發(fā)布時間：2023-08-12 09:14:40
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；審計；應(yīng)對措施
中圖分類號：F239 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）01-0-01
由于我國房地產(chǎn)企業(yè)一般都具備較強的規(guī)劃性，同時還伴隨著高數(shù)額的投資，并具備較為復(fù)雜的開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，因此，相關(guān)的會計審計核算范圍較大，核算環(huán)節(jié)也較為繁雜，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計工作難度加大，因此應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計工作中常見的問題進行詳細分析，同時針對常見的審計問題應(yīng)采取相應(yīng)的應(yīng)對措施，以保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計工作能夠正常運行。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計工作過程中存在的誤區(qū)
1.對企業(yè)當(dāng)期利潤實行人為調(diào)節(jié)
(1)對于滿足結(jié)轉(zhuǎn)條件的預(yù)收房款實施長期掛賬，同時對主營業(yè)務(wù)收入成本、利潤的確認工作錯誤的延遲。新企業(yè)會計制度中明確規(guī)定，在對銷售商品資金收入進行確認的同時，還應(yīng)充分滿足：企業(yè)單位必須完成將商品所有權(quán)和風(fēng)險轉(zhuǎn)讓給購買方；企業(yè)不能繼續(xù)保留商品的所有權(quán)和管理權(quán)，同時還要停止對已售商品的控制措施；與出售商品有關(guān)的資金利潤必須有效地流入到企業(yè)中；實現(xiàn)相關(guān)成本與利潤的審計工作。綜合上述有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所收取的預(yù)售房款，應(yīng)在成品房已經(jīng)完成竣工驗收工作并與房屋購買者之間辦理相應(yīng)的商品交付和使用手續(xù)之后，及時結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入、成本、稅金和利潤，正確反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。然而目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了滿足自身需要，將商品房屋的竣工結(jié)算工作進行人為調(diào)節(jié)，致使商品房屋的竣工結(jié)算手續(xù)不能得到及時的辦理，從而實現(xiàn)對企業(yè)當(dāng)期利潤的操縱。
(2)對實際收入私自隱瞞，同時在沒有經(jīng)過公開的情況下，進行小金庫的設(shè)置?，F(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)有自行開發(fā)的相應(yīng)業(yè)務(wù)之外，還私自設(shè)立很多類似于合資經(jīng)營開發(fā)業(yè)務(wù)與委托建設(shè)業(yè)務(wù)，以及商品房屋的代收和出租等業(yè)務(wù)。目前這些業(yè)務(wù)還不在國家一些法律法規(guī)的制約范圍之內(nèi)，因此造成了這些額外業(yè)務(wù)較大的可操作空間，這邊是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小金庫資金的重要來源之一，例如在進行投資比例分配的合資商品房屋建設(shè)開發(fā)中，相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般情況下都不會對分配的產(chǎn)品進行入賬工作，而對其進行賬外銷售，將所得的利潤排除在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正式資金收入之外，同時在委托建筑房屋業(yè)務(wù)中，也將所得的代建工程資金排除在入賬范圍之外，形成資金體外循環(huán)系統(tǒng)，這也是小金庫的主要來源之一，然而上述這兩點都極易造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計工作難以正常進行的主要因素。
2.出現(xiàn)嚴重的偷稅漏稅現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是我國目前收入較高、利潤巨大的重要產(chǎn)業(yè)，因此，應(yīng)向國家財政部門繳納的稅金數(shù)額也十分巨大，其上繳的稅金種類較為繁多，因此稅金的計算工作也較為復(fù)雜，這就給一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的偷稅漏稅提供了一些可乘之機。當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)偷稅漏稅的途徑也較為繁多，使公司的實際成本數(shù)額缺少真實性，還有的企業(yè)私自的將《房屋租賃合同》篡改為《倉庫儲存合同》，從而對房租的實際收入數(shù)額進行了隱瞞，同時還將待售房屋的出租收入排除在正常保障的范圍之外，這些方法都是當(dāng)今我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常使用的幾種逃稅漏稅方法，除此之外一些企業(yè)還通過其他的方式來進行漏稅和欠稅活動。
3.虛設(shè)資產(chǎn)和投資成本。在我國的土地交易公開競價沒有實施之前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在這一階段利用政策上的不足，以各種名義來占得土地，將實際的支付金額記到土地使用權(quán)上，之后通過各種途徑來對土地的用途進行改變，隨后便找到評估部門來對他們所占有的土地按照商業(yè)規(guī)劃用途的方式進行價值評估，并根據(jù)評估機構(gòu)所給的數(shù)據(jù)來創(chuàng)設(shè)無形的投資資產(chǎn)和成本。
二、針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計常見的問題應(yīng)采取的應(yīng)對措施
針對上述房地產(chǎn)企業(yè)審計過程中常出現(xiàn)的問題，應(yīng)采取有效的應(yīng)對措施，保證企業(yè)審計工作正常進行以及國家財政稅務(wù)資金的增長。
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)事先對稅收進行相應(yīng)的籌劃，以保證合理的避稅，同時企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)還要在主觀認識上充分明確合理的避稅并不是逃稅和漏稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過設(shè)立獨立的核算部門來進行節(jié)稅，這可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠在房地產(chǎn)銷售上取得較高的利潤，又可以使企業(yè)的稅務(wù)負擔(dān)有所降低。
2.加強企業(yè)內(nèi)部的管理與控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在內(nèi)部加大力度，對資產(chǎn)實施嚴格的控制和管理，建立并完善資產(chǎn)管理責(zé)任制度，同時要將該制度落實到實際工作中，明確各管理基層的基本任務(wù)，并對各基層管理負責(zé)人員實施相應(yīng)的責(zé)任制度，使各級層相關(guān)人員明確自身的責(zé)任和義務(wù)，要對企業(yè)所購置的相應(yīng)設(shè)備實行統(tǒng)一編號管理制度，以便于日后的審查，另外還要保證內(nèi)部工作流程的完善程度，在企業(yè)內(nèi)部要形成一種較為嚴格的審計環(huán)境，對于出現(xiàn)遺漏的人員和機構(gòu)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定給予處罰，對于工作業(yè)績好的人員或機構(gòu)應(yīng)給予相應(yīng)的嘉獎，從而調(diào)動了審計人員的工作積極性。
3.采取措施使會計審計核算工作得到進一步完善，對核算工作體系進行有效的建立，這樣不但使企業(yè)的項目預(yù)算水平得到有效提高，同時還為風(fēng)險防范能力的提高提供有力的條件。會計審計核算工作需要進一步的完善，會計審計核算工作要滿足會計法中的有關(guān)規(guī)定，對于房地產(chǎn)開開發(fā)行業(yè)的基本特點，應(yīng)采取實地核算和有效的外調(diào)方法，從而能夠保證所獲取的企業(yè)納稅資料的準確性。
三、結(jié)束語
由于房地產(chǎn)行業(yè)對我國財政稅收收入有著至關(guān)重要的作用，只有使房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)實現(xiàn)快速發(fā)展才能保證我國財政稅收的穩(wěn)定增長，因此，應(yīng)加大力度治理房地產(chǎn)稅收方面出現(xiàn)逃稅漏稅現(xiàn)象，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計工作過程中應(yīng)對短期借款方面進行認真的審查，要求無形資產(chǎn)和開發(fā)成本等方面保留最原始的報表，作為審計的主要憑證，同時還應(yīng)加大力度對審計工作的各個環(huán)節(jié)進行排查，以保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計工作能夠以最大限度的發(fā)揮其本身的作用。
參考文獻：
[1]李西樂.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計中存在的問題及對策研究[J].內(nèi)控與審計,2011.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；財務(wù)管理；對策
中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A
引言：
房地產(chǎn)行業(yè)近幾年發(fā)展極為迅速，逐漸成為影響國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)。財務(wù)管理作為唯一的價值管理手段，是房地產(chǎn)企業(yè)管理工作中的核心。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，財務(wù)管理是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中所需的資金的籌集、使用、收入及分配等進行有效預(yù)測、規(guī)劃、核算、控制、分析與考核，并對整個過程中所涉及的財務(wù)關(guān)系進行有效處理的經(jīng)濟管理工作。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的含義及特點
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配，進行預(yù)測、計劃、控制核算、分析和考核，并正確處理各種財務(wù)關(guān)系的一項經(jīng)濟管理工作，它是企業(yè)管理的重要組成部分。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理特點：房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目投資額通常比較大，企業(yè)成本的回收期相對較長，資金鏈條可以說是決定企業(yè)生存與發(fā)展的重要生命線。在較長的開發(fā)周期當(dāng)中，企業(yè)經(jīng)營所需的資金可以說是點多面廣，因而資金籌集任務(wù)重、財務(wù)管理風(fēng)險高成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的基本特點。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)容及任務(wù)
企業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)容是由企業(yè)資金運動過程決定，資金運動包括資金的取得、使用、耗費、收入和分配，即以價值形式反映企業(yè)對生產(chǎn)資料的取得和占用、人力和物力的消耗、生產(chǎn)成果的實現(xiàn)和分配。
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)容
對開發(fā)企業(yè)資金籌集的管理
對開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本及費用的管理
對開發(fā)企業(yè)資金投資運用的管理
對開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的管理
對開發(fā)企業(yè)利潤分配的管理。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理任務(wù)
籌集、管理和用好資金，保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的需要，加速資金周轉(zhuǎn)，不斷提高資金運用的效能；
積極組合資金，開辟房地產(chǎn)經(jīng)營市場，實現(xiàn)住宅商品化；
通過財務(wù)活動加強經(jīng)濟核算，改善經(jīng)營管理，降低經(jīng)營成本，提高投資效益和經(jīng)濟效益；
4、合理的納稅籌劃，合法的降低稅務(wù)成本，盡量最大限度地提高稅后利潤；
5、按照企業(yè)實際情況，做到合理分配稅后利潤，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供強勁堅實的基礎(chǔ)。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題
（一）資金管理體系不完善
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理是一項系統(tǒng)性的工程，管理工作涉及到企業(yè)發(fā)展及投資項目建設(shè)的方方面面，部分地產(chǎn)企業(yè)雖然按照相關(guān)要求進行年度投資規(guī)劃的制定，卻并未對規(guī)劃的目標進行有效分解，季度及月度計劃管理也基本不存在；同時，因項目投入的不同以及制度規(guī)范約束性不足的影響，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部資金的盈余并不均勻，配置也缺乏平衡性，財務(wù)管理無法對資金進行集中的管理與使用。
管理制度形式化
財務(wù)管理制度基本流于形式，無法發(fā)揮其應(yīng)有的積極作用是多數(shù)企業(yè)財務(wù)管理工作中面臨的首要問題。多數(shù)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理對于收支的審批流程缺乏規(guī)范性，審批人員并未在制度授權(quán)的范圍之內(nèi)開展審批工作，審批手續(xù)不完整的問題普遍存在；同時，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作中，存在費用開支標準不清的問題，費用開支所執(zhí)行的實際標準相對混亂。可以說，財務(wù)管理并未依照管理制度的標準要求進行嚴格地落實與開展，管理制度基本流于形式。
審計監(jiān)督力度不足
盡管多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部設(shè)有相應(yīng)的審計監(jiān)督部門，也制訂了必要的審計監(jiān)督制度，但我認為通過企業(yè)內(nèi)部審計，還有一個作用那就是通過對前一階段的總結(jié)、回顧，對經(jīng)營業(yè)績作出客觀的評價，找出存在的問題并在下一階段中避免并解決這些問題。但基于各種因素的影響，審計工作對企業(yè)財務(wù)管理的監(jiān)督作用無法得到切實發(fā)揮，企業(yè)審計監(jiān)督部門對財務(wù)管理工作的監(jiān)控力度嚴重不足。同時對企業(yè)未來的發(fā)展形成一定的制約，而加強對企業(yè)財務(wù)管理工作的優(yōu)化與完善可謂勢在必行。
融資渠道單一
目前，我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道相對單一，基本依靠于銀行的貸款來推進工程項目的開發(fā)。但近年來，國家對于房地產(chǎn)市場的各項調(diào)控政策陸續(xù)出臺，而銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)融資的監(jiān)管力度也不斷趨緊，信貸資金在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的投入門檻可以說越來越高。而財務(wù)管理在融資渠道上的這種單一性對其資金鏈的運行構(gòu)成了直接的影響與威脅。
稅負居高不下
一直以來房地產(chǎn)開發(fā)都是高稅負的行業(yè)，企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中所承擔(dān)的平均稅負要遠高于其他行業(yè)。但目前，企業(yè)財務(wù)管理中稅收籌劃工作的開展不佳，因?qū)ΜF(xiàn)行稅法及相關(guān)會計政策缺乏深入且到位的理解，企業(yè)財務(wù)管理無法運用恰當(dāng)?shù)亩愂栈I劃手段來降低企業(yè)稅負，企業(yè)稅負居高不下，而這無形中加劇了企業(yè)財務(wù)及財務(wù)管理的負擔(dān)。
四、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理措施
建立健全資金管理體系
房地產(chǎn)企業(yè)要對現(xiàn)有的資金管理體系進行完善與健全，根據(jù)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場環(huán)境進行全面預(yù)算的編制，在此基礎(chǔ)上將企業(yè)資金規(guī)劃目標進行有效分解，依據(jù)項目的開展進度制定出資金使用的整體規(guī)劃表，依照有計劃不超支、無計劃不開支的基本原則對企業(yè)資金進行有效使用；同時，企業(yè)還必須設(shè)置專門的臺賬，定期對專項資金的使用狀況進行實時的跟蹤與管理，保證企業(yè)每一筆資金都可以得到規(guī)范的使用。
加強財務(wù)管理制度建設(shè)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對現(xiàn)行的財務(wù)管理制度進行加強，首先要對內(nèi)部財務(wù)部門的基本職能進行有效強化，加強會計崗位的監(jiān)督職能；對各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)的收支及審批程序等進行統(tǒng)一規(guī)范，并明確審批人員的職責(zé)、權(quán)限和義務(wù)；對費用開支的管理口徑進行標準化規(guī)定，根據(jù)不同的業(yè)務(wù)需求制定出資金費用的管理方式，并通過核算與監(jiān)督手段的融入來保證財務(wù)管理制度的有效落實。
加強投資項目中期的資金管理
在現(xiàn)今的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，由于不良的資金管理而導(dǎo)致在建項目資金不足，后續(xù)資金跟不上的情況時有發(fā)生。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中加強運作中的資金管理，杜絕不良資金流動。資金管理是財務(wù)管理的中心。在資金使用過程中，企業(yè)要合理調(diào)撥、統(tǒng)籌安排、把資金分配搞好。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立以結(jié)算為中心形式的資金管理機構(gòu)，起到統(tǒng)籌安排使用資金的作用。
建立完善內(nèi)部控制制度
內(nèi)控制度是為保護房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金、資產(chǎn)的安全與完整，維護房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽和妥善進行危機管理，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項經(jīng)營活動有效實施而制定的各種業(yè)務(wù)操作程序、管理方法與控制措施的總稱#包括為保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，根據(jù)經(jīng)營環(huán)境的變化，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略制定、經(jīng)營和管理過程中的風(fēng)險進行識別、評價和管理的制度安排、組織體系和控制措施。針對上述環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要具體制定印章使用管理、票據(jù)領(lǐng)用管理、預(yù)算管理、資金借貸管理、擔(dān)保管理、資產(chǎn)管理、職務(wù)授權(quán)及人制度、信息系統(tǒng)安全管理、信息披露管理等多項專門管理制度進行規(guī)范、控制。
（五）加強外部監(jiān)督、充分發(fā)揮外部監(jiān)督的作用
在會計監(jiān)督中單純強調(diào)會計監(jiān)督是不夠的，必須強化對會計工作的外部監(jiān)督，也就是加強政府監(jiān)督和社會監(jiān)督。我國審計、稅務(wù)、財政、物價等部門應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的職責(zé)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計資料實施會計監(jiān)督檢查。審計、稅務(wù)、財政、物價是代表政府利益的經(jīng)濟監(jiān)督部門。在執(zhí)法中，應(yīng)加大政府綜合力度，審計監(jiān)督主要應(yīng)放在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行、計劃完成、財務(wù)收支情況及承擔(dān)國家投資項目的監(jiān)督上；財政監(jiān)督應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息質(zhì)量為主，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的事業(yè)收入應(yīng)監(jiān)控其(收支兩條線)的落實執(zhí)行情況；稅務(wù)監(jiān)督是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人依法納稅情況的監(jiān)督。審計、財政、稅務(wù)等部門應(yīng)加強溝通，加大處罰力度，對違房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法違紀的行為決不講情面，樹立政府整體形象的監(jiān)督權(quán)威。
（六）強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險意識
加強風(fēng)險管理是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理體系中不可或缺的重要組成部分。目前,許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著風(fēng)險意識淡薄、風(fēng)險機制缺損、風(fēng)險管理弱化的現(xiàn)象，樹立風(fēng)險意識是識別風(fēng)險、化解風(fēng)險的前提，也是建立健全風(fēng)險防范機制的思想基礎(chǔ)。風(fēng)險意識必須滲透到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個層次和各個方面，在全體員工中普遍形成一種風(fēng)險意識和危機意識。特別是各級領(lǐng)導(dǎo)干部，一定要樹立風(fēng)險觀念，每個經(jīng)濟行為和經(jīng)濟過程都要想到風(fēng)險。只有這樣，才能未雨綢繆，防患于未然。
五、結(jié)束語
房地產(chǎn)開發(fā)具有高風(fēng)險、高收益、投資期限長的特點。一個開發(fā)項目需要經(jīng)過從策劃、設(shè)計、招標、施工到營銷等階段。財務(wù)管理作為現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理體系中的核心環(huán)節(jié)，對企業(yè)的經(jīng)營、管理與發(fā)展都發(fā)揮著不可忽視的重要作用。企業(yè)要想在市場經(jīng)濟中站穩(wěn)腳跟、謀求發(fā)展，就必須加強財務(wù)管理理念，優(yōu)化并完善順應(yīng)適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理體系。
參考文獻：
[1]李紅.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全過程財務(wù)管理探討[J].中國總會計師.2010.01
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；財務(wù)情況；分析和闡述
對于一個企業(yè)來說，財務(wù)工作是一個企業(yè)的主要構(gòu)成部分，關(guān)系著企業(yè)的長遠發(fā)展，關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟效益和財務(wù)支出的合理性。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說也是如此，需要加以關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的財務(wù)管理工作，來提高自身的資源整合利用率，來掌握房地產(chǎn)市場發(fā)展扶方向，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場開拓能力，增加自身的實力和支出競爭力。
一、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)特點和理論闡述
房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)，從其字面上我們就可以看出，其是和房地產(chǎn)工作具有緊密聯(lián)系，主要是對房地產(chǎn)進行來進行管理和開發(fā)，對房地產(chǎn)進行銷售和出租，對房地產(chǎn)需求人員來進行服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，具有中介性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)[1]。其次房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)具有自身的發(fā)展特點，具有自身的特殊性，其財務(wù)支出較高，人力和物力的需求較大，建筑周期和消耗的時間較多，具有較高的發(fā)展風(fēng)險，經(jīng)濟利益無法確定。由于房地產(chǎn)前中后期情況很大不一樣，導(dǎo)致前期成本和負債劇增，負債率達到離譜的地步，中期流動資產(chǎn)和負債維持增加但有所減緩，特點是這時期的有些負債不是真正的負債(預(yù)售款)，前中期都是虧損，越來越嚴重，后期收入、所有者權(quán)益猛增成本和負債劇減，負債率直線上升等等
二、財務(wù)管理工作闡述
(一)財務(wù)管理工作內(nèi)容闡述
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理工作進行闡述，主要包括以下幾點內(nèi)容。其一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要管理主體。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其在企業(yè)的財務(wù)內(nèi)部，主要是對財務(wù)工作人員工作的內(nèi)容和監(jiān)督與管理的主要內(nèi)容來進行管理，對整個房地產(chǎn)開發(fā)工作中，不同環(huán)節(jié)的資金運作情況來進行管理和控制。其二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要管理工作內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)運作情況和資金流動情況，是其主要的工作內(nèi)容和管理任務(wù)，包括對資金的流向，財務(wù)的實際使用情況，財務(wù)的支出和走向，財務(wù)的收入，財務(wù)管理方案的構(gòu)建等等。資金的分配等等來進行管理。細致化來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理工作，主要是對企業(yè)的資金和財務(wù)籌集工作進行管理，對企業(yè)的財務(wù)運作和資金的運行進行管理。如下圖一所示，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)方案展示圖[2]。
(二)管理的主要特點闡述
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中，其財務(wù)管理體系的工作主要涵蓋以下幾個特點。其一，房地產(chǎn)開發(fā)的消耗時間較長，財務(wù)支出較多，籌資壓力較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要工作，是對土地資源來進行在利用，需要較高的土地建設(shè)資金，增加了自身發(fā)展的財務(wù)支出[3]。其次，房地產(chǎn)開發(fā)工作不是一朝一夕就可以完成的，需要長時間的人力和物力的運作，建設(shè)和發(fā)展周期長，不同環(huán)節(jié)的發(fā)展都需要較多的資金，增加了籌資壓力較大。其二，開發(fā)難度和風(fēng)險較高，投資的風(fēng)險和責(zé)任較重。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其在發(fā)展過程中，較大的財務(wù)支出和建設(shè)壓力，建設(shè)和發(fā)展的時間較長，決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展風(fēng)險。其次，房地產(chǎn)開發(fā)過程中，會受到不同外在因素的影響，包括市場變化因素和國家發(fā)展政策的影響，必然會增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作難度，增加了財務(wù)管理工作的壓力和難度。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資時，存在投資失誤，沒有把握好市場的發(fā)展動向，一旦發(fā)生投資風(fēng)險帶來的后果無法想象[4]。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)工作有效進行
(一)增加對財務(wù)管理工作的關(guān)注度，完善財務(wù)管理體系
現(xiàn)階段，隨著社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量的不斷增加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模的不斷擴大，不同類型和形式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場上涌現(xiàn)，增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展壓力，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭日漸強烈。面對這一市場情形，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的要想在眾多企業(yè)中，拔尖而出，不僅要關(guān)注自身的經(jīng)濟發(fā)展工作，也要增加對財務(wù)管理工作的關(guān)注度，把財務(wù)管理工作和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長遠發(fā)展計劃結(jié)合，來促進自身的全面發(fā)展，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的競爭力。站在經(jīng)營和管理人員的角度來說，為了保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)工作的有序開展，其要在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建完善的財務(wù)管理體系，在房地產(chǎn)開發(fā)建過程中，對不同項目中設(shè)置核算機構(gòu)，保證會計工作人員的工作能力，保證其具備會計工作資格證書，不斷的學(xué)習(xí)管理技巧和經(jīng)方法，增加自身經(jīng)營和管理的工作能力，在保證自身具備較好的工作能力和管理能力的基礎(chǔ)上，要不斷的學(xué)習(xí)財務(wù)理論知識，學(xué)習(xí)會計信息，增加對財務(wù)管理工作中，資金和財務(wù)的流向的關(guān)注度，增加對自身財務(wù)管理工作中，現(xiàn)金流向的關(guān)注度，利于在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)工作中發(fā)揮自身的價值[5]。如下圖二所示，是北京、上海、廣州某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理報表，其增加了對不同數(shù)據(jù)和信息的分析，可以作為當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)借鑒的方案。
(二)增加對外部監(jiān)督工作的關(guān)注度，發(fā)揮外部財務(wù)監(jiān)督工作的最大效果
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)工作來說，其關(guān)系著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，和財務(wù)管理工作人員和會計從業(yè)工作人員具有緊密聯(lián)系。因此，要增加對內(nèi)部財務(wù)工作人員的監(jiān)督，保證其工作的有序開展，保證其工作行為的合理性，其次，為了保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)工作的全面開展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要增加對外部監(jiān)督工作的關(guān)注度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，和市場與政府具有緊密聯(lián)系。因此，在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)工作年進行監(jiān)督和管理時，可以全面發(fā)揮市場的監(jiān)督作用和政府的監(jiān)督作業(yè)，增加社會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)工作的關(guān)注，利用社會這一大集體來對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)工作進行監(jiān)督和管理。增加我國的財政機構(gòu)、審計機構(gòu)、稅務(wù)部門和物價等等，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)工作的監(jiān)督局力度，在法律章程的實施過程中，全面發(fā)揮政府的職能，把審計監(jiān)督工作和企業(yè)的預(yù)算工作進行結(jié)合，利用稅務(wù)監(jiān)督來對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的主體[6]。
(三)優(yōu)化資金管理系統(tǒng)，保證資金運作的合理性和流暢性
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的資金管理工作可以利用集中化管理的形式來進行管理，優(yōu)化傳統(tǒng)資金管理體系的弊端，對資金的運作去向進行詳細的記錄，保證資金利用時，需要經(jīng)過財務(wù)體現(xiàn)的允許，避免呆賬與壞賬現(xiàn)象的發(fā)生，構(gòu)建有序的資金管理流程，及時的清除資金管理的內(nèi)部阻礙，增加收入和支出資金管理的聯(lián)系性，保證市場營銷的財務(wù)收益達到一定高度時，要及時的進行清零作業(yè)，資金的總支出需要經(jīng)過負責(zé)人和財務(wù)管理的總部進行審核，來保證資金運作的合理性和流暢性。其次，為了保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的資金管理工作的有效開展，保證其財務(wù)管理工作的高效進行，也要在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建完善的控制制度，增加對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的資金和財務(wù)的保護，來樹立企業(yè)的良好形象，保證企業(yè)的名譽與聲望，提高企業(yè)的危機意識，增加工作人員不斷危機的處理能力，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不同發(fā)展環(huán)節(jié)，和不同經(jīng)營活動中，來保證資金和財務(wù)運作的科學(xué)性。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理工作，是其在發(fā)展過程中的主要工作，其不僅關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展，也對企業(yè)的競爭力和實力具有較大的影響。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其在發(fā)展過程中，要增加對自身財務(wù)管理工作的關(guān)注度，增加對財務(wù)管理工作的關(guān)注度，完善財務(wù)管理體系，增加對外部監(jiān)督工作的關(guān)注度，發(fā)揮外部財務(wù)監(jiān)督工作的最大效果，優(yōu)化資金管理系統(tǒng)，保證資金運作的合理性和流暢性，來促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長遠發(fā)展。
參考文獻
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為加強房地產(chǎn)資質(zhì)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為，促進我市房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(國務(wù)院令第248號)、《*市房地產(chǎn)開發(fā)辦法》、建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》、廣東省建設(shè)廳《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知》規(guī)定，現(xiàn)就2009年我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作的有關(guān)事項通知如下：
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢范圍
凡由市建委核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按時辦理資質(zhì)年檢。
2009年的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作在3至12月份進行。各企業(yè)參加年檢的具體時間為本企業(yè)資質(zhì)證書編號最后一位數(shù)相對應(yīng)的月份數(shù)，即資質(zhì)證書編號最后一位數(shù)為3、4、5、6、7、8、9的，年檢月份分別為3、4、5、6、7、8、9月，資質(zhì)證書編號最后一位數(shù)為0、1、2的，年檢月份分別為10、11、12月。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢時間
開發(fā)企業(yè)必須在年檢當(dāng)月的1號前（如資質(zhì)證尾號為3的年檢企業(yè)，必須在3月1日前填寫并上報資料），登錄*城市建設(shè)網(wǎng)填報年檢資料，并將網(wǎng)上“房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)年檢表”打印后，連同年檢相關(guān)資料送到*市政務(wù)服務(wù)中心市建委窗口辦理。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢的主要內(nèi)容
1.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)績，包括年度完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額、施工面積、竣工面積、銷售面積情況；
2.房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金到位、使用情況和工程技術(shù)人員、經(jīng)濟管理人員的配備情況；
3.遵守房地產(chǎn)資質(zhì)證書、項目手冊管理情況，開發(fā)建設(shè)項目竣工驗收及交付使用情況；
4.工地閑置和工程停緩建及管理情況；
5.繳交土地出讓金、市政配套費、社保、勞動保險金等稅費情況；
6.遵守規(guī)劃、土地、統(tǒng)計、城市管理等有關(guān)法律、法規(guī)的情況；
7.對群眾投訴的處理情況。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢需報送的材料
1.房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)年檢（申報）表（要認真如實填寫公司基本情況、人員及經(jīng)營業(yè)績）；
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（副本）；
3.近三年經(jīng)區(qū)（縣級市）建設(shè)行政主管部門年檢通過的房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊（與開發(fā)資質(zhì)相對應(yīng)用地的項目）；
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)計年檢證；
5.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本及股東手冊；
6.企業(yè)資金驗核報告或上年度的財務(wù)審計報告；
7.房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)用地文件（包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證及加名和轉(zhuǎn)名文件、建設(shè)用地批準書或國有土地使用權(quán)證）；項目結(jié)束的，需提供竣工備案（驗收）證明；
8.外商投資企業(yè)批文和證書（外資、合資企業(yè)提供）；
9.近三年開發(fā)項目竣工備案和規(guī)劃驗收情況；
10.如變更資質(zhì)證書內(nèi)容、非項目公司增加新項目、暫定資質(zhì)晉升三級資質(zhì)的，需寫申請注明變更內(nèi)容和要求。
五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢標準
1.有房地產(chǎn)開發(fā)項目（在建項目或有效期內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營用地），正在按計劃推進、開發(fā)經(jīng)營正常，業(yè)績良好，企業(yè)無違法、違規(guī)經(jīng)營行為，報送年檢資料齊全，專業(yè)技術(shù)人員符合要求，予以通過年檢。
2.有下列情形之一的，不通過年檢：
（1）未報送項目手冊年檢或年檢不通過的；
（2）不報送統(tǒng)計報表的；
（3）開發(fā)建設(shè)項目未經(jīng)驗收或驗收不合格交付使用的，商品住宅交付使用時不按規(guī)定發(fā)放《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的；
（4）發(fā)生重大質(zhì)量事故，情節(jié)嚴重的；
（5）企業(yè)虧損嚴重、資不抵債、瀕臨破產(chǎn)的；
（7）對群眾投訴的經(jīng)查明有過錯行為又不及時糾正的；
（8）由我委前置審批的項目公司私自變更原用地方股東的。
3.有下列情形之一的，注銷資質(zhì)證書：
（1）開發(fā)項目竣工兩年以上或連續(xù)兩年沒有經(jīng)營業(yè)績的；
（2）不按時申報年檢超過兩個月以上的；
（3）有違法經(jīng)營行為的。
被注銷資質(zhì)的，從注銷之日起6個月內(nèi)不得重新申報資質(zhì)。
六、年檢結(jié)果公布辦法
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā) 成本核算 建筑安裝成本 會計監(jiān)督
房地產(chǎn)成本核算是指企業(yè)在開發(fā)商品房過程中所支出的全部費用按照成本項目來進行歸納與分配，并最后計算出該開發(fā)項目總成本和單位建筑面積消耗成本的會計過程。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的水平往往反映著該企業(yè)的總體成本管理水平，最終影響到到房地產(chǎn)卡發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)投資項目具有資金投入大、投資風(fēng)險高、成本核算環(huán)節(jié)多、建設(shè)周期長等諸多特征。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)加強對經(jīng)營成本的管理，盡量規(guī)避經(jīng)營中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險，從而實現(xiàn)用最小的成本耗費來獲得最大的經(jīng)濟利益。所以，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本核算質(zhì)量，是企業(yè)提高經(jīng)濟業(yè)績的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要組成部分
房地產(chǎn)開發(fā)成本從其用途上來說，可以分成土地、土建和設(shè)備費用、配套和其他的收費支出和籌資成本和管理費用三個部分。
(一)土地、土建和設(shè)備費用
這屬于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的主要內(nèi)容，往往要占到總開發(fā)成本的80%以上。在這其中，比例最大的是土地費用。土地費用又包括置換成本和動遷費用以及批租費用等等。在決定開展一個房地產(chǎn)建設(shè)項目之前，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過將預(yù)算的土地費用進行土地面積與容積率的換算，進而計算出將來開發(fā)項目所占用的土地成本(俗稱樓板價),并據(jù)此來開展項目的可行性評估分析。
(二)配套設(shè)施與其他的收費支出
這主要包括水、電、煤氣等市政以及公共配套的費用。其他的收費支出當(dāng)中有很多雖然屬于押金的性質(zhì)，像籌資成本和管理費用和檔案保證金等，但是很難實現(xiàn)全部回收。這類收費項目標準不一，種類繁多，很多都是由由行業(yè)主管部門來執(zhí)行征收，存在有很大的隨意性，而且一般標準又很高。
(三)管理費用與籌資成本
與其他額行業(yè)相比較，房地產(chǎn)開發(fā)存在著投資數(shù)額大和建設(shè)周期長以及投資風(fēng)險較高等諸多特點。所以，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是經(jīng)過銀行貸款或者民間借款渠道來解決開發(fā)建設(shè)的資金問題，從而會產(chǎn)生很大的利息費用支出。企業(yè)必須把這部分費用進行合理的成本核算。
二、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問題
因為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模與項目開發(fā)周期的不同，很不容易依照一般企業(yè)的成本核算方法來進行開發(fā)成本的核算，其中存在的主要問題是：
(一)房地產(chǎn)成本核算的對象含糊
我們知道，房地產(chǎn)項目的用地一般都屬于成片開發(fā)，需要分期分批來進行，產(chǎn)品種類有商業(yè)地產(chǎn)和公寓以及別墅等等。但是在會計準則中，以何種方法來確定開發(fā)成本具體的核算對象，是以分片還是分期甚至是分產(chǎn)品類型，抑或是把整個開發(fā)項目作為為成本核算對象，在會計準則中都沒有得到明確劃分。
(二)成本費用的分配方法和歸集不科學(xué)
依據(jù)成本會計的相關(guān)原理，在生產(chǎn)產(chǎn)品中所直接產(chǎn)生的費用，都應(yīng)當(dāng)直接歸納至該產(chǎn)品的成本當(dāng)中；但是，如果屬于生產(chǎn)多種產(chǎn)品時所共同產(chǎn)生的費用，則應(yīng)當(dāng)通過一定的規(guī)則先進行費用歸集然后再采用合適的方法來進行分配，最終間接地歸集到該產(chǎn)品的成本當(dāng)中。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的過程中所發(fā)生的建安工程費是直接開發(fā)成本，但是，對于配套費用及拆遷補償費等間接成本，用什么樣的地標準來進行歸集和分配，尚無有科學(xué)明確的解決方法。
(三)建筑安裝成本任意虛增
目前，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)控制度完善，財務(wù)核算管理規(guī)范，很少存在隨意調(diào)劑成本的現(xiàn)象，但是，為了減少應(yīng)納稅額，很多房地產(chǎn)企業(yè)采取壓縮利潤額和應(yīng)考核指標的辦法，故意增加在建安的成本，往往存著年末突擊虛增結(jié)算工程成本的現(xiàn)象，從而不能真實反映使各個項目的成本費用與具體利潤。
(四)難以明確成本核算周期
由于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)周期比較長，必須按照生產(chǎn)周期進行開發(fā)成本的核算。以便于企業(yè)及時地計算出經(jīng)營利潤與應(yīng)交稅金，恰當(dāng)?shù)貙?jīng)營業(yè)績進行評價，但是很多情況是在工程竣工和驗收以后，還不能進行竣工結(jié)算，加上小區(qū)配套設(shè)施常常延遲實施甚至久拖不能進行，最終影響到開發(fā)項目結(jié)算的周期。
三、提升房地產(chǎn)成本核算水平的有效途徑
(一)設(shè)計科學(xué)合理的成本控制措施體系
一方面，要通過嚴格地限制建設(shè)項目的建筑安裝成本，采取有效措施努力實現(xiàn)工程造價的降低。只有控制了建設(shè)工程的成本，才能為高盈利創(chuàng)造基礎(chǔ)。另一方面還要加強拆遷安置費用的控制。在項目立項以后，要密切監(jiān)控和制止業(yè)主的隨意分戶，必須嚴格按照政策法規(guī)來從嚴把握征地拆遷等各項費用。然后就是控制貸款利息。應(yīng)當(dāng)依據(jù)資金回收的特點和投資周期的長短來制定適當(dāng)?shù)馁J款和還款計劃，盡量避免以為過多地占用資金而增加利息費用。
(二)全程會計監(jiān)督，健全完善制度建設(shè)
一方面要健全和完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的各項規(guī)章制度。只有讓成本核算工作有章可循、有法可依，才能夠保證可靠真實的成本會計數(shù)據(jù)，提高會計信息的質(zhì)量。對于大型開發(fā)項目，則應(yīng)當(dāng)成立專門的成本核算工作組，進行專門的成本預(yù)測、成本控制和成本決策，真正建立起算管結(jié)合和算為管用的高效財務(wù)管理機制。另一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)強化企業(yè)的內(nèi)部審計，要設(shè)立獨立的內(nèi)部審計部門，安排專門的內(nèi)審人員進行扎實工，，確保會計核算數(shù)據(jù)的真實可靠，以減少房地產(chǎn)開發(fā)中的不合理成本開支。對于內(nèi)部審計人員，要積極參與工程的決算，全程參與企業(yè)成本核算的監(jiān)督，以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
參考文獻：
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);會計核算;財務(wù)審批
作為中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚處于企業(yè)發(fā)展的初期階段,未形成規(guī)模經(jīng)營,此類企業(yè)往往片面追求企業(yè)經(jīng)濟利益而不注重自身財務(wù)的規(guī)范化運作。
一、中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的特點
第一,產(chǎn)權(quán)多樣,權(quán)責(zé)不清。一是政府或部門的附屬企業(yè);二是部分近郊村利用占有土地的得天獨厚優(yōu)勢,成立的村屬集體小型開發(fā)企業(yè);三是股份合作制開發(fā)企業(yè),這些企業(yè)有的改制后私人控股的,有的是新成立的;四是掛靠大公司而設(shè)立的分公司,每年向母公司交納一定的管理費用,母公司不對其承擔(dān)責(zé)任,實際仍屬小型開發(fā)企業(yè)。
第二,富有彈性,工作效率相對高,競爭中卻處于相對劣勢。與大企業(yè)相比,中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織靈活,經(jīng)營富有彈性,生命力旺盛,比大型企業(yè)有更強的市場應(yīng)變能力。其在激烈的競爭條件下謀求生存和發(fā)展需要依靠其靈活的機制和各種關(guān)系及其主管部門的權(quán)威取得優(yōu)勢地塊,然后采用集中戰(zhàn)略,推出特色樓盤,或與大集團聯(lián)盟,取得技術(shù)優(yōu)勢。為城市社會提供房地產(chǎn)商品。
第三,企業(yè)規(guī)模較小,人員精干,業(yè)務(wù)相對單一。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模小,其主要體現(xiàn)在可調(diào)度資金相對較少,年竣工產(chǎn)成品較少,有的甚至?xí)赡昊蛉甑亻_發(fā)一個地塊。中小型開發(fā)企業(yè)一般人員較少,業(yè)務(wù)也相對單一,很少多元化經(jīng)營,其業(yè)務(wù)流程相對簡單。
第四,管理水平不高。中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般設(shè)立時間較短,人員大都半路出家。這些企業(yè),普遍沒有經(jīng)過科學(xué)管理的熏陶,管理水平不高。首先表現(xiàn)在管理觀念陳舊,人員選用隨意,相信人際關(guān)系,強調(diào)忠誠老實,不注重才能;管理方式上過度集權(quán),不夠民主,往往易傷害從業(yè)人員的積極性。有的還有家族式管理現(xiàn)象,強調(diào)家族利益,從業(yè)人員覺得為一個家庭服務(wù),個人晉升發(fā)展的機會很少。而且管理隨意性強,缺乏管理的制度化、規(guī)范化和程序化。獎懲沒有制度,財務(wù)不透明,習(xí)慣于業(yè)務(wù)管理,不重視精神激勵,而注重物質(zhì)激勵等。
二、中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在問題
第一,會計機構(gòu)與會計人員不符合會計規(guī)范。在會計機構(gòu)設(shè)置上大多不符合規(guī)范要求,由于人員相對少,有的企業(yè)即使設(shè)置會計機構(gòu),一般也是層次不清、分工不太明確。
第二,建賬不規(guī)范或不依法建賬,會計核算常有違規(guī)操作。目前,中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都未按規(guī)范建賬,在會計核算方面,待攤費用預(yù)提費用不按規(guī)定攤提,人為操縱利潤,采用倒軋賬的方式記賬;有的在建工程核算未作評估,產(chǎn)成品與在建工程不分,造成核算不準;有的收取了購房款而不出具正式發(fā)票,或少出具發(fā)票,逃避納稅等等。
第三,內(nèi)部會計監(jiān)督職能沒有發(fā)揮出來。會計的基本職能之一就是實行會計監(jiān)督,保證會計信息的真實準確,保證會計行為的合理合規(guī)。內(nèi)部會計監(jiān)督要求會計人員對本企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟活動進行會計監(jiān)督,但是有的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者常干預(yù)會計工作,會計人員受制于管理者或受利益驅(qū)使,往往按管理者的意圖行事,使用會計的監(jiān)督職能幾乎無法進行。
三、中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計規(guī)范化控制管理的建議
第一,按規(guī)范管理要求設(shè)置會計崗位。有關(guān)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況按規(guī)范要求設(shè)置,但必須遵循以下原則:一是人員精干、以事設(shè)崗的原則;二是適當(dāng)兼職、互相牽制的原則;三是業(yè)務(wù)熟悉、持證上崗的原則。
第二,建立健全的內(nèi)部稽核制度和內(nèi)部牽制制度。內(nèi)部稽核制度是會計管理制度的重要組成部分,它主要包括:稽核工作的組織形式和具體分工;稽核工作的職責(zé)、權(quán)限;審核會計憑證和復(fù)核會計賬簿、會計報表等方法。內(nèi)部牽制制度規(guī)范涉及企業(yè)款項和財物收付、結(jié)算及登記的任務(wù)一項工作,必須由兩人或兩人以上分工處理,以起到一種相互制約的作用。例如,出納人員不得兼任稽核、會計檔案保管和收入、支出、費用、債權(quán)債務(wù)賬目的登記工作,即“管賬不管錢,管錢不管賬”。通過內(nèi)部稽核制度和牽制制度的建立,既能夠保證各種會計核算資料的真實、合法和完整,又能使各職能部門的經(jīng)辦人員之間形成――種相互牽制的機制。
第三,建立健全內(nèi)部審計制度,實施對會計的再監(jiān)督。內(nèi)部審計是實施再監(jiān)督的一種有效的手段。其目的是為了健全企業(yè)的內(nèi)部控制制度,嚴肅財經(jīng)紀律,查錯防弊,改善經(jīng)營管理,保證企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展,提高經(jīng)濟效益。
第四,建立財務(wù)審批權(quán)限和簽字組合制度。中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立財務(wù)審批權(quán)限和簽字組合制度的目的在于加強企業(yè)各項支出的管理,體現(xiàn)財務(wù)管理的嚴格控制和規(guī)范運作。對控制不合理支出的發(fā)生及保證支出的合法性能起到積極的作用。
綜上所述,政府有關(guān)部門應(yīng)加強對這一行業(yè)財務(wù)工作的監(jiān)督和管理。開發(fā)企業(yè)管理者也應(yīng)從保證國民經(jīng)濟高效運動、促進社會主義市場經(jīng)濟健康發(fā)展的角度,從提高本企業(yè)經(jīng)營管理水平、提高經(jīng)濟效益的角度,提高對會計核算和財務(wù)管理重要性的認識,從而充分認識會計這一基礎(chǔ)工作對本企業(yè)發(fā)展壯大的重要意義,自覺監(jiān)督好財務(wù)人員不斷提高會計工作的能力和水平,以促使中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康發(fā)展。
參考文獻:
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關(guān)鍵詞；房地產(chǎn)；項目；成本控制
中圖分類號：F275.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-00-01
一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)工程項目是一個復(fù)雜的建筑實施過程，通過對各種資源進行調(diào)度和組合利用，實現(xiàn)預(yù)期的建筑目標，具有規(guī)模大、實施過程復(fù)雜等諸多特點。項目管理需要滿足復(fù)雜管理系統(tǒng)以及項目管理提出的目標，對全過程進行系統(tǒng)的控制，從而實現(xiàn)預(yù)期的目標。成本控制要使得工程項目的建設(shè)符合目標成本的要求，只有這樣才能夠確保各方的基本利益，這也是成本控制的最為基本的出發(fā)點。從這個角度來看，文章探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何做好項目的管理與成本控制是具有非常重要的現(xiàn)實意義的。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目成本控制概述
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目成本控制，是控制理論在項目成本管理中的實際應(yīng)用。即在項目實施各環(huán)節(jié)采取一定的控制管理措施，以確保項目實際成本基本符合計劃的管理工作。以控制階段為依據(jù)，項目成本控制大致可以分為事前控制、事中控制和事后控制，其中，事前控制主要針對的是可能影響項目成本改變的相關(guān)因素；事中控制就是項目實施過程中對成本的控制；事后控制就是項目成本真正出現(xiàn)改變時采取的控制措施。項目成本控制旨在通過對項目各項成本的控制，確保事先制定的成本計劃的切實實現(xiàn)。對項目成本控制的深入研究，有助于項目管理水平的提升、對成本進行有效控制、強化企業(yè)成本核算能力、促進經(jīng)濟效益不斷提高。項目成本控制可以分解為成本預(yù)測、成本計劃、成本現(xiàn)場控制、成本核算、成本分析和成本考核等內(nèi)容。這些環(huán)節(jié)相互影響，前一個環(huán)節(jié)為后一個環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)，彼此形成了項目成本控制的主要內(nèi)容體系。詳見下圖：
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目全過程成本控制
1.設(shè)計階段的成本控制
眾所周知規(guī)劃設(shè)計階段對工程造價的影響非常大，據(jù)資料統(tǒng)計，規(guī)劃設(shè)計階段影響項目投資的可能性為75%。因此加強設(shè)計階段的成本控制，確定合理的設(shè)計方案、成熟的工藝，減少在施工階段重大設(shè)計變更和方案變化的發(fā)生，對有效控制工程造價將起到十分重要的作用。因此，項目的投資者首先就要轉(zhuǎn)變觀念，在設(shè)計、規(guī)劃方案的評審階段，從對功能、外型、規(guī)模的過分追求中脫離出來，考慮質(zhì)量價格比以及功能價格比的取舍問題，從而有效的利用設(shè)計、規(guī)劃方案的評審階段控制工程項目成本。
2.招投標階段的成本控制
通過招投標來選擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對項目投資乃至質(zhì)量、進度的控制都有至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)在招標過程中，不要一味的追求最低的投標報價，而是對工程造價進行了科學(xué)的計算之后，在確保施工企業(yè)獲得合理利潤以及保證施工質(zhì)量的前提下，通過競爭獲得合理低價。同時，通過招標詢價，及時了解最新的人、材、機單價，加強對成本的控制。
房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對整個項目的開發(fā)做好定位、營運方案，并向各有關(guān)職能部門及所委托的工程管理公司就營運方案進行技術(shù)交底，給出明確的各項成本控制指標，對成本控制、開發(fā)意圖有一個統(tǒng)一的意識。工程管理公司再將各項控制指標細分到工程管理的各專業(yè)、各環(huán)節(jié)，以指導(dǎo)下一步的設(shè)計、工程招標發(fā)包、現(xiàn)場管理等各項工作。
確定合理的容積率及明確設(shè)計范圍。在與設(shè)計單位簽訂設(shè)計合同時，應(yīng)明確具體設(shè)計范圍，特別是各種鋼結(jié)構(gòu)、幕墻等小配件的設(shè)計均應(yīng)在總體設(shè)計合同內(nèi)，避免再由別的專業(yè)公司另行設(shè)造成設(shè)計費用增加，及各工程配合不當(dāng)引起的預(yù)埋件后埋、裝飾圖紙立面設(shè)計與土建圖紙結(jié)構(gòu)設(shè)計不吻合而造成的浪費現(xiàn)象。另外，水電圖紙不能及供，特別是供配電圖紙往往在工程竣工驗收前二、三個月才提供，會造成電梯調(diào)試、驗收要另外拉接臨時電從而增加工程成本。上述現(xiàn)象在許多樓盤開發(fā)中都發(fā)生，應(yīng)力求避免。
3.項目實施階段的成本的控制
在項目實施階段，要強化成本控制主要從如下幾個方面著手：(1)加強設(shè)計變更、簽證的管理；(2)加強對施工單位的施工組織設(shè)計的審核；(3)重視分包的確定和管理；(4)加強成本與質(zhì)量、進度之間的協(xié)調(diào)控制；(5)深入現(xiàn)場，收集和掌握施工有關(guān)資料；(6)編制合同臺賬，加強對合同的管理。通過上述措施，能夠有效的加強項目實施階段的成本控制。
4.審計階段的成本控制
為更仔細地做好審價結(jié)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以引用市場機制，與建設(shè)咨詢公司簽訂協(xié)議，聘用造價工程師長期駐守，專門協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)審復(fù)核各竣工房地產(chǎn)項目的決算資料。并且明確告示各方：第一，該建設(shè)咨詢公司作為房地產(chǎn)企業(yè)聘請的審核審價專家，代表和協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)做審價復(fù)核工作；第二，結(jié)算階段聘用的建設(shè)咨詢公司不收取固定的費用，其收益按審核后核減費用的百分比率收取費用；第三，建設(shè)咨詢公司初審的結(jié)果必須取得房產(chǎn)公司、該咨詢公司和被審施工單位的三方認可，方能送交財政投資評審中心。通過這種方式，能夠有效的控制項目成本。
三、結(jié)語
項目成本的控制對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而言是至關(guān)重要的，文章首先探討了房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本控制的基本理論問題，構(gòu)建了房地產(chǎn)工程項目的項目成本管理的基本框架，最后引入了全過程項目成本控制方法，提出了從項目的設(shè)計規(guī)劃階段、招投標階段、項目實施階段以及審計階段的成本控制方案。希望文章的研究對于房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理能力尤其是成本控制能力的提升有一定的促進作用。
參考文獻：
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【關(guān)鍵詞】建筑工程；招投標；造價控制
中圖分類號：TU723.2文獻標識碼： A 文章編號：
引言
建筑工程造價是指某項建筑工程在建設(shè)施工之前、之中和之后所花費的全部的費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于建筑工程造價控制是對建設(shè)項目的投資決策階段、設(shè)計階段、招投標階段、項目實施階段、建設(shè)結(jié)算階段實行全面的價格控制，在保障建設(shè)項目的順利實施的基礎(chǔ)之上，將建設(shè)項目的投資控制在一定的標準范圍之內(nèi)，以求以最低的資金投入、最少的人力、物力資源投入來獲取最大的投資回報，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益的最大化。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最終目的是取得經(jīng)濟效益，因此以較低的工程造價來獲得最大的經(jīng)濟效益是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營成功的標志。從某種意義上而言，工程造價的高低，直接的反映著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資效益的好壞和管理水平的高低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施建筑工程造價控制是為了以更加科學(xué)合理的方法，實現(xiàn)造價確定的合理性，以有利于控制造價，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理效果。因此，綜合來講，工程造價的控制是經(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)、建筑工程學(xué)的綜合應(yīng)用與實踐。[1]對于工程造價控制的研究十分必要，它關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟管理效益，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理工作的重要內(nèi)容。
一、建筑工程招投標階段工程造價控制的現(xiàn)狀
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行建筑工程的開發(fā)過程中，往往面臨著建筑市場的供需狀況左右著工程造價的現(xiàn)狀
當(dāng)固定資產(chǎn)投資增長，促進和刺激了建筑市場的需求量增加，承包商在成本中加上較大幅度的利潤的之后，仍然會有可能獲得競標的取勝權(quán)；反之，當(dāng)固定資產(chǎn)投資下降，導(dǎo)致建筑市場萎縮，此時競爭加劇，承包商為了獲得競標機會，將利潤降低到最小，乃至為零。市場經(jīng)濟規(guī)律所產(chǎn)生的結(jié)果是很明顯的。當(dāng)建筑市場的競爭力減少時，市場經(jīng)濟對于工程造價的影響是很小的；當(dāng)建筑市場的競爭力增加時，或者說建筑市場處于完全競爭的狀態(tài)下時，其對于工程建筑的造價影響是很直接、敏感的，建筑市場任何一個微小的變化都會折射到工程造價方面。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行建筑工程的開發(fā)過程中，往往面臨著評標方式不合理的困境
我國出臺的《中華人民共和國招標投標法》，在法律文本方面規(guī)范了建筑工程招投標階段的行為，對于招投標階段評標專家的地位做了具體的界定，從而在很大程度上減少了業(yè)主對于競標項目的直接干預(yù)和影響，從理論層面保障了建筑工程招投標階段的民主化和公開透明化。然而在實際的運作過程中，評委會只能按照評標規(guī)則評標，加之評標時間過短、招標文件無法詳盡反映工程實際情況，對于競標企業(yè)的投標文件不能夠做充分的、系統(tǒng)性的分析和評估，往往流于形式，不能夠合理的確定工程造價的價格。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行建筑工程造價控制的過程中，面臨著工程造價控制的各個階段銜接不緊密，脫節(jié)現(xiàn)象嚴重的問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行建筑工程招投標階段工程造價控制的過程中，會面臨著由于工程造價控制各階段的評估預(yù)算不一致，而產(chǎn)生的諸多造價問題。例如我國現(xiàn)在通行的造價控制大多處于分散性的、多階段的管理模式之中，投資估算、初步設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、承包合同價款、竣工結(jié)算等各個階段的造價預(yù)算是分散于各個部門分別計算，而非統(tǒng)一計算的，它們具體是由可行性研究咨詢公司、設(shè)計部門、造價咨詢公司、施工企業(yè)、財政或?qū)徲嫴块T各自管理，沒有建立起相互銜接、前后相互控制補充的統(tǒng)一模式，因此對于工程的全過程造價管理體系缺乏統(tǒng)一有效的監(jiān)督與管理。[2]由于對工程項目的全程造價控制意識不強，導(dǎo)致設(shè)計單位、建設(shè)單位、施工單位之間缺乏統(tǒng)一的造價控制工作的溝通和管理。設(shè)計單位在設(shè)計階段即使做了工程造價的估算，甚至細化到預(yù)算，但由于缺少對于設(shè)計方案造價指標的約束和控制，一般使得工程設(shè)計預(yù)算較為保守，而在后續(xù)施工中由于工程變更往往使實際的投資更高；工程的施工監(jiān)管單位往往負責(zé)對于工程質(zhì)量、工程進度和工程施工安全的監(jiān)督和管理，很少涉及到工程造價的投資分析決策中（特別是建設(shè)前期階段）；在施工招投標階段，標價和標底估算不準確，導(dǎo)致工程實施階段的投資管理失效。這些問題都會造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程造價控制階段的定位、把握不準，從而嚴重的影響到工程的總投資預(yù)算。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建筑工程招投標階段針對工程造價控制的現(xiàn)狀所采取的合理措施
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于建筑工程的開發(fā)與投資必須建立在科學(xué)合理的工程造價控制預(yù)算基礎(chǔ)之上，只有以合理的工程造價控制進行開發(fā)經(jīng)營，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能夠獲得較大的經(jīng)濟效益。建筑工程的招投標階段是建筑產(chǎn)品的經(jīng)營開發(fā)者在經(jīng)過招標活動，確定了建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)者，進而簽訂建筑工程承包合同的過程。在這過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要確立多方面的內(nèi)容與事項，如招標文件中必須明確的承發(fā)包模式、評標原則、合同條文、合同價格、合同計價方式等。因而加強建筑工程招投標階段的工程造價控制工作顯得較為復(fù)雜。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程量清單模式下的招投標階段，實行造價控制可以采用以下合理的措施來加以實現(xiàn)：
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇合理的招標方式以實現(xiàn)對于工程造價的控制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行建筑工程的開發(fā)過程中，可以選擇較為合理的招標形式，從而減少工程造價投入，實現(xiàn)對于工程在招投標階段的造價控制。建筑工程的招標方式按照競爭公開力度可以分為邀請招標和公開招標。其中邀請招標是指招標人限制競標對象，縮小工程招標范圍，所具有的選擇性較小，并且可能會喪失報價和技術(shù)上的有力競爭者。[3]采用邀請招標方式可能有以下原因：由于采購規(guī)模較小，為減少采購時間和采購費用而采用邀請招標方式；由于國務(wù)院或者法律特殊規(guī)定而不適合采用公開招標方式的情況下，采用邀請招標方式；由于專業(yè)性強、技術(shù)要求嚴格或者其他特殊原因而采用邀請少數(shù)具有競標資格的建筑施工單位競標。[3]
而公開招標具有較大的選擇性，可以在眾多的競標者中比較選出價格合理、施工工期較短、工程質(zhì)量較好的承包商。公開招標有助于打破行業(yè)壟斷，實現(xiàn)公平自由競爭。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以結(jié)合具體的房地產(chǎn)投資開發(fā)項目來確定較為合適的工程招標方式。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇最優(yōu)的合同類型以實現(xiàn)對于工程造價的控制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行建筑工程的投資開發(fā)過程中，必須注重合同類型的選擇，以利于最大限度的降低和轉(zhuǎn)移工程造價的風(fēng)險責(zé)任。通常情況下，建筑施工合同主要發(fā)揮著調(diào)節(jié)承發(fā)包雙方的風(fēng)險分擔(dān)和利益分配的功能，建設(shè)單位或者招標人可以通過適當(dāng)?shù)暮贤愋秃途唧w的合同條款的設(shè)定，將風(fēng)險最大程度的轉(zhuǎn)移給承包商，因此將自身的風(fēng)險降低到最小程度。
建筑工程的施工合同根據(jù)合同計價方式的不同，可以劃分為成本加酬金合同、單價合同、總價合同等三種基本類型。根據(jù)不同類型的項目、不同的發(fā)展階段的實際情況，以及各種不同的合同計價方法優(yōu)勢與不足、使用范圍，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇科學(xué)、合理的合同類型，來保障建筑工程開發(fā)項目的順利實施。具體而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在決定采用何種形式的合同類型時可以依據(jù)工程設(shè)計圖紙的深度、工程的復(fù)雜程度、工程的規(guī)模大小、施工周期的長短等具體因素來綜合考量，并最終選擇出較為合適的工程合同。
3、招標范圍的界定
招標范圍的界定，不僅對各潛在競標人說明了參與招標項目時，所應(yīng)具備的資格、技術(shù)、資金成本條件等，也是對于中標人與招標人之間的責(zé)任的界定和劃分，明確了中標人所應(yīng)承擔(dān)的工程工作量，因而只有招標范圍界定明確，才能確定工程總價。
4、注重標底的編制與審核
標底應(yīng)該遵循價值規(guī)律。它是業(yè)主對于工程的預(yù)期價格，并不是越低越好。標底的價格的確定，應(yīng)該以詳盡的市場機械、材料、人工行情的調(diào)查為依據(jù)，盡可能多的掌握同類或者是相近的工程項目的造價資料，經(jīng)過仔細的比較計算、分析、研究之后，形成一套較為完整的工程造價資料控制表單，從而將工程標底控制在同類工程的社會平均水平線左右。
當(dāng)前的招投標實踐過程中，并不以單純的標底作為評標計算商務(wù)標得分，而是將標底作為投標報價的上限，來對投標人的報價進行分析，因而，標底的準確性，是保證招標成功的重要依據(jù)。[4]
5、合同價款的支付方式
合同價款的支付方式，主要包括預(yù)付款的數(shù)量及支付與扣回方式、進度款的支付方式、工程款的結(jié)算方式、質(zhì)保金的數(shù)量及支付方式等。合同價款的支付方式不僅會明顯地影響投標價，同時也是對于承包商進行控制和管理工程造價的有效手段。
結(jié)語
總之，面對建筑工程招投標階段工程造價控制所出現(xiàn)的種種問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須積極應(yīng)對，采取合法、科學(xué)、有效的措施，以節(jié)約工程成本、實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化。
參考文獻
[1]周和生，尹貽林．建設(shè)項目全過程造價管理[M].天津: 天津大學(xué)出版社; 2008．
[2]邱義明，蔡雪峰．工程項目施工階段價值工程應(yīng)用研究[J]．福建工程學(xué)院學(xué)報; 2008(2):96－98．
