發(fā)布時間：2023-07-11 16:41:51
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)行業(yè)投資策略樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；宏觀經(jīng)濟；政策；走勢；投資策略
一、2013年宏觀經(jīng)濟及武漢市房地產(chǎn)市場背景
（一）宏觀經(jīng)濟
房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性、持續(xù)性的一個重要指標(biāo)，也是衡量房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟及城市經(jīng)濟關(guān)系的主要指標(biāo)之一。從短期看，指標(biāo)表明房地產(chǎn)年度開發(fā)投資完成額占固定資產(chǎn)投資總額的比重；從長期看，它反映房地產(chǎn)開發(fā)投資在建總規(guī)模與固定資產(chǎn)投資總規(guī)模的比例關(guān)系。這個比例過高或過低，都會影響國民經(jīng)濟和城市經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。
2011年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值達到471564億元，比上年增長9.2%，經(jīng)濟增速放緩，“保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)”再次成為政府2012年的首要目標(biāo)。雖然房地產(chǎn)行業(yè)在短期內(nèi)受到調(diào)控，但從長期來看，仍將是支持中國經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資在GDP中的占比逐年上升，2007年以來占比均在10%以上，2011年達到了17%左右的水平，出于保增長和地方財政壓力的考慮，房地產(chǎn)行業(yè)仍將長期向上看好。武漢市2011年GDP6536.81億，人均GDP約10000美元，盡管經(jīng)濟增長速度放緩，但絕對值依然較高，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的發(fā)展平臺。
（二）武漢房地產(chǎn)市場
1. 供求走勢
從房地產(chǎn)（住房）的需求方面來看，城市原有居民住房改善的需要，城市年輕人組建新家庭以及進入城市的新興群體都構(gòu)成對住房的需求；另外，某些對外開放度大的城市還有境外人士的流入，他們也需要購買住房，至少需要租賃住房；城市改造過程中的動拆遷居民更是成為最直接最現(xiàn)實的住房需求者。在一定的時期中，城市土地的供給總是有限的，房地產(chǎn)開發(fā)商建造住房的總量也是有限的，一旦需求量增長過快，房價就會有上升的趨勢。因此，2011年房地產(chǎn)市場供應(yīng)持續(xù)增加，市場成交總體呈現(xiàn)前高后低的走勢，2011年上半年價格仍然在大幅上漲，居于高位，導(dǎo)致全年成交價格相比去年走高，但目前成交量逐步萎縮，價格開始松動。2011年全年新增供應(yīng)房源為1192萬㎡，相比于去年增加了17.9%；成交量為 825萬㎡，相比于去年下降8.6%；成交價格7236元/㎡，相比于去年上升5.9%；
2. 存量
目前存量將近840萬方，較去年同期新增近200萬方，目前存銷比接近12。庫存居于高位，2011年底至2012年上半年特別是3-4月份，房企將面臨資金壓力不斷加劇、存貨繼續(xù)增加，銷售持續(xù)低迷的多重考驗，將帶來房價的進一步下行。
3. 新盤成交走勢
2011年共計375個樓盤開盤（包括一個項目多次開盤及加推的情況），5月為新盤市場分水嶺，在品牌開發(fā)商低價開盤的帶動下，整體成交率高達65%，而之后政策效應(yīng)持續(xù)發(fā)威，投資及改善型需求均受到了抑制，以及受制于年度銷售目標(biāo)不得不增加的推盤量，盡管開發(fā)商基本選擇低價入市，加大推廣力度，卻難以改變成交率持續(xù)下滑的趨勢。
4. 土地市場
相比于2010年武漢土地市場“地王頻現(xiàn)”的瘋狂，2011年表現(xiàn)相對冷清，土地成交面積與成交金額均有大幅下滑，底價成交、流拍、延期現(xiàn)象增多，調(diào)控背景下開發(fā)商拿地越發(fā)謹慎。從土地成交一般影響2年后的供求關(guān)系這一規(guī)律來看， 08年土地成交規(guī)模大幅萎縮使得2010年供應(yīng)量極為緊張，而加上之前累計的需求集中釋放，使得2010年成交量出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，房價大幅飆升，開發(fā)商資金量充裕，大幅拿地擴張，如此也必將大大增加2012年的供應(yīng)量，使得供過于求的態(tài)勢有可能加劇。
二、房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測
1. 政策方面
2011年年底召開的中央經(jīng)濟工作會議表明中央未來對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的方向不會動搖， 盡管“三限”政策帶有明顯的政治干預(yù)色彩，但在“促進房價合理回歸”的目標(biāo)下，2014 年政策整體放松無望，更多可能是政策微調(diào)。保障房的建設(shè)將穩(wěn)步推進，彌補商品房投資下滑對經(jīng)濟的負面影響。房產(chǎn)稅或采取擴大試點城市的方式漸進推進，長期看將逐步替代限購令。
2. 信貸資金方面
房地產(chǎn)開發(fā)是一種投資行為，離不開金融支持。從發(fā)達國家的經(jīng)歷可以看出房地產(chǎn)金融發(fā)展的狀況，很大程度上左右著房地產(chǎn)投資的狀況。為了控制房地產(chǎn)投資過快增長，改變固定資產(chǎn)投資過熱的狀況，國家出臺了一系列綜合措施，包括提高存款準(zhǔn)備金率、控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例等金融政策和清理整頓開發(fā)區(qū)、限制高檔物業(yè)用地等新的土地政策等。但是，在國家“保增長”的主題下，之前一直緊縮的信貸資金可能會逐步寬松，我國貨幣政策將從緊縮走向中性，預(yù)計2014年將有多次存準(zhǔn)率的下調(diào)，資金流充足，但是對于信貸資金的流向暫時難以判斷，是否對房地產(chǎn)有大幅利好尚難以定論。
三、房地產(chǎn)投資策略建議
中國房地產(chǎn)市場的調(diào)控已經(jīng)進入短周期或者持續(xù)調(diào)整期，目的是保證房地產(chǎn)買賣雙方健康穩(wěn)定有序發(fā)展。未來中國房地產(chǎn)市場即使取消限購，也不會像2010年一樣快速反彈，未來房地產(chǎn)市場應(yīng)該放在國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的大背景中來看，應(yīng)后續(xù)房地產(chǎn)政策將會是斷斷續(xù)續(xù)，不斷出臺不但調(diào)整，因此房地產(chǎn)投資者和開發(fā)商在自己的戰(zhàn)略目標(biāo)及開發(fā)策略上必須走價值開發(fā)和重深化拓寬盈利模式的策略。
1. 增強風(fēng)險防范意識，以戰(zhàn)略防守為主，收縮戰(zhàn)線，快速銷售，最大程度的持有現(xiàn)金，為即將可能到臨的低價抄底拿地做好準(zhǔn)備；
2. 營銷策略上，做好淡市營銷專題，強化以客戶為中心的營銷方式，同時追求營銷渠道的創(chuàng)新和精細化；
3. 產(chǎn)品策略上，目前房地產(chǎn)市場開發(fā)水平已經(jīng)頗為成熟，單純的從立面、園林、戶型等方面去突破顯得較為薄弱，必須增加產(chǎn)品內(nèi)涵和人文訴求，帶來客戶生活方式的全新體驗，杜絕產(chǎn)品的裸奔；
4. 從戰(zhàn)略領(lǐng)域看，應(yīng)該著眼于未來經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，加大商業(yè)地產(chǎn)的投資力度，重視商業(yè)物業(yè)持有，同時可考慮與內(nèi)需相關(guān)的地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等；
5. 從戰(zhàn)略布局看，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入下半場，未來三四線城市將是發(fā)展的重點和亮點，在資金充裕的情況下，可適當(dāng)考慮布局拓展三四線城市。
參考文獻
[1] 張東：《房地產(chǎn)投資導(dǎo)論》，中國財政經(jīng)濟出版社，2009年
首先，房地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險，作為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前我國市場經(jīng)濟還需要進一步完善的形勢下，我國政府對于房地產(chǎn)行業(yè)作出了非常嚴格的控制，出臺了多項控制政策，這些政策的出臺和宏觀調(diào)控措施都在很大程度上提升了房地產(chǎn)投資風(fēng)險。
其次，房地產(chǎn)投資具有利率風(fēng)險，現(xiàn)階段很多投資者的資金大部分都來自于銀行貸款，因此隨著銀行貸款利率的波動，投資者的風(fēng)險也將產(chǎn)生一定的波動。通常而言，貸款利率越低，房地產(chǎn)項目的投資成本也就越低，投資者會獲得更大的收益；而貸款利率越高，成本也隨之升高，投資者收益就會降低[1]。
最后，房地產(chǎn)投資的通貨膨脹風(fēng)險，從2007年開始，我國物價呈現(xiàn)出了持續(xù)上漲的趨勢，小幅度的通貨膨脹現(xiàn)象逐漸體現(xiàn)了出來。而通貨膨脹率升高之后，資金的購買力降低，這就導(dǎo)致很多房地產(chǎn)投資者在項目完成后獲得的收益和之前的投入資金有較大的差距，導(dǎo)致了實際收益率下降。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理策略
（一）風(fēng)險衡量
所謂風(fēng)險衡量，主要說的是對房地產(chǎn)投資所產(chǎn)生的風(fēng)險因素的種類、風(fēng)險大小和造成影響程度的衡量。風(fēng)險衡量應(yīng)該對那些比較明顯的會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生較大影響的風(fēng)險進行關(guān)注，其次才是研究風(fēng)險損失產(chǎn)生的幾率。[2]。我們可以把風(fēng)險視為一種變量，它可以運用期望值、風(fēng)險度等來進行描述，例如兩種風(fēng)險損失具有相同的期望值，那么標(biāo)準(zhǔn)差較大的風(fēng)險損失就更加嚴重，標(biāo)準(zhǔn)差較小的風(fēng)險損失較輕；如果風(fēng)險損失所具備的標(biāo)準(zhǔn)差是一致的，那么期望值較大的風(fēng)險反而越小，而期望值越小的風(fēng)險越大。在風(fēng)險衡量的過程中應(yīng)該全面的分析和考慮風(fēng)險因素。
（二）投資分散策略
所謂分散策略指的是通過分散開發(fā)結(jié)構(gòu)而規(guī)避和降低投資風(fēng)險，投資分散測量通常有區(qū)域分散、時間分散以及共同投資等手段。投資區(qū)域分散指的是把房地產(chǎn)投資向各個不同的地域分散，這樣就可以避免因為某些地區(qū)經(jīng)濟條件較差而產(chǎn)生的風(fēng)險；投資時間分散則說的是首先劃分一個科學(xué)的投資時間差，進而降低由于市場發(fā)生變化而形成的風(fēng)險，比如說房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)產(chǎn)生較大的波動時（如經(jīng)濟增長率的回升、貸款利率的下降），這些現(xiàn)象都很有可能讓房地產(chǎn)周期開始進入大擴張發(fā)展階段，這一時間段便是投資的合適時機，投資者在此時投資所產(chǎn)生的風(fēng)險應(yīng)該是最小的[3]。
（三）投資組合策略
房地產(chǎn)投資組合策略指的是房地產(chǎn)項目投資者按照投資風(fēng)險因素的大小以及投資實際收益大小，根據(jù)某些原則來對房地產(chǎn)項目投資進行不同類型的搭配，從而來減少投資風(fēng)險的一種策略。比如房地產(chǎn)項目投資者可以將部分資金投入于普通住宅，將一部分資金投資于商用寫字樓等。這種分散投資由于房地產(chǎn)項目的類型不同，其風(fēng)險的大小也有所差異，投資收益也各不相同，組合投資策略將資金分散投資于不同的房地產(chǎn)項目，這樣就能夠有效的減少整體投資所帶來的風(fēng)險，最終獲得平衡的投資收益[4]。
（四）保險策略
對于房地產(chǎn)項目的投資人而言，購買相關(guān)的保險是非常重要的，保險是降低房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的關(guān)鍵手段之一。它對于降低或者彌補投資者的風(fēng)險損失，促進資金的循環(huán)流動，確保房地產(chǎn)投資收益等方面都有著非常重要的作用。通常而言，房地產(chǎn)保險有房屋保險、產(chǎn)權(quán)保險、房地產(chǎn)委托保險等，房地產(chǎn)項目投資者在購置相關(guān)保險時必須要從自身投資項目的實際情況出發(fā)，購置自己需要的險種，合理確定險額，科學(xué)的確定風(fēng)險單位以及厘定費率[5]。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資風(fēng)險 經(jīng)營風(fēng)險
房地產(chǎn)是個熱門和利潤豐厚的行業(yè)，近三、四年來，住宅價格每平方米提高了1500元左右，這成了一個不爭的事實。因此，該行業(yè)投資就成了投資者的首選。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使其存在多種風(fēng)險。房地產(chǎn)投資是指國家、集體、個人等投資主體，直接或間接地把一定數(shù)量的資金投入房產(chǎn)、地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)領(lǐng)域的過程和行為。
一、房地產(chǎn)投資常見風(fēng)險
房地產(chǎn)投資風(fēng)險就是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預(yù)期的收益未達到的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險分為以下幾種。
1.投資支出風(fēng)險
房地產(chǎn)投資支出是指投資者取得、開發(fā)土地并進行房產(chǎn)建設(shè)所花費的各種成本費用支出。由于房地產(chǎn)具有)位置固定性、不可移動性，而且受規(guī)劃限制及本身結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會蒙受損失。另外，房地產(chǎn)投資周期長，一個新建項目由于建設(shè)周期較長，在建設(shè)過程中也會遇到投資支出增加問題，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者不堪重負并蒙受損失。
2.金融風(fēng)險
主要指利率風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的利率變化風(fēng)險是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當(dāng)利率上升時，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產(chǎn)市場將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場需求降低。
3.購買力風(fēng)險
購買力風(fēng)險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟上的損失。購買力風(fēng)險是一種需求風(fēng)險，在市場經(jīng)濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者帶來損失。
4.市場風(fēng)險
市場風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)價格的變動而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場是一個特殊的市場，由于房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)時常一般只受區(qū)域性因素的影響。土地市場一般可分為一級出讓市場和二級轉(zhuǎn)讓市場，壟斷性較強。房地產(chǎn)市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益的實現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場價格水平的波動、房地產(chǎn)消費市場的局限等等都是引起市場風(fēng)險的原因。房地產(chǎn)價格不斷下跌以及房地產(chǎn)交易量驟降是中國去年經(jīng)濟增長放緩的一個主要原因。
5.政策風(fēng)險
政策風(fēng)險是指由于國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現(xiàn)正處于市場經(jīng)濟改革、經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對較長，房地產(chǎn)特別是土地是國家宏觀調(diào)控的重點對象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對其利用強度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。
6.法律風(fēng)險
法律風(fēng)險是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產(chǎn)交易中、房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進行，另一方面影響投資收益的順利實現(xiàn)，都會造成投資損失。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的風(fēng)險管理，實際上是對建筑工程實施的風(fēng)險管理，開發(fā)商應(yīng)通過仔細考慮工程承包的合同條款，盡量把風(fēng)險分散給承包商。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的預(yù)防策略
房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險減到最低程度。
策略一：關(guān)注政策變動，認準(zhǔn)投資方向
任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對一國的經(jīng)濟發(fā)展，還是對投資者的預(yù)期收益都將產(chǎn)生一定影響。我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達國家相比，房地產(chǎn)業(yè)受政府政策影響更大。所以時刻關(guān)注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度，政策動態(tài)，如宏觀經(jīng)濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對各項政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向，正確預(yù)測未來，又有利于其根據(jù)政策變動及時調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險。
策略二：掌握信息，去偽存真，優(yōu)化分析
隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風(fēng)險。相反，如果投資者掌握的相關(guān)信息不充分或者不準(zhǔn)確，那么，就有可能對自身條件和外部環(huán)境判斷失誤，從而增加了決策風(fēng)險。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風(fēng)險的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產(chǎn)投資決策前應(yīng)盡可能地調(diào)查市場，了解相關(guān)信息。同時要學(xué)會優(yōu)化分析。優(yōu)化分析是在掌握大量信息的基礎(chǔ)上，投資者應(yīng)依靠經(jīng)驗或技術(shù)方法進行風(fēng)險分析，優(yōu)化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項措施能為投資者采取房地產(chǎn)投資的行動提供決策依據(jù)。
策略三：采用投資分散組合策略
關(guān)鍵詞：私募房地產(chǎn)基金 組織形式 運營模式
引言
房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，其行業(yè)特性決定了資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的關(guān)鍵因素。在我國當(dāng)前銀根收緊、預(yù)售款監(jiān)管加強的政策環(huán)境下，傳統(tǒng)的資金來源渠道難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)融資需求。在這樣的背景下，私募房地產(chǎn)基金成為我國房地產(chǎn)業(yè)新興的融資方式，為緩解房地產(chǎn)行業(yè)資金困境發(fā)揮了重要作用。然而，我國的私募房地產(chǎn)基金的組織形式和運營模式還處于探索階段，目前比較成功的案例較少。私募房地產(chǎn)基金領(lǐng)域涉及到很多復(fù)雜的現(xiàn)代金融理論，其組織形式和運營模式的設(shè)計需要考慮各方利益相關(guān)者的關(guān)系，其條約中包括對于基金經(jīng)理的激勵機制、對于投資者的保障機制、對于受資企業(yè)的監(jiān)督機制的設(shè)計等，而目前我國在這方面的經(jīng)驗與歐美相比還比較欠缺，因此目前存在的私募房地產(chǎn)基金組織形式和運營模式選擇的合理性都有待考量。
目前針對私募股權(quán)基金的研究非常多，研究范圍也很廣，基本涵蓋了私募股權(quán)基金運營的各個環(huán)節(jié)，包括投資決策、組織形式、運營管理、退出機制、績效評價等。但是具體針對私募房地基金的研究并不多，并且大多套用通常的私募股權(quán)基金的形式，沒有具體針對房地產(chǎn)行業(yè)的特點進行分析，也缺少對于我國具體的行業(yè)和社會經(jīng)濟情況的結(jié)合分析。在研究方法方面，由于私募房地產(chǎn)基金沒有公開披露信息的機制，因此目前國內(nèi)外的研究領(lǐng)域都無法獲得有深度和廣度的有效數(shù)據(jù)，也就無法使用計量的方式來對私募房地產(chǎn)基金進行準(zhǔn)確而無偏差的分析。目前多采用定性分析、經(jīng)驗借鑒、案例比較等方式進行研究。但是對于如何選擇合理的私募房地產(chǎn)基金的組織形式和運營模式，大多是通過借鑒國外的經(jīng)驗，缺少具體分析的過程。
本文嘗試從理論出發(fā)分析私募房地產(chǎn)基金合理的組織形式，并在該組織形式的基礎(chǔ)上，具體針對國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀選擇最優(yōu)的私募房地產(chǎn)基金運營模式，有助于推動國內(nèi)私募房地產(chǎn)基金領(lǐng)域健康快速地發(fā)展。同時，為政府和其他相關(guān)部門對私募房地產(chǎn)基金的有效管理和決策提供有力的支持，創(chuàng)造出更加規(guī)范高效的市場和政治環(huán)境。對于私募房地產(chǎn)基金的組織和運營模式的選擇，一方面取決于基金自身各組織形式和運營模式特征，另一方面也要看我國與私募房地產(chǎn)基金相關(guān)的基本情況，包括相關(guān)的法律法規(guī)、經(jīng)濟文化、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況以及相關(guān)各方投資者的具體情況。
各類組織形式和運營模式特征比較
（一）組織形式
目前存在的私募基金類型主要有三種，分別是公司型、契約型和有限合伙型。要實現(xiàn)私募房地產(chǎn)基金的有效運營，在選擇其組織形式時應(yīng)考慮以下幾條標(biāo)準(zhǔn)：組織形式具有穩(wěn)定性，主要包括基金資本結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性和管理結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性；運營成本小于投資收益，運營成本包括基金最初設(shè)立時的成本，經(jīng)營過程中的成本以及稅收成本；效率與安全并重，基金的運作效率主要體現(xiàn)在基金管理者的決策效率和資金的使用效率兩方面，安全性主要體現(xiàn)在為降低投資者和基金管理者之間不同的委托關(guān)系中的道德風(fēng)險而設(shè)計適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險約束機制和激勵機制；有適當(dāng)?shù)谋O(jiān)督機制。參照這四個標(biāo)準(zhǔn)對以上三種基金類型組織形式比較如表1所示。
從各組織形式比較來看，有限合伙型這一組織形式是最適合私募基金的，而公司型和契約型的組織形式各有利弊，總體來說相差不多。不過對于組織形式的選擇也不能單看各類組織形式的特點，還要具體結(jié)合國家經(jīng)濟、法律、文化等各方面的實際情況。
（二）運營模式
私募房地產(chǎn)基金運營模式主要根據(jù)投資領(lǐng)域的不同，可以分為房地產(chǎn)證券投資、房地產(chǎn)業(yè)債權(quán)投資、房地產(chǎn)公司股權(quán)投資和房地物業(yè)股權(quán)投資四種模式，四種模式的不同之處主要體現(xiàn)在其投資環(huán)節(jié)和退出環(huán)節(jié)。對于私募房地產(chǎn)基金各類運營模式的比較主要從持續(xù)期限、運營成本、收益水平和風(fēng)險水平等四個方面來進行，這也往往是投資者最關(guān)心的問題。私募房地產(chǎn)基金各運營模式比較如表2所示。
從該結(jié)果中，并不能明確說哪一種運營模式更好，只能說根據(jù)不同的投資策略和投資者特點，哪一種運營模式更為合適。當(dāng)然，在不同的國家由于國情的不同，私募房地產(chǎn)基金的運營模式也會有所差異。
我國相關(guān)法規(guī)政策比較
（一）組織形式
從我國關(guān)于私募房地產(chǎn)基金組織形式的法律法規(guī)來看，三種組織形式都已經(jīng)由相關(guān)的法律即《公司法》、《信托法》和《合伙企業(yè)法》確定為合法的形式。但是目前我國還沒有具體針對投資公司的《投資公司法》，而只有征詢意見的草案，所以私募房地產(chǎn)基金雖然可以采用這三種中的任意一種，但不排除未來出臺《投資公司法》后可能會對組織形式產(chǎn)生較大的影響的可能。而受到這種潛在的政策風(fēng)險影響最大的應(yīng)該是公司型的組織形式，因為從國內(nèi)外經(jīng)驗來看，對于公司型組織形式的法律規(guī)定和限制條款是最多也是最嚴厲的，而契約型和有限合伙型的組織形式中很多條款是由相關(guān)的各方通過簽訂契約或有限合伙協(xié)議來確定的，并不是由法律法規(guī)來明確限定的，因此這兩種組織形式相對來說更加靈活，受到政策風(fēng)險影響的程度也要低一些。
（二）運營模式
從與運營模式相關(guān)的法律法規(guī)來看，我國近年來對于房地產(chǎn)行業(yè)某些投資領(lǐng)域進行了比較嚴格的限制，包括針對住房投資的限制、對房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資的限制和對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的限制。我國私募房地產(chǎn)基金各運營模式受管制情況如表3所示。
我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況比較
（一）行業(yè)發(fā)展情況
由于城市化進程的加快，以及國內(nèi)經(jīng)濟的快速增長，我國擁有目前世界上規(guī)模最大、發(fā)展速度最快的房地產(chǎn)市場，也是目前公認在房地產(chǎn)行業(yè)最具有投資價值的地區(qū)。在 AT Kearney 的《2010 年全球房地產(chǎn)機會指數(shù)》中，對全球各地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?jié)摿?、建設(shè)支出及增長率、風(fēng)險回避程度和做生意的容易程度進行評分，并得出各國家或地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的機會指數(shù)，最終中國地區(qū)的綜合機會指數(shù)排名第一，可見目前無論是學(xué)術(shù)界還是實業(yè)界都對我國的房地產(chǎn)行業(yè)極度看好。
從國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)具體的發(fā)展情況來看，目前我國對于房地產(chǎn)行業(yè)的投資仍然以房地產(chǎn)項目開發(fā)為主要的投資機會，從上表的分項數(shù)據(jù)也可以看出，我國房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)速度是最快，而目前來講對于房地產(chǎn)項目開發(fā)的投資收益水平也是最高的。不過在我國的一線城市，隨著房地產(chǎn)物業(yè)的逐漸飽和，對于現(xiàn)有物業(yè)的股權(quán)投資有逐漸超過投資于在建項目的趨勢，預(yù)計在未來，會有越來越多的私募房地產(chǎn)基金將投資目標(biāo)定位于價值型和價值增長型的房地產(chǎn)物業(yè)的股權(quán)投資。
（二）資金投向
在資金投向方面，我國的私募房地產(chǎn)基金開始呈現(xiàn)出多樣化，商業(yè)地產(chǎn)、商品住宅、保障房建設(shè)、旅游地產(chǎn)及養(yǎng)老地產(chǎn)等細分行業(yè)，均吸引了私募房地產(chǎn)基金的關(guān)注。例如，盛世神州房地產(chǎn)基金專注商品住宅市場，主要投向京津唐及環(huán)渤海、長三角區(qū)域中經(jīng)濟發(fā)達和房地產(chǎn)健康快速發(fā)展的成長性城市，尤其是其中以居住類物業(yè)為主的房地產(chǎn)項目。在嚴厲的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策下，也有部分私募房地產(chǎn)投資基金將注意力轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，把握寫字樓及商鋪市場中的發(fā)展機遇。例如，高和投資專注于收購一線城市核心地段的商業(yè)類物業(yè)，再通過整合產(chǎn)品設(shè)計、推廣、銷售、物業(yè)等優(yōu)質(zhì)資源，出售給追求資本安全的理財型資本及安全型資本。另外，由復(fù)星集團、易居國際等發(fā)起成立的星浩資本主要專注城市綜合體建設(shè)項目。而 2011 年成立的建銀精瑞公共租賃住房建設(shè)投資基金，則將目標(biāo)瞄準(zhǔn)了保障房建設(shè)。通過收買公租房房源或開發(fā)建設(shè)公租房項目等形式，投資建設(shè)數(shù)百萬平方米的公共租賃住房。
各方投資者情況比較
各方投資者的投資需求。目前我國私募房地產(chǎn)基金的主要投資者包括保險資金、大型國內(nèi)企業(yè)、外資投資者和高凈值個人等，而每類投資者的投資需求也不盡相同（見表4）。
各方投資者適合的組織形式和運營模式。針對各方投資者的投資需求，結(jié)合私募房地產(chǎn)基金自身的組織形式和運營模式特征，可以判定各方投資者各自適合的組織形式和運營模式（見表5）。
結(jié)論
本文從私募房地產(chǎn)基金自身各組織形式和運營模式特征以及我國與私募房地產(chǎn)基金相關(guān)的基本情況出發(fā)，對我國私募房地產(chǎn)基金組織形式和運營模式進行比較研究，結(jié)論是，有限合伙型是適合絕大多數(shù)投資者的組織形式，這與國內(nèi)大多數(shù)學(xué)者的研究結(jié)果相吻合，而運營模式應(yīng)根據(jù)投資者的特點進行選擇。目前，我國的私募房地產(chǎn)基金還處在一個艱難探路的時期，要促進私募房地產(chǎn)基金的健康穩(wěn)定發(fā)展，還需要基金發(fā)起者、投資者和政府相關(guān)部門的共同協(xié)作。
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作者簡介：
房地產(chǎn)市場的這種氛圍已經(jīng)蔓延到了私募房地產(chǎn)基金市場，觀測到的數(shù)據(jù)顯示，2014年中國的私募房地產(chǎn)市場募投較2013年大幅下滑。市場不景氣，使得部分小型機構(gòu)被迫轉(zhuǎn)型開始其他領(lǐng)域的投資業(yè)務(wù)，有實力的地產(chǎn)基金正在積極探索并購模式。
房地產(chǎn)基金進入2.0時代
對比以往的投資拉動GDP，中國經(jīng)濟迎來了新的常態(tài)。消費拉動使得過去兩年中國的GDP維持在7.5%左右，但過去的5個季度CPI降到3.5%以下。如果用整個經(jīng)濟周期和通脹之間的關(guān)系來看，中國大的經(jīng)濟仍然處于復(fù)蘇階段。
在這一階段中，盡管房地產(chǎn)行業(yè)遇到困難。但由于新一屆政府上臺帶來很多新的利好政策，新的宏觀經(jīng)濟層面調(diào)結(jié)構(gòu)、控新增、減存量成為經(jīng)濟重心。2013年在新經(jīng)濟領(lǐng)域很多的創(chuàng)新，對于全民的金融意識有了很大啟蒙。以互聯(lián)網(wǎng)金融為例，促使房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)相互結(jié)合，形成了一些新的生態(tài)，比如世聯(lián)地產(chǎn)和萬達等，都開始利用互聯(lián)網(wǎng)金融這樣新的融資工具，同時通過互聯(lián)網(wǎng)來獲取新的用戶。
眾所周知，房地產(chǎn)兼具投資和消費的雙重屬性，行業(yè)的發(fā)展帶動眾多領(lǐng)域。數(shù)據(jù)顯示，無論是房價還是銷售在2014年前8個月都面臨非常大的挑戰(zhàn)，整個行業(yè)也是區(qū)域筑底行情；但另外一方面在廣義的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上，非常多的細分領(lǐng)域涌現(xiàn)出很多新活力。在前端的需求上，非常多的房地產(chǎn)商在2014年開始布局銀行和保險。在后端通過房地產(chǎn)股權(quán)投資基金或者是泛房地產(chǎn)的股權(quán)投資基金，也進入到了裝修、家紡、家電等各領(lǐng)域的投資，并且投資非?；钴S。
2003～2013年中國房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年，也是密集調(diào)控的十年。在過去的20年間，房地產(chǎn)極具保值價值，但是這種情況是否會持續(xù)，未來十年到底是拿著房產(chǎn)增值速度更快，還是拿著現(xiàn)金增值速度更快？
2014年，有專業(yè)機構(gòu)對50多個凈值50億以上的超級家庭做了一系列的調(diào)查，抽查顯示，今年整個高凈值家族中，資產(chǎn)配置中的房地產(chǎn)配置比例正在下降，基本上已經(jīng)下降到15%～20%區(qū)間，比高峰時間的35%～40%相比降幅非常明顯。同時在調(diào)查溝通中，這些家族在海外房地產(chǎn)方面的布局，2013年下半年到2014年上半年反而呈現(xiàn)增速，這部分的投資量占比已經(jīng)達到房地產(chǎn)配置中的30%～40%。
仍然高于PE/VC平均值
2014年上半年整個私募房地產(chǎn)基金完成接近44億美金的基金募集。但是募資的基金總數(shù)呈現(xiàn)大幅度下降，僅完成了47只房地產(chǎn)基金的募集。從上半年投資的情況可以看到，上半年投資完成了40個項目，投資金額共計30億美元。
統(tǒng)計顯示，房地產(chǎn)基金目前在一線城市的投入更為主流，二、三線城市仍有待發(fā)掘。從房地產(chǎn)基金的退出渠道上來看，2013～2014年上半年，整個私募房地產(chǎn)基金的投資，退出是非常活躍。2014年的上半年比2013年上半年同比增長更為明顯，以2013年全年的數(shù)據(jù)來看，全年完成退出64筆，遠超過2012年的12筆。
在房地產(chǎn)基金的年化回報率上，根據(jù)2012～2014年上半年持續(xù)跟蹤的情況，2014年上半年中國房地產(chǎn)基金基本上保持在1.34倍的回報倍數(shù)，國內(nèi)房地產(chǎn)基金依然屬于回報非常高的品類。同時，中國的創(chuàng)業(yè)投資和私募股權(quán)投資基金的年化回報率，平均是在19.3%，和創(chuàng)業(yè)投資、私募股權(quán)投資基金的平均回報率對比，我國房地產(chǎn)基金的回報目前還維持在一個高位。在投資策略上，國內(nèi)的房地產(chǎn)基金的投資策略目前還是偏債務(wù)交易類型，在過去的12～18個月沒有特別大的變化，但是2014年新的基金在權(quán)益類投資上面已經(jīng)開始嘗試產(chǎn)品創(chuàng)新。
在2013年全球的760億美元私募基金中有530億是在北美地區(qū)，亞太區(qū)依然低于全球其他地區(qū)的情況。中國過去5年，最大的房地產(chǎn)基金完成資金的募集量也就在200多億不到300億元人民幣。成熟市場房地產(chǎn)基金的投資更側(cè)重股權(quán)投資，跟國內(nèi)債權(quán)的情況來看依然有差異。同時國外投資人可選擇的方式更為健全，而目前國內(nèi)的房地產(chǎn)投資人的可選擇、參與的方式比較單一。
亟待轉(zhuǎn)型
中國房地產(chǎn)基金在過去的四年間規(guī)模不斷擴大，但是許多人會擔(dān)心到今年年底或者是2015年上半年，很多房地產(chǎn)基金將要到期，清算是否會出現(xiàn)問題。
在新增銀行貸款、新增房地產(chǎn)信托項目金額和房地產(chǎn)基金募集金額對比上來看，私募房地產(chǎn)基金募集占比還是非常小。一些房地產(chǎn)商認為，中國房地產(chǎn)基金約只有600億～700億規(guī)模，在整個行業(yè)占比很小，很難產(chǎn)生較大沖擊。
歸納來看，中國私募房地產(chǎn)基金市場有幾個典型特點：第一是在資金的募集方面，在2014年有了一些新的渠道和策略，更多低成本資金進入到了市場。其次，資金來源更加廣泛，包括非常多的險資，富有的個人包括大學(xué)的一些捐贈資金也參與其中；專家管理方面，專業(yè)房地產(chǎn)管理機構(gòu)越來越多，交易成本也在降低；同時，投資者進入房地產(chǎn)基金的股權(quán)交易更具流動性，機構(gòu)間交易和二級市場這塊已經(jīng)建立了三個全國性的平臺，交易的活躍度已經(jīng)開始逐步提升。
在近日舉行的“2014融資中國資本年會暨頒獎典禮――新十年誰的盛宴”上，各路嘉賓從自己的角度給出了一個判斷。
盛世神州董事長張民耕認為，在大資管時代房地產(chǎn)基金確實遇到了挑戰(zhàn)，但它代表一種發(fā)展趨勢，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則更加輕資產(chǎn)化，這樣的市場更加健康，大家風(fēng)險共擔(dān)，開發(fā)商的核心競爭力就是房地產(chǎn)開發(fā)實力。
鼎信長城董事長章華認為，作為房地產(chǎn)基金來講，最重要的是一定要深刻認知這個行業(yè)，早在幾年前房地產(chǎn)市場就開始分化，大型房地產(chǎn)企業(yè)將占有越來越多的資源，未來中國不會再有那么多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
中城投資總裁助理王珊認為，房地產(chǎn)基金要提高自身的競爭力：首先要能夠提供資金的確定性和有效性，要快速判斷一個項目并鎖定它；第二，團隊建設(shè)；第三，要始終保持一種創(chuàng)業(yè)或者企業(yè)家精神。
對于未來發(fā)展趨勢，河山資本總裁、主管合伙人曹少山表示，作為房地產(chǎn)基金管理人一定要考慮10年以后的市場，到時候如何從增量開發(fā)過程中扮演的角色，轉(zhuǎn)化為存量資產(chǎn)中扮演的角色。要有在若干年以后繼續(xù)開展業(yè)務(wù)的能力，除了開發(fā)項目，還應(yīng)嘗試提升在細分領(lǐng)域的資產(chǎn)管理能力。
賽富不動產(chǎn)合伙人王戈宏認為，未來的房地產(chǎn)基金，如果不做債，不做債加股還能做什么？可以做權(quán)益性投資，既迎合了巨大的消費市場，又不受市場大勢影響。房地產(chǎn)基金領(lǐng)域最終拼的是資本運作能力，不僅是融資能力，還有資產(chǎn)增值能力。
嘉實資本管理有限公司總經(jīng)理助理王克明表示，基金資管計劃不像銀行和信托一樣受政策的限制，也沒有風(fēng)險準(zhǔn)備金和凈資本充足率的約束，所以一些不能滿足銀行要求的開發(fā)商，在2013年從基金資管計劃里獲得了融資。
河山資本曹少山：要有在細分領(lǐng)域的資產(chǎn)管理能力
河山資本總裁、主管合伙人曹少山表示，作為房地產(chǎn)基金管理人一定要考慮10年以后的市場，到時候如何從增量開發(fā)過程中扮演的角色，轉(zhuǎn)化為存量資產(chǎn)中扮演的角色。要有在若干年以后繼續(xù)開展業(yè)務(wù)的能力，除了開發(fā)項目，還應(yīng)嘗試提升在細分領(lǐng)域的資產(chǎn)管理能力。
曹少山談到，現(xiàn)在的房地產(chǎn)基金，無論是行業(yè)性質(zhì)還是行業(yè)規(guī)模，以及在房地產(chǎn)金融中的作用，都被媒體夸大了。說得極端點，中國沒有純粹意義上的房地產(chǎn)基金，因為房地產(chǎn)基金的資金一定是非定向募集，由基金管理人完全根據(jù)自己的投資策略決定投什么，怎么投。但現(xiàn)在絕大部分房地產(chǎn)基金還是針對項目，像投行業(yè)務(wù)一樣一單一單地做，這種現(xiàn)狀短期內(nèi)不會改變，等到改變了，中國房地產(chǎn)最輝煌、投融資機會最多的時代可能已經(jīng)過去了。
目前的房地產(chǎn)市場在分化，這說明原來維持市場平衡狀態(tài)的力量被打破了。其一直都很有危機感地在觀察市場大勢，舉一個例子，這幾年北京霧霾很嚴重，似乎一夜之間就發(fā)生了，其實冰凍三尺非一日之寒，霧霾的污染物也是不斷累積的，中國的房地產(chǎn)市場也一樣，要觀察市場變化的臨界點是什么，什么時候會出現(xiàn)，數(shù)字很能說明問題，存量加上新建的房子是多少，估計不到10年這個市場臨界點就到了，到時候房地產(chǎn)開發(fā)商會為房子賣給誰發(fā)愁。
作為做房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的人，一定要考慮1 0年以后的市場，到時候如何從增量開發(fā)過程中扮演的角色，轉(zhuǎn)化為存量資產(chǎn)中扮演的角色。在日本市場，即使在房地產(chǎn)泡沫之后，房地產(chǎn)基金仍然有生存空間。做房地產(chǎn)基金對市場大勢要有非常敏感的判斷，然后不斷積累，要有在若干年以后繼續(xù)開展業(yè)務(wù)的能力。除了開發(fā)項目，還應(yīng)嘗試提升在細分領(lǐng)域的資產(chǎn)管理能力，尤其是住宅項目以外的資產(chǎn)管理能力，比如商業(yè)地產(chǎn)項目，在開發(fā)任務(wù)完成后還有很多運營工作，其實不管是商業(yè)地產(chǎn)還是工業(yè)地產(chǎn)，所有涉及到要通過運營增值的細分領(lǐng)域，都有非常大的市場。但是這種戰(zhàn)略布局要提前，不能等到要用的那一天，很多大開發(fā)商已經(jīng)在做這樣的布局，房地產(chǎn)基金也要做這方面的布局，現(xiàn)在北京市場已經(jīng)很難有一二百畝地要開發(fā)了，這是一個房地產(chǎn)基金管理人必須要思考的，也是需要提前布局的，要時刻有這樣的危機感。
賽富不動產(chǎn)王戈宏：房地產(chǎn)基金要做權(quán)益性投資
賽富不動產(chǎn)合伙人王戈宏認為，“未來的房地產(chǎn)基金，如果不做債，不做債加股還能做什么？可以做權(quán)益性投資，既迎合了巨大的消費市場，又不受市場大勢影響。”
王戈宏表示，企業(yè)的本質(zhì)是盈利，而中國企業(yè)在這個過程中，過多依賴政策，就企業(yè)的本質(zhì)來講應(yīng)該是依賴市場，這導(dǎo)致目前企業(yè)的盈利模式比較混亂。
企業(yè)盈利模式無非三種：一是利用差價，有一段時期是通過融資投資，銀行信托卡死之后，這個時代已經(jīng)過去了。房地產(chǎn)基金興起后，開始也是抓差價，基金管理人相當(dāng)于中間商，就像搬磚頭一樣把投資人的錢湊到一起，搬到開發(fā)商那里去，現(xiàn)在這種依靠差價賺錢的模式越來越難了。二是價值模式，現(xiàn)在慢慢出現(xiàn)一些房地產(chǎn)基金在尋求價值投資，看誰能幫開發(fā)商發(fā)現(xiàn)價值，中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將會進入到GP們?nèi)绾伟l(fā)現(xiàn)價值，創(chuàng)造價值的過程。三是趨勢模式，比如股票市場就是趨勢模式，但不適合房地產(chǎn)行業(yè)。
目前，中國的房地產(chǎn)基金已從做差價、貿(mào)易的投資模式，發(fā)展到發(fā)現(xiàn)價值的模式，這說明無論市場如何，對于一個企業(yè)而言，要想盈利，關(guān)鍵是看你能不能發(fā)現(xiàn)獨到的市場行為，并且滿足市場需求。所以對于市場對企業(yè)的影響，包括城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)系，王戈宏認為關(guān)系不是很密切，如何找到真正賺錢的模式，才是需要思考的問題。
王戈宏也認為，對于房地產(chǎn)基金而言，除了考慮市場大勢更應(yīng)該考慮如何選擇一個細分市場。在中國，老年公寓、白領(lǐng)公寓將會大有市場，在核心城市，年輕人要想在核心地段買房已不太可能，如果買一定是在遠郊，為了工作方便另外在市中心租房居住，所以我們很看好白領(lǐng)公寓市場。在城市核心地段，找到一個既方便白領(lǐng)群體上班又適合居住的物業(yè)，買下后，重新設(shè)計、管理，創(chuàng)造一個白領(lǐng)公寓，這會是未來中國房地產(chǎn)存量市場一種新的消費模式。所以未來做房地產(chǎn)基金，“如果不做債，不做債加股還能做什么？可以做權(quán)益性投資，既迎合了巨大的消費市場，又不受市場大勢影響。”房地產(chǎn)基金領(lǐng)域最終拼的是資本運作能力，不僅是融資能力，還有資產(chǎn)增值能力。
嘉實資本王克明：基金資管讓房地產(chǎn)企業(yè)有更多融資渠道
嘉實資本管理有限公司總經(jīng)理助理王克明表示，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，有了基金資管計劃，可以在銀行信托之外多一條融資渠道。
十后，在大資管和利率市場化的大背景下，基金資管有了很大的發(fā)展。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，有了基金資管計劃，可以在銀行信托之外多一條融資渠道，基金資管計劃不像銀行和信托一樣受政策的限制，也沒有風(fēng)險準(zhǔn)備金和凈資本充足率的約束，所以一些不能滿足銀行要求的開發(fā)商，在2013年從基金資管計劃里獲得了融資，所以對于開發(fā)商特別是沒有二級資質(zhì)的中小開發(fā)商，可以從基金資管計劃獲得新的融資渠道。另外跟傳統(tǒng)金融機構(gòu)相比，基金資管具有決策快、政策靈活的特點。基金資管還有很好的流動性，可以不必像信托計劃一樣要持有到期，反過來這種流動性也對降低融資成本提供了可能。再者，PE基金的進入，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了專業(yè)的服務(wù)和價值，另一方面，背后的投資人也獲得了倍增的收益。
通常所說的“錢”可以分成三種：一種是日常消費要花的叫“錢”，另外一種是要融通的叫“財”，還有一種是要投的叫“資”。因為有金融牌照，所以大家放心地把錢交給金融機構(gòu)，而金融機構(gòu)能提供的是投資理財?shù)馁Y源、融資的資源。金融機構(gòu)為什么能夠取信于民，取信于投資人，第一有品牌，第二有牌照，第三有專業(yè)能力。在大資管和利率市場化的條件下，品牌和牌照已經(jīng)不是特別的資源，金融機構(gòu)的專業(yè)能力才是重點。專業(yè)能力又可以歸納為四個方面：募、投、管、退。就募集來講，要把投資人和客戶進行區(qū)分，找到白金級客戶，這是一個有風(fēng)險承擔(dān)能力的細分投資人群體。還要有把資本和房地產(chǎn)行業(yè)相結(jié)合，轉(zhuǎn)化成金融產(chǎn)品的能力，房地產(chǎn)行業(yè)是個高回報高風(fēng)險的行業(yè)，如何把投資人的資金安全地投進這樣一個行業(yè)，這就要考驗專業(yè)的產(chǎn)品制造能力。
另外投資方面，要能夠幫助投資人找到跟他的風(fēng)險偏好、收益偏好配合的產(chǎn)品，每一種產(chǎn)品的收益率不同，當(dāng)然風(fēng)險也不同，要在每一個細分的投資者圈里面找到相應(yīng)的投資項目，這一點是金融機構(gòu)普遍欠缺的。
第三是投后的監(jiān)管能力，要能夠進行有效地投后監(jiān)管。
第四是退出，如何成功退出是首要的問題，如何在資本計劃里面規(guī)避風(fēng)險，能夠順利地按預(yù)期收益退出，這是我們所面臨的艱巨任務(wù)。
盛世神州張民耕：房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)化
盛世神州董事長張民耕認為，在大資管年代房地產(chǎn)基金確實遇到了挑戰(zhàn)，但它代表一種發(fā)展趨勢，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則更加輕資產(chǎn)化。
房地產(chǎn)企業(yè)金融化 金融企業(yè)房地產(chǎn)化
張民耕認為，可以用兩句話來概括目前的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀：一是房地產(chǎn)企業(yè)的金融化，二是金融企業(yè)的房地產(chǎn)化。
房地產(chǎn)企業(yè)的金融化是指現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)都成立了房地產(chǎn)基金，用各種形式來進行房地產(chǎn)金融活動。以前的房地產(chǎn)企業(yè)，對現(xiàn)金流要求很高。房地產(chǎn)企業(yè)成立房地產(chǎn)基金之后，在金融化的過程中增強了跟金融機構(gòu)的議價能力，比如，盛世神州和萬科合作開發(fā)項目時發(fā)現(xiàn)，萬科只要拿一個鈕扣，金融機構(gòu)就可以給他配出一件大衣，開發(fā)商完全可以用品牌、專業(yè)性來做房地產(chǎn)開發(fā)。在這樣的大勢下，有金融機構(gòu)表示，以前是房地產(chǎn)企業(yè)來找銀行信托，現(xiàn)在是金融機構(gòu)主動尋找優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，金融機構(gòu)成了乙方，房地產(chǎn)企業(yè)挑挑揀揀。
金融企業(yè)的房地產(chǎn)化是指在大資管時代下，各種金融機構(gòu)都可以通過資產(chǎn)管理計劃像信托公司一樣向房地產(chǎn)企業(yè)投資、貸款，金融機構(gòu)一旦放開管制以后，首先想到可以做的業(yè)務(wù)就是房地產(chǎn)，當(dāng)然金融機構(gòu)的房地產(chǎn)化只是一種現(xiàn)象，不能以偏概全，只是說是傾向性的問題。
張民耕還表示，房地產(chǎn)基金在制定投資策略和企業(yè)發(fā)展策略時，一定要考慮好自己的核心競爭力。盛世神州的核心競爭力就是要把自己看作專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)，把房地產(chǎn)開發(fā)鏈條上的每個環(huán)節(jié)都了解清楚，打通上下游的合作渠道，上游打通資金方的渠道，下游打通項目方的渠道。
具體而言，這個核心競爭力是指：第一，對房地產(chǎn)項目的價值發(fā)現(xiàn)，這是需要時間長期積累的能力，其他人覺得不能做的項目，你能不能發(fā)現(xiàn)它的價值。
其次，設(shè)計一組金融和房地產(chǎn)相結(jié)合的金融產(chǎn)品，這需要有房地產(chǎn)專業(yè)知識和金融專業(yè)知識，這個產(chǎn)品要讓上游的金融機構(gòu)或投資人，下游的開發(fā)企業(yè)都能接受。
第三，在投資之后的整個開發(fā)過程中，要有替投資人監(jiān)管投資項目的能力，同時為開發(fā)商保值增值。
最后是價值實現(xiàn)，包括財務(wù)、稅務(wù)以及退出等方面都需要合理安排。
開發(fā)商輕資產(chǎn)化
談到目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢時，張民耕表示很看中兩個人的說法：一是聶梅生女士，之前一直堅持認為房地產(chǎn)發(fā)展趨勢向好，今年開始她提到房地產(chǎn)發(fā)展的周期性，房地產(chǎn)企業(yè)一定要認清周期性，避免對市場大勢的誤判。二是任志強，認為今年房價漲幅將趨緩，房地產(chǎn)企業(yè)會分化，區(qū)域會分化，整個大勢不會一刀切。
所以今年盛世神州的策略是產(chǎn)品質(zhì)量第一，質(zhì)量里面包含安全性和收益性，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，適當(dāng)擴大規(guī)模?？傊诖筚Y管年代房地產(chǎn)基金確實遇到了挑戰(zhàn)，但它代表一種發(fā)展趨勢，比如美國上市的房地產(chǎn)開發(fā)商不多，但是上市的基金非常多，開發(fā)商都是輕資產(chǎn)，許多項目開發(fā)商只出總投資額的1%，投資人占5%、10%、20%，銀行或者專業(yè)投資基金會配比到100%的資金，這樣的市場非常健康，大家風(fēng)險共擔(dān)，開發(fā)商靠的就是核心的房地產(chǎn)開發(fā)實力。在中國，如果這樣的模式漸成風(fēng)氣，即使市場出現(xiàn)大的起伏，投資人也不會有那么大的風(fēng)險。現(xiàn)在的投資人正在逐漸成熟，之前的融資手段主要是債類，慢慢地股債結(jié)合，然后會傾向于股權(quán)投資。在市場發(fā)展過程中，房地產(chǎn)基金會進入到其他房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，會大量地和金融結(jié)構(gòu)合作，同時也會和大量房企合作，在整個房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)基金會占更多份額。
中城投資王珊：大資管時代房地產(chǎn)基金管理人的核心能力
中城投資總裁助理兼投資總監(jiān)王珊認為，在“大資產(chǎn)管理時代”的背景下，各種類型的資金都涌向房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，他們要尋找合格的管理人，對房地產(chǎn)領(lǐng)域進行專業(yè)投資。這對于房地產(chǎn)私募基金來說是挑戰(zhàn)也是機遇，優(yōu)秀管理人將脫穎而出。房地產(chǎn)私募基金管理人要提高自身競爭力，必須具備充足的核心資本、專業(yè)穩(wěn)定的團隊及不斷創(chuàng)新的企業(yè)家精神。
房地產(chǎn)基金橫跨兩個行業(yè)――金融與房地產(chǎn)，一邊是資本，一邊是房地產(chǎn)項目?，F(xiàn)在大量所謂影子銀行的資金做的是偏固定收益類的投資。私募基金更多應(yīng)回歸到提升企業(yè)價值，或者是提升項目價值的本源上來，加大權(quán)益類投資，可尋找一個好的合作伙伴采取跟投策略，也可以在項目開發(fā)中占主導(dǎo)地位。
房地產(chǎn)基金管理人的競爭力，首先是核心資本。管理人要快速判斷一個項目并用核心資本鎖定它，確保投資效率，然后可用兩三個月的時間，后續(xù)發(fā)起一個基金來置換核心資本的投入。第二，核心團隊。中城投資成立11年，核心團隊的成員非常穩(wěn)定，有來自于開發(fā)商的，也有來自金融機構(gòu)的，還有具備法律、會計、稅務(wù)等執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人士。第三，要始終保持一種創(chuàng)業(yè)或者企業(yè)家精神，主要表現(xiàn)在幾個方面：一是開放合作的態(tài)度，去年開始我們和各種機構(gòu)成立合資管理公司，既包括信托公司，也包括有實力的開發(fā)商，甚至與房產(chǎn)私募領(lǐng)域的其他管理人共同發(fā)起基金；另一方面在產(chǎn)品線上不斷創(chuàng)新和拓展，包括投資的業(yè)態(tài)和領(lǐng)域。2013年年底中城投資收購了上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)的一幢寫字樓。未來我們還會涉及境外投資，比如跟隨萬科投資美國的項目，創(chuàng)新精神會一直貫穿我們的發(fā)展。
鼎信長城章華：募資能力一定不是房地產(chǎn)基金的價值所在
鼎信長城董事長章華認為，房地產(chǎn)基金要保持獨特的競爭力，首先要保住底線；第二，要有規(guī)模，沒有規(guī)模在行業(yè)里就沒有話語權(quán)；第三，要看投資收益，要幫投資人獲得更高回報。
2 0 1 0年被稱為房地產(chǎn)基金元年，當(dāng)時也就幾十家房地產(chǎn)基金，總規(guī)模不到三五百億元，現(xiàn)在差不過增長了10倍，整個行業(yè)的增長有目共睹。四年前章華專職出來做房地產(chǎn)基金時，募資非常困難，沒有募集渠道，今天這已經(jīng)不是問題了，這使得房地產(chǎn)基金的角色也在逐步回歸，回歸到房地產(chǎn)基金核心的競爭力――投資能力和資產(chǎn)管理能力，募資能力一定不是房地產(chǎn)基金的價值所在。資產(chǎn)管理能力和投資能力主要還是靠團隊、靠人，靠在這個行業(yè)里有很深積淀的人去做事情，未來房地產(chǎn)基金的核心一定是把項目投得更好。一個房地產(chǎn)基金不應(yīng)該著重做債，那是主流基金做的事情。房地產(chǎn)基金的主戰(zhàn)場暢。只要把自己內(nèi)部做好，外部的發(fā)展會越來越順。
自2007年以來，上證指數(shù)連創(chuàng)新高。截至5月18日，滬深300指數(shù)漲幅已達到82.68％，
而地產(chǎn)指數(shù)漲幅僅75.66％，在整個證券市場如火如荼的大勢下，房地產(chǎn)板塊作為人民幣升值的最直接受益者，并未體現(xiàn)出領(lǐng)漲領(lǐng)跌的作用。隨著行情向縱深發(fā)展，房地產(chǎn)板塊的“洼地”效應(yīng)顯然已被更多的資金所關(guān)注。
房產(chǎn)板塊啟動在即
房地產(chǎn)板塊的啟動，近來已有跡象。
央行宣布從5月19日起，分別上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存、貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點與0.18個百分點。同時于6月5日起上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金0.5個百分點。這是央行今年以來的第二次加息，以及第五次提高存款準(zhǔn)備金率。同時是10年來首次，同時宣布加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。
此外，從5月21日起，銀行間外匯市場人民幣兌美元交易價浮動幅度由千分之三擴大到千分之五。緊縮政策和人民幣升值的PK，似乎已抵消了對房產(chǎn)股的負面影響。
從過往的經(jīng)驗來看，加息對房地產(chǎn)市場的影響通常較為負面，負面因素主要來自于加息對購房需求的抑制。不過此次貸款利率僅上調(diào)0.18個百分點，從加息幅度看，無論是對房地產(chǎn)公司還是對購房人，所帶來的影響都較為有限。加息后的第一個交易日，市場低開高走，其中一部分房產(chǎn)股相當(dāng)強勢，如較為市場看好的萬科、蘇寧環(huán)球、華業(yè)地產(chǎn)等均快速反彈。
聯(lián)合證券的房產(chǎn)分析師魚普華認為，當(dāng)前推動房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的主要動力仍來自于需求的強勁增長。供需之間的缺口從2005年以來就持續(xù)存在，而2003年以來緊縮地根的宏觀調(diào)控政策進一步導(dǎo)致了供需的不平衡。需求的快速增長，將為行業(yè)內(nèi)大多數(shù)企業(yè)的快速發(fā)展提供良好的空間。
另一方面，人民幣升值以來，國內(nèi)流動性泛濫的問題與日俱增，這也與亞洲其他新興經(jīng)濟國家和地區(qū)貨幣升值經(jīng)驗相同。雖然央行在持續(xù)地努力對沖過多的流動性，但只要人民幣升值趨勢不止，流動性泛濫的問題就很難根本解決。從亞洲其他新興經(jīng)濟國家和地區(qū)貨幣升值后，導(dǎo)致貨幣投放量大幅增長，從而導(dǎo)致資本品價格被不斷重估的經(jīng)驗來看，國內(nèi)房價上漲的趨勢似乎也很難被本次加息所打斷。
魚普華認為，雖然對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控仍未結(jié)束，但調(diào)控的目的并不是要抑制行業(yè)的發(fā)展，而是要幫助行業(yè)的發(fā)展更為持續(xù)和健康。無論從業(yè)績高增長，還是從人民幣升值帶來資本品價格持續(xù)重估的角度，地產(chǎn)股都有較多的投資機會值得我們積極把握。
同時也有部分房產(chǎn)分析師認為，2006年以來的這輪牛市行情，已創(chuàng)造了巨大的財富效應(yīng)，其中部分資金將流向房地產(chǎn)市場，制造新一輪流動性驅(qū)動的房地產(chǎn)旺市。
從市場表現(xiàn)來看，自2006年8月份房地產(chǎn)板塊啟動以來至2006年末，房地產(chǎn)板塊累計漲幅已經(jīng)偏高。據(jù)天相證券投資分析系統(tǒng)統(tǒng)計，自2006年8月8日～12月29日，上證指數(shù)漲幅72.90％，滬深300指數(shù)漲幅66.74％，而地產(chǎn)指數(shù)漲幅已達107.16％，房地產(chǎn)板塊整體估值水平的顯著提升，積累了市場調(diào)整的壓力，自2007年以后趨于疲弱。在休整了幾個月后，房地產(chǎn)板塊相對于其他板塊所存在的“洼地”效應(yīng)又漸趨明顯。從估值上看，不少股票已具備投資吸引力。
投資機會在哪里
投資策略方面，建議投資者關(guān)注四類公司，分別是行業(yè)龍頭公司，二、三線優(yōu)質(zhì)公司，商業(yè)類地產(chǎn)公司，以及資產(chǎn)注入的公司。
第一個投資機會來自于龍頭公司的業(yè)績增長。這類公司具備長期投資價值。在宏觀調(diào)控已成常態(tài)的前提下，廣大中小型開發(fā)商面臨著“銀根”、“地根”收緊的嚴重考驗和生存壓力，因而行業(yè)整合將成為未來房產(chǎn)市場的一種趨勢。以萬科A、招商地產(chǎn)、金地集團、華僑城A等為代表的優(yōu)質(zhì)龍頭股，其項目儲備豐厚、經(jīng)營管理水平較高、業(yè)績持續(xù)穩(wěn)定增長，同時還具有強大的資金實力、品牌價值，這些公司將在未來的行業(yè)整合中獲益。
第二個投資機會來自于二、三線房產(chǎn)公司。建議投資者重點關(guān)注二、三線的區(qū)域龍頭公司以及業(yè)績有望迅猛增長的公司。這些公司雖從行業(yè)的整合中獲益不大，但其質(zhì)地優(yōu)良，成長性看好，也是業(yè)內(nèi)重點關(guān)注的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。
更重要的是，這類二、三線公司的估值水平相對于一線藍籌股來說，明顯出現(xiàn)低估的跡象。因此，在一線房地產(chǎn)企業(yè)股票價格整體并不便宜的情況下，以華發(fā)股份、億城股份、名流置業(yè)和萬通先鋒等為代表的二、三線地產(chǎn)公司的投資機會凸顯。
第三個投資機會是本幣升值情況下的商業(yè)類地產(chǎn)公司，比如陸家嘴、金融街等商業(yè)地產(chǎn)公司。通常來說貨幣升值對于房地產(chǎn)行業(yè)中這類公司帶來的積極影響最大，其資產(chǎn)重估價值較高。此外，房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控的影響主要是針對開發(fā)類企業(yè)，由于目前商業(yè)地產(chǎn)并未涉及到國計民生，因此，政府調(diào)控政策對商業(yè)類地產(chǎn)公司影響有限。
第四個投資機會主要和資產(chǎn)注入相關(guān)。二線房地產(chǎn)公司可通過資產(chǎn)注入等方式，躋身一線房地產(chǎn)公司行列，比如蘇寧環(huán)球、華業(yè)地產(chǎn)、ST昆百大、深寶恒等公司，均值得關(guān)注。
以深寶恒為例，公司股改時，中糧集團承諾將以深寶恒作為整合及發(fā)展中糧集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專業(yè)平臺，并采取逐步注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等多種形式，使深寶恒成為具有品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)開發(fā)商。雖然現(xiàn)在大股東已采取初步動作，但不少分析師認為，伴隨著時間的推移，后續(xù)的措施以及承諾相關(guān)事宜將逐步被提到議事日程上來。
此外，建議投資者密切關(guān)注民營企業(yè)類上市公司。由于土地實行“招拍掛”，央企及國企的拿地能力優(yōu)勢已并不十分明顯，同時由于證券市場的健康發(fā)展，公司大股東會有將資產(chǎn)注入到上市公司的意愿，民營企業(yè)在注入資產(chǎn)時要比央企和國企更為簡捷。從這個角度說，民營企業(yè)的上市公司更應(yīng)受到投資者關(guān)注。
至于風(fēng)險，建議大家關(guān)注土地增值稅細則以及商品房預(yù)售款專項賬戶管理政策是否出臺。這些政策可能會在短期內(nèi)加大房地產(chǎn)板塊的波動。
基金增持二、三線地產(chǎn)股
從資金面來看，基金一季度增持二、三線房產(chǎn)公司較為明顯。也有不少基金經(jīng)理近期向記者表示，已重新加強了房產(chǎn)股配置。 根據(jù)基金一季度季報，總體上，2007年一季度和2006年四季度末相比較，基金公司在房地產(chǎn)板塊的行業(yè)配置有所減少。據(jù)天相分析系統(tǒng)統(tǒng)計，基金投入房地產(chǎn)板塊企業(yè)的市值占凈值的比例從2006年四季度
的6.94％下降到2007年一季度的5.06％。
但在此基礎(chǔ)上，基金對區(qū)域龍頭公司、具有良好成長性的二線公司有不同程度的增持，包括華發(fā)股份、名流置業(yè)、陽光股份、棲霞建設(shè)等公司。某基金經(jīng)理表示，從宏觀上來說，由于房產(chǎn)股在去年第四季度漲幅較大，存在短期調(diào)整的壓力，為了規(guī)避宏觀調(diào)控對行業(yè)及公司所帶來的不確定性風(fēng)險，基金在房地產(chǎn)行業(yè)的配置有所減少。另一方面，一些二線地產(chǎn)股由于資產(chǎn)注入、項目開發(fā)結(jié)算等原因使業(yè)績有一定幅度的上漲空間，且由于之前受關(guān)注度不夠，估值存在一定吸引力。
與2006年四季度相比，在基金公司持有市值排名前25位的房地產(chǎn)股中，基金公司新增了對9家上市公司的持倉，分別為陸家嘴、名流置業(yè)、蘇寧環(huán)球、陽光股份、棲霞建設(shè)、*ST廣廈、深天健、香江控股、天房發(fā)展。
此外，有11家公司得到了基金的增持，其余5家公司均遭到基金不同程度的減持。在基金增持的上市公司中，與2006年四季度相比華發(fā)股份增幅最大，達到1480.3％，其他依次為張江高科337.37％，中寶股份184.64％，北京城建99.27％，津濱發(fā)展95.3％，冠城大通90.55％，中華企業(yè)77.08％，浦東金橋65.33％，保利地產(chǎn)62.04％，招商地產(chǎn)17.2％，泛海建設(shè)8.35％。減持幅度最大的為金融街57.65％，其次分別為金地集團51.74％，上實發(fā)展34.77％，華僑城A31.62％，萬科A 2.64％。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資本結(jié)構(gòu)；影響因素；對策
中圖分類號：F27 文獻標(biāo)識碼：A
收錄日期：2014年6月18日
一、資本結(jié)構(gòu)影響因素
資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)各種資金的構(gòu)成及其比例關(guān)系。資本結(jié)構(gòu)是企業(yè)籌資決策的核心問題。資本結(jié)構(gòu)有廣義和狹義之分。廣義的資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)全部資本價值的構(gòu)成及其比例關(guān)系，它不僅包括長期資本還包括短期資本。狹義的資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)各種長期資本價值的構(gòu)成及其比例關(guān)系，尤其是指長期的股權(quán)資本與債權(quán)資本的構(gòu)成及其比例關(guān)系。資本結(jié)構(gòu)影響因素主要有以下幾個方面：
（一）償債能力。雖然債權(quán)人可以通過制定各種保護條款來保障自己的利益，但都是一些輔措施，能夠有效保障他們利益還得看公司償債能力。所以，一個公司償債能力強，負債就有上升趨勢。一個公司的償債能力越強也就越容易產(chǎn)生項目投資所需的現(xiàn)金，其總資產(chǎn)負債率也往往比較低。同理，一個公司的短期償債能力越強則短期資產(chǎn)負債率也就越低，長期償債能力越強則長期資產(chǎn)負債率也就越低。
（二）經(jīng)營能力。經(jīng)營能力與資產(chǎn)負債率負相關(guān)。當(dāng)房地產(chǎn)公司經(jīng)營能力較強時，速動資產(chǎn)較多，企業(yè)經(jīng)營所需要的其他資金相對要少一些，因而就可更少地向外借債；相反，若企業(yè)經(jīng)營能力較差，則需要更多的運營資金，則可能會更多地依賴于負債融資。企業(yè)的經(jīng)營能力反映公司對資產(chǎn)有效運用的管理能力。管理能力越強，公司資金周轉(zhuǎn)越快，運用資產(chǎn)取得收益的能力越強，對企業(yè)長期償債能力的信心越強，越傾向于高負債；另一方面，企業(yè)的經(jīng)營能力強，也會減少債權(quán)人的風(fēng)險憂患，提高公司債務(wù)融資的可能性并降低融資成本。房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化息息相關(guān)，運行存在周期性變動，對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理能力的要求較高，而企業(yè)經(jīng)營能力又會直接影響公司的資產(chǎn)負債率。一旦房地產(chǎn)公司的入市時機和投資方向出現(xiàn)偏差，就可能導(dǎo)致大量借款被套牢在某一個或幾個項目上，影響投資及時收回，加重企業(yè)的債務(wù)壓力，經(jīng)營風(fēng)險加大。所以，營運效率越高，公司的抗風(fēng)險能力就越強，也就更傾向于利用債務(wù)融資產(chǎn)生正的財務(wù)杠桿效應(yīng)。
（三）盈利能力。盈利能力與資產(chǎn)負債率負相關(guān)，但顯著性不強。一是當(dāng)前我國市場經(jīng)濟不太完善，法律制度不夠健全。企業(yè)與銀行、政府、其他相關(guān)利益團體的捆綁，很大程度上也決定了企業(yè)能否獲得銀行貸款，能否獲得經(jīng)營資本，從而促使企業(yè)的規(guī)模增長，增加市場對該企業(yè)經(jīng)營的信心；二是目前國內(nèi)商品房需求量很大，而我國房地產(chǎn)公司更多的是資源依賴型公司不是效率型公司，對土地的爭奪尤為顯著。因此，市場對其認可主要看其資源占有程度，有資源就有投資或借貸，而對盈利能力重視不夠，與我國的現(xiàn)實基本相符。因此，由于我國房地產(chǎn)上市公司盈利方式和負債性質(zhì)的原因，盈利能力對資本結(jié)構(gòu)所產(chǎn)生的影響會由于交易成本的作用而被削弱。
（四）企業(yè)規(guī)模。企業(yè)規(guī)模與資產(chǎn)負債比率正相關(guān)，其原因主要是目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)包括房地產(chǎn)上市公司，在其各種債務(wù)融資渠道中，銀行通過直接或間接貸款成為房地產(chǎn)債務(wù)融資的主要資金來源。從直接貸款來說，大企業(yè)較小企業(yè)更為穩(wěn)定。規(guī)模大的企業(yè)使得銀行能夠較容易信任，進而能提供更多的信貸資金。而從間接貸款來說，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的“其他資金”中，絕大多數(shù)是購房者的定金和預(yù)付款，而購房者的這些資金中基本上是個人住房消費貸款。由于規(guī)模大的房地產(chǎn)企業(yè)更能獲得消費者的信賴，消費者更愿意購買這些房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品，從而也就更容易獲得銀行的間接貸款。因此，作為我國房地產(chǎn)業(yè)最重要的債務(wù)融資渠道的銀行信貸來說，無論是從直接的還是間接的角度而言，都是偏好于規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)存在的主要問題
（一）融資結(jié)構(gòu)不合理。資本結(jié)構(gòu)理論與實踐表明，企業(yè)應(yīng)以內(nèi)源融資為主。然而，近十年來我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)則以外源融資為主，房地產(chǎn)行業(yè)在實現(xiàn)盈利增長的同時并沒有伴隨現(xiàn)金的流入。企業(yè)自身的資金積累能力也沒有獲得進一步的提高，進而影響了企業(yè)后續(xù)發(fā)展資金的內(nèi)部融通。雖然外源融資比重大有利于企業(yè)在短時期內(nèi)擴大企業(yè)規(guī)模，同時也加大了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
（二）融資渠道單一。銀行貸款至今仍然是我國房地產(chǎn)公司最主要的融資渠道，這種融資方式給我國銀行業(yè)帶來了沉重的負擔(dān)。而且房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一使得資產(chǎn)負債率偏高。隨著經(jīng)濟形勢和行業(yè)需求的變化，用以調(diào)控形勢的房地產(chǎn)和金融等相關(guān)政策的陸續(xù)出臺，如銀行準(zhǔn)備金率、利率的提高等往往會給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場帶來強烈的沖擊。
（三）資產(chǎn)負債率偏高。資產(chǎn)負債率是指公司年末的負債總額同資產(chǎn)總額的比率。表示公司總資產(chǎn)中有多少是通過負債籌集的，該指標(biāo)是評價公司負債水平的綜合指標(biāo)。同時也是一項衡量公司利用債權(quán)人資金進行經(jīng)營活動能力的指標(biāo)，也反映債權(quán)人發(fā)放貸款的安全程度。我國大部分房地產(chǎn)公司擁有的權(quán)益資本普遍偏少，不足的資金需求就需要靠銀行貸款等融資方式來取得。我國在土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)所需資金的80%左右都直接或者間接來源于銀行業(yè)，房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率偏高，經(jīng)營風(fēng)險較大。這個比率對于債權(quán)人來說越低越好。因為公司的所有者股東一般只承擔(dān)有限責(zé)任，而一旦公司破產(chǎn)清算時，資產(chǎn)變現(xiàn)所得很可能低于其賬面價值。所以，如果此指標(biāo)過高，債權(quán)人可能遭受損失。
（四）債券融資比例偏小。我國目前債券市場運作機制還很不完善，企業(yè)通過債券融資難度較大，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足，其主要原因是我國對企業(yè)發(fā)行債券的資格審核條件較為嚴格。加之國家相應(yīng)的政策導(dǎo)向，企業(yè)從銀行貸款相對容易，所以也導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)中債券比重極小。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資順序中排第一的是銀行貸款，這包括了直接向銀行借貸的款項和向消費者的預(yù)售貨款，而預(yù)售貨款又主要來自于銀行的個人按揭貸款。其次是房地產(chǎn)信托，這種方式在房地產(chǎn)企業(yè)的全部融資中僅約占1%的比例，債券融資排在最后，在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中約占不足1%的比例。
三、解決對策
（一）擴大企業(yè)規(guī)模，創(chuàng)立企業(yè)品牌。加速企業(yè)整合，擴大企業(yè)規(guī)模，實現(xiàn)品牌效應(yīng)。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在規(guī)模小、形象差的問題，使得企業(yè)防范風(fēng)險能力偏弱，由于企業(yè)規(guī)模有限，企業(yè)無法達到債券融資、上市再融資等其他融資方式的條件要求，銀行貸款是其唯一可行的融資渠道，對于這類企業(yè)由于資金上的限制使得企業(yè)內(nèi)部融資比例也偏少。所以，擴大企業(yè)規(guī)模，創(chuàng)立企業(yè)品牌是關(guān)鍵。首先，房地產(chǎn)企業(yè)如果希望獲得較大的開發(fā)項目，其實力、資質(zhì)都是有明確要求的，規(guī)模小、形象差的企業(yè)很難得到好的發(fā)展機會，所以房地產(chǎn)企業(yè)要提高企業(yè)規(guī)模，創(chuàng)立企業(yè)品牌實現(xiàn)形象經(jīng)營；其次，房地產(chǎn)行業(yè)對于資金要求比較高，企業(yè)項目開發(fā)時間較長，在項目開發(fā)過程有可能出現(xiàn)各種風(fēng)險，規(guī)模小、形象差的企業(yè)沒有能力預(yù)測風(fēng)險，不能很好地防御風(fēng)險；最后，規(guī)模小、形象差的企業(yè)融資比較困難，融資規(guī)模有限，融資多為中短期資金。這些因素都要求房地產(chǎn)企業(yè)必須擴大規(guī)模、創(chuàng)立良好的品牌形象。提高企業(yè)規(guī)模就要加速行業(yè)整合，加速低質(zhì)企業(yè)破產(chǎn)，加大行業(yè)間的兼并，通過整合減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量，擴大企業(yè)規(guī)模，以實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效益。通過行業(yè)整合使企業(yè)信用度提升，使更多企業(yè)具有發(fā)行企業(yè)債券，再融資的能力。
（二）擴展多元籌資渠道。由于政府出臺的一系列對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金饑渴狀態(tài)表現(xiàn)更為突出。因此，必須擴展多元的融資渠道來保證資金的供應(yīng)并降低融資成本，以在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)改善企業(yè)償債能力，擴展多元籌資渠道，提高長期負債比例。房地產(chǎn)業(yè)進行項目開發(fā)一般所需資金額度非常大，單純依靠銀行貸款或信托都不能有效地解決融資問題，因此需要整合信托+銀行組合工具構(gòu)建房地產(chǎn)項目融資方式。
（三）降低資產(chǎn)負債率，使資本結(jié)構(gòu)趨于合理。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率高的問題非常突出。一般情況下，負債率高對于盈利企業(yè)，可以通過適度的財務(wù)杠桿成倍放大利潤，同時也可以起到減稅的目的，但財務(wù)杠桿是把雙刃劍，過高的負債比例說明企業(yè)運用激進的財務(wù)杠桿，甚至超出企業(yè)可承受范圍，一旦投資項目出現(xiàn)問題，陷入虧損境地，杠桿的成倍放大效應(yīng)會加劇企業(yè)風(fēng)險，使企業(yè)陷入財務(wù)困境。我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率都在70%以上，資產(chǎn)負債率過高易引發(fā)信用危機，引起經(jīng)營風(fēng)險。提高企業(yè)的償債能力，擴大企業(yè)規(guī)模，都有利于降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率。改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)應(yīng)該從改善企業(yè)融資結(jié)構(gòu)入手，改善融資結(jié)構(gòu)的方法是：①提高長期融資比例使其達到正常水平；②直接融資與間接融資比例協(xié)調(diào)；③提高企業(yè)內(nèi)部融資能力，使內(nèi)部融資成為企業(yè)融資的重要手段；④實現(xiàn)多渠道融資，降低企業(yè)對于銀行的依賴程度。
（四）提高風(fēng)險控制能力。房地產(chǎn)行業(yè)處在一個不斷變化的經(jīng)營環(huán)境中，既可以帶來機會，同樣也會帶來經(jīng)營風(fēng)險。負債經(jīng)營是一把“雙刃劍”，既可以獲得財務(wù)杠桿效益，又會加大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，威脅其償債能力和股東權(quán)益，嚴重的甚至使企業(yè)始終陷于絕對的債務(wù)鏈中導(dǎo)致破產(chǎn)或被兼并。所以，應(yīng)加強企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險的控制，積極應(yīng)對國家宏觀環(huán)境的變化，防范風(fēng)險。提高風(fēng)險控制能力的方法有：選擇正確的投資策略；縮短預(yù)售時間，減少款項回籠風(fēng)險；加強現(xiàn)金流量控制管理；完善資金管理系統(tǒng)；加強全面預(yù)算的管理和考核等。
（五）提高資產(chǎn)盈利水平，強化企業(yè)自我積累能力。企業(yè)一般采取的融資順序是：內(nèi)部融資、債務(wù)融資、發(fā)行股票。即企業(yè)總是盡可能地利用內(nèi)部積累資金來投資，其次是進行債務(wù)融資，直到因債務(wù)融資導(dǎo)致企業(yè)可能發(fā)生財務(wù)危機時，最后才考慮發(fā)行股票。因此，企業(yè)應(yīng)優(yōu)先考慮內(nèi)部融資。企業(yè)資產(chǎn)盈利水平低下、缺乏效率是導(dǎo)致企業(yè)債務(wù)不斷沉淀的一個主要原因。為此，必須努力提高企業(yè)資產(chǎn)盈利水平，增強內(nèi)部融資的能力，強化自我積累機制，增加企業(yè)的自我積累。
主要參考文獻：
