發(fā)布時間：2023-01-23 01:43:47
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產經濟理論論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
【關鍵詞】嘉興市房地產市場經濟管理思考
一、杭州市房地產市場的基本狀況
1998年以來，嘉興市認真貫徹落實國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知精神要求，廣大城鎮(zhèn)居民積極參與住房改革，住房商品化等新的住房消費觀念已基本形成，房地產投資快速增長，房地產企業(yè)實力不斷增強，住房梯度供應體系已基本建立，使房地產市場有了較大的發(fā)展。
1、住房制度改革的順利進行，為嘉興市房地產市場的形成和發(fā)展奠定了物質基礎
自1993年以來，嘉興市按照《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開放經營管理條例》等一系列政策，制定了《嘉興市房地產開放經營管理若干規(guī)定》和《關于外地單位和個人購買嘉興市區(qū)單位自管房，個人私房準予辦理產權交易產權登記的意見》等有關住房制度改革的政策和促進住房制度改革的措施，使住房制度改革取得了明顯成效。同時，取消了對外地購房的限制，房地產市場更趨活躍，也為房地產市場的建立、發(fā)展提供了充分的物質基礎。
2、房地產投資快速增長，商品住宅消費供銷兩旺
近幾年來，嘉興市及長三角地區(qū)社會經濟持續(xù)快速發(fā)展，是全國經濟增長最快的地區(qū)之一。嘉興市以及周邊地區(qū)經濟的良性發(fā)展和居民收入的持續(xù)增加，極大地促進了房地產市場的發(fā)展。自1998年以來，嘉興市房地產投資額的年增長幅度在17%以上。2007年，嘉興市進一步貫徹落實國家宏觀調控政策，深入開展房地產市場秩序專項整治，扎實推進住房保障體系建設，全市房地產業(yè)保持健康穩(wěn)定運行態(tài)勢。全市全年完成房地產投資147.74億元，其中市區(qū)69.56億元，比上年分別增長25.1%和30.3%；新開工面積522萬平方米，其中市區(qū)210.4萬平方米，分別增長20.8%和76.9%；竣工面積370.4萬平方米，其中市區(qū)125.9萬平方米，分別減少16.4%和16.6%；實現商品房銷售面積418.3萬平方米，其中市區(qū)171.1萬平方米，分別增長16%和6.8%；商品房空置面積128.4萬平方米，其中市區(qū)35.2萬平方米，分別下降4.4%和12.3%。2007年全市房地產行業(yè)入庫稅收達到17.22億元，增長33.11%，房地產業(yè)稅占第三產業(yè)稅收比重達41.%。其中，市區(qū)房地產行業(yè)入庫稅收達到7.06億元，同比增長16.5%，房地產業(yè)稅占第三產業(yè)稅收比重達39.17%。市區(qū)1-12月新建商品住宅每平方米銷售平均價4354.5元，比上年同期上漲9%。
3、房地產企業(yè)機制靈活、注重品牌，提升了嘉興市房地產業(yè)的綜合素質
截至2007年，全市各類房地產開發(fā)企業(yè)已發(fā)展到477家，自2006年以來平均每年增加55家，比2006年上升了89.29%。規(guī)模最大的10家企業(yè)的投資占到全市商品房投資額的30.7%。一批規(guī)模大、競爭力強、品牌知名度高的房地產開發(fā)商已脫穎而出。通過房地產開發(fā)，改善了城市面貌，加快了基礎設施建設、小區(qū)環(huán)境建設?；A設施建設的不斷完善又促進了房地產開發(fā)。嘉興市房地產開發(fā)企業(yè)良好的市場開拓意識、品牌意識和靈活的企業(yè)機制已經成為該市房地產市場持續(xù)發(fā)展的強勁內因，并將進一步提升該市房地產業(yè)的綜合素質。
4、房地產市場供應結構逐步改善，市場供求關系日趨合理
嘉興市商品房價格近幾年持續(xù)上漲，商品住宅均價從2005年的3278元/m2增長到2007年的4749元/m2，漲幅達44.8%。為保證滿足廣大城鎮(zhèn)居民不同層次的住房消費需求，避免開發(fā)商單純從經濟效益出發(fā)，一味發(fā)展大戶型、高價位的高檔住房，造成市場普通商品住宅稀缺，中低收入人群改善住房的需求難以滿足，市政府采取了適度調控措施，引導嘉興市房地產市場供應結構逐步完善。目前，嘉興市已基本建立了以商品房為主，經濟適用房和租金補貼的廉租房為輔的住房供應體
二、房地產市場存在的主要問題
嘉興市的房地產市場正處于建立后的加速發(fā)展期。由于房地產市場起步晚、發(fā)展快，發(fā)展過程中還存在房地產市場主體不夠成熟、市場機制不夠完善、政策法規(guī)滯后、政府調控手段落后的一些問題。
1、房地產項目開發(fā)涉及面廣、周期長、管理難度大
房地產行業(yè)是一個包容性、專業(yè)性、綜合性很強的行業(yè)，它的發(fā)展涉及到計劃、土地、規(guī)劃、財政、房管、金融、建筑、信息等相關產業(yè)，各部門工作相對獨立，缺乏綜合協(xié)調部門。房地產項目的實施，一是審批過程中部門條塊分割，缺少綜合協(xié)調部門，使項目前期審批時間難以控制。二是一些項目在土地出讓前，未考慮周邊道路，上、下水等基礎配套設施，開發(fā)難度大，即使開發(fā)，也無條件交付使用。三是極個別開發(fā)商弄虛作假，增加管理難度。
2、房地產的投訴是的熱點問題之一
隨著房地產市場的發(fā)展，有關房地產投訴也不斷增加，已占到總量的三分之一。反映的主要內容有以下幾個方面，一是配套設施不完善，產權不明晰，有關的法律、法規(guī)還需要進一步完善。二是房屋質量問題。質量問題的危害程度鑒定困難，同時涉及住戶、開發(fā)商、建造商、材料供應商等多部門，解決問題難度大，耗時多。三是部分開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，面積“短斤缺兩”、“霸王合同條款”、虛假廣告等問題時有發(fā)生，對房地產市場的負面影響較大。
3、商品房建設產業(yè)化程度較低，銷售價格較高
由于近幾年該市房地產發(fā)展看好，吸引了不少未涉足房地產的企業(yè)進入這一行業(yè)。如前文所述，截至2007年全市各類房地產開發(fā)企業(yè)已發(fā)展到477家，但其中規(guī)模最大的10家企業(yè)的投資占到全市商品房投資額的30.7%，且產業(yè)化程度低，一些住宅開發(fā)，雖有水凈化系統(tǒng)、智能化等，多為單一系統(tǒng)，達不到建設部的部頒標準，嘉興市的住宅產業(yè)化的發(fā)展與房地產的發(fā)展存在一定的差距。
三、對促進嘉興市房地產市場健康發(fā)展的幾點建議
政府部門必須以市場管理為核心，以公正、公平為原則，依法查處各類違法、違規(guī)行為，維護市場秩序，提高市場運行效率，不斷提高居住水平和居住產業(yè)化水平，促進房地產市場規(guī)范、有序、健康地發(fā)展。重點應做好以下幾個方面的工作。
1、堅持以培養(yǎng)住房市場為基本方向，加強對房地產市場發(fā)展的研究
房地產業(yè)的發(fā)展與城市的經濟發(fā)展緊密相連，密不可分。要在堅持發(fā)展經濟、提高生活水平、改善居住條件的指導思想下，加強對房地產發(fā)展情況的研究，提高政府宏觀調控能力，更好地把握全市房地產的發(fā)展方向，促進嘉興經濟的發(fā)展。一是政府要有專門的綜合職能部門研究嘉興市的房地產發(fā)展的政策。及時了解情況，發(fā)現問題，研究問題，提出系統(tǒng)解決問題的方法。具體要制定嘉興房地產業(yè)發(fā)展的總體規(guī)劃，解決發(fā)展思路、發(fā)展規(guī)模、土地供應、產業(yè)培育、先進技術應用、配套政策保障、社會住宅保障體系等問題，保證房地產市場持續(xù)、快速、健康發(fā)展。二是要啟動房地產市場預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，定期編制并房地產市場的基礎價格水平，空置率等，加強對房地產市場行為的規(guī)范和宏觀調控能力，并正確引導房地產投資和消費。
2、完善房地產法規(guī)體系，強化監(jiān)管、規(guī)范市場行為
市場經濟就是法制經濟，完善的法律法規(guī)體系是房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的重要保證。有關部門要根據國家制定的房地產基本管理制度，結合嘉興市出現的實際情況，制定有關規(guī)定，消除政策盲區(qū)。建委應深入調查研究房地產管理體系和政策創(chuàng)新的新問題，監(jiān)督完善適合我市房地產市場管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，制訂操作性強的實施管理辦法，增加可操作性，減少體制性、政策性的障礙。同時，在依法行政的基礎上，加大執(zhí)法力度，切實解決一批消費者反映強烈的問題，使消費者的弱勢地位逐步得到改善，營造放心的消費環(huán)境，使全市房地產開發(fā)建設、經營等各項活動納入法制化、規(guī)范化的軌道。
3、適度調控土地供應，以滿足廣大居民改善住房的需求，切實解決低收入人群的住房問題
近幾年來嘉興市行政規(guī)劃區(qū)域兩次調整，市區(qū)范圍不斷擴大，要落實土地集中統(tǒng)一管理制度，統(tǒng)籌考慮已劃入嘉興行政區(qū)域的用地。按照城市總體規(guī)劃和城市發(fā)展的需要和高起點規(guī)劃、高標準建設、高強度投入、高效率管理的要求，建設大型居住區(qū)。通過大型居住區(qū)的建設，加快周邊地區(qū)的基礎設施配套，提高大型居住區(qū)的環(huán)境質量，吸引居住，疏解老城區(qū)密度和緩解商品房供應的結構矛盾。按照嘉興市住宅發(fā)展規(guī)劃中住宅供應量，確保商品住宅土地年供應量，同時逐步建立土地梯度供應體系，通過政府對土地的調控力度，盡可能滿足不同層次的住宅需求。同時要加快經濟適用住房建設，進一步啟動住房二、三級市場，使廣大中低收入者能買到或住上自己合適的住房，實現市委、市政府提出的“居者有其屋”的目標。
4、著力提升住宅品質，推進住宅產業(yè)化
推進住宅產業(yè)現代化，實現住宅建設從粗放型向集約型的轉變，提高住宅的綜合質量和整體效益，促進住宅建設可持續(xù)發(fā)展，滿足廣大居民不斷改善居住條件和居住環(huán)境的要求，以便有效地提高住宅性能和行業(yè)綜合效益，是當前住宅建設領域的一項重要任務。作為政府的職能部門，要按照政府引導，市場運作，企業(yè)實施的要求，做好推動和促進工作。要按照總體規(guī)劃，分步實施，突出重點，有序推進的工作步驟，建立住宅技術保障體系，建筑體系，部品體系，大力推廣和應用新材料、新技術，依靠技術進步，提高勞動生產率，推動住宅技術總體水平的提高。
四、結論
房地產業(yè)作為嘉興市國民經濟的支柱和主導產業(yè)，對改善居民居住條件、拉動經濟增長已經并且還將發(fā)揮其積極作用，因此保持房地產業(yè)市場持續(xù)健康的發(fā)展十分重要。政府在房地產市場發(fā)展中擔負著保障住房供應體系的責任和規(guī)范調控房地產市場的責任。相信通過市政府進一步完善行業(yè)管理體制和產業(yè)管理體制，完善各職能部門的協(xié)調機制，依法行政、妥善調控、積極引導、精心培育，嘉興市的房地產市場將繼續(xù)持續(xù)、健康、穩(wěn)定地發(fā)展。
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[關鍵詞]房地產虛擬經濟重構穩(wěn)定
在市場經濟中，房地產有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業(yè)提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產（在發(fā)達的市場經濟中銀行抵押資產的90％是房地產）。前者是房地產的自然屬性，與是否市場經濟無關，后兩者則是房地產在市場經濟運行中的基本功能，沒有市場經濟就沒有這兩個功能。房地產在市場經濟運行中的基本功能引發(fā)房地產在市場經濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產可以迅速通過房地產信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產發(fā)達地區(qū)，導致該地區(qū)經濟進一步發(fā)展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經濟的風險?？梢?，房地產在現代經濟運行中具有很強的虛擬經濟的運行特征，把房地產作為虛擬經濟的部門之一來進行研究更能體現房地產在市場經濟中的特性。
然而，在傳統(tǒng)經濟理論中，房地產（real estate）一直被認為是一種最重要的實物資產（real assets），屬于實體經濟的研究范疇，房地產的變動應該與經濟基本面相吻合。但是，現實經濟中的“房經背離”和“房地產泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產作為一種實物資產是遠遠不夠的，我們必須從當今經濟虛擬化的現實出發(fā)，運用虛擬經濟理論對之進行合理的解釋。
一、房地產虛擬資產特性研究
在現代經濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經濟系統(tǒng)中虛擬經濟部分的影響日益增強，相應地，虛擬經濟的研究也越來越重要。國內外學者對虛擬經濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經濟概念的本質意在概括一種不同于以往的經濟運行方式，其基礎就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統(tǒng)，而實體經濟是成本支撐的價格形成系統(tǒng)。從這樣的認識出發(fā)，房地產的價格形成無疑屬于虛擬經濟系統(tǒng)。
可見，虛擬經濟理論重視預期和心理活動、不確定等因素的作用，它把整個經濟系統(tǒng)劃分為由成本支撐的實體經濟系統(tǒng)和由心理支撐的虛擬經濟系統(tǒng)。虛擬經濟是一種以資本化定價方式為其行為基礎的特殊的經濟運行關系，一種資產，不論其有形還是無形，也不論其是金融資產還是房地產，一旦以資本化定價方式來定價，它就具有虛擬資產的運行特征，就應該納入虛擬經濟的研究框架。虛擬經濟中的所有運行特征、運行規(guī)律和所發(fā)生的重大事件無不與資產的這種特殊定價方式有關。對房地產虛擬性的研究也是從資本化定價方式入手的。有關的研究如下：
1.關于房地產定價方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價方式的角度來看，即使是狹義的虛擬經濟的定義也要包括房地產。隨后，南開大學虛擬經濟與管理研究中心課題組“房地產虛擬資產特性研究報告”指出房地產虛擬性是介于一般商品和金融資產之間的，房地產虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產存量與市場、經濟發(fā)展與經濟虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場結構等影響房地產虛擬性質的主要制度因素）。
2.關于房地產虛擬資產特性與經濟穩(wěn)定的關系研究。郭金興（2005）指出：房地產市場的波動并不必然導致宏觀經濟的不穩(wěn)定，房地產具有穩(wěn)定經濟的內在機理。房地產價格的長期增長趨勢可以使貨幣供應與經濟增長中的貨幣需求相適應，而房地產價值的相對穩(wěn)定性對穩(wěn)定貨幣發(fā)行，從而穩(wěn)定經濟增長具有重要意義。王國忠（2005）通過計量經濟模型的檢驗發(fā)現：房地產價格波動對整個經濟價值系統(tǒng)的影響是直接而顯性的。房地產價格與貨幣供應在整個區(qū)間內存在雙向的影響機制，房地產價格對股票價格與實體經濟的價格指標都有著單向的傳導機制，房地產的價格波動會影響股票市場的價格及實物生產價格的波動。這說明作為虛擬經濟的子集，房地產在國民經濟運行中占有突出的地位。如果把房地產部門看成是虛擬經濟的一部分，然后再來考察與實體經濟的關系就會發(fā)現，房地產價格的變動對實體經濟的影響不但沒有減弱，反而出現了增強的趨勢。鞠方（2005）基于對現代經濟和房地產市場特殊性的分析，提出了一個基于實體經濟和虛擬經濟的二元結構分析框架，提出了房地產市場貨幣積聚假說，對房地產泡沫的成因進行新的解釋。進而把房地產泡沫放在協(xié)調處理好實體經濟和虛擬經濟關系的角度進行研究，重點剖析房地產泡沫、經濟增長和金融發(fā)展三者之間的內在聯(lián)系，從而為三者的互動協(xié)調發(fā)展提供理論基礎。并指出：房地產市場是一個具有鮮明的虛擬經濟特征和實體經濟特征的特殊市場，正是由于這種“虛實兩重性”，決定了房地產“異象”成因的復雜性和多樣性。
二、從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論的基本思路
在認識到房地產的虛擬性的基礎上，我們可以按照虛擬經濟的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論。這種重構包括以下幾個有機的組成部分：①房地產虛擬資產特性研究。這是從虛擬經濟的行為基礎——資本化定價方式的角度對房地產虛擬性進行的研究。 ②對房地產自身的穩(wěn)定性的研究。首先，從虛擬經濟的運行特征——強波動性入手，然后，對房地產這種虛擬經濟成分自身的穩(wěn)定性進行研究。③從價格的角度來研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩(wěn)定的關系。說明房地產價格與宏觀經濟的互動關系——房地產如何影響宏觀經濟以及宏觀經濟對房地產市場產生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩(wěn)定的關系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩(wěn)定（波動）之間的關系構成了新的房地產經濟理論的核心部分。⑤指出在虛擬經濟條件下政府要加強對房地產市場的干預，以促進經濟穩(wěn)定。⑥案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產業(yè)的發(fā)展與宏觀經濟穩(wěn)定的關系。
由此，從虛擬經濟的角度來重構房地產經濟理論的分析框架圖大致如下：
三、從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論的意義
在經濟虛擬化背景下，研究房地產虛擬性質與宏觀經濟穩(wěn)定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言，從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論有兩個基本特點：第一，強調房地產的投資和投機功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產，考察資金在這些領域中轉移流動的規(guī)律及其影響；第二，強調房地產作為資產的虛擬性質和可能的房地產引發(fā)的泡沫經濟的風險。這種從市場經濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產經濟的發(fā)展。具體表現在：
有利于正確解釋房地產市場的發(fā)展。房地產在國民經濟中具有特殊的重要性。傳統(tǒng)經濟理論難以有效解釋房地產市場運行中的“異象”，只有在對房地產虛擬性進行深入研究的基礎上，才會對虛擬經濟的定義和研究領域有更深刻的了解；才會對虛擬經濟的理論出發(fā)點是把整個經濟看作一個價值系統(tǒng)而非物質系統(tǒng)有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經濟的理論。
有利于提高宏觀調控政策的有效性。研究房地產虛擬性與宏觀經濟穩(wěn)定的關系，指出房地產市場的發(fā)展有利于維護整個社會的公平、穩(wěn)定和協(xié)調發(fā)展，這在客觀上為政府對房地產市場進行宏觀調控提供理論依據，并有利于提高政府實施宏觀調控政策的有效性。
有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協(xié)調發(fā)展。房地產市場和實體經濟存在千絲萬縷的聯(lián)系，房地產的健康發(fā)展對經濟增長至關重要，研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩(wěn)定，有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協(xié)調發(fā)展，從而為經濟增長服務。
有利于和諧社會的構建。房地產市場的發(fā)展事關老百姓的安居樂業(yè)和社會穩(wěn)定，房地產泡沫引發(fā)的財富分配效應可能加劇收入分配差距，造成社會利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數國家的房地產市場發(fā)展迅速，房地產對國民經濟的貢獻率也呈逐年增加的趨勢，房地產業(yè)也已經成為國民經濟的支柱產業(yè)，各國的gdp增長對房地產業(yè)的依賴性較強。在此情形下，如果房地產業(yè)出現不正常的發(fā)展，不僅會導致房地產業(yè)衰退，還會對金融體系甚至整個國民經濟的穩(wěn)定發(fā)展帶來不良影響。因此，認識房地產虛擬性并在此基礎上解決房地產市場發(fā)展中的問題，關系到整個國民經濟的運行、金融安全、投資決策和社會穩(wěn)定，關系到和諧社會的構建。
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[論文摘要]著重從金融監(jiān)管制度缺陷、超前消費陷阱和對自由經濟理論的過度迷信三個方面分析了當前美國金融危機的起因，對如何維護我國的金融體系穩(wěn)定和安全具有借鑒意義。
近年來美國次級房地產抵押貸款市場危機爆發(fā)，房地產業(yè)嚴重衰退，造成一連串重大金融事件，比如：美國政府托管“兩房”（房地美和房利美）、美林被收購、雷曼兄弟公司申請破產保護等，由此引發(fā)全球股市大跌，中國股市上證指數也跌穿2000點。全球金融領域面臨嚴峻挑戰(zhàn)，美聯(lián)儲前主席格林斯潘認為，當前這次金融危機的嚴重性，已經超過上個世紀30年代美國的金融危機。金融危機是指一個國家或幾個國家與地區(qū)的全部或大部分金融指標(如：短期利率、貨幣資產、證券、房地產、土地(價格)、商業(yè)破產數和金融機構倒閉數)的急劇、短暫和超周期的惡化，包括貨幣危機、債務危機、銀行危機等類型。處于全球領先地位的美國金融系統(tǒng)，無論是發(fā)達程度、透明度、監(jiān)管力度，還是融資規(guī)模、金融產品多樣化等都堪稱世界之最，為什么目前出現了這種日益嚴重的金融危機呢？我們對美國金融危機的爆發(fā)原因做了深入分析。
一、金融監(jiān)管制度缺陷
美國金融危機表面上看是由住房按揭貸款衍生品中的問題引起的，深層次原因則是美國金融業(yè)嚴重缺乏監(jiān)管，內部管理機制失誤造成的。美國從上世紀80年代末以來，推出了許多金融衍生產品，這對繁榮金融市場和市場經濟發(fā)揮過重要作用。但是，衍生產品太多，加大了投機風險，而與此有關的風險預警機制及防范措施卻未能跟上，從而為金融危機的爆發(fā)埋下了禍根。美國本輪金融風暴是次貸危機進一步延伸的結果，而次貸危機則與美國金融機構在金融創(chuàng)新中過度利用金融衍生品有關。
在各種可能導致金融危機的因素中，美聯(lián)儲政策的失誤可能是較為嚴重的一個危機因素。在格林斯潘主持美聯(lián)儲期間，特別是在2000年到2005年之間所采取的低利率貨幣政策在美國經濟和金融體系中埋下了危機的種子。長期的低利率給美國經濟帶來了三大負面影響：一是扭曲了信貸市場和房貸市場，二是減少了居民儲蓄，三是加劇了美元的貶值。低利率促使美國民眾將儲蓄拿去投資資產、銀行過多發(fā)放貸款，這直接促成了美國房地產泡沫的持續(xù)膨脹；而且美聯(lián)儲的貨幣政策還“誘使”市場形成一種預期：只要市場低迷，政府一定會救市，整個華爾街彌漫著投機氣息。然而，當貨幣政策連續(xù)收緊時，房地產泡沫開始破滅，低信用階層的違約率開始上升，由此引發(fā)的違約狂潮開始席卷一切賺錢心切、雄心勃勃的金融機構。龐大的赤字需要有大量外國資本的彌補，結果是美國的資本賬戶逆差大幅度增長，加劇了經濟失衡的風險。一旦出現經濟波動，引起外資撤離，美國就難免陷入一場金融危機。
二、超前消費陷阱
美國經濟發(fā)展的支柱主要依附于消費，使得經濟基本面發(fā)生了問題。為推動經濟增長，政府鼓勵寅吃卯糧、瘋狂消費，引誘普通百姓通過借貸消費。自上世紀90年代末以來，隨著利率不斷走低，資產證券化和金融衍生產品創(chuàng)新速度不斷加快，加上彌漫全社會的奢侈消費文化和對未來繁榮的盲目樂觀，為普通民眾的借貸超前消費提供了可能。很多人都在透支消費，而這主要是依靠借貸來實現。特別是通過房地產市場只漲不跌的神話，誘使大量不具備還款能力的消費者紛紛通過按揭手段，借錢涌入住房市場。但從2006年底開始，雖然美國房地產價格的漲勢只是稍稍趨緩和下降，經過金融衍生產品等創(chuàng)新金融工具的劇烈放大作用，美國金融市場的風險和危機就難以遏制地爆發(fā)出來。[來
消費、投資和出口是拉動一國經濟增長的三駕馬車，這三者是相輔相成的。如果消費太多，則會使得儲蓄減少，從而影響一國的資本積累，導致投資不足，影響經濟的下一輪發(fā)展。而美國正是消費的過于旺盛，擠占了投資，坐吃山空，經濟遲早會出現問題的。
三、對自由經濟的過度迷信
新自由主義經濟政策是把“雙刃劍”，對于美國金融危機的發(fā)生，一般認為這場危機主要是金融監(jiān)管制度的缺失造成的，但是這場危機的根本原因不在華爾街，而在于美國近30年來加速推行的新自由主義經濟政策。所謂新自由主義，是一套以復興傳統(tǒng)自由主義理想，以減少政府對經濟社會的干預為主要經濟政策目標的思潮。其始于上世紀80年代初期，背景是上世紀70年代的經濟滯脹危機，內容主要包括：減少政府對金融、勞動力等市場的干預，推行促進消費、以高消費帶動高增長的經濟政策等?？陀^而言，新自由主義改革的確取得了一定成效，例如，通貨膨脹率下降、經濟增長率回升、失業(yè)形勢得到一定緩解等。
關鍵詞:金融支持過度;房地產泡沫;評價指標
中圖分類號:F832.48文獻標識碼:A文章編號:1672-3309(2010)01-0068-03
一、選題背景
20世紀80年代末90年代初,經濟合作與發(fā)展組織中的發(fā)達國家和新興工業(yè)化國家,經歷了類似的房地產周期波動。在房地產發(fā)展經歷了繁榮階段后,又都出現了泡沫現象,其中以日本泡沫經濟、美國經濟蕭條和東南亞金融危機最為典型,還有不得不引起我們關注的2007年美國次貸危機。從這些歷史現象的回顧中可以看出,金融支持過度與新的房地產周期和泡沫的形成有著緊密聯(lián)系。然而,房地產業(yè)是資金密集型產業(yè),房地產開發(fā)所需資金主要由金融機構提供,由此產生一個悖論:缺少金融支持房地產業(yè)發(fā)展就會滯后,其運行效率將會下降;金融支持過度又會導致房地產進入持續(xù)的繁榮期,甚至出現價格泡沫。本文選題就是基于此種背景。
二、金融支持過度假說與房地產泡沫的關系
(一)金融支持過度假說的提出
在眾多泡沫理論文獻中,主要從理性和非理性的角度來探討泡沫形成的機理,但20世紀70年代掀起的金融自由化浪潮,使金融支持過度成為房地產泡沫產生的重要誘因。然而,鮮有經濟學家對金融支持過度與房地產泡沫的關系進行系統(tǒng)分析,由此導致目前的泡沫理論對房地產泡沫生成和演化,不能提供令人信服的解釋。正因如此,我們提出了金融支持過度假說,并以此對房地產泡沫的生成和演化進行系統(tǒng)和科學的探討。
(二)理論背景
理性泡沫的研究大約是從20世紀70年代開始的,其是對泡沫經濟現象進行系統(tǒng)研究的起點。理性泡沫是指在理性預期的框架內,市場價格相對于資產未來各期收益現金流的貼現值的偏離。
隨著信息經濟學的發(fā)展,西方學者逐步把信息經濟學理論納入到泡沫理論的研究中。Carey(1990)提出了一個信息不對稱下的土地價格模型,分析了土地價格變化與投資者數量和銀行貸款額之間的關系。在該模型中,土地價格是投資者和貸款額的函數,那些保留價格高于市場價格的投資者的不斷進入,將對土地價格產生重要影響。
Bertand(1996)在對1986-1994年全球房地產周期的研究中認為,在金融自由化和放松金融管制的情況下,金融機構違規(guī)借貸以及金融風險的累加,加速了房地產周期波動和房地產泡沫的形成與破滅。
Mishkin(1997)等人提出,金融機構與借款人之間的信息不對稱將會導致金融資產泡沫,但是,他們沒有將金融資產泡沫的形成過程模型化。
Mckinnon、Phill(1998)和Krugman(1998)的研究表明,政府外在或內在的擔保,會導致風險分散行為或高的資產價格,這種政策可能會加劇泡沫問題。他們認為,由于信用工具創(chuàng)新的多樣性而導致的金融中介的問題是資產泡沫得以形成的關鍵。
非理性泡沫模型是對上述理性泡沫模型的一個補充,用以解釋那些由于非理性因素所導致的泡沫現象。盡管正統(tǒng)經濟學研究理,但“經濟人”的非理卻總是存在的。市場基礎僅能部分地決定價格,外來因素,如群體心理、時尚、狂熱而引起的投機行為,也是決定價格的重要因素。
從上述泡沫經濟理論的演化中可以看出,經濟學家越來越關注金融支持在推動泡沫形成和發(fā)展中的作用。我們認為,房地產泡沫本質上是一種價格運動現象,是在金融支持過度背景下,由于投機者預期的趨同性而產生的群體投機行為,從而導致房地產價格偏離市場基礎的持續(xù)上漲。
(三)金融支持過度
在凱恩斯主義中,貨幣創(chuàng)造有著非常重要的作用。它不僅是銀行運行的基礎,也是融資的主要來源。從目前金融制度來看,銀行具有通過信貸擴張使金融支持力度提高的能力,從而增加信貸貨幣供給。凱恩斯主義者認為,如果沒有金融部門信貸擴張所產生的貨幣創(chuàng)造,投資和經濟增長是不可能的。然而,在金融支持力度提高時,又會對整體經濟造成沖擊,從而形成資產泡沫。房地產泡沫的產生與金融支持過度有著密切的關系。
房地產業(yè)是資金密集型產業(yè),其供給和需求都離不開金融支持。然而,在金融制度變遷、不確定性和信息不對稱性的背景下,由于金融機構的短時行為,導致貸款大量的投向了房地產業(yè),投資者由此產生了嚴重的投機行為和風險轉嫁行為。因此,我們認為,金融支持過度是指由于金融制度變遷、不確定性和信息不對稱導致的房地產信貸過度膨脹,房地產市場參與者由此形成了嚴重的投機心理和風險轉嫁行為,從而直接推動了房地產泡沫的產生和破滅。
三、金融支持過度與房地產泡沫評價指標體系研究
(一)金融支持過度衡量指標
房地產本身是一種投資額高的可增值的資產,其供給和需求兩個方面都需要金融支持。沒有金融支持,房地產業(yè)就不能正常運行。但是,金融支持是一把“雙刃劍”,支持過度會導致房地產泡沫,從而影響房地產業(yè)的正常運行。因此,為了能夠更有效地判斷金融支持是否過度,必須建立起金融支持過度衡量指標體系,并對金融支持的正常區(qū)間和過度區(qū)間進行確定。以日本為例,對1980-1990年間房地產金融支持額占信貸總額的比重、房地產進入支持年增長額占信貸總額年增長額的比重、房地產金融支持年增長額和房地產金融支持年增長率進行分析。
(二)房地產泡沫評價指標
曹振良等(2000)認為,判別房地產市場是否過熱或投機過度,從而可能會出現泡沫,可以從以下方面著手:一是檢驗房地產投資收益是否太高;二是檢驗房地產的轉手率或成交額;三是估計房地產的理論價格;四是分析房地產投資是否過度;五是監(jiān)測開發(fā)商的施工進度。
李維哲和曲波(2002)設計了關于地產泡沫的語境指標,將其分為生產類指標、交易狀況指標、消費狀況指標和金融類指標4大類。
劉洪玉等(2003)認為,房地產泡沫生成的條件有2個:即過度的投機需求和投資信貸支持,并從該角度設計了3個房地產泡沫測度指標:房地產價格增長率/實際GDP增長率、房價收入比和住房按揭款/居民月收入。
上述學者從不同角度探討了房地產泡沫衡量指標,這些研究存在兩個問題:第一, 有些指標存在不易操作的問題;第二,影響房地產價格的因素由于地區(qū)不同而差別較大,其理論價格的確定很困難,存在著很多不確定的因素。為了充分反映房地產泡沫的程度,我們認為,在選擇指標上應該遵循可操作性原則,并根據經驗數據設定泡沫的指標值。據此,我們提出了5個房地產泡沫評價指標:(1)房價收入比;(2)房地產價格年增長率;(3)貨幣供給增長率;(4)房地產價格增長率與消費價格增長率之比;(5)房屋空置率。
四、中國房地產泡沫防范的政策建議
防范房地產泡沫,避免房地產過熱變成泡沫,是保證房地產業(yè)穩(wěn)定、健康、有序發(fā)展的關鍵,也是擺在我們面前的一項重要課題。本文對防范房地產泡沫提出如下建議:
第一,嚴防金融支持過度。由于中國房地產投資的資金大部分來源于銀行,而銀行貸款具有信用擴張效應,因此,銀行往往是金融支持過度的主導者。為使房地產金融支持保持在正常水平,國家應從宏觀上對房地產金融支持額占信貸總額的比重、房地產金融支持年增長額占信貸總額年增長額的比重、房地產金融支持年增長額和房地產支持年增長率進行監(jiān)控。在這些指標即將達到臨界值前,果斷采取措施,為房地產業(yè)正常運行提供良好的金融環(huán)境。
第二,建立個人信用制度。如果能夠建立起個人信用制度,使個人信用資料有連續(xù)記錄,其信用狀況能夠得到全面反映,銀行通過一定法律程序就可以查閱到個人信用檔案中的資料,從而對申請人的資信狀況進行準確判斷。個人信用制度包括以下內容:(1)個人信用檔案制度;(2)個人信用賬戶制度;(3)多層次個人信用社會調查體系;(4)個人信用監(jiān)控和預警制度。
第三,設計合理嚴密的房地產稅制。主要包括:(1)對土地空置征稅,提高囤積投機的成本;(2)征收土地增值稅;(3)征收土地保有稅,刺激土地供給。
第四,加強對房地產價格的檢測與調控。主要包括:(1)建立城市基準地價公示制度,編制并定期地價指數、各類物業(yè)價格指數作為市場交易的決策參考;(2)建立房地產交易價格評估制度與申報制度,這樣,政府就可以監(jiān)督每一宗房地產的成交價格情況;(3)對房地產預售做嚴格審查;(4)利用貨幣金融政策調控房地產市場;(5)加快企業(yè)制度改革與房地產使用制度改革,使房地產投資主體成為自負盈虧、自我約束的經濟實體;(6)政府應適時發(fā)出警告,公告有關市場信息,加強對投資者市場風險的教育,調整市場情緒,盡量化解大眾的非理。
第五,擴展企業(yè)融資渠道,提高企業(yè)競爭力。我國房地產開發(fā)企業(yè)綜合競爭力還不是很強,企業(yè)間的競爭力相差不大,企業(yè)規(guī)模小、自有資金少、融資渠道單一,企業(yè)往往采取過度貸款行為。為擺脫這種局面,提高中國房地產業(yè)競爭力,應著重做好以下工作:(1)組建一體化企業(yè)集團;(2)鼓勵社會基金投資房地產業(yè),提高企業(yè)融資能力;(3)政府應制定相應的政策;(4)鼓勵企業(yè)創(chuàng)立名牌產品;(5)鼓勵有實力的房地產企業(yè)上市。
參考文獻:
[1] 周京奎.金融支持過度與房地產泡沫――理論與實證研究[M].北京:北京大學出版社,2005.
【關鍵詞】中國；房地產；營銷；新策略；分析
一、2011年中國房地產市場總體銷售態(tài)勢
據人民銀行的關于《2011年金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》，2011全年，房地產開發(fā)企業(yè)資金來源共為83246億元，比上年同期增長了14.1%，其中包括國內貸款12564億元、此項和2010年持平；其次利用外資達814億元，增長2.9%；自籌資金34093億元，增長28.0%；其他資金35775億元，增長8.6%。在其他資金中，定金及預收款21610億元，增長12.1%；個人按揭貸款共有8360億元，同比下降了12.2%。從而房地產開發(fā)貸款增速總體也在2011年回落，全年累計增加1.26萬億元，同比少增7704億元，全年增量占同期各項貸款增量的17.5%，比去年同期水平低了9.4個百分點障性住房開發(fā)貸款增量占比提高。 由以上數據可以看出，開發(fā)貸款及按揭貸款僅2.096萬億，僅占25.1%，低于歷年同期。與此同時，由于2010年市場形勢好，房地產企業(yè)加大了開工力度，目前施工在建規(guī)模有史以來最高，各大企業(yè)資金支付壓力極大。
鑒于2010年度一片大好的銷售形勢，各大房地產企業(yè)都上提了2011年的銷售目標，由于業(yè)內目標都定的較高，造成很多企業(yè)到了年底都無法有效的完成預期目標，可重點是完成情況直接決定了經理人及其營銷團隊的獎金。所以為了達成年度目標及更好的回籠資金從而緩解企業(yè)內部資金壓力，從2011年10月份起，各大企業(yè)都推出了以價換量為目的的種類繁多的促銷活動。從10月開始，北京、上海、廣州等國內一線城市的部分樓盤率先打響了房價調整的第一槍！上海成為第一個降價的城市，其中龍湖酈城最先引發(fā)大幅降價，接著還有綠地秋霞坊、中海御景熙岸等樓盤都一一效仿。由此引發(fā)的一線城市大多數樓盤的打折促銷從而形成了市場降價的表面現場，之后又被專家及媒體炒作放大，故導致了市場購房者們的觀望態(tài)度，最終引爆了當前全國性的市場疲軟與各種變相的打折促銷活動扎堆現象。針對這一系列的銷售問題，要提出一些促進發(fā)展的營銷策略，才能更好的促進我國房地產市場的發(fā)展。
二、促進中國房地產市場發(fā)展的營銷新策略
（一）活動新策略
①植入式營銷
目前市場上植入式營銷已經開始普及，作為房地產項目的營銷方，有效的加入植入式營銷的理念可以輔助銷售、將營銷活動的傳播效率進一步提高。其中借助各類媒體和社會熱點事件之勢而進行的互動式植入營銷以及與企業(yè)的信息平臺網絡宣傳聯(lián)合起來的營銷活動都是非常行之有效的。
②廣撒網
隨著經濟的不斷發(fā)展和營銷手段的不斷更新，短信營銷已經成為一種新的營銷模式。作為“第五媒體”，手機短信平臺以其速度快、效率高、成本低、高精確、受眾廣等無可比擬的優(yōu)點備受企業(yè)關注，越來越多的企業(yè)嗅到了其中有利可圖的商機。比起傳統(tǒng)的廣告牌、傳單、宣傳冊等耗費人力物力、見效時緩、范圍有限的宣傳手段，手機擁有最為龐大的用戶群體，群發(fā)短信平臺能在一瞬間完成其他媒體無法做到的大面積輻射轟動效果，高度的傳閱率以及儲存性使企業(yè)的宣傳效果大幅度提升。隨著功能的擴展，技術的日新月異，手機短信群發(fā)平臺作為新一代的商業(yè)營銷模式備受廣大企業(yè)青睞。
（二）媒體組合推廣新策略
在整個營銷系統(tǒng)的組成中、營銷渠道策略是其重要組成部分之一、同時對降低企業(yè)成本及提高市場競爭力具有重大意義。隨著經濟的不斷發(fā)展、市場的不斷更新、企業(yè)的營銷渠道也在不斷發(fā)生新的改變，陳舊的模式已不能適應新形勢的變化。
①區(qū)域內
在原有渠道的基礎上，項目廣告調性可適度向大眾媒體傳播（如電視、廣播、報紙、雜志等），同時增設高端商場地下停車場廣告、萬達影院大片獨家廣告放映權、高端會所廣告、財富廣場分展場等，擴大圈層渠道。
②區(qū)域外
區(qū)域內外渠道應進行系統(tǒng)安排，合理搭配，保證長期、穩(wěn)定的推廣效果。由于未來推售量較大，蓄客難度加大，建議拓展區(qū)域外客戶，如增設動車廣告、機場VIP候機廳的廣告投放及溫州等富裕地市項目宣講會等。
（三）客戶資源拓展新策略
客戶策略如何執(zhí)行，不是我們自己拍腦袋定的，而是客戶告訴我們的，包括客戶的籍貫，客戶購買的決定因素，客戶從事的行業(yè)、職業(yè)、以及客戶的共同特征和客戶的愛好。
打破傳統(tǒng)的對客戶性別、家庭結構、職業(yè)、工作區(qū)域、居住區(qū)域等等方面的刻板的研究分析。而通過客戶與營銷的對位研究，互動研究得出了客戶會出現在何處，他們喜歡什么，不喜歡什么，什么能夠打動他們，而他們又對什么無動于衷。有了這些方面的認知，在如此的市場環(huán)境下，針對客戶在營銷方面的特點，進行針對性拓展和推廣。
（四）展示新策略
保持園林美觀、整潔，導視系統(tǒng)展示到位。即業(yè)主入伙后高度保持小區(qū)整潔、衛(wèi)生，讓業(yè)主滿意，讓客戶感知，給出建議?，F場情景體驗，配備專業(yè)講解示范大使、管家，僅供認籌客戶參觀體驗。全天候內場鋼琴演奏，配備樣板房專業(yè)講解示范大使、樣板房管家。在樣板房不同分區(qū)設置不同場景，邀請專人在書房繪畫，在客廳彈奏樂器，在會客室擺設茶道，在廚房制作點心，甚至舉行室內party，利用每一個真實情景。
參考文獻：
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關鍵詞：房價；利率；金融加速器；經濟周期
中圖分類號：F820；F822
一 、引言
貨幣政策的傳導機制、政策工具和中介目標的選擇一直是經濟研究的焦點問題。近幾十年來，學術界和各國貨幣當局都十分關注資產市場和資本價格在貨幣政策傳導中的作用。已有大量研究證明，不完善的資本市場和經濟周期的波動有著密切聯(lián)系，資產價格在其中充當著金融加速器的作用[1]。房產作為一種特殊的金融資產，同時具備了消費和投資的功能，且其價格的波動往往呈現出較顯著的順周期性特征，會引發(fā)更加劇烈的經濟波動，房價也因此成為各國政府在制定經濟政策時都會加以考慮的因素。
關于利率調整對房價的影響以及房價在貨幣政策傳導中作用的研究，部分學者主要是通過實證檢驗以驗證利率調整是否能夠影響到資產價格（主要是利率對股票價格的影響）[2]，另一部分學者則關注政策工具（如利率）與資產價格（如房價）的互動關系[3][4]?？偟膩碚f，大部分學者的研究均證明了央行的利率調整對房地產市場具有較顯著的影響，且房價與利率一般呈反向變動關系[5]；房價的變動與滯后產出和通貨膨脹之間也有著緊密的聯(lián)系[6]，房價在放大貨幣政策效果方面作用顯著，具備明顯的金融加速器功能[7]。
國內對上述問題的研究起步于20世紀90年代末。我國1998年開始推行住房貨幣化改革，房價開始一路攀升，房價問題逐漸成為國內學術界關注的焦點。學者們開始探討房價與經濟周期之間的潛在關系以及房價在貨幣政策傳導機制中的作用。丁晨和屠梅曾（2007）[8]研究了房價在貨幣政策傳導機制中的作用，他們通過VECM 方法從三個層面和兩個階段研究了貨幣政策的房價傳導渠道，指出房價受貨幣供應量、短期利率和信貸規(guī)模三個貨幣政策變量的影響都較大，房價在貨幣傳導機制中的作用較為顯著。李樹丞等（2008）[9]運用SVAR 模型研究了中國房地產價格波動在貨幣政策傳導中的作用，發(fā)現房地產價格的財富效應較弱，但投資效應較強。郭娜和翟光宇（2011）[10]也運用了SVAR模型研究了我國房地產價格和一年期實際利率之間的互動關系，發(fā)現我國的房價對利率有較明顯的正向關系，指出我國的利率政策在制定時是考慮了房產價格因素的。
目前，國內在房價和利率政策的關系研究上多采用直接用數據進行擬合的方法，進而得到相應的結論。但這種分析就像是一只“黑箱”，只看到結果，卻并未揭示出房價導致產出和通貨膨脹等經濟因素波動的機制。因此，筆者認為只有先深入地剖析房價在政策傳導中發(fā)揮作用的機制，才能在政策操作時做出更好的把握，使房價這一中介目標更好地發(fā)揮作用。
為此本文以下內容的結構安排如下：第二部分建立房價金融加速器模型；第三部分校準參數并通過數值模擬分析房價是如何影響產出等經濟因素的；第四部分利用SVAR模型擬合中國的數據，考察我國貨幣利率政策和房價之間的互動關系并與房價金融加速器模型對比，以檢驗該模型對我國的適用性；最后，對本出結論性評價并提出相應的政策建議。
二、假設與模型設定
本文在Bernanke、Gertler 和 Gilchrist （1999）建立的BGG模型的基礎上構建房價金融加速器模型。BGG 模型主要分析信貸市場信息不完善的條件下，資產價格的變動是如何引起資本家凈資產變動，進而影響經濟周期波動的。該模型較清晰地說明了企業(yè)家外部融資溢價的產生以及資產價格金融加速器的原理，這一分析思路同樣可以應用于房地產抵押投資以及房價與經濟周期關系的研究。本文模型包括六類經濟主體：家戶、企業(yè)家、銀行、房產生產者、零售商和政府。對每類經濟主體分別做如下假設：（1）家戶生存無限期，且是風險規(guī)避的，負責提供勞動力、消費和儲蓄。（2）家戶的儲蓄通過銀行貸款給需要購買資本的企業(yè)家，并假設家戶為完全競爭性銀行的股東（擁有者）。（3）企業(yè)家用凈資產作抵押向銀行申請貸款且是風險中性的?？傮w企業(yè)家的活動為無限期，但每期末將會有比例的企業(yè)家退出生產，同時有比例的新企業(yè)家誕生（即單個企業(yè)家的預期存活期為）。退出生產的企業(yè)家在下期消費自身的凈資產。該假設既反應了現實中企業(yè)的產生和消失，同時排除了企業(yè)家最終能依靠自身資本累積達到自我融資的可能性，并保證了企業(yè)家的總比例不變，便于進行加總分析。由于本文主要關注房價在貨幣政策傳導中的作用機制，故本文分析這樣一種短期生產狀態(tài)：除廠房外的其它資本固定不變，企業(yè)家只需調整廠房和勞動力的投入，并在完全競爭的市場上生產批發(fā)品。廠房是其申請貸款的唯一抵押品。（4）房產生產者在每期末購買企業(yè)家折舊后的廠房，并增加新的投資生產出企業(yè)家下期生產所需要的廠房投入。（5）零售商從批發(fā)市場購買企業(yè)家生產的產品，在無成本地將批發(fā)品差別化后再賣給最終使用者。零售商是壟斷競爭的，擁有一定的定價權，其銷售利潤最后將一次性轉移給家戶。（6）政府制定貨幣政策并從零售商手中購買消費品。下面，對上述各類經濟主體的活動逐一進行分析。
（一）企業(yè)家
三、參數校準和模擬結果分析
本部分在設定參數校準的基礎上給出模擬結果及分析。
（一）參數校準
（二）模擬結果及分析
本文利用dynare4.2.4軟件對模型進行數值模擬，結果見圖1⑥。
通過以上分析可以看出，緊縮性的貨幣利率政策對經濟的確產生了抑制性影響，房價的變動呈現明顯的順周期性特征，而金融加速器的存在使得貨幣政策沖擊對實體經濟的影響放大。房價的金融加速器功能在本模型中得到了比較清晰地解釋。
四、模型對我國的適用性檢驗
我國的貨幣利率政策是否能調控房價？本文建立的房價金融加速器模型在我國是否適用？為回答這些問題，本文利用SVAR模型擬合我國的相關季度數據進行檢驗。數據來源于中宏數據庫。為方便和上文模型模擬結果對比分析，樣本指標選擇包括實際利率、通貨膨脹率、房價和產出?？紤]到1998年我國才開始全面住房貨幣化改革，形成真正意義的房地產市場，本文的樣本區(qū)間設定為1998年第1季度至2012年第4季度。本文采用商品房銷售額除以商品房銷售面積來表示名義房價，名義產出用季度GDP表示。因為我國尚未公布居民消費價格指數（CPI）的季度定基比，所以本文根據已公布的月度同比指數和環(huán)比指數倒推構建了以1998年1季度為基期的CPI定基比作為名義變量（產出和房價）的消漲指數。
采用一年期實際貸款利率r作為貨幣政策沖擊的變量，通貨膨脹率pi是指年度通貨膨脹率。對產出、房價和通貨膨脹率使用Tramo-Seats方法進行季節(jié)調整，再對產出和房價取對數后用HP濾波法去趨勢。經過處理的四個變量數據均通過5%顯著性水平下的平穩(wěn)性檢驗，根據滯后檢驗準則選擇結構向量自回歸的滯后階數為2階。SVAR模型通過對VAR 模型施加基于經濟理論的限制條件來進行識別以保證隨機沖擊的獨立性。參照Christiano， Eichenbaum 和 Evans（1999）[12]的研究，本文采用短期遞歸限制的方法來設定約束矩陣⑦，考察變量的順序為：實際產出y，實際房價 qh，實際通貨膨脹率pi ，實際利率r，模型的Cholesky脈沖響應結果如圖2和圖3所示。
從圖2可以看出，實際利率一個單位標準差的正向沖擊導致了房價和產出的反向反應，脈沖響應的結果與房價金融加速器模型的結論基本一致。主要差別在于通貨膨脹率對利率沖擊第1期到第3期做出了同向的變動，第3期以后雖然開始呈現反向變動，但幅度較弱，這意味著我國也存在Eichenbaum （1992）提出的“價格之謎”現象，緊縮的貨幣政策反而推動了價格的上漲。貨幣當局試圖通過提高利率水平來抑制通貨膨脹的長期效果在我國是不太理想的。實際利率的正向沖擊使房價迅速下降，最大值達到-0.25左右，影響一直持續(xù)到第7期房價才逐步回升至未受沖擊前的水平。產出在受到沖擊后也迅速下降，第4期達到最大下降幅度-1，利率的影響一直持續(xù)到第10期并仍保留在-0.1左右。這說明貨幣當局利率政策對房價和產出的調控目的是基本達到了的。
圖3顯示了房價一個標準差正向沖擊的影響。沖擊導致實際利率水平立即出現大幅的下降，下降值達到-0.5左右。隨著沖擊影響的減弱，利率開始較迅速回升，3期以后利率基本回到沖擊前水平，且有略微增長，之后利率的波動并不明顯，第10期以后沖擊影響基本消失。這說明我國的房價對利率并未形成太明顯的“倒逼”機制，貨幣當局在制定利率規(guī)則時相對獨立于房價。沖擊對通貨膨脹率則形成了基本正向的影響，一開始便使通貨膨脹率上升了0.003，除第2期至第3期有-0.001的下降以及第6期有略微下調外，基本保持正向反應，沖擊的影響一直持續(xù)到第9期以后。這說明我國的通貨膨脹率水平在一定程度上是受房價影響的。最后，房價的正向沖擊也導致了產出的明顯上升，最大上升值在第2期和第3期之間，達到2.5左右。可見，房價對產出具有顯著的影響，這與房價金融加速器模型的結論一致。
五、結論與建議
本文采用理論模型和數據擬合相結合的方法對貨幣利率政策對房價、通貨膨脹率和產出的影響效果以及房價金融加速器的作用機制做了較深入的分析，打開了房價金融加速器的“黑箱”。模型數值模擬的結果與一般經濟理論相符合
為了更好地疏通利率政策房價傳導渠道，使房價成為貨幣當局調控宏觀經濟的有效工具，結合本文的研究結論，可以得出如下三條建議：（1）由于房價的明顯順經濟周期性特征，貨幣當局應該更加密切地關注房價的波動并做出合理的反應，重視房價經濟“風向標”的功能。（2）鑒于房價金融加速器模型中所揭示的房價對企業(yè)家預期投資收益的影響，政府可以通過多種手段，如出臺相關政策來影響人們對房價的預期，調控房價金融加速器作用的力度進而達到貨幣政策的最終目標。（3）鑒于利率政策對房價的影響，應該進一步積極推進我國利率市場化改革，形成真正以市場資金供求為基礎的，以政策基準利率為指導的利率機制。在這樣的機制調控下，房價能更加有效的傳導貨幣政策意圖，進而影響經濟周期的波動。
注釋：
①該值越大，一方面能使銀行收益加大，另一方面由于企業(yè)家破產率越高，又會使銀行的收益降低，所以必然存在一個能使銀行收益最大化的。
②該假設是按照Townsend（1979）的CVS（costly state verification）設定，并將之解釋為銀行為企業(yè)破產而支付的清算等成本。
③根據BGG 模型，式（18）可根據房產生產者的收益最大化決策求出。
④該式表示資源約束條件。
⑤（18）式對數線性化后可表示為：，其中 表示房價對投資——廠房資本比的彈性。
⑥圖中各變量表示對穩(wěn)態(tài)值的偏離百分比。
⑦Christiano，Eichenbaum & Evans（1999）假設宏觀經濟變量不會對利率政策沖擊產生同時反映，將短期結構約束設定為下三角矩陣，表示一種短期的遞歸限制。
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自1971年美元這一國際本位貨幣擺脫黃金的束縛后，貨幣在全球范圍內徹底虛擬化。隨后一個突出的現象就是虛擬資本在全球迅速膨脹。表現如:全球各國貨幣當局的外匯儲備從1970年的近600億美元迅速膨脹到2013年底的11．4萬億美元;國際債券余額從1970年底的近900億美元擴張到2013年底的34萬億美元;全球國際銀行業(yè)的跨國要求權在1970年底不過2000億美元，2013年底則飆升至46萬億美元;全球外匯交易總額從1970年的幾百億美元上升到2013年的1100萬億美元。全球虛擬資本迅速膨脹的原因便在于貨幣虛擬化之后其本身嬗成為一種能量，并且這種能量對虛擬經濟的推動作用遠遠高于實體經濟，可以說虛擬資本的膨脹是貨幣虛擬化之后的歷史必然。貨幣能量功能是指在貨幣虛擬化條件下，貨幣在運動過程中所具有的主導經濟運行以及獲取、配置資源的能力，這一點在國際本位貨幣這種載體上表現最為顯著。理論上講，當黃金非貨幣化后，所有貨幣在流通時都失去了數量上的自然控制機制，必須依賴貨幣當局控制貨幣供應量。由于上世紀70年代世界各國普遍遭受了通貨膨脹的肆虐，貨幣當局痛定思痛之下一般能夠有效控制貨幣數量的增長，除非某種特殊原因和需要，貨幣數量被有效控制在與GDP增長率相適應的水平，以控制本國的物價。但是在貨幣徹底虛擬化之后，隨著經濟形勢的發(fā)展，一些國際本位貨幣國家的貨幣當局逐漸意識到貨幣能量的實際功能，這種功能主要作用于境外，即可直接從境外換取各種商品和資源，于是國際本位貨幣當局可以通過增加貨幣的供應量來謀利，這必然造成全球范圍內的虛擬資本膨脹。我們可以描述一下這個形成機理:國際本位貨幣供應國通過擴張的貨幣政策和財政政策來超額發(fā)行國際本位貨幣，由于貨幣能量功能的緣故，貨幣供應國能夠在全球范圍內有效獲取各種資源和服務，促進本國的經濟福利。超額國際本位貨幣能量的注入是通過“市場經濟手段”來實現的:第一，國際本位貨幣供應國的央行可以通過降低本國利率、購買二級市場的國債等擴張性貨幣政策來有效增加市場中的貨幣能量，這既可以直接鼓勵私人部門的投資與居民消費，達到促進本國經濟增長的目的，重要的是擴張的貨幣能量會進入虛擬經濟領域，刺激虛擬經濟領域的活動從而通過資本化和杠桿運作創(chuàng)造出更多的貨幣收入，來達到刺激本國經濟繁榮的目標。第二，國際本位貨幣供應國的政府也可以通過減少企業(yè)和居民的所得稅來激勵投資和消費，或者通過轉移支付、補貼以達到提高本國企業(yè)競爭力和居民福利的政策目標。通過這兩個手段產生的財政赤字和貿易逆差可以通過增加貨幣發(fā)行加以平衡，這勢必造成國際本位貨幣的超額供給。而經常項目下的1單位國際本位貨幣的流出將導致世界擴張大致兩到三倍的流動性，這其中還不包括銀行乘數擴大的貨幣量［4］(P1－11)。以美元流入中國為例，1美元外匯流入中國后，拿到美元外匯的出口商在商業(yè)銀行兌換人民幣，商業(yè)銀行則在中國人民銀行兌換人民幣。這最終導致中國人民銀行新印7元人民幣來對沖1美元外匯，這時流動性已經膨脹了一倍。而流入央行的1美元外匯又會通過投資美元計價的國債、股票等回流美國，在回流途中刺激了美國金融資產的創(chuàng)新，導致流動性的進一步膨脹。它最初是美元的國際性膨脹，其后是歐元和其他國際貨幣的跟進。充足的國際貨幣借助電子設備在不同區(qū)域飛速循環(huán)流動，充裕的貨幣動能刺激著全球虛擬資產規(guī)模不斷膨脹和經濟虛擬化程度不斷加深，諸如股市、債市、匯市、金融衍生品市場、房地產甚至收藏業(yè)都空前繁榮。
二、貨幣能量的簡單公式說明
弗里德曼在表明經濟流量與存量的關系時從宏觀視角給出認識收入資本化的公式:K=YR(1)(1)式中，K是資本存量，Y是國民收入，R是利息率。這實際是一個經濟虛擬化的能量公式，K就是能被資本化的資產或說是國民收入Y能夠衍生出來的虛擬資本。假定利息率為5%，國民收入是10萬億美元，全部收入被資本化就意味著最大限量的資產價值將達到200萬億美元。這里強調的是對這個近似于爆炸的證券化或者資本化膨脹趨勢的唯一限制就是貨幣資金能量的可得性。以美國為例，當美元失去黃金的約束被加速度提供出來(通過經常項目長年累月的逆差)，這些美元回流美國時就成為巨大的能量，于是美國本土的債券、股票、外匯、期貨、金融衍生品等金融資產被加速度地創(chuàng)造出來，成為創(chuàng)造財富的機器，這也是美國虛擬經濟(包括房地產)一直發(fā)展、繁榮以及膨脹的根本原因。實際上貨幣能量是對這個公式的唯一限制，如果沒有充裕的貨幣能量，這個經濟虛擬化能量公式就不會變得那么有力。延續(xù)公式(1)進行分析:K(m)=Y(m)R(m)(2)公式(2)強調了這個經濟虛擬化的能量公式與貨幣能量的緊密關系，其中m代表貨幣能量，狹義上可理解為貨幣注入量的規(guī)模。這里僅僅進行定性分析，一旦有了貨幣能量的注入，這個公式會導致虛擬資本的加速膨脹。其基本邏輯是Y與R都與貨幣注入量有關，下面分別分析貨幣能量m對國民收入Y與利息率R的影響:第一，國民收入與貨幣能量的注入有關。在新古典的經濟理論那里，國民收入是由各種要素投入如資本和勞動決定的，但是在經濟虛擬化之后，經濟運行方式發(fā)生了重大變化，一個顯著特征就是當代貨幣收入的創(chuàng)造越來越脫離實體經濟。GDP的創(chuàng)造不僅僅依靠制造業(yè)等實體經濟了，各種資產的創(chuàng)造和炒作產生的GDP所占比例迅速增加，這些通過虛擬經濟渠道獲得的收入是與貨幣能量密切相關的。格林斯潘意識到美國的GDP創(chuàng)造越來越依賴虛擬經濟，1999年其在《貨幣政策面臨新挑戰(zhàn)》的講演中指出:“值得注意的是，目前GDP的成分正在朝著以主觀意志為基礎的價值增殖的方向迅速轉變?！备ダ锏侣仓赋?“物價上漲何時何地都是一種貨幣現象”，在虛擬經濟領域，可以按照此邏輯同樣得出一個結論:“資產交易量大幅度上漲和資產價格上升也是一個貨幣現象?！碑敶罅控泿拍芰孔⑷牍墒械臅r候，能夠看到市場活躍，交易量大幅度增加，股票指數也大幅度增加，于是印花稅、經紀人提供服務所得的各種收入大幅度增加，這些收入都將計入當年的GDP。比如中國2007年進入的牛市，交易量最大時曾達到日交易額4000多億人民幣。按調整后的印花稅率3‰對買賣雙方雙向征收計算，印花稅就要征收24億人民幣，這是一天的稅收，此外還有金融機構中介服務1‰－3‰的交易手續(xù)費，按中間值計算，手續(xù)費大約有8億元，因此股市一天就創(chuàng)造了可以直接計入GDP的財富約32億人民幣。如果算上投資者計算的賬目差價利潤收入(不計入GDP)，所有來自股市的收入就會更多。這些收入絕大多數是現實的貨幣收入，是實際上有支付能力的收入，印花稅的稅收可用于增加公務員工資，也可以用于政府的各項購買支出，無論其去向如何最終都是印花稅大部分成為各類人員的收入。它們可以按市價購買真實產品和各種服務，也可以購買股票、債券等金融資產以及房地產。假定股市這一天增加的收入全部流入房地產市場，按照現在的房地產運行方式，這32億多資金可以作為首付款，按80%的住房抵押按揭貸款制度，就可能帶動約128億人民幣的貸款，這意味著房地產業(yè)得到了約160億人民幣增加的收入。同時這些貨幣收入是對房地產的需求，進一步導致房地產價格上漲。雖然股市一天創(chuàng)造的收入未必全部轉入房地產市場，但長期看，很大一部分收入將會進入地產、債市以及股市。
因為作為金融投資，這幾個市場之間具有替代關系，這使得通過股市炒作交易得到的貨幣收入很容易向債市以及房地產市場流動，特別是對長期活動在虛擬經濟領域的金融機構來說。按照這個邏輯，在當代經濟越來越依賴虛擬經濟運行的條件下，可以得出結論:如果貨幣m增加，通過虛擬經濟渠道獲得的Y(m)收入是增加的。第二，貨幣能量對利息率R的作用。利息率的決定向來是一個比較復雜的問題(如存在存量與流量之爭)，馬克思認為利息是剩余價值創(chuàng)造利潤的一部分，而在凱恩斯那里，貨幣供求決定利息率，貨幣供應量上升導致人們對票面利率固定的債券需求上升，從而推高債券價格，債券價格與利息率成反比，進而導致利息率下降。?？怂惯M一步將其推廣到商品市場，利息率由產品市場的儲蓄與投資及貨幣市場的供給與需求、即由IS－LM曲線共同決定，此外還有可貸資金供求決定利息率的理論。這里主要探討貨幣能量對利息率的影響。仍以美國為例，如前所述，在世界范圍內環(huán)流的美元能量回流后會刺激美國虛擬經濟的膨脹，其具體表現如:一方面貨幣能量直接進入美國的虛擬經濟系統(tǒng)———美國的房地產和金融市場“動能”充裕了，于是房價、股價和其他金融類產品的價值就直接上升;另一方面，考慮到這些回流的美元有一部分不是直接進入美國的私營金融系統(tǒng)，比如中國的外匯儲備大部分就購買了美國的國債，這種條件下如何認識貨幣的能量作用?我們發(fā)現，這時貨幣仍然起著推動市場或行業(yè)繁榮的直接動能作用。假定這部分回流的美元全部進入美國的長期債券市場(以國債、機構債和市政債券為主，和前述私營金融產品的主要區(qū)別在于這個市場有政府信用擔保)，這些貨幣能量直接促使美國國債市場的繁榮，進而導致長期國債利率的降低，如果進一步考慮到美國長期國債利率是美國債券市場融資的基準利率這一因素，會發(fā)現進入此市場的貨幣能量帶來了一個更為深遠的影響，就是其間接導致了美國長期融資的資金成本的降低，即長期貸款利息率的下降，而低利率環(huán)境又極大刺激了投資者對貨幣的需求，刺激了貨幣動能的進一步創(chuàng)造。綜上，源源不斷以金融項目順差形式回流的美元貨幣能量，造成了美國境內貨幣動能的極大充裕，加上其間接導致的長期低利率環(huán)境極大刺激了美國的金融創(chuàng)新，刺激了美國金融資產和流動性的迅速膨脹。從美元全球環(huán)流的角度來看，回流美國本土的貨幣能量能有效降低利息率，即m增加導致R(m)的下降。格林斯潘在“格拉斯潘之謎”中描述道:通常當美聯(lián)儲依據宏觀形勢變動提升短期利率緊縮銀根時，用10年期國債利率度量的長期市場利率也會上升，反映短期利率變動直接影響以及貨幣政策對市場通脹預期變動的間接影響;然而2004年6月美聯(lián)儲決定提升短期利率時，長期利率不但沒有上升反而有所下降②。這實際主要是由于回流美元的充裕貨幣動能的作用，這些回流美元大量購買美國長期國債導致了美國長期利率的下降。顯然，貨幣能量m對經濟虛擬化能量公式具有刺激作用:當貨幣動能m充裕時，通過虛擬經濟渠道獲得的Y(m)上升，而R(m)下降，在公式(2)的作用下，K(m)虛擬資本就會出現爆炸性增加。但是，K(m)在爆炸性增長過后，其本身又變?yōu)樵诙壥袌隹梢猿醋鞯奶摂M資本，這些炒作又會產生服務性的收入Y，變?yōu)榭梢岳^續(xù)資本化的收入流，于是動態(tài)化公式(2)變?yōu)?3):K(m)t+1=Y{m，K(m)t}R(m)t(3)觀察公式(3)可以發(fā)現這個動態(tài)化的經濟虛擬化能量公式的限制條件仍然是貨幣能量的可得性。當代由于美元、歐元等國際本位貨幣濫用能量功能導致貨幣動能充裕，在充足的貨幣動能刺激下，公式(3)所分析的過程不斷反復，持續(xù)數十年，于是虛擬資本膨脹和經濟虛擬化的速度不斷加快，直到廣義流動性規(guī)模大大超過實際GDP，以分享利潤為目的投資行為被以獲取差價為目標的投機所替代。投機活動導致大量貨幣能量在債市、股市、匯市、大宗商品期貨市場、金融衍生品市場、房地產市場以及收藏業(yè)市場等之間循環(huán)流動并將它們連成一個有機整體(這個整體即“虛擬經濟”)，反過來這也使得它們成為蓄積貨幣能量的巨大流動性儲備池，這些市場的整體運行方式已經與經濟學經典教科書所講的實體經濟運行方式發(fā)生了根本變化，其主要根源就在于貨幣功能的嬗變，貨幣能量支撐起了虛擬經濟這個客體的運行。
三、貨幣能量功能的進一步分析
貨幣的能量功能導致了國際本位貨幣如美元流出本國的規(guī)模越來越大，進而美元等國際本位貨幣在全球的環(huán)流過程實際上就是貨幣能量的流動過程，常年累月下來這個能量流動導致了國際本位貨幣國家內部經濟的虛擬化以及全球的廣義流動性膨脹。需要指出的是，在這個過程的初始階段，貨幣能量的注入使得國際貿易迅速發(fā)展，客觀上使很多發(fā)展中國家解決了自身發(fā)展過程中的金融壓抑問題，使其邁入經濟增長的快車道，這也是貨幣能量刺激的一個方面。這里就貨幣能量繼續(xù)討論如下四個問題:第一，貨幣能量對虛擬經濟和實體經濟具有不同的推動作用，在當代貨幣能量越是迅速創(chuàng)造出來，以制造業(yè)為代表的實體經濟就越是被邊緣化，因為其創(chuàng)造財富需要一個生產過程，而虛擬經濟領域里的創(chuàng)造和炒作只需要有足夠的貨幣能量注入就夠了，經濟虛擬化能量公式對貨幣能量的依賴性能夠充分說明這一點。于是當國際本位貨幣國家借助貨幣能量的功能來提高本國國民福利的做法，一定會帶來外溢效應，當初始的貨幣能量進入貿易順差國時能夠刺激實體經濟的發(fā)展，但到了一定地步，國際本位貨幣能量作用引致貿易順差國膨脹的流動性就會進入虛擬經濟領域，于是邏輯就變?yōu)樵谫Q易順差國的虛擬經濟領域貨幣能量大量進入，在經濟虛擬化能量公式的作用下順差國虛擬經濟也會快速膨脹。這個邏輯比前文所講的貨幣能量刺激全球虛擬資本膨脹更進一步分析了貨幣能量在流入國家內部(貿易順差國)如何從刺激實體經濟發(fā)展再到刺激虛擬經濟膨脹的過程。第二，貨幣能量雖然突出表現在國際本位貨幣這個載體上，但在非國際本位貨幣國家內部，由于法幣制度的建立，在國家信用支撐下貨幣實際上也已經虛擬化了，其同樣是一種能量，同樣能夠決定本國內部資源的配置。而且在各國內部也可以分為虛擬經濟與實體經濟系統(tǒng)兩個部分，其虛擬經濟系統(tǒng)的運行也高度依賴貨幣能量的流入與流出。向經濟體系內部注入貨幣能量有兩個去處:一是用來推動實體經濟中的交易，從而與CPI和PPI有密切關系，但這往往會直接引致通貨膨脹;二是進入虛擬經濟領域購買資產，從而與資產的創(chuàng)造以及交易量、價格上漲存在密切關系。究竟與哪一個關系更密切，則取決于經濟虛擬化的程度，如經濟虛擬化程度較高的美國，貨幣能量的注入與資產的創(chuàng)造和交易更為密切，因為貨幣能量的充裕會迅速刺激金融資產的創(chuàng)造和擴張。與實體經濟相比，貨幣能量對“經濟虛擬化能量公式”的作用充分表明虛擬經濟領域的“產品制造”要快得多，所以貨幣能量對虛擬經濟的刺激作用表現在資產價格膨脹以及金融創(chuàng)新使得各種新資產不斷被創(chuàng)造出來的過程，而在實體經濟中，持續(xù)的貨幣能量注入則會引起長期的通貨膨脹，因為產品增加需要物質過程，這個過程與貨幣創(chuàng)造過程并非同質。而虛擬資產的創(chuàng)造與貨幣流動性的創(chuàng)造是同一類過程，它們都沒有物質生產過程的約束，都主要依賴于制度和體制，它們可能的任何差異僅僅在于發(fā)行的制度和監(jiān)管方式及交易程序上的區(qū)別。實際上虛擬經濟越發(fā)達，貨幣主導經濟運行和支配資源的能量功能表現越突出。值得強調的是，在非國際貨幣國家貨幣的能量功能一般很少被政府和貨幣當局直接使用，因為如果其直接向經濟內部注入貨幣能量很容易被行為者預期從而直接進入實體經濟領域引起通貨膨脹，這一點與國際本位貨幣國家政府使用貨幣能量直接從外界獲取以及配置實際資源不同，由于國際本位貨幣國家的貨幣回流只會刺激其內部虛擬經濟膨脹，而不會直接引致通貨膨脹，這一切都是以“市場”的運行方式進行的。所以正是由于這種原因，國際本位貨幣國家將貨幣能量的功能發(fā)揮到了極致。但長期來看仍會導致嚴重問題，這已從次貸危機的深入蔓延得到印證。因此，貨幣能量功能的使用存在一個“度”的把握問題。第三，貨幣能量流動會有效刺激貨幣能量發(fā)行國虛擬經濟的膨脹。隨著國際本位貨幣國內經濟虛擬化進程的加速，現代經濟活動出現了一種可以在一定程度上脫離物質生產過程而獨立運行的經濟運行方式，這種方式對貨幣能量的依賴性越來越強，貨幣能量的功能從中得到了淋漓盡致的發(fā)揮。在經濟虛擬化的環(huán)境中，貨幣是虛擬經濟活動的第一推動力。當一定數量的貨幣進入經濟系統(tǒng)中某一個市場或者行業(yè)時，積聚在貨幣中的能量將影響經濟主體的行為，進而影響整個市場乃至經濟系統(tǒng)的運行。第四，進入經濟虛擬化狀態(tài)的市場經濟為一個附著在物質系統(tǒng)上的價值系統(tǒng)。遵循的基礎理論必須將市場經濟的本質屬性看做是價值的，而不是物質的。所謂物質系統(tǒng)是指人類社會用以滿足人類物質文化需求的各種產品和服務的生產，以及相關各類資源的生產、開發(fā)活動;價值系統(tǒng)則由兩個子系統(tǒng)構成，一是直接附著在物質系統(tǒng)上的價格系統(tǒng)，指各種商品、勞務以及資源的價格體系及其形成機制;二是純粹的價值系統(tǒng)，它們是附著在物質系統(tǒng)上的價格體系的衍生物，沒有前者的物質內容和效用。對于物質系統(tǒng)以及附著于其上的價格系統(tǒng)，新古典的微觀經濟學描述了在實體經濟中價格系統(tǒng)如何決定著人們的生產、交換、分配和消費，也即價格系統(tǒng)如何決定市場經濟“生產什么、怎樣生產、為誰生產、”這三大經濟問題。但是微觀經濟學中沒有貨幣，沒有金融以及房地產的投機炒作活動，沒有呆壞賬和金融危機。它不是現實的市場經濟，更不是當達國家經濟虛擬化之后市場經濟形態(tài)。經濟虛擬化之后的經濟運行方式高度依賴于貨幣能量，貨幣能量的注入和分配成為決定經濟運行和資源配置的第一序力量，如美國由于享有國際本位貨幣的發(fā)行權，可直接通過資本市場、房地產等虛擬經濟領域的交易配置資金能量和貨幣收入，這就是說有了國際本位貨幣資金的發(fā)行和配置機制就可以在世界范圍內獲得配置資源的權利。依附在資源稟賦和效用基礎上的相對價格體系配置資源的功能已經降為第二序。
四、結論
關鍵詞：金融發(fā)展；經濟增長；流派；關系；探析
金融是現代經濟的核心。世界經濟發(fā)展史反復證明，金融抑制和金融過度都會損害經濟增長。處于轉型時期的我國經濟要實現持續(xù)、健康快速發(fā)展，必須能夠正確把握金融發(fā)展與經濟增長的關系，建立起與經濟快速增長相適應的現代金融體系，這不僅關乎金融體制改革乃至整個經濟體制改革的成敗，也關系到能否順利實現第三步發(fā)展戰(zhàn)略目標。因此，從理論和實踐上深入研究這一問題具有特別重要的意義。
一、金融發(fā)展與經濟增長關系理論的流派
從早期的古典經濟學算起，西方經濟學界對金融與經濟增長關系的探討迄今已有三百余年歷史。在這場長期論爭中，有兩種作用機制一直備受關注：一是貨幣影響經濟增長的機制：二是金融中介和金融市場影響經濟增長的機制。根據對這兩種作用機制的不同理解，大體上可以把金融與經濟增長關系的流派分為金融無關論、金融促進論和金融從屬論三種論文。
金融與經濟增長無關論。古典經濟學家將金融與實體經濟之間的關系抽象成貨幣變量與實際變量之間的關系，從而形成了西方經濟學中的“兩分法”。在此基礎上，薩伊提出貨幣中性論，強調貨幣數量的改變只會造成物價水平等比例的上升或下降，對生產供給、實際產出和就業(yè)不會產生實質性的影響，即貨幣只是實體經濟的面紗。新古典經濟學派認為，貨幣只不過是經濟運行的劑。使得商品交換更加容易和順暢，而對經濟中的實際變量并不發(fā)生實質性的影響。貨幣學派代表人物弗里德曼認為，貨幣需求函數是極其穩(wěn)定的，短期內由于存在適應性預期，貨幣供應量的變化可以影響產量和物價；但從長期看，產出量是由勞動、資本和技術等非貨幣因素決定的，貨幣供應量只決定物價水平。理性預期學派認為，只有未預期的貨幣變動能夠影響短期真實變量。從長期看，由于貨幣政策是可預期的，貨幣變動只會引起價格水平的相應變化，而對真實產量和就業(yè)沒有影響。盡管理性預期學派在一定程度上否定了“貨幣面紗”論，但仍堅信金融與經濟增長無關。
金融促進經濟增長論。有關貨幣流通對經濟增長起促進作用的討論，可以追溯到經濟學鼻祖亞當·斯密。他認為，慎重的商業(yè)活動可增進一國產業(yè)，但增進產業(yè)的方法不在于增進一國資本，而在于使本無所用的資本大部分有用、本不生利的資本大部分生利。瑞典經濟學家魏克塞爾早在19世紀末就認識到古典貨幣中性論的不足，指出，在信用制度條件下，貨幣對經濟活動起著積極的作用。只有在貨幣利率等于自然利率、一般物價水平穩(wěn)定的狀態(tài)下，貨幣才是中性的。熊彼特則從信用創(chuàng)造的視角突出了銀行體系對經濟發(fā)展的強大推動力。他認為，經濟發(fā)展的實質在于創(chuàng)新，而功能健全的銀行可以對企業(yè)家進行篩選，為創(chuàng)新活動提供資金支持。20世紀30年代，凱恩斯指出，未來的不確定性是貨幣經濟的主要特征，通過利率對投資的誘導作用，貨幣就能影響國民收入的產出水平。凱恩斯還通過總量分析，把實體經濟和貨幣經濟理論結合起來，克服了古典經濟學“二分法”的不足，實現了對早期貨幣中性論的質的突破。20世紀50年代，約翰·格利和愛德華·肖闡述了金融中介在儲蓄一投資轉化機制中的重要作用，揭開了金融理論研究的序幕。此后，金融因素逐漸在經濟理論中得到重視，并凸顯成為同土地、資本、勞動同樣重要的經濟增長因素。1969年，現代比較金融學的奠基人戈德史密斯指出，以初級證券和次級證券為形式的金融上層結構加速了經濟增長，改善了經濟運行，為資金轉移到最佳的使用者手中提供了便利。20世紀70年代，愛德華·肖和羅納德·麥金農分別在金融深化論、金融壓制論的分析中，將貨幣與非貨幣資產、銀行與非銀行金融機構統(tǒng)一起來，闡述了一國金融體制與該國經濟發(fā)展之間存在互相刺激、互相制約的關系。之后，卡普爾等人把麥金農和肖的靜態(tài)分析發(fā)展成為動態(tài)分析，進一步闡明了金融深化對于發(fā)展中國家經濟發(fā)展的重要作用。20世紀90年代以來興起的內生金融理論強調，資本效率的改進得益于金融中介和金融市場在把資本分配到最佳可能用途上所起的關鍵作用。
金融從屬于經濟增長論。一些經濟學家認為，金融對實體經濟發(fā)展所起的作用十分有限，金融發(fā)展只是經濟增長的一個結果。瓊·羅賓遜反對熊彼特關于金融部門引導產業(yè)部門并激發(fā)技術創(chuàng)新行為和企業(yè)家精神的論斷，強調經濟發(fā)展為某種特定形式的金融安排創(chuàng)造了需求，而金融體系只是對這些需求作出反應，從而否認了金融體系對經濟增長的積極作用。多恩布什認為，金融儲蓄與真實利率并不相關。
二、金融發(fā)展和經濟增長關系研究的不同視角
在Shumpeter(1969)、Goldsmith(1969)、McKinnon(1973)和Shaw(1973)做出開創(chuàng)性研究之后，有關金融發(fā)展和經濟增長之間關系的研究逐步成為理論界研究的重點。后來的研究(包括理論模型和實證分析)，或通過證明兩變量間相關關系的存在性、或通過分析兩變量之間的因果方向、或通過研究兩變量間的傳導機制，拓展和深化了我們對金融發(fā)展和經濟增長之間關系的認識。近年來，國外學者DemirgucKunt＆Levine(1996)，Thakor(1996)，Levine(1997)對金融發(fā)展和經濟增長關系的研究很有建樹；而許多國內學者也基于中國數據、利用不同方法對中國金融發(fā)展和經濟增長的關系進行過檢驗。
綜述以上研究，學者們對金融發(fā)展和經濟增長兩變量間的相關度和因果方向具有不同的認識，大致可分為以下四種視角：第一種視角是“供給拉動性”(supply—leading)觀點，即金融發(fā)展對經濟增長具有正向效應。根據這種觀點，金融中介和資本市場對經濟增長的推進渠道有：(1)通過提升資本積累效率并依次提高資本的邊際生產率(Goldsmith，1969)；(2)通過提高儲蓄率進而帶動投資率(McKinnon，1973；Shaw，1973)。換句話說，通過增加儲蓄規(guī)模和改進投資效率，金融發(fā)展將拉動更高的經濟增長，這種觀點得到了相關大量實證研究的證明(如Bencivenga&Smith．1991；Greenwood&Jovanovic，1990；Thakor，1996)；第二種視角由Robinson(1952)最先提出，即金融發(fā)展“追從”經濟增長的“需求引致性”(demand—following)觀點。該種觀點認為，實體經濟的擴張增加了對金融服務的需求，從而導致金融產業(yè)的發(fā)展，對這種觀點的實證支持可參見近年來的一些相關文獻(Demetrides＆Hussein，1996；Friedman＆Schwartz．1963；Ireland，1994)；第三種視角認為金融發(fā)展和經濟增長兩變量是互為因果的，即金融發(fā)展和
經濟增長之間存在雙向因果聯(lián)系(Demetrides＆Hussein，1996；Greenwood&Smith，1997)；第四種視角則緣于Lucas(1988)，他認為金融發(fā)展和經濟增長之間不存在因果聯(lián)系，而“經濟學家常常過度強調金融因素在經濟發(fā)展中作用”。
三、金融發(fā)展和經濟增長關系在中國的檢驗
眾多理論分析與計量結果顯示，金融發(fā)展對我國的經濟增長具有積極的推動作用，但力度有限，甚至有些指標還呈現負面影響；總體來看，我國的金融發(fā)展滯后于經濟增長，落后的金融體制已經嚴重束縛了經濟的發(fā)展。我國經濟增長和金融發(fā)展之間互為促進的關系體現在我國對金融體制所進行的漸進式改革具有一定的經濟績效，能夠帶動我國經濟的持續(xù)增長；同時，經濟的持續(xù)性增長對我國金融的深化也具有持續(xù)的推動作用。但是，我國金融發(fā)展和經濟增長兩者間因果關系也存在不對稱性。這種不對稱性從側面說明，我國的金融發(fā)展相對于同期的經濟增長具有不匹配性，金融發(fā)展對經濟增長的貢獻度還不及經濟增長對金融發(fā)展的促進作用，考察其深層原因仍在于我國金融體制改革的滯后性。目前我國的金融體制已經到了非改不可的地步，現行的金融體制已無法滿足企業(yè)擴張帶來日益增長的融資需求，加入WTO后的外來競爭壓力也迫使企業(yè)和銀行對融資機制做出新的調整。改善目前的落后的金融發(fā)展局面，一方面要努力拓寬企業(yè)的融資渠道，讓企業(yè)更多的利用資本市場進行直接融資，改善融資機制，消除“所有制歧視”，為中小企業(yè)創(chuàng)造良好的投融資環(huán)境；另一方面加速資本市場的發(fā)展和規(guī)范。發(fā)掘債券市場的潛力，為直接融資提供更大空間，并且積極推進非國有銀行和中小銀行的發(fā)展，促成金融機構的合理競爭。有理由相信，加快金融深化和金融體系改革必將有助于推動經濟增長。
四、對我國金融政策的啟示
