發(fā)布時(shí)間：2024-01-13 10:39:26
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房產(chǎn)涉及的法律樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
遼寧法大律師事務(wù)所 陳敏
一.目前我國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
加入WTO后的中國(guó)，房地產(chǎn)中介市場(chǎng)這塊蛋糕的誘惑力越來越大，二手房、寫字樓和住宅租賃市場(chǎng)的預(yù)期利益至少還有十幾年的榮景，房地產(chǎn)中介服務(wù)仍然大有可為。筆者就以中介服務(wù)最為活躍的上海為例，2002年之前在上海，外資中介機(jī)構(gòu)在國(guó)內(nèi)主要從事的是中高檔物業(yè)，如以豪宅、休閑不動(dòng)產(chǎn)、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等為主的租賃買賣業(yè)務(wù)，而本土傳統(tǒng)的中介機(jī)構(gòu)則主要從事中低端的物業(yè)，如普通二手房、商品房的買賣租賃業(yè)務(wù)，彼此之間的競(jìng)爭(zhēng)并不激烈。但是隨著2002年外資中介機(jī)構(gòu)接受銀行15億元的二手房貸款的受信額度，標(biāo)志著外資中介開始大規(guī)模進(jìn)入中低端市場(chǎng)，要在中低端市場(chǎng)一顯身手；而本土中介公司則進(jìn)軍公寓、別墅等高端物業(yè)的租售市場(chǎng)，預(yù)示著房地產(chǎn)土、洋中介的"肉搏"戰(zhàn)不日將從相持進(jìn)入白熱化競(jìng)爭(zhēng)。而在大連，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的內(nèi)外銷并軌，也充分體現(xiàn)了WTO國(guó)民待遇原則，由此可見外資中介為高端外銷房公寓服務(wù)，本土中介為中低端內(nèi)銷房、二手房服務(wù)的局面將最終會(huì)打破。
今天的房地產(chǎn)中介服務(wù)，不再是單一的房地產(chǎn)咨詢、價(jià)格評(píng)估，還有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)，房地產(chǎn)中介企業(yè)也不再是單一為賣方（即一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房地產(chǎn)開發(fā)商和二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房屋產(chǎn)權(quán)人）服務(wù)，更多的要對(duì)消費(fèi)者即購(gòu)房者負(fù)責(zé)，充當(dāng)著"中間人"這一角色。在這些專業(yè)的交易活動(dòng)中必然產(chǎn)生專業(yè)類型的風(fēng)險(xiǎn)，因此參與房地產(chǎn)中介法律關(guān)系的各個(gè)主體需要對(duì)房地產(chǎn)中介活動(dòng)中可能出現(xiàn)的各種法律風(fēng)險(xiǎn)加以了解并作出積極的預(yù)防措施。
二.房地產(chǎn)中介活動(dòng)中的法律風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)中介從法律角度解釋是一種民事法律關(guān)系。這種民事法律關(guān)系中各個(gè)主體的聯(lián)系主要是通過與房地產(chǎn)中介有關(guān)的合同。在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中常見的合同有委托合同、居間合同、行紀(jì)合同等。作為房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以及房屋產(chǎn)權(quán)人（使用人）、購(gòu)房者等合同主體其簽訂合同最基本的目的是在交易過程中盡可能地避免風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)交易目的，獲得預(yù)期利益。
(一). 通過中介進(jìn)行房屋買賣是目前房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)容易出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，其中比較常見的法律問題有：
1. 來自交易主體方面的風(fēng)險(xiǎn)。
交易主體的風(fēng)險(xiǎn)一般指房屋買賣或租賃合同的主體缺乏必要的法律要件，就是說出賣人并非房屋所有權(quán)人或者未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)。
對(duì)于不同的房產(chǎn)所有人，其在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行交易的動(dòng)機(jī)各不相同，有的人想賣小房換大房，有的人想低價(jià)買高價(jià)賣，有的人則是由于出現(xiàn)法律糾紛或陷入債務(wù)危機(jī)，還有的人是由于婚姻變故或是家庭糾紛。例如，夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋；房屋產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他共有人同意私自將房屋出售；職工不告知單位便把單位擁有部分產(chǎn)權(quán)的公房出售等等。上述情況在認(rèn)定合同法律責(zé)任時(shí)一般認(rèn)定合同效力待定，或者直接認(rèn)定合同無效。
買方委托中介機(jī)構(gòu)選購(gòu)房屋，是出于對(duì)中介機(jī)構(gòu)專業(yè)人士的信任和信賴，因此，對(duì)于交易主體是否合法，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格的審查，如果中介機(jī)構(gòu)未盡審查義務(wù)，導(dǎo)致合同無效，給交易一方造成損失了，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
2. 來自交易標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)。
交易標(biāo)的物即是用于交易的房屋，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋的有關(guān)情況予以調(diào)查，如果出現(xiàn)下列情況，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)告知該交易標(biāo)的物不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓：①交易標(biāo)的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍；②房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議或者房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人而侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；③房屋已設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的；④交易房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量瑕疵等。
如果房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)明知該房屋存在上述情況而未盡告知義務(wù)，給合同一方（一般指買方）造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，當(dāng)然如果是委托人（一般指賣方）刻意隱瞞制造虛假證明等而給房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失的，則由委托人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
3. 來自交易合同、交易手續(xù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。
房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，其交易規(guī)則有別于一般動(dòng)產(chǎn)。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到政府有關(guān)部門進(jìn)行登記，出賣人僅將房屋交付買受人使用并不意味著就此產(chǎn)生房屋所有權(quán)變更的法律后果。買賣雙方要交納相關(guān)稅費(fèi)，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房地產(chǎn)管理部門才會(huì)核發(fā)過戶并頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。
但是在房屋交易過程中，如果雙方對(duì)交房時(shí)間、付款期限等約定不明引發(fā)爭(zhēng)議，其中一方的權(quán)益必然受到損害。為保證交易目的的順利實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)還應(yīng)提示交易雙方對(duì)諸如交房時(shí)間、付款方式等條款作出明確的約定，這樣做的目的也是為了使房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)避免不必要風(fēng)險(xiǎn)和損失。
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)如何防范以上述及的諸多的法律風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵是應(yīng)當(dāng)在交易前對(duì)交易房屋的產(chǎn)權(quán)等情況作一個(gè)徹底的了解，謹(jǐn)慎與委托人簽訂房屋買賣合同及其他委托、獨(dú)家等關(guān)聯(lián)合同。同時(shí)為了避免給委托人造成損失，還應(yīng)認(rèn)真審查該房屋產(chǎn)權(quán)證明、有無權(quán)利限制等情況，如中介機(jī)構(gòu)未能盡到謹(jǐn)慎審查的義務(wù)，致使房屋產(chǎn)權(quán)人或購(gòu)房者因此遭受損失的，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
(二). 房地產(chǎn)評(píng)估過程中出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)：
1、過失引起的風(fēng)險(xiǎn)。
這一風(fēng)險(xiǎn)包括估價(jià)師未盡到義務(wù)、受客觀條件限制，對(duì)可能存在的事項(xiàng)未能如實(shí)披露等。
一般情況下，估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)與主觀因素關(guān)聯(lián)較大，如因?qū)I(yè)能力和工作態(tài)度導(dǎo)致產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。專業(yè)方面的風(fēng)險(xiǎn)如估價(jià)人員未能正確掌握房地產(chǎn)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)對(duì)估價(jià)的影響，使估價(jià)目的與估價(jià)方法、估價(jià)價(jià)值不匹配，或估價(jià)報(bào)告文字?jǐn)⑹霾划?dāng)，造成委托方誤解，或估價(jià)人員對(duì)評(píng)估參數(shù)及評(píng)估信息資料真實(shí)性的甄別、價(jià)格含義等缺乏正確的把握，而導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果與事實(shí)相差懸殊，從而引發(fā)估價(jià)糾紛風(fēng)險(xiǎn)。
由工作態(tài)度引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)有估價(jià)人員工作態(tài)度不認(rèn)真，估價(jià)報(bào)告質(zhì)量低劣，或受自身執(zhí)業(yè)能力限制，使估價(jià)結(jié)論發(fā)生較大偏差，在未明確委托評(píng)估房地產(chǎn)的情況下，就盲目估價(jià)，導(dǎo)致估價(jià)不實(shí)。另外在對(duì)國(guó)家相關(guān)政策理解不夠充分的情況下，輕率確定經(jīng)濟(jì)性貶值率或貶值額，以及估價(jià)人員與委托方有利害關(guān)系，使估價(jià)結(jié)論失去公允性，從而發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。
2、非過失風(fēng)險(xiǎn)，主要系客觀因素引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
包括估價(jià)師與他人惡意串通、明知對(duì)方有隱瞞行為仍出具虛假估價(jià)報(bào)價(jià)等。除估價(jià)人員本身原因外，由客觀外界不確定因素引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也比較多，通常情況下有，委托評(píng)估房地產(chǎn)的情況未能真實(shí)告知評(píng)估人員，或有意拖延提供有關(guān)證件而造成評(píng)估不準(zhǔn)確造成了經(jīng)濟(jì)糾紛，例如隱瞞產(chǎn)權(quán)不明晰、產(chǎn)權(quán)證明文件不完整等情況，致使估價(jià)嚴(yán)重失實(shí)。同時(shí)，法律、經(jīng)濟(jì)政策等方面不可預(yù)料的變化也會(huì)導(dǎo)致某些風(fēng)險(xiǎn)。另外，由于我國(guó)統(tǒng)計(jì)資料的存在不系統(tǒng)、不完全、嚴(yán)重滯后的問題，給估價(jià)操作帶來難度，易造成估價(jià)失實(shí)而引發(fā)爭(zhēng)議。委托方對(duì)估價(jià)報(bào)告使用不當(dāng)，也容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，造成經(jīng)濟(jì)糾紛。
根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，其中專章對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員和機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)的管理予以了規(guī)定，對(duì)于其法律責(zé)任未有專門明確，只是強(qiáng)調(diào)了違反管理規(guī)定的一般罰則，即行政責(zé)任問題，對(duì)于刑事責(zé)任規(guī)定了"房地產(chǎn)管理部門工作人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)管理中以權(quán)謀私、貪污受賄的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任"。廣泛的法律責(zé)任還包括民事法律責(zé)任，通常，合同責(zé)任既包括合同約定的責(zé)任，同時(shí)也包括法律規(guī)定的責(zé)任。其中，合同各方對(duì)于違約責(zé)任的約定只要不違反法律規(guī)定，違約方就應(yīng)當(dāng)按照約定向守約方承擔(dān)責(zé)任；對(duì)于沒有約定的情形，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定追究違約方責(zé)任。
中介機(jī)構(gòu)為委托人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)以及居間業(yè)務(wù)等方面的服務(wù)，可以根據(jù)合同約定的違約責(zé)任和《合同法》的有關(guān)規(guī)定承擔(dān)民事法律責(zé)任，承擔(dān)法律責(zé)任的方式有返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失、支付違約金、賠禮道歉等，可以單獨(dú)適用，也可以合并適用，對(duì)此《民法通則》第一百三十四條已有明確規(guī)定。
三.如何減少房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展
(一). 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自身應(yīng)盡妥善謹(jǐn)慎的審查義務(wù)。
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)盡的謹(jǐn)慎審查義務(wù)，前面已經(jīng)陳述，此處不再贅述。
(二). 設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)行業(yè)的良性發(fā)展。
1、何謂行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)。
行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，又稱為專業(yè)賠償保險(xiǎn)，是指保險(xiǎn)公司承保專業(yè)人士在履行專業(yè)服務(wù)過程中因疏忽、過錯(cuò)，造成其委托人或其它利害關(guān)系人的財(cái)產(chǎn)損失或人身傷亡，而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。
行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)是化解執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的有效手段之一。在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，法律規(guī)定某些從事專業(yè)服務(wù)行業(yè)的專業(yè)人員必須購(gòu)買行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，即常說的強(qiáng)制保險(xiǎn)。行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，作為責(zé)任保險(xiǎn)的一個(gè)重要組成部分，從誕生至今已經(jīng)有一百多年的歷史。1885年，在英國(guó)出現(xiàn)了世界上第一張行業(yè)責(zé)任保單——藥劑師過失責(zé)任保單，但由于種種原因，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)在20世紀(jì)60年代以前一直難以得到眾人的重視，發(fā)展十分緩慢。而此后，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和法律的完善，發(fā)達(dá)國(guó)家因行業(yè)過失引發(fā)的糾紛和訴訟案件日益增多，因此，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)開始逐漸引起大家的關(guān)注，市場(chǎng)對(duì)行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的需求被極大地激發(fā)。目前，在發(fā)達(dá)國(guó)家的保險(xiǎn)市場(chǎng)上，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)已經(jīng)涵蓋了醫(yī)生、護(hù)士、藥劑師、美容師、律師、會(huì)計(jì)師、公證人、建筑師、工程師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人和人、公司董事和高級(jí)職員等數(shù)十種不同的行業(yè)?？梢哉f，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)在發(fā)達(dá)國(guó)家的保險(xiǎn)市場(chǎng)上占有十分重要的地位。
2、我國(guó)已推行的有關(guān)行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)。
和發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的責(zé)任保險(xiǎn)起步較晚，水平也不高，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，國(guó)外責(zé)任險(xiǎn)業(yè)務(wù)占其財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)務(wù)總量的比例平均在15％以上，而目前我國(guó)責(zé)任保險(xiǎn)業(yè)務(wù)量只占整個(gè)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)務(wù)的3％左右，并且主要集中在汽車第三者責(zé)任險(xiǎn)、雇主責(zé)任險(xiǎn)、產(chǎn)品責(zé)任險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)等少數(shù)險(xiǎn)種上，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)所占比例雖然很少，但這一領(lǐng)域的市場(chǎng)潛力和發(fā)展空間值得期待。正因如此，近段時(shí)間國(guó)內(nèi)各家保險(xiǎn)公司顯然加快了行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的市場(chǎng)開拓和營(yíng)銷，例如中國(guó)人民保險(xiǎn)公司在近年先后一口氣推出了醫(yī)療責(zé)任險(xiǎn)、律師責(zé)任險(xiǎn)、建筑工程責(zé)任險(xiǎn)等新的責(zé)任險(xiǎn)種，并準(zhǔn)備繼續(xù)推出校園（方）責(zé)任險(xiǎn)、物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)等全國(guó)性的新險(xiǎn)種。
行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的不斷發(fā)展不僅對(duì)合理規(guī)避行業(yè)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)、保障當(dāng)事人權(quán)益具有重要的意義，同時(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、科學(xué)教育水平的提高和人們保險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng)是造成行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)迅速走俏的主要原因。一方面隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，公眾對(duì)專業(yè)人士履行職責(zé)的期望值在不斷升高，消費(fèi)者的自我保護(hù)意識(shí)也在不斷增強(qiáng)，法律環(huán)境的進(jìn)一步完善也給消費(fèi)者依法保護(hù)自身權(quán)益提供了強(qiáng)有力的保障，這使得行業(yè)責(zé)任引起的投訴和糾紛近年來呈快速上升勢(shì)頭。另一方面，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，那些原先不同程度帶有"行政色彩"的專業(yè)職業(yè)，如公證、會(huì)計(jì)、律師、醫(yī)生等都已經(jīng)開始逐步走向市場(chǎng)化，它們成為自主開展業(yè)務(wù)、獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的法人機(jī)構(gòu)，因此，一些過去由國(guó)家負(fù)擔(dān)的行業(yè)賠償責(zé)任將逐步由機(jī)構(gòu)和個(gè)人自行承擔(dān)，這些都有效地激發(fā)了市場(chǎng)對(duì)行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的需求。此外，隨著改革開放的深化和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)計(jì)、公證、律師等行業(yè)成了社會(huì)上的熱門行業(yè)，和老百姓的關(guān)系也越來越緊密，但同時(shí)這些專業(yè)行業(yè)也面臨著來自社會(huì)各個(gè)方面的道德風(fēng)險(xiǎn)，如假證明、假報(bào)表、假材料等實(shí)在讓人防不勝防，因此，買份保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一下風(fēng)險(xiǎn)也就成了情理之中的事了。
3、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)設(shè)立行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)的必要性和重要性。
我國(guó)目前尚未設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，因此除了在合同中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范作出約定外，如能積極利用社會(huì)保險(xiǎn)手段來轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于保障整個(gè)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的順利發(fā)展，是非常必要的。對(duì)一個(gè)還沒有打開大門的發(fā)展中保險(xiǎn)市場(chǎng)來說，差距代表著挑戰(zhàn)和機(jī)遇，也意味著巨大的市場(chǎng)潛力和發(fā)展空間，占據(jù)了這一市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，就有可能在這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域大有作為。對(duì)于保險(xiǎn)公司而言，誰先開辟新的險(xiǎn)種，誰就可能占領(lǐng)先機(jī)，而且房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)規(guī)模正是推行這一行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)最有利的市場(chǎng)保障。
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參保行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，從而使作為被保險(xiǎn)人的房地產(chǎn)中介企業(yè)在承辦房屋中介業(yè)務(wù)過程中，因過失給委托人及其利害關(guān)系人造成的損失，可由保險(xiǎn)公司在賠償限額內(nèi)負(fù)責(zé)賠償。有了這種專業(yè)保險(xiǎn)的保障，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)無疑吃了一顆定心丸，在業(yè)務(wù)開展和企業(yè)規(guī)模發(fā)展上自然就可以免除太多的后顧之憂。設(shè)立房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)有利于保障安全交易，即使產(chǎn)生糾紛也會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，對(duì)保障當(dāng)事人合法權(quán)益也起到了積極的作用。
房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)設(shè)立的目的是為了培育更加有競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)中介行業(yè)加速整合，進(jìn)入良性循環(huán)發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)中介企業(yè)和保險(xiǎn)企業(yè)的雙贏。如今，我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正走向進(jìn)一步的完善和健全，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)乃是一種信用經(jīng)濟(jì)的觀念日漸深入人心，信譽(yù)立則企業(yè)興，信譽(yù)失則企業(yè)衰。誠(chéng)信是社會(huì)形成過程中逐漸發(fā)展出的社會(huì)契約之一，也是社會(huì)得以健康發(fā)展的前提之一。誠(chéng)實(shí)信用原則要求房地產(chǎn)信息的真實(shí)、準(zhǔn)確，是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)中介服務(wù)的基本條件，不偏不倚如實(shí)地向客戶提供信息，既是對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的職業(yè)道德的要求，也是其專業(yè)水準(zhǔn)的體現(xiàn)。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供的信息不實(shí)、或作宣傳時(shí)故意夸大、掩飾租售房屋的優(yōu)、缺點(diǎn)，必然會(huì)損害當(dāng)事人權(quán)益的，設(shè)立房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)有益于房地產(chǎn)中介真正在品牌化道路上發(fā)揮誠(chéng)信作為一種隱性資源的優(yōu)勢(shì)。
但并不是說房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)投保了行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)就可以高枕無憂，因?yàn)榉康禺a(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)仍然屬于一種財(cái)險(xiǎn)，對(duì)于造成損失產(chǎn)生賠償責(zé)任的責(zé)任人，保險(xiǎn)公司仍有進(jìn)一步索賠的權(quán)利。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)仍然需要加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)與交流，提高房地產(chǎn)評(píng)估師、經(jīng)紀(jì)師以及相關(guān)從業(yè)人員的整體執(zhí)業(yè)水平，健全中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理制度。
4、設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)的應(yīng)注意的免責(zé)條款。
論文關(guān)鍵詞 房產(chǎn) 借名登記 協(xié)議效力
近年來，房?jī)r(jià)的不斷上漲使國(guó)家不得不出臺(tái)一些政策進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，其中包括經(jīng)濟(jì)適用房政策以及房產(chǎn)限購(gòu)政策等，因此很多人為了享受房?jī)r(jià)優(yōu)惠或者獲得購(gòu)房許可而借他人的名字登記購(gòu)房，但是由于這種購(gòu)房方式將房屋的法律權(quán)屬和實(shí)際權(quán)屬分離開來，由此引發(fā)了很多糾紛，其中主要糾紛存在于名義購(gòu)房人想要實(shí)際占有房屋而不給實(shí)際出資人辦理過戶的情形中。由于法律尚未對(duì)借名登記問題給予明確的規(guī)定，因此在實(shí)踐中，關(guān)于借名登記的房產(chǎn)糾紛案件的審理一直是法官所頭疼的問題。筆者認(rèn)為，雖然不動(dòng)產(chǎn)登記是具有公信力的，但是現(xiàn)實(shí)生活的紛繁復(fù)雜不是法律所能預(yù)見的，由于各種原因都可能導(dǎo)致出現(xiàn)登記人與實(shí)際所有人不一致的情形，因此，不能一概認(rèn)定登記名義人就是所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)根據(jù)客觀情況進(jìn)行具體的分析。
一、房產(chǎn)借名登記中的法律行為分析
房產(chǎn)借名登記是指實(shí)際出資購(gòu)房人借用他人的名字購(gòu)買房屋并將房屋登記在被借用的名字之下的行為。其應(yīng)該具有以下幾個(gè)特征：（1）實(shí)際出資購(gòu)房人與出名人達(dá)成借名購(gòu)房協(xié)議；（2）實(shí)際出資購(gòu)房人出資購(gòu)房，出名人未出資；（3）實(shí)際出資購(gòu)房人將房屋登記在出名人的名字之下。因此，在房產(chǎn)借名登記中，涉及的主體包括實(shí)際出資人和出名人，涉及的法律行為包括兩個(gè)主體的合意達(dá)成以及實(shí)施購(gòu)房行為并進(jìn)行登記，而這兩種法律行為又具有不同的權(quán)利屬性，即債權(quán)屬性和物權(quán)屬性：其中，實(shí)際出資人和出名人的借名購(gòu)房行為的基礎(chǔ)是雙方當(dāng)事人意思表示一致，達(dá)成借名購(gòu)房協(xié)議，此種法律行為應(yīng)當(dāng)具有合同的屬性，即債權(quán)屬性；而購(gòu)房并登記的行為涉及到不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，因此具有物權(quán)屬性。
根據(jù)臺(tái)灣學(xué)者對(duì)借名登記合同的論述可知，借名登記合同是指當(dāng)事人約定一方（借名人）經(jīng)他方（出名人）同意，就屬于一方現(xiàn)在或?qū)淼呢?cái)產(chǎn)，以他方的名義，登記為所有人或者其他權(quán)利人的合同。 所以房產(chǎn)借名登記實(shí)際上也是在雙方當(dāng)事人達(dá)成的也是一種借名登記合同的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，即由實(shí)際出資人出資購(gòu)買房屋，而出名人協(xié)助實(shí)際出資人辦理相應(yīng)的購(gòu)房手續(xù)的一項(xiàng)協(xié)議。但這項(xiàng)協(xié)議使房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在歸屬上有了表面和實(shí)質(zhì)的區(qū)分，即本應(yīng)歸屬于實(shí)際出資人的產(chǎn)權(quán)在表面上看是屬于出名人的，但這樣的錯(cuò)位是當(dāng)事人意思自治的結(jié)果，體現(xiàn)為私法自治與國(guó)家強(qiáng)制力干預(yù)的對(duì)抗。因此房產(chǎn)借名登記行為的物權(quán)屬性具有幾個(gè)特征：（1）實(shí)際出資人在法律上不享有產(chǎn)權(quán)，但是通過協(xié)議能夠證明自己屬于實(shí)質(zhì)意義上的產(chǎn)權(quán)人；（2）出名人在法律上被視為產(chǎn)權(quán)所有人，但是其受合同的約束，不能行使產(chǎn)權(quán)。（3）產(chǎn)權(quán)的實(shí)名分離是當(dāng)事人意思自治的結(jié)果。
顯然房產(chǎn)借名登記一方面在實(shí)際出資人和出名人之間產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，實(shí)際出資人據(jù)此約束和限制出名人的行為，另一方面在當(dāng)事人內(nèi)部對(duì)產(chǎn)權(quán)歸屬進(jìn)行了重新的配置，產(chǎn)權(quán)呈現(xiàn)出實(shí)名分離的狀態(tài)。在實(shí)踐中，為了防止出名人擅自處分房屋的法律風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際出資人往往會(huì)占有和控制權(quán)利憑證，而出名人只是徒有其名，當(dāng)事人通過私法意思確定了物權(quán)支配力的歸屬，使物權(quán)支配秩序最終建立在意思自治的基礎(chǔ)之上。
二、房產(chǎn)借名登記中的權(quán)利分析
房產(chǎn)借名登記使房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬出現(xiàn)名義所有權(quán)與實(shí)際所有權(quán)相分離的現(xiàn)象，在法律中為對(duì)此進(jìn)行相關(guān)規(guī)定，因此在此類糾紛的處理上也頗為困難。據(jù)筆者了解，在審理借名登記糾紛的案件時(shí)，有的法院判決實(shí)際出資人享有長(zhǎng)期居住權(quán)，有的法院判決出名人享有房產(chǎn)所有權(quán)，也有的法院判決實(shí)際出資人向出名人支付風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償費(fèi)后可以辦理過戶，取得房屋的所有權(quán)，總之各個(gè)法院對(duì)房產(chǎn)借名登記沒有統(tǒng)一的判決，其主要原因也是法律對(duì)這個(gè)問題無視。但是到底如何看待房產(chǎn)借名登記中的權(quán)利歸屬問題呢？在理論界，孫憲忠教授提出了“事實(shí)物權(quán)”的概念，區(qū)分了物權(quán)中的“法律物權(quán)”和“事實(shí)物權(quán)”，這為房產(chǎn)借名登記中的房屋產(chǎn)權(quán)歸屬提供了借鑒價(jià)值。
孫憲忠教授認(rèn)為：“所謂法律無權(quán)，是指權(quán)利正確性通過法定公示方式予以推定的物權(quán)，包括不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和占有表現(xiàn)的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。其中，前者也稱為登記物權(quán)，登記物權(quán)的主體一般稱為登記名義人?！?可見，法律物權(quán)就是權(quán)利經(jīng)過法定公示方式予以推定、法律認(rèn)可、受法律保護(hù)的物權(quán)，而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)而言，就是在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記過的登記物權(quán)。而事實(shí)物權(quán)是與法律物權(quán)相分離的真正物權(quán)，是指在不存在交易第三人的情況下能夠?qū)狗晌餀?quán)的物權(quán)，事實(shí)物權(quán)的權(quán)利主體也被稱為真正權(quán)利人。在房產(chǎn)借名登記中，實(shí)際出資人完成了與房屋買賣交易中的主要義務(wù)，即支付對(duì)價(jià)的義務(wù)，而出名人沒有再房屋買賣的法律關(guān)系中承擔(dān)任何義務(wù)，只是在其與實(shí)際出資人的合意之下達(dá)成借名協(xié)議，將實(shí)際出資人購(gòu)買的房產(chǎn)登記在其名下，由此可以看出實(shí)際出資人完成了房屋買賣交易的義務(wù)，其應(yīng)當(dāng)取得房屋的所有權(quán)，但是由于房屋登記在了出名人的名下，其獲得的是法律上的認(rèn)可，因此，實(shí)際出資人應(yīng)當(dāng)享有“事實(shí)物權(quán)”，而出名人享有的是“法律物權(quán)”。
三、房產(chǎn)借名登記中的實(shí)務(wù)問題分析
（一）借名登記協(xié)議的效力認(rèn)定
由于我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下，政府不得不出臺(tái)一些政策來進(jìn)行宏觀調(diào)控，其中就包括建造經(jīng)濟(jì)適用房以及房產(chǎn)限購(gòu)等政策，個(gè)體都是以追求自己利益最大化為目的而行為的，這是私法自治的一種體現(xiàn)，因此人們出于各種原因，希望得到對(duì)自己有利的結(jié)果，因此選擇用借名登記的方式來購(gòu)置房產(chǎn)。但是房產(chǎn)借名登記能夠?qū)嵤┑幕A(chǔ)在于實(shí)際出資人與出名人之間需要達(dá)成借名登記協(xié)議，并且在實(shí)務(wù)中判定房產(chǎn)借名登記中房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬首先就需要確認(rèn)借名登記協(xié)議的效力。
據(jù)筆者了解，一般在實(shí)務(wù)中，如果借名登記所購(gòu)房產(chǎn)是一般的商品房，那借名登記協(xié)議就應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效合同，主要因?yàn)橐馑甲灾问呛贤ǖ囊豁?xiàng)基本原則，當(dāng)事人在沒有瑕疵的意思表示下達(dá)成的合意應(yīng)當(dāng)是為法律所認(rèn)可的。但是如果借名登記所購(gòu)房屋是經(jīng)濟(jì)適用房等特殊政策性房屋，我國(guó)司法實(shí)踐中不同法院的認(rèn)識(shí)是不同的，有的法院認(rèn)為該類合同是無效合同，因?yàn)楫?dāng)事人存在規(guī)避法律或國(guó)家政策的動(dòng)機(jī)；而有的法院認(rèn)為，我國(guó)《合同法》所明確規(guī)定的合同無效的情形是違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)范，而規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房交易的只有《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，該辦法還不能上升到法律或行政法官的高度，因此雙方簽訂的借名登記協(xié)議不能認(rèn)定為無效。
筆者認(rèn)為，借名登記協(xié)議一般應(yīng)該是有效的，原因有以下幾個(gè)：（1）借名登記協(xié)議是雙方當(dāng)事人自愿簽訂的契約，而意思自治是契約自由的基本原則，雙方有權(quán)利通過協(xié)商的方式處理產(chǎn)權(quán)；（2）法律不能一味的排斥事實(shí)物權(quán)?！段餀?quán)法》雖然是私法，但實(shí)際上其強(qiáng)制性規(guī)定充斥著整個(gè)法律中，而其實(shí)際上是對(duì)于私人制度的一個(gè)干預(yù)，但是其本質(zhì)仍然是私法，而私法自治是民法所遵循的原理，而借名登記協(xié)議是私法自治的產(chǎn)物，《物權(quán)法》不能因?yàn)閷?shí)施出資人所享有的“事實(shí)物權(quán)”在形式上不符合其規(guī)定就不予以保護(hù)，而孫憲忠教授更是在《法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)區(qū)分》一文中提出了“事實(shí)物權(quán)對(duì)抗法律物權(quán)”的觀點(diǎn)，即事實(shí)物權(quán)人依法可以請(qǐng)求設(shè)定一定的法律限制，限制法律物權(quán)的行使，這對(duì)實(shí)際出資人能夠?qū)钩雒颂峁┝死碚撝С帧?/p>
但是，有些借名登記協(xié)議不能認(rèn)定為有效，其一是關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的借名登記協(xié)議，首先雖然《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》不能被認(rèn)定為法律或行政法規(guī)，但是經(jīng)濟(jì)適用房是政府為了實(shí)現(xiàn)和諧社會(huì)而給予開發(fā)商補(bǔ)貼來建造的，是為社會(huì)公共利益而建，但如果不符合申請(qǐng)購(gòu)買條件的當(dāng)事人借名購(gòu)置了經(jīng)濟(jì)適用房，就違反了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的初衷，損害低收入人群購(gòu)房機(jī)會(huì)，因此損害社會(huì)公共利益，協(xié)議應(yīng)當(dāng)無效，房屋可以歸出名人，然后由出名人補(bǔ)償實(shí)際出資人的出資損失。其二是如果實(shí)際出資人為了逃避債務(wù)等其他非法原因而進(jìn)行借名登記購(gòu)房，那就是以合法手段掩蓋非法目的，那借名登記協(xié)議當(dāng)然無效，出名人應(yīng)當(dāng)返還房屋，房屋應(yīng)當(dāng)屬于實(shí)際出資人的財(cái)產(chǎn)范圍。
（二）房產(chǎn)借名登記的風(fēng)險(xiǎn)防范
雖然借名登記購(gòu)置房產(chǎn)確實(shí)節(jié)省了一部分成本，但是其風(fēng)險(xiǎn)也是相當(dāng)大的，在實(shí)務(wù)中，很多當(dāng)事人還沒有風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，因此一旦發(fā)生糾紛，即使是自己出資履行房屋買賣的義務(wù)，卻最終仍然得不到房子，有可能還會(huì)給自己造成很大損失。
首先，有些購(gòu)房者借親戚朋友之名購(gòu)房，只是達(dá)成口頭協(xié)定，這個(gè)是風(fēng)險(xiǎn)最大的，如果出名人看到房子的增值空間巨大，反悔不過戶，購(gòu)房者只能是啞巴吃黃連；其次，出名人出借自己的姓名購(gòu)置房產(chǎn)，會(huì)在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門留下相關(guān)的購(gòu)房記錄，所以有些出名人會(huì)在辦理過戶時(shí)向?qū)嶋H出資人索要高額的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償費(fèi)用；再次，實(shí)際出資人沒有保存相關(guān)證據(jù)而導(dǎo)致訴訟的失利；最后，出名人在實(shí)際出資人不知情的情況下將房產(chǎn)進(jìn)行了抵押或者轉(zhuǎn)讓；此外，若房產(chǎn)沒有盡早過戶，房屋作為出名人的財(cái)產(chǎn)被查封、扣押等。
因此，筆者認(rèn)為，借名登記購(gòu)置房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具有風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)，需要實(shí)際出資人訂立一個(gè)完善的借名登記協(xié)議，將一切可能發(fā)生之事寫進(jìn)協(xié)議中，例如是否給予出名人風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償費(fèi)用，給多少等問題。此外，要保留足夠的證據(jù)，如出資的原始憑證、購(gòu)房發(fā)票等，或者是與出名人約定將房屋產(chǎn)權(quán)憑證留在自己手中，以防出名人擅自處分房屋。最重要的是，實(shí)際出資人要盡快和出名人去辦理過戶手續(xù)，以防出名人反悔。
王先生與林女士是夫妻，雙方有登記在王先生名下的三室二廳房屋一套，當(dāng)雙方婚生子小王十歲時(shí)，經(jīng)常為家庭瑣事發(fā)生爭(zhēng)吵，導(dǎo)致雙方矛盾不可調(diào)和。王先生提出離婚，林女士提出如果要離婚，上述房屋及兒子的撫養(yǎng)權(quán)歸她，否則她不同意離婚。后經(jīng)妥協(xié)，雙方一致同意將房屋贈(zèng)予給兒子小王。隨后雙方簽訂了離婚協(xié)議并辦理了離婚手續(xù)，王先生按約搬離了該房，但沒有將該房過戶到小王名下。幾年后，該房列入拆遷范圍，在處理拆遷事宜過程中，林女士與小王幾次要求王先生協(xié)助辦理該房的過戶手續(xù)，王先生因生意投資失敗，欠債較多，其通過公證處向小王郵寄了一份撤銷贈(zèng)予通知書。小王無奈向法院提訟，要求王先生協(xié)助辦理該房的過戶手續(xù)。對(duì)于本案，處理過程中產(chǎn)生了幾種不同的觀點(diǎn)。
二、第一種觀點(diǎn)
我國(guó)合同法賦予了贈(zèng)予人任意撤銷權(quán)，即《中華人民共和國(guó)合同法》第八十六條規(guī)定：“贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同，不適用前款規(guī)定?！币?yàn)橘?zèng)予合同屬于諾成性合同，即贈(zèng)予雙方意思表示一致，合同即告成立。本案中，雖然雙方將房產(chǎn)贈(zèng)予給小王時(shí)小王當(dāng)時(shí)尚未成年，但是雙方作為其監(jiān)護(hù)人已為小王作出了接受贈(zèng)予的意思表示。另外，這也屬于純獲利益的合同，所以雙方的贈(zèng)予合同是成立的。因王先生享有任意撤銷權(quán)，且該房產(chǎn)尚未辦理過戶手續(xù)，其性質(zhì)不屬于救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)范疇，符合合同法第八十六條之規(guī)定，當(dāng)王先生的撤銷贈(zèng)予通知書到達(dá)小王時(shí)，贈(zèng)予合同即告撤銷，該房產(chǎn)回復(fù)到未經(jīng)分割的王先生與林女士的夫妻共同財(cái)產(chǎn)的狀態(tài)，小王基于贈(zèng)予合同要求王先生協(xié)助辦理該房的過戶手續(xù)的訴訟請(qǐng)求因失去了權(quán)源而得不到法院的支持。
三、第二種觀點(diǎn)
在雙方贈(zèng)予合同成立的前提下，從該贈(zèng)予合同的形式分析，該房屋在贈(zèng)予之前是王先生與林女士的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在雙方的離婚協(xié)議中，王先生與林女士共同將該房產(chǎn)贈(zèng)予給小王，該贈(zèng)予合同的贈(zèng)予人是王先生與林女士。因此，對(duì)于共同贈(zèng)予的財(cái)產(chǎn)，王先生一個(gè)人是不能單方撤銷的。在小王時(shí)，贈(zèng)予合同依然有效。但是《中華人民共和國(guó)合同法》第九十五條規(guī)定：“贈(zèng)與人的經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，嚴(yán)重影響其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或者家庭生活的，可以不再履行贈(zèng)與義務(wù)?！痹谕跸壬?zèng)予的房產(chǎn)尚未辦理過戶手續(xù)的情況下，王先生對(duì)于其享有的房產(chǎn)中的份額可以不再履行贈(zèng)與義務(wù)。這樣，小王的訴訟請(qǐng)求依然因王先生的抗辯意見而得不到法院的支持。
四、第三種觀點(diǎn)
本案的贈(zèng)予行為發(fā)生在王先生與林女士離婚過程中，離婚協(xié)議是為解除雙方婚姻關(guān)系的目的而設(shè)定，是夫妻雙方對(duì)子女撫養(yǎng)、共同財(cái)產(chǎn)分割以及債權(quán)債務(wù)等問題達(dá)成共識(shí)的意思表示。在雙方離婚過程中，王先生在作出贈(zèng)予房產(chǎn)的表示的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)足以清楚自己行為的法律后果，顯然不存在欺詐、脅迫等情形，且贈(zèng)與本身就是對(duì)對(duì)方的一種幫助、一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，是夫妻達(dá)成離婚協(xié)議的基礎(chǔ)之一。離婚協(xié)議中雙方約定將房產(chǎn)贈(zèng)予小王所有，實(shí)際是一種父母共同作出的單方贈(zèng)予行為，是一種發(fā)生在特定當(dāng)事人之間的有目的的、具有一種道德義務(wù)性質(zhì)的合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用 〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問題的解釋 （二）》第8條第1款 “婚協(xié)議中關(guān)于財(cái)產(chǎn)分割的條款或者當(dāng)事人因離婚就財(cái)產(chǎn)分割達(dá)成的協(xié)議，對(duì)男女雙方具有法律約束力”。這種約束力表現(xiàn)在雙方當(dāng)事人在訂立財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議時(shí)，除存在欺詐、脅迫等情形外，不得擅自變更或撤銷離婚協(xié)議。所以王先生應(yīng)當(dāng)按照離婚協(xié)議的內(nèi)容履行，即協(xié)助小王辦理該房的過戶手續(xù)。法院應(yīng)當(dāng)支持小王的訴訟請(qǐng)求。
五、評(píng)析
一、案例簡(jiǎn)介
某日，一當(dāng)事人錢某持其母親李某生前所立遺囑，向公證處提出遺囑繼承公證申請(qǐng)。該遺囑立遺囑人為李某，其在遺囑中寫到：其有三個(gè)女兒，遺產(chǎn)留給其中小女兒錢某繼承。公證處在調(diào)查詢問中了解到，李某的大女兒是殘疾人且無生活來源，李某遺囑中沒為其保留必要的遺產(chǎn)份額。李某立遺囑后，遺囑中涉及的標(biāo)的物某房產(chǎn)涉及拆遷，李某與開發(fā)商簽訂了《安置協(xié)議》和《產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償協(xié)議》，現(xiàn)遺囑中涉及的標(biāo)的物已不存在，產(chǎn)權(quán)置換為新的房產(chǎn)及50余萬的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。李某在簽訂協(xié)議后次年去世。
二、議的焦點(diǎn)問題分析
1.遺囑人立遺囑時(shí)沒有保留缺乏勞動(dòng)能力又沒有生活來源的繼承人的“必要的遺產(chǎn)份額”，學(xué)者稱為“必留份”。該遺囑的效力及如何執(zhí)行問題。
針對(duì)該問題，公證行業(yè)普遍有三種意見。
第一種意見，該遺囑無效。遺囑生效的必要要件是遺囑內(nèi)容必須合法。遺囑的內(nèi)容，不得違反國(guó)家法律法規(guī)，不得違背社會(huì)公序良俗?！独^承法》第19條規(guī)定：遺囑應(yīng)當(dāng)對(duì)缺乏勞動(dòng)能力又沒有生活來源的繼承人保留必要的遺產(chǎn)份額。繼承人是否缺乏勞動(dòng)能力又沒有生活來源，應(yīng)按照遺囑生效時(shí)該繼承人的具體情況確定。本案中，李某在遺囑中沒有為缺乏勞動(dòng)能力又沒有生活來源的繼承人保留必要的財(cái)產(chǎn)份額，剝奪了其繼承權(quán)，無法保障大女兒的合法權(quán)益。此遺囑應(yīng)視為無效，按法定繼承辦理。
第二種意見，該遺囑部分無效，可以考慮為其做繼承公證?！陡鶕?jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)繼承法〉若干問題的意見》第37條規(guī)定：“遺囑人未保留缺乏勞動(dòng)能力又沒有生活來源的繼承人的遺產(chǎn)份額，遺產(chǎn)處理時(shí)，應(yīng)當(dāng)為該繼承人留下必要的遺產(chǎn)，所剩余的部分，才可參照遺囑確定的分配原則處理?！奔催z囑中對(duì)應(yīng)當(dāng)保留的缺乏勞動(dòng)能力又沒有生活來源的繼承人的遺產(chǎn)份額的處分部分無效。該案應(yīng)當(dāng)首先按照法定繼承原則，為大女兒保留其應(yīng)得的份額后，按照遺囑的內(nèi)容進(jìn)行分配，剩余部分由小女兒繼承。
第三種意見，該遺囑部分無效，但不適宜為其做繼承公證。被繼承人去世時(shí)，遺囑中若沒為無勞動(dòng)能力和無生活來源繼承人保留必要遺產(chǎn)份額，由誰確定并且如何確定必留份占全部遺產(chǎn)的比例和數(shù)額問題目前沒有明確的法律規(guī)定，故不宜由公證處辦理遺囑繼承公證。
對(duì)本案進(jìn)行分析，如果確認(rèn)此份遺囑因?yàn)闆]有為缺乏勞動(dòng)能力又沒有生活來源的繼承人保留必要財(cái)產(chǎn)份額而視為全部無效。這樣完全忽略了立遺囑人的遺囑自由權(quán)利，違背了遺囑人的意思表示，顯然不符合當(dāng)事人意思自治原則。并且對(duì)遺囑中指定的繼承人應(yīng)得利益也是種侵害。因此，不能視為李某遺囑完全無效。
另外，由于 “必留份”對(duì)必要的遺產(chǎn)份額上的規(guī)定缺乏明確性，法律上不但沒明確必留份的數(shù)額，也沒規(guī)定確定必留份份額應(yīng)當(dāng)考慮的因素，給裁判者提供一個(gè)可以確定必留份份額的方法。導(dǎo)致實(shí)踐中也不易操作。是以保障缺乏勞動(dòng)能力無生活來源繼承人的當(dāng)?shù)刈畹蜕顦?biāo)準(zhǔn)？還是平均生活標(biāo)準(zhǔn)？抑或無論遺產(chǎn)的多寡，按照一定的比例提??？如果是按比例在遺產(chǎn)中提取，多少比例才算是“必要的”？這個(gè)問題從現(xiàn)行法中找不到答案，在法院判例中，個(gè)案之間判決理由和判決結(jié)果各異。筆者認(rèn)為，法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)為該繼承人留下“必要的遺產(chǎn)”不等于應(yīng)得份額。應(yīng)得份額是按照法定繼承規(guī)定，繼承人應(yīng)分得的最大份額；而必留份額應(yīng)是滿足繼承人生活、治病等基本保障基礎(chǔ)上確立的數(shù)額，原則上一般以不超過當(dāng)?shù)厝司M(fèi)支出為宜。公證處作為證明機(jī)構(gòu)，不具有自由裁量權(quán)，不可任意確定為無勞動(dòng)能力和無生活來源繼承人保留的繼承具體額度。可以建議本案中各繼承人通過訴訟方式，由法院通過調(diào)解方式解決此繼承問題。
2.遺囑中提及的標(biāo)的物已被拆遷，置換為新的房產(chǎn)和補(bǔ)償款，能否直接將新的房產(chǎn)和補(bǔ)償款視為遺囑中標(biāo)的物進(jìn)行遺囑繼承問題。
針對(duì)該問題，公證界普遍有兩種意見。
第一種意見，房屋的拆遷并不影響遺囑的效力，可以為其辦理繼承公證。其小女兒可以繼承現(xiàn)有的拆遷補(bǔ)償款和安置房。李某遺囑中指定原房屋由小女兒繼承，房子雖已拆除，但李某通過與開發(fā)商簽訂《安置協(xié)議》和《產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償協(xié)議》，獲得了新的房屋和50余萬元的補(bǔ)償款。雖然遺囑中所指明的地點(diǎn)上的房屋實(shí)物已不存在，轉(zhuǎn)換成同等價(jià)值的房產(chǎn)和補(bǔ)償款，但并非財(cái)產(chǎn)實(shí)質(zhì)上的滅失，而是形式上的轉(zhuǎn)化，故李某的公證遺囑不能視為被撤銷，由于遺囑沒有更改，同樣適用于拆遷補(bǔ)償款和拆遷安置房的分割，房屋的拆遷并不影響遺囑的效力，其小女兒可以依法繼承現(xiàn)有的拆遷補(bǔ)償款和安置房。
第二種意見，遺囑中涉及的房產(chǎn)已不存在，遺囑效力不及于拆遷補(bǔ)償款和安置房。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)繼承法〉若干問題的意見》第39條規(guī)定：遺囑人生前的行為與遺囑的意思表示相反，而使遺囑處分的財(cái)產(chǎn)在繼承開始前滅失、部分滅失或所有權(quán)轉(zhuǎn)移、部分轉(zhuǎn)移的，遺囑視為被撤銷或部分撤銷。
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，贈(zèng)與合同應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：1、贈(zèng)與人和受贈(zèng)人的基本身份信息，主要包括姓名、性別、出生日期、身份證號(hào)碼、聯(lián)系方式等；2、贈(zèng)與人所要贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)的基本情況，如果涉及房產(chǎn)的，要寫明該房產(chǎn)所在地區(qū)、占地面積等信息，還要注明該房產(chǎn)是否單獨(dú)贈(zèng)與受贈(zèng)人，如果當(dāng)事人雙方約定了贈(zèng)與條件的，還可以注明受贈(zèng)人的責(zé)任與義務(wù)；3、贈(zèng)與人將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與受贈(zèng)人的意愿，即是否自愿贈(zèng)與，因受欺詐、脅迫而訂立的贈(zèng)與協(xié)議是可以撤銷的；4、受贈(zèng)人同意接受贈(zèng)與的情況；5、贈(zèng)與人和受贈(zèng)人雙方簽字并按手印。
法律依據(jù)
《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百五十條一方或者第三人以脅迫手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受脅迫方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。第一百五十一條一方利用對(duì)方處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時(shí)顯失公平的，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。第一百五十八條民事法律行為可以附條件，但是按照其性質(zhì)不得附條件的除外。附生效條件的民事法律行為，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的民事法律行為，自條件成就時(shí)失效。
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一、充分認(rèn)識(shí)新時(shí)期房產(chǎn)檔案工作的自身特點(diǎn)
房產(chǎn)檔案管理工作的特點(diǎn)主要有以下六個(gè)方面：一是較強(qiáng)的專業(yè)性和技術(shù)性。房產(chǎn)檔案工作涉及相關(guān)專業(yè)性知識(shí)多、業(yè)務(wù)性范圍廣、專業(yè)俗語多。二是真實(shí)性。房產(chǎn)檔案記錄在產(chǎn)權(quán)審核和糾紛中起到憑證作用，記錄情況與房產(chǎn)實(shí)物相吻合，必須體現(xiàn)其真實(shí)情況。三是動(dòng)態(tài)性。隨著房屋的損壞、產(chǎn)權(quán)交易等權(quán)屬轉(zhuǎn)移不斷發(fā)生改變，房屋權(quán)屬具有明顯的動(dòng)態(tài)性。四是完整性。房產(chǎn)檔案的完整性體現(xiàn)在房地結(jié)合，即房屋的產(chǎn)權(quán)和房屋的土地使用權(quán)是一體的，是不能分隔開的。五是價(jià)值性。在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的過程中，房屋產(chǎn)權(quán)體現(xiàn)了它的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。六是房屋產(chǎn)權(quán)檔案登記是受法律保護(hù)的，具有法律的執(zhí)行力。
二、及時(shí)更新房產(chǎn)檔案工作者的知識(shí)結(jié)構(gòu)
隨著房產(chǎn)檔案數(shù)字化、信息化管理體系的建立，房產(chǎn)檔案信息的數(shù)據(jù)處理更加高效及時(shí)，要求檔案管理工作人員不僅要掌握一般性檔案管理知識(shí)，而且要求熟練掌握計(jì)算機(jī)操作、網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用、軟件記錄、信息處理、打印等新技術(shù)、新業(yè)務(wù)。這就要求他們通過不斷的專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)和積累，及時(shí)更新自己的知識(shí)庫(kù)，以滿足不斷發(fā)展的工作崗位要求。
三、創(chuàng)新房產(chǎn)檔案目標(biāo)管理體制
要做好新時(shí)期房產(chǎn)檔案工作，必?規(guī)范各項(xiàng)規(guī)章制度，依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)來指導(dǎo)各項(xiàng)工作的順利開展?！吨腥A人民共和國(guó)檔案法》是檔案管理工作的基本法律，我們要嚴(yán)格執(zhí)行，遵法守法，結(jié)合單位工作實(shí)際，不斷完善管理規(guī)章，規(guī)范檔案管理細(xì)則。創(chuàng)新是完善檔案管理工作的動(dòng)力，在嚴(yán)格遵守有關(guān)法律、法規(guī)的前提下，在管理機(jī)制上也要進(jìn)行大膽創(chuàng)新，積極引入目標(biāo)管理；創(chuàng)新管理內(nèi)容，科學(xué)細(xì)化管理目標(biāo)，重點(diǎn)把關(guān)房產(chǎn)檔案信息的采集、存貯和開發(fā)利用；創(chuàng)新檔案管理系統(tǒng)流程，科學(xué)規(guī)范采集、整理、鑒別、利用、保存等全過程。
四、建立科學(xué)的數(shù)字化房產(chǎn)檔案管理體系
積極推進(jìn)產(chǎn)權(quán)檔案管理信息化體系建設(shè)，建立科學(xué)的數(shù)字化房產(chǎn)檔案管理體系。檔案信息化建設(shè)就是綜合利用計(jì)算機(jī)技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、多媒體、檔案查詢等現(xiàn)代高科技手段對(duì)檔案信息資源進(jìn)行科學(xué)歸納、加工和處理，實(shí)現(xiàn)檔案信息資源的社會(huì)化開發(fā)和利用。信息化建設(shè)中應(yīng)該注重房產(chǎn)檔案管理自身的內(nèi)在規(guī)律和特點(diǎn)，利用計(jì)算機(jī)、打印機(jī)、數(shù)碼處理等現(xiàn)代化信息設(shè)備，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)檔案信息處理自動(dòng)化、數(shù)字化、智能化，全面提高檔案管理工作的實(shí)效性。
【摘 要】現(xiàn)行國(guó)家賠償法確定的賠償標(biāo)準(zhǔn)是違法原則，即以行為違法為歸責(zé)標(biāo)準(zhǔn)，而不論行為人有無過錯(cuò)。然而從司法實(shí)踐中來看，單獨(dú)以違法原則作為國(guó)家賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)未免對(duì)行政機(jī)關(guān)過于苛責(zé)。文章主要從我庭審判的兩起不動(dòng)產(chǎn)國(guó)家賠償案件入手，從登記機(jī)關(guān)的職能局限、審查的方式，登記的性質(zhì)幾方面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤引起的賠償如何適用法律進(jìn)行探討。
【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤；過錯(cuò)責(zé)任
房屋登記作為確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)和流轉(zhuǎn)的制度，關(guān)系人民群眾的重大切身利益，關(guān)系著市場(chǎng)秩序和社會(huì)穩(wěn)定。然而現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的一房?jī)勺C、房證不符等情形，將房屋登記機(jī)關(guān)不可避免的推至賠償?shù)摹袄思狻?。如果按照?guó)家賠償法的要求，只要違法就需要賠償，那么等待房產(chǎn)登記部門的將是數(shù)額不菲的國(guó)家賠償。
【案1】一房?jī)勺C引起的國(guó)家賠償。張某向李某借錢200萬，約定使用期限和利息，并將名下房產(chǎn)一處抵押給張某，在房管局辦理了抵押登記。債務(wù)到期后，張某無力償還債務(wù)，于是李某先行提起民事訴訟，要求張某償還債務(wù)。李某勝訴，要求行使抵押權(quán)，將張某抵押的房產(chǎn)辦理過戶給李某。在房管局辦理過戶期間，被房管部門告知，該房屋存在爭(zhēng)議，另有一人對(duì)該房屋持有房產(chǎn)證，不能辦理過戶。李某無法實(shí)現(xiàn)債權(quán)，于是提起國(guó)家賠償，要求房管部門賠償損失200萬及相應(yīng)利息。
【案2】原告柴某購(gòu)買王某一處房屋，房產(chǎn)證載面積 126平方米，雙方在房管局簽訂買賣合同，并支付價(jià)款和稅款。在辦理房屋過戶時(shí)，被房管局告知該房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)表及勘察審批表上所顯示的面積均是80.54平方米，與房屋載面積不符。該房經(jīng)測(cè)量，實(shí)際面積為105平方米。由此該房屋出現(xiàn)三個(gè)面積。原告多次到房管局催促糾錯(cuò)并辦證，房管局產(chǎn)權(quán)處一直不予糾正并確認(rèn)過戶。原告提起行政訴訟，要求房管局履行過戶義務(wù)。經(jīng)法院判決房管部門不予辦理過戶行為違法。該案被告直接面臨原告提出的國(guó)家賠償。
如上兩個(gè)案例：案1中，房產(chǎn)部門過錯(cuò)顯而易見，且已被確認(rèn)違法。按照國(guó)家賠償法律規(guī)定，房產(chǎn)登記部門應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。但是該案之所以出現(xiàn)一房?jī)勺C，原因是兩證的持有人原本有著經(jīng)濟(jì)往來，對(duì)該建筑物的不同樓層雙方分別持有產(chǎn)權(quán)。在辦證過程中，因?yàn)榉慨a(chǎn)部門的失誤導(dǎo)致出現(xiàn)對(duì)同一房產(chǎn)，兩家均持房產(chǎn)證的情況。該案中，應(yīng)有一方對(duì)該房產(chǎn)的真實(shí)性是明知的，并且對(duì)房產(chǎn)的權(quán)利，經(jīng)由民事途徑可以劃分清楚。案2中，房產(chǎn)部門具有審核房屋面積的職能，出現(xiàn)錯(cuò)誤顯然占主要責(zé)任。
由于引起登記錯(cuò)誤存在多種的原因，有當(dāng)事人故意提供虛假材料導(dǎo)致的錯(cuò)誤，有登記機(jī)關(guān)工作人員工作粗心導(dǎo)致錯(cuò)誤，還有當(dāng)事人與登記機(jī)關(guān)同時(shí)存在過失導(dǎo)致登記錯(cuò)誤的情形。因此，單單以法院確認(rèn)違法的判決來確定房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任顯然也是有失公允的。
一、賠償爭(zhēng)議：源于不動(dòng)產(chǎn)行政登記性質(zhì)之紛爭(zhēng)
對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記行政民事混合侵權(quán)賠償案件，學(xué)界存有如下幾種觀點(diǎn)：
（一）不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤，登記部門不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任
理由是不動(dòng)產(chǎn)登記是基于私法意志，公權(quán)部門之登記行為無法脫離申請(qǐng)人意思表示，進(jìn)行公權(quán)登記是職責(zé)使然，且產(chǎn)生私法效果，不由登記機(jī)關(guān)左右，因此發(fā)生錯(cuò)誤登記，行政機(jī)關(guān)不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
（二）不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤，登記部門應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任
這一觀點(diǎn)源自不動(dòng)產(chǎn)登記公法行為說，持該種觀點(diǎn)者認(rèn)為，根據(jù)立法，登記機(jī)關(guān)一般是國(guó)際私法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)，登記機(jī)關(guān)所謂之行為因具備行使公權(quán)力的屬性，故為公法行為。不動(dòng)產(chǎn)登記的正確與否會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易當(dāng)事人的權(quán)益產(chǎn)生很大影響。在登記錯(cuò)誤時(shí)受不利影響的一方當(dāng)事人，有權(quán)依據(jù)國(guó)家賠償制度的規(guī)定，向登記部門要求行政賠償。
（三）不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤，登記部門是否承擔(dān)賠償責(zé)任應(yīng)具體情況具體分析
該觀點(diǎn)是持公私性質(zhì)兼具說，筆者傾向于這一觀點(diǎn)。理由：登記是憑借公權(quán)力產(chǎn)生私法上效力的行為，體現(xiàn)了公權(quán)與私權(quán)的結(jié)合，登記制度不僅具有平等主體的私權(quán)關(guān)系，而且有縱向的行政關(guān)系。公權(quán)力目的在于維護(hù)交易安全，登記本質(zhì)引起私法上效力，二者互為表里。不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，既有公權(quán)的因素，也有私權(quán)介入。因此如果不動(dòng)產(chǎn)登記部門由于一般過失對(duì)材料審查不嚴(yán)而導(dǎo)致登記錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)次要賠償責(zé)任；如果不動(dòng)產(chǎn)登記部門具有重大過失或故意，則應(yīng)承擔(dān)主要賠償責(zé)任。該種觀點(diǎn)認(rèn)為行政賠償應(yīng)當(dāng)按份承擔(dān)責(zé)任，與《侵權(quán)責(zé)任法》中按照過錯(cuò)程度承擔(dān)賠償責(zé)任一致。
二、不動(dòng)產(chǎn)行政賠償?shù)姆梢?guī)制：過錯(cuò)責(zé)任的補(bǔ)充
涉及不動(dòng)產(chǎn)的行政賠償，不可避免提到《物權(quán)法》的規(guī)定，該法第二十一條規(guī)定，“因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”， 該條明確了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任。在為因錯(cuò)誤登記而遭受損害的受害人提供了相應(yīng)的救濟(jì)途徑的同時(shí)，也對(duì)登記機(jī)關(guān)的職務(wù)行為起到了一定的規(guī)范和制約作用，其積極意義值得肯定。但是該條規(guī)定較為抽象，尚有進(jìn)一步深入研究的必要。一、依照該條規(guī)定，登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任的前提是存在錯(cuò)誤登記。那么，是否所有的錯(cuò)誤登記均屬于登記機(jī)關(guān)為之承擔(dān)責(zé)任的范圍？作為更正登記前提條件的所謂“錯(cuò)誤登記”具體所指為何？物權(quán)法對(duì)此并未予以明確的規(guī)定。如果登記申請(qǐng)人提供虛假材料申請(qǐng)登記，而登記機(jī)構(gòu)工作人員又怠于履行職責(zé)、疏于審查，以致出現(xiàn)登記錯(cuò)誤、給他人造成損害的情況下，如何承擔(dān)賠償責(zé)任？再如登記申請(qǐng)人與登記人員惡意串通，共同實(shí)施違法登記行為，給他人造成損害的情況下，如何承擔(dān)賠償責(zé)任？
對(duì)此，最高人民法院2010年8月的《審理房屋登記案件的規(guī)定》第12、13條分別規(guī)定：“申請(qǐng)人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機(jī)構(gòu)未盡合理審查職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任?！薄胺课莸怯洐C(jī)構(gòu)工作人員與第三人惡意串通違法登記，侵犯原告合法權(quán)益的，房屋登記機(jī)構(gòu)與第三人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任?！痹撘?guī)定顯示出最高法院對(duì)于行政賠償?shù)膽B(tài)度為視房屋登記機(jī)構(gòu)的過錯(cuò)程度承擔(dān)賠償責(zé)任。此外，在《行政許可法》中第七十五條就提供虛假材料導(dǎo)致的賠償責(zé)任規(guī)定，也是在行政許可錯(cuò)誤情形下的賠償中引入了過錯(cuò)責(zé)任原則。但是上述規(guī)定僅僅適用于房屋登記類案件、行政許可類案件導(dǎo)致錯(cuò)誤下的賠償，在《國(guó)家賠償法》中沒有明確的規(guī)定。
三、過錯(cuò)責(zé)任適用理由：職權(quán)局限和歸責(zé)原則單一
（一）國(guó)家賠償單一的違法原則，與國(guó)際上歸責(zé)原則的多樣化趨勢(shì)不協(xié)調(diào)
國(guó)家賠償法中確定的賠償原則是違法原則，對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)及其工作人員在執(zhí)行職務(wù)中，違反法律造成他人權(quán)益損害的由國(guó)家承擔(dān)賠償責(zé)任，即以行為違法為歸責(zé)標(biāo)準(zhǔn)，而不論行為人是否有過錯(cuò)。但是國(guó)家賠償范圍內(nèi)的事項(xiàng)，各有類別、特征不同，用一個(gè)違法原則來概括全部的賠償歸責(zé)標(biāo)準(zhǔn)，既不客觀，也不全面。上述兩個(gè)案件均涉及不動(dòng)產(chǎn)登記而產(chǎn)生的國(guó)家賠償，一個(gè)是基于對(duì)房產(chǎn)登記的信任辦理了抵押登記，然而在房產(chǎn)過戶的階段得知一個(gè)是一房?jī)勺C，債權(quán)不能得到實(shí)現(xiàn)，切身利益受到傷害；一個(gè)是一證三面積，原告按照證載面積支付對(duì)價(jià)，造成經(jīng)濟(jì)損失，房屋登記部門的過錯(cuò)顯而易見，那么僅僅為違法原則來歸責(zé)顯然是不適合的。
如果適用過錯(cuò)原則，可以通過創(chuàng)造性的決策選擇過程彌補(bǔ)不變規(guī)則的僵化，又可以在具體的案件中增強(qiáng)法律的可操作性。江必新教授就主張國(guó)家賠償雖然為公法責(zé)任，但傳統(tǒng)的民事侵權(quán)理論以主觀過錯(cuò)原則為主，國(guó)家賠償責(zé)任在理論淵源上產(chǎn)自民事侵權(quán)責(zé)任理論，因此仍然可以采用與民事侵權(quán)賠償責(zé)任的某些規(guī)定。目前世界上不少國(guó)家通過探索逐步形成了以一種歸責(zé)原則為主、以其他責(zé)任原則為輔的國(guó)家賠償歸責(zé)原則體系。我國(guó)國(guó)家賠償法確立的單一歸責(zé)原則，既不利于國(guó)家賠償范圍的擴(kuò)大，也與國(guó)際上國(guó)家賠償歸責(zé)原則的多樣化趨勢(shì)不協(xié)調(diào)。
（二）不動(dòng)產(chǎn)登記案件民、行交織的特性，房屋登記機(jī)關(guān)的職權(quán)限制，以過錯(cuò)原則歸結(jié)更為合理
（1）房屋登記機(jī)關(guān)由于辨識(shí)能力、職權(quán)范圍的局限，并不可能深究審查登記原因的職責(zé)，如果登記審查攝入到登記原因的真實(shí)性與合法性范疇，明顯缺乏職權(quán)依據(jù)。另外，構(gòu)成登記原因的法律關(guān)系往往是民事訴訟等司法程序的管轄范圍，登記機(jī)關(guān)不可能逾越司法權(quán)來進(jìn)行審查。
（2）登記機(jī)關(guān)工作人員的職務(wù)能力上看，登記機(jī)關(guān)并非法定專業(yè)機(jī)構(gòu)，對(duì)于登記申請(qǐng)材料中的簽字真?zhèn)?、申?qǐng)人行為能力等問題的判斷并不超出一般人，因此也不可能超越該標(biāo)準(zhǔn)要求行政機(jī)關(guān)。如果因簽字真?zhèn)?、甚而辦理登記是否為申請(qǐng)人本人等情況下造成的錯(cuò)誤登記，單純以違法原則歸責(zé)行政機(jī)關(guān)有失公允。此外，相關(guān)工作的法律素養(yǎng)，也是在登記過程中造成錯(cuò)誤的原因，譬如對(duì)法律的理解，《房屋登記條例》中第三十五條，規(guī)定了在法院協(xié)助執(zhí)行通知下，應(yīng)當(dāng)辦理房屋登記。但對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房來說，其本身屬于限制流通的房產(chǎn)，可持有人局限于農(nóng)業(yè)戶口?，F(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的房管部門支招當(dāng)事人虛假訴訟，將小產(chǎn)權(quán)房以債務(wù)形式抵償給他人，通過法院協(xié)助執(zhí)行通知書辦理到非農(nóng)業(yè)戶口人員名下，便是對(duì)該條款斷章取義的理解。
（3）登記審查程序具有的法律程序?qū)傩?，面臨各類證據(jù)呈現(xiàn)出的法律事實(shí)，法律關(guān)系中行政、民事交織的獨(dú)特性，而登記機(jī)關(guān)的工作人員是按照普通行政工作人員來配備，缺乏職業(yè)準(zhǔn)入的要求。因此在涉及第三人利益等專業(yè)型較強(qiáng)的相關(guān)問題上缺乏判斷力，對(duì)于“以非法手段獲取登記且不涉及善意保護(hù)”相關(guān)法律的理解、證據(jù)材料的收集、審查、判斷，受其自身專業(yè)知識(shí)、法律素養(yǎng)的局限，在登記標(biāo)準(zhǔn)上不可能準(zhǔn)確而嚴(yán)格的把握。對(duì)此，筆者建議，吸取德國(guó)、英國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，提高登記人員的門檻，設(shè)立房屋登記人員資格許可，更大限度的保證不動(dòng)產(chǎn)登記交易安全的需要。
（4）現(xiàn)實(shí)中存在多種情形導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤，如申請(qǐng)人故意提供虛假材料導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤，此種情況下，登記機(jī)關(guān)工作人員由于辨識(shí)能力的局限在審查后作出的錯(cuò)誤登記算“違法”嗎？如果盡到合理審慎的義務(wù)是否可以認(rèn)為行政機(jī)關(guān)不違法？行政機(jī)關(guān)認(rèn)為不需要進(jìn)行的實(shí)質(zhì)審查義務(wù)是否是不違法，還是因?yàn)槌霈F(xiàn)錯(cuò)誤登記的效果，就認(rèn)為行政機(jī)關(guān)違法？再如登記機(jī)關(guān)工作人員疏忽導(dǎo)致的錯(cuò)誤登記，如本文所舉案例2，產(chǎn)權(quán)證登記面積與實(shí)際面積不符，甚至登記面積與后面附圖顯示面積也不符，此種情況下，登記機(jī)關(guān)作為核發(fā)房產(chǎn)證的部門，應(yīng)當(dāng)保證產(chǎn)權(quán)證書的公信力，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。正是導(dǎo)致登記錯(cuò)誤存在多種情況，國(guó)家賠償種僅僅就行政機(jī)關(guān)的行政賠償責(zé)任作出一種概括性的規(guī)定，顯然不足以應(yīng)付實(shí)踐中出現(xiàn)的各種復(fù)雜情況。
四、結(jié)語
不動(dòng)產(chǎn)在我國(guó)的傳統(tǒng)觀念中占據(jù)重要的地位，也是涉及民生的重要財(cái)產(chǎn)，保證交易的安全即需要申請(qǐng)人的誠(chéng)實(shí)守信，也需要行政機(jī)關(guān)的權(quán)威、信譽(yù)。單獨(dú)對(duì)某一方苛以嚴(yán)格的責(zé)任都是不公平也不符合法律的價(jià)值的。不動(dòng)產(chǎn)賠償責(zé)任的認(rèn)定與落實(shí)，直接關(guān)系到受害人的利益能否得到彌補(bǔ)。過錯(cuò)責(zé)任適用在不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤之賠償上符合法律公平的價(jià)值，也符合法的引導(dǎo)功能。
參考文獻(xiàn)
[1] 江必新.國(guó)家賠償與民事賠償關(guān)系之再認(rèn)識(shí)[J].法制與社會(huì)，2013年第一期.
事件還原
張某生有兩個(gè)兒子，兒子長(zhǎng)大成人后，分別攜家去外省謀生。張某老伴早逝，只有自己留守老屋，近年二子在贍養(yǎng)老人的問題上相互推諉。
鄰居柳某的女兒見老人孤單可憐，常過來幫助料理家務(wù)。老人看兩個(gè)兒子指不上，柳女又對(duì)他關(guān)懷備至，于是認(rèn)柳女做了干女兒，與其簽訂了遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議并對(duì)協(xié)議進(jìn)行了公證。協(xié)議約定柳女照顧張的生活料理張的后事。張死后將自己現(xiàn)居住的一套三居室的房屋贈(zèng)與柳女。張將簽協(xié)議的事告訴了兩個(gè)兒子，他們沒有表示反對(duì)。
有了柳女的照料張某日子過得也算安逸。沒承想，一天老人在外出遛彎時(shí)不幸遭遇車禍，搶救無效死亡。張的兩個(gè)兒子得知此事急忙趕回家里。他們認(rèn)為按協(xié)議讓柳女繼承其父的房產(chǎn)未免太虧。于是他們打幡摔罐，搶辦喪事。然后以“柳女照料其父時(shí)間短、喪事是他們承辦的”為由，不準(zhǔn)柳女按協(xié)議繼承張的房產(chǎn)。四鄰八里的人們對(duì)此議論紛紛，說張兒對(duì)父親“活著不孝，死了亂叫”，“打幡摔罐，爭(zhēng)房產(chǎn)，太不人道”……
張兒以柳女照料其父時(shí)間短，不應(yīng)按遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議接受其父房產(chǎn)的理由能得到法律的支持嗎?其打幡摔罐搶辦喪事爭(zhēng)房產(chǎn)的企圖能得逞嗎?記者特此咨詢了某律師事務(wù)所的韓律師。
律師說法
