發(fā)布時(shí)間：2023-03-07 15:04:21
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的城市房地產(chǎn)管理法樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
第一條 為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《城市房地產(chǎn)法》）及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我省實(shí)際，制定本條例。
第二條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)用地，必須嚴(yán)格依照國(guó)家土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。
第三條 在我省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)依法取得土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、中介服務(wù)，實(shí)施房地產(chǎn)管理，物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵守《城市房地產(chǎn)法》和本條例。
第四條 房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，依法納稅。
房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。
第五條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)涉及國(guó)有資產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按國(guó)家有關(guān)國(guó)有資產(chǎn)管理的規(guī)定辦理。
第六條 國(guó)有土地使用權(quán)的出讓由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)，土地行政管理部門具體實(shí)施。
依法取得國(guó)有土地使用權(quán)后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，由縣級(jí)以上人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門負(fù)責(zé)管理，土地、工商、物價(jià)等有關(guān)行政管理部門依照各自的職責(zé)，密切配合實(shí)施。
第二章 房地產(chǎn)開發(fā)
第七條 縣級(jí)以上人民政府計(jì)劃、建設(shè)行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，定期信息，促進(jìn)其健康發(fā)展。
第八條 房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相協(xié)調(diào)的原則，統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。
第九條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備《城市房地產(chǎn)法》第二十九條規(guī)定的條件。
第十條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按下列程序進(jìn)行：
（一）向工商行政管理部門申請(qǐng)企業(yè)名稱；
（二）向所在地建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)資質(zhì)初審和復(fù)審；
（三）向省建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)資質(zhì)審批，領(lǐng)取相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)證書；
（四）到工商行政管理部門登記注冊(cè)，領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
（五）辦理納稅登記；
（六）到所在地建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門備案。
第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得資質(zhì)等級(jí)證書和企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，即可從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。各地不得再要求辦理其他市場(chǎng)準(zhǔn)入的證照。
第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)每年核定一次。對(duì)不符合原定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)或不參加資質(zhì)核定的企業(yè)，由所在地建設(shè)行政主管部門提出審查意見，報(bào)省建設(shè)行政主管部門審定后給予降級(jí)或吊銷資質(zhì)等級(jí)證書，并提請(qǐng)工商行政管理部門辦理變更或吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
第十三條 省外企業(yè)到我省進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，須向省建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)資質(zhì)審查，并在一個(gè)月內(nèi)到項(xiàng)目所在地的建設(shè)行政主管部門備案。
第十四條 外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理，參照本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十五條 任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)等級(jí)證書。
第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施，按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和《貴州省建筑市場(chǎng)管理?xiàng)l例》、《貴州省建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
房地產(chǎn)開發(fā)涉及房屋拆遷安置的，必須依法辦理有關(guān)手續(xù)。
項(xiàng)目竣工后，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行綜合驗(yàn)收。驗(yàn)收不合格的，不準(zhǔn)交付使用。
第三章 房地產(chǎn)交易
第一節(jié) 一般規(guī)定
第十七條 房地產(chǎn)交易是指房屋和基礎(chǔ)設(shè)施連同其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等行為。
第十八條 縣級(jí)以上人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)交易管理。
第十九條 房地產(chǎn)交易市場(chǎng)是房地產(chǎn)交易當(dāng)事人進(jìn)行交易活動(dòng)的場(chǎng)所。
設(shè)立房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，需經(jīng)當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門批準(zhǔn)，到工商行政管理部門進(jìn)行市場(chǎng)登記，并報(bào)省建設(shè)行政主管部門備案。
第二十條 房地產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、誠(chéng)實(shí)、信用的原則。
第二十一條 房地產(chǎn)交易人必須持有效證件，辦理登記、驗(yàn)證、評(píng)估等有關(guān)手續(xù)，并簽定書面合同，按規(guī)定繳納稅、費(fèi)。
房地產(chǎn)交易涉及國(guó)有資產(chǎn)的，應(yīng)先取得國(guó)有資產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行。
房地產(chǎn)交易應(yīng)在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)進(jìn)行。
第二十二條 國(guó)有房地產(chǎn)交易時(shí)必須進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。
其它房地產(chǎn)交易，建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門要求評(píng)估或交易當(dāng)事人委托評(píng)估的，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行評(píng)估。
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)由依本條例規(guī)定成立的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。
第二十三條 房地產(chǎn)交易實(shí)行成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)成交價(jià)格是繳納稅費(fèi)的依據(jù)，房地產(chǎn)交易當(dāng)事人對(duì)交易價(jià)格不得瞞報(bào)或作不實(shí)申報(bào)。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，當(dāng)?shù)厥校h）人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市（縣）人民政府可以采取必要的調(diào)控措施。
第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
第二十四條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或其它合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
前款所稱其它合法方式指下列行為：
（一）以房地產(chǎn)作價(jià)入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；
（二）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；
（三）因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；
（四）以房地產(chǎn)抵債的；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第二十五條 已出租的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓前，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，同等條件下承租人有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買；若受讓方為非承租人，原租賃期繼續(xù)有效，但承租人應(yīng)與新的房屋所有權(quán)人重新簽定合同。
第二十六條 以土地出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后改變?cè)?guī)定土地用途和規(guī)劃建設(shè)要求的，按《城市房地產(chǎn)法》第四十三條規(guī)定執(zhí)行。
第二十七條 商品房預(yù)售及其再轉(zhuǎn)讓按《城市房地產(chǎn)法》第四十四條、第四十五條規(guī)定執(zhí)行。
第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押
第二十八條 房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣的所得價(jià)款優(yōu)先受償。
第二十九條 房地產(chǎn)抵押人憑有效證件，到建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門辦理抵押登記手續(xù)，并到土地行政管理部門備案后，抵押合同生效。
第三十條 抵押人對(duì)已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書面通知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。
第三十一條 房地產(chǎn)抵押合同終止后，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)到原抵押登記部門辦理抵押注銷手續(xù)。
第三十二條 抵押人不履行債務(wù)時(shí)，處分抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款，按下列順序進(jìn)行清償：
（一）支付處分該抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；
（二）支付房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)；
（三）按抵押合同和抵押順序償還債務(wù)；
（四）剩余部分退還給抵押人。
第三十三條 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。
第三十四條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)設(shè)定抵押，依法拍賣該房地產(chǎn)后，所得價(jià)款應(yīng)在先繳納應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
第四節(jié) 房屋租賃
第三十五條 房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人以營(yíng)利為目的將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第三十六條 住宅用房的租賃，按《城市房地產(chǎn)法》第五十四條規(guī)定執(zhí)行。
房屋出租人應(yīng)按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)。
屬于土地使用權(quán)出租的，按國(guó)家有關(guān)土地管理的規(guī)定辦理。
第三十七條 房屋所有權(quán)人以營(yíng)利為目的，將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。
土地收益的上繳辦法按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。
第三十八條 租賃期滿，繼續(xù)出租的房屋，應(yīng)重新辦理租賃手續(xù)；在同等條件下，原承租人有優(yōu)先承租權(quán)。
第三十九條 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法取得房屋所有權(quán)的；
（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（三）共有房屋未取得共有人同意的；
（四）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
（五）屬于違法建筑的；
（六）屬于危險(xiǎn)房屋的；
（七）設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；
（八）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的。
第四章 中介服務(wù)管理
第四十條 房地產(chǎn)中介服務(wù)，指在房地產(chǎn)交易中，以營(yíng)利為目的為當(dāng)事人提供咨詢、價(jià)格評(píng)估、經(jīng)紀(jì)等有償服務(wù)的行為。
第四十一條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)具備《城市房地產(chǎn)法》第五十七條規(guī)定的條件。
第四十二條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，由當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門進(jìn)行資質(zhì)初審，報(bào)省建設(shè)行政主管部門審定，發(fā)給資質(zhì)證書后，到工商行政管理部門申請(qǐng)營(yíng)業(yè)登記。
設(shè)立土地中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的，由土地管理部門按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
第四十三條 從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的專業(yè)人員，應(yīng)經(jīng)建設(shè)行政主管部門會(huì)同土地行政管理部門組織專業(yè)培訓(xùn)，考核合格發(fā)給資格證書后，方可開展房地產(chǎn)中介服務(wù)。
第四十四條 省外入黔從事房地產(chǎn)中介活動(dòng)的單位或個(gè)人，須到省建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)資質(zhì)和資格審查，并到經(jīng)營(yíng)地建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門登記備案。
第四十五條 進(jìn)行房地產(chǎn)中介服務(wù)可以收取經(jīng)營(yíng)費(fèi)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)由省物價(jià)部門會(huì)同有關(guān)部門核定。
第五章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理
第四十六條 本省實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。
第四十七條 城市房屋權(quán)屬登記發(fā)證工作，由所在地市（縣）人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門負(fù)責(zé)。
城市土地使用權(quán)的登記發(fā)證，按《城市房地產(chǎn)法》第六十條第一款的規(guī)定辦理。
其他任何單位無(wú)權(quán)發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證件和土地使用權(quán)證件。
第四十八條 在依法取得的國(guó)有土地上建成的房屋，應(yīng)憑土地使用權(quán)證書和建設(shè)工程規(guī)劃許可證等文件，向市（縣）人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門申請(qǐng)登記，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更，應(yīng)按《城市房地產(chǎn)法》第六十條第三款的規(guī)定辦理變更登記。
未按規(guī)定繳納稅、費(fèi)的，不予辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)。
第四十九條 房改中出售的公有住房，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府房改部門確認(rèn)產(chǎn)權(quán)屬性和比例后，由出售單位持有關(guān)證明文件到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門辦理過(guò)戶和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書。
第五十條 因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理過(guò)戶登記手續(xù)。
第六章 物業(yè)管理
第五十一條 物業(yè)管理，指以經(jīng)營(yíng)方式對(duì)各類房屋建筑及其附屬設(shè)施，以及成片住宅區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、環(huán)境容貌、安全保衛(wèi)等進(jìn)行維護(hù)、修繕和管理的行為。
城市人民政府應(yīng)倡導(dǎo)和推進(jìn)物業(yè)管理。
第五十二條 設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)，參照本條例第十、十一條的規(guī)定辦理。
第五十三條 物業(yè)管理企業(yè)必須與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（使用人）或其人簽訂書面合同，依照合同約定實(shí)施物業(yè)管理。
物業(yè)管理企業(yè)可以有償提供與物業(yè)管理相關(guān)的配套服務(wù)。
第五十四條 物業(yè)管理的收費(fèi)，屬事業(yè)性的按《貴州省行政事業(yè)性收費(fèi)管理?xiàng)l例》的規(guī)定執(zhí)行；屬服務(wù)性的由雙方商定。
第七章 法律責(zé)任
第五十五條 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地，未按土地管理有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定辦理的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門依法處罰。
第五十六條 違反本條例第十一條規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門責(zé)令其停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，沒收違法所得，并可處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
第五十七條 違反本條例第二十七條規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒收違法所得，并可處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
第五十八條 違反本條例第四十二條規(guī)定，未取得資質(zhì)證書進(jìn)行房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)的，由縣級(jí)以上人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門或土地行政管理部門責(zé)令其停止中介活動(dòng)，沒收違法所得，并可處五百元以上五千元以下罰款。
第五十九條 違反本條例第四十八條和第五十條規(guī)定，未辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記或變更登記的，由登記機(jī)關(guān)責(zé)令其補(bǔ)辦手續(xù)，并可對(duì)直接責(zé)任者處以一百元以上一千元以下罰款。
第六十條 物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的，由建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門責(zé)令限期改正，并可視情節(jié)處一百元以上五千元以下罰款：
（一）不履行合同，房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)、質(zhì)量無(wú)保證的；
（二）私搭亂建，改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途的；
（三）不履行物業(yè)管理合同及有關(guān)規(guī)定義務(wù)的。
對(duì)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由物價(jià)部門依法處理。
第六十一條 阻礙房地產(chǎn)行政管理人員依法執(zhí)行公務(wù)，違反《中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例》的，由公安機(jī)關(guān)予以行政處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第六十二條 各級(jí)人民政府及有關(guān)行政管理部門工作人員濫用職權(quán)、營(yíng)私舞弊、敲詐勒索的，視情節(jié)輕重給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第六十三條 實(shí)施處罰時(shí)應(yīng)出具處罰決定書；罰款應(yīng)使用按國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一印制或監(jiān)制的罰沒收據(jù)。
罰沒收入應(yīng)全額上繳同級(jí)財(cái)政。
第六十四條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)復(fù)議或向人民法院起訴。逾期不申請(qǐng)復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第八章 附 則
第六十五條 在城市規(guī)劃區(qū)外的國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及實(shí)施房地產(chǎn)管理，參照本條例執(zhí)行。
第六十六條 省人民政府可依據(jù)本條例制定具體辦法。
第六十七條 本條例自1996年10月1日起施行。
附：國(guó)家法律有關(guān)條文：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)法》：
第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；
（二）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；
（三）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；
（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；
（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門對(duì)符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。
設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取執(zhí)照后的一月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。
第四十三條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
第四十四條 商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
第四十五條 商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。
第五十四條 住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其它租賃條款。
第五十七條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；
（二）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；
（三）有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；
（四）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；
（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。
第六十條 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。
在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。
第一條 為加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)和管理行為，保護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、銷售商品房的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和有關(guān)管理部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理，適用本條例。
第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)遵循經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的方針，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。
第四條 市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的統(tǒng)一監(jiān)督管理，日常工作由重慶市城市建設(shè)綜合開發(fā)管理辦公室負(fù)責(zé)。
區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門按照職責(zé)分工負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)督管理工作。
土地、房屋、工商、計(jì)劃、規(guī)劃、物價(jià)等行政管理部門依照有關(guān)法律、法規(guī)和本條例的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的監(jiān)督管理工作。
第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第五條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件，并符合本條例有關(guān)資質(zhì)的規(guī)定。
取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照和經(jīng)核定資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，方可從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第六條 設(shè)立一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）注冊(cè)資本五千萬(wàn)元以上；
（二）具備專業(yè)技術(shù)資格的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于四十人。其中，具有中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)資格的管理人員不得少于二十人，總工程師、總會(huì)計(jì)師和總經(jīng)濟(jì)師應(yīng)具備高級(jí)專業(yè)技術(shù)資格。
（三）具有五年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷，近三年累計(jì)竣工建筑面積三十萬(wàn)平方米以上的房屋，或累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)五年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)百分之百。
第七條 設(shè)立二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）注冊(cè)資本二千萬(wàn)元以上；
（二）具備專業(yè)技術(shù)資格的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于三十人。其中，具有中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)資格的管理人員不得少于十五人，總工程師、總會(huì)計(jì)師應(yīng)具備高級(jí)專業(yè)技術(shù)資格。
（三）具有三年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷，近三年累計(jì)竣工建筑面積十五萬(wàn)平方米以上的房屋，或累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)三年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)百分之百。
第八條 設(shè)立三級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）注冊(cè)資本八百萬(wàn)元以上；
（二）具備專業(yè)技術(shù)資格的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于十人。其中，具有中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)資格的管理人員不得少于五人，總工程師應(yīng)具備高級(jí)專業(yè)技術(shù)資格。
（三）具有二年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷，累計(jì)竣工建筑面積五萬(wàn)平方米以上的房屋，或累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)百分之百。
第九條 設(shè)立四級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）注冊(cè)資本二百萬(wàn)元以上；
（二）具備專業(yè)技術(shù)資格的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于五人。其中，工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)資格，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)資格，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。
第十條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)按本條例第十三條規(guī)定的審批權(quán)限到市或區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門申辦資質(zhì)初審，然后持建設(shè)行政主管部門審查意見到工商行政管理部門辦理登記注冊(cè)，取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，再到建設(shè)行政主管部門辦理資質(zhì)審批手續(xù)。
第十一條 申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)初審，應(yīng)當(dāng)提供下列資料：
（一）企業(yè)章程；
（二）驗(yàn)資證明；
（三）企業(yè)發(fā)起人和法定代表人身份證明；
（四）專職工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理人員的資格證書和聘用合同：
（五）企業(yè)辦公地點(diǎn)的房屋產(chǎn)權(quán)證明或房屋租約。
建設(shè)行政主管部門必須在收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)初審申請(qǐng)后十日內(nèi)發(fā)出書面審查意見。
第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本到市或區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)申請(qǐng)表》，申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。
建設(shè)行政主管部門必須在收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核定資質(zhì)等級(jí)申請(qǐng)后三十日內(nèi)，核發(fā)資質(zhì)證書；不合格的，作出書面答復(fù)。
第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行分級(jí)審批。一級(jí)資質(zhì)由市建設(shè)行政主管部門初審，建設(shè)部審批發(fā)證；二級(jí)和三級(jí)資質(zhì)由企業(yè)所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門初審，市建設(shè)行政主管部門審批發(fā)證；四級(jí)資質(zhì)由企業(yè)所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門審批發(fā)證，報(bào)市建設(shè)行政主管部門備案。
新開辦的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，凡資金、人員達(dá)到一、二、三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，而開發(fā)經(jīng)歷和經(jīng)營(yíng)實(shí)績(jī)未達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的，按降低一級(jí)的資質(zhì)審批。
第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按核定的資質(zhì)等級(jí)，可承擔(dān)相應(yīng)規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目；
（一）一級(jí)：各類居住小區(qū)。
（二）二級(jí)：建筑面積二十五萬(wàn)平方米以下的住宅小區(qū)。
（三）三級(jí)：建筑面積十萬(wàn)平方米以下的住宅小區(qū)。
（四）四級(jí)：建筑面積二萬(wàn)平方米以下的住宅。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按核定的資質(zhì)等級(jí)，可承擔(dān)與其投資能力相當(dāng)?shù)钠渌ㄔO(shè)項(xiàng)目。
第十五條 本市范圍以外的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到本市從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)到項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門辦理許可手續(xù)后，方可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。
第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自取得資質(zhì)證書的次年起，按本條例第十三條規(guī)定的權(quán)限，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)持下列資料參加年檢：
（一）企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
（二）資質(zhì)證書副本；
（三）企業(yè)上年度資產(chǎn)負(fù)債表；
（四）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)；
（五）資質(zhì)年檢申報(bào)書及相關(guān)證明資料。
第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)論分為合格、基本合格、不合格。
連續(xù)兩年基本合格的，降低一級(jí)資質(zhì)。不合格的，不得承擔(dān)新的開發(fā)項(xiàng)目；連續(xù)兩年不合格的，吊銷資質(zhì)證書。
第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分立、合并、終止，應(yīng)在工商行政管理部門核準(zhǔn)后三十日內(nèi)，向建設(shè)行政主管部門重新申請(qǐng)辦理資質(zhì)證書或辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更名稱、法定代表人、辦公地點(diǎn)、注冊(cè)資本和主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)負(fù)責(zé)人，應(yīng)在變更后三十日內(nèi)向建設(shè)行政主管部門辦理變更手續(xù)。
第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按市建設(shè)行政主管部門的要求，定期向統(tǒng)計(jì)管理部門和建設(shè)行政主管部門報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表。
第三章 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
第二十條 市和區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃及市場(chǎng)需求，會(huì)同同級(jí)計(jì)劃、規(guī)劃、土地、房屋等有關(guān)行政管理部門，編制全市和區(qū)、縣（自治縣、市）的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)年度計(jì)劃，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。
第二十一條 有關(guān)部門提出的下列建設(shè)條件，建設(shè)行政主管部門應(yīng)列入《重慶市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書》（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目意見書），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按項(xiàng)目意見書規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行開發(fā)建設(shè)：
（一）項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；
（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；
（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；
（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；
（五）拆遷補(bǔ)償、安置要求；
（六）建設(shè)質(zhì)量等級(jí)要求；
（七）有關(guān)稅費(fèi)的解繳要求；
（八）其他需要提出的建設(shè)條件。
第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目之日起五日內(nèi)，到項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取《重慶市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目手冊(cè)》（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目手冊(cè)）。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中應(yīng)將主要事項(xiàng)如實(shí)記錄在項(xiàng)目手冊(cè)中，并送項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門備案。
項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門應(yīng)對(duì)項(xiàng)目手冊(cè)記錄的內(nèi)容進(jìn)行檢查，并作為資質(zhì)審查和年檢的依據(jù)。
第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于百分之二十。建設(shè)行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資本金投入使用的監(jiān)督管理。
第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。
第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。
第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。
勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，應(yīng)按國(guó)家和市的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收并辦理有關(guān)手續(xù)。未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得投入使用，房屋產(chǎn)權(quán)管理部門不得辦理房屋權(quán)屬登記。
住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。
第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)
第二十八條 預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)取得房屋行政管理部門核發(fā)的商品房預(yù)售許可證。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已經(jīng)抵押的商品房進(jìn)行預(yù)售，必須經(jīng)抵押權(quán)人同意并明確告知購(gòu)房者；已經(jīng)預(yù)售的商品房不得進(jìn)行抵押。
第二十九條 預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向預(yù)購(gòu)人出示預(yù)售許可證，對(duì)預(yù)售資金的使用必須與銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議，確保預(yù)售資金用于該商品房的建設(shè)。
第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自預(yù)售合同簽訂之日起三十日內(nèi)，到商品房所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）房屋、土地行政管理部門備案，并將預(yù)售情況記錄在項(xiàng)目手冊(cè)中。
第三十一條 商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定；享受國(guó)家優(yōu)惠政策的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或政府定價(jià)。
第三十二條 商品房銷售當(dāng)事人雙方應(yīng)簽定書面合同。合同應(yīng)載明商品房建筑面積、使用面積、公攤面積、價(jià)格及其所包括的全部?jī)?nèi)容（含代收費(fèi)）、商品房交付使用的日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式、違約責(zé)任等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房面積的計(jì)算必須符合國(guó)家規(guī)定。
第三十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在簽訂商品房銷（預(yù)）售合同時(shí)，向購(gòu)買人提供商品房質(zhì)量保證書；在商品房交付使用，向購(gòu)買人提供商品房使用說(shuō)明書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照質(zhì)量保證書的內(nèi)容，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。商品房購(gòu)買人應(yīng)按照使用說(shuō)明書的要求使用商品房。
商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房；給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十四條 預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)自商品房交付使用之日起九十日內(nèi)，為商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)自銷售合同簽訂之日起九十日內(nèi)，為商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
第三十五條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，必須符合下列條件：
（一）轉(zhuǎn)讓人持有建設(shè)、計(jì)劃、規(guī)劃、土地、房屋等管理部門批準(zhǔn)項(xiàng)目的有關(guān)文件；
（二）轉(zhuǎn)讓人已支付全部土地使用權(quán)出讓金；
（三）轉(zhuǎn)讓人已支付應(yīng)繳納的前期稅費(fèi)；
（四）轉(zhuǎn)讓人已完成項(xiàng)目開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；
（五）受讓人具備相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；
（六）受讓人具備項(xiàng)目剩余投資額百分之二十五以上的項(xiàng)目資本金；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件；
第三十六條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)持轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)書和本條例第三十四條規(guī)定條件的資料，向建設(shè)行政主管部門提出項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)。經(jīng)建設(shè)、計(jì)劃、規(guī)劃、土地、房屋等管理部門聯(lián)合會(huì)審批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓人與受讓人持轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件和轉(zhuǎn)讓合同到有關(guān)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
受讓方應(yīng)到項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門重新領(lǐng)取項(xiàng)目手冊(cè)。
未經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不得轉(zhuǎn)讓，有關(guān)管理部門不得辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
第三十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。已完成拆遷補(bǔ)償安置的，對(duì)可能出現(xiàn)的遺留問(wèn)題，應(yīng)明確責(zé)任方。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)聯(lián)合書面通知被拆遷人。
第三十八條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合建設(shè)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將項(xiàng)目的聯(lián)建事項(xiàng)記錄在項(xiàng)目手冊(cè)中，并將具有法律效力的聯(lián)建文書自生效之日起十日內(nèi)，送項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門備案。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得假借項(xiàng)目聯(lián)建，變更項(xiàng)目開發(fā)主體，變相轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
第五章 法律責(zé)任
第三十九條 違反本條例規(guī)定，未取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位或者個(gè)人，由區(qū)、縣（自治縣、市）以上工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒收違法所得，可并處違法所得五倍以下的罰款。
第四十條 違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)證書或超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
第四十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告、降低資質(zhì)等級(jí)、吊銷資質(zhì)證書的處罰，可并處三萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；
（一）申請(qǐng)資質(zhì)證書或資質(zhì)年檢中弄虛作假的；
（二）不按規(guī)定辦理資質(zhì)變更或注銷手續(xù)的；
（三）偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；
（四）不參加資質(zhì)年檢或不按規(guī)定填報(bào)統(tǒng)計(jì)報(bào)表的；
第四十二條 違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋投入使用的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正，并按下列規(guī)定處以罰款：
為適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部新修訂的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定了《河南省城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》，現(xiàn)予以印發(fā)，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中有什么問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)報(bào)廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)處。
二OO二年三月五日
附件河南省城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法
第一章、總則
第一條、為加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。
第二條、在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)，實(shí)施房地產(chǎn)中介管理，適用本辦法。
本辦法所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
本辦法所稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，測(cè)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第三條、省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)中介服務(wù)的監(jiān)督管理工作。
市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)管理工作。
第二章、中介服務(wù)人員資格管理
第四條、從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員，須參加相應(yīng)業(yè)務(wù)的資格考試取得執(zhí)業(yè)資格證書或合格證書，并經(jīng)注冊(cè)登記后，方可執(zhí)業(yè)。
第五條、從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，須取得房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中專以上學(xué)歷，具有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱。
房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》，并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。
第六條、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。
房地產(chǎn)估價(jià)師須經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》，并按有關(guān)規(guī)定辦理注冊(cè)登記。未取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。
房地產(chǎn)估價(jià)員須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書》，并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。
第七條、國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格須經(jīng)過(guò)全國(guó)統(tǒng)一考試、取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》并辦理注冊(cè)登記，方能進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)關(guān)鍵崗位，作為發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》，并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
第八條、嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》。
遺失以上各類證書的，應(yīng)在當(dāng)?shù)厥屑?jí)以上報(bào)紙上聲明作廢，并向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。
第九條、房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格實(shí)行年審制度，由省建設(shè)行政主管部門或其委托的機(jī)構(gòu)結(jié)合房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)年審進(jìn)行。
第三章、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理
第十條、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，是指從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。
凡從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。
第十一條、設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件：
（一）有單位的名稱、組織機(jī)構(gòu)及章程；
（二）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；
（三）有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；
（四）有與其從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)相應(yīng)資格等級(jí)相適應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格人員和專業(yè)技術(shù)人員；
（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十二條、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)，按建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)管理的若干規(guī)定》分為一、二、三級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。
一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，可以跨省自治區(qū)、直轄市從事評(píng)估業(yè)務(wù)。
二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。
三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在注冊(cè)地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積5萬(wàn)平方米、土地面積1.5萬(wàn)平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目。
臨時(shí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在注冊(cè)地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積3萬(wàn)平方米、土地面積1萬(wàn)平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目。
第十三條、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)按其注冊(cè)資本、執(zhí)業(yè)資格和其他專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及社會(huì)信譽(yù)條件等，分為一、二、三級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)等級(jí)。
（一）一級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于100萬(wàn)元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人10名以上，同時(shí)高級(jí)工程師、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師和高級(jí)會(huì)計(jì)師各1名；有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。
一級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。
（二）二級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于50萬(wàn)元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人5名以上，同時(shí)高級(jí)工程師、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師各1名，會(huì)計(jì)師1名；有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。
二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可建筑面積10萬(wàn)平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。
（三）三級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于30萬(wàn)元，取得頒發(fā)執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人3名以上，同時(shí)高級(jí)工程師或高級(jí)經(jīng)濟(jì)師1名，會(huì)計(jì)師1名，有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。
三級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可建筑面積5萬(wàn)平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。
（四）新成立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得低于三級(jí)資質(zhì)所要求的條件標(biāo)準(zhǔn)，在一年的暫定資質(zhì)有效期內(nèi)，可建筑面積3萬(wàn)平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。一年后視情況決定是否核定三級(jí)資質(zhì)。
一、二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)由市房地產(chǎn)管理部門推薦，省建設(shè)行政管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》。三級(jí)及臨時(shí)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》，報(bào)省建設(shè)行政管理部門備案。
第十四條、房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的資質(zhì)不分等級(jí)。
設(shè)立房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)，其注冊(cè)資金不得低于10萬(wàn)元，房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中級(jí)以上職稱的人員不得少于總?cè)藬?shù)的50%.房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審核頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》，報(bào)省建設(shè)行政管理部門備案。
第十五條、設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照并取得《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》后方可從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
第十六條、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)行年審制度。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和一、二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)年審由市級(jí)房地產(chǎn)管理部門初審后，報(bào)省建設(shè)主管部門年審，其他房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)由核發(fā)資質(zhì)的部門進(jìn)行年審。年審結(jié)果在媒體上公布，年審不合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，不得繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。
第十七條、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須履行下列義務(wù)：
（一）遵守有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；
（二）遵守自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則；
（三）按核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍及合同約定從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
（四）依法交納稅費(fèi)；
（五）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費(fèi)用，不得擅自抬高或變相降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
（六）接受行業(yè)主管部門及其它有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。
第四章、中介業(yè)務(wù)管理
第十八條、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務(wù)合同，房地產(chǎn)中介服務(wù)合同推行合同示范文本。
第十九條、房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：
（一）合同各方當(dāng)事人名稱（姓名）；
（二）中介服務(wù)項(xiàng)目名稱；
（三）標(biāo)的內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)，有按要求須登記備案的應(yīng)對(duì)由何方辦理作出約定；
（四）合同履行期限；
（五）收費(fèi)數(shù)額和支付方式、時(shí)間；
（六）違約責(zé)任和糾紛解決方式；
（七）雙方約定的其它內(nèi)容。
第二十條、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受委托需對(duì)外出具報(bào)告書的，必須由具有執(zhí)業(yè)資格的人員簽署，并加蓋由國(guó)家或省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一編號(hào)核發(fā)的執(zhí)業(yè)專用章。
第二十一條、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄，設(shè)立業(yè)務(wù)臺(tái)帳。業(yè)務(wù)記錄和業(yè)務(wù)臺(tái)帳應(yīng)當(dāng)載明開展業(yè)務(wù)所取得的收入、支出的費(fèi)用以及省建設(shè)行政主管部門要求的其他內(nèi)容。
第二十二條、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)接受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的業(yè)務(wù)管理和監(jiān)督，定期報(bào)送有關(guān)報(bào)表。
第二十三條、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)行業(yè)務(wù)，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件，查看現(xiàn)場(chǎng)和設(shè)施，委托人應(yīng)當(dāng)提供必要的協(xié)助。
第二十四條、由于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員失誤給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，所在機(jī)構(gòu)可以對(duì)中介服務(wù)人員追償。由于委托人的原因，給房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失的，委托人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第二十五條、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中不得有下列行為：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物、或者利用執(zhí)行業(yè)務(wù)之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫?/p>
（二）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；
（三）同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；
（四）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；
（五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第二十六條、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。委托人有權(quán)要求其回避。
第五章、附則
第二十七條、省外房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)到本省從事房地產(chǎn)中介服務(wù)，應(yīng)到省建設(shè)行政管理部門備案。
第二十八條、本辦法施行前已經(jīng)設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)自本辦法施行之日起三個(gè)月內(nèi)進(jìn)行重新登記，換發(fā)新的資質(zhì)證書后，方可繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。逾期不重新登記的，不得從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。
論文關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 投機(jī)治理 法律探析 囤積土地行為
近年來(lái),隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷向前發(fā)展,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)獲得了空前的發(fā)展,也在當(dāng)下成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱,不僅如此,還對(duì)其他一系列行業(yè),包括旅游等產(chǎn)業(yè)的向前發(fā)展形成了積極的推動(dòng)力。所以,在現(xiàn)時(shí)如何保證房地產(chǎn)行業(yè)在健康穩(wěn)定的狀態(tài)下不斷向前發(fā)展,具有非常重要的意義,也成為當(dāng)下政府必須要考慮的問(wèn)題之一。隨著市場(chǎng)開放度的不斷增強(qiáng),房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也開始顯現(xiàn)出一些亂象,在急速發(fā)展的過(guò)程中,各種房地產(chǎn)投資商,利用國(guó)家大力發(fā)展地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì),投機(jī)倒把,哄抬物價(jià),大量的囤積土地,并借此來(lái)操控房地產(chǎn)市場(chǎng),利用這種手段來(lái)攫取了大量的利潤(rùn),對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展造成了非常大的壓力,甚至對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的順利發(fā)展、人民生活水平的穩(wěn)步提高也造成了威脅,這種現(xiàn)象已經(jīng)成為當(dāng)下全社會(huì)所關(guān)注的熱點(diǎn)話題。因此,我們現(xiàn)在來(lái)探討我國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)治理的法律問(wèn)題,是有著相當(dāng)大的現(xiàn)實(shí)意義的。
一、房地產(chǎn)投機(jī)行為的相關(guān)法律約束方式
(一)《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》的相關(guān)約束規(guī)定
現(xiàn)行的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的專門法律就是《城市房地產(chǎn)管理法》以及《土地管理法》。首先我們來(lái)分析一下《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)內(nèi)容,這項(xiàng)管理法則是在上個(gè)世紀(jì)末期,我國(guó)的第八次人大第八次會(huì)議上通過(guò)的,當(dāng)時(shí)建立這項(xiàng)規(guī)定的首要目的就在于促進(jìn)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的向前發(fā)展,這項(xiàng)法則中規(guī)定了許多的關(guān)于房地產(chǎn)的條例,譬如說(shuō)在第九條之中,明確的規(guī)定了在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓過(guò)程中,這種權(quán)利的出讓必須要符合土地利用的總體的規(guī)則,也必須要符合城市規(guī)劃以及建設(shè)用地計(jì)劃。這一則條例的主要目的在于避免政府為了追求短期的利益盲目的進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā),也在一定程度上抑制了****行為的發(fā)生,打擊了房產(chǎn)商的投機(jī)行為;為了避免土地使用權(quán)的變更過(guò)程中出現(xiàn)的土地性質(zhì)的改變,國(guó)家的政策可以簡(jiǎn)單的概括為“認(rèn)地不認(rèn)人”,在第十七條中明文規(guī)定,為了防止投機(jī)者在權(quán)力轉(zhuǎn)變的過(guò)程中的投資及行為,土地權(quán)利的出讓必須要繳納足夠的出讓金,之后才能合法轉(zhuǎn)讓;為了避免政府利用自身的權(quán)力盲目的使用土地,在《城市房地產(chǎn)管理法》的第二十三條之中,明確的規(guī)定縣級(jí)以上的人民政府對(duì)土地權(quán)限的使用過(guò)程,對(duì)相關(guān)的使用范圍和轉(zhuǎn)讓需求都作了細(xì)致而又詳盡的規(guī)定,從很大程度上避免了政府職權(quán)的泛濫造成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂;在《城市房地產(chǎn)管理法》的第二十五條中,特別對(duì)包括炒地皮、長(zhǎng)期閑置土地以及對(duì)土地資源的過(guò)度浪費(fèi)等現(xiàn)象制定了相關(guān)政策,有效的防止了這種違規(guī)行為的衍生;在第二十九條之中,法律還對(duì)成立房地產(chǎn)公司的相關(guān)細(xì)則進(jìn)行了明確的規(guī)定,這種對(duì)成立公司的規(guī)范可以有效的避免很多企業(yè)為了違規(guī)投資房產(chǎn)而成立皮包公司的行為,具體來(lái)講,在成立房地產(chǎn)公司的過(guò)程中,除過(guò)要具備相關(guān)的企業(yè)資質(zhì),還需要有一定的注冊(cè)資本以及開發(fā)投資的具體數(shù)額;在房地產(chǎn)市場(chǎng)上,由于土地轉(zhuǎn)讓以及商品房的預(yù)售過(guò)程中出現(xiàn)的一系列問(wèn)題,屢見不鮮,所以該法對(duì)這一環(huán)節(jié)中的問(wèn)題,也做了非常詳細(xì)的說(shuō)明,具體體現(xiàn)在第三十八條以及第四十四條之中。
分析完《城市房地產(chǎn)管理法》之后,我們來(lái)簡(jiǎn)單分析一下土地管理法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)現(xiàn)象的一系列說(shuō)明。從根本上來(lái)講,我國(guó)的《土地管理法》頒發(fā)的主要目的在于對(duì)土地進(jìn)行嚴(yán)格的控制和管理,有效的維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制,從而保證這項(xiàng)資源能夠得到合理的開發(fā)和利用,重點(diǎn)對(duì)土地交易過(guò)程中所出現(xiàn)的投機(jī)行為進(jìn)行打擊,因此,在對(duì)建設(shè)用地的利用以及土地用途的變更上,都做出了詳盡的規(guī)定。
(二)其他法律法規(guī)
《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》是規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩項(xiàng)重要的法律法規(guī),也在維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)順利運(yùn)行的過(guò)程中起到了非常大的作用,但事實(shí)上,還存在其他的一系列法律也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了相關(guān)的規(guī)定,起到了很重要的補(bǔ)充作用,在這方面,其中的反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法、消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)法、合同法等等,都是這些法律中的代表,我們可以對(duì)此進(jìn)行逐一的分析和理解:
第一,反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法。這項(xiàng)法律對(duì)于打擊投機(jī)倒把行為,有效的保護(hù)消費(fèi)者以及經(jīng)營(yíng)者的合法權(quán)益起到了重要的推動(dòng)作用,在關(guān)于房地產(chǎn)方面,這項(xiàng)法律針對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)中屢見不鮮的虛假?gòu)V告、全力經(jīng)營(yíng)以及串通投標(biāo)行為,都做出了非常詳盡的規(guī)定;
第二,消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法。在這項(xiàng)法律之中,明確規(guī)定房地產(chǎn)市場(chǎng)中的開發(fā)商與消費(fèi)者之間的關(guān)系,譬如說(shuō),相關(guān)的經(jīng)營(yíng)者必須要向消費(fèi)者提供與商品相關(guān)的最真實(shí)的信息,不得進(jìn)行虛假的宣傳吸引和誤導(dǎo)消費(fèi)者。這項(xiàng)法則對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)中隨處可見的虛假?gòu)V告、虛假標(biāo)價(jià)的行為,進(jìn)行了明確的規(guī)定,對(duì)于保證房地產(chǎn)消費(fèi)者在購(gòu)買房產(chǎn)的過(guò)程中不因開發(fā)商的虛假宣傳而上當(dāng)做出了重要的保障。
第三,合同法、民法通則以及物權(quán)法等等。所謂的合同法,顧名思義就是對(duì)交易合同中的相關(guān)具體事宜作出規(guī)定,這項(xiàng)法律也詳細(xì)的規(guī)定了在房地產(chǎn)交易過(guò)程中出現(xiàn)合同法律問(wèn)題的解決措施,對(duì)于合同雙方的權(quán)益都有了非常準(zhǔn)確的說(shuō)明;在民法通則中,也對(duì)由于房地產(chǎn)開發(fā)商的虛假宣傳而導(dǎo)致的合同不公等問(wèn)題作出了規(guī)定,其中的第八十條,還對(duì)土地的使用與承包權(quán)利做出了規(guī)定,避免土地使用承包過(guò)程中所出現(xiàn)的權(quán)屬不明問(wèn)題。物權(quán)法對(duì)包括動(dòng)產(chǎn)以及不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬問(wèn)題作出明確規(guī)定,當(dāng)然,它也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為作出了細(xì)致的規(guī)定,對(duì)于打擊房產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為起到了推動(dòng)作用。
二、房地產(chǎn)投機(jī)行為法律規(guī)范中存在的問(wèn)題
(一)總體法律的缺乏
從目前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程的現(xiàn)狀來(lái)看,房地產(chǎn)投機(jī)行為的主體已經(jīng)悄悄的發(fā)生了變化,在以往,這部分群體主要是房地產(chǎn)開發(fā)商等,但在現(xiàn)時(shí),房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)甚至是個(gè)人也加入到了房地產(chǎn)投機(jī)的大潮之中,但是就目前來(lái)看,《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律,所規(guī)定的主體依然只是房地產(chǎn)開發(fā)商,與形勢(shì)已經(jīng)不相符合,對(duì)于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和個(gè)人來(lái)說(shuō),僅僅只有反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法對(duì)此做了些許規(guī)定,涵蓋的范圍也非常的狹小。
(二)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有效控制的相關(guān)法律缺乏
在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)行管理,加大房?jī)r(jià)的透明度方面,相關(guān)的法律已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求,對(duì)于由于房產(chǎn)價(jià)格的不穩(wěn)定所引發(fā)的供求關(guān)系的極度扭曲,相關(guān)部門如何才能緩解,是擺在政府單位面前的一個(gè)大問(wèn)題。
(三)保有、消費(fèi)環(huán)節(jié)的法律條文依然空缺
包括《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》兩大主法以及其他的一些法律,所強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)依然是流通環(huán)節(jié)的投機(jī)行為,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的保有、消費(fèi)環(huán)節(jié)的規(guī)范,依然存在法律空缺的現(xiàn)象。
(四)對(duì)政府的行為約束不夠有力
在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中,政府的相關(guān)行為可以在很大程度上引發(fā)地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩,有的政府單位只顧眼前利益,盲目的開放房地產(chǎn)市場(chǎng),在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為睜一只眼閉一只眼,目的只是為了提高GDP的增長(zhǎng),在當(dāng)下,相關(guān)的法律對(duì)于政府行為的規(guī)范做得還不夠好,權(quán)限不明、權(quán)責(zé)不清的現(xiàn)象非常普遍。
三、房地產(chǎn)投機(jī)治理的法律改善策略
(一)修訂和完善相關(guān)的法律法規(guī)
眾所周知的是,《城市房地產(chǎn)管理法》是一項(xiàng)保障我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)順利發(fā)展的基本法律,從上個(gè)世紀(jì)末期開始實(shí)行,至今已經(jīng)有了二十多年的發(fā)展歷史,在這二十多年內(nèi),我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有了翻天覆地的變化,其市場(chǎng)化程度也隨著對(duì)外開放的進(jìn)一步加深而有了新的轉(zhuǎn)變,在這種態(tài)勢(shì)之下,《城市房地產(chǎn)管理法》顯然已經(jīng)不能完全符合當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展動(dòng)向,所以,我們必須要采用必要的措施來(lái)盡快加強(qiáng)對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》的修訂與完善,在這其中,需要特別注意的幾個(gè)方面主要包括產(chǎn)權(quán)的歸屬以及法律的登記制度、開發(fā)建設(shè)的相關(guān)法律問(wèn)題、在拆遷過(guò)程中需要注意的問(wèn)題、交易過(guò)程中需要遵循的原則、消費(fèi)保有問(wèn)題、中介服務(wù)法律制度問(wèn)題、物業(yè)管理制度問(wèn)題等等,從多個(gè)方面對(duì)這項(xiàng)基本法律作出與時(shí)俱進(jìn)的調(diào)整和完善。
(二)通過(guò)法律手段對(duì)相關(guān)概念進(jìn)行準(zhǔn)確的界定
要從根本上治理房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)行為,必須對(duì)投機(jī)的定義做出一個(gè)準(zhǔn)確的界定,在這之前,對(duì)于房地產(chǎn)的基本屬性也要有一個(gè)明確的闡述,特別是要突出房地產(chǎn)行業(yè)的住房以及消費(fèi)的功能,為了從根本上打擊投機(jī)行為提供法律上的說(shuō)明。在新時(shí)期,要關(guān)注個(gè)人以及中介機(jī)構(gòu)的投機(jī)行為對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響,并建立相關(guān)的約束機(jī)制;針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的保有性質(zhì)做好法律保障,從而進(jìn)一步的對(duì)購(gòu)房人的行為作出規(guī)范,從而在生產(chǎn)、交易以及消費(fèi)保有的全過(guò)程中對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)行為進(jìn)行完整的保證,從而建立起一個(gè)非常好的市場(chǎng)環(huán)境。
(三)完善信息的披露過(guò)程,保證交易信息的暢通、真實(shí)
在當(dāng)下,由于房產(chǎn)開發(fā)商的惡意競(jìng)爭(zhēng)而導(dǎo)致的房地產(chǎn)行業(yè)信息嚴(yán)重不對(duì)稱的現(xiàn)象非常的普遍,這種信息的不對(duì)稱在很大程度上影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展,從某種程度上來(lái)講,來(lái)是投機(jī)行為泛濫的一個(gè)原因,所以,需要從法律手段來(lái)對(duì)信息的披露過(guò)程做出一定的說(shuō)明以及規(guī)范,從而有效的彌補(bǔ)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)制的不足之處,保證市場(chǎng)價(jià)格在價(jià)值規(guī)律的協(xié)調(diào)之下,能夠維持在一個(gè)消費(fèi)者能夠接受、開放商也能過(guò)夠盈利的范圍之內(nèi)。作為相關(guān)的政府部門來(lái)說(shuō),還應(yīng)該及時(shí)的對(duì)相關(guān)的信息做出披露,促進(jìn)信息的正常流通,從而有效的抑制惡意操縱市場(chǎng)的行為,將投機(jī)者驅(qū)趕出房地產(chǎn)市場(chǎng)。
關(guān)鍵詞:無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣 無(wú)權(quán)處分 解除條件 不當(dāng)?shù)美?nbsp;
一、案件事實(shí)概要
2001年3月25日,甲與乙簽訂了《賣房協(xié)議》,約定了如下內(nèi)容:甲將其住房B號(hào)賣與乙,協(xié)議簽訂當(dāng)天支付8萬(wàn)元,尾款2萬(wàn)元在該房屋產(chǎn)權(quán)證下來(lái)并辦理完過(guò)戶登記手續(xù)后再予支付。協(xié)議簽訂后,該房屋所有權(quán)即歸屬乙。該協(xié)議一經(jīng)簽訂,即具法律效力。
后來(lái)乙成為A公司的法定代表人,他對(duì)B號(hào)房屋所享有的權(quán)利被讓與給A公司,成為A公司財(cái)產(chǎn)的一部分。
2001年6月10日,A公司與丙簽訂《售房合同書》,約定了如下主要內(nèi)容:A公司將上述住房B號(hào)賣給丙。丙于本合同簽訂之日向A公司支付購(gòu)房首款125000元整,丙自該筆首款支付之日起即有權(quán)裝修、人住該房。A公司保證該房屋為合法銷售的房屋,無(wú)任何債務(wù)及遺留問(wèn)題。A公司如不能在2001年12月31日前將B號(hào)房屋的戶名過(guò)到丙名下,除應(yīng)如數(shù)退還丙所付全部款外,還應(yīng)對(duì)丙作適當(dāng)經(jīng)濟(jì)賠償,包括房屋裝修費(fèi)、因追索房產(chǎn)證而導(dǎo)致誤工損失費(fèi)、訴訟費(fèi)、聘請(qǐng)律師等費(fèi)用。協(xié)議自簽訂之日起生效。
但A公司直至2003年3月都未能按《售房合同書》給丙辦理B號(hào)房屋所有權(quán)的過(guò)戶登記,表面原因是A公司一直未取得B號(hào)房屋的所有權(quán),深層原因是甲違反了她與A公司之間的《賣房協(xié)議》,私自將B號(hào)房屋的((房屋所有權(quán)證》領(lǐng)走,并不配合A公司將B號(hào)房屋所有權(quán)過(guò)戶,致使A公司難以將B號(hào)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記于丙的名下。原告丙認(rèn)為,兩被告A公司和甲的行為違反了合同,嚴(yán)重侵犯了其合法權(quán)益,故此訴至法院,要求兩被告立即給其辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù);A公司承擔(dān)本案律師費(fèi)以及本案訴訟費(fèi)。
一審民事判決認(rèn)為:依法成立的合同,自成立時(shí)生效。違反法律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的合同無(wú)效。未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓。原告丙與被告A公司在簽訂售房合同書時(shí),被告A公司未依法登記領(lǐng)取所售房屋權(quán)屬證書,且至今被告A公司仍未取得該房屋權(quán)屬證書,丙明知A公司非產(chǎn)權(quán)人,所購(gòu)房屋未取得權(quán)屬證書,仍然與A公司簽訂售房合同書,故雙方簽訂的售房合同書無(wú)效,對(duì)此,A公司與丙均有過(guò)錯(cuò)。無(wú)效的合同自始沒有法律約束力,原告要求按售房合同書,被告賠償其律師費(fèi)之請(qǐng)求,本院不予支持。合同無(wú)效后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還;雙方都有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。丙應(yīng)將所購(gòu)房屋返還A公司,A公司亦應(yīng)將所得房款返還丙。對(duì)丙因此遭受的經(jīng)濟(jì)損失,本案不宜一并處理,丙可另行起訴。綜上所述,依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第52條、第56條、第58條,《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)之規(guī)定,判決原告丙與被告A公司簽訂的售房合同書無(wú)效,原告丙將系爭(zhēng)住房騰空交予被告A公司,被告A公司返’還原告丙購(gòu)房款。駁回原告丙其他訴訟請(qǐng)求。
一審民事判決所持的基本立場(chǎng)是,未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓;否則,合同無(wú)效。
二、評(píng)釋
(一)關(guān)于系爭(zhēng)合同的定性
1.關(guān)于《賣房協(xié)議》的定性
《賣房協(xié)議》簽訂之時(shí),作為出賣物的B號(hào)房屋系甲的回購(gòu)房,其所有權(quán)仍然登記在甲所在單位的名下,按照基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為生效要件的觀點(diǎn),甲尚無(wú)B號(hào)房屋的所有權(quán)。因而,《賣房協(xié)議》構(gòu)成出賣他人之物的合同,屬于無(wú)權(quán)處分的合同。但這樣認(rèn)定,會(huì)出現(xiàn)若干問(wèn)題。如果站在周到保護(hù)買受人的立場(chǎng)上,可有兩種解決方案。第一種方案是繞開系爭(zhēng)合同的定性,看重法律適用及其后果,對(duì)于此類合同允許買受人基于合同法第150條或者其他有關(guān)條款的規(guī)定,追究出賣人的違約責(zé)任。第二種方案是既關(guān)注系爭(zhēng)案件的法律適用,又從基礎(chǔ)上解決系爭(zhēng)合同的定性問(wèn)題。筆者嘗試后者,并分析如下:第一,公房制度改革至今,對(duì)于回購(gòu)房,人們認(rèn)為屬于購(gòu)房的職工所有,不再是購(gòu)房人所在單位的財(cái)產(chǎn)。在系爭(zhēng)案件中,人們通常認(rèn)為B號(hào)房屋屬于甲所有。如果沒有充分的反對(duì)理由,我們就應(yīng)當(dāng)尊重人們今日的通常觀念。第二,系爭(zhēng)合同沒有規(guī)定B號(hào)房屋的所有權(quán)在合同簽訂當(dāng)時(shí)或稍后辦理移轉(zhuǎn)登記手續(xù),而是約定由出賣人甲在未來(lái)辦理過(guò)戶登記手續(xù)。這非常類似于期房的買賣、未來(lái)物的買賣。由于期房的買賣不要求出賣人在簽訂房屋預(yù)售合同時(shí)享有所有權(quán),未來(lái)物的買賣都不被定性為出賣他人之物,因此,《賣房協(xié)議》不宜被定性為出賣他人之物的合同,或者說(shuō)不宜被認(rèn)定為無(wú)權(quán)處分的合同,而應(yīng)比照期房買賣合同、未來(lái)物買賣合同,認(rèn)定為出賣自己之物且合法有效的合同。否則,就是沒有做到相似的事物相同處理。第三,上列觀點(diǎn)之所以成立,是因?yàn)槲覈?guó)現(xiàn)行法未規(guī)定買賣物的所有權(quán)自合同成立時(shí)移轉(zhuǎn),而是奉行買賣物所有權(quán)自交付或登記時(shí)移轉(zhuǎn)的原則(民法通則第72條第2款及其解釋、合同法第133條及其解釋)。只要在履行期限屆滿時(shí)出賣人能夠移轉(zhuǎn)買賣物的所有權(quán),就達(dá)到了買賣合同的目的,無(wú)須出賣人于訂立買賣合同時(shí)即擁有買賣物的所有權(quán)。第四,從外表觀察而顯現(xiàn)的所謂“出賣他人之物”,其實(shí)至少可分為兩種類型:一類是出賣人與物的所有權(quán)人本無(wú)相應(yīng)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,未得到授權(quán),便擅自出賣他人之物,多構(gòu)成侵權(quán)行為;另一類是出賣人與物的所有權(quán)人之間已經(jīng)存在著買賣、贈(zèng)與、互易等合同,物的所有權(quán)人負(fù)有向出賣人移轉(zhuǎn)物的所有權(quán)的合同義務(wù)。在此類合同尚未履行的情況下,出賣人將尚未受領(lǐng)的標(biāo)的物再出賣于他人,形成所謂連環(huán)合同。連環(huán)合同若以種類物為標(biāo)的物,通說(shuō)認(rèn)為出賣人擁有處分權(quán),合同有效,除非欠缺其他有效要件。但在以特定物為標(biāo)的物的情況下,出賣人是否享有處分權(quán),合同是否屬于無(wú)權(quán)處分,則見解不同。僅就系爭(zhēng)的((賣房協(xié)議》而言,由于只要B號(hào)房屋的登記名義人甲所在單位一直保持此種狀態(tài),就不會(huì)出現(xiàn)任何不適當(dāng)?shù)暮蠊?由于B號(hào)房屋所有權(quán)尚未辦理移轉(zhuǎn)登記并非甲所在單位的過(guò)失所致,只是現(xiàn)行登記制度運(yùn)作的問(wèn)題;由于如果把此類合同也作為無(wú)權(quán)處分,就容易與物權(quán)轉(zhuǎn)讓(物權(quán)變動(dòng))本身相混淆,因此,筆者傾向于把它作為有權(quán)處分的合同看待。
2.關(guān)于《售房合同書》的定性
把第二份買賣房屋的合同—《售房合同書》—定性為出賣他人之物的合同,有以下根據(jù):第一,該合同明確約定A公司將原房主甲的B號(hào)房屋賣給丙;第二,合同簽訂當(dāng)時(shí),B號(hào)房屋的所有權(quán)確實(shí)登記在他人的名下,并且,登記名義人與A公司、丙均無(wú)債權(quán)債務(wù)關(guān)系,B號(hào)房屋的所有權(quán)與A公司、丙的權(quán)利之間的關(guān)系過(guò)分遠(yuǎn)隔,按照債的相對(duì)性原則,A公司、丙對(duì)登記名義人沒有直接的請(qǐng)求權(quán)。這是第二份房屋買賣合同不同于第一份房屋買賣合同的重要之點(diǎn),所以,筆者把它定性為出賣他人之物的合同。
但應(yīng)注意,《售房合同書》不同于一般的出賣他人之物的合同,或曰不同于一般的無(wú)權(quán)處分的合同。在一般的出賣他人之物合同中,登記名義人是真正的權(quán)利人,對(duì)于買受人不負(fù)擔(dān)債務(wù),由他決定是否追認(rèn)無(wú)權(quán)處分合同,是對(duì)所有權(quán)的尊重,符合公平正義。而在系爭(zhēng)案件中,《賣房協(xié)議》中的出賣人甲本應(yīng)履行《賣房協(xié)議》,將B號(hào)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)給A公司,卻惡意地不法地將B號(hào)房屋所有權(quán)登記在了自己名下,并取得了B號(hào)房屋的《房屋所有權(quán)證》。若把((售房合同書》按照一般的無(wú)權(quán)處分合同處理,該合同的效力取決于B號(hào)房屋所有權(quán)的登記名義人甲是否追認(rèn):如果甲追認(rèn),或者在2001年12月31日前A公司將B號(hào)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記在自己的名下,則合同有效;反之,則合同無(wú)效。
賦予《賣房協(xié)議》中的出賣人甲否認(rèn)《售房合同書》的權(quán)利,擴(kuò)而廣之,賦予連環(huán)合同中的前手否認(rèn)后手所訂另一買賣合同的權(quán)利,其弊端是多方面的。其一,會(huì)使被告之一的甲這個(gè)惡意之人,擴(kuò)而廣之,會(huì)使惡意不履行移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)義務(wù)的前手,非但未受到懲罰,反而獲得了較大利益,誠(chéng)為是非顛倒。其二,意味著連環(huán)合同沒有法律保障,隨時(shí)可能出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng),即,第一個(gè)出賣人毀約,拒不將其買賣物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給第二個(gè)出賣人,同時(shí)不追認(rèn)第二份買賣合同,其后的買賣合同都因而失去效力。這就破壞了正常的交易,談何交易安全?其三,這不但使原告丙處于受制于惡意之人的極為不利的境地,而且也違反了買賣合同關(guān)于移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)的本質(zhì)(合同法第130條),縱容了拒不履行移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)義務(wù)的惡意出賣人,還誤將出賣人(移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)的)義務(wù)轉(zhuǎn)換成了抗辯權(quán)、形成權(quán),違反了民事權(quán)利義務(wù)的配置規(guī)則。其實(shí),在有體物場(chǎng)合,所有物與其所有權(quán)常常是可以替代的,〔2〕因而,甲對(duì)B號(hào)房屋的所有權(quán)可以說(shuō)是其與A公司之間《賣房協(xié)議》的標(biāo)的物,處于A公司的債權(quán)效力的射程內(nèi),該所有權(quán)對(duì)抗不了A公司的債權(quán)。換言之,甲只有依約移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋所有權(quán)的義務(wù),沒有據(jù)此影響合同效力的權(quán)利。一言以蔽之,系爭(zhēng)合同的效力不得取決于甲這個(gè)登記名義人是否追認(rèn)。
(二)關(guān)于系爭(zhēng)合同的效力
1.法律的適用:特別法優(yōu)先于普通法?新法優(yōu)先于舊法? 系爭(zhēng)合同適用城市房地產(chǎn)管理法,還是適用合同法?抑或適用或類推適用最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(一)》(以下簡(jiǎn)稱為法釋【199919號(hào))、《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱為法釋【20037號(hào))?
城市房地產(chǎn)管理法專門規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(第36一45條),包括房屋買賣。合同法規(guī)定了買賣合同(第150一166條),適用于各種買賣合同,包括房屋買賣合同。專就房屋買賣來(lái)講,城市房地產(chǎn)管理法第36條至第45條的規(guī)范為特別法,合同法屬于普通法。依據(jù)特別法優(yōu)先于普通法的規(guī)則,系爭(zhēng)案件應(yīng)當(dāng)適用城市房地產(chǎn)管理法,并且是其第37條第6項(xiàng)的規(guī)定。
引起筆者思考的是這樣一個(gè)案例：原告某公司作為預(yù)購(gòu)人與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司，于1999年簽訂一份《房屋預(yù)售合同》，并到該市的房地產(chǎn)交易管理所辦理了預(yù)售登記。后因該項(xiàng)工程長(zhǎng)期停建，由該市政府有關(guān)部門按停緩建工程代為處置并拍賣給第三人。第三人投資續(xù)建竣工，但該市房產(chǎn)管理部門以原有預(yù)售登記為由拒辦房產(chǎn)登記。原告被告要求交付房屋，認(rèn)為該預(yù)售合同已辦理了預(yù)售登記，具有對(duì)抗第三人的法律效力。第三人抗辯認(rèn)為，該項(xiàng)登記違反法律規(guī)定，不能對(duì)抗政府的處置拍賣行為，并以政府房產(chǎn)管理部門違法不作為為由，提起行政訴訟。兩案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)集中在《房屋預(yù)售合同》的預(yù)售登記是否具有法律效力上政府代為處置行為效力暫不論。
筆者認(rèn)為，不論是民事行為還是行政行為，其行為效力都要依法認(rèn)定。尤其是在事實(shí)清楚的情況下，正確理解和解釋法律就成為正確適用法律的關(guān)鍵。
首先，國(guó)家立法規(guī)范商品房預(yù)售行為的本意，在于在建商品房的預(yù)售不同于商品房現(xiàn)房銷售。
無(wú)疑，這種售房方式對(duì)于搞活經(jīng)營(yíng)、廣籌資金，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)商品房消費(fèi)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展等具有積極的意義。但是，如果管理不善，極易導(dǎo)致“炒地皮”、“炒樓花”等投機(jī)行為發(fā)生，導(dǎo)致蓄意詐財(cái)或中途倒閉、偷工減料、延遲交房等損害消費(fèi)者合法權(quán)益現(xiàn)象的發(fā)生。因此，法律對(duì)預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)具備的條件和監(jiān)督管理措施都作了明確規(guī)定，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定了商品房預(yù)售的法定條件，第二款和第三款規(guī)定的是對(duì)預(yù)售合同的監(jiān)督管理措施，共同構(gòu)成了商品房預(yù)售行為的依法登記和依法監(jiān)管制度。
其次，國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售行為實(shí)行依法登記和監(jiān)管制度
主要體現(xiàn)在該法第四十四條第一款第四項(xiàng)“向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”，和第二款“將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”。辦理預(yù)售登記是法定條件，申報(bào)登記備案是監(jiān)管措施要求，都是依法登記制度的規(guī)定，均不得違反。
第三，該項(xiàng)依法登記制度，實(shí)行的是部門法定原則、職權(quán)法定原則和登記程序法定原則
非法定部門不得受理登記，無(wú)法律授權(quán)不得辦理登記，非依法定程序登記無(wú)效。縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門，通過(guò)對(duì)商品房預(yù)售許可證的發(fā)放管理和對(duì)預(yù)售合同的登記備案管理，達(dá)到監(jiān)督檢查、宏觀調(diào)控的目的，有利于這兩個(gè)法定管理部門對(duì)不符合條件的預(yù)售行為予以糾正和查處，有利于掌握預(yù)售情況和商品房建成后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記發(fā)證工作，以切實(shí)保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。
第四，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款對(duì)受理預(yù)售合同申報(bào)登記備案的法定部門
明確規(guī)定為房產(chǎn)管理部門和土地管理部門，并且必須是縣級(jí)以上人民政府的這兩個(gè)部門。除此之外的其他部門無(wú)權(quán)受理申報(bào)和登記備案。新晨
第五，地方各級(jí)房地產(chǎn)交易管理所不是法律授權(quán)的受理預(yù)售合同申報(bào)登記備案的法定部門
其辦理預(yù)售合同登記備案是違反法律規(guī)定的，當(dāng)然不具有合法登記備案所預(yù)期的法律效力。除非其具備《城市房地產(chǎn)管理法》第六條第二款規(guī)定的授權(quán)，即“縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定?！比魏芜`反該規(guī)定的私下授權(quán)都是無(wú)效的。
第六，盡管一些地方的房地產(chǎn)交易管理所也接受并辦理預(yù)售合同的登記，但并不是法律規(guī)定的申報(bào)登記備案
第二條凡在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，實(shí)施房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理，均應(yīng)遵守本規(guī)定。
第三條本規(guī)定所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：
（一）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；
（二）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；
（三）因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；
（四）以房地產(chǎn)抵債的；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第四條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國(guó)城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作。
省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作。
直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)管理部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理工作。
第五條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。
第六條下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的；
（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（三）依法收回土地使用權(quán)的；
（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
第七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：
（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；
（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；
（三）房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理；
（四）房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；
（五）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；
（六）房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。
第八條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：
（一）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；
（二）房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號(hào)；
（三）房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限；
（四）土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限；
（五）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；
（六）成交價(jià)格及支付方式；
（七）房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間；
（八）違約責(zé)任；
（九）雙方約定的其他事項(xiàng)。
第九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
第十條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；
（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。
第十一條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，除符合本規(guī)定第十二條所列的可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的情形外，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
第十二條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國(guó)務(wù)院規(guī)定辦理。
（一）經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項(xiàng)目的；
（二）私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；
（三）按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；
（四）同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；
（五）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；
（六）根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；
（七）縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。依照前款規(guī)定繳納土地收益或作其他處理的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中注明。
第十三條依照本規(guī)定第十二條規(guī)定轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，需要辦理出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)繳納的土地收益。
第十四條國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。
房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報(bào)的房地產(chǎn)成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。
第十五條商品房預(yù)售按照建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》執(zhí)行。
第十六條房地產(chǎn)管理部門在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的物價(jià)部門和建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，不得擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第十七條違反本規(guī)定第十條第一款和第十一條，未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交納土地使用權(quán)出讓金的，按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定進(jìn)行處罰。
第十八條房地產(chǎn)管理部門工作人員、、、索賄受賄的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程管理 模式 問(wèn)題 方法
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
前言：
房地產(chǎn)公司加強(qiáng)對(duì)工程管理的控制有利于控制好建設(shè)成本，保證工程質(zhì)量，因此加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)工程管理的模式和方法的研究是非常必要的。
1.房地產(chǎn)工程管理模式
1.1.傳統(tǒng)的房地產(chǎn)工程管理模式
1.1.1．設(shè)計(jì)—建造模式。所謂的設(shè)計(jì)—建造模式，指的是由一家公司同時(shí)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)工程的設(shè)計(jì)與施工工作，進(jìn)而完成整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的一種方式。這種模式以總價(jià)合同為基礎(chǔ)來(lái)進(jìn)行招標(biāo)與簽訂臺(tái)同，總承包商負(fù)責(zé)所有的設(shè)計(jì)—建造任務(wù)，并要負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的總成本，它可以選擇一家設(shè)計(jì)公司或者是自己進(jìn)行技術(shù)設(shè)計(jì)，分包商的選擇要采取招標(biāo)方式，也可以不招標(biāo)而選擇自行完成設(shè)計(jì)和施工。業(yè)主要自行選擇代表來(lái)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)與施工，以及各方的溝通與監(jiān)督。
1.1.2．設(shè)計(jì)—管理模式。所謂的設(shè)計(jì)—管理模式，指的是這樣一種管理模式，即設(shè)計(jì)和施工管理服務(wù)都是由同一家公司提供給業(yè)主。整個(gè)建設(shè)過(guò)程中，只簽訂一份合同，同時(shí)包括了設(shè)計(jì)與施工管理服務(wù)，一般在設(shè)計(jì)管理公司交出設(shè)計(jì)之后就著手選擇施工總承包商，而在進(jìn)行施工的時(shí)候，設(shè)計(jì)—管理公司又必須監(jiān)督總承包商以及各分承包商的工作，扮演監(jiān)理機(jī)構(gòu)的角色，保證房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)度以及質(zhì)量等等。
1.2.新時(shí)期房地產(chǎn)工程管理模式
1.2.1建筑材料趨于低碳化。
建筑是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)，而決定房地產(chǎn)是否做到低碳的首要因素是使用節(jié)能建筑材料。采用一定的墻體節(jié)能技術(shù)，有助于屋內(nèi)環(huán)境的調(diào)節(jié)以及空氣新鮮度和濕度的改善，還能在一定程度上減少二氧化碳的排放量等等；門窗節(jié)能技術(shù)的采用也非常重要，除了能夠節(jié)省大量的原料，采用先進(jìn)的門窗節(jié)能材料也有利于周圍環(huán)境的改善；對(duì)于屋頂材料的選擇，其余碳排放量密切相關(guān)，若是能選擇合適的屋頂材料，能有利于碳排放量的降低；最后是新能源技術(shù)的采用，由于傳統(tǒng)的能源的污染特性越來(lái)越突出，向自然界排放了大量的二氧化碳，人們不得不選擇新能源。近年來(lái)，有多種新能源技術(shù)已經(jīng)被采用，包括了光電屋面板、太陽(yáng)能熱水器、光電窗間墻等等。
1.2.2房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)必須要合理化。
為了能夠美化環(huán)境、循環(huán)利用以及節(jié)約材料，就要注意科學(xué)合理地進(jìn)行房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。對(duì)于住宅類型的選擇，必須要考慮到我國(guó)土地資源有限的實(shí)際國(guó)情，要對(duì)有限的土地資源進(jìn)行合理利用，才能符合環(huán)保低碳的要求。對(duì)于管道系統(tǒng)等方面的設(shè)計(jì)，必須要考慮到如何將生活廢水的污染程度降到最低，同時(shí)還要提高重復(fù)利用率，進(jìn)一步減少水資源的浪費(fèi)。
2.房地產(chǎn)工程管理存在的一系列問(wèn)題
2.1. 房地產(chǎn)在開發(fā)之前沒有做好相關(guān)的工作準(zhǔn)備
一些房地產(chǎn)公司在建筑環(huán)境開發(fā)的過(guò)程中，缺乏相關(guān)的準(zhǔn)備工作，過(guò)于關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)的環(huán)境地段、商業(yè)環(huán)境等，忽視了在開發(fā)前期的準(zhǔn)備工作。房地產(chǎn)公司忽視了在開發(fā)過(guò)程所需要的資料準(zhǔn)備，這也使得建筑單位在建筑過(guò)程產(chǎn)生一系列的質(zhì)量問(wèn)題，一些建筑單位可能為了自身的效益和建筑工程進(jìn)度，對(duì)開始施工前的準(zhǔn)備工作馬虎應(yīng)付，使得整個(gè)工程質(zhì)量得不到保證。建筑單位在對(duì)工程開工狀況缺乏實(shí)際的了解和認(rèn)識(shí)的情況下，工程施工過(guò)程會(huì)出現(xiàn)一系列的事故問(wèn)題，建筑物完工之后對(duì)使用者的生活工作也會(huì)造成一定的影響。
2.2. 對(duì)施工是否許可缺乏重視
房地產(chǎn)公司在工程項(xiàng)目的管理中缺乏重視力度，忽視了工程管理中的一些重要環(huán)節(jié)。為了顧及公司的自身經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)施工過(guò)程的必要程序沒有嚴(yán)格進(jìn)行，因此也使得房地產(chǎn)公司受到了一定的影響，對(duì)社會(huì)和居民也是一種極不負(fù)責(zé)任的行為。一些建筑單位在施工前沒有辦理相關(guān)的施工手續(xù)，也沒有獲得相關(guān)的許可，為了工程的施工進(jìn)度而擅自開始施工。一些房地產(chǎn)公司甚至因相關(guān)制度上的漏電和不完善而選擇跳過(guò)一些必要的施工前的手續(xù)，這也使得施工單位在施工過(guò)程中因此受到了懲罰，工程被迫停止，導(dǎo)致了施工的進(jìn)度的拖延，施工單位也因此受到了一定金額的罰款。
2.3. 管理的機(jī)制不完善
一些房地產(chǎn)公司在管理的制度上不夠完善，忽視了相關(guān)的一些規(guī)定，主要的原因還是由于自身對(duì)于房地產(chǎn)工程管理的認(rèn)識(shí)和了解不夠深入。一些房地產(chǎn)公司在工程管理過(guò)程中沿襲相關(guān)項(xiàng)目的管理模式，由于自身的認(rèn)識(shí)不足，也使得管理制度方面不夠健全，造成了一定的管理影響，施工項(xiàng)目也會(huì)因此保證不了進(jìn)度和成本效益。
2.4. 工程竣工后驗(yàn)收工作不到位
由于傳統(tǒng)觀念上的影響，一些房地產(chǎn)公司對(duì)于工程完工后的處理不夠嚴(yán)格，驗(yàn)收工作缺乏相關(guān)的注重意識(shí)，對(duì)驗(yàn)收工作中的環(huán)節(jié)落實(shí)不夠嚴(yán)謹(jǐn)。為了自身的經(jīng)濟(jì)利益，在驗(yàn)收環(huán)節(jié)上沒有科學(xué)地進(jìn)行管理，也因此導(dǎo)致了驗(yàn)收過(guò)后工程項(xiàng)目的結(jié)算缺乏相關(guān)依據(jù)和資料等現(xiàn)象，驗(yàn)收手續(xù)也因此受到了影響，造成工程費(fèi)用交付的拖延。
3. 房地產(chǎn)工程管理的有效途徑
3.1. 加強(qiáng)工程項(xiàng)目在施工前期的管理
房地產(chǎn)公司對(duì)于工程項(xiàng)目的前期管理需要加強(qiáng)管理意識(shí)，確保在工程施工過(guò)程中的有效控制。在目前，對(duì)于施工前期缺乏有效管理也是致使大多數(shù)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目出現(xiàn)一系列施工問(wèn)題的主要原因。由此可見，施工前期管理工作對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的重要性。房地產(chǎn)公司只有對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行全面管理，注重工程前期工作，才能保證整個(gè)工程的施工進(jìn)度和經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)公司在工程前期的工作要正確落實(shí)相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)查和分析工作，透過(guò)對(duì)市場(chǎng)信息的有效研究，對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)范圍進(jìn)行有效控制。
3.2. 工程項(xiàng)目需要加強(qiáng)質(zhì)量控制
建筑物的質(zhì)量問(wèn)題一開始并不會(huì)明顯地表現(xiàn)出來(lái)，然而隨著時(shí)間的加長(zhǎng)，其質(zhì)量問(wèn)題造成的現(xiàn)象也日益凸顯，居民的生活和工作也因此受到了影響，甚至使居民的生命和財(cái)產(chǎn)受到了威脅，危及房地產(chǎn)公司的社會(huì)名譽(yù)和地位。由此可見，在工程項(xiàng)目的質(zhì)量控制方面，房地產(chǎn)公司更應(yīng)該加強(qiáng)落實(shí)，保證建筑的施工質(zhì)量。因此工程質(zhì)量控制方面，房地產(chǎn)公司需要加強(qiáng)以下幾點(diǎn)。
（1）對(duì)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中的施工人員、建筑材料、建筑設(shè)備、工程環(huán)境條件等要加強(qiáng)管理，使工程的人員數(shù)量和材料設(shè)備質(zhì)量上能夠更為有效地控制。
（2）建筑的內(nèi)部設(shè)計(jì)要能夠滿足使用者的生活和心理需求，為居民提供更多的便利。
（3）房地產(chǎn)公司對(duì)于建筑完售后工作也需要加大管理，認(rèn)真對(duì)待顧客的咨詢，對(duì)于建筑的檢修和物業(yè)管理要做好相關(guān)工作，認(rèn)真聽取客戶的反饋意見，使工程項(xiàng)目能夠更好地服務(wù)居民，也為房地產(chǎn)公司創(chuàng)造了更多的影響力。
3.3. 工程項(xiàng)目的成本需要加強(qiáng)管理
如今的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，房地產(chǎn)公司要想在從中獲得地位和實(shí)力，工程項(xiàng)目的成本價(jià)格就需要引起重視。工程項(xiàng)目成本的管理好壞，直接影響了房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。因此，房地產(chǎn)公司在工程項(xiàng)目的前期階段，對(duì)工程項(xiàng)目的規(guī)劃要認(rèn)真落實(shí)相關(guān)的項(xiàng)目預(yù)測(cè)和評(píng)估環(huán)節(jié)，使工程項(xiàng)目的成本和價(jià)格得到有效控制，讓工程項(xiàng)目在低成本的的同時(shí)也實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量。
4. 結(jié)語(yǔ)
工程項(xiàng)目的管理控制需要房地產(chǎn)公司在工程的各個(gè)環(huán)節(jié)和工序中認(rèn)真落實(shí)，對(duì)工程的整體信息和資料要認(rèn)真分析，結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和顧客需求，在控制好建設(shè)成本和人力的同時(shí)保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量，使房地產(chǎn)公司創(chuàng)造更多的社會(huì)影響力和經(jīng)濟(jì)效益。
參考文獻(xiàn)
