發(fā)布時(shí)間：2023-01-23 01:43:47
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論論文樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
【關(guān)鍵詞】嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理思考
一、杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本狀況
1998年以來(lái)，嘉興市認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知精神要求，廣大城鎮(zhèn)居民積極參與住房改革，住房商品化等新的住房消費(fèi)觀念已基本形成，房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力不斷增強(qiáng)，住房梯度供應(yīng)體系已基本建立，使房地產(chǎn)市場(chǎng)有了較大的發(fā)展。
1、住房制度改革的順利進(jìn)行，為嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成和發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)
自1993年以來(lái)，嘉興市按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開放經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等一系列政策，制定了《嘉興市房地產(chǎn)開放經(jīng)營(yíng)管理若干規(guī)定》和《關(guān)于外地單位和個(gè)人購(gòu)買嘉興市區(qū)單位自管房，個(gè)人私房準(zhǔn)予辦理產(chǎn)權(quán)交易產(chǎn)權(quán)登記的意見》等有關(guān)住房制度改革的政策和促進(jìn)住房制度改革的措施，使住房制度改革取得了明顯成效。同時(shí)，取消了對(duì)外地購(gòu)房的限制，房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨活躍，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立、發(fā)展提供了充分的物質(zhì)基礎(chǔ)。
2、房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，商品住宅消費(fèi)供銷兩旺
近幾年來(lái)，嘉興市及長(zhǎng)三角地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，是全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的地區(qū)之一。嘉興市以及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展和居民收入的持續(xù)增加，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。自1998年以來(lái)，嘉興市房地產(chǎn)投資額的年增長(zhǎng)幅度在17%以上。2007年，嘉興市進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，深入開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治，扎實(shí)推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，全市房地產(chǎn)業(yè)保持健康穩(wěn)定運(yùn)行態(tài)勢(shì)。全市全年完成房地產(chǎn)投資147.74億元，其中市區(qū)69.56億元，比上年分別增長(zhǎng)25.1%和30.3%；新開工面積522萬(wàn)平方米，其中市區(qū)210.4萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng)20.8%和76.9%；竣工面積370.4萬(wàn)平方米，其中市區(qū)125.9萬(wàn)平方米，分別減少16.4%和16.6%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積418.3萬(wàn)平方米，其中市區(qū)171.1萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng)16%和6.8%；商品房空置面積128.4萬(wàn)平方米，其中市區(qū)35.2萬(wàn)平方米，分別下降4.4%和12.3%。2007年全市房地產(chǎn)行業(yè)入庫(kù)稅收達(dá)到17.22億元，增長(zhǎng)33.11%，房地產(chǎn)業(yè)稅占第三產(chǎn)業(yè)稅收比重達(dá)41.%。其中，市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)入庫(kù)稅收達(dá)到7.06億元，同比增長(zhǎng)16.5%，房地產(chǎn)業(yè)稅占第三產(chǎn)業(yè)稅收比重達(dá)39.17%。市區(qū)1-12月新建商品住宅每平方米銷售平均價(jià)4354.5元，比上年同期上漲9%。
3、房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)制靈活、注重品牌，提升了嘉興市房地產(chǎn)業(yè)的綜合素質(zhì)
截至2007年，全市各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)展到477家，自2006年以來(lái)平均每年增加55家，比2006年上升了89.29%。規(guī)模最大的10家企業(yè)的投資占到全市商品房投資額的30.7%。一批規(guī)模大、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、品牌知名度高的房地產(chǎn)開發(fā)商已脫穎而出。通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)，改善了城市面貌，加快了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、小區(qū)環(huán)境建設(shè)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善又促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)。嘉興市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良好的市場(chǎng)開拓意識(shí)、品牌意識(shí)和靈活的企業(yè)機(jī)制已經(jīng)成為該市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的強(qiáng)勁內(nèi)因，并將進(jìn)一步提升該市房地產(chǎn)業(yè)的綜合素質(zhì)。
4、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步改善，市場(chǎng)供求關(guān)系日趨合理
嘉興市商品房?jī)r(jià)格近幾年持續(xù)上漲，商品住宅均價(jià)從2005年的3278元/m2增長(zhǎng)到2007年的4749元/m2，漲幅達(dá)44.8%。為保證滿足廣大城鎮(zhèn)居民不同層次的住房消費(fèi)需求，避免開發(fā)商單純從經(jīng)濟(jì)效益出發(fā)，一味發(fā)展大戶型、高價(jià)位的高檔住房，造成市場(chǎng)普通商品住宅稀缺，中低收入人群改善住房的需求難以滿足，市政府采取了適度調(diào)控措施，引導(dǎo)嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步完善。目前，嘉興市已基本建立了以商品房為主，經(jīng)濟(jì)適用房和租金補(bǔ)貼的廉租房為輔的住房供應(yīng)體
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題
嘉興市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于建立后的加速發(fā)展期。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚、發(fā)展快，發(fā)展過(guò)程中還存在房地產(chǎn)市場(chǎng)主體不夠成熟、市場(chǎng)機(jī)制不夠完善、政策法規(guī)滯后、政府調(diào)控手段落后的一些問(wèn)題。
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及面廣、周期長(zhǎng)、管理難度大
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)包容性、專業(yè)性、綜合性很強(qiáng)的行業(yè)，它的發(fā)展涉及到計(jì)劃、土地、規(guī)劃、財(cái)政、房管、金融、建筑、信息等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，各部門工作相對(duì)獨(dú)立，缺乏綜合協(xié)調(diào)部門。房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施，一是審批過(guò)程中部門條塊分割，缺少綜合協(xié)調(diào)部門，使項(xiàng)目前期審批時(shí)間難以控制。二是一些項(xiàng)目在土地出讓前，未考慮周邊道路，上、下水等基礎(chǔ)配套設(shè)施，開發(fā)難度大，即使開發(fā)，也無(wú)條件交付使用。三是極個(gè)別開發(fā)商弄虛作假，增加管理難度。
2、房地產(chǎn)的投訴是的熱點(diǎn)問(wèn)題之一
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，有關(guān)房地產(chǎn)投訴也不斷增加，已占到總量的三分之一。反映的主要內(nèi)容有以下幾個(gè)方面，一是配套設(shè)施不完善，產(chǎn)權(quán)不明晰，有關(guān)的法律、法規(guī)還需要進(jìn)一步完善。二是房屋質(zhì)量問(wèn)題。質(zhì)量問(wèn)題的危害程度鑒定困難，同時(shí)涉及住戶、開發(fā)商、建造商、材料供應(yīng)商等多部門，解決問(wèn)題難度大，耗時(shí)多。三是部分開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，面積“短斤缺兩”、“霸王合同條款”、虛假?gòu)V告等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面影響較大。
3、商品房建設(shè)產(chǎn)業(yè)化程度較低，銷售價(jià)格較高
由于近幾年該市房地產(chǎn)發(fā)展看好，吸引了不少未涉足房地產(chǎn)的企業(yè)進(jìn)入這一行業(yè)。如前文所述，截至2007年全市各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)展到477家，但其中規(guī)模最大的10家企業(yè)的投資占到全市商品房投資額的30.7%，且產(chǎn)業(yè)化程度低，一些住宅開發(fā)，雖有水凈化系統(tǒng)、智能化等，多為單一系統(tǒng)，達(dá)不到建設(shè)部的部頒標(biāo)準(zhǔn)，嘉興市的住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展與房地產(chǎn)的發(fā)展存在一定的差距。
三、對(duì)促進(jìn)嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議
政府部門必須以市場(chǎng)管理為核心，以公正、公平為原則，依法查處各類違法、違規(guī)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序，提高市場(chǎng)運(yùn)行效率，不斷提高居住水平和居住產(chǎn)業(yè)化水平，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范、有序、健康地發(fā)展。重點(diǎn)應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作。
1、堅(jiān)持以培養(yǎng)住房市場(chǎng)為基本方向，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的研究
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相連，密不可分。要在堅(jiān)持發(fā)展經(jīng)濟(jì)、提高生活水平、改善居住條件的指導(dǎo)思想下，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展情況的研究，提高政府宏觀調(diào)控能力，更好地把握全市房地產(chǎn)的發(fā)展方向，促進(jìn)嘉興經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。一是政府要有專門的綜合職能部門研究嘉興市的房地產(chǎn)發(fā)展的政策。及時(shí)了解情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，研究問(wèn)題，提出系統(tǒng)解決問(wèn)題的方法。具體要制定嘉興房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體規(guī)劃，解決發(fā)展思路、發(fā)展規(guī)模、土地供應(yīng)、產(chǎn)業(yè)培育、先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用、配套政策保障、社會(huì)住宅保障體系等問(wèn)題，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。二是要啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警和信息披露制度，提高對(duì)市場(chǎng)的分析和判斷能力，定期編制并房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)價(jià)格水平，空置率等，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的規(guī)范和宏觀調(diào)控能力，并正確引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。
2、完善房地產(chǎn)法規(guī)體系，強(qiáng)化監(jiān)管、規(guī)范市場(chǎng)行為
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)，完善的法律法規(guī)體系是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要保證。有關(guān)部門要根據(jù)國(guó)家制定的房地產(chǎn)基本管理制度，結(jié)合嘉興市出現(xiàn)的實(shí)際情況，制定有關(guān)規(guī)定，消除政策盲區(qū)。建委應(yīng)深入調(diào)查研究房地產(chǎn)管理體系和政策創(chuàng)新的新問(wèn)題，監(jiān)督完善適合我市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，制訂操作性強(qiáng)的實(shí)施管理辦法，增加可操作性，減少體制性、政策性的障礙。同時(shí)，在依法行政的基礎(chǔ)上，加大執(zhí)法力度，切實(shí)解決一批消費(fèi)者反映強(qiáng)烈的問(wèn)題，使消費(fèi)者的弱勢(shì)地位逐步得到改善，營(yíng)造放心的消費(fèi)環(huán)境，使全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)等各項(xiàng)活動(dòng)納入法制化、規(guī)范化的軌道。
3、適度調(diào)控土地供應(yīng)，以滿足廣大居民改善住房的需求，切實(shí)解決低收入人群的住房問(wèn)題
近幾年來(lái)嘉興市行政規(guī)劃區(qū)域兩次調(diào)整，市區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，要落實(shí)土地集中統(tǒng)一管理制度，統(tǒng)籌考慮已劃入嘉興行政區(qū)域的用地。按照城市總體規(guī)劃和城市發(fā)展的需要和高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高強(qiáng)度投入、高效率管理的要求，建設(shè)大型居住區(qū)。通過(guò)大型居住區(qū)的建設(shè)，加快周邊地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套，提高大型居住區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，吸引居住，疏解老城區(qū)密度和緩解商品房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)矛盾。按照嘉興市住宅發(fā)展規(guī)劃中住宅供應(yīng)量，確保商品住宅土地年供應(yīng)量，同時(shí)逐步建立土地梯度供應(yīng)體系，通過(guò)政府對(duì)土地的調(diào)控力度，盡可能滿足不同層次的住宅需求。同時(shí)要加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，進(jìn)一步啟動(dòng)住房二、三級(jí)市場(chǎng)，使廣大中低收入者能買到或住上自己合適的住房，實(shí)現(xiàn)市委、市政府提出的“居者有其屋”的目標(biāo)。
4、著力提升住宅品質(zhì)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化
推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)從粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變，提高住宅的綜合質(zhì)量和整體效益，促進(jìn)住宅建設(shè)可持續(xù)發(fā)展，滿足廣大居民不斷改善居住條件和居住環(huán)境的要求，以便有效地提高住宅性能和行業(yè)綜合效益，是當(dāng)前住宅建設(shè)領(lǐng)域的一項(xiàng)重要任務(wù)。作為政府的職能部門，要按照政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作，企業(yè)實(shí)施的要求，做好推動(dòng)和促進(jìn)工作。要按照總體規(guī)劃，分步實(shí)施，突出重點(diǎn)，有序推進(jìn)的工作步驟，建立住宅技術(shù)保障體系，建筑體系，部品體系，大力推廣和應(yīng)用新材料、新技術(shù)，依靠技術(shù)進(jìn)步，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，推動(dòng)住宅技術(shù)總體水平的提高。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)業(yè)作為嘉興市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對(duì)改善居民居住條件、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)并且還將發(fā)揮其積極作用，因此保持房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)持續(xù)健康的發(fā)展十分重要。政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中擔(dān)負(fù)著保障住房供應(yīng)體系的責(zé)任和規(guī)范調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任。相信通過(guò)市政府進(jìn)一步完善行業(yè)管理體制和產(chǎn)業(yè)管理體制，完善各職能部門的協(xié)調(diào)機(jī)制，依法行政、妥善調(diào)控、積極引導(dǎo)、精心培育，嘉興市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)持續(xù)、健康、穩(wěn)定地發(fā)展。
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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)重構(gòu)穩(wěn)定
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)有三個(gè)基本功能：一是為消費(fèi)者提供居住和工作場(chǎng)所；二是為個(gè)人和企業(yè)提供投資或投機(jī)機(jī)會(huì)；三是為整個(gè)信用制度提供最基本的抵押資產(chǎn)（在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中銀行抵押資產(chǎn)的90％是房地產(chǎn)）。前者是房地產(chǎn)的自然屬性，與是否市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)無(wú)關(guān)，后兩者則是房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的基本功能，沒(méi)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就沒(méi)有這兩個(gè)功能。房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的基本功能引發(fā)房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中正反兩個(gè)方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產(chǎn)可以迅速通過(guò)房地產(chǎn)信貸的杠桿撬動(dòng)大量資金流向房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)，導(dǎo)致該地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展（在中國(guó)這總是為地方政府帶來(lái)巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負(fù)面作用就是它可能帶來(lái)泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。可見，房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中具有很強(qiáng)的虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征，把房地產(chǎn)作為虛擬經(jīng)濟(jì)的部門之一來(lái)進(jìn)行研究更能體現(xiàn)房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的特性。
然而，在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論中，房地產(chǎn)（real estate）一直被認(rèn)為是一種最重要的實(shí)物資產(chǎn)（real assets），屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的研究范疇，房地產(chǎn)的變動(dòng)應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)基本面相吻合。但是，現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中的“房經(jīng)背離”和“房地產(chǎn)泡沫”等種種“異象”又說(shuō)明了僅把房地產(chǎn)作為一種實(shí)物資產(chǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們必須從當(dāng)今經(jīng)濟(jì)虛擬化的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，運(yùn)用虛擬經(jīng)濟(jì)理論對(duì)之進(jìn)行合理的解釋。
一、房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究
在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，資本化定價(jià)方式越來(lái)越普遍，整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中虛擬經(jīng)濟(jì)部分的影響日益增強(qiáng)，相應(yīng)地，虛擬經(jīng)濟(jì)的研究也越來(lái)越重要。國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和稱呼有很多種，但是它與“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”相對(duì)獨(dú)立而存在的看法卻是共同的。虛擬經(jīng)濟(jì)概念的本質(zhì)意在概括一種不同于以往的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式，其基礎(chǔ)就是資本化的定價(jià)方式。它是觀念支撐或心理支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)是成本支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)。從這樣的認(rèn)識(shí)出發(fā)，房地產(chǎn)的價(jià)格形成無(wú)疑屬于虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。
可見，虛擬經(jīng)濟(jì)理論重視預(yù)期和心理活動(dòng)、不確定等因素的作用，它把整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)劃分為由成本支撐的實(shí)體經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和由心理支撐的虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。虛擬經(jīng)濟(jì)是一種以資本化定價(jià)方式為其行為基礎(chǔ)的特殊的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行關(guān)系，一種資產(chǎn)，不論其有形還是無(wú)形，也不論其是金融資產(chǎn)還是房地產(chǎn)，一旦以資本化定價(jià)方式來(lái)定價(jià)，它就具有虛擬資產(chǎn)的運(yùn)行特征，就應(yīng)該納入虛擬經(jīng)濟(jì)的研究框架。虛擬經(jīng)濟(jì)中的所有運(yùn)行特征、運(yùn)行規(guī)律和所發(fā)生的重大事件無(wú)不與資產(chǎn)的這種特殊定價(jià)方式有關(guān)。對(duì)房地產(chǎn)虛擬性的研究也是從資本化定價(jià)方式入手的。有關(guān)的研究如下：
1.關(guān)于房地產(chǎn)定價(jià)方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價(jià)方式的角度來(lái)看，即使是狹義的虛擬經(jīng)濟(jì)的定義也要包括房地產(chǎn)。隨后，南開大學(xué)虛擬經(jīng)濟(jì)與管理研究中心課題組“房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究報(bào)告”指出房地產(chǎn)虛擬性是介于一般商品和金融資產(chǎn)之間的，房地產(chǎn)虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產(chǎn)存量與市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等影響房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)的主要制度因素）。
2.關(guān)于房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系研究。郭金興（2005）指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)并不必然導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，房地產(chǎn)具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在機(jī)理。房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)可以使貨幣供應(yīng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的貨幣需求相適應(yīng)，而房地產(chǎn)價(jià)值的相對(duì)穩(wěn)定性對(duì)穩(wěn)定貨幣發(fā)行，從而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要意義。王國(guó)忠（2005）通過(guò)計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型的檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值系統(tǒng)的影響是直接而顯性的。房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)在整個(gè)區(qū)間內(nèi)存在雙向的影響機(jī)制，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)股票價(jià)格與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的價(jià)格指標(biāo)都有著單向的傳導(dǎo)機(jī)制，房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)會(huì)影響股票市場(chǎng)的價(jià)格及實(shí)物生產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。這說(shuō)明作為虛擬經(jīng)濟(jì)的子集，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中占有突出的地位。如果把房地產(chǎn)部門看成是虛擬經(jīng)濟(jì)的一部分，然后再來(lái)考察與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響不但沒(méi)有減弱，反而出現(xiàn)了增強(qiáng)的趨勢(shì)。鞠方（2005）基于對(duì)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊性的分析，提出了一個(gè)基于實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的二元結(jié)構(gòu)分析框架，提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)貨幣積聚假說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的成因進(jìn)行新的解釋。進(jìn)而把房地產(chǎn)泡沫放在協(xié)調(diào)處理好實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)關(guān)系的角度進(jìn)行研究，重點(diǎn)剖析房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融發(fā)展三者之間的內(nèi)在聯(lián)系，從而為三者的互動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展提供理論基礎(chǔ)。并指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)具有鮮明的虛擬經(jīng)濟(jì)特征和實(shí)體經(jīng)濟(jì)特征的特殊市場(chǎng)，正是由于這種“虛實(shí)兩重性”，決定了房地產(chǎn)“異象”成因的復(fù)雜性和多樣性。
二、從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的基本思路
在認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)的虛擬性的基礎(chǔ)上，我們可以按照虛擬經(jīng)濟(jì)的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論。這種重構(gòu)包括以下幾個(gè)有機(jī)的組成部分：①房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究。這是從虛擬經(jīng)濟(jì)的行為基礎(chǔ)——資本化定價(jià)方式的角度對(duì)房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行的研究。 ②對(duì)房地產(chǎn)自身的穩(wěn)定性的研究。首先，從虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征——強(qiáng)波動(dòng)性入手，然后，對(duì)房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟(jì)成分自身的穩(wěn)定性進(jìn)行研究。③從價(jià)格的角度來(lái)研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)關(guān)系——房地產(chǎn)如何影響宏觀經(jīng)濟(jì)以及宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定（波動(dòng)）之間的關(guān)系構(gòu)成了新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的核心部分。⑤指出在虛擬經(jīng)濟(jì)條件下政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。⑥案例研究。研究美國(guó)、英國(guó)、日本、中國(guó)等國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。
由此，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的分析框架圖大致如下：
三、從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的意義
在經(jīng)濟(jì)虛擬化背景下，研究房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有著重要的理論意義和實(shí)際意義。大體而言，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論有兩個(gè)基本特點(diǎn)：第一，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場(chǎng)等看作一個(gè)整體來(lái)考察房地產(chǎn)，考察資金在這些領(lǐng)域中轉(zhuǎn)移流動(dòng)的規(guī)律及其影響；第二，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的虛擬性質(zhì)和可能的房地產(chǎn)引發(fā)的泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。這種從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。具體表現(xiàn)在：
有利于正確解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有特殊的重要性。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論難以有效解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的“異象”，只有在對(duì)房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行深入研究的基礎(chǔ)上，才會(huì)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和研究領(lǐng)域有更深刻的了解；才會(huì)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的理論出發(fā)點(diǎn)是把整個(gè)經(jīng)濟(jì)看作一個(gè)價(jià)值系統(tǒng)而非物質(zhì)系統(tǒng)有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經(jīng)濟(jì)的理論。
有利于提高宏觀調(diào)控政策的有效性。研究房地產(chǎn)虛擬性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，指出房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有利于維護(hù)整個(gè)社會(huì)的公平、穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展，這在客觀上為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控提供理論依據(jù)，并有利于提高政府實(shí)施宏觀調(diào)控政策的有效性。
有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)存在千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)至關(guān)重要，研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)服務(wù)。
有利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展事關(guān)老百姓的安居樂(lè)業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的財(cái)富分配效應(yīng)可能加劇收入分配差距，造成社會(huì)利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數(shù)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率也呈逐年增加的趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，各國(guó)的gdp增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴性較強(qiáng)。在此情形下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不正常的發(fā)展，不僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)衰退，還會(huì)對(duì)金融體系甚至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)不良影響。因此，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)虛擬性并在此基礎(chǔ)上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的問(wèn)題，關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行、金融安全、投資決策和社會(huì)穩(wěn)定，關(guān)系到和諧社會(huì)的構(gòu)建。
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[論文摘要]著重從金融監(jiān)管制度缺陷、超前消費(fèi)陷阱和對(duì)自由經(jīng)濟(jì)理論的過(guò)度迷信三個(gè)方面分析了當(dāng)前美國(guó)金融危機(jī)的起因，對(duì)如何維護(hù)我國(guó)的金融體系穩(wěn)定和安全具有借鑒意義。
近年來(lái)美國(guó)次級(jí)房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)危機(jī)爆發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重衰退，造成一連串重大金融事件，比如：美國(guó)政府托管“兩房”（房地美和房利美）、美林被收購(gòu)、雷曼兄弟公司申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)等，由此引發(fā)全球股市大跌，中國(guó)股市上證指數(shù)也跌穿2000點(diǎn)。全球金融領(lǐng)域面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，美聯(lián)儲(chǔ)前主席格林斯潘認(rèn)為，當(dāng)前這次金融危機(jī)的嚴(yán)重性，已經(jīng)超過(guò)上個(gè)世紀(jì)30年代美國(guó)的金融危機(jī)。金融危機(jī)是指一個(gè)國(guó)家或幾個(gè)國(guó)家與地區(qū)的全部或大部分金融指標(biāo)(如：短期利率、貨幣資產(chǎn)、證券、房地產(chǎn)、土地(價(jià)格)、商業(yè)破產(chǎn)數(shù)和金融機(jī)構(gòu)倒閉數(shù))的急劇、短暫和超周期的惡化，包括貨幣危機(jī)、債務(wù)危機(jī)、銀行危機(jī)等類型。處于全球領(lǐng)先地位的美國(guó)金融系統(tǒng)，無(wú)論是發(fā)達(dá)程度、透明度、監(jiān)管力度，還是融資規(guī)模、金融產(chǎn)品多樣化等都堪稱世界之最，為什么目前出現(xiàn)了這種日益嚴(yán)重的金融危機(jī)呢？我們對(duì)美國(guó)金融危機(jī)的爆發(fā)原因做了深入分析。
一、金融監(jiān)管制度缺陷
美國(guó)金融危機(jī)表面上看是由住房按揭貸款衍生品中的問(wèn)題引起的，深層次原因則是美國(guó)金融業(yè)嚴(yán)重缺乏監(jiān)管，內(nèi)部管理機(jī)制失誤造成的。美國(guó)從上世紀(jì)80年代末以來(lái)，推出了許多金融衍生產(chǎn)品，這對(duì)繁榮金融市場(chǎng)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮過(guò)重要作用。但是，衍生產(chǎn)品太多，加大了投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，而與此有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制及防范措施卻未能跟上，從而為金融危機(jī)的爆發(fā)埋下了禍根。美國(guó)本輪金融風(fēng)暴是次貸危機(jī)進(jìn)一步延伸的結(jié)果，而次貸危機(jī)則與美國(guó)金融機(jī)構(gòu)在金融創(chuàng)新中過(guò)度利用金融衍生品有關(guān)。
在各種可能導(dǎo)致金融危機(jī)的因素中，美聯(lián)儲(chǔ)政策的失誤可能是較為嚴(yán)重的一個(gè)危機(jī)因素。在格林斯潘主持美聯(lián)儲(chǔ)期間，特別是在2000年到2005年之間所采取的低利率貨幣政策在美國(guó)經(jīng)濟(jì)和金融體系中埋下了危機(jī)的種子。長(zhǎng)期的低利率給美國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了三大負(fù)面影響：一是扭曲了信貸市場(chǎng)和房貸市場(chǎng)，二是減少了居民儲(chǔ)蓄，三是加劇了美元的貶值。低利率促使美國(guó)民眾將儲(chǔ)蓄拿去投資資產(chǎn)、銀行過(guò)多發(fā)放貸款，這直接促成了美國(guó)房地產(chǎn)泡沫的持續(xù)膨脹；而且美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策還“誘使”市場(chǎng)形成一種預(yù)期：只要市場(chǎng)低迷，政府一定會(huì)救市，整個(gè)華爾街彌漫著投機(jī)氣息。然而，當(dāng)貨幣政策連續(xù)收緊時(shí)，房地產(chǎn)泡沫開始破滅，低信用階層的違約率開始上升，由此引發(fā)的違約狂潮開始席卷一切賺錢心切、雄心勃勃的金融機(jī)構(gòu)。龐大的赤字需要有大量外國(guó)資本的彌補(bǔ)，結(jié)果是美國(guó)的資本賬戶逆差大幅度增長(zhǎng)，加劇了經(jīng)濟(jì)失衡的風(fēng)險(xiǎn)。一旦出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，引起外資撤離，美國(guó)就難免陷入一場(chǎng)金融危機(jī)。
二、超前消費(fèi)陷阱
美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱主要依附于消費(fèi)，使得經(jīng)濟(jì)基本面發(fā)生了問(wèn)題。為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，政府鼓勵(lì)寅吃卯糧、瘋狂消費(fèi)，引誘普通百姓通過(guò)借貸消費(fèi)。自上世紀(jì)90年代末以來(lái)，隨著利率不斷走低，資產(chǎn)證券化和金融衍生產(chǎn)品創(chuàng)新速度不斷加快，加上彌漫全社會(huì)的奢侈消費(fèi)文化和對(duì)未來(lái)繁榮的盲目樂(lè)觀，為普通民眾的借貸超前消費(fèi)提供了可能。很多人都在透支消費(fèi)，而這主要是依靠借貸來(lái)實(shí)現(xiàn)。特別是通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)只漲不跌的神話，誘使大量不具備還款能力的消費(fèi)者紛紛通過(guò)按揭手段，借錢涌入住房市場(chǎng)。但從2006年底開始，雖然美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的漲勢(shì)只是稍稍趨緩和下降，經(jīng)過(guò)金融衍生產(chǎn)品等創(chuàng)新金融工具的劇烈放大作用，美國(guó)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)就難以遏制地爆發(fā)出來(lái)。[來(lái)
消費(fèi)、投資和出口是拉動(dòng)一國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車，這三者是相輔相成的。如果消費(fèi)太多，則會(huì)使得儲(chǔ)蓄減少，從而影響一國(guó)的資本積累，導(dǎo)致投資不足，影響經(jīng)濟(jì)的下一輪發(fā)展。而美國(guó)正是消費(fèi)的過(guò)于旺盛，擠占了投資，坐吃山空，經(jīng)濟(jì)遲早會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題的。
三、對(duì)自由經(jīng)濟(jì)的過(guò)度迷信
新自由主義經(jīng)濟(jì)政策是把“雙刃劍”，對(duì)于美國(guó)金融危機(jī)的發(fā)生，一般認(rèn)為這場(chǎng)危機(jī)主要是金融監(jiān)管制度的缺失造成的，但是這場(chǎng)危機(jī)的根本原因不在華爾街，而在于美國(guó)近30年來(lái)加速推行的新自由主義經(jīng)濟(jì)政策。所謂新自由主義，是一套以復(fù)興傳統(tǒng)自由主義理想，以減少政府對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的干預(yù)為主要經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)的思潮。其始于上世紀(jì)80年代初期，背景是上世紀(jì)70年代的經(jīng)濟(jì)滯脹危機(jī)，內(nèi)容主要包括：減少政府對(duì)金融、勞動(dòng)力等市場(chǎng)的干預(yù)，推行促進(jìn)消費(fèi)、以高消費(fèi)帶動(dòng)高增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)政策等?？陀^而言，新自由主義改革的確取得了一定成效，例如，通貨膨脹率下降、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率回升、失業(yè)形勢(shì)得到一定緩解等。
關(guān)鍵詞:金融支持過(guò)度;房地產(chǎn)泡沫;評(píng)價(jià)指標(biāo)
中圖分類號(hào):F832.48文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1672-3309(2010)01-0068-03
一、選題背景
20世紀(jì)80年代末90年代初,經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織中的發(fā)達(dá)國(guó)家和新興工業(yè)化國(guó)家,經(jīng)歷了類似的房地產(chǎn)周期波動(dòng)。在房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了繁榮階段后,又都出現(xiàn)了泡沫現(xiàn)象,其中以日本泡沫經(jīng)濟(jì)、美國(guó)經(jīng)濟(jì)蕭條和東南亞金融危機(jī)最為典型,還有不得不引起我們關(guān)注的2007年美國(guó)次貸危機(jī)。從這些歷史現(xiàn)象的回顧中可以看出,金融支持過(guò)度與新的房地產(chǎn)周期和泡沫的形成有著緊密聯(lián)系。然而,房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)所需資金主要由金融機(jī)構(gòu)提供,由此產(chǎn)生一個(gè)悖論:缺少金融支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展就會(huì)滯后,其運(yùn)行效率將會(huì)下降;金融支持過(guò)度又會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)進(jìn)入持續(xù)的繁榮期,甚至出現(xiàn)價(jià)格泡沫。本文選題就是基于此種背景。
二、金融支持過(guò)度假說(shuō)與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系
(一)金融支持過(guò)度假說(shuō)的提出
在眾多泡沫理論文獻(xiàn)中,主要從理性和非理性的角度來(lái)探討泡沫形成的機(jī)理,但20世紀(jì)70年代掀起的金融自由化浪潮,使金融支持過(guò)度成為房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的重要誘因。然而,鮮有經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)金融支持過(guò)度與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系進(jìn)行系統(tǒng)分析,由此導(dǎo)致目前的泡沫理論對(duì)房地產(chǎn)泡沫生成和演化,不能提供令人信服的解釋。正因如此,我們提出了金融支持過(guò)度假說(shuō),并以此對(duì)房地產(chǎn)泡沫的生成和演化進(jìn)行系統(tǒng)和科學(xué)的探討。
(二)理論背景
理性泡沫的研究大約是從20世紀(jì)70年代開始的,其是對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象進(jìn)行系統(tǒng)研究的起點(diǎn)。理性泡沫是指在理性預(yù)期的框架內(nèi),市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)于資產(chǎn)未來(lái)各期收益現(xiàn)金流的貼現(xiàn)值的偏離。
隨著信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的發(fā)展,西方學(xué)者逐步把信息經(jīng)濟(jì)學(xué)理論納入到泡沫理論的研究中。Carey(1990)提出了一個(gè)信息不對(duì)稱下的土地價(jià)格模型,分析了土地價(jià)格變化與投資者數(shù)量和銀行貸款額之間的關(guān)系。在該模型中,土地價(jià)格是投資者和貸款額的函數(shù),那些保留價(jià)格高于市場(chǎng)價(jià)格的投資者的不斷進(jìn)入,將對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生重要影響。
Bertand(1996)在對(duì)1986-1994年全球房地產(chǎn)周期的研究中認(rèn)為,在金融自由化和放松金融管制的情況下,金融機(jī)構(gòu)違規(guī)借貸以及金融風(fēng)險(xiǎn)的累加,加速了房地產(chǎn)周期波動(dòng)和房地產(chǎn)泡沫的形成與破滅。
Mishkin(1997)等人提出,金融機(jī)構(gòu)與借款人之間的信息不對(duì)稱將會(huì)導(dǎo)致金融資產(chǎn)泡沫,但是,他們沒(méi)有將金融資產(chǎn)泡沫的形成過(guò)程模型化。
Mckinnon、Phill(1998)和Krugman(1998)的研究表明,政府外在或內(nèi)在的擔(dān)保,會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)分散行為或高的資產(chǎn)價(jià)格,這種政策可能會(huì)加劇泡沫問(wèn)題。他們認(rèn)為,由于信用工具創(chuàng)新的多樣性而導(dǎo)致的金融中介的問(wèn)題是資產(chǎn)泡沫得以形成的關(guān)鍵。
非理性泡沫模型是對(duì)上述理性泡沫模型的一個(gè)補(bǔ)充,用以解釋那些由于非理性因素所導(dǎo)致的泡沫現(xiàn)象。盡管正統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究理,但“經(jīng)濟(jì)人”的非理卻總是存在的。市場(chǎng)基礎(chǔ)僅能部分地決定價(jià)格,外來(lái)因素,如群體心理、時(shí)尚、狂熱而引起的投機(jī)行為,也是決定價(jià)格的重要因素。
從上述泡沫經(jīng)濟(jì)理論的演化中可以看出,經(jīng)濟(jì)學(xué)家越來(lái)越關(guān)注金融支持在推動(dòng)泡沫形成和發(fā)展中的作用。我們認(rèn)為,房地產(chǎn)泡沫本質(zhì)上是一種價(jià)格運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象,是在金融支持過(guò)度背景下,由于投機(jī)者預(yù)期的趨同性而產(chǎn)生的群體投機(jī)行為,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格偏離市場(chǎng)基礎(chǔ)的持續(xù)上漲。
(三)金融支持過(guò)度
在凱恩斯主義中,貨幣創(chuàng)造有著非常重要的作用。它不僅是銀行運(yùn)行的基礎(chǔ),也是融資的主要來(lái)源。從目前金融制度來(lái)看,銀行具有通過(guò)信貸擴(kuò)張使金融支持力度提高的能力,從而增加信貸貨幣供給。凱恩斯主義者認(rèn)為,如果沒(méi)有金融部門信貸擴(kuò)張所產(chǎn)生的貨幣創(chuàng)造,投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是不可能的。然而,在金融支持力度提高時(shí),又會(huì)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)造成沖擊,從而形成資產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生與金融支持過(guò)度有著密切的關(guān)系。
房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),其供給和需求都離不開金融支持。然而,在金融制度變遷、不確定性和信息不對(duì)稱性的背景下,由于金融機(jī)構(gòu)的短時(shí)行為,導(dǎo)致貸款大量的投向了房地產(chǎn)業(yè),投資者由此產(chǎn)生了嚴(yán)重的投機(jī)行為和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁行為。因此,我們認(rèn)為,金融支持過(guò)度是指由于金融制度變遷、不確定性和信息不對(duì)稱導(dǎo)致的房地產(chǎn)信貸過(guò)度膨脹,房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者由此形成了嚴(yán)重的投機(jī)心理和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁行為,從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅。
三、金融支持過(guò)度與房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究
(一)金融支持過(guò)度衡量指標(biāo)
房地產(chǎn)本身是一種投資額高的可增值的資產(chǎn),其供給和需求兩個(gè)方面都需要金融支持。沒(méi)有金融支持,房地產(chǎn)業(yè)就不能正常運(yùn)行。但是,金融支持是一把“雙刃劍”,支持過(guò)度會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫,從而影響房地產(chǎn)業(yè)的正常運(yùn)行。因此,為了能夠更有效地判斷金融支持是否過(guò)度,必須建立起金融支持過(guò)度衡量指標(biāo)體系,并對(duì)金融支持的正常區(qū)間和過(guò)度區(qū)間進(jìn)行確定。以日本為例,對(duì)1980-1990年間房地產(chǎn)金融支持額占信貸總額的比重、房地產(chǎn)進(jìn)入支持年增長(zhǎng)額占信貸總額年增長(zhǎng)額的比重、房地產(chǎn)金融支持年增長(zhǎng)額和房地產(chǎn)金融支持年增長(zhǎng)率進(jìn)行分析。
(二)房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo)
曹振良等(2000)認(rèn)為,判別房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過(guò)熱或投機(jī)過(guò)度,從而可能會(huì)出現(xiàn)泡沫,可以從以下方面著手:一是檢驗(yàn)房地產(chǎn)投資收益是否太高;二是檢驗(yàn)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)手率或成交額;三是估計(jì)房地產(chǎn)的理論價(jià)格;四是分析房地產(chǎn)投資是否過(guò)度;五是監(jiān)測(cè)開發(fā)商的施工進(jìn)度。
李維哲和曲波(2002)設(shè)計(jì)了關(guān)于地產(chǎn)泡沫的語(yǔ)境指標(biāo),將其分為生產(chǎn)類指標(biāo)、交易狀況指標(biāo)、消費(fèi)狀況指標(biāo)和金融類指標(biāo)4大類。
劉洪玉等(2003)認(rèn)為,房地產(chǎn)泡沫生成的條件有2個(gè):即過(guò)度的投機(jī)需求和投資信貸支持,并從該角度設(shè)計(jì)了3個(gè)房地產(chǎn)泡沫測(cè)度指標(biāo):房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率、房?jī)r(jià)收入比和住房按揭款/居民月收入。
上述學(xué)者從不同角度探討了房地產(chǎn)泡沫衡量指標(biāo),這些研究存在兩個(gè)問(wèn)題:第一, 有些指標(biāo)存在不易操作的問(wèn)題;第二,影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素由于地區(qū)不同而差別較大,其理論價(jià)格的確定很困難,存在著很多不確定的因素。為了充分反映房地產(chǎn)泡沫的程度,我們認(rèn)為,在選擇指標(biāo)上應(yīng)該遵循可操作性原則,并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)設(shè)定泡沫的指標(biāo)值。據(jù)此,我們提出了5個(gè)房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo):(1)房?jī)r(jià)收入比;(2)房地產(chǎn)價(jià)格年增長(zhǎng)率;(3)貨幣供給增長(zhǎng)率;(4)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率與消費(fèi)價(jià)格增長(zhǎng)率之比;(5)房屋空置率。
四、中國(guó)房地產(chǎn)泡沫防范的政策建議
防范房地產(chǎn)泡沫,避免房地產(chǎn)過(guò)熱變成泡沫,是保證房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序發(fā)展的關(guān)鍵,也是擺在我們面前的一項(xiàng)重要課題。本文對(duì)防范房地產(chǎn)泡沫提出如下建議:
第一,嚴(yán)防金融支持過(guò)度。由于中國(guó)房地產(chǎn)投資的資金大部分來(lái)源于銀行,而銀行貸款具有信用擴(kuò)張效應(yīng),因此,銀行往往是金融支持過(guò)度的主導(dǎo)者。為使房地產(chǎn)金融支持保持在正常水平,國(guó)家應(yīng)從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)金融支持額占信貸總額的比重、房地產(chǎn)金融支持年增長(zhǎng)額占信貸總額年增長(zhǎng)額的比重、房地產(chǎn)金融支持年增長(zhǎng)額和房地產(chǎn)支持年增長(zhǎng)率進(jìn)行監(jiān)控。在這些指標(biāo)即將達(dá)到臨界值前,果斷采取措施,為房地產(chǎn)業(yè)正常運(yùn)行提供良好的金融環(huán)境。
第二,建立個(gè)人信用制度。如果能夠建立起個(gè)人信用制度,使個(gè)人信用資料有連續(xù)記錄,其信用狀況能夠得到全面反映,銀行通過(guò)一定法律程序就可以查閱到個(gè)人信用檔案中的資料,從而對(duì)申請(qǐng)人的資信狀況進(jìn)行準(zhǔn)確判斷。個(gè)人信用制度包括以下內(nèi)容:(1)個(gè)人信用檔案制度;(2)個(gè)人信用賬戶制度;(3)多層次個(gè)人信用社會(huì)調(diào)查體系;(4)個(gè)人信用監(jiān)控和預(yù)警制度。
第三,設(shè)計(jì)合理嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制。主要包括:(1)對(duì)土地空置征稅,提高囤積投機(jī)的成本;(2)征收土地增值稅;(3)征收土地保有稅,刺激土地供給。
第四,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的檢測(cè)與調(diào)控。主要包括:(1)建立城市基準(zhǔn)地價(jià)公示制度,編制并定期地價(jià)指數(shù)、各類物業(yè)價(jià)格指數(shù)作為市場(chǎng)交易的決策參考;(2)建立房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估制度與申報(bào)制度,這樣,政府就可以監(jiān)督每一宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格情況;(3)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售做嚴(yán)格審查;(4)利用貨幣金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng);(5)加快企業(yè)制度改革與房地產(chǎn)使用制度改革,使房地產(chǎn)投資主體成為自負(fù)盈虧、自我約束的經(jīng)濟(jì)實(shí)體;(6)政府應(yīng)適時(shí)發(fā)出警告,公告有關(guān)市場(chǎng)信息,加強(qiáng)對(duì)投資者市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的教育,調(diào)整市場(chǎng)情緒,盡量化解大眾的非理。
第五,擴(kuò)展企業(yè)融資渠道,提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力還不是很強(qiáng),企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)力相差不大,企業(yè)規(guī)模小、自有資金少、融資渠道單一,企業(yè)往往采取過(guò)度貸款行為。為擺脫這種局面,提高中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,應(yīng)著重做好以下工作:(1)組建一體化企業(yè)集團(tuán);(2)鼓勵(lì)社會(huì)基金投資房地產(chǎn)業(yè),提高企業(yè)融資能力;(3)政府應(yīng)制定相應(yīng)的政策;(4)鼓勵(lì)企業(yè)創(chuàng)立名牌產(chǎn)品;(5)鼓勵(lì)有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)上市。
參考文獻(xiàn):
[1] 周京奎.金融支持過(guò)度與房地產(chǎn)泡沫――理論與實(shí)證研究[M].北京:北京大學(xué)出版社,2005.
【關(guān)鍵詞】中國(guó)；房地產(chǎn)；營(yíng)銷；新策略；分析
一、2011年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體銷售態(tài)勢(shì)
據(jù)人民銀行的關(guān)于《2011年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，2011全年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源共為83246億元，比上年同期增長(zhǎng)了14.1%，其中包括國(guó)內(nèi)貸款12564億元、此項(xiàng)和2010年持平；其次利用外資達(dá)814億元，增長(zhǎng)2.9%；自籌資金34093億元，增長(zhǎng)28.0%；其他資金35775億元，增長(zhǎng)8.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款21610億元，增長(zhǎng)12.1%；個(gè)人按揭貸款共有8360億元，同比下降了12.2%。從而房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速總體也在2011年回落，全年累計(jì)增加1.26萬(wàn)億元，同比少增7704億元，全年增量占同期各項(xiàng)貸款增量的17.5%，比去年同期水平低了9.4個(gè)百分點(diǎn)障性住房開發(fā)貸款增量占比提高。 由以上數(shù)據(jù)可以看出，開發(fā)貸款及按揭貸款僅2.096萬(wàn)億，僅占25.1%，低于歷年同期。與此同時(shí)，由于2010年市場(chǎng)形勢(shì)好，房地產(chǎn)企業(yè)加大了開工力度，目前施工在建規(guī)模有史以來(lái)最高，各大企業(yè)資金支付壓力極大。
鑒于2010年度一片大好的銷售形勢(shì)，各大房地產(chǎn)企業(yè)都上提了2011年的銷售目標(biāo)，由于業(yè)內(nèi)目標(biāo)都定的較高，造成很多企業(yè)到了年底都無(wú)法有效的完成預(yù)期目標(biāo)，可重點(diǎn)是完成情況直接決定了經(jīng)理人及其營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的獎(jiǎng)金。所以為了達(dá)成年度目標(biāo)及更好的回籠資金從而緩解企業(yè)內(nèi)部資金壓力，從2011年10月份起，各大企業(yè)都推出了以價(jià)換量為目的的種類繁多的促銷活動(dòng)。從10月開始，北京、上海、廣州等國(guó)內(nèi)一線城市的部分樓盤率先打響了房?jī)r(jià)調(diào)整的第一槍！上海成為第一個(gè)降價(jià)的城市，其中龍湖酈城最先引發(fā)大幅降價(jià)，接著還有綠地秋霞坊、中海御景熙岸等樓盤都一一效仿。由此引發(fā)的一線城市大多數(shù)樓盤的打折促銷從而形成了市場(chǎng)降價(jià)的表面現(xiàn)場(chǎng)，之后又被專家及媒體炒作放大，故導(dǎo)致了市場(chǎng)購(gòu)房者們的觀望態(tài)度，最終引爆了當(dāng)前全國(guó)性的市場(chǎng)疲軟與各種變相的打折促銷活動(dòng)扎堆現(xiàn)象。針對(duì)這一系列的銷售問(wèn)題，要提出一些促進(jìn)發(fā)展的營(yíng)銷策略，才能更好的促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
二、促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的營(yíng)銷新策略
（一）活動(dòng)新策略
①植入式營(yíng)銷
目前市場(chǎng)上植入式營(yíng)銷已經(jīng)開始普及，作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷方，有效的加入植入式營(yíng)銷的理念可以輔助銷售、將營(yíng)銷活動(dòng)的傳播效率進(jìn)一步提高。其中借助各類媒體和社會(huì)熱點(diǎn)事件之勢(shì)而進(jìn)行的互動(dòng)式植入營(yíng)銷以及與企業(yè)的信息平臺(tái)網(wǎng)絡(luò)宣傳聯(lián)合起來(lái)的營(yíng)銷活動(dòng)都是非常行之有效的。
②廣撒網(wǎng)
隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和營(yíng)銷手段的不斷更新，短信營(yíng)銷已經(jīng)成為一種新的營(yíng)銷模式。作為“第五媒體”，手機(jī)短信平臺(tái)以其速度快、效率高、成本低、高精確、受眾廣等無(wú)可比擬的優(yōu)點(diǎn)備受企業(yè)關(guān)注，越來(lái)越多的企業(yè)嗅到了其中有利可圖的商機(jī)。比起傳統(tǒng)的廣告牌、傳單、宣傳冊(cè)等耗費(fèi)人力物力、見效時(shí)緩、范圍有限的宣傳手段，手機(jī)擁有最為龐大的用戶群體，群發(fā)短信平臺(tái)能在一瞬間完成其他媒體無(wú)法做到的大面積輻射轟動(dòng)效果，高度的傳閱率以及儲(chǔ)存性使企業(yè)的宣傳效果大幅度提升。隨著功能的擴(kuò)展，技術(shù)的日新月異，手機(jī)短信群發(fā)平臺(tái)作為新一代的商業(yè)營(yíng)銷模式備受廣大企業(yè)青睞。
（二）媒體組合推廣新策略
在整個(gè)營(yíng)銷系統(tǒng)的組成中、營(yíng)銷渠道策略是其重要組成部分之一、同時(shí)對(duì)降低企業(yè)成本及提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力具有重大意義。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、市場(chǎng)的不斷更新、企業(yè)的營(yíng)銷渠道也在不斷發(fā)生新的改變，陳舊的模式已不能適應(yīng)新形勢(shì)的變化。
①區(qū)域內(nèi)
在原有渠道的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目廣告調(diào)性可適度向大眾媒體傳播（如電視、廣播、報(bào)紙、雜志等），同時(shí)增設(shè)高端商場(chǎng)地下停車場(chǎng)廣告、萬(wàn)達(dá)影院大片獨(dú)家廣告放映權(quán)、高端會(huì)所廣告、財(cái)富廣場(chǎng)分展場(chǎng)等，擴(kuò)大圈層渠道。
②區(qū)域外
區(qū)域內(nèi)外渠道應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)安排，合理搭配，保證長(zhǎng)期、穩(wěn)定的推廣效果。由于未來(lái)推售量較大，蓄客難度加大，建議拓展區(qū)域外客戶，如增設(shè)動(dòng)車廣告、機(jī)場(chǎng)VIP候機(jī)廳的廣告投放及溫州等富裕地市項(xiàng)目宣講會(huì)等。
（三）客戶資源拓展新策略
客戶策略如何執(zhí)行，不是我們自己拍腦袋定的，而是客戶告訴我們的，包括客戶的籍貫，客戶購(gòu)買的決定因素，客戶從事的行業(yè)、職業(yè)、以及客戶的共同特征和客戶的愛好。
打破傳統(tǒng)的對(duì)客戶性別、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、工作區(qū)域、居住區(qū)域等等方面的刻板的研究分析。而通過(guò)客戶與營(yíng)銷的對(duì)位研究，互動(dòng)研究得出了客戶會(huì)出現(xiàn)在何處，他們喜歡什么，不喜歡什么，什么能夠打動(dòng)他們，而他們又對(duì)什么無(wú)動(dòng)于衷。有了這些方面的認(rèn)知，在如此的市場(chǎng)環(huán)境下，針對(duì)客戶在營(yíng)銷方面的特點(diǎn)，進(jìn)行針對(duì)性拓展和推廣。
（四）展示新策略
保持園林美觀、整潔，導(dǎo)視系統(tǒng)展示到位。即業(yè)主入伙后高度保持小區(qū)整潔、衛(wèi)生，讓業(yè)主滿意，讓客戶感知，給出建議。現(xiàn)場(chǎng)情景體驗(yàn)，配備專業(yè)講解示范大使、管家，僅供認(rèn)籌客戶參觀體驗(yàn)。全天候內(nèi)場(chǎng)鋼琴演奏，配備樣板房專業(yè)講解示范大使、樣板房管家。在樣板房不同分區(qū)設(shè)置不同場(chǎng)景，邀請(qǐng)專人在書房繪畫，在客廳彈奏樂(lè)器，在會(huì)客室擺設(shè)茶道，在廚房制作點(diǎn)心，甚至舉行室內(nèi)party，利用每一個(gè)真實(shí)情景。
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關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；利率；金融加速器；經(jīng)濟(jì)周期
中圖分類號(hào)：F820；F822
一 、引言
貨幣政策的傳導(dǎo)機(jī)制、政策工具和中介目標(biāo)的選擇一直是經(jīng)濟(jì)研究的焦點(diǎn)問(wèn)題。近幾十年來(lái)，學(xué)術(shù)界和各國(guó)貨幣當(dāng)局都十分關(guān)注資產(chǎn)市場(chǎng)和資本價(jià)格在貨幣政策傳導(dǎo)中的作用。已有大量研究證明，不完善的資本市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)有著密切聯(lián)系，資產(chǎn)價(jià)格在其中充當(dāng)著金融加速器的作用[1]。房產(chǎn)作為一種特殊的金融資產(chǎn)，同時(shí)具備了消費(fèi)和投資的功能，且其價(jià)格的波動(dòng)往往呈現(xiàn)出較顯著的順周期性特征，會(huì)引發(fā)更加劇烈的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，房?jī)r(jià)也因此成為各國(guó)政府在制定經(jīng)濟(jì)政策時(shí)都會(huì)加以考慮的因素。
關(guān)于利率調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)的影響以及房?jī)r(jià)在貨幣政策傳導(dǎo)中作用的研究，部分學(xué)者主要是通過(guò)實(shí)證檢驗(yàn)以驗(yàn)證利率調(diào)整是否能夠影響到資產(chǎn)價(jià)格（主要是利率對(duì)股票價(jià)格的影響）[2]，另一部分學(xué)者則關(guān)注政策工具（如利率）與資產(chǎn)價(jià)格（如房?jī)r(jià)）的互動(dòng)關(guān)系[3][4]?？偟膩?lái)說(shuō)，大部分學(xué)者的研究均證明了央行的利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較顯著的影響，且房?jī)r(jià)與利率一般呈反向變動(dòng)關(guān)系[5]；房?jī)r(jià)的變動(dòng)與滯后產(chǎn)出和通貨膨脹之間也有著緊密的聯(lián)系[6]，房?jī)r(jià)在放大貨幣政策效果方面作用顯著，具備明顯的金融加速器功能[7]。
國(guó)內(nèi)對(duì)上述問(wèn)題的研究起步于20世紀(jì)90年代末。我國(guó)1998年開始推行住房貨幣化改革，房?jī)r(jià)開始一路攀升，房?jī)r(jià)問(wèn)題逐漸成為國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界關(guān)注的焦點(diǎn)。學(xué)者們開始探討房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)周期之間的潛在關(guān)系以及房?jī)r(jià)在貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制中的作用。丁晨和屠梅曾（2007）[8]研究了房?jī)r(jià)在貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制中的作用，他們通過(guò)VECM 方法從三個(gè)層面和兩個(gè)階段研究了貨幣政策的房?jī)r(jià)傳導(dǎo)渠道，指出房?jī)r(jià)受貨幣供應(yīng)量、短期利率和信貸規(guī)模三個(gè)貨幣政策變量的影響都較大，房?jī)r(jià)在貨幣傳導(dǎo)機(jī)制中的作用較為顯著。李樹丞等（2008）[9]運(yùn)用SVAR 模型研究了中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)在貨幣政策傳導(dǎo)中的作用，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的財(cái)富效應(yīng)較弱，但投資效應(yīng)較強(qiáng)。郭娜和翟光宇（2011）[10]也運(yùn)用了SVAR模型研究了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格和一年期實(shí)際利率之間的互動(dòng)關(guān)系，發(fā)現(xiàn)我國(guó)的房?jī)r(jià)對(duì)利率有較明顯的正向關(guān)系，指出我國(guó)的利率政策在制定時(shí)是考慮了房產(chǎn)價(jià)格因素的。
目前，國(guó)內(nèi)在房?jī)r(jià)和利率政策的關(guān)系研究上多采用直接用數(shù)據(jù)進(jìn)行擬合的方法，進(jìn)而得到相應(yīng)的結(jié)論。但這種分析就像是一只“黑箱”，只看到結(jié)果，卻并未揭示出房?jī)r(jià)導(dǎo)致產(chǎn)出和通貨膨脹等經(jīng)濟(jì)因素波動(dòng)的機(jī)制。因此，筆者認(rèn)為只有先深入地剖析房?jī)r(jià)在政策傳導(dǎo)中發(fā)揮作用的機(jī)制，才能在政策操作時(shí)做出更好的把握，使房?jī)r(jià)這一中介目標(biāo)更好地發(fā)揮作用。
為此本文以下內(nèi)容的結(jié)構(gòu)安排如下：第二部分建立房?jī)r(jià)金融加速器模型；第三部分校準(zhǔn)參數(shù)并通過(guò)數(shù)值模擬分析房?jī)r(jià)是如何影響產(chǎn)出等經(jīng)濟(jì)因素的；第四部分利用SVAR模型擬合中國(guó)的數(shù)據(jù)，考察我國(guó)貨幣利率政策和房?jī)r(jià)之間的互動(dòng)關(guān)系并與房?jī)r(jià)金融加速器模型對(duì)比，以檢驗(yàn)該模型對(duì)我國(guó)的適用性；最后，對(duì)本出結(jié)論性評(píng)價(jià)并提出相應(yīng)的政策建議。
二、假設(shè)與模型設(shè)定
本文在Bernanke、Gertler 和 Gilchrist （1999）建立的BGG模型的基礎(chǔ)上構(gòu)建房?jī)r(jià)金融加速器模型。BGG 模型主要分析信貸市場(chǎng)信息不完善的條件下，資產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)是如何引起資本家凈資產(chǎn)變動(dòng)，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的。該模型較清晰地說(shuō)明了企業(yè)家外部融資溢價(jià)的產(chǎn)生以及資產(chǎn)價(jià)格金融加速器的原理，這一分析思路同樣可以應(yīng)用于房地產(chǎn)抵押投資以及房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)周期關(guān)系的研究。本文模型包括六類經(jīng)濟(jì)主體：家戶、企業(yè)家、銀行、房產(chǎn)生產(chǎn)者、零售商和政府。對(duì)每類經(jīng)濟(jì)主體分別做如下假設(shè)：（1）家戶生存無(wú)限期，且是風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的，負(fù)責(zé)提供勞動(dòng)力、消費(fèi)和儲(chǔ)蓄。（2）家戶的儲(chǔ)蓄通過(guò)銀行貸款給需要購(gòu)買資本的企業(yè)家，并假設(shè)家戶為完全競(jìng)爭(zhēng)性銀行的股東（擁有者）。（3）企業(yè)家用凈資產(chǎn)作抵押向銀行申請(qǐng)貸款且是風(fēng)險(xiǎn)中性的?？傮w企業(yè)家的活動(dòng)為無(wú)限期，但每期末將會(huì)有比例的企業(yè)家退出生產(chǎn)，同時(shí)有比例的新企業(yè)家誕生（即單個(gè)企業(yè)家的預(yù)期存活期為）。退出生產(chǎn)的企業(yè)家在下期消費(fèi)自身的凈資產(chǎn)。該假設(shè)既反應(yīng)了現(xiàn)實(shí)中企業(yè)的產(chǎn)生和消失，同時(shí)排除了企業(yè)家最終能依靠自身資本累積達(dá)到自我融資的可能性，并保證了企業(yè)家的總比例不變，便于進(jìn)行加總分析。由于本文主要關(guān)注房?jī)r(jià)在貨幣政策傳導(dǎo)中的作用機(jī)制，故本文分析這樣一種短期生產(chǎn)狀態(tài)：除廠房外的其它資本固定不變，企業(yè)家只需調(diào)整廠房和勞動(dòng)力的投入，并在完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上生產(chǎn)批發(fā)品。廠房是其申請(qǐng)貸款的唯一抵押品。（4）房產(chǎn)生產(chǎn)者在每期末購(gòu)買企業(yè)家折舊后的廠房，并增加新的投資生產(chǎn)出企業(yè)家下期生產(chǎn)所需要的廠房投入。（5）零售商從批發(fā)市場(chǎng)購(gòu)買企業(yè)家生產(chǎn)的產(chǎn)品，在無(wú)成本地將批發(fā)品差別化后再賣給最終使用者。零售商是壟斷競(jìng)爭(zhēng)的，擁有一定的定價(jià)權(quán)，其銷售利潤(rùn)最后將一次性轉(zhuǎn)移給家戶。（6）政府制定貨幣政策并從零售商手中購(gòu)買消費(fèi)品。下面，對(duì)上述各類經(jīng)濟(jì)主體的活動(dòng)逐一進(jìn)行分析。
（一）企業(yè)家
三、參數(shù)校準(zhǔn)和模擬結(jié)果分析
本部分在設(shè)定參數(shù)校準(zhǔn)的基礎(chǔ)上給出模擬結(jié)果及分析。
（一）參數(shù)校準(zhǔn)
（二）模擬結(jié)果及分析
本文利用dynare4.2.4軟件對(duì)模型進(jìn)行數(shù)值模擬，結(jié)果見圖1⑥。
通過(guò)以上分析可以看出，緊縮性的貨幣利率政策對(duì)經(jīng)濟(jì)的確產(chǎn)生了抑制性影響，房?jī)r(jià)的變動(dòng)呈現(xiàn)明顯的順周期性特征，而金融加速器的存在使得貨幣政策沖擊對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響放大。房?jī)r(jià)的金融加速器功能在本模型中得到了比較清晰地解釋。
四、模型對(duì)我國(guó)的適用性檢驗(yàn)
我國(guó)的貨幣利率政策是否能調(diào)控房?jī)r(jià)？本文建立的房?jī)r(jià)金融加速器模型在我國(guó)是否適用？為回答這些問(wèn)題，本文利用SVAR模型擬合我國(guó)的相關(guān)季度數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗(yàn)。數(shù)據(jù)來(lái)源于中宏數(shù)據(jù)庫(kù)。為方便和上文模型模擬結(jié)果對(duì)比分析，樣本指標(biāo)選擇包括實(shí)際利率、通貨膨脹率、房?jī)r(jià)和產(chǎn)出?？紤]到1998年我國(guó)才開始全面住房貨幣化改革，形成真正意義的房地產(chǎn)市場(chǎng)，本文的樣本區(qū)間設(shè)定為1998年第1季度至2012年第4季度。本文采用商品房銷售額除以商品房銷售面積來(lái)表示名義房?jī)r(jià)，名義產(chǎn)出用季度GDP表示。因?yàn)槲覈?guó)尚未公布居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）的季度定基比，所以本文根據(jù)已公布的月度同比指數(shù)和環(huán)比指數(shù)倒推構(gòu)建了以1998年1季度為基期的CPI定基比作為名義變量（產(chǎn)出和房?jī)r(jià)）的消漲指數(shù)。
采用一年期實(shí)際貸款利率r作為貨幣政策沖擊的變量，通貨膨脹率pi是指年度通貨膨脹率。對(duì)產(chǎn)出、房?jī)r(jià)和通貨膨脹率使用Tramo-Seats方法進(jìn)行季節(jié)調(diào)整，再對(duì)產(chǎn)出和房?jī)r(jià)取對(duì)數(shù)后用HP濾波法去趨勢(shì)。經(jīng)過(guò)處理的四個(gè)變量數(shù)據(jù)均通過(guò)5%顯著性水平下的平穩(wěn)性檢驗(yàn)，根據(jù)滯后檢驗(yàn)準(zhǔn)則選擇結(jié)構(gòu)向量自回歸的滯后階數(shù)為2階。SVAR模型通過(guò)對(duì)VAR 模型施加基于經(jīng)濟(jì)理論的限制條件來(lái)進(jìn)行識(shí)別以保證隨機(jī)沖擊的獨(dú)立性。參照Christiano， Eichenbaum 和 Evans（1999）[12]的研究，本文采用短期遞歸限制的方法來(lái)設(shè)定約束矩陣⑦，考察變量的順序?yàn)椋簩?shí)際產(chǎn)出y，實(shí)際房?jī)r(jià) qh，實(shí)際通貨膨脹率pi ，實(shí)際利率r，模型的Cholesky脈沖響應(yīng)結(jié)果如圖2和圖3所示。
從圖2可以看出，實(shí)際利率一個(gè)單位標(biāo)準(zhǔn)差的正向沖擊導(dǎo)致了房?jī)r(jià)和產(chǎn)出的反向反應(yīng)，脈沖響應(yīng)的結(jié)果與房?jī)r(jià)金融加速器模型的結(jié)論基本一致。主要差別在于通貨膨脹率對(duì)利率沖擊第1期到第3期做出了同向的變動(dòng)，第3期以后雖然開始呈現(xiàn)反向變動(dòng)，但幅度較弱，這意味著我國(guó)也存在Eichenbaum （1992）提出的“價(jià)格之謎”現(xiàn)象，緊縮的貨幣政策反而推動(dòng)了價(jià)格的上漲。貨幣當(dāng)局試圖通過(guò)提高利率水平來(lái)抑制通貨膨脹的長(zhǎng)期效果在我國(guó)是不太理想的。實(shí)際利率的正向沖擊使房?jī)r(jià)迅速下降，最大值達(dá)到-0.25左右，影響一直持續(xù)到第7期房?jī)r(jià)才逐步回升至未受沖擊前的水平。產(chǎn)出在受到?jīng)_擊后也迅速下降，第4期達(dá)到最大下降幅度-1，利率的影響一直持續(xù)到第10期并仍保留在-0.1左右。這說(shuō)明貨幣當(dāng)局利率政策對(duì)房?jī)r(jià)和產(chǎn)出的調(diào)控目的是基本達(dá)到了的。
圖3顯示了房?jī)r(jià)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差正向沖擊的影響。沖擊導(dǎo)致實(shí)際利率水平立即出現(xiàn)大幅的下降，下降值達(dá)到-0.5左右。隨著沖擊影響的減弱，利率開始較迅速回升，3期以后利率基本回到?jīng)_擊前水平，且有略微增長(zhǎng)，之后利率的波動(dòng)并不明顯，第10期以后沖擊影響基本消失。這說(shuō)明我國(guó)的房?jī)r(jià)對(duì)利率并未形成太明顯的“倒逼”機(jī)制，貨幣當(dāng)局在制定利率規(guī)則時(shí)相對(duì)獨(dú)立于房?jī)r(jià)。沖擊對(duì)通貨膨脹率則形成了基本正向的影響，一開始便使通貨膨脹率上升了0.003，除第2期至第3期有-0.001的下降以及第6期有略微下調(diào)外，基本保持正向反應(yīng)，沖擊的影響一直持續(xù)到第9期以后。這說(shuō)明我國(guó)的通貨膨脹率水平在一定程度上是受房?jī)r(jià)影響的。最后，房?jī)r(jià)的正向沖擊也導(dǎo)致了產(chǎn)出的明顯上升，最大上升值在第2期和第3期之間，達(dá)到2.5左右。可見，房?jī)r(jià)對(duì)產(chǎn)出具有顯著的影響，這與房?jī)r(jià)金融加速器模型的結(jié)論一致。
五、結(jié)論與建議
本文采用理論模型和數(shù)據(jù)擬合相結(jié)合的方法對(duì)貨幣利率政策對(duì)房?jī)r(jià)、通貨膨脹率和產(chǎn)出的影響效果以及房?jī)r(jià)金融加速器的作用機(jī)制做了較深入的分析，打開了房?jī)r(jià)金融加速器的“黑箱”。模型數(shù)值模擬的結(jié)果與一般經(jīng)濟(jì)理論相符合
為了更好地疏通利率政策房?jī)r(jià)傳導(dǎo)渠道，使房?jī)r(jià)成為貨幣當(dāng)局調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的有效工具，結(jié)合本文的研究結(jié)論，可以得出如下三條建議：（1）由于房?jī)r(jià)的明顯順經(jīng)濟(jì)周期性特征，貨幣當(dāng)局應(yīng)該更加密切地關(guān)注房?jī)r(jià)的波動(dòng)并做出合理的反應(yīng)，重視房?jī)r(jià)經(jīng)濟(jì)“風(fēng)向標(biāo)”的功能。（2）鑒于房?jī)r(jià)金融加速器模型中所揭示的房?jī)r(jià)對(duì)企業(yè)家預(yù)期投資收益的影響，政府可以通過(guò)多種手段，如出臺(tái)相關(guān)政策來(lái)影響人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，調(diào)控房?jī)r(jià)金融加速器作用的力度進(jìn)而達(dá)到貨幣政策的最終目標(biāo)。（3）鑒于利率政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響，應(yīng)該進(jìn)一步積極推進(jìn)我國(guó)利率市場(chǎng)化改革，形成真正以市場(chǎng)資金供求為基礎(chǔ)的，以政策基準(zhǔn)利率為指導(dǎo)的利率機(jī)制。在這樣的機(jī)制調(diào)控下，房?jī)r(jià)能更加有效的傳導(dǎo)貨幣政策意圖，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)。
注釋：
①該值越大，一方面能使銀行收益加大，另一方面由于企業(yè)家破產(chǎn)率越高，又會(huì)使銀行的收益降低，所以必然存在一個(gè)能使銀行收益最大化的。
②該假設(shè)是按照Townsend（1979）的CVS（costly state verification）設(shè)定，并將之解釋為銀行為企業(yè)破產(chǎn)而支付的清算等成本。
③根據(jù)BGG 模型，式（18）可根據(jù)房產(chǎn)生產(chǎn)者的收益最大化決策求出。
④該式表示資源約束條件。
⑤（18）式對(duì)數(shù)線性化后可表示為：，其中 表示房?jī)r(jià)對(duì)投資——廠房資本比的彈性。
⑥圖中各變量表示對(duì)穩(wěn)態(tài)值的偏離百分比。
⑦Christiano，Eichenbaum & Evans（1999）假設(shè)宏觀經(jīng)濟(jì)變量不會(huì)對(duì)利率政策沖擊產(chǎn)生同時(shí)反映，將短期結(jié)構(gòu)約束設(shè)定為下三角矩陣，表示一種短期的遞歸限制。
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自1971年美元這一國(guó)際本位貨幣擺脫黃金的束縛后，貨幣在全球范圍內(nèi)徹底虛擬化。隨后一個(gè)突出的現(xiàn)象就是虛擬資本在全球迅速膨脹。表現(xiàn)如:全球各國(guó)貨幣當(dāng)局的外匯儲(chǔ)備從1970年的近600億美元迅速膨脹到2013年底的11．4萬(wàn)億美元;國(guó)際債券余額從1970年底的近900億美元擴(kuò)張到2013年底的34萬(wàn)億美元;全球國(guó)際銀行業(yè)的跨國(guó)要求權(quán)在1970年底不過(guò)2000億美元，2013年底則飆升至46萬(wàn)億美元;全球外匯交易總額從1970年的幾百億美元上升到2013年的1100萬(wàn)億美元。全球虛擬資本迅速膨脹的原因便在于貨幣虛擬化之后其本身嬗成為一種能量，并且這種能量對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，可以說(shuō)虛擬資本的膨脹是貨幣虛擬化之后的歷史必然。貨幣能量功能是指在貨幣虛擬化條件下，貨幣在運(yùn)動(dòng)過(guò)程中所具有的主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行以及獲取、配置資源的能力，這一點(diǎn)在國(guó)際本位貨幣這種載體上表現(xiàn)最為顯著。理論上講，當(dāng)黃金非貨幣化后，所有貨幣在流通時(shí)都失去了數(shù)量上的自然控制機(jī)制，必須依賴貨幣當(dāng)局控制貨幣供應(yīng)量。由于上世紀(jì)70年代世界各國(guó)普遍遭受了通貨膨脹的肆虐，貨幣當(dāng)局痛定思痛之下一般能夠有效控制貨幣數(shù)量的增長(zhǎng)，除非某種特殊原因和需要，貨幣數(shù)量被有效控制在與GDP增長(zhǎng)率相適應(yīng)的水平，以控制本國(guó)的物價(jià)。但是在貨幣徹底虛擬化之后，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展，一些國(guó)際本位貨幣國(guó)家的貨幣當(dāng)局逐漸意識(shí)到貨幣能量的實(shí)際功能，這種功能主要作用于境外，即可直接從境外換取各種商品和資源，于是國(guó)際本位貨幣當(dāng)局可以通過(guò)增加貨幣的供應(yīng)量來(lái)謀利，這必然造成全球范圍內(nèi)的虛擬資本膨脹。我們可以描述一下這個(gè)形成機(jī)理:國(guó)際本位貨幣供應(yīng)國(guó)通過(guò)擴(kuò)張的貨幣政策和財(cái)政政策來(lái)超額發(fā)行國(guó)際本位貨幣，由于貨幣能量功能的緣故，貨幣供應(yīng)國(guó)能夠在全球范圍內(nèi)有效獲取各種資源和服務(wù)，促進(jìn)本國(guó)的經(jīng)濟(jì)福利。超額國(guó)際本位貨幣能量的注入是通過(guò)“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段”來(lái)實(shí)現(xiàn)的:第一，國(guó)際本位貨幣供應(yīng)國(guó)的央行可以通過(guò)降低本國(guó)利率、購(gòu)買二級(jí)市場(chǎng)的國(guó)債等擴(kuò)張性貨幣政策來(lái)有效增加市場(chǎng)中的貨幣能量，這既可以直接鼓勵(lì)私人部門的投資與居民消費(fèi)，達(dá)到促進(jìn)本國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目的，重要的是擴(kuò)張的貨幣能量會(huì)進(jìn)入虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，刺激虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的活動(dòng)從而通過(guò)資本化和杠桿運(yùn)作創(chuàng)造出更多的貨幣收入，來(lái)達(dá)到刺激本國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮的目標(biāo)。第二，國(guó)際本位貨幣供應(yīng)國(guó)的政府也可以通過(guò)減少企業(yè)和居民的所得稅來(lái)激勵(lì)投資和消費(fèi)，或者通過(guò)轉(zhuǎn)移支付、補(bǔ)貼以達(dá)到提高本國(guó)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和居民福利的政策目標(biāo)。通過(guò)這兩個(gè)手段產(chǎn)生的財(cái)政赤字和貿(mào)易逆差可以通過(guò)增加貨幣發(fā)行加以平衡，這勢(shì)必造成國(guó)際本位貨幣的超額供給。而經(jīng)常項(xiàng)目下的1單位國(guó)際本位貨幣的流出將導(dǎo)致世界擴(kuò)張大致兩到三倍的流動(dòng)性，這其中還不包括銀行乘數(shù)擴(kuò)大的貨幣量［4］(P1－11)。以美元流入中國(guó)為例，1美元外匯流入中國(guó)后，拿到美元外匯的出口商在商業(yè)銀行兌換人民幣，商業(yè)銀行則在中國(guó)人民銀行兌換人民幣。這最終導(dǎo)致中國(guó)人民銀行新印7元人民幣來(lái)對(duì)沖1美元外匯，這時(shí)流動(dòng)性已經(jīng)膨脹了一倍。而流入央行的1美元外匯又會(huì)通過(guò)投資美元計(jì)價(jià)的國(guó)債、股票等回流美國(guó)，在回流途中刺激了美國(guó)金融資產(chǎn)的創(chuàng)新，導(dǎo)致流動(dòng)性的進(jìn)一步膨脹。它最初是美元的國(guó)際性膨脹，其后是歐元和其他國(guó)際貨幣的跟進(jìn)。充足的國(guó)際貨幣借助電子設(shè)備在不同區(qū)域飛速循環(huán)流動(dòng)，充裕的貨幣動(dòng)能刺激著全球虛擬資產(chǎn)規(guī)模不斷膨脹和經(jīng)濟(jì)虛擬化程度不斷加深，諸如股市、債市、匯市、金融衍生品市場(chǎng)、房地產(chǎn)甚至收藏業(yè)都空前繁榮。
二、貨幣能量的簡(jiǎn)單公式說(shuō)明
弗里德曼在表明經(jīng)濟(jì)流量與存量的關(guān)系時(shí)從宏觀視角給出認(rèn)識(shí)收入資本化的公式:K=YR(1)(1)式中，K是資本存量，Y是國(guó)民收入，R是利息率。這實(shí)際是一個(gè)經(jīng)濟(jì)虛擬化的能量公式，K就是能被資本化的資產(chǎn)或說(shuō)是國(guó)民收入Y能夠衍生出來(lái)的虛擬資本。假定利息率為5%，國(guó)民收入是10萬(wàn)億美元，全部收入被資本化就意味著最大限量的資產(chǎn)價(jià)值將達(dá)到200萬(wàn)億美元。這里強(qiáng)調(diào)的是對(duì)這個(gè)近似于爆炸的證券化或者資本化膨脹趨勢(shì)的唯一限制就是貨幣資金能量的可得性。以美國(guó)為例，當(dāng)美元失去黃金的約束被加速度提供出來(lái)(通過(guò)經(jīng)常項(xiàng)目長(zhǎng)年累月的逆差)，這些美元回流美國(guó)時(shí)就成為巨大的能量，于是美國(guó)本土的債券、股票、外匯、期貨、金融衍生品等金融資產(chǎn)被加速度地創(chuàng)造出來(lái)，成為創(chuàng)造財(cái)富的機(jī)器，這也是美國(guó)虛擬經(jīng)濟(jì)(包括房地產(chǎn))一直發(fā)展、繁榮以及膨脹的根本原因。實(shí)際上貨幣能量是對(duì)這個(gè)公式的唯一限制，如果沒(méi)有充裕的貨幣能量，這個(gè)經(jīng)濟(jì)虛擬化能量公式就不會(huì)變得那么有力。延續(xù)公式(1)進(jìn)行分析:K(m)=Y(m)R(m)(2)公式(2)強(qiáng)調(diào)了這個(gè)經(jīng)濟(jì)虛擬化的能量公式與貨幣能量的緊密關(guān)系，其中m代表貨幣能量，狹義上可理解為貨幣注入量的規(guī)模。這里僅僅進(jìn)行定性分析，一旦有了貨幣能量的注入，這個(gè)公式會(huì)導(dǎo)致虛擬資本的加速膨脹。其基本邏輯是Y與R都與貨幣注入量有關(guān)，下面分別分析貨幣能量m對(duì)國(guó)民收入Y與利息率R的影響:第一，國(guó)民收入與貨幣能量的注入有關(guān)。在新古典的經(jīng)濟(jì)理論那里，國(guó)民收入是由各種要素投入如資本和勞動(dòng)決定的，但是在經(jīng)濟(jì)虛擬化之后，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式發(fā)生了重大變化，一個(gè)顯著特征就是當(dāng)代貨幣收入的創(chuàng)造越來(lái)越脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)。GDP的創(chuàng)造不僅僅依靠制造業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)了，各種資產(chǎn)的創(chuàng)造和炒作產(chǎn)生的GDP所占比例迅速增加，這些通過(guò)虛擬經(jīng)濟(jì)渠道獲得的收入是與貨幣能量密切相關(guān)的。格林斯潘意識(shí)到美國(guó)的GDP創(chuàng)造越來(lái)越依賴虛擬經(jīng)濟(jì)，1999年其在《貨幣政策面臨新挑戰(zhàn)》的講演中指出:“值得注意的是，目前GDP的成分正在朝著以主觀意志為基礎(chǔ)的價(jià)值增殖的方向迅速轉(zhuǎn)變?！备ダ锏侣仓赋?“物價(jià)上漲何時(shí)何地都是一種貨幣現(xiàn)象”，在虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，可以按照此邏輯同樣得出一個(gè)結(jié)論:“資產(chǎn)交易量大幅度上漲和資產(chǎn)價(jià)格上升也是一個(gè)貨幣現(xiàn)象?！碑?dāng)大量貨幣能量注入股市的時(shí)候，能夠看到市場(chǎng)活躍，交易量大幅度增加，股票指數(shù)也大幅度增加，于是印花稅、經(jīng)紀(jì)人提供服務(wù)所得的各種收入大幅度增加，這些收入都將計(jì)入當(dāng)年的GDP。比如中國(guó)2007年進(jìn)入的牛市，交易量最大時(shí)曾達(dá)到日交易額4000多億人民幣。按調(diào)整后的印花稅率3‰對(duì)買賣雙方雙向征收計(jì)算，印花稅就要征收24億人民幣，這是一天的稅收，此外還有金融機(jī)構(gòu)中介服務(wù)1‰－3‰的交易手續(xù)費(fèi)，按中間值計(jì)算，手續(xù)費(fèi)大約有8億元，因此股市一天就創(chuàng)造了可以直接計(jì)入GDP的財(cái)富約32億人民幣。如果算上投資者計(jì)算的賬目差價(jià)利潤(rùn)收入(不計(jì)入GDP)，所有來(lái)自股市的收入就會(huì)更多。這些收入絕大多數(shù)是現(xiàn)實(shí)的貨幣收入，是實(shí)際上有支付能力的收入，印花稅的稅收可用于增加公務(wù)員工資，也可以用于政府的各項(xiàng)購(gòu)買支出，無(wú)論其去向如何最終都是印花稅大部分成為各類人員的收入。它們可以按市價(jià)購(gòu)買真實(shí)產(chǎn)品和各種服務(wù)，也可以購(gòu)買股票、債券等金融資產(chǎn)以及房地產(chǎn)。假定股市這一天增加的收入全部流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，按照現(xiàn)在的房地產(chǎn)運(yùn)行方式，這32億多資金可以作為首付款，按80%的住房抵押按揭貸款制度，就可能帶動(dòng)約128億人民幣的貸款，這意味著房地產(chǎn)業(yè)得到了約160億人民幣增加的收入。同時(shí)這些貨幣收入是對(duì)房地產(chǎn)的需求，進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。雖然股市一天創(chuàng)造的收入未必全部轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但長(zhǎng)期看，很大一部分收入將會(huì)進(jìn)入地產(chǎn)、債市以及股市。
因?yàn)樽鳛榻鹑谕顿Y，這幾個(gè)市場(chǎng)之間具有替代關(guān)系，這使得通過(guò)股市炒作交易得到的貨幣收入很容易向債市以及房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)，特別是對(duì)長(zhǎng)期活動(dòng)在虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)。按照這個(gè)邏輯，在當(dāng)代經(jīng)濟(jì)越來(lái)越依賴虛擬經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的條件下，可以得出結(jié)論:如果貨幣m增加，通過(guò)虛擬經(jīng)濟(jì)渠道獲得的Y(m)收入是增加的。第二，貨幣能量對(duì)利息率R的作用。利息率的決定向來(lái)是一個(gè)比較復(fù)雜的問(wèn)題(如存在存量與流量之爭(zhēng))，馬克思認(rèn)為利息是剩余價(jià)值創(chuàng)造利潤(rùn)的一部分，而在凱恩斯那里，貨幣供求決定利息率，貨幣供應(yīng)量上升導(dǎo)致人們對(duì)票面利率固定的債券需求上升，從而推高債券價(jià)格，債券價(jià)格與利息率成反比，進(jìn)而導(dǎo)致利息率下降。?？怂惯M(jìn)一步將其推廣到商品市場(chǎng)，利息率由產(chǎn)品市場(chǎng)的儲(chǔ)蓄與投資及貨幣市場(chǎng)的供給與需求、即由IS－LM曲線共同決定，此外還有可貸資金供求決定利息率的理論。這里主要探討貨幣能量對(duì)利息率的影響。仍以美國(guó)為例，如前所述，在世界范圍內(nèi)環(huán)流的美元能量回流后會(huì)刺激美國(guó)虛擬經(jīng)濟(jì)的膨脹，其具體表現(xiàn)如:一方面貨幣能量直接進(jìn)入美國(guó)的虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)———美國(guó)的房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)“動(dòng)能”充裕了，于是房?jī)r(jià)、股價(jià)和其他金融類產(chǎn)品的價(jià)值就直接上升;另一方面，考慮到這些回流的美元有一部分不是直接進(jìn)入美國(guó)的私營(yíng)金融系統(tǒng)，比如中國(guó)的外匯儲(chǔ)備大部分就購(gòu)買了美國(guó)的國(guó)債，這種條件下如何認(rèn)識(shí)貨幣的能量作用?我們發(fā)現(xiàn)，這時(shí)貨幣仍然起著推動(dòng)市場(chǎng)或行業(yè)繁榮的直接動(dòng)能作用。假定這部分回流的美元全部進(jìn)入美國(guó)的長(zhǎng)期債券市場(chǎng)(以國(guó)債、機(jī)構(gòu)債和市政債券為主，和前述私營(yíng)金融產(chǎn)品的主要區(qū)別在于這個(gè)市場(chǎng)有政府信用擔(dān)保)，這些貨幣能量直接促使美國(guó)國(guó)債市場(chǎng)的繁榮，進(jìn)而導(dǎo)致長(zhǎng)期國(guó)債利率的降低，如果進(jìn)一步考慮到美國(guó)長(zhǎng)期國(guó)債利率是美國(guó)債券市場(chǎng)融資的基準(zhǔn)利率這一因素，會(huì)發(fā)現(xiàn)進(jìn)入此市場(chǎng)的貨幣能量帶來(lái)了一個(gè)更為深遠(yuǎn)的影響，就是其間接導(dǎo)致了美國(guó)長(zhǎng)期融資的資金成本的降低，即長(zhǎng)期貸款利息率的下降，而低利率環(huán)境又極大刺激了投資者對(duì)貨幣的需求，刺激了貨幣動(dòng)能的進(jìn)一步創(chuàng)造。綜上，源源不斷以金融項(xiàng)目順差形式回流的美元貨幣能量，造成了美國(guó)境內(nèi)貨幣動(dòng)能的極大充裕，加上其間接導(dǎo)致的長(zhǎng)期低利率環(huán)境極大刺激了美國(guó)的金融創(chuàng)新，刺激了美國(guó)金融資產(chǎn)和流動(dòng)性的迅速膨脹。從美元全球環(huán)流的角度來(lái)看，回流美國(guó)本土的貨幣能量能有效降低利息率，即m增加導(dǎo)致R(m)的下降。格林斯潘在“格拉斯潘之謎”中描述道:通常當(dāng)美聯(lián)儲(chǔ)依據(jù)宏觀形勢(shì)變動(dòng)提升短期利率緊縮銀根時(shí)，用10年期國(guó)債利率度量的長(zhǎng)期市場(chǎng)利率也會(huì)上升，反映短期利率變動(dòng)直接影響以及貨幣政策對(duì)市場(chǎng)通脹預(yù)期變動(dòng)的間接影響;然而2004年6月美聯(lián)儲(chǔ)決定提升短期利率時(shí)，長(zhǎng)期利率不但沒(méi)有上升反而有所下降②。這實(shí)際主要是由于回流美元的充裕貨幣動(dòng)能的作用，這些回流美元大量購(gòu)買美國(guó)長(zhǎng)期國(guó)債導(dǎo)致了美國(guó)長(zhǎng)期利率的下降。顯然，貨幣能量m對(duì)經(jīng)濟(jì)虛擬化能量公式具有刺激作用:當(dāng)貨幣動(dòng)能m充裕時(shí)，通過(guò)虛擬經(jīng)濟(jì)渠道獲得的Y(m)上升，而R(m)下降，在公式(2)的作用下，K(m)虛擬資本就會(huì)出現(xiàn)爆炸性增加。但是，K(m)在爆炸性增長(zhǎng)過(guò)后，其本身又變?yōu)樵诙?jí)市場(chǎng)可以炒作的虛擬資本，這些炒作又會(huì)產(chǎn)生服務(wù)性的收入Y，變?yōu)榭梢岳^續(xù)資本化的收入流，于是動(dòng)態(tài)化公式(2)變?yōu)?3):K(m)t+1=Y{m，K(m)t}R(m)t(3)觀察公式(3)可以發(fā)現(xiàn)這個(gè)動(dòng)態(tài)化的經(jīng)濟(jì)虛擬化能量公式的限制條件仍然是貨幣能量的可得性。當(dāng)代由于美元、歐元等國(guó)際本位貨幣濫用能量功能導(dǎo)致貨幣動(dòng)能充裕，在充足的貨幣動(dòng)能刺激下，公式(3)所分析的過(guò)程不斷反復(fù)，持續(xù)數(shù)十年，于是虛擬資本膨脹和經(jīng)濟(jì)虛擬化的速度不斷加快，直到廣義流動(dòng)性規(guī)模大大超過(guò)實(shí)際GDP，以分享利潤(rùn)為目的投資行為被以獲取差價(jià)為目標(biāo)的投機(jī)所替代。投機(jī)活動(dòng)導(dǎo)致大量貨幣能量在債市、股市、匯市、大宗商品期貨市場(chǎng)、金融衍生品市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)以及收藏業(yè)市場(chǎng)等之間循環(huán)流動(dòng)并將它們連成一個(gè)有機(jī)整體(這個(gè)整體即“虛擬經(jīng)濟(jì)”)，反過(guò)來(lái)這也使得它們成為蓄積貨幣能量的巨大流動(dòng)性儲(chǔ)備池，這些市場(chǎng)的整體運(yùn)行方式已經(jīng)與經(jīng)濟(jì)學(xué)經(jīng)典教科書所講的實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式發(fā)生了根本變化，其主要根源就在于貨幣功能的嬗變，貨幣能量支撐起了虛擬經(jīng)濟(jì)這個(gè)客體的運(yùn)行。
三、貨幣能量功能的進(jìn)一步分析
貨幣的能量功能導(dǎo)致了國(guó)際本位貨幣如美元流出本國(guó)的規(guī)模越來(lái)越大，進(jìn)而美元等國(guó)際本位貨幣在全球的環(huán)流過(guò)程實(shí)際上就是貨幣能量的流動(dòng)過(guò)程，常年累月下來(lái)這個(gè)能量流動(dòng)導(dǎo)致了國(guó)際本位貨幣國(guó)家內(nèi)部經(jīng)濟(jì)的虛擬化以及全球的廣義流動(dòng)性膨脹。需要指出的是，在這個(gè)過(guò)程的初始階段，貨幣能量的注入使得國(guó)際貿(mào)易迅速發(fā)展，客觀上使很多發(fā)展中國(guó)家解決了自身發(fā)展過(guò)程中的金融壓抑問(wèn)題，使其邁入經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的快車道，這也是貨幣能量刺激的一個(gè)方面。這里就貨幣能量繼續(xù)討論如下四個(gè)問(wèn)題:第一，貨幣能量對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)具有不同的推動(dòng)作用，在當(dāng)代貨幣能量越是迅速創(chuàng)造出來(lái)，以制造業(yè)為代表的實(shí)體經(jīng)濟(jì)就越是被邊緣化，因?yàn)槠鋭?chuàng)造財(cái)富需要一個(gè)生產(chǎn)過(guò)程，而虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域里的創(chuàng)造和炒作只需要有足夠的貨幣能量注入就夠了，經(jīng)濟(jì)虛擬化能量公式對(duì)貨幣能量的依賴性能夠充分說(shuō)明這一點(diǎn)。于是當(dāng)國(guó)際本位貨幣國(guó)家借助貨幣能量的功能來(lái)提高本國(guó)國(guó)民福利的做法，一定會(huì)帶來(lái)外溢效應(yīng)，當(dāng)初始的貨幣能量進(jìn)入貿(mào)易順差國(guó)時(shí)能夠刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但到了一定地步，國(guó)際本位貨幣能量作用引致貿(mào)易順差國(guó)膨脹的流動(dòng)性就會(huì)進(jìn)入虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，于是邏輯就變?yōu)樵谫Q(mào)易順差國(guó)的虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域貨幣能量大量進(jìn)入，在經(jīng)濟(jì)虛擬化能量公式的作用下順差國(guó)虛擬經(jīng)濟(jì)也會(huì)快速膨脹。這個(gè)邏輯比前文所講的貨幣能量刺激全球虛擬資本膨脹更進(jìn)一步分析了貨幣能量在流入國(guó)家內(nèi)部(貿(mào)易順差國(guó))如何從刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展再到刺激虛擬經(jīng)濟(jì)膨脹的過(guò)程。第二，貨幣能量雖然突出表現(xiàn)在國(guó)際本位貨幣這個(gè)載體上，但在非國(guó)際本位貨幣國(guó)家內(nèi)部，由于法幣制度的建立，在國(guó)家信用支撐下貨幣實(shí)際上也已經(jīng)虛擬化了，其同樣是一種能量，同樣能夠決定本國(guó)內(nèi)部資源的配置。而且在各國(guó)內(nèi)部也可以分為虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)兩個(gè)部分，其虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的運(yùn)行也高度依賴貨幣能量的流入與流出。向經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)部注入貨幣能量有兩個(gè)去處:一是用來(lái)推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的交易，從而與CPI和PPI有密切關(guān)系，但這往往會(huì)直接引致通貨膨脹;二是進(jìn)入虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域購(gòu)買資產(chǎn)，從而與資產(chǎn)的創(chuàng)造以及交易量、價(jià)格上漲存在密切關(guān)系。究竟與哪一個(gè)關(guān)系更密切，則取決于經(jīng)濟(jì)虛擬化的程度，如經(jīng)濟(jì)虛擬化程度較高的美國(guó)，貨幣能量的注入與資產(chǎn)的創(chuàng)造和交易更為密切，因?yàn)樨泿拍芰康某湓?huì)迅速刺激金融資產(chǎn)的創(chuàng)造和擴(kuò)張。與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相比，貨幣能量對(duì)“經(jīng)濟(jì)虛擬化能量公式”的作用充分表明虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的“產(chǎn)品制造”要快得多，所以貨幣能量對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的刺激作用表現(xiàn)在資產(chǎn)價(jià)格膨脹以及金融創(chuàng)新使得各種新資產(chǎn)不斷被創(chuàng)造出來(lái)的過(guò)程，而在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，持續(xù)的貨幣能量注入則會(huì)引起長(zhǎng)期的通貨膨脹，因?yàn)楫a(chǎn)品增加需要物質(zhì)過(guò)程，這個(gè)過(guò)程與貨幣創(chuàng)造過(guò)程并非同質(zhì)。而虛擬資產(chǎn)的創(chuàng)造與貨幣流動(dòng)性的創(chuàng)造是同一類過(guò)程，它們都沒(méi)有物質(zhì)生產(chǎn)過(guò)程的約束，都主要依賴于制度和體制，它們可能的任何差異僅僅在于發(fā)行的制度和監(jiān)管方式及交易程序上的區(qū)別。實(shí)際上虛擬經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，貨幣主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和支配資源的能量功能表現(xiàn)越突出。值得強(qiáng)調(diào)的是，在非國(guó)際貨幣國(guó)家貨幣的能量功能一般很少被政府和貨幣當(dāng)局直接使用，因?yàn)槿绻渲苯酉蚪?jīng)濟(jì)內(nèi)部注入貨幣能量很容易被行為者預(yù)期從而直接進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域引起通貨膨脹，這一點(diǎn)與國(guó)際本位貨幣國(guó)家政府使用貨幣能量直接從外界獲取以及配置實(shí)際資源不同，由于國(guó)際本位貨幣國(guó)家的貨幣回流只會(huì)刺激其內(nèi)部虛擬經(jīng)濟(jì)膨脹，而不會(huì)直接引致通貨膨脹，這一切都是以“市場(chǎng)”的運(yùn)行方式進(jìn)行的。所以正是由于這種原因，國(guó)際本位貨幣國(guó)家將貨幣能量的功能發(fā)揮到了極致。但長(zhǎng)期來(lái)看仍會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重問(wèn)題，這已從次貸危機(jī)的深入蔓延得到印證。因此，貨幣能量功能的使用存在一個(gè)“度”的把握問(wèn)題。第三，貨幣能量流動(dòng)會(huì)有效刺激貨幣能量發(fā)行國(guó)虛擬經(jīng)濟(jì)的膨脹。隨著國(guó)際本位貨幣國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)虛擬化進(jìn)程的加速，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)活動(dòng)出現(xiàn)了一種可以在一定程度上脫離物質(zhì)生產(chǎn)過(guò)程而獨(dú)立運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式，這種方式對(duì)貨幣能量的依賴性越來(lái)越強(qiáng)，貨幣能量的功能從中得到了淋漓盡致的發(fā)揮。在經(jīng)濟(jì)虛擬化的環(huán)境中，貨幣是虛擬經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的第一推動(dòng)力。當(dāng)一定數(shù)量的貨幣進(jìn)入經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中某一個(gè)市場(chǎng)或者行業(yè)時(shí)，積聚在貨幣中的能量將影響經(jīng)濟(jì)主體的行為，進(jìn)而影響整個(gè)市場(chǎng)乃至經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的運(yùn)行。第四，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)虛擬化狀態(tài)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為一個(gè)附著在物質(zhì)系統(tǒng)上的價(jià)值系統(tǒng)。遵循的基礎(chǔ)理論必須將市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)屬性看做是價(jià)值的，而不是物質(zhì)的。所謂物質(zhì)系統(tǒng)是指人類社會(huì)用以滿足人類物質(zhì)文化需求的各種產(chǎn)品和服務(wù)的生產(chǎn)，以及相關(guān)各類資源的生產(chǎn)、開發(fā)活動(dòng);價(jià)值系統(tǒng)則由兩個(gè)子系統(tǒng)構(gòu)成，一是直接附著在物質(zhì)系統(tǒng)上的價(jià)格系統(tǒng)，指各種商品、勞務(wù)以及資源的價(jià)格體系及其形成機(jī)制;二是純粹的價(jià)值系統(tǒng)，它們是附著在物質(zhì)系統(tǒng)上的價(jià)格體系的衍生物，沒(méi)有前者的物質(zhì)內(nèi)容和效用。對(duì)于物質(zhì)系統(tǒng)以及附著于其上的價(jià)格系統(tǒng)，新古典的微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)描述了在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中價(jià)格系統(tǒng)如何決定著人們的生產(chǎn)、交換、分配和消費(fèi)，也即價(jià)格系統(tǒng)如何決定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)“生產(chǎn)什么、怎樣生產(chǎn)、為誰(shuí)生產(chǎn)、”這三大經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。但是微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中沒(méi)有貨幣，沒(méi)有金融以及房地產(chǎn)的投機(jī)炒作活動(dòng)，沒(méi)有呆壞賬和金融危機(jī)。它不是現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，更不是當(dāng)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)虛擬化之后市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形態(tài)。經(jīng)濟(jì)虛擬化之后的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式高度依賴于貨幣能量，貨幣能量的注入和分配成為決定經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置的第一序力量，如美國(guó)由于享有國(guó)際本位貨幣的發(fā)行權(quán)，可直接通過(guò)資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)等虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的交易配置資金能量和貨幣收入，這就是說(shuō)有了國(guó)際本位貨幣資金的發(fā)行和配置機(jī)制就可以在世界范圍內(nèi)獲得配置資源的權(quán)利。依附在資源稟賦和效用基礎(chǔ)上的相對(duì)價(jià)格體系配置資源的功能已經(jīng)降為第二序。
四、結(jié)論
關(guān)鍵詞：金融發(fā)展；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；流派；關(guān)系；探析
金融是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的核心。世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史反復(fù)證明，金融抑制和金融過(guò)度都會(huì)損害經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。處于轉(zhuǎn)型時(shí)期的我國(guó)經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)持續(xù)、健康快速發(fā)展，必須能夠正確把握金融發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系，建立起與經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)相適應(yīng)的現(xiàn)代金融體系，這不僅關(guān)乎金融體制改革乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)體制改革的成敗，也關(guān)系到能否順利實(shí)現(xiàn)第三步發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。因此，從理論和實(shí)踐上深入研究這一問(wèn)題具有特別重要的意義。
一、金融發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系理論的流派
從早期的古典經(jīng)濟(jì)學(xué)算起，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)金融與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系的探討迄今已有三百余年歷史。在這場(chǎng)長(zhǎng)期論爭(zhēng)中，有兩種作用機(jī)制一直備受關(guān)注：一是貨幣影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的機(jī)制：二是金融中介和金融市場(chǎng)影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的機(jī)制。根據(jù)對(duì)這兩種作用機(jī)制的不同理解，大體上可以把金融與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系的流派分為金融無(wú)關(guān)論、金融促進(jìn)論和金融從屬論三種論文。
金融與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)無(wú)關(guān)論。古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家將金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系抽象成貨幣變量與實(shí)際變量之間的關(guān)系，從而形成了西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“兩分法”。在此基礎(chǔ)上，薩伊提出貨幣中性論，強(qiáng)調(diào)貨幣數(shù)量的改變只會(huì)造成物價(jià)水平等比例的上升或下降，對(duì)生產(chǎn)供給、實(shí)際產(chǎn)出和就業(yè)不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，即貨幣只是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的面紗。新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)派認(rèn)為，貨幣只不過(guò)是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的劑。使得商品交換更加容易和順暢，而對(duì)經(jīng)濟(jì)中的實(shí)際變量并不發(fā)生實(shí)質(zhì)性的影響。貨幣學(xué)派代表人物弗里德曼認(rèn)為，貨幣需求函數(shù)是極其穩(wěn)定的，短期內(nèi)由于存在適應(yīng)性預(yù)期，貨幣供應(yīng)量的變化可以影響產(chǎn)量和物價(jià)；但從長(zhǎng)期看，產(chǎn)出量是由勞動(dòng)、資本和技術(shù)等非貨幣因素決定的，貨幣供應(yīng)量只決定物價(jià)水平。理性預(yù)期學(xué)派認(rèn)為，只有未預(yù)期的貨幣變動(dòng)能夠影響短期真實(shí)變量。從長(zhǎng)期看，由于貨幣政策是可預(yù)期的，貨幣變動(dòng)只會(huì)引起價(jià)格水平的相應(yīng)變化，而對(duì)真實(shí)產(chǎn)量和就業(yè)沒(méi)有影響。盡管理性預(yù)期學(xué)派在一定程度上否定了“貨幣面紗”論，但仍堅(jiān)信金融與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)無(wú)關(guān)。
金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)論。有關(guān)貨幣流通對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起促進(jìn)作用的討論，可以追溯到經(jīng)濟(jì)學(xué)鼻祖亞當(dāng)·斯密。他認(rèn)為，慎重的商業(yè)活動(dòng)可增進(jìn)一國(guó)產(chǎn)業(yè)，但增進(jìn)產(chǎn)業(yè)的方法不在于增進(jìn)一國(guó)資本，而在于使本無(wú)所用的資本大部分有用、本不生利的資本大部分生利。瑞典經(jīng)濟(jì)學(xué)家魏克塞爾早在19世紀(jì)末就認(rèn)識(shí)到古典貨幣中性論的不足，指出，在信用制度條件下，貨幣對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)起著積極的作用。只有在貨幣利率等于自然利率、一般物價(jià)水平穩(wěn)定的狀態(tài)下，貨幣才是中性的。熊彼特則從信用創(chuàng)造的視角突出了銀行體系對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大推動(dòng)力。他認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)質(zhì)在于創(chuàng)新，而功能健全的銀行可以對(duì)企業(yè)家進(jìn)行篩選，為創(chuàng)新活動(dòng)提供資金支持。20世紀(jì)30年代，凱恩斯指出，未來(lái)的不確定性是貨幣經(jīng)濟(jì)的主要特征，通過(guò)利率對(duì)投資的誘導(dǎo)作用，貨幣就能影響國(guó)民收入的產(chǎn)出水平。凱恩斯還通過(guò)總量分析，把實(shí)體經(jīng)濟(jì)和貨幣經(jīng)濟(jì)理論結(jié)合起來(lái)，克服了古典經(jīng)濟(jì)學(xué)“二分法”的不足，實(shí)現(xiàn)了對(duì)早期貨幣中性論的質(zhì)的突破。20世紀(jì)50年代，約翰·格利和愛德華·肖闡述了金融中介在儲(chǔ)蓄一投資轉(zhuǎn)化機(jī)制中的重要作用，揭開了金融理論研究的序幕。此后，金融因素逐漸在經(jīng)濟(jì)理論中得到重視，并凸顯成為同土地、資本、勞動(dòng)同樣重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)因素。1969年，現(xiàn)代比較金融學(xué)的奠基人戈德史密斯指出，以初級(jí)證券和次級(jí)證券為形式的金融上層結(jié)構(gòu)加速了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，改善了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，為資金轉(zhuǎn)移到最佳的使用者手中提供了便利。20世紀(jì)70年代，愛德華·肖和羅納德·麥金農(nóng)分別在金融深化論、金融壓制論的分析中，將貨幣與非貨幣資產(chǎn)、銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一起來(lái)，闡述了一國(guó)金融體制與該國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間存在互相刺激、互相制約的關(guān)系。之后，卡普爾等人把麥金農(nóng)和肖的靜態(tài)分析發(fā)展成為動(dòng)態(tài)分析，進(jìn)一步闡明了金融深化對(duì)于發(fā)展中國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用。20世紀(jì)90年代以來(lái)興起的內(nèi)生金融理論強(qiáng)調(diào)，資本效率的改進(jìn)得益于金融中介和金融市場(chǎng)在把資本分配到最佳可能用途上所起的關(guān)鍵作用。
金融從屬于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)論。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，金融對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展所起的作用十分有限，金融發(fā)展只是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)結(jié)果。瓊·羅賓遜反對(duì)熊彼特關(guān)于金融部門引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)部門并激發(fā)技術(shù)創(chuàng)新行為和企業(yè)家精神的論斷，強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為某種特定形式的金融安排創(chuàng)造了需求，而金融體系只是對(duì)這些需求作出反應(yīng)，從而否認(rèn)了金融體系對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的積極作用。多恩布什認(rèn)為，金融儲(chǔ)蓄與真實(shí)利率并不相關(guān)。
二、金融發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系研究的不同視角
在Shumpeter(1969)、Goldsmith(1969)、McKinnon(1973)和Shaw(1973)做出開創(chuàng)性研究之后，有關(guān)金融發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間關(guān)系的研究逐步成為理論界研究的重點(diǎn)。后來(lái)的研究(包括理論模型和實(shí)證分析)，或通過(guò)證明兩變量間相關(guān)關(guān)系的存在性、或通過(guò)分析兩變量之間的因果方向、或通過(guò)研究?jī)勺兞块g的傳導(dǎo)機(jī)制，拓展和深化了我們對(duì)金融發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間關(guān)系的認(rèn)識(shí)。近年來(lái)，國(guó)外學(xué)者DemirgucKunt＆Levine(1996)，Thakor(1996)，Levine(1997)對(duì)金融發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系的研究很有建樹；而許多國(guó)內(nèi)學(xué)者也基于中國(guó)數(shù)據(jù)、利用不同方法對(duì)中國(guó)金融發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系進(jìn)行過(guò)檢驗(yàn)。
綜述以上研究，學(xué)者們對(duì)金融發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)兩變量間的相關(guān)度和因果方向具有不同的認(rèn)識(shí)，大致可分為以下四種視角：第一種視角是“供給拉動(dòng)性”(supply—leading)觀點(diǎn)，即金融發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有正向效應(yīng)。根據(jù)這種觀點(diǎn)，金融中介和資本市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推進(jìn)渠道有：(1)通過(guò)提升資本積累效率并依次提高資本的邊際生產(chǎn)率(Goldsmith，1969)；(2)通過(guò)提高儲(chǔ)蓄率進(jìn)而帶動(dòng)投資率(McKinnon，1973；Shaw，1973)。換句話說(shuō)，通過(guò)增加儲(chǔ)蓄規(guī)模和改進(jìn)投資效率，金融發(fā)展將拉動(dòng)更高的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，這種觀點(diǎn)得到了相關(guān)大量實(shí)證研究的證明(如Bencivenga&Smith．1991；Greenwood&Jovanovic，1990；Thakor，1996)；第二種視角由Robinson(1952)最先提出，即金融發(fā)展“追從”經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“需求引致性”(demand—following)觀點(diǎn)。該種觀點(diǎn)認(rèn)為，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張?jiān)黾恿藢?duì)金融服務(wù)的需求，從而導(dǎo)致金融產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)這種觀點(diǎn)的實(shí)證支持可參見近年來(lái)的一些相關(guān)文獻(xiàn)(Demetrides＆Hussein，1996；Friedman＆Schwartz．1963；Ireland，1994)；第三種視角認(rèn)為金融發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)兩變量是互為因果的，即金融發(fā)展和
經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間存在雙向因果聯(lián)系(Demetrides＆Hussein，1996；Greenwood&Smith，1997)；第四種視角則緣于Lucas(1988)，他認(rèn)為金融發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間不存在因果聯(lián)系，而“經(jīng)濟(jì)學(xué)家常常過(guò)度強(qiáng)調(diào)金融因素在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中作用”。
三、金融發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系在中國(guó)的檢驗(yàn)
眾多理論分析與計(jì)量結(jié)果顯示，金融發(fā)展對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有積極的推動(dòng)作用，但力度有限，甚至有些指標(biāo)還呈現(xiàn)負(fù)面影響；總體來(lái)看，我國(guó)的金融發(fā)展滯后于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，落后的金融體制已經(jīng)嚴(yán)重束縛了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融發(fā)展之間互為促進(jìn)的關(guān)系體現(xiàn)在我國(guó)對(duì)金融體制所進(jìn)行的漸進(jìn)式改革具有一定的經(jīng)濟(jì)績(jī)效，能夠帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)；同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)性增長(zhǎng)對(duì)我國(guó)金融的深化也具有持續(xù)的推動(dòng)作用。但是，我國(guó)金融發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)兩者間因果關(guān)系也存在不對(duì)稱性。這種不對(duì)稱性從側(cè)面說(shuō)明，我國(guó)的金融發(fā)展相對(duì)于同期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有不匹配性，金融發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度還不及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)金融發(fā)展的促進(jìn)作用，考察其深層原因仍在于我國(guó)金融體制改革的滯后性。目前我國(guó)的金融體制已經(jīng)到了非改不可的地步，現(xiàn)行的金融體制已無(wú)法滿足企業(yè)擴(kuò)張帶來(lái)日益增長(zhǎng)的融資需求，加入WTO后的外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力也迫使企業(yè)和銀行對(duì)融資機(jī)制做出新的調(diào)整。改善目前的落后的金融發(fā)展局面，一方面要努力拓寬企業(yè)的融資渠道，讓企業(yè)更多的利用資本市場(chǎng)進(jìn)行直接融資，改善融資機(jī)制，消除“所有制歧視”，為中小企業(yè)創(chuàng)造良好的投融資環(huán)境；另一方面加速資本市場(chǎng)的發(fā)展和規(guī)范。發(fā)掘債券市場(chǎng)的潛力，為直接融資提供更大空間，并且積極推進(jìn)非國(guó)有銀行和中小銀行的發(fā)展，促成金融機(jī)構(gòu)的合理競(jìng)爭(zhēng)。有理由相信，加快金融深化和金融體系改革必將有助于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
四、對(duì)我國(guó)金融政策的啟示
