發(fā)布時間：2023-03-10 14:52:31
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)項目可行性報告樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
1、項目背景
2、可行性研究結(jié)論
3、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表
4、存在問題及建議
二、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項目市場分析和營銷戰(zhàn)略
1、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)市場概況
2、市場預(yù)測
3、營銷戰(zhàn)略
三、建設(shè)條件與場址選擇
1、建設(shè)條件
2、場址選址
四、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)
1、建設(shè)規(guī)模
2、功能標(biāo)準(zhǔn)
五、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項目建設(shè)方案
1、建筑方案
2、平面布置方案
3、配套公用工程
六、項目實施進(jìn)度安排
1、工程項目管理
2、項目實施進(jìn)度
七、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項目投資估算與資金籌措
1、投資估算
2、資金籌措
3、投資使用計劃
八、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項目財務(wù)分析與敏感性分析
1、生產(chǎn)成本和銷售收入估算
2、財務(wù)評價
3、不確定性分析
4、敏感性分析
九、社會效益分析
1、社會效益分析
2、項目與所在地區(qū)互適性分析
十、風(fēng)險分析
1、風(fēng)險類別
2、風(fēng)險應(yīng)對措施
十一、可行性研究結(jié)論與建議
1、結(jié)論
2、建議
附件
1、項目承辦單位營業(yè)執(zhí)照、法人證書復(fù)印件
2、當(dāng)?shù)匾?guī)劃、國土、環(huán)保等部門關(guān)于項目的支持文件
3、自有資金存款證明
4、相關(guān)銀行貸款承諾
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項目 可行性分析 完善
目前,我國房地產(chǎn)項目可行性分析和其理論研究還處于起步階段。20世紀(jì)90年代以后,我國的房地產(chǎn)市場逐漸形成,市場競爭也越來越激烈,于是人們開始注意可行性分析的作用,房地產(chǎn)項目可行性分析研究才開始被納入正常的發(fā)展軌道。最初,可行性分析主要是針對大型工程項目,而針對房地產(chǎn)項目的可行性分析起步較晚。
一、房地產(chǎn)項目可行性分析研究中存在的問題
1、房地產(chǎn)項目可行性分析缺乏系統(tǒng)的理論指導(dǎo)
通過項目可行性分析,可以發(fā)現(xiàn),目前,指導(dǎo)我國房地產(chǎn)項目可行性分析研究的文件是國家計委和建設(shè)部分別于1983年頒發(fā)的《關(guān)于建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》和2000年頒發(fā)的《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法》等。這些文件雖然在一定程度上彌補了房地產(chǎn)項目可行性研究中的不足。但是,房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法只是可行性研究中的重要組成部分,是房地產(chǎn)項目投資決策科學(xué)化的重要手段之一。作為房地產(chǎn)項目可行性分析研究重要內(nèi)容的市場調(diào)查與預(yù)測、市場定位、經(jīng)營方式、租售價格的確定等,如何在可行性分析研究中,根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求,運用微觀效益分析與宏觀效益分析、定量分析與定性分析、動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法,對房地產(chǎn)項目進(jìn)行評價,缺乏明確的、可操作性的指導(dǎo)意見。目前,雖然我國的一些學(xué)者對房地產(chǎn)項目可行性分析的理論進(jìn)行了研究,但是,這些理論系統(tǒng)性不強。因為指導(dǎo)理論的缺乏,必將影響房地產(chǎn)項目可行性分析研究的發(fā)展。在項目可行性分析研究中就遇到這樣的困難,使得分析過程理論性不夠強。
2、房地產(chǎn)項目可行性分析的評價指標(biāo)體系有待完善
在房地產(chǎn)項目可行性分析評價中,采用的指標(biāo)有:經(jīng)濟評價指標(biāo)、規(guī)劃評價指標(biāo)、市場定位評價指標(biāo)、設(shè)計方案評價指標(biāo)和風(fēng)險不確定性評價指標(biāo)等。這些指標(biāo)雖然從各自不同的角度對房地產(chǎn)項目的可行性進(jìn)行了評價,然而,它們?nèi)匀淮嬖谥写a充和完善的地方。
房地產(chǎn)項目是事關(guān)居民安居樂業(yè)、社會穩(wěn)定、美化市容的系統(tǒng)性工程,它具有很強的社會效應(yīng)、城市環(huán)境效應(yīng)和政治效應(yīng)。因此,在對房地產(chǎn)項目進(jìn)行評價時,不僅僅是應(yīng)用上面提到的各項指標(biāo),而且還補充了社會效益評價指標(biāo)和環(huán)境效益評價指標(biāo)等。如果評價指標(biāo)體系不全面,可能會產(chǎn)生與客觀實際不相符的現(xiàn)象,甚至有可能忽略某些潛在的嚴(yán)重問題。
3、房地產(chǎn)項目可行性分析報告總體水平不高,借鑒作用不大
在進(jìn)行項目可行性分析準(zhǔn)備階段,收集了一些長沙市其它房地產(chǎn)項目的可行性分析報告,發(fā)現(xiàn)大部分可行性研究報告的水平不高。有些報告撰寫得漏洞百出、選取、應(yīng)用的數(shù)據(jù)無來源,前后不一致,定性分析流于形式,沒有針對性等。他們對項目的可行性分析借鑒作用不大,其原因是進(jìn)行可行性研究分析的從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊。
二、可行性研究報告總體上處于低水平狀態(tài)的原因
導(dǎo)致可行性研究報告總體上處于低水平狀態(tài)的原因:(1)可行性研究小組人員應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價師、造價工程師、市場調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟分析專家、制作人員、社會學(xué)、環(huán)境科學(xué)專家等構(gòu)成,但據(jù)了解,有相當(dāng)一部分從事房地產(chǎn)項目可行性研究編制的人員,并不了解和熟悉房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,他們僅能做的是依葫蘆畫瓢,定性分析東拼西湊,定量分析草率計算,經(jīng)濟評價流于形式,失去了可行性研究的作用。(2)編制人員職業(yè)道德低。不根據(jù)特定的對象進(jìn)行必要的調(diào)查、數(shù)據(jù)收集和分析,僅根據(jù)經(jīng)驗作分析、判斷,對于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來滿足經(jīng)濟評價結(jié)果的需要。他們往往揣摩委托人的意圖,根據(jù)其意圖初步形成評估結(jié)果,沒有詳細(xì)的調(diào)查提綱和編制方案,參照以往編制的房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告樣本進(jìn)行修改,一兩天就可以完成一份可行性研究報告,這種報告質(zhì)量可想而知。(3)由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的復(fù)雜性、不可預(yù)見性等客觀因素,可行性研究人員不能根據(jù)掌握的信息進(jìn)行科學(xué)、合理的分析預(yù)測;缺少對規(guī)劃設(shè)計方案的專業(yè)分析和產(chǎn)品市場的客觀預(yù)測;不能對產(chǎn)品價格進(jìn)行符合市場發(fā)展趨勢的準(zhǔn)確分析;不能根據(jù)產(chǎn)品定位、檔次和標(biāo)準(zhǔn)測算投資費用,致使進(jìn)行經(jīng)濟評價分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)失真。以上種種編制人員主客觀因素,在相當(dāng)程度上降低了房地產(chǎn)項目可行性研究報告質(zhì)量,影響了房地產(chǎn)開發(fā)決策水平。(4)審批制度缺乏科學(xué)性。房地產(chǎn)可行性研究是開發(fā)商投資決策的依據(jù)和項目立項必要的送審文件,因為開發(fā)項目只有經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(計委)批準(zhǔn)立項后才可實施,如此審批機制存在以下問題:由于房地產(chǎn)開發(fā)項目是先到計委立項再申請辦理用地手續(xù)的程序,造成可行性研究目的是立項,評判可行性研究報告質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)是能否通過立項審核的狀況;審批部門規(guī)范化程度低,審核人員專業(yè)性差、審核手段落后,房地產(chǎn)項目可行性研究始終在低水平層次徘徊;審批人為因素大,存在著“尋租”現(xiàn)象,缺乏公正性。
三、完善房地產(chǎn)項目可行性分析的建議
1、加強房地產(chǎn)項目可行性分析理論研究與創(chuàng)新
建立一套系統(tǒng)的可行性分析理論,是房地產(chǎn)項目可行性分析研究和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的迫切需要。在進(jìn)行可行性分析理論研究時,應(yīng)該加強房地產(chǎn)項目可行性分析研究中的區(qū)位分析、市場調(diào)查、市場分析、項目各開發(fā)方案綜合評價指標(biāo)的設(shè)計與分析,以及多種不確定性因素對項目的影響等方面的研究。
2、建立科學(xué)的可行性分析綜合評價指標(biāo)體系
可行性分析評價指標(biāo)在可行性評價中起著至關(guān)重要的作用,建立科學(xué)的可行性分析綜合評價指標(biāo)體系是房地產(chǎn)項目可行性分析研究和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的需要。我們可以借鑒西方發(fā)達(dá)國家關(guān)于可行性分析評價的操作方法,尤其要研究國際著名咨詢公司的評價指標(biāo)體系。在房地產(chǎn)項目的可行性分析評價中不僅要考慮財務(wù)和經(jīng)濟效益,設(shè)計方案,市場定位,還要考慮社會效益和環(huán)境效益等。其中,財務(wù)評價根據(jù)現(xiàn)行財稅制度和價格體系,計算房地產(chǎn)項目財務(wù)收入和財務(wù)支出,分析項目的盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況,判斷項目的財務(wù)可行性,風(fēng)險預(yù)測等。而綜合評價,則應(yīng)該從區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的角度,分析和計算房地產(chǎn)項目對區(qū)域社會經(jīng)濟效益的影響,考察項目對社會經(jīng)濟的凈貢獻(xiàn),判斷項目對社會和環(huán)境的影響。只有這樣才是全面的、科學(xué)性的、合理的評價指標(biāo)體系。
3、加強咨詢業(yè)的規(guī)范化
咨詢業(yè)的規(guī)范化:(1)以房地產(chǎn)估價機構(gòu)改革為契機,逐步與國際接軌,建立以改制后的房地產(chǎn)估價機構(gòu)為主的房地產(chǎn)可行性研究編制單位的基本咨詢隊伍。改變編制可行性研究資質(zhì)由計委審批的方式,由房地產(chǎn)主管部門根據(jù)房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資質(zhì)確定相應(yīng)的編制范圍;把房地產(chǎn)可行性研究納入房地產(chǎn)中介行業(yè)管理的范疇,房地產(chǎn)可行性研究報告的審核由行業(yè)協(xié)會的相關(guān)專業(yè)人員依據(jù)一定的審核指標(biāo)體系進(jìn)行。(2)為保證這些專業(yè)咨詢機構(gòu)能進(jìn)行較為全面的、綜合的、專業(yè)的調(diào)查分析,建立一支素質(zhì)較高的從業(yè)隊伍,一個項目的可行性研究小組,一般應(yīng)包括注冊房地產(chǎn)估價師、造價工程師、市場調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟分析專家、社會環(huán)境專家等人員。經(jīng)濟分析專家主要是從宏觀上對擬開發(fā)項目在建設(shè)期和建成后的宏觀經(jīng)濟趨勢進(jìn)行分析,避免發(fā)生重大的偏差;社會環(huán)境專家主要從社會學(xué)和環(huán)境科學(xué)的角度對項目進(jìn)行指導(dǎo);市場調(diào)研人員主要調(diào)查過去和當(dāng)前本地區(qū)及該類物業(yè)的供需情況,來分析當(dāng)前市場的狀況,并與經(jīng)濟分析專家一起預(yù)測未來趨勢;造價工程師是對房地產(chǎn)開發(fā)項目中的土建、設(shè)備及安裝等價值進(jìn)行正確的估算;注冊房地產(chǎn)估價師是研究小組的核心,他的任務(wù)是參與經(jīng)濟分析專家等對未來市場的分析,并負(fù)責(zé)歸納其他人員所完成的工作,綜合應(yīng)用工程技術(shù)經(jīng)濟和財務(wù)管理的有關(guān)知識,對項目做出計算和總評價,編寫可行性報告。
4、加強項目風(fēng)險分析
在項目可行性分析中對該項目的不確定性因素進(jìn)行了分析。首先,利用概率法分析房地產(chǎn)市場景氣程度給建設(shè)項目期望收益帶來的影響,根據(jù)市場景氣指數(shù)預(yù)測把區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展劃分為良好、一般和較差三種狀態(tài),然后由房地產(chǎn)評估師、經(jīng)濟分析專家和專業(yè)房地產(chǎn)營銷人員共同測定三種市場態(tài)勢出現(xiàn)的概率和對應(yīng)的期望損益值,最后根據(jù)概率分析方法求出的項目收益均值,判斷建設(shè)項目受市場景氣程度的影響程度。然后利用盈虧平衡分析法和敏感性分析法,分析市場銷售效果給項目經(jīng)濟利潤帶來的影響。盈虧平衡分析法包括保本銷售面積盈虧平衡分析、保本銷售價格盈虧平衡分析;敏感性分析法包括平均售價的敏感性分析、成本的敏感性分析。
參考文獻(xiàn):
摘要:房地產(chǎn)是一個綜合性極強的系統(tǒng)產(chǎn)業(yè),這種復(fù)雜的決策已經(jīng)很難僅憑經(jīng)驗正確地做出。目前我國在房地產(chǎn)投資方面的決策支持系統(tǒng)還不多,有待于進(jìn)一步發(fā)展。因此,將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資決策是房地產(chǎn)投資的一項重大變革。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng);數(shù)據(jù)倉庫;聯(lián)機分析處理;數(shù)據(jù)挖掘
房地產(chǎn)投資不僅與國民經(jīng)濟的發(fā)展?fàn)顩r有關(guān),而且還涉及到建筑業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、市政建設(shè)、能源、交通等各個重要部門。房地產(chǎn)市場變化快、投資巨大、風(fēng)險極高,要完成這樣一個決策需要決策者同時考慮主市場、材料、資金、市政建設(shè)等諸多因素,并且做出綜合判斷,這種復(fù)雜的決策已經(jīng)很難僅憑經(jīng)驗正確地做出。房地產(chǎn)是一個綜合性極強的系統(tǒng)工程,關(guān)系到國家、集體、個人的利益,影響到國民經(jīng)濟的起伏,其興旺與低落從一個側(cè)面反映了經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r。因此,房地產(chǎn)業(yè)迫切需要一種能幫助決策者綜合考慮多方面的因素,根據(jù)科學(xué)的決策方法,輔助決策者做出決策的工具。
決策支持系統(tǒng)為解決房地產(chǎn)投資決策中出現(xiàn)的種種問題提供了解決方案。決策支持系統(tǒng)是一種基于計算機的系統(tǒng),幫助決策者通過與系統(tǒng)直接交互使用數(shù)據(jù)及分析模型解決非結(jié)構(gòu)化的決策問題。通過決策支持系統(tǒng),房地產(chǎn)開發(fā)商可以對要開發(fā)的項目的各種情況有一個更深入的了解,能綜合各方面的因素對投資的項目做出一個合理的判斷,從而減少房地產(chǎn)投資中的盲目性,使投資更準(zhǔn)確,收益率更高。本文結(jié)合房地產(chǎn)項目投資的實際情況,提出了一種房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng),可以為房地產(chǎn)項目的投資提供決策支持,實現(xiàn)企業(yè)項目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。
一、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)
房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)是將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資中,從而能有效地對房地產(chǎn)投資者進(jìn)行輔助決策,提高決策的效率和準(zhǔn)確性。
(一)房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的基本功能
本系統(tǒng)分為房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、經(jīng)濟評價、風(fēng)險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測模塊,用戶可以方便地了解到房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及國民經(jīng)濟狀況,并能對將來房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況做出一個大概的預(yù)測。通過經(jīng)濟評價模塊可以對所投資項目做出準(zhǔn)確的評估,從而判斷出此項目的盈利狀況。風(fēng)險分析模塊可以對投資項目的風(fēng)險作一個大體的分析,用戶通過對各個投資方案的經(jīng)濟評價和風(fēng)險的權(quán)衡,可以做出較為準(zhǔn)確的判斷?？尚行詧蟾嫔赡K則可以自動生成項目的可行性報告,用戶可以根據(jù)具體情況來添加可行性報告中的內(nèi)容。
(二)系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)
在房地產(chǎn)投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產(chǎn)投資本身所具有的高風(fēng)險性,這就使得傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)不能滿足房地產(chǎn)投資決策的需要,只有使用決策支持系統(tǒng)才能有效地解決這一問題。但是傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)也有著它的不足,不能很好的對房地產(chǎn)投資進(jìn)行有效的輔助決策。因此,本系統(tǒng)借鑒了最近發(fā)展起來的決策支持系統(tǒng)的新技術(shù),提出了一種新的房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)模型。
數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是決策支持系統(tǒng)發(fā)展中的新興技術(shù),將這些技術(shù)引入到房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)中可增強系統(tǒng)的輔助決策功能。
其中,數(shù)據(jù)倉庫是為了決策支持的需要而在數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一項新技術(shù)。數(shù)據(jù)倉庫可將大量的用于事務(wù)處理的數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)進(jìn)行清理、抽取和轉(zhuǎn)換,按決策主體的需要重新進(jìn)行組織。數(shù)據(jù)倉庫中的各種數(shù)據(jù)可以適應(yīng)決策問題多樣性的要求,數(shù)據(jù)倉庫側(cè)重于對面向主題的數(shù)據(jù)的存儲和管理。聯(lián)機分析處理可以對數(shù)據(jù)倉庫中的大量數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數(shù)據(jù)挖掘是從知識發(fā)現(xiàn)的概念中引申出來的,把數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)應(yīng)用到數(shù)據(jù)倉庫的分析可以有效地從數(shù)據(jù)倉庫中挖掘出有價值的東西,從而有利于輔助決策。
二、房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)的相關(guān)技術(shù)
傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)是利用數(shù)據(jù)庫、人機交互進(jìn)行多模型的有機組合,輔助決策者實現(xiàn)科學(xué)決策的綜合集成系統(tǒng)。自從決策支持技術(shù)形成以來,在全世界得到了廣泛的應(yīng)用,但是決策支持在發(fā)展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個方面:(1)DSS使用的數(shù)據(jù)庫只能對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數(shù)據(jù)和半結(jié)構(gòu)化問題,傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)難以求解復(fù)雜的半結(jié)構(gòu),不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統(tǒng)以集成數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),然而現(xiàn)實中的數(shù)據(jù)往往分散管理且大多分布于異構(gòu)的數(shù)據(jù)平臺,數(shù)據(jù)集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態(tài)性和復(fù)雜性,針對不同的情況應(yīng)有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結(jié)果往往不盡如人意;(4)決策支持系統(tǒng)的建立需要對數(shù)據(jù)、模型、知識和接口進(jìn)行集成。數(shù)據(jù)庫語言數(shù)值計算能力較低,因而采用數(shù)據(jù)庫管理技術(shù)建立決策支持系統(tǒng)知識表達(dá)和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們?nèi)找嫣岣叩臎Q策要求。
數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù),給決策支持系統(tǒng)的發(fā)展注入了新的活力,數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的出現(xiàn),有利于解決上面?zhèn)鹘y(tǒng)的決策支持系統(tǒng)所遇到的問題,為決策支持的發(fā)展提供了一條新的途徑。
(一)數(shù)據(jù)倉庫(DW)技術(shù)
信息系統(tǒng)中有兩種類型的數(shù)據(jù):操作型數(shù)據(jù)和決策支持型數(shù)據(jù)。前者是由日常事務(wù)處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數(shù)據(jù)服務(wù)于日常事務(wù)處理,決策支持型數(shù)據(jù)服務(wù)于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數(shù)據(jù)的系統(tǒng)稱為數(shù)據(jù)倉庫。當(dāng)需要為決策部門提供及時、準(zhǔn)確、詳細(xì)和可靠的風(fēng)險信息時,海量數(shù)據(jù)的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數(shù)據(jù)倉庫的專長。
(二)聯(lián)機分析處理(OLAP)
OLAP是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯(lián)機數(shù)據(jù)訪問和數(shù)據(jù)分析而產(chǎn)生的一種技術(shù),它可以根據(jù)分析人員的要求,快速、靈活地對大量數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結(jié)果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數(shù)據(jù)倉庫的信息分析處理過程,是數(shù)據(jù)倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨立于數(shù)據(jù)倉庫的分析技術(shù),決策者能靈活地掌握項目進(jìn)度的數(shù)據(jù),以多維的形式從多方面和多角度來觀察項目進(jìn)度的狀態(tài)、了解項目進(jìn)度的變化。OLAP技術(shù)分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標(biāo)自由切換,并可形成表現(xiàn)友好、豐富的報表結(jié)果。
(三)數(shù)據(jù)挖掘(DM)技術(shù)
數(shù)據(jù)挖掘可以稱為數(shù)據(jù)庫中的知識發(fā)現(xiàn),是從大量數(shù)據(jù)中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數(shù)據(jù)庫技術(shù)、人工智能、神經(jīng)網(wǎng)路、機器學(xué)習(xí)等領(lǐng)域的交叉學(xué)科。數(shù)據(jù)挖掘是一個過程,是從大型數(shù)據(jù)庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián),發(fā)現(xiàn)被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關(guān)重要的。
數(shù)據(jù)挖掘常用的技術(shù)和算法有決策樹、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、概念樹、遺傳算法、模糊數(shù)學(xué)、統(tǒng)計分析、可視化技術(shù)、粗糙集、公式發(fā)現(xiàn)等。數(shù)據(jù)挖掘的作用是可以實現(xiàn)自動預(yù)測趨勢和行為、關(guān)聯(lián)分析、聚類等。數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是作為三種獨立的信息處理技術(shù)出現(xiàn)的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅(qū)動力量發(fā)展起來的,具有一定的聯(lián)系性和互補性。其中數(shù)據(jù)倉庫用于數(shù)據(jù)的存儲和組織,聯(lián)機分析處理集中于數(shù)據(jù)的分析,數(shù)據(jù)挖掘則致力知識的自動發(fā)現(xiàn)。
三、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的功能模塊
(一)市場調(diào)查與預(yù)測
市場調(diào)查是房地產(chǎn)投資中的一項非常重要的內(nèi)容,常常關(guān)系著投資的成敗。在本系統(tǒng)中,市場調(diào)查與預(yù)測模塊主要包括國家經(jīng)濟狀況、城市經(jīng)濟狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發(fā)展計劃、目標(biāo)客戶住房需求調(diào)查情況、城市土地住房情況、房地產(chǎn)供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項目自身的相關(guān)情況等。在這個模塊中,基本涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)查的主要內(nèi)容。另外,大量的歷史數(shù)據(jù)也為房地產(chǎn)市場的預(yù)測提供了便利條件。
(二)經(jīng)濟評價
經(jīng)濟評價是房地產(chǎn)投資決策中的一項必不可少的內(nèi)容。建設(shè)項目經(jīng)濟評價是項目可行性研究的組成部分和重要內(nèi)容,是項目決策科學(xué)化的重要手段。經(jīng)濟評價的目的是計算項目的效益和費用,通過多方案比較,對擬建項目的財務(wù)可行性和經(jīng)濟可行性進(jìn)行分析討論,做出全面的經(jīng)濟評價,為項目的科學(xué)決策提供依據(jù)。
經(jīng)濟評價包括項目管理、參數(shù)設(shè)置、方案計算、扶助報表、基本報表和綜合財務(wù)指標(biāo)等幾個方面。其中項目管理包括項目的建立、選擇和刪除,對項目管理庫進(jìn)行操作。參數(shù)設(shè)置對房地產(chǎn)投資中的各項參數(shù)進(jìn)行賦值,方案計算用現(xiàn)金流法和非現(xiàn)金流法對投資項目進(jìn)行分析計算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財務(wù)報表生成現(xiàn)金流法綜合財務(wù)指標(biāo)匯總表和非現(xiàn)金流綜合財務(wù)指標(biāo)匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗、餅圖檢驗和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財務(wù)狀況。
(三)風(fēng)險分析
房地產(chǎn)投資雖說有著高收益,但是同時也存在著高風(fēng)險,對其進(jìn)行風(fēng)險分析非常必要。正確評價房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險可以指導(dǎo)投資者進(jìn)行正確的開發(fā)決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風(fēng)險,人們并不能明確的給一個答案,到底有沒有這種風(fēng)險,這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數(shù)學(xué)方法引入到風(fēng)險分析中來,采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標(biāo)結(jié)合起來,〖JP+1〗可以不受指標(biāo)因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復(fù)雜、信息不很全面的房地產(chǎn)開發(fā)投資是很適應(yīng)的。此外,房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。
(四)可行性報告生成
可行性報告生成模塊的功能是根據(jù)房地產(chǎn)投資項目來生成一個可行性報告模板,這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據(jù)自己的實際情況向可行性報告模板中添加一些項目的數(shù)據(jù),甚至是根據(jù)項目數(shù)據(jù)生成的柱狀圖、餅圖等圖表?，F(xiàn)在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統(tǒng)中所生成的可行性報告為Word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報告的編輯。
該系統(tǒng)中的四個功能模塊緊密協(xié)作,基本涵蓋了房地產(chǎn)投資中所應(yīng)考慮的各方面內(nèi)容。用戶(決策者)通過這些模塊的運作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)質(zhì)量 問題 管理措施
隨著我國經(jīng)濟的快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)日漸成為國民經(jīng)濟的重要部門，為我國的現(xiàn)代化和城市化提供巨大動力。然而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)，工程質(zhì)量問題也逐漸成為人們關(guān)心的話題，豆腐渣問題工程越來越凸顯的房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題成為房產(chǎn)行業(yè)無可回避的問題。而房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理也成為房地產(chǎn)工程管理的重要任務(wù)之一，它貫穿于建設(shè)項目決策階段和實施階段的全過程，一個房地產(chǎn)項 目質(zhì)量管理的成功與否，直接關(guān)系著項目建設(shè)的成敗，要提高房地產(chǎn)項目的質(zhì)量，就必須狠抓房地產(chǎn)項目各個階段的質(zhì)量管理。
一、目前房地產(chǎn)工程質(zhì)量存在的問題
房地產(chǎn)項目的全過程主要包括四個階段：從項目構(gòu)思到批準(zhǔn)立項定義為項 目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計、可行性研究階段；從批準(zhǔn)立項到開始施工定義為設(shè)計、計劃招標(biāo)、施工準(zhǔn)備階段；從開始施工到交付使用定義為實施階段（預(yù)售活動）；從交付使用到責(zé)任結(jié)束定義為竣工驗收和交付使用階段 （物業(yè)管理），各個階段在實 施的過程中都存在一系列問題。
1、工程項目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計、可行性研究階段存在的主要問題
這一階段是影響整個工程質(zhì)量的關(guān)鍵段。在這一階段中，項目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計階段的質(zhì)量要求和標(biāo)準(zhǔn)往往沒有符合業(yè)主的意圖，并與投資目標(biāo)相背離，直接影響到項目的決策質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量。項目建議書、可行性研究報告、初步設(shè)計文件等，沒有嚴(yán)格按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、方針、政策進(jìn)行編制，而且有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場的收費標(biāo)準(zhǔn)，使得現(xiàn)在相當(dāng)數(shù)量的咨詢公司給業(yè)主提定性分析報告而很少進(jìn)行定量分析（包括財務(wù)分析），分析后沒有結(jié)論，往往要業(yè)主根據(jù)只有定性思路去作判斷、去決策。
2、工程設(shè)計、規(guī)劃階段存在的主要問題
現(xiàn)今的工程項目的初步設(shè)計過程中普遍存在各專業(yè)設(shè)計質(zhì)量低、設(shè)計深度不夠的現(xiàn)象，導(dǎo)致各專業(yè)施工過程中遇到相互妨礙無法施工的現(xiàn)象；施工圖設(shè)計是對質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步細(xì)化，是具體施工過程的指導(dǎo)文件，施工圖設(shè)計深度沒有很好地執(zhí)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文，而且在這一階段一些工程沒有勘察報告就 進(jìn)行施工圖設(shè)計。導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙不是最優(yōu)，變更圖紙多于施工圖紙的怪現(xiàn)象。
3、工程實施階段存在的主要問題
該階段主要包括施工招標(biāo)及施工建設(shè)，我國曾出現(xiàn)過許多豆腐渣工程，主要原因應(yīng)歸于此階段。主要有四個問題，其一，招標(biāo)投標(biāo)活動沒有嚴(yán)格按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，有些業(yè)主對設(shè)計單位和人員的選擇不是很嚴(yán)格，暗箱操作，甚至貪圖一時的方便和省錢而將工程委托給不合格的設(shè)計單位。其二，建設(shè)投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其他一切構(gòu)建，把關(guān)檢驗不嚴(yán)格，不合格品投入使用，另外施工的機械設(shè)備、工具也沒有根據(jù)不同工藝特點和技術(shù)要求進(jìn)行選擇，管理使用和保養(yǎng)。其三，監(jiān)理工程師的選擇沒有進(jìn)行嚴(yán)格審查，導(dǎo)致不符合要求和不合格的監(jiān)理單位進(jìn)行項目監(jiān)理，監(jiān)理人員素質(zhì)低，監(jiān)理工作不到位、不規(guī)范，因而在監(jiān)督管理過程中不能及時發(fā)現(xiàn)問題，留下隱患。其四，竣工驗收和交付使用階段存在的主要問題。在項目最后階段，質(zhì)量管理工作主要是質(zhì)量驗收、項目后評估和物業(yè)管理。項目經(jīng)理在正式竣工驗收之前，沒有進(jìn)行項目的預(yù)驗收，在實際工作中各單位竣工驗收工作沒有根據(jù)合同和設(shè)計圖紙的要求，使房地產(chǎn)項目投產(chǎn)延遲，影響了投資效益的發(fā)揮。且項目后評估階段沒有邀請設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位召開專家總結(jié)會，對項目質(zhì)量管理過程進(jìn)行分析、找出差距，判明原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，編寫后評價報告，而且沒有項目后評價結(jié)果的反饋。另外還存在物業(yè)管理中客戶服務(wù)管理缺乏專業(yè)性，客服人員缺乏房地產(chǎn)的專業(yè)知識和從業(yè)背景，客戶服務(wù)流于形式，客戶投訴的管理沒有一套成熟的程序和制度，客服人員對小業(yè)主的投訴沒有認(rèn)真對待，服務(wù)態(tài)度差等問題。
二、房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的有效措施
1、項目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計、可行性研究階段的質(zhì)量控制
提高可行性研究深度以及投資決策的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，注重可行性研究中多方案的論證，注重考察可行性研究報告是否符合項目建議書或業(yè)主的要求。進(jìn)行可行性研究報告的審查，應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國家的專家審查制度，由政府依法委托與工程建設(shè)無經(jīng)濟利益關(guān)系的有關(guān)專家組成論證委員會，專家委員會直接對國家負(fù)責(zé)，對于不合理的方案專家委員會可以行使否決權(quán)。
2、設(shè)計、規(guī)劃階段的質(zhì)量控制
①在選擇規(guī)劃設(shè)計單位過程中應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān)，業(yè)主可通常組織一個多人評選委員會，由該委員會進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)查研究和面試，負(fù)責(zé)向業(yè)主推薦設(shè)計單位，在幾家設(shè)計單位都拿出不同方案后，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會，評選出最優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計方案。
②嚴(yán)格按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計，樹立"嚴(yán)格沒計質(zhì)量管理"的思想。建議建立設(shè)計經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制， 負(fù)責(zé)設(shè)計間的協(xié)調(diào)工作，對施工圖設(shè)計進(jìn)行跟蹤質(zhì)量檢查和評審，確保設(shè)計圖紙能按工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文進(jìn)行設(shè)計， 滿足工程實體質(zhì)量要求和合同規(guī)定的質(zhì)量要求。
③效仿國外加強對項目設(shè)計方案本身質(zhì)量的監(jiān)督， 建設(shè)單位應(yīng)從設(shè)計階段起委托監(jiān)理單位介入設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督。在設(shè)計監(jiān)理中，監(jiān)理單位要加強對設(shè)計方案和圖紙的審核、監(jiān)督， 重點審核設(shè)計方案能否滿足業(yè)主的功能和使用價值要求， 以實現(xiàn)業(yè)主的投資意圖。
3、實施階段的質(zhì)量控制
① 招標(biāo)投標(biāo)活動必須嚴(yán)格按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行， 聘請專業(yè)工程咨詢公司完成設(shè)計招標(biāo)文件的編寫，咨詢公司根據(jù)業(yè)主的要求和意圖，按照專業(yè)規(guī)范要求編寫設(shè)計招標(biāo)文件， 明確設(shè)計項目的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和詳細(xì)要求， 并協(xié)助業(yè)主組織具體的招標(biāo)工作。在招標(biāo)方法的選擇上可以效仿國外招標(biāo)時采用的最低價中標(biāo)法。
②嚴(yán)格控制投入品的質(zhì)量，對投入品的訂貨、采購、檢查、驗收、取樣、試驗均應(yīng)進(jìn)行全面控制， 從組織貨源， 優(yōu)選供貨廠家，直到使用認(rèn)證，做到層層把關(guān)。
③在落實人員崗位質(zhì)量責(zé)任制的基礎(chǔ)上， 加強對施工人員的動態(tài)管理， 把握人員進(jìn)場的考核， 監(jiān)督與評定等， 施工單位所有人員都必須統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識，嚴(yán)格執(zhí)行各項標(biāo)準(zhǔn)。
4、竣工驗收和交付使用階段的質(zhì)量控制
項目收尾階段是項目生命周期的最后階段， 其主要是確認(rèn)項目實施的結(jié)果是否達(dá)到了預(yù)期的要求，實現(xiàn)項口的移交與清算。該階段實現(xiàn)質(zhì)量控制的重要手段就是質(zhì)量檢收， 依據(jù)質(zhì)量計劃中的要求， 遵循國家頒發(fā)的有關(guān)工程項目質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)和驗收標(biāo)準(zhǔn)及時地對項目的質(zhì)量進(jìn)行質(zhì)量認(rèn)可評定和辦理驗收交接手續(xù)， 并對不合格項目提出處理辦法， 以保證項目產(chǎn)品符合設(shè)計質(zhì)量要求。項目后評價是對建設(shè)完成后的項目的實際效果與預(yù)期目標(biāo)的信息追蹤和信息反饋，是實現(xiàn)項目運行管理科學(xué)化的手段， 建議在每個項目結(jié)束前都要做一個項目的總結(jié)。
三、結(jié)束語
綜上所述，為了保證房地產(chǎn)項目的質(zhì)量，不僅要在施工方面下功夫，更要防范于未然在施工過程中加強質(zhì)量的控制管理。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)建筑施工；進(jìn)度管理；策略分析
如何做好房地產(chǎn)建筑施工的進(jìn)度管理關(guān)乎到房地產(chǎn)企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)及經(jīng)濟效益。都知道，在房地產(chǎn)行業(yè)中，企業(yè)出于資金的安排及銷售的需要，對一個樓盤項目，房地產(chǎn)企業(yè)對各個環(huán)節(jié)要嚴(yán)格按照計劃進(jìn)行，更不會輕易變更開盤的時間以及交房的時間，這就對工程的施工進(jìn)度就提出了嚴(yán)格的要求，主體的施工必須要在樓盤開盤前完成，工程的竣工驗收工作須在業(yè)主拿鑰匙前完成。
1 施工進(jìn)度管理的含義
房地產(chǎn)建筑施工進(jìn)度管理就是在工程項目建設(shè)的過程要嚴(yán)格遵照施工進(jìn)度計劃，采用一些有效的方式實時檢查工程的實際進(jìn)度，并且與原計劃比較以找出存在的差距，對存在差距的原因及不良影響作出技術(shù)準(zhǔn)確的分析，監(jiān)督單位根據(jù)這些原因?qū)M(jìn)度計劃作出及時有效的調(diào)整，在后期施工中嚴(yán)格遵守調(diào)整后的進(jìn)度計劃，以保證順利達(dá)成工程目標(biāo)。施工過程中這樣的工作要反復(fù)循環(huán)，直到工程竣工，或者可以在不增加投入及保證質(zhì)量的前提下縮短工期。房地產(chǎn)項目施工中的質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制這三個目標(biāo)控制的關(guān)系是相互影響又是統(tǒng)一的。一般而言，進(jìn)度的加快就意味著投入的增加。項目提前完工可以提早獲得預(yù)期的經(jīng)濟效益；對質(zhì)量的嚴(yán)格把控可能會影響工程的進(jìn)度，但是保障好工程的質(zhì)量可以杜絕返工，這樣不但可以保障工程的進(jìn)度，還可以控制成本和控制質(zhì)量。
2 施工進(jìn)度管理的意義
工程項目能否按時交付直接影響項目經(jīng)濟效益的發(fā)揮。進(jìn)度、質(zhì)量、成本這三個控制目標(biāo)是對立統(tǒng)一的，一般情況下，進(jìn)度的加快會使得成本增加，但進(jìn)度的加快也會提高項目的經(jīng)濟效益；工程進(jìn)度的盲目加快會影響對工程質(zhì)量的把控，對質(zhì)量的嚴(yán)格把控可能會影響工程的進(jìn)度；質(zhì)量的嚴(yán)格把控可以避免返工，進(jìn)度又可以得到加快。工程進(jìn)度的管理工作就是要協(xié)調(diào)好工程施工的三個控制目標(biāo)，盡可能做到進(jìn)度快、質(zhì)量可靠、節(jié)省資金投入。
3 施工施工進(jìn)度管理的有效措施和思路
3.1進(jìn)度管理的思路
要在項目的可行性研究階段進(jìn)行計劃進(jìn)度的制定，該計劃是進(jìn)行進(jìn)度控制的前提。本文所說的“可行性研究”就是嚴(yán)格意義上的可行性研究，不同于企業(yè)中為了立項提出的項目可行性報告，更不同于“指哪打哪”的可行性研究。這個階段的項目進(jìn)度計劃制定要以項目規(guī)劃草案、項目的建設(shè)規(guī)模和政府的相關(guān)要求、過去的實踐經(jīng)驗等進(jìn)行，這項工作能夠為可行性研究中的資金投入以及銷售計劃的數(shù)據(jù)提供支持。
這一階段的進(jìn)度計劃還處在虛擬的階段，但其制定工作也不能草率，必須要和實際情況相近，否則，研究也喪失了原本的意義。
3.2進(jìn)度管理的措施
在房地產(chǎn)項目建設(shè)中，技術(shù)管理工作要進(jìn)一步加強，技術(shù)是一個項目的重要因素，對技術(shù)的管理是否積極有效關(guān)系到工程目標(biāo)能否順利達(dá)成。具體措施如下：
（1）橫道圖比較法。此方法是在項目工程施工過程中實時監(jiān)控實際進(jìn)度，以得出實際進(jìn)度的信息，經(jīng)整理分析后采用橫道線在原計劃處標(biāo)出，可以進(jìn)行直觀的比較。橫道圖比較法有一定的局限性，只適用在各項工程的進(jìn)度都進(jìn)行的比較均勻的工程施工。
（2）S型曲線法。此法的優(yōu)點是能直觀反映實際進(jìn)度和計劃進(jìn)度的差距，對后期的工程進(jìn)度可以有效預(yù)防。在S形曲線法中，以橫坐標(biāo)來表示時間，工作量完成狀況則用縱坐標(biāo)來表示。用實物的工程量來表達(dá)工程量，如所耗工時、資金的投入或者所占的比例，按照項目的原始計劃進(jìn)度繪制出進(jìn)計劃進(jìn)度的S形曲線。隨著工程的進(jìn)行實時檢查計劃的實際完成情況，繪出實際進(jìn)度的S形曲線。通過對兩條S形曲線的對比可以看出進(jìn)度控制的信息，以便分析實際進(jìn)度和計劃進(jìn)度又差距的原因，從而制定相應(yīng)的調(diào)整措施。①項目工程實際進(jìn)度分析：工程實際進(jìn)度的點位于計劃進(jìn)度S形曲線的左側(cè)，那么實際的進(jìn)度超前于計劃進(jìn)度；反之，則表示實際進(jìn)度要落后于計劃進(jìn)度。②進(jìn)度偏差的分析：進(jìn)度的偏差值可以直接通過S形的比較圖讀出。ta表示在ta時刻比計劃進(jìn)度提前的時間；va表示此時超額完成的工作量；tb表示在此時刻實際進(jìn)度的拖延時間；yb表示yb時刻拖欠的工作量。⑧預(yù)測總工期。參照實際進(jìn)度S形曲線的有關(guān)信息，使用時間序列預(yù)測法，可以預(yù)測未來不同的進(jìn)度時間所應(yīng)完成的工作量，進(jìn)而可以繪制實際預(yù)測進(jìn)度的S形曲線。把工程施工的預(yù)測工期和原計劃工期做對比，可以分析出工期提前或者延遲的可能時間。④對工程進(jìn)度要不定期檢查，利用S形曲線比較法對工程施工進(jìn)度進(jìn)行實時跟蹤和控制。
另外，一、對于施工圖紙要做好評審和會審工作，及時發(fā)現(xiàn)圖紙中的問題并積極和施工單位進(jìn)行協(xié)商解決，避免因圖紙問題而影響工程的質(zhì)量；在技術(shù)管理中要做好對文件資料的管理工作，技術(shù)文件應(yīng)內(nèi)容規(guī)范完整、數(shù)據(jù)科清晰準(zhǔn)確，簽證要及時，管理、存檔、保管等措施要科學(xué)合理。二、要做到及時交底工作。施工隊的實際操作是以工程技術(shù)的交底為依據(jù)的，工程的技術(shù)交底要具有一定的操作性，對工程的施工要有一定的指導(dǎo)作用。三、做好施工預(yù)檢。在施工前對工程項目或者分項工程要進(jìn)行自檢，這就是預(yù)檢，預(yù)檢工作可以保證工程的質(zhì)量，可以有效預(yù)防因施工差錯而引起質(zhì)量事故。
關(guān)鍵詞：成本控制；存在的問題對策
中圖分類號：F045.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
前言：
隨著市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)正在告別暴利時代，利潤回歸社會正常利潤水平。房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入精耕細(xì)作時代，專業(yè)化分工越來越細(xì)，專業(yè)化水平越來越高，需要開發(fā)企業(yè)變粗放式管理為集約式管理，實現(xiàn)開發(fā)成本費用的精確控制。
由于房地產(chǎn)企業(yè)具有行業(yè)利潤較高、進(jìn)入門檻較低的特點，導(dǎo)致企業(yè)的市場競爭日趨激烈；此外，當(dāng)前我國政府為了保障房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展出臺了一系列從緊的土地、稅收和信貸調(diào)控政策。因此，在競爭日趨激烈和不利的宏觀調(diào)控環(huán)境下，加強項目成本控制成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的一個重要課題。
房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀存在的問題
1．投資決策階段。項目投資決策階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照國家相關(guān)政策規(guī)定，選擇和決定投資行動方案的過程，是對擬開發(fā)建設(shè)項目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟論證，對不同開發(fā)建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟比較、選擇及做出選出能實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的最滿意方案的決策過程。它主要包括投資機會分析、項目可行性研究和投資估算三個方面的內(nèi)容。房地產(chǎn)項目投資決策環(huán)節(jié)是目前大多中國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運作中的薄弱環(huán)節(jié)，該階段存在問題具體表現(xiàn)在：
1．1項目可行性研究報告不夠?qū)徤?、科學(xué)、完整。當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)項目可行性報告中關(guān)于市場和價格的預(yù)測資料缺乏針對性，對可行性報告的敏感性分析認(rèn)識不足，并且在對項目決策分析時僅依據(jù)方案的內(nèi)部收益率和還款期的長短可能導(dǎo)致決策失誤。
1．2開發(fā)項目的成本估算不夠精確。每個項目都有自身的特點，因此應(yīng)采取不同的投資估算方法。當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)常采用指標(biāo)估算法，但是在估算過程中存在沒有對項目流程、定額、價格及費用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行具體分析，從而導(dǎo)致項目估算不夠精確。
2. 事前控制階段
1) 建筑工程預(yù)算（包括標(biāo)底）的編制質(zhì)量和準(zhǔn)確性還有待提高。因為我們這項業(yè)務(wù)屬于外包業(yè)務(wù)，均打包給專業(yè)的造價咨詢公司。從目前的運行情況看，企業(yè)缺乏對中介機構(gòu)的監(jiān)督、管理以及審核，審查也不夠細(xì)致；
2) 公司目前簽訂的工程造價咨詢委托合同，關(guān)于咨詢服務(wù)質(zhì)量的要求這一款中，對核心內(nèi)容的工程量清單表示方式?jīng)]作具體規(guī)定，咨詢公司按“自選”動作完成，比較籠統(tǒng)，不利于甲方審查；
3) 材料、品牌合作商數(shù)據(jù)庫未建立或不夠完善，樣本太少，容易造成入庫單位之間結(jié)成價格同盟；同時入庫單位水平參差不齊，一旦中標(biāo)，會給施工帶來諸多不利影響；
4) 材料設(shè)備的詢價不夠貼近市場，未形成戰(zhàn)略合作伙伴并形成規(guī)模采購優(yōu)勢，造成與施工單位扯皮；
5) 工程進(jìn)度款的審核不夠精確，存在一定的隨意性；
6) 簽證變更的審核還不夠及時；
3．項目施工和竣工結(jié)算階段
3．1項目施工階段主要是根據(jù)設(shè)計方案和圖紙，利用原材料和各種機器設(shè)備建設(shè)房屋的過程。施工階段過程復(fù)雜、持續(xù)時間長、不可預(yù)見因素較多、風(fēng)險較大，對總投資的影響也很大。當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制在施工階段存在的問題包括：項目施工階段經(jīng)常出現(xiàn)設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等問題，加大了項目成本控制的內(nèi)容和難度；許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有設(shè)立科學(xué)、動態(tài)、透明的成本臺賬，因而不能進(jìn)行動態(tài)的成本控制；一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對項目簽證管理流于形式與程序，而未進(jìn)行實質(zhì)性的審核管理。
3．2竣工階段是開發(fā)項目實施總結(jié)性的階段，該階段的成本控制主要包含竣工驗收、工程計量以及辦理竣工結(jié)算等工作。當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目在竣工階段的成本控制存在以下問題：有些施工單位為了取得較好的工程結(jié)算收益，會運用多種手段虛報以提高結(jié)算價格，加大了成本控制的難度；有些施工單位沒有編制完善的竣工圖，項目竣工結(jié)算材料也不齊全；有時甚至出現(xiàn)項目未竣工而提前使用的情況，從而產(chǎn)生責(zé)任不明的工程、設(shè)備的損壞、偷盜而承擔(dān)額外損失，這些都不利于竣工階段項目的成本控制。
4．銷售階段。房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售階段的成本控制主要指房地產(chǎn)
開發(fā)企業(yè)對銷售費用的控制，從而完成項目資金的回收工作，達(dá)到預(yù)期的盈利水平，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目投資收益的實現(xiàn)。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售階段成本控制存在以下問題：
4．1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了取得更好的項目投資收益，會充分利用在所有媒體上進(jìn)行廣告宣傳，這就有可能產(chǎn)生營銷媒體的選擇與目標(biāo)客戶沒有合理匹配，還會出現(xiàn)營銷費用控制不到位，增加相關(guān)的成本。
4．2一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)公司的合同條款不清晰、導(dǎo)致權(quán)責(zé)不明，從而影響客戶服務(wù)質(zhì)量，不利于提升品牌知名度和進(jìn)一步擴大市場份額。
加強工程成本管理的幾點建議
1. 樹立全員成本管理意識
首先，全體員工要樹立這樣一種觀念；成本是可以控制的，但是成本控制不只是成本控制部門的事情，更需要大家的共同參與。員工的良好的成本意識是全面成本控制的先決條件。對此，建議如下：
1) 各級領(lǐng)導(dǎo)要以身作則，為良好的成本控制系統(tǒng)營造好的環(huán)境；
2) 加強各部門的通力合作，共同控制成本。如設(shè)計部和市場部應(yīng)力求產(chǎn)品的定位準(zhǔn)確，設(shè)計方案要反復(fù)修改，盡量減少設(shè)計變更，并做好優(yōu)化設(shè)計工作。項目部要注意加強設(shè)計變更和現(xiàn)場指令管理，成控部不要局限于預(yù)算審核以及與既定的供應(yīng)商討價還價，還要精通招標(biāo)、合同管理、工程技術(shù)等知識，尤其要詳細(xì)掌握上游產(chǎn)業(yè)鏈中各供應(yīng)商的市場資源情況。
3) 建立適當(dāng)?shù)募顧C制、約束機制和監(jiān)督機制相互配合。加強合同管理，設(shè)立“成本管理團隊獎”，并在項目開始之初簽訂責(zé)任書。對達(dá)到項目成本控制目標(biāo)的成控部相關(guān)人員、設(shè)計部相關(guān)人員及項目部（或項目公司）全部人員組成的項目成本管理團隊進(jìn)行獎勵，否則按“獎罰對等”的原則進(jìn)行處罰。采用這個方式有以下幾個好處：A、可以讓成本管理滲透到各個環(huán)節(jié)，這樣可以形成完整的管理鏈條，達(dá)到全過程控制。B、可以優(yōu)勢互補，充分調(diào)動各相關(guān)部門的工作積極性，達(dá)到互相監(jiān)督、制約。C、可以避免各部門之間的推諉、扯皮。D、可以通過表彰、獎勵，樹立榜樣，促進(jìn)企業(yè)員工的成本管理意識、團隊作戰(zhàn)精神。
2. 事前控制階段的建議
注重資金的時間價值，盡量縮短開發(fā)周期。目前的實際工作中，拍得土地以后到項目開工建設(shè)施的時間過長，一方面給企業(yè)造成了大量的銀行貸款利息負(fù)擔(dān)，加大了項目的財務(wù)成本，另一方面減緩了資金的回籠速度。由于項目前期已經(jīng)投入大量資金，所以合理的加快開發(fā)進(jìn)度，提前銷售環(huán)節(jié)，是降低財務(wù)成本和盡快回籠資金的最有效途徑。建議在土地拍賣時花小錢辦大事，與長期合作的設(shè)計單位和咨詢機構(gòu)進(jìn)行合作，請期對待拍賣土地進(jìn)行合理的市場定位、初步設(shè)計規(guī)劃和成本概算，一旦中標(biāo)，馬上進(jìn)行初步設(shè)計，從而縮短設(shè)計時間，加快報建報批，這樣可以使動工時間提前，大大縮短建設(shè)周期，從而節(jié)省龐大的、可觀的資金占用費，也大大提高資金的回籠速度。
結(jié)束語：
總之，房地產(chǎn)具有投資回收期長、價值大、占有資金多等特點, 這些特點說明了房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金, 特別是在國家進(jìn)一步緊縮銀根、當(dāng)前樓市價格回歸理性、自主需求占主導(dǎo)地位、銷售量回到正常水平情況下，對于開發(fā)商來說最理性的事是控制成本，多關(guān)注點成本，少關(guān)注點房價，因為房價是市場決定的，而成本掌握在你自己手中。成本低控戰(zhàn)略要求企業(yè)必須建立起優(yōu)化流程，嚴(yán)格控制成本費用，取得高效的運營效益。
參考文獻(xiàn)：
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風(fēng)險
房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風(fēng)險類型復(fù)雜，涉及自然風(fēng)險、競爭風(fēng)險、清算風(fēng)險、流動風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、政策風(fēng)險6個方面內(nèi)容。其中，自然風(fēng)險，又稱不可抗力風(fēng)險，由于驟發(fā)性自然災(zāi)害或惡劣氣候條件，例如：臺風(fēng)、暴雨、地震等，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工時間或工程質(zhì)量造成企業(yè)經(jīng)濟損失的風(fēng)險。競爭風(fēng)險主要由于房地產(chǎn)市場存在多個相似樓盤引發(fā)激烈競爭影響樓盤銷售量提高營銷成本的風(fēng)險，與市場調(diào)研、市場供求、投資決策存在著密切聯(lián)系，是企業(yè)市場敏感度不足的主要表現(xiàn)。清算風(fēng)險由于樓盤出售價格低于預(yù)期價格造成企業(yè)經(jīng)濟損失的風(fēng)險。
受房地產(chǎn)交易特殊性的影響，即使用權(quán)與收益權(quán)間轉(zhuǎn)移，一旦地區(qū)人口過少，市場供求過多，造成房地產(chǎn)開發(fā)項目的流動投資風(fēng)險。房地產(chǎn)項目的交易價值高，房地產(chǎn)項目的投資資金多，造成房地產(chǎn)項目資金交易的周期長，一旦貨幣價值有所變動，造成企業(yè)內(nèi)部流動資金不足的變現(xiàn)投資風(fēng)險。政策風(fēng)險主要由于行業(yè)政策變動影響房地產(chǎn)市場造成企業(yè)經(jīng)濟損失的風(fēng)險，并且政策風(fēng)險的影響較為全面，一旦改變現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策，企業(yè)蒙受巨大經(jīng)濟損失。此外，按政策類型，政策風(fēng)險可分為政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟體制改革風(fēng)險、土地使用制度改革風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險、金融改革風(fēng)險、環(huán)保政策風(fēng)險、施工法規(guī)改革風(fēng)險、審批風(fēng)險、法律風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險的產(chǎn)生原因
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險的產(chǎn)生原因包括：（1）回報周期。房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資回報周期普遍偏長，造成房地產(chǎn)投資企業(yè)存在著巨大風(fēng)險。有統(tǒng)計資料表明，除房地產(chǎn)開發(fā)投資伴隨開發(fā)結(jié)束于2至5年內(nèi)回收成本外，置業(yè)項目投資的回收周期普遍于8至10年，或10年以上。由此可見，小規(guī)模房地產(chǎn)投資企業(yè)不存在承受長期市場風(fēng)險及資金壓力的能力，客觀完成市場優(yōu)勝劣汰的過程。（2）經(jīng)營活動。作為房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險的主要因素，企業(yè)經(jīng)營活動與經(jīng)營水平、經(jīng)營經(jīng)驗、經(jīng)營效果存在著密切聯(lián)系，并且為了保證投資項目處于正常運轉(zhuǎn)狀態(tài)，企業(yè)普遍向銀行貸款，一旦企業(yè)經(jīng)營水平不足，缺乏經(jīng)驗，無法達(dá)到經(jīng)營目標(biāo)，直接影響企業(yè)的信譽及籌資能力。（3）利率比例。房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資利率及借入資金利率間比例的不穩(wěn)定性造成房地產(chǎn)投資企業(yè)存在著巨大風(fēng)險，即：一旦借入資金利率過低，企業(yè)以財務(wù)管理為依托提高利潤率，進(jìn)一步保證企業(yè)的經(jīng)濟效益；一旦借入資金利率過高，企業(yè)存在效益虧損及負(fù)債過高破產(chǎn)的可能性。（4）財務(wù)風(fēng)險。由于房地產(chǎn)投資主體財務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購房款；二是投資者運用財務(wù)杠桿，大量使用貸款，實施負(fù)債經(jīng)營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。（5）社會風(fēng)險。由于國家的政治、經(jīng)濟因素的變動，引起的房地產(chǎn)需求及價格的漲跌而造成的風(fēng)險。當(dāng)國家政治形勢穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展處于時期時，房地產(chǎn)價格上漲；當(dāng)各種政治風(fēng)波出現(xiàn)和經(jīng)濟處于衰退期時，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價格下跌。（6）自然風(fēng)險。在人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常變化的情況下，如地震、火災(zāi)、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災(zāi)害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就必然會對房地產(chǎn)業(yè)造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險的控制措施
1.分析市場行情
在實際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)主動轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)工作理念，堅持可持續(xù)性發(fā)展的工作原則，以識別房地產(chǎn)投資風(fēng)險為切入點，做好房地產(chǎn)市場行情的分析工作，調(diào)研房地產(chǎn)市場，獲取調(diào)研結(jié)果，
2.做好市場調(diào)研
一般說來，房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金投入巨大，籌備建設(shè)時間長，特別是管理過程中存在的不確定性投資風(fēng)險因素較多。如何有效控制不確定性投資風(fēng)險，是房地產(chǎn)投資企業(yè)在實際管理過程中所面臨的主要問題。因此在實際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)堅持實事求是的工作原則，做好房地產(chǎn)市場的調(diào)研工作，得出詳細(xì)的項目可行性報告，通過計算、研究、調(diào)查等方法，得出社會效益、財務(wù)管理、經(jīng)濟周轉(zhuǎn)等項目不確定性風(fēng)險，評估有效控制的可能性及可行性，為房地產(chǎn)項目投資提供強有力的保障。
3.利用投資戰(zhàn)略
房地產(chǎn)市場的地域性與房地產(chǎn)投資收益存在著密切聯(lián)系，即城市不同，經(jīng)濟環(huán)境不同，房地產(chǎn)市場的供需不同，房地產(chǎn)投資收益不同。因此在實際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)主動轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)工作理念，堅持可持續(xù)性發(fā)展的工作原則，靈活運用投?Y戰(zhàn)略，盡可能分散房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資比例，避免房地產(chǎn)投資企業(yè)受投資比例的影響造成巨大經(jīng)濟損失，進(jìn)一步分散投資風(fēng)險。
4.重視工程監(jiān)管
在實際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)堅持實事求是的工作原則，加大對于房建工程監(jiān)管的重視程度，積極引進(jìn)科學(xué)的房建工程監(jiān)管理念，逐步構(gòu)建具有企業(yè)特色的房建工程監(jiān)管體系，做好成本投入的估算工作，特別是施工技術(shù)引進(jìn)及施工設(shè)備更替的成本投入，做到成本投入側(cè)重化，合理配置人力資源，從根源上認(rèn)識到房建工程監(jiān)管的重要性，便于解決在實際控制過程中所面臨的風(fēng)險。同時，及時簽訂施工合同，以保證承建雙方經(jīng)濟利益為前提，進(jìn)一步細(xì)化管理責(zé)任，有助于完成工作目標(biāo)，確保監(jiān)管的工作效率及質(zhì)量，降低投資風(fēng)險的發(fā)生率，避免延誤施工期限。
5.樹立風(fēng)險意識
一般說來，基層工作人員的受教育程度普遍偏低，對于風(fēng)險意識及風(fēng)險控制的反應(yīng)不強。如何短期內(nèi)轉(zhuǎn)變基層工作人員的意識，是房地產(chǎn)投資企業(yè)在實際控制的過程中所面臨的主要問題。因此在實際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)加大對于人才引進(jìn)的重視程度，組織一系列在崗培訓(xùn)，樹立投資風(fēng)險意識，增強工作人員的整體素質(zhì)水平。同時，針對房地產(chǎn)開發(fā)項目控制投資風(fēng)險人才短缺的問題，地方政府及相關(guān)部門重視人才培養(yǎng)，出臺相應(yīng)的扶持性政策，以填補長期人才缺口。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā) 工程項目 管理
0 引言
房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險多的特點。一般劃分為項目策劃階段，項目設(shè)計階段和項目實施階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設(shè)項目要負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設(shè)的項目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的項目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗，尚未形成一個科學(xué)有效的管理模式。
1 房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理現(xiàn)狀概述
當(dāng)前房地產(chǎn)項目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來管理各項工程。公司制度的項目管理方式，主要管理單一項目。而事業(yè)部制，從開發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財務(wù)核算，以及參與工程的具體經(jīng)營。專業(yè)管理運用比較少，主要承擔(dān)設(shè)計后的一般管理工作。然而，當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理形勢不容樂觀，其具體表現(xiàn)為：
1.1 項目風(fēng)險管理薄弱
房地產(chǎn)開發(fā)項目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風(fēng)險，：即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險。接著是環(huán)保風(fēng)險，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險。金融風(fēng)險是房地產(chǎn)項目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險，一般是跨國或者金融風(fēng)暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風(fēng)險。而市場風(fēng)險則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進(jìn)行對比，所帶來的風(fēng)險。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅持信譽第一，所以信用風(fēng)險是最為關(guān)注的風(fēng)險，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險，其必然會造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營風(fēng)險，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會造成經(jīng)營風(fēng)險。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風(fēng)險規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價過高。
1.2 項目成本管理問題
無論是從項目決策階段以及設(shè)計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。
2 房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理優(yōu)化措施
2.1 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理
風(fēng)險防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險防范的方式一般有以下幾種：①風(fēng)險回避，所謂風(fēng)險回避指的是在風(fēng)險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險。但是風(fēng)險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風(fēng)險回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。②風(fēng)險轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險轉(zhuǎn)移就是運用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風(fēng)險轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險，都有乙方來承擔(dān)。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險來轉(zhuǎn)移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>
2.2 全面完善項目成本管理
