發(fā)布時間：2023-03-14 15:10:25
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產融資渠道論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
房地產業(yè)是市場經濟國家或地區(qū)不可缺少的重要產業(yè)，作為資金高度密集型產業(yè)，其發(fā)展離不開強有力的金融支持。從我國房地產業(yè)發(fā)展的現狀看，資金來源單一，主要是商業(yè)銀行貸款，這使房地產業(yè)的產業(yè)風險容易過渡為銀行的金融風險。因此，房地產業(yè)要發(fā)展就必須分散其風險，從多個渠道獲得資金來源，而發(fā)展房地產投資信托基金（REITs）是國際上比較成熟而且運行比較成功的一種房地產直接融資方式。這種房地產融資模式在美國、澳大利亞、日本、新加坡等地較為流行，尤其在美國有較長的實踐，在房地產行業(yè)中發(fā)揮著巨大的作用。合理借鑒國外經驗發(fā)展REITs對我國房地產業(yè)的生存與發(fā)展、房地產企業(yè)與信托機構自身的機制改革、金融體制的改革、企業(yè)競爭力的增強都具有重要的理論意義和實踐意義。本文就是要通過對我國房地產信托基金的發(fā)展研究，探索適合于我國國情的REITs發(fā)展模式。本文首先在系統(tǒng)地闡述REITs理論的基礎上，介紹了國外（或地區(qū)）房地產投資信托基金（REITs）發(fā)展的成熟經驗，并將各國（或地區(qū)）的REITs進行了比較分析，得出我國發(fā)展REITs的一些啟示。在此基礎上，介紹了我國的房地產信托產品和專項資產管理計劃，重點對近幾年房地產信托領域對REITs的嘗試開發(fā)做了比較詳細的分析，并將其與標準REITs進行了比較，指出其不足之處。在完成上述工作后，本文從多個方面系統(tǒng)探討了我國REITs的發(fā)展策略，并對如何創(chuàng)造發(fā)展REITs的良好環(huán)境提出了相關建議。最后，對全文進行了總結，得出以下結論：在我國發(fā)展房地產投資信托基金（REITs）意義重大，目前國內環(huán)境已經基本具備了發(fā)展REITs的條件，我們應該積極克服不利因素，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境，使REITs這種有活力的產品在我國得到很好的發(fā)展。
關鍵詞：房地產投資信托基金發(fā)展策略中國化
AbstractRealestateindustryisanessentialindustryinmarketeconomycountryorregion.Asacapitalintensiveindustry,itwillnotdevelopdurablywithoutfinancialsupport.Now,theprimaryfinanceofChinarealestateisthebankloan,whichwillcausetheriskofrealestateindustryturntofinancialriskofbankeasily.Sorealestateindustryneedsexpandingitscapitalchannelstodecreaseitsriskanddevelopbetter.REITsisadirectfinanceproductwhichhasgotgreatsucceedintheworld.REITsisverypopularinAmerica,Australia,JapanandSingapore,etcandplaysaveryimportantroleinthesecountries,especiallyinAmerica.UsinginternationalexperienceasasourceofreferencetodevelopRETIsinChinaishelpfulforrealestateindustry’sgooddevelopment,trustinstitution’sandfinancialmechanism’sreformandenterprisecompetitivestrength’sincrease.TheaimofthispaperistoexplorethedevelopmentalpatternofREITswhichissuitableforChina.ByexpoundingREIT’stheoryandintroducinginternationalREIT’sdevelopexperience,thepapercomparesdifferentcountries’sdevelopmentalpatternsandeducessomeelicitation.Then,thepaperintroducesChina’strustgoodsinrealestateindustryandSpecificAssetManangementPlans.Afterthat,thepaperanalyzestheattempttoexploitREITsinChinaindetailinordertofindshortcoming.Ontopofthat,thepaperdiscussestheREITs’sstrategyofdevelopmentinChinaroundlyandputforwardrecommendationstocreatgoodconditionsfordevelopingREITs.Finally,ThepapercomestotheconclusionthatdevelopingREITsinChinaissignificativeandtherearemanyfavorablefactorsinChina,soweshouldconqueradversefactorsandcreatgoodconditionsothatREITswillgetagooddevelopmentinChina.
Keywords:REITsStrategyofdevelopmentSinicize
目錄第一章緒論
1.1論文的研究背景
1.2論文研究的目的和意義
1.3論文的研究方法
1.4國內外研究的現狀
1.5論文的結構
1.6論文的主要特色
第二章房地產投資信托基金(REITS)的相關理論
2.1REITS的內涵
2.2相關理論
4第三章國外（或地區(qū)）房地產投資信托基金（REITS）的發(fā)展狀況和實例分析
3.1美國的房地產投資信托基金
3.2亞洲的房地產投資信托基金
3.3各國（地區(qū)）REITS的比較
第四章中國房地產投資信托基金（REITS）的現狀和發(fā)展環(huán)境
4.1我國房地產信托發(fā)展的現狀
4.2我國發(fā)展REITS的必要性和具備的發(fā)展條件
4.3我國發(fā)展REITS的制約因素
第五章中國房地產投資信托基金（REITS）的發(fā)展策略
5.1我國標準REITS的發(fā)展策略
5.2創(chuàng)造發(fā)展REITS的良好環(huán)境
第六章結論和展望
6.1結論
6.2本文的局限和有待進一步研究的問題
參考文獻
第一章緒論
1.1論文的研究背景
房地產業(yè)作為國民經濟的先導型產業(yè)，其健康發(fā)展對帶動整個國民經濟的發(fā)展具有非常重要的作用。目前，我國房地產業(yè)融資主要以銀行信貸為主，其它方式如上市融資、債券融資、基金融資以及信托融資等比重較小，這導致我國房地產業(yè)融資渠道單一、風險集中。2007年9月27日，央行、銀監(jiān)會共同了《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》，對商業(yè)性房地產信貸政策進行了進一步的緊縮，這更加劇了房地產企業(yè)的資金緊張問題。因此解決好房地產業(yè)的融資問題已經迫在眉捷。在解決房地產業(yè)融資問題上，各界都對REITs寄予厚望。原中國人民銀行副行長吳曉靈早在2005年就指出，當前用公開發(fā)行收益憑證的方式設立REITs，是房地產業(yè)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。中國房地產業(yè)界特別是一些商業(yè)物業(yè)，希望通過REITs來緩解企業(yè)資金的壓力，同時提升企業(yè)的品質和規(guī)模。2007年澳大利亞最大的投資銀行，也是全球管理REITs規(guī)模最大的投行——麥格理集團副執(zhí)行董事理查德·謝帕德（RichardSheppard）在悉尼總部接受記者采訪時表示，建議中國盡快推出REITs[1]。在我國，從2002年下半年開始，隨著“一法兩規(guī)”的實施，經歷了五次清理整頓后的信托公司獲得了重生，信托公司依照央行的121號文件，針對房地產企業(yè)迫切希望得到融資的市場需要，積極開發(fā)房地產信托投資計劃，我國的房地產信托從零開始，得到了一定的發(fā)展。然而我國的房地產信托產品還不是國外真正意義上的房地產投資信托基金（REITs）,只能稱為準REITs。近年來，各大信托公司開始加大力度研究開發(fā)REITs產品。2007年4月10日，中國證監(jiān)會房地產投資信托基金（REITs）專題研究小組正式成立。同年上半年中信信托、聯華信托獲得了REITs試點資格。據悉，兩家公司均已上報有關REITs的設計方案，但至今仍未推出REITs產品。
1.2論文研究的目的和意義
REITs在美國自20世紀60年代開始，經歷了迅速發(fā)展、衰落、復蘇、穩(wěn)定發(fā)-2-展的過程。隨后REITs在澳大利亞、日本、新加坡和香港等地也都得到了良好的發(fā)展。REITs的全球發(fā)展經驗表明，REITs是解決房地產融資的有效工具。研究探討REITs的中國化發(fā)展有助于發(fā)展適合中國的REITs產品。這樣，一方面可以解決我國房地產業(yè)缺乏有效融資渠道的問題，減輕銀行系統(tǒng)的貸款壓力；另一方面使我國日益上升的居民儲蓄量和養(yǎng)老基金等有了更多的投資渠道。此外，REITs還有助于建立長期投資概念，減少房地產市場的投機行為，增強市場的透明度，吸引更多人投資于房地產市場。從長期來講，建立REITs體系也可以幫助提高資本市場的流動性。鑒于發(fā)展REITs對我國社會經濟發(fā)展的重大意義，本文將結合國外(或地區(qū)）REITs的發(fā)展經驗，以及國內學者對REITs已做的研究，在已有產品的基礎上，探討適合中國的REITs發(fā)展策略，并針對目前REITs開發(fā)過程中存在的制約因素提出相關的政策建議。
1.3論文的研究方法
本文主要運用宏觀經濟學、微觀經濟學、統(tǒng)計學和經濟法中的相關知識。運用比較研究、實例研究、靜態(tài)和動態(tài)研究相結合的方法，以及經濟學的一些基本理論和工具。通過介紹REITs的相關理論和基本特點，對世界各國（或地區(qū)）REITs的模式進行了比較分析。同時結合目前國內的房地產信托產品和專項資產管理計劃，和聯華信托、中信信托等機構對REITs產品試點開況，對我國房地產信托的發(fā)展現狀和趨勢進行了分析，在此基礎上探討我國REITs的發(fā)展策略并提出培育發(fā)展REITs良好環(huán)境的政策建議。
1.4國內外研究的現狀
REITs在國外（特別是美國）已經發(fā)展得比較成熟，各國對REITs的研究文獻也比較多，主要涉及到以下幾個方面。
1．對REITs進行總體介紹美國的Apgar和Mahlon（1986）[2]、Block和RalphL.（1998）[3]和Garrigan、RichardT.和JohnF.C.Parsons（1998）[4]等都在各自的文章和著作中對REITs作了整體的介紹。
2．對REITs的稅收政策的研究-3-Sanger等（1990）通過研究表明，美國1976年的稅法改革以及1975年和1976年間對影響REITs的其它法律所作的修改，在有效地減少其與整個證券市場相關聯的風險的同時，提高了其經營績效[5]。美國Damodaran等（1997）通過對REITs的組織結構的研究，發(fā)現那些從REITs轉變?yōu)橛邢薰窘Y構的公司，是被分紅政策和資產重構的靈活性優(yōu)勢所驅使，而公司從有限公司轉變?yōu)镽EITs時，稅收優(yōu)惠通常是驅動力[6],等等。
3．對REITs的財務杠桿和分紅政策的研究Brown和DavidT.(2000)研究結果表明，在20世紀80年代末和90年代初，較高的財務杠桿和所貸款物業(yè)所有權的特點，是導致一些抵押型REITs的業(yè)績相當不理想和產生重大財務問題的主要原因[7]。McDonald等（2000）通過考察1995-1996年間在REITs分紅公告前和后的買賣報價價差（Bid-askspread）的信息不對稱成分后，發(fā)現分紅越高，買賣報價價差就會越小，反之，買賣報價差就會越大[8]。
4．對REITs的價值衡量的研究美國的RichardImperiale（2002）提出用三種方法來衡量房地產投資信托的價值：(1)將房地產投資信托價格與其所持有的房地產凈值進行比較。(2)比較REITs的收益率與十年期國債殖利率之間的差幅。(3)將REITs的本益比與標普500指數或羅素2000指數的本益比相比[9]。
5.對REITs投資理論的研究澳大利亞的Newell等(1996)以美國REITs相關研究為背景，對澳大利亞的LPT1的戰(zhàn)略投資理論進行了研究[10]。在我國，REITs尚未真正推出，但已有這方面的研究。主要研究涉及REITs的可行性分析、模式探討和相關政策分析等方面。
1．對我國發(fā)展REITs的模式進行研究王冉（2002）最早提出了我國REITs本土化策略。他認為，目前在中國比較可行的路徑是先通過成立私募房地產投資信托把商業(yè)模式建立起來，發(fā)展到一定規(guī)模再通過相關立法和稅收優(yōu)惠轉化為公募信托[11]。周泯非（2003）認為，我國目前的實際情況決定了只能采用私募的方式發(fā)行受益憑證和房地產基金股份募集資金，并且在起步階段宜采用抵押型REITs的形式，以便降低投資風險，吸引1REITs在澳大利亞被稱為LPT.-4-投資者[12]。2004年4月，深圳證券交易所綜合研究所完成的《房地產投資信托基金研究》對我國發(fā)展REITs產品的可行性進行了研究，并提出了三種可能的模式，即信托計劃模式、房地產上市公司模式和封閉式產業(yè)基金模式，并認為我國發(fā)展REITs最適合采用房地產上市公司模式。許南等（2006）指出我國現有的集合信托計劃可以作為借鑒，我國發(fā)展房地產投資信托基金應該采用信托型、封閉式、信托期不低于30年、收益90%分配給投資人的模式[13]。
2．對我國發(fā)展REITs的必要性和可行性進行研究毛志榮（2004）認為大力推進我國REITs產品的開發(fā)，對完善我國證券市場的產品結構，滿足投資者的不同投資需求，解決房地產業(yè)的銀行外融資渠道，有著重要的現實意義[14]。孫靖（2005）指出我國房地產業(yè)的發(fā)展離不開資金支持，國內信托業(yè)經過5次整頓已具備發(fā)展REITs的基本條件，同時我國經濟發(fā)展需要多樣化的融資渠道，REITs剛好可以滿足這一要求，因此其在國內的發(fā)展具有可行性[15]。
3．對我國發(fā)展REITs的障礙進行研究羅剛強等（2006）把我國發(fā)展REITs的障礙分宏觀、中觀、微觀三個層面。宏觀層面的障礙主要是現代企業(yè)制度的缺失、金融體制的不成熟和法律制度的不完善。中觀層面的障礙是公司組織結構不適合REITs的發(fā)展以及沒有國外REITs的稅收優(yōu)惠。微觀層面的障礙就是投資主體的道德風險和專業(yè)人才的缺乏[16]。此外，還有很多文獻對REITs的各個方面進行了分析和論述，包括REITs發(fā)展的前提條件、風險因素和風險度量等等。這些文獻的共性是借鑒國外成功的REITs運作模式和經驗，結合我國自身的特點設計符合我國國情的REITs運作模式，肯定了在我國發(fā)展REITs對金融業(yè)和房地產業(yè)的發(fā)展都具有重要的戰(zhàn)略意義。
1.5論文的結構
本文結構安排上共分為六章，第一章是緒論，就論文的背景、研究目的和意義、研究方法、相關文獻綜述等內容做出系統(tǒng)的說明，并初步構建了論文的框架；第二章房地產投資信托基金（REITs）的相關理論，主要是REITs有關概念的介紹和相關理論的闡述，是本文的理論基礎；第三章是國外（或地區(qū)）房地產投資信托基金（REITs）的發(fā)展狀況和實例分析，主要對國外（或地區(qū)）發(fā)展REITs的背景和現狀、發(fā)展的模式和相關政策進行了介紹，選取有代表性的REITs產品-5-進行實例分析，并對國外（或地區(qū)）的發(fā)展模式進行了比較；第四章中國房地產投資信托基金（REITs）的現狀和發(fā)展環(huán)境，主要介紹了我國現有的房地產信托產品和專項資產管理計劃，重點對近幾年我國嘗試開發(fā)REITs的情況進行了介紹，指出不足之處，同時對我國發(fā)展REITs的環(huán)境進行了分析；第五章中國房地產投資信托基金（REITs）的發(fā)展策略，系統(tǒng)地闡述了我國發(fā)展REITs的相關策略，并對如何創(chuàng)造發(fā)展REITs的良好環(huán)境提出了建議；第六章結論與展望，對本文進行了總結并指出論文研究中存在的不足之處以及今后進一步研究的方向。
【關鍵詞】房地產上市公司，資本結構，效益
一、研究背景
房地產行業(yè)作為國民經濟支柱產業(yè)，是一個高度關聯性產業(yè)，對其他相關產業(yè)發(fā)展，擴大就業(yè)問題具有積極作用，它對國民經濟、社會進步的作用和影響也日益擴大。房地產業(yè)的良性發(fā)展將有利于促進相關產業(yè)乃至整個國民經濟的健康發(fā)展。
中國房地產行業(yè)融資渠道單一，企業(yè)偏好負債融資，房地產企業(yè)資產負債率相對較高，資金來源以銀行貸款為主，短期借款比重大于長期負債。當前房地產開發(fā)企業(yè)良蕎不齊，隨著房地產市場競爭日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高，房地產開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，將會引發(fā)市場風險，更將嚴重影響相關產業(yè)的發(fā)展。房地產開發(fā)企業(yè)處于目前這樣一種困境，選擇合理的資本結構對房地產上市公司的高效運營有極為重要的意義。
二、房地產公司的融資現狀分析
（一）融資渠道單一。銀行貸款至今仍然是我國房地產公司最主要的融資渠道，這種融資方式給我國銀行業(yè)帶來了沉重的負擔。隨著經濟形勢和行業(yè)市場的變化，用以調控形勢的房地產和金融等相關政策的不斷出臺，如銀行準備金率、利率的提高等往往會給房地產金融和房地產市場帶來強烈的沖擊。
（二）股權結構失衡。國有公司普遍存在所有者缺位，出現內部人控制度等現象，公司的經營者對風險比較厭惡，股權結構以及公司債券市場發(fā)展的嚴重滯后等原因使得公司管理效率不高，股權融資額大大高于債務融資額，所以我國房地產上市公司對外部資金依賴性較高，且有逐年遞增趨勢。
（三）資產負債率高。據央行的《房地產業(yè)的發(fā)展與金融的支持》分析，我國在土地購置和房地產開發(fā)所需資金的百分之八十左右都直接或者間接來源于銀行業(yè)，房地產公司的資產負債率偏高，近幾年來負債都保持在60%左右。較高的負債會造成企業(yè)財務狀況的惡化，從而經營效率下降。維持適當的負債比率，對提高企業(yè)經營效率將有重要意義。
（四）深受政策影響。房地產開發(fā)公司的融資問題除了受到一些傳統(tǒng)行業(yè)因素的影響外，還受到政府政策的影響，關于住房、信貸等調控政策的出臺和變更直接對金融市場、房地產開發(fā)商融資產生重大的影響，這在最近幾年的政策調控影響效果能夠看的出來。
三、資本結構影響因素
（一）宏觀經濟要素與企業(yè)資本結構關系
1.宏觀經濟的基本狀況。宏觀經濟狀況反映了一國經濟的發(fā)展趨勢，宏觀經濟狀況的變化會影響到國家經濟的各個方面。企業(yè)的融資環(huán)境主要受到宏觀經濟環(huán)境的影響。對宏觀經濟狀況最有解釋力的指標就是GDP增長率和通貨膨脹率。GDP增長率作為一個宏觀經濟狀況高度概括性的指標。其波動在一定程度上也反映了經濟周期性波動的情況。從理論上看，企業(yè)的財務杠桿與GDP增長率呈同向關系。通貨膨脹通過扭曲相對價格作為經濟活動的調節(jié)器，造成了市場效率的降低和資源的非優(yōu)化配置。理論上企業(yè)財務杠桿與通貨膨脹率呈反向關系。
2.資本市場狀況。資本市場是企業(yè)融資的一個重要來源。根據市場擇時理論，在非理性的股票市場，當公司股價被過分高估時，理性的管理者可能發(fā)行更多的股票以利用投資者的過度投機熱情，相應的公司融資杠桿較低；反之當股票價格被過分低估時，管理者可能回購股票，相應的公司的融資杠桿卻比較高。市盈率指標是反映股票價格是被高估還是低估的重要指標。當市盈率高時，企業(yè)價值是被高估的，企業(yè)會發(fā)行更多的股票，降低財務杠桿。反之當市盈率較低時，企業(yè)價值被低估，企業(yè)可能回購股票，增加財務杠桿。因此，理論上來看企業(yè)財務杠桿與市盈率呈反向關系。
3.宏觀經濟政策。財政政策方面，主要體現在政府投資方面，若政府投資增加，說明國家正在實施擴張性的財政政策，企業(yè)將面臨更多的投資、成長機會。為避免喪失成長機會，企業(yè)更趨向于權益融資，降低資產負債比。貨幣政策手段主要體現在調控利率和控制貨幣供給量上。債務融資的成本主要是取證券期決于貸款的利率，當實際貸款利率上升時，意味著貸款的成本上升，企業(yè)此時會更多地采用股權融資和較低的財務杠桿比率。因此貨幣政策的取向會對企業(yè)選擇融資方式產生影響，進而會使得企業(yè)的資本結構發(fā)生變化。
（二）微觀經濟要素與企業(yè)資本結構關系
1.公司盈利能力。按照優(yōu)序融資理論，內源融資由于成本最低而會被優(yōu)先選擇，其次是利用債務，最后是選擇股權融資。這樣盈利能力強的公司應有較少的債務即較低的杠桿率，從而公司盈利能力應該與其負債率負相關。有關企業(yè)績效與資本結構的實證研究，國外研究的結果大都表明，企業(yè)價值與財務杠桿之間呈正相關關系。也有少數研究發(fā)現企業(yè)獲利能力與資產負債率呈正相關關系。
2.公司償債能力。償債能力：財務杠桿運用不當可能引起的財務風險，甚至造成企業(yè)破產，公司的償債能力受到特別關注。當企業(yè)擁有較高的償債能力的時候，表明著其現金流是充足的，債權人的利益可以得到保障，所以當企業(yè)想再次進行債務融資的時候，其融資難度就會降低。因此認為償債能力和資本結構存在正相關關系。但優(yōu)序融資理論認為，企業(yè)在需要資金時，對籌資方式的選擇有偏好順序，即按照內部留存收益、發(fā)行債券、發(fā)行股票的順序籌資。根據該理論，償債能力越強也即產生內部所需資金能力越強的公司，其資產負債率往往也就越低。
論文關鍵詞:次貸危機;房地產市場;金融風險;風險防范
1 美國次貸危機
2001年9?11事件后,美國網絡經濟泡沫破滅,美國經濟衰退,為了防止經濟過度下滑,美聯儲實施了寬松的貨幣政策,并且到2003年6月連續(xù)13次降息,1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資,使得房地產市場迅速繁榮,房地產價格連續(xù)上升并出現泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下,大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款,但是當利率上升時,他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入,商業(yè)銀行更為了適應競爭,不斷降低貸款標準,使得風險加大。為了分散風險,商業(yè)銀行將其賣給投行,經過投資銀行的包裝,實現資產證券化,最后賣給投資者。在該過程中,評級機構的見利忘險和監(jiān)管不力更加促成危機的爆發(fā)。美國國內的經常項目赤字,而東南亞等新興國家的經常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備,再加上石油輸出國大量的美元儲備,都通過購買美國債券,使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構提供了大量的流動性,面對有限的需求,金融機構加劇了競爭,不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人,在出現利率上升和房價下跌時,導致違約率上升,爆發(fā)次貸危機。正如Robin Blackburn所說:“次貸危機是一個金融化的危機,它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。
2 中國房地產金融市場的風險
我國自1998年進行住房體系改革,取消福利分房以來,房地產業(yè)逐漸成為國民經濟的支柱產業(yè)。當然房地產業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持,經過多年的發(fā)展,基本形成了以銀行信貸為主,同時包括股權、信托、債券等融資方式在內的房地產金融市場。房地產業(yè)的發(fā)展迅速,我們不得忽視其存在的風險。
2.1 高房價的市場風險
近年來,我國房地產價格上漲過快,并且還有繼續(xù)上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值,產生房地產泡沫。如果隨著人民幣升值預期等國內外因素導致房地產泡沫破滅,作為抵押品的房地產價值就會下降,造成銀行信貸質量下降,給銀行帶來巨大損失,并且持續(xù)上漲的房價,會促使投機的產生并擠占人民消費支出,這些都不利于國民經濟的發(fā)展。
2.2 央行不斷加息,房地產業(yè)面臨利率風險
面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力,盡管加息的打擊面廣,但是央行還是在2011年里進行了兩次加息,使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI,還存在加息預期。雖然房產還貸有借款人收入作保障,但是個人按揭貸款利率上升,也會在一定程度上造成惡化信貸質量。
2.3 房地產開發(fā)商負債經營的財務風險
我國房地產開發(fā)商除自籌資金外,由于其他融資渠道不暢,其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調,截止到2011年2月24日大型金融機構人民幣存款準備金率已達19.5%,這就預示信貸額度會進一步收緊,這樣就會使貸款門檻提高,一旦房地產商借不到錢,資金鏈條斷裂,風險就會暴露。
2.4 銀行職員道德風險和放貸的操作風險
銀行職員的風險意識不強,為了完成放貸任務免于受罰,在審貸過程中流于形式,對存在疑點的資料不進行深入調查,審查不嚴謹。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力,會造成銀行不良貸款率上升。
由于商業(yè)銀行競爭激烈,為了搶占市場份額,一些商業(yè)銀行降低審查標準,認為有房屋作抵押不用擔心還款,但事實上房屋變現存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋,我國法律規(guī)定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設,即便貸款人拒不還款,銀行也不能將抵押房屋變現。
通過剖析美國次貸危機的成因,分析我國房地產金融市場存在的風險,我們可以看到我國房地產金融市場與美國次貸危機前有許多相似經濟背景,如經濟高速增長、房價虛高,逐步形成泡沫;居民購房熱情高漲,個人按揭貸款增速加快;房地產業(yè)貸款占銀行信貸比重加大,并且銀行信貸標準下降;貨幣政策由松到緊,不斷加息,造成還貸壓力加大。
3 防范房地產金融風險的對策建議
美國次貸危機無疑對我國房地產金融市場的風險防范起到了啟示作用,針對當前房地產市場所存在的潛在風險,應采取多種措施穩(wěn)定房價,保持房地產市場健康發(fā)展,銀行所面臨的風險也要采取措施積極防御。根據美國次貸危機經驗和我國國情,可以從以下幾個方面來努力化解相關風險。
3.1 加快資產證券化的進程,拓展融資渠道,分散銀行信貸風險
當前我國房地產企業(yè)融資渠道單一,資金多來源于銀行貸款,這就使得銀行直接或者間接承擔著房地產市場的風險,一旦房市出現問題,銀行的不良貸款會增加,影響到銀行的經營。要改變這種局面,就要拓展融資渠道來分擔銀行體系風險。
雖然說,住房貸款證券化可以將銀行風險通過資本市場分散到投資者身上,增加銀行資產的流動性,但是從 2005年中國建設銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產品來看,由于市場規(guī)模小,無法滿足市場需求,收效甚微,企業(yè)仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹,央行近年來多次上調準備金率,使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面,盡管面對利潤的誘惑,很多企業(yè)紛紛進入房地產市場,但是真正滿足上市條件的企業(yè)并不多,在股市融資數量有限,因此加快資產證券化進程是必需的。針對目前我國銀行在資產證券化過程中存在的問題,結合國情有步驟、有計劃地推進,并且國家也要制定相關法律法規(guī)以利于證券化的實施,銀行最終實現個人按揭貸款和房地產企業(yè)貸款都證券化。此外,發(fā)展房地產投資基金,引進外資等都可以達到拓展融資渠道,分散銀行風險的目的。
住房貸款證券化可以分散銀行風險,但是這種金融創(chuàng)新正是次貸危機的成因之一。盡管我國的金融創(chuàng)新剛起步,但是我們應該打好基礎,使用優(yōu)質資金進行創(chuàng)新,并且增加風險透明度,以此來防范風險。
3.2 完善個人和房地產企業(yè)的信用制度
由于信息不對稱等原因的存在,商業(yè)銀行不能夠完全了解個人和企業(yè)的信用信息。雖然說我國自2006年已經開始運行全國信用信息基礎數據庫,里面也涵蓋了大量的個人和企業(yè)的信貸信息,但是也存在不少問題,比如有關信用參數未納入信用體系,信息透明化程度不高,資源分散而且缺乏共享機制等,這些都會給銀行帶來潛在風險。這就需要健全信用體系,通過完善信用體系,可以幫助信貸人員對申請人情況進行判斷,有效防范道德風險,進而提高貸款質量。
3.3 銀行提高風險防范能力,加強管理
房地產貸款以房屋作為抵押,商業(yè)銀行一旦無法收回,就將房產拍賣,但這是消極的回避風險的方法。其實商業(yè)銀行不能將事后補救作為防范風險措施,應當注重事前的審查,銀行必須對借款人的財務狀況、抵押品的現值、還款意愿等信息有著充分的了解,嚴格遵循銀監(jiān)會關于發(fā)放房地產信貸的標準,及時了解房地產市場的變化情況,保證對貸款投向作出及時調整。并且要定期對信貸人員進行培訓以提高其風險意識和職業(yè)道德,也可以對其經手的貸款申請進行責任認定以控制信用風險。
論文摘要：房地產行業(yè)深受國家宏觀調控的影響，只有加強財務管理與監(jiān)督，才能達到降低成本、增加利潤增長點的目的，提高企業(yè)的經濟效益。
一、引言
房地產開發(fā)從立項、審批、建設、預售、驗收到交付使用，開發(fā)周期通常為二至五年，項目本身具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長、風險性高等特點。同時，房地產行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴格調控，為了確保項目開發(fā)建設的順利進行和按期完成，只有加強財務管理與監(jiān)督，才能降低成本、增加利潤增長點，提高企業(yè)的經濟效益。
二、國有房地產企業(yè)財務管理中存在的主要問題
第一，財務管理制度流于形式。一是財務收支審批流程不規(guī)范，存在審批人員沒有在授權的權限范圍內審批，經濟業(yè)務辦理審批手續(xù)不齊全等現象。二是費用開支標準混亂，沒有按照財務管理制度執(zhí)行，常常按領導的意圖辦理。
第二，有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設投資計劃，卻沒有把計劃目標進行分解，編制出季度、月度計劃加以控制管理。二是公司內部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些子公司資金閑置，而另一些子公司卻資金緊缺的情況，無法對資金進行集中管理，資金使用效率低下。
第三，融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續(xù)出臺房地產市場調控措施、連續(xù)上調存款準備金率等政策，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產行業(yè)的門檻越來越高。
第四，房地產行業(yè)的平均稅負高于其他行業(yè)，然而很多房地產企業(yè)由于對稅法和會計政策的理解不夠深入，不能合理合法地運用稅收籌劃的手段來推遲稅款繳納的時間，達到稅收負擔最小化，無形中增加了企業(yè)的財務負擔。
第五，審計監(jiān)督不到位。雖然設置了內部監(jiān)督部門，制定了監(jiān)督制度，但因種種原因難以及時有效地發(fā)揮作用，監(jiān)控不力。
三、國有房地產企業(yè)加強財務管理的措施
第一，健全財務管理制度。一是強化財務部門的職責，加強會計監(jiān)督職能。會計人員除了進行會計核算外，還要參與項目預決算、經濟合同的會審，監(jiān)督經濟合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經濟業(yè)務的財務收支審批程序，明確審批人員、審批權限、審批依據和審批人員的責任。三是制定費用開支標準，以控制項目投資和費用支出。此外，根據業(yè)務需要還可以制定專項費用管理辦法，完善核算辦法和監(jiān)督手段。
第二，完善資金管理體制。一是編制包括經營、建設、投資、籌資等在內的全面資金預算。在此基礎上，每月末還要根據項目建設進度以及完成的工程量編制次月的項目建設資金使用計劃表。計劃表應優(yōu)先安排關鍵節(jié)點、重要項目、重要設備的資金支付，確保重要項目的按時完成和重要設備的安裝到位。二是根據“有計劃不超支，無計劃不開支”的原則，按計劃用款，并嚴格按照規(guī)定的用途使用資金。嚴格限制超計劃的資金支出，對超計劃的資金支出要有特別的授權與審批程序。三是財務部門專門設置臺賬，定期對項目資金、專項資金的使用情況進行跟蹤管理，若發(fā)現違規(guī)現象及時向項目部和有關業(yè)務部門反饋，待違規(guī)情況整改完畢后再繼續(xù)支付下一筆資金。
第三，優(yōu)化融資方式。一是依托集團的資金管理中心，對資金進行統(tǒng)一集中管理，利用各子公司的閑置資金進行內部調劑使用，不僅可以使房地產企業(yè)相當于獲得無息貸款，也提高了資金的整體使用效益。二是借助集團綜合優(yōu)勢，銀行給予集團綜合授信額度并提供優(yōu)惠利率，由集團向銀行取得統(tǒng)借統(tǒng)還貸款后再向房地產企業(yè)分撥借款，付息期間按銀行貸款利率向房地產企業(yè)收取借款利息后統(tǒng)一歸還銀行。此外，房地產信托也是國家宏觀調控政策下房地產企業(yè)的又一重要融資渠道。
第四，合理運用稅收籌劃手段。一是在土地增值稅核算中房地產開發(fā)費用有兩種扣除辦法，利息支出如果能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，準予按稅收有關規(guī)定據實扣除，其他開發(fā)費用按土地成本和開發(fā)成本兩項之和的5%以內計算扣除；如果不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明，房地產開發(fā)費用按土地成本和開發(fā)成本兩項之和的10%以內計算扣除。因此，比較兩種辦法的扣除金額孰大，選擇對企業(yè)有利的扣除方式。二是房地產企業(yè)所得稅的征收方法為開發(fā)產品未完工前按預計計稅毛利率計算預征企業(yè)所得稅，待完工結算后按實際毛利率計算企業(yè)所得稅。由于計稅毛利率比實際平均毛利率小的多，因此，應根據開發(fā)產品完工的確認條件，選擇最佳的完工時間點。同時完工到竣工結算之間還有一段時間，會計上由于未取得全額發(fā)票，此時發(fā)票不足金額可以預提（最高不超過合同總金額的10%），據此計算企業(yè)所得稅。因此合理推遲竣工結算時間，將延遲繳納的稅款轉化為企業(yè)無息貸款，獲取資金使用的時間價值，減輕資金緊張壓力。
第五，加大審計評價力度。一是審計部門除了項目完工后的全面審計外，還要在項目建設中實施不定期的專項審計，對在審計中發(fā)現的問題督促項目部和相關業(yè)務部門及時進行整改，并對整改落實情況進行評價。二是建立完工項目后評價制度，組織各業(yè)務部門對項目完成后取得的經濟效益進行綜合分析與評價，總結經驗教訓，為今后新項目開發(fā)的投資決策提供可行性建議。
四、結束語
綜上所述，國有房地產開發(fā)企業(yè)只有通過健全財務管理制度、完善資金管理體制、優(yōu)化融資方式、合理運用稅收籌劃等措施，以加強財務管理與監(jiān)督，降低成本，提高企業(yè)的經濟效益。
關鍵詞：房地產 金融 風險 對策
現代房地產研究學家普遍認為，房地產金融最簡單的含義就是房地產資金的融通，融資是房地產金融的其中組成部分，房地產的融資，包含的內容很多，因為門類的繁多，衍生出的房地產保險、房地產信托、房地產證券、房地產典當等等房地產金融組成部分，還沒有形成真正意義上的風險評估。論文以我國房地產金融業(yè)發(fā)展現狀、解決房地產金融業(yè)發(fā)展中的問題、對我國房地產金融風險的思考三方面進行論述，以其對消解我國房地產金融業(yè)的風險，提供可行性建議。
一、 我國房地產金融業(yè)發(fā)展現狀
房地產金融涵蓋房產金融和地產金融，是研究房地產經濟領域內資金融通的運動及其規(guī)律性的一門大學科。房地產金融對于吸收房地產業(yè)存款，開辦住房儲蓄，辦理房地產存款等等一系列金融市場行為，都有其自身規(guī)律性。我國金融體制改革正面臨著進一步深化態(tài)勢，同樣房地產金融體制也處于逐步探索和建立之中。
目前我國的房地產金融事業(yè)仍然處于初級階段，房地產金融體系還不完善。因為相應機制的不健全性，使得政府對房地產市場的調控仍然處于不成熟階段，而防范系統(tǒng)的風險難度就愈加大了。
房地產金融風險，是由于在實施一系列的房地產金融活動中，遭遇到可預知卻不可抗拒的風險因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地產金融交易活動中，因為各種渠道引發(fā)的資金回籠困難風險，概括起來可以分為四個方面，即：政策風險、決策風險、自然風險和財務風險。
國家地產法律法規(guī)的不健全性，是房地產金融事業(yè)發(fā)展的最大障礙。盡管國家制定了一系列政策和行政法律法規(guī)，但法律法規(guī)中的漏洞，對于金融違法和犯罪，仍然沒有合理且有意義的政策法律法規(guī)依據。因為政策的弊端，助長了金融犯罪活動，滋生了許多金融事端。
自然條件影響下，金融市場的不穩(wěn)定性，涉及的法律和社會問題，使得房地產金融同樣被殃及。房地產事業(yè)的飛速發(fā)展，房地產競爭的激烈，使得房地產金融事業(yè)的發(fā)展，交易市場的復雜性，都使得房地產金融事業(yè)的交易市場復雜度加大。房地產金融中，因為經營行為的不理性及商業(yè)銀行的風險預警能力和風險管理的能力，都在無形中增加了金融房地產的風險。
房地產金融行業(yè)中，融資是保障其資金有效安全運行的最重要途徑。融資的來源使得資本市場的發(fā)育，仍然處于較低的程度。利潤的誘惑，使得企業(yè)在涉足房地產市場時，將利潤作為其追逐目標，然而，能夠實現融資的企業(yè)數量極少。房地產金融事業(yè)全程依賴于銀行貸款，使得房地產開發(fā)中意外情況下，銀行承受其壓力幅度增大，資金回籠都成為主要難題。
二、 解決房地產金融業(yè)發(fā)展中的問題
為了解決房產金融業(yè)中融資的困難問題，我們可以將資金存入房產銀行，通過抵押變現，避免交易帶來了交易帶來的風險，對于風險理財能在極短的時間內消減其融資的壓力。
國家政策的扶持力度，能夠更大程度上為消減金融風險提供約束機制。為了形成規(guī)范化和完善化管理，對于房地產金融業(yè)的發(fā)展，有了良性的約束機制。國家和政府的政策方針，對于刺激房地產金融業(yè)的發(fā)展具有極大的指導意義。這就需要國家和地方政府在實施和制訂政策法規(guī)時，要避免企業(yè)的極端傾向。制訂的政策法律法規(guī)，必須適應經濟的發(fā)展，對房地產開發(fā)企業(yè)進行約束，對房地產的虛擬抵押給銀行業(yè)帶來的風險。健全我國金融信息信用制度，將房地產金融的風險和收益統(tǒng)一到房地產企業(yè)的管理中去。
對于消減自然風險的對策，主要在于拆遷風險和房地產建設風險。對于處理這些風險，在于回避和轉移風險及風險的控制問題上，都需要房地產開發(fā)上對此作出充分的分析。
對于市場風險的解決辦法，就是健全競爭機制，擴大房地產企業(yè)規(guī)模效應，提升行業(yè)市場形象。就是對融資平臺的構建和利率水平的變革上，都將在一定程度上影響房地產金融事業(yè)的發(fā)展。在對房地產金融風險的可持續(xù)發(fā)展中，要考慮到企業(yè)發(fā)展中提供可靠的技術支撐，在房地產金融管理中，解決效益的問題，提升整個行業(yè)的核心競爭力。
對于融資平臺上金融風險的規(guī)避和解決對策，應將房地產金融融資渠道的單一性擴大，解決其財政資金短缺的問題。建立政府融資平臺的融資約束機制，對于融資的期限和融資的額度，都要由相關部門的授權。對于銀行的貸款，可以從各大行中進行綜合融資，實施銀團貸款。要從根本上解決融資困難的局面，從根本上就應該立足對分稅制度的改革和完善，從根本上化解房地產融資困難問題。
對于財務風險的解決辦法，要實現其企業(yè)的高度轉型，利用政策和法規(guī)加快企業(yè)的轉型升級，將鼓勵自主創(chuàng)新，提高其抗危機和抗風險能力。加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風險。商業(yè)銀行要保障其自身安全，加強商業(yè)銀行自身的管理，提高風險的防范能力，對于房產的低抵押上，要建立和完善個人信用制度。
三、 我國房地產金融風險的思考
我國房地產金融的基本任務是運用多種融資方式和金融工具籌集和資金融通，保障房地產事業(yè)的順利進行，對于房地產的開發(fā)和實現房地產業(yè)的資金合理流通，對房地產的開發(fā)事業(yè)具有極為重要的現實意義。
中國房地產行業(yè)競爭的加劇，要有自身的形成機制。中國房地產金融事業(yè)的健全和發(fā)展，因為有其發(fā)展實力和上升空間，在未來的金融行業(yè)中，消減其風險，是仍然可以作為企業(yè)和個人投資增加收益的有效途徑。
因為房地產金融業(yè)的高收益高風險性，使得房地產業(yè)的發(fā)展受金融業(yè)的波及而一度呈現動蕩性。我國房地產開發(fā)中，地產價格的一度飆升，吸納的更多信貸資金從而造成流動性潛在風險或資源配置機制的扭曲。國家要消除房地產金融風險，除了利用宏觀調控，抑制房地產價格的快速增長外，還要準確掌握我國房地產市場運行的情況。提高土地的使用效益，抑制土地投機，將金融業(yè)稅收改革刺激房地產的不合理發(fā)展力度。
房地產賣方的信貸擴張和需求的增加，為房地產金融業(yè)迎來了新生，同時也為銀行金融業(yè)的發(fā)展帶來了相當大的管理難度，要想形成健全的調控機制和合理的消減對策。需要政府建立健全的約束機制，消除房地產金融業(yè)的發(fā)展瓶頸，實現資金的融通和現金的安全回流。
四、總結
房地產金融業(yè)的發(fā)展，一方面為房地產開發(fā)經營提供了資金保障，另一方面支持居民住房消費能力的提高。因為政策、決策、自然、財務方面的制約，使得房地產金融事業(yè)的發(fā)展和人民住房資金的投資項目風險在哦進一步加大，為了解決這些問題，需要國家政策作為外部推動力去真正推動房地產金融事業(yè)的發(fā)展。對于房地產金融業(yè)的融資渠道，要在金融體系下建立完備的房地產自控調配體系，要充分利用各種創(chuàng)新工具和手段，挑戰(zhàn)和消解房地產業(yè)金融風險。
參考文獻：
[1]新阮濤.我國房地產金融風險分析及防范對策[J]；疆職業(yè)大學學報；2010（5）
[2]雷鳴.我國房地產金融風險及其防范研究[J]；企業(yè)導報；2010（1）
[3]肖元真.張?zhí)?；戴駿冬；2010年房地產業(yè)發(fā)展的政策指引與戰(zhàn)略抉擇[J]；廣東經濟；2010（3）
[4]金立新.房地產金融的斷想[N]；金融時報；2010
[5]黎鑫.論我國現行住房政策體系的缺陷及其矯正[D]；南昌大學；2010
【關鍵詞】經濟政策；土地政策；房地產開發(fā)；土地
隨著社會經濟的發(fā)展，房地產行業(yè)已經成為了我國國民經濟重要的支柱產業(yè)，房地產行業(yè)的健康發(fā)展關系到國泰民安的全局。由于土地是房地產重要的生產要素以及我國特有的土地二元公有制的結構，土地政策在房地產市場調控過程中有著無可替代的作用。研究土地政策的調控效果以及如何影響房地產市場的內在機理，對于切實發(fā)揮土地政策的宏觀調控作用，促進房地產業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展具有很大的現實意義。
一、我國土地出讓制度
我國城市土地出讓制度自改革開放以來進行了一系列的改革。改革的線索有兩條：第一在上世紀80年代改革的線索是土地使用權的“無償、無期限”演變?yōu)橥恋厥褂脵嗟摹坝袃?、有期限”的使用制度。土地使用權的有償使用，首先由外資企業(yè)開始，此后逐漸擴展到當時的國營企業(yè)以及其他企事業(yè)單位。1988年公布實施的《憲法》修正案第二條規(guī)定“土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓”，這就從法律上確定了土地使用權有償出讓問題，使土地交易市場的形成有了法律依據。
土地供應方式從廣義上說，包括土地有償供應和劃撥供應兩方面。土地有償供應主要是指通過土地使用權出讓等方式的土地供應。土地劃撥供應是指通過土地使用權出讓等以外方式的土地無償供應。我國城市土地使用權有償出讓，一般采用拍賣、招標、掛牌、協議 4 種方式。而我國現行采用的是土地使用權的出讓方式比較多。這種方式由劃撥、協議為主，逐步演變?yōu)橐哉袠恕炫?、拍賣（招拍掛）為主的方式。2007年開始實施的《物權法》第137條規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓?！惫_出讓土地的范圍進一步擴大，土地使用權“招拍掛”出讓方式由國家政策上升到法律規(guī)定。
我國城市土地出讓制度具有三個主要特征：政府壟斷土地供給，以競爭性的招拍掛為主要出讓方式以及一次性繳納未來若干年的土地出讓金的“批租制”。這種土地出讓政策，在我國快速城鎮(zhèn)化和地方政府“土地財政”的背景下，總的來說導致了土地價格的高漲。使得房地產開發(fā)項目更加火熱，價格增高。而我國現行土地出讓制度，又與土地金融利率政策、土地稅收政策等緊密聯系在一起，理清它們的關系和影響，必須詳細分析。
二、具體土地政策分析
1. 土地利率政策 按揭貸款利率的調節(jié)直接影響到房地產市場的真實需求，在真實需求過旺時，通過提高房貸利率可以平抑波動需求，世界各國的大量時間證明，提高按揭貸款利率將提高業(yè)主成本，降低購房者的需求。目前國內房地產市場對銀行貸款的依存度仍然較高，一般占到60%左右，并因國內信托等其它融資渠道尚在完善，貸款規(guī)模下降將對融資渠道及項目單一的中小房地產企業(yè)產生一定負面影響。同時隨著銀行貸款規(guī)模的縮小，房地產按揭貸款規(guī)模和增長速度將進一步縮減，直接影響以按揭貸款帶動的房地產市場購房需求。
2稅收政策 房地產稅制除了為國家增加財政收入和縮小貧富差距之外，對穩(wěn)定房地產市場，抑制過度投資，預防金融風險，防范房地產市場的投機活動等具有顯著效果。我國于房地產有關的稅賦有12個：營業(yè)稅及城市維護建設稅和教育附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅！城市土地使用稅、房地產稅、城市房地產稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等，房地產業(yè)涉及的稅種多。高額的稅負以在一定程度上降低了投資和投機性購房的收益，進一步抑制了投機和投資性購房需求，能有效緩解旺盛的購房需求，但仍不能從根本上抑制和打壓投資和投機需求，回歸到自住需求。增值稅清算和印花稅的上調，使得房地產建筑開發(fā)成本提高。最終也會間接導致購房者的購房成本，提高商品房的銷售價格。
3土地出讓招拍制度 2007年招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定正式施行，進一步擴大了招標拍賣掛牌范圍，工業(yè)用地也將納入招拍掛范圍，明確了建設用地使用權是物權的一種形式。但部分通過招拍掛方式出讓的土地價格上漲已超過其本身的內涵，拍賣出讓形式近幾年在全國土地市場成交價都很高，甚至創(chuàng)出了“天價”。因為傳統(tǒng)為協議和劃撥方式，不能真實反映土地的市場價格，而且容易暗箱操作，導致腐敗等問題。招拍對此加以了改善。但是當前的城市土地出讓招拍掛的出讓方式，以土地價格為競爭標的。在土地壟斷供給的條件下，其邏輯結果就是抬高土地價格。而土地價格的上漲又傳導到住宅價格上，導致住宅價格的快速上漲。再者這種政策對于房地產建筑開發(fā)的影響也是很顯著的，一些財力雄厚的地產商可以拍得心儀的土地，而很多小型房地產企業(yè)就面臨著很大的危機，一步到位的資金進一步拉緊了企業(yè)的資金鏈，對建筑開發(fā)的要求也就更高，可以說這開發(fā)企業(yè)的結構也會有巨大影響。
4土地供應結構政策 關于土地供應結構的調控政策的核心觀點集中在以下三方面：（1）嚴格控制高檔商品房的土地供應，優(yōu)先滿足普通商品住房的用地需求；（2）改變了土地供應方式，并停止了別墅類用地的土地供應；（3）進一步改進和規(guī)范經濟適用住房制度，加強經濟適用住房的用地管理。土地供應結構政策優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的 70%；繼續(xù)停止別墅類房地產開發(fā)項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。對調整住房供應結構起到了重要保證作用。
三、小結
土地政策在不斷調控著房地產市場。土地政策的顯效時間要長一些，短期內很難看到其具體影響，所以必須加強土地政策對宏觀調控影響的分析，適應我國快速城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢。
參考文獻
[1] 《土地招拍掛與競買》，劉露軍編著，清華大學出版社，第27頁，2008年。
[2] 孔凡文，洪滌，王欽.論我國土地宏觀調控[J].沈陽建筑大學學報（社會科學版），2007（9）：203～204
關鍵詞:金融支持過度;房地產泡沫;評價指標
中圖分類號:F832.48文獻標識碼:A文章編號:1672-3309(2010)01-0068-03
一、選題背景
20世紀80年代末90年代初,經濟合作與發(fā)展組織中的發(fā)達國家和新興工業(yè)化國家,經歷了類似的房地產周期波動。在房地產發(fā)展經歷了繁榮階段后,又都出現了泡沫現象,其中以日本泡沫經濟、美國經濟蕭條和東南亞金融危機最為典型,還有不得不引起我們關注的2007年美國次貸危機。從這些歷史現象的回顧中可以看出,金融支持過度與新的房地產周期和泡沫的形成有著緊密聯系。然而,房地產業(yè)是資金密集型產業(yè),房地產開發(fā)所需資金主要由金融機構提供,由此產生一個悖論:缺少金融支持房地產業(yè)發(fā)展就會滯后,其運行效率將會下降;金融支持過度又會導致房地產進入持續(xù)的繁榮期,甚至出現價格泡沫。本文選題就是基于此種背景。
二、金融支持過度假說與房地產泡沫的關系
(一)金融支持過度假說的提出
在眾多泡沫理論文獻中,主要從理性和非理性的角度來探討泡沫形成的機理,但20世紀70年代掀起的金融自由化浪潮,使金融支持過度成為房地產泡沫產生的重要誘因。然而,鮮有經濟學家對金融支持過度與房地產泡沫的關系進行系統(tǒng)分析,由此導致目前的泡沫理論對房地產泡沫生成和演化,不能提供令人信服的解釋。正因如此,我們提出了金融支持過度假說,并以此對房地產泡沫的生成和演化進行系統(tǒng)和科學的探討。
(二)理論背景
理性泡沫的研究大約是從20世紀70年代開始的,其是對泡沫經濟現象進行系統(tǒng)研究的起點。理性泡沫是指在理性預期的框架內,市場價格相對于資產未來各期收益現金流的貼現值的偏離。
隨著信息經濟學的發(fā)展,西方學者逐步把信息經濟學理論納入到泡沫理論的研究中。Carey(1990)提出了一個信息不對稱下的土地價格模型,分析了土地價格變化與投資者數量和銀行貸款額之間的關系。在該模型中,土地價格是投資者和貸款額的函數,那些保留價格高于市場價格的投資者的不斷進入,將對土地價格產生重要影響。
Bertand(1996)在對1986-1994年全球房地產周期的研究中認為,在金融自由化和放松金融管制的情況下,金融機構違規(guī)借貸以及金融風險的累加,加速了房地產周期波動和房地產泡沫的形成與破滅。
Mishkin(1997)等人提出,金融機構與借款人之間的信息不對稱將會導致金融資產泡沫,但是,他們沒有將金融資產泡沫的形成過程模型化。
Mckinnon、Phill(1998)和Krugman(1998)的研究表明,政府外在或內在的擔保,會導致風險分散行為或高的資產價格,這種政策可能會加劇泡沫問題。他們認為,由于信用工具創(chuàng)新的多樣性而導致的金融中介的問題是資產泡沫得以形成的關鍵。
非理性泡沫模型是對上述理性泡沫模型的一個補充,用以解釋那些由于非理性因素所導致的泡沫現象。盡管正統(tǒng)經濟學研究理,但“經濟人”的非理卻總是存在的。市場基礎僅能部分地決定價格,外來因素,如群體心理、時尚、狂熱而引起的投機行為,也是決定價格的重要因素。
從上述泡沫經濟理論的演化中可以看出,經濟學家越來越關注金融支持在推動泡沫形成和發(fā)展中的作用。我們認為,房地產泡沫本質上是一種價格運動現象,是在金融支持過度背景下,由于投機者預期的趨同性而產生的群體投機行為,從而導致房地產價格偏離市場基礎的持續(xù)上漲。
(三)金融支持過度
在凱恩斯主義中,貨幣創(chuàng)造有著非常重要的作用。它不僅是銀行運行的基礎,也是融資的主要來源。從目前金融制度來看,銀行具有通過信貸擴張使金融支持力度提高的能力,從而增加信貸貨幣供給。凱恩斯主義者認為,如果沒有金融部門信貸擴張所產生的貨幣創(chuàng)造,投資和經濟增長是不可能的。然而,在金融支持力度提高時,又會對整體經濟造成沖擊,從而形成資產泡沫。房地產泡沫的產生與金融支持過度有著密切的關系。
房地產業(yè)是資金密集型產業(yè),其供給和需求都離不開金融支持。然而,在金融制度變遷、不確定性和信息不對稱性的背景下,由于金融機構的短時行為,導致貸款大量的投向了房地產業(yè),投資者由此產生了嚴重的投機行為和風險轉嫁行為。因此,我們認為,金融支持過度是指由于金融制度變遷、不確定性和信息不對稱導致的房地產信貸過度膨脹,房地產市場參與者由此形成了嚴重的投機心理和風險轉嫁行為,從而直接推動了房地產泡沫的產生和破滅。
三、金融支持過度與房地產泡沫評價指標體系研究
(一)金融支持過度衡量指標
房地產本身是一種投資額高的可增值的資產,其供給和需求兩個方面都需要金融支持。沒有金融支持,房地產業(yè)就不能正常運行。但是,金融支持是一把“雙刃劍”,支持過度會導致房地產泡沫,從而影響房地產業(yè)的正常運行。因此,為了能夠更有效地判斷金融支持是否過度,必須建立起金融支持過度衡量指標體系,并對金融支持的正常區(qū)間和過度區(qū)間進行確定。以日本為例,對1980-1990年間房地產金融支持額占信貸總額的比重、房地產進入支持年增長額占信貸總額年增長額的比重、房地產金融支持年增長額和房地產金融支持年增長率進行分析。
(二)房地產泡沫評價指標
曹振良等(2000)認為,判別房地產市場是否過熱或投機過度,從而可能會出現泡沫,可以從以下方面著手:一是檢驗房地產投資收益是否太高;二是檢驗房地產的轉手率或成交額;三是估計房地產的理論價格;四是分析房地產投資是否過度;五是監(jiān)測開發(fā)商的施工進度。
李維哲和曲波(2002)設計了關于地產泡沫的語境指標,將其分為生產類指標、交易狀況指標、消費狀況指標和金融類指標4大類。
劉洪玉等(2003)認為,房地產泡沫生成的條件有2個:即過度的投機需求和投資信貸支持,并從該角度設計了3個房地產泡沫測度指標:房地產價格增長率/實際GDP增長率、房價收入比和住房按揭款/居民月收入。
上述學者從不同角度探討了房地產泡沫衡量指標,這些研究存在兩個問題:第一, 有些指標存在不易操作的問題;第二,影響房地產價格的因素由于地區(qū)不同而差別較大,其理論價格的確定很困難,存在著很多不確定的因素。為了充分反映房地產泡沫的程度,我們認為,在選擇指標上應該遵循可操作性原則,并根據經驗數據設定泡沫的指標值。據此,我們提出了5個房地產泡沫評價指標:(1)房價收入比;(2)房地產價格年增長率;(3)貨幣供給增長率;(4)房地產價格增長率與消費價格增長率之比;(5)房屋空置率。
四、中國房地產泡沫防范的政策建議
防范房地產泡沫,避免房地產過熱變成泡沫,是保證房地產業(yè)穩(wěn)定、健康、有序發(fā)展的關鍵,也是擺在我們面前的一項重要課題。本文對防范房地產泡沫提出如下建議:
第一,嚴防金融支持過度。由于中國房地產投資的資金大部分來源于銀行,而銀行貸款具有信用擴張效應,因此,銀行往往是金融支持過度的主導者。為使房地產金融支持保持在正常水平,國家應從宏觀上對房地產金融支持額占信貸總額的比重、房地產金融支持年增長額占信貸總額年增長額的比重、房地產金融支持年增長額和房地產支持年增長率進行監(jiān)控。在這些指標即將達到臨界值前,果斷采取措施,為房地產業(yè)正常運行提供良好的金融環(huán)境。
第二,建立個人信用制度。如果能夠建立起個人信用制度,使個人信用資料有連續(xù)記錄,其信用狀況能夠得到全面反映,銀行通過一定法律程序就可以查閱到個人信用檔案中的資料,從而對申請人的資信狀況進行準確判斷。個人信用制度包括以下內容:(1)個人信用檔案制度;(2)個人信用賬戶制度;(3)多層次個人信用社會調查體系;(4)個人信用監(jiān)控和預警制度。
第三,設計合理嚴密的房地產稅制。主要包括:(1)對土地空置征稅,提高囤積投機的成本;(2)征收土地增值稅;(3)征收土地保有稅,刺激土地供給。
第四,加強對房地產價格的檢測與調控。主要包括:(1)建立城市基準地價公示制度,編制并定期地價指數、各類物業(yè)價格指數作為市場交易的決策參考;(2)建立房地產交易價格評估制度與申報制度,這樣,政府就可以監(jiān)督每一宗房地產的成交價格情況;(3)對房地產預售做嚴格審查;(4)利用貨幣金融政策調控房地產市場;(5)加快企業(yè)制度改革與房地產使用制度改革,使房地產投資主體成為自負盈虧、自我約束的經濟實體;(6)政府應適時發(fā)出警告,公告有關市場信息,加強對投資者市場風險的教育,調整市場情緒,盡量化解大眾的非理。
第五,擴展企業(yè)融資渠道,提高企業(yè)競爭力。我國房地產開發(fā)企業(yè)綜合競爭力還不是很強,企業(yè)間的競爭力相差不大,企業(yè)規(guī)模小、自有資金少、融資渠道單一,企業(yè)往往采取過度貸款行為。為擺脫這種局面,提高中國房地產業(yè)競爭力,應著重做好以下工作:(1)組建一體化企業(yè)集團;(2)鼓勵社會基金投資房地產業(yè),提高企業(yè)融資能力;(3)政府應制定相應的政策;(4)鼓勵企業(yè)創(chuàng)立名牌產品;(5)鼓勵有實力的房地產企業(yè)上市。
參考文獻:
[1] 周京奎.金融支持過度與房地產泡沫――理論與實證研究[M].北京:北京大學出版社,2005.
論文摘要：隨著利率的上調，經濟逐漸降溫，房屋市場泡沫也就破滅。而以房屋市場為主的次級債，就很容易變壞。反思這次的危機，有很大的必然性。文章對美國次級債危機對我國房地產市場的啟示進行了探討。
過去的幾年，美國經濟繁榮，房屋市場升溫，利率相對比較低，造成大量的貸款購房。而房屋的貸款轉化為了債券，推向了市場。隨著利率的上調，經濟逐漸降溫，房屋市場泡沫也就破滅。而以房屋市場為主的次級債，就很容易變壞。反思這次的危機，有很大的必然性。因為房地產業(yè)在國民經濟和社會發(fā)展中地位日益提高，如何促進和保持房地產業(yè)與社會經濟協調發(fā)展，是政府和社會各界普遍關注的重要研究課題。
所謂次級債即次級房貸，是指美國銀行機構針對信用記錄較差的客戶發(fā)放的住房貸款。從根源上看，導致次級債危機的“兇手”是美國房地產市場由熱變冷。自2001年“9·11”事件后，美聯儲為了拯救美國經濟，將利率一下子降到1%，美國經濟迅速復蘇，但過剩的流動性導致美元對歐元與黃金的大幅貶值，導致房價和股市的不斷上漲。從2002年起，美國房價每年以10%以上的幅度上漲，2005年更是暴漲17%達到頂點。然而，隨著美國的不斷加息，美國利率達5.25%后，房價出現下跌，2006年跌了一年，2007年更是“跌跌不休”，直至引發(fā)次級房貸難以償還和債券信用危機。
次級債危機引發(fā)全球股災，日本、香港地區(qū)、澳大利亞、歐洲、中國大陸，各地股市紛紛下跌，從而使得全球金融市場出現一片恐慌，各地政府紛紛向金融市場注資以救市。次級債危機的導火線是房地產市場的過熱與崩塌，中國同樣存在這種隱憂。其實，中國的住房按揭貸款風險可能比美國次級債券風險還要高。因為，從住房按揭的對象來看，美國次級債券的次級貸款人信用還有等級之分（即“次級信用”），但對中國的按揭貸款者來說，估計其中很大部分人甚至連“次級信用”都沒有。盡管國內普遍認為美國次級債危機對中國經濟的影響是有限的，并且中國的商業(yè)銀行房貸目前也不存在所謂次級債問題，但是，鑒于房地產業(yè)在國民經濟中的重要地位，從次貸危機爆發(fā)的前因后果中，國內房市理應得到深刻的教訓。
一、美國地產泡沫分析
在美國有一個令人擔心的現象是，基于對房地產價格上升的預期，大量投資者在踴躍在購買房產，用于出租或等待價格上升后在賣，由此導致了房屋空置率大幅度上升。1995年第一季度，出租房屋空置率為7.4%，2001年上升到8.2%，2004和2005年第一季度，又進一步分別上升到了10.4%和10.1%。這些數據充分表明，相對于市場需求來講，美國出租房屋供給已經出現明顯過剩，這種局面若持續(xù)下去，必然會導致房租下降，從而降低房地產投資者的收益。美國全國房地產商協會（NAR）的調查顯示，2004年有近四分之一的住宅為投資性購買而非自住。從歷史上來看，這個比例是很高的。投資者買房子的目的在于賺取利潤，如果租金疲軟，而房價上漲的話，一些投資者就會將房子賣掉。這就為房地產泡沫破滅埋下了危險的導線。房地產市場泡沫的另一個跡象是房租大大低于正常水平。據波士頓托托`威頓研究公司的調查，華盛頓地區(qū)的房屋月租費和買房月供之間的差距不斷加大，創(chuàng)下了1989年以來的最高紀錄。2001年華盛頓地區(qū)房屋月租費是買房月供的82%，而到2004年這一比例跌倒了59%。這顯示出華盛頓地區(qū)房地產投資明顯過熱。
二、我國房地產概況
近年來，隨著我國市場化改革的快速推進，房地產業(yè)已經成為拉動經濟增長的支柱產業(yè)。從住房制度改革以來短短幾年時間，縱觀國內，從沿海開放城市到中西部欠發(fā)達地區(qū)，中國大地上幾乎所有城市商品樓如雨后春筍般拔地而起。改革開放以來，中國房地產業(yè)從無到有，發(fā)展很快，在取得有目共睹的成績的同時，也存在許多問題。尤其近年來，國內房地產業(yè)發(fā)展迅猛，對拉動內需、促進國民經濟發(fā)展功不可沒。但房地產業(yè)發(fā)展很不規(guī)范，存在很多問題，引發(fā)了國內外對中國房地產是否存在嚴重泡沫的爭論不斷升級。房地產泡沫是房地產資產的價格脫離了實際基礎價值連續(xù)上漲的現象。房地產泡沫的主要特征是：第一，房地產泡沫是房地產價格波動的一種形態(tài)；第二，房地產泡沫具有陡升陡降的特點，振幅較大；第三，房地產泡沫不具有連續(xù)性，沒有穩(wěn)定的周期和頻率；第四，房地產泡沫主要是由于投機行為、貨幣供應量在房地產經濟系統(tǒng)中短期內急劇增加造成的。投機價格機制和自我膨脹的機制是房地產的主要內在運行機制。房地產泡沫是在內在傳導機制和外在沖擊機制的共同
作用下，開始產生、膨脹和崩潰的。
三、我國的房地產泡沫
1．我國的房地產以25%以上的高發(fā)展速度持續(xù)增長5年后，按照其固有周期必然調整，但由于以下因素這個調整周期延長了：北京奧運會造成的建設，加入WTO和開放國內市場刺激外商投資，人民幣升值預期刺激國際投機資本進入，在以上海為中心的長江三角洲產生資本聚集效應，國內投機資本炒作房價，既得利益集團有意維持泡沫等，其惡果是維持時間越長，泡沫越大，損失越大。
2．把住宅作為投資品。保守估計20%以上的購房者是出于投資或者投機。更大數量的居民購買新房以后把舊房出租，以房租支付新房貸款，其實這也是投資行為。最為典型的是溫州炒房團，民間說法是其擁有的資金達1500億元。富裕的溫州人希望投資但苦于沒有合適的渠道，于是親朋好友幾十個人湊幾千萬資金一起砸在某個樓盤上，迅速抬高樓價再賣?？梢坏┓康禺a泡沫破裂房價開始下降，給這些投資行為帶來的損失就會一發(fā)不可收拾。
3．房地產貸款超常增長。我國80%的土地購置和房地產開發(fā)資金來自銀行信貸。商業(yè)銀行參與了房地產開發(fā)全過程，承受了房地產市場運行中各個環(huán)節(jié)的風險。房地產貸款額這幾年來成倍增長。不少消費者只認首付比例低，對于自己未來收入的預期或者過于樂觀，或者沒有認真考慮還款，于是購置住房的面積不斷擴大。如果系統(tǒng)性風險出現，消費者只能延期還貸，全部風險將轉移到銀行。我國的現狀是儲蓄大于投資，銀行急于放款，特別愿意對消費者進行車房信貸，但實際上如果系統(tǒng)性風險出現，過剩商品房集中到銀行，銀行只能廉價拍賣。銀行最怕呆賬，我國商業(yè)銀行大約有25%的呆賬，經過這次房地產泡沫洗劫，可能到40%。
4．空置率的提高?？罩妹娣e比近3年竣工面積之和稱為空置率，國際標準是10%，截至2004年4月末，我國空置一年以上的商品房面積為5529萬平方米，空置率為57.6%。
5．炒賣地皮。不少地方在征地拆遷方面出現了對居民個人財產野蠻非法的剝奪，這是權力資本化和權力承包最為野蠻的方式。由此產生的超額利潤就是房地產泡沫的根源。之所以說房地產泡沫必定破滅，因為最長也就是維持到城市土地賣完，或者耕地不足以生產足夠的糧食的時候。實際上還維持不到那時候，因為房地產商已囤積的低價土地一旦集中投入，或者銀行一旦收緊信貸，就會擊穿泡沫。
四、對策
雖然中國房地產業(yè)的快速發(fā)展為改善城市居民的住房條件、增加政府稅收和擴大就業(yè)起到了十分重要的積極作用，但是，中國房地產業(yè)的長期過度增長不僅帶來了房價過快的持續(xù)增長，房地產業(yè)的暴利成為資本競逐財富的對象、這些暴利對消費者的利益造成了很大的損害，引起了普遍性的民怨，而且對產業(yè)升級、城市化、工業(yè)化、收入差距擴大以及宏觀經濟運行、資源環(huán)境與經濟協調發(fā)展等有很大的負作用。如中國不斷增大的過剩流動性主要集中在房地產業(yè)中，這就加劇了社會財富向房地產業(yè)的既得利益集團集中，加劇了社會收入分配的差距，也是促使中國經濟趨向過熱的重要原因。此外，它助長了銀企勾結牟利、官商合伙分肥式的腐敗的蔓延；扭曲的財富分配導向抑制了社會投資于高技術產業(yè)，不利于鼓勵研發(fā)和技術創(chuàng)新；影響了社會資源的總配置效益和社會福利的改進。這些都是長期經濟績效的巨大損失。雖然單從獲利指標來看中國房地產業(yè)是一個具有較高經濟績效的產業(yè)，但是單一的高獲利而且為極少數人所占有并不是衡量一個產業(yè)市場績效高低的唯一標準，因此，從綜合指標來判斷就可以看出，中國房地產業(yè)的市場績效不高，需要得到進一步改善和提高
在美國市場經濟的大環(huán)境下，房地產市場也是一個相對完善的市場。在這個市場里，房屋就是商品，商品就要根據市場供求的規(guī)律來流動，政府并不直接干預房地產市場的運作。然而次貸危機的爆發(fā)與美國房地產市場陷入困境讓人深思中國的房地產現狀。
從美國次貸危機可以直接啟示中國人的，就是由金融系統(tǒng)支撐的房地產泡沫，是具有極大風險的，無論我國是否存在泡沫我們都要未雨綢繆積極采取對策，防患于未然。
