發(fā)布時間：2023-03-06 15:59:19
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)項目總結(jié)樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
2009年本人主管的部門是房地產(chǎn)公司工程技術(shù)部，絕大部分精力用在了項目的工作上，工作范圍廣、任務(wù)重、責(zé)任大。較好地履行了作為行政職務(wù)和作為專業(yè)技術(shù)職務(wù)的職責(zé)，發(fā)揮了領(lǐng)導(dǎo)管理和組織協(xié)調(diào)能力，調(diào)動了廣大員工的工作積極性，較好地完成了所主管的全年工作任務(wù)?，F(xiàn)就本人一年中所主管的工作總結(jié)匯報如下：
一、生產(chǎn)任務(wù)完成情況：
1、開發(fā)項目：所開發(fā)的項目有綜合樓、住宅樓，共三棟18層高樓約12萬㎡，總投資約2.5億元，該工程繼XX年啟動以來經(jīng)過三年多的努力，在全公司員工的共同配合下，已圓滿竣工。項目的存在，樹立了集團(tuán)的良好形象，是集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)的置業(yè)公司闖進(jìn)省房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)志，是面向市場發(fā)展的第一步，是全體公司員工值得驕傲的顯著地標(biāo)。
2、在項目的建設(shè)中深刻的體會到一個國有企業(yè)下的子公司要在現(xiàn)有的市場經(jīng)濟(jì)制度下生存并發(fā)展，我們還有很多東西要學(xué)習(xí)、要改變，在公司成立十個月來，工程技術(shù)部門也肩負(fù)的巨大的挑戰(zhàn)，此項目是公司的成長項目也是形象項目，我們部門在施工中必須要更加努力和細(xì)心，具體心得如下：
第一步：技術(shù)力量改變
通過這個項目，我們深刻的認(rèn)識到我們部門在技術(shù)這點要求上還有很大的缺陷，對新事務(wù)的領(lǐng)悟能力不夠，對新施工工藝掌握不全面，對現(xiàn)場的管理和具體計劃安排上還有很大的差距，因為對某一項技術(shù)要求監(jiān)督的不到位，很容易就會讓施工方有機(jī)可乘，這樣也會公司帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失，因此我們部門每個人將會為此制定了一個學(xué)習(xí)計劃，邊學(xué)習(xí)邊交流邊考核，以此來提高個人的技術(shù)處理能力，為下一個工程做好充足的準(zhǔn)備。
第二步：思想觀念改變：
國有企業(yè)有其特定的生存環(huán)境，有其獨特事務(wù)處理方式，但是對于我們部門在對外的施工中還仍然保持以往的高姿態(tài)、高調(diào)子、以自己為中心的思想，那么我們將遭受到市場經(jīng)濟(jì)的淘汰，現(xiàn)行的市場經(jīng)濟(jì)奉行的是公平競爭和抓住機(jī)遇再加勤奮、實干，目前我們正一步步走向這個區(qū)域，我們就要意識到在這個區(qū)域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現(xiàn)在新的生存環(huán)境，我們必須要有這樣的思想轉(zhuǎn)變，只有轉(zhuǎn)變了這種觀念和思想我們才會有更好的發(fā)揮空間，通過項目二年多的現(xiàn)場施工管理我們也認(rèn)識到了思想轉(zhuǎn)變的盲目和空白，因此下一個工程開始之前，我們就要先給自己的思想定一個位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉(zhuǎn)變的第一步。
第三步：管理模式改變
俗話說：國有國法，家有家規(guī)。我們工程部門的來說，管理的好與壞直接影響到公司的經(jīng)濟(jì)利益。在此項目中仍然存在老管理模式，與此同時新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟此項目是我們公司從成立以來最大的、直接面向市場的項目，無論從思想轉(zhuǎn)變還是到管理模式的改變和加強(qiáng)對于我們來說都需要一個過程，我們會在這個過程中認(rèn)真學(xué)習(xí)和改變并逐步實施新的管理模式，從這個工程中我們已經(jīng)學(xué)習(xí)到了外界市場下的管理模式是什么樣子，每個職工對自身的要求應(yīng)該是什么樣，全部門應(yīng)該怎么去做。
工作中存在的主要問題：
1、合同的履行：此項目基本上嚴(yán)格履行了合同，但在工程款的支付上施工單位普遍的意見。建議在今后的項目中在工程開工后至竣工驗收之前，公司應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定的方式和期限支付工程款，按照中標(biāo)價格和中標(biāo)工期與施工單位嚴(yán)格履行承包合同。項目部才能嚴(yán)格要求施工單位按節(jié)點計劃完成工程任務(wù)。
2、工程分包：由于特殊原因，此項目分包單位過多，如：基礎(chǔ)分包、電梯分包、消防工程分包、防火門分包、入戶防火防盜門分包、陽臺欄桿分包、鋁合金門窗分包、幕墻工程分包。這類分包單位往往因?qū)I(yè)特殊、關(guān)系特殊，直接與業(yè)主聯(lián)系，總包和監(jiān)理難以對其進(jìn)行管理。這其中有些分包單位與專業(yè)管理機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理能很好的協(xié)調(diào)關(guān)系，能嚴(yán)格按要求完成工程任務(wù)，為開發(fā)商出謀劃策，節(jié)約投資，也有些單位——如防火門生產(chǎn)安裝方，由于其公司實力有限，管理不力，不能按合同給定的時間按時完成任務(wù)，且產(chǎn)品質(zhì)量未達(dá)到理想要求，直接影響了整個工程的竣工驗收。
3、監(jiān)理公司：監(jiān)理應(yīng)當(dāng)依照法律,法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),設(shè)計文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質(zhì)量、建設(shè)工期、建設(shè)資金使用等方面，代表建設(shè)單位實施監(jiān)督,并履行法律法規(guī)規(guī)定的監(jiān)理安全管理職責(zé)。此項目選擇的二家監(jiān)理公司普遍現(xiàn)象是老同志多，經(jīng)驗型的專門人才太少，缺乏年富力強(qiáng)，理論水平高的中堅力量，不能適應(yīng)日新月異的新技術(shù)、新工藝的工作要求，不具備專業(yè)齊全的專業(yè)人員，且部分監(jiān)理人員兼職過多，監(jiān)理力量投入不足，監(jiān)理職責(zé)不明，尤其在后期裝飾裝修階段，監(jiān)理更應(yīng)本著對項目負(fù)責(zé)、敢抓敢管，不能放松管理，必須督促施工單位履行其管理職責(zé)。
4、企業(yè)形象：一個樓盤的銷售價格，不僅關(guān)系到樓盤的地理位置、規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、戶型設(shè)計、建材采用、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、交通條件、銷售價格等因素，已經(jīng)上升到對休閑舒適、企業(yè)品牌、文化內(nèi)涵等多方面的綜合需求，對房地產(chǎn)企業(yè)樹立良好形象提出了更高的要求。
5、項目前期：一個項目的成功與否，項目的前期論證是最重要的。前期應(yīng)做好充分的論證，包括可行性和設(shè)計階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個項目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的?？尚行匝芯繉τ谝粋€房地產(chǎn)項目的成敗起著關(guān)鍵的作用，此項目雖然做了也是流于形式，都是靠感覺去上項目，這是非常危險的。雖然現(xiàn)在可以說此項目基本成功了，但對下一個項目我們應(yīng)充分掌握消費者的心理，準(zhǔn)確地估計市場的容量，制定好完美、可行的銷售計劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量的減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項目得于順利進(jìn)行下去。
6、項目設(shè)計：我們現(xiàn)在可以說此項目的設(shè)計不夠完美，其主要責(zé)任在我們。由于對市場了解不夠，住宅部分設(shè)計成塔樓，局部戶型的采光和通風(fēng)存在一些問題，戶型面積過大，戶內(nèi)廚房面積過小，不能滿足現(xiàn)代生活要求，綜合樓的負(fù)一層過多考慮使用功能，在沒有與意向客戶簽定合同的情況下，按其要求北向設(shè)計了部分躍層，對后期的銷售工作帶來一些難題影響。盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對工程造價的影響可達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計，可降低工程造價10%。但在工程設(shè)計中不少設(shè)計人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，而對經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。
7、成本控制：隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的一系列宏觀調(diào)控政策的出臺和房地產(chǎn)市場的不斷成熟，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)難于維持?jǐn)?shù)年前的高利潤率，僅靠短平快運作，粗放式管理已經(jīng)無法適應(yīng)目前的房地產(chǎn)市場狀況，必須要從多方面進(jìn)行成本控制，方有可能實現(xiàn)理想的投資效益。要控制好房地產(chǎn)開發(fā)的成本，首先應(yīng)選擇設(shè)計經(jīng)驗豐富的設(shè)計單位和主設(shè)計人員，一個好的設(shè)計是對項目成本的最好控制。在施工階段要及時對材料進(jìn)行性能分析的基礎(chǔ)上力求先用價格低的材料，通過諸如改變配合比、使用添加劑等技術(shù)手段來降低材料消耗費用。通過建立分包商、材料商資料庫來選擇合適的分包商和材料商，也可對分包商、材料商采用招投標(biāo)，實行“貨比三家”，選擇經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)和有現(xiàn)場管理經(jīng)驗、技術(shù)力量好、有熟練工人的分包商，以及產(chǎn)品質(zhì)量好、供貨時間能保證、信譽(yù)好的材料商。同時做好事中控制，即工程成本形成過程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調(diào)整”，切實控制住成本。同時要想方設(shè)法減少和避免無效管理和勞動，把降低工程成本的觀念滲透到每個施工管理環(huán)節(jié)中。
8、與政府各部門的關(guān)系處理上：在房地產(chǎn)開發(fā)中還有一大塊費用就是政府性質(zhì)的收費，這些費用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費用時可以折減，此項目交納的政府規(guī)費為1524萬元，占項目總成本的6.5%。對于這塊費用就是一句話：了解政策，和各政府部門搞好關(guān)系。用最少的錢去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們開發(fā)商一定要控制好，這就需要處理關(guān)系時的靈活和智慧。
9、管理上：管理的嚴(yán)密對于一個項目的成功而起怕作用是不言而喻的。與其他項目相比較，房地產(chǎn)開發(fā)項目對于管理的要求是更高的，因為它更復(fù)雜，涉及的面廣，時間跨度大。如果管理上稍微出現(xiàn)點紕漏或者松懈，可能就會造成很大的損失。我覺得是對項目的成功、成本控制最有意義的，就是對施工隊伍的選擇和對材料的管理。可以這樣說，在施工階段，投資是最大，但項目的投資已經(jīng)定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費。所以說施工隊伍和材料是最關(guān)鍵的。在保證工程質(zhì)量的前提下，提出各種施工方案，并從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行對比評價。尤其是像從去年九月末至今的主要建材市場價格的大幅度上揚，預(yù)結(jié)算員應(yīng)做好價差分析及時向上反映，對于我們?nèi)蘸蟮慕Y(jié)算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。
2009年的收獲
一是錘煉了自我，提高了自身的生存本領(lǐng)和競爭能力。在激烈的市場競爭中，使我對事物的判斷，對事情的決策斡旋能力有了很大的提高。從草率決定到嚴(yán)謹(jǐn)思維；從一件事情需層層請示到自己獨立思考決策判斷；從事事依賴別人到自己協(xié)調(diào)方方面面關(guān)系獨立完成一個項目。經(jīng)過各個階段的學(xué)習(xí)鍛煉，我感覺自身在為人處事方面經(jīng)歷了深刻的轉(zhuǎn)型。
二是開闊了眼界，學(xué)會了用全方位的思維去了解社會、思考人生。在工作中我對市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律有了更加深刻的認(rèn)識。在新經(jīng)濟(jì)時代，科技、信息、誠信、團(tuán)隊合作精神顯得尤為重要。
三是體驗了競爭，加速了自身知識的不斷更新和個性的不斷完善。商業(yè)競爭無情，需要的是高效率，在信息獲取、決策、執(zhí)行任何一個環(huán)節(jié)反映遲緩，機(jī)遇稍縱即逝。而這些必須全面的知識和快捷的信息。在不斷的學(xué)習(xí)中，要拓寬了自己的知識層面。怡景苑工作的每個階段都經(jīng)歷了種種意想不到的困難，至今記憶憂新。在項目的每一個階段都要謹(jǐn)慎思維、不能出現(xiàn)一點紕漏。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；整體定位；經(jīng)濟(jì)評價
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-01
一、簡述房地產(chǎn)項目整體定位與經(jīng)濟(jì)評價的含義
房地產(chǎn)企業(yè)要想在項目開發(fā)過程中獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益，就必須進(jìn)行精準(zhǔn)的項目整體定位與經(jīng)濟(jì)評價，以便為項目營銷方案的制定與有效性的提高提供條件。（1）房地產(chǎn)項目的整體定位：房地產(chǎn)項目的整體定位是以詳細(xì)而全面的市場調(diào)查為基礎(chǔ)的，項目管理人員對市場進(jìn)行可靠的分析，從而選擇適宜的目標(biāo)市場，確定能夠承受項目消費的客戶群體，同時，針對房地產(chǎn)項目的檔次與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的制定，以保證房地產(chǎn)項目定位的精準(zhǔn)性；（2）房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)評價：房地產(chǎn)項目管理人員，在項目成本花費的基礎(chǔ)上進(jìn)行合理評價，包括項目規(guī)模、項目空間構(gòu)想、項目分項的投資估算、項目投資總額等，從而估算出房地產(chǎn)項目在建成后可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益，這個過程即是房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)評價。
二、房地產(chǎn)項目整體定位與經(jīng)濟(jì)評價中存在的問題
目前由于固有觀念，傳統(tǒng)思維及評價手段等影響在房地產(chǎn)項目整體定位與經(jīng)濟(jì)評價中易出現(xiàn)如下問題，影像定位與評價準(zhǔn)確性。
（一）整體定位中存在的問題
（1）房地產(chǎn)企業(yè)對項目整體定位的認(rèn)識不足，熱衷于利用廣告宣傳手段提升房地產(chǎn)項目在市場中的影響力。這種宣傳手段單一、缺乏創(chuàng)新性，同時，并未充分地考慮到市場需求與消費者的消費心理，缺乏科學(xué)的戰(zhàn)略規(guī)劃，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目的整體定位不準(zhǔn)確，難以有效地提升房地產(chǎn)項目獨特性與有效性；（2）一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目整體定位過程中，往往會參考其他項目，尤其是在房地產(chǎn)項目規(guī)模越來越大、水準(zhǔn)越來越高的時候，更是容易產(chǎn)生整體定位雷同、流于形式等問題，使房地產(chǎn)項目缺乏新穎性、親切性、相容性，難以為消費者提供安全、舒適、綠色的生活、辦公環(huán)境；（3）不同的房地產(chǎn)項目是針對不同消費群體開發(fā)的，完善的客戶資源管理平臺對項目整體定位精準(zhǔn)性的提升具有重要的推動作用。但很多的房地產(chǎn)企業(yè)過度重視項目開發(fā)，忽視客戶管理，并未能與客戶建立有效地溝通，難以把握客戶需求變化，從而對消費群體的定位出現(xiàn)不準(zhǔn)確的問題，影響房地產(chǎn)項目整體定位工作的效率。
（二）經(jīng)濟(jì)評價中存在的問題
（1）目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)正處于發(fā)展階段，很多的理論研究與實踐探討還沒有達(dá)到熟練的程度，一些房地產(chǎn)企業(yè)未能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價給予足夠的重視，或者項目的經(jīng)濟(jì)評價缺乏科學(xué)性與全面性，經(jīng)濟(jì)評價效率與質(zhì)量不高，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)評價工作的有效性；（2）一些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得經(jīng)濟(jì)效益，擅自更改房地產(chǎn)項目的一些數(shù)據(jù)、信息等，從而使項目的經(jīng)濟(jì)評估報告出現(xiàn)不真實的問題，經(jīng)濟(jì)評價報告缺乏參考意義，影響房地產(chǎn)項目營銷策略的科學(xué)制定與有效實施。
三、房地產(chǎn)項目整體定位與經(jīng)濟(jì)評價的策略
為提高定位和評價準(zhǔn)確房地產(chǎn)企業(yè)必須針對項目整體定位與經(jīng)濟(jì)評價問題進(jìn)行嚴(yán)密地調(diào)查與思考，并結(jié)合企業(yè)實際發(fā)展情況與經(jīng)營方針，揚長避短，發(fā)揮優(yōu)勢，制定出更為有效的項目營銷策略，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實力、技術(shù)實力、管理實力等的不斷提高。
（一）房地產(chǎn)項目整體定位的策略
房地產(chǎn)項目的整體定位，不僅包括項目產(chǎn)品的定位，同時包括其在市場中的定位、消費者心中的定位等，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合全部的影響因素，遵循相關(guān)原則對房地產(chǎn)項目進(jìn)行綜合思考與分析，從而保證房地產(chǎn)項目整體定位的精準(zhǔn)性。
房地產(chǎn)項目的整體定位的最終目的是促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，因此，項目整體定位工作需要在結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，并詳細(xì)分析房地產(chǎn)市場的情況，同時，在滿足房地產(chǎn)項目功能的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)對市場定位、產(chǎn)品定位、消費者定位的研究，并對項目的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險進(jìn)行科學(xué)預(yù)測，以便保證房地產(chǎn)項目整體定位的科學(xué)性與經(jīng)濟(jì)性；遵循房地產(chǎn)項目整體定位的原則，房地產(chǎn)項目應(yīng)該注重對項目產(chǎn)品定位、市場定位以及消費者定位等方面的探討，針對不同的項目產(chǎn)品制定不同的開發(fā)方案；房地產(chǎn)市場瞬息萬變，在項目開發(fā)前必須對市場進(jìn)行調(diào)查分析，了解市場供需關(guān)系，以滿足市場需求；對于消費者（客戶）的定位，需要完善客戶管理平臺，加強(qiáng)溝通從而了解消費者的需求，針對不同需求制定不同的營銷方案，有利于提高房地產(chǎn)項目營銷方案的實效性。
（二）房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價的策略
房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價的終極目的即是降低項目開發(fā)的風(fēng)險，提高項目的經(jīng)濟(jì)效益，因此，在進(jìn)行項目經(jīng)濟(jì)評價過程中，需要對房地產(chǎn)項目的規(guī)模、定位等進(jìn)行綜合分析，并結(jié)合項目實際情況創(chuàng)新評價的方法，以全面性、客觀性、及時性為原則，加強(qiáng)項目預(yù)算、成本估算、效益測算等項目的經(jīng)濟(jì)評價，以最大化提高經(jīng)濟(jì)評價報表的科學(xué)性與可靠性，從而為提高房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價的參考價值奠定基礎(chǔ)。
具體來說：（1）在對房地產(chǎn)項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價之前，需要對房地產(chǎn)項目的類型進(jìn)行確認(rèn)，制定不同的經(jīng)濟(jì)評價方案；（2）房地產(chǎn)項目開發(fā)的總投資中，有些子項成本具有不可控性，因此，需要對一些容易出現(xiàn)項目風(fēng)險的環(huán)節(jié)進(jìn)行重點分析，運用成本分?jǐn)偟慕?jīng)濟(jì)評價方法，建設(shè)靈活性的評價標(biāo)準(zhǔn)，以保證房地產(chǎn)項目的成本在可控范圍內(nèi)；（3）不同地域，其房地產(chǎn)市場發(fā)展程度不同，企業(yè)競爭也不同，在進(jìn)行項目經(jīng)濟(jì)評價過程中，需要對市場進(jìn)行全面調(diào)查與預(yù)測，同時針對項目產(chǎn)品的類型進(jìn)行消費者群體的鎖定，以便為制定房地產(chǎn)項目的營銷方案提供條件。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目管理；內(nèi)部控制；優(yōu)化研究；管理控制模式
前言：
自2010年起，我國對于房地產(chǎn)行業(yè)陸續(xù)出臺了一系列宏觀調(diào)控方案，堅決抑制投資投機(jī)性購房，首置剛需用戶成為市場主流，從客觀上遏制了房產(chǎn)泡沫，但也造成房地產(chǎn)市場的萎縮，對房地產(chǎn)市場開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展提出更高要求。整個行業(yè)面臨整合升級，未來房地產(chǎn)企業(yè)只有從實力、品質(zhì)、品牌以及舒適度等方面來提升，才能支持自身的不斷發(fā)展。這對于當(dāng)前的房地產(chǎn)項目管理模式提出了新的挑戰(zhàn)。
一、房地產(chǎn)項目與管理
房地產(chǎn)項目是工程項目中的一種，是指在一定時間、費用和質(zhì)量下，為形成一定使用功能的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務(wù)，具有如下幾個特點：1、具有時效性；2、對于質(zhì)量目標(biāo)要求較高；3、對于費用控制目標(biāo)較強(qiáng)；4、房地產(chǎn)項目具有較強(qiáng)的系統(tǒng)性；5、具有特定的程序性，必須要經(jīng)過構(gòu)想、方案擬定、可行性研究及評審、決策、勘察、設(shè)計、招標(biāo)等一系列規(guī)定的項目實施程序，不能錯序或放棄；6、組織的特殊性[1]。
房地產(chǎn)項目管理是指在一個確定的時間范圍內(nèi)，為完成一既定的目標(biāo)，通過特殊形式的臨時性組織運行機(jī)制，通過有效的計劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)與控制，充分利用既有資源的一種系統(tǒng)管理方法。其基本流程是：項目領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)建立；項目任務(wù)計劃與分解；項目目標(biāo)與預(yù)算；項目啟動與協(xié)調(diào)；項目過程控制；項目溝通與評估。經(jīng)過多年發(fā)展，我國已經(jīng)建立起一套可靠的房地產(chǎn)項目管理流程，但應(yīng)用于現(xiàn)階段的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍顯得有些捉襟見肘。
二、房地產(chǎn)項目管理新形勢
（一）優(yōu)化項目管理內(nèi)部控制
優(yōu)化項目管理內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)提高自身運營及管理能力的重要途徑。當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)還存在業(yè)務(wù)流程分散、風(fēng)險評估環(huán)節(jié)薄弱、財務(wù)與各部門的滲透和關(guān)聯(lián)程度不夠等共性問題。原有的內(nèi)部控制體系已經(jīng)不能滿足于當(dāng)今房地產(chǎn)市場的需要。
當(dāng)前我國項目管理內(nèi)部控制存在的主要問題是整體內(nèi)部控制行為的弱化、一些組織規(guī)劃和授權(quán)批準(zhǔn)形式化、未起作用，人力資源結(jié)構(gòu)和績效機(jī)制不完善、團(tuán)隊協(xié)作和風(fēng)險意識淡薄、資金管控不科學(xué)，控制力低下、銷售匯款滯后、拖欠，市場預(yù)測精度不高、招標(biāo)管控不合理、成本控制不到位、竣工驗收不規(guī)范等問題。為解決這一問題，進(jìn)行房地產(chǎn)項目管理優(yōu)化勢在必行。在進(jìn)行過程中我們必須遵守以下原則：1、健全性，決策、執(zhí)行、監(jiān)督都必不可少，并要滲透到每個業(yè)務(wù)的各個環(huán)節(jié)。2、重要性，在高風(fēng)險領(lǐng)域和重要業(yè)務(wù)給予足夠的關(guān)注。3、制衡性，維持監(jiān)督人員的獨立性，權(quán)責(zé)分配合理。4、效益性，管理好優(yōu)化成本與預(yù)期效益，保證預(yù)期效應(yīng)的達(dá)成。
要達(dá)成這一目標(biāo)我們必須在優(yōu)化房地產(chǎn)項目管理中做到標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化、合理化和有效化。在具體操作過程中，做好內(nèi)部控制優(yōu)化準(zhǔn)備，首先要根據(jù)各企業(yè)的實際情況制定內(nèi)部控制優(yōu)化的目標(biāo)，基本內(nèi)容應(yīng)該包括遵照國家法律法規(guī)，維護(hù)資產(chǎn)安全、提高信息有效性、提高經(jīng)濟(jì)效益、促進(jìn)戰(zhàn)略發(fā)展這幾方面。其次要提高認(rèn)識，對各級員工進(jìn)行宣傳與培訓(xùn)，正確認(rèn)識優(yōu)化內(nèi)部控制的重要性，確認(rèn)參與部門的崗位職責(zé)，確保責(zé)任落實到個人。最后，制定正確、切實可行的優(yōu)化框架和實施流程[1]。
開展內(nèi)部控制優(yōu)化要從大處著眼，首先優(yōu)化組織架構(gòu)的控制，理清各單位的具體職責(zé)，不能造成權(quán)責(zé)不清的情況，從上至下都要做出具體規(guī)劃。優(yōu)化審計、審批機(jī)制，設(shè)立獨立的審計機(jī)構(gòu)，進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，至少保證有一名財務(wù)專家，保證審計機(jī)構(gòu)的獨立性。根據(jù)公司的審批流程和標(biāo)準(zhǔn)，明確和落實各級管理層的權(quán)責(zé)范圍，做到責(zé)任與職位對應(yīng)、職位與人對應(yīng)。這需要建立完善的內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)制和評估機(jī)制，確保政策的落實，并記錄在執(zhí)行過程中的問題與不足。此外，行之有效的績效考核制度和激勵機(jī)制是確保內(nèi)部控制優(yōu)化成果展現(xiàn)的有力保障。
（二）建筑信息模型對房地產(chǎn)項目管理的意義
建筑信息模型是一個設(shè)施的物理特性和功能的數(shù)字表達(dá)；是一個共享的知識資源，包括該設(shè)施從建設(shè)到拆除的可靠信息；是不同利益相關(guān)方，在不同階段中支持和反映其各自職責(zé)的協(xié)同作業(yè)工具。建筑信息模型具有可視化的三維設(shè)計，對項目工程具有高度的模擬性，可隨時根據(jù)具體情況作出調(diào)整，分析在具體項目實施中面臨的各種問題。是一種現(xiàn)代化的項目營建工具[2]。目前在我國運用已得到推廣，我國南水北調(diào)工程、上海世博工程都運用了這一技術(shù)，在美國和日本已將建筑信息模型應(yīng)用到軍事項目工程當(dāng)中。我國房地產(chǎn)項目管理也要實現(xiàn)建筑信息模型的普遍運用。如何利用好這一工具，需要我們不斷地探索與總結(jié)。
在房地產(chǎn)項目開發(fā)前期，可以運用于項目論證、產(chǎn)品分析和前期策劃，需要各部門建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)載體，以形成關(guān)聯(lián)。在設(shè)計階段，建筑信息可建立3D模型，打破了傳統(tǒng)2D圖形的局限性，節(jié)約了繪圖時間。在施工階段，建筑信息模型與工程管理相結(jié)合，可實現(xiàn)項目的精細(xì)化管理。運用直觀化的建筑信息模型對施工方案進(jìn)行演示，可以對每一施工進(jìn)度了如指掌，明確了各施工單位的具體工作，方便進(jìn)行管理監(jiān)督，防止了質(zhì)量問題的發(fā)生。在項目竣工后，建筑信息模型也可以為企業(yè)提供一個真實可靠的竣工模型。建筑信息模型的運用大大節(jié)約了時間成本和管理成本，提高了施工質(zhì)量與施工進(jìn)度[3]。
結(jié)語：在房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)雜多變的今天，我們要不放過任何能提高房地產(chǎn)項目管理水平的方法與工具，本文提出的兩個觀點只做拋磚引玉之用，在具體的房地產(chǎn)管理過程中，還需要廣大企業(yè)進(jìn)行實際的探索與總結(jié)。
參考文獻(xiàn)：
[1]劉婷婭.房地產(chǎn)項目管理模式研究[D].重慶大學(xué)，2008.
[2]王作城.廣東某民營房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式的研究[D].華南理工大學(xué)，2012.
關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項目投資
房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、運作方式等。同時，它也是房地產(chǎn)項目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。
一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國家財稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)椖肯嚓P(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對多變環(huán)境時應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。
第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對項目相關(guān)的財務(wù)進(jìn)行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財務(wù)方面的報表，同時針對財務(wù)評價指標(biāo)，計算和評價相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項目所涉及到的財務(wù)情況作出評價。再次，以基本財務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項目可能遇到的風(fēng)險以及抗風(fēng)險的能力。最后，根據(jù)財務(wù)評價方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項目的土地開發(fā)費進(jìn)行估算。土地開發(fā)費主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設(shè)施費進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費主要是指房地產(chǎn)項目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費用。另外，還有房地產(chǎn)項目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費、建筑勘測設(shè)計費以及城市建設(shè)費用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產(chǎn)項目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項目所在地未來銷售狀況有個合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關(guān)，在實際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導(dǎo)向定價法、客戶導(dǎo)向定價法以及競爭導(dǎo)向定價法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導(dǎo)向定價法實現(xiàn)銷售價格的確定。因為房地產(chǎn)項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格如公式①所示：
比價價格=■①
在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實例個數(shù)，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。
第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產(chǎn)開發(fā)項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項目不確定性方面的評價。房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險因素的發(fā)生對項目評價指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價，以減少投資風(fēng)險。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；全過程；成本控制
Abstract: The whole process of real estate project development, cost control plays an important role in lower construction costs, and improve economic efficiency. The whole process of cost control, project decision-making stage cost control, cost control of the project design phase, the project implementation phase of cost control and project completion of settlement stage cost control.
Keywords: real estate; the whole process; cost control
中圖分類號： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
引言
隨著國民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國房地產(chǎn)項目的投資建設(shè)規(guī)模越來越大，房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程成本控制也日益迫切。房地產(chǎn)工程項目成本管理人員只有從全過程的角度合理控制各個環(huán)節(jié)的工程成本，才能夠有效地實現(xiàn)工程成本管理目標(biāo)。
1投資決策階段成本控制
1.1房地產(chǎn)項目決策
房地產(chǎn)項目決策是對擬建項目的可行性與必要性進(jìn)行科學(xué)論證的過程。項目決策是否具有合理性，對工程成本控制、投資效益和項目建設(shè)的成敗等有著直接的影響。房地產(chǎn)項目決策的科學(xué)性是項目成本有效控制的基礎(chǔ)，只有根據(jù)工程實際情況進(jìn)行科學(xué)決策，確定最優(yōu)的投資方案，優(yōu)化資源配置，才能夠有效地控制項目成本。通常，決定項目成本的基礎(chǔ)是項目決策的內(nèi)容。另一方面，工程項目的投資數(shù)量、造價高低影響著房地產(chǎn)項目決策。在投資前期，對房地產(chǎn)擬建項目進(jìn)行系統(tǒng)地、全面地論證與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析可行性研究可以用作項目設(shè)計文件編制的依據(jù)，與相關(guān)單位簽訂協(xié)議或合同的依據(jù)，向規(guī)劃部門、地方政府、環(huán)保部門申請項目審批的依據(jù)，安排工程進(jìn)度、施工組織的依據(jù)，項目建成后進(jìn)行評估、驗收的依據(jù)。
1.2成本控制措施
房地產(chǎn)項目開發(fā)投資決策階段成本控制的主要措施有房地產(chǎn)項目投資估算，組建優(yōu)秀的項目團(tuán)隊和詳細(xì)的成本分析。
1.2.1房地產(chǎn)項目投資估算
根據(jù)特定的方法與現(xiàn)有的資料，估計房地產(chǎn)項目的投資數(shù)額。項目投資估算是房地產(chǎn)項目決策的經(jīng)濟(jì)依據(jù)。具體來講，投資估算是主管部門審批建議書，研究分析房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)效益，控制工程設(shè)計概算，制定項目資金籌措計劃等的重要依據(jù)。房地產(chǎn)項目投資估算包括投資建設(shè)前期估算、建設(shè)實施期估算、竣工驗收期估算，是對項目全過程的各項成本費用的評估。在整體性民用工程或全廠性工業(yè)項目中，投資估算既包括主要生產(chǎn)項目、綠化、構(gòu)筑物、室外綜合管網(wǎng)、圍墻大門、道路等，又包括供電、供水等項目相關(guān)工程費用。
1.2.2組建富有成本概念的優(yōu)秀團(tuán)隊
在房地產(chǎn)項目投資決策階段，企業(yè)組建由專業(yè)的經(jīng)驗豐富的人才構(gòu)成的項目組。項目組成員主要包括經(jīng)營管理人員、投資分析人員、工程技術(shù)人員、營銷人員、造價工程師、建筑師等。成本控制人員負(fù)責(zé)了解、分析和判斷、貸款利率、政府費稅情況、建筑安裝工程造價狀況、經(jīng)濟(jì)形勢、市場狀況等情況。
1.2.3精致的成本分析
投資決策階段需要對土地開發(fā)成本、土地出讓金、城市配套費、土地征用費、前期工程費用估算、建筑安裝工程造價成本、配套設(shè)施成本、社區(qū)管網(wǎng)成本、小區(qū)智能化成本、園林環(huán)境工程費、費稅以及不可預(yù)見費及風(fēng)險等進(jìn)行充分的分析。
2設(shè)計階段成本控制
房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本控制是項目開發(fā)全過程成本控制的關(guān)鍵。雖然房地產(chǎn)設(shè)計成本只占項目總成本的1.5%左右，但是房地產(chǎn)項目設(shè)計對工程項目的總成本有著重大的影響。做好設(shè)計階段的成本控制，就抓住了房地產(chǎn)項目成本控制的重點。房地產(chǎn)設(shè)計概算具體包括房地產(chǎn)項目單位工程概算、房地產(chǎn)項目向工程綜合概算以及房地產(chǎn)項目建設(shè)總概算。設(shè)計概算在房地產(chǎn)項目開發(fā)單的過程成本控制中發(fā)揮著重要的作用。設(shè)計概算是房地產(chǎn)項目投資計劃編制、建設(shè)項目投資控制的重要依。編制房地產(chǎn)項目設(shè)計概算必須遵循以下原則：準(zhǔn)確地反映項目設(shè)計內(nèi)容；執(zhí)行國家的經(jīng)濟(jì)政策與建設(shè)方針；充分考慮擬建工程項目的實際情況，反映出實際的價格水平。
在該階段成本控制的主要措施包括：
①根據(jù)房地產(chǎn)項目的具體情況合理確定容積率，盡可能地提高土地利用率；②加強(qiáng)設(shè)計方案評審工作，不斷優(yōu)化設(shè)計方案；③明確獎懲辦法，嚴(yán)格實行限額施工圖設(shè)計；④加強(qiáng)房地產(chǎn)項目設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督。
3實施階段成本控制
3.1招標(biāo)投標(biāo)控制
招標(biāo)投標(biāo)是房地產(chǎn)項目實施階段成本控制的重要方法，是促進(jìn)建筑市場規(guī)范化的重要措施。通過招標(biāo)投標(biāo)，能夠選擇最佳的承包單位，有效地降低工程項目成本，合理控制房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本，具有非常重要的意義。通常，招標(biāo)投標(biāo)工程項目成本管理的內(nèi)容包括：確定科學(xué)的招標(biāo)方式，邀請招標(biāo)與公開招標(biāo)是兩種主要的招標(biāo)方式，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程緊迫程度、合同類型、承包形式等確定招標(biāo)方式；招標(biāo)文件編制，確定科學(xué)的投標(biāo)報價方法、招標(biāo)工程標(biāo)底以及工程計量方法；投標(biāo)文件編制，投標(biāo)人確定合理的投標(biāo)報價；發(fā)包人采用科學(xué)的方式進(jìn)行評標(biāo)；評標(biāo)定標(biāo)，發(fā)包人和中標(biāo)人簽訂承包合同。
房地產(chǎn)項目開發(fā)商在項目招標(biāo)過程中應(yīng)當(dāng)有效地控制工程項目成本，通過招標(biāo)投標(biāo)使各個競標(biāo)單位有序競爭，使投標(biāo)價格下降或趨于合理，有利于開發(fā)商減少投資數(shù)額，提高房地產(chǎn)項目投資效益，從而更加有效地控制工程項目成本。在招標(biāo)投標(biāo)的過程中，為了充分發(fā)揮招標(biāo)投標(biāo)的作用，就應(yīng)當(dāng)做好以下幾方面的工作：加強(qiáng)資格審查，需要考核、審查申請投標(biāo)單位的管理水平、信譽(yù)、業(yè)績、實力等，確保優(yōu)選優(yōu)中；確定合理的標(biāo)底價格，在保證工期、質(zhì)量的基礎(chǔ)上壓低標(biāo)價，促使合理低價中標(biāo)，防止低于成本價中標(biāo)；重視材料設(shè)備招標(biāo)工作，單獨組織招標(biāo)采購鋼筋、水泥、混凝土等材料設(shè)備，確保材料設(shè)備質(zhì)量，以降低投資數(shù)額。
3.2施工監(jiān)督控制
房地產(chǎn)項目施工階段是合同的具體化階段，是招標(biāo)投標(biāo)階段的延伸。雖然項目施工階段對工程成本的影響相對較小，但是因為該階段是工程實體形成的關(guān)鍵階段，所以必須加強(qiáng)施工監(jiān)督控制。既要合理控制工程項目成本，又要確保工程項目整體質(zhì)量。該階段必須加強(qiáng)設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證的管理、監(jiān)督；加強(qiáng)材料設(shè)備的價格和成本的管理；嚴(yán)格監(jiān)控資金計劃的執(zhí)行情況。
通常，施工階段項目成本控制應(yīng)做好以下工作：圖紙會審工作，審查施工圖紙，查找可能存在的問題，避免由施工圖紙錯誤導(dǎo)致返工；優(yōu)化工程項目組織施工方案，從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等角度分析對比各種施工方案，選擇最佳的施工方案，降低工程成本；加強(qiáng)現(xiàn)場簽證管理，加強(qiáng)涉及成本增減的工程項目管理；科學(xué)確定設(shè)備和材料價格，加強(qiáng)設(shè)備和材料價格控制是降低工程成本的重要手段，在確保工程質(zhì)量的前提下，爭取將材料和設(shè)備價格控制在較低的水平上；加強(qiáng)房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量監(jiān)督管理；確保工程按時完工，降低工期延誤成本。
4竣工結(jié)算階段成本控制
“復(fù)雜性、集中性、大量性”是結(jié)算工作的特點。為了防止在該階段發(fā)生主觀錯誤，導(dǎo)致成本上升，就必須建立下列機(jī)制：獎懲制度；二次復(fù)核、審計制；合同原則及會議確認(rèn)制。通常，項目竣工階段的成本工作主要包括：審查竣工結(jié)算、編制竣工決算、處理保修費用、評估建設(shè)項目等。其中，工程竣工結(jié)算審查是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制工程成本的重要途徑之一，也是工程項目成本控制的有效措施。竣工結(jié)算的成本管理工作包括甲供材料的結(jié)算、甲供設(shè)備的結(jié)算和工程結(jié)算。成本控制的過程為初審竣工資料、結(jié)算資料；審查結(jié)算資料，會簽結(jié)算資料，初審結(jié)算；復(fù)核結(jié)算，化解結(jié)算分歧，進(jìn)行結(jié)算定案。具體主要包括以下內(nèi)容：合同條款核對，審核竣工工程是否符合合同要求，只有驗收合格的工程才能進(jìn)行竣工結(jié)算，按照合同約定的計價定額、優(yōu)惠條款、主材價格、取費標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)算方法等審核工程竣工結(jié)算；隱蔽驗收記錄檢查；實際變更簽證落實；核實工程數(shù)量，根據(jù)現(xiàn)場簽證、設(shè)計變更單、竣工圖等核算竣工工程量；核實單價；合理計取房地產(chǎn)項目開發(fā)的各項費用?？⒐そY(jié)算工作完成后，要認(rèn)真做好成本的分析、考核工作，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，把具體的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)驗數(shù)據(jù)沉淀下來，為企業(yè)的未來發(fā)展項目的策劃及成本管理與控制工作提供寶貴的經(jīng)驗。
5結(jié)語
綜上所述，全過程成本控制在房地產(chǎn)項目開發(fā)中發(fā)揮著重要的作用。為了有效地降低工程造價、減少投資數(shù)額、提高工程經(jīng)濟(jì)效益，就必須堅持主動、全面、動態(tài)成本管理原則，成本控制工作前移，積極、主動圍繞目標(biāo)成本的實現(xiàn)進(jìn)行控制；全過程、全方位、全員參與的動態(tài)成本管理；目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項目的每一個階段，凡事做到事先控制為主，事中、事后控制為輔，在立項、設(shè)計、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本，提高房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的水平。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；開發(fā)；設(shè)計管理
0引言
在房地產(chǎn)項目建設(shè)開發(fā)的全過程中，設(shè)計管理的主要目標(biāo)在于:確保各個設(shè)計階段的進(jìn)度符合要求，保障各設(shè)計方案的質(zhì)量水平；對項目開發(fā)成本進(jìn)行合理控制，控制房地產(chǎn)開發(fā)項目的品質(zhì)，確保各個階段設(shè)計方案的連續(xù)性與統(tǒng)一性。特別是在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不斷優(yōu)化升級的背景下，如何提高項目開發(fā)過程中設(shè)計管理質(zhì)量，避免設(shè)計階段各種問題的出現(xiàn)，已成為業(yè)內(nèi)人士高度重視的一項課題。
1設(shè)計管理的內(nèi)涵
在房地產(chǎn)工程項目設(shè)計階段，展開全方位管理有著非常重要的意義與價值。一方面，房地產(chǎn)項目開發(fā)是由建筑設(shè)計專業(yè)人員共同完成的，集結(jié)了專業(yè)工程設(shè)計人員的智慧成果，使房地產(chǎn)開發(fā)項目的實用價值能夠得到最大限度的提升，以確保大眾需求得到滿足。另一方面，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，設(shè)計人員能夠起到溝通協(xié)調(diào)的作用，在促進(jìn)房地產(chǎn)項目后期規(guī)范化、高效化的建設(shè)施工方面有積極作用。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計階段，設(shè)計管理人員積極介入，能夠使項目設(shè)計階段對整個房地產(chǎn)項目開發(fā)過程的控制效果更為理想，將作業(yè)人員能動性充分調(diào)動起來，進(jìn)而在保障房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理走向成功的方面起到了尤為關(guān)鍵的作用。在房地產(chǎn)項目開發(fā)實踐中，設(shè)計管理主要包括兩個方面的基本內(nèi)容:一是房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計階段。這一階段的最終成果是方案報建文本。二是房地產(chǎn)項目施工圖設(shè)計階段。這一階段的最終成果是施工圖藍(lán)圖。這兩個階段產(chǎn)生的最終設(shè)計成果都必須上報政府部門進(jìn)行審批，審批合格后方可展開施工作業(yè)。由于設(shè)計管理的任務(wù)與目標(biāo)有所不同，因此項目管理在時間、溝通、風(fēng)險、質(zhì)量以及人力資源等因素的協(xié)調(diào)處理上存在較大差異，方案設(shè)計階段管理的重要性毋庸置疑。
2設(shè)計管理的具體內(nèi)容
該項目位于福建省漳州市原罐頭廠廠址，地塊南臨漳響路(騰飛路)，北臨漳華路，與群裕小區(qū)隔街相望；東臨零號路，西隔農(nóng)貿(mào)市場，與丹霞路相近，交通便捷?；亟ㄔO(shè)用地面積為89459.24m2，規(guī)劃要求容積率≤5.5,建筑密度≤38%。該項目三期主要建設(shè)7幢高層住宅、配套的商業(yè)與公建用房。總建筑面積（地上部分）128007.496m2，其中住宅建筑面積為120488.396m2,商業(yè)建筑面積7227.410m2。
2.1明確設(shè)計任務(wù)要求
在房地產(chǎn)項目開發(fā)階段，設(shè)計管理的首要內(nèi)容即明確設(shè)計任務(wù)要求。房地產(chǎn)公司的設(shè)計人員對設(shè)計院的設(shè)計成果的評估,是以設(shè)計任務(wù)要求為標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計任務(wù)要求是針對設(shè)計過程中關(guān)鍵部位,重要點、面等提的具體要求。合理確定設(shè)計任務(wù)要求是房地產(chǎn)設(shè)計管理的第一步，也是對設(shè)計單位管理的根本。該工程規(guī)劃布局綜合考慮周邊環(huán)境、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與綠地系統(tǒng)；遵循因地制宜、合理布置、生態(tài)化的設(shè)計原則；以人為本，注重社區(qū)的人性化設(shè)計。設(shè)計中突出綠化與水景相結(jié)合的自然生態(tài)環(huán)境，體現(xiàn)綠色社區(qū)的特點；空間組織靈活多樣，利用建筑體型的變化造就富于變化的空間形態(tài)；營造舒適宜人的物理環(huán)境與人文環(huán)境，促進(jìn)人與自然、人與人之間的親和關(guān)系，強(qiáng)調(diào)居住均好性、家園人情味與親切感。該項目整體規(guī)劃已于2009年完成報批，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已定型。所以，設(shè)計時僅結(jié)合現(xiàn)有市場情況對單體戶型及立面調(diào)整，并增加一些公共配套設(shè)施，如室內(nèi)活動場地等。
2.2設(shè)計進(jìn)度管理措施
項目的設(shè)計進(jìn)度管理貫穿于項目開發(fā)所有涉及的各個環(huán)節(jié)，是實現(xiàn)設(shè)計進(jìn)度管理的關(guān)鍵所在，因此可將設(shè)計分幾個節(jié)點，要求設(shè)計單位嚴(yán)格按照節(jié)點完成任務(wù)。
2.3設(shè)計過程管理措施
在設(shè)計過程中加強(qiáng)管理的具體措施包括:首先，應(yīng)對設(shè)計進(jìn)度進(jìn)行重點控制。若特殊情況影響，無法按時完成設(shè)計，設(shè)計人員必須及時將具體情況上報給上級領(lǐng)導(dǎo)，并作出詳細(xì)說明，不得出現(xiàn)弄虛作假或應(yīng)付了事的情況。其次，不同階段設(shè)計人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)常針對設(shè)計資料進(jìn)行互提，構(gòu)建一套完善且配合良好的資料互提單，以實現(xiàn)對設(shè)計人員責(zé)任權(quán)利的約束與管理，提高設(shè)計的全面性與嚴(yán)謹(jǐn)性水平。最后，設(shè)計工作完成后，要根據(jù)審圖中心的意見進(jìn)行圖紙的修改，并在返修后進(jìn)行復(fù)審，復(fù)審?fù)ㄟ^后方可開工。從而減少對設(shè)計圖紙的變更。
2.4合同管理措施
首先，在房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計管理實踐中應(yīng)當(dāng)確保設(shè)計費用的合理性。設(shè)計費用占房地產(chǎn)項目開發(fā)成分的比例低，但設(shè)計會對房地產(chǎn)項目開發(fā)成本產(chǎn)生相當(dāng)大的影響，因此不能以過低的設(shè)計費用降低設(shè)計單位工作質(zhì)量以及工作積極性，以避免圖紙質(zhì)量受到影響。其次，應(yīng)確保設(shè)計周期的合理性。房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計需要設(shè)計人員投入大量的時間與精力，若過分約束時間可能會影響到設(shè)計人員的專注度，導(dǎo)致項目設(shè)計質(zhì)量大打折扣。最后，應(yīng)對合同條款及相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格控制，明確涉及到圖紙數(shù)量的約定內(nèi)容，以免導(dǎo)致后期費用增加。
2.5經(jīng)濟(jì)管理措施
首先，應(yīng)當(dāng)通過建立獎勵機(jī)制的方式，鼓勵設(shè)計單位為房地產(chǎn)項目開發(fā)商主動考慮成本問題，以設(shè)計方案的不斷優(yōu)化達(dá)到控制開發(fā)成本的目的。如可以在具體條款中規(guī)定:設(shè)計單位若能夠?qū)⒃O(shè)計方案下的成本指標(biāo)控制在理想范圍內(nèi)，則按照某種方式給予某種程度的獎勵，以促進(jìn)設(shè)計單位不斷研究設(shè)計方案的優(yōu)化措施，降低成本開支，不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本效益水平。其次，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定針對設(shè)計問題對房地產(chǎn)開發(fā)項目所產(chǎn)生的損失應(yīng)當(dāng)由設(shè)計單位負(fù)責(zé)承擔(dān)一定比例，通過經(jīng)濟(jì)層面的懲罰措施，不斷提高設(shè)計人員責(zé)任意識，保障設(shè)計方案的合理性與經(jīng)濟(jì)性。
3總結(jié)
房地產(chǎn)項目的開發(fā)規(guī)劃水平會受到大量因素的影響,規(guī)劃設(shè)計工作的開展具有復(fù)雜性、多層次性以及多元性的特點。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，必須采取各種措施實現(xiàn)目標(biāo)體系間的有機(jī)整合，促進(jìn)各體系相互配合，形成平衡發(fā)展、和諧一致的局面，以促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)期間規(guī)劃設(shè)計工作的順利開展。
參考文獻(xiàn):
[1]苗新英.初探房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)計管理問題與對策[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計,2016(28):1846.
007]185號）的文件精神要求，市建設(shè)局、規(guī)劃局對全市涉及房地產(chǎn)項目的規(guī)劃、施工、預(yù)售等環(huán)節(jié)是否存在有違規(guī)審批、濫用權(quán)力、權(quán)錢交易等腐敗行為進(jìn)行了自查自糾?，F(xiàn)將相關(guān)工作開展情況匯報如下：
一、提高認(rèn)識精心組織
自接到省建設(shè)廳《關(guān)于在全省建設(shè)系統(tǒng)開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪巫圆樽约m工作的通知》（蘇建辦[2007]188號）文件后，市建設(shè)局、規(guī)劃局立即分工，召開了相關(guān)部門分管負(fù)責(zé)人會議，認(rèn)真貫徹《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ罚ńɑ黐2007]87號）和省建設(shè)廳等十部門《關(guān)于在全省開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ罚ㄌK建辦[2007]185號）的文件精神，深刻認(rèn)識開展這次專項整治自查自糾工作的重要性和必要性。成立了房地產(chǎn)市場專項秩序?qū)ｍ椪巫圆樽约m工作領(lǐng)導(dǎo)小組，按照省廳文件的統(tǒng)一要求，分階段地開展工作。市建設(shè)局、規(guī)劃局又專門行文下發(fā)到縣區(qū)建設(shè)局要求開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪巫圆樽约m工作，并召開了由市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參加的專題會議，使各相關(guān)單位能統(tǒng)一思想、提高認(rèn)識、認(rèn)真組織、扎實有序地開展房地產(chǎn)市場秩序自查自糾工作。
二、清查登記如實上報
按照《關(guān)于在全省開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ芬?，市建設(shè)局、規(guī)劃局對在建并已經(jīng)進(jìn)入商品房預(yù)售銷售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)項目進(jìn)行全面排查摸底，按照省廳專項整治工作辦公室統(tǒng)一制訂的表格分門別類地進(jìn)行登記，共登記項目152個，其中市區(qū)46個、沭陽縣68個、泗陽縣22個、泗洪縣16個。建設(shè)單位對發(fā)放的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自查自糾表》，均詳細(xì)進(jìn)行了填寫，并按時上報。通過清查登記，掌握了全市進(jìn)入商品房預(yù)售銷售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)項目的基本情況，為開展下步工作提供了依據(jù)。
三、加強(qiáng)監(jiān)督建立檔案
按文件要求，為加強(qiáng)廉政建設(shè)，遏制腐敗行為發(fā)生，市建設(shè)局、規(guī)劃局召開了各相關(guān)單位工作人員參加的自查會議，明確要求各相關(guān)單位責(zé)任人為自查工作責(zé)任人，各相關(guān)單位工作人員按要求填寫了《建設(shè)系統(tǒng)工作人員在房地產(chǎn)項目審批過程中廉潔自律自查表》和個人自查情況總結(jié)。兩局對自查表和個人自查情況總結(jié)進(jìn)行了公示，并公開了監(jiān)督舉報電話，使自查工作取得了良好的效果。目前，已為所有干部職工建立了廉政檔案，使之成為干部職工加強(qiáng)廉潔自律的“緊箍咒”。廉政檔案記錄了干部職工的工作經(jīng)歷、家庭主要成員及主要社會關(guān)系、干部各年度的述職述廉報告等情況。對擬提拔使用的干部，由局紀(jì)檢監(jiān)察部門按照廉政檔案信息，提出執(zhí)行廉潔自律、黨風(fēng)廉政建設(shè)情況的具體意見和要求，為研究干部提拔使用提供依據(jù)。
四、近期工作打算
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;過程控制
中圖分類號:F27文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A
一、引言
一個房地產(chǎn)項目運營周期包括項目決策、項目實施前準(zhǔn)備、項目實施和項目營銷四個階段。項目實施前準(zhǔn)備又包括設(shè)計、招投標(biāo)、合同簽訂各階段。項目在實施過程中具備對外預(yù)售條件后可進(jìn)行項目營銷,項目的實施和營銷階段有一定的重合。房地產(chǎn)項目投資貫穿其中,項目決策、項目實施前準(zhǔn)備階段雖然投資直接額度小,但對整個項目運營周期投資的影響程度大,是項目投資的事前控制階段;項目實施和項目營銷階段對項目運營周期投資的影響程度雖然小,但項目投資卻主要發(fā)生在此階段。因此,對房地產(chǎn)項目實行有效的過程控制是實現(xiàn)房地產(chǎn)項目投資管理目標(biāo)的關(guān)鍵。
二、建立房地產(chǎn)開發(fā)項目投資過程控制體系
建立房地產(chǎn)開發(fā)項目投資過程控制體系,就是在不同投資階段,針對不同的投資目標(biāo),運用不同的管理方法,對房地產(chǎn)項目全過程的投資進(jìn)行控制而建立的管理體系。過程控制體系可以按投資目標(biāo)性質(zhì)和時序不同劃分為不同子系統(tǒng),如決策控制子系統(tǒng)、設(shè)計控制子系統(tǒng)、招投標(biāo)控制子系統(tǒng)、合同管理子系統(tǒng)、實施控制子系統(tǒng)、結(jié)算控制子系統(tǒng)、后評價子系統(tǒng),各子系統(tǒng)互相聯(lián)系、互相影響,形成有機(jī)的整體,這是過程控制區(qū)別于其他控制方法的特點。
一個房地產(chǎn)項目的投資組成按其性質(zhì)結(jié)合發(fā)生時序大致可分為六部分:一是土地費用,主要包括拆遷安置費、土地管理費、征地補(bǔ)償費、土地稅等;二是技術(shù)服務(wù)費用,主要包括勘察費、規(guī)劃費、設(shè)計費、審圖費、招標(biāo)費、監(jiān)理費等;三是政策性費用,主要包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費、人防工程費、墻改費、消防費、規(guī)劃管理費、開發(fā)管理費、交易手續(xù)費等;四是建安費用,主要包括土建、安裝、裝飾、設(shè)備等費用;五是配套設(shè)施費用,主要包括供水管線及增容費、供電設(shè)施及增容費、排水管線及設(shè)備費、園林綠化費、安保技防費及其他公共服務(wù)設(shè)施費用等;六是其他費用,主要包括貸款利息、稅收、運營管理費、分?jǐn)偟巾椖康拈_辦費等。這些費用在房地產(chǎn)運營各階段均有發(fā)生,但對應(yīng)各階段發(fā)生費用不同,發(fā)生方式復(fù)雜,因此按不同階段不同費用支出對投資進(jìn)行過程控制是房地產(chǎn)項目投資控制的有效途徑。
三、實現(xiàn)投資過程控制的方法和途徑
1、采用適應(yīng)開發(fā)運營流程的過程控制方法。項目決策階段強(qiáng)調(diào)采用價值工程理論,進(jìn)行事前控制。價值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的,是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。運用價值工程原理,在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上,對方案實行科學(xué)決策,選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的建設(shè)方案。價值工程的主要特點是以使用者的功能需求為出發(fā)點,對所研究對象進(jìn)行功能分析,使設(shè)計工作做到功能與造價統(tǒng)一,在滿足功能要求的前提下,降低成本。
項目實施前準(zhǔn)備階段注意事前控制和主動控制,主要采用設(shè)計招標(biāo)、限額設(shè)計、優(yōu)化設(shè)計、合同管理等手段。所謂限額設(shè)計,就是按照批準(zhǔn)的可研報告及投資估算控制方案設(shè)計,按照批準(zhǔn)方案設(shè)計總概算,控制初步設(shè)計和施工圖設(shè)計,同時各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設(shè)計,保證總投資額不被突破。而限額設(shè)計目標(biāo)是在方案設(shè)計開始前,根據(jù)批準(zhǔn)的投資估算確定的。
施工和營銷階段注重合同管理,進(jìn)行事中和事后控制。投資控制的重點是設(shè)計變更費用及現(xiàn)場簽證費用的控制,同時注意投資和工期、質(zhì)量的辯證關(guān)系,不能過分強(qiáng)調(diào)投資控制而忽略工期控制和質(zhì)量控制。要充分重視設(shè)計變更的早期管理,業(yè)主方投資控制團(tuán)隊?wèi)?yīng)從項目投資目標(biāo)值的高度嚴(yán)格控制設(shè)計變更,取消不合理設(shè)計變更,對一些預(yù)計發(fā)生的設(shè)計變更,盡量提前考慮。為利于造價控制,屬于非業(yè)主責(zé)任引起的設(shè)計變更或修改等,業(yè)主不要輕易簽章確認(rèn)。要協(xié)調(diào)好和監(jiān)理公司、銷售公司關(guān)系,這兩個單位的行為也代表業(yè)主,利用這兩個單位有效工作來減輕業(yè)主工作量,為項目帶來效益,同時要避免這兩個單位不當(dāng)行為帶來的投資偏差。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項目投資的動態(tài)控制。房地產(chǎn)項目各階段投資不是靜止的、一成不變的,對項目投資過程控制要進(jìn)行動態(tài)管理。各階段工程投資控制目標(biāo)的基本關(guān)系是:根據(jù)概念性方案設(shè)計概算所確定的項目投資回報率要大于根據(jù)投資估算所確定的項目投資回報率;根據(jù)方案設(shè)計概算所確定的項目投資回報率要大于根據(jù)概念性方案設(shè)計概算所確定的項目投資回報率;根據(jù)項目方案深化設(shè)計概算所確定的項目投資回報率要大于根據(jù)方案設(shè)計概算所確定的項目投資回報率。上一設(shè)計階段確定的成本標(biāo)準(zhǔn)控制指導(dǎo)下一階段的設(shè)計。項目實施過程中工程投資控制的定時監(jiān)控、動態(tài)控制貫穿整個項目運營周期。
3、做好房地產(chǎn)項目投資結(jié)算審計和項目后評價。結(jié)算審計是投資控制的最后階段,主要遵循的原則:一是合同協(xié)議及設(shè)計變更資料的時效性、合法性、完備性;二是矛盾問題解釋順序一致性,所有文件是否統(tǒng)一,是否按合同及法定的順序來解釋;三是對變更及索賠事項的責(zé)任清理,如果施工方不能給出合理的理由及文件的話,一般是按最不利于施工方的解釋來處理;四是熟悉規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)制執(zhí)行條文及合同中的規(guī)定,防止施工方無中生有、渾水摸魚;分析總包、分包、指定分包的工藝標(biāo)準(zhǔn)等情況,防止施工方高估冒算。
項目后評價一般是指項目投資完成之后所進(jìn)行的評價,它通過對項目實施過程、結(jié)果及其影響進(jìn)行調(diào)查研究和全面系統(tǒng)回顧,與項目決策時確定的投資目標(biāo)以及技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會指標(biāo)進(jìn)行對比,找出差別和變化,分析原因、總結(jié)經(jīng)驗、吸取教訓(xùn)、得到啟示,提出對策建議,通過信息反饋,改善投資管理和決策,達(dá)到提高投資效益的目的。后評價總結(jié)的經(jīng)驗、教訓(xùn)、意見建議等應(yīng)成為編制規(guī)劃和投資決策的參考和依據(jù),在新項目策劃時,應(yīng)參考過去同類項目的后評價結(jié)論和主要經(jīng)驗教訓(xùn)。
(作者單位:1,2.南陽市房地產(chǎn)開發(fā)公司;3.桐柏縣城建局;4.河南四建股份有限公司)
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