發(fā)布時(shí)間：2023-05-30 14:58:25
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總流程樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)：供應(yīng)鏈；集成化供應(yīng)鏈管理
作者簡(jiǎn)介：康耀江(1965－)，男，河北邯鄲人，天津大學(xué)管理學(xué)院博士研究生，主要從事商業(yè)房地產(chǎn)及集成化供應(yīng)鏈管理研究。
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006－1096(2007)03－0069－04 收稿日期：2007－02－07
一、商業(yè)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈分類
根據(jù)供應(yīng)鏈的集合程度，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的供應(yīng)鏈組合可以分為5種類型，分別是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型、物業(yè)持有型、金融投資型和綜合開(kāi)發(fā)型。在這5種類型中，作為一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商的純粹地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型隨著國(guó)家土地管理政策的調(diào)整和土地“招拍掛”制度的全面實(shí)施，企業(yè)的主導(dǎo)權(quán)逐漸喪失，政府主導(dǎo)的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。因此，這類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)越來(lái)越少；綜合運(yùn)作型是綜合了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型兩種供應(yīng)鏈模式，由于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部分少了，所以該種模式已經(jīng)逐漸變成了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型。所以，目前商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈組合方式主要就是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型、物業(yè)持有型和金融投資型3種(丁烈云、毛鶴琴，2004)，其模式分別如下圖所示。
本文的研究對(duì)象是商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型供應(yīng)鏈，主要原因在于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在整個(gè)過(guò)程中深度參與每個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，全面地把握商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品“制造”的流程，能夠從全局的角度把握商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的方向。
二、商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程
在國(guó)內(nèi)的一般性教科書(shū)上，根據(jù)中國(guó)的國(guó)情和實(shí)際情況，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分為可行性研究、前期工作、建設(shè)實(shí)施、營(yíng)銷和服務(wù)等4個(gè)階段(趙世強(qiáng)，2003)，如下圖所示：
按照國(guó)際上傳統(tǒng)的經(jīng)典房地產(chǎn)著作，一般將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分為以下8個(gè)階段：
三、商業(yè)房地產(chǎn)集成化供應(yīng)鏈管理模型
依照上述兩個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模型并基于對(duì)其的分析，結(jié)合集成化供應(yīng)鏈管理理論，建立如下圖所示商業(yè)房地產(chǎn)集成化供應(yīng)鏈管理模型：
(一)模型基本說(shuō)明
該模型不是直線供應(yīng)鏈，而是橫向和縱向交叉的網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)鏈模型，決策、計(jì)劃和營(yíng)銷不僅是供應(yīng)鏈中的一個(gè)環(huán)節(jié)或流程，而且這個(gè)流程對(duì)其他3個(gè)流程始終產(chǎn)生影響。4個(gè)流程在職能內(nèi)容上是緊密相關(guān)的，不僅互為補(bǔ)充，而且在一些情況下甚至是互相滲透的。所以，4個(gè)流程雖處在供應(yīng)鏈上的不同位置，但是他們之間互相“牽引”，形成了一個(gè)有機(jī)的管理創(chuàng)造系統(tǒng)，從而生產(chǎn)出符合市場(chǎng)需要的有價(jià)值的商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品。
(二)模型的四個(gè)基本流程
模型包括4個(gè)基本流程模塊：土地和資金的獲取、工程建設(shè)管理和運(yùn)營(yíng)管理，這3個(gè)流程通過(guò)決策、計(jì)劃和營(yíng)銷這個(gè)流程進(jìn)行協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。
決策、計(jì)劃和營(yíng)銷：指的是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整體決策和營(yíng)銷管理活動(dòng)，包含開(kāi)發(fā)方式的決策；產(chǎn)品創(chuàng)意；開(kāi)發(fā)流程與合作伙伴的確定；銷售策略的制定等。其中也包含支持性運(yùn)作管理，如：確定商業(yè)房地產(chǎn)房型結(jié)構(gòu)，布置方式和數(shù)量；具體開(kāi)發(fā)計(jì)劃進(jìn)度；銷售方式等。
土地和資金的獲取：指的是土地和資金的獲取方式。土地的獲取主要是根據(jù)土地出讓方的要求來(lái)決定；資金的融通更加復(fù)雜，隨著我國(guó)金融市場(chǎng)的完善，資金來(lái)源渠道的多樣化，采用何種方式獲取資金是房地產(chǎn)企業(yè)急待研究的問(wèn)題。土地和資金可以看作是房地產(chǎn)產(chǎn)品的“原材料”，如何“采購(gòu)”至為關(guān)鍵。
工程建設(shè)管理：指的是項(xiàng)目的勘查、規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程施工管理?？辈榘ǖ匦螠y(cè)量、工程地質(zhì)和水文勘查；規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的整體布局，造型選擇，與周邊配套設(shè)施的結(jié)合，施工圖設(shè)計(jì)等；施工：包括施工單位、監(jiān)理單位的選擇，質(zhì)量、進(jìn)度和資金的控制，竣工驗(yàn)收和移交等。相對(duì)來(lái)說(shuō)這個(gè)流程技術(shù)性最強(qiáng)，也是比較容易控制。
運(yùn)營(yíng)管理：可以用四個(gè)統(tǒng)一來(lái)概括，就是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。這個(gè)流程處于整個(gè)流程的末端，但遠(yuǎn)不意味著結(jié)束。商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的價(jià)值不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的制造上，而且很大一部分體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目的管理經(jīng)營(yíng)上，所以運(yùn)營(yíng)管理流程是非常重要的。
(三)四個(gè)基本流程之間的關(guān)系分析
1．從時(shí)間上看
從時(shí)間上看4個(gè)流程具有很明顯的時(shí)間順序，這就要求在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)公司要遵循一定的規(guī)律，不能盲目。比如在決策不確定的情況下就不能逾越這個(gè)階段開(kāi)展工程建設(shè)。房地產(chǎn)行業(yè)是失敗不起的行業(yè)，商業(yè)房地產(chǎn)更是如此，嚴(yán)格執(zhí)行投資建設(shè)程序，環(huán)環(huán)相扣，才能確保項(xiàng)目實(shí)施的穩(wěn)定性、可控性，才能實(shí)現(xiàn)投資效益。但是實(shí)際的開(kāi)發(fā)過(guò)程并不是沿直線一步一步地向前進(jìn)行的，因此模型并不是直線型的，而是循環(huán)網(wǎng)絡(luò)型；開(kāi)發(fā)是一門(mén)藝術(shù)，它是非常復(fù)雜且具有創(chuàng)造性的活動(dòng)，開(kāi)發(fā)中的有些做法不是完全合乎邏輯的，因此，不能完全依賴于抽象的模型。在每一個(gè)階段，不能僅僅考慮下一個(gè)階段，要始終從全局的角度來(lái)考慮。
2．從內(nèi)容上看
(1)決策、計(jì)劃和營(yíng)銷
這個(gè)流程內(nèi)的管理活動(dòng)貫穿整個(gè)供應(yīng)鏈，“管理就是決策”，因此決策和計(jì)劃在任何管理中都是貫穿始終的活動(dòng)，而且是最總要的管理活動(dòng)。
現(xiàn)代營(yíng)銷管理理論已經(jīng)把營(yíng)銷管理活動(dòng)視為企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，占有統(tǒng)領(lǐng)性的地位。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)前期經(jīng)歷了一個(gè)飛速發(fā)展的過(guò)程，已經(jīng)進(jìn)入“買(mǎi)方”市場(chǎng)，“顧客是上帝”的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，因此營(yíng)銷管理的重要性日漸突出。將營(yíng)銷管理視作貫穿始終的管理活動(dòng)，并作為衡量其他管理活動(dòng)是否有效的標(biāo)準(zhǔn)，可以將商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品始終與市場(chǎng)需求保持一致，大大降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目成功的概率。
(2)土地和資金
這個(gè)流程是4個(gè)環(huán)節(jié)中技術(shù)含量最多的，也是相對(duì)最易于控制的管理環(huán)節(jié)，屬于產(chǎn)品“制造”階段，執(zhí)行的特色最明
顯，但是并不是說(shuō)這個(gè)管理環(huán)節(jié)就容易、簡(jiǎn)單和不重要。房地產(chǎn)產(chǎn)品和一般性產(chǎn)品不同，具有一次性，而且要經(jīng)得住長(zhǎng)時(shí)間的檢驗(yàn)(至少20年以上)。規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建造不僅要滿足現(xiàn)代需要，而且要符合未來(lái)時(shí)展的要求。
土地和資金作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“原材料”，是影響商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要的兩個(gè)要素。房產(chǎn)依附在土地之上，資金是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的血液，兩者與其他環(huán)節(jié)的關(guān)系是非常重要的。
(3)工程建設(shè)管理
工程建設(shè)管理是決策的結(jié)果，依賴于土地和資金的支持，同時(shí)對(duì)后期的運(yùn)營(yíng)管理有直接的影響，為了便于后期的運(yùn)營(yíng)管理，在這個(gè)階段就應(yīng)該安排運(yùn)營(yíng)管理階段的相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)來(lái)參與決策。所以工程建設(shè)管理與其他管理模塊的交叉管理也是最多的。
(4)運(yùn)營(yíng)管理
運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最后一個(gè)階段，但是對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身來(lái)說(shuō)則意味著一個(gè)新的開(kāi)始。運(yùn)營(yíng)管理是在前面3個(gè)流程管理的基礎(chǔ)上開(kāi)展的，因此處在最為被動(dòng)的位置。在這個(gè)流程管理階段，除了要完成前面3個(gè)環(huán)節(jié)中沒(méi)有完成的一些工作外，更為重要的是要通過(guò)商業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最終的價(jià)值。
運(yùn)營(yíng)管理是否能夠成功根本取決于前面3個(gè)階段的成果，取決于整個(gè)戰(zhàn)略和策略是否正確，運(yùn)營(yíng)管理在一定程度上還可以彌補(bǔ)前面階段的缺陷，但是對(duì)于一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，決不能將成功押在最后的運(yùn)營(yíng)管理環(huán)節(jié)上。
3．從組織結(jié)構(gòu)上看
商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在組織結(jié)構(gòu)上屬于典型的網(wǎng)絡(luò)型組織結(jié)構(gòu)。從圖中不難看出，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的關(guān)鍵職能基本上都是由外部的專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)完成的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用自身優(yōu)勢(shì)，通過(guò)信息整合，以經(jīng)濟(jì)利益為驅(qū)動(dòng)力，建成一個(gè)系統(tǒng)的組織網(wǎng)絡(luò)，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)的復(fù)雜職能納入到自己的管理系統(tǒng)內(nèi)部，不僅確立了自己的中心地位，而且有效推動(dòng)了整個(gè)系統(tǒng)的有機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)。
四、商業(yè)房地產(chǎn)集成化供應(yīng)鏈管理模型分析
(一)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)集成化供應(yīng)鏈中企業(yè)的角色與相互關(guān)系
商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈?zhǔn)欠N網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，開(kāi)發(fā)商是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)實(shí)施者，是項(xiàng)目的總負(fù)責(zé)人，承擔(dān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成敗的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，是供應(yīng)鏈的組建者，對(duì)供應(yīng)鏈的運(yùn)作起主導(dǎo)作用。所以，開(kāi)發(fā)商是供應(yīng)鏈的核心企業(yè)；是集成化供應(yīng)鏈的管理者。由開(kāi)發(fā)商提出以滿足客戶需求為目的的供應(yīng)鏈分工措施，對(duì)各種資源進(jìn)行整合；由開(kāi)發(fā)商對(duì)戰(zhàn)略性問(wèn)題和支持性運(yùn)作問(wèn)題做出決策，在項(xiàng)目實(shí)施前完成市場(chǎng)分析、費(fèi)用測(cè)算、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的過(guò)程，做出開(kāi)發(fā)計(jì)劃并在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整。
(二)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)集成化供應(yīng)鏈管理的實(shí)現(xiàn)方式
首先，開(kāi)發(fā)商要從傳統(tǒng)的局部性思維轉(zhuǎn)換到整體性的系統(tǒng)思維。在觀念上，開(kāi)發(fā)商要充分尊重鏈中的供應(yīng)商，一流的供應(yīng)商造就一流的企業(yè)，拋棄以往哪些“非此即彼”、“你死我活”、“極力壓價(jià)”的競(jìng)爭(zhēng)式的方式，努力營(yíng)造相互合作的雙贏或多贏的新局面，從競(jìng)爭(zhēng)走向競(jìng)合，努力提高供應(yīng)鏈整體的競(jìng)爭(zhēng)能力，從而提高供應(yīng)鏈的績(jī)效，為鏈中企業(yè)創(chuàng)造更好的績(jī)效水平。
其次，集成化供應(yīng)鏈管理也不僅僅是合作伙伴的選擇，開(kāi)發(fā)商要建立相應(yīng)的生產(chǎn)計(jì)劃與控制體系、采購(gòu)體系、信息技術(shù)支撐體系、價(jià)值觀共享及風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)體系、鏈中企業(yè)的激勵(lì)制度等支持系統(tǒng)，包括企業(yè)的外部網(wǎng)、內(nèi)部網(wǎng)、知識(shí)庫(kù)、電子數(shù)據(jù)庫(kù)及電子數(shù)據(jù)交換系統(tǒng)等。以此來(lái)保證供應(yīng)鏈的穩(wěn)定高效運(yùn)作。
第三，鏈中企業(yè)建立互信關(guān)系是進(jìn)行有效合作的紐帶與保證。開(kāi)發(fā)商要與合作企業(yè)共擔(dān)責(zé)任、風(fēng)險(xiǎn)與成本，同時(shí)共享成果與收益，這是企業(yè)間建立長(zhǎng)久信任關(guān)系的唯一有效途徑。節(jié)點(diǎn)企業(yè)間只有建立了信任關(guān)系，供應(yīng)鏈的運(yùn)作效率才能得到保證和提高，開(kāi)發(fā)商才能贏得長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
(三)商業(yè)房地產(chǎn)集成化供應(yīng)鏈管理博弈分析
對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，作為供應(yīng)鏈的核心企業(yè)，進(jìn)行集成化供應(yīng)鏈管理，不僅僅是從自身的利益最大化的目標(biāo)出發(fā)，而是應(yīng)在爭(zhēng)取供應(yīng)鏈利潤(rùn)最大化的基礎(chǔ)上，進(jìn)行鏈中企業(yè)之間的利益協(xié)調(diào)和分配。供應(yīng)鏈的競(jìng)爭(zhēng)，首先是供應(yīng)鏈與供應(yīng)鏈之間的競(jìng)爭(zhēng)，其次才是鏈中企業(yè)之間的分配競(jìng)爭(zhēng)，它們之間存在博弈關(guān)系。下面以開(kāi)發(fā)商和建筑商為例，對(duì)他們之間的博弈進(jìn)行分析。開(kāi)發(fā)商和建筑商都是獨(dú)立的企業(yè)。
1．博弈分析
假設(shè)建筑商的單位產(chǎn)品價(jià)格為p，產(chǎn)量為q，成本函數(shù)為T(mén)C1，則利潤(rùn)為
π1=pq-TC1(q)
開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品價(jià)格為P2，產(chǎn)量為Q2，除去中間產(chǎn)品(建筑商)的成本函數(shù)為T(mén)C2，則利潤(rùn)為
π2=P2Q2-TC2(Q2)-pq
總利潤(rùn)為
π=π1+π2=2Q2－(TC2(Q2)+TC1(q))
在只有一家建筑商的情況下，則q=Q2。并且，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)的需求曲線滿足于
P=f(Q)
在完全信息的條件下，博弈雙方輪流出價(jià)的討價(jià)還價(jià)博弈為G(δl，δ2)，建筑商和開(kāi)發(fā)商獲得利潤(rùn)的貼現(xiàn)因子分別為δl和δ2，N={1，2}代表博弈雙方，P為中間產(chǎn)品的集合，X∈R+為中間產(chǎn)品的產(chǎn)量空間，T={0，1，2……}為所有的時(shí)間集合。雙方博弈的規(guī)則為：當(dāng)一方給出中間產(chǎn)品的一個(gè)價(jià)格，另一方要么接受這個(gè)價(jià)格，要么拒絕這個(gè)價(jià)格，若接受這個(gè)價(jià)格，則根據(jù)這個(gè)價(jià)格選擇一個(gè)使其利潤(rùn)最大化的中間產(chǎn)品的產(chǎn)量，博弈結(jié)束；若拒絕這個(gè)價(jià)格，博弈進(jìn)入下一輪，由拒絕方出價(jià)，另一方要接受并選擇一個(gè)其利潤(rùn)最大化的中間產(chǎn)品的產(chǎn)量，要么拒絕，博弈繼續(xù)下去，直到一方接受對(duì)方的出價(jià)，達(dá)成一致。
在建筑商和開(kāi)發(fā)商都不能決定中間產(chǎn)品的價(jià)格的情況下，建筑商選擇產(chǎn)量來(lái)決定自身的利潤(rùn)最大化，開(kāi)發(fā)商根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求函數(shù)來(lái)決定利潤(rùn)最大化產(chǎn)量，當(dāng)雙方同時(shí)博弈時(shí)，建筑商選擇產(chǎn)量q使其自身利潤(rùn)最大化化π1則最優(yōu)化一階條件為
P=MC1(q)
開(kāi)發(fā)商根據(jù)需求函數(shù)決定利潤(rùn)最大化，并且q=Q2時(shí)，最優(yōu)化一階條件為
P=f(q)+qf’(q)-MC2(q)
上兩式聯(lián)立可得博弈均衡解p*，滿足
P*=MC1(q*)
P*=f(q*)+q*f’(q*)-MC2(q*)
滿足供應(yīng)鏈的利潤(rùn)最大化產(chǎn)量q*
f(q*)+f’(q*)q*-MC1(q*)-MC2(q*)=0
這個(gè)均衡過(guò)程的形成過(guò)程與雙方的成本函數(shù)有密切的關(guān)系，但是在傳統(tǒng)的合作方式中不可能達(dá)到完全信息的條件。建筑商和開(kāi)發(fā)商只有形成戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系，對(duì)供應(yīng)鏈實(shí)行集成化管理，雙方充分的互相信任，博弈過(guò)程是合作博弈，才能達(dá)到供應(yīng)鏈整體利益最優(yōu)的水平。
2．合作博弈的帕累托改進(jìn)
關(guān)鍵詞：全面風(fēng)險(xiǎn)管理；房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目
1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的方法
全面風(fēng)險(xiǎn)管理方法是風(fēng)險(xiǎn)管理流程實(shí)施的具體手段，建立風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系有助于各個(gè)流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部風(fēng)險(xiǎn)的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系猶如一個(gè)方法庫(kù)，將各個(gè)流程的風(fēng)險(xiǎn)管理方法匯總起來(lái)，比較各種方法的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，找出其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中的適用范圍，在進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，可以針對(duì)各個(gè)階段的特點(diǎn)快速選擇有效的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的定性和定量分析。
在全面風(fēng)險(xiǎn)管理框架中目標(biāo)體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)制定和執(zhí)行；組織體系是基礎(chǔ)，從組織制度上保證風(fēng)險(xiǎn)管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，培養(yǎng)全員風(fēng)險(xiǎn)管理的氛圍；流程體系是關(guān)鍵，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)都要按照風(fēng)險(xiǎn)管理流程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)處理和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控；方法體系是手段，促進(jìn)全部風(fēng)險(xiǎn)的管理。四大體系相輔相成，共同構(gòu)成了一個(gè)相對(duì)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系。各個(gè)體系的具體關(guān)系（如圖1）。
2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的流程
2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。主要用來(lái)確定風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源和進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類的過(guò)程。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工作分解的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，即針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不同階段，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。不同階段的風(fēng)險(xiǎn)因素不同，風(fēng)險(xiǎn)分類和分組的依據(jù)也不同。
2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的定性分析和定量分析，估計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎(chǔ)上將風(fēng)險(xiǎn)按照高、中、低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排序，編制風(fēng)險(xiǎn)列表，最后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的程度進(jìn)行專題風(fēng)險(xiǎn)研究的過(guò)程。值得注意的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)分析的范圍比建筑工程項(xiàng)目的進(jìn)度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應(yīng)該從項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)各個(gè)階段的工作特點(diǎn)來(lái)對(duì)其可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。
2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況的修正和提高的過(guò)程，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理有效實(shí)施的保障。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控不僅僅依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃采取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，還應(yīng)該隨著項(xiàng)目的深入，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行修正，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃進(jìn)行修改，即風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估、應(yīng)對(duì)、監(jiān)控和再識(shí)別的循環(huán)過(guò)程。
3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略
3.1風(fēng)險(xiǎn)回避
風(fēng)險(xiǎn)回避是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)，經(jīng)過(guò)權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，或改變開(kāi)發(fā)項(xiàng)目條件，以避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源地，從根本上消除風(fēng)險(xiǎn)隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴(yán)重，又無(wú)其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施可用時(shí)，常采用風(fēng)險(xiǎn)回避。風(fēng)險(xiǎn)回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的活動(dòng)；另一種是改變活動(dòng)方案，或改變工作方法?？梢钥闯?，風(fēng)險(xiǎn)回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因?yàn)榛乇茱L(fēng)險(xiǎn)雖然能避免損失，但同時(shí)也失去了獲利的機(jī)會(huì)。所以，在選取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施時(shí)最好慎用風(fēng)險(xiǎn)回避這種防范手段。
3.2風(fēng)險(xiǎn)控制
風(fēng)險(xiǎn)控制是指在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制目的，風(fēng)險(xiǎn)控制可以分為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制。前者以降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風(fēng)險(xiǎn)的損失程度為目的。風(fēng)險(xiǎn)控制從主動(dòng)采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險(xiǎn)隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。由于風(fēng)險(xiǎn)控制措施成本低、效益好，不會(huì)產(chǎn)生不良后遺癥。因此對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的種種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險(xiǎn)控制措施。
3.3風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，有意識(shí)地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)回避不同，它不是放棄或中止項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，而是將開(kāi)發(fā)活動(dòng)中風(fēng)險(xiǎn)可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也不同于風(fēng)險(xiǎn)控制，它不像風(fēng)險(xiǎn)控制那樣是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)損失概率和程度，而是將風(fēng)臉轉(zhuǎn)移出去而間接達(dá)到降低自身的損失程度。
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險(xiǎn)。合同形式有固定總價(jià)合同、成本報(bào)酬合同、單價(jià)合同等；保險(xiǎn)有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)和人身險(xiǎn)。各種合同的對(duì)開(kāi)發(fā)商和承包商的風(fēng)險(xiǎn)影響程度不同，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)項(xiàng)目的情況，采取適當(dāng)?shù)暮贤问?，合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，參見(jiàn)表1。
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風(fēng)險(xiǎn)接受方）之間的損失可以清楚地計(jì)算和劃分，否則雙方之間無(wú)法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)；（3）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施。
3.險(xiǎn)自留
風(fēng)險(xiǎn)自留是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，對(duì)一些無(wú)法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，或因冒該風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大利益時(shí)，在不影響開(kāi)發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險(xiǎn)自留措施。風(fēng)險(xiǎn)自留可分成兩大類：計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留和非計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留。計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留是主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)自留，其具體措施有：（l）自己保險(xiǎn)；（2）專屬保險(xiǎn)；（3）損失攤銷；（4）借款補(bǔ)償；（5）自負(fù)額保險(xiǎn)。非計(jì)劃自留是被動(dòng)自留，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急準(zhǔn)備金來(lái)應(yīng)對(duì)。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策結(jié)合使用，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策時(shí)，應(yīng)盡可能地保證重大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)己經(jīng)保險(xiǎn)或?qū)嵤┝孙L(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策也應(yīng)與保險(xiǎn)對(duì)策相比較，以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險(xiǎn)管理成本的決定。
3.5風(fēng)險(xiǎn)利用
風(fēng)險(xiǎn)利用是指開(kāi)發(fā)商利用人們懼怕風(fēng)險(xiǎn)、追求安全的心理，通過(guò)參與確實(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，依靠自身扎實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風(fēng)險(xiǎn)利用是風(fēng)險(xiǎn)管理的較高層次，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，嫻熟的技巧和高度的應(yīng)變能力，才能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的可利用性和可利用價(jià)值進(jìn)行分析，有效利用。例如在當(dāng)前的土地市場(chǎng)化的條件下，經(jīng)營(yíng)性土地必須通過(guò)招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級(jí)開(kāi)發(fā)入手，通過(guò)爭(zhēng)取某地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)權(quán)，為獲得二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)打基礎(chǔ)。因?yàn)槿绻M(jìn)行了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，就從某種程度上提前對(duì)土地的相關(guān)信息進(jìn)行了了解。在進(jìn)行土地進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)上市交易時(shí)具有先天的優(yōu)勢(shì)，獲取二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風(fēng)險(xiǎn)。
4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)中注意的問(wèn)題
4.1制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃應(yīng)具有針對(duì)性
風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的制定是風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于項(xiàng)目的獨(dú)特性和唯一性，在制定應(yīng)對(duì)措施時(shí)不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項(xiàng)目自身的條件和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的結(jié)果，提出有針對(duì)性的解決方案。同時(shí)在制定應(yīng)對(duì)計(jì)劃時(shí)必須克服僥幸心理，為了減少費(fèi)用支出，不對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做有效的防范。
4.2注重應(yīng)對(duì)管理方法的組合
無(wú)論是風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移還是風(fēng)險(xiǎn)自留等，每種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施都有它的局限性，面對(duì)復(fù)雜多變的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)注重多種方法的組合，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級(jí)進(jìn)行排序，避免單一方案無(wú)效帶來(lái)的措手不及。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；成本控制；原則；具體方法
一、相關(guān)概念界定
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概念
項(xiàng)目成本是指為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總目標(biāo)而進(jìn)行的各項(xiàng)活動(dòng)消耗人力、物力等資源而產(chǎn)生的各種費(fèi)用的總和。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其最主要業(yè)務(wù)活動(dòng)是開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)房地產(chǎn)商品，所以房地產(chǎn)公司的成本就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本是指項(xiàng)目在決策立項(xiàng)、設(shè)計(jì)規(guī)劃、建設(shè)施工、竣工結(jié)算以及銷售等過(guò)程中耗費(fèi)的所有費(fèi)用的總和。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的特點(diǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的核心環(huán)節(jié)體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的控制。房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、可持續(xù)、健康的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，就需要通過(guò)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目成本的控制來(lái)提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利實(shí)施，確保項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中合理均衡地配置各類資源，從而獲得良好的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益。顯然，對(duì)項(xiàng)目成本的控制，對(duì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的效益是非常有效的控制手段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制具有高風(fēng)險(xiǎn)性、全面性、綜合性、程序性等幾個(gè)特點(diǎn)。
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的對(duì)象
根據(jù)全過(guò)程控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的要求，主要的控制內(nèi)容體現(xiàn)在如下幾個(gè)階段：
1.可行性研究階段?？裳须A段也是投資決策階段，對(duì)擬投資開(kāi)發(fā)地塊在其公開(kāi)掛牌前進(jìn)行可行性研究，包括成本測(cè)算，市場(chǎng)分析及最終受益情況，最終形成可研報(bào)告供決策者決策。
2.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是從項(xiàng)目控規(guī)、規(guī)劃條件、項(xiàng)目總體方案、單體方案、景觀方案，一直到相應(yīng)的施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)全部過(guò)程，此階段基本確定了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目80%的成本，從結(jié)構(gòu)形式、建筑體型、外立面形式、景觀等等，此階段成本管理者必須全程參與跟蹤，必要時(shí)把限額設(shè)計(jì)的指標(biāo)提供給設(shè)計(jì)部門(mén)。
3.招投標(biāo)階段。此階段是由招標(biāo)部門(mén)組織，根據(jù)設(shè)計(jì)方案/圖紙及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)編制相應(yīng)的招標(biāo)文件，同時(shí)對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行成本估算，提出投標(biāo)決策意見(jiàn)，盡可能做到合理低價(jià)選擇中標(biāo)單位，做到有效控制成本。
4.施工階段。施工階段是依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙和相關(guān)技術(shù)規(guī)范、操作規(guī)程等，編制合理的可行性的施工方案和施工工序的策劃，并編制有效的進(jìn)度控制計(jì)劃和控制措施，這個(gè)過(guò)程中要兼顧對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行事前、事中和事后的控制。成本控制要以合同、定額、規(guī)范為依據(jù)，參考市場(chǎng)行情，對(duì)施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行控制，同時(shí)避免發(fā)生無(wú)效成本。
5.竣工結(jié)算階段。對(duì)已竣工且經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格后的總包/分包等項(xiàng)目及時(shí)進(jìn)行結(jié)算，準(zhǔn)確的確定結(jié)算費(fèi)用額以及維修保養(yǎng)額度，做到依據(jù)充分、合理控制。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制原則
（一）全面全員過(guò)程控制原則
全面考慮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目壽命周期內(nèi)各項(xiàng)事務(wù)的子目細(xì)化，全員參與成本控制并將責(zé)任落實(shí)到人，全程進(jìn)行有機(jī)綜合，形成PDCA（計(jì)劃一實(shí)施一檢查一調(diào)整）的良性循環(huán)過(guò)程。它包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本預(yù)測(cè)與決策、成本計(jì)劃和實(shí)施、成本核算和偏差分析等主要環(huán)節(jié)，其中以成本計(jì)劃的制定和計(jì)劃的實(shí)施監(jiān)控為關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
（二）成本控制的最低化原則
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制應(yīng)該使用科學(xué)的手段和方法，比如企業(yè)的各類制度、流程和方法，保證可以不斷地有效合理的控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本，最終實(shí)現(xiàn)達(dá)到項(xiàng)目最低的結(jié)算成本目標(biāo)。同時(shí)也要注意所控制成本項(xiàng)目的科學(xué)性和合理性，不能顧此失彼，應(yīng)做到合理的降低，符合客觀規(guī)律、符合市場(chǎng)，避免事倍功半。
（三）目標(biāo)成本管理的原則
實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本管理，應(yīng)包含以下內(nèi)容:編制成本目標(biāo)，并對(duì)其進(jìn)行責(zé)任分解，落實(shí)到具體責(zé)任部門(mén)和責(zé)任人，定期對(duì)目標(biāo)的實(shí)際執(zhí)行情況進(jìn)行檢查落實(shí)，對(duì)目標(biāo)成本的實(shí)施、檢查、反饋、處理循環(huán)進(jìn)行評(píng)價(jià)和修正。在規(guī)劃設(shè)計(jì)審批通過(guò)后，應(yīng)將目標(biāo)成本完成定稿并實(shí)施，真正體現(xiàn)目標(biāo)成本的前置指導(dǎo)性。目標(biāo)成本的修改應(yīng)有嚴(yán)格的規(guī)定，體現(xiàn)決策嚴(yán)謹(jǐn)性要求。
（四）動(dòng)態(tài)成本管理原則
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的多數(shù)項(xiàng)目不具有連續(xù)性，因此在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制應(yīng)強(qiáng)調(diào)有效的動(dòng)態(tài)的控制，充分體現(xiàn)出責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則。動(dòng)態(tài)成本是通過(guò)對(duì)已發(fā)生及待發(fā)生成本隨時(shí)掌握和控制，是成本管理責(zé)任部門(mén)依據(jù)已審批的目標(biāo)成本，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各階段的業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行連續(xù)監(jiān)控。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)組成一個(gè)負(fù)責(zé)成本控制管理的機(jī)構(gòu)或組織，可以是永久的，也可是臨時(shí)的，在對(duì)成本控制工作負(fù)責(zé)的同時(shí)，也應(yīng)有一定的成本控制管理的權(quán)限，是成本控制的主導(dǎo)部門(mén)，同時(shí)項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人要定期檢查和考評(píng)各職能部門(mén)和各類工作小組在成本控制中的業(yè)績(jī)，并做到獎(jiǎng)罰分明。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制具體方法
（一）決策立項(xiàng)階段成本控制的措施
1.做好可行性研究?？尚行匝芯孔鳛榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期階段的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成敗起著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行成本控制的根本目的是要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的最大化。項(xiàng)目投資決策依據(jù)就是可行性研究報(bào)告，報(bào)告內(nèi)容論證是否經(jīng)濟(jì)合理，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)成敗具有很大影響度。在房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)前期，需要充分考慮自身的地理?xiàng)l件、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)需求，充分做好前期的基礎(chǔ)調(diào)研工作，收集大量的資料，嚴(yán)密論證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資效益和投資方案的合理性，避免決策失誤。在選立項(xiàng)時(shí)就首先要對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模大小進(jìn)行說(shuō)明，分析項(xiàng)目的選址條件以及所具備的建設(shè)條件、預(yù)期收入、及銷售利潤(rùn)等，同時(shí)包括經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)效益分析，以及環(huán)境影響和社會(huì)影響評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析等。
2.控制土地與拆遷費(fèi)。土地和資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最重要的兩大要素。其中，土地資源的稀缺性和競(jìng)爭(zhēng)性決定了土地成本作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要成本之一。要控制好土地成本，需要對(duì)土地招投標(biāo)制定好競(jìng)買(mǎi)的策略及技巧，以最低的價(jià)格和風(fēng)險(xiǎn)獲得最大的利潤(rùn)。要控制好土地費(fèi)用所能承受的最高限額。土地競(jìng)拍前，擬建初步方案前，確定要建什么樣的樓盤(pán)，預(yù)測(cè)未來(lái)幾年的銷售金額，根據(jù)建造需要的估算成本，假定方案以最低利潤(rùn)的價(jià)格銷售，假設(shè)零利潤(rùn)來(lái)計(jì)算土地成本限額，計(jì)算拍賣(mài)可以承受的價(jià)格底線，從而保證土地成本控制在一定的范圍內(nèi)。
（二）設(shè)計(jì)規(guī)劃階段成本控制的措施
1.推行設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度。在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段應(yīng)大力引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，推行方案設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度，以達(dá)到控制成本的目的。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊等媒體招標(biāo)公告，吸引諸多的設(shè)計(jì)大單位參與設(shè)計(jì)方案，從而優(yōu)選厲行節(jié)約，符合先進(jìn)技術(shù)、建設(shè)節(jié)能并安全適用且設(shè)計(jì)美觀的方案。
2.加強(qiáng)技術(shù)溝通、優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。對(duì)于建筑師的設(shè)計(jì)方案，需由項(xiàng)目的成本控制負(fù)責(zé)人通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)方案的平面布局、結(jié)構(gòu)特征、外觀造型等進(jìn)行研究，并充分與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行建議、意見(jiàn)的溝通，明確規(guī)定設(shè)計(jì)質(zhì)量不過(guò)關(guān)而造成變更的改進(jìn)措施，以達(dá)到最大限度優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的目的。
3.實(shí)行限額設(shè)計(jì)方法。設(shè)計(jì)單位在進(jìn)行設(shè)計(jì)中，要推行限額設(shè)計(jì)。所謂限額設(shè)計(jì)是指按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資限額不被突破。
（三）建設(shè)施工階段成本控制的措施
1.嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)制度。通過(guò)嚴(yán)格的合同條款的擬訂、簽訂等工作來(lái)控制投資，對(duì)成本控制具有非常關(guān)鍵的作用。主要是通過(guò)工程量清單，編制招標(biāo)控制價(jià)格，為最終確定投標(biāo)價(jià)）格確定依據(jù)。建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行工程招投標(biāo)制，能夠引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，確保合理的工程造價(jià)，同時(shí)能夠防止建設(shè)單位的暗箱操作。招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、透明、公正、誠(chéng)信的原則，認(rèn)真編制工程標(biāo)底和標(biāo)書(shū)，做好評(píng)標(biāo)定標(biāo)工作，確保合理低價(jià)者中標(biāo)。
2.加強(qiáng)合同管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)極為復(fù)雜的社會(huì)生產(chǎn)過(guò)程，包括建筑、結(jié)構(gòu)、水電、機(jī)械設(shè)備、通訊等專業(yè)設(shè)計(jì)和施工活動(dòng)，需要各種材料、設(shè)備、技術(shù)和勞動(dòng)力的供應(yīng)。在現(xiàn)代的社會(huì)化大生產(chǎn)和專業(yè)化分工條件下，一個(gè)稍大一點(diǎn)的工程參加單位就有幾十個(gè)，甚至上百個(gè)，它們之間形成各式各樣的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，而項(xiàng)目中維系這種關(guān)系的紐帶就是合同。合同管理不能流于形式，不是單純的起到檔案歸置的作用，應(yīng)嚴(yán)格按照建筑行業(yè)的行規(guī)及法律規(guī)范，實(shí)行合同審查、會(huì)簽制度。以加強(qiáng)在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中對(duì)于資金款支付情況的控制，避免因?yàn)槁氊?zé)不清，材料不全、相互扯皮等現(xiàn)象造成成本徒增、工期延誤等問(wèn)題。
（四）竣工結(jié)算階段成本控制的措施
1.嚴(yán)格控制竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收是竣工結(jié)算階段成本控制的一項(xiàng)重要工作?？⒐を?yàn)收要通過(guò)檢查工程質(zhì)量，包括結(jié)構(gòu)、門(mén)窗、綠化等是否達(dá)到規(guī)定的設(shè)計(jì)要求和規(guī)范，要檢查工程內(nèi)容是否有缺漏，是否違反設(shè)計(jì)規(guī)格、各項(xiàng)配套設(shè)施功能是否良好等，通過(guò)實(shí)驗(yàn)的方法，對(duì)設(shè)計(jì)各功能進(jìn)行檢測(cè)，管線布置、氣密性是否良好等。工程完工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要對(duì)工程主體和所有的工程變更、施工文件等材料進(jìn)行全面交接，查擺問(wèn)題，進(jìn)行質(zhì)量評(píng)定。符合竣工驗(yàn)收依據(jù)的工程才能通過(guò)驗(yàn)收，并使建設(shè)工程投資產(chǎn)生效益。在竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)要注重對(duì)竣工圖紙和文件的交接，這部分材料不單純是項(xiàng)目各項(xiàng)工程建設(shè)技術(shù)參數(shù)、系統(tǒng)狀況的證明，更是往后工程改擴(kuò)建、維護(hù)的重要依據(jù)。
2.嚴(yán)格審查竣工結(jié)算。工程決算書(shū)是由施工單位編制的，直接關(guān)系到甲方業(yè)主方和乙方施工方的利益關(guān)系，業(yè)主方和施工方都很關(guān)注項(xiàng)目總價(jià)款的審核結(jié)算。工程決算書(shū)由業(yè)主方委托有資質(zhì)的中間機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)審對(duì)工程總造價(jià)的影響非常大?？⒐るA段要按照合同規(guī)定的結(jié)算方法、計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)定額、優(yōu)惠政策等，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行審核，如有紕漏，要認(rèn)真復(fù)審，明確結(jié)算的要求?？⒐げ牧贤陚鋾r(shí)才能列入結(jié)算。嚴(yán)格控制工程變更等費(fèi)用，認(rèn)真落實(shí)變更簽證，根據(jù)規(guī)定的流程進(jìn)行核準(zhǔn)，施行規(guī)范化管理，以降低工程結(jié)算過(guò)程摻雜的水分。
作者:錢(qián)寶山 單位:浙江省象山縣地產(chǎn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司
參考文獻(xiàn)：
1.政策風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資對(duì)政策反應(yīng)比較敏感，受到諸如金融、房地產(chǎn)管理、稅費(fèi)等多種政策因素的影響和制約。如不處理好投資與政策之間的關(guān)系，將會(huì)影響到實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的收益目標(biāo)，進(jìn)而給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，并可能最終使銀行產(chǎn)生大量的不良資產(chǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，選擇符合政府導(dǎo)向、收益穩(wěn)定的或有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目進(jìn)行投資才是避免政策法律風(fēng)險(xiǎn)最有效的方法。而對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，不但要全面詳細(xì)地了解國(guó)家的政策法規(guī)的規(guī)定，而且還要對(duì)政策法規(guī)的變化趨勢(shì)進(jìn)行分析和判斷，并貫徹到貸款的決策與日常的管理中，方能避免政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的政策不斷創(chuàng)新、快速變化使得房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)處于動(dòng)態(tài)變化環(huán)境中，如果不能適應(yīng)這種變化，將導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸遭遇風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行需要準(zhǔn)確把握政策脈搏不斷動(dòng)態(tài)調(diào)控自己的信貸政策，才能保證企業(yè)既不會(huì)因?yàn)楹驼邔?dǎo)向違背，導(dǎo)致信貸流失損失，又不會(huì)因?yàn)榕袛嗍д`，過(guò)于縮小房地產(chǎn)信貸，造成房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)利潤(rùn)下降的風(fēng)險(xiǎn)。
2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的，不確定性給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、貸款帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)就是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)的屬性，一旦投資開(kāi)發(fā)建設(shè)，狀態(tài)就難以調(diào)整或改變，因此投資者需要對(duì)市場(chǎng)的供求現(xiàn)狀和趨勢(shì)作認(rèn)真的分析，對(duì)房地產(chǎn)乃至經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期做出預(yù)測(cè)和判斷，采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，以減少由于對(duì)市場(chǎng)狀況的錯(cuò)誤判斷而造成的損失。就其影響程度來(lái)看，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要受某一單一客戶自身原因影響，故其影響面并不大；政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)由于影響的全局性和長(zhǎng)遠(yuǎn)性，對(duì)商業(yè)銀行的貸款沖擊非常大。此外，政府政策的調(diào)整對(duì)市場(chǎng)性風(fēng)險(xiǎn)因素也有很大程度上的影響，當(dāng)市場(chǎng)性風(fēng)險(xiǎn)和政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)作用于房地產(chǎn)時(shí)，很難對(duì)兩者加以區(qū)分。但不論怎樣，最終的表現(xiàn)形式都是市場(chǎng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)貸款質(zhì)量沖擊最大，影響更深遠(yuǎn)。對(duì)于貸款銀行來(lái)說(shuō)，只有充分研究和準(zhǔn)確把握國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的走勢(shì)、宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期，直至房地產(chǎn)行業(yè)的供需趨勢(shì)，才能有效防范這種風(fēng)險(xiǎn)、確保房地產(chǎn)貸款質(zhì)量。
二、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)
1.信貸評(píng)審制度的內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從申請(qǐng)到發(fā)放貸款需要長(zhǎng)時(shí)間的業(yè)務(wù)處理周期，根本無(wú)法滿足市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要。造成目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)行為轉(zhuǎn)換無(wú)法獲取足夠及時(shí)的資金支持，從而對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸造成了風(fēng)險(xiǎn)。另外，銀行業(yè)務(wù)職能部門(mén)往往會(huì)根據(jù)自己的需求設(shè)置自己的流程或制度，缺乏與其他部門(mén)的溝通與銜接，導(dǎo)致部門(mén)之間操作流程存在重復(fù)或沖突。比如說(shuō)，目前我國(guó)社會(huì)信用體系建設(shè)還處于初級(jí)階段，很多銀行部門(mén)為方便搜集信息，都有自己的信息平臺(tái)，各自的信息相互獨(dú)立，不能實(shí)現(xiàn)共享，造成資源的浪費(fèi)和信息孤島現(xiàn)象。再如，多數(shù)部門(mén)的業(yè)務(wù)操作系統(tǒng)也不統(tǒng)一，造成大量人力的浪費(fèi)，也給管理造成混亂。此外，大量的信息依靠手工計(jì)算并填報(bào)匯總，占用了基層行大量的時(shí)間和精力，也容易造成數(shù)據(jù)的誤差。銀行在設(shè)計(jì)和整合流程時(shí)，如果不能加強(qiáng)總體規(guī)劃，使流程之間相互協(xié)調(diào)、降低摩擦，減少內(nèi)耗，則使得銀行面對(duì)房地產(chǎn)信貸這種量大而復(fù)雜的信貸業(yè)務(wù)就會(huì)陷入混亂的管理，從而導(dǎo)致潛在的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)雖然我國(guó)已逐步開(kāi)始建立社會(huì)信用體系，并將個(gè)人信用記錄登記在個(gè)人征信系統(tǒng)上，但較發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)比，我國(guó)信用體系還不健全。在信貸活動(dòng)中，銀行對(duì)借款人的信用質(zhì)量、風(fēng)險(xiǎn)類型和資金償還概率的判斷與借款人真實(shí)情況比較會(huì)出現(xiàn)偏差，于是，依托偏差的判斷得出的的風(fēng)險(xiǎn)管理策略一定也會(huì)偏差。隨著信息不對(duì)稱缺口的擴(kuò)大，會(huì)致使銀行對(duì)借款人出現(xiàn)篩選和監(jiān)督失誤，從而使銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量趨于惡化。
2.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)目前，我國(guó)商業(yè)銀行整體上流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)處于可控狀態(tài)，房地產(chǎn)貸款總額并不大，但受央行數(shù)次上調(diào)準(zhǔn)備金率影響，我國(guó)商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性逐年下降，使得流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。我國(guó)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款總量占全部信貸資產(chǎn)的比例已經(jīng)達(dá)到18.3%，按現(xiàn)在的增長(zhǎng)速度，很快就會(huì)達(dá)到30%?，F(xiàn)階段，我國(guó)商業(yè)銀行主要依靠隱含的政府對(duì)存款的擔(dān)保支持和居民的高儲(chǔ)蓄率支撐自身的流動(dòng)性和安全性，但長(zhǎng)期保持如此之高的儲(chǔ)蓄率都是不可能的，一旦儲(chǔ)蓄率出現(xiàn)下降趨勢(shì)，商業(yè)銀行的流動(dòng)性壓力將會(huì)凸顯。我國(guó)房地產(chǎn)貸款發(fā)展較早的城市，商業(yè)銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)已開(kāi)始初步顯現(xiàn)，部分中小金融機(jī)構(gòu)資不抵債，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)突出，個(gè)別城市商業(yè)銀行和城市信用社還相繼發(fā)生了擠兌事件。
三、結(jié)語(yǔ)
關(guān)鍵詞：成本控制；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目管理
中圖分類號(hào)：[F235.91] 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
一、項(xiàng)目概述
煙臺(tái)奧林峰情小區(qū)是由中鑫富潤(rùn)投資集團(tuán)旗下的山東鑫匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)的，項(xiàng)目位置在煙臺(tái)市福山區(qū)福海路東側(cè)、縣府街北側(cè)、西山路東側(cè)、永達(dá)街南側(cè)所圍成的區(qū)域內(nèi)（原福山區(qū)城里村所在地），屬舊城區(qū)改造項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)面積90萬(wàn)平米。東南西北各設(shè)一個(gè)小區(qū)出口，中間規(guī)劃一條東西貫通的積金山商業(yè)文化街，小區(qū)四周毗鄰沿主干道區(qū)域兩層為商鋪5多層住宅，小區(qū)中央類橢園區(qū)域規(guī)劃建設(shè)12棟高層住宅，地下是二層貫通的停車(chē)場(chǎng)，該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)86棟住宅，小區(qū)內(nèi)景觀美麗，隨處可見(jiàn)噴泉水系、亭臺(tái)小品，三季有花，四季常青，立體綠化美妙絕倫。該小區(qū)從2004年開(kāi)發(fā)建設(shè)，至今已建成十棟高層，六棟小高層，24棟多層住宅，目前正在建設(shè)7棟高層住宅、5棟多層住宅和6000㎡社區(qū)文體娛樂(lè)中心，總開(kāi)發(fā)面積近2/3，還有1/3面積尚未開(kāi)發(fā)建設(shè)，此時(shí)對(duì)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本構(gòu)成進(jìn)行分析與研究，很有必要，既能對(duì)本項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)建設(shè)成本控制提供有益借鑒，同時(shí)也能對(duì)其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制提供借鑒。
二、奧林峰情小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本構(gòu)成
要對(duì)奧林峰情小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本控制進(jìn)行研究，首先應(yīng)結(jié)合前人對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成的研究成果，對(duì)奧林峰情小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本構(gòu)成進(jìn)行分析，找出該項(xiàng)目成本控制的影響因素和存在的問(wèn)題。
根據(jù)羅玲對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理的研究成果得知：房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，主要存在四大成本：（1）土地成本；（2）設(shè)計(jì)與審批成本；（3）工程建設(shè)與安裝成本；（4）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理成本，詳見(jiàn)圖1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成示意圖：
圖1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成示意圖[1]
由于奧林峰情小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)是在原福山區(qū)城里村舊城改造的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，所以該項(xiàng)目的土地成本還包括舊房拆遷費(fèi)用；該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用還包括：貸款利息、銀行手續(xù)費(fèi)、融資租賃費(fèi)等，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》要求，企業(yè)發(fā)生的銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益。
三、奧林峰情小區(qū)開(kāi)發(fā)成本控制中存在的問(wèn)題
通過(guò)對(duì)奧林峰情小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本構(gòu)成進(jìn)行分析后，結(jié)合本人對(duì)該項(xiàng)目成本控制的了解及本項(xiàng)目在工程管理中存在的問(wèn)題，現(xiàn)將本項(xiàng)目成本控制中存在的問(wèn)題匯總?cè)缦拢汗┍酒髽I(yè)領(lǐng)導(dǎo)和其他房地產(chǎn)企業(yè)在加強(qiáng)成本控制時(shí)參考。
1、設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致建設(shè)成本不斷增加
目前本企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)部相關(guān)人員年輕，缺乏現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)國(guó)家規(guī)定的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重點(diǎn)和難點(diǎn)、實(shí)際建設(shè)程序和不同材質(zhì)的適用范圍和價(jià)位缺乏全面了解，只注重書(shū)本上的設(shè)計(jì)規(guī)范，提出的設(shè)計(jì)變更經(jīng)常與實(shí)際建設(shè)程序相矛盾，而且變更的材質(zhì)價(jià)位有所調(diào)增，導(dǎo)致建設(shè)成本不斷增加。
2、追加使用功能導(dǎo)致建設(shè)成本不斷提高
某分項(xiàng)工程建成后，為了增加新的使用功能，拆除已建好的分項(xiàng)工程，重新設(shè)計(jì)重新施工，并追加已建分項(xiàng)工程拆除工作的現(xiàn)場(chǎng)簽證，從而導(dǎo)致許多新成本的增加。
3、違背建設(shè)規(guī)律導(dǎo)致建設(shè)成本增加
在本小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，為了追求交房進(jìn)度，在地下管線還未完全下埋的情況下，就將路面做好，景觀綠化也都做好，隨后又挖開(kāi)路面，破壞景觀綠化重新下埋管線，對(duì)路面和景觀綠化重新施工，增加了建設(shè)成本。
4、成本控制手段落后，超支未能及時(shí)采取調(diào)控措施
本企業(yè)在成本調(diào)控方面只注重進(jìn)度款審核及施工決算，對(duì)建設(shè)過(guò)程出現(xiàn)的現(xiàn)場(chǎng)簽證和索賠事件，雖能到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，并了解真實(shí)情況，但沒(méi)有真正做到事前控制和事中預(yù)防的作用，由此造成的成本超支未能采取補(bǔ)救和調(diào)控措施，導(dǎo)致建設(shè)成本增加。
5、未進(jìn)行成本指標(biāo)分解，不能調(diào)動(dòng)全員參與成本控制的積極性
本企業(yè)成本控制集中在“成本管理部”，沒(méi)有把整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本按部門(mén)進(jìn)行分解，不能調(diào)動(dòng)每個(gè)部門(mén)和全體員工參與成本控制的積極性，全體員工參與企業(yè)管理成為一句空話，一些好的成本控制措施沒(méi)能及時(shí)得到采納，造成了企業(yè)不應(yīng)有的損失。
6、未建立計(jì)算機(jī)時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃和進(jìn)度費(fèi)用控制模型
目前山東鑫匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在奧林峰情小區(qū)施工管理方面，只停留在一般的定性管理上，未建立計(jì)算機(jī)時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃進(jìn)度費(fèi)用定量模型，在進(jìn)度控制和費(fèi)用優(yōu)化方面多采用橫道圖法，信息量少，不能滿足90萬(wàn)平方小區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)度控制和成本管理的要求，不能及時(shí)準(zhǔn)確提供網(wǎng)絡(luò)優(yōu)化后的最佳成本量化指標(biāo)。
7、營(yíng)銷成本有待進(jìn)一步優(yōu)化
在宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)銷成本在不斷加大，主要表現(xiàn)在廣告費(fèi)用增加，銷售人員增加，銷售渠道增加，沒(méi)有引起既定消費(fèi)群體的有效關(guān)注，銷售業(yè)績(jī)受到明顯影響，加大了已建房屋庫(kù)存量，延長(zhǎng)了資金周轉(zhuǎn)期，加大了貸款利息支出，增加了企業(yè)管理成本。
四、奧林峰情小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本控制對(duì)策
通過(guò)對(duì)奧林峰情小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成及成本控制中存在問(wèn)題的分析，現(xiàn)針?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制的各個(gè)環(huán)節(jié)（包括成本預(yù)測(cè)，成本計(jì)劃，成本控制，成本核算，成本分析，成本考核）和糾編措施（包括組織措施，管理措施，經(jīng)濟(jì)措施和技術(shù)措施，詳見(jiàn)圖2動(dòng)態(tài)控制的糾編措施）兩個(gè)方面，結(jié)合本人從事20多年建設(shè)工程項(xiàng)目管理工作經(jīng)驗(yàn)，提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)控制的對(duì)策如下：
圖2動(dòng)態(tài)控制的糾編措施[2]
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)成本動(dòng)態(tài)控制措施
1、根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成做好成本預(yù)測(cè)
成本預(yù)測(cè)是根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成信息和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具體情況運(yùn)用專門(mén)方法對(duì)未來(lái)成本水平及其可能發(fā)展趨勢(shì)作出科學(xué)估計(jì)，尤其應(yīng)做好開(kāi)發(fā)前對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行的估算。成本預(yù)測(cè)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本決策和成本計(jì)劃的依據(jù)，通過(guò)成本預(yù)測(cè)在滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總目標(biāo)的前題下，選擇成本低，效益好的最佳成本方案，針對(duì)目標(biāo)成本形成過(guò)程的薄弱環(huán)節(jié)加強(qiáng)成本控制，克服盲目性，提高預(yù)見(jiàn)性。通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃工期內(nèi)影響成本變化的各種因素進(jìn)行分析，比照近期已開(kāi)發(fā)完成的項(xiàng)目或?qū)⒁旯さ拈_(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本，預(yù)測(cè)這些因素對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的影響程度，算出該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各成本構(gòu)成的單位成本或總成本。
2、根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成做好成本計(jì)劃
成本計(jì)劃是以貨幣形式編制的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期內(nèi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、成本水平、成本降低率及為降低成本所采取的主要措施和規(guī)劃的書(shū)面方案，它是建立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理責(zé)任制、開(kāi)展成本控制與核算的基礎(chǔ)，是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目降低成本的指導(dǎo)文件，是設(shè)立成本目標(biāo)的依據(jù)。
編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)劃指標(biāo)應(yīng)采用對(duì)比法因素分析法，對(duì)各環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)分析和預(yù)測(cè)后確定的，成本計(jì)劃應(yīng)包括以下三類指標(biāo)：
（1）數(shù)量指標(biāo)：
①按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成匯總的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本指標(biāo)。
②按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成各分項(xiàng)匯總的計(jì)劃成本指標(biāo)。
（2）質(zhì)量指標(biāo)
①開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)預(yù)算計(jì)劃降低率。
②開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任目標(biāo)成本計(jì)劃降低率。
（3）效益指標(biāo)
①開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)預(yù)算計(jì)劃降低額=設(shè)計(jì)預(yù)算總成本-計(jì)劃總成本。
②開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任目標(biāo)成本計(jì)劃降低額=責(zé)任目標(biāo)總成本-計(jì)劃總成本。
3、根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成做好成本控制
成本控制是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)影響開(kāi)發(fā)成本各因素加強(qiáng)管理，并采取各種有效措施，將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各種費(fèi)用嚴(yán)格控制在成本計(jì)劃范圍內(nèi)，隨時(shí)檢查并嚴(yán)格審核各種支出是否符合預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算實(shí)際成本與計(jì)劃成本之差，分析產(chǎn)生差異原因并及時(shí)采取有效措施，減少或消除各種浪費(fèi)現(xiàn)象。
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制分為事前控制、事中（過(guò)程）控制和事后控制，成本控制主要依據(jù)合同文件和成本計(jì)劃。成本控制的動(dòng)態(tài)資料包括：進(jìn)度報(bào)告、設(shè)計(jì)變更和工程索賠。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制必須滿足下列要求：
①按成本計(jì)劃目標(biāo)值，嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)過(guò)程各要素實(shí)際支出價(jià)格。
②嚴(yán)格控制各要素消耗定額，做好不可預(yù)見(jiàn)成本風(fēng)險(xiǎn)分析和預(yù)控，包括編制應(yīng)急預(yù)案。
③嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更引起的成本增加。
④加強(qiáng)組織管理，嚴(yán)格開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本目標(biāo)考核制度，實(shí)行節(jié)約獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。
⑤嚴(yán)格財(cái)務(wù)管理制度，按規(guī)定權(quán)限和程序，對(duì)項(xiàng)目資金的使用和支付進(jìn)行審核、審批。
4、根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成做好成本核算
成本核算包括兩個(gè)基本環(huán)節(jié)，一是按規(guī)定成本支出范圍對(duì)開(kāi)發(fā)費(fèi)用進(jìn)行歸集；二是根據(jù)成本核算對(duì)象計(jì)算該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本和單位成本。項(xiàng)目經(jīng)理部要建立業(yè)務(wù)核算臺(tái)帳和開(kāi)發(fā)成本會(huì)計(jì)帳戶，實(shí)行全過(guò)程開(kāi)發(fā)成本核算?，F(xiàn)場(chǎng)成本由項(xiàng)目經(jīng)理部進(jìn)行核算分析，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完全成本由企業(yè)管理層、財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行核算分析。
5、根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成做好成本分析
成本分析是在成本核算的基礎(chǔ)上對(duì)成本形式過(guò)程和影響成本升降因素進(jìn)行分析，找出進(jìn)一步降低成本的途徑，包括有利因素挖掘和不利因素控制，它貫穿于成本管理全過(guò)程，利用各類成本信息（核算資料）與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)成本、預(yù)算成本及類似開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際成本進(jìn)行比較，揭示開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本變動(dòng)規(guī)律，此外還要分析各類技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)開(kāi)發(fā)成本的影響，系統(tǒng)分析各類成本變動(dòng)因素，進(jìn)而檢查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本計(jì)劃的合理性，找出降低開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的途徑，分析是關(guān)鍵，糾偏是核心。
成本偏差分析應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成和成本控制的需要分為局部成本偏差和累計(jì)成本偏差，應(yīng)采取定性與質(zhì)量相結(jié)合的方法進(jìn)行成本分析。
6、根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成做好成本考核
在項(xiàng)目完成后對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本形成的實(shí)際指標(biāo)，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本目標(biāo)責(zé)任制規(guī)定的成本計(jì)劃、定額、預(yù)算進(jìn)行對(duì)比和分析，評(píng)定各責(zé)任者對(duì)目標(biāo)責(zé)任制規(guī)定的成本計(jì)劃完成情況，并給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)或處罰，以此來(lái)調(diào)動(dòng)每位員工加強(qiáng)成本控制的積極性，達(dá)到降低成本、增加積累的目的。
成本考核的主要指標(biāo)包括成本降低額和成本降低率。
成本考核分為企業(yè)組織管理層考核和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)理部考核，它是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策目標(biāo)和成本目標(biāo)責(zé)任制的重要手段和根本保證。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制糾偏措施
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的基礎(chǔ)工作是建立建全成本控制管理體系，包括建立統(tǒng)一完善的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)劃，建立先進(jìn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)施工定額，建立系統(tǒng)的市場(chǎng)價(jià)格體系和物資采購(gòu)流程，建立各種成本要素的收集和使用保管制度，建立科學(xué)合理的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算體系、業(yè)務(wù)臺(tái)帳、成本報(bào)告等。
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的組織措施
①建立建全項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理體系。
②編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制計(jì)劃，分解各部門(mén)成本控制指標(biāo)。
③確定工作流程，實(shí)行程序化管理。
④強(qiáng)化動(dòng)態(tài)管理，實(shí)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)成本限量制度。
⑤實(shí)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本目標(biāo)責(zé)任制，加大考核力度，嚴(yán)明獎(jiǎng)懲措施。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的技術(shù)措施
①提出多個(gè)不同的開(kāi)發(fā)方案。
②進(jìn)行充分的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證和分析。
③確定實(shí)施方案、控制設(shè)計(jì)變更。
④建立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖，準(zhǔn)確計(jì)算網(wǎng)絡(luò)優(yōu)化后最佳成本組合。
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的經(jīng)濟(jì)措施
①編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金使用計(jì)劃。
②分解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)目標(biāo)成本指標(biāo)。
③預(yù)測(cè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制風(fēng)險(xiǎn)，制定應(yīng)急預(yù)案。
④定期檢查核算各環(huán)節(jié)實(shí)際成本與計(jì)劃（目標(biāo)）成本的偏差，并采取有效措施糾編。
⑤依據(jù)成本目標(biāo)責(zé)任制嚴(yán)格考核，及時(shí)兌現(xiàn)獎(jiǎng)罰金額。
4、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制的合同管理措施
①根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，選用合適本項(xiàng)目規(guī)模的合同結(jié)構(gòu)。
②認(rèn)真分析合同結(jié)構(gòu)，明確標(biāo)識(shí)合同履約過(guò)程中各種風(fēng)險(xiǎn)因素，制定防范措施。
③密切關(guān)注合同約定的里程碑事件完成情況，及時(shí)提出索賠或反索賠報(bào)告。
五、結(jié)論
通過(guò)對(duì)奧林峰情小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本構(gòu)成及影響因素的深入分析，提出該項(xiàng)目在成本控制中存在的七個(gè)問(wèn)題，結(jié)合本人20多年從事建設(shè)工程項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制的各個(gè)環(huán)節(jié)和糾偏措施兩個(gè)方面，提出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制的若干對(duì)策，為本企業(yè)和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在成本控制中提供有益借鑒。
參考文獻(xiàn)
[1]羅玲.房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制和管理的研究[J].商業(yè)文化.2012.3
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；工程招標(biāo)；合同管理
0引言
幾年來(lái)，房地產(chǎn)投資已然成為了投資的主流內(nèi)容之一，但是隨著國(guó)家相關(guān)政策的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了調(diào)控，使各房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)已從以往的經(jīng)濟(jì)角力，轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品差異化上的角力，將開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略調(diào)整為高品質(zhì)、高質(zhì)量、低成本策略，隨著這一戰(zhàn)略的不斷落實(shí)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中工程招標(biāo)及合同管理工作將面臨更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
1有效利用招標(biāo)手段，合理控制成本造價(jià)
以招標(biāo)形式為載體，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，能夠有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，而且還可以在參與競(jìng)標(biāo)的承包商中選擇出信譽(yù)好、工程質(zhì)量好、經(jīng)驗(yàn)豐富、價(jià)格公道的承建單位，進(jìn)而在實(shí)現(xiàn)控制開(kāi)發(fā)成本目的的同時(shí)，還為后續(xù)施工管理工作的開(kāi)展提供便利條件。
1.1風(fēng)險(xiǎn)把控
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，招投標(biāo)工作是一項(xiàng)關(guān)鍵性的工作，其關(guān)乎著整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否能后順利的建造，建造后是否可以盈利。因此，招投標(biāo)工作可以被稱之為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的生命線。同時(shí)，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中難度系數(shù)較高、流程較為復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)較高的環(huán)節(jié)。所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格做好招標(biāo)工作，在選擇承建單位時(shí)對(duì)承建單位以往的建設(shè)信息進(jìn)行核實(shí)調(diào)查，以此來(lái)做好風(fēng)險(xiǎn)把控。招標(biāo)工作的進(jìn)行，需要房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)有足夠準(zhǔn)備，時(shí)間越充足，可管控的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越低。但是實(shí)際的房地產(chǎn)招標(biāo)過(guò)程中，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)程序是一環(huán)扣一環(huán)的，時(shí)間較為緊湊，經(jīng)常出現(xiàn)設(shè)計(jì)圖還沒(méi)完善,工程就已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)了,留給招標(biāo)的時(shí)間非常有限。因此，就需要房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)，做好準(zhǔn)備工作，才能夠避免因時(shí)間緊帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),且在具有充足準(zhǔn)備情況下進(jìn)行的招標(biāo)工作，才可以做到有的放矢。
1.2招標(biāo)原則
工程招標(biāo)工作進(jìn)行的原則就是控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，所以招標(biāo)金額是結(jié)果的最好體現(xiàn)形式，而定標(biāo)的原則應(yīng)該是低價(jià)合理中標(biāo)，同時(shí)采用公開(kāi)招標(biāo)的競(jìng)標(biāo)模式，保證招標(biāo)工作的公平性、公開(kāi)性與公正性。另外，在商務(wù)標(biāo)的審核環(huán)節(jié)，應(yīng)在招標(biāo)文件中著名，招標(biāo)方不接受不均衡競(jìng)價(jià)，對(duì)明顯偏離正常標(biāo)準(zhǔn)的報(bào)價(jià)有權(quán)予以調(diào)整，以此來(lái)防治投標(biāo)單位的不均衡競(jìng)價(jià)給招標(biāo)方帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
2加強(qiáng)工程合同管理和控制
對(duì)工程合同進(jìn)行嚴(yán)格的管理與控制，可以為工程成本的控制提供法律保護(hù)，合同是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與承建單位維護(hù)自身利益的法律武器，對(duì)于工程合同管理的是否完善，產(chǎn)生的影響將直接決定企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益與社會(huì)效益。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中加強(qiáng)對(duì)工程合同的管理與控制，強(qiáng)調(diào)合同的嚴(yán)肅性，并建立具有完善制度的管理團(tuán)隊(duì)。對(duì)工程合同的擬定，需要合同管理團(tuán)隊(duì)的參與包括合同的起草、訂立、審查、會(huì)簽等多個(gè)環(huán)節(jié)，以此來(lái)幫助合同管理人員了解合同中的諸多款項(xiàng)，熟悉建筑行業(yè)的一般管理與相關(guān)規(guī)定，對(duì)影響工程造價(jià)的相關(guān)條款，如：合同價(jià)款調(diào)整條件與調(diào)整原則、合同價(jià)款的計(jì)價(jià)條件與計(jì)價(jià)方式等。并對(duì)承建單位建筑施工時(shí)所采用的材料、設(shè)備要求建立詳細(xì)的購(gòu)置清單，注明生產(chǎn)廠家、品牌等詳細(xì)內(nèi)容，以此來(lái)保證工程質(zhì)量，充分體現(xiàn)工程合同的控制、管理功能，進(jìn)而為工程造價(jià)的控制提供法律依據(jù)[1]。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的招標(biāo)階段，招標(biāo)企業(yè)為控制招標(biāo)成本，應(yīng)在招標(biāo)合同上明確以下幾點(diǎn)要求:第一，在具有完善的施工圖紙情況下，必須要做到一價(jià)包攬；第二，在不具備完善施工圖紙的情況下，招標(biāo)企業(yè)將采用模擬工程項(xiàng)目清單與費(fèi)率的方式進(jìn)行計(jì)算招標(biāo)價(jià)格，并盡量做到一價(jià)包攬；第三，使用費(fèi)率計(jì)算進(jìn)行招標(biāo)時(shí)，應(yīng)在內(nèi)容中詳細(xì)標(biāo)明總包服務(wù)費(fèi)、建筑設(shè)備費(fèi)、建筑材料費(fèi)、工人費(fèi)用等；第四，使用模擬清單進(jìn)行招標(biāo)時(shí)，應(yīng)確定施工圖紙，并根據(jù)施工圖紙與工程合同上注明的計(jì)價(jià)方式對(duì)招標(biāo)價(jià)格進(jìn)行組價(jià)計(jì)算。
3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程招標(biāo)和合同管理之間的關(guān)系
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理人員需要對(duì)施工合同的簽訂與履行、工程招標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，這樣做是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的招標(biāo)與工程施工間存在著密切的關(guān)系。首先，此種關(guān)系建立與房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程建設(shè)的招標(biāo)過(guò)程，也就是施工合同的談判修改與簽訂的過(guò)程，就是說(shuō)建筑工程甲乙雙方?jīng)Q策人決定簽訂提議的協(xié)商過(guò)程；其次，從市場(chǎng)交易角度來(lái)看，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程招投標(biāo)的本質(zhì)就是一種變相的交易，在這個(gè)交易過(guò)程中，甲乙雙方還沒(méi)通過(guò)法律來(lái)建立交易關(guān)系，這種關(guān)系知識(shí)得到了招投標(biāo)相關(guān)法律的規(guī)范與調(diào)整,只有決標(biāo)之后，甲乙方簽訂了施工合同，此種交易行為才被法律保護(hù)，雙方的利益才能得到法律的維護(hù)；再次，從招投標(biāo)工作的評(píng)價(jià)與管理來(lái)看，能夠體現(xiàn)出招投標(biāo)工作成功與否的因素，只可從監(jiān)督甲乙方對(duì)于工程合同的履行程度來(lái)顯現(xiàn)；最后，從國(guó)家建設(shè)部擬定的建設(shè)工程施工合同范本與建設(shè)工程招標(biāo)合同范本來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的招標(biāo)文件中含有施工合同中的部分主要款項(xiàng)，由此可見(jiàn)，招標(biāo)文件又是組成工程合同的主要文件之一，所以說(shuō)，工程招標(biāo)文件與合同管理之間的關(guān)系是互相依存不可分割的。
4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理在招投標(biāo)中起的作用
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中將合同管理與招投標(biāo)工作進(jìn)行結(jié)合，可以有效提高合同的履行率，同時(shí)，健全合同評(píng)價(jià)制度以及履行檢查制度，有效提升招投標(biāo)工作水平。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合同履約情況與招投標(biāo)工作是否成功有著較大的關(guān)聯(lián)。對(duì)甲乙雙方的工程合同履約情況進(jìn)行定期的評(píng)價(jià)，不但是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)工作成功與否的判斷，并且也是下一次招投標(biāo)工作進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)的累積。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程合同的管理與監(jiān)督，可以建立工程招投標(biāo)檔案的跟蹤管理，并引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制來(lái)選擇投標(biāo)企業(yè)，使投標(biāo)企業(yè)為求良好的社會(huì)信譽(yù)與長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，提升建筑工程的施工質(zhì)量，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)招投標(biāo)工作的順利進(jìn)行。
5培養(yǎng)和選拔高素質(zhì)管理人才
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程包涵了項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與規(guī)劃、項(xiàng)目的投資預(yù)算、工程的招投標(biāo)、工程合同的管理、工程竣工后的結(jié)算與審核等多個(gè)項(xiàng)目。這其中的每個(gè)環(huán)節(jié)、每一項(xiàng)工作都需要相關(guān)專業(yè)且具有相關(guān)水平的人員來(lái)進(jìn)行。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)必須把握人才、尊重人才、培養(yǎng)人才，從而建立一支高素質(zhì)、符合現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的人才隊(duì)伍。
6結(jié)語(yǔ)
綜上所述，我國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的飛速發(fā)展，使得房地產(chǎn)企業(yè)得到了迅猛的發(fā)展。隨著競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，各房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)越來(lái)越關(guān)注開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與企業(yè)內(nèi)部成本的管控。而工程項(xiàng)目的招標(biāo)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的關(guān)鍵因素，也已經(jīng)被房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)所正視。使得招標(biāo)、投標(biāo)、競(jìng)標(biāo)流程的意義得到了良好的體現(xiàn)，進(jìn)而幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了工程成本的控制，提高了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)收益，最終促使房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠在當(dāng)今激烈的市場(chǎng)環(huán)境中占據(jù)一席之地。
關(guān)鍵詞：鐵路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司；委托貸款業(yè)務(wù)；可行性；風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策
一、鐵路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司基本情況
鐵路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司系鐵路局所屬全資子公司，主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、商品房出售、出租和物業(yè)服務(wù)、園林綠化等。主要承擔(dān)鐵路局職工住宅代建、舊城改造、土地開(kāi)發(fā)等職能，對(duì)改善鐵路辦公、生產(chǎn)及職工居住條件，提升站區(qū)服務(wù)功能和整體形象具有重要意義。
二、積極拓寬融資渠道是鐵路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可持續(xù)發(fā)展必然選擇
目前鐵路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)模式為利用鐵路局現(xiàn)有舊站區(qū)與政府洽談并簽訂項(xiàng)目合作框架協(xié)議，明確規(guī)定向國(guó)土局支付的土地出讓金全部返還，以用于站區(qū)改造基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。對(duì)商業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)涉及有關(guān)費(fèi)用，城市配套費(fèi)用等行政事業(yè)性收費(fèi)，按照政府招商引資和舊城區(qū)改造的優(yōu)惠政策收取。在諸多優(yōu)惠政策下公司只需籌集開(kāi)發(fā)建設(shè)資金即可。但鐵路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資金來(lái)源局限性較大，主要是向資金結(jié)算所內(nèi)部調(diào)劑流動(dòng)資金。目前鐵路局調(diào)劑資金量大，存調(diào)比超過(guò)60%，按照資金風(fēng)險(xiǎn)管理要求，超過(guò)60%不得發(fā)生新的調(diào)劑業(yè)務(wù)。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司只能暫停資金調(diào)劑。針對(duì)鐵路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司健康持續(xù)發(fā)展存在的資金瓶頸問(wèn)題，在國(guó)家政策允許范圍內(nèi)，逐步拓寬鐵路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的融資渠道，允許符合條件的公司拓展易于管理且較為成熟的外源融資模式，成為鐵路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。
三、委托貸款業(yè)務(wù)是拓寬鐵路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司融資渠道的有效方式
1.委托貸款業(yè)務(wù)根據(jù)人民銀行《貸款通則》，委托貸款系指由政府部門(mén)、企事業(yè)單位及個(gè)人等委托人提供資金，由貸款人（即受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對(duì)象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。貸款人（受托人）只收取手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。在委托貸款業(yè)務(wù)中，委托人為鐵路非運(yùn)輸企業(yè)；貸款人（受托人）為中國(guó)鐵路財(cái)務(wù)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱鐵路財(cái)務(wù)公司）；借款人為鐵路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)展委托貸款業(yè)務(wù)可行性分析（1）無(wú)需總公司審批。《中國(guó)鐵路總公司企業(yè)資金管理暫行辦法》（鐵總財(cái)〔2015〕201號(hào)）第二十二條規(guī)定“所屬企業(yè)及其控股的各級(jí)企業(yè)除銀行借款（含內(nèi)部調(diào)劑資金）、票據(jù)融資外的其他債務(wù)性融資事項(xiàng)，有下列情形之一的需報(bào)總公司批準(zhǔn)：①公開(kāi)市場(chǎng)融資；②可能涉及資產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的事項(xiàng)；③可能導(dǎo)致所屬企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%的事項(xiàng)；④總公司要求報(bào)批的其他事項(xiàng)”。鐵路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司接受委托貸款，若資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)80%則無(wú)需審批。若需要鐵路局提供擔(dān)保，根據(jù)《中國(guó)鐵路局總公司關(guān)于規(guī)范鐵路局對(duì)非運(yùn)輸企業(yè)擔(dān)保事項(xiàng)的補(bǔ)充通知》（鐵總財(cái)〔2016〕154號(hào)）“鐵路局按照風(fēng)險(xiǎn)可控的原則自主決策對(duì)所屬非運(yùn)輸企業(yè)擔(dān)保事項(xiàng)，擔(dān)保余額（不含對(duì)新增鐵路基本建設(shè)擔(dān)保）不得超過(guò)鐵路凈資產(chǎn)的50%，擔(dān)保事項(xiàng)按年度向總公司報(bào)告”的規(guī)定，鐵路局對(duì)委托貸款提供擔(dān)保，也無(wú)需總公司審批。（2）籌資成本低。根據(jù)委托貸款操作方法，非運(yùn)輸企業(yè)進(jìn)行委托貸款，貸款額度、利率、期限等由委托方自行決定，受托方辦理手續(xù)約需3-4個(gè)星期，降低了鐵路房地產(chǎn)公司籌資難度，提高了效率；同時(shí)委托貸款在3年期銀行貸款基準(zhǔn)利率（目前4.75%）的基礎(chǔ)上還可下降10%，與商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款基準(zhǔn)利率上浮10-20%、且條件苛刻、監(jiān)控嚴(yán)格等相比，籌資成本極低；最后委托貸款最長(zhǎng)期限3年，比內(nèi)部調(diào)劑資金只能使用1年且不能用于購(gòu)地支出相比，有利于公司在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)無(wú)需考慮資金問(wèn)題而專注于項(xiàng)目建設(shè)及銷售。（3）需要鐵路局審批?！赌蠈庤F路局重大財(cái)事項(xiàng)管理暫行辦法》（寧鐵財(cái)〔2013〕177號(hào)）第十四條規(guī)定“多元投資集團(tuán)公司及所屬企業(yè)借款審批權(quán)限……預(yù)計(jì)資金借入后，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到或高于70%，以及資產(chǎn)負(fù)債率低于70%但累計(jì)借款余額在1000萬(wàn)元以上的，逐級(jí)上報(bào)，由多元投資集團(tuán)公司履行內(nèi)部集體決策程序后，經(jīng)局籌融資管理領(lǐng)導(dǎo)小組審查同意，提交局黨政聯(lián)席會(huì)審議、決定”、第十五條規(guī)定“鐵路單位向社會(huì)金融機(jī)構(gòu)以銀行借款及公開(kāi)發(fā)行融資工具以外的其分方式借入資金，其操作流程、審批權(quán)限比照銀行借款辦理”。目前，多元投資集團(tuán)公司已撤銷，可由財(cái)務(wù)處會(huì)同開(kāi)發(fā)處向局籌融資管理領(lǐng)導(dǎo)小組提報(bào)委托貸款方案，審查同意后提交局黨政聯(lián)席會(huì)審議。（4）盤(pán)活非運(yùn)輸企業(yè)資產(chǎn)。非運(yùn)輸企業(yè)的資金充足，暫時(shí)處于閑置狀態(tài)，若是委托貸款，支持了房地產(chǎn)公司的發(fā)展，盤(pán)活了委托人的資金，開(kāi)辟了鐵路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司籌融資新途徑。同時(shí)資金成本在鐵路局合并報(bào)表范圍內(nèi)抵銷，如委托貸款9000萬(wàn)計(jì)算，按3年期貸款利率下降10%計(jì)算，可節(jié)省財(cái)務(wù)費(fèi)用1154萬(wàn)元，節(jié)支效果明顯；
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)展委托貸款業(yè)務(wù)合規(guī)性分析
1.業(yè)務(wù)性質(zhì)的合規(guī)性人民銀行允許企業(yè)開(kāi)展委托貸款業(yè)務(wù)，近幾年貸款總量有明顯增加，經(jīng)詢廣西銀監(jiān)局、各大銀行，除《貸款通則》和各銀行自定管理辦法外，無(wú)專門(mén)法規(guī)規(guī)范委托貸款業(yè)務(wù)。總公司現(xiàn)行制度無(wú)明確規(guī)定禁止鐵路企業(yè)開(kāi)展委托貸款，鐵路財(cái)務(wù)公司已為鐵路企業(yè)實(shí)施了多次委托貸款，直接證明了該業(yè)務(wù)的可行性和合法性，排除了審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。2.貸款資金使用的合規(guī)性《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)〔2003〕121號(hào)）第一條“各商業(yè)銀行……對(duì)未取得土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以自有資金支付土地出讓金后，辦理委托貸款支持項(xiàng)目啟動(dòng)，之后公司以銷售回款支付地塊土地出讓金，以此規(guī)避審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)?！蛾P(guān)于規(guī)范推進(jìn)鐵路職工住房建設(shè)的若干意見(jiàn)》（鐵政法〔2009〕26號(hào)）規(guī)定“要積極爭(zhēng)取將職工住房建設(shè)納入地方城市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃或舊城改造計(jì)劃……多渠道籌集職工住房建設(shè)啟動(dòng)和周轉(zhuǎn)資金……”。鐵路房地產(chǎn)公司委托貸款資金用于站區(qū)改造、職工住房拆遷安置等，相關(guān)站區(qū)改造項(xiàng)目已經(jīng)原鐵道部批準(zhǔn)，且總公司近期鼓勵(lì)和推動(dòng)資本經(jīng)營(yíng)和土地開(kāi)發(fā)。因此，委托貸款資金用途符合總公司資金政策方向。3.成功案例南寧公共交通有限責(zé)任公司已取得2500萬(wàn)元清潔發(fā)展委托貸款；農(nóng)行古城支行正在辦理廣西區(qū)農(nóng)墾公司自有資金對(duì)其所屬公司的委托貸款。
五、操作程序
（1）確定委托人、受托人。（2）確定貸款額度、年限、利率水平等。（3）聯(lián)系鐵路財(cái)務(wù)公司協(xié)商相關(guān)程序和手續(xù)。（4）委托人、借款人完成法人內(nèi)部決策程序，向鐵路財(cái)務(wù)公司申請(qǐng)開(kāi)立結(jié)算賬戶。（5）鐵路局完成審批決策程序。（6）委托人、借款人向鐵路財(cái)務(wù)公司提交申請(qǐng)及資料。（7）鐵路財(cái)務(wù)公司對(duì)委托人、借款人的法人資格及貸款資金用途進(jìn)行合法合規(guī)性調(diào)查、審核。（8）鐵路財(cái)務(wù)公司審查通過(guò)后簽訂合同、辦理款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)。
六、存在風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策
1.存在風(fēng)險(xiǎn)（1）審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。鐵路房地產(chǎn)公司的委托貸款資金不得用于支付土地出讓金從而形成審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。公司資金籌集投入方案必須明確，以自有資金支付和銷售回款分期分步支付土地出讓金，規(guī)避審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。（2）到期無(wú)法償還風(fēng)險(xiǎn)。如果三年后房地產(chǎn)公司無(wú)法償還貸款，風(fēng)險(xiǎn)止于房地產(chǎn)公司和委托貸款的非運(yùn)輸企業(yè)之間，問(wèn)題性質(zhì)限于債權(quán)未及時(shí)清理，不涉及銀行信用?？刹扇∑髽I(yè)合并或辦理委托貸款展期予以解決。2.防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策（1）把握合規(guī)性，防范審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。要明確權(quán)利義務(wù)，嚴(yán)格限定貸款公司責(zé)任。雖然委托貸款的對(duì)象和用途等要素由委托人確定，但受托人也應(yīng)對(duì)此進(jìn)行審查，審查貸款用途是否符合政策，資金來(lái)源合規(guī)合法，是否需要監(jiān)管部門(mén)的審批。（2）完善制度建設(shè)，防范法律糾紛風(fēng)險(xiǎn)。委托貸款涉及委托人，借款人，受托人等方面的關(guān)系，借款發(fā)放后，委托人對(duì)借款人使用貸款情況進(jìn)行監(jiān)督，自行關(guān)注借款人和擔(dān)保人資信狀況、財(cái)務(wù)狀況、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況、抵質(zhì)押物狀況；一般委托貸款到期后或借款人出現(xiàn)可能影響債權(quán)實(shí)現(xiàn)的情況時(shí)，根據(jù)制度及合同約定自行采取救濟(jì)措施。
七、結(jié)論
鐵路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建設(shè)資金缺口較大，周轉(zhuǎn)困難，而鐵路局流動(dòng)資金調(diào)劑款只能用于職工住宅建設(shè)，期限較短，不太適合房地產(chǎn)企業(yè)投資周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。委托貸款業(yè)務(wù)的開(kāi)展能解決鐵路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的資金問(wèn)題，提高籌資效率，確保重點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)能夠順利推進(jìn)，擴(kuò)大公司的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提升公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，對(duì)發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)、提升鐵路形象也具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目成本；構(gòu)成；控制策略
隨著我國(guó)宏觀調(diào)控能力的不斷加強(qiáng)，我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的宏觀調(diào)控也在不斷的加強(qiáng)，而對(duì)于我國(guó)現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最終目的就是為了以最低的成本獲取最大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，只有做到這些，才能保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)走向成功。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成以及成本管理概述
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)成
在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本進(jìn)行研究時(shí)，首先要做的就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成進(jìn)行研究，具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成有以下幾個(gè)方面：
（1）項(xiàng)目前期階段的成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本中項(xiàng)目前期階段成本的投入能夠占到總體項(xiàng)目成本的4%左右。因?yàn)樵诖穗A段成本的占用非常低，所以就需要對(duì)此階段各個(gè)項(xiàng)目組成進(jìn)行進(jìn)一步的控制，例如對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及可行性研究等費(fèi)用的控制等。為了能夠有效的使項(xiàng)目獲得成功，就需要對(duì)此階段的工作進(jìn)行加強(qiáng)。
（2）土地費(fèi)用。在我國(guó)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于所進(jìn)行開(kāi)發(fā)的土地獲取方式主要有三種，即：協(xié)議出讓獲得、招標(biāo)出讓獲得以及拍賣(mài)獲得等。隨著我國(guó)宏觀調(diào)控的加強(qiáng)，現(xiàn)在企業(yè)獲取土地最主要的方式就是通過(guò)拍賣(mài)獲得。
（3）項(xiàng)目施工階段的成本。在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行施工的過(guò)程中，項(xiàng)目施工的成本是作為整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的主要構(gòu)成存在的，而此階段最主要的費(fèi)用主要包括有人工費(fèi)用、材料費(fèi)用、機(jī)械費(fèi)用、其他直接費(fèi)用、施工管理費(fèi)用等。
（4）設(shè)計(jì)階段成本。在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)階段，其主要的成本費(fèi)用包括：項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本、評(píng)標(biāo)成本以及計(jì)劃成本。
（5）管理費(fèi)用。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理費(fèi)用主要包括企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，其主要包括有管理人員的費(fèi)用、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。
（6）稅費(fèi)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，需要向國(guó)家繳納一定的稅費(fèi)，所繳納的稅費(fèi)中主要的組成部分包括房產(chǎn)稅、耕地占有稅、營(yíng)業(yè)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅以及印花稅等。而具體的根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的不同，在項(xiàng)目進(jìn)行施工時(shí)需要繳納的稅費(fèi)也有所不同。
（7）貸款利息。相關(guān)企業(yè)在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行施工時(shí)，以自身的資金能力想要對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)行完成存在一定的困難，這就需要向銀行尋求一定的幫助，等到銀行提供了一定的資金幫助之后，房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)就需要向銀行繳納相應(yīng)的利息，而貸款利息也就成為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成中的一個(gè)重要的組成部分。
2.成本管理概述
企業(yè)成本管理是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各項(xiàng)成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學(xué)管理行為的總稱。成本管理一般包括成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等職能。其目的是為了充分動(dòng)員和組織企業(yè)全體人員，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)合理的管理，力求以最少生產(chǎn)耗費(fèi)取得最大的生產(chǎn)成果。企業(yè)成本管理是企業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分，它要求系統(tǒng)全面、科學(xué)、合理，對(duì)于促進(jìn)增產(chǎn)節(jié)支、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，改進(jìn)企業(yè)管理，提高企業(yè)整體管理水平具有重大意義。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制中存在的誤區(qū)
1.成本分析存在誤區(qū)
成本分析是指在成本發(fā)生之后，依據(jù)成本核算資料，把實(shí)際成本與預(yù)算成本差異及其原因匯總并進(jìn)行分析研究，找出成本差異的原因，為下一項(xiàng)目目標(biāo)成本的制定提供改進(jìn)意見(jiàn)，以使成本持續(xù)改善、經(jīng)濟(jì)效益不斷提高，但目前很多房地長(zhǎng)開(kāi)發(fā)企業(yè)都沒(méi)有真正認(rèn)真進(jìn)行成本分析，往往是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目完工后，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)人員、管理人員可能很快又轉(zhuǎn)入下一項(xiàng)目的工作，而很少對(duì)本項(xiàng)目的盈虧進(jìn)行分析，或者是分析很粗略，更別說(shuō)通過(guò)各種方法對(duì)成本差異進(jìn)行詳盡客觀的分析。因此，在這種成本管理模式下無(wú)法為下一項(xiàng)目成本目標(biāo)的制定提供改進(jìn)意見(jiàn)，造成第一手資料的缺失。
2.成本管理認(rèn)識(shí)上存在誤區(qū)
長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本管理認(rèn)識(shí)上存在誤區(qū)，認(rèn)為企業(yè)成本管理是財(cái)務(wù)部門(mén)的責(zé)任，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)理更簡(jiǎn)單地將項(xiàng)目成本管理的責(zé)任歸于項(xiàng)目成本管理主管或財(cái)務(wù)人員。其結(jié)果是技術(shù)人員只負(fù)責(zé)技術(shù)和工程質(zhì)量，工程組織人員只負(fù)責(zé)施工生產(chǎn)和工程進(jìn)度，材料管理人員只負(fù)責(zé)材料的采購(gòu)和點(diǎn)驗(yàn)、發(fā)放工作。這樣表面上看起來(lái)分工明確、職責(zé)清晰，各司其職，唯獨(dú)沒(méi)有成本管理責(zé)任。如果生產(chǎn)組織人員為了趕工期而盲目增加施工人員和設(shè)備，必然會(huì)導(dǎo)致滯工現(xiàn)象而浪費(fèi)人工費(fèi)；如果技術(shù)人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)數(shù)據(jù)不精確，必然會(huì)導(dǎo)致材料二次倒運(yùn)費(fèi)的增加；如果技術(shù)人員為了保證工程質(zhì)量，采用了可行但不經(jīng)濟(jì)的技術(shù)措施，必然會(huì)使成本增大。這就需要工程項(xiàng)目各環(huán)節(jié)人員改變?cè)瓉?lái)的認(rèn)識(shí)，既分工又協(xié)調(diào)，才能搞好工程成本管理。
3.投標(biāo)過(guò)程中容易忽視對(duì)自身成本的深度分析
在進(jìn)行投標(biāo)時(shí)，單純的為了追求中標(biāo)的結(jié)果，而忽視了自身的成本深度。針對(duì)現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不顧自身企業(yè)實(shí)際的勞動(dòng)水平，一味的追求中標(biāo)，甚至不惜以低于成本價(jià)報(bào)價(jià)，將未來(lái)的盈利希望寄托于后期工程中，在現(xiàn)今業(yè)主越來(lái)越重視總價(jià)管理和反索賠的情況下，低報(bào)價(jià)中標(biāo)無(wú)疑會(huì)導(dǎo)致企業(yè)項(xiàng)目虧損；有的企業(yè)在進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)，只是簡(jiǎn)單的憑自己感覺(jué)和經(jīng)驗(yàn)對(duì)工程量清單進(jìn)行設(shè)想，然后進(jìn)行投標(biāo)，這同樣為以后企業(yè)的成本管理帶來(lái)了嚴(yán)重的隱患。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制策略
1.進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本分析，尋找項(xiàng)目盈虧的內(nèi)在因素
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，要確定各項(xiàng)費(fèi)用的結(jié)算金額，及時(shí)確定該工程的總成本，運(yùn)用科學(xué)合理的方法，對(duì)該項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程及其結(jié)果進(jìn)行全面、系統(tǒng)的分析和評(píng)價(jià)。通過(guò)成本分析，找出哪些成本項(xiàng)目節(jié)約，哪些成本項(xiàng)目超支，揭示成本差異的原因，掌握單項(xiàng)成本目標(biāo)的完成情況，尋求進(jìn)一步降低成本的途徑和方法。成本分析的真正目的是研究和掌握施工項(xiàng)目的成本規(guī)律，為今后的項(xiàng)目提供借鑒。
2.抓好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段的成本控制，努力降低成本
材料費(fèi)是工程直接費(fèi)用的主要組成部分，要控制材料費(fèi)，建立一套嚴(yán)格的管理制度。材料采購(gòu)方面，可根據(jù)工程計(jì)劃，進(jìn)行招投標(biāo)，大宗材料集中批量采購(gòu)，可大大降低采購(gòu)保管費(fèi)。施工領(lǐng)用材料時(shí)，要根據(jù)預(yù)算限額領(lǐng)用，物資保管人根據(jù)限額領(lǐng)料單發(fā)料，領(lǐng)料必須嚴(yán)格手續(xù)，以明確責(zé)任，超損耗者從工資中扣除，建立嚴(yán)格的考核制度和目標(biāo)責(zé)任。同時(shí)動(dòng)員項(xiàng)目施工人員做好余料的回收工作，減少材料浪費(fèi)和流失。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理要從投標(biāo)報(bào)價(jià)開(kāi)始進(jìn)行
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投標(biāo)時(shí)，編制投標(biāo)報(bào)價(jià)的人員要對(duì)項(xiàng)目的施工流程和工藝有充分的了解，要對(duì)項(xiàng)目的盈利和風(fēng)險(xiǎn)有較為清楚的認(rèn)識(shí)，要對(duì)自身企業(yè)的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)算和了解，在掌握了自身企業(yè)成本的同時(shí)，要編制初步的預(yù)算成本，在條件允許的情況下，防止出現(xiàn)低于成本的中標(biāo)情況。
4.做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算方面的成本控制
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程進(jìn)行預(yù)決算時(shí)，需要對(duì)投資監(jiān)理的概念進(jìn)行引入，以使項(xiàng)目的成本控制得到進(jìn)一步的應(yīng)用。在對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)行決策和設(shè)計(jì)的過(guò)程中，需要對(duì)投資預(yù)算進(jìn)行概算編制。項(xiàng)目工程相關(guān)部門(mén)需要進(jìn)行材料定價(jià)的參與工作，并通過(guò)對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)材料單價(jià)的調(diào)查，對(duì)所需要的主要材料進(jìn)行價(jià)格的控制，特別是對(duì)于裝飾以及安裝工程的材料價(jià)格來(lái)說(shuō)，在建設(shè)單位進(jìn)行過(guò)統(tǒng)一的組織之后，需要進(jìn)行結(jié)算價(jià)格和竣工結(jié)算價(jià)格，并由造價(jià)咨詢公司出具工程造價(jià)審核報(bào)告。
四、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，企業(yè)成本管理是一個(gè)系統(tǒng)的工程，想要做好企業(yè)成本管理工作，首先要制定明確的成本管理目標(biāo)，在完善成本管理工作的基礎(chǔ)上，落實(shí)組織機(jī)構(gòu)和責(zé)任人員，建立一套有效的成本管理機(jī)制，采取實(shí)事求是、因地制宜的操作方法，根據(jù)工程和企業(yè)自身差異，靈活的改變企業(yè)成本管理。只有這樣，才能使企業(yè)效益得到增長(zhǎng)，才能為員工提供福利，使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持不敗
參考文獻(xiàn)：
[1]郝一明：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程成本管理現(xiàn)狀分析及對(duì)策研究[J].企業(yè)技術(shù)開(kāi)發(fā)，2010（05）：58-60.
