發(fā)布時間：2023-05-26 15:50:11
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【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)開發(fā)項目;工程管理;措施
中圖分類號： [F235.91] 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
引言
工程管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目中占有很重要的地位。它是一個系統(tǒng)工程，同工程建設(shè)的各方面緊密相關(guān)，建筑工程管理的好壞在很大程度上取決項目實施的各個階段的措施.在房地產(chǎn)開發(fā)項目中工程建設(shè)的各個階段，只有運用合理的工程管理手段、管理的職能與科學(xué)的技術(shù)方法，才能在建筑市場競爭中占有一席之地，本文就工程項目管理目前所存在的主要問題及采取的措施作了簡要的闡述，以求達(dá)到房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
一、我國房地產(chǎn)業(yè)工程管理工作中存在的主要問題
目前建筑工程管理工作中存在很多有待解決的問題。這些問題主要體現(xiàn)在以下的幾個方面：
1.質(zhì)量責(zé)任不明確，沒有有效的獎罰制度
工程管理中，沒有明確的確認(rèn)工作人員的責(zé)任，質(zhì)量與責(zé)任掛鉤不緊，當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題時，往往找不出其責(zé)任人，造成工作人員責(zé)任感的淡薄，從而直接影響到工程的總體質(zhì)量。同時，還缺乏健全有效的獎罰制度，功而沒有獎，錯而沒有罰，造成工作人員積極性的降低，從而敷衍了事、潦草施工。只有加強考核，制定嚴(yán)明有效的獎罰制度，切實落實該賞的賞，該罰的罰，才能提高員工的積極性，確保工程質(zhì)量。
2.規(guī)定的管理制度難以深入基層
近年，各級建筑有關(guān)部門都加強了對建筑行業(yè)的監(jiān)督檢查力度，同時也出臺了一系列的建筑政策法規(guī)和管理文件來宏觀調(diào)控建筑行業(yè)的體制。但是，這些制定的工程管理制度難以深入，只存在于表面工作中，當(dāng)工程管理制度文件下發(fā)到各單位以后，沒有運用到工程管理與施工建設(shè)中，而只是在應(yīng)付上級檢查察的時候應(yīng)付一下，沒有起到應(yīng)有的作用。
3.在管理體制中沒有科學(xué)完善的管理部門機構(gòu)與工作人員
為了節(jié)省開支，增加利潤效益，工程管理部門不是精簡機構(gòu)，就是有機構(gòu)而無工作人員形同虛設(shè)，沒有起到調(diào)節(jié)管理工程進(jìn)度的作用。而且工作人員一人身兼數(shù)職或多人在同一工作崗位上的現(xiàn)象時有發(fā)生。
4.缺乏專業(yè)技術(shù)人員，不注重技術(shù)開發(fā)與科研成果的應(yīng)用
缺乏項目管理軟件的高級管理人才，高素質(zhì)的且能按照國際通行項目程序、管理模式、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行項目管理的人才尤其是缺乏，而且科技創(chuàng)新機制不健全。
5.質(zhì)量監(jiān)管核心與機制的不健全
施工工程質(zhì)量監(jiān)督與控制工作是建筑管理工作的一重要內(nèi)容，該工作的實施需要施工、監(jiān)理及質(zhì)檢機構(gòu)三方參與。三者由于利益出發(fā)點的不同，并且三者之間不存在隸屬關(guān)系，這就形成了沒有明確的監(jiān)管工程質(zhì)量的核心機構(gòu)的局面，缺乏明確的質(zhì)量監(jiān)管部門，導(dǎo)致工程管理的混亂，從而為想要提高工程質(zhì)量的安全增加了難度。
二、提高工程管理的措施
1、認(rèn)真貫徹各項技術(shù)管理制度
貫徹好各項技術(shù)管理制度是搞好技術(shù)管理工作的核心，是科學(xué)地組織企業(yè)各項技術(shù)工作的保證。技術(shù)管理制度的主要內(nèi)容有：(1)編制施工組織設(shè)計與施工場地總平面圖；(2)施工圖的熟悉、閱讀和會審制度；(3)工程技術(shù)變更聯(lián)系單管理制度；(4)施工圖技術(shù)交底制度；(5)材料及半成品試驗、檢驗制度；(6)施工質(zhì)量管理制度；(7)工程質(zhì)量檢驗與評定制度；(8)隱蔽工程的檢查和驗收制度；（9）工程結(jié)構(gòu)的檢查、驗收與竣工驗收制度；（10）工程技術(shù)檔案與竣工圖管理制度。
施工的技術(shù)管理
在工程施工前，設(shè)計單位、建設(shè)單位及監(jiān)理單位要嚴(yán)格審查施工設(shè)計圖紙，保證有配套的施工項目的設(shè)計圖紙說明和地質(zhì)勘查資料，施工人員要熟悉施工的圖紙，充分的理解設(shè)計的意圖，并能夠把設(shè)計圖紙當(dāng)中的內(nèi)容準(zhǔn)確無誤的應(yīng)用到施工的現(xiàn)場當(dāng)中去，同時還要掌握一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)的專業(yè)技術(shù)。在施工階段，每一道的工序都要進(jìn)行及時準(zhǔn)確的技術(shù)交底，把有關(guān)的技術(shù)經(jīng)驗反饋到下一步的施工工作中去，不斷的提高土建的專業(yè)施工水平，對于施工過程中的一些比較特殊的環(huán)節(jié)，容易出現(xiàn)安全隱患的部位以及一些特殊的建材進(jìn)行施工時，對于所采用的新設(shè)備、新工藝更要嚴(yán)格的進(jìn)行技術(shù)交底的工作，確保整個建筑工程施工進(jìn)度和工程的質(zhì)量。
3.制訂企業(yè)施工標(biāo)準(zhǔn)，逐步完善成套的技術(shù)
這就要求施工企業(yè)制訂企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，它是落實規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，是確保工程質(zhì)量，提高投資效益的重要舉措，是施工規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)體系改革的重要方面。工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)分為國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)和企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。他們之間的關(guān)系是國家標(biāo)準(zhǔn)最低，企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)最高，嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)自身制定的標(biāo)準(zhǔn)，才能保證國家標(biāo)準(zhǔn)的真正貫徹落實。企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有補充標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、方法標(biāo)準(zhǔn)、工藝半成品標(biāo)準(zhǔn)、工作標(biāo)準(zhǔn)和生產(chǎn)經(jīng)營活動中的管理標(biāo)準(zhǔn)等。通常施工企業(yè)制定的施工工藝標(biāo)準(zhǔn)都會選擇企業(yè)最優(yōu)的特長或?qū)I(yè)，結(jié)合本企業(yè)的管理水平和技術(shù)水平，制訂出該項的施工工藝或操作標(biāo)準(zhǔn)。
4.激勵、競爭、約束和監(jiān)督四大機制的建立和完善
鼓勵技術(shù)工作人員進(jìn)行施工的辦法就是給人才加薪，以促進(jìn)技術(shù)人員的刻苦工作。對施工質(zhì)量進(jìn)行管理，對施工圖紙進(jìn)行檢測，以確保準(zhǔn)確的進(jìn)行，并有利于提高競爭力。用相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行約束工人的施工狀況，不能出任何差錯。監(jiān)督部門要嚴(yán)格按照制度進(jìn)行監(jiān)督，不對的地方直接指出來進(jìn)行完善。
三、優(yōu)化方案，提高工程管理質(zhì)量
在工程管理過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商的工程管理人員應(yīng)根據(jù)工程實際，建議設(shè)計單位采取技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的有效設(shè)計方案，對原有的設(shè)計進(jìn)行優(yōu)化。
某工程項目，設(shè)計單位依據(jù)《巖土工程詳細(xì)勘察報告書》對樁基礎(chǔ)進(jìn)行設(shè)計時，在計算受力時，因不能準(zhǔn)確判斷灰?guī)r石埋深，對樁端持力無計算依據(jù)，設(shè)計考慮仍以摩擦為主，樁端持力為輔的計算方法。樁尖持力層為地質(zhì)報告中的勃土層或灰?guī)r層，預(yù)估單樁承載力極限值取值以勃土層以上各土層的摩阻力為主的計算約為1600kN，此時設(shè)計總樁數(shù)為510根，選用直徑為400mm的預(yù)應(yīng)力管樁，有效樁長為27m-28m.
該工程經(jīng)過試樁，在試驗過程中有意選擇近50%以上試驗樁端置于灰?guī)r層上。檢測報告表明，當(dāng)樁端置于灰?guī)r層上時，試驗樁最大壓力為2OOOkN已大于預(yù)設(shè)靜壓樁機壓力，單樁試驗承載力為2200kN，也大于預(yù)設(shè)最大靜荷，且仍未出現(xiàn)極限沉降跡象，試驗樁長為28m.
針對上述情況，房地產(chǎn)開發(fā)商的工程管理人員為輔的計算方法。經(jīng)計算，最終樁基設(shè)計為:樁長28m，單樁豎向極限承載力標(biāo)準(zhǔn)值為2200kN，樁端持力層為第6層一灰?guī)r層，樁數(shù)減少到301根。
通過對設(shè)計的優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)效益是明顯的，初步統(tǒng)計減少樁基施工量約5800m，節(jié)約投資約58萬元。工程完工后，經(jīng)過多期的沉降觀測證明:房屋觀測點的最大沉降量為5.Omm，與規(guī)范比較，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于允許沉降量。
結(jié)語
雖然我國的工程管理體系還有待完善。不過總體方向是好的，是正確的。不僅體現(xiàn)在管理方法的改進(jìn)，還包括管理措施的完善。如果我們都能夠注重技術(shù)管理，培養(yǎng)技術(shù)人才，合理運用管理的職能與科學(xué)的方法，我國的工程施工問題會逐步得到解決，使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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摘 要 在房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控的環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營和管理面臨諸多困難。本文從房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀入手，簡要分析了當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題．并提出了加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的一些措施。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)管理 問題 對策
2012年政府把“堅定不移貫徹房地產(chǎn)市場調(diào)控政策”作為當(dāng)年的主要任務(wù)，“限價”、“限購”、“限貸”政策繼續(xù)執(zhí)行，房地產(chǎn)市場正式進(jìn)入嚴(yán)冬，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理核心的財務(wù)管理將面臨嚴(yán)峻考驗，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想生存和發(fā)展，就必須加強自身的財務(wù)管理，來應(yīng)對挑戰(zhàn)，渡過難關(guān)。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前財務(wù)管理現(xiàn)狀和存在的主要問題
第一、資金周轉(zhuǎn)率下降，融資困難，財務(wù)風(fēng)險加大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍面臨資金短缺的窘境。一是因前期市場擴(kuò)張過度，普遍面臨存貨高企，銷售緩慢，變現(xiàn)能力變差，資金周轉(zhuǎn)率降低；二是融資渠道單一，主要依靠銀行貸款，隨著國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控措施、銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高，融資難度和成本加大；三是企業(yè)內(nèi)資金管理分散，存在某些項目公司資金閑置，而另一些項目公司卻資金緊缺的情況，無法對資金進(jìn)行集中管理，資金使用效率低下，有效的資金管理體系尚未形成。
第二、財務(wù)管理“被動反映型”的現(xiàn)象較突出。財務(wù)停留在停留在記賬和編制財務(wù)報表等會計核算方面，出具的財務(wù)決算報告和財務(wù)報表適用于經(jīng)營工作的事后評估，具有滯后性。很多企業(yè)日常管理忽視了財務(wù)管理的核心地位，在項目評價、前期策劃、招投標(biāo)、合同簽訂、經(jīng)營決策等重要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中往往沒有財務(wù)人員的參與，財務(wù)管理事前和事中的預(yù)測、控制、分析等管理職能基本處于空白。
第三、內(nèi)部控制薄弱，財務(wù)管理制度流于形式。一是財務(wù)收支審批流程不健全、不完善，存在審批人員沒有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象；二是費用開支標(biāo)準(zhǔn)混亂，不規(guī)范，沒有按照財務(wù)管理制度執(zhí)行，常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理，隨意性大。
第四、成本管控工作線條較粗，管理責(zé)任不明確。缺乏成本的總體控制，無法掌握最新成本動態(tài)，財務(wù)成本控制的底線不明確，目標(biāo)成本準(zhǔn)確性差，成本控制效果不佳，實際成本和費用偏高。全員成本管理意識薄弱，整個開發(fā)過程缺少統(tǒng)籌成本管理，在項目發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計、招標(biāo)、簽約、銷售、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)沒有及時進(jìn)行財務(wù)成本的事前預(yù)測和事中控制，在項目完成階段財務(wù)成本核算顯得很被動。
二、房地產(chǎn)企業(yè)加強財務(wù)管理，提高財務(wù)管理效率的措施
（一）加強資金籌措，控制融資成本，加快項目資金流轉(zhuǎn)
面對嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視和運用“開源節(jié)流、現(xiàn)金為王”的財務(wù)策略，做好現(xiàn)金流向與現(xiàn)金流量的安排，以免發(fā)生資金鏈斷裂，引發(fā)財務(wù)危機。
一是資金的籌措管理方面，要加強企業(yè)的信用管理，拓展融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資基金融資、典當(dāng)、銷售融資、采購融資、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道。成熟的企業(yè)可考慮引進(jìn)境外機構(gòu)參股，這將使企業(yè)國內(nèi)融資受困的情況下，依然有騰挪空間。
二是加速項目資金周轉(zhuǎn)，應(yīng)盡快處理掉“拖拉工程”，改變過去單純的成本加利潤式或與同區(qū)域項目類比的定價方法，更多考慮市場需求的現(xiàn)實狀況，將產(chǎn)品定位于自住購房者，滿足剛需市場。對于個別拿地成本處于高位的項目，應(yīng)及時認(rèn)虧，積極實行以價換量、組合優(yōu)惠的方式，縮短項目銷售周期，用單個項目虧損或項目轉(zhuǎn)讓的代價來換回整個企業(yè)資金鏈的安全。
三是加強企業(yè)現(xiàn)金管理，一是做好現(xiàn)金流量預(yù)算，測算合理的現(xiàn)金流量循環(huán)周期，使企業(yè)現(xiàn)金流量保持平衡，二是做好現(xiàn)金收支的動態(tài)監(jiān)控，按月編制資金收支預(yù)算，明確責(zé)任，三是合理使用企業(yè)信用，盡可能使應(yīng)收款項與應(yīng)付款項的期限保持一致，防止企業(yè)過度預(yù)支資金。
四是認(rèn)真研究當(dāng)前房地產(chǎn)市場，審慎項目投資決策。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資選擇和評估時不僅要關(guān)注銷售額的增長問題，更重要的是注重現(xiàn)金流問題。把握好項目開發(fā)節(jié)奏，在項目定位、戶型上下功夫，調(diào)整好開發(fā)項目類型和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，謹(jǐn)慎布局，有效使用資金。
（二）完善財務(wù)管理系統(tǒng)，提高財務(wù)管控能力
一是房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一會計核算制度，統(tǒng)一科學(xué)設(shè)置會計科目、制訂核算程序和規(guī)則，構(gòu)建核算管理體系，以標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的財務(wù)數(shù)據(jù)為管理需求提供數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)，便于數(shù)據(jù)的對比、分析和考核。
二是建立資金管理中心，對項目資金進(jìn)行統(tǒng)一集中管理，利用各項目公司的閑置資金進(jìn)行內(nèi)部調(diào)劑使用，可以使房地產(chǎn)企業(yè)相當(dāng)于獲得無息貸款，提高了資金的整體使用效益。
三是要建立管理會計系統(tǒng),通過設(shè)立成本中心和利潤中心，建立管理會計報告體系，通過財務(wù)管理報告向管理層及時反饋銷售/預(yù)售收入和進(jìn)度、項目開發(fā)成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息,實現(xiàn)管理信息動態(tài)收集和深入分析,為管理決策提供有效支持，強化考核和監(jiān)督機制。
四是加強財務(wù)制度建設(shè)，完善內(nèi)部審計。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循針對性、操作性和強制性原則設(shè)立專門的財務(wù)管理機構(gòu)，制定相應(yīng)的財務(wù)管理制度，實行財務(wù)管理的規(guī)范化和制度化。逐步展開財務(wù)收支審計、經(jīng)濟(jì)效益審計、管理審計、內(nèi)部控制評價、工程項目預(yù)（決）算審計、專項審計等內(nèi)部審計工作。要善于發(fā)現(xiàn)問題，及時提出解決問題的措施，從而提高整個企業(yè)的財務(wù)管理水平。
（三）組織內(nèi)部授權(quán)管理，實施財務(wù)控制
規(guī)范企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)，在人員配置過程中，應(yīng)當(dāng)遵循不相容職務(wù)相分離的原則，加強各經(jīng)濟(jì)職位的業(yè)務(wù)牽制與監(jiān)督。建立和完善明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度,平衡各級管理人員的權(quán)力與責(zé)任,做到責(zé)權(quán)對等，明確規(guī)定各項公司業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序,提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性,降低運營風(fēng)險。
（四）強化成本管理控制
推行全員成本管理體系，抓住項目開發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行成本優(yōu)化及有效控制。一是可行性方案的選定和投資估算的定位，通過控制項目獲取成本，對地塊獲取成本進(jìn)行準(zhǔn)確分析，嚴(yán)格控制項目風(fēng)險；二是重視規(guī)劃設(shè)計工作，加強方案優(yōu)化力度，在規(guī)劃設(shè)計階段引入成本控制和成本優(yōu)化機制。通過設(shè)計方案招投標(biāo)、限額設(shè)計、圖紙會審等來加強設(shè)計造價控制，根據(jù)項目定位和目標(biāo)成本準(zhǔn)確把握規(guī)劃設(shè)計方案；三是做好供方管理，通過競爭性招標(biāo)和集中采購控制采購成本，做好工程合同的簽訂與執(zhí)行，工程進(jìn)度和設(shè)計變更簽證，嚴(yán)格材料、設(shè)備的定價和采購，控制工程款的撥付；四是做好工程結(jié)算，重點防止重復(fù)計算及收費，落實設(shè)計變更及簽證，核實工程量，審定取費程序和單價套用；五是嚴(yán)控工程交付和運營維護(hù)費用，降低營銷及管理費用；六是做好財務(wù)費用及稅務(wù)支出籌劃。
（五）推行全面預(yù)算管理
房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上應(yīng)建立以項目預(yù)算、資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)預(yù)算管理模式。項目預(yù)算是以開發(fā)項目作為預(yù)算對象,將發(fā)生的項目前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、報建審批、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃、稅金計劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算由開發(fā)企業(yè)在對各責(zé)任中心的年度資金需求和收支計劃進(jìn)行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運作制定形成。各責(zé)任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位,根據(jù)企業(yè)開發(fā)流程和開發(fā)計劃編制、匯總和完善本責(zé)任中心的項目預(yù)算及資金預(yù)算。每個責(zé)任中心通過建立責(zé)任中心預(yù)算報表體系,及時將實際經(jīng)營信息向上一級責(zé)任中心反饋,以此實現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。
參考資料：
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關(guān)鍵詞：合約管理；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
合約管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理的重要組成部分，項目在開發(fā)過程中的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本控制歸根到底都是通過各種合約的履行來實現(xiàn)的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對具體的項目、項目實施的各個環(huán)節(jié)和全過程進(jìn)行有效的合約管理，有助于實現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)，控制成本，獲得良好的收益。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中普遍存在著履約意識不強、項目合約管理水平不高、管理機制不健全的現(xiàn)象，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目合約管理水平是十分必要的。
一、合約管理的重要性
合約管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中有著特殊的地位和作用，國外許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工程項目管理公司和工程承包企業(yè)都十分重視合約管理工作。
1、合約確定工程項目的成本、工期和質(zhì)量、功能等目標(biāo)，規(guī)定著合約雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系，所以合約管理必然是工程項目管理的核心。
2、房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的情況下，企業(yè)之間比拼不單單只是設(shè)計、品牌以及物業(yè)服務(wù)等，作為一個企業(yè)來講最重要的還是利潤，因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，做好成本管理至關(guān)重要，而與成本控制密切相關(guān)的，就是合約管理。
3、合約管理貫穿項目的全過程且復(fù)雜。工程項目建設(shè)要經(jīng)歷項目立項、可行性研究、勘察設(shè)計、招投標(biāo)、工程施工和運營等階段，各個階段都會有不同的企業(yè)參與其中，形成各式各樣的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。而合約正是維系這種關(guān)系的紐帶，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理的過程在本質(zhì)上是一系列合約簽訂和履行的過程，項目管理的過程是以合約管理為中心的過程。
4、合約管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中是最核心、最重要的，尤其在合約的簽訂過程中，必須謹(jǐn)慎，因為合約一旦簽訂，出錯之后將會付出巨大的代價，在合約的履行過程中也必須嚴(yán)格按照合約規(guī)定實行，使合約管理和工程管理有效結(jié)合。
二、如何加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合約管理
加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合約管理，需要從“三個到位”入手，做好全過程的合約管理?！叭齻€到位”即組織到位，制度到位，工作到位。組織到位就是建立起規(guī)范的合約管理機構(gòu)、配備稱職的合約管理人員。制度到位就是建立和完善合約管理相關(guān)制度，規(guī)范管理行為，從制度上保障合約風(fēng)險降低到最低限度。工作到位就是在人員到位和制度到位的前提下，抓好合約過程中各個環(huán)節(jié)的具體工作。全過程的合約管理，就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對合約策劃階段、招標(biāo)階段、合約實施階段、合約收尾階段等過程進(jìn)行管理控制，不僅要重視合約履行階段的管理，也要重視合約形成和收尾階段的管理。
1、合約管理組織體系
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須結(jié)合實際建立完善合約管理的組織機構(gòu)，逐步建立公司、分公司、項目部各層次的合約管理機構(gòu)，形成合約管理的網(wǎng)絡(luò)組織，配置專業(yè)的合約管理人員，負(fù)責(zé)合約管理的各項工作。針對合約管理人員，需要定期不定期地對其進(jìn)行培訓(xùn)，包括建筑、法律、管理等專業(yè)知識，提高相關(guān)專業(yè)知識水平。
2、合約管理制度
建立制度的目的是為了維護(hù)一種秩序，使企業(yè)形成良好的運行機制。健全的制度是約束組織和組織中個行為的依據(jù)，是管理工作績效的保障。在合約管理過程中的每個環(huán)節(jié)，建立和健全具體的、可操作的、嚴(yán)格的、行之有效的規(guī)章制度，通過制度來規(guī)范、協(xié)調(diào)各方的工作，從而使合約管理的有關(guān)各方做到分工明確、職責(zé)清晰。這些管理制度主要包括：招標(biāo)管理制度、合約審查批準(zhǔn)制度、簽證管理制度、付款管理制度、變更管理制度、合約考核制度、合約統(tǒng)計及歸檔制度等。
3、合約策劃
在招標(biāo)工作開始前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本項目的規(guī)模、工程特點和施工進(jìn)度計劃的要求，編制合約管理策劃報告，對合約管理進(jìn)行總體的把握。合約管理策劃內(nèi)容包括合約管理架構(gòu)、招標(biāo)計劃、時間節(jié)點控制、工程量清單編制原則、工程價款支付方式、成本控制計劃以及合約實施階段的不利因素和應(yīng)對措施等。
4、合約訂立
合約的訂立階段也就是招投標(biāo)階段，它對合約的整個過程起著決定性的作用，必須得到充分的重視。在這個階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握著主動權(quán)，應(yīng)該充分把握這一權(quán)力，訂立一個對自己有利的合約。首先抓好招標(biāo)文件的編制，尤其是工程量清單的編制和對工程工期技術(shù)等方面的要求，其次要對投標(biāo)單位進(jìn)行詳細(xì)的資格審查，選擇有能力的承包商，再次在評標(biāo)過程中，不能單一的選擇最低價中標(biāo)，要綜合考慮各個投標(biāo)單位的報價以及施工技術(shù)等，最后在合約談判階段有意識地研究合約條款中存在的不確定因素，嚴(yán)格審查合約中的特殊條款，最大程度預(yù)測和消除施工過程中可能發(fā)生的對業(yè)主不利的索賠因素。
5、合約履行
合約履行過程就是在合約簽訂之后，整個工程施工階段，一直到竣工驗收為止，要使合約順利實施，必須重視合約履行階段的管理。首先，合約管理部門要向工程項目部門要做好合約交底，詳細(xì)分析合約內(nèi)容，落實合約責(zé)任，預(yù)防合約執(zhí)行過程中可能出現(xiàn)的索賠事件。其次，合約履行階段要做好工程簽證的管理、變更及變更價款的處理、付款的處理和索賠的管理等，形成固定的工作規(guī)范和程序。
6、合約評估
合約評估主要是在合約收尾階段進(jìn)行的，是合約管理的總結(jié)階段，往往不為人所重視，其實合約后評估工作是件很重要的工作，是對合約好壞、管理得失的評估，可為下一工程項目管理提供可借鑒的經(jīng)驗。合約后評估工作主要是總結(jié)合約執(zhí)行情況，對合約管理好的經(jīng)驗加以總結(jié)推廣，對過時、不符合現(xiàn)行法律法規(guī)，以及不嚴(yán)謹(jǐn)、容易被對方索賠的條款要加以改正。
參考文獻(xiàn)：
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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；成本控制；招標(biāo)；合同管理
招投標(biāo)及合同管理是房地產(chǎn)項目在運營階段的成本管理的重要工作內(nèi)容影響整個房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)效益。因此，作為房地產(chǎn)管理人員，在房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭愈加激烈的形勢下，進(jìn)行有效的合同管理，擇優(yōu)選擇承包商，確定合理的中標(biāo)價格，從而保障房地產(chǎn)開發(fā)項目保質(zhì)、保量、高效實施，加快資金回籠，降低開發(fā)風(fēng)險，提高企業(yè)的投資收益。這里對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的招標(biāo)和合同管理相關(guān)工作做以簡要分析。
一、有效利用招標(biāo)手段，合理控制成本造價
以招標(biāo)的形式能引進(jìn)競爭機制，可以有效降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以此為手段選擇信譽好、技術(shù)含量高、經(jīng)驗豐富且價格合理的承包商，這樣不僅可以降低工程的成本造價，而且為以后的施工管理上提供了良好的條件。
1、房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中是很重要的一環(huán)，關(guān)乎到整個房產(chǎn)項目是否盈利.能否順利實施，是房產(chǎn)開發(fā)的生命線！但是同時也是房產(chǎn)開發(fā)過程中比較復(fù)雜.難度較大和風(fēng)險可控要求較大的，要想通過招標(biāo)找到真正合適的合作方談何容易，中間過程繁瑣復(fù)雜，選好單位的風(fēng)險把控很重要。
2、要想順利完成招標(biāo)，找到合適的中標(biāo)單位，必須要有充分的準(zhǔn)備時間和實施時間，時間充足，可把控的可避免的風(fēng)險會越少，而實際操作中，房產(chǎn)開發(fā)的程序是一環(huán)緊扣一環(huán)，往往設(shè)計圖還沒出齊全，工程就得開工，留給工程招標(biāo)的時間是很緊張的。只有做好了充分的準(zhǔn)備工作，實施起來才會有的放矢，盡量避免風(fēng)險；
3、開展招投標(biāo)工作的原則目的就是降成本，招標(biāo)的結(jié)果最能體現(xiàn)成績的也就是招標(biāo)金額，經(jīng)常定標(biāo)的原則就是最低價中標(biāo)，合理低價中標(biāo)。因此要以合理低價中標(biāo)為原則，要盡量采用公開招標(biāo)的模式，只有公開招標(biāo)，才能做到最大程度的公開公平和公正；
4、對于招標(biāo)入圍單位進(jìn)行充分的考察與調(diào)研，尤其是項目經(jīng)理.施工隊伍要嚴(yán)格考察，不能流于形式；
5、在商務(wù)標(biāo)評審時，要嚴(yán)防投標(biāo)企業(yè)的不平衡報價。應(yīng)在招標(biāo)文件中明確提出，招標(biāo)人不接受不平衡報價，有對其明顯偏離正常價格的報價進(jìn)行調(diào)整的權(quán)利。杜絕不平衡報價給招標(biāo)人帶來的風(fēng)險。
二、 加強工程合同管理和控制
加強工程合同管理和控制，為工程成本控制提供必要的法律保障。合同是維護(hù)企業(yè)自身權(quán)益的有效法律武器。合同管理的健全與否，直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。因此在企業(yè)開發(fā)經(jīng)營中要力求加強合同管理的嚴(yán)肅性，建立健全人員和制度約束。造價和合同管理人員積極參與建設(shè)工程合同的起草、訂立、審閱、會簽等各個環(huán)節(jié)，熟悉建設(shè)工程合同的各項條款，了解建筑行業(yè)的有關(guān)規(guī)定與一般慣例。對直接影響工程造價的有關(guān)條款，如合同價款的計價方式和條件、合同價款調(diào)整原則與條件、主要材料價格的取定方法與調(diào)整條件、不可預(yù)見費用包干的內(nèi)容等都要詳細(xì)約定。對投標(biāo)包干的工程由承包方采購的設(shè)備和主要材料的規(guī)格、品牌、廠家和品質(zhì)要求有清單，此外還要明確國家政策性調(diào)整的內(nèi)容是否列入在承包范圍內(nèi)。充分發(fā)揮合同管理的約束與監(jiān)督職能，為控制工程造價提供有效的法律依據(jù)。
在招標(biāo)階段，要合理確定合同形式.編制招標(biāo)文件。
為了控制招標(biāo)定價的風(fēng)險，在合同形式的選擇上要求：
1、施工圖紙完備且深度足夠的情況下，必須做到總價包干；
2、當(dāng)施工圖紙不完備或深度不夠時，可以采用模擬清單或費率方式招標(biāo)，并應(yīng)盡量對措施費項目進(jìn)行包干；
3、.當(dāng)采用費率招標(biāo)時，應(yīng)盡量明確人工費.材料費.機械費.總包服務(wù)費等的計價方式；
4、當(dāng)采用模擬清單或費率招標(biāo)時，在工程施工圖確定后，應(yīng)根據(jù)施工圖和合同約定的計價原則完成組價工作；
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程招標(biāo)和合同管理之間的關(guān)系
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理人員之所以既要對工程的招投標(biāo)活動進(jìn)行監(jiān)督，又要對施工合同的簽訂和履行進(jìn)行監(jiān)督，這是由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程招標(biāo)和施工有很著密切的關(guān)系。首先，這種關(guān)系在于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程招標(biāo)過程就是施工合同的談判和訂立的過程，也就是說承發(fā)包方雙方當(dāng)事人提出訂約提議以及接受訂約提議的的協(xié)商過程；再則是從市場的交易行為來看，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招投標(biāo)是一種交易行為的過程，在這個工程當(dāng)中，承發(fā)包方雙方還沒有建立依靠法律的交易關(guān)系，這種關(guān)系得到了相關(guān)的招投標(biāo)方面的法律法規(guī)的調(diào)整，只有通過決標(biāo)之后，承發(fā)包方雙方簽訂了施工合同，這種交易行為才通過合同這種具有法律效力的形式被確定下來，只有這樣，雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系才得以確定，雙方的合法利益才能得到法律的保護(hù)；第三是從招標(biāo)投標(biāo)的跟蹤管理以及評價招投標(biāo)是不是成功的角度來看的，要體現(xiàn)招投標(biāo)是不是進(jìn)行的成功，只有通過監(jiān)督和檢查雙方對施工合同的各項條款的履約情況來體現(xiàn)。第四是從建設(shè)部制定的建設(shè)工程施工招標(biāo)文件范本和建設(shè)工程施工合同的文本來看的，房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)文件當(dāng)中有合同的主要條款，反過來說，招標(biāo)文件是組成合同的主要文件，所以說，兩者是互為主要內(nèi)容的，所以說房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程招標(biāo)和合同管理是不可分割的。
四、房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理在招投標(biāo)中起的作用
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)與合同管理分離造成的工作不便
把招投標(biāo)與合同管理進(jìn)行分離，這樣就會造成多頭管理的弊端。這樣片面強調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理的獨立性，不從市場經(jīng)濟(jì)的角度認(rèn)識房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理和招投標(biāo)之間的關(guān)系，不重視合同管理在招投標(biāo)中的作用。這樣招投標(biāo)就只能管審查監(jiān)督開標(biāo)，標(biāo)底以及招標(biāo)文件；合同只管房地產(chǎn)開發(fā)項目的合同簽訂和履行，兩者互不相干，這樣就會造成工程陷入工作上的被動。
（二）在房地產(chǎn)開發(fā)項目中處理好招投標(biāo)與合同管理的關(guān)系
要正確處理房地產(chǎn)開發(fā)項目中的招投標(biāo)以及合同管理的關(guān)系，才能有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目中合同管理和招投標(biāo)的相互配合
提高合同履約率，建立合同考核制度以及履約檢查是房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招投標(biāo)跟蹤管理工作的主要內(nèi)容和鞏固招投標(biāo)成果、提高招投標(biāo)工作水平的內(nèi)容。這也與房地產(chǎn)開發(fā)項目合同履約的順利與否，招投標(biāo)工作的成功與否息息相關(guān)。定期進(jìn)行合同履約檢查，是對房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)活動的評估，也是下次招投標(biāo)活動的借鑒。通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目施工合同的監(jiān)督檢查，建立工程招投標(biāo)跟蹤管理檔案，把投標(biāo)企業(yè)引入市場競爭的機制，讓企業(yè)樹立以履約求信譽，以信譽求發(fā)展的意識，讓信譽高的施工企業(yè)多中好標(biāo)，這樣就能推動房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)工作的開展，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)的工作水平。
五、培養(yǎng)和選拔高素質(zhì)經(jīng)營和項目管理人才
項目的投資分析、項目的規(guī)劃與設(shè)計、工程招標(biāo)與投標(biāo)、工程合同管理、工程預(yù)（結(jié)）算編審與管理等。每個環(huán)節(jié)、每項工作，都需要具備相應(yīng)水準(zhǔn)的人負(fù)責(zé)任、高質(zhì)量地完成相應(yīng)工作。企業(yè)必須尊重知識、尊重人才，想方設(shè)法吸引人才、留住人才、培養(yǎng)人才，必須建立與現(xiàn)代企業(yè)管理相適應(yīng)的、科學(xué)的、行之有效的人才激勵約束機制，培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的項目管理團(tuán)隊，吸收一批具有責(zé)任心、懂技術(shù)、善管理的工程造價專業(yè)技術(shù)人才。敬業(yè)愛崗的高素質(zhì)管理人才是企業(yè)各項管理和項目順利開展的重要保證。
結(jié)語
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場競爭日益激烈，暴利時代即將結(jié)束，各房地產(chǎn)企業(yè)已越來越關(guān)于企業(yè)內(nèi)部的成本管理。工程招投標(biāo)及合同管理作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全過程成本管理的重要環(huán)節(jié)，正越來越受到眾多房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)及合同管理工作的意義也顯得更為突出，不僅能讓各企業(yè)進(jìn)行公平的競爭，同時也能很好的約束各企業(yè)在施工中的自覺性，而合同管理不僅是工程項目管理的核心，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程管理的重點，因此做好房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)顯得由為重要。在目前的房地產(chǎn)開發(fā)項目造價管理體制之下，缺陷還是顯而易見，但隨著管理的不斷完善，房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程的招投標(biāo)及合同管理工作也會不斷改善。有效降低建設(shè)工程成本，合理確定建設(shè)工程造價，約束各方的行為規(guī)范，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資效益，使房地產(chǎn)企業(yè)和項目在激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢和勝利。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目開發(fā)；成本控制；管理
中圖分類號：F87文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-4117（2012）03-0062-02
隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)取得了重大的成就，如今房地產(chǎn)行業(yè)已是中國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。隨著建筑市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)項目的利潤空間越來越小，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策越來越嚴(yán)厲，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下的情況下，我們房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力與企業(yè)的成本控制和管理息息相關(guān)，不注重成本控制和管理的企業(yè)都將被淘汰出局。所以房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制和管理已經(jīng)成為研究的重點。因此，為了在行業(yè)的逆流中生存乃至增長，為建設(shè)和諧社會的目標(biāo)，對房地產(chǎn)項目開發(fā)進(jìn)行良好的成本控制具有現(xiàn)實意義。
一、房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)項目開發(fā)成本主要由四部分組成。
第一部分是土地成本，約占項目總成本的30%左右，主要指土地獲得階段所發(fā)生的各類費用支出，包括土地出讓金、土地補償費、地上附著物及青苗補償費、勞動力安置補償費、耕地占用稅、安置被拆遷戶所需的費用、被拆遷房屋及其附屬物的作價補償費用、被拆遷人搬家補助費、臨時安置補助費、土地契稅等。
第二部分是前期費用，約占項目總成本的10%左右，主要指規(guī)劃設(shè)計費、各類報建報批報審費、土地測繪費以及可研費用。包括勘察費用、規(guī)劃設(shè)計費、項目的報批報建費、工程預(yù)算編審費、工程監(jiān)理費、三通一平等臨時工程費。
第三部分是建筑安裝工程成本，作為房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的主體，約占項目總成本的50%左右，主要是指直接用于工程建設(shè)的總成本費用，包括建筑工程費、設(shè)備及安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費等。其中在建筑安裝工程成本中，材料所占的比例最大，約占建筑安裝工程成本的60％左右。
第四部分是期間費用，約占項目總成本的10%左右，主要指管理費用、財務(wù)費用、銷售費用。其中管理成本比較固定，在財務(wù)費用和銷售費用有一定控制空間。
二、房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制和管理中存在的問題
目前，房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制和管理中存在的嚴(yán)重問題。例如，某些房地產(chǎn)開發(fā)項目，不做可行性研究就直接做設(shè)計，這使得項目的開發(fā)成本無法預(yù)知。
有些房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏管理經(jīng)驗，不注重設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證的管理，部分項目工程甚至發(fā)生“倒簽”的情況，導(dǎo)致超合同付款，無法準(zhǔn)確掌握項目建設(shè)過程中的最新動態(tài)成本狀況，難以在項目開發(fā)過程中及時發(fā)現(xiàn)成本控制上存在的問題并及時解決，所有這些都對房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的控制產(chǎn)生了不利影響，這對于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展是有害的。
（一）無法準(zhǔn)確預(yù)估項目成本
在項目開始投資之前需要進(jìn)行可行性研究。目前編制的許多可行性研究報告缺乏細(xì)節(jié)，沒有有效的控制項目物資的數(shù)量，出于嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目紤]，投資估算值往往偏低。此外，在進(jìn)行可行性研究過程中沒有進(jìn)行必要的調(diào)查，不能有效地識別一些潛在的地質(zhì)缺陷和其他一些未知風(fēng)險，從而導(dǎo)致預(yù)算超出估算。
（二）設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證難以有效控制
很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然都很重視成本管理，由于缺乏經(jīng)驗，一方面難以及時掌握最新的變更情況，另一方面也缺乏有效措施盡可能避免各類不必要變更的發(fā)生，“變更黑洞”使很多地產(chǎn)公司的成本管理體系成為一紙空文，部分公司甚至屢屢發(fā)生“倒簽”的情況。
（三）無法掌握項目建設(shè)過程中的最新動態(tài)成本
目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都要等到項目完成后才能核算出項目的實際成本，無法在項目開發(fā)的周期內(nèi)隨時了解最新的動態(tài)成本狀況，這樣也就難以在項目開發(fā)過程中及時發(fā)現(xiàn)成本控制上存在的問題并及時解決，而在項目完成后才發(fā)現(xiàn)問題已經(jīng)與事無補了。
（四）不遵循基本建設(shè)程序，無法控制成本
對于一些項目，由于時間緊迫，造成邊設(shè)計邊施工，因此，設(shè)計也不完善。在施工中不嚴(yán)格遵循基本建設(shè)程序，有時，先作設(shè)計后做可行性研究，有的項目甚至是工程完工后才補做可行性研究。其結(jié)果便是：投資估算和預(yù)算不能有效地控制工程造價。
（五）融資結(jié)構(gòu)不合理、融資渠道過于依賴
目前，中國房地產(chǎn)項目開發(fā)的資金主要來自國內(nèi)貸款，利用外資和其他資金來源較少。雖然融資方式很少，且不成熟，限制更多，造成項目資金不能及時到位。為了確保項目的正常進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)不得不從銀行貸款。因此，大量的建設(shè)資金為銀行貸款，然而信貸周期長，無法保證投資回報。房地產(chǎn)行業(yè)的特點決定投資回報的滯后性。只有一個融資渠道，會增加風(fēng)險和成本，銀行貸款余額的增加，會帶來日后建設(shè)成本的增加。
（六）成本管理不科學(xué)、缺乏成本控制理念、制度不完善、管理成本高
通過很多項目的工程結(jié)算審核，我們發(fā)現(xiàn)，管理不善是造成預(yù)算超支的因素之一。造成超支的主要項目包括管理費、拆遷補償費和工程設(shè)計變更及簽證增加費。主要原因包括：缺乏完善的成本控制體系，無法管理和控制系統(tǒng)的成本。缺乏成本控制和約束機制的理念。項目管理人員只注重質(zhì)量和建設(shè)工期，而不注重成本控制。該這種情況之下，將會使項目的投資無法控制。
三、房地產(chǎn)項目開發(fā)中的成本控制和管理措施
（一）建立起房地產(chǎn)項目開發(fā)科學(xué)的管理體系和完善相關(guān)配套措施
1、成本控制的關(guān)鍵是要建立科學(xué)的管理體系，完善相關(guān)配備的措施，以及實施“投資、建設(shè)、管理、使用”的分離。
2、改革現(xiàn)行建設(shè)程序、使工程建設(shè)更加理性。簡化行政審批程序，完善審批制度。
3、建立和完善政府的監(jiān)督。加強對房地產(chǎn)項目的勘察、設(shè)計、招投標(biāo)、施工的有效監(jiān)督和管理。完善工程的建設(shè)和監(jiān)理。
4、規(guī)范項目建設(shè)當(dāng)中的勘查、設(shè)計、招投標(biāo)、建設(shè)過程。
5、建立對勘查和設(shè)計監(jiān)督制度。使成本控制一開始就行之有效。
（二）建立和完善成本控制體系，并實現(xiàn)基于成本的全過程控制
建立和完善成本控制體系，形成一個在設(shè)計、招投標(biāo)、施工、管理和建設(shè)過程中一以貫之的成本控制的組織。建立和完善成本管理責(zé)任制度。建立一個以項目負(fù)責(zé)人為控制重點的成本控制制度，其可以幫助預(yù)測成本，并作出決定。建立成本控制的信息管理系統(tǒng)以實現(xiàn)信息的反饋，信息系統(tǒng)可以幫助提供錯誤的預(yù)警，分析原因，提出建議，并實現(xiàn)成本控制的動態(tài)管理。建立成本控制標(biāo)準(zhǔn)，明確崗位職責(zé)。建立成本的監(jiān)督檢查和激勵機制，激發(fā)企業(yè)員工參與成本管理的積極性。
（三）強調(diào)設(shè)計，加強合同管理，嚴(yán)格控制設(shè)計變更
設(shè)計是在房地產(chǎn)項目開發(fā)可以直接影響工期和投資規(guī)模的成本控制的所有要素當(dāng)中最重要的一環(huán)。因此，實行設(shè)計方案招投標(biāo)制度和對設(shè)計單位提出限額設(shè)計要求是很有有必要的。加強合同管理，合同是施工階段造價控制的依據(jù)，合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，工期應(yīng)合理，盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清、日后扯皮的現(xiàn)象，有關(guān)的責(zé)任人都要熟悉合同條款，各盡其責(zé)。加強圖紙會審工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前；加強設(shè)計變更管理，杜絕不合理的設(shè)計變更。
（四）擴(kuò)大融資渠道，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。降低融資風(fēng)險，降低資金成本
進(jìn)一步擴(kuò)大融資渠道，吸收更多的資金來參與到房地產(chǎn)項目開發(fā)。降低銀行貸款規(guī)模，避免過多依賴銀行，降低資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嘗試獲得政府補貼。探索新的融資渠道，如資產(chǎn)重組，股權(quán)融資，發(fā)行企業(yè)債，短期融資，BOT方式，拍賣，在市場上市，吸收外資。
（五）控制拆遷費用
1、政府在土地征用和拆遷中占有主導(dǎo)地位。只有政府參與進(jìn)來，項目開發(fā)企業(yè)才能解決拆遷補償這個最困難的問題。從成本的角度來看，它比由項目開發(fā)企業(yè)自行解決這個問題更為經(jīng)濟(jì)的。
2、建立補償標(biāo)準(zhǔn)體系。由政府出臺一系列的補償標(biāo)準(zhǔn)，項目開發(fā)企業(yè)按照補償標(biāo)準(zhǔn)補償?shù)轿?，這樣有利于社會穩(wěn)定。
3、確保補償。在開始的時候，有必要考慮到補償，避免濫用補償。補償是否能達(dá)到其所有者的要求是一個非常重要的問題。
4、設(shè)計盡可能嚴(yán)謹(jǐn)。確保土地征用的可預(yù)見性。同時，項目開發(fā)企業(yè)應(yīng)做好項目建設(shè)的前期準(zhǔn)備工作，縮短設(shè)計和施工之間的時間距離。
（六）控制管理成本
管理成本控制包括項目管理成本、風(fēng)險管理成本、供應(yīng)鏈管理成本、人力資源管理成本各個方面,它是一個整體性的成本控制。工程項目管理成本控制主要體現(xiàn)在：項目管理機構(gòu)要精干,管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)要高,人員職務(wù)設(shè)置要科學(xué),財務(wù)管理要嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?。風(fēng)險成本管理主要是在工程項目管理中,要切實減少各種可變因素帶來的工程風(fēng)險,要做好風(fēng)險評估,建立有效的預(yù)警機制。供應(yīng)鏈管理成本指的是在工程建設(shè)過程中,對材料、設(shè)備、服務(wù)等供應(yīng)的管理。人力資源管理成本是在工程項目中對人力資源的管理控制,選擇高素質(zhì)、高技能工作人員,合理安排人員,進(jìn)行一定的技術(shù)培訓(xùn),建立完善的激勵機制,實現(xiàn)人力資源成本優(yōu)化整合。
結(jié)論：房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制和管理是一項系統(tǒng)工程，它的成功取決于所有參與者的奉獻(xiàn)精神。本文探討了中國房地產(chǎn)項目在開發(fā)當(dāng)中的成本結(jié)構(gòu)、成本控制和管理當(dāng)中存在的問題以及目前可以采用管理和控制的措施，可以看出，在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)項目開發(fā)上面，我國還存在著諸多問題，有礙于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和壯大，不利于總體宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定的增長，當(dāng)然，許多專家學(xué)者和房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理者都在這方面做出了自己應(yīng)有的貢獻(xiàn)，為我國房地產(chǎn)事業(yè)的蓬勃發(fā)展貢獻(xiàn)了寶貴的經(jīng)驗和理論基礎(chǔ)，本文也希冀靠自己的思想的火光，來啟發(fā)我國房地產(chǎn)項目開發(fā)中的參與者。房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制和管理的指導(dǎo)思想是與在我國建設(shè)資源節(jié)約型社會的理念一脈相承的。本文應(yīng)貢獻(xiàn)自己的作用，以利于中國的房地產(chǎn)項目開發(fā)在未來房地產(chǎn)市場的成本控制和管理。
作者單位：云南西雙版納陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
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關(guān)鍵詞：項目開發(fā) 成本控制 成本管理
改革開放以后，中國的經(jīng)濟(jì)得以復(fù)蘇與長效發(fā)展。而隨著城市化改革的成功，城市人口越來越多，因此也帶動了中國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，目前中國的房地產(chǎn)公司林立，整個房地產(chǎn)內(nèi)部競爭激烈。而房地產(chǎn)商為了在競爭中獲得更大的優(yōu)勢，獲取更豐富的經(jīng)濟(jì)利益，將目光放在了開發(fā)成本的控制和管理上，為此也引伸出多種值得探討的問題
一、房地產(chǎn)項目開發(fā)各階段的成本探析
房地產(chǎn)項目的的開發(fā)不是孤立的一個步驟，它需要多階段的相互配合。目前在我國房地產(chǎn)開發(fā)中，主要分為前期土地取得、設(shè)計和施工等階段。
前期土地取得主要是指土地的購買階段。影響土地購買成本的因素很多，包括其所在地的繁華程度、地理位置、交通條件等多方面，在購買土地時必須著重考慮這些因素，否則就會引起成本的提升，影響其最后的經(jīng)濟(jì)效益；設(shè)計階段的成本支出就決定著整個房地產(chǎn)業(yè)的成本走向，由此可見其重要性，其中主要是設(shè)計方案的支出。如果不能根據(jù)其現(xiàn)實情況做出合適的設(shè)計方案，那么無疑會給房地產(chǎn)公司帶來了各種直接影響和間接影響；施工階段的成本支出盡管在總的支出中所占比例不是很重，但是仍可以從中找到節(jié)約成本的方式和措施。施工階段，施工材料、施工人員工資以及工期的長短等都會影響開發(fā)的成本，如果一個建筑公司缺乏對施工時間和步驟的具體規(guī)劃和設(shè)計等，會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)商的經(jīng)濟(jì)效益。
二、中國房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制和管理的現(xiàn)狀
目前來說，我國的房地產(chǎn)業(yè)盡管進(jìn)入到蓬勃發(fā)展的高速時期，但是在成本的管理和控制方面卻并不完善。首先，土地購買階段的成本浪費嚴(yán)重。因為中國政府對土地取得方面的改革，現(xiàn)階段土地的獲得都需要以競拍的方式，而由于房地產(chǎn)業(yè)的競爭激烈，房地產(chǎn)商或者運用不正當(dāng)競爭手段，或者因為慪氣、面子等問題，都會以高價拍的地理優(yōu)勢等并不占優(yōu)勢的地塊。久而久之就會荒廢土地，造成了成本的不必要開支。其次，設(shè)計中也存在著諸多的問題。設(shè)計方案的宏偉、不切實際化都會增加成本的支出。例如郴州的一家房地產(chǎn)設(shè)計公司，沒有根據(jù)其當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況做出合適的設(shè)計方案，而只是追求設(shè)計方案的潮流與壯觀化，最終建成的建筑物因不符合當(dāng)?shù)氐摹斗康禺a(chǎn)管理監(jiān)督辦法》而被爆破，這顯然造成了成本的巨大浪費。最后，建筑施工中的浪費現(xiàn)象嚴(yán)重。建筑施工方?jīng)]有規(guī)劃，毫無目的的進(jìn)行施工，不僅會造建筑材料的浪費，而且無限的延長工期造成了不必要的經(jīng)濟(jì)支出。
三、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制和管理的幾點建議
針對以上我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的多種資源和成本浪費問題，我們可以研究出幾種對策，以此來促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的更高更快的發(fā)展。
1.在土地購買時實事求是，深思熟慮之后在做打算
土地購買階段不能僅憑一時之氣或者面子問題而盲目的亂投標(biāo)，不能逞一時英雄而后悔一生。因此對于房地產(chǎn)公司的人員來說，既要熟讀法律，了解與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的法律法規(guī)，避免在這些方面出現(xiàn)空白，防止競爭對手的不正當(dāng)競爭行為，又要加強自身的素質(zhì)和思想的鍛煉，心如止水，避免自己因為過失而犯下錯誤。
2.設(shè)計中要切合實際，依法進(jìn)行
設(shè)計過程一定要按照當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，不能只追求流行性和前沿性而遺漏根本。設(shè)計來源于生活，脫離了實際也就不稱之為設(shè)計，要綜合考慮當(dāng)?shù)噩F(xiàn)存的地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)等因素。例如，河南省濮陽縣曾經(jīng)花巨資建立了“高仿天安門”，盡管宏偉大氣，但是由于脫離了當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，引來諸多專家和學(xué)者的評判，為世人所詬病。另外對于設(shè)計方案也要遵循法律法規(guī)，不能脫離當(dāng)?shù)噩F(xiàn)實的法律規(guī)定，只有這樣才能夠減少糾紛，以達(dá)到降低成本的目的，同時也樹立企業(yè)的良好信譽，提高市場競爭力。
3.施工中注意對整體的規(guī)劃和布局
施工過程同樣重要，為此房地產(chǎn)施工方必須制定嚴(yán)格的施工布局，嚴(yán)格遵照施工規(guī)劃方案進(jìn)行。在選擇建筑材料的過程中，要貨比三家，通過仔細(xì)的研究分析得到性價比最高的原材料。施工時還要認(rèn)真的布局，嚴(yán)格控制工程變更方案，審慎把關(guān)施工款的發(fā)放情況，盡量的減少工期，減少建筑材料的消耗，最大程度的保證項目開發(fā)成本的資源化和可持續(xù)化利用。此外，施工企業(yè)還應(yīng)當(dāng)注重規(guī)劃的科學(xué)性，確保能夠種植植被，設(shè)置各種基礎(chǔ)設(shè)施，以更好的滿足居民需求，從而避免后期增加這些設(shè)施，需要返修，增加成本。
（一）可以保障項目實施進(jìn)度
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在針對項目進(jìn)行設(shè)計開發(fā)的過程中，需要經(jīng)歷很多的程序，其涉及的范圍不僅包括土地、建筑材料、管理、財務(wù)等部分，同時由于房地產(chǎn)開發(fā)工程所涉及的時間很長，工期的計劃和設(shè)計對房地產(chǎn)開發(fā)十分重要，在項目實施的過程中，難免出現(xiàn)責(zé)任不明確，施工界面模糊，以及在合同簽訂時權(quán)利義務(wù)劃分不清晰，這些都會產(chǎn)生計劃以外的開支，從而導(dǎo)致施工成本的增加，更可能出現(xiàn)的是合同在管理的過程中，因為隨著施工情況的變化出現(xiàn)了變更，變更過程中沒有及時地簽訂補充合同而導(dǎo)致的索賠和糾紛。在合約制定和規(guī)劃的階段就對其進(jìn)行有效管理，就能有效保證施工的進(jìn)度和質(zhì)量。
（二）可以降低項目風(fēng)險
在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的過程中，科學(xué)有效的合約管理不僅能夠完善施工過程中的各個環(huán)節(jié)，還能夠有效降低施工的風(fēng)險。在項目進(jìn)行時，需要各種人力、物力相結(jié)合，每一個環(huán)節(jié)都存在不同的風(fēng)險，而施工與合同擬定需要提前進(jìn)行，所以合同的簽訂能夠有效控制施工中存在的風(fēng)險以及成本的不確定性。合約管理能夠有效預(yù)防各類風(fēng)險并對成本加以控制主要表現(xiàn)為以下兩點。第一，?約時間。施工過程中若是能夠嚴(yán)格按照合約管理的條款執(zhí)行，則能夠在規(guī)定的時間完成各階段的任務(wù)，就能夠降低風(fēng)險。第二，合約管理能夠確保施工在可控的范圍內(nèi)，并且能將整體施工的進(jìn)度和環(huán)節(jié)精準(zhǔn)地進(jìn)行規(guī)劃，所以合約管理是貫穿于施工全過程的，其不僅降低了施工的違約風(fēng)險，還降低了資金的風(fēng)險，以及相應(yīng)的決策風(fēng)險，以此達(dá)到了控制成本的目的。
二、合約規(guī)劃的成本控制現(xiàn)狀分析
（一）編制階段
在房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制的過程中，很多企業(yè)在項目成本數(shù)據(jù)的銜接過程中存在對接不全面的情況，這樣就導(dǎo)致前期的成本控制數(shù)據(jù)和后期的成本控制信息數(shù)據(jù)出現(xiàn)偏差，甚至很多數(shù)據(jù)出現(xiàn)了重復(fù)的情況。所以建議在合同編制階段對相應(yīng)的成本策劃進(jìn)行有效的規(guī)劃，避免出現(xiàn)合約規(guī)劃失效的情況。再者，合同的內(nèi)容和界限是十分重要的，若是在編制的過程中合同內(nèi)容和界限不明確，就會直接導(dǎo)致后期的成本出現(xiàn)偏差，進(jìn)而會出現(xiàn)后期對合同做出更改和調(diào)整，影響合同規(guī)劃的整體效果等情況。
（二）執(zhí)行階段
首先，在執(zhí)行階段合同所涉及的內(nèi)容和范圍非常廣，而執(zhí)行的過程中也是多個合同同時執(zhí)行，在合同執(zhí)行有效的同時應(yīng)該在整體的成本中減去合同的實際發(fā)生金額。其次，因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目施工之前需要擬定的合同數(shù)量非常大，據(jù)不完全統(tǒng)計，最多的時候甚至可以達(dá)到400多份，很多企業(yè)在合同擬定的時候沒有對其進(jìn)行很好的匯總和整理，導(dǎo)致合同的管理出現(xiàn)了混亂。因為每一份合同都是一份風(fēng)險，而沒有提前做好分配則會影響合同在施工中起到的約束作用，也會加重工作人員的工作量，而影響工程的進(jìn)展。第三，在房地產(chǎn)項目實施的過程中，會存在費用余量的情況，余量的表現(xiàn)直接反映出了施工的整體運轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，而對余量管理的不得當(dāng)就會導(dǎo)致成本的支出增加，所以在合同執(zhí)行的階段需要對成本的余量進(jìn)行科學(xué)有效的規(guī)劃，以此達(dá)到節(jié)約成本的目的。
（三）動態(tài)成本分析階段
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，需要及時對成本的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和審核，這樣就能夠避免出現(xiàn)成本超支的情況，若是在合同執(zhí)行的過程中有超支的跡象就應(yīng)提前做好相應(yīng)的預(yù)案，避免出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)損失。在眾多的房地產(chǎn)企業(yè)合約管理中，雖然對成本支出的情況有所記錄，但是卻存在上報時間滯后的情況，這樣便有可能讓成本管理存在風(fēng)險。如果對成本數(shù)據(jù)反饋不及時，必然影響動態(tài)成本的數(shù)據(jù)信息，這樣的動態(tài)成本分析階段嚴(yán)重影響了整個的項目推進(jìn)實施。
（四）成本后評估階段
在房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工之后，應(yīng)該對項目成本進(jìn)行評估。所謂成本后評估就是通過對每個階段制定的目標(biāo)成本和實際執(zhí)行成本進(jìn)行對比分析，分析結(jié)算和施工階段成本的差異，并得出相關(guān)經(jīng)驗。在對項目的整體施工進(jìn)行評價時，形成書面報告應(yīng)提交到相關(guān)部門。在眾多的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中，或多或少都存在成本管理體系不完善的情況，所以在成本統(tǒng)計中很多數(shù)據(jù)都缺失或與實際不符，而且由于房地產(chǎn)企業(yè)的員工流動相對頻繁，這些因素都會導(dǎo)致房地產(chǎn)數(shù)據(jù)失真，在新員工接手的時候，就需要對數(shù)據(jù)進(jìn)行重新整理和計算，不僅影響工作效率，也影響項目的進(jìn)展，還可能會出現(xiàn)成本損失和經(jīng)濟(jì)損失的嚴(yán)重情況。
三、加強合約管理對項目成本的控制措施
（一）完善合同管理制度
在房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制的過程中，合同管理起到了非常大的作用。因為合同不僅制約著成本變化，而且合同的簽訂也能夠推動項目的整體進(jìn)展，所以完善合同的管理制度是企業(yè)發(fā)展的必要條件。針對合同管理建立的制度，應(yīng)該以我國基礎(chǔ)法律為建設(shè)框架，將制度中的條款科學(xué)化、合理化，讓管理制度更加具有一定的保障，而且完善合同管理制度還能夠降低項目管理內(nèi)耗，提高企業(yè)的效益以及減少施工過程中的損失。
（二）完善運營團(tuán)隊體系
在任何企業(yè)中員工的團(tuán)隊都是企業(yè)建設(shè)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此。在房地產(chǎn)企業(yè)中設(shè)有專業(yè)的合約人員對合同進(jìn)行管理，這些管理人員必須擁有非常專業(yè)的合同管理知識，在合約管理團(tuán)隊中，應(yīng)該做到人員分工明確，責(zé)任分明，而且相互之間能夠很好地進(jìn)行配合，對合同的擬定和管理能夠盡心盡力，充分發(fā)揮重要的協(xié)調(diào)和約束作用。合約管理人員在工作過程中，應(yīng)不斷對合同的簽訂和執(zhí)行情況進(jìn)行溝通探討，以此提高合同的質(zhì)量，在合同管理方面，不斷創(chuàng)新管理方式，以實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)高效的發(fā)展。
（三）完善人員素質(zhì)
人員素質(zhì)的高低直接影響到企業(yè)管理的質(zhì)量，所以房地產(chǎn)企業(yè)合約管理人員的素質(zhì)提升也成為企業(yè)發(fā)展的焦點。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合約管理人員大多在管理方面比較精通，但是在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工專業(yè)知識方面，相比稍顯欠缺，所以在人員素質(zhì)培養(yǎng)的過程中，應(yīng)加強對合約管理人員項目工程全過程的專業(yè)培訓(xùn)，能夠讓合約管理人員了解并熟悉工程的進(jìn)展情況以及相關(guān)專業(yè)知識。
四、結(jié)語
關(guān)鍵詞：工程技術(shù)、施工管理；房地產(chǎn)
中圖分類號：TU71文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
引言
改革開放以來隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長和社會的發(fā)展，城市化水平不斷提高，同時新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展迅速。受益于這些利好因素的影響，房地產(chǎn)工程行業(yè)取得了巨大的發(fā)展成就，已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。施工技術(shù)管理是整個房地產(chǎn)工程項目管理中的重要部分，直接關(guān)系到房地產(chǎn)工程的質(zhì)量、工期和成本控制，同時有效的施工技術(shù)管理是建筑企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要基礎(chǔ)和實現(xiàn)良好經(jīng)濟(jì)效益的重要措施。本文簡要論述了房地產(chǎn)工程施工中的施工技術(shù)管理，以供探討。
1施工技術(shù)管理對房地產(chǎn)工程的意義
施工技術(shù)管理的最終目的是為了實現(xiàn)工程項目的經(jīng)濟(jì)效益最大化，施工技術(shù)管理對工程成本、工程質(zhì)量以及工程進(jìn)度的控制作用，對房地產(chǎn)工程項目來說意義非凡。施工成本的降低、施工進(jìn)度的加快可以有效地緩解承建方的資金壓力，同時對工程質(zhì)量的把控可以建立施工單位的企業(yè)形象，所以加強施工技術(shù)管理工作對房地產(chǎn)工程施工來說是一舉多得的。
2技術(shù)管理的具體內(nèi)容
2.1完善技術(shù)管理工作標(biāo)準(zhǔn)制度
施工技術(shù)管理工作標(biāo)準(zhǔn)制度的制定，是保證房地產(chǎn)工程項目的施工質(zhì)量和施工安全的基本要求，在房地產(chǎn)工程領(lǐng)域起到技術(shù)法規(guī)的作用，在施工過程中要認(rèn)真貫徹執(zhí)行。技術(shù)管理工作標(biāo)準(zhǔn)制度的主要內(nèi)容包括以下七方面：（1）施工人員在施工前要對施工圖紙進(jìn)行熟悉、閱讀和會審；（2）根據(jù)工程實際情況編制施工組織設(shè)計與施工場地總平面圖；（3）召開技術(shù)交底會議，施工圖技術(shù)交底制度；（4）施工質(zhì)量管理制度；（5）隱蔽工程的檢查和驗收制度；（6）工程質(zhì)量檢驗與評定制度；（7）工程結(jié)構(gòu)檢查、驗收與竣工驗收制度。
2.2現(xiàn)場施工人員綜合素質(zhì)培訓(xùn)
施工技術(shù)管理的根源在于對人的管理，由于現(xiàn)場施工人員的文化程度、專業(yè)素養(yǎng)、工作能力等各不相同，針對不同施工人員的綜合素質(zhì)應(yīng)該采取因人而用，首先，加強對施工管理人員管理水平和綜合素質(zhì)的不斷提高；其次，定期對基層施工人員進(jìn)行技術(shù)技能培訓(xùn)，樹立敬業(yè)愛崗、精細(xì)施工的施工精神。施工管理人員應(yīng)明確自身職責(zé)，杜絕現(xiàn)象發(fā)生，對于施工環(huán)節(jié)的質(zhì)量驗收要承擔(dān)責(zé)任，直至工程整體驗收合格；最后，施工技術(shù)管理工作強調(diào)對新技術(shù)、新工藝的應(yīng)用，施工單位需不間斷地對施工人員進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)與新施工技術(shù)的掌握運用能力的培訓(xùn)。只有科學(xué)合理的施工技術(shù)管理，才能實現(xiàn)施工現(xiàn)場的資源優(yōu)化配置，同時以先進(jìn)的管理方法為指導(dǎo)，進(jìn)而達(dá)到提高工作效率、降低工程成本、加快工程進(jìn)度、提高工程質(zhì)量的目的。
2.3設(shè)計圖紙會審
施工圖紙作為整個工程的施工依據(jù)，施工技術(shù)人員在進(jìn)行施工前要熟悉施工圖紙，明確設(shè)計師的設(shè)計意圖以及工程關(guān)鍵部分施工的質(zhì)量要求，與建設(shè)單位委托的監(jiān)理單位、設(shè)計單位，三方一起對圖紙進(jìn)行會審。對自審、互審中提出的圖紙中存在的問題和有待解決的技術(shù)性難題，通過設(shè)計部門、建設(shè)單位、監(jiān)理單位等協(xié)商，在不改變房地產(chǎn)產(chǎn)品使用功能并保證工程實體質(zhì)量的前提下，制定出合理可行的解決方法，并寫出會審紀(jì)要。在圖紙審查的過程中要結(jié)合施工現(xiàn)場實際情況，對設(shè)計的合理性提出有突破性的建議，盡可能降低工程施工難度，加快工程進(jìn)度。
2.4施工圖繪制
房地產(chǎn)工程在施工過程中通常需要使用鋼結(jié)構(gòu)，但是設(shè)計部門所提供的圖紙往往是技術(shù)階段的設(shè)計圖紙，由于鋼結(jié)構(gòu)同種編號的多種構(gòu)件的長度與構(gòu)造都不同，一個構(gòu)件的制作可能需要幾張設(shè)計圖紙才能確定其具體長度與內(nèi)部構(gòu)造，可能導(dǎo)致構(gòu)建在制作過程中參數(shù)出現(xiàn)誤差、對構(gòu)件的具體標(biāo)識無法確定、構(gòu)件安裝難度增加等問題。所以為了方便后期施工，有必要把設(shè)計圖紙轉(zhuǎn)換成施工圖紙，轉(zhuǎn)換圖紙可能會增加繪圖的工作量，但是技術(shù)管理人員可以通過施工圖紙的繪制對設(shè)計圖紙進(jìn)一步熟悉，還能對施工難點以及技術(shù)要點有進(jìn)一步了解。
2.5機械設(shè)備管理
從施工現(xiàn)場的實際情況和整個工程的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)形式及施工工藝出發(fā)，綜合考慮各方面因素，經(jīng)濟(jì)合理地選擇現(xiàn)場施工所需的機械設(shè)備，及時對進(jìn)場設(shè)備進(jìn)行檢測養(yǎng)護(hù)工作，確保機械設(shè)備在施工中處于最佳狀態(tài)。
3施工技術(shù)管理優(yōu)化措施
3.1完善施工技術(shù)管理組織機構(gòu)建設(shè)
房地產(chǎn)工程施工企業(yè)必須高度重視房地產(chǎn)工程項目施工技術(shù)管理組織機構(gòu)的建設(shè)，使其高效的運轉(zhuǎn)。并實行嚴(yán)格的技術(shù)責(zé)任制，將各級技術(shù)管理人員的權(quán)、職、責(zé)進(jìn)行明確，充分地發(fā)揮技術(shù)管理人員、技術(shù)工人對于技術(shù)管理工作的重要作用。房地產(chǎn)工程施工企業(yè)應(yīng)該將國家和上級主管部門頒發(fā)的各項規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定作為依據(jù)，建立技術(shù)管理的標(biāo)準(zhǔn)體系。通過加強技術(shù)監(jiān)督和檢查，將技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范具體化，建立和健全各項管理制度，明確管理目標(biāo)，具體的內(nèi)容和嚴(yán)格的制度，從而增強技術(shù)活動的可操作性和可檢查性，并根據(jù)施工的具體特點，在生產(chǎn)實踐中不斷完善和補充。
3.2完善施工現(xiàn)場技術(shù)材料管理
在房地產(chǎn)工程施工現(xiàn)場各種施工材料隨意堆放、材料分類混亂、具體材料數(shù)量統(tǒng)計不完善等問題普遍存在。施工材料關(guān)系到施工秩序和工程質(zhì)量，施工過程中一旦出現(xiàn)材料使用錯誤，具體施工材料數(shù)量不足等現(xiàn)象，可能導(dǎo)致工程停工，對工程質(zhì)量造成影響致使工期拖延。為了防止這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，需要加強對施工現(xiàn)場的材料管理，根據(jù)設(shè)計方案對進(jìn)場材料的具體參數(shù)進(jìn)行檢測，在檢驗合格后根據(jù)材料的用途、型號以及規(guī)格進(jìn)行合理堆放，對危險性高的物品要采取特殊保護(hù)措施，對各種材料的具體數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計，根據(jù)施工進(jìn)憑材料出庫單發(fā)放使用，對各種材料進(jìn)行登記造冊，對發(fā)放使用的材料要進(jìn)行追蹤，杜絕出現(xiàn)材料丟失和浪費現(xiàn)象。
3.3做好成本控制
房地產(chǎn)工程的施工中，部分企業(yè)為了加快施工進(jìn)度，對整個工程的經(jīng)濟(jì)效益缺乏考慮，導(dǎo)致施工成本加大。為了防止這一現(xiàn)象的發(fā)生，施工技術(shù)管理人員需要把整個工程的施工進(jìn)度和實際施工進(jìn)度相結(jié)合，對項目控制性階段的施工計劃進(jìn)行完善，預(yù)防并處理好工期索賠，務(wù)必保證實際施工進(jìn)度和計劃施工進(jìn)度相匹配。要求施工技術(shù)管理人員在重視施工進(jìn)度的同時要充分考慮到市場效應(yīng)。爭取做到低投入高產(chǎn)出，通過先進(jìn)技術(shù)管理措施，在保證工程質(zhì)量的同時，確保工程施工進(jìn)度符合設(shè)計要求。具體工作上，我們需要對施工組織方案所需的機械、人力進(jìn)行實時檢查，及時糾正不切實際的安排和作法，檢查材料及半成品的進(jìn)場情況，對于出現(xiàn)的問題要早發(fā)現(xiàn)早解決，避免造成工期延誤以及施工成本加大。
3.4做好安全管理工作
安全問題一直是項目施工技術(shù)管理工作的重中之重，安全管理的根本目的在于保護(hù)施工人員的生命安全及健康的同時，保證工程項目施工順利進(jìn)行。在房地產(chǎn)工程施工中，經(jīng)常出現(xiàn)重視事后教育輕事施前防御，只有發(fā)現(xiàn)問題后才去解決問題的情況發(fā)生，沒有科學(xué)的管理技術(shù)作為指導(dǎo)，采用粗放的管理手段，只重視面子工程不去尋找問題產(chǎn)生的根源，直接導(dǎo)致安全事故頻頻發(fā)生。對于安全事故頻發(fā)問題，需要管理人員對事故產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析，找出事故發(fā)生的規(guī)律，消除潛在事故發(fā)生必然因素，從根源上防止安全事故問題發(fā)生。此外，由于房地產(chǎn)安全生產(chǎn)管理具有系統(tǒng)性、復(fù)雜性、連續(xù)性的特點，導(dǎo)致施工單位需要投入大量的人力、物力和財力，且安全事故從表面上看具有一定的偶然性，部分施工企業(yè)為了節(jié)省開支，對施工安全措施安裝不到位，也是導(dǎo)致安全事故頻發(fā)的主要原因。安全無小事，為了進(jìn)一步防止安全事故的發(fā)生，施工技術(shù)管理人員有必要加大對安全文化基礎(chǔ)建設(shè)的重視程度，廣泛開展安全生產(chǎn)的宣傳教育工作，保證全體施工人員能夠真正認(rèn)識到安全生產(chǎn)的重要性和必要性。加大安全防護(hù)措施建設(shè)力度，按照施工要求，各項安全防護(hù)措施必須安裝到位，由專人進(jìn)行檢查監(jiān)督。
3.5科學(xué)控制工程質(zhì)量管理
房地產(chǎn)工程中對工程質(zhì)量產(chǎn)生影響的因素很多，可以說只要是在施工過程中參與到工程施工的人、材料、機械設(shè)備以及施工方案等都可能對工程的質(zhì)量造成影響。所以工程質(zhì)量管理也是一個相當(dāng)復(fù)雜的工作。目前在房地產(chǎn)工程存在的質(zhì)量問題，在工程完工后從表面上看不出質(zhì)量存在缺陷，但工程內(nèi)部的混凝土可能已經(jīng)不具有強度，鋼筋可能已經(jīng)被銹蝕得完全失去了作用，像這些內(nèi)存在的質(zhì)量問題需要通過專業(yè)的儀器和工具進(jìn)行檢測，一旦儀器也檢測不出來可能對后續(xù)房地產(chǎn)的使用帶來困擾。為了避免這種情況的發(fā)生，在整個工程的建設(shè)周期內(nèi)所采用的技術(shù)方案、工藝流程、組織措施、檢測手段、施工組織設(shè)計等都要符合施工要求，嚴(yán)格按照施工標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行。施工技術(shù)管理人員在房地產(chǎn)工程的施工質(zhì)量管理過程中要真正做到，從客觀實際出發(fā)，要有恪盡職守，尊重科學(xué)，遵紀(jì)守法，嚴(yán)格自律，秉著科學(xué)、公正的工作態(tài)度，認(rèn)真做好房地產(chǎn)工程的施工質(zhì)量管理工作。
3.6施工過程中的技術(shù)管理措施
（1）重視施工技術(shù)交底工作
對于施工技術(shù)交底工作必須以制度的形式予以規(guī)定。技術(shù)交底應(yīng)在單位工程和分部分項工程之前進(jìn)行，使接受交底者了解施工任務(wù)的特點、施工工藝、勞動組織、技術(shù)組織、安全措施、控制消耗、規(guī)范要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，以及特殊、復(fù)雜工程或新結(jié)構(gòu)、新工藝的特殊要求等。
（2）強化現(xiàn)場管理措施
房地產(chǎn)工程施工階段，技術(shù)管理人員需要對施工項目的質(zhì)量水平承擔(dān)應(yīng)有的責(zé)任，包含處理與參與監(jiān)管牽涉到施工周期的技術(shù)相關(guān)問題與施工項目成品質(zhì)量水平高低的每個施工步驟、階段。施工技術(shù)管理人員應(yīng)及時發(fā)現(xiàn)并采取有效的處理方式解決好工程施工現(xiàn)場出現(xiàn)的各類施工技術(shù)方面的問題，且能在施工現(xiàn)場中準(zhǔn)確無誤地根據(jù)設(shè)計圖紙進(jìn)行施工。與此同時，還必須對各類測量計算數(shù)據(jù)進(jìn)行仔細(xì)反復(fù)核查，并且參與各個施工環(huán)節(jié)、各種施工半成品、施工現(xiàn)場材料檢測等方面的質(zhì)量監(jiān)控。
（3）工程施工進(jìn)度控制措施
房地產(chǎn)工程施工技術(shù)管理應(yīng)按照預(yù)定的進(jìn)度目標(biāo)，全過程執(zhí)行施工進(jìn)度計劃。施工過程中應(yīng)及時檢查實際施工進(jìn)度與計劃的執(zhí)行情況，并根據(jù)現(xiàn)實情況有效地調(diào)整資源和計劃安排。施工技術(shù)管理機構(gòu)應(yīng)全過程掌握各分部、分項工程的實際施工進(jìn)度及其施工技術(shù)水平、機械設(shè)備狀態(tài)、材料供應(yīng)情況等。對設(shè)有分包施工的建筑工程項目，應(yīng)充分協(xié)調(diào)好各層有工序銜接關(guān)系的施工工作面的施工配合，確保工程整體工期目標(biāo)的實現(xiàn)。
3.7完善評比制度
評比制度一定要完善、有效，不能夠僅僅限于形式上的，要以賞罰分明為原則，這樣才能夠有效的提升施工質(zhì)量。針對具有很多組成單元的分類項目工程，則需要在工程竣工之后組織進(jìn)行施工總結(jié)會議，對施工作業(yè)中曾經(jīng)出現(xiàn)的技術(shù)問題提出最佳的處理方案，同時進(jìn)行對應(yīng)的技術(shù)評價，為今后同類工程積攢成功經(jīng)驗。
在開展有效的工程質(zhì)量掌控下，房地產(chǎn)工程從施工設(shè)計到工程完全竣工需要很長的一段時間，為保證工程各個項目能夠按照原有工序順利開展，就一定要對每道工序進(jìn)行跟蹤調(diào)查，檢查具體的施工技術(shù)方案，保證房地產(chǎn)施工質(zhì)量及進(jìn)展情況。房地產(chǎn)施工質(zhì)量有效措施通常有以下幾個方面：加強房地產(chǎn)施工管理，一定要將房地產(chǎn)工程施工安全、施工質(zhì)量科學(xué)掌控作為第一重要的工作，杜絕因超趕工程進(jìn)度、降低施工成本，出現(xiàn)違規(guī)施工或偷工減料的問題。房地產(chǎn)施工開始到完全竣工驗收需要分配專業(yè)人員對施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控，對于施工作業(yè)中有可能會出現(xiàn)的問題要提前做好應(yīng)急方案，保證可以及時的找出切實可行的技術(shù)解決方案。
在房地產(chǎn)施工當(dāng)中，施工工藝自始至終是一項重要的投資，在房地產(chǎn)工程當(dāng)中，若想提升施工工藝，就需要把握好工程設(shè)計工作，挑選最佳的設(shè)計方案，進(jìn)行科學(xué)的事前設(shè)計掌控，依據(jù)不同競爭方的特征來挑選最為合適的工藝流程，充分調(diào)動施工工作人員的積極能動性，依據(jù)房地產(chǎn)施工過程中材料的選配及設(shè)備的采購進(jìn)行有關(guān)市場調(diào)查，爭取能夠采用最佳的施工技術(shù)方案。
結(jié)束語
工程的技術(shù)管理的特點，實際上這幾個層面是彼此關(guān)聯(lián)、互為條件的，首先各階段的技術(shù)管理要點有助于工作的放矢，是技術(shù)管理工作的基本職能，是面向全過程的技術(shù)管理的基礎(chǔ)；組織架構(gòu)的建立是貫徹全過程技術(shù)管理的組織保證，而項目日志的建立則為面向全過程的技術(shù)管理提供了堅實的信息平臺，三者缺一不可，共同構(gòu)成了面向全過程的技術(shù)管理的基石，并通過管理與技術(shù)結(jié)合，為房地產(chǎn)創(chuàng)造良好的綜合效益。
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