發(fā)布時間：2022-02-03 14:50:44
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)投資論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
1、數(shù)據(jù)來源。為相對全面和科學(xué)地分析經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)因素，除了選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)外，還進(jìn)一步選取其他兩個重要影響因素，即非房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資和勞動投入量兩個變量。70個大中城市房地產(chǎn)開發(fā)投資（REI）、扣除房地產(chǎn)開發(fā)投資以外的固定資產(chǎn)投資（K）和勞動投入量（L）的面板數(shù)據(jù)來源是《中國城市統(tǒng)計年鑒》、《中國區(qū)域統(tǒng)計年鑒》和各個省市統(tǒng)計年鑒，樣本期間為1996年至2010年。
2、實證分析。（1）樣本分類。采用多指標(biāo)聚類分析方法對70個大中城市進(jìn)行分類。多指標(biāo)聚類分析采取的是離差平方和法，其思想來源于方差分析，先將N個樣本各自成一類，然后每次減少一類，每減少一次離差平方和就會增加，選擇使類內(nèi)平方和增加最小的兩類合并，直到N個樣本聚成一類為止。在城市規(guī)模指標(biāo)的衡量上，選取市轄區(qū)人口、GDP和建成區(qū)面積作為衡量指標(biāo)，多指標(biāo)聚類分析結(jié)果見表3。由上表可以看出按照人口規(guī)模，經(jīng)濟(jì)規(guī)模和城市面積將全部70個城市分為三類。其中：第一類城市中的上海、北京、廣州、深圳四個城市其經(jīng)濟(jì)總量都在全國城市前列，2009年其市轄區(qū)GDP分別位于全國第一、二、三、四位，建成區(qū)面積也分列全國第三、一、二、四位，市轄區(qū)人口也都在全國城市前列，為超大規(guī)模城市；其余城市2009年的市轄區(qū)建成區(qū)面積大都在330平方公里以上，市轄區(qū)人口大都在300萬以上，經(jīng)濟(jì)總量也大都位居全國前列，屬三類城市中的較大規(guī)模城市。第二類中的城市大多是省會城市或沿海城市，其最近12年的經(jīng)濟(jì)總量以1998年的價格計算均值都在200億元以上。截止2009年末，市轄區(qū)建成區(qū)面積大都在150平方公里以上，市轄區(qū)人口數(shù)量大都在150萬以上，無論是其經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量還是其建成區(qū)面積都比較大，屬三類中的中等規(guī)模城市。第三類城市相對于前兩類城市來說，其經(jīng)濟(jì)實力較弱、建成區(qū)面積較小，人口總量較少，多為三線城市，其市轄區(qū)人口密度也相對較小，為三類城市中的較小規(guī)模城市。（2）模型估計、選擇及解釋。為消除異方差影響，對GDP、REI、K和L分別取對數(shù)，得到lnGDP、lnREI、lnK和lnL，并運用沃爾德（Wald）F檢驗法對個體效應(yīng)顯著性進(jìn)行檢驗，檢驗結(jié)果為：第一類：F=91.32>F(15,173)=1.7245第二類：F=51.54>F(23,261)=1..5708第三類：F=45.062>F(29,237)=1.5023檢驗結(jié)果表明，三類城市的F統(tǒng)計量都大于其在5%時的顯著水平，拒絕了所有系數(shù)可混合性的零假設(shè)，因此，相對于混合效應(yīng)模型來說，固定效應(yīng)模型更為合適。為此，通過廣義最小二乘法，分別建立三類城市對應(yīng)的模型。第一類城市中，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的彈性系數(shù)為0.0992，除房地產(chǎn)外的其他固定資產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的彈性系數(shù)為0.1006，勞動力對經(jīng)濟(jì)增長的彈性系數(shù)為0.1937。房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)，在三者中最低，表明第一類城市的經(jīng)濟(jì)增長依賴于房地產(chǎn)投資相對較弱。這或許是因為第一類城市的發(fā)展已超越一定階段，經(jīng)濟(jì)中包括技術(shù)、人力等因素對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)超過了含量并不算太高的資本———房地產(chǎn)業(yè)投資所發(fā)揮的作用。第二類城市中，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的彈性系數(shù)為0.1894，除房地產(chǎn)外的其他固定資產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的彈性系數(shù)為0.05915，勞動力對經(jīng)濟(jì)增長的彈性系數(shù)為0.0798。相較于第一類城市和第三類城市，第二類城市中房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的拉動能力是三類城市中最高的，表明第二類城市的經(jīng)濟(jì)增長更多地依賴房地產(chǎn)投資。這或許是第二類城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于起步階段，含量并不算太高的資本密集型產(chǎn)業(yè)———房地產(chǎn)業(yè)對其經(jīng)濟(jì)促進(jìn)作用已開始充分發(fā)揮，而包括技術(shù)、人力等因素對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)尚未開始發(fā)揮。第三類城市中，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的彈性系數(shù)為0.1367，除房地產(chǎn)外的其他固定資產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的彈性系數(shù)為0.1661，勞動力對經(jīng)濟(jì)增長的彈性系數(shù)為0.0633。第三類城市中房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)，介于第一類城市和第二類城市之間，表明第三類城市的經(jīng)濟(jì)雖較多地依賴房地產(chǎn)投資，但受經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度等諸多因素影響，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)尚未完全發(fā)揮。這或許暗示，隨著第二類城市的進(jìn)一步發(fā)展和第三類城市經(jīng)濟(jì)的起步，當(dāng)?shù)诙惓鞘械募夹g(shù)、人力因素等對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)超越含量并不高的資本貢獻(xiàn)時，第三類城市的房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)將躍居首位。
二、結(jié)論及建議
1.房地產(chǎn)投資增長速度對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的影響中國自改革開放以來，經(jīng)濟(jì)增長在很大程度上都依賴于房地產(chǎn)投資。隨著房地產(chǎn)投資增長速度高于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長率，巨大的盈利空間吸引了眾多的企業(yè)進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)中，甚至于出現(xiàn)了泡沫循環(huán)房地產(chǎn)環(huán)境，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格一再上揚。這是國民經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)投資總量發(fā)生變動的影響下所出現(xiàn)的現(xiàn)象。當(dāng)房地產(chǎn)投資分配量已經(jīng)超過了國民經(jīng)濟(jì)增長速度，就會導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)比例失去平衡，投資的嚴(yán)重膨脹就必然引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。
2.房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)變化對國民經(jīng)濟(jì)的影響相比較而言，當(dāng)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，就會影響到不同的產(chǎn)業(yè)部門的運作以及相互之間發(fā)展的平衡性。比如酒店、商場等等，都屬于是消費型物業(yè)，對于住宅建設(shè)的影響是深遠(yuǎn)的，主要在于中國經(jīng)濟(jì)增長依賴于房地產(chǎn)投資增長帶動固定投資增長，當(dāng)房地產(chǎn)投資發(fā)生變動，就會影響到國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長，處于中國經(jīng)濟(jì)增長環(huán)境下，房地產(chǎn)投資擴大化，就會使投資發(fā)生乘數(shù)效應(yīng)，從而推動國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。
二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展對于房地產(chǎn)投資的要求
1.房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)以開拓融資渠道早期的房地業(yè)發(fā)展主要依賴于政府投資。目前國家倡導(dǎo)充分利用民間融資，以挖掘民間投資的潛在能力，將民間的富余資金應(yīng)用于房地產(chǎn)投資當(dāng)中，不僅推進(jìn)了房地產(chǎn)投資的高速運轉(zhuǎn)，而且還確保了房地產(chǎn)項目的順利完成。房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，融資效果與企業(yè)的發(fā)展存在著直接的關(guān)系，但是民間投資具有較高的準(zhǔn)入門檻，需要經(jīng)過層層行政審批之后，才能夠發(fā)揮投資效應(yīng)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金運轉(zhuǎn)效率過低，會導(dǎo)致企業(yè)高成本運營，而且由于資金到位一再延期而致使投資失敗。為了避免這種民間投資障礙過多，可以發(fā)揮政府與民間投資共同拉動的方式。當(dāng)民間投資者獲得合法性，并在政府的保障下，使得民間資本投資充分地發(fā)揮作用。
2.理性的房地產(chǎn)投資可以改善區(qū)域住房供需結(jié)構(gòu)中國城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)入快速發(fā)展時期，短期房地產(chǎn)投資在宏觀政策的引導(dǎo)下，有效地抑制了房地產(chǎn)市場，推進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序地發(fā)展。隨著居民收入的增加，住房保障體系也要逐漸趨于完善。隨著房地產(chǎn)投資理性化，住房價格有所抑制，使得住房的供給結(jié)構(gòu)得以改善。為了使房地產(chǎn)市場的有效供給效率有所增加，就要依賴于各項政策措施，將有關(guān)規(guī)范確定下來，并按照明確的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，以使住房政策落實到位。
（一）房地產(chǎn)投資的特點房地產(chǎn)自身的特性決定了房地產(chǎn)投資具有投資金額大，回收周期長；不確定因素多，風(fēng)險較大；流動性較差；具有增值保值性等特點。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要動力，甚至對整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展都起到舉足輕重的作用。從國家的角度來看，房地產(chǎn)投資可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改善城市的環(huán)境；從個人角度來看，房地產(chǎn)投資可以促進(jìn)家庭合理消費，規(guī)避通貨膨脹的影響。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在動力，從宏觀角度講，房地產(chǎn)投資可以帶動產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，包括建材產(chǎn)業(yè)、裝修設(shè)計，提供了更多的就業(yè)崗位，并且能改善城市面貌，從微觀角度來看，房地產(chǎn)投資可以幫助家庭合理消費，規(guī)避通脹帶來的風(fēng)險。
（二）經(jīng)濟(jì)增長的衡量標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)增長可以從總量和人均兩個層面進(jìn)行衡量：在一定時期內(nèi)，一國或地區(qū)實際產(chǎn)出（GDP來表示）的增加；在一定時期內(nèi)，一國或地區(qū)人均實際產(chǎn)出（人均GDP來表示）的增加。
二、房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟(jì)増長的能動作用
（一）我國近年房地產(chǎn)投資于經(jīng)濟(jì)增長情況著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家RJF.Harrod曾經(jīng)論述：“投資能夠增加一個社會的資本存量和生產(chǎn)能力，并且影響這個國家未來的供給能力，同時他能促進(jìn)社會有效需求的增加，帶動社會總收入的增加，所以投資一直在國民經(jīng)濟(jì)增長中發(fā)揮著不可替代的重要作用，”投資作為固定資產(chǎn)投資中的重點，可以顯著地影響整個國家的經(jīng)濟(jì)，1998年之后，房地產(chǎn)市場取得了空前的發(fā)展，從而使之成為推動我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高位增長的重要因素之一，如表1所示。就最近幾年數(shù)據(jù)來說，我國每年的GDP由房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接拉動的至少要占到三個百分點。房地產(chǎn)投資在2005年的時候幾乎占了當(dāng)年GDP的13%,房地產(chǎn)業(yè)無可爭議的成為中國的支柱性產(chǎn)業(yè)。《中國房地產(chǎn)藍(lán)皮書》于2007年4月正式,房地產(chǎn)投資在2006年約為1.97萬億元,占當(dāng)年全國固定資產(chǎn)投資總額的17.8%，房地產(chǎn)行業(yè)的投資增長率為22.1%.而國際慣例則公認(rèn)房地產(chǎn)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為5%時是較為合理的。以房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額增量對GDP增長速度貢獻(xiàn)率來說,這一指標(biāo)在1998年為8.03%,而在2010年則達(dá)到了19.93%,房地產(chǎn)業(yè)在這十多年的發(fā)展中為中國經(jīng)濟(jì)的增長貢獻(xiàn)了巨大的力量。
（二）房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)增長的能動作用1.區(qū)域經(jīng)濟(jì)推動作用。根據(jù)“波紋效應(yīng)”理論，當(dāng)家庭財富發(fā)生地區(qū)轉(zhuǎn)移時，會集中體現(xiàn)在一個地區(qū)的房價上升，會吸引更多的企業(yè)增加該地區(qū)的房地產(chǎn)投資，并且有增值城市，美化城市的作用。一個城市的房地產(chǎn)投資必然會對這個城市的硬件條件產(chǎn)生良好的影響，而且能吸引更多的投資者，所以，合理的房地產(chǎn)投資能夠確實改善人民的居住環(huán)境，真正地提高人民生活水平，同時這種投資還可以改善城市的商業(yè)環(huán)境、對商業(yè)發(fā)展有積極的作用，從而強力促進(jìn)該城市的經(jīng)濟(jì)增長速度[2]。2.相關(guān)產(chǎn)業(yè)推動作用。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有相關(guān)產(chǎn)業(yè)復(fù)雜、產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大的特點，如果房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展健康平穩(wěn)，與其相關(guān)的其他行業(yè)也會得到充足的發(fā)展后勁，我們可以看到不論是房地產(chǎn)業(yè)本身還是與它相關(guān)聯(lián)的行業(yè),建材、室內(nèi)設(shè)計、金融、化工、機電、金屬、等家電制造業(yè)的發(fā)展也關(guān)系到房地產(chǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)還會影響周邊旅游業(yè)、輕工業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)以及其他社會公益機構(gòu)，房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)均在國民經(jīng)濟(jì)各部門中處于平均數(shù)以上;有近50多個與房地產(chǎn)業(yè)直接或間接相關(guān)的行業(yè)部門，房地產(chǎn)行業(yè),產(chǎn)值每增加一個百分點就會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加二至三個百分點。房地產(chǎn)行業(yè)如果能夠繁榮發(fā)展就可以對以上產(chǎn)業(yè)都起到推進(jìn)的作用。毫不夸張地說,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國現(xiàn)階段的不可動搖的支柱產(chǎn)業(yè)地位，帶動國民經(jīng)濟(jì)的快速增長。
（三）房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的調(diào)控作用房地產(chǎn)投資的調(diào)控能夠起到對經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的作用，國民經(jīng)濟(jì)增長的速度出現(xiàn)過快或者停滯不前的情況的時候，政府就可以啟動房地產(chǎn)投資政策來調(diào)控經(jīng)濟(jì)，因為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及范圍廣，能夠引起強烈的連鎖反應(yīng)，能夠快速地使經(jīng)濟(jì)充滿活力，在短時間內(nèi)達(dá)到供給需求市場的活躍，由此促成經(jīng)濟(jì)的增長，相反如果整個經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)發(fā)展過熱的狀態(tài)，那么政府便可以通過適當(dāng)?shù)恼邏褐品康禺a(chǎn)投資，如財政政策、稅收政策等措施，由于連鎖效應(yīng)的作用效果，方地產(chǎn)的抑制能夠給經(jīng)濟(jì)過熱的腦袋理性的降降溫。
（四）投資過熱對經(jīng)濟(jì)增長的不良影響房地產(chǎn)投資固然對經(jīng)濟(jì)有非常強大的推進(jìn)作用，但是投資過熱，不但不利于經(jīng)濟(jì)增長，還會產(chǎn)生反作用?！皵D出效應(yīng)”,引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡。人本身具有逐利的天性，房地產(chǎn)投資的本質(zhì)也是資本增值，社會上的資源會不斷涌入房產(chǎn)市場，也是這個原因，個人或者盈利機構(gòu)但并不會考慮個人投機因素對國民經(jīng)濟(jì)造成什么影響，被可觀的利潤而誘惑紛紛不自覺地加入到這場“淘金熱”之中，而社會資源包括資金的分配不合理，導(dǎo)致一些國民經(jīng)濟(jì)命脈產(chǎn)業(yè)的資源被大量擠出，出現(xiàn)“擠出效應(yīng)”，對經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生不好的影響，嚴(yán)重會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)癱瘓，日本上世紀(jì)的房地產(chǎn)危機，企業(yè)購買大量土地并作為資產(chǎn)保有而脫離交易市場，導(dǎo)致有效供給不足，土地價格持續(xù)上升；金融加速器機制起到推波助瀾的作用，最終經(jīng)濟(jì)泡沫破裂。我國1992～1993的房地產(chǎn)泡沫是最好的教訓(xùn)，房地產(chǎn)泡沫的破裂會造成國民經(jīng)濟(jì)的癱瘓。
三、經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)投資的反作用
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說,大致可分為三部分:
1.土地、土建及設(shè)備費用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容,大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前,必須將預(yù)計的土地費用通過土地面積和容積率的換算,計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價),以此來進(jìn)行項目的可行性評估。
2.配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費,學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質(zhì),如檔案保證金、綠化保證金等,但難以全部收回。這類收費項目種類繁多,標(biāo)準(zhǔn)不一,許多項目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行,隨意性很強,標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出,一般占項目總投資的10%～15%。
3.管理費用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比,有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險高等特點,因此,大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要,這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好,對正確計算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。
二、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算策略
1.加強房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的規(guī)章制度建設(shè)和組織落實。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要遵守國家的有關(guān)法規(guī)和制度,還應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的實際情況、行業(yè)特點,建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度,加強和完善房屋成本核算的規(guī)章和制度建設(shè),使成本核算工作有法可依、有章可循,從而保證成本會計資料的真實、可靠,促進(jìn)企業(yè)成本核算水平和會計信息質(zhì)量的提高。同時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮自身規(guī)模大小和開發(fā)項目的規(guī)模特點等因素,在保證成本會計工作質(zhì)量的前提下,合理地設(shè)置會計機構(gòu),配備必要的成本核算人員。每一房地產(chǎn)項目應(yīng)由專人負(fù)責(zé)成本核算工作,大型項目應(yīng)設(shè)立成本工作組專門負(fù)責(zé)成本預(yù)測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作,使成本核算和管理有機地結(jié)合起來,形成算為管用、算管結(jié)合的有效機制。成本工作組的工作方式也應(yīng)根據(jù)項目具體實際,確定分別采用集中和非集中工作方式。
2.確定成本核算對象。
對于建設(shè)一個現(xiàn)代的多功能小區(qū),其成本核算對象就顯得復(fù)雜。這就需要成本核算人員深入實際,研究分析總體項目的特點、管理要求、經(jīng)濟(jì)用途、標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)交付期以及預(yù)決算的主體分項確定。成本核算對象的設(shè)置必須堅持“便于核算,利于管理”的原則。一般來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定成本核算對象時,應(yīng)結(jié)合開發(fā)工程的地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊伍等因素,分別做如下處理:一般的開發(fā)項目,應(yīng)以每一獨立編制的設(shè)計概(預(yù))算或每一獨立的施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程作為一個成本核算對象;同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目,如果開竣工時間相近,又由同一施工隊伍施工,可以合并為一個成本核算對象;對個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目,可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要,按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。比如,大型項目首先要分批分期,在分批開發(fā)的商品房中再按經(jīng)濟(jì)用途和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)分類,對區(qū)內(nèi)公共建筑配套設(shè)施中屬于營業(yè)性公建設(shè)施,應(yīng)單設(shè)成本對象核算,這樣就會形成多個成本核算對象。
3.設(shè)立合理的成本核算項目。
正確劃分成本項目,如:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費等?？梢钥陀^地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu),便于分析、研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定:開發(fā)成本屬一級科目,在該科目下企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要,確定成本項目,進(jìn)行明細(xì)核算。成本項目不宜開列太多,對于發(fā)生次數(shù)較少的成本費用,特別是單筆發(fā)生的費用,應(yīng)盡量合并;對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費用應(yīng)單獨設(shè)立科目核算。土建費用如屬于合同發(fā)包的,還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算,以便隨時了解工作量進(jìn)度和付款情況,為工程的竣工決算提供資料。超級秘書網(wǎng)
4.準(zhǔn)確的進(jìn)行成本的歸集、分配與轉(zhuǎn)結(jié)。
對于單一的房地產(chǎn)項目由于成本對象簡單,歸集成本費用就容易得多,通過分配間接計入成本對象的內(nèi)容就相對較少。然而一項大型綜合性小區(qū)開發(fā)就顯得十分復(fù)雜,成本核算對象比較細(xì)化,很多成本費用不可能直接歸集到各個成本核算對象,就需要采用一定方法和程序進(jìn)行分配,再間接地歸集到各個成本核算對象。直接歸集的成本費用主要是建筑安裝工程費用,其他成本費用則需要按期進(jìn)行分配,而對于間接分配的費用需要在日常歸集時按各自成本項目的細(xì)目分別歸集核算,然后按各個成本對象和對應(yīng)成本項目進(jìn)行分配。例如:大型綜合性房地產(chǎn)項目的成本核算對象直接歸集項目的建筑安裝工程費用;土地征用及拆遷補償費日常發(fā)生的成本費用可不按成本對象直接分配,而在此成本明細(xì)科目中分細(xì)目歸集,每月末按各成本對象的實際占地面積計算比例分?jǐn)偖?dāng)期所發(fā)生的費用,在分配時無需按細(xì)目分?jǐn)?若成本管理需要可以再按細(xì)目結(jié)構(gòu)還原。前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用中的現(xiàn)場管理性費用則按各成本對象的建筑面積計算比例分?jǐn)偂．?dāng)月發(fā)生的各項成本費用,其歸集和分配程序同土地征用及拆遷補償費用。對于利息支出則按各成本對象歸集的上月末成本實際發(fā)生額計算比例分?jǐn)?對于預(yù)付款項中若屬于預(yù)決算范圍的按合同支付的款項,應(yīng)直接進(jìn)入成本項目歸集,并及時取得發(fā)票;對于工程決算后欠付的款項應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)預(yù)提,包括應(yīng)付未付的商品房維修基金等。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；金融；風(fēng)險投資；管理；市場
0引言
隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和社會的進(jìn)步，企業(yè)所面臨的風(fēng)險以及對風(fēng)險的認(rèn)識開始發(fā)生巨大的變化。在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域同樣面臨著這個問題，而對其風(fēng)險因素進(jìn)行分析是開展風(fēng)險管理的一個前提。房地產(chǎn)投資的顯著特點就是投資資金規(guī)模大，建設(shè)周期長，作為一種高投入、高收益、高風(fēng)險的投資活動，面臨著社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等許多復(fù)雜因素的影響。它的項目全過程中既有經(jīng)營風(fēng)險、金融風(fēng)險等有形風(fēng)險，也有國家政策變化、社會環(huán)境變化等無形風(fēng)險?？傊?，大量的不確定性因素決定了其投資活動的高風(fēng)險的特性，從而使投資方案和決策具有相當(dāng)?shù)臐撛陲L(fēng)險。
1房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險的概念
風(fēng)險一般定義是指在以特定利益為目標(biāo)的行動過程中，若存在與初衷利益相悖的可能損失即潛在損失，則由該潛在損失所引致的對行動主體造成危害的事態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險，是指投資商因?qū)ξ磥砟撤康禺a(chǎn)項目投資的決策以及客觀條件的不確定性，而導(dǎo)致該項房地產(chǎn)項目投資的實際收益與期望收益產(chǎn)生負(fù)偏差的程度及其發(fā)生概率，即投資商在房地產(chǎn)項目投資過程中，遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性。
可以說風(fēng)險是客觀存在的，它不以人的意志為轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險在一定環(huán)境和期限內(nèi)客觀存在，無法回避它、消除它，只能通過各種手段來應(yīng)對風(fēng)險，避免損失與損壞的產(chǎn)生。而對它進(jìn)行充分、深刻的認(rèn)識，將有利于降低這些風(fēng)險。
2從來源分析
從房地產(chǎn)投資風(fēng)險來源看，也可以分為自然風(fēng)險、社會風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、政治風(fēng)險等。自然風(fēng)險是由自然界的實質(zhì)性風(fēng)險因素所致的財產(chǎn)損毀和人身傷亡的風(fēng)險。社會風(fēng)險是指由于各人的行為反?；驁F(tuán)體的不可預(yù)料行為所導(dǎo)致的風(fēng)險。政治風(fēng)險是指因政局變化、政治動亂、戰(zhàn)爭等政治因素所引起損失的風(fēng)險。
3從投資階段分析
房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程分為投資決策階段、前期階段和建設(shè)階段，在這些不同的階段房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)受著動態(tài)的風(fēng)險，有多種的動態(tài)因素對它施加影響，下面就從對項目全過程風(fēng)險分析因素進(jìn)行分析。
3.1決策階段
政策風(fēng)險-政策風(fēng)險是由于政府相關(guān)政策的潛在變化有可能給投資商帶來的經(jīng)濟(jì)損失。在中國走的是宏觀調(diào)控結(jié)合市場的路子，宏觀政策變化會對房地產(chǎn)投資構(gòu)成風(fēng)險。比如我國1993年對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策、1994年出臺的土地增值稅條例、2001年出臺的規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的措施、2003年國有土地使用權(quán)出讓方式的轉(zhuǎn)變等，就使得許多房地產(chǎn)投資者在實現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時遇到困難。
類型風(fēng)險-不同類型的房地產(chǎn)投資會有不同的風(fēng)險概率，對于住宅、公寓、別墅、辦公樓、商場和工業(yè)廠房等，且這些不同的物業(yè)抗風(fēng)險能力也不同。在決策階段必須選擇好合適的物業(yè)種類，并對相應(yīng)的風(fēng)險進(jìn)行深入調(diào)查。
區(qū)位風(fēng)險-區(qū)位指某建設(shè)場地的地理位置，以及該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景等。例如地區(qū)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)增長前景、人口條件及其市場價格水平的可能影響等。
時機風(fēng)險-地產(chǎn)活動有周期性，供求及價格隨時間而變化。必需對未來幾年地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、人口增減、收入水平升降、消費心理和物業(yè)需求變化等風(fēng)險因素進(jìn)行預(yù)測，以選擇、確定合適的開發(fā)時機。
3.2前期階段
進(jìn)入前期準(zhǔn)備階段以后要取得立項審批；取得土地使用權(quán)；征地補償；委托規(guī)劃、報審；施工許可獲得；籌資；招標(biāo)等許多工作的進(jìn)展，這里面也充斥著房地產(chǎn)投資的風(fēng)險。
置地方式風(fēng)險-由于投資商只能通過行政劃撥和土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓等方式取得一定年限的土地使用權(quán)，已有土地也不能輕易地改變土地用途，所以通過行政劃撥、協(xié)議、招標(biāo)或拍賣方式取得一定年限土地使用權(quán)時存在著置地方式風(fēng)險。
置地時機風(fēng)險-比如建設(shè)資金落實困難導(dǎo)致不能按時開工，土地閑置、購地資金沉淀產(chǎn)生利息損失。
融資風(fēng)險-融資風(fēng)險是指利用各種方式融通資金時，由于融資條件考慮欠妥而使其盈利遭受損失的可能性。比如通過股權(quán)融資時，由于發(fā)行股票時機不當(dāng)、數(shù)量不當(dāng)，價格不合理造成發(fā)行股票困難、融資成本過高，給開發(fā)者帶來損失。
3.3建設(shè)階段
工期風(fēng)險-如承包商錯誤估計了項目的特點，低估了施工的困難，施工組織設(shè)計不當(dāng)，遇到了復(fù)雜的地質(zhì)條件而導(dǎo)致的工期延誤等；或因為科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，新材料、新技術(shù)和新工藝的不斷創(chuàng)新而給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來的工期延誤。
公眾干預(yù)風(fēng)險-由于某項房地產(chǎn)的興建影響到周圍居民的利益，而使公眾自覺性地進(jìn)行干預(yù)，阻止該項目的發(fā)展從而可能給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來各種形式的損失。
施工事故風(fēng)險。安全生產(chǎn)涉及到施工現(xiàn)場所有的人、物和環(huán)境，安全工作貫穿了施工全過程。由于安全工作不到位，或者其它偶然因素，導(dǎo)致事故發(fā)生，引起的人身和財產(chǎn)損失，最終都會給房地產(chǎn)投資帶來風(fēng)險.質(zhì)量風(fēng)險-由于施工的機械、技術(shù)，氣候、水文，建材，人員素質(zhì)等各種愿意引發(fā)項目質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，帶來的房地產(chǎn)投資風(fēng)險。
3.4租售階段
在租售階段，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在銷售、物業(yè)兩個方面。比如定價策略不科學(xué)等導(dǎo)致房地產(chǎn)定價不合理而給其帶來的收益損失。定價過高導(dǎo)致房地產(chǎn)滯銷，總收益下降?；蚴嵌▋r過低了白白損失收益。另外由于消費者不僅注重其價格和質(zhì)量，而且還十分注重其租售后服務(wù)，即物業(yè)管理，物業(yè)不當(dāng)有時也會給房地產(chǎn)投資帶來風(fēng)險。
4總結(jié)
在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域風(fēng)險的存在是必然的，關(guān)鍵在于如何去利用、控制、管理。面對這這么房地產(chǎn)投資的眾多風(fēng)險，一定要在這種情況下，需要加強風(fēng)險管理認(rèn)識，改善風(fēng)險管理的方法，加強風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險應(yīng)對、風(fēng)險監(jiān)控等，努力將投資的危險減小到最小。
參考文獻(xiàn)
[1]威廉姆.B.布魯格曼.房地產(chǎn)融資與投資[M].機械工業(yè)出版社，2003.208-211
據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計,在建筑項目各階段中,投資決策階段影響工程造價的程度
最高,達(dá)到80%~90%。因此,決策階段是決定工程造價的基礎(chǔ)階段,直接影響決策階段之后的各個建設(shè)階段工程造價控制是否科學(xué)合理。
在具體建筑工程實踐中,在項目立項、可行性研究等決策階段,工程造價的控制應(yīng)從以下幾個方面人手:
2.1項目選址是項目成功與否的基礎(chǔ)
1)選址應(yīng)符合城市規(guī)劃;
2)項目要有準(zhǔn)確的市場預(yù)測與市場定位;
3)要編制科學(xué)的環(huán)境評價報告;
4)應(yīng)做好地質(zhì)初勘工作,因為地質(zhì)情況對住宅項目造價影響甚大。
2.2應(yīng)編制項目成本投資估算控制表
根據(jù)工程造價具有建設(shè)各階段計價的層次性特點,決策階段主要是可行性研究階段,應(yīng)編制投資估算。按照工程造價理論,投資估算的內(nèi)容應(yīng)包含:
1)建筑安裝工程費用;
2)設(shè)備及工器具購置費;
3)工程建設(shè)其他費用;
4)基本預(yù)備費;
5)漲價預(yù)備費;
6)建設(shè)期貨款利息;
7)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。
結(jié)合建筑項目的特點,在項目選址已定,市場分析已完成的基礎(chǔ)上,應(yīng)該在項目決策階段編制更為詳細(xì)、操作性更強、指導(dǎo)意義更大的估算——項目成本投資估算控制表。在實際工作中,可結(jié)合財務(wù)成本核算科目為基礎(chǔ),以房地產(chǎn)投資為例,部分項工作為內(nèi)容編制項目成本投資估算控制表,詳見表1。
根據(jù)表1,應(yīng)將各項經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分解到各職能部門,應(yīng)用工程造價的層次性計價特點,結(jié)合成本分析,按照前者指導(dǎo)后者的原則,指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計階段、施工階段的計價控制工作,可有效避免不合理的“三超”現(xiàn)象,取得良好的控制效果。
2規(guī)劃設(shè)計及設(shè)計階段工程造價有效控制措施
設(shè)計階段是體現(xiàn)投資估算的實施階段,是項目決策在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的全面詳盡的體現(xiàn),是項目計劃的具體化,如果說決策階段投資估概算是對工程造價進(jìn)行靜態(tài)控制的話,那么規(guī)劃設(shè)計階段可以說就是對工程造價的形成過程進(jìn)行動態(tài)控制。根據(jù)房地產(chǎn)項目特點,該階段主要可在總平面規(guī)劃設(shè)計、單體施工圖設(shè)計及環(huán)境設(shè)計三個環(huán)節(jié)對工程造價進(jìn)行重點控制。
2.1總平面規(guī)劃設(shè)計
1)合理確定容積率、建筑密度,在“以人為本”的設(shè)計理念上體現(xiàn)最合理的土地成本;
2)結(jié)合城市基礎(chǔ)設(shè)施資源情況,對水、電、氣、訊、路、下排進(jìn)行合理的綜合管線設(shè)計,其中重點應(yīng)對水、電容量做科學(xué)的、一定前瞻性的預(yù)留,污水系統(tǒng)應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有城市資源進(jìn)行近期、長期的設(shè)計。
2.2單體施工圖設(shè)計階段
該階段應(yīng)采用限額設(shè)計的辦法,將重點放在施工圖審查工作上,通過施工圖預(yù)算,將設(shè)計控制在原概算范圍內(nèi)。重點圍繞樁基、結(jié)構(gòu)設(shè)計二個方面:
1)樁基設(shè)計方面:在多層住宅中,據(jù)測算,樁基部份的工程造價比重占整個單體建安造價的8%～20%之間。其差別就在于樁型的選擇,以本市某項目多層住宅工程常用的兩種樁型進(jìn)行對比,其結(jié)果見表2。
2)結(jié)構(gòu)設(shè)計:應(yīng)重點在施工圖審查工作中對鋼筋取值及用量、板厚、不合理的錯層設(shè)計等方面進(jìn)行審核,以避免造成看不見的工程造價增加,處理好安全可靠與經(jīng)濟(jì)適用的關(guān)系。
3施工階段工程造價的控制措施
按照工程造價理論,該階段是工程造價形成的主要階段。它主要通過工程招投標(biāo)及工程施工中的動態(tài)控制,確定工程項目的合同價及工程竣工時的結(jié)算價,是工程造價控制工作中一個極為重要的階段。
3.1工程招投標(biāo)階段的工程造價控制
1)把好投標(biāo)人資格預(yù)審關(guān)。應(yīng)從投標(biāo)人技術(shù)能力、管理水平、資信等資質(zhì)方面進(jìn)行評估,目的是篩選出優(yōu)秀的投標(biāo)人,以降低工程承包風(fēng)險。
2)根據(jù)項目實際,確定合理的投標(biāo)條件
①根據(jù)住宅工程的特點,其工期短,工程總投資相對規(guī)模不大,應(yīng)采取工程量清單、固定合同價格的方式,以降低房地產(chǎn)企業(yè)因建筑、建材市場變化等因素帶來的市場風(fēng)險。
②對設(shè)計中含有新材料、新工藝、新技術(shù)的設(shè)計項目,無定額項目無單價、信息價可參照的,應(yīng)重點說明,讓投標(biāo)人明確在投標(biāo)時以綜合價報價,以避免結(jié)算糾紛。
③確定合理、科學(xué)的評標(biāo)原則:對有標(biāo)底的,可在評標(biāo)前確定合理的中標(biāo)降低率,在綜合考慮投標(biāo)人響應(yīng)質(zhì)量、工期等投標(biāo)條件并編制切實可行的施工組織方案的前提下,采取合理低價中標(biāo)的原則,從中選擇技術(shù)能力強、管理水平高、資信可靠且報價合理的承建單位。
3)嚴(yán)格依照工程招投標(biāo)有關(guān)文件簽定工程承包合同,
注意合同的結(jié)構(gòu)及合同價,對工程造價、質(zhì)量、工期、風(fēng)險因素承擔(dān)等重要條款,應(yīng)以專用條款或補充合同的方式加以約束。
3.2加強工程施工事中控制
1)嚴(yán)格控制施工中設(shè)計變更,經(jīng)論證確需設(shè)計變更的,應(yīng)力求減少變更費用,可制定設(shè)計變更的程序加以規(guī)范設(shè)計變更行為。
2)加強現(xiàn)場鑒證工作。施工中往往有各種不可預(yù)見的現(xiàn)場因素,導(dǎo)致標(biāo)外工程量項目增加現(xiàn)象,如基礎(chǔ)土方量、井點降水等,現(xiàn)場工程師應(yīng)在合理安排施工組織、加強技術(shù)措施的前提下,按實簽證、審核,以真實反映實際工程造價。
3)嚴(yán)格按照合同進(jìn)行工程款支付。
4)及時掌握國家工程造價調(diào)價動態(tài)。
5)對可能存在的工程造價目標(biāo)風(fēng)險進(jìn)行分析,并制定防范性對策。
4建筑項目工程造價控制與管理綜合措施
工程造價控制是建筑工程項目管理中一項極為重要的內(nèi)容。為了取得目標(biāo)控制的理想成果,應(yīng)當(dāng)從多方面采取各種措施與手段。
1)建立建筑項目工程造價控制管理體系,從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)與合同四個方面人手,構(gòu)建工程造價控制機制:
①組織手段:就是應(yīng)明確企業(yè)各職能部門在工程造價控制工作中所擔(dān)負(fù)的職責(zé),同時確定其工作考核標(biāo)準(zhǔn);
②技術(shù)手段:主要是對項目技術(shù)方案進(jìn)行審核比較,對其適用性進(jìn)行論證,從而尋求安全可靠、經(jīng)濟(jì)適用的技術(shù)措施。
③經(jīng)濟(jì)手段:就是收集、加工、整理工程經(jīng)濟(jì)信息的數(shù)據(jù),對造價控制目標(biāo)進(jìn)行資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、財務(wù)諸方面的可行性分析,如對工程預(yù)結(jié)算進(jìn)行審核、成本變化動態(tài)分析、編制資金使用計劃、工程款支付審查等。
④合同手段:就是對參與項目建設(shè)的所有各設(shè)計單位、施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)商、監(jiān)理單位等的建設(shè)行為,都要以簽定合同的方式加以約束,保證按質(zhì)、按量完成其工作。
2)充分發(fā)揮社會化監(jiān)理服務(wù)功能,建立監(jiān)理單位、政府質(zhì)檢等各方面、各層次組成的項目管理監(jiān)控體系
3)建立健全的工程造價管理制度,充分利用IS09001-2000質(zhì)量管理體系,提高工程造價控制水平。具體做法是:將控制表中各分部分項工程指標(biāo)依照ISO質(zhì)量管理總手冊相應(yīng)條款層層分解落實到相關(guān)職能部門,以此指導(dǎo)各職能部門開展工作,對工程造價實行動態(tài)管理。
在IS09001-2000質(zhì)量管理體系中,涉及工程造價控制的條款及內(nèi)容,主要有以下幾方面,如表3。
5結(jié)束語
綜上所述,房地產(chǎn)投資項目有效的工程造價控制與管理是在掌握市場信息的基礎(chǔ)上,為實現(xiàn)項目管理目標(biāo)而進(jìn)行的成本控制、計價、定價的系統(tǒng)活動,其貫穿于工程建設(shè)全過程。概括而言,建筑工程項目的造價的有效控制與管理就是以決策階段的估算為靜態(tài)控制,以設(shè)計、施工等實施階段的動態(tài)管理組成的,因此,宜采取經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理相結(jié)合的方法措施,將建筑工程造價控制在投資估、預(yù)算或合理的范圍之內(nèi),避免工程造價“三超”現(xiàn)象的發(fā)生,實現(xiàn)投資效益最大化。
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關(guān)鍵詞：新會計準(zhǔn)則投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則
一、投資性房地產(chǎn)概述
投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)單獨計量和出售，主要包括：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。
在日常經(jīng)營活動中，企業(yè)除了將擁有的房地產(chǎn)用于生產(chǎn)廠房、辦公場所等自用外，還可能將持有的部分房地產(chǎn)出租以獲取租金或持有閑置的房地產(chǎn)等待合適的市場機會將其出售以獲取資本利得。在會計上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)被劃分為一類專門的資產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)。與此相對應(yīng)，為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)被稱作自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實物形態(tài)上完全相同，例如都表現(xiàn)為土地使用權(quán)、建筑物或構(gòu)建物等，但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點和顯著差異。房地產(chǎn)投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨立于企業(yè)持有的其他資產(chǎn)。而自用房地產(chǎn)必須與其他資產(chǎn)（如生產(chǎn)設(shè)備、原材料、人力資源等）相結(jié)合才能產(chǎn)生現(xiàn)金流量。根據(jù)實質(zhì)重于形式原則，兩類房地產(chǎn)應(yīng)區(qū)分進(jìn)行會計處理，投資性房地產(chǎn)適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)》，而自用房地產(chǎn)適用固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)準(zhǔn)則。
我國以往的會計準(zhǔn)則并沒有要求企業(yè)區(qū)分對待持有的投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)。然而在實務(wù)中許多企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)，由于兩類房地產(chǎn)為企業(yè)帶來現(xiàn)金流量的方式有較大差異，將投資性房地產(chǎn)和企業(yè)自用房地產(chǎn)都納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算，不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營成果的影響。新的會計準(zhǔn)則要求企業(yè)將投資性房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的一項資產(chǎn)單獨進(jìn)行反映，無疑有利于提高會計信息的相關(guān)性，從而更好地為會計信息使用者作出決策提供依據(jù)。
二、投資性房地產(chǎn)的初始計量和后續(xù)計量
1、投資性房地產(chǎn)的初始計量
企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時的成本進(jìn)行初始計量，取得的方式不同，則取得時的成本計量也不同?，F(xiàn)分別介紹幾種取得方式的成本計量。
（1）外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本。包括購買價款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費及其他支出等。
（2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本。由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地成本、建造成本、應(yīng)予以資本化的借款費用以及支付和分?jǐn)偟拈g接費用等。
（3）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本。包括自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)等。本文將在投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換中專門闡述。
在實際工作中，存在某項房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
2、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量
投資性房地產(chǎn)與普通自用房地產(chǎn)在會計處理上的最大不同表現(xiàn)在對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量上，企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。
（1）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號—固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號—無形資產(chǎn)》，按月（期）計提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第8號—資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測試，計提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。如果已經(jīng)計提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。
（2）采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才允許對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益。
（3）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式計量。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式計量應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更，并按計量模式變更時的公允價值與賬面價值的差額調(diào)整期初留存收益，但已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
三、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。主要有三種轉(zhuǎn)換形式：作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)；自用的建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。
在成本模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理較為簡單，就是將轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。下面主要介紹公允價值模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理，公允價值模式下的轉(zhuǎn)換應(yīng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為投資性房地產(chǎn)的賬面價值或以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值。
1、公允價值模式下作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日該項房地產(chǎn)的公允價值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時轉(zhuǎn)銷原存貨賬面價值和已計提跌價準(zhǔn)備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。
2、公允價值模式下自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)
企業(yè)將原本用于生產(chǎn)或經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改為出租，即固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日該項房地產(chǎn)的公允價值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時轉(zhuǎn)銷原固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)賬面價值和已計提的折舊或攤銷及減值準(zhǔn)備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。
3、公允價值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用
企業(yè)將原來用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改為用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)開始自用的日期。應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入公允價值變動損益。
企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)以及對報廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的差額計入當(dāng)期損益。公允價值模式下，還應(yīng)將累計公允價值變動損益轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”，如存在原轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額，則一并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。
四、綜合示例
2007年4月10日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)，租賃期開始日為2007年5月1日。2007年5月1日該寫字樓的賬面價值9000萬元，公允價值9400萬元，2007年12月31日該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為9600萬元。假定2008年3月31日租賃期滿，企業(yè)收回該投資性房地產(chǎn)，并以11000萬元出售，出售款已收訖。
2007年5月1日轉(zhuǎn)換時：
借：投資性房地產(chǎn)—成本94000000
貸：開發(fā)產(chǎn)品90000000
資本公積—其他資本公積4000000
2007年12月31日：
借：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動2000000
貸：公允價值變動損益2000000
2008年3月31日出售時：
借：銀行存款110000000
貸：其他業(yè)務(wù)收入110000000
借：其他業(yè)務(wù)成本96000000
貸：投資性房地產(chǎn)—成本94000000
—公允價值變動2000000
同時，將累計公允價值變動損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。
借：公允價值變動損益2000000
貸：其他業(yè)務(wù)收入2000000
同時，將轉(zhuǎn)換時計入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入
借：資本公積—其他資本公積4000000
一、投資性房地產(chǎn)的歸屬問題
本稿“第七條：企業(yè)采用成本模式計量的，對于固定資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會計準(zhǔn)則××號———固定資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理；對于無形資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會計準(zhǔn)則××號———無形資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理?！睂Υ藯l規(guī)定，筆者認(rèn)為似有不妥。
1、投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)處理。首先，投資性房地產(chǎn)不完全符合固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的定義。企業(yè)會計準(zhǔn)則明確指出，固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的、使用年限超過一年、單位價值較高的有形資產(chǎn)；無形資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租給他人，或為管理目的而持有的、沒有實物形態(tài)的非貨幣性長期資產(chǎn)。而投資性房地產(chǎn)，則指為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)。包括企業(yè)以投資為目的而擁有的土地所有權(quán)及房屋建筑物；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產(chǎn)品（在此，我們僅以非房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對象）。由此可見，以賺取租金為目的（出租）投資性房地產(chǎn)可以劃入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的范疇，而以賺取資本增值為目的投資性房地產(chǎn)，則不屬于“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”的范疇。其次，雖然投資性房地產(chǎn)與原來意義上的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是相同的，但企業(yè)持有它們的主要目的不同，如果將他們進(jìn)行統(tǒng)一的核算，明顯不符合會計的“明晰性”原則，同時也會引起“折舊、攤銷”等方面出現(xiàn)的問題。同時，從企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)中，絕大部分是以增值為目的。由此可見，投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為“固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)”核算。
2、投資性房地產(chǎn)應(yīng)該作“類投資”業(yè)務(wù)處理。從經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的內(nèi)涵看，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與企業(yè)的“投資”業(yè)務(wù)并無質(zhì)的區(qū)別，兩者都是游離于企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動之外的以賺取增值為目的投資行為。但是由于企業(yè)會計準(zhǔn)則所指“投資”僅指對外投資（將資產(chǎn)讓渡給其他單位），主要形式為股權(quán)投資和債權(quán)投資。而投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)既不屬于股權(quán)投資，也不屬于債權(quán)投資，不屬于對外投資的范疇，而是純粹的對內(nèi)投資業(yè)務(wù)。因此它也不完全符合會計準(zhǔn)則中的“投資”內(nèi)涵。如果將其納入“長期投資”的范圍，也似有不妥，但它的投資特征是非常明顯的。從上述分析可以看出，投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)具有明顯的投資特性，但與“投資”又不完全吻合。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的這一特點我們將其定義為類投資業(yè)務(wù)，即不將其納入“投資”的范圍，但是按“投資”方法對其進(jìn)行處理。所以，在核算上擬采取類似長期投資的核算方法，即借鑒“長期投資”核算原理，設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶進(jìn)行專項核算。
二、投資性房地產(chǎn)的會計處理方法
（一）“投資性房地產(chǎn)”賬戶
為了核算投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，需增設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶。該賬戶屬于資產(chǎn)類賬戶，借方記錄投資性房地產(chǎn)的取得成本、后續(xù)支出及因采用“公允價值計量”而產(chǎn)生的增值。貸方記錄因出售、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)自用及報廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時沖減的賬面價值。期末余額在借方，表示企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)的賬面價值。該賬戶按投資性房地產(chǎn)的種類設(shè)置明細(xì)賬戶。
（二）“投資性房地產(chǎn)”項目在資產(chǎn)負(fù)債表中的列示
根據(jù)“投資性房地產(chǎn)”的類投資性質(zhì)，擬將其列為“資產(chǎn)負(fù)債表”左邊的第三大項，即介于“長期投資”與“固定資產(chǎn)”之間。
（三）投資性房地產(chǎn)持有期間增值收益的會計處理
企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，在持有期間可能會因為后續(xù)計量（按公允價值進(jìn)行計量）而產(chǎn)生增值，獲得相應(yīng)的增值收益。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的“類投資”特性，該部分所以應(yīng)該全部作為“投資收益”處理。相應(yīng)的，若產(chǎn)生減值損失，也將其納入投資收益的范疇，以抵減收益。
（四）投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理方法
1、企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)的核算
（1）以貨幣資金購入投資性房地產(chǎn)時，按實際取得成本借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“銀行存款”或“其他貨幣資金”等賬戶。
（2）原自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的賬面價值或公允價值借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，借記“累計折舊”，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶，按固定資產(chǎn)賬面原值貸記“固定資產(chǎn)”賬戶或按無形資產(chǎn)的賬面攤余價值貸記“無形資產(chǎn)”賬戶。若記錄結(jié)果有差額，則將其記入“投資收益”賬戶。
例1．某企業(yè)擬將一自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，其賬面原值為1000萬元，已提折舊300萬元，已提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬元，經(jīng)評估其公允價值為600萬元。則會計分錄為：
借：投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)600萬元
累計折舊300萬元
固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬元
投資收益50萬元
貸：固定資產(chǎn)1000萬元
例2．若上例中房產(chǎn)的公允價值為1200萬元。則會計分錄為：
借：投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)1200萬元
累計折舊300萬元
固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬元
貸：固定資產(chǎn)1000萬元
投資收益550萬元
2、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的核算。
企業(yè)在持有投資性房地產(chǎn)期間可能會發(fā)生一些相關(guān)的支出，如維護(hù)費用等。對于這部分支出應(yīng)該將其作為追加投資處理，記入投資性房地產(chǎn)成本，以期將來得到補償。
3、投資性房地產(chǎn)租金收入的核算。
企業(yè)以賺取租金為目的的投資性房地產(chǎn)，按期取得的租金應(yīng)作為投資收益處理，直接記入“投資收益”賬戶。
4、企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)的核算。
(1)企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)時，按實際取得的凈收入借記“銀行存款”賬戶或其他相應(yīng)賬戶，按賬面價值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，按兩者的差額借記或貸記“投資收益”賬戶。
（2）企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營需要將原投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的公允價值借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的賬面價值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，其差額借記或貸記“投資收益”賬戶。
（3）投資性房地產(chǎn)毀損。企業(yè)投資性房地產(chǎn)因不可抗力因素毀損，應(yīng)按其凈損失借記“營業(yè)外支出”賬戶，按應(yīng)獲得的保險賠款借記“其他應(yīng)收款”賬戶，按資產(chǎn)的賬面價值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶。
5.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量。
如果有確鑿的證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，企業(yè)應(yīng)改用公允價值模式，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，即期末企業(yè)應(yīng)按公允價值對投資性房地產(chǎn)的賬面價值進(jìn)行調(diào)整。按資產(chǎn)公允價值大于原賬面價值的差額借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，同時貸記“投資收益”賬戶。
三、投資性房地產(chǎn)“增值收益”的所得稅問題
