發(fā)布時(shí)間：2023-02-15 14:46:43
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)管理論文樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
1.對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在不足的分析。
其一，是在會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作環(huán)節(jié)比較薄弱，進(jìn)而導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息的失真以及隨著而來的混亂的秩序。
其二，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中法人內(nèi)部監(jiān)督作用發(fā)揮的不夠突出。監(jiān)事會(huì)以及董事會(huì)監(jiān)控力度特別薄弱，他們的監(jiān)督作用發(fā)揮得不夠有效。
其三，管理人的法律意識(shí)比較薄弱，常常投機(jī)取巧、有法不依、姑息將就、執(zhí)法不嚴(yán)，一些給面子拉人情的現(xiàn)象比較普遍，故而管理必然松弛，造成了一些經(jīng)濟(jì)犯罪的出現(xiàn)。
其四，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)層次的員工在素質(zhì)上的不夠高，其人力資源制度的不夠健全。
2.企業(yè)管理做法上的一些利弊。
我們的房地產(chǎn)企業(yè)在管理中，通常的做法是統(tǒng)一進(jìn)行核算、進(jìn)行分工管理、獎(jiǎng)罰不確定。這樣的管理做法，雖然說有利于統(tǒng)一管理以及監(jiān)控，但是也有其弊端。
其一，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)責(zé)任和權(quán)力以及利益的嚴(yán)重的脫節(jié)。這樣做，不利于積極地將一線項(xiàng)目經(jīng)理人員的積極性機(jī)遇有效地調(diào)動(dòng)起來，單單依靠房地產(chǎn)企業(yè)公司決策層的一些積極性，顯然是不夠的。
其二，這樣的企業(yè)管理做法由于存在著不具體的業(yè)績(jī)衡量指標(biāo)數(shù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司項(xiàng)目經(jīng)理部之間攀比的出現(xiàn)，對(duì)公司的發(fā)展不利。
二、改善我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的一些具體看法
1.積極建立起科學(xué)的內(nèi)部管理環(huán)境。
為了完善和加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的有效管理，有必要對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部管理環(huán)境給予積極地建設(shè)，這里包括經(jīng)營(yíng)方式和風(fēng)格、理念，以及組織機(jī)構(gòu)等一些方法。在房地產(chǎn)內(nèi)部積極地建立起良好的管理環(huán)境，進(jìn)而保證企業(yè)管理制度的有效地落實(shí)。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的相互間的有效牽制。
房地產(chǎn)企業(yè)可以積極地采取一些工作輪換制度，以及根據(jù)企業(yè)中不同崗位在房地產(chǎn)管理中的不同程度，規(guī)定每一員工在其崗位上的履職時(shí)間，特別是對(duì)一些重要崗位做到頻繁輪換，而對(duì)一些次要的一些崗位盡可能少輪換，對(duì)這些管理漏洞崗位給予積極地填充。
3.積極加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稽核制度。
在房地產(chǎn)企業(yè)管理過程中，由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)企業(yè)管理中稽核部門的認(rèn)識(shí)上的不足，以為稽核部門不能夠創(chuàng)造良好的效益，還占用一些人員編制，進(jìn)而加大了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的成本，故而沒有從根本上對(duì)稽查制度給予有效地重視。盡管企業(yè)內(nèi)部有制度，但是缺少稽查，一些制度也就不能夠有效嚴(yán)格地執(zhí)行。
三、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的一些思考以及建議
1.積極地核算出公司的投資總額。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告在得到批復(fù)以后，就需要房地產(chǎn)公司選擇一些合適的項(xiàng)目經(jīng)理部給予有效地落實(shí)，進(jìn)而進(jìn)一步得到已經(jīng)批復(fù)的可行性研究報(bào)告的最基本的依據(jù)，并對(duì)該項(xiàng)目的總體投資給予初步的估算，并為此提出具體的項(xiàng)目資金流量表。
2.有效地對(duì)開發(fā)給予控制，確保資金的支出。
在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中，對(duì)開發(fā)成本的管理是房地產(chǎn)管理中的關(guān)鍵。當(dāng)對(duì)企業(yè)中某一項(xiàng)目的投資資金總額確定以后，其開發(fā)成本控制是重要的一方面。
3.積極應(yīng)對(duì)的思路。
其一，房地產(chǎn)企業(yè)管理應(yīng)該積極地把“政府”和“市場(chǎng)”兩只手的作用充分地發(fā)揮出來。
我們?cè)谠诜康禺a(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中，為了有效地增強(qiáng)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理能力，一方面需要房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的有效地調(diào)節(jié)能力的支撐，與此同時(shí)，還需要我們國(guó)家政策的調(diào)節(jié)有效地配合。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效調(diào)節(jié)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康秩序的確立。讓市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)，比國(guó)家行政手段的宏觀調(diào)控更有效和快捷。故而，有效地增強(qiáng)房地產(chǎn)自身調(diào)節(jié)能力，也就成為了市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的一個(gè)必然。國(guó)家在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所發(fā)揮出的是宏觀微調(diào)的積極作用，而中央和地方有效地結(jié)合，有助于對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效地指導(dǎo)和監(jiān)督作用。
其二，充分地讓發(fā)展目標(biāo)、政策立足長(zhǎng)遠(yuǎn)。
在制定政策過程中，我們需要對(duì)政策機(jī)遇通盤考慮，且不朝令夕改。積極地通過個(gè)人所得稅有效地調(diào)控房?jī)r(jià)，不是有效地手段。因?yàn)閭€(gè)人所得稅是屬于產(chǎn)品交易之后產(chǎn)生的一種行為，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中，屬于下游環(huán)節(jié)，只能夠間接產(chǎn)生作用。就目前來說，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展缺乏穩(wěn)定性和長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)，這需要我們的房地產(chǎn)管理依據(jù)我國(guó)社會(huì)主義國(guó)家性質(zhì)和實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況制定出一些合理的科學(xué)的一些比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的政策。政府在政策制定中，充分考慮不斷增長(zhǎng)的我國(guó)城市住房要求和民情以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的實(shí)際狀況，進(jìn)而保證我們的國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定地增長(zhǎng)，促使我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走上正軌軌道。就稅收而言，政府發(fā)揮的是稅收政策的調(diào)節(jié)作用。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和稅務(wù)的緊密配合，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)僅僅管理的建設(shè)。
其三，積極地對(duì)我國(guó)的法律法規(guī)體系給予建設(shè)和完善。
我們要想我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)健康的秩序，需要我們的政府積極地建立和完善具有我們國(guó)家特色的房地產(chǎn)企業(yè)法律法規(guī)體系，保證我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作步入到規(guī)范化的道路上來，即房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理合法化和合理化。我們的政府應(yīng)該在法律規(guī)范中，積極地實(shí)施其經(jīng)濟(jì)管理行為，最大可能地避免行政在干預(yù)中的過度行為導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序不利局面出現(xiàn)。與此同時(shí)，多層次、全方位的房地產(chǎn)積極的宏觀調(diào)控體系在實(shí)施中有可行的法律保證。
其四，積極處理好中央政府和地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中和諧關(guān)系。
中央政府和地方政府應(yīng)該積極地明確自己在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中職責(zé)范圍和責(zé)任主體。即，我們的地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的價(jià)值取向必須跟我們的中央政府保充分地持高度的一致性。并且對(duì)財(cái)稅制度進(jìn)行有效地探索性地實(shí)踐，合理地對(duì)土地財(cái)政給予鉗制，積極地提高地方政府對(duì)中央政府宏觀經(jīng)濟(jì)管理的有效落實(shí)，有效地遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)中一些不良風(fēng)氣的產(chǎn)生。
四、結(jié)語
2.1.1中小企業(yè)的界定
一般而言，世界各國(guó)對(duì)中小企業(yè)的界定都采用定量和定性兩種方法，其中以定量界定為主，輔以定性界定。因此本文將通過我國(guó)對(duì)中小企業(yè)的界定標(biāo)準(zhǔn)，為中小房地產(chǎn)企業(yè)的界定提供參照標(biāo)準(zhǔn)。中小企業(yè)概念的界定是開展中小企業(yè)研究的基礎(chǔ)，也是政府制定中小企業(yè)政策的依據(jù)，更是關(guān)系到中小企業(yè)業(yè)主的自身利益和中小企業(yè)的發(fā)展問題，所以首先對(duì)中小企業(yè)概念界定是必要的。然而中小企業(yè)是一個(gè)相對(duì)的、比較模糊的概念，國(guó)際上并無一個(gè)確切的、統(tǒng)一的定義，在理論上和實(shí)踐上對(duì)其進(jìn)行精確界定都是非常困難的。中小企業(yè)的定量界定可以從雇員人數(shù)標(biāo)準(zhǔn)、資產(chǎn)（資本）額標(biāo)準(zhǔn)、營(yíng)業(yè)額標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)行界定，而定性的界定標(biāo)準(zhǔn)的本質(zhì)特征為獨(dú)立所有、自主經(jīng)營(yíng)和較小的市場(chǎng)份額，此外還包括活動(dòng)范圍有限、業(yè)主直接管理等。
2.1.1.1中小企業(yè)的絕對(duì)概念
中小企業(yè)是與大企業(yè)相對(duì)的集合性概念。在劃分大企業(yè)和中小企業(yè)這兩個(gè)子集的標(biāo)準(zhǔn)，即企業(yè)規(guī)模的背后，起決定作用的因素是生產(chǎn)技術(shù)條件，但生產(chǎn)技術(shù)條件是受生產(chǎn)力發(fā)展水平、企業(yè)所屬行業(yè)等多種因素的制約，這樣，中小企業(yè)可用函數(shù)表示為:MSE=f(i,t,s)上式中：i(industrial)代表行業(yè)變量t(time)代表時(shí)間變量s(site)代表國(guó)家、區(qū)域等變量可見，自變量不同，中小企業(yè)的概念就不會(huì)相同，因此，中小企業(yè)這一概念具有多重相對(duì)性。
2.1.1.2中小企業(yè)的相對(duì)概念
目前世界各國(guó)對(duì)中小企業(yè)的界定尚無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，而且每一個(gè)國(guó)家在各個(gè)歷史時(shí)期的劃分標(biāo)準(zhǔn)也是有一定差異的。主要有三方面的原因:第一，不同國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平不一樣，中小企業(yè)所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境也有所差異，因此不可能在中小企業(yè)的界定標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致；第二，即使在同一國(guó)家和地區(qū)，有關(guān)中小企業(yè)的界定和劃分標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)因經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的變化而發(fā)生相應(yīng)的改變，不同發(fā)展階段的標(biāo)準(zhǔn)不可能一成不變；第三，企業(yè)本身的發(fā)展是動(dòng)態(tài)和復(fù)雜的，其中包含多方面的因素和條件，很難找到一個(gè)統(tǒng)一的、完整的標(biāo)準(zhǔn)或指標(biāo)把這些因素全部包含進(jìn)來。11從世界范圍來看，盡管大多數(shù)國(guó)家在大、中、小企業(yè)的劃分標(biāo)準(zhǔn)方面并不完全一致，但是歸納起來，劃分的標(biāo)準(zhǔn)不外乎以下三類：（1）按企業(yè)的雇用人數(shù)劃分；（2）按企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力劃分(如產(chǎn)值或銷售額)；（3）按企業(yè)的固定資產(chǎn)價(jià)值劃分。我國(guó)關(guān)于中小企業(yè)的劃分經(jīng)歷了一個(gè)不斷調(diào)整的過程。50年代主要是按照企業(yè)職工人數(shù)來劃分，1962年改為主要依據(jù)固定資產(chǎn)價(jià)值，1978年國(guó)家計(jì)委把企業(yè)規(guī)模的劃分標(biāo)準(zhǔn)改為企業(yè)的年綜合生產(chǎn)能力，1998年國(guó)家有關(guān)部門又對(duì)1978年的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修改和補(bǔ)充，頒布了《大中小型企業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)》，按企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模把企業(yè)劃分為特大型、大型（細(xì)分為大一、大二兩類）、中型（細(xì)分為中一、中二兩類）和小型。1992年國(guó)家經(jīng)貿(mào)委了全國(guó)劃分工業(yè)企業(yè)規(guī)模的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定不論企業(yè)隸屬于哪個(gè)部門，均按在其所屬行業(yè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，如電子部門所屬的儀器、儀表行業(yè)企業(yè)均按機(jī)械工業(yè)行業(yè)中儀器儀表企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。1999年6月，國(guó)家修訂了工業(yè)企業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)。新標(biāo)準(zhǔn)與舊標(biāo)準(zhǔn)的主要區(qū)別有二，一是不再沿用行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，而采取不分行業(yè)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn):二是不再將企業(yè)劃分為特大型、大一型、大二型、中一型、中二型和小型六級(jí)，而只分為特大、大、中、小四級(jí)，其標(biāo)準(zhǔn)分別為年銷售收入和資產(chǎn)總額為50億元以上，5億元及以上，5000萬元以上，5000萬元以下。2003年2月國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、國(guó)家計(jì)委、國(guó)家財(cái)政部、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局共同研究制定的新的大中小型企業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái):(1)工業(yè)：職工人數(shù)2000人以下，或銷售額30000萬元以下，或資產(chǎn)總額為40000萬元以下。中型企業(yè)須同時(shí)滿足職工人數(shù)300人及以上，銷售額3000萬元及以上，資產(chǎn)總額4000萬元及以上；其余為小型企業(yè)。(2)批發(fā)和零售業(yè)：職工人數(shù)500人以下，或銷售額15000萬元以下。其中，中型企業(yè)須同時(shí)滿足職工人數(shù)100人及以上，銷售額1000萬元及以上；其余為小型企業(yè)。批發(fā)業(yè)中小型企業(yè)須符合以下條件：職工人數(shù)200人以下，或銷售額30000萬元以下。其中，中型企業(yè)須同時(shí)滿足職工人數(shù)100人及以上，銷售額3000萬元及以上；其余為小型企業(yè)。(3)住宿和餐飲業(yè)：職工人數(shù)800人以下，或銷售額15000萬元以下。其中，中型企業(yè)須同時(shí)滿足職工人數(shù)400人及以上，銷售額3000萬元及以上；其余為小型企業(yè)。
2.1.2中小房地產(chǎn)企業(yè)的界定
中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的評(píng)價(jià)，是借助能夠反映中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的因素指標(biāo)，給予權(quán)重賦值，對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力水平進(jìn)行評(píng)估的過程。因此，研究之前必須對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的概念有明晰的界定。根據(jù)世界上通用的及國(guó)內(nèi)有關(guān)的中小企業(yè)的界定方法，下面給出我國(guó)對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的界定標(biāo)準(zhǔn)。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，因此對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)（SmallandMedium-sizedRealEstateEnterprises，簡(jiǎn)稱SMREE）的界定也相對(duì)較晚。2003年為了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息統(tǒng)計(jì)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)置了劃分大、中、小型的分類標(biāo)準(zhǔn)（草案）（國(guó)資廳評(píng)價(jià)函[2003]327號(hào)）。12該標(biāo)準(zhǔn)從從業(yè)人員數(shù)量、銷售額兩方面進(jìn)行了定量界定，規(guī)定見下表2-1：表2-1大、中、小型房地產(chǎn)企業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)類型從業(yè)人數(shù)銷售額（萬元）大型房地產(chǎn)企業(yè)≥200≥1500中型房地產(chǎn)企業(yè)100—2001000—1500小型房地產(chǎn)企業(yè)＜100＜1000本文結(jié)合房地產(chǎn)的行業(yè)特性，給出中小房地產(chǎn)企業(yè)的界定為：中小房地產(chǎn)企業(yè)是指規(guī)模較小（開發(fā)面積小于十萬平方米）、員工較少（200人以下）、或銷售額在15000萬以下的房地產(chǎn)企業(yè)。其中，中型房地產(chǎn)企業(yè)必須同時(shí)滿足從業(yè)人數(shù)100人及以上，銷售額在1000萬元以上；其余為小型房地產(chǎn)企業(yè)。具有2級(jí)以下房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)。
2.2企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)的理論及相關(guān)方法
2.2.1評(píng)價(jià)理論
競(jìng)爭(zhēng)力是一個(gè)非常復(fù)雜的概念，因此如何評(píng)價(jià)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力就成為競(jìng)爭(zhēng)力研究中的一個(gè)專門課題。目前國(guó)內(nèi)對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)價(jià)研究的主要有中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)、“《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力監(jiān)測(cè)項(xiàng)目”以及金碚、范曉屏等部分學(xué)者?！啊吨袊?guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力監(jiān)測(cè)項(xiàng)目”所取得的成果表明，以對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的測(cè)評(píng)為基礎(chǔ)，可以發(fā)展為一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)力研究的廣闊領(lǐng)域；在不斷接近客觀事實(shí)及正確地把握總體態(tài)勢(shì)和客觀趨勢(shì)的意義上，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)和統(tǒng)計(jì)分析的方法，相對(duì)地反映出企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的真實(shí)狀況，并做出比較切合實(shí)際的評(píng)價(jià)，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)和統(tǒng)計(jì)學(xué)在企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究上所做出的重要貢獻(xiàn)[22]。運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)等對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行系統(tǒng)、深入研究，不但構(gòu)成企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力測(cè)評(píng)的概念基礎(chǔ)和學(xué)術(shù)基礎(chǔ)，也從方法論的意義上為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力測(cè)評(píng)奠定了基礎(chǔ)[23]。運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論方法對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行研究形成企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的理論內(nèi)容，運(yùn)用管理學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)的理論方法對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行研究幫助發(fā)現(xiàn)決定企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)實(shí)因素，這樣就可以使得企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力在理論上得到不斷深入研究的同時(shí)，獲得經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)方面的解釋與驗(yàn)證，科學(xué)理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)相互促進(jìn)發(fā)展。在對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，應(yīng)該在充分分析企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力性質(zhì)的基礎(chǔ)上，從科學(xué)的角度出發(fā)，將復(fù)雜問題簡(jiǎn)化以有利于具體企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)。在評(píng)價(jià)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力時(shí)，首先要盡可能地使用比較綜合性的測(cè)評(píng)指標(biāo)，特別是顯示性指標(biāo)，即顯示企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果的指標(biāo)；其次，需要分析性指標(biāo)來更詳細(xì)、具體地反映企業(yè)的實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)力狀況，解釋企業(yè)為什么有競(jìng)爭(zhēng)力，為什么缺乏競(jìng)爭(zhēng)力[24]。顯示性指標(biāo)反映競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果或者競(jìng)爭(zhēng)力的最終表現(xiàn)，而分析性指標(biāo)反映競(jìng)爭(zhēng)力的原因或者決定因素，13是一個(gè)為數(shù)較多的多角度、多層次的指標(biāo)體系。雖然企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)在使內(nèi)在因素顯現(xiàn)化、指標(biāo)化的過程中不可避免地會(huì)損失部分信息，而且也將受到未來必然性、偶然性因素不確定的影響，最終使企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)具有一定程度的不精確性、可能性，但是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)應(yīng)盡可能地接近客觀真實(shí)，揭示其內(nèi)在屬性。
1．2信息管理問題
眾所周知建筑設(shè)計(jì)信息管理在整個(gè)建筑設(shè)計(jì)中具有極其重要的位置，直接影響設(shè)計(jì)管理的整體效率。目前我國(guó)的建筑設(shè)計(jì)的信息管理存在幾個(gè)問題：一方面是信息的準(zhǔn)確性，如信息不完整、不準(zhǔn)確、使用不當(dāng)?shù)龋袝r(shí)設(shè)計(jì)院為了掩飾設(shè)計(jì)中的一些小失誤或錯(cuò)誤往往虛報(bào)信息，造成建筑施工可能出現(xiàn)安全問題，同時(shí)也會(huì)造成設(shè)計(jì)單位相互之間的溝通中出現(xiàn)信息失準(zhǔn)。另一方面是信息的及時(shí)性，很多時(shí)候存在信息傳遞滯后的現(xiàn)象，如某一設(shè)計(jì)單位需參考另一設(shè)計(jì)單位的資料時(shí)，信息傳遞滯后導(dǎo)致后續(xù)的設(shè)計(jì)無法進(jìn)行，最終將影響整個(gè)建筑設(shè)計(jì)的整體效率。
1．3設(shè)計(jì)質(zhì)量評(píng)價(jià)問題
現(xiàn)階段我國(guó)的建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量的評(píng)價(jià)主要由設(shè)計(jì)單位、政府主管部門、業(yè)主對(duì)建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)定，某種程度上這種評(píng)價(jià)制度可以促進(jìn)建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量管理，但仍然存在一些問題，如非常規(guī)性與有限性，主要體現(xiàn)在評(píng)價(jià)主體和評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)上。在評(píng)價(jià)過程中主要是專業(yè)人士進(jìn)行的，主要的利益主體卻很少參加其中，因此這樣的評(píng)價(jià)體制很難反映不同主體的意見，那么其產(chǎn)生的影響也是有限的。有些評(píng)價(jià)是在階段成果產(chǎn)生后開展的，有的甚至是在施工結(jié)束后進(jìn)行，缺乏對(duì)設(shè)計(jì)的評(píng)價(jià)和控制，作用非常有限。
2提高建筑設(shè)計(jì)管理的有效措施
隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)于建筑的追求也從原來的保暖與遮擋惡劣天氣上升到居住舒適性、美學(xué)上的要求，同時(shí)人們也有足夠的時(shí)間與能力去改善自己的生活情況和追求精神上的享受。為了設(shè)計(jì)出更好的滿足人們要求的建筑，這就需對(duì)建筑設(shè)計(jì)加強(qiáng)管理。
2．1建立完整的建筑設(shè)計(jì)管理制度
在建筑設(shè)計(jì)中包含了諸多的專業(yè)且涉及的內(nèi)容較廣，設(shè)計(jì)是群體性的活動(dòng)，要保證建筑設(shè)計(jì)管理正常有序有效的進(jìn)行，建立一個(gè)完整的組織框架是必須的，所設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)管理制度使相關(guān)人員的責(zé)任與義務(wù)明確，指令傳達(dá)路徑簡(jiǎn)單明確。這樣可以避免逐級(jí)或多級(jí)請(qǐng)示造成問題得不到及時(shí)的解決，進(jìn)而避免整個(gè)設(shè)計(jì)進(jìn)度難以推進(jìn)。一個(gè)完整明確的建筑設(shè)計(jì)管理制度不僅有助于提高設(shè)計(jì)質(zhì)量與建筑工程的整體質(zhì)量，而且對(duì)于促進(jìn)我國(guó)建筑業(yè)的持續(xù)發(fā)展也有非常重要的意義。
2．2加強(qiáng)建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量控制
一個(gè)完整明確的設(shè)計(jì)質(zhì)量管理體制建立后，為充分發(fā)揮組織的作用以達(dá)到設(shè)計(jì)質(zhì)量控制的目的，必須制定健全的質(zhì)量管理制度。質(zhì)量管理制度的建立為把好質(zhì)量關(guān)、進(jìn)度關(guān)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，做到未雨綢繆，不要等問題出現(xiàn)才去尋找解決措施。在建立質(zhì)量管理制度時(shí)，將質(zhì)量責(zé)任制細(xì)化，責(zé)任明晰，責(zé)任落實(shí)到具體的人，制定獎(jiǎng)罰制度以對(duì)管理人員進(jìn)行有效管理；做好不同部門相互銜接，職責(zé)與分工明確及緊急情況的備用方案，各部門之間質(zhì)量信息的溝通與協(xié)調(diào)。在設(shè)計(jì)質(zhì)量控制中需加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙的審查，查看使用功能機(jī)質(zhì)量要求是否達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)范與業(yè)主標(biāo)準(zhǔn)，檢查設(shè)計(jì)中易忽略的、易出錯(cuò)的常見問題，將可能產(chǎn)生的安全隱患與可能阻礙施工與設(shè)計(jì)進(jìn)度的地方盡早地消除。建筑設(shè)計(jì)管理體制中管理人員作為其重要組成成員，每個(gè)管理人員的專業(yè)技術(shù)水平參差不齊，需對(duì)管理人員進(jìn)行必要的培訓(xùn)。在培訓(xùn)的過程中應(yīng)針對(duì)不同的人員進(jìn)行不同深度的培訓(xùn)，使培訓(xùn)具有針對(duì)性，實(shí)行考核制度，提高管理人員質(zhì)量意識(shí)，重視質(zhì)量的宣傳工作，使質(zhì)量意識(shí)深入人心，把質(zhì)量這根弦繃緊在每一個(gè)管理人員的腦海里。在建筑工程施工開始前，做好相應(yīng)的質(zhì)量控制計(jì)劃、圖紙會(huì)審、技術(shù)交底等工作。在建筑工程施工過程中加強(qiáng)質(zhì)量通病以及易出現(xiàn)質(zhì)量問題處的檢查力度，對(duì)重點(diǎn)工序、關(guān)鍵環(huán)節(jié)施工進(jìn)行嚴(yán)格控制。
3建筑設(shè)計(jì)管理需考慮的方面
3．1建筑設(shè)計(jì)與環(huán)境關(guān)系
在科學(xué)發(fā)展觀、可持續(xù)發(fā)展的大環(huán)境下，人們的環(huán)保意識(shí)也在逐年增強(qiáng)，在房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)建造的過程中會(huì)產(chǎn)生一定的建筑垃圾，這些建筑垃圾的卸放位置與處理是否妥當(dāng)對(duì)周圍環(huán)境有非常重要的影響。環(huán)境設(shè)計(jì)，一方面是充分利用周圍的環(huán)境構(gòu)成內(nèi)外環(huán)境的多樣的、自由的、協(xié)調(diào)統(tǒng)一，將建筑建造過程中的垃圾妥善的處理，避免對(duì)環(huán)境造成污染與破壞，做一份環(huán)境影響報(bào)告以評(píng)價(jià)修建建筑物后對(duì)周圍環(huán)境的影響；另一方面是合理的選擇建筑外墻裝飾材料與建筑周圍綠化植物以免對(duì)環(huán)境及周圍的植被等造成破壞。
3．2社會(huì)習(xí)慣的改變
在人們生活與教育水平獲得極大提高之后，人們的追求不僅僅停留在解決自身的溫飽問題，更加注重生活品質(zhì)與精神上的享受，同時(shí)人們對(duì)環(huán)境的保護(hù)意識(shí)也得到極大的提高。隨著這些社會(huì)觀念、社會(huì)習(xí)慣、社會(huì)趨勢(shì)的變化對(duì)建筑物建造設(shè)計(jì)等方面都會(huì)造成一定的影響，應(yīng)根據(jù)實(shí)際的情況建設(shè)符合社會(huì)習(xí)慣的建筑物，如智能建筑與綠色建筑等，這就需要設(shè)計(jì)人員在建筑設(shè)計(jì)之前對(duì)這些進(jìn)行調(diào)查研究。
3．3技術(shù)進(jìn)步的思想
科技日新月異，在建筑設(shè)計(jì)管理過程中，應(yīng)將一些新技術(shù)、新材料應(yīng)用于房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)中。計(jì)算機(jī)獲得了極大程度的發(fā)展，采用計(jì)算機(jī)模擬與結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，使分析的結(jié)構(gòu)更加精細(xì)準(zhǔn)確，如鋼管混凝土柱的設(shè)計(jì)，可以采用ANSYS等有限元對(duì)其分析，建模過程中分別考慮整體的鋼管、采用焊接形式的鋼管、采用螺栓連接的鋼管對(duì)核心混凝土的約束程度，同時(shí)對(duì)鋼管壁厚、螺栓個(gè)數(shù)、螺栓預(yù)緊力等參數(shù)進(jìn)行分析。近些年來，我國(guó)自然災(zāi)害頻發(fā)，建筑設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮風(fēng)荷載、地震作用，在地震設(shè)計(jì)中采用鋼管混凝土，在地震發(fā)生前，這樣的設(shè)計(jì)在某種程度上是一種資源浪費(fèi)，一旦自然災(zāi)害發(fā)生，這樣的結(jié)構(gòu)能充分發(fā)揮鋼管對(duì)混凝土的約束，提高混凝土的承載能力。在科技發(fā)達(dá)的今天，在建筑物設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)結(jié)合當(dāng)前的科學(xué)技術(shù)與行業(yè)發(fā)展的前沿，將最新的施工技術(shù)與材料、設(shè)備應(yīng)用于所建的建筑物中，這樣不僅有利于控制建筑物的設(shè)計(jì)成本與防止安全事故的發(fā)生，而且也有利于推動(dòng)建筑設(shè)計(jì)與科學(xué)技術(shù)繼續(xù)向前發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)施工所應(yīng)用的新技術(shù)有可能存在著不適用現(xiàn)場(chǎng)的情況，這樣將有利于科技新技術(shù)的進(jìn)一步完善。
4結(jié)語
關(guān)鍵詞：聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)概念特征組織方式有效性
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，土地和資金都是必不可少的資源，缺了任何一個(gè)，開發(fā)無從談起。即使是神通廣大的房地產(chǎn)商，也經(jīng)常面臨擁有土地使用權(quán)但缺乏資金或資金充足但沒有土地的窘境。于是聯(lián)合開發(fā)應(yīng)運(yùn)而生。聯(lián)合開發(fā)作為紐帶，促成了資金和土地的結(jié)合，盤活了諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)房地業(yè)的發(fā)展功不可沒。但同時(shí)，聯(lián)合開發(fā)引發(fā)的糾紛也不在少數(shù)，且糾紛一旦發(fā)生，往往標(biāo)的數(shù)額巨大，案情錯(cuò)綜復(fù)雜（例如，每年最高人民法院審理的民事案件中，此類案件都占很大比例）。因此，如何界定聯(lián)合開發(fā)的性質(zhì)，如何確保聯(lián)合開發(fā)行為的合法有效，如何從法律角度預(yù)防糾紛的發(fā)生等問題，就成了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人事和從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師們的重大課題。筆者也嘗試著對(duì)這些問題做了點(diǎn)思考，現(xiàn)呈現(xiàn)給各位方家，希望能起到拋磚引玉之效。
一、聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)行為的法律性質(zhì)和特征：
所謂聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，指雙方當(dāng)事人約定，由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開發(fā)土地，建筑房產(chǎn)等項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益的房地產(chǎn)開發(fā)方式。提供土地使用權(quán)的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我們稱之為建筑方。這種意義上的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)都可以納合開發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上進(jìn)行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。
從概念的界定我們不難發(fā)現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)屬于《民法通則》規(guī)定的法人聯(lián)營(yíng)，具有如下特征：
（一）、主體特定性。體現(xiàn)在聯(lián)合開發(fā)雙方中必須有一方以上具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限定了較高條件：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊(cè)資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。以確保進(jìn)入該領(lǐng)域的公司具備相應(yīng)的開發(fā)能力。
（二）貫徹責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則。
實(shí)踐中，有很多聯(lián)合開發(fā)行為就是因?yàn)檫`反了聯(lián)營(yíng)個(gè)這一基本原則而被法院認(rèn)定為無效。比如，甲公司與乙公司簽定的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中約定：甲公司僅負(fù)責(zé)提供建設(shè)用地，不參與項(xiàng)目的建設(shè)管理，不論項(xiàng)目是否贏利，乙公司均應(yīng)向甲公司支付若干收益。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問題的解答》的規(guī)定，此類條款屬于聯(lián)營(yíng)合同的“保底條款”，應(yīng)認(rèn)定為無效。需要指出的是，所謂的責(zé)權(quán)利統(tǒng)一，是從整個(gè)合同中雙方當(dāng)事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權(quán)利和義務(wù)向統(tǒng)一，并非指在開發(fā)的任何環(huán)節(jié)雙方當(dāng)事人都必須均等的付出和收益。比如說，在項(xiàng)目的建設(shè)工程中，不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監(jiān)督），而是由房地產(chǎn)公司全權(quán)負(fù)責(zé)，這并不意味著違反了該原則。
（三）法律關(guān)系復(fù)雜。
聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)涉及多方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，錯(cuò)綜復(fù)雜。首先是合作雙方的關(guān)系，如上文所說應(yīng)屬聯(lián)營(yíng)關(guān)系，而聯(lián)營(yíng)又分為法人型聯(lián)營(yíng)和松散型聯(lián)營(yíng)，組織形式和權(quán)利義務(wù)分配都需要仔細(xì)約定（文將詳細(xì)分析）；其次是聯(lián)合體與政府主觀部門的關(guān)系，開發(fā)房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，立項(xiàng)、到規(guī)劃、開工、預(yù)售、驗(yàn)收都離不開政府部門的監(jiān)督，最直觀的表現(xiàn)就是要申請(qǐng)辦理若干個(gè)許可證或批準(zhǔn)文件。而聯(lián)合開發(fā)更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應(yīng)以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯(lián)合開發(fā)行為才能獲得法律的認(rèn)可。由于沒有做好聯(lián)合開發(fā)的審批工作而導(dǎo)致某一方的權(quán)利受到損害或合作合同被法院認(rèn)定無效的案例俯首皆是，教訓(xùn)非常慘痛。再次是聯(lián)合體與其他單位或個(gè)人的關(guān)系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購(gòu)房業(yè)主、貸款和按揭合作銀行等。
二、選擇恰當(dāng)?shù)暮献鞣绞绞琼樌M(jìn)行聯(lián)合開發(fā)的組織保障。
根據(jù)《民法通則》中關(guān)于聯(lián)營(yíng)的規(guī)定，聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)可以采取三種方式：
（一）、組建新的法人。即雙方出資（城市房地產(chǎn)管理法）第二十七條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”。該條對(duì)以土地使用權(quán)出資提供了法律保障。）成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行開發(fā)，雙方按照出資比例承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、獲取收益。以項(xiàng)目公司方式開發(fā)的優(yōu)點(diǎn)是責(zé)任明確、相對(duì)而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。同時(shí)其不足之處也很多：比如組建項(xiàng)目公司需要一定的時(shí)間，成立規(guī)范的管理機(jī)構(gòu)，費(fèi)用較高且容易錯(cuò)過商機(jī)；再比如以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，而當(dāng)土地使用權(quán)是劃撥取得時(shí)這一手續(xù)就無法辦成；更重要的是項(xiàng)目公司的利潤(rùn)只能在交納所得稅以后上交聯(lián)合開發(fā)各方，對(duì)合作者來講這當(dāng)然是不合算的。
（二）、組建聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，實(shí)踐中有的叫“聯(lián)建辦公室”，有的稱“聯(lián)合管理委員會(huì)”不一而足，其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方的關(guān)系，對(duì)合作中的重大事項(xiàng)作出決策，具體運(yùn)作開發(fā)項(xiàng)目。聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司的最高區(qū)別在于它僅作為內(nèi)部機(jī)構(gòu)，并非獨(dú)立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能對(duì)立承擔(dān)民事責(zé)任。實(shí)踐中，曾出現(xiàn)過某建筑施工企業(yè)將某項(xiàng)目的“聯(lián)建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯(cuò)了被告人。而另外一則案例就不那么簡(jiǎn)單了：某項(xiàng)目聯(lián)合開發(fā)雙方組建的“聯(lián)合管理委員會(huì)”不但行使內(nèi)部只能，而且堂而煌之地掛起排子，刻制印章并簽定了《建筑工程施工合同》，最終后因拖欠工程款施工單位將聯(lián)合開發(fā)雙方都告上法庭。為了不出現(xiàn)這種情況，聯(lián)合開發(fā)雙方必須對(duì)聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的法律地位有清晰的認(rèn)識(shí)，并且注意避免對(duì)外使用聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的名義。
（三）、不成立聯(lián)合機(jī)構(gòu)，按照合同的約定各自獨(dú)立履行義務(wù)。這種方式主要使用于相對(duì)簡(jiǎn)單的項(xiàng)目。
上述第2、3種方式（統(tǒng)稱非法人型聯(lián)營(yíng)）中，除了合作雙方之間容易產(chǎn)生糾紛外（下文將詳細(xì)論述），實(shí)踐中爭(zhēng)議較大的還有一個(gè)問題：即聯(lián)合開發(fā)雙方是否對(duì)因項(xiàng)目產(chǎn)生的一切責(zé)任（不論以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔(dān)連帶責(zé)任？有一種觀點(diǎn)對(duì)此持肯定態(tài)度，理由是聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目最終由雙方共同收益，本著權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則雙方應(yīng)對(duì)任何一方因該項(xiàng)目的產(chǎn)生的對(duì)債務(wù)負(fù)連帶責(zé)任，至于雙方在聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中對(duì)各自責(zé)任做的劃分不能產(chǎn)生對(duì)外效力，只能作為內(nèi)部追償?shù)囊罁?jù)。還是以上述建筑工程款糾紛為例，按照這種觀點(diǎn)，法院只要能認(rèn)定該欠款是因聯(lián)和開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生，就可以判令聯(lián)合開發(fā)雙方承擔(dān)連帶責(zé)任，而不必考慮該合同是哪一方簽定的，也不受聯(lián)合開發(fā)合同中關(guān)于各自責(zé)任的劃分的影響。
筆者認(rèn)為，對(duì)此問題不能一概而論，應(yīng)做具體分析。如果聯(lián)合開發(fā)合同明確約定了雙方互負(fù)連帶責(zé)任，自然應(yīng)以該約定為準(zhǔn)。如果聯(lián)合開發(fā)合同沒有約定雙方互負(fù)連帶責(zé)任，則要正確界定聯(lián)合開發(fā)合同的雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思和合同性質(zhì)。聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同是一種無名合同，當(dāng)事人人約定的內(nèi)容不同，合同的性質(zhì)就會(huì)不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權(quán)，另一方出資金，雙方在項(xiàng)目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，則此類合同就是合伙合同，雙方對(duì)聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的債務(wù)應(yīng)當(dāng)互負(fù)連帶責(zé)任；如果合同重在建筑方為供地方完成一定的建設(shè)工作，且進(jìn)行建筑物與土地使用權(quán)的交換，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，雙方對(duì)各自的行為獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。
二、簽定完備的聯(lián)合開發(fā)合同是避免糾紛的關(guān)鍵。
聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同內(nèi)容復(fù)雜，標(biāo)的巨大，履行期限長(zhǎng)，雙方利益針鋒相對(duì)，極易引發(fā)糾紛；而一旦產(chǎn)生糾紛，由于目前我國(guó)相應(yīng)的法律規(guī)定尚不具體，實(shí)踐中對(duì)其法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不一，訴訟周期一般都很長(zhǎng)，后果難以預(yù)測(cè)。因此，簽訂聯(lián)合開發(fā)合同一定要謹(jǐn)慎。結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為以下幾點(diǎn)尤其應(yīng)當(dāng)重視：
（一）、要明確劃分雙方的責(zé)任。對(duì)每一項(xiàng)義務(wù)的履行方式、時(shí)間、地點(diǎn)做詳細(xì)的約定，杜絕“爭(zhēng)取做到”“大約在某年某月”等模糊用語。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應(yīng)提供土地使用權(quán)的位置、面積、使用年限、使用權(quán)性質(zhì)、批準(zhǔn)文件或證書等準(zhǔn)確信息并對(duì)此承擔(dān)責(zé)任，建筑方主要應(yīng)對(duì)資金支付事宜作出明確承諾。
（二）對(duì)雙方分得房產(chǎn)的面積、位置作出明確約定。聯(lián)合開發(fā)的最終目的是獲取收益，一般以分配房產(chǎn)的方式體現(xiàn)。到了這一階段雙方的利益沖突表現(xiàn)的最為尖銳，因此也是矛盾多發(fā)的環(huán)節(jié)。房產(chǎn)的價(jià)值與所處的位置有很大關(guān)系，雖然在同一項(xiàng)目中，位置的差異往往導(dǎo)致價(jià)值不同。有些聯(lián)合開發(fā)合同僅僅簡(jiǎn)單地約定了分配比例，而對(duì)具置只字不提，在分配時(shí)出現(xiàn)糾紛就不難理解了。另外，由于規(guī)劃變更等原因也往往出現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)合同約定的面積與世紀(jì)竣工面積的差異，如何處理，也應(yīng)事先作出約定。
（三）、重視約定違約責(zé)任。房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期一般都較長(zhǎng)，過程復(fù)雜。詳細(xì)具體的違約責(zé)任不當(dāng)能夠起到督促當(dāng)事人人善意履行義務(wù)，而且也能夠保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。比如，如果供地方?jīng)]有按約定時(shí)間提供符合“三通一平”條件的土地，而合同又缺乏響應(yīng)的違約條款，不但會(huì)造成供地方?jīng)]有壓力，而且容易引發(fā)建筑方對(duì)其履約能力和誠(chéng)意的嚴(yán)重質(zhì)疑，進(jìn)而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責(zé)任，比如遲延一天，相應(yīng)減少若干平方米的房產(chǎn)分配，遲延超過若干天，對(duì)方可以杰出合同，并支付一定數(shù)額的違約金。
（四）、雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中確實(shí)表達(dá)合作的意圖，而不能借聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之明，而行借貸之實(shí)。例如某聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同約定，出資方僅負(fù)責(zé)提供資金，不承擔(dān)其他義務(wù)，由對(duì)方在項(xiàng)目完工后返還（當(dāng)然要高于原出資數(shù)額）。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門金融法規(guī)，禁止企業(yè)間互相借貸收取利息，因此上述合同被法院認(rèn)定為無效。對(duì)此，雙方當(dāng)事人在簽定合同時(shí)，要倍加注意。
（五）、聯(lián)合開放房地產(chǎn)合同由于需要辦理相關(guān)手續(xù)，往往效力待定，合作合同應(yīng)當(dāng)具體約定合同被確認(rèn)無效或不生效時(shí)的具體處理方式。
房地產(chǎn)企業(yè)取得土地較難，且具有資金投入龐大、市場(chǎng)流動(dòng)性較差、開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。因此， 作為房地產(chǎn)開發(fā)論文，資金管理無疑是企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展過程中的重中之重。研究房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)制、資金的管理以及國(guó)家的政策趨勢(shì)，將有利于房地產(chǎn)企業(yè)避免資金鏈斷裂現(xiàn)象的發(fā)生，保證企業(yè)的健康穩(wěn)定運(yùn)行。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)論文,企業(yè)資金,資金管理論文
一、房地產(chǎn)企業(yè)資金介紹
（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源
房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要為三個(gè)方面。首先來源于自有資金，包括股東所投入的資本以及企業(yè)的留存利潤(rùn)，這些費(fèi)用主要用來支付取得土地的價(jià)格以及前期的稅費(fèi)等一些房地產(chǎn)開發(fā)的前期費(fèi)用。其次是來源于借入資金，借入資金主要通過向一些金融機(jī)構(gòu)貸款等如房地產(chǎn)開發(fā)貸款、信托等。按國(guó)家相關(guān)的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的百分之三十。房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源還包括銷售回款（含預(yù)售房款），銷售回款在開發(fā)企業(yè)的資金中占有較大比重，將有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，從而解決企業(yè)前期建設(shè)資金及逐漸償還銀行貸款。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理
1. 資金管理的復(fù)雜性
房地產(chǎn)企業(yè)的投資一般具有比較長(zhǎng)的周期，要開發(fā)一塊地需要涉及方方面面，同時(shí)一些房地產(chǎn)企業(yè)的子公司比較分散，相對(duì)而言資金管理難度大，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展很大程度上受到國(guó)家相關(guān)政策的影響以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，綜上可以看出房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作比其它企業(yè)更為復(fù)雜。
2.資金運(yùn)籌的互補(bǔ)性
不管是房地產(chǎn)方面的開發(fā)還是投資，都具有一定的階段性，分階段的投入自然也會(huì)產(chǎn)生分階段的收入，這些都保證了房地產(chǎn)企業(yè)資金的互補(bǔ)性。回收的資金可以繼續(xù)進(jìn)行投資，實(shí)現(xiàn)資金的合理利用。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的問題
1.高負(fù)債
作為一種資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)往往有著龐大的資金鏈，缺少項(xiàng)目資金是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的問題，很少有企業(yè)能夠依靠自有的資金來實(shí)現(xiàn)公司的整體運(yùn)營(yíng)，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的IPO和股權(quán)再融資有比較嚴(yán)格的限制，為了進(jìn)行融資，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都是通過銀行借款來實(shí)現(xiàn)，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)具有較高的負(fù)債率。據(jù)有關(guān)方面的統(tǒng)計(jì)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率之高，象一些大型的房地產(chǎn)公司如萬科和綠城等，都具有高達(dá)70%的負(fù)債率，其中2012年的負(fù)債率達(dá)到了80%，甚至有些房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率達(dá)到90%。以上的數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)雖然能夠取得比較大的利潤(rùn)但是也具有很大風(fēng)險(xiǎn)，在這種高負(fù)債率的情況下，一旦國(guó)家政策或者房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生改變就會(huì)無法形成有效的資金回籠，從而造成無法按時(shí)償還債務(wù)的現(xiàn)象，嚴(yán)重的將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)。
2.融資形式比較單一
房地產(chǎn)行業(yè)所具有的資金密集型的特點(diǎn)造成了房地產(chǎn)行業(yè)的融資形式比較單一，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑主要來源于銀行的貸款。隨著近年來我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度越來越強(qiáng)，政策也在隨時(shí)改變，銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款也有了越來越多的限制，銀行一直在調(diào)整其相應(yīng)的信貸政策，對(duì)貸款方進(jìn)行嚴(yán)格的信用審核與風(fēng)險(xiǎn)控制，提高了貸款的標(biāo)準(zhǔn)和條件，對(duì)于那些自由資金和相關(guān)證明達(dá)不到要求的企業(yè)拒不提供貸款，同時(shí)還嚴(yán)格限制了資金的使用。綜上所述，這種單一的融資形式在國(guó)家宏觀政策和市場(chǎng)的影響下很容易造成資金斷裂的現(xiàn)象。
3. 資金回款問題
上面介紹過房地產(chǎn)企業(yè)的回款資金主要來源于購(gòu)房款，但是這種回款來源并非穩(wěn)定，房地產(chǎn)的銷售狀況直接影響回款金額，當(dāng)政府出現(xiàn)限價(jià)或者限購(gòu)、限貸的調(diào)控時(shí)，或者一些當(dāng)?shù)卣畬?shí)施一些資金管理制度時(shí)，就會(huì)造成資金回籠出現(xiàn)問題，回款不穩(wěn)定，從而造成企業(yè)的資金壓力較大，甚至有些企業(yè)為了加大資金回籠的速度，不得不考慮降價(jià)，而降價(jià)幅度決定于資金要求。
（四） 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理
1.加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理，按時(shí)完成計(jì)劃進(jìn)度
整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程主要包括：土地使用權(quán)的獲取，開工后的施工建設(shè)階段和項(xiàng)目銷售、產(chǎn)證辦理等，整個(gè)周期可能會(huì)持續(xù)三到五年左右，這種開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，使企業(yè)在對(duì)項(xiàng)目管理時(shí)必須要嚴(yán)格控制項(xiàng)目的實(shí)施過程。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施銷售之前，都是處于資金純投入的階段，包括房地產(chǎn)開發(fā)成本以及其它相關(guān)費(fèi)用，這些環(huán)節(jié)如果出現(xiàn)問題就會(huì)影響整個(gè)資金鏈。對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度進(jìn)行控制對(duì)于保證房地產(chǎn)企業(yè)的順利運(yùn)行有著非常重要的作用，對(duì)于保證資金回籠非常重要，必須嚴(yán)格根據(jù)項(xiàng)目的計(jì)劃進(jìn)度對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)行進(jìn)行管理，盡量按原有計(jì)劃進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，做好資金的配置，減少資金積壓現(xiàn)象，降低項(xiàng)目開發(fā)過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)。
2. 合理控制融資方案
房地產(chǎn)行業(yè)可謂是助長(zhǎng)我國(guó)GDP指數(shù)的最大的力量。所以在我國(guó)各地都在進(jìn)行相關(guān)基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目的施工建設(shè)。飛速增長(zhǎng)的項(xiàng)目數(shù)量讓現(xiàn)有的工程監(jiān)理人員完全忙不過來，這就造成了很多監(jiān)理企業(yè)和監(jiān)理人員為了可以拿到更多的項(xiàng)目，就采用在每個(gè)項(xiàng)目上同時(shí)上報(bào)同一批名單。倘若這些項(xiàng)目真的中標(biāo)，那么就很可能出現(xiàn)很多項(xiàng)目上只是寫上監(jiān)理人員的名字，但是監(jiān)理人員完全不在工地上進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督工作。首先，不同的監(jiān)理人員的技術(shù)水平也不盡相同，這就導(dǎo)致工程質(zhì)量的控制難度更大。例如在工程設(shè)計(jì)方面，部分設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)草率，設(shè)計(jì)圖紙?zhí)^粗糙，細(xì)節(jié)詳圖或者剖面圖不夠詳細(xì)，并且建筑外形與內(nèi)部結(jié)構(gòu)之間互相矛盾，尺寸也混亂不清，很多細(xì)節(jié)方面處理錯(cuò)誤，并且作為技術(shù)人員，并沒有及時(shí)去工地查找問題并及時(shí)解決，而且施工質(zhì)量和圖紙質(zhì)量的把關(guān)失效，因?yàn)檠谏w了很多問題，所以工程就存在了質(zhì)量隱患。其次，直接參與工程建設(shè)的建筑隊(duì)伍方面，部分建筑隊(duì)伍的專業(yè)素質(zhì)不高，相關(guān)的技術(shù)水準(zhǔn)落后，無法深入了解設(shè)計(jì)圖紙的內(nèi)容，沒有足夠的責(zé)任心。很多房地產(chǎn)企業(yè)再進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，過度注重房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，卻忽略了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理，只看重短期利益，卻沒有注意到長(zhǎng)期投資所能帶來的利益回報(bào)。最后，房地產(chǎn)的工程建設(shè)因?yàn)樘^復(fù)雜，所以無法形成類似商品或者工業(yè)制品的產(chǎn)品生產(chǎn)和控制相關(guān)的生產(chǎn)設(shè)備以及生產(chǎn)流水線，此外由于不同人的經(jīng)驗(yàn)和感官之間存在差異，所以對(duì)于質(zhì)量檢測(cè)得控制也不盡相同，沒有一個(gè)恒定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)的工程項(xiàng)目建設(shè)完工之后，無法通過常用的對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行拆卸來檢驗(yàn)內(nèi)部構(gòu)造質(zhì)量是否存在問題的方式來進(jìn)行房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量的檢測(cè)，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目的部分檢測(cè)環(huán)節(jié)很可能做得不夠到位。
2.提高房地產(chǎn)工程的質(zhì)量控制的相關(guān)措施
2.1將項(xiàng)目質(zhì)量管理落實(shí)到個(gè)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人本身也全權(quán)負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，需要親自對(duì)質(zhì)量工作進(jìn)行監(jiān)督管理。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要參照投資人項(xiàng)目的開發(fā)戰(zhàn)略以及市場(chǎng)定位的目標(biāo)制定相應(yīng)的項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃。并且參照計(jì)劃進(jìn)度，對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃的執(zhí)行狀況進(jìn)行跟蹤、監(jiān)督和檢查，其中對(duì)于主要質(zhì)量控制點(diǎn)的驗(yàn)證和檢查以及評(píng)審要注重加強(qiáng)。如果發(fā)現(xiàn)重大管理或者技術(shù)層面的質(zhì)量問題，組織人員快速解決，同時(shí)告知項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人。
2.2為開發(fā)項(xiàng)目制訂質(zhì)量計(jì)劃在對(duì)投資人對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目的戰(zhàn)略決策以及質(zhì)量政策充分了解的基礎(chǔ)上，保證明確了咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)以及標(biāo)準(zhǔn)和熟悉了咨詢企業(yè)的質(zhì)量管理體系文件后，參照項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，制定適合本企業(yè)本項(xiàng)目的質(zhì)量管理體系。
2.3設(shè)計(jì)方案層面的質(zhì)量控制在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)之前，需要通過可行性研究報(bào)告、市場(chǎng)調(diào)查、相關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品的策劃定位來綜合決定方案設(shè)計(jì)。當(dāng)明確了項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的定位之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動(dòng)對(duì)負(fù)責(zé)方案設(shè)計(jì)的單位的業(yè)績(jī)進(jìn)行綜合性的評(píng)估，確保方案設(shè)計(jì)的實(shí)用性。在設(shè)計(jì)方案通過之后，就進(jìn)入施工圖紙的設(shè)計(jì)流程。對(duì)于施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)以及施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)步驟，都可以通過對(duì)各個(gè)階段的設(shè)計(jì)深度的控制來保證圖紙的設(shè)計(jì)質(zhì)量。
2.4施工階段的質(zhì)量控制項(xiàng)目投資人的開發(fā)項(xiàng)目的戰(zhàn)略和產(chǎn)品定位等級(jí)直接決定了該項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)。之后進(jìn)行項(xiàng)目的進(jìn)度控制和成本控制的確定。然后為實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)制定相應(yīng)的措施和方法，正確的使用計(jì)劃編制的輸入、工具和技術(shù)來編制切實(shí)可行的質(zhì)量計(jì)劃。
2.5項(xiàng)目建設(shè)過程的質(zhì)量控制進(jìn)行項(xiàng)目施工過程的控制，實(shí)質(zhì)上也就是進(jìn)行程序控制和過程偏差控制。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，施工過程控制實(shí)質(zhì)上就是比較合同標(biāo)注的工作范圍與施工單位的工作過程以及階段性成果之間存在的差異；借助規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和施工圖以及設(shè)計(jì)總說明，將合同與實(shí)際施工形成的成品和半成品進(jìn)行對(duì)比；將實(shí)際的工作流程順序與合同規(guī)定的施工方案和施工作業(yè)順序進(jìn)行對(duì)比；借助多種質(zhì)量檢測(cè)手段跟蹤整個(gè)施工作業(yè)的過程，并且得出是否批準(zhǔn)工程繼續(xù)還是進(jìn)行整改，從而保證對(duì)工程質(zhì)量的實(shí)時(shí)控制。
3.總結(jié)
首先，房地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險(xiǎn)，作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還需要進(jìn)一步完善的形勢(shì)下，我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)作出了非常嚴(yán)格的控制，出臺(tái)了多項(xiàng)控制政策，這些政策的出臺(tái)和宏觀調(diào)控措施都在很大程度上提升了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。
其次，房地產(chǎn)投資具有利率風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)階段很多投資者的資金大部分都來自于銀行貸款，因此隨著銀行貸款利率的波動(dòng)，投資者的風(fēng)險(xiǎn)也將產(chǎn)生一定的波動(dòng)。通常而言，貸款利率越低，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本也就越低，投資者會(huì)獲得更大的收益；而貸款利率越高，成本也隨之升高，投資者收益就會(huì)降低[1]。
最后，房地產(chǎn)投資的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，從2007年開始，我國(guó)物價(jià)呈現(xiàn)出了持續(xù)上漲的趨勢(shì)，小幅度的通貨膨脹現(xiàn)象逐漸體現(xiàn)了出來。而通貨膨脹率升高之后，資金的購(gòu)買力降低，這就導(dǎo)致很多房地產(chǎn)投資者在項(xiàng)目完成后獲得的收益和之前的投入資金有較大的差距，導(dǎo)致了實(shí)際收益率下降。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理策略
（一）風(fēng)險(xiǎn)衡量
所謂風(fēng)險(xiǎn)衡量，主要說的是對(duì)房地產(chǎn)投資所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)因素的種類、風(fēng)險(xiǎn)大小和造成影響程度的衡量。風(fēng)險(xiǎn)衡量應(yīng)該對(duì)那些比較明顯的會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生較大影響的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行關(guān)注，其次才是研究風(fēng)險(xiǎn)損失產(chǎn)生的幾率。[2]。我們可以把風(fēng)險(xiǎn)視為一種變量，它可以運(yùn)用期望值、風(fēng)險(xiǎn)度等來進(jìn)行描述，例如兩種風(fēng)險(xiǎn)損失具有相同的期望值，那么標(biāo)準(zhǔn)差較大的風(fēng)險(xiǎn)損失就更加嚴(yán)重，標(biāo)準(zhǔn)差較小的風(fēng)險(xiǎn)損失較輕；如果風(fēng)險(xiǎn)損失所具備的標(biāo)準(zhǔn)差是一致的，那么期望值較大的風(fēng)險(xiǎn)反而越小，而期望值越小的風(fēng)險(xiǎn)越大。在風(fēng)險(xiǎn)衡量的過程中應(yīng)該全面的分析和考慮風(fēng)險(xiǎn)因素。
（二）投資分散策略
所謂分散策略指的是通過分散開發(fā)結(jié)構(gòu)而規(guī)避和降低投資風(fēng)險(xiǎn)，投資分散測(cè)量通常有區(qū)域分散、時(shí)間分散以及共同投資等手段。投資區(qū)域分散指的是把房地產(chǎn)投資向各個(gè)不同的地域分散，這樣就可以避免因?yàn)槟承┑貐^(qū)經(jīng)濟(jì)條件較差而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；投資時(shí)間分散則說的是首先劃分一個(gè)科學(xué)的投資時(shí)間差，進(jìn)而降低由于市場(chǎng)發(fā)生變化而形成的風(fēng)險(xiǎn)，比如說房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)產(chǎn)生較大的波動(dòng)時(shí)（如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的回升、貸款利率的下降），這些現(xiàn)象都很有可能讓房地產(chǎn)周期開始進(jìn)入大擴(kuò)張發(fā)展階段，這一時(shí)間段便是投資的合適時(shí)機(jī)，投資者在此時(shí)投資所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該是最小的[3]。
（三）投資組合策略
房地產(chǎn)投資組合策略指的是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資者按照投資風(fēng)險(xiǎn)因素的大小以及投資實(shí)際收益大小，根據(jù)某些原則來對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資進(jìn)行不同類型的搭配，從而來減少投資風(fēng)險(xiǎn)的一種策略。比如房地產(chǎn)項(xiàng)目投資者可以將部分資金投入于普通住宅，將一部分資金投資于商用寫字樓等。這種分散投資由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的類型不同，其風(fēng)險(xiǎn)的大小也有所差異，投資收益也各不相同，組合投資策略將資金分散投資于不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這樣就能夠有效的減少整體投資所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，最終獲得平衡的投資收益[4]。
（四）保險(xiǎn)策略
對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資人而言，購(gòu)買相關(guān)的保險(xiǎn)是非常重要的，保險(xiǎn)是降低房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵手段之一。它對(duì)于降低或者彌補(bǔ)投資者的風(fēng)險(xiǎn)損失，促進(jìn)資金的循環(huán)流動(dòng)，確保房地產(chǎn)投資收益等方面都有著非常重要的作用。通常而言，房地產(chǎn)保險(xiǎn)有房屋保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)委托保險(xiǎn)等，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資者在購(gòu)置相關(guān)保險(xiǎn)時(shí)必須要從自身投資項(xiàng)目的實(shí)際情況出發(fā)，購(gòu)置自己需要的險(xiǎn)種，合理確定險(xiǎn)額，科學(xué)的確定風(fēng)險(xiǎn)單位以及厘定費(fèi)率[5]。
房地產(chǎn)面積測(cè)繪的特點(diǎn)主要包括了作業(yè)及時(shí)性和內(nèi)容多樣性。作業(yè)及時(shí)性是指管理房地產(chǎn)權(quán)屬檔案處于動(dòng)態(tài)的管理過程中，為了能讓房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和權(quán)屬的變化相協(xié)調(diào)和保持一致，房地產(chǎn)面積測(cè)繪就需要做到準(zhǔn)確和及時(shí)。內(nèi)容多樣性是指在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)繪時(shí)，應(yīng)該要做到定量、定界、定性和定位。換言之也，加強(qiáng)房地產(chǎn)的質(zhì)量調(diào)查測(cè)定與評(píng)估及其房地產(chǎn)面積測(cè)算；加強(qiáng)房地產(chǎn)界限范圍的測(cè)定；加強(qiáng)房地產(chǎn)使用權(quán)或者所有權(quán)性質(zhì)的調(diào)查及房地產(chǎn)位置的測(cè)定。另外，在房地產(chǎn)測(cè)繪的過程中測(cè)圖需要用大比例尺，而且必須具備高精度要求，并需進(jìn)行實(shí)測(cè)和實(shí)算。
2測(cè)繪質(zhì)量管理的內(nèi)容分析
2.1審查測(cè)繪的資格
從事房地產(chǎn)測(cè)繪的單位應(yīng)該根據(jù)《中華人共和國(guó)測(cè)繪法》的相關(guān)規(guī)定，取得《測(cè)繪資格證書》?！稖y(cè)繪資格證書》是由省級(jí)以上測(cè)繪行政主管部門頒發(fā)的，如果某個(gè)人或者單位在沒有取得《測(cè)繪資格證書》的情況下從事相關(guān)的房地產(chǎn)測(cè)繪業(yè)務(wù)，都是屬于違法行為。相關(guān)的行政主管部門應(yīng)該要不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)繪單位的資質(zhì)審查和管理，對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果要進(jìn)行定期和不定期的抽查，一旦出現(xiàn)弄虛作假和違反規(guī)定的測(cè)繪行為要對(duì)其進(jìn)行依法處置。目前，昆山測(cè)繪市場(chǎng)已經(jīng)放開，測(cè)繪單位大小有二十多家，為了規(guī)范市場(chǎng)，昆山制定了一系列的政策和規(guī)定，并成立了測(cè)繪審核部門，加強(qiáng)其行政管理。
2.2執(zhí)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
在實(shí)際的房地產(chǎn)測(cè)繪過程中，測(cè)繪單位要嚴(yán)格按照相關(guān)的法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范來開展測(cè)繪工作。隨著社會(huì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)也在不斷完善與更新，各個(gè)地方也都制定出了比較詳細(xì)的實(shí)施規(guī)范。昆山目前采用的是由江蘇省依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB/T17986制定的《房屋面積測(cè)算技術(shù)規(guī)程》。
2.3儀器與軟件管理
要想保證房地產(chǎn)面積測(cè)繪結(jié)果的質(zhì)量，就必須要加強(qiáng)測(cè)量?jī)x器的管理。儀器管理的過程，測(cè)量相關(guān)部門應(yīng)該要安排專門的人員來保管儀器，建立起科學(xué)和完善的儀器設(shè)備管理制度，保證設(shè)備和儀器的完好性與精確度。此外，對(duì)測(cè)繪方面的計(jì)算機(jī)軟件也要對(duì)其應(yīng)用能力進(jìn)行確認(rèn)，并做好適時(shí)更新與維護(hù)。
2.4人員和作業(yè)管理
在實(shí)際開展的房地產(chǎn)面積測(cè)繪過程中，測(cè)繪人員要有比較豐富的經(jīng)驗(yàn)和較好的專業(yè)知識(shí)，對(duì)測(cè)繪儀器操作比較熟悉的基礎(chǔ)上，務(wù)必經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)后才能正式上崗工作。另一方面，外界環(huán)境也可能會(huì)對(duì)測(cè)繪結(jié)果造成影響。所以，在測(cè)繪時(shí)應(yīng)該要根據(jù)測(cè)繪的實(shí)際情況來選擇測(cè)繪方式和觀測(cè)時(shí)間，這樣才能有效避免外界環(huán)境對(duì)測(cè)繪結(jié)果的影響。
3提高房地產(chǎn)面積測(cè)繪結(jié)果質(zhì)量的措施
3.1建立起科學(xué)和健全的質(zhì)量保障體系
科學(xué)健全的質(zhì)量保障體系是房地產(chǎn)面積進(jìn)行測(cè)繪的重要渠道，測(cè)繪單位應(yīng)該要具備一定的測(cè)繪資質(zhì)。這就要求實(shí)際的工作中房地產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)該重視測(cè)繪結(jié)果的質(zhì)量，堅(jiān)持服務(wù)用戶和質(zhì)量第一的工作原則，建立起完善的質(zhì)量技術(shù)保證體系。同時(shí)，只有滿足使用的測(cè)繪軟件經(jīng)過相關(guān)主管部門認(rèn)可的要求，才能讓測(cè)繪成果的準(zhǔn)確性和完整性得到有效保證。最后，在實(shí)際的工作中不能出現(xiàn)違反法律法規(guī)和測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的行為。如果相同的測(cè)繪單位在對(duì)某項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)時(shí)，兩次測(cè)量的人員不能相同，要建立起科學(xué)和健全的質(zhì)量保障體系。
3.2不斷加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪結(jié)果質(zhì)量的檢查工作
雖然我國(guó)現(xiàn)階段主要還是采用的形式性審查方式來審核房地產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果，不會(huì)對(duì)房屋的套內(nèi)面積和建筑面積等測(cè)量和計(jì)算進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審核。但是這種審核方式并不代表測(cè)繪單位可以弄虛作假，這主要是因?yàn)闇y(cè)繪單位需要對(duì)測(cè)繪結(jié)果的質(zhì)量負(fù)責(zé)，并負(fù)有相關(guān)法律責(zé)任。
3.3建立完善的房地產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果公開制度
測(cè)繪單位應(yīng)該要建立起完善的測(cè)繪結(jié)果詳細(xì)資料公開制度，利用各種合理的方式來進(jìn)行公布，這樣才能方便社會(huì)對(duì)其進(jìn)行查閱。通過對(duì)測(cè)繪結(jié)果詳細(xì)資料的公開，可以讓有關(guān)的權(quán)利人及時(shí)了解到關(guān)于該房屋的基本情況。最終讓相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益和權(quán)利得到有效保證。
3.4建立完善的改進(jìn)制度和質(zhì)量獎(jiǎng)懲制度
在對(duì)某項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)繪后，測(cè)繪單位內(nèi)部之間應(yīng)該先進(jìn)行相互的檢查，對(duì)存在的問題進(jìn)行及時(shí)有效的改進(jìn)，進(jìn)而由測(cè)繪單位的專職檢查人員或者監(jiān)察機(jī)構(gòu)對(duì)測(cè)繪結(jié)果進(jìn)行審核，審核完成后才能生成正式的房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果報(bào)告，并送交當(dāng)?shù)販y(cè)繪成果審核部門審核歸檔。在單位自審的過程中，審核人員應(yīng)該要具備比較豐富的經(jīng)驗(yàn)，這樣才能更容易的發(fā)現(xiàn)問題。對(duì)容易出錯(cuò)的地方進(jìn)行重點(diǎn)審核是必要措施。一旦在審核中發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤，就需要及時(shí)進(jìn)行控制和改正。測(cè)繪單位要制定出完善的預(yù)防措施并有效落實(shí)，這樣才能構(gòu)建起完善的改進(jìn)機(jī)制。在測(cè)繪單位的發(fā)展過程中，務(wù)必加強(qiáng)測(cè)繪人員的紀(jì)律性和組織性，讓測(cè)繪單位的服務(wù)和產(chǎn)品質(zhì)量得到有效保證，確保測(cè)繪單位的經(jīng)營(yíng)管理水平得到有效的提升，從而來更好的開展日常工作和生產(chǎn)。測(cè)繪單位的實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，應(yīng)該將單位的經(jīng)濟(jì)效益和職工的思想政治工作有機(jī)的結(jié)合在一起，建立完善的獎(jiǎng)懲制度，在保證測(cè)繪結(jié)果質(zhì)量的基礎(chǔ)上，確保測(cè)繪人員的工作積極性和主動(dòng)性得到提升。而對(duì)于主管部門則應(yīng)當(dāng)以行業(yè)管理對(duì)測(cè)繪單位進(jìn)行監(jiān)督和管理，對(duì)于錯(cuò)誤的個(gè)人及單位進(jìn)行通報(bào)，并作出相應(yīng)懲罰，如行為惡劣或違反法律的，甚至可以讓其退出昆山測(cè)繪市場(chǎng)，并付相應(yīng)的法律責(zé)任。
3.5加強(qiáng)交流學(xué)習(xí)，提高測(cè)繪人員的素質(zhì)和專業(yè)技術(shù)水平
在市場(chǎng)開放的情況下，同行之間不應(yīng)該惡意競(jìng)爭(zhēng)而應(yīng)該要加強(qiáng)交流和學(xué)習(xí)，測(cè)繪人員的綜合素質(zhì)和專業(yè)技術(shù)水平才能得到不斷的提升，從而讓房地產(chǎn)面積測(cè)繪結(jié)果的合理性和準(zhǔn)確性得到有效保證。如果在實(shí)際的測(cè)繪工作中遇到各種難點(diǎn)、疑點(diǎn)問題，同時(shí)這些問題又沒有比較明確的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)來對(duì)其進(jìn)行規(guī)范，就需要通過相關(guān)主管部門以達(dá)成統(tǒng)一的口徑。加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪工作管理人員的培養(yǎng)，首先需要提高管理人員的專業(yè)技術(shù)知識(shí)，不斷豐富管理經(jīng)驗(yàn)。審核部門不定期的牽頭請(qǐng)專家過來對(duì)全市測(cè)繪企業(yè)進(jìn)行培訓(xùn)，以提高各公司的人員素質(zhì)和專業(yè)水平，并解答其所遇到的問題。
4結(jié)束語
