發(fā)布時(shí)間：2023-06-18 10:42:41
序言：寫作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
第一條根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。
第二條本辦法適用于中國(guó)境內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）。
第三條企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：
（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。
（二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。
（三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
第四條企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理,并逐步規(guī)范,同時(shí)按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。
第二章收入的稅務(wù)處理
第五條開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。
第六條企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：
（一）采取一次性全額收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（二）采取分期收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（三）采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（四）采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
2.采取視同買斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
3.采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
4.采取包銷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
第七條企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?/p>
（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；
（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；
（三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
第八條企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定:
（一）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。
（二）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。
（三）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。
（四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。
第九條企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。
在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。
第十條企業(yè)新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
第三章成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理
第十一條企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。
第十二條企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。
第十三條開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進(jìn)行處理。
第十四條已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：
可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積
已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
第十五條企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。
第十六條企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。
第十七條企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
（一）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
（二）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。
第十八條企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
第十九條企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。
第二十條企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過(guò)委托銷售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。
第二十一條企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
（一）企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。
（二）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。
第二十二條企業(yè)因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。
第二十三條企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（以成本對(duì)象為計(jì)量單位）整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。
第二十四條企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。
第四章計(jì)稅成本的核算
第二十五條計(jì)稅成本是指企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過(guò)程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。
第二十六條成本對(duì)象是指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下：
（一）可否銷售原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。
（二）分類歸集原則。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒(méi)有明顯差異的群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。
（三）功能區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。
（四）定價(jià)差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。
（五）成本差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。
（六）權(quán)益區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。
成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。
第二十七條開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：
（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。
（二）前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。
（三）建筑安裝工程費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。
（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。
（五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。
（六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。
第二十八條企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下：
（一）對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。
（二）對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本,并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。
（三）對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。
（四）對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對(duì)本期已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。
（五）對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。
第二十九條企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：
（一）占地面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。
1.一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。
2.分期開(kāi)發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。
期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。
（二）建筑面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。
1.一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。
2.分期開(kāi)發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。
（三）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。
（四）預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。
第三十條企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：
（一）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。
土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配,待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調(diào)整。
（二）單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。
（三）借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。
（四）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。
第三十一條企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：
（一）企業(yè)、單位以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：
1．換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。
2．換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。
（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。
第三十二條除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。
（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10％。
（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。
（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。
第三十三條企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。
第三十四條企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。
第三十五條開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。
第五章特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理
第三十六條企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：
（一）凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。
（二）凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理:
1.企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。
2.投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。
第三十七條企業(yè)以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
企業(yè)應(yīng)在首次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。
第六章附則
【關(guān)鍵詞】 大數(shù)據(jù)； 云會(huì)計(jì)； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)； 稅務(wù)管理
【中圖分類號(hào)】 F232；F234.3；C39；C931 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】 A 【文章編號(hào)】 1004-5937（2017）08-0134-04
一、引言
2013年，央視《每周質(zhì)量報(bào)告》報(bào)道，珠海市某房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)避土地增值稅1億余元。同時(shí)，2005―2012年間全國(guó)商品房銷售總額超過(guò)31.2萬(wàn)億元，2009年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率為55.72%。據(jù)央視測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)毛利率達(dá)到34.63%以上均需繳納土地增值稅，因此全國(guó)各類房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅超過(guò)4.6萬(wàn)億元，實(shí)際上8年間征收的土地增值稅僅為0.8萬(wàn)億元，這意味著全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過(guò)3.8萬(wàn)億元。自1999年國(guó)家稅務(wù)總局開(kāi)始實(shí)施稅收專項(xiàng)檢查以來(lái)，房地產(chǎn)被列入指令性檢查已有10余年，每年被查處的偷漏稅金額巨大，存在偽造報(bào)價(jià)、預(yù)收賬款不及時(shí)入賬、開(kāi)具多個(gè)賬戶逃避監(jiān)管、隨意調(diào)整申報(bào)稅額等多種問(wèn)題。當(dāng)前，稅務(wù)機(jī)關(guān)由于征收管理方式和技術(shù)方法等方面的問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理極其有限和滯后。
云會(huì)計(jì)[1]是一種基于互網(wǎng)、以數(shù)據(jù)為中心的會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)，具有動(dòng)態(tài)性和可擴(kuò)展性等特點(diǎn)，其核心是資源共享、應(yīng)用模式的改變，其可信性包括可用性、可靠性、風(fēng)險(xiǎn)可控性等9個(gè)一級(jí)屬性[2]。大數(shù)據(jù)是運(yùn)用數(shù)據(jù)采集、挖掘、分析等技術(shù)，進(jìn)行實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)處理、實(shí)時(shí)智能決策，通過(guò)嵌入到具體業(yè)務(wù)流程中提供決策有用的信息。大數(shù)據(jù)時(shí)代，基于云平臺(tái)進(jìn)行稅務(wù)管理，云會(huì)計(jì)的動(dòng)態(tài)性和可伸縮性的計(jì)算能力使高效海量的涉稅數(shù)據(jù)分析成為可能；云會(huì)計(jì)環(huán)境下的群體智能為領(lǐng)導(dǎo)決策支持提供了運(yùn)行環(huán)境；云會(huì)計(jì)的服務(wù)化特征為面向廣大納稅人的數(shù)據(jù)挖掘個(gè)帶來(lái)機(jī)遇。
大數(shù)據(jù)時(shí)代的來(lái)臨，隨著金稅三期稅收管理系統(tǒng)的上線，稅務(wù)管理將以信息技術(shù)為依托，不斷推進(jìn)稅務(wù)管理現(xiàn)代化，對(duì)保障稅收職能的發(fā)揮起到重要的推動(dòng)作用。房地產(chǎn)業(yè)已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的引擎，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，舊城改造被中央確定為民生工程和國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略之一，面對(duì)其復(fù)雜的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)以及集團(tuán)化的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，如何在種類繁多、數(shù)量龐大的數(shù)據(jù)中快速獲取并高效利用有價(jià)值的信息顯得尤為必要，基于云會(huì)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面、有效的稅務(wù)管理，同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
二、A集團(tuán)稅務(wù)管理現(xiàn)狀及其存在的問(wèn)題分析
（一）A集團(tuán)背景介紹
A集團(tuán)創(chuàng)立于1988年，主要由廣場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司構(gòu)成，形成了商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化旅游、連鎖百貨四大產(chǎn)業(yè)。集團(tuán)的核心是以廣場(chǎng)命名的城市綜合體，在其多年經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，持續(xù)發(fā)展并逐步完善，形成匯集大型商業(yè)中心、高級(jí)酒店、寫字樓、公寓、住宅和公共空間等多種建筑功能、業(yè)態(tài)的大型綜合型建筑群。通過(guò)將不同的業(yè)態(tài)融為一體，有機(jī)地整合了商業(yè)、商務(wù)及居住等多種城市商業(yè)功能。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中通過(guò)建筑功能分區(qū)實(shí)現(xiàn)綜合體中不同業(yè)態(tài)的劃分與互動(dòng)，成為我國(guó)城市綜合體投資與運(yùn)營(yíng)管理的先行者與領(lǐng)導(dǎo)者。
A集團(tuán)下設(shè)北方項(xiàng)目中心、南方項(xiàng)目中心、酒店建設(shè)公司、商業(yè)管理公司、商業(yè)地產(chǎn)研究部等，劃分南北區(qū)域，按照商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨等開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)進(jìn)行管理。業(yè)務(wù)范圍分布全國(guó)，分別在各地設(shè)立項(xiàng)目公司管理具體業(yè)務(wù)，開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)涉及營(yíng)業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等各大稅種，經(jīng)營(yíng)流程涉及拿地、開(kāi)發(fā)、銷售、持有等多個(gè)環(huán)節(jié)。
（二）存在的問(wèn)題
隨著信息化進(jìn)程的不斷深入，稅務(wù)機(jī)關(guān)征收管理取得了明顯成效，工作流程有了較大的改進(jìn)，質(zhì)量與水平也不斷提升。但由于數(shù)據(jù)來(lái)源、數(shù)據(jù)處理等原因，對(duì)A集團(tuán)等房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理也存在一些不容忽視的問(wèn)題[3]。
1.數(shù)據(jù)來(lái)源渠道單一，真實(shí)性、準(zhǔn)確性不夠
A集團(tuán)從事的房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資源整合型行業(yè)，開(kāi)發(fā)流程長(zhǎng)、資金密集，住宅從拿地到交房一般開(kāi)發(fā)周期為22―26個(gè)月，商業(yè)地產(chǎn)則更長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)周期為3―5年。在商業(yè)地產(chǎn)中以速度取勝的A集團(tuán)，從拿地到開(kāi)業(yè)開(kāi)發(fā)周期也至少需要18個(gè)月。在其稅務(wù)管理過(guò)程中，采集了大量涉稅數(shù)據(jù)，如房管國(guó)土部門的土地出讓、拆遷許可數(shù)據(jù)，工商部門的公司登記數(shù)據(jù)，發(fā)改委的立項(xiàng)數(shù)據(jù)，規(guī)劃部門的選址、方案審查、用地許可、放驗(yàn)線、建設(shè)工程規(guī)劃許可數(shù)據(jù)，建設(shè)部門的初步設(shè)計(jì)審查審批數(shù)據(jù)、施工圖審查備案數(shù)據(jù)、工程招標(biāo)及備案、施工許可、竣工驗(yàn)收備案數(shù)據(jù)等，均由A集團(tuán)主動(dòng)把相關(guān)證照提供給稅務(wù)機(jī)關(guān)。在這個(gè)過(guò)程中，稅務(wù)機(jī)關(guān)不能及時(shí)獲取其立項(xiàng)證明、用地規(guī)劃、建設(shè)工程規(guī)劃數(shù)據(jù)，造成無(wú)法在開(kāi)工前合理確定其土地增值稅項(xiàng)目分期、合理確定其企業(yè)所得稅成本對(duì)象等。同時(shí)，由于其開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、過(guò)程復(fù)雜，且涉及公司設(shè)立、拿地、開(kāi)發(fā)、銷售、竣工后持有等各個(gè)環(huán)節(jié)，面對(duì)復(fù)雜繁冗的數(shù)據(jù)，其真實(shí)性、準(zhǔn)確性稅務(wù)機(jī)關(guān)難以逐一驗(yàn)證。
2.數(shù)據(jù)處理效率和質(zhì)量不高，無(wú)法進(jìn)行實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)監(jiān)控
隨著集團(tuán)的急速發(fā)展與擴(kuò)張，除消費(fèi)稅和關(guān)稅外，A集團(tuán)的業(yè)務(wù)幾乎涉及營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、土地使用稅、印花稅、個(gè)人所得稅等各大稅種，由于其業(yè)務(wù)的特殊性和涉及稅種的復(fù)雜性，這就要求稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其進(jìn)行全面有效的稅務(wù)管理。對(duì)于其開(kāi)發(fā)過(guò)程中收集到的各種涉稅數(shù)據(jù)、企業(yè)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)、第三方數(shù)據(jù)等各種結(jié)構(gòu)化、半結(jié)構(gòu)化及非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)目前只能進(jìn)行局部的、常規(guī)統(tǒng)計(jì)分析，無(wú)法進(jìn)行充分的數(shù)據(jù)應(yīng)用和信息共享，沒(méi)有建立并利用數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和內(nèi)外部信息用于納稅申報(bào)的“情報(bào)深加工”，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)納稅申報(bào)中存在的潛在問(wèn)題，造成許多“信息孤島”，難以形成實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)的稅源監(jiān)控。
三、基于云會(huì)計(jì)的A集團(tuán)稅務(wù)管理框架構(gòu)建
對(duì)A集團(tuán)進(jìn)行稅務(wù)管理，按照“項(xiàng)目控稅、集中管理、事前監(jiān)控、事后清算”的原則，以項(xiàng)目管理為對(duì)象，基于云會(huì)計(jì)平臺(tái)，依托金稅三期稅收管理系統(tǒng)，從取得土地使用權(quán)開(kāi)始，對(duì)其項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程進(jìn)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步。本文以A集團(tuán)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及的稅收業(yè)務(wù)為分析對(duì)象，從數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)處理分析、數(shù)據(jù)應(yīng)用三個(gè)層次，分析了云會(huì)計(jì)在登記管理、過(guò)程監(jiān)控、納稅申報(bào)管理、稽查管理和納稅服務(wù)中的應(yīng)用，構(gòu)建了大數(shù)據(jù)時(shí)代基于云會(huì)計(jì)的A集團(tuán)稅務(wù)管理框架[4]，如圖1所示。
對(duì)A集團(tuán)進(jìn)行稅務(wù)管理將不再僅僅依賴于金稅三期稅收管理系統(tǒng)中內(nèi)部數(shù)據(jù)，應(yīng)借助云會(huì)計(jì)平臺(tái)，通過(guò)社交網(wǎng)絡(luò)、語(yǔ)義Web、物聯(lián)網(wǎng)等新興應(yīng)用，運(yùn)用Hadoop（Map Reduce技術(shù)）、批量流計(jì)算（Twitter的Storm技術(shù)）、Apache等數(shù)據(jù)處理方法，OLAP、ODS、DW/DM等數(shù)據(jù)分析和挖掘技術(shù)，獲取稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部、企業(yè)會(huì)計(jì)和外部第三方的各種成組數(shù)據(jù)、面板數(shù)據(jù)、空間數(shù)據(jù)、高維數(shù)據(jù)、多響應(yīng)變量數(shù)據(jù)以及網(wǎng)絡(luò)層次數(shù)據(jù)等結(jié)構(gòu)復(fù)雜的數(shù)據(jù)形態(tài)，基于無(wú)形數(shù)據(jù)的有形模式進(jìn)行識(shí)別、比較、分析、融合，生成房產(chǎn)國(guó)土信息、建委信息、規(guī)劃信息等，對(duì)數(shù)據(jù)中的信息進(jìn)行有序解讀、有效運(yùn)用，從而實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)、個(gè)性化的稅務(wù)管理。
（一）登記管理
登記管理分為稅務(wù)登記和項(xiàng)目登記。其中項(xiàng)目登記包括項(xiàng)目土地登記、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)登記、項(xiàng)目預(yù)售登記、項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)登記和項(xiàng)目銷售登記五個(gè)方面。
稅務(wù)登記時(shí)，對(duì)A集團(tuán)提交的證件和資料進(jìn)行審查。在云會(huì)計(jì)環(huán)境下，通過(guò)查驗(yàn)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照信息、組織機(jī)構(gòu)代碼證信息、法人身份信息，核其提供給稅務(wù)機(jī)關(guān)的數(shù)據(jù)是否相符，以確認(rèn)企業(yè)登記類型、所屬行業(yè)的真實(shí)性和合法性；查驗(yàn)中介機(jī)構(gòu)的驗(yàn)資報(bào)告，核實(shí)企業(yè)股東構(gòu)成、投資規(guī)模、投資國(guó)別、出資方式等資本結(jié)構(gòu)；查驗(yàn)房產(chǎn)部門提供的產(chǎn)權(quán)證明，核實(shí)企業(yè)注冊(cè)地址及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)地址；查驗(yàn)集團(tuán)合同、章程、協(xié)議書等，核實(shí)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的真實(shí)性進(jìn)而對(duì)其進(jìn)行稅種鑒定；查驗(yàn)其會(huì)計(jì)核算辦法及軟件，全面分析集團(tuán)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理、履行納稅義務(wù)等情況，審核確定其企業(yè)所得稅查賬征收。
項(xiàng)目登記時(shí)，通過(guò)查驗(yàn)國(guó)土部門提供的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同或《國(guó)有土地使用證》，涉及土地轉(zhuǎn)讓及投資入股，通用云平臺(tái)查驗(yàn)其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、土地投資入股協(xié)議、股權(quán)收購(gòu)協(xié)議、土地評(píng)估及驗(yàn)資報(bào)告等相關(guān)資料，建設(shè)部門提供的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議、立項(xiàng)批復(fù)或《投資備案登記證》、建筑工程施工合同、建筑工程監(jiān)理合同、《建設(shè)工程施工許可證》、《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》等，規(guī)劃部門提供的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖，房產(chǎn)部門提供的《商品房預(yù)售許可證》、《房源統(tǒng)計(jì)表》、預(yù)售商品房分層平面圖、商品房預(yù)售方案、初始《房地產(chǎn)證》等核實(shí)其建筑施工、規(guī)劃和房源情況，逐一填寫項(xiàng)目登記信息，確保項(xiàng)目登記真實(shí)、完整。
（二）過(guò)程監(jiān)控
通過(guò)云會(huì)計(jì)平臺(tái)，強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)和稅源監(jiān)控，以登記管理和信息采集為基礎(chǔ)平臺(tái)，以拿地―開(kāi)工―預(yù)售―竣工―銷售為關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，以契稅“先稅后證”為支撐，以項(xiàng)目完工清算作保證，全方位、全過(guò)程加強(qiáng)A集團(tuán)的各稅種管理。
在土地登記環(huán)節(jié)，將土地使用稅進(jìn)行全面監(jiān)控；對(duì)通過(guò)資產(chǎn)或股權(quán)收購(gòu)，企業(yè)兼并、分立、置換等債務(wù)重組形式取得的土地，以契稅“先稅后證”或變更登記為基礎(chǔ)，加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓或變相轉(zhuǎn)讓時(shí)各稅種的征收管理。通過(guò)土地登記環(huán)節(jié)土地使用狀態(tài)的監(jiān)控，加強(qiáng)土地再開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅管理。
在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)―開(kāi)工登記環(huán)節(jié)，跟蹤了解土地利用規(guī)劃、計(jì)劃投資、施工單位、出包合同或協(xié)議以及建設(shè)施工進(jìn)度等情況，掌握從事建設(shè)施工、裝飾裝修的單位和個(gè)人應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加、所得稅、印花稅等稅種的稅源情況，并利用建設(shè)施工、裝飾裝修的單位或個(gè)人的納稅情況，確定A集團(tuán)的建筑安裝成本的實(shí)際進(jìn)度，為稅前扣除提供參考；根據(jù)A集團(tuán)所得稅前工資等稅前列支情況與個(gè)人所得稅扣繳情況相比對(duì)，確認(rèn)其工資稅前扣除是否真實(shí)及個(gè)人所得稅是否足額繳納；根據(jù)土地增值稅的開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用等扣除項(xiàng)目與所得稅稅前扣除項(xiàng)目相比對(duì)，分析集團(tuán)稅前扣除金額的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。通過(guò)該節(jié)點(diǎn)全面深入掌握A集團(tuán)各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式、立項(xiàng)及規(guī)劃數(shù)據(jù)、物業(yè)類型及開(kāi)完工時(shí)間，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)管理精細(xì)化。
在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)―預(yù)售登記環(huán)節(jié)，全面加強(qiáng)預(yù)售階段的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅的管理。通過(guò)云會(huì)計(jì)平臺(tái)中的房屋銷售數(shù)據(jù)、發(fā)票開(kāi)具金額等，強(qiáng)化該節(jié)點(diǎn)的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票監(jiān)控工作，全面了解A集團(tuán)各項(xiàng)目的實(shí)際銷售進(jìn)度、價(jià)格變化、營(yíng)銷策略等。
在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)―初始產(chǎn)權(quán)登記環(huán)節(jié)，全面掌握A集團(tuán)各項(xiàng)目的竣工面積、可售物業(yè)面積、不可售物業(yè)面積、已售面積、未售面積等；了解工程建設(shè)項(xiàng)目的完工情況及工程結(jié)算進(jìn)度，及時(shí)做好建設(shè)環(huán)節(jié)各承包商及分包商的稅款清算工作，為項(xiàng)目最終的稅項(xiàng)清算做好前期準(zhǔn)備工作。
在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)―銷售申報(bào)登記環(huán)節(jié)，利用契稅征管中獲取的A集團(tuán)房地產(chǎn)交易信息，掌握房地產(chǎn)交易中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅源信息，將轉(zhuǎn)讓方名稱、識(shí)別號(hào)碼，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落地點(diǎn)、面積、價(jià)格與有關(guān)納稅申報(bào)資料進(jìn)行比對(duì)分析，實(shí)時(shí)掌握集團(tuán)的銷售收入、銷售面積以及計(jì)稅成本與收入實(shí)現(xiàn)是否配比，確屬差異的進(jìn)行納稅評(píng)估及預(yù)警分析。對(duì)達(dá)到清算條件的項(xiàng)目，及時(shí)發(fā)出清（結(jié)）算通知書。
同時(shí)，對(duì)A集團(tuán)在企業(yè)所得稅納稅申報(bào)中產(chǎn)生的各類會(huì)計(jì)與稅收的差異、各類審批和備案事項(xiàng)的相關(guān)數(shù)據(jù)與綜合納稅申報(bào)表、企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)表、企業(yè)所得稅年度申報(bào)表以及其他數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，加強(qiáng)企業(yè)所得稅的動(dòng)態(tài)、后續(xù)管理。結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，重點(diǎn)關(guān)注其跨年稅前扣除項(xiàng)目、虧損及稅前彌補(bǔ)虧損、職工教育經(jīng)費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等。
（三）納稅申報(bào)管理
通過(guò)云平臺(tái)獲取全面、真實(shí)和客觀的涉稅信息。包括A集團(tuán)涉稅基本信息，如企業(yè)名稱、稅務(wù)登記代碼、注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)范圍、會(huì)計(jì)核算方式等，各種核定、認(rèn)定、減免稅審批事項(xiàng)等，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、開(kāi)發(fā)量、開(kāi)發(fā)流程、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、水電氣能耗等各類與稅收相關(guān)的數(shù)據(jù)，房屋銷售、自用、捐贈(zèng)及抵債情況，撥付工程款項(xiàng)，不動(dòng)產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票領(lǐng)購(gòu)和開(kāi)具明細(xì)，不動(dòng)產(chǎn)銷售監(jiān)控明細(xì)及企業(yè)申報(bào)數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表等。根據(jù)云平臺(tái)中的行業(yè)信息，結(jié)合行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)，掌握房地產(chǎn)業(yè)成本構(gòu)成特點(diǎn)，針對(duì)A集團(tuán)納稅過(guò)程中容易出現(xiàn)的問(wèn)題，確定稅務(wù)管理的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。
以A集團(tuán)提供的納稅申報(bào)和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)作為實(shí)施監(jiān)控的主要數(shù)據(jù)，以日常稅源管理采集的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的其他數(shù)據(jù)作為實(shí)施監(jiān)控的輔助數(shù)據(jù)，與預(yù)警指標(biāo)進(jìn)行比對(duì)，對(duì)A集團(tuán)一定時(shí)期內(nèi)的納稅情況進(jìn)行監(jiān)控。通過(guò)拿地信息，判斷其樓盤規(guī)模，核實(shí)其是否繳納土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅；通過(guò)前期開(kāi)發(fā)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、工程建設(shè)費(fèi)、公共配套費(fèi)等，核實(shí)其成本，作為土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工產(chǎn)品結(jié)算的依據(jù)；通過(guò)房屋銷售合同、預(yù)售登記等，核實(shí)銷售情況，判斷其是否足額繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加、預(yù)征土地增值稅、預(yù)繳企業(yè)所得稅；通過(guò)云會(huì)計(jì)平臺(tái)獲取項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算、項(xiàng)目工程合同結(jié)算、商品房購(gòu)銷合同、銷售明細(xì)等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的數(shù)據(jù)，以及中介出具的《鑒證報(bào)告》，審核完成其土地增值稅清算和企業(yè)所得稅完工產(chǎn)品結(jié)算；結(jié)合A集團(tuán)的申報(bào)、稅款征收及入庫(kù)信息、發(fā)票使用信息、享受稅收優(yōu)惠信息、涉稅違法信息等，通過(guò)對(duì)A集團(tuán)涉稅指標(biāo)與歷史指標(biāo)的縱向比對(duì)、與其他房地產(chǎn)業(yè)納稅人涉稅指標(biāo)的橫向比較，分析稅負(fù)等指標(biāo)的變動(dòng)趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)監(jiān)控。根據(jù)審核分析的結(jié)果，及時(shí)風(fēng)險(xiǎn)警報(bào)，按執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)提出管理建議。同時(shí)，根據(jù)建議對(duì)預(yù)警信息進(jìn)行持續(xù)監(jiān)控和評(píng)價(jià)，及時(shí)啟動(dòng)征收管理、納稅評(píng)估防范措施。
（四）稽查管理
充分利用云平臺(tái)，構(gòu)建稽查信息系統(tǒng)[5]，全面涵蓋選案、實(shí)施、審理、執(zhí)行四個(gè)環(huán)節(jié)所需要的有關(guān)法律、法規(guī)、政策、規(guī)定、各種稅目稅率、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)、外部稽查情況等相關(guān)信息。在全面及時(shí)掌握A集團(tuán)企業(yè)變革、市場(chǎng)變化、電子商務(wù)等信息的基礎(chǔ)上，進(jìn)行偷逃稅比對(duì)，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)入稽查程序。
（五）納稅服務(wù)
通過(guò)稅收信息服務(wù)系統(tǒng)，根據(jù)A集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)的特征，及其復(fù)雜的業(yè)務(wù)形態(tài)，自動(dòng)為其推送相關(guān)的稅收政策、納稅提醒、評(píng)估預(yù)警等，并可實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)政策咨詢。利用程序服務(wù)系統(tǒng)，為A集團(tuán)提供涉及具體辦稅事項(xiàng)時(shí)可能運(yùn)用到的所有程序。具體包括網(wǎng)上辦稅、稅務(wù)登記、資格認(rèn)定、發(fā)票管理、遠(yuǎn)程抄報(bào)送、網(wǎng)上認(rèn)證、申報(bào)繳稅[6]。同時(shí)實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)辦稅查詢，如受理辦稅結(jié)構(gòu)查詢、文書審批結(jié)果查詢、證照辦理查詢、發(fā)票流向查詢、欠稅戶查詢等。通過(guò)權(quán)益服務(wù)系統(tǒng)，啟動(dòng)執(zhí)法監(jiān)察和檢查程序，受理A集團(tuán)的投訴、提起行政復(fù)議、進(jìn)行監(jiān)督舉報(bào)等。最終實(shí)現(xiàn)以納稅人為中心，以信息化為依托、以降本提效為原則，為滿足納稅人的合法需求提供全過(guò)程、全方位高效便捷的服務(wù)，提高社會(huì)稅法遵從度，構(gòu)建和諧稅收征納關(guān)系。
四、結(jié)語(yǔ)
大數(shù)據(jù)、云會(huì)計(jì)的產(chǎn)生和發(fā)展正逐漸影響稅務(wù)管理的質(zhì)量和效率。以A集團(tuán)為例，對(duì)數(shù)據(jù)視角下房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)管理過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，通過(guò)案例研究的方法進(jìn)行了分析，從登記管理、過(guò)程監(jiān)控、納稅申報(bào)管理、稽查管理、納稅服務(wù)等方面構(gòu)建了基于云會(huì)計(jì)的A集團(tuán)稅務(wù)管理框架，期望能夠充分發(fā)揮大數(shù)據(jù)、云會(huì)計(jì)對(duì)稅務(wù)管理的支持與促進(jìn)作用，進(jìn)而加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，提高稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理效率和服務(wù)水平。
【參考文獻(xiàn)】
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關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)應(yīng)對(duì)策略
營(yíng)改增作為我國(guó)一項(xiàng)重要的稅制改革，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了非常具體的影響，房地產(chǎn)企業(yè)要想在營(yíng)改增政策下有效降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和利潤(rùn)的持續(xù)提升，就必須加強(qiáng)對(duì)營(yíng)改增政策的了解，在財(cái)務(wù)管理中采取具體的應(yīng)對(duì)策略，有效化解營(yíng)改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的不利影響，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠做到有效應(yīng)對(duì)營(yíng)改增，并充分發(fā)揮自身結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，積極拓展現(xiàn)有業(yè)務(wù)范圍，在營(yíng)改增的框架下做好轉(zhuǎn)型升級(jí)，為房地產(chǎn)企業(yè)提供新的增長(zhǎng)點(diǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理效益。
一、營(yíng)改增下房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)
由于營(yíng)改增政策與原有的稅務(wù)政策有著較大的區(qū)別，特別是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅工作產(chǎn)生了較大的影響，房地產(chǎn)企業(yè)要想在營(yíng)改增政策下做好納稅工作，就需要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)。
（一）組織財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)營(yíng)改增政策
營(yíng)改增政策推出之后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)識(shí)到營(yíng)改增的重要性，并通過(guò)專業(yè)培訓(xùn)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)等多種方式，組織財(cái)務(wù)人員了解和學(xué)習(xí)營(yíng)改增政策，確保房地產(chǎn)企業(yè)納稅工作合規(guī)。
（二）強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員專業(yè)技能，改變納稅方式
在組織財(cái)務(wù)人員相關(guān)培訓(xùn)之后，應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能進(jìn)行強(qiáng)化，使財(cái)務(wù)人員能夠了解營(yíng)改增與原有納稅工作的區(qū)別，做到在納稅工作中，改變納稅方式，及時(shí)申報(bào)納稅。
（三）讓財(cái)務(wù)人員掌握營(yíng)改增的納稅特點(diǎn)
考慮到營(yíng)改增的特點(diǎn)以及對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的特殊影響，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員只有掌握營(yíng)改增的納稅特點(diǎn)，并在實(shí)際納稅工作中實(shí)踐，才能提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理工作質(zhì)量。
二、營(yíng)改增下房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中，應(yīng)提前做好稅務(wù)籌劃工作
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想有效應(yīng)對(duì)營(yíng)改增，就要在財(cái)務(wù)管理過(guò)程中明確營(yíng)改增的影響，并通過(guò)積極做好稅務(wù)籌劃工作，來(lái)降低營(yíng)改增產(chǎn)生的不利影響。具體應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手：
（一）制定具體的稅務(wù)籌劃方案
在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，稅務(wù)籌劃是降低企業(yè)稅負(fù)的重要手段?；谶@一目的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在財(cái)務(wù)管理中，對(duì)稅務(wù)籌劃引起足夠的重視，制定具體的稅務(wù)籌劃方案以滿足實(shí)際要求。
（二）在營(yíng)改增框架下對(duì)稅務(wù)籌劃方案進(jìn)行調(diào)整
根據(jù)稅務(wù)籌劃的實(shí)際需要，以及營(yíng)改增政策的現(xiàn)實(shí)調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在營(yíng)改增框架下對(duì)稅務(wù)籌劃方案進(jìn)行必要的調(diào)整，以此適應(yīng)營(yíng)改增的需要，達(dá)到降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的目的。
（三）提高稅務(wù)籌劃的針對(duì)性和有效性
在稅務(wù)籌劃過(guò)程中，應(yīng)與房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況相符，提高稅務(wù)籌劃的針對(duì)性和有效性，使房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃能夠在科學(xué)性、合理性和實(shí)效性上滿足實(shí)際需要。
三、營(yíng)改增下房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中，應(yīng)有效拓展業(yè)務(wù)范圍做好轉(zhuǎn)型升級(jí)
根據(jù)營(yíng)改增的規(guī)定，如果房地產(chǎn)企業(yè)依然采取單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，所繳納的稅額比營(yíng)改增之前會(huì)有所上升。這一現(xiàn)狀要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過(guò)必要的財(cái)務(wù)測(cè)算，有效拓展業(yè)務(wù)范圍，通過(guò)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)達(dá)到降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)的目的。
（一）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有效拓展業(yè)務(wù)范圍，正確利用營(yíng)改增的進(jìn)項(xiàng)抵扣政策
在營(yíng)改增政策下，房地產(chǎn)企業(yè)只有有效拓展業(yè)務(wù)范圍，在原有業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上增加服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，并正確利用營(yíng)改增的進(jìn)項(xiàng)抵扣政策，才能實(shí)現(xiàn)整體稅負(fù)的下降。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算，提高納稅額計(jì)算的準(zhǔn)確性
此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)在財(cái)務(wù)核算中，加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算工作的力度，使財(cái)務(wù)核算能夠根據(jù)企業(yè)的利潤(rùn)水平和營(yíng)業(yè)收入準(zhǔn)確核算應(yīng)繳稅額，提高納稅的準(zhǔn)確性。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)努力轉(zhuǎn)型升級(jí)，合理利用營(yíng)改增政策
除了要拓展企業(yè)服務(wù)范圍之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要在周邊產(chǎn)業(yè)上發(fā)力，通過(guò)努力轉(zhuǎn)型升級(jí)，增加納稅低或者享受稅收減免政策的業(yè)務(wù)，抵消營(yíng)改增帶來(lái)的納稅額升高的影響。
四、結(jié)論
通過(guò)本文的分析可知，在營(yíng)改增政策下，房地產(chǎn)企業(yè)要想有效化解營(yíng)改增帶來(lái)的不利影響，就要在財(cái)務(wù)管理中采取具體的應(yīng)對(duì)策略，具體應(yīng)從加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)、提前做好稅務(wù)籌劃工作以及有效拓展業(yè)務(wù)范圍做好轉(zhuǎn)型升級(jí)等方面入手，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠及時(shí)化解營(yíng)改增危機(jī)，抓住有利契機(jī)，將營(yíng)改增作為主要的改革和發(fā)展契機(jī)，為房地產(chǎn)企業(yè)提供有利的支持。所以，做好財(cái)務(wù)管理應(yīng)對(duì)，是房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增政策下所采取的必要措施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)內(nèi)部控制；不足； 改進(jìn)措施
一、房地產(chǎn)企業(yè)完善稅務(wù)內(nèi)控體系的必要性
房地產(chǎn)企業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，其稅收占整個(gè)國(guó)家稅收總額的比重較大，為此國(guó)家也加大了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)宏觀調(diào)控的力度。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)又是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，這就有必要在房地產(chǎn)企業(yè)建立和完善適合本行業(yè)特點(diǎn)的稅務(wù)內(nèi)控體系，一方面有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，另一方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)起到約束的作用，促使其健康發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的不足
（一）稅務(wù)內(nèi)控環(huán)境的問(wèn)題
1.沒(méi)有專門的涉稅管理部門。我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，涉稅業(yè)務(wù)均由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)管理，分工不明確，職責(zé)不清晰，不能對(duì)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行有效的管理和控制。企業(yè)由財(cái)務(wù)部門來(lái)完成稅務(wù)方面的工作，由于稅務(wù)工作專業(yè)性很強(qiáng)，而財(cái)務(wù)人員又缺乏稅務(wù)方面的專業(yè)知識(shí)和技能，實(shí)際工作中只對(duì)納稅申報(bào)工作進(jìn)行處理，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與管理工作被忽視，沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用。
2.稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)淡薄。房地產(chǎn)企業(yè)由財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)涉稅事項(xiàng)，造成員工把稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制工作單純地認(rèn)為是財(cái)務(wù)部門的職責(zé)范疇，與自己的本職工作沒(méi)有關(guān)系，而且缺少事前控制的意識(shí)，被動(dòng)地完成涉稅工作。對(duì)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制，一方面需要管理層的正確決策，另一方面還需要全體員工的緊密配合。
（二）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系不健全
1.在對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別方面，有些房地產(chǎn)企業(yè)只注重企業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)，對(duì)潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素認(rèn)識(shí)不足，忽視了在企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。
2.在對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析方面，有些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行各項(xiàng)業(yè)務(wù)開(kāi)展的過(guò)程中，不能很好地依據(jù)企業(yè)先期制定的稅務(wù)內(nèi)控的指標(biāo)來(lái)收集，整理及分析稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面的相關(guān)資料，不利于企業(yè)日后的工作安排。
3.在對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)方面，一些房地產(chǎn)企業(yè)由于對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度考慮不周，導(dǎo)致企業(yè)在制定稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的措施上沒(méi)有針對(duì)性，沒(méi)能及時(shí)地消除風(fēng)險(xiǎn)因素，影響企業(yè)的發(fā)展。
（三）稅務(wù)內(nèi)控活動(dòng)中的問(wèn)題
1.稅務(wù)工作流程方面
企業(yè)發(fā)生了涉稅業(yè)務(wù)，首先由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行會(huì)計(jì)核算、進(jìn)而填制會(huì)計(jì)報(bào)表，沒(méi)有對(duì)這些業(yè)務(wù)進(jìn)行提前控制。在納稅環(huán)節(jié)，也是由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)申報(bào)納稅，缺少企業(yè)涉稅管理部門對(duì)其工作的復(fù)核，導(dǎo)致差錯(cuò)不能及時(shí)被發(fā)現(xiàn)糾正。這樣的稅務(wù)工作流程，影響了企業(yè)稅務(wù)工作的及時(shí)性和準(zhǔn)確性，加重了企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2.稅務(wù)資料管理方面
房地產(chǎn)企業(yè)稅種多，涉稅業(yè)務(wù)復(fù)雜，涉及很多的稅務(wù)資料，企業(yè)在完成涉稅業(yè)務(wù)時(shí)，只關(guān)注業(yè)務(wù)是否完成了，忽視了對(duì)相關(guān)稅務(wù)資料的整理與保管，各部門在就一稅務(wù)問(wèn)題進(jìn)行溝通時(shí)由于缺少相關(guān)資料作為依據(jù)，導(dǎo)致不能協(xié)調(diào)好各部門之間的工作。
3.稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)自查方面
一些房地產(chǎn)企業(yè)不重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的自查工作，當(dāng)涉稅業(yè)務(wù)出現(xiàn)差錯(cuò)，被稅務(wù)機(jī)關(guān)處理、處罰時(shí)，才會(huì)意識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重程度，由此給企業(yè)造成不良的影響。
（四）稅務(wù)信息溝通方面
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門和涉稅管理部門各自有其工作范疇，但稅務(wù)信息應(yīng)該是所有部門共享的，由于不能很好地共享稅務(wù)信息，企業(yè)各部門對(duì)其理解掌握的程度有很大的差別，導(dǎo)致各部門在工作中出現(xiàn)糾紛，對(duì)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生影響。
三、完善房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的建議
（一）改善房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控的環(huán)境
1.設(shè)立專門的涉稅管理部門
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立與財(cái)務(wù)部門同級(jí)別的專門的涉稅管理部門，將企業(yè)稅務(wù)方面的工作從財(cái)務(wù)部門的管控中分離出來(lái)，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況及涉稅業(yè)務(wù)，明確其具體的工作內(nèi)容、工作權(quán)限及崗位職責(zé)，包括對(duì)涉稅業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算及定期申報(bào)的審查核對(duì)；對(duì)發(fā)票的領(lǐng)購(gòu)、使用及保管的嚴(yán)格管理；對(duì)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)的權(quán)衡、評(píng)估及監(jiān)督；對(duì)國(guó)家最新的稅收政策的收集、整理及分析，通過(guò)一系列的涉稅管理活動(dòng)，規(guī)避企業(yè)在運(yùn)營(yíng)中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)因素，完善稅務(wù)管理。
2.提高全員稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)
作為企業(yè)發(fā)展的前提條件，房地產(chǎn)企業(yè)管理層要重稅務(wù)內(nèi)部控制，并通過(guò)培訓(xùn)等形式，加強(qiáng)對(duì)員工的稅法宣傳工作，提高全體員工稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制意識(shí)，讓全體員工充分認(rèn)識(shí)到，稅務(wù)內(nèi)部控制的好壞不僅關(guān)系到企業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)情況，更關(guān)系到企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。
（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制
1.完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別機(jī)制
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展越快，潛在的風(fēng)險(xiǎn)越大。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效識(shí)別可以在一定范圍內(nèi)幫助企業(yè)完成對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的把控。在這一過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)該建立相關(guān)的數(shù)據(jù)檔案庫(kù)，將識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)整理歸納，為企業(yè)今后的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別提供保障。與此同時(shí)，更應(yīng)該對(duì)已經(jīng)識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行剖析、落實(shí)，從而更好的解決這個(gè)問(wèn)題。
2.加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析
企業(yè)還應(yīng)對(duì)已識(shí)別的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量和定性分析，并根據(jù)其可能會(huì)造成的影響大小對(duì)其進(jìn)行排列。在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的處理中，定量分析和定性分析各有不同，但又互有優(yōu)勢(shì)，最好的處理方法是依照實(shí)際情況將它們結(jié)合起來(lái)，而后對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，從而使我們能夠更加容易的掌控風(fēng)險(xiǎn)。
3.強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制
企業(yè)在對(duì)已識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行歸納分析后，管理層就要迅速制定出應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的策略。在實(shí)際工作中，管理層應(yīng)該根據(jù)企業(yè)被風(fēng)險(xiǎn)可能影響的強(qiáng)度制定出多套應(yīng)急方案，在合理合法的前提下，以企業(yè)的效益為出發(fā)點(diǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行處理。
（三）加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)的管理
1.捋順稅務(wù)工作流程
房地產(chǎn)企業(yè)在日常賬務(wù)處理上，如果涉及到稅務(wù)方面的事項(xiàng)，應(yīng)該提前向涉稅管理部門備案，做到涉稅工作事前控制。在業(yè)務(wù)處理完成后，財(cái)務(wù)部門要及時(shí)上報(bào)稅務(wù)資料，由涉稅管理部門審核監(jiān)督財(cái)務(wù)部門涉稅工作的效果。通過(guò)這樣的工作流程，一方面大大提高了涉稅工作的效率，另一方面也能避免各部門之間責(zé)任不清的現(xiàn)象。
2.妥善保管稅務(wù)資料
房地產(chǎn)企業(yè)如果設(shè)立了專門的涉稅管理部門，那么，財(cái)務(wù)部門處理完的稅務(wù)資料，涉稅管理部門要及時(shí)對(duì)這些資料進(jìn)行分類、歸檔并按檔案管理的要求妥善保管，防止出現(xiàn)財(cái)務(wù)資料、稅務(wù)資料堆積混淆在一起的現(xiàn)象，需要用時(shí)很容易根據(jù)檔案目錄查找到，提高企業(yè)的工作效率。
3.及時(shí)進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)自查
房地產(chǎn)企業(yè)要定期地對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行自查工作。比如：涉稅業(yè)務(wù)的處理是否真實(shí)可靠；工作流程是否符合要求；是否是按時(shí)限要求完成等等。企業(yè)應(yīng)當(dāng)將這些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的自查結(jié)果整理，匯集成報(bào)表形式，統(tǒng)一上報(bào)，一方面可以督促可能引起風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的員工通過(guò)改變工作方式來(lái)化解這一問(wèn)題，另一方面有利于企業(yè)在安排以后的工作時(shí)有針對(duì)性地避免風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。
（四）加強(qiáng)稅務(wù)信息的溝通
1.企業(yè)內(nèi)部信息的溝通
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立財(cái)稅部門的信息共享平臺(tái)，財(cái)務(wù)人員和企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)人員通過(guò)在信息平臺(tái)上的交流，及時(shí)掌握企業(yè)稅務(wù)方面的相關(guān)信息資料，便于相關(guān)人員能夠從中學(xué)到更好的處理業(yè)務(wù)的方式，同時(shí)與企業(yè)有關(guān)的信息政策要及時(shí)在平臺(tái)上，便于員工了解最新的政策法規(guī)，為更好的完成稅務(wù)工作提供良好的基礎(chǔ)。
2.加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通
房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)離不開(kāi)稅務(wù)機(jī)關(guān)的監(jiān)督、檢查，特別是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較大，稅種較多，涉稅業(yè)務(wù)比較復(fù)雜，因此，企業(yè)更要加強(qiáng)同所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的聯(lián)系，多溝通多交流，這樣，企業(yè)不但可以順利地解決工作中的難題，還可以掌握最新的稅收政策，認(rèn)真學(xué)習(xí)及領(lǐng)會(huì)，避免因企業(yè)自身方面理解政策偏差導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。
（五）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督與考評(píng)機(jī)制
1.完善稅務(wù)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制
企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控機(jī)制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、不斷發(fā)展變化的過(guò)程。在這一過(guò)程中，涉稅工作哪些方面是做的好的，哪些方面是需要改進(jìn)的，要有相應(yīng)的管理制度來(lái)約束，為了保證企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控得到有效的實(shí)施，最大限度的發(fā)揮其應(yīng)有的作用，企業(yè)要完善稅務(wù)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，監(jiān)督考核稅務(wù)內(nèi)控體系的執(zhí)行情況。
2.強(qiáng)化稅務(wù)內(nèi)部績(jī)效考評(píng)機(jī)制
房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化稅務(wù)內(nèi)部績(jī)效考評(píng)機(jī)制，將涉稅工作的目標(biāo)與企業(yè)對(duì)稅務(wù)績(jī)效的考評(píng)機(jī)制結(jié)合起來(lái)，依據(jù)考核目標(biāo)的實(shí)際完成情況進(jìn)行獎(jiǎng)罰，要讓涉稅工作人員對(duì)自己負(fù)責(zé)的工作引起足夠的重視。同時(shí)企業(yè)要對(duì)涉工作人員設(shè)立激勵(lì)機(jī)制，對(duì)于在涉稅工作中表現(xiàn)突出的員工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于在工作中出現(xiàn)紕漏，給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失或影響企業(yè)信譽(yù)的涉稅工作人員，給予相應(yīng)的處罰，只有激勵(lì)與懲罰相結(jié)合，才有利于涉稅工作人員提高工作的積極性，更有利于涉稅工作的順利完成。
現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控機(jī)制不健全，不僅影響本行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，有必要完善房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控機(jī)制，通過(guò)改善稅務(wù)內(nèi)控環(huán)境、加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及完善內(nèi)部監(jiān)督與考評(píng)機(jī)制等一系列措施，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]董世敏.構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管控體系的理性思考[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2014（8）：58-59.
我國(guó)的稅務(wù)籌劃自改革開(kāi)放以來(lái)經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展，在理論研究方面已經(jīng)產(chǎn)生了飛躍性的變化，但是實(shí)務(wù)操作方面卻收效甚微。結(jié)合前期房地產(chǎn)企業(yè)的高速發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃這方面還不同程度地存在著一些問(wèn)題，本文將分別從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部操作及對(duì)外與稅務(wù)部門的溝通協(xié)調(diào)兩個(gè)角度分別進(jìn)行闡述。
（一）房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部籌劃問(wèn)題
1.隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興起，許多原本從事其他行業(yè)的投資人都把目光轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)行業(yè)。但是行業(yè)不同，使這些企業(yè)的管理者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)不是特別熟悉，經(jīng)常用工業(yè)企業(yè)的稅務(wù)籌劃模式來(lái)管理房地產(chǎn)企業(yè)，這類房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)本企業(yè)的稅務(wù)籌劃的認(rèn)識(shí)還有可能混淆工業(yè)會(huì)計(jì)與房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的理念，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員的專業(yè)知識(shí)水平并沒(méi)有達(dá)到行業(yè)要求。稅務(wù)籌劃是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的中尤其重要的組成部分，在整個(gè)稅務(wù)籌劃過(guò)程中不僅需要企業(yè)內(nèi)各個(gè)職能部門之間的相互配合，更需要得到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)管理層的高度重視。
2.有些房地產(chǎn)企業(yè)出于對(duì)成本的考慮，沒(méi)有聘請(qǐng)專業(yè)稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算，他們通過(guò)在企業(yè)內(nèi)部設(shè)置的財(cái)務(wù)部門或管理機(jī)構(gòu)來(lái)開(kāi)展稅務(wù)籌劃的工作，通過(guò)這種方式，雖然可以有效的節(jié)約成本，但是會(huì)使出現(xiàn)在專業(yè)性領(lǐng)域的專業(yè)問(wèn)題得不到及時(shí)的解決。
3.隨著房地產(chǎn)行業(yè)的極速發(fā)展，伴隨著的潛在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不斷增大，目前問(wèn)題較大的幾個(gè)方面有：房地產(chǎn)項(xiàng)目土地的取得渠道、建設(shè)施工階段的各種類型的風(fēng)險(xiǎn)控制、國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的一系列的調(diào)控政策以及相關(guān)的地方法律法規(guī)中隱含的關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一些風(fēng)險(xiǎn)等。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)與稅務(wù)部門的溝通協(xié)調(diào)問(wèn)題
1.我國(guó)目前的征稅制度對(duì)正在高速發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃來(lái)說(shuō)，具有一定的局限性，具體表現(xiàn)在：在我國(guó)，流轉(zhuǎn)稅是我國(guó)稅收體系中的重要組成部分，而營(yíng)業(yè)稅又是流轉(zhuǎn)稅，是房地產(chǎn)企業(yè)涉稅比重中比較大的一類稅種。但因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅是價(jià)外稅，具有可轉(zhuǎn)嫁性，是確認(rèn)發(fā)生了就要征繳的稅種，在很大程度上降低了這類稅種在企業(yè)納稅籌劃中的操作空間；另一方面某些企業(yè)缺乏對(duì)納稅籌劃的正確認(rèn)識(shí)，進(jìn)而選擇通過(guò)偷稅漏稅來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的錯(cuò)誤做法。
2.從國(guó)家的整體稅務(wù)發(fā)展層面來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)及咨詢業(yè)務(wù)雖然已經(jīng)發(fā)展了一段時(shí)間，但是還存在著許多的不足。導(dǎo)致不足產(chǎn)生的原因不僅是地域的差異，更重要的是稅務(wù)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊。房地產(chǎn)企業(yè)的急速增長(zhǎng)，在一定的利益驅(qū)動(dòng)下，部分稅務(wù)機(jī)構(gòu)在內(nèi)部人員還沒(méi)有達(dá)到一定業(yè)務(wù)水平及能力的情況下，就接下了很多房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)業(yè)務(wù)。另一方面，有些稅務(wù)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)職能相對(duì)比較單一，主要集中在為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)的簡(jiǎn)單登記、納稅申報(bào)及日常稅務(wù)的繳納等事務(wù)，而系統(tǒng)的稅收籌劃方案設(shè)計(jì)工作則非常欠缺。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的大致分類
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅務(wù)主要分為三大類：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅，本文將分別從這三個(gè)稅種來(lái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃進(jìn)行分析：
（一）房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅籌劃
目前某些房地產(chǎn)企業(yè)在收客戶樓款的同時(shí)作為一項(xiàng)附加服務(wù)，會(huì)先代收客戶的物業(yè)維修基金、契稅等，到交樓的時(shí)候再將這些款項(xiàng)繳納到相關(guān)部門。一般房地產(chǎn)企業(yè)將收到的售樓樓款作為營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。而代收代繳的本應(yīng)顧客繳納的煤氣費(fèi)、水電初裝費(fèi)、維修基金、契稅等稅費(fèi)，則應(yīng)在收款時(shí)記“其他應(yīng)付款”，在實(shí)際需要繳納的時(shí)候，從“其他應(yīng)付款”中轉(zhuǎn)出。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)，應(yīng)該明確區(qū)分客戶所繳納的款項(xiàng)的分類，不可模糊地統(tǒng)一計(jì)入營(yíng)業(yè)收入中，這樣就在無(wú)形之中加大了企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的負(fù)擔(dān)。因代收代付的費(fèi)用或稅金因不是企業(yè)的收入，所以在這方面企業(yè)一定要細(xì)化數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)人員要熟悉了解企業(yè)的收入來(lái)源及代收代付費(fèi)用的區(qū)分，做好營(yíng)業(yè)稅的籌劃工作。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅籌劃
依據(jù)我國(guó)相關(guān)的稅法規(guī)定，企業(yè)的所得稅是在企業(yè)整體取得利潤(rùn)的情況下所繳納的稅種。當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)剛成立的時(shí)候，需要大量的資金投入，與一般的企業(yè)不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)前期投入很多，在樓盤拿到預(yù)售證之前，不可以對(duì)外銷售的期間，整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)會(huì)一直呈現(xiàn)為負(fù)數(shù)。企業(yè)如果想要很好的調(diào)控企業(yè)的所得稅，就需要控制房地產(chǎn)企業(yè)從拿地開(kāi)始動(dòng)工到銷售的年限，因?yàn)楦鶕?jù)稅法規(guī)定，企業(yè)的所得稅只可彌補(bǔ)五年內(nèi)的虧損，這就要求企業(yè)的建設(shè)周期最好控制在五年之內(nèi)，這樣才可以最大程度的幫助企業(yè)合理規(guī)避企業(yè)所得稅。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最低稅率是增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數(shù)為0；最高稅率是增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數(shù)為35%。即房地產(chǎn)企業(yè)所發(fā)生的增值率越高，所適用的稅率也越高。如果一個(gè)企業(yè)的項(xiàng)目分期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，那么選擇按整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清繳還是分期進(jìn)行清繳，將會(huì)在所需繳納的稅額上產(chǎn)生差異。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來(lái)看，一般來(lái)說(shuō)企業(yè)在早期取得的土地的成本會(huì)比較低，早期的房地產(chǎn)的銷售額也會(huì)相對(duì)比較便宜。而近幾年隨著房地產(chǎn)的興起，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀高。那么在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候，越早期開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，所取得的增值就會(huì)越低，需要繳納的土增稅也越少；越到近期，隨著房?jī)r(jià)的提升，土地增值稅中的收入也相應(yīng)增加，最后的增值額也會(huì)跨到比（下轉(zhuǎn)第頁(yè)）（上接第頁(yè)）較高一些的稅率檔，對(duì)土地增值稅的繳納也將會(huì)有很大的影響。所以企業(yè)在初期規(guī)劃的時(shí)候，向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)的時(shí)候就要將企業(yè)的規(guī)劃情況說(shuō)明清楚，避免在后期產(chǎn)生巨大的土地增值稅額。
三、淺析完善我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的方法和策略
第一，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，首先要將稅務(wù)籌劃的理念放在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中的重要位置，這個(gè)是做好企業(yè)整體稅務(wù)籌劃的重要步驟。這其中又包括了以下幾點(diǎn)：一是企業(yè)前期開(kāi)發(fā)階段的稅收籌劃。在這個(gè)階段需要企業(yè)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目投資的來(lái)源、企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)模式以及整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的方式等諸多方面進(jìn)行詳細(xì)周到的規(guī)劃，綜合考慮各項(xiàng)因素。二是項(xiàng)目工程建設(shè)期內(nèi)的納稅籌劃。在整個(gè)項(xiàng)目成本核算過(guò)程中影響企業(yè)所得稅、應(yīng)納稅額以及企業(yè)的土地增值稅的計(jì)算。在這個(gè)時(shí)間期間需要處理好籌劃工作，關(guān)于企業(yè)融資利息計(jì)提時(shí)間的劃定、借款費(fèi)用資本化等這些關(guān)鍵問(wèn)題，需要及時(shí)做好費(fèi)用及建筑合同的預(yù)提工作。三是需要房地產(chǎn)企業(yè)建立一整套有效的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制要求、重大涉稅風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)以及及時(shí)更新的稅收政策變動(dòng)等建立一整套動(dòng)態(tài)的信息資料庫(kù)，完善企業(yè)稅收籌劃中的抗風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，以便企業(yè)可以及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，并針對(duì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)苗頭制定出有效的應(yīng)對(duì)方案。
第二，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通。特別是在稅法和新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則存在差異，實(shí)施各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃時(shí)，要經(jīng)常向主管的稅務(wù)機(jī)關(guān)專管人員進(jìn)行咨詢并做溝通工作。同時(shí)也要重視與專業(yè)的第三方中介服務(wù)機(jī)構(gòu)（稅務(wù)機(jī)構(gòu)）的合作，這些專業(yè)機(jī)構(gòu)的工作人員都能掌握最新的稅務(wù)資訊。
第三，就企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)而言。企業(yè)需要安排企業(yè)的相關(guān)工作人員針對(duì)專業(yè)進(jìn)行定期的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高企業(yè)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)技能。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；稅務(wù)籌劃；研究
中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收特點(diǎn)
1、合法性
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃是在不違反相關(guān)稅法、符合稅法相關(guān)規(guī)定條件下進(jìn)行的具體稅務(wù)工作。之所以能夠有效的降低納稅額，是因?yàn)槎喾N納稅方法的存在，可以對(duì)納稅人稅負(fù)產(chǎn)生影響。
2、籌劃性
納稅義務(wù)一般具有滯后性。在房地產(chǎn)企業(yè)中，只有當(dāng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生后，才產(chǎn)生了相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)。稅務(wù)籌劃是在對(duì)現(xiàn)行的政策、稅法以及會(huì)計(jì)理論充分了解的基礎(chǔ)上，與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相結(jié)合，有目的、有計(jì)劃的選擇相對(duì)稅負(fù)較輕和經(jīng)營(yíng)收益最優(yōu)的決策方案的活動(dòng)，這種活動(dòng)的提前性決定了稅務(wù)具備籌劃性的特點(diǎn)。
3、目的性
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的最終目標(biāo)是為了實(shí)現(xiàn)納稅負(fù)擔(dān)的降低，這也是稅務(wù)籌劃行為產(chǎn)生的原因。如可避免的名譽(yù)、經(jīng)濟(jì)損失、涉稅實(shí)現(xiàn)零風(fēng)險(xiǎn)等目標(biāo)都是在這個(gè)目標(biāo)下展開(kāi)的。
4、多維性
以時(shí)間角度來(lái)看，稅務(wù)籌劃貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)活動(dòng)周期內(nèi)，每一個(gè)可能產(chǎn)生納稅的環(huán)節(jié)，都可以進(jìn)行稅務(wù)籌劃行為。以空間角度來(lái)看，本企業(yè)的稅務(wù)籌劃行為可以與其他參建企業(yè)進(jìn)行聯(lián)系，尋求共同降低稅負(fù)的方法。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的必然性
1、有利于降低稅收負(fù)擔(dān)，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)涉及到種類繁多的稅收，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)重的問(wèn)題。目前，房地產(chǎn)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的稅收不僅包含一般企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、教育費(fèi)附加、城市維護(hù)建設(shè)稅、還有房地產(chǎn)企業(yè)所獨(dú)有的土地增值稅以及在各環(huán)節(jié)所交納的契稅、房產(chǎn)稅等。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的稅負(fù)很重，而稅務(wù)籌劃可以有效的改善這一現(xiàn)象。
2、有利于改善財(cái)務(wù)管理，提高核算水平
稅務(wù)籌劃是在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)前提下對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)進(jìn)行規(guī)劃，有利于房地產(chǎn)企業(yè)合理的運(yùn)用資金，增加資金的使用效率，降低企業(yè)可能因多交稅而占用企業(yè)的資金用量，從而增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益，改善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。因此從客觀上就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的核算水平和財(cái)務(wù)管理能力的提高有推動(dòng)作用。
3、有利于增強(qiáng)納稅意識(shí)，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)
稅務(wù)籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)納稅意識(shí)，納稅人客觀存在著減少納稅的動(dòng)機(jī)，這種動(dòng)機(jī)可能是合理避稅、節(jié)稅，也可能是偷稅。國(guó)家每年都投入大量的人力、財(cái)力減少偷稅行為，增強(qiáng)反避稅的能力。因此，納稅人利用稅務(wù)籌劃對(duì)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行規(guī)劃，在納稅減少的同時(shí)，有利于增強(qiáng)納稅意識(shí)，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種
1、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》規(guī)定,中華人民共和國(guó)境內(nèi)的企業(yè),除外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)外,應(yīng)當(dāng)就其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得,依照本條例繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得,包括來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)、境外的所得。納稅人每一納稅年度的收人總額減去準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目后的余額為應(yīng)納稅所得額。基本稅率為25%。
2、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定,土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收人的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收人減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額為增值額。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目金額包括：1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；2.開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；3.新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。稅率：土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率,即：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率30%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%,未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率40%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%,未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率50%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
3、營(yíng)業(yè)稅
營(yíng)業(yè)稅根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)主要涉及以下兩個(gè)方面：
3.1 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為,土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。土地租賃,不按本稅目征稅。
3.2 銷售不動(dòng)產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。不動(dòng)產(chǎn),是指不能移動(dòng),移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì),形狀改變的財(cái)產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。
營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。對(duì)納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額：
①按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；
②按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；
③按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）
上列公式中的成本利潤(rùn)率,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)范疇,稅率為5%,銷售不動(dòng)產(chǎn)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目銷售不動(dòng)產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為5%。計(jì)算公式=營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)×5%。
四、稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)中的具體應(yīng)用
1、準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃
1.1選擇恰當(dāng)?shù)慕M織形式以及分支機(jī)構(gòu)
個(gè)人獨(dú)資、合伙制以及公司制是目前房地產(chǎn)企業(yè)的基本組織形式。根據(jù)我國(guó)稅法規(guī)定，前兩者可以免交企業(yè)所得稅。而公司制則需要同時(shí)繳納企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅，同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)還要對(duì)股東的股息紅利征收20%的稅。因此，企業(yè)在選擇組織形式時(shí)要根據(jù)自身的戰(zhàn)略發(fā)展需求進(jìn)行合理選擇。企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)主要包括子公司和分支機(jī)構(gòu)。分支機(jī)構(gòu)不具備法人資格，其相關(guān)稅額由總部統(tǒng)一繳納，總部可以利用分支機(jī)構(gòu)的虧損抵扣部分盈利所得，從而實(shí)現(xiàn)降低納稅額的目的，總公司卻是要為分支機(jī)構(gòu)承擔(dān)部分連帶責(zé)任。所以，在選擇組織機(jī)構(gòu)時(shí)，需要根據(jù)實(shí)際的運(yùn)營(yíng)情況以及產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)等因素慎重選擇。
1.2選擇合理的籌資方式
通常情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、資金需求大等特征。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要包括：銀行信貸、吸引外資等。其中，最主要的兩種融資方式有權(quán)益融資和債務(wù)融資。前者無(wú)需償還，但是，要分給投資者股利，相對(duì)籌資成本偏高；負(fù)債籌資雖然籌資成本低，但是，需要向投資者支付大量利息。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇籌資方式時(shí)，應(yīng)根據(jù)自身當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)狀況以及未來(lái)發(fā)展需求等進(jìn)行全面考慮。
1.3選擇適當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)項(xiàng)目
建設(shè)項(xiàng)目的選擇，主要從地址以及規(guī)模兩方面進(jìn)行考慮。目前，在我國(guó)的土地增值稅法中明確規(guī)定：當(dāng)納稅人建造商品房出售時(shí)，其增值額尚未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%時(shí)，并不征收納稅人的土地增值稅。這一優(yōu)惠政策，為房地產(chǎn)企業(yè)的商品房單位面積價(jià)格制定提供了重要的參考依據(jù)，并為稅務(wù)籌劃人員提供了廣闊的稅務(wù)籌劃空間。
2、項(xiàng)目建設(shè)階段的企業(yè)稅務(wù)籌劃
2.1選擇合理的建設(shè)方式
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)方式可選性較強(qiáng)，同時(shí)，對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股的一方，稅法規(guī)定其亦是需要與合作者共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，但其在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。
2.2成本費(fèi)用以及利息的合理扣除
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其應(yīng)該充分借助“利息費(fèi)用可以資本化計(jì)入成本費(fèi)用”的稅收優(yōu)惠政策，最大程度地將負(fù)債籌資中產(chǎn)生的利息算入到抵稅額中。稅法中對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用已經(jīng)做出了明確的規(guī)定。
3、銷售階段企業(yè)的稅務(wù)籌劃
3.1確定最優(yōu)的銷售價(jià)格
房地產(chǎn)銷售價(jià)格直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)額，但是，在稅收等因素的影響下，并不是價(jià)格定得越高，企業(yè)的獲利越大。從稅收繳納方面來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行銷售價(jià)格確定時(shí)，要將土地增值稅的征收條件作為重要的價(jià)格制定參考依據(jù)。
3.2企業(yè)銷售收入的稅務(wù)籌劃
按照企業(yè)的利益最大化原則，在企業(yè)銷售收入的確定上可以進(jìn)行如下幾種稅務(wù)籌劃：一是組建單獨(dú)的銷售公司，對(duì)“收入”進(jìn)行有效分解。代銷過(guò)程中成立的銷售公司可以借助轉(zhuǎn)銷等方式對(duì)收入進(jìn)行分解。轉(zhuǎn)銷過(guò)程中，房地產(chǎn)商的銷售價(jià)格可以在政策允許的情況下盡量壓低，從而降低土地增值額，進(jìn)而達(dá)到節(jié)稅的目標(biāo)。二是分簽合同，達(dá)到分解“收入”的效果。盡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采取轉(zhuǎn)包“裝修項(xiàng)目”或者自設(shè)裝修公司的方法，達(dá)到降低應(yīng)稅收入的目標(biāo)。同時(shí)，還可以借助“差額方式”達(dá)到降低營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)的目標(biāo)。三是借助促銷方式，分解“收入”。類似于“價(jià)格折扣”的促銷方式，能夠?yàn)槠髽I(yè)實(shí)現(xiàn)應(yīng)稅收入降低的目標(biāo)，進(jìn)而促進(jìn)稅負(fù)降低。但是，這類方法在執(zhí)行過(guò)程中，要嚴(yán)格遵照相關(guān)稅法規(guī)定，否則，很可能引發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)。
結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)行業(yè)投資是目前促進(jìn)國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的一個(gè)關(guān)鍵因素，隨著房?jī)r(jià)的一輪輪的飆升，房地產(chǎn)企業(yè)成為稅收重點(diǎn)審查對(duì)象。希望通過(guò)本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃中幾個(gè)方面的分析，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平與納稅意識(shí)，合理降低稅負(fù)，減少涉稅風(fēng)險(xiǎn)，增加收益。
參考文獻(xiàn)
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一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的若干問(wèn)題
要分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的若干問(wèn)題，首先得了解一個(gè)概念――稅務(wù)籌劃，稅務(wù)籌劃，是納稅人在國(guó)家稅收法律規(guī)定許可范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)投資、經(jīng)營(yíng)、核算等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的事先安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切稅收優(yōu)惠政策和運(yùn)用稅收法規(guī)所允許的技術(shù)差異，從而達(dá)到盡可能降低稅收負(fù)擔(dān)或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益。[2]由于我國(guó)稅法體系還處在完善階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了自己短期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)利用，以身涉法，偷稅漏稅問(wèn)題嚴(yán)重。在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的成本中，稅收成本比重較大。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的環(huán)節(jié)眾多中，拿地、拆遷、設(shè)計(jì)、土建、采購(gòu)、裝修、資金、營(yíng)銷、物業(yè)管理等等經(jīng)濟(jì)行為無(wú)不涉及到交稅，稅收籌劃的空間巨大。因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)便打起了稅收的主意，在企業(yè)稅務(wù)籌劃過(guò)程中鉆法律的空子避稅者有之，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)甚至在以上各環(huán)節(jié)中出現(xiàn)了逃稅漏稅的現(xiàn)象。
除了逃稅漏稅以外，風(fēng)險(xiǎn)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題也不容小視。由于市場(chǎng)、國(guó)家政策等一系列因素的影響，稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)頗高，而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)防范風(fēng)險(xiǎn)的體制并不完善，在遇到風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，很多的房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)采取有效措施來(lái)控制。筆者調(diào)查了多家房地產(chǎn)企業(yè)，總結(jié)出其風(fēng)險(xiǎn)大致有一下幾種，一是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)和資金有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，企業(yè)所進(jìn)行的每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都需要對(duì)資金進(jìn)行合理的掌控。在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金大多來(lái)源于銀行體系，企業(yè)融資越大，稅務(wù)籌劃的空間也就越大。但稅務(wù)籌劃在給企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，也使企業(yè)面臨著不小的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。二是政策風(fēng)險(xiǎn)，近十來(lái)年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展，其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的比重與日俱增，但由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)起步較晚，法律體系還不健全，與房地產(chǎn)有關(guān)的具體的規(guī)范性文件較少，這就使得部分房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過(guò)程中形成很大的風(fēng)險(xiǎn)。三是行業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)。受房地產(chǎn)企業(yè)巨大經(jīng)濟(jì)利益的誘惑，很多企業(yè)把眼光轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)企業(yè)，有些企業(yè)不惜血本投資房地產(chǎn)行業(yè)，但投資房地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)利益并存，并且房地產(chǎn)行業(yè)相比其它行業(yè)更復(fù)雜，如果沒(méi)有合理的稅務(wù)規(guī)劃，就會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，稅收籌劃體系的不完善也是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問(wèn)題。由于房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)數(shù)額巨大，所以，經(jīng)過(guò)稅務(wù)籌劃省下來(lái)的錢絕非小數(shù)目。但如何省這筆錢，卻成了各房地產(chǎn)企業(yè)的難題。
接下來(lái)，筆者將聯(lián)系案例，分析房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的相關(guān)準(zhǔn)則，以期解決以上問(wèn)題。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的相關(guān)原則
（一）合法性原則
合法是稅務(wù)籌劃最基本的準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)只有在保證所經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目、籌劃方案合法的情況下，才能得到國(guó)家稅務(wù)主管部門批準(zhǔn)，否則再能促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的項(xiàng)目方案都不一定能實(shí)施，即便實(shí)施了也會(huì)受到相應(yīng)的懲罰。影響整個(gè)企業(yè)的形象。合法性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是充分利用法律鼓勵(lì)的稅務(wù)籌劃，其次是適當(dāng)尋找法律放任的籌劃，三是謹(jǐn)慎選擇法律盲區(qū)的籌劃。各房地產(chǎn)企業(yè)一定要摒棄僥幸心理，嚴(yán)格依照國(guó)家的稅法行事，量力而為。在遵守法律的同時(shí)也保護(hù)的自己的利益。
（二）籌劃要考慮綜合性原則
綜合性原則是指在進(jìn)行某一稅種的稅務(wù)籌劃時(shí)，要綜合考慮各種情況，以求整體稅負(fù)最輕、長(zhǎng)期稅負(fù)最輕。以下案例將說(shuō)明這一點(diǎn)。
現(xiàn)有一A公司有300萬(wàn)的閑置資金，希望與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司B進(jìn)行合作，以下有兩種方式供A公司，第一種是直接將300萬(wàn)作為出資與B公司進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)房產(chǎn)；第二種是采取投資入股方式參與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。假設(shè)A公司在1年以后中途退出該房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)與B公司協(xié)商，分得現(xiàn)金60萬(wàn)。在第一種方式下，60萬(wàn)收入按稅法規(guī)定作為項(xiàng)目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分?jǐn)側(cè)魏纬杀荆诠痉值?0萬(wàn)元時(shí)，相當(dāng)于公司將合作開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給B公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為360萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓收入需要繳納不動(dòng)產(chǎn)銷售的營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營(yíng)業(yè)稅及附加為19.8萬(wàn)元，企業(yè)所得稅13.27萬(wàn)元，稅后收入為26.93萬(wàn)元。在第二種情況下，房產(chǎn)完工銷售后分回股利60萬(wàn)元。由于A、B兩個(gè)公司的稅率相同，公司60萬(wàn)稅后利潤(rùn)不需要補(bǔ)稅，即A公司所獲經(jīng)濟(jì)利益為60萬(wàn)元。
我們不難看出以上兩種種投資方式第二種稅負(fù)相比第一種方式要輕很多。
（三）籌劃要考慮風(fēng)險(xiǎn)均衡原則
現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化不斷，錯(cuò)綜復(fù)雜，所有的企業(yè)活動(dòng)都或多或少存在風(fēng)險(xiǎn)，同樣，節(jié)稅也有一定的風(fēng)險(xiǎn)，一般來(lái)說(shuō)節(jié)稅力度與風(fēng)險(xiǎn)呈正比例關(guān)系，也就是說(shuō)企業(yè)節(jié)稅力度越大，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。在上述案例中，第二種方式雖然稅負(fù)要輕，但A公司要承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而且B公司不負(fù)責(zé)還本。在第一種投資方式中，A公司雖然稅負(fù)較重，但是其直接參與了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，獲得開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。另外，在稅務(wù)籌劃過(guò)程中，如果籌劃人員素質(zhì)不高，籌劃時(shí)機(jī)選擇欠妥等，那么稅務(wù)籌劃方案也就不能很好的使房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
一、稅務(wù)籌劃的含義
稅收籌劃在西方國(guó)家的起步較早，早在20世紀(jì)30年代稅務(wù)籌劃就得到了法律的認(rèn)可，稅務(wù)籌劃首次在1935年由英國(guó)上議院議員湯姆林提出，他認(rèn)為每一個(gè)人都有安排自己事業(yè)的權(quán)利，在法律的規(guī)定下，可以通過(guò)這些安排減少稅收，從中謀取利益，國(guó)家不能強(qiáng)迫多繳稅。他的觀念得到了法律界的認(rèn)同和引用。隨著時(shí)間的推移，稅務(wù)籌劃現(xiàn)已發(fā)展成為了穩(wěn)定而又成熟的行業(yè)。但在我國(guó)，對(duì)稅務(wù)籌劃的研究和學(xué)習(xí)只是近些年的事情。
稅務(wù)籌劃，是指在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)自身的經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)?shù)然顒?dòng)適當(dāng)?shù)挠?jì)劃和安排，在不妨礙正常經(jīng)營(yíng)的前提下，盡可能地獲得“節(jié)稅”的稅收利益。
房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)的成本策劃是在遵守稅法和不影響企業(yè)的正常營(yíng)運(yùn)的前提下，根據(jù)國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，通過(guò)合理的安排和精心的財(cái)務(wù)管理來(lái)達(dá)到“節(jié)稅”的目的，減少企業(yè)的成本，更大程度的提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
稅務(wù)籌劃是納稅人的一項(xiàng)基本權(quán)利，納稅人在法律允許或不違反稅法的前提下，通過(guò)稅務(wù)籌劃所獲得的利益都是合法、合理合情的。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)成本策劃的必要性
1、國(guó)家宏觀調(diào)控的緊逼，使企業(yè)利潤(rùn)縮水
近幾年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，國(guó)家進(jìn)行了宏觀調(diào)控，從2009年底國(guó)家開(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，其直接目的是為了抑制房?jī)r(jià)的快速上漲，在一定程度上抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。面對(duì)這一政策，房地產(chǎn)企業(yè)要積極應(yīng)對(duì)，要及時(shí)根據(jù)政策改變自己的稅收籌劃。如果沒(méi)有及時(shí)作出稅收籌劃，就無(wú)法在第一時(shí)間應(yīng)對(duì)改革、無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，最終可能會(huì)被市場(chǎng)淘汰。而企業(yè)及時(shí)進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，就可以減少成本，增加利潤(rùn)，也有利于對(duì)企業(yè)的管理，使企業(yè)持續(xù)發(fā)展下去。同時(shí)，合理地進(jìn)行稅務(wù)籌劃，有利于增加國(guó)家的稅收，增加國(guó)家的財(cái)政收入，從而促進(jìn)國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，達(dá)到雙贏的效果。
2、稅收稅種范圍較廣，企業(yè)成本大
從我國(guó)當(dāng)前的稅收體制看，關(guān)于房地產(chǎn)的稅種數(shù)量非常多，有土地增值稅、企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅等。而這種現(xiàn)象在短期內(nèi)是無(wú)法改變的，面對(duì)這繁重的稅收，企業(yè)有苦難言。所以有的企業(yè)選擇各種手段來(lái)逃避稅收，雖然一時(shí)減少開(kāi)支，但總是會(huì)被查出來(lái)，是違法的。所以最好是通過(guò)科學(xué)合理的稅收籌劃來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)減少稅收的可能，使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具備一定的競(jìng)爭(zhēng)力，長(zhǎng)期穩(wěn)定地發(fā)展下去。
3、房地產(chǎn)企業(yè)眾多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈
由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，起初國(guó)家大力支持房地產(chǎn)的發(fā)展。在國(guó)家政策的支持下，房地產(chǎn)行業(yè)日益蓬勃發(fā)展，造成現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)眾多的局面。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和完善，在全球化發(fā)展下，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。由于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)模和發(fā)展質(zhì)量方面是差不多的，那么就只能通過(guò)企業(yè)自身的管理來(lái)減少成本，增加自己的競(jìng)爭(zhēng)能力。而稅務(wù)籌劃就是實(shí)現(xiàn)這一目的的最好方式之一。當(dāng)然，企業(yè)也不能盲目地籌劃，要在專業(yè)人士的操作下，在對(duì)稅收有非常了解的情況下，有計(jì)劃、有目標(biāo)地進(jìn)行籌劃。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)成本策劃策略
1、根據(jù)國(guó)家的政策采取合理的稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)行業(yè)要根據(jù)國(guó)家的相關(guān)稅收政策和優(yōu)惠政策，及時(shí)調(diào)整稅務(wù)籌劃，比如對(duì)重點(diǎn)稅種進(jìn)行稅收籌劃。我們知道，房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)是土地增值稅、企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅。對(duì)這三種稅種進(jìn)行合理有效籌劃，就可以減低企業(yè)的成本。比如在房地產(chǎn)稅費(fèi)中，土地增值稅是重要稅種，其稅率較高、稅負(fù)較重。增值額越高，繳納的土地增值稅就越多。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅籌劃時(shí)，必須合理合法地控制、降低增值額。對(duì)于企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅也是相同的道理，根據(jù)稅種的具體要求，進(jìn)行調(diào)整。當(dāng)然，企業(yè)也要利用國(guó)家在某些方面的優(yōu)惠，盡量為自己謀取福利。
2、企業(yè)內(nèi)部的合理管理
一個(gè)企業(yè)發(fā)展除了要有國(guó)家的支持外，最重要的是企業(yè)自身的管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)稅收有相當(dāng)?shù)牧私?。只有研究了稅收，弄清了稅收的方方面面，才能根?jù)不同的稅收進(jìn)行合理的調(diào)節(jié)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自己企業(yè)的情況，通過(guò)合理選擇會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行稅收籌劃，包括開(kāi)發(fā)商品房與出租商品房、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的籌劃這四個(gè)方面。最后，要努力提高稅收籌劃人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。稅務(wù)籌劃是非常專業(yè)的，所以要求稅收籌劃人員有專業(yè)素質(zhì)和實(shí)際操作能力。但是現(xiàn)在企業(yè)在這一塊是相對(duì)薄弱的，所以企業(yè)要加快稅收籌劃人才隊(duì)伍的建設(shè)，加強(qiáng)稅收籌劃人員業(yè)務(wù)素質(zhì)的培養(yǎng)，逐步提高稅收籌劃人員的綜合素質(zhì)。
3、對(duì)項(xiàng)目全程稅務(wù)進(jìn)行監(jiān)督管理
地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是一個(gè)全局性的工作，它貫穿于整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中，任何一個(gè)階段都需要進(jìn)行稅務(wù)處理工作，因此，只要加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)的監(jiān)督管理，才能有效控制稅收成本費(fèi)用，從而為地產(chǎn)商謀取更多利潤(rùn)。首先，在項(xiàng)目設(shè)立之初的稅收籌劃工作很重要，在這個(gè)階段，企業(yè)要選擇合理的建房方式，如使用代建或者合建的建造方式，還可以開(kāi)發(fā)多房產(chǎn)等方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。企業(yè)要根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)情況制定選擇不同的建房方式，對(duì)自身進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，然后再選擇稅收籌劃管理方案一定要嚴(yán)格控制成本費(fèi)用，由于房地產(chǎn)成本費(fèi)用支出形式多樣化，這就會(huì)增加企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，因此，企業(yè)要簡(jiǎn)化成本支出費(fèi)用賬目。其次，在項(xiàng)目建設(shè)階段，企業(yè)要根據(jù)土地增值稅的市場(chǎng)情況，依據(jù)國(guó)家稅收政策，盡量增加扣除項(xiàng)目。這主要是通過(guò)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用等途徑，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提升，增強(qiáng)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，從而對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃，還可以對(duì)相關(guān)的借貸款利息進(jìn)行籌劃。其具體的工作就是將銷售和裝修分開(kāi)管理，分散經(jīng)營(yíng)收入，在銷售合同上交土地增值稅，這樣就可以不交裝修合同上的土地增值稅，從而有效的減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。最后，就是在項(xiàng)目銷售階段的稅收籌劃，企業(yè)可以根據(jù)不同的購(gòu)買主體，采取不同的稅務(wù)籌劃方案，擴(kuò)大企業(yè)稅收籌劃的空間范圍，從而通過(guò)減少賬面收入或延遲納稅時(shí)間來(lái)控制稅務(wù)支出成本。
4、做好稅收籌劃工作
在地產(chǎn)稅收籌劃中有很多因素都會(huì)影響籌劃管理結(jié)果，要對(duì)每個(gè)要素進(jìn)行分析，然后綜合考慮其作用，制定切實(shí)可行的稅收籌劃方案。首先是股利和薪酬分析工作，房地產(chǎn)企業(yè)都是實(shí)行入股制度，一個(gè)項(xiàng)目有很多單個(gè)股東共同完成，而股利和薪酬分配的稅收籌劃直接影響著地產(chǎn)員工的整體福利。因此，企業(yè)要優(yōu)化股利分配方式和薪酬分配方式。我國(guó)政府部門為了推進(jìn)資本市場(chǎng)的高速發(fā)展，逐步放寬對(duì)個(gè)人投資者出售上市公司股票獲得的資本利潤(rùn)征收稅，但是上市公司個(gè)人股東的現(xiàn)今股利還是需要交納稅務(wù)。在這種規(guī)定下，企業(yè)要優(yōu)化股利分配方式，為股東爭(zhēng)取更多的效益，企業(yè)可以通過(guò)股票回購(gòu)方法，將現(xiàn)今轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)，增加投資者的資本利潤(rùn)，從而有效控制個(gè)人現(xiàn)今交納稅額。其次，企業(yè)還要改變薪酬分配方式，地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比，其大量資金都注入到房屋上，所以房屋的銷售情況直接關(guān)系著企業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)和員工福利，而這些都會(huì)影響企業(yè)資金周轉(zhuǎn)情況。如果在一定時(shí)間內(nèi)，房屋銷售不出去，必然導(dǎo)致地產(chǎn)公司無(wú)法獲得資金來(lái)源，而很多員工福利就不能按時(shí)發(fā)放，勢(shì)必會(huì)降低員工的工作激情，從而致使稅務(wù)籌劃工作的效率低下。所以，地產(chǎn)企業(yè)要采取合理的政策，安撫員工，讓員工更好的投入工作中，企業(yè)可以將閑置的房屋賦予員工居住權(quán)，或者以降低價(jià)格出售給員工，通過(guò)這種方式來(lái)填補(bǔ)福利空缺，能提升員工積極性，在一定程度上能刺激資本的回收，提高地產(chǎn)企業(yè)的收入。
5、創(chuàng)新稅務(wù)成本籌劃體系
目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的業(yè)務(wù)主要包括：競(jìng)標(biāo)購(gòu)買土地使用權(quán)、向原材料生產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買建筑所需生產(chǎn)材料、選擇建造公司、與材料供應(yīng)商簽訂合同以及房屋銷售等。在整個(gè)生產(chǎn)銷售活動(dòng)中，需要很多單位的協(xié)助來(lái)完成任務(wù)，如運(yùn)輸公司、廣告公司以及綜合貿(mào)易公司等，與這些公司的合作都需要地產(chǎn)商為其承擔(dān)一定的稅務(wù)，而為了有效降低稅務(wù)數(shù)額，企業(yè)應(yīng)該自行收購(gòu)相關(guān)合作企業(yè)，以免稅股權(quán)方式收購(gòu)，實(shí)現(xiàn)利益共同體，從而減輕自身的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。企業(yè)收購(gòu)后要重組內(nèi)部結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)企業(yè)獲取最大稅收利益。此外，企業(yè)還可以通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，它是房地產(chǎn)企業(yè)有效降低稅收的正確途徑。隨著我國(guó)政府部門不斷加大對(duì)土地增值稅的征管力度，使得股權(quán)轉(zhuǎn)讓越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，不能為企業(yè)減少應(yīng)納土地增值稅。企業(yè)在進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，要充分考慮其風(fēng)險(xiǎn)性，要發(fā)揮稅務(wù)人員的專業(yè)技能，合理規(guī)避企業(yè)稅收。如果對(duì)市場(chǎng)評(píng)估不正確，很容易被政府認(rèn)定為偷稅行為，這樣不僅不能減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，還會(huì)影響企業(yè)的信譽(yù)和形象，因此，要選擇合理時(shí)機(jī)進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，完善稅收籌劃體系，減少稅收成本。
6、加強(qiáng)對(duì)所得稅的會(huì)算管理
在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，先期墊資的情況會(huì)比較常見(jiàn)，而在房屋銷售全部實(shí)現(xiàn)之前是不會(huì)發(fā)生應(yīng)稅所得的，于是便會(huì)推遲收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間，企業(yè)可以充分利用這個(gè)時(shí)間來(lái)規(guī)避稅務(wù)。當(dāng)前很多房屋購(gòu)買者購(gòu)房后，其一般是自己居住，也有出租的，他們對(duì)房產(chǎn)證辦理的時(shí)間要求不嚴(yán)格。于是房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)這種方式進(jìn)行納稅籌劃，緩解個(gè)人所得稅，從而緩解企業(yè)資金緊張的局面。這種合理推遲成本最終確定時(shí)間，不失為一種有效的減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)的途徑。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，在銷售收入已經(jīng)屬實(shí)但是房屋還沒(méi)有交出的情況下，企業(yè)無(wú)法對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行核算，所以就可以合理推遲成本確定時(shí)間。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的途徑方法有很多種，但這些方法都必須合法合理，可操作性強(qiáng)，能真正給企業(yè)帶來(lái)實(shí)際效益，這是企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的最初也是最終目的。
四、結(jié)語(yǔ)
雖然目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有一定的打壓，但房地產(chǎn)行業(yè)仍然是當(dāng)前和今后一段時(shí)期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，這一點(diǎn)是毋庸置疑的，房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中仍然發(fā)揮著舉足輕重的作用。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)國(guó)家和行業(yè)的壓力下，要認(rèn)清形勢(shì)，及時(shí)地做好稅務(wù)籌劃的準(zhǔn)備，降低企業(yè)成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，提高企業(yè)的管理。同時(shí)，合理的稅務(wù)籌劃也有利于增加國(guó)家稅收，增加國(guó)家財(cái)政收入，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
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