發(fā)布時間：2023-05-24 16:33:54
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物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。
1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標(biāo)的額較大。
1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務(wù)方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院。以?？谑行氯A區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標(biāo)的額少則上萬元，多則幾十萬元。
2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。
物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計，目前?？谑兴芾淼奈飿I(yè)管理糾紛，已從剛開始受理時物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業(yè)管理者（包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司）向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多；（2）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔(dān)停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛；（3）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛；（4）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛；（5）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財務(wù)損失的糾紛；（6）業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛；（7）業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門行政侵權(quán)糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關(guān)系中合同之債（包括服務(wù)管理關(guān)系、關(guān)系、承包關(guān)系）、侵權(quán)行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是否合法。如海口市順發(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認為在沒有召開業(yè)主大會、業(yè)主選票未過半數(shù)的情況下，?？谑蟹慨a(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益，而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。
3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對糾紛的審理有一定的難度。
物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現(xiàn)成的依據(jù)，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進行處理，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個問題。
（一）物業(yè)管理糾紛的管轄問題。
確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當(dāng)事人一般都在物業(yè)所在地的法院，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當(dāng)事人向?qū)Ψ教崞鹎謾?quán)之訴的，應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應(yīng)適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業(yè)所在地就是被告住所地；物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機構(gòu)所在地，而并非是實施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應(yīng)認為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動產(chǎn)的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。
（二）應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
審查物業(yè)管理合同的效力，關(guān)系到正確處理糾紛，維護法律嚴(yán)肅性的問題。在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司或開發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務(wù)的書面協(xié)議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書面協(xié)議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。
1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。
在審查物業(yè)管理服務(wù)合同（或稱聘用管理合同）時，應(yīng)主要從當(dāng)事人是否具備民事主體資格和相應(yīng)的民事權(quán)利能力、民事行為能力，合同的內(nèi)容是否合法來審查其效力。物業(yè)管理權(quán)是因業(yè)主享有物權(quán)所派生出的權(quán)利，行使物業(yè)管理權(quán)的應(yīng)是物業(yè)的所有權(quán)人，或是與業(yè)主約定可享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，而非房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)由業(yè)主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業(yè)管理資質(zhì)、能力的管理公司而形成。由于我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中物業(yè)管理剛起步，在購房者購房時，物業(yè)管理多是作為商品房售后服務(wù)的一環(huán)，由房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理服務(wù).隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會作為行使物業(yè)管理權(quán)的一方，續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理機構(gòu)或物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理有償服務(wù)。因此，物業(yè)管理服務(wù)合同合格的當(dāng)事人，一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管理委員會，另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商，所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，其效力應(yīng)以建設(shè)部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同不宜以房地產(chǎn)開發(fā)商無物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)來認定無效，房地產(chǎn)開發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前，可繼續(xù)實施物業(yè)管理，但不得以繼續(xù)履行合同為由，阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會選聘物業(yè)管理公司進行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，就應(yīng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，或注冊成立物業(yè)管理公司負責(zé)管理。所以，1994年4月1日后房地產(chǎn)開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)認定合同無效。
在審查物業(yè)管理服務(wù)合同效力時，還應(yīng)注意審查合同的內(nèi)容是否合法。物業(yè)管理服務(wù)合同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權(quán)益；必須在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會行使物業(yè)管理權(quán)和委托權(quán)。對于業(yè)主不能在平等的基礎(chǔ)上行使其物業(yè)管理權(quán)的，應(yīng)認定合同無效；對易引起糾紛的物業(yè)管理費，其收費標(biāo)準(zhǔn)、范圍要依據(jù)物價管理部門的收費標(biāo)準(zhǔn)或報經(jīng)物價管理部門批準(zhǔn)，超過標(biāo)準(zhǔn)收取費用和滯納金，未經(jīng)批準(zhǔn)擴大收費范圍的條款，應(yīng)確認為無效條款；對屬于業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)鹊氖褂?、收益，如不允許業(yè)主管理、使用、收益，或賦予房地產(chǎn)商使用權(quán)而不向業(yè)主交付相應(yīng)對價的，均侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益的侵權(quán)行為常常發(fā)生，物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容中出現(xiàn)侵犯業(yè)益的不平等條款的，應(yīng)確認部分無效.
2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。
由于房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認為物業(yè)管理權(quán)在其手中，而在無能力或精力實施物業(yè)管理時，或為牟利，在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后，將受托進行物業(yè)管理的經(jīng)營權(quán)發(fā)包給其他的物業(yè)管理公司，坐收承包金，由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費用的糾紛。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理權(quán)屬全體業(yè)主所有，只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會才有權(quán)選聘物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供有償服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同對物業(yè)實施管理，其由此所享有的受托權(quán)實質(zhì)上不是物業(yè)管理權(quán)，而是受托管理權(quán)，將受托管理權(quán)發(fā)包、轉(zhuǎn)讓給他人經(jīng)營，這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益，應(yīng)確認為無效合同。有受托管理權(quán)的物業(yè)管理公司將其管理權(quán)發(fā)包，其無權(quán)收取物業(yè)管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權(quán)，其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費的訴訟請求，不應(yīng)得到支持。
3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。
在考察物業(yè)委托管理合同時應(yīng)注意審查合同的當(dāng)事人和合同的內(nèi)容。業(yè)主或代表業(yè)主的管委會委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務(wù)，據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同，實質(zhì)上是屬于前述物業(yè)管理服務(wù)合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業(yè)委托管理合同應(yīng)確認有效。但在實踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司簽訂的合同，而是由正在實施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的，由正在對物業(yè)進行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進行管理的合同，這種類型的物業(yè)委托管理合同，其性質(zhì)與物業(yè)管理承包合同相似，都是未經(jīng)業(yè)主同意，將取得的委托管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，由他人對業(yè)主的物業(yè)進行管理，所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理，是基于業(yè)主對所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管理能力的信任，物業(yè)管理公司既無權(quán)將享有的受托管理權(quán)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓，也無權(quán)另行委托他人對業(yè)主的物業(yè)進行管理。而且，根據(jù)民法理論，轉(zhuǎn)委托成立的前提必須是經(jīng)委托人（即業(yè)主）同意，接受委托進行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權(quán)轉(zhuǎn)托他人行使，所簽訂的物業(yè)委托管理合同，侵犯了業(yè)主的利益，實施了無權(quán)轉(zhuǎn)委托的行為，應(yīng)確認合同無效。在審查物業(yè)委托管理合同時，應(yīng)將其與物業(yè)管理公司選聘專營公司承擔(dān)專項經(jīng)營業(yè)務(wù)的合同區(qū)分開來，后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要，是允許的。
三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問題。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑物所有權(quán)主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業(yè)管理的方式也呈現(xiàn)了多樣化。但由于我國目前尚無物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，行政規(guī)章也不盡完善，在審理物業(yè)管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現(xiàn)象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。
（一）關(guān)于業(yè)主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。
由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管理權(quán)，為此產(chǎn)生了業(yè)主大會制度和由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會制度。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)成立住宅小區(qū)管理委員會，但《辦法》未對業(yè)主大會制度，包括業(yè)主大會如何召集、選舉如何行使權(quán)利、作出決議等作出規(guī)定。雖然一些地方性規(guī)章如《海南經(jīng)濟特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》中已有對業(yè)主大會制度和管委會制度做出規(guī)定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急需明確。如房產(chǎn)行政管理部門如何進行物業(yè)管理？在什么情況下召集第一次業(yè)主大會？如何選舉產(chǎn)生管委會？在未召開業(yè)主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業(yè)主的選票是否可行？如何確定業(yè)主的投票權(quán)？是一房產(chǎn)證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當(dāng)事人切身利益，急需有明確的規(guī)定，以便于操作.筆者認為，業(yè)主要行使物業(yè)管理權(quán)實現(xiàn)自治，應(yīng)盡早召開業(yè)主大會，以確定物業(yè)管理中的重大問題。第一次業(yè)主大會的召集，既可由房產(chǎn)行政管理部門召集，也可由業(yè)主自行召集，但持有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行，在未召集業(yè)主大會，業(yè)主或其委托人未出席的情況下，分別書面征集業(yè)主意見而成立管委會或通過應(yīng)由業(yè)主大會決定的其他重大事項的決議的，不能確認管委會或有關(guān)決議的效力。應(yīng)明確規(guī)定業(yè)主大會是住宅小區(qū)或商廈物業(yè)管理的最高決策機構(gòu)，及召集第一次業(yè)主大會的前提條件，形成業(yè)主大會有效決定的程序。住宅小區(qū)或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理。那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長），業(yè)主不能行使其物業(yè)管理權(quán)，則難以保障業(yè)主應(yīng)享有的權(quán)益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產(chǎn)開發(fā)商是最大的業(yè)主，召開業(yè)主大會也難以體現(xiàn)小部分業(yè)主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法召開業(yè)主大會，成立管委會，這是保護業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理的必然要求。筆者認為，住宅小區(qū)或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達到50％以上的，應(yīng)規(guī)定開發(fā)商或其聘請的物業(yè)管理公司須向房產(chǎn)行政管理部門報告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會，這對于保護業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)是較為有利的。
關(guān)于業(yè)主的投票權(quán)如何確定，關(guān)系到業(yè)主的切身利益，關(guān)系到業(yè)主大會的決定是否有效，這是業(yè)主實際行使物業(yè)管理權(quán)的重要一環(huán)，應(yīng)在平等、公平的原則下確定業(yè)主的投票權(quán)。由于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產(chǎn)權(quán)人或使用人一票，對購置較大房產(chǎn)份額的業(yè)主或出售率不高而為大業(yè)主的房地產(chǎn)開發(fā)商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權(quán)及票數(shù)，根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業(yè)主如無投票權(quán)，其權(quán)益如何體現(xiàn)？筆者認為，應(yīng)規(guī)定業(yè)主或與業(yè)主有約定享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應(yīng)享有業(yè)主大會或管委會的投票權(quán)，但所代表的票數(shù)可有區(qū)別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票，計票單位面積以下的業(yè)主，每一產(chǎn)權(quán)人有一票，非業(yè)主使用人的投票權(quán)從其與業(yè)主的約定。如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的每一產(chǎn)權(quán)人享有一票。這樣既體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)一致的原則，也充分考慮了小業(yè)主的利益。業(yè)主大會的決議，如要求所有業(yè)主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業(yè)主的利益。在合理確定業(yè)主投票權(quán)的基礎(chǔ)上，規(guī)定業(yè)主大會的決議，須由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的半數(shù)以上通過，且這部分業(yè)主所享有的建筑物所有權(quán)或使用權(quán)的份額達半數(shù)以上，方為有效，則可最大程度地保障業(yè)主的共同利益。
（二）關(guān)于管理委員會的主體資格問題。
管理委員會是在房地產(chǎn)行政管理部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)或商廈的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和由產(chǎn)權(quán)人授權(quán)或與其有管理權(quán)約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益的組織，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。根據(jù)《辦法》的規(guī)定，管委會有權(quán)選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業(yè)主。而管委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實踐中爭議較大。管委會是業(yè)主的自治性機構(gòu)，須依法成立，才能行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。管委會經(jīng)業(yè)主大會按確定的程序選舉產(chǎn)生后，應(yīng)由業(yè)主聯(lián)名或業(yè)主大會授權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司，報經(jīng)縣級以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門登記確認。未經(jīng)登記確認，或未經(jīng)業(yè)主授權(quán)，他人以業(yè)主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔(dān)民事、行政責(zé)任。對此意見，筆者不敢茍同?！掇k法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權(quán)利，應(yīng)視為管委會在物業(yè)管理中具備了一定的民事權(quán)利能力和行為能力。管委會代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理的合同，其主體符合規(guī)章規(guī)定，不應(yīng)以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規(guī)章，且在確認其簽訂物業(yè)管理合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發(fā)生的管委會訴訟主體地位問題。因物業(yè)管理發(fā)生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應(yīng)屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當(dāng)事人。管委會參與訴訟既是代表業(yè)主行使權(quán)利的行為，又是有關(guān)規(guī)章中規(guī)定其有權(quán)簽訂物業(yè)管理合同所派生出的權(quán)利義務(wù)。但畢竟由于有關(guān)規(guī)定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)或司法解釋中予以明確。
（三）關(guān)于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問題。
與住宅小區(qū)的用途不同，商廈主要用于商業(yè)目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業(yè)主或使用人的房屋及相應(yīng)配套的公用設(shè)施的良好運行，商廈同樣需要由物業(yè)管理公司實施專業(yè)化的物業(yè)管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產(chǎn)開發(fā)商或房產(chǎn)份額占絕對優(yōu)勢的大業(yè)主直接進行物業(yè)管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務(wù)的要求更高，房地產(chǎn)開發(fā)商或其他物業(yè)管理則往往以較高的收費標(biāo)準(zhǔn)收取管理費用，常為此引發(fā)糾紛。而建設(shè)部《辦法》，國家計委、建設(shè)部印發(fā)的有關(guān)服務(wù)收費辦法，都只對住宅小區(qū)的物業(yè)管理及服務(wù)收費予以規(guī)定，未對商廈的物業(yè)管理及服務(wù)收費進行規(guī)定。地方性規(guī)章中，亦鮮有將商廈管理納入物業(yè)管理的范疇，使商廈業(yè)主如何行使物業(yè)管理權(quán)，收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)要求如何確定既無法可依，也無行政規(guī)章可依。由此產(chǎn)生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業(yè)管理市場體系的建立和完善。因此，應(yīng)將商廈的物業(yè)管理納入法律的調(diào)整范圍，在有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，以規(guī)定住宅小區(qū)和商廈的物業(yè)管理為基本框架，分別根據(jù)住宅小區(qū)和商廈的特點，明確各自的服務(wù)內(nèi)容、范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費標(biāo)準(zhǔn)、方法，以及行使物業(yè)管理權(quán)的方式。
（四）關(guān)于物業(yè)管理公司是否有權(quán)采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。
第一條為了規(guī)范全國社會保障基金投資運作行為，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，制定本辦法。
第二條本辦法所稱全國社會保障基金（以下簡稱社保基金）是指全國社會保障基金理事會（以下簡稱理事會）負責(zé)管理的由國有股減持劃入資金及股權(quán)資產(chǎn)、中央財政撥入資金、經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)以其他方式籌集的資金及其投資收益形成的由中央政府集中的社會保障基金。
第三條社?；鹜顿Y運作的基本原則是，在保證基金資產(chǎn)安全性、流動性的前提下，實現(xiàn)基金資產(chǎn)的增值。
第四條社保基金資產(chǎn)是獨立于理事會、社?；鹜顿Y管理人、社?；鹜泄苋说馁Y產(chǎn)。
第五條財政部會同勞動和社會保障部擬訂社?；鸸芾磉\作的有關(guān)政策，對社?；鸬耐顿Y運作和托管情況進行監(jiān)督。
中國證券監(jiān)督管理委員會（以下簡稱中國證監(jiān)會）和中國人民銀行按照各自的職權(quán)對社保基金投資管理人和托管人的經(jīng)營活動進行監(jiān)督。
第二章理事會
第六條理事會負責(zé)管理社?；?，履行以下職責(zé)：
（一）制定社?；鸬耐顿Y經(jīng)營策略并組織實施。
（二）選擇并委托社保基金投資管理人、托管人對社?；鹳Y產(chǎn)進行投資運作和托管；對投資運作和托管情況進行檢查。
（三）負責(zé)社保基金的財務(wù)管理與會計核算，編制定期財務(wù)會計報表，起草財務(wù)會計報告。
（四）定期向社會公布社保基金資產(chǎn)、收益、現(xiàn)金流量等財務(wù)狀況。
第七條理事會應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本辦法。對理事會的違法違規(guī)行為按照國家有關(guān)法律法規(guī)進行處罰。
第三章社?；鹜顿Y管理人
第八條本辦法所稱社保基金投資管理人是指依照本辦法第十條規(guī)定取得社?；鹜顿Y管理業(yè)務(wù)資格、根據(jù)合同受托運作和管理社?；鸬膶I(yè)性投資管理機構(gòu)。
第九條申請辦理社?；鹜顿Y管理業(yè)務(wù)應(yīng)具備以下條件：
（一）在中國注冊，經(jīng)中國證監(jiān)會批準(zhǔn)具有基金管理業(yè)務(wù)資格的基金管理公司及國務(wù)院規(guī)定的其他專業(yè)性投資管理機構(gòu)。
（二）基金管理公司實收資本不少于5000萬元人民幣，在任何時候都維持不少于5000萬元人民幣的凈資產(chǎn)。其他專業(yè)性投資管理機構(gòu)需具備的最低資本規(guī)模另行規(guī)定。
（三）具有2年以上的在中國境內(nèi)從事證券投資管理業(yè)務(wù)的經(jīng)驗，且管理審慎，信譽較高。具有規(guī)范的國際運作經(jīng)驗的機構(gòu)，其經(jīng)營時間可不受此款的限制。
（四）最近3年沒有重大的違規(guī)行為。
（五）具有完善的法人治理結(jié)構(gòu)。
（六）有與從事社保基金投資管理業(yè)務(wù)相適應(yīng)的專業(yè)投資人員。
（七）具有完整有效的內(nèi)部風(fēng)險控制制度，內(nèi)設(shè)獨立的監(jiān)察稽核部門，并配備足夠數(shù)量的稱職的專業(yè)人員。
第十條社保基金投資管理人由理事會確定。申請社保基金投資管理業(yè)務(wù)，需向理事會提交申請書以及由中國證監(jiān)會出具的申請人是否滿足本辦法第九條規(guī)定的基本條件的意見。理事會成立包括足夠數(shù)量的獨立人士參加的專家評審委員會，參照公開招標(biāo)的原則對具備條件的社?；鹜顿Y管理業(yè)務(wù)申請人進行評審。評審委員會經(jīng)投票提出社保基金投資管理人建議名單，報理事會確定。評審辦法由理事會制定。評審辦法及評審結(jié)果報財政部、勞動和社會保障部、中國證監(jiān)會備案。
第十一條社?；鹜顿Y管理人履行下列職責(zé)：
（一）按照投資管理政策及社?；鹞匈Y產(chǎn)管理合同，管理并運用社?；鹳Y產(chǎn)進行投資。
（二)建立社?；鹜顿Y管理風(fēng)險準(zhǔn)備金。
（三）完整保存社?；鹞匈Y產(chǎn)的會計憑證、會計賬簿和年度財務(wù)會計報告15年以上。
（四）編制社?；鹞匈Y產(chǎn)財務(wù)會計報告，出具社保基金委托資產(chǎn)投資運作報告。
（五）保存社?；鹜顿Y記錄15年以上。
（六）社保基金委托資產(chǎn)管理合同規(guī)定的其他職責(zé)。
第十二條有下列情形之一的，社?；鹜顿Y管理人應(yīng)當(dāng)及時向理事會報告：
（一）社?；鹳Y產(chǎn)市場價值大幅度波動。
（二）社?；鹜顿Y管理人減資、合并、分立、解散、依法被撤銷、決定申請破產(chǎn)或被申請破產(chǎn)。
（三）社?；鹜顿Y管理人涉及重大訴訟或者仲裁。
（四）社?；鹜顿Y管理人的董事、監(jiān)事、經(jīng)理及其他高級管理人員發(fā)生重大變動。
（五）有可能使社保基金委托資產(chǎn)的價值受到重大影響的其他事項。
（六）委托資產(chǎn)管理合同規(guī)定的其他報告事項。
第十三條社?；鹜顿Y管理人應(yīng)適應(yīng)社?；鸸芾淼囊?，建立、健全相關(guān)內(nèi)部管理制度和風(fēng)險管理制度。
第十四條有下列情形之一的，社?；鹜顿Y管理人必須退任：
（一）社保基金投資管理人解散、依法被撤銷、破產(chǎn)或者由接管人接管其資產(chǎn)。
（二）理事會有充分理由認為更換社?；鹜顿Y管理人符合社?；鹄?。
（三）托管人有充分理由認為更換社?；鹜顿Y管理人符合社?；鹄娌⒄鞯美硎聲狻＊?/p>
（四）財政部、勞動和社會保障部或中國證監(jiān)會有充分理由認為社?；鹜顿Y管理人不能繼續(xù)履行委托資產(chǎn)管理職責(zé)。
（五）社保基金委托資產(chǎn)管理合同規(guī)定的其他情形。
第十五條當(dāng)社?；鹜顿Y管理人更換或退任時，理事會必須盡快委任新投資管理人，并報財政部、勞動和社會保障部、中國證監(jiān)會備案；新任投資管理人確定并履行職責(zé)后，原任投資管理人方可退任。
第十六條禁止社?；鹜顿Y管理人從事下列活動：
（一）以社?；鸬拿x使用不屬于社?；鹈碌馁Y金從事投資活動，或以他人的名義使用屬于社?；鹈碌馁Y金從事投資活動。
（二）不公平地對待社?；鹳~戶的資產(chǎn)。
（三）挪用社?；鸬奈匈Y產(chǎn)。
（四）從事可能使社?；鹞匈Y產(chǎn)承擔(dān)無限責(zé)任的投資。
（五）用社?；鹞匈Y產(chǎn)從事信用交易。
（六）法律、法規(guī)和社?；鹞匈Y產(chǎn)管理合同規(guī)定禁止從事的其他活動。
第四章社?；鹜泄苋霜?/p>
第十七條本辦法所稱社?；鹜泄苋耸侵赴凑毡巨k法第十九條規(guī)定取得社?；鹜泄軜I(yè)務(wù)資格、根據(jù)合同安全保管社?；鹳Y產(chǎn)的商業(yè)銀行。
第十八條申請辦理社保基金托管業(yè)務(wù)應(yīng)具備以下條件：
（一）設(shè)有專門的基金托管部。
（二）實收資本不少于80億元。
（三）有足夠的熟悉托管業(yè)務(wù)的專職人員。
（四）具備安全保管基金全部資產(chǎn)的條件。
（五）具備安全、高效的清算、交割能力。
第十九條社保基金托管人由理事會確定。申請社?；鹜泄軜I(yè)務(wù)，需向理事會提交申請書以及由中國人民銀行批準(zhǔn)其從事社?；鹜泄軜I(yè)務(wù)的證明。理事會按照招標(biāo)原則評選社保基金托管人，評選辦法及評選結(jié)果報財政部、勞動和社會保障部、中國人民銀行備案。理事會應(yīng)逐步創(chuàng)造條件采用招標(biāo)方式確定社?；鹜泄苋?。
第二十條社?；鹜泄苋寺男邢铝新氊?zé)：
（一）盡職保管社?；鸬耐泄苜Y產(chǎn)。
（二）執(zhí)行社?；鹜顿Y管理人的投資指令，并負責(zé)辦理社?；鹈碌馁Y金結(jié)算。
（三）監(jiān)督社?；鹜顿Y管理人的投資運作。發(fā)現(xiàn)社?；鹜顿Y管理人的投資指令違法違規(guī)的，向理事會報告。
（四）完整保存社?；饡嬞~簿、會計憑證和年度財務(wù)會計報告15年以上。
（五）社保基金托管合同規(guī)定的其他職責(zé)。
第二十一條社保基金托管人應(yīng)適應(yīng)社?；鹜泄艿囊螅?、健全相關(guān)內(nèi)部管理制度和風(fēng)險管理制度。
第二十二條有下列情形之一的，社?；鹜泄苋吮仨毻巳危邯?/p>
（一）社保基金托管人解散、依法被撤銷、破產(chǎn)或者由接管人接管其資產(chǎn)。
（二）理事會有充分理由認為社保基金托管人應(yīng)當(dāng)退任。
（三）財政部、勞動和社會保障部或中國人民銀行有充分理由認為托管人不能繼續(xù)履行社保基金托管職責(zé)。
（四）社保基金托管合同規(guī)定的其他情形。
第二十三條當(dāng)社?；鹜泄苋烁鼡Q或退任時，理事會必須盡快委任新的托管人，并報財政部、勞動和社會保障部、中國人民銀行備案；新任托管人確定并履行職責(zé)后，原任托管人方可退任。
第二十四條禁止社?；鹜泄苋藦氖孪铝谢顒樱邯?/p>
（一）將其托管的社保基金資產(chǎn)與托管的其他資產(chǎn)混合管理。
（二）托管的社保基金資產(chǎn)與其自有資產(chǎn)混合管理。
（三）挪用其托管的社?；鹳Y產(chǎn)。
（四）有關(guān)法律法規(guī)禁止從事的其他活動。
第五章社?；鸬耐顿Y
第二十五條社保基金投資的范圍限于銀行存款、買賣國債和其他具有良好流動性的金融工具，包括上市流通的證券投資基金、股票、信用等級在投資級以上的企業(yè)債、金融債等有價證券。
理事會直接運作的社保基金的投資范圍限于銀行存款、在一級市場購買國債，其他投資需委托社?；鹜顿Y管理人管理和運作并委托社?；鹜泄苋送泄?。
第二十六條社保基金投資管理人與社?；鹜泄苋隧氃谌耸?、財務(wù)和資產(chǎn)上相互獨立，其高級管理人員不得在對方兼任任何職務(wù)。
第二十七條理事會持有的國債在二級市場的交易，需委托符合本辦法第九條規(guī)定的專業(yè)性投資管理機構(gòu)辦理。
第二十八條劃入社保基金的貨幣資產(chǎn)的投資，按成本計算，應(yīng)符合下列規(guī)定：
（一）銀行存款和國債投資的比例不得低于50％。其中，銀行存款的比例不得低于10％，在一家銀行的存款不得高于社?；疸y行存款總額的50％。
（二）企業(yè)債、金融債投資的比例不得高于10％。
（三）證券投資基金、股票投資的比例不得高于40％。
第二十九條單個投資管理人管理的社?；鹳Y產(chǎn)投資于1家企業(yè)所發(fā)行的證券或單只證券投資基金，不得超過該企業(yè)所發(fā)行證券或該基金份額的5％；按成本計算，不得超過其管理的社?；鹳Y產(chǎn)總值的10％。
投資管理人管理的社保基金資產(chǎn)投資于自己管理的基金須經(jīng)理事會認可。
第三十條委托單個社?；鹜顿Y管理人進行管理的資產(chǎn)，不得超過年度社?；鹞匈Y產(chǎn)總值的20％。
第三十一條社保基金建立的初始階段，減持國有股所獲資金以外的中央預(yù)算撥款僅限投資于銀行存款和國債。條件成熟時由財政部會同勞動和社會保障部商理事會報國務(wù)院批準(zhǔn)后，改按本辦法第二十八條所規(guī)定比例進行投資。
第三十二條劃入社?；鸬墓蓹?quán)資產(chǎn)納入社?；鸾y(tǒng)一核算，按照國家有關(guān)規(guī)定進行管理。股權(quán)資產(chǎn)變現(xiàn)后的投資比例接本辦法第二十八條的規(guī)定執(zhí)行。
第三十三條根據(jù)金融市場的變化和社?；鹜顿Y運作的情況，財政部會同勞動和社會保障部商有關(guān)部門適時報請國務(wù)院對第二十八條所規(guī)定的社?；鹜顿Y比例進行調(diào)整。
第三十四條經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)，理事會可按照有關(guān)規(guī)定，與商業(yè)銀行辦理協(xié)議存款。
第六章社?；鹞型顿Y管理合同和托管合同
第三十五條理事會與社?；鹜顿Y管理人必須簽訂委托資產(chǎn)管理合同，對雙方的權(quán)利義務(wù)、委托資產(chǎn)管理方式、投資范圍、收益分配等內(nèi)容作出規(guī)定，并報財政部、勞動和社會保障部、中國證監(jiān)會備案。
社?；鹞匈Y產(chǎn)管理合同到期或中止時，相關(guān)事宜的處理辦法另行制定。
第三十六條理事會與社?；鹜泄苋吮仨毢炗喩绫；鹞匈Y產(chǎn)托管合同，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)，并報財政部、勞動和社會保障部、中國證監(jiān)會、中國人民銀行備案。
社?；鹞匈Y產(chǎn)托管合同到期或中止時，相關(guān)事宜的處理辦法另行制定。
第七章社?；鹜顿Y的收益分配和費用
第三十七條社保基金凈收益全額納人社?；穑磭矣嘘P(guān)規(guī)定分配使用和投資。
第三十八條社保基金投資管理人提取的委托資產(chǎn)管理手續(xù)費的年費率不高于社?；鹞匈Y產(chǎn)凈值的15％。
理事會可在委托資產(chǎn)管理合同中規(guī)定對社?；鹜顿Y管理人的業(yè)績獎勵措施。具體方案由財政部會同勞動和社會保障部批準(zhǔn)。
第三十九條社?；鹜泄苋颂崛〉耐泄苜M年費率不高于社保基金托管資產(chǎn)凈值的0.25％。
第四十條社保基金投資管理人按當(dāng)年收取的社?；鹞匈Y產(chǎn)管理手續(xù)費的20％，提取社保基金投資管理風(fēng)險準(zhǔn)備金，專項用于彌補社?；鹜顿Y的虧損。社?；鹜顿Y管理風(fēng)險準(zhǔn)備金在托管銀行專戶存儲，余額達到社?；鹞泄芾碣Y產(chǎn)凈值的10％時可不再提取。
理事會按社?；饍羰找娴?0％提取一般風(fēng)險準(zhǔn)備金，專項用于彌補社?；鹜顿Y發(fā)生重大虧損時社?；鹜顿Y管理人所提管理風(fēng)險準(zhǔn)備金不足以彌補的虧損。一般風(fēng)險準(zhǔn)備金余額達到社保基金資產(chǎn)凈值的20％時可不再提取。
第八章社?；鹜顿Y的賬戶和財務(wù)管理
第四十一條社保基金投資管理人的社?；鹞匈Y產(chǎn)管理業(yè)務(wù)必須與該管理人的其他業(yè)務(wù)在財務(wù)、賬戶上分開，不得混合操作和核算。
第四十二條社?；鹜泄苋吮仨殲樯绫；痖_設(shè)獨立的證券賬戶和資金賬戶。
第四十三條社?；鹋c理事會單位財務(wù)分別建賬，分別核算。
第四十四條社保基金投資管理人和托管人應(yīng)認真進行日常會計核算，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定編制會計報表，定期就社?；鸬臅嫼怂?、報表編制等進行核對。
第九章報告制度
第四十五條理事會、社?；鹜顿Y管理人、社保基金托管人應(yīng)當(dāng)按照本辦法的要求報告社?；鹜顿Y運作的情況，保證報告內(nèi)容沒有虛假、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏，并對所報告內(nèi)容的真實性、完整性負責(zé)。
第四十六條理事會的信息披露和報告應(yīng)符合以下要求：
（一）每年一次向社會公布社?；鹳Y產(chǎn)、收益、現(xiàn)金流量等財務(wù)狀況。
（二）每季度一次向財政部、勞動和社會保障部提交社?；鹭攧?wù)會計報告、投資管理報告。
（三）單個社保基金委托資產(chǎn)管理合同到期后，向財政部、勞動和社會保障部提交經(jīng)具備證券從業(yè)資格的會計師事務(wù)所審計的報告，對社?；鹞匈Y產(chǎn)的投資情況作出說明。
（四）社?；鸢l(fā)生重大事件，立即報告財政部、勞動和社會保障部，并編制臨時報告書，經(jīng)核準(zhǔn)后予以公告。
第四十七條社?；鹜顿Y管理人應(yīng)按社保基金委托資產(chǎn)管理合同及理事會的要求定期和不定期向理事會提供社?；鹞匈Y產(chǎn)投資運作報告。
第四十八條社?；鹜泄苋藨?yīng)按托管合同和理事會要求定期和不定期向理事會提供社保基金托管資產(chǎn)報告，并對第四十七條社保基金投資管理人編制的報告的有關(guān)內(nèi)容復(fù)核，向理事會出具書面復(fù)核意見。
第十章罰則
第四十九條社?；鹜顿Y管理人違反本辦法第十二條規(guī)定，不及時或者未向理事會報告該條所列情形之一的，責(zé)令改正，給予警告，并處5萬元以下的罰款。
第五十條社?；鹜顿Y管理人或者托管人有本辦法第十六條和第二十四條所列行為之一的應(yīng)退任，有違法所得的，沒收違法所得，處以違法所得1倍以上5倍以下的罰款；沒有違法所得的，處50萬元以下的罰款。
第五十一條社?；鹜顿Y管理人違反本辦法第二十五條規(guī)定，超出范圍進行投資的應(yīng)退任，并處以50萬元以下的罰款。
第五十二條社?；鹜顿Y管理人和托管人違反本辦法第二十六條規(guī)定的，責(zé)令限期改正，并給予警告，逾期不改的應(yīng)退任。
第五十三條社保基金投資管理人違反本辦法第二十九條規(guī)定，責(zé)令限期改正，給予警告，并處10萬元以下罰款，逾期不改的應(yīng)退任。
第五十四條社?；鹜顿Y管理人違反本辦法第四十七條規(guī)定，托管人違反本辦法第四十八條規(guī)定，未能按照要求提供報告的，責(zé)令限期改正，給予警告，并處5萬元以下的罰款，逾期不改的應(yīng)退任。
第五十五條社?；鹜顿Y管理人或者托管人營私舞弊，違規(guī)操作，不履行其委托資產(chǎn)管理或托管職責(zé)的，或者嚴(yán)重失職，造成社?；鸾?jīng)營不善或重大損失的，除依法給予處罰外，予以更換或退任。
委托管理合同范文1 經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，本著互惠互利精誠合作之前提，展開合作。
甲方：
乙方：
一、 乙方負責(zé)甲方場所前期籌備至場所經(jīng)營管理的全面工作(包括人員招聘、崗位培訓(xùn)、人員配臵、資源引進、營銷策劃、廣告宣傳、市場調(diào)研考察、經(jīng)營定位及全盤管理)高管3名，人員由乙方安排。
二、 合作期間甲方保證公司的合法性及有效性，負責(zé)場地的安全和有關(guān)管理部門的協(xié)調(diào)工作，提供工作和經(jīng)營所需的所有物品，及保障駐場管理人員人身安全。
三、 合作期間雙方保持必要的工作溝通和交流，甲方有權(quán)申請更換駐場管理人員。
四、 乙方管理期間確保會所合法經(jīng)營，禁止場所一切黃、賭、毒活動。
五、 合作期間甲方支付乙方月管理費26000元(貳萬陸仟元整)。
六、 合作期間甲方負責(zé)提供乙方住房一套(水、電、物業(yè)費)均由乙方承擔(dān)。
七、 乙方負責(zé)場所開業(yè)前外調(diào)資源3組，公司提供資源一個月免費住宿，人員每日以簽到費50元給予補助(公司收取臺票40-50元)。
八、 進場時間約定__________年____月____日起，管理費以進場之日開始計算。
九、 合同約定乙方進場當(dāng)日甲方支付管理費訂金人民幣______________元，注：訂金從當(dāng)月管理費中扣除。
十、 本協(xié)議未盡事宜雙方協(xié)商解決，未達成一致意見前按本協(xié)議執(zhí)行。
十一、 本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方簽字后生效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托管理合同范文2 第一章 總則
第一條 本合同當(dāng)事人
委托方(以下簡稱甲方)：_________
受托方(以下簡稱乙方)：_________
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將_________(物業(yè)名稱)委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
1.物業(yè)類型：_________。
2.座落位置：_________市_________區(qū)_________路(街道)_________號。
3.四至：東_________，南_________，西_________，北_________。
4.占地面積：_________平方米。
5.建筑面積：_________平方米。
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、_________。
第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、_________。
第六條 市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。
第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。
第八條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所、_________。
第九條 公用環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運、_________。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條 維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________。
第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條 組織開展社區(qū)文化娛樂活動。
第十四條 負責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：
物業(yè)管理服務(wù)費;
第十五條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護，在當(dāng)事人提出委托時，乙方應(yīng)接受委托并合理收費。
第十六條 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止、_________等措施。
第十七條 其它委托事項_________。
第三章 委托管理期限
第十八條 委托管理期限為_________年。自_________年_________月_________日時起至_________年_________月_________日時止。
第四章 雙方權(quán)利義務(wù)
第十九條 甲方權(quán)利義務(wù)
一、甲方權(quán)利義務(wù)(適用于業(yè)主委員會)
1.代表和維護產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益;
2.制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約;
3.審定乙方擬定的物業(yè)管理制度;
4.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況;
5.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算及決算;
6.在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用戶，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;
7.在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房(產(chǎn)權(quán)屬甲方)，由乙方按下列第_________項執(zhí)行;
(1)無償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
8.負責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方移交;
9.當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費時，負責(zé)催交或以其它方式償付;
10.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：_________;
11.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動;
二、甲方權(quán)利義務(wù)(適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))
1.在業(yè)主委員會成立之前，負責(zé)制定業(yè)主公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。
2.審定乙方擬定的物業(yè)管理制度;
3.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況;
4.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算及決算;
5.委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達到國家驗收標(biāo)準(zhǔn)要求。如存在質(zhì)量問題，按以下方式處理：
(1)負責(zé)返修;
(2)委托乙方返修，支付全部費用;
6.在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;
7.在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房(產(chǎn)權(quán)屬甲方)，由乙方按下列第_________項執(zhí)行：
(1)無償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
8.負責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方移交;
9.當(dāng)業(yè)務(wù)和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費用時，負責(zé)催交或以其它方式償付;
10.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：_________;
11.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動;
第二十條 乙方權(quán)利義務(wù)
1.根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度;
2.對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理;
3.按本合同第十六條的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理;
4.可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方;
5.負責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施;
6.向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負責(zé)監(jiān)督;
7.負責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告;
8.每_________個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費用收支帳目;
9.對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實施;
10.本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料;
11._________。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量
第二十一條 乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標(biāo)管理
1.房屋外觀：_________
2.設(shè)備運行：_________
3.房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護：_________
4.公共環(huán)境：_________
5.綠化：_________
6.交通秩序：_________
7.保安：_________
8.急修：_________;小修：_________
9.業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達到：_________
第六章 物業(yè)管理服務(wù)費用
第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)費
1.本物業(yè)的管理服務(wù)費，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米_________元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米_________元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。
2.管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按_________調(diào)整。
3.空置房屋的管理服務(wù)費，由乙方按建筑面積每月每平方米_________元向_________收取。
4.業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的，按以下第_________項處理：
(1)從逾期之日起按每天_________元交納滯納金;
(2)從逾期之日起按每天應(yīng)交管理費的萬分之_________交納滯納金;
第二十三條 車位使用費由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收?。?/p>
1.露天車位：_________。
2.車庫：_________。
第二十四條 乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的、維修、養(yǎng)護及其它特約服務(wù)，由當(dāng)事人按實發(fā)生的費用計付，收費標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)甲方同意。
第二十五條 其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務(wù)項目和收費標(biāo)準(zhǔn)如下：
高屋樓房電梯運行費按實結(jié)算，由乙方向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;
第二十六條 房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護費用：
1.房屋共用部位的小修、養(yǎng)護費用，由_________承擔(dān);大中修費用，由_________承擔(dān);更新費用，由_________承擔(dān)。
2.房屋共用設(shè)施、設(shè)備小修、養(yǎng)護費用，由_________承擔(dān);大中修費用，由_________承擔(dān);更新費用，由_________承擔(dān)。
3.市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的小修、養(yǎng)護費用，由_________承擔(dān);大中修費用，由_________承擔(dān);更新費用，由_________承擔(dān)。
4.公用綠地的養(yǎng)護費用，由_________承擔(dān);改造、更新費用，由_________承擔(dān)。
5.附屬配套建筑和設(shè)施的小修、養(yǎng)護費用，由_________承擔(dān);大中修費用，由_________承擔(dān);更新費用，由_________承擔(dān)。
第七章 違約責(zé)任
第二十七條 甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退;造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予經(jīng)濟賠償。
第三十條 甲乙任一方無正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц禵________元的違約金;給對方造成的經(jīng)濟損失超過違約金的，還應(yīng)給予賠償。
第八章 附則
第三十一條 自本合同生效之日起_________天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續(xù)。
第三十二條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優(yōu)秀，大多數(shù)業(yè)主和物業(yè)使用人反映良好，可續(xù)訂合同。
第三十三條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第三十四條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第三十五條 本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第三十六條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準(zhǔn)。
第三十七條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。
第三十八條 本合同在履行中發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報請物業(yè)管理行政主管部門進行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意由_________仲裁委員會仲裁(當(dāng)事人雙方不在合同中約定仲裁機構(gòu)，事后又未達成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴)。
第三十九條 合同期滿本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿_________天前向?qū)Ψ教岢鰰庖姟?/p>
第四十條 本合同自簽字之日起生效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托管理合同范文3 甲方：
乙方：
丙方：
鑒于甲方以人民幣 元(以下簡稱總價)向開發(fā)商購買坐落 在 (以下簡稱項目)內(nèi)的物業(yè)： 層 號鋪位，建筑面積 平方米(以下簡稱該商鋪)，乙方為項目的統(tǒng)一經(jīng)營管理方，丙方為項目的開發(fā)商及目標(biāo)租金的擔(dān)保方，各方經(jīng)友好協(xié)商，就該商鋪委托經(jīng)營管理的事宜，達成如下一致意見：
一、 根據(jù)有關(guān)的法律規(guī)定和項目物業(yè)的特殊性，為了維護全體業(yè)戶的共同利益，項目實行統(tǒng)一經(jīng)營管理的方式進行經(jīng)營和收益：即統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一招商租賃、統(tǒng)一商業(yè)形象、統(tǒng)一營銷活動、統(tǒng)一向業(yè)戶支付租金收益，對此甲方在簽訂《商鋪經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》時已充分了解，并予以同意。
二、 統(tǒng)一經(jīng)營管理周期為連續(xù)的托管期限，在甲方與開發(fā)商簽訂的《商鋪經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》之后，自 年 月 日起至 年 月 日止，共計 年，為托管該商鋪的一個托管周期。
三、 甲方委托和協(xié)助乙方按照開發(fā)商規(guī)定的交房標(biāo)準(zhǔn)與開發(fā)商辦理該商鋪的交接手續(xù)。在辦理商鋪交接手續(xù)時，乙方的簽收行為對甲方具有法律效力。在托管期屆滿時，甲方同意由乙方按返還時的商鋪現(xiàn)狀向繼續(xù)進行營運管理的公司移交該商鋪，移交時甲方同意乙方無需對該商鋪所在物業(yè)的共同部分承擔(dān)任何維修及費用、恢復(fù)責(zé)任。
四、 甲方同意將自己購買的上述商鋪的經(jīng)營權(quán)托管給乙方招商及營運管理，并自甲方與開發(fā)商簽署《商品房買賣合同》之日起，以乙方的名義為該商鋪尋找承租人、與目標(biāo)承租人簽署有關(guān)承租意向、合同等文件，代收租金、代為交納稅金等應(yīng)付費用并完成托管工作。
五、 在該商鋪的托管期限內(nèi)，該商鋪的租金如下：第一至第七年，該商鋪每年的租金為該商鋪成交總價的 8﹪ ，即￥ 元。
六、 甲方的權(quán)利和義務(wù)
1、 在托管期限內(nèi)甲方不承擔(dān)開發(fā)商交房標(biāo)準(zhǔn)以外的裝修費用和承租人承租期間的任何行政事業(yè)費。
2、 不承擔(dān)該商鋪托管期限內(nèi)的物業(yè)管理費、經(jīng)營管理費及水、電、暖氣費;
3、 在本協(xié)議約定的托管期內(nèi)，若甲方將該商鋪轉(zhuǎn)讓，需提前十天書面告知乙方，并將本協(xié)議的甲方權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給受讓方，受讓方需與乙方重新簽定委托經(jīng)營管理合同。若甲方將該商鋪轉(zhuǎn)讓給第三方的，則應(yīng)要求第三方承諾不得行使抵押權(quán)及不影響本協(xié)議的繼續(xù)履行。
4、 為方便招商工作的進行及保持項目管理的穩(wěn)定性，最大程度保護甲方的經(jīng)營權(quán)收益，甲方承諾在本協(xié)議約定的托管期內(nèi)不解除本協(xié)議、不自行出租該商鋪、不自行經(jīng)營、不另行委托任何第三方托管經(jīng)營該商鋪、不侵害本協(xié)議約定的乙方應(yīng)享有的權(quán)益。
5、 為保證項目的統(tǒng)一經(jīng)營管理和全部業(yè)戶的租金利益，甲方承諾本協(xié)議約定的托管期內(nèi)，無權(quán)自行或委托他人與該商鋪承租人聯(lián)絡(luò)、收取租金或其他費用。
6、 若甲方?jīng)]有按照其與開發(fā)商的約定及時辦理完該商鋪的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，則乙方可不向甲方支付租金回報收益。因此影響該商鋪出租的，由甲方承擔(dān)責(zé)任。
7、 甲方有義務(wù)協(xié)助乙方辦理商鋪屋租賃事宜，及時出具相關(guān)文件。若因甲方原因不能完成租賃事宜的，所造成的租金回報損失由甲方承擔(dān)。
七、 乙方的權(quán)利和義務(wù)：
1、 以乙方的名義自主招商，對外簽署該商鋪租賃協(xié)議及與該商鋪出租有關(guān)的所有文件。
2、 在協(xié)議有效期間內(nèi)，乙方有權(quán)決定該商鋪的出租價格、年限及所有租賃條件及租賃協(xié)議的條款。
3、 收取租金和合同中約定的由承租人承擔(dān)的其他費用。
4、 全權(quán)辦理向承租人交付及收回該商鋪、催討租金等事宜，并有權(quán)在其認為合適的時候采取必要的法律手段收回商鋪、催討有關(guān)費用。
5、 在托管期內(nèi)，該商鋪前三年回報租金從甲方購房款中扣除，乙方從第四年起，每年結(jié)算一次，在每年4月31日前按本協(xié)議約定向甲方轉(zhuǎn)付已收到的當(dāng)年回報租金。
6、 辦理與商鋪租賃有關(guān)的登記手續(xù)
八、 本協(xié)議約定的托管期限內(nèi)，甲方同意乙方代為選聘的物業(yè)管理公司對該商鋪進行統(tǒng)一的物業(yè)管理。
九、 違約責(zé)任：
1、 若甲方違反本協(xié)議第六條第3、4、5項的約定，在乙方發(fā)出書面糾正通知書15天內(nèi)仍未糾正的，甲方應(yīng)向乙方支付相當(dāng)于本合同約定的年租金5倍的違約金，該商鋪現(xiàn)存租約繼續(xù)履行，同時本托管協(xié)議和該商鋪現(xiàn)存租約繼續(xù)履行。此外，乙方有權(quán)追究因甲方違約行為影響項目統(tǒng)一管理而造成乙方的其他經(jīng)濟損失。由于甲方違約行為造成該商鋪承租人的損失以及甲方租金回報的損失由甲方自行承擔(dān)。
2、 如任何一方違反本協(xié)議約定，應(yīng)賠償因其違約行為造成其他守約方的直接經(jīng)濟損失。
十一、終止條款：
自托管期限屆滿，本合同約定的各方相應(yīng)之義務(wù)自行終止。
十二、爭議的解決：
合同履行過程期間若發(fā)生爭執(zhí)，可協(xié)商解決。如三個月內(nèi)協(xié)商不成，任何一方均可向常州市仲裁委員會申請仲裁。仲裁期間，不影響本協(xié)議和租賃合同的履行。
十三、本協(xié)議經(jīng)各方簽署并與該商鋪之《商品房買賣合同》同時生效。
十四、本協(xié)議未盡事宜，各方可另行協(xié)商簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等效力。
十五、本協(xié)議一式叁份，甲方執(zhí)壹份，乙方執(zhí)貳份。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
第一條 為加強廈門市居住小區(qū)管理，保障居住小區(qū)物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、文明的居住環(huán)境，根據(jù)國家建設(shè)部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，結(jié)合廈門市實際情況，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定所稱居住小區(qū)（以下簡稱小區(qū)）系指以住宅為主，達到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的生活居住區(qū)或住宅組團。
小區(qū)的范圍由廈門市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（以下簡稱市建委）會同有關(guān)部門劃定。
第三條 小區(qū)的物業(yè)管理實行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合，屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則。
本規(guī)定所稱的小區(qū)物業(yè)管理，系指對小區(qū)內(nèi)各種用途的房屋、構(gòu)筑物及其設(shè)備、公用設(shè)施、公共場地的養(yǎng)護維護和管理以及對小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、安全保衛(wèi)的管理。
本規(guī)定所稱的業(yè)主，系指小區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。
第四條 小區(qū)內(nèi)業(yè)主及非業(yè)主使用人通過管理大會選舉成立小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）。管委會代表全體業(yè)主和非業(yè)主使用人的權(quán)益，依據(jù)本規(guī)定、管理公約和管委會章程行使職權(quán)。
第五條 物業(yè)管理公司根據(jù)管委會的委托，按照本規(guī)定對小區(qū)物業(yè)統(tǒng)一實施管理，業(yè)主和非業(yè)主使用人應(yīng)配合物業(yè)管理公司開展工作，并有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作。
物業(yè)管理公司必須在接受委托管理的小區(qū)內(nèi)設(shè)小區(qū)管理處。
第六條 市建委是廈門市小區(qū)物業(yè)管理的主管部門。
管委會和物業(yè)管理公司應(yīng)接受市城管辦、各級城建部門和其他有關(guān)部門的監(jiān)督、指導(dǎo)。
第二章 小區(qū)物業(yè)管理范圍和職責(zé)的劃分
第七條 小區(qū)物業(yè)管理范圍包括以下事項：
（一）對房屋的使用、裝修、維修、養(yǎng)護的管理和監(jiān)督；
（二）對開發(fā)建設(shè)單位投資的公用設(shè)施的養(yǎng)護和管理；
（三）對公共場所的管理；
（四）對園林綠地的管理；
（五）對車輛停放的管理；
（六）對安全保衛(wèi)的管理；
（七）對環(huán)境衛(wèi)生的管理；
（八）其它事項的管理。
第八條 小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施分政府投資的公用設(shè)施和開發(fā)建設(shè)單位投資的公用設(shè)施。政府投資的道路、路燈、給排水、煤氣、供電、郵電通訊設(shè)施、公廁、化糞池、垃圾站、園林設(shè)施、綠地等公用設(shè)施的管理、維修、養(yǎng)護等工作由政府有關(guān)行政部門或?qū)I(yè)部門負責(zé)；開發(fā)建設(shè)單位投資的公用設(shè)施的管理、維修、養(yǎng)護工作由管委會委托物業(yè)管理公司負責(zé)，但開發(fā)建設(shè)單位投資的寬度在3.5米以上的道路的維修、養(yǎng)護工作由政府有關(guān)行政部門或?qū)I(yè)部門負責(zé)。
由政府有關(guān)行政部門或?qū)I(yè)部門負責(zé)的，政府有關(guān)行政部門或?qū)I(yè)部門可根據(jù)需要委托物業(yè)管理公司承擔(dān)。
第三章 管理大會及小區(qū)管理委員會
第九條 管理大會由小區(qū)的業(yè)主以及直管公房和單位自管房的非業(yè)主使用人組成。
如小區(qū)范圍較大，可根據(jù)實際情況，由小區(qū)的業(yè)主代表以及直管公房和自管公房的非業(yè)主使用人代表組成管理大會。
管理大會必須要有代表百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主和非業(yè)主使用人出席才能召開。業(yè)主和非業(yè)主使用人可以用書面形式委托人出席管理大會。
第十條 小區(qū)交付使用并且入住率達到百分之三十以上時，應(yīng)由市建委和開發(fā)建設(shè)單位牽頭，組織召開第一次管理大會，選舉產(chǎn)生管委會。
經(jīng)持有過半數(shù)以上投票權(quán)的已入住業(yè)主和非業(yè)主使用人決定，可推遲召開第一次管理大會，但須在決定中提出推遲召開管理大會的具體日期和理由，并且推遲時間不得超過六個月。
第十一條 管理大會每年召開一次，由管委會召集。管委會應(yīng)于十天以前將召開管理大會的地址、日期和內(nèi)容送達每一位業(yè)主和非業(yè)主使用人。
經(jīng)持有百分之十五以上投票權(quán)的業(yè)主和非業(yè)主使用人提議，管委會須在接到提議后半個月內(nèi)立即就其提議內(nèi)容召開管理大會。
第十二條 管理大會以投票或其他方式表決。
表決權(quán)按下列規(guī)定計算：
（一）住宅房屋一套房屋為一票，其中直管公房和單位自管房業(yè)主及其非業(yè)主使用人各為半票；
（二）非住宅房屋在一百平方米以上者，每一百平方米為一票，一百平方米以下的為一票。
管理大會的決定，以出席會議的業(yè)主和非業(yè)主使用人所投票數(shù)的過半數(shù)通過。
第十三條 管理大會的職權(quán)：
（一）選舉、罷免管理委員會的組成人員；
（二）決定小區(qū)內(nèi)有關(guān)業(yè)主和非業(yè)主使用人利益的重大事項；
（三）聽取和審議管委會的工作報告，監(jiān)督管委會工作；
（四）制訂和修改管理公約；
（五）批準(zhǔn)和修改管委會章程；
（六）審議小區(qū)房屋公共維修基金、公共社區(qū)專用基金等專用基金的使用情況；
（七）改變或撤銷管委會不適當(dāng)決定；
（八）其他應(yīng)當(dāng)由管理大會行使的職權(quán)。
第十四條 管委會委員由管理大會在業(yè)主和非主業(yè)使用人中選出。管委會委員為七至十五人，但必須是單數(shù)。管委會設(shè)主任一人，副主任一至二人，從管理委員會委員中選出。
小區(qū)內(nèi)直管公房的比例超過百分之三十時，管委會委員中必須至少有二名房管部門的人員。
管委會可從派出所、居民委員會等有關(guān)單位的人員中聘請二名或四名管委會委員。
管委會聘請執(zhí)行秘書一到二名，負責(zé)處理管委會日常事務(wù)。
第十五條 管委會委員每屆任期三年，可連選連任，可兼職，也可專職，其中專職人員的報酬，由管理大會決定。
管委會會議根據(jù)工作需要由管委會主任召集，五名以上管委會委員也可聯(lián)名要求召集。會議通知應(yīng)提前十天送達每位委員。召集人可根據(jù)需要邀請物業(yè)管理公司、城建部門、居委會等有關(guān)部門和單位的人員列席會議。
第十六條 管委會對管理大會負責(zé)和報告工作。管委會行使下列職權(quán)：
（一）召集和主持管理大會，并匯報年度的工作；
（二）擬定管委會章程；
（三）決定以何種方式聘請物業(yè)管理公司，并與物業(yè)管理公司簽訂委托管理小區(qū)物業(yè)的委托合同；
（四）審議物業(yè)管理公司制訂的對小區(qū)的管理計劃；
（五）審議物業(yè)管理公司提出的大中修理和更新改造公用設(shè)施的報告；
（六）審議小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的收費項目和標(biāo)準(zhǔn)；
（七）監(jiān)督物業(yè)管理公司對小區(qū)的管理、服務(wù)工作；
（八）督促業(yè)主和非業(yè)主使用人執(zhí)行小區(qū)管理規(guī)定，履行管理公約，及時交納管理服務(wù)費用和房屋公共維修基金；
（九）協(xié)調(diào)業(yè)主和非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司的糾紛。
第十七條 管委會章程、管理大會決議、管委會決議都不得與國家法律、法規(guī)、政策和本規(guī)定相抵觸；如有抵觸，市建委有權(quán)予以糾正或予撤銷。
第四章 管理公約
第十八條 管理公約由第一次管理大會制訂。
本規(guī)定所稱管理公約，是指由業(yè)主和非業(yè)主使用人承諾的，對全體業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力的，有關(guān)業(yè)主和非業(yè)主使用人在小區(qū)使用、維護物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。
第十九條 已生效的管理公約對小區(qū)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。
第二十條 管理公約應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）小區(qū)名稱、地點、范圍、面積及住家戶數(shù)；
（二）公共場所及公共公用設(shè)施狀況；
（三）管理大會的召集程序和方式及決定小區(qū)重大事項的方式；
（四）業(yè)主和非業(yè)主使用人使用其住宅和小區(qū)內(nèi)公共場所和公用設(shè)施的權(quán)益；
（五）業(yè)主和非業(yè)主使用人參與小區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利；
（六）業(yè)主和非業(yè)主使用人對管委會及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；
（七）小區(qū)物業(yè)各項維修、養(yǎng)護和管理費用的繳交；
（八）業(yè)主和非業(yè)主使用人在小區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；
（九）違反管理公約的責(zé)任；
（十）其他有關(guān)事項。
管理公約必須符合法律、法規(guī)、政策有關(guān)規(guī)定，并于制定通過后一個月內(nèi)報市建委備案。
第五章 物業(yè)管理公司及其職責(zé)
第二十一條 物業(yè)管理公司根據(jù)小區(qū)物業(yè)委托管理合同對小區(qū)實施物業(yè)管理。物業(yè)委托管理合同的內(nèi)容包括：
（一）管理項目；
（二）管理權(quán)限；
（三）管理要求；
（四）管理服務(wù)費用；
（五）管理期限；
（六）解除、終止委托管理合同的條件；
（七）風(fēng)險責(zé)任及違約責(zé)任；
（八）管委會對物業(yè)管理公司的監(jiān)督檢查；
（九）其他雙方約定的內(nèi)容。
委托管理合同應(yīng)當(dāng)于簽訂后一個月內(nèi)報市建委備案。
第二十二條 物業(yè)管理公司的權(quán)利：
（一）根據(jù)本規(guī)定及管理項目制訂具體的實施管理辦法；
（二）依照委托管理合同和有關(guān)價格管理規(guī)定收取管理服務(wù)費用；
（三）制止違反小區(qū)管理規(guī)定的行為；
（四）選聘專營公司承擔(dān)專項業(yè)務(wù)。
第二十三條 物業(yè)管理公司有權(quán)實行多種經(jīng)營，享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。
第二十四條 物業(yè)管理公司的義務(wù)：
（一）根據(jù)有關(guān)城市管理標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對小區(qū)實施管理；
（二）接受管委會和業(yè)主以及非業(yè)主使用人的監(jiān)督；
（三）及時接受和處理業(yè)主、非業(yè)主使用人關(guān)于小區(qū)管理的投訴；
（四）積極配合有關(guān)部門對小區(qū)內(nèi)違章違法行為的處理。
第二十五條 物業(yè)管理公司對小區(qū)管理未能達到有關(guān)城市管理標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同規(guī)定的要求，管委會或委托方可以解除合同。
因管理、維修、養(yǎng)護不善或因沒有及時修理而造成業(yè)主和非業(yè)主使用人損失的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)賠償損失。違反有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定的，由有關(guān)部門依法予以處理。
第二十六條 對無故不交各項應(yīng)交費用的業(yè)主和非業(yè)主使用人，物業(yè)管理公司可要求其限期繳交，并從滯納之日起，按日加收所欠繳費用3‰的滯納金。逾期不交欠繳費用和滯納金的，提交管委會處理。
第六章 小區(qū)的使用及維護
第二十七條 業(yè)主和非業(yè)主使用人對房屋的使用，必須嚴(yán)格遵守下列規(guī)定：
（一）未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)不得改變房屋的結(jié)構(gòu)、用途和外貌；
（二）不得對房屋的內(nèi)外墻、梁、柱、板、陽臺、平臺、屋蓋、通道擅自鑿、拆、搭、占；
（三）不得堆放易燃、易爆、有毒、放射性等有損房屋安全和危害人體健康的危險物品；
（四）不得利用房屋從事危害他人合法權(quán)益和其它非法的活動。
業(yè)主和非業(yè)主使用人需要對房屋進行裝修，須經(jīng)物業(yè)管理公司同意，并嚴(yán)格遵守有關(guān)規(guī)定方能進行。
第二十八條 房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：
（一）室內(nèi)部分，由業(yè)主負責(zé)維修；
（二）整體外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設(shè)備、公用天線、消防設(shè)施、屋蓋、電梯等房屋本體公用設(shè)施，由物業(yè)管理公司負責(zé)組織定期養(yǎng)護和維修。維修費用按異產(chǎn)毗連房屋維修責(zé)任劃分與費用分攤規(guī)定，從業(yè)主和非業(yè)主使用人繳納的房屋公共維修基金中支出。
房屋公共維修基金應(yīng)由小區(qū)管理處按棟號或梯號建立維修基金檔案，?？顚Ｓ茫坏门沧魉?。
第二十九條 房屋或樓宇不存在產(chǎn)權(quán)交叉，只有一個業(yè)主時，也可以由業(yè)主對房屋自行維修、養(yǎng)護，但必須接受小區(qū)的統(tǒng)一管理。
第三十條 小區(qū)內(nèi)由開發(fā)建設(shè)單位投資的給排水、寬度3.5米以下的道路、路燈、停車場、公共娛樂場所、配電房、公共綠地、園林設(shè)施、公廁、化糞池、垃圾站等小區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護。管理維修養(yǎng)護費用從管理服務(wù)費用中支出。
小區(qū)公用設(shè)施的大中修理和更新改造的費用從公共社區(qū)專用基金中支出。
第三十一條 在小區(qū)內(nèi)不得有下列行為：
（一）擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途；
（二）擅自侵占或損壞綠地、花草樹木、園林小品，踐踏花園草地；
（三）隨地丟撒果皮、廢紙和雜物，隨地傾倒垃圾；
（四）飼養(yǎng)雞、鴨、鵝、豬、狗等禽畜；
（五）擅自接引水、電、煤氣、排水等各種管線，或開挖道路等；
（六）搭建各類違章建筑；
（七）損壞水、電設(shè)備等公用設(shè)施；
（八）隨意停放車輛和鳴喇叭；
（九）焚燒瀝青、油氈、皮革、橡膠、垃圾等產(chǎn)生有毒、有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)；
（十）超標(biāo)排放噪音、煙塵、廢氣、粉塵、污水等；
（十一）未經(jīng)允許擅自張貼標(biāo)語、廣告和各類啟事，懸掛廣告牌或物品；擅自在公共設(shè)施上寫、刻、畫；
（十二）從事管理公約所禁止的行為；
（十三）法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。
有關(guān)專業(yè)管理部門在小區(qū)內(nèi)開挖、埋設(shè)或維修供水、供電、排水、排污、煤氣、郵電通訊等管道管線，須事先與物業(yè)管理公司聯(lián)系，對開挖后的路面、綠地等恢復(fù)原狀的事項簽訂協(xié)議后方可施工。
第三十二條 違反本規(guī)定第二十七條、第三十一條規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可會同有關(guān)部門進行強制恢復(fù)；造成損失的有權(quán)要求責(zé)任人賠償。
第七章 小區(qū)的移交
第三十三條 小區(qū)在管委會成立之前，由開發(fā)建設(shè)單位自行或委托物業(yè)管理公司對小區(qū)進行前期管理。管理費用除按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主和非業(yè)主使用人收取管理服務(wù)費用外，其余由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
管委會成立二年后，管委會可重新聘請物業(yè)管理公司，在同等條件下，原物業(yè)管理公司有優(yōu)先受聘的權(quán)利。
第三十四條 小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位，不得將工程質(zhì)量不合格或配套設(shè)施不完善的小區(qū)交付使用。
保修期內(nèi)由開發(fā)建設(shè)單位負責(zé)與施工單位聯(lián)系維修，也可以由開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司與施工單位聯(lián)系維修。
第三十五條 開發(fā)建設(shè)單位在移交小區(qū)時，應(yīng)當(dāng)向管委會移交下列小區(qū)工程建設(shè)資料：
（一）居住區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；
（三）地下管網(wǎng)竣工圖；
（四）其它必要資料。
第三十六條 公共社區(qū)專用基金來源另行規(guī)定執(zhí)行。
公共社區(qū)專用基金的使用受市建委監(jiān)督管理。
第三十七條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在移交小區(qū)時，按市政府有關(guān)規(guī)定提供小區(qū)物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權(quán)屬管委會。管理用房不得出租、轉(zhuǎn)讓、出借、抵押、挪作他用。
第三十八條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在移交小區(qū)時，按市政府規(guī)定提供部分商業(yè)用房，該商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)屬管委會。
該商業(yè)用房和小區(qū)內(nèi)其他有經(jīng)濟收入的公用配套設(shè)施、設(shè)備和場地，均由物業(yè)管理公司按委托管理合同經(jīng)營，其收入用于補充小區(qū)的管理服務(wù)費。
第三十九條 開發(fā)建設(shè)單位違反本規(guī)定第三十七條、第三十八條第一款的，市建委應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行。在規(guī)定的期間內(nèi)仍不履行的，市建委可申請人民法院強制執(zhí)行。
第四十條 居住小區(qū)的公共社區(qū)專用基金、房屋公共維修基金和管理服務(wù)費的收支情況，由管委會會同物業(yè)管理公司半年公布一次，接受業(yè)主和非業(yè)主使用人的查詢和監(jiān)督，并報市建委備案。
第八章 附 則
第四十一條 寫字樓、商住樓等物業(yè)管理可參照本規(guī)定執(zhí)行。
電力工程參建單位多，建設(shè)工期長，形成的工程檔案數(shù)量大，內(nèi)容龐雜，客觀上給項目工程檔案收集工作帶來一定難度，要確保項目工程檔案的完整、準(zhǔn)確、系統(tǒng)就要特別重視檔案的過程收集與集累，將項目檔案管理從末端前移，把檔案工作從一個工作環(huán)節(jié)擴展為貫穿始終的全過程控制的記錄體系，將項目檔案工作和項目建設(shè)一樣納入項目管理程序，與項目建設(shè)的各階段同步進行，從項目開工前就應(yīng)籌劃檔案管理，直至竣工驗收，使工程檔案形成首尾相接全程控制的記錄體系。實踐證明，抓好工程項目檔案管理與工程建設(shè)管理的“三同步”，就可以實現(xiàn)工程檔案完整、準(zhǔn)確、系統(tǒng)化。以河南某兩個大型電力基建項目為例，實踐中，為了實現(xiàn)電力工程項目委托管理階段的工程檔案管理工作統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理，確保工程檔案的完整、準(zhǔn)確、系統(tǒng)、規(guī)范整理，安全保管和有效利用的目標(biāo)，作為項目建設(shè)階段的管理方從項目開始就著手對工程檔案管理進行了策劃，組建了有效的管理團隊，機構(gòu)編制隸屬工程部，借鑒國際國內(nèi)先進的管理經(jīng)驗，根據(jù)項目的具體特點編制了相應(yīng)的工程檔案管理實施細則，對檔案管理人員進行了相關(guān)的培訓(xùn)。實踐證明，這些舉措從機構(gòu)、人員配備和管理制度上為實現(xiàn)項目工程檔案管理目標(biāo)做了充分準(zhǔn)備。
實踐中，項目管理方與項目參建方實施了項目合同制。例如，與項目公司（兩大發(fā)電有限公司）簽訂了項目委托管理合同，與設(shè)計、安裝、監(jiān)理、調(diào)試等單位簽訂了相關(guān)的委托合同。以合同制來約束各方的職責(zé)和利益關(guān)系，其中，就約定了合同主體與相對方在工程檔案管理方面的職責(zé)和相互關(guān)系，明確合同各方的職責(zé)。例如，委托管理合同中約定，項目公司職責(zé)：（1）負責(zé)前期文件、設(shè)計基礎(chǔ)文件、工程管理性文件（征地文件）的收集整理及其歸檔工作。（2）負責(zé)工程竣工驗收交接文件收集、整理及其歸檔工作。（3）負責(zé)考核期運行資料的收集整理及歸檔工作。委托管理合同中還約定工程管理公司職責(zé)：（1）認真履行管理范圍內(nèi)檔案工作的統(tǒng)一組織和管理的職能，負責(zé)對項目部各職能部門以及參建各方檔案工作的指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查和驗收工作；（2）負責(zé)制定《項目竣工檔案管理實施細則》，提供統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的檔案裝具和管理設(shè)施；（3）負責(zé)工程管理性文件（包括招投標(biāo)文件、合同、協(xié)議、來往文件、會議紀(jì)要）、工程未完工項目文件的收集整理歸檔工作；4、負責(zé)按管理合同的要求向項目公司移交竣工檔案資料。設(shè)計合同中約定設(shè)計單位的職責(zé)：（1）負責(zé)按工程建設(shè)要求，及時提供工程設(shè)計文件并編制施工圖總清冊；（2）負責(zé)按設(shè)計合同要求提供設(shè)計文件的歸檔資料；（3）負責(zé)對匯總的設(shè)計變更文件進行最終審核。保證其完整、準(zhǔn)確編制竣工圖；施工合同中約定施工單位職責(zé)：（1）建立單位工程總清冊，并按細則要求編制單位工程竣工檔案；（2）負責(zé)自購材料的資料收集整理工作；（3）每臺機組移交前，及時整理完整、準(zhǔn)確的設(shè)計變更單和與設(shè)計變更有關(guān)的工程聯(lián)系單等有關(guān)編制竣工圖的依據(jù)，在機組移交試生產(chǎn)后一周內(nèi)提交工程管理公司項目工程管理部，由工程管理部和檔案資料室共同組織有關(guān)單位審核，匯總后及時移交設(shè)計單位編制竣工圖；設(shè)備材料代管理方職責(zé)：負責(zé)設(shè)備技術(shù)文件的收集整理工作。
實踐中，項目管理方制定了一整套科學(xué)、合理、適用和操作性強完善的工程檔案管理細則，從機構(gòu)、人員、培訓(xùn)措施到領(lǐng)導(dǎo)管理體系、職責(zé)分工等行政職能層面和對檔案的收集整理、分類組卷等等業(yè)務(wù)職能層面進行了分項規(guī)范。實踐證明，制定完善的項目檔案管理制度，是實現(xiàn)項目檔案管理目標(biāo)的保障，使各參建單位在收集和編制竣工檔案時做到有章可循、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、職責(zé)分明。實踐中，項目管理方的檔案主管編制了管理方內(nèi)部各有關(guān)部門的歸檔范圍、歸檔時間以及歸檔的質(zhì)量要求，定期對文件的產(chǎn)生和收集、檔案編制工作進行檢查、指導(dǎo)。項目管理方通過這種內(nèi)部的職責(zé)分工和過程控制，首先做出了表率作用，各個職能部門在實施作業(yè)的過程中把好了每一個重要的文件收集、編制和歸檔節(jié)點，形成了能夠起表率作用和行為標(biāo)準(zhǔn)的工程檔案卷冊，完成了既定目標(biāo)。以此為標(biāo)準(zhǔn)，約束和引導(dǎo)整個項目參建單位過程文件的收集歸檔管理。實踐證明，項目管理與引導(dǎo)作用是項目參與單位檔案管理規(guī)范化的保證。
實踐中，項目管理方的檔案主管加強了與各參建單位的溝通協(xié)調(diào)力度和檢查過程管理，對參建單位的檔案主管進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，統(tǒng)一思想、統(tǒng)一認識、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。兩個項目成立由發(fā)電有限公司（項目公司）、項目管理方（工程公司）及主要參建單位領(lǐng)導(dǎo)組成的項目竣工檔案管理領(lǐng)導(dǎo)小組，負責(zé)領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)竣工檔案管理工作；組織檢查組，對竣工檔案資料管理情況進行監(jiān)督檢查，領(lǐng)導(dǎo)和組織竣工檔案預(yù)審及竣工檔案移交工作。項目管理方（工程公司）工程部具體負責(zé)竣工檔案工作，建立項目檔案管理網(wǎng)絡(luò)，不定期地組織監(jiān)理公司及工程公司的技術(shù)人員對各參建單位的過程資料進行了檢查評比，保證了檔案的真實性、完整性和及時性，做到了移交精品工程的同時移交高標(biāo)準(zhǔn)的工程檔案。在項目所有參建方的檔案管理過程統(tǒng)一采用了PAP工程管理系統(tǒng)軟件并多次對各參建單位的檔案管理人員進行了檔案專業(yè)知識及PAP檔案資料管理模塊使用的培訓(xùn)，既減少了協(xié)調(diào)的頻率，又提高了管理效率。規(guī)范化的電子文檔提高了檔案信息的實效性和檢索的便捷性，實現(xiàn)了在參建單位之間資源共享，也對檔案編研工作起到了快速整合作用。管理過程中還嚴(yán)把案卷質(zhì)量關(guān)，按照對原件、抄件、供應(yīng)商資質(zhì)報審附件、質(zhì)量驗評文件、工程技術(shù)記錄表式等的歸檔要求，對施工、監(jiān)理、設(shè)計、調(diào)試等單位的檔案組卷情況進行了嚴(yán)格的過程檢查，實踐證明，采用先進的管理模式、有效控制案卷質(zhì)量、遵循合理化的組卷原則，大大強化了項目管理各方的檔案管理，其結(jié)果使得工程檔案更加標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，統(tǒng)一化。
2005年底到2007年間，江蘇南通人徐進華、溫州人馬英、上海人譚雪梅和莊浩分別在上海加盟了“從臺灣過來的”現(xiàn)大陸知名餐飲企業(yè)“一茶一坐”，成為其加盟商，不出三年，三人都向法院了一茶一坐。
看上去，又是一出加盟商加盟企業(yè)繼而反目成仇的戲碼。但這次的情節(jié)要離奇得多，結(jié)局也如懸念電影一樣意猶未盡，不可名狀。
這家中國頗具知名度的中式餐飲連鎖企業(yè)究竟怎么了？
誘惑
豆?jié){煮火鍋，咖啡烹牛排，牛奶泡普洱……來自臺灣的一茶一坐不僅吃得新奇，店堂設(shè)計也優(yōu)雅精致，這樣的品位加上超人氣，自然等于可觀的利潤。
南通人徐進華第一次走進一茶一坐就動了加盟的心思。徐進華夫婦多年來在南通經(jīng)營著一家生產(chǎn)童帽的服裝廠，手里有些閑散資金，一直想再做些投資。二人很快了解到加盟政策：加盟商自己尋找場地，一茶一坐提供指導(dǎo)，門檻是加盟費30萬元，保證金20萬元，開店的起始資金300萬元，總計350萬元。
徐進華還了解到，一茶一坐正在引入風(fēng)投資金，上市在望……徐進華認定這是一個好項目，便于2005年12月7日，與一茶一坐簽訂了《一茶一坐直接特許經(jīng)營合同》和作為附件的《一茶一坐委托管理合同》及《承諾書》。徐承諾在簽約之后注冊一家公司以“自動承接本合同中甲方（指徐進華）的全部權(quán)利義務(wù)”。然后徐進華先后分兩次向一茶一坐支付了現(xiàn)金350萬元。
沒想到的是，從此以后，“我的加盟店，就與我基本無關(guān)了?！毙爝M華一臉迷惑。
火爆的背后
溫州人馬英、上海人譚雪梅與莊浩也與一茶一坐簽定了同樣的加盟合同，店址分別選在嵩山路和五角場。三人也是信心滿滿，準(zhǔn)備大干一場。
合同簽了，錢打了，加盟商與一茶一坐就有了休戚與共的利害關(guān)系。但是，馬英、譚雪梅與莊浩還包括徐進華，真的了解一茶一坐嗎？
能查到的公開資料表明，開曼群島注冊的臺資公司一茶一坐于2002年6月進入大陸市場，一直以直營店的形式發(fā)展，2005年改變策略，開始招加盟商。
但是，上海虹口區(qū)工商局的檔案卻表明，2002年，一茶一坐公司由上海特一實業(yè)發(fā)展有限公司、新加坡旺旺控股有限公司和英屬維爾京群島CHANNEL TEA CO.LTD.公司三家投資組建。開業(yè)首年便宣告失利，2002年主營業(yè)務(wù)收入為493.51萬元，公司虧損362.16萬元，之后每年都虧損。2002年至2007年間，經(jīng)畢馬威會計事務(wù)所調(diào)整報出累計虧損2165萬元。
我們自然要追問：既然一茶一坐生意火爆，為什么會虧損？它在上海等地陸續(xù)開了60家直營店，這些店的投入也可能導(dǎo)致財務(wù)報表顯示為虧損；但是否有其他可能，尚不得而知。
而徐進華非?？隙ǖ馗嬖V記者，一茶一坐方面沒有告訴他虧損情況，“我知道他虧損這么嚴(yán)重，我還會加盟嗎？”
加盟商馬英也表示不知情，她還提出了另外的異議：按規(guī)定企業(yè)需提供“真實、準(zhǔn)確的特許合同文本”，一茶一坐應(yīng)提供《一茶一坐委托管理合同》中注明必有的《設(shè)備委托采購合同》、《一茶一坐加盟餐廳招牌使用協(xié)議》、《原料委托采購合同》等五個附件。
而在2011年3月23日馬英案子的庭審筆錄中，審判長問：“這個合同既然約定有這些附件，相關(guān)的文本有嗎？”一茶一坐人答：“這些文本是借用肯德基的文本?！睂徟虚L問：“當(dāng)時有沒有？”答：“我們沒有?！薄俺私o上海馬瑛餐飲有限公司以外，有沒有這個文本？”一茶一坐人答：“沒有?！?/p>
于是馬英等人的律師主張，一茶一坐沒有按商務(wù)部規(guī)定，向馬英等人提供完整的特許合同文本，其與加盟商簽訂的合同其實是不符合規(guī)定的。
合同玄機
徐進華和馬英一樣，很多問題是事后才發(fā)現(xiàn)，并通過律師梳理才明白究竟。比如在與一茶一坐法庭相見之前，他們都不了解與一茶一坐簽訂的兩個合同――《特許經(jīng)營合同》和以附件形式出現(xiàn)的《委托管理合同》以及另一個附件《承諾書》（《承諾書》中徐進華承諾簽訂合之后立即成立一家公司以“自動承接本合同中甲方（指徐進華）的全部權(quán)利義務(wù)。”）――有何玄機。
按照前一個合同，一茶一坐在徐進華向其交納350萬現(xiàn)金之后，則將一茶一坐“商標(biāo)、商號、經(jīng)營模式等經(jīng)營資源”授予徐進華，肯定了徐進華是該加盟店的實際掌控者和操盤者。
一茶一坐則認為，雙方又簽了一份《委托管理合同》，該店的經(jīng)營管理權(quán)就是一茶一坐的了，并且虧損皆由徐進華承擔(dān)。
那么，這家店的經(jīng)營管理權(quán)究竟屬于誰？簽了一份名為“委托管理”的合同，就是一茶一坐的了嗎？最高人民法院在《關(guān)于經(jīng)濟合同的名稱與內(nèi)容不一致時如何確定管轄權(quán)問題的批復(fù)》中明確規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂的經(jīng)濟合同雖具有明確、規(guī)范的名稱，但合同約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容與名稱不一致的，應(yīng)當(dāng)以該合同約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容確定合同的性質(zhì)。”（《法復(fù)（1993）16號》）所以律師告訴徐進華，該店的經(jīng)營管理權(quán)應(yīng)該是他的。
當(dāng)時徐進華沒有發(fā)現(xiàn)兩份合同中有這么多字眼可以摳。他只覺得加盟商擁有加盟店的經(jīng)營管理權(quán)天經(jīng)地義，于是后來發(fā)生的事讓他覺得匪夷所思：
徐進華簽約后，便按要求將身份證復(fù)印件交給了一茶一坐，然后回到南通等待一坐一茶為其提供后續(xù)的支持服務(wù)。
這邊，一茶一坐開發(fā)部經(jīng)理郭霖拿著徐進華的身份復(fù)印件去了工商局，在徐進華完全不知情的情況下，假冒徐進華的簽名，注冊了一家以徐進華為董事長的“奕欣公司”，來管理這家加盟店。公司成立后，一茶一坐領(lǐng)取了奕欣公司的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，又用該營業(yè)執(zhí)照刻制了奕欣公司的公章、辦理了《稅務(wù)登記證》及《企業(yè)法人代碼證書》，開設(shè)了奕欣公司的銀行基本賬戶。
接下來，一茶一坐并沒有將奕欣公司的上述證件及財務(wù)專用章、公章還給奕欣公司，而且越過了徐進華，用公章和財務(wù)專用章以奕欣公司的名義開始與外界簽訂房屋租賃合同、裝修合同、原材料采購合同、設(shè)備采購合同等，開始使用那300萬元的開店資金。
由于奕欣公司是在上海南匯異地注冊，對上海的一茶一坐加盟店不便管理，不久，郭霖又到上海工商局假冒徐進華、徐妻王青的簽名，注冊了進華公司，領(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照，辦理了一系列相關(guān)手續(xù)。一茶一坐又拿著進華公司的章，繼續(xù)對外簽訂采購合同。
――以上細節(jié)都得到了法庭的確認，以及郭霖本人的承認。
徐進華得知這些情況是好些天以后，一茶一坐通知說，“店址選好了，你來看看?！毙炫d沖沖趕到上海長壽路1118號的芳匯廣場一看，自己的店已經(jīng)在裝修了！怎么自己事前一點不知道??？追究原委，才發(fā)現(xiàn)了冒名注冊等問題。
“我是這個店的老板?！薄安徽J識?！?/p>
徐進華查遍兩份合同，都沒有一茶一坐可以代為注冊公司和掌控公章財務(wù)章的條款。那么，一茶一坐的理由是什么？他們的說法是，“為了防止加盟商惡意卷款逃跑”。
不僅如此，記者還注意到，一茶一坐在格式化的委托合同里都規(guī)定好了，裝修公司、采購原材料的公司、提供設(shè)備的公司等，都由一茶一坐指定或“代為采購”。有人私下告訴記者，這些公司皆與一茶一坐某些高層存在關(guān)聯(lián)交易，但記者并未在工商等方面拿到相關(guān)證據(jù)。
徐進華無可奈何，錢已經(jīng)給了別人了，他只好善意地相信對方。
懷中復(fù)雜的心情，徐進華在自己的芳匯店附近投資買了一套房子，方便就近到店里?？墒撬趾苌俚降陙砜纯?。因為他這位加盟商，對自己的加盟店而言完全是多余的人。對這個店的一切事務(wù)，他說不上半句話。
徐進華給記者講了一個他自己的親身經(jīng)歷：2006年9月的某一天，他又接到通知，說“芳匯店要開業(yè)了，你來看看吧”。徐進華過去一看，僅需40來人的芳匯店，一茶一坐安排了60多人，而這些人全由自己發(fā)工資。
畢竟是開業(yè)慶典，徐進華不能砸自己場子，還是招呼上了幾個朋友，然后像個外人一樣買了幾個大花籃，自己擺在了店門口。進店去，服務(wù)員把他們當(dāng)一般顧客一樣招呼接待……
吃完飯，徐進華偷偷告訴服務(wù)員：“我是這個店的老板?！狈?wù)員詫異地看了他兩眼，悄悄說：“不認識?！彼缓酶读隋X，轉(zhuǎn)身裝著大大咧咧地對朋友們說：“看看，咱的店，怎么樣，連老板吃飯都要買單。這才叫現(xiàn)代企業(yè)的管理！”
一出店，徐進華只想痛哭。之后徐為了打官司和律師詳談，律師主張，一茶一坐用他們公司的章簽訂的合同和對加盟店進行的管理，是非法的、無效的。
查賬
開業(yè)五六個月后的2007年上半年，徐進華要求查奕欣公司和進華公司的賬。
“開業(yè)五六個月了，但是賬冊上只登記了開業(yè)第一個月的賬目?！毙爝M華告訴記者，除此之外，賬冊中還夾雜著大量沒有時間、語焉不詳?shù)馁徫镞M貨發(fā)票和憑證。
為了搞清楚這些憑證和發(fā)票的真實性，徐進華分別用數(shù)碼相機拍下了每一張憑證收據(jù)、發(fā)票，隨后交由第三方審計事務(wù)所進行審計。
徐進華從自己隨身攜帶的公文包里，掏出了厚厚一疊如同漢語大詞典般的審計資料。記者看到，這些審計資料中，部分發(fā)票、憑證缺角，不少發(fā)票憑證沒有標(biāo)注日期、單位。最后審計事務(wù)所的審計結(jié)果顯示，這一疊憑證和發(fā)票幾乎都存在問題?！皯{證所標(biāo)物品購入金額與發(fā)票不符”、“憑證內(nèi)容與發(fā)票內(nèi)容不一致”等評審文字幾乎出現(xiàn)在每張憑證發(fā)票的掃描頁面上。
再有，芳匯店的裝修及設(shè)備價格總計214.58萬元，但是，按照第三方詢價機構(gòu)的結(jié)算審核，其實際造價僅為120萬元！芳匯店為什么會多支出94.58萬元？
還有進貨量高得離譜的進貨單，“其中有一張進貨單是標(biāo)明芳匯店進了56萬元的精肉，如果按照8元一斤肉來算，那是7萬斤肉，35噸！”另外還出現(xiàn)了數(shù)千斤之多的紅棗進貨單。
這些，都源于進華公司的章和財務(wù)大權(quán)握在一茶一坐手里，再怎么離譜的發(fā)票，只要一茶一坐將進華公司的財務(wù)專用章一蓋，錢就得支出；而且這樣一來，芳匯店的收入一茶一坐可以輕而易舉地劃走。徐進華要求一茶一坐歸還公司文件和章！
2008年11月，一茶一坐對此出具了一紙《證明》：“上海進華餐飲有限公司為我司直接特許加盟商，公章、財務(wù)章、法人章自該公司加盟的一茶一坐餐廳開業(yè)起由我司代為保管……”
徐進華不服，第一，我何時授權(quán)給你“保管”的？分明是強占；第二，既然是“保管”，那么沒有我的授意，你就沒有使用的權(quán)利！第三，顯然，一茶一坐還是不予歸還。
另外三位加盟商馬英、譚雪梅和莊浩，除了沒有被注冊第二家公司外，其他所有遭遇與徐進華完全一樣。
臺前幕后
之后，徐進華拒絕向一茶一坐支付合同規(guī)定的管理費、服務(wù)費，加之芳匯店業(yè)績本就不太好，一茶一坐于2008年年底關(guān)了徐進華的店。同樣的原因同樣的時間，馬英的店、譚雪梅的店也被一茶一坐關(guān)掉了。
2009年初，徐進華聯(lián)合加盟商馬英等，將一茶一坐告上了法院。一茶一坐則向法院對徐進華等人提起了反訴，狀告他們各有數(shù)十萬元不等的應(yīng)付款久拖不付。
這場官司一打就是兩年。
對于本案的性質(zhì)，徐進華及其律師胡炯明的觀點，同法院的主張產(chǎn)生了巨大分歧。徐進華及其律師認為，一茶一坐強行占有加盟店的經(jīng)營管理權(quán)、扣押公章及營業(yè)執(zhí)照等財物、違約進行經(jīng)營管理，并且所簽合同文本不全，多處不符合相關(guān)法規(guī)，內(nèi)容明顯自相矛盾。他們認為，芳匯店實質(zhì)上已成為一茶一坐的直營店，所簽特許經(jīng)營合同和委托合同已不成立，法律尊重事實，因此一茶一坐應(yīng)該賠償徐進華全部損失近560萬元。
而一茶一坐和法院卻認為，二者的加盟關(guān)系是成立的，雙方的糾紛在于芳匯店的裝修造價過高，支出混亂，一茶一坐應(yīng)予賠償徐進華超額部分。
最終，法院于2011年4月判決一茶一坐賠償進華公司經(jīng)濟損失70萬元，進華公司需支付一茶一坐應(yīng)付款32.64萬元，金額相抵，一茶一坐向進華公司支付37.36萬元，雙方了結(jié)。
同一家法院對馬英、譚雪梅和莊浩案的判決也大致如此。
徐進華當(dāng)然不服，決定不顧一切上訴。下一場官司大戰(zhàn)將不可避免……
記者手記：
在采訪這個選題的過程中，記者一直有個疑惑，一茶一坐2005年開始招加盟商，十幾家加盟商大多數(shù)的遭遇和結(jié)果都同徐進華類似，一茶一坐究竟意欲何為？
或許有個猜測能夠幫一茶一坐“自圓其說”。一茶一坐一直夢想在美國納斯塔克上市。于是2005年至2008年期間，一茶一坐總共經(jīng)歷了三輪融資。但是一茶一坐一直虧損，為了提高增強盈利能力，一茶一坐一邊用融得的資金開直營店，一邊又想出了一個開加盟店的新辦法――
從2005年開始招加盟商，用加盟商的錢來建店，然后用上面寫到的種種方法、步驟，將加盟店的控制權(quán)、經(jīng)營權(quán)掌握在自己手里。
從徐等人的表述看，在加盟店的裝修工程、設(shè)備采購、原料采購等多方面一茶一坐都有操作空間，甚至可以利用掌握加盟商公司法人章、公章、財務(wù)章的便利，直接將錢劃走，所以才出現(xiàn)“一次采購豬肉35噸”的可笑的后補發(fā)票。
退一步說，如果加盟店這樣折騰下來還能正常經(jīng)營盈利，并保持強勁增長勢頭。一茶一坐就以雙倍開店價格將其收購，以其強大的贏利能力增加上市砝碼，這樣皆大歡喜。
如果加盟店經(jīng)不起折騰倒下了，一茶一坐就將加盟店直接關(guān)了，所謂“加盟有風(fēng)險”……
然而這樣的公司能順利上市嗎？十幾起加盟商官司纏身，至今沒聽說它上市之事。
單位名稱：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
聯(lián)系電話：_________
傳真：_________
受委托方（物業(yè)管理企業(yè)，以下簡稱乙方）：_________
單位名稱：_________
資質(zhì)等級：_________
證書編號：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
聯(lián)系電話：_________
傳真：_________
甲方通過（招投標(biāo)，協(xié)議選聘）方式將_________（物業(yè)名稱）委托乙方實行物業(yè)管理服務(wù)。為保障本物業(yè)正常運行，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國家、省物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，雙方達成以下合同條款。
第一條 本合同所涉及的物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱：_________物業(yè)類型：_________
座落位置：_________區(qū)_________路（街道）_________號
四至范圍：_________
總建筑面積：_________平方米；其中住宅_________平方米，商場_________平方米，辦公樓_________平方米，工業(yè)廠房_________平方米，停車場（庫）_________平方米。其他：_________。
物業(yè)構(gòu)成見附件一，規(guī)劃平面圖見附件三。
第二條 委托管理服務(wù)期限：物業(yè)管理服務(wù)期限為_________年_________月（不超過整個物業(yè)管理區(qū)域房屋交付使用后2年），自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。合同期未滿，業(yè)主大會成立后業(yè)主委員會與所選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時，本合同終止。
第三條 甲方在該物業(yè)接交2個月前提供一次性開辦費_________萬元，用于購買相關(guān)辦公用品和設(shè)備，所形成的固定資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會所有。所購買辦公用品和設(shè)備的清單明細乙方在物業(yè)接交后2個月內(nèi)交甲方備案。
甲方在該物業(yè)接交2個月前一次性提供給乙方_________萬元的前期物業(yè)管理接管費。乙方應(yīng)根據(jù)甲方的需要派員進行物業(yè)管理提前介入，并負責(zé)包括但不限于簽訂物業(yè)管理合同、公共部位二級清理、接管驗收、交房、人員招聘、人員培訓(xùn)等接管有關(guān)事宜。
甲方（需要，不需要）乙方提供前期物業(yè)管理顧問服務(wù)。如需乙方提供前期物業(yè)管理顧問服務(wù)的，前期物業(yè)管理顧問服務(wù)合同另行簽定。
第四條 乙方參與本物業(yè)的竣工驗收，并在物業(yè)移交接管時，與甲方辦理物業(yè)管理書面交接手續(xù)。
第五條 本物業(yè)交付使用后的質(zhì)量責(zé)任，根據(jù)國家《建設(shè)工程管理質(zhì)量條例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等規(guī)定執(zhí)行。設(shè)施設(shè)備保修期如下：電梯_________月，監(jiān)控智能化設(shè)備_________月，消控設(shè)備_________月，電信設(shè)備_________月，道路_________月，綠化_________月，_________。保修時間確定及計算：由各項工程竣工及設(shè)備安裝完畢經(jīng)建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位、物業(yè)公司及有關(guān)專業(yè)部門根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，對所完成的建筑、設(shè)備進行外觀、調(diào)試和運行等方面的檢查測試，并經(jīng)簽章之日起為保修的起始日期。
本物業(yè)共有部分保修責(zé)任內(nèi)，如存在質(zhì)量問題，按第_________種方式處理：
（一）甲方負責(zé)返修；
工廠物業(yè)管理合同范本
委托方（以下簡稱甲方） ______________________
受委托方（以下簡稱乙方）_____________________
根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（建設(shè)部第33號令）《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及《實施細則》等國家、地方有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對_______實行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。
第一條 物業(yè)基本情況
座落位置：_____________________________________________；占地面積：_______平方米；建筑面積：_______平方米；其中地上建筑面積_______平方米，地下建筑面積_______平方米，綠化覆蓋率為_______%；物業(yè)類型：_______.
第二條 委托管理事項
（一）房屋建筑本體共用部位（外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房等）的維修、養(yǎng)護和管理；
（二）房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)；
（三）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場等）的維修、養(yǎng)護和管理；
（四）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施（網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點等）的維修、養(yǎng)護和管理；
（五）公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運；
（六）車輛行駛及停泊；
（七）配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財產(chǎn)保險保管責(zé)任）；
（八）社區(qū)文化娛樂活動；
（九）物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料；
（十）法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項。
第三條 合同期限
本合同期限為_______年。自_______年_______月_______日起至_______年 月_______日止。
第四條 甲方的權(quán)利和義務(wù)
（一）與乙方議定年度管理計劃、年度費用概預(yù)算、決算報告；
（二）對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每年全面進行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟損失或管理失誤，經(jīng)市政府物業(yè)管理
主管部門認定，有權(quán)終止合同；
（三）委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進行處理：包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金、對無故不繳有關(guān)費用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取催繳催改措施；
（四）甲方應(yīng)按有關(guān)規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房建筑面積_______平方米（不含設(shè)施設(shè)備用房面積）物業(yè)管理用房屬甲方所有，乙方在本合同期限內(nèi)無償使用，但不得改變其用途。
（五）甲方在合同生效之日起_______日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料（工程建設(shè)竣工資料、住用房資料等），并在乙方管理期滿時予以收回；
（六）不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動；
（七）負責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛；
（八）協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；
（九）法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。
第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)
（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制訂該物業(yè)的各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細則，自主開展各項管理經(jīng)營活動，但不得損害大多數(shù)業(yè)主（住用戶）的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益；
（二）遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費規(guī)定，按物業(yè)管理的服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度，測算物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，并向甲方提供測算依據(jù)，嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價，不得只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)；
（三）負責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施；
（四）有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進行處理；
（五）有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)并支付費用，但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將重要專項業(yè)務(wù)承包給個人；
（六）接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督；
（七）至少每3個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費用收支賬目；
（八）對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴建完善配套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實施；
（九）建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負責(zé)及時記載有關(guān)變更情況；
（十）開展有效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作；
（十一）本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財務(wù)等資料；移交本物業(yè)的公共財產(chǎn)，包括用管理費、公共收入積累形成的資產(chǎn)；對本物業(yè)的管理財務(wù)狀況進行財務(wù)審計；
（十二）不承擔(dān)對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)的保管保險義務(wù)（另有專門合同規(guī)定除外）
第六條 管理目標(biāo)
乙方根據(jù)甲方的委托管理事項制定出本物業(yè)“管理分項標(biāo)準(zhǔn)”（各項維修、養(yǎng)護和管理的工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)）
第七條 管理服務(wù)費用
（一）本物業(yè)的管理服務(wù)費按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積_______元；如業(yè)主或物業(yè)使用人將宿舍改為商業(yè)用途，物業(yè)管理服務(wù)費將按商業(yè)用途收取。
（二）乙方對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護，及其他特約服務(wù)，采取成本核算方式，按實際發(fā)生費用計收；但甲方有權(quán)對乙方的上述收費項目及標(biāo)準(zhǔn)進行審核和監(jiān)督；
（三）房屋建筑（本體）的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護與更新改造，由乙方提出方案，經(jīng)雙方議定后實施，所需經(jīng)費按規(guī)定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護；
（四）本物業(yè)的公用設(shè)施專用基金由甲方負責(zé)按法規(guī)政策的規(guī)定到位，以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護費用。
第八條 獎懲措施
（一）乙方未完成合同規(guī)定的各項管理目標(biāo)，或出現(xiàn)重大事故，經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門確認需由乙方承擔(dān)責(zé)任的，甲方有權(quán)解除與乙方所簽物業(yè)服務(wù)合同。
（二）合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績優(yōu)秀，多數(shù)業(yè)主反映良好，可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)約_______年。
第九條 違約責(zé)任
（一）如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補償；乙方有權(quán)要求甲方限期整改，并有權(quán)終止合同；
（二）如因乙方原因，造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并有權(quán)終止合同；
（三）因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并負責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?，由乙方承?dān)責(zé)任并負責(zé)善后處理。（產(chǎn)生事故的直接原因，以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)）；
（四）甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競爭手段而取得管理權(quán)或致使對方失去管理權(quán)，或造成對方經(jīng)濟損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。
第十條 其他事項
（一）雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力；
（二）合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿6個月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姡?/p>
（三）本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理；
（四）本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時，提請物業(yè)管理主管部門調(diào)解，調(diào)解不成的，提交深圳仲裁委員會依法裁決；
（五）本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力；
本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事項，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行；
（六）本合同正本連同附件共陸頁，一式三份，甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力；
（七）本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章：
乙方簽章：
法人代表：
法人代表：
