發(fā)布時間：2023-03-14 15:11:48
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報告樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：風險把控 產(chǎn)品定位 成本管理
0 引言
在過去的十多年間，中國房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展基本是借助國家房地產(chǎn)制度變革所提供的歷史機遇和政策環(huán)境。近幾年，房地產(chǎn)業(yè)屢遭冰點，房地產(chǎn)企業(yè)的“幸福日子”一去不復返。去年，美國次貨危機引發(fā)的金融風暴，也波及到我國的房地產(chǎn)行業(yè)，行業(yè)整合明顯加快，企業(yè)核心競爭力得到重視。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，除了萬科、金地、保利等上市公司通過股市募集資金外，非上市企業(yè)的融資渠道單一，主要靠銀行貸款。目前在股市推動樓市、樓市推動地價的背景下，很有可以形成地產(chǎn)寡頭，中小企業(yè)的競爭力大大降低。面對這種局面，確定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營模式對中小房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展具有重要的意義。
產(chǎn)品定位準確，實施合理成本戰(zhàn)略，是提高企業(yè)核心競爭力的重要手段之一。每個企業(yè)各有不同的方式，建立完善的市場調(diào)研、產(chǎn)品研發(fā)體系及完善的成本控制體系，是企業(yè)走向成熟不可缺失的一項重要工作。
1 項目前期，把握投資決策
土地儲備量大小是房地產(chǎn)企業(yè)的實力的象征。項目土地出讓拍賣前，究竟以多少價格取得土地，企業(yè)要做仔細的投資決策分析，包括項目的基本情況、項目用地現(xiàn)狀調(diào)查，對項目開發(fā)的組織機構(gòu)、管理費用、開發(fā)建設進度及費用的關(guān)系等。這其中，要求企業(yè)積累各種基礎資料，才能全面精確計算。雖然，土地拍賣過程競爭激烈，價格一加再加，搞清項目主要狀況、搞清成本，就有競爭的底氣。
2 產(chǎn)品定位準確，優(yōu)化設計
項目設計方案階段，作深入的產(chǎn)品市場調(diào)查是十分必要的，關(guān)系到項目開發(fā)的成敗。市場調(diào)研報告是設計的主要依據(jù)，可以概括為以下內(nèi)容：
3 建設階段，嚴控工程造價成本
項目建設階段，建設成本管理與控制進入到實現(xiàn)的階段，計劃能否實現(xiàn)，目標能否達到，考驗企業(yè)團隊的執(zhí)行力。需要有嚴格的規(guī)章制度，對成本控制的各個主要環(huán)節(jié)進行規(guī)范管理。
設計變更的管理工作：對工程建設中的設計變更進行分類管理，分為設計提出的變更、甲方提出的變更、施工單位提出的變更、客戶提出的變更。對每項變更內(nèi)容預算部門要進行費用、工期的評估，技術(shù)、工程部門要進行可行性的評估，最終由總工程師簽發(fā)。變更環(huán)節(jié)的管理靠制度、靠流程，保證變更的科學客觀，杜絕主觀隨意性。
施工現(xiàn)場簽證管理工作：對于要發(fā)生的簽證，工程部要對照合同，審核簽證的必要性，以及簽證內(nèi)容的合理性，對照施工圖、預算，核實工程量，明確說明簽證的原因、內(nèi)容。簽證單必須有監(jiān)理、現(xiàn)場經(jīng)辦人、工程部負責人的簽字。
設備材料的采購管理工作：在日常工作中建立的材料市場信息庫，建立設備供應商的長期合作關(guān)系，根據(jù)技術(shù)部門提供的設備技術(shù)參數(shù)，工程部門提供的工程進度要求，對各種設備貨比三家，比較設備的性價比，擇優(yōu)選用。
工程款的支付：控制工程款及各種材料設備款的支付，源頭在招投標及各種商務合同的簽訂工作上，對合同中的價款支付比例，以工程進度為依據(jù)簽訂。預算部門在做預算時，結(jié)合工程款支付的要求，對相關(guān)工程量，分別分類計量。支付時，工程部對照完成的工程量、財務部對照合同，嚴格按合同審批、支付。
預決算管理工作：把預決算作為工程成本控制工作的主線，招標工作、工程量計量、工程造價的計算依據(jù)和預決算工作都有直接而密切的關(guān)系。準確的預算為控制工程成本提出目標依據(jù)。決算工作，核實施工單位申報的工程實際發(fā)生的費用，剔除不合理的內(nèi)容、重復計算的內(nèi)容，審核價差調(diào)整的內(nèi)容，不僅僅是控制工程造價的最后結(jié)果，也是對工程成本控制工作成果的檢驗。
4 銷售階段，嚴控銷售成本
在激烈的市場競爭中，為推動銷售工作，銷售需投入的費用持續(xù)增加。項目方案確定后，銷售部門就著手制定營銷計劃，對廣告的投入、現(xiàn)場的包裝、參加展會、樣板區(qū)建設、樣板房裝修的標準、售樓部的建造編制計劃書，提出費用標準、投入計劃。公司合理確定費用額度，對各種廣告形式做出費效比評估。廣告投入后，跟蹤評估廣告的投入效果，并根據(jù)實際銷售情況調(diào)整，力求每一分錢的投入都有效。
5 把控風險調(diào)節(jié)，積極應對市場變化
房地產(chǎn)開發(fā)面臨諸多風險，因而必須防患于未然，對各種可能發(fā)生的風險都應有前瞻性和延續(xù)性的預測，才能減少風險成本的發(fā)生。
2005年以來，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策進行多次調(diào)整，每一個政策出臺，都對行業(yè)產(chǎn)生了不同程度的影響。國家經(jīng)濟發(fā)展越來越市場化，經(jīng)濟發(fā)展也越來越快。在這種情況下，國家政策的調(diào)整將成為一種常態(tài)。將國家政策、地方法規(guī)的研討工作日常化，對市場可能發(fā)生的變化進行推演，適時調(diào)整項目的投入時機、投入力度，是應對政策風險的有效方法。從2007年的樓市拐點論到2009年樓市的觸底反彈，不同企業(yè)對市場的判斷和應對策略有很大差別。有的房地產(chǎn)企業(yè)抓住了先機，極時調(diào)整策略，銷售量節(jié)節(jié)攀升，企業(yè)獲利頗豐；而有些企業(yè)則慢人一步。
多年的持續(xù)繁榮，成就了一批優(yōu)勢企業(yè)，也制約了企業(yè)對發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營模式的探索。危機也是一種機會，讓房地產(chǎn)企業(yè)有了修煉內(nèi)功的緊迫感。在國內(nèi)包括港澳地區(qū)一流企業(yè)紛紛跨區(qū)域發(fā)展、全面出擊、建設項目四處開花之時，本地房地產(chǎn)企業(yè)要有全國性競爭的態(tài)度，用國際化視野來優(yōu)化企業(yè)戰(zhàn)略和經(jīng)營模式。全面分析評價不同企業(yè)戰(zhàn)略和經(jīng)營模式的優(yōu)劣勢，分析國內(nèi)外房地產(chǎn)周期波動的特點和基本規(guī)律，以及對目前所處周期階段和未來二年的趨勢進行預測，為企業(yè)把準市場脈絡，贏得市場先機。
野蠻生長的中國信托行業(yè)正面臨著成長的煩惱，尤其在“奶媽”房地產(chǎn)行業(yè)步入調(diào)整期之后。
早在2012年底，中國信托業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模就已經(jīng)超越保險晉升為僅次于銀行的第二大金融部門，而到去年，數(shù)據(jù)顯示，2014年全國68家信托公司旗下的信托資產(chǎn)規(guī)模創(chuàng)下了13.98萬億元的歷史新高。
如果說2014年業(yè)績?nèi)耘f勉強可行，今年開年后的行業(yè)數(shù)據(jù)則不太樂觀。數(shù)據(jù)顯示，1月集合類信托產(chǎn)品發(fā)行的數(shù)量和規(guī)模較去年12月都有了將近七成的下降，發(fā)行情況亦十分慘淡。
顯然，一個無法回避的事實是，隨著互聯(lián)網(wǎng)金融異軍突起和傳統(tǒng)投資工具頻頻創(chuàng)新，資產(chǎn)管理機構(gòu)之間的競爭顯著加劇，從前屢屢被秒殺的信托產(chǎn)品如今不得不面對滯銷的風險。信托公司一位不愿具名的內(nèi)部人士向《英才》記者表示，從去年開始，產(chǎn)品的發(fā)行就開始變得困難了，“人們對于信托產(chǎn)品已不再像過去那樣看好，很多流動性更強同時收益很高的基金產(chǎn)品更受歡迎。”該人士還透露，該信托旗下約有超過八成以上的信托產(chǎn)品均為房地產(chǎn)項目。
格上理財研究中心研究員王燕娛向《英才》記者表示，當前除了政信類產(chǎn)品比較紅火，房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)越來越少，發(fā)行公司本身也在收縮這一塊業(yè)務 “投資者現(xiàn)在對于房地產(chǎn)項目可謂聞之色變”，王燕娛說。
讓人坐不住的信托計劃
房地產(chǎn)信托的2015年悲情大戲由佳兆業(yè)集團（01638.HK）率先登場。今年1月，伴隨深圳龍頭房企佳兆業(yè)的破產(chǎn)傳言，本應于1月21日到期的“平安財富?翔園17號集合資金信托計劃”25億產(chǎn)品出現(xiàn)兌付危機，一時風聲鶴唳。
同樣，由于債務官司纏身，上海嘉定悅合國際廣場項目的在建工程被上海閔行區(qū)人民法院等相繼查封，于2014年6月1日被迫停工，也讓本應于10月30日到期的天啟308號產(chǎn)品兌付充滿未知。
諸類產(chǎn)品尚不止這些。盡管最終這些項目都按照合同約定如期歸集了資金，卻仍舊讓投資者后怕不已。
相較于2014全年到期規(guī)?？傆?780億元，2015年房地產(chǎn)集合信托必須償付的金額預計將達2035億元人民幣。而大幅放緩的信托基金資本流入也讓局勢雪上加霜。數(shù)據(jù)顯示，2014年四季度中國信托基金資本流入同比增速僅28%，而2013年二季度最高曾達到70%左右。同時股市火熱，有分析人士預測信托今年一季度資本流入將出現(xiàn)負增長，從而使得上半年迎來下一個償付高峰時資金更加緊張。
瑞士信貸認為中國90%的信托基金都有大型國企或地方政府作為其背景有能力進行剛性兌付，而10%的私人信托基金就可能“面臨違約威脅”。
難打破的剛性兌付
盡管房地產(chǎn)信托面臨較大的房地產(chǎn)行業(yè)風險和兌付壓力，中國信托業(yè)協(xié)會專家理事周小明仍然相信，相對2014年末13.98萬億元的信托資產(chǎn)規(guī)模，該年度存在風險隱患有369筆項目，涉及資金781億元，占比僅為0.56%，低于銀行業(yè)不良水平，行業(yè)整體風險可控。
王燕娛亦對2015年總體抱樂觀態(tài)度，“不管是通過兜底還是延期抑或經(jīng)過第三方機構(gòu)接盤甚至不良資產(chǎn)處理，信托公司還會繼續(xù)走一個剛性兌付的思路，投資者受損失的可能性不大?！?/p>
顯然，從過往事例來看，盡管危機頻出，但幾乎所有信托兌付危機最后都以相關(guān)機構(gòu)含淚“剛兌”和投資者虛驚一場收尾。
分析人士認為，之所以“剛兌”，主要是因為信托公司自身無法承擔違約的后果。違約一旦成為事實，必將對公司的品牌形象帶來毀滅性打擊，其后續(xù)發(fā)行的產(chǎn)品也將陷入無人購買的絕境，沒人敢充當?shù)谝粋€吃螃蟹的人;其次，目前信托業(yè)的規(guī)模已經(jīng)非常龐大，投資人的信心都建立在剛性兌付的基礎上，風險意識的缺失促使很多投資者通過四處借貸甚至變賣家產(chǎn)以認購信托產(chǎn)品，一旦發(fā)生違約，必將引發(fā)市場恐慌，信托業(yè)整體信用危機隨之而來，危機甚至可能沖擊實體經(jīng)濟發(fā)展。
同樣，對于已經(jīng)下行的房地產(chǎn)信托來說，剛性兌付機制的打破似乎并不是一件值得期待的事情。一位地產(chǎn)高管對《英才》記者稱，剛兌的打破將讓房企的信托融資成本更高，“不保底意味著風險升高，與之相對投資者必然會要求更高的收益率?！?/p>
今年2月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，已公布或預告2014年報的73家上市房企中，業(yè)績下滑的超過一半。與業(yè)績下滑相對的是融資成本的升高。渣打銀行在去年第三季度一份關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商的調(diào)研報告顯示，房企兩大主流融資渠道――銀行貸款與信托貸款成本均出現(xiàn)了顯著上升，其中，銀行貸款平均利率達到12.3%，而信托融資成本則高達17.6%。業(yè)內(nèi)人士表示，實際融資成本可能比這個數(shù)據(jù)更高。
信托業(yè)謀變
盡管兜底機制讓投資者吃下了定心丸，但這并不利于中國金融市場的健康發(fā)展。目前，信托業(yè)務收入仍是信托公司的主要收入來源，2014年上述49家信托公司實現(xiàn)信托業(yè)務收入共計544億元，在總收入中占比高達69.3%。剛性兌付不打破，風險與收益則不會成正比，因此全社會資金價格的定價也不可避免被扭曲。
關(guān)鍵詞：財務會計 制度建設 會計制度
企業(yè)發(fā)展財務管理工作的主要依據(jù)就是企業(yè)的內(nèi)部財務會計制度。在我國國民經(jīng)濟發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占據(jù)著非常重要的比例，要不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務會計管理工作的質(zhì)量，使我國的房地產(chǎn)企業(yè)可以更好的發(fā)展下去，也可以在另一方面促進我國的國民經(jīng)濟全面的發(fā)展下去。
一、房地產(chǎn)公司財務會計制度建設存在的不足之處
（一）財務會計控制制度不夠完善
現(xiàn)階段我國許多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了財務會計管理的先關(guān)制度，但是卻沒有以此為基礎建立風險控制管理機制。一些公司針對企業(yè)財務方面出現(xiàn)的風險的時候，會進行一些控制管理，但是大多都是一些短時間的控制管理目標，并沒有制定長期的發(fā)展目標。而公司制定的相關(guān)的財務控制制度，對于企業(yè)財務管理具有阻礙作用，企業(yè)在發(fā)展的過程中也無法獲得真實的信息。
（二）企業(yè)會計要素劃分不夠合理
我國企業(yè)單位按照會計準則進行具體的劃分，會計要素可以劃分為資產(chǎn)、負債、收入等具體的幾個部分。根據(jù)規(guī)定的要求，在具體的準則中凈資產(chǎn)就是將總資產(chǎn)減去負債而得到的部分，這個過程中并沒有體現(xiàn)出會計要素的具體性質(zhì)。而全部資產(chǎn)減去負債之后，所得到的資金也沒有被清晰的體現(xiàn)出來，不夠直觀。除此之外，企業(yè)的會計科目表中的結(jié)余科目和凈資產(chǎn)的要素之間并沒有什么必然的聯(lián)系，這樣一來，科目表中的要素名稱和科目明名稱也就沒有什么關(guān)聯(lián)。
（三）公司的財務會計的信息質(zhì)量有待提高
有關(guān)于企業(yè)的會計信息一定要保證其真實、可靠，但是又會受到很多因素的影響，財務的相關(guān)管理人員的工作水平會造成影響，企業(yè)的相關(guān)管理制度也會對其造成影響，甚至企業(yè)的領(lǐng)導是否重視財務管理工作，對公司財務信息的真實性和可靠性都會產(chǎn)生嚴重的影響。因此我國很多的房地產(chǎn)公司收到來自各個方面的影響，使財務會計的信息質(zhì)量不能得到提高，一直才處于低水平的階段，限制了企業(yè)財務管理工作的正常進行。
二、促進公司財務會計制度建設的具體措施
（一）會計核算基礎要以責權(quán)發(fā)生制為核心
責權(quán)發(fā)生制主要針對的是收入和支出的相關(guān)費用，在交易發(fā)生的時候，進行及時準確的記錄，而會計期間實現(xiàn)的數(shù)額，可以由收入進行具體的反映，對會計期間已經(jīng)消耗的貨物，由具體的費用進行反映。責權(quán)發(fā)生制針對會計主體的具體的運營成績和受托責任，向使用者綜合的、全面的提供資源，對主體的財務狀況和變動的具體情況也會給予合理的評價，對公司的業(yè)務收支和結(jié)余情況、職工工資、所需要承擔的借貸款利息、資金運動等情況具體準確的反映出來，使企業(yè)的成本核算能力不斷得到提高，也具備了更強的抗風險能力。
（二）愜意財務會計制度的建設環(huán)境要不斷得到優(yōu)化
房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作的關(guān)鍵就是會計控制管理工作，對于企業(yè)的管理工作的效率問題起著直接的影響。我國現(xiàn)階段對于財務會計風險管理的重視不夠，造成這種現(xiàn)狀的主要原因就是因為我國房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的財務會計控制制度。企業(yè)如果想提高財務管理的效果，就要在企業(yè)的財務會計制度建設方面不斷加強。而在企業(yè)首先要做的就是將企業(yè)財務會計制度的建設環(huán)境進行優(yōu)化，使企業(yè)財務會計的建設可以擁有一個良好的環(huán)境。
（三）設置與此相關(guān)的基建報表
在一些企業(yè)的會計報表中，對于待攤投資明細表和基建投資表都要適當?shù)倪M行增設，在事業(yè)單位報表中要具體的設立，針對使用者，為其提供系統(tǒng)的、全面的、完整性的會計報表的詳細資料，這樣一來，企業(yè)建設的具體的收支情況就可以比較詳細的表現(xiàn)出來。
（四）對于固定資產(chǎn)的會計核算和監(jiān)督要不斷加強
在企業(yè)內(nèi)部要建立固定資產(chǎn)的清查制度，無論是賬目與賬目之間，還是賬目和實物之間，都要相互符合。企業(yè)財會的相關(guān)工作人員的工作素質(zhì)要不斷進行提高，每個財會人員都要具有很強的責任感，在工作的時候其工作態(tài)度要不斷進行端正，和企業(yè)的資產(chǎn)部門之間的溝通要不斷得到加強，出現(xiàn)什么情況要及時和資產(chǎn)部門進行核對。除此之外，針對固定資產(chǎn)，可以建立具體的盤點制度，可以對企業(yè)的固定資產(chǎn)進行比較徹底的盤點和清查，及時將其中存在的不易被發(fā)現(xiàn)的問題找出來，并及時找到相應的解決措施。
（五）建立完善的財務會計控制管理體系
房地產(chǎn)行業(yè)可以這么快速的發(fā)展，主要依附其完善的財務會計制度。我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的財務會計制度還是不夠完善，企業(yè)要想持續(xù)的發(fā)展下去，就要采取相應的措施，對其進行完善，使財務會計的相關(guān)制度可以不斷完善，促進企業(yè)財務的管理工作順利的進行下去。以會計法和會計工作的相關(guān)準則為基礎，結(jié)合企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，可以更好的對財務會計制度進行完善。
三、結(jié)束語
綜上所述，主要以房地產(chǎn)企業(yè)為典型案例，對其財務會計制度建設目前存在的不足之處進行具體的分析，并以此為基礎，結(jié)合我國當前的一些政策和發(fā)展策略，對公司財務會計制度建設問題做出相關(guān)的闡述，促進我國企業(yè)可以健康有序的發(fā)展。
參考文獻：
[1]王燕.以財務信息化建設為契機推進企業(yè)管理會計應用水平――X工業(yè)公司財務信息化建設實踐與啟示[J].中國市場，2015，20：151-152
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；建議
中圖分類號：F27 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）05-0240-02
房地產(chǎn)企業(yè)由于其特殊的行業(yè)情況，存在著資金占用量大與高成本的雙重特征。房地產(chǎn)企業(yè)的成本包括土地成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、財務費用、稅費等。當前，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了回調(diào)，但是相應的房地產(chǎn)開發(fā)成本卻持續(xù)增加，如土地成本、人力成本、資金成本等，一直在持續(xù)高位，甚至某些項目如政府費用等方面卻不斷增加。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，經(jīng)營壓力十分巨大。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)需要對成本進行控制，保證在價格下滑的情況下，利潤不會受到太大的影響，以維持企業(yè)的正常經(jīng)營與穩(wěn)健發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的主要步驟
（一）重視成本控制
在近三年來房地產(chǎn)市場調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷，高價格、高利潤的時代逐漸遠去，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過了十幾年的快速發(fā)展以后，逐漸趨于平穩(wěn)，因此，控成本，練內(nèi)功，成了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的不二選擇。過去房地產(chǎn)企業(yè)把主要的精力放在拿地、銷售方面，由于市場需求旺盛，預售的商品房很快被搶購一空，這中間存在著巨大的利潤，增值率超過100%，房地產(chǎn)企業(yè)也就不太注意成本的控制。但是隨著市場不再如過去那般繁榮，商品房價格出現(xiàn)回落后，成本卻在持續(xù)增長，企業(yè)的利潤也就逐漸降低，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉。在這一背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要重視成本的控制，盡可能的降低開發(fā)中的不必要支出。企業(yè)的管理層要加大對成本控制的重視，在企業(yè)內(nèi)部形成良好的成本控制氛圍。
（二）編制成本計劃
對于房地產(chǎn)成本的控制，需要有詳細的成本計劃。首先，要做好房地產(chǎn)開發(fā)項目成本預測，制定科學的目標成本。這是成本控制計劃的重要環(huán)節(jié)，也是成本控制的前提。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其涉及的成本也較高，需要對項目的成本進行合理、準確預測，成本及相關(guān)費用包括土地成本、開發(fā)成本、財務費用、管理費用、銷售費用、應交稅費等，其中的土地成本和開發(fā)成本占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要部分。除了對房地產(chǎn)開發(fā)項目做好成本預測外，還要充分考慮企業(yè)外部的影響因素，如外部的政策風險、利率風險等，這些都會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的成本。通過對這些影響因素的分析，盡量避免失誤決策，以及由此導致的成本增加。其次，依據(jù)現(xiàn)有的預測做好房地產(chǎn)企業(yè)的綜合計劃。在房地產(chǎn)成本控制方面，是指通過綜合分析、考慮，制訂最佳的計劃，然后制訂成本計劃書，依據(jù)項目成本計劃書，明確各個部門的成本控制目標，把成本控制細化，通過這一方法把成本控制在合理的范圍之內(nèi)。按房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命周期，通過對成本制定的計劃、跟蹤以及控制來實現(xiàn)對開發(fā)成本的動態(tài)控制。
（三）注重過程控制
制定出可行的成本控制計劃以后，執(zhí)行是重要環(huán)節(jié)，對于項目的開發(fā)，即使有很好的成本控制計劃，得不到很好的實施，也無法發(fā)揮其應有的效果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要有明確的成本控制執(zhí)行制度，然后依據(jù)這一制度，嚴格執(zhí)行。在執(zhí)行過程中就需要有相應的部門進行過程控制，一旦在成本執(zhí)行中出現(xiàn)較大的偏差，由相應的部門及時進行修正，促進成本控制在預計的方向上。具體的控制環(huán)節(jié)包括土地的取得、項目開發(fā)、工程驗收以及后期的管理，此外，還有涉及到相關(guān)的融資、銷售等。這些都是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的組成部分，每一個部分一旦出現(xiàn)偏差，整體的成本極難以控制到位。因此，在過程控制中，需要對每一個步驟都做到位，避免因為其中的一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差影響到整個開發(fā)項目的執(zhí)行。
（四）加強監(jiān)督管理
房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應對有相應的部門來負責企業(yè)的成本管理，在實際執(zhí)行中對項目的成本執(zhí)行情況進行監(jiān)督，在一定程度上降低成本控制不到位的情形。房地產(chǎn)開發(fā)項目監(jiān)督不能僅僅靠內(nèi)部審計機構(gòu)來進行，需要企業(yè)所有員工的參與，在實際工作應由成本造價部門作為主責部門，內(nèi)部審計、財務部等作為監(jiān)督部門，以充分落實成本控制制度，降低操作失誤，盡量防止無效成本。一旦成本控制中出現(xiàn)較大的異常，或者與目標成本產(chǎn)生了較大差異，相關(guān)人員應及時報告相關(guān)管理部門，以便及早進行檢查，盡可能降低相關(guān)事項造成的損失。對于成本控制到位、嚴格按照預定計劃執(zhí)行的部門，給予一定的獎勵，通過這一措施調(diào)動企業(yè)全部工作人員的積極性，降低房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。
二、降低房地產(chǎn)開發(fā)成本主要途徑
（一）拓展融資渠道，降低資金成本
房地產(chǎn)企業(yè)由于資金需要量大，開發(fā)項目通過需要融資解決資金需求，目前房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道還是銀行貸款。而中國的銀行貸款利率相對存款利率，要高出許多，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本較高。由于融資渠道相對單一，尤其是在目前銀行貸款額度收緊的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極拓寬融資渠道，增加融資途徑，降低企業(yè)資金成本，同時要合理配置短期和長期貸款的比例。2014年11月21日，央行突然宣布降息，1年期的貸款基準利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%；5年期以上貸款基準利率由6.55%下調(diào)至6.15%。這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是一大利好，降低貸款利息率，也就是降低了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。由于央行突然的降息，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本降低的同時，也要考慮貸款期限的問題，降低貸款利息以后，短期貸款和長期貸款的比例要適當?shù)倪M行調(diào)整。在特殊情況下，房地產(chǎn)企業(yè)也可能通過流動資金貸款的模式解決短期資金需求，但此時貸款還款壓力較大；反之，長期貸款利率較高、還款期限長，但對于房地產(chǎn)企業(yè)這樣開發(fā)周期相對較長的企業(yè)來說，還款壓力相對降低。根據(jù)經(jīng)濟形勢，很多專家學者預計，利率在以后還有下降的可能，因此，可以根據(jù)企業(yè)的自身情況，對企業(yè)的長期貸款和短期貸款進行合理配置。
除了貸款之外，符合條件的、信用級別較高的企業(yè)可以考慮發(fā)行企業(yè)債券進行融資。通常高信用的企業(yè)所發(fā)行的債券成本較低，如萬科、華潤等知名企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債券能夠降低融資的成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)做大做強，提高自身素質(zhì)，完善內(nèi)部管理機制，加強信用制度建設，也是拓展融資渠道的舉措之一。
（二）合理進行納稅籌劃，降低企業(yè)稅負
房地產(chǎn)需要繳納的稅收種類較多，主要的稅收有土地增值稅、企業(yè)所得稅以及營業(yè)稅等，此外還包括房產(chǎn)稅、城建稅、教育費附加、土地使用稅等。據(jù)相關(guān)機構(gòu)的調(diào)研報告，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)中，除了土地成本占直接成本的比例最高達58.2%之外，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)稅費也較高，并且呈增加的趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)稅收占總開發(fā)成本的比重達到26.06%，充分說明稅收在房地產(chǎn)企業(yè)成本中的比例很高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要合理的進行納稅籌劃，在合法合規(guī)的情況下，減輕企業(yè)的稅收負擔。
房地產(chǎn)納稅籌劃主要是從土地增值稅、企業(yè)所得稅和營業(yè)稅三個方面進行。首要的是對土地增值稅進行籌劃，一方面是考慮合理規(guī)劃開發(fā)成本，例如在財務費用的計算中，可以考慮將合法的利息支出，與土地成本及開發(fā)成本之和的5%相比較，選擇其中金額較大的進行財務費用的扣除，從而增加企業(yè)的開發(fā)成本，降低相應的稅收計算基數(shù)。另一方面是在分期方面綜合考慮增值率不同的業(yè)態(tài)，盡量將增值率高和增值率低的業(yè)態(tài)配置在一起，降低分期增值率，使土地增值稅負優(yōu)化。
（三）提高工作效率，降低時間成本
房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期較長，企業(yè)可以通過對開發(fā)時間的合理規(guī)劃，提高項目開發(fā)的效率，縮短項目持續(xù)周期，從而減少企業(yè)項目所占用的資金使用時間，降低時間成本與管理成本。開發(fā)企業(yè)要制定合理的開發(fā)周期，編制合理的開發(fā)進度，對乙方進度嚴格考核，不僅可以減少人員薪酬的支持金額，還可以減少資金占用的成本。提高工作效率的方法較多，筆者在這里不做過多的闡述。需要強調(diào)的一點就是時間成本，房地產(chǎn)企業(yè)要重視這一成本，雖然是隱形的成本，但降低這方面的成本，將明顯的增加企業(yè)的經(jīng)濟利益。
結(jié)束語
在當前的經(jīng)濟形勢與政策形勢下，房地產(chǎn)市場的降溫是無法避免的，與其期望市場再次火爆，不如做好企業(yè)的成本控制，適度壓縮開發(fā)規(guī)模，提高項目的品質(zhì)，降低開發(fā)成本。在市場低迷的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)依然有可能保持穩(wěn)定的經(jīng)營，這需要企業(yè)結(jié)合自身的實際情況，合理規(guī)劃、控制成本，增加企業(yè)的效益。
參考文獻：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)咨詢 博弈論 囚徒困境 重復博弈
中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2014）08-055-02
一、引言
我國房地產(chǎn)市場歷經(jīng)30多年發(fā)展日趨成熟，隨之產(chǎn)生的房地產(chǎn)咨詢業(yè)自上世紀90年代初產(chǎn)生并逐漸發(fā)展，自1996年中國樓市開始復蘇以來，專業(yè)咨詢企業(yè)不斷地涌現(xiàn)。根據(jù)中華人民共和國建設部第50號令《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》第2條規(guī)定，本規(guī)定所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務的經(jīng)營活動。現(xiàn)實中的具體業(yè)務可分為信息咨詢業(yè)務和投資決策咨詢業(yè)務兩大類。信息咨詢業(yè)務即以各種方式為有需要的房地產(chǎn)活動當事人提供房地產(chǎn)市場信息，是房地產(chǎn)咨詢業(yè)務中最為廣泛和普及的一種：提供房地產(chǎn)開發(fā)、投資有關(guān)的各方面信息，如房價、地價及其動態(tài)情況和預測、待出租、出讓、出賣和交換房的情況、尋求房地產(chǎn)投資伙伴、招商投資、政府出臺的房地產(chǎn)政策以及其他關(guān)于房地產(chǎn)變動信息等，以便開發(fā)商、投資商等客戶能及時了解某一城市或區(qū)域的房地產(chǎn)市場形勢，還提供對房地產(chǎn)業(yè)的政策、法律法規(guī)和程序、資費、項目規(guī)劃設計方案、項目包裝與廣告策劃等方面的咨詢和服務。投資決策咨詢業(yè)務是諸如接受房地產(chǎn)活動當事人的委托進行房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃及房地產(chǎn)市場營銷策劃等?，F(xiàn)我國房地產(chǎn)咨詢產(chǎn)品多以調(diào)研報告，方案等書面或報告形式提供給客戶，主要是應用SWOT分析，經(jīng)驗理論等為依托，對數(shù)據(jù)分析較少，產(chǎn)品單一，質(zhì)量、可信度上也不盡人意。
博弈是指利益存在沖突的決策主體在相互對抗（或合作）中，對抗雙方（或多方）相互依存的一系列策略和行動的過程合集。博弈論的方法和思想廣泛應用于經(jīng)濟學、社會和行為科學研究中。本文將囚徒困境和納什均衡等理論應用到房地產(chǎn)咨詢企業(yè)競爭行為分析。
二、博弈模型的建立與分析
1.對存在不合作可能性的博弈分析。假定存在兩個房地產(chǎn)咨詢企業(yè)：甲公司和乙公司，兩提供的咨詢服務無差異，價格及市場占有率均相同且利潤均分。在上述假定下，有如下支付矩陣：
如表1所示，兩家房地產(chǎn)咨詢企業(yè)的行動集合是相同的（不創(chuàng)新，創(chuàng)新），當甲公司創(chuàng)新而乙公司不創(chuàng)新時，甲公司的收益為T，乙公司的收益為S，這時數(shù)量關(guān)系為：T>P>R>S；反之乙公司創(chuàng)新而甲公司不創(chuàng)新時，乙公司的收益為T，甲公司的收益為S；當雙方都進行創(chuàng)新并獲得成功時，雙方收益為P。
因此，在不合作的情況下，容易得出表1中矩陣的納什均衡是（創(chuàng)新，創(chuàng)新）。因為無論甲公司還是乙公司，選擇“創(chuàng)新”才是最佳策略。但因創(chuàng)新是一項階段性、多變性的活動，兩個公司之間可能不在同一時間完成創(chuàng)新。在寡頭競爭市場，在每一階段各寡頭都在關(guān)注著對手的行動，從而調(diào)整自身的決策。所以我們假定每個公司都是在通過多個時期的努力才能夠創(chuàng)新成功，而且企業(yè)在不同時期會增加在技術(shù)創(chuàng)新上的投入。設t表示不連續(xù)的時間段t=（0，1，2……，T）；并假定存在一個從時間到隨機量k（t）映射，k（t）表示到時間t累積的創(chuàng)新上的投入。用πi（i=1，2）表示廠商在另一廠商沒有率先成功的情況下分期獲得的利潤，用π0表示另一廠商率先成功的情況下未成功廠商分期獲得的利潤。設定貼現(xiàn)系數(shù)為δ，人們對未來收益越看重（δ越大），寡頭雙方預計再次競爭的可能性也越大。當利率為r，則δ= ，率先獲得成功者利潤的現(xiàn)值可用 表示。用μ（k（t），t）表示創(chuàng)新戰(zhàn)略失敗的概率，這一概率取決于房地產(chǎn)咨詢企業(yè)在產(chǎn)品創(chuàng)新上的投入。失敗的概率會隨著投入的增加而降低；反之，則失敗的概率會升高。再令C（k（t））為在創(chuàng)新活動中投資的成本，則搶先成功的期望利潤的現(xiàn)值為：
上式告訴我們，搶先成功的期望利潤的現(xiàn)值是時間與累計投入的函數(shù)。各寡頭采取理性競爭行動的判斷標準是權(quán)衡搶先成功的期望利潤和被人搶先后自身的所得利潤，即如果πp（k（t），t）>π0，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)便會進行產(chǎn)品創(chuàng)新，（創(chuàng)新，創(chuàng)新）是納什均衡；反之，（不創(chuàng)新，不創(chuàng)新）是納什均衡。
在雙寡頭競爭市場，博弈雙方不會因為預計同時創(chuàng)新后依然平分市場而且利潤比不創(chuàng)新時有所增加就必然產(chǎn)生（創(chuàng)新，創(chuàng)新）的納什均衡。在不合作的情況之下，因為一項產(chǎn)品創(chuàng)新要經(jīng)歷多個研發(fā)階段，每個階段有不同的分任務并且需要不斷的資金投入，因此這種模型設計過于簡單化。房地產(chǎn)咨詢企業(yè)必須通過多方面調(diào)研了解市場及對手的動態(tài)，適時對失敗概率函數(shù)μ（k（t），t）進行調(diào)整。
2.對存在合作可能性的博弈分析。由于房地產(chǎn)當事人對咨詢產(chǎn)品要求的多樣化，替代產(chǎn)品的增加，潛在的房地產(chǎn)咨詢企業(yè)進入，激烈的競爭環(huán)境使得各個企業(yè)紛紛以產(chǎn)品創(chuàng)新作為應對措施。若不進行產(chǎn)品創(chuàng)新，原有產(chǎn)品可能不滿足客戶的需求，致使客戶尋求其他咨詢服務提供者，這樣，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)將減少在市場占有份額。但是在市場優(yōu)勝劣汰的調(diào)整過程中，寡頭們的利潤不一定有增加，他們進行技術(shù)創(chuàng)新的目標是市場份額。
如表2所設，T>R>P>S情況是可能出現(xiàn)的，兩個房地產(chǎn)咨詢企業(yè)完全有動力合謀，即有可能出現(xiàn)合作博弈。如果博弈雙方各自進行技術(shù)創(chuàng)新并且成功后出現(xiàn)P
盡管由于合作不創(chuàng)新博弈雙方都是有利的，但在一次性博弈中，雙寡頭創(chuàng)新博弈仍然陷入典型的“囚徒困境”博弈問題，唯一的納什均衡為（創(chuàng)新，創(chuàng)新）。為解決此問題，引入重復博弈。
3.無限次重復囚徒困境博弈。重復博弈是一種特殊的博弈，在博弈中，相同結(jié)構(gòu)的博弈重復多次，甚至無限次。因為其他參與人過去的行動的歷史是可以觀測的，因此在重復博弈中，每個參與人可以使自己在每個階段選擇的策略依賴于其他參與人過去的行為。在重復博弈中，常用的一種策略為“觸發(fā)策略”，即如果一方采取不合作的策略，另一方隨即也采取不合作策略并且永遠采取不合作策略。
針對雙寡頭市場的產(chǎn)品創(chuàng)新博弈分析，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)采取的行動步驟：甲公司先選擇不創(chuàng)新（合作）；如果乙公司在上階段選擇不創(chuàng)新（合作），則甲公司在本階段繼續(xù)選擇不創(chuàng)新（合作）；如果乙公司在上階段選擇創(chuàng)新（不合作），則甲公司在本階段及其后階段均選擇創(chuàng)新（不合作）。
設t表示不連續(xù)的時間段t=（0，1，2……，T）。在此策略下，如果咨詢公司選擇不創(chuàng)新（合作），則他的期望效用為：
如果咨詢公司選擇創(chuàng)新（不合作），則他的期望效用為：
在長期博弈過程中，貼現(xiàn)率δ越大，說明博弈雙方越看重未來收益，博弈雙方再次相遇的可能性也越大。
當Ua>Ub時，可得：δ≥
若T與P相差越大，同時T與R相差越小則（不創(chuàng)新，不創(chuàng)新）出現(xiàn)的可能性越大。但是，若T與R相差較大時，博弈雙方在自身選擇創(chuàng)新或不創(chuàng)新的差距較大，合作的關(guān)系可能被打破，則（創(chuàng)新，創(chuàng)新）出現(xiàn)的可能性較大。
通過上述分析，無論房地產(chǎn)咨詢企業(yè)競爭中是否合作，都有出現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新的可能。隨著產(chǎn)品的創(chuàng)新發(fā)展，市場占有份額可能逐漸增加，隨之帶來的是良好的收益，也更容易獲得壟斷地位。
三、房地產(chǎn)咨詢企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新實例
伴隨房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)在我過的發(fā)展也逐步擴大，各咨詢企業(yè)之間的競爭也不斷增加，每個房地產(chǎn)咨詢企業(yè)的產(chǎn)品創(chuàng)新腳步也越來越快。
易居（中國）控股有限公司是中國首家在美國紐交所上市的中國輕資產(chǎn)地產(chǎn)概念公司，旗下克爾瑞信息集團為企業(yè)提供房地產(chǎn)資訊、信息集成和解決方案，包括住宅、區(qū)域開發(fā)、主題地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)咨詢等服務。易居在近些年發(fā)展中不斷地創(chuàng)新產(chǎn)品，2013年5月，獨立第三方房價指導平臺“克爾瑞房價”系統(tǒng)正式上線；2013年11月，在上海舉辦的“超?躍――易居中國2013年度創(chuàng)新峰會”中宣布CRIC房地產(chǎn)決策咨詢信息系統(tǒng)升級，將使其房地產(chǎn)咨詢業(yè)務更加專業(yè)化、高成效；從表3中可以看出，房地產(chǎn)咨詢業(yè)務收入在2012年雖然有所下降，但是，在2013年全年過后，同比增長40.66%，不僅遠超2012年收入，也創(chuàng)下近年新高。
易居中國在2014年1月，B2C戰(zhàn)略全面啟動，這是從B2B到以B2B與B2C為核心戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變。在接下來的房地產(chǎn)市場咨詢行業(yè)發(fā)展中，創(chuàng)新產(chǎn)品也成為提高競爭力的主要手段之一。
四、結(jié)論
通過對房地產(chǎn)咨詢企業(yè)在相互競爭中是否采用產(chǎn)品創(chuàng)新戰(zhàn)略博弈分析，從雙寡頭壟斷市場入手，分別討論了企業(yè)不合作和合作的可能性。本文對房地產(chǎn)咨詢企業(yè)在行業(yè)競爭中的發(fā)展戰(zhàn)略決策上有一定指導意義。房地產(chǎn)咨詢企業(yè)應借鑒優(yōu)秀咨詢企業(yè)的經(jīng)驗，利用先進的理論知識和專業(yè)軟件，不斷創(chuàng)新產(chǎn)品。
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到底2012年的年終獎是比去年漲了，還是會因為嚴峻的經(jīng)濟形勢而有所下滑呢？一如既往，年終獎的發(fā)放毫不例的再次成為年末人們的熱議話題。
國企、公務員年終獎變化不大
國企的待遇向來是最讓人眼紅的，在外人眼中，似乎一進了國企身價就蹭蹭的往上漲。而國企年終獎的發(fā)放究竟有多少呢？記者采訪到某市煙草局的譚阿姨。譚阿姨今年46歲，進入煙草局工作已經(jīng)有20多年了，現(xiàn)在是該局辦公室主任。譚阿姨告訴記者，他們的待遇并非局外人熱議的那般高不可攀。就她而言，每個月的基本工資加上福利待遇將近有一萬塊錢，自己的年終獎是由現(xiàn)金加上一些購物卡、春節(jié)物資等方面、、構(gòu)成，總的來說主任級別的大約在一萬五左右。單位對于年終獎和工資的發(fā)放都是從入職年數(shù)的長短和工作業(yè)績等方面綜合考慮的，所以哪怕在一個單位，年終獎的發(fā)放也是因人而異的。譚阿姨還向記者透露，自己2012年的年終獎和去年相比，有所增長，但幅度并不大。
而在人們眼中另一個“鐵飯碗”無疑就是公務員了。從近幾年報考公務員的熱潮中我們不難看出。田女士是前年從部隊退伍后被分配到省直機關(guān)單位，在政府某部門擔任辦事員，相當于科級干部。田女士說他們年終獎就是多發(fā)3個月的工資，等于一年發(fā)放15個月工資。按他們的工資來核算，除去扣掉的保險、公積金等一些福利待遇，發(fā)放到手上不到3000元現(xiàn)金，也就是說年底的大紅包是9000元。她還透露，其實每個單位的情況不大一樣，相比自己單位的年終獎，土地局、工商、稅務、法院則要更高一些。
果然一經(jīng)采訪，國企和政府單位的年終獎確實是讓人“眼饞”！
房地產(chǎn)行業(yè)將上調(diào)年終獎
經(jīng)過了兩年嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，2011年房地產(chǎn)行業(yè)的年終獎是普遍下降的，讓不少房地產(chǎn)行業(yè)的員工是唏噓不已。而在記者的采訪中發(fā)現(xiàn)，2012年房地產(chǎn)行業(yè)的年終獎將會增加，小幅回暖。
小鄧在一家房產(chǎn)網(wǎng)站做廣告銷售，直接和各個地產(chǎn)商們打交道。自從嚴厲的調(diào)控政策執(zhí)行以來，各個房產(chǎn)的營銷部門也都降低了廣告宣傳方面的預算，小鄧的房產(chǎn)廣告銷售業(yè)績也是一直下滑。而自從2012年夏天以來，地產(chǎn)行業(yè)終于有所回暖，抑制了兩年的剛性需求也在2012年下半年有所釋放，再加上開發(fā)商進行降價促銷回籠資金，于是加大廣告宣傳投入力度，小鄧的地產(chǎn)廣告銷售業(yè)績也大大提高。年終獎的數(shù)字比去年好看很多。
某大房產(chǎn)企業(yè)的銷售經(jīng)理王先生也向記者透露，2012年下半年公司的銷售業(yè)績確是有所上漲，他們也完成了2012年的銷售目標，他們的年終獎則是按級別發(fā)放。他作為銷售部的經(jīng)理，平時工資是3000-6000元左右，外加萬分之二的提成，年底的獎金則是拿6個月的月平均工資，差不多也就是3000元左右吧。
銀行業(yè)年底獎金相當可觀
早在2011年，前程無憂就了《2011年終獎調(diào)研報告》，報告顯示從年終獎人均水平來看，金融行業(yè)在各行業(yè)中高居第一，平均值達到2.03萬元。
記者了解到，由于這幾年股市情況持續(xù)低迷，在銀行、證券、保險這三大金融行業(yè)中令人稱羨的高獎金主要是得益于銀行利潤的提高。唐女士在某商業(yè)銀行工作，是一名客戶經(jīng)理。她告訴記者他們的年終獎確實可觀，不過都和自己的業(yè)績直接掛鉤。平時的工資大概在5000-6000元左右，如果全年完成了自己的年度任務（包括攬儲、基金、信用卡辦理等），那么年終獎就在6萬左右。
唐女士向記者訴說到，盡管他們的收入數(shù)字看上去非常誘人，可要承擔的工作壓力也是相當大的。因為銀行每年有給他們下達年度任務，每個季度還要進行季度任務考核，所以工作的那根弦時刻是緊繃著的。一旦某項任務沒有完成，年終獎和工資相應的就會減少，有時為了完成任務，經(jīng)常拖著自己身邊的親戚朋友來購買基金或者辦理信用卡，所以業(yè)績是絕對與收入成正比的。
大多職業(yè)年底雙薪
在一家大型廣告公司擔任廣告設計的彭先生向記者透露，他們公司對于年終獎的發(fā)放采取的就是雙薪制。像一般的設計人員月薪在3000-5000不等，年終獎就多發(fā)一個月的工資。不過，領(lǐng)導和管理層的人員年底除了領(lǐng)到雙薪之外，另外還有一份績效獎金，根據(jù)全年的考核來進行核算，一般不出差錯都能拿到這份績效獎金。
在記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，教師行業(yè)的年終獎似乎也是以年底雙薪居多。一位湖南某大專院校的鐘老師告訴記者，他們的工資一個月在3000塊錢左右，學校一年發(fā)放13個月工資，等于在年底12月份可以不僅拿到雙薪，還會有一個過年紅包1000塊錢現(xiàn)金。如果老師有做課題研究項目的，到年底還會有一份額外的獎金，這個獎金幅度就是因項目來定。沒有做課題的，就不再有額外的獎金了。
“我們每年12月份發(fā)放雙薪，過農(nóng)歷年的時候也不再有什么表示了?！边@是外企最為普遍的年終獎發(fā)放形式，在某國際航空公司的空乘王小姐這樣告訴記者，只要員工年底時仍然在崗，無論他個人的表現(xiàn)如何，無論公司的業(yè)績?nèi)绾危w員工都會享受雙薪，這是一種類似于福利性質(zhì)的“普惠”，表示公司對員工一年來辛苦的感謝。全體員工的發(fā)放雙薪的規(guī)則是一致的，而且是公開的，具體數(shù)額就與每個人的基本工資水平相關(guān)了，像王小姐去年才進的公司，平均工資大概在5000左右，但據(jù)王小姐了解，對于年終獎的數(shù)字每年都在增長，不過增長幅度很小。
低收入家庭也有他們特有的“年終獎”
在記者的采訪中，陳女士一家的情況是最為特殊的，他們住在長沙市河西望月湖附近。陳女士的老公多年前就身患疾病只能臥床休養(yǎng)，喪失了勞動能力。孩子還在讀初中，整個家里就靠著陳女士在菜市場擺攤來維持生計。早在2008年他們家就成為了享受國家最低生活保障補助的家庭。
陳女士告訴記者，經(jīng)過幾番上調(diào)，現(xiàn)在他們每個月每人能領(lǐng)取到165元的補助，三個人加起來也有495塊錢。而且到了年底，還可以去民政局領(lǐng)導取屬于他們的年底紅包，每人50元，一家三口有150元的年底紅包。
相比我們之前看到的各行業(yè)的年終獎，陳女士一家的收入讓我們感受到，低收入家庭生活的艱辛。而進城務工人員，我們的農(nóng)民工兄弟，年終獎對于他們來說更是個遙不可及的夢。在往年年底的社會新聞中，農(nóng)民工討要工資的現(xiàn)象屢屢發(fā)生，他們能在年底拿到原本屬于他們的工資就已經(jīng)心滿意足了，更別提從何而來的年終獎了。
年終獎是幾家歡喜幾家愁
同樣，年終獎的發(fā)放不會是皆大歡喜的事，可謂是有人歡喜有人愁。小張工作在廣州一家進出口貿(mào)易公司，公司里有30多人，因為不少生產(chǎn)企業(yè)的倒閉，導致出口業(yè)務急劇下降。他訴苦道：“公司也是艱難度日。公司里有一個月連工資都發(fā)不出來，據(jù)說還借了高利貸，年終獎一事估計泡湯了。
《財經(jīng)》實習記者 慈冰
僅僅半年前,大部分房地產(chǎn)開發(fā)商還在為錢所困。但在天量信貸資金的支持下,開發(fā)商的苦日子終于結(jié)束了。
6月30日,北京市土地整理儲備中心,位于東三環(huán)外的廣渠路15號地塊以40.6億元的天價成交,成為北京“新地王”。最終贏家是方興地產(chǎn)中國有限公司(香港交易所代碼:00817,下稱方興地產(chǎn))的一家關(guān)聯(lián)公司,其“不說話、不算賬、頻舉牌”的拿地方式,讓所有參與者嘆為觀止。
開發(fā)商重新大手筆拿地,主要歸功于信貸資金的及時輸血。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),今年1月至6月,全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款為5381億元,同比增長32.6%;個人按揭貸款為2829億元,同比增長63.1%。
信貸資金流入,加速了房地產(chǎn)市場“量價齊升”。6月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%,自2008年11月以來,首次出現(xiàn)同比上漲;環(huán)比上漲0.8%,漲幅連續(xù)四個月放大。以去年樓市遭遇深度調(diào)整的廣州市為例,6月廣州一手住宅成交均價為9676元/平方米,二手房成交均價為8000元/平方米,已相當于2007年的最高位。
樓市快速回暖,已經(jīng)引起了監(jiān)管部門的重視。4月和6月,中國銀監(jiān)會兩次下發(fā)通知,重申嚴格“二套房貸”政策。一些有識之士則認為,寬松的貨幣政策已經(jīng)成為炒家進入樓市的最大助力,在剛性需求尚未得到有效支撐的情況下,可能進一步催生房地產(chǎn)市場泡沫。
央企出手
拍得“新地王”,讓昔日低調(diào)的方興地產(chǎn)一夜成名,同時也被貼上“哄抬地價”的標簽。方興地產(chǎn)一位工作人員對《財經(jīng)》記者表示了內(nèi)心的委屈:“我們只是按照既定方針做,沒想到惹起這么大的波瀾?！?/p>
方興地產(chǎn)于2007年8月在香港交易所上市,旗下?lián)碛猩虾＝鹈髲B、北京凱晨世貿(mào)中心等多個知名高端地產(chǎn)項目。中國中化集團公司通過旗下全資子公司持有其69.74%的股份。中化集團是中國四大國家石油公司之一,也是中國最大的化肥進口商和磷復肥生產(chǎn)商。
根據(jù)方興地產(chǎn)年報,截至2008年底,公司尚有現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物50億港元。今年年初,又通過配股形式融資27億港元,并獲得銀行授信合計245億元。目前,方興地產(chǎn)凈負債率只有26%,而行業(yè)平均負債率水平為70%左右。
“財大氣粗”的央企不僅僅是方興地產(chǎn)一家。近幾個月來,北京、上海、廣州、深圳、重慶等地的“地王”,買家都是大型國有企業(yè)。除了保利地產(chǎn)(上海交易所代碼:600048)、華潤置地(香港交易所代碼:01109)等國資背景的開發(fā)商,中鐵、中冶、中國電子集團等甚少在拍賣場上露面的大型央企也頻頻出手。
央企大手筆投資房地產(chǎn),與中國寬松的貨幣政策有很大關(guān)系。央行數(shù)據(jù)顯示,今年前六個月,全國新增貸款7.37萬億元,同比多增4.92萬億元,其中大部分信貸資金進入了國有企業(yè)。但是,實體經(jīng)濟回暖的道路依然漫長,手握大量資金的國企必須尋找新的投資出路。
以中化集團為例。中國石油化工協(xié)會5月份產(chǎn)量分析顯示,部分行業(yè)裝置開工率仍然嚴重不足,產(chǎn)能結(jié)構(gòu)性過剩問題突出。集團相關(guān)負責人向《財經(jīng)》記者表示,去年以來,中國出口貿(mào)易大幅下滑,中化集團的農(nóng)業(yè)、能源、化工、金融等主業(yè)均受到?jīng)_擊,影響一直持續(xù)到今年上半年。
SOHO中國(香港交易所代碼:00410)董事長潘石屹分析認為,受產(chǎn)能過剩影響,手握大量現(xiàn)金的央企“不可能再去興建電子廠、化工廠,只能投資房地產(chǎn)、購買土地”。
開發(fā)商“解套”
除了央企,受銀行信貸放寬及樓市銷售回暖的刺激,大型開發(fā)商的資金狀況也得到了改善。而一年前,住房和城鄉(xiāng)建設部還在一份內(nèi)部調(diào)研報告中指出,開發(fā)商資金緊張已經(jīng)影響到了企業(yè)生存。
今年以來,綠城中國(香港交易所代碼:03900)、SOHO中國、世茂地產(chǎn)(香港交易所代碼:00813)、凱德置地、瑞安集團等多家大型開發(fā)商都獲得了超過100億元的銀行授信。保利地產(chǎn)、首開股份(上海交易所代碼:600376)、金地集團(上海交易所代碼:600383)等公司的增發(fā)方案已經(jīng)獲得中國證監(jiān)會批準,或即將進入審批程序。
雖然房地產(chǎn)未能列入國家十大產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興計劃目錄,但是2008年底,國務院辦公廳就下發(fā)了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》,各地方政府和金融機構(gòu)也紛紛出臺了配套細則。
以北京市為例,政府除要求商業(yè)銀行加大對中低價位、中小套型普通商品房建設的信貸支持,鼓勵企業(yè)發(fā)債,拓寬直接融資渠道,還允許開發(fā)商適當延期支付土地出讓金。一些金融機構(gòu),則主動為開發(fā)貸款做了展期。
雖然銀行始終對房地產(chǎn)泡沫可能引發(fā)的金融風險保持警惕。不過,大部分商業(yè)銀行相信,與制造貸款相比,開發(fā)貸款相對更為安全,也更有利可圖。中國工商銀行融資部門的一位內(nèi)部人員就對《財經(jīng)》記者表示,對開發(fā)商授信,可以幫助銀行開展資金、理財、國內(nèi)外結(jié)算、個人按揭、銀行卡等一系列金融業(yè)務,獲得更多客戶和收益。因此,商業(yè)銀行一直對房地產(chǎn)企業(yè)偏愛有加,執(zhí)行政策也相當寬松。
2009年春節(jié)后,在各地政府不遺余力的救市努力下,積壓了近一年的自住型購房者終于入市。上半年,北京、上海、廣州等全國一線城市住宅成交量屢創(chuàng)新高,出現(xiàn)了“小陽春”。銷售回暖不僅為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了充沛的現(xiàn)金流,也提高了市場預期,多家企業(yè)紛紛調(diào)高了下半年的銷售目標。
“二套房貸”預警再起
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認為,上半年個人按揭貸款增長達到了驚人的63.1%,說明市場需求非常旺盛,遠遠超過了市場供應。
不過,這一建立在寬松信貸基礎上的需求增長,背后可能蘊含著新的資產(chǎn)泡沫風險。4月以來,中國銀監(jiān)會接連下發(fā)通知,重申“二套房貸”有關(guān)政策,便顯示了監(jiān)管者對這一問題的擔憂,再次觸動了樓市的敏感神經(jīng)。
6月22日,中國銀監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》,要求各商業(yè)銀行加強對房地產(chǎn)行業(yè)形勢的研判,除嚴格貸前審查和按揭貸款發(fā)放標準、完善按揭貸款風險管控制度,還要嚴格遵守第二套房貸的有關(guān)政策,“不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查為由放棄‘二套房貸’政策約束,不得自行解釋‘二套房貸’認定標準,不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)?！?/p>
雖然目前部分城市的“二套房貸”,仍然參照“一套房貸”的優(yōu)惠政策執(zhí)行,不過中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰認為,監(jiān)管部門收緊“二套房貸”,向市場傳遞了明確的信號,對成交量也會起到一定的抑制作用。
此前,住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心曾主持召開過一次內(nèi)部會議,與會的建設部官員表示,市場需求結(jié)構(gòu)正在發(fā)生明顯變化,國家刺激需求的寬松貨幣政策已經(jīng)成為炒家進入樓市的絕佳“理由”。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,今年1月至6月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共完成土地購置面積1.36億平方米,同比下降26.5%;全國房屋新開工面積4.79億平方米,同比下降10.4%。
聶梅生分析認為,受去年房地產(chǎn)市場低迷影響,開發(fā)企業(yè)拿地熱情一度降溫,同時放慢了開發(fā)步伐,策略上主要以消化庫存為主,新增供應速度有所放緩。
以北京市場為例,2008年年底,北京市存量住房接近3000萬平方米,當時市場預計需要兩年時間才能消化完。但截至7月12日,北京市可售期房與未簽約現(xiàn)房面積只剩下1506萬平方米,半年時間消化了一半。
DTZ戴德梁行策略發(fā)展顧問部董事王晨則認為,土地購置面積和新開工面積下降,反映了市場對今后一兩年的預期,如果供應量繼續(xù)減少,房價還會有一定程度的上漲。
中國經(jīng)濟崛起的引擎地
面積8.7萬平方公里的鄂爾多斯，不僅擁有豐富的草原文化，更與松原、呼和浩特、包頭一起被稱為“中國北方經(jīng)濟增長四小龍”，用一個字概括鄂爾多斯城市建設的特征，就是“快”。
“鄂爾多斯”漢語譯為“眾多的宮殿”，是成吉思汗選定的長眠之地。這里一度是內(nèi)蒙古的貧窮之地，直到隨著整個中國大氣候以及煤炭的價值得到顯現(xiàn)，四大“寶藏”――“羊、煤、土、氣”讓鄂爾多斯人揚眉吐氣：阿爾巴斯白山羊絨被譽為軟黃金；煤炭探明儲量1676億噸，占全國1／6，鄂爾多斯如今是中國產(chǎn)煤第一大市；稀土儲量6512億噸；天然氣探明儲量8000多億立方米，占全國1／3。
在鄂爾多斯的城市街道上駛過的都是好車。據(jù)不完全統(tǒng)計，鄂爾多斯擁有百萬元以上的卡宴、寶馬、奔馳、路虎等有近3000輛，價值500萬元以上的賓利12輛。家家戶戶都有自己的汽車，一家三口人手一輛車的情況很平常，而且都是價值幾十萬元的中檔汽車。
鄂爾多斯人的購買力還體現(xiàn)在豪宅上，他們在地產(chǎn)界也有盛名。鄂爾多斯一人有好幾處房產(chǎn)并不鮮見?？梢哉f，鄂爾多斯的消費水平很高，幾乎和北京不相上下，蔬菜水果的價格甚至更高。這里的人比想象中更有錢。引用戴德梁行的一位總監(jiān)的話說：“你敢說你是千萬富翁會被笑掉大牙，這里的窮人也有幾百萬?！?/p>
這足以看出鄂爾多斯是一個發(fā)展?jié)摿薮蟮某鞘小?/p>
面對這樣一個極具魅力的城市，該地政府考慮到可持續(xù)發(fā)展，開始拓建新的城市發(fā)展空間?！笆濉逼陂g，主要預期目標是：地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長15％以上，財政收入增長15％以上。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級取得突破性進展，現(xiàn)代煤化工體系基本形成，非煤產(chǎn)業(yè)規(guī)模進一步壯大，現(xiàn)代服務業(yè)成為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，原煤生產(chǎn)占工業(yè)增加值的比重下降到1／3以下，非煤產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達到70％以上。
鄂爾多斯發(fā)展定位為“機構(gòu)轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新強市”：一是以打造國家新型能源煤化工基地為目標升級“強項”；二是以現(xiàn)金制造彌補“缺項”；三是以產(chǎn)業(yè)檔次高、建設規(guī)模大、輻射帶動能力強的現(xiàn)代服務業(yè)項目增強“弱項”。
關(guān)于城市發(fā)展，鄂爾多斯市政府提出，“宜居宜業(yè)”、“現(xiàn)代化”建造“百年鄂爾多斯、百萬人口城市”與“國家生態(tài)園林城市”。
大力發(fā)展金融、物流、文化旅游等現(xiàn)代服務業(yè)，集中打造東勝、康巴什金融廣場、阿康物流園區(qū)、鄂爾多斯文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)和國際賽車城等現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)，進一步提升成陵、響沙灣等旅游景區(qū)服務水平，大力發(fā)展汽車賽事、體育健身、度假休閑等產(chǎn)業(yè)，打造區(qū)域性高端服務業(yè)中心。貫徹落實擴大內(nèi)需政策，強化政府作為和引導，完善市場服務體系，優(yōu)化消費環(huán)境，培育消費熱點，切實提高消費對經(jīng)濟增長的拉動作用。到2015年，社會消費品零售總額達到850億元，年均增長17.4％，全市第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重達到42％以上。
事實上，鄂爾多斯的確比其他二、三線城市有更大的吸引力。數(shù)據(jù)顯示，從2000年到2009年，GDP年均增速達到驚人的18.7％，內(nèi)蒙古目前的人均GDP已經(jīng)接近7000美元，超過了沿海的山東、福建、遼寧，直逼廣東。在2009年，人均GDP更趕超香港。瞬間鄂爾多斯聞名全國，已經(jīng)成為中國大陸最富裕的城市。
資本市場的寵兒
2010年，鄂爾多斯全市金融產(chǎn)業(yè)增加值為66.03億元，是2005年的8.7倍，年均增長54.1％。2010年銀行機構(gòu)各項存款余額1754.83億元，是2005年的5.71倍，年均增長41.7％；各項貸款余額1561.97億元，是2005年的5.65倍，年均增長41.7％。鄂爾多斯成為金融企業(yè)爭奪重鎮(zhèn)，2010年，金融機構(gòu)對鄂爾多斯市的信貸規(guī)模大約為1800億元，除企業(yè)自有資金及其他融資渠道外，初步估算，鄂爾多斯市民間借貸資金運作量在500億元左右。
此外，周邊地區(qū)的資金流入鄂爾多斯，包括寧夏、陜西、山西以及內(nèi)蒙古中西部地區(qū)的呼和浩特、包頭、巴彥淖爾、烏海等地。民間金融更是發(fā)達，與資源行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)三足鼎立。
如果說，鄂爾多斯是一座成長迅速得令人吃驚的城市一點不為過，但鄂爾多斯成為新崛起的財富高地并不是一夜暴富。
今年6月，住建部與高和投資《中國民間資本投資調(diào)研報告》稱，煤炭使鄂爾多斯的人均GDP在不到十年的時間內(nèi)超越香港居全國第一，保守估計鄂爾多斯擁有資產(chǎn)過億元的富豪人數(shù)不下7000人。而除了億萬富翁，鄂爾多斯資產(chǎn)上千萬元的至少有10萬人，可鄂爾多斯市區(qū)人口不過35萬人，加上各旗縣總?cè)丝诓贿^150萬人。也就是說，當?shù)孛?17個人中就有1個億萬富翁；每15個人中就有1個千萬富翁。
毫無疑問，這是國家對一個城市的未來發(fā)展的重新定位與再認識。鄂爾多斯乃至整個內(nèi)蒙古將成為下一個十年中國經(jīng)濟崛起的引擎。
“鄂爾多斯模式”推動城市運營
打造百年鄂爾多斯，需要一個有“資格”、有實力的“領(lǐng)舞者”――城市核心區(qū)。這個引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展的核心，不僅是政治、經(jīng)濟的中心，且其規(guī)模和功能在很大程度上影響乃至決定著鄂爾多斯發(fā)展的實力和水平。正因如此，鄂爾多斯繼“深圳模式”、“溫州模式”之后，創(chuàng)造了“鄂爾多斯模式”，由此形成并迅速推向全國。
在位于鄂爾多斯市東勝區(qū)達拉特旗路與鄂爾多斯大街交會處的北國新天地，每到晚上，這里流光溢彩，在各式霓虹燈和廣告牌的映照下，各種高端品牌林立，游人如織，讓人仿佛置身于上?；春Ｎ髀坊蛘呤切旒覅R、五角場的某個商圈。
目前，鄂爾多斯城市化率已達64％。在這座嶄新的城市，到處都是新建的樓房。鄂爾多斯市由三個區(qū)組成：東勝區(qū)、東勝經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和康巴什新區(qū)。后兩者都是最近幾年開發(fā)而成的新區(qū)。東勝區(qū)是鄂爾多斯的老城區(qū)，經(jīng)過數(shù)年整改煥然一新。尤其在夜間路燈亮起來時，更是一座富麗堂皇的城市。
在經(jīng)濟快速發(fā)展的同時，身在鄂爾多斯的人們，也急需與城市發(fā)展相吻合的配套建設。
那么，一個發(fā)展迅速的城市如何保證自己各方面可持續(xù)地發(fā)展?
豐富的能源令鄂爾多斯市政府成為中國最富有的地方政府之一，當?shù)卣譄嶂杂趯⒐操Y金大量投入到公共建筑和城市改造上，每年城市拆遷力度巨大，新房的剛性需求旺盛。這些無疑成就了鄂爾多斯的房地產(chǎn)市場，尤其是高端市場。
2011年，鄂爾多斯預計新建住房面積超過2000萬平方米，這意味著每天都有近6萬平方米住房推向市場，而鄂爾多斯市
區(qū)人口僅有40多萬人，下轄各旗縣全部人口也只有160多萬人。
然而，隨著中國經(jīng)濟的增長，一線城市投資與需求日趨飽和，一股新的經(jīng)濟發(fā)展趨勢正慢慢向中國二、三線城市群延伸。從中國東部的沈陽、青島，到西部的昆明、拉薩，南部的南寧、?？冢辈康暮艉秃铺亍⒍鯛柖嗨?，中部的太原、武漢、重慶、貴陽，東西南北中等等二、三線城市以各自的資源優(yōu)勢作為發(fā)展?jié)摿ξ嗽S多投資者的目光。
在今年6月出臺的《全國主體功能區(qū)規(guī)劃》的“國家層面的重點開發(fā)區(qū)域”一節(jié)中，規(guī)劃出18個國家重點開發(fā)區(qū)域，而中西部城市群則占據(jù)重點開發(fā)區(qū)域的一大部分。在2020年這一規(guī)劃被推進實現(xiàn)前，由此展望未來，中國中西部城市群將會是下一個經(jīng)濟發(fā)展新部落，中國下一個黃金十年的發(fā)展走向也逐步清晰。對此，中國許多有遠見的企業(yè)，積極投入這一場“黃金十年”的建設中。
地產(chǎn)大腕搶占鄂爾多斯地產(chǎn)業(yè)
由于缺乏更多可供投資的產(chǎn)業(yè)，大量鄂爾多斯人選擇將閑置資金投入到房地產(chǎn)中?？梢?，當?shù)刎敻蝗巳旱耐顿Y習慣又助長了房地產(chǎn)市場的繁榮。
8月中旬，由伊泰置業(yè)打造的高端項目伊泰?華府嶺秀率先開盤，并于當日創(chuàng)下了7.9億元的認購額?；鸨匿N售場面，給飽受爭議的鄂爾多斯樓市注入了一針強心劑。
但這僅僅是一個開始。9月初，鄂爾多斯星河灣即將開盤，對于鄂爾多斯這座城市而言，這對當?shù)馗叨俗≌袌霰貙⑿纬梢还蓻_擊波。
事實上，進駐鄂爾多斯的也包括綠城、銀泰在內(nèi)的一些開發(fā)高檔住宅的外來房地產(chǎn)企業(yè)。鄂爾多斯因資源開發(fā)而資金實力超強，且當?shù)馗缓蓝紵嶂杂诘揭痪€城市購置地產(chǎn)。但在這些城市本地，受經(jīng)濟發(fā)展水平影響，高端地產(chǎn)項目較少，雖有大量過剩的普通住宅卻難以滿足新富階層的奢華需求。于是，越來越多的非本地實力房地產(chǎn)企業(yè)進入鄂爾多斯，并直指高端地產(chǎn)。
