發(fā)布時(shí)間：2023-04-20 18:01:29
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)測(cè)繪論文樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
前言
近年來(lái)，隨著住房制度的改革，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)日益活躍，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速發(fā)展，有效地促進(jìn)了房地產(chǎn)測(cè)繪業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，住房制度的改革帶來(lái)了產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜化和多元化，為產(chǎn)權(quán)管理部門提出了新的課題。如何順應(yīng)市場(chǎng)的變化，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，維護(hù)權(quán)益人的合法權(quán)益，為產(chǎn)權(quán)管理提供準(zhǔn)確可靠的測(cè)繪資料，是每一個(gè)房地產(chǎn)測(cè)繪工作者面臨的任務(wù)。
1、房地產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容概述
房地產(chǎn)測(cè)繪是專業(yè)測(cè)繪中的一個(gè)很具有特點(diǎn)的分支。它測(cè)定的特定范圍是房屋以及與房屋相關(guān)的土地，也就是說，房地產(chǎn)測(cè)繪就是運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪手段來(lái)測(cè)定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測(cè)繪。
房地產(chǎn)測(cè)繪細(xì)分為房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪和房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪兩種。房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪是指在一個(gè)城市或一個(gè)地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，測(cè)繪房地產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙——房地產(chǎn)分幅平面圖。
房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪，是指在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營(yíng)管理、開發(fā)管理以及其他房地產(chǎn)管理過程中需要測(cè)繪房地產(chǎn)平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊(cè)、簿、數(shù)據(jù)等開展的測(cè)繪活動(dòng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等房地產(chǎn)活動(dòng)緊密相關(guān)，工作量大。其中它最大量、最具現(xiàn)實(shí)、最重要的是房屋、土地權(quán)屬證件附圖的測(cè)繪。
房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪，對(duì)測(cè)繪人員素質(zhì)、儀器裝備、單位測(cè)繪資質(zhì)要求都比較高。必須是有較豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)隊(duì)伍才能勝任。相比較而言，從事房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪比較容易一些。根據(jù)目前我國(guó)的法律、法規(guī)規(guī)定，沒有取得房產(chǎn)測(cè)繪資格的隊(duì)伍不能從事房地產(chǎn)測(cè)繪。在世界上的一些國(guó)家只有官方機(jī)構(gòu)經(jīng)過審查和特別認(rèn)可，并取得測(cè)量工程師執(zhí)業(yè)資格的機(jī)構(gòu)和個(gè)人才能從事這具有法律效力的工作。
2、房地產(chǎn)測(cè)繪存在的主要問題分析
隨著測(cè)繪理論的不斷發(fā)展、各種新技術(shù)的應(yīng)用、功能更加完善新儀器的不斷開發(fā)投入使用，使得房地產(chǎn)測(cè)繪在技術(shù)上取得重大進(jìn)步成為可能。二十世紀(jì)末，在全世界范圍內(nèi)掀起了以電子計(jì)算機(jī)技術(shù)為代表的新技術(shù)革命，計(jì)算機(jī)技術(shù)被廣泛應(yīng)用于各行各業(yè)。計(jì)算機(jī)的廣泛使用，使全社會(huì)各行業(yè)、各行業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)工作緊密的連成一個(gè)系統(tǒng)成為了可能。這種系統(tǒng)在系統(tǒng)理論的控制之下，牽一發(fā)而動(dòng)全身。將極大地提高工作效率。這使房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的數(shù)據(jù)應(yīng)用前所未有的拓展到了社會(huì)生活的方方面面，促使房地產(chǎn)測(cè)繪迅猛的發(fā)展。
目前，房地產(chǎn)測(cè)繪的現(xiàn)狀除了傳統(tǒng)的工作勞動(dòng)強(qiáng)度大和市場(chǎng)壟斷經(jīng)營(yíng)依然存在外，隨新技術(shù)的發(fā)展突出的現(xiàn)狀為：科技化、網(wǎng)絡(luò)化和市場(chǎng)管理日益規(guī)范化。
2.1 房地產(chǎn)測(cè)繪的科技化
①數(shù)據(jù)采集工作便捷化、自動(dòng)化。這主要是指各種先進(jìn)儀器的采用，如手持式激光測(cè)距儀，全站儀與便攜電腦結(jié)合，全球定位系統(tǒng)(GPS)、實(shí)時(shí)定位系統(tǒng)(RTK)等;
②工作電子化。主要指計(jì)算機(jī)輔助成圖，自動(dòng)化、無(wú)紙化辦公，電子檔案技術(shù)的應(yīng)用等?？梢哉f現(xiàn)在房地產(chǎn)測(cè)繪在信息化測(cè)繪的驅(qū)動(dòng)下已基本實(shí)現(xiàn)測(cè)繪生產(chǎn)自動(dòng)化，測(cè)繪儀器實(shí)現(xiàn)數(shù)字化，使控制測(cè)量由原來(lái)的三角測(cè)量和距離測(cè)量向衛(wèi)星定位測(cè)量轉(zhuǎn)變;野外測(cè)圖由平板儀紙質(zhì)測(cè)圖向數(shù)字化自動(dòng)化的野外測(cè)圖系統(tǒng)轉(zhuǎn)變;攝影測(cè)量由模擬航空攝影測(cè)量向無(wú)地面控制的全數(shù)字航空航天遙感數(shù)據(jù)獲取與處理系統(tǒng)轉(zhuǎn)變;地圖制圖由傳統(tǒng)的手工制圖向數(shù)字地圖設(shè)計(jì)與制作系統(tǒng)轉(zhuǎn)變;測(cè)繪產(chǎn)品由紙質(zhì)形式向地理信息數(shù)據(jù)庫(kù)和地理信息數(shù)字化產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。因此，從房屋土地地理信息獲取、處理到服務(wù)的測(cè)繪生產(chǎn)全過程實(shí)現(xiàn)了數(shù)字化和快速化。這些為房屋土地測(cè)繪的進(jìn)一步發(fā)展奠定了重要的基礎(chǔ)。
2.2 房地產(chǎn)測(cè)繪的網(wǎng)絡(luò)化
①房地產(chǎn)測(cè)繪服務(wù)網(wǎng)絡(luò)化，隨著信息技術(shù)的飛速發(fā)展，以及Interact在全球迅速普及，使得人類社會(huì)空間在信息概念上逐步縮小，測(cè)繪服務(wù)的方式發(fā)生了根本性變化。測(cè)繪成果可分布式地存貯在各個(gè)地方，通過建立地理信息一站式服務(wù)系統(tǒng)，建立集成化的地理信息門戶網(wǎng)站。用戶只需訪問一個(gè)網(wǎng)站、一個(gè)查詢界面，就可以對(duì)分布在各地的地理信息進(jìn)行檢索、訪問和瀏覽，實(shí)現(xiàn)任何人都可以在任何地方、任何時(shí)候享受地理信息服務(wù)的目標(biāo)。
②房地產(chǎn)測(cè)繪的網(wǎng)絡(luò)化，各項(xiàng)業(yè)務(wù)一體化。主要業(yè)務(wù)可以輕松集成在一個(gè)系統(tǒng)中，在相同的辦公環(huán)境里，信息和數(shù)據(jù)充分共享，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，縮短辦公周期，簡(jiǎn)化辦事程序。項(xiàng)目測(cè)繪成圖、基礎(chǔ)測(cè)繪成圖，數(shù)據(jù)上傳更新一體化，在同一個(gè)系統(tǒng)中完成。
2.3 房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)管理日益規(guī)范化
為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步健康地發(fā)展，國(guó)家頒布并實(shí)施了一系列政策和法規(guī)來(lái)規(guī)范測(cè)繪市場(chǎng)?！吨腥A人民共和國(guó)測(cè)繪法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》、《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》、《測(cè)繪資質(zhì)管理規(guī)定》、《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》、《公攤面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)》、《房地產(chǎn)測(cè)繪的基本管理原則》等法規(guī)文件相繼修訂或出臺(tái)。這些對(duì)于加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)繪管理、規(guī)范房地產(chǎn)測(cè)繪行為、提高房地產(chǎn)測(cè)繪的現(xiàn)代化水平、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步健康發(fā)展，提供了法律和政策依據(jù)，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。
3、房地產(chǎn)測(cè)繪的信息管理工作
3.1 房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)和手段
目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)也存在著一些房地產(chǎn)測(cè)量繪圖軟件，但這些軟件大多是基于AutoCAD的Lisp語(yǔ)言開發(fā)的，運(yùn)行效率較低，更重要的是在這些軟件中房屋單元圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)無(wú)法對(duì)應(yīng)連接，因此，也就不能實(shí)現(xiàn)圖形屬性的交互查詢，更不能自動(dòng)地生成房屋分層分戶平面圖，房產(chǎn)測(cè)量繪圖效率仍然不高，錯(cuò)誤也在所難免。隨著城市建設(shè)和房地產(chǎn)交易在我國(guó)的發(fā)展，為房地產(chǎn)明確權(quán)利、發(fā)證提供服務(wù)的房地產(chǎn)測(cè)繪工作變得尤為重要。由于城市房地產(chǎn)變更頻繁，且許多城市房地產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的生產(chǎn)、管理效率低下，很難適應(yīng)當(dāng)前信息化、現(xiàn)代化的要求，因此開發(fā)房地產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)成為亟待解決的重要課題。
3.2 建立房地產(chǎn)測(cè)繪信息管理
建立城市房地產(chǎn)測(cè)繪信息管理系統(tǒng)能有效地解決當(dāng)前房地產(chǎn)測(cè)繪中遇到的一些問題，能使測(cè)繪成果信息在測(cè)繪機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商、測(cè)繪成果監(jiān)督部門和廣大人民群眾之間進(jìn)行流通，同時(shí)擴(kuò)大了測(cè)繪機(jī)構(gòu)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益、簡(jiǎn)化房地產(chǎn)開發(fā)商的辦事手續(xù)、為測(cè)繪成果監(jiān)督部門提供戰(zhàn)略決策的基礎(chǔ)資料，以及方便老百姓進(jìn)行查詢，以提高成果信息的透明度。
城市房地產(chǎn)測(cè)繪信息管理系統(tǒng)的建立一方面可以規(guī)范業(yè)務(wù)操作流程，使各種操作按照統(tǒng)一的步驟進(jìn)行。另一方面統(tǒng)一的業(yè)務(wù)流程使得各個(gè)房地產(chǎn)測(cè)繪部門在測(cè)繪成果的提交形式上保持了一致，使得測(cè)繪成果有了更為廣泛的用處?，F(xiàn)階段，我國(guó)在房地產(chǎn)測(cè)繪信息管理方面還有很多的缺陷和不足，隨著房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化的發(fā)展，這些缺陷和不足帶來(lái)的負(fù)面影響將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，單純依靠某個(gè)測(cè)繪信息管理系統(tǒng)并不能從根本上解決這些問題。
4、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，房地產(chǎn)測(cè)繪是常規(guī)的測(cè)繪技術(shù)與房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的專業(yè)測(cè)繪，對(duì)于帶動(dòng)房地產(chǎn)日益飛速的發(fā)展和實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理的現(xiàn)代化愈顯其重要。隨著電子技術(shù)、信息技術(shù)、空間技術(shù)的綜合應(yīng)用以及高性能計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的迅速普及，房地產(chǎn)測(cè)繪手段必將發(fā)生重大變革;隨著房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)管理的進(jìn)一步規(guī)范，建立城市房地產(chǎn)測(cè)繪信息管理系統(tǒng)勢(shì)在必行。
關(guān)鍵詞：GIS技術(shù)；房地產(chǎn)；測(cè)繪管理；信息系統(tǒng)
中圖分類號(hào)：TP39 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
房地產(chǎn)是城市中與人們切身利益相聯(lián)系的要素，不但人民群眾非常關(guān)注其動(dòng)態(tài)，政府部分也很重視。在長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)的日常管理工作都是依靠手工方式開展，導(dǎo)致測(cè)繪信息管理不善，管理的周期長(zhǎng)，數(shù)據(jù)更新困難等，而從20世紀(jì)90年代開始，政府開始推行房產(chǎn)信息化的建設(shè)工作，我國(guó)房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)開始發(fā)展壯大。到今天，顯示出一體集成化的發(fā)展趨勢(shì)，強(qiáng)調(diào)通過GIS技術(shù)加強(qiáng)對(duì)信息數(shù)據(jù)的管理，并基于GIS實(shí)現(xiàn)制圖的需要。開發(fā)出可行的基于GIS的房產(chǎn)測(cè)繪管理系統(tǒng)能夠有效的推進(jìn)房展測(cè)繪技術(shù)的進(jìn)步，同時(shí)促進(jìn)城市的數(shù)字化與信息化發(fā)展。
1 GIS技術(shù)與房產(chǎn)測(cè)繪
1.1 GIS技術(shù)概述
GIS技術(shù)即地理信息系統(tǒng)技術(shù)，其基于地理空間數(shù)據(jù)庫(kù)，通過高效的計(jì)算機(jī)軟件和硬件技術(shù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)空間地理信息數(shù)據(jù)的采集、處理、管理和顯示等，并能夠通過地理模型結(jié)構(gòu)分析方式，為各行各業(yè)提供空間的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)信息。其中計(jì)算機(jī)技術(shù)系統(tǒng)是為地理信息的決策而發(fā)展形成的，集合了地理學(xué)、空間幾何學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)等對(duì)門學(xué)科，具有一定的綜合性與復(fù)雜性，作為一項(xiàng)高新技術(shù)，計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的突出特征就是同時(shí)能夠處理空間數(shù)據(jù)以及屬性數(shù)據(jù)。
1.2 房產(chǎn)測(cè)繪概述
在實(shí)際工作過程中，利用先進(jìn)的測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)等對(duì)房屋建筑物或者與之相關(guān)的構(gòu)筑物進(jìn)行調(diào)查和測(cè)量，掌握房地產(chǎn)的區(qū)位位置、數(shù)量、所有權(quán)屬，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行圖形的繪制，這樣的技術(shù)被稱為房地產(chǎn)測(cè)繪。而房地產(chǎn)測(cè)繪信息管理系統(tǒng)是指通過現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)技術(shù)、GIS技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)、數(shù)字化成圖技術(shù)以及數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)等，建立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的、要準(zhǔn)確的共享型房地產(chǎn)空間數(shù)據(jù)庫(kù)，能夠?yàn)椤皵?shù)字房產(chǎn)”的發(fā)展提供基礎(chǔ)平臺(tái)，為公眾提供優(yōu)質(zhì)完善的地理空間數(shù)據(jù)。測(cè)繪成果能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理、房地產(chǎn)的開發(fā)管理、交易管理以及費(fèi)用收取、稅務(wù)征收、法律仲裁等房地產(chǎn)管理活動(dòng)相應(yīng)的支持，同時(shí)能夠幫助城市規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)等工作提供基礎(chǔ)性的數(shù)據(jù)信息。
1.3 基于GIS技術(shù)實(shí)施房產(chǎn)信息管理的意義
在房產(chǎn)測(cè)繪信息管理中引進(jìn)GIS技術(shù)，能夠?qū)⑿畔⒐芾砉ぷ骱头康禺a(chǎn)地形圖緊密聯(lián)系在一起，對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施精確的定位，形成以圖管證的模式，進(jìn)而房地產(chǎn)辦證的流程能夠高效、準(zhǔn)確的完成。通過GIS技術(shù)，只要是區(qū)域范圍中的房地產(chǎn)都能夠?qū)嵤?shù)據(jù)信息的統(tǒng)計(jì)和分析，如對(duì)房地產(chǎn)的密度和容積率進(jìn)行分析計(jì)算，便于相關(guān)部門掌握城市住房的情況，有效地改善了傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理工作中存在的問題，減少各類糾紛的發(fā)生。
2 實(shí)現(xiàn)基于GIS技術(shù)房產(chǎn)測(cè)繪信息管理系統(tǒng)的要點(diǎn)
要實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測(cè)繪信息管理系統(tǒng)，首先要實(shí)現(xiàn)圖文一體化。房產(chǎn)測(cè)繪是當(dāng)前房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)中的重要部分，收集的地理空間數(shù)據(jù)信息必須和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理中的屬性信息緊密聯(lián)系在一起，二者之間能夠相互查詢。如實(shí)施圖文一體化管理過程中，將房產(chǎn)的產(chǎn)籍號(hào)作為關(guān)鍵字段將圖形數(shù)據(jù)屬性數(shù)據(jù)相連，實(shí)現(xiàn)二者的動(dòng)態(tài)連接；第二個(gè)要點(diǎn)是滿足面積分?jǐn)偟男枨?，在房產(chǎn)測(cè)繪管理中面積分?jǐn)偟姆椒ㄅc手段多種多樣，但是分?jǐn)偣ぷ饕欢ㄒ谙嚓P(guān)原則和規(guī)定，因?yàn)榉慨a(chǎn)的面積與購(gòu)買者的利用是切身相關(guān)的，采用正確的分?jǐn)偡绞椒浅Ｖ匾?。在房產(chǎn)測(cè)繪信息管理系統(tǒng)中，基于國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于單一功能的住宅，公用面積分?jǐn)偨o整棟樓；非單一功能的住宅則需要詳細(xì)規(guī)劃，避免出現(xiàn)前后不一的現(xiàn)象；第三個(gè)要點(diǎn)是確定好房屋的產(chǎn)籍號(hào)，圖號(hào)、幢號(hào)等共同構(gòu)成房屋的產(chǎn)籍號(hào)，在錄入信息的過程中一定要將信息分門別類。
3 GIS技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪管理及房產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)中的應(yīng)用
3.1 房產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則與目標(biāo)
房產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)原則：為了確保能夠快速準(zhǔn)確的對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)資料實(shí)施編輯處理與修改等操作，將GIS技術(shù)的要求和特征與本系統(tǒng)的開發(fā)要求結(jié)合起來(lái)擬定以下設(shè)計(jì)原則：首先是簡(jiǎn)潔化的原則，確保用戶操作過程不會(huì)過于復(fù)雜，界面與操作流程簡(jiǎn)化；第二是可擴(kuò)展性的原則，在滿足現(xiàn)有要求的基礎(chǔ)上還要考慮到系統(tǒng)的擴(kuò)充，基于用戶需求的發(fā)展留下一定的余地，便于今后的升級(jí)與擴(kuò)展；第三，功能與數(shù)據(jù)的完備性原則，不會(huì)出現(xiàn)功能缺失造成用戶的體驗(yàn)不佳；最后是具有較好的容錯(cuò)性，系統(tǒng)不會(huì)因?yàn)椴僮麇e(cuò)誤等現(xiàn)象崩潰。
房產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋建筑物分層圖以及分戶圖的管理；對(duì)建筑物中每層每戶的信息管理；能夠?qū)κ占臄?shù)據(jù)信息實(shí)施計(jì)算與管理，并將計(jì)算流程保留；能夠?qū)崿F(xiàn)分層與分戶圖紙的輸出和查詢。
3.2 房產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)
房產(chǎn)數(shù)字化測(cè)圖子系統(tǒng)：通過各種測(cè)繪設(shè)備與儀器，收集房地產(chǎn)的信息與地形圖，通過dbs的形式建立房地產(chǎn)的地形庫(kù)，對(duì)其進(jìn)行有效的管理，系統(tǒng)中還應(yīng)當(dāng)滿足各類格式軟件的導(dǎo)入，以及圖紙的輸出；
基礎(chǔ)測(cè)繪子系統(tǒng)：主要實(shí)現(xiàn)屬性信息數(shù)據(jù)的輸入、轉(zhuǎn)入地理空間信息資料、多種格式的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)入，基于初始的建庫(kù)工作，提供圖形與屬性編輯的功能，建立屬性與外掛數(shù)據(jù)庫(kù)；
項(xiàng)目測(cè)繪子系統(tǒng)：以每幢樓作為單位，將權(quán)屬信息錄入到系統(tǒng)中建立對(duì)應(yīng)關(guān)系，利用CAD的編輯功能實(shí)現(xiàn)對(duì)分層圖與分戶圖的修改調(diào)整，同時(shí)滿足面積測(cè)算的要求；
圖形編輯子系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)圖像的繪制，能夠?qū)⑹盏降慕ㄖこ虉D紙或者是測(cè)到的草圖錄入到圖形編輯工具中進(jìn)行繪制，同時(shí)能夠計(jì)算出各個(gè)封閉面的面積，基于查詢修改的模式將房屋的陽(yáng)臺(tái)與套內(nèi)相聯(lián)系，標(biāo)注公用面積，便于分?jǐn)偣ぷ鞯拈_展，基于樓層屬性設(shè)置工作生成分層圖與分戶圖，標(biāo)準(zhǔn)其尺寸與面積。計(jì)算過程完全有系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)，標(biāo)定工作完成后形成圖層，出圖過程中圖層的關(guān)系是一一對(duì)應(yīng)的。
查詢統(tǒng)計(jì)子系統(tǒng)：基于戶主的姓名、建筑的層型等能夠?qū)崿F(xiàn)單獨(dú)或者組合式的查詢，包含分?jǐn)偯娣e的由來(lái)。統(tǒng)計(jì)相關(guān)區(qū)域中某時(shí)間內(nèi)所辦理的建筑物的總量、總占地面積、總建筑面積、戶數(shù)等。
測(cè)繪成果管理子系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)的集成與匯總，將分層分戶圖導(dǎo)入到GIS的圖形庫(kù)當(dāng)中，建立屬性關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)對(duì)丘、幢、戶之間的相互查詢，為用戶提供定位、查詢、統(tǒng)計(jì)等服務(wù)，同時(shí)可以將報(bào)表輸出；
測(cè)繪業(yè)務(wù)管理子系統(tǒng)：對(duì)房產(chǎn)管理中的業(yè)務(wù)進(jìn)行分類，組織業(yè)務(wù)辦理流程，基于業(yè)務(wù)流程實(shí)現(xiàn)對(duì)數(shù)據(jù)的修改；
系統(tǒng)維護(hù)子系統(tǒng)：配置系統(tǒng)運(yùn)行中的數(shù)據(jù)庫(kù)與圖形服務(wù)器的參數(shù)，保證系統(tǒng)運(yùn)行的穩(wěn)定性和可靠性，并對(duì)不同用戶的使用權(quán)限進(jìn)行定義。主要包含環(huán)境的配置、編碼和體系的維護(hù)管理、符號(hào)庫(kù)管理、設(shè)定用戶權(quán)限以及詞典的更新。該子系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)房屋地址的維護(hù)，優(yōu)化改進(jìn)GIS圖形數(shù)據(jù)與屬性舒數(shù)據(jù)的管理工作。
3.3 房產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)界面設(shè)計(jì)
房產(chǎn)測(cè)繪信息測(cè)繪管理系統(tǒng)面向的用戶非常多，其中包括房產(chǎn)局、測(cè)繪中心以及各個(gè)科室等，在設(shè)計(jì)界面的過程中遵照以下原則：首先，面向科室的原則，界面的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)基于不同科室的業(yè)務(wù)需要與習(xí)慣設(shè)計(jì)進(jìn)行，為減少工作量和工作中的錯(cuò)誤，最大限度的使用鼠標(biāo)在界面上操作，減少鍵盤輸入的需求；第二，滿足業(yè)務(wù)工作習(xí)慣，界面中的布局應(yīng)當(dāng)和用戶開展業(yè)務(wù)過程中使用的術(shù)語(yǔ)和工作模式相一致，符合日常的工作習(xí)慣；第三，界面設(shè)計(jì)還應(yīng)當(dāng)對(duì)用戶的任務(wù)進(jìn)行跟蹤，能夠?qū)崟r(shí)為用戶提供需要的信息，報(bào)告工作狀態(tài)，讓用戶全面掌握系統(tǒng)的運(yùn)行情況；第四，保持風(fēng)格的統(tǒng)一，界面風(fēng)格設(shè)計(jì)要求用戶普遍能夠接受，界面中的動(dòng)態(tài)、信息與過程提示都統(tǒng)一風(fēng)格，與專業(yè)用語(yǔ)相符；第五，界面具有針對(duì)性，基于正常的瀏覽與維護(hù)人員的管理，界面要做出一定的區(qū)分，日常瀏覽與工作突出間接好用的原則，而維護(hù)的管理則注重功能的強(qiáng)大，滿足維護(hù)人員的深層需求。
結(jié)語(yǔ)
基于GIS技術(shù)的房產(chǎn)測(cè)繪管理與房產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)的開發(fā)，很大程度上是基于人的日常生活的實(shí)際需要，通過應(yīng)用各種計(jì)算機(jī)技術(shù)和分析工具，建立完善的數(shù)據(jù)庫(kù)，為人們的日常工作提供方便快捷的查詢服務(wù)，解決復(fù)雜的面積分?jǐn)偟膯栴}，讓人們能夠掌握房產(chǎn)信息，真正實(shí)現(xiàn)地理信息系統(tǒng)的公眾服務(wù)功能，將更好的服務(wù)于政府的決策與人們的日常工作和生活。
參考文獻(xiàn)
[1]王亞.基于GIS技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪管理及房產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)應(yīng)用的研討[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2014（18）：37-37，59.
[2]呂忠杰，劉海世.地理信息系統(tǒng)在房產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用[J].地球，2013（07）：196-197.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)測(cè)量 技術(shù)問題 改進(jìn)措施
進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)成為了一個(gè)蓬勃發(fā)展的行業(yè)，房地產(chǎn)變成了一種特殊資產(chǎn)的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要的經(jīng)濟(jì)支柱。房屋土地是人們?nèi)粘Ｉ畹淖罨疚镔|(zhì)要素，具有非常巨大的個(gè)人財(cái)富和集體財(cái)富。所以準(zhǔn)確、可靠完整的房地產(chǎn)測(cè)量技術(shù)對(duì)于實(shí)現(xiàn)房屋信息的收集描述具有非常重要的意義。
房地產(chǎn)測(cè)量的主要內(nèi)容有兩個(gè)，分別是房產(chǎn)和地籍測(cè)量?jī)纱蟛糠?，房地產(chǎn)測(cè)量是通過運(yùn)用各種專業(yè)的測(cè)量機(jī)器和技術(shù)、測(cè)繪手段和技術(shù)來(lái)采集房屋和房屋用地的有關(guān)信息，是測(cè)定房屋土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測(cè)繪。房地產(chǎn)測(cè)量是城市的大比例尺測(cè)繪的一種，測(cè)量工作中會(huì)涉及大量的信息源，測(cè)量的面很廣泛，制作圖表也很復(fù)雜，房屋測(cè)量工作是建立現(xiàn)代城市信息管理系統(tǒng)的重要基礎(chǔ)性工作，房地差測(cè)量資料也是城市大比例圖進(jìn)行更新的重要資料。房地產(chǎn)測(cè)量工作在國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)中已經(jīng)擁有重要的地位，是必不可少的工作，搞好房地產(chǎn)測(cè)量工作刻不容緩。目前由于測(cè)量技術(shù)不到位，實(shí)際工程出現(xiàn)誤差，房屋測(cè)量的法律法規(guī)沒有一個(gè)明確規(guī)范等不足之處造成了房地產(chǎn)測(cè)量過程中遇到的種種問題。下面就對(duì)幾個(gè)重要的問題進(jìn)行論述：
第一是凈高和層高之間的區(qū)分。國(guó)家在具體的文件《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中是這樣定義層高的：層高是房屋的上下兩層樓面，或樓面至屋頂面，或樓面至地面的垂直距離。但是這份文件中并沒有明確地指出層高測(cè)量值與真實(shí)值之間的差異，這一個(gè)現(xiàn)象就說明了國(guó)家在房地產(chǎn)測(cè)量層高的過程中是允許誤差的存在的。但是在房地產(chǎn)實(shí)際測(cè)量會(huì)出現(xiàn)這么一個(gè)問題，實(shí)際操作當(dāng)中，凈高主要是指下層面的地板或樓板上表面至上層樓板下表面之間所形成的距離。所以這要求房地產(chǎn)測(cè)量中有層高可以進(jìn)行計(jì)算的時(shí)候，用層高來(lái)作為標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)沒有層高時(shí)才用凈高來(lái)作為測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)。有層高的時(shí)候不能用凈高來(lái)做測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)，不然會(huì)導(dǎo)致測(cè)量發(fā)生誤差，影響測(cè)量的結(jié)果。
第二測(cè)量過程中對(duì)稱邊長(zhǎng)度出現(xiàn)了不一致的問題。這個(gè)問題的主要原因是施工過程的各種工作的失誤，例如出現(xiàn)誤差等讓房屋建筑本來(lái)在設(shè)計(jì)圖紙上相等的前后墻、左右山墻應(yīng)該平等的，在實(shí)際建筑上卻出現(xiàn)了不平等的情況，這就讓建筑過程中本來(lái)應(yīng)該規(guī)則的多邊形因?yàn)楣ぷ魇д`變成了不規(guī)則的多邊形。針對(duì)這個(gè)情況，在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)量時(shí)候一定要注意這方面的誤差，應(yīng)該先將數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，在處理之后再進(jìn)行具體的繪圖設(shè)計(jì)。如果誤差超出了規(guī)定的限額的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)，應(yīng)反復(fù)的檢查是不是因?yàn)闇y(cè)量不夠準(zhǔn)確而導(dǎo)致的。要是確實(shí)出現(xiàn)了不平等情況，應(yīng)該參照測(cè)量的結(jié)果重新繪圖和進(jìn)行面積的計(jì)算。
第三是共有面積攤分問題。對(duì)于共有面積分?jǐn)偟膯栴}，一定要先對(duì)分別對(duì)房屋整體面積和房屋套內(nèi)的總面積進(jìn)行全面的計(jì)算，最后通過這兩個(gè)面積計(jì)算出共用共有面積，還應(yīng)根據(jù)住戶的套內(nèi)建筑面積按照比例計(jì)算出住戶所要分?jǐn)偟膶?shí)際面積。而且共用面積攤分的問題還會(huì)出現(xiàn)在特殊的住宅樓和具有多種綜合性的建筑樓里面，還會(huì)發(fā)生三級(jí)分?jǐn)偦蚨嗉?jí)分?jǐn)?。在?jì)算共用面積的時(shí)候一定要注意樓層的運(yùn)用情況，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行計(jì)算，根據(jù)誰(shuí)的使用受益最多，進(jìn)行逐級(jí)分?jǐn)偂?/p>
所以針對(duì)目前房地產(chǎn)測(cè)量技術(shù)中出現(xiàn)的問題，我們應(yīng)該要采取怎樣的措施讓房地產(chǎn)的測(cè)量工作更加有效客觀，達(dá)到最好的測(cè)量效果從而獲得最精確的測(cè)量數(shù)據(jù)，更好地做好房地產(chǎn)測(cè)量工作呢？
1、積極地運(yùn)用房地產(chǎn)數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)。數(shù)字化的測(cè)圖技術(shù)是先進(jìn)科學(xué)技術(shù)在房地產(chǎn)測(cè)量工作中的運(yùn)用和體現(xiàn)，現(xiàn)在已經(jīng)逐漸運(yùn)用在房地產(chǎn)的測(cè)量過程中。數(shù)字化的測(cè)量技術(shù)擁有成圖質(zhì)量好、搜集速度快、所需勞動(dòng)成本低等多種優(yōu)點(diǎn)。在數(shù)字化測(cè)圖過程中，會(huì)采取相應(yīng)的措施對(duì)房屋進(jìn)行全面搜集，再把收集到的數(shù)據(jù)輸入電腦利用計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，再借助圖形形成房產(chǎn)的數(shù)字化圖，最后通過數(shù)字繪圖儀形成房產(chǎn)圖。這樣能夠免去傳統(tǒng)房屋測(cè)量的人手操作中出現(xiàn)的工作慢、成本高、效率低等各種缺點(diǎn)，極大地提高了房地產(chǎn)測(cè)量的工作效率。
2、在房產(chǎn)測(cè)量過程中注意坐標(biāo)解析方法的使用?，F(xiàn)在房地產(chǎn)測(cè)量的主要對(duì)象有兩個(gè)，一個(gè)是房屋面積測(cè)量，另外一個(gè)是用地面積測(cè)量。制定一個(gè)科學(xué)的客觀的并且能夠準(zhǔn)確計(jì)算出房屋具體面積是十分有必要的，坐標(biāo)解析法無(wú)疑對(duì)于房屋面積的計(jì)算有著非常重要的意義。但是目前對(duì)于房屋面積計(jì)算的法律規(guī)范還是缺乏有效的依據(jù)，建設(shè)部門所制定的關(guān)于《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》中并沒有對(duì)房屋邊長(zhǎng)測(cè)量、面積計(jì)算提出明確的要求。正是因?yàn)檫@樣的情況，坐標(biāo)解析法對(duì)房產(chǎn)測(cè)量計(jì)算進(jìn)行實(shí)際操作時(shí)還需要不斷的規(guī)范與調(diào)整。
首先要注意的問題是坐標(biāo)反算邊長(zhǎng)與實(shí)際邊長(zhǎng)之間的差距。房產(chǎn)邊界的精確度在有關(guān)的規(guī)定之中是可以得到體現(xiàn)的，規(guī)定之中也包括了部分超長(zhǎng)或者無(wú)法測(cè)量邊長(zhǎng)的具體情況，所以，測(cè)量房屋邊界點(diǎn)的方法體現(xiàn)出來(lái)優(yōu)越性質(zhì)，只要達(dá)到了精準(zhǔn)度的要求就能夠以房屋邊界點(diǎn)坐標(biāo)反算邊長(zhǎng)替代直接測(cè)量邊長(zhǎng)。
其次是要注意房地產(chǎn)面積精確度的統(tǒng)一。因?yàn)榉康禺a(chǎn)面積的精確度是沒有有效的依據(jù)的，所以在房產(chǎn)面積的計(jì)算上一定要制定一個(gè)準(zhǔn)確科學(xué)的估算公式，統(tǒng)一房地產(chǎn)面積的計(jì)算模式。
3、充分地發(fā)揮全球定位系統(tǒng)（GPRS）在房地產(chǎn)測(cè)量工作中的作用。在房地產(chǎn)測(cè)繪過程中加入對(duì)全球定位系統(tǒng)的運(yùn)用，可以實(shí)現(xiàn)雙向連接的目標(biāo)，能夠準(zhǔn)確地分析出房屋面積的分?jǐn)偝潭?，由于GPRS的優(yōu)點(diǎn)顯而易見，目前已經(jīng)在不少房地產(chǎn)測(cè)量工作中得到體現(xiàn)，取得比較良好的普及效果。
而且在GPS 定位系統(tǒng)中最近發(fā)明了一項(xiàng)最新的測(cè)量技術(shù)，叫做實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)載波相位差分技術(shù)（RTK），這項(xiàng)技術(shù)測(cè)量相比以往的GPRS系統(tǒng)測(cè)量得出的精準(zhǔn)度更準(zhǔn)。它定位精準(zhǔn)度特別高，測(cè)量出的數(shù)據(jù)安全可靠，同時(shí)，實(shí)際操作極為簡(jiǎn)單，在處理數(shù)據(jù)過程中具有較強(qiáng)的能力，只要進(jìn)行簡(jiǎn)單的設(shè)置，就可以獲取到準(zhǔn)確的測(cè)量結(jié)果坐標(biāo)。這一項(xiàng)技術(shù)的出現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)測(cè)量技術(shù)和工作發(fā)展起到了一個(gè)重要的推動(dòng)作用，讓房屋測(cè)量工作更為容易地開展，減低了測(cè)量工作的難度，提供了工作結(jié)果的準(zhǔn)確度。
房地產(chǎn)測(cè)量數(shù)據(jù)是否真實(shí)可靠，這對(duì)于每一位擁有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的人來(lái)說都是十分關(guān)鍵重要的。目前在房地產(chǎn)測(cè)量工作中依舊存在著一些問題，房地產(chǎn)測(cè)量技術(shù)的提高已經(jīng)成為了刻不容緩要進(jìn)行的工作。這需要相關(guān)部門和房地產(chǎn)測(cè)量企業(yè)的互相配合，不僅要制定相關(guān)的法律法規(guī)，確定房地產(chǎn)測(cè)量的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，在測(cè)量工作中企業(yè)單位要積極引入數(shù)字化的測(cè)量方式和GPRS全球定位系統(tǒng)，用最有效的科學(xué)技術(shù)措施來(lái)確保測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確性。
參考文獻(xiàn)：
一、目前房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及登記人員的現(xiàn)狀
1.房地產(chǎn)登記管理體制
按照《城市房地產(chǎn)管理法》第61條的規(guī)定，“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書”。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理具體事務(wù)按照屬地管理的原則進(jìn)行管理，其管理主體為市、縣房地產(chǎn)管理部門。相對(duì)于房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，各級(jí)政府的主要職責(zé)如下：在中央政府，實(shí)行房地分別管理的體制，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部分別負(fù)責(zé)有關(guān)房地產(chǎn)登記和土地登記的有關(guān)政策制定，指導(dǎo)和監(jiān)督各級(jí)地方政府執(zhí)行相關(guān)的政策。在省級(jí)政府，和中央政府職能類似，也是由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、國(guó)土資源廳分別管理，負(fù)責(zé)承擔(dān)省級(jí)范圍內(nèi)相關(guān)政策的制定，指導(dǎo)和監(jiān)督市、縣人民政府的職能。在地方政府，有兩種模式，一種是房地合一的管理體制，目前只有少數(shù)城市是這種體制。如天津、重慶、青島、大連、廣州、深圳、廈門等城市，通常是由國(guó)土資源和房屋管理局實(shí)施統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記。另一種是房地分設(shè)的管理體制，目前多數(shù)城市是這種管理體制，純土地登記業(yè)務(wù)由土地管理部門負(fù)責(zé)，但其他的房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，如在建工程抵押登記、房屋預(yù)告登記、房屋初始登記、地役權(quán)登記等均由房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)。各市、縣房地產(chǎn)管理部門具體負(fù)責(zé)房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)通常為房地產(chǎn)管理部門下屬的自收自支事業(yè)單位。
2.房地產(chǎn)登記從業(yè)人員
據(jù)了解，絕大多數(shù)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的編制是上世紀(jì)八九十年代確定的，這些年房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)發(fā)展很快，然而登記機(jī)構(gòu)的編制基本未進(jìn)行調(diào)整，許多登記機(jī)構(gòu)只好通過增加外聘人員滿足日常業(yè)務(wù)需要，各機(jī)構(gòu)人員分為編制內(nèi)和聘用人員兩類，總體比例為1：0. 9,一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模較大的城市，聘用人員甚至多于編制內(nèi)人員。由于身份、待遇等方面的限制，這些外聘人員工作積極性不高，人員流動(dòng)性較大。登記機(jī)構(gòu)對(duì)人員的錄用一般按照事業(yè)單位錄用人員進(jìn)行，近幾年隨著用人制度的規(guī)范，一些城市通過全市統(tǒng)一公開招考錄用人員。但從現(xiàn)實(shí)情況看，登記機(jī)構(gòu)從業(yè)人員還缺乏嚴(yán)格的準(zhǔn)入要求，錄用門檻偏低，也沒有專業(yè)方面的強(qiáng)制要求，入職以后，也缺乏專業(yè)和系統(tǒng)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)。人員的整體素質(zhì)和登記工作要求相比還有較大的差距。
二、境外對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記從業(yè)人員的要求
根據(jù)清華大學(xué)法學(xué)院程嘯副教授對(duì)德國(guó)、奧地利、瑞士、韓國(guó)、日本等地區(qū)的比較研究，人民大學(xué)土地管理系吳春岐博士后對(duì)臺(tái)灣地區(qū)的比較研究，境外對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記官（不動(dòng)產(chǎn)中最主要的是房地產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記官主要是指登記機(jī)構(gòu)從事不動(dòng)產(chǎn)登記的專業(yè)人員）有著較為完善的培訓(xùn)、考試、錄用制度，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)。
1.登記官都是國(guó)家公職人員
具體看，主要有兩類：一類是法官或司法輔助人（司法公務(wù)員），如德國(guó)和奧地利，還有瑞士的部分州；另一類是公務(wù)員，如日本不動(dòng)產(chǎn)登記官為國(guó)家公務(wù)員系列中的法務(wù)事務(wù)官（指在法務(wù)局、地方法務(wù)局、法務(wù)支局的公務(wù)員），韓國(guó)為國(guó)家第5級(jí)公務(wù)員，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記官為從事地政業(yè)務(wù)的公務(wù)員。
2.登記官要具備較高的法律專業(yè)知識(shí)和相應(yīng)業(yè)務(wù)水平
由于不動(dòng)產(chǎn)登記涉及到民法、物權(quán)法、合同法、土地法、繼承法、婚姻法等多個(gè)法律，因此登記官必須具備很高的法律素質(zhì)，方能勝任不動(dòng)產(chǎn)登記工作。這一點(diǎn)在德國(guó)、奧地利與瑞士體現(xiàn)得最為明顯，德國(guó)《司法輔助人法》規(guī)定，成為司法輔助人必須經(jīng)過在專門培養(yǎng)司法輔助人的高等專科學(xué)校學(xué)習(xí)，主要學(xué)習(xí)法學(xué)基礎(chǔ)、民事訴訟法、刑事訴訟法、不動(dòng)產(chǎn)法、家庭繼承法、公司法、強(qiáng)制執(zhí)行法與破產(chǎn)法，然后才能參加司法輔助人考試。即便是在將登記官作為公務(wù)員的日本、韓國(guó)，其公務(wù)員考試中也要求必須掌握相應(yīng)的法律知識(shí)。
3.登記官要經(jīng)過專門的培訓(xùn)或考試才能從事登記工作
對(duì)登記人員的培訓(xùn)和教育，分為任職前的培訓(xùn)教育，以及任職期間持續(xù)的再教育。德國(guó)司法輔助人考試的主要內(nèi)容：包括提交學(xué)位論文，案例解析，還有1小時(shí)口試，最終考試及格者，取得司法輔助人文憑，之后可以向各區(qū)法院申請(qǐng)職位。同時(shí)必須在法院、檢查院、事務(wù)所、行政機(jī)關(guān)的預(yù)備實(shí)習(xí)期為兩年，然后才能進(jìn)入工作崗位，正式上崗后，也要繼續(xù)在崗學(xué)習(xí)，主要是參加司法輔助人協(xié)會(huì)組織的各種研討會(huì)。日本的不動(dòng)產(chǎn)登記官必須經(jīng)過國(guó)家公務(wù)員考試，分為三類，一類考試非常難，題目相當(dāng)于研究生級(jí)別，通過之后為高級(jí)公務(wù)員，擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，不具體從事登記事務(wù)；二類考試必須具備大學(xué)學(xué)歷，考試包括筆試和面試，通過后會(huì)被登記在“錄用候補(bǔ)者名單”，之后由法務(wù)省組織面試，通過后就會(huì)成為“法務(wù)事務(wù)官”；三類考試只需具備高中學(xué)歷，也包括筆試和面試，通過后也成為國(guó)家公務(wù)員，其在登記所從事的是最基礎(chǔ)、瑣碎的事務(wù)性工作，一般無(wú)法擔(dān)任登記官。如我國(guó)臺(tái)灣考試由考試院的考選部負(fù)責(zé)，考試內(nèi)容分為普通科目，主要為國(guó)文（論文與閱讀測(cè)驗(yàn)），還有專業(yè)科目，主要包括民法概要、土地法規(guī)、土地登記實(shí)務(wù)、土地稅法規(guī)。
除以上規(guī)定外，還需要具備良好的執(zhí)業(yè)操守和溝通能力。如日本在面試環(huán)節(jié)主要考察人品、人際交往能力。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)還特別規(guī)定，地政人員不僅須具備豐富的專業(yè)技術(shù)知識(shí)與能力，更需要具備熱心、負(fù)責(zé)的態(tài)度與公正清廉的操守品德。
三、建立房屋登記官培訓(xùn)考核制度的意義
近年來(lái)，我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記隊(duì)伍建設(shè)方面做了大量工作，并取得了一定成效。《房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》（建設(shè)部令第99號(hào)）第30條規(guī)定：“從事房屋權(quán)屬登記的工作人員必須經(jīng)過業(yè)務(wù)培訓(xùn)，持證上崗”；《房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理考核標(biāo)準(zhǔn)》將登記人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)情況作為一個(gè)量化考核標(biāo)準(zhǔn)。通過這些工作，不動(dòng)產(chǎn)登記人員的素質(zhì)已經(jīng)得到了一定的提高。但實(shí)事求是地說，我國(guó)房地產(chǎn)登記人員的現(xiàn)狀還不能令人滿意。登記人員的任用無(wú)需嚴(yán)格的法律專業(yè)背景和專門的職業(yè)訓(xùn)練，錄用門檻偏低，臨時(shí)工作人員偏多，缺乏相應(yīng)的登記人員的自我約束、外部監(jiān)督和責(zé)任追究機(jī)制,房屋登記人員整體素質(zhì)離不動(dòng)產(chǎn)登記制度的內(nèi)在要求還有一定差距。因此，應(yīng)當(dāng)比照國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)登記官制度，建立我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記官制度，建立一支專業(yè)化、職業(yè)化的高素質(zhì)房屋登記人員隊(duì)伍。
從登記實(shí)踐看，作為一名合格的房屋登記人員，應(yīng)當(dāng)具備多方面的專業(yè)知識(shí)。首先，登記人員應(yīng)當(dāng)具備較強(qiáng)的法律素質(zhì)。房屋登記人員無(wú)論是辦理房屋所有權(quán)登記、抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記，還是協(xié)助法院查封、執(zhí)行，實(shí)際上都要依托基礎(chǔ)性法律關(guān)系。保證登記行為的正確，要建立在對(duì)基礎(chǔ)法律關(guān)系正確理解的前提下。房屋登記人員需要較好地掌握民事（特別是合同、房地產(chǎn)、婚姻、繼承）、公證、行政、執(zhí)行等方面的法律、法規(guī)等。其次，房屋登記人員應(yīng)當(dāng)具備較為專業(yè)的房地產(chǎn)方面知識(shí)。房屋登記人員登記的對(duì)象是房屋，即使法律關(guān)系較為簡(jiǎn)單的所有權(quán)初始登記，當(dāng)事人提交的資料也包括土地、規(guī)劃、建筑施工、測(cè)繪等方面的證明材料，房屋登記人員需要對(duì)這些方面的專業(yè)知識(shí)有所了解，還要熟悉房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)開發(fā)流程以及房地產(chǎn)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。另外，房地產(chǎn)登記人員根據(jù)其工作崗位的不同，還應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的計(jì)算機(jī)、檔案管理等方面的能力和知識(shí)。尤其是隨著近年來(lái)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記一體化管理的推進(jìn)，房地產(chǎn)管理信息化水平逐步提高，房屋登記工作越來(lái)越多地需要依托房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，需要房屋登記人員具有較強(qiáng)的信息化水平。除此而外，從事房屋登記工作還應(yīng)當(dāng)具備很強(qiáng)的責(zé)任心和職業(yè)操守。
1.實(shí)行房屋登記官制度是完善登記制度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)
房屋登記工作是一項(xiàng)專業(yè)性、技術(shù)性、法律性都比較強(qiáng)的工作，被登記的房屋價(jià)值量較大，是權(quán)利人重要的財(cái)產(chǎn)之一。登記工作的質(zhì)量，直接影響到房屋權(quán)利人的權(quán)益和房屋交易的安全，如果發(fā)生登記錯(cuò)誤，不但給房屋權(quán)利人和利害關(guān)系人造成損失，登記機(jī)構(gòu)還要面臨行政復(fù)議、行政訴訟甚至行政賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。因此，可以說，不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的一種重要制度，其目的、意義及功能是通過不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員的具體行為來(lái)實(shí)現(xiàn)的，只有確保登記機(jī)構(gòu)的工作人員具備足夠的知識(shí)水平、符合要求的專業(yè)能力，才能保證登記工作的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，從而維護(hù)登記的效力，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易的安全與效率，為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
2.實(shí)行房屋登記官制度是防范登記風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措
房地產(chǎn)登記制度是保障房地產(chǎn)權(quán)利、維護(hù)交易秩序的一項(xiàng)重要制度。登記具有公信力，登記工作的準(zhǔn)確性與申請(qǐng)人、利害關(guān)系人的權(quán)益密切相關(guān)。登記工作的質(zhì)量，直接影響房地產(chǎn)交易的安全，影響到社會(huì)的和諧、穩(wěn)定。據(jù)最高人民法院統(tǒng)計(jì)，2000年以來(lái)，全國(guó)的行政案件數(shù)量平均增長(zhǎng)了20%，而房屋登記行政案件增長(zhǎng)了近200%。2008年以來(lái)，房屋登記行政案件量已超過拆遷行政案件量，在行政案件中排位第一。我國(guó)《物權(quán)法》第21條規(guī)定：“因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償?！痹谧罡呷嗣穹ㄔ撼雠_(tái)的司法解釋《關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》中，明確房屋登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任?！斗课莸怯涋k法》第92條規(guī)定：“登記機(jī)構(gòu)及其工作人員違反本辦法規(guī)定辦理房屋登記，給他人造成損害的，由登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任后，對(duì)故意或者重大過失造成登記錯(cuò)誤的工作人員，有權(quán)追償?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于做好房屋登記審核人員培訓(xùn)考核工作（試行）的通知》（建房[2009]61號(hào)文件，以下簡(jiǎn)稱61號(hào)文件）的要求，房屋登記官可以在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核表及房屋登記簿上簽字或署名，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因此，一方面登記機(jī)構(gòu)要盡到合理審慎的職責(zé)，需要高素質(zhì)的登記審核人員完成；另一方面，實(shí)行登記官制度有利于明確登記審核人員的責(zé)任，有利于登記機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)人員的追償。
3.實(shí)行房屋登記官制度是提高登記人員素質(zhì)的必要途徑
長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房屋登記機(jī)構(gòu)錄用人員無(wú)章可循，隨意性較大。一些人員甚至未經(jīng)培訓(xùn)就承擔(dān)登記審核等登記關(guān)鍵性崗位工作。《物權(quán)法》實(shí)施后，特別是在制定《房屋登記辦法》，以及《城市房地產(chǎn)管理法》修改意見的過程中，專家、學(xué)者及登記業(yè)內(nèi)人士都強(qiáng)烈呼吁，要盡快借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，建立符合我國(guó)國(guó)情的登記官選拔、任用、培訓(xùn)考核機(jī)制。實(shí)行房屋登記官培訓(xùn)考核制度，對(duì)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)從事審核工作的人員提出了持證上崗的要求。按照61號(hào)文件的要求，從2012年起，未取得《房屋登記官考核合格證書》的人員，應(yīng)調(diào)離房屋登記審核崗位。通過對(duì)審核人員提出要求，增強(qiáng)登記人員的學(xué)習(xí)主動(dòng)性和動(dòng)力，從而逐步提高登記人員素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。
四、推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)登記人員職業(yè)化的初步構(gòu)想
我國(guó)的房地產(chǎn)登記審核人員培訓(xùn)考核機(jī)制尚處于建立階段，推進(jìn)登記人員專業(yè)化、職業(yè)化是今后的發(fā)展方向。目前，房屋登記審核人員的持證上崗，主要通過培訓(xùn)考核的方式取得上崗證書。培訓(xùn)考核制度設(shè)計(jì)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是，通過考核建立登記審核人員的準(zhǔn)入要求。參加培訓(xùn)考核條件有學(xué)歷和專業(yè)，以及從事實(shí)務(wù)的要求。具體條件為大專以上學(xué)歷，學(xué)習(xí)專業(yè)為房地產(chǎn)、法律、規(guī)劃、建筑、土地管理、測(cè)繪、經(jīng)濟(jì)等，從事房地產(chǎn)管理、登記、交易工作滿3年?；蛘咂渌麑I(yè)，從事房地產(chǎn)管理、登記、交易工作滿4年的。二是，注重培訓(xùn)考核的科學(xué)性和實(shí)用性。培訓(xùn)考核內(nèi)容，結(jié)合登記審核人員的工作性質(zhì)和工作內(nèi)容設(shè)計(jì)，主要包括房地產(chǎn)登記制度與政策、房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)與案例兩部分。房地產(chǎn)登記制度與政策主要包括登記業(yè)務(wù)所涉及到的民法、行政法知識(shí)、房地產(chǎn)管理基本制度與政策、房地產(chǎn)登記檔案管理、房地產(chǎn)測(cè)繪基礎(chǔ)知識(shí)、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)。房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)與案例主要包括房屋登記辦法、登記實(shí)務(wù)、案例分析等。三是，保證培訓(xùn)考核的統(tǒng)一性、公平性和權(quán)威性。房屋登記審核人員培訓(xùn)考核，實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一培訓(xùn)考核標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一考核題庫(kù)、由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)統(tǒng)一的合格證書。培訓(xùn)考核的具體組織實(shí)施由省級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)，培訓(xùn)的師資必須通過住建部考試，符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)?？己朔绞讲扇?yīng)考人員在計(jì)算機(jī)上答題方式，通過二代身份證識(shí)別儀對(duì)應(yīng)考人員的身份進(jìn)行審查，考場(chǎng)還采取全程錄像監(jiān)控。通過一系列制度設(shè)計(jì)，保證考試的公平、公開和公正。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年開始培訓(xùn)考核工作，到2012年1月30日止，全國(guó)共有21個(gè)省的21318人參加了考試，房地產(chǎn)登記制度與政策通過人數(shù)為7522人，合格率為35%；房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)與案例通過人數(shù)為6538人，合格率為31%；兩部分均合格的人數(shù)為5358，合格率為25%。從培訓(xùn)考核實(shí)施的情況看，地方登記機(jī)構(gòu)人員參與的積極性較高，對(duì)考試方式和內(nèi)容也較為贊同，在登記機(jī)構(gòu)中興起了一股學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)、鉆研業(yè)務(wù)的熱潮。
下一步，在繼續(xù)完善房屋登記官培訓(xùn)考核制度的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)房地產(chǎn)登記人員職業(yè)化進(jìn)程，在當(dāng)前法律法規(guī)未出臺(tái)的情況下，可以在以下幾個(gè)方面進(jìn)行探索：
一是，建立登記人員全員學(xué)習(xí)培訓(xùn)制度。目前只對(duì)房屋登記審核人員進(jìn)行考核，并不是說對(duì)于其他工作崗位的登記人員就沒有培訓(xùn)和考核的要求，建房[2009]61號(hào)文件要求，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的其他工作人員應(yīng)當(dāng)具備與其崗位相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)，逐步建立起多層次的房屋登記人員培訓(xùn)考核體系。地方建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門和房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)從加強(qiáng)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理、提高登記工作準(zhǔn)確性的要求出發(fā)，制定相關(guān)的培訓(xùn)和考核要求。通過定期的培訓(xùn)和考核，保證全體登記機(jī)構(gòu)工作人員具備和登記工作相適應(yīng)的知識(shí)和能力。
二是，建立持續(xù)教育和動(dòng)態(tài)管理機(jī)制。由于法律法規(guī)的不斷完善，需要對(duì)房屋登記官進(jìn)行繼續(xù)教育，不斷更新知識(shí)，提高業(yè)務(wù)水平，以便使工作人員能夠及時(shí)掌握最新的法律、房地產(chǎn)等方面專業(yè)知識(shí)，保證其具備符合工作要求的綜合素質(zhì)。
三是，嚴(yán)格房屋登記官簽字制度。嚴(yán)格執(zhí)行只有房屋登記官才能從事房地產(chǎn)登記審核工作，才能在房屋登記簿上簽字或署名，同時(shí)建立登記人員的責(zé)任追究制度和職業(yè)保險(xiǎn)制度，完善房地產(chǎn)登記的賠償制度。
四是，提高房屋登記官的待遇。目前我國(guó)正積極推進(jìn)事業(yè)單位改革，按照事業(yè)單位改革思路，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)作為承擔(dān)行政職能的機(jī)構(gòu)，予以保留和加強(qiáng)并逐步轉(zhuǎn)為行政機(jī)構(gòu)。房屋登記官應(yīng)當(dāng)作為專業(yè)技術(shù)類公務(wù)員，實(shí)行聘任制，建立獨(dú)立的退出機(jī)制和晉升系統(tǒng)。對(duì)取得房屋登記官資格的人員，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在待遇、收入等方面相應(yīng)提高，實(shí)行分等定級(jí)，進(jìn)一步增強(qiáng)他們的責(zé)任感和使命感。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)登記人員的職業(yè)化、專業(yè)化，以及房地產(chǎn)登記人員的責(zé)任和義務(wù)都需要通過法律法規(guī)的要求來(lái)明確，要加快立法進(jìn)程，不斷完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展提供必要的基礎(chǔ)和條件。
【關(guān)鍵詞】商品房?jī)r(jià)格 灰色關(guān)聯(lián)分析 GM（1，1）模型
一、研究方法和數(shù)據(jù)來(lái)源
（一）研究方法
本文在研究影響商品房?jī)r(jià)格因素預(yù)測(cè)的時(shí)候是在灰色系統(tǒng)基礎(chǔ)上研究的。使用的研究方法是灰色關(guān)聯(lián)度分析方法，對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)的走勢(shì)研究的時(shí)候使用的是GM（1，1）模型。
1.運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)度進(jìn)行分析?；疑碚摬恍枰罅繑?shù)據(jù)即可建立模型進(jìn)而分析預(yù)測(cè)，最終進(jìn)行系統(tǒng)分析。解決了以往由于數(shù)據(jù)少，信息不確定而無(wú)法研究或難以研究的軟科學(xué)與技術(shù)科學(xué)的問題，現(xiàn)已在管理決策和社會(huì)經(jīng)濟(jì)等許多領(lǐng)域得到了廣泛的應(yīng)用。研究的時(shí)候就是從系統(tǒng)出發(fā)，對(duì)系統(tǒng)內(nèi)部的灰色數(shù)和灰色關(guān)系進(jìn)行研究。灰色預(yù)測(cè)是對(duì)灰色系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)測(cè)，對(duì)一定時(shí)間內(nèi)的范圍內(nèi)的灰色過程進(jìn)行預(yù)測(cè)。灰色預(yù)測(cè)方法的特點(diǎn)表現(xiàn)在：在提取離散值的時(shí)候是將離散數(shù)據(jù)看成是連續(xù)的變量，這樣在處理數(shù)據(jù)的時(shí)候就可以使用微分方程。原始數(shù)據(jù)不能直接使用，用的數(shù)據(jù)是由原始數(shù)據(jù)累加生成的，然后對(duì)這些數(shù)據(jù)使用微分方程模型，就顯得數(shù)據(jù)有規(guī)律且避免了很多的隨機(jī)誤差。
該理論是我們國(guó)家的學(xué)者鄧聚龍教授創(chuàng)立發(fā)展的，指的是一些信息已知，一些信息未知這樣的系統(tǒng)。關(guān)聯(lián)度指的是在兩個(gè)系統(tǒng)之間的因素，因?yàn)閷?duì)象和時(shí)間的原因，在變化過程中關(guān)聯(lián)性大小的量度。在系統(tǒng)發(fā)展的時(shí)候，如果這兩個(gè)因素變化趨勢(shì)是一樣的，而且同步性高，這樣的結(jié)果就是關(guān)聯(lián)度好，通過比較判斷這些因素的主次要因素[4]。本文通過選取不同指標(biāo)，依次與商品房均價(jià)進(jìn)行關(guān)聯(lián)度分析，并對(duì)結(jié)果進(jìn)行排序，得出各指標(biāo)對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度。
2.GM（1，1）模型?；疑A(yù)測(cè)模型里面最重要的就是GM模型，因?yàn)檫@個(gè)模型對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)結(jié)果比較優(yōu)良。還有一個(gè)優(yōu)點(diǎn)就是在信息特別少的情況下都可以精確的預(yù)測(cè)，計(jì)算方法也比較簡(jiǎn)單，所以在很多行業(yè)里面都在使用。
（二）數(shù)據(jù)來(lái)源
為更好的反映出武漢市商品房?jī)r(jià)格變化機(jī)理，同時(shí)考慮到數(shù)據(jù)的真實(shí)性和便捷性，進(jìn)行更好地分析，這次分析的數(shù)據(jù)來(lái)源09年到15年的《武漢統(tǒng)計(jì)年鑒》。
二、商品房?jī)r(jià)格影響因素的灰色關(guān)聯(lián)分析
（一）影響因素的選取
根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料和數(shù)據(jù)的易得性，確定影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素有（見表1）：
影響房地產(chǎn)需求的因素：GDP、總?cè)丝?、城?zhèn)居民人均可支配收入、地方財(cái)政收入。
影響房地產(chǎn)供給的因素：房地產(chǎn)投資、地價(jià)、商品房竣工面積、商品房銷售面積。
上述指標(biāo)說明如下：
X0為房屋銷售價(jià)格，用房屋銷售價(jià)格數(shù)據(jù)說明房?jī)r(jià)的變動(dòng)情況。
X1為國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）。GDP反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求，GDP增加，需求增加，房?jī)r(jià)上漲。反之，房?jī)r(jià)下降。
X2為年末總?cè)丝?。用年末總?cè)丝诒硎粳F(xiàn)住戶籍人口的變動(dòng)。戶籍人口反映對(duì)住房需求的規(guī)模趨勢(shì)，人口增加，需求增加，房?jī)r(jià)上漲。反之，房?jī)r(jià)下降。
X3為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。人均可支配收入增加，市場(chǎng)需求增加，相對(duì)價(jià)格上漲。反之，價(jià)格朝相反方向變動(dòng)。
X4為地方財(cái)政收入。地方財(cái)政收入增加，市場(chǎng)需求增加，價(jià)格上升，反之相反。
X5為房地產(chǎn)投資額。房地產(chǎn)投資增加，供給增加，相對(duì)價(jià)格就會(huì)下降。反之，價(jià)格朝相反方向變動(dòng)。
X6為土地交易價(jià)格。用來(lái)反映地價(jià)的變化。土地價(jià)格增加，供給減少，房?jī)r(jià)增加。反之，房?jī)r(jià)減少。
X7為商品房竣工面積?？⒐っ娣e增加，供給增加，相對(duì)價(jià)格會(huì)下降。反之，價(jià)格朝相反方向變動(dòng)。
X8為商品房銷售面積，用來(lái)反映市場(chǎng)需求。銷售面積增加，需求增加，相對(duì)價(jià)格會(huì)上升。反之，價(jià)格朝相反方向變動(dòng)。
（二）結(jié)果計(jì)算與分析
1.結(jié)果計(jì)算。根據(jù)關(guān)聯(lián)度的定義，可得關(guān)聯(lián)度的計(jì)算步驟如下：
第一，設(shè)這9個(gè)原始指標(biāo)數(shù)據(jù)序列。
第二，對(duì)指標(biāo)數(shù)據(jù)序列用關(guān)聯(lián)算子進(jìn)行無(wú)量綱化。
第三，逐個(gè)計(jì)算每個(gè)被評(píng)價(jià)對(duì)象指標(biāo)序列與參考序列對(duì)應(yīng)元素的絕對(duì)差值（表2）：
（二）預(yù)測(cè)結(jié)果分析
從上面的分析得出16年和17年武漢市的商品房?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)是5470.98元/平方米、7033.5元/平方米。這一預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)可以推定今后的商品房房?jī)r(jià)持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)不變，且漲幅有一個(gè)明顯的提升。
1.在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，剛性需求量會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。居民購(gòu)房能力會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來(lái)越好，人均收入水平也會(huì)增長(zhǎng)，家庭可支配的收入會(huì)增多，很多都愿意把錢投資在住房上面。這對(duì)居民購(gòu)買能力有很大提高。在城市化進(jìn)程發(fā)展的時(shí)候，很多的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力都去到城市，這樣城市的人口就會(huì)增長(zhǎng)規(guī)模也在擴(kuò)大。
2.建房成本上漲。因?yàn)橥恋刭Y源的不可再生特點(diǎn)，以后的土地價(jià)格還會(huì)繼續(xù)上漲。隨著耕地資源的逐年減少，國(guó)家將從糧食安全的角度，逐步收緊商用土地供應(yīng)，可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地也將隨之減少，土地使用成本將隨之增高。目前，我國(guó)土地出讓制度已開始廣泛采用市場(chǎng)招標(biāo)、拍賣和掛牌的形式，而且規(guī)定在有條件的前提下，盡量采用拍賣的形式出讓土地。
建筑安裝成本價(jià)格繼續(xù)上漲。因?yàn)槿斯さ膬r(jià)格以及建筑材料的價(jià)格在逐年上漲，所以安裝工程的價(jià)格也在上漲，然后就造成了建房成本在增加，最后住房的價(jià)格也會(huì)長(zhǎng)高。
我國(guó)城市的住宅供應(yīng)主要是商品房和政策性住房構(gòu)成[8]，武漢市也不例外。這其中，除政策性住房中的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房是靠政府劃撥取得土地外，其他方式提供的住房都是通過招拍掛來(lái)取得土地，這就導(dǎo)致了土地成本的快速上升，間接提高了房?jī)r(jià)。雖然土地成本是影響房?jī)r(jià)的重要因素，但是還有其他一些因素對(duì)武漢市房?jī)r(jià)的快速升高起到了很大的作用。
參考文獻(xiàn)
[1]柳興國(guó).我國(guó)城市住宅價(jià)格問題剖析[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2013，12：47-48.
[2]杜曉芳，張金鎖.我國(guó)商品住宅價(jià)格灰色預(yù)測(cè)[J].西安科技大學(xué)學(xué)報(bào)，2012，12（4）：568-571.
[3]李宏博，黃華，閻曉紅.基于灰色關(guān)聯(lián)度和嶺回歸分析的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析[J].測(cè)繪地理信息2015，6：82-85.
[4]聚龍.灰色理論基礎(chǔ)[M].武漢：華中科技大學(xué)出版社，2012.
[5]劉思峰，郭天榜，黨耀國(guó).灰色系統(tǒng)理論及其應(yīng)用[M].北京：科學(xué)出版社，2010.
[6]肖武權(quán)，冷伍明.軟土地基承載力指標(biāo)灰色關(guān)聯(lián)分析[J].勘察科學(xué)技術(shù)，2014，（2）：3-5.
[7]武漢統(tǒng)計(jì)局.武漢統(tǒng)計(jì)年鑒[M].北京：中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社，2013-2009.
（萊蕪廣廈集團(tuán)有限公司，山東 萊蕪 271100）
[摘要]本文針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算問題，首先概述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中存在的各種問題，進(jìn)而詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算具體實(shí)施措施，可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理提供合理的參考。
[
關(guān)鍵詞 ]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；土地增值稅；清算
土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體稅負(fù)中占有較大的比重，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)結(jié)構(gòu)的重要組成部分，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃管理的重要內(nèi)容。近年來(lái)，國(guó)家不斷強(qiáng)化了對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的規(guī)范化、公開化清算，對(duì)于指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅管理起到了重要的作用。但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算過程相對(duì)較為復(fù)雜繁瑣，因此在清算過程中仍存在著一些問題，如何進(jìn)一步的規(guī)范完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算工作，成為企業(yè)以及相關(guān)管理部門的重要工作。
1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算概述
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，土地增值稅就是以企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以后所得收入扣除企業(yè)的開發(fā)成本以及費(fèi)用支出余額為依據(jù)，按照相應(yīng)稅率計(jì)算增值稅。設(shè)置土地增值稅的目的就是為了控制房地產(chǎn)行業(yè)的暴利問題。然而，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)過程中成本項(xiàng)目非常多，核算較為復(fù)雜，因此除了根據(jù)預(yù)計(jì)銷售收入預(yù)征以外，大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅都是在清算階段繳納。
2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算要點(diǎn)分析
（1）準(zhǔn)確的界定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算條件。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算條件，一般情況下當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)竣工、完成銷售，或是直接對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所擁有的土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，再或是整體對(duì)未竣工決算的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，必須及時(shí)進(jìn)行土地增值稅的清算。同時(shí)，對(duì)于已竣工驗(yàn)收的項(xiàng)目、轉(zhuǎn)讓建筑面積超過85%、獲得銷售許可三年內(nèi)未完成銷售的、申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)該積極的進(jìn)行土地增值稅的清算。需要注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅的清算過程中，如果存在未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則清算時(shí)不列收入也不扣除成本及費(fèi)用。清算以后銷售或者是年限超過一年的使用過的房地產(chǎn)，則需要按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物等相關(guān)政策對(duì)土地增值稅進(jìn)行計(jì)算并清算。
（2）確保土地增值稅清算時(shí)收入計(jì)算的準(zhǔn)確性。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓所獲得的收入，主要是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售的全部?jī)r(jià)款以及相關(guān)的各項(xiàng)收益，主要包括了貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入等幾方面的內(nèi)容。在收入的確認(rèn)過程中，需要注意的是如果清算時(shí)已經(jīng)出具了房地產(chǎn)商品房銷售發(fā)票，則應(yīng)該根據(jù)發(fā)票中所確定的金額來(lái)確定收入；如果沒有開具全額發(fā)票，則需要根據(jù)銷售合同中的相關(guān)規(guī)定確認(rèn)收入。對(duì)于合同中商品房面積與實(shí)際測(cè)量面積存在出入導(dǎo)致補(bǔ)退房款的問題，應(yīng)當(dāng)在計(jì)算增值稅時(shí)予以相應(yīng)調(diào)整。對(duì)于各種職工福利、債務(wù)抵償、拆遷換建、投資等將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓為非貨幣資產(chǎn)的處理，也需要按照房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行價(jià)值評(píng)估后確認(rèn)收入。為了確保收入審核的順利，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅的清算時(shí)，應(yīng)該全面的準(zhǔn)備立項(xiàng)報(bào)告、測(cè)繪報(bào)告、規(guī)劃許可證、銷售許可證等材料，尤其是確保收入與房地產(chǎn)面積之間具有合理的邏輯關(guān)系。
（3）準(zhǔn)確的確定扣除金額項(xiàng)目。在房地產(chǎn)土地增值稅清算過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須全面清楚土地增值稅的可扣除項(xiàng)目，主要包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、財(cái)政管理部門規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目等5項(xiàng)內(nèi)容。其中，最為關(guān)鍵也最為重要的內(nèi)容就是開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，也就是開發(fā)成本的扣除，主要包括了土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用6部分的內(nèi)容，為了確保稅務(wù)管理部門審核通過，對(duì)于可扣除的開發(fā)成本，應(yīng)該確保所有成本盡可能地都取得了合法憑據(jù)，而且是實(shí)際發(fā)生的，對(duì)其進(jìn)行準(zhǔn)確的歸集計(jì)算。
（4）準(zhǔn)確的計(jì)算土地增值稅稅額。對(duì)于土地增值稅稅額計(jì)算，相對(duì)較為簡(jiǎn)單，計(jì)算公式為土地增值稅的增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入－扣除項(xiàng)目金額。計(jì)算中關(guān)鍵是要合理的確定適用稅率。具體的計(jì)算流程為，首先確定實(shí)際收入總額、已預(yù)繳土地增值稅、取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、允許扣除的稅費(fèi)、加計(jì)扣除額、允許扣除的項(xiàng)目金額、單位扣除項(xiàng)目金額等一系列的計(jì)算因子，之后確定增值額、增值率，進(jìn)而確定適用稅率為扣除系數(shù)，最后計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅。需要注意的是土地增值稅是以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用權(quán)分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓的，扣除項(xiàng)目的金額可以按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?/p>
3基于清算管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃措施
在當(dāng)前形勢(shì)下，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅的預(yù)征、清算管理越來(lái)越嚴(yán)格，征管力度和清算力度不斷加強(qiáng)，在這種形勢(shì)下，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)一步的強(qiáng)化土地增值稅的稅收籌劃，防范稅收風(fēng)險(xiǎn)，合法合規(guī)的實(shí)現(xiàn)增值稅稅負(fù)率的降低。具體的土地增值稅收籌劃措施可以在以下幾方面采取措施：
（1）合理合規(guī)的利用好各種特殊項(xiàng)目扣除。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃中，應(yīng)該合理的利用好國(guó)家現(xiàn)行政策中有關(guān)的扣除規(guī)定，以減少稅負(fù)的支出。例如，在我國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則中規(guī)定財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出可以按照實(shí)際金額進(jìn)行扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)利息支出抵扣進(jìn)行相應(yīng)的稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這些政策要求，在法律允許框架范圍內(nèi)，增加抵扣。
（2）合理的對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本以及期間費(fèi)用進(jìn)行劃分。在清算中應(yīng)盡量避免分期清算，在收入方面盡量避免關(guān)聯(lián)交易定價(jià)帶來(lái)的爭(zhēng)議，降低非普通收入。在支出方面，由于在我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)及政策中，明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)成本可以按照實(shí)際金額扣除，因此在土地增值稅的稅收籌劃管理方面，應(yīng)該盡可能的據(jù)此制定籌劃方案。例如，可以采用費(fèi)用位移的方式，將開發(fā)費(fèi)用轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)成本；同時(shí)進(jìn)行車位籌劃，避免將車位成本作為公共配套；采用車房同購(gòu)等營(yíng)銷手段，加大成本抵扣。
（3）防范稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)問題。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃管理方面，應(yīng)該重點(diǎn)防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。尤其是全面的控制好由于成本分?jǐn)偛灰?guī)范、結(jié)算與申報(bào)不符、發(fā)票管理違規(guī)等各種可能造成出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的問題，嚴(yán)格確保土地增值稅稅務(wù)籌劃的合法合規(guī)。
4結(jié)語(yǔ)
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的具體核算過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及業(yè)務(wù)處理部門，應(yīng)該重點(diǎn)明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算條件，規(guī)范清算審核，準(zhǔn)確的確定成本及可扣除項(xiàng)目，以確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的規(guī)范、準(zhǔn)確。
參考文獻(xiàn)：
[1] 谷小城.國(guó)家調(diào)控政策下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析—以金地集團(tuán)為例[J].產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，2012.
【關(guān)鍵字】工程測(cè)量測(cè)繪新技術(shù)應(yīng)用探討
中圖分類號(hào)：[P258] 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
一、工程測(cè)量重要性
工程測(cè)量是建筑工程、水利工程、路橋工程施工的基礎(chǔ)提_工程施工管理的指引。測(cè)量工作是一項(xiàng)專業(yè)性強(qiáng)，需多人配合才能完成的工作，往往—個(gè)環(huán)節(jié)的失誤就會(huì)影響整個(gè)工程施工進(jìn)度。目前我國(guó)建筑工程施工企業(yè)已經(jīng)充分i^識(shí)到了工程測(cè)量的重要性曲于工程測(cè)量、放線等工作造成爛尾樓的情況已很少見到。杜絕工程測(cè)量工作失民不僅僅需要在管理上加強(qiáng)控制與管理，還需要應(yīng)用先進(jìn)的測(cè)量技術(shù)，將誤差將至最小，保障工程施工的正常進(jìn)行。城市建筑工程測(cè)量由于地形情況較好便于測(cè)量工作的進(jìn)行不能充分體現(xiàn)新技術(shù)應(yīng)用帶來(lái)的效果。對(duì)于公路、鐵路、水利等工程測(cè)量環(huán)境艱苦、地形復(fù)雜、測(cè)量放線工作困難的工程中測(cè)量新技術(shù)的優(yōu)勢(shì)才能夠真正體現(xiàn)。影像提取技術(shù)、GPS技術(shù)等測(cè)量新技術(shù)的應(yīng)用已經(jīng)得到一線測(cè)量人員的一致好評(píng)，加快測(cè)量新技術(shù)推廣、加快測(cè)量工作設(shè)備投入對(duì)于工程質(zhì)量的保障有著重要的影響。
二、工程測(cè)量中所應(yīng)用得測(cè)繪新技術(shù)
1、工程測(cè)量中的全球衛(wèi)星定位技術(shù)(GPS)
GPS全球定位系統(tǒng)由空間衛(wèi)星群和地面監(jiān)控系統(tǒng)兩大部分組成，GPS用戶設(shè)備由GPS接收機(jī)、數(shù)據(jù)處理軟件及其終端設(shè)備等組成。GPS接收機(jī)可捕獲到按一定衛(wèi)星高度截止角所選擇的待測(cè)衛(wèi)星的信號(hào)，跟蹤衛(wèi)星的運(yùn)行，并對(duì)信號(hào)進(jìn)行交換、放大和處理。設(shè)備運(yùn)行后系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)生成一個(gè)觀測(cè)文件(觀測(cè)文件必須進(jìn)行妥善保管以便日后的查詢以及日后數(shù)據(jù)測(cè)算使用)，再通過計(jì)算機(jī)和相應(yīng)軟件，經(jīng)基線解算、網(wǎng)平差，求出GPS接收機(jī)中心(測(cè)站點(diǎn))的三維坐標(biāo)，最終計(jì)算出準(zhǔn)確的測(cè)量數(shù)據(jù)。GPS測(cè)量技術(shù)不適用于短邊測(cè)量，在必須使用時(shí)要謹(jǐn)慎觀測(cè)，并通過多次測(cè)量確保測(cè)量的精準(zhǔn)度。RTK(Real Time Kinematics，實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài))技術(shù)是在GPS基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的、能夠?qū)崟r(shí)提供流動(dòng)站在指定坐標(biāo)系中的三維定位結(jié)果，并在一定范圍內(nèi)達(dá)到厘米級(jí)精度的一種新的GPs定位測(cè)量方式，是GPS應(yīng)用的重大里程碑。RTK測(cè)量是將1臺(tái)GPS接收機(jī)安裝在已知點(diǎn)上對(duì)GPS衛(wèi)星進(jìn)行觀測(cè)，將采集的載波相位觀測(cè)量調(diào)制到基準(zhǔn)站電臺(tái)的載波上，再通過基準(zhǔn)站電臺(tái)發(fā)射出去；流動(dòng)站在對(duì)GPS衛(wèi)星進(jìn)行觀測(cè)并采集載波相位觀測(cè)量的同時(shí)，也接收由基準(zhǔn)站電臺(tái)發(fā)射的信號(hào)，經(jīng)解調(diào)得到基準(zhǔn)站的載波相位觀測(cè)量；流動(dòng)站的GPS接收機(jī)再利用0TF(運(yùn)動(dòng)中求解整周模糊度)技術(shù)由基準(zhǔn)站的載波相位觀測(cè)量和流動(dòng)站的載波相位觀測(cè)量來(lái)求解整周模糊度，最后求出厘米級(jí)精度流動(dòng)站的位置。RTK測(cè)量可以不布設(shè)各級(jí)控制點(diǎn)，僅依據(jù)一定數(shù)量的基準(zhǔn)控制點(diǎn)，便可以高精度、快速地測(cè)定圖根控制點(diǎn)、界址點(diǎn)、地形點(diǎn)、地物點(diǎn)的坐標(biāo)，利用測(cè)圖軟件可以在野外一次生成電子地圖。同時(shí)，也可以根據(jù)已有的數(shù)據(jù)成果快速的進(jìn)行施工放樣。因此，RTK被廣泛應(yīng)用于圖根控制測(cè)量，地籍、房地產(chǎn)測(cè)繪、數(shù)字化測(cè)圖及施工放樣等各種工作中。
2、工程測(cè)量中地理信息技術(shù)（GIS）的應(yīng)用分析
GIS 是地理信息系統(tǒng)（Geographic Information System）的簡(jiǎn)稱，指的是在計(jì)算機(jī)的軟硬件條件支持的情況下，對(duì)具有空間內(nèi)涵的地理信息，按照空間分布以一定的格式輸入、存貯、查詢、分析、更新、圖形編輯、數(shù)據(jù)庫(kù)管理、顯示與輸出和數(shù)據(jù)綜合分析的計(jì)算機(jī)技術(shù)系統(tǒng)。它是集計(jì)算機(jī)科學(xué)、空間科學(xué)信息科學(xué)、測(cè)繪遙感科學(xué)、環(huán)境科學(xué)和管理科學(xué)等學(xué)科為一體
的新興學(xué)科，目前，GIS 已經(jīng)成為多學(xué)科集成并且應(yīng)用于各領(lǐng)域的基礎(chǔ)平臺(tái)和地學(xué)空間信息顯示的基本手段和工具。它的技術(shù)優(yōu)勢(shì)不僅僅在于它的集地理數(shù)據(jù)的采集、存儲(chǔ)、管理、分析、三維可視化顯示與成果輸出于一體的數(shù)據(jù)流程，還在于它的空間提示、預(yù)測(cè)預(yù)報(bào)和輔助決策功能。如今，GIS 不僅發(fā)展成為一門較為成熟的技術(shù)科學(xué)，而且已經(jīng)成為一門新興的產(chǎn)業(yè)，在測(cè)繪、農(nóng)林水利、氣象海洋、城市規(guī)劃土地管理、環(huán)境監(jiān)測(cè)、區(qū)域開發(fā)與國(guó)防建設(shè)等領(lǐng)域的作用越來(lái)越重要。
讓我們以城市的地下管線信息系統(tǒng)的建立為例，地理信息系統(tǒng)能把地形圖作為基礎(chǔ)圖形數(shù)據(jù)，然后疊加地下和地面的類管線，這管線包括上水、通訊、電力、燃?xì)?、工程管線、污水，還有測(cè)量控制網(wǎng)和規(guī)劃路等多種基礎(chǔ)的測(cè)繪信息，在上述基礎(chǔ)上，形成一個(gè)測(cè)繪數(shù)據(jù)的信息系統(tǒng)，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)城市地下管線的現(xiàn)代化的信息管理。
3、攝影測(cè)量技術(shù)在城市規(guī)劃工程測(cè)量中的應(yīng)用
攝影測(cè)量測(cè)繪技術(shù)是通過攝影方式來(lái)獲取目標(biāo)物體的基本信息，目前已發(fā)展到數(shù)字?jǐn)z影測(cè)繪階。攝影測(cè)量利用計(jì)算機(jī)技術(shù)和影像處理對(duì)影像進(jìn)行測(cè)繪，將大量外業(yè)測(cè)量轉(zhuǎn)移到室內(nèi)，速度快且精度高。在人口密集區(qū)，應(yīng)用該測(cè)繪技術(shù)可高效率大面積的成圖，而數(shù)字?jǐn)z影測(cè)繪技術(shù)，可以對(duì)城市大比例尺地形圖的測(cè)繪和更新，為城市規(guī)劃、城市建筑工程提供南圖。
4、工程測(cè)量中的數(shù)字化技術(shù)
（1）地圖數(shù)字化技術(shù)
在建立各種GIS系統(tǒng)時(shí)．對(duì)原有地圖進(jìn)行數(shù)字化處理，在建庫(kù)工作中占據(jù)了相當(dāng)大的工作量．各工程測(cè)繪部門都投入相當(dāng)大的人力和財(cái)力。對(duì)于已有紙制地圖，若其現(xiàn)勢(shì)性、精度和比例尺能滿足要求，就可以利用數(shù)字化儀將其輸入計(jì)算機(jī)，經(jīng)編輯、修補(bǔ)后生成相應(yīng)的數(shù)字地圖。當(dāng)前有手扶跟蹤數(shù)字化和掃描矢量化兩大類儀器。針對(duì)大比例尺地形圖．大多數(shù)掃描矢量化軟件能自動(dòng)提取多邊形信息，高效、便捷、保真的對(duì)地圖進(jìn)行數(shù)字化處理。
2、數(shù)字化成圖手段
大比例尺地形圖和工程圖的測(cè)繪是傳統(tǒng)工程測(cè)量的重要內(nèi)容．常規(guī)的成圖方法野外工作量大，作業(yè)艱苦，作業(yè)程序復(fù)雜，同時(shí)還有繁瑣的內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理和繪圖工作。成圖周期長(zhǎng)，產(chǎn)品單一，難以適應(yīng)社會(huì)飛速發(fā)展的需要。而數(shù)字化成圖技術(shù)具有精度高、勞動(dòng)強(qiáng)度小、更新方便、便于保存管理及應(yīng)用、易于等特點(diǎn)。目前。數(shù)字化成圖技術(shù)有內(nèi)外業(yè)一體化和電子平板兩種模式。內(nèi)外業(yè)一體化是一種外業(yè)數(shù)據(jù)采集方法，主要設(shè)備是全站儀、電子手簿等，其特點(diǎn)是精度高、內(nèi)外業(yè)分工明確、便于人員分配，從而具有較高的成圖效率。
三、工程測(cè)量的應(yīng)用分析及展望
當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)測(cè)繪技術(shù)的快速發(fā)展，現(xiàn)代工程測(cè)量技術(shù)正在向著內(nèi)外業(yè)一體化、數(shù)據(jù)獲取及處理自動(dòng)化、測(cè)量過程控制及系統(tǒng)智能化、測(cè)量成果數(shù)字化、測(cè)量信息管理可視化、測(cè)量信息共享數(shù)據(jù)庫(kù)和傳播網(wǎng)絡(luò)化的方向發(fā)展。測(cè)繪技術(shù)的快速更新也要求我國(guó)有關(guān)部分和企業(yè)加強(qiáng)測(cè)量人員的培養(yǎng)，使有關(guān)人才及時(shí)了解新的測(cè)量技術(shù)，使工程測(cè)量順利進(jìn)行。其主要目的是圍繞提高測(cè)量工作效率、提高測(cè)量數(shù)據(jù)精準(zhǔn)度進(jìn)行，為工程施工指明方向、打下基礎(chǔ)。這就要求我國(guó)工程測(cè)量企業(yè)、施工企業(yè)加強(qiáng)測(cè)量才培養(yǎng)，通過對(duì)測(cè)量人才的不斷培養(yǎng)與培訓(xùn)使其能夠了解了新的測(cè)量技術(shù)，又保障工程測(cè)量的順利進(jìn)行。另外還要加大在工程測(cè)量方面的投資，通過加大投資加快新測(cè)量技術(shù)及設(shè)備的應(yīng)用，促進(jìn)測(cè)量工作的精確、可靠、快速、簡(jiǎn)便、連續(xù)、動(dòng)態(tài)、遙測(cè)、實(shí)時(shí)開展。
【參考文獻(xiàn)】
[1]李力 測(cè)繪新技術(shù)在工程測(cè)量中的應(yīng)用[期刊論文]-中國(guó)新技術(shù)新產(chǎn)品2010(9)
[2]馬琳.魏志寰淺談測(cè)繪技術(shù)在工程測(cè)量中的應(yīng)用[期刊論文]-中國(guó)科技縱橫2010(17)
[3]潘賢通 淺談測(cè)繪新技術(shù)及其在工程測(cè)量中的應(yīng)用[期刊論文]-科技致富向?qū)?010(19)
[4]阿帕爾沙塔爾 淺析在工程測(cè)量中測(cè)繪新技術(shù)的應(yīng)用與研究[期刊論文]-管理學(xué)家2011(2)
關(guān)鍵詞：人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃；實(shí)踐能力；課程體系
中圖分類號(hào) G642.0 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 1007-7731（2017）06-0186-03
Discussion on the Construction of Practical Curriculum System of Human Geography and Urban & Rural Planning under the Transformation Development
Yin Yanqiong et al.
（Geographical Science and Tourism Management Department，Chuxiong Normal University，Chuxiong 675000，China）
Abstract：Practical courses are the most important component in prefessional curriculum system of human geography and urban&rural planning.They are the link between theory and practicc.They are also the important guarantee to improve students' practical ability.Firstly this article analyzes the importance of constructing the practical curriculum system.Then，based on the present situation of practical curriculum system for human geography and urban&rural planning in Chuxiong Normal University，this article analyzes the idea and practice of human geography and urban&rural planning in Chuxiong Normal University，in order to provide reference for other local colleges and universities across the country to construct theirs practical curriculum system.
Key words：Human geography and urban&rural planning；Practical ability；Curriculum system
1 引言
前，向應(yīng)用技術(shù)類型轉(zhuǎn)型發(fā)展是地方本科院?？朔c化解發(fā)展中的問題，繼續(xù)生存與發(fā)展的必然選擇[1]。地方本科院校在轉(zhuǎn)型發(fā)展過程中，學(xué)生實(shí)踐能力的培養(yǎng)是一個(gè)非常重要的方面，而科學(xué)合理的實(shí)踐課程體系是培養(yǎng)學(xué)生實(shí)踐能力的重要保障。人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃專業(yè)是一個(gè)綜合性、實(shí)踐性、應(yīng)用性很強(qiáng)的專業(yè)，在人才培養(yǎng)方案的制定過程中，必須以適應(yīng)專業(yè)所面向的行業(yè)（職業(yè)）崗位要求為導(dǎo)向，堅(jiān)持德、智、體、美、勞全面發(fā)展，注重基礎(chǔ)理論知識(shí)學(xué)習(xí)與積累，強(qiáng)化綜合實(shí)踐技能和創(chuàng)新能力培養(yǎng)，建立基于學(xué)生實(shí)踐能力培養(yǎng)的實(shí)踐課程體系，才能培養(yǎng)出具備扎實(shí)基知識(shí)，具有較強(qiáng)綜合實(shí)踐能力，能在與專業(yè)相關(guān)政府部門和企事業(yè)單位工作的高素質(zhì)應(yīng)用型人才。本文以楚雄師范學(xué)院人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃專業(yè)為例，基于目前實(shí)踐課程體系現(xiàn)狀，闡述實(shí)踐課程體系構(gòu)建的思路及具體做法，以期能為我國(guó)地方本科院校人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃專業(yè)實(shí)踐課程體系的構(gòu)建提供參考。
2 實(shí)踐課程體系構(gòu)建的重要性
首先，構(gòu)建科學(xué)合理的實(shí)踐課程體系是提升學(xué)生實(shí)踐能力、就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的重要途徑。人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃專業(yè)是一個(gè)實(shí)踐性比較強(qiáng)的專業(yè)，畢業(yè)學(xué)生主要在城鄉(xiāng)建設(shè)局、城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院所、國(guó)土部門、房地產(chǎn)公司等從事城鄉(xiāng)規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、土地規(guī)劃、測(cè)繪、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等工作，這些工作要求學(xué)生必須具備較強(qiáng)的實(shí)踐操作能力。而系統(tǒng)的實(shí)踐課程既能加深學(xué)生對(duì)專業(yè)理論知識(shí)的理解，又能有效的培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)際操作能力，同時(shí)還能讓學(xué)生接觸實(shí)際工作崗位，提高實(shí)際工作能力和自身的素養(yǎng)，為畢業(yè)后能更快更好的適應(yīng)社會(huì)適和參與職場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)做充分的準(zhǔn)備。
其次，構(gòu)建科學(xué)合理的實(shí)踐課程體系是業(yè)自身發(fā)展的內(nèi)在需要。人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃專業(yè)作為一個(gè)全新專業(yè)，雖然能夠延續(xù)地理科學(xué)專業(yè)、資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理專業(yè)的社會(huì)認(rèn)同和口碑，但始終還是一個(gè)新專業(yè)，目前還沒有畢業(yè)生，沒有任何經(jīng)驗(yàn)可借鑒，辦學(xué)尚處于探索狀態(tài)[2]。因此，必須加快構(gòu)建科學(xué)合理的實(shí)踐課程體系，努力提高實(shí)踐教學(xué)和人才培養(yǎng)的水平，不斷提升學(xué)生實(shí)踐的能力和人才培養(yǎng)的質(zhì)量，才能融入地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，更好地服務(wù)城鄉(xiāng)規(guī)劃行業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)專業(yè)的轉(zhuǎn)型和持續(xù)發(fā)展。
3 實(shí)踐課程體系現(xiàn)狀
3.1 專業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 國(guó)家教育部在2012年頒布的新版普通高等學(xué)校本科專業(yè)目錄中，將資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理專業(yè)拆分為自然地理與資源環(huán)境、人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃2個(gè)專業(yè)[3-4]。楚雄師范學(xué)院人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃（原名資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理專業(yè)）本科專業(yè)于2013年9月正式招生。自2013年招生以來(lái)，該專業(yè)招生形勢(shì)良好，生源穩(wěn)定，2013―2016年該專業(yè)共招生7個(gè)班、337人。
3.2 專業(yè)實(shí)踐教學(xué)存在的問題和不足 楚雄師范學(xué)院2006年在地理學(xué)背景下開設(shè)資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理專業(yè)，雖然已經(jīng)為人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃專業(yè)學(xué)生實(shí)踐能力的培養(yǎng)積累了豐富的辦學(xué)經(jīng)驗(yàn)，但目前人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃專業(yè)實(shí)踐教學(xué)中還存在不少問題。
3.2.1 人才培養(yǎng)方案基本沿用資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理專業(yè)的人才培養(yǎng)方案 在楚雄師范學(xué)院，人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃專業(yè)2013級(jí)、2014級(jí)使用的是2011版的人才培養(yǎng)方案，在這一版的人才培養(yǎng)方案中，人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃專業(yè)課程的設(shè)置基本與資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理專業(yè)相同。人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃專業(yè)、資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理專業(yè)是2個(gè)不同的專業(yè)，專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)、培養(yǎng)規(guī)格、面向的行業(yè)不同，相應(yīng)的課程設(shè)置也應(yīng)當(dāng)有所不同。
3.2.2 實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)學(xué)時(shí)相對(duì)較少，針對(duì)性不強(qiáng) 2012年教育部等部門印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)高校實(shí)踐育人工作的若干意見》中要求理工農(nóng)醫(yī)類本科專業(yè)實(shí)踐教學(xué)學(xué)分（學(xué)時(shí)）不少于總學(xué)分（學(xué)時(shí)）25%[5]。在楚雄師范學(xué)院人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃專業(yè)2013級(jí)、2014級(jí)使用的2011版人才培養(yǎng)方案中，實(shí)踐教學(xué)學(xué)分為36學(xué)分，占總學(xué)分158的比例僅為22.78%，明顯低于教育部的標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，在楚雄師范學(xué)院人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃專業(yè)2013級(jí)、2014級(jí)使用的2011版人才培養(yǎng)方案中，還存在著所設(shè)置的實(shí)踐課程針對(duì)性不強(qiáng)、沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的問題。如在專業(yè)綜合實(shí)踐技能訓(xùn)練課程組中設(shè)置的學(xué)術(shù)與科技競(jìng)賽活動(dòng)課程，該課程學(xué)分為2學(xué)分，只要學(xué)生聽8次學(xué)術(shù)講座并撰寫聽后感或者參加4次校級(jí)及校級(jí)以上的學(xué)術(shù)與科技競(jìng)賽并獲得證書就可以獲得學(xué)分。通過這幾年的實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，學(xué)生聽學(xué)術(shù)講座大多流于形式、只為交差了事，所聽的學(xué)術(shù)講座和專業(yè)聯(lián)系不緊密，而且聽后感還有剽竊、抄襲的現(xiàn)象。學(xué)生所參加的學(xué)術(shù)與科技競(jìng)賽和專業(yè)、今后職業(yè)發(fā)展關(guān)聯(lián)度不大，而且級(jí)別不高。
3.2.3 實(shí)踐師資缺乏，學(xué)生實(shí)踐能力不強(qiáng) 要提高學(xué)生的實(shí)踐能力就必須配備足夠的實(shí)踐師資。人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃專業(yè)是個(gè)實(shí)踐性很強(qiáng)的專業(yè)，因此要求人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃專業(yè)的教師必須具備較強(qiáng)的專業(yè)實(shí)踐能力和豐富的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)。而現(xiàn)目前楚雄師范學(xué)院人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃專業(yè)師資力量薄弱，尤其實(shí)踐師資非常緊缺。目前的情況是學(xué)校人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃專業(yè)專任教師數(shù)量偏少、年齡偏輕、職稱偏低，真正城市規(guī)劃專業(yè)出身的教師不足3人，專業(yè)教師年齡均在在35歲以下，職稱均在副教授以下，這些教大部分碩士研究生畢業(yè)以后就直接進(jìn)入學(xué)校工作，均存在城鄉(xiāng)規(guī)劃從業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足的問題。目前學(xué)校每年招收的人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃專業(yè)學(xué)生相比省內(nèi)外重點(diǎn)院校學(xué)生，普遍存在基礎(chǔ)相對(duì)差、實(shí)踐能力不強(qiáng)的問題。
4 實(shí)踐課程體系的構(gòu)建
基于現(xiàn)狀實(shí)踐教學(xué)存在的問題，楚雄師范學(xué)院在2015版人才培養(yǎng)方案修訂中，重新審視了人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)、培養(yǎng)規(guī)格，按照“強(qiáng)調(diào)基礎(chǔ)，突出實(shí)踐技能培養(yǎng)、面向行業(yè)（職業(yè)）”的思路，構(gòu)建了以實(shí)驗(yàn)課程、素質(zhì)拓展、實(shí)習(xí)課程、綜合實(shí)踐、實(shí)訓(xùn)課程等五大模塊組成的實(shí)踐課程體系（見表1）。實(shí)踐課程學(xué)分合計(jì)為74學(xué)分，占總學(xué)分172的比例為43%，符合教育部的規(guī)定。
4.1 實(shí)驗(yàn)課程 實(shí)驗(yàn)課程主要是基礎(chǔ)課、專業(yè)必修課開展的實(shí)驗(yàn)、實(shí)踐環(huán)節(jié)（見表2），主要是鞏固、夯實(shí)學(xué)生的專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)，訓(xùn)練學(xué)生的專業(yè)基本技能，提升學(xué)生開展綜合性、設(shè)計(jì)性實(shí)驗(yàn)的能力。
4.2 素質(zhì)拓展 素質(zhì)拓展主要包括軍訓(xùn)與國(guó)防教育、三生教育、就業(yè)與創(chuàng)業(yè)教育、心理健康教育等（見表3），開設(shè)這些課程的目的主要是使學(xué)生樹立科學(xué)的人生觀、價(jià)值觀和世界觀，具有良好的思想政治覺悟與職業(yè)道德，擁有健康的身體素質(zhì)和心理素質(zhì)，形成健全的人格。
4.3 實(shí)習(xí)課程 實(shí)習(xí)課程包括專業(yè)見習(xí)、專業(yè)調(diào)查、專業(yè)實(shí)習(xí)（見表4），通過專業(yè)見習(xí)、專業(yè)調(diào)查、專業(yè)實(shí)習(xí)，使學(xué)生深入到與本專業(yè)相關(guān)的企事業(yè)單位，對(duì)與本專業(yè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展概況、管理、運(yùn)行、工作標(biāo)準(zhǔn)、職業(yè)能力要求等有較實(shí)際、深刻的認(rèn)識(shí)；鞏固專業(yè)理論知識(shí)，強(qiáng)化專業(yè)技能，初步培養(yǎng)學(xué)生從業(yè)的職業(yè)意識(shí)和實(shí)際工作能力，為將來(lái)更好的就業(yè)、從業(yè)做好準(zhǔn)備。
4.4 綜合實(shí)踐 綜合實(shí)踐包括專業(yè)區(qū)域綜合實(shí)習(xí)、專業(yè)野外綜合實(shí)習(xí)、畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）（見表5）。通過專業(yè)區(qū)域綜合實(shí)習(xí)、專業(yè)野外綜合實(shí)習(xí)，使學(xué)生開闊眼界、擴(kuò)大知識(shí)面，掌握野外調(diào)研的方法和技術(shù)路線，能敏銳發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)中存在的問題，并能用所學(xué)專業(yè)知識(shí)展開深入分析，提出相應(yīng)的對(duì)策或解解方案，從而提高分析問題和解決問題的能力。通過畢業(yè)論文，讓學(xué)生經(jīng)歷選題、調(diào)查研究、收集資料、撰寫論文、論文答辯等各個(gè)環(huán)節(jié)，讓學(xué)生綜合運(yùn)用4年所學(xué)專業(yè)理論知識(shí)和基本方法對(duì)某一課題進(jìn)行深入研究，從而提高學(xué)生的理論水平和科研能力。
4.5 實(shí)訓(xùn)課程 實(shí)訓(xùn)課程包括計(jì)算機(jī)制圖技能訓(xùn)練與拓展、規(guī)劃專業(yè)技能訓(xùn)練與拓展（見表6），通過計(jì)算機(jī)制圖技能訓(xùn)練與拓展，使學(xué)生能熟練運(yùn)用AutoCAD、Photoshop、Sketchup等繪圖軟件繪制規(guī)劃圖，能運(yùn)用熟練GIS進(jìn)行空間分析。通過規(guī)劃專業(yè)技能訓(xùn)練與拓展，使學(xué)生獲得城鄉(xiāng)規(guī)劃專業(yè)方面的職業(yè)技能和能力。
5 結(jié)語(yǔ)
人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃專業(yè)是一個(gè)綜合性、實(shí)踐性、應(yīng)用性很強(qiáng)的專業(yè)，構(gòu)建該專業(yè)科學(xué)合理并切實(shí)可行的實(shí)踐課程體系是一項(xiàng)綜合復(fù)雜的系統(tǒng)工程。因此，地方本科高校在面臨轉(zhuǎn)型發(fā)展這樣一個(gè)時(shí)代背景下，該專業(yè)實(shí)踐課程體系的構(gòu)建一定要具有足夠的前瞻性，要根據(jù)社會(huì)人才需求，不斷調(diào)整、充實(shí)、完善，以滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)人才的需要。
參考文獻(xiàn)
[1]趙荷花.地方本科院校轉(zhuǎn)型發(fā)展的問題與對(duì)策[J].教育與職業(yè)，2015（7）：22-25.
[2]陳昆侖，李丹，王旭.學(xué)科調(diào)整背景下人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃專業(yè)的機(jī)遇與發(fā)展[J].高等建筑教育，2013，22（6）：22-25.
[3]中華人民共和國(guó)教育部高等教育司.普通高等學(xué)校本科專業(yè)目錄和專業(yè)介紹[M].北京：高等教育出版社，2012.
