發(fā)布時間：2022-05-24 12:52:29
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建筑設施維護管理條例
第一條 為了規(guī)范和加強建筑消防設施的維護管理工作，保障建筑消防設施正常運行，提高建筑物防御火災的能力，維護公共安全，根據(jù)《消防法》、《江蘇省消防條例》、《建筑消防設施的維護管理》(GB25201-2010)等法律法規(guī)、國家標準等規(guī)定，結合本省實際，制定本規(guī)定。
第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)已投入使用建筑的消防設施的值班、巡查、檢測、維修、保養(yǎng)等維護管理工作，適用本規(guī)定。
第三條 本規(guī)定所稱建筑消防設施，是指按照消防法律法規(guī)和消防技術標準在建筑物、構筑物中設置的用于火災報警、滅火、人員疏散、防火分隔、滅火救援等設施、設備的總稱。
第四條 建筑業(yè)主負責建筑消防設施的日常維護管理工作。建筑物實行承包、租賃或者委托經(jīng)營時，業(yè)主應當與實際使用者對建筑消防設施進行查驗移交，并明確建筑消防設施日常維護管理責任。同一建筑物有兩個以上業(yè)主、使用者的，應當以合同方式明確建筑消防設施的維護管理責任及各自的權利和義務。對共用建筑消防設施應當實行統(tǒng)一維護管理，專有部分的建筑消防設施由業(yè)主和使用者各自負責維護管理。物業(yè)服務企業(yè)等接受建筑業(yè)主、使用者委托，對建筑消防設施實施維護管理的，應當嚴格按照合同約定履行對管理區(qū)域內(nèi)的建筑消防設施的維護管理職責。
第五條 建筑業(yè)主、使用者及其委托管理的單位(以下統(tǒng)稱為“建筑消防設施維護管理單位”)應當嚴格按照國家消防技術標準《建筑消防設施的維護管理》(GB25201-2010)的規(guī)定開展建筑消防設施日常維護管理工作，確保完好有效。建筑消防設施維護管理單位不具備建筑消防設施檢測、維修和保養(yǎng)條件的，應當與具有相應資質(zhì)的消防技術服務機構簽訂合同，委托其進行建筑消防設施檢測、維修、保養(yǎng)。從事建筑消防設施檢測、維修、保養(yǎng)的消防技術服務機構及其執(zhí)業(yè)人員應當按照國家和省的有關規(guī)定取得相應資質(zhì)、資格，遵守消防法律、法規(guī)和技術標準、執(zhí)業(yè)準則，對檢測結果和服務質(zhì)量負責。
第六條 建筑消防設施維護管理單位應當根據(jù)消防設施操作使用要求，制定操作規(guī)程，明確操作人員。
單位制定滅火和應急疏散預案以及組織預案演練時，應將建筑消防設施的操作內(nèi)容納入其中，對操作過程中發(fā)現(xiàn)的問題應當及時糾正。
第七條 消防控制室、具有消防配電功能的配電室、消防水泵房、防排煙機房等重要的消防設施操作控制場所，以及僅設有區(qū)域火災報警器的單位，應當結合工作、生產(chǎn)、經(jīng)營實際建立值班制度，確?；馂那闆r下按照操作規(guī)程及時、正確操作建筑消防設施。消防控制室應當實行每日24小時值班制度，每班不少于2人。值班人員應當持有初級技能以上等級的消防行業(yè)特有工種職業(yè)資格證書。
第八條 建筑消防設施維護管理單位應當組織開展建筑消防設施日常巡查，按照工作、生產(chǎn)、經(jīng)營的實際情況，落實有關崗位、人員的巡查責任。建筑消防設施巡查應當明確各類建筑消防設施的巡查部位、頻次和內(nèi)容。
從事建筑消防設施巡查的人員應當經(jīng)消防安全培訓合格后方可上崗，熟悉巡查路線、巡查內(nèi)容，掌握巡查的基本方法和要求，并做好巡查記錄。
第九條 建筑消防設施維護管理單位應當對建筑消防設施每年至少進行一次全面檢測。設有自動消防系統(tǒng)的單位應當每年年底前將系統(tǒng)運行情況、年度檢測記錄或者消防技術服務機構出具的建筑消防設施檢測報告報當?shù)毓矙C關消防機構備案。
第十條 值班、巡查、檢測、滅火演練中發(fā)現(xiàn)建筑消防設施存在問題和故障的，建筑消防設施維護管理單位應當及時組織維修，建立建筑消防設施故障報告和故障消除登記制度。因故障、維修等原因，需要暫時停用系統(tǒng)的，應當有確保消防安全的有效措施，并經(jīng)單位消防安全責任人批準。系統(tǒng)停用時間超過24小時的，應當報告當?shù)毓矙C關消防機構。任何單位和個人不得擅自拆卸、圈占、挪用和停用建筑消防設施。
第十一條 建筑消防設施維護管理單位應當制定建筑消防設施維護保養(yǎng)計劃，列明消防設施的名稱、維護保養(yǎng)的內(nèi)容和周期，并按要求組織實施。與城市消防遠程監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的單位應當確保自動消防系統(tǒng)與城市消防遠程監(jiān)控系統(tǒng)正常聯(lián)網(wǎng)。城市消防遠程監(jiān)控單位應當將有關建筑消防設施運行故障情況及時反饋給維護管理單位，維護管理單位應當及時組織維修保養(yǎng)。
第十二條 建筑消防設施維護管理單位應當確保建筑消防設施處于正常工作狀態(tài);確保建筑消防設施的電源開關、管道閥門，均處于正常運行位置，并標示開、關狀態(tài);對需要保持常開或常閉狀態(tài)的閥門，應當采取鉛封、標識等限位措施。
第十三條 建筑消防設施維護管理單位應當對建筑消防設施實施標識化管理，設置統(tǒng)一的消防設施提示性、警示性、禁止性標識，規(guī)范標識內(nèi)容、式樣和懸掛張貼位置。在消防配電柜、水泵結合器、室內(nèi)消火栓、室外消火栓、消防泵等消防設施和器材上設置的標識，應當載明設施、器材的名稱、狀態(tài)、維護保養(yǎng)須知、維護保養(yǎng)責任人等信息。
第十四條 建筑消防設施維護管理單位應當建立建筑消防設施檔案。檔案應當包括下列內(nèi)容：
(一)建筑消防設施基本情況，包括建筑消防設施的驗收文件和產(chǎn)品、系統(tǒng)使用說明書、建筑消防設施平面布置圖、建筑消防設施系統(tǒng)圖等原始技術資料;
(二)建筑消防設施動態(tài)管理情況，包括建筑消防設施的值班記錄、巡查記錄、檢測記錄、故障維修記錄以及維護保養(yǎng)計劃表、維護保養(yǎng)記錄、消防控制室值班人員基本情況檔案及培訓記錄等。
第十五條 公安機關消防機構應當依法對建筑消防設施維護管理情況進行監(jiān)督管理。消防監(jiān)督人員實施監(jiān)督檢查時，應將建筑消防設施維護管理情況納入檢查內(nèi)容，主要檢查：
(一)建筑消防設施的設置情況;
(二)建筑消防設施維護管理制度、操作規(guī)程的制定及落實情況;
(三)建筑消防設施的運行及完好情況;
(四)消防控制室值班情況。
第十六條 公安機關消防機構在監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)建筑消防設施存在缺損、故障等隱患的，應當通知有關單位或者個人立即采取措施消除隱患;不及時消除隱患可能嚴重威脅公共安全的，公安機關消防機構應當依法對危險部位或者場所采取臨時查封措施。有關單位或者個人應當在隱患消除后向公安機關消防機構報告，經(jīng)公安機關消防機構檢查合格，方可解除查封。
第十七條 公安機關消防機構在消防監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)建筑消防設施不符合消防安全要求，存在影響公共安全的重大火災隱患的，應當由公安機關書面報告本級人民政府解決。
第十八條 不具備建筑消防設施檢測、維修、保養(yǎng)條件的單位自行進行檢測、維修、保養(yǎng)，經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)未保持建筑消防設施完好有效的，依照《江蘇省消防條例》第五十五條第一款的規(guī)定予以行政處罰。
第十九條 消防技術服務機構及其執(zhí)業(yè)人員違法從事建筑消防設施檢測、維修、保養(yǎng)的，依照《中華人民共和國消防法》第六十九條，以及《江蘇省消防條例》第六十條、六十一條的有關規(guī)定予以行政處罰。
第二十條 消防控制室值班人員少于2人或者值班期間脫崗，未按規(guī)定對消防設備運行情況進行檢查，或者對接到的報警信號未按規(guī)定程序正確處置的，依照《江蘇省消防條例》第五十五條第二款的規(guī)定予以行政處罰。
第二十一條 建筑消防設施維護管理人員未經(jīng)消防安全培訓合格或者未按規(guī)定取得相應資格的，依照《江蘇省消防條例》第六十二條的規(guī)定予以行政處罰。
第二十二條 因故障維修等原因暫時停用消防系統(tǒng)，未采取確保消防安全有效措施的，依照《中華人民共和國消防法》第六十條有關規(guī)定予以行政處罰。
第二十三條 人員密集場所未按規(guī)定對建筑消防設施實施標識化管理，依照《江蘇省消防條例》第五十七條第一款的規(guī)定予以行政處罰。
第二十四條 對違反本規(guī)定的其他行為，按照有關法律、法規(guī)、規(guī)章應當給予行政處罰的，按照有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定處罰。
第二十五條 各級公安機關消防機構應當建立本地區(qū)建筑消防設施維護管理相關檔案和工作臺帳，掌握檢測、維修、保養(yǎng)單位及其執(zhí)業(yè)人員基本情況。
第二十六條 公安機關消防機構及其工作人員不得利用職務為建筑消防設施維護管理單位指定或者變相指定消防產(chǎn)品的品牌、銷售單位或者建筑消防設施檢測、維修、保養(yǎng)單位。
第二十七條 本規(guī)定由省公安廳消防局負責解釋，自2011年10月1日起施行。1999年省公安廳印發(fā)的《江蘇省建筑消防設施使用維護管理規(guī)定》(蘇公廳[1999]117號)同時廢止。
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北京市建設工程造價管理暫行規(guī)定完整版全文第一章 總 則
第一條 為規(guī)范我市建設工程計價行為，合理確定和有效控制工程造價，保證工程質(zhì)量和安全，維護社會和諧穩(wěn)定，促進建筑行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國合同法》等有關法律法規(guī)，結合本市實際情況，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定所稱的建設工程造價，是指建設工程從立項到竣工驗收交付使用所需的全部費用，包括建筑安裝工程費、設備及工器具購置費、工程建設其他費用、預備費、建設期貸款利息、國家規(guī)定應當計入工程造價的其他費用。
本規(guī)定所稱的建設工程計價，是指依照建設工程不同階段的相關資料及有關規(guī)定、設計圖紙、計價依據(jù)、方法、程序計算建設工程造價的活動。
第三條 在本市行政區(qū)域內(nèi)從事房屋建筑和市政基礎設施建設的工程造價編制、確定、控制及監(jiān)督管理活動，適用本規(guī)定。
第四條 建設工程計價應當遵循合法、公平、科學、誠信的原則。
第五條 北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會(以下簡稱市住房城鄉(xiāng)建設委)負責其職責范圍內(nèi)的建設工程造價的監(jiān)督管理工作，具體工作委托市建設工程造價管理機構負責。
第二章 工程計價依據(jù)的制定
第六條 建設工程計價依據(jù)包括：
(一)投資估算指標;
(二)概算指標、概算定額;
(三)工程量清單計價規(guī)范、預算定額、單位估價表、勞動定額;
(四)費用定額;
(五)工期定額;
(六)工程建設的人工、材料、設備、施工機械臺班價格;
(七)國家和本市制定頒發(fā)的其他計價依據(jù)。
第七條 本市建設工程計價依據(jù)分為統(tǒng)一計價依據(jù)和一次性補充計價依據(jù)。
統(tǒng)一計價依據(jù)由市住房城鄉(xiāng)建設委根據(jù)國家的統(tǒng)一標準，結合本市實際情況組織編制，并施行。
一次性補充計價依據(jù)由發(fā)包人組織編制并審核后，報市住房城鄉(xiāng)建設委備案。
第八條 建設工程造價實行動態(tài)管理，市建設工程造價管理機構負責人工、材料、設備、施工機械臺班的市場價格信息、調(diào)整系數(shù)、技術經(jīng)濟指標、典型工程造價分析、造價指數(shù)，引導調(diào)控建筑市場主體合理計價定價。
第三章 工程造價的編制與管理
第九條 建設工程計價活動包括：編制投資估算、設計概算、施工圖預算、工程量清單、招標控制價或工程標底、投標報價，確定工程合同價，進行工程計量與價款支付，調(diào)整工程價款，工程索賠，處理工程造價糾紛，進行工程結算、竣工決算等。
第十條 建設工程造價應當由具備編制能力的單位或委托具有相應資質(zhì)的造價咨詢企業(yè)編制。
復核和審查工程造價成果文件的人員應當為注冊造價工程師。
工程造價的編制、審核單位和注冊造價工程師、造價員對其編制和審核的工程造價成果文件承擔相應的法律責任。
造價咨詢企業(yè)應按照規(guī)定向住房和城鄉(xiāng)建設部與市住房城鄉(xiāng)建設委報送統(tǒng)計報表與經(jīng)營業(yè)績等相關資料。
第十一條 造價員應當在本人承擔編制的工程造價業(yè)務文件上簽字并加蓋專用章;注冊造價工程師應當在本人負責編制、復核和審查的工程造價成果文件上簽字并加蓋執(zhí)業(yè)印章，并由執(zhí)行該造價成果文件任務的造價咨詢企業(yè)或有編制能力單位的法定代表人簽字，并加蓋單位公章和造價咨詢企業(yè)執(zhí)業(yè)印章。
第十二條 建設工程造價應當根據(jù)工程不同階段的方案資料、設計圖紙、計價依據(jù)、計價辦法及有關規(guī)定進行編制。
(一)工程量清單應當根據(jù)招標文件、設計圖紙、工程量清單計價規(guī)范及有關規(guī)定編制。
(二)招標控制價應當根據(jù)招標文件、設計圖紙、工程量清單計價規(guī)范、預算定額、工程造價信息、費用定額、計價辦法及相關資料編制。
(三)投標報價應當根據(jù)招標文件、設計圖紙、工程量清單計價規(guī)范、施工組織設計、計價辦法、本企業(yè)定額或參照市住房城鄉(xiāng)建設委的預算定額、市場價格及相關資料編制。
(四)施工圖預算應當根據(jù)施工圖紙、計價辦法、預算定額、工程造價信息、費用定額及相關資料編制。
(五)建設工程竣工結算，應當以在市或區(qū)(縣)住房城鄉(xiāng)建設委備案的施工合同為依據(jù)，以發(fā)承包雙方簽訂的合同價為基礎，結合合同約定的價款調(diào)整范圍內(nèi)容及調(diào)整辦法進行編制。
第十三條 建筑市場各方主體依據(jù)本市統(tǒng)一計價依據(jù)和計價辦法進行工程計價所使用的計價軟件，應當符合市住房城鄉(xiāng)建設委制訂的標準格式要求。
第十四條 總承包服務費應當依據(jù)招標人在招標文件中列出的分包專業(yè)工程內(nèi)容，按照招標人提出的協(xié)調(diào)、配合與服務要求和施工現(xiàn)場管理需要，在本市現(xiàn)行規(guī)定的幅度費率范圍內(nèi)由投標人自主確定。
工程竣工結算時，總承包服務費應當按照分包專業(yè)工程結算造價(不含設備費)及原投標費率進行調(diào)整。
第十五條 編制招標控制價或工程標底、投標報價時，安全文明施工費應按照本市現(xiàn)行費率標準計算，并單獨列出，不得作為競爭性費用。
第十六條 規(guī)費是指依據(jù)政府及有關部門規(guī)定必須交納的費用，應按照國家和本市的有關規(guī)定計算，并足額上繳，不得作為競爭性費用。
規(guī)費包括：住房公積金、基本醫(yī)療保險基金、基本養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險基金、工傷保險基金、殘疾人就業(yè)保障金、生育保險等。
在編制招標控制價或工程標底時，規(guī)費應按照現(xiàn)行有關規(guī)定計算;在編制投標報價時，規(guī)費應根據(jù)規(guī)定結合本企業(yè)上一年度繳費情況確定。
農(nóng)民工工傷保險應按照現(xiàn)行規(guī)定計算，并在招標控制價或工程標底、投標報價中單獨列出，開工前由發(fā)包人一次性撥付給總承包人，總承包人應按照有關規(guī)定辦理農(nóng)民工工傷保險。
第十七條 全部使用國有資金投資和國有資金投資為主的建設工程，必須采用工程量清單計價，并編制招標控制價。
一項工程只設置一個招標控制價或工程標底。招標人不得故意壓低招標控制價或工程標底。
招標控制價應當在招標時公布，公布的內(nèi)容包括：單位工程的分部分項工程、措施項目、其他項目、規(guī)費、稅金的合價。投標人對于招標控制價未按照《建設工程工程量清單計價規(guī)范》規(guī)定編制的，應在開標前五天向市或區(qū)(縣)住房城鄉(xiāng)建設委投訴。
招標人應當將招標文件和招標控制價及其電子版一份報送市或區(qū)(縣)住房城鄉(xiāng)建設委。
第十八條 投標報價的總價低于招標控制價的總價(均不包括不可競爭費用)：其中建筑和裝飾工程低于6%，市政和軌道交通工程低于8%，或評標委員會認為投標報價組成明顯不合理的，該投標人應就其報價的合理性做出詳細說明，評標委員會對該報價應進行詳細分析及質(zhì)詢。對高于招標控制價的報價，或過低報價又不能說明其合理性的，招標人有權拒絕其參與該工程的投標，以避免因低價中標后可能帶來的重大履約風險。
第四章 工程價款的確定與結算
第十九條 工程發(fā)承包雙方應當根據(jù)擬建工程的規(guī)模、工期要求、圖紙設計深度及有關規(guī)定，正確選擇合同價方式。施工合同工期在一年以內(nèi)，并已經(jīng)通過施工圖設計文件審查的工程，可采用總價合同方式，其他工程應當采用單價合同方式。
發(fā)承包雙方應當依照招標文件、中標人的投標文件和中標通知書訂立施工合同，并于訂立之日起7天之內(nèi)到市或區(qū)(縣)住房城鄉(xiāng)建設委備案，雙方不得另行簽訂背離備案合同實質(zhì)性內(nèi)容的合同、協(xié)議或補充協(xié)議。
第二十條 發(fā)承包雙方應當按照國家和本市的規(guī)定，在施工合同中明確約定工程預付款和進度款的支付標準、支付方式及時限、抵扣方式。
第二十一條 施工合同應明確約定安全文明施工費的總費用，以及該費用的支付時間、使用要求、調(diào)整方式等，合同對預(支)付計劃未作約定或約定不明確的，安全文明施工費的預(支)付按以下方式辦理：合同工期在一年以內(nèi)的，該項費用的預付應不低于其總額的50%，合同工期在一年以上(含一年)，該項費用的預付應不低于其總額的30%，其余費用應當按照施工進度支付。
承包人應在財務管理中單獨列出安全文明施工費，并?？顚Ｓ?。
第二十二條 發(fā)承包雙方應當在施工合同中明確約定主要材料、人工及機械價格變化的風險范圍及幅度，以及超出約定風險范圍及幅度的調(diào)整辦法。價格風險幅度應在3%至6%區(qū)間內(nèi)考慮。
第二十三條 發(fā)承包雙方應嚴格執(zhí)行本市的工期定額，當發(fā)包人要求的工期小于定額工期的，應按照本市的有關規(guī)定計算壓縮工期增加費和搶工措施費。但壓縮工期的天數(shù)超過定額工期30%的，視為發(fā)包人任意壓縮合理工期，按照《建設工程質(zhì)量管理條例》的有關規(guī)定進行處理。
第二十四條 承包人應當按照合同約定期限，向發(fā)包人提交已完工程量報告，發(fā)包人應自接到工程計量報告的14天之內(nèi)核實完畢。
第二十五條 承包人根據(jù)雙方確定的工程計量結果，向發(fā)包人提出支付工程進度款申請，發(fā)包人應自接到申請之日起的14天之內(nèi)，按照合同約定向承包人支付工程進度款和扣回工程預付款，若發(fā)包人未按照合同約定支付工程進度款，應當與承包人協(xié)商簽訂延期支付協(xié)議，并辦理具有強制執(zhí)行效力的公證文書，未簽訂延期支付協(xié)議的，承包人可按照銀行同期貸款利率計算延期付款利息，發(fā)包人應當承擔相應的違約責任。
第二十六條 施工合同履行過程中發(fā)生的工程變更及合同約定允許調(diào)整的內(nèi)容涉及工程價款調(diào)整的，發(fā)、承包人應如實記錄并即時簽字確認，以發(fā)、承包人的法定代表人或其授權人員簽字確認的書面資料為依據(jù)調(diào)整工程價款，與工程進度款同期支付。
第二十七條 因分部分項工程量清單漏項或非承包人原因的工程變更，引起措施項目發(fā)生變化，造成施工組織設計或施工方案變更，原措施費中已有的措施項目，按原措施費的組價方法調(diào)整;原措施費中沒有的措施項目，由承包人提出適當?shù)拇胧┵M變更，經(jīng)發(fā)包人確認后調(diào)整。
第二十八條 承包人應當按照合同約定期限向發(fā)包人提交竣工結算文件，合同沒有約定的，其期限為工程竣工驗收合格之日起的28天內(nèi)。
發(fā)包人收到承包人提交的竣工結算文件時，應當書面簽收。
完整的竣工結算文件包括：竣工結算報告書、施工合同、補充協(xié)議、招標文件、投標報價、中標通知書、設計施工圖、竣工圖、圖紙會審紀要、施工組織設計、洽商變更、涉及工程價款的簽證資料等。
第二十九條 發(fā)包人對單項工程的竣工結算原則上只審核一次，不得以審計為由進行重復審核及拖延工程價款支付。單項工程審核時限應當在合同中約定，若合同沒有約定或約定不明確的，執(zhí)行《建設工程價款結算暫行辦法》的相關規(guī)定。
建設項目竣工總結算審核應當在最后一個單項工程竣工結算審核確認后的28天之內(nèi)完成。
政府投資工程的竣工決算審計按照國家有關法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。
第三十條 工程竣工結算文件經(jīng)發(fā)承包雙方簽字蓋章，即應當作為支付工程竣工結算價款及辦理竣工決算的依據(jù)。除法律法規(guī)和國家另有規(guī)定外，任何單位都不得對經(jīng)發(fā)承包雙方簽字蓋章生效的工程竣工結算再進行審核。
第三十一條 國有資金投資和國有資金投資為主的建設工程，發(fā)包人應當在辦完竣工結算后的28天之內(nèi)，將竣工結算報告書及電子版一份報市建設工程造價管理機構備案。
第三十二條 對已經(jīng)辦完竣工結算的工程，發(fā)包人應當按照合同的約定期限支付全部竣工結算價款。若合同沒約定或約定不明確的，其支付期限為辦完竣工結算之日起的28天之內(nèi)。
第三十三條 發(fā)承包雙方發(fā)生的經(jīng)濟糾紛可先行協(xié)商;若雙方協(xié)商不成，可委托調(diào)解;當事人也可以按照合同的約定直接申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
第三十四條 工程竣工驗收合格后，發(fā)承包雙方應當簽訂工程質(zhì)量保修書，按照工程結算價(不含設備費)及有關規(guī)定協(xié)商預留質(zhì)量保證金的比例并在保修書中約定，發(fā)包人可按照保修書的約定分次結算并返還質(zhì)量保證金，當承包人履行完工程缺陷責任期內(nèi)的保修義務，并辦理了缺陷責任期終止手續(xù)，發(fā)包人應當于14天之內(nèi)向承包人返還剩余的質(zhì)量保證金。發(fā)包人不得拖欠和克扣質(zhì)量保證金。
第三十五條 勞務作業(yè)發(fā)包人在取得工程進度款和竣工結算價款中，應當優(yōu)先支付勞務分包價款，勞務作業(yè)承包人在取得勞務分包價款后，應當優(yōu)先支付農(nóng)民工工資。
第五章 監(jiān)督管理
第三十六條 市住房城鄉(xiāng)建設委依據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件、標準、規(guī)范、計價辦法的有關規(guī)定，監(jiān)督檢查建筑市場主體的工程造價計價行為。
第三十七條 造價監(jiān)督檢查采取定期抽查和集中檢查，專項檢查和綜合檢查相結合等方式，對同一工程項目的發(fā)包人、承包人、造價咨詢企業(yè)分別進行檢查。
被檢查單位和個人應當給予配合，并按照要求提供相關證照和資料，對檢查涉及的有關問題做出說明和解釋。
第三十八條 工程造價監(jiān)督檢查內(nèi)容主要包括：
(一)咨詢企業(yè)資質(zhì)證書、咨詢合同;
(二)發(fā)包人、承包人、咨詢企業(yè)的造價專業(yè)人員資格證書;
(三)工程造價計價行為情況;
1.《建設工程工程量清單計價規(guī)范》強制性條款的執(zhí)行情況;
2.現(xiàn)行計價依據(jù)、計價辦法的執(zhí)行情況;
3.招標控制價或工程標底的各項取費費率的執(zhí)行情況;
4.工程建設的主要材料、人工及機械等風險范圍及幅度的約定情況;
5.安全文明施工費相關規(guī)定的執(zhí)行情況;
6.規(guī)費相關規(guī)定的執(zhí)行情況;
7.壓縮工期增加費和搶工措施費的計取情況;
8.工程預付款、進度款、質(zhì)量保證金標準的約定情況;
9.工程量、工程款的計算、申報、審核、支付是否違反合同的約定和有關規(guī)定;
(四)其他應當檢查的內(nèi)容。
第三十九條 發(fā)包人、承包人有下列行為之一的，視情節(jié)輕重，進行約談，責令改正，依法進行處罰處理，作為不良行為在市建筑市場公開信息平臺上公示。
(一)委托無相應資質(zhì)單位或相應資格人員編制、審核工程造價成果文件的;
(二)未按照現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件、計價辦法的有關規(guī)定計價的;
(三)未按照規(guī)定計算壓縮工期增加費和搶工措施費的;或壓縮的工期天數(shù)超過定額工期30%的;
(四)違反《建設工程工程量清單計價規(guī)范》強制性條款規(guī)定，故意壓低招標控制價或工程標底的;
(五)工程建設的人工、材料、設備、機械等價格未按照市場價格調(diào)整的，或施工合同未約定價格風險范圍及幅度的;
(六)未按照規(guī)定計算、使用、管理安全文明施工費的;或未按照規(guī)定計算和上繳規(guī)費與農(nóng)民工工傷保險的;
(七)未按照本規(guī)定即時簽字確認涉及調(diào)整工程價款的變更洽商的;
(八)未按照本規(guī)定調(diào)整措施費的;
(九)未按照合同約定和有關規(guī)定辦理工程價款結算、支付的;
(十)未按照本規(guī)定及合同的約定返還剩余質(zhì)量保證金的;
(十一)勞務作業(yè)發(fā)、承包人違反本規(guī)定第三十五條規(guī)定的;
(十二)未按照本規(guī)定辦理招標控制價、竣工結算報告書備案的;
(十三)使用的工程計價軟件違反本規(guī)定第十三條規(guī)定的;
(十四)未按照造價咨詢合同約定支付造價咨詢費用的;
(十五)發(fā)包人或承包人不配合監(jiān)督檢查的;
(十六)其他違反相關規(guī)定行為的。
第四十條 造價咨詢企業(yè)有下列行為之一的，視情節(jié)輕重，進行約談，責令改正，依法進行處罰處理，依照有關規(guī)定給予記分及積分處理。
(一)未按照現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件、計價辦法的有關規(guī)定計價的;
(二)承接工程造價編制、審核任務的咨詢企業(yè)資質(zhì)及人員資格不符合本規(guī)定第十條相應規(guī)定的;
(三)未按照有關規(guī)定報送統(tǒng)計報表與經(jīng)營業(yè)績等相關資料的;
(四)因造價咨詢企業(yè)原因未按照造價咨詢合同約定期限完成造價咨詢業(yè)務的;
(五)使用的工程計價軟件違反本規(guī)定第十三條規(guī)定的;
(六)在協(xié)助解決工程造價糾紛的鑒證咨詢業(yè)務中接受當事人請托的;
(七)其他違反相關規(guī)定行為的。
第四十一條 注冊造價工程師、造價員有下列行為之一的，視情節(jié)輕重，進行約談，責令改正，依法進行處罰處理，依照有關規(guī)定給予記分及積分處理。
(一)未按照現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件、計價辦法的有關規(guī)定計價的;
(二)違反本規(guī)定第十條相應規(guī)定的;
(三)在造價咨詢活動中有欺詐、偽造、作假行為的;
(四)散布謠言詆毀同行并造成一定影響;或采取不正當手段損害、侵犯同行權益的;
(五)泄漏從業(yè)單位技術和商業(yè)秘密，對從業(yè)單位造成一定影響的;
(六)其他違反相關規(guī)定行為的。
第四十二條 國家機關工作人員在建設工程造價活動的監(jiān)督管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，根據(jù)情節(jié)輕重，依照現(xiàn)行法律法規(guī)的有關規(guī)定給予相應處理。
第六章 附則
第一條 為了完善本市勘察行業(yè)的競爭機制，保證工程質(zhì)量，提高工程投資效益，根據(jù)國家有關規(guī)定，結合本市實際情況，制定本規(guī)定。
第二條 本市建設工程勘察招標投標工作的主管部門，是首都規(guī)劃建設委員會辦公室（以下簡稱首規(guī)委辦），北京市勘察設計管理處負責日常管理工作。
第三條 在本市行政區(qū)域內(nèi)，凡符合下列條件之一的建設工程勘察項目（經(jīng)首規(guī)委辦批準不宜招標的建設工程勘察項目除外），均須按照本規(guī)定進行招標投標：
（一）總建筑面積在五萬平方米以上的民用建設工程項目；
（二）總投資額在五千萬元以上的工業(yè)、民用、市政建設工程項目；
（三）總投資額在五百萬美元以上的外商投資的建設工程項目；
（四）特級和一級建筑物或?qū)Φ鼗A有特殊要求的建設工程項目；
（五）概算在五十萬元以上的巖土工程、水文地質(zhì)工程項目。
第四條 招標方式可以采用公開招標或者邀請招標，投標單位不得少于三個。
特殊建設工程項目，由建設單位向市勘察設計管理處提出申請，經(jīng)批準后，可進行議標。
第二章 招標
第五條 實行招標的建設工程項目，應當具備下列條件：
（一）經(jīng)批準的建設工程項目可行性研究報告；
（二）經(jīng)規(guī)劃部門核準用地范圍的圖紙和文件；
（三）設計任務書和符合要求的地形圖、建筑平面位置圖。
第六條 招標活動由招標單位負責組織。建設工程項目可以一次性招標，也可以分項招標。
第七條 招標單位應當是具有法人資格的建設單位，或者建設單位委托的具有相應資格的設計單位、監(jiān)理單位。
第八條 招標文件由招標單位編制。招標文件應當包括招標書、工程概況、招標方式、對投標單位資質(zhì)的要求、對提交勘察成果報告時間的要求、對勘察技術的特殊要求以及勘察現(xiàn)場條件的圖紙和說明等內(nèi)容。
第九條 招標文件由招標單位向市勘察設計管理處備案后，發(fā)送投標單位。招標文件發(fā)出后，招標單位不得隨意修改或增加附加條件。因特殊情況確需對招標文件進行修改或補充的，需經(jīng)市勘察設計管理處批準，并在投標截止日期前十天通知所有投標單位。
第三章 投標
第十條 凡持有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和工程勘察證書的工程勘察單位，均可按工程勘察證書規(guī)定的業(yè)務范圍參加投標。
第十一條 投標單位的資格文件由招標單位進行核查，并報市勘察設計管理處復核。
投標單位應當向招標單位繳納投標保證金（投標保證金的具體數(shù)額由招標單位在招標文件中規(guī)定），領取招標文件。
第十二條 投標單位應當按照招標文件要求編寫投標書。投標書應當字跡清楚、內(nèi)容齊全、表達真實準確，并應當加蓋單位公章和法定代表人印章。
投標書應當包括以下內(nèi)容：
（一）勘察方案及說明書；
（二）勘察手段、施工組織方案；
（三）需建設單位提供的配合條件；
（四）提交勘察成果的時間；
（五）勘察費報價?？辈熨M根據(jù)投標書工作量按國家收費標準計算，上下浮動不得超過5％。
第十三條 投標單位應當按照招標文件規(guī)定的時間、地點，將密封后的投標書送達招標單位。投標書一經(jīng)送速不得更改。
第四章 開標、評標、決標
第十四條 開標由招標單位主持，并應當在全部投標單位參加下公開進行。開標時應當對標書登記編號，做保密處理后送評標小組。
第十五條 招標單位應當檢查投標書的密封情況，宣布評標原則、決標辦法和程序，啟封投標書，宣讀投標書的主要內(nèi)容，并作開標記錄。
第十六條 有下列情況之一的，投標書無效：
（一）投標書未密封；
（二）投標書未按招標文件要求編制或者文字不清、內(nèi)容不全、弄虛作假；
（三）投標書未加蓋單位公章和法定代表人印章；
（四）投標書逾期送交；
（五）未繳納投標保證金。
第十七條 評標小組由招標單位和專業(yè)技術專家、該項工程的建筑設計人員五至七人組成，與投標單位有直接經(jīng)濟利益關系單位的人員不得參加評標小組。
第十八條 評標小組以招標文件的要求和投標書的內(nèi)容為主要依據(jù)，對投標單位執(zhí)行規(guī)范和規(guī)程、解決工程技術問題、勘探和測試工作量的合理程度、勘察進度以及投標單位的資歷和社會信譽等方面進行綜合評價后，擇優(yōu)決定中標單位。
第十九條 評標報告由招標單位編制。招標單位將評標報告報市勘察設計管理處備案后，向中標單位發(fā)出中標通知書，向未中標單位發(fā)出未中標通知書。
第二十條 決標后十日內(nèi)，招標單位應當向所有未中標單位返還投標保證金，并付給未中標單位投標書編制補償金，補償金的具體數(shù)額由評標小組根據(jù)編制投標書的工作量確定；中標單位的投標保證金，在中標單位與招標單位簽訂勘察合同后，由招標單位返還。
第二十一條 中標單位自接到中標通知書之日起一個月內(nèi)，應當與招標單位按照投標書的內(nèi)容簽訂勘察合同。
中標單位應當依照勘察合同進行勘察，不得轉(zhuǎn)包給非中標單位勘察。
第二十二條 決標后，招標單位和中標單位應當向市勘察設計管理處繳納管理費，管理費的具體標準由市物價局會同市財政局制定。
第五章 法律責任
第二十三條 有下列情形之一的，勘察結果不予確認；設計單位不得使用；市勘察設計管理處對責任單位處以勘察費50％的罰款，其中屬投標單位責任的，責令投標單位一年內(nèi)不得在本市進行投標。
（一）按照本規(guī)定應當實行招標而未招標的建設工程項目；
（二）招標單位不符合條件，擅自組織招標的；
（三）投標單位不符合條件，參加投標并中標的。
本條第（二）、（三）項的招標、投標無效。
第二十四條 在投標過程中，投標者互相串通，抬高標價或壓低標價的；投標單位和招標單位互相串通，以排擠其他投標單位參與公平競爭的，其中標無效，由市勘察設計管理處責令其半年或者一年內(nèi)不得在本市進行投標或者招標，并由工商行政管理部門依法給予處罰。
第二十五條 中標通知發(fā)出一個月后，中標單位不簽訂勘察合同的，其投標保證金不予返還。
第二十六條 勘察合同簽訂后，中標單位轉(zhuǎn)包或者未按勘察合同進行勘察的，由市勘察設計管理處對其處以勘察費50％的罰款，并責令其半年或者一年內(nèi)不得在本市進行投標。
第二十七條 招標、投標過程中發(fā)生爭議或糾紛的，可以協(xié)商解決，或者向市勘察設計管理處申請調(diào)解。
第六章 附 則
現(xiàn)將建設部令第34號《城市公有房屋管理規(guī)定》轉(zhuǎn)發(fā)給你們。本市公有房屋的管理，凡北京市人民政府京政發(fā)（1987）第109號《關于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》已作規(guī)定的，仍按109號文件的規(guī)定掌握。
城市公有房屋管理規(guī)定
（建設部令第34號 一九九四年三月二十三日）
第一章 總 則
第一條 為加強城市公有房屋的管理，保障城市公有房屋所有人和使用人的合法權益，制定本制定。
第二條 本規(guī)定適用于直轄市、市、建制鎮(zhèn)公有房屋的管理。
第三條 本規(guī)定所稱公有房屋系指國有房屋和集體所有的房屋。
第四條 國家機關、社會團體、企事業(yè)單位及軍隊管理的國有房屋屬于國家財產(chǎn)，由國家授權的單位（以下簡稱產(chǎn)權人）依法行使經(jīng)營和管理的權利并承擔相應的義務。
集體所有的房屋，由集體組織（以下簡稱產(chǎn)權人）依法行使經(jīng)營和管理的權利并承擔相應的義務。
公有房屋產(chǎn)權人同時享有相應的土地使用權。
第五條 公有房屋的經(jīng)營和管理要逐步實現(xiàn)社會化、專業(yè)化。產(chǎn)權人可以委托物業(yè)管理公司等代為經(jīng)營和管理。
第六條 房屋產(chǎn)權人和使用人對所管理和使用的房屋負有保護責任。任何單位和個人都不得侵占、損壞公有房屋，不得利用公有房屋獲取非法利益。
第七條 國務院建設行政主管部門主管全國城市公有房屋的管理工作。
省、自治區(qū)建設行政主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)城市公有房屋的管理工作。
縣級以上城市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)城市公有房屋的管理工作。
第二章 所有權登記
第八條 公有房屋實行所有權登記制度。公有房屋所有權的合法憑證是《房屋所有權證》、《房屋共有權證》。
第九條 公有房屋產(chǎn)權人應當在規(guī)定期限內(nèi)，到房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門辦理所有權登記手續(xù)，經(jīng)審查合格后領取《房屋所有權證》。
共有房屋由房屋共有人共同申請所有權登記，領取《房屋共有權證》。
第十條 公有房屋所有權轉(zhuǎn)移、房屋狀況變動和房屋滅失的，公有房屋產(chǎn)權人應當在規(guī)定期限內(nèi)到房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門辦理所有權轉(zhuǎn)移、房屋狀況變動和房屋滅失登記。
第十一條 辦理公有房屋所有權登記、所有權轉(zhuǎn)移登記和房屋狀況變動登記手續(xù)時，應當按照下列要求提交證明文件：
（一）新建、改建和擴建的房屋，應當提交立項、規(guī)劃、用地和建設等部門的批準文件和證件；
（二）購買的房屋，應當提交原《房屋所有權證》、買賣合同和批準買賣的文件；
（三）劃撥的房屋，應當提交原《房屋所有權證》和劃撥的有關文件；
（四）贈與的房屋，應當提交原《房屋所有權證》、有關批準文件、贈與合同和公證書；
（五）交換的房屋，應當提交雙方的《房屋所有權證》和雙方簽訂的交換合同。
第十二條 公有房屋設定抵押等他項權，應當?shù)椒康禺a(chǎn)行政主管部門辦理他項權登記，領取《房屋他項權證》。
第十三條 嚴禁涂改、偽造公有《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》。
遺失《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》，應當向房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門申請補發(fā)。
第三章 使 用
第十四條 公有房屋的產(chǎn)權人和使用人應當按照房屋的用途合理使用房屋，不得擅自改變房屋的用途。確需改變用途的，應當依照有關規(guī)定辦理審批手續(xù)。
第十五條 公有房屋可以通過調(diào)整、交換等方式，促進合理使用。
繁華地區(qū)適宜做商業(yè)、服務業(yè)使用的房屋，應當逐步安排用于商業(yè)、服務業(yè)。
第十六條 交換公有房屋使用權，應當遵循有利生產(chǎn)、方便生活的原則，由交換雙方簽訂書面協(xié)議。
交換房屋使用權，使用人必須征得產(chǎn)權人的同意。產(chǎn)權人應當支持使用人的合理要求。
第十七條 房屋使用人應當合理用房，不得無故閑置不用。對無正當理由閑置六個月以上不用的住宅，房屋產(chǎn)權人可以收回其使用權。
第十八條 對具有重要歷史意義、文化藝術和科學價值的公有房屋，產(chǎn)權人和使用人應當予以保護，不得擅自改變原狀。
第十九條 公有房屋管理中涉及異產(chǎn)毗連的，其使用管理按照有關規(guī)定執(zhí)行。
第四章 租 賃
第二十條 公有住房的租賃必須執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策和租金標準。
經(jīng)營性房屋的租賃，由租賃雙方協(xié)商議定租賃價格。
第二十一條 經(jīng)營性房屋的租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃協(xié)議，明確租賃期限、使用性質(zhì)和租賃價格，規(guī)定雙方的權利和義務。出租人和承租人應當持租賃協(xié)議，到房地產(chǎn)行政主管部門辦理審核手續(xù)。
第二十二條 承租人必須按期交納租金，不得拖欠。拖欠租金的，出租人可以按規(guī)定收取滯納金。
第二十三條 出租公有住房及其附屬設施的自然損壞或其他屬于出租人修繕范圍的，出租人應當負責修復。承租人發(fā)現(xiàn)房屋損壞，應及時報修，出租人應在規(guī)定期限內(nèi)修復。因承租人過錯造成房屋及其附屬設施損壞的，由承租人修復或賠償。
第二十四條 出租經(jīng)營性房屋的修繕責任，由租賃雙方在協(xié)議中議定。
第二十五條 承租人應當愛護并合理使用所承租的房屋及附屬設施，不得私自拆改、擴建或增添。確需變動時，必須征得出租人同意，并簽訂書面協(xié)議。
第二十六條 承租人有下列行為之一的，出租人有權終止租賃合同，收回房屋，并可索賠損失：
（一）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；
（二）擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；
（三）擅自改變房屋用途的；
（四）無正當理由拖欠房租累計六個月以上的；
（五）住宅用房無正當理由閑置六個月以上的；
（六）利用承租房屋進行非法活動的；
（七）故意損壞公有房屋的；
（八）擅自買賣公有房屋使用權的；
（九）其他嚴重損害出租人權益的。
第二十七條 租賃期滿后，承租人應當返還房屋。如需繼續(xù)使用，應當在租賃期滿前重新簽訂租賃協(xié)議。
出租人在租賃期滿前必須收回房屋時，應事先商得承租人同意，并賠償承租人的損失；收回住宅用房的，同時要作好承租人的住房安置。
第二十八條 承租住宅用房的，承租人在租賃期限內(nèi)死亡，其共同居住兩年以上的家庭成員愿意繼續(xù)履行原契約的，可以辦理更名手續(xù)。
第二十九條 在租賃期限內(nèi)，房屋產(chǎn)權人轉(zhuǎn)讓房屋所有權，原租賃協(xié)議繼續(xù)履行。
第三十條 租賃的公有房屋大修或者改造時，承租人應當配合，在租賃期限內(nèi)，房屋大修或者改造后原租賃關系不變。
第五章 買 賣
第三十一條 公有房屋的買賣，買賣雙方必須持有房屋所在地城市人民政府規(guī)定的證明文件。
任何單位或個人不得擅自買賣公有房屋。
第三十二條 公有房屋買賣時，應當根據(jù)國家規(guī)定進行房地產(chǎn)價格評估。
第三十三條 公有房屋買賣必須經(jīng)過交易審核后，方可辦理所有權登記。
第三十四條 出售公有房屋所得價款應當按照國家有關規(guī)定使用。
第三十五條 國有房屋實行有償轉(zhuǎn)讓，不得無償劃撥，國家另有規(guī)定的除外。
第三十六條 出售共有房屋時，房屋共有人有優(yōu)先購買權。
出售出租公有房屋時，承租人有優(yōu)先購買權。
第三十七條 公有房屋出售給外國人的，應當符合涉外房屋買賣的有關規(guī)定。
第六章 修 繕
第三十八條 維修養(yǎng)護公有房屋及其附屬設施是公有房屋產(chǎn)權人的責任。維修養(yǎng)護共有房屋及其附屬設施是房屋共有人的責任。
產(chǎn)權人與使用人分離的，應當在協(xié)議中明確修繕責任。
第三十九條 修繕責任人應當對房屋及其附屬設施進行定期檢查、修繕，保證其正常使用和安全。
修繕責任人沒有履行修繕責任的，房地產(chǎn)行政主管部門應當責令修繕責任人進行修繕。
第四十條 公有房屋的修繕應當執(zhí)行國家和地方的法規(guī)、政策和標準。
第四十一條 公有危險房屋的鑒定、修復和拆除應當按照有關規(guī)定執(zhí)行。
第四十二條 公有房屋修繕所需資金，應當按照現(xiàn)行財務制度和有關規(guī)定分別列支，嚴禁挪用。
第七章 法 律 責 任
第四十三條 違反本規(guī)定，有下列行為之一的，由房屋所在地縣級以上城市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對責任者給予行政處罰：
（一）偽造、涂改房屋所有權證書的，注銷其證書，并處以房產(chǎn)價值1％以下的罰款；
（二）不按期申報辦理所有權登記的，責令限期補辦手續(xù)，并可處以房產(chǎn)價值1％以下的罰款；
（三）強占房屋的，責令其限期遷出，賠償損失，并可處以該房屋強占期間租金總額5倍以下的罰款；
（四）故意損壞、危害公有房屋造成損失的，責令其賠償損失，并可處以造成財產(chǎn)損失5倍以下的罰款；
（五）擅自提高公有住房租金標準的，沒收非法所得，并可處以非法所得5倍以下的罰款；
（六）擅自買賣公房的，經(jīng)審查允許買賣的，責令其補辦手續(xù)，繳納稅費，并對賣方處以買賣金額5％以下的罰款；經(jīng)審查不允許買賣的，買賣合同無效，對賣方處以買賣金額10％以下的罰款；
擅自買賣公房使用權的，買賣合同無效，沒收其非法所得，并對賣方處以買賣金額20％以下的罰款；
（七）擅自轉(zhuǎn)租公有住房的，轉(zhuǎn)租協(xié)議無效，收回房屋，沒收其非法所得，并可處以轉(zhuǎn)租人轉(zhuǎn)租租金總額5倍以下的罰款；
（八）因公有房屋修繕責任人失職，給他人造成財產(chǎn)損失或人身傷亡的，責令賠償損失，并對修繕責任人處以房產(chǎn)價值5％～10％的罰款。
第四十四條 違反本規(guī)定，情節(jié)嚴重、構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第四十五條 房地產(chǎn)行政管理部門工作人員以權謀私、貪污受賄的，由所在機關給予行政處分。情節(jié)嚴重、構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第四十六條 因公有房屋所有權登記、使用、租賃、買賣、修繕等發(fā)生糾紛時，當事人可向房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門申請調(diào)處、仲裁，也可以向人民法院起訴。
第四十七條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依照《中華人民共和國行政訴訟法》的有關規(guī)定，申請行政復議或向人民法院起訴。逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行。
第八章 附 則
第四十八條 未設鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)、國有農(nóng)場、林場等公有房屋的管理，參照本規(guī)定執(zhí)行。
第四十九條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)本規(guī)定制定實施細則。
第二條本市市區(qū)范圍內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生設施的規(guī)劃、建設和管理適用本辦法。
第三條本辦法所稱環(huán)境衛(wèi)生設施。主要包括環(huán)境衛(wèi)生公共設施、環(huán)境衛(wèi)生工程設施和環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)場所等。
指公共廁所、化糞池、垃圾容器（袋）容器間、垃圾收集房、廢物箱、環(huán)境衛(wèi)生專用車輛等。環(huán)境衛(wèi)生公共設施。
指垃圾轉(zhuǎn)運站、垃圾（糞便）無害化處理場（廠）垃圾焚燒爐、廢物粉碎機、廢水脫干機、儲糞池、專用車輛停放場、灑水（沖洗）車供水器、車輛清洗站等。環(huán)境衛(wèi)生工程設施。
指環(huán)境衛(wèi)生工作人員作業(yè)、休息用房等。環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)場所。
第四條市城市管理局是本市市容環(huán)衛(wèi)行政主管部門。其所屬的市環(huán)境衛(wèi)生管理機構具體負責環(huán)境衛(wèi)生設施的日常管理工作。各區(qū)市容環(huán)衛(wèi)行政主管部門負責所轄區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生設施的管理工作，其所屬的區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理機構具體負責所轄區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生設施的日常管理工作，業(yè)務上接受市環(huán)境衛(wèi)生管理機構的指導。
第五條市、區(qū)人民政府應當按照國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃。鼓勵單位和個人投資建設城市環(huán)境衛(wèi)生設施。
第六條市、區(qū)市容環(huán)衛(wèi)行政主管部門應當會同其他相關行政主管部門。增強市民維護城市環(huán)境衛(wèi)生設施的意識和公共道德水平。
第七條市、區(qū)市容環(huán)衛(wèi)行政主管部門。會同有關部門積極開展環(huán)境衛(wèi)生設施科學技術研究，使環(huán)境衛(wèi)生設施發(fā)展與城市建設發(fā)展相適應。
第八條應當符合建設部《城市環(huán)境衛(wèi)生設施設置標準》城市環(huán)境衛(wèi)生設施規(guī)劃規(guī)范》城市環(huán)境衛(wèi)生設施的規(guī)劃、建設、維護和管理。
第九條城市環(huán)境衛(wèi)生設施項目應當嚴格遵循基本建設程序。將城市環(huán)境衛(wèi)生設施建設項目列入政府投資項目計劃。新區(qū)開發(fā)、舊區(qū)改造等地區(qū)性綜合開發(fā)建設規(guī)劃方案，應當包含設置環(huán)境衛(wèi)生設施的內(nèi)容，并征求市容環(huán)衛(wèi)行政主管部門的意見。開發(fā)建設單位應當按照確定的規(guī)劃方案和相關技術標準，配套建設密閉式垃圾收集站、公共廁所、垃圾轉(zhuǎn)運站和其他環(huán)境衛(wèi)生設施。
第十條環(huán)境衛(wèi)生設施建設項目規(guī)劃定點后。不得擅自移動位置或減少建設數(shù)量。已建成使用的主要道路、廣場、住宅小區(qū)和商業(yè)貿(mào)易區(qū)環(huán)境衛(wèi)生設施數(shù)量低于國家規(guī)定設置標準的由市市容環(huán)衛(wèi)行政主管部門提出補建或補充配置方案，相關單位或者部門統(tǒng)一建設。
第十一條垃圾、糞便終端處理設施的建設和管理。遵守相關管理規(guī)定，提高無害化處理水平。
第十二條廣場、集貿(mào)市場和大型商場、超市以及其他人流集散場所。配套建設公共廁所和其他環(huán)境衛(wèi)生設施，并設置垃圾收集容器。
應當按照環(huán)境衛(wèi)生設施設置標準，車站、碼頭、機場等交通集散地和各類船舶。設置垃圾、糞便收集容器，并保持正常使用。
第十三條按照環(huán)境衛(wèi)生專業(yè)規(guī)劃和設置標準配套建設的環(huán)境衛(wèi)生設施。所需資金應當納入建設工程總體資金預算，并由建設單位承擔。
其配套建設的公共廁所以及其他環(huán)境衛(wèi)生設施應當經(jīng)市市容環(huán)衛(wèi)行政主管部門會同項目所在區(qū)市容環(huán)衛(wèi)行政主管部門驗收合格，建設項目竣工后。方可交付使用。
由建設單位負責。建設項目交付使用前的各項環(huán)境衛(wèi)生工作。
第十四條按照環(huán)境衛(wèi)生專業(yè)規(guī)劃。應當執(zhí)行國家一類標準；風景名勝區(qū)應當建設星級旅游公廁；其他城市化地區(qū)新建、改建公共廁所應當執(zhí)行國家二類標準。
第十五條垃圾轉(zhuǎn)運站、垃圾（糞便）無害化處理場（廠）以及獨立配置的公共廁所等大中型環(huán)境衛(wèi)生設施。實行物業(yè)管理的由物業(yè)服務企業(yè)負責日常管理；未實行物業(yè)管理的由環(huán)衛(wèi)部門或者街道負責管理。
第十六條環(huán)境衛(wèi)生設施管理單位應當對環(huán)境衛(wèi)生設施實行規(guī)范化、標準化管理。保證設施、設備完好和正常使用。
第十七條市容環(huán)衛(wèi)行政主管部門應當加強對城市環(huán)境衛(wèi)生設施的檢查?；謴驼Ｊ褂谩?/p>
任何單位和個人不得擅自損毀、占用、遷移、拆除、封閉環(huán)境衛(wèi)生設施或者改變環(huán)境衛(wèi)生設施用途。
第十八條公共廁所、垃圾收集房、垃圾收集容器、轉(zhuǎn)運站、運輸車輛、糞便終端處理等環(huán)境衛(wèi)生設施以及城市生活垃圾處理廠（場）等垃圾處置消納場所。環(huán)境衛(wèi)生設施管理單位或者部門應當定期開展滅蠅、滅蚊、滅鼠、消毒等工作。
第十九條因城市建設需要確需拆除環(huán)境衛(wèi)生設施的建設單位應當在辦理建設用地規(guī)劃許可證前提出遷建方案。對獨立設置的環(huán)境衛(wèi)生設施，按“先建后拆”原則，應當先建好后方可拆除；確需先拆后建的建設期間必須在拆遷區(qū)域設置移動式環(huán)境衛(wèi)生設施。按規(guī)劃拆除后不復建的建設單位應當按易地建造同類設施的標準進行補償。
第二十條違反本辦法規(guī)定。采取補救措施；逾期未改正的可以按照以下規(guī)定予以處罰：
（一）擅自占用、遷移、拆除、封閉環(huán)境衛(wèi)生設施或者改變環(huán)境衛(wèi)生設施用途的處以五百元以上三千元以下罰款；造成環(huán)境衛(wèi)生設施損毀或者喪失使用功能的還應當依法承擔賠償責任；
（二）環(huán)境衛(wèi)生設施未經(jīng)驗收投入使用或者驗收不合格投入使用的處以五百元以上三千元以下罰款；
（三）未按照規(guī)定配套建設環(huán)境衛(wèi)生設施的可以處以應建配套設施工程造價一倍的罰款。建設費用由違法行為人承擔；
（四）市場、車站、碼頭、船舶及攤主未按照規(guī)定設置垃圾收集容器的對個人處以五十元以上二百元以下罰款。
第二十一條當事人對行政行為不服的可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。逾期不申請復議、不提訟又不履行處罰決定的作出處罰決定的機關可以依法申請人民法院強制執(zhí)行。
第二十二條盜竊、破壞各類環(huán)境衛(wèi)生設施以及侮辱、毆打市容環(huán)衛(wèi)管理人員或者阻撓其執(zhí)行公務的由公安機關依據(jù)《中華人民共和國治安管理處罰法》等法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰；構成犯罪的依法追究刑事責任。
關鍵詞：消防；城市規(guī)劃；消防建設；公共設施；消防站
引言
這些年在在消防規(guī)劃的實施過程中出現(xiàn)了一些不適應城市發(fā)展變化的地方，而導致消防規(guī)劃與城市發(fā)展不協(xié)調(diào)，與經(jīng)濟的飛速發(fā)展相比產(chǎn)生了滯后性。因此，我們必須根據(jù)《中華人民共和國消防法》及其實施細則的有關規(guī)定以及《城市消防規(guī)劃建設管理規(guī)定》實施依法管理，重視消防規(guī)劃的建設，才能保障城市整體協(xié)調(diào)的發(fā)展。
1、城市消防規(guī)劃的現(xiàn)狀分析
城市公共消防設施建設落后。部分城市未將消防規(guī)劃列入城市建設總體規(guī)劃，消防設施的建設也趨于落后。主要體現(xiàn)的問題有：
1.1 消防站點嚴重缺乏、消防車消防員不足
由于消防站的建設速度落后于經(jīng)濟的發(fā)展，導致大多數(shù)地區(qū)消防站點嚴重缺乏，消防站有效責任區(qū)面積遠遠超過國家規(guī)定的4-7kin2的要求，不能在5min內(nèi)到達出事地點邊緣。消防車輛裝備也有較大差距。按照《公安消防站消防裝備配備標準》特勤消防站應配7輛，標準型普通消防站4輛，小型普通消防站2輛的規(guī)定，大部分消防站都達不到標準要求。另外，我國目前消防員數(shù)量僅占總人口的萬分之零點九一，是西方發(fā)達國家消防員數(shù)量的1／10，嚴重影響部隊的備勤工作。
1.2 市政消防設施匱乏。消防水源設施存在不足
一些古老的城市，在歷史的進程中，難以找到順暢的對接通道，在市政消火栓數(shù)量與規(guī)范標準上差距較大，尤其是區(qū)域性供水，加上城市中天然水源設施普遍缺乏。
1.3 消防通信設施較為落后
消防通信是火場調(diào)度和火災管理的源頭。目前大部分地方由于受經(jīng)費的制約，使火災調(diào)度設備超負荷運轉(zhuǎn)，火災專線更沒有建立，這對責任區(qū)中隊接到同一地區(qū)同時發(fā)生兩起火災時，便無法取得聯(lián)系，這勢必貽誤戰(zhàn)機，也就更談不上迅速調(diào)集滅火力量，迅速有效地撲滅火災。
2、問題存在的原因
2.1 城市消防規(guī)劃管理的相關法律法規(guī)規(guī)章不夠健全。編制城市消防規(guī)劃沒有足夠的法律保障
在推行依法治國的今天，實施城市消防規(guī)劃管理的法律依據(jù)顯得不夠充分?，F(xiàn)可作為城市消防規(guī)劃管理的法律依據(jù)是《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第十五條第二款規(guī)定“編制城市規(guī)劃應當符合城市防火、防爆、抗震、防洪、防泥石流和治安、交通管理、人民防空建設等要求”和《中華人民共和國消防法》第八條規(guī)定“城市人民政府應當將包括消防安全布局、消防站、消防供水、消防通信、消防車通道、消防裝備等內(nèi)容的消防規(guī)劃納入城市總體規(guī)劃，并組織有關主管部門實施”，但這兩部法律對城市消防規(guī)劃管理均未規(guī)定具體措施和罰則。1989年由公安部、建設部、國家計委和財政部制定的《城市消防規(guī)劃建設管理規(guī)定》是相對比較具體的部門規(guī)章，但由于是在《城市規(guī)劃法》和《消防法》之前實施的，現(xiàn)也未作修訂，故其有效性和可依據(jù)性己不存在?？梢?，城市消防規(guī)劃管理缺乏應有的法律保障。
2.2 部分城市未將消防規(guī)劃列入城市建設總體規(guī)劃
《消防改革與發(fā)展綱要》是國務院為強化公共消防設施而作的法規(guī)，這也是城市建設總體規(guī)劃的重要部分。此前公安部、建設部、國家計委、財政部，曾下發(fā)過《城市消防規(guī)劃建設管理規(guī)定》對城市公共消防設施基礎建設提出了明確要求，但由于種種因素，目前部分城市在消防規(guī)劃建設中欠賬過多。有的地方未將城市公共消防設施基礎建設，納入城市建設總體規(guī)劃之中。
2.3 有關部門沒有真正把公共消防設施建設放在城市規(guī)劃建設之中
公共消防設施是保衛(wèi)城市建設和人民生命財產(chǎn)安全的重要公共設施，是一項科學性、技術性很強的工作。但從目前的情況看，一些職能部門普遍缺乏消防專業(yè)知識和技術力量，在消防設施建設中，新建開發(fā)區(qū)不重視，過去老城區(qū)不維修，更談不上經(jīng)費的加大投入。
2.4 專項資金不足是影響城市城市消防規(guī)劃的淵源
城市消防規(guī)劃需要專項的資金，尤其在城市公共消防設施的建設方面，消防站、消火栓、消防裝備和通信都需要有充足的資金支持。由于?？顚Ｓ?，加上地方經(jīng)濟發(fā)展的態(tài)勢，因此在經(jīng)費上不能正常的加以投入。
2.5 市政工程建設消防監(jiān)督管理相對薄弱
目前，大部分城市總體規(guī)劃的消防專業(yè)規(guī)劃編制不夠詳細，有的甚至只有幾句文字說明，規(guī)劃行政主觀部門和規(guī)劃設計人員對“消防規(guī)劃”了解甚少；而己編制的城市城鎮(zhèn)消防規(guī)劃大部分未按照《城市規(guī)劃法》第二十八條規(guī)定進行公布，人民群眾對“消防規(guī)劃”的概念十分淡薄。因此，消防規(guī)劃不僅不能引起政府和各部門的重視，而且得不到廣大群眾的有力監(jiān)督。另外，市政工程建設和投資項目工程建設的消防監(jiān)督管理在一些縣市仍然相當薄弱，有的市政基礎設施工程如道路、管線等在設計審查時未通知公安消防機構參加；有的投資項目工程設計未經(jīng)消防審核或?qū)徍撕细裆米允┕?，有的工程竣工后未?jīng)消防驗收合格擅自投入使用，城市消防規(guī)劃得不到落實，也給公共消防設施建設留下先天不足。
3、關于加強城市消防規(guī)劃的合理化建議
3.1 加強行政立法工作。制定和完善城市消防規(guī)劃管理的有關法規(guī)規(guī)章
近年來，各省、自治區(qū)、直轄市各自制定了一些《城市消防規(guī)劃管理規(guī)定》，各地區(qū)應結合本地區(qū)實際，借鑒其他省市的經(jīng)驗，抓緊制定和完善城市消防規(guī)劃管理的有關法規(guī)規(guī)章。本著“有法可依、有法必依”的原則，著重解決以下幾個突出問題：①規(guī)定將消防專業(yè)規(guī)劃納入城市總體規(guī)劃，同步編制，同步審批。②明確城市消防規(guī)劃編制和實施的職能部門。城市建設等有關部門和單位根據(jù)各自職責分工，具體負責消防規(guī)劃的實施工作。③解決城市消防規(guī)劃編制實施的經(jīng)費保障。同時，各級政府和有關部門應引起高度重視，抓緊時間，有組織有計劃有步驟全面開展城市消防規(guī)劃編制、審批和實施工作。公安消防機構應積極主動向地方政府匯報，引起各級政府和有關部門領導的高度重視，并參與城市消防規(guī)劃的編制。各級政府應從講政治的高度充分認識城市消防規(guī)劃和公共消防基礎設施建設的重要性和緊迫性。
3.2 大力加強城市消防規(guī)劃和公共消防基礎設施建設的監(jiān)督力度。建立長效管理機制
對消防規(guī)劃的監(jiān)督可以有效發(fā)揮人大、政府的監(jiān)督作用，如提請人大組織消防執(zhí)法檢查組，或者提請政府將消防規(guī)劃實施情況納入各級政府工作考評內(nèi)容等，督促各級政府制定城市消防規(guī)劃年度計劃和組織實施?？梢园l(fā)揮主管部門的監(jiān)督執(zhí)法作用，開展公共消防設施建設的專項治理工作；加強工程建設項目的抽查，對違反城市消防規(guī)劃和報建審批程序的工程給予嚴懲。也可以發(fā)揮新聞媒體和報刊雜志的輿論監(jiān)督作用，督促有關部門和單位遵守城市消防規(guī)劃?？傊?，規(guī)范消防審核，加強設施管理，建立長效管理機制任重而道遠。
3.3 強城市總體規(guī)劃和合理布局
公共消防設施建設必須與城鎮(zhèn)的全面建設統(tǒng)籌考慮、同步發(fā)展，改變城市相當部分區(qū)域無消防安全保障的現(xiàn)狀。對布局不合理的生產(chǎn)和儲存化學危險品工廠和倉庫，應有計劃分期分批對其進行關、停、遷，控制其發(fā)展，逐步取消。對不合理的城中村、舊城區(qū)及嚴重影響消防安全的工廠和倉庫，必須納入近期改造規(guī)劃，有計劃、有步驟的對其采取拆除、遷移或改變生產(chǎn)性質(zhì)、使用功能等措施，消除安全隱患。
3.4 加大投入。推動消防站建設與城市發(fā)展速度同步
消防投入的多少，直接關系到消防安全的保障能力和消防隊伍的作戰(zhàn)能力。近年來，由于各級各部門的高度重視，各地消防業(yè)務經(jīng)費投入逐年遞增，公共消防基礎設施和消防裝備建設水平得到了明顯改善。
3.5 統(tǒng)籌發(fā)展。推動多種形式消防隊伍的建設進程
要認真落實國家五部委關于加強多種形式消防隊伍建設的文件精神，把招募合同制消防員作為彌補當前消防警力嚴重不足的最直接、最有效的途徑。各地重點中心鎮(zhèn)、較大的建制鎮(zhèn)經(jīng)濟條件較好的地區(qū)要率先建立合同制消防隊，將創(chuàng)建地方政府消防力量納入消防工作的重要內(nèi)容，積極借鑒，大膽探索，制定出臺合同制消防隊裝備配備、隊員選拔、經(jīng)費保障、工資待遇、養(yǎng)老保險、醫(yī)療撫恤等一系列規(guī)章制度，并付諸實踐，確保合同制消防隊建設健康、可持續(xù)發(fā)展。同時，各地城市社區(qū)、中心城鎮(zhèn)和大型企事業(yè)單位要著眼于自防自救，因地制宜地發(fā)展專職消防隊、志愿消防隊、義務消防隊等不同形式的消防隊伍，提高健全城市社區(qū)與農(nóng)村的消防組織機構，完善工作機制和基礎設施，切實提高城鄉(xiāng)基層防控火災的能力，打牢消防工作群防群治的社會基礎。
一、2008年日常管理工作目標完成情況:
(一)房屋管理
房屋管理是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一,此問題在前期業(yè)主裝修階段顯得尤為重要,縱觀各老舊物業(yè)小區(qū)存在的上下單元滲漏、外立面破壞、樓宇結構受損、房屋功能改變等不一而足的問題,無不是因為前期階段管理不到位而種下禍根、埋藏隱患,從而造成了后期管理服務工作的困難重重、舉步維艱,這一問題已逐漸演變成一個困擾行業(yè)發(fā)展的突出問題。
為此,在裝修管理工作方面,我們重點加強了以下方面的工作:
1)針對業(yè)主與裝修管理專項擬定了"裝修工作指引",就裝修單元的"重點部位防水"、"消防安全"、"水電管路走向"、"自用設施設備安裝"等作出明確的指引,讓業(yè)主與裝修公司提前知悉各項管理規(guī)定與要求,為后期的管理工作做好準備;
2)從嚴把好裝修申請審批關,建立完善的裝修管理檔案,所有裝修申請必須提交裝修手冊內(nèi)規(guī)定的資料與圖紙,并對裝修申請中的關于外立面及室內(nèi)結構方面從嚴審核,給出審批意見與建議;
3)建立裝修巡查簽到制度,安排各部門按規(guī)定對裝修單元開展裝修巡檢工作,對消防管理、違章裝修、防水工程按部門分工開展巡檢工作,將違章裝修現(xiàn)象消除于萌芽狀態(tài);
4)定期組織開展裝修專項巡檢整治活動,對存在未符合管理規(guī)定要求的現(xiàn)象,限定作出整改,并按計劃實施復檢工作,此項工作得到了大部份業(yè)主的肯定。
5)從2008年十月份起,根據(jù)工作的安排需要,管理處設立了裝修巡檢專項負責制度,該項工作由保安隊長組織實施,經(jīng)過相關培訓及各項準備工作后順利予以實施,取得了良好的成效。
(二)小區(qū)安全防范工作
小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重,為能給業(yè)主提供一個安全舒適的居住環(huán)境,我們狠抓了小區(qū)治安消防管理工作,對保安人員定期進行崗位培訓,考核,制定了嚴格的崗位執(zhí)行標準,并堅持嚴格執(zhí)行了各項工作程序、巡更、巡崗制度。要求保安人員認
真巡查,文明執(zhí)勤,禮貌服務,在前期裝修階段進出人員復雜,硬件設施條件欠缺的情況下,基本完成了公司安排的各項工作任務。
1)繼續(xù)執(zhí)行施工人員出入證正副證制度,定時定崗進行裝修單元清場,這在一定程度上極大地提高了安全管理的成效,同時更避免了延時裝修引致客戶投訴的情況,收到了良好的成效;
2)為加強裝修搬運的監(jiān)管,避免違章使用電梯搬運裝修材料的情況,從2008年下半年起管理處實行了"裝修搬運押金管理制度",自制度實施以來,材料停留在公共部位過夜、搬運過程中破壞衛(wèi)生環(huán)境、違章使用電梯搬運的情況基本得以杜絕;
3)嚴格執(zhí)行人員及物品出入管理制度,施工人員憑證出入,其它人員進出須配合查詢與登記,拿出小區(qū)的物品均憑"放行條"并經(jīng)查核后才能放行,有了這些管理制度的嚴格執(zhí)行,小區(qū)的安全才能得到保障;
4)按消防管理制度要求,保安部安排專人每月定期對消防栓、滅火器實施專項檢查,確保消防器材處于良好的狀態(tài),同時針對在經(jīng)營的商鋪開展滅火器配置檢查工作,目前在經(jīng)營的商鋪均已按要求配備了滅火器;
5)前期階段由于各方面的因素,停車場車輛出入管理較為混亂,通過鄧經(jīng)理主持召開專項整治工作,并安排落實相關工作后,所有進出的車輛均已憑證出入,大大地提高了停車場車場管理的安全系數(shù)。
(三)公共設施、設備的管理
小區(qū)公共設施設備的良好運行狀態(tài)與維修養(yǎng)護管理工作是建立在前期的接管驗收入及試運行階段調(diào)整磨合基礎上的,XXX作為廣浩地產(chǎn)首個小高層住宅項目,由首期樓宇交付業(yè)主起,我們一直秉持的工作理念是:"嚴把接管驗收關,密切監(jiān)控設備運行狀態(tài)",為此我們實施了以下管理措施:
1)建立起設備移交初驗復檢制度,如電梯設備的移交,由于各方面的因素,電梯的安裝工藝、設備的運行性能不如理想,但在驗收過程中,在公司各部門的密切配合下,部位存在未符合質(zhì)量要求的問題,經(jīng)過協(xié)調(diào)跟進,基本上得到了整改;
2)在物業(yè)管理的前期階段,由于設備處于運行磨合階段,同時由于其使用情況有別于正常階段,所以故障情況時有發(fā)生,為此管理處加強了與相關單位的溝通工作,對存在的問題進行專題研討,再根據(jù)實際情況調(diào)整管理工作重點,經(jīng)過努力,在后期階段,設備的運行性能得到了極大的改善;
3)實施了設備定期巡檢制度,做到設備巡檢及養(yǎng)護工作規(guī)程張貼上墻,維修人員定期實施巡檢工作,并做好巡檢工作記錄,基本上達到了公共設備問題及時發(fā)現(xiàn)及時處理的工作目標;
(四)環(huán)境衛(wèi)生管理
環(huán)境衛(wèi)生方面,管理處制定了嚴格的保潔工作程序與巡檢制度,由保潔組長組織安排相關區(qū)域的保潔工作,并每天開展巡檢整改工作,經(jīng)過保潔人員不辭勞苦的付出,小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生逐步得到完善,同時因應惡劣氣候環(huán)境,我們開展了專項的大掃除工作,全年沒有發(fā)生因保潔工作不到位而產(chǎn)生安全事故。
1)每幢樓宇交付業(yè)主后,施工單位的清潔開荒不到位,不能滿足管理服務的要求,在前期階段人員緊、工作任務重的情況下,管理處將每幢樓宇的清潔開荒責任到崗位,保潔崗位在正常開展日常保潔工作的同時,出色地完成了各幢樓宇的清潔開荒工作,為后期的環(huán)境衛(wèi)生管理工作奠定堅實的基礎;
2)前期階段由于施工的原因,造成停車場的衛(wèi)生狀況差、積塵較多,為此管理處對水景及泳池的廢水加以利用,定期對停車場進行清洗,在有限條件內(nèi)保持了停車場良好的衛(wèi)生狀況;
3)在業(yè)主剛入住的階段部分業(yè)主經(jīng)常將生活垃圾棄置于每幢的電梯內(nèi)及電梯前廳處,給環(huán)境衛(wèi)生造成了不良的影響,再引致其他的業(yè)主的投訴,管理處先是張貼"溫馨提示",后通過保安與監(jiān)控確定嫌疑住戶,再通過物管人員多次耐心的解釋與說服后,隨意棄置生活垃圾的情況不再發(fā)生;
(五)綠化管理
為了給業(yè)主創(chuàng)造一個優(yōu)美的生活環(huán)境,我們嚴格落實了綠化管理措施,根據(jù)XXX小區(qū)綠化施工進度,配合公司積極做好綠化養(yǎng)護管理工作,
設計制作綠化警示牌、綠化帶圍欄,使綠地基本無破壞,踐踏及公用現(xiàn)象;同時根據(jù)綠化的習性制定綠化養(yǎng)護計劃,定對對綠化施肥及修剪,通過綠化員工的辛勤工作,小區(qū)的綠化生長狀況良好。
二、存在的不足與展望
雖然,我們在2008年的工作中取得了一定成績,但還有很多需要完善與加強的地方。
第一、管理人員整體素質(zhì)不高,服務意識不強,實際處理事務的能力還有待提高;
第二,與業(yè)主的溝通不夠,了解不足,在往后的工作中應予以加強。
第三,設備、設施管理力度還需加強,以確保設施設備的安全正常運行,避免因此而對業(yè)主的正常生活造成影響,引至業(yè)主對管理服務工作的不滿;
第四,保安管理方面仍存在人員思想心態(tài)不穩(wěn)定,工作執(zhí)力度嚴重欠缺的情況,需要在實際工作中作出改善。
（一）房屋管理
房屋管理是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一。
為了搞好此項工作，我們建立了完善的房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了詳細的管理計劃，并責任到人定期檢查。住戶房屋裝修無破壞，外觀統(tǒng)一，無危害房屋結構的行為，空房完好率為95。
（二）公共設施、設備的管理
為了保證小區(qū)廣大住戶的正常生活，在公共設施、設備的管理方面，我們制定了完備的維護、保養(yǎng)計劃和應急方案，做到日常檢查有登記、小型維護有記錄。維修電話24小時有人接聽，全年完成小型檢修工作17次，應急維修工作3次，達到養(yǎng)護設施、設備到位，維修及時，正常運行的管理要求。
（三）綠化管理
為了給業(yè)主創(chuàng)造一個優(yōu)美的生活環(huán)境，我們嚴格落實了綠化管理措施，積極配合監(jiān)督綠化公司，施工及養(yǎng)護工作，針對綠化公司在施工養(yǎng)護過程中出現(xiàn)的問題，及時發(fā)出了整改通知與合理化的建議，督促其整改，并在綠化警示牌沒有到位的情況下，制作簡易警示牌、圍欄，加強綠化防護管理工作，使綠地基本無破壞，踐踏及公用現(xiàn)象，綠化完好率為98。
（四）環(huán)境衛(wèi)生的管理
環(huán)境衛(wèi)生方面，我們針對小區(qū)環(huán)境逐步完善的情況，大家齊動手定期、不定期組織進行大掃除，制定了嚴格的保潔程序與考核辦法，并對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，保證了小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。
（五）小區(qū)安全防范工作
小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重。
為給業(yè)主提供一個安全舒適的居住環(huán)境，我們狠抓了小區(qū)治安消防工作，對保安人員定期進行崗位培訓，智能設備操作培訓、考核，制定了嚴格的崗位考核標準，并堅持每日早操、早會，提高員工的身體素質(zhì)與日常工作管理，嚴格執(zhí)行了工作程序、巡崗查崗、巡更制度。要求保安人員認真巡查，文明執(zhí)勤，禮貌訓導，遇到壞人壞事大膽管理，使去年安全防范工作情況良好。
二、今年完成的重點工作
（一）業(yè)主入住前期物業(yè)管理工作。
（1）熟悉小區(qū)各項設施、設備的施工情況；
進駐____后，我們?yōu)楸M快熟悉小區(qū)施工情況，設備安裝情況，我處工作人員不怕苦、不怕累，頂著烈日跑工地，爬高樓，掌握了大量的一手資料，為后期工作打下了堅實的基礎，并受到了開發(fā)商的稱贊與好評。
（2）根據(jù)小區(qū)實際情況，完成工作預案，提出合理的建議；
在熟悉小區(qū)各項情況后，我們針對小區(qū)的實際情況，完成了小區(qū)各項管理工作預案，如：車輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案等，共計9項，并提出合理化建議11項，開發(fā)商采納3項，即報奶箱設置在門廳內(nèi)，安設綠化噴淋系統(tǒng)，部分雨水管接入地下管網(wǎng)等合理的建議。
（3）搞好保安員前期的培訓工作；
保安工作是物業(yè)管理中的窗口，為了保證小區(qū)保安前期服務質(zhì)量，我處安排保安員提前培訓一個月，制定了詳細的培訓方案與計劃及考核辦法，加強保安員的自身素質(zhì)與業(yè)務技能，保證業(yè)主入住后有一個良好精神面貌和業(yè)務素質(zhì)的保安隊為業(yè)主服務，保安隊的工作受到一致好評。
（4）配合開發(fā)商的售樓工作；
為了配合開發(fā)商的銷售工作，我處在前期人員不足的情況下，安排專人在銷售部配合售樓工作，耐心解答客戶關于物業(yè)管理方面的疑問，制作了二塊____宣傳牌，宣傳本公司物業(yè)管理服務工作，并達到一定效果。我們除派專人配合銷售部，全體員工還放棄節(jié)日休息，配合銷售部“十一”售樓黃金周的銷售工作。我們的工作受到銷售部的肯定和稱贊。
（5）搞好業(yè)主入住前期準備工作，順利完成交房工作；
為迎接業(yè)主入住，順利完成交樓工作，在公司的指導和幫助下，我們做了大量的前期準備工作，整理準備了大量的入住資料和必要的文件。如入住通知書、前期物業(yè)管理協(xié)議等共計12項。根據(jù)方便業(yè)主、服務至上的原則，我處針對小區(qū)的實際情況，合理制定了辦理入住手續(xù)的流程，和崗位，設置了業(yè)主入住須知，入住手續(xù)辦理流程圖，裝修須知，裝修手續(xù)辦理流程圖，使業(yè)主在辦理各項手續(xù)中能一目了然。使交房工作順利進行，目前辦理入住業(yè)主139戶，辦理裝修手續(xù)戶。
（二）加強管理服務工作，提高服務質(zhì)量；
（1）樹立小區(qū)家園化，人性化管理服務理念。
進駐____后，我們堅持實施家園化，人性化的管理，“以人為本”的服務精神；業(yè)主的需要就是我們的工作中心，為開展服務，讓業(yè)主進入小區(qū)感到有一種溫馨的感覺，我們開展特殊關照戶的服務，對小區(qū)有生活困難的業(yè)主，在生活上給予關心與照顧，服務上給予優(yōu)質(zhì)服務，如1-1-501業(yè)主老公是海員，因工作長期不在家，家中只有業(yè)主和小孩，針對這種情況，我們對此戶進行特殊關照戶服務，給其解決一些生活上的困難，受到業(yè)主稱贊。除此之外，我們還開展 免費代辦服務，如代辦電話、寬帶、電費儲蓄，使業(yè)主有一種“有困難，找物業(yè)”的感受，服務工作受到業(yè)主良好的贊譽。
（2）搞好維修服務工作
維修服務工作是物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)，為此我們狠抓維修工作的及時率和完成率。
為了搞好房屋及相關設施的維修工作，我們緊密地與開發(fā)商、施工隊、生產(chǎn)廠家聯(lián)手，確定了維修程序和辦法，圓滿完成年前無遺留維修工作的目標。今年共計接到維修投訴157起，完成152起，及時完成131起，完成率為96.8，及時率為83.4。在公共設施、設備方面，我們及時定期對各種設施進行保養(yǎng)、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修，及時處理，如12月30日，小區(qū)蓄水池浮球閥失靈，管理人員巡查發(fā)現(xiàn)后，為讓業(yè)主正常用水，我們首先是積極的進行搶修，再通知廠家到場調(diào)查原因，保證業(yè)主正常用水工作不受影響。文秘站網(wǎng)
（3）加強小區(qū)裝修管理工作
小區(qū)裝修管理工作是前期物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)，它涉及到物業(yè)的使用壽命與安全及小區(qū)房屋外觀的完好美觀，這方面我們做了大量的工作，并根據(jù)小區(qū)實際情況，與管理要求，我們制定了詳細的管理制度，如裝修須知、屋頂花園管理規(guī)定等，并堅持每天對裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問題及時解決，及時處理，堅持原則。去年共處理違章施工32起，均已整改。保證房屋主體結構完好，在房屋外觀方面，我們堅持制度，保證小區(qū)外觀整齊劃一，完好美觀。
（4）認真聽以業(yè)主意見，及時為住戶排憂解難。
業(yè)主良好的工作建議，管理建議是我們的工作指針。因此我們做到住戶反映的問題認真記錄，及時處理，增進與業(yè)主間的溝通，耐心為業(yè)主作解釋工作，并及時為住戶排憂解難，如入住業(yè)主車輛停放問題，業(yè)主裝修用沙堆放點等問題。我們這種“為業(yè)主著想，以業(yè)主為中心”的服務思想取得了良好的效果，受到業(yè)主好評。
（三）努力提高管理水平，促進物業(yè)管理上檔次；
（1）組織員工進行職工道德與管理技能培訓，提高工員工業(yè)務素質(zhì)。
管理處員工的綜合素質(zhì)與物業(yè)管理的服務的質(zhì)量，水平是密切相關的。根據(jù)這種情況，并結合小區(qū)大部分都是新進員工，接觸物業(yè)管理時間短的實際情況，我制定了詳細的培訓計劃和考核辦法，定期對員工進行思想和業(yè)主管理水平的培訓，并定期進行保安業(yè)務技能考試，使員工在思想上得到充實，管理技能上得到了提高，去年共組織人員培訓6次，技能考核4次。
（2）利用先進的管理手段，建立健全科學的管理方式；
我們緊跟社會發(fā)展步伐，使用電腦，對小區(qū)各檔案收費帳目、管理計劃等工作進行電腦管理，大大提高了工作效率，使管理處的基礎，工作達到一個新起點，為今后的創(chuàng)優(yōu)工作打下了堅實基礎。
（四）搞好對外協(xié)調(diào)管理工作；
搞好對外協(xié)調(diào)工作是物業(yè)管理工作順利開展的關鍵，為此，我們緊密與開發(fā)商配合，積極主動與洪山房地局，城管局，電信局聯(lián)系，并圓滿完成環(huán)衛(wèi)開辦；申請門牌、委托合同、服務協(xié)議備案，電信局協(xié)議的簽定等工作。
三、存在的問題和教訓
