發(fā)布時間：2023-03-29 09:22:44
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)行業(yè)論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
“不斷高企的房價、關于泡沫的爭論、利潤水平的謎團、宏觀調控的影響”，使得房地產(chǎn)業(yè)在連續(xù)多年繼續(xù)蟬聯(lián)最引人注目的行業(yè)之一。關于這個行業(yè)特質的描述也逐漸歸集到幾個詞語：暴利、違規(guī)操作、社會責任、泡沫等等。如果說對于其它方面還有或多或少的爭議，那么對于“高利潤”，似乎大家都認為是理所當然了。但高收益的背后卻往往是高風險，對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理層來說，真的是冷暖自知。
二、房地產(chǎn)行業(yè)過程管理的核心與本質
房地產(chǎn)業(yè)的核心是什么？我們應該從金融資本的角度認識房地產(chǎn)行業(yè)的本質。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的核心是投資運營。當我們認識到了地產(chǎn)的本質，當我們看到了地產(chǎn)發(fā)展的未來趨勢，那么我們的地產(chǎn)商們就應該及時調整自己的地產(chǎn)戰(zhàn)略，快速變化自己的發(fā)展和運營模式，以爭得未來地產(chǎn)發(fā)展的競爭先機。我們就可以抓住房地產(chǎn)行業(yè)過程管理的核心與本質，那就是流程管理。防范風險和提高效率是房地產(chǎn)企業(yè)運營的內在要求，因此，科學和高效的管理，成為了這個行業(yè)追求的共同目標。在這過程中當然不會遺漏管理中的核心要素之一――“流程”。流程管理從本質上來說，就是知識管理中個人隱性知識到組織顯性知識的轉化過程。對于規(guī)范企業(yè)運作、提升企業(yè)運營效率、促進集團知識沉淀與應用創(chuàng)新，起到了積極的支撐和保障作用。流程優(yōu)化的源頭來自于業(yè)務實戰(zhàn)，在客戶訴求的受理、派工、進程匯報和跟蹤、客戶的回訪與返工等日常活動中，積累了大量的數(shù)據(jù)，可以通過客戶投訴系統(tǒng)進行管理；有了真實全面的業(yè)務數(shù)據(jù)，可以對任務處理關閉率、服務滿意度、工程質量缺陷率等流程績效指標進行測量和監(jiān)控，把流程管理和房地產(chǎn)管理緊密結合在一起；再通過對各地區(qū)公司在流程績效指標上的不同表現(xiàn)，找到內部的標桿，共同整理、提煉其在處理滲漏問題上的經(jīng)驗，形成相關的經(jīng)驗推廣和應用。
三、房地產(chǎn)行業(yè)管理者角色與技能
激烈競爭的現(xiàn)代市場經(jīng)濟，要求房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須具有敏感的市場反應能力、快速決策能力和強有力的實施能力。而業(yè)要滿足這些需求，就必然要求房地產(chǎn)行業(yè)管理者在流程管理方面有所突破。房地產(chǎn)行業(yè)的管理者所要掌握的技能首先是具備能有效實現(xiàn)項目各方的溝通與協(xié)調能力。其次，在房地產(chǎn)項目中，管理者隨時掌握項目資金的需求、供應、使用和回款情況、保證資金動態(tài)平衡是至關重要的。同時，采購管理、合同管理、銷售管理等均與資金管理功能相掛接，才能滿足房地產(chǎn)流程管理的需要。
四、房地產(chǎn)行業(yè)管理反思與研究
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)在市場和機制的變革中逐漸跨入到新的發(fā)展階段，行業(yè)整合加速、房地產(chǎn)企業(yè)明顯出現(xiàn)規(guī)?；图瘓F化發(fā)展趨勢。不僅原有的大型地產(chǎn)企業(yè)集團加快擴張，從一級城市向二級城市、三級城市快速鋪開，即使原先立足于三線城市的本地化地產(chǎn)企業(yè)，也耐不住寂寞，紛紛升級為集團，要擴張自己的版圖。同時，開發(fā)商瘋狂搶地，土地儲備競賽不斷加劇，“標王”新聞屢見不鮮，各地樓面地價屢創(chuàng)新高。值得思考的是，地產(chǎn)企業(yè)的快速擴張，除了資金和土地，還能憑借什么，從哪個角度凝練擴張力？從本質上看，擴張本身并不是企業(yè)的真正目的，企業(yè)的根本目標在于創(chuàng)造價值和利潤。也就是說，企業(yè)如何通過資源的整合和最大化利用，來體現(xiàn)規(guī)模化和集團化的效益。我們都知道，產(chǎn)業(yè)化的本質是規(guī)模經(jīng)濟，而規(guī)模經(jīng)濟的基礎卻又是標準化。GE的工廠布局，細微到洗手間的布置，在每個國家都是相同的，這就是GE的標準化；我們在津津樂道麥當勞和肯德基的快速擴張時，也應該同樣注意到每個門店的裝修、每個員工的穿著以及每個客戶接待的過程，這些都是相同的，這也是標準化。因此，我們相信，成功的企業(yè)是要靠標準化的核心競爭能力來占領市場，甚至通過把自己的標準變?yōu)槿袠I(yè)可以接受的標準，向其它企業(yè)滲透，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)也是離不開這條規(guī)律。所以企業(yè)要實施精確的流程管理，實現(xiàn)該目標的要素就是控制的明晰，支撐精細化管理；實現(xiàn)流程管理任務結構的快速分解和計劃的有效編排。另一方面，在規(guī)范化的基礎上，可以實現(xiàn)流程管理模式的對外輸出，為資源整合提供有力支撐，這在房地產(chǎn)企業(yè)管理中作用顯著。
五、對房地產(chǎn)流程管理建立模塊分析
1、房地產(chǎn)市場容量分析
拆遷產(chǎn)生的購房需求比例降低改善住宅條件是目前購房需求的主體構成，增幅較大，投資購房比例基本平穩(wěn)，結婚購房比例保持穩(wěn)定，城市化進程中產(chǎn)生購房需求增速平穩(wěn)。
2、房地產(chǎn)市場需求特征分析
幾年來，房地產(chǎn)市場的風云變幻，表現(xiàn)出劇烈的周期轉換特征。剖析這一難得的房地產(chǎn)市場周期波動，我們可以明顯看出，房地產(chǎn)市場的周期波動規(guī)律，房地產(chǎn)市場需求特征分析，結合政府、開發(fā)商和購房者在周期轉換過程中做出的決策，我們可以預測到未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。
3、房地產(chǎn)市場交易狀況分析
1）現(xiàn)房銷售增幅高于期房銷售
2）消費結構在逐步發(fā)生轉變
(一)文化產(chǎn)業(yè)具有經(jīng)濟價值
文化產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟行為，對經(jīng)濟總量的增加，解決就業(yè)，擴大稅收，出口創(chuàng)匯等方面發(fā)揮著越來越突出的作用。文化產(chǎn)業(yè)具有較強吸納勞動力的能力。文化經(jīng)濟學研究認為，現(xiàn)代世界中存在著許多不同的文化生產(chǎn)中心，每一個中心在其地點的特征方面也往往具有特殊性。這種特殊性部分地存于任何地點的歷史唯一性，也部分地存在于地方文化經(jīng)濟的特殊功能，地方文化經(jīng)濟在大多數(shù)情況下通過批量生產(chǎn)會變得更加專業(yè)、更具特殊地域性。經(jīng)濟發(fā)展雖然受到地域條件及歷史發(fā)展的制約，但因其得天獨厚的民族傳統(tǒng)文化資源，使得文化產(chǎn)業(yè)成為潛在的經(jīng)濟發(fā)展資源。發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)能夠促進經(jīng)濟發(fā)展，能為當?shù)孛癖妱?chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的工作機會，改善民生、消除貧困，提升在國民經(jīng)濟中的地位。隨著物質文化生活的逐步提高，人們對精神生活開始有了更高的要求，日益擴大的經(jīng)濟活動領域已涉及具有以下屬性產(chǎn)品與服務的生產(chǎn)和銷售，即這些產(chǎn)品與服務以各種方式廣泛滲透著審美屬性和符號屬性。黨和國家以及自治區(qū)黨委、政府高度重視優(yōu)秀傳統(tǒng)文化的繼承、保護和發(fā)展，重視文化產(chǎn)業(yè)的集約型和外向型發(fā)展戰(zhàn)略。文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)過社會各方的培育和發(fā)展，形成了以各地方文化產(chǎn)業(yè)為龍頭，帶動經(jīng)濟穩(wěn)步增長的良好局面。初步形成了一定的發(fā)展規(guī)模，并且呈現(xiàn)出多渠道與多元化投資、多種所有制齊頭并進的發(fā)展態(tài)勢，形成了多門類、多體系、多層次的發(fā)展格局。文化產(chǎn)業(yè)正在成為發(fā)展的經(jīng)濟內驅力。
(二)文化產(chǎn)業(yè)具有文化價值
文化產(chǎn)業(yè)依賴于文化原創(chuàng)，依賴于一定的文化積累和文化資源，文化產(chǎn)業(yè)的繁榮以文化的繁榮為前提，又促進文化的繁榮。發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)是增強文化軟實力，維護穩(wěn)定發(fā)展的重要保證。文化是中華文化寶庫中的一顆璀璨明珠，也是世界文化遺產(chǎn)中的一份寶貴財富。文化不僅有宗教文化的成分，而且蘊含著世俗文化。發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)擁有豐富多彩的民族傳統(tǒng)文化這一文化資源優(yōu)勢。隨著時間的發(fā)展與歷史的沉淀，文化產(chǎn)業(yè)蘊含著豐厚的“礦藏”，形成了獨具特色的歷史、文化、文學、宗教和藝術等人文景觀。發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，不僅可以促進文化的交流與傳承，增強文化軟實力，還可以為經(jīng)濟建設搭建有力平臺。文化產(chǎn)業(yè)具有獨特的地域性和民族性，并對世界有很大的影響，具有十分重要的歷史價值和世界價值，也是非物質文化遺產(chǎn)的重要組成部分。作為我國民族文化傳統(tǒng)形態(tài)保存最完整的地區(qū)之一，民族文化資源有著豐厚的歷史底蘊和文化積淀，使得藏文化形態(tài)獨具韻味，承載著厚重而深遠的文化價值。
(三)文化產(chǎn)業(yè)具有民族地域特色
因其獨特的區(qū)域性，使得文化也具有獨特的民族價值和豐厚底蘊。區(qū)域文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然以地域文化資源為基礎，對地域文化資源利用的深度、廣度和角度，決定文化產(chǎn)業(yè)的生命力和活力。據(jù)統(tǒng)計，已登記在冊的各類文化保護點有2330余處，各級文物保護單位329處;其中國家級重點文物保護單位35處，自治區(qū)級112處，市(縣)級182處;全區(qū)現(xiàn)有館藏文物數(shù)十萬件，其中國家級文物1萬余件;非物質文化遺產(chǎn)得到有效保護、傳承和發(fā)展，藏醫(yī)藏藥事業(yè)、藏毯、唐卡、民間木雕石刻、建筑、服飾、飲食、歌舞及傳統(tǒng)節(jié)慶等藝術都具有鮮明的民族地域特色。因此，立足于優(yōu)勢地域文化資源，形成了有特色的區(qū)域文化產(chǎn)業(yè)集群。
二、技能型人才短缺對文化產(chǎn)業(yè)的影響———以藏毯產(chǎn)業(yè)為例
(一)技能型人才數(shù)量短缺，制約文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展
發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，人才是關鍵，人的素質決定著一個地區(qū)、民族的發(fā)展。文化產(chǎn)業(yè)的傳承，需要一大批懂文化、懂歷史的知識型技能人才。然而，與文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展不相適應的是，我國文化產(chǎn)業(yè)人才培養(yǎng)較滯后，文化產(chǎn)業(yè)人才隊伍尚不健全，人才短缺已經(jīng)成為制約我國文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最大瓶頸。文化產(chǎn)品工業(yè)中運用的技術和勞動過程通常需要大量的直接的人力介入。傳統(tǒng)的小作坊學徒制無論從技能型人才數(shù)量還是質量上都無法與新的社會形態(tài)接軌?，F(xiàn)在文化產(chǎn)業(yè)的人才危機十分明顯，人才成了制約文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個瓶頸。以文化產(chǎn)業(yè)藏毯為例，藏毯是重要的民族手工業(yè)之一，有著三千年悠久歷史。在藏文化中具有獨特的魅力，具有美觀、實用等多重價值。因為藏傳佛教文化的弘揚和發(fā)展，藏毯也有著深厚的文化底蘊，具有悠遠而燦爛的歷史根基。這種傳統(tǒng)的手工藝品在圖案風格上不僅帶有濃厚的宗教文化色彩，裝飾圖案也十分豐富。有調查顯示，整個藏毯行業(yè)從業(yè)人員達到近2000人，其中，織毯工是非常重要的一部分，但由于地毯編織工作勞動強度大，收入較低，農(nóng)牧民對藏毯編織工作興趣不濃，致使地毯企業(yè)普遍存在編織隊伍不穩(wěn)定，技能型人才數(shù)量不足問題。此外，由于薪酬制度不合理，工資普遍偏低，導致藏毯編織工和其他專業(yè)人員數(shù)量嚴重短缺，很多企業(yè)的產(chǎn)品圖案設計人員來自尼泊爾，這也反映了產(chǎn)業(yè)、技術研發(fā)人員短缺現(xiàn)象的廣泛存在。據(jù)調查，在拉薩藏毯廠，現(xiàn)有的編織工人平均年齡已超過45歲，并且每年新招入員工數(shù)量非常有限，由于近年來勞動力成本逐年上漲，藏毯編織從業(yè)人員收入優(yōu)勢已不明顯，導致大量剛剛經(jīng)過培訓的工人快速流失。許多年輕人也不愿意進入藏毯編織企業(yè)工作，藏毯產(chǎn)業(yè)技能型人才老齡化和后繼無人現(xiàn)象比較突出。
(二)技能型人才質量低，制約文化產(chǎn)業(yè)專業(yè)化水平
文化產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)競爭的成功極大程度上依賴于技術和設計的卓越，文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開文化產(chǎn)業(yè)技能型人才資源開發(fā)方略的支撐。中國長期以來文化與產(chǎn)業(yè)對立，重視文化事業(yè)而忽視文化產(chǎn)業(yè)，因此造成人才培養(yǎng)模式的單一化，在這種發(fā)展弊端下，文化產(chǎn)業(yè)技能型人才質量普遍偏低。藏毯專業(yè)，從業(yè)人員大中專以上文化程度的較少，大部分是初中及以下文化程度，企業(yè)管理人員、織毯技師、圖案設計、新產(chǎn)品開發(fā)等人員異常匱乏、所占比例非常低。技能型人才大部分都沒有受過職業(yè)教育培訓，普遍采用的是師傅傳授的方法，培訓效率低下，培訓手段和方法單一，行業(yè)從業(yè)人員不穩(wěn)定，缺少行業(yè)發(fā)展所必須的高質量人才后備軍。
(三)技能型人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)能力低，制約文化產(chǎn)業(yè)國際競爭力
文化產(chǎn)業(yè)在某種意義被稱為“內容產(chǎn)業(yè)”或“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”，高級創(chuàng)意人才的數(shù)量與質量成為產(chǎn)業(yè)競爭的核心指標。文化產(chǎn)業(yè)越來越成為高新技術與高文化密切關聯(lián)的領域，對專業(yè)人才的知識結構和能力的要求越來越高。目前文化產(chǎn)業(yè)還處于起步階段，產(chǎn)業(yè)化程度低，規(guī)模較小，作業(yè)分散，文化產(chǎn)品開發(fā)創(chuàng)新能力嚴重不足，發(fā)展?jié)摿ι形吹玫匠浞职l(fā)掘，遠不能滿足經(jīng)濟跨越式發(fā)展和人民群眾日益增長的精神文化生活的需求。一些生產(chǎn)企業(yè)還未能形成大規(guī)模、高效率的生產(chǎn)形式，產(chǎn)業(yè)化程度低，文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和宣傳與當前新建設的步伐未能同步。由于受各種歷史的、客觀的條件限制，文化產(chǎn)品和服務不論是從藝術水平、科技含量、產(chǎn)品質量上還是從生產(chǎn)規(guī)模、生產(chǎn)成本上講，都缺少競爭能力。藏毯屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，編織原料多為羊毛、牦牛絨，需采用天然植物、礦物質顏料著色，通過梳、紡、染色、手工紡織、平剪和洗滌等生產(chǎn)流程制作，采用獨特的“穿桿結扣”編織法，原料考究、做工精細，使得制作流程復雜繁瑣，非常耗費人力及時間。在藏毯產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，專業(yè)人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)能力不足已成為制約其發(fā)展的突出問題。藏毯等其他民族手工業(yè)匠師一般都來自藏區(qū)內的廣大農(nóng)牧區(qū)，雖然這為吸納剩余勞動力作出了貢獻，但從業(yè)人員由于沒有接受過系統(tǒng)的學校文化教育，缺乏對產(chǎn)品文化底蘊和價值的深刻理解，只習慣于依葫蘆畫瓢的模式化生產(chǎn)工作，缺乏為顧客服務的認知理念和創(chuàng)新思維。隨著旅游業(yè)的發(fā)展，民族手工藝商品、紀念品市場需求不斷擴大，包括藏毯在內的民族手工業(yè)也打開了更為廣闊的發(fā)展空間，甚至遠銷國外，但是，由于手工編織的藏毯成品過程慢，生產(chǎn)規(guī)模小，與市場所需供不應求，并且隨著勞動力成本的上漲，手工藏毯價格同步提升，一套售價大多在10000元以上，使得一般顧客無法接受。由于藏毯產(chǎn)業(yè)缺乏創(chuàng)新和企業(yè)家精神，沒有考慮多樣化的顧客價值和產(chǎn)品效應，沒有設計和生產(chǎn)能夠滿足中低等收入顧客需求的產(chǎn)品，來自青海批量生產(chǎn)的機織毯和勞動力成本低廉的尼泊爾手工毯等成為了大多數(shù)百姓的購置選擇。這些有著相似外形的藏毯在原料要求、傳統(tǒng)印染工藝、編織技術等方面都不合乎藏毯編織的精準工藝程序，因而價格隨意。這不僅嚴重打擊了本地小規(guī)模生產(chǎn)的手工藏毯的市場開發(fā)廣度，也降低了藏毯及其它民族手藝品的文化價值與經(jīng)濟價值。
(四)技能型人才培養(yǎng)機構少，制約文化產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展
熟練勞動力是文化產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)長期生存的基本條件，因為缺少了熟練的勞動力，就不可能獲得高質量的產(chǎn)品。因此，集中供應足夠的教育機構以服務于地方產(chǎn)業(yè)，是成功的基本要素。在以藏毯為代表的龍頭企業(yè)中，除了傳統(tǒng)手工藝人才青黃不接，企業(yè)發(fā)展所需要的研發(fā)、設計等專業(yè)人才也相當匱乏。高等職業(yè)院校是培養(yǎng)文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新人才的重要基地之一。然而，高等教育體系和職業(yè)教育體系的專業(yè)設置并不是按照產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律建設，高等職業(yè)教育專業(yè)規(guī)模較小，專業(yè)門類少，形式比較單一，專業(yè)分布面較窄，學科發(fā)展不平衡，與經(jīng)濟發(fā)展不適應。目前職業(yè)教育中，中等職業(yè)院校9所，高等職業(yè)院校1所。截至2014年，高職院校及中職院校的專業(yè)大都建立在第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)基礎上。例如，職業(yè)技術學院的專業(yè)主要包括農(nóng)林、畜牧、建筑、財經(jīng)、計算機、電力、旅游等七大類別，缺乏面向文化產(chǎn)業(yè)的專業(yè)設置。高技能人才培養(yǎng)機構少，成為制約文化產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。
三、文化產(chǎn)業(yè)視角下文化產(chǎn)業(yè)技能型人才培養(yǎng)對策
城市學文化經(jīng)濟學家艾倫•J•斯科特(AllenJ．Scott)認為不僅經(jīng)濟根植于文化中，而且文化也深深地根植于經(jīng)濟之中，文化領域與經(jīng)濟領域的強有力結合已經(jīng)成為當代社會的基本現(xiàn)實。在文化不斷商品化的同時，各種各樣的產(chǎn)品也充滿了多種審美內容和符號內容，文化不斷被市場供求關系所控制，研究審美判斷和符號判斷的研究方式也被深刻改變。各種文化產(chǎn)品構成了現(xiàn)代經(jīng)濟持續(xù)增長的一部分，文化產(chǎn)品部門代表了世界上一些最具經(jīng)濟活力的產(chǎn)業(yè)門類，成為世界性城市的核心經(jīng)濟動力。因此，必須把發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)作為一種區(qū)域戰(zhàn)略予以推進，將文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為一項系統(tǒng)工程，充分發(fā)揮技能型人才在文化產(chǎn)業(yè)中的作用，使文化產(chǎn)業(yè)在國家文化發(fā)展戰(zhàn)略中搶占制高點和一定的市場份額。
(一)政府大力支持文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展
西方文化產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達的國家始終把弘揚民族優(yōu)秀文化、保護環(huán)境資源和文化遺產(chǎn)、促進民族融合和認同、鼓勵社會平等、改善居民整體利益和基本福利狀況作為文化產(chǎn)業(yè)的一部分，作為政府文化政策的長期目標和方向。因此，中國政府要重視文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為實現(xiàn)中國夢和中華民族偉大復興的重要戰(zhàn)略，完善文化產(chǎn)業(yè)政策，支持文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增強文化產(chǎn)業(yè)的整體實力和競爭力。地方政府要充分認識文化產(chǎn)業(yè)對地區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展的推動作用，抓住地域文化與龍頭產(chǎn)業(yè)。政府應對文化產(chǎn)業(yè)進行積極引導，同時加上各種優(yōu)惠政策的支持以及行政措施的介入，實行更加優(yōu)惠的人才支持政策，做到市場調節(jié)和宏觀調節(jié)相結合。深化文化體制改革，進一步完善文化市場，通過政策創(chuàng)新和人才培養(yǎng)工程，全面提升文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，推動文化產(chǎn)業(yè)成為引領民族地區(qū)全面協(xié)調發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結構升級的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。例如，要做大做強藏毯等行業(yè)，實現(xiàn)藏毯行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就必須盡快建立完善的行業(yè)體系。依托藏毯龍頭企業(yè)，發(fā)揮其在經(jīng)營管理、生產(chǎn)技術和銷售渠道等方面的優(yōu)勢，形成統(tǒng)一的標準、技術和銷售模式。加強與藏毯行業(yè)相關的文化、生態(tài)、服務、科技、旅游等行業(yè)的聯(lián)系，尤其是要與旅游業(yè)緊密結合，形成組織運營體系，帶動藏毯行業(yè)的快速發(fā)展。
(二)充分發(fā)揮職業(yè)教育在文化產(chǎn)業(yè)人才培養(yǎng)體系中的作用
1．明確職業(yè)教育在文化產(chǎn)業(yè)中的地位與作用
《國家中長期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要(2010—2020年)》明確提出，到2020年，形成適應經(jīng)濟發(fā)展方式轉變和產(chǎn)業(yè)結構調整要求、體現(xiàn)終身教育理念、中等和高等職業(yè)教育協(xié)調發(fā)展的現(xiàn)代職業(yè)教育體系。職業(yè)院校是培養(yǎng)文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新人才的重要基地之一，職業(yè)教育要為文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展培養(yǎng)高質量技能型人才，提高文化產(chǎn)業(yè)技能型人才創(chuàng)新能力，促進文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
2．職業(yè)院校增設與文化產(chǎn)業(yè)對接的新型專業(yè)
職業(yè)教育的專業(yè)設置具有靈活性、實用性和貼近市場等特點，與文化產(chǎn)業(yè)復雜多樣、變化迅速相吻合，在培養(yǎng)基層文化人才和技能型文化人才方面有著其他教育形式不可替代的作用。作為文化產(chǎn)業(yè)技能型人才培養(yǎng)主陣地的職業(yè)院校應適應經(jīng)濟社會發(fā)展的新形勢，自覺承擔起為文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供技能型人才保障的責任，適時調整專業(yè)設置，加快文化產(chǎn)業(yè)及相關專業(yè)建設的步伐。在高等職業(yè)院校增設與文化產(chǎn)業(yè)對接的新型專業(yè)，如文化產(chǎn)業(yè)管理、文化金融、文化產(chǎn)業(yè)政策、文化創(chuàng)意、文化旅游管理、藏毯生產(chǎn)與管理等專業(yè)，加強文化技能型人才培養(yǎng)。同時，與地方文化產(chǎn)業(yè)相結合，緊密結合傳統(tǒng)文化，將民族文化產(chǎn)業(yè)更好、更深地納入到職業(yè)教育的專業(yè)課程體系中。例如，將藏毯編織等民族手工業(yè)納入到職業(yè)教育教學中，設置藏毯編織專業(yè)課程，將藏毯的文化背景作為理論基礎，在學習其文化歷史的同時開展專業(yè)技藝的學習。
3．職業(yè)院校構建文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)型人才培養(yǎng)模式
文化產(chǎn)業(yè)被稱為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的來源是人才，對創(chuàng)意人才的培養(yǎng)就是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。職業(yè)院校要改變傳統(tǒng)的人才培養(yǎng)模式，要樹立以創(chuàng)新意識、創(chuàng)新精神為核心的人才培養(yǎng)模式，摒棄忽視學生的主觀能動性，只顧知識傳授的傳統(tǒng)教育方式，建立充分調動學生主觀能動性的創(chuàng)新教育模式，實施以全面素質教育為基礎的創(chuàng)新教育體系，致力于創(chuàng)造、創(chuàng)新及滿足學習者需求，將年輕人培養(yǎng)成未來中國乃至世界的創(chuàng)意公民。因此，要充分利用高等職業(yè)院校在專業(yè)技術人才培養(yǎng)中的作用，瞄準文化產(chǎn)業(yè)轉型的需要，培養(yǎng)具有企業(yè)家精神的文化產(chǎn)品創(chuàng)意、設計、研發(fā)、生產(chǎn)、包裝、銷售人才;培養(yǎng)文化的研究、保護、傳承人才，培養(yǎng)文化元素的發(fā)掘、翻譯、整理等方面的人才，為文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供人力資源支持。
4．建立“雙師型”教師隊伍，提高人才培養(yǎng)質量
培養(yǎng)高素質文化產(chǎn)業(yè)人才，師資隊伍是關鍵。建立“文化人才庫”和“文化專家?guī)臁保畚幕a(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的領軍人物，通過政策傾斜杠桿，著力做好文化創(chuàng)意、文化經(jīng)營、文化經(jīng)紀、文化金融等高級師資人才的引進。加強師資隊伍建設，職業(yè)院?？梢酝馑蛯I(yè)教師到較早開設文化產(chǎn)業(yè)專業(yè)的高校進修學習，或選派優(yōu)秀教師到文化產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)或加工作坊等地實習，使專業(yè)教師深入文化產(chǎn)品生產(chǎn)第一線，在具體的學習、實踐中有效提升專業(yè)素質及教學實踐能力。此外，根據(jù)專業(yè)建設和課程教學需要，要積極聘請文化產(chǎn)業(yè)管理研究機構、行政主管部門以及各類社會文化團體中具有豐富實踐經(jīng)驗和較高文化素養(yǎng)的實踐型專家擔任兼職教師，通過專業(yè)研討、課程教學、實踐指導等活動，提高師資隊伍整體水平。
5．職業(yè)院校建立產(chǎn)學研合作人才培養(yǎng)模式
1.政策風險房地產(chǎn)投資對政策反應比較敏感，受到諸如金融、房地產(chǎn)管理、稅費等多種政策因素的影響和制約。如不處理好投資與政策之間的關系，將會影響到實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資的收益目標，進而給投資者帶來風險，并可能最終使銀行產(chǎn)生大量的不良資產(chǎn)。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，選擇符合政府導向、收益穩(wěn)定的或有稅收優(yōu)惠政策的項目進行投資才是避免政策法律風險最有效的方法。而對商業(yè)銀行來說，不但要全面詳細地了解國家的政策法規(guī)的規(guī)定，而且還要對政策法規(guī)的變化趨勢進行分析和判斷，并貫徹到貸款的決策與日常的管理中，方能避免政策法規(guī)風險。由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的政策不斷創(chuàng)新、快速變化使得房地產(chǎn)經(jīng)營處于動態(tài)變化環(huán)境中，如果不能適應這種變化，將導致房地產(chǎn)經(jīng)營和商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸遭遇風險。商業(yè)銀行需要準確把握政策脈搏不斷動態(tài)調控自己的信貸政策，才能保證企業(yè)既不會因為和政策導向違背，導致信貸流失損失，又不會因為判斷失誤，過于縮小房地產(chǎn)信貸，造成房地產(chǎn)信貸業(yè)務利潤下降的風險。
2.市場風險房地產(chǎn)市場變化的，不確定性給房地產(chǎn)開發(fā)投資、貸款帶來的風險就是市場風險。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，具有不可移動的屬性，一旦投資開發(fā)建設，狀態(tài)就難以調整或改變，因此投資者需要對市場的供求現(xiàn)狀和趨勢作認真的分析，對房地產(chǎn)乃至經(jīng)濟發(fā)展的周期做出預測和判斷，采取相應的應對策略，以減少由于對市場狀況的錯誤判斷而造成的損失。就其影響程度來看，運營風險和財務風險主要受某一單一客戶自身原因影響，故其影響面并不大；政策風險和市場風險由于影響的全局性和長遠性，對商業(yè)銀行的貸款沖擊非常大。此外，政府政策的調整對市場性風險因素也有很大程度上的影響，當市場性風險和政策法規(guī)風險同時作用于房地產(chǎn)時，很難對兩者加以區(qū)分。但不論怎樣，最終的表現(xiàn)形式都是市場性風險。因此，市場風險對貸款質量沖擊最大，影響更深遠。對于貸款銀行來說，只有充分研究和準確把握國家宏觀經(jīng)濟政策的走勢、宏觀經(jīng)濟的發(fā)展周期，直至房地產(chǎn)行業(yè)的供需趨勢，才能有效防范這種風險、確保房地產(chǎn)貸款質量。
二、內部風險
1.信貸評審制度的內部管理風險房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從申請到發(fā)放貸款需要長時間的業(yè)務處理周期，根本無法滿足市場競爭的需要。造成目前我國房地產(chǎn)企業(yè)進行市場行為轉換無法獲取足夠及時的資金支持，從而對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸造成了風險。另外，銀行業(yè)務職能部門往往會根據(jù)自己的需求設置自己的流程或制度，缺乏與其他部門的溝通與銜接，導致部門之間操作流程存在重復或沖突。比如說，目前我國社會信用體系建設還處于初級階段，很多銀行部門為方便搜集信息，都有自己的信息平臺，各自的信息相互獨立，不能實現(xiàn)共享，造成資源的浪費和信息孤島現(xiàn)象。再如，多數(shù)部門的業(yè)務操作系統(tǒng)也不統(tǒng)一，造成大量人力的浪費，也給管理造成混亂。此外，大量的信息依靠手工計算并填報匯總，占用了基層行大量的時間和精力，也容易造成數(shù)據(jù)的誤差。銀行在設計和整合流程時，如果不能加強總體規(guī)劃，使流程之間相互協(xié)調、降低摩擦，減少內耗，則使得銀行面對房地產(chǎn)信貸這種量大而復雜的信貸業(yè)務就會陷入混亂的管理，從而導致潛在的風險越來越大。信息不對稱風險雖然我國已逐步開始建立社會信用體系，并將個人信用記錄登記在個人征信系統(tǒng)上，但較發(fā)達國家來比，我國信用體系還不健全。在信貸活動中，銀行對借款人的信用質量、風險類型和資金償還概率的判斷與借款人真實情況比較會出現(xiàn)偏差，于是，依托偏差的判斷得出的的風險管理策略一定也會偏差。隨著信息不對稱缺口的擴大，會致使銀行對借款人出現(xiàn)篩選和監(jiān)督失誤，從而使銀行信貸資產(chǎn)質量趨于惡化。
2.流動性風險目前，我國商業(yè)銀行整體上流動性風險處于可控狀態(tài)，房地產(chǎn)貸款總額并不大，但受央行數(shù)次上調準備金率影響，我國商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動性逐年下降，使得流動性風險不斷增加。我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款總量占全部信貸資產(chǎn)的比例已經(jīng)達到18.3%，按現(xiàn)在的增長速度，很快就會達到30%。現(xiàn)階段，我國商業(yè)銀行主要依靠隱含的政府對存款的擔保支持和居民的高儲蓄率支撐自身的流動性和安全性，但長期保持如此之高的儲蓄率都是不可能的，一旦儲蓄率出現(xiàn)下降趨勢，商業(yè)銀行的流動性壓力將會凸顯。我國房地產(chǎn)貸款發(fā)展較早的城市，商業(yè)銀行流動性風險已開始初步顯現(xiàn)，部分中小金融機構資不抵債，流動性風險突出，個別城市商業(yè)銀行和城市信用社還相繼發(fā)生了擠兌事件。
三、結語
營銷中心是房地產(chǎn)商展示開發(fā)企業(yè)樓盤的一個濃縮產(chǎn)物，它應該具備奢華、高貴、典雅、大氣之風范，讓每一位來訪者都能感覺到一種高貴氣度，憑借氣度讓來訪者咨詢由被動變主動。打造這種高貴氣度，應該做到以下幾點。
（一）營銷中心的內部整體效果
營銷中心內部整體效果需達到甚至高于星級酒店大堂標準。在商品房前期咨詢階段，施工多處于基礎施工或施工至3-5層樓階段，此時購房者對比的就是銷售中心整體配套設施，配套完善程度說明開發(fā)單位實力與專業(yè)水準。根據(jù)中國房刊網(wǎng)權威統(tǒng)計，85%以上購房者在咨詢期間主要對比銷售中心整體配套。
（二）營銷中心的配套設施
營銷中心的配套設施需融入當前時尚主流，如水晶燈具、沙發(fā)、地磚、墻面壁紙、三維動態(tài)多媒體設施等，軟裝飾與多媒體組合能更好地顯現(xiàn)所售樓盤品質。
（三）營銷中心的專業(yè)營銷團隊
營銷中心需打造一支朝氣蓬勃、青春靚麗的專業(yè)營銷團隊，通過專業(yè)講解讓購房者聆聽樓盤的優(yōu)質所在。
（四）營銷中心陳列的工藝品
隨著社會的進步，人們的精神理念也隨之改變，精神文化工藝品正好可以滿足人們對藝術享受的需求。因此，營銷中心陳列的工藝品需具有時代感，蘊含勵志、向上的時代追求，同時也從側面反映出開發(fā)企業(yè)的精神理念。
（五）多媒體介紹
運用監(jiān)控系統(tǒng)將施工現(xiàn)場全過程作業(yè)內容通過多媒體設備播放，讓購房者直觀感受建設工程各個重要環(huán)節(jié)：地基與基礎、主體結構、建筑裝飾裝修、屋面工程、建筑給水排水及供暖、通風與空調、建筑電氣、建筑智能化、建筑節(jié)能、電梯等的施工過程。
（六）優(yōu)秀的園林景觀
購房者在選擇購置房產(chǎn)時,對小區(qū)地理生態(tài)環(huán)境的要求也在不斷提高,有時小區(qū)的環(huán)境因素對購買者的決策會產(chǎn)生舉足輕重的作用，直接關系到項目樓盤的受歡迎程度。優(yōu)秀的園林景觀可以成為房地產(chǎn)項目的標志,甚至成為一個品牌的形象。營銷中心的園林景觀在設計施工中要注重以下幾點。
1．園林景觀設計只有與周圍環(huán)境如山勢、水景、城市街景及其歷史文脈、人文風俗等相協(xié)調,才能創(chuàng)造出美好的和諧景觀。
2．建造材料和綠化植物應充分利用當?shù)刭Y源，就地取材，盡量使用天然材質，突出當?shù)靥赜械闹参锞坝^，夏有蔭、秋有果、冬有花，做到意境深遠、野趣天成，這樣才能給人留下深刻印象。苗木應選擇四季常綠的樹種，它們適應性強，便于后期管理，可減少維護成本。
3．通過多樣性、差異性的景觀展示，凸顯銷售樓盤主題文化內涵，造景移景、三季有花、四季常綠，喬木灌木錯落有致，形成回歸大自然的田園人文景觀。
二、戰(zhàn)略合作與質量創(chuàng)優(yōu)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在公開招投標時應以質量創(chuàng)優(yōu)為前提，在選擇總承包單位時應當與優(yōu)秀的企業(yè)進行戰(zhàn)略合作，擴大企業(yè)資源，與總承包商優(yōu)勢互補。優(yōu)秀的總承包企業(yè)有健全的規(guī)范化管理體系，并且在當?shù)亻_發(fā)項目中有較豐富的社會資源及同類項目的操作經(jīng)驗，這能在無形中給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質量優(yōu)良做有力宣傳。工程質量是總承包企業(yè)的第一生命力，是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎。創(chuàng)優(yōu)工程不僅可提高開發(fā)企業(yè)知名度，更重要的是成為建設工程質量的保證，實現(xiàn)雙贏，提升營銷效果。
三、施工工藝與成品配套設施展示
建筑工法是指以工程為對象、工藝為核心，運用系統(tǒng)工程的原理，把先進技術和科學管理結合起來，經(jīng)過工程實踐形成的綜合配套的施工方法。它必須具有先進、適用和保證工程質量與安全、提高施工效率、降低工程成本等特點。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售期間將建筑工法以實物、展板、視頻等形式展示出來，可讓購房者看到即將購買的房子選用的材料、材料品牌、施工工藝及方法，以及在建筑中功能效應等。其目的是讓購房者直觀地接觸建筑施工中隱蔽工程的內容，明白自己即將購買的房子用了什么材料，經(jīng)過什么工藝，以及最終成品驗收標準是什么。針對當前房地產(chǎn)開發(fā)主要以毛坯房為主，工法展示可以考慮如下方面：剪力墻、后砌墻、外墻保溫與外墻飾面層、地熱采暖（北方地區(qū)）、防水、給排水等。成品配套設施展示可考慮如下方面：鋼質防火進戶門、斷橋鋁窗、窗式新風系統(tǒng)、家居智能系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)等。
四、樣板房要求
樣板房展示分為精裝樣板間和毛坯樣板間兩類。
（一）精裝樣板間施工要求
1．通過精裝系統(tǒng)化設計，最大限度地提高室內面積的利用率，合理布局潔具面盆、櫥柜、電氣插座點位、給排水接駁點等，讓購房者實地體驗即將購買的房子的整體效果。
2．家居的布局、軟裝飾工藝品的點綴將精裝房再次升華，讓購房者身臨其境地感受家的溫馨。
3．家居智能化是以住宅為平臺，將網(wǎng)絡通信技術、安全防范技術、自動控制技術、音視頻技術等涉及家居生活的技術加以集成，提升家居安全性、便利性、舒適性、藝術性，實現(xiàn)節(jié)能環(huán)保的居住環(huán)境，最終實現(xiàn)遠程控制、定時控制、聯(lián)動控制等。
（二）毛坯房樣板間要求
1．概述戶型，張貼戶型圖，公布建筑面積與實際使用面積，標識油煙機、熱水器、空調的安裝區(qū)域。
2．戶內頂面墻面地面平整度、垂直度符合建筑驗收規(guī)范要求，陰角、陽角方正度符合規(guī)范要求，標識戶內強電箱、弱電箱、電氣開關控制、給水閥門位置。
3．張貼隱蔽管線圖、無管線區(qū)域圖。
4．標識結構承重墻體與非承重墻體。
五、打造導向性營銷廣告
在房地產(chǎn)項目的銷售過程中，廣告的作用是“巧傳真實、借力發(fā)力、以一帶十”，就是以深具吸引力、說服力、記憶點的廣告語，以最震撼人心的方式，把產(chǎn)品與消費者最相關的部分即最有“吸引力”的東西巧妙地傳達給消費者。“吸引力”來自地段、區(qū)域公共服務機構、市政配套設施、學校、交通等，即吃、住、行、休閑、娛樂等日常生活設施。通過廣告全新的組合，吸引購房者前來銷售服務接待中心咨詢，運用上述四條戰(zhàn)略來著重展示，激發(fā)購房者購買意愿。在當前新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)只有改變以往單一策略，通過戶外廣告、社區(qū)媒體、互聯(lián)網(wǎng)、報紙等多渠道全方位地宣傳展示樓盤與企業(yè)，才能更好地立足市場、長期發(fā)展。
六、產(chǎn)品融入企業(yè)文化
【關鍵字】房地產(chǎn)；信貸風險；主要類型；控制措施
房地產(chǎn)的信貸風險是指銀行在辦理和經(jīng)營房地產(chǎn)的信貸業(yè)務過程中，受到眾多不確定因素的影響，造成房地產(chǎn)辦理信貸業(yè)務的實際收入和預期效益產(chǎn)生偏差，造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟損失的可能。房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風險既不同于一般的信貸風險，也不同于一般的企業(yè)風險，它與客戶風險密切相關，具有不可避免性、全程性、傳染性，強烈的信貸風險甚至會引起金融危機，發(fā)生一系列連鎖反應，因此，房地產(chǎn)的信貸風險不僅影響著企業(yè)的生死存亡，也影響著國家經(jīng)濟的發(fā)展與社會的穩(wěn)定。
一、房地產(chǎn)信貸風險的產(chǎn)生原因
（一）缺乏健全的金融體制
房地產(chǎn)行業(yè)屬于高投入、高收益的行業(yè)，其運行需要巨大的資金支持，由于金融體制的不完善，信息的不對稱，容易給銀行的選擇帶來問題，有些信譽較差、實力較低的借款人一旦獲得了貸款，就給銀行帶來了信貸風險。由于房地產(chǎn)行業(yè)的利潤高，吸引了很多開發(fā)商，為了追求高額的利潤，一些不法商人利用銀行貸款投資，房地產(chǎn)的高利潤也使得銀行放松了警惕，放松了對房地產(chǎn)企業(yè)的風險評估，導致貸款過度，使銀行面臨更多的風險。
（二）人們的信用觀念淡薄
我國現(xiàn)代處于經(jīng)濟轉軌時期，這一時期人們對經(jīng)濟利益的追求過于強烈，受到個人認識、不良習俗的局限，人們的信用觀念比較淡薄，逃帳、違約、賴賬、違規(guī)、誘騙等喪失信用的事件經(jīng)常發(fā)生，特別表現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)行業(yè)上，據(jù)調查，在國家對行業(yè)的信用調查結果中，房地產(chǎn)行業(yè)居于倒數(shù)第四，僅位于酒店、外貿(mào)、冶金行業(yè)之前，很多開發(fā)商只顧自己盈利，完全不顧銀行利益，即使有資金也不愿意償還銀行，還是投入到下一個開發(fā)項目中去，甚至屢屢用銀行貸款進行項目的開發(fā)，銀行對借款人的經(jīng)濟狀況也不能清楚的了解，我國也沒有建立個人信用記錄，不能了解借款人的真實經(jīng)濟狀況。
（三）產(chǎn)權關系不明晰
我國房地產(chǎn)產(chǎn)權制度存在一定的落后性，個人的房產(chǎn)和土地所有權處于分離階段，很多住宅的產(chǎn)權關系不清晰，抵押物的產(chǎn)權和收益不清楚，土地具有保值增值的功能，但房產(chǎn)是否具有這種功能還不好說，使得債權人的收益得不到保障。我國的二級房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展比較慢，舊房市場大多不愿問津，新房入市又比較困難，用于抵押債券的住宅難以變現(xiàn)，使銀行的信貸風險不容易被分散，同時，由于建筑施工企業(yè)過于追求工期，忽視了工程質量，使得很多住房的質量都達不到國家要求的安全標準，很多建筑施工技術也不能達到要求，常見的有上下水管的按照、防水工程、供熱系統(tǒng)等，開發(fā)商需要對這些不合要求的地方進行修改，造成一定的資金損失。
（四）政府的錯誤引導
我國賦予了地方政府發(fā)展地方經(jīng)濟的責任，各地政府在促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的做法上，有時候脫離了實際情況，只顧追風，盲目攀比，忽視了地區(qū)實際的經(jīng)濟發(fā)展水平，大肆修建步行街、商品樓、別墅區(qū)、舊城區(qū)改造等，實施了一系列的形象工程，不但沒有給地方經(jīng)濟的發(fā)展帶來好處，還勞民傷財，造成了資源的浪費。政府的支持更是促進了房地產(chǎn)行業(yè)的升溫，為了使房地產(chǎn)行業(yè)盡快開工，政府往往以組織協(xié)調插手房地產(chǎn)和銀行之間的關系，鼓勵銀行借貸給房地產(chǎn)行業(yè)，有些地方政府甚至給銀行信貸下達了任務，政府強迫銀行貸款，無論是房地產(chǎn)項目的開發(fā)和收益是否順利，政府都不用承擔責任，這就加大了房地產(chǎn)信貸風險。
二、房地產(chǎn)信貸風險的控制措施
（一）銀行應該具有房地產(chǎn)信貸風險意識
銀行應該提高認識，不能僅看眼前利益，應該清楚的認識到房地產(chǎn)信貸風險的嚴重性，謹慎的把貸款貸給房地產(chǎn)行業(yè)。既要支持有發(fā)展前景的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，又要盡可能降低風險。要嚴格房地產(chǎn)貸款的審批手續(xù)，堅決不貸款給不具有資格的企業(yè)和開發(fā)商，同時，要對貸款進行動態(tài)的監(jiān)督，開發(fā)商應該開設獨立的賬戶，定期還款，便于銀行掌握開發(fā)商的經(jīng)濟動態(tài)，杜絕開發(fā)商造假獲取貸款；合理運用利率杠桿，上浮高檔住宅的利率，抑制房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。
（二）擴大房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道
房地產(chǎn)行業(yè)運行的資金來源主要依賴于銀行，房地產(chǎn)信貸數(shù)額的增多增加的信貸風險，這時候擴大房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道能夠有效分散風險。首先，要促進房地產(chǎn)的證券化，向社會籌集資金，監(jiān)管部門在一定程度上放松對房地產(chǎn)企業(yè)的上市要求，鼓勵上市；其次，建立專門的房地產(chǎn)基金，專門用來房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務的開展，鼓勵社會群眾投資房地產(chǎn)行業(yè)，減輕房地產(chǎn)行業(yè)的資金短缺問題；再次，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放債券，有利于把分散的資金集中起來。
（三）提高信貸業(yè)務的監(jiān)管力度
房地產(chǎn)行業(yè)向銀行借款的數(shù)額巨大，信貸風險也大，無論是對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，還是對銀行的發(fā)展都十分不利，因此應該提高對房地產(chǎn)行業(yè)信貸業(yè)務的監(jiān)管力度。銀行應該制定明確的監(jiān)管制度，包括監(jiān)管目標、監(jiān)管方式等等，對房地產(chǎn)的借貸有一定的約束作用，要定期或者不定期的對房地產(chǎn)的信貸業(yè)務進行檢查或者抽查，重點檢查房地產(chǎn)企業(yè)是否符合借貸要求，貸款時間是否超過十年期限、是否用流動資金來代替還貸資金等，對違規(guī)現(xiàn)象要進行嚴肅的處理，絕不姑息養(yǎng)奸，杜絕以貸謀私、收受賄賂的現(xiàn)象。
（四）政府發(fā)揮職能
地方政府應該從實際情況出發(fā)，正確對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進行指導，促進房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化、制度化，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展用地要嚴格的控制，完善房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批程序，避免盲目擴張，穩(wěn)定房價，鼓勵商品房銷售，采取政策對房地產(chǎn)行業(yè)進行管理，糾正房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不正之風。
總結：
房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展促進了銀行信貸業(yè)務的發(fā)展，但房地產(chǎn)信貸業(yè)務在發(fā)展過程中出現(xiàn)了很多風險，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)和銀行都應該具有風險意識，按照信貸風險的類型分析信貸風險的成因，找出降低信貸風險的有效措施，保證各項工作的順利進行，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
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【關鍵詞】房地產(chǎn)價格；房價上漲原因；法律調控
1.我國房價現(xiàn)狀
我國的房地產(chǎn)價格自2000年以來呈現(xiàn)出逐年上升的態(tài)勢，自2003年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)一直保持著持續(xù)快速的增長，投資增速始終高于全社會固定資產(chǎn)投資增速，因而房地產(chǎn)業(yè)己被公認為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的一大支柱產(chǎn)業(yè)，在我國的國民經(jīng)濟貢獻中發(fā)揮著越來越重要的作用。伴隨著房地產(chǎn)投資增速的上升，房地產(chǎn)價格也持續(xù)上漲。2000-2007年我國房屋銷售價格累計上漲了82.9%，雖然2008年的金融危機，在很大程度上抑制了房價的持續(xù)上漲。不過，2009年以來，隨著我國經(jīng)濟的復蘇和發(fā)展，房價又開始回升，2010年1月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，并且全年持續(xù)上漲。由此可見，近年來全國房價上漲速度迅猛。
2.我國房價高漲的原因
我國房地產(chǎn)價格有強烈的地域特點，但是我國部分經(jīng)濟、文化較為發(fā)達地區(qū)房價增長速度高漲的原因卻有著可供研究的共性。
2.1 我國國民經(jīng)濟總體形勢大好
在1978-2008年的30年，中國的增長速度大步加快，從農(nóng)村到城市，從國家整體實力到個人居民收入及外部儲備，各種經(jīng)濟指數(shù)的增長都是很快的，GDP平均年增長率在9%左右。中國經(jīng)濟的發(fā)展速度世界罕見。依托于經(jīng)濟的高速發(fā)展，中國的城市也在進行著多、快、好、省的建設中，城市的整體功能隨著大量有形和無形的人力、物力、財力等的相繼投入而得到大幅提升，蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場滿足了部分國民的住房需求。然而，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的同時不可避免地帶來的房價上漲。因此，這是我國房地產(chǎn)價格高漲的基本所在。
2.2 不規(guī)范的房地產(chǎn)金融市場
房地產(chǎn)行業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)中的資金密集型行業(yè)，開發(fā)運營全過程是一個整合資金、資源的過程。金融業(yè)對于房地產(chǎn)業(yè)來說，其作用相當于血液之于心臟，依靠開發(fā)商自己的資金完成房地產(chǎn)運作對于現(xiàn)階段的中國房地產(chǎn)行業(yè)早已不可能。不僅如此，在房屋購買者買房過程中，金融業(yè)也為普通民眾提供了住房金融服務，幫助其改善住房條件。但是我國的一部分信貸資金價格是受政府管制的，并非完全按照市場化的要求運作。所以一些真正有需求，而且需求合理的房地產(chǎn)企業(yè)不是都能順利的得到所需要的資金，通過正規(guī)渠道獲取所需資金又由于金融制度本身的缺陷而難以實現(xiàn)；相反一些資質不良的房地產(chǎn)卻總能通過非正常渠道或者大筆數(shù)額的貸款或融資，這樣金融企業(yè)的資金流動安全就會受到嚴重影響。另外，房地產(chǎn)金融機構不健全，缺乏科學、合理、規(guī)范的經(jīng)營，房地產(chǎn)商通過正規(guī)金融機構獲取資金的困難，這些都使得房地產(chǎn)市場資金的配置效率低下，增大了房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)成本，那么最后這部分房地產(chǎn)企業(yè)的負擔最終還是要轉移到房價里面去的。所以最終結果是導致房地產(chǎn)價格的不斷上漲。
2.3 住房保障體系不夠完善
自1998年房地產(chǎn)實現(xiàn)了商品化與社會化之后，人民的住房需求主要是依靠市場解決。但是縱觀全球，即使是德國、日本、新加坡等經(jīng)濟發(fā)達的國家依然有高達半數(shù)的民眾的住房問題是依靠政府保障性住房予以解決的。如果缺乏可靠、安全、完善的住房保障系統(tǒng)，商品住宅的剛性需求就會變成民眾頭上的一把劍，造成“住房永遠需大于求”的錯誤民眾認知，逼著房地產(chǎn)價格不斷上漲。雖然近兩年中央開始重視社會保障房的建設，但無論從資金的來源和保障性住房建設分配，還遠未形成制度和住房保障體系。因此，我國住房保障體系不完善是造成房價高漲的重要因素。
2.4 對于房地產(chǎn)行業(yè)定位不當
中國的房地產(chǎn)行業(yè)建設在住房制度改革的強力推動下，已經(jīng)取得了舉世矚目的發(fā)展。其發(fā)展對鋼鐵、建材、化工、紡織、家電等60多個行業(yè)的拉動作用巨大，推動了其相關行業(yè)的發(fā)展，達到增大內需的目的，極大地發(fā)展了國民經(jīng)濟。所以盡管目前房地產(chǎn)行業(yè)問題多多，但是卻有一個比較大的所謂“共識”，那就將房地產(chǎn)定位為：國家的支柱性產(chǎn)業(yè)。在這種思想的指導下，地方政府為了經(jīng)濟的發(fā)展可能會倡導“土地經(jīng)濟”，以高地價換取地方稅收、地方官員的政績。所以，對于房地產(chǎn)行業(yè)的定位不當也在一定程度上導致了房地產(chǎn)行業(yè)價格高漲。
2.5 中央與地方的博弈結果
房價的高漲引起了社會的廣泛關注，房價高漲所造成的社會不和諧問題也引起中央政府的關注。2005年3月底，國務院常務會議討論并通過了“國八條”，到2006年“國六條”對其進行的補充和更加強有力的落實，以及2010年1月的“國十一條”對首付比例的規(guī)定，無不顯示出我國政府對房地產(chǎn)價格調控的態(tài)度，目的只有一個，那就是一定要控制房價，不能讓房價再瘋漲下去了。但地方政府為了地方稅收和地方政績，反應并不積極，許多地方政府官員或者消極應或者曲解中央政策，明里暗里力挺房市，使中央政府調控政策的效果大打折扣。正如新華社所發(fā)文章的標題所言，管“政策效應初顯”，但住房供給的“結構問題仍未解決”。所以，中央和地方的博弈結果使得房價高漲未能得到有效調控。
3.法律調控體系的構建
3.1 構建合理房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)法律制度
產(chǎn)業(yè)法是指調整國家產(chǎn)業(yè)政策、實施過程中發(fā)生的經(jīng)濟關系的法律規(guī)范的總稱，屬于經(jīng)濟法中宏觀調控法的范疇。而我國房價快速增長的原因之一就在于政府對房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的定位不明確。我國政府將房地產(chǎn)業(yè)定位為先導產(chǎn)業(yè)，支柱產(chǎn)業(yè)，國民經(jīng)濟發(fā)展新的經(jīng)濟增長點。這樣的定位導致地方政府為尋求加快城市建設和經(jīng)濟發(fā)展資金，以經(jīng)營城市土地獲取高地價，把地產(chǎn)作為“資產(chǎn)”來利用，放棄了經(jīng)濟適用房的建設責任。因此，要調控房地產(chǎn)價格回歸理性，應當借鑒國際先進經(jīng)驗，盡快制定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)法，規(guī)范我國房地產(chǎn)業(yè)的定位、發(fā)展目標和指導原則，明確我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標、原則，明確地方政府在保障居民實現(xiàn)住宅權的首要責任，制定切實有效的法律責任追究機制，使房地產(chǎn)業(yè)法得到切實有效的執(zhí)行。
3.2 構建多元化的房地產(chǎn)法律制度
結合我國的具體土地制度和改革開放的現(xiàn)實國情，建立多元化的房地產(chǎn)市場制度勢在必行，即對部分的普通居民基本住房需求，應當建立具有社會保障性質的住房制度來解決；對于滿足部分普通居民對于改善住房條件的需求，則通過市場化的商品房制度解決，但在貸款、稅收、首付比例等問題上政府應給與必要的支持；對于對滿足國內高收入群體和外來投資者的住房需求，則通過完全市場化的商品房制度來解決。這樣保障了各類的住房需求得以實現(xiàn)，又實現(xiàn)了土地資源的利用最大化。我國目前的保障性住房體系正在逐步摸索完善中，缺乏專門性的法律保障實施。大部分保障性住房政策都是以政令形式頒布的，相較于法律法規(guī)，缺乏持久性、穩(wěn)定性。因此，構建多元化的房地產(chǎn)法律體制勢在必行。
3.3 構建合理房地產(chǎn)土地、金融、稅收制度
法律的作用之一就是調整利益分配。因此，為了改變房價高漲的局面，可以從土地、金融、稅收等方面入手，從源頭上改變房地產(chǎn)市場的不合理的現(xiàn)象。首先，為了避免“土地財政”可以適當減少地方政府對土地使用金的占有份額，地方政府對土地使用金的使用應有法可依、公開透明、專款專用。其次，應加快我國金融體制改革步伐，引進先進的金融工具，在控制風險的前提下為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供高效、便捷、低成本的金融服務，也為廣大群眾提供有效的住房信貸服務。最后，應針對多元化的住房去求合理地利用房地產(chǎn)的各種稅收設置達到調節(jié)住房市場供需的目的。
4.結論
從前文可以看出雖然國家一直在對房價進行調控，但成效頗微。其中固然有房地產(chǎn)價格涉及面廣難以調控的因素，更是因為政府調控手段單一、調控力度不大以及缺乏法律的持久性。對我國房地產(chǎn)價格進行宏觀調控最直接、最有效、也最具有確定性的手段便是法律調控。法律所特有的預決性、穩(wěn)定性、權威性和強制性恰好彌補了房地產(chǎn)價格的非理性和不確定性，法律調控能有效地保障房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。
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關鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);區(qū)域效應;空間面板模型
作者簡介：彭石，男，中央財經(jīng)大學經(jīng)濟學院博士研究生，從事宏觀經(jīng)濟研究;張居營，男，中央財經(jīng)大學統(tǒng)計學院研究生，從事產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學研究。
中圖分類號：F830 文獻標識碼：A 文章編號：1000-7504（2015）04-0068-07
自20世紀90年代末期的住房體制改革之后，我國房地產(chǎn)行業(yè)就迎來了新的發(fā)展契機，尤其是進入新世紀以來，十多年的時間里，房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮。一方面各大城市房產(chǎn)價格普遍上漲，部分一線城市2001年至2013年間房屋銷售均價漲幅超過十倍，另一方面全國房地產(chǎn)開發(fā)投資熱度不減，行業(yè)規(guī)模不斷擴大，并由此帶動上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，逐步成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，這一時期甚至被相關媒體及部分專家學者們界定為房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金十年”。
一般而言，事物的發(fā)展都呈現(xiàn)一定的生命周期，多會經(jīng)歷從萌芽到滅失的過程，一個行業(yè)亦是如此，其發(fā)展同樣具有生命周期性特征，具體來講可分為啟動期、成長期、擴張期、平穩(wěn)期、成熟期、衰退期等階段，回顧過去十余年我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，“黃金十年”也可視為房地產(chǎn)行業(yè)的擴張期。但是，擴張的背后既有其內生驅動機制也有其無序增長的因素包含在內，房地產(chǎn)行業(yè)的擴張是多重因素作用下的一個結果。2002年至2012年間，我國國內經(jīng)濟生產(chǎn)總值由12萬億增長到51.9萬億，人口總數(shù)由12.8億增加到13.5億，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由7702元增長到21810元，城鎮(zhèn)化率由39.09%上升到52.57%，國民經(jīng)濟的增長、人口紅利所釋放的居住需求、居民收入的增加以及城鎮(zhèn)化發(fā)展水平等等擴大了房地產(chǎn)需求并推動行業(yè)發(fā)展，而供需結構不平衡、投機性炒作、境外熱錢流入、過度的信貸支持等因素進一步放大了行業(yè)的發(fā)展規(guī)模，投機性需求又促使我國房地產(chǎn)市場泡沫化。另外，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展逐漸表現(xiàn)出區(qū)域化的特征，在一定的區(qū)域范圍內，地理相鄰的省份之間行業(yè)發(fā)展具有明顯的聯(lián)動關系。這與我國的區(qū)域規(guī)劃政策及部分城市的城市化擴張有很大關系。特別是以北京、上海、廣州為代表的一線城市，其房地產(chǎn)的快速發(fā)展帶動了周邊地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展，并引發(fā)了二、三線城市的房地產(chǎn)熱，更是這種區(qū)域化的具體體現(xiàn)。在當前房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始調整，行業(yè)發(fā)展面臨瓶頸甚至危機之時，我們需要摒除非理性因素的干擾，反思以往房地產(chǎn)行業(yè)擴張過程中支撐行業(yè)發(fā)展的內在驅動力與區(qū)域效應，同時以史為鑒，在此關鍵節(jié)點上重新審視行業(yè)發(fā)展的趨勢與方向，為房地產(chǎn)行業(yè)健康理性發(fā)展提供理論基礎和參考，也對經(jīng)濟結構調整時期區(qū)域協(xié)調發(fā)展、新型城鎮(zhèn)化等方面的轉型升級有重要的現(xiàn)實意義。
一、文獻綜述
國內外很多學者從區(qū)域的角度研究房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀基本面關系，如Case和Shiller（1990）基于美國的4個城市1970―1986年的面板數(shù)據(jù)，利用TSCSREG （時間序列截面回歸）過程分析影響住宅價格變化的宏觀因素，結果顯示住宅價格變化受成年人口數(shù)量、人均實際收入的影響[1];日本的Miki Seko（2003）以私人擁有住宅的平均銷售價格、年收入、人口、住宅年開工量、消費價格指數(shù)和房屋空置率為變量，通過搜集日本1980―2001年的46個縣的面板數(shù)據(jù)，基于自回歸模型得到日本各地區(qū)的房地產(chǎn)價格和經(jīng)濟基本面有著較強相關性的結果[2];Vyacheslav Mikhed和Petr PetrZem?ík（2009）利用1980年第二季度到2008年第二節(jié)度美國的季度合并數(shù)據(jù)和1978―2007年美國22個大城市統(tǒng)計區(qū)的年度數(shù)據(jù)，使用單位根檢驗、相關性分析、跨截面增強DF回歸（CADF）等方法，研究房屋價格與個人收入、人口數(shù)量、有效按揭利率、CPI等因素的關系[3];國內方面，沈悅、劉洪玉（2004）利用我國14個城市1995―2002年的中房住宅價格指數(shù)與居民消費價格指數(shù)、城市總人口、失業(yè)率、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入等宏觀經(jīng)濟基本面變量，并添加城市、年度啞變量，運用混合樣本回歸的方法，研究住宅價格與經(jīng)濟基本面的關系，結果顯示除了經(jīng)濟基本面的一些因素，住宅價格水平的波動還會受到城市某些特征的影響[4];梁云芳和高鐵梅（2007）在定性比較房價的波動后，利用誤差修正模型形式的面板數(shù)據(jù)模型，來分析這種房價波動的區(qū)域差異及其與信貸規(guī)模、實際利率、人均GDP等變量的關系[5]。崔光燦（2009）運用面板數(shù)據(jù)模型對我國1995―2006年31個省市的房地產(chǎn)價格與利率、通貨膨脹率、增加社會總投資和總消費等數(shù)據(jù)進行分析，結果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格與這些變量均有顯著關系。[6]
在使用空間計量經(jīng)濟方法研究房地產(chǎn)市場或行業(yè)方面，顏磊（2007）對我國30個省市自治區(qū)房地產(chǎn)市場進行實證分析，選取我國房地產(chǎn)市場1995―2004年間銷售價格的數(shù)據(jù)，通過模型和實證分析整個市場的收斂趨勢[7];劉振超（2009）研究我國31個省市自治區(qū)1998―2007年間房地產(chǎn)市場商品房平均銷售價格與主要宏觀經(jīng)濟變量之間的變動關系，采用空間經(jīng)濟計量方法，在考慮空間相關性的條件下，研究1998―2007年間的中國房價受人均收入、GDP、固定資產(chǎn)投資等7個宏觀經(jīng)濟指標的影響[8];洪國志、李郇（2011）則是從房地產(chǎn)價格的空間溢出角度，采用擴展的價格法和效用估價法（Hedonic模型），以2005年廣州市房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)為基礎，檢驗城市內部區(qū)一級的邊界效應，探討房地產(chǎn)價格的空間自相關和價格溢出程度[9]。上述研究大多數(shù)是以房地產(chǎn)價格作為研究變量，很少從行業(yè)的角度來研究房地產(chǎn)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟基本面的關系，這是因為房價是各種因素的集中反映并具有區(qū)域聯(lián)動作用。本文利用空間面板模型從行業(yè)的角度來研究區(qū)域效應及影響機制，其創(chuàng)新之處在于：第一，以房地產(chǎn)投資開發(fā)完成額為因變量，衡量房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展程度，以房地產(chǎn)價格為控制變量，通過房價的區(qū)域聯(lián)動作用來研究房地產(chǎn)行業(yè)與人口、城市化等宏觀基本面變量的關系。第二，通過一系列檢驗，利用空間面板模型的最廣義形式――SDM模型來研究這種影響的區(qū)域效果。
二、實證分析
1.數(shù)據(jù)說明與權重矩陣設定
本文研究采用年度數(shù)據(jù)，選擇樣本區(qū)間為：2002―2012年，截面單位為：中國31個省、直轄市和自治區(qū)。數(shù)據(jù)來源于各省、市和自治區(qū)的統(tǒng)計年鑒和中經(jīng)數(shù)據(jù)庫，便于數(shù)據(jù)可比較和減少異方差，所有數(shù)據(jù)均取自然對數(shù)。其中因變量為lnre，自變量為lnpr、lnur、lnpo、lngdp、lnin。數(shù)據(jù)處理軟件為Matlab 7.10以及相應軟件包。各變量的具體數(shù)據(jù)及構造見表1。
其中，lnpr作為控制變量，一方面消除房地產(chǎn)行業(yè)過度開發(fā)、非理性繁榮導致的行業(yè)與宏觀基本面各因素的偏離，以及對其他自變量的影響;另一方面通過房價的地區(qū)聯(lián)動作用來研究各自變量與因變量的地區(qū)間空間效應。
另外，空間面板模型除了各變量的系數(shù)參數(shù)外，還引入了空間權重矩陣W，這是空間面板模型設置的關鍵所在，即引入權重矩陣來衡量空間上不同區(qū)域的關聯(lián)規(guī)則。一般設定空間權重的規(guī)則為二分權重，表示有關聯(lián)的變量之間設定為1，無關聯(lián)的變量之間設定為0。這種關聯(lián)規(guī)則的判定一般遵循Rook相鄰規(guī)則，也就是采用現(xiàn)實空間上兩個區(qū)域是否擁有共同邊界來判斷相鄰性。在本文中，首先設定空間權重矩陣W1，其規(guī)則為根據(jù)全國31個省、市、自治區(qū)的地理位置分布構建的31[×]31維區(qū)域矩陣，主對角線上的元素為0，若兩區(qū)域相鄰則取1，若不相鄰則取0，其中海南由于其位置特殊性，假定其與廣東省、廣西壯族自治區(qū)、福建省相鄰。W1經(jīng)過行標準化處理，用每個元素同時除以所在行元素之和，使得每行元素之和為1。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，發(fā)達地區(qū)對于周邊相對落后的地區(qū)有一定的輻射作用，即較為強烈的空間影響力，較為落后地區(qū)對發(fā)達地區(qū)的影響力較小。因此，為了更好地模擬房地產(chǎn)行業(yè)在地區(qū)間實際存在的經(jīng)濟關系，本文在W1矩陣的基礎上，加入經(jīng)濟對房地產(chǎn)的影響權重系數(shù)，通過計算考察期內各地區(qū)實際GDP占所有地區(qū)實際GDP之和比重的均值來衡量各地區(qū)經(jīng)濟水平的高低（陳曉平，李國平2006），它表明不同區(qū)域對其他區(qū)域的房地產(chǎn)行業(yè)影響，還與該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達程度有關。經(jīng)濟空間權重矩陣（W）的構造如下：
（1）
其中，
2. 空間面板模型的判定
根據(jù)前面的理論分析，我們首先要選擇合適的空間面板模型，來分析房地產(chǎn)行業(yè)與其他變量的關系。第一步，先構建我國31個省、直轄市和自治區(qū)的無空間或區(qū)域交互作用的面板模型：
（2）
其中， 和 分別表示在空間和時間上特定的效應，即固定效應或是隨機效應。
接下來，在上述非空間效應面板模型的基礎上，需要進行兩個方面的檢驗。
在這里，（穩(wěn)健）LM檢驗是在固定效應的基礎上判斷空間模型具體形式，即SAR或SEM模型，但是這種固定效應并沒有事先采取一些方法去判斷是空間上還是時間上的固定效應，因此，在模型的初始設定上，需要同時設立無空間和時間固定效應的面板模型（即混合估計模型，Pooled OLS估計）、空間固定效應模型、時間固定效應模型以及空間和時間雙固定效應模型四種形式再進行（穩(wěn)健）LM檢驗。結合本文變量與樣本數(shù)據(jù)，可以得到這四種模型的估計結果與LM檢驗結果如下：
表3結果為固定效應下各個模型的空間滯后影響和空間誤差自相關的（穩(wěn)?。㎜M檢驗，其中前三列的檢驗結果都不能完全否定本次實證數(shù)據(jù)不適用于SAR或SEM模型，而第四列在模型存在空間和時間固定效應下，在5%的顯著性水平下（穩(wěn)?。㎜M統(tǒng)計檢驗量的結果均拒絕了原假設，表明SAR和SEM兩個模型同時成立。
空間和時間雙固定效應模型下，再進一步進行LR檢驗得到空間固定效應和時間固定效應聯(lián)合顯著性的檢驗結果（見表4），在5%的顯著性水平下，檢驗統(tǒng)計量的P值均小于0.05，因此模型（2）中應該同時包含[μi]和[λt]。根據(jù)在雙固定效應模型的基礎上得到LM檢驗統(tǒng)計量的計算結果，進一步表明，樣本數(shù)據(jù)均支持SAR和SEM建立模型。
3. SDM模型的判定和估計
根據(jù)前面結果，LM檢驗的結果表明SAR和SEM兩個模型同時成立，需要進一步構建SDM模型并進行估計，根據(jù)變量建立的SDM模型為：
（3）
其中，[wij]是根據(jù)區(qū)域矩陣W1計算得到的經(jīng)濟權重矩W中的相應元素。
基于前文第二部分的描述，對于空間和時間固定效應模型的估計運用Baltagi（2005）提出的中心化（Demeaning）方法得到。另外，由于在前面設定空間面板模型形式時，基于空間效應和時間效應都是固定的這樣一個前提，所以本部分還要考慮建立空間和時間效應是隨機的SDM模型。由此針對該樣本數(shù)據(jù)，需要建立兩種形式的SDM模型，即空間和時間固定效應、空間和時間隨機效應。
接下來，需要通過檢驗來確定空間面板模型的恰當形式，這里的檢驗包括兩個方面：（1）Wald檢驗，通過檢驗兩個假設條件：
和
來判斷SDM模型是否可以簡化為SAR模型或SEM模型，如果均拒絕假設條件，就應該采用SDM模型;（2）Hausman檢驗，檢驗模型中的空間和時間效應（[μi]和[λt]）是被看作固定效應還是隨機效應，如果拒絕原假設就應該采取空間固定效應模型。
表5中對因變量的因變量空間滯后性和誤差項空間自回歸的檢驗，4個Wald的統(tǒng)計檢驗量均拒絕原假設，這說明SDM模型較SAR、SEM模型更適合該樣本數(shù)據(jù)。同時，Hausman檢驗也顯著，說明空間和時間固定效應的SDM模型是最優(yōu)的模型。
根據(jù)表5中空間和時間固定效應的SDM模型系數(shù)估計結果及其t值，我們可以看出，雖然lnpr的系數(shù)[β1]并不顯著，但是W[×]lnpr的系數(shù)[θ1]非常顯著，這說明房地產(chǎn)價格具有區(qū)域聯(lián)動效應，并通過這種效用來影響區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，這也間接支持了我們以房地產(chǎn)價格作為控制變量的假定。[β2]、[β3]、[β4]均顯著，[β5]不顯著，說明各地區(qū)城市化、人口、GDP會對本地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有一定影響，而人均收入影響較不顯著，這與收入的不平衡有一定的關系。在房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域影響方面，除了房地產(chǎn)價格的影響之外，地區(qū)人口、GDP對相鄰地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有顯著影響，且為正向關系。這說明了本地區(qū)的人口增長、地區(qū)經(jīng)濟增長對周邊地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有空間溢出效應，它們借助房價來影響區(qū)域間的房地產(chǎn)行業(yè)，是房價區(qū)域聯(lián)動效應和輻射效應的影響因素。
三、房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的決定因素
上述的實證研究可以發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與我國GDP、人口數(shù)量、城市化水平有顯著的關系，在這其中人口以及GDP增長情況作為地區(qū)最基本的宏觀因素，會通過房價的波動和區(qū)域聯(lián)動效應，或者輻射效應影響鄰近省份或地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展情況，由此反映了過去十余年我國房地產(chǎn)行業(yè)擴張的主要驅動力在于區(qū)域效應與國民經(jīng)濟增長、人口增長、城鎮(zhèn)化水平等相關因素。
（1）房地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域效應
區(qū)位條件是一個城市地理位置、交通條件、資源環(huán)境等各類要素的綜合表現(xiàn)。隨著特大城市的發(fā)展，部分產(chǎn)業(yè)和行業(yè)必將外溢，周邊的中小城市無疑是最好的承接對象，而產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必將進一步帶動人流的導入，從而推動經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。在房地產(chǎn)行業(yè)擴張時期，這種區(qū)域效應更加明顯，表現(xiàn)在房價的推動以及交通設施的便捷帶來的人們對房地產(chǎn)需求不斷地外溢，另外還有對其他地區(qū)消費預期的增加。典型的就是毗鄰北京的河北省廊坊市、上海市、江蘇省蘇州市。
（2）房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟增長、人口增長、城鎮(zhèn)化水平
對于整個國民經(jīng)濟來說，房地產(chǎn)行業(yè)具有重要作用，這種作用不僅表現(xiàn)在后者是前者整個產(chǎn)業(yè)體系的重要構成部分，更表現(xiàn)在二者之間具有密切的關聯(lián)性。一方面，國民經(jīng)濟的發(fā)展狀況決定了房地產(chǎn)行業(yè)的地位與發(fā)展空間，是該行業(yè)存在和發(fā)展的基礎，能夠在一定程度上制約或推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展;另一方面，在某個發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)又能夠成為國民經(jīng)濟的一個新增長點，甚至是支柱產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展反過來會約束或推動國民經(jīng)濟的發(fā)展。一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)擴張是國民經(jīng)濟增長的體現(xiàn)，而前者又進一步促進了后者。從人口的角度來說，房地產(chǎn)具有“居住屬性”，代表了一定的需求，當人口數(shù)量增加時，會刺激房地產(chǎn)行業(yè)的需求，帶動其價格上漲，從而促進房地產(chǎn)行業(yè)擴張，反之，數(shù)量減少導致房地產(chǎn)需求降低，會導致房地產(chǎn)行業(yè)的衰落。城鎮(zhèn)化水平是國民經(jīng)濟中又一個與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關的因素，某一國家或區(qū)域的城鎮(zhèn)化率迅速提升，不僅帶來了本地城市建設，而且人口的涌入能夠刺激更多的房地產(chǎn)需求，自2002年起，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的這十年，背后是我國城鎮(zhèn)化率從39.09%提升到52.57%，帶動了2億農(nóng)民的城鎮(zhèn)化。同時，在城鎮(zhèn)化過程中，城鎮(zhèn)居民的住房改善性需求、城市規(guī)劃建設帶來的舊城改造與拆遷、基礎設施建設創(chuàng)造的住房需求也對房地產(chǎn)市場帶來了巨大影響。
上述分析為我們厘清了過去十余年我國房地產(chǎn)行業(yè)不斷擴張過程中的實際影響因素與機制，在房地產(chǎn)市場非理性繁榮背后是國民經(jīng)濟增長、人口增長、城鎮(zhèn)化以及區(qū)域效應等基本因素影響行業(yè)供需從而支撐行業(yè)擴張。如今房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入新的階段，與之相隨的是，我國經(jīng)濟也處于增速換擋和轉變發(fā)展方式的階段，加之未來人口紅利的終結，如何在新形勢下保持房地產(chǎn)行業(yè)合理健康發(fā)展，通過新型城鎮(zhèn)化以及區(qū)域經(jīng)濟協(xié)同化等發(fā)展策略來避免房地產(chǎn)行業(yè)的過度萎縮，從而有效地調結構、穩(wěn)增長，值得我們深思，也具有重大意義。
參 考 文 獻
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Regional Effect of the Expansion of National Real Estate Industry and Analysis of the Influencing Mechanism
PENG Shi1，ZHANG Ju-ying2
（1. School of Economics， Central University of Finance and Economics， Beijing 100081， China;
2. School of Statistics， Central University of Finance and Economics， Beijing 100081， China）
關鍵詞：綠色營銷；房地產(chǎn)；營銷策略
中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）016-0000-01
一、房地產(chǎn)企業(yè)綠色營銷概述
（一）房地產(chǎn)企業(yè)綠色營銷的概念
房地產(chǎn)綠色營銷是綠色營銷理論在房地產(chǎn)行業(yè)中的實際應用，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中，更注重企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，通過貫徹綠色環(huán)保的理念，采取各種綠色營銷策略來滿足房地產(chǎn)市場中消費者對于綠色產(chǎn)品的需求，從而同時為企業(yè)、消費者、社會和生態(tài)環(huán)境創(chuàng)造收益。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)綠色營銷的特點
房地產(chǎn)綠色營銷策略和傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷策略的不同之處在于房地產(chǎn)綠色營銷在生產(chǎn)管理過程中，注重環(huán)保與可持續(xù)發(fā)展的理念，向消費者推廣時著力于展現(xiàn)其產(chǎn)品綠色環(huán)保的特點。
從獲益對象方面來說，傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷只能為企業(yè)帶來收益以及滿足消費者的需求，而房地產(chǎn)綠色營銷還考慮到了社會的可持續(xù)發(fā)展和對生態(tài)環(huán)境的保護。
二、房地產(chǎn)企業(yè)綠色營銷所面臨的問題
（一）房地產(chǎn)項目成本增加
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)綠色住宅勢必會造成開發(fā)成本的大幅提高。首先，擴大項目綠化面積就會導致建筑面積的減少，從而使得商品房收益降低，房地產(chǎn)項目的成本也相應提高，這樣的結果是房地產(chǎn)企業(yè)所不愿意見到的。其次，為了滿足綠色住宅的要求，企業(yè)需要投入大量資金建設各種環(huán)保設施，考慮到我國在環(huán)保技術方面水平有所欠缺，不能以較低的投資建設令人滿意的設施，同時又缺少相關的研究資金，為綠色住宅的建設帶來了很多不必要的成本。
（二）綠色消費觀念普及性不高
在當前的房地產(chǎn)消費觀念中影響消費者購房的因素主要集中體現(xiàn)在價格、商圈、配套和環(huán)境幾個方面上。消費者固然會考慮住宅周邊的生態(tài)環(huán)境，但此時消費者對生態(tài)環(huán)境的考量僅僅停留在綠化、空氣質量層面上，并沒有真正了解綠色住宅環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展的理念。雖然綠色消費觀念已經(jīng)在一定程度上深入人心，消費者也愿意在挑選商品時選擇更為環(huán)保的商品，但住宅作為一個高消費產(chǎn)品，已然給大部分需求者帶來了沉重的經(jīng)濟壓力，因此在當前房地產(chǎn)市場環(huán)境下，綠色住宅往往供大于求，在房地產(chǎn)綠色營銷過程中如何普及綠色消費觀念也成了房地產(chǎn)企業(yè)所需克服的一個艱巨挑戰(zhàn)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)綠色營銷對策
（一）加強政策支持
政府應支持綠色住宅相關技術的研發(fā)，提升環(huán)保設施的建設能力，增強環(huán)保設施的環(huán)保效果，向房地產(chǎn)企業(yè)提供技術支持，從而減少企業(yè)自身的研發(fā)費用。為了使企業(yè)有更多的資金用于研究創(chuàng)新環(huán)保技術，政府可以減少綠色房地產(chǎn)企業(yè)相關的稅收，減輕企業(yè)的資金壓力。政府應該完善房地產(chǎn)行業(yè)的各項技術指標與綠色認證，對達到標準的房地產(chǎn)項目頒布由政府部門提供的綠色認證，加強人們對綠色住宅的認同，這樣一來就能形成技術和營銷相互促進的局面，加速房地產(chǎn)綠色營銷的發(fā)展。
（二）實行綠色定價
綠色定價是指與綠色產(chǎn)品相適應的定價方式，它是房地產(chǎn)企業(yè)綠色營銷模式不可缺少的一個關鍵因素。綠色住宅的設計與開發(fā)與傳統(tǒng)住宅相比增加了成本，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是在施工環(huán)節(jié)實施環(huán)境保護而增加的成本；二是綠色住宅的生態(tài)運營和維護所增加的成本；三是采用綠色建材和綠色施工技術而增加的成本等。綠色住宅的定價方法可以使用成本加成定價法，在綠色住宅的成本的基礎上加上一定的利潤；也可以使用競爭定價策略，通過比較綠色住宅與相近地段的傳統(tǒng)住宅，利用住宅差異化帶來的競爭優(yōu)勢進行定價。綠色住宅由于其成本及價值特殊性，其綠色定價策略要盡可能把握綠色住宅和消費者的特點，選擇合適的定價方法，才能贏得競爭優(yōu)勢。
（三）發(fā)展綠色科技
對房地產(chǎn)企業(yè)自身來說，為了能使房地產(chǎn)綠色營銷的成效更顯著，必須要在綠色科技方面不斷取得突破。目前房地產(chǎn)市場中的綠色住宅品質良莠不齊，一些房地產(chǎn)綠色項目在宣傳其綠色環(huán)保特點時夸大其詞，實際效果卻不盡如人意，原因就是沒有相應的技術支持，只能通過簡單注入綠色生態(tài)環(huán)保的概念而與綠色住宅打一個球。
房地產(chǎn)企業(yè)可以通過借鑒發(fā)達國家的先進技術，結合本土環(huán)境的特定情況，研發(fā)適合國內綠色生態(tài)理念的技術和設備。掌握先進環(huán)保技術的房地產(chǎn)企業(yè)往往在消費者心目中擁有更強的影響力，在足夠影響力幫助下便能更有效的向消費者傳達綠色消費觀念，這樣一來消費者對綠色住宅的消費需求就會增加，提升企業(yè)收益，從而為企業(yè)環(huán)保技術的發(fā)展提供穩(wěn)定的資金支持，以此形成一個良性循環(huán)。
（四）開辟綠色分銷渠道
綠色物業(yè)管理和傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好建立自己的綠色分銷系統(tǒng)，因為這樣可以直接面向消費者，并獲得對分銷渠道的完全控制，以求最大限度地減少分銷過程中資源的損失，同時可以直接在市場上建立知名度向顧客直接提供更完善的服務，所以如果企業(yè)的經(jīng)濟實力雄厚，并試圖直接在市場建立知名度或向顧客直接提供完善的服務，就應建立自己的銷售系統(tǒng)，直接控制分銷渠道。
四、結論
房地產(chǎn)行業(yè)倡導綠色理念，實行綠色營銷，是我國經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展起到了重大的作用。無疑在房地產(chǎn)行業(yè)中，隨著時代的變遷都有著屬于這個時代最合適最有效或者說是最賺錢的營銷方式，但房地產(chǎn)綠色營銷卻是任何時候都不應改變的中心思想，無論在什么時候都是政策和形式的不變導向。相信在不遠的未來，房地產(chǎn)企業(yè)將一改原來資源高消耗的特點，成為保護環(huán)境，貫徹可持續(xù)發(fā)展理念最強勁的一股力量，房地產(chǎn)綠色營銷終會在不斷摸索，不停進步的過程中發(fā)展成熟。
參考文獻：
[1]梁麗.綠色營銷理論在房地產(chǎn)開發(fā)中的應用研究[D].昆明理工大學碩士論文，2007，5.
