序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了1篇的精細(xì)化管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。

房地產(chǎn)行業(yè)具有高風(fēng)險(xiǎn)、收益接近成本臨界點(diǎn)等特點(diǎn)，項(xiàng)目投資相對(duì)較大。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈的背景下，為了保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部成本控制，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工與竣工等階段著手，通過精細(xì)化管理實(shí)現(xiàn)成本控制，挖掘自身發(fā)展?jié)摿?，獲得更加強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。精細(xì)管理模式能夠解決原本粗放式管理中存在的問題，有效控制項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)全周期的資金使用，對(duì)提高產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、營造和諧企業(yè)氛圍、贏得更大的經(jīng)濟(jì)效益等方面具有重要意義。

1房產(chǎn)企業(yè)成本精細(xì)化管理的實(shí)際意義

1.1有助于獲得更多利益

在生產(chǎn)經(jīng)營條件固定的情況下，生產(chǎn)成本越低，獲得的項(xiàng)目收益就越高。隨著房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，利潤(rùn)空間被不斷壓縮，降本減費(fèi)成為企業(yè)保證收入的根本所在。成本精細(xì)化管理可全面挖掘企業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ瑥亩@得更大的經(jīng)濟(jì)效益。房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營應(yīng)緊跟時(shí)代步伐，將精細(xì)化管理模式貫徹落實(shí)到項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工與竣工等各個(gè)環(huán)節(jié)中，并將成本管理責(zé)任落實(shí)到個(gè)人，實(shí)施績(jī)效考核與獎(jiǎng)懲措施，激發(fā)員工的工作積極性，自覺形成成本控制意識(shí)，提升企業(yè)成本管理效率。

1.2有助于提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，先要降低成本才能調(diào)整價(jià)格，產(chǎn)品價(jià)值是固定的，尤其現(xiàn)在大多數(shù)地方政府都有限價(jià)約定，但在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中難免需要以價(jià)格優(yōu)勢(shì)獲得競(jìng)爭(zhēng)力，因此，必須做好成本管控工作。近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量快速增加，規(guī)模日益擴(kuò)大，但工藝技術(shù)更新速度較慢，加上國家和地方政府對(duì)建筑污染治理力度的加大，使項(xiàng)目在污染治理、場(chǎng)地清理等方面的投入增加，成本控制難度加大。精細(xì)化管理模式可使從業(yè)者掌握更多高效、可行的成本控制方法，從管理手段、模式與能力等方面著手創(chuàng)新，從而牢牢控制項(xiàng)目成本，提高產(chǎn)品在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，為企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供支撐［1］。

1.3有助于營造和諧企業(yè)環(huán)境

良好的企業(yè)環(huán)境對(duì)自身發(fā)展、員工成長(zhǎng)有諸多裨益。構(gòu)建良好的企業(yè)環(huán)境，一方面依賴于良好的企業(yè)文化，另一方面依靠管理者與工作人員之間的密切配合，精細(xì)化管理模式的實(shí)施，有助于在企業(yè)內(nèi)外營造和諧的氛圍。房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化經(jīng)營管理，必須不斷創(chuàng)新成本管理模式，依靠提高成本管控水平來節(jié)約成本，達(dá)到利潤(rùn)最大化目標(biāo)。對(duì)此，在精細(xì)化管理背景下，企業(yè)應(yīng)要求每位員工能夠端正態(tài)度，自覺提高自身技能和素養(yǎng)，在和諧的工作環(huán)境下為企業(yè)創(chuàng)造更多效益［2］。

2項(xiàng)目概況

H企業(yè)在1995年創(chuàng)建，專門從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，現(xiàn)已建設(shè)50余個(gè)樓盤，總開發(fā)面積超過500萬m2，是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)界知名地產(chǎn)商之一。該企業(yè)始終秉持求真務(wù)實(shí)、與時(shí)俱進(jìn)的文化精神，以改善客戶居住環(huán)境為己任，用優(yōu)質(zhì)的樓盤贏得客戶的滿意、社會(huì)的贊譽(yù)。在實(shí)際運(yùn)營中，注重企業(yè)價(jià)值與員工利益相結(jié)合，為員工提供實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值的平臺(tái)，通過提高薪酬、完善職業(yè)規(guī)劃等方式，吸引更多優(yōu)秀人才加入團(tuán)隊(duì)，為企業(yè)發(fā)展提供源源不斷的人才支持。但是，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，該企業(yè)成本管理方面的缺陷逐漸暴露出來，主要體現(xiàn)在設(shè)計(jì)、施工、竣工等方面，導(dǎo)致利潤(rùn)逐漸壓縮，亟需實(shí)施精細(xì)化管理模式，達(dá)到降本減費(fèi)的目標(biāo)，助力企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

3存在的主要問題

3.1設(shè)計(jì)圖紙管理不到位

該企業(yè)在設(shè)計(jì)任務(wù)書中，對(duì)砼含量、含鋼量提出要求，但沒有對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行細(xì)致分析，如含鋼量中沒有具體到鋼筋型號(hào)等內(nèi)容，設(shè)計(jì)單位為了降低鋼含量，很容易忽視鋼筋等級(jí)，從以往的Ⅰ級(jí)鋼到現(xiàn)今的Ⅴ級(jí)鋼，從表面上看含鋼量有所降低，實(shí)則鋼筋費(fèi)用并沒有得到有效控制［3］。該企業(yè)的設(shè)計(jì)圖紙沒有對(duì)建筑的關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行明確，如地上地下層高、基礎(chǔ)埋深范圍、墻積比、體形系數(shù)等。在設(shè)計(jì)圖完成后，成本部門并未進(jìn)行圖紙內(nèi)審，而是將其遞交給造價(jià)咨詢公司計(jì)算工程量，再與總包單位進(jìn)行工程量核對(duì)，很容易導(dǎo)致地下室柱網(wǎng)設(shè)計(jì)與實(shí)際情況不符，未能最大化利用車位，地下室頂板覆土常常在1200~1500mm之間，由此增加了荷載量，造價(jià)成本也隨之提升。

3.2施工階段成本管控不到位

該企業(yè)在確定施工承包單位后，迅速進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，對(duì)施工階段內(nèi)控制度建設(shè)缺乏重視，導(dǎo)致成本管控不到位。例如，在材料招采定價(jià)階段涉及供應(yīng)商選擇問題，因房產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模較大，采購量與金額都十分可觀，許多供應(yīng)商想方設(shè)法與招采部人員拉關(guān)系，私下承諾“好處費(fèi)”，一些招采人員為了個(gè)人利益徇私舞弊，做出損害企業(yè)利益之事。甚至還有施工單位在隱蔽工程申報(bào)時(shí)私自增加工程量，與房企監(jiān)理人員、成本人員暗箱操作，許諾一些利益，以此獲得監(jiān)理和房企成本人員的簽字蓋章，弄虛作假、蒙混過關(guān)，不但損害了企業(yè)效益，還會(huì)對(duì)整個(gè)工程質(zhì)量安全構(gòu)成威脅。

3.3竣工結(jié)算忽視成本核對(duì)

在項(xiàng)目建設(shè)完畢后需要進(jìn)行工程結(jié)算，這也是最終把關(guān)階段，主要根據(jù)合同、協(xié)議書、相關(guān)設(shè)計(jì)變更資料、工程核定單等，對(duì)合同價(jià)款增減進(jìn)行計(jì)算和調(diào)整。該企業(yè)在竣工階段常常忽視成本核對(duì)問題，施工單位經(jīng)常出現(xiàn)多算工程量、重復(fù)計(jì)算、工程變更聯(lián)系單手續(xù)缺失等情況［4］。房企成本控制人員或委托中介技術(shù)人員沒有細(xì)致核對(duì)工程量，在工程變更時(shí)財(cái)務(wù)部與工程部信息未能共享，均會(huì)導(dǎo)致企業(yè)支出增加，造成資金損失。

4精細(xì)化管理措施

4.1加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙審核，選擇最佳材料

在設(shè)計(jì)階段應(yīng)加強(qiáng)圖紙審核，盡量將變更前移，避免施工后更改造成返工，導(dǎo)致成本投入增加［5］。針對(duì)項(xiàng)目建筑層高、地下室結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不當(dāng)導(dǎo)致成本增加的問題，應(yīng)實(shí)施精細(xì)化管理，通過加強(qiáng)圖紙審核、優(yōu)化結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等措施，使成本得到良好管控。在建筑層高控制上，地上層高應(yīng)堅(jiān)持人性化原則，確保居住舒適，盡量設(shè)置上返梁或者扁梁，將層高保持在3.0m左右。地下停車場(chǎng)的層高只要滿足2.2m即可，綜合管線順著墻邊布設(shè)，可節(jié)約空間。在地下防水工程成本控制中，不同材料對(duì)應(yīng)的成本不一，可通過方案對(duì)比的方式選擇最佳材料，以SBS聚酯胎、FQY高性能膨脹劑、CPS反應(yīng)高分子防水卷材三種材料為例，對(duì)5萬m2地下室的成本控制進(jìn)行方案對(duì)比，如表1所示。

4.2動(dòng)態(tài)成本臺(tái)賬

該項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)環(huán)境變幻莫測(cè)，要實(shí)現(xiàn)成本動(dòng)態(tài)管理，必須要求各部門創(chuàng)建動(dòng)態(tài)成本臺(tái)賬，將成本使用情況體現(xiàn)出來，特別是材料成本費(fèi)用，占總成本的70%~80%，必須將其作為重點(diǎn)管理目標(biāo)，目標(biāo)成本分解如表2所示。要加強(qiáng)變更部分的成本管理，如簽證管理、設(shè)計(jì)變更等。在項(xiàng)目施工中，工程變更對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工程量具有直接影響，進(jìn)而影響造價(jià)成本，務(wù)必嚴(yán)格把關(guān)，所有變更都要經(jīng)過測(cè)算后才可決定是否允許，并嚴(yán)格按照規(guī)定的變更流程完成［6］。

4.3核實(shí)工程量，完善成本考核體系

針對(duì)竣工結(jié)算階段存在的成本管控問題，應(yīng)從以下兩個(gè)方面著手改進(jìn)。

（1）認(rèn)真核實(shí)工程量。為了做好審價(jià)結(jié)算工作，可與咨詢公司簽訂長(zhǎng)期合作協(xié)議，由造價(jià)公司派專人協(xié)助房企開展竣工結(jié)算與成本管理工作，針對(duì)以下結(jié)算事宜進(jìn)行重點(diǎn)核實(shí)，即結(jié)算審查期限、竣工價(jià)款、索賠價(jià)款、合同外零星項(xiàng)目?jī)r(jià)款結(jié)算等，以有效避免施工單位出現(xiàn)多算、重算等情況，避免出現(xiàn)非必要成本支出。

（2）完善成本考核體系。要實(shí)現(xiàn)成本精細(xì)化管理目標(biāo)，應(yīng)依靠健全的考核體系激勵(lì)員工。企業(yè)要定期聘請(qǐng)專業(yè)講師開展投資培訓(xùn)工作，并對(duì)員工學(xué)習(xí)情況進(jìn)行考核，將成本精細(xì)化管理納入日?？荚u(píng)中，使員工能夠切實(shí)掌握各類投資知識(shí)，激發(fā)工作熱情，真正提高成本管理水平。企業(yè)高層管理者還可采用股權(quán)激勵(lì)方式，在股權(quán)激勵(lì)機(jī)制下，充分激發(fā)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營潛力，促進(jìn)企業(yè)資產(chǎn)收益提升?？偣驹谠黾淤Y金收益、降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，項(xiàng)目相關(guān)者也可獲得可觀收益，實(shí)現(xiàn)互利雙贏的目標(biāo)［7］。

5結(jié)語

綜上所述，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入深度調(diào)整期，各大城市普遍出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌情況，房產(chǎn)企業(yè)面臨著政策、市場(chǎng)等多方挑戰(zhàn)，加強(qiáng)成本管控成為提高經(jīng)濟(jì)效益的主要方式之一。在房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，應(yīng)從設(shè)計(jì)、施工、竣工等環(huán)節(jié)著手，將精細(xì)化管理模式滲透到各項(xiàng)工序中，引導(dǎo)員工樹立成本控制觀念，完善成本考核與激勵(lì)制度，全面提高房企成本管理水平，從而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得一席之地。

參考文獻(xiàn)

[1]朱丹，張?zhí)鞚?，吳佩琪，?金石蒙榮房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目成本控制精細(xì)化管理研究［D］.呼和浩特：內(nèi)蒙古大學(xué)，2019.

[2]王斌，高永斌，王淑芳，等.BIM技術(shù)在工程造價(jià)精細(xì)化管理中的應(yīng)用及作用分析［J］.住宅與房地產(chǎn)，2020（15）：39.

[3]崔新峰.淺談中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本全過程精細(xì)化管理［J］.中華民居（下旬刊），2020（9）：298-299.

[4]王炳炎.房地產(chǎn)工程土建造價(jià)師的成本控制管理工作重點(diǎn)［J］.四川建材，2020，46（6）：211-212.

[5]王靜.“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制與管理策略［J］.財(cái)經(jīng)界，2020（18）：222-223.

[6]王雙琦.房地產(chǎn)成本控制的突出問題及成本的精細(xì)化管理［J］.中國住宅設(shè)施，2020（4）：79-80.

[7]李丹.房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本精細(xì)化管理與造價(jià)控制［J］.住宅與房地產(chǎn)，2019（36）：22.

作者:齊榮欽 單位:融創(chuàng)中國東南集團(tuán)福建公司