發(fā)布時間：2023-03-16 15:54:29
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)市場分析論文樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
根據(jù)國家土地儲備中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月北京土地市場上，住宅項目用地出現(xiàn)了零成交，而北京工業(yè)項目用地1月成交了24宗土地，成交土地面積為55公頃，這些土地供應(yīng)的主力區(qū)域集中在大興、順義、密云等新城區(qū)域。
數(shù)據(jù)顯示，去年春節(jié)前后兩周，廣州全市共售出住宅598套，日均交易40套。而根據(jù)廣州焦點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)截取的陽光家園數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)期間（1月24—31日）一共有69個樓盤有網(wǎng)簽的記錄，總成交量為283套，平均日成交量僅35套，同比下跌了12.5％。
有中國第一高樓之稱的上海環(huán)球金融中心，不可避免地受到了全球金融危機(jī)的沖擊。在放寬目標(biāo)客戶群、租金調(diào)整等舉措后，新年并未給環(huán)球金融中心帶來大量的新租戶。到目前為止，環(huán)球金融中心的入住率仍然維持在40％左右。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》了解到的數(shù)據(jù)，上個季度，環(huán)球金融中心的簽約量僅增加5％。入住率僅4成，仲量聯(lián)行在最新的研究報告中指出，2008年第四季度，上海大多數(shù)甲級辦公樓的租金出現(xiàn)了大幅下滑，浦東平均租金環(huán)比下降15.5％，浦西下滑了8％。環(huán)球金融中心的出租率基本不變，仍保持在40％。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的公示數(shù)據(jù)顯示，截至2007年年底，北京市具備資金監(jiān)管資格的中介企業(yè)有56家。而至今，已有30家中介公司退出了存量房資金監(jiān)管，比例超過了半數(shù)。業(yè)內(nèi)人士稱，這種趨勢還在繼續(xù)。房地產(chǎn)市場不景氣和系統(tǒng)自身運(yùn)行弊端等是導(dǎo)致這一局面的直接原因。
二、市場營銷新亮點(diǎn)
根據(jù)近來的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，我們可以明白房地產(chǎn)行業(yè)處于低迷狀態(tài)，住宅房、寫字樓、別墅公寓等都處于下滑甚至倒退的情形。面對這一現(xiàn)狀，要沖出困境只有爭新、爭奇，出奇不意的將新觀念灌輸給大眾，將消費(fèi)者的眼光吸引到地產(chǎn)行業(yè)并用事實(shí)加大群眾對地產(chǎn)的信心房地產(chǎn)市場營銷也是營銷中的一種，而營銷學(xué)強(qiáng)調(diào)三個方面：深入探究需求的本質(zhì)、挖掘產(chǎn)品質(zhì)量的內(nèi)涵和營銷中的服務(wù)。房地產(chǎn)作為一種固有的產(chǎn)品，開發(fā)和設(shè)計已經(jīng)完成，在銷售中不再需要考慮房子的設(shè)計以及建筑的問題，我們要做的最主要是服務(wù)。傳統(tǒng)的產(chǎn)品、價格、渠道和促銷四個市場營銷組合因素框架如今已經(jīng)被打破，服務(wù)作為第五因素已經(jīng)被越來越多的人所接受。如何順利的吸引住顧客，用服務(wù)將消費(fèi)者帶入建筑設(shè)計的意境，把最好的建筑理念傳輸給顧客都是一大關(guān)鍵，經(jīng)過對比發(fā)現(xiàn)了一下幾種服務(wù)形式：
1.全員服務(wù)，必須認(rèn)識到賣的是產(chǎn)品本身而不是產(chǎn)品，加強(qiáng)每一位員工的團(tuán)隊精神和群體意識。從總經(jīng)理到銷售人員整體如一的為顧客服務(wù)，以顧客為導(dǎo)向，將顧客的自身利益拉伸到公司當(dāng)中，確保每位顧客即便因?yàn)槠渌驔]有買房，也會對公司留下很深刻的良好影響。
2.新穎服務(wù)，每一家房地產(chǎn)公司都是一個單獨(dú)的個體，在眾多的個體當(dāng)中如果沒有自身特色的服務(wù)，將會給人平淡無味的感覺，這在市場低迷的情形下將是致命的一點(diǎn)。新穎服務(wù)不是耍雜，而是指具有自身特色的服務(wù)形式，如，購房半月內(nèi)無理由退房，或者對提出房屋不理想意見的顧客，合理者進(jìn)行一定金額的獎勵制度等，吸引顧客主動去了解房子。
3.售后服務(wù)，這一點(diǎn)在服務(wù)中已經(jīng)不是新名詞了，但我們要確保的是真正合理的售后服務(wù)。售后服務(wù)中更好、更快、更專業(yè)才是市場競爭中取得最后勝利的關(guān)鍵。房地產(chǎn)市場營銷中做好售后服務(wù)合理定價、售后跟進(jìn)策略對公司的形象以及擴(kuò)展都很重要。
好的服務(wù)可以給顧客留下更好的印象，營銷中的第五因素也將成為營銷中的一大亮點(diǎn)，為顧客因成交而使需要（或問題）獲得真正的滿足（或解決），在日后重復(fù)購買奠定基礎(chǔ)。通過服務(wù)滿意，不但可以為顧客在成交失敗后對公司留下美好深刻的印象，而在今后成功購買創(chuàng)造條件，也可以使公司在成交失敗之后檢討錯誤，為今后改進(jìn)和提高成功機(jī)會作參考。
優(yōu)秀的服務(wù)在房地產(chǎn)市場營銷中可以起到很大的作用，如果市場是固有特定的，優(yōu)秀的服務(wù)可以吸引增加市場的擴(kuò)展率，將處于徘徊階段甚至沒有購買欲望的顧客增加到購買行列當(dāng)中。在市場營銷中，服務(wù)就是成交前的樂章。通過服務(wù)樹立品牌形象，靠品牌來賣產(chǎn)品，好的導(dǎo)購是在賣產(chǎn)品本身而不是產(chǎn)品。
三、結(jié)論
房地產(chǎn)是每個人都會關(guān)注的東西，占據(jù)了衣、食、住、行中必不可少的一大因素。在金融危機(jī)的地產(chǎn)泡沫下，市場低迷是當(dāng)前的一大形勢，樓房降價是迫于形勢，在市場部景氣的時候服務(wù)就更為重要。房地產(chǎn)市場營銷通過服務(wù)把公司獨(dú)有魅力感動到消費(fèi)者，從而把產(chǎn)品變成服務(wù)，購買變成感恩，陌生人變成朋友，朋友變成顧客。在市場弱勢的形勢下，回頭客往往是最重要的，所以服務(wù)營銷是處于弱勢市場導(dǎo)購的第一行為。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場營銷中，服務(wù)營銷是市場營銷的一大亮點(diǎn)和重點(diǎn)，必須重視。
參考文獻(xiàn)：
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內(nèi)容摘要：隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，國家有關(guān)部門就加強(qiáng)金融宏觀調(diào)控作用、促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展出臺了一系列措施。因此，在房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析和風(fēng)險防范方面作一些思考，具有特定的現(xiàn)實(shí)意義。本文分析了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險，揭示了房地產(chǎn)金融投資風(fēng)險的成因，并提出了銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險防范措施。以期在房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范方面能引以借鑒。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資風(fēng)險信貸防范
金融業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中一個十分重要的行業(yè)，通過它的融資和支持功能，一直產(chǎn)生著加速各行各業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大作用。房地產(chǎn)業(yè)目前是我國國民經(jīng)濟(jì)中的一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)。它的發(fā)展，對于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高生活，拉動相關(guān)行業(yè)發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都產(chǎn)生著極為重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持和投入，而房地產(chǎn)業(yè)存在著資金需求量大和自我積累有限的局限性，給金融投資帶來巨大風(fēng)險，因此如何規(guī)避金融風(fēng)險，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展將是我國當(dāng)前十分重要的任務(wù)。
房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及存在的問題
中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是房地產(chǎn)投資的收益與風(fēng)險并存。在房地產(chǎn)投資過程中，政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險、房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險、金融政策變化風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險和法律風(fēng)險等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風(fēng)險。
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持。房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額巨大。投資回收周期較長。占用的資金及支付的利息多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業(yè)就會發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至發(fā)生財務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)個人住房消費(fèi)也需要金融業(yè)的大力支持。國際上房價收入比約為三比一至六比一，而我國這個比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個別城市有的甚至更高。這意味著，我國城市一個家庭要在禁絕一切消費(fèi)的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費(fèi)信貸，家庭的積累過程就會大大縮短，住房消費(fèi)可以提前實(shí)現(xiàn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這無異于縮短了銷售時間加快了資金周轉(zhuǎn)，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤。
房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融一般可分為開發(fā)信貸和消費(fèi)信貸，據(jù)世界各國統(tǒng)計，住房金融有兩個“三七開”之說，一個“三七開”是國內(nèi)各項貸款中大約有30%是給房地產(chǎn)業(yè)，另一個“三七開”是房地產(chǎn)業(yè)貸款中的70%是貸給個人買房的，另外30%是貸給開發(fā)商。中國房地產(chǎn)金融從無到有，從小到大，發(fā)展十分迅速，而且發(fā)展空間非常大。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)和個人住房消費(fèi)信貸增長逐年上升。1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028.92萬元，2003年擴(kuò)大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時，個人住房消費(fèi)信貸也快速增長。2003年與1998年相比，個人住房消費(fèi)貸款增加了11353.58億元，增長了26.64倍。盡管如此，目前我國的房地產(chǎn)金融市場發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為：
房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險集中于商業(yè)銀行。中國房協(xié)副會長顧云昌把房地產(chǎn)與銀行業(yè)過去5年緊密合作的時光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂意為我們服務(wù)，但銀行確實(shí)也因此承擔(dān)了巨大風(fēng)險。”據(jù)估算，80％左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。有關(guān)方面資料表明，四大國有商業(yè)銀行剝離的1.4萬億不良資產(chǎn)30%是與房地產(chǎn)相關(guān)。
房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)單一，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融體系。缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場機(jī)構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場體系，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系，沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級市場，尚未建立房地產(chǎn)金融二級市場。據(jù)央行研究局的報告，2002年房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.5%；房地產(chǎn)債券融資所占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產(chǎn)資金信托較為活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計，2003年上半年推出的房地產(chǎn)資金信托計劃也不過20億元，微乎其微。房地產(chǎn)信托起源于美國20世紀(jì)60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過程，現(xiàn)在美國大約有300個房地產(chǎn)投資信托，他們的總資產(chǎn)超過3000億美元，大約2/3在國家級的股票交易所上市，已成為美國房地產(chǎn)證券化的主要形式。由于其在產(chǎn)權(quán)、資本、經(jīng)營上具有的優(yōu)勢，其發(fā)展已為世人所矚目，英國、日本等發(fā)達(dá)國家也紛紛效仿。
對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善。目前，我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設(shè)相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言還是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。
我國個人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控，個人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險。目前，中國商業(yè)性個人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。但按照國際慣例，個人房貸的風(fēng)險暴露期通常為3年到8年，而中國的個人住房信貸業(yè)務(wù)是最近3年才開始發(fā)展起來的。一般來講，個人信貸業(yè)務(wù)會給銀行帶來以下風(fēng)險：一是信用風(fēng)險，即借款人由于某種原因（如失業(yè)或突發(fā)事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動性風(fēng)險，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個人房貸業(yè)務(wù)，從而使商業(yè)銀行面臨流動性危機(jī)；三是操作風(fēng)險，是指由于不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險；四是利率風(fēng)險，即由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；五是市場風(fēng)險，即由于整個房地產(chǎn)市場大幅下滑，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風(fēng)險，即由于有關(guān)房地產(chǎn)市場或個人房貸業(yè)務(wù)相關(guān)政策的出臺而使商業(yè)銀行受到影響的情況。
銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范措施
政府要增強(qiáng)對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性，改善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展，防止大起大落，防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場統(tǒng)計工作，完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系。通過全面、準(zhǔn)確、及時地采集房地產(chǎn)市場運(yùn)行中的相關(guān)數(shù)據(jù)，并對影響市場發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布，政府可以全面、及時、準(zhǔn)確地掌握我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的預(yù)警和對房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。其次政府要設(shè)計合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制，引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機(jī)。比如對土地空（閑）置征稅，以鼓勵持有人積極投資開發(fā)，提高囤積投機(jī)的成本；征收土地增值稅，土地增值稅能有效地抑制土地投機(jī)，且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會，體現(xiàn)了社會公正；征收土地保有稅，以刺激土地供給等。
銀監(jiān)會應(yīng)加快發(fā)揮在社會信用基礎(chǔ)和市場誠信制度建設(shè)中的重要作用，完善監(jiān)管手段，提高監(jiān)管能力，充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵誠信行為，促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動中養(yǎng)成守信習(xí)慣，彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系，確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制，嚴(yán)懲欺騙和違約行為，在全社會范圍內(nèi)營造起誠實(shí)守信的氛圍和環(huán)境，促進(jìn)金融穩(wěn)定。
我國應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場，以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)對于銀行依賴性過大，不利于自身發(fā)展，同時商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款，有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因?yàn)樯虡I(yè)銀行的資金主要是吸收社會存款，投向期限較長的房地產(chǎn)項目，不符合銀行資產(chǎn)的流動性、安全性的要求，容易造成清償危機(jī)，產(chǎn)生金融風(fēng)險。在成熟規(guī)范的市場中，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅應(yīng)有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，在一級市場以外，還應(yīng)存在著發(fā)達(dá)的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種房地產(chǎn)金融工具同時存在，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化，導(dǎo)致資源的合理配置。
加快住房按揭貸款證券化進(jìn)程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險。隨著我國住房商品化加快，個人住房貸款將迅速增加。當(dāng)?shù)揭欢ㄒ?guī)模時，商業(yè)銀行會面臨較大的資金缺口，以及資金來源的短期性與住房貸款資金需求長期性矛盾，這無疑會帶來新的金融風(fēng)險。從國際經(jīng)驗(yàn)看，一旦經(jīng)濟(jì)不景氣，呆壞帳比例容易升高，而實(shí)施住房貸款證券化，可以分散該業(yè)務(wù)面臨的金融風(fēng)險。通過實(shí)施住房貸款證券化，使整個住房金融市場與資本市場有機(jī)互動，可以擴(kuò)大商業(yè)銀行的融資規(guī)模，同時還會帶來良性的連鎖效應(yīng)，提高銀行資產(chǎn)的流動性、降低銀行開展住房貸款業(yè)務(wù)成本。
【關(guān)鍵詞】大數(shù)據(jù)；房地產(chǎn)；信息共享
一、引言
隨著大數(shù)據(jù)時代的到來，大數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)特征及挖掘潛力為各行各業(yè)的發(fā)展帶來新的機(jī)遇，龐大的數(shù)據(jù)體量，高速運(yùn)行及實(shí)時更新的海量數(shù)據(jù)包含許多碎片化信息，對房地產(chǎn)信息服務(wù)而言大數(shù)據(jù)時代的到來給傳統(tǒng)信息服務(wù)帶來新的發(fā)展視角，而對數(shù)據(jù)信息共享的研究將推動房地產(chǎn)信息服務(wù)的發(fā)展。
大數(shù)據(jù)的核心要義在于預(yù)測，通過數(shù)據(jù)的處理與挖掘?qū)λ莆招畔⑦M(jìn)行有效預(yù)測的前瞻對每個行業(yè)都具有不可小覷的作用。面對大數(shù)據(jù)時代帶來的機(jī)遇與挑戰(zhàn)房地產(chǎn)行業(yè)面領(lǐng)著轉(zhuǎn)型，李戰(zhàn)懷等人提出基于大數(shù)據(jù)的特征從建立大數(shù)據(jù)庫的視角實(shí)現(xiàn)大數(shù)據(jù)的運(yùn)用，比較系統(tǒng)的提出理論構(gòu)架，董迎選從房地產(chǎn)市場調(diào)控著手對房地產(chǎn)信息進(jìn)行統(tǒng)計分析。本文基于大數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)特征對房地產(chǎn)信息共享展開研究。
二、創(chuàng)新房地產(chǎn)信息服務(wù)模式
信息服務(wù)的依托由“樣本”擴(kuò)大到“總體”，舍恩伯格在大數(shù)據(jù)時代中闡述對大數(shù)據(jù)思維變革 第一部分就提到“不是隨機(jī)樣本，而是所有數(shù)據(jù)”，這便是樣本的擴(kuò)大，要求“更多”。在大數(shù)據(jù)背景下房地產(chǎn)信息服務(wù)只有打破傳統(tǒng)的信息不對稱局面才能推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型與變革，面對龐大的數(shù)據(jù)資源新型房地產(chǎn)信息服務(wù)模式下應(yīng)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的公開化、透明化，將數(shù)據(jù)信息共享達(dá)到數(shù)據(jù)資源最優(yōu)化配置，同時在此過程中政府應(yīng)參與到房地產(chǎn)信息服務(wù)的建設(shè)中，積極發(fā)揮政府信息調(diào)控作用開放相應(yīng)的信息，建立完善的公共信息機(jī)制同時構(gòu)建信息監(jiān)督機(jī)制，形成制約，促進(jìn)市場健康發(fā)展。數(shù)據(jù)范圍的擴(kuò)大及公開化一定程度上減少了信息獲取成本同時避免了由于信息外露造成的信息獲取成本不公平問題，促進(jìn)市場公平，通過信息的相互交換不同角色各取所需將數(shù)據(jù)資源利用最大化，合理優(yōu)化數(shù)據(jù)資源，但在對信息數(shù)據(jù)的挖掘與應(yīng)用方面則體現(xiàn)專業(yè)素養(yǎng)的差距，大數(shù)據(jù)體量龐雜，看似毫無關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)卻隱含著大量的市場信息，通過數(shù)據(jù)處理分析提取出的市場信息對決策有著重要影響，這便要求分析者有敏銳的市場捕捉能力去尋找所需要的數(shù)據(jù)，同時也促進(jìn)市場公平競爭機(jī)制。
三、科學(xué)的房地產(chǎn)研究方法
2009年谷歌研究人員Ginsberg等發(fā)表關(guān)于流感趨勢論文，自此之后大數(shù)據(jù)受到廣泛關(guān)注，近年來各個領(lǐng)域?qū)W者、企業(yè)也在不斷研究大數(shù)據(jù)，各個行業(yè)都在積極與大數(shù)據(jù)接軌，房地產(chǎn)行業(yè)也站在大數(shù)據(jù)的浪尖上尋找轉(zhuǎn)型出路。對數(shù)據(jù)分析、市場分析得出大數(shù)據(jù)的重要性，分析大數(shù)據(jù)特點(diǎn)對行業(yè)未來發(fā)展趨勢進(jìn)行展望，但并未提出如何將大數(shù)據(jù)真正的運(yùn)用到房地產(chǎn)行業(yè)，并未提出系統(tǒng)的研究方法及運(yùn)用技術(shù)改變現(xiàn)狀。對房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)的研究過程中，可通過構(gòu)建數(shù)據(jù)模型將看似無關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行整合得出相關(guān)性，實(shí)現(xiàn)“不是因果關(guān)系，而是相關(guān)關(guān)系”思維模式的轉(zhuǎn)變，不局限于傳統(tǒng)的因果關(guān)系的研究而注重其內(nèi)在關(guān)聯(lián)，挖掘深入的市場信息。
四、建立合理的數(shù)據(jù)共享交易機(jī)制和定價模型
這是大數(shù)據(jù)理論的創(chuàng)新，為大數(shù)據(jù)資產(chǎn)的實(shí)現(xiàn)有重要的意義，這部分問題的研究將解決如何將大數(shù)據(jù)真正的應(yīng)用到房地產(chǎn)行業(yè)中，真正實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)行業(yè)相結(jié)合促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展與改革。大數(shù)據(jù)庫的建立可由政府機(jī)構(gòu)建立并開放相關(guān)公共信息，完善公共信息資源體系的建立，大數(shù)據(jù)庫的使用分為政府部門賬號、企業(yè)賬號及個人賬號三種類型，分別實(shí)現(xiàn)政府部門數(shù)據(jù)、企業(yè)數(shù)據(jù)及個人數(shù)據(jù)之間的共享，涉及內(nèi)部核心數(shù)據(jù)共享則可通過系統(tǒng)平臺根據(jù)數(shù)據(jù)重要性程度進(jìn)行交易定價，同時參考專業(yè)人士對數(shù)據(jù)的重要性判斷。在信息共享過程中還應(yīng)建立監(jiān)督機(jī)制，對所共享數(shù)據(jù)進(jìn)行監(jiān)督管理，避免惡意共享虛假信息擾亂市場機(jī)制。在此過程中政府應(yīng)發(fā)揮積極作用，在提供相關(guān)數(shù)據(jù)共享的同時發(fā)揮引導(dǎo)角色，制定相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范數(shù)據(jù)使用對數(shù)據(jù)共享進(jìn)行法律層面的嚴(yán)格把控，同時企業(yè)應(yīng)秉持公平誠信的態(tài)度保障共享數(shù)據(jù)信息的真實(shí)性，促進(jìn)數(shù)據(jù)交易市場的良好氛圍，降低企業(yè)信息成本達(dá)成共贏。
五、結(jié)語
本文通過大數(shù)據(jù)時代下的數(shù)據(jù)信息，結(jié)合大數(shù)據(jù)特征對房地產(chǎn)信息共享問題進(jìn)行研究，從大數(shù)據(jù)視角出發(fā)對數(shù)據(jù)共享問題進(jìn)行簡單探討并提出若干觀點(diǎn)，文章雖有不足之處仍希望可供相關(guān)人員進(jìn)行參考學(xué)習(xí)。
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作者簡介
摘 要： 本文通過對國內(nèi)外理論研究和實(shí)證研究文獻(xiàn)的梳理，將“享樂函數(shù)”方法的產(chǎn)生和發(fā)展分為三個階段，探究了該方法的理論基礎(chǔ)及在理論研究領(lǐng)域的起源和發(fā)展，介紹了該方法在各國房地產(chǎn)定價機(jī)制中被廣泛應(yīng)用的歷史路徑。最后，結(jié)合對國內(nèi)學(xué)者的實(shí)證研究文獻(xiàn)的梳理，針對國內(nèi)學(xué)者在實(shí)證研究領(lǐng)域已經(jīng)取得的成就和不足，提出了該方法在國內(nèi)未來可能的應(yīng)用方向。
關(guān)鍵詞：“享樂函數(shù)”方法 房地產(chǎn)定價 文獻(xiàn)綜述
一、理論基礎(chǔ)
一般而言，“享樂函數(shù)”分析方法等同于“特征價格”，而“特征價格”這個概念起源于希臘語，翻譯成中文是“快樂”、“享樂”和“效用”的意思；在《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大詞典（第二卷）》中，詞條的編寫者把“特征價格”定義為“享樂函數(shù)和享樂指數(shù)”（溫海珍，2005）。
“享樂函數(shù)”是各種樣式或模型的不同質(zhì)商品或服務(wù)的價格通報會在其中的特征要素數(shù)量間的關(guān)系：
在上式中，p為各種商品的n元價格向量，（c）為特征要素矩陣。
享樂的假定意味著，交易是某一組特征要素的相連接的銷售，因此可以把一種樣式的商品的價格解釋為其本身的較低序列價格和數(shù)量的總量。
如果把這個概念放到經(jīng)濟(jì)學(xué)的背景下，“享樂函數(shù)和享樂指數(shù)”的理論基礎(chǔ)則是“隱性市場”理論。在對該理論的理解上，存在著兩種看法：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為對所有商品的需求不是根源于商品本身，而是根源于這些商品所體現(xiàn)的特征要素上；第二種觀點(diǎn)假定商品異質(zhì)性的存在，得出了商品之間的關(guān)聯(lián)性（在單一市場上進(jìn)行交易）的結(jié)論。在該市場中不可能只有一種價格表述機(jī)制，而是應(yīng)該有一系列價格表述機(jī)制（由商品所含特征要素質(zhì)量所決定）?！跋順泛瘮?shù)和享樂指數(shù)”方法為確定各屬性的價格結(jié)構(gòu)提供了一套標(biāo)準(zhǔn)方法。
令z表示用來區(qū)分不同商品的那些不同屬性的數(shù)量所構(gòu)成的向量，在滿足下面兩個前提的情況下，可以進(jìn)行享樂分析。（1）每位消費(fèi)者可能消費(fèi)包含不同數(shù)量z的單位商品（消費(fèi)不同商品）；（2）存在不同的邊際價格（為不同的商品特征支付不同的價格）。
如果把考察的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)市場的研究領(lǐng)域，“享樂函數(shù)”方法等同于“特征價格”理論，“特征價格”理論指的是由于對產(chǎn)品或服務(wù)的消費(fèi)而得到的效用或者滿足。該理論認(rèn)為消費(fèi)者對居住類不動產(chǎn)（不包含針對商用不動產(chǎn)的相關(guān)分析）的需求量在很大程度上取決于居住類不動產(chǎn)的特征。根據(jù)微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中的效用理論，消費(fèi)者之所以購買居住類不動產(chǎn)，目的就是要實(shí)現(xiàn)居住類不動產(chǎn)的效用最大化（通過把居住類不動產(chǎn)的特征轉(zhuǎn)化為效用而實(shí)現(xiàn)），同樣，居住類不動產(chǎn)所具有的各種特征的數(shù)量決定了該商品的效用曲線在二維空間圖中的相對位置。
二、“享樂函數(shù)”方法理論分析的起源和發(fā)展
關(guān)于特征價格模型思想和理論分析的起源，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們認(rèn)為有兩個不同的起源。一種觀點(diǎn)（colwell & dillmore，1999）認(rèn)為，hass的碩士論文是該專題的開山之作， hass把農(nóng)場地的特征界定為兩類，一類是到市中心的距離，一類是城市大小，通過這兩個變量來研究農(nóng)場地價格差異的決定因素；wallac用“享樂函數(shù)”方法分析、估計了美國某一區(qū)域的土地價值；waugh利用多元統(tǒng)計方法，構(gòu)建了“享樂函數(shù)”方法的早期函數(shù)形式，用可以定量化（可用定量指標(biāo)和定序指標(biāo)表示）的某一商品的對某一商品的質(zhì)量進(jìn)行了描述，通過該方法估算了諸屬性元的隱含價格，其研究成果是較早的針對商品價格的質(zhì)量差異彈性進(jìn)行系統(tǒng)性研究的文獻(xiàn)。另一種觀點(diǎn)（goodman，1998；malpezzi，2003）認(rèn)為，court （court， 1939）是第一個成功地借鑒了功利主義的享樂主義哲學(xué)的學(xué)者，認(rèn)為簡單地使用價格變量不能很好的反映汽車的需求，開創(chuàng)性地提出了使用三個汽車的內(nèi)在特征變量（凈重、軸距和馬力）來分析汽車價格，把汽車價格作為汽車不同特征的函數(shù)（價格為因變量，特征為自變量），進(jìn)行了汽車價格、需求分析，分析中使用了半對數(shù)的函數(shù)形式，最終構(gòu)建了汽車產(chǎn)業(yè)價格指數(shù)。
lancaster （lancaster，1966 ）認(rèn)為，消費(fèi)者對商品的需求不是根源于商品本身，而是根源于該種商品所體現(xiàn)的特征要素，以及這些特征要素給消費(fèi)者帶來的滿足，這些才是效用的真正根源。根據(jù)效用理論，消費(fèi)者之所以消費(fèi)一件商品，其本質(zhì)是希望能夠用一定的成本，得到某種特定程度的效用最大化的價值，也就是效用i。而效用的多少是被商品自身所包含有的特征多少來決定的。函數(shù)表達(dá)為：
函數(shù)中，是消費(fèi)者喜好向量，可以是顯性的也可以是隱形的。這樣，不同家庭的特征可以由收入y和參數(shù)向量α確定，它們可能值的分布由聯(lián)合概率f（，y）來描述。
當(dāng)綜合考慮了消費(fèi)者的收入水平以及想要得到的效用水平以后，利用效用函數(shù)就可以計算出他們能夠負(fù)擔(dān)的房產(chǎn)商品的價格，這個價格可以被看做是一個以特征因素為自變量的函數(shù)。那么我們就可以將此“競租”函數(shù)如下表達(dá)：
當(dāng)函數(shù)里面表示特征多少的變量變化以后，用戶愿意為房產(chǎn)支付的價值也會變化。
該框架表明，如果能夠觀測到（或估計到）特征要素的享樂價格以及消費(fèi)者所作的選擇，那么在最優(yōu)化行為假定下，上面的結(jié)論就可以提供有關(guān)消費(fèi)者的偏好以及是否愿意為所選擇的居住區(qū)的屬性而支付費(fèi)用的局部信息。rosen （rosen，1974）總結(jié)了住房市場上消費(fèi)者、政府和開發(fā)商的均衡狀態(tài)，建立了隱形市場理論和特征價格分析的基本理論框架。該理論成功的將房產(chǎn)的價格以及房產(chǎn)自身具備的特征要素對應(yīng)了起來，并成為其理論根源。它通過對于交易行為本身的形容，揭示了實(shí)現(xiàn)均衡的根源。當(dāng)這個根源出現(xiàn)的時候，交易行為的各個主體就會協(xié)同一致完成享樂價格關(guān)系的確定。
二十年前，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們對于“享樂函數(shù)”的研究有了突破，他們基于經(jīng)濟(jì)計量學(xué)的基礎(chǔ)，重新研究了其中的各個變量和其函數(shù)關(guān)系，從而讓這一理論得到了完善和修正，更能夠指導(dǎo)實(shí)際。
三、“享樂函數(shù)”方法實(shí)證分析的發(fā)展
“享樂函數(shù)”分析方法在實(shí)際應(yīng)用中可細(xì)分為兩階段分析法：首先，利用經(jīng)濟(jì)計量學(xué)方法求出每個特征的隱含價格，一個特殊形式 ；接下來，確定因變量，一般使用消費(fèi)者的目標(biāo)特征的影子價格；再將其他的變量進(jìn)行回歸，比如消費(fèi)水平、職業(yè)、學(xué)歷等等。盡管該模型存在著內(nèi)生性問題，但palmquist（palmquist，1984）專門討論了怎樣解決這類隱含價格內(nèi)生性問題。模型還有一個重點(diǎn)，那就是我們只能夠得到一定位置下的價格，所以使用此模型很難實(shí)現(xiàn)不同位置之間的價格比較。當(dāng)然，我們也可以通過對不同位置的產(chǎn)品找出對于用戶來說具有一致性的特征屬性，也可以實(shí)現(xiàn)不同位置的商品的特征與價格分析。
值得慶幸的是，較為近期（近二十年）的一些研究（freeman，1991；halstead， b
ouvier and hansen 1997，bolitzer and netusil 2000；trvainen and miettinen 2000；luttik 2000）已經(jīng)開始在第一階段不使用效用框架來進(jìn)行特征價格法分析，關(guān)于特征價格的理論研究正在不斷發(fā)展中。
由于特征價格模型的建立需要大量的數(shù)據(jù)支撐和進(jìn)行較為廣泛的問卷調(diào)查。同時因?yàn)榉慨a(chǎn)具有很多特點(diǎn)，比如資產(chǎn)密集性、空間不變動性、換代周期長等。所以，房產(chǎn)產(chǎn)品所具有的特征屬性之間是有很大的不同的，國際上通常都利用該模型來對房產(chǎn)的價格進(jìn)行分析。半個世紀(jì)之前，西方國家普遍開始將特征價格理論引入房產(chǎn)市場的研究中，且通過大量具體案例的分析，獲得了很多有價值的結(jié)論。其中房產(chǎn)市場上的“享樂主義”分析就成為當(dāng)前城市經(jīng)濟(jì)研究中的具有重要意義的理論。經(jīng)過不斷完善，在90年代逐漸成為了研究的主流理論。自從rider在1967年把特征價格理論應(yīng)用到住宅市場分析（rider，1967），經(jīng)過30多年的實(shí)踐和不斷的完善，特征價格模型己經(jīng)發(fā)展為房地產(chǎn)領(lǐng)域廣泛應(yīng)用的模型之一。在對亞洲房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)術(shù)研究中，有很大一部分的房地產(chǎn)價格研究是采用特征價格模型進(jìn)行的實(shí)證研究（k.w.chau，2001），從而解釋住宅價格空間差異形成的原因，即實(shí)際價格是由商品本身所擁有的特征的多少來決定的。
現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家的出現(xiàn)時間較早，因而，很大一部分oecd國家積累了具有較高質(zhì)量的行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，基于這些高質(zhì)量數(shù)據(jù)的相關(guān)研究（針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史和相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)政策的新制度主義方法研究）取得了較為豐碩的成果。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)自20世紀(jì)70年代后正式成為經(jīng)濟(jì)學(xué)中一支新興的獨(dú)立分支，由于不斷引入經(jīng)濟(jì)學(xué)的最新基礎(chǔ)理論和計量經(jīng)濟(jì)的最新方法而得到蓬勃發(fā)展（smith et a1，1988 ）。房地產(chǎn)政策始終是房地產(chǎn)研究的焦點(diǎn)問題，為各國政府和研究者看重（fallis，1993；galster，1997；angel， 2002）。
在我國，有鑒于土地原始地理位置及條件的不同、地方政府公共物品投資的空間差異和城市土地空間區(qū)位（到cbd的距離）的差異，使得城市政府在轉(zhuǎn)讓土地時價格具有很大的差異。而城市土地供給的有限性、地方政府公共物品投資的空間差異和企業(yè)選址的區(qū)位差異，使居民對區(qū)位不同的住宅競爭程度具有差異，而這種競爭程度的差異導(dǎo)致了城市間住宅價格的空間差異。
因?yàn)椴煌姆康禺a(chǎn)商建造單位面積的住宅所需要的土地的多少是有所不同的，所以土地大小對于不同的房地產(chǎn)商的影響程度也是不一樣的，對應(yīng)到不同類型房產(chǎn)建設(shè)時，這種不同的程度還會更加劇烈。還有，政府出于對于發(fā)展的規(guī)劃，相關(guān)公共設(shè)施在社會中的提供是不平衡的，而城市內(nèi)各個區(qū)域的土地成本本身也具有很大差異，比如，在公園旁的住宅，就會在滿足人們住房的基本需求的同時，也能帶來更多的愉悅。而這種需求是所有消費(fèi)者共有的，所以消費(fèi)者之間的相互競爭也就讓不同區(qū)域的房產(chǎn)價格差異拉大。
縱觀國內(nèi)學(xué)者對住宅市場和住房價格方面的研究，主要的研究理論依據(jù)是供求理論、成本理論和區(qū)位理論，研究方法更多地局限于定性方法。學(xué)者們大多從住宅市場的住宅價格的構(gòu)成、供求關(guān)系、住宅政策等方面出發(fā)進(jìn)行定性研究，從成本理論出發(fā)，主要研究住宅價格的合理構(gòu)成，進(jìn)而分析價格下降的可能性（房樹田，2001）。這種方法無法揭示住宅市場中的住房異質(zhì)性特征和消費(fèi)者的獨(dú)特的偏好及行為特征。另外，在市場經(jīng)濟(jì)中，用這套研究方法來解釋住宅價格的影響因素似乎顯得力不從心，因?yàn)槟壳暗淖≌瑑r格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過成本價格，甚至從某種程度上說，住房市場具有很大的投資和投機(jī)特征，說明供求關(guān)系起著重要的作用。
基于住房市場的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析（供給-需求分析），在某種程度上彌補(bǔ)了上面所談到的缺陷，然而國內(nèi)學(xué)者似乎更加偏重于針對供求理論的宏觀市場分析，缺少以城市住宅價格為研究對象的實(shí)證研究。郝前進(jìn)（2009）使用上海市和長江三角洲的較高質(zhì)量的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，基于特征價格法進(jìn)行了系統(tǒng)的實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)政府公共物品投資對住宅價格的空間差異有很重要的影響；吳建峰（2002）對中國22個城市的住宅價格、城市的人均gdp、城市住宅投資指數(shù)、城市居民人均工資等四個變量進(jìn)行了回歸分析，發(fā)現(xiàn)人均gdp對城市住宅價格的影響顯著性較低，而住宅投資指數(shù)和城市居民人均工資影響顯著，推導(dǎo)出我國城市住宅平均價格主要是由投資成本決定的結(jié)論；張紅、李文誕（2001）運(yùn)用住宅價格回歸模型和二次曲線趨勢模型對北京市商品住宅價格的變動趨勢及影響因素進(jìn)行了實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)影響住宅價格的因素主要是住宅建造成本和國內(nèi)生產(chǎn)總值。
與此不同，我國研究者的實(shí)證分析很多都是建立在區(qū)位理論上的，通過對于房產(chǎn)價格高低的分布進(jìn)行分析，再判定其具體的影響因子，很少采用系統(tǒng)的定量化的數(shù)學(xué)模型進(jìn)行分析。需要進(jìn)一步指出的是，國內(nèi)學(xué)者實(shí)證研究的樣本選擇基本上局限于中東部地區(qū)，西部城市的住宅價格定價機(jī)制鮮有提及。
四、結(jié)論
從上面的分析不難看出，“享樂函數(shù)”方法使用的理論前提是較為完善的市場經(jīng)濟(jì)體系（市場均衡），處于轉(zhuǎn)型時期的中國很難滿足這一理論前提。從發(fā)展的角度來看，具有中國特色的社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的變革不可能停滯不前，當(dāng)前的改革已經(jīng)進(jìn)入深水期。隨著改革的進(jìn)一步推進(jìn)，“享樂函數(shù)”方法使用的理論前提不再是空中樓閣?！跋順泛瘮?shù)”方法在實(shí)際工作中的應(yīng)用應(yīng)該是針對城市居住類不動產(chǎn)的定價機(jī)制的研究。
現(xiàn)任美國麻省理工學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授的皮特?戴蒙德(Peter Diamond)是世代交疊模型的創(chuàng)立者,1960年畢業(yè)于耶魯大學(xué),獲數(shù)學(xué)學(xué)士學(xué)位;1963年,年僅23歲的戴蒙德獲得了麻省理工學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位,在加州大學(xué)伯克利分校開始其教學(xué)生涯。
岱爾?冒騰森(Dale Thomas Mortensen)是卡內(nèi)基梅隆大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士,1965年開始在西北大學(xué)任教。其研究領(lǐng)域集中在勞動經(jīng)濟(jì)學(xué)、微觀經(jīng)濟(jì)學(xué),在摩擦性失業(yè)的搜尋與匹配理論方面做出開創(chuàng)性研究工作,并將此工作擴(kuò)展到研究勞動力崗位轉(zhuǎn)換和重新配置、研究與開發(fā)以及人際關(guān)系的研究方面。
克里斯多弗?皮薩里德斯(Christopher A. Pissarides)出生于塞浦路斯,擁有塞浦路斯和英國國籍,畢業(yè)于Essex大學(xué)和倫敦經(jīng)濟(jì)學(xué)院,他的主要研究貢獻(xiàn)為失業(yè)中的微觀經(jīng)濟(jì)搜尋與匹配理論、匹配功能與結(jié)構(gòu)性增長,現(xiàn)為倫敦經(jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授。他最具影響力的論文“失業(yè)理論中工作崗位的創(chuàng)造與毀滅”(與冒騰森合作),1994年發(fā)表于《經(jīng)濟(jì)研究評論》 (RES),這篇論文是在兩位合作者自己過去20年中個人研究工作的基礎(chǔ)上完成的。
他的著作《均衡失業(yè)理論》是有關(guān)失業(yè)的微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)文獻(xiàn)中的一本標(biāo)準(zhǔn)參考書。在他與冒騰森進(jìn)行合作研究并產(chǎn)生了對內(nèi)生性工作崗位創(chuàng)造與毀滅的分析之后,對此書進(jìn)行了修訂。
一、搜尋理論及其應(yīng)用涵義
戴蒙德等學(xué)者的研究發(fā)現(xiàn),在許多市場上,賣家和買家并不總是直接接觸,由于相互搜尋的過程需要時間和資源,就造成了市場上的矛盾:工作崗位空缺和失業(yè)人群總是同時存在。戴蒙德等學(xué)者所開發(fā)的搜尋理論正是對市場上存在的這種矛盾做出的合理解釋。
搜尋理論認(rèn)為,人們對信息的搜尋是有成本的。經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿羅認(rèn)為,信息是指根據(jù)條件概率原則有效地改變概率的任何觀察結(jié)果。廣義地講,任何事件或事物都包含或傳遞信息。搜尋,就是決策者將樣本空間中的選擇對象轉(zhuǎn)變成選擇空間中的選擇對象的活動。
搜尋理論把搜尋分為固定樣本搜尋和連續(xù)搜尋。假定消費(fèi)者知道市場上價格的分布,但不知道每一個銷售者的報價。消費(fèi)者可預(yù)先選定幾個銷售者,尋找其中的最低報價,這種搜尋叫做“固定樣本搜尋”。消費(fèi)者也可連續(xù)不斷地搜尋,直到找到可以接受的價格,這樣的搜尋稱之為“連續(xù)搜尋”。
搜尋成本則是指搜尋活動本身所要花費(fèi)的代價,這種代價有時指搜尋活動所需要的開銷,有時也可以指等待下一次機(jī)會所付出的代價。
既然存在搜尋成本,那么,對搜尋者而言,他所面臨的選擇就是:“搜尋”或“停止搜尋”。如果搜尋者決定“停止搜尋”,就意味著他在已有的機(jī)會集合中選擇一項行動,搜尋過程結(jié)束;如果搜尋者決定“搜尋”,就意味著他將繼續(xù)搜尋新的選擇對象。
必須指出,隨著搜尋次數(shù)的增加,得自搜尋的邊際收益總是下降的。當(dāng)搜尋活動使搜尋的預(yù)期邊際收益等于邊際成本時,搜尋活動才會停止。這里,搜尋額外價格的預(yù)期邊際收益是指追加一次搜尋所帶來預(yù)期最低價格的減少量乘以購買量。搜尋額外價格的邊際成本由時間、交通費(fèi)用、信息費(fèi)用構(gòu)成。
有人曾分析過,為什么離退休老人往往可買到物美價廉的商品,其主要原因在于離退休老人的時間等機(jī)會成本通常小于在職人員,其搜尋的邊際成本較低,這樣,離退休老人進(jìn)行搜尋的比較優(yōu)勢就大于后者。
假如離退休老人進(jìn)入市場第一次搜尋時發(fā)現(xiàn)價格相差愈大,他采取第二次搜尋的可能性也就愈大。這意味著,從一個給定的搜尋次數(shù)中得到的邊際收益越大,價格的差距也就越大。
戴蒙德等三位學(xué)者還得出了一個共同的結(jié)論:一個國家的失業(yè)保險福利越是寬松慷慨,就會導(dǎo)致失業(yè)率越高,尋找工作的周期越長。
戴蒙德的貢獻(xiàn)主要是分析了“搜尋市場”的基礎(chǔ),而戴爾和克里斯多弗則延伸了這一理論,使其不僅運(yùn)用在勞動力市場中。比如在房地產(chǎn)市場,搜尋理論也同樣適用,在售的空置房屋與合適買家之間的關(guān)系類似于雇員與雇主之間的相互“搜尋”。
二、搜尋理論的方法與特點(diǎn)
經(jīng)典的勞動力市場理論認(rèn)為,勞動力的供給與需求是在信息完備而無摩擦的市場環(huán)境下運(yùn)行的。然而現(xiàn)實(shí)中的勞動力市場是信息不完備并有摩擦的。勞動力市場的信息不完備和摩擦, 是指勞動力供求雙方發(fā)生的信息搜集成本以及由此引起的交易延遲或耽誤。
因此在信息不完備、存在摩擦的市場環(huán)境下,勞動力市場理論要解決的中心問題是尋找滿足勞動力供求雙方個體理性和利益相容的交易模式。自20世紀(jì)六七十年展起來的搜尋理論,為加深對信息不完備、有摩擦的勞動力市場的認(rèn)識和理解提供了理論和實(shí)踐依據(jù)。
早期的勞動力搜尋理論主要研究在工作崗位供給分布已知的假定下,勞動力供給方――勞動者對工作崗位的搜尋行為,如搜尋密度、在職搜尋等等,它忽視了勞動力需求方――企業(yè)的雇傭行為對勞動者的工作崗位搜尋行為的影響。針對這一缺陷,均衡搜尋理論把作為勞動力需求方的企業(yè)行為內(nèi)生化,為分析企業(yè)行為對勞動者的工作崗位搜尋行為的影響,進(jìn)而為深入審視整個勞動力市場的運(yùn)行效率提供了新的思路。
現(xiàn)有的均衡搜尋理論文獻(xiàn)因其側(cè)重點(diǎn)的不同大致可分為兩類。第一類是“匹配方法”(matching approach),此類方法的目標(biāo)是在一個理性的、面向未來考慮問題的個體的范式中解釋勞動者流動(worker flows)、工作崗位流動(job flows)和失業(yè)水平。
其基本蘊(yùn)涵是,勞動力供求雙方在匹配過程中存在雙邊摩擦,雙方為克服市場摩擦而進(jìn)行投資。因此工作崗位創(chuàng)造又取決于失業(yè)勞動者和可獲得的空缺工作崗位數(shù)量,以及勞動者搜尋密度和企業(yè)雇傭密度,這些因素的相互作用關(guān)系可以用匹配函數(shù)表達(dá)。此類方法的主要側(cè)重點(diǎn)是研究決定均衡失業(yè)水平的各種效應(yīng),該效應(yīng)是由市場摩擦促使勞動力供求雙方為完成匹配而付出搜尋、雇傭、培訓(xùn)和其他與匹配相關(guān)成本的投資而產(chǎn)生的。
第二類是“工資公告方法”(wage posting approach),此類方法主要論證的是存在摩擦的市場環(huán)境中,工資公告方法可以實(shí)現(xiàn)社會最優(yōu)的匹配,也會在勞動力市場均衡時產(chǎn)生工資分散(wage dispersion)的現(xiàn)象。
此類方法假定工資水平是在一個非合作博弈的環(huán)境下由企業(yè)設(shè)定的,勞動者直接搜尋特定工資水平的企業(yè)。在此,市場摩擦是指勞動者為了搜集關(guān)于工資出價的信息而花費(fèi)的時間。此類方法為解釋與勞動者可觀測的技能水平無關(guān)的工資差別現(xiàn)象提供了依據(jù)。
三、搜尋理論啟示及中國應(yīng)用
搜尋理論認(rèn)為,勞動力市場上關(guān)于工資等信息是不完全的,失業(yè)者搜尋和獲得工作必須付出成本。失業(yè)者會根據(jù)勞動力市場的各種信息,大致估計搜尋工作的成本和收益,以決定出去工作的心理底價或可接受的最低工資水平,即保留工資水平。此外,勞動者的效用是工資收入和享受閑暇的函數(shù)。
搜尋工作行為可以帶來未來工資收入,增進(jìn)勞動者的效用水平,但這實(shí)際上也是放棄了閑暇機(jī)會,勞動者的效用水平受到部分損害。任何一個理性的勞動者都會以滿足效用最大化為目的,選擇適當(dāng)?shù)墓ぷ魉褜づΤ潭取?/p>
因此,保留工資水平和工作搜尋努力程度是直接決定人們勞動供給行為的兩個關(guān)鍵因素:保留工資水平越低,搜尋工作越努力,失業(yè)者結(jié)束失業(yè)狀態(tài)的概率較大;反之,失業(yè)者就業(yè)機(jī)會較小。失業(yè)保險正是通過改變它們,進(jìn)而影響人們的失業(yè)時間和就業(yè)狀態(tài)。
以上方法及其理論分析為失業(yè)中的工作崗位搜尋及其摩擦的分析奠定了研究基礎(chǔ),對于這些方法和理論的應(yīng)用研究,將有助于中國城鎮(zhèn)勞動力市場的逐步建立、服務(wù)拓展與分析改進(jìn)。
目前,中國仍然存在著城鄉(xiāng)分割的二元勞動力市場,一方面城鎮(zhèn)的勞動力市場仍處于初始階段,服務(wù)水平落后,形式單一,傳播范圍有限,信息共享程度低;相對而言,高級人才市場較為發(fā)達(dá),運(yùn)行效率較高。
尤其是職業(yè)經(jīng)理人市場或獵頭市場較為發(fā)達(dá)和成功,因?yàn)樘峁┐祟惙?wù)的主要提供者是私人企業(yè)甚至是跨國企業(yè),而普通勞動力市場則主要由政府勞動管理部門和街道辦事處等提供。雖然有些私人企業(yè)也提供此類服務(wù),但由于利潤不高,進(jìn)入門檻低,所以有許多根本不具備基本經(jīng)營資質(zhì)條件的小企業(yè)也乘虛而入,服務(wù)水平和效率可想而知。
另一方面,虛擬的農(nóng)村勞動力市場基本無法形成有效的運(yùn)行機(jī)制。絕大多數(shù)農(nóng)村剩余勞動力外出務(wù)工,都是經(jīng)過傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村紐帶(親戚、朋友、鄰居、同鄉(xiāng)、同學(xué))等人際溝通和簡單的信息傳播與信任載體而實(shí)現(xiàn)的。相互之間的介紹和帶入當(dāng)然能夠避免盲目遷移和搜尋所產(chǎn)生的風(fēng)險和成本,然而也會產(chǎn)生其他風(fēng)險和成本(比如被熟人欺騙,工資甚至人身自由都無法得到有效保障)。
然而無論多么先進(jìn)的搜尋理論都需要一定的應(yīng)用條件和社會環(huán)境基礎(chǔ),對于中國農(nóng)村剩余勞動力來說,只有當(dāng)勞動力市場的基本服務(wù)體系得以建立和發(fā)展,才有可能激勵他們參與信息與資源的共享。
