發(fā)布時(shí)間：2022-11-17 00:48:46
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的公司財(cái)務(wù)年度總結(jié)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
時(shí)間如梭，轉(zhuǎn)眼間又跨過(guò)一個(gè)年度之坎，回首望，雖沒(méi)有轟轟烈烈的戰(zhàn)果，但也算經(jīng)歷了一段不平凡的考驗(yàn)和磨礪。
年初，置業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理模式調(diào)整，財(cái)務(wù)工作并入財(cái)務(wù)部;客旅分公司人員分流，財(cái)務(wù)工作又并入財(cái)務(wù)部;新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現(xiàn)，會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)管理工作納入財(cái)務(wù)部。XX年集團(tuán)公司推出財(cái)務(wù)合同管理月，財(cái)務(wù)部被推向了陣地最前沿;XX年集團(tuán)公司實(shí)際預(yù)算管理，財(cái)務(wù)部是沖鋒陷陣的先鋒隊(duì)。公司內(nèi)部，要求管理水平的不斷地提升，外部，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)檢查、稅收政策調(diào)整、國(guó)家金融政策的宏觀調(diào)控，在這不平凡的一年里全體財(cái)務(wù)人員任勞任怨、齊心協(xié)力把各項(xiàng)工作都扛下來(lái)了，下面總結(jié)一下一年來(lái)的工作。
一、職能發(fā)展
(一)、過(guò)去的一年，財(cái)務(wù)部在職能管理上向前邁出了一大步。
1‘建立了成本費(fèi)用明細(xì)分類目錄，使成本費(fèi)用核算、預(yù)算合同管理，有了統(tǒng)一歸口的依據(jù)。
2、對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行梳理、格式作相應(yīng)的調(diào)整，制訂了會(huì)計(jì)報(bào)表管理辦法。使會(huì)計(jì)報(bào)表更趨于管理的需要。
3、修改完善了會(huì)計(jì)結(jié)算單，推出了會(huì)計(jì)憑證管理辦法，為加強(qiáng)內(nèi)部管理做好前期工作。
4、設(shè)置了資金預(yù)算管理表式及辦法，為公司進(jìn)一步規(guī)范目標(biāo)化管理、提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效、統(tǒng)籌及高效地運(yùn)用資金，鋪下了良好的基礎(chǔ)。
(二)財(cái)務(wù)合同管理月總結(jié)
公司推出“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”，說(shuō)明公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)財(cái)務(wù)、合同管理工作的重視，同時(shí)也說(shuō)明目前財(cái)務(wù)管理工作還達(dá)不到公司領(lǐng)導(dǎo)的要求。
1、為了使財(cái)務(wù)人員能充分地認(rèn)識(shí)“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”的重要性，財(cái)務(wù)總監(jiān)姚總親自給財(cái)務(wù)部員工作動(dòng)員，會(huì)上針對(duì)財(cái)務(wù)人員安于現(xiàn)狀、缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和危機(jī)感，看問(wèn)題、做事情缺少前瞻性，進(jìn)行了一一剖析，同時(shí)提出財(cái)務(wù)部不是核算部，僅僅做好核算是不夠的，管理上不去，核算的再細(xì)也沒(méi)用，核算是基礎(chǔ)，管理是目的，所以，做好基礎(chǔ)工作的同時(shí)要提高管理意識(shí)，要求財(cái)務(wù)人員在思想上要高度重視財(cái)務(wù)管理。如對(duì)每一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的核算，在考慮核算要求的同時(shí)，還要考慮該項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)公司的現(xiàn)在和將來(lái)在管理上和稅收政策上的影響問(wèn)題，現(xiàn)在考慮不充分，以后出現(xiàn)紕漏就難以彌補(bǔ)。針對(duì)“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”進(jìn)行了工作布置。
2、根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性結(jié)合公司管理要求對(duì)開(kāi)發(fā)成本、期間費(fèi)用的會(huì)計(jì)二級(jí)、三級(jí)明細(xì)科目進(jìn)行梳理，并對(duì)明細(xì)科目作簡(jiǎn)要說(shuō)明，目的，一是統(tǒng)一核算口徑，保證數(shù)據(jù)歸集及分析對(duì)比前后的一致性;二是為了便利各責(zé)任單元責(zé)任人了解財(cái)務(wù)各數(shù)據(jù)的內(nèi)容。這項(xiàng)工作本月已完成，并經(jīng)姚總審核。目前進(jìn)入貫徹實(shí)施階段。
3、配合目標(biāo)責(zé)任制，對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行再調(diào)整，目的，一是要符合財(cái)務(wù)管理的要求;二是要滿足責(zé)任單元責(zé)任人取值的要求及內(nèi)部考核的要求。財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表已經(jīng)多次調(diào)整修改，建議集團(tuán)公司對(duì)新調(diào)整的財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行一次認(rèn)證，并于明確，作為一定時(shí)期內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定的表式。
4、針對(duì)外地公司遠(yuǎn)離集團(tuán)公司，財(cái)務(wù)又獨(dú)立設(shè)立核算機(jī)構(gòu)，為加強(qiáng)集團(tuán)公司對(duì)外地公司的管理，保證核算的統(tǒng)一性、信息反饋的及時(shí)性，提出了與駐外地公司財(cái)務(wù)工作聯(lián)系要求。9月份與寧波公司財(cái)務(wù)進(jìn)行交流，將財(cái)務(wù)核算要求、信息傳遞、對(duì)外報(bào)表的審批程序、上報(bào)集團(tuán)公司的報(bào)表都進(jìn)行了明確。
5、對(duì)各公司進(jìn)行一次內(nèi)部審計(jì)，目的，是對(duì)各公司經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行一次全面地了解，為今后財(cái)務(wù)管理做好基礎(chǔ)工作。
6、根據(jù)公司的要求對(duì)部門職責(zé)進(jìn)行了修改，并制訂了部門考核標(biāo)準(zhǔn)。為了使會(huì)計(jì)核算工作規(guī)范化，重新提出《財(cái)務(wù)工作要求》，要求從基礎(chǔ)工作、會(huì)計(jì)核算、日常管理三方面提出，目的是打好基礎(chǔ)。內(nèi)部開(kāi)展規(guī)范化工作，從會(huì)計(jì)核算到檔案管理，從小處著手，全面開(kāi)展，逐步完善財(cái)務(wù)的管理工作。
7、會(huì)計(jì)知識(shí)的培訓(xùn)，我們從三方面考慮培訓(xùn)內(nèi)容，一是《會(huì)計(jì)法》，要了解會(huì)計(jì)知識(shí)，首先要了解這方面的法律知識(shí);二是會(huì)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)，非專業(yè)人員學(xué)習(xí)這方面知識(shí)的目的要明確，目的是為了看懂會(huì)計(jì)報(bào)表，為了能看懂報(bào)表，就要了解一些基礎(chǔ)的東西;三是如何看報(bào)表，這是會(huì)計(jì)知識(shí)培訓(xùn)的重點(diǎn)。
8、會(huì)計(jì)報(bào)表推出執(zhí)行幾個(gè)月后，從會(huì)計(jì)報(bào)表格式設(shè)置上看，報(bào)表格式設(shè)置還是比較科學(xué)，能比較清晰地反映會(huì)計(jì)的有關(guān)信息。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，銷售收入與結(jié)算利潤(rùn)有一個(gè)時(shí)間上的差異，這樣“損益明細(xì)及異動(dòng)情況表”就無(wú)法全面反映出損益情況，需要增添一個(gè)表補(bǔ)充;另外需要增添反映“財(cái)務(wù)費(fèi)用”的報(bào)表。這樣對(duì)一個(gè)公司的財(cái)務(wù)狀況能較全面地反映。已設(shè)計(jì)好“會(huì)計(jì)報(bào)表(內(nèi))ⅳ《經(jīng)營(yíng)情況表》”和“會(huì)計(jì)報(bào)表(內(nèi))ⅴ《融資及融資成本情況表》”。
9、會(huì)計(jì)憑證使用涉及到每個(gè)公司和部門，下文后財(cái)務(wù)部進(jìn)行電話通知，10月份實(shí)行逐步換新的辦法，11月份要求全面試行。試行一個(gè)月時(shí)間來(lái)看，主要暴露出來(lái)的問(wèn)題是單子如何填寫(xiě)與審批程序怎么走。針對(duì)這些問(wèn)題，我們組織各公司綜合管理人員進(jìn)行交流，明確有關(guān)事項(xiàng)，解決設(shè)計(jì)上的不足XX年9月份，針對(duì)會(huì)計(jì)憑證管理試行情況，再一次征求各公司對(duì)報(bào)銷單據(jù)意見(jiàn)，根據(jù)大家的建議，對(duì)會(huì)計(jì)結(jié)算單據(jù)作進(jìn)一步完善，并于XX年9月下發(fā)了有關(guān)規(guī)定。
10、經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)合同管理月活動(dòng)，財(cái)務(wù)部的管理意識(shí)加強(qiáng)了，管理能力也得以提高，財(cái)務(wù)部從會(huì)計(jì)核算向財(cái)務(wù)管理邁出了關(guān)鍵的一步，但我們的管理水平離公司發(fā)展的需要還有很大的差距，需要我們不斷地完善和提高。
二、職能管理
(一)核算工作
核算工作是本部門大量的基礎(chǔ)工作，資金的結(jié)算與安排、費(fèi)用的稽核與報(bào)銷、會(huì)計(jì)核算與結(jié)轉(zhuǎn)、會(huì)計(jì)報(bào)表的編制、稅務(wù)申報(bào)等各項(xiàng)工作開(kāi)展都能有序進(jìn)行、按時(shí)完成。
1、 會(huì)計(jì)審核
會(huì)計(jì)審核是把好企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的關(guān)鍵，嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，決不應(yīng)個(gè)人面子而放松政策。如，親親家園項(xiàng)目地處余杭良諸，根據(jù)稅法規(guī)定建筑安裝工程專用發(fā)票必須使用項(xiàng)目地稅務(wù)機(jī)關(guān)提供的發(fā)票，否則建設(shè)單位不得在稅前列支，為此我們對(duì)工程發(fā)票的來(lái)源嚴(yán)格審核，并將此項(xiàng)規(guī)定傳達(dá)到項(xiàng)目公司，目前工程量大的施工單位均在當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理相關(guān)手續(xù)，并使用當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)提供的發(fā)票。在審核中發(fā)現(xiàn)一些臨時(shí)工程、零星工程的施工發(fā)票未按規(guī)定辦理，我們?cè)趪?yán)格審核退回的同時(shí)，幫助他們聯(lián)系稅務(wù)機(jī)關(guān)如何開(kāi)具工程發(fā)票的事宜，使企業(yè)雙方利益都得到有效的保障。
2、 材料核算
材料占工程成本比重較大，同時(shí)也是保證產(chǎn)品質(zhì)量的重要因素之一。通過(guò)甲供材料的方式，解決了這方面的質(zhì)量問(wèn)題，但在價(jià)格這個(gè)不確定因素上難以控制，從下半年開(kāi)始建筑材料價(jià)格不斷上升，甚至出現(xiàn)斷貨現(xiàn)象，特別是水泥價(jià)格翻一番，還提不到貨，為了確保工期順利進(jìn)行，配合材料部門調(diào)整采購(gòu)結(jié)算方式，由原來(lái)的先提貨后付款改為先付款后提貨。
新年好！借此機(jī)會(huì)給大家拜個(gè)早年！
回顧過(guò)去的一年，財(cái)務(wù)部在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)和各部門經(jīng)理的通力合作及各位同仁的全力支持下，在圓滿完成財(cái)務(wù)部各項(xiàng)工作的同時(shí)，很好地配合了公司的中心工作，在如何做好資金調(diào)度，保證工程款的支付，及時(shí)準(zhǔn)確無(wú)誤地辦理銀行按揭和房款的收繳等方面也取得了驕人的成績(jī)。當(dāng)然，在取得成績(jī)的同時(shí)也還存在一些不足，下面我一一向各位領(lǐng)導(dǎo)和同仁匯報(bào)：
一、財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)管理工作
組織財(cái)務(wù)活動(dòng)、處理與各方面的財(cái)務(wù)關(guān)系是我部的本職工作，隨著業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)張，記帳、登帳工作越來(lái)越重要。為提高工作效率，使會(huì)計(jì)核算從原始的計(jì)算和登記工作中解脫出來(lái)。我們?cè)谀瓿跫催M(jìn)行了會(huì)計(jì)電算化的實(shí)施，經(jīng)過(guò)一個(gè)月的數(shù)據(jù)初始化和三個(gè)月的手機(jī)結(jié)合，全體財(cái)務(wù)人員全都熟練掌握了財(cái)務(wù)軟件的應(yīng)用與操作，財(cái)務(wù)核算順利過(guò)渡到用電算化處理業(yè)務(wù)。這為財(cái)務(wù)人員節(jié)約了時(shí)間，還大大提高了數(shù)據(jù)的查詢功能，為財(cái)務(wù)分析打下了良好的基礎(chǔ)，使財(cái)務(wù)工作上了一個(gè)新的臺(tái)階。
財(cái)務(wù)部一直人手較少，但在我們高效、有序的組織下，能夠輕重緩急妥善處理各項(xiàng)工作。財(cái)務(wù)部每天都離不開(kāi)資金的收付與財(cái)務(wù)報(bào)帳、記帳工作。這是財(cái)務(wù)部最平常最繁重的工作，一年來(lái)，我們及時(shí)為各項(xiàng)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供了應(yīng)有的支持。基本上滿足了各部門對(duì)我部的財(cái)務(wù)要求。
公司資金流量一直很大，尤其是在8月至12月收繳銷售款的期間，現(xiàn)金流量巨大而繁瑣，財(cái)務(wù)部鄒治和胡蓉兩位同志本著“認(rèn)真、仔細(xì)、嚴(yán)謹(jǐn)”的工作作風(fēng)，各項(xiàng)資金收付安全、準(zhǔn)確、及時(shí)，沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)任何差錯(cuò)。全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)資金收付達(dá)2億3757萬(wàn)元。企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)最終都將以財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的方式展現(xiàn)出來(lái)。在財(cái)務(wù)核算工作中每一位財(cái)務(wù)人員盡職盡責(zé)，認(rèn)真處理每一筆業(yè)務(wù)，為公司節(jié)省各項(xiàng)開(kāi)支費(fèi)用盡自己最大的努力。財(cái)務(wù)部全年審核原始單據(jù)12824張，處理會(huì)計(jì)憑證2179張，準(zhǔn)確無(wú)誤地出具各類會(huì)計(jì)報(bào)表無(wú)數(shù)。
制度屬于企業(yè)的硬性管理，任何成功的企業(yè)無(wú)一例外的有其嚴(yán)格的規(guī)章制度。長(zhǎng)天公司從無(wú)到有，從當(dāng)初的三兩人到今天的上百人，規(guī)范各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為已日益成為企業(yè)管理的主題。在過(guò)去的一年中，財(cái)務(wù)部相繼出臺(tái)了關(guān)于財(cái)產(chǎn)管理、合同簽定、費(fèi)用控制等方面的規(guī)章制度。為完善公司各項(xiàng)內(nèi)部管理制度，建設(shè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)外環(huán)境盡了我們應(yīng)盡的職責(zé)。
財(cái)務(wù)部除要認(rèn)真負(fù)責(zé)地處理公司內(nèi)部財(cái)務(wù)關(guān)系外，為達(dá)成本單位的任務(wù)，還要妥善處理外部各方面的財(cái)務(wù)關(guān)系。與外部建立并保持良好的聯(lián)系。本年度財(cái)務(wù)部友好妥善地處理了各單位的往來(lái)款項(xiàng)的收支。同時(shí)與銀行建立了優(yōu)良的銀企關(guān)系、與稅務(wù)機(jī)構(gòu)建立了良好的稅企關(guān)系，全面處理了保險(xiǎn)公司遺留資產(chǎn)的往來(lái)手續(xù)，并圓滿完成了對(duì)統(tǒng)計(jì)、工商等各部門有關(guān)資料的申報(bào)。
二、資金調(diào)度和信貸工作
資金對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，就如“血液”對(duì)于人體一樣重要。今年工程建設(shè)全面鋪開(kāi)，各經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)逐步建立，新員工不斷加盟。資金需求日益增加。尤其在1—7月份項(xiàng)目未能取得任何經(jīng)濟(jì)收益的情況下，公司承受了巨大的資金壓力。我部根據(jù)工程建設(shè)和公司發(fā)展的要求，為確保資金使用單位各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展，與總公司一起籌劃、合理安排調(diào)度資金。
同時(shí)財(cái)務(wù)部還全面承擔(dān)了8月份開(kāi)始的銷售收款和銀行按揭工作，在全體財(cái)務(wù)人員和招商人員的共同努力下全力以赴地做好了資金的快速回籠。保證了市場(chǎng)建設(shè)的順利進(jìn)行，及時(shí)償還了銀行到期貸款，全年累計(jì)完成投資2.6億元，償還到期貸款4500萬(wàn)元。資金的成功運(yùn)作保證了長(zhǎng)天和東方公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，更是繼續(xù)樹(shù)立了東方公司“AAA資信企業(yè)”的良好形象。
自項(xiàng)目啟動(dòng)以來(lái)，一直有多家銀行向公司進(jìn)行信貸營(yíng)銷。為了公司的長(zhǎng)足發(fā)展，財(cái)務(wù)部與工行東塘支行建立了信貸關(guān)系，以期達(dá)到積累企業(yè)信譽(yù)的目的。我部于3月—5月向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款3000萬(wàn)元。期間收集、整理了大量資料，編制各類貸款報(bào)告，與銀行人員商談貸款工作，多次接待銀行各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的視察，在完成貸款工作的同時(shí)與銀行建立了良好的合作伙伴關(guān)系，同時(shí)使我們對(duì)貸款工作有了全面的了解，學(xué)到了新的業(yè)務(wù)知識(shí)。
三、全力協(xié)助招商工作
招商是本年度的重中之重，招商政策的優(yōu)劣與否直接關(guān)系到公司的生存和發(fā)展。財(cái)務(wù)部協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)做了大量的財(cái)務(wù)分析和市場(chǎng)調(diào)查。全面參與了公司招商政策的制定，為公司制定銷售價(jià)格、租賃價(jià)格，出臺(tái)各項(xiàng)招商政策和調(diào)動(dòng)招商積極性和主觀能動(dòng)性提供財(cái)務(wù)參考。
由于董事長(zhǎng)、總經(jīng)理正確的決策和超前的預(yù)見(jiàn)，以及全體員工的不懈努力，招商工作取得了可喜的成績(jī)。根據(jù)財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)截至12月31日，門店銷售：297個(gè)、住房銷售262個(gè)，成交率72.44%，成交額11560萬(wàn)元，實(shí)收房款9301萬(wàn)元，尚有未收房款20xx萬(wàn)元，資金回收率為82.62%；預(yù)定門店67套，收取定金139萬(wàn)元。出租自有門店82套，收取定金59萬(wàn)元，出租率53.25%。在這5個(gè)月中，財(cái)務(wù)部和招商部同心協(xié)力，加班加點(diǎn)，尤其是在審批至11月16日的按揭貸款中，表現(xiàn)了兩部門不怕苦不怕累的良好工作作風(fēng)。當(dāng)月工行東塘支行向公司發(fā)放按揭貸款2391萬(wàn)元，創(chuàng)該行月發(fā)放按揭貸款的最高記錄。確實(shí)取得了驕人的業(yè)績(jī)。
時(shí)光飛逝，今年的工作轉(zhuǎn)瞬即為歷史。一年中，財(cái)務(wù)部有很多應(yīng)做而未做、應(yīng)做好而未做好的工作，比如在資產(chǎn)實(shí)物性管理的建章建卡上，在各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的控制上，在規(guī)范財(cái)務(wù)核算程序、統(tǒng)一財(cái)務(wù)管理表格上，在及時(shí)準(zhǔn)確地向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，實(shí)施財(cái)務(wù)分析等方面都相當(dāng)欠缺。
在財(cái)務(wù)工作中我們也發(fā)現(xiàn)公司的基礎(chǔ)管理工作比較薄弱；日常成本費(fèi)用支出比較隨意；公司對(duì)員工工作要么沒(méi)有很明確嚴(yán)格具體科學(xué)的要求；要么就是執(zhí)行乏力；也有一些員工在工作中不能站在公司的立場(chǎng)和利益上等等。這些應(yīng)該是20xx年財(cái)務(wù)管理要重點(diǎn)思考和解決的主題，也是每一位長(zhǎng)天人如何提高自我、服務(wù)企業(yè)所要思考和改進(jìn)的必修課。作為財(cái)務(wù)人員，我們?cè)诠炯訌?qiáng)管理、規(guī)范經(jīng)濟(jì)行為、提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力等方面還應(yīng)盡更大的義務(wù)與責(zé)任。我們將不斷地總結(jié)和反省，不斷地鞭策自己，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，以適應(yīng)時(shí)代和企業(yè)的發(fā)展，與各位共同進(jìn)步，與公司共同成長(zhǎng)。
感謝各位對(duì)我本人及財(cái)務(wù)部的支持，謝謝大家。
財(cái)務(wù)分析對(duì)于企業(yè)的意義是重大的，它關(guān)系到公司管理層和相關(guān)利益團(tuán)體的決策。對(duì)物業(yè)公司本身來(lái)說(shuō)，對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)化的分析有助于公司及時(shí)發(fā)現(xiàn)發(fā)展過(guò)程中存在的各種問(wèn)題，以便及時(shí)提出應(yīng)對(duì)策略，更好的改善現(xiàn)有狀況。物業(yè)公司的相關(guān)利益團(tuán)體包括業(yè)主、物業(yè)公司的管理層以及債權(quán)人等，對(duì)業(yè)主而言，可通過(guò)一些財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)具體監(jiān)測(cè)物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量；對(duì)公司的管理層來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)分析的意義更加重大，可通過(guò)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債，現(xiàn)金流的監(jiān)測(cè)了解到企業(yè)的收支狀況，盈利狀況以及未來(lái)的發(fā)展方向；對(duì)于債權(quán)人來(lái)說(shuō)，通過(guò)財(cái)務(wù)分析可以了解到企業(yè)的償還能力，便于其決策的方向?？偠灾飿I(yè)公司的財(cái)務(wù)分析的目的有以下幾方面的體現(xiàn)。首先，可評(píng)價(jià)某段時(shí)期公司的財(cái)務(wù)收支狀況。物業(yè)公司的財(cái)務(wù)分析覆蓋范圍較為廣泛，牽扯到公司的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，在公司作出重大決策時(shí)，財(cái)務(wù)分析可提供數(shù)據(jù)支持，對(duì)于企業(yè)作出正確的決策以及該決策的預(yù)算情況等都起到直接作用。同時(shí)也有助于新決策實(shí)施過(guò)程中數(shù)據(jù)的對(duì)比，以便企業(yè)及時(shí)調(diào)整發(fā)展的放向。其次，物業(yè)公司管理水平的高低也可通過(guò)對(duì)資產(chǎn)狀況以及運(yùn)營(yíng)狀況的分析來(lái)體現(xiàn)，可通過(guò)對(duì)具體活動(dòng)的分析來(lái)評(píng)價(jià)該活動(dòng)的收支狀況，通過(guò)總結(jié)，下次同類活動(dòng)減少不必要的開(kāi)支，進(jìn)而提高物業(yè)公司管理層的水平。同時(shí)，對(duì)物業(yè)公司財(cái)務(wù)的分析還可了解到物業(yè)公司的盈利能力。
2、物業(yè)公司財(cái)務(wù)分析的主要方法
物業(yè)公司的財(cái)務(wù)分析方法是按照不同分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的，通常情況下可按照分析的對(duì)象、要素、時(shí)間、目的以及所采用的數(shù)學(xué)方法進(jìn)行分類。
2.1按分析的目的分類
物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)分析，按分析目的不同可分為預(yù)測(cè)性分析、控制性分析和總結(jié)性分析三類。預(yù)測(cè)性分析發(fā)生在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)開(kāi)始之前或期初，例如承包期初或承包條件簽約之前，其主要作用在于對(duì)項(xiàng)目預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益、企業(yè)預(yù)期的經(jīng)營(yíng)成果以及公司某項(xiàng)經(jīng)營(yíng)決策將會(huì)帶來(lái)的預(yù)期效果，進(jìn)行事前推測(cè)與分析?？刂菩苑治霭l(fā)生在期中，例如項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程之中、承包期中等等，此類分析的主要作用在于控制經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程，揭示其中的矛盾，采取相應(yīng)對(duì)策。總結(jié)性分析一般發(fā)生在期末，如財(cái)務(wù)年度的期末、季度末、月末或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期末、承包期末等等，其主要作用在于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、考核評(píng)比。
2.2按照會(huì)計(jì)要素分類
首先，對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行分析。資產(chǎn)負(fù)債表是反映公司某一特定日期的全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益情況的會(huì)計(jì)報(bào)表。通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債表的分析，可以看出公司的資產(chǎn)的分布狀態(tài)、負(fù)債和所有者權(quán)益的構(gòu)成情況，據(jù)以評(píng)價(jià)公司資金營(yíng)運(yùn)、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)是否正常、合理；還有助于計(jì)算物業(yè)公司的獲利能力，評(píng)價(jià)公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效以及公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力。其次，對(duì)損益表進(jìn)行分析。通過(guò)分析物業(yè)公司的損益表，可讓經(jīng)營(yíng)者了解到公司在特定時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生了的利潤(rùn)情況。公司可通過(guò)損益表了解企業(yè)的財(cái)務(wù)收支狀況，通過(guò)對(duì)收入，費(fèi)用以及利潤(rùn)的分析，找到企業(yè)經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)以及薄弱環(huán)節(jié)，從而在下一階段更好的控制各項(xiàng)收支出成本，如何通過(guò)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等方面爭(zhēng)取公司的更大利益。最后，對(duì)現(xiàn)金流量表進(jìn)行分析。通過(guò)對(duì)現(xiàn)金流的分析了解公司未來(lái)的發(fā)展動(dòng)向。然而隨著企業(yè)的不斷發(fā)展，僅僅分析以上三個(gè)方面已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，因此還應(yīng)采用一些特殊的方法來(lái)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，進(jìn)而保證企業(yè)的高效能發(fā)展。
2.3按照分析方法分類
新理財(cái)：您如何理解“財(cái)務(wù)提升公司價(jià)值”這一問(wèn)題？在這方面您做了哪些具體工作？
郭榮：在任何企業(yè)，特別是某一行業(yè)的領(lǐng)先企業(yè)中，財(cái)務(wù)總監(jiān)應(yīng)該是僅次于總裁的企業(yè)負(fù)責(zé)人。財(cái)務(wù)提升公司價(jià)值，不是“是否需要提升管理意識(shí)”的話題，而是由形勢(shì)、環(huán)境和實(shí)踐所造就的。在經(jīng)濟(jì)全球化的趨勢(shì)下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境復(fù)雜多變，企業(yè)要做出準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)將更為困難，中國(guó)資本市場(chǎng)尚在不斷完善和變革之中，產(chǎn)品和行業(yè)的集中度正變得越來(lái)越高，各行業(yè)普遍微利化的趨勢(shì)日益明顯，人才和人力資源市場(chǎng)的供需關(guān)系變化，這些都對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各方面產(chǎn)生著深遠(yuǎn)影響。
作為公司的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，首先，應(yīng)當(dāng)與公司管理層進(jìn)行有效溝通，并獲得他們的認(rèn)同。在財(cái)務(wù)支持戰(zhàn)略、投資決策以及管理信息化過(guò)程中，我的基本認(rèn)識(shí)是：統(tǒng)一決策思路是創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值的前提。
其次，作為公司管理信息化的主要負(fù)責(zé)人，我注重將公司對(duì)外財(cái)務(wù)信息的“透明”與公司內(nèi)部運(yùn)營(yíng)計(jì)劃和管理信息的“明晰”結(jié)合起來(lái)。 在這方面，我擔(dān)任著公司多個(gè)項(xiàng)目的“大”項(xiàng)目經(jīng)理角色，并充分利用這些機(jī)會(huì)，鍛煉和培養(yǎng)公司的管理信息化人才。規(guī)范基本運(yùn)營(yíng)信息是科學(xué)決策的基礎(chǔ)，也是創(chuàng)造價(jià)值的基礎(chǔ)。
再次，作為財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，我對(duì)公司績(jī)效也有一定的參與。只有將財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)績(jī)效結(jié)合起來(lái)，才能更有效地衡量企業(yè)價(jià)值增值的最終數(shù)量和質(zhì)量。
最后，作為公司的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，不應(yīng)將自己的眼光局限于財(cái)務(wù)，而應(yīng)延伸至公司價(jià)值鏈管理的各個(gè)層面。只有這樣，才能更好地發(fā)揮財(cái)務(wù)總監(jiān)的作用。例如，從2005年開(kāi)始，我比以前更為關(guān)注營(yíng)銷計(jì)劃管理，包括市場(chǎng)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、供應(yīng)鏈和需求鏈的界線劃分、未來(lái)供應(yīng)鏈和需求鏈的信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、營(yíng)銷計(jì)劃的專業(yè)編制 (如何結(jié)合庫(kù)存、產(chǎn)品的贏利計(jì)劃和歷史情況、客戶或渠道的贏利計(jì)劃和歷史、區(qū)域的贏利計(jì)劃和歷史等)、基于銷售的全面預(yù)算管理信息的自動(dòng)滾動(dòng)等。在執(zhí)行中檢驗(yàn)和修正戰(zhàn)略，通過(guò)戰(zhàn)略修正確保價(jià)值的實(shí)現(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)的管控。
通過(guò)上述這些工作，使公司的價(jià)值創(chuàng)造和管理有了更為健全的機(jī)制。
新理財(cái)：從傳統(tǒng)的記賬、報(bào)表編制到更多地參與企業(yè)財(cái)務(wù)管理，財(cái)務(wù)在企業(yè)中的地位和功能發(fā)生了轉(zhuǎn)變。在會(huì)計(jì)流程再造以及財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型方面，您做了哪些工作？
郭榮：首先，通過(guò)管理信息系統(tǒng)的成功實(shí)施，使財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和采購(gòu)、物流、銷售的業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)結(jié)合起來(lái)。一方面，基本消除了長(zhǎng)期困擾決策準(zhǔn)確性的財(cái)務(wù)賬和統(tǒng)計(jì)賬分離的頑疾；另一方面，通過(guò)將存貨等業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)工作轉(zhuǎn)移給非財(cái)務(wù)人員，使財(cái)務(wù)人員從這些繁雜的事務(wù)中解脫出來(lái)，從事流程管理和面向業(yè)務(wù)流程的風(fēng)險(xiǎn)控制等管理工作，并將更多的時(shí)間和精力分配到預(yù)算滾動(dòng)管理和財(cái)務(wù)分析等更重要的事情上來(lái)。這并不是信息系統(tǒng)自身帶來(lái)的必然結(jié)果，而是財(cái)務(wù)工作在信息系統(tǒng)基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)的，以ERP系統(tǒng)所提供的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的運(yùn)營(yíng)和分析系統(tǒng)。
其次，預(yù)算流程和運(yùn)營(yíng)分析流程發(fā)生了重大變化。過(guò)去，由于財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)“數(shù)出多門”，導(dǎo)致我們?cè)谶M(jìn)行決策時(shí)，首先需要對(duì)兩方面的數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)、分析才能確定哪個(gè)數(shù)據(jù)更為準(zhǔn)確。但現(xiàn)在，我們可以從信息系統(tǒng)直接取得業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，對(duì)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、審核，并在此基礎(chǔ)上反過(guò)來(lái)對(duì)業(yè)務(wù)人員的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)提出質(zhì)疑，保證了數(shù)據(jù)信息的及時(shí)性、完整性和真實(shí)性，極大地提升了分析質(zhì)量，也促進(jìn)了預(yù)算計(jì)劃管理和現(xiàn)金流管理決策效率的提升。
第三，在公司的財(cái)務(wù)管理中逐步引入“項(xiàng)目會(huì)計(jì)”概念，特別是對(duì)于國(guó)際培訓(xùn)等屬于項(xiàng)目管理模式的業(yè)務(wù)。一方面，在這些項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)即做出明確的財(cái)務(wù)計(jì)劃，制定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)或收入規(guī)劃；另一方面，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，對(duì)發(fā)生的費(fèi)用和收入分清項(xiàng)目歸屬，及時(shí)對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，并和相關(guān)的項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行比較，為項(xiàng)目的及時(shí)收款和費(fèi)用控制管理奠定基礎(chǔ)。如今，基于項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算結(jié)果進(jìn)行項(xiàng)目績(jī)效考核的理念已成為公司管理的一大特色。凡是總部發(fā)生的超過(guò)某一重要性金額標(biāo)準(zhǔn)的費(fèi)用，一律采取“管理項(xiàng)目活動(dòng)”方式進(jìn)行管理，逐步形成管理費(fèi)用科學(xué)人性管理的企業(yè)文化特色。
第四，為支持公司未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)規(guī)劃，我們對(duì)公司的產(chǎn)品品種、產(chǎn)品渠道、業(yè)務(wù)區(qū)域進(jìn)行贏利分析，并最終服務(wù)于公司的全面預(yù)算管理。這樣，將全面預(yù)算管理建立在品種預(yù)算管理、渠道預(yù)算管理和區(qū)域預(yù)算管理的基礎(chǔ)之上。也正因?yàn)槿绱?，一些子公司可逐步建立多版本、多預(yù)測(cè)前提下，以上述業(yè)務(wù)計(jì)劃變動(dòng)為驅(qū)動(dòng)因素的全面預(yù)算管理模式。
新理財(cái)：風(fēng)險(xiǎn)管理是公司經(jīng)營(yíng)管理中的重要環(huán)節(jié)。作為公司的財(cái)務(wù)總監(jiān)，您在這方面做了哪些工作，發(fā)揮了怎樣的作用？
郭榮：在公司風(fēng)險(xiǎn)管理工作中，我發(fā)揮著核心作用。首先，作為公司的“大管家”，發(fā)揮著戰(zhàn)略預(yù)警的作用。主要工具包括集團(tuán)合并資產(chǎn)負(fù)債率管理、以產(chǎn)品為單元的重點(diǎn)盈利和虧損的預(yù)警分析和重點(diǎn)支持決策。
第二，在管理績(jī)效考評(píng)過(guò)程中，將集團(tuán)對(duì)子公司的考核分為兩類綜合指標(biāo)，并進(jìn)行全系統(tǒng)的歷史排序分析和考量：
子公司指標(biāo)：
財(cái)務(wù)成果（多年平均）―― 凈利潤(rùn)
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（多年平均）―― 庫(kù)銷比、資產(chǎn)負(fù)債率
母公司指標(biāo)：
上市公司投入（大概念）
① 總部直接投入
② 總部間接投入（負(fù)債額度支持）
上市公司產(chǎn)出（大概念）：投資回報(bào)率 = 經(jīng)濟(jì)收益/總部直接投入
③ 投資收益（財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表）：分配的凈利潤(rùn)
④ 經(jīng)濟(jì)收益（管理會(huì)計(jì)報(bào)表）：經(jīng)濟(jì)增值 (EVA)
第三，對(duì)總部投資進(jìn)行嚴(yán)格分析和盡職調(diào)查。對(duì)于計(jì)劃的投資項(xiàng)目，一般均要求自己和財(cái)務(wù)骨干參與前期的實(shí)地調(diào)查研究，尤其是項(xiàng)目的市場(chǎng)研究、運(yùn)營(yíng)隊(duì)伍的人力資源研究，以及投資或收購(gòu)項(xiàng)目與集團(tuán)其他產(chǎn)業(yè)之間的相互影響，并進(jìn)行相應(yīng)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略機(jī)會(huì)成本分析。強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)總負(fù)責(zé)人在可行性分析中對(duì)未來(lái)凈資產(chǎn)回報(bào)率、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)的把握以及多版本的情景預(yù)測(cè)，這些往往是財(cái)務(wù)參與投資分析時(shí)所忽略的內(nèi)容。
第四，強(qiáng)化了或正在逐步強(qiáng)化總部作為上市公司的財(cái)務(wù)委派制度。為重點(diǎn)子公司配備優(yōu)秀的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，并將財(cái)務(wù)委派制度和審計(jì)結(jié)合起來(lái)，將重點(diǎn)子公司的審計(jì)結(jié)果和委派人員的績(jī)效考評(píng)掛鉤。在組織、流程和信息系統(tǒng)上，確保子公司運(yùn)營(yíng)信息和財(cái)務(wù)信息的正確、及時(shí)和完整。另外，我們將ERP系統(tǒng)的有關(guān)權(quán)限開(kāi)放給審計(jì)系統(tǒng)，嘗試進(jìn)行實(shí)質(zhì)審計(jì)前先進(jìn)行前期信息系統(tǒng)審計(jì)，提升審計(jì)質(zhì)量和效率。
第五，由于公司產(chǎn)品生產(chǎn)的季節(jié)性較強(qiáng)，在業(yè)務(wù)和投資行為上，注重業(yè)務(wù)年度而不是財(cái)務(wù)年度的合并資產(chǎn)負(fù)債率等財(cái)務(wù)安全和“庫(kù)銷比”等安全預(yù)警指標(biāo)管理，將這些指標(biāo)和集團(tuán)的對(duì)內(nèi)擔(dān)保融資和總部對(duì)內(nèi)借款管理等工作結(jié)合起來(lái)，有效地將子公司的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降低至最低水平。
新理財(cái)：在公司資金管理、投融資決策等方面，您做了哪些卓有成效的工作？
郭榮：在資金管理方面，除了前面談到的分品種、區(qū)域和渠道的預(yù)算管理外，一個(gè)顯著的特色是面向未來(lái)半年和全年進(jìn)行資金計(jì)劃合并工作和調(diào)整工作。未雨綢繆，將未來(lái)資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)提前顯現(xiàn)出來(lái)，并以信息化的方式進(jìn)行。在風(fēng)險(xiǎn)分析中，不僅單方面研究融資計(jì)劃，更重要的是分析業(yè)務(wù)計(jì)劃發(fā)生了哪些重大變化和未來(lái)變化趨勢(shì)如何。
在投資管理方面，注重將前期投資回報(bào)預(yù)測(cè)、后期實(shí)際的長(zhǎng)期戰(zhàn)略成本和長(zhǎng)期累計(jì)資產(chǎn)負(fù)債率結(jié)合。反過(guò)來(lái)指導(dǎo)和支持其他類似的投資項(xiàng)目管理。
而在融資管理方面，我們突破了整體資產(chǎn)少的約束，采取總部擔(dān)保、子公司貸款的短期流動(dòng)融資方式。優(yōu)越之處在于：將貸款期和業(yè)務(wù)年度 (而不是財(cái)務(wù)年度)的資產(chǎn)負(fù)債率和庫(kù)銷比等指標(biāo)結(jié)合起來(lái)；將流動(dòng)資金的及時(shí)返回和下年度的信用貸款額度申請(qǐng)結(jié)合起來(lái)；之后，將子公司的分紅方案和長(zhǎng)期貸款計(jì)劃結(jié)合起來(lái)等。最重要的是，根據(jù)未來(lái)三年連續(xù)滾動(dòng)的收益分析，預(yù)測(cè)股價(jià)、合并資產(chǎn)負(fù)債率和凈資產(chǎn)回報(bào)率，以此確定融資循環(huán)策略；發(fā)行、短期融資、長(zhǎng)期融資、再發(fā)行。從而將運(yùn)營(yíng)計(jì)劃、融資計(jì)劃和企業(yè)價(jià)值管理三者有機(jī)聯(lián)系在一起。
新理財(cái)：在與公司共同成長(zhǎng)的過(guò)程中，您的工作理念發(fā)生了哪些重要變化？您認(rèn)為財(cái)務(wù)總監(jiān)應(yīng)具備哪些素質(zhì)？
郭榮：的確，推動(dòng)公司發(fā)展的過(guò)程也是我個(gè)人成長(zhǎng)發(fā)展的過(guò)程。隆平高科為我提供了很好的舞臺(tái)，在這個(gè)舞臺(tái)演出的兩年多時(shí)間里，我的工作理念發(fā)生很多變化。主要包括：將過(guò)去基本以日歷年度的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息作為現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)基礎(chǔ)，轉(zhuǎn)變?yōu)橐詷I(yè)務(wù)年度的管理會(huì)計(jì)合并報(bào)表作為集團(tuán)現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)基礎(chǔ)；過(guò)去，分析和管理主要來(lái)自財(cái)務(wù)人員簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)分析，內(nèi)容單薄，易發(fā)生偏差，現(xiàn)在，經(jīng)濟(jì)分析和預(yù)算管理更多以公司的數(shù)據(jù)、信息處理能力和優(yōu)秀行業(yè)管理理念為基礎(chǔ)；過(guò)去，主要期望通過(guò)自我宣傳和培訓(xùn)等單方面獲得認(rèn)可的方式來(lái)促進(jìn)管理提升，現(xiàn)在，通過(guò)掌握外部變化趨勢(shì)來(lái)促進(jìn)管理提升。
作為上市公司的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，盡管自己在董事會(huì)和公司高層擔(dān)任管理角色，但心目中應(yīng)以全體股東作為自己的服務(wù)對(duì)象。公眾公司的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，理應(yīng)是為公眾服務(wù)。這是一位公眾公司財(cái)務(wù)總監(jiān)應(yīng)具備的基本職業(yè)道德素質(zhì)。這是最基礎(chǔ)、也是最關(guān)鍵的。其次，優(yōu)秀的溝通能力、國(guó)際業(yè)務(wù)背景下的語(yǔ)言交際能力、優(yōu)秀的集團(tuán)財(cái)務(wù)管理專業(yè)實(shí)踐和知識(shí)、出色的組織領(lǐng)導(dǎo)能力、自我時(shí)間和健康管理能力等?？傊?，財(cái)務(wù)總監(jiān)要發(fā)揮作用，需要做好以下幾個(gè)工作的有機(jī)結(jié)合：
1．投資項(xiàng)目的組合管理和投資者溝通的結(jié)合；
2．企業(yè)績(jī)效管理和企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)確定的結(jié)合；
3．企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理和企業(yè)計(jì)劃預(yù)算管理的結(jié)合，結(jié)合的關(guān)鍵不是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)而是管理會(huì)計(jì)與業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)及預(yù)測(cè)；
4．財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的作用除了對(duì)外信息披露外，還需要和企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略結(jié)合起來(lái)。
新理財(cái)：在處理股東關(guān)系、樹(shù)立公司外部形象方面，您做了哪些工作？對(duì)于廣大的社會(huì)股東，您最想說(shuō)的是什么？
《孫子兵法》說(shuō)：“間于天地之間，莫貴于人?！眴T工是企業(yè)的根本，員工素質(zhì)是企業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。我們將把培養(yǎng)一支專業(yè)、高效、嚴(yán)格管理的服務(wù)團(tuán)隊(duì) 作為20xx年物業(yè)開(kāi)展內(nèi)部管理的基本戰(zhàn)略，實(shí)行嚴(yán)格管理，善待員工的方針，開(kāi)展系列的培訓(xùn)計(jì)劃、績(jī)效考核，推進(jìn)企業(yè)文化，強(qiáng)化品牌意識(shí)，提高團(tuán)隊(duì)的凝聚 力和向心力。
一、人事行政
人事行政工作目標(biāo)：
人員當(dāng)月流動(dòng)率小于 5%
人員培訓(xùn)覆蓋率達(dá)到 100%
人員招聘到崗率達(dá)到 98%
員工生活滿意度達(dá)到 90%
1、團(tuán)隊(duì)的建設(shè)在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，細(xì)化崗位責(zé)任制，把責(zé)、權(quán)、利充分統(tǒng)一，落實(shí)到位。推行與之相配合的績(jī)效 考核制度，調(diào)動(dòng)員工的積極性?？?jī)效源于執(zhí)行力，執(zhí)行力源于細(xì)節(jié)，人事部計(jì)劃以保安部作為試點(diǎn)，對(duì)每個(gè)崗位提出具體的崗位職責(zé)要求，推行新的績(jī)效考核制度， 調(diào)動(dòng)員工對(duì)工作的積極性，使員工不斷加強(qiáng)自我管理能力，明確工作標(biāo)準(zhǔn)，提高自我提升的動(dòng)力并逐步推廣。在各個(gè)崗位上采取績(jī)效管理，力求在三月份全面覆蓋， 以提高整體的服務(wù)水平和團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力度。在有效的績(jī)效考核制度和崗位責(zé)任制的基礎(chǔ)上，人事行政部將加強(qiáng)監(jiān)督的力度，對(duì)崗位的操作和執(zhí)行進(jìn)行有計(jì)劃巡查管理。及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)改進(jìn)。
2、人事行政部將把提高員工素質(zhì)作為部門工作的重點(diǎn)，制定有針對(duì)性的培訓(xùn)計(jì)劃，以業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)和企業(yè)精神相結(jié)合，堅(jiān)持正面灌輸，強(qiáng)化理念，增強(qiáng)員工 主人翁責(zé)任感和事業(yè)心，培養(yǎng)開(kāi)拓進(jìn)取，勇于奉獻(xiàn)的精神。要求員工在工作中真正做到“100%業(yè)主第一”。以企業(yè)精神和宗旨作為統(tǒng)一員工意志，述職報(bào)告統(tǒng)一 行動(dòng)的共同基礎(chǔ)。在人事管理流程中，采取優(yōu)勝劣汰的方針，對(duì)入職、轉(zhuǎn)正的員工嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)把關(guān)，逐步提高員工素質(zhì)，繼而提高團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)。
3、在提高管理要求的同時(shí)，更進(jìn)一步關(guān)心員工生活，重視員工需求，加強(qiáng)員工宿舍、飯?zhí)玫墓芾?，組織相應(yīng)的員工生日活動(dòng)、團(tuán)隊(duì)活動(dòng)。重視改善員工福利，加強(qiáng)與員工的溝通，以多方渠道聽(tīng)取員工意見(jiàn)加以綜合，并及時(shí)給予改善。
4、效益是企業(yè)的最終目標(biāo)，通過(guò)崗位責(zé)任制的落實(shí)，人事行政部將重新審核各部門、崗位人員定編的情況，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服務(wù)團(tuán)隊(duì)為目標(biāo)，嚴(yán)格控制人事成本。
5、行政方面，將以配合業(yè)務(wù)部門開(kāi)展工作的需要為前提，積極與各部門加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，大力配合。修正現(xiàn)有的工作程序，使之更標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。及時(shí)完成 物料采購(gòu)，嚴(yán)格管理物料的采購(gòu)、使用控制流程，重視公司資產(chǎn)、倉(cāng)庫(kù)、車輛的管理，堵塞漏洞，做好把關(guān)的工作，保證公司財(cái)物、利益不受損失。
二、客服中心
物業(yè)管理是以服務(wù)為主，客服中心是整個(gè)物業(yè)公司的服務(wù)窗口。為此，服務(wù)中心將把服務(wù)放在第一位，堅(jiān)持 “以人為本”的服務(wù)宗旨，規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠(chéng)服務(wù)。不斷提高江南世家物業(yè)價(jià)值，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能。
工作思路：
強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序；
強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程；
強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化；
強(qiáng)調(diào)“以人為本”的服務(wù)理念和服務(wù)的人性化；
致力于建立與業(yè)主有良好溝通的和諧社區(qū)。
目標(biāo)設(shè)置：
客戶綜合滿意率不低于 90％；
服務(wù)綜合及時(shí)率不低于 85％；
業(yè)務(wù)技能培訓(xùn) 100％；
小區(qū)
綠化完好率不低于 90％；
綠化覆蓋率不低于 60％；
管理費(fèi)收費(fèi)率一期逐步達(dá)到 70％；
二期收費(fèi)率達(dá)到 90％；
生活垃圾日清率為 100％；
工作重點(diǎn)：
根據(jù)對(duì)2009年的工作回顧和反思，20xx年將致力于加強(qiáng)規(guī)范管理、協(xié)調(diào)溝通、落實(shí)執(zhí)行，以提高管理服務(wù)效能，營(yíng)造和諧生活環(huán)境。
（1）制定、完善工作手冊(cè)，使員工翻開(kāi)手冊(cè)即可操作，如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》等。使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范自我、服 務(wù)業(yè)戶的目的。并對(duì)員工進(jìn)行定期的業(yè)務(wù)、技巧、服務(wù)意識(shí)等方面的培訓(xùn)，通過(guò)不斷的強(qiáng)化學(xué)習(xí)，不斷提高服務(wù)中心員工水平。盡快帶領(lǐng)出一支業(yè)務(wù)過(guò)硬、服務(wù)意識(shí) 強(qiáng)的員工隊(duì)伍。對(duì)進(jìn)入服務(wù)中心工作的員工嚴(yán)格把關(guān)，定期進(jìn)行考核評(píng)比，對(duì)不稱職員工堅(jiān)決撤換。
（2）小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)良好、舒適的居住環(huán)境，是我們非常重視的問(wèn)題，以往的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督 導(dǎo)、檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充實(shí)發(fā)揮每個(gè)人的潛能，認(rèn)真地去做好每天的保潔工作。積極宣傳環(huán)保意識(shí)，使小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài)。
（3）根據(jù)目前的收樓情況，強(qiáng)化對(duì)工程維修的監(jiān)管力度，與各部門積極協(xié)調(diào)配合，完成收樓任務(wù)。
（4）對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收取率較低的現(xiàn)狀，由于綜合因素較多，將通過(guò)定期開(kāi)展社區(qū)文娛活動(dòng)、定期安排上門家訪及問(wèn)卷調(diào)查等多種渠道與業(yè)戶進(jìn)行溝通，聽(tīng)取 業(yè)戶的意見(jiàn)。接受合理的要求及意見(jiàn)，采取有效措施進(jìn)行相應(yīng)的整改，提高管理質(zhì)量；對(duì)于超出管理標(biāo)準(zhǔn)的要求，按國(guó)家及有關(guān)規(guī)定向業(yè)主耐心解釋，并加強(qiáng)對(duì)物業(yè) 管理行業(yè)的政策宣傳，以轉(zhuǎn)變以往固有的觀念，爭(zhēng)取業(yè)主的理解，對(duì)經(jīng)解釋無(wú)效拒交管理費(fèi)的業(yè)戶，將通過(guò)法律途徑解決，使管理工作得以順利開(kāi)展。
（5）加強(qiáng)社區(qū)文化的建設(shè)，建立與業(yè)主的良好溝通，共建和諧社區(qū)。
（6）協(xié)助成立業(yè)主委員會(huì)籌備小組，實(shí)行業(yè)主自治，共同管理。
三、工程維修
四、保安部
保安部針對(duì)2009年總結(jié)和分析工作情況，繼續(xù)堅(jiān)持以固強(qiáng)補(bǔ)弱和狠抓落實(shí)為中心，以做好安全和服務(wù)工作為前提，搞好團(tuán)隊(duì)建設(shè)。結(jié)合公司的發(fā)展需要和管理方向，做好小區(qū)的全面安防工作，保證人、財(cái)、物的安全，配合客服，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)的巡查，提高整體管理水平。
工作目標(biāo)
住客及公司綜合滿意度 95%；
無(wú)因管理責(zé)任事故率 0；
新員工崗前培訓(xùn)率 100%；
不合格項(xiàng)整改率 100%；
員工流動(dòng)率≤20%（不包括非正常流動(dòng)率）；
突發(fā)事件快速反應(yīng)率為 98%；
非正常投訴率低于 2%。
并全力配合做好二期水鄉(xiāng)別墅外售和收樓工作及本部相關(guān)工作事項(xiàng)的接管，同時(shí)全面做好二期有關(guān)工作的服務(wù)和管理，樹(shù)立保安隊(duì)伍的形象。
2、 做好元旦、春節(jié)期間小區(qū)各項(xiàng)安防工作，節(jié)日前小區(qū)安全大檢查，由主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)；同時(shí)落實(shí)好春節(jié)期間主管領(lǐng)導(dǎo)巡查和值班；明確強(qiáng)調(diào)放假不放制度；組織和安排 好春節(jié)期間部門員工的業(yè)余娛樂(lè)活動(dòng)。隨著本部人員增加和三期宿舍籃球場(chǎng)地的修復(fù)完工，擬成立物業(yè)公司籃球隊(duì)，既可豐富員工業(yè)余生活，又可為公司聯(lián)誼公關(guān)比 賽做好準(zhǔn)備。
3、 保安部將于1月份開(kāi)展為業(yè)主或客人優(yōu)質(zhì)服務(wù)月活動(dòng)，體現(xiàn)保安隊(duì)伍的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)熱情，同時(shí)建立良好的口碑。
4、 做好一二期智能化系統(tǒng)投入使用的前期準(zhǔn)備工作，建立和完善智能化系統(tǒng)的使用和管理制度，及時(shí)進(jìn)行智能化系統(tǒng)操作規(guī)范培訓(xùn)，逐步改變完全靠“人防”的管理模式。同時(shí)設(shè)專人負(fù)責(zé)在監(jiān)控中心上崗，保證小區(qū)24小時(shí)的監(jiān)督和管理，提高安防標(biāo)準(zhǔn)。
5、 針對(duì)一、二期消防設(shè)備設(shè)施的分布和配備情況，更進(jìn)一步完善設(shè)備設(shè)施管理和使用運(yùn)作培訓(xùn)，同時(shí)加強(qiáng)日常消防培訓(xùn)和突發(fā)事件處理演練。根據(jù)實(shí)際情況將小區(qū)日常 安全管理注意事項(xiàng)、家居與森林防火、突發(fā)事件處理方法等安防常識(shí)制作后派發(fā)業(yè)主，提高安防意識(shí)的宣傳和群防群治工作。
6、 做好人員的培養(yǎng)和儲(chǔ)備工作。對(duì)保安員管理方向是力求轉(zhuǎn)型和建設(shè)成為強(qiáng)有力綜合型的隊(duì)伍。結(jié)合保安職業(yè)特性，在年初人員流動(dòng)高峰期前做好人員安撫工作，加強(qiáng)與人才市場(chǎng)、部隊(duì)和保安學(xué)校的聯(lián)系，做好人員補(bǔ)充儲(chǔ)備工作。全年退伍軍人占總 人數(shù)比例為75%，其它占比例為25%（保安學(xué)校、警校、武校人員）。發(fā)揮和利用現(xiàn)有人力創(chuàng)造最大價(jià)值，做好物業(yè)公司排頭服務(wù)部門。
7、 加強(qiáng)骨干隊(duì)伍的建設(shè)，拓寬員工知識(shí)面，條件允許組織骨干參觀兄弟單位學(xué)習(xí)，查找自身問(wèn)題，提高整體素質(zhì)和層次，（骨干隊(duì)伍）使用原則為能者上、庸者讓，每季度開(kāi)展工作自評(píng)，部門上半年工作總結(jié)時(shí)工作述職。
五、會(huì)所經(jīng)營(yíng)
20xx年上半年將繼續(xù)以服務(wù)為先、效益為本的經(jīng)營(yíng)方針，積極配合營(yíng)銷及客服工作的開(kāi)展。采取靈活的經(jīng)營(yíng)手法，推出更貼身的服務(wù)，把會(huì)所經(jīng)營(yíng)做到推陳出 新。在內(nèi)部管理上，加強(qiáng)本部門各經(jīng)營(yíng)點(diǎn)的協(xié)調(diào)合作性，著力增強(qiáng)和提升員工工作技能和服務(wù)意識(shí)，最大限度地調(diào)動(dòng)人員的積極性、創(chuàng)造性；切實(shí)加強(qiáng)餐廳出品管理 工作，在飲食出品上不斷推陳出新，做好小區(qū)配套服務(wù)工作的開(kāi)展。
工作目標(biāo)
力爭(zhēng)半年創(chuàng)收3萬(wàn)元；
六、財(cái)務(wù)管理
圍繞集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)年度工作目標(biāo)，促進(jìn)效益增長(zhǎng)，完善財(cái)務(wù)管理體系，加強(qiáng)資金、資產(chǎn)、成本、采購(gòu)價(jià)格的管理和控制。在把服務(wù)放在第一位的同時(shí)，建立規(guī) 范的賬務(wù)管理，積極配合業(yè)務(wù)部門工作的開(kāi)展，加快科耐物業(yè)管理軟件的投入使用。為全面完成物業(yè)的各項(xiàng)工作指標(biāo)和工作任務(wù)，制定物業(yè)財(cái)務(wù)部10年上半年工作 計(jì)劃如下：
工作目標(biāo)：
服務(wù)滿意度90%；
控制虧損在20萬(wàn)元以內(nèi)；
建立君華物業(yè)成本庫(kù)；
1、物業(yè)財(cái)務(wù)部在集團(tuán)財(cái)務(wù)中心的統(tǒng)一指導(dǎo)下, 根據(jù)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理制度,結(jié)合物業(yè)財(cái)務(wù)工作的實(shí)際情況,建立一套詳細(xì)完整的成本庫(kù),合理的進(jìn)行成本控制, 及時(shí)準(zhǔn)確地向管理層提供最真實(shí)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。
2、負(fù)責(zé)公司資金計(jì)劃的制定與跟蹤對(duì)比，管理臺(tái)帳的登記與財(cái)務(wù)狀況分析，并向管理層提供財(cái)務(wù)報(bào)告,進(jìn)行成本分析,提出相關(guān)的建議,力爭(zhēng)控制半年虧損額在20萬(wàn)以內(nèi)。
3、以服務(wù)為宗旨，與客服中心一起做好管理費(fèi)的收繳工作。對(duì)于前期欠費(fèi)的業(yè)主要與客服中心配合，一起商定催繳的辦法，爭(zhēng)取催繳率達(dá)到30％。把物業(yè)公司的收費(fèi)工作推向一個(gè)新的臺(tái)階。
4、負(fù)責(zé)各種款項(xiàng)的審核，規(guī)范財(cái)務(wù)付款審核程序，進(jìn)行新的財(cái)務(wù)制度的培訓(xùn)。主要是對(duì)物業(yè)公司各部門負(fù)責(zé)人及本部門員工組織一起學(xué)習(xí)新的財(cái)務(wù)制度，對(duì)以前修改的部分要進(jìn)行重點(diǎn)的講解，新的制度實(shí)施后，要嚴(yán)格按照制度執(zhí)行。財(cái)務(wù)部門進(jìn)行監(jiān)督把關(guān)。
在送舊迎新之際，物業(yè)公司在回顧20*年工作開(kāi)展的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，找出不足，以更加務(wù)實(shí)的態(tài)度，積極配合集團(tuán)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略方針，細(xì)化管理，從內(nèi)部挖掘潛力，向管理要效益，更加嚴(yán)格要求，加強(qiáng)培訓(xùn)，勇于面對(duì)不足，團(tuán)結(jié)一心，增強(qiáng)大局意識(shí)、責(zé)任意識(shí)和協(xié)作意識(shí)，同心同德，努力完成工作。我們會(huì)繼續(xù)發(fā)揚(yáng)敬業(yè)、奉獻(xiàn)的精神，共同為公司的迅速發(fā)展竭心盡力。
《孫子兵法》說(shuō)：“間于天地之間，莫貴于人?！眴T工是企業(yè)的根本，員工素質(zhì)是企業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。我們將把培養(yǎng)一支專業(yè)、高效、嚴(yán)格管理的服務(wù)團(tuán)隊(duì)作為200/年物業(yè)開(kāi)展內(nèi)部管理的基本戰(zhàn)略，實(shí)行嚴(yán)格管理，善待員工的方針，開(kāi)展系列的培訓(xùn)計(jì)劃、績(jī)效考核，推進(jìn)企業(yè)文化，強(qiáng)化品牌意識(shí)，提高團(tuán)隊(duì)的凝聚力和向心力。
一、人事行政
人事行政工作目標(biāo)：
人員當(dāng)月流動(dòng)率小于5%
人員培訓(xùn)覆蓋率達(dá)到100%
人員招聘到崗率達(dá)到98%
員工生活滿意度達(dá)到90%
1、團(tuán)隊(duì)的建設(shè)在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，細(xì)化崗位責(zé)任制，把責(zé)、權(quán)、利充分統(tǒng)一，落實(shí)到位。推行與之相配合的績(jī)效考核制度，調(diào)動(dòng)員工的積極性?？?jī)效源于執(zhí)行力，執(zhí)行力源于細(xì)節(jié)，人事部計(jì)劃以保安部作為試點(diǎn)，對(duì)每個(gè)崗位提出具體的崗位職責(zé)要求，推行新的績(jī)效考核制度，調(diào)動(dòng)員工對(duì)工作的積極性，使員工不斷加強(qiáng)自我管理能力，明確工作標(biāo)準(zhǔn)，提高自我提升的動(dòng)力并逐步推廣。在各個(gè)崗位上采取績(jī)效管理，力求在三月份全面覆蓋，以提高整體的服務(wù)水平和團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力度。在有效的績(jī)效考核制度和崗位責(zé)任制的基礎(chǔ)上，人事行政部將加強(qiáng)監(jiān)督的力度，對(duì)崗位的操作和執(zhí)行進(jìn)行有計(jì)劃巡查管理。及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)改進(jìn)。
2、人事行政部將把提高員工素質(zhì)作為部門工作的重點(diǎn)，制定有針對(duì)性的培訓(xùn)計(jì)劃，以業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)和企業(yè)精神相結(jié)合，堅(jiān)持正面灌輸，強(qiáng)化理念，增強(qiáng)員工主人翁責(zé)任感和事業(yè)心，培養(yǎng)開(kāi)拓進(jìn)取，勇于奉獻(xiàn)的精神。要求員工在工作中真正做到“100%業(yè)主第一”。以企業(yè)精神和宗旨作為統(tǒng)一員工意志，述職報(bào)告統(tǒng)一行動(dòng)的共同基礎(chǔ)。在人事管理流程中，采取優(yōu)勝劣汰的方針，對(duì)入職、轉(zhuǎn)正的員工嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)把關(guān)，逐步提高員工素質(zhì)，繼而提高團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)。
3、在提高管理要求的同時(shí)，更進(jìn)一步關(guān)心員工生活，重視員工需求，加強(qiáng)員工宿舍、飯?zhí)玫墓芾?，組織相應(yīng)的員工生日活動(dòng)、團(tuán)隊(duì)活動(dòng)。重視改善員工福利，加強(qiáng)與員工的溝通，以多方渠道聽(tīng)取員工意見(jiàn)加以綜合，并及時(shí)給予改善。
4、效益是企業(yè)的最終目標(biāo)，通過(guò)崗位責(zé)任制的落實(shí)，人事行政部將重新審核各部門、崗位人員定編的情況，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服務(wù)團(tuán)隊(duì)為目標(biāo)，嚴(yán)格控制人事成本。
5、行政方面，將以配合業(yè)務(wù)部門開(kāi)展工作的需要為前提，積極與各部門加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，大力配合。修正現(xiàn)有的工作程序，使之更標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。及時(shí)完成物料采購(gòu)，嚴(yán)格管理物料的采購(gòu)、使用控制流程，重視公司資產(chǎn)、倉(cāng)庫(kù)、車輛的管理，堵塞漏洞，做好把關(guān)的工作，保證公司財(cái)物、利益不受損失。
二、客服中心
物業(yè)管理是以服務(wù)為主，客服中心是整個(gè)物業(yè)公司的服務(wù)窗口。為此，服務(wù)中心將把服務(wù)放在第一位，堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)宗旨，規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠(chéng)服務(wù)。不斷提高江南世家物業(yè)價(jià)值，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能。
工作思路：
強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序；
強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程；
強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化；
強(qiáng)調(diào)“以人為本”的服務(wù)理念和服務(wù)的人性化；
致力于建立與業(yè)主有良好溝通的和諧社區(qū)。
目標(biāo)設(shè)置：
客戶綜合滿意率不低于90％；
服務(wù)綜合及時(shí)率不低于85％；
業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)100％；
小區(qū)綠化完好率不低于90％；
綠化覆蓋率不低于60％；
管理費(fèi)收費(fèi)率一期逐步達(dá)到70％；
二期收費(fèi)率達(dá)到90％；
生活垃圾日清率為&n
bsp;100％；
工作重點(diǎn)：
根據(jù)對(duì)2005年的工作回顧和反思，2006年將致力于加強(qiáng)規(guī)范管理、協(xié)調(diào)溝通、落實(shí)執(zhí)行，以提高管理服務(wù)效能，營(yíng)造和諧生活環(huán)境。
（1）制定、完善工作手冊(cè)，使員工翻開(kāi)手冊(cè)即可操作，如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》等。使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。并對(duì)員工進(jìn)行定期的業(yè)務(wù)、技巧、服務(wù)意識(shí)等方面的培訓(xùn)，通過(guò)不斷的強(qiáng)化學(xué)習(xí)，不斷提高服務(wù)中心員工水平。盡快帶領(lǐng)出一支業(yè)務(wù)過(guò)硬、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)的員工隊(duì)伍。對(duì)進(jìn)入服務(wù)中心工作的員工嚴(yán)格把關(guān)，定期進(jìn)行考核評(píng)比，對(duì)不稱職員工堅(jiān)決撤換。
（2）小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)良好、舒適的居住環(huán)境，是我們非常重視的問(wèn)題，以往的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)、檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充實(shí)發(fā)揮每個(gè)人的潛能，認(rèn)真地去做好每天的保潔工作。積極宣傳環(huán)保意識(shí)，使小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài)。
（3）根據(jù)目前的收樓情況，強(qiáng)化對(duì)工程維修的監(jiān)管力度，與各部門積極協(xié)調(diào)配合，完成收樓任務(wù)。
（4）對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收取率較低的現(xiàn)狀，由于綜合因素較多，將通過(guò)定期開(kāi)展社區(qū)文娛活動(dòng)、定期安排上門家訪及問(wèn)卷調(diào)查等多種渠道與業(yè)戶進(jìn)行溝通，聽(tīng)取業(yè)戶的意見(jiàn)。接受合理的要求及意見(jiàn)，采取有效措施進(jìn)行相應(yīng)的整改，提高管理質(zhì)量；對(duì)于超出管理標(biāo)準(zhǔn)的要求，按國(guó)家及有關(guān)規(guī)定向業(yè)主耐心解釋，并加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的政策宣傳，以轉(zhuǎn)變以往固有的觀念，爭(zhēng)取業(yè)主的理解，對(duì)經(jīng)解釋無(wú)效拒交管理費(fèi)的業(yè)戶，將通過(guò)法律途徑解決，使管理工作得以順利開(kāi)展。
（5）加強(qiáng)社區(qū)文化的建設(shè)，建立與業(yè)主的良好溝通，共建和諧社區(qū)。
（6）協(xié)助成立業(yè)主委員會(huì)籌備小組，實(shí)行業(yè)主自治，共同管理。
三、工程維修
四、保安部
保安部針對(duì)2005年總結(jié)和分析工作情況，繼續(xù)堅(jiān)持以固強(qiáng)補(bǔ)弱和狠抓落實(shí)為中心，以做好安全和服務(wù)工作為前提，搞好團(tuán)隊(duì)建設(shè)。結(jié)合公司的發(fā)展需要和管理方向，做好小區(qū)的全面安防工作，保證人、財(cái)、物的安全，配合客服，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)的巡查，提高整體管理水平。
工作目標(biāo)
住客及公司綜合滿意度95%；
無(wú)因管理責(zé)任事故率0；
新員工崗前培訓(xùn)率100%；
不合格項(xiàng)整改率100%；
員工流動(dòng)率≤20%（不包括非正常流動(dòng)率）；
突發(fā)事件快速反應(yīng)率為98%；
非正常投訴率低于2%。
1、做好《百日安全無(wú)事故評(píng)比活動(dòng)》方案的實(shí)施（2005年11月1日至2006年2月8日），
并全力配合做好二期水鄉(xiāng)別墅外售和收樓工作及本部相關(guān)工作事項(xiàng)的接管，同時(shí)全面做好二期有關(guān)工作的服務(wù)和管理，樹(shù)立保安隊(duì)伍的形象。
2、做好元旦、春節(jié)期間小區(qū)各項(xiàng)安防工作，節(jié)日前小區(qū)安全大檢查，由主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)；同時(shí)落實(shí)好春節(jié)期間主管領(lǐng)導(dǎo)巡查和值班；明確強(qiáng)調(diào)放假不放制度；組織和安排好春節(jié)期間部門員工的業(yè)余娛樂(lè)活動(dòng)。隨著本部人員增加和三期宿舍籃球場(chǎng)地的修復(fù)完工，擬成立物業(yè)公司籃球隊(duì)，既可豐富員工業(yè)余生活，又可為公司聯(lián)誼公關(guān)比賽做好準(zhǔn)備。
3、保安部將于1月份開(kāi)展為業(yè)主或客人優(yōu)質(zhì)服務(wù)月活動(dòng)，體現(xiàn)保安隊(duì)伍的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)熱情，同時(shí)建立良好的口碑。
4、做好一二期智能化系統(tǒng)投入使用的前期準(zhǔn)備工作，建立和完善智能化系統(tǒng)的使用和管理制度，及時(shí)進(jìn)行智能化系統(tǒng)操作規(guī)范培訓(xùn)，逐步改變完全靠“人防”的管理模式。同時(shí)設(shè)專人負(fù)責(zé)在監(jiān)控中心上崗，保證小區(qū)24小時(shí)的監(jiān)督和管理，提高安防標(biāo)準(zhǔn)。
5、針對(duì)一、二期消防設(shè)備設(shè)施的分布和配備情況，更進(jìn)一步完善設(shè)備設(shè)施管理和使用運(yùn)作培訓(xùn)，同時(shí)加強(qiáng)日常消防培訓(xùn)和突發(fā)事件處理演練。根據(jù)實(shí)際情況將小區(qū)日常安全管理注意事項(xiàng)、家居與森林防火、突發(fā)事件處理方法等安防常識(shí)制作后派發(fā)業(yè)主，提高安防意識(shí)的宣傳和群防群治工作。
6、做好人員的培養(yǎng)和儲(chǔ)備工作。對(duì)保安員管理方向是力求轉(zhuǎn)型和建設(shè)成為強(qiáng)有力綜合型的隊(duì)伍。結(jié)合保安職業(yè)特性，在年初人員流動(dòng)高峰期前做好人員安撫工作，加強(qiáng)與人才市場(chǎng)、部隊(duì)和保安學(xué)校的聯(lián)系，做好人員補(bǔ)充儲(chǔ)備工作。全年退伍軍人占總?cè)藬?shù)比例為75%，其它占比例為25%（保安學(xué)校、警校、武校人員）。發(fā)揮和利用現(xiàn)有人力創(chuàng)造最大價(jià)值，做好物業(yè)公司排頭服務(wù)部門。
7、加強(qiáng)骨干隊(duì)伍的建設(shè)，拓寬員工知識(shí)面，條件允許組織骨干參觀兄弟單位學(xué)習(xí)，查找自身問(wèn)題，提高整體素質(zhì)和層次，（骨干隊(duì)伍）使用原則為能者上、庸者讓，每季度開(kāi)展工作自評(píng)，部門上半年工作總結(jié)時(shí)工作述職。
五、會(huì)所經(jīng)營(yíng)
20*年上半年將繼續(xù)以服務(wù)為先、效益為本的經(jīng)營(yíng)方針，積極配合營(yíng)銷及客服工作的開(kāi)展。采取靈活的經(jīng)
營(yíng)手法，推出更貼身的服務(wù)，把會(huì)所經(jīng)營(yíng)做到推陳出新。在內(nèi)部管理上，加強(qiáng)本部門各經(jīng)營(yíng)點(diǎn)的協(xié)調(diào)合作性，著力增強(qiáng)和提升員工工作技能和服務(wù)意識(shí)，最大限度地調(diào)動(dòng)人員的積極性、創(chuàng)造性；切實(shí)加強(qiáng)餐廳出品管理工作，在飲食出品上不斷推陳出新，做好小區(qū)配套服務(wù)工作的開(kāi)展。
工作目標(biāo)
力爭(zhēng)半年創(chuàng)收3萬(wàn)元；
六、財(cái)務(wù)管理
圍繞集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)年度工作目標(biāo)，促進(jìn)效益增長(zhǎng)，完善財(cái)務(wù)管理體系，加強(qiáng)資金、資產(chǎn)、成本、采購(gòu)價(jià)格的管理和控制。在把服務(wù)放在第一位的同時(shí)，建立規(guī)范的賬務(wù)管理，積極配合業(yè)務(wù)部門工作的開(kāi)展，加快科耐物業(yè)管理的投入使用。為全面完成物業(yè)的各項(xiàng)工作指標(biāo)和工作任務(wù)，制定物業(yè)財(cái)務(wù)部06年上半年工作計(jì)劃如下：
工作目標(biāo)：
服務(wù)滿意度90%；
控制虧損在20萬(wàn)元以內(nèi)；
建立君華物業(yè)成本庫(kù)；
1、物業(yè)財(cái)務(wù)部在集團(tuán)財(cái)務(wù)中心的統(tǒng)一指導(dǎo)下,根據(jù)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理制度,結(jié)合物業(yè)財(cái)務(wù)工作的實(shí)際情況,建立一套詳細(xì)完整的成本庫(kù),合理的進(jìn)行成本控制,及時(shí)準(zhǔn)確地向管理層提供最真實(shí)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。超級(jí)秘書(shū)網(wǎng)
2、負(fù)責(zé)公司資金計(jì)劃的制定與跟蹤對(duì)比，管理臺(tái)帳的登記與財(cái)務(wù)狀況分析，并向管理層提供財(cái)務(wù)報(bào)告,進(jìn)行成本分析,提出相關(guān)的建議,力爭(zhēng)控制半年虧損額在20萬(wàn)以內(nèi)。
3、以服務(wù)為宗旨，與客服中心一起做好管理費(fèi)的收繳工作。對(duì)于前期欠費(fèi)的業(yè)主要與客服中心配合，一起商定催繳的辦法，爭(zhēng)取催繳率達(dá)到30％。把物業(yè)公司的收費(fèi)工作推向一個(gè)新的臺(tái)階。
4、負(fù)責(zé)各種款項(xiàng)的審核，規(guī)范財(cái)務(wù)付款審核程序，進(jìn)行新的財(cái)務(wù)制度的培訓(xùn)。主要是對(duì)物業(yè)公司各部門負(fù)責(zé)人及本部門員工組織一起學(xué)習(xí)新的財(cái)務(wù)制度，對(duì)以前修改的部分要進(jìn)行重點(diǎn)的講解，新的制度實(shí)施后，要嚴(yán)格按照制度執(zhí)行。財(cái)務(wù)部門進(jìn)行監(jiān)督把關(guān)。
