發(fā)布時(shí)間：2022-02-12 17:11:06
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的投資性房地產(chǎn)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；度量
投資性房地產(chǎn)，顧名思義，就是為投資目的而不是自用（消費(fèi)）目的持有的房地產(chǎn)。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)范的主體是企業(yè)（包括公司），規(guī)范的對(duì)象包括：（1）已出租的土地使用權(quán)；（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；（3）已出租的建筑物。
一、投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成機(jī)理
投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售，它產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨(dú)立于投資者持有的其他資產(chǎn)。這一點(diǎn)使得本文能夠單獨(dú)對(duì)投資性房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行研究。在不同的理財(cái)環(huán)境和理財(cái)階段，投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況各不相同，投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就有不同的表現(xiàn)形式，形成不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別。當(dāng)用現(xiàn)金流量來(lái)評(píng)價(jià)特定投資項(xiàng)目的可行性時(shí)，現(xiàn)金在不同階段流入流出的不確定性就表現(xiàn)為不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別。投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)形式是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和籌資風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期資本價(jià)值的可能性，籌資風(fēng)險(xiǎn)是到期無(wú)法履行資本清償義務(wù)的可能性。投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與籌資風(fēng)險(xiǎn)的統(tǒng)一，其形成過(guò)程如圖1所示：
由圖1可以清楚地看到，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和籌資風(fēng)險(xiǎn)是基于不同視角對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體描述，是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)這一問(wèn)題在不同階段的兩個(gè)表現(xiàn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是從現(xiàn)金流入的角度反映無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期資本價(jià)值（即租金收入和資本利得）的可能性，持有階段的運(yùn)行費(fèi)用與投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)密切相關(guān)，因此運(yùn)行費(fèi)用作為負(fù)的現(xiàn)金流入考慮?；I資風(fēng)險(xiǎn)是從現(xiàn)金流出的角度反映到期無(wú)法履行資本清償義務(wù)的可能性。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是籌資風(fēng)險(xiǎn)的根本原因，是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵主導(dǎo)；籌資風(fēng)險(xiǎn)集中體現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的后果，是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的集中爆發(fā)。
二、投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系
對(duì)投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理要充分考慮當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)，并密切聯(lián)系房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣循環(huán)。
首先，建立風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)，以把握經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)、了解所處房地產(chǎn)景氣循環(huán)周期及其階段。對(duì)于企業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，應(yīng)廣泛、持續(xù)不斷地收集與本企業(yè)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)部、外部初始信息，包括歷史數(shù)據(jù)和未來(lái)預(yù)測(cè)，并對(duì)收集的初始信息進(jìn)行必要的篩選、提煉、對(duì)比、分類(lèi)、組合，形成風(fēng)險(xiǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)。對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，自己收集信息的成本過(guò)高，不符合成本——效益原則，但是應(yīng)該關(guān)注有關(guān)研究機(jī)構(gòu)的各種信息，建立適合自己的信息管理檔案。
其次，根據(jù)收集的風(fēng)險(xiǎn)初始信息，結(jié)合具體投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目情況，建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)，利用成型的風(fēng)險(xiǎn)管理工具，定性和定量相結(jié)合，以識(shí)別和度量投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為風(fēng)險(xiǎn)決策和控制提供條件。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，既要正確判斷一項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中存在什么風(fēng)險(xiǎn)，又要找出引起這些風(fēng)險(xiǎn)的原因。
最后，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)度量框架的指示，針對(duì)租金收入、營(yíng)業(yè)費(fèi)用和籌資結(jié)構(gòu)建立風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，將防范放在第一位，綜合采取風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)分散、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)的控制措施。
三、投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)度量
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)度量，是通過(guò)計(jì)算相關(guān)指標(biāo)或建立模型對(duì)識(shí)別出的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)從量上進(jìn)行估計(jì)，建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，為風(fēng)險(xiǎn)決策提供科學(xué)依據(jù)。投資性房地產(chǎn)對(duì)客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的敏感性，要求投資者能夠使用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)從宏觀上對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行把握，同時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的度量最終應(yīng)落腳于財(cái)務(wù)指標(biāo)的靈活分析與運(yùn)用。為此，筆者將從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和財(cái)務(wù)指標(biāo)兩方面來(lái)構(gòu)建投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的度量框架。
（一）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有許多，如價(jià)格、租金、租金增長(zhǎng)率、交易額、空置率等等。這些指標(biāo)都可以衡量房地產(chǎn)景氣循環(huán)及其周期，而且統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也較為容易獲得。但是，作為投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的度量指標(biāo)，筆者認(rèn)為空置率是最優(yōu)的量化指標(biāo)，原因如下：
首先，“空置”是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的直接體現(xiàn)?？罩帽旧砭鸵馕吨顿Y性房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不善，是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的首要導(dǎo)火索。
其次，空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。它是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)的指示器。
再次，空置率是一綜合的指標(biāo)，其高低會(huì)影響價(jià)格/租金的變化，對(duì)價(jià)格/租金產(chǎn)生調(diào)節(jié)作用。
最后，分析空置趨勢(shì)還有助于確定潛在項(xiàng)目的“穩(wěn)定使用率”。（二）財(cái)務(wù)指標(biāo)
現(xiàn)金，既是資本又是報(bào)酬。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的出發(fā)點(diǎn)是資本增值，落腳點(diǎn)是減少損失獲得報(bào)酬，最終都由現(xiàn)金來(lái)反映。因此，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)以現(xiàn)金流量為基礎(chǔ)。
1.投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流量分析
從物業(yè)持有者的角度，投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流量分析應(yīng)采用股權(quán)現(xiàn)金流量法?，F(xiàn)金流量包括流出量和流入量。投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)金流出量（投資成本）主要是初始投資（包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)格或建造成本）；投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)金流入量（投資回收）包括稅后現(xiàn)金凈流量和稅后處置收入。
首先，初始投資=購(gòu)買(mǎi)（建造）價(jià)格
-債權(quán)人投入+其他購(gòu)置成本。
其次，稅后現(xiàn)金凈流量。稅后現(xiàn)金凈流量是物業(yè)持有者在投資持有期間每年的現(xiàn)金流入量在抵減經(jīng)營(yíng)付現(xiàn)成本、債務(wù)支付和所得稅后的余額。
最后，稅后處置（銷(xiāo)售）收入=銷(xiāo)售價(jià)格-銷(xiāo)售費(fèi)用-未償還債務(wù)余額-應(yīng)納稅額。
2.NPV決策與期權(quán)
凈現(xiàn)值NPV是用來(lái)評(píng)價(jià)長(zhǎng)期投資項(xiàng)目可行性的傳統(tǒng)財(cái)務(wù)指標(biāo)。NPV決策的基本思路是：
將投資方案的現(xiàn)金流出量和項(xiàng)目完成后每年的現(xiàn)金流入量進(jìn)行對(duì)比，確定現(xiàn)金凈流量（投資收益），據(jù)此評(píng)價(jià)方案的可行性，或可對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行比較，為最終的投資決策提供依據(jù)。若只有一個(gè)備選方案，NPV為正時(shí)，可對(duì)其進(jìn)行投資，反之則放棄該項(xiàng)目；若有多個(gè)備選方案，且方案之間是互相排斥的，則選擇NPV是正值中的最大者。在做出投資決策之前，投資者可使用凈現(xiàn)值（NPV）法對(duì)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)做出預(yù)測(cè)。當(dāng)凈現(xiàn)值為正數(shù)時(shí)，償還本息后項(xiàng)目仍有剩余的收益，風(fēng)險(xiǎn)較?。划?dāng)凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)時(shí)，項(xiàng)目的收益不足以?xún)斶€本息，風(fēng)險(xiǎn)較大。
3.財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)測(cè)度系統(tǒng)
財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)測(cè)度系統(tǒng)的實(shí)施步驟為：設(shè)計(jì)監(jiān)測(cè)指標(biāo)——測(cè)算監(jiān)測(cè)指標(biāo)的預(yù)警臨界值——設(shè)置警限和警度——測(cè)度監(jiān)測(cè)指標(biāo)的實(shí)際值——比較實(shí)際值與臨界值，根據(jù)預(yù)設(shè)的警限，預(yù)報(bào)警度。
（1）設(shè)計(jì)監(jiān)測(cè)指標(biāo)
投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和籌資風(fēng)險(xiǎn)。相應(yīng)地，預(yù)警指標(biāo)也分為經(jīng)營(yíng)預(yù)警指標(biāo)和籌資預(yù)警指標(biāo)。具體指標(biāo)設(shè)計(jì)如表1所示。
表1中的某些指標(biāo)解釋如下：
營(yíng)業(yè)凈收入=潛在的租金收入-空置和欠租損失+其他收入-營(yíng)業(yè)費(fèi)用
實(shí)際租金收入=潛在的租金收入-空置和欠租損失
房地產(chǎn)年均價(jià)值=（年初房地產(chǎn)價(jià)值
+年末房地產(chǎn)價(jià)值）/2。根據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。這樣，當(dāng)投資者采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值有可能會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)，所以，要使用平均值。
平均凈資產(chǎn)=（年初凈資產(chǎn)+年末凈資產(chǎn)）/2
（2）設(shè)計(jì)預(yù)警臨界值
預(yù)警臨界值是通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的剝離和計(jì)算而得到的判斷有無(wú)警情出現(xiàn)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)的地域性及對(duì)國(guó)家宏觀政策的敏感性，決定了其預(yù)警臨界值的設(shè)計(jì)是財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)測(cè)度系統(tǒng)的一大難點(diǎn)。筆者通過(guò)先設(shè)計(jì)各子項(xiàng)、母項(xiàng)指標(biāo)的預(yù)警臨界值，再分別代入各監(jiān)測(cè)指標(biāo)的計(jì)算公式，從而求出各監(jiān)測(cè)指標(biāo)的預(yù)警臨界值。各監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)中的子項(xiàng)、母項(xiàng)預(yù)警臨界值的計(jì)算公式如下：
營(yíng)業(yè)凈收入的預(yù)警臨界值=前三年平均還本付息額+前三年平均所得稅額
實(shí)際租金收入的預(yù)警臨界值=（同期銀行貸款年利率+1%）×房地產(chǎn)年均價(jià)值的預(yù)警臨界值
房地產(chǎn)年均價(jià)值的預(yù)警臨界值=負(fù)債的預(yù)警臨界值+平均凈資產(chǎn)的預(yù)警臨界值
應(yīng)收賬款的預(yù)警臨界值=前三年稅后現(xiàn)金凈流量不為負(fù)數(shù)的應(yīng)收賬款平均值
平均凈資產(chǎn)的預(yù)警臨界值=前三年稅后現(xiàn)金凈流量不為負(fù)數(shù)的凈資產(chǎn)的平均值
債務(wù)總額（負(fù)債）的預(yù)警臨界值=營(yíng)業(yè)凈收入的預(yù)警臨界值/同期銀行貸款年利率
（3）設(shè)置警限和警度
以預(yù)警臨界值為基準(zhǔn)設(shè)置警限，警度是指警情的程度。直接用監(jiān)測(cè)指標(biāo)的實(shí)際值與預(yù)警臨界值作比較，結(jié)果是絕對(duì)數(shù)，不便于設(shè)置警限，而應(yīng)該選擇使用指數(shù)（比較相對(duì)數(shù)）來(lái)設(shè)置警限。
各監(jiān)測(cè)指標(biāo)的預(yù)警指數(shù)=（本期監(jiān)測(cè)指標(biāo)實(shí)際值-本期監(jiān)測(cè)指標(biāo)預(yù)警臨界值）
/本期監(jiān)測(cè)指標(biāo)預(yù)警臨界值
一般來(lái)說(shuō)，計(jì)算結(jié)果若為正數(shù)，則表示安全系數(shù)，投資項(xiàng)目的該項(xiàng)監(jiān)測(cè)指標(biāo)所反映的內(nèi)容無(wú)警；計(jì)算結(jié)果若為負(fù)數(shù)，則為預(yù)警指數(shù)，投資項(xiàng)目的該項(xiàng)監(jiān)測(cè)指標(biāo)所反映內(nèi)容的警情隨著預(yù)警指數(shù)變小而越來(lái)越嚴(yán)重。如果監(jiān)測(cè)指標(biāo)為區(qū)間型變量指標(biāo)或?yàn)橛∮眯妥兞恐笜?biāo)，需將上述指數(shù)公式的子項(xiàng)的被減數(shù)與減數(shù)互換位置。
【參考文獻(xiàn)】
1、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量
企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量，取得的方式不同，則取得時(shí)的成本計(jì)量也不同。現(xiàn)分別介紹幾種取得方式的成本計(jì)量。
（1）外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本。包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)及其他支出等。
（2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本。由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地成本、建造成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用以及支付和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。
（3）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本。包括自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)等。本文將在投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換中專(zhuān)門(mén)闡述。
在實(shí)際工作中，存在某項(xiàng)房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能單獨(dú)計(jì)量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
2、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量
投資性房地產(chǎn)與普通自用房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)處理上的最大不同表現(xiàn)在對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量上，企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在滿(mǎn)足特定條件的情況下也可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。
（1）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)—固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)—無(wú)形資產(chǎn)》，按月（期）計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)。如果存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)—資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。如果已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。
（2）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才允許對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿(mǎn)足以下兩個(gè)條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。
（3）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟、能夠滿(mǎn)足采用公允價(jià)值模式條件的情況下，才允許企業(yè)從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更，并按計(jì)量模式變更時(shí)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益，但已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
二、投資性房地產(chǎn)概述
投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)量和出售，主要包括：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。
在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，企業(yè)除了將擁有的房地產(chǎn)用于生產(chǎn)廠房、辦公場(chǎng)所等自用外，還可能將持有的部分房地產(chǎn)出租以獲取租金或持有閑置的房地產(chǎn)等待合適的市場(chǎng)機(jī)會(huì)將其出售以獲取資本利得。在會(huì)計(jì)上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)被劃分為一類(lèi)專(zhuān)門(mén)的資產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)。與此相對(duì)應(yīng)，為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)被稱(chēng)作自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實(shí)物形態(tài)上完全相同，例如都表現(xiàn)為土地使用權(quán)、建筑物或構(gòu)建物等，但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點(diǎn)和顯著差異。房地產(chǎn)投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨(dú)立于企業(yè)持有的其他資產(chǎn)。而自用房地產(chǎn)必須與其他資產(chǎn)（如生產(chǎn)設(shè)備、原材料、人力資源等）相結(jié)合才能產(chǎn)生現(xiàn)金流量。根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式原則，兩類(lèi)房地產(chǎn)應(yīng)區(qū)分進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，投資性房地產(chǎn)適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》，而自用房地產(chǎn)適用固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則。
我國(guó)以往的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒(méi)有要求企業(yè)區(qū)分對(duì)待持有的投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)。然而在實(shí)務(wù)中許多企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)，由于兩類(lèi)房地產(chǎn)為企業(yè)帶來(lái)現(xiàn)金流量的方式有較大差異，將投資性房地產(chǎn)和企業(yè)自用房地產(chǎn)都納入固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)核算，不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類(lèi)房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的影響。新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求企業(yè)將投資性房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的一項(xiàng)資產(chǎn)單獨(dú)進(jìn)行反映，無(wú)疑有利于提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，從而更好地為會(huì)計(jì)信息使用者作出決策提供依據(jù)。
三、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類(lèi)。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí)，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。主要有三種轉(zhuǎn)換形式：作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)；自用的建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。
在成本模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理較為簡(jiǎn)單，就是將轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。下面主要介紹公允價(jià)值模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理，公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換應(yīng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值或以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。
1、公允價(jià)值模式下作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將持有的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開(kāi)始日。應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日該項(xiàng)房地產(chǎn)的公允價(jià)值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時(shí)轉(zhuǎn)銷(xiāo)原存貨賬面價(jià)值和已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備。公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額記入公允價(jià)值變動(dòng)損益；公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。
2、公允價(jià)值模式下自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)
企業(yè)將原本用于生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)改為出租，即固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開(kāi)始日。應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日該項(xiàng)房地產(chǎn)的公允價(jià)值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時(shí)轉(zhuǎn)銷(xiāo)原固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)賬面價(jià)值和已計(jì)提的折舊或攤銷(xiāo)及減值準(zhǔn)備。公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額記入公允價(jià)值變動(dòng)損益；公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。
3、公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用
企業(yè)將原來(lái)用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改為用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)開(kāi)始自用的日期。應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。
企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)以及對(duì)報(bào)廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的差額計(jì)入當(dāng)期損益。公允價(jià)值模式下，還應(yīng)將累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”，如存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額，則一并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。
四、綜合示例
2007年4月10日，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開(kāi)發(fā)的一棟寫(xiě)字樓出租給乙企業(yè)，租賃期開(kāi)始日為2007年5月1日。2007年5月1日該寫(xiě)字樓的賬面價(jià)值9000萬(wàn)元，公允價(jià)值9400萬(wàn)元，2007年12月31日該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為9600萬(wàn)元。假定2008年3月31日租賃期滿(mǎn)，企業(yè)收回該投資性房地產(chǎn)，并以11000萬(wàn)元出售，出售款已收訖。
2007年5月1日轉(zhuǎn)換時(shí)：
借：投資性房地產(chǎn)—成本94000000
貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品90000000
資本公積—其他資本公積4000000
2007年12月31日：
借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)2000000
貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益2000000
2008年3月31日出售時(shí)：
借：銀行存款110000000
貸：其他業(yè)務(wù)收入110000000
借：其他業(yè)務(wù)成本96000000
貸：投資性房地產(chǎn)—成本94000000
—公允價(jià)值變動(dòng)2000000
同時(shí)，將累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。
借：公允價(jià)值變動(dòng)損益2000000
貸：其他業(yè)務(wù)收入2000000
同時(shí)，將轉(zhuǎn)換時(shí)計(jì)入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入
借：資本公積—其他資本公積4000000
貸：其他業(yè)務(wù)收入4000000
綜上所述，采用成本模式或公允價(jià)值模式是由企業(yè)自主選擇的，但公允價(jià)值模式需要滿(mǎn)足一定的條件，采用不同的后續(xù)計(jì)量模式會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表帶來(lái)不同影響。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，而是以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，但因不計(jì)提折舊會(huì)導(dǎo)致稅前扣除額減少，所得稅由此增加。因此，在滿(mǎn)足采用公允價(jià)值模式計(jì)量的情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況選擇合適的后續(xù)計(jì)量模式。
(一)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)人當(dāng)期損益。
[例1]甲公司將原采用公允價(jià)值模式計(jì)量的出租建筑物收回自用。在出租收回前，該建筑物賬面原值為800萬(wàn)元，其中成本700萬(wàn)元，公允價(jià)值變動(dòng)100萬(wàn)元。如果轉(zhuǎn)換日該建筑物的公允價(jià)值為840萬(wàn)元，則甲公司做會(huì)計(jì)分錄為：
借：固定資產(chǎn) 8400000
貸：投資性房地產(chǎn)――成本 7000000
投資性房地產(chǎn)―公允價(jià)值變動(dòng) 1000000
公允價(jià)值變動(dòng)損益 400000
如果轉(zhuǎn)換日該資產(chǎn)的公允價(jià)值為780萬(wàn)元，其他條件不變，則甲公司做會(huì)計(jì)分錄為：
借：固定資產(chǎn) 7800000
公允價(jià)值變動(dòng)損益 200000
貸：投資性房地產(chǎn)――成本 7000000
投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng) 1000000
(二)作為存貨或自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理以作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)為例來(lái)說(shuō)明：
[例2]假定乙公司作為存貨的寫(xiě)字樓改為對(duì)外出租后以公允價(jià)值計(jì)量。2007年4月15日，該寫(xiě)字樓賬面余額為6500萬(wàn)元，未計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備，當(dāng)日該寫(xiě)字樓的公允價(jià)值為6800萬(wàn)元；2007年12月31日，該寫(xiě)字樓的公允價(jià)值為7000萬(wàn)元；2008年4月租賃期滿(mǎn)，乙公司收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并于2008年6月以7400萬(wàn)元價(jià)格出售，出售款項(xiàng)已收訖。
乙公司根據(jù)上述經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，作如下會(huì)計(jì)分錄：
(1)2007年4月15
借：投資性房地產(chǎn)――成本 68000000
貸：開(kāi)發(fā)商品 65000000
資本公積――其他資本公積 3000000
(2)2007年12月31日
借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng) 2000000
貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 2000000
(3)2008年6月出售
記錄出售收入
借：銀行存款 74000000
貸：其他業(yè)務(wù)收入 74000000
結(jié)轉(zhuǎn)成本
借：其他業(yè)務(wù)成本 70000000
貸：投資性房地產(chǎn)――成本 68000000
投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng) 2000000
同時(shí)將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入：
借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 2000000
貸：其他業(yè)務(wù)收入 2000000
將轉(zhuǎn)換時(shí)計(jì)人資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入：
借：資本公積――其他資本公積 3000000
貸：其他業(yè)務(wù)收入 3000000
二、公允價(jià)值模式投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)處理的問(wèn)題
(一)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理問(wèn)題投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日將其公允價(jià)值與原賬面價(jià)值差額直接計(jì)人當(dāng)期損益的會(huì)計(jì)處理存在問(wèn)題。因房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變，其公允價(jià)值與賬面價(jià)值雖會(huì)存在差額，但這種差額是潛在的、尚未實(shí)現(xiàn)的，不會(huì)引起當(dāng)期所有者權(quán)益的增減變化，也不應(yīng)計(jì)人當(dāng)期損益。例1中，由于該建筑物的用途由出租改為自用，導(dǎo)致該企業(yè)的當(dāng)期利潤(rùn)增加了40萬(wàn)元(或減少了20萬(wàn)元)。這樣的會(huì)計(jì)處理，必然給企業(yè)通過(guò)改變投資性房地產(chǎn)的用途隨意操縱利潤(rùn)提供機(jī)會(huì)。
(二)作為存貨或自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理問(wèn)題作為存貨或自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式下的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日，對(duì)公允價(jià)值與原賬面價(jià)值差額的會(huì)計(jì)處理存在問(wèn)題。設(shè)置會(huì)計(jì)科目應(yīng)符合同一性，相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理應(yīng)對(duì)等。即不能因?yàn)楣蕛r(jià)值小于其賬面價(jià)值，二者的差額借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”；而當(dāng)公允價(jià)值大于其賬面價(jià)值時(shí)，二者的差額卻貸記“資本公積――其他資本公積”。
(三)投資性房地產(chǎn)處置會(huì)計(jì)處理問(wèn)題上述例2的會(huì)計(jì)處理表明，乙公司2007年末由于房地產(chǎn)升值計(jì)人“公允價(jià)值變動(dòng)損益”的200萬(wàn)元并未在年末結(jié)平，而是待該房地產(chǎn)處置時(shí)，才將“公允價(jià)值變動(dòng)收益”直接結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入了2008年6月的“其他業(yè)務(wù)收入”，這樣的會(huì)計(jì)處理不恰當(dāng)?！肮蕛r(jià)值變動(dòng)損益”屬于損益類(lèi)科目，是當(dāng)期損益的重要組成部分，理應(yīng)于會(huì)計(jì)期末將其累計(jì)發(fā)生額結(jié)轉(zhuǎn)至“本年利潤(rùn)”，期末一般沒(méi)有余額。上述例2的會(huì)計(jì)處理將“公允價(jià)值變動(dòng)損益”當(dāng)作資產(chǎn)負(fù)債表科目，致使2007年末該科目還保留余額，直到2008年6月處置時(shí)才結(jié)轉(zhuǎn)至“其他業(yè)務(wù)收入”。
三、公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)處理建議
(一)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理建議投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日，建議將其公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)人所有者權(quán)益利得，即將二者的差額借記或貸記“資本公積――其他資本公積”。這樣，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額不是已實(shí)現(xiàn)的損益，不能直接計(jì)人當(dāng)期損益，不會(huì)影響當(dāng)期利潤(rùn)。待處置時(shí)，未實(shí)現(xiàn)損益實(shí)現(xiàn)了，從而導(dǎo)致所有者權(quán)益發(fā)生增減變動(dòng)，直接計(jì)人所有者權(quán)益利得(或損失)。承例1，根據(jù)上述建議，如果轉(zhuǎn)換日該建筑物的公允價(jià)值為840萬(wàn)元，甲公司應(yīng)作如下會(huì)計(jì)分錄：
借：固定資產(chǎn) 8400000
貸：投資性房地產(chǎn)――成本 7000000
投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng) 1000000
資本公積――其他資本公積 400000
如果轉(zhuǎn)換日該資產(chǎn)的公允價(jià)值為780萬(wàn)元，其他條件不變，則甲公司作會(huì)計(jì)分錄為：
借：固定資產(chǎn) 7800000
資本公積――其他資本公積 200000
貸：投資性房地產(chǎn)――成本 7000000
投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng) 1000000
(二)作為存貨或自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理建議建議對(duì)公允價(jià)值與原賬面價(jià)值差額會(huì)計(jì)處理遵循以下三個(gè)原則：一是遵循對(duì)等性原則。轉(zhuǎn)換日，不管是公允價(jià)值高于其賬面價(jià)值，還是公允價(jià)值低于其賬面價(jià)值，對(duì)二者差額的處理最好采用同一科目反映。這樣的處理思路，可以準(zhǔn)確計(jì)量由于市場(chǎng)價(jià)格上下波動(dòng)所產(chǎn)生公允價(jià)值累計(jì)變動(dòng)額。二是遵循實(shí)質(zhì)重于形式原則。轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額屬于利得(或損失)范疇，由于該經(jīng)濟(jì)利益的流入目前尚未實(shí)現(xiàn)，需待到處置時(shí)才能實(shí)現(xiàn)，因此不能將該利得(或損失)歸為直接計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)的利得，而要將它歸為直接計(jì)入所有者權(quán)益的利得。不論公允價(jià)值低于或高于其賬面價(jià)值，二者的差額借記或貸記“資本公積――其他資本公積”。三是遵循一致性原則。不管是轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值與其賬面價(jià)值的差額，還是轉(zhuǎn)換后的公允價(jià)值變動(dòng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)是相同的，因此都不應(yīng)直接計(jì)人當(dāng)期損益，而應(yīng)作為利得(或損失)計(jì)入“資本公積――其他資本公積”。
承例2，根據(jù)上述建議，乙公司應(yīng)作如下會(huì)計(jì)分錄：
(1)2007年4月15日
借：投資性房地產(chǎn)――成本 68000000
貸：開(kāi)發(fā)商品 65000000
資本公積――其他資本公積 3000000
(2)2007年12月31日
借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng) 2000000
貸：資本公積――其他資本公積 2000000
(3)2008年6月出售
記錄出售收入
借：銀行存款 74000000
貸：其他業(yè)務(wù)收入 74000000
結(jié)轉(zhuǎn)成本
借：其他業(yè)務(wù)成本 70000000
貸：投資性房地產(chǎn)――成本 68000000
投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng) 2000000
同時(shí)累計(jì)計(jì)人資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入
內(nèi)容摘要:新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則增加了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則,對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理進(jìn)行了規(guī)范,其實(shí)施有利于增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性和有用性、公允價(jià)值模式的引進(jìn)穩(wěn)固了凈現(xiàn)值(NPV)估值方法在房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位,同時(shí)也為企業(yè)實(shí)施盈余管理提供了空間。
關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 盈余管理
近年來(lái),隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及投資者投資觀念的變化,房地產(chǎn)投資逐漸成為企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。為規(guī)范房地產(chǎn)投資行為的會(huì)計(jì)操作,2007年1月1日實(shí)施的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(簡(jiǎn)稱(chēng)“新準(zhǔn)則”)專(zhuān)門(mén)增加了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則,明確規(guī)定了投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露細(xì)則。本文從投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則產(chǎn)生的背景著手,重點(diǎn)剖析投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)相關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)處理及房地產(chǎn)行業(yè)的影響。
投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則產(chǎn)生的背景
(一)房地產(chǎn)投資的普遍性
隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和完善,企業(yè)持有房地產(chǎn)的目的用途越來(lái)越廣泛。除了將房地產(chǎn)用于自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)的場(chǎng)所或作為存貨對(duì)外銷(xiāo)售外,不少企業(yè)開(kāi)始將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益等活動(dòng),甚至作為主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)。房地產(chǎn)計(jì)量的準(zhǔn)確性關(guān)系到企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表的真實(shí)性和有用性,因此從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的角度加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)運(yùn)作,是加強(qiáng)房地產(chǎn)投資監(jiān)管的重要途徑之一。
(二)舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理不合理
關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理,我國(guó)原來(lái)的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則沒(méi)有專(zhuān)門(mén)規(guī)定,很多企業(yè)直接將其作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)加以處理,采用歷史成本計(jì)量,并按其估計(jì)使用年限提取折舊或攤銷(xiāo)。投資性房地產(chǎn)具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn),而且經(jīng)過(guò)若干年以后,它們的市值會(huì)發(fā)生很大的變化,甚至高出其賬面原值數(shù)倍,顯然繼續(xù)采用歷史成本計(jì)量不能反映資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。因此,將投資性房地產(chǎn)不加區(qū)分地作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)看待,進(jìn)而采取歷史成本計(jì)價(jià),違背了會(huì)計(jì)的真實(shí)性和有用性的原則。
投資性房地產(chǎn)相關(guān)會(huì)計(jì)處理
(一)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)
新準(zhǔn)則第3號(hào)明確指出,投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或?qū)崿F(xiàn)資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。具體包括:已出租的土地使用權(quán);持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);已出租的建筑物。企業(yè)的自用房地產(chǎn)以及作為存貨的房地產(chǎn)則不屬于投資性房地產(chǎn)范疇。由此看出,投資性房地產(chǎn)既不是為了企業(yè)自身使用,也不是為了出售贏得利潤(rùn),而是為了在租賃市場(chǎng)或投資市場(chǎng)獲取租金收入或資本增值收入的房地產(chǎn)。要判斷一項(xiàng)房地產(chǎn)是否屬于投資性房地產(chǎn),可以按圖1步驟進(jìn)行。
首先分析判斷該項(xiàng)房地產(chǎn)是否屬于可供出售的房地產(chǎn),若是,則界定為商品性房地產(chǎn),按照《存貨》準(zhǔn)則進(jìn)行會(huì)計(jì)處理;若不是,則進(jìn)入下一步。分析判斷該項(xiàng)房地產(chǎn)是否屬于自用的房地產(chǎn),若是,則界定為自用性房地產(chǎn),按照《固定資產(chǎn)》或《無(wú)形資產(chǎn)》準(zhǔn)則進(jìn)行會(huì)計(jì)處理;若不是,則可以界定為投資性房地產(chǎn)。
(二)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量
1.初始計(jì)量。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第二章對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量做出了詳細(xì)規(guī)定。要求初始投資只能采用成本計(jì)量模式,并分別對(duì)外購(gòu)、自行建造及其它方式獲得的投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量做出了明確規(guī)定。具體會(huì)計(jì)核算時(shí),按投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值,借記“投資性房地產(chǎn)”,貸記“銀行存款”、“在建工程”等。
2.后續(xù)計(jì)量。新準(zhǔn)則第三章相關(guān)條款規(guī)定,企業(yè)在對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí),可根據(jù)具體情況選用成本計(jì)量模式或公允價(jià)值計(jì)量模式,但模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。采用成本模式計(jì)量的建筑物和土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量,分別適用固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。公允價(jià)值計(jì)量模式要求投資性房地產(chǎn)在初始計(jì)量后以公允價(jià)值計(jì)量,無(wú)需對(duì)其計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo),而是以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”,最終計(jì)入當(dāng)期損益。相關(guān)會(huì)計(jì)處理見(jiàn)表1。
(三)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第四章相關(guān)條款對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí)的會(huì)計(jì)處理做出了規(guī)定。在成本模式下,會(huì)計(jì)處理相對(duì)簡(jiǎn)單,企業(yè)只需將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值即可。在公允價(jià)值模式下,自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià),如轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值,其差額計(jì)入當(dāng)期損益;如轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的,其差額計(jì)入資本公積賬戶(hù)。相反地,投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。具體會(huì)計(jì)核算見(jiàn)表2。
(四)投資性房地產(chǎn)的處置
投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第五章第18條指出:“企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損,應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益”。這條規(guī)定為企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)提供了規(guī)范。和固定資產(chǎn)處置一樣,企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)應(yīng)通過(guò)“固定資產(chǎn)清理”科目核算。相關(guān)會(huì)計(jì)處理見(jiàn)表3。
投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)影響
(一)有利于提高房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量
新準(zhǔn)則對(duì)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)規(guī)定了兩個(gè)前提條件,對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)信息披露提出了五個(gè)要求,以及規(guī)定成本模式與公允價(jià)值模式不可逆轉(zhuǎn)換,均在一定程度上限制了房地產(chǎn)行業(yè)操控利潤(rùn)的隨意性,有利于提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、可靠性和有用性,進(jìn)而提高上市公司的治理水平。新準(zhǔn)則的實(shí)施將大大提高境內(nèi)上市公司的會(huì)計(jì)信息與境外市場(chǎng)的可比性,無(wú)疑有助于境外投資機(jī)構(gòu)對(duì)A股上市公司投資價(jià)值的有效評(píng)判。此外,采用公允價(jià)值計(jì)量模式能夠及時(shí)、準(zhǔn)確地反映出企業(yè)高級(jí)管理層履行責(zé)任的信息,檢驗(yàn)其作出繼續(xù)持有或已經(jīng)處置投資性房地產(chǎn)決策的恰當(dāng)性。
(二)有利于穩(wěn)固N(yùn)PV估值方法在房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位
隨著近年來(lái)投資性房地產(chǎn)的逐漸增多,尤其是人民幣升值以及我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則采用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量,必然會(huì)誘導(dǎo)市場(chǎng)更多地關(guān)注投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值,并使NAV估值方法成為評(píng)估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。此外,新準(zhǔn)則對(duì)于公允價(jià)值模式的選擇,特別強(qiáng)調(diào)“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得”,這一要求排除了采用其他財(cái)務(wù)估值技術(shù)確定其公允價(jià)值的可能。因?yàn)槠渌?cái)務(wù)估值技術(shù)往往包含若干假設(shè),與參照活躍的市場(chǎng)交易價(jià)格相比,會(huì)帶有較大的主觀成分,易產(chǎn)生爭(zhēng)議?？梢灶A(yù)期,新準(zhǔn)則對(duì)國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的發(fā)展將構(gòu)成長(zhǎng)期利好。
(三)為房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施盈余管理提供了空間
通過(guò)對(duì)新準(zhǔn)則有關(guān)條款的進(jìn)一步解讀,可以預(yù)測(cè)該準(zhǔn)則未來(lái)很可能會(huì)給上市公司帶來(lái)較大的盈余管理空間。原因在于:第一,新準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的界定標(biāo)準(zhǔn)比較模糊。第二,投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)仍然是一個(gè)難點(diǎn)。第三,采用公允價(jià)值計(jì)量模式容易導(dǎo)致虛增利潤(rùn)。
參考文獻(xiàn):
1.財(cái)政部.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)―投資性房地產(chǎn)[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2006
【關(guān)鍵詞】資產(chǎn)評(píng)估，應(yīng)用，投資性房地產(chǎn)
一.引言
我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展已經(jīng)達(dá)到投資性的發(fā)展，借助《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》探討出了兩種計(jì)量模式，即公允價(jià)值模式和成本模式。對(duì)于這兩種計(jì)量模式，公允價(jià)值模式引入了資產(chǎn)評(píng)估，并把資產(chǎn)評(píng)估定為我國(guó)投資性房地產(chǎn)計(jì)量的主要方法和依據(jù)，保證了投資性房地產(chǎn)的事業(yè)的得以持續(xù)性發(fā)展。下面，結(jié)合投資性房地產(chǎn)的特點(diǎn)和計(jì)量模式，作者對(duì)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)計(jì)量中如何應(yīng)用作了詳細(xì)的論述。
1.投資性房地產(chǎn)的評(píng)估背景
為了緊跟進(jìn)及發(fā)展的步伐，我國(guó)財(cái)政部借鑒《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)―投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則），了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)―投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則），使得我國(guó)的投資性房地產(chǎn)中的會(huì)計(jì)核算能實(shí)現(xiàn)有法可依、有章可循。
國(guó)內(nèi)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則借鑒了國(guó)際的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則里的相關(guān)一些規(guī)定，并且有限度的對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行了有效創(chuàng)新。它主要是：首先把投資性的房地產(chǎn)從固定的資產(chǎn)或無(wú)形的資產(chǎn)中分離出來(lái)單獨(dú)核算并在報(bào)表中單獨(dú)列示；二在滿(mǎn)足一定條件的情況下，投資性房地產(chǎn)可以公允價(jià)值計(jì)量，在會(huì)計(jì)期末以公允價(jià)值在會(huì)計(jì)報(bào)告中反映。
投資性房地產(chǎn)在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中內(nèi)容有所區(qū)別。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨(dú)計(jì)量、單獨(dú)出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：為資本增值而長(zhǎng)期持有的土地（正常經(jīng)營(yíng)中持有短期出售的土地不包括在內(nèi)）；未來(lái)用途尚未確定的土地；主體擁有或在融資租賃下持有并在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃下租出的建筑物；準(zhǔn)備出租的空閑建筑物。在國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨(dú)計(jì)量、單獨(dú)出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用權(quán)，持有的準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。而用于出租的土地使用權(quán)可以是通過(guò)出讓方式取得的，也可以是通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得；對(duì)于用于出租的建筑物，必須是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的。
“公允價(jià)值”這個(gè)概念，在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有不同的表述。在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，“公允價(jià)值”是指熟悉情況的交易雙方在公平交易中進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。在國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，“公允價(jià)值”是指熟悉情況的交易雙方在一項(xiàng)公平交易中自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。盡管表述有所區(qū)別，但兩者在本質(zhì)上是一致的。
投資性房地產(chǎn)有兩種計(jì)量模式，成本計(jì)量模式和公允價(jià)值計(jì)量模式。對(duì)于采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)，首先要解決的問(wèn)題就是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。國(guó)際上流行的做法是借助于獨(dú)立第三方――資產(chǎn)評(píng)估師的評(píng)估結(jié)果，這是大部分企業(yè)和注冊(cè)會(huì)計(jì)師的首選。
二、資產(chǎn)評(píng)估如何在投資性房地產(chǎn)計(jì)量里應(yīng)用
1、分析評(píng)估的對(duì)象
為了能使投資性的房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估的行為越來(lái)越規(guī)范，以保證其的準(zhǔn)確性，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則就投資性的房地產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象提出更加嚴(yán)格的規(guī)定，規(guī)定投資性的房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象需要和會(huì)計(jì)的準(zhǔn)則保持一致性，就是出租建筑物的使用權(quán)和預(yù)備出售建筑物的使用權(quán)。只有以上兩個(gè)土地的使用權(quán)屬于投資型的房地產(chǎn)評(píng)估的范疇，其他的建筑物的土地的資源都不屬于其地評(píng)估范疇，也不是主要的評(píng)估對(duì)象。
2、評(píng)估的方法
目前國(guó)內(nèi)所使用的投資性的房地產(chǎn)評(píng)估的方法并不少，常見(jiàn)的有基準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法、成本法、路線價(jià)法、市場(chǎng)法等，但如果只看評(píng)估所取得的效果，這些方法雖然有他的可行性，但是并沒(méi)有完全適用，所以人們一直在研究新的資產(chǎn)的評(píng)估方法。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)依據(jù)有關(guān)方面的指導(dǎo)建議，提出要評(píng)估投資性的房地產(chǎn)之前要對(duì)評(píng)估的對(duì)象進(jìn)行充分了解，了解了實(shí)際的情況以后，再根據(jù)數(shù)據(jù)的來(lái)源探索、優(yōu)選評(píng)估的方法、或者資料收集等方式來(lái)準(zhǔn)確的進(jìn)行有效評(píng)估。 如今已研究出來(lái)了五種新的投資性的房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估的方法，分別是市場(chǎng)比較法、收益乘數(shù)法、直接資本化法、現(xiàn)金流折現(xiàn)法、租期和回收金額折現(xiàn)的方法。本文主要介紹了三種方法。
（1）市場(chǎng)比較法
市場(chǎng)比較法在實(shí)踐時(shí)，需要首先對(duì)近期出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的企業(yè)，和待評(píng)估的房產(chǎn)類(lèi)似的房產(chǎn)，并且對(duì)它的價(jià)格進(jìn)行了解，把這些都作為參照，把二者進(jìn)行比較分析；比較完成之后，需要把對(duì)比之后得到的準(zhǔn)確結(jié)果與待評(píng)估的房產(chǎn)與參照物之間不同的地方進(jìn)行再次分析，在分析中不斷發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并對(duì)評(píng)估房地產(chǎn)作出合理調(diào)整，然后確定好待評(píng)估的房產(chǎn)基準(zhǔn)日的價(jià)值，結(jié)束資產(chǎn)評(píng)估。
（2）直接的資本化法
直接的資本化法屬于收益法中的一種，就是說(shuō)比如投資性房地產(chǎn)的未來(lái)收益每一期都是相等的，收益通過(guò)年金的形式體現(xiàn)出來(lái)，并且收益在未來(lái)是沒(méi)有限期的。在這個(gè)假設(shè)的前提之下，用待估房地產(chǎn)未來(lái)一年的預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率，得出的數(shù)字就是待評(píng)估的資產(chǎn)的價(jià)值。當(dāng)然，預(yù)期收益的種類(lèi)很多，可以是凈租金、毛租金、潛在的毛收入和有效的毛收入，以及凈收益。
（3）收益乘數(shù)法
收益乘數(shù)法是把待估投資性房地產(chǎn)未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)得出其價(jià)值的方法。它屬于直接資本轉(zhuǎn)化法中的轉(zhuǎn)換形式。
三、各方面應(yīng)注意的事項(xiàng)
1.資產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)注意的事項(xiàng)
（1）市場(chǎng)法評(píng)估應(yīng)注意事項(xiàng)
首先需要手機(jī)較多的交易案例來(lái)進(jìn)行認(rèn)真的審慎分析。在進(jìn)行交易案例選擇的時(shí)候，必須考慮其可比性，對(duì)投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、交易的情況、租約條件和區(qū)位狀況進(jìn)行重點(diǎn)分析。
其次，建立比價(jià)基礎(chǔ)，明白每個(gè)參數(shù)的含義，交易情況、對(duì)像的交易日期、容積率、使用年期、面積以及具置、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和所帶租約相關(guān)方面的比較因素來(lái)細(xì)致分析。
2.收益法評(píng)估注意事項(xiàng)
（1）是要了解待估投資性房地產(chǎn)租金收益和相應(yīng)費(fèi)用，比較兩者是不是相匹配，來(lái)確定合理的凈收益。
（2）注意待估房地產(chǎn)的現(xiàn)有租約條款，比如租金、續(xù)租條件、租期等等，分析它對(duì)公允價(jià)值造成的影響，評(píng)估的人員需要注意租約是不是合法而且有效的，并了解其的實(shí)際履行狀況。對(duì)真實(shí)而且合法的租約，必須有它一定的認(rèn)識(shí)，切不可馬虎大意。
四.結(jié)束語(yǔ)：
綜上所述，投資型的房地產(chǎn)計(jì)量已經(jīng)把資產(chǎn)評(píng)估作為其的一個(gè)主要的途徑，在進(jìn)行房地產(chǎn)的出售、出租等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)上都起著重要的作用。到底投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)的評(píng)估有多重要，這篇文章便對(duì)其進(jìn)行了詳細(xì)的論述與分析，分析得到資產(chǎn)評(píng)估對(duì)投資性房地產(chǎn)的重要意義，希望對(duì)我國(guó)日后的相關(guān)方面的問(wèn)題有所幫助。
參考文獻(xiàn)：
[1] 張麗雅.投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)用研究分析[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2014，（19）：75，77.
摘 要 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》及其應(yīng)用指南對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算做出了規(guī)定，并在該準(zhǔn)則中適當(dāng)引入了公允價(jià)值。本文主要是介紹了投資性房地產(chǎn)的概念，
關(guān)鍵詞 投資性房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)處理 會(huì)計(jì)核算
近年來(lái)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使許多單位有了一些閑置的可自主支配的資金，隨著這幾年房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，這些單位把部分閑置資金投資于房地產(chǎn)，用于出租或準(zhǔn)備待高價(jià)時(shí)賣(mài)出，以獲取較高收益。這種房地產(chǎn)，既不同于企業(yè)的自用房地產(chǎn)，又不同于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨，是具有為增值而投資性質(zhì)的資產(chǎn)，稱(chēng)之為投資性房地產(chǎn)。在以前的會(huì)計(jì)制度下，投資性房地產(chǎn)沒(méi)有作為單獨(dú)的一項(xiàng)資產(chǎn)反映，而是與企業(yè)自用房地產(chǎn)一樣納入固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或存貨進(jìn)行核算，那么實(shí)行投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則后就必須把這類(lèi)資產(chǎn)單獨(dú)反映。為了規(guī)范用于出租或資本增值房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和信息披露，財(cái)政部制定了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》及其應(yīng)用指南，以下僅對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理加以討論。
一、投資性房地產(chǎn)的概念
1．投資性房地產(chǎn)的概念
我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的范圍限定為已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。
2．投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)
投資性房地產(chǎn)確認(rèn)作為一個(gè)會(huì)計(jì)程序，其目的在于通過(guò)該程序使企業(yè)發(fā)生的交易或事項(xiàng)進(jìn)入賬簿和財(cái)務(wù)報(bào)表，為會(huì)計(jì)信息使用者提供經(jīng)濟(jì)決策的信息。確認(rèn)需解決兩個(gè)主要問(wèn)題，一是哪些經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)及其影響需要進(jìn)行確認(rèn)，即確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，F(xiàn)ASB No．5為此提出了四條基本確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)：可計(jì)量性（即具有一個(gè)相關(guān)的計(jì)量屬性，足以充分可靠地予以計(jì)量）、可定義性（即項(xiàng)目要符合財(cái)務(wù)報(bào)表某一要素的定義）、可靠性（即信息是反映真實(shí)的、可核實(shí)的、無(wú)偏向的）、相關(guān)性（即有關(guān)信息在用戶(hù)決策中有舉足輕重的作用）；二是何時(shí)進(jìn)行確認(rèn)，即確認(rèn)時(shí)間的問(wèn)題。
我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，投資性房地產(chǎn)同時(shí)滿(mǎn)足以下條件的，才能予以確認(rèn)：第一該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量；第二，與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)，只有同時(shí)符合這兩個(gè)條件，才能將其作為“投資性房地產(chǎn)”科目核算。
3．投資性房地產(chǎn)確認(rèn)應(yīng)注意的問(wèn)題
（1）自用房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)：自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)，如企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的廠房和辦公樓屬于固定資產(chǎn)，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的土地使用權(quán)屬于無(wú)形資產(chǎn)。自用房地產(chǎn)的特征在于服務(wù)于企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，其價(jià)值會(huì)隨著房地產(chǎn)的使用而逐漸轉(zhuǎn)移到企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中去，通過(guò)銷(xiāo)售商品或提供服務(wù)為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的過(guò)程中與企業(yè)持有的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。
（2）作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)：這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨，其生產(chǎn)、銷(xiāo)售構(gòu)成企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)，產(chǎn)生的現(xiàn)金流量也與企業(yè)的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。因此，具有存貨性質(zhì)的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。
（3）企業(yè)持有但尚未開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)：這類(lèi)土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來(lái)資本增值收益，符合投資性房地產(chǎn)的特征。企業(yè)依法取得土地使用權(quán)后，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)有土地有償使用合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)規(guī)定的期限動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也就不屬于投資性房地產(chǎn)。
二、投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算
1．投資性房地產(chǎn)的計(jì)量
投資性房地產(chǎn)初始應(yīng)按其成本計(jì)量，交易費(fèi)用應(yīng)包括在初始計(jì)量之中。購(gòu)置的投資性房地產(chǎn)的成本包括買(mǎi)價(jià)和可直接歸屬于投資性房地產(chǎn)的支出，借方記“投資性房地產(chǎn)”，貸方記相關(guān)科目。對(duì)企業(yè)原來(lái)已記人“固定資產(chǎn)”的投資性房地產(chǎn)和記人“無(wú)形資產(chǎn)”的投資性房地產(chǎn)性質(zhì)的土地使用權(quán)，比照房地產(chǎn)用途改變時(shí)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)處理方法核算。
投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，如果使可能流入企業(yè)的未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益超過(guò)了原先的估計(jì)，視為對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改良，應(yīng)當(dāng)將其計(jì)入投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值；反之，應(yīng)當(dāng)計(jì)人當(dāng)期費(fèi)用。
2．投資性房地產(chǎn)的日常核算
由于投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則可能會(huì)允許企業(yè)選用“成本”和“公允價(jià)值”兩種模式進(jìn)行計(jì)量，因此，日常核算分為兩種：
（1）公允價(jià)值模式計(jì)量。每個(gè)會(huì)計(jì)期末，應(yīng)把投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值和公允價(jià)值進(jìn)行對(duì)比，如兩者相等，則不做賬務(wù)處理；如公允價(jià)值小于賬面價(jià)值，則按其差額貸記“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)”， 借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”；如公允價(jià)值大于賬面價(jià)值，則按其差額借記“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)”，貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。
（2）成本模式計(jì)量。當(dāng)取得租金收入時(shí)，借方記“銀行存款”等，貸方記“其他業(yè)務(wù)收入”；按當(dāng)期應(yīng)計(jì)提的折舊或應(yīng)攤銷(xiāo)的金額，借記“其他業(yè)務(wù)支出”，如是固定資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”，如是無(wú)形資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷(xiāo)”。
（3）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。當(dāng)房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
在成本模式下，按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值確定轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。投資性房地產(chǎn)開(kāi)始自用，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，借記“固定資產(chǎn)”、“ 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”；貸記“投資性房地產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”自用房地產(chǎn)停止自用，擬用于賺取租金或資本增值，相應(yīng)地由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，做與以上相反的分錄；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其存貨以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出，相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
在公允價(jià)值模式下，按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值確定轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時(shí)，借記“庫(kù)存商品”（公允價(jià)值）、“公允價(jià)值變動(dòng)損益”（公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的部分），貸記“投資性房地產(chǎn)”（賬面價(jià)值）、“公允價(jià)值變動(dòng)損益”（公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的部分）；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，借記“固定資產(chǎn)”（公允價(jià)值）、“公允價(jià)值變動(dòng)損益”（公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的部分），貸記“投資性房地產(chǎn)”（賬面價(jià)值）、“公允價(jià)值變動(dòng)損益”（公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的部分）。
3．投資性房地產(chǎn)的處置
當(dāng)企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)或?qū)?bào)廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行清理時(shí)，成本模式下：應(yīng)按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目、貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷(xiāo)，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）”科目，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目，按其差額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目。已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)減值準(zhǔn)備。公允模式下：應(yīng)按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目、貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)――成本”科目，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)”科目；同時(shí)，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)，借記或貨記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，貸記或借記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日記入資本公積的金額，借記“資本公積――其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。
三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇分析
3號(hào)準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但有確鑿證據(jù)表明其所擁有投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。也就是說(shuō)，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則適當(dāng)引入了公允價(jià)值。
3號(hào)準(zhǔn)則還規(guī)定：采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。
在公允價(jià)值計(jì)量模式下，不必對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，從而減少了企業(yè)當(dāng)期費(fèi)用，相應(yīng)增加了利潤(rùn)。此外，近年來(lái)房地產(chǎn)總體大幅增值，采用公允價(jià)值可以增加企業(yè)資產(chǎn)的賬面價(jià)值；重估增值收益雖無(wú)實(shí)際的現(xiàn)金流入，但亦構(gòu)成了企業(yè)利潤(rùn)的一部分，能對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生有利的影響。但是目前國(guó)內(nèi)大部分的房地產(chǎn)公司并未對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，而仍決定采用成本模式。造成這個(gè)現(xiàn)象的原因如下：
（1） 采用公允價(jià)值條件嚴(yán)格。3號(hào)準(zhǔn)則規(guī)定：投資性房地產(chǎn)采取公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿(mǎn)足下列條件：第一，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。第二，企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得類(lèi)似或同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。由此可見(jiàn)3號(hào)準(zhǔn)則對(duì)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件規(guī)定是比較嚴(yán)格的。
（2）采用公允價(jià)值加大利潤(rùn)波動(dòng)幅度。公允價(jià)值模式下，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，只以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。因此，會(huì)加大企業(yè)利潤(rùn)波動(dòng)，增大經(jīng)營(yíng)成果的不穩(wěn)定性。
（3）采用公允價(jià)值加劇凈利潤(rùn)與現(xiàn)金流背離程度。公允價(jià)值計(jì)量方式的引入，是財(cái)務(wù)報(bào)告目標(biāo)從偏重經(jīng)營(yíng)責(zé)任觀到偏重決策有用觀的轉(zhuǎn)變，在這種財(cái)務(wù)報(bào)告目標(biāo)下，會(huì)存在凈利潤(rùn)與現(xiàn)金流相互背離的情況。在資產(chǎn)負(fù)債日，當(dāng)投資性房地產(chǎn)發(fā)生重估升值之后，企業(yè)將這部分增加的公允價(jià)值變動(dòng)收益計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)總額。但在沒(méi)有對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置前，是沒(méi)有相應(yīng)現(xiàn)金流入的，這無(wú)疑加大了企業(yè)利潤(rùn)分配的難度。
四、全文小結(jié)
現(xiàn)階段，投資性房地產(chǎn)作為一種新的投資方式，已備受一些企業(yè)的青睞，在目前西方國(guó)家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。近年來(lái)，這種投資行為也逐漸在我國(guó)的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。但如何對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)、計(jì)量、列報(bào)和披露，卻是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則需要規(guī)范的一個(gè)新的領(lǐng)域。
參考文獻(xiàn)：
[1] 陳秋金.論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入的會(huì)計(jì)核算.商業(yè)研究.2002.3.
現(xiàn)就職于財(cái)政部科研所財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)室。東北財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)碩士，財(cái)政部科研所會(huì)計(jì)學(xué)博士，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院特華博士后工作站金融學(xué)博士后。銀河證券股份有限公司IPO項(xiàng)目（申銀萬(wàn)國(guó)證券公司特聘會(huì)計(jì)顧問(wèn)），華安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司獨(dú)立董事兼審計(jì)委員會(huì)主任。先后出版?zhèn)€人著作10余部，公開(kāi)40多篇，為國(guó)內(nèi)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用的知名專(zhuān)家。
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》是我國(guó)第一部關(guān)于投資性房地產(chǎn)方面的準(zhǔn)則。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的引入有利于反映我國(guó)企業(yè)房地產(chǎn)的實(shí)際構(gòu)成情況及各類(lèi)房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的貢獻(xiàn)情況。投資性房地產(chǎn)如何界定、后續(xù)計(jì)量模式如何確定是當(dāng)前企業(yè)在應(yīng)用該準(zhǔn)則時(shí)普遍關(guān)注的兩個(gè)重要問(wèn)題。
1．如何準(zhǔn)確界定投資性房地產(chǎn)？
投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。投資性房地產(chǎn)包括：（1）已出租的土地使用權(quán)；（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；（3）已出租的建筑物。
從上市公司已披露的2007年年報(bào)和2008年半年報(bào)的情況來(lái)看，披露投資性房地產(chǎn)絕大多數(shù)屬于出租建筑物。企業(yè)在將出租的建筑物確定為投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注一下三個(gè)方面的問(wèn)題：
（1）出租房屋的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。企業(yè)將出租的房屋確定為投資性房地產(chǎn)，企業(yè)必須擁有該房屋的產(chǎn)權(quán)，并且出租采用的只能是經(jīng)營(yíng)性租賃方式。企業(yè)應(yīng)注意以下兩個(gè)特殊情形：①對(duì)于哪些房屋已抵押等產(chǎn)權(quán)模糊或不擁有產(chǎn)權(quán)的房屋出租則不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；②對(duì)于擁有獨(dú)立的房產(chǎn)證但沒(méi)有土地證（集體產(chǎn)權(quán)）的房屋出租則可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
（2）閑置廠房、倉(cāng)庫(kù)的出租問(wèn)題。企業(yè)將閑置的廠房、倉(cāng)庫(kù)出租，由于閑置的廠房、倉(cāng)庫(kù)通常不屬于有活躍市場(chǎng)的房地產(chǎn)，確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)一般不能采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。此外，如果倉(cāng)庫(kù)提供的是專(zhuān)業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，則收取的是保管費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，這和倉(cāng)庫(kù)出租是有本質(zhì)區(qū)別的，不應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)。
（3）房屋的部分樓層或部分房間的出租問(wèn)題。房屋的部分樓層或部分房間對(duì)外出租，如果出租的這些樓層或部分房間能夠單獨(dú)計(jì)量和出售，則應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，不能單獨(dú)計(jì)量和出售，則仍然作為“固定資產(chǎn)”或“存貨（開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）”進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。
2．如何理解投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式？
企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在符合新準(zhǔn)則規(guī)定的條件下，才允許采用公允價(jià)值模式。同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。從上市公司披露的2007年年報(bào)來(lái)看，上市公司絕大多數(shù)對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量時(shí)采用了成本計(jì)量模式，僅18家上市公司（占有此類(lèi)業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.86%）采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2008年金融街（000402）和昆百大A（000560）變更了投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策，計(jì)量模式由成本模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式。
采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)?！八诘亍币话闶侵竿顿Y性房地產(chǎn)所在的大中型城市的城區(qū)。（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。不具備上述條件的，不得采用公允價(jià)值模式。目前絕大多數(shù)上市公司尚未采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的主要原因就是投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的兩個(gè)前提條件很難同時(shí)滿(mǎn)足。企業(yè)要找到所有投資性房地產(chǎn)的活躍市場(chǎng)，確實(shí)很難。
關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解2008》對(duì)此作了進(jìn)一步的補(bǔ)充規(guī)定：“在極少的情況下，采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)首次取得某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)（或某項(xiàng)現(xiàn)有房地產(chǎn)在完成建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn)時(shí)）時(shí)，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置，并且假設(shè)無(wú)殘值。但是，采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，即使有證據(jù)表明，企業(yè)首次取得某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，該投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，該企業(yè)仍應(yīng)對(duì)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量?！?/p>
此外，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解2008》對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定也進(jìn)行了規(guī)定：“指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人之間自愿進(jìn)行房地產(chǎn)交換的價(jià)格。確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)參照活躍市場(chǎng)上同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格（市場(chǎng)公開(kāi)報(bào)價(jià)）；無(wú)法取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)參照活躍市場(chǎng)上同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)；也可以基于預(yù)計(jì)未來(lái)獲得的租金收益和有關(guān)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值計(jì)量。”
3．處置采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)如何處理？
處置采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目；按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目；按其成本，貸記“投資性房地產(chǎn)――成本”科目；按其累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)”科目。同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)。若存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額，也一并結(jié)轉(zhuǎn)。
企業(yè)需注意的是，原轉(zhuǎn)換日產(chǎn)生的資本公積轉(zhuǎn)出時(shí)不得調(diào)整“其他業(yè)務(wù)收入”，而是調(diào)整“其他業(yè)務(wù)成本”。
【例析】某公司與英達(dá)公司簽訂租賃協(xié)議，將其原先自用的一棟寫(xiě)字樓出租給英達(dá)公司使用，租期為1年，租賃期開(kāi)始日為2007年6月10日。2008年6月10日，該寫(xiě)字樓的賬面余額原價(jià)為20000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊6000萬(wàn)元，公允價(jià)值為22000萬(wàn)元。2007年12月31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為24000萬(wàn)元。2008年6月10日租賃期屆滿(mǎn)，公司收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并以24800萬(wàn)元出售，出售款項(xiàng)已收訖。假設(shè)該公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量，不考慮相關(guān)稅費(fèi)。
①2007年6月10日，自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：
借：投資性房地產(chǎn)――成本 220 000 000
累計(jì)折舊60 000 000
貸：固定資產(chǎn)200 000 000
資本公積――其他資本公積 80 000 000
②2007年12月31日，公允價(jià)值變動(dòng)：
借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)20 000 000
貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 20 000 000
③2008年6月10日，收回并出售投資性房地產(chǎn)：
借：銀行存款 248 000 000
公允價(jià)值變動(dòng)損益20 000 000
資本公積――其他資本公積80 000 000
其他業(yè)務(wù)成本 140 000 000
貸：投資性房地產(chǎn)――成本220 000 000
――公允價(jià)值變動(dòng) 20 000 000
關(guān)鍵詞：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值
2006年2月15日，財(cái)政部頒布了新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，并已于2007年1月1日在上市企業(yè)率先執(zhí)行。新準(zhǔn)則基本實(shí)現(xiàn)了與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)質(zhì)性趨同。其中，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量引入公允價(jià)值計(jì)量模式格外引人注目，它使會(huì)計(jì)信息能更準(zhǔn)確地反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。由于大部分地產(chǎn)企業(yè)在取得投資性房地產(chǎn)時(shí)成本都非常低，從而出現(xiàn)了不同程度的價(jià)值被低估現(xiàn)象。在目前房地產(chǎn)價(jià)值大幅度升值的背景下，一旦采用公允價(jià)值模式計(jì)量，可以給地產(chǎn)企業(yè)投資性房地產(chǎn)一個(gè)價(jià)值挖掘的機(jī)會(huì)，提高企業(yè)的價(jià)值。另外研究也表明中國(guó)證券市場(chǎng)上的投資者通常只關(guān)注企業(yè)凈利潤(rùn)的變化情況，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流量的變化缺乏敏感性，因而利潤(rùn)最大化就成為評(píng)價(jià)企業(yè)價(jià)值的重要標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷攀升，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量，可以使地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)得到大幅提高，為企業(yè)的再融資產(chǎn)生積極影響。因而此前普遍預(yù)計(jì)新準(zhǔn)則實(shí)施后很多企業(yè)會(huì)傾向于采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)。2006年以來(lái)地產(chǎn)股價(jià)格連續(xù)翻番，也與此預(yù)期有著密切的關(guān)系。然而新準(zhǔn)則執(zhí)行已半年有余，隨著2007年中報(bào)的陸續(xù)公布，除綠景地產(chǎn)等個(gè)別地產(chǎn)企業(yè)外，絕大多數(shù)企業(yè)仍采用成本計(jì)量模式。到底是什么原因?qū)е缕髽I(yè)不愿意采用公允價(jià)值模式？筆者試圖從六個(gè)方面對(duì)產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因進(jìn)行分析。
1評(píng)價(jià)公允價(jià)值的市場(chǎng)體系尚未形成
根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的適用條件是非常嚴(yán)格的?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》明確規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。”準(zhǔn)則同時(shí)規(guī)定了采用公允價(jià)值模式計(jì)量必須同時(shí)滿(mǎn)足以下兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。根據(jù)準(zhǔn)則應(yīng)用指南的規(guī)定，同類(lèi)或類(lèi)似的房地產(chǎn)，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物，以及同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。
公允價(jià)值模式雖能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力，但是由于相關(guān)市場(chǎng)體系還不健全，交易信息的公開(kāi)程度還不夠高，目前情況下還很難滿(mǎn)足新準(zhǔn)則所規(guī)定的兩個(gè)條件。新準(zhǔn)則要求企業(yè)從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)，也就是說(shuō)不允許企業(yè)采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。但是考慮到不同的房地產(chǎn)有著不同的地理位置、樓層和朝向，要對(duì)每一處房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行合理的估計(jì)，其實(shí)并不容易。如何保證公允價(jià)值確認(rèn)的方法是否恰當(dāng)、所確認(rèn)的公允價(jià)值是否合理，仍就是一個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題。在現(xiàn)階段綜合環(huán)境下，公允價(jià)值計(jì)量模式如果要嚴(yán)格執(zhí)行起來(lái)還是相當(dāng)困難的。
2稅收成本的對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響?yīng)?/p>
在原來(lái)的成本模式下，投資性物業(yè)每期要提取折舊或攤銷(xiāo)，使當(dāng)期的賬面利潤(rùn)減少，但是折舊或攤銷(xiāo)可以在稅前列支，因而起到了抵稅的作用。如果采用公允價(jià)值模式計(jì)量，根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定，便不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，而應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表示投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。不計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)固然可以減少企業(yè)當(dāng)期費(fèi)用，起到提高賬面利潤(rùn)的效果，但是原來(lái)折舊或攤銷(xiāo)的抵稅效應(yīng)的消失而引起的稅負(fù)擔(dān)的加重，也成了不少地產(chǎn)企業(yè)的一大顧慮。由DFC模型分析可以發(fā)現(xiàn)，若僅考慮折舊抵稅效應(yīng)的推遲，將使新建投資性物業(yè)的DCF估值降低至少8％，基于50％的負(fù)債率假設(shè)，股東權(quán)益將減少16％，這說(shuō)明企業(yè)實(shí)際真實(shí)價(jià)值可能會(huì)受到損害。
另外，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局去年7月推出的《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則〉有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》規(guī)定：“企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。”這一政策雖然明確了投資性房產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值變動(dòng)不計(jì)稅，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，僅僅是將這部分實(shí)際并沒(méi)有現(xiàn)金流入支撐的賬面收益應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)滯后了，在處置期間仍舊會(huì)使企業(yè)的現(xiàn)金流支出增加，減少企業(yè)的價(jià)值。
3公允價(jià)值模式會(huì)影響凈資產(chǎn)收益率等考評(píng)指標(biāo)
近幾年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了上調(diào)放貸利率、“國(guó)六條”等一系列政策措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了多次較大規(guī)模的宏觀調(diào)控，使得不少地產(chǎn)企業(yè)的資金流普遍緊張，因此部分地產(chǎn)企業(yè)紛紛求助于通過(guò)資本市場(chǎng)定向增發(fā)新股籌集資金以滿(mǎn)足其資金方面的需求。然而證監(jiān)會(huì)在《關(guān)于上市企業(yè)增發(fā)新股有關(guān)條件的通知》中對(duì)上市企業(yè)增發(fā)新股條件作出了規(guī)定：即要求上市企業(yè)必須在最近的三個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均不低于10%，且最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率不低于10%。采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn),雖然能夠享受房地產(chǎn)升值帶來(lái)的收益,并在會(huì)計(jì)政策變更之時(shí)企業(yè)的凈資產(chǎn)出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，然而凈資產(chǎn)增長(zhǎng)的速度往往跟不上收益增加的速度，影響當(dāng)期甚至后期凈資產(chǎn)收益率的增長(zhǎng)。所以大多數(shù)上市地產(chǎn)企業(yè)不得不在賬面凈資產(chǎn)的增加和凈資產(chǎn)收益率下降兩者之間進(jìn)行權(quán)衡。特別對(duì)那些高負(fù)債、資金需求極其強(qiáng)烈的地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這更是一個(gè)需要審慎考慮的問(wèn)題。另外，凈資產(chǎn)收益率往往也是衡量管理層業(yè)績(jī)的一個(gè)重要指標(biāo)，尤其是對(duì)那些實(shí)行股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃的企業(yè)，凈資產(chǎn)收益率的變化直接影響到經(jīng)理人員的績(jī)效考評(píng)，因而他們?cè)谑欠癫捎霉蕛r(jià)值模式計(jì)量這一問(wèn)題上也會(huì)采取比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。
4公允價(jià)值模式具有不可回轉(zhuǎn)性
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：“企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更”；“已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式”。可見(jiàn)，企業(yè)一旦采取公允價(jià)值模式計(jì)量，就很難再調(diào)回到原來(lái)的成本模式。因?yàn)槠髽I(yè)如果采用了公允價(jià)值模式，則說(shuō)明該投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，同時(shí)也能從活躍的交易市場(chǎng)獲取同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格信息，倘若此時(shí)再轉(zhuǎn)回到原來(lái)的成本計(jì)量模式，顯然不會(huì)比采用公允價(jià)值模式能更好地反映企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。正是由于計(jì)量模式的不可回轉(zhuǎn)性，使得大部分地產(chǎn)上市企業(yè)不敢輕易改變投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式，而仍處于觀望態(tài)勢(shì)。
5公允價(jià)值模式使企業(yè)業(yè)績(jī)波動(dòng)加大
投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的變化，可以使企業(yè)隱性?xún)r(jià)值顯性化，使報(bào)表更為國(guó)際化、合理化，但并沒(méi)有改變企業(yè)真實(shí)的內(nèi)在價(jià)值。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)一片漲勢(shì)情況下，采用公允價(jià)值模式的確能增加企業(yè)的資產(chǎn)和利潤(rùn)；但是，一旦房?jī)r(jià)下跌，無(wú)疑也會(huì)給公司帶來(lái)巨大的賬面損失，這就使企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值處于經(jīng)常性大幅波動(dòng)之中，增加了企業(yè)業(yè)績(jī)和股價(jià)的不穩(wěn)定性，給資產(chǎn)和利潤(rùn)管理帶來(lái)諸多不便。特別是對(duì)于周期性行業(yè)，一旦采用公允價(jià)值計(jì)量模式，這種業(yè)績(jī)的不確定性會(huì)尤為突出。
6投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占的比率不大
實(shí)際上，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是僅指“為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”，包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，以及已出租的建筑物；而不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。對(duì)于這部分企業(yè)來(lái)說(shuō)，即使對(duì)投資性房地產(chǎn)實(shí)行公允價(jià)值模式計(jì)量，對(duì)業(yè)績(jī)的影響也不會(huì)太大，但是卻會(huì)給財(cái)務(wù)工作帶來(lái)較大的影響，如增加財(cái)務(wù)人員的工作量，使企業(yè)花費(fèi)在會(huì)計(jì)和審計(jì)上的成本提高。因此，只有擁有大量持有型物業(yè)的企業(yè)才可能會(huì)有比較大的動(dòng)機(jī)或必要性去采取公允價(jià)值計(jì)量模式。
采用公允價(jià)值能增加房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性，引導(dǎo)市場(chǎng)給一些原來(lái)信息披露不夠充分的企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)價(jià)值挖掘的機(jī)會(huì)，使企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值更加真實(shí)地反映資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。但是，由于上面這些問(wèn)題的存在，公允價(jià)值的實(shí)施不可能一蹴而就，而是一個(gè)逐步被市場(chǎng)接受的過(guò)程?？梢灶A(yù)計(jì)，隨著市場(chǎng)體系的逐步完善以及地產(chǎn)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的增多，特別是人民幣升值和我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，市場(chǎng)會(huì)更多地關(guān)注各項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，公允價(jià)值必然會(huì)被越來(lái)越多的企業(yè)接受。
參考文獻(xiàn)
［1］財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則［M］.北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006.
