發(fā)布時(shí)間：2023-03-06 15:59:19
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)項(xiàng)目總結(jié)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
2009年本人主管的部門(mén)是房地產(chǎn)公司工程技術(shù)部，絕大部分精力用在了項(xiàng)目的工作上，工作范圍廣、任務(wù)重、責(zé)任大。較好地履行了作為行政職務(wù)和作為專(zhuān)業(yè)技術(shù)職務(wù)的職責(zé)，發(fā)揮了領(lǐng)導(dǎo)管理和組織協(xié)調(diào)能力，調(diào)動(dòng)了廣大員工的工作積極性，較好地完成了所主管的全年工作任務(wù)。現(xiàn)就本人一年中所主管的工作總結(jié)匯報(bào)如下：
一、生產(chǎn)任務(wù)完成情況：
1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有綜合樓、住宅樓，共三棟18層高樓約12萬(wàn)㎡，總投資約2.5億元，該工程繼XX年啟動(dòng)以來(lái)經(jīng)過(guò)三年多的努力，在全公司員工的共同配合下，已圓滿(mǎn)竣工。項(xiàng)目的存在，樹(shù)立了集團(tuán)的良好形象，是集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)的置業(yè)公司闖進(jìn)省房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)志，是面向市場(chǎng)發(fā)展的第一步，是全體公司員工值得驕傲的顯著地標(biāo)。
2、在項(xiàng)目的建設(shè)中深刻的體會(huì)到一個(gè)國(guó)有企業(yè)下的子公司要在現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度下生存并發(fā)展，我們還有很多東西要學(xué)習(xí)、要改變，在公司成立十個(gè)月來(lái)，工程技術(shù)部門(mén)也肩負(fù)的巨大的挑戰(zhàn)，此項(xiàng)目是公司的成長(zhǎng)項(xiàng)目也是形象項(xiàng)目，我們部門(mén)在施工中必須要更加努力和細(xì)心，具體心得如下：
第一步：技術(shù)力量改變
通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目，我們深刻的認(rèn)識(shí)到我們部門(mén)在技術(shù)這點(diǎn)要求上還有很大的缺陷，對(duì)新事務(wù)的領(lǐng)悟能力不夠，對(duì)新施工工藝掌握不全面，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的管理和具體計(jì)劃安排上還有很大的差距，因?yàn)閷?duì)某一項(xiàng)技術(shù)要求監(jiān)督的不到位，很容易就會(huì)讓施工方有機(jī)可乘，這樣也會(huì)公司帶來(lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失，因此我們部門(mén)每個(gè)人將會(huì)為此制定了一個(gè)學(xué)習(xí)計(jì)劃，邊學(xué)習(xí)邊交流邊考核，以此來(lái)提高個(gè)人的技術(shù)處理能力，為下一個(gè)工程做好充足的準(zhǔn)備。
第二步：思想觀念改變：
國(guó)有企業(yè)有其特定的生存環(huán)境，有其獨(dú)特事務(wù)處理方式，但是對(duì)于我們部門(mén)在對(duì)外的施工中還仍然保持以往的高姿態(tài)、高調(diào)子、以自己為中心的思想，那么我們將遭受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的淘汰，現(xiàn)行的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)奉行的是公平競(jìng)爭(zhēng)和抓住機(jī)遇再加勤奮、實(shí)干，目前我們正一步步走向這個(gè)區(qū)域，我們就要意識(shí)到在這個(gè)區(qū)域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴(lài)于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現(xiàn)在新的生存環(huán)境，我們必須要有這樣的思想轉(zhuǎn)變，只有轉(zhuǎn)變了這種觀念和思想我們才會(huì)有更好的發(fā)揮空間，通過(guò)項(xiàng)目二年多的現(xiàn)場(chǎng)施工管理我們也認(rèn)識(shí)到了思想轉(zhuǎn)變的盲目和空白，因此下一個(gè)工程開(kāi)始之前，我們就要先給自己的思想定一個(gè)位置，這也是我們部門(mén)在逐步努力向前轉(zhuǎn)變的第一步。
第三步：管理模式改變
俗話說(shuō)：國(guó)有國(guó)法，家有家規(guī)。我們工程部門(mén)的來(lái)說(shuō)，管理的好與壞直接影響到公司的經(jīng)濟(jì)利益。在此項(xiàng)目中仍然存在老管理模式，與此同時(shí)新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟此項(xiàng)目是我們公司從成立以來(lái)最大的、直接面向市場(chǎng)的項(xiàng)目，無(wú)論從思想轉(zhuǎn)變還是到管理模式的改變和加強(qiáng)對(duì)于我們來(lái)說(shuō)都需要一個(gè)過(guò)程，我們會(huì)在這個(gè)過(guò)程中認(rèn)真學(xué)習(xí)和改變并逐步實(shí)施新的管理模式，從這個(gè)工程中我們已經(jīng)學(xué)習(xí)到了外界市場(chǎng)下的管理模式是什么樣子，每個(gè)職工對(duì)自身的要求應(yīng)該是什么樣，全部門(mén)應(yīng)該怎么去做。
工作中存在的主要問(wèn)題：
1、合同的履行：此項(xiàng)目基本上嚴(yán)格履行了合同，但在工程款的支付上施工單位普遍的意見(jiàn)。建議在今后的項(xiàng)目中在工程開(kāi)工后至竣工驗(yàn)收之前，公司應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定的方式和期限支付工程款，按照中標(biāo)價(jià)格和中標(biāo)工期與施工單位嚴(yán)格履行承包合同。項(xiàng)目部才能?chē)?yán)格要求施工單位按節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成工程任務(wù)。
2、工程分包：由于特殊原因，此項(xiàng)目分包單位過(guò)多，如：基礎(chǔ)分包、電梯分包、消防工程分包、防火門(mén)分包、入戶(hù)防火防盜門(mén)分包、陽(yáng)臺(tái)欄桿分包、鋁合金門(mén)窗分包、幕墻工程分包。這類(lèi)分包單位往往因?qū)I(yè)特殊、關(guān)系特殊，直接與業(yè)主聯(lián)系，總包和監(jiān)理難以對(duì)其進(jìn)行管理。這其中有些分包單位與專(zhuān)業(yè)管理機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商、總包單位、監(jiān)理能很好的協(xié)調(diào)關(guān)系，能?chē)?yán)格按要求完成工程任務(wù)，為開(kāi)發(fā)商出謀劃策，節(jié)約投資，也有些單位——如防火門(mén)生產(chǎn)安裝方，由于其公司實(shí)力有限，管理不力，不能按合同給定的時(shí)間按時(shí)完成任務(wù)，且產(chǎn)品質(zhì)量未達(dá)到理想要求，直接影響了整個(gè)工程的竣工驗(yàn)收。
3、監(jiān)理公司：監(jiān)理應(yīng)當(dāng)依照法律,法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),設(shè)計(jì)文件和建筑工程承包合同，對(duì)承包單位在施工質(zhì)量、建設(shè)工期、建設(shè)資金使用等方面，代表建設(shè)單位實(shí)施監(jiān)督,并履行法律法規(guī)規(guī)定的監(jiān)理安全管理職責(zé)。此項(xiàng)目選擇的二家監(jiān)理公司普遍現(xiàn)象是老同志多，經(jīng)驗(yàn)型的專(zhuān)門(mén)人才太少，缺乏年富力強(qiáng)，理論水平高的中堅(jiān)力量，不能適應(yīng)日新月異的新技術(shù)、新工藝的工作要求，不具備專(zhuān)業(yè)齊全的專(zhuān)業(yè)人員，且部分監(jiān)理人員兼職過(guò)多，監(jiān)理力量投入不足，監(jiān)理職責(zé)不明，尤其在后期裝飾裝修階段，監(jiān)理更應(yīng)本著對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)、敢抓敢管，不能放松管理，必須督促施工單位履行其管理職責(zé)。
4、企業(yè)形象：一個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格，不僅關(guān)系到樓盤(pán)的地理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)、建材采用、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、交通條件、銷(xiāo)售價(jià)格等因素，已經(jīng)上升到對(duì)休閑舒適、企業(yè)品牌、文化內(nèi)涵等多方面的綜合需求，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)樹(shù)立良好形象提出了更高的要求。
5、項(xiàng)目前期：一個(gè)項(xiàng)目的成功與否，項(xiàng)目的前期論證是最重要的。前期應(yīng)做好充分的論證，包括可行性和設(shè)計(jì)階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個(gè)項(xiàng)目的成本控制來(lái)考慮，前期的投入是事半功倍的。可行性研究對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，此項(xiàng)目雖然做了也是流于形式，都是靠感覺(jué)去上項(xiàng)目，這是非常危險(xiǎn)的。雖然現(xiàn)在可以說(shuō)此項(xiàng)目基本成功了，但對(duì)下一個(gè)項(xiàng)目我們應(yīng)充分掌握消費(fèi)者的心理，準(zhǔn)確地估計(jì)市場(chǎng)的容量，制定好完美、可行的銷(xiāo)售計(jì)劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷(xiāo)售計(jì)劃做出來(lái)，這樣就可盡量的減少開(kāi)發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目得于順利進(jìn)行下去。
6、項(xiàng)目設(shè)計(jì)：我們現(xiàn)在可以說(shuō)此項(xiàng)目的設(shè)計(jì)不夠完美，其主要責(zé)任在我們。由于對(duì)市場(chǎng)了解不夠，住宅部分設(shè)計(jì)成塔樓，局部戶(hù)型的采光和通風(fēng)存在一些問(wèn)題，戶(hù)型面積過(guò)大，戶(hù)內(nèi)廚房面積過(guò)小，不能滿(mǎn)足現(xiàn)代生活要求，綜合樓的負(fù)一層過(guò)多考慮使用功能，在沒(méi)有與意向客戶(hù)簽定合同的情況下，按其要求北向設(shè)計(jì)了部分躍層，對(duì)后期的銷(xiāo)售工作帶來(lái)一些難題影響。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見(jiàn)，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%。但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。
7、成本控制：隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)難于維持?jǐn)?shù)年前的高利潤(rùn)率，僅靠短平快運(yùn)作，粗放式管理已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，必須要從多方面進(jìn)行成本控制，方有可能實(shí)現(xiàn)理想的投資效益。要控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，首先應(yīng)選擇設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)單位和主設(shè)計(jì)人員，一個(gè)好的設(shè)計(jì)是對(duì)項(xiàng)目成本的最好控制。在施工階段要及時(shí)對(duì)材料進(jìn)行性能分析的基礎(chǔ)上力求先用價(jià)格低的材料，通過(guò)諸如改變配合比、使用添加劑等技術(shù)手段來(lái)降低材料消耗費(fèi)用。通過(guò)建立分包商、材料商資料庫(kù)來(lái)選擇合適的分包商和材料商，也可對(duì)分包商、材料商采用招投標(biāo)，實(shí)行“貨比三家”，選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)和有現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)力量好、有熟練工人的分包商，以及產(chǎn)品質(zhì)量好、供貨時(shí)間能保證、信譽(yù)好的材料商。同時(shí)做好事中控制，即工程成本形成過(guò)程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調(diào)整”，切實(shí)控制住成本。同時(shí)要想方設(shè)法減少和避免無(wú)效管理和勞動(dòng)，把降低工程成本的觀念滲透到每個(gè)施工管理環(huán)節(jié)中。
8、與政府各部門(mén)的關(guān)系處理上：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中還有一大塊費(fèi)用就是政府性質(zhì)的收費(fèi)，這些費(fèi)用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費(fèi)用時(shí)可以折減，此項(xiàng)目交納的政府規(guī)費(fèi)為1524萬(wàn)元，占項(xiàng)目總成本的6.5%。對(duì)于這塊費(fèi)用就是一句話：了解政策，和各政府部門(mén)搞好關(guān)系。用最少的錢(qián)去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們開(kāi)發(fā)商一定要控制好，這就需要處理關(guān)系時(shí)的靈活和智慧。
9、管理上：管理的嚴(yán)密對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的成功而起怕作用是不言而喻的。與其他項(xiàng)目相比較，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)于管理的要求是更高的，因?yàn)樗鼜?fù)雜，涉及的面廣，時(shí)間跨度大。如果管理上稍微出現(xiàn)點(diǎn)紕漏或者松懈，可能就會(huì)造成很大的損失。我覺(jué)得是對(duì)項(xiàng)目的成功、成本控制最有意義的，就是對(duì)施工隊(duì)伍的選擇和對(duì)材料的管理?？梢赃@樣說(shuō)，在施工階段，投資是最大，但項(xiàng)目的投資已經(jīng)定了，也沒(méi)有彈性了，在這里把握的原則是少浪費(fèi)。所以說(shuō)施工隊(duì)伍和材料是最關(guān)鍵的。在保證工程質(zhì)量的前提下，提出各種施工方案，并從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行對(duì)比評(píng)價(jià)。尤其是像從去年九月末至今的主要建材市場(chǎng)價(jià)格的大幅度上揚(yáng)，預(yù)結(jié)算員應(yīng)做好價(jià)差分析及時(shí)向上反映，對(duì)于我們?nèi)蘸蟮慕Y(jié)算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。
2009年的收獲
一是錘煉了自我，提高了自身的生存本領(lǐng)和競(jìng)爭(zhēng)能力。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，使我對(duì)事物的判斷，對(duì)事情的決策斡旋能力有了很大的提高。從草率決定到嚴(yán)謹(jǐn)思維；從一件事情需層層請(qǐng)示到自己獨(dú)立思考決策判斷；從事事依賴(lài)別人到自己協(xié)調(diào)方方面面關(guān)系獨(dú)立完成一個(gè)項(xiàng)目。經(jīng)過(guò)各個(gè)階段的學(xué)習(xí)鍛煉，我感覺(jué)自身在為人處事方面經(jīng)歷了深刻的轉(zhuǎn)型。
二是開(kāi)闊了眼界，學(xué)會(huì)了用全方位的思維去了解社會(huì)、思考人生。在工作中我對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律有了更加深刻的認(rèn)識(shí)。在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，科技、信息、誠(chéng)信、團(tuán)隊(duì)合作精神顯得尤為重要。
三是體驗(yàn)了競(jìng)爭(zhēng)，加速了自身知識(shí)的不斷更新和個(gè)性的不斷完善。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)情，需要的是高效率，在信息獲取、決策、執(zhí)行任何一個(gè)環(huán)節(jié)反映遲緩，機(jī)遇稍縱即逝。而這些必須全面的知識(shí)和快捷的信息。在不斷的學(xué)習(xí)中，要拓寬了自己的知識(shí)層面。怡景苑工作的每個(gè)階段都經(jīng)歷了種種意想不到的困難，至今記憶憂(yōu)新。在項(xiàng)目的每一個(gè)階段都要謹(jǐn)慎思維、不能出現(xiàn)一點(diǎn)紕漏。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；整體定位；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）07-0-01
一、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的含義
房地產(chǎn)企業(yè)要想在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益，就必須進(jìn)行精準(zhǔn)的項(xiàng)目整體定位與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以便為項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案的制定與有效性的提高提供條件。（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體定位：房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體定位是以詳細(xì)而全面的市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)的，項(xiàng)目管理人員對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行可靠的分析，從而選擇適宜的目標(biāo)市場(chǎng)，確定能夠承受項(xiàng)目消費(fèi)的客戶(hù)群體，同時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的檔次與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的制定，以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的精準(zhǔn)性；（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員，在項(xiàng)目成本花費(fèi)的基礎(chǔ)上進(jìn)行合理評(píng)價(jià)，包括項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目空間構(gòu)想、項(xiàng)目分項(xiàng)的投資估算、項(xiàng)目投資總額等，從而估算出房地產(chǎn)項(xiàng)目在建成后可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益，這個(gè)過(guò)程即是房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中存在的問(wèn)題
目前由于固有觀念，傳統(tǒng)思維及評(píng)價(jià)手段等影響在房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中易出現(xiàn)如下問(wèn)題，影像定位與評(píng)價(jià)準(zhǔn)確性。
（一）整體定位中存在的問(wèn)題
（1）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目整體定位的認(rèn)識(shí)不足，熱衷于利用廣告宣傳手段提升房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)中的影響力。這種宣傳手段單一、缺乏創(chuàng)新性，同時(shí)，并未充分地考慮到市場(chǎng)需求與消費(fèi)者的消費(fèi)心理，缺乏科學(xué)的戰(zhàn)略規(guī)劃，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體定位不準(zhǔn)確，難以有效地提升房地產(chǎn)項(xiàng)目獨(dú)特性與有效性；（2）一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目整體定位過(guò)程中，往往會(huì)參考其他項(xiàng)目，尤其是在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模越來(lái)越大、水準(zhǔn)越來(lái)越高的時(shí)候，更是容易產(chǎn)生整體定位雷同、流于形式等問(wèn)題，使房地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏新穎性、親切性、相容性，難以為消費(fèi)者提供安全、舒適、綠色的生活、辦公環(huán)境；（3）不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目是針對(duì)不同消費(fèi)群體開(kāi)發(fā)的，完善的客戶(hù)資源管理平臺(tái)對(duì)項(xiàng)目整體定位精準(zhǔn)性的提升具有重要的推動(dòng)作用。但很多的房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度重視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，忽視客戶(hù)管理，并未能與客戶(hù)建立有效地溝通，難以把握客戶(hù)需求變化，從而對(duì)消費(fèi)群體的定位出現(xiàn)不準(zhǔn)確的問(wèn)題，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位工作的效率。
（二）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中存在的問(wèn)題
（1）目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)正處于發(fā)展階段，很多的理論研究與實(shí)踐探討還沒(méi)有達(dá)到熟練的程度，一些房地產(chǎn)企業(yè)未能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)給予足夠的重視，或者項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)缺乏科學(xué)性與全面性，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)效率與質(zhì)量不高，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的有效性；（2）一些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得經(jīng)濟(jì)效益，擅自更改房地產(chǎn)項(xiàng)目的一些數(shù)據(jù)、信息等，從而使項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)估報(bào)告出現(xiàn)不真實(shí)的問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告缺乏參考意義，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略的科學(xué)制定與有效實(shí)施。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的策略
為提高定位和評(píng)價(jià)準(zhǔn)確房地產(chǎn)企業(yè)必須針對(duì)項(xiàng)目整體定位與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)問(wèn)題進(jìn)行嚴(yán)密地調(diào)查與思考，并結(jié)合企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況與經(jīng)營(yíng)方針，揚(yáng)長(zhǎng)避短，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，制定出更為有效的項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)實(shí)力、管理實(shí)力等的不斷提高。
（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位的策略
房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體定位，不僅包括項(xiàng)目產(chǎn)品的定位，同時(shí)包括其在市場(chǎng)中的定位、消費(fèi)者心中的定位等，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合全部的影響因素，遵循相關(guān)原則對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行綜合思考與分析，從而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位的精準(zhǔn)性。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體定位的最終目的是促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，因此，項(xiàng)目整體定位工作需要在結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，并詳細(xì)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，同時(shí)，在滿(mǎn)足房地產(chǎn)項(xiàng)目功能的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、消費(fèi)者定位的研究，并對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，以便保證房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位的科學(xué)性與經(jīng)濟(jì)性；遵循房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位的原則，房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該注重對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位以及消費(fèi)者定位等方面的探討，針對(duì)不同的項(xiàng)目產(chǎn)品制定不同的開(kāi)發(fā)方案；房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前必須對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析，了解市場(chǎng)供需關(guān)系，以滿(mǎn)足市場(chǎng)需求；對(duì)于消費(fèi)者（客戶(hù)）的定位，需要完善客戶(hù)管理平臺(tái)，加強(qiáng)溝通從而了解消費(fèi)者的需求，針對(duì)不同需求制定不同的營(yíng)銷(xiāo)方案，有利于提高房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案的實(shí)效性。
（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的策略
房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的終極目的即是降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，因此，在進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)過(guò)程中，需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模、定位等進(jìn)行綜合分析，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況創(chuàng)新評(píng)價(jià)的方法，以全面性、客觀性、及時(shí)性為原則，加強(qiáng)項(xiàng)目預(yù)算、成本估算、效益測(cè)算等項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以最大化提高經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)表的科學(xué)性與可靠性，從而為提高房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的參考價(jià)值奠定基礎(chǔ)。
具體來(lái)說(shuō)：（1）在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)之前，需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的類(lèi)型進(jìn)行確認(rèn)，制定不同的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方案；（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總投資中，有些子項(xiàng)成本具有不可控性，因此，需要對(duì)一些容易出現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)分析，運(yùn)用成本分?jǐn)偟慕?jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法，建設(shè)靈活性的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本在可控范圍內(nèi)；（3）不同地域，其房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度不同，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也不同，在進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)過(guò)程中，需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)查與預(yù)測(cè)，同時(shí)針對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的類(lèi)型進(jìn)行消費(fèi)者群體的鎖定，以便為制定房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)方案提供條件。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目管理；內(nèi)部控制；優(yōu)化研究；管理控制模式
前言：
自2010年起，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)陸續(xù)出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控方案，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，首置剛需用戶(hù)成為市場(chǎng)主流，從客觀上遏制了房產(chǎn)泡沫，但也造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎縮，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展提出更高要求。整個(gè)行業(yè)面臨整合升級(jí)，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)只有從實(shí)力、品質(zhì)、品牌以及舒適度等方面來(lái)提升，才能支持自身的不斷發(fā)展。這對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式提出了新的挑戰(zhàn)。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目與管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目是工程項(xiàng)目中的一種，是指在一定時(shí)間、費(fèi)用和質(zhì)量下，為形成一定使用功能的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務(wù)，具有如下幾個(gè)特點(diǎn)：1、具有時(shí)效性；2、對(duì)于質(zhì)量目標(biāo)要求較高；3、對(duì)于費(fèi)用控制目標(biāo)較強(qiáng)；4、房地產(chǎn)項(xiàng)目具有較強(qiáng)的系統(tǒng)性；5、具有特定的程序性，必須要經(jīng)過(guò)構(gòu)想、方案擬定、可行性研究及評(píng)審、決策、勘察、設(shè)計(jì)、招標(biāo)等一系列規(guī)定的項(xiàng)目實(shí)施程序，不能錯(cuò)序或放棄；6、組織的特殊性[1]。
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是指在一個(gè)確定的時(shí)間范圍內(nèi)，為完成一既定的目標(biāo)，通過(guò)特殊形式的臨時(shí)性組織運(yùn)行機(jī)制，通過(guò)有效的計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)與控制，充分利用既有資源的一種系統(tǒng)管理方法。其基本流程是：項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)建立；項(xiàng)目任務(wù)計(jì)劃與分解；項(xiàng)目目標(biāo)與預(yù)算；項(xiàng)目啟動(dòng)與協(xié)調(diào)；項(xiàng)目過(guò)程控制；項(xiàng)目溝通與評(píng)估。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，我國(guó)已經(jīng)建立起一套可靠的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理流程，但應(yīng)用于現(xiàn)階段的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍顯得有些捉襟見(jiàn)肘。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理新形勢(shì)
（一）優(yōu)化項(xiàng)目管理內(nèi)部控制
優(yōu)化項(xiàng)目管理內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)提高自身運(yùn)營(yíng)及管理能力的重要途徑。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還存在業(yè)務(wù)流程分散、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)薄弱、財(cái)務(wù)與各部門(mén)的滲透和關(guān)聯(lián)程度不夠等共性問(wèn)題。原有的內(nèi)部控制體系已經(jīng)不能滿(mǎn)足于當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要。
當(dāng)前我國(guó)項(xiàng)目管理內(nèi)部控制存在的主要問(wèn)題是整體內(nèi)部控制行為的弱化、一些組織規(guī)劃和授權(quán)批準(zhǔn)形式化、未起作用，人力資源結(jié)構(gòu)和績(jī)效機(jī)制不完善、團(tuán)隊(duì)協(xié)作和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄、資金管控不科學(xué)，控制力低下、銷(xiāo)售匯款滯后、拖欠，市場(chǎng)預(yù)測(cè)精度不高、招標(biāo)管控不合理、成本控制不到位、竣工驗(yàn)收不規(guī)范等問(wèn)題。為解決這一問(wèn)題，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理優(yōu)化勢(shì)在必行。在進(jìn)行過(guò)程中我們必須遵守以下原則：1、健全性，決策、執(zhí)行、監(jiān)督都必不可少，并要滲透到每個(gè)業(yè)務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)。2、重要性，在高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域和重要業(yè)務(wù)給予足夠的關(guān)注。3、制衡性，維持監(jiān)督人員的獨(dú)立性，權(quán)責(zé)分配合理。4、效益性，管理好優(yōu)化成本與預(yù)期效益，保證預(yù)期效應(yīng)的達(dá)成。
要達(dá)成這一目標(biāo)我們必須在優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中做到標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化、合理化和有效化。在具體操作過(guò)程中，做好內(nèi)部控制優(yōu)化準(zhǔn)備，首先要根據(jù)各企業(yè)的實(shí)際情況制定內(nèi)部控制優(yōu)化的目標(biāo)，基本內(nèi)容應(yīng)該包括遵照國(guó)家法律法規(guī)，維護(hù)資產(chǎn)安全、提高信息有效性、提高經(jīng)濟(jì)效益、促進(jìn)戰(zhàn)略發(fā)展這幾方面。其次要提高認(rèn)識(shí)，對(duì)各級(jí)員工進(jìn)行宣傳與培訓(xùn)，正確認(rèn)識(shí)優(yōu)化內(nèi)部控制的重要性，確認(rèn)參與部門(mén)的崗位職責(zé)，確保責(zé)任落實(shí)到個(gè)人。最后，制定正確、切實(shí)可行的優(yōu)化框架和實(shí)施流程[1]。
開(kāi)展內(nèi)部控制優(yōu)化要從大處著眼，首先優(yōu)化組織架構(gòu)的控制，理清各單位的具體職責(zé)，不能造成權(quán)責(zé)不清的情況，從上至下都要做出具體規(guī)劃。優(yōu)化審計(jì)、審批機(jī)制，設(shè)立獨(dú)立的審計(jì)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)，至少保證有一名財(cái)務(wù)專(zhuān)家，保證審計(jì)機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性。根據(jù)公司的審批流程和標(biāo)準(zhǔn)，明確和落實(shí)各級(jí)管理層的權(quán)責(zé)范圍，做到責(zé)任與職位對(duì)應(yīng)、職位與人對(duì)應(yīng)。這需要建立完善的內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)制和評(píng)估機(jī)制，確保政策的落實(shí)，并記錄在執(zhí)行過(guò)程中的問(wèn)題與不足。此外，行之有效的績(jī)效考核制度和激勵(lì)機(jī)制是確保內(nèi)部控制優(yōu)化成果展現(xiàn)的有力保障。
（二）建筑信息模型對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義
建筑信息模型是一個(gè)設(shè)施的物理特性和功能的數(shù)字表達(dá)；是一個(gè)共享的知識(shí)資源，包括該設(shè)施從建設(shè)到拆除的可靠信息；是不同利益相關(guān)方，在不同階段中支持和反映其各自職責(zé)的協(xié)同作業(yè)工具。建筑信息模型具有可視化的三維設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目工程具有高度的模擬性，可隨時(shí)根據(jù)具體情況作出調(diào)整，分析在具體項(xiàng)目實(shí)施中面臨的各種問(wèn)題。是一種現(xiàn)代化的項(xiàng)目營(yíng)建工具[2]。目前在我國(guó)運(yùn)用已得到推廣，我國(guó)南水北調(diào)工程、上海世博工程都運(yùn)用了這一技術(shù)，在美國(guó)和日本已將建筑信息模型應(yīng)用到軍事項(xiàng)目工程當(dāng)中。我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理也要實(shí)現(xiàn)建筑信息模型的普遍運(yùn)用。如何利用好這一工具，需要我們不斷地探索與總結(jié)。
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，可以運(yùn)用于項(xiàng)目論證、產(chǎn)品分析和前期策劃，需要各部門(mén)建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)載體，以形成關(guān)聯(lián)。在設(shè)計(jì)階段，建筑信息可建立3D模型，打破了傳統(tǒng)2D圖形的局限性，節(jié)約了繪圖時(shí)間。在施工階段，建筑信息模型與工程管理相結(jié)合，可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的精細(xì)化管理。運(yùn)用直觀化的建筑信息模型對(duì)施工方案進(jìn)行演示，可以對(duì)每一施工進(jìn)度了如指掌，明確了各施工單位的具體工作，方便進(jìn)行管理監(jiān)督，防止了質(zhì)量問(wèn)題的發(fā)生。在項(xiàng)目竣工后，建筑信息模型也可以為企業(yè)提供一個(gè)真實(shí)可靠的竣工模型。建筑信息模型的運(yùn)用大大節(jié)約了時(shí)間成本和管理成本，提高了施工質(zhì)量與施工進(jìn)度[3]。
結(jié)語(yǔ)：在房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)雜多變的今天，我們要不放過(guò)任何能提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平的方法與工具，本文提出的兩個(gè)觀點(diǎn)只做拋磚引玉之用，在具體的房地產(chǎn)管理過(guò)程中，還需要廣大企業(yè)進(jìn)行實(shí)際的探索與總結(jié)。
參考文獻(xiàn)：
[1]劉婷婭.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式研究[D].重慶大學(xué)，2008.
[2]王作城.廣東某民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式的研究[D].華南理工大學(xué)，2012.
關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)分析；投資決策；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目投資
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為了讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前，經(jīng)過(guò)一定的分析，為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)作方式等。同時(shí)，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。
一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國(guó)家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會(huì)的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會(huì)因各種社會(huì)因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對(duì)多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。
第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對(duì)數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評(píng)價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評(píng)價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開(kāi)銷(xiāo)費(fèi)用等。其次，分析人員要對(duì)附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營(yíng)業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤(rùn)的大小。
第二，項(xiàng)目銷(xiāo)售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶(hù)。項(xiàng)目銷(xiāo)售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷(xiāo)售收入方面的預(yù)測(cè)要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，利用相關(guān)方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來(lái)銷(xiāo)售狀況有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的估算是否正確與銷(xiāo)售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過(guò)程中，可以根據(jù)某種定位法來(lái)確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶(hù)導(dǎo)向定價(jià)法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格如公式①所示：
比價(jià)價(jià)格=■①
在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個(gè)數(shù)，Mi表示第n個(gè)比較實(shí)例的可比價(jià)格。一般在房地產(chǎn)銷(xiāo)售定價(jià)的過(guò)程中，根據(jù)公式①確定最后銷(xiāo)售價(jià)格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷(xiāo)售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的營(yíng)銷(xiāo)狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對(duì)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求狀況等。
第三，項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、建設(shè)過(guò)程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷(xiāo)售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷(xiāo)售之際按銷(xiāo)售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所得利潤(rùn)的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對(duì)于一些利潤(rùn)較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對(duì)于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過(guò)敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；全過(guò)程；成本控制
Abstract: The whole process of real estate project development, cost control plays an important role in lower construction costs, and improve economic efficiency. The whole process of cost control, project decision-making stage cost control, cost control of the project design phase, the project implementation phase of cost control and project completion of settlement stage cost control.
Keywords: real estate; the whole process; cost control
中圖分類(lèi)號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
引言
隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資建設(shè)規(guī)模越來(lái)越大，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程成本控制也日益迫切。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理人員只有從全過(guò)程的角度合理控制各個(gè)環(huán)節(jié)的工程成本，才能夠有效地實(shí)現(xiàn)工程成本管理目標(biāo)。
1投資決策階段成本控制
1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目決策
房地產(chǎn)項(xiàng)目決策是對(duì)擬建項(xiàng)目的可行性與必要性進(jìn)行科學(xué)論證的過(guò)程。項(xiàng)目決策是否具有合理性，對(duì)工程成本控制、投資效益和項(xiàng)目建設(shè)的成敗等有著直接的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的科學(xué)性是項(xiàng)目成本有效控制的基礎(chǔ)，只有根據(jù)工程實(shí)際情況進(jìn)行科學(xué)決策，確定最優(yōu)的投資方案，優(yōu)化資源配置，才能夠有效地控制項(xiàng)目成本。通常，決定項(xiàng)目成本的基礎(chǔ)是項(xiàng)目決策的內(nèi)容。另一方面，工程項(xiàng)目的投資數(shù)量、造價(jià)高低影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目決策。在投資前期，對(duì)房地產(chǎn)擬建項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)地、全面地論證與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析可行性研究可以用作項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件編制的依據(jù)，與相關(guān)單位簽訂協(xié)議或合同的依據(jù)，向規(guī)劃部門(mén)、地方政府、環(huán)保部門(mén)申請(qǐng)項(xiàng)目審批的依據(jù)，安排工程進(jìn)度、施工組織的依據(jù)，項(xiàng)目建成后進(jìn)行評(píng)估、驗(yàn)收的依據(jù)。
1.2成本控制措施
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資決策階段成本控制的主要措施有房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算，組建優(yōu)秀的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)和詳細(xì)的成本分析。
1.2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算
根據(jù)特定的方法與現(xiàn)有的資料，估計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資數(shù)額。項(xiàng)目投資估算是房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的經(jīng)濟(jì)依據(jù)。具體來(lái)講，投資估算是主管部門(mén)審批建議書(shū)，研究分析房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，控制工程設(shè)計(jì)概算，制定項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃等的重要依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算包括投資建設(shè)前期估算、建設(shè)實(shí)施期估算、竣工驗(yàn)收期估算，是對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程的各項(xiàng)成本費(fèi)用的評(píng)估。在整體性民用工程或全廠性工業(yè)項(xiàng)目中，投資估算既包括主要生產(chǎn)項(xiàng)目、綠化、構(gòu)筑物、室外綜合管網(wǎng)、圍墻大門(mén)、道路等，又包括供電、供水等項(xiàng)目相關(guān)工程費(fèi)用。
1.2.2組建富有成本概念的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)
在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段，企業(yè)組建由專(zhuān)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)豐富的人才構(gòu)成的項(xiàng)目組。項(xiàng)目組成員主要包括經(jīng)營(yíng)管理人員、投資分析人員、工程技術(shù)人員、營(yíng)銷(xiāo)人員、造價(jià)工程師、建筑師等。成本控制人員負(fù)責(zé)了解、分析和判斷、貸款利率、政府費(fèi)稅情況、建筑安裝工程造價(jià)狀況、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、市場(chǎng)狀況等情況。
1.2.3精致的成本分析
投資決策階段需要對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本、土地出讓金、城市配套費(fèi)、土地征用費(fèi)、前期工程費(fèi)用估算、建筑安裝工程造價(jià)成本、配套設(shè)施成本、社區(qū)管網(wǎng)成本、小區(qū)智能化成本、園林環(huán)境工程費(fèi)、費(fèi)稅以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行充分的分析。
2設(shè)計(jì)階段成本控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本控制的關(guān)鍵。雖然房地產(chǎn)設(shè)計(jì)成本只占項(xiàng)目總成本的1.5%左右，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)對(duì)工程項(xiàng)目的總成本有著重大的影響。做好設(shè)計(jì)階段的成本控制，就抓住了房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)概算具體包括房地產(chǎn)項(xiàng)目單位工程概算、房地產(chǎn)項(xiàng)目向工程綜合概算以及房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)總概算。設(shè)計(jì)概算在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單的過(guò)程成本控制中發(fā)揮著重要的作用。設(shè)計(jì)概算是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資計(jì)劃編制、建設(shè)項(xiàng)目投資控制的重要依。編制房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)概算必須遵循以下原則：準(zhǔn)確地反映項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容；執(zhí)行國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策與建設(shè)方針；充分考慮擬建工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，反映出實(shí)際的價(jià)格水平。
在該階段成本控制的主要措施包括：
①根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況合理確定容積率，盡可能地提高土地利用率；②加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案評(píng)審工作，不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)方案；③明確獎(jiǎng)懲辦法，嚴(yán)格實(shí)行限額施工圖設(shè)計(jì)；④加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督。
3實(shí)施階段成本控制
3.1招標(biāo)投標(biāo)控制
招標(biāo)投標(biāo)是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段成本控制的重要方法，是促進(jìn)建筑市場(chǎng)規(guī)范化的重要措施。通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)，能夠選擇最佳的承包單位，有效地降低工程項(xiàng)目成本，合理控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本，具有非常重要的意義。通常，招標(biāo)投標(biāo)工程項(xiàng)目成本管理的內(nèi)容包括：確定科學(xué)的招標(biāo)方式，邀請(qǐng)招標(biāo)與公開(kāi)招標(biāo)是兩種主要的招標(biāo)方式，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程緊迫程度、合同類(lèi)型、承包形式等確定招標(biāo)方式；招標(biāo)文件編制，確定科學(xué)的投標(biāo)報(bào)價(jià)方法、招標(biāo)工程標(biāo)底以及工程計(jì)量方法；投標(biāo)文件編制，投標(biāo)人確定合理的投標(biāo)報(bào)價(jià)；發(fā)包人采用科學(xué)的方式進(jìn)行評(píng)標(biāo)；評(píng)標(biāo)定標(biāo)，發(fā)包人和中標(biāo)人簽訂承包合同。
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目招標(biāo)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)有效地控制工程項(xiàng)目成本，通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)使各個(gè)競(jìng)標(biāo)單位有序競(jìng)爭(zhēng)，使投標(biāo)價(jià)格下降或趨于合理，有利于開(kāi)發(fā)商減少投資數(shù)額，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目投資效益，從而更加有效地控制工程項(xiàng)目成本。在招標(biāo)投標(biāo)的過(guò)程中，為了充分發(fā)揮招標(biāo)投標(biāo)的作用，就應(yīng)當(dāng)做好以下幾方面的工作：加強(qiáng)資格審查，需要考核、審查申請(qǐng)投標(biāo)單位的管理水平、信譽(yù)、業(yè)績(jī)、實(shí)力等，確保優(yōu)選優(yōu)中；確定合理的標(biāo)底價(jià)格，在保證工期、質(zhì)量的基礎(chǔ)上壓低標(biāo)價(jià)，促使合理低價(jià)中標(biāo)，防止低于成本價(jià)中標(biāo)；重視材料設(shè)備招標(biāo)工作，單獨(dú)組織招標(biāo)采購(gòu)鋼筋、水泥、混凝土等材料設(shè)備，確保材料設(shè)備質(zhì)量，以降低投資數(shù)額。
3.2施工監(jiān)督控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段是合同的具體化階段，是招標(biāo)投標(biāo)階段的延伸。雖然項(xiàng)目施工階段對(duì)工程成本的影響相對(duì)較小，但是因?yàn)樵撾A段是工程實(shí)體形成的關(guān)鍵階段，所以必須加強(qiáng)施工監(jiān)督控制。既要合理控制工程項(xiàng)目成本，又要確保工程項(xiàng)目整體質(zhì)量。該階段必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理、監(jiān)督；加強(qiáng)材料設(shè)備的價(jià)格和成本的管理；嚴(yán)格監(jiān)控資金計(jì)劃的執(zhí)行情況。
通常，施工階段項(xiàng)目成本控制應(yīng)做好以下工作：圖紙會(huì)審工作，審查施工圖紙，查找可能存在的問(wèn)題，避免由施工圖紙錯(cuò)誤導(dǎo)致返工；優(yōu)化工程項(xiàng)目組織施工方案，從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等角度分析對(duì)比各種施工方案，選擇最佳的施工方案，降低工程成本；加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，加強(qiáng)涉及成本增減的工程項(xiàng)目管理；科學(xué)確定設(shè)備和材料價(jià)格，加強(qiáng)設(shè)備和材料價(jià)格控制是降低工程成本的重要手段，在確保工程質(zhì)量的前提下，爭(zhēng)取將材料和設(shè)備價(jià)格控制在較低的水平上；加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)督管理；確保工程按時(shí)完工，降低工期延誤成本。
4竣工結(jié)算階段成本控制
“復(fù)雜性、集中性、大量性”是結(jié)算工作的特點(diǎn)。為了防止在該階段發(fā)生主觀錯(cuò)誤，導(dǎo)致成本上升，就必須建立下列機(jī)制：獎(jiǎng)懲制度；二次復(fù)核、審計(jì)制；合同原則及會(huì)議確認(rèn)制。通常，項(xiàng)目竣工階段的成本工作主要包括：審查竣工結(jié)算、編制竣工決算、處理保修費(fèi)用、評(píng)估建設(shè)項(xiàng)目等。其中，工程竣工結(jié)算審查是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)控制工程成本的重要途徑之一，也是工程項(xiàng)目成本控制的有效措施。竣工結(jié)算的成本管理工作包括甲供材料的結(jié)算、甲供設(shè)備的結(jié)算和工程結(jié)算。成本控制的過(guò)程為初審竣工資料、結(jié)算資料；審查結(jié)算資料，會(huì)簽結(jié)算資料，初審結(jié)算；復(fù)核結(jié)算，化解結(jié)算分歧，進(jìn)行結(jié)算定案。具體主要包括以下內(nèi)容：合同條款核對(duì)，審核竣工工程是否符合合同要求，只有驗(yàn)收合格的工程才能進(jìn)行竣工結(jié)算，按照合同約定的計(jì)價(jià)定額、優(yōu)惠條款、主材價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)算方法等審核工程竣工結(jié)算；隱蔽驗(yàn)收記錄檢查；實(shí)際變更簽證落實(shí)；核實(shí)工程數(shù)量，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更單、竣工圖等核算竣工工程量；核實(shí)單價(jià)；合理計(jì)取房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)費(fèi)用?？⒐そY(jié)算工作完成后，要認(rèn)真做好成本的分析、考核工作，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，把具體的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)沉淀下來(lái)，為企業(yè)的未來(lái)發(fā)展項(xiàng)目的策劃及成本管理與控制工作提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)。
5結(jié)語(yǔ)
綜上所述，全過(guò)程成本控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中發(fā)揮著重要的作用。為了有效地降低工程造價(jià)、減少投資數(shù)額、提高工程經(jīng)濟(jì)效益，就必須堅(jiān)持主動(dòng)、全面、動(dòng)態(tài)成本管理原則，成本控制工作前移，積極、主動(dòng)圍繞目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行控制；全過(guò)程、全方位、全員參與的動(dòng)態(tài)成本管理；目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的每一個(gè)階段，凡事做到事先控制為主，事中、事后控制為輔，在立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工之前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，減少無(wú)效成本，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制的水平。
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；設(shè)計(jì)管理
0引言
在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中，設(shè)計(jì)管理的主要目標(biāo)在于:確保各個(gè)設(shè)計(jì)階段的進(jìn)度符合要求，保障各設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量水平；對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行合理控制，控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)，確保各個(gè)階段設(shè)計(jì)方案的連續(xù)性與統(tǒng)一性。特別是在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不斷優(yōu)化升級(jí)的背景下，如何提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中設(shè)計(jì)管理質(zhì)量，避免設(shè)計(jì)階段各種問(wèn)題的出現(xiàn)，已成為業(yè)內(nèi)人士高度重視的一項(xiàng)課題。
1設(shè)計(jì)管理的內(nèi)涵
在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，展開(kāi)全方位管理有著非常重要的意義與價(jià)值。一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是由建筑設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)人員共同完成的，集結(jié)了專(zhuān)業(yè)工程設(shè)計(jì)人員的智慧成果，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)用價(jià)值能夠得到最大限度的提升，以確保大眾需求得到滿(mǎn)足。另一方面，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員能夠起到溝通協(xié)調(diào)的作用，在促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目后期規(guī)范化、高效化的建設(shè)施工方面有積極作用。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)管理人員積極介入，能夠使項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的控制效果更為理想，將作業(yè)人員能動(dòng)性充分調(diào)動(dòng)起來(lái)，進(jìn)而在保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理走向成功的方面起到了尤為關(guān)鍵的作用。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)踐中，設(shè)計(jì)管理主要包括兩個(gè)方面的基本內(nèi)容:一是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段。這一階段的最終成果是方案報(bào)建文本。二是房地產(chǎn)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段。這一階段的最終成果是施工圖藍(lán)圖。這兩個(gè)階段產(chǎn)生的最終設(shè)計(jì)成果都必須上報(bào)政府部門(mén)進(jìn)行審批，審批合格后方可展開(kāi)施工作業(yè)。由于設(shè)計(jì)管理的任務(wù)與目標(biāo)有所不同，因此項(xiàng)目管理在時(shí)間、溝通、風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量以及人力資源等因素的協(xié)調(diào)處理上存在較大差異，方案設(shè)計(jì)階段管理的重要性毋庸置疑。
2設(shè)計(jì)管理的具體內(nèi)容
該項(xiàng)目位于福建省漳州市原罐頭廠廠址，地塊南臨漳響路(騰飛路)，北臨漳華路，與群裕小區(qū)隔街相望；東臨零號(hào)路，西隔農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，與丹霞路相近，交通便捷?；亟ㄔO(shè)用地面積為89459.24m2，規(guī)劃要求容積率≤5.5,建筑密度≤38%。該項(xiàng)目三期主要建設(shè)7幢高層住宅、配套的商業(yè)與公建用房?？偨ㄖ娣e（地上部分）128007.496m2，其中住宅建筑面積為120488.396m2,商業(yè)建筑面積7227.410m2。
2.1明確設(shè)計(jì)任務(wù)要求
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，設(shè)計(jì)管理的首要內(nèi)容即明確設(shè)計(jì)任務(wù)要求。房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)人員對(duì)設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)成果的評(píng)估,是以設(shè)計(jì)任務(wù)要求為標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)任務(wù)要求是針對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程中關(guān)鍵部位,重要點(diǎn)、面等提的具體要求。合理確定設(shè)計(jì)任務(wù)要求是房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的第一步，也是對(duì)設(shè)計(jì)單位管理的根本。該工程規(guī)劃布局綜合考慮周邊環(huán)境、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與綠地系統(tǒng)；遵循因地制宜、合理布置、生態(tài)化的設(shè)計(jì)原則；以人為本，注重社區(qū)的人性化設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)中突出綠化與水景相結(jié)合的自然生態(tài)環(huán)境，體現(xiàn)綠色社區(qū)的特點(diǎn)；空間組織靈活多樣，利用建筑體型的變化造就富于變化的空間形態(tài)；營(yíng)造舒適宜人的物理環(huán)境與人文環(huán)境，促進(jìn)人與自然、人與人之間的親和關(guān)系，強(qiáng)調(diào)居住均好性、家園人情味與親切感。該項(xiàng)目整體規(guī)劃已于2009年完成報(bào)批，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已定型。所以，設(shè)計(jì)時(shí)僅結(jié)合現(xiàn)有市場(chǎng)情況對(duì)單體戶(hù)型及立面調(diào)整，并增加一些公共配套設(shè)施，如室內(nèi)活動(dòng)場(chǎng)地等。
2.2設(shè)計(jì)進(jìn)度管理措施
項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)度管理貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所有涉及的各個(gè)環(huán)節(jié)，是實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)進(jìn)度管理的關(guān)鍵所在，因此可將設(shè)計(jì)分幾個(gè)節(jié)點(diǎn)，要求設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格按照節(jié)點(diǎn)完成任務(wù)。
2.3設(shè)計(jì)過(guò)程管理措施
在設(shè)計(jì)過(guò)程中加強(qiáng)管理的具體措施包括:首先，應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度進(jìn)行重點(diǎn)控制。若特殊情況影響，無(wú)法按時(shí)完成設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)人員必須及時(shí)將具體情況上報(bào)給上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，并作出詳細(xì)說(shuō)明，不得出現(xiàn)弄虛作假或應(yīng)付了事的情況。其次，不同階段設(shè)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)常針對(duì)設(shè)計(jì)資料進(jìn)行互提，構(gòu)建一套完善且配合良好的資料互提單，以實(shí)現(xiàn)對(duì)設(shè)計(jì)人員責(zé)任權(quán)利的約束與管理，提高設(shè)計(jì)的全面性與嚴(yán)謹(jǐn)性水平。最后，設(shè)計(jì)工作完成后，要根據(jù)審圖中心的意見(jiàn)進(jìn)行圖紙的修改，并在返修后進(jìn)行復(fù)審，復(fù)審?fù)ㄟ^(guò)后方可開(kāi)工。從而減少對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的變更。
2.4合同管理措施
首先，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)確保設(shè)計(jì)費(fèi)用的合理性。設(shè)計(jì)費(fèi)用占房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成分的比例低，但設(shè)計(jì)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本產(chǎn)生相當(dāng)大的影響，因此不能以過(guò)低的設(shè)計(jì)費(fèi)用降低設(shè)計(jì)單位工作質(zhì)量以及工作積極性，以避免圖紙質(zhì)量受到影響。其次，應(yīng)確保設(shè)計(jì)周期的合理性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)需要設(shè)計(jì)人員投入大量的時(shí)間與精力，若過(guò)分約束時(shí)間可能會(huì)影響到設(shè)計(jì)人員的專(zhuān)注度，導(dǎo)致項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量大打折扣。最后，應(yīng)對(duì)合同條款及相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格控制，明確涉及到圖紙數(shù)量的約定內(nèi)容，以免導(dǎo)致后期費(fèi)用增加。
2.5經(jīng)濟(jì)管理措施
首先，應(yīng)當(dāng)通過(guò)建立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制的方式，鼓勵(lì)設(shè)計(jì)單位為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商主動(dòng)考慮成本問(wèn)題，以設(shè)計(jì)方案的不斷優(yōu)化達(dá)到控制開(kāi)發(fā)成本的目的。如可以在具體條款中規(guī)定:設(shè)計(jì)單位若能夠?qū)⒃O(shè)計(jì)方案下的成本指標(biāo)控制在理想范圍內(nèi)，則按照某種方式給予某種程度的獎(jiǎng)勵(lì)，以促進(jìn)設(shè)計(jì)單位不斷研究設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化措施，降低成本開(kāi)支，不斷提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本效益水平。其次，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定針對(duì)設(shè)計(jì)問(wèn)題對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所產(chǎn)生的損失應(yīng)當(dāng)由設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)承擔(dān)一定比例，通過(guò)經(jīng)濟(jì)層面的懲罰措施，不斷提高設(shè)計(jì)人員責(zé)任意識(shí)，保障設(shè)計(jì)方案的合理性與經(jīng)濟(jì)性。
3總結(jié)
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)劃水平會(huì)受到大量因素的影響,規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的開(kāi)展具有復(fù)雜性、多層次性以及多元性的特點(diǎn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，必須采取各種措施實(shí)現(xiàn)目標(biāo)體系間的有機(jī)整合，促進(jìn)各體系相互配合，形成平衡發(fā)展、和諧一致的局面，以促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的順利開(kāi)展。
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007]185號(hào)）的文件精神要求，市建設(shè)局、規(guī)劃局對(duì)全市涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、施工、預(yù)售等環(huán)節(jié)是否存在有違規(guī)審批、濫用權(quán)力、權(quán)錢(qián)交易等腐敗行為進(jìn)行了自查自糾?，F(xiàn)將相關(guān)工作開(kāi)展情況匯報(bào)如下：
一、提高認(rèn)識(shí)精心組織
自接到省建設(shè)廳《關(guān)于在全省建設(shè)系統(tǒng)開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治自查自糾工作的通知》（蘇建辦[2007]188號(hào)）文件后，市建設(shè)局、規(guī)劃局立即分工，召開(kāi)了相關(guān)部門(mén)分管負(fù)責(zé)人會(huì)議，認(rèn)真貫徹《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》（建稽[2007]87號(hào)）和省建設(shè)廳等十部門(mén)《關(guān)于在全省開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》（蘇建辦[2007]185號(hào)）的文件精神，深刻認(rèn)識(shí)開(kāi)展這次專(zhuān)項(xiàng)整治自查自糾工作的重要性和必要性。成立了房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治自查自糾工作領(lǐng)導(dǎo)小組，按照省廳文件的統(tǒng)一要求，分階段地開(kāi)展工作。市建設(shè)局、規(guī)劃局又專(zhuān)門(mén)行文下發(fā)到縣區(qū)建設(shè)局要求開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治自查自糾工作，并召開(kāi)了由市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參加的專(zhuān)題會(huì)議，使各相關(guān)單位能統(tǒng)一思想、提高認(rèn)識(shí)、認(rèn)真組織、扎實(shí)有序地開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序自查自糾工作。
二、清查登記如實(shí)上報(bào)
按照《關(guān)于在全省開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》要求，市建設(shè)局、規(guī)劃局對(duì)在建并已經(jīng)進(jìn)入商品房預(yù)售銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面排查摸底，按照省廳專(zhuān)項(xiàng)整治工作辦公室統(tǒng)一制訂的表格分門(mén)別類(lèi)地進(jìn)行登記，共登記項(xiàng)目152個(gè)，其中市區(qū)46個(gè)、沭陽(yáng)縣68個(gè)、泗陽(yáng)縣22個(gè)、泗洪縣16個(gè)。建設(shè)單位對(duì)發(fā)放的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自查自糾表》，均詳細(xì)進(jìn)行了填寫(xiě)，并按時(shí)上報(bào)。通過(guò)清查登記，掌握了全市進(jìn)入商品房預(yù)售銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本情況，為開(kāi)展下步工作提供了依據(jù)。
三、加強(qiáng)監(jiān)督建立檔案
按文件要求，為加強(qiáng)廉政建設(shè)，遏制腐敗行為發(fā)生，市建設(shè)局、規(guī)劃局召開(kāi)了各相關(guān)單位工作人員參加的自查會(huì)議，明確要求各相關(guān)單位責(zé)任人為自查工作責(zé)任人，各相關(guān)單位工作人員按要求填寫(xiě)了《建設(shè)系統(tǒng)工作人員在房地產(chǎn)項(xiàng)目審批過(guò)程中廉潔自律自查表》和個(gè)人自查情況總結(jié)。兩局對(duì)自查表和個(gè)人自查情況總結(jié)進(jìn)行了公示，并公開(kāi)了監(jiān)督舉報(bào)電話，使自查工作取得了良好的效果。目前，已為所有干部職工建立了廉政檔案，使之成為干部職工加強(qiáng)廉潔自律的“緊箍咒”。廉政檔案記錄了干部職工的工作經(jīng)歷、家庭主要成員及主要社會(huì)關(guān)系、干部各年度的述職述廉報(bào)告等情況。對(duì)擬提拔使用的干部，由局紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)按照廉政檔案信息，提出執(zhí)行廉潔自律、黨風(fēng)廉政建設(shè)情況的具體意見(jiàn)和要求，為研究干部提拔使用提供依據(jù)。
四、近期工作打算
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;過(guò)程控制
中圖分類(lèi)號(hào):F27文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
一、引言
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期包括項(xiàng)目決策、項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備、項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)四個(gè)階段。項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備又包括設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同簽訂各階段。項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中具備對(duì)外預(yù)售條件后可進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo),項(xiàng)目的實(shí)施和營(yíng)銷(xiāo)階段有一定的重合。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資貫穿其中,項(xiàng)目決策、項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備階段雖然投資直接額度小,但對(duì)整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期投資的影響程度大,是項(xiàng)目投資的事前控制階段;項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)階段對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期投資的影響程度雖然小,但項(xiàng)目投資卻主要發(fā)生在此階段。因此,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行有效的過(guò)程控制是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理目標(biāo)的關(guān)鍵。
二、建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資過(guò)程控制體系
建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資過(guò)程控制體系,就是在不同投資階段,針對(duì)不同的投資目標(biāo),運(yùn)用不同的管理方法,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程的投資進(jìn)行控制而建立的管理體系。過(guò)程控制體系可以按投資目標(biāo)性質(zhì)和時(shí)序不同劃分為不同子系統(tǒng),如決策控制子系統(tǒng)、設(shè)計(jì)控制子系統(tǒng)、招投標(biāo)控制子系統(tǒng)、合同管理子系統(tǒng)、實(shí)施控制子系統(tǒng)、結(jié)算控制子系統(tǒng)、后評(píng)價(jià)子系統(tǒng),各子系統(tǒng)互相聯(lián)系、互相影響,形成有機(jī)的整體,這是過(guò)程控制區(qū)別于其他控制方法的特點(diǎn)。
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資組成按其性質(zhì)結(jié)合發(fā)生時(shí)序大致可分為六部分:一是土地費(fèi)用,主要包括拆遷安置費(fèi)、土地管理費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、土地稅等;二是技術(shù)服務(wù)費(fèi)用,主要包括勘察費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、審圖費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等;三是政策性費(fèi)用,主要包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程費(fèi)、墻改費(fèi)、消防費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等;四是建安費(fèi)用,主要包括土建、安裝、裝飾、設(shè)備等費(fèi)用;五是配套設(shè)施費(fèi)用,主要包括供水管線及增容費(fèi)、供電設(shè)施及增容費(fèi)、排水管線及設(shè)備費(fèi)、園林綠化費(fèi)、安保技防費(fèi)及其他公共服務(wù)設(shè)施費(fèi)用等;六是其他費(fèi)用,主要包括貸款利息、稅收、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)、分?jǐn)偟巾?xiàng)目的開(kāi)辦費(fèi)等。這些費(fèi)用在房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)各階段均有發(fā)生,但對(duì)應(yīng)各階段發(fā)生費(fèi)用不同,發(fā)生方式復(fù)雜,因此按不同階段不同費(fèi)用支出對(duì)投資進(jìn)行過(guò)程控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制的有效途徑。
三、實(shí)現(xiàn)投資過(guò)程控制的方法和途徑
1、采用適應(yīng)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)流程的過(guò)程控制方法。項(xiàng)目決策階段強(qiáng)調(diào)采用價(jià)值工程理論,進(jìn)行事前控制。價(jià)值工程是用來(lái)分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的,是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。運(yùn)用價(jià)值工程原理,在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上,對(duì)方案實(shí)行科學(xué)決策,選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的建設(shè)方案。價(jià)值工程的主要特點(diǎn)是以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn),對(duì)所研究對(duì)象進(jìn)行功能分析,使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)統(tǒng)一,在滿(mǎn)足功能要求的前提下,降低成本。
項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備階段注意事前控制和主動(dòng)控制,主要采用設(shè)計(jì)招標(biāo)、限額設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)、合同管理等手段。所謂限額設(shè)計(jì),就是按照批準(zhǔn)的可研報(bào)告及投資估算控制方案設(shè)計(jì),按照批準(zhǔn)方案設(shè)計(jì)總概算,控制初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì),同時(shí)各專(zhuān)業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設(shè)計(jì),保證總投資額不被突破。而限額設(shè)計(jì)目標(biāo)是在方案設(shè)計(jì)開(kāi)始前,根據(jù)批準(zhǔn)的投資估算確定的。
施工和營(yíng)銷(xiāo)階段注重合同管理,進(jìn)行事中和事后控制。投資控制的重點(diǎn)是設(shè)計(jì)變更費(fèi)用及現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用的控制,同時(shí)注意投資和工期、質(zhì)量的辯證關(guān)系,不能過(guò)分強(qiáng)調(diào)投資控制而忽略工期控制和質(zhì)量控制。要充分重視設(shè)計(jì)變更的早期管理,業(yè)主方投資控制團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)從項(xiàng)目投資目標(biāo)值的高度嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更,取消不合理設(shè)計(jì)變更,對(duì)一些預(yù)計(jì)發(fā)生的設(shè)計(jì)變更,盡量提前考慮。為利于造價(jià)控制,屬于非業(yè)主責(zé)任引起的設(shè)計(jì)變更或修改等,業(yè)主不要輕易簽章確認(rèn)。要協(xié)調(diào)好和監(jiān)理公司、銷(xiāo)售公司關(guān)系,這兩個(gè)單位的行為也代表業(yè)主,利用這兩個(gè)單位有效工作來(lái)減輕業(yè)主工作量,為項(xiàng)目帶來(lái)效益,同時(shí)要避免這兩個(gè)單位不當(dāng)行為帶來(lái)的投資偏差。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的動(dòng)態(tài)控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段投資不是靜止的、一成不變的,對(duì)項(xiàng)目投資過(guò)程控制要進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。各階段工程投資控制目標(biāo)的基本關(guān)系是:根據(jù)概念性方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)投資估算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率;根據(jù)方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)概念性方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率;根據(jù)項(xiàng)目方案深化設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率。上一設(shè)計(jì)階段確定的成本標(biāo)準(zhǔn)控制指導(dǎo)下一階段的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中工程投資控制的定時(shí)監(jiān)控、動(dòng)態(tài)控制貫穿整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期。
3、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資結(jié)算審計(jì)和項(xiàng)目后評(píng)價(jià)。結(jié)算審計(jì)是投資控制的最后階段,主要遵循的原則:一是合同協(xié)議及設(shè)計(jì)變更資料的時(shí)效性、合法性、完備性;二是矛盾問(wèn)題解釋順序一致性,所有文件是否統(tǒng)一,是否按合同及法定的順序來(lái)解釋;三是對(duì)變更及索賠事項(xiàng)的責(zé)任清理,如果施工方不能給出合理的理由及文件的話,一般是按最不利于施工方的解釋來(lái)處理;四是熟悉規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)制執(zhí)行條文及合同中的規(guī)定,防止施工方無(wú)中生有、渾水摸魚(yú);分析總包、分包、指定分包的工藝標(biāo)準(zhǔn)等情況,防止施工方高估冒算。
項(xiàng)目后評(píng)價(jià)一般是指項(xiàng)目投資完成之后所進(jìn)行的評(píng)價(jià),它通過(guò)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程、結(jié)果及其影響進(jìn)行調(diào)查研究和全面系統(tǒng)回顧,與項(xiàng)目決策時(shí)確定的投資目標(biāo)以及技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比,找出差別和變化,分析原因、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)、得到啟示,提出對(duì)策建議,通過(guò)信息反饋,改善投資管理和決策,達(dá)到提高投資效益的目的。后評(píng)價(jià)總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)、意見(jiàn)建議等應(yīng)成為編制規(guī)劃和投資決策的參考和依據(jù),在新項(xiàng)目策劃時(shí),應(yīng)參考過(guò)去同類(lèi)項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)結(jié)論和主要經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。
(作者單位:1,2.南陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司;3.桐柏縣城建局;4.河南四建股份有限公司)
主要參考文獻(xiàn):
[1]柯洪主編.工程造價(jià)計(jì)價(jià)與控制.北京:計(jì)劃出版社,2009.
