發(fā)布時間：2023-06-22 09:32:03
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)平面廣告樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
2、學(xué)習(xí)構(gòu)成的原理、形式：平面構(gòu)成、立體構(gòu)成、色彩構(gòu)成的基礎(chǔ)知識通過實際訓(xùn)練體會版面構(gòu)成的基本規(guī)律；掌握文字設(shè)計，圖片、圖形創(chuàng)意、鑒賞，版式設(shè)計的技巧。
3、項目制作：學(xué)習(xí)海報招貼、書籍裝幀、名片設(shè)計、產(chǎn)品包裝、企業(yè)LOGO及企業(yè)VI等各種類型平面廣告設(shè)計的規(guī)范和技巧；標(biāo)志設(shè)計、傳單設(shè)計、招貼設(shè)計、樣本設(shè)計、書籍裝禎、藥盒圖形板設(shè)計、效果字設(shè)計、手提袋設(shè)計、商標(biāo)設(shè)計等；學(xué)習(xí)IT類、汽車類、房地產(chǎn)類、服務(wù)類、服裝類、食品類、飲料類、手機類等典型行業(yè)的平面廣告設(shè)計特點、技巧和常用表現(xiàn)手法。
4、印前與噴繪：學(xué)習(xí)印刷知識與印前技術(shù)、流程、設(shè)計、紙張、出片、打樣等專業(yè)知識 噴繪行業(yè)的現(xiàn)狀和技術(shù)，噴繪設(shè)計方法和噴繪設(shè)備 展板設(shè)計打印與掃描等出圖知識。數(shù)碼相機技術(shù)；掃描技術(shù)；印前圖像調(diào)整處理；打印、印刷圖文輸出技術(shù)。
房地產(chǎn)廣告存在于所開發(fā)樓盤的四周、城市的鬧市區(qū)、居民的信箱、公交站臺、道路兩旁以及高速公路上，形式大多是張貼的廣告或者宣傳單頁，內(nèi)容為圖形與相應(yīng)的文案組合，圖形的內(nèi)容有多為該樓盤的設(shè)計藍圖、實景圖或者是其他創(chuàng)意圖形，文案包含廣告語以及隨文等部分。
二、創(chuàng)意房地產(chǎn)廣告
消費者每天從一睜眼到晚上睡覺前一天所接觸到的各種類型的廣告可達上千，面對如此多的視覺刺激，對很多缺乏吸引的廣告會進行自然忽略。大多數(shù)廣告無法吸引到大眾眼球，也就沒有起到廣告宣傳的作用。其實并不是因為這些平面宣傳品設(shè)計的拙劣，是因為信息量巨大，如果不能第一眼就將消費者的注意力吸引過去，那么這些廣告就隨之沒有了意義。
（一）以創(chuàng)意的平面形式來吸引人的注意
近日，杭州城西某小區(qū)每戶居民的信箱里都收到了這么一封有著名校logo的“哈佛錄取通知書”！能收到這樣一封世界名校錄取通知書的可謂是鳳毛麟角，其家庭必定是欣喜若狂。一頭霧水的居民打開信件，才發(fā)現(xiàn)原來是城西某樓盤富有創(chuàng)意的促銷廣告。其實這便是這個廣告搞的一個營銷概念，該樓盤也有哈佛大學(xué)的元素，比如大門建筑會按照哈佛大學(xué)仿照，里面的雕塑也和哈佛的類似。該廣告把收信人稱之為“親愛的同學(xué)”，稱“請憑本通知書，攜帶有效證件前往新生報到處報到。”這樣的廣告形式能給人以極大的驚喜，而且新意十足，在收到這樣的廣告之后，人們肯定不會輕易就扔進垃圾箱，當(dāng)人們閱讀這封“通知書”時，廣告的宣傳目的自然也就達到了。
（二）摒棄圖形以純文字形式來表現(xiàn)廣告內(nèi)容
一般而言，房地產(chǎn)廣告是由平面文案以及創(chuàng)意圖形組成，但是現(xiàn)在也出現(xiàn)了很多富有創(chuàng)意的房地產(chǎn)平面廣告是由純文字構(gòu)成，這里面的圖形就是文案，文案就是圖形，沒有隱晦的幽默、沒有絕美的樓盤圖片，直接以簡單直白甚至“粗暴”的語言文字來告知消費者自己的優(yōu)勢，有很多這樣的地產(chǎn)廣告所使用的廣告文案往往語不驚人死不休，這樣的廣告往往目的性更強，因為想要在商業(yè)類廣告投放的地點快速吸引受眾目光，甚至在非常短的時間內(nèi)脫穎而出，要的往往不是隱晦與含蓄之美，而是快速抓地獲受眾的眼球，除了文案內(nèi)容之外，在文案字體設(shè)計上選擇使用超大醒目的美術(shù)體，人們在接觸到這樣的廣告的時候，不由自主的會被碩大的文案與創(chuàng)意的文字所吸引，想不記住都難。例如某房地產(chǎn)廣告，簡單直接用醒目的大字提醒觀看者“這個廣告與您有關(guān)”，語氣似乎客氣中帶有一定的命令性，讓人不由自主去關(guān)注他，再如某廣告上直接寫著這樣一句話“再甜蜜的情侶，也渴望做片刻的光棍”以一句敘述性略帶幽默的語言提醒人們再甜蜜的兩個人也需要有屬于自己的獨立小空間，讓自己享受片刻獨自安靜的時光，突出自己樓盤的特點是36-60平米高層戶型，獨立空間隨心支配。
（三）以反常的創(chuàng)意圖形來吸引注意力
反常的圖形往往能夠吸引人們的注意力，某售樓廣告，廣告設(shè)計師使用了一個反常的圖形，一個大肚子的男士，配以文案：這次，真的搞大了，讓人忍俊不禁。在驚訝于這種反常圖形的同時也同時記住了該樓盤的特點，那就是戶型大。再如某廣告的目的是想推銷樓盤，但是整個廣告上都看不見任何樓盤的影子，只有詩人杜甫的搞笑形象占據(jù)主要位置，該廣告中杜甫穿越到了近代，穿著警服騎著摩托車忙著代言樓市。廣告語寫著“警察很忙，哈士奇變成大灰狼”畫面反常且非常幽默搞笑，不少見到此廣告的受眾表示“很有意思”，“挺有趣的”?！斑B杜甫都要買房了，這樓盤還真是招人喜歡啊?！?/p>
三、結(jié)語
城門失火，殃及池魚。
發(fā)端于美國的世界經(jīng)濟危機讓我們的同胞一驚一乍，雖然中國統(tǒng)計部門曾一再安撫我們經(jīng)濟已經(jīng)見底止穩(wěn)，但感同身受的蕭條還是讓很多人患上了抑郁癥——寢食難安，導(dǎo)致胃口不好，這就是電視臺頻繁出現(xiàn)江中健胃消食片廣告的主要原因。在經(jīng)濟蕭條的今天，江中更加為人們的胃口擔(dān)心，整日在廣告中提醒人們“胃口好，吃飯香！”
權(quán)威的廣告監(jiān)測結(jié)果表明，2009年上半年度中國大陸江中、康師傅的廣告投放大幅增長，已躋身前十。居于首位的是娃哈哈品牌，玉蘭油小幅萎縮退居三位，歐萊雅后來居上，以近60%的增幅超越了玉蘭油。而最讓人百思不得其解的是房地產(chǎn)行業(yè)，在房子大賣之時，廣告投放呈現(xiàn)反向抑制，出現(xiàn)了負增長。
為什么衛(wèi)浴化妝品行業(yè)的廣告投放提升了？而商業(yè)及服務(wù)行業(yè)下降了？
為什么歐萊雅的廣告投放以59%的增速超過了玉蘭油？而玉蘭油又縮減了呢？
為什么江中、康師傅、娃哈哈的廣告投放增長驚人？而房地產(chǎn)的商品廣告卻出現(xiàn)了負增長？
嚴(yán)冬之吻——有時一支口紅就夠了
在經(jīng)濟蕭條時期，化妝品行業(yè)正溫馨的享受著全球經(jīng)濟衰退帶來的“口紅效應(yīng)”，在來勢洶洶的次貸危機到來之時，全球化妝品巨頭在中國的業(yè)績竟是逆市飄紅，一片大好。
歐萊雅法國總部于2009年2月的2008年度財報中顯示，歐萊雅的北美市場在過去一年中有小額降幅，西歐市場則是小額升幅，只有在亞洲市場增長高達16%，這意味著亞洲市場已經(jīng)成為了歐萊雅進軍的一副棋盤，憑借對中國市場從低端到高端的全面覆蓋和渠道優(yōu)勢，歐萊雅品牌開始了占據(jù)新一輪市場份額的基礎(chǔ)戰(zhàn)，而這與歐萊雅大幅增長的廣告投放量是分不開的。與嚴(yán)冬親密接觸，什么都不用怕，一支口紅就夠了。
也不是說所有的化妝品都能夠把“口紅”賣好！寶潔集團旗下的玉蘭油廣告投放就呈下滑趨勢，主要原因還是寶潔集團在全球的營業(yè)能力下降了，國際型企業(yè)的普遍做法就是縮減企業(yè)開支和媒體費用，寶潔集團與北京和上海電視臺兩家媒體談判，想憑借雄厚的品牌力量，把中國媒體價格壓下來，結(jié)果被兩家媒體停播兩個月，于是，知難而退。
抱團取暖——誰說水漲船就高
房地產(chǎn)是美國次貸危機的元兇，但房地產(chǎn)業(yè)在中國一直被奉為支柱產(chǎn)業(yè)。在人們認為地產(chǎn)嚴(yán)冬要持續(xù)很長一段時間的時候，三月的陽春卻以“忽如一夜春風(fēng)來”的態(tài)勢將地產(chǎn)吹為量價齊升。
房價是漲了，可是廣告投放卻下降了。2009年一季度房地產(chǎn)平面廣告下降近5成，半年下來整體投放遭遇拐點，出現(xiàn)了兩位數(shù)的負增長，俗話說“水漲船高”，可是如今偏偏就出現(xiàn)了“水漲船不高”的現(xiàn)象。
正如中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌所說：“這一輪調(diào)整并沒有充分洗牌?！臁臅r間沒有預(yù)料的長，也沒有預(yù)料的冷。”
這就出現(xiàn)疑問了，此時爆發(fā)的是虛火還是實火？不免有人擔(dān)心嚴(yán)冬并沒有完全過去，所以需要有相應(yīng)的措施來避免自己凍死。于是開發(fā)商就發(fā)言了，現(xiàn)在要節(jié)省成本，少花一分是一分，多攢一毛是一毛。對于房子這種剛性需求大、耐用性、理性消費占主導(dǎo)的產(chǎn)品，消費者也不會因為一兩個廣告就產(chǎn)生購買欲望，這樣導(dǎo)致的消費轉(zhuǎn)移成本太高。都知道賣房子的遠比賣牙膏的賺得多，但為什么賣牙膏的比賣房子的舍得做廣告？因為對消費者來說，牙膏的轉(zhuǎn)移成本要低得多，但也因為如此，一旦廣告減少，牙膏之類的快消品，就可能會遭遇消費額迅速下降的危機。
房地產(chǎn)商吝于做廣告，不僅因為其太摳門，還因為房地產(chǎn)廣告在改變消費者態(tài)度方面能力有限。
精準(zhǔn)投放——自主品牌也瘋狂
雖說經(jīng)濟危機帶給中國的傷害比想象中的要小，但在經(jīng)濟嚴(yán)冬之下，仍然要提高警惕。許多企業(yè)在投放廣告的同時已經(jīng)縮減開支，選擇精準(zhǔn)型廣告媒體進行投放，來準(zhǔn)確覆蓋自己的目標(biāo)人群。
關(guān)鍵詞：電腦藝術(shù)設(shè)計；人才培養(yǎng)：就業(yè)趨向
目前，我國將電腦藝術(shù)設(shè)計廣泛地應(yīng)用于各個藝術(shù)設(shè)計領(lǐng)域，從工業(yè)設(shè)計、平面設(shè)計、建筑設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計到影視動畫、電腦游戲……等等。由此可見電腦藝術(shù)設(shè)計專業(yè)市場前景甚好。電腦藝術(shù)設(shè)計專業(yè)的人才培養(yǎng)和就業(yè)已成為人們關(guān)注的焦點。如何來培養(yǎng)電腦藝術(shù)設(shè)計人才呢?他們的就業(yè)又將是一個什么樣的處境呢?因此我借鑒許多前輩的優(yōu)秀經(jīng)驗和觀點闡述了我對電腦藝術(shù)設(shè)計人才的培養(yǎng)和就業(yè)趨向的一些看法。
一、專業(yè)教育的改革與實施
電腦藝術(shù)設(shè)計專業(yè)起步晚，發(fā)展快。我們要從社會實際需要出發(fā)，按照“實際、實用、實踐、必需、夠用”的原則和專業(yè)技能培養(yǎng)的實際需要，對課程設(shè)置作一些調(diào)整，突出技術(shù)應(yīng)用能力培養(yǎng)。在設(shè)計教學(xué)中，注重理論教學(xué)，突出技能培養(yǎng)，通過計算機輔助設(shè)計教學(xué)，使學(xué)生具備運用計算機輔助設(shè)計的能力，適應(yīng)人才市場需求。在教學(xué)過程中，以校內(nèi)操作實訓(xùn)室為依托，讓學(xué)生在學(xué)中做，在做中學(xué)。通過實踐，提高動手能力，初步掌握設(shè)計的流程和制作工藝。而我們在具體教學(xué)設(shè)計中，難以確認固定的秩序和搭配關(guān)系，因此拘泥于課堂常規(guī)教學(xué)形式，無法滿足市場的希望。因此鼓勵教師帶領(lǐng)學(xué)生走向社會、走向企業(yè)，使專業(yè)必修課在工作實踐中完成。為保證實踐教學(xué)和學(xué)生就業(yè)的落實，可以和一些用人單位掛鉤，建立校外實踐教學(xué)產(chǎn)學(xué)研合作基地。畢業(yè)設(shè)計采用頂崗實習(xí)方式，讓學(xué)生以設(shè)計師的身份到產(chǎn)學(xué)研合作單位參與項目的開發(fā)和設(shè)計，做到“實題實做”。即由學(xué)生動手完成實際設(shè)計項目，又使學(xué)生在項目中學(xué)習(xí)設(shè)計和管理，在實際工作中完成設(shè)計作品完成畢業(yè)實踐、畢業(yè)設(shè)計。
二、電腦藝術(shù)設(shè)計在平面廣告中的運用
電腦藝術(shù)設(shè)計無論從排版到字體設(shè)計還是到圖形圖像處理上，都為平面設(shè)計注入新的血液。電腦藝術(shù)設(shè)計對平面設(shè)計的影響不僅是表現(xiàn)在技法上，還從設(shè)計師的初步定稿到對整體設(shè)計的控制、印刷制版以及和客戶的溝通，都取代了傳統(tǒng)平面設(shè)計中繁復(fù)的制作工作。電腦藝術(shù)設(shè)計給設(shè)計領(lǐng)域帶來了一場翻天覆地的變革。
電腦藝術(shù)設(shè)計的加入使得廣告設(shè)計、報紙設(shè)計、雜志設(shè)計、招貼設(shè)計、標(biāo)志設(shè)計、包裝設(shè)計以及企業(yè)形象設(shè)計等更具有多元性。走在喧囂的都市，放眼過去都是色彩斑斕的各種海報和形色各異的各類廣告，比如服飾、小商品、房地產(chǎn)、招生、飲料、計算機、電影海報等等，構(gòu)成了一道美麗的風(fēng)景線。特別是海報，它是某一特定商品、某一特定商業(yè)活動進行商業(yè)推銷的制勝法寶。商家為了使自己的商品有好的銷售，給自己帶來豐厚的利潤，到處進行廣告宣傳，為了達到最好的宣傳效果，將廣告貼到人口流動比較大，引人注目的位置。因此制作精美而又有創(chuàng)意的畫面成為各大商家首選。過去，我國的商品在國際市場上總是被嘲笑，老外戲稱咱們中國的商品是一流的產(chǎn)品，二流的包裝，三流的價格?，F(xiàn)在，由于電腦藝術(shù)設(shè)計的加入，我們產(chǎn)品包裝外觀的設(shè)計達到了相當(dāng)精美的程度，包裝內(nèi)在質(zhì)量也得到空前的提高，減少了由于不美觀外包裝和包裝質(zhì)量問題所造成的經(jīng)濟損失，也基本上改變了“一類產(chǎn)品，二類包裝。三類價格”的舊貌。電腦藝術(shù)設(shè)計的出現(xiàn)，并運用到平面設(shè)計領(lǐng)域后，便以其獨特的語言給平面設(shè)計創(chuàng)造了一種前所未有的表現(xiàn)形式，極大地拓展了平面廣告的創(chuàng)造空間。它在很大程度上改變了傳統(tǒng)的設(shè)計觀念和方法。
三、電腦藝術(shù)設(shè)計在網(wǎng)絡(luò)廣告中的運用
隨著互聯(lián)網(wǎng)的迅速發(fā)展，電腦已普及到億萬家庭，網(wǎng)絡(luò)廣告逐漸成為網(wǎng)絡(luò)上的熱點，無論是網(wǎng)絡(luò)媒體還是廣告主都對其充滿冀望。網(wǎng)絡(luò)廣告作為所有網(wǎng)站的一項重要收入來源，而網(wǎng)站的點擊率和瀏覽人群是廣告主投放廣告的依據(jù)。因此網(wǎng)站要吸引多的瀏覽人群和廣告客戶就必須有一個精美的網(wǎng)站，于是就需要設(shè)計師進行網(wǎng)站的建設(shè)和設(shè)計制作。
當(dāng)前，我國還基本處于廣告設(shè)計人員與網(wǎng)頁制作人員相脫節(jié)的狀態(tài)，即廣告設(shè)計人員不懂制作網(wǎng)頁的知識，網(wǎng)頁制作人員欠缺廣告專業(yè)知識，因此電腦藝術(shù)設(shè)計專業(yè)畢業(yè)的學(xué)生正好符合其需要。因此電腦藝術(shù)設(shè)計專業(yè)的畢業(yè)生正好可以把握好這樣一個契機。
四、電腦藝術(shù)設(shè)計在建筑設(shè)計領(lǐng)域中的運用
電腦藝術(shù)設(shè)計在建筑設(shè)計領(lǐng)域已經(jīng)運用了較長的時間。建筑學(xué)上許多的傳統(tǒng)理論通過電腦得到了延續(xù)和發(fā)展。隨著電腦藝術(shù)設(shè)計在建筑設(shè)計方面的不斷創(chuàng)新和發(fā)展。它能通過高度復(fù)雜的視覺方式來表達設(shè)計師對建筑的構(gòu)思和創(chuàng)作。
每個建筑方案在設(shè)計以及宣傳等過程中，一般有兩種方法來展示其最終效果；一種是建筑設(shè)計圖及效果圖。另一種是實體模型，但實體模型無論從質(zhì)感到細節(jié)表現(xiàn)都無法達到盡善盡美，而且制作成本高，不易流動展示。效果圖則可以很好克服以上缺點。而運用電腦技術(shù)制作的效果圖則更勝一籌。因此，電腦建筑效果圖已經(jīng)被廣泛應(yīng)用于從建筑設(shè)計到廣告宣傳等各個環(huán)節(jié)之中，尤其是很多房地產(chǎn)商的廣告中更是隨處可見。 論文 qiqi8.cn 畢業(yè)論文
五、我國電腦藝術(shù)設(shè)計教育現(xiàn)存在的主要問題
首先，從社會層面來說：社會對電腦藝術(shù)設(shè)計專業(yè)的認識也過于簡單化。大家普遍認為：會畫畫，會設(shè)計軟件的操作就可以作設(shè)計。許多設(shè)計公司在招聘的時候更是明文列出須應(yīng)聘人員有幾年的美術(shù)功底。會操作哪幾個電腦設(shè)計軟件這種錯誤的信息對于電腦藝術(shù)設(shè)計專業(yè)學(xué)生產(chǎn)生了就業(yè)的誤導(dǎo)。
其次，從課堂教學(xué)層面而言：課堂教學(xué)方法和手段過于傳統(tǒng)，缺乏創(chuàng)新，沒有緊密聯(lián)系人才市場，表現(xiàn)在兩個方面：一是課程的教學(xué)只停留在老師課堂教，學(xué)生課下做練習(xí)的教學(xué)模式。授課形式大多是老師講述，基本都是圍繞著專業(yè)基礎(chǔ)課和專業(yè)軟件課的教學(xué)，根本沒有考慮到市場的需要。這使得教學(xué)被束縛在一種與社會孤立的尷尬狀態(tài)之中，供給學(xué)生的也幾乎是與社會絕緣的知識，根本無法滿足社會的需要。
三是學(xué)生學(xué)習(xí)只寄托在課堂，只停留在課本的實例制作，課后不愿去學(xué)習(xí)新的知識，缺乏嘗試精神，這使得學(xué)生學(xué)與用和市場完全脫節(jié)，根本沒有能力完成好商業(yè)化的具體項目的設(shè)計和制作。
因此，中國的電腦藝術(shù)設(shè)計教育，應(yīng)該以市場為導(dǎo)向，與企業(yè)合作辦學(xué)，利用企業(yè)的優(yōu)勢資源，如實訓(xùn)場地、實訓(xùn)設(shè)施、一線設(shè)計師等，建立專業(yè)建設(shè)、師資培養(yǎng)、實習(xí)實訓(xùn)等合作關(guān)系，選派優(yōu)秀教師到企業(yè)學(xué)習(xí)，并要求學(xué)習(xí)的教師參與其商業(yè)項目的開發(fā)與設(shè)計，鍛煉教師的實踐能力。教師在教學(xué)中除了上好專業(yè)基礎(chǔ)課、專業(yè)課和電腦軟件課，同時也需要導(dǎo)入一些商業(yè)案例進行教學(xué)和研究，引入商業(yè)項目進行模擬實訓(xùn)，使學(xué)生盡早地了解自己將來要做的工作，并且讓學(xué)生深入合作企業(yè)和設(shè)計公司實習(xí)，了解其工作環(huán)境、工作流程和企業(yè)文化，培養(yǎng)學(xué)生的從業(yè)適應(yīng)能力，提升學(xué)生的職業(yè)素質(zhì)和就業(yè)能力。
六、專業(yè)人才需求及特點
一、重慶市旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
目前，單純的觀光旅游正在向度假旅游過渡，并且每年以24%的幅度增長，再加上城市化進城的加快和房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，催生并促進了旅游地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。相比全國旅游地產(chǎn)的發(fā)展，重慶旅游地產(chǎn)市場起步較晚，但經(jīng)過五年的發(fā)展，目前已呈現(xiàn)出蓬勃向上的勢態(tài)。據(jù)了解，重慶市內(nèi)旅游地產(chǎn)主要集中在南山、鐵山坪、白市驛等近郊區(qū)域；而主城遠郊旅游地產(chǎn)主要集中在仙女山、金佛山、黑山谷、四面山等避暑資源較好的旅游景區(qū)，大都結(jié)合避暑與休閑相結(jié)合推出，比較受市場追捧。
綜合重慶旅游地產(chǎn)項目，其特點通常是注重概念的打造，基本通過“旅游+地產(chǎn)”的模式帶動起來，同時融合溫泉文化、養(yǎng)生、體育運動、人文等多種因素，其運營發(fā)展模式也主要依托于自然資源、文化景觀和嫁接當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)等為主題。
二、重慶市旅游地產(chǎn)營銷中存在的問題及解決思路
旅游地產(chǎn)營銷的問題本質(zhì)在于客源地與房源地的分離，其問題主要體現(xiàn)在：
第一、客戶受地域限制，營銷渠道拓展難度大
客戶遍布全國各地，由于地域的限制，交通的限制，客戶難以隨心所欲地到重慶本地來獲取信息，也沒有辦法及時讓各地的客戶實時了解到本地旅游地產(chǎn)的信息，而每家企業(yè)的銷售費用總是有限的，這就使得旅游地產(chǎn)營銷渠道選擇和拓展難度非常大。
第二、媒體受限，難以整合
傳統(tǒng)城市地產(chǎn)的營銷中，報紙和電視媒體廣告是開發(fā)商宣傳的主陣地，戶外廣告、工地圍墻、道旗、條幅、傳單之類的媒體也經(jīng)常使用，雖然使用這些媒體的影響范圍有限，但也正是城市地產(chǎn)所需要影響的范圍；而在旅游地產(chǎn)的營銷中，客源不僅僅來自地產(chǎn)周邊有限的范圍，而是面向全國的，是分散的。因此，其媒體投放不可能像傳統(tǒng)城市地產(chǎn)一樣，需要對媒體進行有效地整合，提升整體的營銷效果。
第三、項目信息覆蓋有限，給客戶的直接體驗不足，賣點難以轉(zhuǎn)化為買點
在傳統(tǒng)城市地產(chǎn)的營銷中，購房者可以在短時間內(nèi)了解項目的大部分信息，通過模型、樣板房等方式，讓用戶覺得眼見為實，并能通過各種展示手段讓用戶有一種身臨其境的體驗。如在銷售展廳中劃出一部分作為安保材料的展示位，讓客戶達到身臨其境的感覺；設(shè)立樣板房，為客戶描繪明天的生活――這樣的體驗式營銷，付出的不多，但是對于客戶的親身體驗卻是直接的，能夠充分展示項目的特點，將賣點轉(zhuǎn)化為買點。然而，旅游地產(chǎn)的潛在客戶一方面很難及時獲取項目的信息，另一方面不能以很低的成本來親身體驗，縱使客戶對該旅游地的特色所吸引，也不一定會下定決心來購買或者消費。
重慶旅游地產(chǎn)營銷中的局限，歸根結(jié)底是由旅游地產(chǎn)房源地與客源地相互分離引起的。針對這個本質(zhì)，在營銷中需要建立有效的房源地與客源地溝通的橋梁，這個橋梁不僅是傳統(tǒng)的報紙、平面廣告等媒體，還有結(jié)合旅游房源目的地特色而設(shè)計的有針對性營銷的網(wǎng)絡(luò)，包括傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)和移動互聯(lián)網(wǎng)，包括平面網(wǎng)站、虛擬現(xiàn)實模擬真實體驗、移動APP實時獲取信息、旅游地產(chǎn)社交平臺、通過地產(chǎn)獲取收益的相關(guān)應(yīng)用等等。
三、重慶市旅游地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策略
網(wǎng)絡(luò)營銷能夠充分利用互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)優(yōu)勢和效率優(yōu)勢，拓展旅游房地產(chǎn)營銷的空間和渠道，突出地產(chǎn)項目的特色，更加全面地提供房地產(chǎn)項目信息，有針對性地向消費者推出房地產(chǎn)商品，提高從事咨詢、開發(fā)、中介等房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)的競爭能力，從而更好地服務(wù)于客戶。針對旅游地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營銷，需要采用合適的策略，才能充分利用網(wǎng)絡(luò)資源，給客戶帶來最好的體驗。
第一、細分市場，精準(zhǔn)營銷
針對重慶旅游地產(chǎn)的特點，將房源地準(zhǔn)確地細分，哪些旅游目的地是避暑為主，哪些目的地是紅色景點，哪些目的地是主打自然風(fēng)光，哪些目的地以其獨特文化吸引客戶，等等；同時將市場目標(biāo)客戶精確細分，客戶是喜歡休閑還是探險，喜歡自駕車還是乘坐公共交通工具，喜歡自然風(fēng)光還是喜歡歷史人文，喜歡住賓館還是喜歡露營等等，針對客戶的不同需求，結(jié)合不同類型的旅游地產(chǎn)項目，通過傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)或者移動互聯(lián)網(wǎng)采取有效的營銷手段。
第二、豐富信息，提升體驗
首先通過旅游地產(chǎn)項目的官方網(wǎng)站提供客戶想了解的項目所有相關(guān)信息，包括該旅游目的地的旅游特色景點、旅游樂趣、吃飯住宿信息、旅游攻略、地產(chǎn)投資收益分析等，通過文字、圖片、視頻等多種展現(xiàn)形式向客戶提供相關(guān)信息。然后，通過新聞、論壇、博客、郵件、移動APP等多種渠道，為客戶提供實時更新的信息，保證客戶掌握第一手資訊。此外，提供特別的渠道向用戶進行展示，比如通過虛擬現(xiàn)實技術(shù)將整個地產(chǎn)項目，連同旅游目的地的風(fēng)光、人文信息等一并展示給客戶，客戶可以在虛擬的真實環(huán)境中徜徉，甚至虛擬體驗入住的感覺，給客戶最真實的體驗。
第三、業(yè)務(wù)整合，全球營銷
針對旅游地產(chǎn)項目，通過網(wǎng)站、應(yīng)用軟件、第三方支付平臺等，實現(xiàn)業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)化。通過QQ、MSN等即時通訊軟件，實現(xiàn)與客戶的直接交流。同時，將項目的網(wǎng)站推廣到全球，讓世界各個角落的客戶都可以感覺到該旅游地產(chǎn)項目帶來的愉悅和享受，將賣點轉(zhuǎn)化為實實在在的買點。
第四、構(gòu)建智慧旅游地產(chǎn)
引入虛擬現(xiàn)實及物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)，通過網(wǎng)絡(luò)營銷，讓世界各個角落的客戶能夠遠程地體驗并管理房產(chǎn)，實現(xiàn)旅游地產(chǎn)季節(jié)性空置的多元處理，實現(xiàn)地產(chǎn)的智能管理，實時掌握地產(chǎn)的狀態(tài)，為客戶的投資提供充足的依據(jù)和完美的保障。此外，通過網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，對世界各地的潛在客戶的信息進行跟蹤、測量并分析，以及時地調(diào)整營銷方案。
四、結(jié)語
一、網(wǎng)絡(luò)營銷
隨著計算機網(wǎng)絡(luò)的不斷發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)正使我們的生活悄然發(fā)生改變。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷策略也毫無例外地面臨新的挑戰(zhàn)和變革，以網(wǎng)絡(luò)為傳播媒介的房地產(chǎn)市場營銷格局已初現(xiàn)端倪。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷指房地產(chǎn)銷售公司通過建立自己的網(wǎng)頁（Homepage），公布自己正在營銷的房地產(chǎn)項目，消費者通過互聯(lián)網(wǎng)上的域名地址，根據(jù)自己的需要有選擇地瀏覽房地產(chǎn)企業(yè)的頁面，同時向該網(wǎng)站反饋一些重要的信息，最終做出購買決策的一種新型房地產(chǎn)營銷方式。網(wǎng)絡(luò)營銷可以為發(fā)展商帶來巨大的綜合效益，整體提升自身的競爭實力。
(一)良好的營銷效果
與傳統(tǒng)的平面媒體相比，網(wǎng)絡(luò)傳播載體的最大特點是它的雙向互動溝通，消費者可以根據(jù)自己的需要，有選擇地接受自己想要的信息，并通過BBS等形式和房地產(chǎn)公司進行信息交流。而且網(wǎng)絡(luò)可以承載海量信息，并根據(jù)形勢變化及時更新，因而可以比傳統(tǒng)營銷方式獲得更好的宣傳效果。
(二)低廉的營銷成本
網(wǎng)絡(luò)廣告不受時間的限制，可以全天候24小時向受眾最新信息，這和傳統(tǒng)平面廣告幾秒鐘播放時間、天價廣告費相比，成本優(yōu)勢顯而易見了。在網(wǎng)上，置業(yè)者與發(fā)展商可以直接講價，加上網(wǎng)上可選擇的機會多，即使一宗交易撮合不成，雙方仍有許多可供選擇的余地，而不必受到房展會、售樓現(xiàn)場等傳統(tǒng)營銷渠道和地理位置的局限，這就使成交的概率大大提高。而且網(wǎng)絡(luò)營銷既不必為現(xiàn)場促銷、布置展臺等興師動眾，也不必依靠中介公司搭橋而付中介費，因而大大降低了營銷成本。
(三)為未來獲取競爭優(yōu)勢
21世紀(jì)是信息時代，誰能及時把握最新信息，誰就能在激烈的市場競爭中脫穎而出。網(wǎng)絡(luò)作為信息載體的主流，無疑是公司未來克敵制勝的法寶。房地產(chǎn)公司通過網(wǎng)絡(luò)營銷，不僅能為公司帶來直接的銷售業(yè)績，而且?guī)砹司薮蟮臐撛谑找妗Ｈ缤ㄟ^和顧客的互動交流，可以及時了解最新的市場需求；給顧客提供了更滿意的客戶服務(wù)，強化了和客戶的關(guān)系；以網(wǎng)絡(luò)作為自己的形象窗口，可以迅速提升本公司的品牌知名度；可以更便捷地和國際接軌，拓展國際業(yè)務(wù)等等。
二、品牌營銷
美國可口可樂公司總裁曾自豪地說：即使公司在一夜之間灰飛煙滅，他也可以憑借其強大的品牌知名度和影響力，在短時間內(nèi)重振雄風(fēng)。這足以說明品牌的無窮魅力。隨著市場經(jīng)濟體制的日漸成熟，品牌已成為消費者購買決策時重要的參考依據(jù)。近年來，房地產(chǎn)市場競爭日益加劇，消費者在購房時也越來越多地考慮房地產(chǎn)這一特殊商品的品牌影響力。因此，房地產(chǎn)公司為了在競爭中謀求一席之地，也不得不考慮自身的品牌建設(shè)。
房地產(chǎn)品牌的樹立和推廣對房地產(chǎn)公司來說是一項艱辛而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要從前期的市場調(diào)查、規(guī)劃設(shè)計，到樓盤建設(shè)、售后服務(wù)、物業(yè)管理等全方位地精心組織，其中任何一個環(huán)節(jié)出錯，品牌形象都會大打折扣。但房地產(chǎn)界的隨波逐流者也絕非少數(shù)，他們對品牌的認識往往流于表面，所謂的品牌建設(shè)有如隔靴搔癢，并不能真正提升自己的競爭力。當(dāng)前業(yè)界存在較多的一個誤解是將房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)等同于案名效應(yīng)，認為只要案名好，就能打動消費者，樹立自己的品牌。因而挖空心思進行樓盤的案名設(shè)計，而忽視了房地產(chǎn)自身的質(zhì)量、功能、服務(wù)等方面的品質(zhì)提升。
和其他普通商品一樣，房地產(chǎn)品牌的形成能為房地產(chǎn)公司獲取許多競爭優(yōu)勢。首先，一個房地產(chǎn)品牌可以減少開發(fā)商的宣傳投入，提高物業(yè)的附加值。如上海綠洲紫荊花園、廣州碧桂園、成都的銀都花園等樓盤的旺銷，都得益于前一個樓盤的開發(fā)成功而形成的品牌效應(yīng)。其次，在房地產(chǎn)產(chǎn)品競爭日趨同質(zhì)化的今天，一個好的房地產(chǎn)品牌可以使自己在眾多競爭者中脫穎而出。例如深圳萬科，由于始終注意自己品牌形象，現(xiàn)已成為房產(chǎn)的業(yè)界翹楚。最后，在房地產(chǎn)界樹立自己的品牌，也是和國際房產(chǎn)接軌，更好地迎接國際競爭的需要。“十五”過后，我們的房地產(chǎn)市場將更加開放，國際房產(chǎn)大鱷將逐步進入，與他們動輒千億元的資產(chǎn)相比，我們過百億資產(chǎn)有些相形見絀。所以，利用品牌優(yōu)勢，在消費者心中樹立品牌形象是房地產(chǎn)公司的當(dāng)務(wù)之急。
三、體驗營銷
體驗營銷指站在消費者的感官、情感、思考、行動和關(guān)聯(lián)五個方面，來重新定義、設(shè)計營銷的思考方式。它突破了傳統(tǒng)營銷觀念上的“理性消費者”的假設(shè)，認為消費者在購買決策時是理性與感性兼?zhèn)涞?，消費者在消費前、消費時、消費后的體驗，才是購買行為和品牌經(jīng)營的關(guān)鍵。企業(yè)的產(chǎn)品、服務(wù)贏得消費者青睞的關(guān)鍵在于他們能夠創(chuàng)造出值得消費者回憶、難忘的經(jīng)歷。
現(xiàn)今，由于房地產(chǎn)市場的逐步成熟，消費者已不滿足于呆板枯燥的數(shù)據(jù)陳述，而越來越注重自身對欲購房產(chǎn)的體驗與感受。能否在情感上引起消費者的共鳴，成為了眾多房地產(chǎn)商在產(chǎn)品設(shè)計和市場營銷時思考的問題。一個完整的房地產(chǎn)體驗營銷，至少要做好如下幾個方面的環(huán)節(jié)：
(一)充分的市場研究，精確的客戶定位
根據(jù)馬斯洛需要層次理論，越是往高處的需要，人們的情感訴求愈強烈?，F(xiàn)今人們對住房的要求已不僅僅滿足于遮風(fēng)避雨，而更多的是滿足一種心理和情感上的渴求。這在一些城市住宅的表現(xiàn)上更為明顯。它是自己勞動成果的體現(xiàn)，可以印證自己的成功，從而獲取別人的認可。人們在購房時，不僅參考價格，而更多的考慮能引起自己情感上共鳴的因素。因此，房地產(chǎn)營銷應(yīng)注重人們現(xiàn)實和潛在的需求，從而發(fā)掘更多有價值的市場機會。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該擯棄傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制下的營銷思想，認為只要找到一塊好地，隨便設(shè)計一下，便能賣個好價錢。其實房地產(chǎn)市場也是一個高度細分的市場，不同的地段，不同的房型，不同的價位所適應(yīng)的消費群體是不同的。許多房產(chǎn)開發(fā)商愿意投資上億元的資金開發(fā)一個項目，卻不肯拿幾萬元作市場調(diào)研，在項目的選址、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品規(guī)劃上都是憑著自己直觀思維和經(jīng)驗決策的，這樣的產(chǎn)品在市場上消費者的認可度是可想而知的。為此，房產(chǎn)開發(fā)商必須在項目開始前，進行充分的市場調(diào)查，尋找到差異化的細分市場。
(二)根據(jù)目標(biāo)客戶，設(shè)計最優(yōu)產(chǎn)品
再好的消費者分析、再有價值的營銷機會、再好的包裝和場景設(shè)置，如果沒有好的產(chǎn)品作保障，帶來的體驗也不會成功的。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)不同的目標(biāo)市場，設(shè)計出最佳戶型。例如上海某房產(chǎn)開發(fā)商針對都市白領(lǐng)的特點——有可觀的收入，但是由于剛工作，沒有太多積蓄，為他們設(shè)計出30平方米~60平方米的小型住宅，從而滿足了這些年輕人剛工作就有房的夢想，因而大受追捧。優(yōu)秀的房產(chǎn)還必須以完好的配套設(shè)施作為基礎(chǔ)。小區(qū)綠化、物業(yè)管理、周邊商業(yè)區(qū)、學(xué)校、市政配套設(shè)施等都是購房者重要的參考依據(jù)。房產(chǎn)商應(yīng)該站在消費者的立場，對這些因素綜合考慮，體現(xiàn)出濃郁的人文關(guān)懷，滿足消費者的情感訴求。
(三)合理設(shè)置體驗場景
由于體驗營銷是一種滿足消費者情感需求的營銷活動，因此對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，精心設(shè)計一種不同尋常的體驗場景，是影響購房者購買決策的核心要素。
首先，銷售現(xiàn)場的設(shè)置最關(guān)鍵，因為這是潛在客戶來咨詢時的必到之處。售樓處的現(xiàn)場設(shè)置包括地理位置、售樓處外觀形象、內(nèi)部陳設(shè)與布局、內(nèi)部格調(diào)與氛圍等。銷售現(xiàn)場應(yīng)體現(xiàn)以人為本的思想，并根據(jù)時局變化有所創(chuàng)新。比如深圳某高層住宅，為方便顧客有全感觀觸動式體驗，打破傳統(tǒng)售樓的固定模式，創(chuàng)造性將售樓處遷至第48層，讓每一個看樓客人在168米的高空體驗與眾不同、傲視全城的感受，因而創(chuàng)造了前所未有的顧客體驗。
其次，可以通過主題樣板房進行體驗營銷。主題樣板房是裝飾藝術(shù)與房地產(chǎn)銷售展示相結(jié)合的產(chǎn)物，是根據(jù)產(chǎn)品本身的特性及目標(biāo)客戶群的生活特征而設(shè)計的有明確主題的個性化建筑，其創(chuàng)意來源于客戶的生活，因此更接近生活，更能引起消費者情感上的共鳴。
最后，可以適當(dāng)組織各種體驗式活動，如現(xiàn)場促銷、房交會等，讓消費者親自參與，增加體驗的機會。
四、文化營銷
(一)展會初具規(guī)模
本屆博覽會共有78家參展企業(yè)，現(xiàn)場設(shè)置展位140個，其裝展位占了85以上，展出總面積20__平方米。一些海外機構(gòu)如馬來西亞上海領(lǐng)事館、韓國貿(mào)易館、新加坡國際企業(yè)局等也都組團參加了展會。展品主要涉及建筑裝飾材料、消防設(shè)備、家裝設(shè)計、市政建設(shè)設(shè)施及材料等建筑裝飾材料。一些新產(chǎn)品及設(shè)備達成了意向性成交協(xié)議。會議期間，__電視33頻道房產(chǎn)在線、5頻道和四川電視臺新聞頻道均作了報道。
（二）組織工作有序
自20__年5月起，組委會就著手開始組展、招商及宣傳工作。組委會設(shè)立了招商招展組、宣傳組、綜合會務(wù)組等，做到分工明確，責(zé)任到人。組委會招商人員通過郵寄、電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)等方式向全國近萬家建筑裝飾材料企業(yè)發(fā)出參展邀請，并對當(dāng)?shù)仄髽I(yè)實行登門拜訪邀請參展。從展覽現(xiàn)場反饋情況看，本屆博覽會組織的外地企業(yè)及產(chǎn)品占參展企業(yè)總數(shù)的75,本地的企業(yè)僅占25。
為了加大宣傳力度，組委會成立后就陸續(xù)在中國建材網(wǎng)、中國潔具網(wǎng)、西南建材網(wǎng)等12家專業(yè)網(wǎng)站本屆博覽會相關(guān)消息，并在《建材商報》、《裝飾市場》、《城市建設(shè)》、《建材快訊》等專業(yè)媒體上刊發(fā)了大量廣告與信息。7月份，組委會在《華西都市報》家居專版、《__商報》居周刊等主流媒體上刊登了三次題花廣告、平面廣告及新聞文字宣傳。同時，利用收集、積累、整理的數(shù)據(jù)庫向省市的建筑工程公司、建筑設(shè)計單位、企事業(yè)單位發(fā)寄參觀券與邀請函共計5000封。組織專業(yè)工作人員分別在綿陽、廣元、達川、德陽、樂山、峨眉、夾江、__市七區(qū)十二縣建筑裝飾材料市場和銷售點派發(fā)參觀門票6萬張。此外，組委會還通過聯(lián)絡(luò)和動員行業(yè)協(xié)會、參展商向其會員單位、客戶發(fā)送邀請，最大限度地組織專業(yè)觀眾，提高展會的影響力。
（三）合作形式較好
本屆博覽會，組委會采取了整合資源的方式，與一家曾多次舉辦建材展覽會的展覽公司合作，利用各自優(yōu)勢與資源，實行合作雙方共同投入，協(xié)調(diào)運作，做到風(fēng)險同擔(dān),利益共享，責(zé)任明確，為會展業(yè)運作模式的市場化做了一次有益的嘗試。
（四）配套活動有新意
為使本屆博覽會有所突破，組委會得到了市建委、市規(guī)劃局的支持，確定展會期間舉辦“城市社區(qū)規(guī)劃與建筑設(shè)計論壇”，旨在促進城市規(guī)劃與國外學(xué)者互相交流，提升我市社區(qū)規(guī)劃與建設(shè)的發(fā)展水平。8月27日，由__市規(guī)劃局、__市貿(mào)促會聯(lián)合承辦的“城市社區(qū)規(guī)劃與建筑設(shè)計國際論壇”在__國際會議展覽中心會議廳成功舉行。__市副市長孫平出席本次論壇并致開幕辭。大會邀請的來自法國夏幫杰設(shè)計事務(wù)所、加拿大佳寶、新加坡、澳大利亞四國的著名建筑設(shè)計師以及我省知名的建筑設(shè)計大師、規(guī)劃專家在會上就“城市社區(qū)規(guī)劃與建筑設(shè)計”主題從多角度、多層面地展開了精彩演講。四川多家建筑設(shè)計院所、市規(guī)劃設(shè)計院、地市縣級的規(guī)劃局、房地產(chǎn)開發(fā)商及建筑裝飾公司共計75人出席論壇。會后，我們對聽眾作了抽樣調(diào)查，雙流縣規(guī)劃局代表、房地產(chǎn)商代表、建筑裝飾代表均認為參加本次論壇收獲不小，認定演講專家準(zhǔn)備充分，內(nèi)容精辟，讓與會者開了眼界?！俺鞘猩鐓^(qū)規(guī)劃與建筑設(shè)計論壇”的整個組織安排得到了演講專家聽眾、贊助商贊譽和好評。論壇期間，新聞媒體給予了廣泛的關(guān)注與特別的報道。
二、下屆建博會構(gòu)想
要使“建博會”長期舉辦，成功舉辦，并把她培育成為我市品牌專業(yè)展會，需要在辦會思路、服務(wù)水平和資源整合等方面予以改進。因此，下屆“建博會”構(gòu)想如下：
1、高起點早策劃。從政府職能部門、行業(yè)協(xié)會、商家等多方面多渠道深入了解目前建筑及裝飾材料行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及企業(yè)的需求，制訂出正確有效的招展招商工作目標(biāo)及實施 計劃。避開專業(yè)市場的特點，辦出自身的特點，突出新產(chǎn)品、新技術(shù)、新信息科技含量高、學(xué)術(shù)性強，使展會領(lǐng)先于市場的前瞻性和專業(yè)性。
論文摘要：我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過了20多年的發(fā)展，已成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。但是鑒于目前我國房地產(chǎn)市場中的諸多過熱現(xiàn)象，國家采取了相應(yīng)的宏觀調(diào)控辦法，通過政策手段，控制了房地產(chǎn)項目運作中最基本的土地和資金，并通過房產(chǎn)稅收等形式，抑制了房地產(chǎn)市場中的投機需求。本文主要分析了國家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)營銷的新形勢和房地產(chǎn)營銷面，臨的問題，并淺述了對如何完善營銷策略的幾點認識。
一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況
經(jīng)過20多年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對促進我國經(jīng)濟發(fā)展、社會就業(yè)、擴大內(nèi)需等有著十分重要的作用，但是，由于諸多原因，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了諸如房價過高、投資過熱、供需結(jié)構(gòu)失衡等問題。從2005年以后，房地產(chǎn)市場的價格一直高漲，每年增長率都遠高于經(jīng)濟增長幅度和居民收入增長幅度，引起了社會各界的高度關(guān)注。有關(guān)房地產(chǎn)價格的內(nèi)容已經(jīng)成為老百姓茶余飯后的重要話題，對房地產(chǎn)價格增長速度的不滿情緒也在群眾中蔓延。政府為此采取了包括貨幣金融、稅收、土地及行政等多種調(diào)控手段進行市場調(diào)節(jié)干預(yù)。
二、國家宏觀調(diào)控的內(nèi)容與影響
(一)國家宏觀調(diào)控的內(nèi)容
指國家運用經(jīng)濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產(chǎn)業(yè)進行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進房地產(chǎn)市場總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動。
近年來，國家對于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度越來越大。2009年以來，政府出臺了一系列的政策。2009年，國務(wù)院《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確二套房貸首付不能低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。2010年，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，消費性貸款的禁止用于購買住房；對有違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。2011年初，萬眾矚目的房產(chǎn)稅在重慶和上海進行試點，標(biāo)志著房產(chǎn)稅的正式出臺。近期，各住宅價格漲幅較大的城市紛紛出臺限購令和限貸政策，國家宏觀調(diào)控的力度還在步步加大。
(二)對于房地產(chǎn)市場的影響
首先，國家宏觀調(diào)控加速了房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。房地產(chǎn)行業(yè)對于現(xiàn)金流的依賴十分嚴(yán)重，而其最主要的資金來源于銀行，利率的變化會增加房地產(chǎn)商的融資成本，加大其生存壓力。使得投機性開發(fā)商主動退出市場，并促進企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。
其次，國家宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)市場的競爭更具公平性。實施土地的招、拍、掛政策，使房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地的方式、價格以及過程都更為公開、公正、透明。房地產(chǎn)開發(fā)商都能夠以競標(biāo)方式獲得土地，偶然性獲得暴利機會減少，有利于促進整個行業(yè)正常利潤水平的形成，有助于減少盲目追求暴利的投資過度。
最后，隨著我國新一輪宏觀調(diào)控政策的逐步實施，市場觀望氣氖濃厚，對房地產(chǎn)業(yè)的影響日益凸顯。國內(nèi)房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著多年未見的平靜期，房地產(chǎn)市場將逐步轉(zhuǎn)向理性消費，剛性需求的時期。當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)需要用真正的營銷手段來吸引更多的消費者。如何在房地產(chǎn)市場中實施有效的營銷策略，將日趨增多的消費者的潛在購買欲望轉(zhuǎn)化為有效的購買行為，是房地產(chǎn)營銷必須認真面對的問題。
(三)當(dāng)前房地產(chǎn)市場營銷面臨的問題
1.營銷觀念落后，不能適應(yīng)新形勢
在房地產(chǎn)需求火爆時期，開發(fā)商是以產(chǎn)品為主的自我觀念，缺乏以保證購房者滿意及廣大業(yè)主的長期利益為產(chǎn)品訴求，缺乏以客戶需求和感受為導(dǎo)向的營銷觀念，仍然停留在“市場營銷即銷售”的認識階段。很多開發(fā)企業(yè)片面強調(diào)“賣樓”，沒有真正把品牌戰(zhàn)略落實到營銷中來。沒有體現(xiàn)出房產(chǎn)品牌是為社會公眾提供合理的、人性化的“建筑空間”，并賦予其具有現(xiàn)代精神、個性化的生活方式及價值的內(nèi)涵。
2.市場調(diào)研力度不足，不能適應(yīng)市場需求
雖然房地產(chǎn)銷售一直火爆，但也有一些房地產(chǎn)項目沒有得到消費者的認可。失敗的原因可能有很多，但很關(guān)鍵的一點是沒有進行詳細的市場調(diào)研，由此導(dǎo)致決策失誤。忽視了市場調(diào)研這一“從群眾中來”的基礎(chǔ)，其房地產(chǎn)項目也就難以迅速地“到群眾中去”。從而導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷，當(dāng)整個房地產(chǎn)市場的大環(huán)境發(fā)生緊縮的情況下，其銷售則難上加難。
3.營銷策劃不夠科學(xué)，不能形成整體和系統(tǒng)
作為一個開放的系統(tǒng)，房地產(chǎn)項目的營銷活動由諸多要素構(gòu)成，分為許多環(huán)節(jié)。而目前，許多房地產(chǎn)項目的營銷策劃公司限于一個全案營銷策劃，提交幾個平面廣告設(shè)計，對于廣告效果缺乏跟蹤和監(jiān)控，營銷策劃缺乏整體和系統(tǒng)性，營銷策劃的效果缺乏后評估機制。
三、國家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)的營銷對策
(一)針對政策、形勢制定營銷策略
近期國家宏觀調(diào)控重點是住宅項目，尤其是中高檔商品房，根據(jù)這一政策的傾向性，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)積極調(diào)整營銷策略，繼續(xù)堅持以中高檔住房為主的產(chǎn)品策略將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著很大的風(fēng)險，應(yīng)該進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，壓縮中高檔住宅的開發(fā)規(guī)模。并且利用不同類型房地產(chǎn)項目進行相互補充，利用不同類型房地產(chǎn)資金的相互調(diào)劑，以適應(yīng)當(dāng)前宏觀調(diào)控形勢下的房地產(chǎn)市場政策傾向。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮涉足一些非住宅產(chǎn)業(yè)，尤其是商業(yè)物業(yè)和辦公物業(yè)的開發(fā)，在合理的融資模式的支撐下，充分利用財務(wù)杠桿的作用，改變公司的資金來源，來增強公司的適應(yīng)性。
(二)提升營銷策劃的水平和實效
國家宏觀調(diào)控的目標(biāo)是使房地產(chǎn)市場回歸理性，也就是說，在未來的相當(dāng)一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場將會趨于平穩(wěn)，這也就意味著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭將會更加激烈，而營銷策劃對于房地產(chǎn)企業(yè)的意義將越來越重要?？梢詮膬蓚€方面進行，首先，要建立并完善當(dāng)前的營銷策劃的質(zhì)量考評標(biāo)準(zhǔn)和體系，應(yīng)當(dāng)將評價權(quán)下放至項目公司，總部只是出臺相關(guān)評價標(biāo)準(zhǔn)，因為項目公司靠近終端消費者，對市場及消費者的理解和把握更為到位，這有利于提高營銷策劃實效；其次，要重點解決策劃思想和設(shè)計方案之間存在的偏差問題，由于設(shè)計單位與策劃機構(gòu)間的溝通存在一定誤差，以及項目報批存在時限等原因，策劃思想往往難以得到有效的貫徹?？梢宰屧O(shè)計單位的相關(guān)人員提前介入到營銷策劃中，將營銷策劃能向上延伸，在創(chuàng)意期便進行營銷策劃，從而達到營銷策劃和產(chǎn)品創(chuàng)意的高度重合。
(三)實行差異化產(chǎn)品定位銷售策略
異化是將企業(yè)提供的產(chǎn)品形成全產(chǎn)業(yè)內(nèi)具有獨特性的東西。差異化的方式可以是技術(shù)特點、品牌形象、產(chǎn)品開發(fā)、客戶服務(wù)及其它方面的獨特性。堅持差異化原則可以利用客戶對品牌的忠誠以及由此產(chǎn)生的對價格敏感性的下降，避免和其他企業(yè)發(fā)生正面沖突，它可以增加利潤卻不必追求低成本。在研究產(chǎn)品的市場定位時，不僅要關(guān)注價格、區(qū)位、購買人群收入等要素，而且要研究消費者的文化品位和家庭消費的階段性等問題。就微觀層面而言，消費者偏好又是隨時可能變化的，如果缺乏對這些變化的充分考慮，房地產(chǎn)開發(fā)商將會盡失先機。所以說，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)研究消費者行為偏好，進行市場細分，形成自己獨特的產(chǎn)品特征和競爭優(yōu)勢。
(四)加強產(chǎn)品和營銷策劃理念創(chuàng)新
首先，產(chǎn)品創(chuàng)新必須關(guān)注市場，市場的需求是產(chǎn)品創(chuàng)新的最大動力。市場有一個發(fā)展成熟的過程，國家政策、購房者都在趨向理性，市場趨向成熟，層次供應(yīng)、層次消費的需要已經(jīng)提上議事日程。其次，必須切實提高產(chǎn)品品質(zhì)。這需要用完整的社區(qū)理念取代傳統(tǒng)的小區(qū)規(guī)劃模式。用可持續(xù)發(fā)展的思想建立居住區(qū)的生態(tài)結(jié)構(gòu)。生態(tài)社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計要面向未來，對未來有預(yù)見性，注重能源的保護和充分利用，建立新型的交通體制，建立智能化的服務(wù)系統(tǒng)。最后，要提高房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)能力或?qū)ρ邪l(fā)成果的整合利用能力。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中，極少數(shù)以自己的建筑研究中心為核心完成產(chǎn)品創(chuàng)新工作。大多數(shù)開發(fā)商則需要整合包括策劃、規(guī)劃、景觀、建筑、室內(nèi)設(shè)計等多家機構(gòu)共同協(xié)作，完成產(chǎn)品的研發(fā)工作，市場需求的多元化已促使設(shè)計機構(gòu)調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營體制向綜合化發(fā)展。全新理念、全新技術(shù)、全新模式才能贏得先機，把握市場。
結(jié)語
房地產(chǎn)營銷策劃是一個綜合性、系統(tǒng)性的工程，需要在先進的理論指導(dǎo)下運用各種手段、工具來實現(xiàn)房地產(chǎn)價值的兌現(xiàn)?？蛻粲兄喾N多樣的需求，市場的大環(huán)境復(fù)雜萬變，在我國房地產(chǎn)業(yè)正步入以調(diào)控促發(fā)展時期，更體現(xiàn)出真金不怕火煉。好的房地產(chǎn)營銷策劃是靠市場來檢驗的，只有不斷將房地產(chǎn)營銷策劃從單一化向全面化發(fā)展，才能對提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益等諸多方面發(fā)揮重要的作用。
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