發(fā)布時間：2023-03-23 15:14:24
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)法論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
1.1菜農(nóng)組織化程度低，難以建立固定的供銷渠道。菜農(nóng)多實行“分田勞作”的“小農(nóng)生產(chǎn)”。農(nóng)民組織化程度低，蔬菜生產(chǎn)沿用家庭模式，限制了生產(chǎn)規(guī)模并妨礙先進(jìn)技術(shù)的大規(guī)模應(yīng)用。導(dǎo)致在農(nóng)作物生長方面難以做到統(tǒng)一管理和規(guī)范生產(chǎn)。菜農(nóng)思想保守，缺乏主動出擊市場意識。買方市場較大制約卡倫蔬菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展，直接影響蔬菜產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
1.2科技新成果在生產(chǎn)上推廣應(yīng)用入戶低，技術(shù)服務(wù)不健全，蔬菜科研和技術(shù)推廣經(jīng)費(fèi)少，立項難，蔬菜生產(chǎn)第一線的專業(yè)人員少，嚴(yán)重影響生產(chǎn)技術(shù)推廣。
1.3無公害蔬菜生產(chǎn)不規(guī)范，質(zhì)量安全監(jiān)督難以全程貫徹實施，制約卡倫蔬菜生產(chǎn)向無公害蔬菜發(fā)展。在生產(chǎn)上，農(nóng)民標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)水平低，在病蟲害防治上和化肥施用上，農(nóng)民無序使用農(nóng)藥，化肥超量施用。制約卡倫無公害蔬菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展，直接影響無公害蔬菜產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
1.4采后商品化處理水平低，加工技術(shù)滯后，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一。蔬菜深加工能力不強(qiáng)一直是卡倫蔬菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸。另一方面，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)循環(huán)能力差。農(nóng)業(yè)大部分處在賣“原字號”產(chǎn)品的階段，產(chǎn)品以初級產(chǎn)品和。粗加工為主，下游產(chǎn)品少，附加值低，競爭力差，受市場供求關(guān)系影響較大。初級產(chǎn)品多，高附加值、高科技含量、高創(chuàng)匯產(chǎn)品少。企業(yè)生產(chǎn)加工品種單一，并過分依賴單一銷售市場，極易受到市場制約，經(jīng)營風(fēng)險較大。
2卡倫鎮(zhèn)政府蔬菜產(chǎn)業(yè)開發(fā)設(shè)想
將都市農(nóng)業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)作為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。
2.1將鎮(zhèn)區(qū)以外地區(qū)作為卡倫鎮(zhèn)都市農(nóng)業(yè)區(qū)，依據(jù)自身的資源和區(qū)位形成各具特色的都市農(nóng)業(yè)類型區(qū)。以現(xiàn)代化的生態(tài)養(yǎng)殖和無公害糧食、蔬菜的種植吸引城市游客進(jìn)行都市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)體驗，觀田園風(fēng)光、吃農(nóng)家飯、體驗農(nóng)家樂趣。農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)的一體化發(fā)展必將為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力，并且為農(nóng)民增收創(chuàng)造條件。
2.2重點(diǎn)發(fā)展綠色食品和有機(jī)食品。依托豐富的農(nóng)產(chǎn)品資源優(yōu)勢，全力推進(jìn)食品、蔬菜加工體系，積極培育龍頭企業(yè)，拉長產(chǎn)業(yè)鏈，提高市場競爭力，建成國內(nèi)最大的農(nóng)產(chǎn)品加工基地。
2.3預(yù)計未來二年內(nèi)建成占地面積15000平方米的專業(yè)化蔬菜批發(fā)市場。
3對策及建議
推進(jìn)蔬菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展，要實行示范性帶動、規(guī)模化生產(chǎn)、標(biāo)準(zhǔn)化管理、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，全面提高產(chǎn)品質(zhì)量，增強(qiáng)優(yōu)勢蔬菜產(chǎn)品競爭力。在多措并舉、加快推進(jìn)蔬菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，應(yīng)著力做好以下幾個方面的工作：
3.1實施科技示范，增強(qiáng)服務(wù)功能。樣板示范、典型引路、用事實說話，是引導(dǎo)菜農(nóng)采用新技術(shù)的有效途徑。要從“抓多數(shù)”向“抓少數(shù)”轉(zhuǎn)變，在抓整體推動的同時，更加注重抓增效增收典型、引導(dǎo)農(nóng)民生產(chǎn)方面轉(zhuǎn)變。要培育農(nóng)民能真正看得見、學(xué)得會、學(xué)得起的示范園、示范場、示范戶、示范棚，發(fā)揮其培訓(xùn)、示范和引導(dǎo)作用，帶動農(nóng)民自我調(diào)整、自我發(fā)展，通過示范帶動蔬菜生產(chǎn)工作的開展。
3.2實行無公害蔬菜標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，提高蔬菜產(chǎn)品安全質(zhì)量。為了提高廣大生產(chǎn)者農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全意識，合理用藥和施肥，規(guī)范其栽培管理技術(shù)，從源頭抓起，保障蔬菜產(chǎn)品安全。指導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，提供優(yōu)質(zhì)無公害蔬菜，從而保障農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全、保護(hù)農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
3.3強(qiáng)化質(zhì)量意識，實施名牌戰(zhàn)略。創(chuàng)蔬菜名牌，實施名牌戰(zhàn)略，對推動蔬菜產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展具有十分重要的意義。同時大力發(fā)展名優(yōu)新蔬菜品種和無公害蔬菜生產(chǎn)，利用網(wǎng)絡(luò)媒體宣傳和長春農(nóng)業(yè)博覽會等時機(jī)大力推出一批新品牌。品牌戰(zhàn)略和蔬菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展相互促進(jìn)，使產(chǎn)品有效地擴(kuò)大市場占有率。
3.4積極采取新技術(shù)和引進(jìn)新品種，調(diào)整蔬菜產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。加快蔬菜品種的更新?lián)Q代步伐，是推動蔬菜產(chǎn)業(yè)新發(fā)展的關(guān)鍵。在新品種引進(jìn)過程中要堅持面向市場需求的原則，面向市場需求引進(jìn)精特菜品種。同時，要堅持良種良法相配套的原則，注重配套栽培技術(shù)的研究、示范與推廣。充分利用蔬菜種類多、品種豐富、栽培特性復(fù)雜、種植方式靈活的特點(diǎn)，進(jìn)行優(yōu)化組合，組裝配套，適應(yīng)市場需求，提高種植效益。
土地開發(fā)成本估算是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)前必做的準(zhǔn)備工作之一，其質(zhì)量直接影響著開發(fā)的最終成效。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了進(jìn)一步降低開發(fā)成本，提升經(jīng)濟(jì)利潤，紛紛運(yùn)用各種先進(jìn)技術(shù)和管理手段進(jìn)行土地開發(fā)成本估算，合理規(guī)劃其各項開發(fā)建設(shè)資金，并取得了良好成效。
1.1土地開發(fā)成本的涵義土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲取土地使用權(quán)而付出的所用費(fèi)用。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（試行）》及工業(yè)用地的特點(diǎn)，影響工業(yè)用地的區(qū)域因素主要有：工業(yè)區(qū)的位置、交通便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、城市規(guī)劃限制等。因此，在進(jìn)行土地開發(fā)成本管理時，相關(guān)管理人員必須站在房地產(chǎn)開發(fā)角度，在保證其開發(fā)質(zhì)量的前提和基礎(chǔ)下,盡可能地降低土地開發(fā)成本,提升其資金利用效率，保證其經(jīng)濟(jì)利潤水平。同時，管理人員還必須進(jìn)行必要的走訪調(diào)查，及時了解和掌握開發(fā)區(qū)周圍的環(huán)境情況，分析和評價其土地開發(fā)價值。
1.2土地開發(fā)成本估算的方法在土地開發(fā)成本估算過程中，常見的土地開發(fā)成本估算方法主要有基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和假設(shè)開發(fā)法。這兩種估算方法各有其優(yōu)勢與不足，其對應(yīng)的估價對象也不完全相同。
1.2.1基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，是在求取一宗待估宗地的價格時，根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價水平，參照與待估宗地相同土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地地價標(biāo)準(zhǔn)和各種修正因素說明表，根據(jù)兩者在區(qū)域條件、個別條件、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區(qū)位條件等的差異，確定修正系數(shù)，修正基準(zhǔn)地價從而得出估價對象地價的一種方法。
1.2.2假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法，是在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和銷售稅費(fèi)等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。
2土地開發(fā)成本估算方法
在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的應(yīng)用隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展成熟，其開發(fā)項目管理逐漸呈現(xiàn)出大型化、系統(tǒng)化、復(fù)雜化特點(diǎn)。因此，為進(jìn)一步提升其項目開發(fā)質(zhì)量，管理人員必須積極轉(zhuǎn)變其管理理念，運(yùn)用各種高效化成本估算方法進(jìn)行成本估算，明確企業(yè)在整個開發(fā)過程中的權(quán)力與義務(wù)，并進(jìn)一步優(yōu)化資源配置，做到產(chǎn)權(quán)明晰，分配合理。
2.1項目概況
①土地登記狀況。待估宗地的編號、宗地名稱、宗地位置、面積、用途、地號、圖號、土地級別等國有土地使用證土地登記狀況。
②權(quán)利狀況。待估宗地的土地所有權(quán)屬于國家所有，土地使用權(quán)為JDC房地產(chǎn)開發(fā)公司合法取得。待估宗地來源合法，產(chǎn)權(quán)清楚。
2.2土地開發(fā)成本估算采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法估算該項目宗地土地使用權(quán)獲取費(fèi)用，本次評估的土地處于遼陽市五級地段，設(shè)定為住宅。根據(jù)遼陽市新調(diào)整的土地級別和遼陽市基準(zhǔn)地價資料，對應(yīng)的50年期基準(zhǔn)地價為690元/平方米。
①日期修正系數(shù)K1的確定。由于自2008年以來，遼陽市的地價指數(shù)變化較大，平均漲幅約為20%，根據(jù)遼陽市的地價指數(shù)，確定期日修正系數(shù)K1=120/100=1.2。
②確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)K2。由于遼陽市商業(yè)、辦公、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價均設(shè)定為50年期土地使用權(quán)價格，此次土地使用年期為70年。
③容積率修正系數(shù)K3的確定。根據(jù)基準(zhǔn)地價技術(shù)工作報告及其說明，其地價內(nèi)涵定義為單位樓面地價，故直接乘以建筑面積即可得出單位地價，或許直接乘以容積率1.0修正。
④開發(fā)程度修正的確定。因本次評估所使用的基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度與本次評估宗地設(shè)定開發(fā)程度相同，因此不需再進(jìn)行開發(fā)程度修正。
⑤影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和（∑K）的確定。根據(jù)《遼陽市市區(qū)基準(zhǔn)地價測算技術(shù)工作報告》，結(jié)合待估宗地的各項因素具體條件，編制出遼陽市河?xùn)|村各項樓面地價修正因素調(diào)查及修正系數(shù)表，故宗地基準(zhǔn)地價修正系數(shù)為0.27。
⑥宗地地價計算。
目前大部分集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開展財務(wù)核算電算化，提高了財務(wù)部門的工作效率，但也存在一個共同的缺陷，它只是簡單模仿和照搬手工流程，將一項項相對獨(dú)立的工作搬到計算機(jī)中，并通過一個個相對獨(dú)立的子系統(tǒng)（如工資核算系統(tǒng)、固定資產(chǎn)核算系統(tǒng)）完成相應(yīng)的工作，它所反映的資金流信息往往滯后于物流信息，缺乏會計數(shù)據(jù)傳輸?shù)膶崟r性。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境瞬息萬變的今日，信息的實時性決定了它的有用性和控制力度。當(dāng)一筆超標(biāo)準(zhǔn)的采購費(fèi)用發(fā)生時，或一筆非法事件的發(fā)生，會計信息的滯后性使資金流不在嚴(yán)格地受控運(yùn)行。隨著集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)做大做精，管理層對信息的需求和預(yù)期發(fā)生改變，傳統(tǒng)的財務(wù)管理信息系統(tǒng)必須更新。實現(xiàn)財務(wù)、業(yè)務(wù)一體化是集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息化建設(shè)中最關(guān)鍵的問題。怎樣實現(xiàn)財務(wù)、業(yè)務(wù)一體化，以達(dá)到真正有效的經(jīng)營運(yùn)作控制，實現(xiàn)信息高度集成，這就是筆者所探討的主題。
一、立項、規(guī)劃環(huán)節(jié)的預(yù)算控制
新項目開發(fā)應(yīng)進(jìn)行財務(wù)預(yù)算管理，即以資本預(yù)算為中心的預(yù)算管理模式。新項目的開發(fā)面臨極大的經(jīng)營風(fēng)險，這是因為必須投入大量的資本，而未來收益又具有極大的不確定性。因此在新項目開發(fā)初期必須以資本投入為中心進(jìn)行財務(wù)預(yù)算管理。
1.立項環(huán)節(jié)的控制
各開發(fā)公司新項目立項時須向集團(tuán)總部提交《立項請示》和詳細(xì)的《可行性研究報告》，并經(jīng)集團(tuán)立項聽證會討論通過?！犊尚行匝芯繄蟾妗烦龖?yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：
成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施；
投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；
稅務(wù)環(huán)境及其影響；
資金計劃；
《競投方案》；
投資風(fēng)險評估及相應(yīng)的對策；
項目綜合評價意見。
2.規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的控制
總體規(guī)劃設(shè)計方案，應(yīng)首先上報集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，獲通過后進(jìn)入下一設(shè)計階段（如小區(qū)設(shè)計、單體設(shè)計、施工圖設(shè)計）。每一階段都須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項的控制目標(biāo)。
關(guān)于施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制、施工過程的成本控制、設(shè)備管理、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制、工程結(jié)算管理等一般均由各開發(fā)公司依據(jù)各自的特點(diǎn)在預(yù)算范圍內(nèi)靈活處理。
由此可見，集團(tuán)總部的成本管理工作前期最為關(guān)鍵。新開發(fā)項目經(jīng)認(rèn)證審核后，各開發(fā)公司在財務(wù)分析子系統(tǒng)中，編制有關(guān)項目的階段性預(yù)算，從財務(wù)管理的角度，把各種控制項用相應(yīng)的科目和部門進(jìn)行反映和控制，因此，在管理軟件中需要進(jìn)行預(yù)算管理科目的設(shè)置，如“在建工程”設(shè)置為“部門核算”以便在各成本費(fèi)用發(fā)生的同時，可以在總賬中按部門錄入其發(fā)生額，在進(jìn)行數(shù)據(jù)處理時，可以按照部門進(jìn)行歸類匯總，在將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為信息輸出時，按部門、科目將預(yù)算和實際發(fā)生額進(jìn)行對比分析。以便集團(tuán)公司高級管理層根據(jù)管理需要，對項目進(jìn)行預(yù)算控制。
二、項目開發(fā)環(huán)節(jié)的財務(wù)控制
1.房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算
（1）成本歸集對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時，像其他行業(yè)一樣。首先應(yīng)該確定成本歸集對象，即成本核算單位。對于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象，設(shè)立一個成本核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對象。在這種情況下，筆者認(rèn)為成本核算對象不能過細(xì)（如以單幢為單位），因為這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡單地以整個小區(qū)為核算單位，因為一個小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年的時間，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。筆者認(rèn)為：應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對象的主要依據(jù)。對大的開發(fā)項目應(yīng)該適當(dāng)分塊，比如將一個小區(qū)內(nèi)不同類型的商品房按不同的開發(fā)期進(jìn)行分塊，利用信息系統(tǒng)對集團(tuán)公司所屬的分公司、分小區(qū)、分區(qū)塊進(jìn)行編碼分級管理，明確所屬級次及隸屬關(guān)系。
（2）成本項目的設(shè)立。正確劃分成本項目，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，“開發(fā)成本”作為一級成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。如何確定成本項目？筆者認(rèn)為成本項目不能太多，對于發(fā)生次數(shù)較少，特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并。如各種配套費(fèi)用支出，可設(shè)立一個“配套費(fèi)用”明細(xì)科目進(jìn)行核算。而對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。如土地費(fèi)用、土建費(fèi)用及設(shè)備費(fèi)用，特別是土建費(fèi)用，如系分合同發(fā)包的還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便能隨時了解工作量進(jìn)度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。對公司要求的項目進(jìn)行分類、分級核算。
企業(yè)的間接費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，這些費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計入當(dāng)期損益。筆者認(rèn)為，這樣處理，對部分費(fèi)用來說，有悖于會計的配比性原則。比如，為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費(fèi)用，這些費(fèi)用的特點(diǎn)是數(shù)額較大、受益對象明確，如果在受益對象實現(xiàn)銷售之前，就將其列入損益類科目進(jìn)行核算，勢必會形成虛假的財務(wù)成果，不能客觀地反映企業(yè)的實際經(jīng)營情況。因此，筆者認(rèn)為，對受益對象明確的貸款利息和前期銷售費(fèi)用應(yīng)視同資本性支出進(jìn)行核算。前者列入“開發(fā)成本”，作為成本項目的一個組成部分；后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開設(shè)明細(xì)專戶進(jìn)行核算，待開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)銷售后，再轉(zhuǎn)入“銷售費(fèi)用”科目。然后按成本對象進(jìn)行歸集分配。
2.網(wǎng)絡(luò)化反饋式成本控制
公司高級管理層根據(jù)管理需要，根據(jù)期初編制有關(guān)項目的預(yù)算信息系統(tǒng)，隨著項目的進(jìn)展，將有關(guān)業(yè)務(wù)信息錄入賬務(wù)系統(tǒng)，使用資金單位在旬末的3日前，將需求資金計劃按類別填報、錄入資金數(shù)據(jù)庫，經(jīng)各開發(fā)公司、總公司經(jīng)理等授權(quán)逐級批準(zhǔn)后，由網(wǎng)上到執(zhí)行分公司或部門，按批準(zhǔn)計劃分配資金。計算機(jī)系統(tǒng)通過不相容崗位分離和權(quán)限的設(shè)置，使各業(yè)務(wù)崗位相互稽核，資金在授權(quán)范圍內(nèi)審批和使用，杜絕先斬后奏現(xiàn)象，以往具有權(quán)力特征的資金使用，通過資金計劃管理信息系統(tǒng)得到規(guī)范。資金的使用在網(wǎng)絡(luò)上向公司決策層公開，堵塞資金使用中的漏洞。系統(tǒng)對超預(yù)算的項目給予報警提示，實現(xiàn)對項目的事中控制。通過項目計算機(jī)系統(tǒng)功能提供多種條件進(jìn)行統(tǒng)計與查詢，給公司高級管理層提供查詢分析的依據(jù)。同時可以就成本控制情況進(jìn)行跟蹤分析，不僅可以了解該項目的當(dāng)前狀況，而且可以跟蹤了解形成目前狀態(tài)的明細(xì)事項，從而可以從源頭對異?，F(xiàn)象進(jìn)行分析，有針對性地采取措施。期末，管理者通過項目進(jìn)行預(yù)算分析，為對相關(guān)責(zé)任中心和責(zé)任人進(jìn)行業(yè)績考核提供定量分析資料。辦公自動化使資金運(yùn)作效率大大提高，同時也對高層管理人員形成了制約。
三、銷售環(huán)節(jié)的財務(wù)控制
[關(guān)鍵詞]中國；房地產(chǎn)信托投資基金；可行性
一、目前中國房地產(chǎn)業(yè)金融現(xiàn)狀
房地產(chǎn)業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，其興盛與衰敗對于國民經(jīng)濟(jì)的影響無疑是至關(guān)重要的。隨著宏觀調(diào)控的進(jìn)一步深入開展，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源渠道狹窄，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品單一的弊端逐步顯現(xiàn)出來。據(jù)《中國房地產(chǎn)資金來源狀況分析報告》統(tǒng)計，自2002年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)只有61家實現(xiàn)上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產(chǎn)業(yè)直接融資比例不超過2％，因此房地產(chǎn)投資資金仍然主要是銀行貸款。2006年第一季度，由于上年儲備項目較多，房地產(chǎn)貸款投入有所增加，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重達(dá)到19％，而取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率政策對房地產(chǎn)消費(fèi)貸款影響較大，購房貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重下降到17．3％。房地產(chǎn)開發(fā)貸款與購房貸款合計占房地產(chǎn)投資資金的比重，2001～2004年分別為43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末為36．3％。①因此，充分拓展當(dāng)前國內(nèi)的融資渠道，如上市、發(fā)債、信托、產(chǎn)業(yè)基金、信托投資基金等融資渠道，是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擺脫融資困境的重要出路。
二、中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的可行性分析
1．在中國近4萬億元的居民金融資產(chǎn)中，儲蓄存款占70％左右，居民金融資產(chǎn)膨脹和投資渠道不暢的矛盾，已成為中國金融領(lǐng)域的一大主要矛盾，這一矛盾也是沖擊市場的不穩(wěn)定因素，如不加以解決，就有可能使中國經(jīng)濟(jì)的高速增長遇到阻礙。同時，房地產(chǎn)貸款的嚴(yán)加控制與蓬勃興旺的房地產(chǎn)行業(yè)巨大的資金需求也形成了一大矛盾。房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立和發(fā)展則可使房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款之外找到一個新的融資途徑，同時也為居民大量金融資產(chǎn)投資提供了多元化的選擇，有助于化解上述兩大矛盾，從而推進(jìn)中國的金融改革和金融創(chuàng)新。
2．中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有利于推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度的完善，規(guī)范信托投資公司和基金管理公司的運(yùn)營。信托基金作為一種產(chǎn)權(quán)形式，是一種集合投資制度，這一性質(zhì)要求其必須在充分保護(hù)投資者的前提下，將投資收益放在首位。在中國的市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，信托基金的設(shè)立已不僅僅是一種金融投資工具，它對于被投資企業(yè)及相關(guān)行業(yè)而言，擔(dān)負(fù)著推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度的形成、推動企業(yè)股份改造的創(chuàng)新作用，它真正形成了對企業(yè)的產(chǎn)權(quán)約束和管理約束，對于所投資企業(yè)促進(jìn)合理經(jīng)營，轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制，強(qiáng)化資金的高效運(yùn)用意義重大。
3．房地產(chǎn)投資信托基金具有分散投資，降低風(fēng)險的基金特點(diǎn)，不會對一個企業(yè)投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運(yùn)作，從而對房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行起到外部監(jiān)督的作用。同時，可以優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)投資信托基金在利潤的驅(qū)動下將把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)及項目，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項目的優(yōu)化。在基金支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團(tuán)的出現(xiàn)，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。
4．中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于民間的非法集資、地下基金等組織走上正軌。大量的民間金融資產(chǎn)需要尋找出路，但由于缺乏良好的投資途徑而導(dǎo)致非法集資，地下“標(biāo)會”、地下基金、地下錢莊等不規(guī)范的委托理財以及各種炒買炒賣現(xiàn)象盛行，由于其一般數(shù)額巨大，并涉及千家萬戶直接的經(jīng)濟(jì)利益，引發(fā)許多糾紛乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社會問題，直接影響社會的穩(wěn)定。而房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)營管理是在產(chǎn)權(quán)明晰、財務(wù)健全、運(yùn)作透明的條件下進(jìn)行的，并且管理、運(yùn)營和保管三權(quán)分立，從制度上杜絕了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特點(diǎn)有利于引導(dǎo)民間資金脫離地下運(yùn)營的投資軌道。
5．中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于促進(jìn)中國證券市場國際化，大規(guī)模引進(jìn)外資。房地產(chǎn)投資信托基金可以通過兩種方式大規(guī)模吸引外資：一是在設(shè)立基金時吸引國外機(jī)構(gòu)投資者的加入，使外資通過信托基金方式投資于國內(nèi)的房地產(chǎn)市場。二是使房地產(chǎn)投資信托基金上市時公募或上市流通后，由國外機(jī)構(gòu)投資者購買，這樣的方式吸引外資可以帶來多種益處：(1)可以較大規(guī)模的集中利用外資；(2)由于基金的規(guī)范運(yùn)作與國際接軌可以使國外投資者放心地大量投入；(3)不會因大量境外“熱錢”的涌入對國內(nèi)購買市場造成沖擊；(4)不會喪失對公司特別是國有公司的控制權(quán)；(5)由于基金的封閉運(yùn)作和投向明確，并且明確規(guī)定了基金的設(shè)立年限，使外資大規(guī)模介入能夠得到很好的調(diào)控，并不受外匯管制；(6)有利于金融業(yè)進(jìn)一步與國際接軌，推動金融體制改革。
綜上所述，建立和發(fā)展具有中國特色的規(guī)范的房地產(chǎn)信托基金不僅是適時的，可能的，而且是十分必要的。
三、中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金面臨的障礙
1．目前針對房地產(chǎn)投資信托基金的政策、法規(guī)及實施細(xì)則尚未出臺，有關(guān)中國信托方面的立法僅有2001年出臺的《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》和《設(shè)立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》等。隨著近幾年中國信托業(yè)務(wù)的高速發(fā)展，現(xiàn)有信托法律法規(guī)框架內(nèi)的一些條款已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的需要。且關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金如何具有運(yùn)作等具體操作中需要探討和解決的關(guān)鍵問題更是未有明確的規(guī)定，中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金缺乏有力的法律保障，從而在一定程度上妨礙了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。
2．中國房地產(chǎn)信托難以獲得稅收優(yōu)惠。在美國，房地產(chǎn)投資信托基金得以發(fā)展的根本原因是其能夠享受稅收優(yōu)惠，美國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托基金的房地產(chǎn)資產(chǎn)屬于免稅資產(chǎn)。同時為了避免雙重征稅，房地產(chǎn)投資信托基金作為人的集合也不存在公司稅的問題。而目前中國法律尚未對信托收益的稅收方面作出明確的規(guī)定，缺少對房地產(chǎn)信托的稅收激勵政策，無法促進(jìn)房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展。
3．中國現(xiàn)有的“資金信托管理辦法”中有關(guān)資金信托計劃不得超過(含)200份，且每份和約金額不得超過(含)5萬元的限制，也是影響當(dāng)前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展的因素之一。眾所周知，房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，其項目開發(fā)對于資金的需求是巨大的，因此房地產(chǎn)項目融資數(shù)額較大。根據(jù)上述規(guī)定，僅靠房地產(chǎn)信托資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足房地產(chǎn)項目的資金需求?？梢?，在現(xiàn)階段法律環(huán)境中，房地產(chǎn)信
托資金還不能成為房地產(chǎn)融資的有效工具，進(jìn)而也無法在房地產(chǎn)金融體系中處于主導(dǎo)地位。
4．缺乏專業(yè)人才運(yùn)作房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)基金的成功運(yùn)作，需要大量包括基金管理、投資分析、財務(wù)顧問、房地產(chǎn)開發(fā)及研究及評后審計等方面的專業(yè)人才甚至是既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的通才。而現(xiàn)階段國內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營運(yùn)作，所以發(fā)展中國房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。
四、發(fā)展中國房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)想
1．法制環(huán)境的建設(shè)。由于目前中國尚未出現(xiàn)真正的房地產(chǎn)投資信托基金，另外房地產(chǎn)信托的投資形式也存續(xù)時間較短?，F(xiàn)階段一方面加強(qiáng)對房地產(chǎn)投資信托理論的研究探索，制定出適合中國運(yùn)行并發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托基金理論依據(jù)。另一方面應(yīng)盡快建立一套規(guī)范房地產(chǎn)投資信托基金的法律體系，使其有法可依。應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》和《信托法》、《投資基金法》，并專門針對投資基金的設(shè)立、發(fā)展、經(jīng)營、退出等運(yùn)作流程制定出切實可行的實施細(xì)則，使中國的房地產(chǎn)投資信托基金在成立之初即規(guī)范運(yùn)作，同時隨著其業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，將做到有法可依、有章可循。另外房地產(chǎn)投資信托基金在稅收優(yōu)惠政策的調(diào)整上，可以通過區(qū)分收入的不同來源采取不同的征收方法。②
2．中國房地產(chǎn)投資信托基金的組織形式。(1)契約型與公司型并重。目前中國還沒有出臺《產(chǎn)業(yè)基金法》，只有《證券投資基金管理暫行辦法》、《開放式證券投資基金試點(diǎn)辦法》、《設(shè)立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》、《信托法》和《信托投資公司管理辦法》。③根據(jù)目前的法律已經(jīng)設(shè)立的證券投資基金，不管是開放式還是封閉式，都是以契約的形式來約定當(dāng)事人各方的法律行為。成立契約型基金可以規(guī)避中國有關(guān)公司所得稅的相關(guān)規(guī)定，在基金運(yùn)作中依照《信托法》，而不必涉及稅收、投資人監(jiān)督等問題。因此，在現(xiàn)階段成立不動產(chǎn)投資信托基金可以采用契約型，但從保障投資者的權(quán)益和基金運(yùn)作的發(fā)展來看，在未來中國相關(guān)法律體系健全后，還是應(yīng)該選擇公司型，并且像美國的REIT公司一樣可以上市流通。因此建議專門對房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行立法，以規(guī)范整個行業(yè)，保護(hù)投資者的合法權(quán)益。(2)封閉型。房地產(chǎn)投資是一種長期投資，房地產(chǎn)投資信托基金更是以長期持有收益性物業(yè)取得投資收益為主要目的，因此它根本不同于證券投資基金。對其估價是一個系統(tǒng)工程，不可能每天對其進(jìn)行估價。以房地產(chǎn)投資為主業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金采用開放式是不可行的，因此不管是契約型還是公司型都應(yīng)該是封閉型基金，并且可以在證券市場流通其收益憑證或股票。
3．中國房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍。借鑒美國REIT公司的經(jīng)驗，考察中國目前的《證券投資基金管理暫行辦法》以及《設(shè)立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》，中國的房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍應(yīng)作如下限制：(1)以持有、經(jīng)營、管理收益性物業(yè)為主營業(yè)務(wù)，不得銷售持有時間少于3年～4年的物業(yè)。(2)證券投資凈額不得超過總資產(chǎn)的10％。(3)對下屬公司(包括參股、控股公司)的股權(quán)投資凈額不得超過凈資產(chǎn)總額的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建議基金公司本身不能經(jīng)營管理所擁有的物業(yè)，必須委托專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理公司管理，以保障投資者的利益最大化。(5)對房地產(chǎn)投資凈額不得少于總資產(chǎn)的80％。(6)只能向發(fā)放住房抵押貸款或商業(yè)抵押貸款的銀行或公司購買房地產(chǎn)抵押貸款，不得發(fā)放抵押貸款；可以投資房地產(chǎn)抵押貸款支持債券(MBS)，也可以在條件成熟時作為特設(shè)機(jī)構(gòu)(SPV)以購買的房地產(chǎn)抵押貸款為基礎(chǔ)發(fā)行MBS，這種投資也計入房地產(chǎn)投資額中。
4．中國房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立條件。關(guān)于成立一家房地產(chǎn)投資信托基金的標(biāo)準(zhǔn)要求，除了上面提到的在業(yè)務(wù)范圍上的限制外，在股權(quán)結(jié)構(gòu)和規(guī)模上要滿足緊下要求：(1)總股本規(guī)模不應(yīng)少于1．5億元人民幣。(2)股東總數(shù)在任何存續(xù)期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份數(shù)超過總股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入構(gòu)成中來源于房齡不到3年的房地產(chǎn)銷售收入，不得超過40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配給其他股東。(6)公司型投資信托基金應(yīng)設(shè)立董事會，并且要有一定比例獨(dú)立董事。
5．中國房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立模式。(1)章程的確立和公布。章程是確定房地產(chǎn)投資信托基金的權(quán)利文件，它對基金的存在理由加以說明，申明成立的目的。章程由信托基金的發(fā)起人制訂，提交首屆成立大會通過后，交公證人認(rèn)可，報政府有關(guān)主管部門審查登記，并在指定的媒介上予以公告。它應(yīng)詳盡說明如下內(nèi)容：基金的名稱、經(jīng)營地址、目的、資本總額、經(jīng)營人和保管人的名稱和職責(zé)、基金的受益憑證的發(fā)行與轉(zhuǎn)讓、基金的投資政策和限制、經(jīng)營情況的信息披露、會計和稅收、終止和清盤等。(2)訂立信托契約(契約型房地產(chǎn)投資信托基金)。其包括投資人與管理人簽定的委托管理契約、投資人與保管人訂立的委托保管契約以及投資人由于購買信托基金受益憑證而形成的契約等。(3)受益憑證的發(fā)行與認(rèn)購?？梢圆扇」己退侥純煞N方式，通過募股說明書對于該基金加以詳盡的說明。投資者通過購買信托投資公司或基金管理公司發(fā)行的受益憑證來實現(xiàn)投資(如果是公司型信托基金，投資者則通過購買公司股份的形式實現(xiàn))。(4)信托基金的信息公開披露。管理人對房地產(chǎn)信托基金的投資人情況、基金的運(yùn)營情況、財務(wù)狀況、管理人情況、保管人情況、資產(chǎn)凈值、變動情況等重要信息必須及時進(jìn)行公開披露。(5)受益憑證的購回與轉(zhuǎn)讓。一般可由基金公司購回受益憑證使投資人實現(xiàn)退出，如基金上市則可在證券市場上通過交易實現(xiàn)退出。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目在交易過程中必然產(chǎn)生大量的交易成本。首先，建設(shè)項目是具有高度復(fù)雜性的長期交易活動，加上項目的一次性和信息不對稱，導(dǎo)致了房地產(chǎn)建設(shè)項目交易過程中高度的不確定性，消除減小這種不確定性，要采取一定的協(xié)調(diào)工作。而正是這種協(xié)調(diào)工作會產(chǎn)生一些交易成本。其次，由于眾多參與方的理性有限，不可能預(yù)見未來合同簽訂完后涉及的各個細(xì)節(jié)問題和突發(fā)事件。這就是不完全的契約問題，為了處理這個問題，往往涉及到責(zé)任的確認(rèn)，明確責(zé)任往往意味著價格談判，而這個談判過程就會消耗很多的有形與無形的成本。第三，項目一旦開始，項目的所有參與方就被緊密綁定。在這種情況下，就必然有機(jī)會主義行為的存在，要想消除這種機(jī)會成本，就會同開發(fā)商進(jìn)行反復(fù)談判，而這種談判帶來的成本不容忽視。高度的不確定性、參與方的有限理性與機(jī)會主義行為是房地產(chǎn)建設(shè)項目產(chǎn)生交易成本的重要因素，而這些重要因素的形成也都源于項目的一次易，正因為項目的一次易，所以才會導(dǎo)致項目交易中不確定性、參與方有限理性與機(jī)會主義程度的加深，進(jìn)而使得交易成本更大。而項目的一次易是項目的本質(zhì)，我們無法改變，因而交易成本不能在項目層面上進(jìn)一步降低，只能在企業(yè)層面上更好的控制與降低。
2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目交易成本控制的有效途徑
動態(tài)聯(lián)盟的構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目需要眾多的參與者，而這些參與者都是以組織的形式參與的，而這些組織都是所屬企業(yè)這個相對穩(wěn)定環(huán)境中的一員，因此，如果在企業(yè)層面上形成穩(wěn)固的關(guān)系，項目層面上才會有更好的溝通，從而才會更好的降低交易成本，實現(xiàn)共贏。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動態(tài)聯(lián)盟可以把游離在建筑市場中松散的、缺乏長期合作的且與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)密切相連的企業(yè)整合到一起，改變各個企業(yè)之間的一次易關(guān)系，使其形成長期穩(wěn)定的網(wǎng)絡(luò)組織，通過優(yōu)勢互補(bǔ)，實現(xiàn)價值增值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是建筑產(chǎn)品的開發(fā)者，位于建筑產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈的最上游，開發(fā)企業(yè)作為一個“系統(tǒng)集成商”將土地、資金、設(shè)計、施工、監(jiān)理、物業(yè)、營銷等資源集合在一起，有必要進(jìn)行信息的集成和共享。同時每一個開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項目具有同質(zhì)性，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適合構(gòu)建長期的動態(tài)聯(lián)盟。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過建立長期的動態(tài)聯(lián)盟，就會降低交易成本，降低交易風(fēng)險，最終實現(xiàn)各方利益的最大化。
1)企業(yè)層主要是由動態(tài)聯(lián)盟委員會來管理
實力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起成立聯(lián)盟委員會，相關(guān)其他企業(yè)派駐代表參與動態(tài)聯(lián)盟里的最高權(quán)力機(jī)關(guān)是聯(lián)盟委員會，在信息集成的基礎(chǔ)上，負(fù)責(zé)項目組織信息的管理、組織成員的管理、聯(lián)盟的運(yùn)行管理、項目實施和項目管理及聯(lián)盟平臺開發(fā)維護(hù)等。
2)會員層可以由建筑市場上與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有密切聯(lián)系的企業(yè)組成
聯(lián)盟委員會采用一定的評價機(jī)制與準(zhǔn)入機(jī)制對相關(guān)企業(yè)進(jìn)行篩選。會員企業(yè)可以通過動態(tài)聯(lián)盟的門戶平臺，主動申請加入;另一方面動態(tài)聯(lián)盟委員會可以根據(jù)自身平臺和具體項目的情況從市場上搜尋適合的企業(yè)邀請加入。聯(lián)盟中的所有企業(yè)都要與聯(lián)盟委員會簽訂聯(lián)盟協(xié)議，接受組織內(nèi)外的監(jiān)督管理。
3)項目層是針對具體的一個地產(chǎn)開發(fā)項目
結(jié)合企業(yè)自身的實際情況，組合而成的項目層面的動態(tài)聯(lián)盟。在實際操作中地產(chǎn)項目的發(fā)起者通過動態(tài)聯(lián)盟的運(yùn)作平臺向聯(lián)盟成員項目的招標(biāo)信息，會員企業(yè)根據(jù)實際情況進(jìn)行項目投標(biāo)。該地產(chǎn)開發(fā)項目的發(fā)起者與動態(tài)聯(lián)盟委員會對投標(biāo)企業(yè)進(jìn)行考察衡量，確定合適的會員企業(yè)組成聯(lián)盟伙伴，進(jìn)行項目的開發(fā)建設(shè)。動態(tài)聯(lián)盟委員會全程對企業(yè)間的合作進(jìn)行管理監(jiān)督，促進(jìn)平臺的良好發(fā)展。從以上分析可知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動態(tài)聯(lián)盟的構(gòu)建降低了建設(shè)項目交易中的不確定性、參與方的有限理性和減少了機(jī)會主義行為的產(chǎn)生，一定程度上抑制了交易成本的產(chǎn)生;不僅如此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動態(tài)聯(lián)盟的長期建立更是加強(qiáng)了業(yè)主與承包商之間的合作關(guān)系，這種合作關(guān)系彌補(bǔ)了項目層面一次性契約關(guān)系的不足，從而大大降低了交易成本。如監(jiān)督成本、協(xié)調(diào)成本、保證成本，更重要的是避免了事后機(jī)會主義行為的發(fā)生:如開發(fā)商想用最低的價格招標(biāo)一個高資質(zhì)的施工企業(yè)，而施工企業(yè)又想用最低的成本獲得最大的利益，經(jīng)常采用低價中標(biāo)，然后再破壞合同價格，這是一種典型的時候機(jī)會主義行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)建的長期動態(tài)聯(lián)盟就可以杜絕這種情況的發(fā)生。
3結(jié)語
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；國民經(jīng)濟(jì)；關(guān)系
一、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用
1．房地產(chǎn)投資有效地促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的增長。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用越來越顯現(xiàn)。以江蘇為例，江蘇省2002年完成房地產(chǎn)開發(fā)的投資額達(dá)702.35億元。1991年~2002年，江蘇房地產(chǎn)投資以年均39.87%的速度增長，明顯快于全國年均21.04%的固定資產(chǎn)投資額以及本省年均19.75%的GDP增長速度。江蘇房地產(chǎn)業(yè)對全省經(jīng)濟(jì)增長起到了很大的促進(jìn)作用。
2．房地產(chǎn)業(yè)帶動了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。據(jù)世界銀行資料，20世紀(jì)80年代中期至90年代初，發(fā)展中國家的房地產(chǎn)投資對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的乘數(shù)效應(yīng)約為2倍，并對以房地產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)品群的房地產(chǎn)業(yè)鏈下游和上游50多個物質(zhì)生產(chǎn)部門產(chǎn)生感應(yīng)或影響。
3．房地產(chǎn)對GDP的貢獻(xiàn)。以江蘇為例,1991年房地產(chǎn)業(yè)對于GDP的直接貢獻(xiàn)率為6.34%，1991年以來，房地產(chǎn)業(yè)對江蘇GDP的直接貢獻(xiàn)正在逐年加大，至2002年其貢獻(xiàn)率已超過10%。因此，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。
4．房地產(chǎn)業(yè)對居民居住條件改善的貢獻(xiàn)。隨著人們收入水平的提高以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民的居住條件有了較快提高，城鎮(zhèn)居民人均居住面積從1985年的5.60平方米增加到2002年的10.87平方米，增加了5平方米，年均增長4.36%。計算1991年~2002年房地產(chǎn)投資與人均居住面積之間的相關(guān)系數(shù)高達(dá)0.9363，說明房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與居民居住條件的改善具有顯著的相關(guān)關(guān)系。
5．房地產(chǎn)業(yè)對社會財富的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)是國民財富的主要構(gòu)成部分，是構(gòu)成整個社會財富的重要內(nèi)容，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有穩(wěn)定而長遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)業(yè)一般會先于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展而發(fā)展，并帶動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群的快速發(fā)展。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會促進(jìn)或拉動國民經(jīng)濟(jì)的增長。
目前我國城市建設(shè)用地約1.34萬平方公里，加上建制鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)存量土地已達(dá)2.5萬平方公里，如果以每平方公里5億元資產(chǎn)計算則約有12.5萬億元，如果再加上幾十億平方米的房屋資產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)是我國國民財富的主要構(gòu)成部分。
6．房地產(chǎn)業(yè)能夠為城市積累資金，改善城市的投資環(huán)境。城市是經(jīng)濟(jì)社會在空間上聚集的地區(qū)，在城市有限的土地上聚集了大量的財富。城市土地的開發(fā)和再開發(fā)，城市的各種公共建筑物和構(gòu)筑物，城市巨大的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，都是城市對基礎(chǔ)設(shè)施的投入。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，這些投入都應(yīng)當(dāng)通過利潤、稅金、地租等經(jīng)濟(jì)杠桿收回投資，有些還可以取得一定的利潤，然后再投入城市的基礎(chǔ)設(shè)施和社會設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步改善城市投資環(huán)境，把城市建設(shè)管理納入良性循環(huán)的軌道。
7．發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以吸引外資、促進(jìn)對外開放。中國巨大的房地產(chǎn)市場、不斷改善的投資環(huán)境和較為豐厚的投資回報，使房地產(chǎn)業(yè)成為外商競相投資的重要領(lǐng)域。以江蘇為例，2003年1~10月份外商投資房地產(chǎn)共計154億元人民幣，同比增長57.86%。目前，中國的房地產(chǎn)企業(yè)中，外商投資企業(yè)數(shù)量逐年增多，利用外資金額逐年加大。
二、影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)因素的分析
1．政府政策。房地產(chǎn)業(yè)是一個受政府政策影響，對政策敏感性極大的產(chǎn)業(yè)。由于政府嚴(yán)格控制著房地產(chǎn)一級市場中最重要的資源——土地。使得它對整個房地產(chǎn)市場有著絕對的控制權(quán)。它決定了市場供求關(guān)系平衡位置，決定了價格走向。作為在政府宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整個社會經(jīng)濟(jì)制度緊密相關(guān)，政策是決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最重要的因素之—。從上述國民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度可以看出，只有促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，才能加速國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
2．市場規(guī)模。市場規(guī)模即市場需求量，市場需求量的大小是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提條件。
房地產(chǎn)主要包括住宅、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)廠房等。其中住宅、商業(yè)用房、辦公用房占其總量的97%以上。特別是住宅占整個房地產(chǎn)市場需求量的70%以上，因此居住人口越多，對市場需求就越大。同時市場越繁榮，流動人口越多，對商業(yè)用房需求就越大。商業(yè)用房占整個房地產(chǎn)市場需求量的20%以上。因此國民經(jīng)濟(jì)越繁榮，房地產(chǎn)市場規(guī)模就越大。
3．市場范圍與開放度。市場范圍與市場規(guī)模是密切相關(guān)的。市場范圍大，市場規(guī)模也隨之?dāng)U大；反之，市場范圍小，市場規(guī)模也會隨之縮小。市場范圍，即房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房的銷售范圍，它是一個市場空間概念。由于房地產(chǎn)所特有的地域性強(qiáng)，使用其開發(fā)建設(shè)的商品房一般不會超出以地級市、縣級市銷售的范疇。因此，在某一地的房地產(chǎn)開發(fā)隨該城市地域的擴(kuò)張，城市化的進(jìn)程隨市場范圍擴(kuò)大而加快。
同時，由于各城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科研、社會發(fā)展、對外開放程度的不同，因此其房地產(chǎn)市場范圍不盡相同。對外開放程度越高，政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科研、社會發(fā)展水平越高，其城市吸引力越強(qiáng)，人口流動性越大，人口聚集性越強(qiáng)，市場范圍就越大。
三、制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素分析
中國是一個發(fā)展中國家，目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在成為世界經(jīng)濟(jì)增長的火車頭。這為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但現(xiàn)實中，仍有一些因素制約房地產(chǎn)業(yè)的更快發(fā)展，這些因素包括：
1．城市化率偏低。2002年，我國城市化率僅為37.80%，低于世界平均水平13個百分點(diǎn)，但與我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比明顯偏低，較低的城市化水平嚴(yán)重制約了對房地產(chǎn)的需求規(guī)模。
2．房價相對偏高。世界銀行研究結(jié)果表明，住宅價格與一般家庭年收入之比(即房價之比)在3：1至6：1之間時，居民方有支付能力，若高于收入的6倍，住宅則難以形成消費(fèi)熱點(diǎn)。雖然從全國而言，房價收入已從1991年的7.32：1縮小到1998年的5.66：1，但不少城市的房價收入比仍然偏高，使許多居民難以承受。近日對江蘇各市的房價收入比進(jìn)行的調(diào)查表明，南京的房價收入比高達(dá)6.7：1，蘇州房價收入比6.03:1,已超過警戒線，無錫房價收入比已接近警戒線，較高的房價使許多居民只能望樓興嘆，潛在需求無法變成有效需求。
3．房地產(chǎn)市場稅費(fèi)政策不盡完善。目前全國的房地產(chǎn)市場稅費(fèi)政策不盡完善，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的稅費(fèi)收取有重復(fù)之嫌。房地產(chǎn)開發(fā)包括土地成本、建設(shè)成本、配套建設(shè)費(fèi)。其中土地成本中已經(jīng)包含契稅，配套建設(shè)費(fèi)中已經(jīng)包括各種配套建設(shè)費(fèi)用，但是營業(yè)費(fèi)的收繳是上述各項費(fèi)用的總和，這種費(fèi)上加稅，稅上加稅的稅費(fèi)政策必然使得房地產(chǎn)價格居高不下，制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時租賃市場灰色交易嚴(yán)重。隨著商業(yè)、餐飲、娛樂、商務(wù)、居住等不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)租賃活動異常活躍，但由于目前房地產(chǎn)租賃市場的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過重，使大量房地產(chǎn)租賃活動以灰色交易方式存在。以南京市為例，房地產(chǎn)租賃市場的稅費(fèi)占租金收入的22.5%左右（17%房產(chǎn)租賃稅+5.55%營業(yè)稅），這在客觀上制約了房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)育。
4．經(jīng)濟(jì)實用房建設(shè)不足，拆遷矛盾日益增大。近幾年來，安居工程的實施對加速解決低收入家庭的住房問題起到了重要作用，但是在實施中卻明顯“變味”。由于安居工程不僅需要投入一定的資金，而且需要無償投入土地資源。各地政府為提高經(jīng)營城市的能力，對經(jīng)濟(jì)適用房采取壓縮甚至停止建設(shè)。同時由于近兩年住宅價格上漲過快，加上我國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整步伐，許多職工退二進(jìn)三，下崗職工增加，造成拆遷安置戶無法利用拆遷款購買所需房屋，給國民經(jīng)濟(jì)、社會造成了不良影響。
四、房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策建議
1．加快城市化建設(shè)的進(jìn)程。我國城鎮(zhèn)規(guī)模普遍較小，農(nóng)村城市化水平低，吸吶與擴(kuò)張能力弱，嚴(yán)重滯后于工業(yè)化水平。一般認(rèn)為，城市人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)70％以上，城市化進(jìn)程才會穩(wěn)定下來，而我國這一比重才37.8％左右，因此，城市化的潛力很大。在建設(shè)過程中一定要按照統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的要求進(jìn)行城市化建設(shè)。
2．調(diào)整稅費(fèi)政策降低房價。房價與土地開發(fā)成本、房屋建筑成本以及房地產(chǎn)租賃價格有關(guān)。目前，房價偏高是與各種稅費(fèi)分不開的，因此，政府應(yīng)在繼續(xù)削減房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)的基礎(chǔ)上為房地產(chǎn)業(yè)營造一個良好的發(fā)展環(huán)境。
3．進(jìn)一步加快住房分配貨幣化改革步伐。目前，由于各城市體制改革的深入，企業(yè)改制成為趨勢，國家行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位住房分配貨幣化補(bǔ)貼到位情況較好。但是少數(shù)城市改制企業(yè)還不夠理想，影響了個人購房的全面啟動。因此，應(yīng)強(qiáng)化落實住房分配貨幣化的政策措施，特別要落實企業(yè)住房分配貨幣化改革措施，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
4．完善房地產(chǎn)金融體系。一是完善住房金融制度，具體包括：（1）規(guī)范公積金運(yùn)作，住房公積金信貸、結(jié)算等具體業(yè)務(wù)可委托商業(yè)銀行辦理，住房公積金管理機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂腥谫Y和貸款職能的政策性非銀行金融機(jī)構(gòu)；（2）構(gòu)建住宅儲蓄機(jī)制；（3）建立股份制、政策性、專業(yè)化的住房金融機(jī)構(gòu)，促進(jìn)公積金的保值增值。二是建立房地產(chǎn)共同基金。房地產(chǎn)共同基金的建立，有助于解決房地產(chǎn)開發(fā)資金的短缺，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資規(guī)模，解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股份制改造中的規(guī)模問題和資金問題。三是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)上市籌資。房地產(chǎn)企業(yè)的上市有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)營管理水平，也有利于企業(yè)無形資產(chǎn)及信譽(yù)度的提高，能為企業(yè)籌資及實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營打下良好的基礎(chǔ)。
5．大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房。政府在住房補(bǔ)貼政策實施過程中，應(yīng)在大幅降低經(jīng)濟(jì)適用房價格的基礎(chǔ)上，將經(jīng)濟(jì)適用房賣給真正需要補(bǔ)助的低收入者，對一些連經(jīng)濟(jì)適用房也買不起的無房者，政府應(yīng)提供額外補(bǔ)助。
參考文獻(xiàn)：
1．胡榮華，韓健，張曉鋒．江蘇省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢研究，2001年4月．
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資信托(REITs)國際比較啟示
房地產(chǎn)投資信托(REITs),是指采取投資公司、信托計劃或投資基金的形式,通過發(fā)行股票或受益憑證募集投資者的資金,然后進(jìn)行專業(yè)化的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資。近年來,REITs在國外發(fā)展迅速,形成了以美國為代表的美國模式和以日本、新加坡等亞洲國家為代表的亞洲模式,這兩種模式在發(fā)展歷程、立法和結(jié)構(gòu)方面都表現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。我們有必要對此進(jìn)行分析,并從中得到一些啟示。
一、兩種房地產(chǎn)投資信托模式的發(fā)展歷程
(一)美國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展歷程
REITs以美國發(fā)展的最為成熟和完善,至今已有40多年的歷史?？梢哉fREITs基本上是《國內(nèi)稅收法典》的產(chǎn)物。當(dāng)時的美國政府為刺激疲軟的房地產(chǎn)市場,在稅法的修訂案中授予REITs特殊的所得稅待遇,同時對它的組織結(jié)構(gòu)、收益分配等要件方面做出嚴(yán)格的界定。而且REITs所發(fā)行的股票或受益憑證可以上市交易,這就解決了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資流動性差的問題。
但是,REITs在美國的發(fā)展并非一帆風(fēng)順。20世紀(jì)80年代以前,REITs受限于法律約束和經(jīng)濟(jì)形勢的變化,發(fā)展大起大落,投資者對這種創(chuàng)新的投資模式充滿了懷疑。80年代以后,REITs的狀況開始好轉(zhuǎn),這不僅得益于美國《1986年稅收修正案》的頒布,它極大地增強(qiáng)了REITs的獲利能力,使REITs獲得了避稅優(yōu)勢,從而吸引了大量投資者;而且也得益于REITs自身的調(diào)整和改變,在經(jīng)歷了70年代的挫折以后,REITs積累了大量經(jīng)驗,改變經(jīng)營戰(zhàn)略以增加投資機(jī)會及分散風(fēng)險。進(jìn)入90年代以后,隨著美國房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇和繁榮,REITs也進(jìn)入了一個繁榮發(fā)展階段。迄今美國大約有300余家REITs,總資產(chǎn)超過3000億美元,大約2/3在股票交易所上市。從長期來看,REITs在美國目前還處于逐步成長的少年時期。而根據(jù)預(yù)測,以后30年REITs的總資產(chǎn)將在4500億-6000億美元之間。隨著美國REITs的不斷發(fā)展與完善,它對美國房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國家經(jīng)濟(jì)必將產(chǎn)生更大的作用。
(二)亞洲國家房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展歷程
日本的REITs是由金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)界及政府共同推動發(fā)展的。上世紀(jì)90年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅給金融機(jī)構(gòu)留下大量貶值的抵押房地產(chǎn),形成巨額不良資產(chǎn)。面對此現(xiàn)實,金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)界開始考慮房地產(chǎn)的流動性,極力推出有關(guān)房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品。同時,日本政府采取一系列措施刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,1998年通過了《特殊目的公司法》,又于2000年11月修正為《投資信托法》,準(zhǔn)許投資信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),2001年3月東京證券交易所建立了REITs上市系統(tǒng),允許REITs上市交易。截止至2006年年底,日本共有25支上市REITs。可以預(yù)想,隨著日本經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇,銀行壞賬的消除,REITs的發(fā)展將開始進(jìn)入繁榮時期,并對日本房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性調(diào)整產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
自2000年起,REITs在亞洲其它國家也有了突破性的發(fā)展。新加坡財政當(dāng)局在1999年5月14日頒布了《財產(chǎn)基金要則》,并在2001年的《證券和期貨法則》對上市REITs做出相關(guān)規(guī)定,以管理REITs的運(yùn)行。目前,新加坡已有15支REITs成功上市,總市值估計超過220億元;韓國在2001年頒布了《房地產(chǎn)投資公司法》,為REITs發(fā)展提供相關(guān)的法律依據(jù)。隨后,韓國證券交易所修改了上市規(guī)則,制定了REITs上市的相關(guān)條例。目前韓國有8支REITs,其中7支公開上市,另一支為私募發(fā)行。
總之,美國REITs經(jīng)過多年的發(fā)展,已成為一種合理可行的房地產(chǎn)投資方式,其比重已經(jīng)超過直接投資方式。但在新興市場和發(fā)展中國家,REITs還處于起步階段,具有良好的發(fā)展前景。
二、兩種房地產(chǎn)投資信托模式在立法上的比較
(一)稅收優(yōu)惠驅(qū)動模式—美國REITs
美國REITs的設(shè)立主要由《證券投資法》和有關(guān)的稅法所決定。REITs除了要符合1933年的《證券投資法》和各州的相關(guān)法律外,其最主要的法律條件來自于針對REITs的稅法。由于REITs在稅收方面享受優(yōu)惠,因此相關(guān)稅法演變是決定REITs結(jié)構(gòu)、發(fā)展和演變的主要因素。在美國設(shè)立REITs并享受稅收優(yōu)惠的主要條件包括REITs的結(jié)構(gòu)、投資范圍、收入分配等方面。可以說,稅收優(yōu)惠是美國REITs發(fā)展的主要驅(qū)動力,而REITs行業(yè)也根據(jù)市場的發(fā)展不斷創(chuàng)新,選擇合適的結(jié)構(gòu)和發(fā)展策略。
(二)專項立法模式—亞洲REITs
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)成本控制
本文針對影響工程造價比較大的設(shè)計階段、招標(biāo)投標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段的工程造價控制，發(fā)表一點(diǎn)拙見，起到拋磚引玉的作用，供廣大同行商榷：
一、設(shè)計階段的成本控制
設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計，可降低工程造價10%。但在工程設(shè)計中不少設(shè)計人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，而對經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。例如：某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無防火分區(qū)，就設(shè)了三只消防箱，而按消防規(guī)范要求，只要兩支水槍同時到達(dá)室內(nèi)任何部位即可。這種設(shè)計不合理，造成了一定浪費(fèi)，顯然是對工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不夠重視。因此，設(shè)計階段對項目投資的影響是極其重要的。特別是擴(kuò)初設(shè)計階段對項目經(jīng)濟(jì)的影響達(dá)70-%95%，實際上，當(dāng)擴(kuò)初設(shè)計批復(fù)之后，存在的技術(shù)問題、費(fèi)用問題都很難解決，因此必須重視擴(kuò)初設(shè)計，以避免“先天不足”。
推行設(shè)計招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位
積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計單位，又可促進(jìn)設(shè)計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。
開展限額設(shè)計，有效控制造價
積極推行限額設(shè)計，健全設(shè)計經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價格，然后按項目投資估算控制初步設(shè)計及概算，再用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。嚴(yán)格控制設(shè)計變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。
當(dāng)前普遍存在著設(shè)計不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價的不確定因素。由于設(shè)計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計限額（造價、三材消耗指標(biāo)等），并建立獎懲考核激勵機(jī)制。對哪個專業(yè)或哪一段突破了造價指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計修改的辦法加以解決?？朔欠N只顧畫圖、不顧算帳的傾向，變“畫了算”為“算了畫”。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計，降低工程造價。
采用合同措施，有效控制造價
針對目前設(shè)計人迥經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計變更隨心所欲。筆者認(rèn)為應(yīng)在設(shè)計合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，如設(shè)計變更費(fèi)超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設(shè)計費(fèi)（設(shè)計質(zhì)保金）。采取一定的約束力是對設(shè)計規(guī)范、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措。
二、招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制
項目招標(biāo)過程中的成本控制
工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個方面，通過招投標(biāo)開發(fā)商擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對項目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。筆者認(rèn)為，在招標(biāo)過程中成本控制，業(yè)主方應(yīng)注意與加強(qiáng)以下幾點(diǎn)：
（1）招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時進(jìn)行實地考察，避免“特級企業(yè)投標(biāo)，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進(jìn)場”等不正常現(xiàn)象，這對項目成本控制非常不利。
（2）做好招標(biāo)文件的編制工作，造價管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測、分析、評價，然后編制招標(biāo)文件。對招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價控制。
（3）合理低價者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標(biāo)，作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對低價中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價惡意競爭。所謂合理低價，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價。
做好合同的簽定工作
應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及費(fèi)用的如工期、價款的結(jié)算方式、違約爭議處理等，都應(yīng)有明確的約定。在簽定的過程中，對招標(biāo)文件和設(shè)計中不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。同時，正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭取工程保險、工程擔(dān)保等風(fēng)險控制措施，使風(fēng)險得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價的控制效果。工程擔(dān)保和工程保險，是減少工程風(fēng)險損失和賠償糾紛的有效措施。
三、施工階段的成本控制
施工階段是資金投入的最大階段，是招投標(biāo)工作的延伸，是合同的具體化。加強(qiáng)施工控制，就是加強(qiáng)履約行為的管理。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)是隨著國家住房分配供給體系的改革而產(chǎn)生的。雖然與基建項目具有共性，但也會不可避免地發(fā)生“三超”現(xiàn)象，但“三超”的超額必須由企業(yè)的贏利來彌補(bǔ)，如果控制失衡，會使企業(yè)經(jīng)營虧本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利目的決定了項目投資必須實現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。該階段成本控制的主要工作為：
抓好合同管理，減少工程索賠
在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取“低價中標(biāo)，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價管理人員要做到事前把關(guān)，主動監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時提出反索賠，使成本得到有效控制。
從管理模式上著手，建立建設(shè)監(jiān)理制，追求項目投資的有效控制按照監(jiān)理規(guī)定和實施細(xì)則，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實責(zé)任，從工程管理機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。工程進(jìn)度款的審核，對經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定的計價依據(jù)，套用材料單價及費(fèi)用定額進(jìn)行核價后支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。
從技術(shù)措施上展開項目投資的有效控制
對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實施項目投資的有效控制。技術(shù)措施是實施項目投資的必要保證。據(jù)統(tǒng)計，材料費(fèi)一般占直接工程費(fèi)的70%左右。同時，直接費(fèi)的高低影響到間接費(fèi)的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。
從經(jīng)濟(jì)措施上展開項目投資的有效控制
嚴(yán)格控制現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)和總部管理費(fèi)，合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售費(fèi)等，減少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資。例如：占道費(fèi)、綠化賠償費(fèi)和其他補(bǔ)償費(fèi)等，對大宗材料或大型設(shè)備按合同要求可直接進(jìn)行甲供，以達(dá)到降低造價之目的。
甲供材料須根據(jù)工序及施工進(jìn)度安排進(jìn)料計劃，盡量降低存儲成本。另外，加強(qiáng)甲供材料的現(xiàn)場管理，合理堆放，減少搬運(yùn)及損耗。
四、竣工階段的成本控制
該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對送審的竣工決算進(jìn)行核實工程量，落實聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實際造價。
