發(fā)布時(shí)間：2022-05-15 16:04:31
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房產(chǎn)稅細(xì)則樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
廣東省房產(chǎn)稅施行細(xì)則第一條 依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，制定本細(xì)則。
第二條 房產(chǎn)稅在下列地區(qū)征收：
一、城市按市行政區(qū)域(含郊區(qū))的區(qū)域范圍;
二、縣城按縣城鎮(zhèn)行政區(qū)域(含鎮(zhèn)郊)的區(qū)域范圍;
三、建制鎮(zhèn)按鎮(zhèn)人民政府所在地的鎮(zhèn)區(qū)范圍，不包括所轄的行政村;
四、工礦區(qū)指大中型工礦企業(yè)所在地非農(nóng)業(yè)人口達(dá)二千人以上，工商業(yè)比較發(fā)達(dá)的工礦區(qū)。開征房產(chǎn)稅的工礦區(qū)須經(jīng)省稅務(wù)局批準(zhǔn)。
第三條 房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。
前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)。
第四條 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算繳納。
房產(chǎn)原值是指納稅人按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在帳簿記載的房產(chǎn)原值。對(duì)納稅人未按財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載，房產(chǎn)原值不實(shí)和沒有原值的房產(chǎn)，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同時(shí)期的同時(shí)期的同類房產(chǎn)核定。
房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。
第五條 房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。
第六條 下列房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅：
一、國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn);
二、由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn);
三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn);
四、社會(huì)舉辦的學(xué)校、圖書館(室)、文化館(室)、體育館、醫(yī)院、幼兒園、托兒所、敬老院等公共、公益事業(yè)單位自用的房產(chǎn);
五、個(gè)人自有自用的非營業(yè)用的房產(chǎn);
六、經(jīng)有關(guān)部門核定屬然房，不準(zhǔn)使用的房產(chǎn);
七、經(jīng)財(cái)政部和省稅務(wù)局批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。
第七條 對(duì)少數(shù)民族地區(qū)、山區(qū)和其他地區(qū)部分新建立的建制鎮(zhèn)，由于經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，房屋簡陋，縣人民政府要求緩征的，可由縣稅務(wù)局上報(bào)，經(jīng)省稅務(wù)局批準(zhǔn)，可暫緩征收房產(chǎn)稅。
第八條 除本細(xì)則第六條規(guī)定者外，納稅人納稅確有困難，可向房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申請，經(jīng)縣(市)稅務(wù)局批準(zhǔn)，酌情給予定期減稅或免稅的照顧。
第九條 房產(chǎn)稅按年征收，分期繳納。具體的繳納期限，由市、縣稅務(wù)局規(guī)定。
第十條 納稅人應(yīng)于本細(xì)則施行之日起二個(gè)月內(nèi)，將現(xiàn)有房產(chǎn)的座落、結(jié)構(gòu)、幢數(shù)或間數(shù)、面積、原值或租金等情況據(jù)實(shí)向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)登記。申報(bào)登記后，納稅人變更地址，新建或購買的房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，房屋添建、改建增減原值，免稅房產(chǎn)出租或營業(yè)，應(yīng)于變更、建成、購進(jìn)、轉(zhuǎn)移、添建、改建竣工和出租，營業(yè)之日起二十天內(nèi)，向所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)。
第十一條 房產(chǎn)稅的征收管理，除本細(xì)則第十條規(guī)定者外，依照《中華人民共和國稅收征收管理暫條例》和《廣東省稅收征收管理實(shí)施辦法》的規(guī)定辦理。
第十二條 房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。
第二條 《條例》第一條所稱“城市”、“縣城”、“建制鎮(zhèn)”、“工礦區(qū)”的范圍：
城市 指經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的城市（不包括市屬縣）；
縣城是指未設(shè)立建制鎮(zhèn)的縣（區(qū)）人民政府所在地；
建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)的行政建制鎮(zhèn)（不包括歷史習(xí)慣形成的自然集鎮(zhèn)）；
工礦區(qū)縣指工商業(yè)比較發(fā)達(dá)，人口比較集中的市、縣、鎮(zhèn)以外的大、中型工礦企業(yè)所在地。
凡設(shè)在以上區(qū)域范圍內(nèi)的應(yīng)稅房產(chǎn)，均應(yīng)按照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
第三條 《條例》第二條規(guī)定，“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納”。對(duì)產(chǎn)權(quán)共有的，由共有人確定代表交納或經(jīng)協(xié)商分別交納。
第四條 根據(jù)《條例》第三條規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除30％后的余值計(jì)算繳納。
對(duì)個(gè)人沒有房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定價(jià)格計(jì)算征收。
第五條 除《條例》第五條規(guī)定免稅者外，對(duì)下列房產(chǎn)列入免稅范圍：
（一）不在開征地區(qū)范圍內(nèi)的工廠、倉庫；
（二）企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)；
（三）暫行營業(yè)用的地下人防設(shè)施；
（四）城鎮(zhèn)集體舉辦的敬老院、幼兒園占用的房產(chǎn)；
（五）經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，需要給予免稅照顧的其他房產(chǎn)。
第六條 《條例》第五條規(guī)定的國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)，是指這些單位的辦公用房和公務(wù)用房。
事業(yè)單位自用的房產(chǎn)，是指這些單位的業(yè)務(wù)用房。
宗教、寺廟自用的房產(chǎn)，是指舉行宗教儀式等活動(dòng)的房屋和宗教人員的生活用房。
公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)，是指供公共參觀游覽的房屋及其管理單位的辦公用房。
上述單位出租的房產(chǎn)以及非本身業(yè)務(wù)用的生產(chǎn)、營業(yè)用房，應(yīng)征收房產(chǎn)稅。
第七條 納稅人無償使用房管部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。
第八條 破產(chǎn)、關(guān)閉的企業(yè)，對(duì)原有房產(chǎn)閑置未用的，應(yīng)報(bào)經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，在閑置期間暫不征收房產(chǎn)稅。
第九條 納稅人納稅確有困難，需要減、免稅照顧的，經(jīng)納稅人申請，由當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)后，分別辦理審批手續(xù)：
（一）地、市、縣（區(qū)）范圍內(nèi)全面性（如特大自然災(zāi)害）的減稅或免稅，逐級(jí)報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。
（二）個(gè)別納稅人確有實(shí)際困難需要減稅或免稅的，由所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出意見，報(bào)縣（市、區(qū)）人民政府批準(zhǔn)。
第十條 根據(jù)《條例》第七條“房產(chǎn)稅按年征收、分期交納”的規(guī)定，本省房產(chǎn)稅按年一次布征，在每年的四月、十月各征收半年房產(chǎn)稅。
第十一條 房產(chǎn)稅的征收管理，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》和《陜西省稅收征收管理實(shí)施辦法》的規(guī)定辦理。
一、房地產(chǎn)企業(yè)選擇良好成本核算方式的重要性
房地產(chǎn)企業(yè)成本的核算，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的重要基礎(chǔ)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)獲取到更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益具有重要影響。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方式，具有多樣繁雜的特點(diǎn)，這就給房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作帶來了很多困難。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作，能夠代表國家的相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)，從而參與到企業(yè)的內(nèi)部分配工作當(dāng)中，這對(duì)于企業(yè)所得稅的征收工作造成一定的影響。從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)角度方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算，并沒有較為統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，因而在進(jìn)行成本核算時(shí)就會(huì)導(dǎo)致一定的混亂現(xiàn)象。選擇良好的成本核算方式，能夠在很大程度上提高房地產(chǎn)企業(yè)的自身效益。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇成本核算方式時(shí)，通常情況下，會(huì)從自身的經(jīng)營狀況出發(fā)，有效結(jié)合自身的利益，隨機(jī)進(jìn)行選擇，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生一定的影響，同時(shí)還可能會(huì)產(chǎn)生一些政策性不穩(wěn)、準(zhǔn)確性不高的問題，從而影響到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方式的不同選擇
第一，單位成本的方法。單位成本法，主要是將單位商品房的面積，當(dāng)做房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本核算工作的重點(diǎn)對(duì)象。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)單位成本和樓盤建造過程中所花費(fèi)的實(shí)際成本，對(duì)商品房每一平方米的面積進(jìn)行平均分?jǐn)?。這種單位成本的方法，是在對(duì)企業(yè)的整體銷售收入進(jìn)行有效的確認(rèn)，同時(shí)還對(duì)房地產(chǎn)商品房的建設(shè)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，其中主要是通過按照商品房的實(shí)際銷售面積進(jìn)行計(jì)算的。
第二，計(jì)劃成本的方法。計(jì)劃成本法，主要是將總體的預(yù)算成本和房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際開發(fā)總面積之間，進(jìn)行比例計(jì)算，從而對(duì)已經(jīng)出售的商品房的總體成本進(jìn)行核算，或者將預(yù)算的總成本和計(jì)劃收入之間的比例，對(duì)房地產(chǎn)商品房的銷售部分進(jìn)行核定，當(dāng)商品房樓盤建設(shè)完工之后，再進(jìn)行相應(yīng)的成本差異的調(diào)整工作。
第三，分類系數(shù)的方法。分類系數(shù)法，主要是將房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行歸類，其中使用的歸類根據(jù)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用，歸類工作完成之后，再進(jìn)行不同開發(fā)項(xiàng)目價(jià)值成本的計(jì)算工作。使用分類系數(shù)的方法，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算，主要是建立在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行歸類集合的基礎(chǔ)之上。根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的不同價(jià)值系數(shù)，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的成本計(jì)算分配率，由此能夠有效計(jì)算出不同類別開發(fā)產(chǎn)品的單位成本。
第四，收入百分比的方法。收入百分比法，主要是將房地產(chǎn)企業(yè)的收入和成本之間的配比，以及會(huì)計(jì)核算工作中應(yīng)當(dāng)遵循的原則，作為主要的計(jì)算要求，將銷售的單位商品房作為主要的核算對(duì)象，同時(shí)將商品房面積和銷售單價(jià)，作為計(jì)算每一個(gè)銷售單元的預(yù)計(jì)收入的基礎(chǔ)，從而按照房地產(chǎn)收入的具體實(shí)現(xiàn)程度確定其總體的成本。
三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方式選擇及對(duì)所得稅的影響
1.企業(yè)所得稅的內(nèi)涵
企業(yè)所得稅，是針對(duì)國內(nèi)企業(yè)和經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)所得到的利潤，進(jìn)行征收的一種稅收形式。企業(yè)所得稅的納稅人，是在我國境內(nèi)從事各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的內(nèi)資企業(yè)或者其他組織，這些組織和企業(yè)都是獨(dú)立進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的。房地產(chǎn)企業(yè)是我國重要的企業(yè)所得稅納稅人，對(duì)于國家財(cái)政起到重要的支持作用。房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅，受到自身經(jīng)營狀況的影響，經(jīng)營效果越好，產(chǎn)生的所得稅也就越多，反之，則會(huì)越少。
2.房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方式的不同選擇對(duì)所得稅的重要影響
（1）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方式對(duì)所得稅產(chǎn)生的積極影響。房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算方式上有很多自由選擇的空間，這也就給房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作帶來了很大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)成本核算方式選擇得好，將能夠在很大程度上促進(jìn)其在進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)做好相應(yīng)的規(guī)劃工作，而在所得稅方面，企業(yè)選擇良好的成本核算方式，能夠在法律允許的范圍內(nèi)，盡可能地降低所得稅的支出。房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅，是企業(yè)生產(chǎn)成本中的重要組成部分，同時(shí)，也是企業(yè)必須繳納的稅種，對(duì)于企業(yè)的整體經(jīng)營狀況造成重要的影響。房地產(chǎn)面臨著較大的競爭挑戰(zhàn)，想要逐步增強(qiáng)自身的競爭實(shí)力，就需要不斷降低自身的生產(chǎn)成本，在保證生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)順利進(jìn)行的有效前提下，盡可能地用最小的成本，換取較大的收益。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部所得稅的計(jì)算工作時(shí)，需要綜合企業(yè)所有的投資成本和收入情況。在對(duì)成本和收入進(jìn)行全面的考察和計(jì)算之后，才能夠有效繼續(xù)相關(guān)稅收的計(jì)算工作。因而做好房地產(chǎn)企業(yè)自身的成本核算工作，將能夠在很大程度上提高所得稅計(jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確性。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方式對(duì)所得稅產(chǎn)生的負(fù)面影響。不同的成本核算方式，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)自身所得稅帶來的影響是極其明顯的。當(dāng)前情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通常都會(huì)利用自由裁量較大的估計(jì)推算方法，對(duì)自身的經(jīng)濟(jì)利潤進(jìn)行隨意性地調(diào)節(jié)。當(dāng)滾動(dòng)開發(fā)工作開展的時(shí)候，前期就需要將后期的成本進(jìn)行承擔(dān)，這在很大程度當(dāng)對(duì)所得稅造成影響。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，選擇單位成本的方法是經(jīng)常出現(xiàn)的情形，這就最大限度地使得一般性的住宅房能夠更好地被銷售，從而使得一些利潤較多的營業(yè)性房能夠被留下，這樣做大大減少了所得稅的計(jì)算數(shù)額。如果眾多的房地產(chǎn)企業(yè)都采取這種方式的話，將會(huì)給國家稅收造成嚴(yán)重的負(fù)面影響，同時(shí)還會(huì)造成房地產(chǎn)行業(yè)的混亂現(xiàn)象。
【關(guān)鍵詞】 房產(chǎn)稅新國八條上海重慶
2010年9月29日，國家有關(guān)部委出臺(tái)鞏固樓市調(diào)控5項(xiàng)成果措施（“國五條”），正式提出“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國”，標(biāo)志著房產(chǎn)稅改革從“加快研究政策”進(jìn)入到了“加快推進(jìn)試點(diǎn)”層面。2011年1月27日，“新國八條”，上海，重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)細(xì)則正式出臺(tái)，宣布從1月28日開始向個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)正式啟動(dòng)。
一、我國房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀
我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅是以房產(chǎn)和土地為課稅對(duì)象，向房屋和土地所有權(quán)人和使用權(quán)人征收的稅賦。這里所說的房產(chǎn)包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的應(yīng)稅房產(chǎn)。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅主要包括城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，涉及房地產(chǎn)建設(shè)、房屋出租、物業(yè)管理的營業(yè)稅和營業(yè)附加稅、房產(chǎn)稅，涉及土地使用和土地使用權(quán)或房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易的土地增值稅、契稅和所得稅，涉及企業(yè)所得的所得稅，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅以及其他產(chǎn)生合約的印花稅等。這些稅賦的法律依據(jù)主要是1982年9月15日國務(wù)院正式并于1986年10月1日起實(shí)施的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（以下簡稱《房產(chǎn)稅暫行條例》）（中央人民政府政務(wù)院于1951年8月頒布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》已于2009年1月1日起廢止）。另外，我國還有一些涉及房地產(chǎn)方面的行政性收費(fèi)，主要包括土地出讓金、大市政配套費(fèi)、四源費(fèi)、集資費(fèi)等。
二、房地產(chǎn)稅制改革的必要性
1、為提高房地產(chǎn)稅的主體地位，必須進(jìn)行房地產(chǎn)稅制改革。近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，已經(jīng)成為我國重要的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，在我國經(jīng)濟(jì)總量中的比重已經(jīng)達(dá)到70％。由于我國目前個(gè)人投資渠道還不是很完善，房地產(chǎn)已經(jīng)成為許多居民投資的重要渠道。房地產(chǎn)交易的繁榮造成不動(dòng)產(chǎn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大和房地產(chǎn)稅源的大量增加。目前，我國的房地產(chǎn)稅稅目繁多且不統(tǒng)一，稅種和稅目的制定不盡科學(xué)，而且稅率較低，主要是對(duì)交易環(huán)節(jié)征稅，房地產(chǎn)稅在地方和中央的財(cái)稅來源中所占比例還非常小。這就造成了比較嚴(yán)重的稅收流失，不利于我國財(cái)稅制度的完善，對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也有十分不利的影響。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國的房地產(chǎn)稅收占地方和中央財(cái)政收入的比例只有3.5%，而在美國房地產(chǎn)稅占全部稅收的10%左右，在英國，房產(chǎn)稅也要占到地方財(cái)政的30％～40％，高的可達(dá)70％～80％，低的也有10％～15％。因此，我國應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大稅源，對(duì)房地產(chǎn)所有環(huán)節(jié)征稅，使房地產(chǎn)行業(yè)在國家稅收中占到主體地位，這才是與當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的賦稅征收方式。
2、為調(diào)節(jié)貧富差距，必須進(jìn)行房地產(chǎn)稅制改革。稅收是一個(gè)國家財(cái)政收入的主要來源之一，稅收的完善與充足對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著舉足輕重的作用。同時(shí)，一個(gè)國家的稅收對(duì)社會(huì)資源的分配也起著十分重要的調(diào)節(jié)作用。而我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅制還不是很完善，從稅目到稅率都有待改進(jìn)。我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅收的稅目過于龐雜，稅源不夠充分，課稅對(duì)象、納稅義務(wù)人的構(gòu)成和稅率也不盡合理，這對(duì)于我國財(cái)稅制度的完善十分不利，同時(shí)也不能起到很好的分配調(diào)節(jié)作用，不利于縮小貧富差距。因此，對(duì)房地產(chǎn)稅制進(jìn)行改革十分必要。
3、為穩(wěn)定房價(jià)，必須進(jìn)行房地產(chǎn)稅制改革。過去一到兩年里，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前所未有的發(fā)展，城市房地產(chǎn)投資十分活躍，需求十分旺盛，大量民間資本涌入房地產(chǎn)市場，供不應(yīng)求的格局導(dǎo)致房價(jià)飆升，高升的房價(jià)又導(dǎo)致資本繼續(xù)涌入。在這種情況下，城市房地產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)超過了許多居民的承受能力，許多人買不起房。為穩(wěn)定房價(jià)，國家及時(shí)出臺(tái)了一系列嚴(yán)厲的調(diào)控政策，包括限購限貸，加大土地供應(yīng)，征收房地產(chǎn)稅等，但房價(jià)仍有繼續(xù)上升的趨勢，因此應(yīng)不斷完善和健全現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制。
三、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的弊端
我國目前的房地產(chǎn)稅從稅種稅目到課稅對(duì)象，從稅率到計(jì)稅依據(jù)都存在種種弊端，已經(jīng)不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，亟待改革。
1、課稅范圍過窄，免稅范圍過寬。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅征收范圍過窄，僅對(duì)城鎮(zhèn)、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)適用，不包括農(nóng)村。我國農(nóng)村土地廣袤，隨著城市化進(jìn)程加快，農(nóng)村房地產(chǎn)規(guī)模急劇擴(kuò)張，農(nóng)民也開始進(jìn)行房地產(chǎn)投資，不對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)征稅實(shí)際上是放棄了很大一塊稅源。這也使得一些企業(yè)在農(nóng)村修建高檔別墅、度假村時(shí)逃避納稅。另外，我國實(shí)行的公有住房制度改革后，公房性質(zhì)發(fā)生了變化，大多數(shù)房產(chǎn)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)貨幣化，明令允許上市。在這種情況下，這一部分公房也應(yīng)該納入房產(chǎn)稅征收的范圍?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度中還存在大量的優(yōu)惠政策，主要是將非盈利性機(jī)構(gòu)日用的房地產(chǎn)以及個(gè)人所有非盈利性房地產(chǎn)納入免于征收房地產(chǎn)稅和土地使用稅的范疇。這些優(yōu)惠政策的適用范圍過寬，已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整。
2、重復(fù)征稅不合理、不科學(xué)。首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市系主任丁蕓曾認(rèn)為：“現(xiàn)有的城市各種稅費(fèi)和價(jià)占房價(jià)50％左右，多達(dá)百余項(xiàng)。其中重復(fù)和不合理收費(fèi)就約占房價(jià)的30％。”例如，現(xiàn)在的土地出讓金就存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象，開發(fā)商在取得土地使用權(quán)時(shí)，需要繳納土地出讓金的5.5％作為營業(yè)稅，3％～5％作為契稅，房屋建成后銷售時(shí)又需繳納土地出讓金的5.5％作為營業(yè)稅和相應(yīng)的契稅。這種重復(fù)征稅加重了土地使用權(quán)人的負(fù)擔(dān)，是不合理和不科學(xué)的。
四、上海和重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)的對(duì)比分析
根據(jù)《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》和《重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)暫行辦法及實(shí)施細(xì)則》，兩試點(diǎn)城市的主要規(guī)定有以下區(qū)別。
1、試點(diǎn)征收范圍。上海規(guī)定為全市行政區(qū)域，重慶規(guī)定為主城九區(qū)。
2、征收對(duì)象。上海規(guī)定為“上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房”；重慶規(guī)定為“個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅，個(gè)人新購的高檔住房，在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購第二套（含第二套）以上的普通住房”，同時(shí)提出“未列入征稅范圍的個(gè)人高檔住房、多套普通住房，將適時(shí)納入征稅范圍?！笨梢姡虾＜?xì)則主要針對(duì)多套住房和外地人購房實(shí)施，重慶細(xì)則主要是針對(duì)高檔住房和投機(jī)住房實(shí)施。
3、納稅人。兩市均規(guī)定主要為“住房產(chǎn)權(quán)所有人”。
4、計(jì)稅依據(jù)。兩市均規(guī)定目前暫按房產(chǎn)市場交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，待條件成熟后按市場評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)。同時(shí)，上海規(guī)定暫征稅按住房市場交易價(jià)格70％執(zhí)行；重慶規(guī)定獨(dú)棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應(yīng)稅范圍，計(jì)稅交易價(jià)和稅率將不隨產(chǎn)權(quán)變動(dòng)。
5、稅率。上海規(guī)定稅率暫定為0.6％，同時(shí)規(guī)定市場交易單價(jià)低于評(píng)價(jià)銷售價(jià)格2倍以上的，稅率暫定為0.4％。重慶規(guī)定獨(dú)棟商品住宅和高檔住房交易單價(jià)高于商品住房均價(jià)3倍以下的稅率為0.5％、3—4倍的稅率為1％、4倍以上的稅率為1.2％、“三無”人員二套住房普通住房，稅率為0.5％。
6、主要稅收減免。上海規(guī)定對(duì)購買第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅，對(duì)超出部分征稅；同時(shí)規(guī)定對(duì)引進(jìn)人才和持居住證滿三年并作為唯一住房的免稅。重慶規(guī)定存量獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米，新購的獨(dú)棟商品住宅，高檔住宅免稅面積為100平方米，并且一個(gè)家庭只能對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。
7、稅收用途。兩市規(guī)定收入主要用于保障性住房建設(shè)。上海市稅改細(xì)則出臺(tái)后，2011年2月17日《關(guān)于本市貫徹執(zhí)行住房限購等政策有關(guān)問題的通知》進(jìn)一步明確，購房人在申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)應(yīng)提交稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的《上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅認(rèn)定通知書》，并規(guī)定從2月22日起，上海市開始執(zhí)行差別化房產(chǎn)稅率，交易價(jià)格低于或等于28426元／平方米的，房產(chǎn)稅稅率0.4％，高于的以0.6％稅率征收。
五、房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的評(píng)價(jià)
房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案出臺(tái)的一個(gè)重要意義是我國在完善地方稅制方面又邁出了實(shí)質(zhì)性的一步，有利于為地方政府確立主體稅源，讓各級(jí)政府財(cái)政取得均衡，房產(chǎn)稅會(huì)對(duì)未來的投資性購房產(chǎn)生威懾和抑制作用。房產(chǎn)稅征收的一個(gè)正面效應(yīng)就是社會(huì)迫切需要的收入再分配效應(yīng)。房產(chǎn)稅對(duì)樓市肯定會(huì)造成一定的沖擊，特別是心理沖擊，讓人對(duì)后期的樓市產(chǎn)生不穩(wěn)定感，逆轉(zhuǎn)了市場氣氛。從中長期來看，隨著房產(chǎn)稅征收的全面展開，投機(jī)因素會(huì)逐漸減少，中國的房地產(chǎn)泡沫將不斷被擠壓。針對(duì)上海、重慶稅改市場調(diào)控效果預(yù)期，專家和業(yè)內(nèi)人士總體持謹(jǐn)慎態(tài)度，認(rèn)為房產(chǎn)稅起步較低，短期內(nèi)影響有限，難以從根本上抑制投機(jī)需求和高房價(jià)，房產(chǎn)稅效應(yīng)遠(yuǎn)低于限購令。房產(chǎn)稅出臺(tái)的預(yù)期由來已久，房價(jià)已經(jīng)經(jīng)受住了下跌的考驗(yàn)，而且具有轉(zhuǎn)嫁性，對(duì)于增值性較強(qiáng)的房產(chǎn)而言，并不能完全遏制其價(jià)格的上揚(yáng)，而只能降低其上揚(yáng)的幅度與步伐。中國地產(chǎn)商指數(shù)研究院指出，未來房產(chǎn)稅影響房地產(chǎn)市場，需要視稅基及稅率而定；即使房產(chǎn)稅全國開征，雖然會(huì)增加物業(yè)持有成本，但仍低于過去數(shù)年樓價(jià)的漲幅。以上海為例，目前房屋年出租回報(bào)率約為2％，遠(yuǎn)高于目前所定房產(chǎn)稅率0.4％，對(duì)投資者影響不大，難以抑制投資需求。北京大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任劉劍文表示，房產(chǎn)稅只是一個(gè)稅種，是一種稅收手段，雖然它確實(shí)會(huì)增加房產(chǎn)所有人的持有成本，對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定影響，但當(dāng)前房價(jià)仍然主要取決于供求關(guān)系，從長期來看，遏制高房價(jià)不能寄希望于房產(chǎn)稅。
六、結(jié)論及建議
根據(jù)上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)專家評(píng)價(jià)和市場反應(yīng)，我們認(rèn)為房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)在完善我國財(cái)稅體制、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和調(diào)節(jié)收入分配等方面的積極意義已經(jīng)形成共識(shí)，專家對(duì)稅改試點(diǎn)效果評(píng)價(jià)比較中肯，但這并不影響這次稅制改革路徑的正確性。應(yīng)該說，上海、重慶稅改符合稅制改革和試點(diǎn)推進(jìn)原則，同時(shí)體現(xiàn)了房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)市場中性調(diào)控手段的目標(biāo)原則。為實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場調(diào)控從行政調(diào)控為主轉(zhuǎn)向以信貸和稅收調(diào)控為主的長遠(yuǎn)目標(biāo)，我們認(rèn)為房產(chǎn)稅改革需要進(jìn)一步從稅率和征收對(duì)象上完善。考慮我國目前還是租稅費(fèi)并存實(shí)際，建議適當(dāng)提高新購高檔、多套、高價(jià)住房房產(chǎn)稅率到1％～1.5％左右，并對(duì)存量多套住房適時(shí)開征房產(chǎn)稅。同時(shí)，以房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)為契機(jī)，適時(shí)啟動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)稅制改革，重點(diǎn)是降低土地增值稅稅率，開征遺產(chǎn)稅，加強(qiáng)土地財(cái)政制度整體設(shè)計(jì)和優(yōu)化研究。
【參考文獻(xiàn)】
【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅；宏觀效果；微觀效果
一、問題的提出
房地產(chǎn)行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的水平一直是比較有爭議的話題。學(xué)術(shù)界對(duì)中國房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的高低有所爭論，主要形成了兩種相反的觀點(diǎn)：一種過高論。學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)水平比較高，其中土地使用相關(guān)稅費(fèi)是主要來源。第二種是稅負(fù)不高論。有些學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的利潤水平比較高，相應(yīng)利潤給國家創(chuàng)造的稅收水平不足，所以認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)水平不高。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)孰高孰低？房產(chǎn)稅的開征有沒有實(shí)質(zhì)性調(diào)整房價(jià)？房產(chǎn)稅的稅收政策效果有哪些？我們可以從宏觀和微觀兩個(gè)角度來探討，為房產(chǎn)稅的全面實(shí)施以及國家調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策提供參考以及與政策建議。
二、房產(chǎn)稅稅收政策的效果分析
（1）房產(chǎn)稅的宏觀政策效果。本文所指的宏觀政策效果指的是房產(chǎn)稅的開征對(duì)我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生的影響。一是房產(chǎn)稅對(duì)收入分配的影響效果。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)從政府取得土地需要繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于樓面地價(jià)，據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，城鎮(zhèn)土地使用稅稅額僅占樓面地價(jià)的0.2%，導(dǎo)致土地在進(jìn)入市場的第一環(huán)節(jié)的財(cái)富再分配職能較差。另一方面，中國目前的房產(chǎn)稅還沒有普及對(duì)居民非經(jīng)營性房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，以及沒有區(qū)分房產(chǎn)的用途實(shí)行差別征稅，所以對(duì)一些高收入人群使用且占地面積較大的豪華別墅、高爾夫球場等房產(chǎn)，房產(chǎn)稅也沒有體現(xiàn)收入分配的效果。二是房產(chǎn)稅對(duì)資源配置的影響。房產(chǎn)稅作為一種稅收，也會(huì)影響國家的資源配置。三是房產(chǎn)稅對(duì)地方財(cái)政可持續(xù)發(fā)展的影響。我國在1994年實(shí)行分稅制改革，房產(chǎn)稅劃分為地方固定收入，但是房產(chǎn)稅對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。房地產(chǎn)行業(yè)非稅收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于稅收收入，各級(jí)地方政府相關(guān)收費(fèi)名目繁多，規(guī)范程度低，從而抬高了房地產(chǎn)價(jià)格，但是從長遠(yuǎn)來看，房產(chǎn)稅的實(shí)施可以進(jìn)一步規(guī)范地方政府對(duì)該行業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目，從而形成一套規(guī)范的房地產(chǎn)行業(yè)稅收體系，形成地方財(cái)政可持續(xù)收入的來源。四是房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響。房產(chǎn)稅是目前我國調(diào)控房價(jià)的主要手段，但是從房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的房價(jià)趨勢來看，房產(chǎn)稅的實(shí)施在短時(shí)間內(nèi)有效控制房價(jià)的上升趨勢，但是從長遠(yuǎn)來看，房產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升的趨勢并不是房產(chǎn)稅所能控制的。從相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)顯示，在2011年末，上海房價(jià)率先下降，個(gè)別樓盤開始超低價(jià)拋售，從2011年11月份的235555元/平方米均價(jià)一直呈小幅度下降趨勢，但是2012年上半年的成交均價(jià)來看，總體仍然是上升趨勢，截止2012年10月份相關(guān)統(tǒng)計(jì)，均價(jià)回歸到25101元/平方米。（2）房產(chǎn)稅的微觀政策效果。房產(chǎn)稅實(shí)施微觀政策效果僅僅是從房產(chǎn)稅的納稅人角度加以分析。從微觀層面上來看，房產(chǎn)稅可以影響人們對(duì)房地產(chǎn)投資的活動(dòng)。從房產(chǎn)稅重流通輕保有角度來看，房產(chǎn)稅的實(shí)施從某種程度上來說抑制了房地產(chǎn)的流通熱情。從重慶的房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則可知其征稅對(duì)象是重慶主城9區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟 、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套，其稅率為0.5%～1.2%，高檔住房的差別稅率且稅率較高有效抑制了高檔房產(chǎn)的流通；從上海的房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則來看，僅對(duì)新購住房開征房產(chǎn)稅，實(shí)行差別化的比例稅率，適用稅率暫定為0.6%，市價(jià)低于上年度均價(jià)2倍的可暫減為0.4%，由于針對(duì)新購住房，在某種程度上降低炒房者的購房熱情。從消費(fèi)者的角度來看，就應(yīng)該把房產(chǎn)稅作為成本加以考慮，從而增加了購房者的購房成本，但是由于房產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策比較多，從而削弱了房產(chǎn)稅的成本效應(yīng)。
三、基本結(jié)論及建議
從以上的分析可以看出，房產(chǎn)稅應(yīng)該突破把房產(chǎn)稅作為調(diào)控房價(jià)的主要手段這種定性思維，應(yīng)該從地方政府公共品供求特點(diǎn)出發(fā)以及房產(chǎn)稅本身調(diào)節(jié)功能出發(fā)，把房產(chǎn)稅作為地方財(cái)政財(cái)源建設(shè)的角度進(jìn)行完善。首先，以財(cái)產(chǎn)稅而不是使用稅的范疇來整合，可以把房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、土地增值稅等整合成統(tǒng)一的財(cái)產(chǎn)稅。其次，以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值而不是賬面凈值作為計(jì)稅依據(jù)，從會(huì)計(jì)的角度出發(fā)，房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值更能反映房產(chǎn)的市場價(jià)值。最后，房產(chǎn)稅的開征可以在試點(diǎn)城市基礎(chǔ)上進(jìn)一步擴(kuò)大征收的范圍，同時(shí)減少房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠。一方面把房地產(chǎn)按照用途進(jìn)行分類，對(duì)居住型房地產(chǎn)可以免稅，對(duì)于經(jīng)營性房產(chǎn)稅可以適當(dāng)調(diào)高稅率；另一方面稅收優(yōu)惠可以傾向于中等或是低收入家庭，針對(duì)改善型住房也要考慮房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠。
參 考 文 獻(xiàn)
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房產(chǎn)稅改革方向已明確，關(guān)鍵是進(jìn)一步提高實(shí)施方案可行性。有關(guān)管理部門的改革文件，已多次明確規(guī)定要擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，表明這一改革方向其實(shí)已經(jīng)被鎖定。但提高改革實(shí)施方案的可行性，還需在不絕于耳的反對(duì)意見中注重合理化的設(shè)計(jì)。
房地產(chǎn)調(diào)控中前一段熱議的國五條關(guān)于交易環(huán)節(jié)嚴(yán)格按照20%征稅，其實(shí)政策的框架原來也有，但這一次很多人感覺難于執(zhí)行，因?yàn)闆]有實(shí)施細(xì)則，也沒有配套政策。結(jié)果很多地方出現(xiàn)人們要搶搭末班車，在政策細(xì)則沒落地的時(shí)候趕快成交，形成井噴行情，而且逼出了聽來荒唐的所謂離婚潮，這就是政策與信息都不配套造成的副作用。所以在這種牽一發(fā)而動(dòng)全身的事項(xiàng)上，調(diào)控和改革必須處理好頂層設(shè)計(jì)，注重理順機(jī)制，全面協(xié)調(diào)配套，才有望取得好結(jié)果。
房產(chǎn)稅改革的一些相關(guān)情況和認(rèn)識(shí)值得考慮。
第一，中國居民住房自有率的水平很高，但是差距在拉大。福布斯有一個(gè)調(diào)查結(jié)果披露，中國富裕階層至少40%有3套以上的住房；北京大學(xué)的調(diào)查結(jié)果也顯示，近九成中國家庭擁有產(chǎn)權(quán)房，超過10%的家庭擁有兩套以上的住房。這些調(diào)查結(jié)果精確不精確可以討論，但是中國在自有住房方面的差距確在拉大，這是需得到稅收等經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)節(jié)的。
第二，在住房上遇到困難的主要是什么人？現(xiàn)在最突出的是城鎮(zhèn)低收入階層和收入夾心層。特別是進(jìn)城的原農(nóng)村居民。農(nóng)民工也要有地方住，但“住有所居”靠什么？“收入夾心層”覺得自己應(yīng)該過體面的生活，但是到了買房的關(guān)口，往往力不從心，千方百計(jì)買了房以后是當(dāng)“房奴”，可能更多的是望房興嘆。所以在中心區(qū)的商品房價(jià)不可能壓得很低的情況下，必須增加低端人群的保障房供給并采用對(duì)他們合適的“宜居租房”機(jī)制。
第三，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)重要組成部分的健康發(fā)展，需要相關(guān)稅費(fèi)的整合式通盤改革。稅費(fèi)的作用，既可以減少房地產(chǎn)市場泡沫，抑制肆無忌憚的炒作和提高土地集約利用程度等，又可以為地方稅體系的健全和收入分配、財(cái)產(chǎn)配置的優(yōu)化提供正面效應(yīng)。在保障軌和市場軌的“雙軌”統(tǒng)籌下，從不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)到住房交易，再到住房保有各個(gè)方面的稅費(fèi)的合理化整合，不可避免應(yīng)包括在住房保有環(huán)節(jié)的稅收，要從無到有。
所得稅的課稅對(duì)象是實(shí)際取得的一定的財(cái)產(chǎn)收入，而不論這種轉(zhuǎn)讓收入是進(jìn)行所有權(quán)轉(zhuǎn)讓還是非所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，或者是進(jìn)行租賃的行為，只要是企業(yè)取得了實(shí)際的收入，就應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的課稅。對(duì)于無產(chǎn)權(quán)的車位，其所獲得的收入都應(yīng)納入企業(yè)的收入進(jìn)行核算并繳納稅款，因此，其相關(guān)的成本或公共配套設(shè)施費(fèi)用轉(zhuǎn)入銷售成本，作為企業(yè)應(yīng)納稅所得額進(jìn)行扣除，將企業(yè)當(dāng)期獲得的凈收入進(jìn)行稅款的繳納，所收到的銷售款也應(yīng)當(dāng)一次性計(jì)入企業(yè)所得稅收入。
二、其他相關(guān)稅收問題
印花稅方面，無產(chǎn)權(quán)車位的轉(zhuǎn)讓由于沒有將所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，因此不屬于合同法所規(guī)定的買賣合同的范疇，但由于屬于租賃業(yè)務(wù)，因此，應(yīng)按照財(cái)產(chǎn)租賃合同規(guī)定的合同總金額的千分之一繳納印花稅。土地增值稅方面，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，土地增值稅是對(duì)出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)為標(biāo)志，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移就不構(gòu)成出售或轉(zhuǎn)讓。無產(chǎn)權(quán)車位的轉(zhuǎn)讓收入是按照租賃業(yè)務(wù)處理的，由于未發(fā)生產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅。房產(chǎn)稅方面，財(cái)政部在2005年出臺(tái)了關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》，規(guī)定房產(chǎn)稅的課稅范圍主要包括了具有建筑功能的地上和低下建筑物，以及相應(yīng)的地下人防設(shè)施。根據(jù)以上規(guī)定可以看出，房產(chǎn)稅的課稅范圍不僅僅包括地上空間的車位，而且還包括了地下空間所開發(fā)出來的車位。在稅率方面，地下車位如果進(jìn)行出租的，按照房產(chǎn)出租收入的12%繳納房產(chǎn)稅。無產(chǎn)權(quán)車位轉(zhuǎn)讓的政策在全國各地有很大的區(qū)別，相關(guān)稅收的地方規(guī)定也有不同，在政策理解上，存在較大的差異。此稅收政策不夠明確，建議按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則繳納房產(chǎn)稅。具體執(zhí)行中還要取決于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)如何確定，公司可以與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)充分溝通。在稅法允許的范圍內(nèi)，選擇有利的納稅方式。同時(shí)，注意規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，以免除不必要的稅務(wù)處罰。在此對(duì)繳納房產(chǎn)稅的方式可以從以下幾個(gè)角度進(jìn)行籌劃：一是鑒于無產(chǎn)權(quán)車位使用權(quán)已不可撤銷地讓渡給了業(yè)主，業(yè)主成為事實(shí)上的實(shí)際使用者，按實(shí)質(zhì)重于形式原則及稅收相關(guān)原理，開發(fā)商不應(yīng)在保有環(huán)節(jié)對(duì)已經(jīng)無法支配的房產(chǎn)承擔(dān)納稅義務(wù)，而應(yīng)由業(yè)主按照購置房產(chǎn)稅率進(jìn)行納稅；二是房產(chǎn)稅條例規(guī)定，房產(chǎn)稅按年征收，分期繳納，無產(chǎn)權(quán)車位轉(zhuǎn)讓收入系一次性取得，計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)是否以年化租金為基礎(chǔ)，按年繳納；三是房產(chǎn)稅條例規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%，是否可按車位原值計(jì)算繳納，按車位原值的70%計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。
三、注意事項(xiàng)
［關(guān)鍵詞］房產(chǎn)稅 征收試點(diǎn) 效果要素 設(shè)計(jì)建議
［中圖分類號(hào)］F812.42［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A［文章編號(hào)］1009－5349（2012）03－0135－01
去年上海和重慶兩市試行征收了房產(chǎn)稅，經(jīng)過一年多的運(yùn)作，取得了一定成效。重慶房產(chǎn)稅征收試行辦法中側(cè)重對(duì)高檔住房征收房產(chǎn)稅，即對(duì)個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅及新購的高檔住房征收。因此去年，重慶市高端房產(chǎn)成交量明顯下降，據(jù)統(tǒng)計(jì)，年初才試行幾個(gè)月，高端房產(chǎn)成交量就下降了28%。同時(shí)高檔住房開發(fā)也受到了約束。去年4月，重慶主城高檔商品住房建筑面積占批準(zhǔn)上市商品住房比例為10.38%，后來逐月下降至去年底的6.65%。高端房產(chǎn)占地較多，通過對(duì)高端房產(chǎn)刻以重稅，必然對(duì)節(jié)約土地資源起到一定作用。
上海市房產(chǎn)稅征收辦法中按應(yīng)稅住房交易價(jià)格高低適用0.6%和0.4%兩檔稅率。這種稅制的具體設(shè)計(jì)，使得政府管理部門原來多年想追求的一些不動(dòng)產(chǎn)配置方面如何優(yōu)化的目標(biāo)，取得了實(shí)際調(diào)節(jié)效果。多年來大家都愿意在城市中心區(qū)購置不動(dòng)產(chǎn)，政府反復(fù)動(dòng)員說周邊地區(qū)很好，發(fā)展不錯(cuò)――確實(shí)周邊地區(qū)發(fā)展也很好，但是大家都傾向于先不考慮周邊地區(qū)。而這次上海方案里面一個(gè)很小的杠桿――中心城區(qū)房價(jià)高，稅率是0.6%；周邊區(qū)域的房價(jià)低，稅率是0.4%，就差這么一點(diǎn)兒，便使現(xiàn)在的成交大量地被引流到周邊區(qū)域。
總之，房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)兩城市的房地產(chǎn)市場和人們消費(fèi)行為產(chǎn)生了不小的影響。從上海、重慶兩市試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅的初步效果來看，搞市場經(jīng)濟(jì)要間接調(diào)控，運(yùn)用規(guī)范的經(jīng)濟(jì)手段，而經(jīng)濟(jì)手段里面稅收是不可忽略的政策組合工具。
但是，由于征稅范圍較小，稅率也不高，一年來，兩地實(shí)際征收的房產(chǎn)稅不過幾億元。2011年上海地方財(cái)政收入3429.8億元，重慶市地方財(cái)政收入超過2900億元。房產(chǎn)稅金不及地方財(cái)政收入的1%。
可見，滬、渝試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅對(duì)地方財(cái)政貢獻(xiàn)甚微，而且兩市試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅對(duì)調(diào)控房價(jià)的影響也不太明顯。為什么會(huì)出現(xiàn)這個(gè)結(jié)果，筆者認(rèn)為主要是由于以下原因：
1.滬、渝房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)方案有欠缺。
上海房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)方案中最大的欠缺是只對(duì)增量房征收房產(chǎn)稅，而不對(duì)存量房征收房產(chǎn)稅。2011年前購置的房產(chǎn)不征稅，2011年后新購房且超過人均60平米才征收房產(chǎn)稅。存量住房數(shù)量極大，新增住房數(shù)量較小，扣除人均60平米，能征上來的房產(chǎn)稅極為有限。
重慶市房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)對(duì)象僅是高端房產(chǎn)，據(jù)測算，全市應(yīng)稅房產(chǎn)約占市場總量的7%，收到的房產(chǎn)稅額極小?？傮w來講，滬、渝試點(diǎn)房產(chǎn)稅征收顯然是力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
2.限購政策也抑制了房產(chǎn)稅試點(diǎn)的效果。
按理，從檢驗(yàn)調(diào)控手段作用與效果的角度考慮，試點(diǎn)房產(chǎn)稅政策的城市，不應(yīng)同時(shí)出臺(tái)限購政策。因?yàn)?，這兩項(xiàng)政策從目的來看，基本相似。所不同的是，前者側(cè)重長期作用，后者立足短期效果。將這兩項(xiàng)政策同時(shí)使用，必然會(huì)對(duì)房產(chǎn)稅政策的作用形成抑制。
滬渝試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅是在我國房產(chǎn)限購的大環(huán)境下推出的。由于限購卡住了不少購房行為，而滬渝為了順利試點(diǎn)，又刻意縮小了試點(diǎn)政策的覆蓋范圍?？梢灶A(yù)見，一旦房產(chǎn)稅擴(kuò)面征收的試點(diǎn)大范圍推開，限購政策又同步淡出，那么房產(chǎn)稅擴(kuò)面征收的成效將會(huì)迅速體現(xiàn)出來。限購政策只是一個(gè)行政手段，難以長年累月地推行，需要有動(dòng)態(tài)調(diào)整。為了治本為上，還是應(yīng)該推廣房產(chǎn)稅。
去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。副總理在今年第4期《求是》雜志提出要逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。在今年的兩會(huì)上，房產(chǎn)稅已經(jīng)成為樓市調(diào)控的熱詞。溫總理在作政府工作報(bào)告時(shí)指出，今年將“加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產(chǎn)稅收制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展”。開征房產(chǎn)稅除實(shí)施細(xì)則等尚存爭議外應(yīng)當(dāng)說在下步擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)城市進(jìn)而在全面推廣征收房產(chǎn)稅己成共識(shí)。筆者建議下步房產(chǎn)稅全面推廣征收稅制要素設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮：
1.征稅范圍：在1986年房產(chǎn)稅暫行條例基礎(chǔ)上做修改，主要是要把個(gè)人住房納入房產(chǎn)稅征收范圍。而且不管是新增還是存量房都需征收。
2.計(jì)征方式：用于自住的個(gè)人房產(chǎn)其房產(chǎn)稅征收計(jì)稅不分用途，統(tǒng)一以房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)。考慮房產(chǎn)稅征收初期評(píng)估房屋尤其是存量房價(jià)值評(píng)估的難度可考慮按照“片區(qū)評(píng)估”的方式進(jìn)行，可不需要一一戶進(jìn)行評(píng)估，而只要對(duì)某一地區(qū)進(jìn)行評(píng)估后，給出一個(gè)指導(dǎo)價(jià)，該片區(qū)的房屋將以這個(gè)指導(dǎo)價(jià)為參考進(jìn)行納稅，這將提速房產(chǎn)稅的實(shí)施。房產(chǎn)稅的稅率國務(wù)院頒布一個(gè)范圍，假設(shè)為0.8-1.2%，各地方政府可依照當(dāng)?shù)貙?shí)際情況在范圍內(nèi)選擇執(zhí)行稅率。在房產(chǎn)稅征收的初期，為調(diào)控房市和打擊投機(jī)，建議實(shí)行累進(jìn)稅制。
3.納稅期限：稅務(wù)部門于每年1月1日由房產(chǎn)稅電腦征管系統(tǒng)自動(dòng)生成納稅人信息和本地房產(chǎn)信息，并據(jù)此生成繳稅通知單郵寄給納稅人，稅款需在三月底前繳清，逾期開始計(jì)算滯納金。凡欠交稅款和滯納金的，房管部門凍結(jié)納稅人名下所有房產(chǎn)過戶手續(xù)。
4.免稅政策：為保證居民基本住房要求以及不額外增加百姓稅負(fù)，國務(wù)院規(guī)定一個(gè)人均免稅面積范圍，如假設(shè)人均免稅面積為60平米，具體人均免稅面積由地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)刈》克皆诖朔秶枰源_定。居民只在其戶籍所在地享受房產(chǎn)稅減免優(yōu)惠，異地房產(chǎn)按當(dāng)?shù)匾?guī)定納稅。為避免房產(chǎn)稅的征收錯(cuò)漏，建議是有房子就征稅，先征后返。
