發(fā)布時(shí)間：2023-03-17 18:03:00
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)市場(chǎng)論文樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
1.1提高了人們的生活質(zhì)量
改革開放深刻地改變了人們的生活，人們的生活水平都有了明顯地提高，自然而然的對(duì)生活質(zhì)量有了更高的追求。住房是人們最為基本的生活需求，房地產(chǎn)行業(yè)就直接改變?nèi)藗兊纳?，從多層到高層，從扶梯到電梯，人們的住宅環(huán)境得到了極大地改善，生活質(zhì)量明顯提高。
1.2促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能夠促進(jìn)社會(huì)的進(jìn)步。最為基本的就是提供很多的就業(yè)崗位，比如說，房屋銷售工作，對(duì)人才的需求量很大，這在一定程度上幫助了很多大學(xué)畢業(yè)生就業(yè)，有效地緩解了連年緊張的就業(yè)矛盾。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，存在著一些問題，比如，房?jī)r(jià)過高已經(jīng)在社會(huì)上引起了不滿，這不但加大了社會(huì)矛盾，也不利于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。相關(guān)職能部門應(yīng)該加以分析，追根溯源，積極借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)以科學(xué)合理的方式進(jìn)行引導(dǎo)，從而使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。
2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不協(xié)調(diào)的原因
2.1價(jià)格與價(jià)值出現(xiàn)不協(xié)調(diào)
房地產(chǎn)的價(jià)格與價(jià)值背離的現(xiàn)象引發(fā)了強(qiáng)烈的市場(chǎng)波動(dòng)，價(jià)格是圍繞著價(jià)值進(jìn)行波動(dòng)的，但現(xiàn)階段的房地產(chǎn)價(jià)格過高，偏離了其自身的價(jià)值，這也就擾亂了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的秩序。近幾年，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升，其主要是由于開發(fā)商的非法銷售手段以及炒房團(tuán)的影響，造成房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，這與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是相反的，難以保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向著穩(wěn)定、健康的方向發(fā)展。此外，由于泡沫經(jīng)濟(jì)的問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)的發(fā)展過程中存在一定的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，并隨時(shí)面臨著市場(chǎng)破裂的現(xiàn)象。房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)的過程中需要大量的土地資源，并在建設(shè)的過程中造成極大的能源浪費(fèi)與環(huán)境污染，這不僅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著一定的影響，也阻礙了我國(guó)的可持續(xù)發(fā)展。
2.2政府的過度干預(yù)
我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展較為重視，所以對(duì)其進(jìn)行宏觀調(diào)控的力度相對(duì)較大，但效果卻并不明顯，沒有對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格過高的問題進(jìn)行解決。2013年2月20日出臺(tái)的"國(guó)五條"雖然對(duì)炒房投機(jī)的現(xiàn)象進(jìn)行了抑制，但對(duì)市場(chǎng)的剛性需求的影響不大，雖然使二手房的交易成本提高，但對(duì)一手房的影響卻是相對(duì)較小。房地產(chǎn)市場(chǎng)受到多種因素的影響，所以國(guó)家的政策難以對(duì)市場(chǎng)的狀況進(jìn)行解決?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)依然被認(rèn)為是財(cái)產(chǎn)保值的主要方式，目前階段，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)并沒有受到政策的影響，一手房與二手房之間的價(jià)格差異相對(duì)較小。尤其是現(xiàn)階段很多的政策在制定的時(shí)候沒有對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行研究，所以市場(chǎng)也就無(wú)法成為政策制定的依據(jù)，只是按照民意來(lái)對(duì)市場(chǎng)的秩序進(jìn)行干預(yù)，這也就難以將政策貫徹落實(shí)，更是起不到預(yù)期的效果，并隨著時(shí)間的發(fā)展逐漸流于形式。
2.3對(duì)資源利用的不合理
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期處于粗放式的發(fā)展模式，已經(jīng)導(dǎo)致很多不利的要素在環(huán)境中慢慢滋生，這其中包括對(duì)土地?zé)o計(jì)劃、無(wú)節(jié)制的開發(fā)，沒有環(huán)保和節(jié)能的概念，都加劇了環(huán)境的污染與能源的破壞，房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展無(wú)法保障。我國(guó)人口眾多，人均資源占有量貧乏，這些年房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)土地的開發(fā)，已經(jīng)破壞了我國(guó)的自然環(huán)境，加大了能源矛盾，不符合我國(guó)可持續(xù)發(fā)展的基本國(guó)策，更不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。
3解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不協(xié)調(diào)的對(duì)策
3.1調(diào)控房地長(zhǎng)價(jià)格
現(xiàn)階段房地產(chǎn)價(jià)格偏高，違反了價(jià)值規(guī)律，一定程度上造成了市場(chǎng)混亂的局面，這就要求有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行有效調(diào)節(jié)，調(diào)節(jié)并不是要打壓房地產(chǎn)價(jià)格，更不是無(wú)底線地降低房?jī)r(jià)，而是要通過合理的手段來(lái)使房地產(chǎn)的價(jià)格與它真實(shí)的價(jià)值相適應(yīng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)動(dòng)蕩的現(xiàn)狀。近些年，我國(guó)房地產(chǎn)中一個(gè)最重要的問題就是房?jī)r(jià)過高。而在金融危機(jī)時(shí)候，我國(guó)的房地產(chǎn)又是由于價(jià)格過低，企業(yè)的資金不能進(jìn)行有效地運(yùn)轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一度受到阻礙。綜上所述，可以看出，房地產(chǎn)的價(jià)格不能過高也不能過低，否則都不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國(guó)家的有關(guān)部門應(yīng)該做好調(diào)控工作，地房產(chǎn)發(fā)展的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)研和把關(guān)，從而正確地判斷房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之間的協(xié)調(diào)程度，制定出行之有效的政策法規(guī)。其實(shí)，價(jià)格始終是引導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素，泡沫經(jīng)濟(jì)也是由此而來(lái)。因此通過政府正確的宏觀調(diào)控地引導(dǎo)使得房地產(chǎn)的價(jià)格回到與其價(jià)值相適應(yīng)的范圍內(nèi)，建立正確房地產(chǎn)行業(yè)秩序，是保障市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要手段。
3.2加大對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的金融監(jiān)管力度
政府相關(guān)部門應(yīng)該加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行金融方面的監(jiān)管力度以便保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能夠和諧發(fā)展。房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)該進(jìn)行有效地管理，特別是在投資和還款能力上，對(duì)這些方面進(jìn)行管理是加強(qiáng)房地產(chǎn)與銀行間合作的基石。將房地產(chǎn)的借貸業(yè)務(wù)與資金流動(dòng)進(jìn)行控制，是保證銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加地科學(xué)化和合理化。
3.3加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型
社會(huì)發(fā)展進(jìn)行時(shí)，環(huán)境保護(hù)越來(lái)越受到人們的重視。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中倡導(dǎo)環(huán)保、節(jié)能新理念是時(shí)下的風(fēng)尚，是人們對(duì)追求更高生活品質(zhì)的愿望，更是我國(guó)建立可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的根本要求。需要指出的是，現(xiàn)階段還需要政府來(lái)管理房地產(chǎn)行業(yè)將環(huán)保和節(jié)能的理念落實(shí)到位，才能保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有一個(gè)良性的發(fā)展空間。政府還可以以獎(jiǎng)勵(lì)的方式來(lái)鼓勵(lì)那些自覺進(jìn)行低碳和環(huán)保的房地產(chǎn)商，也可以調(diào)整貸款利率的方式來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)改變思路，把企業(yè)向著節(jié)能環(huán)保的方向發(fā)展，也是房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的新方向。
4結(jié)束語(yǔ)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；泡沫經(jīng)濟(jì)；宏觀調(diào)控
上海房地產(chǎn)市場(chǎng)從1999—2003年回暖，到2003—2005年初房?jī)r(jià)的“瘋漲”，2005年6月—2007年4月其間出現(xiàn)短暫“停滯”，2007年5月以來(lái)，房?jī)r(jià)又開始緩步上揚(yáng)，雖然期間政府陸續(xù)出臺(tái)了限制房?jī)r(jià)過快上漲的信貸、土地和稅收政策，但效果都不明顯。上海房產(chǎn)市場(chǎng)存在兩個(gè)現(xiàn)狀：漲得快、漲幅高。
上海房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的根本原因是什么？房地產(chǎn)的未來(lái)是否能走上可持續(xù)發(fā)展道路？防范房地產(chǎn)泡沫有何良策？本文對(duì)此進(jìn)行探討。
一、房地產(chǎn)的特征
所謂房地產(chǎn)，即房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱。房地產(chǎn)同其他商品一樣，既有商品的一般屬性，又有其特殊屬性。具體可從物理、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)三個(gè)角度來(lái)分析房地產(chǎn)所具有的特征。
（一）房地產(chǎn)的物理特征
1、固定性。房地產(chǎn)從其建造的那一天起，都固定在一定的地方，房地產(chǎn)的固定性是不變的。
2、單件性。由于每幢房屋的用途不同，所處的地理位置不同，通常不能像其他普通商品那樣按照同一套圖紙大量復(fù)制。
3、耐久性。房屋的壽命一般在50年左右，甚至更長(zhǎng)。
（二）房屋的經(jīng)濟(jì)特征
房屋的經(jīng)濟(jì)特征為：房產(chǎn)價(jià)值和地產(chǎn)價(jià)值具有結(jié)合性，包括建造房屋的人工、材料及土地的使用代價(jià)等；房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，投資大，房地產(chǎn)投資的流動(dòng)性較差；隨著社會(huì)的發(fā)展，人口的增加和經(jīng)濟(jì)的繁榮，對(duì)房地產(chǎn)的需求日益增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的長(zhǎng)期供不應(yīng)求導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格總的趨勢(shì)呈不斷上漲。
（三）房地產(chǎn)的社會(huì)特征
房地產(chǎn)的社會(huì)特征是指房地產(chǎn)在法律，制度等方面表現(xiàn)出來(lái)的特征。房地產(chǎn)的社會(huì)特征為：房地產(chǎn)在開發(fā)過程中涉及到復(fù)雜的法律關(guān)系；房產(chǎn)往往受到福利制度和社會(huì)保障制度的影響。
二、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀
（一）房屋建造市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站近日的數(shù)據(jù)顯示，一季度，上海市建筑業(yè)生產(chǎn)保持較平穩(wěn)增長(zhǎng)。本年完成建筑業(yè)總產(chǎn)值373.06億元，增長(zhǎng)10.4%；房屋建筑竣工面積636.07萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.6%?？傮w上反映出房屋供應(yīng)量在增長(zhǎng)。
（二）2007年上半年住宅價(jià)格及成交量均緩步上揚(yáng)
上海2007年上半年的房?jī)r(jià)呈緩步上升的趨勢(shì)，據(jù)上海易局研究院提供的研究報(bào)告顯示，4月上海樓市的成交量245萬(wàn)平方米，其中商品住宅成交面積170萬(wàn)平方米，明顯呈上升態(tài)勢(shì)。根據(jù)焦點(diǎn)網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)資料，4月全市至少有20多個(gè)樓盤出現(xiàn)不同幅度的上漲，其中部分樓盤漲幅如表1所示：
（三）預(yù)計(jì)2007年下半年房地產(chǎn)走勢(shì)總體上房?jī)r(jià)仍將持續(xù)上揚(yáng)
首先，土地供應(yīng)越來(lái)越緊張，土地成本費(fèi)用在成倍增加，國(guó)家稅收的增加等；其次，房屋建設(shè)周期長(zhǎng)，供求格局短期內(nèi)不會(huì)改變；第三，保障性住房供給不足；第四，從需求角度看，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程加快，將產(chǎn)生大量房屋需求。
（四）上海房地產(chǎn)存在一定的泡沫現(xiàn)象
上海房產(chǎn)市場(chǎng)將穩(wěn)步發(fā)展，房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲，但也反映出上海房地產(chǎn)存在一定的泡沫，表現(xiàn)在商品樓盤內(nèi)的空房率相當(dāng)?shù)母?，入住率很低，?jù)香梅花園的物業(yè)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，香梅花園2007年的入住率只有50%，而盛世年華的入住率更低，僅40%左右。
三、上海房產(chǎn)居高不下的原因
上海是一個(gè)國(guó)際性大都市，也是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心之一，隨著許多有實(shí)力的大型房地產(chǎn)公司進(jìn)入上海房產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)際資本繼續(xù)看好上海，投資上海，加快上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加上各方市場(chǎng)參與者的心理預(yù)期，最終導(dǎo)致上海房產(chǎn)價(jià)格居高不下的現(xiàn)狀。
（一）大與?。盒袠I(yè)調(diào)整，壟斷性增強(qiáng)
2005年以來(lái)，調(diào)控政策通過提高土地出讓金、開發(fā)企業(yè)自有資本金等門檻，尤其是2006年以來(lái)土地、資金開始向資信較好的大型房企集中，房產(chǎn)行業(yè)越來(lái)越呈現(xiàn)規(guī)模性、壟斷性和資本加速聚集的特性。
（二）堵與疏：一手硬，一手軟
導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下的第二個(gè)原因是樓市調(diào)控政策在落地執(zhí)行中出現(xiàn)的“重堵輕疏”現(xiàn)象。在2006年出臺(tái)的政策中，“90/70”政策以及鼓勵(lì)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的相關(guān)措施重在“疏解”自住、改善型需求，而其余稅收、房貸、外資購(gòu)房設(shè)限政策則重在“堵截”投資型需求。
總體上“堵截”型政策執(zhí)行得還算到位，“疏解”型政策的執(zhí)行則喜憂參半。一方面，經(jīng)濟(jì)適用房投資持續(xù)下降的趨勢(shì)開始得到扭轉(zhuǎn)。今年第一季度全國(guó)住宅投資同比增長(zhǎng)30.4%，其中經(jīng)濟(jì)適用房投資同比增長(zhǎng)41.6%。另一方面，開發(fā)結(jié)構(gòu)仍不合理。在房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯反彈的情況下，本應(yīng)朝小戶型占比70%方向發(fā)展的“90/70”政策遠(yuǎn)未完全落實(shí)。而城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的增量需求和改善需求趨于雙旺。一季度，全國(guó)新建商品住宅銷售面積是竣工面積的1.9倍。同時(shí)，商品住宅空置面積同比下降1.2%。發(fā)展改革委固定資產(chǎn)投資司指出：“這表明市場(chǎng)需求依然比較旺盛。特別是一些中心城市，供需矛盾更加突出。”
（三）內(nèi)與外：寧可賣地售股，不愿降價(jià)
去年樓市調(diào)控政策接踵而至，年初又明確要清算土地增值稅，但并未出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)加快推盤、降價(jià)銷售的現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，原因之一，與外資乘機(jī)大量進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)。統(tǒng)計(jì)顯示，一季度房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中，利用外資131.27億元，同比增長(zhǎng)154.4%。外資的進(jìn)入，使得國(guó)內(nèi)開發(fā)商在銀根緊縮的局面下，改變?nèi)谫Y渠道，或出讓項(xiàng)目公司的股權(quán)，或出售土地，換取外資注入。“寧可賣地售股，不愿降價(jià)”成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的唯一選擇。
（四）理想與現(xiàn)實(shí)：放棄房地產(chǎn)支柱地位的艱難
“堵”“疏”不平衡導(dǎo)致市場(chǎng)供求難以改觀，而行業(yè)內(nèi)的壟斷趨勢(shì)、外資加快進(jìn)入，則加劇了局面的嚴(yán)重性。解決問題的關(guān)鍵在于調(diào)節(jié)市場(chǎng)的供求狀況，特別是緩解需求。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP與地方財(cái)政的巨大貢獻(xiàn)令他們對(duì)調(diào)控舉棋不定。而可能是調(diào)控中最有效用的住房保障政策則要求：地方政府自掏腰包來(lái)抑制地方經(jīng)濟(jì)中最賺錢的一個(gè)行業(yè)。針對(duì)地方政府“調(diào)控猶豫癥”，發(fā)展改革委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院建議大幅度調(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展政策，放棄房地產(chǎn)支柱地位，徹底改變房地產(chǎn)依賴型的經(jīng)濟(jì)模式。要根治樓市積弊，推出調(diào)整政策及考核指標(biāo)的適當(dāng)?shù)呐e措已不可避免。
（五）市場(chǎng)預(yù)期
預(yù)期未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格上升是投機(jī)性房地產(chǎn)需求產(chǎn)生的根本原因。上海房地產(chǎn)價(jià)格飆升是因?yàn)閷?duì)上海房地產(chǎn)價(jià)格上升的預(yù)期導(dǎo)致的。
第一階段大致是從2001年到2003年，上海房?jī)r(jià)理性上升階段。由于北京成功獲得2008年奧運(yùn)會(huì)的舉辦權(quán)、上海成功獲得2010年世博會(huì)的舉辦權(quán)、上海爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易和航運(yùn)四個(gè)中心和國(guó)際化大都市等一系列利好因素，促使國(guó)際、國(guó)內(nèi)都形成了上海房?jī)r(jià)必然上漲的預(yù)期。第二階段是從2003年到現(xiàn)在，上海房?jī)r(jià)非理性膨脹階段，三年時(shí)間，上海房?jī)r(jià)上升幾乎達(dá)一倍。這一階段的預(yù)期更為根本和復(fù)雜，不只是簡(jiǎn)單的或事件所能比。
（六）其他各方因素
首先，地方政府并不希望房?jī)r(jià)下跌，房?jī)r(jià)的下落，上海經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)就會(huì)失去支撐，經(jīng)濟(jì)就會(huì)出現(xiàn)衰退。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商不希望房?jī)r(jià)下跌。因?yàn)楦鶕?jù)購(gòu)房者“買漲不買跌”的原理，房?jī)r(jià)一旦下降就會(huì)馬上讓市場(chǎng)形成房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的預(yù)期，購(gòu)房戶就會(huì)持幣觀望，造成實(shí)際成交量急劇萎縮，使得開發(fā)商既不能獲得預(yù)期高額利潤(rùn)，也可能使部分開發(fā)商虧本，甚至破產(chǎn)。第三，銀行不希望房?jī)r(jià)下跌。房?jī)r(jià)一旦下跌，銀行早幾年瘋狂貸款給房地產(chǎn)商與民眾住房消費(fèi)信貸的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)就會(huì)成了泡影。如果房?jī)r(jià)下跌真的發(fā)生了，不僅會(huì)給銀行造成危機(jī)也可能給整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)大災(zāi)難。第四，已購(gòu)買戶不希望房?jī)r(jià)下跌。上海房?jī)r(jià)居高不下形成是一系列復(fù)雜因素綜合作用的結(jié)果。
四、應(yīng)對(duì)措施
當(dāng)前一些城市房?jī)r(jià)過高是不正常的，必須堅(jiān)持對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控和治理，這是政府的責(zé)任也是社會(huì)的責(zé)任，也包括房地產(chǎn)商的責(zé)任，而且房?jī)r(jià)過高原因是復(fù)雜的，有商品房供應(yīng)不足的原因，有開發(fā)商利潤(rùn)不夠的原因，有地價(jià)商品房不夠的原因，有投資性投機(jī)性的原因，也有超前消費(fèi)的原因，政府控制乏力的原因，因而要多管齊下來(lái)抑制房?jī)r(jià)過高過快增長(zhǎng)的現(xiàn)象。
（一）加大供應(yīng)穩(wěn)定房?jī)r(jià)
國(guó)務(wù)院副總理曾培炎，指出了下一步宏觀調(diào)控的四個(gè)方向：一是加大住房供應(yīng)力度。二是努力調(diào)控住房需求。三是著力解決低收入家庭住房問題。四是繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
其中，“加大住房供應(yīng)力度”一說，是近幾年來(lái)首次提及的。首先，在繼續(xù)控制固定資產(chǎn)投資的同時(shí)，適度增加住房投資。第二，在繼續(xù)收緊地根的同時(shí)，適度增加住房用地。第三，將適度增加住房投資和適度增加住房用地，重點(diǎn)落實(shí)在普通商品住房和住房保障兩個(gè)方面。第四，要允許商業(yè)金融機(jī)構(gòu)在一定年限內(nèi)，向開發(fā)普通商品住房和保障性住房的機(jī)構(gòu)，實(shí)行較低門檻的優(yōu)惠性開發(fā)貸款。政府引導(dǎo)他們向普通商品住房和保障性住房開發(fā)貸款，既解決普通商品住房和保障性住房開發(fā)資金的緊缺，也解決商業(yè)金融機(jī)構(gòu)資金壓庫(kù)的苦惱。
（二）抑制投資需求
一方面，控制商品房超前消費(fèi)，特別是投資投機(jī)性需求；另一方面要加強(qiáng)普通廉租房的管理，并且政府用責(zé)任保障住房，廉租房就是提供保障的形式之一。
（三）增加小戶型住宅
對(duì)普遍收入不高大多數(shù)老百姓來(lái)說，買大戶型住宅是不現(xiàn)實(shí)的，推廣小戶型，將惠及更多家庭。要承認(rèn)國(guó)情堅(jiān)持提倡節(jié)約型的消費(fèi)，反對(duì)奢侈性的消費(fèi)模式。
五、結(jié)束語(yǔ)
通過上述對(duì)上海房地產(chǎn)現(xiàn)狀及原因的分析得出，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著其本身進(jìn)一步的市場(chǎng)化、國(guó)際化，上海房?jī)r(jià)繼續(xù)走高將不可避免。但如何防止出現(xiàn)過度投機(jī)、嚴(yán)重的泡沫化，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)能健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，是政府、房地產(chǎn)企業(yè)等參與各方共同努力的方向，任重道遠(yuǎn)。
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首先是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃的制定，在明確主題的基礎(chǔ)上，通過融入“5WIH”六要素來(lái)完成對(duì)事件的統(tǒng)籌安排能力。第一個(gè)“W”是Why，也就是為什么要做這件事？清楚目的后才能做到有的放矢，提高我們的實(shí)訓(xùn)效果。第二個(gè)“W”是What－－調(diào)研那些具體的內(nèi)容呢？第三個(gè)“W”Where－－在什么地方進(jìn)行調(diào)研活動(dòng)；第四個(gè)“W”When－－調(diào)研活動(dòng)中各項(xiàng)事務(wù)的執(zhí)行時(shí)間段或者結(jié)束的時(shí)間點(diǎn)；第五個(gè)“W”Who－－人物分工是怎樣，哪些人完成哪些事情，調(diào)研對(duì)象都選取的是符合哪些特征的人；第六個(gè)“W”How－－怎樣執(zhí)行？通過哪些調(diào)研方法，借助怎樣的手段，最終完成整個(gè)調(diào)研項(xiàng)目。
其次，各個(gè)小組按照“實(shí)體企業(yè)”調(diào)整后的調(diào)研主題修改完成最終的調(diào)研計(jì)劃，并討論制作相應(yīng)主題下的調(diào)查問卷。從問卷的邏輯性，卷首語(yǔ)的設(shè)計(jì)以及調(diào)研對(duì)象甄別等反復(fù)多次推敲，在課程教學(xué)團(tuán)隊(duì)教師的指導(dǎo)下完成針對(duì)性調(diào)查問卷，規(guī)避問卷制作中常犯的十種錯(cuò)誤，如一題多問，答案界定模糊，歧義性問句，多重否定句，假設(shè)性問題，誘導(dǎo)性問題，數(shù)組重疊，敏感問題的忽略印證，邏輯排序混亂，調(diào)研導(dǎo)語(yǔ)無(wú)針對(duì)性等。在逐一進(jìn)行點(diǎn)評(píng)后，由小組成員共同完成修改，并提交調(diào)研問卷。在首次修改后調(diào)查問卷，每個(gè)小組制作不少于20份的問卷進(jìn)行試調(diào)，并從試調(diào)過程中發(fā)現(xiàn)問題并對(duì)問卷進(jìn)行再次的修改，結(jié)合教學(xué)團(tuán)隊(duì)教師總體建議完成正式版調(diào)研問卷。各小組嚴(yán)格按照自己的調(diào)查計(jì)劃進(jìn)行實(shí)際調(diào)查環(huán)節(jié)，小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)組織小組成員實(shí)際調(diào)查，教師團(tuán)隊(duì)進(jìn)行抽查式考核，確保調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)源的真實(shí)性，把好實(shí)際調(diào)查中的首道關(guān)，這也是為了更好的鍛煉學(xué)生的社會(huì)實(shí)踐能力，以便今后更快的適應(yīng)市場(chǎng)需求。
再次，數(shù)據(jù)整理和分析能力是市場(chǎng)調(diào)查的核心能力，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查也不例外。對(duì)各小組搜集回來(lái)的調(diào)查問卷第一步先進(jìn)行廢卷甄別。第一類廢卷是填寫不完整的調(diào)查問卷；第二類廢卷通過顧客甄別部分，在調(diào)研公司或者房地產(chǎn)行業(yè)從事工作的工作人員不作為目標(biāo)調(diào)研對(duì)象者，剔除這一類廢卷；第三類廢卷就是在問卷填寫過程中所有答案均為其他并未填寫內(nèi)容的，也視為無(wú)效問卷；第四類廢卷是最難，也是最需要剔除的廢卷，那就是前后相互應(yīng)證的兩個(gè)問題出現(xiàn)矛盾。比如購(gòu)房首選為別墅，但是家庭月平均收入不足一萬(wàn)元者。前后邏輯矛盾與現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)極為不符，這說明該被訪者未真實(shí)表達(dá)自己的意思，只是應(yīng)付性完成問卷。這一類也是必須要剔除的。在剔除完四類無(wú)效或者廢卷后，調(diào)研樣本過少，無(wú)法真實(shí)反應(yīng)市場(chǎng)實(shí)際的情況的，要進(jìn)行補(bǔ)調(diào)，直到樣本能夠客觀反應(yīng)總體實(shí)際為止。至此，數(shù)據(jù)采集和整理就告一段落。接下來(lái)就是數(shù)據(jù)的分析，在這個(gè)階段我們一般借助兩種工具，一種是專業(yè)的統(tǒng)計(jì)分析軟件“SPAA”（統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品與服務(wù)解決方案）軟件和微軟平臺(tái)的“EXCEL”軟件，在《統(tǒng)計(jì)學(xué)》系統(tǒng)的班級(jí)，我們要求學(xué)生通過“SPAA”軟件完成對(duì)調(diào)查問卷的分析，讓學(xué)生在做的過程中完成對(duì)統(tǒng)計(jì)軟件的操作和學(xué)習(xí)，對(duì)還未進(jìn)行《統(tǒng)計(jì)學(xué)》系統(tǒng)學(xué)習(xí)的班級(jí)，我們要求學(xué)生用“EXCEL”表格進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。并指導(dǎo)學(xué)生不同圖形所適用的條件，比如餅狀圖是整體為“1”時(shí)，占比分析最常用的的圖形；折線圖是趨勢(shì)分析是最常用的圖形；其他的建議采用柱狀圖。到此為止市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)進(jìn)入到攻堅(jiān)階段。撰寫市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。
【關(guān)鍵詞】嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理思考
一、杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本狀況
1998年以來(lái)，嘉興市認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知精神要求，廣大城鎮(zhèn)居民積極參與住房改革，住房商品化等新的住房消費(fèi)觀念已基本形成，房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力不斷增強(qiáng)，住房梯度供應(yīng)體系已基本建立，使房地產(chǎn)市場(chǎng)有了較大的發(fā)展。
1、住房制度改革的順利進(jìn)行，為嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成和發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)
自1993年以來(lái)，嘉興市按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開放經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等一系列政策，制定了《嘉興市房地產(chǎn)開放經(jīng)營(yíng)管理若干規(guī)定》和《關(guān)于外地單位和個(gè)人購(gòu)買嘉興市區(qū)單位自管房，個(gè)人私房準(zhǔn)予辦理產(chǎn)權(quán)交易產(chǎn)權(quán)登記的意見》等有關(guān)住房制度改革的政策和促進(jìn)住房制度改革的措施，使住房制度改革取得了明顯成效。同時(shí)，取消了對(duì)外地購(gòu)房的限制，房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨活躍，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立、發(fā)展提供了充分的物質(zhì)基礎(chǔ)。
2、房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，商品住宅消費(fèi)供銷兩旺
近幾年來(lái)，嘉興市及長(zhǎng)三角地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，是全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的地區(qū)之一。嘉興市以及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展和居民收入的持續(xù)增加，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。自1998年以來(lái)，嘉興市房地產(chǎn)投資額的年增長(zhǎng)幅度在17%以上。2007年，嘉興市進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，深入開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治，扎實(shí)推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，全市房地產(chǎn)業(yè)保持健康穩(wěn)定運(yùn)行態(tài)勢(shì)。全市全年完成房地產(chǎn)投資147.74億元，其中市區(qū)69.56億元，比上年分別增長(zhǎng)25.1%和30.3%；新開工面積522萬(wàn)平方米，其中市區(qū)210.4萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng)20.8%和76.9%；竣工面積370.4萬(wàn)平方米，其中市區(qū)125.9萬(wàn)平方米，分別減少16.4%和16.6%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積418.3萬(wàn)平方米，其中市區(qū)171.1萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng)16%和6.8%；商品房空置面積128.4萬(wàn)平方米，其中市區(qū)35.2萬(wàn)平方米，分別下降4.4%和12.3%。2007年全市房地產(chǎn)行業(yè)入庫(kù)稅收達(dá)到17.22億元，增長(zhǎng)33.11%，房地產(chǎn)業(yè)稅占第三產(chǎn)業(yè)稅收比重達(dá)41.%。其中，市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)入庫(kù)稅收達(dá)到7.06億元，同比增長(zhǎng)16.5%，房地產(chǎn)業(yè)稅占第三產(chǎn)業(yè)稅收比重達(dá)39.17%。市區(qū)1-12月新建商品住宅每平方米銷售平均價(jià)4354.5元，比上年同期上漲9%。
3、房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)制靈活、注重品牌，提升了嘉興市房地產(chǎn)業(yè)的綜合素質(zhì)
截至2007年，全市各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)展到477家，自2006年以來(lái)平均每年增加55家，比2006年上升了89.29%。規(guī)模最大的10家企業(yè)的投資占到全市商品房投資額的30.7%。一批規(guī)模大、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、品牌知名度高的房地產(chǎn)開發(fā)商已脫穎而出。通過房地產(chǎn)開發(fā)，改善了城市面貌，加快了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、小區(qū)環(huán)境建設(shè)。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善又促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)。嘉興市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良好的市場(chǎng)開拓意識(shí)、品牌意識(shí)和靈活的企業(yè)機(jī)制已經(jīng)成為該市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的強(qiáng)勁內(nèi)因，并將進(jìn)一步提升該市房地產(chǎn)業(yè)的綜合素質(zhì)。
4、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步改善，市場(chǎng)供求關(guān)系日趨合理
嘉興市商品房?jī)r(jià)格近幾年持續(xù)上漲，商品住宅均價(jià)從2005年的3278元/m2增長(zhǎng)到2007年的4749元/m2，漲幅達(dá)44.8%。為保證滿足廣大城鎮(zhèn)居民不同層次的住房消費(fèi)需求，避免開發(fā)商單純從經(jīng)濟(jì)效益出發(fā)，一味發(fā)展大戶型、高價(jià)位的高檔住房，造成市場(chǎng)普通商品住宅稀缺，中低收入人群改善住房的需求難以滿足，市政府采取了適度調(diào)控措施，引導(dǎo)嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步完善。目前，嘉興市已基本建立了以商品房為主，經(jīng)濟(jì)適用房和租金補(bǔ)貼的廉租房為輔的住房供應(yīng)體
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題
嘉興市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于建立后的加速發(fā)展期。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚、發(fā)展快，發(fā)展過程中還存在房地產(chǎn)市場(chǎng)主體不夠成熟、市場(chǎng)機(jī)制不夠完善、政策法規(guī)滯后、政府調(diào)控手段落后的一些問題。
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及面廣、周期長(zhǎng)、管理難度大
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)包容性、專業(yè)性、綜合性很強(qiáng)的行業(yè)，它的發(fā)展涉及到計(jì)劃、土地、規(guī)劃、財(cái)政、房管、金融、建筑、信息等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，各部門工作相對(duì)獨(dú)立，缺乏綜合協(xié)調(diào)部門。房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施，一是審批過程中部門條塊分割，缺少綜合協(xié)調(diào)部門，使項(xiàng)目前期審批時(shí)間難以控制。二是一些項(xiàng)目在土地出讓前，未考慮周邊道路，上、下水等基礎(chǔ)配套設(shè)施，開發(fā)難度大，即使開發(fā)，也無(wú)條件交付使用。三是極個(gè)別開發(fā)商弄虛作假，增加管理難度。
2、房地產(chǎn)的投訴是的熱點(diǎn)問題之一
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，有關(guān)房地產(chǎn)投訴也不斷增加，已占到總量的三分之一。反映的主要內(nèi)容有以下幾個(gè)方面，一是配套設(shè)施不完善，產(chǎn)權(quán)不明晰，有關(guān)的法律、法規(guī)還需要進(jìn)一步完善。二是房屋質(zhì)量問題。質(zhì)量問題的危害程度鑒定困難，同時(shí)涉及住戶、開發(fā)商、建造商、材料供應(yīng)商等多部門，解決問題難度大，耗時(shí)多。三是部分開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，面積“短斤缺兩”、“霸王合同條款”、虛假?gòu)V告等問題時(shí)有發(fā)生，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面影響較大。
3、商品房建設(shè)產(chǎn)業(yè)化程度較低，銷售價(jià)格較高
由于近幾年該市房地產(chǎn)發(fā)展看好，吸引了不少未涉足房地產(chǎn)的企業(yè)進(jìn)入這一行業(yè)。如前文所述，截至2007年全市各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)展到477家，但其中規(guī)模最大的10家企業(yè)的投資占到全市商品房投資額的30.7%，且產(chǎn)業(yè)化程度低，一些住宅開發(fā)，雖有水凈化系統(tǒng)、智能化等，多為單一系統(tǒng)，達(dá)不到建設(shè)部的部頒標(biāo)準(zhǔn)，嘉興市的住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展與房地產(chǎn)的發(fā)展存在一定的差距。
三、對(duì)促進(jìn)嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議
政府部門必須以市場(chǎng)管理為核心，以公正、公平為原則，依法查處各類違法、違規(guī)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序，提高市場(chǎng)運(yùn)行效率，不斷提高居住水平和居住產(chǎn)業(yè)化水平，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范、有序、健康地發(fā)展。重點(diǎn)應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作。
1、堅(jiān)持以培養(yǎng)住房市場(chǎng)為基本方向，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的研究
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相連，密不可分。要在堅(jiān)持發(fā)展經(jīng)濟(jì)、提高生活水平、改善居住條件的指導(dǎo)思想下，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展情況的研究，提高政府宏觀調(diào)控能力，更好地把握全市房地產(chǎn)的發(fā)展方向，促進(jìn)嘉興經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。一是政府要有專門的綜合職能部門研究嘉興市的房地產(chǎn)發(fā)展的政策。及時(shí)了解情況，發(fā)現(xiàn)問題，研究問題，提出系統(tǒng)解決問題的方法。具體要制定嘉興房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體規(guī)劃，解決發(fā)展思路、發(fā)展規(guī)模、土地供應(yīng)、產(chǎn)業(yè)培育、先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用、配套政策保障、社會(huì)住宅保障體系等問題，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。二是要啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警和信息披露制度，提高對(duì)市場(chǎng)的分析和判斷能力，定期編制并房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)價(jià)格水平，空置率等，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的規(guī)范和宏觀調(diào)控能力，并正確引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。
2、完善房地產(chǎn)法規(guī)體系，強(qiáng)化監(jiān)管、規(guī)范市場(chǎng)行為
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)，完善的法律法規(guī)體系是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要保證。有關(guān)部門要根據(jù)國(guó)家制定的房地產(chǎn)基本管理制度，結(jié)合嘉興市出現(xiàn)的實(shí)際情況，制定有關(guān)規(guī)定，消除政策盲區(qū)。建委應(yīng)深入調(diào)查研究房地產(chǎn)管理體系和政策創(chuàng)新的新問題，監(jiān)督完善適合我市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，制訂操作性強(qiáng)的實(shí)施管理辦法，增加可操作性，減少體制性、政策性的障礙。同時(shí)，在依法行政的基礎(chǔ)上，加大執(zhí)法力度，切實(shí)解決一批消費(fèi)者反映強(qiáng)烈的問題，使消費(fèi)者的弱勢(shì)地位逐步得到改善，營(yíng)造放心的消費(fèi)環(huán)境，使全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)等各項(xiàng)活動(dòng)納入法制化、規(guī)范化的軌道。
3、適度調(diào)控土地供應(yīng)，以滿足廣大居民改善住房的需求，切實(shí)解決低收入人群的住房問題
近幾年來(lái)嘉興市行政規(guī)劃區(qū)域兩次調(diào)整，市區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，要落實(shí)土地集中統(tǒng)一管理制度，統(tǒng)籌考慮已劃入嘉興行政區(qū)域的用地。按照城市總體規(guī)劃和城市發(fā)展的需要和高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高強(qiáng)度投入、高效率管理的要求，建設(shè)大型居住區(qū)。通過大型居住區(qū)的建設(shè)，加快周邊地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套，提高大型居住區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，吸引居住，疏解老城區(qū)密度和緩解商品房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)矛盾。按照嘉興市住宅發(fā)展規(guī)劃中住宅供應(yīng)量，確保商品住宅土地年供應(yīng)量，同時(shí)逐步建立土地梯度供應(yīng)體系，通過政府對(duì)土地的調(diào)控力度，盡可能滿足不同層次的住宅需求。同時(shí)要加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，進(jìn)一步啟動(dòng)住房二、三級(jí)市場(chǎng)，使廣大中低收入者能買到或住上自己合適的住房，實(shí)現(xiàn)市委、市政府提出的“居者有其屋”的目標(biāo)。
4、著力提升住宅品質(zhì)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化
推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)從粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變，提高住宅的綜合質(zhì)量和整體效益，促進(jìn)住宅建設(shè)可持續(xù)發(fā)展，滿足廣大居民不斷改善居住條件和居住環(huán)境的要求，以便有效地提高住宅性能和行業(yè)綜合效益，是當(dāng)前住宅建設(shè)領(lǐng)域的一項(xiàng)重要任務(wù)。作為政府的職能部門，要按照政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作，企業(yè)實(shí)施的要求，做好推動(dòng)和促進(jìn)工作。要按照總體規(guī)劃，分步實(shí)施，突出重點(diǎn)，有序推進(jìn)的工作步驟，建立住宅技術(shù)保障體系，建筑體系，部品體系，大力推廣和應(yīng)用新材料、新技術(shù)，依靠技術(shù)進(jìn)步，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，推動(dòng)住宅技術(shù)總體水平的提高。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)業(yè)作為嘉興市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對(duì)改善居民居住條件、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)并且還將發(fā)揮其積極作用，因此保持房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)持續(xù)健康的發(fā)展十分重要。政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中擔(dān)負(fù)著保障住房供應(yīng)體系的責(zé)任和規(guī)范調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任。相信通過市政府進(jìn)一步完善行業(yè)管理體制和產(chǎn)業(yè)管理體制，完善各職能部門的協(xié)調(diào)機(jī)制，依法行政、妥善調(diào)控、積極引導(dǎo)、精心培育，嘉興市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)持續(xù)、健康、穩(wěn)定地發(fā)展。
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根據(jù)國(guó)家土地儲(chǔ)備中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月北京土地市場(chǎng)上，住宅項(xiàng)目用地出現(xiàn)了零成交，而北京工業(yè)項(xiàng)目用地1月成交了24宗土地，成交土地面積為55公頃，這些土地供應(yīng)的主力區(qū)域集中在大興、順義、密云等新城區(qū)域。
數(shù)據(jù)顯示，去年春節(jié)前后兩周，廣州全市共售出住宅598套，日均交易40套。而根據(jù)廣州焦點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)截取的陽(yáng)光家園數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)期間（1月24—31日）一共有69個(gè)樓盤有網(wǎng)簽的記錄，總成交量為283套，平均日成交量?jī)H35套，同比下跌了12.5％。
有中國(guó)第一高樓之稱的上海環(huán)球金融中心，不可避免地受到了全球金融危機(jī)的沖擊。在放寬目標(biāo)客戶群、租金調(diào)整等舉措后，新年并未給環(huán)球金融中心帶來(lái)大量的新租戶。到目前為止，環(huán)球金融中心的入住率仍然維持在40％左右。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》了解到的數(shù)據(jù)，上個(gè)季度，環(huán)球金融中心的簽約量?jī)H增加5％。入住率僅4成，仲量聯(lián)行在最新的研究報(bào)告中指出，2008年第四季度，上海大多數(shù)甲級(jí)辦公樓的租金出現(xiàn)了大幅下滑，浦東平均租金環(huán)比下降15.5％，浦西下滑了8％。環(huán)球金融中心的出租率基本不變，仍保持在40％。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的公示數(shù)據(jù)顯示，截至2007年年底，北京市具備資金監(jiān)管資格的中介企業(yè)有56家。而至今，已有30家中介公司退出了存量房資金監(jiān)管，比例超過了半數(shù)。業(yè)內(nèi)人士稱，這種趨勢(shì)還在繼續(xù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣和系統(tǒng)自身運(yùn)行弊端等是導(dǎo)致這一局面的直接原因。
二、市場(chǎng)營(yíng)銷新亮點(diǎn)
根據(jù)近來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，我們可以明白房地產(chǎn)行業(yè)處于低迷狀態(tài)，住宅房、寫字樓、別墅公寓等都處于下滑甚至倒退的情形。面對(duì)這一現(xiàn)狀，要沖出困境只有爭(zhēng)新、爭(zhēng)奇，出奇不意的將新觀念灌輸給大眾，將消費(fèi)者的眼光吸引到地產(chǎn)行業(yè)并用事實(shí)加大群眾對(duì)地產(chǎn)的信心。
房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷也是營(yíng)銷中的一種，而營(yíng)銷學(xué)強(qiáng)調(diào)三個(gè)方面：深入探究需求的本質(zhì)、挖掘產(chǎn)品質(zhì)量的內(nèi)涵和營(yíng)銷中的服務(wù)。房地產(chǎn)作為一種固有的產(chǎn)品，開發(fā)和設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，在銷售中不再需要考慮房子的設(shè)計(jì)以及建筑的問題，我們要做的最主要是服務(wù)。傳統(tǒng)的產(chǎn)品、價(jià)格、渠道和促銷四個(gè)市場(chǎng)營(yíng)銷組合因素框架如今已經(jīng)被打破，服務(wù)作為第五因素已經(jīng)被越來(lái)越多的人所接受。如何順利的吸引住顧客，用服務(wù)將消費(fèi)者帶入建筑設(shè)計(jì)的意境，把最好的建筑理念傳輸給顧客都是一大關(guān)鍵，經(jīng)過對(duì)比發(fā)現(xiàn)了一下幾種服務(wù)形式：
1.全員服務(wù)，必須認(rèn)識(shí)到賣的是產(chǎn)品本身而不是產(chǎn)品，加強(qiáng)每一位員工的團(tuán)隊(duì)精神和群體意識(shí)。從總經(jīng)理到銷售人員整體如一的為顧客服務(wù)，以顧客為導(dǎo)向，將顧客的自身利益拉伸到公司當(dāng)中，確保每位顧客即便因?yàn)槠渌驔]有買房，也會(huì)對(duì)公司留下很深刻的良好影響。
2.新穎服務(wù)，每一家房地產(chǎn)公司都是一個(gè)單獨(dú)的個(gè)體，在眾多的個(gè)體當(dāng)中如果沒有自身特色的服務(wù)，將會(huì)給人平淡無(wú)味的感覺，這在市場(chǎng)低迷的情形下將是致命的一點(diǎn)。新穎服務(wù)不是耍雜，而是指具有自身特色的服務(wù)形式，如，購(gòu)房半月內(nèi)無(wú)理由退房，或者對(duì)提出房屋不理想意見的顧客，合理者進(jìn)行一定金額的獎(jiǎng)勵(lì)制度等，吸引顧客主動(dòng)去了解房子。
3.售后服務(wù)，這一點(diǎn)在服務(wù)中已經(jīng)不是新名詞了，但我們要確保的是真正合理的售后服務(wù)。售后服務(wù)中更好、更快、更專業(yè)才是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得最后勝利的關(guān)鍵。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中做好售后服務(wù)合理定價(jià)、售后跟進(jìn)策略對(duì)公司的形象以及擴(kuò)展都很重要。
好的服務(wù)可以給顧客留下更好的印象，營(yíng)銷中的第五因素也將成為營(yíng)銷中的一大亮點(diǎn)，為顧客因成交而使需要（或問題）獲得真正的滿足（或解決），在日后重復(fù)購(gòu)買奠定基礎(chǔ)。通過服務(wù)滿意，不但可以為顧客在成交失敗后對(duì)公司留下美好深刻的印象，而在今后成功購(gòu)買創(chuàng)造條件，也可以使公司在成交失敗之后檢討錯(cuò)誤，為今后改進(jìn)和提高成功機(jī)會(huì)作參考。
優(yōu)秀的服務(wù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中可以起到很大的作用，如果市場(chǎng)是固有特定的，優(yōu)秀的服務(wù)可以吸引增加市場(chǎng)的擴(kuò)展率，將處于徘徊階段甚至沒有購(gòu)買欲望的顧客增加到購(gòu)買行列當(dāng)中。在市場(chǎng)營(yíng)銷中，服務(wù)就是成交前的樂章。通過服務(wù)樹立品牌形象，靠品牌來(lái)賣產(chǎn)品，好的導(dǎo)購(gòu)是在賣產(chǎn)品本身而不是產(chǎn)品。
三、結(jié)論
房地產(chǎn)是每個(gè)人都會(huì)關(guān)注的東西，占據(jù)了衣、食、住、行中必不可少的一大因素。在金融危機(jī)的地產(chǎn)泡沫下，市場(chǎng)低迷是當(dāng)前的一大形勢(shì)，樓房降價(jià)是迫于形勢(shì)，在市場(chǎng)部景氣的時(shí)候服務(wù)就更為重要。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷通過服務(wù)把公司獨(dú)有魅力感動(dòng)到消費(fèi)者，從而把產(chǎn)品變成服務(wù)，購(gòu)買變成感恩，陌生人變成朋友，朋友變成顧客。在市場(chǎng)弱勢(shì)的形勢(shì)下，回頭客往往是最重要的，所以服務(wù)營(yíng)銷是處于弱勢(shì)市場(chǎng)導(dǎo)購(gòu)的第一行為。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中，服務(wù)營(yíng)銷是市場(chǎng)營(yíng)銷的一大亮點(diǎn)和重點(diǎn)，必須重視。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)干預(yù)宏觀調(diào)控
政府對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)大致可以歸結(jié)為兩種方式:數(shù)量干預(yù)與價(jià)格干預(yù)。其中數(shù)量干預(yù)主要是對(duì)住房供給數(shù)量的干預(yù)，通過政府直接建造大量的公共住房以低廉的租金提供低收入戶和困難戶使用，但是這種做法很容易給財(cái)政背上沉重的包袱。所以，在實(shí)踐中除了公共住房，政府還采取了財(cái)政補(bǔ)貼的方式，這實(shí)際上是對(duì)住房?jī)r(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)和干預(yù)，財(cái)政補(bǔ)貼又可以分為對(duì)購(gòu)房者的需求補(bǔ)貼和對(duì)開發(fā)商的供給補(bǔ)貼。按照政府政策和干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同特點(diǎn)，本文將從數(shù)量干預(yù)與價(jià)格干預(yù)兩個(gè)部分考察政府的房地產(chǎn)政策、干預(yù)效果以及政策演變趨勢(shì)。
政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)量調(diào)節(jié)
土地供給與稅收調(diào)節(jié)制度
世界各國(guó)的土地制度可以分為兩種:私人所有和政府(國(guó)家)所有。但就世界各國(guó)的實(shí)踐來(lái)看，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的土地所有制往往都是由國(guó)家所有與私人所有共同組成的。如今，即使是在崇尚私有財(cái)產(chǎn)制度的英美等國(guó)政府，也是大土地所有者。除了直接擁有，政府可以通過城市規(guī)劃、頒布土地法規(guī)、規(guī)定土地用途、征收土地使用轉(zhuǎn)讓稅等途徑來(lái)影響商業(yè)性用地的供給，平抑地價(jià)控制房地產(chǎn)的開發(fā)成本，從而降低房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
美國(guó)土地有三種所有形式:私人所有，聯(lián)邦政府、洲及地方政府所有，印第安人保留地。政府所有的土地除了提供政府辦公、基礎(chǔ)設(shè)施等公共品以外，還可以建造公共住房出租。無(wú)論是政府所有還是私人所有，土地的經(jīng)濟(jì)用途都有統(tǒng)一的規(guī)劃，通過對(duì)其使用進(jìn)行限制以及稅收政策進(jìn)行調(diào)節(jié)。日本全部土地的3/4屬于私人部門所有，國(guó)有土地僅占1/4，而且主要是山林沼澤地。因此，私人和企業(yè)構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主體。政府對(duì)房地產(chǎn)用地的調(diào)節(jié)主要是通過兩種渠道:一是稅收政策和城市規(guī)劃;二是通過對(duì)專門從事社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施和普通居民住宅建設(shè)，以及經(jīng)營(yíng)的非盈利性的200多個(gè)公團(tuán)組織提供政府低息貸款來(lái)增加基礎(chǔ)設(shè)施和住宅供給。與日美兩國(guó)不同，新加坡國(guó)有土地占全國(guó)面積的72%，其中建屋發(fā)展局就占了20%。房地產(chǎn)市場(chǎng)上政府是最大的土地供給者，而且是居民住宅的最主要的供給者。
在規(guī)劃和土地開發(fā)成本上，一般商業(yè)用地比住宅用地價(jià)格高10倍以上，因此，為保障住宅用地的供給，除了由建屋發(fā)展局直接提供住宅以外，政府還對(duì)那些想改變土地用途的用戶收取高昂的溢價(jià)費(fèi)用。英國(guó)土地在法律上全部歸英王所有，個(gè)人、企業(yè)及社會(huì)團(tuán)體僅擁有土地使用權(quán)。國(guó)家通過對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的控制獲得大量的批租收入，并通過一級(jí)市場(chǎng)的管理和調(diào)控有效地調(diào)節(jié)土地二級(jí)交易市場(chǎng)的供求，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的基本平衡。這種模式也普遍流行于英聯(lián)邦國(guó)家以及前英國(guó)殖民地，比如中國(guó)香港的土地供給制度，特區(qū)政府是土地市場(chǎng)的最大供給者的地位為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供給和防止房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟(jì)衰退等起著積極的作用。
但從演變趨勢(shì)來(lái)看，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策存在一些共同的特點(diǎn)。即無(wú)論哪一種土地所有制下，通過城市規(guī)劃和稅收等控制土地供給和用途都成為政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。
公共住房制度
公共住房制度是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)最直接的手段，從各國(guó)的實(shí)踐來(lái)看，公共住房制度都不是以盈利為目的，甚至需要財(cái)政的特殊補(bǔ)貼，公共住房實(shí)際上與社會(huì)保障體制和社會(huì)福利制度聯(lián)系在一起。政府提供公共住房大致有兩種方式：直接介入和通過社會(huì)團(tuán)體、非贏利性組織等機(jī)構(gòu)間接介入。
直接介入發(fā)達(dá)國(guó)家公共住房的供給數(shù)量都很龐大，這是政府為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，提高整個(gè)社會(huì)福利水平、保障居民的基本生活水平而提供的低租金的住房體系。政府直接介入住房市場(chǎng)的供給能夠有效地、直接地刺激和控制住房生產(chǎn)，在相對(duì)較短的時(shí)間里提供較多的住房，緩解供求矛盾，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。公共住房政策在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家主要是為低收入者提供住房，國(guó)家投資建設(shè)國(guó)有住宅，低租金出租給低收入家庭。二戰(zhàn)后的英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、美國(guó)、瑞典、荷蘭等國(guó)家興建了大批公共住宅供低收入居民租用。公共住房在住房體系中的地位和數(shù)量的多少取決于該國(guó)或地區(qū)人口與土地的對(duì)比狀況。英、美、澳大利亞以及歐洲國(guó)家等人均占有的土地面積較大，因此，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)大都采取宏觀調(diào)控的辦法，公共住房制度只作為社會(huì)保障的一部分存在。但在地少人多的國(guó)家和地區(qū)，比如新加坡、中國(guó)香港等地，住房的售價(jià)相對(duì)于居民的人均收入，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同一水平下的其他國(guó)家。因此，除了制定政策平抑價(jià)格外，公共住房制度成了保障與提高居民生活、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的重要內(nèi)容。
間接提供公共住房由于直接介入方式對(duì)政府財(cái)政壓力很大，容易引發(fā)腐敗、尋租等不良后果，因此，在直接提供公共住房的同時(shí)，發(fā)達(dá)國(guó)家也會(huì)通過社會(huì)團(tuán)體、非盈利組織等為社會(huì)建造低租金或低價(jià)的住宅。這些非盈利房地產(chǎn)企業(yè)靠出售股份以獲得啟動(dòng)資金，在此基礎(chǔ)上再申請(qǐng)政府的低息或無(wú)息貸款，并可享受免稅待遇，因此能以低于市場(chǎng)的價(jià)格出租所建住房，瑞典、荷蘭、法國(guó)等多采用這一做法。瑞典政府通過給予非盈利公司、住房合作社等種種財(cái)政優(yōu)惠，建造了戰(zhàn)后國(guó)內(nèi)總建房量2/3的住宅，這些非盈利企業(yè)至今仍是瑞典住房市場(chǎng)上的主要力量并使瑞典成為世界上解決住房問題最成功的國(guó)家之一。為保證公共住宅供應(yīng)真正做到面向低收入階層，大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)都有明確的政策措施，制定入住公共住宅的條件，進(jìn)行家庭收入水平登記，以及采取多種申請(qǐng)程序等，以保證低收入階層的利益。
事實(shí)上，公共住房不僅僅具有干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的經(jīng)濟(jì)意義，而且構(gòu)成了整個(gè)國(guó)家和地區(qū)社會(huì)保障體制的一部分，是保持社會(huì)穩(wěn)定的重要力量。以日本為例，日本的公營(yíng)住宅是二戰(zhàn)以后逐步建立與完善的，主要針對(duì)中低收入階層。其建設(shè)與經(jīng)營(yíng)都由各級(jí)地方政府住宅局管理，實(shí)行政府定價(jià)，因此受到市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)影響較小，其中公營(yíng)住房的租金在房地產(chǎn)泡沫日趨膨脹的1983-1990年年均也只上漲了4.4%，而在1989和1990年則分別為5.3%和3.3%。這不僅在房地產(chǎn)泡沫時(shí)期有效地保護(hù)了中低收入階層的利益，而且對(duì)房地產(chǎn)泡沫破滅以后日本社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定也起著重要的作用。但是，實(shí)行公共住宅政策需要征用大量土地，撥巨額資金，對(duì)城市財(cái)政造成巨大壓力，因而近年來(lái)配合“居者有其屋”的計(jì)劃，大多數(shù)國(guó)家都對(duì)公共住房政策進(jìn)行了調(diào)整，以鼓勵(lì)私人建造和擁有住房，縮小公共住房的比例。
政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)量干預(yù)由直接提供公共住房逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橛煞怯麢C(jī)構(gòu)等社會(huì)團(tuán)體間接建造公共住房，并逐漸減少公共住房的數(shù)量，用優(yōu)惠政策鼓勵(lì)中低收入階層購(gòu)置房產(chǎn)。我國(guó)上世紀(jì)80年代初開始改革單一的房屋公有制度，經(jīng)歷了以租代售、住房商品化、住房分配貨幣化的歷程，公房制度的改革、新住房制度的建立是一個(gè)長(zhǎng)期過程，應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)減少公共住房的數(shù)量，用優(yōu)惠政策鼓勵(lì)中低收入階層購(gòu)置房產(chǎn)。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)節(jié)
從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上看，對(duì)數(shù)量的調(diào)節(jié)帶有較強(qiáng)的管制色彩，容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效率的損失，因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上政府最常用的干預(yù)手段和辦法就是通過補(bǔ)貼、稅收等優(yōu)惠方式對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)。對(duì)價(jià)格調(diào)節(jié)的政府補(bǔ)貼和稅收計(jì)劃又可以
分為向房地產(chǎn)開發(fā)商提供的供給補(bǔ)貼政策和向住房需求者提供財(cái)政補(bǔ)貼兩種。
向房地產(chǎn)開發(fā)商提供的供給補(bǔ)貼政策
政府通過向盈利性房地產(chǎn)企業(yè)提供補(bǔ)貼，用以建造租金價(jià)格適中的住房。二戰(zhàn)后，為迅速建設(shè)新住宅，原西德政府向私營(yíng)房地產(chǎn)商提供無(wú)息貸款，同時(shí)規(guī)定，向同意為低收入家庭建造或改建住房的私營(yíng)開發(fā)企業(yè)提供低于市場(chǎng)利率的貸款，條件是必須降低租金。在一戰(zhàn)以后，為解決復(fù)員士兵的住房問題，英國(guó)政府也對(duì)提供開發(fā)住宅的私人公司提供補(bǔ)貼，刺激供給，并在1919年推出了以地方政府為主的“興建住宅補(bǔ)貼”。二戰(zhàn)以后，瑞典政府提出了“低資金、低租金”的住房計(jì)劃。與其他國(guó)家相比，美國(guó)的供給補(bǔ)貼形成了從聯(lián)邦到地方政府的一整套完整體系。主要分為公共住房供應(yīng)補(bǔ)貼和私有建房機(jī)構(gòu)出租住房供應(yīng)補(bǔ)貼。私有建房機(jī)構(gòu)和地方政府建房機(jī)構(gòu)向聯(lián)邦政府住房和城市發(fā)展部申請(qǐng)，由其支付合理市價(jià)房租與低收入住戶實(shí)際支付租金之間的差額。在住房供給相對(duì)短缺的時(shí)期，通過減免稅、提供差價(jià)補(bǔ)貼、低息貸款等措施來(lái)刺激房地產(chǎn)開發(fā)商提供低價(jià)住房的積極性效果明顯。1996年法國(guó)政府把出租住房建設(shè)增值稅率從原來(lái)的20.6%降到了5.5%，從而使住房建設(shè)竣工量大幅增加。
向住房需求者提供財(cái)政補(bǔ)貼
除了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商提供補(bǔ)貼外，政府對(duì)價(jià)格的影響還表現(xiàn)在對(duì)購(gòu)房或租房者進(jìn)行直接補(bǔ)貼，降低他們所承擔(dān)的實(shí)際住房?jī)r(jià)格，對(duì)住房需求者補(bǔ)貼最常用的手段主要是免稅減稅和現(xiàn)金補(bǔ)貼。與對(duì)開發(fā)商的供給補(bǔ)貼相比，住房租金補(bǔ)貼有三個(gè)顯著的特點(diǎn)：第一，避免了對(duì)住房市場(chǎng)的直接干預(yù)，不會(huì)給市場(chǎng)運(yùn)行帶來(lái)障礙，不會(huì)產(chǎn)生降低市場(chǎng)效率的副作用；第二，這種收入再分配的形式，可以使國(guó)民平等的住房權(quán)利得到較為公正的實(shí)現(xiàn)；第三，對(duì)不同收入者區(qū)別對(duì)待，更能體現(xiàn)傾斜政策，并能適當(dāng)減少財(cái)政支出。從各國(guó)的房地產(chǎn)政策實(shí)踐來(lái)看，二戰(zhàn)后由于戰(zhàn)爭(zhēng)等原因使得住房短缺，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，房地產(chǎn)市場(chǎng)上最主要的矛盾是供給不足。因此，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)節(jié)主要是向房地產(chǎn)開發(fā)商提供優(yōu)惠和補(bǔ)貼來(lái)刺激供給并降低價(jià)格。當(dāng)住房的供給增加到了一定程度，住房租金補(bǔ)貼由于以上提到的幾個(gè)特點(diǎn)就顯得更加有吸引力，各發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家也紛紛把補(bǔ)貼重點(diǎn)向購(gòu)房者和租戶轉(zhuǎn)移。隨著20世紀(jì)70年代房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾由住房短缺變?yōu)樨毨д叩淖》恐С鲈谄涫杖胫斜戎剡^大，美國(guó)1968年的住房和城市發(fā)展法突出了對(duì)住房需求者提供補(bǔ)貼的思想，而1974年的住房與社區(qū)發(fā)展法中的租金援助第8條款更是取代了1968年住房法的補(bǔ)貼計(jì)劃，把聯(lián)邦住房援助從住房供應(yīng)者轉(zhuǎn)向需求者。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；現(xiàn)狀；建議
一、樂清市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其運(yùn)行特點(diǎn)：
近年來(lái)，樂清市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，總體來(lái)說是健康有序的。在目前大投資大建設(shè)的大背景下，房地產(chǎn)建設(shè)投資呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)，2012年全市完成城建類投資170億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)類投資130億元，占城建類總投資的70.6%。今年1-4月份已完成城建類投資50億元，其中房地產(chǎn)類40.46億元，占城建類的80%。2012年全市開工建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目27個(gè)，項(xiàng)目總建筑面積達(dá)163.2962萬(wàn)平方米，比2011年凈增加10萬(wàn)平方米，是歷史上最高年份。
從商品房上市銷售情況看，2010年預(yù)售項(xiàng)目3個(gè)，銷售面積19.419萬(wàn)平方米，2011年銷售項(xiàng)目6個(gè)，銷售面積49.38萬(wàn)平方米；2012年銷售項(xiàng)目9個(gè)，面積24.1465萬(wàn)平方米。2010年—2012年三年共上網(wǎng)銷售8160套，已售4531套，待售3629套，出售率55.52%。也就是說有近一半的房源還未售出，與2009年前銷售情況形成解明的反差。2009年前，商品房供不應(yīng)求，項(xiàng)目開盤，有的幾乎一個(gè)月時(shí)間就銷售一空，而現(xiàn)在待銷比例高達(dá)44.30%。房地產(chǎn)市場(chǎng)完全由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，由原來(lái)的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^于求。人們?cè)谫?gòu)房時(shí)，更加理性，不僅考慮房?jī)r(jià)、地段、樓盤檔次，而且還考慮企業(yè)信譽(yù)、品牌等因素。在宏觀政策的調(diào)控下，炒房者已退出市場(chǎng)，投資置業(yè)購(gòu)房者在減少，商品房?jī)r(jià)格在下跌，購(gòu)房觀望者在增多，由此帶來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)者更加務(wù)實(shí)，更注重自己的品牌和信譽(yù)，市場(chǎng)也日趨規(guī)范。
分析去年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況看，主要以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：
1、房地產(chǎn)投資規(guī)模更大，商品房開發(fā)量達(dá)歷史最多。從歷史上看，1998年至2000年間，全市每年房地產(chǎn)開發(fā)量均在5萬(wàn)平方米左右，2000年至2009年10年間每年房地產(chǎn)開發(fā)量都在20萬(wàn)平方米以內(nèi)，但從2010年起房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)快速增長(zhǎng)，2010年開工建造商品房35萬(wàn)平方米，上市銷售49.14萬(wàn)平方米；2011年開工建造商品房153萬(wàn)平方米，上市銷售49.14萬(wàn)平方米，2012年開工建設(shè)商品房163萬(wàn)平方米，上市銷售24.14萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)明、后年將有大量的商品房陸續(xù)入市銷售，可供上市銷售的商品房房源將達(dá)到峰值。
2、商品房?jī)r(jià)格下滑，進(jìn)一步回歸合理。2010年坐落樂清市區(qū)的海濱新區(qū)的鉑金灣樓盤。該樓盤地市區(qū)六環(huán)路，與樂清市經(jīng)濟(jì)總部相鄰，地段更好，總建筑面積11.077萬(wàn)平方米，共有544套，開盤均價(jià)在每平方29000元/m2（包括精裝修每平方6000元的費(fèi)用），整個(gè)樓盤在幾個(gè)月內(nèi)銷售一空。
新近開盤的一手商品房，如翡翠灣、東禾紫荊花園，價(jià)位在18000-20000元/m2之間，比前年最高位下降了達(dá)4000元/m2，一些小樓盤開盤價(jià)位在16000元—17000元/m2。舊城區(qū)東門片拆遷安置房，現(xiàn)房均價(jià)在12000元/m2，比最高位下降了近3000元/m2。
再看二手房交易市場(chǎng)，2010年間，地段好的樓盤如新世紀(jì)花園、金馬廣場(chǎng)、麗都華庭、香格里拉花園的商品房?jī)r(jià)位都在25000元/m2，去年2012年下半年相同的地段的商品房降至20000元/m2左右，而今年以來(lái)又降至18000元/m2～19000元/m2以內(nèi)，個(gè)別急售的二手商品房?jī)r(jià)位更低。目前二手商品房總體價(jià)格比去年下降了約15%左右，比前年最高位下降了約30%左右。
3、需求由旺變淡，供求關(guān)系從平衡向供大于求轉(zhuǎn)變。2009年以前，新建商品房從開盤到銷售完畢少則1—2個(gè)月，多則3—4個(gè)月，而現(xiàn)在樓盤銷售至少需半年以上，有的甚至出現(xiàn)滯銷。2010年開盤到現(xiàn)在尚有247套待售，銷售率77.56%；2011年開盤尚有1509套待售，銷售率在61.76%；2012年開盤商品房商有889套待售，銷售率在43.08%。根據(jù)2010年至2012年三年間一手商品房銷售情況看，目前樂清市房地產(chǎn)市場(chǎng)已由買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，不再一房難求，充足房源使人們?cè)谫?gòu)房時(shí)根據(jù)自己的實(shí)際情況和個(gè)性化需求，選擇自己歡喜的樓盤，購(gòu)買時(shí)不僅考慮價(jià)位，更重要的是樓盤的地段、綠化、品質(zhì)。一些房地產(chǎn)開發(fā)商，為了加快銷售，推出優(yōu)惠打折活動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供過于求，已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。
4、購(gòu)買動(dòng)機(jī)發(fā)生變化。以前由于存款利率低、股市低迷、使本來(lái)雄厚的民間資本進(jìn)入好利的房地產(chǎn)市場(chǎng)，轟動(dòng)全國(guó)的溫州炒房團(tuán)，雖有媒體的夸大因素，但也確有其炒房行為，而樂清也有置業(yè)投資者。當(dāng)時(shí)商品房聚俏，市場(chǎng)預(yù)期好，投資房地產(chǎn)也就理所當(dāng)然了。據(jù)分析，投資置業(yè)在購(gòu)房中占有很大的比例，投資性需求占總需求的30%左右，自住需求占70%。而現(xiàn)在在宏觀調(diào)控的大背景下，絕大部分購(gòu)房者都是為了自住，購(gòu)房投資已不再時(shí)髦，房地產(chǎn)投資逐步退出市場(chǎng)，自住需求已成為主流，嚴(yán)厲的調(diào)控下更是如此。
5、房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)顯露。在嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控情況下，不論對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者，還是對(duì)購(gòu)房者而言，都存在風(fēng)險(xiǎn)。商品房滯銷，引起售價(jià)下跌，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，資金回籠困難、利潤(rùn)減少，投資開發(fā)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)在增加；而對(duì)購(gòu)房者來(lái)說也意味著財(cái)產(chǎn)縮少或投資虧損，同時(shí)造成更多購(gòu)房者還處于觀望之中。今年初“國(guó)五條”出臺(tái)，據(jù)此推測(cè)今明兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)難以回暖，房?jī)r(jià)也難以回升，房地產(chǎn)開發(fā)商的日子更加難過。為此認(rèn)為，調(diào)控不松動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)難以回暖，房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)鏈條更加繃緊，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)在不斷增加，謹(jǐn)慎入市已成為產(chǎn)銷雙方的共識(shí)。
二、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的建議
根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)及宏觀調(diào)控下的具體情況，提出以下幾點(diǎn)建議：
1、做好市場(chǎng)調(diào)研，確定未來(lái)幾年房地產(chǎn)投資規(guī)模。由于前幾年房地產(chǎn)投資的過快增長(zhǎng)，商品房上市銷售面積的過多增加，加上現(xiàn)階段的宏觀調(diào)控，因此，出現(xiàn)商品房供過于求的局面，個(gè)別樓盤的滯銷也不足為奇了。為此，建議政策相關(guān)部門，根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的近中期規(guī)劃，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查，分析市場(chǎng)供求關(guān)系，努力將樂清市的房地產(chǎn)開發(fā)總量和居住狀況、潛在需求量和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)，避免產(chǎn)銷矛盾，以利房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，防止房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)大起大落。據(jù)個(gè)人分析，近中期全市的房地產(chǎn)開發(fā)量應(yīng)控制在每年35萬(wàn)平方米之內(nèi)，同時(shí)以一般普通住宅為主。
2、鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商降價(jià)銷售，同時(shí)研究制訂商品房政府指導(dǎo)價(jià)。由于前幾年房地產(chǎn)投資的利好，全民投資房地產(chǎn)，出現(xiàn)了開發(fā)熱、銷售熱、購(gòu)買熱。市場(chǎng)上商品房供不應(yīng)求，一房難求，房?jī)r(jià)上漲。大量的社會(huì)資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，流向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，促成地價(jià)、房?jī)r(jià)的快速上漲。使房?jī)r(jià)超過市民的經(jīng)濟(jì)承受能力，房地產(chǎn)泡沫被進(jìn)一步吹大。中央從全局出發(fā)，出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，從信貸，限購(gòu)、限價(jià)、稅收等方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，已收到明顯的效果。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)熱現(xiàn)象開始退燒，商品房?jī)r(jià)格開始回落，一些新開盤的商品房開盤均價(jià)開始下調(diào)，已接近合理價(jià)位。政府應(yīng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)清形勢(shì)降低銷售，使利潤(rùn)控制在總投資的15%以內(nèi)，真正使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者自己身體內(nèi)流著道德的血。另外，由于前幾年開發(fā)商拿地時(shí)，地價(jià)總體比較高，新城區(qū)樓盤土地樓面價(jià)已達(dá)每平方8000元左右，加上建安成本、銷售費(fèi)用、投資利息、稅收等方面的成本和開發(fā)利潤(rùn)，一般成本售價(jià)都達(dá)16000元/m2以上，與當(dāng)前新開樓盤價(jià)位非常接近。
為加強(qiáng)對(duì)房商品房?jī)r(jià)格的管理，建議政府對(duì)新建商品房售價(jià)進(jìn)行成本核算基礎(chǔ)上推行政府指導(dǎo)價(jià)。因?yàn)?，商品房與人們生活聯(lián)系緊密，屬于國(guó)計(jì)民生的大型商品。根據(jù)《價(jià)格法》規(guī)定，凡涉及國(guó)計(jì)民生的商品，政府可以實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，是非完全市場(chǎng)定價(jià)。為此，建議市發(fā)改局，按政府指導(dǎo)價(jià)的相關(guān)規(guī)定，對(duì)新開樓盤實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，促使房?jī)r(jià)回歸到更加合理的水平上。（此辦法在2005年前，已實(shí)行過，效果很好）
3、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。這是宏觀調(diào)控的目的之一，要求建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資金和商品房預(yù)售資金的審查、使用和監(jiān)督機(jī)制，防止建設(shè)項(xiàng)目資金轉(zhuǎn)移、抽逃、防范風(fēng)險(xiǎn)。積極推行項(xiàng)目重點(diǎn)工程的支付擔(dān)保制度，強(qiáng)化行業(yè)管理，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。要加強(qiáng)小區(qū)配套設(shè)施確權(quán)，積極推行按套內(nèi)建筑面積或按計(jì)價(jià)商品房面積銷售的辦法，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，進(jìn)一步規(guī)范和完善商品房網(wǎng)上銷售備案登記制度。認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的系列政策，特別是“國(guó)五條”政策，進(jìn)一步促進(jìn)房?jī)r(jià)的理性回歸，進(jìn)一步引導(dǎo)購(gòu)房者的理性置業(yè)，共同維護(hù)好房地產(chǎn)業(yè)的良性勢(shì)頭，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更加健康有序。
4、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披報(bào)制度。目前，樂清市房地產(chǎn)信息分散在各個(gè)部門。土地部門有土地投放信息，住建部門有規(guī)劃用地面積、施工許可面積、商品房預(yù)售面積、竣工面積，發(fā)改部門有固定資產(chǎn)投資信息和房?jī)r(jià)信息，統(tǒng)計(jì)部門也有自己的一套信息系統(tǒng)。平時(shí)各目為政，難以全面披露。根據(jù)政府信息披露制度的要求，建立以統(tǒng)計(jì)局為主管部門各部門參加的房地產(chǎn)信息平臺(tái)，定期公布房地產(chǎn)相關(guān)信息。增加信息透明度，使廣大百姓及時(shí)了解房地產(chǎn)方面的相關(guān)信息，避免由于信息不暢帶來(lái)的盲目性，充分發(fā)揮信息在房地產(chǎn)發(fā)展中的應(yīng)有作用。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷渠道選擇
房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銷售渠道的建設(shè)必須先行,因?yàn)楫?dāng)巨大的開發(fā)能力形成,而沒有形成與之相適應(yīng)的渠道網(wǎng)絡(luò)時(shí),必然造成開發(fā)能力的巨大浪費(fèi),其結(jié)果就是商品房空置面積增加；優(yōu)秀的企業(yè)都很重視銷售渠道建設(shè),強(qiáng)調(diào)能夠有效地控制整個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)的銷售渠道,以保證銷售渠道有效運(yùn)轉(zhuǎn)。
一、房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的選擇要以顧客的需求為核心
在買方市場(chǎng)條件下,房地產(chǎn)企業(yè)的一切營(yíng)銷活動(dòng)必須以消費(fèi)者需求為核心,以消費(fèi)者為核心,并非單指在營(yíng)銷活動(dòng)前期進(jìn)行消費(fèi)者研究和目標(biāo)市場(chǎng)選擇,更重要的是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、價(jià)格確定、渠道選擇和促銷策劃活動(dòng)中滿足消費(fèi)者的需求。為此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做到以下幾方面：
1.1分析顧客的服務(wù)需求
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)為客戶提供更多的物業(yè)信息。物業(yè)的設(shè)計(jì)和開發(fā)應(yīng)符合客戶使用的要求。重視物業(yè)的可靠性和完善性,并為購(gòu)房者提供各種附加服務(wù),包括向客戶提供貸款、質(zhì)量擔(dān)保等服務(wù)。
1.2顧客渠道偏好調(diào)查
最好的顧客渠道偏好調(diào)查應(yīng)涵蓋不同細(xì)分市場(chǎng)的客戶,分析現(xiàn)在已經(jīng)存在的客戶購(gòu)買方式。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)有的客戶的考察和對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客戶的考察?？蛻羟榔脤?duì)渠道選擇以及運(yùn)營(yíng)結(jié)果都能產(chǎn)生本質(zhì)性的影響
1.3考慮顧客購(gòu)買準(zhǔn)則
在評(píng)估新的渠道機(jī)會(huì)的時(shí)候,重要的是用創(chuàng)新的方法接觸到顧客,分析顧客真的需要什么,即顧客的購(gòu)買準(zhǔn)則。通常沒有一種渠道能滿足顧客所有的需求,所以需要幾種渠道進(jìn)行搭配。
1.4監(jiān)控顧客購(gòu)買行為的變化
企業(yè)需要隨時(shí)監(jiān)控顧客購(gòu)買行為和準(zhǔn)則的變化,隨著消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知和了解的提高,客戶的購(gòu)買行為也會(huì)慢慢發(fā)生改變。錯(cuò)誤地估計(jì)客戶行為和渠道偏好,沒有及時(shí)調(diào)整以降低渠道成本的公司是危險(xiǎn)的。
1.5提供靈活的渠道選擇
不同的用戶,他們的購(gòu)買準(zhǔn)則也不同,所以需要給客戶提供相應(yīng)的選擇機(jī)會(huì),如果客戶覺得自己沒有別的方式可以選擇,他會(huì)覺得自己受到限制,客戶滿意度也就大打折扣。
二、房地產(chǎn)渠道選擇與房地產(chǎn)企業(yè)定位
當(dāng)市場(chǎng)被細(xì)分為不同的用戶群體后,每一個(gè)群體都有一系列的服務(wù)產(chǎn)出要求,渠道管理者要為每一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)確定最優(yōu)的渠道形式,即渠道定位。優(yōu)化渠道設(shè)計(jì)被視為由必要渠道流所定義的第一步和最重要的一項(xiàng)工作,因此必須要執(zhí)行這一步驟來(lái)滿足細(xì)分市場(chǎng)對(duì)服務(wù)產(chǎn)出的特殊需求。渠道流就是渠道為終端用戶增加價(jià)值的所有活動(dòng),即,產(chǎn)品的促銷、談判、財(cái)務(wù)、訂購(gòu)和支付等等。渠道結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)包括兩個(gè)重要的方面。首先,渠道設(shè)計(jì)者必須決定渠道成員的組成。渠道管理者還必須決定渠道的每一個(gè)層面上渠道伙伴的角色定位。一個(gè)公司在不同的情況下為其產(chǎn)品進(jìn)入的市場(chǎng)選擇渠道時(shí),關(guān)鍵的決策是選擇怎樣的分銷商將產(chǎn)品銷售至市場(chǎng)。這個(gè)分銷商必須與渠道伙伴在目標(biāo)市場(chǎng)中有非常好的關(guān)系,能夠?qū)Ξa(chǎn)品成功進(jìn)入市場(chǎng)有非常明顯的影響。
設(shè)計(jì)渠道結(jié)構(gòu)的另一個(gè)重要的方面是決定在渠道中同一形式的渠道成員應(yīng)有多少,也就是渠道密度的決策。在一個(gè)給定的市場(chǎng)中,消費(fèi)品的銷售是應(yīng)該利用密集分銷,或是利用選擇性分銷,還是獨(dú)家分銷？對(duì)這一問題的回答取決于效率和執(zhí)行等多種因素。大量的密集性分銷可以使產(chǎn)品很容易地接近目標(biāo)市場(chǎng)的終端消費(fèi)者。設(shè)計(jì)渠道結(jié)構(gòu)時(shí)對(duì)渠道成員的形式、地位和密度等的決策都要以渠道流成本最低化為基礎(chǔ)。即每一個(gè)渠道成員都被分配一定的渠道任務(wù),理想的任務(wù)分配應(yīng)使得在總成本最小化的前提下,所有渠道流得以可靠運(yùn)行。因此,渠道管理者需要決定以哪些細(xì)分市場(chǎng)為目標(biāo)市場(chǎng)。因?yàn)檫@樣可以將渠道重點(diǎn)放在那些可以通過銷售取得利潤(rùn)的細(xì)分市場(chǎng)上。
當(dāng)某一特殊細(xì)分市場(chǎng)的服務(wù)產(chǎn)出要求并沒有更具競(jìng)爭(zhēng)力的提供物來(lái)滿足時(shí),渠道管理者就應(yīng)意識(shí)到存在著一個(gè)尚未被開發(fā)的市場(chǎng)機(jī)會(huì),并建立新的渠道服務(wù)于這些細(xì)分市場(chǎng)。在市場(chǎng)上,搶先滿足那些未被滿足的服務(wù)產(chǎn)出需求,是建立一個(gè)忠誠(chéng)的、可帶來(lái)利益的顧客群的一種強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。因此,企業(yè)必須了解消費(fèi)者對(duì)渠道流的性能和渠道結(jié)構(gòu)的反應(yīng)。
三、房地產(chǎn)渠道與顧客購(gòu)買行為
順利實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售是渠道管理的終極目的。因此房地產(chǎn)企業(yè)有必要研究顧客購(gòu)買行為及其對(duì)渠道選擇的影響。
3.1房地產(chǎn)銷售點(diǎn)的選擇原理
房地產(chǎn)銷售點(diǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)自己經(jīng)營(yíng)目的的前沿陣地,房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品能否最終銷售出去以及能否最終實(shí)現(xiàn)理想的經(jīng)濟(jì)效益,都直接與銷售點(diǎn)的選擇和經(jīng)營(yíng)有關(guān)。因此,作為分銷管理的第一步就是選擇最符合企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)特色的銷售點(diǎn),然后通過有效的銷售渠道管理來(lái)實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。
房地產(chǎn)企業(yè)銷售點(diǎn)的選擇要考慮消費(fèi)者的購(gòu)買心理和購(gòu)買行為的變化及其規(guī)律性,對(duì)銷售點(diǎn)的選擇主要取決于：①商品最充分展現(xiàn),讓更多人認(rèn)知的地點(diǎn)要求。②樹立商品形象的地點(diǎn)要求等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)的特征及競(jìng)爭(zhēng)狀況、自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、產(chǎn)品特點(diǎn)、公關(guān)環(huán)境、市場(chǎng)基礎(chǔ)等特點(diǎn),以及企業(yè)所處的外部環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況、市場(chǎng)購(gòu)買力水平等因素,經(jīng)過綜合權(quán)衡選擇出直接面向顧客的分銷點(diǎn)。
3.2消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)銷售現(xiàn)場(chǎng)的認(rèn)知
銷售現(xiàn)場(chǎng)上銷售人員的衣著、談吐、工作態(tài)度及各種硬件設(shè)施的先進(jìn)程度,開發(fā)商所采用的促銷手段,以及其他配套設(shè)施的完善程度等都會(huì)作用于每一位前來(lái)光顧的消費(fèi)者,當(dāng)一個(gè)消費(fèi)者對(duì)自己的心理活動(dòng)進(jìn)行整合之后,就形成了自身對(duì)開發(fā)商的看法和態(tài)度,這一看法和態(tài)度又將決定或在很大程度上影響著消費(fèi)者的購(gòu)買行為。
四、房地產(chǎn)渠道與產(chǎn)品
在現(xiàn)實(shí)生活中,識(shí)別產(chǎn)品本身的復(fù)雜性以及與渠道的良好適應(yīng)性,對(duì)于企業(yè)選擇渠道至關(guān)重要。因此,房地產(chǎn)分銷渠道的選擇必須考慮產(chǎn)品的特性。
4.1客戶購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)屬于高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品,需要直接銷售隊(duì)伍、有附加值的伙伴或是小規(guī)模的分銷商群體,需要一個(gè)有知識(shí)的經(jīng)過培訓(xùn)的人介入銷售過程解釋這種風(fēng)險(xiǎn),幫助客戶明白如何克服風(fēng)險(xiǎn)事件。
4.2服務(wù)要求
產(chǎn)品服務(wù)性越強(qiáng),渠道越短,而服務(wù)性差的產(chǎn)品則需要長(zhǎng)的渠道。房地產(chǎn)屬于服務(wù)性強(qiáng)的產(chǎn)品,需要提供專業(yè)性的服務(wù),因此適合采用短渠道結(jié)構(gòu)。
4.3產(chǎn)品識(shí)別產(chǎn)品的生命周期
房地產(chǎn)屬于低識(shí)別度產(chǎn)品。這類產(chǎn)品沒有解釋是很難了解的,通常需要專業(yè)化的服務(wù),特別是要有經(jīng)過訓(xùn)練的專業(yè)人士參與銷售過程。這類產(chǎn)品需要直銷,或者有附加值的商業(yè)伙伴,它們很少通過大規(guī)模市場(chǎng)分銷渠道銷售。
4.4產(chǎn)品的生命周期
產(chǎn)品處于生命周期的不同階段對(duì)房地產(chǎn)渠道選擇有本質(zhì)的影響：在導(dǎo)入期,房地產(chǎn)銷售量較小,增長(zhǎng)緩慢。產(chǎn)品在引進(jìn)期需要很高的客戶教育,一個(gè)直接銷售隊(duì)伍或有附加值的商業(yè)伙伴是必需的。在成長(zhǎng)階段,隨著市場(chǎng)增長(zhǎng)迅速,開發(fā)商需要擴(kuò)大規(guī)模,渠道結(jié)構(gòu)也會(huì)隨之調(diào)整,這時(shí)分銷商進(jìn)入,并且數(shù)量可能會(huì)逐漸增加,從獨(dú)家轉(zhuǎn)為多家制,競(jìng)爭(zhēng)開始變得激烈,渠道呈網(wǎng)狀結(jié)構(gòu),各種渠道開始相互沖擊。在成熟期,利潤(rùn)開始下降,在高成本渠道
中的產(chǎn)品支持能力受到了影響。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)很激烈,只有最有效率的、最有規(guī)模的分銷商才能生存下來(lái),分銷商的數(shù)量也不會(huì)很多。在此階段的關(guān)鍵措施是精簡(jiǎn)渠道成員和集中精力支持有能力的伙伴。另一個(gè)措施是繼續(xù)在多樣化的渠道中銷售產(chǎn)品。在衰退期,利潤(rùn)和銷售量都在下降,產(chǎn)品對(duì)渠道成員的吸引力日益下降。
五、渠道與溝通
來(lái)自銷售渠道的信息,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的指南。沒有了這些信息,開發(fā)商就無(wú)法制定正確的渠道戰(zhàn)略。開發(fā)商應(yīng)注意收集信息,加強(qiáng)與經(jīng)銷商、消費(fèi)者及其他相關(guān)主體的信息溝通。
5.1收集與銷售有關(guān)的一切信息
（1）宏觀信息。政府的經(jīng)濟(jì)管制、優(yōu)惠政策、法律措施、經(jīng)濟(jì)周期性變化、消費(fèi)特點(diǎn)及趨勢(shì)、科學(xué)技術(shù)、行業(yè)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。
（2）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息。渠道戰(zhàn)略、市場(chǎng)開發(fā)能力、市場(chǎng)份額、資金、人員、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)及目標(biāo)市場(chǎng)定位。
（3）客戶信息。銷售能力、忠誠(chéng)度、信用度、渠道貢獻(xiàn)、合作誠(chéng)意和需求等。
（4）公司信息。渠道現(xiàn)狀、營(yíng)銷政策、產(chǎn)品知名度、營(yíng)銷資源、市場(chǎng)份額、市場(chǎng)機(jī)會(huì)和市場(chǎng)威脅等。
5.2房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)掌握信息溝通的方式或途徑
（1）內(nèi)部報(bào)告制度。公司產(chǎn)品開發(fā)部門、人事管理部門、銷售部門和財(cái)務(wù)管理部門等都有責(zé)任提供本部門運(yùn)作信息,形成內(nèi)部報(bào)告制度。
（2）互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)的建立可以促進(jìn)渠道成員之間的快捷溝通,使企業(yè)的渠道政策有效地傳輸給渠道成員,提高渠道整體運(yùn)作的效率。經(jīng)銷商、商、各網(wǎng)點(diǎn)的銷售情報(bào)、競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)、需求和建議等也可上溯到企業(yè),便于企業(yè)做出正確的決策。
（3）銷售代表的例行巡視和拜訪。很多開發(fā)商都設(shè)有銷售代表職位,承擔(dān)區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)銷商管理、市場(chǎng)助銷等項(xiàng)職責(zé)。銷售代表是公司在區(qū)域市場(chǎng)的代言人,負(fù)責(zé)向客戶傳達(dá)公司營(yíng)銷政策；同時(shí),定期將市場(chǎng)開況、競(jìng)爭(zhēng)情況報(bào)告給公司。
（4）渠道成員會(huì)議。會(huì)議是房地產(chǎn)公司與客戶正式會(huì)晤的方式,通過定期或不定期會(huì)議,公司與客戶應(yīng)進(jìn)行有效的溝通。
（5）客戶數(shù)據(jù)庫(kù)?？蛻魯?shù)據(jù)庫(kù)是近幾年在國(guó)外大型企業(yè)中剛剛出現(xiàn)的客戶資料保存形式。運(yùn)用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)發(fā)展成果建立客戶數(shù)據(jù)庫(kù),具有在客戶信息存儲(chǔ)內(nèi)容、規(guī)模和查詢使用等方面的強(qiáng)大功能。
（6）公司簡(jiǎn)報(bào)。房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)報(bào)作為渠道信息管理的得力工具,房地產(chǎn)公司應(yīng)及時(shí)將簡(jiǎn)報(bào)送給公司的經(jīng)銷商及重要客戶,并將他們的意見反饋給決策層。
六、利潤(rùn)：渠道選擇的經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)
營(yíng)銷渠道的選擇要與渠道的贏利能力相適應(yīng)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是追求利潤(rùn)而不是僅僅追求對(duì)企業(yè)銷售渠道的控制性。經(jīng)濟(jì)分析可以用許多企業(yè)經(jīng)常遇到的一個(gè)決策問題來(lái)說明,即企業(yè)應(yīng)使用自己的推銷力量還是應(yīng)使用銷售商。判別一個(gè)方案好壞的標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)是該方案能否使企業(yè)取得最大利潤(rùn)。
渠道贏利能力通常可以通過費(fèi)用收益比率（c/R）來(lái)考察。在任何一個(gè)單個(gè)市場(chǎng)中,一個(gè)渠道的費(fèi)用收益比率等于它的平均交易成本除以平均定單金額。較低的費(fèi)用收益比率支付的銷售成本較低,從而每筆交易獲得的利潤(rùn)也就較高。
渠道贏利能力分析的三個(gè)主要組成部分包括：
（1）營(yíng)銷渠道選擇的收益能力。在評(píng)估銷售渠道時(shí)不僅要考慮渠道成本,而且要考慮渠道獲取期望收益的能力。看新的渠道是否能夠在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)預(yù)定的銷售目標(biāo)。忽視渠道達(dá)到收益目標(biāo)的能力會(huì)在渠道選擇中產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。
（2）將每筆交易的成本作為比較渠道贏利能力的基礎(chǔ)。一旦得出每種渠道的每筆交易成本后,就可以計(jì)算市場(chǎng)上每種渠道的費(fèi)用收益比率。在選擇分銷渠道時(shí),不一定是費(fèi)用收益比率最低的,但必須是企業(yè)能夠接受的。
（3）渠道的每筆交易成本。渠道的每筆交易成本等于全部銷售成本除以交易數(shù)量。
總之,每一個(gè)單個(gè)渠道都有自己的成本和投資收益。在可行的渠道范圍中,可選擇的渠道的經(jīng)濟(jì)效果是渠道選擇決策的最后裁決者。
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