發(fā)布時(shí)間：2023-10-09 10:49:55
序言：寫作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的關(guān)于房地產(chǎn)的法律知識(shí)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
[關(guān)鍵詞]制度 房地產(chǎn) 經(jīng)紀(jì) 服務(wù) 對(duì)策
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的下游產(chǎn)業(yè)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的必需配套行業(yè)，成熟規(guī)范、良性發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)流通、加強(qiáng)市場(chǎng)自我調(diào)控都具有不可替代的積極作用。然而，在看到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)積極作用的同時(shí)，這一行業(yè)在客觀上暴露出來(lái)的服務(wù)質(zhì)量參差不齊、經(jīng)營(yíng)行為不規(guī)范、從業(yè)人員素質(zhì)低下等一系列問(wèn)題，嚴(yán)重阻礙了行業(yè)發(fā)展。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、人力資源和社會(huì)保障部聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》是我國(guó)第一個(gè)專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章，該規(guī)章旨在從制度層面規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，保護(hù)房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，從而為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)各級(jí)市場(chǎng)健康發(fā)展提供制度保障。
一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)的內(nèi)涵
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(個(gè)人或機(jī)構(gòu)，統(tǒng)稱經(jīng)紀(jì)人)完成的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易順利實(shí)現(xiàn)一系列居間、、行紀(jì)等經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，是以提取傭金為經(jīng)營(yíng)特征，為房地產(chǎn)買賣、交換、租賃、置換等提供信息及信托勞務(wù)工作的經(jīng)紀(jì)服務(wù)。
二、重慶市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀分析
1997年直轄以來(lái)，伴隨著重慶市城市化水平高速發(fā)展，重慶市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)得到快速發(fā)展的同時(shí)，其交易形式仍主要采用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織“居間”交易模式，這種相對(duì)落后的交易模式存在許多問(wèn)題。
(一)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入門檻低，良莠不齊。因工商注冊(cè)不以辦理相關(guān)資質(zhì)為前提，造成規(guī)模小、執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)、服務(wù)質(zhì)量低的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)大量存在，甚至出現(xiàn)1人公司。在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策作用下，引發(fā)一批小規(guī)模的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)迅速關(guān)門，遺留問(wèn)題無(wú)人解決，易引發(fā)社會(huì)矛盾。
(二)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)惡性競(jìng)爭(zhēng)，缺乏誠(chéng)信，甚至采取欺詐等手段促成交易。例如《重慶市物價(jià)局、重慶市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)規(guī)范房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收費(fèi)的通知》(渝價(jià)[2000]358號(hào))規(guī)定，房屋買賣收費(fèi)，按不超過(guò)成交價(jià)的2％計(jì)收。而有一些大型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收費(fèi)高達(dá)3％4％，又有小型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)迫于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，收費(fèi)打折到0.5％至1％，造成了同行業(yè)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)；交易活動(dòng)中還存在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)人員偷吃“差價(jià)”、簽訂“陰陽(yáng)合同”、“一房二賣”糊弄人現(xiàn)象，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)市場(chǎng)秩序。
(三)經(jīng)紀(jì)人員素質(zhì)普遍偏低，故意或無(wú)意間造成交易糾紛
1.利用不具備條件的房產(chǎn)進(jìn)行公開掛牌銷售。一些中小型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的員工在促成買賣雙方進(jìn)行交易的過(guò)程中，不履行合理審查房產(chǎn)證件和賣方授權(quán)的義務(wù)，利用買賣雙方對(duì)房地產(chǎn)買賣流程的信息不對(duì)稱的現(xiàn)實(shí)情況，以欺詐或隱瞞的手段促成房地產(chǎn)交易。導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同無(wú)效，從而損害了買賣雙方的利益，引發(fā)糾紛。
2.缺乏基本的職業(yè)道德，販賣客戶資料獲取利益。
(四)部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理混亂
1.招聘人員素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)不一。多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)招聘經(jīng)紀(jì)人員時(shí)，對(duì)經(jīng)紀(jì)人員沒(méi)有資質(zhì)和學(xué)歷的要求，又缺乏系統(tǒng)的培訓(xùn)，導(dǎo)致大多經(jīng)紀(jì)人員缺乏從業(yè)責(zé)任心和法律知識(shí)，致使不少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同因經(jīng)紀(jì)人員的疏忽不能履行或無(wú)效，從而引發(fā)糾紛。
2.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合同往往不合規(guī)范。
(五)相關(guān)法律法規(guī)滯后，加大了此類糾紛事件的處置難度
重慶國(guó)土資源房屋評(píng)估與經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)于2005年制定了《重慶市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格管理暫行辦法》。然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，由于房地產(chǎn)商品內(nèi)在的特殊性和經(jīng)紀(jì)服務(wù)的無(wú)形性所引起的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)的復(fù)雜內(nèi)涵，以及其業(yè)務(wù)范圍均早已超過(guò)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在服務(wù)過(guò)程中出現(xiàn)的許多新問(wèn)題，由于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不明晰或相關(guān)制度落實(shí)不到位導(dǎo)致的制度缺失等，在一定程度上阻礙了重慶房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)健康有序發(fā)展。
三、規(guī)范重慶市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)的對(duì)策建議
借簽國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)的先進(jìn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合重慶實(shí)際情況，相關(guān)政府職能部門應(yīng)以“五個(gè)重慶”、“民生十條”建設(shè)為契機(jī)，從制度層面著力推進(jìn)重慶房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)健康有序發(fā)展。
(一)主管部門及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)方面。進(jìn)一步明確重慶國(guó)土資源房屋評(píng)估與經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)的職責(zé)，落實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件、程序以及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)年檢年審制度，加大行業(yè)監(jiān)管力度，提高經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違規(guī)成本，從源頭上規(guī)范經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信、合法經(jīng)營(yíng)。建議引入房地產(chǎn)交易當(dāng)事人監(jiān)督模式和經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手監(jiān)督模式，作為政府監(jiān)督的輔助手段。
(二)職業(yè)資格方面。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主管部門可借鑒美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本制度，建立嚴(yán)格的執(zhí)業(yè)牌照管理制度與教育訓(xùn)練制度，規(guī)定經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的每項(xiàng)成交業(yè)務(wù)必須由取得資格的經(jīng)紀(jì)人代表公司與客戶簽定成交合同，并且規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)行終身負(fù)責(zé)制，即對(duì)自己的行為終身負(fù)責(zé)，并將成交業(yè)務(wù)量作為各經(jīng)紀(jì)人(協(xié)理)執(zhí)業(yè)業(yè)績(jī)，終身備案登記(經(jīng)紀(jì)人(協(xié)理)更換執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)可據(jù)此作為業(yè)績(jī)證明)，從而為規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛從制度上提供可能。
(三)成交合同方面。取消現(xiàn)狀下各經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)各自采用自己訂立合同的現(xiàn)狀，由主管部門統(tǒng)一制定規(guī)范的格式合同，并且統(tǒng)一編號(hào)，由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)處集中采購(gòu)(或無(wú)償領(lǐng)取)。合同從成交價(jià)款、標(biāo)的、經(jīng)紀(jì)費(fèi)用取得等重要要素等方面進(jìn)行統(tǒng)一，從而從合同上規(guī)避由于信息不對(duì)稱所帶來(lái)的行業(yè)交易秩序混亂現(xiàn)象，提高行業(yè)形象，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展提供保證。
(四)客戶宣傳方面。充分利用各種宣傳手段，提高購(gòu)房客戶的法律意識(shí)。很多購(gòu)房者在購(gòu)買房屋時(shí)只是聽取房屋經(jīng)紀(jì)的一面之辭，對(duì)房地產(chǎn)買賣交易流程缺乏認(rèn)識(shí)。因此，政府有關(guān)部門應(yīng)利用各種宣傳手段加大宣傳力度，包括報(bào)紙、廣播、網(wǎng)絡(luò)等傳統(tǒng)方式，結(jié)合要求經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)門店張貼政府統(tǒng)一派發(fā)的流程圖和注意事項(xiàng)的行政手段，提高購(gòu)房客戶的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和法律意識(shí)。
參考文獻(xiàn)：
[1]任志強(qiáng).制度改革才能讓房地產(chǎn)業(yè)回歸正軌[J]中國(guó)企業(yè)家，2011，(16)
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)價(jià)格 新疆地區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)
市場(chǎng)分析活動(dòng)對(duì)于現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著十分重要的作用，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格體系理論和試驗(yàn)的分析與研究，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商提供更多的參考依據(jù)，從而有效的規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格體系的理論研究結(jié)果，能夠在開發(fā)和投資方面具有更加豐富的數(shù)據(jù)參考。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的分析來(lái)判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，對(duì)當(dāng)前存在的問(wèn)題進(jìn)行科學(xué)的引導(dǎo)和調(diào)整，以此促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展，也為消費(fèi)者的權(quán)益提供更多的保障。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征分析
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)體系
房地產(chǎn)市場(chǎng)，指的是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的，帶有房地產(chǎn)特征的產(chǎn)品或者是服務(wù)所形成的市場(chǎng)體系，其中包含了房地產(chǎn)商品交換的全部?jī)?nèi)容，也包括房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)以及資金市場(chǎng)在內(nèi)的綜合運(yùn)行機(jī)制，同時(shí)也可以概括為包括房地產(chǎn)開發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以及流動(dòng)在內(nèi)的整體的市場(chǎng)運(yùn)行體制，其具有較強(qiáng)的獨(dú)立特征和專門化特征。房地產(chǎn)市場(chǎng)體系已經(jīng)成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要市場(chǎng)。
2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性
（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全市場(chǎng)。如果將房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相比可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全市場(chǎng)，而且其具有一定的獨(dú)特性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)特性可以從以下幾方面考慮，第一房地產(chǎn)的買賣雙方對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值和趨勢(shì)的出發(fā)點(diǎn)往往是無(wú)法一致的；第二，房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移工作具有很強(qiáng)的專業(yè)性，要求必須要掌握一般公民不具備的法律知識(shí)；第三，房地產(chǎn)是按照不同的單元進(jìn)行明確劃分，不同的單元具有明顯的獨(dú)立性；第四，土地的位置不能進(jìn)行遷移，所以房地產(chǎn)具有一定的地域性。正是這些特征的存在決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)與洽談的市場(chǎng)存在明顯的差異性。
（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求呈現(xiàn)多樣性特征。雖然房地產(chǎn)屬于不完全市場(chǎng)，但這并不意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供求原理無(wú)法起作用，在短時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給是相對(duì)穩(wěn)定的，不能根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)快速做出準(zhǔn)確的反應(yīng)，因?yàn)橥恋剡@一資源是固定的，不能隨意更改。而從土地開發(fā)到房屋供給的實(shí)現(xiàn)要經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，這就使得短期內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)隨著其他市場(chǎng)的變化而發(fā)生變化，這就是造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的一個(gè)主要因素。而在長(zhǎng)期的市場(chǎng)機(jī)制調(diào)解下，房地產(chǎn)價(jià)格也可以做出一定的餓調(diào)整，但是其價(jià)格的變化已經(jīng)不再是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的主要因素，相關(guān)的房地產(chǎn)政策的變化也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期供給產(chǎn)生影響。基于此，對(duì)于房地產(chǎn)需求的特征進(jìn)行分析，其應(yīng)當(dāng)包括廣泛性、多樣性、長(zhǎng)期性等幾個(gè)特征。居民對(duì)于房地產(chǎn)的需求是長(zhǎng)期的，當(dāng)受到不同的制約條件影響，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商品的品質(zhì)有不同的要求，而由于房地產(chǎn)商品的價(jià)格昂貴，人們?cè)谫?gòu)買房地產(chǎn)商品時(shí)自然不會(huì)像購(gòu)買其他產(chǎn)品一樣的隨意，通常都需要將儲(chǔ)蓄變?yōu)橄M(fèi)，這也從另一個(gè)側(cè)面體現(xiàn)出了房地產(chǎn)的融資性。
3.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的壟斷性、計(jì)劃性和競(jìng)爭(zhēng)性的特征，根據(jù)我國(guó)國(guó)家政策的相關(guān)規(guī)定，土地是歸國(guó)家所有，在土地市場(chǎng)交易活動(dòng)中的對(duì)象是土地的使用權(quán)，而不是土地的所有權(quán)，因此當(dāng)土地作為一種商品進(jìn)入到流通領(lǐng)域中時(shí)，土地價(jià)格作為土地使用權(quán)的一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。從這一點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)必然會(huì)異常激烈。
二、新疆房地產(chǎn)價(jià)格體系的理論分析與實(shí)證研究
1.新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)特征
通過(guò)上述分析可以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)具有其自身的獨(dú)特特征，而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最為明顯的特征就是市場(chǎng)壟斷性和房市的二元性。新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格體系建設(shè)的分析，以2000年至2010年的變化特征為研究對(duì)象，可以看出：2000年開始，新疆房地產(chǎn)開始出現(xiàn)異常的活躍狀態(tài)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革不斷推進(jìn)的影響下，也促進(jìn)了新疆房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了較大的波動(dòng)；2005年，新疆房地產(chǎn)價(jià)格開始出現(xiàn)較大的下降幅度，出現(xiàn)了很長(zhǎng)一段時(shí)間的萎靡狀態(tài)，而由于受到政策和市場(chǎng)的影響，在2005年之后，新疆房地產(chǎn)又開始緩慢回升，在投資、開發(fā)以及銷售等方面都呈現(xiàn)出不同程度的增長(zhǎng)趨勢(shì)，直到2010年，再次因?yàn)檎吆褪袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)整的影響，而產(chǎn)生衰退現(xiàn)象。
2.房地產(chǎn)市場(chǎng)供需與房?jī)r(jià)決定的結(jié)論
本文采用協(xié)整假設(shè)檢驗(yàn)方法一一Grange：因果檢驗(yàn)、雙變量回歸模型以及向量自回歸模型判斷房?jī)r(jià)與供需之間的關(guān)系。最終結(jié)論是房地產(chǎn)需求對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的影響是長(zhǎng)期的，不僅影響當(dāng)期房?jī)r(jià)變化，還會(huì)影響未來(lái)房?jī)r(jià)變化；房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)需求的影響是短期的，只影響當(dāng)期需求。房地產(chǎn)供給和房?jī)r(jià)變動(dòng)之間的關(guān)系要簡(jiǎn)單的多，在新疆它們之間的動(dòng)態(tài)乘數(shù)為零，不僅沒(méi)有因果關(guān)系也沒(méi)有當(dāng)期影響關(guān)系。
三、關(guān)于新疆房地產(chǎn)價(jià)格體系的思考
在通常情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格體系的建設(shè)需要從兩個(gè)方面進(jìn)行考慮，第一是市場(chǎng)需求，市場(chǎng)需求與市場(chǎng)價(jià)格之間相互影響、相互作用；第二是房地產(chǎn)市場(chǎng)所表現(xiàn)出來(lái)的特征，受到市場(chǎng)因素的影響，在房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)中的產(chǎn)生的變化。從新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，從房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售等幾個(gè)環(huán)節(jié)的密切程度進(jìn)行分析，由于國(guó)家土地政策的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和房屋租賃市場(chǎng)變動(dòng)所產(chǎn)生的影響是十分顯著的，而且也體現(xiàn)出了房地產(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)立性與市場(chǎng)弱相關(guān)的特征。房地產(chǎn)價(jià)格體系模型的建立，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)的變化進(jìn)行綜合的反應(yīng)，雖然在拐點(diǎn)的擬合程度上與趨勢(shì)模型存在著差距，但是其在反應(yīng)經(jīng)濟(jì)變量對(duì)價(jià)格體系的影響方面能夠與實(shí)際情況相符，而且具有較強(qiáng)的說(shuō)服力。從這一方面考慮，新疆房地產(chǎn)價(jià)格體系的建設(shè)與新疆市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著密切的關(guān)系，而且利用房地產(chǎn)價(jià)格體系模型能夠充分反映出新疆房地產(chǎn)變化的特征，在促進(jìn)新疆地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方面有著積極的推動(dòng)意義。
結(jié)束語(yǔ)：
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷發(fā)展與完善，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格體系的建設(shè)也產(chǎn)生了巨大的沖擊，如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格體系的完善，是當(dāng)前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)中一項(xiàng)重要的任務(wù)。通過(guò)對(duì)新疆地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格體系相關(guān)問(wèn)題的研究可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前新疆地區(qū)在房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)方面較為頻繁，這與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和發(fā)展等多方面因素有著密切的關(guān)系，因此，必須要從實(shí)際出發(fā)，結(jié)合地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀，促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格體系的不斷完善，以此促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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[2] 傅勁鋒.房地產(chǎn)價(jià)格理論與實(shí)證研究[D].吉林大學(xué) 2007.
[3] 董昔芳.房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性研究[D].廈門大學(xué) 2007.
[4] 莊彬惠.關(guān)于商品住宅價(jià)格影響因素的理論研究與數(shù)量分析[D].廈門大學(xué) 2007.
房地產(chǎn)法律服務(wù)合同范文1甲方(委托人)：_________________
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委托人：_____________________
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乙方(受托人)：_________________
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鑒于乙方為經(jīng)中華人民共和國(guó)司法部批準(zhǔn)設(shè)立的律師事務(wù)所，具備向社會(huì)提供法律服務(wù)的資格和能力;甲方因房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開發(fā)需要專業(yè)的法律服務(wù)，以維護(hù)其在整個(gè)建設(shè)過(guò)程中的所有行為的合法性及其合法權(quán)益，特委托乙方為其提供法律服務(wù)，乙方表示同意;甲乙雙方根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)律師法》及相關(guān)法律規(guī)定，本著自愿、平等、互惠互利、誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)充分友好協(xié)商，訂立如下合同條款，以資共同恪守履行：
一、法律服務(wù)組成人員
乙方接受甲方的委托，指派_________、_________、_________等律師組成法律服務(wù)小組，負(fù)責(zé)處理甲方的相關(guān)房地產(chǎn)法律事務(wù)。
本合同自雙方簽字之日起生效，項(xiàng)目結(jié)束時(shí)自行失效。項(xiàng)目結(jié)束時(shí)間超過(guò)預(yù)計(jì)時(shí)間的，由甲、乙雙方另行協(xié)商簽訂補(bǔ)償條款，可延長(zhǎng)聘期。
二、工作范圍
乙方律師的服務(wù)內(nèi)容具體包括：
(一)房地產(chǎn)投資開發(fā)法律事務(wù)
1.創(chuàng)設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司
(1)為開發(fā)商提供政策法律可行性分析，協(xié)助開發(fā)商設(shè)立、組建房地產(chǎn)開發(fā)公司，取得房地產(chǎn)開發(fā)權(quán);
(2)起草設(shè)立公司的各類法律文件;
(3)協(xié)助申辦公司設(shè)立的法律手續(xù);
(4)起草公司各類規(guī)章制度。
2.取得國(guó)有土地使用權(quán)
(1)為開發(fā)商提供審慎調(diào)查，確認(rèn)土地的法律屬性及用途;
(2)向土地管理部門申請(qǐng)辦理征用土地，起草征用土地的文件;
(3)參與征用費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)及付款期限的
談判，制作談判的法律文件;
(4)向土地管理部門申請(qǐng)確認(rèn)土地用途，并起草有關(guān)法律文件;
(5)幫助協(xié)調(diào)開發(fā)商與土地管理部門、原土地使用人的各種關(guān)系;
(6)協(xié)調(diào)與土地管理部門的關(guān)系，起草用地申請(qǐng)書，參與土地出讓金額的談判，幫助開發(fā)商簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，申領(lǐng)《土地使用證》;
(7)協(xié)調(diào)與規(guī)劃部門的關(guān)系，申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》;
(8)通過(guò)行政裁決、訴訟等方式解決土地開發(fā)中的糾紛。
3.拆遷安置補(bǔ)償
(1)協(xié)助確定委托拆遷單位，草擬、審核委托拆遷協(xié)議等文件;
(2)協(xié)助制定拆遷政策，草擬拆遷工作中需要的法律文件，包括拆遷安置文告，拆遷安置協(xié)議等;
(3)協(xié)助處理拆遷人與被拆遷戶之間的糾紛;
(4)起草申領(lǐng)《房屋拆遷許可證》的各類法律文件，協(xié)調(diào)開發(fā)商與拆遷行政主管部門的關(guān)系，協(xié)助開發(fā)商申領(lǐng)《房屋拆遷許可證》;
(5)參與拆遷補(bǔ)償與安置的談判，起草審查拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，發(fā)生糾紛協(xié)商不成時(shí)，委托人進(jìn)行仲裁、訴訟、行政裁決及協(xié)助強(qiáng)制拆遷;
(6)起草申請(qǐng)《房屋預(yù)售許可證》的法律文件，申領(lǐng)《預(yù)售許可證》。
4.工程建設(shè)施工
(1)起草開工報(bào)告，整理申請(qǐng)開工的所有文件，并向建設(shè)管理部門申領(lǐng)《施工許可證》，為項(xiàng)目盡早開工準(zhǔn)備好全部法律手續(xù);
(2)出具從工程勘察、設(shè)計(jì)、招標(biāo)至工程竣工驗(yàn)收階段的整體框架的法律意見(jiàn)書，其主要內(nèi)容為：
①提出有利于工程質(zhì)量的意見(jiàn);
②降低成本的建議;
③分析該階段可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn);
④提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的具體方案;
⑤工程履約管理;
(3)參與勘察、設(shè)計(jì)、施工、招標(biāo)工作小組，對(duì)可能中標(biāo)的企業(yè)進(jìn)行資格、資信審查，為此進(jìn)行必要的調(diào)查;
(4)起草、審核招投標(biāo)文件，監(jiān)督招標(biāo)工作程序;
(5)起草、參與簽訂建筑承發(fā)包合同，并出具法律意見(jiàn)書，監(jiān)督合同的按時(shí)履行;
(6)協(xié)調(diào)處理施工過(guò)程中的突發(fā)事件，確保工程進(jìn)度;
(7)在工程建設(shè)過(guò)程中，起草各類法律文件，協(xié)助開發(fā)商協(xié)調(diào)好與供電、自來(lái)水、電話、公安、衛(wèi)生、環(huán)保等部門的關(guān)系;
(8)參與工程竣工驗(yàn)收，并出具法律意見(jiàn)書。
5.房地產(chǎn)項(xiàng)目融資
(1)向貸款銀行或其他金融機(jī)構(gòu)出具法律建議，說(shuō)明以土地使用權(quán)或在建工程或房地產(chǎn)實(shí)物抵押融資的法律可行性;
(2)與貸款銀行或其他金融機(jī)構(gòu)談判、草擬或?qū)徍速J款合同、抵押合同及相關(guān)法律文件;
(3)代辦抵押
登記手續(xù)、代辦抵押權(quán)解除手續(xù);
(4)辦理抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的抵押物處置手續(xù)，草擬、審核處置抵押物所需的法律文件。
6.物業(yè)管理
(1)協(xié)助設(shè)立或選聘與小區(qū)服務(wù)相符的物業(yè)管理公司，起草、審查與物業(yè)管理公司所簽訂的管理合同;
(2)起草、審核物業(yè)管理公約、物業(yè)管理規(guī)章制度，委托管理合同及其他相關(guān)法律文件;
(3)起草、制訂物業(yè)管理辦法;
(4)協(xié)助開發(fā)商行使對(duì)公寓、小區(qū)的命名權(quán)、外墻和樓宇臺(tái)的廣告權(quán)，公共場(chǎng)地的改造權(quán);
(5)協(xié)助物業(yè)管理公司組織業(yè)主大會(huì)，建立業(yè)主委員會(huì)，構(gòu)建、理順物業(yè)公司與全體業(yè)主及物業(yè)使用人的法律關(guān)系;
(6)協(xié)助物業(yè)公司與各市政工程公司及各專業(yè)公司確定物業(yè)服務(wù)中的各項(xiàng)協(xié)作、管理、維護(hù)、保養(yǎng)、專項(xiàng)服務(wù)合同、協(xié)議關(guān)系。
(二)房地產(chǎn)交易法律事務(wù)
1.房地產(chǎn)預(yù)售、銷售
(1)協(xié)助開發(fā)商獲取預(yù)售、銷售批準(zhǔn);
(2)參與按揭事宜的談判，起草按揭協(xié)議及附件;
(3)參與委托銷售事宜的談判，起草委托銷售合同，并調(diào)查、審核銷售公司的資質(zhì)、資信等情況;
(4)對(duì)銷售人員進(jìn)行房地產(chǎn)銷售的法律知識(shí)培訓(xùn)，指導(dǎo)銷售人員簽訂銷售合同;
(5)起草審查租賃、抵押等法律文件，協(xié)助辦理相關(guān)登記手續(xù);
(6)審查房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的合法性;
(7)審查商品房預(yù)售合同和銷售合同;
(8)購(gòu)房簽約及見(jiàn)證、辦理預(yù)售登記。
2.房地產(chǎn)抵押
(1)提供房地產(chǎn)抵押的相關(guān)法律政策信息;
(2)解答辦理房地產(chǎn)抵押的各項(xiàng)法律咨詢，出具書面法律意見(jiàn);
(3)代為起草、審查和修改房地產(chǎn)抵押合同及其他法律文書;
(4)審查抵押房地產(chǎn)的狀況，協(xié)助設(shè)定抵押權(quán)，并協(xié)助進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估;
(5)協(xié)助辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù);
(6)辦理其他約定的法律事務(wù)。
3.房地產(chǎn)權(quán)屬登記
(1)提供有關(guān)房屋過(guò)戶相關(guān)的法律政策咨詢，提供書面法律意見(jiàn);
(2)協(xié)助準(zhǔn)備房地產(chǎn)交易過(guò)戶的文件資料;
(3)協(xié)助辦理申請(qǐng)過(guò)戶、申報(bào)應(yīng)繳契稅、費(fèi)用、代領(lǐng)房地產(chǎn)買賣契證。
4.房地產(chǎn)調(diào)查
(1)提供有關(guān)房地產(chǎn)抵押、查封等相關(guān)法律政策咨詢，出具書面法律意見(jiàn);
(2)到有關(guān)行政機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬、抵押情況以及是否查封進(jìn)行調(diào)查;
(3)辦理其他約定的法律事務(wù)。
(三)其他房地產(chǎn)相關(guān)律師事項(xiàng)
1.進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)人員、銷售人員、管理人員相關(guān)法律知識(shí)和業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn);
2.及時(shí)向開發(fā)企業(yè)介紹新頒布的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)、政策，并結(jié)合開發(fā)企業(yè)實(shí)際管理狀況，出具相關(guān)法律意見(jiàn);
3.為開發(fā)企業(yè)提供《勞動(dòng)法》、《公司法》等健全公司法人治理結(jié)構(gòu)的綜合性法律意見(jiàn);
4.為開發(fā)企業(yè)及時(shí)解答和解決有關(guān)法律咨詢和法律事務(wù);
5.協(xié)助企業(yè)建立健全各種規(guī)章制度，包括廠規(guī)、廠紀(jì)、合同管理、稅收、勞動(dòng)保險(xiǎn)、專利和專有技術(shù)管理、商標(biāo)和廣告管理、資金信貸等管理制度;
6.參加合同和重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的談判，承辦其它法律事務(wù)，如公證、商標(biāo)注冊(cè)、調(diào)查資信等;
7.參加調(diào)解、仲裁及其它非訴訟法律事務(wù)和訴訟活動(dòng)。
三、服務(wù)費(fèi)用及支付
甲方向乙方支付的律師服務(wù)費(fèi)用為￥_________元(大寫_________元整)。甲方應(yīng)于本合同生效之日起_________日內(nèi)，向乙方支付全部費(fèi)用的_________%，計(jì)￥_________元(大寫_________元整)，剩余_________%，計(jì)￥_________元(大寫_________元整)于乙方事項(xiàng)完成之日起_________支付。
甲方按乙方要求將費(fèi)用劃至乙方指定帳戶：帳戶名：_________， 帳戶號(hào)：_________。
乙方向甲方收取律師服務(wù)費(fèi)用的依據(jù)為《律師服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》、《律師服務(wù)指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、_________。
四、其他費(fèi)用的負(fù)擔(dān)
乙方律師辦理甲方委托事項(xiàng)所發(fā)生的下列費(fèi)用，應(yīng)由甲方承擔(dān)：
1.相關(guān)行政、司法、鑒定、公證等部門收取的鑒定費(fèi)用、評(píng)估費(fèi)用、辦案費(fèi)用等;
2._________(地區(qū))外發(fā)生的差旅費(fèi)、食宿費(fèi)，翻譯費(fèi)，復(fù)印費(fèi)，長(zhǎng)途通訊費(fèi)等;
3.征得甲方同意后支出的其他費(fèi)用。
乙方律師應(yīng)當(dāng)本著節(jié)儉的原則合理使用上述有關(guān)費(fèi)用。
五、甲方權(quán)利義務(wù)
1.甲方應(yīng)與乙方合作真誠(chéng)，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地向乙方提供所需的資料及文件;
2.甲方指定_________為法律服務(wù)小組的聯(lián)系人，負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)達(dá)甲方的指示和要求，提供文件和資料等，甲方更換聯(lián)系人應(yīng)當(dāng)書面通知乙方;
3.乙方律師到甲方處辦公時(shí)，甲方應(yīng)為律師提供必要的辦公及生活條件;
4.甲方應(yīng)按照本合同規(guī)定的時(shí)間、方式向乙方支付服務(wù)費(fèi)用;
5.甲方應(yīng)隨時(shí)告之乙方其房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)展情況，并告知乙方其聯(lián)系地址、電話號(hào)碼和處所等;
6.甲方應(yīng)當(dāng)對(duì)乙方律師辦理的相關(guān)法律事務(wù)提出明確的要求，但不得提出不合理要求;
7.甲方不得向乙方律師隱瞞任何與委托事項(xiàng)相關(guān)的情況;
8.甲方保證其向乙方所提交資料及文件的真實(shí)性和合法性，由于甲方提供虛假信息而導(dǎo)致其遭受的一切損失，由甲方自行承擔(dān);
9.甲方根據(jù)乙方
律師提供的法律意見(jiàn)、建議、方案所作出的決策而導(dǎo)致的損失，非因乙方律師錯(cuò)誤運(yùn)用法律等失職行為造成的，由甲方自行承擔(dān);
10.甲方有權(quán)就乙方服務(wù)范圍內(nèi)的事項(xiàng)，隨時(shí)向乙方提出口頭或書面咨詢，乙方應(yīng)及時(shí)作出答復(fù);
11.甲方有權(quán)隨時(shí)檢查監(jiān)督乙方律師的工作服務(wù)內(nèi)容，但不得影響乙方律師的正常工作秩序;
12.甲方有證據(jù)認(rèn)為乙方律師沒(méi)有盡勤勉義務(wù)為其進(jìn)行法律服務(wù)的，有權(quán)要求乙方更換律師;
13.由于甲方的原因而導(dǎo)致服務(wù)事項(xiàng)沒(méi)有完成，甲方不得要求退還已經(jīng)支付的律師費(fèi)用;
14.甲方委托的事項(xiàng)不得違反法律規(guī)定或律師執(zhí)業(yè)規(guī)范。
六、乙方權(quán)利義務(wù)
1.乙方應(yīng)當(dāng)指派熟知房地產(chǎn)行業(yè)又熟知工程建設(shè)行業(yè)的專業(yè)知識(shí)及專業(yè)法律規(guī)定的律師為甲方提供法律服務(wù);
2.乙方律師應(yīng)勤勉盡責(zé)地完成委托事項(xiàng)，維護(hù)甲方的合法權(quán)益;
3.乙方律師有權(quán)查閱甲方與承辦法律事務(wù)有關(guān)的文件和資料;
4.乙方律師有權(quán)了解甲方的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的有關(guān)情況;
5.乙方律師應(yīng)根據(jù)甲方的安排，列席甲方的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的有關(guān)會(huì)議;
6.乙方律師有權(quán)獲得所必須的辦公、交通及其他工作條件和便利;
7.乙方律師在甲方授權(quán)范圍內(nèi)甲方辦理之事務(wù)所產(chǎn)生的法律責(zé)任，由甲方承擔(dān)，乙方律師不擔(dān)責(zé);
8.乙方律師應(yīng)及時(shí)承辦甲方委托辦理的有關(guān)法律事務(wù)，并對(duì)所經(jīng)辦事務(wù)的合法性負(fù)責(zé);
9.乙方律師要堅(jiān)持以事實(shí)為根據(jù)、法律為準(zhǔn)繩的原則，發(fā)現(xiàn)甲方有不當(dāng)行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以勸阻;
10.乙方律師應(yīng)根據(jù)本合同規(guī)定和甲方的授權(quán)委托進(jìn)行工作，不得超越權(quán)限;
11.乙方律師不得從事有損于甲方合法權(quán)益的活動(dòng)，不得在民事、經(jīng)濟(jì)、行政訴訟或仲裁活動(dòng)中擔(dān)任甲方對(duì)立一方當(dāng)事人的人;
12.乙方律師在同時(shí)受聘擔(dān)任甲方和另一公司法律顧問(wèn)期間，遇到兩公司之間發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)解，但不得任何一方參加訴訟或仲裁;
13.乙方對(duì)在工作中接觸、了解到的有關(guān)甲方的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的商業(yè)秘密，負(fù)有保守秘密的義務(wù);
14.乙方律師不得私自接受委托，私自向委托人收取費(fèi)用，收受委托人的財(cái)物;
15.因乙方律師的過(guò)錯(cuò)而給甲方造成損失的，乙方應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行賠償;
16.乙方律師不得利用提供法律服務(wù)的便利牟取甲方與另一方爭(zhēng)議的權(quán)益;
17.未經(jīng)甲方同意，乙方不得擅自更換指派的律師。
七、合同的解除
1.合同期限屆滿，甲乙雙方不再續(xù)簽本合同;
2.甲乙雙方通過(guò)書面協(xié)議解除本合同;
3.因不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;
4.乙方及律師不按本合同的約定提供法律服務(wù)，經(jīng)甲方指出后，仍不改正的;
5.因乙方律師工作延誤、失職、失誤導(dǎo)致甲方蒙受重大經(jīng)濟(jì)損失的;
6.甲方有意向乙方提供虛假情況、捏造事實(shí)，致使乙方律師不能提供有效的法律服務(wù)的;
7.甲方的委托事項(xiàng)違反法律或者違反律師執(zhí)業(yè)規(guī)范的;
八、保密
甲乙雙方保證對(duì)在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過(guò)程中所獲悉的屬于對(duì)方的且無(wú)法自公開渠道獲得的文件及資料(包括商業(yè)秘密、公司計(jì)劃、運(yùn)營(yíng)活動(dòng)、財(cái)務(wù)信息、技術(shù)信息、經(jīng)營(yíng)信息及其他商業(yè)秘密)予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。
九、通知
1.根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來(lái)及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報(bào)、當(dāng)面送交等)方式傳遞。以上方式無(wú)法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。
2.各方通訊地址如下：_________。
3.一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_________日內(nèi)，以書面形式通知對(duì)方;否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相關(guān)責(zé)任。
十、合同的變更
本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后，雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)(書面通知發(fā)出_________天內(nèi))簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無(wú)權(quán)變更本合同，否則，由此造成對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。
十一、合同的轉(zhuǎn)讓
除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無(wú)效。
十二、爭(zhēng)議的處理
1.本合同受中華人民共和國(guó)法律管轄并按其進(jìn)行解釋。
2.本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第____種方式解決
(1)提交_________仲裁委員會(huì)仲裁;
(2)依法向人民法院起訴。
十三、不可抗力
1.如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。
2.聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時(shí)間內(nèi)通過(guò)書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時(shí)間的適當(dāng)證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對(duì)本合同的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的一方，有責(zé)任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。
3.不可抗力事件發(fā)生時(shí)，雙方應(yīng)立即通過(guò)友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)。如不可抗力及其影響無(wú)法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時(shí)延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無(wú)須為此承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。
4.本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無(wú)法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無(wú)法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對(duì)本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震，以及社會(huì)事件如戰(zhàn)爭(zhēng)(不論曾否宣戰(zhàn))、動(dòng)亂、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。
十四、合同的解釋
本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，合同雙方當(dāng)事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對(duì)本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。
十五、補(bǔ)充與附件
本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書面補(bǔ)充合同。本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
十六、合同的效力
本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。
有效期為_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
本合同正本一式_________份，雙方各執(zhí)_________份，具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地產(chǎn)法律服務(wù)合同范文2甲方：_________
乙方：_________
應(yīng)甲方的聘請(qǐng)，乙方指派律師組成法律顧問(wèn)組，為甲方開發(fā)的_________ 房地產(chǎn)項(xiàng)目(下稱本項(xiàng)目)提供法律服務(wù)。經(jīng)雙方協(xié)商一致，訂立以下協(xié)議，共同遵照履行：
一、法律顧問(wèn)組成員及聘期
乙方指派_________ 、_________ 、_________ 律師組成法律顧問(wèn)組，_________ 律師擔(dān)任組長(zhǎng)。法律顧問(wèn)組的聘期自_________ 年_________ 月_________ 日起至本項(xiàng)目結(jié)束止。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)_________ 年_________ 月_________ 日結(jié)束。
二、法律顧問(wèn)組提供法律服務(wù)的職責(zé)范圍
法律顧問(wèn)組向甲方提供以下法律服務(wù)：
1.起草、修改本項(xiàng)目前期拆遷合同;
2.參與本項(xiàng)目工程招投標(biāo)事務(wù)，審查招投標(biāo)文件;
3.審查、修改本項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)合同;
4.參與本項(xiàng)目工程施工合同的洽談、起草、修改;
5.審查、修改本項(xiàng)目工程委托監(jiān)理合同;
6.參與審查本項(xiàng)目工程分包單位的資質(zhì)，起草、修改工程分包合同;
7.審查、修改甲方采購(gòu)設(shè)備和材料的合同;
8.協(xié)助甲方控制工程造價(jià)、審查工程量增減的支付依據(jù);
9.協(xié)助甲方處理因工程造價(jià)引起的爭(zhēng)議;
10. 參加甲方對(duì)工程竣工的驗(yàn)收工作，協(xié)助甲方確定工程最終造價(jià);
11. 接受甲方委托，擔(dān)任人，參加本項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的訴訟、調(diào)解、仲裁活動(dòng);
12. 代辦本項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的公證事務(wù)，辦理律師見(jiàn)證等非訴訟法律事務(wù);
13. 接受甲方委托，辦理本項(xiàng)目其他專項(xiàng)法律事務(wù)。
三、法律顧問(wèn)組的工作方式
1.甲、乙雙方建立聯(lián)系人制度，遇有需法律顧問(wèn)辦理的事務(wù)，由甲方填寫《法律顧問(wèn)組需辦事項(xiàng)》，提前通知法律顧問(wèn)到甲方處辦理;法律顧問(wèn)因故不能到甲方處辦理時(shí)，乙方可臨時(shí)指派其他律師代為辦理。
2.在遇有需法律顧問(wèn)集中辦理的法律事務(wù)時(shí)，乙方指派專人到甲方處辦公。甲方指定_________ 為法律顧問(wèn)組的聯(lián)系人，乙方指定_________ 為聯(lián)系人。
四、甲方為法律顧問(wèn)組提供的工作條件
在法律顧問(wèn)到甲方處辦公時(shí)，甲方應(yīng)為法律顧問(wèn)提供必要的辦公條件。
五、法律顧問(wèn)費(fèi)的收取辦法和結(jié)算方式
1.依據(jù)國(guó)家計(jì)委、司法部計(jì)價(jià)費(fèi)(1997)286 號(hào)《律師服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的規(guī)定，甲方向乙方支付法律服務(wù)費(fèi)人民幣_(tái)________ 元，本協(xié)議簽訂時(shí)支付_________ 元，_________ 年_________ 月_________ 日支付_________ 元。
2.法律顧問(wèn)為甲方提供本合同第二條第1-10項(xiàng)服務(wù)時(shí)，不另行收費(fèi);甲方委托乙方辦理本合同第二條第11項(xiàng)服務(wù)時(shí)，乙方在國(guó)家計(jì)委、司法部規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，下浮_________ %另行收取費(fèi)。
3.法律顧問(wèn)為辦理甲方事務(wù)在_________ 市內(nèi)所需的資料費(fèi)、交通費(fèi)、誤餐補(bǔ)助費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用由乙方自理;赴_________ 以外的地區(qū)所需的交通費(fèi)、差旅費(fèi)、補(bǔ)助費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用，由甲方負(fù)擔(dān)。
六、雙方責(zé)任
1.法律顧問(wèn)組應(yīng)勤勉盡責(zé)，維護(hù)甲方的合法權(quán)益，在甲方授權(quán)的范圍內(nèi)履行職務(wù)，并對(duì)所經(jīng)辦事務(wù)的合法性負(fù)責(zé)。因法律顧問(wèn)的過(guò)錯(cuò)而給甲方造成損失的，乙方按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行賠償。
2.甲方應(yīng)如實(shí)向法律顧問(wèn)組敘述情況，提供有關(guān)材料。法律顧問(wèn)在甲方授權(quán)范圍內(nèi)甲方辦理之事務(wù)所產(chǎn)生的法律責(zé)任，由甲方承擔(dān)。
七、合同的變更、解除和終止
1.雙方應(yīng)信守本合同，未經(jīng)雙方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和終止本合同。
2.甲方在下述情況下，有權(quán)以書面形式通知乙方解除本合同或要求更換法律顧問(wèn)：
(1 )法律顧問(wèn)不按本合同的約定提供法律服務(wù)，經(jīng)甲方指出后，仍不改正的;
(2 )因法律顧問(wèn)的過(guò)錯(cuò)而給甲方造成損失的。
3.乙方在下述情況下，有權(quán)以書面形式通知甲方解除本合同：
(1 )甲方有意向法律顧問(wèn)提供虛假情況、捏造事實(shí)的;
(2 )甲方未按本合同的約定提供工作條件的;
(3 )甲方累計(jì)3 個(gè)月未按時(shí)向乙方支付法律顧問(wèn)費(fèi)的。
八、違約責(zé)任
當(dāng)事人一方不履行本合同或履行本合同不符合約定條件的，即違反本合同時(shí)，應(yīng)賠償另一方的損失，并支付違約金_________ 元。
九、合同的生效
本合同自雙方簽字之日起生效，本項(xiàng)目結(jié)束時(shí)自行失效。本項(xiàng)目結(jié)束時(shí)間超過(guò)預(yù)計(jì)時(shí)間的，由甲、乙雙方另行協(xié)商簽訂補(bǔ)償條款，可延長(zhǎng)聘期。
十、爭(zhēng)議的解決
本合同在履行期間如有爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決;協(xié)商不成時(shí)，任何一方均有權(quán)向法院提起訴訟。
本合同一式四份，雙方各持兩份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地產(chǎn)法律服務(wù)合同范文3甲方：_________
乙方：_________
甲方因房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開發(fā)需要，特聘請(qǐng)乙方為其整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開發(fā)提供全過(guò)程的專業(yè)法律服務(wù)，要求指派熟知房地產(chǎn)行業(yè)又熟知工程建設(shè)行業(yè)的專業(yè)知識(shí)及專業(yè)法律規(guī)定的律師擔(dān)任甲方的經(jīng)濟(jì)、法律顧問(wèn)，以維護(hù)甲方在整個(gè)建設(shè)過(guò)程中的所有行為的合法性及其合法權(quán)益。經(jīng)協(xié)商，雙方達(dá)成以下條款，以資共同遵照?qǐng)?zhí)行。
一、甲方要求乙方指派_________律師擔(dān)任甲方的特邀經(jīng)濟(jì)、法律顧問(wèn)。乙方同意甲方的要求，指派該律師擔(dān)任甲方的特邀經(jīng)濟(jì)、法律顧問(wèn)，并配之以其他律師提供法律服務(wù)。
二、雙方約定：受聘律師須為甲方提供如下非訴訟法律事務(wù)服務(wù)：
1.根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展，完善甲方參與的三方合資合同、章程;
2.參與本工程建設(shè)的前期動(dòng)遷及市政配套合同的完善、修改;
3.參與本工程建設(shè)的招標(biāo)標(biāo)書的制定，參加甲方審查投標(biāo)文件并為評(píng)標(biāo)、決標(biāo)提供法律意見(jiàn);
4.代表甲方與工程承包方洽談，草擬、修改工程承包合同，使之達(dá)到可正式簽約條件;
5.如甲方需要，為甲方代辦工程承包合同公證或見(jiàn)證;
6.代表甲方審查承包方提出的工程分包單位的資質(zhì)、信譽(yù)及隊(duì)伍素質(zhì)和履約能力，審查、確定工程分包合同;
7.如甲方需要，為甲方代辦工程分包合同公證或見(jiàn)證;
8.督促、檢查甲方履行工程承包合同及履約資料的積累、保管工作;
9.協(xié)助甲方審查工程分部分項(xiàng)質(zhì)量驗(yàn)收資料，協(xié)助處理因工程質(zhì)量引起的爭(zhēng)議，協(xié)調(diào)甲方與_________市工程質(zhì)量監(jiān)督部門的聯(lián)系;
10.協(xié)助甲方控制工程造價(jià)，審查工程量增減的支付依據(jù)，協(xié)助處理因工程造價(jià)引起的爭(zhēng)議，協(xié)調(diào)甲方與上海市工程造價(jià)管理部門的聯(lián)系;
11.參加甲方對(duì)工程竣工的驗(yàn)收工作，協(xié)助甲方確定工程最終造價(jià);
12.根據(jù)甲方的要求，為甲方部分或全部樓宇出售、出租(境內(nèi)外)提供以下法律服務(wù)：
(1)協(xié)調(diào)甲方與市土地批租管理部門的聯(lián)系，以便在甲方需要并符合條件時(shí)改變土地使用權(quán)性質(zhì)，簽訂補(bǔ)地價(jià)合同;
(2)協(xié)助甲方辦理樓宇外銷批準(zhǔn)手續(xù);
(3)協(xié)助甲方起草《購(gòu)房須知》、《樓字預(yù)訂合同》、《樓宇預(yù)售合同》、(樓字出售合同》、《房屋管理、使用、維修公約》、《樓宇出租合同》等樓宇預(yù)、銷售或出租法律文件;
(4)協(xié)助甲方辦理境內(nèi)外購(gòu)房銀行按揭手續(xù)，起草與此有關(guān)的法律文件;
(5)甲方向購(gòu)房業(yè)主出具工程進(jìn)度、質(zhì)量等符合預(yù)收樓款條件的法律意見(jiàn)書;
(6)如甲方需要，代為監(jiān)管預(yù)售樓宇價(jià)款，使購(gòu)房業(yè)主增強(qiáng)信心，減少風(fēng)險(xiǎn);
(7)如甲方需要，代辦購(gòu)房業(yè)主的樓宇預(yù)、銷售公證;
(8)如甲方需要，購(gòu)房業(yè)主向房地產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記;
(9)協(xié)助甲方組織預(yù)、銷售展示、交易活動(dòng)，提供相應(yīng)的法律服務(wù)。
三、法律服務(wù)報(bào)酬及支付方式
1.雙方商定，甲方對(duì)上述律師服務(wù)支付人民幣_(tái)________元。
2.支付方式;律師服務(wù)報(bào)酬以人民幣支付，支付期限為：
(1)第一次：本合同簽約后10天內(nèi)，支付20%計(jì)人民幣_(tái)________元，
(2)第二次：工程合同正式簽約后10天內(nèi)，支付30%，計(jì)人民幣_(tái)________元;
(3)第三次：工程施工結(jié)構(gòu)封頂后工0天內(nèi)，支付30%，計(jì)人民幣_(tái)________元;
(4)第四次：工程竣工交付使用后10天內(nèi)，支付剩余的20%，計(jì)人民幣_(tái)________元。
四、上述由乙方提供的法律服務(wù)構(gòu)成的各法律關(guān)系如遇有爭(zhēng)議并引起糾紛，乙方須甲方全權(quán)處理，其費(fèi)用另行計(jì)算。
五、乙方及受聘律師可根據(jù)法律服務(wù)工作項(xiàng)目及有關(guān)要求，安排有關(guān)律師或工作人員辦理具體事務(wù)，具體工作人員的費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。
六、乙方提供的法律服務(wù)應(yīng)確保服務(wù)質(zhì)量，確保所有合同和法律文件的合法性和有效性，并確保在法律、法規(guī)規(guī)定的或者甲方要求、乙方承諾的期限內(nèi)完成。
七、如因乙方的工作疏忽造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，最高賠償額不超過(guò)律師服務(wù)收費(fèi)的10倍即人民幣_(tái)_______元。具體賠償辦法按乙方提供的《律師承辦非訴訟專項(xiàng)法律事務(wù)過(guò)錯(cuò)責(zé)任有限賠償試行辦法》執(zhí)行。該試行辦法為本合同的附件。
八、甲方須按期支付律師報(bào)酬，如支付逾期，以應(yīng)付款千分之一/每天支付逾期的違約金。如逾期超過(guò)一個(gè)月，乙方有權(quán)停止工作直至中止合同。
九、甲方應(yīng)按規(guī)定提供各種有關(guān)書面材料，如實(shí)向律師闡明情況，如因甲方提供材料虛假不實(shí)或有重大錯(cuò)誤，乙方不承擔(dān)因此產(chǎn)生的責(zé)任。
十、甲方承諾如乙方在提供上述法律服務(wù)中認(rèn)真負(fù)責(zé)、確保服務(wù)質(zhì)量，甲方在本合同確定的報(bào)酬外，另給以不超過(guò)人民幣_(tái)________元的獎(jiǎng)勵(lì)。
十一、本合同自簽訂之日起生效，至乙方完成所有法律服務(wù)時(shí)失效。
十二、本合同一式二份，雙方各執(zhí)一份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
第一節(jié)相關(guān)概念的概述
一、物業(yè)管理
“物業(yè)”一詞由英語(yǔ)“property”引譯而來(lái)，是單元性房地產(chǎn)的稱謂。從物業(yè)管理的角度來(lái)說(shuō)，物業(yè)是指各類建筑物及其附屬物的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地物業(yè)管理的概念物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
二、物業(yè)管理糾紛
糾紛一般是指爭(zhēng)執(zhí)的事情。它存在于社會(huì)生產(chǎn)與生活的各個(gè)領(lǐng)域，只要有人的存在，人與人之間必然會(huì)產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)。物業(yè)管理糾紛，是指當(dāng)事人之間在物業(yè)管理過(guò)程中產(chǎn)生的爭(zhēng)議。物業(yè)管理糾紛的當(dāng)事人有業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、建設(shè)單位、物業(yè)管理行政主管部門等。物業(yè)管理糾紛是我國(guó)目前新出現(xiàn)的法律糾紛，但它并不是一種法律糾紛類型，只是其糾紛的內(nèi)容涉及物業(yè)管理而巳。可以說(shuō)物業(yè)管理糾紛是兼有民事物業(yè)管理糾紛的概念物業(yè)管理糾紛，是指當(dāng)事人之間在物業(yè)管理過(guò)程中產(chǎn)生的爭(zhēng)議。物業(yè)管理糾紛的當(dāng)事人有業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、建設(shè)單位、物業(yè)管理行政主管部門等。物業(yè)管理糾紛是我國(guó)目前新出現(xiàn)的法律糾紛，但它并不是一種法律糾紛類型，只是其糾紛的內(nèi)容涉及物業(yè)管理而巳。可以說(shuō)物業(yè)管理糾紛是兼有民事關(guān)系、行政關(guān)系的法律糾紛。
第二節(jié)物業(yè)管理糾紛的類型
按糾紛所屬法律部門不同的法律關(guān)系性質(zhì)的差異，可以將物業(yè)管理糾紛劃分為四大類
一、民事糾紛
民事糾紛是指民事法律地位平等的自然人、法人、其他社會(huì)組織相互之間基于財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系而發(fā)生的糾紛。物業(yè)管理糾紛大部分屬于民事糾紛，主要表現(xiàn)為：服務(wù)合同糾紛（違約糾紛）、侵權(quán)糾紛、不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系糾紛、無(wú)因管理糾紛等。
二、經(jīng)濟(jì)糾紛
經(jīng)濟(jì)糾紛正確地說(shuō)是經(jīng)濟(jì)管理和協(xié)作糾紛。指存在經(jīng)濟(jì)組織隸屬關(guān)系地位不平等的個(gè)人與其所在經(jīng)濟(jì)組織之間、下級(jí)組織與其上級(jí)組織之間或者依法依合同結(jié)成經(jīng)濟(jì)協(xié)作性隸屬關(guān)系的不同經(jīng)濟(jì)組織之間，基于經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系和組織管理職責(zé)關(guān)系而發(fā)生的糾紛。民事糾紛的廣義包括經(jīng)濟(jì)糾紛，其狹義僅指不存在社會(huì)活動(dòng)組織隸屬關(guān)系的地位平等的民事主體間發(fā)生的糾紛。
三、行政糾紛
狹義的行政糾紛是指行政機(jī)關(guān)在行使管理職權(quán)過(guò)程中與自然人、法人和其他社會(huì)組織之間發(fā)生的具體行政行為爭(zhēng)執(zhí)及連帶利益（如行政賠償）爭(zhēng)執(zhí)，廣義還包括對(duì)抽象行政行為即行政規(guī)范性文件內(nèi)容規(guī)范的爭(zhēng)執(zhí)。在物業(yè)管理行政法律關(guān)系中，主要有在物業(yè)管理的行政主管機(jī)關(guān)的行政指導(dǎo)和行政監(jiān)督的具體行政行為引起的糾紛。
四、刑事糾紛
刑事糾紛是指?jìng)€(gè)人和法人單位的行為觸犯刑事法律而引起的糾紛。有些物業(yè)管理糾紛首先表現(xiàn)為民事經(jīng)濟(jì)糾紛或行政糾紛，但由于未得到及時(shí)的解決或未得到公正、公平、合理的解決，就很容易使當(dāng)事人矛盾沖突尖銳化、劇烈化，使糾紛擴(kuò)大化，演變成刑事糾紛，這樣也就使物業(yè)管理糾紛的性質(zhì)發(fā)生了質(zhì)的變化。
第三節(jié)物業(yè)管理糾紛的特點(diǎn)
一、物業(yè)管理糾紛案件的數(shù)量激增
物業(yè)管理糾紛幾乎涉及到民事、經(jīng)濟(jì)、行政、刑事法律關(guān)系的各個(gè)方面，而且在物業(yè)管理各個(gè)階段，涉及到不同的主體，如在物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)階段涉及設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、政府質(zhì)量監(jiān)督部門等；在前期物業(yè)管理階段涉及建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等；在日常物業(yè)管理階段，既涉及工商、稅務(wù)、物價(jià)、房管、規(guī)劃、園林綠化等政府主管部門，又涉及供水、排水、供電、燃?xì)?、市政等單位，還涉及業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服物業(yè)管理的主體。因此在物業(yè)管理運(yùn)行過(guò)程中，不可避免地會(huì)產(chǎn)出多發(fā)性的特點(diǎn)。
二、物業(yè)管理糾紛的涉眾性
物業(yè)管理是為千家萬(wàn)戶提供安居樂(lè)業(yè)的保證，物業(yè)管理集分散的社會(huì)分工于一體。在物業(yè)管理三大服務(wù)中，最基本的公共服務(wù)涉及全體業(yè)主、使用人，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量好壞直接關(guān)系到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)絕大多數(shù)業(yè)主、使用人的利益，因此，有時(shí)所發(fā)生的物業(yè)管理問(wèn)題，如與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的糾紛，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛，往往會(huì)引起業(yè)主們的集體爭(zhēng)執(zhí)或者是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的集體訴訟。
三、物業(yè)管理糾紛處理的復(fù)雜性
物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系十分復(fù)雜。案件所涉及的主體，既有我國(guó)公民、法人和其他組織，又有外國(guó)公民、外國(guó)企業(yè)、港澳臺(tái)同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會(huì)，也有物業(yè)服務(wù)公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)服務(wù)公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系、管委會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會(huì)或物業(yè)服務(wù)公司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來(lái)一定的難度。
四、物業(yè)管理糾紛具有易發(fā)性
物業(yè)管理服務(wù)大都直接面對(duì)業(yè)主或使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)將直接或間接影響業(yè)主或使用人的生活或工作。其服務(wù)人員的服務(wù)態(tài)度直接決定了物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)就目前在物業(yè)管理中對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)水平的優(yōu)劣很難用較為精確的量化指標(biāo)給予制定和評(píng)價(jià)。再加之物業(yè)管理中的供給主體、需求主體從各自考慮問(wèn)題的角度出發(fā)，很難對(duì)服務(wù)質(zhì)量好壞有較為一致的認(rèn)定。因此很容易導(dǎo)致在物業(yè)管理服務(wù)中，供求雙方對(duì)服務(wù)質(zhì)量好壞的爭(zhēng)執(zhí)。
第二章、我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
在我國(guó)，物業(yè)管理糾紛通說(shuō)是指“自然人、法人、其他社會(huì)組織、國(guó)家有關(guān)行政管理部門相互之間在物業(yè)管理的民事、經(jīng)濟(jì)、行政活動(dòng)中，因?qū)σ豁?xiàng)與物業(yè)有關(guān)或與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)或與具體行政行為有關(guān)的權(quán)利義務(wù)有相互矛盾（對(duì)立、對(duì)抗）的主張和請(qǐng)求，而發(fā)生的具有財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的爭(zhēng)執(zhí)”?，F(xiàn)代物業(yè)管理作為一個(gè)新生行業(yè)，在我國(guó)將近二十年的歷史，發(fā)展勢(shì)頭迅猛。如果說(shuō)20世紀(jì)80年代初是物業(yè)管理的起步階段，90年代初至90年代中期是我國(guó)物業(yè)管理的快速成長(zhǎng)階段，那么20世紀(jì)90年代末，21世紀(jì)初是穩(wěn)中求進(jìn)。1981年3月10日，我國(guó)第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司誕生，標(biāo)志著我國(guó)對(duì)物業(yè)管理的探索與嘗試的開始。物業(yè)管理這種集高度統(tǒng)一的管理、全方位多層次的服務(wù)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為一體的管理模式在我國(guó)一出現(xiàn)，便顯示出強(qiáng)大的生命力，有著十分美好的發(fā)展前景。2003年9月1日，國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》開始實(shí)施，這標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理工作步入了新的發(fā)展階段，進(jìn)入了高效，法制、規(guī)范的高速發(fā)展新時(shí)期。由于我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)管理模式，在觀念上、體制上、操作上都存在著與現(xiàn)代物業(yè)管理不相適應(yīng)的地方。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產(chǎn)管理體制改革的逐步深入，物業(yè)管理日益成為社會(huì)各界認(rèn)識(shí)和老百姓關(guān)注的焦點(diǎn)之一。在物業(yè)管理活動(dòng)中，許多人對(duì)物業(yè)管理的模式還比較陌生，觀念還有待于進(jìn)一步轉(zhuǎn)變，再加上相應(yīng)的物業(yè)管理法律、法規(guī)尚不健全，物業(yè)管理行為尚不規(guī)范，物業(yè)管理糾紛層出不窮。
第三章、物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因及解決依據(jù)
第一節(jié)物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因
物業(yè)管理在我國(guó)起步較晚，相應(yīng)的法律法規(guī)也不夠健全，近些年隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理在我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和發(fā)展的過(guò)程中顯得越來(lái)越重要也越來(lái)越普遍，而人們對(duì)物業(yè)管理這樣一種新生事物認(rèn)識(shí)還不夠全面，從而使得物業(yè)管理的糾紛越來(lái)越多，歸納起來(lái)，主要有以下四個(gè)方面的原因。
1．房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)留下隱患在現(xiàn)有的物業(yè)糾紛中，很大一部分是由于開發(fā)商遺留下來(lái)的問(wèn)題造成的。許多物業(yè)糾紛是由于建筑工程質(zhì)量問(wèn)題、開發(fā)商擅自改變規(guī)劃，以及無(wú)法兌現(xiàn)當(dāng)初售樓時(shí)對(duì)購(gòu)房人的承諾，并采取賣了房子就走人的錯(cuò)誤做法，于是業(yè)主與開發(fā)商的矛盾便轉(zhuǎn)嫁成與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾。業(yè)主往往因?yàn)榉孔淤|(zhì)量或其他購(gòu)房中產(chǎn)生的問(wèn)題而拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，從而引起糾紛。
2．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)不到位由于我國(guó)物業(yè)管理起步較晚，大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)水平較低，專業(yè)物業(yè)管理人員較少、素質(zhì)較低，造成物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)不到位。然而隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，城市化進(jìn)程的加快使得人們對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的要求越來(lái)越高，于是在業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的需求渴望與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量現(xiàn)狀之間便產(chǎn)生各種糾紛。
3．物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)不健全，行政管理工作不到位物業(yè)管理20世紀(jì)80年代開始在我國(guó)迅速發(fā)展起來(lái)，到1993年開始才相繼出臺(tái)了一些地方性法規(guī)來(lái)調(diào)整物業(yè)管理，2003年才頒布實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》。物業(yè)管理的各種法律法規(guī)相對(duì)滯后于物業(yè)管理的實(shí)際發(fā)展。而物業(yè)管理的各行政主管部門也較多，往往存在多頭管理的局面，使得政出多門，責(zé)任相互推諉，從而使行政管理工作做不到位，導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。
4．業(yè)主對(duì)物業(yè)消費(fèi)認(rèn)識(shí)不足，缺乏專業(yè)知識(shí)和相關(guān)法律知識(shí)一方面由于受傳統(tǒng)福利分房制度的影響，一些業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有一種抵觸性情緒；另一方面，‘一些業(yè)主過(guò)分強(qiáng)調(diào)自己的權(quán)利，而忽略了自己也是義務(wù)主體，總是希望盡可能少地繳納服務(wù)費(fèi)而得到更高質(zhì)量、更高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)，從而導(dǎo)致業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間大量糾紛的頻繁產(chǎn)生；其次，業(yè)主缺乏法律知識(shí)，在訂立各種服務(wù)合同時(shí)不能明確自己的權(quán)利義務(wù)，那么在履行合同時(shí)就會(huì)產(chǎn)生糾紛。個(gè)別業(yè)主的民主法制觀念淡薄，不但不履行自己的義務(wù)，甚至故意侵犯其他人的合法權(quán)益，必然會(huì)導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。
5．有些糾紛當(dāng)事人確有困難這主要體現(xiàn)在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的糾紛上，有些業(yè)主確實(shí)是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)緊張，但物業(yè)公司收不來(lái)物業(yè)費(fèi)就不能開展正常工作，這樣就容易使雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，產(chǎn)生糾紛?？偠灾?，造成物業(yè)管理糾紛的原因是多種多樣、紛繁復(fù)雜的。但是，就具體的某一個(gè)糾紛案例而言，主要的原因可能只會(huì)有一兩個(gè)。因此，在處理物業(yè)管理的糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)實(shí)事求是地針對(duì)具體原因找出合理妥當(dāng)?shù)慕鉀Q辦法，從而保證民心穩(wěn)定和行業(yè)的發(fā)展。
第二節(jié)物業(yè)管理糾紛的解決原則
對(duì)物業(yè)管理糾紛，無(wú)論是人民調(diào)解組織、物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)關(guān)、人民法院處理時(shí)，還是當(dāng)事人之間協(xié)商解決時(shí)，都應(yīng)遵守下列原則：
(一)嚴(yán)格執(zhí)行法規(guī)和政策的原則中國(guó)《民法通則》第六條明確規(guī)定：“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策。”所謂“嚴(yán)格執(zhí)行”含兩層意思：凡是法規(guī)政策有明文規(guī)定的應(yīng)照文嚴(yán)格執(zhí)行；凡是法規(guī)政策沒(méi)有明確規(guī)定或規(guī)定不同樣的，就應(yīng)嚴(yán)格按照法規(guī)政策的原本精神和基本原則，公正地作出處理或裁決。
(二)保護(hù)合法產(chǎn)權(quán)、債權(quán)的原則合法的產(chǎn)權(quán)通常有房地產(chǎn)權(quán)證為憑據(jù)，合法的債權(quán)通常有合同為憑據(jù)。只要誰(shuí)能舉證證明自己是某項(xiàng)產(chǎn)權(quán)或某項(xiàng)債權(quán)的合法屬主且查證屬實(shí)，就應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)和給予法律保護(hù)。產(chǎn)權(quán)和債權(quán)是民事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的兩項(xiàng)維系經(jīng)濟(jì)利益的基本權(quán)利，是民事經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)關(guān)系的重要權(quán)利紐結(jié)，關(guān)系社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行秩序，歷來(lái)是國(guó)家法律保護(hù)的重點(diǎn)對(duì)象。
(三)法律政策與實(shí)事求是相結(jié)合的原則由于物業(yè)管理糾紛的情況比較復(fù)雜，牽涉面廣，引發(fā)原因多樣。因而在具體處理糾紛時(shí)，既要嚴(yán)格依法處理，也要奉行“以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩”的法律原則，從實(shí)際出發(fā)，尊重歷史事實(shí)，兼顧社會(huì)妥當(dāng)效果。對(duì)于以往已作出的處理決定或裁判，若確實(shí)有失誤，應(yīng)本著“實(shí)事求是、有錯(cuò)必究”的原則精神，依法予以糾正。
(四)及時(shí)原則多數(shù)物業(yè)管理糾紛最初都是輕微矛盾，但如果處理不及時(shí)，矛盾極易擴(kuò)大、激化，所以及時(shí)將物業(yè)管理糾紛解決在萌芽狀態(tài)，有利于社會(huì)主義精神文明建設(shè)。及時(shí)原則應(yīng)包括以下方面：首先，受理應(yīng)當(dāng)及時(shí)；其次，調(diào)查取證應(yīng)當(dāng)及時(shí)；再次，處理決定應(yīng)當(dāng)及時(shí)。
(五)便民原則物業(yè)管理糾紛的處理應(yīng)當(dāng)隨時(shí)考慮到當(dāng)事人的便利，便民原則應(yīng)表現(xiàn)在申訴或投訴的便利。有關(guān)單位應(yīng)在小區(qū)設(shè)立申訴或投訴接待站，使當(dāng)事人可就近要求解決物業(yè)管理糾紛，不因申訴或投訴無(wú)門，以致糾紛長(zhǎng)期存在，日益激化，影響安定。解決糾紛過(guò)程中時(shí)間、精力和財(cái)力的節(jié)約，這也是實(shí)際的便民措施，以較少的投入，高效率地解決糾紛，使當(dāng)事人在時(shí)間、精力和財(cái)力上沒(méi)有浪費(fèi)。
(六)合理原則正確處理物業(yè)管理糾紛，必須從團(tuán)結(jié)出發(fā)，本著互諒互讓的精神，公平合理地解決糾紛。公平合理的原則應(yīng)包括必須查清事實(shí)，分清是非和責(zé)任；必須有利于管理，方便生活；承擔(dān)責(zé)任
方式適當(dāng)，使責(zé)任人心服口服。，此外，貫徹綜合治理的原則和堅(jiān)持糾紛處理的法定程序原則也應(yīng)屬于物業(yè)管理糾紛處理應(yīng)堅(jiān)持的重要原則。
第四章、物業(yè)管理糾紛的解決機(jī)制研究
第一節(jié)物業(yè)管理糾紛解決機(jī)制的構(gòu)建原則
一、以人為本：基于馬斯洛需求層次理論的思考
以人為本，既是一種對(duì)最廣大人民群眾主體作用和地位的肯定，又是一種價(jià)值取向，還是一種思維方式，它是時(shí)展的要求、歷史進(jìn)步的結(jié)論。馬斯洛的需求層次理論告訴我們?nèi)藗兊男枨笫遣粩喔碌摹ｋS著社會(huì)的進(jìn)步，人們?cè)跐M足了“住”這一基本需求后，又產(chǎn)生了“住得舒適”的新需求，這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)提高服務(wù)質(zhì)量來(lái)滿足居民的新需求，當(dāng)物業(yè)公司滿足不了居民的需求的時(shí)候，物業(yè)糾紛就產(chǎn)生了。社區(qū)建設(shè)從根本上說(shuō)是為了滿足人們多樣化的高質(zhì)量的生活需求和全面發(fā)展，其出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)都在于人和為了人。所以，我們?cè)跇?gòu)建物業(yè)糾紛解決機(jī)制的時(shí)候，堅(jiān)持的一個(gè)基本原則就是以人為本。
二、合作共贏：基于利益集團(tuán)理論的思考
隨著外部社會(huì)結(jié)構(gòu)的不斷復(fù)雜化和利益的多元化，在現(xiàn)代社會(huì)，任何一個(gè)利益集團(tuán)都不可能獨(dú)立完成任何事情，它需要與其它領(lǐng)域的集團(tuán)進(jìn)行合作，在合作過(guò)程中通過(guò)博弈達(dá)到“共贏”。城市社區(qū)組織結(jié)構(gòu)體系是一個(gè)開放、有序、具有多元主體的系統(tǒng)，這就意昧著任何一個(gè)組成部分或主體的變動(dòng)和發(fā)展，都會(huì)帶來(lái)其它部分的變化，也會(huì)給與之相聯(lián)系的外界環(huán)境帶來(lái)影響。物業(yè)管理糾紛的解決也需要各個(gè)利益主體相互妥協(xié)、相互合作來(lái)實(shí)現(xiàn)的，社區(qū)內(nèi)各利益主體之間不應(yīng)該是敵對(duì)的關(guān)系，而應(yīng)該是社會(huì)地位平等的合作伙伴的關(guān)系，在實(shí)現(xiàn)自身基本利益的同時(shí)，也考慮一下別人的利益，做出一定妥協(xié)，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的共同增長(zhǎng)，最終達(dá)到各利益主體的共贏。
第二節(jié)物業(yè)管理糾紛的解決機(jī)制
我國(guó)物業(yè)糾紛的解決機(jī)制應(yīng)包含“骨架”和“筋脈”兩部分，這兩部分是緊密結(jié)合、互相支撐的關(guān)系，其中“骨架”確定了糾紛發(fā)生后的基本解決途徑，“筋脈”則為各種解決途徑的有效實(shí)現(xiàn)提供保障。二者相互作用共同構(gòu)成物業(yè)管理糾紛的解決機(jī)制，缺一不可。
一、物業(yè)管理糾紛解決機(jī)制的“骨架”
根據(jù)《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的第六章，關(guān)于爭(zhēng)議的解決的第三十四條有五類途徑解決：與經(jīng)營(yíng)者協(xié)商和解；請(qǐng)求消費(fèi)者協(xié)會(huì)協(xié)調(diào)；向有關(guān)行政部門申訴；根據(jù)與經(jīng)營(yíng)者達(dá)成的仲裁協(xié)議提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁；向人民法院提訟。參考上述法條，物業(yè)管理糾紛的解決機(jī)制也應(yīng)有一個(gè)梯級(jí)層次：溝通協(xié)商→調(diào)解→行政裁決→仲裁→訴訟。物業(yè)管理糾紛發(fā)生以后，如果全部都尋求法律途徑的話，由于我國(guó)物業(yè)管理糾紛數(shù)量激增，就目前的法院的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，是無(wú)法承擔(dān)這么重的負(fù)荷的，而且會(huì)浪費(fèi)許多法律資源。我們?nèi)绻瓷厦婺莻€(gè)層次來(lái)處理糾紛，會(huì)節(jié)約許多社會(huì)資源，也會(huì)提高物業(yè)管理糾紛解決的效率。
二、物業(yè)管理糾紛解決機(jī)制的“筋脈”
物業(yè)管理糾紛解決機(jī)制的“筋脈”主要指建立起各種機(jī)制，比如培訓(xùn)機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、溝通機(jī)制、聯(lián)席會(huì)議制度、監(jiān)管機(jī)制、預(yù)防機(jī)制、保險(xiǎn)機(jī)制、評(píng)估機(jī)制等等，為骨架“筋脈”的保障作用則貫穿于“骨架”的始終。過(guò)第三方機(jī)構(gòu)的介入，保障物業(yè)收費(fèi)、資質(zhì)管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等向社會(huì)的公開、透明，將有利于物業(yè)管理市場(chǎng)的良性運(yùn)作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使社會(huì)和諧穩(wěn)定。
第三節(jié)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理糾紛解決機(jī)制的途徑
在我國(guó)現(xiàn)行法律制度下，物業(yè)管理糾紛的解決途徑非常廣泛，從我國(guó)民事立法有關(guān)規(guī)定和實(shí)踐來(lái)看，主要包括協(xié)商、調(diào)解、行政處理、仲裁、訴訟等多種方式?？偟恼f(shuō)來(lái)，這些糾紛解決方式可分為兩類：訴訟方式和非訴訟方式，前述方式除訴訟外，都屬于非訴訟方式。
一、協(xié)商
協(xié)商是物業(yè)管理糾紛雙方當(dāng)事人之間本著互諒互讓的態(tài)度和實(shí)事求是的精神，就有關(guān)糾紛的解決自行達(dá)成和解協(xié)議，并自覺(jué)履行。協(xié)商無(wú)須第三者參與斡旋、調(diào)停、仲裁或裁判，這種方式簡(jiǎn)便易行，省時(shí)、省力、省錢，是一種理想狀態(tài)的解決方式，關(guān)鍵是在運(yùn)用過(guò)程中要注意合法性和自愿性。單純的雙方當(dāng)事人之間的協(xié)商屬于典型的“私了”，通過(guò)協(xié)商“私了”是有條件的，在條件不具備時(shí)，往往難以達(dá)成合意，且通過(guò)協(xié)商達(dá)成的協(xié)議沒(méi)有強(qiáng)制力，約束力不足，具有不確定性。
二、調(diào)解
調(diào)解是在第三方主持下，以國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)章和政策以及社會(huì)公德為依據(jù)，對(duì)糾紛雙方進(jìn)行斡旋、勸說(shuō)，促使他們互相諒解，進(jìn)行協(xié)商，自愿達(dá)成協(xié)議，消除紛爭(zhēng)的活動(dòng)。在某種意義上，調(diào)解可以視為協(xié)商的延伸，二者的主要區(qū)別在于是否有中立第三方(調(diào)解人)的參與。調(diào)解分訴訟外調(diào)解(包括民間調(diào)解、行政調(diào)解等)和訴訟內(nèi)調(diào)解(司法調(diào)鰓)。從糾紛解決機(jī)制的體系出發(fā)，本部分內(nèi)容重點(diǎn)介紹民間調(diào)解，而行政調(diào)解和訴訟內(nèi)調(diào)解分別在行政處理和訴訟方式中介紹。調(diào)解具有如下特點(diǎn)：
(1)調(diào)解是在中立第三方的參與下進(jìn)行的糾紛解決活動(dòng)。作為中立第三方的調(diào)解人可以是國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)組織、專門機(jī)關(guān)(機(jī)構(gòu))，也可以是個(gè)人。
(2)調(diào)解以當(dāng)事人的自愿為前提。
(3)調(diào)解具有程序的簡(jiǎn)便性和處理的靈活性與合理性。糾紛當(dāng)事人能夠在自愿、平等、友善的基礎(chǔ)上弄清事實(shí)、分清責(zé)任、達(dá)成協(xié)議，應(yīng)該說(shuō)這是雙方當(dāng)事人解決糾紛的最理想方式。
三、行政處理
行政處理，是指行政主體為實(shí)現(xiàn)相應(yīng)法律、法規(guī)、規(guī)章確定的行政管理目標(biāo)和任務(wù)，應(yīng)行政相對(duì)人申請(qǐng)或依職權(quán)依法處理涉及特定行政相對(duì)人某種權(quán)利義務(wù)事項(xiàng)的具體行政行為。行政處理是解決物業(yè)管理糾紛的主要途徑，它具有專業(yè)性、權(quán)威性強(qiáng)以及效率高、成本低等優(yōu)點(diǎn)。物業(yè)管理行政機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況最熟悉，掌握當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理企業(yè)的基本情況和有關(guān)資料，便于及時(shí)查明案件事實(shí)，做出妥善處理，維護(hù)國(guó)家、集體利益和當(dāng)事人的合法權(quán)益。行政處理的形式廣泛多樣，主要包括行政調(diào)解、行政裁決和行政復(fù)議等。
(一)物業(yè)管理糾紛的投訴和受理為了解決物業(yè)管理的各種糾紛，我國(guó)建立相應(yīng)的投訴、受理制度。物業(yè)管理糾紛的投訴是指業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)或其他物業(yè)管理主體違反有關(guān)法律、法規(guī)、委托管理服務(wù)合同等行為，而向所在地物業(yè)管理行政主管部門(房地產(chǎn)管理部門)、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，消費(fèi)者協(xié)會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)的上級(jí)部門進(jìn)行口頭或書面的反映。物業(yè)管理糾紛的投訴受理，是指物業(yè)管理行政部門接受投訴后的處理程序。建立物業(yè)管理投訴受理制度，有利于維護(hù)業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，有利于規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為，也有利于物業(yè)管理業(yè)健康發(fā)展。這一制度已經(jīng)納入到物業(yè)管理的法律體系中?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第49條規(guī)定：縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。
(二)行政調(diào)解行政調(diào)解是指在特定的國(guó)家行政主管機(jī)關(guān)主持下進(jìn)行的調(diào)解，具有行政性質(zhì)。行政機(jī)關(guān)主持的糾紛調(diào)解，與民間調(diào)解比較，具有依靠專家判斷、對(duì)糾紛當(dāng)事人(雙方或一方)有權(quán)威性和影響力、效率高、成本低以及可以在糾紛解決過(guò)程中積累政策經(jīng)驗(yàn)等優(yōu)勢(shì)。
(三)行政裁決和行政復(fù)議行政裁決是指對(duì)于違反行政法規(guī)的行為，國(guó)家有關(guān)行政主管部門對(duì)違法者所作的處分或處罰決定。如果當(dāng)事人對(duì)處理決定不服，可在一定期限內(nèi)依法向原行政主管部門的上級(jí)機(jī)關(guān)提出重新處理的申請(qǐng)，上級(jí)行政機(jī)關(guān)依法進(jìn)行復(fù)議，維持、變更或撤銷、部分撤銷原處理決定。在處理物業(yè)管理糾紛中，上級(jí)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)通過(guò)行政復(fù)議，對(duì)下級(jí)機(jī)關(guān)所作的行政處罰和行政處理決定進(jìn)行復(fù)查，維持正確、合法的行政決定，糾正和撤銷不合法的、不適當(dāng)?shù)男姓Q定，這種復(fù)查過(guò)程，就是實(shí)施監(jiān)督的過(guò)程。這樣做，有利于房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)依法行政，正確貫徹國(guó)家的物業(yè)管理政策，正確實(shí)施物業(yè)管理法律法規(guī)，做好物業(yè)管理工作。
四、仲裁
仲裁是指發(fā)生糾紛的當(dāng)事人按照有關(guān)規(guī)定，事先或事后達(dá)成協(xié)議，把他們之間的爭(zhēng)議提交仲裁機(jī)構(gòu)，由仲裁機(jī)構(gòu)以第三者的身份對(duì)爭(zhēng)議的事實(shí)和權(quán)利、義務(wù)作出判斷。仲裁這一方式有自愿的一面，也有強(qiáng)制的一面。當(dāng)事人雙方自愿將爭(zhēng)議提交仲裁機(jī)構(gòu)解決，裁決一經(jīng)作出即發(fā)生法律效力。當(dāng)事人不履行責(zé)任，對(duì)方當(dāng)事人可向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。仲裁有以下特點(diǎn)：(1)以雙方自愿為前提；(2)仲裁的范圍一般為民商事糾紛；(3)仲裁有極大的靈活性與便利性；(4)仲裁具有強(qiáng)制執(zhí)行力。
五、訴訟
訴訟是指受害人、案件的其他當(dāng)事人或法定國(guó)家機(jī)關(guān)依法向人民法院、上訴或申訴，由人民法院按照法定程序處理案件，保護(hù)有關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益。物業(yè)管理糾紛的訴訟主要是民事訴訟。司法救濟(jì)作為糾紛解決最終的和最有效的途徑有其特有的優(yōu)點(diǎn)，人民法院作為惟一的審判機(jī)關(guān)，其程序規(guī)范嚴(yán)密，判決具有權(quán)威性和強(qiáng)制力。所以雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議較大的案件，通過(guò)訴訟外手段難以解決時(shí)，最終還是要選擇司法救濟(jì)。人民法院的審判，也首先適用調(diào)解?！睹袷略V訟法》第16條規(guī)定：“人民法院審理民事案件，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自愿和合法的原則進(jìn)行調(diào)解；調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)判決。”第85條規(guī)定：“人民法院審理民事案件，根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則，在事實(shí)清楚的基礎(chǔ)上，分清是非，進(jìn)行調(diào)解。”物業(yè)管理糾紛大部分屬于民事案件，在審理中也首先應(yīng)當(dāng)適用調(diào)解，在調(diào)解中遵循自愿、合法原則。與民間調(diào)解、行政調(diào)解(統(tǒng)稱為訴訟外調(diào)解)所不同的是，法院調(diào)解為訴訟內(nèi)調(diào)解，雙方當(dāng)事人一經(jīng)達(dá)成協(xié)議并送達(dá)，即產(chǎn)生法律效力，它與司法判決書具有同等的法律強(qiáng)制力和約束力。調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)判決。
關(guān)鍵詞：民間金融；發(fā)展困境；發(fā)展對(duì)策
1 中國(guó)農(nóng)村民間金融的概念與發(fā)展現(xiàn)狀
1.1 概念
民間金融在學(xué)術(shù)界尚無(wú)明確的統(tǒng)一界定。本文所研究的農(nóng)村民間金融主要指與城市相對(duì)應(yīng)的、運(yùn)作主要依賴于地緣、血緣、業(yè)緣、人緣等機(jī)制的非正式金融組織和金融活動(dòng)。一般具有如下特征：一是地方性、甚至草根性；二是內(nèi)生性、自生自發(fā)性；三是總體規(guī)模大、單體規(guī)模?。凰氖切》秶鷥?nèi)信息對(duì)稱度高；五是金融當(dāng)局監(jiān)管難度大。
農(nóng)村民間金融的主要運(yùn)行形式有：（1）農(nóng)村信用社（現(xiàn)實(shí)中屬于國(guó)有金融的部分除外）：農(nóng)村信用社是由農(nóng)民入股組成，實(shí)行入股社員民主管理，主要為入股社員服務(wù)的互助金融組織；（2）農(nóng)村合作基金會(huì)：農(nóng)村合作基金會(huì)是社區(qū)內(nèi)為農(nóng)村、農(nóng)民、農(nóng)業(yè)服務(wù)的資金互助組織。1993年，為規(guī)范金融市場(chǎng)、整頓金融秩序被全面取締；（3）合會(huì)：合會(huì)是一種自發(fā)的民間信用互助形式；（4）民間借貸：主要是農(nóng)戶間個(gè)人借貸，一般在親朋好友間進(jìn)行；（5）私人錢莊：私人錢莊是指沒(méi)有經(jīng)過(guò)審批設(shè)立的類似銀行的金融機(jī)構(gòu)，2002年1月31日，《關(guān)于取締地下錢莊及打擊高利貸行為的通知》發(fā)出后被取締；（6）民間集資（7）小額信貸
1.2 發(fā)展現(xiàn)狀
1.農(nóng)村民間金融規(guī)模大，分布范圍廣
改革開放以來(lái)，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)逐步發(fā)展，金融需求旺盛。農(nóng)村民間金融隨之蓬勃發(fā)展，成為農(nóng)村金融中不可忽視的力量。據(jù)2005年中央財(cái)經(jīng)大學(xué)《中國(guó)地下金融調(diào)查》課題組對(duì)浙江省五個(gè)地區(qū)224家中小企業(yè)、119個(gè)個(gè)體工商者的調(diào)查得出：在中小企業(yè)融資來(lái)源中，通過(guò)企業(yè)間的拆借和私人性質(zhì)的金融機(jī)構(gòu)獲取資金的比重分別是24%和14%，兩者合計(jì)高達(dá)38%，這還不包括其他途徑的農(nóng)村民間融資；據(jù)農(nóng)業(yè)部農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究中心農(nóng)村固定觀察點(diǎn)采集的農(nóng)戶數(shù)據(jù)，民間借貸數(shù)額占總數(shù)50%左右；截至2011年3月末，全國(guó)共有小額貸款公司3027家，貸款余額2408億元。由此，農(nóng)村民間金融規(guī)模之大、范圍之廣可見(jiàn)一斑。
2.農(nóng)村民間金融地區(qū)差異性大
我國(guó)農(nóng)村面積廣大，風(fēng)土人情各異，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不盡相同。農(nóng)村民間金融主要受農(nóng)民收入水平、政府對(duì)農(nóng)村信貸政策、農(nóng)村居民消費(fèi)傾向及儲(chǔ)蓄意愿影響，這使得各地的農(nóng)村民間金融呈現(xiàn)不同形式、依靠不同信用機(jī)制、利用程度不同。從形式看，合會(huì)主要分布在浙江、福建、廣東等地；小額信貸公司數(shù)量以、遼寧省、江蘇省、安徽省居多；民間集資則各地都有。從信用機(jī)制看，民間借貸多是通過(guò)血緣，人緣為紐帶；同業(yè)拆借則是以業(yè)緣為基礎(chǔ)。從規(guī)?？?，東部地區(qū)農(nóng)村民間利用程度最高，中部次之，西部最末。
3.農(nóng)村民間金融適應(yīng)農(nóng)村金融需求
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局初步測(cè)算，到2020年，我國(guó)新農(nóng)村建設(shè)新增資金需求總量達(dá)15萬(wàn)億元～20萬(wàn)億元，金融無(wú)疑要在其中擔(dān)任重要作用。然而，農(nóng)村正規(guī)金融卻存在諸多問(wèn)題，一是政策性金融功能缺位，極大地制約了金融支農(nóng)作用的有效發(fā)揮；二是商業(yè)性金融不愿涉足，直接減少了對(duì)三農(nóng)信貸資金的投入；三是農(nóng)村資金城市化嚴(yán)重，極大降低了支農(nóng)資金的供應(yīng)力度；這些問(wèn)題使得農(nóng)村正規(guī)金融無(wú)法滿足農(nóng)村資金需求。而與農(nóng)村正規(guī)金融相比，農(nóng)村民間金融具有手續(xù)簡(jiǎn)單、方便快捷、利率靈活的優(yōu)勢(shì)。農(nóng)村民間金融萌芽于小農(nóng)經(jīng)濟(jì)時(shí)期，當(dāng)時(shí)社會(huì)秩序較為穩(wěn)定，宗族家庭觀念極為濃厚，加上地緣與血緣關(guān)系，人們之間的借貸活動(dòng)成為有無(wú)共濟(jì)的義舉，一直綿延至今。這形成現(xiàn)今農(nóng)村民間金融依靠信任和名譽(yù)作為信用機(jī)制，適合農(nóng)民缺少抵押物的狀況。農(nóng)村借貸速度快，一般2～3天就可以拿到貸款。民間借貸的利率靈活，一般無(wú)息或是低息，高利貸只是個(gè)別現(xiàn)象。根據(jù)樣本調(diào)查，農(nóng)戶年平均借入現(xiàn)金為1617 .5元，平均借出現(xiàn)金為1926 .4元，借入和借出的資金比例相當(dāng)于典型農(nóng)戶總收入的15%（朱旭東，馬妮，2005）。
2 農(nóng)村民間金融面臨的困境
2.1 外部環(huán)境嚴(yán)峻
1.法律地位不明確
農(nóng)村民間金融在促進(jìn)農(nóng)村發(fā)展中發(fā)揮了重要作用，但是農(nóng)村民間金融沒(méi)有合法的法律地位，這使得農(nóng)村民間金融境遇尷尬。由于沒(méi)有完善的法律管理體系，農(nóng)村民間金融一直處于邊緣化地位，一些合理、合情的利益得不到保護(hù)。農(nóng)村民間金融成分復(fù)雜，在沒(méi)有合理的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)下，不論是否有益，一般都被劃歸為灰色金融甚至是黑色金融。以小額信貸為例，根據(jù)《小額信貸公司指導(dǎo)意見(jiàn)》中相關(guān)規(guī)定，小額信貸公司在法律上只是有限公司而不是金融機(jī)構(gòu)，以有限公司身份從事金融業(yè)，使得小額信貸公司不能吸收存款，限制了其發(fā)展和轉(zhuǎn)型；監(jiān)管上，小額信貸歸當(dāng)?shù)亟鹑谵k管理，但金融辦并沒(méi)有成熟的管理體系，容易造成監(jiān)管不力。
2.政策扶持力度不足
在實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天，行政管制經(jīng)濟(jì)依然存在，同時(shí)，屬于市場(chǎng)的力量不斷增長(zhǎng)，這為農(nóng)村民間金融的生存提供了極大的空間，也對(duì)農(nóng)村民間金融發(fā)展形成阻礙?，F(xiàn)今政府對(duì)農(nóng)村民間金融是持默認(rèn)而不提倡的態(tài)度，這使農(nóng)村民間金融不僅不能享受政策優(yōu)惠，還要受到行政嚴(yán)格干預(yù)；而市場(chǎng)力量的增長(zhǎng)又加速了農(nóng)村民間金融借貸利率的失控。律法規(guī)定，利率高于銀行同期貸款利率4倍就屬于高利貸，利率市場(chǎng)化受到阻礙；正規(guī)金融極少接受農(nóng)村民間金融機(jī)構(gòu)及組織的融資請(qǐng)求，即使接受農(nóng)村民間金融也不能享受同業(yè)拆借利率。
2.2 內(nèi)在機(jī)理缺陷
1.自身管理體制不完善
一套完善的管理體制是事物持續(xù)的必要條件之一。隨著農(nóng)村資金需求量的不斷增大，農(nóng)村民間金融發(fā)展越來(lái)越快。然而，由于農(nóng)村民間金融的自生自發(fā)性和草根性，農(nóng)村民間金融沒(méi)能夠形成完善的管理體制。農(nóng)村民間金融的金融交易一般是依靠社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，而且大多數(shù)農(nóng)戶文化水平低，管理意識(shí)淡，像和會(huì)、民間借貸和民間集資多是依靠祖輩積累的經(jīng)驗(yàn)行事；農(nóng)村信用社和小額信貸公司由于組織結(jié)構(gòu)不規(guī)整，從業(yè)人員水平低、業(yè)務(wù)流程不健全等缺陷，不僅影響其運(yùn)作效率，而且容易產(chǎn)生呆賬、壞賬現(xiàn)象，給農(nóng)戶造成損失。以農(nóng)村信用社為例，2008年末，全國(guó)農(nóng)村信用社不良貸款余額和比例分別為2965億元和7 .9%；2009年末，全國(guó)農(nóng)村信用社不良貸款余額和比例分別為3490億元和7 . 4%；2010年末，全國(guó)農(nóng)村信用社不良貸款余額和比例分別為3183億元和5 .6%。
2.借貸風(fēng)險(xiǎn)保障低
農(nóng)村民間金融的產(chǎn)生與發(fā)展有其優(yōu)勢(shì)，但也存在短板，尤其是應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)方面。（1）由于農(nóng)村民間金融的分散性與區(qū)域性，在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，無(wú)法形成一個(gè)整體，因此防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力低。（2）農(nóng)村民間金融基于熟人社會(huì)圈的借貸關(guān)系以及依靠信任和名譽(yù)維持信貸運(yùn)行的信用機(jī)制脫離了金融當(dāng)局的監(jiān)管，使得農(nóng)村民間金融借貸風(fēng)險(xiǎn)大增。（3）農(nóng)戶的契約意識(shí)淡薄，大多數(shù)借貸都是在私下雙方直接辦理或在第三方的見(jiàn)證下進(jìn)行，僅有口頭約定或一紙借條，沒(méi)有正式合同。若債務(wù)人無(wú)法按時(shí)還款，則易引發(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛且難以處理。（4）當(dāng)借貸范圍擴(kuò)大時(shí)，尤其是存在交易中介時(shí)，信息對(duì)稱度降低，風(fēng)險(xiǎn)上升。此時(shí)，債權(quán)人可能難以收回借款，債務(wù)人也可能陷入高利貸陷阱。以民間集資為例，近年來(lái)，非法集資方式層出不窮，非法集資類案件迭增。公安部數(shù)據(jù)顯示，2011年1月至9月，全國(guó)共立非法集資類案件1300余起，涉案金額高達(dá)133.8億元。
3.資金使用結(jié)構(gòu)變化
我國(guó)農(nóng)村正處于高速發(fā)展的階段，資金農(nóng)戶借錢一般用于生活消費(fèi)、生產(chǎn)投資和其他花費(fèi)，其中生活消費(fèi)與生產(chǎn)投資占的比例極大。生活消費(fèi)包括婚嫁喪病、子女教育；傳統(tǒng)生產(chǎn)投資一般是農(nóng)業(yè)投資和個(gè)體實(shí)業(yè)投資。根據(jù)李勤和李人慶博士調(diào)查的樣本數(shù)據(jù)顯示，平均每戶一般性生產(chǎn)支出9413 .85元，生產(chǎn)性固定資產(chǎn)支出2876 .09元，日常生活支出9438 .96元，住房和耐用品支出3894 .92元。近年來(lái)，由于農(nóng)業(yè)投資成本高、風(fēng)險(xiǎn)大、資金回收期長(zhǎng)，投資增長(zhǎng)率正在下降；與此同時(shí)，為了高收益，流入金融業(yè)、房地產(chǎn)的資金變得越來(lái)越多；一些農(nóng)村民間金融機(jī)構(gòu)和組織本身就有隱疾，為了高利潤(rùn)，貸前沒(méi)有詳細(xì)調(diào)查，貸中沒(méi)有實(shí)地跟進(jìn)，對(duì)貸款用途不甚清楚，這使那些在正規(guī)金融機(jī)構(gòu)得不到融資的、被國(guó)家禁止的項(xiàng)目就轉(zhuǎn)向農(nóng)村民間金融機(jī)構(gòu)。
3 規(guī)范發(fā)展農(nóng)村民間金融的建議
3.1 創(chuàng)造良好的外部環(huán)境
1.出臺(tái)、完善相關(guān)法律、法規(guī)，明確農(nóng)村民間金融的法律地位
需求產(chǎn)生市場(chǎng)，農(nóng)村民間金融的發(fā)展空間是農(nóng)村正規(guī)金融不能夠滿足農(nóng)村資金需求而留下的空白。農(nóng)村民間金融應(yīng)該起到彌補(bǔ)農(nóng)村正規(guī)金融的作用，與農(nóng)村正規(guī)金融相輔相成。然而，由于農(nóng)村民間金融的法律地位不明確，現(xiàn)今農(nóng)村民間金融與農(nóng)村正規(guī)金融卻是處于相互對(duì)立的位置。為了改善這種局面，應(yīng)該給予農(nóng)村民間金融合法的地位以及足夠的發(fā)展空間。明確農(nóng)村民間金融的法律地位，一是相關(guān)部門應(yīng)出臺(tái)有關(guān)法律法規(guī)，正確定義農(nóng)村民間金融；二要堅(jiān)持具體問(wèn)題具體分析的原則，禁止將農(nóng)村民間金融和非法金融混為一談的做法，保護(hù)有益的農(nóng)村民間金融的合法利益；三是通過(guò)對(duì)農(nóng)村民間金融的詳細(xì)調(diào)研與考察，制定適合不同形式的農(nóng)村民間金融的法律條文；四是修改現(xiàn)有的法律，如《金融法》、《中華人民共和國(guó)銀監(jiān)法》、《民法》等，剔除不合理的法律條文。以合會(huì)為例，可以承認(rèn)組建合會(huì)是合法的；規(guī)定會(huì)首與會(huì)腳的權(quán)利與義務(wù)；為防止重大倒會(huì)事件發(fā)生，可限制其規(guī)模（包括參會(huì)人數(shù)、各人出資額、總額上限）。
2.適當(dāng)?shù)恼叻龀?，政府在初期投入資金，在農(nóng)村民間金融成熟后適時(shí)退出并放開利率
農(nóng)村民間金融由于地位尷尬而不能享受優(yōu)惠政策，但農(nóng)村民間金融要更好的發(fā)展，更好的為三農(nóng)服務(wù)是離不開政策的支持的。在初期，農(nóng)村民間金融并不足于填補(bǔ)農(nóng)村金融市場(chǎng)空缺，需要政府支持，通過(guò)工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)，城市帶動(dòng)農(nóng)村，為農(nóng)村民間金融注入資金。在有嚴(yán)格監(jiān)管的情況下，放寬合理合法的農(nóng)村民間金融的利率彈性，使農(nóng)村民間金融的利率更加市場(chǎng)化。符合條件的農(nóng)村民間金融機(jī)構(gòu)及組織，可許其轉(zhuǎn)型為村鎮(zhèn)銀行，享受正規(guī)金融機(jī)構(gòu)的政策優(yōu)惠。我國(guó)的農(nóng)村信用社一直向“國(guó)有”靠攏，應(yīng)該將農(nóng)村信用社改造成真正的農(nóng)村民間金融，剝離國(guó)家產(chǎn)權(quán)，確保其為農(nóng)民、農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供金融服務(wù)的目的的實(shí)現(xiàn)。對(duì)于享受政策扶持的農(nóng)村民間金融，都應(yīng)該確保它們是為三農(nóng)提供金融服務(wù)。
3.將農(nóng)村民間金融納入金融監(jiān)管體系，加強(qiáng)監(jiān)管
農(nóng)村民間金融游離于金融監(jiān)管體系外，不僅增大了農(nóng)村民間金融的風(fēng)險(xiǎn)，而且削弱了國(guó)家宏觀調(diào)控的作用。中國(guó)農(nóng)村地域廣大，各地農(nóng)村民間金融實(shí)際情況各有不同，可由所在地的基層政府組織與銀監(jiān)會(huì)、中國(guó)人民銀行共同監(jiān)管。除了監(jiān)管農(nóng)村民間金融的合法性、合理性及有效性，還應(yīng)在農(nóng)村民間金融遇到困難時(shí)給予幫助。以民間借貸為例，民間借貸是范圍最為廣泛的農(nóng)村民間金融形式，在利率方面，既要嚴(yán)防高利貸的發(fā)生也要使利率低于銀行同期的款項(xiàng)得到保護(hù)；在處理糾紛方面，要據(jù)實(shí)判定，做到合情合理。
3.2 優(yōu)化農(nóng)村民間金融內(nèi)在機(jī)理
1.調(diào)整農(nóng)村民間金融組織結(jié)構(gòu)，優(yōu)化業(yè)務(wù)辦理流程，提高管理水平，完善農(nóng)村民間金融管理體系
管理不善阻礙了農(nóng)村民間金融的進(jìn)步，完善農(nóng)村民間金融自身管理體系勢(shì)在必行。完善自身管理體系應(yīng)遵循“總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，努力創(chuàng)新，因地制宜，因時(shí)順勢(shì)”的原則，從結(jié)構(gòu)調(diào)整、人員配備、業(yè)務(wù)流程等方面進(jìn)行改良和創(chuàng)新。諸如合會(huì)、私人錢莊、民間借貸等傳承久遠(yuǎn)的形式，要適應(yīng)新時(shí)代的步伐加以改進(jìn)。比如民間借貸，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的浪潮下，債權(quán)人與債務(wù)人都要培養(yǎng)誠(chéng)信意識(shí)，鞏固以血緣、地緣、業(yè)緣為紐帶，以信任和名譽(yù)為基礎(chǔ)的信用機(jī)制。諸如農(nóng)村信用社和小額信貸，應(yīng)對(duì)從業(yè)人員加以培訓(xùn)，提高他們的業(yè)務(wù)技能；對(duì)業(yè)務(wù)流程加以設(shè)計(jì)，做到在貸前收集資料，進(jìn)行實(shí)地調(diào)查；貸中實(shí)行檔案管理和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警；貸后評(píng)價(jià)或確立追償辦法，使其更具可行性與科學(xué)性；建立激勵(lì)約束機(jī)制，獎(jiǎng)罰分明，充分調(diào)動(dòng)工作人員的積極性。
2.明辨風(fēng)險(xiǎn)，建立風(fēng)險(xiǎn)保障體系，提高農(nóng)村民間金融應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力
農(nóng)村民間金融承受風(fēng)險(xiǎn)的能力低，恢復(fù)速度慢，一旦遭受重大打擊，對(duì)農(nóng)村民間金融將造成難以估量的傷害，因而維護(hù)農(nóng)村民間金融安全、增強(qiáng)其應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力是發(fā)展農(nóng)村民間金融的重要部分。要維護(hù)農(nóng)村民間金融安全，增強(qiáng)其應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，從理論上看，其一要提高辯別風(fēng)險(xiǎn)的能力，了解風(fēng)險(xiǎn)類別，找出造成風(fēng)險(xiǎn)的顯性因素與隱性因素，這是應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)；其二要根據(jù)形勢(shì)分析影響風(fēng)險(xiǎn)的因素，找出主要影響因素與次要影響因素；其三要抓住重點(diǎn)，通過(guò)改進(jìn)或創(chuàng)新機(jī)制與方式，削弱風(fēng)險(xiǎn)。從實(shí)際操作看，要增強(qiáng)借貸雙方的法律意識(shí)與契約意識(shí)，可在農(nóng)村進(jìn)行有關(guān)的法律宣傳活動(dòng)，比如在農(nóng)村宣傳欄張貼相關(guān)律法條文、開展法律知識(shí)科普講座、進(jìn)行典型事例分析等；要提高信息對(duì)稱度，從國(guó)家層面直到各個(gè)村莊，建立一個(gè)有效信息流通系統(tǒng)；針對(duì)不同的形式、層次建立相應(yīng)的貸款保障機(jī)制和追償制度。
3.吸引資金流向農(nóng)村生產(chǎn)性投資，構(gòu)造農(nóng)村民間金融體系
農(nóng)村民間金融的壯大部分是高利益導(dǎo)向的，一定程度上導(dǎo)致了農(nóng)村民間金融資金的配置不合理。通過(guò)吸引農(nóng)村閑散資金向農(nóng)村生產(chǎn)性投資流動(dòng)，提高投資效率，優(yōu)化資源配置，使農(nóng)村民間金融促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。農(nóng)村發(fā)展又能夠促進(jìn)其對(duì)金融服務(wù)的需求，從而形成良性循環(huán)。此外，還應(yīng)構(gòu)造農(nóng)村民間金融體系，根據(jù)不同地區(qū)不同情況，多種形式互相配合形成體系。一個(gè)良性的農(nóng)村民間金融體系不僅能夠滿足農(nóng)村金融市場(chǎng)需求而且能夠與農(nóng)村正規(guī)金融相匹配，既能促進(jìn)利率市場(chǎng)化又能降低風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)
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