發(fā)布時間：2023-03-02 15:04:32
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)考察報告樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
【關鍵詞】：房地產(chǎn)建設項目 成本管理 質(zhì)量管理
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
在工程建設項目中,項目工程管理影響著工程的質(zhì)量、進度和成本控制,是施工企業(yè)能否獲取效益的關鍵因素。因此,必須充分認識項目工程管理實踐的重要性和必要性,不斷創(chuàng)新項目工程管理的方法,切實提高管理實效。
1.房地產(chǎn)建設項目管理概述
在房地產(chǎn)開發(fā)中，廣義的項目管理內(nèi)容主要包括項目計劃、項目評估、項目組織、項目建設以及項目建成管理等。在這些內(nèi)容中，項目建設是整個房地產(chǎn)項目管理中最為重要的一環(huán)。所謂建設項目，則是指房地產(chǎn)企業(yè)需要一定的資金，并經(jīng)過不斷的決策和實施的一系列過程，同時在一定的條件下形成固定資產(chǎn)為目標的程序和過程。房地產(chǎn)建設項目中的項目管理應該包含項目統(tǒng)籌管理和項目的施工管理。
其中，項目統(tǒng)籌管理主要包括項目的定位、租賃以及服務等，是各部門在協(xié)調(diào)項目實施的過程中，各開發(fā)商在各部門的協(xié)調(diào)和組織下確保某一項目實施成功的關鍵要素。它需要在各項管理制度及考核制度完善的前提下才能實現(xiàn)。房地產(chǎn)建設項目施工的全過程管理則包括：招投標管理、合約管理、成本管理以及資金管理、施工組織管理和風險管理等，其意義在于合理的利用資金，提高資金的利用率，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)建設項目的定位計劃的實施。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的工程項目管理貫穿于整個項目開發(fā)運營的始終，是房地產(chǎn)企業(yè)在項目工程中進行決策、組織、領導以及控制等管理的先決條件。因此，做好房地產(chǎn)建設項目管理，對房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展以及房地產(chǎn)事業(yè)的順利發(fā)展意義重大。
2.房地產(chǎn)建設項目管理措施
房地產(chǎn)建設項目管理內(nèi)容豐富，涉及面廣，加強房地產(chǎn)建設項目管理，就需要堅持全面的觀點，考慮到房地產(chǎn)建設的方方面面，確保房地產(chǎn)建設項目管理的有效實施。
2.1成本管理
成本管理是房地產(chǎn)建設項目管理中的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)實施建設項目的最終目的是為了獲得利潤的最大化，因此，在追求經(jīng)濟利潤的前提下，成本管理就顯得尤為重要。在房地產(chǎn)建設項目管理中，成本管理貫穿始終，從建設項目的定位到計劃、再到初步設計、施工設計、工程建設，直至建成交付等的每一個階段都需要進行有效的成本管理，介于此，房地產(chǎn)企業(yè)在每一個環(huán)節(jié)中都要做到對自己產(chǎn)品進行詳細的研究，設立專門的財務管理團隊，根據(jù)項目的總體規(guī)劃、項目布置以及內(nèi)部構造和設備安裝等的配套運營出發(fā)，通過價值工程理論進行優(yōu)化設計，對各個階段的造價進行有效的控制。
2.2進度管理
房地產(chǎn)建設的項目管理中，從房地產(chǎn)項目開發(fā)到完工，事先都會做好相應的進度安排工作。對于項目施工而言，投入的資金是有時間價值的，房地產(chǎn)建設項目從立項到結束的時間是越短越好，這樣才便于提高投入資金的使用效率。因此，制定切實可行的實施計劃是十分重要的。做好進度管理工作就要求房地產(chǎn)企業(yè)對項目進行明確的劃分，主要劃分為幾個節(jié)點，細化到什么時間出正負零，什么時間封頂，什么時間驗收等，做好這幾個時間節(jié)點的控制。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需要做好對項目工程的全局管理，主要是通過施工單位的定期檢查，及時采取措施，充分利用組織、技術等各種方法監(jiān)督各方的參與，共同提高項目的建設進度。
2.3合約管理
在房地產(chǎn)建設項目管理中，項目實施必須按照完善的合約來進行管理，一份好的合約能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)建設項目的成本風險有效的轉(zhuǎn)移，甚至現(xiàn)實低成本高質(zhì)量的轉(zhuǎn)變。同時，招標是完善合約管理的前提和基礎，而招標過程也可以讓建設方更多的對過程實施者和控制的過程進行全面的認識，制定完善的招標制度有效減少了風險要素，因此，在進行合約管理時，應該在項目管理中設立專門的管理部門，與工程管理部門建立良好的管理鏈條。
2.4目標責任管理
在房地產(chǎn)建設的項目管理中，為了有效進行目標和責任管理，房地產(chǎn)企業(yè)應該將企業(yè)的管理責任明確到每一個部門，明確到每一個責任人，各部門負責人直接對企業(yè)總負責人負責，以此來確保各項目的執(zhí)行和完成。同時，在各項目內(nèi)部，項目經(jīng)理可以將項目劃分為更加細化的責任單元，進行權責分明，這樣就有助于項目組織對項目執(zhí)行情況和進度實施情況進行有效的考核和評估，以便促進企業(yè)整體目標的實現(xiàn)。
2.5質(zhì)量管理
在房地產(chǎn)建設項目中，質(zhì)量保證是第一，如果建設項目留下了任何質(zhì)量隱患，后果不堪設想。因此，在房地產(chǎn)建設項目中，要重視對工程質(zhì)量實施嚴格的管理，建立并完善質(zhì)量保證體系和質(zhì)量監(jiān)督體系；其次，房地產(chǎn)建設項目經(jīng)理在質(zhì)量管理中也要努力做到以下幾點：首先，嚴格按照招標約定的驗收標準，對房地產(chǎn)建設項目進行全過程的質(zhì)量檢查和驗收；其次，在驗收過程中所獲得的任何一項數(shù)據(jù)信息，必須進行科學合理的分析，做到有理有據(jù)；同時，在質(zhì)量驗收中對材料的驗收要求提供實驗報告，提供必要的訂貨驗貨考察報告；另外，對于建設項目實施過程中出現(xiàn)的不合格環(huán)節(jié)，必須要求即刻返工，并根據(jù)相關的質(zhì)量管理規(guī)定給予嚴格的懲罰措施。
3.結束語
房地產(chǎn)建設項目管理是一個動態(tài)的管理體系，其管理內(nèi)容涉及房地產(chǎn)建設項目的始終，項目經(jīng)理在項目管理中必須對各個階段、各個環(huán)節(jié)時刻保持著清晰的頭腦，認真分析，定期檢查，既要有效的節(jié)約成本，又要充分保證建設項目的質(zhì)量，從而實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟利益的最大化。
【參考文獻】：
【1】王富強.淺談施工階段的工程監(jiān)理質(zhì)量控制【J】.甘肅科技, 2005,(01).
【2】李志勇.論項目管理中施工進度的管理【J】.科技信息,2006,(07).
“或遲或早，這一天終歸是要到來的?！痹谕辔还蓟鹂偨?jīng)理甚至監(jiān)管交流后，中國公募基金市場上的主要參與者以及監(jiān)管者對此深信不疑。而眼下，運行多年的公募基金的牌照壟斷溢價正在消失。
隨著監(jiān)管層降低公募基金業(yè)務的門檻，公募基金變革在所難免。在中國大資管行業(yè)中，公募基金管理的規(guī)模是最少的，截至今年一季度末，信托資管規(guī)模8.7萬億、銀行理財產(chǎn)品的余額7萬億，保險資金運用的余額7萬億，而基金管理公司資管規(guī)模僅3.6萬億。
而更激烈的環(huán)境則是，由于監(jiān)管層打破了原有各守自家一畝三分地的格局，公募基金的變革在所難免。
從外部來看，商業(yè)銀行、信托公司、保險公司、證券公司等機構都在積極參與財富管理業(yè)務，并不斷擴大市場份額；從內(nèi)部來看，隨著市場化的深入，基金管理公司的數(shù)量將不斷增多，業(yè)務更加多元，行業(yè)格局面臨調(diào)整，競爭壓力也將不斷加大。
基金公司下一步怎么走？一份來自中國證券投資基金行業(yè)協(xié)會的英國資管機構調(diào)研報告悄然躍出水面，而“并購”亦成為了報告中的關鍵詞。
81家基金公司大資管時代轉(zhuǎn)型
6月1日，新的《證券投資基金法》實施，基金管理公司在業(yè)務范圍及投資標的等方面或?qū)⒂休^大突破，基金管理公司正在面臨著一個全新的競爭環(huán)境，在面對機遇的同時面對的卻是重大的挑戰(zhàn)。
如果說，2012年是中國基金業(yè)的發(fā)展年，那么2013年則是突破年。
“轉(zhuǎn)型”即成為今年基金行業(yè)中重要的關鍵詞之一。基金投資和基金銷售作為基金行業(yè)的兩條肩膀都面臨重要轉(zhuǎn)型，基金投資面臨從傳統(tǒng)公募產(chǎn)品投資向“大資管”轉(zhuǎn)型，基金銷售也面臨從交易通道式的產(chǎn)品銷售，向以客戶為中心、多產(chǎn)品理財配置的投資顧問模式轉(zhuǎn)型。
南方一家基金公司高層認為，2013年將是決定各家基金公司結構性格局的關鍵性一年，今年逐鹿的結果，將影響整個行業(yè)的未來三五年發(fā)展。
對于目前的81家公募基金公司如何轉(zhuǎn)型把握機遇？大公司早已做好了準備。比如，博時基金表示，產(chǎn)品創(chuàng)新和國際化等是其謀求轉(zhuǎn)型的關鍵。嘉實基金則認為，要努力做到多元化，“在一定程度上效率是慢的，但是這樣產(chǎn)出的結果是好的?！逼鋵崳蠹叶荚趯で蟛町惢?，從而實現(xiàn)財富管理的多元化發(fā)展。
目前公募基金公司所面臨的資產(chǎn)管理行業(yè)也是與銀行、保險、投行、證券公司、信托及私募等共同競爭的市場環(huán)境，在擁有更多自由空間的同時，也面對著前所未有的巨大挑戰(zhàn)?？梢哉f，競爭策略是各基金公司需要思考的問題。
5月31日，新基金法正式實施前一天，證監(jiān)會主席助理張育軍在中國證券投資基金協(xié)會（下稱“中基會”）舉辦的一個會議上表示，“必須保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，堅定不移地推動基金公司創(chuàng)新?！蓖瑫r他強調(diào)，“既要堅定不移地放松管制，又要旗幟鮮明地加強監(jiān)管，使監(jiān)管工作緊緊跟上行業(yè)和市場創(chuàng)新的步伐?！?/p>
中基會建議行業(yè)并購
據(jù)Wind資訊的統(tǒng)計顯示，2010、2011和2012年的三年間，市場上基金總數(shù)分別為704只、914只和1174只，呈現(xiàn)逐年上升的勢頭，每年新增的基金數(shù)量超過200只。
基金公司所面臨的挑戰(zhàn)，一方面因素來自于市場依然不景氣；另一方面則是投資者對固定收益類產(chǎn)品的關注度進一步提升，導致投資資金由管理費率、托管費率較高的偏股型基金向管理費率、托管費率均較低的債基、貨基、理財基金幾個較低風險品種轉(zhuǎn)移的趨勢，基金公司的管理費收入不斷下滑。
數(shù)據(jù)顯示，盡管基金產(chǎn)品數(shù)激增，但基金公司的管理費收入?yún)s從2010年的296.00億元，下滑至2012年的259.04億元，跌幅高達12.48%。而且基金公司之間的管理費收入相差更達百倍以上。
在這樣的背景下，無論大小基金管理公司，都擔心被瞬息萬變的時代潮流所拋棄，大的公司擔心被超越，小的公司則擔心被兼并或者被注銷。除了同業(yè)競爭激烈，還要面對銀行、券商等方面挑戰(zhàn)，81家基金公司應如何面對“大資管”時代的生存壓力呢？
“鼓勵資產(chǎn)管理行業(yè)收購和并購?！苯衲晟习肽辏袊C券投資基金協(xié)會（下稱“中基會”）參加了英國另類投資管理協(xié)會在英國倫敦召開的2013年全球政策與監(jiān)管年會，并對英國資產(chǎn)管理行業(yè)進行了考察，考察報告中，提出了這樣一個建議和想法。
考察報告指出：“從海外經(jīng)驗看，另類投資機構多為精品式運作，傳統(tǒng)公募起家的資產(chǎn)管理公司開展PE、對沖基金、房地產(chǎn)投資等另類業(yè)務多通過收購兼并的方式來開展。建議研究允許國內(nèi)公募基金公司通過并購與兼并的方式涉足私募股權、對沖基金等另類投資業(yè)務。”
一、美國物業(yè)管理的現(xiàn)狀
美國是世界上最發(fā)達的國家，綜合國力遠遠超過其它國家，同時也是市場經(jīng)濟體系最為完善的國家。在這一社會背景前提下，形成了美國高度專業(yè)分工協(xié)作的物業(yè)管理市場運作體系。 美國物業(yè)管理研究院有一個集管理、科研、培訓、經(jīng)營于一體的組織結構，在各大地區(qū)設立有分部，其總部的機構設置。
理事會
執(zhí)行委員會
常務委員會：
職責：審計、預算、規(guī)劃
條例、規(guī)定、
道德規(guī)范和紀律
道德規(guī)范問題聽證和紀律委員會
執(zhí)行委員會
公共住房道德規(guī)范和執(zhí)行委員會
地方分部活動部：
職責：分部活動
arm部：
職責：arm服務
法律事務部：
職責：全國聯(lián)邦住房聯(lián)絡
各地聯(lián)邦住房聯(lián)
公平住房和平等機會
聯(lián)邦立法
州和市政事務
服務部：
職責：全國物業(yè)經(jīng)理咨詢
物業(yè)經(jīng)理計算機和技術
收/支分
風險管
聯(lián)絡部：
職責：物業(yè)管理雜志社
營銷/公共關系
出版
會員注冊部
職責：amo
amo資歷評估分會
amo保險分會
cpm會員標準
高級cpm會員標準
管理計劃
會員發(fā)展、少數(shù)民族
教育培訓部：
職責：成人教育
cpm會員資格培訓
教育政策
師資
課程內(nèi)容委員會
2、高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊伍是美國物業(yè)管理的重要特色之一。在美國，任何人要想從事物業(yè)管理，均須獲得相應的職業(yè)資格。這種資格管理主要不是針對企業(yè)，而是針對管理者個人，這與我國目前現(xiàn)行的企業(yè)資質(zhì)管理不同。美國物業(yè)管理資質(zhì)分三種：cpm，注冊物業(yè)經(jīng)理（certified property manager）；arm，注冊住房經(jīng)理（accredited residential manager）；amo，注冊物業(yè)公司（accredited management rganization）。還有一種過度性的叫cpm candidate，是成為注冊物業(yè)經(jīng)理前的專業(yè)資格。負責資質(zhì)管理工作的美國物業(yè)管理研究院嚴格執(zhí)行行業(yè)資格標準和行業(yè)道德規(guī)范，使上述資格，特別是注冊物業(yè)經(jīng)理資格入門有相當難度，從而既保證了注冊物業(yè)經(jīng)理人隊伍的質(zhì)量，也使這一職業(yè)成為具有較高社會價值的熱門選擇。
3、成為cpm的職業(yè)要求
申請人向irem提出申請，取得預備cpm資格。申請人必須填寫申請表、交申請費、有高中以上學歷、符合法定工作年齡和目前正從事物業(yè)管理工作。預備期一般五年，最短一年，最長十年。若是申請人曾經(jīng)從事物業(yè)管理或房地產(chǎn)相關工作，取得其他經(jīng)歷分，也可少于五年。
申請人取得預備資格后，需按照irem設計的一套考核制度，取得260分，其中160分為必修分，100分為選修分。
irem課程：30分必修分，多達100分選修分。irem每年在總部和各地分部舉辦培訓班，每年初，irem就將課程介紹印成精美的手冊寄給每一個學員。課程內(nèi)容主要包括物業(yè)維修管理、人力資源管理、多用途物業(yè)的推銷和租賃、房地產(chǎn)的財務及其策略、物業(yè)管理效能評估、物業(yè)投資環(huán)境評估和就某一物業(yè)寫一個物業(yè)管理計劃。
cpm證書考試：30分必修分，0選修分?？荚噧?nèi)容涵蓋維修保養(yǎng)、人力資源管理、促銷和租賃、財務運作、日常管理、法律和風險管理。
管理策劃：20分必修分，0選修分。irem提供管理策劃手冊，學員就某一實實在在的物業(yè)寫一份管理方案，充分反映學員的實踐經(jīng)驗和理論知識。
道德規(guī)范：20分必修分，0選修分。每一個申請人必須修這一課，牢記并嚴格遵守cpm職責道德規(guī)范。 正規(guī)學院教育：0必修分，多達90分選修分。地產(chǎn)、經(jīng)濟學、法律、金融或經(jīng)營管理的學士折70分，其他專業(yè)的學士折60分。
其他成人教育：0必修分，多達100分選修分。irem承認其他15個房地產(chǎn)協(xié)會提供的課程。irem在培訓手冊中均有列明。
其他要求：經(jīng)irem地方分部批準；交清分部和總部的會費；一直嚴格遵守cpm的職責道德規(guī)范；經(jīng)irem理事會批準。
4、美國物業(yè)管理隊伍的基本情況
全美國目前只有cpm9500多人、amo363家，負責管理著全美價值8795億美元的各種物業(yè)。在irem的長期有計劃的發(fā)展下，美國物業(yè)管理隊伍均衡發(fā)展，保持穩(wěn)定、高素質(zhì)，體現(xiàn)如下幾個特點： 專業(yè)分工：公司多以cpm為核心，其他人員圍繞cpm工作，所以規(guī)模一般不大（見表），某物業(yè)管理公司，具有amo資格，管理住房380多棟，“康斗”20多棟（類似我們所說的連體別墅）和一些公寓，但整個公司只有4個人。董事長兼總裁為cpm，同時擁有、開發(fā)、建筑等資質(zhì)，主要負責對外開拓、制定發(fā)展計劃、管理決策；副總兼財務主要負責公司財務收支、報表、帳務和內(nèi)部管理；兩個辦事員按照指令工作，一天到晚忙于電話、傳真、電郵，午餐都要錯開來吃。他們就好像大公司的調(diào)度，負責根據(jù)業(yè)主要求，聯(lián)系、安排維修公司、清潔公司、綠化公司進行日常和特殊的管理事務。
注重經(jīng)營的綜合服務：一是cpm的時間分配和收入結構上，以物業(yè)管理為主，、咨詢、估價開發(fā)也屬重要內(nèi)容；二是管理物業(yè)方面，以住宅和非住宅并重；三是組織類型上，cpm除主要在物業(yè)管理公司外，在地產(chǎn)開發(fā)、建筑、投資信托、銀行等行業(yè)中均有分布。
5、美國物業(yè)管理的內(nèi)容 （2）日常維修保養(yǎng)——依靠專業(yè)公司。對于物業(yè)的日常維修保養(yǎng)，物業(yè)管理公司起一個組織、調(diào)度和負最終責任的作用。由于社會分工的發(fā)達，大多數(shù)物業(yè)管理公司本身并不備有維修養(yǎng)護人員和設備。房屋及其設備設施由專業(yè)公司承擔，各類設施還由各對應的專業(yè)公司承擔；衛(wèi)生由衛(wèi)生清潔專業(yè)公司承擔，一般每周清潔和清運垃圾2次；綠化有綠化專業(yè)公司承擔，一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥1次。綠化噴灌基本自動化，定時自動噴水。
（3）保安服務不是物業(yè)管理的法定內(nèi)容，各物業(yè)根據(jù)業(yè)主公約規(guī)定而不同。一般物業(yè)管理都不包括治安，尤其是住宅，基本沒有保安?；驹蛴腥阂皇潜０踩斯べM昂貴；二是有保安反給人不安全的感覺，別人會認為是不安全才請保安的，物業(yè)難免貶值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價的服務。還有一個原因是警察和消防隊（911）的快速反應。
（4）、物業(yè)管理一般不設24小時值班，上班時間以外發(fā)生的緊急事情，由政府的911辦公室處理，物業(yè)管理成本大大減少。irem的解釋是減少社會資源消耗，無需在每一處物業(yè)都設人等候不太可能發(fā)生的事情，政府的一支隊伍就可以應付一大片。
二、美國高層樓宇設備管理的特點 2、注重節(jié)約能源，用高科技手段減少能源支出。參觀6500 wilshire boulevard大廈，給我們印象最深的是大廈業(yè)主及管理者高度重視節(jié)約能源，不惜投入重金改造樓宇設備，通過技術手段降低能源。該大廈已連續(xù)三年獲得美國環(huán)保署“能源之星獎”。通過投資改造，大廈能源管理系統(tǒng)，包括空調(diào)系統(tǒng)中的自動溫控、冷凍機自動切換，所有空氣處理機組、冷卻塔風扇及車庫送排風均安裝了調(diào)速電機。大廈全面安裝了照明探測控制系統(tǒng)及節(jié)水閥。僅車庫排風機使用變頻電機一項就為大廈每年在能源支出上節(jié)約近十萬美元。
3、注重設備管理環(huán)境，提高設備使用壽命。該大廈管理者十分重視設備環(huán)境的管理與保持。在參觀中我們發(fā)現(xiàn)，每一處設備間環(huán)境整齊，物品擺放井然有序，室內(nèi)及設備本身潔凈無塵，油漆一新，其干凈程度令我們驚嘆。同時，管理者嚴格設備管理程序，規(guī)范嚴格，設備檢測均有明確的周期規(guī)定與現(xiàn)場檢測記錄。
三、本次赴美考察對我國物業(yè)管理發(fā)展的幾點啟示
1、美國的物業(yè)管理注重物業(yè)經(jīng)營服務，物業(yè)管理的內(nèi)涵較廣。除以物業(yè)管理為主外，涉及中介、咨詢評估、出租出售、開發(fā)銷售等房地產(chǎn)行業(yè)多個領域，這與目前我國物業(yè)管理企業(yè)大多單純從事簡單的物業(yè)管理基本業(yè)務內(nèi)容狀況形成很大反差。注重物業(yè)經(jīng)營，一方面擴大了物業(yè)管理的領域，通過多樣化經(jīng)營擴展利潤空間，規(guī)避行業(yè)風險。美國的物業(yè)管理企業(yè)有40%的收入來自于物業(yè)管理以外的經(jīng)營活動，這對我國目前利潤水平過低，經(jīng)營管理舉步維艱的物業(yè)管理企業(yè)不能不是個重要啟示；另一方面，涉足較高端的房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務內(nèi)容，可以有效地提高物業(yè)管理隊伍的整體素質(zhì)，轉(zhuǎn)變物業(yè)管理僅從事簡單勞動的對外形象。在美國參觀中，感到美方的物業(yè)管理人員素質(zhì)高、干勁足，職責滿意度高，94%的物業(yè)管理人員具有高等教育學歷。要提高我國物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)與水平，就要提高行業(yè)的吸引力，擴展行業(yè)的利潤空間和業(yè)務空間，涉足房地產(chǎn)高端業(yè)務內(nèi)容，自植梧桐樹，外引金鳳凰。
回顧整個危機由爆發(fā)到發(fā)展至今的局面，可以看到，這一由次級抵押債券而引發(fā)的危機，并非一次偶然的事故，而是有著深層次的根源，而這一根源就在于美國扭曲的經(jīng)濟增長方式和不平衡的經(jīng)濟結構。
為了揭示這一原因，先來了解次級抵押債券及其涉及到的一系列證券化產(chǎn)品的風險結構問題。次級抵押貸款是美國為了向較高風險的借貸者(主要是相對貧窮的少數(shù)人群，如西班牙裔及非洲裔)提供住房所有權機會而設計的一種金融產(chǎn)品。與優(yōu)級貸款相比，次級貸款的借款人平均信用評分較低，而“貸款價值比”和“債務收入比”較高。次級貸款以浮動利率貸款(ARM)為主，大多數(shù)是“2/28”或“3/27”這類的復式結構。這類復式結構的抵押貸款通常是在30年期內(nèi)分期償還，在前2(或3)年中采用固定利率，而之后則采用在Libor基礎上加上一定的溢價調(diào)整利率。由于這種浮動的結構，借款人對于利率和房屋價格的波動十分敏感。因此，次級抵押貸款具有相對更高的信用風險。次級貸款發(fā)放機構大多數(shù)不能吸收公共存款，而是以信貸資產(chǎn)證券化作為主要的融資方式。通常情況下，次級貸款金融機構將借款者的個人住房抵押債權轉(zhuǎn)給(或賣給)特殊目的機構(sPV)，這些住房抵押品匯聚成資產(chǎn)池，SPV就將這些資產(chǎn)打包，以債券的形式出售，即所謂的“住房抵押貸款支持證券”(RMBS)。與傳統(tǒng)的證券化不同，次級住房抵押貸款支持證券(subprimeRMBS)一般具有XS/OC結構，這種結構具有對房價十分敏感的特征。為了獲得更高的資產(chǎn)收益，金融機構在RMBS的基礎上，進行了新一輪的證券化。證券化鏈條的這一環(huán)節(jié)即所謂的“擔保債務憑證”(cDO)。CDO是以中間段的RMBS和其他債券，如其他資產(chǎn)支持證券(ABS)和各種公司債作為資產(chǎn)池發(fā)行的證券化產(chǎn)品。而CDO的中間段又可以不斷注入另一個CDO資產(chǎn)組合中去，形成所謂CDO平方、CDO立方等衍生品。這樣，通過一系列的證券化產(chǎn)品及其衍生品，使得次級抵押貸款的風險在整個金融部門分攤開。證券化中的MBS、ABS、CBO等產(chǎn)品，最終都是以次級抵押貸款作為基礎資產(chǎn)，因此，次級貸款的運行狀況直接或間接地決定這些產(chǎn)品的市場運行。但是由于過度衍生導致證券化產(chǎn)品的復雜性，而形成信息極度不對稱的市場，購買者看不到違約的風險，即使壞賬發(fā)生，在二級市場中的傳導也很緩慢，因此過多的金融產(chǎn)品被購買，使得次級貸市場更加膨脹。
盡管次級貸在風險結構上存在著天生的缺陷，但令其演變成一場金融危機的直接原因是美聯(lián)儲長期的低利率政策。2001年以來，為了彌補IT泡沫破滅對美國經(jīng)濟造成的損失，格林斯潘領導的美聯(lián)儲采取了擴張性的貨幣政策，經(jīng)過13次降息，到2003年6月25日，美聯(lián)儲將聯(lián)邦基金利率下調(diào)到1％，創(chuàng)45年來最低水平。美聯(lián)儲的低利率政策，直接導致市場中流動性過多，多余的流動性注入房市，從而使房地產(chǎn)價格被拉升，作為次級貸抵押品的住房不斷升值。這樣，信用評級很低的借款人，也可以憑借不斷升值的房地產(chǎn)，獲取新的貸款，來償還舊債，并且可以用富余的貸款來支付超額的消費開支。在低利率、高房價的情況下，次級貸的信用級別不斷被調(diào)高。保險公司、商業(yè)銀行、養(yǎng)老金等機構也將多余的流動性投資于住房抵押貸款。在這種情況下，住房抵押貸款市場達到了前所未有的繁榮，而次級貸市場也迅速擴張。2003－2005年，是美國次級抵押貸款市場發(fā)展最為迅速的階段，美國次級貸款余額從2003年的4000億美元增長到2005年的14000億美元，占房屋抵押貸款的比重也從2003年的5.4％左右上升到2005年的接近14％。但是房價不可能永遠持續(xù)地增長，必然會回落。2003年，美國經(jīng)濟開始復蘇，為防止通貨膨脹反彈，從2004年6月到2006年6月，美聯(lián)儲連續(xù)17次上調(diào)聯(lián)邦基金利率。美聯(lián)儲不斷升息導致住房貸款市場利息率的上升和房價的下跌。這樣，在房市上漲階段進入的借款者，多數(shù)并不具備償債能力，而在利率升高、房價下降時，抵押品也隨之貶值，從而信用級別也不斷調(diào)低，違約率提高，信貸的鏈條開始出現(xiàn)斷裂，從而引起危機爆發(fā)。
然而究其本質(zhì)，金融危機的根源在于美國扭曲的經(jīng)濟增長方式和不平衡的經(jīng)濟結構。一方面，美國經(jīng)濟增長依賴于其過度的消費。美國GDP中占比最大的是消費支出，約占GDP的70％，而生產(chǎn)部門所占比重不大。從20世紀80年代至今，消費逐漸成為推動美國經(jīng)濟增長的主要動力。特別是2000年以后，消費對經(jīng)濟增長的貢獻率一直在八成左右。2002年消費對經(jīng)濟增長的貢獻甚至達到120％。至2008年底，消費貢獻率較80年代初期提高了近20％。在以消費驅(qū)動增長的經(jīng)濟中，政府必然會鼓勵消費，擴大信貸的規(guī)模。根據(jù)美聯(lián)儲的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，美國的全民負債總額相對于GDP的比例已從1997年的255.3％，上升至2007年的352.6％；這其中，房地產(chǎn)和金融產(chǎn)品的比例分別從1997年的66.1％和63.8％上升至99.9％和113.8％。這期間，就導致了次級貸市場膨脹，產(chǎn)生了泡沫。然而過度的消費，使得儲蓄不足，最終導致貿(mào)易逆差過大，經(jīng)常賬戶赤字增加。而不斷增加的經(jīng)常賬戶赤字最終又會導致美國匯率的下降，從而使進口商品價格升高，產(chǎn)生通貨膨脹壓力。為了平穩(wěn)物價，貨幣當局必然會提高聯(lián)邦利率，進而導致金融市場泡沫破裂。另一方面，美國經(jīng)濟結構不平衡，虛擬經(jīng)濟過大，而實體經(jīng)濟則相對較小。根據(jù)國際清算銀行保守估計，2006年底美國境內(nèi)的股票、債券、外匯、大宗商品期貨和金融衍生品市值約為400萬億美元，為美國13萬億GDP的30倍左右。過度膨脹的虛擬經(jīng)濟最終導致經(jīng)濟泡沫化，金融部門過度杠桿化。而實體經(jīng)濟的發(fā)展相對不平衡，難以支撐虛擬經(jīng)濟的發(fā)展。這樣，資本價格不斷被拉高，最終導致泡沫破滅、信貸鏈條斷裂。而銀行等信貸部門，為了應對危機，則開始去杠桿化過程，原先支持金融市場的大量復雜的組合、杠桿放大的投資工具被解散。衍生品市場萎縮、相關行業(yè)受創(chuàng)，市場流動性因此大幅縮減，并導致經(jīng)濟遭遇衰退。
2、金融危機對全球經(jīng)濟的影響
首先，金融危機爆發(fā)以來，美國的金融業(yè)受到了嚴重的影響。金融危機給抵押貸款發(fā)行機構、次級貸債券市場及其他金融衍生品市場均造成了直接的損失。華爾街的金融機構面臨著嚴俊的風險考驗，承受著直接的財務損失和間接的市場損失，多家金融機構受金融危機所累而瀕臨破產(chǎn)。其次，受金融系統(tǒng)動蕩的影響，股票指數(shù)急劇下跌；同時，由于對未來不確定因素的擔憂、對當前危機的恐慌以及對未來市場的悲觀情緒，也使得股指加劇了下跌。從2007年11月到2008年10月一年的時間內(nèi)，道瓊斯指數(shù)由13370余點下滑到了9330余點，跌幅達4000余點；納斯達克指數(shù)由2660余點跌至1720余點；標準普爾500指數(shù)也由1480余點跌至960余點。第三，由于信貸收縮導致對房地產(chǎn)需求下降；但是大批無法償還貸款的借款人卻只能被迫出售房屋，這又導致供給增加。大量的房屋賣不出去，使得原本不景氣的房地產(chǎn)市場增加了價格進一步下跌的壓力。而金融危機對于美國消費市場的負面影響也十分顯著。主要通過以下渠道：借款人的債務狀況惡化，而直接影響其消費能力，特別是部分中等收入群體，消費彈性較高，而受到的影響較大；抵押品權益贖回金額占消費比重開始下降，這部分通過再融資創(chuàng)造的消費被擠出；資產(chǎn)價格下跌，使得財富縮水，從而影響支出；對于可能失業(yè)的擔憂也會促使消費者削減開支。第四，由于對消費及虛擬經(jīng)濟依賴較大，美國實體經(jīng)濟也遭受了負面影響，開始下滑。數(shù)據(jù)顯示，2008年第三季度美國GDP負增長0.1％，消費者支出大幅削減，導致美國經(jīng)濟折合成年率收縮0.3％。而美國勞工統(tǒng)計局的一項勞工失業(yè)率統(tǒng)計月報顯示，2008年10月份，全美失業(yè)率達到6.5％，新增失業(yè)人口24萬，總失業(yè)人口達到1010萬。
金融危機對全球其他國家的經(jīng)濟也產(chǎn)生了負面的影響：一方面，金融部門直接承擔損失。由于美國在全球金融體系中的地位，其他國家的銀行等金融部門購買了美國的公司債或金融衍生產(chǎn)品，而這些產(chǎn)品可能直接或間接與次級貸款相關，而導致壞賬。銀行為避免風險，收緊信貸，銀行間同業(yè)拆借利率升高，貨幣市場動蕩加劇。金融部門的恐慌，造成信貸危機，從而影響投資與消費，進而影響各國的經(jīng)濟。另一方面，美國消費的下滑直接影響全球的消費需求。美國作為全球第一大經(jīng)濟體，近年來，美國消費占全球GDP的比重持續(xù)上升。2007年，美國消費占全球GDP的18.2％。美國消費縮減直接影響其他國家的出口貿(mào)易，特別是很多以出口導向型增長為主的新興國家，受到的影響更為強烈。在這種情況下，全球經(jīng)濟都面臨著強烈的下滑風險。歐洲經(jīng)濟前景黯淡，2008年第三季度歐元區(qū)15國GDP萎縮0.2％，而第二季度也同樣負增長0.2％。特別是以金融業(yè)為主的英國受到了強烈的沖擊，實體經(jīng)濟陷入萎縮，第三季度GDP負增長O.5％。英國工業(yè)聯(lián)合會(cBI)的一項調(diào)查顯示，英國工業(yè)訂單已跌至5年來最低水平，商業(yè)信心指數(shù)跌至上世紀80年代初工業(yè)大調(diào)整以來的最低點。新興市場國家紛紛告急，冰島面臨國家破產(chǎn)，匈牙利和烏克蘭也因股市暴跌和通貨膨脹，只能求助國際貨幣基金組織(IMF)，以使本國經(jīng)濟免遭崩潰。而亞洲也未能幸免，日本經(jīng)濟陷入泥沼，第三季度GDP較前一季度下降0.1％，折合成年率下降0.4％。第二季度修正后較前一季度下降0.9％，折合成年率下降3.7％。韓國經(jīng)濟危機四伏，韓元幣值2008年下跌了三分之一，并促使信用評級機構標準普爾將韓國7家銀行列入“負面觀察名單”。四、金融危機對我國的影響
第一，金融危機對我國最為直接的影響在于我國持有的大量美國債券承受的損失。美國財政部公布的國際資本流動報告顯示，截至2008年9月末，中國持有的美國國債達到5850億美元，取代日本成為美國國債的最大持有國。而中國持有的美國機構債也高達3700億美元。中國1.8萬億美元外匯儲備中的70％左右是美元資產(chǎn)。一方面，部分債券受金融危機影響，存在違約的風險，會對中國造成直接的損失。另一方面，對于占我國持有債券比重較大的風險較低的美國國債，盡管在短期內(nèi)可能會由于全球信貸危機，吸引大批投資者，而使其收益率走高，但是從長期來看，受美國資產(chǎn)價格暴跌、消費縮減、經(jīng)濟前景看淡的影響，美元及美國國債都面臨著貶值的風險。
第二，我國資本市場受金融危機的影響發(fā)生劇烈震蕩。由于金融危機帶來的對市場的負面預期，對未來經(jīng)濟增長信心下滑，在我國股市由高點向下調(diào)整的過程中，更加加劇了下跌的幅度，并可能通過資本市場的“羊群效應”進一步放大。另外，盡管我國在資本賬戶上有所控制，但由于全球股市動蕩，也會對我國股市產(chǎn)生消極的傳導作用，加劇了動蕩。上證指數(shù)從2007年11月份最高的6124.04點下跌到2009年3月份的不到2400點。股市下跌可能對實體經(jīng)濟產(chǎn)生不利的影響。一方面，股市價格下跌使得投資者的資金流動性變差，因此消費者會縮減耐用品支出；而股票貶值也會使得投資者的預期財富下降，會通過財富效應，對消費產(chǎn)生消極影響，而消費下降對產(chǎn)出有直接的消極影響。另一方面，根據(jù)托賓的q理論，股票價格下跌時，托賓q值，即企業(yè)的市場價值與資本的重置價值之比會減小，企業(yè)傾向于減少投資，從而對實體經(jīng)濟產(chǎn)生消極影響。
第三，房地產(chǎn)市場也受到金融危機影響。但這種影響是間接的，主要通過資金層面和心理預期層面發(fā)生影響。在美國金融危機全面爆發(fā)之前，中國的房地產(chǎn)業(yè)就已經(jīng)開始了向下調(diào)整。而危機爆發(fā)之后，一方面，由于境外投資機構流動性緊縮，為了周轉(zhuǎn)資金，可能會從中國的房地產(chǎn)中撤資，造成資金層面斷流；另一方面，由于對市場不景氣的預期，使得房地產(chǎn)商對于項目投資更加謹慎，而消費者受未來預期不確定性的影響，也會推遲購買，房地產(chǎn)市場進入觀望狀態(tài)。由于近年來房地產(chǎn)增長一直是GDP的主要增長點之一，房地產(chǎn)投資占總投資的1/4左右，如果房地產(chǎn)市場快速下滑，勢必在短期內(nèi)對我國經(jīng)濟增長產(chǎn)生顯著的不利影響。而房地產(chǎn)相關的行業(yè)，如建筑行業(yè)、鋼鐵行業(yè)等也將受到直接的沖擊。
第四，金融危機對我國產(chǎn)生的最為強烈的影響在于對出口的不利影響。出口作為拉動中國經(jīng)濟增長的“三駕馬車”之一，在中國經(jīng)濟中占據(jù)的地位十分重要。美國是中國最大的出口流向國家，美國經(jīng)濟放緩、信貸收縮而導致的消費下降，將直接影響中國對美國的出口商品總量。中國海關總署公布的數(shù)據(jù)顯示，2008年10月份我國出口額較上年同期增長了19.2％，增速低于9月份的21.5％和2007年全年的25.7％；而最新的數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的2009年1月份和2月份，我國的出口增長與去年同期相比分別下降了17.5％和25.7％，形勢非常嚴峻。若剔除價格上漲等因素，我國出口增速下滑會更嚴重。出口下滑一方面會直接影響我國經(jīng)濟增長速度，例如，2008年第四季度GDP同比增長僅6.8％；另一方面，出口導向型企業(yè)投資減緩，也會通過產(chǎn)業(yè)鏈條，最終作用于整個宏觀經(jīng)濟。
第五，金融危機對我國產(chǎn)生的最為明顯的影響體現(xiàn)在我國勞動力市場的變化。據(jù)國務院發(fā)展研究中心統(tǒng)計，2009年我國將有1000萬大學畢業(yè)生面臨就業(yè)挑戰(zhàn)，其中包括610萬應屆畢業(yè)生和400萬往屆畢業(yè)生。另據(jù)2009年2月2日中央財經(jīng)領導小組辦公室非正式估算，目前，失業(yè)和返鄉(xiāng)農(nóng)民工達2000萬人之多。這不僅會對農(nóng)民收入的增長產(chǎn)生負面影響，而且還會關系到經(jīng)濟社會發(fā)展全局。因此，當下解決高校畢業(yè)生和農(nóng)民工就業(yè)問題已經(jīng)成為我國促進就業(yè)的重中之重。
3、我國的相應對策
金融危機爆發(fā)，我國面臨的最主要的壓力在于出口。這也暴露出我國過于依賴出口，而內(nèi)需不足，在經(jīng)濟結構上存在的缺陷。面對危機，我國需要做出相應的調(diào)整，一方面避免經(jīng)濟過快下滑；另一方面，也應適時調(diào)整經(jīng)濟結構，擴大內(nèi)需，增加國內(nèi)消費。
財政政策需在政策調(diào)整中起重要作用。政府應增加資本性支出，特別是對基礎設施的投人，從而直接提升國內(nèi)需求，刺激經(jīng)濟。同時，政府投資建設，增加了就業(yè)的機會，也將緩解由于房地產(chǎn)市場低迷而造成的的失業(yè)壓力。另外，應增加社會保障、醫(yī)療及教育開支，使居民減少預防性儲蓄，從而增加消費；稅收政策方面也可適度放寬，提高個人所得稅起征點，增加居民可支配收入，從而刺激消費；進一步改革增值稅，降低企業(yè)稅負，促進投資；調(diào)高出口退稅率，緩解出口型企業(yè)的壓力，以免出口過快下降。
貨幣政策應保證相對穩(wěn)健、適度寬松。由于受金融危機影響，我國經(jīng)濟面臨嚴重下滑的風險和對潛在通貨緊縮的憂慮，以及全球低利率政策的影響，因此利率可能進一步調(diào)低，信貸政策也有可能進一步松動。但是，應該看到，當前通脹壓力雖然有所緩解，但是這主要是受短期內(nèi)由美國金融危機引起的信心因素影響，及人民幣貿(mào)易加權匯率升值而使進口產(chǎn)品價格下降而引起的，未來通脹壓力仍有可能浮現(xiàn)。在通脹壓力與通縮壓力同時存在的情況下，應保持貨幣政策的相對穩(wěn)健。
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6月初的許昌，驕陽似火。河南省許昌市政府舉辦的“城中村改造暨土地出讓項目推介洽談會”也如中原6月的天氣一樣，火熱異常。在為期三天的“推介洽談會”期間，來自全國各地的50多家房地產(chǎn)商參觀了許昌市東城區(qū)11個拆遷現(xiàn)場和出讓宗地，最終與許昌市政府達成29項投資意向，其中，城中村改造項目19項，土地出讓項目10項。
許昌的城中村改造試點開始于2004年，最初幾年，工作開展的舉步維艱。直到2007年底，許昌市通過扎扎實實地開展調(diào)查研究，制定了城中村改造三年計劃，建立了一套運行體系，城中村改造才開始走上正軌，并逐步形成了帶有許昌特色的改造路子。
到今年5月，許昌市已啟動了44個城中村的改造工作，其中26個村已經(jīng)開工、18個村準備開工，完成拆遷4117戶、拆遷面積209.56萬平方米，已建和在建安置房5651萬平方米，累計投資21.42億元，節(jié)約集約用地3500余畝。
許昌市國土資源局的工作人員告訴記者，今年5月中旬，國土資源部部長徐紹史到許昌調(diào)研，在聽取了許昌市領導關于城中村改造的工作匯報后，徐紹史說：許昌市在土地資源十分有限的情況下，能夠嚴格認真落實上級要求，積極應對土地資源瓶頸制約，充分挖掘潛力，節(jié)約集約利用土地，讓每一塊土地都發(fā)揮出了盡可能大的經(jīng)濟效益與社會效益。他囑咐許昌市國土資源局的工作人員，要好好總結一下經(jīng)驗，爭取為城中村改造摸索出一條可行之路來。
再硬的骨頭也要啃下來
城中村改造歷來被認為是一塊難啃的骨頭，因為它牽扯到方方面面的利益，但改造潛力巨大，綜合效益十分可觀。據(jù)匡算，許昌全市現(xiàn)有171個城中村，其中許昌市主城區(qū)內(nèi)共有城中村62個，可騰出建設用地1 8萬畝，推進區(qū)內(nèi)需要改造的村莊69個，可騰出建設用地3.6萬畝，其他縣市主城區(qū)需要改造的城中村40個，可騰出建設用地1.1萬畝。改造前，這些城中村普遍存在著村莊布局混亂、土地利用粗放、基礎設施缺少、宅基地管理混亂、社會治安突出等問題。
城中村的大量存在，嚴重制約了許昌城市化進程和城鄉(xiāng)一體化協(xié)調(diào)發(fā)展。目前，許昌城鎮(zhèn)化率僅為37.5％，低于全國平均水平8.2個百分點，離河南省委、省政府提出的到2012年中原城市群城鎮(zhèn)化率在50％以上的目標還有很大差距。
許昌市委、市政府認識到，雖然城中村改造工作難度很大，但再硬的骨頭也要啃下來。只有通過城中村改造，才能制止無序建設，實現(xiàn)科學規(guī)劃和統(tǒng)一管理，才能整合土地資源，完善基礎設施。
為了在工作中少走彎路，許昌市委書記毛萬春、市長李亞多次率隊赴江蘇、天津等地考察，先后20余次對國土資源部門的考察報告以及各類媒體上的外地經(jīng)驗進行批示，并先后四次召開了全市城中村改造現(xiàn)場觀摩會和各種形式的座談會、分析會、研討會，以圖破解城中村改造中的難題。
“政府零收益”的改造原則
走在許昌東城區(qū)的路上，映入記者眼簾的是成片的拆遷地塊。許昌市東城區(qū)管委會副主任何天立向記者介紹：“東城區(qū)共啟動了12個城中村改造社區(qū)，總占地3948畝，拆遷面積382萬平方米。安置面積135萬平方米。目前，已拆遷居民戶2491戶、廠院129個，完成拆遷面積178萬平方米，已騰出空地2300畝。在這次推介會上，我們推出的13宗待出讓地塊，就是我們在城中村改造中，通過加快拆遷進度，把村莊占用的毛地變成了待出讓的凈地。而這一切，都是在最近兩三個月內(nèi)完成的。”
拆遷效率如此之高是與許昌市政府制定的行之有效的優(yōu)惠政策分不開的。去年下半年后，受全球金融危機的影響，房地產(chǎn)市場低迷，由于城中村改造項目投資大、回報周期長，房地產(chǎn)開發(fā)商對此投資熱情并不高。針對這種形勢，許昌市政府提出了城中村改造“政府零收益”的原則，打消了一些有意到許昌投資的客商的顧慮。
什么是“政府零收益”?許昌市政府負責人解釋，就是在城中村改造中，政府把全部收益用于農(nóng)民安置補貼和彌補開發(fā)企業(yè)的虧損，最大限度地讓利于群眾、讓利于企業(yè)。
在許昌新區(qū)東城區(qū)，政府將城中村改造土地的升值部分直接用于補貼安置小區(qū)，農(nóng)民安置虧損部分從開發(fā)稅收財政收入中補貼，開發(fā)商投資回報率原則上保持在25％左右，充分調(diào)動了開發(fā)商的積極性。
除此以外，許昌市還盡可能地在收費項目上加大優(yōu)惠力度。他們規(guī)定：對房屋拆遷管理費、工程定額測定費、城市基礎設施建設配套費、建設工程質(zhì)量監(jiān)督費、城市綠化費、散裝水泥專項基金、新型墻體材料專項基金、人防工程易地建設費、征(撥)用地管理費等9項行政事業(yè)性收費，在國家政策許可的范圍內(nèi)一律免收；對建筑工程施工圖設計審查費、工程勘察設計費、委托拆遷勞務費等6項經(jīng)營性收費項目，或優(yōu)惠減半收取或協(xié)商收?。粚⑴c城中村改造的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其在城中村改造中的商品房開發(fā)項目城市配套費減半征收。
為了集中搞好城中村改造，許昌市還扎緊了供地的“口子”。規(guī)定在集中開展城中村改造的三年時間內(nèi)，在市區(qū)、縣城規(guī)劃區(qū)和推進區(qū)一律禁止審批宅基地，商品房開發(fā)用地都要與城中村改造結合起來，市區(qū)不再單獨供地，從而引導開發(fā)商投資城中村改造。
依法依規(guī) 分類處置
城中村改造是一個復雜的系統(tǒng)工程，不可能有一個統(tǒng)一的模式。許昌的原則是八個字：依法依規(guī)，分類處置，對城市建成區(qū)內(nèi)和建成區(qū)外的集體建設用地采取了不同的處置方式：
――對建成區(qū)內(nèi)的城中村改造實行土地一元化管理。先將集體土地全部轉(zhuǎn)為國有土地，以劃撥方式建設居民安置小區(qū)，經(jīng)營性用地以市場化方式進行配置，為股份制經(jīng)濟組織安排留用地，保障其發(fā)展，留用地視情況可劃撥或出讓。
――對建成區(qū)外及許昌至長葛推進區(qū)內(nèi)城中村改造多策并舉。在不改變集體土地所有權性質(zhì)的情況下，集中建設村民居住區(qū)，需騰遷占用耕地的，要辦理相關用地手續(xù)。騰出的集體建設用地在不改變土地所有權性質(zhì)的前提下，集體經(jīng)濟組織可以土地參股經(jīng)營，發(fā)展工商貿(mào)；具備辦理征收條件的，在企業(yè)自愿的情況下，適時辦理征收手續(xù)；騰出的集體建設用地用于房地產(chǎn)開發(fā)的，按項目報請省政府辦理土地征收手續(xù)。
――對以農(nóng)為主的居住區(qū)改造，即空心村整治，爭取與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤政策相結合。以村莊發(fā)展規(guī)劃為龍頭，鼓勵整體搬遷，分步組織實施。騰出的耕地指標一部分以有償?shù)姆绞秸{(diào)劑到城鎮(zhèn)使用，一部分在集體建設用地流轉(zhuǎn)的大框架內(nèi)解決使用權問題。在住宅建設與拆遷安置政策方面，規(guī)定城中村改造項目先建設村民安置住宅，后進行商業(yè)開發(fā)?？衫么迩f現(xiàn)有存量建設用地，先行建設安置住房，居民搬遷入住后，再對原村莊拆遷建設。沒有存量建設用地的，根據(jù)村民安置用地規(guī)劃，先部分拆遷建設安置用房，居民拆遷安置可采取貨幣補償或產(chǎn)權調(diào)換兩種形式。
五種城中村改造模式
“推介洽談會”期間，記者采訪了許昌市國土資源局副局長、城中村改造協(xié)調(diào)評審組辦公室主任蘇曉，他向記者介紹了許昌市政府探索出的5種城中村改造模式：
一是政府統(tǒng)征儲備模式，即由政府將城中村集體土地統(tǒng)一征收為國有土地，對城中村進行拆遷改造，對拆遷戶進行妥善安置，騰出土地后的收益用于彌補城中村改造支出。
二是市場開發(fā)運作模式，即由開發(fā)商融資改造，政府負責編制控制性規(guī)劃，對改造項目用地進行招拍掛出讓，為開發(fā)商提供環(huán)境保障。東城區(qū)就是采取了這種模式，引進了大型企業(yè)上海開天建設集團和世界500強企業(yè)沃爾瑪?shù)娜腭v。
三是社區(qū)自主改造模式，即對經(jīng)濟條件比較好、村民比較富裕的村莊或社區(qū)，由社區(qū)自行或以居民入股聯(lián)營的方式組建經(jīng)濟實體，政府進行指導協(xié)調(diào)，相關部門依法監(jiān)管。
四是“村企共建”、“村園共建”模式，即由企業(yè)出資對村莊進行改造，騰出的土地用于企業(yè)發(fā)展。例如許昌縣，在武店村改造中，縣政府與瑞貝卡公司簽訂投資協(xié)議，由瑞貝卡公司出資對村莊進行改造，改造完成后，政府依照法定程序為投資商在武店村提供了600畝土地，辦理有關手續(xù)后，由公司按照規(guī)劃自主使用。
五是“土地整理”、“村莊整治”、“騰村換地”模式，這種模式主要針對的是離城鎮(zhèn)和交通干線較遠，土地商業(yè)開發(fā)價值不大的村莊，以騰出耕地為主要目的。
讓農(nóng)民感受到實惠
城中村改造之所以不好搞，主要是因為它牽扯到當?shù)卮迕竦睦?。改造前，當?shù)卮迕窨砍鲎夥慨a(chǎn)每年可以獲得幾千甚至上萬元的收入，改造后，這筆收入自然就沒有了。這成了城中村拆遷改造難的主要因素。
不過，如果政府適當解決了拆遷補償、社會福利和就業(yè)問題，難題是可以化解的。在東城，記者遇到一位今年上半年剛被拆遷的村民，他對記者說：“對我們這片拆遷，說一開始就心甘情愿地配合也是假話，但仔細想想，其實對我們村民很劃算?！彼麑τ浾咚懔艘还P賬：“改造以后，我們只損失了租房收入，最多萬八干的，但以前居住條件差，用水用電用煤氣都不方便，垃圾隨便倒，環(huán)境臟亂差，連買菜看病都不方便，最主要的，是改造前村里住戶只享受農(nóng)民待遇，醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)等社會保障水平很低。改造以后，一切都跟城里人一樣了?！?/p>
農(nóng)民最會算賬，要讓農(nóng)民配合拆遷、支持拆遷，就要讓農(nóng)民真切地感受到城中村改造的實惠。
許昌市國土資源局副局長陳念衛(wèi)向記者介紹，在規(guī)劃選址上，我們充分考慮了群眾“就近、就城、就便”的意愿，考慮到群眾的承受能力，被拆遷戶可以享受一套經(jīng)濟適用房或一套優(yōu)惠價商品房，居民在辦理回遷安置住房確權登記手續(xù)時，有關部門減半收取辦證費用。 在東城區(qū)，政府規(guī)定，對符合安置條件的本地戶，每戶安排總面積200平方米的一大一小兩套住房，價格則按600元／平方米出售；對嫁入本地的人家則根據(jù)宅基地狀況，安置一套100平方米的安置房或成本房；外來戶則安排一套100平方米的成本房；對住房特別擁擠且符合分戶條件的拆遷戶，則照顧一套100平方米的成本房。
何天立說：“對城中村村民這塊來說，主要就是做好補償和社會保障工作。由于財政資金短缺、部分地塊招商不到位，目前一部分拆遷費暫時還兌付不了。但這種情況下，我們增加了一項城中村改造成本核算內(nèi)容，把群眾拆遷補償費比照同期銀行利息計入改造成本，每3個月兌付一次，我們計算了一下，大致拆200萬平方米需拆遷資金九個億，賠補群眾損失7000萬元，我們用這種辦法確保群眾利益不受損失?！?/p>
據(jù)了解，為了營造一個和諧拆遷、陽光拆遷的環(huán)境，許昌市政府先后制定了《關于進一步規(guī)范城鎮(zhèn)房屋拆遷工作意見》、《關于對城中村改造進行評估的指導性意見》，建立了改造拆遷評估制、辦理承諾制、首問負責制、過錯追究制等長效機制，以切實維護被拆遷人的合法權益。東城區(qū)探索出了“四抓四促”的工作理念，即抓安置促拆遷、抓拆遷促招商、抓招商促開發(fā)、抓開發(fā)促“三贏”，在今年四、五兩個月的時間里就拆遷170多萬平方米。此外，市政府在對主城區(qū)和推進區(qū)改造實施方案審批中，其中必須的一條就是看村民是否同意方案的決議。
記者看到，東城的唐崗、半截河、陳莊等社區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)已開工建設，地址就在改造后統(tǒng)一規(guī)劃的商品房社區(qū)附近。
城中村改造：落實“雙保行動”的重要舉措
起于去年的金融危機無疑給我國的經(jīng)濟帶來了負面影響，但另一方面也給城中村改造提供了機遇，因為，城中村改造可以給節(jié)約集約用地提供一個新的平臺，同時也是擴大內(nèi)需、保證經(jīng)濟增長的重要舉措。
許昌市國土資源局局長張明山說，前不久，國土資源部提出了“保增長、保紅線”為內(nèi)容的“雙保行動”。我們認為，城中村改造就是“雙保行動”的結合點。保增長需要投資，需要拉動，我們現(xiàn)在已經(jīng)投資了20多個億；保紅線需要整治土地、改造村莊，耕地整理出來了。紅線就保住了。
接著，張明山給記者列舉了城中村改造給許昌帶來三個好處：
一是以城中村改造拉動內(nèi)需。通過加快城中村改造拆遷工作，解決毛地變凈地問題，創(chuàng)造土地升值空間，實現(xiàn)向市場要效益、要資金，向危機挑戰(zhàn)，確保土地資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為資本優(yōu)勢。目前，許昌市正在實施的44個老城區(qū)改造項目，總投資達到190億元，是拉動投資的重要力量，并且這44個改造項目直接關系著近10萬群眾生活條件改善、生活水平提高，對全市經(jīng)濟的逐步回暖起到了關鍵性作用。
二是以城中村改造緩解建設用地指標的不足。為應對危機，許昌市今年明確了548個重點項目，計劃占地1.5萬余畝，但省里分配的年度建設用地指標只有1264畝，指標差距非常大。通過城中村改造，我們可以及時騰出大量的建設用地，有效緩解了建設用地指標的不足，保障了重點項目的用地需求。
[關鍵詞] 資產(chǎn)管理公司;不良資產(chǎn)市場;轉(zhuǎn)型
[中圖分類號] F833 [文獻標識碼] A [文章編號] 1006-5024(2008)11-0162-03
[作者簡介] 羅大哲,中基亞洲投資首席金融顧問,研究方向為金融學｡(北京 100011)
20世紀80年代以來,伴隨著金融全球化進程和國際資本流動的加速,也由于經(jīng)濟周期性的波動和經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)型等原因,一些國家和地區(qū)的銀行業(yè)出現(xiàn)了巨額不良資產(chǎn),極大地影響了這些國家金融體系的安全運行和經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展｡90年代在東南亞出現(xiàn)的金融動蕩,甚至誘發(fā)了個別國家的政治危機｡為防范和化解金融體系內(nèi)的不良資產(chǎn)風險,各國際組織和各國的金融管理機構進行了積極探索,其中,美國重組信托公司(RTC)在處置該國國民儲貸協(xié)會(S&L)不良資產(chǎn)中的良好表現(xiàn),使其所代表的特設資產(chǎn)處置機構模式被視作高效率資產(chǎn)處置的典范｡90年代以來,伴隨經(jīng)濟運行周期波動以及改革的深入,中國銀行業(yè)在規(guī)模擴張同時也暴露出萬億規(guī)模的不良資產(chǎn)問題｡1999年開始,中國先后成立了信達､長城､東方和華融等4家政策性金融資產(chǎn)管理公司,收購､管理和處置國有銀行不良資產(chǎn)｡隨著中國銀行業(yè)改革進程推進､治理水平提升和經(jīng)營效益改善,中國的資產(chǎn)管理公司將面對新剝離資產(chǎn)日益減少､傳統(tǒng)業(yè)務收縮的新情況,因此,必須認真思考和應對下階段如何發(fā)展的命題｡,對國際主要資產(chǎn)管理公司不良資產(chǎn)處置機構轉(zhuǎn)型､退出等機制進行分析､總結,提升決策的科學性與針對性,順利､平穩(wěn)地實現(xiàn)相關機構的體制和機制變遷｡
一､各國不良資產(chǎn)處置機構的轉(zhuǎn)型或退出方式
由于不良資產(chǎn)的市場規(guī)模､市場結構與處置機構的淵源等具體情況不同,世界各國資產(chǎn)管理公司的轉(zhuǎn)型､退出方式也存在較大差異,但我們經(jīng)過分析后認為,各國的總體政策取向仍是具有一定共性的,簡單地可概括為以下三類:一是關閉清算;二是由政策性機構向商業(yè)化轉(zhuǎn)型;三是幾家同類型機構合并為一家繼續(xù)經(jīng)營｡需要注意的是,上述各方式之間界限并不絕對,可能并不存在非此即彼的明顯界限,比如,某些國家選擇幾家資產(chǎn)處置機構合并可能是為了專注政策性處置,也可能是后來政策性機構商業(yè)化轉(zhuǎn)型的前奏,甚至可能是最終關閉這類資產(chǎn)處置機構的序曲;而某些政策性機構向商業(yè)化轉(zhuǎn)型后,有的機構仍伴有政策;即使是被關閉的某些機構,其不良資產(chǎn)處置功能并未徹底退出,在國家的金融體系內(nèi),不良資產(chǎn)和風險機構處置功能仍可能通過某種方式得以存續(xù)｡
(一)關閉｡關閉不良資產(chǎn)特設處置機構的策略又可以分為兩種類型,其一,資產(chǎn)管理公司關閉后,不設存續(xù)機構;其二,盡管資產(chǎn)管理公司被關閉,但仍設有存續(xù)機構,并保留部分人員管理剩余資產(chǎn)｡
1.資產(chǎn)管理公司關閉后人員并入母體機構――以RTC為例｡當上世紀80年代美國儲蓄貸款協(xié)會陷入危機時,承擔金融穩(wěn)定職能的美國存款保險體系(FDIC)立即承擔了重組工作,其附屬清算功能在此期間發(fā)揮了主要的作用｡1989年8月成立美國重組信托公司(RTC),1995年12月31日結束運營｡在RTC營運的七年間(1989-1995),RTC效率極高地處理了747家問題儲蓄貸款機構,處理問題資產(chǎn)總值達4025億美元,處理成本約875億美元｡到RTC關閉時,剩余77億美元資產(chǎn)(賬面價值)移交FDIC的清算部門繼續(xù)處理,參與資產(chǎn)處置的人員重新回到FDIC,其中大部分人員并入FDIC的清算和破產(chǎn)管理部繼續(xù)負責清算問題銀行､擔當?shù)归]機構的破產(chǎn)財產(chǎn)管理人和清算人｡
2.剩余資產(chǎn)轉(zhuǎn)給清算留守機構后直接關閉――以Dana-harta為例｡由于受到東南亞金融危機的影響,馬來西亞國內(nèi)銀行業(yè)不良貸款規(guī)模和比例快速上升,1998年上半年,該國貸款不良率一度達到11%-12%,1998年8月,馬來西亞成立國民資產(chǎn)管理公司(Danaharta),以管理､清算銀行不良資產(chǎn)為主要職責｡中央銀行為Danaharta提供了15億林吉特的初始資本,但Danaharta盡量少地使用公共資金,主要依靠商業(yè)化和市場化運作｡Danaharta在2005年底完成使命被關閉,存續(xù)資產(chǎn)由Prokhas托管｡關閉后的Danaharta遺留了28.8億林吉特資產(chǎn)｡
(二)由政策性資產(chǎn)機構向商業(yè)化轉(zhuǎn)型
1.政策性與商業(yè)性業(yè)務兼營的情況――以KAMCO為例｡KAMCO的前身是成立于1962年的“成業(yè)公社”,最初是作為韓國產(chǎn)業(yè)開發(fā)銀行的一個附屬機構存在,只負責處理該銀行的不良債權｡亞洲金融危機爆發(fā)后,為了拯救陷入困境的企業(yè),減緩金融危機對韓國國內(nèi)金融系統(tǒng)的沖擊,韓國國會特別立法擴大了成業(yè)公社功能,規(guī)定其可以接收和處置國內(nèi)銀行和企業(yè)的所有不良資產(chǎn),還明確其將作為永久性的資產(chǎn)處置機構長期存續(xù)｡從1998年底開始,成業(yè)公社以各種方式對政策性接收的銀行壞賬進行處置,到2000年基本處置完畢,剩余部分大多為來自大宇集團的產(chǎn)業(yè)類不良資產(chǎn),對這部分產(chǎn)業(yè)類資產(chǎn),成業(yè)公社更多地采用重組等“精耕細作”的方式進行處置｡
2000年1月1日,成業(yè)公社正式更名為韓國資產(chǎn)管理公司,公司定位強化了商業(yè)化業(yè)務, 2004年,經(jīng)過韓國財政和金融監(jiān)管部門許可,KAMCO進一步擴大商業(yè)化業(yè)務范圍｡它可以購買企業(yè)重組債權并進行再投資,促進企業(yè)結構調(diào)整,提升被重組企業(yè)價值｡從此,KAMCO屬下的多個股本基金,可以對企業(yè)投入新的股本金,或進行債轉(zhuǎn)股,通過下設的產(chǎn)權交易所,該公司還可以把擬拍賣資產(chǎn)和實物處置工作日?；?#65377;2005年,KAMCO投資海外市場的計劃也得到政府支持｡KAMCO可能將首先選擇與亞太地區(qū)國家的政策性不良資產(chǎn)處置機構合作來開發(fā)周邊國家不良資產(chǎn)市場,輸出資產(chǎn)管理和處置業(yè)務經(jīng)驗｡
2.徹底轉(zhuǎn)型為商業(yè)化機構――以瑞典資產(chǎn)管理公司為例｡Securum和Retriva通過在內(nèi)部設立下屬的專業(yè)子公司來管理不同類型的資產(chǎn),如工業(yè)資產(chǎn)管理子公司､房地產(chǎn)資產(chǎn)管理子公司等,由于瑞典經(jīng)濟很快在1993年下半年恢復增長,加之Securum和Retriva運作措施得力,到1996年底,瑞典已成功解決了不良信貸資產(chǎn)問題,在1996年7月,瑞典政府開始逐步取消對國內(nèi)銀行的擔保｡此時,Securum和Retriva剩余資產(chǎn)中房地產(chǎn)類資產(chǎn)的價值開始凸現(xiàn),于是,瑞典政府安排這兩家公司合并,成為一家商業(yè)性的不良資產(chǎn)處置機構Venantius,并將剩余約100億克朗的資產(chǎn)(主要是房地產(chǎn))注入｡合并后的Venantius不久即完成其他類別的資產(chǎn)處置,并徹底轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)投資持股公司,同時兼營商業(yè)化不良資產(chǎn)處置業(yè)務｡
(三)合并國內(nèi)多家資產(chǎn)管理公司｡如果一個國家內(nèi)部存在多家資產(chǎn)管理公司,則在資產(chǎn)管理公司處置中,難免會出現(xiàn)功能重疊､利益沖突,因此,有些國家在對待不良資產(chǎn)處置機構功能轉(zhuǎn)換問題時,也會從機構間首先實現(xiàn)充分協(xié)作､提升效率的角度出發(fā),選擇將若干家同類型機構進行合并作為過渡方案｡
以泰國為例,該國實際上設有多家處置不良資產(chǎn)的特設資產(chǎn)管理公司,如建立于1997年的官方金融部門重組局(FRA)､建立于2001年的泰國資產(chǎn)管理公司(TAMC)及更晚建立的､源自曼谷銀行資產(chǎn)處置機構的曼谷資產(chǎn)管理公司(BAM)｡早先的設計方案中,泰國政府確定由職能最接近政府機構的FRA首先接管商業(yè)銀行不良債權并進行公開拍賣,然后,泰國國有的政策性金融機構Radhanasin銀行作為FRA主要買家,購買FRA拍賣的較優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),實現(xiàn)“好壞分離”｡
FRA前后共收購了約200億美元的不良資產(chǎn),大部分較好的資產(chǎn)通過交易實現(xiàn)了價值,但無人應拍購買的資產(chǎn)卻沉淀下來｡2001年開始,泰國政府將這部分質(zhì)量較差的資產(chǎn)交由具備政策性金融機構背景的TAMC處理,這之后,TAMC又陸續(xù)接收了200多億美元資產(chǎn),合計共持有了300多億問題資產(chǎn)｡由于TAMC和BAM之間存在職能定位重疊的問題,同業(yè)之間也形成了不健康的競爭局面,因此,泰國銀行管理當局決定合并TAMC和BAM,使之協(xié)同工作,加快存量不良資產(chǎn)的處置效率｡
二､國外資產(chǎn)管理公司發(fā)展､轉(zhuǎn)型的經(jīng)驗
從來自國際間主要國家的資產(chǎn)管理公司的經(jīng)驗來分析,無論轉(zhuǎn)型或是退出,抑或是選擇合并,各國的具體政策措施都與特設機構的定位､資產(chǎn)特征､市場需要等三個因素緊密相關｡
(一)機構定位對資產(chǎn)管理公司未來發(fā)展的決定性影響｡
1.定位類型I:快速處置不良資產(chǎn)的機構｡如果不良資產(chǎn)處置機構成立目標是為了快速解決不良資產(chǎn)問題,即資產(chǎn)管理公司被定位為快速處置機構,且該國內(nèi)部不良資產(chǎn)市場規(guī)模經(jīng)過處置后明顯縮小,則該國資產(chǎn)管理公司往往會被關閉｡
2.定位類型II:注重對資產(chǎn)進行整理和重組的機構｡如果資產(chǎn)管理公司在成立時,除了具有不良資產(chǎn)處置職能以外,還被賦予投資､重組和管理所接收資產(chǎn)的功能,并且,該機構所接收的資產(chǎn)如果經(jīng)過日后有效且耐心的重組能夠顯著提高收益,則政府可能選擇將原有政策性資產(chǎn)管理公司向商業(yè)化進行轉(zhuǎn)型｡
(二)所處置的資產(chǎn)特征與資產(chǎn)管理公司發(fā)展前景關系密切｡資產(chǎn)管理公司接收的資產(chǎn)對其前景也有很大作用｡如果其所持有的部分行業(yè)景氣前景向好的不良資產(chǎn),經(jīng)過有效運作能夠凸現(xiàn)出重組價值,且資產(chǎn)管理公司在成立時又來自體制外,政府沒有過多參與,則借助資產(chǎn)或經(jīng)營的機遇,資產(chǎn)管理公司可能會獲得長期存續(xù)的機會,并得以強化商業(yè)化職能｡
(三)不良資產(chǎn)市場發(fā)展前景決定著資產(chǎn)管理公司的商業(yè)化前途｡資產(chǎn)管理公司是關閉還是轉(zhuǎn)型的前景歸根到底取決于市場的實際需要｡如果一國國內(nèi)或者周邊的不良資產(chǎn)市場業(yè)務機會多且具有參與價值和可能,則也意味著資產(chǎn)管理公司的商業(yè)化方向不僅具有必要性,而且具有可能性,反之則不然｡特別需要提及的是,對于經(jīng)濟體制尚不健全的發(fā)展中國家,由于本身金融體系仍較脆弱,盡管不良資產(chǎn)經(jīng)過剝離后,國內(nèi)銀行等金融機構體系內(nèi)的不良資產(chǎn)占比有明顯下降,但未來仍面臨不確定的問題前景,這樣,專門處置不良資產(chǎn)和參與金融機構整理的資產(chǎn)管理公司的存續(xù)期就可以長些｡
(四)機構合并只能算作過渡性的制度安排｡在定位､資產(chǎn)､市場的三重約束下,資產(chǎn)管理公司會被政府要求轉(zhuǎn)型或者退出,對于一些國家選擇合并多家不良資產(chǎn)處置機構的情況,我們認為,合并盡管可能出于多種考慮,但是,仍應只被視作一種過渡性制度安排｡
三､國際經(jīng)驗對我國資產(chǎn)管理公司發(fā)展的啟示
經(jīng)過多年的發(fā)展,中國資產(chǎn)管理公司正面臨著新的挑戰(zhàn),以往的政策､市場等環(huán)境因素都已經(jīng)發(fā)生了新的變化,已到了需要明確下一步轉(zhuǎn)型､重組或退出等改革思路的時候｡如前所述,定位､市場和資產(chǎn)情況對資產(chǎn)管理公司發(fā)展的影響極大,作為轉(zhuǎn)型國家的中國也擁有自己特殊的經(jīng)濟和市場條件,這就決定了中國的資產(chǎn)管理公司的轉(zhuǎn)型途徑一定不能簡單照搬其他國家的方式,而必須有針對性地進行經(jīng)驗借鑒｡
(一)中國仍然需要特設的不良資產(chǎn)處置機構｡目前,我國國內(nèi)尚有萬億元以上的不良資產(chǎn)存量,由于金融體系改革難點尚多,來自銀行､信托､證券､保險等多個金融部門的不良資產(chǎn)增量發(fā)展趨勢尚難以判斷,新的不良資產(chǎn)可能仍會出現(xiàn)｡特別地,由于以間接融資為主的特殊融資結構特征,如果銀行體系因為不良貸款問題出現(xiàn)風險,則可能使整個中國金融領域都受到影響,從現(xiàn)實需要出發(fā),中國的不良資產(chǎn)市場也需要國有性質(zhì)的專業(yè)化隊伍｡在此基點上,轉(zhuǎn)型發(fā)展應成為中國資產(chǎn)管理公司下階段發(fā)展的趨勢,而在管理體制､運作機制､處置模式等方面進行創(chuàng)新也隨之成為必然要求｡
(二)存續(xù)資產(chǎn)管理公司仍具有成本低､效率高的優(yōu)勢｡過去的金融資產(chǎn)管理公司在處置不良資產(chǎn)過程中,綜合運用國家賦予的回收手段,專業(yè)化地實施了債務重組､債轉(zhuǎn)股､證券化等多類型業(yè)務操作,最大限度地減少了國家損失并有效地提升了不良資產(chǎn)價值｡事實證明,在降低中國銀行業(yè)的交易成本以及進行標準化處理方面,特設處置機構具有明顯優(yōu)勢｡
利用好資產(chǎn)管理公司在實際運營中形成的經(jīng)驗,借助資產(chǎn)管理公司的人才優(yōu)勢和技術優(yōu)勢,宏觀上有利于國家的經(jīng)濟體系穩(wěn)定,中觀上有利于金融行業(yè)的健康發(fā)展,微觀上也有利于中國不良資產(chǎn)市場體系的完善｡
(三)“分類改革”應成為中國資產(chǎn)管理公司發(fā)展的核心策略｡在轉(zhuǎn)型發(fā)展的前提下,現(xiàn)有的資產(chǎn)管理公司運作體制也需要進行適當改進,在這方面,分類改革可考慮作為基本策略｡我們認為,在對現(xiàn)有4家機構職能高度重合的局面進行調(diào)整后,應以強化存續(xù)機構的資產(chǎn)重組和風險防范職能為改革方向,增加商業(yè)化業(yè)務種類,保留部分必要的政策,打造符合中國經(jīng)濟和金融體系需要的､活躍于不良資產(chǎn)及周邊業(yè)務服務領域的金融機構｡“分類改革”的重點是根據(jù)資產(chǎn)管理公司的資產(chǎn)處置進度､處置業(yè)績和管理水平出臺有針對性的轉(zhuǎn)型指導政策｡首先,應選擇適當時機對目前4家公司參與同一個市場造成業(yè)務高度重合的情況進行糾正,對處置業(yè)績較好､管理水平較高,且已經(jīng)完成政策性現(xiàn)金回收任務的資產(chǎn)管理公司應逐步轉(zhuǎn)型成為主營不良資產(chǎn)批發(fā)業(yè)務的政策性金融機構,或融入存款保險體系,成為擔負問題金融機構的清算職能的重組部門,完善國內(nèi)的金融風險預防體系｡另一方面,在所有資產(chǎn)管理公司均完成剩余政策性業(yè)務后,積極為資產(chǎn)管理公司整合和向商業(yè)化運營轉(zhuǎn)型創(chuàng)造條件,適當擴大經(jīng)合并后存續(xù)機構的業(yè)務范圍,同時完善商業(yè)性資產(chǎn)管理公司的經(jīng)營機制和業(yè)務整合｡使商業(yè)化機構產(chǎn)生“協(xié)同效應”,并逐步成為按市場化原則運作的,具備不良資產(chǎn)處置､投資銀行､資產(chǎn)管理等多種金融服務功能的綜合性金融企業(yè)｡通過轉(zhuǎn)型發(fā)展和分類改革,在中國金融領域形成政策性､商業(yè)性資產(chǎn)處置機構并存的格局清晰､業(yè)務獨立､各負其責的局面｡
參考文獻:
【關鍵詞】 高科技樓宇 設備管理 現(xiàn)狀
高科技樓宇在竣工驗收并且投入使用以后，設備必須正常運行是實現(xiàn)高科技樓宇各項功能、保障高科技樓宇日常運作的首要條件。因此，高科技樓宇的設備的運行以及它的維護和管理的質(zhì)量將直接影響到該高科技樓宇的后期使用價值。高科技樓宇的設備的良好管理可以保障高科技樓宇的設備的安全運行并且能夠延長高科技樓宇的設備的使用壽命，從而達到為業(yè)主提供滿意服務的目的。高科技樓宇的設備管理要從設備的定性化向設備的定量化、指標化以及目標化三個方向發(fā)展；同時對樓宇設備還要從集散控制的模式向分布式控制的模式發(fā)展。
1 高科技樓宇的設備自動化系統(tǒng)概述[1]
高科技樓宇是將建筑技術與傳感技術、控制技術以及計算機信息技術多方面相結合的產(chǎn)物，是當今社會經(jīng)濟發(fā)展和建筑發(fā)展的需要。目前高科技樓宇的自動化系統(tǒng)主要由樓宇設備自動化、通信自動化以及辦公自動化三大自動化系統(tǒng)組成。
高科技樓宇的設備自動化系統(tǒng)的功能一般由四個部分組成，分別是：（1）物業(yè)管理；（2）節(jié)能控制；（3）安全防范；（4）綜合控制。
2 高科技樓宇的設備管理的現(xiàn)狀
第一，高科技樓宇缺乏完善的管理系統(tǒng)。設備管理在樓宇的整個物業(yè)管理中占有舉足輕重的地位，但是目前大多數(shù)的企業(yè)還不能適應高科技樓宇設備管理的要求，主要表現(xiàn)為：（1）管理人員素質(zhì)水平低下；（2）高層管理者較少了解甚至不了解高科技樓宇設備的基本情況，缺乏專業(yè)管理知識。
第二，高科技樓宇的開發(fā)商不重視樓宇設備的前期管理。高科技樓宇的設備的前期管理是樓宇設備管理的重要組成部分。樓宇設備的前期管理是指從樓宇設備規(guī)劃階段到設備的安裝調(diào)試并且投入運行這一階段的管理工作，這一階段主要包括規(guī)劃決策、選型采購、安裝調(diào)試和評價反饋四個基本環(huán)節(jié)。高科技樓宇設備的前期管理是樓宇設備一生管理的基礎，一旦設備的前期管理出現(xiàn)失誤，必然會給設備的功能帶來缺陷，還將給整個樓宇的開發(fā)帶來巨大的經(jīng)濟損失。通常，整個樓宇設備全部壽命的90%都取決于設備的前期管理。但是許多開發(fā)商并不重視設備的前期管理：首先在設備的購置方面走盲目減少投資成本或者是盲目追求最好兩個極端；其次在樓宇設備安裝調(diào)試以及驗收兩個方面不按規(guī)范要求把關。
第三，高科技樓宇的設備管理人員的素質(zhì)偏低，高級人才短缺。通常情況下，高科技樓宇都會配備有大量高智能化的設備，這些高智能化的設備囊括自動控制、電子、機械等許多專業(yè)技術。這就要求高科技樓宇的設備管理人員必須具有扎實的理論水平，還要有豐富的維修經(jīng)驗。
3 現(xiàn)高科技樓宇的設備管理需要現(xiàn)代企業(yè)的質(zhì)量保證模式
高科技樓宇的設備管理具有以下特點[2]：（1）經(jīng)濟性差，高科技樓宇設備一次性投資大，但是使用年限短更新?lián)Q代快，運營服務和維修保養(yǎng)費用都很高；（2）專業(yè)技術要求高，高科技樓宇的設備系統(tǒng)集中了當今社會各個領域先進的科學技術成果，并且每一種設備都具有非常鮮明的專業(yè)特點；（3）綜合性強，高科技樓宇中的設備不但涉及的學科和專業(yè)比較多，而且高科技樓宇還是一個具有綜合使用功能的有機體，整個系統(tǒng)的各類設備要保證協(xié)調(diào)工作。
4 高科技樓宇設備管理與ISO9001
高科技樓宇的設備如果光具有先進的設備硬件而沒有對其科學的管理方式效益是不能提高的。為了達到提高對高科技樓宇的設備的管理水平的目的，必須提高所有管理人員的工作效率、必須對設備管理的各項工作進行規(guī)范化管理。只有做到設備管理工作的規(guī)范化，才能通過規(guī)范化的操作對管理人員進行指導，提高管理人員的工作效率與專業(yè)技能，并且還能減少人動給整個高科技樓宇的設備的管理帶來的損失、降低新的管理人員的培訓成本。
ISO9001標準系統(tǒng)性強調(diào)不斷改進，可以指導設備管理人員用系統(tǒng)管理的思想來建立完善的質(zhì)量體系，并對設備管理形成全過程的控制。根據(jù)設備管理的工程理論和經(jīng)驗，可以制定高科技樓宇設備管理的ISO9001質(zhì)量保證體系文件并且將制定的文件落實到具體的高科技樓宇的設備管理的工作中。制定的高科技樓宇設備管理的ISO9001的質(zhì)量保證模式強調(diào)所有的樓宇設備管理活動都應該有相關文件規(guī)定，所有的規(guī)定都應該按照相關文件執(zhí)行，具體的執(zhí)行情況必須要有客觀的證據(jù)加以證實，并有一定的可追溯性。ISO9001質(zhì)量管理體系強調(diào)不斷進行質(zhì)量策劃、質(zhì)量改進和質(zhì)量體系的完善的做法，實際上又為探索高科技樓宇的設備管理規(guī)律提供了—種科學有效的方法和途徑。
5 高科技樓宇設備管理必須以設備管理軟件為手段
高科技樓宇的設備管理包括：設備的規(guī)劃、設備的購置、設備的安裝、設備的使用、設備的維護、設備的維修、設備的改造、設備的更新一直到設備的報廢這整個壽命周期內(nèi)進行的設備以及相關技術的管理；還包括高科技樓宇設備的最初投資、使用費用以及設備的維修支出、折舊、更新改造與設備的經(jīng)濟管理。由于高科技樓宇設備投資大、數(shù)量眾多、種類繁多、加工工藝功能不盡相同，因此在日常維護管理中會耗費大量人力和物力，如果不運用樓宇設備管理軟件進行更高層次的設備管理，要實現(xiàn)高科技樓宇設備的管理是很困難的。高科技樓宇的設備管理涉及到每一個員工、每一項設備、每一件工作、每一分錢和每一分鐘，因此僅憑幾個設備管理人員和傳統(tǒng)的管理經(jīng)驗是無法管理到每一個環(huán)節(jié)的。設備管理軟件則可以幫助管理人員進行高質(zhì)量的樓宇設備管理，從而提高樓宇設備管理效率。使用物業(yè)設備管理軟件的優(yōu)點在于：（1）樓宇設備管理軟件能夠合理分配管理人員提高管理效率；（2）可以把樓宇設備的使用管理和財務管理緊密結合；（3）樓宇設備管理工作可以數(shù)量化；（4）可以及時向樓宇的管理層提供管理和財務報表以及統(tǒng)計數(shù)據(jù)。
6 美國的管理方式對我國樓宇管理的幾點啟示[3]
（1）美國的樓宇設備的管理注重物業(yè)經(jīng)營服務，樓宇設備管理的內(nèi)涵比較廣泛。除了以樓宇設備的管理為主外，還涉及到房屋的中介、咨詢評估、出租出售以及房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)銷售等多個領域。而我國樓宇設備的管理企業(yè)大多數(shù)都是單純地從事簡單的樓宇設備管理基本業(yè)務內(nèi)容，這與美國的具體狀況形成了巨大的反差。美國企業(yè)的經(jīng)營，一方面，注重樓宇設備管理本行業(yè)經(jīng)營擴大了樓宇設備管理的領域；另一方面，通過多樣化的經(jīng)營擴展了利潤空間還能規(guī)避行業(yè)風險。美國的樓宇設備管理企業(yè)有大約40%的收入是來自于樓宇設備管理以外的行業(yè)經(jīng)營活動，而這對我國目前利潤水平很低，經(jīng)營管理舉步維艱的樓宇設備管理企業(yè)是個重要啟發(fā)和思考；除此之外，涉足比較高端的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，能夠有效地提高管理隊伍的人員素質(zhì)，從而轉(zhuǎn)變管理人員僅僅從事簡單勞動的形象。要提高我國樓宇設備管理行業(yè)人員的素質(zhì)與水平，首先要提高本行業(yè)的吸引力，擴展本行業(yè)的利潤空間和業(yè)務空間。
（2）美國的樓宇設備管理行業(yè)高度職業(yè)化，這保證了美國的樓宇設備管理水平能夠保持在較高水平上。從樓宇設備管理本行業(yè)來說，高度職業(yè)化、嚴格監(jiān)督注冊資格的篩選程序、從嚴限制該行業(yè)的注冊人數(shù)等措施，是保證注冊物樓宇設備經(jīng)理等資格的整體質(zhì)量與素質(zhì)的重要措施，這大大提高了美國物業(yè)管理研究院在全美樓宇設備管理行業(yè)的地位與信譽，使資格注冊這一行業(yè)管理手段步入良性循環(huán)軌道。
（3）美國的樓宇設備管理非常注重環(huán)保與節(jié)能。例如，美國的6500Wilshire Boulevard大廈，該大廈的業(yè)主和設備管理者對該大廈環(huán)保節(jié)能有明確的目標與計劃，業(yè)主投入大量的資金用于6500Wilshire Boulevard大廈節(jié)能的改造，逐年投入資金進行大廈的各項改造，使大廈的能效最低提高10%、最高提高75%，有效地達到了節(jié)能環(huán)保的目的。
7 結語
目前，我國高科技樓宇設備管理還有很大的提升空間，從高科技樓宇的施工建設到完工以后的設備維護、從整個管理人員的素質(zhì)和業(yè)務水平的提高到高科技樓宇設備管理的企業(yè)化規(guī)范化，以及對美國同行業(yè)企業(yè)的學習，都將大大的提高我國高科技樓宇設備管理的水平。
良好的高科技樓宇的設備管理水平的提高還需依靠現(xiàn)代企業(yè)制度、管理人員的素質(zhì)和敬業(yè)精神。為了實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)設備管理現(xiàn)代化的目的，必須學習和掌握設備管理的基本原理，樹立現(xiàn)代化科學管理的思想，結合物業(yè)設備的特征和具體實踐，完善科學的管理制度，推廣先進的管理技術手段，以促進物業(yè)管理企業(yè)的設備管理向著現(xiàn)代化的方向發(fā)展。
參考文獻：
[1]鄭曉冰.高科技樓宇設備管理的現(xiàn)狀及內(nèi)容[J].工程管理，2011，10，（1）：71.
[關鍵詞] 指定審計 注冊會計師 會計師事務所
在注冊會計師行業(yè)內(nèi)，一直存在著有關政府部門或機構在自己的權限范圍內(nèi)指定少數(shù)事務所執(zhí)行有關的審計、驗資、評估等注冊會計師業(yè)務的情況，即指定審計現(xiàn)象。指定審計現(xiàn)象在工商、稅務等政府部門以及銀行類金融機構和其他具有條塊管理權限的機構中均普遍存在。據(jù)了解，60％的被調(diào)查的事務所反映工商部門存在指定事務所進行工商年檢審計的現(xiàn)象，盡管工商年檢中指定審計業(yè)務具有一定的普遍性，但這只是審計市場指定業(yè)務的冰山一角。稅務、審計等政府權力部門，銀行類金融機構，郵電、電力、軍工、鐵路等具有條塊管理職能的企事業(yè)機構，均在不同程度上存在指定審計現(xiàn)象。
一、指定審計現(xiàn)象類型的分析
1.按指定業(yè)務的指定者不同可將指定審計分為：由政府權力部門指定的審計，如工商局、稅務局在工商年檢和納稅申報時的指定審計行為等；由金融機構指定的審計，如銀行對在其處貸款的企業(yè)指定事務所做該企業(yè)的年度財務報告審計工作；由具有條塊管理權限的機構指定的審計，如郵電、電力、軍工、鐵道等相關機構的指定審計行為。
2.按指定業(yè)務的形式不同可將指定審計分為：有形指定審計，即由相關部門或機構以直接下發(fā)文件的形式指定的審計業(yè)務；無形指定審計，即由相關部門或機構以口頭指定的形式指定的審計業(yè)務。其中后者更為隱蔽，由于是口頭指定業(yè)務的形式，所以無論是行業(yè)自律監(jiān)管還是行政監(jiān)管，對此都難以取證、監(jiān)管。
3.按指定業(yè)務的具體方式不同分為：直接指定，即由相關部門或機構直接指定一家或數(shù)家會計師事務所來承做相應的審計業(yè)務；間接指定，即相關部門或機構雖未指定具體的會計師事務所進行審計，但卻對相應業(yè)務的執(zhí)業(yè)資格做了限制，如司法鑒定資格、土地評估師、房地產(chǎn)估價師、工程造價師、注冊稅務師等等，以此來限定會計師事務所。
二、指定審計現(xiàn)象成因的考察
指定審計現(xiàn)象由來已久，早在1995年廣西區(qū)財政廳就有針對指定審計的文件［(95)桂財注協(xié)字第7號］。依據(jù)《中華人民共和國注冊會計師法》第二十九條：“會計師事務所受理業(yè)務，不受行政區(qū)域、行業(yè)的限制”，但是，審計市場中的指定審計現(xiàn)象一直可謂屢禁不止，究其成因，主要有以下幾方面：
1.部門和行政的條塊分割。目前，我國的注冊會計師職業(yè)服務市場被政府部門人為地設置了進入壁壘，行政分割成若干子市場，因為我國的法規(guī)體系事實上將行業(yè)管理方面的很多權限授予相關政府管理部門，同時在規(guī)范執(zhí)業(yè)資格等方面也為相關政府管理部門留下了很多活動空間，所以當談及某政府管理部門設置的“執(zhí)業(yè)資格”不合法時，往往找不到明確的法律依據(jù)，這些都為各相關機構指定審計創(chuàng)造了條件。
2.經(jīng)濟利益的驅(qū)動。在指定審計的背后常常是各種形式的權錢交易，市場運行機制（包括民間審計市場運行機制）的不健全，在民間審計領域產(chǎn)生了大量的租金可尋，于是就出現(xiàn)了政府部門設租、會計師事務所尋租的情況。一些政府職能部門利用手中權力指定事務所進行審計，從而向事務所收取所謂的業(yè)務介紹費、中介費、協(xié)作費等等名目的回扣；而事務所則通過某種手段（比如游說、向政府官員行賄等）從政府手中尋求某種特權（如成為指定事務所），以此占有一定的市場份額，賺取較高的利潤。
3.行業(yè)內(nèi)部的惡性競爭。目前國內(nèi)的審計市場還遠未飽和，但眾多國內(nèi)事務所競爭的都是法定審計業(yè)務這一塊，在企業(yè)改組改革、聯(lián)合兼并、上市、破產(chǎn)等部分卻涉及較少。而一旦成為指定事務所，其業(yè)務量就會有所上升。于是，各事務所各顯神通，希望能成為被指定者，這樣在客觀上為指定審計創(chuàng)造了市場。
4.國有資產(chǎn)所有者缺位。在我國公有制為主體的所有制形式下，政府作為社會事務管理者的身份和作為國有股代表者的身份是合二為一的。在這種情況下，相關政府部門出臺的文件、規(guī)定或意見指定一些事務所進行審計的行為，究竟是以國有股股東身份發(fā)出的，還是以政府身份的，就很難辨析清楚，這就為相關機構指定審計提供了借口。
三、指定審計的社會效應分析
1.審計質(zhì)量難以保證，降低行業(yè)社會公信力。指定審計現(xiàn)象直接引致了執(zhí)業(yè)質(zhì)量的失控，使得原本是市場經(jīng)濟秩序守護者、從事法律賦予的經(jīng)濟鑒證職能的注冊會計師，冒犯法律的尊嚴，成為貪污受賄等犯罪行為的幫兇，破壞了整個行業(yè)的社會形象，對注冊會計師行業(yè)面臨的誠信危機而言無疑是雪上加霜。在指定業(yè)務的背后，往往存在著事務所向指定單位返還介紹費、業(yè)務分成等名目各異的回扣，使得事務所的審計收費在扣除回扣部分后所剩無幾，在這種實際低收費的情況下，事務所不愿意承擔高額的審計成本，難免偷工減料，不能履行必要的審計程序，獲取必要的審計證據(jù)，執(zhí)業(yè)質(zhì)量無從保證。
2.加重企業(yè)負擔。在指定業(yè)務的環(huán)境中，許多政府部門和金融機構只認可自己指定的會計師事務所出具的審計報告，企業(yè)被迫重復請不同的事務所出具相同的審計報告。同時，各指定業(yè)務的單位對審計報告都不同程度地提出了特定的要求。如工商部門要求注冊會計師在審計報告中增加“該企業(yè)實收資本真實，未有抽逃情況”等字樣。注冊會計師出于謹慎考慮，在不同類型的指定業(yè)務審計報告中追加“本報告僅供工商年檢（或者納稅申報、某銀行信貸、基建項目審計等等）之用”。那么，這樣的一份審計報告似乎只能有一個用途，為了應付不同的需要，企業(yè)須提供內(nèi)容相似的多份報告。凡此種種皆使得企業(yè)負擔明顯增加。
3.不利于注冊會計師行業(yè)的健康有序發(fā)展。指定審計加劇了注冊會計師行業(yè)的不正當競爭，使執(zhí)業(yè)水平相同的不同會計師事務所在競爭中處于不平等的地位，混淆了注冊會計師行業(yè)市場競爭中優(yōu)勢者與劣勢者的區(qū)別。長此以往，會使得市場的主要資源（客戶和執(zhí)業(yè)人員）無法流向服務水平高、具有一定經(jīng)營規(guī)模、能產(chǎn)生較大效益的會計師事務所集中，同時也會造成注冊會計師行業(yè)的劣幣驅(qū)逐良幣現(xiàn)象，不利于整個行業(yè)的健康有序發(fā)展。
四、針對指定審計現(xiàn)象綜合治理的若干建議
1.充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的內(nèi)外協(xié)調(diào)功能
(1)轉(zhuǎn)換注協(xié)“準政府”的雙重身份。行業(yè)協(xié)會作為企業(yè)與政府之間溝通的中介, 其具有服務于企業(yè)和政府的雙重功能。但是行業(yè)協(xié)會服務于二者的功能不是平均分配的, 其主要宗旨和職能是為其會員服務，其與政府之間的聯(lián)系也僅僅是服務于行業(yè)并最終使構成行業(yè)的事務所受益。如果行業(yè)協(xié)會從觀念上依然依賴政府, 追求自身效益, 服務意識淡薄, 官本位思想嚴重, 那么行業(yè)協(xié)會就難以與其成員產(chǎn)生共鳴,從而發(fā)揮其職能。
(2)充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的內(nèi)外協(xié)調(diào)功能。行業(yè)協(xié)會是溝通連接政府和會員的“橋梁和紐帶”。指定審計現(xiàn)象產(chǎn)生的根源關系到政府部門和會計師事務所，若要根治需要各方的共同努力；同時在治理的過程中也會涉及到經(jīng)濟利益的再分配，所以需要行業(yè)協(xié)會充分發(fā)揮其內(nèi)外協(xié)調(diào)功能，形成行業(yè)的聲音，同各部門和機構進行溝通，共同治理指定審計。
2.行業(yè)內(nèi)部尋找解決指定審計問題的突破口
(1)通過行業(yè)自律治理指定審計。一個只有依賴外部管束才能做到合規(guī)合矩的行業(yè)，是得不到市場和公眾的認可。解決指定審計問題，需要提高行業(yè)自律水平，建立有效的自律監(jiān)管模式。注協(xié)須進行自律管理，對承接指定審計業(yè)務的會計師事務所依據(jù)執(zhí)業(yè)標準、職業(yè)道德規(guī)范作出相應的內(nèi)部通報、經(jīng)濟處罰，并將其違規(guī)行為和處理結果記入誠信檔案，根據(jù)誠信檔案的記錄限期與相關事務所的負責人談話提醒，并對有關人員加強后續(xù)教育。依靠業(yè)界自發(fā)抵制和行業(yè)內(nèi)部管理治理指定審計。
(2)通過會計師事務所自發(fā)合并，全面提升競爭力。目前，我國會計師事務所有4000多家，其中雇員人數(shù)在250人以上、年營業(yè)額超過5000萬人民幣的會計師事務所鳳毛麟角，同時大多數(shù)事務所缺乏高素質(zhì)的經(jīng)營管理者和注冊會計師，執(zhí)業(yè)質(zhì)量不高，抗風險能力弱，不具備承接大型或特大型企業(yè)審計的能力，更不具備與國際大會計師事務所競爭的實力。在客戶資源有限、小事務所數(shù)量多的情況下，必然出現(xiàn)“僧多粥少”的現(xiàn)象，造成惡性無序競爭，頻頻出現(xiàn)事務所尋租的情況。所以，具有一定規(guī)模和實力的會計師事務所可實行同業(yè)強強聯(lián)合，形成規(guī)模大、服務功能強、內(nèi)部管理嚴格、執(zhí)業(yè)質(zhì)量高的事務所，減少小事務所的數(shù)量，避免法定審計市場上的惡性競爭。
(3)拓展業(yè)務品種，提供審計延伸服務。目前我國注冊會計師的業(yè)務領域大都局限于傳統(tǒng)的審計、驗資，而提供會計咨詢、稅務等各項服務，幾乎都沒有開展。然而，在目前的競爭環(huán)境下，戰(zhàn)略、管理、經(jīng)營、市場、投資等一系列企業(yè)發(fā)展中必須解決的重大問題，對于單個企業(yè)和機構來說都很難獨立完成，因此咨詢服務市場的發(fā)展?jié)摿艽蟆Ｊ聞账朐诩ち业母偁幹腥〉贸晒?，就應根?jù)客戶的需要拓展新業(yè)務領域，逐步開展投資咨詢、管理咨詢、稅務咨詢、清算等服務業(yè)務，以求雙方共同發(fā)展。
3.政府應對指定審計進行監(jiān)管
治理指定審計除了進行行業(yè)自律監(jiān)管外，還需要進行政府監(jiān)管。政府管理和自律管理必須在公眾利益中形成互補，最佳的管理，既不是政府全部承擔管理責任的體制，也不是自律管理全部承擔管理責任的體制。
(1)明確監(jiān)管主體，落實監(jiān)管職責。目前，由于我國對注冊會計師行業(yè)政府部門監(jiān)督職責的有關法律法規(guī)的規(guī)定不明確、不具體，沒有明確的分工，存在交叉和重疊，而且各有關政府部門之間缺乏有效的溝通和協(xié)調(diào)機制，造成了對注冊會計師行業(yè)的多頭監(jiān)管與重復檢查。根據(jù)財政部公布全國百家會計師事務所問卷調(diào)查結果顯示，78.29％的事務所認為存在多頭監(jiān)管，59.78％認為存在重復檢查。如果不改變這種狀況，擺脫部門偏好，難以從源頭上遏制設租、尋租和腐敗的機會主義傾向。因此,建立獨立于各種利益集團的管制機構是治理指定審計現(xiàn)象的重要任務。建議修訂相關法律，理順監(jiān)管體制，明確財政部門是注冊會計師行業(yè)的政府監(jiān)管部門，落實監(jiān)管責任，監(jiān)管人員有意過失等要負連帶責任。
(2)理順注冊會計師行業(yè)存在的資格限市局面。各種資格限市為各相關機構指定審計創(chuàng)造了基礎，政府部門應盡快理順、扭轉(zhuǎn)這種混亂局面。注冊會計師從一開始就有“市場準入”制度，如果說某種執(zhí)業(yè)資格還有什么特殊的要求，那么也應有統(tǒng)一的監(jiān)管機構制定相應的制度和辦法，如實行繼續(xù)教育培訓，而沒有必要由其他的職能部門對其“能否執(zhí)業(yè)”予以再確認，這種做法會導致管理重復甚至市場混亂。
(3)嚴格執(zhí)法力度，加大違規(guī)成本。目前已有的針對支付各種形式的回扣承攬指定業(yè)務的處罰措施比較輕，如沒收違約所得等，威懾作用不大。所以應加大懲處力度，加大其違規(guī)成本，使相關單位不敢輕易以身試法。加強政府監(jiān)督處罰機制，目的是通過加強對少數(shù)違法違規(guī)會計師事務所和設租機構的查處力度，整頓和規(guī)范執(zhí)業(yè)市場競爭秩序，保護更多誠實守信的會計師事務所和注冊會計師， 為注冊會計師行業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展條件。同時，對違規(guī)參與指定業(yè)務的事務所務求執(zhí)法必嚴，違法必究，在行業(yè)內(nèi)起到有效的震懾作用。
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