發(fā)布時間：2023-07-27 16:13:50
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的農村土地的發(fā)展樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
農村土地流轉，指的是農民將家庭承包的農村土地，通過出租、合作、入股、互換等合法形式，將該土地的經營權進行轉讓的行為。農村土地流轉是社會主義新農村建設的重要一部分，對農村現代化發(fā)展起關鍵作用，近年來得到了社會各界的廣泛研究與關注。通過農村土地流轉，可以將農地集中起來，便于城鄉(xiāng)用地的統籌規(guī)劃，以滿足城市、農村現展的需要。同時，農地流轉以農民自愿為原則進行，可以使農民對自己的資產進行合理地分配，從而保障農民切身收益。本文將分析農村土地流轉與農村經濟發(fā)展之間的相互作用，并在此基礎上提出基于農村土地流轉的農村經濟發(fā)展策略。
1農村土地流轉存在的問題
我國農村土地流轉近年來已經取得一定的成績，但是在發(fā)展過程當中還是存在一些客觀的問題，比如土地流轉中的承包經營戶文化素質偏低，土地流轉的程序、內容、行為等不規(guī)范，土地流轉的市場機制、監(jiān)管機制尚不完善等問題，具體表現為：
1.1土地所有者和承包者文化程度的高低對農村土地流轉有著重要影響
文化程度越高，吸收和掌握新技術的能力越強，而相當一部分土地承包戶文化素質不高，初中文化居多，還有個別承包戶甚至沒有讀過書，而且年齡普遍偏大，所以呈現出年齡大，知識老化的現象，制約個人經營能力。許多承包戶對于新品種、新技術、新裝備缺乏必要的認識和了解，技術接受能力和經營能力不高，重生產、輕營銷，重產量、輕品質，開拓創(chuàng)新的精神和能力明顯不足。農業(yè)科技是實現農業(yè)夢最重要的推動力量，而承包經營戶文化素質低，不利于農業(yè)現代化的實現。
1.2土地流轉的程序、內容、行為等不規(guī)范，土地流轉的市場機制、監(jiān)管機制尚不完善等問題
土地流轉程序不規(guī)范。個別農戶之間只有口頭約定，未依據法律程序辦理規(guī)范的流轉手續(xù)簽訂必要的流轉合同，以至于在流轉過程中產生較多矛盾，比如土地租賃關系不明確、土地使用關系混亂等。同時土地流轉仍具有較大難度，對土地進行長期承包仍較為困難。農民普遍重視對自有土地的保留，尤其是近幾年國家出臺的一系列支農惠農政策，加大了對種地農民的扶持力度，農民即使不精耕細作也可以有所收益，導致了實施土地流轉的難度進一步加大。部分農民有“戀田”情結，出現了“惜轉”現象。同時也存在土地流轉價格不斷上漲，土地承包期限較短且不穩(wěn)定，承包地塊分散等問題。
就目前形式來看，雖然我國農村土地流轉取得了一定的成績，但是其市場機制還有待進一步完善，大部分地區(qū)土地流轉信息體系尚未建立起來，土地流轉雙方信息有效對接機制也未形成。各單位要配備專業(yè)的負責農村土地流轉的工作人員，在農村土地流轉的過程中，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村級政府組織在協調引導、土地調劑、矛盾處理、監(jiān)督管理方面，沒有發(fā)揮好應有的作用，強制、強迫進行土地流轉的現象仍然存在。
2基于農村土地流轉的農村經濟發(fā)展策略
農村土地流轉是農村經濟發(fā)展的重要內容之一，做好農村土地流轉工作是促進和保證農村經濟健康穩(wěn)定發(fā)展的關鍵，筆者認為要想進一步做好農村土地流轉工作應該從以下幾個方面入手：一是提高農民對農地流轉的思想認識；二是完善市場體系和相關配套制度；三是因地制宜探索農地流轉形式。
2.1 提高農民對農地流轉的思想認識
農民是農村土地流轉的主體，進行農村土地流轉時，應重視對農民的思想教育工作，讓他們從根本上認識到農村土地流轉對農村經濟建設的重要意義，了解到農村土地流轉給自身帶來的切實利益，同時本著農民自愿的原則開展農村土地流轉工作，保障農民在農地流轉過程中的參與權、知情權、監(jiān)督權。只有得到農民的大力支持，農村土地流轉工作才能順利地開展下去。
2.2 完善市場體系和相關配套制度
農村土地流轉關系到廣大農民的切身利益，必須建立完善的農村土地流轉市場體系和相關的配套制度。對于農村地價的評估，要進行廣泛而深入的調查分析，制定合理的地價，切實維護農民的利益。同時，要考慮到土地流轉后，農村勞動力的就業(yè)空間等問題，完善社會保障體系、建立風險防范體制、改善農村生活條件，已達到促進土地流轉的作用。
2.3因地制宜探索農村土地流轉形式
我國幅員遼闊，農村面積巨大，中西部農村和東部農村具有不同的特點。在進行流轉時，應該考慮到農村的具體情況和人民群眾的意愿，因地制宜、結合實際開展農村土地流轉工作。
[關鍵詞]土地現狀 土地整治 優(yōu)化土地利用模式 土地未來發(fā)展趨勢
[中圖分類號] F301.2 [文獻碼] B [文章編號] 1000-405X（2014）-4-258-1
0前言
各地方政府為了推動經濟的發(fā)展，建設社會主義新農村，毀林建廠，毀耕建路，這也使得農村土地進一步縮減；最后就是農民意識方面，過去由于政府管理力度的有限性，使得農民建房沒有合理規(guī)劃，低層建筑錯落無秩序，整體無規(guī)則，大量占用土地。然而中國的土地是有限的，如何合理的利用土地，如何提升土地的可持續(xù)發(fā)展是當下農村土地綜合治理的重要研究領域，與此同時，農村土地狀況和基礎設施也嚴重落后于現實要求，在這一社會狀態(tài)下，土地綜合治理迫在眉睫。
1我國土地現狀考察
1.1農村居民居住建筑不合理，家庭式工廠設置無規(guī)劃
現在我國農村普遍建立在自給自足的農業(yè)經濟基礎之上，現以河北省作為糧食生產大戶來統籌講中國農村現狀。以河北省為例，多數村莊都是靠田建屋，院落偏大，高低層建設不合理，不但分散凌亂，而且使得交通受阻，房屋光線遮擋，空氣不流通等問題嚴重，這都是由于過去人們隨遇而安的思想和政府缺少統一規(guī)劃造成的，見縫插針式的房屋到處可見，家庭式小工廠穿插其中，不但影響整體秩序，而且環(huán)境也受到了破壞。據調查顯示，大部分農村房屋建設都存在以下問題：（1）村莊無公路、公路狹窄、路面質量差；（2）房屋朝向不合理，高低不同，面積大小不同，錯落無秩序；（3）居民建筑容積率低，大多沿襲以往的“有天有地，單獨門戶”的落后觀念。正是由于這些農村居民居住條件的不合理性，使得農村土地利用率大幅度減低，阻礙了土地綜合治理的腳步。
1.2自然災害的發(fā)生和政府監(jiān)管力度的不當導致農村土地利用的不合理
現階段，農村改革飛速發(fā)展，但農村土地建設過程中往往忽視了水利系統的建設，如果天氣風調雨順，農民可以獲得豐收；如果趕上自然災害，農民就承受了巨大的損失。農村大部分土地使用黃河水灌溉，有的老井因多年失修，不能正常灌溉，長此以往，得不到灌溉的地方慢慢變?yōu)榛牡?；其次，政府監(jiān)管力度不足，導致灌溉機器丟失現象，這都是造成農村土地嚴重縮減的重要原因。
2農村土地整治措施，探究土地發(fā)展的內在潛力
（1）轉變思想，優(yōu)化土地集約管理根據國家提出的建立社會主義新農村政策，首選我們要積極響應，轉變傳統的住房觀念，拆除不合理住宅，統一建筑。提高農村居民建筑的容積率，據調查，河北省農村居民住宅出現了閑置和未使用問題，所以農村土地整治要引起足夠的重視，合理利用農村閑置土地，對于建住宅建在交通發(fā)達、環(huán)境好的居民堅決不當釘子戶。其次杜絕政府規(guī)劃的四周新，中間破的現象，嚴謹杜絕土地浪費現象。
（2）加強農村土地配套設施，完善基礎設施建設用地
首選是路的建設，目前河北省對外交通公路配套設施很完善，對外交通狀況良好，但村莊內部道路錯落無秩，層次不齊，更沒有實現村村通公路的局面；再加上公路質量差，尤其是下雨天，更是泥濘不堪，機動車無法動彈的畫面屢屢皆是，因此必須加強農村公路的建設，盡快實現從家門口到家門口的公路到頭建設，提高公路施工質量，為農民的出行和實現機械化提供有力的條件。其次是加強水利設施的建設，河北的一些農村忽視水利系統建設，出現任意填埋，導致水系統的不暢通不完整；再加上任意污染水系統的現象，導致原本碧海藍天的水系統變成了支離破碎的污水池，這也使得農田得不到有效的灌溉。所以必須要在新農村建設中加強對水系統的重視，因地制宜，統籌規(guī)劃，新建一批小型蓄水池，建立一批引水渠道，充分保障水利的供給，使農田得到有效的灌溉，達到莊稼的可持續(xù)利用。再次是提高農村電力設施的建立，據考察河北省大部分農村電網簡陋，變壓器陳舊老化，電線離住宅區(qū)距離近而且普遍偏低，惡劣天氣經常出現停電現象，為此，我們要加大對農村用電系統的監(jiān)管力度，搞好農村電網設施，充分保障電力設施的供電能力，只有這樣，一些先進的電器產品才能得到利用，才能改善和提高農民生活質量。
3農村土地綜合整治未來發(fā)展趨勢
（1）優(yōu)化農村土地基礎配套設施，加強農村精神生活建設，提高農村可持續(xù)發(fā)展進程。我國對農村土地綜合治理的最終目的是促進社會經濟健康有序的發(fā)展，是有效的通過土地資源的利用來實現人類的可持續(xù)發(fā)展。由于各地自然條件、地形、氣候、經濟條件的不同，所以制定出整治方案也不同。同時提高各地文化素質教育等精神方面的整治，豐富人們的文化娛樂生活，合理提高基礎農村設施，建立長期有效的適應當地農村土地整治發(fā)展的可行性方案是必不可少的。因此，優(yōu)化土地資源配置，在保證經濟發(fā)展，人們生活水平提高的前提下，保護大自然，保護生態(tài)環(huán)境是人類得以可持續(xù)發(fā)展的前提。（2）提升政府部門的監(jiān)管力度，使農村土地綜合治理得到有效保障。新農村土地整治建設過程中，政府部門要加大監(jiān)管力度，在土地整治成功案例中借鑒經驗，對于綠化帶中亂扔垃圾，填埋綠化帶等行為要嚴厲查處；對工業(yè)用地要合理規(guī)劃，建在離村莊較遠，交通便利的地方，重污染的企業(yè)要嚴厲整治，要嚴格控制工業(yè)土地占有量。
4結束語
土地是人類生存之本，如何有效的利用土地，建設新型環(huán)保住宅的發(fā)展已提上日程。作為新時代的我們要愛護自己的家園，要創(chuàng)新土地整治制度，使農村集體非農建設用地循環(huán)流轉，合理有效的利用閑置土地，從根本上減少浪費土地，破壞環(huán)境的現象，我們要不斷的吸收先進的科學理論，借鑒土地整治成功項目經驗，更新模式，在實踐中走出一條可持續(xù)發(fā)展的道路。
參考文獻
[1]宋建分.新農村建設用地問題的思考[J].華南農業(yè)大學學報，2006.
2015年6月，為確保全省農村產權（含農村承包土地經營權）抵押融資試點工作順利推進，四川省農村改革現場工作會在省分行的協助下在武勝縣成功召開，自此全省農村產權（含農村承包土地經營權）抵押融資全面推開。
一、四川省農村土地經營權抵押貸款發(fā)展現狀
截至2016年7月末，四川省10個試點縣（市、區(qū)）累計發(fā)放農村承包土地經營權抵押貸款598筆、金額8.31億元，面對巨大的市場空間，未來業(yè)務市場發(fā)展前景廣闊。數據顯示，多家銀行均參與了農村土地經營權抵押貸款，但發(fā)展情況仍較為緩慢，分析其市場吸引力不足，主要源于市場機制發(fā)展不健全，表現為以下兩個方面：
（一）頒證確權進度緩慢
農村土地流轉經營權證頒證需要通過承包人向所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)申請、鄉(xiāng)鎮(zhèn)初審同意、農業(yè)局實地核查、農業(yè)局頒證等諸多環(huán)節(jié)，并且涉及農戶等特殊群體性利益，頒證進度十分緩慢，導致全省確權頒證進度不平衡，影響土地經營權抵押貸款進度。
（二）土地經營權流轉難
一是法律判決對農民利益保護。在發(fā)生權屬糾紛時，政府相關部門出于社會穩(wěn)定的考慮會偏向農戶的利益訴求，增加了農村承包土地經營權流轉的隨意性和不穩(wěn)定性。二是流轉機制不完善。全省土地經營權流轉機制搭建運行效果不一，部分區(qū)域即使搭建完畢，但依舊操作困難，成為限制農村土地經營權抵押貸款發(fā)展的瓶頸。
二、農村土地經營權抵押貸款發(fā)展風險
（一）土地經營權估值風險
土地經營權估值方法有三種，即成本法、市場法和收益法，但因缺乏成熟交易市場、產量估計困難、環(huán)境影響較大等因素，實施過程均會面臨一定困境。
目前，個別銀行土地經營權評估模式主要依賴于政府機關評估模式。但農業(yè)局專家?guī)斐蓡T水平無衡量資格標準，評估方式簡單且無可靠依據，同時因評估工作為其附加工作（無義務，免費服務），金融機構無法追究其評估偏差的責任，評估結果的客觀性和專業(yè)性均無法得到有力保證。
（二）抵押辦理風險
四川省未對土地經營權抵押建立統一操作系統，缺乏高層設計。農業(yè)局對土地經營權抵押，無系統操作控制，主要依賴手工統計臺賬。業(yè)務發(fā)展擴大后，難以規(guī)避同片土地流轉經營權重復抵押的風險。
（三）經營權期限不確定風險
農村承包土地經營權建立在承包方按期按約定支付租金的基礎之上，如承包方未如約支付租金則流轉經營權自動失效，在貸款機構辦理的流轉經營權抵押隨之失效。
（四）風險補償金扣劃風險
四川省內部分區(qū)縣政府與銀行間簽訂的農村產權抵押融資風險補償金相關協議，規(guī)定風險補償金的用途僅限于對集體林權、土地經營權等農村產權直接抵押貸款的損失補償。而基于前述風險，多數商業(yè)銀行農村承包土地經營權抵押貸款附加抵押或保證擔保，是否符合風險補償金損失補償條件有待商榷。
（五）業(yè)主違約成本較低風險
農村土地流轉經營方獲得土地經營權政策補貼的形式包括：免費使用（政府補貼）、半價支付（另一半政府補貼）。業(yè)主取得土地流轉經營權所支付的成本較低，則可能存在業(yè)主方以投資為幌子，騙取溝渠、大棚修建等政府補貼資金，及銀行貸款風險。
三、農村土地經營權抵押貸款發(fā)展建議
完善農村土地流轉經營權及抵押協議簽署流程。建議四川省政府牽頭指導農村土地流轉經營權合同，并附加同意抵押條款。如此，農村土地流轉經營權及抵押協議可合二為一，避免協議重復簽署，節(jié)省人力物力。另一方面，附加條款的擬定，須經相關法律部門審核，增強法律效力。
調查評估土地上附著物種植/養(yǎng)殖周期，建議貸款機構合理設定還本計劃。評估農村土地經營權價值，除考慮剩余流轉土地經營權價值外，主要參考評估附著物經濟價值。若貸款到期時點，土地附著物早已出售，則抵押物價值將大幅削減，尤其針對養(yǎng)殖行業(yè)。因此，建議參考土地附著物種植/養(yǎng)殖周期，制定合理信貸周期。
一、土地流轉過程中存在的問題
1. 缺乏相應服務組織
缺乏相應的流轉中介服務組織，以上存在的各種問題都與流轉中介組織的缺位有一定的關系。我國目前雖已確立相對完整的農地流轉體制，但是流轉服務體系卻很殘缺，多數地方根本無此種機構的設置?？梢哉f這類中介服務組織的缺位，在很大程度上阻礙了農地合法、有序、暢通的流轉，導致土地流轉成本的增加和土地流轉行為的無序，甚至引起土地權屬關系的混亂，從而嚴重限制了土地的合理流動和優(yōu)化配置。
2.農戶分散經營，限制了土地流轉。當前，小農經濟模式與社會化大市場不相適應的矛盾日益顯現，也越來越成為農業(yè)結構調整、農業(yè)產業(yè)化經營、農業(yè)經濟增長方式轉變和農村土地規(guī)模經營的主要制約因素。由于分戶承包經營地塊面積小而零散，導致種植品種不統一，農機具難以連片作業(yè)，土地產出率、資源利用率和勞動生產率不高，農業(yè)先進技術難以推廣，以及生產成本難以降低等諸多問題。在我縣農戶家庭中，平均每個農戶家庭承包面積為22.6畝，戶均承包地塊3-4塊，每塊耕地多達20多戶農戶承包經營。在這種情況下實現土地規(guī)模經營，還面臨許多需要進一步破解的難題。
3.流轉行為不規(guī)范，阻礙了土地流轉。部分農民的土地流轉只是口頭約定，沒有書面合同，即使有的簽訂了書面合同，內容過于簡單，對雙方的利益分配、權利義務、違約責任、合同的履行和終止條件以及有關補償措施等沒有明確具體的規(guī)定，有的甚至條款不合法，沒有規(guī)范的合同文本，也不到鄉(xiāng)鎮(zhèn)農村承包合同管理機構登記、備案或簽證及公證機關公證，導致流轉雙方維權不利的情況比較普遍，因土地流轉引發(fā)的糾紛案件增多，在一定程度上阻礙了土地規(guī)模經營發(fā)展進程。
4.服務不到位，影響了土地流轉。服務機構不明確不健全，農戶自發(fā)土地流轉還占相當比例，在通過土地流轉實現土地規(guī)模經營過程中缺乏有效管理、引導和服務；市場運行、風險防范、流轉糾紛的調解仲裁等土地流轉機制尚不完善，土地流轉糾紛時有發(fā)生，農民的合法權益難以保證；土地流轉價格確定缺乏科學依據，各級政府在土地流轉中放任自流或有所干預的現象不同程度存在等因素，都在不同程度上影響了土地由分散經營向適度規(guī)模經營發(fā)展。
二、進一步促進土地流轉的對策建議
1.建立農村土地流轉服務組織。建立土地流轉服務組織，實行土地流轉委托管理，是優(yōu)化土地資源配置，充分發(fā)揮土地的資源優(yōu)勢，實現土地有序流轉的有效途徑。有條件的鎮(zhèn)、街、村，可以由集體經濟組織成立“土地托管中心”、“土地代管站”等機構，從事介紹流轉對象、幫助審查接包方資格、提供有關業(yè)務咨詢等。服務組織要建立農村土地流轉交易信息網絡，及時登記匯集可流轉土地的數量、區(qū)位、價格等信息資料，定期公開對外可開發(fā)土地資源的信息，接受土地供求雙方的咨詢，提高土地流轉交易的成功率。在雙方協商一致前提下，服務組織幫助辦理流轉手續(xù)；同時為承租者提供信貸、技術、物資等服務；妥善處理土地經營過程中發(fā)生的矛盾和問題；切實維護土地所有者、承包者、經營者三方的合法權益，從而使土地流轉與農業(yè)結構調整實行雙贏。
2.完善農村土地承包經營權流轉監(jiān)督機制。第一，加大農村經濟管理人員隊伍建設力度。不僅要加強業(yè)務培訓，提高專業(yè)技術素質，而且要加強農村經濟管理人員的工作態(tài)度和責任心的教育。第二，對于農村土地承包經營權流轉應建立有效的動態(tài)機制進行監(jiān)管。有關政府部門可在村級層面成立農村土地承包經營權流轉信息員隊伍，及時反映農村土地承包經營權流轉中的違背農民意愿強制流轉、改變土地用途、損害農民土地承包權益等違法行為。
3.制定政策，鼓勵流轉。允許農戶依法自由流轉土地經營權，促進農業(yè)生產要素優(yōu)化組合。建立土地流轉扶持資金，對于全部轉出土地的農戶給予一定的補助，扶持其進城務工創(chuàng)業(yè)。對于引導農戶流轉土地較多、增收效果顯著的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和行政村給予適當獎勵。對于通過轉包、租賃、入股合作等方式集中農戶土地進行規(guī)?；洜I，并能帶動農戶增加收入的種養(yǎng)大戶和各類經濟實體進行重獎，并從扶持資金、稅收政策、技術指導等方面給予傾斜。鼓勵農民和農村經濟組織增加對土地的投入，對提高地力等級的土地流轉戶給予獎勵，對給土地造成永久性損害的，要及時制止并要求其賠償由此造成的損失。農行、農村信用社等金融部門對到農村開發(fā)、經營的企業(yè)，要在資金和金融服務上給予支持，允許經營者用土地使用權抵押、擔保獲取貸款。
一、農村土地流轉的現狀
1.土地流轉的主要形式
農村土地承包經營權流轉的主要形式有：一是轉包。目前農村土地承包經營權流轉的現狀看，轉包是農村土地承包經營權流轉的主要形式，轉包的農戶大多是離土不離鄉(xiāng)，多半是以搞短途販運、餐飲服務、外出打工的農戶為主，屬于暫時性的土地流轉。二是轉讓。通過轉讓流轉的面積占流轉面積；三是出租。通過出租流轉的面積占流轉面積；四是入股。通過入股形式共流轉土地占流轉土地；五是互換。通過互換流轉的面積。
2.土地流轉呈現的主要特點
農村土地承包經營權流轉呈現出以下特點：一是流轉主體趨于多元化。土地由戶與戶之間流轉逐步向種植大戶、農民專業(yè)合作社、龍頭企業(yè)和股份公司等多元主體流轉，這些市場主體也正在成為土地長期穩(wěn)定流轉和規(guī)模經營的重要載體；二是流轉形式趨于多樣化。流轉形式由初期的轉包、互換形式向出租、轉讓、入股等多種形式轉變。三是土地經營趨于規(guī)模化。土地由分散零散流轉逐漸向集中連片規(guī)模經營轉變。其中：通過轉包、出租、互換、轉讓等形式進行土地承包經營權流轉。四是規(guī)模效益初步顯現。從實際情況看，通過流轉土地，實現規(guī)模經營，達到了轉讓戶和經營戶“雙贏”的目標。轉讓土地的農戶，不僅有轉讓金收入，大多數地方還有惠農補貼收入，同時還擺脫土地的羈絆，免除了失地的擔憂，能夠放心地從事其他行業(yè)，獲得更多的打工收入。此外，一些規(guī)模經營戶還吸納轉讓土地的農民打工，進一步擴大了轉讓戶的收入來源。
3.農地流轉促進了土地的規(guī)?；洜I
近幾年來，隨著國家加大對農業(yè)的投入和對產業(yè)化、規(guī)?；洜I的政策扶持，不少業(yè)主和企業(yè)積極投身農村經濟建設大潮，大規(guī)模的土地流轉逐步增加。農地流轉推動了農地的規(guī)模經營，在一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)已形成了一批專業(yè)化、規(guī)?；默F代農業(yè)園。
二、存在的問題
1.缺乏有效規(guī)范的法律法規(guī)來保障土地流轉的順利進行。雖然我國不少法律政策都對農村土地流轉作了一些規(guī)定，但是對農村土地承包經營權和使用權，在流轉手續(xù)、流轉程序等方面規(guī)定得過于原則和籠統，因而造成了不少農戶用“口頭協議”、私下自發(fā)流轉的局面，這樣一種流轉交易沒有規(guī)定流轉雙方的權利與義務，因而在現實中造成了不少的糾紛。
2.缺乏有序運行的土地流轉中介組織。這主要體現在三個方面：（1）缺乏土地承包經營權交易的組織機構；（2）缺乏相應的土地評價機構；（3）土地流轉市場的缺乏”。在廣大農村，散戶之間的土地自發(fā)性流轉無法實現土地大規(guī)模、高效率的聚集，需要尋求“散戶一大戶”的土地流轉途徑。但是在現實上，由于散戶和大戶在經營方式、經營理念等方面存在這巨大的差異，因此，很容易造成“有賣找不到買，有買找不到賣”的信息不對稱局面，而缺乏有序運行的土地流轉中介組織，這種情況還將在一定程度上繼續(xù)存在。
三、農村土地流轉的對策
1.有效發(fā)揮政府和村集體的職能
市場的發(fā)展有其自身的盲目性、自發(fā)性、滯后性的特點，尤其是我國農村的土地市場還很落后。因此，一是政府要對土地流轉有宏觀上的調控。建立調節(jié)機制，防止土地使用權過于集中，以調節(jié)土地流轉過程中的壟斷和不公平現象。農村土地市場的發(fā)育，可加強土地轉讓的公平性和競爭性，實現有序管理。二要建立約束政府行為過度干預的機制。準確定位政府在推進土地流轉中的角色，監(jiān)控土地供需總量的動態(tài)平衡，而不是運用行政手段去調整土地資源，與民爭利。三要加強宣傳力度，增加農民對有關法規(guī)和政策的了解，使土地流轉由自發(fā)逐步轉向自覺。土地是農民的命根子，群眾是土地流轉的主體。因此，要抓好土地流轉，必須“以人為本”，千方百計調動廣大群眾的積極性。
關鍵詞：土地流轉；農村經濟發(fā)展；作用；對策
引言
三農問題一直都是社會關注的熱點，農村建設作為三農問題的一部分，國家對此一直較為重視。近年來，新農村的建設發(fā)展步入了一個嶄新的平臺，很多新農村都發(fā)展培育出了具有本村特征的特色農產品，并將其推入市場中進行產業(yè)化經營，有利于新農業(yè)的產業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展。因此，隨著新農村建設發(fā)展和新農業(yè)的產業(yè)化經營，使土地流轉速度加快。反過來，土地流轉的加快也促進了農村經濟的迅速發(fā)展。但是，不可忽視的是，土地流轉存在著很多問題，嚴重的影響力土地使用權經營權的規(guī)范化轉移，甚至損害了農民的利益。
一、土地流轉的概括
土地的流轉不是指所有權的轉變，而是土地經營權的流轉。擁有土地使用權的農民在沒有條件或不愿耕種的情況下，將土地的使用權轉讓給其他農民或農民組織。農民進行土地流轉，可以采用土地互換的方式，也可以采用土地出租、入股或簽訂相關股份合同的方式進行。土地流轉的普遍化，使農民群體之間相互合作，使農業(yè)的規(guī)?；?、集約化生產成為可能。農民流轉土地經營權的原因有一下幾方面：第一，第二產業(yè)及第三產業(yè)的發(fā)展需要更多的勞動力，農村勞動力為二三產業(yè)提供勞動服務，則沒有足夠的時間耕種土地；第二，新農村建設會需要一定的集體建設用地，同樣會促進土地流轉；第三，當前人口流動更加頻繁，這就使得一部分農民離開原居地生活，造成了找極低的流轉。
二、土地流轉對農村經濟發(fā)展的促進作用
（一）減少農村土地浪費，增加土地耕種面積
當前，我國農村勞動力的受教育程度普遍提升，加之現代交通的便捷，并且城市化發(fā)展勞動力缺口大，使得很多的農村青壯年離開農村，轉向城市發(fā)展，農村的勞動力減少。如果進城生活的農民沒有將土地的經營權轉讓給別人，而自己又沒有時間精力耕種土地，那么就會造成土地的浪費，土地閑置荒蕪浪費，不僅不利于農村的建設發(fā)展，而且加劇了糧食產量供不應求的局面。另外，如果農民并不致力于發(fā)展農業(yè)，生產的積極性低，土地沒有發(fā)揮出更好的價值，這也是一種對土地的浪費。同時，城鎮(zhèn)化的發(fā)展，有些農民實際上已經脫離了過去的生產生活狀態(tài)，重新返回田地上進行農業(yè)生產的情況不夠實際，存在很多現實性問題。對此，土地流轉可以很好的解決以上提出的問題。沒有時間或精力，以及不想耕種土地的農民可以將土地的使用權轉讓出來，讓有能力有條件的農民發(fā)展農業(yè)生產，充分利用好土地，避免土地浪費。
（二）提高農民的收入，拓寬來源渠道
農民進行土地流轉，轉讓經營使用權，是以獲得一定的租金為經濟報酬的行為，因此，土地流轉豐富了農民取得收入的來源渠道，增加了農民收入。過去，一家一戶的農業(yè)生產方式，由于基礎設施及勞動技術的制約，農業(yè)種植效益并不高，不僅不利于農民增收，還不利于農業(yè)發(fā)展。土地流轉給農業(yè)大戶或專門的農業(yè)生產組織，可以提高上產率，一方面提高了農業(yè)大戶的收益，另一方面使轉讓土地的農民獲得了租金。在農村的實際建設過程中，隨著土地流轉、發(fā)包承包的發(fā)展，有一部分荒田被開墾出來成為良田或專門的農場。
（三）優(yōu)化土地資源配置
通過土地流轉的方式，農業(yè)生產大戶可以將本村的土地整合起來，統一規(guī)劃生產，充分發(fā)揮土地資源的各種優(yōu)勢，根據實際情況決定種植糧食還是生產特色瓜果等。將有限的土地集中起來可以發(fā)展高效農業(yè)，提高產量，促進經濟效益增收?？梢?，土地流轉是對農村土地資源的優(yōu)化配置。例如廣西某縣通過土地流轉，將農民手中放散零亂的土地集中起來，建成了一個獨具特色的農業(yè)生產基地，使本村的經濟發(fā)展有了一個質的提升。
三、土地流轉過程中存在的問題
（一）土地流轉不夠規(guī)范化，流轉過程缺少管理
當前很多農村的土地流轉都存在一系列的問題，主要表現在以下幾方面：首先，農民進行土地流轉的眼光不夠長遠，沒有從土地的長遠發(fā)展上考慮，局限于人情世故，將土地流轉給親朋好友，致使土地不能發(fā)揮應有的效益，更為嚴重的是，缺乏相應的流轉合同。然后，在農村關于土地流轉的中介機構上還沒有發(fā)展起來，造成了土地流轉信息閉塞，想承包土地的沒有渠道，讓轉讓的也流轉不出去。最后，土地流轉雙方的權利義務承擔不夠明確清晰，很多流轉合同不規(guī)范，損害了發(fā)包方的利益，在合同的O督上也缺乏力度。很多農民處于對以上問題的憂慮，流轉土地積極性受挫，制約了農村經濟的進一步發(fā)展。
（二）土地流轉政策不完善沒有形成體系
關于土地流轉的相關政策規(guī)定還不夠完善，對不同對象及數量的流轉標準沒有一致的規(guī)定，使很多農民在土地流轉的過程中存在隨意性。這就造成了土地租金的千差萬別，有的農民土地流轉得到的補償較多，而有的則較少，土地流轉補償政策不統一，經濟利益補償少的農民很容易產生心理上的不平衡，挫傷了流轉積極性。
（三）土地流轉的強制和非法現象較多
我國法律規(guī)定土地的流轉必須基于農民自愿，任何人不得干預強制他人進行土地流轉，然而，在實際情況中，有些領導或農業(yè)生產大戶，卻枉顧農民意愿，對農民進行威逼利誘。有些領導為了追求政績，有些農業(yè)合作社為了進行更大面積的耕種，采用各種手段獲得農民的土地經營權，卻沒有農民應用的土地補償。更為嚴重的是，農村存在的非法流轉現象，將農業(yè)用地使用于非農業(yè)并沒有經過審批程序。
四、針對土地流轉問題的相應對策
（一）健全流轉機構，規(guī)范土地流轉管理
針對農村土地流轉過程中出現的問題，必須對土地流轉進行規(guī)范化管理，健全土地流轉機構。首先，縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農村等應該積極提供土地流轉信息，建立相關咨詢服務機構，為本地區(qū)的農民提供完整的信息服務指導。其次，建立健全土地流轉的經營評估機構，為即將進行流轉的土地進行專業(yè)的價值評估，使農民對土地價值有清晰的認識，更好的保護自身利益。再次，將土地流轉合同書面化統一化，指導農民簽訂流轉合同，承擔各自須履行的義務。對于不重視合同的農戶，要進行思想上的指導。簽訂土地流轉合同可以更好的保護雙方的利益，也可以完善土地流轉。
（二）均衡補劣，確保農戶利益
土地流轉存在經濟補償不均衡的現象，不同的土地使用價值可能會有不同，其補償也應該有所區(qū)別，那么不同土地流轉的補償標準又是如何的呢？因此，應該均衡補劣，將補償標準統一起來，在最大程度上保護農戶的利益。相關農業(yè)部門應該做好這一項工作，建立嚴格的土地補償機制，并將土地價值詳細標準告知流轉雙方。
（三）堅持自愿原則，追究非法土地流轉
土地流轉必須堅持自愿原則，依法進行流轉。針對強制農民流轉土地的領導層要建立嚴格的追究問責機制。不符合法律規(guī)定的土地，損害了農民的財產權益，影響了新農村的建設?？赏ㄟ^法律手段制裁非法流轉，針對不同的后果，依法移交行政、民事或刑事部門負責追究。國家在不同行政部門之間建立健全問責制度，嚴格的規(guī)范農村土地流轉行為，嚴厲打擊非法流轉土地的行為，促進基層土地流轉合法規(guī)范出于農民自愿。
結束語
綜上所述，我國農村土地流轉的加速，使得土地資源更好地利用起來，促進了農業(yè)生產，增加了農民的經濟收入，對農村經濟發(fā)展起到了積極作用。為了解決流轉中出現的問題，本文從流轉機構、補償機制、追究問責機制上對土地流轉進行規(guī)范管理，完善土地流轉過程，確保農民利益，更好的促進農村經濟發(fā)展。
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一、海南農村土地承包經營權抵押貸款的基本情況
據最新數據統計，截至2015年6月末，海南省已有三亞、東方、?？?、瓊海等14個市縣全面開展了確權登記頒證工作。全省測量農村土地面積已達466.5萬畝，占國土“二調”農村耕地面積的49%，頒發(fā)農村土地承包經營權證近8萬本，建立檔案近22萬卷。2015年5月，海南省省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)了《海南省全面推進農村土地承包經營權確權登記頒證工作方案》，計劃于2015年底前完成確權土地測量及核查公示工作，2016年底前基本完成農村土地確權登記。近年來隨著農業(yè)現代化的發(fā)展，城鎮(zhèn)化的加快，進城務工的農民不斷增多，而農民又不愿放棄農村土地承包經營權，所以農民流轉土地的愿望強烈。海南省計劃建設全省統一的農村土地流轉市場及服務中心，包括1個省級流轉服務中心，22個市縣區(qū)級服務中心。同時，還將推動實行農村土地流轉合同制，健全農村土地承包經營糾紛仲裁體系，探索基準地價、公開招租競標的流轉制度。海南通過大規(guī)模的土地流轉，大批的家庭農場、農民合作社、農業(yè)企業(yè)等新型農業(yè)經營主體對土地進行規(guī)?；_發(fā)，形成了集約化、產業(yè)化經營管理，但普遍存在融資困難、改造擴建經費投入不足等問題，尤其需要金融支持。
2009年，中國人民銀行和銀監(jiān)會在《關于進一步加強信貸結構調整促進國民經濟平穩(wěn)較快發(fā)展的指導意見》中提出“有條件的地方可以探索開辦土地經營權質押貸款”。一些地區(qū)隨之圍繞農村土地承包經營權抵押開始開展金融創(chuàng)新，并取得了一定的經驗和成效。2013年，黨的十八屆三中全會關于深化土地制度改革，加快農村金融創(chuàng)新，全力提升以林權、農村土地承包經營權、農村居民房屋所有權“三權三證”抵押融資為重點的“三農”金融服務便利化水平的精神，為激活農村土地，促進農村土地規(guī)?；洜I及農業(yè)產業(yè)化發(fā)展，增加農民收入及農村融資渠道，解決農村融資擔保難的問題，如何開展農村土地承包經營權抵押貸款工作進行了積極的探索和思考。
海南省抓住國家推動農村產權制度改革機遇，為深入貫徹落實十八屆三中全會和中央2014年1號文件精神，積極探索農村金融改革發(fā)展，從推動農村經濟建設和促進城鄉(xiāng)統籌發(fā)展出發(fā)，在文昌市、澄邁縣開展農村金融綜合改革試點，為全面開展農村金融改革發(fā)展打牢基礎。為深化農村產權制度改革，創(chuàng)新金融服務方式，拓寬融資渠道，扶持“三農”發(fā)展，海南省于2012年出臺印發(fā)了《海南省農村土地承包經營權抵押融資管理辦法》，為海南農村土地承包經營權抵押貸款提供了良好的金融運行環(huán)境。有關數據顯示，截至2015年6月，海南全省累計發(fā)放土地承包經營權抵押貸款3000多萬元，讓2000多萬農戶及時獲得銀行金融服務。
二、發(fā)展農村土地承包經營權抵押貸款的制約因素
1、缺乏可開展農村土地承包經營權抵押貸款的金融機構
目前，我國現有涉農金融機構主要有農業(yè)發(fā)展銀行、農業(yè)銀行以及農村合作信用社三類。農業(yè)發(fā)展銀行實力有限，且在縣級以下幾乎無分支機構，不直接面向農戶，開展農地抵押業(yè)務能力有限;農業(yè)銀行是以盈利為目的的商業(yè)性銀行，開展農村土地承包經營權抵押貸款的積極性不高，據調查，土地經營權處置難、難以變現是目前涉農金融機構不愿開辦土地經營權抵押貸款業(yè)務的主要原因;農村信用社是農村金融的主要力量，長期服務于農業(yè)，但實力有限，抗風險能力較弱。鑒于農村金融機構的嚴重缺失，即使法律允許土地承包經營權可以抵押貸款，但仍然難以推進。
2、農村土地承包經營權主體不明確
農村土地承包經營權權屬不確定，使得承包者的投資安全和投資利益缺乏強有力的法律保障，制約了土地順利的流轉。土地承包經營權證發(fā)放不到位，導致農村土地流轉矛盾糾紛屢見不鮮，使得以土地承包經營權作為抵押的信貸業(yè)務難以開展。另外，土地承包經營權登記在法律上缺乏一定的效力，也是當前涉農金融機構不愿開辦農村土地承包經營權抵押貸款業(yè)務的主要原因。
3、土地價值評估困難
目前，農村土地承包經營權的價值主要由農民和金融機構協商確定，或者由地方政府有關部門工作人員進行評估，缺乏權威的第三方評估機構和評估標準，評估操作隨意性和主觀性較大。農村土地承包經營權通常期限較短（為5―20年），金融機構難以評估此類權益的價值，實際價值難以合理確定。由于土地承包經營權價值取決于土地承包經營的時間、土地經營收益，加之受自然條件、生產經營項目等因素影響較大，因此評估機構難以對土地承包經營權的實際價值做出準確判斷，土地的實際價值得不到正確定位。評估價值普遍低于土地經營權實際價值，加之評估方法不科學，不僅影響了土地融資功能的發(fā)揮，也降低了銀行的風險控制能力。
4、缺乏健全的土地流轉市場
債權人接受土地承包經營權的抵押擔保的前提是，抵押權人在債務人不能履行到期債務時，可以就土地承包經營權進行拍賣、變賣，以保障自己債權的實現，這就需要農村土地承包經營權流轉市場作為拍賣、變賣的載體。海南除個別鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了土地流轉市場外，大部分地方沒有建立土地流轉市場，土地流轉大多由農戶私下進行。由于流轉市場發(fā)育緩慢，流轉信息不暢通，無法對農村土地承包經營權進行公開競標、拍賣，一旦經營戶出現貸款違約的情況，金融機構處置抵押物難度較大。土地承包經營權難以變現，較大程度上制約了金融機構開展農村土地承包經營權抵押貸款的積極性，使得土地抵押融資難題得不到有效的解決，影響了農村土地承包經營權抵押貸款業(yè)務的推廣。
5、農村土地流轉手續(xù)不完備，操作不規(guī)范
調查發(fā)現，大部分農村土地流轉呈零星流轉、口頭流轉、短期流轉方式。即使部分農戶采用“簽訂合同”的形式進行流轉，也無任何簽證手續(xù)。農村土地流轉手續(xù)不完備，土地經營權的法律效用不強，導致農村土地承包經營權抵押貸款失去推廣應用的條件，大多涉農金融機構也不敢以土地承包經營權作為抵押物。土地流轉部門不明確，登記制度缺失，農村土地流轉操作不規(guī)范，導致流轉權益難以得到保障，使土地承包經營權不能進行抵押登記，阻礙了土地承包經營權抵押貸款的開展。
6、風險保障機制缺失
農村土地承包經營權進行抵押貸款，需要相應的中介組織和必要的風險保障機制。因為，農業(yè)抵御自然災害和市場風險的能力相對較弱，特別是農地抵押貸款用來經營養(yǎng)殖業(yè)、農作物種植的市場風險更大。一旦發(fā)生自然災害，將造成土地上附著物出現重大損失;或因市場形勢發(fā)生變化導致土地上附著物市場價值大幅降低。這都會直接影響貸款經營戶的還款能力，導致信貸風險加大，進而降低了金融機構發(fā)展農村土地經營權抵押貸款的積極性。另外，農業(yè)保險發(fā)展尚不足，欠完善的農業(yè)保險不足以降低農民收入的波動性，而農民收入是農民還貸的主要資金來源。
7、相關法律法規(guī)障礙
《農村土地承包法》規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉”，但沒有明文規(guī)定土地承包經營權可以做抵押。《擔保法》規(guī)定：“耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權不得抵押。”即使央行和銀監(jiān)會都明確表態(tài)希望各地區(qū)推進農村土地經營權抵押貸款試點，但是基于目前相關法律法規(guī)的限制，很多地區(qū)都難以實施這項貸款業(yè)務，即使個別地區(qū)實施了，也很難推進。
三、促進農村土地承包經營權抵押貸款發(fā)展的對策建議
十八屆三中全會公報提出要賦予農民更多財產權利，各地紛紛涌現的農村“三權”抵押貸款金融創(chuàng)新能夠釋放農村經濟發(fā)展?jié)摿?，值得鼓勵和推廣。但在具體操作上，各地區(qū)在試點過程中存在著各種問題和限制。各試點地區(qū)應適當放寬對不良率的容忍度，要對農民手里的“三權”價值做科學的評估，從而避免盲目評估帶來的代償風險，應針對農村金融的特殊性，推出一套適宜的風險防范機制和措施。
1、政策扶持農村金融機構，強化貸后管理
政府扶持農村金融機構發(fā)展，如提供一定的資金支持，提供必要的技術支持和培訓，提供財政稅收優(yōu)惠政策，建立農村金融機構服務“三農”的激勵機制，特別對涉農貸款投放比例較高的農村金融機構提供稅收減免和財政補貼等政策激勵。農村金融機構可以針對土地經營權抵押貸款的特殊性，建立貸后跟蹤制度，在貸款發(fā)放后，從資金使用到平時農業(yè)生產情況，不定時地進行貸后調查，凡是影響貸款到期收回的風險因素，都要引起重視并及時介入解決，最大化降低貸款收回風險。金融監(jiān)管部門應對相關金融機構增加農村土地經營權抵押貸款不良貸款率的容忍度，消除金融機構“懼貸”心理，使農村土地經營權抵押貸款更加良性發(fā)展。
2、建立統一權威的農村土地價值評估機構
建立農村土地價值評估機構，制定“農村土地經營權價值評估管理辦法”，可以引入中介機構對農村土地經營權抵押價值進行評估，農村金融機構也可組建獨立的土地流轉評估部門，為開展農村土地承包權抵押貸款創(chuàng)造有利條件。政府或者土地管理部門也可組建獨立的土地流轉評估中心，培養(yǎng)專業(yè)資質評估人員，規(guī)范土地承包經營權價值的評估，為農村金融機構開展農村土地經營權抵押貸款創(chuàng)造有利條件。同時，還可建立科學的農村土地資產評估體系，合理確定農村土地價值。
3、加快建設農村土地流轉市場
建立土地流轉服務中介機構，健全土地經營權爭議仲裁機制，為農村土地承包經營權流轉提供流轉平臺，并明確其相關職責，即匯集土地使用權委托流轉和受讓的信息，土地流轉供求的信息，接受供求雙方咨詢;組織開展土地使用權公開招標競投活動，促進土地使用權流轉的市場化;協調供求雙方有關事宜，促成流轉雙方達成意向，并協助辦理有關流轉手續(xù)，提供統一的合同格式，做好合同的鑒證服務;對土地流轉跟蹤服務，協助調解合同糾紛，維護土地所有者、承包者和經營者三方的合法權益。
4、逐步完善農業(yè)保障機制
加快組織成立農業(yè)信貸擔保機構和發(fā)展農業(yè)保險機制，降低土地經營權抵押貸款的信貸風險。政府應鼓勵和支持保險公司開展農業(yè)保險業(yè)務，對農業(yè)虧損進行適當的補償。農村金融機構要積極探索多種擔保方式，如對額度較大的農村土地承包經營權抵押貸款，推行“公司擔保+農村土地經營權抵押”，“收益保證+農村土地經營權抵押”和“基金擔保+農村土地經營權抵押”等方式，進一步降低信貸風險。
社會生產力的快速發(fā)展給城鄉(xiāng)一體化發(fā)展戰(zhàn)略提供持續(xù)動力，城鄉(xiāng)一體化進程中遭遇的人地矛盾要求農村土地通過有序流轉來為城鎮(zhèn)化發(fā)展提供充足的空間。研究闡述了城市化背景下的農村土地流轉問題；從農村土地流轉的運營操作問題、利益沖突問題及其制度保障問題等方面揭示了市化背景下制約農村土地流轉的問題；給出完善農地產權制度以維護農戶合法權益，規(guī)范農地流轉操作以保障流轉有序進行和健全保障體系以支持農地流轉戰(zhàn)略落實等有效對策。
關鍵詞：
城市化；農村土地流轉；農村社會保障
一、問題的提出
我國城市化和工業(yè)化進程的飛速發(fā)展給農村居民提供了轉移到經濟發(fā)展水平相對較好和收益水平相對較高的城鎮(zhèn)地區(qū)生活與工作的契機。在大規(guī)模農村青壯年人口加速流入城鎮(zhèn)地區(qū)的同時，農村地區(qū)人口逐步減少及由此造成的農村傳統農業(yè)產業(yè)荒蕪問題逐漸顯現，農地矛盾日益突出。另一方面，在快速城鎮(zhèn)化進程中，大量轉入城鎮(zhèn)地區(qū)的非農業(yè)人口迫切需要將大量農業(yè)用地轉移為非農業(yè)用地，由此導致城鎮(zhèn)化進程加快和農村空心化進程加速之間的矛盾，以及城鎮(zhèn)化用地緊張和農村土地局部荒蕪的問題。為此，有必要深入探析城鎮(zhèn)化背景下的農村土地流轉中暴露出的威脅到農村社會穩(wěn)定和經濟可持續(xù)發(fā)展的根本性問題并提出有針對的化解城鄉(xiāng)人地矛盾的對策，這對于促進農村土地流轉制度的健康有序發(fā)展，農業(yè)產業(yè)適度規(guī)模化運營和推動農業(yè)現代化進程具有顯著的社會意義。
二、城市化背景下農村土地流轉的問題分析
（一）農村土地流轉的運營操作問題
其一，以變更農村土地用途為主要內容的非法農地流轉行為猖獗。當前農村土地流轉過程當中的流轉行為存在著諸多違法現象，其中以變更農村土地用途的違法行為尤為猖獗。導致這一問題的根源在于農村土地流轉過程中的農村土地權益相關登記制度缺乏規(guī)范性，部分企業(yè)主利用現有農村土地登記制度的漏洞，變相更改農村土地用途。這使得我國基本農田紅線安全受到威脅，基本農田制度得不到保障，糧食安全風險繼續(xù)升高。其根源置辦與部分地方政府的農村土地登記管理機關未能深刻認識到農村土地所具有的特殊屬性，未能按預定的農村土地權益登記制度來行使其行政管理行為，在農村土地轉為非農建設用地過程中不能合規(guī)公示農地流轉相關信息，從而導致農村土地用途非法變更行為失去約束。其二，農村土地流轉主體錯位降低農戶的農地流轉收益。農村土地承包法明確規(guī)定農村土地流轉的主體應為承包經營土地的農戶，而非該地所屬行政區(qū)內的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。但在農村土地流轉的實際操作過程中，部分部門錯誤定位自身角色，以行政權力替代市場經濟行為。他們替代農村土地承包經營權人來與農村土地流入方單位簽合同。由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府并不擁有該農地的所有權和經營權，當鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府替農戶來承擔農村土地流轉主體時，將導致農村居民的意愿被扭曲。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府代替農村居民變更農村土地承包經營關系，強制農村居民接受農村土地流轉事實，嚴重威脅著農村土地經營權人的合法農地經營權。部分流入方企業(yè)與地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府達成隱私協議，并采取立即措施恣意變更農村土地用途，由此造成農地不可逆損失，威脅國家和地方糧食安全。
（二）農村土地流轉的利益沖突問題
第一，地方政府行政干預農村土地流轉危害農村居民合法權益。為突出地方政績或打造地方政府的形象工程，地方政府通過強行推動農村土地流轉的方式來侵害農村居民的合法權益，在操作過程中，基層政府的執(zhí)行人恣意侵占農民利益，曲解甚至違背中央的農地政策，通過“反租”或“倒包”等手段來主導農地流轉收益分配。部分地方政府和開發(fā)商為掩飾雙方合謀行為，通常以正常的農村土地流轉方式來掩蓋其轉變農地用途的非法行徑，進而侵占農村居民的合法權益。由地方政府主導的農村土地流轉合同既缺乏農村土地經營權人的親筆簽名，又缺乏土地經營權人的合法書面委托證書，由此埋下了農村土地流轉雙方主體不合法的隱患，由此嚴重沖擊了農村土地流轉市場的正常運行秩序，違背農戶意愿醫(yī)院并損害其合法權益。第二，農地流轉中介組織發(fā)育不完善影響農民維護自身權益的能力。農村土地流轉業(yè)務具有較強的專業(yè)性；而廣大農村居民缺乏操作農村土地流轉的必要專業(yè)知識和經驗技能，這令農戶在農村土地流轉中處于弱勢談判地位。為使作為農村土地經營權人的農村居民的合法權益得到依法維護，地方政府應引入第三方農地流轉中介機構，以補充其在農地流轉中經驗和技能的不足。這有助于提升農戶在農地流轉中的談判地位，保障其維護自身合法權益的能力。
（三）農村土地流轉的制度保障問題
農村失地農民的社會保障體系建設缺位影響農村土地流轉。由于當前我國尚未建立完整的農村社會保障體系，失地農民的就業(yè)、生活、醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保障體系的缺位勢必令農戶在失地后繼而喪失基本經濟和生活基礎，進而威脅到農村社會穩(wěn)定和經濟發(fā)展。雖該問題已引起地方政府的足夠重視，但由于多數農業(yè)大縣的經濟發(fā)展水平相對落后，地方政府缺乏支持農村社會保障體系建設所必需的經濟基礎；即便部分經濟發(fā)達地區(qū)政府建立起農村社會保障體系，但仍然存在農戶社保水平較低、保障內容單一、保障范圍有限、保障資金缺口較大等問題。多數地方政府將有限的財力用于解決失地農民在失地后短期內的基本生活保障，缺乏建立長期有效的制度保障體系的能力。考慮部分大齡農戶失地后缺乏經濟收入來源的問題，部分失地農民的養(yǎng)老風險高企；多數農村地區(qū)的養(yǎng)老模式主要依靠養(yǎng)兒防老的模式，且多數農村周邊產業(yè)配套體系尚未健全，失地農民家庭中的年富力強勞動力需通過外出打工的方式來獲得新收入來源，從而導致部分老年農民失去照顧，生活陷入窮困。
三、城市化背景下農村土地流轉的對策
（一）完善農地產權制度以維護農戶合法權益
第一，建立健全農村土地流轉的產權制度體系。農村土地流轉的有序進行需在明晰的農村土地產權制度基礎上進行。地方政府、參與農地流轉單位應明確農地產權邊界，在明晰產權基礎上推動農村土地流轉，以實現農村土地的規(guī)?；洜I，增進總體社會經濟效益最優(yōu)化。地方政府應當憑借市場機制來全面規(guī)范和指導農村土地流轉。在遵循市場經濟制度基礎上，農村土地流轉參與各方應在尊重農民意愿的基礎上，在充分發(fā)揮廣大農民的主體作用的基礎上，有序推進農村土地流轉。第二，以明晰的農村土地產權制度來保障農村居民獲取農地流轉合法收入。農村土地流轉的目標應指向保障與提升農戶合法經濟收益。為此，農地主管部門應加強農村土地的確權登記和發(fā)證工作，依法保障農村居民掌握法律證據，用法律手段來明晰農村土地所有權和經營權主體，從而為農村居民獲得以農地流轉收益為主的財產性收入提供有力的制度保障。通過立法形式賦予農村居民享有農村土地的所有權、經營權、自主決策權、收益占有權、處分權、繼承權，而非單純的將農村土地的集體化和國有化。此舉有助于農村居民通過享有全面的農村土地所有權的形式，來克服當前農村土地所有權和經營權相分離的問題，以及由此造成的決策低效率問題。
（二）規(guī)范農地流轉操作以保障流轉有序進行
其一，依法規(guī)范農村土地流轉操作行為。農村經濟的迅速發(fā)展導致農村社會經濟形勢發(fā)生顯著變化，但在小農經濟條件下訂立的關于農地相關法律法規(guī)存在過時風險。立法機構應據當前農村經濟社會形勢的最新變化，修訂既有農村土地相關法律法規(guī)，以利于農地規(guī)?；洜I和農村產業(yè)結構的調整升級。具體而言，立法機構應修訂完善《土地管理法》和《農村土地承包法》的相關規(guī)定。以此來加強對農地所有權和經營權等相關規(guī)定，明晰農地產權，為農村土地流轉奠定良好的法律基礎。地方機構應根據城鄉(xiāng)基礎設施建設的用地需求，加快修訂完善農地征用相關法律法規(guī)。立法機構要通過深入調查和廣泛論證的方式，結合農地流轉的現實需求，加快制定《農村土地流轉法》，有序引導農村居民用法律手段來切實保護自身權益，并約束其在伸張農地權益過程中的經濟行為。其二，培育中介組織。為有效克服農村居民缺乏必要農地流轉知識和技能經驗的缺點，地方政府應大力培育第三方農地流轉中介組織，將其部分行政管理職能轉交給中介組織，令其按市場化規(guī)則來有序運作農地流轉。第三方農地流轉中介組織的引入有助于提升農戶在農地流轉業(yè)務中的弱勢市場地位，增強農戶與流入方企業(yè)談判能力。
（三）健全保障體系以支持農地流轉戰(zhàn)略落實
建立健全農村社會保障體系，以支持農地流轉戰(zhàn)略的落實。部分農戶對流轉后的生活保障力度不足有擔憂，由此導致其產生抵抗農地流轉及城鎮(zhèn)化心態(tài)。為確保農地流轉的順利進行，有必要對流轉后失地農民的生存保障體系加以健全，令農民安心參與到農地流轉和城鎮(zhèn)化進程中，將農民從世代耕耘的土地上解放出來。地方政府應加大對農村社會保障體系建設的投入力度，將解決失地農民的基本生活保障問題列為優(yōu)先考慮對象，建立覆蓋廣、多層次、多元化的農村社會保障體系。在制定農村社會保障體系的保障標準時，地方政府應將城鄉(xiāng)統籌安排列為優(yōu)先考慮事項，穩(wěn)步縮小城鄉(xiāng)居民在享受基本社會保障標準上的差距。再者，地方政府還應建立健全農村合作醫(yī)療制度并適時推進農村合作醫(yī)療制度和城鎮(zhèn)醫(yī)療保障制度的標準統一，切實化解部分農民看病難看病貴的問題。再次，地方政府應健全農村養(yǎng)老保障體系，通過包括稅收在內的政策措施引導的方式，切實提升政府社會和個人參與到農村養(yǎng)老保障體系建設進程中。地方政府還應重視對部分極度貧困的農戶的養(yǎng)老保障體制的建設，做好農村養(yǎng)老保障體制的兜底制度建設，切實減少“種田無地、就業(yè)無崗、低保無份”的農戶家庭的脫貧致富問題，夯實農地流轉的保障制度基礎。
參考文獻：
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