發(fā)布時(shí)間：2023-02-28 15:51:57
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房產(chǎn)調(diào)查報(bào)告樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告范本
關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照2009年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個(gè)相關(guān)
部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會(huì)，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會(huì)，認(rèn)真聽取他們的意見建議?，F(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報(bào)告如下：
一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。
2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中2009年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。
2006年榆林市區(qū)商品房均價(jià)1646元/㎡，2007年漲至2300元/㎡，2008年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，2009年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管2008年下半年以來成交量下降明顯，但房?jī)r(jià)仍未下降且略有上升，這主要是受建材價(jià)格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢(shì)反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房?jī)r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。
經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。2006年--2008年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬㎡，其中2006年完成22萬㎡;2007年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;2008年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬㎡，小高層均價(jià)2300元/㎡，多層均價(jià)約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場(chǎng)占有較大份額。
廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等7個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個(gè)縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)及原因分析
1、房?jī)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，撤地改市特別是2002年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營(yíng)思路、開發(fā)模式、營(yíng)銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對(duì)撤地改市后房?jī)r(jià)漲幅的心理預(yù)期，加之中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在買漲不買跌消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房?jī)r(jià)起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機(jī)以來，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響，2008年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。2008年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)2009年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢(shì)反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長(zhǎng)了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自兩大動(dòng)力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，國(guó)家出臺(tái)了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購房積極性。同時(shí)，相對(duì)寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了2009年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房?jī)r(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長(zhǎng)29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于2009年全年的181.75%，增幅分別高于全國(guó)、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合 2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場(chǎng)，綏、米、子等南部
6縣區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段。同時(shí)，房?jī)r(jià)也存在較大差異。如作為全國(guó)百強(qiáng)縣之一的神木縣2006年-2008年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房?jī)r(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房?jī)r(jià)達(dá)到5400元以上，南部縣區(qū)的房?jī)r(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費(fèi)者趨于理性。2006年以來，受諸多因素的影響，特別是房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲。但從2008年第三季度以來，受金融危機(jī)影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費(fèi)者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。
4、土地價(jià)格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從2001年起實(shí)施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價(jià)格隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升(見表4)：
2005年以前，榆林城區(qū)土地價(jià)格畝均價(jià)為57.43萬元，而20062008每畝均價(jià)為207.4萬元，2009年畝均價(jià)94.1萬元，基本與2005年以前持平，土地價(jià)格的變化正與榆林城區(qū)的房?jī)r(jià)基本吻合。據(jù)調(diào)查，2009年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競(jìng)拍活動(dòng)，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲(chǔ)備土地。2008年金融危機(jī)以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對(duì)這場(chǎng)金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化、房?jī)r(jià)走勢(shì)等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購買熱情不高，對(duì)土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購置費(fèi)用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費(fèi)用，從2006到2008年呈現(xiàn)先高后低的趨勢(shì)，從高速增長(zhǎng)到大幅回落。2006年至2007年，榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，土地購置費(fèi)用快速增長(zhǎng)，增速達(dá)到1.7倍;之后受市場(chǎng)影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得2007年至2008年土地購置費(fèi)用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計(jì)算出來的平均銷售價(jià)格(現(xiàn)價(jià))，從2006年的2050元/㎡上升到2008年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對(duì)開發(fā)商造成一定的壓力?？傮w來講當(dāng)前支撐房?jī)r(jià)上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí)，2008年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長(zhǎng)是支撐房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲(chǔ)備和招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價(jià)格，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房?jī)r(jià)。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將生地變?yōu)槭斓刭Y金的投入，進(jìn)行土地平整等七通一平的過程。從2006年2008年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。2006年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國(guó)內(nèi)貸款占到17%，到2008年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到2008年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國(guó)內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。2009年國(guó)內(nèi)貸款達(dá)到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%
企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。
面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時(shí)度勢(shì)，沉著應(yīng)對(duì)，制定了有針對(duì)性的政策和措施，對(duì)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺(tái)和保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展目標(biāo)的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國(guó)家調(diào)控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來，對(duì)榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用
1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到2008年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(zhǎng)24%，高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度。1998年到2008年，扣除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率，1998年到2008年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。
2、房地產(chǎn)對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：
3、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。2006年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見表7)：
4、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)。2006年2007年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售活躍。2008年房地產(chǎn)稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。2009年110月份，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長(zhǎng)的63.96%。2009年110月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長(zhǎng)16.96%。
此外，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長(zhǎng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。
從表8可以看出，2006年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%，房地產(chǎn)稅收對(duì)全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，2007年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實(shí)際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢(shì)。進(jìn)入2008年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的影響，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個(gè)百分點(diǎn)，下滑幅度較大。2009年110月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元，同比增長(zhǎng)16.96%，占稅收總收入的1.21%。
四、對(duì)規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議
促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)?、政策配套性?qiáng)、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作用符合市場(chǎng)改革方向。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對(duì)于推動(dòng)榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。
為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)以下幾個(gè)方面的工作：
1、政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的消極作用非常明顯。所以強(qiáng)化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責(zé)，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。
一是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，防止房?jī)r(jià)的大起大落。要在綜合運(yùn)用政府宏觀調(diào)控手段的基礎(chǔ)上，把房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房來平衡房?jī)r(jià)，在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)過程中，既要把握規(guī)劃建設(shè)時(shí)機(jī)，確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)真正起到抑制房?jī)r(jià)作用;又要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量;既要滿足城市低收入價(jià)層的住房需求，使他們住有所居，享受社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，又要尊重市場(chǎng)規(guī)律，不宜過分?jǐn)U大保障范圍，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響，破壞市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。同時(shí)要對(duì)低收入人群進(jìn)行深入調(diào)研，摸清底子，科學(xué)合理供給，引導(dǎo)房?jī)r(jià)漲幅在一個(gè)合理可控的范圍內(nèi)。
二是定時(shí)房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準(zhǔn)確、真實(shí)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息渠道，用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對(duì)榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)查研究，通過統(tǒng)計(jì)分析，科學(xué)掌握購房需求信息，對(duì)購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價(jià)格等相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行定期，防止盲目建設(shè)，減少社會(huì)資源的浪費(fèi)，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個(gè)權(quán)威、科學(xué)的獲取信息的平臺(tái)。
三是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個(gè)，其中具有二級(jí)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)12個(gè)，三級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)31個(gè)，四級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)73個(gè)，暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13個(gè)，有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力;另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府要重點(diǎn)支持一些誠(chéng)信守法好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、技術(shù)水平高、市場(chǎng)認(rèn)可度高、經(jīng)營(yíng)效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強(qiáng)，培養(yǎng)造就幾個(gè)全省、全國(guó)的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用。同時(shí)對(duì)那些經(jīng)營(yíng)管理差、技術(shù)水平低、有名無實(shí)且經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢(shì)，另辟生存發(fā)展空間。
四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)秩序。要嚴(yán)格依法查處小產(chǎn)權(quán)房違法用地、違法建筑行為。小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國(guó)家未出臺(tái)小產(chǎn)權(quán)房處理有關(guān)政策之前，對(duì)已建成并使用的要進(jìn)行詳細(xì)登記備案，對(duì)正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的要堅(jiān)決予以糾正和取締，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。
2、加強(qiáng)土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國(guó)土資源部今年上半年為回應(yīng)廣大網(wǎng)民對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲的質(zhì)疑，調(diào)查了全國(guó)有代表性的620個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個(gè)案例中，銷售房?jī)r(jià)最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價(jià)占房?jī)r(jià)最低例為5.3%，最高為58.6%。620個(gè)案例地價(jià)占房?jī)r(jià)比例平均為23.2%，356個(gè)項(xiàng)目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中占有重要比例。因此，一定要加強(qiáng)土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房?jī)r(jià)不合理上漲。一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，提高土地統(tǒng)征、儲(chǔ)備和管理的能力，搞活土地二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對(duì)閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi)，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規(guī)范土地市場(chǎng)，加大對(duì)劃撥用地的監(jiān)管力度。對(duì)因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對(duì)原劃撥進(jìn)行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā);如果要改變用途為經(jīng)營(yíng)性用地的，必須由政府收購儲(chǔ)備，進(jìn)行招拍掛出讓;對(duì)以其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開發(fā)的，必須嚴(yán)肅查除，堅(jiān)決制止此類問題的發(fā)生。三是在土地交易過程中實(shí)行嚴(yán)格的稅費(fèi)征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計(jì)劃。根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)供地，從而穩(wěn)定地價(jià)。五是壓縮個(gè)人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻，從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時(shí)公開土地供應(yīng)信息、土地閑置空置信息、政府儲(chǔ)備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)情況等信息。七是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批，對(duì)評(píng)估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會(huì)的心理預(yù)期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。
3、開發(fā)理念要不斷提高，進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。首先開發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步。榆林城市發(fā)展的相對(duì)滯后性，使其暫時(shí)無法與同類發(fā)達(dá)城市的開發(fā)理念直接接軌。鄂爾多斯市現(xiàn)在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創(chuàng)造了中國(guó)的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動(dòng)外，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)也功不可沒。據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為40%多，遠(yuǎn)高于榆林房地產(chǎn)業(yè)18.7%的比重。未來要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進(jìn)的開發(fā)城市理念進(jìn)入榆林，帶動(dòng)榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。榆林房地產(chǎn)開發(fā)必須順應(yīng)未來發(fā)展的總趨勢(shì)，走整體性、規(guī)模化發(fā)展之路。其中，政府必須強(qiáng)化其總體規(guī)劃功能，否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個(gè)產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競(jìng)爭(zhēng)力和營(yíng)銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費(fèi)者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)，決定著消費(fèi)者必然傾向于投資那些愿意為消費(fèi)者長(zhǎng)遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開發(fā)商。所以，要想獲得消費(fèi)者的青睞，必須重視品牌在營(yíng)銷中的重要性。隨著市民對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上，對(duì)地段、交通、規(guī)模、配套、價(jià)格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務(wù)意識(shí)，做到以產(chǎn)品為中心向以消費(fèi)者為中心轉(zhuǎn)變，進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉(zhuǎn)向售前、售中、售后各個(gè)階段，努力提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。
4、公開稅費(fèi)項(xiàng)目，規(guī)范稅費(fèi)征管行為。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金、稅費(fèi)三項(xiàng)合計(jì)流向政府的收入占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出的59.42%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費(fèi)共50余項(xiàng):
其中一些項(xiàng)目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權(quán)力部門提供了權(quán)力尋租的機(jī)會(huì)，增大了腐敗的可能性，同時(shí)也減少了財(cái)政收入，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對(duì)所有稅費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行一次清理整頓，對(duì)國(guó)家、省上明令規(guī)定繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目予以保留;對(duì)一些地方性或與國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費(fèi)項(xiàng)目，減免一些收費(fèi)項(xiàng)目，以減輕開發(fā)商負(fù)擔(dān)，增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資動(dòng)力。
5、加強(qiáng)城市配套建設(shè)，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設(shè)施建設(shè)，對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對(duì)追求生活品質(zhì)的要求逐步提高，消費(fèi)者對(duì)于住房的社區(qū)配套設(shè)施的要求也越來越高。如作為消費(fèi)群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對(duì)住房配套問題給序了相當(dāng)大的關(guān)注，買房的同時(shí)更加注重了對(duì)生活品質(zhì)的追求。榆林開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設(shè)的重點(diǎn)之一，近年來發(fā)展日新月異，但諸如中小學(xué)、蔬菜市場(chǎng)、金融等配套設(shè)施未能及時(shí)跟進(jìn)，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機(jī)關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對(duì)榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動(dòng)力和源泉。因此要想方設(shè)法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。
（一）登記情況：
20*年我市涉外房地產(chǎn)企業(yè)正式登記注冊(cè)的有4戶。至20*年，由于項(xiàng)目開發(fā)和銷售完結(jié)，有兩家企業(yè)停止經(jīng)營(yíng)，另外又有新注冊(cè)的企業(yè)兩家。故20*年登記戶數(shù)仍為4戶。注冊(cè)類型均為外商投資企業(yè)。
（二）經(jīng)濟(jì)稅源及入庫稅收收入：
20*年我市涉外房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入3721萬元。20*年實(shí)現(xiàn)銷售收入574萬元。
20*年元至12月，我分局共計(jì)入庫房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)350萬元。其中：純稅收入344.87萬元（營(yíng)業(yè)稅340萬元、個(gè)人所得稅2.41萬元、印花稅1.62萬元、土地增值稅0.84萬元）。
20*年元至12月，我分局共計(jì)入庫房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)180.10萬元。其中：純稅收入169.90萬元（營(yíng)業(yè)稅156.30萬元、個(gè)人所得稅3.02萬元、印花稅8.44萬元、土地增值稅2.14萬元）。
二、××市涉外房地產(chǎn)企業(yè)趨勢(shì)分析：
從調(diào)查分析的情況來看，我市房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是涉外房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展呈以下幾個(gè)趨勢(shì)：
（一）在新一輪國(guó)家宏觀調(diào)控政策尤其是金融緊縮政策出臺(tái)后，首先減弱了住宅金融支持度。由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較為單一，對(duì)銀行金融支持依賴度過高，金融緊縮之后將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來較大沖擊，產(chǎn)生“急剎車”效應(yīng)。
（二）隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)投資的速度明顯過快。然而在缺乏決策層有效控管和指導(dǎo)的情況下，房地產(chǎn)投資的高速增長(zhǎng)帶來的影響和沖擊相當(dāng)嚴(yán)重。最直接的后果就是房地產(chǎn)的投資增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售增長(zhǎng)，只是商品房空置率上升，更深層次的后果則是造成房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理，吸收了大量銀行貸款的房地產(chǎn)業(yè)成為泡沫，稅收自然呈萎縮狀態(tài)。
（三）私有制股份制房地產(chǎn)公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)以私有、股份、有限公司居多，約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的80%左右。涉外房地產(chǎn)企業(yè)中更是100%的為私有性質(zhì)，且銷售和財(cái)務(wù)人員多為家族成員，納稅人素質(zhì)參差不齊，納稅意識(shí)較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。
（四）市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的重心轉(zhuǎn)移。隨著城市改造的深入，以及有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)政策的不斷規(guī)范，我是原有易開發(fā)資源逐漸萎縮。新項(xiàng)目開發(fā)地由西向東，逐漸由市中心轉(zhuǎn)移向市區(qū)邊緣城郊結(jié)合部，或地價(jià)相對(duì)便宜、房地產(chǎn)業(yè)尚在起步階段的的縣級(jí)區(qū)域，而且時(shí)間和項(xiàng)目都比較集中。在這個(gè)因素下對(duì)涉外分局的稅收管理的沖擊是最明顯的。
三、涉外房地產(chǎn)企業(yè)在稅收管理上存在的問題：根據(jù)省局和市局的部署安排，我局對(duì)所轄房地產(chǎn)企業(yè)20*年度和20*年度稅收管理情況進(jìn)行了全面檢查。從檢查情況來看，主要存在以下幾個(gè)方面的問題：
（一）因房地產(chǎn)企業(yè)自身原因，造成發(fā)展受阻。在涉外分局征管的四家房地產(chǎn)企業(yè)中，真正形成一定規(guī)模集約化產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的只有華嵩置業(yè)有限公司，其他幾家為“項(xiàng)目”公司，規(guī)模小，競(jìng)爭(zhēng)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，做完單一項(xiàng)目就陷入半關(guān)停狀態(tài)。新增房產(chǎn)項(xiàng)目不多，部分在建房產(chǎn)項(xiàng)目還因受挫而停工。如招商國(guó)際房產(chǎn)公司就已處于停產(chǎn)狀態(tài)而無稅可交。
（二）納稅主觀方面的因素：不少企業(yè)存在主觀意識(shí)上的偷欠稅收。部分企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收賬款”或“其他應(yīng)付款”科目中長(zhǎng)期掛賬不做銷售處理，通過推遲“預(yù)收賬款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時(shí)間，有意識(shí)地延緩銷售收入的視線，影響納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，造成營(yíng)業(yè)稅、所得稅申報(bào)納稅滯后。另外還有企業(yè)提供虛假或不完整的銷售面積、采取以物易物手段隱匿收入、假“代建”真開發(fā)等手段增加稅務(wù)人員核算難度，達(dá)到少繳或不繳相關(guān)稅款的目的。
（三）納稅客觀方面的因素：企業(yè)帳務(wù)混亂。該行業(yè)大部分是私營(yíng)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，帳務(wù)設(shè)置不規(guī)范，沒有專門的稅收會(huì)計(jì)。雖然設(shè)置了帳務(wù)，但科目不齊全、核算不準(zhǔn)確，基本上只將銷售（預(yù)售）收入費(fèi)用等進(jìn)行了登記，而沒有系統(tǒng)地核算和調(diào)整。另外，財(cái)務(wù)憑據(jù)以白條居多，甚至僅憑經(jīng)理的一張便條就予以開支。帳務(wù)處理上的極不規(guī)范，使得稅務(wù)檢查有一定難度。
四、關(guān)于房地產(chǎn)稅收征管方面的幾點(diǎn)建議。
(一)進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)核算的標(biāo)準(zhǔn)及財(cái)務(wù)管理制度。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，對(duì)可售面積的單位預(yù)算造價(jià)的計(jì)算，應(yīng)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參與和認(rèn)可，一經(jīng)確定不得擅自改動(dòng)，這樣做有利于掌握企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的方法，使成本結(jié)轉(zhuǎn)的隨意性得到控制。
(二)加強(qiáng)票據(jù)管理，健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，特別對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的對(duì)外收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)應(yīng)視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理，實(shí)行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，并健全領(lǐng)、用、存制度。
(三)完善對(duì)預(yù)收款監(jiān)管的手段，保證稅款的及時(shí)足額入庫。通過現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地的調(diào)查了解等方式，及時(shí)掌握樓盤銷售的進(jìn)度，特別對(duì)售樓部加強(qiáng)適時(shí)監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，多角度對(duì)預(yù)收款進(jìn)行監(jiān)控，確保稅款的及時(shí)足額入庫。
(四)爭(zhēng)取多方配合，爭(zhēng)取信息共享。稅務(wù)部門應(yīng)該加強(qiáng)與房管局、土地局、建委、招標(biāo)、規(guī)劃、金融、公安等部門的協(xié)同配合和聯(lián)系，對(duì)部分涉稅地?cái)?shù)據(jù)資料做到及時(shí)溝通，摸清我市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目底數(shù)和規(guī)模，提高征管和稽查工作地針對(duì)性。
20__年，是營(yíng)山房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展較快的一年，成立了房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)等，近70二手房交易通過中介來完成。但中介服務(wù)中的非法經(jīng)營(yíng)、不誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象仍較突出，我們應(yīng)采取措施來規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)。本文通過對(duì)營(yíng)山房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)情況的調(diào)查，從行業(yè)現(xiàn)狀、存在的問題及采取措施三個(gè)方面來探索如何規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)。一、營(yíng)山縣房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展概況
據(jù)資料介紹，今年?duì)I山房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展較快。
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)數(shù)量增多，新設(shè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)1家，新設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)3家，評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)展到5家，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)展到8家。二是從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格，營(yíng)山連續(xù)組織了兩期房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格培訓(xùn)，宣傳中介執(zhí)業(yè)資格考試，其中18人參加了全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試，23人參加了全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試，37人參加四川省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理執(zhí)業(yè)資格考試。目前，營(yíng)山具有從業(yè)資格的中介人員80多人，其中全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師5人，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人3人，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理17人。5月18日，營(yíng)山縣房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)正式成立，該協(xié)會(huì)分房地產(chǎn)評(píng)估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)兩個(gè)分會(huì)，協(xié)會(huì)會(huì)員單位已經(jīng)發(fā)展到12個(gè)。11月5日，營(yíng)山房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的所有會(huì)員單位使用協(xié)會(huì)統(tǒng)一印制的《營(yíng)山縣購(租)房委托居間合同》、《營(yíng)山縣房屋買賣居間合同》、《營(yíng)山縣房屋租賃居間合同》，各房地產(chǎn)中介公司自制的服務(wù)合同自動(dòng)失效，消費(fèi)者可以拒簽中介公司自制的服務(wù)合同并可向中介協(xié)會(huì)投訴。
從房屋銷售方或出租方來講，委托中介賣房或租房，信息量大，容易成交，價(jià)格也相對(duì)較高。從買方或租方來講，一般通過正規(guī)中介，也能找到適合自己的房子。中介服務(wù)由不規(guī)范到逐步規(guī)范，人們對(duì)中介服務(wù)行業(yè)也由不信任轉(zhuǎn)為比較信任，中介服務(wù)的社會(huì)認(rèn)同度正日益提高。在房地產(chǎn)交易中，通過中介服務(wù)公司成交的占主流，今年?duì)I山縣二手房交易的70是通過中介成交的。
二、營(yíng)山縣房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)存在的主要問題
營(yíng)山縣房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)的非法經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象嚴(yán)重，有的中介公司只有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，沒有達(dá)到設(shè)立條件，不到主管部門辦理備案，超范圍經(jīng)營(yíng)、非法經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象很多。有的不設(shè)立公司，既不辦理備案登記，也不辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，一間房子、一張桌子、一把椅子就開始搞房介，甚至有的連房子也沒有，靠掛房屋出售或出租的廣告牌從事房介活動(dòng)，市場(chǎng)無序狀況由此可見一斑。
大多數(shù)經(jīng)紀(jì)公司只有一個(gè)店鋪，信息量少，經(jīng)紀(jì)人少，家族式管理模式居多，只能承辦一些簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)買賣和租賃信息業(yè)務(wù)，對(duì)于大中型業(yè)務(wù)無能為力，管理手段、管理意識(shí)滯后，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力較差。有的公司員工文化程度太低，專業(yè)知識(shí)面窄，不會(huì)填寫經(jīng)紀(jì)合同，不會(huì)操作電腦，也不具備與客戶進(jìn)行交流的良好語言表達(dá)能力，甚至與行業(yè)中的其它公司員工或客戶串通，業(yè)務(wù)成交不報(bào)公司，私下收取客戶的好處費(fèi)或其它不合理費(fèi)用。這不僅損害了經(jīng)紀(jì)公司的聲譽(yù)，同時(shí)還會(huì)使客戶的利益得不到保證。當(dāng)然也有些公司不懂得怎樣尊重知識(shí)，重視人才，而致使員工對(duì)經(jīng)紀(jì)公司不滿，出現(xiàn)跳槽、流動(dòng)和大量信息資源流失的現(xiàn)象。
有的公司互相竊取對(duì)方的信息資源，為了各自的一些小利，采取抵毀同行，吹捧自己的辦法或以收取很低的中介費(fèi)為誘餌與客戶簽單，出現(xiàn)低成本、低效率和低質(zhì)量的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。有的公司利用自行編制的合同條款，采取“違約定金”和“吃差價(jià)”等手段，收取高額違約金、保證金和不合理差價(jià)，使消費(fèi)者上當(dāng)受騙。有的中介人員因?yàn)槌兄Z不當(dāng)，無法兌現(xiàn)，或因操作不規(guī)范，合同條款不清而引發(fā)交易糾紛。有的客戶經(jīng)中介公司掌握信息后，為逃避中介服務(wù)費(fèi)而發(fā)生“跳單”行為，中介服務(wù)方面的糾紛時(shí)有發(fā)生，房地產(chǎn)中介行業(yè)急需建立誠(chéng)信機(jī)制。部分評(píng)估機(jī)構(gòu)采取給回扣、壓低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、抬高評(píng)估價(jià)格等方式惡意承攬業(yè)務(wù)，估價(jià)不實(shí)事求是，出具虛假報(bào)告，只顧眼前利益，不顧估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估機(jī)構(gòu)之間缺乏溝通，相互抵毀，公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)秩序沒有建立。
近年來，營(yíng)山縣商品房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，不少公司聘請(qǐng)房地產(chǎn)公司銷售樓盤，房地產(chǎn)公司屬房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)具備相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格并到房地產(chǎn)主管部門備案，接受行業(yè)管理。事實(shí)上，很少有公司主動(dòng)到房管部門備案，因房地產(chǎn)發(fā)生的糾紛層出不窮，給房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展帶來不利影響。
三、營(yíng)山縣房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的規(guī)范化措施
針對(duì)營(yíng)山縣房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)存在的主要問題，20__年，我建議將從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)的規(guī)范管理。
加大對(duì)非法中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的清理整頓。根據(jù)《營(yíng)山縣人民政府關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)出租房屋管理工作的通知》精神，工商行政管理部門將會(huì)同房管部門，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的日常檢查和管理，依法及時(shí)查處和取締非法房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。無照經(jīng)營(yíng)、無證執(zhí)業(yè)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員將面臨清理整頓。加強(qiáng)中介服務(wù)人員執(zhí)業(yè)資格培訓(xùn)和繼續(xù)教育。繼續(xù)做好房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價(jià)師的培訓(xùn)和考試工作，通過繼續(xù)教育、日常業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的執(zhí)業(yè)技能和服務(wù)水平。
對(duì)會(huì)員單位使用經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本的情況進(jìn)行檢查，規(guī)范經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為，加大打擊“歪中介”、“黑中介”的力度。為避免中介服務(wù)行業(yè)出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)，鼓勵(lì)中介企業(yè)做大做強(qiáng)，將依據(jù)中介企業(yè)的設(shè)立時(shí)間、注冊(cè)資金 、執(zhí)業(yè)人員狀況等對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行等級(jí)管理，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。
針對(duì)中介行業(yè)存在的信用問題，中介協(xié)會(huì)將研討制定行業(yè)自律規(guī)則，加大對(duì)違約單位和個(gè)人的處罰力度，建全中介企業(yè)和中介服務(wù)人員信用檔案，提高行業(yè)整體形象。并對(duì)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)實(shí)行備案管理，人員必須具有中介服務(wù)執(zhí)業(yè)資格。
房貸面簽 面簽銀行后，就是等待貸款批準(zhǔn)了，一般在15個(gè)工作日內(nèi)批準(zhǔn)資金監(jiān)管賬戶。然后拿著房管局的協(xié)議等備件去房管局過戶交稅，然后7個(gè)工作日內(nèi)去房管局拿其他權(quán)利證給銀行銀行抵押，7個(gè)工作日內(nèi)拿到房本。
需要提供的資料有哪些
1、銀行流水：銀行流量是證明個(gè)人或公司收入的證明材料。這是向銀行申請(qǐng)貸款所必需的材料。一般來說，銀行最認(rèn)可工資流量，但一些銀行認(rèn)可自存流量。如果提交自存流量，每月固定日期和金額，持續(xù)半年以上，盡量多存少取，積累一定存款量；
2、收入證明：這也是面對(duì)面簽約時(shí)必須提供的材料，也是反映購房者還款能力的保證。為確保購房者能夠及時(shí)還款，銀行對(duì)個(gè)人月收入的最低要求是月收入的兩倍。例如，如果月收入為2000，則月收入為4000。如果共同貸款，可以提供雙方的收入證明；
3、婚姻證明：對(duì)于以家庭為單位的購房行為，判斷婚姻狀況、提供婚姻證明和戶口簿是判斷還款能力的重要前提。離婚的，需要提供離婚證明，判斷第一套房還是第二套房，以確定抵押貸款利率。未婚者不提供，單身證明也不使用；
4、征信報(bào)告：抵押貸款是銀行貸款，自然會(huì)檢查買家的信用調(diào)查，如果單身只提供自己的信用調(diào)查報(bào)告，如果已經(jīng)結(jié)婚，夫妻雙方的信用調(diào)查報(bào)告必須提供，除了與他人共同購買雙方的信用調(diào)查報(bào)告不能少；
5、購房資料：如果是第一套房，可以攜帶購房合同。如果是第二套房，還需要攜帶第一套房的相關(guān)證明。記住，你必須提供首付收據(jù)。如果不能提供，會(huì)影響房貸面簽。
房貸面簽需要注意什么
1、當(dāng)工作人員詢問工作年限時(shí)，不能說半年以下，否則銀行要么認(rèn)為貸款人工作不穩(wěn)定會(huì)影響貸款；
2、準(zhǔn)備工資銀行流水、身份證、銀行流水證明貸款人收入能力和反映工作情況的材料；
3、當(dāng)被問及父母的情況時(shí)，不能說父母有重大疾病或家庭事故，否則銀行會(huì)質(zhì)疑貸款人的還款能力。
從3月28日到4月2日,新華社一連六天發(fā)表“新華時(shí)評(píng)”,矛頭直指地方政府,痛批當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的根源所在―――土地財(cái)政以及腐敗所釀成的高地價(jià)高房?jī)r(jià)。文章指出,解決“土地財(cái)政”問題,當(dāng)務(wù)之急是從制度安排上弱化地方政府“以地生財(cái)”的沖動(dòng)。如何遏制沖動(dòng)?文章建言,按照事權(quán)和財(cái)權(quán)相匹配的原則,給予地方政府更多的資金支持。而房地產(chǎn)調(diào)控,稅收杠桿應(yīng)當(dāng)發(fā)揮更大的作用。
相關(guān)評(píng)論:房?jī)r(jià)頻頻飆升,讓人不由感嘆“中國(guó)房?jī)r(jià)搭上了火箭”! 新華社評(píng)論切中了要害,道出了老百姓的心聲。許多人也由此推測(cè),中央要出手打擊高房?jī)r(jià)。只是希望,不要光打雷不下雨,僅僅為物業(yè)稅的開征鋪路而已!
浙江豐田車主“補(bǔ)償夢(mèng)”兩日破滅
3月29日,浙江省工商局表示,一汽豐田方面對(duì)其提出的制定時(shí)間表、上門召回、提供代步車、允許全額退還定金和補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)損失五項(xiàng)要求均表示接受。但是,國(guó)內(nèi)第一次經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償召回車主的夢(mèng)想只維持了2天就成為了泡影。一汽豐田汽車銷售有限公司總經(jīng)理松木秀明在接受媒體采訪時(shí)表示,將針對(duì)全國(guó)RAV4車主推出一個(gè)“三選一”的免費(fèi)檢測(cè)服務(wù),除此之外,不會(huì)對(duì)召回車輛車主(包括浙江地區(qū))給予額外的經(jīng)濟(jì)賠償。
相關(guān)評(píng)論:同樣的問題車,針對(duì)不同的市場(chǎng),豐田對(duì)美國(guó)采取的卻是與中國(guó)截然不同的態(tài)度,我們除了憤慨還是憤慨。但是,通過此次事件,我們也應(yīng)該反思――假如我們的立法能切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者利益,外國(guó)企業(yè)不就沒法鉆空子了嗎?在華麗數(shù)字的背后,這些GDP的含金量到底如何呢?
中石油建議消費(fèi)者加油時(shí)交消費(fèi)稅
3月29日,中國(guó)石油財(cái)務(wù)總監(jiān)周明春在深圳業(yè)績(jī)說明會(huì)上,建議成品油消費(fèi)稅在消費(fèi)環(huán)節(jié)征收,讓消費(fèi)者加油時(shí)交消費(fèi)稅,以真正起到一個(gè)提示消費(fèi)者的作用。2009年1月1日我國(guó)正式施行新的成品油定價(jià)機(jī)制,以汽油為例,成品油的消費(fèi)稅由原來每升0.2元提高到1元。目前的征收方式從煉油廠即生產(chǎn)端征收,由國(guó)稅向當(dāng)?shù)氐臒捰蛷S直接征收,有的地方還采取預(yù)征收的方式。國(guó)內(nèi)能源專家韓學(xué)功表示,如果成品油消費(fèi)稅從消費(fèi)端征收,購買汽油時(shí)就會(huì)給一個(gè)明細(xì),油價(jià)和消費(fèi)稅分別是多少錢,這將有利于老百姓明明白白消費(fèi)。
相關(guān)評(píng)論:不知道這家亞洲最賺錢的公司又在琢磨什么,難道真的是想讓老百姓得實(shí)惠?衷心希望那些坐在辦公室的領(lǐng)導(dǎo)不要老是琢磨老百姓的口袋,要多想想怎么樣來服務(wù)好大眾!
中國(guó)千萬富豪達(dá)87.5萬人
胡潤(rùn)百富榜4月1日在三亞《2010胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告》。這是胡潤(rùn)百富榜連續(xù)第二年以省份和城市為單位,調(diào)查中國(guó)富裕人士分布狀況。報(bào)告顯示,截至2009年底,除香港、澳門、臺(tái)灣之外的全國(guó)31個(gè)省、市、自治區(qū)中,千萬富豪人數(shù)已達(dá)87.5萬人,相比去年增長(zhǎng)6.1%。北京、廣東、上海三地千萬富豪人數(shù)占全國(guó)的近一半。
相關(guān)評(píng)論:87.5萬千萬富豪,這個(gè)數(shù)字著實(shí)讓人興奮,想想20年前,多少人只是做著“萬元戶”美夢(mèng)啊!只是,希望這數(shù)字不是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)泡沫!
《2009幸福指數(shù)調(diào)查報(bào)告》出爐:
賺到錢才能幸福
一、強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)調(diào)查監(jiān)測(cè)，全力提高統(tǒng)計(jì)調(diào)查水平
始終堅(jiān)持“獨(dú)立調(diào)查，獨(dú)立上報(bào)”的原則，充分發(fā)揮統(tǒng)計(jì)調(diào)查在經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)預(yù)警方面的優(yōu)勢(shì)，為各級(jí)黨政領(lǐng)導(dǎo)決策和有關(guān)部門提供了高質(zhì)量的統(tǒng)計(jì)調(diào)查服務(wù)。
(一)圓滿完成了各項(xiàng)制度性調(diào)查工作
按照國(guó)家調(diào)查方法制度的要求，從新余實(shí)際出發(fā)，積極部署，周密安排，確保了各項(xiàng)制度性調(diào)查工作有序推進(jìn)，做到了工作進(jìn)度與時(shí)間完美對(duì)接。
1. 扎實(shí)開展城鎮(zhèn)住戶調(diào)查工作。上半年，在圓滿完成城鎮(zhèn)居民生活狀況和收支調(diào)查工作的同時(shí)，按照國(guó)家局和總隊(duì)的統(tǒng)一部署，全面啟動(dòng)新一輪全市城鄉(xiāng)抽樣調(diào)查樣本輪換工作。抽取19個(gè)社區(qū)居委會(huì)577戶居民家庭為抽樣點(diǎn);編制完成了一、二級(jí)樣本抽樣表，匯制完成小區(qū)圖，對(duì)輔調(diào)員的培訓(xùn)工作和入戶前的宣傳工作已全面展開。
2. 規(guī)范做好農(nóng)村住戶調(diào)查工作。一是按要求完成了一季度全市140戶農(nóng)村住戶季報(bào)的審核、匯總、上報(bào)工作。二是積極、穩(wěn)妥、有序地組織和指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)縣級(jí)調(diào)查隊(duì)開展農(nóng)村住戶抽樣調(diào)查樣本輪換工作。在嚴(yán)格執(zhí)行總隊(duì)實(shí)施方案的基礎(chǔ)上，結(jié)合新余實(shí)際情況，制定市級(jí)實(shí)施方案，明確了職責(zé)和工作目標(biāo)，落實(shí)了人員，細(xì)化工作任務(wù)，優(yōu)化工作程序。目前樣本框資料已經(jīng)上報(bào)總隊(duì)農(nóng)村住戶處。
3.全面加強(qiáng)價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查工作。繼續(xù)做好居民消費(fèi)、商品零售價(jià)格指數(shù)、城鎮(zhèn)居民基本生活費(fèi)用價(jià)格指數(shù)編制工作。認(rèn)真執(zhí)行工業(yè)品出廠價(jià)格和原材料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格調(diào)查、固定資產(chǎn)投資價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格三個(gè)專業(yè)調(diào)查方案，不斷完善調(diào)查樣本，進(jìn)一步保證了樣本代表性，對(duì)由于各種原因失去代表性或非主導(dǎo)產(chǎn)品進(jìn)行適時(shí)調(diào)整。新增1家固定資產(chǎn)投資價(jià)格調(diào)查樣本企業(yè)，新增1家開發(fā)量大的公司作為“其它費(fèi)用”填報(bào)單位，剔除10家無項(xiàng)目、無地、無交易的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查樣本企業(yè)，新增15家經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、項(xiàng)目較大的房地產(chǎn)企業(yè)和2家市場(chǎng)影響大、經(jīng)營(yíng)網(wǎng)店多的房產(chǎn)中介公司。工業(yè)品價(jià)格調(diào)查企業(yè)由去年的51家增至78家。
4.積極推進(jìn)規(guī)模以下工業(yè)統(tǒng)計(jì)調(diào)查工作。利用一個(gè)月時(shí)間完成了新一輪規(guī)模以下樣本輪換及新的輔助調(diào)查員培訓(xùn)工作，詳細(xì)解讀了定期報(bào)表中的變動(dòng)指標(biāo);加強(qiáng)對(duì)縣區(qū)的檢查、指導(dǎo)，及時(shí)、高效、準(zhǔn)確地完成了XX年報(bào)、XX年一季度和上半年報(bào)表收集、數(shù)據(jù)匯總、進(jìn)度分析、報(bào)表說明等任務(wù);繪制適合我市的《規(guī)模以下抽樣調(diào)查工作流程圖》，編印、使用《規(guī)模以下工業(yè)調(diào)查回訪(查詢)記錄》和《規(guī)模以下工業(yè)調(diào)查報(bào)表核查清單》，確保了推算數(shù)據(jù)的真實(shí)可靠。
5.不斷強(qiáng)化服務(wù)業(yè)統(tǒng)計(jì)調(diào)查工作。一是強(qiáng)化樣本維護(hù)。為確保有效樣本，對(duì)被納入調(diào)查樣本的54家企業(yè)的基本信息進(jìn)行全面核對(duì)，確保企業(yè)有效樣本的上報(bào)率;二是強(qiáng)化數(shù)據(jù)評(píng)估、審核。加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)登記數(shù)據(jù)與歷史數(shù)據(jù)的對(duì)比，保證數(shù)據(jù)的連貫性和一致性，對(duì)上報(bào)數(shù)據(jù)采取“三審”措施，做到“企業(yè)調(diào)查員初審、專業(yè)負(fù)責(zé)人二審、分管領(lǐng)導(dǎo)三審”，確保源頭數(shù)據(jù)真實(shí)可信。三是強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。6月初，對(duì)部分已上報(bào)報(bào)表企業(yè)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，重點(diǎn)核實(shí)企業(yè)人均月工資情況，利潤(rùn)總額小于營(yíng)業(yè)利潤(rùn)情況，固定資產(chǎn)原價(jià)減少情況。經(jīng)核查，更正了部分?jǐn)?shù)據(jù)，保證了上報(bào)數(shù)據(jù)能真實(shí)反映企業(yè)的實(shí)際運(yùn)行狀況;
(二)充分發(fā)揮統(tǒng)計(jì)調(diào)查的監(jiān)測(cè)預(yù)警職能
1.加強(qiáng)了對(duì)價(jià)格變化情況的調(diào)查監(jiān)測(cè)。為掌握新余市商品零售價(jià)格變動(dòng)情況，每5日對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行一次“定點(diǎn)、定時(shí)、定人”直接調(diào)查，每月10、20日對(duì)商店(場(chǎng))的商品價(jià)格進(jìn)行采集，分析價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)，及時(shí)報(bào)送價(jià)格熱點(diǎn)問題，如食品價(jià)格變動(dòng)、旅游價(jià)格節(jié)日變動(dòng)情況、教育收費(fèi)等，為黨委政府及有關(guān)部門穩(wěn)定物價(jià)提供了決策依據(jù)。同時(shí)，堅(jiān)持按時(shí)、保質(zhì)上報(bào)居民消費(fèi)價(jià)格、商品零售價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格、工業(yè)品出廠價(jià)格和原材料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格調(diào)查月報(bào)。
2.加強(qiáng)了對(duì)三農(nóng)情況的監(jiān)測(cè)預(yù)警。一是加強(qiáng)對(duì)水稻等主要農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)過程的跟蹤反映工作，開展了洪澇災(zāi)害對(duì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的影響專項(xiàng)調(diào)查，形成了災(zāi)情報(bào)告;二是組織開展了“新余市企業(yè)用工需求情況調(diào)查”，對(duì)農(nóng)民工勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移情況實(shí)施監(jiān)測(cè)，撰寫了《當(dāng)前新余部分企業(yè)出現(xiàn)“用工荒”原因分析及對(duì)策建議》調(diào)查報(bào)告。報(bào)告獲總隊(duì)鄧祖龍副總隊(duì)長(zhǎng)批示：“這篇調(diào)查報(bào)告反映的企業(yè)用工荒問題很及時(shí)，分析的比較到位，對(duì)黨政領(lǐng)導(dǎo)有參考價(jià)值。請(qǐng)綜合處在《江西調(diào)查》中”;三是加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民收入形成過程的跟蹤反映。
一、 基本情況
XXXXX物業(yè)有限公司地處XXXXXXXXX，成立于XXXX年XX月XX日，是我縣物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的領(lǐng)跑者，注冊(cè)資金XXXX萬元（由XXXX出資入股XXX萬元、XXXXX出資入股XXX萬元），社會(huì)信用代碼XXXXXXX，中征碼XXXXXXX.法定代表人XXXXXX，男，漢族，身份證號(hào)碼XXXXXXXXXXXX，任公司總經(jīng)理。公司倡導(dǎo)“以人為本”的管理模式，引進(jìn)全新管理服務(wù)概念，擁有一支敬業(yè)精神強(qiáng)、專業(yè)素質(zhì)高的員工隊(duì)伍，以“成就至尊服務(wù)，打造行業(yè)品牌”為服務(wù)宗旨，全心全意實(shí)現(xiàn)對(duì)客戶的承諾。
二、經(jīng)營(yíng)情況
XXXXXXXXXX物業(yè)有限公司，與城區(qū)大型小區(qū)（XXXXXXXX、XXXXXXXX）簽字了長(zhǎng)期的物業(yè)管理服務(wù)，具有穩(wěn)定的收入來源。
1、借款情況：根據(jù)征信數(shù)據(jù)報(bào)告，該公司無借款記錄。
2、該公司經(jīng)營(yíng)管理正常，營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。
3、根據(jù)報(bào)表數(shù)據(jù)情況分析，該公司短期償債能力較強(qiáng)?？傮w看來，該公司經(jīng)營(yíng)管理正常，隨著內(nèi)部管理的不斷加強(qiáng)，企業(yè)盈利能力進(jìn)一步提高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力不斷增強(qiáng)。
三、抵押物
該筆貸款提供房屋產(chǎn)權(quán)抵押的擔(dān)保方式；
以XXXXXXX個(gè)人所有的商鋪房產(chǎn)做抵押，建筑面積XXXXXXX平方米，位于XXXXXXXXXXXXXXX，（產(chǎn)權(quán)證號(hào)；XXXXXXX權(quán)證XXXXXXX字第XXXXXXXXXXX號(hào)）辦理了房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，產(chǎn)權(quán)清楚。
四、貸款用途
該公司申請(qǐng)短期流動(dòng)資金XXXX萬元，貸款主要用于流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)，該公司作為一家物業(yè)公司，其服務(wù)對(duì)象主要是縣域的大型小區(qū)，現(xiàn)處于發(fā)展階段，資金需要量大。
五、還款來源
還款來源為縣域幾個(gè)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入，收入穩(wěn)定，做為此筆貸款的還款保障。
六、結(jié)論
借款人劉__于20__年8月1日向我行提出借款331919元，用于購買__市__區(qū)__東側(cè)__汽配城2號(hào)商鋪根據(jù)我行相關(guān)貸款管理規(guī)定，通過實(shí)地調(diào)查了解，現(xiàn)就調(diào)查內(nèi)容情況作如下報(bào)告：
一、借款人及配偶的基本情況、收入情況：
1、借款人劉__，女，現(xiàn)年44歲，已婚，高中學(xué)歷，身份證號(hào)__________x，戶籍所在地__省__市__區(qū)__x鄉(xiāng)__x村北街11排3號(hào)，工作單位：__省__市__區(qū)____x公司，職務(wù)：經(jīng)理，工作年限25年，平均月收入5200元。
2、借款人配偶__x，現(xiàn)年46歲，高中學(xué)歷；身份證號(hào)__________，戶籍所在地__省__市__區(qū)__樓10樓1門2號(hào)，工作單位：__省__市__區(qū)______五金商店；職務(wù)：副經(jīng)理，工作年限26年，平均月收入3600元。
3夫妻平均月收入8800元。
4、借款人居住情況：借款人現(xiàn)居住在__省__市__區(qū)__x北街11排3號(hào)，住宅性質(zhì)為自有產(chǎn)權(quán)房。
二、借款用途及原因：
借款人購買的__汽配城2號(hào)商鋪位于__市__區(qū)__東側(cè)，建筑面積191.0375平方米，3859.84元/平方米，購買價(jià)格與周邊市場(chǎng)價(jià)格比較偏低，購買總價(jià)737374元，已交首付款405455元，占購買總價(jià)的54.99％。由于自有資金不足，剩余331919元向我行申請(qǐng)貸款。
三、擔(dān)保情況：
此筆貸款由劉__名下__汽配城2號(hào)商鋪（也是此次貸款購買的商鋪）做抵押擔(dān)保，經(jīng)實(shí)地核查該商鋪借款人已出租(承租人用于經(jīng)營(yíng)汽車配件,租期三年,20__年1月5日到期,承租人已承諾我行處置該房產(chǎn)時(shí)放棄承租權(quán)),年租金34000元。抵押商鋪位于__市__區(qū)__東側(cè)，房產(chǎn)證號(hào)：__市房權(quán)證__區(qū)（私）字第2180096號(hào)；土地證號(hào)：__國(guó)用（20__）第3420__號(hào)，經(jīng)__市華信房地產(chǎn)估價(jià)有限公司評(píng)估，評(píng)估報(bào)告編號(hào)：20__1208號(hào)，房地產(chǎn)評(píng)估總價(jià)為858700元。按孰低原則，在評(píng)估價(jià)、交易價(jià)和契稅價(jià)中取最低價(jià)作為抵押貸款的價(jià)值依據(jù)，采用交易總價(jià)737374元作為貸款價(jià)值依據(jù)，貸款占房產(chǎn)交易總價(jià)的45.01％符合我行抵押比率。
四、借款人信用狀況及還款能力：
經(jīng)查詢個(gè)人信用報(bào)告，借款人夫妻無信用狀況發(fā)生。借款人家庭月收入8800元，采用等額本息還款方式，經(jīng)測(cè)算，此筆貸款月還款4135.41元，月還款占家庭收入46.99％。具有較強(qiáng)的還款能力。
五、調(diào)查結(jié)論：
1、經(jīng)調(diào)查核實(shí)，借款人身份真實(shí)，夫妻關(guān)系穩(wěn)定，有持續(xù)穩(wěn)定的收入來源，借款人計(jì)劃以夫妻月工資收入作為第一還款來源，償還貸款本息，還款能力、還款意愿強(qiáng)。
2、第二還款來源是以此次貸款購買的商鋪?zhàn)鞯盅骸?/p>
該商鋪是我市首個(gè)產(chǎn)權(quán)式汽車配件商城中的一座，這里既是__市汽車配件的發(fā)源地也是__汽車配件最大的零散地。__汽配城作為__首席最大的、最專業(yè)的、消費(fèi)環(huán)境最好的一站式汽車配套服務(wù)中心，已寫入政府規(guī)劃。
隨著__x工業(yè)區(qū)的建設(shè)和__油田的發(fā)現(xiàn)，極大的帶動(dòng)了我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，使我市成為最繁榮的汽車市場(chǎng)，進(jìn)入20__年以來，汽車銷售勢(shì)頭持續(xù)走高，20__年上牌照量達(dá)96017輛，平均1.56分鐘上一輛。在全國(guó)400多個(gè)地級(jí)市中名列前茅。
該商鋪位于__市__區(qū)__東側(cè)，斜對(duì)面是新建的汽車總站，交通便利，地段較好，是我市的東出口，從我市最繁華的街道__x道直行向東與東立交橋交叉口南行200米即到，被__x國(guó)道貫穿，起點(diǎn)為__x市__x區(qū)，終點(diǎn)為廣東廣州，全程3160千米，這條國(guó)道途經(jīng)河北、天津、山東、江蘇、安徽、浙江、福建和廣東八個(gè)省份，周邊的大小貨車、客車、小轎車穿梭東立交橋，以其得天獨(dú)厚的地理位置，__汽配城，具有良好的發(fā)展前景。
另外，我市目前商業(yè)用房?jī)r(jià)格呈普遍上漲趨勢(shì)，該商鋪升值空間較大，抵押率充足，流通變現(xiàn)能力較強(qiáng)，具備代償能力。作為第二還款來源有保證。
簽于以上分析，調(diào)查人同意發(fā)放該筆商鋪貸款331919元、期限10年、利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%即年利率8.613％（借款人在相關(guān)部門辦妥房產(chǎn)及土地他項(xiàng)并辦理約定我行為第一受益人財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)后發(fā)放貸款）。
客戶經(jīng)理聲明：我作為借款申請(qǐng)人的客戶經(jīng)理，已按規(guī)定要求對(duì)該客戶進(jìn)行了面簽、筆錄工作，對(duì)該客戶身份、借款意愿、借款用途、借款交易的真實(shí)性進(jìn)行了認(rèn)真核實(shí)，并告知借款人貸款責(zé)任，對(duì)該客戶貸款的有關(guān)情況作了全面調(diào)查和了解，所呈報(bào)申請(qǐng)人的所有資料均真實(shí)、準(zhǔn)確、有效，所作評(píng)估遵循客觀、公正的原則，以上報(bào)告內(nèi)容真實(shí)，發(fā)放本筆貸款業(yè)務(wù)安全可靠。同時(shí)，我聲明該借款人不是我的關(guān)系人。
妥否，請(qǐng)貸會(huì)審批。
____________支行
