發(fā)布時(shí)間：2023-03-21 17:06:38
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)調(diào)控研究論文樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 房地產(chǎn)價(jià)格 價(jià)格規(guī)制
一、房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的概念
（一）房地產(chǎn)價(jià)格的概念
我國房地產(chǎn)市場的商品主要是以城鎮(zhèn)商品房為主，房地產(chǎn)的價(jià)格也主要表現(xiàn)為通過市場機(jī)制形成的商品房的價(jià)格，因此房地產(chǎn)的價(jià)格也被稱為"商品房價(jià)格"，簡稱"房價(jià)"。
（二）我國房地產(chǎn)價(jià)格的基本構(gòu)成要素
房地產(chǎn)價(jià)格（主要指買賣價(jià)格）主要是由九項(xiàng)因素構(gòu)成的：土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、稅費(fèi)、利息和利潤。
（1）土地取得費(fèi)用因房地產(chǎn)開發(fā)土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權(quán)出讓方式取得的城市熟地，土地取得費(fèi)即為土地使用權(quán)出讓金；以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得的城市熟地，土地取得費(fèi)即為土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
（2）前期工程費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)商委托設(shè)計(jì)、監(jiān)理、審計(jì)等專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工作所需的費(fèi)用和施工前期所必須要進(jìn)行的各項(xiàng)手續(xù)性工作所需花費(fèi)的費(fèi)用。
（3）配套費(fèi)是為房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施和公建設(shè)施配套而必須投入的費(fèi)用。
（4）建筑安裝工程費(fèi)是為進(jìn)行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費(fèi)用，它包括直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤和稅金。
（5）管理費(fèi)指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)公司的辦公費(fèi)和人員工資福利費(fèi)等在某一個項(xiàng)目上的分?jǐn)偂?/p>
（6）銷售費(fèi)指為了進(jìn)行房地產(chǎn)銷售而必然發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、銷售費(fèi)、辦公費(fèi)等。
（7）利息通常是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款利息。
（8）稅金主要有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和其他相關(guān)稅等。
（9）利潤是房地產(chǎn)開發(fā)投資應(yīng)獲得的回報(bào)。它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入扣除開發(fā)經(jīng)營成本以后的余額。
二、我國房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的歷程
改革開放之后，實(shí)施城鎮(zhèn)住房體制改革同時(shí)，逐步形成了房地產(chǎn)價(jià)格政府規(guī)制的法律基本框架。1983年國務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》明確了房地產(chǎn)交易價(jià)格的形成機(jī)制。1994年《城市房地產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行辦法》提出新的房地產(chǎn)價(jià)格管理原則，對交易價(jià)格實(shí)行直接管理和間接管理相結(jié)合的原則，以市場為主導(dǎo)的房地產(chǎn)定價(jià)機(jī)制。2003年《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的行政問責(zé)制。2010年1月《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》首次規(guī)定了省級人民政府對房價(jià)的穩(wěn)定負(fù)責(zé)； 2010年1月《國十條》從保障性住房和普通住房的增加，通過信貸政策房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施來調(diào)節(jié)需求達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)的作用。2012年《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》要求房地產(chǎn)價(jià)格要嚴(yán)格明碼標(biāo)價(jià)并執(zhí)行"一房一價(jià)"政策，7月國務(wù)院常務(wù)會議，落實(shí)問責(zé)制，完善價(jià)格規(guī)制政策，同時(shí)繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施。
三、我國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因
（一）開發(fā)成本因素
地方政府的城市建設(shè)資金主要來源于房地產(chǎn)行業(yè)帶動的土地拍賣。土地價(jià)格成本占房地產(chǎn)總建設(shè)成本的20%，土地價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)成本的上升，房地產(chǎn)價(jià)格自然而然就會水漲船高。
（二）市場需求旺盛
城市人口數(shù)量和規(guī)模不斷增長；人們對住房的質(zhì)量要求高，改善型住房需求增長；城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，舊城改造帶來的需求，這些都增加了對房地產(chǎn)的需求。
（三）資本市場的因素
資本市場不發(fā)達(dá)，投資工具稀缺是造成房地產(chǎn)市場資金過熱的重要原因之一，國內(nèi)銀行信貸的迅速擴(kuò)張，增加了房地產(chǎn)開發(fā)與投資機(jī)會，人民幣升值，導(dǎo)致外資大量涌入，進(jìn)一步擴(kuò)張了房地產(chǎn)市場。
（四）房地產(chǎn)市場體系不夠健全
短期投機(jī)行為盛行，如消費(fèi)者"買漲不買跌"、"溫州炒房團(tuán)"等；房地產(chǎn)要素市場發(fā)展不協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)要素市場包括土地市場、金融市場和原材料市場等，受固定資產(chǎn)投資規(guī)模的影響，成本上漲的壓力增大。
四、我國房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制中存在的主要問題
我國房地產(chǎn)政府規(guī)制工作起點(diǎn)低、起步晚，不管是政府規(guī)制的理論基礎(chǔ)還是實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)都無法滿足實(shí)際發(fā)展的需要。我國房地產(chǎn)價(jià)格政府規(guī)制存在以下幾個方面的問題：
（一）政府規(guī)制的目標(biāo)不明確
我國歷次的房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制都是圍繞"促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展"這個主要目標(biāo)進(jìn)行的，直到2010年國家頒布通《通知》強(qiáng)調(diào)當(dāng)前時(shí)期的房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的目標(biāo)是"遏制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲"即"穩(wěn)房價(jià)"。
（二） 政府規(guī)制政策執(zhí)行不力
房地產(chǎn)的供求關(guān)系，地理位置和消費(fèi)者的購買熱情都會對房地產(chǎn)的價(jià)格造成影響，自1998年取消福利分房后，住房要通過市場，房價(jià)不斷升高。2004年我國房地產(chǎn)市場價(jià)格增長率達(dá)到百分之十七點(diǎn)八。
（三）政府規(guī)制監(jiān)管不到位
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場在政府干預(yù)過多的同時(shí)，政府監(jiān)管力不夠，同時(shí)法律監(jiān)管，民意監(jiān)管及輿論監(jiān)管的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于市場發(fā)展速度，市場交易混亂，缺乏針對于發(fā)商的有力約束。
（四）中央和地方政府的利益博弈
中央政府和地方政府作為房地產(chǎn)價(jià)格政府規(guī)制的兩個主體，在價(jià)值目標(biāo)、行為準(zhǔn)則以及利益訴求等方面都一致，都是社會公共利益和訴求的代表者，但二者管轄范圍和工作落腳點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)略有差別。
五、完善房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的對策
房價(jià)一路上漲，房地產(chǎn)業(yè)泡沫仍然在繼續(xù)發(fā)展。一旦房價(jià)暴跌來臨，其背后隱藏的巨大危險(xiǎn)應(yīng)該受到政府的高度重視，并且這也是國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的根本原因所在。
（一）逐步建立和完善中國城鎮(zhèn)住房體系。
這意味著要通過多條途徑保持市場供應(yīng)，增加豐富產(chǎn)品供給來源。首先要加快廉租房、公租房建設(shè)。其次，繼續(xù)投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和推出限價(jià)房。最后，加大住宅土地和商品房供應(yīng)及打擊囤地等空置房，增加商品房實(shí)際有效的房源。
（二）逐步取消中國商品房預(yù)售制度。
因?yàn)槟芙鉀Q開發(fā)商資金鏈的50%資金，商品房的預(yù)售已是推動房價(jià)上漲的關(guān)鍵因素之一。
（三）調(diào)整稅費(fèi)分配制度。
由于財(cái)政分配不平衡，房地產(chǎn)成為地方政府的最大財(cái)政收入來源。地方政府財(cái)政收入60%上交繳中央，留給地方政府的財(cái)政不到一半，卻承擔(dān)著60%的財(cái)政支付壓力。
（四）加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷規(guī)制。
對房地產(chǎn)的實(shí)際銷售價(jià)格進(jìn)行監(jiān)督和管理，成本加適當(dāng)利潤的方法（平均銷售價(jià)格）并公布指導(dǎo)價(jià)。
（五）改革中國土地制度。
地方政府對土地財(cái)政的依賴，是造成房價(jià)上漲最重要的原因。自2003年經(jīng)營性用地實(shí)行招拍掛制度后，出現(xiàn)很多"地王"，致使土地價(jià)格上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房價(jià)，房價(jià)很難再降下來。
（六）建立房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，提高市場透明度。
利用IT技術(shù)，建立全國聯(lián)網(wǎng)實(shí)名房產(chǎn)登記制度，使政府對現(xiàn)有居住水平及房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)完整把握，對干預(yù)策略提出數(shù)據(jù)支持，對投機(jī)需求進(jìn)行管理與調(diào)控。
六、結(jié)論
房地產(chǎn)是我民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。對房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的研究，為政府進(jìn)一步調(diào)控房價(jià)提供理論支持。本文通過對房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制中問題的分析，從七個方面提出進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的對策，來完善政府在調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格方面的不足。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目，可行性研究
可行性研究是指在投資決策前,對與項(xiàng)目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場、經(jīng)濟(jì)、社會等各方面進(jìn)行全面的分析、論證、和評價(jià),判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財(cái)務(wù)上是否盈利,并對多個可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法,其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策科學(xué)化、程序化、從而提高決策的可靠性,并為開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供參考?？尚行匝芯渴琼?xiàng)目投資決策的重要依據(jù),是項(xiàng)目立項(xiàng)、審批、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù),是項(xiàng)目籌措建設(shè)資金的依據(jù),是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)。論文寫作，房地產(chǎn)項(xiàng)目。
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)特點(diǎn)分析
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的過程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程,房地產(chǎn)產(chǎn)品的總成本費(fèi)用之和即為總投資,其財(cái)務(wù)效益主要表現(xiàn)為生產(chǎn)經(jīng)營過程中的銷售收入。對于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言,經(jīng)濟(jì)評價(jià)主要是財(cái)務(wù)評價(jià),因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià),即財(cái)務(wù)評價(jià)的特點(diǎn)：
1.1微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合,以宏觀效益分析為主
房地產(chǎn)關(guān)系到人們的切身利益,不能只看項(xiàng)目本身的獲利能力,還要考慮項(xiàng)目對社會的影響,即考察項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營對國民經(jīng)濟(jì)有多大貢獻(xiàn)以及需要國民經(jīng)濟(jì)付出多大代價(jià)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下,房地產(chǎn)開發(fā)商更應(yīng)該重視國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的方向的分析,根據(jù)國家的需求,更多的投資經(jīng)濟(jì)適用房、中小型住房等項(xiàng)目。論文寫作，房地產(chǎn)項(xiàng)目。
1.2定量分析與定性分析相結(jié)合,以定量分析為主;
財(cái)務(wù)評價(jià)是可行性研究報(bào)告中唯一的量化的評價(jià)部分,必須進(jìn)行數(shù)據(jù)的預(yù)測估算,進(jìn)行定量分析,定量分析更加直觀,能直接反映項(xiàng)目的效益,據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè),迫切需要從粗放式開發(fā)向集約式開發(fā)過度。特別是在當(dāng)前金融危機(jī)下,房地產(chǎn)開發(fā)商要擴(kuò)大開發(fā)利潤空間,必須用定量分析的方法,來量化開發(fā)過程中的每一項(xiàng)成本支出,擺脫過去粗糙的定性分析,從而真正達(dá)到全過程量化監(jiān)測成本費(fèi)用,最大限度地降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
1.3分析過程中主觀性與客觀性相結(jié)合,主觀性所占比重較大;
如實(shí)踐中,由于編制財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)告的目的不同,委托人及編制人對財(cái)務(wù)評價(jià)缺乏應(yīng)有的認(rèn)識和重視,使得財(cái)務(wù)評價(jià)主觀意識較強(qiáng),受委托人和編制人員影響較大。投資額、房價(jià)、銷售量等是編制人員可以對財(cái)務(wù)效益進(jìn)行主觀控制的手段。編制人員對風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度和對項(xiàng)目的認(rèn)識也會使財(cái)務(wù)評價(jià)表現(xiàn)出很強(qiáng)的主觀性。
2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究過程
2.1以投資機(jī)會研究
該階段的主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會。投資機(jī)會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%～0.8% 。如果機(jī)會研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行初步可行性研究。
2.2初步可行性研究
在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。論文寫作，房地產(chǎn)項(xiàng)目。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%，所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～1.5% 。
2.3詳細(xì)可行性研究
詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%～1.0% 。項(xiàng)目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。
2.4可行性研究階段工作精度表
2000年～2009年，全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)分別比上年上升1.1％、1.8％、3.7％、4.8％、9.7％、7.6％、5.5％、7.6％、6.5％和1.5％，其中商品住房銷售價(jià)格分別比上年上升1.4％、1.9％、4.0％、5.7％、9.4％、8.4％、6.4％、8.2％、7.1％和1.3％。直觀上來講，城市化帶來的對住房的剛性需求推動房價(jià)上漲是必然的，但是面對如此高不可及的房價(jià)，我們也不得不換一個角度重新審視一下它們的關(guān)系。另一方面，城市的擁擠以及加劇污染也讓我們覺得不堪重負(fù)，這些是城市化過程中不可避免的成本嗎？我們先來看看網(wǎng)絡(luò)上的言論。
“城市化決定論”認(rèn)為城市化進(jìn)程加快，城市人口激增，土地資源稀缺，住房需求旺盛，物以稀為貴，故房價(jià)持續(xù)走高。黃祖斌在他的博客中提到“要提高中國的城市化率，中國的房價(jià)長期來看一定要降低，讓一般收入水平的人也能夠買得起?！?（《房價(jià)大跌是中國城市化的必然要求》）
城市化在房價(jià)一路飆升的過程中究竟扮演了什么樣的角色？高房價(jià)又會對城市化產(chǎn)生什么樣的影響？我們從兩個角度探討這個問題，一是城市化促使房價(jià)居高不下，而是高房價(jià)對城市化的抑制作用。我們不會把重心放在城市化這一概念上，但首先必須明確一下對城市化水平的衡量。從本文的角度出發(fā)，我們認(rèn)為健康、平穩(wěn)、可持續(xù)的城市化不是簡單表現(xiàn)在城鎮(zhèn)人口和總?cè)丝诘谋嚷噬?，而是城?zhèn)居民生活水平、公共基礎(chǔ)設(shè)施以及二三產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)調(diào)的發(fā)展。也就是說，不單看農(nóng)民是否離開土地進(jìn)入城市、是否有城鎮(zhèn)戶籍，更要看他們在城市的生活條件、收入狀況和享有的社會保障、福利等。
二、我國城市化進(jìn)程推動房價(jià)上漲
1.初步分析。從城市化進(jìn)程來看（下表），中國城市化水平漲幅比較平穩(wěn)，每年保持在1%~2%之間，到2005年底，全國城市化水平達(dá)到42.81%。
從房價(jià)變化趨勢來看（下圖），1991年~2005年，中國房地產(chǎn)價(jià)格總體處于上升趨勢，年均增長9.83%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同期居民可支配收入的增長率。
陳石清和黃蔚在論文《中國房地產(chǎn)價(jià)格與城市化水平實(shí)證分析》（《財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐》2007年第2期）中指出：
城市化水平的不斷提高，總?cè)丝诓粩嘣黾?，這也意味著城市人口的絕對數(shù)在更大幅度地增加；城鎮(zhèn)居民對生活性消費(fèi)用房的正常需求在擴(kuò)大，商業(yè)與工業(yè)用房的生產(chǎn)性用房的正常需求也在擴(kuò)大；城鎮(zhèn)居民對以上用房的投機(jī)性需求相應(yīng)增加。
2.實(shí)證分析 。本文作者運(yùn)用協(xié)整分析方法與誤差糾正模型，考察了1991年~2005年中國房地產(chǎn)價(jià)格與城市化水平之間的關(guān)系。兩個變量分別是中國房地產(chǎn)價(jià)格(FDCP)和中國城市化水平(CSH)。
結(jié)果表明，在不考慮其他因素的情況下，中國的房地產(chǎn)價(jià)格與中國城市化水平之間存在一種長期穩(wěn)定的正向變動關(guān)系。中國城市化水平的提高是中國房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因；反過來，中國房地產(chǎn)價(jià)格的上升對中國城市化水平的提高沒有顯著的因果關(guān)系。當(dāng)長期均衡關(guān)系出現(xiàn)偏離時(shí)，從非均衡狀態(tài)向長期均衡狀態(tài)調(diào)整的速度比較慢。中國城市水平的提高對中國房地產(chǎn)價(jià)格的影響總體上具有較為明顯的正向響應(yīng)，但具有不明顯的滯后一期效應(yīng)。
3.對于中國房地產(chǎn)價(jià)格高起的原因及影響因素，不少學(xué)者從不同的角度進(jìn)行了分析： 李建峰和李小慶在論文《我國房地產(chǎn)供求態(tài)勢的思考》（北方經(jīng)貿(mào) 2005(12)）中提出：房地產(chǎn)供給存在結(jié)構(gòu)性矛盾。一方面廣大工薪階層有改善居住條件的強(qiáng)烈愿望，而他們有能力購買的經(jīng)濟(jì)適用房太少，另一方面高檔商住樓，寫字樓和別墅等出現(xiàn)一定程度的閑置。崔光燦在論文《房地產(chǎn)價(jià)格波動與宏觀調(diào)控》（中國房地產(chǎn) 2006(01)）中提出：(1)房地產(chǎn)價(jià)格波動的基本特征：階段性，城市差異性與協(xié)同性，泡沫性。(2)房地產(chǎn)價(jià)格波動與基礎(chǔ)性經(jīng)濟(jì)變量的關(guān)系：經(jīng)濟(jì)增長、收入水平、利率、人口數(shù)量及城市化、通貨膨脹率。(3)房地產(chǎn)價(jià)格波動與非基礎(chǔ)性影響因素的關(guān)系：心理預(yù)期、金融與財(cái)政政策。
三、房價(jià)對我國城市化的負(fù)面影響
房價(jià)上漲是城市化進(jìn)程中不可避免的正?，F(xiàn)象，但是過高甚至畸高的房價(jià)卻會對城市化造成負(fù)面影響，使城市化不能健康推進(jìn)并造成一系列社會問題?，F(xiàn)階段我國房價(jià)飛漲，高房價(jià)問題已經(jīng)引起了社會各界的廣泛關(guān)注，而對于高房價(jià)對城市化的影響的研究還不是很多，實(shí)證分析也做得不夠嚴(yán)謹(jǐn)，我們選取了幾篇有代表性的文章進(jìn)行了回顧。
1.文獻(xiàn)簡介。(1)《房價(jià)、農(nóng)民市民化成本和我國的城市化》。這篇發(fā)表在2004年3月《農(nóng)村經(jīng)濟(jì)》的論文，作者陳廣桂，圍繞著我國城市房價(jià)這個問題展開研究，討論了房價(jià)虛高是造成我國農(nóng)民市民化成本高昂、農(nóng)民市民化成本收益率規(guī)模遞增以及國城市化滯后的反?，F(xiàn)象。(2)《房價(jià)上升對我國城市化的影響機(jī)制研究》。由楊柳和杭雷鳴發(fā)表的房價(jià)上升對我國城市化的影響機(jī)制研究這篇論文主要分析了高房價(jià)對我國城市化的阻礙作用, 認(rèn)為穩(wěn)定住房價(jià)格有利于城市化戰(zhàn)略的順利推進(jìn)。
2.文獻(xiàn)回顧。(1)城市房價(jià)虛高的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)。“中國三口家庭總收入為13543.5元,據(jù)以計(jì)算的房價(jià)收入比為12. 4:1。也就是說,在不吃不喝、沒有其他支出的情況下,一個家庭為購得平均住房面積的住房,需要花費(fèi)12. 4年的積累。而西方發(fā)達(dá)國家房價(jià)收入比大多在2:1～7:1之間。其中,日本為6.7:1,這個比例在被比較的這些國家中也屬于比較高的。很顯然,中國的住房價(jià)格在不討論其絕對價(jià)位是否合理的情況下,已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了中國一般公民的承受能力,也超出了國際公認(rèn)的公平標(biāo)準(zhǔn)?！狈績r(jià)上漲改變了居民家庭財(cái)富的分配格局，主要體現(xiàn)為兩個方面：在城鄉(xiāng)之間, 房價(jià)的不同漲幅導(dǎo)致家庭財(cái)富增長向城市居民集中；在城市內(nèi)部, 房價(jià)大幅上漲導(dǎo)致財(cái)富向高收入群體集中。這主要因?yàn)?，由于銀行存款利率較低等原因, 住房便成為部分高收入群體首選的投資對象。(2)房價(jià)虛高是導(dǎo)致我國農(nóng)民市民化成本過高的主要因素?！白》砍杀菊嫁r(nóng)民市民化成本的比重,根據(jù)上述資料的簡均計(jì)算,我國平均高達(dá)30. 7 % ,占家庭總收入的20 %左右。而西方國家通常認(rèn)為,住房成本占總收入的比重在5 %～8 %以內(nèi),才是可以接受的。在“利率租金決定機(jī)制”有效的情況下,房租收入比過高只能歸因于房屋價(jià)款虛高。” 作者通過計(jì)算農(nóng)民生活成本明細(xì)，計(jì)算家庭住房成本占生活成本的比重，說明了房價(jià)虛高是導(dǎo)致我國農(nóng)民市民化成本過高的主要因素。
高房價(jià)增加了農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移成本。一是房價(jià)過高將使農(nóng)村勞動力缺乏向城市轉(zhuǎn)移的必要經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。據(jù)調(diào)查,絕大部分市民表示難以承受當(dāng)?shù)胤績r(jià)。二是房價(jià)過高將使進(jìn)城農(nóng)民的人力資本投入減少。三是房價(jià)過高將增加農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移的心理成本。農(nóng)民是理性的, 他們進(jìn)城時(shí)總是帶著各自的動機(jī)與愿望, 如果他們的期望得不到很好的滿足,他們在城鎮(zhèn)工作和生活的穩(wěn)定性就會下降, 并影響農(nóng)民的進(jìn)城決策, 與其在城市因貧困而邊緣化,還不如留在農(nóng)村圖個安穩(wěn)。
(3)房價(jià)虛高對我國城市化的負(fù)面影響以及高房價(jià)阻礙城市化進(jìn)程的表現(xiàn)形式。農(nóng)民市民化成本虛高是我國城市化滯后的主要原因，我國不同類型城市的農(nóng)民市民化成本收益率(家庭總成本與家庭總收入的比) 存在著以下關(guān)系:超大城市(0.782)>大城市(0.607)>中等城市(0.487)>小縣城(0.44)>農(nóng)村小城鎮(zhèn)(0.325)，我國的農(nóng)民市民化的成本收益率是規(guī)模遞增的，受農(nóng)民市民化成本收益的影響,我國小城鎮(zhèn)的快速發(fā)展將會造成社會資源配置的低效率。農(nóng)民市民化成本虛高將會在客觀上減少居民的有效需求,造成市場上有效需求不足,并通過減緩經(jīng)濟(jì)增長速度來減緩城市化進(jìn)程。
高房價(jià)阻礙城市化進(jìn)程的表現(xiàn)形式: 制度性壁壘與市場性壁壘。制度性因素包括戶籍制度、土地制度、社會保障制度等; 市場因素包括就業(yè)市場、住房市場等。在制度性壁壘方面，戶籍制度被認(rèn)為是農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移的最大障礙，城鄉(xiāng)勞動力市場人為隔絕的戶籍制度的繼續(xù)存在, 造成了暫時(shí)性的勞動力流動替代了永久性的人口遷移。在市場性壁壘的方面，城市對于新進(jìn)入的農(nóng)村勞動力來說,則有許多方面，如勞動力市場, 消費(fèi)品市場與住房市場等, 都會對新進(jìn)入者的居住穩(wěn)定性產(chǎn)生不同程度的影響。
3.小結(jié)
人口移動、房價(jià)波動統(tǒng)一于城市演化過程當(dāng)中。城市人口增長必然產(chǎn)生對土地、住房的需求, 從而導(dǎo)致城市地價(jià)、房價(jià)上漲。近年來住房價(jià)格的快速上漲是與城市化背景下城市人口的增長不無關(guān)聯(lián)的。值得重視的是, 房價(jià)上漲對城市發(fā)展具有反饋機(jī)制的作用，以穩(wěn)定房價(jià)為重點(diǎn)的宏觀調(diào)控措施是與城市化戰(zhàn)略相契合的, 穩(wěn)定住房價(jià)格有利于城市化戰(zhàn)略的順利實(shí)施。
四、總結(jié)
本文從兩個角度探究房價(jià)與我國城市化的互動發(fā)展關(guān)系，一是城市化促使房價(jià)居高不下，而是高房價(jià)對城市化的抑制作用。城市化確實(shí)對高房價(jià)有正向的推動作用，但當(dāng)前的高房價(jià)并不是由城市化引起的正常的供求關(guān)系所致。城市化推動房價(jià)居高不下的預(yù)期導(dǎo)致房價(jià)虛高反過來極大的增加了城市化的成本，阻礙了城市化健康穩(wěn)定的推進(jìn)。也給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來了極大的風(fēng)險(xiǎn)，投機(jī)的目的最終是為了套現(xiàn)，一旦經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變動，房地產(chǎn)將成為最大的最危險(xiǎn)的不穩(wěn)定因素。有必要調(diào)控房價(jià)，抑制房價(jià)過快增長，同時(shí)保證城市化穩(wěn)定、循序漸進(jìn)的發(fā)展。
參考文獻(xiàn):
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[2]李建峰,李小慶.我國房地產(chǎn)供求態(tài)勢的思考.北方經(jīng)貿(mào),2005(12)
[3]崔光燦.房地產(chǎn)價(jià)格波動與宏觀調(diào)控.中國房地產(chǎn),2006(01)
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)成本成本控制管理思考控制
中圖分類號：[F235.91]文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
一．引言
我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，并一度成為我國國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的支柱行業(yè)。在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)成為了主要收入力量。由于房地產(chǎn)本身的快速發(fā)展，越來越多的外商開始投資國內(nèi)房地產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場過于火爆，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了寸土寸金的時(shí)代。大規(guī)模的房地產(chǎn)建設(shè)，導(dǎo)致土地逐漸變成稀有資源，土地價(jià)格直線上漲，同時(shí)又存在過高的房屋空置率。為避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，政府通過運(yùn)用財(cái)政政策、金融政策和稅收政策等對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，防止房屋價(jià)格上漲過快。政府的調(diào)控和外資的加入，使的房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇，為保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的永續(xù)經(jīng)營，對開發(fā)成本的控制成為必然手段。
二.對房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的分析。
1.房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成和控制方法。
一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要開發(fā)成本包括以下內(nèi)容：
（1）土地成本。
（2）前期費(fèi)用。
（3）工程成本。
（4）管理成本。
（5）營銷成本。
（6）財(cái)務(wù)成本。
（7）其他費(fèi)用。
成本控制是以成本的發(fā)生為基點(diǎn)，根據(jù)預(yù)定的成本目標(biāo)，對實(shí)際生產(chǎn)過程中的一切生產(chǎn)資料消耗通過指導(dǎo)、限制和監(jiān)督，及時(shí)糾正偏差，促使成本下降，事項(xiàng)預(yù)定的成本的目標(biāo)。在房地產(chǎn)的開發(fā)成本中，土地成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本及稅費(fèi)等在項(xiàng)目開始初期即可基本確定，其變化幅度較小，可控性相對較弱；前期費(fèi)用、工程成本、營銷成本會隨著項(xiàng)目的變化而變化，其中涉及因素較多而且較復(fù)雜，在前期預(yù)算和后期統(tǒng)計(jì)中，差異較大，這部分具有可控性強(qiáng)的特點(diǎn)。在成本控制中要以工程成本控制為主，將營銷成本和工程成本作為控制的重點(diǎn)。
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開始階段，要對項(xiàng)目各建立成本控制目標(biāo)，將目標(biāo)按類別分解，責(zé)任落實(shí)到部門。房地產(chǎn)開發(fā)單位成立有公司總經(jīng)理為首的成本控制小組，定期對各個項(xiàng)目的開發(fā)成本進(jìn)行全面的分析、評估、檢查，對項(xiàng)目成本和預(yù)算產(chǎn)生差距的部分要及時(shí)糾正，并提出解決措施。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本在各階段的控制要點(diǎn)。
（1）初期階段。
在房地產(chǎn)方案設(shè)計(jì)階段，要對市場需求進(jìn)行調(diào)查了解，建多少層、多少花園、配置哪些基礎(chǔ)設(shè)施等，通過容積率指標(biāo)控制面積。通過比較確定單體平面和戶型，對戶型做多方案的設(shè)計(jì)，對建筑面積、套內(nèi)面積和公攤面積進(jìn)行比例測算，確定最合理的戶型結(jié)構(gòu)和搭配，以取得最大銷售面積。對各方案搭配的配套設(shè)施、綠化面積、道路等進(jìn)行土地成本和建造成本的分析和比較，對各方案的建設(shè)工期、銷售預(yù)期及價(jià)格等做以比較，編制投資的預(yù)算額度。
在初步設(shè)計(jì)中，要按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)，對設(shè)計(jì)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等方面進(jìn)行控制，充分考慮施工可能出現(xiàn)的問題和處理的經(jīng)濟(jì)性。對施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，要對不同形式的基礎(chǔ)工程以及不同結(jié)構(gòu)體系對工程造價(jià)的影響進(jìn)行比較，選擇合適的基礎(chǔ)形式和結(jié)構(gòu)體系，對施工方法和材料選用等細(xì)節(jié)部分要注意把握。通過分析比較，要在保持功能不變的情況下，盡量使成本降低。
在選擇施工方案時(shí)，要對施工設(shè)備的選擇、基礎(chǔ)土方、運(yùn)輸方案、材料費(fèi)用等進(jìn)行比較選擇。材料選擇時(shí)，要考慮材料質(zhì)量、價(jià)格以及運(yùn)輸?shù)某杀荆x擇機(jī)器設(shè)備時(shí)，要對機(jī)器的運(yùn)行成本和使用壽命以及配件價(jià)格和維修費(fèi)用進(jìn)行比較。
施工圖設(shè)計(jì)預(yù)算階段，要根據(jù)施工圖文件，按照各專業(yè)工程的預(yù)算定額的計(jì)算規(guī)則，計(jì)算工程量，結(jié)合實(shí)際的施工方案，安裝現(xiàn)行的規(guī)定，確定單位工程或單項(xiàng)工程的造價(jià)。施工圖編制時(shí)，要盡量采用限額設(shè)計(jì)，確定各設(shè)計(jì)階段的造價(jià)計(jì)價(jià)，嚴(yán)格控制不合理的變更，保證總的投資額不超標(biāo)。在進(jìn)行成本預(yù)算時(shí)，要對歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行搜集整理，結(jié)合當(dāng)前的市場實(shí)際情況，對材料、人工、稅費(fèi)按照市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。對工程的概況、建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行明確。
設(shè)計(jì)階段是開發(fā)成本中最關(guān)鍵的階段，其對工程造價(jià)影響的可能性為70%-90%，控制工程造價(jià)的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。
（2）施工階段。
在工程項(xiàng)目施工中，常常出現(xiàn)使用材料、施工進(jìn)度、工程量以及設(shè)計(jì)的變化，隨之帶來的是成本目標(biāo)和預(yù)算不相符。這種情況下，要對工程的變更原因進(jìn)行控制，對工程變更要在不提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、不影響工期和施工范圍的情況下，同時(shí)要建立工程變更的相關(guān)制度，進(jìn)行嚴(yán)格的審核。在施工階段，要嚴(yán)格控制人工和材料的消耗管理，對市場價(jià)格信息要加強(qiáng)了解，要嚴(yán)格控制工程變更，按照合同約定撥付工程的進(jìn)度款。
在施工時(shí)要建立工程變更審查和流程制度，要充分對市場價(jià)格進(jìn)行了解和調(diào)查，對材料和設(shè)備要建立確認(rèn)質(zhì)量確認(rèn)價(jià)格的制度。
（3）竣工階段。
竣工階段要對合同條款進(jìn)行審核，按照圖紙核實(shí)施工量和單價(jià)，要檢查隱蔽驗(yàn)收記錄。
三.房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的思考。
目前，我國很多地區(qū)普遍存在房價(jià)偏高的情況，在這種環(huán)境下，消費(fèi)者信心未恢復(fù)，對樓市的觀望情緒較濃，對房地產(chǎn)的投資性被壓抑。前幾年的高價(jià)拿地項(xiàng)目在這幾年的集中上市，房地產(chǎn)上存在大量存貨，這對房地產(chǎn)企業(yè)的資金也帶來了壓力。消費(fèi)者的觀望必將導(dǎo)致價(jià)格的下跌，成本的因素將變得更加敏感，房地產(chǎn)開發(fā)商對成本的控制將變得越來越重要。
房地產(chǎn)行業(yè)習(xí)慣通過在招投標(biāo)中低價(jià)中標(biāo)進(jìn)行成本控制，從另一方榨取利潤。在現(xiàn)在的情況下，要轉(zhuǎn)變成準(zhǔn)確了解客戶需求，做出高性價(jià)比的房產(chǎn)。在招標(biāo)階段和施工階段的成本控制的同時(shí)，也要注意關(guān)注產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)的管理。在進(jìn)行成本控制中，不能當(dāng)當(dāng)只做好成本的預(yù)算和核算，更要將核算變成實(shí)際的控制。
在土地成本中，要盡可能的爭取優(yōu)惠價(jià)格同時(shí)要加強(qiáng)項(xiàng)目可行性研究和論證。在前期費(fèi)用中，要利用優(yōu)惠政策，爭取減免費(fèi)用。在工程成本中，要設(shè)計(jì)出最具性價(jià)比的產(chǎn)品，開展設(shè)計(jì)階段的成本控制和限額設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制工程變更審核，加強(qiáng)采購管理和新工藝的應(yīng)用。在后期要對營銷策略進(jìn)行跟蹤確認(rèn)，對各成本費(fèi)用要確定支出標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)加大費(fèi)用支出的審查力度。
四．結(jié)束語
通過施工前的設(shè)計(jì)階段和施工實(shí)際控制階段以及后期的成本核算，成本控制要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各階段的成本控制可以提高投資效益和增強(qiáng)管理水平，在成本控制中，要多比較多評價(jià)，多預(yù)測多核算，多管理多控制。做好成本控制，優(yōu)化管理，以最少的成本，滿足需求的功能，獲得利潤的最大化，這樣才能保證企業(yè)健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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[4] 蔡東紅 論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制管理[期刊論文] 《現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息》2012,(07)
[5] 史俊霞房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的問題及相關(guān)對策 [期刊論文] 《金融經(jīng)濟(jì)》2008,(24)
【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)政策；土地政策；房地產(chǎn)開發(fā)；土地
隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了我國國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展關(guān)系到國泰民安的全局。由于土地是房地產(chǎn)重要的生產(chǎn)要素以及我國特有的土地二元公有制的結(jié)構(gòu)，土地政策在房地產(chǎn)市場調(diào)控過程中有著無可替代的作用。研究土地政策的調(diào)控效果以及如何影響房地產(chǎn)市場的內(nèi)在機(jī)理，對于切實(shí)發(fā)揮土地政策的宏觀調(diào)控作用，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。
一、我國土地出讓制度
我國城市土地出讓制度自改革開放以來進(jìn)行了一系列的改革。改革的線索有兩條：第一在上世紀(jì)80年代改革的線索是土地使用權(quán)的“無償、無期限”演變?yōu)橥恋厥褂脵?quán)的“有償、有期限”的使用制度。土地使用權(quán)的有償使用，首先由外資企業(yè)開始，此后逐漸擴(kuò)展到當(dāng)時(shí)的國營企業(yè)以及其他企事業(yè)單位。1988年公布實(shí)施的《憲法》修正案第二條規(guī)定“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，這就從法律上確定了土地使用權(quán)有償出讓問題，使土地交易市場的形成有了法律依據(jù)。
土地供應(yīng)方式從廣義上說，包括土地有償供應(yīng)和劃撥供應(yīng)兩方面。土地有償供應(yīng)主要是指通過土地使用權(quán)出讓等方式的土地供應(yīng)。土地劃撥供應(yīng)是指通過土地使用權(quán)出讓等以外方式的土地?zé)o償供應(yīng)。我國城市土地使用權(quán)有償出讓，一般采用拍賣、招標(biāo)、掛牌、協(xié)議 4 種方式。而我國現(xiàn)行采用的是土地使用權(quán)的出讓方式比較多。這種方式由劃撥、協(xié)議為主，逐步演變?yōu)橐哉袠?biāo)、掛牌、拍賣（招拍掛）為主的方式。2007年開始實(shí)施的《物權(quán)法》第137條規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價(jià)的方式出讓?！惫_出讓土地的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，土地使用權(quán)“招拍掛”出讓方式由國家政策上升到法律規(guī)定。
我國城市土地出讓制度具有三個主要特征：政府壟斷土地供給，以競爭性的招拍掛為主要出讓方式以及一次性繳納未來若干年的土地出讓金的“批租制”。這種土地出讓政策，在我國快速城鎮(zhèn)化和地方政府“土地財(cái)政”的背景下，總的來說導(dǎo)致了土地價(jià)格的高漲。使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目更加火熱，價(jià)格增高。而我國現(xiàn)行土地出讓制度，又與土地金融利率政策、土地稅收政策等緊密聯(lián)系在一起，理清它們的關(guān)系和影響，必須詳細(xì)分析。
二、具體土地政策分析
1. 土地利率政策 按揭貸款利率的調(diào)節(jié)直接影響到房地產(chǎn)市場的真實(shí)需求，在真實(shí)需求過旺時(shí)，通過提高房貸利率可以平抑波動需求，世界各國的大量時(shí)間證明，提高按揭貸款利率將提高業(yè)主成本，降低購房者的需求。目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場對銀行貸款的依存度仍然較高，一般占到60%左右，并因國內(nèi)信托等其它融資渠道尚在完善，貸款規(guī)模下降將對融資渠道及項(xiàng)目單一的中小房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生一定負(fù)面影響。同時(shí)隨著銀行貸款規(guī)模的縮小，房地產(chǎn)按揭貸款規(guī)模和增長速度將進(jìn)一步縮減，直接影響以按揭貸款帶動的房地產(chǎn)市場購房需求。
2稅收政策 房地產(chǎn)稅制除了為國家增加財(cái)政收入和縮小貧富差距之外，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，抑制過度投資，預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)，防范房地產(chǎn)市場的投機(jī)活動等具有顯著效果。我國于房地產(chǎn)有關(guān)的稅賦有12個：營業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅！城市土地使用稅、房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等，房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多。高額的稅負(fù)以在一定程度上降低了投資和投機(jī)性購房的收益，進(jìn)一步抑制了投機(jī)和投資性購房需求，能有效緩解旺盛的購房需求，但仍不能從根本上抑制和打壓投資和投機(jī)需求，回歸到自住需求。增值稅清算和印花稅的上調(diào)，使得房地產(chǎn)建筑開發(fā)成本提高。最終也會間接導(dǎo)致購房者的購房成本，提高商品房的銷售價(jià)格。
3土地出讓招拍制度 2007年招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定正式施行，進(jìn)一步擴(kuò)大了招標(biāo)拍賣掛牌范圍，工業(yè)用地也將納入招拍掛范圍，明確了建設(shè)用地使用權(quán)是物權(quán)的一種形式。但部分通過招拍掛方式出讓的土地價(jià)格上漲已超過其本身的內(nèi)涵，拍賣出讓形式近幾年在全國土地市場成交價(jià)都很高，甚至創(chuàng)出了“天價(jià)”。因?yàn)閭鹘y(tǒng)為協(xié)議和劃撥方式，不能真實(shí)反映土地的市場價(jià)格，而且容易暗箱操作，導(dǎo)致腐敗等問題。招拍對此加以了改善。但是當(dāng)前的城市土地出讓招拍掛的出讓方式，以土地價(jià)格為競爭標(biāo)的。在土地壟斷供給的條件下，其邏輯結(jié)果就是抬高土地價(jià)格。而土地價(jià)格的上漲又傳導(dǎo)到住宅價(jià)格上，導(dǎo)致住宅價(jià)格的快速上漲。再者這種政策對于房地產(chǎn)建筑開發(fā)的影響也是很顯著的，一些財(cái)力雄厚的地產(chǎn)商可以拍得心儀的土地，而很多小型房地產(chǎn)企業(yè)就面臨著很大的危機(jī)，一步到位的資金進(jìn)一步拉緊了企業(yè)的資金鏈，對建筑開發(fā)的要求也就更高，可以說這開發(fā)企業(yè)的結(jié)構(gòu)也會有巨大影響。
4土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策 關(guān)于土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)控政策的核心觀點(diǎn)集中在以下三方面：（1）嚴(yán)格控制高檔商品房的土地供應(yīng)，優(yōu)先滿足普通商品住房的用地需求；（2）改變了土地供應(yīng)方式，并停止了別墅類用地的土地供應(yīng)；（3）進(jìn)一步改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的用地管理。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%；繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。對調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)起到了重要保證作用。
三、小結(jié)
土地政策在不斷調(diào)控著房地產(chǎn)市場。土地政策的顯效時(shí)間要長一些，短期內(nèi)很難看到其具體影響，所以必須加強(qiáng)土地政策對宏觀調(diào)控影響的分析，適應(yīng)我國快速城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢。
參考文獻(xiàn)
[1] 《土地招拍掛與競買》，劉露軍編著，清華大學(xué)出版社，第27頁，2008年。
[2] 孔凡文，洪滌，王欽.論我國土地宏觀調(diào)控[J].沈陽建筑大學(xué)學(xué)報(bào)（社會科學(xué)版），2007（9）：203～204
隨著房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)提升自身營銷能力變得至關(guān)重要，這就要求企業(yè)對自身營銷能力進(jìn)行準(zhǔn)確評價(jià)以及時(shí)發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，從而有針對性地進(jìn)行改善。為了準(zhǔn)確的分析房地產(chǎn)企業(yè)的營銷能力，論文以一房地產(chǎn)企業(yè)為案例，在對房地產(chǎn)市場營銷的特點(diǎn)和影響因素分析的基礎(chǔ)上，嘗試建立完整的房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價(jià)指標(biāo)體系，并采用層次分析法確定指標(biāo)的權(quán)重，綜合運(yùn)用模糊綜合評價(jià)法對房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力進(jìn)行評價(jià)。論文的主要內(nèi)容如下：第一章，緒論。主要闡述本文選題的背景、目的和意義、國內(nèi)外研究狀況、研究思路、分析方法以及可能的創(chuàng)新之處。第二章，房地產(chǎn)營銷能力評價(jià)的基本理論。主要對房地產(chǎn)市場營銷、房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的概念和特征加以分析和界定，介紹了層次分析法、模糊綜合評價(jià)法和德爾菲法的主要內(nèi)容和實(shí)施步驟。第三章，房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價(jià)指標(biāo)體系的建立。主要闡述了評價(jià)指標(biāo)體系設(shè)立的目的、原則、邏輯框架、構(gòu)建方法等內(nèi)容。第四章，西華房地產(chǎn)公司營銷狀況分析。通過實(shí)地調(diào)研、收集資料，對西華房地產(chǎn)公司的營銷狀況進(jìn)行分析評價(jià)。第五章，房地產(chǎn)營銷能力模糊綜合評價(jià)法的實(shí)施過程。以西華房地產(chǎn)公司為案例，詳細(xì)介紹了模糊綜合評價(jià)法在房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價(jià)中的應(yīng)用過程。第六章，提升西華公司營銷能力的對策及建議。針對西華房地產(chǎn)公司市場營銷中的薄弱環(huán)節(jié)，提出相應(yīng)的對策和建議。本論文提出了房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價(jià)指標(biāo)體系，為房地產(chǎn)企業(yè)定量評價(jià)營銷能力提供了一種方法，也為企業(yè)決策提供一種輔助工具，有助于改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營效益，提高房地產(chǎn)企業(yè)決策和管理的水平。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；營銷能力；評價(jià)指標(biāo)體系；模糊綜合評價(jià)法
3FUZZYCOMPREHENSIVEEVALUATIONONTHEMARKETINGABILITYOFREALESTATEENTERPRISESABSTRACTWiththecompetitionoftherealestatemarketincreasing,itiscriticalfortherealestateenterprisestoenhancetheirownmarketingability.Itrequiresenterprisestoevaluatetheirownmarketingcapacityaccuratelyandfindtheweaklinktoimprove.Inordertoanalysisthemarketingcapacityoftherealestateenterprises,thepaperappliesthefuzzycomprehensiveevaluationmethodtotheevaluationofthemarketingability.ThepapertrytoestablishacompleteevaluationindexsystemofthemarketingcapacityoftherealestateanduseAHPtodeterminethetargetweight,finallyUsethefuzzycomprehensiveevaluationtoevaluatethemarketingabilityoftherealestateonthebasisoftheanalysisofthecharacteristicsoftherealestatemarketinginthecaseoftherealestateenterprisesinxian.Themainelementsasfollows:ChapterI,Introduction.Themaintopicsofthispaperarethebackground,purposeandsignificance,thestudyathomeandabroad,thethoughtofthepaperandthepossibilityofinnovation.ChapterII,Thebasictheoryoftheevaluationoftherealestatemarketingability.ThechaptermainlydefinestheconceptandthecharacteristicsoftherealestatemarketingandtheimplementationstepsoftheAHP,fuzzycomprehensiveevaluationofthelawandtheDelphimethod.ChapterIII,Theevaluationindexsystemoftherealestatemarketingcapacity.Thischaptermainlyintroducesthepurpose,principles,thelogicalframeworkandthebuildingmethodsoftheevaluationindexsystem.ChapterIV,TheanalysisoftheXihuacomapy.Throughfieldresearch,collectinginformationontheXihuarealestateenterprises,thechapteranalysistherealestatecompany''''smarketingsituation.Chapterⅴ,Theimplementationprocessofthefuzzycomprehensiveevaluationontherealestatemarketingability.ThechapterdescribestheapplicationofthefuzzycomprehensiveevaluationthemarketingcapacityofrealestatetakingXihuaasanexample.ChapterVI,TherecommendationstoenhancethecapacityofmarketingofXihuacomapy.ThechaptermainlytellesthesuggestionstoenhancemarketingabilityoftheXihua.4Thepaperpresentstherealestatemarketingcapacityevaluationindexsystemandaquantitativeevaluationofthemarketingabilityoftherealestateenterprises.Italsoprovidesacomplementarytooltoimprovethebusinessefficiencyanddecision-makingrealoftheestateenterprises.
KEYWORDS:Therealestate,Themarketingcapacity,Evaluationsyste,Fuzzycomprehensiveevaluation5
目錄第一章導(dǎo)言
1.1選題背景
1.2研究的目的和意義
1.2.1研究的目的
1.2.2研究的意義
1.3國內(nèi)外相關(guān)研究的動態(tài)綜合
1.3.1國外研究動態(tài)
1.3.2國內(nèi)研究動態(tài)
1.3.3關(guān)于國內(nèi)外研究的評述
1.4文本研究的思路和方法
1.4.1研究思路
1.4.2研究方法
1.5研究的主要內(nèi)容
1.6論文可能的創(chuàng)新之處
第二章房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價(jià)的基本理論
2.1房地產(chǎn)企業(yè)營銷相關(guān)概念界定
2.1.1房地產(chǎn)營銷
2.1.2房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力
2.2房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力綜合評價(jià)法介紹
2.2.1層次分析法
2.2.2模糊綜合評價(jià)法.
2.2.3德爾菲法.
第三章房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價(jià)指標(biāo)體系的建立
3.1評價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建的目的
3.2房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價(jià)指標(biāo)體系設(shè)立的原則
3.3房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價(jià)指標(biāo)體系的邏輯框架
3.4指標(biāo)構(gòu)建的方法
3.5房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價(jià)指標(biāo)的設(shè)定
第四章西華房地產(chǎn)公司營銷狀況分析
4.1公司的基本概況
4.2項(xiàng)目概況
4.3公司營銷戰(zhàn)略分析
4.4項(xiàng)目的營銷環(huán)境分析
4.5項(xiàng)目的定位
4.5.1該項(xiàng)目的市場細(xì)分
4.5.2項(xiàng)目的定位
4.6項(xiàng)目的營銷策劃
4.6.1產(chǎn)品策略
4.6.2價(jià)格策略
4.6.3營銷推廣策略
4.7項(xiàng)目的營銷實(shí)施保障
4.8該公司營銷工作中存在的問題
第五章房地產(chǎn)營銷能力模糊綜合評價(jià)法的實(shí)施過程
5.1運(yùn)用層次分析法確定各層次的權(quán)重
5.2建立房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價(jià)集V
5.3構(gòu)造模糊綜合判斷矩陣
5.4進(jìn)行二級模糊綜合評判
5.5進(jìn)行一級模糊綜合評判
5.6結(jié)論分析
5.7影響該企業(yè)營銷能力的主要因素分析
第六章提升西華公司營銷能力的對策及建議
6.1選擇合適的營銷發(fā)展戰(zhàn)略
6.2提高營銷策劃的實(shí)施能力
6.3培養(yǎng)企業(yè)文化
6.4建立科學(xué)的營銷管理體系
6.5塑造優(yōu)秀的營銷組織團(tuán)隊(duì)
后記
參考文獻(xiàn)
致謝
作者簡介
第一章導(dǎo)言
1.1選題背景
房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中占有舉足輕重的地位。近幾年來，我國政府實(shí)行強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控政策，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范和整頓，以控制房價(jià)的快速增長和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。在政策的沖擊下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日趨激烈，尤其中小房地產(chǎn)企業(yè)更是進(jìn)入舉步維艱的地步。面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)提升自身營銷能力變得至關(guān)重要，這就要求企業(yè)對自身營銷能力進(jìn)行準(zhǔn)確評價(jià)，以及時(shí)發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，從而有針對性地進(jìn)行改善。營銷能力研究作為企業(yè)能力研究的一個重要分支,有理論和實(shí)證兩個研究方向。前者從企業(yè)品牌的培育、營銷信息系統(tǒng)的建立與完善、市場定位、營銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、促銷宣傳、營銷隊(duì)伍建設(shè)、改進(jìn)和加強(qiáng)市場服務(wù)等方面對企業(yè)營銷能力進(jìn)行討論,是一種橫向的研究方式；而后者則在考察企業(yè)營銷流程各個階段的基礎(chǔ)上,建立分析模型和指標(biāo)體系,并運(yùn)用數(shù)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)等方法來探討提高營銷能力的途徑,是一種縱向的研究方式。兩個方向相互借鑒,并且有融合的趨勢。我國對營銷能力評價(jià)的研究尚處于探索階段，一些學(xué)者已經(jīng)嘗試著將一些定量分析的方法應(yīng)用到營銷能力評價(jià)中，但關(guān)于房地產(chǎn)營銷能力評價(jià)的理論指導(dǎo)仍存在空白，導(dǎo)致實(shí)踐中房地產(chǎn)企業(yè)在評價(jià)營銷能力時(shí)缺乏科學(xué)的理論指導(dǎo)。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)營銷市場已進(jìn)入全程營銷階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尚不能從定量分析的角度來科學(xué)的衡量企業(yè)的營銷能力，僅僅依靠財(cái)務(wù)指標(biāo)片面地判斷企業(yè)的營銷能力，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)營銷各個環(huán)節(jié)存在的問題，從而進(jìn)行改進(jìn)。當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)市場從總體趨勢和國家的政策導(dǎo)向來看，已經(jīng)進(jìn)入科學(xué)正規(guī)的發(fā)展階段，企業(yè)的發(fā)展需要科學(xué)的決策引領(lǐng)和指導(dǎo)。鑒于此，本文結(jié)合層次分析法和德爾菲法，以西安一房地產(chǎn)公司為案例詳細(xì)說明了多層次模糊綜合評價(jià)法在評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力中的具體應(yīng)用。
1.2研究的目的和意義
1.2.1研究的目的
本文在分析房地產(chǎn)營銷能力各評價(jià)指標(biāo)要素的基礎(chǔ)上，結(jié)合層次分析法和德爾菲法，采用多層次模糊綜合評價(jià)法，并以一定的案例為依托，設(shè)計(jì)評價(jià)房地產(chǎn)營銷能力的模糊綜合評價(jià)模型，為房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)的評價(jià)企業(yè)營銷能力提供相應(yīng)的指標(biāo)體系和模型參考。
1.2.2研究的意義
(1)嘗試建立完整的房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價(jià)指標(biāo)體系，將模糊綜合評價(jià)法引入到房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價(jià)中，填補(bǔ)目前房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價(jià)的理論空白。
(2)房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價(jià)是在房地產(chǎn)全程營銷實(shí)施完成的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，對企業(yè)開展?fàn)I銷的戰(zhàn)略、實(shí)施策略和營銷保障等情況進(jìn)行全面而又系統(tǒng)的分析與評價(jià)，為企業(yè)決策提供一種輔助工具，有助于改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營效益，提高房地產(chǎn)企業(yè)決策和管理的水平。
(3)在評價(jià)過程中，發(fā)現(xiàn)企業(yè)的不足之處，或潛在的問題，通過科學(xué)分析，提出解決方案，對以后開展?fàn)I銷工作將起到調(diào)整、改進(jìn)的作用，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭實(shí)力。
1.3國內(nèi)外相關(guān)研究的動態(tài)綜合
1.3.1國外研究動態(tài)
國外對企業(yè)營銷能力的研究是以企業(yè)能力的研究為先導(dǎo)。正式提出這一命題的是菲利普·薩爾尼科，他于1957年最早使用企業(yè)能力的概念，他認(rèn)為：能夠使一個組織比其他組織做得更好的特殊物質(zhì)就是企業(yè)能力或特殊能力。在此之后，學(xué)者將企業(yè)能力稱為企業(yè)競爭力、組織競爭力、組織能力或企業(yè)動態(tài)能力等。20世紀(jì)80年代,黑特和愛爾蘭德亦曾研究了公司獨(dú)特競爭能力與戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)和績效的關(guān)系。到20世紀(jì)80年代后期,以波特為代表的競爭戰(zhàn)略理論風(fēng)靡一時(shí)。波特認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)環(huán)境中存在著五種基本的競爭力量(即新競爭對手的進(jìn)入，替代品的威脅，買方的討價(jià)還價(jià)能力，賣方的討價(jià)還價(jià)能力，以及相同行業(yè)競爭對手之間的競爭)。波特的理論從基本戰(zhàn)略到價(jià)值鏈，提示了企業(yè)為增強(qiáng)競爭力，獲取長期競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵因素。在此基礎(chǔ)上，C.K.Prahalad和G.Hamel于1990年在《哈佛商業(yè)評論》上發(fā)表的《公司核心能力》一文掀起了企業(yè)能力研究的熱潮。隨著企業(yè)競爭力理論研究的逐步深入，營銷競爭力作為企業(yè)競爭力重要的構(gòu)成要素之一，慢慢地就引起了一些學(xué)者的興趣。Moller和Antilla在1987年和Broderick、Hooler．Saunders、Piecy在1998年分別對營銷競爭力的基本概念進(jìn)行了深入的研究[1]。在他們的研究之后,以Graham．Hooley和John．Fahy為首的一批學(xué)者將他們兩者的研究成果作了一個綜合，得出了初步的營銷競爭力多層次模型。Grant對營銷競爭力構(gòu)成要素的劃分與Webster和Day有所不同，他從企業(yè)競爭力的基本構(gòu)成入手，對營銷競爭力的構(gòu)成進(jìn)行垂直細(xì)分，得出另外一個營銷競爭力多層次模型。在這個模型中,Grant認(rèn)為企業(yè)自身競爭力的培育是在多種層次上發(fā)生的,個人運(yùn)用自己的專業(yè)知識去解決[2]。
1.3.2國內(nèi)研究動態(tài)
由于在過去一段時(shí)期內(nèi)，我國企業(yè)處于粗放型增長過程中，企業(yè)營銷工作急功近利，營銷能力理論研究滯后。隨著企業(yè)生產(chǎn)力水平的提高、市場競爭的日益加劇，關(guān)于市場營銷的研究才有所發(fā)展。國內(nèi)對營銷能力評價(jià)的研究是在借鑒國外營銷理論的基礎(chǔ)上逐漸發(fā)展起來。早期“職能式”營銷理論強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)銷售能力，以“4P理論”為核心的“策略式”營銷理論為代表，它強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)的短期營銷能力,無法適應(yīng)復(fù)雜多變的營銷環(huán)境。進(jìn)入21世紀(jì)，越來越多的學(xué)者開始從企業(yè)持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，重新審視新3形式下企業(yè)的營銷能力，劉玉來[3]在2005年，在綜合理論界對營銷能力的概念厘定的基礎(chǔ)上詳細(xì)的提出了營銷能力的概念和內(nèi)涵。之后，很多學(xué)者投入到企業(yè)營銷能力的評價(jià)中，企業(yè)營銷能力評價(jià)逐漸由定性研究向定量研究發(fā)展。林映光，孫嵐在《企業(yè)營銷能力綜合評價(jià)》中將企業(yè)營銷能力評價(jià)指標(biāo)體系包括產(chǎn)品市場競爭力，銷售活動能力，新產(chǎn)品研究開發(fā)能力，市場決策能力[4]；羅孝玲，劉歡在《醫(yī)藥商業(yè)營銷能力評價(jià)指標(biāo)體系的研究》中將營銷能力評價(jià)指標(biāo)體系設(shè)為銷售業(yè)績指標(biāo)，營銷基礎(chǔ)要素指標(biāo)，營銷決策能力指標(biāo)，營銷執(zhí)行能力指標(biāo)；楊瑞、楊燁在《企業(yè)市場營銷能力評價(jià)指標(biāo)研究》中將營銷能力評價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)定為營銷觀念、營銷信息、營銷戰(zhàn)略、營銷決策、營銷執(zhí)行、營銷業(yè)績6個方面；瞿國忠，李海延、周君生在《企業(yè)營銷能力模糊綜合評判中》將企業(yè)營銷能力評價(jià)指標(biāo)體系設(shè)定為營銷理念、營銷組織、營銷業(yè)績?nèi)矫鎇5]；寧振宇在《淺析我國企業(yè)營銷能力現(xiàn)狀及衡量指標(biāo)》一文中將企業(yè)營銷能力評價(jià)指標(biāo)設(shè)定為市場預(yù)測、銷售渠道、售后服務(wù)、營銷水平四個方面；楊瑞等人在《制造型企業(yè)市場營銷能力評價(jià)指標(biāo)體系的研究》一文中將企業(yè)營銷能力評價(jià)指標(biāo)體系設(shè)定為營銷效益、營銷觀念、營銷戰(zhàn)略、營銷策略、創(chuàng)新能力、營銷組織6個方面。此后，翟國忠，林曉光等將模糊綜合評價(jià)法運(yùn)用到企業(yè)營銷能力評價(jià)中，為定量研究企業(yè)的營銷能力提供了科學(xué)的方法。林媛媛將指數(shù)平滑模型運(yùn)用到企業(yè)營銷能力評價(jià)中[6]。陳成程最早將營銷能力評價(jià)的方法運(yùn)用到房地產(chǎn)企業(yè)中，并結(jié)合房地產(chǎn)營銷所固有的特性建立了房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價(jià)指標(biāo)體系，為進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價(jià)提供了理論支持[7]。當(dāng)前國內(nèi)很多關(guān)于營銷能力的研究文獻(xiàn)仍然把營銷能力簡單地等同于產(chǎn)品創(chuàng)新能力、分銷能力、促銷能力等營銷工作表面層次的能力，或者把營銷能力理解為理念、戰(zhàn)略、品牌、質(zhì)量、成本、技術(shù)、推銷和網(wǎng)絡(luò)等能力，而沒有將營銷置于核心戰(zhàn)略的高度看待其能力的發(fā)展，沒有探求到營銷能力真正的持續(xù)內(nèi)涵和其內(nèi)在要素結(jié)構(gòu)以及各要素的作用機(jī)理,很難真正引導(dǎo)企業(yè)的營銷實(shí)踐工作長遠(yuǎn)的發(fā)展[8]。
1.3.3關(guān)于國內(nèi)外研究的評述
綜上所述，國外對企業(yè)營銷能力評價(jià)的研究比較系統(tǒng)、全面，走在營銷理論研究的前沿。我國的學(xué)者對營銷能力的研究更多是在借鑒國外學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，與我國的實(shí)踐結(jié)合。目前對企業(yè)營銷能力的評價(jià)研究正由定性研究向定量研究過渡，國內(nèi)對企業(yè)營銷能力的定量研究尚處于初步的探討階段。雖然部分學(xué)者在理論上提出了企業(yè)營銷能力評價(jià)的指標(biāo)體系，設(shè)立了評價(jià)模型，但對于不同的行業(yè)，不同的企業(yè)，在具體操作上仍有局限性。
1.4文本研究的思路和方法
1.4.1研究思路
本文從介紹房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的基本概念和相關(guān)理論入手，結(jié)合房地產(chǎn)全程營銷的特性和房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，建立房地產(chǎn)營銷能力評價(jià)指標(biāo)體系，然后采用層次分4析法和模糊綜合評價(jià)法，設(shè)立評價(jià)模型，定量分析房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力。
1.4.2研究方法
本論文在形成過程中，在大量查閱國內(nèi)外文獻(xiàn)和調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行定性與定量相結(jié)合的分析方法。
（1）理論和實(shí)證相結(jié)合的方法本文在闡述房地產(chǎn)營銷能力評價(jià)指標(biāo)體系建立的基礎(chǔ)上，以西安一房地產(chǎn)公司為案例，從實(shí)證的角度闡述房地產(chǎn)營銷能力模糊綜合評價(jià)法的具體應(yīng)用。
（2）定性和定量相結(jié)合的方法這兩種方法相互交織，貫穿全文。在定量研究方面，主要采用層次分析法和模糊綜合評價(jià)法建立模型，以進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的定量評價(jià)分析。在定性分析方面，除了使用標(biāo)號段落以外，對于層次和邏輯聯(lián)系特別緊密的內(nèi)容，使用了表格的形式以顯示其內(nèi)在關(guān)系。
（3）比較分析法本文通過對評價(jià)結(jié)果與設(shè)立的房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的評級集的對比分析，從而確定房地產(chǎn)企業(yè)的營銷能力等級。
1.5研究的主要內(nèi)容
（1）闡述房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的概念和內(nèi)涵以及層次分析法、模糊綜合評價(jià)法、德爾菲法的具體內(nèi)容和實(shí)施步驟。
（2）闡述房地產(chǎn)全程營銷中評價(jià)指標(biāo)體系建立的原則、邏輯框架、指標(biāo)體系確定的方法和確定評價(jià)指標(biāo)體系的具體內(nèi)容以及衡量因素。
（3）根據(jù)多層次分析法確定房地產(chǎn)營銷能力評價(jià)指標(biāo)的權(quán)重，并建立多層次模糊綜合評價(jià)模型對選定公司的營銷能力進(jìn)行評價(jià)。
（4）根據(jù)營銷能力評價(jià)的結(jié)果，分析該企業(yè)營銷能力中存在的問題，并提出提高企業(yè)營銷能力的具體措施。
1.6論文可能的創(chuàng)新之處
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè),稅收籌劃,籌劃風(fēng)險(xiǎn)
一、引言
房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點(diǎn)采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢是通用的基本手法之一，而稅收負(fù)擔(dān)的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略時(shí)，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財(cái)務(wù)成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當(dāng)關(guān)鍵。
二、稅收籌劃的基本理論及依據(jù)
稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律法規(guī)）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營活動或投資行為等涉稅事項(xiàng)做出事先安排，以達(dá)到少繳稅或遞延納稅目標(biāo)的一系列謀劃活動。其理論依據(jù)為：1.稅收調(diào)控理論與稅收籌劃稅收調(diào)控理論認(rèn)為政府利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是通過稅收利益差別來引導(dǎo)納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實(shí)現(xiàn)一定的社會、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。正是這種稅收調(diào)控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負(fù)擔(dān)最有效的途徑。稅收調(diào)控納稅主體行為是通過彈性稅負(fù)來誘導(dǎo)納稅主體行為的，因此在稅收負(fù)擔(dān)有差異或有彈性的領(lǐng)域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價(jià)格理論和稅收籌劃?，F(xiàn)代財(cái)政理論認(rèn)為稅收的本質(zhì)是國家提供公共產(chǎn)品的價(jià)格。因?yàn)楣伯a(chǎn)品的提供需要支付費(fèi)用，政府就需要通過向社會成員征稅來補(bǔ)償。由于公共物品具有消費(fèi)的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價(jià)格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃?？扑沟钠髽I(yè)契約理論認(rèn)為:“企業(yè)實(shí)質(zhì)是一系列契約的聯(lián)結(jié)”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關(guān)系人一方的企業(yè)就有動力和機(jī)會進(jìn)行一些安排，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值或稅后利潤最大化的目標(biāo)。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的部分方法
房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)進(jìn)行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績，獲得企業(yè)的利潤?除了進(jìn)行合理的價(jià)格策略外，進(jìn)行合理的稅收籌劃方案也起著至關(guān)重要的作用。下面簡要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:
1.利用公司的組織形式進(jìn)行稅收籌劃，設(shè)立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進(jìn)稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，可以適當(dāng)考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點(diǎn)帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨(dú)設(shè)立具有法人地位的銷售公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合理的定價(jià)將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給銷售公司，再由銷售公司進(jìn)行第三方銷售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設(shè)施投入扣除《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定:可以對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和加計(jì)20%扣除。在市場接受的范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)募哟蠊才涮自O(shè)施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點(diǎn)，提高產(chǎn)品的競爭力。同時(shí)也能夠提高銷售價(jià)格。比如:可以在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設(shè)體育設(shè)施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設(shè)立會所和在頂層設(shè)立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應(yīng)的隱私也能夠受到保護(hù)。這些項(xiàng)目均可以列入到開發(fā)成本里進(jìn)行加計(jì)扣除。
四、充分關(guān)注稅收的籌劃風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)管理是經(jīng)濟(jì)主體通過對風(fēng)險(xiǎn)的確認(rèn)和評估，采用合理的經(jīng)濟(jì)手段及技術(shù)手段對風(fēng)險(xiǎn)加以控制，規(guī)避或減少風(fēng)險(xiǎn)損失的一種管理活動。稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因?yàn)闆]有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒有準(zhǔn)確和及時(shí)的繳納稅款，從而引發(fā)稅務(wù)機(jī)關(guān)對企業(yè)進(jìn)行檢查、調(diào)整、處罰等等，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風(fēng)險(xiǎn)更難于掌握，所以，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，企業(yè)可以通過采取以下措施加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關(guān)注稅收政策的變化趨勢。由于企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的多變形、復(fù)雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟(jì)情況的變化或?yàn)榕浜险叩男枰粩嘈拚屯晟?。企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的稅收政策及其變動情況，在實(shí)施納稅籌劃時(shí)，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險(xiǎn)，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權(quán)威性，可靠性，科學(xué)性。稅收籌劃是一項(xiàng)高層次的理財(cái)活動和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學(xué)科，涉及法律、稅收、會計(jì)、財(cái)務(wù)、金融、企業(yè)管理等多方面的知識，具有很強(qiáng)的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化?；I劃時(shí)，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負(fù)高低，而要著眼于整體稅負(fù)的輕重。一項(xiàng)成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標(biāo)準(zhǔn)不是稅收負(fù)擔(dān)最小，而是在稅收負(fù)擔(dān)相對較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。
參考文獻(xiàn)
1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據(jù),財(cái)政研究,2003年第5期.
關(guān)鍵詞：金融政策 房地產(chǎn)調(diào)控 向量自回歸 建議
1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，受其影響，我國面臨通貨緊縮，因此1998年我國開始實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策。1998年和1999年4次降息和2次調(diào)減存款準(zhǔn)備金率以及住房制度的改革，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2002年的再次降息更有效的推動了商品房的銷售。2003年開始，貨幣政策雖然名義上仍維持“穩(wěn)健”的基調(diào)，但實(shí)質(zhì)上逐步趨緊。2004年10月末首次加息和緊縮信貸、2006年和2007年8次加息和13次提高存款準(zhǔn)備金率，由此可見中央利用金融政策調(diào)控房價(jià)的力度。2007年GDP增長13%，經(jīng)濟(jì)過熱，CPI不斷走高，并在2008年初達(dá)到8.7%最高點(diǎn)，房價(jià)再度走高，中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出從2008年起貨幣政策由穩(wěn)健改為從緊。2008年9月金融危機(jī)蔓延全球，中國樓市一片冷清，成交量低迷。為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，2008年9月起，央行4個月內(nèi)5次調(diào)低存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存貸款基準(zhǔn)利率由最初的7.47%降至5.31% ，2009年購房需求重新釋放，全面回暖，房價(jià)一路上揚(yáng)，四萬億救市計(jì)劃和適度寬松的貨幣政策導(dǎo)致2010年房地產(chǎn)行業(yè)畸形繁榮，房價(jià)居高不下。為控制持續(xù)高企的房價(jià)，2010年開始金融政策明顯偏向緊縮，2011年房地產(chǎn)市場明顯得到有效控制。
房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型的行業(yè)，對金融政策有很強(qiáng)的依賴性，關(guān)于金融政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響程度早已引起國內(nèi)外眾多學(xué)者的重視和討論，Gerlach（2002）基于多元變量的實(shí)證框架分析了銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系，認(rèn)為銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在長期因果關(guān)系。梁云芳、高鐵梅等（2006）運(yùn)用1995-2005年的季度數(shù)據(jù)，實(shí)證研究得出利率及貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格負(fù)相關(guān)。王曉芳等（2011）通過構(gòu)建結(jié)構(gòu)向量自回歸（SVAR）模型實(shí)證檢驗(yàn)我國房價(jià)在貨幣政策信貸渠道中的作用，結(jié)果表明貨幣政策沖擊通過信貸渠道對宏觀經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生影響中有50%以上經(jīng)由房價(jià)這個載體來實(shí)現(xiàn)，房價(jià)已成為我國貨幣政策信貸傳導(dǎo)渠道中的一個重要環(huán)節(jié)。王來福和郭峰（2007）通過建立VAR模型分析結(jié)果表明，貨幣供應(yīng)量變化對房地產(chǎn)價(jià)格有長期的持續(xù)正向影響，貨幣供應(yīng)量的增加會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲，利率的調(diào)整對房地產(chǎn)景氣是有顯著影響的。莊巖（2011）利用供求理論得出房價(jià)與銀行信貸之間存在著互動關(guān)系，即銀行信貸在短期通過影響房地產(chǎn)需求從而影響房價(jià)，在長期將通過影響房地產(chǎn)供給而影響房價(jià)。
本文將以房地產(chǎn)行業(yè)在2005年至2011年的發(fā)展背景為出發(fā)點(diǎn)，分析金融政策對我國房地產(chǎn)價(jià)格和成交量的影響，金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的傳導(dǎo)機(jī)制主要是貨幣政策在房地產(chǎn)市場的傳導(dǎo)機(jī)制，貸款利率相當(dāng)于資金使用的成本，利率的高低影響房地產(chǎn)開發(fā)商的融資費(fèi)用和財(cái)務(wù)成本，商業(yè)銀行信貸政策的變動可以影響到房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者所獲得的資金，接而影響房地產(chǎn)的供給和需求市場。因此本論文將建立VAR模型分析一年期貸款利率和銀行貸款對房地產(chǎn)價(jià)格和成交量的影響。由此分析金融政策在我國房地產(chǎn)調(diào)控中的有效性，并對我國房地產(chǎn)調(diào)控中的金融政策提出合理性建議和對策。
基于VAR模型的實(shí)證分析
（一）數(shù)據(jù)的選取和處理
本文利用2005年1月至2011年12月的我國房地產(chǎn)價(jià)格、成交量、一年期貸款利率和銀行貸款余額同比增幅的月度數(shù)據(jù)，共84組樣本數(shù)據(jù)對金融調(diào)控工具與房地產(chǎn)市場的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析。其中，房地產(chǎn)價(jià)格采用房屋銷售價(jià)格指數(shù)來表示，成交量采用每月商品房銷售面積，利率采用一年期銀行貸款利率，銀行貸款采用金融機(jī)構(gòu)人民幣信貸資金余額。因此，本文共采取4個變量去模擬金融工具調(diào)控房地產(chǎn)市場的動態(tài)機(jī)制，分別為：房屋銷售價(jià)格指數(shù)（PRICE）、利率（RATE）、銀行貸款余額同比增幅（CREDIT）、成交量（VOL），為了消除異方差，其中房屋銷售價(jià)格指數(shù)和成交量采用對數(shù)值。所有原始數(shù)據(jù)均來自國家統(tǒng)計(jì)局和中央人民銀行網(wǎng)站。
（二）平穩(wěn)性檢驗(yàn)
以時(shí)間序列數(shù)據(jù)為依據(jù)的實(shí)證研究都必須假定有關(guān)的時(shí)間序列是平穩(wěn)的，由于大多數(shù)時(shí)間序列是不平穩(wěn)的，使用傳統(tǒng)的回歸方程會產(chǎn)生虛假回歸的現(xiàn)象，以此所做的研究有可能是無效的，所以本文首先進(jìn)行單位根（ADF）檢驗(yàn)，以保證序列的平穩(wěn)性。我們得出銀行貸款余額同比增幅CREDIT為2階平穩(wěn)，利率RATE、房屋銷售價(jià)格指數(shù)LPRICE、成交量LVOL為1階平穩(wěn)。檢驗(yàn)結(jié)果如表1所示。
（三）格蘭杰因果檢驗(yàn)
格蘭杰因果關(guān)系實(shí)質(zhì)上是利用了VAR模型來進(jìn)行一組系數(shù)顯著性檢驗(yàn)，格蘭杰因果關(guān)系可以用來檢驗(yàn)?zāi)硞€變量的所有滯后項(xiàng)是否對另一個或幾個變量的當(dāng)期值有影響。如果影響顯著，說明該變量對另一個變量或幾個變量存在格蘭杰因果關(guān)系，如果影響不顯著，說明該變量對另一個變量或幾個變量不存在格蘭杰因果關(guān)系。
從表2的檢驗(yàn)結(jié)果來看，在1%的顯著性水平上，銀行信貸余額同比增幅是房價(jià)增長的Granger原因，但是房價(jià)增長不是銀行信貸余額同比增幅的Granger原因，而貸款利率和房地產(chǎn)成交量互不成Granger因果關(guān)系。
（四）脈沖響應(yīng)函數(shù)
根據(jù)我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況，采用VAR構(gòu)建月度模型，用于分析2005年以來影響房地產(chǎn)量價(jià)的因素。因?yàn)楸疚倪x取的是月度數(shù)據(jù)，通過計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析與檢驗(yàn)，構(gòu)建一個包含三變量滯后10期VAR（10）模型，根據(jù)VAR（10）模型，分別得出LPRICE、LVOL對RATE、CREDIT的脈沖響應(yīng)函數(shù)，脈沖響應(yīng)函數(shù)描述的是一個內(nèi)生變量對誤差沖擊的反應(yīng)。準(zhǔn)確的說是當(dāng)一個誤差項(xiàng)發(fā)生變化，或者模型受到某些沖擊時(shí)對系統(tǒng)的動態(tài)影響，其描繪了特定變量對各種沖擊的反應(yīng)軌跡。如圖1所示，其中，橫軸表示沖擊作用滯后期間數(shù)（單位：月度），縱軸代表因變量LPRICE、LVOL對自變量RATE、CREDIT的響應(yīng)程度，實(shí)線表示脈沖響應(yīng)值連成的曲線，代表了LPRICE、LVOL對RATE、CREDIT沖擊的反應(yīng)，兩側(cè)的虛線表示走勢的兩倍標(biāo)準(zhǔn)誤差。
通過脈沖響應(yīng)函數(shù)得到2005年1月至2011年12月各因素對房地產(chǎn)價(jià)格和成交量的沖擊：第一，擴(kuò)張性的貨幣政策對房地產(chǎn)價(jià)格和成交量的沖擊較為明顯，銀行貸款增加對房地產(chǎn)價(jià)格的影響具有一個助推作用，且效果明顯，而且對房地產(chǎn)價(jià)格和成交量存在較為持久的正向影響，但正向影響在第9期隨時(shí)間遞減，這在一定程度上說明我國信貸的增長對我國房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的膨脹起到重要的支撐和助推作用。第二，一年期貸款利率對房地產(chǎn)價(jià)格會產(chǎn)生一個沖擊力，從脈沖響應(yīng)圖我們可以看出，起初房價(jià)對利率變動的反應(yīng)較弱，之后漸強(qiáng)，在第3期達(dá)到效應(yīng)最大，之后又開始減弱，在第4期逐漸消失，在第7期又達(dá)到最強(qiáng)，第9期之后開始產(chǎn)生正向影響，由此可認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格對利率沖擊具有滯后期，滯后期大概為3-8個月。第三，一年期貸款利率會對房地產(chǎn)銷售量的沖擊較為明顯，利率的變化對銷售量產(chǎn)生正向影響，正向影響從第6期開始逐漸消失，在第3期影響最顯著。由此可知，利率對房地產(chǎn)銷售量的影響是比較顯著的。
結(jié)論及政策建議
本文運(yùn)用向量自回歸VAR模型對我國2005年1月至2011年12月的我國房屋銷售價(jià)格指數(shù)、房屋成交量、一年期貸款利率和銀行貸款余額同比增幅的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析可以得出：金融工具對房地產(chǎn)價(jià)格和成交量有一定的影響，其中銀行信貸對房價(jià)的影響比較明顯，而利率對房價(jià)的影響滯后期比較長。理論上，利率對房價(jià)上漲具有決定性作用，所以各國政府經(jīng)常用利率來作為調(diào)節(jié)房價(jià)的有力金融工具，但我國利率對房地產(chǎn)價(jià)格的影響并不顯著，這主要是因?yàn)槲覈氖袌鰴C(jī)制并不健全，在我國，銀行信貸的增減對房價(jià)的影響還是比較顯著的，在房地產(chǎn)價(jià)格和成交量上信貸起到了推波助瀾的作用，使房價(jià)不斷上漲。通過脈沖分析，可以看出金融工具對房地產(chǎn)量價(jià)的影響，并進(jìn)一步顯示出銀行信貸和利率對房地產(chǎn)市場的影響程度。但是，政府利用金融工具對房地產(chǎn)市場的調(diào)控并不會立即得到有效的控制，常常會與行政政策相配合調(diào)控房地產(chǎn)市場。
基于本文的實(shí)證分析，針對目前金融政策對房地產(chǎn)市場影響存在的問題，提出以下的建議：
第一，政府的金融調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)必須通過房地產(chǎn)開發(fā)公司、投機(jī)者、投資者，自主需求者等微觀個體共同起作用，但在傳導(dǎo)過程中會受到市場微觀交易機(jī)制的影響而產(chǎn)生變異，并且在傳導(dǎo)過程中產(chǎn)生時(shí)滯問題，因而影響了金融政策對房地產(chǎn)調(diào)控的效果。因此，為了避免金融政策在傳導(dǎo)過程中的時(shí)滯和變異，我們可以建立房地產(chǎn)檢測預(yù)警體系，設(shè)計(jì)一個指標(biāo)體系對房地產(chǎn)市場做出適宜的提示和判斷，比如設(shè)立指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)投資額與GDP的比值、商品銷售價(jià)格指數(shù)與房屋租賃價(jià)格指數(shù)的比值等。
第二，中央政府根據(jù)不同地區(qū)的差異制定不同的房地產(chǎn)金融政策：對于一些地方房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入供過于求階段、房屋積壓嚴(yán)重、房價(jià)開始下跌的地方，中央政府應(yīng)該實(shí)施從寬的金融政策，對于一些房地產(chǎn)需求旺盛、房價(jià)持續(xù)上升的地區(qū)，中央政府應(yīng)該實(shí)施從嚴(yán)的金融政策。
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