發(fā)布時(shí)間：2024-02-24 09:43:49
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
關(guān)鍵詞:固定資產(chǎn)投資;經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng);相關(guān)性分析
中圖分類號(hào):F830.59 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:B 文章編號(hào):100-4392（2008）08-0010-04
一､固定資產(chǎn)投資運(yùn)行基本情況
1983-2007年，天津市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資由39.62億元增長(zhǎng)到2388.63億元，24年間增長(zhǎng)了60倍，推動(dòng)同期國內(nèi)生產(chǎn)總值由123.4億元增長(zhǎng)到5018.28億元，增長(zhǎng)了40倍，為天津經(jīng)濟(jì)持續(xù)､快速､健康發(fā)展發(fā)揮了重要推動(dòng)作用。
(一)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)周期性增長(zhǎng)
通過1983―2007年天津市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率､投資率､固定資產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率､對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)率､固定資產(chǎn)投資彈性系數(shù)等指標(biāo)分析，可看出投資增長(zhǎng)具有兩方面特點(diǎn):
1.固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)具有一定周期性。除1989年為負(fù)值以外，其他各年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率均為正值，最高為1991年46.23%，平均增長(zhǎng)率為19.31%，保持較高的水平(見圖1)。同時(shí)，周期性增長(zhǎng)顯著，相隔3―4年形成1個(gè)小周期，每8―10年形成一個(gè)大周期。固定資產(chǎn)投資率以1990年為分界點(diǎn)，體現(xiàn)出明顯的“兩階段”特征，并在各自階段內(nèi)較為穩(wěn)定。第一階段，從1983年到1990年，年均投資率為34.22%，第二階段從1991年到2007年，年均投資率為40.41%，兩階段年均投資率相差6.19個(gè)百分點(diǎn)。
圖1
2.固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)效果顯著。固定資產(chǎn)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率是固定資本形成額年度實(shí)際增量占GDP實(shí)際增量的比重，它的倒數(shù)被稱為固定資產(chǎn)投資效果系數(shù)，這一指標(biāo)反映了一定時(shí)期內(nèi)每單位的固定資產(chǎn)投資所提供的國內(nèi)生產(chǎn)總值增加額。由天津市固定資產(chǎn)投資對(duì)國內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率計(jì)算固定資產(chǎn)投資效果系數(shù)可以看出，除1989､1990､1999年異常值以外，其他各年均在均值水平上下浮動(dòng)。設(shè)固定資產(chǎn)投資效果系數(shù)為X，除異常值的考察期內(nèi)，E（X）=2.45，VAR（X）=1.40，經(jīng)計(jì)算，X在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差之內(nèi)的概率為86.4%。同時(shí)均值遠(yuǎn)大于1，表明總體上固定資產(chǎn)增量對(duì)于國內(nèi)生產(chǎn)總值增量具有較強(qiáng)的帶動(dòng)作用。同時(shí)，從固定資產(chǎn)投資彈性系數(shù)即投資增長(zhǎng)轉(zhuǎn)化率看，除1990年､1999年兩年的異常值，其余23年固定資產(chǎn)投資彈性系數(shù)均值為0.82，即固定資產(chǎn)投資每增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，可帶動(dòng)地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)0.82個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，2000年后，系數(shù)距離均值的波動(dòng)更小，說明固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)對(duì)國內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的推動(dòng)作用更加平穩(wěn)。
(二)與全國水平相比，投資對(duì)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)效果更加顯著
通過與全國水平進(jìn)行比較可以看出，天津市固定資產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)效果高于全國水平，并且有進(jìn)一步提升的空間。
1.固定資產(chǎn)投資規(guī)模在全國占比穩(wěn)定，增速略低于全國水平。天津市固定資產(chǎn)投資占全國的比重穩(wěn)定在2%―3%之間，增量穩(wěn)定在1%―4%之間，且從1986年以后固定資產(chǎn)投資份額始終保持在2%左右的水平，體現(xiàn)了極強(qiáng)的穩(wěn)定性。固定資產(chǎn)投資增速比均值為0.87，表明天津市增速略低于全國，仍具有一定的提升空間。
2.固定資產(chǎn)投資率與全國水平相比呈下降趨勢(shì)。從天津市固定資產(chǎn)投資率與全國水平比較來看，明顯出現(xiàn)逐漸下降趨勢(shì)，表明天津市整體固定資產(chǎn)投資水平下降。尤其是2003年以后，天津市固定資產(chǎn)投資低于全國平均水平，在一定程度上體現(xiàn)出近幾年宏觀調(diào)控政策在天津得到較好的落實(shí)。
3.固定資產(chǎn)投資貢獻(xiàn)率低于全國水平。固定資產(chǎn)投資貢獻(xiàn)率體現(xiàn)固定資產(chǎn)投資對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要程度，一般而言，在粗放型經(jīng)濟(jì)中該比率較高。天津市這一指標(biāo)在1998年以后與全國相比呈下降趨勢(shì)，說明天津市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變走在全國前列。
4.固定資產(chǎn)投資彈性高，體現(xiàn)了較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效果。除去兩個(gè)異常年度，天津市固定資產(chǎn)投資彈性系數(shù)始終高于全國水平(見圖2)，體現(xiàn)出天津市固定資產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)效果高于全國平均水平。
圖2
二､固定資產(chǎn)投資主要特點(diǎn)
天津市固定資產(chǎn)投資行為具有以地方投資為主導(dǎo)､自籌資金占投資資金來源比重最大､第二產(chǎn)業(yè)投資增速較高､房地產(chǎn)開發(fā)投資相對(duì)穩(wěn)定等特點(diǎn)。
(一)非國有經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)較快，地方投資占主導(dǎo)地位
投資主體可以做兩個(gè)方式的劃分，一種按照國有經(jīng)濟(jì)和非國有經(jīng)濟(jì)劃分，另一種按照地方投資和中央投資劃分。在這兩種劃分方式下，天津市固定資產(chǎn)投資主體具有各自特點(diǎn)。
1.非國有經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)較快。國有經(jīng)濟(jì)､非公有經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)速度較快，集體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較平穩(wěn);2000年以后，非國有經(jīng)濟(jì)(集體經(jīng)濟(jì)與非公有經(jīng)濟(jì)之和)投資超過國有經(jīng)濟(jì)投資，2003年后這一趨勢(shì)更加顯著(見圖3)。
圖3
2.地方投資占據(jù)主導(dǎo)地位。1993年以來，天津市地方投資始終高于中央投資，2000年后差距越來越大。2000-2004年是地方投資占比增長(zhǎng)最快速的一段時(shí)期，平均占比為70.5%，一定程度上體現(xiàn)了地方政府的投資沖動(dòng)。2004年以后，地方投資占比開始出現(xiàn)下降趨勢(shì)。
(二)自籌資金和信貸資金為投資主要資金來源
按照資金來源，固定資產(chǎn)投資包括國家預(yù)算內(nèi)資金､國內(nèi)貸款､利用外資和自籌資金四類。從天津市投資資金來源看(見圖4)，2000年以來，自籌資金增長(zhǎng)最為迅速，從244.9億元增長(zhǎng)到1181.9億元，增長(zhǎng)了3.8倍，且自籌資金在投資結(jié)構(gòu)中始終占據(jù)最重要的地位。國內(nèi)貸款則是固定資產(chǎn)投資的第二大資金來源，且占金融機(jī)構(gòu)貸款總額的比例逐年上升。外資作為固定資產(chǎn)資金來源較為穩(wěn)定。
圖4
(三)第三產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)迅速，房地產(chǎn)投資增速放緩
1.第三產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)迅速?！笆濉逼陂g，天津市第二產(chǎn)業(yè)共完成投資2094.9億元，年均增長(zhǎng)12.7%，增速高于“九五”時(shí)期7.9個(gè)百分點(diǎn)。全市工業(yè)累計(jì)完成投資17555億元，年均增長(zhǎng)速度達(dá)到13.4%，比“九五”時(shí)期提高了8.8個(gè)百分點(diǎn)。第三產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)迅速，其總增量超過了第一､二產(chǎn)業(yè)投資的總和，達(dá)到3203.6億元，年均增長(zhǎng)速度達(dá)到24.4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于“九五”期間17.5%的平均增長(zhǎng)水平，所占比重也由“九五”期間的49.7%提高到60%。
2.房地產(chǎn)開發(fā)投資增速開始下降。2000-2007年，天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資由133.93億元增長(zhǎng)到505.3億元。其主要特點(diǎn)為:一是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率在2004年以后出現(xiàn)下降，體現(xiàn)了國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的結(jié)果，二是房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資總額比重較為穩(wěn)定，表明天津市在控制房地產(chǎn)投資熱方面具有一定成效。
三､固定資產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的相關(guān)性分析
本部分通過宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中投資與國內(nèi)生產(chǎn)總值之間的理論模型，利用一元線性回歸方程來分析本地區(qū)投資增長(zhǎng)率與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率之間的關(guān)系。根據(jù)恒等式GDP=CONM+INV+XM，其中GDP代表國內(nèi)生產(chǎn)總值，CONM代表消費(fèi)，INV代表投資，XM代表凈出口。數(shù)據(jù)部分，CONM､INV､XM分別采用社會(huì)消費(fèi)品零售總額､全社會(huì)固定資產(chǎn)投資､外貿(mào)凈出口數(shù)據(jù)為代表。
回歸分析分兩部分，首先對(duì)各指標(biāo)總量進(jìn)行線形回歸，發(fā)現(xiàn)常數(shù)項(xiàng)､凈出口均沒有通過顯著性檢驗(yàn)。去掉常數(shù)項(xiàng)和凈出口，得到如下回歸方程:
GDP=0.8548×CONM+1.6128×INV(1)
(7.6554)(17.5344)
各系數(shù)均具有經(jīng)濟(jì)學(xué)意義，且通過顯著性檢驗(yàn)。
第二步，對(duì)各指標(biāo)取對(duì)數(shù)。由于凈出口部分指標(biāo)為負(fù)值，且其對(duì)國內(nèi)生產(chǎn)總值影響較小，因此去掉凈出口。通過回歸分析，得到如下含常數(shù)項(xiàng)的回歸方程:
LNGDP=1.3212+0.3560×LNCONM+0.5790×LNINV（2)
（13.0960）（3.2536）（5.8891）
各系數(shù)均具有經(jīng)濟(jì)學(xué)意義，且通過顯著性檢驗(yàn)。
通過回歸方程(2)可以看出，消費(fèi)､投資的彈性系數(shù)分別為0.3560､0.5790。投資的彈性系數(shù)較大，說明天津市目前投資對(duì)于國內(nèi)生產(chǎn)總值的拉動(dòng)作用更大。
四､固定資產(chǎn)投資中存在的主要問題
(一)投資､消費(fèi)不平衡，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)投資依賴程度較高
從近幾年天津市投資､消費(fèi)增長(zhǎng)可以看出(見圖5)，2003年投資與消費(fèi)增速差距達(dá)到最大，且有逐步擴(kuò)大的趨勢(shì)。值得注意的是，由于近幾年消費(fèi)增長(zhǎng)受通脹影響較大，因此實(shí)際上來說，投資與消費(fèi)的不協(xié)調(diào)程度并沒有明顯改觀，仍可能影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。目前消費(fèi)變化不大的情況下，投資的擴(kuò)大有可能導(dǎo)致產(chǎn)能過剩，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)。
圖5
(二)投資對(duì)中長(zhǎng)期貸款的依存度較高，貸款向房地產(chǎn)業(yè)集中態(tài)勢(shì)突出
天津市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速在2005年8月份達(dá)到近兩年來的最低點(diǎn)16.8%以后，開始逐步回升，2007年達(dá)到25.6%。同時(shí)，中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)迅速。2007年12月末中長(zhǎng)期貸款余額為3491.7億元，比年初增加704.86億元，增長(zhǎng)率為25.3%，同比多增166.76億元。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)與中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)相互帶動(dòng)､相互依存的關(guān)系，值得密切關(guān)注。在上半年短暫出現(xiàn)分離以后，9月末，兩項(xiàng)指標(biāo)增速重新趨于一致，充分體現(xiàn)了二者的依存度。同時(shí)，存款短期化､貸款長(zhǎng)期化的結(jié)構(gòu)性問題將對(duì)金融機(jī)構(gòu)的健康經(jīng)營帶來十分不利的影響，同時(shí)也將削弱宏觀調(diào)控的執(zhí)行效果。
近年來，貸款向房地產(chǎn)業(yè)集中的態(tài)勢(shì)非常突出，房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)貸款比例不斷上升。2007年末，房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)貸款比例為25.7%，比上半年提高了5個(gè)百分點(diǎn)。從長(zhǎng)期的運(yùn)行情況看，貸款過度向房地產(chǎn)業(yè)集中將使房地產(chǎn)估值泡沫積聚的風(fēng)險(xiǎn)向銀行系統(tǒng)轉(zhuǎn)移，應(yīng)引起關(guān)注。
(三)節(jié)能降耗取得成效，但工業(yè)高耗能行業(yè)集中度較高，結(jié)構(gòu)節(jié)能未發(fā)揮作用
近年來，天津市出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)節(jié)能降耗的政策措施，大力營造建設(shè)節(jié)約型社會(huì)氛圍，積極開展節(jié)能降耗和挖潛增效活動(dòng)，并取得了初步成效。2006年天津市單位GDP能耗為1.069噸標(biāo)準(zhǔn)煤/萬元，同比下降3.98%，下降率在全國31個(gè)省市中居全國第二位，天津市單位GDP能耗為全國平均水平的88.6%，比2005年下降了2.4個(gè)百分點(diǎn)。但單位GDP能耗降低率仍沒有達(dá)到4.4%的年均值，意味著今后四年的節(jié)能工作壓力會(huì)更大，節(jié)能形勢(shì)更加嚴(yán)峻。同時(shí)，2006年規(guī)模以上工業(yè)能源消費(fèi)量為2905.73萬噸標(biāo)準(zhǔn)煤，比上年增長(zhǎng)9.3%，占全市能源消費(fèi)量的66.6%。工業(yè)仍然是全市能源消費(fèi)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其中，電力熱力､石油加工及煉焦業(yè)､黑色金屬冶煉及壓延業(yè)､化學(xué)原料和化學(xué)品制造業(yè)､非金屬礦物制品業(yè)這五大行業(yè)是天津市的高耗能行業(yè)，2006年消費(fèi)能源占全市工業(yè)能源消費(fèi)量的84%，集中度很高，也是全市節(jié)能降耗的重點(diǎn)所在。另外，2006年單位GDP能耗下降主要是通過第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)能源利用效率的提高來實(shí)現(xiàn)的，三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)變化對(duì)節(jié)能沒有發(fā)揮積極作用。2006年全市節(jié)能量為138.64萬噸標(biāo)準(zhǔn)煤，結(jié)構(gòu)節(jié)能量為-52.76萬噸標(biāo)準(zhǔn)煤，直接節(jié)能量為191.4萬噸標(biāo)準(zhǔn)煤。技術(shù)或管理節(jié)能效果顯著，結(jié)構(gòu)節(jié)能為負(fù)，沒有發(fā)揮作用。因此，要提高總體能效水平，應(yīng)該更多地從結(jié)構(gòu)入手，通過調(diào)整三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)來提高能源利用效率，實(shí)現(xiàn)全社會(huì)節(jié)能降耗指標(biāo)。
五､進(jìn)一步完善投資機(jī)構(gòu)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的政策建議
(一)不斷轉(zhuǎn)變政府職能，繼續(xù)加強(qiáng)宏觀調(diào)控
近年來，地方政府成為拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)的主體，原因在于現(xiàn)存考核體制對(duì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)有重要影響。建議充分利用國家推進(jìn)濱海新區(qū)開發(fā)開放的有利時(shí)機(jī)，先行先試投融資改革，不斷完善政府考核體制，逐步退出競(jìng)爭(zhēng)性固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域，回歸其公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的提供者角色。繼續(xù)加強(qiáng)和改善對(duì)投資的宏觀調(diào)控，認(rèn)真貫徹落實(shí)國家各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施，嚴(yán)把土地和信貸兩個(gè)閘門，合理調(diào)控投資增長(zhǎng)。
(二)著力優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展
人民銀行要加大貨幣信貸政策宣傳力度，提升“窗口指導(dǎo)”層次，從天津第二產(chǎn)業(yè)占比較大､第三產(chǎn)業(yè)亟待提升的實(shí)際出發(fā)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)第三產(chǎn)業(yè)信貸投入。要根據(jù)產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向和市場(chǎng)形勢(shì)變化，引導(dǎo)各類金融機(jī)構(gòu)控制中長(zhǎng)期銀行貸款，對(duì)有利于促進(jìn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)項(xiàng)目給予貸款支持，加大技術(shù)改造投資的力度。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的信貸監(jiān)測(cè)管理，關(guān)注房地產(chǎn)貸款的集中度風(fēng)險(xiǎn)，通過拓寬房地產(chǎn)融資渠道等方式，優(yōu)化信貸資金結(jié)構(gòu)，有效分散房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。
(三)擴(kuò)大消費(fèi)需求，弱化經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)投資的過度依賴
重點(diǎn)是采取有力措施擴(kuò)大消費(fèi)需求。首先要努力增加城鄉(xiāng)居民收入，特別是低收入者的收入來源，提高其購買力;其次要深化改革，為居民提供越來越完善的公共服務(wù)保障，解除后顧之憂，提高消費(fèi)領(lǐng)域的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，豐富商品種類，優(yōu)化消費(fèi)環(huán)境;再次要加大對(duì)“三農(nóng)”的政策支持力度，加大對(duì)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施的投入，穩(wěn)定提高農(nóng)民收入和生活水平，大力開拓農(nóng)村消費(fèi)市場(chǎng)，加快農(nóng)村商業(yè)流通體系建設(shè)，增加農(nóng)村居民消費(fèi);最后要進(jìn)一步完善消費(fèi)政策，改善消費(fèi)環(huán)境，拓寬消費(fèi)領(lǐng)域，促進(jìn)居民消費(fèi)升級(jí)。
(四)完善資本市場(chǎng)，大力發(fā)展多元化融資
完善天津資本市場(chǎng)，積極培育多元化投資。要充分調(diào)動(dòng)民間投資和外商投資的積極性，進(jìn)一步改善投資環(huán)境，加大招商引資力度，擴(kuò)大利用外資的規(guī)模。要充分抓住濱海新區(qū)開發(fā)開放機(jī)遇，借鑒組建渤海銀行和渤海產(chǎn)業(yè)投資基金的成功經(jīng)驗(yàn)，大力發(fā)展私募股權(quán)投資基金､創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資基金､中小企業(yè)發(fā)展基金，以此滿足產(chǎn)業(yè)升級(jí)和居民投資需求，分散投資風(fēng)險(xiǎn)。
(五)積極調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步落實(shí)節(jié)能降耗政策
從源頭嚴(yán)把高能耗行業(yè)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)禁投資新建或改擴(kuò)建違反國家產(chǎn)業(yè)政策和缺乏能源､環(huán)境支撐條件的高能耗生產(chǎn)項(xiàng)目。堅(jiān)持走新型工業(yè)化道路，加快自主創(chuàng)新，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向高端化､高質(zhì)化､高新化發(fā)展。應(yīng)調(diào)整能源消費(fèi)結(jié)構(gòu)，開發(fā)新能源，尋找替代能源，開發(fā)可再生能源和清潔能源，推動(dòng)能源消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)。
關(guān)鍵詞：投資效率；固定資產(chǎn)投資；投資結(jié)構(gòu)
中圖分類號(hào)：F830.59 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673－291X（2011）08－0101－04
國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是由投資（固定資本形成和儲(chǔ)備的變動(dòng)）、消費(fèi)（居民消費(fèi)和政府消費(fèi)）及凈出口（出口減去進(jìn)口）共同拉動(dòng)的。經(jīng)測(cè)算，湖北省“十一五”以來，最終消費(fèi)過熱。而帶動(dòng)最終消費(fèi)過熱的因素主要是政府消費(fèi)的快速增長(zhǎng)。2006―2008年，政府消費(fèi)平均增長(zhǎng)幅度超過居民消費(fèi)幅度9.61個(gè)百分點(diǎn)；“十一五”期間，政府消費(fèi)已處于偏熱的狀態(tài)，今后增長(zhǎng)空間有限。而居民消費(fèi)需求也將因收入水平不高并且增長(zhǎng)速度不快而相對(duì)乏力，今后依靠消費(fèi)拉動(dòng)湖北省經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的空間極為有限。從出口來看，湖北省地處中部，與港口、與國際市場(chǎng)距離相對(duì)較遠(yuǎn)，經(jīng)濟(jì)外向度較弱?！鞍宋濉币詠?，湖北省貨物和服務(wù)凈出口年均增長(zhǎng)率為-13.64%，而且今后一段時(shí)期這種狀況難以迅速扭轉(zhuǎn)。湖北省今后經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)難以依靠貨物和服務(wù)的凈出口和最終消費(fèi)達(dá)到，因此，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三架馬車中，投資是湖北省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最重要?jiǎng)恿Α?/p>
湖北省地區(qū)生產(chǎn)總值從1991年的913.38億元增長(zhǎng)到2008年的11 330.38億元，年均增長(zhǎng)率為11.18%。與11.18%的平均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率相對(duì)應(yīng)，湖北省固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)率為16.91%。這說明湖北省較高的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率是依靠更高的固定資產(chǎn)投資來支撐的。經(jīng)測(cè)算，湖北省1991―2008年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率波動(dòng)幅度（9.53%）顯著地高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的波動(dòng)幅度（2.37%）。這說明湖北省投資增長(zhǎng)處于非均衡發(fā)展的狀態(tài)（圖1）。今后一段時(shí)期，為了避免湖北省投資過熱而浪費(fèi)社會(huì)資源或者投資不足造成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的停滯，應(yīng)按照投資效率原則對(duì)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。
一、湖北省固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)基本情況
（一）三大產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)情況
從傳統(tǒng)的三大產(chǎn)業(yè)來看，隨著固定資產(chǎn)投資總額的逐年遞增，湖北省近年三大產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資規(guī)模均不斷增長(zhǎng)，但結(jié)構(gòu)比例發(fā)生了一定的變化。第一產(chǎn)業(yè)從2006年的107.64億元增長(zhǎng)到2008年的231.25億元，占投資總額的比重較小但總體呈現(xiàn)緩慢的上漲趨勢(shì)，從2001年的3.01%增加到2008年的3.99%；第二產(chǎn)業(yè)從2006年的1 317.12億元增長(zhǎng)到2008年的2 346.32億元，所占比重居中但呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，從2006年的36.87%增長(zhǎng)到2008年的40.46%；第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額自從“九五”以來就一直占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，2006―2008年其投資比重雖然從60.12%下降到55.55%，但其絕對(duì)值仍從2006年的2 147.93億元增長(zhǎng)到了2008年的3 220.99億元（表1）。
2．國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)情況
從具體的國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)來看，隨著固定資產(chǎn)投資總額的逐年遞增，湖北省各行業(yè)固定資產(chǎn)投資絕對(duì)額均呈上升趨勢(shì)，但結(jié)構(gòu)比例發(fā)生了一定的變化。其中，占總投資額比重較大的幾個(gè)行業(yè)分別是制造業(yè)、交通運(yùn)輸倉儲(chǔ)和郵政業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、水利環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)。2006―2008年，制造業(yè)固定資產(chǎn)投資絕對(duì)額分別為895.05億元、1 258.62億元和1 836.59億元，分別占當(dāng)年全部固定資產(chǎn)投資額的25.05%、27.76%、31.67%，無論是投資額度還是投資比重都處于高位狀態(tài)且呈現(xiàn)遞增的態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資絕對(duì)額分別為719.29億元、899.52億元和1 112.1億元，分別占當(dāng)年全部固定資產(chǎn)投資的20.13%、19.84%和19.18%，投資額維持在較高水平，投資比重呈現(xiàn)小幅度下降的趨勢(shì)；交通運(yùn)輸倉儲(chǔ)和郵政業(yè)固定資產(chǎn)投資絕對(duì)額分別為606.31億元、647.86億元和658.68億元，分別占當(dāng)年全部固定資產(chǎn)投資的16.97%、14.29%和11.36%，投資額維持在較高水平而投資比重呈下降態(tài)勢(shì)；電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)投資絕對(duì)額分別為350.39億元、359.08億元和380.39億元，分別占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的9.81%、7.92%和6.56%；水利環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)投資規(guī)模為262.33億元、436.22億元和533.32億元，分別占當(dāng)年全部投資的7.34%、9.62%和9.2%，投資比重逐年遞增（表2）。
二、固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的效率分析及政策評(píng)價(jià)
測(cè)度投資效率的常用指標(biāo)有兩個(gè)，第一個(gè)指標(biāo)是固定資產(chǎn)投資效果系數(shù)，即指報(bào)告期新增國內(nèi)生產(chǎn)總值與同期固定資產(chǎn)投資額的比率，反映單位固定資產(chǎn)投資額所增加的國內(nèi)生產(chǎn)總值數(shù)量，該指標(biāo)近似地反映固定資產(chǎn)投資宏觀經(jīng)濟(jì)效果的變化趨勢(shì)；第二個(gè)指標(biāo)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)（用地區(qū)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)來表示）的投資彈性，從相對(duì)量角度衡量投資效益的大小。彈性系數(shù)越大，表示地區(qū)生產(chǎn)總值的變化對(duì)固定資產(chǎn)投資變化的反應(yīng)越敏感，也就越富于彈性。本文利用投資彈性對(duì)湖北省固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。
1.三大產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資的效率分析及政策評(píng)價(jià)
從傳統(tǒng)的三大產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)來看，2006-2008年，只有第三產(chǎn)業(yè)的彈性系數(shù)是遞增的，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的彈性系數(shù)都是遞減的。第三產(chǎn)業(yè)2007年投資彈性系數(shù)為0.91，2008年投資彈性系數(shù)大于1（表3），表明第三產(chǎn)業(yè)單位固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)會(huì)比較顯著地引起地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)；第二產(chǎn)業(yè)投資彈性系數(shù)均小于1但是均大于0.68且呈遞減的趨勢(shì)，但其遞減的速度明顯地慢于第一產(chǎn)業(yè)，可見，第二產(chǎn)業(yè)單位固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)引起的地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的作用要大于第一產(chǎn)業(yè)但小于第三產(chǎn)業(yè)；第一產(chǎn)業(yè)投資彈性系數(shù)有1年是大于1的，而且其彈性系數(shù)呈遞減之勢(shì)，可見第一產(chǎn)業(yè)單位固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)引起的地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的作用是逐年遞減的。
將表3和表1進(jìn)行對(duì)比，可以看到湖北省三大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資的比例日趨合理。2006年，第一產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資彈性系數(shù)＞第二產(chǎn)業(yè)彈性系數(shù)＞第三產(chǎn)業(yè)彈性系數(shù)，但在這一年湖北省一、二、三產(chǎn)業(yè)的投資比重完全沒有按照投資效率進(jìn)行分配，而是將絕大部分投資額投向了效率最低的第三產(chǎn)業(yè)，而對(duì)于投資效率最高的第一產(chǎn)業(yè)卻投入最少；但到了2007年和2008年，湖北省固定資產(chǎn)投資比重則很好地與三大產(chǎn)業(yè)投資效率相適應(yīng)，2007年和2008年，第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資彈性系數(shù)＞第二產(chǎn)業(yè)彈性系數(shù)＞第一產(chǎn)業(yè)彈性系數(shù)，同時(shí)期，湖北省第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資比重＞第二產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資比重＞第一產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資比重，表明湖北省投資政策較好地順應(yīng)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則，正在由粗放式投資增長(zhǎng)模式向集約式投資增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)變。
雖然湖北省在三大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)日趨合理，但同時(shí)還有待改進(jìn)之處。第一，從表3可以看出，2006―2007年，第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資效率呈遞減趨勢(shì)，但對(duì)該產(chǎn)業(yè)投資的比重卻呈上升的態(tài)勢(shì)；第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資效率呈遞增趨勢(shì)，而對(duì)該產(chǎn)業(yè)投資的比重卻呈下降的趨勢(shì)，而且下降的幅度還是比較大的；第二，第一、第二產(chǎn)業(yè)投資比重的差距遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于二者投資效率的差距。以2008年為例，第二產(chǎn)業(yè)1單位固定資產(chǎn)投資引起地區(qū)生產(chǎn)總值的變動(dòng)為0.68單位，第一產(chǎn)業(yè)1單位固定資產(chǎn)投資引起地區(qū)生產(chǎn)總值的變動(dòng)為0.52單位，二者差距僅為0.16單位，但同期對(duì)第二產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資額卻是第一產(chǎn)業(yè)投資額的10倍。
2.國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)固定資產(chǎn)投資的效率分析及政策評(píng)價(jià)
2006―2008年，湖北省固定資產(chǎn)投資彈性系數(shù)分別為0.68、0.84和0.85，整體投資效率是逐步提高的。在國民經(jīng)濟(jì)所有行業(yè)中，只有電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)在三年中的投資效率都高于湖北省固定資產(chǎn)投資效率。尤其是電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)彈性系數(shù)在2007年和2008年分別達(dá)到了7.38和3.31，非常富有彈性，表明電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)單位固定資產(chǎn)投資引起的地區(qū)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)程度非常大。而房地產(chǎn)業(yè)在2006年的彈性系數(shù)大于1，富有彈性，但由于國家政策的干預(yù)，在2007年該彈性系數(shù)有一個(gè)大幅度的下降，但在2008年又上漲到了接近于1的水平，表明一旦國家放松管制，該行業(yè)單位固定資產(chǎn)的投資仍將引起地區(qū)生產(chǎn)總值的大幅度增長(zhǎng)。此外，交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政、科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘察業(yè)、教育行業(yè)、信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)和采礦業(yè)仍是值得關(guān)注的重點(diǎn)行業(yè)。其中，交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政投資效率遞增速度非?？?，該行業(yè)投資彈性系數(shù)從2006年的0.36增長(zhǎng)到2007年的2.79，然后一躍到了2008年的11.28，其投資效率的增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其他任何行業(yè)（表4）。
對(duì)比表4和表2，從國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)角度來看，湖北省固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)日趨合理。首先，投資額是隨投資效率的提高而不斷增加的，固定資產(chǎn)投資彈性系數(shù)從2006年的0.68增加到2008年的0.85，同時(shí)期，固定資產(chǎn)投資總額也從2006年的3 572.69億元增加到2008年的5 798.56億元；其次，湖北省固定資產(chǎn)投資不同行業(yè)的比重在一定程度上具有合理性，如電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)三年投資效率相對(duì)于湖北省全部固定資產(chǎn)效率而言都較高，而對(duì)這兩個(gè)行業(yè)的投資比重也較高。另外，對(duì)于效率提高較快的交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政投資比重也是相當(dāng)大的。
湖北省固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)日趨合理，但同時(shí)還有許多有待進(jìn)一步完善之處。第一，投資比重變動(dòng)方向未能盡快與投資效率變動(dòng)方向協(xié)調(diào)一致。如，2006―2008年，交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政投資效率逐年快速遞增，但在該行業(yè)的投資比重卻呈遞減的趨勢(shì)。第二，部分行業(yè)投資比重與投資效率錯(cuò)位。如，2006―2008年，制造業(yè)投資效率低于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)、采礦業(yè)等行業(yè)，但該行業(yè)固定資產(chǎn)的投資比重卻要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過農(nóng)、林、牧、漁業(yè)、采礦業(yè)等行業(yè)的投資比重。
三、優(yōu)化固定資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和行業(yè)的投資結(jié)構(gòu)
按照投資效率優(yōu)先的原則，對(duì)“十二五”時(shí)期湖北投資的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和行業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。
從三大產(chǎn)業(yè)來看，“十二五”時(shí)期為了順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則更好地轉(zhuǎn)變投資增長(zhǎng)模式，繼續(xù)遵照按照第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資比重＞第二產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資比重＞第一產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資比重的原則分配投資資金；鑒于第三產(chǎn)業(yè)投資效率較高的現(xiàn)實(shí)，應(yīng)適當(dāng)增加該產(chǎn)業(yè)投資比重而不宜繼續(xù)下降；鑒于第一、第二產(chǎn)業(yè)投資效率差距與二者投資比重之間的不一致性，今后一段時(shí)期應(yīng)縮小一、二產(chǎn)業(yè)之間投資比重差距，進(jìn)一步增加對(duì)第一產(chǎn)業(yè)的投入力度。
從國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)來看，優(yōu)先發(fā)展電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)、信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)和教育等行業(yè)；根據(jù)投資效率和湖北省情，今后應(yīng)對(duì)不同行業(yè)予以不同的投資政策，應(yīng)縮減制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等的投資比重，加大交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)、科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘察業(yè)、教育等行業(yè)的投資比重。
參考文獻(xiàn)：
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Analysis of the fixed assets investment structure in Hubei based on the investment efficiency
WANG Hong-jie
(Middle China agriculture university,Wuhan 430070,China)
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)泡沫 衡量 抑制 對(duì)策
中圖分類號(hào)：F270 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
1 房地產(chǎn)泡沫衡量的標(biāo)準(zhǔn)
（1）房?jī)r(jià)收入比；房?jī)r(jià)收入比是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。以廣州為例：2009年一套市區(qū)普通兩居室新房80平米，按瘋狂漲價(jià)后單價(jià)25000元計(jì)算，平均200萬元左右；若以工作五年的中產(chǎn)階級(jí)家庭為單位買房，假設(shè)夫婦月工資為2000元，則家庭月收入達(dá)到4000元，年收入為4.8萬元。這樣房?jī)r(jià)收入比則為40，比美國的10倍大了30倍，嚴(yán)重偏離合理的房?jī)r(jià)收入比。一般認(rèn)為，合理的房?jī)r(jià)收入比的取值范圍為4～6，若計(jì)算出的房?jī)r(jià)收入比高于這一范圍，則認(rèn)為其房?jī)r(jià)偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大。
（2）空置率；空置率也用作衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)過剩的重要指標(biāo)?？罩寐适侵改骋粫r(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。 按照國際通行慣例，商品房空置率在5%～10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%～20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。我國房屋空置率2010年已達(dá)到了多少呢？以廣州為例，2011年4月9日至6月5日將近兩個(gè)月的時(shí)間里，通過對(duì)珠江新城片區(qū)、老城區(qū)及金沙洲片區(qū)、北部片區(qū)、南部片區(qū)的近三千套存量住宅進(jìn)行監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)后得出：廣州存量住房空置率高達(dá)20.24%，已超國際警戒線的一倍。
（3）房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比率；該指標(biāo)是衡量房地產(chǎn)泡沫最為直接的指標(biāo)。在房地產(chǎn)泡沫高漲的時(shí)候，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率高于固定資產(chǎn)的整體投資增長(zhǎng)率，進(jìn)而帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資的高漲。國際公認(rèn)的房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重的警戒水平為 10%。北京市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，2010年前8個(gè)月，北京市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3077.2億元，比上年同期增長(zhǎng)3.5%。其中，北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1726.5億元，同比增長(zhǎng)16.8%，仍占中國社會(huì)固定資產(chǎn)投資的二分之一強(qiáng)。從表1可以看出：中國2000年-2009年這些年房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的的比重始終處于一個(gè)較高的位置，但各個(gè)地區(qū)的具體情況有所差異，其中一線城市北上廣的房地產(chǎn)投資比例位居全國前三甲，表明一線城市的房地產(chǎn)投資應(yīng)該存在投資過剩的情況，具有房地產(chǎn)泡沫的跡象。
（4）房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/占GDP增長(zhǎng)率的比率；主要測(cè)量房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張速度。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比值一般指標(biāo)值在1以內(nèi)屬于合理范圍，1-2泡沫預(yù)警，2以上房?jī)r(jià)虛漲泡沫顯現(xiàn)。國家統(tǒng)計(jì)局公布2007年全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比上年上漲了7.6%，漲幅提高了2.1個(gè)百分點(diǎn)。2007年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值為246619億元，增幅為11.4%，比2006年增長(zhǎng)了0.3個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比值為0.67,處于合理范圍內(nèi)。從我國房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比值的各年數(shù)據(jù)可以看到，這個(gè)指標(biāo)在2000-2003年一直低于50%，而在2004年該指標(biāo)為110%，2005年達(dá)到了196%，說明房地產(chǎn)泡沫形成并逐漸積累。
（5）房地產(chǎn)的利潤率；統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2004年第一次普查到2008年間，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量迅速增加，與2004年末相比，2008年末全國房地產(chǎn)企業(yè)增加了85354個(gè)，共有房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)214397個(gè)，增長(zhǎng)了約66%；房地產(chǎn)行業(yè)的整體收入和利潤增幅更為驚人，主營業(yè)務(wù)收入達(dá)30586.5億元，比2004年增長(zhǎng)107.5%，實(shí)收資本33052.4億元，營業(yè)利潤3861.3億元，分別比2004年增長(zhǎng)123.2%和290.4%。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員楊紅旭認(rèn)為上市房地產(chǎn)企業(yè)的稅后凈利率接近20%，少數(shù)企業(yè)甚至達(dá)到40％～50%。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)收資本和利潤都翻倍增長(zhǎng)，這說明房地產(chǎn)是個(gè)高熱的行業(yè)，現(xiàn)實(shí)的高利潤和高投資回報(bào)預(yù)期，導(dǎo)致大量的企業(yè)、投資進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)，使得房地產(chǎn)業(yè)獲得了超常規(guī)發(fā)展，整個(gè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性過熱的問題，存在非均衡發(fā)展的隱患。
2 房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因
從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生是一種經(jīng)濟(jì)狀態(tài)的失衡現(xiàn)象。導(dǎo)致這種失衡狀態(tài)的原因是多種多樣的。
（1）我國現(xiàn)在正處在城市化高速發(fā)展的階段。城市化高速發(fā)展是轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)的一個(gè)特點(diǎn)，我國現(xiàn)在城市化程度大概是36%～37%；根據(jù)經(jīng)濟(jì)界的估計(jì)，我國現(xiàn)在的城市化水平和我國的工業(yè)化水平相比是滯后的。如果要想使工業(yè)化和城市化達(dá)到一個(gè)比較匹配的狀態(tài)，在大概20年之內(nèi)我國城市化水平至少要翻一番，就是在一個(gè)比較大的人口基礎(chǔ)上城市人口還要翻一倍城市化進(jìn)程的加快和國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人民收入提高都對(duì)商品房形成了強(qiáng)烈的需求。
關(guān)鍵詞:固定資產(chǎn)投資;經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)
固定資產(chǎn)投資是保持一個(gè)國家(地區(qū))經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的力量源泉,是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的主要手段,是結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整的重要途徑。
沒有一定量的固定資產(chǎn)投資,現(xiàn)有的存量資產(chǎn)得不到更新,技術(shù)進(jìn)步無法實(shí)現(xiàn),經(jīng)濟(jì)發(fā)展肯定受到影響,這是顯而易見的。但是,投資究竟如何影響經(jīng)濟(jì)?什么因素制約投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率?什么途徑能有效提升投資效果?是非常復(fù)雜的問題。本文在回顧總結(jié)浙江某縣固定資產(chǎn)投資歷史進(jìn)程的基礎(chǔ)上,與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程同步進(jìn)行實(shí)證對(duì)比,試圖梳理投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系,從中引出一些值得思考與關(guān)注的問題。
一、固定資產(chǎn)投資基本情況
從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史看,浙江某縣在固定資產(chǎn)投資上從來不乏大手筆。正是由于持續(xù)、高強(qiáng)度、大量的固定資產(chǎn)投資,給經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了源源不斷的動(dòng)力,造就了經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的奇跡。近來,尤其是2000年以后該地開始大規(guī)模的縣城城市中心建設(shè),從固定資產(chǎn)投資的角度看,產(chǎn)生的變化具有劃時(shí)代意義的。
(一)投資規(guī)?？焖贁U(kuò)張,總量穩(wěn)定提升
浙江某縣從1978年到1992年固定資產(chǎn)投資基本保持一種平穩(wěn)的、線性的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì);1992年南巡講話后,投資額急速擴(kuò)大,投資曲線的斜率陡升;而后進(jìn)入波動(dòng)起伏期,期間在1996年達(dá)到頂點(diǎn),1998年的亞洲金融風(fēng)暴將投資拉入低點(diǎn);2000年以后,固定資產(chǎn)投資又迎來了歷史上的又一次線性增長(zhǎng)期。九年內(nèi),全社會(huì)固定資產(chǎn)投資從45.51億元提高到242.38億元,增長(zhǎng)4.3倍,年均增速20.4%。
(二)投資結(jié)構(gòu)發(fā)生劇變
2000年以后,大規(guī)模的城市建設(shè)開始啟動(dòng),城市經(jīng)濟(jì)陡然而生,在固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域帶來的最大變化是投資結(jié)構(gòu)的劇變。
從圖1和圖2的對(duì)比可以看出,以2000年為界,前一年與后一年的投資結(jié)構(gòu)變化劇烈程度。1999年,城市建設(shè)以及基礎(chǔ)設(shè)施比重不大,投資的重點(diǎn)在工業(yè)以及小城鎮(zhèn)建設(shè),2001年,大規(guī)模的城市建設(shè)興起,第二產(chǎn)業(yè)的投資比重下降了7.97個(gè)百分點(diǎn),而第三產(chǎn)業(yè)比重上升了8.14個(gè)百分點(diǎn)。九年來,由于在城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)等方面的投資巨大,城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化,城市經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一支重要力量。
(三)加快了推動(dòng)工業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化步伐
從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析,強(qiáng)大的紡織業(yè)既是浙江某縣的優(yōu)勢(shì),也是其軟肋所在。一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)過分倚重于一個(gè)行業(yè),畢竟隱含巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),不利經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。2000年以后,工業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型優(yōu)化問題逐漸成為共識(shí),表現(xiàn)在投資領(lǐng)域繼續(xù)加快紡織產(chǎn)業(yè)升級(jí)步伐,保持和增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的同時(shí);把紡織以外的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展始終放在優(yōu)先地位,培育、引進(jìn)、壯大了一批頗具發(fā)展前景的優(yōu)勢(shì)行業(yè)和骨干企業(yè),有效地改善了工業(yè)結(jié)構(gòu)。2000年紡織業(yè)的投資比重為64.9%,到2008年紡織業(yè)投資比重下降為56.6%。
二、投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系
投資作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要原動(dòng)力,其作用主要通過兩方面來體現(xiàn):一是直接拉動(dòng),即所投資的項(xiàng)目竣工投產(chǎn)后,項(xiàng)目投產(chǎn)后新增的價(jià)值;二是間接拉動(dòng),即投資過程產(chǎn)生的投資品需求對(duì)相關(guān)企業(yè)的生產(chǎn)拉動(dòng)作用,項(xiàng)目施工對(duì)建筑業(yè)的拉動(dòng)作用。在具體實(shí)踐中固定資產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的作用機(jī)制非常復(fù)雜,影響因素眾多,傳導(dǎo)途徑多樣,不同的地區(qū)、不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、不同的歷史發(fā)展階段又會(huì)有不同的表現(xiàn)形式。我們通過收集大量數(shù)據(jù)、原始資料,經(jīng)深入研究、全面分析,按照去粗存精的原則,認(rèn)為浙江某縣固定資產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系主要體現(xiàn)為:
(一)投資是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要原動(dòng)力
2000年以來,固定資產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大,對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用也逐漸加大。投資規(guī)模由2000年的45.5億元增加至2008年的242.38億元,增長(zhǎng)了4.3倍,年均增長(zhǎng)20.4%。投資作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“三駕馬車”中的主動(dòng)力,其規(guī)模的迅速擴(kuò)大有力地推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),2000-2008年浙江某縣的生產(chǎn)總值(GDP)累計(jì)達(dá)3217.1億元,年均增長(zhǎng)14.1%。
(二)投資增強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力
2008年,固定資產(chǎn)投資242.38億元,是1978年的600倍。2000-2008年,固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成1336.48億元,是1978-1999年總量的3.8倍。新增固定資產(chǎn)721.76億元,平均每年增長(zhǎng)19.8%。新增固定資產(chǎn)的不斷增加為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展奠定了重要的基礎(chǔ),使經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁不斷增強(qiáng)。
(三)投資為未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入活力
浙江某縣在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中,抓住機(jī)遇,以縣域中心城市建設(shè)為契機(jī),加大對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施以及社會(huì)事業(yè)的投資,為未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。九年中,基礎(chǔ)設(shè)施投資累計(jì)完成223.9億元,平均每年增長(zhǎng)28.1%,占全社會(huì)投資的比重為16.7%。其中城市基礎(chǔ)設(shè)施投資累計(jì)完成177.7億元,平均每年增長(zhǎng)30.1%,占全社會(huì)投資的比重為13.3%。城市建成區(qū)綠化覆蓋率、綠地率提高、城市道路面積擴(kuò)大、城市污水處理、城市集中供熱進(jìn)一步加大,城市市容環(huán)境衛(wèi)生改觀,促進(jìn)城鎮(zhèn)化水平逐步提高和投資環(huán)境進(jìn)一步改善,為經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)注入了新的活力。
(四)投資為新興產(chǎn)業(yè)培育儲(chǔ)備了潛力
投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有先導(dǎo)作用,投資結(jié)構(gòu)調(diào)整是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級(jí)的先導(dǎo)和杠桿?，F(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相當(dāng)大的程度上是由過去的投資結(jié)構(gòu)決定的,現(xiàn)在的投資方向又決定和預(yù)示著未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。
2000年以來,投資結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯的變化,城市經(jīng)濟(jì)也發(fā)生了相應(yīng)的變化,三產(chǎn)服務(wù)業(yè)投資顯著增加,特別是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,成為浙江某縣國民經(jīng)濟(jì)各主要行業(yè)中增長(zhǎng)較快的行業(yè)。2000-2008年房地產(chǎn)業(yè)增加值年均增長(zhǎng)17.2%,高于GDP平均增速3.1個(gè)百分點(diǎn),高于第三產(chǎn)業(yè)平均增速1.6個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重由2000年的2.0%上升到2008年的2.6%,提高了0.6個(gè)百分點(diǎn)。2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到60.82億元,較2000年增長(zhǎng)6.2倍。
同時(shí)工業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化,工業(yè)投入結(jié)構(gòu)逐步趨向合理,促進(jìn)了制造業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。紡織、化纖等傳統(tǒng)紡織業(yè)投資比重明顯下降,而裝備制造、石油化工、汽車汽配等技術(shù)含量較高的行業(yè)投資比重明顯上升。工業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生變化,從2000年到2008年,規(guī)模以上工業(yè)中裝備制造、石油化工、汽車汽配等產(chǎn)值占比提高10.6個(gè)百分點(diǎn),新興產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展成為拉動(dòng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量。
三、當(dāng)前固定資產(chǎn)投資若干問題的認(rèn)識(shí)
目前,浙江某縣一年的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資已經(jīng)達(dá)到近250億元,工業(yè)投資近150億元,規(guī)模之大與省內(nèi)某些地級(jí)市一年的投資額相當(dāng)。巨量的投入對(duì)當(dāng)前乃至今后的資源配置,產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向,增長(zhǎng)方式的演變都將產(chǎn)生巨大的影響。投資決策的正確與否直接關(guān)乎經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展,在當(dāng)前錯(cuò)綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,清醒認(rèn)識(shí)目前固定資產(chǎn)投資面臨的諸多問題,深入了解剖析固定資產(chǎn)投資的一些規(guī)律性內(nèi)容,顯得尤為重要。
(一)投資波動(dòng)問題
固定資產(chǎn)投資與GDP、工業(yè)產(chǎn)值等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有區(qū)別,一般而言在經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展沒有特別巨大影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展事件的前提下,處于經(jīng)濟(jì)上升期的縣域,年度間GDP、工業(yè)產(chǎn)值諸類經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)能保持環(huán)比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),只是由于各種因素作用環(huán)比增速有大小之分而已;但是固定資產(chǎn)投資則不善,在一定的年份出現(xiàn)環(huán)比下降也屢見不鮮。浙江某縣在20世紀(jì)80年代的1981年、1986年、1989年出現(xiàn)環(huán)比持平或下降,在20世紀(jì)90年代,則波動(dòng)起伏更大,先于1990年開始快速增長(zhǎng),到1993年達(dá)到第一個(gè)高點(diǎn),在1994年回了一下頭,又翻身向上,到1996年達(dá)到第二個(gè)高點(diǎn),此后則持續(xù)下滑,進(jìn)入21世紀(jì)后幾乎保持了一個(gè)完美的線性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
就我們對(duì)固定資產(chǎn)投資問題的研究以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論的理解,年度間出現(xiàn)投資波動(dòng)乃至同比下降不足為奇,波浪式前進(jìn)、螺旋式上升更符合投資的發(fā)展規(guī)律。每一次的波動(dòng)都是對(duì)當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的綜合因素影響的烙印:1981年的下降受到當(dāng)時(shí)中央對(duì)“洋躍進(jìn)”的矯正的影響,1989年是國內(nèi)政治因素的影響,1994年是因投資宏觀調(diào)控所致,1997年亞洲金融風(fēng)暴則直接導(dǎo)致了20世紀(jì)末的連年投資下滑。導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資下滑是政治、經(jīng)濟(jì)、心理、風(fēng)險(xiǎn)承受能力、未來的預(yù)期等多種因素綜合作用的結(jié)果,既有主觀又有客觀,既有外部又有內(nèi)部,既有現(xiàn)實(shí)考慮又有長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮。審時(shí)度勢(shì),因勢(shì)而為,主動(dòng)調(diào)整,對(duì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展會(huì)更有利。
(二)投入產(chǎn)出問題
投入產(chǎn)出是各級(jí)各界都非常關(guān)心的問題。隨著技術(shù)進(jìn)步,信息化水平的提升,投資主體的多元,影響投入產(chǎn)出效果的因素更加錯(cuò)綜復(fù)雜。目前影響投入產(chǎn)出效果的因素主要以下方面:
投資方向的構(gòu)成發(fā)生較大變化。特別是2000年以后,城市建設(shè)成為一項(xiàng)非常重要的任務(wù),城市基礎(chǔ)設(shè)施投資理所當(dāng)然地成為投資重點(diǎn)。1999年城市基礎(chǔ)設(shè)施投入為34286萬元,占全社會(huì)投資的比重為9.5%,2000-2008年城市基礎(chǔ)設(shè)施的投入為177.7億元,占同時(shí)期全社會(huì)投資的比重為13.3%。與工業(yè)投資不同,工業(yè)項(xiàng)目一旦完工投產(chǎn)即有產(chǎn)出,對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)是直接的,顯性的;而基礎(chǔ)設(shè)施是為整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造條件、提供平臺(tái),潤物細(xì)無聲,對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是間接的、隱性的。
投資額的構(gòu)成比例發(fā)生變化。每一項(xiàng)目的投資額按照其構(gòu)成分為建筑工程投資、安裝工程投資、設(shè)備投資、其他費(fèi)用,建安工程投資和設(shè)備投資直接關(guān)系到生產(chǎn)能力的形成,其在總投資額中的比例越高,則日后的產(chǎn)出相應(yīng)的更大。但是,從我們最近幾年的調(diào)查情況看,總投資額中其他費(fèi)用上升較快,建筑工程中的非生產(chǎn)性設(shè)施投資增加較多,已完建筑工程中的閑置擴(kuò)大是影響投資效果的不可忽視因素。2000年以前,建安工程投資和設(shè)備投資占總投資的比例為85.9%,而2000年以后,則下降到77.1%。
項(xiàng)目建成未達(dá)產(chǎn)影響不可忽視。在土地成為稀缺資源以后,土地成為各投資主體首要的獵取對(duì)象,在調(diào)查中了解到:超前、超量獲取資源,延緩后續(xù)的生產(chǎn)設(shè)備投資進(jìn)度等現(xiàn)象不同程度存在。在公共的、稀缺的土地資源轉(zhuǎn)為業(yè)主的私有財(cái)產(chǎn)之后,并未能如其計(jì)劃的那樣形成足夠的有效產(chǎn)出,是影響投入產(chǎn)出效果的因素之一。
四、提高固定資產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)的幾點(diǎn)思考
第一,固定資產(chǎn)投資重“量”更要重“質(zhì)”。投資決定未來。在比較發(fā)達(dá)的東部地區(qū),這樣一個(gè)年工業(yè)固定資產(chǎn)投資150億的縣域而言,每年保持一個(gè)比較高數(shù)量的投入勢(shì)在必然,但同時(shí)必須重質(zhì),尤其是要選準(zhǔn)投資的方向。
第二,高度重視存量投資品的價(jià)值挖掘。固定資產(chǎn)投資形成的投資品是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。既要通過不斷的新增投入,形成新的投資品為經(jīng)濟(jì)發(fā)展加油,又要高度重視現(xiàn)有的、歷年積存的存量投資品的價(jià)值挖掘,通過優(yōu)勝劣汰、有序轉(zhuǎn)接,發(fā)揮其潛能。
一、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況
上半年，完成地區(qū)生產(chǎn)總值56.87億元，同比增長(zhǎng)7.7％；規(guī)模以上工業(yè)增加值10.6億元，同比增長(zhǎng)9.6％;固定資產(chǎn)投資124.1億元，同比增長(zhǎng)11.6％;社會(huì)消費(fèi)品零售總額34.4億元，同比增長(zhǎng)11.8％;一般公共預(yù)算收入3.92億元，可比增長(zhǎng)0.3％;進(jìn)出口總額1.71億元，同比增長(zhǎng)91.9％;城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入12654元，同比增長(zhǎng)10.12％;農(nóng)村常住居民人均可支配收入5500元，同比增長(zhǎng)9.52％。
從全市排名看：排名總體情況穩(wěn)中有進(jìn)亦有憂。其中，居第1位指標(biāo)有2項(xiàng)：規(guī)模以上工業(yè)位增加值增幅（前移3位）、農(nóng)村常住居民人均可支配收入（前移2位）；居第2位指標(biāo)有3項(xiàng)：固定資產(chǎn)投資增幅（前移4位）、城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入（前移1位）、進(jìn)出口總額（保持不變）；居第3位指標(biāo)有1項(xiàng)：社會(huì)消費(fèi)品零售總額位（前移2位）；居第6位指標(biāo)有2項(xiàng)：一般公共預(yù)算收入（保持不變）、地區(qū)生產(chǎn)總值（預(yù)測(cè)下滑1位）。
從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看：三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為11.85：30.85：57.3。其中，第一產(chǎn)業(yè)完成6.74億元，同比增長(zhǎng) 2.9%，下降0.4個(gè)百分點(diǎn)（保持在合理區(qū)間），趨于平穩(wěn)；第二產(chǎn)業(yè)完成17.54億元，同比增長(zhǎng)9.7 %，下降2.2個(gè)百分點(diǎn)，趨于下降態(tài)勢(shì)；第三產(chǎn)業(yè)完成32.59億元，同比增長(zhǎng)7.4%，下降0.2個(gè)百分點(diǎn)（保持在合理區(qū)間），趨于平穩(wěn)。
從行業(yè)指標(biāo)看：上半年，完成地區(qū)生產(chǎn)總值56.87億元，同比增長(zhǎng)7.7％，增幅同比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，低于全市平均增速(8.2%)0.5個(gè)百分點(diǎn)，低于我縣目標(biāo)增速（8.5%）0.8個(gè)百分點(diǎn),與計(jì)劃目標(biāo)相比存在一定差距；規(guī)模以上工業(yè)增加值10.6億元，同比增長(zhǎng)9.6％，增幅同比上漲1.3個(gè)百分點(diǎn);固定資產(chǎn)投資124.1億元，同比增長(zhǎng)11.6％，增幅同比下降0.4個(gè)百分點(diǎn);社會(huì)消費(fèi)品零售總額34.4億元，同比增長(zhǎng)11.8％，增幅與去年同期持平;一般公共預(yù)算收入3.92億元，可比增長(zhǎng)0.3％，增幅同比下降10.7個(gè)百分點(diǎn);進(jìn)出口總額1.71億元，同比增長(zhǎng)91.9％，增幅同比上漲30.7個(gè)百分點(diǎn);城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入12654元，同比增長(zhǎng)10.12％，增幅同比上漲2.17個(gè)百分點(diǎn);農(nóng)村常住居民人均可支配收入5500元，同比增長(zhǎng)9.52％，增幅同比上漲0.51個(gè)百分點(diǎn)。
二、 地區(qū)生產(chǎn)總值完成情況
地區(qū)生產(chǎn)總值25個(gè)關(guān)聯(lián)指標(biāo)中有6個(gè)上升幅度較大，7個(gè)下降幅度較大，具體是保費(fèi)收入、商品房銷售面積、房地產(chǎn)業(yè)單位從業(yè)人員、房地產(chǎn)業(yè)單位從業(yè)人員勞動(dòng)報(bào)酬、電信業(yè)務(wù)總量、其他營利業(yè)等6個(gè)指標(biāo)同期相比分別上漲9、18、3.6、14.6、7.5和19.2個(gè)百分點(diǎn)。建筑業(yè)、航空運(yùn)輸總周轉(zhuǎn)量、郵政業(yè)務(wù)總量、批發(fā)業(yè)商品銷售額、零售業(yè)商品銷售額、金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款余額和當(dāng)期財(cái)政預(yù)算支出中八項(xiàng)支出等7個(gè)指標(biāo)同期相比分別下降27.9、5.8、13.7、3.2、5.6、3.1和6.8個(gè)百分點(diǎn)。
（一）GDP運(yùn)行情況。上半年，地區(qū)生產(chǎn)總值完成56.87億元，同比增長(zhǎng)7.7%，低于全市平均增速(8.2%)0.5個(gè)百分點(diǎn)，低于我縣目標(biāo)增速（8.5%）0.8個(gè)百分點(diǎn),與計(jì)劃目標(biāo)相比存在一定差距。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看：第一產(chǎn)業(yè)完成6.74億元，同比增長(zhǎng) 2.9%，下降0.4個(gè)百分點(diǎn)（保持在合理區(qū)間），占GDP比重 11.85%，趨于平穩(wěn)；第二產(chǎn)業(yè)完成17.54億元，同比增長(zhǎng)9.7 %，下降2.2個(gè)百分點(diǎn)，占GDP比重 30.85%，趨于下降態(tài)勢(shì)；第三產(chǎn)業(yè)完成32.59億元，同比增長(zhǎng)7.4%，下降0.2個(gè)百分點(diǎn)（保持在合理區(qū)間），占GDP比重57.3%，趨于平穩(wěn)。從行業(yè)指標(biāo)看：保費(fèi)收入同比增長(zhǎng)17.8%，上漲9個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積同比增長(zhǎng)35.1%，上漲18個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)業(yè)單位從業(yè)人員同比增長(zhǎng)9.1，上漲3.6個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)業(yè)單位從業(yè)人員勞動(dòng)報(bào)酬同比增長(zhǎng)14.6%，上漲14.6個(gè)百分點(diǎn)；電信業(yè)務(wù)總量同比增長(zhǎng)107.5%，上漲7.5個(gè)百分點(diǎn)；其他營利業(yè)同比增長(zhǎng)27.2%，上漲19.2個(gè)百分點(diǎn)。建筑業(yè)、航空運(yùn)輸總周轉(zhuǎn)量、郵政業(yè)務(wù)總量、批發(fā)業(yè)商品銷售額、零售業(yè)商品銷售額、金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款余額和當(dāng)期財(cái)政預(yù)算支出中八項(xiàng)支出增速同期相比分別下降27.9、5.8、13.7、3.2、5.6、3.1和6.8個(gè)百分點(diǎn)。從全市排名看：規(guī)模以上工業(yè)位增加值增幅位居第1，排名前移3位；農(nóng)村常住居民人均可支配收入位居第1，排名前移2位；固定資產(chǎn)投資增幅位居第2，排名前移4位；城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入位居第2，排名前移1位；進(jìn)出口總額位居第2，排名保持不變；社會(huì)消費(fèi)品零售總額位居第3，排名前移2位；一般公共預(yù)算收入位居第6，排名保持不變；GDP位居第6，排名下滑1位（預(yù)測(cè)）；
（二）城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入情況。2019年度我縣城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入計(jì)劃目標(biāo)是27708元，同比增長(zhǎng)9.0%。一季度，我縣城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入6877元，同比增長(zhǎng)9.05%，低于全市平均增速(9.24%)零點(diǎn)一九個(gè)百分點(diǎn)，高于全縣目標(biāo)任務(wù)零點(diǎn)五個(gè)百分點(diǎn)，全市排名第5，趨于穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。
（三）固定資產(chǎn)投資情況。一季度，完成固定資產(chǎn)投資54.44億元，同比增10.4%。1至4月份完成固定資產(chǎn)投資68.48億元，同比增幅10.5%。1至5月份完成固定資產(chǎn)投資73.06億元，同比增幅10.6%。
三、 存在的問題及原因
（一）我縣GDP產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡。主要原因：一是工業(yè)基礎(chǔ)差、底子薄，缺乏“龍頭”企業(yè)支撐，多數(shù)為小微型企業(yè)，規(guī)模較小，培育入規(guī)空間有限。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)供需趨于相對(duì)飽和狀態(tài)，城區(qū)常住人口購房意愿不強(qiáng)，加之國務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)控，政府刺激房地產(chǎn)消費(fèi)政策相繼取消（去庫存政策），同時(shí)，銀行信貸支持力度大幅度下降，各銀行相繼出臺(tái)限貸政策，農(nóng)民工進(jìn)城購房人數(shù)逐漸減少；隨著生活水平的提升，消費(fèi)者對(duì)房屋戶型、停車場(chǎng)所、環(huán)境綠化等配套設(shè)施要求提高，造成配套設(shè)施完備的房屋不愁消，配套設(shè)施不齊全的房屋銷量明顯下降，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售“冷熱不均”。三是電商發(fā)展放緩，具有一定規(guī)模的電商實(shí)體不多，通羊倉儲(chǔ)配送中心遷至武漢，對(duì)我縣郵政業(yè)務(wù)總量帶來一定影響。四是上年度單位計(jì)提養(yǎng)老金、補(bǔ)發(fā)工資等公共服務(wù)支出暫未支付。
（二）城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入低于全市平均水平。去年同期，我縣城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入為6306元，增幅8.69%，全市排名第一。今年一季度，我縣城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入6877元，增幅9.05%，低于全市平均增速(9.24%)零點(diǎn)一九個(gè)百分點(diǎn)，全市排名第五，高于全縣目標(biāo)任務(wù)零點(diǎn)五個(gè)百分點(diǎn)，全市排名大幅度下降。主要原因：一是勞動(dòng)者技能單一，學(xué)歷較低，工資標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低。二是隨著“兩化融合”的推進(jìn)，企業(yè)招工對(duì)專業(yè)崗位需求較大，門檻較高，符合中高薪招工條件的技術(shù)型人員存在流失趨勢(shì)。
（三）固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目入庫減少。與去年同期相比，固定資產(chǎn)投資入庫項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少16個(gè)。主要原因：一是新開工項(xiàng)目下滑。市委、市政府實(shí)施“三抓一優(yōu)”和項(xiàng)目考核拉練，各縣市區(qū)都在你追我趕、比拼發(fā)展，項(xiàng)目入庫力度空前，導(dǎo)致今年項(xiàng)目入庫儲(chǔ)備減少。二是項(xiàng)目入庫通過率較低。市統(tǒng)計(jì)局項(xiàng)目入庫現(xiàn)場(chǎng)核查要求越來越高，一些項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與投資額度的匹配、施工現(xiàn)場(chǎng)條件具備、項(xiàng)目簡(jiǎn)介牌缺失等原因，影響項(xiàng)目入庫。三是上半年雨季時(shí)間長(zhǎng)，影響了項(xiàng)目的開工和入庫。
按照縣委、縣政府“雙過半”和“保三爭(zhēng)二”的工作要求，存在較大壓力，一是一季度GDP中幾項(xiàng)主要數(shù)據(jù)指標(biāo)下滑幅度較大，二季度我縣要實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值64.13億元，同比增長(zhǎng)25.72%，才能完成上半年目標(biāo)增速8.5%，完成壓力較大；二是固定資產(chǎn)投資增幅省市調(diào)控壓力較大，元至5月全市固定資產(chǎn)投資增幅均控制在11%以內(nèi)，突破增幅12%難度較大。
四、下一步工作措施
（一）進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)測(cè)和調(diào)度。繼續(xù)實(shí)行“一月一分析、一季一調(diào)度”的工作機(jī)制，進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)運(yùn)行分析，特別是針對(duì)薄弱環(huán)節(jié)和短板進(jìn)行科學(xué)調(diào)度，確保各項(xiàng)指標(biāo)的順利完成。
（二）加大企業(yè)培育。加強(qiáng)工業(yè)入規(guī)和服務(wù)業(yè)入限政策宣傳，制訂獎(jiǎng)勵(lì)措施，提高企業(yè)入規(guī)和入限積極性；加大新注冊(cè)企業(yè)的培育力度，爭(zhēng)取一批工業(yè)和服務(wù)業(yè)企業(yè)入規(guī)、入限。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 統(tǒng)計(jì) 預(yù)警體系
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的區(qū)域差異性，至今還沒有形成一套公認(rèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，本文根據(jù)我國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況構(gòu)建了房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)體系，并對(duì)預(yù)警指標(biāo)綜合加權(quán)來預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)，判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷熱程度。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系的建立
本文預(yù)警指標(biāo)體系的建立是從房地產(chǎn)發(fā)展的總體目標(biāo)出發(fā)，將總體目標(biāo)分解成三個(gè)子目標(biāo)，同時(shí)用指標(biāo)體系的三大板塊來表現(xiàn)。第一板塊是房地產(chǎn)業(yè)同國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)關(guān)系；第二板塊是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的協(xié)調(diào)關(guān)系；第三板塊是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的協(xié)調(diào)關(guān)系。
1.房地產(chǎn)開發(fā)投資額／固定資產(chǎn)投資額。該指標(biāo)反映房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額增加或減少，房地產(chǎn)開發(fā)投資額也會(huì)相應(yīng)隨之增加或減少，房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額應(yīng)有一個(gè)合理的區(qū)間，來揭示房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的狀況，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額在市場(chǎng)穩(wěn)定時(shí)是一個(gè)比較穩(wěn)定的數(shù)值，但是當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額在固定資產(chǎn)投資額中所占的比例就會(huì)產(chǎn)生明顯的波動(dòng)。
2.房地產(chǎn)開發(fā)投資額／GDP。該指標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)投資額與國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例，從整體上反映房地產(chǎn)開發(fā)投資占全部社會(huì)資源的比例。國內(nèi)生產(chǎn)總值保持正增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資也相應(yīng)持續(xù)正增長(zhǎng)；國內(nèi)生產(chǎn)總值負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資也相應(yīng)負(fù)增長(zhǎng)。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)投資額與國內(nèi)生產(chǎn)總值呈正相關(guān)關(guān)系，所以在國民經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展時(shí)，該指標(biāo)會(huì)維持在一個(gè)合理的區(qū)間。但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)時(shí)，會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展過熱或過冷，這時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增長(zhǎng)速度或減少速度會(huì)明顯超過國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度或減少速度，這一指標(biāo)就會(huì)發(fā)生明顯的變化，所以比例過低，說明房地產(chǎn)發(fā)展偏冷，比例過高，說明房地產(chǎn)發(fā)展偏熱。
3.房地產(chǎn)開發(fā)用地面積 / 城市建設(shè)用地面積。該指標(biāo)從土地實(shí)物量的角度反映房地產(chǎn)開發(fā)同國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)關(guān)系。由于城市建設(shè)用地面積實(shí)際上無法取得，所以通常以“商品房開發(fā)購置土地面積增長(zhǎng)速度/GDP 增長(zhǎng)速度”指標(biāo)代替。該指標(biāo)應(yīng)該有一個(gè)合理的比例區(qū)間，比例過高，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展偏熱，比例過低，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展偏冷。
4.房地產(chǎn)類貸款余額／金融業(yè)貸款余額。該指標(biāo)是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)同國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性十分重要的指標(biāo)。指標(biāo)中房地產(chǎn)類貸款包括個(gè)人消費(fèi)貸款和開發(fā)貸款，個(gè)人消費(fèi)貸款包括公積金貸款和住房按揭貸款。金融業(yè)貸款余額包括中長(zhǎng)期貸款和中資金融機(jī)構(gòu)的短期貸款，指標(biāo)所包含內(nèi)容的選取考慮到了數(shù)據(jù)的可獲取性和持續(xù)性。
5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤率 / 社會(huì)平均利潤率。與前四個(gè)指標(biāo)不同，該指標(biāo)從經(jīng)營成果的角度綜合地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展同國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)關(guān)系，前四個(gè)指標(biāo)是從貨幣和實(shí)物兩個(gè)角度反映房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展同國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)關(guān)系。
6.別墅高檔公寓竣工面積／所有住宅竣工面積。該指標(biāo)是反映產(chǎn)品檔次是否合理的一個(gè)指標(biāo)，它應(yīng)該有一個(gè)合理的比例區(qū)間，比例過高、過低，都說明商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)失衡。由于同一城市不同階段的發(fā)展差異和各城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，該指標(biāo)檔次的劃分是不同的。
7.實(shí)際預(yù)售面積／批準(zhǔn)預(yù)售面積。該指標(biāo)在反映房地產(chǎn)市場(chǎng)協(xié)調(diào)關(guān)系中是敏感度較強(qiáng)的指標(biāo)，該指標(biāo)應(yīng)該有一個(gè)合理的比例區(qū)間。比例過高，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展偏熱；比例過低，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展偏冷。
8.商品房銷售價(jià)格指數(shù)／租賃價(jià)格指數(shù)。該指標(biāo)是反映房地產(chǎn)協(xié)調(diào)關(guān)系最概括、最靈敏的指標(biāo)。商品房銷售價(jià)格包括投資需求的因素，而租賃價(jià)格是由消費(fèi)需求產(chǎn)生的，商品房銷售價(jià)格和租賃價(jià)格兩者的關(guān)系是實(shí)際價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)格的比較，在一定程度上反映了市場(chǎng)程度和房地產(chǎn)泡沫的大小。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)統(tǒng)計(jì)
1.預(yù)警區(qū)間的確定。按照一定的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置一組數(shù)值，把該組數(shù)值稱為檢查值，以這些檢查值為端點(diǎn)形成預(yù)警區(qū)間即預(yù)警界限，當(dāng)某一指標(biāo)的值超過或落入該預(yù)警區(qū)間時(shí)，就發(fā)出相應(yīng)的預(yù)警信號(hào)。
2.預(yù)警系統(tǒng)的內(nèi)容。預(yù)警根據(jù)某些統(tǒng)計(jì)信息度量某種狀態(tài)偏離預(yù)警線的強(qiáng)弱程度，對(duì)被監(jiān)控對(duì)象的指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)視，對(duì)未來可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)出預(yù)警信號(hào)的過程。一個(gè)完善的預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)包含監(jiān)測(cè)、預(yù)警與排警三方面內(nèi)容。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場(chǎng)；景氣循環(huán)方法；合成指數(shù)
[中圖分類號(hào)]F293 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432（2013）48-0062-03
1 研究背景
房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)和載體，與城市化和工業(yè)化關(guān)系密切，是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。近十年來房地產(chǎn)業(yè)占我國國內(nèi)總產(chǎn)出的2%～8%，占固定資產(chǎn)投資比重的17%～20%；就北京市而言，房地產(chǎn)業(yè)增加值約占地區(qū)生產(chǎn)總值的7%，房地產(chǎn)業(yè)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資額的比例高達(dá)50%以上，房地產(chǎn)銷售額約占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的47%?？梢姡禺a(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)地位顯著，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本支撐點(diǎn)之一。研究房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣波動(dòng)一方面能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供理論指導(dǎo)，有助于政府部門制定相應(yīng)政策、掌握調(diào)控力度；另一方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的未來走勢(shì)有信息導(dǎo)向作用，有助于投資者有效支配投資開發(fā)行為。
房地產(chǎn)業(yè)受地域因素的影響很大，不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響因素及重要程度有所不同，表現(xiàn)出的景氣循環(huán)特征也不同。本文旨在對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行具體分析，借鑒景氣理論及國內(nèi)外相關(guān)成果，構(gòu)建北京房產(chǎn)市場(chǎng)景氣狀況的基本框架，編制景氣指數(shù)，了解區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)及發(fā)展軌跡，為北京房產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)判斷提供參考。
2 景氣方法概述
景氣指數(shù)方法是目前普遍采用的分析經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)走勢(shì)和預(yù)測(cè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的方法，它把經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)看成一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)傳遞、擴(kuò)散的結(jié)果，認(rèn)為這是一個(gè)逐漸波及、滲透的過程，經(jīng)濟(jì)狀況的任何異常都有一定的前兆反映。
基于景氣循環(huán)的房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣研究的基本方法是利用變量之間變化的時(shí)差關(guān)系將指標(biāo)分為先行、同步、滯后三類，三類指標(biāo)中，景氣異常的前兆主要反映在先行指標(biāo)的變動(dòng)上，先行指標(biāo)上升預(yù)示著經(jīng)過一定時(shí)差后，房地產(chǎn)循環(huán)將步入總體景氣時(shí)期，先行指標(biāo)下降預(yù)示著行業(yè)將衰退并進(jìn)入不景氣時(shí)期；再以此為基礎(chǔ)計(jì)算景氣指數(shù)，類似地，先行指數(shù)可以預(yù)測(cè)波動(dòng)波峰或波谷的來臨，同步指數(shù)能夠擬合現(xiàn)狀，滯后指數(shù)可用于驗(yàn)證和輔助判斷前期對(duì)波動(dòng)態(tài)勢(shì)的預(yù)測(cè)是否正確，并進(jìn)行修訂和調(diào)整。通過研究景氣指數(shù)即可了解房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張、收縮過程交替變化的數(shù)據(jù)信息，指示景氣的動(dòng)向和趨勢(shì)，達(dá)到監(jiān)測(cè)分析的目的。
3 實(shí)證研究
3.1 建立景氣指數(shù)指標(biāo)體系
英國皇家測(cè)量師協(xié)會(huì)（RICS） 在《理解房地產(chǎn)景氣循環(huán)》一書中將房地產(chǎn)景氣循環(huán)定義為所有物業(yè)總收益率的重復(fù)但不規(guī)則的波動(dòng)，由此可見，物業(yè)收益率應(yīng)該是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行景氣的基準(zhǔn)指標(biāo)，但事實(shí)上因?yàn)槿狈?duì)收益率的統(tǒng)計(jì)，而物業(yè)的收益情況很大程度上由價(jià)格的變化來決定，價(jià)格又是供求共同作用的結(jié)果，故本文選擇北京市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（月度數(shù)據(jù)）為基準(zhǔn)指標(biāo)。
本文從房地產(chǎn)活動(dòng)的全過程出發(fā)，結(jié)合經(jīng)濟(jì)重要性、數(shù)據(jù)可得性、指標(biāo)敏感性，選取研究指標(biāo)如下：北京市固定資產(chǎn)投資完成額、商品房銷售面積、商品房銷售額、新增固定資產(chǎn)、固定資產(chǎn)投資完成額增速、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資額、房地產(chǎn)業(yè)投資總額、商品房施工面積、商品房竣工面積、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、北京市商品房銷售價(jià)格、金融機(jī)構(gòu)貸款額、財(cái)政支出、社會(huì)零售品消費(fèi)總額、外匯儲(chǔ)備；并構(gòu)造指標(biāo)：x1=房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資完成額，反映房地產(chǎn)業(yè)同國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)關(guān)系，表明現(xiàn)有投資結(jié)構(gòu)；x2=商品房銷售面積/商品房竣工面積，反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況。本文通過對(duì)以上指標(biāo)的相對(duì)變化（變化率）進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，綜合判斷北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的整體狀況。
所有數(shù)據(jù)的準(zhǔn)備時(shí)間均為2005年7月—2012年9月，計(jì)算主要基于國家信息中心同東北財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)計(jì)量分析與預(yù)測(cè)研究中心共同研發(fā)的“經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)”軟件。數(shù)據(jù)來源：中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫、wind資訊、北京統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)。
3.2 數(shù)據(jù)處理
月度時(shí)間序列包含長(zhǎng)期趨勢(shì)要素、循環(huán)要素、季節(jié)變動(dòng)要素和不規(guī)則變動(dòng)要素，在分析過程中首先采用X-11季節(jié)調(diào)整方法剔除指標(biāo)序列的季節(jié)變動(dòng)要素和不規(guī)則變動(dòng)要素。此外，為解決有些指標(biāo)的1月份數(shù)據(jù)缺失問題及由春節(jié)因素造成的不同年份給定月份工作日不同所造成的影響，本文采用高鐵梅教授提出的先驗(yàn)月份調(diào)整法處理數(shù)據(jù)。
3.3 時(shí)滯識(shí)別
3.3.1 時(shí)差相關(guān)分析
在選擇景氣指標(biāo)時(shí)，一般計(jì)算若干個(gè)不同延遲數(shù)的時(shí)差相關(guān)系數(shù)，然后進(jìn)行比較，其中最大的時(shí)差相關(guān)系數(shù)被認(rèn)為反映了被選擇指標(biāo)與基準(zhǔn)指標(biāo)的時(shí)差相關(guān)關(guān)系，相應(yīng)的延遲數(shù)表示先行滯后期。
3.3.2 K-L信息量
對(duì)于偶然的、帶有隨機(jī)性質(zhì)的現(xiàn)象，通?？梢哉J(rèn)為是服從某一概率分布的隨機(jī)變量的一些實(shí)現(xiàn)值，Kullback-Leibler（K-L）信息量就是用來度量真正的概率分布與模型估計(jì)所得概率分布相近似的程度。將K-L信息量用于景氣指標(biāo)的實(shí)際計(jì)算中，也是以一個(gè)重要的、能夠敏感地反映當(dāng)前經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為基準(zhǔn)指標(biāo)。
依照上述方法對(duì)所選指標(biāo)進(jìn)行分析，參照備選指標(biāo)與基準(zhǔn)循環(huán)序列圖的峰谷對(duì)應(yīng)情況，考慮到指標(biāo)的完備性與相容性，確定景氣指標(biāo)組，如下表所示：
3.4 計(jì)算景氣指數(shù)
景氣指數(shù)綜合了景氣指標(biāo)組中所有成員的變動(dòng)狀況，相較于單一指標(biāo)而言更為客觀嚴(yán)謹(jǐn)，景氣指數(shù)根據(jù)反映對(duì)象和計(jì)算方法的不同分為擴(kuò)散指數(shù)和合成指數(shù)，本文為了彌補(bǔ)擴(kuò)散指數(shù)無法表示波動(dòng)振幅的不足，選用合成指數(shù)，它是用合成各指標(biāo)變化率的方式把握景氣變動(dòng)的大小。
根據(jù)計(jì)算結(jié)果繪制先行、同步、滯后景氣指數(shù)如圖1所示：
如圖1所示，先行指數(shù)在2008年10月至2009年11月之間處于景氣區(qū)間，同步指數(shù)在2009年5月至2010年5月之間處于景氣區(qū)間，滯后指數(shù)在2009年12月至2011年1月之間處于景氣區(qū)間，進(jìn)一步的計(jì)算結(jié)果表明先行指數(shù)平均先行同步指數(shù)9個(gè)月，滯后指數(shù)平均滯后同步指數(shù)6個(gè)月?？傮w看來，先行、同步、滯后指數(shù)之間主要的峰谷對(duì)應(yīng)模擬很好。
在研究區(qū)間內(nèi)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行景氣的頂峰分別在2008年年初和2010年二季度實(shí)現(xiàn)。事實(shí)上，2004年在國家實(shí)行一系列宏觀調(diào)控措施的背景下，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)，9月以后的商品房銷售價(jià)格達(dá)到七年來最高；房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展一直持續(xù)到2008年年初，此時(shí)受國際金融危機(jī)的影響，經(jīng)濟(jì)整體減弱，再加上國家宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入下行空間，該年房地產(chǎn)投資較上年同期下降7.1%；2009年開始，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)在危機(jī)中迎來快速發(fā)展，在國家一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)優(yōu)惠政策的作用下逐漸復(fù)蘇，僅僅一年供需格局就由需求不足轉(zhuǎn)為供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)也隨之快速增長(zhǎng)；2010年4月，為了實(shí)現(xiàn)“遏制過快上漲的房?jī)r(jià)”的目標(biāo)，中央出臺(tái)“新國十條”，市場(chǎng)由此分化，趨于理性，逐漸降溫。2004年以來的發(fā)展歷程印證了本文合成指數(shù)的穩(wěn)定性和敏感性。
4 分析與預(yù)測(cè)
4.1 北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣分析
從景氣指數(shù)圖來看，先行指數(shù)自2010年三季度觸底后一直處于小幅波動(dòng)狀態(tài)，2012年二季度至2013年年初處于緩慢上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，預(yù)示著在2013年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該保持緩慢穩(wěn)定的上升態(tài)勢(shì)；從同步指數(shù)來看，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)在2012年上半年已逐步觸底，此后企穩(wěn)回升。結(jié)合經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，2013年上半年經(jīng)濟(jì)增速放緩，總體平穩(wěn)運(yùn)行；具體到房地產(chǎn)市場(chǎng)，商品房銷量強(qiáng)勁回升，市場(chǎng)需求不斷釋放，呈現(xiàn)量升價(jià)漲的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)也連續(xù)3個(gè)季度回升。
可見，盡管限購限價(jià)、新房審批等從緊的調(diào)控政策會(huì)增強(qiáng)市場(chǎng)的觀望態(tài)度。但從供求角度來看，預(yù)計(jì)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市化加速的宏觀背景下，當(dāng)前北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)中有升，處于緩慢穩(wěn)健的景氣初始階段，應(yīng)對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)持有謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。
4.2 同國房景氣指數(shù)的對(duì)比將北京市同步指數(shù)同國家統(tǒng)計(jì)局公布的國房景氣指數(shù)進(jìn)行對(duì)比，2004—2006年，北京市同步指數(shù)與國房景氣指數(shù)處于下行空間，2006年年初后開始觸底反彈步入景氣階段；2008年在國際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，國家宏觀調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣回落，這次回落一直持續(xù)到2009年第二季度，又開始新一輪的景氣與不景氣的循環(huán)。由圖2可見，全國房地產(chǎn)和北京市房地產(chǎn)的循環(huán)波動(dòng)特征很相似，只是到達(dá)波峰波谷的時(shí)間略有差異，可以說二者整體發(fā)展同步。
5 結(jié) 論
本文根據(jù)景氣循環(huán)的原理對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行進(jìn)行景氣分析，建立有效可行的景氣指標(biāo)體系，客觀分析了2004年以來的北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行軌跡，并結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行短期內(nèi)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，認(rèn)為當(dāng)前北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于緩慢穩(wěn)健的景氣初始階段；最后將北京市房地產(chǎn)景氣狀況與全國房地產(chǎn)景氣狀況進(jìn)行對(duì)比分析得出二者發(fā)展同步的結(jié)論。
需要指出的是，受到統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)充分性的限制，本文的研究周期相對(duì)較短；另外本文選擇月度數(shù)據(jù)，雖然能有效實(shí)現(xiàn)較好的時(shí)效性，但數(shù)據(jù)波動(dòng)性較大，統(tǒng)計(jì)時(shí)滯相對(duì)較長(zhǎng)。這些都有待于進(jìn)一步改進(jìn)。
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隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的逐步改革和發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)有了日異月新的變化。房地產(chǎn)的影響力成為全球經(jīng)濟(jì)前進(jìn)的催化劑。但在發(fā)展調(diào)整的過程期間，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)某些不定向的干擾因素等待解決。為此，上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)制定了一系列的調(diào)控政策進(jìn)行規(guī)劃，政策落實(shí)后，在某些領(lǐng)域起到了一定的改善效果，但解決和處理的不夠徹底和利落，仍存有或多或少的隱患。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢(shì)和應(yīng)采取的措施，進(jìn)行了一些思考。
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
第一，房地產(chǎn)的開發(fā)投資規(guī)模呈現(xiàn)加大趨勢(shì)。
土地市場(chǎng)與銷售市場(chǎng)的有效結(jié)合共同進(jìn)步，關(guān)鍵來源于房地產(chǎn)業(yè)的搭建和掛鉤，沒有房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商的大力開發(fā)，自然也就談不上銷售市場(chǎng)的運(yùn)營。據(jù)部分可靠數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)納入固定資產(chǎn)投資的非常關(guān)鍵的組成模塊，而且占據(jù)的空間及地位逐漸擴(kuò)大，時(shí)刻影響和推動(dòng)著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展脈絡(luò)。從2000年到如今，若將國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額統(tǒng)計(jì)起來與固定投資總額進(jìn)行對(duì)比的話，驚奇的發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資提升速度明顯高于固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度，且占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重也在不斷加大，這一點(diǎn)顯得越來越明顯。
第二，房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)的關(guān)系更加緊密。
我國房地產(chǎn)已經(jīng)有十幾年的發(fā)展歷程，曾經(jīng)歷過營銷時(shí)代與產(chǎn)品時(shí)代，如今正向資本經(jīng)營時(shí)代跨越，尤其是中國房地產(chǎn)已有十多年的發(fā)展史程，表現(xiàn)出的資本經(jīng)營模式最為突出。房地產(chǎn)屬于資本密集型行業(yè)，是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，資本化的演變趨勢(shì)和程度已作為衡量房地產(chǎn)業(yè)成熟的主要標(biāo)準(zhǔn)。以往十多年，因?yàn)槲覈鴮?duì)于房地產(chǎn)金融的管理及規(guī)劃政策尚未完善和成熟，加之房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營的特殊性，造成大部分房地產(chǎn)開發(fā)商時(shí)常處在資金周轉(zhuǎn)困難的現(xiàn)象。從另一角度分析，許多金融行業(yè)很難融入到房地產(chǎn)業(yè)行列之中，出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)路線與資本相脫節(jié)，然而銀行作為房地產(chǎn)融資渠道的組成部分，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸的癥結(jié)。當(dāng)前這種資本市場(chǎng)與中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊密接觸，將會(huì)把中國房地產(chǎn)市場(chǎng)帶入資本經(jīng)營的時(shí)代。
二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來的發(fā)展趨勢(shì)
改革開放之前，我國實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制調(diào)整，企業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)及分配均需經(jīng)過政府政策商討之后決定實(shí)行。所謂福利，不是按照勞動(dòng)者所完成的勞動(dòng)工作量，而是根據(jù)勞動(dòng)者自身對(duì)物質(zhì)的需求量發(fā)放的。這種結(jié)果使房產(chǎn)再生產(chǎn)資金不足，嚴(yán)重制約著我國房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和人民生活水平的提高。
第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟。
雖然現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于發(fā)展的瓶頸期，但是，總體上來說，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還處于比較繁榮的發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于上升的時(shí)期，因此，未來的發(fā)展，市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用一定會(huì)體現(xiàn)出來，再加上國家政策的調(diào)整與積極有效地引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在改善人民生活以及促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面仍然起著巨大的作用。
第二，房地產(chǎn)企業(yè)集約化求變。
國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)存在不同區(qū)域的缺陷，比如環(huán)境變化、操作不規(guī)范等引起的問題，尤其是準(zhǔn)入管理比較松懈、對(duì)開發(fā)商能力、資質(zhì)監(jiān)管不夠等等。我國房地產(chǎn)業(yè)整體規(guī)模不算大，全國有6萬多家開發(fā)商，行業(yè)集中度較低，市場(chǎng)運(yùn)作能力較弱，銀行信貸自然成為開發(fā)商的主要資金來源。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的預(yù)期造成需求的泡沫化、購房的非理性、預(yù)支消費(fèi)都加速了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，銀行房地產(chǎn)按揭貸款、低首付不僅助長(zhǎng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)之風(fēng)，透支了住房市場(chǎng)的正常需求，也推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的暴力行情。
三、結(jié)語
