發(fā)布時間：2023-03-01 16:26:15
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)工作意見樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
國家、省、市相繼出臺了多個房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控方面的政策文件，其目的在于保持住宅與房地產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展，使住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加合理，住房價格更加穩(wěn)定，有效的提高居民的居住水平和居住質(zhì)量。目前，我縣的房地產(chǎn)市場仍然存在著中低價位中小戶型普通商品住房供應(yīng)比重偏低，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后或不按規(guī)劃要求實施小區(qū)配套建設(shè)，住房價格增長較快，開發(fā)企業(yè)擅自預(yù)售商品房等各種問題。這些問題的存在直接影響到了廣大居民住房條件的改善，所以，合理調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，控制住房價格過快增長對于促進我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展、縣域經(jīng)濟的不斷增長、提高城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境和質(zhì)量具有十分重要的作用。建設(shè)、國土、物價、金融等部門要把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定住房價格工作納入到日常工作中，本著高度負責(zé)的態(tài)度，增強全局意識和責(zé)任意識，切實把國家、省、市各項房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落到實處，合理配置資源，進一步推進我縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
二、科學(xué)規(guī)劃，做好住房建設(shè)規(guī)劃編制工作
國土資源、發(fā)展改革等部門要會同建設(shè)部門認(rèn)真做好我縣中長期住房建設(shè)規(guī)劃編制工作，合理配置套型建筑面積90平方米以下普通商品住房和經(jīng)濟適用住房，最大限度的滿足中低收入家庭的住房需求。住房規(guī)劃編制過程中，要充分結(jié)合我縣規(guī)劃區(qū)內(nèi)住房狀況調(diào)查結(jié)果，全面了解住房總量、結(jié)構(gòu)狀況，分析廣大居民住房需求情況，明確“十一五”期間建設(shè)目標(biāo)和住宅建設(shè)總體規(guī)模，特別是明后兩年普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的短期建設(shè)目標(biāo)和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并向社會公示。
三、加大項目審批力度，嚴(yán)格落實新建商品住房套型比例
新審批、新開工的單一房地產(chǎn)開發(fā)項目商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比例必須達到70%以上，經(jīng)濟適用住房竣工總量要達到上年度或當(dāng)年城鎮(zhèn)住宅竣工總量的15%-20%，且單套建筑面積屬多層樓房的最大不得超過90平方米，屬中高層、高層樓房最大不得超過95平方米。建設(shè)主管部門要嚴(yán)格按照住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)總體要求和單套住房建筑面積進行規(guī)劃管理，特別是對房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)審批前，要會同國土等部門對項目進行平面套型建設(shè)方案審核，并就套型結(jié)構(gòu)和普通商品住房建設(shè)比例提出會審意見。對不符合要求的住宅項目，建設(shè)、國土等部門一律不予辦理相關(guān)手續(xù)。
四、合理規(guī)劃土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，優(yōu)先保證普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設(shè)用地供應(yīng)
土地管理部門要認(rèn)真落實國務(wù)院、省政府和市政府的文件精神，科學(xué)編制年度土地供應(yīng)計劃，優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)。普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房土地供應(yīng)量不得低于年度居住用地供應(yīng)總量的70%，其中經(jīng)濟適用住房土地供用量應(yīng)達到15%-20%。對普通商品住房建設(shè)項目，在供應(yīng)土地之前，土地管理部門要會同規(guī)劃、房管等部門研究出讓方案。中低價位、中小套型普通商品住房項目土地供應(yīng)要做到限套型、限房價，競地價、競房價的辦法公開確定土地使用者。建設(shè)、國土、物價等部門要加強聯(lián)系，密切配合，加大監(jiān)管力度，確保出讓合同約定的套型、房價落到實處。
五、嚴(yán)格住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅和個人所得稅征管
對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。其他事項仍執(zhí)行省地方稅務(wù)局、省財政廳、省建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)的《國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》的規(guī)定。對個人轉(zhuǎn)讓住房所得，要嚴(yán)格按照《中華人民共和國個人所得稅法》和國家稅務(wù)總局印發(fā)的《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得稅有關(guān)問題的通知》征收個人所得稅。
六、認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)信貸政策，加強和完善住房公積金管理
對項目資本金達不到35%等信貸條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款抵押物。
按[2006]37號文件要求，從2006年6月1日起，各金融機構(gòu)個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，但對購買自住的且套型建筑面積在90平方米以下住房的，仍執(zhí)行首付款比例為20%的規(guī)定。為提高住房公積金個人住房貸款使用率，住房公積金個人住房抵押貸款仍執(zhí)行首付款不低于20%的規(guī)定。住房公積金管理部門要加大住房公積金管理力度，進一步落實重要事項備案制度、年度工作報告制度和會計報表報送制度，增強風(fēng)險控制。進一步擴大住房公積金制度覆蓋面，提高公積金使用率，使住房公積金個人住房貸款惠及更多購建住房的職工。
七、加強拆遷管理，嚴(yán)格控制拆遷規(guī)模
進一步推進拆遷管理規(guī)范化、拆遷程序合法化、拆遷制度完善化。在加強拆遷管理的同時，要認(rèn)真編制舊城改造拆遷中長期規(guī)劃和年度計劃，把城市的拆遷改造和住房需求有機地結(jié)合起來，堅決制止不切實際大拆大建的盲目行為，控制住房被動性需求的過快增長。對于不符合縣城總體規(guī)劃、未經(jīng)縣規(guī)劃委員會批準(zhǔn)的拆遷項目一律不予實施。對已明確具體建設(shè)項目、拆遷責(zé)任單位和拆遷范圍、規(guī)模的，要加快拆遷進度和裁決進度，保證拆遷計劃的按期完成。
八、進一步完善城鎮(zhèn)最低收入家庭保障制度，規(guī)范經(jīng)濟適用住房、廉租住房和集資建房的管理
認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家、省、市文件精神，加快城鎮(zhèn)最低收入家庭住房保障制度建設(shè)，實現(xiàn)住房保障機構(gòu)人員配置常設(shè)化、保障資金來源正?；?、工作程序規(guī)范化和管理手段的信息化。嚴(yán)格落實將住房保障資金列入財政預(yù)算和土地出讓凈收益的5%左右用于城鎮(zhèn)最低收入住房保障制度的要求。財政部門要加大對住房保障工作的支持力度，形成穩(wěn)定的保障資金來源。今年要為人均住房建筑面積15平方米以下城鎮(zhèn)最低收入家庭提供住房保障。嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟適用住房、廉租住房管理的各項政策，擴大經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設(shè)規(guī)模，土地管理部門要優(yōu)先保證經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設(shè)用地，切實完成國家、省、市規(guī)定的建設(shè)任務(wù)。
嚴(yán)格執(zhí)行《建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部關(guān)于制止違規(guī)集資建房的通知》的相關(guān)規(guī)定，加大集資建房管理力度。集資建房一律報經(jīng)縣政府批準(zhǔn)，必須符合我縣土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)總體規(guī)劃，列入本年度經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃和年度土地利用計劃，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、供應(yīng)對象的審核嚴(yán)格按照經(jīng)濟適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，建成的住房不得在經(jīng)審核供應(yīng)對象之外銷售，同時停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。建設(shè)、國土等部門要加強協(xié)作和監(jiān)督檢查力度，對違規(guī)批準(zhǔn)實施集資建房的將嚴(yán)肅追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。
九、加大房地產(chǎn)市場整頓力度，規(guī)范開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為
認(rèn)真貫徹執(zhí)行《城市開發(fā)經(jīng)營管理規(guī)定》、人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)的《市房管局、規(guī)劃局、國土局關(guān)于加強住宅與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理的意見》的通知等文件精神，進一步加強和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，完善房地產(chǎn)開發(fā)項目“規(guī)委會”審批制度。
以建立誠信經(jīng)營、規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場秩序為目標(biāo)，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋中介機構(gòu)的市場準(zhǔn)入與清出機制，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目備案制度、資本金制度和項目手冊制度，堅決杜絕無資質(zhì)、借資質(zhì)、出租資質(zhì)或超越資質(zhì)范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)，虛假售房廣告，擅自預(yù)售商品房，哄抬房價，擅自改變規(guī)劃設(shè)計方案，利用集體土地或以集資建房的名義搞房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等行為。建設(shè)、國土、物價、工商等部門要深入開展房地產(chǎn)市場秩序整頓工作，設(shè)立完善的違法違規(guī)行為舉報投訴機制，加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，依法查處各類違法違規(guī)行為。
十、加強市場監(jiān)測，建立健全房地產(chǎn)市場信息披露制度
建設(shè)、國土、物價、統(tǒng)計等部門要加強協(xié)作，定期組織召開聯(lián)席會議，研究房地產(chǎn)市場動態(tài)，建立信息共享機制。定期房地產(chǎn)市場信息，增加市場透明度，如建設(shè)用地情況、規(guī)劃許可情況、商品房預(yù)售情況、商品房價格情況、二手房交易量和交易價格情況等。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每月要將建設(shè)項目的進度、投資、銷售、價格、空置等情況以統(tǒng)計報表的形式上報相關(guān)部門，以便及時、準(zhǔn)確的掌握各類房地產(chǎn)市場信息，引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。
十一、全面貫徹建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，做好建筑節(jié)能工作
認(rèn)真貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》、《人民政府關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》和建設(shè)廳關(guān)于貫徹《人民政府關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》的實施意見等文件精神，積極推進“十一五”末新建民用建筑全部達到節(jié)能65%的標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)能建筑比重達到25%，集中供熱普及率達到90%，實現(xiàn)建筑節(jié)能18%以上的工作目標(biāo)。要積極開展既有建筑節(jié)能改造工作，加強政府辦公建筑和大型公共建筑節(jié)能運行管理與改造，確?！笆晃濉蹦┩瓿?0%工作目標(biāo)，推進太陽能、淺層地能、新型墻體材料與節(jié)能型照明器具等節(jié)能材料和可再生資源的利用。
一、加強政策宣傳，改善稅收環(huán)境。財政、地稅部門要利用多種形式，廣泛宣傳土地、房地產(chǎn)業(yè)稅收政策，切實激發(fā)全民依法納稅的自覺性，為實施一體化稅收管理創(chuàng)造良好寬松的社會環(huán)境。要積極創(chuàng)造條件，在房地產(chǎn)權(quán)屬登記場所設(shè)立辦稅窗口，為納稅人提供咨詢服務(wù)并現(xiàn)場辦理有關(guān)涉稅事項。
二、加大依法治稅力度，嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”的政策規(guī)定。財政部門必須依照房產(chǎn)管理和國土資源部門提供的房地產(chǎn)交易合同確定的成交價格計征契稅；對二手房的交易，不能正確提供成交價格的，要依據(jù)市場行情進行合理評估，按評估價格計征契稅。根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，沒有財政、地稅部門出具的完稅或免稅憑證，國土資源和房產(chǎn)管理部門不得辦理土地使用權(quán)屬、房產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)。國土資源、房產(chǎn)管理部門要依法履行職責(zé)，嚴(yán)格把關(guān),切實執(zhí)行“先稅后證”的政策，積極配合財政、地稅部門做好土地、房地產(chǎn)稅收征管工作,防止國家稅收流失。
三、實行信息共享，建立部門協(xié)作聯(lián)系制度。財政、地稅、國土資源、房產(chǎn)管理等相關(guān)部門要加強溝通和聯(lián)系，細化土地、房產(chǎn)管理信息交換內(nèi)容，切實做好信息共享工作。財政、地稅部門要將日常稅收征管和稅務(wù)稽查工作中發(fā)現(xiàn)的納稅人在土地、房屋產(chǎn)權(quán)交易或權(quán)屬登記方面的問題，及時告知土地、房產(chǎn)管理部門；國土資源、房產(chǎn)管理部門要將土地、房產(chǎn)交易和登記情況定期提供給財政、地稅部門；建設(shè)部門要將已批準(zhǔn)的房地產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)項目相關(guān)信息提供給財政和地稅部門。由財政部門牽頭，定期召開房地產(chǎn)稅收一體化管理聯(lián)席會議，及時解決土地、房地產(chǎn)稅收征管中出現(xiàn)的問題。
一、基本思路
按照改善投資環(huán)境，優(yōu)化審批流程、提高行政效率的原則，在*市投資促進中心政務(wù)大廳設(shè)立我市房地產(chǎn)項目聯(lián)合審批綠色通道，將我市房地產(chǎn)項目行政審批涉及到的15個駐中心部門的行政審批事項，以城鄉(xiāng)規(guī)劃局、建設(shè)局的審批事項為主線，按基本建設(shè)程序劃分為規(guī)劃用地許可、規(guī)劃工程許可、施工許可三個并聯(lián)審批階段，由中心牽頭組織協(xié)調(diào)，涉及部門分階段作為聯(lián)審部門，以“一門受理、許可預(yù)告、服務(wù)前移、聯(lián)合會審、統(tǒng)一收費、限時辦結(jié)”為原則實施串并結(jié)合的聯(lián)合審批工作機制。
二、聯(lián)合審批內(nèi)容
凡進合審批綠色通道的房地產(chǎn)項目，在7個工作日內(nèi)完成規(guī)劃用地許可、規(guī)劃工程許可、施工許可等行政審批事項。
（一）規(guī)劃用地聯(lián)審階段
審批內(nèi)容：項目申請報告、招標(biāo)方案和不招標(biāo)核準(zhǔn)、節(jié)能評估審查、環(huán)境影響評價意見、用地預(yù)審意見、審批修建性詳細規(guī)劃、抗震設(shè)防要求、建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、取水許可、涉及國家安全事項項目選址意見等。
聯(lián)審部門：城鄉(xiāng)規(guī)劃局、發(fā)改委、國土資源局、環(huán)保局、地震局、水利局、國家安全局等。
（二）規(guī)劃工程許可聯(lián)審階段
審批內(nèi)容：規(guī)劃施工圖審查、建設(shè)施工圖審核備案、工程規(guī)劃許可、人防工程施工圖審核備案、消防防火審核、防雷裝置設(shè)計審核、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費及相關(guān)規(guī)費核定。
聯(lián)審部門：城鄉(xiāng)規(guī)劃局、建設(shè)局、氣象局、公安消防支隊、人防辦、收費局等。
（三）施工許可聯(lián)審階段
審批內(nèi)容：工程報建、勘察設(shè)計合同登記、核發(fā)中標(biāo)通知書、施工合同備案、安全監(jiān)督手續(xù)、質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)、墻改節(jié)能手續(xù)、施工許可、核發(fā)國家安全事項許可證、散裝水泥、預(yù)拌混凝土（砂漿）使用計劃核定、統(tǒng)一征收（代收）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費及相關(guān)規(guī)費等。
聯(lián)審部門：建設(shè)局、發(fā)改委、國家安全局、收費局等。
三、工作制度
1實行房地產(chǎn)項目備案制：凡是列入房地產(chǎn)聯(lián)合審批綠色通道的項目，一律實行備案制。
2建立跟蹤督辦制度：凡經(jīng)專家咨詢委員會和規(guī)劃審批委員會提出的意見建議和確定的事項，一律納入跟蹤服務(wù)范圍，建立速度檔案、明細建議內(nèi)容、修改意見、責(zé)任處室、完成時限等相關(guān)基礎(chǔ)信息備案督辦。
3建立聯(lián)合踏勘制度：需要進行現(xiàn)場踏勘的房地產(chǎn)項目，由中心分階段組織相關(guān)部門進行集中踏勘，不得分頭多次踏勘。
4建立聯(lián)合審圖制度：成立房地產(chǎn)項目施工圖設(shè)計文件聯(lián)合審圖小組，由城鄉(xiāng)規(guī)劃局、氣象局、公安消防支隊、人防辦、城管局渣土辦、園林局、施工圖審查單位相關(guān)專業(yè)人員組成，具體負責(zé)房地產(chǎn)項目施工圖設(shè)計文件的審查。聯(lián)合審圖小組對房地產(chǎn)項目施工圖設(shè)計文件進行聯(lián)審，并將修改意見一次性告知申辦人。
5建立電子簽章制度：凡經(jīng)中心窗口單位審批完成的行政審批事項統(tǒng)一在中心聯(lián)機套打出證，加蓋電子簽章，電子簽章密鑰由各部門領(lǐng)導(dǎo)指定專人負責(zé)管理和使用。
6建立統(tǒng)一收費制度：嚴(yán)格執(zhí)行國家物價部門及相關(guān)部門批準(zhǔn)的收費項目和標(biāo)準(zhǔn)，透明、公開、統(tǒng)一收取各項規(guī)費，對外公示。繳款人憑市收費局開具的《*市基建審批綜合收費計征表》統(tǒng)一繳納，集中支付。各相關(guān)部門不得自行設(shè)立收費項目、擴大收費范圍和提高收費標(biāo)準(zhǔn)，不得變相搭車收費。
7創(chuàng)建中介機構(gòu)庫。創(chuàng)新中介組織的管理機制，規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，加強對涉及房地產(chǎn)項目中介機構(gòu)的日常監(jiān)管。按照“公開公正、公平競爭”的原則，實行“陽光作業(yè)、限時辦結(jié)”運行模式，切實壓縮行政許可流程外的中介服務(wù)時間，加速房地產(chǎn)項目審批落地速度。
四、工作要求
1中心牽頭組織協(xié)調(diào)：中心負責(zé)統(tǒng)一接件、統(tǒng)一回復(fù)辦理結(jié)果，并牽頭組織協(xié)調(diào)各階段聯(lián)合審批工作，集中答復(fù)申請人的咨詢、輔導(dǎo)并一次性告知應(yīng)當(dāng)具備的法定條件、申報材料及需要修正和補充的材料；召集相關(guān)聯(lián)審部門對申報材料進行初審，初審工作當(dāng)場完成，并告知申請人受理或不予受理的明確意見；組織聯(lián)合踏勘、召集聯(lián)席會議、匯總聯(lián)審意見、起草會簽聯(lián)審會議紀(jì)要、督促聯(lián)審部門按時辦結(jié)。各聯(lián)審部門依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定在限定的時限內(nèi)，將審批結(jié)果反饋中心綜合窗口。限定期限內(nèi)未回復(fù)者視為同意，由此產(chǎn)生的責(zé)任由逾期單位負責(zé)。
2各聯(lián)審部門應(yīng)按聯(lián)合審批的要求，樹立全局意識，杜絕“互為前置”，協(xié)調(diào)聯(lián)動，積極配合做好房地產(chǎn)項目聯(lián)合審批中的銜接工作，對于辦理過程中需要協(xié)調(diào)的事宜及時報中心綜合窗口進行協(xié)調(diào)。加大授權(quán)力度，選派“素質(zhì)高、業(yè)務(wù)精、能力強”的人員到中心窗口工作，實行A、B角工作制，做到“即接又辦”。
3建立房地產(chǎn)項目協(xié)調(diào)機制。一般協(xié)調(diào)事宜由中心綜合窗口負責(zé)；重大協(xié)調(diào)事宜由市領(lǐng)導(dǎo)負責(zé)協(xié)調(diào)；中心負責(zé)對議定事項進行督辦，做到分工明確，責(zé)任落實，確保聯(lián)合審批工作的順利開展。
在_.__國際消費者權(quán)益保護日到來之際,我們隆重舉辦這個的會議（_·__房地產(chǎn)誠信承諾啟動儀式）,意義重大。借此機會，我把建筑房地產(chǎn)所____年的工作情況及____年的工作打算向大家作一匯報，同時，結(jié)合我所工作職能，圍繞著今年中消協(xié)“消費與發(fā)展”的主題，與各位企業(yè)代表作個交流。
一、____年工作的主要情況：
一是嚴(yán)格依法行政，深入開展了房地產(chǎn)建設(shè)項目主體經(jīng)營資格的檢查。根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“五證”不齊的情況下，擅自設(shè)立售樓部，公開進行誠意認(rèn)購，收取定金及自制銷售合同，公開進行銷售等行為進行查處，截止____年__月__日，我所出動人員___人次、車輛___臺次、檢查售樓處___余個，立案查處的違法違規(guī)經(jīng)營單位__個，督促__余個售樓部辦理營業(yè)執(zhí)照，通過這些強有力的措施，使我市房地產(chǎn)銷售行業(yè)的違法違規(guī)行為得到了有效的扼止。
二是嚴(yán)格進行廣告監(jiān)管。我們采取巡查與抽查相集合的方式，嚴(yán)格對房產(chǎn)廣告進行監(jiān)測、監(jiān)管。截止____年__月__日，我所共監(jiān)測在各類媒體的房地產(chǎn)廣告___條，對_起違法違規(guī)廣告進行了立案查處。為維護廣大消費者的利益，維護公平競爭的良好經(jīng)營環(huán)境起到積極的作用。
三是加大了對房展會監(jiān)管力度。在____年春季四次房展會上，我們繼續(xù)推行《參與房產(chǎn)項目登記證》，實行會前對其參展資格進行審查。_次展會上我所共對___戶參展合企業(yè)的項目合法性進行了審查，填寫登記證并進行備案。消費者在展會上能很清楚的了解該房地產(chǎn)項目是否合法有效，在展會期間我們實行巡查制，對企業(yè)違法違規(guī)行為現(xiàn)場受理消費者投訴并及時處理，制止違法違規(guī)行為的發(fā)生。展會后對收集到的各類廣告宣傳品進行審查，發(fā)現(xiàn)問題即時處理。
四是大力組織開展了誠信經(jīng)營活動。____年_月_日，我們組織××市建筑房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)__家及__家省市主要新聞媒體，召開了紀(jì)念“_.__”活動座談會，_月__日，在分局黨委、市消協(xié)的統(tǒng)一部署下，我們組織××市建筑房地產(chǎn)企業(yè)__多家，在“××”隆重舉辦了紀(jì)念“_.__”現(xiàn)場活動?！痢寥請蟆ⅰ痢岭娨暸_都市快報、××人民廣播電臺、××交通廣播、××電視臺、××晚報、××日報、××報、××報、××報、房周刊、××新浪網(wǎng)、××房地產(chǎn)信息網(wǎng)、金房產(chǎn)視頻網(wǎng)、《××樓市》等__家媒體對活動現(xiàn)場進行了采訪報道?；顒又?，對__家企業(yè)進行了“誠信單位”授牌；組織各企業(yè)進行了“誠信宣言”；全天的活動中，接受咨詢___人次，發(fā)放我所編寫的《市民置業(yè)手冊》宣傳資料上千份，受理消費者投訴__起，其中群體性投訴_起。
為了更好地服務(wù)于企業(yè)，聽取企業(yè)對工商部門的工作意見和建議，改進我們的工作作風(fēng)。____年_月__日，在分局領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，我們先后來到××建材超市、××地產(chǎn)有限公司、××置業(yè)有限公司，為他們頒發(fā)“守重”牌匾。這項工作是通過基層工商所廣泛宣傳、動員，企業(yè)積極踴躍申報參與，通過分局、市局的嚴(yán)格審核，最終確定了我市建筑房地產(chǎn)行業(yè)__家，被××市工商局命名為“守合同·重信用”單位。
五是加大宣傳力度，做好消費者舉報投訴的受理接待工作，保證“_____”投訴舉報內(nèi)容得到妥善處理。
_、堅持每周一、五派人到《××交通廣播》參加“__·_我愛我家”節(jié)目現(xiàn)場，接聽熱線，受理消費者投訴。
_、定期在《××晚報》、《××報》、《××都市報》、“××房產(chǎn)信息網(wǎng)”通報工商行政管理法規(guī)和監(jiān)管房地產(chǎn)市場工作動態(tài)，解答消費者的疑難問題。
_、定期與《××電視臺》“直播××”、“××零距離”、
《××電視臺》“都市快報”欄目進行合作，對房地產(chǎn)市場熱點問題進行追蹤報道調(diào)查，截止____年__月__日各新聞媒體對我局__次活動進行刊播。
_、認(rèn)真做好_____舉報投訴的受理接待工作.目前,我所除了對外公開的________這部熱線投訴電話外,還在××房地產(chǎn)信息網(wǎng)設(shè)有公眾留言專欄.每周派干部在廣播電臺房產(chǎn)專欄接聽熱線投訴電話。工作中，我們密切加強了與房管,建設(shè)等行業(yè)管理部門,××仲裁委員會房地產(chǎn)專業(yè)律師的溝通與聯(lián)系.努力使每個答復(fù)更嚴(yán)謹(jǐn),更規(guī)范,處理投訴更加客觀公正。截止____年__月__日,我所共受理投訴__起、咨詢___起;為消費者挽回經(jīng)濟損失___萬元;同時，對消費者投訴反映的問題，我所也進行了歸納整理。對業(yè)主購房裝修時易疏忽的問題，及時歸納整理，編印了《業(yè)主裝修指南》，《市民置業(yè)手冊》等宣傳冊免費發(fā)放，提醒購房者規(guī)避交易風(fēng)險；對是開發(fā)商惡意欺詐的，嚴(yán)格依法查處；對有些企業(yè)不熟悉相關(guān)法律法規(guī)而引起的糾紛，在處理好投訴的基礎(chǔ)上，給企業(yè)必要的法律法規(guī)指導(dǎo)。
二、____年工作思路與打算
____年，我們緊密結(jié)合任務(wù)、職能，進一步提高對企業(yè)的服務(wù)意識和服務(wù)水平，使監(jiān)管與服務(wù)有機統(tǒng)一。
_、全面展開全市建筑施工、建筑裝飾施工企業(yè)主體資格及在建工地所使用建材檢查整頓工作。
_、拿出切實可行的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理模式，搞好經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)工作。
_、繼續(xù)做好房地產(chǎn)廣告監(jiān)測工作，將房地產(chǎn)市場專項整頓工作推向深入。
_、引導(dǎo)企業(yè)誠信規(guī)范經(jīng)營，在全市建筑裝飾行業(yè)開展“百家誠信裝飾企業(yè)進小區(qū)”活動。
_、探索建筑招投標(biāo)市場工商管理監(jiān)管思路。
在_.__期間，我們以中消協(xié)“消費與發(fā)展”的主題，本著服務(wù)、發(fā)展的理念，搭建起平臺，一是弘揚誠信經(jīng)營的理念，向誠信企業(yè)進行授牌；再者是向企業(yè)提供一個與廣大消費者、各個媒體近距離接觸的機會?；顒悠陂g，××、××家園、××居、××裝飾、××城市人家裝飾、××裝飾、××裝飾、××裝飾、××裝飾等企業(yè)都進行讓利消費活動。在此，也預(yù)祝你們牛年開個好頭，企業(yè)經(jīng)營在上一個臺階。
三、“____購房消費警示十”
為貫徹落實全國消協(xié)組織____“消費與發(fā)展”的年主題，大力維護“自愿、平等、公平、誠實信用”的市場交易原則，促進我市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)步發(fā)展，保護廣大消費者的合法權(quán)益，我們特____年__條購房消費注意事項：
_、查驗商品房“五證”是否齊備
_、查驗所購商品房是否在《預(yù)售許可證》許可的范圍內(nèi)
_、購買“小產(chǎn)權(quán)房“有風(fēng)險
_、慎重對待售樓廣告內(nèi)容
_、慎簽《認(rèn)購協(xié)議》、慎交認(rèn)購金
_、承諾兌現(xiàn)、公攤構(gòu)成、貸款成否、配套設(shè)施及房產(chǎn)證辦理違約責(zé)任要明確
_、驗房要留意隱蔽工程，收房時要查驗“兩書一表”（《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《竣工驗收備案表》）
_、精裝房要特別注意有關(guān)房屋的裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)的條款
_、買二手房要查驗中介方的資質(zhì)
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）及其實施細則和有關(guān)規(guī)定精神，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)問題明確如下：
一、關(guān)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題
《條例》第八條中“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）第三條中“普通住宅”的認(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（[*]26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。
在本文件之日前已向房地產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，并經(jīng)稅務(wù)機關(guān)按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府原來確定的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)審核確定，免征土地增值稅的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，不做追溯調(diào)整。
二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的計算問題
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5％計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5％的基數(shù)。
對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。
三、關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問題
各地要進一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時調(diào)整。工程項目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時進行清算，多退少補。
對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。
對已竣工驗收的房地產(chǎn)項目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上的，稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定。
四、關(guān)于因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。
五、關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題
為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（[*5]26號），進一步加強房地產(chǎn)稅收征管，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，現(xiàn)將有關(guān)事項及要求通知如下：
一、各級地方稅務(wù)、財政部門和房地產(chǎn)管理部門，要認(rèn)真貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)稅收有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，建立和完善信息共享、情況通報制度，加強部門間的協(xié)作配合。各級地方稅務(wù)、財政部門要切實加強房地產(chǎn)稅收征管，并主動與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門取得聯(lián)系；房地產(chǎn)管理部門要積極配合。
二、*5年5月31日以前，各地要根據(jù)[*5]26號文件規(guī)定，公布本地區(qū)享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)（以下簡稱普通住房）。其中，住房平均交易價格，是指報告期內(nèi)同級別土地上住房交易的平均價格，經(jīng)加權(quán)平均后形成的住房綜合平均價格。由市、縣房地產(chǎn)管理部門會同有關(guān)部門測算，報當(dāng)?shù)厝嗣裾_定，每半年公布一次。各級別土地上住房平均交易價格的測算，依據(jù)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)生成數(shù)據(jù)；沒有建立房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的，依據(jù)房地產(chǎn)交易登記管理系統(tǒng)生成數(shù)據(jù)。
對單位或個人將購買住房對外銷售的，市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在辦理房屋權(quán)屬登記的當(dāng)月，向同級地方稅務(wù)、財政部門提供權(quán)屬登記房屋的坐落、產(chǎn)權(quán)人、房屋面積、成交價格等信息。
市、縣規(guī)劃管理部門要將已批準(zhǔn)的容積率在1．0以下的住宅項目清單，一次性提供給同級地方稅務(wù)、財政部門。新批住宅項目中容積率在1．0以下的，按月提供。
地方稅務(wù)、財政部門要將當(dāng)月房地產(chǎn)稅收征管的有關(guān)信息向市、縣房地產(chǎn)管理部門提供。
各級地方稅務(wù)、財政部門從房地產(chǎn)管理部門獲得的房地產(chǎn)交易登記資料，只能用于征稅之目的，并有責(zé)任予以保密。違反規(guī)定的，要追究責(zé)任。
三、各級地方稅務(wù)、財政部門要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個人住房管業(yè)稅稅收政策。
（一）*5年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅。
（二）*5年6月1日后，個人將購買超過2年（含2年）的符合當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)的住房對外銷售，應(yīng)持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務(wù)部門要求的其他材料，向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務(wù)部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)，利用房地產(chǎn)管理部門和規(guī)劃管理部門提供的相關(guān)信息，對納稅人申請免稅的有關(guān)材料進行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅。
（三）*5年6月1日后，個人將購買超過2年（含2年）的住房對外銷售不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律按非普通住房的有關(guān)營業(yè)稅政策征收營業(yè)稅。
（四）個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。
（五）個人對外銷售住房，應(yīng)持依法取得的房屋權(quán)屬證書，并到地方稅務(wù)部門申請開具發(fā)票。
（六）對個人購買的非普通住房超過2年（含2年）對外銷售的，在向地方稅務(wù)部門申請按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業(yè)稅時，需提供購買房屋時取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。
（七）各級地方稅務(wù)、財政部門要嚴(yán)格執(zhí)行稅收政策，對不符合規(guī)定條件的個人對外銷售住房，不得減免營業(yè)稅，確保調(diào)整后的營業(yè)稅政策落實到位；對個人承受不享受優(yōu)惠政策的住房。不得減免契稅。對擅自變通政策、違反規(guī)定對不符合規(guī)定條件的個人住房給予稅收優(yōu)惠，影響調(diào)整后的稅收政策落實的，要追究當(dāng)事人的責(zé)任。對政策執(zhí)行中出現(xiàn)的問題和有關(guān)情況，應(yīng)及時上報國家稅務(wù)總局。
四、各級地方稅務(wù)、財政部門要充分利用房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記信息，加強房地產(chǎn)稅收管理。要建立、健全房地產(chǎn)稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫，并根據(jù)變化情況及時更新稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫的信息；要定期將從房地產(chǎn)管理部門取得的權(quán)屬登記資料等信息，與房地產(chǎn)稅收征管信息進行比對，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時查補稅款。
各級地方稅務(wù)、財政部門在房地產(chǎn)稅收征管工作中，如發(fā)現(xiàn)納稅人未進行權(quán)屬登記的，應(yīng)及時將有關(guān)信息告知當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門，以便房地產(chǎn)管理部門加強房地產(chǎn)權(quán)屬管理。
五、各級地方稅務(wù)、財政部門和房地產(chǎn)管理部門要積極協(xié)商，創(chuàng)造條件，在房地產(chǎn)交易和權(quán)屬登記等場所，設(shè)立房地產(chǎn)稅收征收窗口，方便納稅人。
六、市、縣房地產(chǎn)管理部門在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記時，應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國契稅暫行條例》、中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，要求出具完稅（或減免）憑證；對于未出具完稅（或減免）憑證的，房地產(chǎn)管理部門不得辦理權(quán)屬登記。
七、各級地方稅務(wù)、財政部門應(yīng)努力改進征繳稅款的辦法，減少現(xiàn)金收取，逐步實現(xiàn)稅銀聯(lián)網(wǎng)、劃卡繳稅。由于種種原因，仍需收取現(xiàn)金稅款的，應(yīng)規(guī)范解繳程序，加強安全管理。
八、對于房地產(chǎn)管理部門配合稅收管理增加的支出，地方財稅部門應(yīng)給予必要的經(jīng)費支持。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；全融；風(fēng)險投資；管理；市場
引言
房地產(chǎn)投資的顯著特點就是投資資金規(guī)模大，建設(shè)周期長，作為一種高投人、高收益、高風(fēng)險的投資活動，面臨著社會、經(jīng)濟、技術(shù)等許多復(fù)雜因素的影響。它的項目全過程中既有經(jīng)營風(fēng)險、金融風(fēng)險等有形風(fēng)險，也有國家政策變化、社會環(huán)境變化等無形風(fēng)險?？傊?，大量的不確定性因素決定了其投資活動的高風(fēng)險的特性，從而使投資方案和決策具有相當(dāng)?shù)臐撛陲L(fēng)險。
1房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險的概念
風(fēng)險一般定義是指在以特定利益為目標(biāo)的行動過程中，若存在與初衷利益相悖的可能損失即潛在損失，則由該潛在損失所引致的對行動主體造成危害的事態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險，是指投資商因?qū)ξ磥砟撤康禺a(chǎn)項目投資的決策以及客觀條件的不確定性，而導(dǎo)致該項房地產(chǎn)項目投資的實際收益與期望收益產(chǎn)生負偏差的程度及其發(fā)生概率。即投資商在房地產(chǎn)項目投資過程中，遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性。
可以說風(fēng)險是客觀存在的，它不以人的意志為轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險在一定環(huán)境和期限內(nèi)客觀存在，無法回避它、消除它，只能通過各種手段來應(yīng)對風(fēng)險，避免損失與損壞的產(chǎn)生。而對它進行充分、深刻的認(rèn)識，將有利于降低這些風(fēng)險。
2投資階段風(fēng)險分析
2．1決策階段。政策風(fēng)險。政策風(fēng)險是由于政府相關(guān)政策的潛在變化有可能給投資商帶來的經(jīng)濟損失。在中國走的是宏觀調(diào)控結(jié)合市場的路子，宏觀政策變化會對房地產(chǎn)投資構(gòu)成風(fēng)險。比如我國從2005年以來幾乎是對房地產(chǎn)市場實行每年一調(diào)控，2005年6月1日七部委聯(lián)合出臺《關(guān)于穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》、2006年6月1日九部委出臺了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的通知》2008年國務(wù)院辦公廳出臺了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，2010年國務(wù)院辦公廳出臺《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，該文件出臺不久，部份城市房價仍然過快增長，國務(wù)院又出臺了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，簡稱“國10條”2010年國務(wù)院辦公廳出臺《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，簡稱“國八條”，這一系宏觀政策調(diào)控，就使得許多房地產(chǎn)投資者在實預(yù)期收益目標(biāo)時遇到困難。
類型風(fēng)險。不同類型的房地產(chǎn)投資會有不同的風(fēng)險概率，對于住宅、公寓、別墅、寫字樓、商業(yè)用房和工業(yè)廠房等，且這些不同的物業(yè)抗風(fēng)險能力也不同，收益越高，風(fēng)險越在，據(jù)市場調(diào)查它們依次排列是商業(yè)用房―別墅-―寫字樓-―公寓―住宅――工業(yè)廠房，在決策階段必須選擇好適應(yīng)市場需求的物業(yè)種類，并對潛在的風(fēng)險進行深入調(diào)查。
區(qū)位風(fēng)險。區(qū)位指房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的地理位置，以及該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境或背景等。例如地區(qū)的經(jīng)濟基礎(chǔ)、經(jīng)濟增長前景、人口條件及其市場價格水平的可能影響等。區(qū)位對房地產(chǎn)開發(fā)投資收益將產(chǎn)生非常重要的影響，特別是商業(yè)地產(chǎn)投資，位置十分重要，一個區(qū)位規(guī)劃調(diào)整、一個公交站點的設(shè)立，一個知名企業(yè)的進住、一個重要行政機關(guān)的搬遷，在決策階段房地產(chǎn)開發(fā)投資者都要與規(guī)劃部門溝通了解，并做到時時關(guān)注。
時機風(fēng)險。地產(chǎn)活動有周期性，供求及價格隨時間而變化。必需對未來幾年地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展趨勢、人口增減、收人水平升降、消費心理和物業(yè)需求變化等風(fēng)險因素進行預(yù)測，以選擇、確定合適的開發(fā)和投資時機。
2．2前期階段。進入前期準(zhǔn)備階段以后要取得立項審批；取得土地使用權(quán)；委托規(guī)劃設(shè)計、報審；施工許可獲得；籌資；招標(biāo)等許多工作的進展，這里面也充斥著房地產(chǎn)投資的風(fēng)險。
置地方式風(fēng)險。按照目前房地產(chǎn)開發(fā)用地政策，房地產(chǎn)投資商只能通過土地使用權(quán)招拍掛和轉(zhuǎn)讓等方式取得開發(fā)土地使用權(quán)，土地開發(fā)條件包括土地用途、規(guī)劃容積率、建筑密度、綠化率、建筑高度、地下空間的開發(fā)等等在土地使用權(quán)招拍掛公告中作了明確規(guī)定，開發(fā)商對取得土地也不能輕易地改變土地用途和用地規(guī)劃指標(biāo)，因此開發(fā)商在參加招拍掛土地使用權(quán)時，必須進行認(rèn)真測算，把風(fēng)險降到最低程度。
置地時機風(fēng)險。把握置地時機對開發(fā)商來說是十分關(guān)健的，按低進高拋市場規(guī)則，在市場最低迷時置地成本最低，風(fēng)險也最低，何時置地、何時開盤開發(fā)商應(yīng)牢牢把準(zhǔn)。
融資風(fēng)險。融資風(fēng)險是指利用各種方式融通資金時，由于融資條件考慮欠妥而使其盈利遭受損失的可能性。比如通過股權(quán)融資時，由于發(fā)行股票時機不當(dāng)、數(shù)量不當(dāng)，價格不合理造成發(fā)行股票困難、融資成本過高，給開發(fā)商帶來不可估量的損失。
2．3建設(shè)階段。工期風(fēng)險。如承包商錯誤估計了項目的特點，低估了施工的困難，施工組織設(shè)計不當(dāng)，遇到了復(fù)雜的地質(zhì)條件而導(dǎo)致的工期延誤等：或因為科學(xué)技術(shù)的進步，新材料、新技術(shù)和新工藝的強制應(yīng)用而給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來的工期延誤和成本的增加。
公眾干預(yù)風(fēng)險。由于某項房地產(chǎn)屬于末熟地出讓，開發(fā)商在開發(fā)時要對地面建筑物、權(quán)筑物進行拆遷遇到被拆遷人阻攔，或者在興建因工地施工影響到周圍居民的利益，而使公眾自覺性地進行干預(yù)，阻止該項目的進展從而可能給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來的損失。
施工事故風(fēng)險。安全生產(chǎn)涉及到施工現(xiàn)場所有的人、物和環(huán)境，安全工作貫穿了施工全過程。由于安全工作不到位或者其它偶然因素，導(dǎo)致事故發(fā)生，引起的人身和財產(chǎn)損失，最終都會給房地產(chǎn)投資帶來風(fēng)險。
質(zhì)量風(fēng)險。由于施工的機械、技術(shù)，氣候、水文，建材，施工人員素質(zhì)等各種因素引發(fā)項目質(zhì)量問題，帶來的房地產(chǎn)投資風(fēng)險。
2．4租售階段。在租售階段，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在銷售定價、開盤時間兩個方面。比如定價策略不科學(xué)等導(dǎo)致房地產(chǎn)定價不合理而給開發(fā)商帶來的收益損失。定價過高導(dǎo)致房地產(chǎn)滯銷，資本回收期預(yù)期無法實現(xiàn)；或是定價過低了租售不成問題，卻白白損失項目收益。開盤時間應(yīng)把握適當(dāng)時機，應(yīng)把握國家政策最有利時開盤銷售，國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)銷售影響特別大，如今年“國八條”出臺對房地產(chǎn)銷售影響是非常大。
另外由于消費者不僅注重其價格和質(zhì)量．而且還十分注重其租售后服務(wù)，即物業(yè)管理，物業(yè)管理不當(dāng)有時也會給房地產(chǎn)投資帶來風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)公開招聘優(yōu)選物業(yè)管理企業(yè)。
3房地產(chǎn)投資風(fēng)險預(yù)防
3．1在投資決策階段，首先要做好人才儲備和隊伍建設(shè)，充分進行可行性研究，加強對市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢的預(yù)測和調(diào)研，把握國際、國內(nèi)和地區(qū)當(dāng)前和今后的政治、經(jīng)濟形勢，經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃以及擬開發(fā)地區(qū)的基本情況，理性研判該類物業(yè)的市場供求狀況并進行科學(xué)的項目可行性研究，合理評價和選擇開發(fā)投資方案；其次，要樹立全員正確的風(fēng)險態(tài)度，加強風(fēng)險資料搜集、整理和比較，強化對房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理理論的研究和學(xué)習(xí)，高度重視企業(yè)風(fēng)險管理；最后，要建立風(fēng)險管理制度，制定科學(xué)的考核標(biāo)準(zhǔn)和獎罰措施，并在實際中嚴(yán)格執(zhí)行，建立健全風(fēng)險管理機構(gòu)，編制并推行風(fēng)險管理計劃。
3．2在開發(fā)前期階段，開發(fā)商應(yīng)主動與地方政府、各專業(yè)管理部門、金融機構(gòu)、原土地、地上物所有者搞好關(guān)系，密切雙方聯(lián)系，征得其理解和支持；及時同有關(guān)部門溝通，獲取對地塊規(guī)劃設(shè)計方案的確認(rèn)，委托水平高、信譽好的勘察、設(shè)計單位進行勘察、設(shè)計，并就初步設(shè)計方案與政府有關(guān)管理部門進行溝通，認(rèn)可后方可進行詳細設(shè)計，同時嚴(yán)格控制設(shè)計進度及設(shè)計質(zhì)量；根據(jù)資金需求量、使用時間和融資成本確定最佳融資方案；及時落實建設(shè)條件并根據(jù)開發(fā)商自身招標(biāo)能力、管理能力、工程特點、工程規(guī)模等選擇適當(dāng)?shù)恼袠?biāo)、發(fā)包方式，嚴(yán)格承包商和分包商的資格審查，并選擇合適的合同形式簽訂工程承包合同，。
3．3在工程建設(shè)階段，開發(fā)商應(yīng)明確工程開竣工日期，確定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和進度、質(zhì)量、安全要求，嚴(yán)格審查承包商和分包商的施工組織設(shè)計、技術(shù)方案，特別是新材料、新技術(shù)和新工藝的應(yīng)用，以及承包商和分包商的進度、質(zhì)量、安全保證體系并督促其落實；進行設(shè)計交底，嚴(yán)格控制設(shè)計變更，做好現(xiàn)場施工日志并注意資料收集和保存，按時支付工程預(yù)付款、進度款，確保按施工總進度計劃和年、季、月進度計劃進行施工，妥善、及時處理施工索賠與反索賠；堅持以人為控制中心，從人、材料、機械設(shè)備、方法和環(huán)境五個方面嚴(yán)格進行質(zhì)量、安全控制，建立健全質(zhì)量、安全負責(zé)制；嚴(yán)格按概預(yù)算控制建筑成本；選聘資質(zhì)等級高工程監(jiān)理機構(gòu)，對工程實行全程監(jiān)督，定期視察現(xiàn)場，定期、及時召開現(xiàn)場例會以及臨時協(xié)調(diào)會等保證工程施工質(zhì)量。
3．4在房地產(chǎn)租售階段，直接影響項目乃至整個開發(fā)公司的生死存亡。開發(fā)商應(yīng)充分了解市場需求，包括供求狀況、消費者購買力和消費偏好、房地產(chǎn)市場競爭程度、競爭規(guī)模及競爭方式、房地產(chǎn)市場的性質(zhì)、結(jié)構(gòu)及發(fā)育程度等，并結(jié)合所推出物業(yè)的特點制定營銷策略，進行房地產(chǎn)市場合理定位，確定房地產(chǎn)的租售價格，同時在考慮成本及投資收益目標(biāo)前提下選擇適當(dāng)?shù)淖馐矍兰盃I銷方式，通過廣告、宣傳推廣、人員推銷及促銷措施，明確房地產(chǎn)租售指標(biāo)，制定營銷獎罰制度，加強營銷人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)等。
制度設(shè)計的先天不足
“股權(quán)分置”是中國股市的核心問題，高達60%左右的股票沒有流通權(quán)，至少在三個方面制約股市正常發(fā)育：定價機制畸變，定價基準(zhǔn)偏移；國有股東和法人股東無法通過二級市場調(diào)整持股結(jié)構(gòu)；大、小股東利益取向背離，公司治理機制扭曲。但是“股權(quán)分置”及其它問題的出現(xiàn)，根本原因在于初始制度設(shè)計時的理念偏差：為國有企業(yè)保駕護航，替政府減輕負擔(dān)。這對地方政府熱衷于本地企業(yè)上市起到了直接的推動作用，早期還只是想通過國企上市融資來減輕政府財政困難，后來又將上市公司當(dāng)成政府發(fā)展地方經(jīng)濟的平臺，在國企所剩無幾時又大力推動民企上市，地方政府跑證監(jiān)會已是司空見慣了。
房市一樣如此。我國的城鎮(zhèn)土地一級市場由政府壟斷，二級市場交易受到嚴(yán)格限制。農(nóng)村土地屬于集體所有，但對集體怎么所有并未明確規(guī)定，而且集體用地必須成為國有土地后才能交易。當(dāng)年，為了解決居民住房難、擴大內(nèi)需，開始了房改并帶動了，賦予各級政府制定各類政策措施的權(quán)力，并給地方政府、尤其是縣市級政府以事實上的土地所有權(quán)，其資產(chǎn)性收益和大部分稅費也歸地方所有，并逐漸形成了地方政府對土地收益的高度依賴?，F(xiàn)在，一定區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場主要取決于地方政府的土地供應(yīng)政策和土地定價政策，地方政府成為轄內(nèi)房地產(chǎn)市場的最大主導(dǎo)因素。地方政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，遠甚于政府對股票市場的宏觀干預(yù)。
出現(xiàn)了力量強大的利益集團
中國的股市存在一個圍繞著投機增值、分工合作的利益集團，已早為人知?，F(xiàn)在，一個龐大的房地產(chǎn)利益集團正在形成。其中包括：開發(fā)商、炒家、銷售商、地方政府相關(guān)部門的一些官員、被拉進“圈”內(nèi)的為其代言的經(jīng)濟學(xué)家以及傳媒人。
在這個利益集團中，地方政府、銀行和房地產(chǎn)商形成了一個互動的利益共同體：地方政府從房地產(chǎn)商那里得到的是高額的地價回報，同時取得所謂政績，并相應(yīng)地給予房地產(chǎn)商種種優(yōu)惠政策，諸如減低各種費稅、提供各種規(guī)劃便利、允許媒體炒做各種地產(chǎn)概念等等。一些地方政府的某些部門和官員還對房市的違規(guī)現(xiàn)象不作為，比如對于拿到土地或地票的開發(fā)商或自然人不監(jiān)督、放任土地荒蕪，使其坐收地價差額；對虛假廣告、欺詐行為、違規(guī)合同監(jiān)管不力等。新華社的報道還披露：江蘇某地房地產(chǎn)過快增長，背后竟有當(dāng)?shù)卣倏v的痕跡：政府請“托兒”在土地拍賣時抬高地價，一位被拉去當(dāng)“托兒”的房地產(chǎn)老板擔(dān)心地價太高砸在自己手里吃不消，政府官員開導(dǎo)他說：“你只管往高抬就行了，如果砸在手里，由政府兜底，大不了還給政府。”于是這位“托兒”便毫無顧忌地往上抬，果然地價飆升。從事實情況來看，這種現(xiàn)象絕非只是江蘇才有。
對銀行來說，中國的房地產(chǎn)市場投資有著投資回收速度相對較快、投資回報相對穩(wěn)定的特點，是為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)貸款之一。在降低不良貸款率的硬約束下，銀行有向房市發(fā)放貸款的內(nèi)在沖動。大量的貸款支撐起了房地產(chǎn)這個高風(fēng)險高回報的市場，銀行，尤其是各種地方性經(jīng)營型銀行已經(jīng)成為中國房市泡沫的主要支撐力量。
房地產(chǎn)商始終是中國房市的直接策動力。中國房地產(chǎn)商本來就良莠不齊，而在這個充滿暴利和違規(guī)的市場里，好的企業(yè)也開始變壞了。本來是一個充滿競爭性的市場，現(xiàn)在形成了普遍的價格共謀，中國房地產(chǎn)市場完全背離了市場經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律。一些媒體和專家也在積極向利益集團靠攏。比如，上海房地產(chǎn)市場價格自1999年開始猛漲，連年房價漲幅都是雙位數(shù)字。據(jù)上海市統(tǒng)計局的數(shù)字，2004年上海住宅商品房價格較上年上漲14.6%。而上海天地行房地產(chǎn)營銷公司的資料顯示，2004年全市住宅商品房均價同比上漲23.75%。上海老百姓認(rèn)為，后者的數(shù)據(jù)更貼近現(xiàn)實。圍繞上海的房市就發(fā)生了激烈的爭論：一部分人認(rèn)為上海房地產(chǎn)市場涉及人為操控囤積，這種情況并不健康，這種意見得到不少社科院專家和外國銀行家的聲援；上海的媒體則力主該市房地產(chǎn)仍在“健康發(fā)展”。
中央和地方博弈
2004年被業(yè)界定義為“房地產(chǎn)政策年”——中央政府出臺了一系列試圖為過熱的房地產(chǎn)市場降溫的政策，然而，還是成了一個房價大漲年。于是中央政府的措施在2005年連續(xù)出臺。4月24日至25日，全國部分城市房地產(chǎn)形勢座談會在上海召開，國務(wù)院副總理曾培炎在會上強調(diào)，要把穩(wěn)定房價作為今年宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)。4月27日，國務(wù)院總理在京主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題，強調(diào)必須把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和房價上升幅度過大的問題，作為當(dāng)前加強宏觀調(diào)控的一個突出任務(wù)。緊接著，國務(wù)院辦公廳5月11日轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》。
但是外電報道，雖然中國中央政府已表明打擊房地產(chǎn)泡抹的決心，但各地方政府在此階段態(tài)度并不積極，而中國各房地產(chǎn)的熱點也未有明顯的降溫跡象，地方的金融負責(zé)人在傳達中央意見的同時，更有“話中有話”的情況?！吨袊侣勚芸吩恼J(rèn)為，針對今后上海地產(chǎn)的走勢，仍有政府官員繼續(xù)看多，被稱為“春天派”，他們大多認(rèn)為，上海的房價在今年還有約15%～20%的漲幅；報道指“看多者多為相關(guān)政府官員”，另外還包括房地產(chǎn)開發(fā)商、部分地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)投資或投機者。
且不論報道是否正確，在這一輪房地產(chǎn)市場的調(diào)控中，中央和地方政府的博弈是客觀存在的。一些地方部門的真實心態(tài)是怕冷不怕熱，怕跌不怕漲。首先是GDP情節(jié)所系，房地產(chǎn)是GDP的大頭，拉動本輪經(jīng)濟增長的火車頭。比如上海，一年光房價上漲，什么都不做就憑空多出近千億GDP，人均近1萬。如果房市降溫，管理層既擔(dān)心影響GDP，又擔(dān)心出現(xiàn)系統(tǒng)性的風(fēng)險。其次，土地的政府收益主要由地方政府所有。土地純收益基本屬于市縣級地方收益，再加上地方稅費，地方獲得的收益占政府收益是各級政府中最高的，中央和省級收益與地方收益相比都只占很小比例。根據(jù)國土資源部的調(diào)查，在中央稅費收益最高的占到土地供給價格的2.71%，最低只有0.39%，多數(shù)地區(qū)比例基本在2%左右。房市大漲，大中城市政府可以賣更多的地、賣更高的價，為財政提供更多的收入。最后，地方的金融領(lǐng)導(dǎo)雖已實施垂直管理，但地方諸侯對地方金融系統(tǒng)的影響力仍在，為保住集團和地方諸侯政績的大前提下，很難完全排除一些地方金融單位出現(xiàn)陽奉陰違的情況。這點上，房市和股市也大有相似之處。
地方利益，再加上和地方利益高度關(guān)聯(lián)的集團利益，地方政府必然和中央政府進行一番非合作博弈，除非這種博弈結(jié)果威脅到自身的烏紗帽。(所以說，將書記或市長調(diào)走可能也是讓某地區(qū)房市降溫的一個可行做法。)
