發(fā)布時(shí)間：2023-07-12 16:35:40
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)的開發(fā)策略樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：營(yíng)改增 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 影響 應(yīng)對(duì)策略
一、營(yíng)改增的進(jìn)程
營(yíng)改增就是把繳納營(yíng)業(yè)稅改為征收增值稅。2012年，上海的交通運(yùn)輸業(yè)以及部分服務(wù)業(yè)開始了營(yíng)改增試點(diǎn)；同年8月試點(diǎn)范圍擴(kuò)展到北京、江蘇、廣東等10個(gè)省區(qū)市；2013年試點(diǎn)擴(kuò)展到全國(guó)，同時(shí)廣播、影視制作和發(fā)行也被納入試點(diǎn)；2014年鐵路運(yùn)輸業(yè)、郵政通信業(yè)以及電信業(yè)被納入試點(diǎn)范圍；據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，2012年到2015年間，我國(guó)試點(diǎn)營(yíng)改增已經(jīng)累計(jì)減稅5000多億元；2016年5月1日起我國(guó)全面推開營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)重大的變革。
二、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的必要性
營(yíng)改增最大的變化在于改變了營(yíng)業(yè)稅重復(fù)征稅、無(wú)法抵扣、無(wú)法退稅的弊病，實(shí)現(xiàn)了增值稅進(jìn)項(xiàng)和銷項(xiàng)的抵扣，能有效降低企業(yè)稅負(fù)，完善我國(guó)財(cái)稅體制，這是我國(guó)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重頭戲，也與國(guó)際趨同。營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)行業(yè)繳納的是營(yíng)業(yè)稅，在上游的安裝、裝修環(huán)節(jié)已經(jīng)繳納過營(yíng)業(yè)稅，可是銷售房地產(chǎn)的時(shí)候又要繳納營(yíng)業(yè)稅，造成了重復(fù)征稅，不利于行業(yè)的發(fā)展。而增值稅是以增值額為依據(jù)計(jì)征，營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買材料、設(shè)備時(shí)取得增值稅專用發(fā)票，就可以進(jìn)行抵扣，避免了重復(fù)納稅，減輕了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。全面實(shí)施營(yíng)改增之后，不動(dòng)產(chǎn)也被納入抵扣范圍，有利于房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大有效投資，進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。
三、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正面影響
全面實(shí)施營(yíng)改增，將給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)一定的正面影響。首先，能夠一定程度上緩解企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，降低企業(yè)成本。在傳統(tǒng)的稅收制度之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收名目繁多，需要繳納的稅收費(fèi)用也相對(duì)較高，增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力。通過實(shí)施營(yíng)改增，削減稅收名目，抵扣部分稅收費(fèi)用，企業(yè)的稅負(fù)降低，對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展極為有利。其次，營(yíng)改增的實(shí)施，將推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。營(yíng)改增改變了價(jià)格體系，實(shí)行層層抵扣，企業(yè)就必須重新設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)流程，自覺調(diào)整內(nèi)部架構(gòu)，實(shí)施精細(xì)化管理，這有利于正規(guī)企業(yè)降低稅負(fù)。相反，運(yùn)營(yíng)不正規(guī)的企業(yè)難以適應(yīng)，稅負(fù)反而會(huì)增加。
四、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)面影響
營(yíng)改增將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成一定的負(fù)面影響，甚至?xí)又仄髽I(yè)的負(fù)擔(dān)。與其他商品生產(chǎn)相比，房地產(chǎn)開發(fā)周期更長(zhǎng)，項(xiàng)目預(yù)售之后就需要預(yù)繳稅款，卻需要等到竣工結(jié)算之后才能取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，抵扣之后才能獲得進(jìn)項(xiàng)稅款，結(jié)果企業(yè)所承擔(dān)的增值稅成本大大提高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往難以獲得足夠的建安成本增值稅發(fā)票，例如勞務(wù)費(fèi)和部分建筑材料等就難以獲得增值稅發(fā)票，結(jié)果進(jìn)項(xiàng)抵扣不足，造成企業(yè)資金短缺。另外，土地成本在房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)中約占23%，按照現(xiàn)行的法律法規(guī)和政策，土地成本無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，因此企業(yè)所承擔(dān)的稅負(fù)極有可能大大升高，特別是在一二線城市拿地這一點(diǎn)體現(xiàn)得更加明顯。營(yíng)改增之后，賬務(wù)處理難度加大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)短時(shí)間內(nèi)難以適應(yīng)統(tǒng)一的稅收政策，稅負(fù)有可能大幅度上升。
五、營(yíng)改增背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略
（一）積極提高財(cái)務(wù)核算管理水平
會(huì)計(jì)核算機(jī)制包括了信息收集、整理分析、明細(xì)核算等，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須健全會(huì)計(jì)核算制度，完善會(huì)計(jì)核算體系，不斷提高會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量，通過全面、準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理來(lái)提高稅務(wù)處理能力。企業(yè)要完善會(huì)計(jì)核算內(nèi)容，增值稅會(huì)計(jì)核算一般應(yīng)設(shè)置四個(gè)二級(jí)科目，分別為應(yīng)交增值稅、未交增值稅、增值稅留抵稅額和簡(jiǎn)易征收增值稅，在“應(yīng)交增值稅”二級(jí)科目下，還應(yīng)在借方設(shè)置進(jìn)項(xiàng)稅額、已交稅金、減免稅款、轉(zhuǎn)出未交增值稅等欄目，在貸方設(shè)置銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出、轉(zhuǎn)出多交增值稅等欄目，使各稅收款項(xiàng)能夠更加清晰。在具體工作中要完善賬務(wù)處理流程，嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)核算程序開展稅務(wù)籌劃，加強(qiáng)項(xiàng)目成本核算以及竣工結(jié)算，及時(shí)對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行認(rèn)證和抵扣。企業(yè)必須加強(qiáng)發(fā)票的認(rèn)證和收集，保證原始依據(jù)的合法合規(guī)，避免發(fā)票流失等問題，提高會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性，防止由于進(jìn)項(xiàng)稅無(wú)法抵扣而造成的不必要損失。
（二）妥善處理期初稅款抵扣問題
實(shí)施營(yíng)改增政策后，企業(yè)可以利用買房送裝修等營(yíng)銷策略，合理控制稅負(fù)，充分利用營(yíng)改增緩解企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力。企業(yè)必須重點(diǎn)關(guān)注增值稅進(jìn)項(xiàng)稅抵扣和土地增值稅，做好增值稅發(fā)票的收集和整理工作，特別是在采購(gòu)環(huán)節(jié)，一定要加強(qiáng)供應(yīng)商管理，優(yōu)選那些資質(zhì)正規(guī)并且能夠提供足額增值稅發(fā)票的建筑安裝企業(yè)，取得對(duì)應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，使企業(yè)各項(xiàng)期初增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額得到抵扣，減少不必要的資金支出。上游建筑安裝業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額的主要來(lái)源，企業(yè)可以剝離建筑業(yè)務(wù)，獲得更多的進(jìn)項(xiàng)增值稅發(fā)票，以減輕稅負(fù)。在全新的營(yíng)改增政策之下，企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)稅收管理模式的調(diào)整，利用營(yíng)改增提高企業(yè)整體收益，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供更為可靠的支持。
（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)和稅務(wù)的內(nèi)部控制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)營(yíng)改增相關(guān)政策的研究和解讀，增強(qiáng)自身的稅收意識(shí)，確定全新的財(cái)務(wù)、稅務(wù)管理重點(diǎn)。首先，企業(yè)要優(yōu)化部門設(shè)置，進(jìn)一步完善崗位管理制度，明確崗位職責(zé)，真正做到責(zé)任到人。其次，必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)、稅務(wù)管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)，對(duì)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)，積極引入經(jīng)驗(yàn)豐富、財(cái)務(wù)能力出眾的財(cái)務(wù)管理人才，提升企業(yè)財(cái)務(wù)、稅務(wù)管理整體水平。第三，根據(jù)稅收政策變化積極調(diào)整經(jīng)營(yíng)流程，規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為，做好稅制銜接，在憑證認(rèn)證、管理和計(jì)算等方面加強(qiáng)管理，采購(gòu)部門要轉(zhuǎn)變思維方式，重視對(duì)供應(yīng)商的管理，以適應(yīng)新的稅收政策的轉(zhuǎn)變。第四，優(yōu)化會(huì)計(jì)處理流程，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)、稅務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和管理，反思、彌補(bǔ)稅務(wù)漏洞，規(guī)范增值稅發(fā)票的開具、保管行為，各項(xiàng)財(cái)務(wù)和稅務(wù)材料必須留存，以減少企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)。
（四）科學(xué)合理開展稅收籌劃工作
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)自身特點(diǎn)，適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，梳理企業(yè)的所有進(jìn)項(xiàng)稅額，積極、科學(xué)、合理地開展避稅工作：一是利用好納稅人身份?！盃I(yíng)改增”之后，對(duì)于小規(guī)模納稅人來(lái)說(shuō)，如果進(jìn)項(xiàng)稅超過了當(dāng)期銷售額的8%，稅負(fù)反而更重，所以這時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)成為一般納稅人更為有利。二是取得增值稅專用發(fā)票。在采購(gòu)工作中，要選擇一般納稅人作為供應(yīng)商，采購(gòu)材料要求開具增值稅專用發(fā)票；如果購(gòu)貨對(duì)象是小規(guī)模納稅人，不能抵扣或者抵扣很低，就可以要求價(jià)格折扣多一些。采取批量采購(gòu)或集中采購(gòu)的方法，這樣既可以保證高質(zhì)量和低價(jià)格，還能獲取增值稅專用發(fā)票。三是利用稅率差異。建筑業(yè)的稅率是 11%，而一般物資的稅率是 17%，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極利用這種稅率差異，獲得盡量多的抵扣。四是項(xiàng)目外包。部分環(huán)節(jié)無(wú)法獲得進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，就可以外包出去，進(jìn)行稅負(fù)轉(zhuǎn)移。甚至某些職能部門也可以外包出去，以降低管理成本，減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。五是利用時(shí)間差異。盡快取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，盡量延遲開出銷售發(fā)票，有利于及時(shí)抵扣，推遲繳稅。六是爭(zhēng)取優(yōu)惠政策。增值稅的減免稅政策相對(duì)較多，企業(yè)應(yīng)熟練掌握國(guó)家政策，例如環(huán)保相關(guān)的的優(yōu)惠政策，以爭(zhēng)取各種優(yōu)惠。
六、結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，實(shí)施營(yíng)改增有利于降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，也有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供更為可靠的政策環(huán)境。但是，應(yīng)對(duì)失策的話，企業(yè)稅負(fù)就可能大大增加，帶來(lái)巨大的資金壓力，嚴(yán)重影響企業(yè)的發(fā)展。營(yíng)改增已是大勢(shì)所趨，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須順應(yīng)時(shí)展形勢(shì)，改變經(jīng)營(yíng)模式，優(yōu)化管理架構(gòu)，以減輕企業(yè)稅負(fù)，在變革中謀求更大的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]崔志剛.“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策[J].財(cái)經(jīng)界，2013（29）：255
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)階段；成本控制
自1965年開始，企業(yè)領(lǐng)域中便存在“戰(zhàn)略”這個(gè)概念。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也變得愈加激烈，企業(yè)為獲取更大的成功也在不斷調(diào)整自身的發(fā)展戰(zhàn)略。而在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中，成本控制占據(jù)著不可動(dòng)搖的地位。近十年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入了黃金發(fā)展階段，但在黃金階段之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將何去何從。就目前來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，必須降低開發(fā)成本。如何更好的控制成本，需要從設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段以及施工階段三方面進(jìn)行控制。
一、在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行開發(fā)成本控制
（一）開發(fā)中進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。在房地產(chǎn)開發(fā)中，設(shè)計(jì)起到至關(guān)重要的作用，設(shè)計(jì)的好壞關(guān)乎工程的投資效益，關(guān)乎工程的總體造價(jià)。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，需要做好設(shè)計(jì)階段的成本控制。
限額設(shè)計(jì)的實(shí)行可以有效的控制設(shè)計(jì)階段的成本。限額設(shè)計(jì)就是先讓業(yè)主提出總投資的估算，企業(yè)在業(yè)主估算的限額內(nèi)進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，之后業(yè)主通過評(píng)估和審核確定新的限額，最后將其分解到主要專業(yè)的預(yù)算限額中。在施工過程中，各不同專業(yè)要進(jìn)行充分協(xié)調(diào)，要強(qiáng)化責(zé)任，要合理分解和使用投資限額，要保證預(yù)算不得超出限額的5%，對(duì)于超出的要進(jìn)行處罰。
（二）開發(fā)中進(jìn)行多方案比較。在房地產(chǎn)開發(fā)中，要開展多方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，尤其對(duì)于投資額較大的專業(yè)工程，更需要進(jìn)行比較。在工程中，要充分運(yùn)用相關(guān)原理，要在保證工程功能不變的情況下，盡量降低投資額。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，要時(shí)刻將技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較及優(yōu)化貫穿其中。不僅如此，在技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較時(shí)還要結(jié)合技術(shù)產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)，根據(jù)不同時(shí)點(diǎn)進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)。
（三）開發(fā)中要保證圖紙質(zhì)量。在房地產(chǎn)開發(fā)中，要對(duì)施工圖紙進(jìn)行嚴(yán)格的審核，審核的范圍不單單是建筑圖、設(shè)備圖，而是對(duì)項(xiàng)目中所有的圖紙就行審核。在審核過程中，各專業(yè)相關(guān)人員要進(jìn)行的充分溝通協(xié)調(diào)，只有這樣，才能更全面的審核圖紙，才能更快的發(fā)現(xiàn)圖紙中所存在的問題。不僅如此，通過共同審圖，還能提升圖紙的設(shè)計(jì)深度，防止設(shè)計(jì)中的疏漏，更有利于投標(biāo)單位作出精準(zhǔn)的報(bào)價(jià)，防止不必要的浪費(fèi)。
二、在招標(biāo)階段進(jìn)行開發(fā)成本控制
（一）制定完善的招標(biāo)文件。在招標(biāo)階段，招標(biāo)文件的好壞關(guān)乎招標(biāo)的成敗，關(guān)乎履約的順利程度。因此，要注重招標(biāo)文件的編制，使其內(nèi)容詳細(xì)，便于操作。招標(biāo)的內(nèi)容必須包括招標(biāo)的范圍及方式、工程的工期和質(zhì)量要求、招投標(biāo)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、付款結(jié)算方式等等內(nèi)容。不僅如此，在制定招標(biāo)文件時(shí)要嚴(yán)格依據(jù)法律條文，要保證雙方處于同等地位，防止開發(fā)中出現(xiàn)違法違紀(jì)現(xiàn)象。
（二）避免投標(biāo)單位的掛靠現(xiàn)象。就目前的建筑市場(chǎng)，包工頭的掛靠現(xiàn)象仍普遍存在，嚴(yán)重時(shí)會(huì)出現(xiàn)掛靠多家單位的圍標(biāo)現(xiàn)象。這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，以嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)合理的秩序，將直接影響中標(biāo)后的施工質(zhì)量以及項(xiàng)目管理。因此，在招標(biāo)階段，要采取切實(shí)可行的措施，避免掛靠現(xiàn)象的出現(xiàn)。這需要事先對(duì)企業(yè)進(jìn)行全面的了解，并向投標(biāo)單位明確態(tài)度，同時(shí)，要通知企業(yè)的法人代表親自到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行確認(rèn)，并在評(píng)標(biāo)環(huán)節(jié)中進(jìn)行技術(shù)答辯。
（三）要進(jìn)行合理評(píng)標(biāo)。在工程的招投標(biāo)中，報(bào)出最低價(jià)的單位中標(biāo)已成為一種慣例，這雖然可以有效的控制成本，但在真正的施工過程中，報(bào)出低價(jià)的中標(biāo)單位往往因價(jià)格過低而無(wú)法按期完工，或是在施工過程中，通過偷工減料來(lái)獲取利潤(rùn)，這不僅降低了工程的整體質(zhì)量，為項(xiàng)目建設(shè)帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，更為業(yè)主帶來(lái)財(cái)產(chǎn)損失，甚至?xí)绊懮陌参！?/p>
（四）在評(píng)標(biāo)時(shí)間上進(jìn)行適當(dāng)延長(zhǎng)。在招標(biāo)階段，要嚴(yán)格按照《招投標(biāo)法標(biāo)》的規(guī)定，投標(biāo)的單位數(shù)要高于或等于三家，如果少于三家投標(biāo)單位，專家可直接進(jìn)行否表，要求重新招標(biāo)。當(dāng)投標(biāo)單位確定后，需要對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行評(píng)審，一般情況下，中小型工程的評(píng)標(biāo)時(shí)間約為一天，專家的評(píng)審時(shí)間不超過1個(gè)小時(shí)；大型工程的評(píng)標(biāo)時(shí)間約為兩天，專家的評(píng)審不超過2個(gè)小時(shí)。但在實(shí)際評(píng)標(biāo)時(shí)，專家面對(duì)投標(biāo)單位所制定的數(shù)百頁(yè)投標(biāo)文件，時(shí)間便顯得特別倉(cāng)促，部分專家甚至在評(píng)審前對(duì)工程一無(wú)所知，只能在評(píng)標(biāo)前聽取招標(biāo)單位的簡(jiǎn)短介紹，這直接導(dǎo)致專家無(wú)法做出全面的評(píng)審，也無(wú)法真正做到擇優(yōu)選標(biāo)。因此，合理的延長(zhǎng)評(píng)標(biāo)時(shí)間便顯得尤為重要。在中小型工程中可將專家評(píng)審時(shí)間延長(zhǎng)2-3個(gè)小時(shí)，在大型工程中可將專家評(píng)審時(shí)間延長(zhǎng)4-6個(gè)小時(shí)。同時(shí)，在招標(biāo)前，招標(biāo)單位要與專家進(jìn)行充分的溝通，要告知專家工程的重點(diǎn)及難點(diǎn)，確保專家科學(xué)合理的進(jìn)行評(píng)審，保證評(píng)審質(zhì)量。
三、在施工階段進(jìn)行開發(fā)成本控制
（一）加強(qiáng)合同管理。在施工階段，合同是企業(yè)與業(yè)主之間的紐帶，是工程造價(jià)計(jì)算、付款、結(jié)算和索賠的重要依據(jù)。因此，要切實(shí)加強(qiáng)合同的管理。制定合同時(shí)，要嚴(yán)格按照國(guó)際通行的施工合同范本（FIDIC文本），要盡量避免因合同問題所導(dǎo)致的糾紛或索賠。同時(shí)，要建立并完善工程的變更審批流程，減少工程數(shù)量的變更，使中標(biāo)價(jià)及合同價(jià)真正起到控制成本的作用。
（二）靈活管理工程。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，其周期較長(zhǎng)、內(nèi)容較多、涉及面較廣。因此，在開發(fā)過程中，要做好控制，加強(qiáng)管理。但從實(shí)際情況來(lái)看，許多事情都是不可預(yù)見的，這就需要開發(fā)企業(yè)依據(jù)豐富的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行靈活的管理，適時(shí)進(jìn)行調(diào)整變更調(diào)整。對(duì)于變更，企業(yè)要有正確的認(rèn)識(shí)，變更雖然會(huì)投資、工期產(chǎn)生或多或少的影響，但如果不進(jìn)行變更，則會(huì)帶來(lái)更大的損失。當(dāng)然，在項(xiàng)目實(shí)施前，要依據(jù)項(xiàng)目情況制定《工程變更管理辦法》，使項(xiàng)目的變更有據(jù)可循，防止因變更而產(chǎn)生不必要的矛盾。
（三）完善目標(biāo)管理體制。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，要設(shè)立明確的成本目標(biāo)，要制定并完善目標(biāo)管理體制，要定期分析和監(jiān)控預(yù)算的執(zhí)行情況，要將目標(biāo)成本與實(shí)際成本進(jìn)行對(duì)比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，不斷進(jìn)行修正和完善。從房地產(chǎn)開發(fā)的性質(zhì)來(lái)看，項(xiàng)目建設(shè)過程中存在綜合性以、多變性以及關(guān)聯(lián)性。因此，在成本控制上要有整體觀念，不能單單考慮某一方面的節(jié)省，而忽略整體的進(jìn)程。同時(shí)，在成本控制上，要從源頭做起，將成本控制貫徹整個(gè)工程當(dāng)中。
綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)中，成本控制是一項(xiàng)系統(tǒng)“工程”。需要完善的保障體系，需要靈活的調(diào)整變更，需要整體的協(xié)調(diào)配合。只有真正做好成本控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中披荊斬棘，迎來(lái)企業(yè)發(fā)展的春天。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 資金募集管理 策略
一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目投資的資金募集管理現(xiàn)狀
房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)進(jìn)入快速發(fā)展的階段已經(jīng)有將近20年的時(shí)間，目前全國(guó)排名較為領(lǐng)先的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也基本上經(jīng)歷了15年以上的發(fā)展歷史，這些企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模快速擴(kuò)張階段基本是在2000年至2010年這10年間，這10年正是中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、中國(guó)城市化進(jìn)程突飛猛進(jìn)的10年，這些房地產(chǎn)企業(yè)正是把握住了這一階段的歷史性機(jī)遇，從而實(shí)現(xiàn)了企業(yè)規(guī)模和資金規(guī)模的快速膨脹。在進(jìn)入2010-2015年這一個(gè)5年階段后，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速逐漸放緩，城市化速度的減慢，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)也從快速的粗放式增長(zhǎng)進(jìn)入了穩(wěn)定的精細(xì)化發(fā)展階段。在之前的10年中，不論大規(guī)模的集團(tuán)型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是僅有一兩個(gè)項(xiàng)目的小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其資金的募集基本上是通過銀行融資和銷售回款來(lái)完成的，而且其操作模式極為簡(jiǎn)單，只要在建設(shè)期通過銀行融資拿到充足的建設(shè)資金支持，項(xiàng)目開始銷售以后基本上可以很快實(shí)現(xiàn)貸款的歸還和投資回收，這種模式在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的這一特定階段中被證明是高度有效的資金募集方式。
從銀行方面來(lái)說(shuō)，在這10年間全國(guó)各地的土地價(jià)值均出現(xiàn)了快速增值，開發(fā)商不論大小只要成功拿地，手中的土地就會(huì)快速增值，當(dāng)開發(fā)商用快速增值的土地作為抵押到各個(gè)商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，便實(shí)現(xiàn)了抵押物對(duì)融資額度的高比例覆蓋，同時(shí)各商業(yè)銀行看到了房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售以后的快速資金回流和房屋銷售價(jià)格的高溢價(jià)，也更愿意發(fā)放貸款給房地產(chǎn)企業(yè)。
從銷售回款方面來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者在看到了土地快速增值和不斷上漲的房?jī)r(jià)后，也對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了強(qiáng)烈的漲價(jià)預(yù)期，全國(guó)各地出現(xiàn)了剛性需求提前釋放的恐慌性購(gòu)買和投資性購(gòu)買，日光盤、月光盤頻現(xiàn)，在此期間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了巨大的資金回流和快速的資金周轉(zhuǎn)。
因此，在這一階段內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金募集和資金來(lái)源管理的成敗其實(shí)并不取決于資金募集管理手段是否成功，而是取決于是否拿到了溢價(jià)潛力的土地和能否快速實(shí)現(xiàn)銷售。
但是，自2010年以來(lái)，尤其是在2011年以后，政府部門陸續(xù)出臺(tái)了限制各個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過快上漲的多項(xiàng)措施，包括限購(gòu)、限貸、銷售資金監(jiān)管等制度。這些制度的出臺(tái)一方面放緩了開發(fā)企業(yè)的銷售量和銷售速度，影響了資金回收速度；另一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望情緒逐漸升高，影響了土地增值的速度，在2010-2015年這五年間，房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式已經(jīng)從主要依靠土地增值的方式，開始向樓盤品質(zhì)、品牌附加值等更注重于產(chǎn)品本身的溢價(jià)能力因素發(fā)展。從目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金募集也不可能再繼續(xù)依靠之前簡(jiǎn)單的方式去解決，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過多元的融資渠道、合理的融資節(jié)點(diǎn)安排、高效的資金使用效率來(lái)完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目籌資工作。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金募集的主要來(lái)源分析
（一）股權(quán)融資
股權(quán)融資的資金主要分為兩類資金。
1.股東自有資金的投入
這部分資金屬于投資者或公司所有者投入的項(xiàng)目啟動(dòng)資金，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的資金需求量巨大，一般很少有項(xiàng)目能夠依靠股東自有資金投入作為項(xiàng)目資金募集的主要來(lái)源。
2.上市融資
上市融資即通過資本市場(chǎng)進(jìn)行融資，主要方式就是公司上市，在資本市場(chǎng)上募集資金。此類融資的金額和規(guī)模較大，而且成本較低，但是有可能稀釋所有者對(duì)公司的控制權(quán)，而且目前我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)在A股上市存在較多的限制，H股上市的條件也較為苛刻，因此這種方式不適合規(guī)模較小的開發(fā)企業(yè)。
（二）負(fù)債融資
1.債券融資
（1）公司債。這類債券是上市公司通過資本市場(chǎng)發(fā)行的長(zhǎng)期債券，此類融資期限較長(zhǎng)，但融資成本較高，還本付息壓力較大。這類債券首先要求發(fā)行企業(yè)是上市公司，因此同樣不適用于規(guī)模較小的開發(fā)企業(yè)。
（2）企業(yè)債券。這類債券主要是由政府部門或者國(guó)有控股企業(yè)經(jīng)過審批部門核準(zhǔn)發(fā)放的債券，對(duì)發(fā)行主體和審批程序有著嚴(yán)格的要求。
2.銀行貸款融資
銀行貸款融資是目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)采用的最為普遍的融資方式，企業(yè)通過將土地或者在建工程抵押給商業(yè)銀行，然后在取得“四證”后即可得到開發(fā)貸款。此類融資成本相對(duì)較低、期限較長(zhǎng)、對(duì)債務(wù)人主體沒有過于嚴(yán)苛的限制，但是根據(jù)目前我國(guó)各大商業(yè)銀行對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的基本條款，普遍對(duì)授信貸款采取受托支付的方式進(jìn)行管理，開發(fā)商無(wú)法將此部分融資用于新項(xiàng)目拿地，另外對(duì)還款條件等有著較為嚴(yán)格的限制。
（三）房地產(chǎn)信托基金
房地產(chǎn)信托基金是由有資格的基金發(fā)行商或相關(guān)的商業(yè)銀行定向發(fā)行的專門用于項(xiàng)目建設(shè)的基金，此類融資的資金可以用于項(xiàng)目開發(fā)前期拿地，對(duì)于資金使用的限制很少、融資額巨大，但相應(yīng)的融資成本也較高年融資成本普遍在11%-20%，而且由于是基金定向發(fā)行融資，融資期限固定，及時(shí)企業(yè)有較為充裕的現(xiàn)金流時(shí)也不能提前還款，因此對(duì)于項(xiàng)目整體的投資效果有較大影響。
三、規(guī)模不同的房地產(chǎn)公司應(yīng)采取的籌資管理策略分析
（一）具有上市條件且公司股東較為集中的公司
這類公司往往屬于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模排名較為領(lǐng)先的公司，在總資產(chǎn)和項(xiàng)目數(shù)量上都十分巨大，這種類型的公司在全國(guó)都有幾十甚至上百個(gè)項(xiàng)目在同時(shí)開發(fā)，其資金需求的規(guī)模無(wú)疑是巨大的。因此，此類公司集團(tuán)層面較為適合采用資本市場(chǎng)中的權(quán)益類融資或者債券融資，因?yàn)檫@些公司一般都符合在資本市場(chǎng)上市或者是發(fā)行債券的條件，而且這種渠道的融資量巨大，可以滿足整個(gè)集團(tuán)公司進(jìn)行項(xiàng)目投資的長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性自有資金需求。
另外，結(jié)合公司旗下各項(xiàng)目的融資渠道，合理利用開發(fā)貸款、信托基金等方式，以資本市場(chǎng)的權(quán)益融資為建設(shè)投資資金來(lái)源，以開發(fā)貸款、信托基金作為項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源，合理地搭配融資渠道、保持穩(wěn)健的資金結(jié)構(gòu)。
籌資策略的核心：這種規(guī)模的集團(tuán)公司籌資策略往往屬于戰(zhàn)略級(jí)別，而且資本市場(chǎng)融資工作具有長(zhǎng)期性，一旦實(shí)施短期內(nèi)不可能進(jìn)行大的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，因此必須根據(jù)集團(tuán)公司發(fā)展定位來(lái)制定，為公司的可持續(xù)發(fā)展做出長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。
（二）不具有上市條件中等規(guī)模的集團(tuán)型房地產(chǎn)公司
這種類型的公司一般短期內(nèi)不具備上市條件，項(xiàng)目分布基本上在本省市或者兩三個(gè)省市范圍內(nèi)，項(xiàng)目數(shù)量一般在20個(gè)以內(nèi)，股東數(shù)量較少，資金結(jié)構(gòu)基本是采取股東自有資金加負(fù)債融資的模式。由于整體資金規(guī)模的限制，這類集團(tuán)公司一般在新投資項(xiàng)目時(shí)主要考慮采取以已有項(xiàng)目進(jìn)行信托基金融資，信托基金對(duì)于資金用途的限制較少，公司可以將信托資金在滿足本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的前提下，將其余資金用于新土地的摘取和投資，這樣以實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)。
籌資策略的核心：此類型的公司一般資產(chǎn)規(guī)模中等，資金鏈穩(wěn)健程度較弱，各個(gè)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)之間的資金需求連接十分緊密，因此在選擇融資渠道及規(guī)模時(shí)一定要考慮后期整個(gè)公司的還款壓力和資金平衡能力，否則一旦出現(xiàn)某一個(gè)項(xiàng)目的銷售回款情況未達(dá)到預(yù)期，便很有可能產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)，致使整個(gè)企業(yè)的資金鏈斷裂，甚至產(chǎn)生破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
這類企業(yè)股東的主業(yè)往往不是房地產(chǎn)行業(yè)，而是在其他行業(yè)積累了一定的資金量以后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的投資。這種企業(yè)的自有資金規(guī)模一般都極其有限，所能開發(fā)的規(guī)模一般也就1-2個(gè)項(xiàng)目。其自有資金的來(lái)源比較復(fù)雜，甚至還有采用民間借貸的資金進(jìn)行摘地的，所以這類企業(yè)的資金鏈非常緊張，單一項(xiàng)目的銷售回款速度直接影響了其投資成敗。因此，這類企業(yè)一般采取成本較低的開發(fā)貸款來(lái)滿足開發(fā)資金需求。
籌資策略核心：這種小規(guī)模公司在進(jìn)行融資時(shí)的首要因素是融資速度和融資規(guī)模，即如果不能在一定時(shí)間內(nèi)獲得足夠量的資金，其投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大幅增加，因此這類企業(yè)應(yīng)在成本可接受的范圍內(nèi)盡可能地提高融資速度和規(guī)模。
四、結(jié)論
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì) 影響因素 發(fā)展策略
房地產(chǎn)行業(yè)在很大程度上推進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，具有非常重要的意義。這就證實(shí)了，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好壞影響著我國(guó)整體宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此，我國(guó)要對(duì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的因素進(jìn)行深入的研究和探討，才能夠保證我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定的發(fā)展。
一、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要因素
（一）市場(chǎng)因素
我國(guó)屬于人口大國(guó)，正是因?yàn)槿丝谔嗖旁斐晌覈?guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速增加。站在市場(chǎng)的角度來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)具有很大的發(fā)展空間和開發(fā)潛力，同時(shí)隨著城市化進(jìn)展的速度持續(xù)加快，人們也不斷的向城市搬遷，這就加大了對(duì)房地產(chǎn)的需求，在市場(chǎng)方面不斷的推進(jìn)下，使房地產(chǎn)行業(yè)向著更廣闊的空間和前景邁進(jìn)。從市場(chǎng)方面對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行定義的話，其實(shí)房地產(chǎn)就是一種商品，因?yàn)槭巧唐匪詴?huì)有供求關(guān)系存在，這就說(shuō)明影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)重要因素之一就是市場(chǎng)因素。
（二）經(jīng)濟(jì)因素
影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的另一重要因素就是經(jīng)濟(jì)因素。經(jīng)濟(jì)因素通常會(huì)劃分為：利率因素、物價(jià)因素與居民收入因素等幾種。利率幾乎都是以影響消費(fèi)者購(gòu)買思維以及趨向的形式表達(dá)出來(lái)。以成本為基礎(chǔ)出發(fā)點(diǎn)來(lái)講，貸款利率的提升或降低極大的影響了房地產(chǎn)開發(fā)商所投資的多少，繼而對(duì)房地產(chǎn)在建設(shè)和自身收益上有直接的影響。但是從對(duì)購(gòu)買者的影響來(lái)講，假如購(gòu)買者在購(gòu)房時(shí)所用的資金來(lái)源于貸款，那貸款利率的高低就會(huì)對(duì)購(gòu)買者的成本產(chǎn)生很大的影響，這就使購(gòu)買者的購(gòu)買欲望處于搖擺不定的局勢(shì)。
（三）社會(huì)因素
社會(huì)因素又是一個(gè)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的因素。如果在社會(huì)政治情況相對(duì)穩(wěn)定的情況下，人們就會(huì)有強(qiáng)烈的投資和置業(yè)欲望，這就會(huì)使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)保持在比較穩(wěn)定的局面，反之，如果政治情況出現(xiàn)不穩(wěn)定局勢(shì)，則會(huì)使社會(huì)環(huán)境動(dòng)蕩不安，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也包含其中，而且動(dòng)蕩會(huì)比其他行業(yè)更為嚴(yán)重。社會(huì)穩(wěn)定不僅包含了政治因素，同時(shí)也包含了社會(huì)秩序穩(wěn)定。假如在社會(huì)中經(jīng)常出現(xiàn)偷盜、殺人或者搶劫等犯罪行為，那就使人們的生活沒有充足的安全保障，這也降低了對(duì)房地產(chǎn)的需求，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。
二、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要措施
（一）落實(shí)土地供應(yīng)政策
基于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在很多不良的影響因素，想要更好的保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定順利的發(fā)展，且能夠充分滿足人們的需求，必須針對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施科學(xué)合理的控制方案。首先，必須利用好土地供應(yīng)政策對(duì)土地價(jià)格調(diào)控的作用，健全土地儲(chǔ)存機(jī)制。在房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)的過程中，最重要的組成部分就是土地資源，而土地資源所起到的作用和影響在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中明顯的表現(xiàn)出來(lái)。通常決定房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素就是土地的價(jià)格，因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面土地有著決定性的作用。所以，想要使房地產(chǎn)行業(yè)能夠健康順利的發(fā)展，首要條件就是將土地調(diào)控機(jī)制徹底完善。
（二）改善房地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)構(gòu)造
目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求現(xiàn)狀不穩(wěn)定，基于此，我們需要不斷創(chuàng)新，進(jìn)一步完善市場(chǎng)的供應(yīng)構(gòu)造，慢慢提升住房的保障系統(tǒng)，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。主要方法如下：首先，作為政府部門，應(yīng)該及時(shí)制定合理的規(guī)章制度，結(jié)合房地產(chǎn)的實(shí)際需求來(lái)設(shè)計(jì)，盡量滿足人們對(duì)商品房的具體要求，當(dāng)然還要進(jìn)一步協(xié)調(diào)好不同類型房地產(chǎn)之間的關(guān)系，可以嘗試提升經(jīng)濟(jì)適用房所占的比例。其次，制定新的政策確保經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房的合理使用，保障居民及時(shí)得到應(yīng)當(dāng)擁有的優(yōu)惠。最后，進(jìn)一步縮短交易過程，提升房地產(chǎn)的交易速度，這樣一來(lái)就能夠在很大程度上緩解中低收入人群對(duì)住房的需求緊張，還可以減少住房空置現(xiàn)象的發(fā)生，充分發(fā)揮出房地產(chǎn)的重要作用，完成資源的合理搭配，保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
（三）改良房地產(chǎn)的稅費(fèi)制度
對(duì)我國(guó)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該嘗試改善房地產(chǎn)的稅費(fèi)制度，提升房地產(chǎn)信貸的控制力，對(duì)于那些沒有強(qiáng)大實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)要限制其開發(fā)力度，確保房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。根據(jù)我國(guó)的房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀得知，房地產(chǎn)的稅收政策其實(shí)就是要求房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行納稅，這些稅費(fèi)最終還是變相轉(zhuǎn)給了購(gòu)房者，況且房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過程中會(huì)有不同項(xiàng)類別的稅費(fèi)，這樣就在一定程度上提升了房地產(chǎn)的開發(fā)成本及出售價(jià)格，制約著人們的購(gòu)買欲望。所以，房地產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)需要結(jié)合發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)制定，并且稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還要隨著市場(chǎng)的變化而改變，這樣制定出來(lái)的稅費(fèi)政策才能真正推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。
（四）加強(qiáng)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，進(jìn)一步完善市場(chǎng)行為規(guī)范
當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)仍然面臨著很多問題，這些問題的出現(xiàn)主要是由于以下幾個(gè)方面的問題引起的，房地產(chǎn)行業(yè)的管理問題、房地產(chǎn)企業(yè)的素質(zhì)低下，市場(chǎng)監(jiān)管力度不足等。所以，我們應(yīng)該創(chuàng)建科學(xué)合理的房地產(chǎn)信用系統(tǒng)，時(shí)刻做好市場(chǎng)信用的監(jiān)督工作，凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。另外，還要不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的創(chuàng)建，促進(jìn)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的穩(wěn)定發(fā)展。
三、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著非常重要的促進(jìn)作用，所以，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的發(fā)展過程中，我們需要不斷創(chuàng)新，努力改善我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 項(xiàng)目成本 控制策略
一、引言
隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)得到了迅速增長(zhǎng)以及生活水平的提升，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成了升溫最快的一個(gè)行業(yè)，這也使得在這一行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力愈來(lái)愈激烈。房地產(chǎn)的項(xiàng)目要想得到健康長(zhǎng)久的發(fā)展，以及在激烈的市場(chǎng)上占據(jù)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，就必須要能夠?qū)ζ涑杀具M(jìn)行控制。在這一背景下加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的理論研究就有著實(shí)質(zhì)性意義。
二、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成及控制影響因素分析
（一）我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成分析
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成要素是多方面的，其中的土地費(fèi)用及前期工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、房屋開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等，都是其成本的構(gòu)成要素。所以在這些方面要能夠得到充分重視，如其中的管理費(fèi)用主要涵蓋著管理人員的工資及辦公費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)等諸多方面，在這些成本的構(gòu)成要素上都有著較為細(xì)化的具體成本，成本的主要內(nèi)容如下圖。[1]
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本內(nèi)容
（二）影響房地產(chǎn)成本控制的因素分析
影響房地產(chǎn)成本控制的因素也是多方面的，其中在投資決策階段的成本控制因素主要是項(xiàng)目所處的位置選擇和項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)模大小。而在設(shè)計(jì)階段的成本控制影響因素主要就是建筑設(shè)計(jì)因素和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)因素，而在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)因素上又有建筑物平面布置及建筑物基礎(chǔ)設(shè)計(jì)和建筑物層數(shù)。而在招投標(biāo)的成本控制影響因素方面主要是標(biāo)底的影響和房地產(chǎn)公司內(nèi)部的因素影響，投標(biāo)人的影響等。最后就是施工階段成本控制的影響因素方面，這一環(huán)節(jié)的影響因素主要就是天氣因素和施工方案的不合理，合同執(zhí)行中存在的缺陷問題等。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制問題及優(yōu)化策略探究
（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制問題分析
從實(shí)際情況來(lái)看，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制過程中還有著諸多問題有待進(jìn)一步解決，其中成本控制和管理制度的不完善體現(xiàn)的較為明顯，在成本控制的意識(shí)上還不是很強(qiáng)。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量及外觀控制比較重視，而對(duì)成本的控制給忽略了，控制沒有全面，成本估算的精確度相對(duì)較低，沒有科學(xué)有效的成本控制手段。
另外，在成本控制的過程中對(duì)市場(chǎng)觀念沒有重視，將高效率和高效益常常發(fā)生混淆。在房地產(chǎn)的開發(fā)前策劃及設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制管理意識(shí)相對(duì)比較薄弱，對(duì)成本的決策及預(yù)測(cè)比較缺乏制度性和規(guī)范性，事后成本管理存在著盲目性。[2]而在成本控制的范圍上相對(duì)比較狹窄，動(dòng)態(tài)成本的控制意識(shí)不強(qiáng)。
（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制優(yōu)化策略探究
針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制策略的實(shí)施要從多方面進(jìn)行，首先就要對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略明確化，充分利用經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)專注于專業(yè)化發(fā)展道路，進(jìn)而來(lái)構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制指標(biāo)體系。在這一過程中要遵循科學(xué)化及可比性、適應(yīng)性、全面性、連續(xù)性等相關(guān)原則。房地產(chǎn)的開發(fā)前期成本的控制主要就是對(duì)土地成本的管理，這是綜合的成本管理內(nèi)容，在決策階段定位目標(biāo)及目標(biāo)成本測(cè)算。主要從市場(chǎng)及房屋建造能力預(yù)測(cè)上進(jìn)行，進(jìn)行市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)，然后確定市場(chǎng)策略規(guī)劃銷售收入等。[3]
還要能夠考察項(xiàng)目投資的客觀環(huán)境及工程項(xiàng)目類型及模型，企業(yè)的策劃人員對(duì)消費(fèi)者需求及市場(chǎng)銷售預(yù)期等因素要進(jìn)行調(diào)查和分析，從而輔助企業(yè)制定有利投資方案。另外，在房地產(chǎn)的項(xiàng)目籌劃中，相關(guān)的數(shù)據(jù)分析人員可在科學(xué)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上對(duì)資料進(jìn)行分析，對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模加以合理化的估算。在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在這一階段加強(qiáng)成本控制能夠?qū)㈨?xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最大化地體現(xiàn)出來(lái)。
再者就是對(duì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目施工階段的成本控制，這是產(chǎn)品的形成階段，也是最為復(fù)雜的一個(gè)環(huán)節(jié)。在這一過程中主要就是控制好質(zhì)量，對(duì)工程造價(jià)成本進(jìn)行約束，在工期管理及合同等較為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)要加強(qiáng)控制。主要就是對(duì)物資的采購(gòu)比價(jià)上要得到有效加強(qiáng)，審計(jì)中要對(duì)資金的用度進(jìn)行公開公平地披露。另外，要在工程變更階段進(jìn)行嚴(yán)格管理，加強(qiáng)對(duì)合同的管理，對(duì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目施工質(zhì)量及施工進(jìn)度都要和合同的制定內(nèi)容相契合。
然后就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程收尾環(huán)節(jié)的成本控制，主要是在工程條款審核層面進(jìn)行加強(qiáng)。要緊密結(jié)合合同規(guī)定，和成本的預(yù)算金額相結(jié)合。與此同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)人員的管理，對(duì)管理的模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變，從而推動(dòng)管理模式向著精細(xì)化的方向邁進(jìn)，將績(jī)效管理模式在整個(gè)成本控制中實(shí)施并深化，把職工的能力和自身的薪酬相掛鉤。
還要建立成本信息統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，成本數(shù)據(jù)的采集是切實(shí)反映真實(shí)情況的基礎(chǔ)工作，在這一基礎(chǔ)上才能夠確保數(shù)據(jù)的真實(shí)性、及時(shí)性。針對(duì)新來(lái)的項(xiàng)目市場(chǎng)開發(fā)部要向財(cái)務(wù)部進(jìn)行項(xiàng)目可行性的報(bào)告，然后報(bào)送總經(jīng)理辦公室審批。內(nèi)部管理是一項(xiàng)重要的成本控制內(nèi)容，管理費(fèi)用的高低主要是取決于企業(yè)的管理水平，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重要環(huán)節(jié)，加強(qiáng)管理的同時(shí)，要建立高效精干的管理機(jī)構(gòu)，對(duì)管理的費(fèi)用相應(yīng)地降低。再者就是要能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)模進(jìn)行擴(kuò)大化，縮短開發(fā)的周期，只有從多個(gè)角度和途徑進(jìn)行分析考慮才能夠達(dá)到成本控制的目標(biāo)。[4]
四、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)繁榮發(fā)展的重要手段，只有將項(xiàng)目成本得到了有效控制才能夠使我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目得到健康長(zhǎng)久的發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本有效控制也是可持續(xù)發(fā)展的要求使然，由于本文的篇幅限制不能進(jìn)一步的深入研究，希望此次研究能夠起到拋磚引玉的作用以待后來(lái)者居上。
（作者單位為蘇州大學(xué)東吳商學(xué)院MBA2013春季班）
參考文獻(xiàn)
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【關(guān)鍵詞】海南房地產(chǎn)；挑戰(zhàn)；國(guó)際旅游；應(yīng)對(duì)策略
海南島的對(duì)外開放程度較高，其發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)的潛力可見一斑，同時(shí)，又是國(guó)內(nèi)外著名的旅游度假勝地，有為數(shù)不少的風(fēng)景名勝。種種因素造就了海南房地產(chǎn)業(yè)的興旺。同時(shí)，海南的房地產(chǎn)業(yè)也凸顯了諸多挑戰(zhàn)，本文就來(lái)論述這些挑戰(zhàn)的表現(xiàn)，并提出相應(yīng)可行性的應(yīng)對(duì)措施。
一、海南島房地產(chǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)
1、房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)銷能力不高的挑戰(zhàn)
海南島房地產(chǎn)業(yè)由于受到諸多因素的影響，營(yíng)銷能力較為匱乏，此外，房地產(chǎn)投入的資金不雄厚，比較容易受到外來(lái)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的侵襲，這也直接阻滯了房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)、均衡的發(fā)展。
2、容易受房地產(chǎn)政策影響的挑戰(zhàn)
近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性因素在增加，房地產(chǎn)泡沫愈發(fā)嚴(yán)重。為此，國(guó)家緊緊抓住契機(jī)，推行宏觀調(diào)控政策，采取各種調(diào)控策略，千方百計(jì)遏制住房地產(chǎn)泡沫，維護(hù)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)安全。然而，隨著實(shí)踐的推移，國(guó)家頒布了限購(gòu)令，并限制二套房的貸款。而海南有大量二套房已經(jīng)出售，這直接減緩了外地購(gòu)房者在購(gòu)買海南房產(chǎn)的進(jìn)度。
3、供給不平衡帶來(lái)的挑戰(zhàn)
海南要打造“國(guó)際旅游島”，在本地區(qū)有大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并隨著人們消費(fèi)水平的提高，還會(huì)根據(jù)需要而持續(xù)擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模。一方面，世界經(jīng)濟(jì)因2008年以來(lái)的金融危機(jī)影響而陷于不景氣的狀態(tài)，而我國(guó)經(jīng)濟(jì)則并未陷于低谷，人民幣獲得了一定的升值機(jī)會(huì)，這降低了海南房地產(chǎn)行業(yè)的投資價(jià)值；另一方面，海南房?jī)r(jià)的飆升，使投資價(jià)值縮水顯著。海南本地因保障房的大力建設(shè)而增加了住房的絕對(duì)數(shù)量，導(dǎo)致海南房地產(chǎn)的消費(fèi)額十分不穩(wěn)定。海南商品房的大力供應(yīng)，消費(fèi)者卻更加理性地購(gòu)買房產(chǎn)，房地產(chǎn)的供給與需求已經(jīng)出現(xiàn)不平衡的狀況。
二、政府應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)挑戰(zhàn)的策略
1、要促進(jìn)海南房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)接軌，不斷打造精品
在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與規(guī)劃上，要根據(jù)海南的氣候特征、地域文化和生態(tài)資源等客觀因素，在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的色彩、外觀配套、戶型框架和舒適程度等諸多方面融合本土特色元素。規(guī)避房地產(chǎn)的盲目、隨意和無(wú)節(jié)制的開發(fā)，在保障數(shù)量的同時(shí)要強(qiáng)化質(zhì)量，還要有規(guī)劃地發(fā)展具備環(huán)境、資源和文化特征的高品位房地產(chǎn)項(xiàng)目，促使房地產(chǎn)業(yè)走上精品化、正規(guī)化的軌道，為海南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了有力地政策環(huán)境，帶來(lái)更高的生態(tài)價(jià)值。
在房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)上，要結(jié)合海南本地特點(diǎn)，培育與產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步緊密相關(guān)聯(lián)的度假區(qū)、旅游區(qū)和娛樂區(qū)，不斷豐富其內(nèi)涵。并不失時(shí)機(jī)地開發(fā)旅游小景點(diǎn)，帶動(dòng)和促進(jìn)旅游地產(chǎn)的發(fā)展與資源的優(yōu)化配置。
2、優(yōu)化海南省的投資環(huán)境，創(chuàng)造“旅游房產(chǎn)”的品牌
海南省需全方位的改造現(xiàn)存的房地產(chǎn)工作程序和審批方式，大幅度地減少辦事時(shí)間限制，推行行政審批責(zé)任體制，以持續(xù)營(yíng)造穩(wěn)定、和諧的投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境，同時(shí)，大力使地產(chǎn)開放商的交易成本下降。主管金融的各大部門要加大建設(shè)方面的融資力度，援助島外的地產(chǎn)企業(yè)在海南融資進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。
為了有效地順應(yīng)海南島的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與政策優(yōu)勢(shì)，海南島要努力打造“宜居養(yǎng)老”的優(yōu)良環(huán)境，采取更加優(yōu)惠、透明和開放的政策，吸引島內(nèi)外的知名地產(chǎn)品牌前來(lái)海南島內(nèi)進(jìn)行投資與開發(fā)，帶動(dòng)市場(chǎng)信息鏈的形成。要不失時(shí)機(jī)地將房地產(chǎn)業(yè)向更廣闊的地域范圍內(nèi)推廣出去，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)的完美結(jié)合，努力推動(dòng)海南房地產(chǎn)業(yè)朝著市場(chǎng)化、高級(jí)化方向邁進(jìn)。
3、發(fā)展其他優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取優(yōu)惠政策
目前海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展大多依賴于旅游和房地產(chǎn)，假若支柱產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)一定的風(fēng)險(xiǎn)，則會(huì)對(duì)海南區(qū)域經(jīng)濟(jì)構(gòu)成不利影響。因此，政府完全有必要積極拓寬發(fā)展的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域與范圍，大力發(fā)展一些替代性行業(yè)，根據(jù)海南本土經(jīng)濟(jì)的實(shí)際情況和各項(xiàng)資源儲(chǔ)備，發(fā)展石油化工和汽車等行業(yè)，這有助于轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，減輕海南經(jīng)濟(jì)對(duì)傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)的依賴，也是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級(jí)的關(guān)鍵性舉措。政府也可適當(dāng)?shù)乜紤]借助于國(guó)際旅游島的建設(shè)，快速壯大生態(tài)農(nóng)業(yè)和海洋水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)等多種行業(yè)。
海南在建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)以來(lái)的24年間，經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)了良性勢(shì)頭，這得益于政府經(jīng)濟(jì)扶持的政策。展望未來(lái)，海南國(guó)際旅游島還要往深處發(fā)展，中央對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)節(jié)仍然處于政策性的指引層面，尚未出臺(tái)詳盡的共同性策略，這就有利于海南房地產(chǎn)行業(yè)的深入發(fā)展。海南為了尋求房地產(chǎn)價(jià)格總水平的穩(wěn)定，并得到切實(shí)控制，需在不違背中央房產(chǎn)策略的基礎(chǔ)上，依照本地實(shí)際與優(yōu)勢(shì)特征，在稅收和限制購(gòu)買等方面謀求一定的靈活性和彈性，以便于促進(jìn)海南經(jīng)濟(jì)的健康、協(xié)調(diào)運(yùn)作。
4、要落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和宏觀調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范銷售
海南本地政府通過經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和必要的行政手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，力求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，維持供求平衡?；诖?，要盡可能早地對(duì)海景房等旅游地產(chǎn)開展精裝修；建立健全房地產(chǎn)誠(chéng)信體系，以規(guī)范房地產(chǎn)買賣雙方的經(jīng)濟(jì)行為，加大各自的監(jiān)督管理和調(diào)控力度，遇有風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)防范；建立必要地商品房預(yù)期銷售資金監(jiān)督管理制度，以維護(hù)資金的安全，促進(jìn)預(yù)先銷售房地產(chǎn)的行為得以規(guī)范化執(zhí)行；鑒于海南經(jīng)濟(jì)的相對(duì)落后，政府在加大保障性建設(shè)住房的時(shí)候，要細(xì)致周密地規(guī)劃，緊緊與中央宏觀調(diào)控政策保持一致，做好監(jiān)管和分配等部分工作。
三、結(jié)語(yǔ)：
海南在今后發(fā)展時(shí)，要正視房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的挑戰(zhàn)，采取多種措施予以應(yīng)對(duì)。并利用旅游業(yè)的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H，積極培植和發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，依靠政府必要地引導(dǎo)和扶持，保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)的平穩(wěn)發(fā)展。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；政策風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）07-0-01
一、前言
所謂政策風(fēng)險(xiǎn)，它是指由國(guó)家頒布實(shí)施的、且與房地產(chǎn)相關(guān)的政策變動(dòng)，為房地產(chǎn)開發(fā)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)同國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著密切的聯(lián)系，所以它很容易受政策變動(dòng)的影響。房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)主要由土地政策風(fēng)險(xiǎn)、貨幣政策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)政政策風(fēng)險(xiǎn)等組成，本文主要針對(duì)這些政策風(fēng)險(xiǎn)，提出相應(yīng)的政策風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)建議。
二、房地產(chǎn)開發(fā)的政策風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)建議
在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，它將會(huì)面臨來(lái)自各方面的風(fēng)險(xiǎn)，其中政策風(fēng)險(xiǎn)則屬于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，由于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)不但無(wú)法避免，并且還會(huì)給從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)造成巨大的影響。所以，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)要對(duì)國(guó)家的政策導(dǎo)向進(jìn)行準(zhǔn)確地把握，并及時(shí)了解國(guó)家頒布實(shí)施的各項(xiàng)與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的政策，從而積極應(yīng)對(duì)這一類的風(fēng)險(xiǎn)。
1.摸清房地產(chǎn)政策的導(dǎo)向，及時(shí)識(shí)別政策風(fēng)險(xiǎn)
雖然政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是無(wú)法避免的，但是實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通常都會(huì)努力摸清相關(guān)的房地產(chǎn)政策導(dǎo)向，而那些中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，反而不太重視這項(xiàng)工作，他們的目光僅限于在開發(fā)之前核算成本與造價(jià)，以此來(lái)判定開發(fā)此項(xiàng)目能否獲利。尤其是在當(dāng)前這個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)已經(jīng)成為了大眾關(guān)注的焦點(diǎn)，房地產(chǎn)的相關(guān)政策也不斷出臺(tái)，政策環(huán)境可以說(shuō)是日漸從緊，所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都將成為其調(diào)控對(duì)象。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無(wú)論規(guī)模大小，都應(yīng)該及時(shí)且準(zhǔn)確的識(shí)別來(lái)自房地產(chǎn)開發(fā)的政策性風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)所有與房地產(chǎn)有關(guān)的政策，特別是新頒布的政策，都要迅速進(jìn)行收集、分析以及整理，同時(shí)將政策研究的結(jié)果做成報(bào)告的形式，遞交給開發(fā)企業(yè)的管理層保管，以便在決策時(shí)作為參考。通過對(duì)相關(guān)政策的研究，它不但可以幫助房地產(chǎn)的投資者掌握正確的投資與開發(fā)方向，比較準(zhǔn)確的對(duì)未來(lái)市場(chǎng)需求進(jìn)行預(yù)測(cè)，并且還能有助于投資者在政策發(fā)生變化時(shí)，及時(shí)對(duì)投資策略進(jìn)行調(diào)整，起到最大限度地控制政策風(fēng)險(xiǎn)的目的。
2.大力拓寬融資的渠道
大部分的政策風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)都可以利用準(zhǔn)確把握相關(guān)政策與規(guī)范其開發(fā)行為來(lái)進(jìn)行應(yīng)對(duì)，例如貨幣政策的變動(dòng)為企業(yè)所帶來(lái)的融資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)就可以通過大力拓寬融資渠道，從而改變太過依賴于銀行貸款的不良現(xiàn)象。目前，在銀行貸款之外還有多種融資渠道，可讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其進(jìn)行選擇。
第一，以上市進(jìn)行融資。上市無(wú)疑是房地產(chǎn)企業(yè)迅速籌措巨額資金的一個(gè)有效方法，而且籌措到的所有資金都可以當(dāng)成注冊(cè)資金永久使用，不存在確切的還款日期。同時(shí)，上市還能為開發(fā)企業(yè)提供相對(duì)穩(wěn)定的資金，以滿足開發(fā)過程中的資金需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)在2009年底的時(shí)候，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有80407個(gè)，可直到2011年的3月底，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)上市的才149個(gè)。當(dāng)然，上市對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，還是會(huì)有一定的挑戰(zhàn)性，但是只要企業(yè)能夠上市成功，便會(huì)讓資金融通突破其瓶頸問題，讓它能在眾多實(shí)力強(qiáng)勁的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)里脫穎而出，并以此增強(qiáng)自身在該行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)能力。
第二，以房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行融資。它指的是以利用收益憑證進(jìn)行發(fā)行的方法，使特定投資者的資金匯集在一起，交由專門的投資機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行房地產(chǎn)的投資與經(jīng)營(yíng)管理，再把投資所得的全部收入，按一定比例分給投資者的一種信托基金。它不但是一種難得的融資方式，同時(shí)也打通了民間資金直接參與到房地產(chǎn)開發(fā)中去的融資渠道。
第三，債券融資。因?yàn)榉康禺a(chǎn)債券相比于一般債權(quán)來(lái)說(shuō)，其收益要高得多，安全性也比股票要好，同時(shí)它還兼具一定的流動(dòng)性，因此對(duì)于投資金額較大、開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)看，對(duì)外發(fā)行企業(yè)的債券不失為一種好的方法。
第四，融資租賃。該方法是由房地產(chǎn)專門的租賃公司，通過各種融資手段對(duì)社會(huì)上的投資進(jìn)行吸收，以此來(lái)轉(zhuǎn)變我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)僅依靠銀行貸款這種單一的融資方式，從而把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。
3.規(guī)范自身開發(fā)行為，積極應(yīng)對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)政策研究報(bào)告中的相關(guān)內(nèi)容，再把開發(fā)商的開發(fā)行為與之進(jìn)行比較，使其開發(fā)行為更加規(guī)范化。只有開發(fā)商在實(shí)施開發(fā)行為之前就摸清國(guó)家的相關(guān)政策，明白哪些開發(fā)行為國(guó)家是大力支持的，哪些開發(fā)行為又是國(guó)家明令禁止的，才能夠?qū)磳⑦M(jìn)行開發(fā)的項(xiàng)目做出正確的決策，從而有效保證該開發(fā)項(xiàng)目能順利進(jìn)行。
三、結(jié)語(yǔ)
在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，必然會(huì)面臨著不同的風(fēng)險(xiǎn)，目前越來(lái)越明顯的便是政策風(fēng)險(xiǎn)。為了能提高開發(fā)效率和保證開發(fā)效果，開發(fā)企業(yè)務(wù)必要仔細(xì)對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)政策進(jìn)行研究，同時(shí)積極拓寬其融資渠道、規(guī)范自身的開發(fā)行為，切實(shí)做好政策風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)工作，確保房地產(chǎn)的開發(fā)能順利進(jìn)行。
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房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預(yù)期的收益未達(dá)到的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分為以下幾種。
1.投資支出風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資支出是指投資者取得、開發(fā)土地并進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)所花費(fèi)的各種成本費(fèi)用支出。由于房地產(chǎn)具有)位置固定性、不可移動(dòng)性，而且受規(guī)劃限制及本身結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計(jì)的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進(jìn)行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會(huì)蒙受損失。另外，房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，一個(gè)新建項(xiàng)目由于建設(shè)周期較長(zhǎng)，在建設(shè)過程中也會(huì)遇到投資支出增加問題，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者不堪重負(fù)并蒙受損失。
2.金融風(fēng)險(xiǎn)
主要指利率風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來(lái)的損失。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金成本會(huì)增加，消費(fèi)者的購(gòu)買欲望隨之降低。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場(chǎng)需求降低。
3.購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)
購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購(gòu)買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購(gòu)買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。
4.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)時(shí)常一般只受區(qū)域性因素的影響。土地市場(chǎng)一般可分為一級(jí)出讓市場(chǎng)和二級(jí)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，壟斷性較強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平的波動(dòng)、房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的局限等等都是引起市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的原因。房地產(chǎn)價(jià)格不斷下跌以及房地產(chǎn)交易量驟降是中國(guó)去年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的一個(gè)主要原因。
5.政策風(fēng)險(xiǎn)
政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來(lái)的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國(guó)現(xiàn)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時(shí)期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對(duì)較長(zhǎng)，房地產(chǎn)特別是土地是國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險(xiǎn)的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對(duì)其利用強(qiáng)度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對(duì)投資者的打擊將是巨大的。
6.法律風(fēng)險(xiǎn)
法律風(fēng)險(xiǎn)是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來(lái)的損失。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產(chǎn)交易中、房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進(jìn)行，另一方面影響投資收益的順利實(shí)現(xiàn)，都會(huì)造成投資損失。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)管理，實(shí)際上是對(duì)建筑工程實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)管理，開發(fā)商應(yīng)通過仔細(xì)考慮工程承包的合同條款，盡量把風(fēng)險(xiǎn)分散給承包商。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防策略
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是針對(duì)不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。
策略一：關(guān)注政策變動(dòng)，認(rèn)準(zhǔn)投資方向
任何國(guó)家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無(wú)論對(duì)一國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是對(duì)投資者的預(yù)期收益都將產(chǎn)生一定影響。我國(guó)房地產(chǎn)起步較晚，市場(chǎng)不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，房地產(chǎn)業(yè)受政府政策影響更大。所以時(shí)刻關(guān)注國(guó)家各項(xiàng)方針政策變化，特別是政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度，政策動(dòng)態(tài)，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、國(guó)家稅收政策、財(cái)政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對(duì)各項(xiàng)政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向，正確預(yù)測(cè)未來(lái)，又有利于其根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。
策略二：掌握信息，去偽存真，優(yōu)化分析
隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對(duì)的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風(fēng)險(xiǎn)。相反，如果投資者掌握的相關(guān)信息不充分或者不準(zhǔn)確，那么，就有可能對(duì)自身?xiàng)l件和外部環(huán)境判斷失誤，從而增加了決策風(fēng)險(xiǎn)。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風(fēng)險(xiǎn)的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產(chǎn)投資決策前應(yīng)盡可能地調(diào)查市場(chǎng)，了解相關(guān)信息。同時(shí)要學(xué)會(huì)優(yōu)化分析。優(yōu)化分析是在掌握大量信息的基礎(chǔ)上，投資者應(yīng)依靠經(jīng)驗(yàn)或技術(shù)方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，優(yōu)化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項(xiàng)措施能為投資者采取房地產(chǎn)投資的行動(dòng)提供決策依據(jù)。
策略三：采用投資分散組合策略
房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。因?yàn)楦鞣N不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低不同。風(fēng)險(xiǎn)大的投資基礎(chǔ)上回報(bào)率相對(duì)較高，回報(bào)率低的投資基礎(chǔ)上相對(duì)地風(fēng)險(xiǎn)就低些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)投資的記收益支彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是可以不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。
【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)十分重要又很特殊的產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)投資市場(chǎng)作為支撐市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的要素市場(chǎng)之一，具有極其重要的作用，本文就房地產(chǎn)投資與風(fēng)險(xiǎn)做了簡(jiǎn)單的闡述。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
