序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了1篇的征收安置房工程造價控制的問題分析樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。

近年來,上海著力推動城鄉(xiāng)一體化發(fā)展,積極推進重大工程、舊城區(qū)改建等項目的建設(shè),作為改善市民居住環(huán)境的重要途徑,保障性住房的有序穩(wěn)步建設(shè)在新一輪的社會發(fā)展中起著重要的作用,是優(yōu)化房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)、保證社會穩(wěn)定、民生和諧的重要舉措。浦東新區(qū)在這樣的社會發(fā)展背景條件下,也在構(gòu)件多層次、多渠道的住房保障體系,大力推進動遷安置房的建設(shè),為新一輪城市開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整提供保障。作為承擔(dān)浦東新區(qū)動遷安置房建設(shè)任務(wù)的主力軍,我司積極服務(wù)新區(qū)發(fā)展大局、落實區(qū)委區(qū)府“四高戰(zhàn)略”、為新區(qū)百姓創(chuàng)造高品質(zhì)生活。筆者將根據(jù)工程建設(shè)實際經(jīng)驗,重點對動遷安置房的工程造價控制進行研究和闡述。

1浦東新區(qū)征收安置房特點

目前,浦東新區(qū)征收安置房的建設(shè)方式為政府回購。其主要操作方式為地方政府將土地出讓掛牌后交由企業(yè)進行投資開發(fā),以統(tǒng)一的收購指導(dǎo)價標準進行協(xié)議回購,征收安置房的開發(fā)方式、建設(shè)標準和回購金額及金額調(diào)整方式根據(jù)簽訂的建設(shè)協(xié)議書中的約定進行[1]。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展,人民群眾對居住環(huán)境的要求也逐步提高,為適應(yīng)社會發(fā)展、保障人民群眾有好的居住環(huán)境,除了國家相關(guān)建設(shè)規(guī)范標準有所提升,浦東新區(qū)人民政府對征收安置房的設(shè)計品質(zhì)、建設(shè)質(zhì)量等方面也提出了較高的要求。例如,消防新規(guī)的頒布、技防標準的提高、新增的抗震支架要求、PC預(yù)制率提升至40%、新增充電設(shè)施、車位比和人防面積的增加、樓板保溫層和門窗壁厚增加、立面品質(zhì)提升等,一系列提標舉措在提升住宅建設(shè)品質(zhì)和綠色環(huán)保水平的同時,也使得征收安置房項目的建設(shè)成本不斷增加。除了相關(guān)政策和規(guī)范的調(diào)整,近年來,項目生產(chǎn)要素的價格也在累年上漲,項目財務(wù)成本也在增加。雖然政府根據(jù)實際情況,以“樓面地價＋建安造價＋其他建設(shè)費用＋財務(wù)成本及合理利潤”為原則對回購價不斷進行調(diào)整,但動遷安置房的建設(shè)仍然存在著利潤薄、成本控制難等問題。如何在回購價格和建設(shè)標準既定的前提下保證開發(fā)企業(yè)的利潤,征收安置房項目的成本管理顯得愈發(fā)重要,這對工程造價控制提出了較高的要求。

2工程造價控制中存在的問題

2.1全員工程造價控制意識不夠

與國外同行業(yè)人員相比較,我國建筑工程從業(yè)人員的全員工程造價控制意識還不夠強,設(shè)計人員、項目管理人員、工程監(jiān)理乃至公司領(lǐng)導(dǎo)更多傾向于對設(shè)計質(zhì)量、工程建設(shè)質(zhì)量和工程進度的把控和推進,卻忽視了對項目經(jīng)濟性的把控,這方面國有企業(yè)的從業(yè)者更甚。對于征收安置房項目政府有相關(guān)的建設(shè)標準要求,設(shè)計人員只是機械地滿足建設(shè)標準和規(guī)范要求,很少會深入優(yōu)化以達到工程和造價最優(yōu)的方案,同時,設(shè)計管理和項目管理人員與成本控制人員之間缺乏充足的溝通和交流。對項目管理人員和公司領(lǐng)導(dǎo)而言,征收安置房既是民生保障項目也關(guān)系著公司的社會影響,其關(guān)注重點往往在項目的建設(shè)質(zhì)量、工程進度和評獎評優(yōu)等方面。雖然在工程監(jiān)理指導(dǎo)規(guī)范和職責(zé)范圍中會有造價控制的相關(guān)職能和約定,但工程監(jiān)理在實操過程中則更多的是按圖、按規(guī)范對項目進行監(jiān)控,對工程造價方面則是關(guān)心甚少。

2.2全過程造價控制的概念不強

建筑工程中,相關(guān)人員往往忽略了全過程造價控制,尤其是缺乏在設(shè)計階段對成本控制的意識。根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)驗和既往項目經(jīng)驗的研究,設(shè)計階段的造價控制占項目造價控制程度的75%左右[2]。但國內(nèi)項目在實際實施過程中,缺乏在設(shè)計階段的成本控制實踐。在設(shè)計和項目管控過程中,成本相關(guān)人員參與度不夠,尤其是立項階段的估算成本控制和設(shè)計階段的概算成本控制。雖然在項目開展過程中,國內(nèi)已經(jīng)普遍采用限額設(shè)計或價值工程等方法對設(shè)計階段的工程造價進行控制,但往往由于設(shè)計人員設(shè)計保守,結(jié)構(gòu)優(yōu)化動力明顯不足,導(dǎo)致實際操作時仍經(jīng)常出現(xiàn)設(shè)計內(nèi)容超出限額設(shè)計指標的情況。再加上設(shè)計人員對工程造價的技術(shù)研究不夠深入,與造價管理人員溝通不夠,又有設(shè)計師未完全領(lǐng)會建設(shè)單位意圖。最終導(dǎo)致工程造價的控制在設(shè)計階段就無法落于實處,后期施工階段能做的控制工作十分有限。

2.3過程資料管理的及時性不夠

征收安置房項目往往存在時間緊、任務(wù)重的情況,因此會存在施工圖出圖時間跟不上項目推進節(jié)點的問題,在前期招投標時會存在部分圖紙與實際場地情況不符的情況,這便導(dǎo)致后期需要設(shè)計變更對圖紙進行修改和補充。同時也為了項目的快速推進,若發(fā)生設(shè)計變更或現(xiàn)場簽證,現(xiàn)場的項目管理人員往往會采取先實施后補流程的方式。這種情況也會導(dǎo)致成本控制追蹤不及時乃至成本控制資料缺失的情況出現(xiàn),對項目的成本控制產(chǎn)生不利影響。

3工程造價控制重點和方法

3.1建立成本制度體系、加強參建人員溝通

建立適合保障房建設(shè)的、完善的成本控制制度體系有利于規(guī)范建設(shè)項目成本管理程序,合理有效地控制工程造價水平,保證工程建設(shè)健康有序的運行。通過制度體系的建立,規(guī)范各階段、各部門人員的職能、項目流程的合法有序。成本控制管理制度可以規(guī)范各職能部門全員全過程成本控制職責(zé),調(diào)動項目參建人員工程造價控制的主動性和參與性。除法定的招標采購法律法規(guī)外,公司制定與項目開發(fā)相適應(yīng)的招采管理制度也是必不可少的,這不僅可以規(guī)范采購程序,還可以通過合適的市場競爭機制為項目節(jié)約成本。工程變更管理辦法更多的是對項目施工階段工程變更的規(guī)范性、程序性和及時性進行指導(dǎo)和規(guī)范,能有效杜絕成本控制失控現(xiàn)象發(fā)生。投資監(jiān)理管理辦法可以對第三方咨詢單位的進場資質(zhì)和工作內(nèi)容進行約定和規(guī)范,也是指導(dǎo)成本工作的細則。除了外部制度約束,人員的內(nèi)部驅(qū)動力對項目的推進也是十分重要的。加強設(shè)計和項目管理人員與成本控制人員的溝通,在方案設(shè)計和設(shè)計深化階段互相協(xié)調(diào),隨著設(shè)計圖紙的深入和完善同步進行工程造價的測算,加強設(shè)計人員和成本控制人員之間的聯(lián)動,實時把控設(shè)計階段工程造價情況,如出現(xiàn)造價超出控制金額的情況,應(yīng)及時反饋給設(shè)計和項目管理人員,對設(shè)計圖紙進行調(diào)整或優(yōu)化,對項目成本進行事前控制、主動控制。

3.2采取合理有效的造價控制手段

與商品房不同的是政府對于征收安置房的建設(shè)標準和回購價格有明確的指標文件,這種情況下,合理有效地應(yīng)用限額設(shè)計和價值工程的方法能更好地控制工程建設(shè)的成本。這樣既可以達到建設(shè)標準的要求,避免片面的節(jié)約資金,又可以實現(xiàn)公司經(jīng)濟利益,從技術(shù)和經(jīng)濟手段同時對項目成本進行控制。征收安置房至今已經(jīng)有比較完整的成本數(shù)據(jù)經(jīng)驗,因此對項目估算和概算階段可以使用既有項目的經(jīng)驗值結(jié)合項目自身情況進行限額設(shè)計,如技術(shù)指標中的含筋量和含砼量可以根據(jù)已建成房屋經(jīng)驗值在合同中約定,或在招標時讓參與投標的設(shè)計院進行競爭,自行上報數(shù)值。對價值工程的運用則可以體現(xiàn)在項目設(shè)計的橫向?qū)Ρ群托虏牧闲录夹g(shù)的采用,同時期啟動的不同設(shè)計院設(shè)計的征收安置房項目在設(shè)計過程中可以相互借鑒,在保證達到建設(shè)標準和規(guī)范的前提下取更經(jīng)濟的設(shè)計方案。例如,竹節(jié)樁比普通管樁雖然單位成本高,但其設(shè)計工程量較管樁小,總體更經(jīng)濟;外墻的反射涂料的應(yīng)用可以使保溫材料厚度減小,同樣也使總成本更經(jīng)濟,等等。征收安置房的經(jīng)濟性除了體現(xiàn)在成本控制上,同時也受回購總價格約束,在回購價單價確定的情況下,設(shè)計時可以調(diào)整房型的配置,控制可售面積以得到更高的回購總金額,使經(jīng)濟性提高。

3.3目標成本、動態(tài)成本管理制度的建立

征收安置房有確定的政府回購價格,因此在成本控制上可以采用正測反推結(jié)合的方式,正測即根據(jù)近期已建的征收安置房成本數(shù)據(jù)結(jié)合在建項目設(shè)計圖紙和現(xiàn)場實際情況對項目估算和概算進行測算,反推即根據(jù)政府回購價格對項目總投資進行控制。并建立目標成本機制,對項目總投資以不超過政府回購價為目標,逐層逐級分解,筆者在進行成本管控的過程中對項目總投資建立六個一級科目,包括土地費、建筑安裝工程費、工程建設(shè)其他費、預(yù)備費、建設(shè)期利息、其他間接費等,下屬再進行細分。同時對實施項目進行動態(tài)成本管理,即在后續(xù)工程建設(shè)推進過程中實時監(jiān)測成本變動情況,根據(jù)項目不同時間進度情況對項目成本進行實時更新。動態(tài)成本是根據(jù)項目推進情況,根據(jù)已簽訂的合同、待簽合同、已發(fā)生的工程變更金額及預(yù)估會發(fā)生的工程變更金額等每月實時測算形成,反映了目標成本的實時執(zhí)行情況。

3.4強化施工圖預(yù)算、工程變更的時效性、結(jié)算資料的完整性

很多管理人員會認為只要將估算概算做好、招標工作完成,成本控制就告一段落了,但并不是這樣。后期施工圖預(yù)算的編制及核對、工程變更的實時跟蹤、結(jié)算程序的規(guī)范等對項目的成本控制工作也是十分重要的。因項目推進等原因,經(jīng)常會出現(xiàn)招標圖和施工圖不一致的情況,因此在項目實施過程中,根據(jù)實際施工藍圖對項目施工圖預(yù)算進行測算并與施工單位進行核對,是成本控制中十分重要的一步。除此以外,項目管控過程中要做到按時處理工程變更,不要積壓至工程結(jié)算階段,根據(jù)工程變更產(chǎn)生的情況更新動態(tài)成本,并將其實時反應(yīng)在動態(tài)成本中,對項目成本的變化實時掌握,時刻關(guān)注是否有超目標成本的情況出現(xiàn),并及時采取措施進行糾偏,有效地規(guī)避風(fēng)險,通過與目標成本的對比和差異分析進行工程造價的控制,保證目標成本可控。結(jié)算作為項目成本控制的最后一關(guān),對結(jié)算資料的完整性、時效性、邏輯性要著重關(guān)注。施工單位提供的結(jié)算金額是否與提供的結(jié)算依據(jù)匹配,開竣工記錄和竣工驗收合格時間等是夠滿足合同約定,工程變更程序是否完備等等都需要在結(jié)算時對結(jié)算資料進行詳細的審核。避免因重復(fù)計算、多算或資料不齊全給公司帶來損失。

4結(jié)語

征收安置房項目是民生工程,是居民群眾的生活保障、社會穩(wěn)定的基石,而企業(yè)也需要保證利潤以生存。因此如何在滿足征收安置房的建設(shè)標準的前提下使企業(yè)獲得合理的利潤是筆者研究的問題。筆者從征收安置房特點入手,結(jié)合實際項目推進過程中成本控制可能出現(xiàn)的問題,提出幾點解決方法。通過制度體系的建立,規(guī)范各階段、各部門人員的職能、項目流程的合法有序。加強設(shè)計人員、項目管理人員和成本控制人員間的聯(lián)動,及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計、施工和成本之間的問題,做到事前主動控制,事后及時糾偏。建立目標成本、動態(tài)成本管理體系,分層分級控制項目成本。強化施工圖預(yù)算、工程變更的時效性、結(jié)算資料的完整性,讓項目參與人員進度、合規(guī)兩手抓兩手都要硬。上述方法在確保征收安置房建設(shè)質(zhì)量的前提下,也保證了項目全過程的造價控制水平,使征收安置房的社會屬性和經(jīng)濟性都得到了較好的保障。

參考文獻：

[1]張愛青.保障房項目初設(shè)階段造價控制影響因素分析[J].廣西民族師范學(xué)院學(xué)報,2015(6):68-71.

[2]任亮霞.建筑設(shè)計對工程造價的影響[J].住宅與房地產(chǎn),2018(7):110-111.

作者：周杏 單位：上海浦東地產(chǎn)有限公司