發(fā)布時(shí)間：2023-05-30 14:58:26
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：價(jià)值工程；房地產(chǎn)項(xiàng)目；規(guī)劃設(shè)計(jì)
價(jià)值工程作為一種前沿的規(guī)劃、管理技術(shù)，有效的滿足了制造業(yè)降低成本、提升企業(yè)利潤價(jià)值等需求。隨著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)軍新世紀(jì)國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)步伐的加快，價(jià)值工程也日益滲透到房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目規(guī)劃中。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃而言，制定一套系統(tǒng)科學(xué)、操作性強(qiáng)的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)所賦予的實(shí)際意義是非常重大的，這對(duì)于指導(dǎo)房地產(chǎn)的開發(fā)、增大競爭籌碼、切近市場需求具有重大實(shí)用價(jià)值。下面本文將在此背景下，具體來分析價(jià)值工程下房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求、內(nèi)容以及設(shè)計(jì)方案優(yōu)化的建議，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃能夠更科學(xué)、價(jià)值性更高。
一、價(jià)值工程理論簡介以及價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中的應(yīng)用意義
（一）價(jià)值工程理論簡介
價(jià)值工程是一種新興的技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法，它的基本原理，即提升產(chǎn)品或作業(yè)價(jià)值的途徑，具體闡述如下：首先，第一途徑是在保持產(chǎn)品或作業(yè)成本不變的情況下，增加或提高產(chǎn)品的功能來滿足消費(fèi)者的預(yù)期需求；其次，在產(chǎn)品功能不變的情況下降低產(chǎn)品成本，來迎合消費(fèi)者“物美價(jià)廉”消費(fèi)心理；再次，在前兩條途徑的基礎(chǔ)上增加變量，產(chǎn)品功能與成本實(shí)現(xiàn)不均衡增長。即通過提升較低成本來獲得較高額度功能的提升；此外，滿足購買力稍低消費(fèi)者群的消費(fèi)需求也是非常重要的一個(gè)方面，畢竟絕大多數(shù)消費(fèi)者的購買力還停留在一般水平，為此，應(yīng)該注重產(chǎn)品成本大幅度降低、產(chǎn)品功能略有下降的情況，適當(dāng)生產(chǎn)價(jià)格低廉的中檔品來獲取較大的經(jīng)濟(jì)效益；最后，提升價(jià)值最為理想的途徑是生產(chǎn)大規(guī)模“物美價(jià)廉”的產(chǎn)品，企業(yè)既能獲取高額利潤，又能節(jié)省生產(chǎn)成本，是本利結(jié)合的最佳點(diǎn)。
（二）價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中的應(yīng)用意義
1、可以強(qiáng)化用戶第一的觀念，更好的滿足社會(huì)需要。對(duì)于交易市場而言，買方市場最終會(huì)戰(zhàn)勝賣方市場贏得最后的話語權(quán)，這是我國商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的必然趨勢，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。因此，價(jià)值工程理論的運(yùn)用，可以強(qiáng)化用戶第一的觀念，使得房地產(chǎn)品更好的滿足用戶的功能需求，實(shí)現(xiàn)功能與成本的完美結(jié)合。
2、可以有效控制目標(biāo)成本，實(shí)現(xiàn)投資效益最大化。價(jià)值工程提升產(chǎn)品價(jià)值的最直接途徑是降低目標(biāo)成本，實(shí)踐證明價(jià)值工程在控制房地產(chǎn)業(yè)成本方面的作用是巨大的。建筑業(yè)中運(yùn)用價(jià)值工程理論進(jìn)行建筑業(yè)開發(fā)前的項(xiàng)目前期規(guī)劃建設(shè)，可以有效控制項(xiàng)目投入成本，畢竟，建設(shè)項(xiàng)目成本節(jié)約的最大可能階段就是建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段。隨著項(xiàng)目額逐漸進(jìn)展，可以優(yōu)化的目標(biāo)范圍將越來越小。
3、有助于改變房地產(chǎn)業(yè)投入高、浪費(fèi)大、質(zhì)量差、造價(jià)高的畸形發(fā)展態(tài)勢。提升房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。投入高、造價(jià)高、浪費(fèi)大、質(zhì)量差是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的頑固難題，價(jià)值工程理論的運(yùn)用可以在一定程度上有效克服這些問題。價(jià)值工程可以有效糅合傳統(tǒng)成本管理與質(zhì)量管理的優(yōu)點(diǎn)，使得成本與功能達(dá)到最佳結(jié)合點(diǎn)。
二、價(jià)值工程下房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)研究的內(nèi)容以及設(shè)計(jì)方案優(yōu)化的建議
（一）價(jià)值工程下房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)研究的內(nèi)容
首先，是建筑群體組合即是通常所說的建筑平面布局、立面處理等內(nèi)容，它是依據(jù)地面容積率、地面規(guī)模、形狀等來確定建筑布局、間距、朝向、高度、大小、個(gè)數(shù)等等。它是住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的最主要部分，需要遵循三個(gè)原則，功能原則、經(jīng)濟(jì)原則、美觀原則。其次，是公共空間規(guī)劃，即對(duì)沒有建筑覆蓋的集體公共空間的規(guī)劃，它的規(guī)劃對(duì)象有兩部分，一是像圍墻、地面之類的硬性方面，再次是指樹木、草坪等軟性方面。再次是道路規(guī)劃，道路規(guī)劃應(yīng)該在方便原則、安全原則與經(jīng)濟(jì)原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃，設(shè)計(jì)一個(gè)合理、經(jīng)濟(jì)的路網(wǎng)。為此，需要對(duì)小區(qū)的地形地貌、氣候、地形規(guī)模、位置、出入口有一個(gè)詳細(xì)的了解。最后是綠地規(guī)劃，綠地規(guī)劃的對(duì)象具體包括住宅旁綠地、公共綠地、道路綠地、配套公共建筑綠地四部分，良好的綠地規(guī)劃有助于創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的環(huán)境，因此應(yīng)該堅(jiān)持方便生活、保證安全、設(shè)計(jì)獨(dú)特的原則。
（二）價(jià)值工程下房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案優(yōu)化的建議
1、增加成本，準(zhǔn)確把握功能，滿足用戶需求。在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的過程中，成本與功能之間的關(guān)系是一個(gè)非常重要又很難把握的問題，很多房地產(chǎn)開發(fā)存在著高成本、低市場的現(xiàn)象。為此我們要重視購買者關(guān)注的功能，要正確分析功能。可以說，功能分析的準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)價(jià)值回報(bào)的大小。實(shí)際規(guī)劃中存在著現(xiàn)實(shí)成本偏低、功能不夠齊全的現(xiàn)象，因此，我們應(yīng)該加大現(xiàn)實(shí)投入成本，注重基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，保證各項(xiàng)功能的達(dá)成，滿足用戶的各項(xiàng)要求。
2、注重環(huán)境設(shè)計(jì)，增加環(huán)境建設(shè)投入，提升環(huán)境效果。對(duì)于環(huán)境工程而言，投入的現(xiàn)實(shí)成本偏低，環(huán)境建設(shè)的投入相對(duì)來說是比較低的，因而所達(dá)到的環(huán)境效果也是很不理想的。當(dāng)代追求高質(zhì)量環(huán)境的心理還是非常普遍的，但是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于環(huán)境工程給予的重視不夠，沒有切合消費(fèi)者的實(shí)際購房需求。為此，應(yīng)該注重環(huán)境設(shè)計(jì)，增加環(huán)境建設(shè)投入，提升環(huán)境效果，滿足用戶環(huán)保養(yǎng)生心理。
結(jié)束語：
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度如此迅猛，如何在價(jià)值工程理論下更加準(zhǔn)確的進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃，使得房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在可接受的資金壓力下推行具有完善功能與合理價(jià)格的優(yōu)質(zhì)住宅是一個(gè)非常關(guān)鍵的問題。通過上述分析，筆者在對(duì)價(jià)值工程理論進(jìn)行簡單闡述的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃的具體內(nèi)容以及設(shè)計(jì)方案優(yōu)化的兩點(diǎn)重要建議，以期能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)真正打造出“以人為本”的優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的最大價(jià)值。
參考文獻(xiàn)：
[1] 胡傳昶，房地產(chǎn)開發(fā)中規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的兩點(diǎn)意見. 產(chǎn)業(yè)觀察，2010～11：90～91
【關(guān)鍵詞】住宅小區(qū)；小區(qū)規(guī)劃；居住環(huán)境
近幾年來，在住宅小區(qū)的建設(shè)中，對(duì)住宅小區(qū)的合理規(guī)劃越來越重視。針對(duì)近年來國家提出將住宅建設(shè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)和居民新的消費(fèi)熱點(diǎn)，并將住房制度由福利型分配轉(zhuǎn)為貨幣型分配，住宅建設(shè)進(jìn)人由“數(shù)量型”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量型”的開發(fā)建設(shè)階段。在居住區(qū)規(guī)劃與住宅設(shè)計(jì)中，積極推進(jìn)“以人為核心”的設(shè)計(jì)觀念和“可持續(xù)發(fā)展”方針，通過規(guī)劃設(shè)計(jì)的創(chuàng)新活動(dòng)，創(chuàng)造出具有地方特色，設(shè)備完善和達(dá)到21世紀(jì)居住標(biāo)準(zhǔn)的居住環(huán)境，從而使中國住宅建筑技術(shù)獲得整體的提高，城市居民對(duì)居住環(huán)境要求也隨之日益提高。規(guī)劃設(shè)計(jì)出一批居住環(huán)境良好、社區(qū)功能完備，具有當(dāng)?shù)靥厣母咚疁?zhǔn)的居住小區(qū)對(duì)我們來說已經(jīng)成為一項(xiàng)急待解決的問題。
1 小區(qū)中空間布局的規(guī)劃
居住小區(qū)的空間按其功能要求一般劃分為公共空間、半公共空間、半私用空間和私用空間四級(jí)。公共空間即居住小區(qū)的公共干道和集中的綠地或游園，供居民共同使用。在公共空間的規(guī)劃上應(yīng)與文化建筑、水面、曲橋、草坪、樹木、雕塑小品或城市公園、河流水系等結(jié)合在一起考慮，營造出一種舒適、幽雅的空間氛圍。半公共空間，是指其公共性具有一定的限度的空間，作為居住組團(tuán)內(nèi)的半公共空間是供居民共同使用的，它是居民增加相互接觸、熟悉、交流的地方，是鄰里交往、游樂、休息的主要場所，也是防災(zāi)避難的疏散的有效空間，以及通過較完整的綠地和開闊的視野作為居民接近自然的場所。在這部分的空間規(guī)劃上應(yīng)注重根據(jù)各居住組團(tuán)的不同組合方式來考慮，并保證其交通暢通、功能齊全。半私用空間是住宅樓幢之間的院落空間，是居民就近休息、活動(dòng)和健身的場地，在設(shè)計(jì)上應(yīng)注重其設(shè)施的多樣化和完備性，把它規(guī)劃成小區(qū)中最具有吸引力的居民活動(dòng)空間。私用空間即住宅底層庭院、樓層陽臺(tái)與室外露臺(tái)。底層庭院的設(shè)置使居民可以自由種植，增加組團(tuán)內(nèi)的景觀，又使居民有安全感。樓層上陽臺(tái)可以眺望、休息、種植花卉，營造垂直綠化的景色。
2 小區(qū)中交通道路的合理規(guī)劃
住宅小區(qū)的交通道路要以方便居民出入、遷居，滿足消防、救護(hù)需要，減少對(duì)住的干擾，保證住的安寧為原則進(jìn)行布置，以達(dá)到通達(dá)性、安全性、方便性、一體性、多層次性的要求。
住宅小區(qū)道路系統(tǒng)應(yīng)分級(jí)明顯、架構(gòu)清楚，既要與城市公共系統(tǒng)銜接，又要避免城市公交道路穿住區(qū)而過。如果城市規(guī)劃確定公交道路必須穿過住宅小區(qū)時(shí)，在可能條件下可設(shè)計(jì)地下道路，以防止對(duì)住宅小區(qū)的嚴(yán)重干擾。小型住宅小區(qū)應(yīng)避免機(jī)動(dòng)車道進(jìn)入居住區(qū)域。有的住宅小區(qū)建成“無車小區(qū)”，即把機(jī)動(dòng)車道和停車場都設(shè)在地下，機(jī)動(dòng)車從小區(qū)門口進(jìn)入地下，居民在地下停車場可直接乘電梯到居室，車輛對(duì)住宅小區(qū)區(qū)域全無干擾，效果良好，居民滿意。小區(qū)內(nèi)的交通組織在于創(chuàng)造方便、安全與安寧的居住環(huán)境。小區(qū)的交通現(xiàn)象可分為動(dòng)態(tài)與靜態(tài)兩類。動(dòng)態(tài)交通組織是指機(jī)動(dòng)車行、非機(jī)動(dòng)車行和人行方式的組織，靜態(tài)交通組織則指各種車輛存放的安排。
2.1 動(dòng)態(tài)交通的組織
動(dòng)態(tài)交通的解決在于道路布局應(yīng)符合車流與人行的軌跡，實(shí)行便捷、通順、合流與分流的不同處理，保證交通安全，同時(shí)，道路等級(jí)應(yīng)設(shè)置清楚，區(qū)分車行道、步行道與綠地小道，盡量控制車輛進(jìn)入院落空間之內(nèi)，以減少噪音與不安全因素。小區(qū)道路根據(jù)規(guī)劃結(jié)構(gòu)可分別采用三級(jí)或二級(jí)路網(wǎng)。小區(qū)主路是道路的骨架，是居民出行最頻繁的通道它的線型應(yīng)使居民能順利便捷地回到自己的住處或到達(dá)想去的地方，但不應(yīng)暢通無阻，并需防止外界車輛任意穿行，做到“通而不暢，順而不穿”。
2.2 靜態(tài)交通的組織
私家汽車在小區(qū)的突然增多，引發(fā)出空氣污染、噪聲干擾、交通混亂、景觀惡化，也出現(xiàn)了如何合理存放的問題。目前存車方式有地面存車、室內(nèi)存車、地下存車三種形式。隨著社會(huì)發(fā)展，汽車量的增多，小區(qū)內(nèi)汽車存放只靠一種方式是很難解決好的，特別當(dāng)停車率要求達(dá)到33%-50%或更高時(shí)，更需兼?zhèn)涠喾N存車方式。在地面停車應(yīng)注意，一是停車場地應(yīng)采用植草磚鋪砌以維持小區(qū)的綠地率；二是每隔3～4輛車距應(yīng)植置大冠喬木以防日曬，而地下存車可作備用，也是可持續(xù)發(fā)展的途徑。
3 小區(qū)的生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)的規(guī)劃
在住區(qū)規(guī)劃中要防止盲目提高容積率、只重建房不重環(huán)境的傾向。對(duì)住區(qū)空間的布置，必須首先考慮生態(tài)環(huán)境，并按生態(tài)要求，本著“以人為本”原則，在住宅布置、環(huán)境布置、交通系統(tǒng)等環(huán)節(jié)保證住區(qū)有充足的日照，清新的空氣，良好的通風(fēng)，潔凈的水面，盡可能擴(kuò)大綠化面積，提高植物的中面系數(shù)(多種樹)和造氧功能。不讓小區(qū)有泥地，以盡量減少塵埃。要充分利用原有樹林和水面，并使其合理使用。絕不能盲目破壞自然山水，隨便推山建房，砍樹取地。同時(shí)要做到處理“三廢”，凈化空氣和水面，落實(shí)防風(fēng)、防塵、防曬措施，改善小氣候，使住區(qū)生態(tài)環(huán)境比原來好得多。生態(tài)住區(qū)要提倡環(huán)保理念、節(jié)能理念，充分利用環(huán)保材料、節(jié)能材料，使用太陽能，節(jié)約用水，垃圾進(jìn)行無害化處理。
4 小區(qū)中各功分區(qū)能的組合規(guī)劃
居住小區(qū)的空間按其功能要求一般劃分為公共空間、半公共空間、半私用空間和私用空間四級(jí)。公共空間即居住小區(qū)的公共干道和集中的綠地或游園，供居民共同使用。在公共空間的規(guī)劃上應(yīng)與文化建筑、水面、曲橋、草坪、樹木、雕塑小品或城市公園、河流水系等結(jié)合在一起考慮，營造出一種舒適、幽雅的空間氛圍。半公共空間，是指其公共性具有一定的限度的空間，作為居住組團(tuán)內(nèi)的半公共空間是供居民共同使用的，它是居民增加相互接觸、熟悉、交流的地方，是鄰里交往、游樂、休息的主要場所，也是防災(zāi)避難的疏散的有效空間，以及通過較完整的綠地和開闊的視野作為居民接近自然的場所。在這部分的空間規(guī)劃上應(yīng)注重根據(jù)各居住組團(tuán)的不同組合方式來考慮，并保證其交通暢通、功能齊全。半私用空間是住宅樓幢之間的院落空間，是居民就近休息、活動(dòng)和健身的場地，在設(shè)計(jì)上應(yīng)注重其設(shè)施的多樣化和完備性，把它規(guī)劃成小區(qū)中最具有吸引力的居民活動(dòng)空間。私用空間即住宅底層庭院、樓層陽臺(tái)與室外露臺(tái)。底層庭院的設(shè)置使居民可以自由種植，增加組團(tuán)內(nèi)的景觀，又使居民有安全感。
總之，未來住宅建設(shè)應(yīng)推進(jìn)居住小區(qū)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。推進(jìn)住宅小區(qū)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的技術(shù)手段是:建立符合住宅小區(qū)產(chǎn)業(yè)化的住宅建筑體系;建立完善的質(zhì)量控制體系;建立完善的質(zhì)量控制體系;建立住宅性能綜合評(píng)價(jià)體系等，在住宅小區(qū)建設(shè)過程中，以科技進(jìn)步為核心，從而全面提高住宅建設(shè)質(zhì)量，改善住宅使用功能和居住環(huán)境。
參考文獻(xiàn)：
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[2] 薛慧平,魏征,吳屹東. 居住區(qū)生態(tài)小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)[J]. 陜西建筑, 2009,(06) .
北京工業(yè)大學(xué)校本部位于北京市朝陽區(qū)，東臨東四環(huán)南路，南抵左安東路，西鄰西大望路，北望平樂園小區(qū)；另有3處分校區(qū)。截至2010年底，學(xué)校占地面積為80余萬平方米，建筑面積近70萬平方米。北京工業(yè)大學(xué)創(chuàng)建于1960年，是一所以工為主，理工、經(jīng)管、文法相結(jié)合的多科性市屬重點(diǎn)大學(xué)。目前在校生29418人，教職工3370人。
二、建設(shè)目標(biāo)
隨著我國高等教育事業(yè)的迅猛發(fā)展，我校占有和使用的房地產(chǎn)規(guī)模急劇膨脹，其構(gòu)成也日趨復(fù)雜，管理難度越來越大。尤其是隨著校際間的合并與調(diào)整以及學(xué)校內(nèi)部推行的后勤、財(cái)務(wù)、人事、分配等各項(xiàng)改革的深化，對(duì)我校的房地產(chǎn)管理工作不斷提出新的要求。為了加強(qiáng)我校房地產(chǎn)的綜合管理，推進(jìn)房地產(chǎn)管理工作的科學(xué)化、規(guī)范化，促進(jìn)我校各類房地產(chǎn)的優(yōu)化配置和有效使用，全面實(shí)現(xiàn)我校房地產(chǎn)管理的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化已是刻不容緩的首要大事。
房地產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)旨在通過網(wǎng)絡(luò)和軟件為校內(nèi)外交流提供一個(gè)強(qiáng)大的、暢通的信息共享平臺(tái)，以便科學(xué)、規(guī)范、靈活、快捷地開展監(jiān)督管理工作。
該系統(tǒng)應(yīng)該適應(yīng)本校的實(shí)際機(jī)構(gòu)設(shè)置情況和現(xiàn)有流程，提供豐富而實(shí)用的系統(tǒng)功能。系統(tǒng)采用B／S結(jié)構(gòu)，提供良好的維護(hù)性和可擴(kuò)充性。系統(tǒng)應(yīng)具有高度的靈活性、開放性、兼容性、安全性、高效性、維護(hù)性以及穩(wěn)定性。系統(tǒng)應(yīng)采用我校統(tǒng)一的管理信息標(biāo)準(zhǔn)格式，并與原系統(tǒng)良好兼容，實(shí)現(xiàn)校內(nèi)外各部門機(jī)構(gòu)間的信息順暢流轉(zhuǎn)。系統(tǒng)還需提供完善的身份驗(yàn)證和靈活細(xì)致的權(quán)限控制，保證信息的完整性，不被無權(quán)限用戶獲取、修改，并能夠高效穩(wěn)定地運(yùn)行。系統(tǒng)要與我校數(shù)據(jù)中心實(shí)現(xiàn)無縫鏈接。
三、建設(shè)原則
房地產(chǎn)綜合管理信息平臺(tái)建成后將成為一個(gè)高度集成化的綜合業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)，通過該系統(tǒng)可以方便、快捷、靈活地查閱學(xué)校內(nèi)房地產(chǎn)的基本信息，可以形成監(jiān)管統(tǒng)計(jì)，同時(shí)可根據(jù)實(shí)際需要生成打印相應(yīng)報(bào)表，在考慮整體設(shè)計(jì)過程中應(yīng)遵循以下原則：
1．實(shí)用性和可行性
主要技術(shù)和產(chǎn)品必須具有成熟、穩(wěn)定、實(shí)用的特點(diǎn)，實(shí)用性放在首位，既要便于用戶使用，又要便于系統(tǒng)管理。
2．先進(jìn)性和成熟性
系統(tǒng)設(shè)計(jì)既要采用超前思維、先進(jìn)技術(shù)和系統(tǒng)工程方法，又要注意思維的合理性、技術(shù)的可行性、方法的正確性。不但能反映當(dāng)今的先進(jìn)技術(shù)和理念，而且具有發(fā)展?jié)摿?，能保證未來若干年內(nèi)占主導(dǎo)地位。先進(jìn)性與成熟性并重，并考慮到近年來的應(yīng)用發(fā)展特點(diǎn)，把先進(jìn)性放在重要位置。
3．開放性與標(biāo)準(zhǔn)化原則
應(yīng)用平臺(tái)應(yīng)是一個(gè)開放的且符合業(yè)界主流技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的系統(tǒng)平臺(tái)，并使網(wǎng)絡(luò)的硬件環(huán)境、通信環(huán)境、軟件環(huán)境、操作平臺(tái)之間的相互依賴小。嚴(yán)格執(zhí)行我校有關(guān)信息系統(tǒng)的編碼規(guī)則。
4．可靠性和穩(wěn)定性
在考慮技術(shù)先進(jìn)性和開放性的同時(shí)，還應(yīng)從系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、技術(shù)措施、系統(tǒng)管理等方面著手，確保系統(tǒng)運(yùn)行的可靠性和穩(wěn)定性，達(dá)到最大的平均無故障時(shí)間。
5．可擴(kuò)充性及易升級(jí)性
為適應(yīng)應(yīng)用不斷拓展的需要，應(yīng)用平臺(tái)的軟硬件環(huán)境必須有良好的平滑可擴(kuò)充性。
6．安全性和保密性
在應(yīng)用平臺(tái)設(shè)計(jì)中，既要充分考慮信息資源的共享，更要注意信息資源的保護(hù)和隔離，應(yīng)分別針對(duì)不同的應(yīng)用和不同的網(wǎng)絡(luò)通信環(huán)境，采取不同的措施，包括系統(tǒng)安全機(jī)制、數(shù)據(jù)存取的權(quán)限控制等。
7．可管理性和可維護(hù)性
整個(gè)應(yīng)用平臺(tái)是由多個(gè)部分組成的較為復(fù)雜的系統(tǒng)，為了便于系統(tǒng)的日常運(yùn)行維護(hù)和管理，要求所選產(chǎn)品具有良好的可管理性、可定制性和可維護(hù)性。另外還包括平臺(tái)自身的可管理性和可維護(hù)性。
四、技術(shù)要求
房地產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)采用面向?qū)ο蟮腂／S結(jié)構(gòu)，適合Unix、Linux、Windows操作系統(tǒng)。
（1）開發(fā)語言：JAVA。開發(fā)技術(shù)采用J2EE（Java2EnterpriseEdition）標(biāo)準(zhǔn)、組件技術(shù)及在數(shù)據(jù)交換上對(duì)XML的支持，使系統(tǒng)功能最優(yōu)化，同時(shí)將整體系統(tǒng)內(nèi)部在技術(shù)上的相互依賴性降至最低。
（2）數(shù)據(jù)庫：采用Oracle或SQLServer數(shù)據(jù)庫。
（3）中間件：適應(yīng)WebLogic、WebSphere、JBOSS等主流中間件產(chǎn)品。
（4）服務(wù)器端：Linux或Windows。
（5）客戶端：安裝Windows98以上，IE5．0以上版本瀏覽器。
（6）平臺(tái)接口：能夠?yàn)榈谌杰浖峁┫嚓P(guān)接口、開發(fā)規(guī)范等，特別應(yīng)提供與門戶平臺(tái)、統(tǒng)一身份認(rèn)證平臺(tái)等對(duì)接開發(fā)。
（7）擴(kuò)展性要求：應(yīng)用建設(shè)的長期性和內(nèi)容的廣泛性決定了系統(tǒng)在構(gòu)建和使用過程中，必然面臨著各類擴(kuò)展性需求，例如業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)展、業(yè)務(wù)類型的擴(kuò)展、集成范圍的擴(kuò)展等。本項(xiàng)目建成的應(yīng)用平臺(tái)模塊間應(yīng)相對(duì)獨(dú)立，接口清晰，內(nèi)部的業(yè)務(wù)流程升級(jí)和改造與其他模塊無關(guān)，并為將來學(xué)校二次開發(fā)提供API等，因而應(yīng)用需極具擴(kuò)展性。
五、業(yè)務(wù)模塊
房地產(chǎn)綜合管理信息平臺(tái)（以下簡稱平臺(tái)）內(nèi)容主要包括：
1．校區(qū)管理
校區(qū)總體概況、植物綠化情況、車庫車位（地上、地下）的整體情況。
2．房產(chǎn)管理
包括分棟房屋、辦公用房、教學(xué)用房、已售住宅、租賃住宅、職工宿舍、學(xué)生公寓、附屬用房、空置房屋、職工信息、住戶變更、住戶遷出、租金收繳、交易信息、歷史住戶、綜合查詢等，可以讓管理者實(shí)現(xiàn)全方位的、分類的精細(xì)管理。
要重點(diǎn)實(shí)現(xiàn)：
（1）全面了解并掌握房產(chǎn)的“家底”：房屋總面積、總套數(shù)和間數(shù)等。
（2）按照“房屋用途、房屋類型、建筑結(jié)構(gòu)、坐落、區(qū)縣”分類統(tǒng)計(jì)。
（3）按照“使用單位（學(xué)院、科室、外單位等）或個(gè)人”分類統(tǒng)計(jì)。
（4）按照“自有、外租”的情況分類統(tǒng)計(jì)。
（5）動(dòng)態(tài)顯示“空置房屋和床位”情況，及時(shí)掌握房源和床位變動(dòng)。
（6）可從“單套房屋角度”查目前誰在用或住，以前誰曾用過或住過。
（7）可從“住戶或使用者角度”查詢目前住在哪里，以前曾在哪里住過或用過。
（8）自動(dòng)匯總“一人或一戶多套用房”情況（優(yōu)惠房、商品房等）。
（9）自動(dòng)動(dòng)態(tài)提醒“租房合同快到期、已過期”情況。
（10）任選項(xiàng)目生成“房產(chǎn)清單和卡片”，并保存到Excel表和網(wǎng)頁中。
（11）多媒體同步顯示功能可以在數(shù)據(jù)采集和查詢時(shí)，有針對(duì)性地加入“房產(chǎn)證、住戶身份證、協(xié)議合同原件的掃描照片”等多媒體信息，真正做到數(shù)據(jù)與證件同步，不用再翻找原始紙質(zhì)資料。
3．土地管理包括土地等級(jí)、坐落、使用性質(zhì)、面積、獲得土地證情況等。
摘要：改革開放以后，我國經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，人們的生活水平逐漸提高，居住條件得到了極大的改善。為了適應(yīng)現(xiàn)代化的居住要求，房地產(chǎn)業(yè)加快了發(fā)展的速度。工程管理環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)開發(fā)中對(duì)工程的質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益的提高具有重要的影響。重視工程管理的環(huán)節(jié)，提高開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)是現(xiàn)代企業(yè)面臨的重要問題。本文主要通過分析房地產(chǎn)意義及工程管理與一般工程管理的區(qū)別，提出房地產(chǎn)工程管理的基本措施，闡述工程管理環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要作用。
關(guān)鍵字：房地產(chǎn);開發(fā)管理
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
一、前言
房產(chǎn)市場是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動(dòng)的場所或領(lǐng)域。房產(chǎn)包括作為居民個(gè)人消費(fèi)資料的住宅，也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場屬于生活資料市場的一部分，非住宅房產(chǎn)市場則是生產(chǎn)要素市場的一部分。房產(chǎn)也是自然商品，因而建立和發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的要求。房產(chǎn)市場是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行社會(huì)再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動(dòng)建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)其他行業(yè)經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)性強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱。自1998年我國深化住房制度改革以來，城市和農(nóng)村對(duì)住宅的需求巨大，每年都有十幾億平方米的住宅竣工，對(duì)拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。因此，保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。一般來說，一個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格水平與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是成正比的。在國外，房地產(chǎn)業(yè)通常被視為一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。目前，市經(jīng)濟(jì)水平與全國平均水平差不多，但是房地產(chǎn)價(jià)格卻低于全國平均水平較多(全國房地產(chǎn)平均價(jià)格水平約2200元/平方米)。這說明，該市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間還是相當(dāng)廣闊的，對(duì)本市的發(fā)展也是起著很大的發(fā)展作用。 對(duì)于金華的房市來說其經(jīng)濟(jì)影響力也是一樣的。
二、房地產(chǎn)開發(fā)管理體制
房地產(chǎn)開發(fā)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了較為順利完成工程項(xiàng)目的投資，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目人員、公司財(cái)務(wù)、工程管理、銷售管理以及后勤部門進(jìn)行組織和管理，這也是開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)劃管理和施工以及物業(yè)管理的前提。其中企業(yè)工程部主要是代表開發(fā)商對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行管理，主要的內(nèi)容包括與施工單位協(xié)調(diào)溝通、施工質(zhì)量、進(jìn)度和安全控制、合同管理、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)變更、報(bào)價(jià)和工程原材料采購以及庫存進(jìn)行管理。企業(yè)財(cái)務(wù)部主要負(fù)責(zé)企業(yè)的資金管理‘并且定期制作企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營成果的報(bào)表，主要包括建立工程項(xiàng)目的融資計(jì)劃，施工單位的工程款結(jié)算以及企業(yè)營業(yè)費(fèi)用結(jié)算。銷售部門主要是負(fù)責(zé)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的銷售，主要包括銷售方式的選擇、銷售價(jià)格的制定以及銷售渠道的建立。房地產(chǎn)開發(fā)管理的目的以及原則就是要整合企業(yè)物力、財(cái)力、人力，從而建立一系列的科學(xué)、規(guī)范的運(yùn)作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，開發(fā)出受市場歡迎的產(chǎn)品，房地產(chǎn)開發(fā)管理的重點(diǎn)企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營，核心是工程項(xiàng)目的開發(fā)過程，具體要求是控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期以及市場創(chuàng)新開發(fā)運(yùn)營等。
三、房地產(chǎn)開發(fā)管理的主要內(nèi)容
在我國房地產(chǎn)開發(fā)管理中主要的內(nèi)容包括規(guī)劃管理、施工管理、物業(yè)管理。
3.1房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理
房地產(chǎn)開發(fā)中規(guī)劃管理是指對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的管理，設(shè)計(jì)單位完成開發(fā)商所委托的建筑樓盤設(shè)計(jì)，重點(diǎn)在于對(duì)規(guī)劃成本、工程進(jìn)度以及工程目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。開發(fā)企業(yè)建立采用完善的規(guī)劃系統(tǒng)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行管理，規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)是相輔相成的，在規(guī)劃管理系統(tǒng)中提高規(guī)劃設(shè)計(jì)審查和管理水平是重要的目標(biāo)。規(guī)劃管理系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)的核心是保證規(guī)劃設(shè)計(jì)成果滿足工程項(xiàng)目規(guī)劃的要求，通過各種審查手段，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的水平。
首先開發(fā)商對(duì)于工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、原則進(jìn)行確定，在管理系統(tǒng)中輸入確定的要求要點(diǎn)，在規(guī)劃完成后對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行檢驗(yàn)與評(píng)估，適當(dāng)?shù)牟扇》答伡靶拚目刂品绞竭M(jìn)行調(diào)整，最終選擇最佳設(shè)計(jì)方案，其次規(guī)劃管理中應(yīng)盡量減少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作習(xí)慣的改變。通過計(jì)算機(jī)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查，如果規(guī)劃設(shè)計(jì)單位報(bào)送的設(shè)計(jì)方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定格式標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導(dǎo)入系統(tǒng)，與地形圖、管線圖等圖層進(jìn)行指標(biāo)計(jì)算、比較、進(jìn)行查詢統(tǒng)計(jì)。審批通過的規(guī)劃圖，首先由開發(fā)商確定規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求的原則，然后由參與設(shè)計(jì)單位開始進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，通過進(jìn)度控制和計(jì)算機(jī)審查，最終設(shè)計(jì)方案的評(píng)估、和比較確定，然后反饋到開發(fā)商，根據(jù)開發(fā)商提出的意見進(jìn)行修改最終確定。
3.2房地產(chǎn)開發(fā)施工管理
施工管理就是對(duì)工程項(xiàng)目的施工建設(shè)工程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般有工程管理部門具體負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承包模式由公司根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和實(shí)際情況來確定，常見的施工承包模式有施工總承包、平行承發(fā)包模式、項(xiàng)目總承包模式。就我國而言，房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用平行承包和施工總承包兩種方式，就是要么對(duì)工程的施工完全發(fā)給一個(gè)施工單位完成，要么對(duì)不同的建筑項(xiàng)目分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。伴隨著建筑市場不斷的走向?qū)I(yè)化、精細(xì)化方向的發(fā)展，對(duì)大型的工程項(xiàng)目和高檔的樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該采取項(xiàng)目總承包或者施工總承包的模式進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模式和某個(gè)具體有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的施工單位簽訂施工總承包管理協(xié)議，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的施工組織和管理。
對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的，在合理的控制成本下，以最快得速度完成高質(zhì)量的工程項(xiàng)目。為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量的控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過施工資質(zhì)驗(yàn)證、招投標(biāo)、現(xiàn)場施工檢查(包括人員資質(zhì)、機(jī)械設(shè)備、材料質(zhì)量、施工技術(shù)程序、施工環(huán)境)監(jiān)理工作、工程款發(fā)放等等措施，開發(fā)商能夠?qū)こ添?xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度以及成本進(jìn)行掌控。
3.3 房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)管理
物業(yè)管理是指專業(yè)組織機(jī)構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營手段和修繕技術(shù)對(duì)已建物業(yè)及其業(yè)主進(jìn)行管理和服務(wù)。房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)管理，一般包括對(duì)房屋及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場地以經(jīng)營方式進(jìn)行管理，對(duì)房屋周圍的環(huán)境、衛(wèi)生、安保、綠化、公共設(shè)施、道路養(yǎng)護(hù)等等實(shí)施專業(yè)化管理，并向業(yè)主提供多方面的經(jīng)營服務(wù)。物業(yè)管理是為了使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益，保障舒適安全的小區(qū)環(huán)境和家居生活。在社會(huì)分工日益發(fā)展的背景下，發(fā)地產(chǎn)開發(fā)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，通過公開、公平、公正原則招標(biāo)擇優(yōu)選出專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)公司。
四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的注意問題
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理、顯然，如果要完成一項(xiàng)成功的工程項(xiàng)目就必須在這四個(gè)方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)，因此，協(xié)調(diào)這四個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進(jìn)和合作司開發(fā)商協(xié)調(diào)重要內(nèi)容。作為投資者，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該把可施工研究設(shè)計(jì)放在相當(dāng)重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初、規(guī)劃設(shè)計(jì)完成以及施工完成時(shí)召集設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開研究會(huì)議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)。另外在項(xiàng)目決策期的成本很少，但這些決策卻能夠?qū)?xiàng)目的整體成本產(chǎn)生重要影響，可施工性研究對(duì)工程造價(jià)的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段、到施工階段、物業(yè)管理階段呈現(xiàn)出明顯的遞減趨勢，產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計(jì)的可施工性研究中去，而開發(fā)商更要做好前期的項(xiàng)目決策。
五、結(jié)束語
當(dāng)前，由于受到我國宏觀調(diào)控政策以及市場環(huán)境變化因素的影響，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展來說產(chǎn)生一定的影響，而控制項(xiàng)目成本，加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制管理的水平在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中就顯得尤為重要。
參考文獻(xiàn)：
[1] 凌青，淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)管理；成本控制
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
前言：
隨著我國房地產(chǎn)業(yè)市場競爭的日益激烈，房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與管理工作成為了企業(yè)提高市場競爭的重點(diǎn)。房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項(xiàng)目的開發(fā)而對(duì)公司內(nèi)部的人事、財(cái)務(wù)、工程、銷售及后勤部門進(jìn)行的組織和管理，主要內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、開發(fā)管理、項(xiàng)目施工管理、物業(yè)管理。為了企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展和促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高，企業(yè)應(yīng)以完善的管理體系為基礎(chǔ)，運(yùn)用現(xiàn)代化企業(yè)管理理論來開展房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營與管理工作。
1．我國房地產(chǎn)市場開發(fā)現(xiàn)狀
1.1市場現(xiàn)狀。上世紀(jì)90年末至今，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度始終保持在20%左右，其中商品房銷售額和銷售面積增長速度接近25%。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用顯而易見。然而我國的房地產(chǎn)市場既處于高速發(fā)展期，又處于轉(zhuǎn)型、過渡期，市場發(fā)育還不成熟，行為還不規(guī)范，市場運(yùn)行中還存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。既需要警惕房地產(chǎn)市場的“泡沫性過熱”現(xiàn)象出現(xiàn)，還需要警惕由于政府工程規(guī)模過大造成商品房空置率居高不下的“盲目性過熱”危險(xiǎn)。現(xiàn)實(shí)要求政府和企業(yè)要共同把握市場脈搏，通過“無形的手”和“有形的手”，共同促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展。
1.2政府對(duì)現(xiàn)狀的態(tài)度。促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，是滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的物質(zhì)文化需求的內(nèi)在要求，有利于促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資，增加就業(yè)，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，保證國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。
1.3消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)狀的態(tài)度。大多數(shù)消費(fèi)者關(guān)心的問題是現(xiàn)在買房是否合算，房價(jià)會(huì)不會(huì)再度升高，質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的房產(chǎn)是否能夠真正買到，購房置業(yè)成為城鎮(zhèn)居民消費(fèi)和投資關(guān)注的重點(diǎn)領(lǐng)域。
2．房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的意義
成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場經(jīng)濟(jì)競爭中具有十分重要的意義，微利時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時(shí)甚至比規(guī)模擴(kuò)張更為重要。
我國房地產(chǎn)市場存量過大，其中除宏觀經(jīng)濟(jì)體制方面的原因外，也有其價(jià)格形成機(jī)制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，商品房如果售價(jià)下調(diào)則有助于樓市跑量。開發(fā)商之所以長年不能下調(diào)售價(jià)，其中一個(gè)主要原因就是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制不力，成本居高不下的緣故。從宏觀上講，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進(jìn)行研究，對(duì)合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟(jì)，減少國民經(jīng)濟(jì)損失有著一定的意義。
隨著國家逐步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范，特別是國家加強(qiáng)了對(duì)土地市場的管理與整頓，對(duì)經(jīng)營性用地取消了有不正當(dāng)競爭及暗箱操作之嫌的協(xié)議取得土地使用權(quán)的方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)必須按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)范的要求進(jìn)行，即必須以掛牌、招標(biāo)、拍賣方式取得，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始逐步走上了集約化經(jīng)營管理的發(fā)展道路。國家加強(qiáng)了金融市場的宏觀調(diào)控，對(duì)資本市場各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范，同時(shí)抑制房地產(chǎn)過度的市場消費(fèi)需求；使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正認(rèn)識(shí)到以極高的財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)、粗放式的開發(fā)已成往事，必須踏踏實(shí)實(shí)地合理利用資金，加強(qiáng)成本控制，練好內(nèi)功。
隨著中國加入WTO后房地產(chǎn)業(yè)的日益放開，一些資本實(shí)力雄厚或有相當(dāng)融資能力的境外企業(yè)的涌入（如和記黃浦、新鴻基、恒基等）以及國內(nèi)的一些集團(tuán)型企業(yè)在全國的擴(kuò)張（如萬科、萬達(dá)、世貿(mào)等），房地產(chǎn)市場的競爭將更加日趨激烈，在同等條件下，在未來售價(jià)不明確或只能預(yù)估售價(jià)的情況下，只有成本控制得較好的企業(yè)才有可能在土地市場競爭中有相對(duì)的比較優(yōu)勢，才有可能取得土地的使用權(quán)及開發(fā)權(quán)，成本控制不力的企業(yè)必將會(huì)被市場所淘汰。
房地產(chǎn)微利時(shí)代的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的重要性越發(fā)顯現(xiàn)。節(jié)省成本，給利潤騰出了上升的空間，也有利于市場競爭與市場跑量。從微觀上講，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制進(jìn)行研究對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地市場競爭，騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有著重要的意義。
3．房地產(chǎn)開發(fā)成本控制與管理的關(guān)系
房地產(chǎn)開發(fā)成本控制與房地產(chǎn)管理密不可分。房地產(chǎn)管理包括規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，這四個(gè)方面的管理都與成本控制有著密切的關(guān)系。必須進(jìn)行整合協(xié)調(diào)才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的目標(biāo)。因此，協(xié)調(diào)這四個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互整合是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的核心工作。
房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工管理的相互脫節(jié)雖然有利于各自專業(yè)化水平的提升，但是規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工的脫節(jié)也帶來了許多嚴(yán)重成本問題，比如規(guī)劃設(shè)計(jì)者不了解施工工藝，從而使所設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)方案局限于理論指導(dǎo)，導(dǎo)致施工困難，成本增加。為了解決這類問題，工程管理中常采用可施工性分析的管理方法。可施工性分析是將施工知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用到項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)和現(xiàn)場實(shí)施中，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最優(yōu)化，成本控制的合理化。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理中，設(shè)計(jì)者應(yīng)根據(jù)開發(fā)商的要求規(guī)劃設(shè)計(jì)出滿足計(jì)劃目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)易行的方案；項(xiàng)目的開發(fā)管理人員依據(jù)該方案，整合所有人力、材料、施工設(shè)備的調(diào)度和使用時(shí)間，提出最佳的進(jìn)度計(jì)劃；施工管理人員應(yīng)根據(jù)自身的施工經(jīng)驗(yàn)對(duì)該方案采用適當(dāng)?shù)牟牧虾头椒?，在?guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)設(shè)計(jì)者給出相關(guān)建議，從而避免浪費(fèi)及施工上的困難?？墒┕ば苑治鰪?qiáng)調(diào)建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是對(duì)有關(guān)的建筑工程設(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行討論、分析并提出改進(jìn)的辦法。
許多情況下，施工單位或開發(fā)商的成本控制部門、工程管理部門未能和設(shè)計(jì)單位溝通或達(dá)成意見上的一致，導(dǎo)致不少建筑工程在竣工后和開發(fā)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)不一致，并使建筑成本增加。因此，可施工性研究的實(shí)施以及設(shè)計(jì)的正確施工必須要具備以下條件：
3.1房地產(chǎn)開發(fā)商的大力支持。作為建筑工程的投資者，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及規(guī)劃設(shè)計(jì)的研究放在核心的位置上，定期組織工程規(guī)劃設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專家、協(xié)調(diào)人員召開研究會(huì)議，通過有效的溝通討論和研究，系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)，從而達(dá)到減少開發(fā)成本的目的。
3.2可施工性分析的盡早實(shí)施。在工程項(xiàng)目開發(fā)的早期，項(xiàng)目決策的成本很少，但這些決策卻能夠影響項(xiàng)目的整體成本，可施工性研究對(duì)工程成本的影響從規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、開發(fā)階段到施工階段、物業(yè)管理階段呈遞減趨勢，產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益也逐漸減少。建筑工程的施工圖紙及設(shè)計(jì)說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)商和施工單位應(yīng)該將可施工性分析盡早實(shí)施，并做好前期的項(xiàng)目決策。
3.3在建設(shè)過程中持續(xù)開展研究?？墒┕ば苑治鰪?qiáng)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施的全過程中進(jìn)行系統(tǒng)化的研究，充分發(fā)揮研究人員的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。另一方面，通過系統(tǒng)的計(jì)劃和總結(jié)，將研究過程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)進(jìn)行完整的紀(jì)錄并改進(jìn)，將業(yè)務(wù)流程中無序的知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)化的有序管理，使之成為可利用的再生資源，實(shí)現(xiàn)知識(shí)的共享和再利用。
4．結(jié)語
現(xiàn)代城市的不斷進(jìn)步與我國房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步擴(kuò)大，不但加速改善了我國居民的住房條件,也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)開發(fā)商想要獲取長期的競爭優(yōu)勢，就必須做好房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制工作，使開發(fā)企業(yè)有利可圖，才能不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。
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摘要：房地產(chǎn)是我國市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其成本控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容。本文將對(duì)影響成本控制的規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程期限和費(fèi)用的結(jié)算等因素進(jìn)行分析和研究，以希望能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)成本進(jìn)行控制和科學(xué)合理政策的制定提供依據(jù)。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；成本控制；研究
一、構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的因素
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的定義是房地產(chǎn)企業(yè)為了開發(fā)商品房所付出的全部的費(fèi)用和支出的金額。其成本主要包括購買土地產(chǎn)生的費(fèi)用、拆遷支付的費(fèi)用、前期進(jìn)行規(guī)劃所付出的設(shè)計(jì)費(fèi)用和人力成本的耗費(fèi)、建設(shè)成本、購買設(shè)備的成本以及相應(yīng)配套設(shè)施的成本等，同時(shí)也包括企業(yè)為了擴(kuò)大規(guī)?；蛘弑ＷC開發(fā)的順利進(jìn)行向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款產(chǎn)生的利息費(fèi)用。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不同階段的成本控制
（一）應(yīng)該在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段控制成本
首先，在招投標(biāo)過程中要防止過份低價(jià)中標(biāo)的情況出現(xiàn)。有些施工單位或者企業(yè)為了在競爭激烈的市場經(jīng)濟(jì)中勝出，并得到房地產(chǎn)的招標(biāo)項(xiàng)目而故意壓低投標(biāo)的價(jià)格，犧牲掉自己的當(dāng)前利益，這些行為看似是有利于房地產(chǎn)企業(yè)，其實(shí)是投標(biāo)施工企業(yè)為了獲得后續(xù)工程而實(shí)行的暫時(shí)性犧牲，有可能會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)的質(zhì)量得不到保證，因?yàn)榈蛢r(jià)中標(biāo)對(duì)施工企業(yè)來說是利潤低下甚至是虧損項(xiàng)目，不可能保證項(xiàng)目的質(zhì)量。因此房地產(chǎn)企業(yè)不能僅僅將投標(biāo)企業(yè)報(bào)價(jià)的高低作為唯一的考慮因素而忽視了施工的質(zhì)量，做出損害企業(yè)的品牌形象的行為。
其次，要制定具有科學(xué)性和可操作性的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的申請(qǐng)和審批通常需要經(jīng)歷較多的程序和流程，設(shè)計(jì)方案和施工圖紙的制定需要進(jìn)行修改和審核，這就直接導(dǎo)致成本的增加。而且工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式，工程項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)的制定和對(duì)工程項(xiàng)目的安全性和風(fēng)險(xiǎn)性的評(píng)估都將需要較多的人力和物力的投入，對(duì)資金的需求也將會(huì)隨之增加，因此一旦某個(gè)項(xiàng)目的審核不過關(guān)，將會(huì)產(chǎn)生牽一發(fā)動(dòng)全身的效應(yīng)，這將會(huì)導(dǎo)致許多的工作又需要從頭開始，造成人力資源和資金的浪費(fèi)，加大企業(yè)的成本。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要制定具有科學(xué)性和可操作性的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，從而達(dá)到降低項(xiàng)目成本的目的。
最后，要選擇最優(yōu)的設(shè)計(jì)方法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要準(zhǔn)備多種設(shè)計(jì)方法，并從中選擇出最優(yōu)的方法進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)?？梢酝ㄟ^招標(biāo)和方案競賽等方法來縮短設(shè)計(jì)周期并優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，在設(shè)計(jì)任務(wù)書或者對(duì)投資進(jìn)行估算時(shí)，應(yīng)該對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用的金額進(jìn)行預(yù)估和限定，做到有計(jì)劃的分配資金，明確資金的用途，使得資金達(dá)到優(yōu)化配置。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該加強(qiáng)各部門間的協(xié)作，在保證質(zhì)量的情況下可以同時(shí)開展多項(xiàng)工作，節(jié)約時(shí)間提高工作效率。這樣可以避免設(shè)計(jì)的變更導(dǎo)致的成本的增大。
（二）在項(xiàng)目施工階段控制成本
首先，要控制安全事故和工期的意外延長而產(chǎn)生的成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目的順利實(shí)施離不開施工安全的保障，保障施工安全是施工企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任、樹立良好企業(yè)形象的基本要求。若出現(xiàn)人員傷亡將會(huì)傷及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌形象并對(duì)工程進(jìn)度帶來阻礙，工程質(zhì)量的評(píng)選也會(huì)被降低，影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效益。工期的意外延長將會(huì)使得項(xiàng)目開發(fā)的成本增加，產(chǎn)生疊加效應(yīng)。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做到安全生產(chǎn)，各個(gè)部門都要重視施工的安全性和連貫性，保證施工的順利進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要與承包工程的施工單位定期召開會(huì)議，及時(shí)關(guān)注工程的進(jìn)度并分析工期延長的原因，找到相應(yīng)的解決辦法。要在保證安全生產(chǎn)和工程質(zhì)量的前提下，使得工期與效益之間達(dá)到平衡，從而達(dá)到控制成本的目標(biāo)。
再者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的施工過程要以設(shè)計(jì)方案為依據(jù)。開發(fā)企業(yè)要全面理解設(shè)計(jì)方案和圖紙的要求，并按照要求進(jìn)行施工，不能隨意的變更設(shè)計(jì)方案和圖紙。如果一旦改變了設(shè)計(jì)圖紙和方案的要求，就會(huì)產(chǎn)生一系列的連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致以前的建設(shè)不再符合現(xiàn)在的要求，放慢了施工的進(jìn)度，導(dǎo)致施工過程中的資源浪費(fèi)和成本的增加。
第三，通過施工監(jiān)理，嚴(yán)格保證施工的質(zhì)量和進(jìn)度。施工監(jiān)理是監(jiān)督包工單位施工的重要手段之一。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，通過施工監(jiān)理對(duì)施工進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)督是十分重要的監(jiān)理環(huán)節(jié)，有些施工企業(yè)在招投標(biāo)過程中通過壓低承包價(jià)來獲得承包的資格，但是該企業(yè)有可能將該工程承包給第三方來施工，此時(shí)施工監(jiān)理就會(huì)幫助房地產(chǎn)企業(yè)把關(guān)，行使自己的監(jiān)督權(quán)，杜絕有害房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為發(fā)生，有助于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本的控制。
（三）在項(xiàng)目開發(fā)期間對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用控制成本
隨著我國出臺(tái)的土地拍賣政策不斷完善，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金要求越來越高。房地產(chǎn)開發(fā)本身就是一個(gè)資金投入大，資金回收期長的行業(yè)，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工過程中對(duì)資金的需求量相比一般的行業(yè)對(duì)資金需求量明顯較大，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)勢必需要對(duì)外進(jìn)行融資，對(duì)外融資產(chǎn)生的費(fèi)用是控制成本的重要內(nèi)容之一。當(dāng)前國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控手段較為嚴(yán)厲，調(diào)控程度較大，范圍較廣，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本的加大，融資渠道受到國家政策的制約，借款產(chǎn)生的財(cái)務(wù)成本也較大。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格控制融資帶來的財(cái)務(wù)成本，可進(jìn)行多方融資，使得融資渠道多元化達(dá)到降低財(cái)務(wù)費(fèi)用的目的。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的意義
房地產(chǎn)企業(yè)多年以來都處于高速發(fā)展的狀態(tài)，具有高額的收益。而目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于國家政策的管制，取消了對(duì)經(jīng)營性用地不正當(dāng)競爭以及暗箱操作協(xié)議對(duì)土地使用權(quán)的方式，使得房地產(chǎn)企業(yè)走向微利時(shí)代，此時(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)成本的控制比戰(zhàn)略計(jì)劃的實(shí)施更具有意義。房地產(chǎn)企業(yè)要逐步向集約化經(jīng)營管理方向發(fā)展，改變以往的粗放式經(jīng)營管理狀態(tài)，要踏踏實(shí)實(shí)的合理有效的利用好資金，加強(qiáng)成本控制，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要部門，面臨嚴(yán)峻的國家宏觀政策調(diào)控和國家的政策管制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場經(jīng)濟(jì)競爭中要謀求發(fā)展地位，就要嚴(yán)格控制成本，以便在微小的利益空間內(nèi)也能夠很好的經(jīng)營和運(yùn)行。房地產(chǎn)企業(yè)要在生產(chǎn)經(jīng)營的不同階段對(duì)成本進(jìn)行控制，從而建立起集約化的運(yùn)營體系，節(jié)省成本，相對(duì)擴(kuò)大利潤空間，增加企業(yè)的競爭實(shí)力。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制對(duì)企業(yè)的發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義。
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摘 要 隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和企業(yè)改革的逐步深化，控制好開發(fā)成本已成為房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)發(fā)展的基礎(chǔ)，本文略述了房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成，并從項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工和竣工等四個(gè)階段詳細(xì)闡述項(xiàng)目開發(fā)成本控制的方法，通過精細(xì)化的管理和控制，來獲取利潤的最大化。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 開發(fā)成本 工程造價(jià)
近年來，隨著市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)業(yè)告別暴利，進(jìn)入了利潤的精耕細(xì)作時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)高度重視對(duì)開發(fā)成本和各項(xiàng)費(fèi)用支出等方面的控制，以獲取最大化的利潤和企業(yè)最優(yōu)化的發(fā)展空間。筆者結(jié)合自己多年財(cái)務(wù)工作的經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)本身具有的資金投入大、建設(shè)周期長、成本核算環(huán)節(jié)多、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，提出控制房地產(chǎn)開發(fā)成本的方法和策略。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成
1．土地、土建及設(shè)備方面的費(fèi)用
這些費(fèi)用大約占總體費(fèi)用的78%，是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容。其中土地費(fèi)用是最重要的。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，需要對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行評(píng)估，即通過土地面積和容積率等方面的換算，預(yù)算土地費(fèi)用，然后計(jì)算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本。
2．各種收費(fèi)支出
主要指 煤氣、水、電和公建配套費(fèi)，一些服務(wù)性設(shè)施也是不可或缺的，如學(xué)校、醫(yī)院、商店等。有些屬于押金性質(zhì)的收費(fèi)如保證金類的，其種類繁多、隨意性很強(qiáng)且標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高，許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目一般占項(xiàng)目總投資的9%-14%，是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出。
3．管理及籌資費(fèi)用
房地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)于其他行業(yè)來說，其具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，為了解決資金需要大多數(shù)開發(fā)企業(yè)只能通過貸款，因此就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出，這部分費(fèi)用的核算對(duì)正確計(jì)算開發(fā)成本起到非常重要的作用。
通過對(duì)成本費(fèi)用組成的分析，可以看出成本的發(fā)生是一個(gè)涉及到土地開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的過程，所以對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過程中的，只有對(duì)上述全部成本的構(gòu)成要素進(jìn)行合理規(guī)劃與控制，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標(biāo)。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，其貫穿于項(xiàng)目建設(shè)自立項(xiàng)到竣工驗(yàn)收、產(chǎn)品銷售的全過程，在市場經(jīng)濟(jì)競爭中具有十分重要的意義?，F(xiàn)今時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)成本控制的比規(guī)模擴(kuò)張更為重要，只有在組織和控制措施上給予高度的重視，才能達(dá)到降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總成本及提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的，只有通過對(duì)開發(fā)項(xiàng)目全過程中各成本的控制和跟蹤管理，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目周期內(nèi)的建造成本和營運(yùn)成本進(jìn)行全面的監(jiān)控。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的控制可分為以下四部分：
1．對(duì)項(xiàng)目決策階段的成本的控制
在做出決策之前，必須對(duì)各種市場、技術(shù)及環(huán)境因素進(jìn)行認(rèn)真分析。
新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)須提交立項(xiàng)請(qǐng)示和詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，可行性研究報(bào)告需經(jīng)立項(xiàng)聽證會(huì)討論通過。可行性研究報(bào)告包括備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏、市場定位、成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施、投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排、稅務(wù)環(huán)境及其影響、資金計(jì)劃、 投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見等，這些資料是決策者做出決策的主要依據(jù)
2．規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本的控制
規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響程度已達(dá)73%以上。因此，工程造價(jià)的控制是規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的關(guān)鍵?？傮w規(guī)劃設(shè)計(jì)方案在進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段之前應(yīng)首先上報(bào)“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會(huì)”進(jìn)行審查，在每個(gè)階段都要求設(shè)計(jì)單位必須出具設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，通過與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行比較、分析，編制建造成本概（預(yù)）算，通過確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，控制下一階段的設(shè)計(jì)。應(yīng)由設(shè)計(jì)、工程、監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，聯(lián)合小組對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理、失誤等原因所造成的投資損失浪費(fèi)。
3．對(duì)施工這個(gè)階段的工程造價(jià)的控制
施工階段所投入的資金量最大。有效地控制本階段的工程造價(jià)，主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手。
（1）把握好工程施工招投標(biāo)，選擇施工工藝先進(jìn)、報(bào)價(jià)方面合理、技術(shù)能力雄厚的施工企業(yè)，同時(shí)鼓勵(lì)施工單位采用先進(jìn)的施工工藝，進(jìn)而縮短工期。
（2）對(duì)現(xiàn)場簽證方面加強(qiáng)管理，嚴(yán)厲打擊各種行賄受賄的不良風(fēng)氣，避免建設(shè)單位的現(xiàn)場管理人員違規(guī)簽證、簽證不及時(shí)及重復(fù)簽證等現(xiàn)象。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)簽證的監(jiān)督與審核，要求所有的簽證必須由監(jiān)理工程師核實(shí)后方可簽發(fā) 。
（3）強(qiáng)化施工合同和索賠的管理。一方面，必須做好日常例會(huì)及處理技術(shù)問題、進(jìn)度問題及其它重大問題等會(huì)議記錄，為避免索賠提供依據(jù);另一方面，在處理索賠時(shí)應(yīng)仔細(xì)研究合同中每一條款的內(nèi)容，分清雙方的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，謹(jǐn)慎處理索賠，凡不屬于自己責(zé)任范圍內(nèi)的，則概不得批準(zhǔn)對(duì)方的索賠要求。
4．對(duì)竣工階段的工程造價(jià)方面的控制
嚴(yán)格核對(duì)合同條款，防止重復(fù)計(jì)算及收費(fèi)等問題，檢查隱蔽驗(yàn)收記錄及施工日記。確認(rèn)隱蔽驗(yàn)收手續(xù)是否齊全，是否按圖施工。落實(shí)設(shè)計(jì)變更及簽證，檢查這些設(shè)計(jì)變更是否符合既定的程序.是否經(jīng)設(shè)計(jì)單位及建設(shè)單位的同意批準(zhǔn)，并且嚴(yán)格查實(shí)變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復(fù)簽證等。按圖嚴(yán)格核實(shí)工程量，對(duì)投標(biāo)過程中所報(bào)的單價(jià)或簽證價(jià)格必須嚴(yán)格執(zhí)行，防止各種違規(guī)單價(jià)情形的出現(xiàn)。計(jì)費(fèi)程序要嚴(yán)格按規(guī)定和合同來制定，以致合理計(jì)取各項(xiàng)費(fèi)用，認(rèn)真審查，復(fù)核，防止各項(xiàng)計(jì)算誤差。
品質(zhì)領(lǐng)跑市場
從“太陽都市花園”到“亙?cè)獓H中心大廈”，亙?cè)康禺a(chǎn)公司始終堅(jiān)持用品質(zhì)領(lǐng)跑市場，積極對(duì)標(biāo)國內(nèi)一流房地產(chǎn)企業(yè)，突出“品質(zhì)地產(chǎn)”的特色，創(chuàng)新發(fā)展模式，提升專業(yè)化管理水平，提高項(xiàng)目管理效率和產(chǎn)品品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)了“西部一流、中國百強(qiáng)”的戰(zhàn)略目標(biāo)。
2008年以來，亙?cè)康禺a(chǎn)公司以“營銷線”的專業(yè)合作為突破口，樹立起專業(yè)化管理的核心理念，不斷在各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)嘗試專業(yè)化改革。從規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工管理、工程建設(shè)總承包、物業(yè)管理等每一環(huán)節(jié)入手，展開與北京市建筑設(shè)計(jì)研究院、中國建筑集團(tuán)等“國字號(hào)”的優(yōu)秀設(shè)計(jì)、建筑企業(yè)，與北京建工集團(tuán)等27家一級(jí)資質(zhì)的施工單位、中國建筑技術(shù)集團(tuán)等12家甲級(jí)資質(zhì)的監(jiān)理單位等一流專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行全方位合作的模式，加強(qiáng)開發(fā)環(huán)節(jié)的品質(zhì)管控，提升了專業(yè)服務(wù)價(jià)值，走出了開發(fā)精品項(xiàng)目的道路。近年來，公司也多次榮獲銀川市房地產(chǎn)開發(fā)“十強(qiáng)企業(yè)”、“AA級(jí)誠信”企業(yè)、寧夏房地產(chǎn)及汽車行業(yè)誠信示范單位、自治區(qū)促進(jìn)民族文化事業(yè)發(fā)展特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)等殊榮，并始終位居寧夏房地產(chǎn)綜合評(píng)比“十強(qiáng)”之首。同時(shí)，亙?cè)康禺a(chǎn)公司開發(fā)的華雁·香溪美地、銀子湖·水都兩個(gè)項(xiàng)目一并榮獲國家第六屆中國人居典范建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的規(guī)劃、環(huán)境、綜合三大金獎(jiǎng)。
履行責(zé)任為先
