發(fā)布時間：2023-03-17 18:03:00
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)市場論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
1.1提高了人們的生活質(zhì)量
改革開放深刻地改變了人們的生活，人們的生活水平都有了明顯地提高，自然而然的對生活質(zhì)量有了更高的追求。住房是人們最為基本的生活需求，房地產(chǎn)行業(yè)就直接改變?nèi)藗兊纳睿瑥亩鄬拥礁邔?，從扶梯到電梯，人們的住宅環(huán)境得到了極大地改善，生活質(zhì)量明顯提高。
1.2促進社會進步
房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展能夠促進社會的進步。最為基本的就是提供很多的就業(yè)崗位，比如說，房屋銷售工作，對人才的需求量很大，這在一定程度上幫助了很多大學畢業(yè)生就業(yè)，有效地緩解了連年緊張的就業(yè)矛盾。在房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展中，存在著一些問題，比如，房價過高已經(jīng)在社會上引起了不滿，這不但加大了社會矛盾，也不利于我國市場經(jīng)濟的發(fā)展。相關職能部門應該加以分析，追根溯源，積極借鑒國內(nèi)外先進的成功經(jīng)驗，對房地產(chǎn)經(jīng)濟以科學合理的方式進行引導，從而使房地產(chǎn)經(jīng)濟能夠健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。
2房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟不協(xié)調(diào)的原因
2.1價格與價值出現(xiàn)不協(xié)調(diào)
房地產(chǎn)的價格與價值背離的現(xiàn)象引發(fā)了強烈的市場波動，價格是圍繞著價值進行波動的，但現(xiàn)階段的房地產(chǎn)價格過高，偏離了其自身的價值，這也就擾亂了市場經(jīng)濟的秩序。近幾年，我國的房地產(chǎn)價格一路飆升，其主要是由于開發(fā)商的非法銷售手段以及炒房團的影響，造成房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，這與市場經(jīng)濟的發(fā)展是相反的，難以保障房地產(chǎn)經(jīng)濟向著穩(wěn)定、健康的方向發(fā)展。此外，由于泡沫經(jīng)濟的問題，導致房地產(chǎn)的發(fā)展過程中存在一定的經(jīng)濟風險，并隨時面臨著市場破裂的現(xiàn)象。房地產(chǎn)進行開發(fā)的過程中需要大量的土地資源，并在建設的過程中造成極大的能源浪費與環(huán)境污染，這不僅對房地產(chǎn)行業(yè)有著一定的影響，也阻礙了我國的可持續(xù)發(fā)展。
2.2政府的過度干預
我國對房地產(chǎn)的發(fā)展較為重視，所以對其進行宏觀調(diào)控的力度相對較大，但效果卻并不明顯，沒有對房地產(chǎn)價格過高的問題進行解決。2013年2月20日出臺的"國五條"雖然對炒房投機的現(xiàn)象進行了抑制，但對市場的剛性需求的影響不大，雖然使二手房的交易成本提高，但對一手房的影響卻是相對較小。房地產(chǎn)市場受到多種因素的影響，所以國家的政策難以對市場的狀況進行解決?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟依然被認為是財產(chǎn)保值的主要方式，目前階段，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟并沒有受到政策的影響，一手房與二手房之間的價格差異相對較小。尤其是現(xiàn)階段很多的政策在制定的時候沒有對市場進行研究，所以市場也就無法成為政策制定的依據(jù)，只是按照民意來對市場的秩序進行干預，這也就難以將政策貫徹落實，更是起不到預期的效果，并隨著時間的發(fā)展逐漸流于形式。
2.3對資源利用的不合理
房地產(chǎn)經(jīng)濟長期處于粗放式的發(fā)展模式，已經(jīng)導致很多不利的要素在環(huán)境中慢慢滋生，這其中包括對土地無計劃、無節(jié)制的開發(fā)，沒有環(huán)保和節(jié)能的概念，都加劇了環(huán)境的污染與能源的破壞，房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展無法保障。我國人口眾多，人均資源占有量貧乏，這些年房地產(chǎn)行業(yè)對土地的開發(fā)，已經(jīng)破壞了我國的自然環(huán)境，加大了能源矛盾，不符合我國可持續(xù)發(fā)展的基本國策，更不利于我國經(jīng)濟社會的健康穩(wěn)定發(fā)展。
3解決房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟不協(xié)調(diào)的對策
3.1調(diào)控房地長價格
現(xiàn)階段房地產(chǎn)價格偏高，違反了價值規(guī)律，一定程度上造成了市場混亂的局面，這就要求有關部門對房地產(chǎn)的市場價格進行有效調(diào)節(jié)，調(diào)節(jié)并不是要打壓房地產(chǎn)價格，更不是無底線地降低房價，而是要通過合理的手段來使房地產(chǎn)的價格與它真實的價值相適應，穩(wěn)定房地產(chǎn)動蕩的現(xiàn)狀。近些年，我國房地產(chǎn)中一個最重要的問題就是房價過高。而在金融危機時候，我國的房地產(chǎn)又是由于價格過低，企業(yè)的資金不能進行有效地運轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一度受到阻礙。綜上所述，可以看出，房地產(chǎn)的價格不能過高也不能過低，否則都不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。國家的有關部門應該做好調(diào)控工作，地房產(chǎn)發(fā)展的各個環(huán)節(jié)進行調(diào)研和把關，從而正確地判斷房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟之間的協(xié)調(diào)程度，制定出行之有效的政策法規(guī)。其實，價格始終是引導房地產(chǎn)發(fā)展的關鍵因素，泡沫經(jīng)濟也是由此而來。因此通過政府正確的宏觀調(diào)控地引導使得房地產(chǎn)的價格回到與其價值相適應的范圍內(nèi)，建立正確房地產(chǎn)行業(yè)秩序，是保障市場經(jīng)濟健康發(fā)展的重要手段。
3.2加大對房地產(chǎn)經(jīng)濟的金融監(jiān)管力度
政府相關部門應該加大對房地產(chǎn)市場進行金融方面的監(jiān)管力度以便保障房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟能夠和諧發(fā)展。房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)都應該進行有效地管理，特別是在投資和還款能力上，對這些方面進行管理是加強房地產(chǎn)與銀行間合作的基石。將房地產(chǎn)的借貸業(yè)務與資金流動進行控制，是保證銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加地科學化和合理化。
3.3加快房地產(chǎn)經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型
社會發(fā)展進行時，環(huán)境保護越來越受到人們的重視。在房地產(chǎn)經(jīng)濟中倡導環(huán)保、節(jié)能新理念是時下的風尚，是人們對追求更高生活品質(zhì)的愿望，更是我國建立可持續(xù)發(fā)展目標的根本要求。需要指出的是，現(xiàn)階段還需要政府來管理房地產(chǎn)行業(yè)將環(huán)保和節(jié)能的理念落實到位，才能保障房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟有一個良性的發(fā)展空間。政府還可以以獎勵的方式來鼓勵那些自覺進行低碳和環(huán)保的房地產(chǎn)商，也可以調(diào)整貸款利率的方式來促進房地產(chǎn)企業(yè)改變思路，把企業(yè)向著節(jié)能環(huán)保的方向發(fā)展，也是房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的新方向。
4結(jié)束語
關鍵詞：房地產(chǎn)；泡沫經(jīng)濟；宏觀調(diào)控
上海房地產(chǎn)市場從1999—2003年回暖，到2003—2005年初房價的“瘋漲”，2005年6月—2007年4月其間出現(xiàn)短暫“停滯”，2007年5月以來，房價又開始緩步上揚，雖然期間政府陸續(xù)出臺了限制房價過快上漲的信貸、土地和稅收政策，但效果都不明顯。上海房產(chǎn)市場存在兩個現(xiàn)狀：漲得快、漲幅高。
上海房地產(chǎn)價格居高不下的根本原因是什么？房地產(chǎn)的未來是否能走上可持續(xù)發(fā)展道路？防范房地產(chǎn)泡沫有何良策？本文對此進行探討。
一、房地產(chǎn)的特征
所謂房地產(chǎn)，即房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱。房地產(chǎn)同其他商品一樣，既有商品的一般屬性，又有其特殊屬性。具體可從物理、經(jīng)濟和社會三個角度來分析房地產(chǎn)所具有的特征。
（一）房地產(chǎn)的物理特征
1、固定性。房地產(chǎn)從其建造的那一天起，都固定在一定的地方，房地產(chǎn)的固定性是不變的。
2、單件性。由于每幢房屋的用途不同，所處的地理位置不同，通常不能像其他普通商品那樣按照同一套圖紙大量復制。
3、耐久性。房屋的壽命一般在50年左右，甚至更長。
（二）房屋的經(jīng)濟特征
房屋的經(jīng)濟特征為：房產(chǎn)價值和地產(chǎn)價值具有結(jié)合性，包括建造房屋的人工、材料及土地的使用代價等；房地產(chǎn)開發(fā)周期長，投資大，房地產(chǎn)投資的流動性較差；隨著社會的發(fā)展，人口的增加和經(jīng)濟的繁榮，對房地產(chǎn)的需求日益增長，房地產(chǎn)的長期供不應求導致房地產(chǎn)價格總的趨勢呈不斷上漲。
（三）房地產(chǎn)的社會特征
房地產(chǎn)的社會特征是指房地產(chǎn)在法律，制度等方面表現(xiàn)出來的特征。房地產(chǎn)的社會特征為：房地產(chǎn)在開發(fā)過程中涉及到復雜的法律關系；房產(chǎn)往往受到福利制度和社會保障制度的影響。
二、上海房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀
（一）房屋建造市場持續(xù)發(fā)展
據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站近日的數(shù)據(jù)顯示，一季度，上海市建筑業(yè)生產(chǎn)保持較平穩(wěn)增長。本年完成建筑業(yè)總產(chǎn)值373.06億元，增長10.4%；房屋建筑竣工面積636.07萬平方米，增長8.6%?？傮w上反映出房屋供應量在增長。
（二）2007年上半年住宅價格及成交量均緩步上揚
上海2007年上半年的房價呈緩步上升的趨勢，據(jù)上海易局研究院提供的研究報告顯示，4月上海樓市的成交量245萬平方米，其中商品住宅成交面積170萬平方米，明顯呈上升態(tài)勢。根據(jù)焦點網(wǎng)的統(tǒng)計資料，4月全市至少有20多個樓盤出現(xiàn)不同幅度的上漲，其中部分樓盤漲幅如表1所示：
（三）預計2007年下半年房地產(chǎn)走勢總體上房價仍將持續(xù)上揚
首先，土地供應越來越緊張，土地成本費用在成倍增加，國家稅收的增加等；其次，房屋建設周期長，供求格局短期內(nèi)不會改變；第三，保障性住房供給不足；第四，從需求角度看，經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程加快，將產(chǎn)生大量房屋需求。
（四）上海房地產(chǎn)存在一定的泡沫現(xiàn)象
上海房產(chǎn)市場將穩(wěn)步發(fā)展，房價將持續(xù)上漲，但也反映出上海房地產(chǎn)存在一定的泡沫，表現(xiàn)在商品樓盤內(nèi)的空房率相當?shù)母?，入住率很低，?jù)香梅花園的物業(yè)部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，香梅花園2007年的入住率只有50%，而盛世年華的入住率更低，僅40%左右。
三、上海房產(chǎn)居高不下的原因
上海是一個國際性大都市，也是中國的經(jīng)濟中心之一，隨著許多有實力的大型房地產(chǎn)公司進入上海房產(chǎn)市場，國際資本繼續(xù)看好上海，投資上海，加快上海經(jīng)濟的發(fā)展，加上各方市場參與者的心理預期，最終導致上海房產(chǎn)價格居高不下的現(xiàn)狀。
（一）大與小：行業(yè)調(diào)整，壟斷性增強
2005年以來，調(diào)控政策通過提高土地出讓金、開發(fā)企業(yè)自有資本金等門檻，尤其是2006年以來土地、資金開始向資信較好的大型房企集中，房產(chǎn)行業(yè)越來越呈現(xiàn)規(guī)模性、壟斷性和資本加速聚集的特性。
（二）堵與疏：一手硬，一手軟
導致房價居高不下的第二個原因是樓市調(diào)控政策在落地執(zhí)行中出現(xiàn)的“重堵輕疏”現(xiàn)象。在2006年出臺的政策中，“90/70”政策以及鼓勵建設經(jīng)濟適用房、廉租房的相關措施重在“疏解”自住、改善型需求，而其余稅收、房貸、外資購房設限政策則重在“堵截”投資型需求。
總體上“堵截”型政策執(zhí)行得還算到位，“疏解”型政策的執(zhí)行則喜憂參半。一方面，經(jīng)濟適用房投資持續(xù)下降的趨勢開始得到扭轉(zhuǎn)。今年第一季度全國住宅投資同比增長30.4%，其中經(jīng)濟適用房投資同比增長41.6%。另一方面，開發(fā)結(jié)構(gòu)仍不合理。在房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯反彈的情況下，本應朝小戶型占比70%方向發(fā)展的“90/70”政策遠未完全落實。而城鎮(zhèn)居民對住房的增量需求和改善需求趨于雙旺。一季度，全國新建商品住宅銷售面積是竣工面積的1.9倍。同時，商品住宅空置面積同比下降1.2%。發(fā)展改革委固定資產(chǎn)投資司指出：“這表明市場需求依然比較旺盛。特別是一些中心城市，供需矛盾更加突出?！?/p>
（三）內(nèi)與外：寧可賣地售股，不愿降價
去年樓市調(diào)控政策接踵而至，年初又明確要清算土地增值稅，但并未出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)加快推盤、降價銷售的現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士認為，原因之一，與外資乘機大量進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場有關。統(tǒng)計顯示，一季度房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中，利用外資131.27億元，同比增長154.4%。外資的進入，使得國內(nèi)開發(fā)商在銀根緊縮的局面下，改變?nèi)谫Y渠道，或出讓項目公司的股權(quán)，或出售土地，換取外資注入?！皩幙少u地售股，不愿降價”成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的唯一選擇。
（四）理想與現(xiàn)實：放棄房地產(chǎn)支柱地位的艱難
“堵”“疏”不平衡導致市場供求難以改觀，而行業(yè)內(nèi)的壟斷趨勢、外資加快進入，則加劇了局面的嚴重性。解決問題的關鍵在于調(diào)節(jié)市場的供求狀況，特別是緩解需求。房地產(chǎn)行業(yè)對GDP與地方財政的巨大貢獻令他們對調(diào)控舉棋不定。而可能是調(diào)控中最有效用的住房保障政策則要求：地方政府自掏腰包來抑制地方經(jīng)濟中最賺錢的一個行業(yè)。針對地方政府“調(diào)控猶豫癥”，發(fā)展改革委宏觀經(jīng)濟研究院建議大幅度調(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展政策，放棄房地產(chǎn)支柱地位，徹底改變房地產(chǎn)依賴型的經(jīng)濟模式。要根治樓市積弊，推出調(diào)整政策及考核指標的適當?shù)呐e措已不可避免。
（五）市場預期
預期未來房地產(chǎn)價格上升是投機性房地產(chǎn)需求產(chǎn)生的根本原因。上海房地產(chǎn)價格飆升是因為對上海房地產(chǎn)價格上升的預期導致的。
第一階段大致是從2001年到2003年，上海房價理性上升階段。由于北京成功獲得2008年奧運會的舉辦權(quán)、上海成功獲得2010年世博會的舉辦權(quán)、上海爭創(chuàng)國際經(jīng)濟、貿(mào)易和航運四個中心和國際化大都市等一系列利好因素，促使國際、國內(nèi)都形成了上海房價必然上漲的預期。第二階段是從2003年到現(xiàn)在，上海房價非理性膨脹階段，三年時間，上海房價上升幾乎達一倍。這一階段的預期更為根本和復雜，不只是簡單的或事件所能比。
（六）其他各方因素
首先，地方政府并不希望房價下跌，房價的下落，上海經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)就會失去支撐，經(jīng)濟就會出現(xiàn)衰退。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商不希望房價下跌。因為根據(jù)購房者“買漲不買跌”的原理，房價一旦下降就會馬上讓市場形成房價繼續(xù)下跌的預期，購房戶就會持幣觀望，造成實際成交量急劇萎縮，使得開發(fā)商既不能獲得預期高額利潤，也可能使部分開發(fā)商虧本，甚至破產(chǎn)。第三，銀行不希望房價下跌。房價一旦下跌，銀行早幾年瘋狂貸款給房地產(chǎn)商與民眾住房消費信貸的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)就會成了泡影。如果房價下跌真的發(fā)生了，不僅會給銀行造成危機也可能給整個社會經(jīng)濟帶來大災難。第四，已購買戶不希望房價下跌。上海房價居高不下形成是一系列復雜因素綜合作用的結(jié)果。
四、應對措施
當前一些城市房價過高是不正常的，必須堅持對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控和治理，這是政府的責任也是社會的責任，也包括房地產(chǎn)商的責任，而且房價過高原因是復雜的，有商品房供應不足的原因，有開發(fā)商利潤不夠的原因，有地價商品房不夠的原因，有投資性投機性的原因，也有超前消費的原因，政府控制乏力的原因，因而要多管齊下來抑制房價過高過快增長的現(xiàn)象。
（一）加大供應穩(wěn)定房價
國務院副總理曾培炎，指出了下一步宏觀調(diào)控的四個方向：一是加大住房供應力度。二是努力調(diào)控住房需求。三是著力解決低收入家庭住房問題。四是繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。
其中，“加大住房供應力度”一說，是近幾年來首次提及的。首先，在繼續(xù)控制固定資產(chǎn)投資的同時，適度增加住房投資。第二，在繼續(xù)收緊地根的同時，適度增加住房用地。第三，將適度增加住房投資和適度增加住房用地，重點落實在普通商品住房和住房保障兩個方面。第四，要允許商業(yè)金融機構(gòu)在一定年限內(nèi)，向開發(fā)普通商品住房和保障性住房的機構(gòu)，實行較低門檻的優(yōu)惠性開發(fā)貸款。政府引導他們向普通商品住房和保障性住房開發(fā)貸款，既解決普通商品住房和保障性住房開發(fā)資金的緊缺，也解決商業(yè)金融機構(gòu)資金壓庫的苦惱。
（二）抑制投資需求
一方面，控制商品房超前消費，特別是投資投機性需求；另一方面要加強普通廉租房的管理，并且政府用責任保障住房，廉租房就是提供保障的形式之一。
（三）增加小戶型住宅
對普遍收入不高大多數(shù)老百姓來說，買大戶型住宅是不現(xiàn)實的，推廣小戶型，將惠及更多家庭。要承認國情堅持提倡節(jié)約型的消費，反對奢侈性的消費模式。
五、結(jié)束語
通過上述對上海房地產(chǎn)現(xiàn)狀及原因的分析得出，上海房地產(chǎn)市場隨著其本身進一步的市場化、國際化，上海房價繼續(xù)走高將不可避免。但如何防止出現(xiàn)過度投機、嚴重的泡沫化，保證房地產(chǎn)市場能健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，是政府、房地產(chǎn)企業(yè)等參與各方共同努力的方向，任重道遠。
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首先是房地產(chǎn)市場調(diào)研計劃的制定，在明確主題的基礎上，通過融入“5WIH”六要素來完成對事件的統(tǒng)籌安排能力。第一個“W”是Why，也就是為什么要做這件事？清楚目的后才能做到有的放矢，提高我們的實訓效果。第二個“W”是What－－調(diào)研那些具體的內(nèi)容呢？第三個“W”Where－－在什么地方進行調(diào)研活動；第四個“W”When－－調(diào)研活動中各項事務的執(zhí)行時間段或者結(jié)束的時間點；第五個“W”Who－－人物分工是怎樣，哪些人完成哪些事情，調(diào)研對象都選取的是符合哪些特征的人；第六個“W”How－－怎樣執(zhí)行？通過哪些調(diào)研方法，借助怎樣的手段，最終完成整個調(diào)研項目。
其次，各個小組按照“實體企業(yè)”調(diào)整后的調(diào)研主題修改完成最終的調(diào)研計劃，并討論制作相應主題下的調(diào)查問卷。從問卷的邏輯性，卷首語的設計以及調(diào)研對象甄別等反復多次推敲，在課程教學團隊教師的指導下完成針對性調(diào)查問卷，規(guī)避問卷制作中常犯的十種錯誤，如一題多問，答案界定模糊，歧義性問句，多重否定句，假設性問題，誘導性問題，數(shù)組重疊，敏感問題的忽略印證，邏輯排序混亂，調(diào)研導語無針對性等。在逐一進行點評后，由小組成員共同完成修改，并提交調(diào)研問卷。在首次修改后調(diào)查問卷，每個小組制作不少于20份的問卷進行試調(diào)，并從試調(diào)過程中發(fā)現(xiàn)問題并對問卷進行再次的修改，結(jié)合教學團隊教師總體建議完成正式版調(diào)研問卷。各小組嚴格按照自己的調(diào)查計劃進行實際調(diào)查環(huán)節(jié)，小組組長負責組織小組成員實際調(diào)查，教師團隊進行抽查式考核，確保調(diào)研數(shù)據(jù)來源的真實性，把好實際調(diào)查中的首道關，這也是為了更好的鍛煉學生的社會實踐能力，以便今后更快的適應市場需求。
再次，數(shù)據(jù)整理和分析能力是市場調(diào)查的核心能力，房地產(chǎn)市場調(diào)查也不例外。對各小組搜集回來的調(diào)查問卷第一步先進行廢卷甄別。第一類廢卷是填寫不完整的調(diào)查問卷；第二類廢卷通過顧客甄別部分，在調(diào)研公司或者房地產(chǎn)行業(yè)從事工作的工作人員不作為目標調(diào)研對象者，剔除這一類廢卷；第三類廢卷就是在問卷填寫過程中所有答案均為其他并未填寫內(nèi)容的，也視為無效問卷；第四類廢卷是最難，也是最需要剔除的廢卷，那就是前后相互應證的兩個問題出現(xiàn)矛盾。比如購房首選為別墅，但是家庭月平均收入不足一萬元者。前后邏輯矛盾與現(xiàn)實市場極為不符，這說明該被訪者未真實表達自己的意思，只是應付性完成問卷。這一類也是必須要剔除的。在剔除完四類無效或者廢卷后，調(diào)研樣本過少，無法真實反應市場實際的情況的，要進行補調(diào)，直到樣本能夠客觀反應總體實際為止。至此，數(shù)據(jù)采集和整理就告一段落。接下來就是數(shù)據(jù)的分析，在這個階段我們一般借助兩種工具，一種是專業(yè)的統(tǒng)計分析軟件“SPAA”（統(tǒng)計產(chǎn)品與服務解決方案）軟件和微軟平臺的“EXCEL”軟件，在《統(tǒng)計學》系統(tǒng)的班級，我們要求學生通過“SPAA”軟件完成對調(diào)查問卷的分析，讓學生在做的過程中完成對統(tǒng)計軟件的操作和學習，對還未進行《統(tǒng)計學》系統(tǒng)學習的班級，我們要求學生用“EXCEL”表格進行數(shù)據(jù)分析。并指導學生不同圖形所適用的條件，比如餅狀圖是整體為“1”時，占比分析最常用的的圖形；折線圖是趨勢分析是最常用的圖形；其他的建議采用柱狀圖。到此為止市場調(diào)研活動進入到攻堅階段。撰寫市場調(diào)研報告。
【關鍵詞】嘉興市房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理思考
一、杭州市房地產(chǎn)市場的基本狀況
1998年以來，嘉興市認真貫徹落實國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知精神要求，廣大城鎮(zhèn)居民積極參與住房改革，住房商品化等新的住房消費觀念已基本形成，房地產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)企業(yè)實力不斷增強，住房梯度供應體系已基本建立，使房地產(chǎn)市場有了較大的發(fā)展。
1、住房制度改革的順利進行，為嘉興市房地產(chǎn)市場的形成和發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎
自1993年以來，嘉興市按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開放經(jīng)營管理條例》等一系列政策，制定了《嘉興市房地產(chǎn)開放經(jīng)營管理若干規(guī)定》和《關于外地單位和個人購買嘉興市區(qū)單位自管房，個人私房準予辦理產(chǎn)權(quán)交易產(chǎn)權(quán)登記的意見》等有關住房制度改革的政策和促進住房制度改革的措施，使住房制度改革取得了明顯成效。同時，取消了對外地購房的限制，房地產(chǎn)市場更趨活躍，也為房地產(chǎn)市場的建立、發(fā)展提供了充分的物質(zhì)基礎。
2、房地產(chǎn)投資快速增長，商品住宅消費供銷兩旺
近幾年來，嘉興市及長三角地區(qū)社會經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，是全國經(jīng)濟增長最快的地區(qū)之一。嘉興市以及周邊地區(qū)經(jīng)濟的良性發(fā)展和居民收入的持續(xù)增加，極大地促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。自1998年以來，嘉興市房地產(chǎn)投資額的年增長幅度在17%以上。2007年，嘉興市進一步貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策，深入開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪?，扎實推進住房保障體系建設，全市房地產(chǎn)業(yè)保持健康穩(wěn)定運行態(tài)勢。全市全年完成房地產(chǎn)投資147.74億元，其中市區(qū)69.56億元，比上年分別增長25.1%和30.3%；新開工面積522萬平方米，其中市區(qū)210.4萬平方米，分別增長20.8%和76.9%；竣工面積370.4萬平方米，其中市區(qū)125.9萬平方米，分別減少16.4%和16.6%；實現(xiàn)商品房銷售面積418.3萬平方米，其中市區(qū)171.1萬平方米，分別增長16%和6.8%；商品房空置面積128.4萬平方米，其中市區(qū)35.2萬平方米，分別下降4.4%和12.3%。2007年全市房地產(chǎn)行業(yè)入庫稅收達到17.22億元，增長33.11%，房地產(chǎn)業(yè)稅占第三產(chǎn)業(yè)稅收比重達41.%。其中，市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)入庫稅收達到7.06億元，同比增長16.5%，房地產(chǎn)業(yè)稅占第三產(chǎn)業(yè)稅收比重達39.17%。市區(qū)1-12月新建商品住宅每平方米銷售平均價4354.5元，比上年同期上漲9%。
3、房地產(chǎn)企業(yè)機制靈活、注重品牌，提升了嘉興市房地產(chǎn)業(yè)的綜合素質(zhì)
截至2007年，全市各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)展到477家，自2006年以來平均每年增加55家，比2006年上升了89.29%。規(guī)模最大的10家企業(yè)的投資占到全市商品房投資額的30.7%。一批規(guī)模大、競爭力強、品牌知名度高的房地產(chǎn)開發(fā)商已脫穎而出。通過房地產(chǎn)開發(fā)，改善了城市面貌，加快了基礎設施建設、小區(qū)環(huán)境建設?；A設施建設的不斷完善又促進了房地產(chǎn)開發(fā)。嘉興市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良好的市場開拓意識、品牌意識和靈活的企業(yè)機制已經(jīng)成為該市房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的強勁內(nèi)因，并將進一步提升該市房地產(chǎn)業(yè)的綜合素質(zhì)。
4、房地產(chǎn)市場供應結(jié)構(gòu)逐步改善，市場供求關系日趨合理
嘉興市商品房價格近幾年持續(xù)上漲，商品住宅均價從2005年的3278元/m2增長到2007年的4749元/m2，漲幅達44.8%。為保證滿足廣大城鎮(zhèn)居民不同層次的住房消費需求，避免開發(fā)商單純從經(jīng)濟效益出發(fā)，一味發(fā)展大戶型、高價位的高檔住房，造成市場普通商品住宅稀缺，中低收入人群改善住房的需求難以滿足，市政府采取了適度調(diào)控措施，引導嘉興市房地產(chǎn)市場供應結(jié)構(gòu)逐步完善。目前，嘉興市已基本建立了以商品房為主，經(jīng)濟適用房和租金補貼的廉租房為輔的住房供應體
二、房地產(chǎn)市場存在的主要問題
嘉興市的房地產(chǎn)市場正處于建立后的加速發(fā)展期。由于房地產(chǎn)市場起步晚、發(fā)展快，發(fā)展過程中還存在房地產(chǎn)市場主體不夠成熟、市場機制不夠完善、政策法規(guī)滯后、政府調(diào)控手段落后的一些問題。
1、房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及面廣、周期長、管理難度大
房地產(chǎn)行業(yè)是一個包容性、專業(yè)性、綜合性很強的行業(yè)，它的發(fā)展涉及到計劃、土地、規(guī)劃、財政、房管、金融、建筑、信息等相關產(chǎn)業(yè)，各部門工作相對獨立，缺乏綜合協(xié)調(diào)部門。房地產(chǎn)項目的實施，一是審批過程中部門條塊分割，缺少綜合協(xié)調(diào)部門，使項目前期審批時間難以控制。二是一些項目在土地出讓前，未考慮周邊道路，上、下水等基礎配套設施，開發(fā)難度大，即使開發(fā)，也無條件交付使用。三是極個別開發(fā)商弄虛作假，增加管理難度。
2、房地產(chǎn)的投訴是的熱點問題之一
隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，有關房地產(chǎn)投訴也不斷增加，已占到總量的三分之一。反映的主要內(nèi)容有以下幾個方面，一是配套設施不完善，產(chǎn)權(quán)不明晰，有關的法律、法規(guī)還需要進一步完善。二是房屋質(zhì)量問題。質(zhì)量問題的危害程度鑒定困難，同時涉及住戶、開發(fā)商、建造商、材料供應商等多部門，解決問題難度大，耗時多。三是部分開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，面積“短斤缺兩”、“霸王合同條款”、虛假廣告等問題時有發(fā)生，對房地產(chǎn)市場的負面影響較大。
3、商品房建設產(chǎn)業(yè)化程度較低，銷售價格較高
由于近幾年該市房地產(chǎn)發(fā)展看好，吸引了不少未涉足房地產(chǎn)的企業(yè)進入這一行業(yè)。如前文所述，截至2007年全市各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)展到477家，但其中規(guī)模最大的10家企業(yè)的投資占到全市商品房投資額的30.7%，且產(chǎn)業(yè)化程度低，一些住宅開發(fā)，雖有水凈化系統(tǒng)、智能化等，多為單一系統(tǒng)，達不到建設部的部頒標準，嘉興市的住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展與房地產(chǎn)的發(fā)展存在一定的差距。
三、對促進嘉興市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的幾點建議
政府部門必須以市場管理為核心，以公正、公平為原則，依法查處各類違法、違規(guī)行為，維護市場秩序，提高市場運行效率，不斷提高居住水平和居住產(chǎn)業(yè)化水平，促進房地產(chǎn)市場規(guī)范、有序、健康地發(fā)展。重點應做好以下幾個方面的工作。
1、堅持以培養(yǎng)住房市場為基本方向，加強對房地產(chǎn)市場發(fā)展的研究
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市的經(jīng)濟發(fā)展緊密相連，密不可分。要在堅持發(fā)展經(jīng)濟、提高生活水平、改善居住條件的指導思想下，加強對房地產(chǎn)發(fā)展情況的研究，提高政府宏觀調(diào)控能力，更好地把握全市房地產(chǎn)的發(fā)展方向，促進嘉興經(jīng)濟的發(fā)展。一是政府要有專門的綜合職能部門研究嘉興市的房地產(chǎn)發(fā)展的政策。及時了解情況，發(fā)現(xiàn)問題，研究問題，提出系統(tǒng)解決問題的方法。具體要制定嘉興房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體規(guī)劃，解決發(fā)展思路、發(fā)展規(guī)模、土地供應、產(chǎn)業(yè)培育、先進技術(shù)應用、配套政策保障、社會住宅保障體系等問題，保證房地產(chǎn)市場持續(xù)、快速、健康發(fā)展。二是要啟動房地產(chǎn)市場預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，定期編制并房地產(chǎn)市場的基礎價格水平，空置率等，加強對房地產(chǎn)市場行為的規(guī)范和宏觀調(diào)控能力，并正確引導房地產(chǎn)投資和消費。
2、完善房地產(chǎn)法規(guī)體系，強化監(jiān)管、規(guī)范市場行為
市場經(jīng)濟就是法制經(jīng)濟，完善的法律法規(guī)體系是房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要保證。有關部門要根據(jù)國家制定的房地產(chǎn)基本管理制度，結(jié)合嘉興市出現(xiàn)的實際情況，制定有關規(guī)定，消除政策盲區(qū)。建委應深入調(diào)查研究房地產(chǎn)管理體系和政策創(chuàng)新的新問題，監(jiān)督完善適合我市房地產(chǎn)市場管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，制訂操作性強的實施管理辦法，增加可操作性，減少體制性、政策性的障礙。同時，在依法行政的基礎上，加大執(zhí)法力度，切實解決一批消費者反映強烈的問題，使消費者的弱勢地位逐步得到改善，營造放心的消費環(huán)境，使全市房地產(chǎn)開發(fā)建設、經(jīng)營等各項活動納入法制化、規(guī)范化的軌道。
3、適度調(diào)控土地供應，以滿足廣大居民改善住房的需求，切實解決低收入人群的住房問題
近幾年來嘉興市行政規(guī)劃區(qū)域兩次調(diào)整，市區(qū)范圍不斷擴大，要落實土地集中統(tǒng)一管理制度，統(tǒng)籌考慮已劃入嘉興行政區(qū)域的用地。按照城市總體規(guī)劃和城市發(fā)展的需要和高起點規(guī)劃、高標準建設、高強度投入、高效率管理的要求，建設大型居住區(qū)。通過大型居住區(qū)的建設，加快周邊地區(qū)的基礎設施配套，提高大型居住區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，吸引居住，疏解老城區(qū)密度和緩解商品房供應的結(jié)構(gòu)矛盾。按照嘉興市住宅發(fā)展規(guī)劃中住宅供應量，確保商品住宅土地年供應量，同時逐步建立土地梯度供應體系，通過政府對土地的調(diào)控力度，盡可能滿足不同層次的住宅需求。同時要加快經(jīng)濟適用住房建設，進一步啟動住房二、三級市場，使廣大中低收入者能買到或住上自己合適的住房，實現(xiàn)市委、市政府提出的“居者有其屋”的目標。
4、著力提升住宅品質(zhì)，推進住宅產(chǎn)業(yè)化
推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，實現(xiàn)住宅建設從粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變，提高住宅的綜合質(zhì)量和整體效益，促進住宅建設可持續(xù)發(fā)展，滿足廣大居民不斷改善居住條件和居住環(huán)境的要求，以便有效地提高住宅性能和行業(yè)綜合效益，是當前住宅建設領域的一項重要任務。作為政府的職能部門，要按照政府引導，市場運作，企業(yè)實施的要求，做好推動和促進工作。要按照總體規(guī)劃，分步實施，突出重點，有序推進的工作步驟，建立住宅技術(shù)保障體系，建筑體系，部品體系，大力推廣和應用新材料、新技術(shù)，依靠技術(shù)進步，提高勞動生產(chǎn)率，推動住宅技術(shù)總體水平的提高。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)業(yè)作為嘉興市國民經(jīng)濟的支柱和主導產(chǎn)業(yè)，對改善居民居住條件、拉動經(jīng)濟增長已經(jīng)并且還將發(fā)揮其積極作用，因此保持房地產(chǎn)業(yè)市場持續(xù)健康的發(fā)展十分重要。政府在房地產(chǎn)市場發(fā)展中擔負著保障住房供應體系的責任和規(guī)范調(diào)控房地產(chǎn)市場的責任。相信通過市政府進一步完善行業(yè)管理體制和產(chǎn)業(yè)管理體制，完善各職能部門的協(xié)調(diào)機制，依法行政、妥善調(diào)控、積極引導、精心培育，嘉興市的房地產(chǎn)市場將繼續(xù)持續(xù)、健康、穩(wěn)定地發(fā)展。
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根據(jù)國家土地儲備中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月北京土地市場上，住宅項目用地出現(xiàn)了零成交，而北京工業(yè)項目用地1月成交了24宗土地，成交土地面積為55公頃，這些土地供應的主力區(qū)域集中在大興、順義、密云等新城區(qū)域。
數(shù)據(jù)顯示，去年春節(jié)前后兩周，廣州全市共售出住宅598套，日均交易40套。而根據(jù)廣州焦點網(wǎng)絡截取的陽光家園數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)期間（1月24—31日）一共有69個樓盤有網(wǎng)簽的記錄，總成交量為283套，平均日成交量僅35套，同比下跌了12.5％。
有中國第一高樓之稱的上海環(huán)球金融中心，不可避免地受到了全球金融危機的沖擊。在放寬目標客戶群、租金調(diào)整等舉措后，新年并未給環(huán)球金融中心帶來大量的新租戶。到目前為止，環(huán)球金融中心的入住率仍然維持在40％左右。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》了解到的數(shù)據(jù)，上個季度，環(huán)球金融中心的簽約量僅增加5％。入住率僅4成，仲量聯(lián)行在最新的研究報告中指出，2008年第四季度，上海大多數(shù)甲級辦公樓的租金出現(xiàn)了大幅下滑，浦東平均租金環(huán)比下降15.5％，浦西下滑了8％。環(huán)球金融中心的出租率基本不變，仍保持在40％。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的公示數(shù)據(jù)顯示，截至2007年年底，北京市具備資金監(jiān)管資格的中介企業(yè)有56家。而至今，已有30家中介公司退出了存量房資金監(jiān)管，比例超過了半數(shù)。業(yè)內(nèi)人士稱，這種趨勢還在繼續(xù)。房地產(chǎn)市場不景氣和系統(tǒng)自身運行弊端等是導致這一局面的直接原因。
二、市場營銷新亮點
根據(jù)近來的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，我們可以明白房地產(chǎn)行業(yè)處于低迷狀態(tài)，住宅房、寫字樓、別墅公寓等都處于下滑甚至倒退的情形。面對這一現(xiàn)狀，要沖出困境只有爭新、爭奇，出奇不意的將新觀念灌輸給大眾，將消費者的眼光吸引到地產(chǎn)行業(yè)并用事實加大群眾對地產(chǎn)的信心。
房地產(chǎn)市場營銷也是營銷中的一種，而營銷學強調(diào)三個方面：深入探究需求的本質(zhì)、挖掘產(chǎn)品質(zhì)量的內(nèi)涵和營銷中的服務。房地產(chǎn)作為一種固有的產(chǎn)品，開發(fā)和設計已經(jīng)完成，在銷售中不再需要考慮房子的設計以及建筑的問題，我們要做的最主要是服務。傳統(tǒng)的產(chǎn)品、價格、渠道和促銷四個市場營銷組合因素框架如今已經(jīng)被打破，服務作為第五因素已經(jīng)被越來越多的人所接受。如何順利的吸引住顧客，用服務將消費者帶入建筑設計的意境，把最好的建筑理念傳輸給顧客都是一大關鍵，經(jīng)過對比發(fā)現(xiàn)了一下幾種服務形式：
1.全員服務，必須認識到賣的是產(chǎn)品本身而不是產(chǎn)品，加強每一位員工的團隊精神和群體意識。從總經(jīng)理到銷售人員整體如一的為顧客服務，以顧客為導向，將顧客的自身利益拉伸到公司當中，確保每位顧客即便因為其他原因沒有買房，也會對公司留下很深刻的良好影響。
2.新穎服務，每一家房地產(chǎn)公司都是一個單獨的個體，在眾多的個體當中如果沒有自身特色的服務，將會給人平淡無味的感覺，這在市場低迷的情形下將是致命的一點。新穎服務不是耍雜，而是指具有自身特色的服務形式，如，購房半月內(nèi)無理由退房，或者對提出房屋不理想意見的顧客，合理者進行一定金額的獎勵制度等，吸引顧客主動去了解房子。
3.售后服務，這一點在服務中已經(jīng)不是新名詞了，但我們要確保的是真正合理的售后服務。售后服務中更好、更快、更專業(yè)才是市場競爭中取得最后勝利的關鍵。房地產(chǎn)市場營銷中做好售后服務合理定價、售后跟進策略對公司的形象以及擴展都很重要。
好的服務可以給顧客留下更好的印象，營銷中的第五因素也將成為營銷中的一大亮點，為顧客因成交而使需要（或問題）獲得真正的滿足（或解決），在日后重復購買奠定基礎。通過服務滿意，不但可以為顧客在成交失敗后對公司留下美好深刻的印象，而在今后成功購買創(chuàng)造條件，也可以使公司在成交失敗之后檢討錯誤，為今后改進和提高成功機會作參考。
優(yōu)秀的服務在房地產(chǎn)市場營銷中可以起到很大的作用，如果市場是固有特定的，優(yōu)秀的服務可以吸引增加市場的擴展率，將處于徘徊階段甚至沒有購買欲望的顧客增加到購買行列當中。在市場營銷中，服務就是成交前的樂章。通過服務樹立品牌形象，靠品牌來賣產(chǎn)品，好的導購是在賣產(chǎn)品本身而不是產(chǎn)品。
三、結(jié)論
房地產(chǎn)是每個人都會關注的東西，占據(jù)了衣、食、住、行中必不可少的一大因素。在金融危機的地產(chǎn)泡沫下，市場低迷是當前的一大形勢，樓房降價是迫于形勢，在市場部景氣的時候服務就更為重要。房地產(chǎn)市場營銷通過服務把公司獨有魅力感動到消費者，從而把產(chǎn)品變成服務，購買變成感恩，陌生人變成朋友，朋友變成顧客。在市場弱勢的形勢下，回頭客往往是最重要的，所以服務營銷是處于弱勢市場導購的第一行為。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場營銷中，服務營銷是市場營銷的一大亮點和重點，必須重視。
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關鍵詞：房地產(chǎn)市場干預宏觀調(diào)控
政府對住房市場的干預大致可以歸結(jié)為兩種方式:數(shù)量干預與價格干預。其中數(shù)量干預主要是對住房供給數(shù)量的干預，通過政府直接建造大量的公共住房以低廉的租金提供低收入戶和困難戶使用，但是這種做法很容易給財政背上沉重的包袱。所以，在實踐中除了公共住房，政府還采取了財政補貼的方式，這實際上是對住房價格進行調(diào)節(jié)和干預，財政補貼又可以分為對購房者的需求補貼和對開發(fā)商的供給補貼。按照政府政策和干預房地產(chǎn)市場的不同特點，本文將從數(shù)量干預與價格干預兩個部分考察政府的房地產(chǎn)政策、干預效果以及政策演變趨勢。
政府對房地產(chǎn)市場的數(shù)量調(diào)節(jié)
土地供給與稅收調(diào)節(jié)制度
世界各國的土地制度可以分為兩種:私人所有和政府(國家)所有。但就世界各國的實踐來看，一個國家或地區(qū)的土地所有制往往都是由國家所有與私人所有共同組成的。如今，即使是在崇尚私有財產(chǎn)制度的英美等國政府，也是大土地所有者。除了直接擁有，政府可以通過城市規(guī)劃、頒布土地法規(guī)、規(guī)定土地用途、征收土地使用轉(zhuǎn)讓稅等途徑來影響商業(yè)性用地的供給，平抑地價控制房地產(chǎn)的開發(fā)成本，從而降低房地產(chǎn)的市場價格。
美國土地有三種所有形式:私人所有，聯(lián)邦政府、洲及地方政府所有，印第安人保留地。政府所有的土地除了提供政府辦公、基礎設施等公共品以外，還可以建造公共住房出租。無論是政府所有還是私人所有，土地的經(jīng)濟用途都有統(tǒng)一的規(guī)劃，通過對其使用進行限制以及稅收政策進行調(diào)節(jié)。日本全部土地的3/4屬于私人部門所有，國有土地僅占1/4，而且主要是山林沼澤地。因此，私人和企業(yè)構(gòu)成了房地產(chǎn)市場上的主體。政府對房地產(chǎn)用地的調(diào)節(jié)主要是通過兩種渠道:一是稅收政策和城市規(guī)劃;二是通過對專門從事社會基礎設施和普通居民住宅建設，以及經(jīng)營的非盈利性的200多個公團組織提供政府低息貸款來增加基礎設施和住宅供給。與日美兩國不同，新加坡國有土地占全國面積的72%，其中建屋發(fā)展局就占了20%。房地產(chǎn)市場上政府是最大的土地供給者，而且是居民住宅的最主要的供給者。
在規(guī)劃和土地開發(fā)成本上，一般商業(yè)用地比住宅用地價格高10倍以上，因此，為保障住宅用地的供給，除了由建屋發(fā)展局直接提供住宅以外，政府還對那些想改變土地用途的用戶收取高昂的溢價費用。英國土地在法律上全部歸英王所有，個人、企業(yè)及社會團體僅擁有土地使用權(quán)。國家通過對土地一級市場的控制獲得大量的批租收入，并通過一級市場的管理和調(diào)控有效地調(diào)節(jié)土地二級交易市場的供求，保持房地產(chǎn)市場供求的基本平衡。這種模式也普遍流行于英聯(lián)邦國家以及前英國殖民地，比如中國香港的土地供給制度，特區(qū)政府是土地市場的最大供給者的地位為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供給和防止房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟衰退等起著積極的作用。
但從演變趨勢來看，政府干預房地產(chǎn)市場政策存在一些共同的特點。即無論哪一種土地所有制下，通過城市規(guī)劃和稅收等控制土地供給和用途都成為政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的重要手段。
公共住房制度
公共住房制度是政府對房地產(chǎn)市場進行干預最直接的手段，從各國的實踐來看，公共住房制度都不是以盈利為目的，甚至需要財政的特殊補貼，公共住房實際上與社會保障體制和社會福利制度聯(lián)系在一起。政府提供公共住房大致有兩種方式：直接介入和通過社會團體、非贏利性組織等機構(gòu)間接介入。
直接介入發(fā)達國家公共住房的供給數(shù)量都很龐大，這是政府為維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，提高整個社會福利水平、保障居民的基本生活水平而提供的低租金的住房體系。政府直接介入住房市場的供給能夠有效地、直接地刺激和控制住房生產(chǎn)，在相對較短的時間里提供較多的住房，緩解供求矛盾，維護社會穩(wěn)定。公共住房政策在市場經(jīng)濟發(fā)達國家主要是為低收入者提供住房，國家投資建設國有住宅，低租金出租給低收入家庭。二戰(zhàn)后的英國、法國、德國、美國、瑞典、荷蘭等國家興建了大批公共住宅供低收入居民租用。公共住房在住房體系中的地位和數(shù)量的多少取決于該國或地區(qū)人口與土地的對比狀況。英、美、澳大利亞以及歐洲國家等人均占有的土地面積較大，因此，政府對房地產(chǎn)市場大都采取宏觀調(diào)控的辦法，公共住房制度只作為社會保障的一部分存在。但在地少人多的國家和地區(qū)，比如新加坡、中國香港等地，住房的售價相對于居民的人均收入，遠遠高于同一水平下的其他國家。因此，除了制定政策平抑價格外，公共住房制度成了保障與提高居民生活、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格的重要內(nèi)容。
間接提供公共住房由于直接介入方式對政府財政壓力很大，容易引發(fā)腐敗、尋租等不良后果，因此，在直接提供公共住房的同時，發(fā)達國家也會通過社會團體、非盈利組織等為社會建造低租金或低價的住宅。這些非盈利房地產(chǎn)企業(yè)靠出售股份以獲得啟動資金，在此基礎上再申請政府的低息或無息貸款，并可享受免稅待遇，因此能以低于市場的價格出租所建住房，瑞典、荷蘭、法國等多采用這一做法。瑞典政府通過給予非盈利公司、住房合作社等種種財政優(yōu)惠，建造了戰(zhàn)后國內(nèi)總建房量2/3的住宅，這些非盈利企業(yè)至今仍是瑞典住房市場上的主要力量并使瑞典成為世界上解決住房問題最成功的國家之一。為保證公共住宅供應真正做到面向低收入階層，大多數(shù)國家和地區(qū)都有明確的政策措施，制定入住公共住宅的條件，進行家庭收入水平登記，以及采取多種申請程序等，以保證低收入階層的利益。
事實上，公共住房不僅僅具有干預房地產(chǎn)市場供求的經(jīng)濟意義，而且構(gòu)成了整個國家和地區(qū)社會保障體制的一部分，是保持社會穩(wěn)定的重要力量。以日本為例，日本的公營住宅是二戰(zhàn)以后逐步建立與完善的，主要針對中低收入階層。其建設與經(jīng)營都由各級地方政府住宅局管理，實行政府定價，因此受到市場價格波動影響較小，其中公營住房的租金在房地產(chǎn)泡沫日趨膨脹的1983-1990年年均也只上漲了4.4%，而在1989和1990年則分別為5.3%和3.3%。這不僅在房地產(chǎn)泡沫時期有效地保護了中低收入階層的利益，而且對房地產(chǎn)泡沫破滅以后日本社會經(jīng)濟的穩(wěn)定也起著重要的作用。但是，實行公共住宅政策需要征用大量土地，撥巨額資金，對城市財政造成巨大壓力，因而近年來配合“居者有其屋”的計劃，大多數(shù)國家都對公共住房政策進行了調(diào)整，以鼓勵私人建造和擁有住房，縮小公共住房的比例。
政府對房地產(chǎn)市場數(shù)量干預由直接提供公共住房逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橛煞怯麢C構(gòu)等社會團體間接建造公共住房，并逐漸減少公共住房的數(shù)量，用優(yōu)惠政策鼓勵中低收入階層購置房產(chǎn)。我國上世紀80年代初開始改革單一的房屋公有制度，經(jīng)歷了以租代售、住房商品化、住房分配貨幣化的歷程，公房制度的改革、新住房制度的建立是一個長期過程，應該借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗減少公共住房的數(shù)量，用優(yōu)惠政策鼓勵中低收入階層購置房產(chǎn)。政府對房地產(chǎn)市場的價格調(diào)節(jié)
從經(jīng)濟學意義上看，對數(shù)量的調(diào)節(jié)帶有較強的管制色彩，容易導致經(jīng)濟效率的損失，因此，在房地產(chǎn)市場上政府最常用的干預手段和辦法就是通過補貼、稅收等優(yōu)惠方式對房地產(chǎn)價格進行調(diào)節(jié)。對價格調(diào)節(jié)的政府補貼和稅收計劃又可以
分為向房地產(chǎn)開發(fā)商提供的供給補貼政策和向住房需求者提供財政補貼兩種。
向房地產(chǎn)開發(fā)商提供的供給補貼政策
政府通過向盈利性房地產(chǎn)企業(yè)提供補貼，用以建造租金價格適中的住房。二戰(zhàn)后，為迅速建設新住宅，原西德政府向私營房地產(chǎn)商提供無息貸款，同時規(guī)定，向同意為低收入家庭建造或改建住房的私營開發(fā)企業(yè)提供低于市場利率的貸款，條件是必須降低租金。在一戰(zhàn)以后，為解決復員士兵的住房問題，英國政府也對提供開發(fā)住宅的私人公司提供補貼，刺激供給，并在1919年推出了以地方政府為主的“興建住宅補貼”。二戰(zhàn)以后，瑞典政府提出了“低資金、低租金”的住房計劃。與其他國家相比，美國的供給補貼形成了從聯(lián)邦到地方政府的一整套完整體系。主要分為公共住房供應補貼和私有建房機構(gòu)出租住房供應補貼。私有建房機構(gòu)和地方政府建房機構(gòu)向聯(lián)邦政府住房和城市發(fā)展部申請，由其支付合理市價房租與低收入住戶實際支付租金之間的差額。在住房供給相對短缺的時期，通過減免稅、提供差價補貼、低息貸款等措施來刺激房地產(chǎn)開發(fā)商提供低價住房的積極性效果明顯。1996年法國政府把出租住房建設增值稅率從原來的20.6%降到了5.5%，從而使住房建設竣工量大幅增加。
向住房需求者提供財政補貼
除了對房地產(chǎn)開發(fā)商提供補貼外，政府對價格的影響還表現(xiàn)在對購房或租房者進行直接補貼，降低他們所承擔的實際住房價格，對住房需求者補貼最常用的手段主要是免稅減稅和現(xiàn)金補貼。與對開發(fā)商的供給補貼相比，住房租金補貼有三個顯著的特點：第一，避免了對住房市場的直接干預，不會給市場運行帶來障礙，不會產(chǎn)生降低市場效率的副作用；第二，這種收入再分配的形式，可以使國民平等的住房權(quán)利得到較為公正的實現(xiàn)；第三，對不同收入者區(qū)別對待，更能體現(xiàn)傾斜政策，并能適當減少財政支出。從各國的房地產(chǎn)政策實踐來看，二戰(zhàn)后由于戰(zhàn)爭等原因使得住房短缺，在相當長的一段時間里，房地產(chǎn)市場上最主要的矛盾是供給不足。因此，為促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，政府對房地產(chǎn)價格的調(diào)節(jié)主要是向房地產(chǎn)開發(fā)商提供優(yōu)惠和補貼來刺激供給并降低價格。當住房的供給增加到了一定程度，住房租金補貼由于以上提到的幾個特點就顯得更加有吸引力，各發(fā)達市場經(jīng)濟國家也紛紛把補貼重點向購房者和租戶轉(zhuǎn)移。隨著20世紀70年代房地產(chǎn)市場的主要矛盾由住房短缺變?yōu)樨毨д叩淖》恐С鲈谄涫杖胫斜戎剡^大，美國1968年的住房和城市發(fā)展法突出了對住房需求者提供補貼的思想，而1974年的住房與社區(qū)發(fā)展法中的租金援助第8條款更是取代了1968年住房法的補貼計劃，把聯(lián)邦住房援助從住房供應者轉(zhuǎn)向需求者。
【關鍵詞】房地產(chǎn)；現(xiàn)狀；建議
一、樂清市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及其運行特點：
近年來，樂清市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，總體來說是健康有序的。在目前大投資大建設的大背景下，房地產(chǎn)建設投資呈現(xiàn)快速增長，2012年全市完成城建類投資170億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)類投資130億元，占城建類總投資的70.6%。今年1-4月份已完成城建類投資50億元，其中房地產(chǎn)類40.46億元，占城建類的80%。2012年全市開工建設房地產(chǎn)開發(fā)項目27個，項目總建筑面積達163.2962萬平方米，比2011年凈增加10萬平方米，是歷史上最高年份。
從商品房上市銷售情況看，2010年預售項目3個，銷售面積19.419萬平方米，2011年銷售項目6個，銷售面積49.38萬平方米；2012年銷售項目9個，面積24.1465萬平方米。2010年—2012年三年共上網(wǎng)銷售8160套，已售4531套，待售3629套，出售率55.52%。也就是說有近一半的房源還未售出，與2009年前銷售情況形成解明的反差。2009年前，商品房供不應求，項目開盤，有的幾乎一個月時間就銷售一空，而現(xiàn)在待銷比例高達44.30%。房地產(chǎn)市場完全由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，由原來的供不應求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^于求。人們在購房時，更加理性，不僅考慮房價、地段、樓盤檔次，而且還考慮企業(yè)信譽、品牌等因素。在宏觀政策的調(diào)控下，炒房者已退出市場，投資置業(yè)購房者在減少，商品房價格在下跌，購房觀望者在增多，由此帶來房地產(chǎn)開發(fā)者更加務實，更注重自己的品牌和信譽，市場也日趨規(guī)范。
分析去年以來的房地產(chǎn)市場運行情況看，主要以下幾個方面的特點：
1、房地產(chǎn)投資規(guī)模更大，商品房開發(fā)量達歷史最多。從歷史上看，1998年至2000年間，全市每年房地產(chǎn)開發(fā)量均在5萬平方米左右，2000年至2009年10年間每年房地產(chǎn)開發(fā)量都在20萬平方米以內(nèi)，但從2010年起房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)快速增長，2010年開工建造商品房35萬平方米，上市銷售49.14萬平方米；2011年開工建造商品房153萬平方米，上市銷售49.14萬平方米，2012年開工建設商品房163萬平方米，上市銷售24.14萬平方米。預計明、后年將有大量的商品房陸續(xù)入市銷售，可供上市銷售的商品房房源將達到峰值。
2、商品房價格下滑，進一步回歸合理。2010年坐落樂清市區(qū)的海濱新區(qū)的鉑金灣樓盤。該樓盤地市區(qū)六環(huán)路，與樂清市經(jīng)濟總部相鄰，地段更好，總建筑面積11.077萬平方米，共有544套，開盤均價在每平方29000元/m2（包括精裝修每平方6000元的費用），整個樓盤在幾個月內(nèi)銷售一空。
新近開盤的一手商品房，如翡翠灣、東禾紫荊花園，價位在18000-20000元/m2之間，比前年最高位下降了達4000元/m2，一些小樓盤開盤價位在16000元—17000元/m2。舊城區(qū)東門片拆遷安置房，現(xiàn)房均價在12000元/m2，比最高位下降了近3000元/m2。
再看二手房交易市場，2010年間，地段好的樓盤如新世紀花園、金馬廣場、麗都華庭、香格里拉花園的商品房價位都在25000元/m2，去年2012年下半年相同的地段的商品房降至20000元/m2左右，而今年以來又降至18000元/m2～19000元/m2以內(nèi)，個別急售的二手商品房價位更低。目前二手商品房總體價格比去年下降了約15%左右，比前年最高位下降了約30%左右。
3、需求由旺變淡，供求關系從平衡向供大于求轉(zhuǎn)變。2009年以前，新建商品房從開盤到銷售完畢少則1—2個月，多則3—4個月，而現(xiàn)在樓盤銷售至少需半年以上，有的甚至出現(xiàn)滯銷。2010年開盤到現(xiàn)在尚有247套待售，銷售率77.56%；2011年開盤尚有1509套待售，銷售率在61.76%；2012年開盤商品房商有889套待售，銷售率在43.08%。根據(jù)2010年至2012年三年間一手商品房銷售情況看，目前樂清市房地產(chǎn)市場已由買方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，不再一房難求，充足房源使人們在購房時根據(jù)自己的實際情況和個性化需求，選擇自己歡喜的樓盤，購買時不僅考慮價位，更重要的是樓盤的地段、綠化、品質(zhì)。一些房地產(chǎn)開發(fā)商，為了加快銷售，推出優(yōu)惠打折活動，房地產(chǎn)市場的供過于求，已經(jīng)成為不爭的事實。
4、購買動機發(fā)生變化。以前由于存款利率低、股市低迷、使本來雄厚的民間資本進入好利的房地產(chǎn)市場，轟動全國的溫州炒房團，雖有媒體的夸大因素，但也確有其炒房行為，而樂清也有置業(yè)投資者。當時商品房聚俏，市場預期好，投資房地產(chǎn)也就理所當然了。據(jù)分析，投資置業(yè)在購房中占有很大的比例，投資性需求占總需求的30%左右，自住需求占70%。而現(xiàn)在在宏觀調(diào)控的大背景下，絕大部分購房者都是為了自住，購房投資已不再時髦，房地產(chǎn)投資逐步退出市場，自住需求已成為主流，嚴厲的調(diào)控下更是如此。
5、房地產(chǎn)市場風險顯露。在嚴厲的宏觀調(diào)控情況下，不論對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者，還是對購房者而言，都存在風險。商品房滯銷，引起售價下跌，對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，資金回籠困難、利潤減少，投資開發(fā)房地產(chǎn)風險在增加；而對購房者來說也意味著財產(chǎn)縮少或投資虧損，同時造成更多購房者還處于觀望之中。今年初“國五條”出臺，據(jù)此推測今明兩年房地產(chǎn)市場難以回暖，房價也難以回升，房地產(chǎn)開發(fā)商的日子更加難過。為此認為，調(diào)控不松動，房地產(chǎn)市場難以回暖，房地產(chǎn)企業(yè)的資金運轉(zhuǎn)鏈條更加繃緊，房地產(chǎn)投資的風險在不斷增加，謹慎入市已成為產(chǎn)銷雙方的共識。
二、促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的建議
根據(jù)當前房地產(chǎn)市場及宏觀調(diào)控下的具體情況，提出以下幾點建議：
1、做好市場調(diào)研，確定未來幾年房地產(chǎn)投資規(guī)模。由于前幾年房地產(chǎn)投資的過快增長，商品房上市銷售面積的過多增加，加上現(xiàn)階段的宏觀調(diào)控，因此，出現(xiàn)商品房供過于求的局面，個別樓盤的滯銷也不足為奇了。為此，建議政策相關部門，根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展的近中期規(guī)劃，加強房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)查，分析市場供求關系，努力將樂清市的房地產(chǎn)開發(fā)總量和居住狀況、潛在需求量和經(jīng)濟社會發(fā)展水平相適應，避免產(chǎn)銷矛盾，以利房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，防止房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)大起大落。據(jù)個人分析，近中期全市的房地產(chǎn)開發(fā)量應控制在每年35萬平方米之內(nèi)，同時以一般普通住宅為主。
2、鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商降價銷售，同時研究制訂商品房政府指導價。由于前幾年房地產(chǎn)投資的利好，全民投資房地產(chǎn)，出現(xiàn)了開發(fā)熱、銷售熱、購買熱。市場上商品房供不應求，一房難求，房價上漲。大量的社會資金流向房地產(chǎn)市場，流向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，促成地價、房價的快速上漲。使房價超過市民的經(jīng)濟承受能力，房地產(chǎn)泡沫被進一步吹大。中央從全局出發(fā)，出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，從信貸，限購、限價、稅收等方面對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控，已收到明顯的效果。整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)熱現(xiàn)象開始退燒，商品房價格開始回落，一些新開盤的商品房開盤均價開始下調(diào)，已接近合理價位。政府應鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商認清形勢降低銷售，使利潤控制在總投資的15%以內(nèi)，真正使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者自己身體內(nèi)流著道德的血。另外，由于前幾年開發(fā)商拿地時，地價總體比較高，新城區(qū)樓盤土地樓面價已達每平方8000元左右，加上建安成本、銷售費用、投資利息、稅收等方面的成本和開發(fā)利潤，一般成本售價都達16000元/m2以上，與當前新開樓盤價位非常接近。
為加強對房商品房價格的管理，建議政府對新建商品房售價進行成本核算基礎上推行政府指導價。因為，商品房與人們生活聯(lián)系緊密，屬于國計民生的大型商品。根據(jù)《價格法》規(guī)定，凡涉及國計民生的商品，政府可以實行政府指導價，是非完全市場定價。為此，建議市發(fā)改局，按政府指導價的相關規(guī)定，對新開樓盤實行政府指導價，促使房價回歸到更加合理的水平上。（此辦法在2005年前，已實行過，效果很好）
3、加強市場監(jiān)管和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。這是宏觀調(diào)控的目的之一，要求建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目資金和商品房預售資金的審查、使用和監(jiān)督機制，防止建設項目資金轉(zhuǎn)移、抽逃、防范風險。積極推行項目重點工程的支付擔保制度，強化行業(yè)管理，促進行業(yè)發(fā)展。要加強小區(qū)配套設施確權(quán)，積極推行按套內(nèi)建筑面積或按計價商品房面積銷售的辦法，維護消費者的合法權(quán)益，進一步規(guī)范和完善商品房網(wǎng)上銷售備案登記制度。認真貫徹執(zhí)行國務院關于房地產(chǎn)調(diào)控的系列政策，特別是“國五條”政策，進一步促進房價的理性回歸，進一步引導購房者的理性置業(yè)，共同維護好房地產(chǎn)業(yè)的良性勢頭，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更加健康有序。
4、加強房地產(chǎn)市場信息披報制度。目前，樂清市房地產(chǎn)信息分散在各個部門。土地部門有土地投放信息，住建部門有規(guī)劃用地面積、施工許可面積、商品房預售面積、竣工面積，發(fā)改部門有固定資產(chǎn)投資信息和房價信息，統(tǒng)計部門也有自己的一套信息系統(tǒng)。平時各目為政，難以全面披露。根據(jù)政府信息披露制度的要求，建立以統(tǒng)計局為主管部門各部門參加的房地產(chǎn)信息平臺，定期公布房地產(chǎn)相關信息。增加信息透明度，使廣大百姓及時了解房地產(chǎn)方面的相關信息，避免由于信息不暢帶來的盲目性，充分發(fā)揮信息在房地產(chǎn)發(fā)展中的應有作用。
關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)營銷渠道選擇
房地產(chǎn)企業(yè)對銷售渠道的建設必須先行,因為當巨大的開發(fā)能力形成,而沒有形成與之相適應的渠道網(wǎng)絡時,必然造成開發(fā)能力的巨大浪費,其結(jié)果就是商品房空置面積增加；優(yōu)秀的企業(yè)都很重視銷售渠道建設,強調(diào)能夠有效地控制整個目標市場的銷售渠道,以保證銷售渠道有效運轉(zhuǎn)。
一、房地產(chǎn)營銷渠道的選擇要以顧客的需求為核心
在買方市場條件下,房地產(chǎn)企業(yè)的一切營銷活動必須以消費者需求為核心,以消費者為核心,并非單指在營銷活動前期進行消費者研究和目標市場選擇,更重要的是在產(chǎn)品設計、價格確定、渠道選擇和促銷策劃活動中滿足消費者的需求。為此房地產(chǎn)企業(yè)應做到以下幾方面：
1.1分析顧客的服務需求
房地產(chǎn)企業(yè)應為客戶提供更多的物業(yè)信息。物業(yè)的設計和開發(fā)應符合客戶使用的要求。重視物業(yè)的可靠性和完善性,并為購房者提供各種附加服務,包括向客戶提供貸款、質(zhì)量擔保等服務。
1.2顧客渠道偏好調(diào)查
最好的顧客渠道偏好調(diào)查應涵蓋不同細分市場的客戶,分析現(xiàn)在已經(jīng)存在的客戶購買方式。加強對企業(yè)現(xiàn)有的客戶的考察和對競爭對手的客戶的考察?？蛻羟榔脤η肋x擇以及運營結(jié)果都能產(chǎn)生本質(zhì)性的影響
1.3考慮顧客購買準則
在評估新的渠道機會的時候,重要的是用創(chuàng)新的方法接觸到顧客,分析顧客真的需要什么,即顧客的購買準則。通常沒有一種渠道能滿足顧客所有的需求,所以需要幾種渠道進行搭配。
1.4監(jiān)控顧客購買行為的變化
企業(yè)需要隨時監(jiān)控顧客購買行為和準則的變化,隨著消費者對產(chǎn)品的認知和了解的提高,客戶的購買行為也會慢慢發(fā)生改變。錯誤地估計客戶行為和渠道偏好,沒有及時調(diào)整以降低渠道成本的公司是危險的。
1.5提供靈活的渠道選擇
不同的用戶,他們的購買準則也不同,所以需要給客戶提供相應的選擇機會,如果客戶覺得自己沒有別的方式可以選擇,他會覺得自己受到限制,客戶滿意度也就大打折扣。
二、房地產(chǎn)渠道選擇與房地產(chǎn)企業(yè)定位
當市場被細分為不同的用戶群體后,每一個群體都有一系列的服務產(chǎn)出要求,渠道管理者要為每一個細分市場確定最優(yōu)的渠道形式,即渠道定位。優(yōu)化渠道設計被視為由必要渠道流所定義的第一步和最重要的一項工作,因此必須要執(zhí)行這一步驟來滿足細分市場對服務產(chǎn)出的特殊需求。渠道流就是渠道為終端用戶增加價值的所有活動,即,產(chǎn)品的促銷、談判、財務、訂購和支付等等。渠道結(jié)構(gòu)的設計包括兩個重要的方面。首先,渠道設計者必須決定渠道成員的組成。渠道管理者還必須決定渠道的每一個層面上渠道伙伴的角色定位。一個公司在不同的情況下為其產(chǎn)品進入的市場選擇渠道時,關鍵的決策是選擇怎樣的分銷商將產(chǎn)品銷售至市場。這個分銷商必須與渠道伙伴在目標市場中有非常好的關系,能夠?qū)Ξa(chǎn)品成功進入市場有非常明顯的影響。
設計渠道結(jié)構(gòu)的另一個重要的方面是決定在渠道中同一形式的渠道成員應有多少,也就是渠道密度的決策。在一個給定的市場中,消費品的銷售是應該利用密集分銷,或是利用選擇性分銷,還是獨家分銷？對這一問題的回答取決于效率和執(zhí)行等多種因素。大量的密集性分銷可以使產(chǎn)品很容易地接近目標市場的終端消費者。設計渠道結(jié)構(gòu)時對渠道成員的形式、地位和密度等的決策都要以渠道流成本最低化為基礎。即每一個渠道成員都被分配一定的渠道任務,理想的任務分配應使得在總成本最小化的前提下,所有渠道流得以可靠運行。因此,渠道管理者需要決定以哪些細分市場為目標市場。因為這樣可以將渠道重點放在那些可以通過銷售取得利潤的細分市場上。
當某一特殊細分市場的服務產(chǎn)出要求并沒有更具競爭力的提供物來滿足時,渠道管理者就應意識到存在著一個尚未被開發(fā)的市場機會,并建立新的渠道服務于這些細分市場。在市場上,搶先滿足那些未被滿足的服務產(chǎn)出需求,是建立一個忠誠的、可帶來利益的顧客群的一種強有力的競爭戰(zhàn)略。因此,企業(yè)必須了解消費者對渠道流的性能和渠道結(jié)構(gòu)的反應。
三、房地產(chǎn)渠道與顧客購買行為
順利實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售是渠道管理的終極目的。因此房地產(chǎn)企業(yè)有必要研究顧客購買行為及其對渠道選擇的影響。
3.1房地產(chǎn)銷售點的選擇原理
房地產(chǎn)銷售點是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)自己經(jīng)營目的的前沿陣地,房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品能否最終銷售出去以及能否最終實現(xiàn)理想的經(jīng)濟效益,都直接與銷售點的選擇和經(jīng)營有關。因此,作為分銷管理的第一步就是選擇最符合企業(yè)產(chǎn)品或服務特色的銷售點,然后通過有效的銷售渠道管理來實現(xiàn)銷售目標。
房地產(chǎn)企業(yè)銷售點的選擇要考慮消費者的購買心理和購買行為的變化及其規(guī)律性,對銷售點的選擇主要取決于：①商品最充分展現(xiàn),讓更多人認知的地點要求。②樹立商品形象的地點要求等。房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)目標市場的特征及競爭狀況、自身的經(jīng)濟實力、產(chǎn)品特點、公關環(huán)境、市場基礎等特點,以及企業(yè)所處的外部環(huán)境、競爭對手狀況、市場購買力水平等因素,經(jīng)過綜合權(quán)衡選擇出直接面向顧客的分銷點。
3.2消費者對房地產(chǎn)銷售現(xiàn)場的認知
銷售現(xiàn)場上銷售人員的衣著、談吐、工作態(tài)度及各種硬件設施的先進程度,開發(fā)商所采用的促銷手段,以及其他配套設施的完善程度等都會作用于每一位前來光顧的消費者,當一個消費者對自己的心理活動進行整合之后,就形成了自身對開發(fā)商的看法和態(tài)度,這一看法和態(tài)度又將決定或在很大程度上影響著消費者的購買行為。
四、房地產(chǎn)渠道與產(chǎn)品
在現(xiàn)實生活中,識別產(chǎn)品本身的復雜性以及與渠道的良好適應性,對于企業(yè)選擇渠道至關重要。因此,房地產(chǎn)分銷渠道的選擇必須考慮產(chǎn)品的特性。
4.1客戶購買風險
房地產(chǎn)屬于高風險產(chǎn)品,需要直接銷售隊伍、有附加值的伙伴或是小規(guī)模的分銷商群體,需要一個有知識的經(jīng)過培訓的人介入銷售過程解釋這種風險,幫助客戶明白如何克服風險事件。
4.2服務要求
產(chǎn)品服務性越強,渠道越短,而服務性差的產(chǎn)品則需要長的渠道。房地產(chǎn)屬于服務性強的產(chǎn)品,需要提供專業(yè)性的服務,因此適合采用短渠道結(jié)構(gòu)。
4.3產(chǎn)品識別產(chǎn)品的生命周期
房地產(chǎn)屬于低識別度產(chǎn)品。這類產(chǎn)品沒有解釋是很難了解的,通常需要專業(yè)化的服務,特別是要有經(jīng)過訓練的專業(yè)人士參與銷售過程。這類產(chǎn)品需要直銷,或者有附加值的商業(yè)伙伴,它們很少通過大規(guī)模市場分銷渠道銷售。
4.4產(chǎn)品的生命周期
產(chǎn)品處于生命周期的不同階段對房地產(chǎn)渠道選擇有本質(zhì)的影響：在導入期,房地產(chǎn)銷售量較小,增長緩慢。產(chǎn)品在引進期需要很高的客戶教育,一個直接銷售隊伍或有附加值的商業(yè)伙伴是必需的。在成長階段,隨著市場增長迅速,開發(fā)商需要擴大規(guī)模,渠道結(jié)構(gòu)也會隨之調(diào)整,這時分銷商進入,并且數(shù)量可能會逐漸增加,從獨家轉(zhuǎn)為多家制,競爭開始變得激烈,渠道呈網(wǎng)狀結(jié)構(gòu),各種渠道開始相互沖擊。在成熟期,利潤開始下降,在高成本渠道
中的產(chǎn)品支持能力受到了影響。市場競爭很激烈,只有最有效率的、最有規(guī)模的分銷商才能生存下來,分銷商的數(shù)量也不會很多。在此階段的關鍵措施是精簡渠道成員和集中精力支持有能力的伙伴。另一個措施是繼續(xù)在多樣化的渠道中銷售產(chǎn)品。在衰退期,利潤和銷售量都在下降,產(chǎn)品對渠道成員的吸引力日益下降。
五、渠道與溝通
來自銷售渠道的信息,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的指南。沒有了這些信息,開發(fā)商就無法制定正確的渠道戰(zhàn)略。開發(fā)商應注意收集信息,加強與經(jīng)銷商、消費者及其他相關主體的信息溝通。
5.1收集與銷售有關的一切信息
（1）宏觀信息。政府的經(jīng)濟管制、優(yōu)惠政策、法律措施、經(jīng)濟周期性變化、消費特點及趨勢、科學技術(shù)、行業(yè)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢和市場結(jié)構(gòu)。
（2）競爭對手信息。渠道戰(zhàn)略、市場開發(fā)能力、市場份額、資金、人員、優(yōu)勢、劣勢及目標市場定位。
（3）客戶信息。銷售能力、忠誠度、信用度、渠道貢獻、合作誠意和需求等。
（4）公司信息。渠道現(xiàn)狀、營銷政策、產(chǎn)品知名度、營銷資源、市場份額、市場機會和市場威脅等。
5.2房地產(chǎn)企業(yè)應掌握信息溝通的方式或途徑
（1）內(nèi)部報告制度。公司產(chǎn)品開發(fā)部門、人事管理部門、銷售部門和財務管理部門等都有責任提供本部門運作信息,形成內(nèi)部報告制度。
（2）互聯(lián)網(wǎng)絡。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)絡的建立可以促進渠道成員之間的快捷溝通,使企業(yè)的渠道政策有效地傳輸給渠道成員,提高渠道整體運作的效率。經(jīng)銷商、商、各網(wǎng)點的銷售情報、競爭情報、需求和建議等也可上溯到企業(yè),便于企業(yè)做出正確的決策。
（3）銷售代表的例行巡視和拜訪。很多開發(fā)商都設有銷售代表職位,承擔區(qū)域市場經(jīng)銷商管理、市場助銷等項職責。銷售代表是公司在區(qū)域市場的代言人,負責向客戶傳達公司營銷政策；同時,定期將市場開況、競爭情況報告給公司。
（4）渠道成員會議。會議是房地產(chǎn)公司與客戶正式會晤的方式,通過定期或不定期會議,公司與客戶應進行有效的溝通。
（5）客戶數(shù)據(jù)庫?？蛻魯?shù)據(jù)庫是近幾年在國外大型企業(yè)中剛剛出現(xiàn)的客戶資料保存形式。運用現(xiàn)代計算機技術(shù)發(fā)展成果建立客戶數(shù)據(jù)庫,具有在客戶信息存儲內(nèi)容、規(guī)模和查詢使用等方面的強大功能。
（6）公司簡報。房地產(chǎn)公司簡報作為渠道信息管理的得力工具,房地產(chǎn)公司應及時將簡報送給公司的經(jīng)銷商及重要客戶,并將他們的意見反饋給決策層。
六、利潤：渠道選擇的經(jīng)濟標準
營銷渠道的選擇要與渠道的贏利能力相適應。因為房地產(chǎn)企業(yè)是追求利潤而不是僅僅追求對企業(yè)銷售渠道的控制性。經(jīng)濟分析可以用許多企業(yè)經(jīng)常遇到的一個決策問題來說明,即企業(yè)應使用自己的推銷力量還是應使用銷售商。判別一個方案好壞的標準,應是該方案能否使企業(yè)取得最大利潤。
渠道贏利能力通?？梢酝ㄟ^費用收益比率（c/R）來考察。在任何一個單個市場中,一個渠道的費用收益比率等于它的平均交易成本除以平均定單金額。較低的費用收益比率支付的銷售成本較低,從而每筆交易獲得的利潤也就較高。
渠道贏利能力分析的三個主要組成部分包括：
（1）營銷渠道選擇的收益能力。在評估銷售渠道時不僅要考慮渠道成本,而且要考慮渠道獲取期望收益的能力?？葱碌那朗欠衲軌蛟谑袌錾蠈崿F(xiàn)預定的銷售目標。忽視渠道達到收益目標的能力會在渠道選擇中產(chǎn)生嚴重的后果。
（2）將每筆交易的成本作為比較渠道贏利能力的基礎。一旦得出每種渠道的每筆交易成本后,就可以計算市場上每種渠道的費用收益比率。在選擇分銷渠道時,不一定是費用收益比率最低的,但必須是企業(yè)能夠接受的。
（3）渠道的每筆交易成本。渠道的每筆交易成本等于全部銷售成本除以交易數(shù)量。
總之,每一個單個渠道都有自己的成本和投資收益。在可行的渠道范圍中,可選擇的渠道的經(jīng)濟效果是渠道選擇決策的最后裁決者。
參考文獻：
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