發(fā)布時(shí)間：2023-03-16 15:54:29
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析論文樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
根據(jù)國(guó)家土地儲(chǔ)備中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月北京土地市場(chǎng)上，住宅項(xiàng)目用地出現(xiàn)了零成交，而北京工業(yè)項(xiàng)目用地1月成交了24宗土地，成交土地面積為55公頃，這些土地供應(yīng)的主力區(qū)域集中在大興、順義、密云等新城區(qū)域。
數(shù)據(jù)顯示，去年春節(jié)前后兩周，廣州全市共售出住宅598套，日均交易40套。而根據(jù)廣州焦點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)截取的陽光家園數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)期間（1月24—31日）一共有69個(gè)樓盤有網(wǎng)簽的記錄，總成交量為283套，平均日成交量?jī)H35套，同比下跌了12.5％。
有中國(guó)第一高樓之稱的上海環(huán)球金融中心，不可避免地受到了全球金融危機(jī)的沖擊。在放寬目標(biāo)客戶群、租金調(diào)整等舉措后，新年并未給環(huán)球金融中心帶來大量的新租戶。到目前為止，環(huán)球金融中心的入住率仍然維持在40％左右。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》了解到的數(shù)據(jù)，上個(gè)季度，環(huán)球金融中心的簽約量?jī)H增加5％。入住率僅4成，仲量聯(lián)行在最新的研究報(bào)告中指出，2008年第四季度，上海大多數(shù)甲級(jí)辦公樓的租金出現(xiàn)了大幅下滑，浦東平均租金環(huán)比下降15.5％，浦西下滑了8％。環(huán)球金融中心的出租率基本不變，仍保持在40％。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的公示數(shù)據(jù)顯示，截至2007年年底，北京市具備資金監(jiān)管資格的中介企業(yè)有56家。而至今，已有30家中介公司退出了存量房資金監(jiān)管，比例超過了半數(shù)。業(yè)內(nèi)人士稱，這種趨勢(shì)還在繼續(xù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣和系統(tǒng)自身運(yùn)行弊端等是導(dǎo)致這一局面的直接原因。
二、市場(chǎng)營(yíng)銷新亮點(diǎn)
根據(jù)近來的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，我們可以明白房地產(chǎn)行業(yè)處于低迷狀態(tài)，住宅房、寫字樓、別墅公寓等都處于下滑甚至倒退的情形。面對(duì)這一現(xiàn)狀，要沖出困境只有爭(zhēng)新、爭(zhēng)奇，出奇不意的將新觀念灌輸給大眾，將消費(fèi)者的眼光吸引到地產(chǎn)行業(yè)并用事實(shí)加大群眾對(duì)地產(chǎn)的信心房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷也是營(yíng)銷中的一種，而營(yíng)銷學(xué)強(qiáng)調(diào)三個(gè)方面：深入探究需求的本質(zhì)、挖掘產(chǎn)品質(zhì)量的內(nèi)涵和營(yíng)銷中的服務(wù)。房地產(chǎn)作為一種固有的產(chǎn)品，開發(fā)和設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，在銷售中不再需要考慮房子的設(shè)計(jì)以及建筑的問題，我們要做的最主要是服務(wù)。傳統(tǒng)的產(chǎn)品、價(jià)格、渠道和促銷四個(gè)市場(chǎng)營(yíng)銷組合因素框架如今已經(jīng)被打破，服務(wù)作為第五因素已經(jīng)被越來越多的人所接受。如何順利的吸引住顧客，用服務(wù)將消費(fèi)者帶入建筑設(shè)計(jì)的意境，把最好的建筑理念傳輸給顧客都是一大關(guān)鍵，經(jīng)過對(duì)比發(fā)現(xiàn)了一下幾種服務(wù)形式：
1.全員服務(wù)，必須認(rèn)識(shí)到賣的是產(chǎn)品本身而不是產(chǎn)品，加強(qiáng)每一位員工的團(tuán)隊(duì)精神和群體意識(shí)。從總經(jīng)理到銷售人員整體如一的為顧客服務(wù)，以顧客為導(dǎo)向，將顧客的自身利益拉伸到公司當(dāng)中，確保每位顧客即便因?yàn)槠渌驔]有買房，也會(huì)對(duì)公司留下很深刻的良好影響。
2.新穎服務(wù)，每一家房地產(chǎn)公司都是一個(gè)單獨(dú)的個(gè)體，在眾多的個(gè)體當(dāng)中如果沒有自身特色的服務(wù)，將會(huì)給人平淡無味的感覺，這在市場(chǎng)低迷的情形下將是致命的一點(diǎn)。新穎服務(wù)不是耍雜，而是指具有自身特色的服務(wù)形式，如，購(gòu)房半月內(nèi)無理由退房，或者對(duì)提出房屋不理想意見的顧客，合理者進(jìn)行一定金額的獎(jiǎng)勵(lì)制度等，吸引顧客主動(dòng)去了解房子。
3.售后服務(wù)，這一點(diǎn)在服務(wù)中已經(jīng)不是新名詞了，但我們要確保的是真正合理的售后服務(wù)。售后服務(wù)中更好、更快、更專業(yè)才是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得最后勝利的關(guān)鍵。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中做好售后服務(wù)合理定價(jià)、售后跟進(jìn)策略對(duì)公司的形象以及擴(kuò)展都很重要。
好的服務(wù)可以給顧客留下更好的印象，營(yíng)銷中的第五因素也將成為營(yíng)銷中的一大亮點(diǎn)，為顧客因成交而使需要（或問題）獲得真正的滿足（或解決），在日后重復(fù)購(gòu)買奠定基礎(chǔ)。通過服務(wù)滿意，不但可以為顧客在成交失敗后對(duì)公司留下美好深刻的印象，而在今后成功購(gòu)買創(chuàng)造條件，也可以使公司在成交失敗之后檢討錯(cuò)誤，為今后改進(jìn)和提高成功機(jī)會(huì)作參考。
優(yōu)秀的服務(wù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中可以起到很大的作用，如果市場(chǎng)是固有特定的，優(yōu)秀的服務(wù)可以吸引增加市場(chǎng)的擴(kuò)展率，將處于徘徊階段甚至沒有購(gòu)買欲望的顧客增加到購(gòu)買行列當(dāng)中。在市場(chǎng)營(yíng)銷中，服務(wù)就是成交前的樂章。通過服務(wù)樹立品牌形象，靠品牌來賣產(chǎn)品，好的導(dǎo)購(gòu)是在賣產(chǎn)品本身而不是產(chǎn)品。
三、結(jié)論
房地產(chǎn)是每個(gè)人都會(huì)關(guān)注的東西，占據(jù)了衣、食、住、行中必不可少的一大因素。在金融危機(jī)的地產(chǎn)泡沫下，市場(chǎng)低迷是當(dāng)前的一大形勢(shì)，樓房降價(jià)是迫于形勢(shì)，在市場(chǎng)部景氣的時(shí)候服務(wù)就更為重要。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷通過服務(wù)把公司獨(dú)有魅力感動(dòng)到消費(fèi)者，從而把產(chǎn)品變成服務(wù)，購(gòu)買變成感恩，陌生人變成朋友，朋友變成顧客。在市場(chǎng)弱勢(shì)的形勢(shì)下，回頭客往往是最重要的，所以服務(wù)營(yíng)銷是處于弱勢(shì)市場(chǎng)導(dǎo)購(gòu)的第一行為。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中，服務(wù)營(yíng)銷是市場(chǎng)營(yíng)銷的一大亮點(diǎn)和重點(diǎn)，必須重視。
參考文獻(xiàn)：
[1]劉文清：營(yíng)銷學(xué)[M].延吉：延邊人民出版社，2009.
[2][美]彼得•?？酥Z米，鮑伯•尼爾森.卓有成效的管理經(jīng)典[M].趙雪，譯.北京：中國(guó)長(zhǎng)安出版社，2008，（1）.
內(nèi)容摘要：隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，國(guó)家有關(guān)部門就加強(qiáng)金融宏觀調(diào)控作用、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展出臺(tái)了一系列措施。因此，在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析和風(fēng)險(xiǎn)防范方面作一些思考，具有特定的現(xiàn)實(shí)意義。本文分析了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，揭示了房地產(chǎn)金融投資風(fēng)險(xiǎn)的成因，并提出了銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。以期在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范方面能引以借鑒。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)信貸防范
金融業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)十分重要的行業(yè)，通過它的融資和支持功能，一直產(chǎn)生著加速各行各業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大作用。房地產(chǎn)業(yè)目前是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。它的發(fā)展，對(duì)于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高生活，拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都產(chǎn)生著極為重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持和投入，而房地產(chǎn)業(yè)存在著資金需求量大和自我積累有限的局限性，給金融投資帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)，因此如何規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展將是我國(guó)當(dāng)前十分重要的任務(wù)。
房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及存在的問題
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是房地產(chǎn)投資的收益與風(fēng)險(xiǎn)并存。在房地產(chǎn)投資過程中，政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等，均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持。房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額巨大。投資回收周期較長(zhǎng)。占用的資金及支付的利息多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業(yè)就會(huì)發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)個(gè)人住房消費(fèi)也需要金融業(yè)的大力支持。國(guó)際上房?jī)r(jià)收入比約為三比一至六比一，而我國(guó)這個(gè)比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個(gè)別城市有的甚至更高。這意味著，我國(guó)城市一個(gè)家庭要在禁絕一切消費(fèi)的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費(fèi)信貸，家庭的積累過程就會(huì)大大縮短，住房消費(fèi)可以提前實(shí)現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這無異于縮短了銷售時(shí)間加快了資金周轉(zhuǎn)，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤(rùn)。
房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融一般可分為開發(fā)信貸和消費(fèi)信貸，據(jù)世界各國(guó)統(tǒng)計(jì)，住房金融有兩個(gè)“三七開”之說，一個(gè)“三七開”是國(guó)內(nèi)各項(xiàng)貸款中大約有30%是給房地產(chǎn)業(yè)，另一個(gè)“三七開”是房地產(chǎn)業(yè)貸款中的70%是貸給個(gè)人買房的，另外30%是貸給開發(fā)商。中國(guó)房地產(chǎn)金融從無到有，從小到大，發(fā)展十分迅速，而且發(fā)展空間非常大。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)逐年上升。1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028.92萬元，2003年擴(kuò)大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時(shí)，個(gè)人住房消費(fèi)信貸也快速增長(zhǎng)。2003年與1998年相比，個(gè)人住房消費(fèi)貸款增加了11353.58億元，增長(zhǎng)了26.64倍。盡管如此，目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為：
房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。中國(guó)房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌把房地產(chǎn)與銀行業(yè)過去5年緊密合作的時(shí)光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂意為我們服務(wù)，但銀行確實(shí)也因此承擔(dān)了巨大風(fēng)險(xiǎn)?！睋?jù)估算，80％左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)方面資料表明，四大國(guó)有商業(yè)銀行剝離的1.4萬億不良資產(chǎn)30%是與房地產(chǎn)相關(guān)。
房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融體系。缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系，沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。據(jù)央行研究局的報(bào)告，2002年房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.5%；房地產(chǎn)債券融資所占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產(chǎn)資金信托較為活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2003年上半年推出的房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃也不過20億元，微乎其微。房地產(chǎn)信托起源于美國(guó)20世紀(jì)60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過程，現(xiàn)在美國(guó)大約有300個(gè)房地產(chǎn)投資信托，他們的總資產(chǎn)超過3000億美元，大約2/3在國(guó)家級(jí)的股票交易所上市，已成為美國(guó)房地產(chǎn)證券化的主要形式。由于其在產(chǎn)權(quán)、資本、經(jīng)營(yíng)上具有的優(yōu)勢(shì)，其發(fā)展已為世人所矚目，英國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家也紛紛效仿。
對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言還是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。
我國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控，個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。目前，中國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。但按照國(guó)際慣例，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3年到8年，而中國(guó)的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)是最近3年才開始發(fā)展起來的。一般來講，個(gè)人信貸業(yè)務(wù)會(huì)給銀行帶來以下風(fēng)險(xiǎn)：一是信用風(fēng)險(xiǎn)，即借款人由于某種原因（如失業(yè)或突發(fā)事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長(zhǎng)的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，從而使商業(yè)銀行面臨流動(dòng)性危機(jī)；三是操作風(fēng)險(xiǎn)，是指由于不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)；四是利率風(fēng)險(xiǎn)，即由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；五是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即由于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅下滑，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風(fēng)險(xiǎn)，即由于有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)或個(gè)人房貸業(yè)務(wù)相關(guān)政策的出臺(tái)而使商業(yè)銀行受到影響的情況。
銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施
政府要增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性，改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展，防止大起大落，防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)工作，完善全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。通過全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地采集房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的相關(guān)數(shù)據(jù)，并對(duì)影響市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布，政府可以全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和指導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的預(yù)警和對(duì)房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。其次政府要設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制，引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機(jī)。比如對(duì)土地空（閑）置征稅，以鼓勵(lì)持有人積極投資開發(fā)，提高囤積投機(jī)的成本；征收土地增值稅，土地增值稅能有效地抑制土地投機(jī)，且能將由社會(huì)引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會(huì)，體現(xiàn)了社會(huì)公正；征收土地保有稅，以刺激土地供給等。
銀監(jiān)會(huì)應(yīng)加快發(fā)揮在社會(huì)信用基礎(chǔ)和市場(chǎng)誠(chéng)信制度建設(shè)中的重要作用，完善監(jiān)管手段，提高監(jiān)管能力，充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵(lì)誠(chéng)信行為，促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動(dòng)中養(yǎng)成守信習(xí)慣，彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系，確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制，嚴(yán)懲欺騙和違約行為，在全社會(huì)范圍內(nèi)營(yíng)造起誠(chéng)實(shí)守信的氛圍和環(huán)境，促進(jìn)金融穩(wěn)定。
我國(guó)應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng)，以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)對(duì)于銀行依賴性過大，不利于自身發(fā)展，同時(shí)商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款，有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因?yàn)樯虡I(yè)銀行的資金主要是吸收社會(huì)存款，投向期限較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不符合銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性、安全性的要求，容易造成清償危機(jī)，產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。在成熟規(guī)范的市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的融資不僅應(yīng)有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，在一級(jí)市場(chǎng)以外，還應(yīng)存在著發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)。在這個(gè)二級(jí)市場(chǎng)上，各種房地產(chǎn)金融工具同時(shí)存在，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)專業(yè)化，導(dǎo)致資源的合理配置。
加快住房按揭貸款證券化進(jìn)程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)住房商品化加快，個(gè)人住房貸款將迅速增加。當(dāng)?shù)揭欢ㄒ?guī)模時(shí)，商業(yè)銀行會(huì)面臨較大的資金缺口，以及資金來源的短期性與住房貸款資金需求長(zhǎng)期性矛盾，這無疑會(huì)帶來新的金融風(fēng)險(xiǎn)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，一旦經(jīng)濟(jì)不景氣，呆壞帳比例容易升高，而實(shí)施住房貸款證券化，可以分散該業(yè)務(wù)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)。通過實(shí)施住房貸款證券化，使整個(gè)住房金融市場(chǎng)與資本市場(chǎng)有機(jī)互動(dòng)，可以擴(kuò)大商業(yè)銀行的融資規(guī)模，同時(shí)還會(huì)帶來良性的連鎖效應(yīng)，提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性、降低銀行開展住房貸款業(yè)務(wù)成本。
【關(guān)鍵詞】大數(shù)據(jù)；房地產(chǎn)；信息共享
一、引言
隨著大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來，大數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)特征及挖掘潛力為各行各業(yè)的發(fā)展帶來新的機(jī)遇，龐大的數(shù)據(jù)體量，高速運(yùn)行及實(shí)時(shí)更新的海量數(shù)據(jù)包含許多碎片化信息，對(duì)房地產(chǎn)信息服務(wù)而言大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來給傳統(tǒng)信息服務(wù)帶來新的發(fā)展視角，而對(duì)數(shù)據(jù)信息共享的研究將推動(dòng)房地產(chǎn)信息服務(wù)的發(fā)展。
大數(shù)據(jù)的核心要義在于預(yù)測(cè)，通過數(shù)據(jù)的處理與挖掘?qū)λ莆招畔⑦M(jìn)行有效預(yù)測(cè)的前瞻對(duì)每個(gè)行業(yè)都具有不可小覷的作用。面對(duì)大數(shù)據(jù)時(shí)代帶來的機(jī)遇與挑戰(zhàn)房地產(chǎn)行業(yè)面領(lǐng)著轉(zhuǎn)型，李戰(zhàn)懷等人提出基于大數(shù)據(jù)的特征從建立大數(shù)據(jù)庫的視角實(shí)現(xiàn)大數(shù)據(jù)的運(yùn)用，比較系統(tǒng)的提出理論構(gòu)架，董迎選從房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控著手對(duì)房地產(chǎn)信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。本文基于大數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)特征對(duì)房地產(chǎn)信息共享展開研究。
二、創(chuàng)新房地產(chǎn)信息服務(wù)模式
信息服務(wù)的依托由“樣本”擴(kuò)大到“總體”，舍恩伯格在大數(shù)據(jù)時(shí)代中闡述對(duì)大數(shù)據(jù)思維變革 第一部分就提到“不是隨機(jī)樣本，而是所有數(shù)據(jù)”，這便是樣本的擴(kuò)大，要求“更多”。在大數(shù)據(jù)背景下房地產(chǎn)信息服務(wù)只有打破傳統(tǒng)的信息不對(duì)稱局面才能推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型與變革，面對(duì)龐大的數(shù)據(jù)資源新型房地產(chǎn)信息服務(wù)模式下應(yīng)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的公開化、透明化，將數(shù)據(jù)信息共享達(dá)到數(shù)據(jù)資源最優(yōu)化配置，同時(shí)在此過程中政府應(yīng)參與到房地產(chǎn)信息服務(wù)的建設(shè)中，積極發(fā)揮政府信息調(diào)控作用開放相應(yīng)的信息，建立完善的公共信息機(jī)制同時(shí)構(gòu)建信息監(jiān)督機(jī)制，形成制約，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。數(shù)據(jù)范圍的擴(kuò)大及公開化一定程度上減少了信息獲取成本同時(shí)避免了由于信息外露造成的信息獲取成本不公平問題，促進(jìn)市場(chǎng)公平，通過信息的相互交換不同角色各取所需將數(shù)據(jù)資源利用最大化，合理優(yōu)化數(shù)據(jù)資源，但在對(duì)信息數(shù)據(jù)的挖掘與應(yīng)用方面則體現(xiàn)專業(yè)素養(yǎng)的差距，大數(shù)據(jù)體量龐雜，看似毫無關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)卻隱含著大量的市場(chǎng)信息，通過數(shù)據(jù)處理分析提取出的市場(chǎng)信息對(duì)決策有著重要影響，這便要求分析者有敏銳的市場(chǎng)捕捉能力去尋找所需要的數(shù)據(jù)，同時(shí)也促進(jìn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。
三、科學(xué)的房地產(chǎn)研究方法
2009年谷歌研究人員Ginsberg等發(fā)表關(guān)于流感趨勢(shì)論文，自此之后大數(shù)據(jù)受到廣泛關(guān)注，近年來各個(gè)領(lǐng)域?qū)W者、企業(yè)也在不斷研究大數(shù)據(jù)，各個(gè)行業(yè)都在積極與大數(shù)據(jù)接軌，房地產(chǎn)行業(yè)也站在大數(shù)據(jù)的浪尖上尋找轉(zhuǎn)型出路。對(duì)數(shù)據(jù)分析、市場(chǎng)分析得出大數(shù)據(jù)的重要性，分析大數(shù)據(jù)特點(diǎn)對(duì)行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行展望，但并未提出如何將大數(shù)據(jù)真正的運(yùn)用到房地產(chǎn)行業(yè)，并未提出系統(tǒng)的研究方法及運(yùn)用技術(shù)改變現(xiàn)狀。對(duì)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)的研究過程中，可通過構(gòu)建數(shù)據(jù)模型將看似無關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行整合得出相關(guān)性，實(shí)現(xiàn)“不是因果關(guān)系，而是相關(guān)關(guān)系”思維模式的轉(zhuǎn)變，不局限于傳統(tǒng)的因果關(guān)系的研究而注重其內(nèi)在關(guān)聯(lián)，挖掘深入的市場(chǎng)信息。
四、建立合理的數(shù)據(jù)共享交易機(jī)制和定價(jià)模型
這是大數(shù)據(jù)理論的創(chuàng)新，為大數(shù)據(jù)資產(chǎn)的實(shí)現(xiàn)有重要的意義，這部分問題的研究將解決如何將大數(shù)據(jù)真正的應(yīng)用到房地產(chǎn)行業(yè)中，真正實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)行業(yè)相結(jié)合促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展與改革。大數(shù)據(jù)庫的建立可由政府機(jī)構(gòu)建立并開放相關(guān)公共信息，完善公共信息資源體系的建立，大數(shù)據(jù)庫的使用分為政府部門賬號(hào)、企業(yè)賬號(hào)及個(gè)人賬號(hào)三種類型，分別實(shí)現(xiàn)政府部門數(shù)據(jù)、企業(yè)數(shù)據(jù)及個(gè)人數(shù)據(jù)之間的共享，涉及內(nèi)部核心數(shù)據(jù)共享則可通過系統(tǒng)平臺(tái)根據(jù)數(shù)據(jù)重要性程度進(jìn)行交易定價(jià)，同時(shí)參考專業(yè)人士對(duì)數(shù)據(jù)的重要性判斷。在信息共享過程中還應(yīng)建立監(jiān)督機(jī)制，對(duì)所共享數(shù)據(jù)進(jìn)行監(jiān)督管理，避免惡意共享虛假信息擾亂市場(chǎng)機(jī)制。在此過程中政府應(yīng)發(fā)揮積極作用，在提供相關(guān)數(shù)據(jù)共享的同時(shí)發(fā)揮引導(dǎo)角色，制定相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范數(shù)據(jù)使用對(duì)數(shù)據(jù)共享進(jìn)行法律層面的嚴(yán)格把控，同時(shí)企業(yè)應(yīng)秉持公平誠(chéng)信的態(tài)度保障共享數(shù)據(jù)信息的真實(shí)性，促進(jìn)數(shù)據(jù)交易市場(chǎng)的良好氛圍，降低企業(yè)信息成本達(dá)成共贏。
五、結(jié)語
本文通過大數(shù)據(jù)時(shí)代下的數(shù)據(jù)信息，結(jié)合大數(shù)據(jù)特征對(duì)房地產(chǎn)信息共享問題進(jìn)行研究，從大數(shù)據(jù)視角出發(fā)對(duì)數(shù)據(jù)共享問題進(jìn)行簡(jiǎn)單探討并提出若干觀點(diǎn)，文章雖有不足之處仍希望可供相關(guān)人員進(jìn)行參考學(xué)習(xí)。
參考文獻(xiàn)
[1]李國(guó)杰，程學(xué)旗.大數(shù)據(jù)研究：未來科技及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重大戰(zhàn)略領(lǐng)域――大數(shù)據(jù)的研究現(xiàn)狀與科學(xué)思考[J].中國(guó)科學(xué)院院刊，2012，27（6）：647-57.
[2]李戰(zhàn)懷，王國(guó)仁，周傲英.從數(shù)據(jù)庫視角解讀大數(shù)據(jù)的研究進(jìn)展與趨勢(shì)[J].計(jì)算機(jī)工程與科學(xué)，2013，35（10）：1-11.
[3]，呂欣.以大數(shù)據(jù)輔助房地產(chǎn)宏觀決策[J].宏觀經(jīng)濟(jì)管理，2014，8（34-6）.
[4]董迎選.簡(jiǎn)析房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)[J].時(shí)代金融，2014，4（213-4）.
[5]舍恩伯格 維 邁.大數(shù)據(jù)時(shí)代[M].浙江人民出版社，2012.
作者簡(jiǎn)介
摘 要： 本文通過對(duì)國(guó)內(nèi)外理論研究和實(shí)證研究文獻(xiàn)的梳理，將“享樂函數(shù)”方法的產(chǎn)生和發(fā)展分為三個(gè)階段，探究了該方法的理論基礎(chǔ)及在理論研究領(lǐng)域的起源和發(fā)展，介紹了該方法在各國(guó)房地產(chǎn)定價(jià)機(jī)制中被廣泛應(yīng)用的歷史路徑。最后，結(jié)合對(duì)國(guó)內(nèi)學(xué)者的實(shí)證研究文獻(xiàn)的梳理，針對(duì)國(guó)內(nèi)學(xué)者在實(shí)證研究領(lǐng)域已經(jīng)取得的成就和不足，提出了該方法在國(guó)內(nèi)未來可能的應(yīng)用方向。
關(guān)鍵詞：“享樂函數(shù)”方法 房地產(chǎn)定價(jià) 文獻(xiàn)綜述
一、理論基礎(chǔ)
一般而言，“享樂函數(shù)”分析方法等同于“特征價(jià)格”，而“特征價(jià)格”這個(gè)概念起源于希臘語，翻譯成中文是“快樂”、“享樂”和“效用”的意思；在《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大詞典（第二卷）》中，詞條的編寫者把“特征價(jià)格”定義為“享樂函數(shù)和享樂指數(shù)”（溫海珍，2005）。
“享樂函數(shù)”是各種樣式或模型的不同質(zhì)商品或服務(wù)的價(jià)格通報(bào)會(huì)在其中的特征要素?cái)?shù)量間的關(guān)系：
在上式中，p為各種商品的n元價(jià)格向量，（c）為特征要素矩陣。
享樂的假定意味著，交易是某一組特征要素的相連接的銷售，因此可以把一種樣式的商品的價(jià)格解釋為其本身的較低序列價(jià)格和數(shù)量的總量。
如果把這個(gè)概念放到經(jīng)濟(jì)學(xué)的背景下，“享樂函數(shù)和享樂指數(shù)”的理論基礎(chǔ)則是“隱性市場(chǎng)”理論。在對(duì)該理論的理解上，存在著兩種看法：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為對(duì)所有商品的需求不是根源于商品本身，而是根源于這些商品所體現(xiàn)的特征要素上；第二種觀點(diǎn)假定商品異質(zhì)性的存在，得出了商品之間的關(guān)聯(lián)性（在單一市場(chǎng)上進(jìn)行交易）的結(jié)論。在該市場(chǎng)中不可能只有一種價(jià)格表述機(jī)制，而是應(yīng)該有一系列價(jià)格表述機(jī)制（由商品所含特征要素質(zhì)量所決定）?！跋順泛瘮?shù)和享樂指數(shù)”方法為確定各屬性的價(jià)格結(jié)構(gòu)提供了一套標(biāo)準(zhǔn)方法。
令z表示用來區(qū)分不同商品的那些不同屬性的數(shù)量所構(gòu)成的向量，在滿足下面兩個(gè)前提的情況下，可以進(jìn)行享樂分析。（1）每位消費(fèi)者可能消費(fèi)包含不同數(shù)量z的單位商品（消費(fèi)不同商品）；（2）存在不同的邊際價(jià)格（為不同的商品特征支付不同的價(jià)格）。
如果把考察的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究領(lǐng)域，“享樂函數(shù)”方法等同于“特征價(jià)格”理論，“特征價(jià)格”理論指的是由于對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)的消費(fèi)而得到的效用或者滿足。該理論認(rèn)為消費(fèi)者對(duì)居住類不動(dòng)產(chǎn)（不包含針對(duì)商用不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)分析）的需求量在很大程度上取決于居住類不動(dòng)產(chǎn)的特征。根據(jù)微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中的效用理論，消費(fèi)者之所以購(gòu)買居住類不動(dòng)產(chǎn)，目的就是要實(shí)現(xiàn)居住類不動(dòng)產(chǎn)的效用最大化（通過把居住類不動(dòng)產(chǎn)的特征轉(zhuǎn)化為效用而實(shí)現(xiàn)），同樣，居住類不動(dòng)產(chǎn)所具有的各種特征的數(shù)量決定了該商品的效用曲線在二維空間圖中的相對(duì)位置。
二、“享樂函數(shù)”方法理論分析的起源和發(fā)展
關(guān)于特征價(jià)格模型思想和理論分析的起源，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們認(rèn)為有兩個(gè)不同的起源。一種觀點(diǎn)（colwell & dillmore，1999）認(rèn)為，hass的碩士論文是該專題的開山之作， hass把農(nóng)場(chǎng)地的特征界定為兩類，一類是到市中心的距離，一類是城市大小，通過這兩個(gè)變量來研究農(nóng)場(chǎng)地價(jià)格差異的決定因素；wallac用“享樂函數(shù)”方法分析、估計(jì)了美國(guó)某一區(qū)域的土地價(jià)值；waugh利用多元統(tǒng)計(jì)方法，構(gòu)建了“享樂函數(shù)”方法的早期函數(shù)形式，用可以定量化（可用定量指標(biāo)和定序指標(biāo)表示）的某一商品的對(duì)某一商品的質(zhì)量進(jìn)行了描述，通過該方法估算了諸屬性元的隱含價(jià)格，其研究成果是較早的針對(duì)商品價(jià)格的質(zhì)量差異彈性進(jìn)行系統(tǒng)性研究的文獻(xiàn)。另一種觀點(diǎn)（goodman，1998；malpezzi，2003）認(rèn)為，court （court， 1939）是第一個(gè)成功地借鑒了功利主義的享樂主義哲學(xué)的學(xué)者，認(rèn)為簡(jiǎn)單地使用價(jià)格變量不能很好的反映汽車的需求，開創(chuàng)性地提出了使用三個(gè)汽車的內(nèi)在特征變量（凈重、軸距和馬力）來分析汽車價(jià)格，把汽車價(jià)格作為汽車不同特征的函數(shù)（價(jià)格為因變量，特征為自變量），進(jìn)行了汽車價(jià)格、需求分析，分析中使用了半對(duì)數(shù)的函數(shù)形式，最終構(gòu)建了汽車產(chǎn)業(yè)價(jià)格指數(shù)。
lancaster （lancaster，1966 ）認(rèn)為，消費(fèi)者對(duì)商品的需求不是根源于商品本身，而是根源于該種商品所體現(xiàn)的特征要素，以及這些特征要素給消費(fèi)者帶來的滿足，這些才是效用的真正根源。根據(jù)效用理論，消費(fèi)者之所以消費(fèi)一件商品，其本質(zhì)是希望能夠用一定的成本，得到某種特定程度的效用最大化的價(jià)值，也就是效用i。而效用的多少是被商品自身所包含有的特征多少來決定的。函數(shù)表達(dá)為：
函數(shù)中，是消費(fèi)者喜好向量，可以是顯性的也可以是隱形的。這樣，不同家庭的特征可以由收入y和參數(shù)向量α確定，它們可能值的分布由聯(lián)合概率f（，y）來描述。
當(dāng)綜合考慮了消費(fèi)者的收入水平以及想要得到的效用水平以后，利用效用函數(shù)就可以計(jì)算出他們能夠負(fù)擔(dān)的房產(chǎn)商品的價(jià)格，這個(gè)價(jià)格可以被看做是一個(gè)以特征因素為自變量的函數(shù)。那么我們就可以將此“競(jìng)租”函數(shù)如下表達(dá)：
當(dāng)函數(shù)里面表示特征多少的變量變化以后，用戶愿意為房產(chǎn)支付的價(jià)值也會(huì)變化。
該框架表明，如果能夠觀測(cè)到（或估計(jì)到）特征要素的享樂價(jià)格以及消費(fèi)者所作的選擇，那么在最優(yōu)化行為假定下，上面的結(jié)論就可以提供有關(guān)消費(fèi)者的偏好以及是否愿意為所選擇的居住區(qū)的屬性而支付費(fèi)用的局部信息。rosen （rosen，1974）總結(jié)了住房市場(chǎng)上消費(fèi)者、政府和開發(fā)商的均衡狀態(tài)，建立了隱形市場(chǎng)理論和特征價(jià)格分析的基本理論框架。該理論成功的將房產(chǎn)的價(jià)格以及房產(chǎn)自身具備的特征要素對(duì)應(yīng)了起來，并成為其理論根源。它通過對(duì)于交易行為本身的形容，揭示了實(shí)現(xiàn)均衡的根源。當(dāng)這個(gè)根源出現(xiàn)的時(shí)候，交易行為的各個(gè)主體就會(huì)協(xié)同一致完成享樂價(jià)格關(guān)系的確定。
二十年前，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們對(duì)于“享樂函數(shù)”的研究有了突破，他們基于經(jīng)濟(jì)計(jì)量學(xué)的基礎(chǔ)，重新研究了其中的各個(gè)變量和其函數(shù)關(guān)系，從而讓這一理論得到了完善和修正，更能夠指導(dǎo)實(shí)際。
三、“享樂函數(shù)”方法實(shí)證分析的發(fā)展
“享樂函數(shù)”分析方法在實(shí)際應(yīng)用中可細(xì)分為兩階段分析法：首先，利用經(jīng)濟(jì)計(jì)量學(xué)方法求出每個(gè)特征的隱含價(jià)格，一個(gè)特殊形式 ；接下來，確定因變量，一般使用消費(fèi)者的目標(biāo)特征的影子價(jià)格；再將其他的變量進(jìn)行回歸，比如消費(fèi)水平、職業(yè)、學(xué)歷等等。盡管該模型存在著內(nèi)生性問題，但palmquist（palmquist，1984）專門討論了怎樣解決這類隱含價(jià)格內(nèi)生性問題。模型還有一個(gè)重點(diǎn)，那就是我們只能夠得到一定位置下的價(jià)格，所以使用此模型很難實(shí)現(xiàn)不同位置之間的價(jià)格比較。當(dāng)然，我們也可以通過對(duì)不同位置的產(chǎn)品找出對(duì)于用戶來說具有一致性的特征屬性，也可以實(shí)現(xiàn)不同位置的商品的特征與價(jià)格分析。
值得慶幸的是，較為近期（近二十年）的一些研究（freeman，1991；halstead， b
ouvier and hansen 1997，bolitzer and netusil 2000；trvainen and miettinen 2000；luttik 2000）已經(jīng)開始在第一階段不使用效用框架來進(jìn)行特征價(jià)格法分析，關(guān)于特征價(jià)格的理論研究正在不斷發(fā)展中。
由于特征價(jià)格模型的建立需要大量的數(shù)據(jù)支撐和進(jìn)行較為廣泛的問卷調(diào)查。同時(shí)因?yàn)榉慨a(chǎn)具有很多特點(diǎn)，比如資產(chǎn)密集性、空間不變動(dòng)性、換代周期長(zhǎng)等。所以，房產(chǎn)產(chǎn)品所具有的特征屬性之間是有很大的不同的，國(guó)際上通常都利用該模型來對(duì)房產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行分析。半個(gè)世紀(jì)之前，西方國(guó)家普遍開始將特征價(jià)格理論引入房產(chǎn)市場(chǎng)的研究中，且通過大量具體案例的分析，獲得了很多有價(jià)值的結(jié)論。其中房產(chǎn)市場(chǎng)上的“享樂主義”分析就成為當(dāng)前城市經(jīng)濟(jì)研究中的具有重要意義的理論。經(jīng)過不斷完善，在90年代逐漸成為了研究的主流理論。自從rider在1967年把特征價(jià)格理論應(yīng)用到住宅市場(chǎng)分析（rider，1967），經(jīng)過30多年的實(shí)踐和不斷的完善，特征價(jià)格模型己經(jīng)發(fā)展為房地產(chǎn)領(lǐng)域廣泛應(yīng)用的模型之一。在對(duì)亞洲房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)術(shù)研究中，有很大一部分的房地產(chǎn)價(jià)格研究是采用特征價(jià)格模型進(jìn)行的實(shí)證研究（k.w.chau，2001），從而解釋住宅價(jià)格空間差異形成的原因，即實(shí)際價(jià)格是由商品本身所擁有的特征的多少來決定的。
現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的出現(xiàn)時(shí)間較早，因而，很大一部分oecd國(guó)家積累了具有較高質(zhì)量的行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，基于這些高質(zhì)量數(shù)據(jù)的相關(guān)研究（針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史和相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)政策的新制度主義方法研究）取得了較為豐碩的成果。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)自20世紀(jì)70年代后正式成為經(jīng)濟(jì)學(xué)中一支新興的獨(dú)立分支，由于不斷引入經(jīng)濟(jì)學(xué)的最新基礎(chǔ)理論和計(jì)量經(jīng)濟(jì)的最新方法而得到蓬勃發(fā)展（smith et a1，1988 ）。房地產(chǎn)政策始終是房地產(chǎn)研究的焦點(diǎn)問題，為各國(guó)政府和研究者看重（fallis，1993；galster，1997；angel， 2002）。
在我國(guó)，有鑒于土地原始地理位置及條件的不同、地方政府公共物品投資的空間差異和城市土地空間區(qū)位（到cbd的距離）的差異，使得城市政府在轉(zhuǎn)讓土地時(shí)價(jià)格具有很大的差異。而城市土地供給的有限性、地方政府公共物品投資的空間差異和企業(yè)選址的區(qū)位差異，使居民對(duì)區(qū)位不同的住宅競(jìng)爭(zhēng)程度具有差異，而這種競(jìng)爭(zhēng)程度的差異導(dǎo)致了城市間住宅價(jià)格的空間差異。
因?yàn)椴煌姆康禺a(chǎn)商建造單位面積的住宅所需要的土地的多少是有所不同的，所以土地大小對(duì)于不同的房地產(chǎn)商的影響程度也是不一樣的，對(duì)應(yīng)到不同類型房產(chǎn)建設(shè)時(shí)，這種不同的程度還會(huì)更加劇烈。還有，政府出于對(duì)于發(fā)展的規(guī)劃，相關(guān)公共設(shè)施在社會(huì)中的提供是不平衡的，而城市內(nèi)各個(gè)區(qū)域的土地成本本身也具有很大差異，比如，在公園旁的住宅，就會(huì)在滿足人們住房的基本需求的同時(shí)，也能帶來更多的愉悅。而這種需求是所有消費(fèi)者共有的，所以消費(fèi)者之間的相互競(jìng)爭(zhēng)也就讓不同區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)格差異拉大。
縱觀國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)住宅市場(chǎng)和住房?jī)r(jià)格方面的研究，主要的研究理論依據(jù)是供求理論、成本理論和區(qū)位理論，研究方法更多地局限于定性方法。學(xué)者們大多從住宅市場(chǎng)的住宅價(jià)格的構(gòu)成、供求關(guān)系、住宅政策等方面出發(fā)進(jìn)行定性研究，從成本理論出發(fā)，主要研究住宅價(jià)格的合理構(gòu)成，進(jìn)而分析價(jià)格下降的可能性（房樹田，2001）。這種方法無法揭示住宅市場(chǎng)中的住房異質(zhì)性特征和消費(fèi)者的獨(dú)特的偏好及行為特征。另外，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，用這套研究方法來解釋住宅價(jià)格的影響因素似乎顯得力不從心，因?yàn)槟壳暗淖≌瑑r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過成本價(jià)格，甚至從某種程度上說，住房市場(chǎng)具有很大的投資和投機(jī)特征，說明供求關(guān)系起著重要的作用。
基于住房市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析（供給-需求分析），在某種程度上彌補(bǔ)了上面所談到的缺陷，然而國(guó)內(nèi)學(xué)者似乎更加偏重于針對(duì)供求理論的宏觀市場(chǎng)分析，缺少以城市住宅價(jià)格為研究對(duì)象的實(shí)證研究。郝前進(jìn)（2009）使用上海市和長(zhǎng)江三角洲的較高質(zhì)量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，基于特征價(jià)格法進(jìn)行了系統(tǒng)的實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)政府公共物品投資對(duì)住宅價(jià)格的空間差異有很重要的影響；吳建峰（2002）對(duì)中國(guó)22個(gè)城市的住宅價(jià)格、城市的人均gdp、城市住宅投資指數(shù)、城市居民人均工資等四個(gè)變量進(jìn)行了回歸分析，發(fā)現(xiàn)人均gdp對(duì)城市住宅價(jià)格的影響顯著性較低，而住宅投資指數(shù)和城市居民人均工資影響顯著，推導(dǎo)出我國(guó)城市住宅平均價(jià)格主要是由投資成本決定的結(jié)論；張紅、李文誕（2001）運(yùn)用住宅價(jià)格回歸模型和二次曲線趨勢(shì)模型對(duì)北京市商品住宅價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)及影響因素進(jìn)行了實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)影響住宅價(jià)格的因素主要是住宅建造成本和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。
與此不同，我國(guó)研究者的實(shí)證分析很多都是建立在區(qū)位理論上的，通過對(duì)于房產(chǎn)價(jià)格高低的分布進(jìn)行分析，再判定其具體的影響因子，很少采用系統(tǒng)的定量化的數(shù)學(xué)模型進(jìn)行分析。需要進(jìn)一步指出的是，國(guó)內(nèi)學(xué)者實(shí)證研究的樣本選擇基本上局限于中東部地區(qū)，西部城市的住宅價(jià)格定價(jià)機(jī)制鮮有提及。
四、結(jié)論
從上面的分析不難看出，“享樂函數(shù)”方法使用的理論前提是較為完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系（市場(chǎng)均衡），處于轉(zhuǎn)型時(shí)期的中國(guó)很難滿足這一理論前提。從發(fā)展的角度來看，具有中國(guó)特色的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的變革不可能停滯不前，當(dāng)前的改革已經(jīng)進(jìn)入深水期。隨著改革的進(jìn)一步推進(jìn)，“享樂函數(shù)”方法使用的理論前提不再是空中樓閣?！跋順泛瘮?shù)”方法在實(shí)際工作中的應(yīng)用應(yīng)該是針對(duì)城市居住類不動(dòng)產(chǎn)的定價(jià)機(jī)制的研究。
現(xiàn)任美國(guó)麻省理工學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授的皮特?戴蒙德(Peter Diamond)是世代交疊模型的創(chuàng)立者,1960年畢業(yè)于耶魯大學(xué),獲數(shù)學(xué)學(xué)士學(xué)位;1963年,年僅23歲的戴蒙德獲得了麻省理工學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位,在加州大學(xué)伯克利分校開始其教學(xué)生涯。
岱爾?冒騰森(Dale Thomas Mortensen)是卡內(nèi)基梅隆大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士,1965年開始在西北大學(xué)任教。其研究領(lǐng)域集中在勞動(dòng)經(jīng)濟(jì)學(xué)、微觀經(jīng)濟(jì)學(xué),在摩擦性失業(yè)的搜尋與匹配理論方面做出開創(chuàng)性研究工作,并將此工作擴(kuò)展到研究勞動(dòng)力崗位轉(zhuǎn)換和重新配置、研究與開發(fā)以及人際關(guān)系的研究方面。
克里斯多弗?皮薩里德斯(Christopher A. Pissarides)出生于塞浦路斯,擁有塞浦路斯和英國(guó)國(guó)籍,畢業(yè)于Essex大學(xué)和倫敦經(jīng)濟(jì)學(xué)院,他的主要研究貢獻(xiàn)為失業(yè)中的微觀經(jīng)濟(jì)搜尋與匹配理論、匹配功能與結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng),現(xiàn)為倫敦經(jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授。他最具影響力的論文“失業(yè)理論中工作崗位的創(chuàng)造與毀滅”(與冒騰森合作),1994年發(fā)表于《經(jīng)濟(jì)研究評(píng)論》 (RES),這篇論文是在兩位合作者自己過去20年中個(gè)人研究工作的基礎(chǔ)上完成的。
他的著作《均衡失業(yè)理論》是有關(guān)失業(yè)的微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)文獻(xiàn)中的一本標(biāo)準(zhǔn)參考書。在他與冒騰森進(jìn)行合作研究并產(chǎn)生了對(duì)內(nèi)生性工作崗位創(chuàng)造與毀滅的分析之后,對(duì)此書進(jìn)行了修訂。
一、搜尋理論及其應(yīng)用涵義
戴蒙德等學(xué)者的研究發(fā)現(xiàn),在許多市場(chǎng)上,賣家和買家并不總是直接接觸,由于相互搜尋的過程需要時(shí)間和資源,就造成了市場(chǎng)上的矛盾:工作崗位空缺和失業(yè)人群總是同時(shí)存在。戴蒙德等學(xué)者所開發(fā)的搜尋理論正是對(duì)市場(chǎng)上存在的這種矛盾做出的合理解釋。
搜尋理論認(rèn)為,人們對(duì)信息的搜尋是有成本的。經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿羅認(rèn)為,信息是指根據(jù)條件概率原則有效地改變概率的任何觀察結(jié)果。廣義地講,任何事件或事物都包含或傳遞信息。搜尋,就是決策者將樣本空間中的選擇對(duì)象轉(zhuǎn)變成選擇空間中的選擇對(duì)象的活動(dòng)。
搜尋理論把搜尋分為固定樣本搜尋和連續(xù)搜尋。假定消費(fèi)者知道市場(chǎng)上價(jià)格的分布,但不知道每一個(gè)銷售者的報(bào)價(jià)。消費(fèi)者可預(yù)先選定幾個(gè)銷售者,尋找其中的最低報(bào)價(jià),這種搜尋叫做“固定樣本搜尋”。消費(fèi)者也可連續(xù)不斷地搜尋,直到找到可以接受的價(jià)格,這樣的搜尋稱之為“連續(xù)搜尋”。
搜尋成本則是指搜尋活動(dòng)本身所要花費(fèi)的代價(jià),這種代價(jià)有時(shí)指搜尋活動(dòng)所需要的開銷,有時(shí)也可以指等待下一次機(jī)會(huì)所付出的代價(jià)。
既然存在搜尋成本,那么,對(duì)搜尋者而言,他所面臨的選擇就是:“搜尋”或“停止搜尋”。如果搜尋者決定“停止搜尋”,就意味著他在已有的機(jī)會(huì)集合中選擇一項(xiàng)行動(dòng),搜尋過程結(jié)束;如果搜尋者決定“搜尋”,就意味著他將繼續(xù)搜尋新的選擇對(duì)象。
必須指出,隨著搜尋次數(shù)的增加,得自搜尋的邊際收益總是下降的。當(dāng)搜尋活動(dòng)使搜尋的預(yù)期邊際收益等于邊際成本時(shí),搜尋活動(dòng)才會(huì)停止。這里,搜尋額外價(jià)格的預(yù)期邊際收益是指追加一次搜尋所帶來預(yù)期最低價(jià)格的減少量乘以購(gòu)買量。搜尋額外價(jià)格的邊際成本由時(shí)間、交通費(fèi)用、信息費(fèi)用構(gòu)成。
有人曾分析過,為什么離退休老人往往可買到物美價(jià)廉的商品,其主要原因在于離退休老人的時(shí)間等機(jī)會(huì)成本通常小于在職人員,其搜尋的邊際成本較低,這樣,離退休老人進(jìn)行搜尋的比較優(yōu)勢(shì)就大于后者。
假如離退休老人進(jìn)入市場(chǎng)第一次搜尋時(shí)發(fā)現(xiàn)價(jià)格相差愈大,他采取第二次搜尋的可能性也就愈大。這意味著,從一個(gè)給定的搜尋次數(shù)中得到的邊際收益越大,價(jià)格的差距也就越大。
戴蒙德等三位學(xué)者還得出了一個(gè)共同的結(jié)論:一個(gè)國(guó)家的失業(yè)保險(xiǎn)福利越是寬松慷慨,就會(huì)導(dǎo)致失業(yè)率越高,尋找工作的周期越長(zhǎng)。
戴蒙德的貢獻(xiàn)主要是分析了“搜尋市場(chǎng)”的基礎(chǔ),而戴爾和克里斯多弗則延伸了這一理論,使其不僅運(yùn)用在勞動(dòng)力市場(chǎng)中。比如在房地產(chǎn)市場(chǎng),搜尋理論也同樣適用,在售的空置房屋與合適買家之間的關(guān)系類似于雇員與雇主之間的相互“搜尋”。
二、搜尋理論的方法與特點(diǎn)
經(jīng)典的勞動(dòng)力市場(chǎng)理論認(rèn)為,勞動(dòng)力的供給與需求是在信息完備而無摩擦的市場(chǎng)環(huán)境下運(yùn)行的。然而現(xiàn)實(shí)中的勞動(dòng)力市場(chǎng)是信息不完備并有摩擦的。勞動(dòng)力市場(chǎng)的信息不完備和摩擦, 是指勞動(dòng)力供求雙方發(fā)生的信息搜集成本以及由此引起的交易延遲或耽誤。
因此在信息不完備、存在摩擦的市場(chǎng)環(huán)境下,勞動(dòng)力市場(chǎng)理論要解決的中心問題是尋找滿足勞動(dòng)力供求雙方個(gè)體理性和利益相容的交易模式。自20世紀(jì)六七十年展起來的搜尋理論,為加深對(duì)信息不完備、有摩擦的勞動(dòng)力市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)和理解提供了理論和實(shí)踐依據(jù)。
早期的勞動(dòng)力搜尋理論主要研究在工作崗位供給分布已知的假定下,勞動(dòng)力供給方――勞動(dòng)者對(duì)工作崗位的搜尋行為,如搜尋密度、在職搜尋等等,它忽視了勞動(dòng)力需求方――企業(yè)的雇傭行為對(duì)勞動(dòng)者的工作崗位搜尋行為的影響。針對(duì)這一缺陷,均衡搜尋理論把作為勞動(dòng)力需求方的企業(yè)行為內(nèi)生化,為分析企業(yè)行為對(duì)勞動(dòng)者的工作崗位搜尋行為的影響,進(jìn)而為深入審視整個(gè)勞動(dòng)力市場(chǎng)的運(yùn)行效率提供了新的思路。
現(xiàn)有的均衡搜尋理論文獻(xiàn)因其側(cè)重點(diǎn)的不同大致可分為兩類。第一類是“匹配方法”(matching approach),此類方法的目標(biāo)是在一個(gè)理性的、面向未來考慮問題的個(gè)體的范式中解釋勞動(dòng)者流動(dòng)(worker flows)、工作崗位流動(dòng)(job flows)和失業(yè)水平。
其基本蘊(yùn)涵是,勞動(dòng)力供求雙方在匹配過程中存在雙邊摩擦,雙方為克服市場(chǎng)摩擦而進(jìn)行投資。因此工作崗位創(chuàng)造又取決于失業(yè)勞動(dòng)者和可獲得的空缺工作崗位數(shù)量,以及勞動(dòng)者搜尋密度和企業(yè)雇傭密度,這些因素的相互作用關(guān)系可以用匹配函數(shù)表達(dá)。此類方法的主要側(cè)重點(diǎn)是研究決定均衡失業(yè)水平的各種效應(yīng),該效應(yīng)是由市場(chǎng)摩擦促使勞動(dòng)力供求雙方為完成匹配而付出搜尋、雇傭、培訓(xùn)和其他與匹配相關(guān)成本的投資而產(chǎn)生的。
第二類是“工資公告方法”(wage posting approach),此類方法主要論證的是存在摩擦的市場(chǎng)環(huán)境中,工資公告方法可以實(shí)現(xiàn)社會(huì)最優(yōu)的匹配,也會(huì)在勞動(dòng)力市場(chǎng)均衡時(shí)產(chǎn)生工資分散(wage dispersion)的現(xiàn)象。
此類方法假定工資水平是在一個(gè)非合作博弈的環(huán)境下由企業(yè)設(shè)定的,勞動(dòng)者直接搜尋特定工資水平的企業(yè)。在此,市場(chǎng)摩擦是指勞動(dòng)者為了搜集關(guān)于工資出價(jià)的信息而花費(fèi)的時(shí)間。此類方法為解釋與勞動(dòng)者可觀測(cè)的技能水平無關(guān)的工資差別現(xiàn)象提供了依據(jù)。
三、搜尋理論啟示及中國(guó)應(yīng)用
搜尋理論認(rèn)為,勞動(dòng)力市場(chǎng)上關(guān)于工資等信息是不完全的,失業(yè)者搜尋和獲得工作必須付出成本。失業(yè)者會(huì)根據(jù)勞動(dòng)力市場(chǎng)的各種信息,大致估計(jì)搜尋工作的成本和收益,以決定出去工作的心理底價(jià)或可接受的最低工資水平,即保留工資水平。此外,勞動(dòng)者的效用是工資收入和享受閑暇的函數(shù)。
搜尋工作行為可以帶來未來工資收入,增進(jìn)勞動(dòng)者的效用水平,但這實(shí)際上也是放棄了閑暇機(jī)會(huì),勞動(dòng)者的效用水平受到部分損害。任何一個(gè)理性的勞動(dòng)者都會(huì)以滿足效用最大化為目的,選擇適當(dāng)?shù)墓ぷ魉褜づΤ潭取?/p>
因此,保留工資水平和工作搜尋努力程度是直接決定人們勞動(dòng)供給行為的兩個(gè)關(guān)鍵因素:保留工資水平越低,搜尋工作越努力,失業(yè)者結(jié)束失業(yè)狀態(tài)的概率較大;反之,失業(yè)者就業(yè)機(jī)會(huì)較小。失業(yè)保險(xiǎn)正是通過改變它們,進(jìn)而影響人們的失業(yè)時(shí)間和就業(yè)狀態(tài)。
以上方法及其理論分析為失業(yè)中的工作崗位搜尋及其摩擦的分析奠定了研究基礎(chǔ),對(duì)于這些方法和理論的應(yīng)用研究,將有助于中國(guó)城鎮(zhèn)勞動(dòng)力市場(chǎng)的逐步建立、服務(wù)拓展與分析改進(jìn)。
目前,中國(guó)仍然存在著城鄉(xiāng)分割的二元?jiǎng)趧?dòng)力市場(chǎng),一方面城鎮(zhèn)的勞動(dòng)力市場(chǎng)仍處于初始階段,服務(wù)水平落后,形式單一,傳播范圍有限,信息共享程度低;相對(duì)而言,高級(jí)人才市場(chǎng)較為發(fā)達(dá),運(yùn)行效率較高。
尤其是職業(yè)經(jīng)理人市場(chǎng)或獵頭市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)和成功,因?yàn)樘峁┐祟惙?wù)的主要提供者是私人企業(yè)甚至是跨國(guó)企業(yè),而普通勞動(dòng)力市場(chǎng)則主要由政府勞動(dòng)管理部門和街道辦事處等提供。雖然有些私人企業(yè)也提供此類服務(wù),但由于利潤(rùn)不高,進(jìn)入門檻低,所以有許多根本不具備基本經(jīng)營(yíng)資質(zhì)條件的小企業(yè)也乘虛而入,服務(wù)水平和效率可想而知。
另一方面,虛擬的農(nóng)村勞動(dòng)力市場(chǎng)基本無法形成有效的運(yùn)行機(jī)制。絕大多數(shù)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力外出務(wù)工,都是經(jīng)過傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村紐帶(親戚、朋友、鄰居、同鄉(xiāng)、同學(xué))等人際溝通和簡(jiǎn)單的信息傳播與信任載體而實(shí)現(xiàn)的。相互之間的介紹和帶入當(dāng)然能夠避免盲目遷移和搜尋所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)和成本,然而也會(huì)產(chǎn)生其他風(fēng)險(xiǎn)和成本(比如被熟人欺騙,工資甚至人身自由都無法得到有效保障)。
然而無論多么先進(jìn)的搜尋理論都需要一定的應(yīng)用條件和社會(huì)環(huán)境基礎(chǔ),對(duì)于中國(guó)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力來說,只有當(dāng)勞動(dòng)力市場(chǎng)的基本服務(wù)體系得以建立和發(fā)展,才有可能激勵(lì)他們參與信息與資源的共享。
