發(fā)布時(shí)間：2023-07-14 16:35:13
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)開發(fā)分類樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模估算步驟
估算我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的基本步驟是：
1 根據(jù)2004－2008年的數(shù)據(jù)，采用趨勢移動平均法估算2009年房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)。
2 利用2004年的數(shù)據(jù)推算2009年各級或各類(房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)按投資來源進(jìn)行分類)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量。首先統(tǒng)計(jì)2004年各級房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量并計(jì)算各級企業(yè)數(shù)量占企業(yè)總數(shù)的比例；然后用步驟1估算出的2009年房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)乘以該比例，得到2009年各級或各類房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量。
3 利用2004年房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)值、2004年和2009年房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)值、2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速及銷售建筑面積年均增速，推算得到2009年各級或各類房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)值。
4 將步驟2推算出的各級或各類企業(yè)數(shù)量與步驟3估算出的各級或各類企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)值。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模估算
1 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值估算
(1)估算2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)
根據(jù)2004－2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)，利用趨勢移動平均法，令移動長度為2，計(jì)算各年企業(yè)總數(shù)的一次移動平均值mt和二次移動平均值mt，如表1所示。
估算2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)A2009的公式，如式(1)所示：
將表1的數(shù)值代入式(1)，可計(jì)算得出2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)是96679。
(2)推算2009年我國各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量
2004年各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi，如表2所示。
假設(shè)Xi不變，用估算出的2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)乘以Xi，則可推算出2009年各資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量，如表3所示。
(3)推算2009年我國各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)值
首先，計(jì)算2004年各資質(zhì)等級企業(yè)與一級企業(yè)平均資產(chǎn)值的比值Pi，如表4所示。
其次，計(jì)算2004年一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)值的比值Q，如表5所示。
再次，由《2010中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告》查得2009年房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)值是91.36億元。假設(shè)Q不變，用這個(gè)平均資產(chǎn)值與Q相乘，得出2009年一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值是34.72億元。
最后，假設(shè)Pi不變，用2009年一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值與Pi相乘，推算出2009年各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值，如表6所示。
(4)計(jì)算2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值
將表3的各資質(zhì)等級企業(yè)的數(shù)量與表6中各級企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值，如表7所示。
2 我國物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值估算
(1)估算2009年我國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)
根據(jù)2004－2008年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)，計(jì)算各年企業(yè)總數(shù)的移動平均值，如表8所示。
估算2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)的公式同式(1)。同理，根據(jù)表8的數(shù)值，可推算出2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)是65087個(gè)。
(2)推算2009年我國各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量
2004年各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi，如表9所示。
假設(shè)Xi不變，用估算出的2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)乘以Xi，則可推算出2009年各資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量，如表10所示。
(3)推算2009年我國各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值
2004年各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值，如表11所示。
在管房屋建筑面積是衡量物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的主要指標(biāo)。本文用在管房屋建筑面積年均增速近似替代物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)年均增速M(fèi)。
由相關(guān)研究報(bào)告查得2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速是13.8％。假設(shè)M不變，用2004年各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值和M(13.8％)進(jìn)行推算，得到2009年各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的平均資產(chǎn)值，如表12所示。
(4)計(jì)算2009年我國物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值
將表10的各資質(zhì)等級企業(yè)的數(shù)量與表12的各級企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年我國物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值，如表13所示。
3 我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)值估算
(1)估算2009年我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)
根據(jù)2004－2008年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)，計(jì)算各年企業(yè)總數(shù)的移動平均值，如表14所示。
估算2009年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)的公式同式(1)。同理，根據(jù)表14的數(shù)值，可計(jì)算得出2009年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)是63640個(gè)。
(2)推算2009年我國各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)數(shù)量
2004年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi，如表15所示。
假設(shè)Xi不變，用估算出的2009年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)乘以Xi，則可推算出2009年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)數(shù)量，如表16所示。
(3)推算2009年我國各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)平均資產(chǎn)值
2004年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)平均資產(chǎn)值如表17所示。
銷售建筑面積是衡量房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的重要指標(biāo)。本文用銷售建筑面積年均增速近似替代房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)年均增速N。
由《2009中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》查得2004－2008年銷售建筑面積年均增速是33.3％。假設(shè)N不變，用2004年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)平均資產(chǎn)值和房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)年均增速N(33.3％)進(jìn)行推算，得到2009年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的平均資產(chǎn)值，如表18所示。
(4)計(jì)算2009年我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)值
將表16中的各投資來源企業(yè)的數(shù)量與表18的各投資來源企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘，得到2009年我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)值，如表19所示。
三、我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模估算
關(guān)鍵詞房地產(chǎn)會計(jì)核算問題對策
隨著市場經(jīng)濟(jì)在我國的逐步完善，新的會計(jì)制度、會計(jì)準(zhǔn)則不斷，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會計(jì)制度和會計(jì)準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)制度》和《企業(yè)會計(jì)制度》等，如何在門類眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，改進(jìn)現(xiàn)有會計(jì)核算方法，更好地發(fā)揮會計(jì)職能，是會計(jì)人員的職責(zé)。筆者從以下幾個(gè)方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算中存在的問題及其改進(jìn)方法。
1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算存在的問題
1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性
房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒有反映銷售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會計(jì)制度》和《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性
首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時(shí)低層售價(jià)卻高于高層售價(jià)；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價(jià)相差也很大。
通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實(shí)性。
1.3收益評價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績
房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會計(jì)年報(bào)中往往是業(yè)績波動較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績不佳,驗(yàn)收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個(gè)會計(jì)期內(nèi)還好，但一個(gè)項(xiàng)目往往要跨4、5個(gè)會計(jì)期，故不適用一般的公司業(yè)績評價(jià)指標(biāo)，如凈利潤指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個(gè)經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個(gè)盈利的公司也可能正危機(jī)四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價(jià)變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險(xiǎn)等等；故此，評價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險(xiǎn)等等。當(dāng)然，這有賴于我們會計(jì)界同仁對會計(jì)信息的真實(shí)反映與充分披露。
2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算規(guī)范的對策
2.1正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)
房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。
(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。
(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會計(jì)準(zhǔn)則、會計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個(gè)必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。
筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時(shí)確認(rèn)收入，會導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。
2.2引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，使銷售收入與成本配比
建議引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí)，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。
(1)實(shí)際售價(jià)成本率法，是在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細(xì)賬按開、竣工時(shí)間相同或相近且一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計(jì)劃價(jià)格相同的房屋分類設(shè)戶，價(jià)格不同的分別設(shè)置。季度前兩個(gè)月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個(gè)月受房價(jià)影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時(shí)、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。
(2)計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計(jì)算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時(shí)，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
2.3擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量
(1)增加土地儲備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展。對于擁有大量優(yōu)質(zhì)低價(jià)的土地儲備的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標(biāo)拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優(yōu)勢，能在未來三到五年內(nèi)保持良好的增長，從而具有一定的投資價(jià)值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。
關(guān)鍵詞:宏觀調(diào)控 房地產(chǎn) 信貸風(fēng)險(xiǎn)
中圖分類號:F830.572 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A
文章編號:1004-4914(2010)07-188-02
一、目前我國房地產(chǎn)市場狀況概述
2010年以來,房地產(chǎn)市場持續(xù)“高燒”,瘋狂的房價(jià)成為社會持續(xù)關(guān)注的焦點(diǎn)。部分城市房價(jià)上漲過快,房價(jià)增速遠(yuǎn)超居民人均可支配收入增長,一般居民越來越難以承受。房地產(chǎn)市場秩序仍較混亂,亟待整治。在房地產(chǎn)市場供求偏緊、普通居民購房困難的情況下,房地產(chǎn)市場捂盤惜售、土地閑置、炒地等現(xiàn)象依然存在。而且,房地產(chǎn)市場投機(jī)、投資行為較為普遍,哄抬房價(jià)現(xiàn)象較為嚴(yán)重,市場秩序需要著力進(jìn)行治理。此外,商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理,中小戶型和中低價(jià)位普通商品住房及經(jīng)濟(jì)型住房供應(yīng)不足、保障房建設(shè)投入不足。
為了防止地產(chǎn)市場的泡沫,國家陸續(xù)出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,4月14日和17日,國務(wù)院連續(xù)通知,其中4月17日《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》被稱為樓市調(diào)控“新國十條”,由此拉開密集調(diào)控序幕?！靶聡畻l”公布后,樓市也開始出現(xiàn)了一些積極的變化,部分城市更是出現(xiàn)了“量價(jià)齊跌”。經(jīng)歷了2009年及2010年初的瘋狂上漲后,中國樓市正面臨著新一輪調(diào)整期,而且本輪的調(diào)整才剛剛開始,未來房地產(chǎn)市場無論是成交量還是房價(jià)均面臨著較大的下滑可能。因此,商業(yè)銀行不能忽視對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范。
二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)分析
1.房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率上升。房地產(chǎn)市場調(diào)整引起銀行風(fēng)險(xiǎn)上升最為常見的渠道就是房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營困難直接導(dǎo)致銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率上升。如2010年5月20日,按銀監(jiān)會要求,各商業(yè)銀行公布了房地產(chǎn)貸款壓力測試結(jié)果。若房地產(chǎn)價(jià)格下降30%,交通銀行開發(fā)貸款不良率將增加1.2個(gè)百分點(diǎn),個(gè)人按揭不良率提高0.9個(gè)百分點(diǎn);興業(yè)銀行對公房地產(chǎn)貸款不良率上升0.99個(gè)百分點(diǎn),個(gè)貸不良率上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。
目前,宏觀調(diào)控、市場調(diào)整和成本上漲成為中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的三大挑戰(zhàn)。由于銷售不暢,加之信貸緊縮,在房地產(chǎn)市場調(diào)整時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)通常會面臨較大的資金壓力。隨著房地產(chǎn)市場的深入調(diào)整,一些資質(zhì)較低、規(guī)模較小、資金實(shí)力較弱、市場競爭能力不強(qiáng)的開發(fā)商拖累銀行的風(fēng)險(xiǎn)將會增大。當(dāng)前在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中,銀行特別要關(guān)注下列風(fēng)險(xiǎn):一是“樓盤爛尾”;二是開發(fā)商的現(xiàn)金流出現(xiàn)較大問題;三是小企業(yè)運(yùn)作大項(xiàng)目;四是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作不合規(guī)。
2.集團(tuán)資金鏈斷裂導(dǎo)致銀行損失。房地產(chǎn)市場調(diào)整,可能引起涉足房地產(chǎn)業(yè)的一些企業(yè)集團(tuán)資金鏈緊張。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目往往具有建設(shè)投資大、開發(fā)周期長的特點(diǎn),涉及多種項(xiàng)目資金的運(yùn)用,對資金的銜接運(yùn)用要求很高。中國目前有集團(tuán)背景的開發(fā)商較多。集團(tuán)公司的資金實(shí)力和負(fù)債狀況以及對開發(fā)商投資的真實(shí)狀況和關(guān)聯(lián)交易往往對開發(fā)商的業(yè)績有重要影響。如果企業(yè)熱衷于資本運(yùn)作――通過各種方式使企業(yè)自身規(guī)模擴(kuò)大或使財(cái)務(wù)指標(biāo)轉(zhuǎn)好而對外部投資者構(gòu)成吸引力,特別是如果形成少量資本運(yùn)作巨額資產(chǎn)的情形,無論是房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域或者是其他產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域出現(xiàn)較大資金窟窿的問題,均可能引起企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而導(dǎo)致銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。此外,企業(yè)集團(tuán)還存在資金擔(dān)保型資金鏈斷裂和關(guān)聯(lián)方占用型資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn),相關(guān)資金鏈斷裂可能會對銀行構(gòu)成不利影響。在房地產(chǎn)市場調(diào)整時(shí)期,商業(yè)銀行還要特別注意防止房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目之間周轉(zhuǎn)資金所帶來的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。
3.抵押品市場價(jià)格大幅下降使得銀行信用風(fēng)險(xiǎn)增大。在房地產(chǎn)市場調(diào)整時(shí)期,房地產(chǎn)抵押品的市場價(jià)值下降。如果借款者的還款余額大于房地產(chǎn)抵押品的價(jià)格,那么借款者很可能違約。而在借款人違約后,在市場低迷時(shí)期對房地產(chǎn)抵押品的處置通常會出現(xiàn)變現(xiàn)困難、抵押品價(jià)值大幅縮水等不利于銀行的情況。在商業(yè)銀行的抵押貸款業(yè)務(wù)操作中,抵押擔(dān)保貸款額一般不超過抵押品變現(xiàn)值的70%,這通常意味著當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格跌幅逾30%以上時(shí),商業(yè)銀行面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)將陡然上升。
4.房地產(chǎn)市場出現(xiàn)深幅調(diào)整時(shí),銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)上升。中國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款在總貸款中占有較高的比重,并且超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款所占的比重。個(gè)人住房貸款常見的風(fēng)險(xiǎn)是由于個(gè)人投機(jī)性需求引起的。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)上漲時(shí),在“正反饋資產(chǎn)價(jià)格效應(yīng)”的影響下,個(gè)人住房投機(jī)性需求增加。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂時(shí),由前期個(gè)人住房投機(jī)性需求產(chǎn)生的個(gè)人住房貸款產(chǎn)生壞賬的風(fēng)險(xiǎn)加大。當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格急劇下滑時(shí),會出現(xiàn)“斷供”的銀行風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)深幅調(diào)整時(shí),銀行要留意兩類個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。一類是“理性違約”,當(dāng)?shù)盅悍慨a(chǎn)的市價(jià)下降到低于貸款余額時(shí),借款者從自身利益最大化出發(fā)主動違約;另一類是“被迫違約”,房地產(chǎn)市場調(diào)整會與經(jīng)濟(jì)調(diào)整相互作用,經(jīng)濟(jì)下行可能使得一部分貸款者的收入減少,可能出現(xiàn)借款者有償還貸款的意愿,但由于償付能力不足而無法如期還貸。
5.假按揭、假首付、假房價(jià)等增多使銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)增加。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊時(shí),部分過度擴(kuò)張的企業(yè)可能采取諸多冒險(xiǎn)行為,例如通過虛增注冊資本金套取銀行貸款、采用“假按揭、假首付、假房價(jià)”等手段套取銀行貸款等,從而使銀行信用風(fēng)險(xiǎn)增大?！凹侔唇摇敝饕且恍┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過虛構(gòu)售房合同、偽造借款人簽名等手段,騙取銀行貸款;“假首付”是房地產(chǎn)開發(fā)商利用預(yù)售環(huán)節(jié)以分期首付或?yàn)橘彿空邏|付首付款等手段違規(guī)為借款人辦理首付;“假房價(jià)”主要是開發(fā)商通過虛構(gòu)的房價(jià)來套取更多的銀行貸款。
三、商業(yè)銀行應(yīng)對房地產(chǎn)市場深入調(diào)整的措施及建議
面對房地產(chǎn)市場深入調(diào)整可能給銀行帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn),商業(yè)銀行除應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場走勢的研判并關(guān)注宏觀調(diào)控政策、把握政策動向以外,還應(yīng)進(jìn)行內(nèi)部經(jīng)營管理的調(diào)整,加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理。
1.把好市場準(zhǔn)入關(guān),實(shí)行房地產(chǎn)信貸總量控制,落實(shí)企業(yè)、項(xiàng)目分類管理。一是實(shí)行房地產(chǎn)行業(yè)信貸總量控制,防范行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。二是實(shí)行房地產(chǎn)信貸投放地區(qū)和城市的分類管理,重點(diǎn)支持房價(jià)運(yùn)行較為平穩(wěn)、投資投機(jī)需求占比較低的省會城市、中心城市的開發(fā)項(xiàng)目。減少對供過于求區(qū)域市場的貸款投放,堅(jiān)決退出房價(jià)高企、投機(jī)濃厚區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。三是強(qiáng)化客戶資質(zhì)、信用評級、授信及貸款審批管理,加強(qiáng)對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、建設(shè)項(xiàng)目合規(guī)性及資本金到位情況的審查。四是加強(qiáng)項(xiàng)目分類管理。重點(diǎn)支持中小戶型、中低價(jià)位的普通住宅項(xiàng)目,對于建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃面積小、居住社區(qū)環(huán)境不配套、單戶建筑面積過大的住房建設(shè)項(xiàng)目,要嚴(yán)格進(jìn)行限制。
2.堅(jiān)持房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉管理,嚴(yán)防信貸資金挪用。首先,要明確項(xiàng)目資本金審核等要求,確保企業(yè)自有資金和前期銷售收入全部到位,并加強(qiáng)與城建、房管、土地等政府部門橫向交流溝通,及時(shí)獲取最新項(xiàng)目信息。其次,貸款發(fā)放要掌握好節(jié)奏,要根據(jù)項(xiàng)目的銷售情況、工程進(jìn)度情況、施工合同中約定的付款進(jìn)度,合理安排貸款發(fā)放。再次,要做好資金使用監(jiān)管。全面介入整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)銷售過程,消除信息不對稱給銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)。要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售收入情況及企業(yè)現(xiàn)金流情況,督促開發(fā)商按銷售收入比例及時(shí)還貸。發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款要設(shè)立專戶管理,首付款以及項(xiàng)目其他銷售資金也應(yīng)盡可能納入專戶管理,保證開發(fā)貸款能按期收回。
3.完善房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控機(jī)制,做到風(fēng)險(xiǎn)的早發(fā)現(xiàn)、早處置。一是要加強(qiáng)對全行業(yè)、各重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場監(jiān)測預(yù)警,建立房價(jià)、空置率、投資額、銷售面積等關(guān)鍵指標(biāo)體系,及時(shí)分析掌握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢和區(qū)域特點(diǎn),為規(guī)避行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域性房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提供依據(jù)。二是加強(qiáng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)控和項(xiàng)目貸款的現(xiàn)場檢查。對房地產(chǎn)貸款要強(qiáng)化跟蹤管理,通過監(jiān)測開發(fā)企業(yè)的資金狀況、項(xiàng)目建設(shè)和銷售進(jìn)展等,及時(shí)預(yù)警和處置貸款風(fēng)險(xiǎn)。要明確貸后檢查人員的崗位責(zé)任,加強(qiáng)監(jiān)督管理,切實(shí)杜絕貸后檢查流于形式等不良作風(fēng)。三是盤活風(fēng)險(xiǎn)貸款,積極化解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。對因市場變化、銷售低迷造成資金緊張、出現(xiàn)停工甚至存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目,要借助銀行的信息優(yōu)勢和客戶優(yōu)勢,幫助企業(yè)尋求新的投資人,通過出售資產(chǎn)、重組等多種方式積極化解風(fēng)險(xiǎn)。
4.高度重視個(gè)人住房貸款的潛在違約風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行要吸取美國次貸危機(jī)的教訓(xùn),采取嚴(yán)格的貸前信用審核,注重客戶資信狀況和還款能力分析,避免出現(xiàn)假按揭現(xiàn)象;嚴(yán)格執(zhí)行首付款政策,并根據(jù)客戶資信狀況適度提高首付比率,杜絕出現(xiàn)零首付或低首付現(xiàn)象。
5.加強(qiáng)抵押品價(jià)值管理,確保抵押合法和足值有效。一是加強(qiáng)對評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)、信譽(yù)等方面的考察,判斷其評估抵押物價(jià)值的可信度。二是根據(jù)不同區(qū)域房價(jià)變化的情況,選擇房價(jià)較高或降幅較大的地區(qū)和城市,對開發(fā)貸款抵押品價(jià)值進(jìn)行全面重新評估。三是逐步開展個(gè)人貸款押品價(jià)值重評工作。針對貸款余額較大或剩余成數(shù)較高的個(gè)人貸款,認(rèn)真開展抵押品重評工作。如發(fā)現(xiàn)擔(dān)保不足的,應(yīng)要求借款人及時(shí)追加貸款擔(dān)保,確保貸款擔(dān)保足值有效。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；政策風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）07-0-01
一、前言
所謂政策風(fēng)險(xiǎn)，它是指由國家頒布實(shí)施的、且與房地產(chǎn)相關(guān)的政策變動，為房地產(chǎn)開發(fā)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)同國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著密切的聯(lián)系，所以它很容易受政策變動的影響。房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)主要由土地政策風(fēng)險(xiǎn)、貨幣政策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)政政策風(fēng)險(xiǎn)等組成，本文主要針對這些政策風(fēng)險(xiǎn)，提出相應(yīng)的政策風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對建議。
二、房地產(chǎn)開發(fā)的政策風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對建議
在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，它將會面臨來自各方面的風(fēng)險(xiǎn)，其中政策風(fēng)險(xiǎn)則屬于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，由于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)不但無法避免，并且還會給從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)造成巨大的影響。所以，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)要對國家的政策導(dǎo)向進(jìn)行準(zhǔn)確地把握，并及時(shí)了解國家頒布實(shí)施的各項(xiàng)與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的政策，從而積極應(yīng)對這一類的風(fēng)險(xiǎn)。
1.摸清房地產(chǎn)政策的導(dǎo)向，及時(shí)識別政策風(fēng)險(xiǎn)
雖然政策風(fēng)險(xiǎn)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是無法避免的，但是實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通常都會努力摸清相關(guān)的房地產(chǎn)政策導(dǎo)向，而那些中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，反而不太重視這項(xiàng)工作，他們的目光僅限于在開發(fā)之前核算成本與造價(jià)，以此來判定開發(fā)此項(xiàng)目能否獲利。尤其是在當(dāng)前這個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)已經(jīng)成為了大眾關(guān)注的焦點(diǎn)，房地產(chǎn)的相關(guān)政策也不斷出臺，政策環(huán)境可以說是日漸從緊，所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都將成為其調(diào)控對象。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無論規(guī)模大小，都應(yīng)該及時(shí)且準(zhǔn)確的識別來自房地產(chǎn)開發(fā)的政策性風(fēng)險(xiǎn)，對所有與房地產(chǎn)有關(guān)的政策，特別是新頒布的政策，都要迅速進(jìn)行收集、分析以及整理，同時(shí)將政策研究的結(jié)果做成報(bào)告的形式，遞交給開發(fā)企業(yè)的管理層保管，以便在決策時(shí)作為參考。通過對相關(guān)政策的研究，它不但可以幫助房地產(chǎn)的投資者掌握正確的投資與開發(fā)方向，比較準(zhǔn)確的對未來市場需求進(jìn)行預(yù)測，并且還能有助于投資者在政策發(fā)生變化時(shí)，及時(shí)對投資策略進(jìn)行調(diào)整，起到最大限度地控制政策風(fēng)險(xiǎn)的目的。
2.大力拓寬融資的渠道
大部分的政策風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)都可以利用準(zhǔn)確把握相關(guān)政策與規(guī)范其開發(fā)行為來進(jìn)行應(yīng)對，例如貨幣政策的變動為企業(yè)所帶來的融資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)就可以通過大力拓寬融資渠道，從而改變太過依賴于銀行貸款的不良現(xiàn)象。目前，在銀行貸款之外還有多種融資渠道，可讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其進(jìn)行選擇。
第一，以上市進(jìn)行融資。上市無疑是房地產(chǎn)企業(yè)迅速籌措巨額資金的一個(gè)有效方法，而且籌措到的所有資金都可以當(dāng)成注冊資金永久使用，不存在確切的還款日期。同時(shí)，上市還能為開發(fā)企業(yè)提供相對穩(wěn)定的資金，以滿足開發(fā)過程中的資金需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國在2009年底的時(shí)候，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有80407個(gè)，可直到2011年的3月底，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)上市的才149個(gè)。當(dāng)然，上市對于房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)來說，還是會有一定的挑戰(zhàn)性，但是只要企業(yè)能夠上市成功，便會讓資金融通突破其瓶頸問題，讓它能在眾多實(shí)力強(qiáng)勁的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)里脫穎而出，并以此增強(qiáng)自身在該行業(yè)中的競爭能力。
第二，以房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行融資。它指的是以利用收益憑證進(jìn)行發(fā)行的方法，使特定投資者的資金匯集在一起，交由專門的投資機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行房地產(chǎn)的投資與經(jīng)營管理，再把投資所得的全部收入，按一定比例分給投資者的一種信托基金。它不但是一種難得的融資方式，同時(shí)也打通了民間資金直接參與到房地產(chǎn)開發(fā)中去的融資渠道。
第三，債券融資。因?yàn)榉康禺a(chǎn)債券相比于一般債權(quán)來說，其收益要高得多，安全性也比股票要好，同時(shí)它還兼具一定的流動性，因此對于投資金額較大、開發(fā)時(shí)間較長的房地產(chǎn)業(yè)來看，對外發(fā)行企業(yè)的債券不失為一種好的方法。
第四，融資租賃。該方法是由房地產(chǎn)專門的租賃公司，通過各種融資手段對社會上的投資進(jìn)行吸收，以此來轉(zhuǎn)變我國房地產(chǎn)業(yè)僅依靠銀行貸款這種單一的融資方式，從而把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。
3.規(guī)范自身開發(fā)行為，積極應(yīng)對政策風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)政策研究報(bào)告中的相關(guān)內(nèi)容，再把開發(fā)商的開發(fā)行為與之進(jìn)行比較，使其開發(fā)行為更加規(guī)范化。只有開發(fā)商在實(shí)施開發(fā)行為之前就摸清國家的相關(guān)政策，明白哪些開發(fā)行為國家是大力支持的，哪些開發(fā)行為又是國家明令禁止的，才能夠?qū)磳⑦M(jìn)行開發(fā)的項(xiàng)目做出正確的決策，從而有效保證該開發(fā)項(xiàng)目能順利進(jìn)行。
三、結(jié)語
在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，必然會面臨著不同的風(fēng)險(xiǎn)，目前越來越明顯的便是政策風(fēng)險(xiǎn)。為了能提高開發(fā)效率和保證開發(fā)效果，開發(fā)企業(yè)務(wù)必要仔細(xì)對房地產(chǎn)的相關(guān)政策進(jìn)行研究，同時(shí)積極拓寬其融資渠道、規(guī)范自身的開發(fā)行為，切實(shí)做好政策風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對工作，確保房地產(chǎn)的開發(fā)能順利進(jìn)行。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控；高房價(jià)；開發(fā)；投資
中圖分類號： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
引言：房地產(chǎn)調(diào)控一直備受全國人民的高度矚目，隨著史上“最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控政策的繼續(xù)執(zhí)行，但是其調(diào)控效力卻微乎其微。房子，目前不僅僅代表家的含義，更代表著一個(gè)人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。在這種大環(huán)境下，房地產(chǎn)熱了，于是衍生出高房價(jià)，高利潤率，高回報(bào)率的現(xiàn)象；如果沒有官方的強(qiáng)制行政干預(yù)措施，房價(jià)的實(shí)際漲幅可能將大大超出社會所能容忍的底線。
一、 新疆房地產(chǎn)開發(fā)投資基本情況
目前中國房地產(chǎn)行業(yè)，正處在并購加劇、行業(yè)集中度加速上升的時(shí)期，其房地產(chǎn)調(diào)控也將持續(xù)發(fā)酵，在中央和地方，一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策措施的頒布和實(shí)施，使全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有所回落，企業(yè)資金日趨緊張，新開工的面積不斷減少，房地產(chǎn)市場沒有出現(xiàn)以往年份的“紅五月，火六月”的銷售行情，現(xiàn)有商品房銷售壓力較大。由于對房地產(chǎn)調(diào)控政策何時(shí)解除存在諸多不確定因素，因此業(yè)內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍舊對房地產(chǎn)開發(fā)投資持謹(jǐn)慎態(tài)度。去年1-6月份全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資為179.71億元，比上年同期增長2.5%，增速比上年同期回落64.7個(gè)百分點(diǎn)，比1-5個(gè)月回落4.0個(gè)百分點(diǎn)，比1-4個(gè)月回落4.9個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)出逐月回落態(tài)勢。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重，由上年同期的13.9%回落到10.6%。由此可以看出房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)回落。
二、 新疆房地產(chǎn)開發(fā)投資存在的問題
（一）非住宅類投資增速加快、比重有所提高。由于這一輪房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)主要針對住宅類投資，非住宅類投資環(huán)境相對寬松，投資份額有所提高。去年1-6月份，全區(qū)非住宅類投資50.81億元，增長63.5%，高于房地產(chǎn)開發(fā)投資61.0個(gè)百分點(diǎn)。占房地產(chǎn)開發(fā)投資的28.3%，與去年同期相比提高10.6個(gè)百分點(diǎn)。其中商業(yè)營業(yè)用房投資31.78億元，增長77.4%，占非住宅類投資的62.6%；其他投資16.00億元，增長71.5%，占31.5%。
（二）企業(yè)籌集資金能力減弱。房地產(chǎn)銷售的持續(xù)不景氣，影響企業(yè)的資金回籠和購房者信心,企業(yè)自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款增速持續(xù)回落。1-6月，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金301.16億元，增長16.6%，比往年同期回落27.2個(gè)百分點(diǎn)，比1-5個(gè)月回落3.5個(gè)百分點(diǎn)，比1-4個(gè)月回落38.1個(gè)百分點(diǎn)。其中自籌資金123.14億元，增長29.4%，比上年同期回落37.5個(gè)百分點(diǎn)。以上三項(xiàng)資金占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金的83.5%，如繼續(xù)回落，則將加劇開發(fā)商的資金緊張程度，增加企業(yè)資金缺口。
（三）新開工面積首次出現(xiàn)負(fù)增長。1-6月，全區(qū)新開工面積1379.54萬平方米，下降9.6%,同比回落81.3個(gè)百分點(diǎn)，比1-5個(gè)月回落13.1個(gè)百分點(diǎn)，比1-4個(gè)月回落29.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積1053.64萬平方米，下降20%，比上年同期回落94.0個(gè)百分點(diǎn)。
（四）房地產(chǎn)市場消化壓力大。受到銷售市場持續(xù)低迷的影響，全區(qū)商品房待售面積持續(xù)加大。上半年，全區(qū)待售面積348.21萬平方米，增長6.7%，比1-5月增加10.91萬平方米。其中，待售1-3年面積149.74萬平方米，增長25.1%，占待售面積的42.0%。
（五）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)熱情減弱。商品房銷售不暢、庫存增加、資金趨緊、國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的決心不減，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍信心不足、開發(fā)建設(shè)熱情減弱。1-6月份，全區(qū)購置土地面積319.69萬平方米，下降43.5%，與上年同期1.1倍的增速形成較大的反差。整體看來，自2012年以來，國家和地方推出一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，對全區(qū)房地產(chǎn)市場還是有一定影響的，雖然這種影響比期望要小，但還是起到對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展一定的積極推動作用。
（六）對房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集限制，即提高房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款審批條件。國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策主要通過金融部門入手，我國的各大銀行對房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)房融資貸款開始執(zhí)行不予支持，限貸政策。目前只針對房地產(chǎn)企業(yè)中政府性棚戶區(qū)改造，商業(yè)性機(jī)構(gòu)用房，城市保障性住房給予貸款資金支持。這樣直接導(dǎo)致很多小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛陷入資金鏈斷裂的危險(xiǎn)境地，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場重新洗牌，對我區(qū)房地產(chǎn)市場亂尾樓風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)增加。
三、 促進(jìn)新疆房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策
（一）落實(shí)宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)規(guī)劃管理。從住宅市場未來走勢來看，中低檔住房需求仍是大多數(shù)購房者的首選。房產(chǎn)主管部門應(yīng)落實(shí)中央宏觀調(diào)控政策，以調(diào)整住房結(jié)構(gòu)為首要，積極編制和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，將滿足地方居民住房需求放在首要地位。
（二）加強(qiáng)稅收、信貸優(yōu)惠力度，提高住房公積金管理。要發(fā)揮稅收和信貸的作用，調(diào)控新疆房價(jià)，規(guī)范新疆房地產(chǎn)市場。要針對購房自住中低收入者，加大住房公積金信貸力度及銀行貸款比例，為此部分人群改善住房條件給子資金支持。針對房地產(chǎn)企業(yè)銀行信貸部門仍要加強(qiáng)信貸管理，嚴(yán)格執(zhí)行中央調(diào)控政策，提高放貸條件，防止房地產(chǎn)開發(fā)利用銀行貸款囤積房源，抬高房價(jià)。
（三）加強(qiáng)保障性住房，棚戶區(qū)改造住房建設(shè)，規(guī)范城鎮(zhèn)住房保障制度。有關(guān)主管部門要盡快建立健全的保障性住房，棚戶區(qū)改造相關(guān)配套制度及政策。加快建設(shè)保障性住房建設(shè)用地審批，落實(shí)針對保障性住房的相關(guān)各項(xiàng)優(yōu)惠政策。控制并監(jiān)管保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對象，堅(jiān)決遏制針對保障性住房謀取不正當(dāng)利益的行為，真真正正的解決中低收入居民的住房問題。同時(shí)針對城市廉租房建設(shè)要加快建設(shè)步伐，要堅(jiān)持以貨幣補(bǔ)貼為主，租金減免和實(shí)物輔租的方式改善困難居民的住房問題。堅(jiān)決制止以變相集資房建設(shè)名義進(jìn)行住房福利違規(guī)分配的行為，努力營造一個(gè)健康、有序的房地產(chǎn)市場。
（四）建立房地產(chǎn)市場誠信體系。對于惡意炒作房價(jià)、囤積房源、提高房價(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施嚴(yán)厲的處罰制度，同時(shí)提升房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)入條件，對現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)集中審查，建立房地產(chǎn)企業(yè)誠信檔案，對違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)決清理出房地產(chǎn)市場。
結(jié)束語:從當(dāng)前及未來一段時(shí)期國家調(diào)控政策及全區(qū)房地產(chǎn)市場走勢來看，自2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào)是“穩(wěn)房價(jià)”，但是新疆房地產(chǎn)市場起步較晚，剛性需求及改善性住房需求較強(qiáng)烈，投資和投機(jī)性購房問題相對不突出，未來一段時(shí)間房價(jià)不會出現(xiàn)向一線城市房價(jià)大幅增長的現(xiàn)象，但是有關(guān)部門也不要放松警惕，同時(shí)要完善各項(xiàng)房產(chǎn)市場管理制度，從根源調(diào)控監(jiān)管房地產(chǎn)市場。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā) 成本 成本控制
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
1房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成及影響因素
1.1房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)從投資決策到銷售全過程所花費(fèi)的費(fèi)用，包括土地費(fèi)用、工程建設(shè)成本及開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)的影響因素
房地產(chǎn)開發(fā)除宏觀經(jīng)濟(jì)政策等環(huán)境影響因素外，就單個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)部可控因素而言，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本因素主要是指影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營運(yùn)成本的因素。房地產(chǎn)開發(fā)的營運(yùn)成本包括很多方面，房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作，它受到房地產(chǎn)消費(fèi)市場、國家的有關(guān)政策、開發(fā)項(xiàng)目所處環(huán)境等因素影響很大，其配套條件、開發(fā)時(shí)機(jī)的掌握和政府有關(guān)政策法令的頒布等，都會對成本的升降造成很大影響。而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平也是影響開發(fā)成本的關(guān)鍵。
2我國房地產(chǎn)開發(fā)成本控制存在的主要問題
2.1房地產(chǎn)開發(fā)前期重視不足
首先，由于近十年來我國房地產(chǎn)一直處于賣方市場，房地產(chǎn)行業(yè)高收益率使得很多房地產(chǎn)只重視圈地、修房子、賣房子，不重視決策階段的成本控制并且我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員素質(zhì)普遍不高，以及行業(yè)人才高流動率，高水平專業(yè)人員嚴(yán)重缺乏導(dǎo)致不重視項(xiàng)目的可行性研究。其次，建設(shè)單位往往把施工階段項(xiàng)目成本的管理作為重點(diǎn)，而忽略了設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目成本管理，從而造成前期成本過高。
2.2建設(shè)階段控制機(jī)制不嚴(yán)密
在招投標(biāo)過程中，由于行政力量過多干預(yù)，地方保護(hù)主義嚴(yán)重，一些大型基礎(chǔ)設(shè)施和國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的，總可以看到有的實(shí)力明顯不如其他的投標(biāo)單位，卻還是能得到一些特別保留的標(biāo)段；我國目前的招投標(biāo)市場還不成熟，招投標(biāo)體系還不完善，招投標(biāo)過程中的監(jiān)督體制作用還很不明顯沒有真正起到成本控制的作用。
2.3企業(yè)信息化水平落后，不能滿足成本控制的需要
合同控制作為成本和資金控制的基礎(chǔ)，在傳統(tǒng)方式下，合同處理工作基本上由手工完成，無法進(jìn)行更詳細(xì)更有參考價(jià)值的實(shí)時(shí)動態(tài)查詢分析。對后期的數(shù)據(jù)預(yù)測分析基本上依靠簡單預(yù)測來完成，可靠性和準(zhǔn)確性無法保證。
2.4缺乏規(guī)范的成本控制體系
由于企業(yè)成本管理缺乏戰(zhàn)略指導(dǎo)，使得成本管理對策與戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)，成本預(yù)測、決策若有若無，成本計(jì)劃如同虛設(shè)，再加上沒有一套科學(xué)規(guī)范的操作程序，成本管理目標(biāo)最終很難實(shí)現(xiàn)。
3房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制措施
3.1項(xiàng)目決策階段與土地成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，就是要從市場、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等多方面對項(xiàng)目的前景進(jìn)行分析預(yù)測，對項(xiàng)目進(jìn)行整體的綜合評價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法建立一套適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場特點(diǎn)的評價(jià)指標(biāo)體系。除此之外，控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的成本分析要準(zhǔn)確，在土地招投標(biāo)中制定競買策略與技巧，做到以最小的代價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)獲取最大的收益、來打敗競爭對手。
3.2設(shè)計(jì)成本控制
設(shè)計(jì)階段是建設(shè)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段。設(shè)計(jì)對工程造價(jià)、建設(shè)工期、工程質(zhì)量以及在建成以后能否獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。設(shè)計(jì)階段的招標(biāo)應(yīng)該是全過程的招標(biāo)，不僅要重視方案設(shè)計(jì)的招標(biāo)，同時(shí)對施工圖設(shè)計(jì)階段的招標(biāo)也應(yīng)給予足夠的重視。加強(qiáng)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。
3.3建設(shè)階段成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)商通過招標(biāo)方式發(fā)包工程，其目的在于鼓勵承包單位進(jìn)行投標(biāo)競爭，從中優(yōu)選出技術(shù)能力強(qiáng)、管理水平高、信譽(yù)可靠且報(bào)價(jià)合理的承建單位完成建設(shè)工作，以合同的形式約束雙方在施工過程中的行為。工程材料、設(shè)備采購管理是項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)，嚴(yán)格控制材料價(jià)格可以控制工程的成本。
3.4營銷策劃階段成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)營銷策劃成本控制主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售投資費(fèi)用的控制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金的回收目標(biāo)，達(dá)到預(yù)期的銷售計(jì)劃，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資收益的實(shí)現(xiàn)。影響價(jià)格的因素有很多，主要包括成本、樓盤素質(zhì)、顧客承受的價(jià)格、同類樓宇的競爭因素等。定價(jià)策略應(yīng)根據(jù)商品房本身的情況、市場情況、成本狀況、消費(fèi)構(gòu)成、消費(fèi)心理等多方面因素來制訂。
4結(jié)論
在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的各個(gè)階段，決策階段和設(shè)計(jì)階段的成本控制工作最大，控制好這些成本的關(guān)鍵就在做好前期的可行性研究工作，提高設(shè)計(jì)的質(zhì)量，推行設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)全過程的監(jiān)理制，利用價(jià)值工程優(yōu)選和優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。在建設(shè)階段要嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)工作，對材料和設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本和質(zhì)量的控制，做好現(xiàn)場變更和竣工結(jié)算和決算工作。營銷階段工作主要是圍繞產(chǎn)品的定價(jià)、采用何種營銷方式和促銷手段分析來控制成本。
參考文獻(xiàn)
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)系資金密集型企業(yè)，其負(fù)債融資具有不同于其他行業(yè)的特點(diǎn)。并且現(xiàn)階段國家正在加大力度實(shí)施宏觀調(diào)控，出臺了一系列政策進(jìn)行控制房價(jià)。在這樣的大環(huán)境下本文研究了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資問題及如何合理地進(jìn)行負(fù)債融資提出了相應(yīng)的對策，來提升公司的治理效用。
隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，公眾對房地產(chǎn)的需求也相應(yīng)的急速增長，住房問題一直備受關(guān)注，國家順應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展趨勢出臺了一系列的宏觀調(diào)控，促使我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸成長起來。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于典型的資金密集型企業(yè)，具有投資回收期較長、資金周轉(zhuǎn)速度較慢、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大等特點(diǎn)。因此只能借助于有效的融資手段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能有效持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)相比財(cái)務(wù)杠桿比例較高，資產(chǎn)負(fù)債率僅低于金融企業(yè)，償債能力弱。基于上述問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)急需解決房地產(chǎn)融資中的負(fù)債融資問題。房地產(chǎn)企業(yè)需要深入地挖掘自身負(fù)債融資比例、負(fù)債融資效果、負(fù)債融資風(fēng)險(xiǎn)等現(xiàn)狀，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立一個(gè)低成本的融資渠道和安全可靠的負(fù)債融資結(jié)構(gòu)的良好的平臺。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債融資存在的問題分析
1.對銀行貸款資金依賴過度
由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金的嚴(yán)重依賴，因此其資金來源的分析顯得極為重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金按來源可分為國內(nèi)銀行貸款、國外資金、自籌資金以及其他資金等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要由自籌資金、國內(nèi)貸款和其他資金這三大塊供給。利用外資所占比例很小。
由于國家對貸款審批資格的嚴(yán)格控制，房地產(chǎn)不良信貸不斷出現(xiàn)，直接的國內(nèi)貸款已經(jīng)不是最主要的來源，尤其是國家為穩(wěn)固房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對其自有資金比例要求提高到35%以后，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想盡辦法套取銀行貸款轉(zhuǎn)化為自有資金部分。所以說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分的自籌資金直接或間接的來源于銀行貸款。這導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的上升，同時(shí)使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)明顯加大，一旦資金鏈出現(xiàn)問題，就會導(dǎo)致債務(wù)危機(jī)。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債券融資發(fā)展不完善
房地產(chǎn)債券發(fā)行難度很大，包括發(fā)行平臺不完善以及發(fā)行條件限制嚴(yán)格等。房地產(chǎn)債券是未來房地產(chǎn)業(yè)資金籌集的一條重要的，也是最理想的渠道，但目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很少通過發(fā)行債券來募集資金。房地產(chǎn)債券按期固定地收回本金和利息，較一般債券收益很更高，而比股票具有更高的穩(wěn)定性和流動性。所以，在國外成熟房地產(chǎn)市場中，債券無疑是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債融資的最優(yōu)選擇，但我國債券融資目前發(fā)展還相當(dāng)不完善。
3.債權(quán)人治理機(jī)制作用發(fā)揮受到限制
負(fù)債融資對企業(yè)的治理機(jī)制較其他融資方式相比具有很大的優(yōu)勢。但在我國金融市場信息披露機(jī)制不健全。在債權(quán)人監(jiān)督企業(yè)會計(jì)信息公布時(shí)，公司法暫只是規(guī)定在發(fā)生重大變更事件時(shí)，企業(yè)才有義務(wù)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)通知債權(quán)人變更信息。這一規(guī)定太過模糊且效用不是很大，債權(quán)人很難發(fā)揮積極作用，處于非常被動的位置，。
目前破產(chǎn)法不夠完善。破產(chǎn)法規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在破產(chǎn)清算時(shí)，清算由大股東的政府機(jī)構(gòu)指導(dǎo)實(shí)施，而主導(dǎo)權(quán)不在債權(quán)人手中，債權(quán)人的約束力弱化，很難有效地發(fā)揮監(jiān)督約束作用。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)不良信息而不愿意公開時(shí)，此時(shí)把控制權(quán)轉(zhuǎn)移到債權(quán)人手中而實(shí)施約束就顯得尤為重要了。但是，當(dāng)前我國的破產(chǎn)法對這一塊的約束并沒有很強(qiáng)效力，致使無法及時(shí)有效的發(fā)揮債權(quán)人的積極作用。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債融資優(yōu)化政策
1.調(diào)整貸款負(fù)債結(jié)構(gòu)
銀行貸款無疑是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前最重要也是最應(yīng)該合理安排負(fù)債融資的來源。這種融資方式的優(yōu)勢長時(shí)期都不會改變，那么我們應(yīng)該合理安排在銀行貸款中的主要各部分。
長期負(fù)債相對于短期負(fù)債來說較為穩(wěn)定，將來較長時(shí)期內(nèi)才用償還，可以作為準(zhǔn)資本來投資、經(jīng)營，并且一定程度上可以提高企業(yè)價(jià)值。而且長期負(fù)債面臨較小的流動性不足風(fēng)險(xiǎn)，短期內(nèi)償債壓力不是特別大，對市場出現(xiàn)的各種不穩(wěn)定因素的應(yīng)對具有緩沖時(shí)間。因此，企業(yè)應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)長期負(fù)債融資的應(yīng)用。
在企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)上，萬科與保利兩大房地產(chǎn)上市公司龍頭存在著明顯的不同。保利的資產(chǎn)負(fù)債率偏高于萬科，其中長期負(fù)債占有較大的比重；而萬科則相反，短期負(fù)債占有較大比重。保利的負(fù)債結(jié)構(gòu)相對來說很大程度上減輕了短期償債壓力，加快了資金流轉(zhuǎn)，使得保利的資金回籠效果相對明顯，因此這種負(fù)債結(jié)構(gòu)值得房地產(chǎn)行業(yè)借鑒。
2.選擇合理負(fù)債融資結(jié)構(gòu)
在房地產(chǎn)金融政策不斷出臺的背景下，選擇適合企業(yè)發(fā)展的融資渠道極其重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根結(jié)合企業(yè)的不同發(fā)展階段，改變傳統(tǒng)負(fù)債融資方式和渠道，改變以銀行為單一渠道的舊格局， 實(shí)施多元化的融資組合，形成以銀行信貸、債券發(fā)行及房地產(chǎn)信托為主的多層次的負(fù)債融資體系，以分散單一融資帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目若不相同，則對融資的要求也不相同，每個(gè)獨(dú)立地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能完全照搬照抄別的企業(yè)的模式。因此企業(yè)在選擇采取哪種融資渠道或組合時(shí)，應(yīng)對各種融資渠道的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行比較， 通過對各種方案進(jìn)行深入分析設(shè)計(jì)出各種不同的融資組合方案，以選擇最佳的最適合企業(yè)的負(fù)債融資模式。
3.強(qiáng)化債權(quán)約束監(jiān)督機(jī)制
目前我國應(yīng)加強(qiáng)銀行和其他債權(quán)人債權(quán)的約束力在實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的過程中充分發(fā)揮監(jiān)督和約束作用，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層合理運(yùn)用債務(wù)資金。
第一條為推進(jìn)房地產(chǎn)市場信用體系建設(shè)，全面提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合素質(zhì)，構(gòu)建誠實(shí)守信的市場環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)國家和省、市有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合信用評價(jià)，是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其主要經(jīng)營管理人員誠信度、市場行為的綜合評價(jià)。
第三條本辦法適用于在本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合信用評價(jià)。
第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合信用評價(jià)堅(jiān)持依法、公開、公平、公正的原則，實(shí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、信息共享、權(quán)威、合理獎懲的運(yùn)作方式。
第五條市城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施。
市城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、住房保障和房產(chǎn)管理、工商行政管理、地方稅務(wù)、物價(jià)監(jiān)督管理、、人民防空、人力資源和社會保障、環(huán)境保護(hù)、衛(wèi)生、統(tǒng)計(jì)、民政、公安消防等部門和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會監(jiān)管局，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合信用評價(jià)的參評部門，按照各自職責(zé)，配合做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價(jià)工作。
第二章評價(jià)指標(biāo)和信用等級
第六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合信用評價(jià)指標(biāo)包括社會評價(jià)指標(biāo)和行業(yè)評價(jià)指標(biāo)。
本辦法所稱社會評價(jià)指標(biāo)，是指能夠反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行社會義務(wù)、承擔(dān)社會責(zé)任、保持社會穩(wěn)定等情況的指標(biāo)。主要包括繳納政府稅費(fèi)、工程質(zhì)量安全、水電熱氣等項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施配套、支付工程款及情況等指標(biāo)。
本辦法所稱行業(yè)評價(jià)指標(biāo)，是指能夠反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和遵守行業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章等情況的指標(biāo)。主要包括辦理建審手續(xù)、銀行的信用評級、開發(fā)資質(zhì)、守法守規(guī)及獎勵表彰情況等指標(biāo)。
第七條評價(jià)指標(biāo)內(nèi)容包括下列方面：
(一)用地行為評價(jià)指標(biāo)。主要包括：辦理用地審批及土地使用、土地出讓金繳納、配合土地市場監(jiān)管等情況。
(二)規(guī)劃行為評價(jià)指標(biāo)。主要包括：辦理規(guī)劃審批、配合規(guī)劃執(zhí)行監(jiān)管等情況。
(三)建設(shè)行為評價(jià)指標(biāo)。主要包括：辦理建設(shè)審批、配套費(fèi)繳納、配合建設(shè)市場監(jiān)管、廉租住房和公共租賃住房配建、工程質(zhì)量安全等情況。
(四)營銷行為評價(jià)指標(biāo)。主要包括：辦理預(yù)(銷)售審批、配合預(yù)(銷)售行為監(jiān)管等情況。
(五)其他評價(jià)指標(biāo)。主要包括：注冊資金、開發(fā)資質(zhì)、企業(yè)經(jīng)營、依法納稅、前期物業(yè)管理、節(jié)能環(huán)保、消防安全、衛(wèi)生法規(guī)執(zhí)行、住宅交付使用、銀行信用、表彰獎勵、群眾投訴等情況。
第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合信用評價(jià)由高分到低分分為綠牌企業(yè)、藍(lán)牌企業(yè)、黃牌企業(yè)、紅牌企業(yè)四個(gè)等級。
企業(yè)信用等級按照下列標(biāo)準(zhǔn)確定：
(一)綠牌企業(yè)為信用優(yōu)秀企業(yè)，即分?jǐn)?shù)高于110分，基準(zhǔn)分減分不超過5分的企業(yè)；
(二)藍(lán)牌企業(yè)為信用良好企業(yè)，即分?jǐn)?shù)100至109分，基準(zhǔn)分減分不超過10分的企業(yè)；
(三)黃牌企業(yè)為信用一般企業(yè)，即分?jǐn)?shù)70至99分的企業(yè)；
(四)紅牌企業(yè)為信用較差企業(yè)，即分?jǐn)?shù)低于70分的企業(yè)。
企業(yè)信用等級根據(jù)評價(jià)分值變化情況動態(tài)調(diào)整。
第九條社會評價(jià)指標(biāo)和行業(yè)評價(jià)指標(biāo)的具體內(nèi)容及評分標(biāo)準(zhǔn)，由市城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會同有關(guān)部門制定，并向社會公布。
第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，實(shí)行一票否決：
（一）超過限繳期限未繳納土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的；
（二）發(fā)生重大安全責(zé)任事故的;
（三）發(fā)生重大質(zhì)量事故的;
（四）偷、逃、抗稅,逃、廢銀行債務(wù)造成銀行信貸資金損失的；
（五）引起異常、越級、群體上訪，影響社會穩(wěn)定和正常社會秩序，經(jīng)核實(shí)確實(shí)存在嚴(yán)重侵害群眾利益行為，造成惡劣社會影響的；
（六）未按規(guī)定移交社區(qū)配建公益用房的；
（七）規(guī)避預(yù)售資金監(jiān)管、拒不改正的；
（八）未按照規(guī)劃批準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)、拒不整改的。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)一票否決情形的，綜合信用評價(jià)指標(biāo)總分一次性降為0分。
第十一條實(shí)行企業(yè)信用修復(fù)制度，鼓勵企業(yè)對存在的問題主動進(jìn)行整改。整改結(jié)果經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格出具證明，由城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門認(rèn)定后，記入企業(yè)信用檔案，取消原扣分。
第三章評價(jià)程序
第十二條市城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息網(wǎng)站作為統(tǒng)一工作平臺，建立網(wǎng)絡(luò)評價(jià)數(shù)據(jù)庫和企業(yè)信用檔案。同時(shí)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合信用評價(jià)結(jié)果對外公示，并在新聞媒體上公告。
第十三條各參評部門依據(jù)職能分工，依托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息網(wǎng)站，開展企業(yè)信用評價(jià)工作。
第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合信用評價(jià)按照下列程序進(jìn)行：
(一)信息采集。企業(yè)基本信用信息由企業(yè)通過統(tǒng)計(jì)報(bào)表、信用檔案、年度財(cái)務(wù)報(bào)表和審計(jì)報(bào)告等方式上報(bào)，經(jīng)主管部門審核后，錄入網(wǎng)絡(luò)評價(jià)數(shù)據(jù)庫。各參評部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自負(fù)責(zé)的綜合信用評價(jià)項(xiàng)目，及時(shí)將有關(guān)情況錄入數(shù)據(jù)庫，形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合信用數(shù)據(jù)。
(二)即時(shí)評價(jià)。進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)評價(jià)數(shù)據(jù)庫的企業(yè)信用信息由系統(tǒng)自動生成企業(yè)綜合信用評價(jià)總分，實(shí)現(xiàn)即時(shí)評價(jià)。評價(jià)結(jié)果及企業(yè)信用等級隨時(shí)通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息網(wǎng)站向社會公布。
(三)年度排名。每年年底按照企業(yè)綜合信用評價(jià)總分由高到低順序進(jìn)行企業(yè)年度綜合信用預(yù)排名，并在指定網(wǎng)站和媒體上向社會公示，公示期為7天，綜合社會各方面反饋意見后最終確定企業(yè)年度排名，并將排名結(jié)果記入企業(yè)信用檔案，向社會公布。
第四章綜合管理
第十五條有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)將企業(yè)綜合信用評價(jià)結(jié)果作為土地出讓招標(biāo)、拍賣、掛牌，項(xiàng)目招投標(biāo)，行政審批，日常監(jiān)管，評先選優(yōu)的重要參考依據(jù)，建立相應(yīng)守信激勵和失信懲戒機(jī)制，對企業(yè)實(shí)行綜合分類管理。
第十六條獲得信用等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照下列規(guī)定進(jìn)行綜合分類管理：
(一)綠牌企業(yè)，在日常管理中，免予常規(guī)檢查、可獲資質(zhì)年檢免審，符合晉級條件的，經(jīng)企業(yè)申請，可優(yōu)先晉升資質(zhì)等級；對參加開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)，土地出讓招標(biāo)、拍賣、掛牌的資格予以免審。
(二)藍(lán)牌企業(yè)，可進(jìn)行正常開發(fā)經(jīng)營活動，對其不作重點(diǎn)監(jiān)管。
(三)黃牌企業(yè)，予以警告，責(zé)令限期整改，整改期內(nèi)重點(diǎn)監(jiān)管，不得申報(bào)資質(zhì)升級、參加政府組織的各項(xiàng)評優(yōu)活動；在開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)，土地出讓招標(biāo)、拍賣、掛牌中嚴(yán)格審核資格，整改不徹底，不能提供由相關(guān)部門出具的已完成整改證明的不允許參加開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)和土地出讓、招標(biāo)、拍賣、掛牌。
(四)紅牌企業(yè),列入重點(diǎn)監(jiān)管范圍，整改期間凍結(jié)其各項(xiàng)審批手續(xù)，不予審批房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不允許參加土地出讓招標(biāo)、拍賣、掛牌及各種開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)；三年內(nèi)不得晉升更高等級的開發(fā)資質(zhì)，情節(jié)嚴(yán)重的，建議由有關(guān)部門依法降低資質(zhì)等級，直至吊銷資質(zhì)證書。
第十七條建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營管理人員信用檔案管理制度。
紅牌企業(yè)的法人代表、總經(jīng)理及直接責(zé)任人員有關(guān)情況記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營管理人員的不良記錄檔案，存留期3年。存留期內(nèi)不得到在本市從事房地產(chǎn)開發(fā)活動的其他企業(yè)擔(dān)任同類職務(wù)。企業(yè)因存在嚴(yán)重不良行為被清出開發(fā)市場、吊銷開發(fā)資質(zhì)的，企業(yè)法人代表、總經(jīng)理及直接責(zé)任人員的有關(guān)情況記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營管理人員的不良記錄檔案，存留期5年。存留期內(nèi)不允許到在本市從事房地產(chǎn)開發(fā)活動的其他企業(yè)擔(dān)任同類職務(wù)。
從業(yè)人員信用檔案在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息網(wǎng)站上對外公開，供公眾查詢。
第十八條中、省直，外埠在本市從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)參加本市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合信用評價(jià)。評價(jià)排名情況同時(shí)通報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門。
第十九條建立信用評價(jià)工作監(jiān)督制度。成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合信用評審委員會，成員由各參評部門組成。評審委員會負(fù)責(zé)對各部門的評價(jià)和打分情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。
第二十條建立受評企業(yè)申訴受理制度。受評企業(yè)對評價(jià)內(nèi)容、程序或結(jié)果持有異議的，可向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合信用評審委員會提出書面申訴，由評審委員會指定相應(yīng)部門依據(jù)本辦法及相關(guān)法律法規(guī)對申訴內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)、處理和答復(fù)。
第二十一條建立重大事項(xiàng)跟蹤問效制度。對限期整改項(xiàng)目，由市城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會同有關(guān)部門進(jìn)行抽檢，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期改正；對社會反映強(qiáng)烈的問題，由有關(guān)部門查明情況，責(zé)令責(zé)任單位限期改正，整改情況由評審委員會。
第二十二條參評部門及其工作人員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行職責(zé)，不得、、，違者依照有關(guān)規(guī)定處理。
第五章附則
