發(fā)布時(shí)間：2023-07-23 09:24:33
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)工程項(xiàng)目；項(xiàng)目管理；分析
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
前言
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長(zhǎng)、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。一般劃分為項(xiàng)目策劃階段，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從策劃到竣工驗(yàn)收交付使用階段的全程組織者、實(shí)施者，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長(zhǎng)短、是否可獲取高額利潤(rùn)等方面，因此顯得尤其重要。
一、房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀分析
當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項(xiàng)目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來管理各項(xiàng)工程。
開發(fā)項(xiàng)目管理中忽視了風(fēng)險(xiǎn)控制
如市場(chǎng)研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會(huì)造成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價(jià)過高。過程中的風(fēng)險(xiǎn)包括：政治風(fēng)險(xiǎn)，即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。接著是環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險(xiǎn)，一般是跨國(guó)或者金融風(fēng)暴，以及國(guó)家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)則是隨著建筑市場(chǎng)的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進(jìn)行對(duì)比，所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅(jiān)持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險(xiǎn)是最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其必然會(huì)造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，即由于管理方面的原因，對(duì)企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場(chǎng)研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會(huì)造成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價(jià)過高。
2、項(xiàng)目成本沒有得到有效控制
無論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。
二、房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理優(yōu)化措施
1、加大房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理力度
在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，都有乙方來承擔(dān)。然后便是保險(xiǎn)，即通過買保險(xiǎn)的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，雖然這樣會(huì)增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>
2、化化規(guī)劃管理
建設(shè)、設(shè)計(jì)、勘察、監(jiān)理、施工單位的首要宗旨是將符合設(shè)計(jì)要求，滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品交付居住者使用。規(guī)劃管理就是對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)委托給相應(yīng)設(shè)計(jì)單位來完成，重點(diǎn)在于對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查和管理水平。開發(fā)商對(duì)于工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、原則進(jìn)行確定，在管理系統(tǒng)中輸入要點(diǎn)，在規(guī)劃完成后要對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行檢驗(yàn)與評(píng)估，適當(dāng)?shù)夭扇》捶答伡靶拚目刂品绞竭M(jìn)行調(diào)整，并最終選擇設(shè)計(jì)方案。應(yīng)盡量減少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作習(xí)慣的改變。為了可以在計(jì)算機(jī)中自動(dòng)計(jì)算、查詢、分析各種規(guī)劃指標(biāo)，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向GIS 空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。需在已有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、部門標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上建立一套完整的《規(guī)劃圖AutoCAD 分層標(biāo)準(zhǔn)》，向有關(guān)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位發(fā)放。同時(shí)，制定相應(yīng)措施，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及規(guī)劃管理部門可以使用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查。如果規(guī)劃設(shè)計(jì)單位報(bào)送上來的設(shè)計(jì)方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定的格式標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導(dǎo)入系統(tǒng)，與地形圖、管線圖等圖層進(jìn)行疊加顯示，同時(shí)可以對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行指標(biāo)計(jì)算、比較，進(jìn)行查詢、統(tǒng)計(jì)、分析等。審批通過的規(guī)劃圖，可以成為規(guī)劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審批、方案研究及后續(xù)分析等工作服務(wù)工程。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；難點(diǎn)分析
中途分類號(hào)：C93 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
引言：
隨著經(jīng)濟(jì)水平的迅速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在近年來得到了快速的發(fā)展。與此同時(shí)人們對(duì)居住條件的要求也發(fā)生了變化，但是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中仍存在一些難點(diǎn)，如何以科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作提高管理效果，提高工程質(zhì)量成為了項(xiàng)目管理企業(yè)面臨的重要問題。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理含義
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的最終目的是高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo),其是以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制作為基礎(chǔ),運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法,在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程,按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律,建立有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理融合了項(xiàng)目管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),系統(tǒng)的項(xiàng)目管理理論又為建設(shè)工程項(xiàng)目管理提供了理論工具,使得建設(shè)工程項(xiàng)目管理日益系統(tǒng)化、科學(xué)化。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是一套復(fù)雜的管理體系,它以房地產(chǎn)企業(yè)、監(jiān)理公司為主管,各參建單位參與,通過計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個(gè)方面的管理,保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有效進(jìn)行,最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理內(nèi)容
1、總體規(guī)劃
人類在做任何一件事情之前都有一個(gè)想法, 如同在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中一樣, 房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)在開發(fā)某項(xiàng)具體項(xiàng)目之前都要有一個(gè)總體規(guī)劃, 總設(shè)計(jì)也就是工程建設(shè)之前做的準(zhǔn)備工作。
2、配合協(xié)調(diào)
房地產(chǎn)開發(fā)涉及的社會(huì)因素眾多, 同時(shí)由于房地產(chǎn)的建設(shè)工程自身的特點(diǎn),如工程項(xiàng)目多,施工周期長(zhǎng),建設(shè)范圍廣涉及部門廣泛?jiǎn)挝欢? 所以建設(shè)當(dāng)中的矛盾眾多, 在眾多的矛盾當(dāng)中,要達(dá)到工程建設(shè)的順利進(jìn)行,就必須進(jìn)行配合協(xié)調(diào)。在協(xié)調(diào)工作中,需要注意的是配合好開發(fā)建設(shè)相關(guān)單位,并處理好開發(fā)過程中出現(xiàn)的各種矛盾。
3、質(zhì)量監(jiān)理
過硬的質(zhì)量保證是激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中最重要的祛碼, 房地產(chǎn)開放企業(yè)要想使 自己開發(fā)的樓盤實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,首要的是保證建筑物質(zhì)量的過關(guān), 因此在工程的建設(shè)過程中要十分注意現(xiàn)場(chǎng)施工的監(jiān)理,及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題, 并注重抓落實(shí)。
4、工程驗(yàn)收
建筑工程的竣工不是簡(jiǎn)單指建筑物的建造完成, 還是在完成工程設(shè)計(jì)文件要求和合同的各項(xiàng)內(nèi)容后, 依照國(guó)家和地方有關(guān)建筑工程竣工的相關(guān)法規(guī),進(jìn)行工程驗(yàn)收,只有在竣工驗(yàn)收合格后,才能將產(chǎn)品交給用戶使用。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理難點(diǎn)
1、項(xiàng)目管理概念的狹隘與局限
導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作成本過高、房地產(chǎn)交易糾紛不斷的原因，是由于項(xiàng)目管理概念的狹隘與局限。對(duì)于項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理以外的工作,如項(xiàng)目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運(yùn)用等等。資金運(yùn)作成本偏高,直接影響了項(xiàng)目最終收益是融資手段的單一及資金運(yùn)作計(jì)劃水平低下導(dǎo)致的。另外銷售工作與客服管理水平低下導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過程中,糾紛不斷。
2、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)管理方面存在問題
大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都不重視圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的管理工作，對(duì)于開發(fā)商來說，他們只是對(duì)方案、功能進(jìn)行確定，然后統(tǒng)一交由設(shè)計(jì)院進(jìn)行處理，因此，在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)管理上沒有引起足夠的重視，甚至有些設(shè)計(jì)人員根本沒有成本概念，圖紙上出現(xiàn)很多錯(cuò)誤。而開發(fā)商對(duì)于圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段所包含的成本、質(zhì)量控制不夠重視，而只注重在施工現(xiàn)場(chǎng)如何節(jié)約成本，如何進(jìn)行質(zhì)量控制等，甚至有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在功能和要求還不是很明朗的情況下，為了能早日拿到圖紙，擅自要求設(shè)計(jì)院對(duì)圖紙進(jìn)行設(shè)計(jì)，如此，必然會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)出來的圖紙存在一些不足。當(dāng)工程在施工的過程中，開發(fā)商才發(fā)現(xiàn)其中的不足而要求對(duì)圖紙進(jìn)行修改，不僅會(huì)影響到施工的進(jìn)度，提高成本，還會(huì)影響到工程的工期。除以上所說的問題之外，設(shè)計(jì)院在對(duì)圖紙進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，是否有考慮到投資成本方面的問題還很難說，而房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)對(duì)這方面更是缺少管理和監(jiān)督，尚沒有有效的辦法來進(jìn)行控制。
3、合同管理方面存在的問題
目前仍有相當(dāng)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱，合同意識(shí)不強(qiáng)，更談不上合同管理。國(guó)內(nèi)企業(yè)簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協(xié)商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下幾點(diǎn)問題：
3.1 不少項(xiàng)目鑒定的合同十分簡(jiǎn)單，不符合標(biāo)準(zhǔn)合同要求，更不符合國(guó)際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴(yán)謹(jǐn)，存在漏洞，給對(duì)方提供了索賠依據(jù)。
3.2 簽約雙方都不認(rèn)真執(zhí)行合同，隨意修改合同，或違背合同規(guī)定打折扣。沒有嚴(yán)格按合同進(jìn)行工期、投資控制管理，合同履行率低。如果一方?jīng)]有嚴(yán)格執(zhí)行合同，通常會(huì)發(fā)生工程索賠、工期加長(zhǎng)、投資加大等情況，給企業(yè)加大成本。
3.3合同產(chǎn)生糾紛時(shí)，大多數(shù)采用行政手段解決，不采取法治形式解決。
四、解決房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理難點(diǎn)的措施
1、加強(qiáng)開發(fā)前期的管理
開發(fā)前期管理就是對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到建設(shè)用地后將要開發(fā)樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)委托給相應(yīng)設(shè)計(jì)單位來完成，必然要對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行管理。
1.1 加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)
規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計(jì)成果滿足工程項(xiàng)目規(guī)劃的要求，通過計(jì)算機(jī)提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的水平。
1.2 加強(qiáng)方案設(shè)計(jì)
方案設(shè)計(jì)階段有時(shí)可分為方案招標(biāo)階段和方案定案階段。大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設(shè)項(xiàng)目中采用方案招標(biāo)來選定方案，也有的采用直接委托某一設(shè)計(jì)院來直接設(shè)計(jì)方案。這兩種方法各有利弊。房地產(chǎn)公司在取得項(xiàng)目后，一般都會(huì)委托策劃公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研并進(jìn)行項(xiàng)目策劃，確定設(shè)計(jì)目標(biāo)和方向。而房地產(chǎn)公司也會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)計(jì)和研討。在此基礎(chǔ)上形成項(xiàng)目的整體方向，作為招標(biāo)任務(wù)書擬定和評(píng)標(biāo)的依據(jù)；不論是招標(biāo)或是直接委托設(shè)計(jì)，都要對(duì)所選用的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行深入而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治觯踔敛煌愋驮O(shè)計(jì)公司的比例也要有所考慮。
在方案設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目溝通管理也是很重要的一個(gè)方面。準(zhǔn)確而及時(shí)的溝通使項(xiàng)目設(shè)計(jì)朝正確的方向有序地發(fā)展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內(nèi)部溝通（縱向和橫向的溝通），與設(shè)計(jì)公司溝通，與政府部門的溝通。
2、不斷規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目合同管理
建設(shè)項(xiàng)目合同是指項(xiàng)目開發(fā)主體與勘察、設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)等單位，為完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟(jì)合同，其內(nèi)容包括對(duì)施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭(zhēng)議。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，每個(gè)樓盤的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本決定了資金回收的速度、企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項(xiàng)目在開發(fā)過程中的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實(shí)現(xiàn)的。加強(qiáng)對(duì)施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。
3、加強(qiáng)施工階段的質(zhì)量控制
明確質(zhì)量目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項(xiàng)目投資人的開發(fā)項(xiàng)目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān), 同時(shí)與項(xiàng)目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個(gè)相同優(yōu)先級(jí)。因此,項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。目標(biāo)過低,會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來傷害, 失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；過高會(huì)造成投入成本加大, 綜合開發(fā)績(jī)效降低。那么, 如何準(zhǔn)確地確定質(zhì)量目標(biāo)? 首先, 要進(jìn)行質(zhì)量投入的收益和費(fèi)用分析, 要樹立開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期成本觀念。適當(dāng)增加項(xiàng)目的一致成本,減少非一致成本； 適當(dāng)增加預(yù)防成本, 大力降低事故成本。
4、加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理
房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目成本管理可通過多種方式進(jìn)行優(yōu)化，如可通過全面控制原則-即全員控制和全過程控制。項(xiàng)目全員控制涉及到項(xiàng)目組織中的所有部門、員工的工作，并與每個(gè)員工切身利益有關(guān)，因此應(yīng)充分調(diào)動(dòng)每個(gè)部門和每個(gè)員工控制成本、關(guān)心成本的積極性，真正樹立起全員控制的觀念，如果認(rèn)為成本控制僅是負(fù)責(zé)預(yù)、結(jié)算及財(cái)務(wù)方面的事，就片面了。全過程控制是指從項(xiàng)目立項(xiàng)、開發(fā)、建設(shè)的全運(yùn)轉(zhuǎn)過程中進(jìn)行成本管控則繼續(xù)尋找有效途徑，實(shí)現(xiàn)投資控制目標(biāo)。 建設(shè)工程主要做好兩個(gè)方面的工作：一是決策階段、設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目的定位、材料的選用進(jìn)行控制，推廣使用降低料耗的各種新技術(shù)、新工藝、新材料。二是對(duì)材料價(jià)格進(jìn)行過程控制，主要是在招標(biāo)過程中嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)標(biāo)方案，選擇相對(duì)實(shí)力較強(qiáng)的施工單位。在保質(zhì)保量前提下，要求擇優(yōu)購料，合理組織運(yùn)輸。再就是要考慮資金的時(shí)間價(jià)值，合理確定合同工期，盡可能快地完成工程項(xiàng)目。加強(qiáng)合同管理，控制工程投資。
五、結(jié)束語：
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目工程管理是一項(xiàng)極為復(fù)雜，卻十分嚴(yán)重的工作。因此，只有做到各環(huán)節(jié)緊密銜接、互相配合、協(xié)調(diào)發(fā)展,才能完成項(xiàng)目,并取得較高的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、及環(huán)境效益的統(tǒng)一。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)活動(dòng)；項(xiàng)目實(shí)施；綜合監(jiān)管
Abstract: Real estate development activities serve the development of modern city reconstruction, along with the urban and rural economic system has been improved China's real estate development policy gradually into the symbol area; this to the national urban redevelopment all is favorable. Developers in the rational development and utilization of land resources stage, we should not only pay attention to the optimization of the project construction management, development period to face a variety of problems have to take regulatory strategy. In response to this, this paper analyzes the new period of the concept of real estate development activities defined, and put forward reasonable Suggestions愀攙 management strategy梔攀 implementation of the project process.
Key Words: real estate, construction activities, project ongoing, comprehensive overseeing
中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
為了讓閑置土地資源得到充分的利用，地方政府會(huì)采取“土地出讓”政策將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給工程單位，由后者根據(jù)實(shí)際需要自行支配土地使用權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)對(duì)現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展有著多方面的意義，不僅帶動(dòng)了城市現(xiàn)代化改造進(jìn)程的加快，也為區(qū)域經(jīng)濟(jì)收益水平的穩(wěn)步提升創(chuàng)造了平臺(tái)。面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程存在的問題，開發(fā)商需做好綜合性的監(jiān)管策略。
一、新時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)的概念
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制經(jīng)過了新一輪的變革調(diào)整，房地產(chǎn)一躍成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。簡(jiǎn)言之，房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為[1]。房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃緊密相關(guān)，是城市建設(shè)規(guī)劃的有機(jī)組成部分。為了確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向?qū)崿F(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，必須合理地制定城市規(guī)劃和進(jìn)行城市建設(shè)以適應(yīng)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的需要。
新時(shí)期發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動(dòng)中一項(xiàng)重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)[2]。
二、房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)社會(huì)發(fā)展的作用
我國(guó)土地資源面積廣闊，但能夠被有效利用的土地面積相對(duì)較少。商品經(jīng)濟(jì)時(shí)代背景下，商業(yè)都市改造建設(shè)是不可避免的，這就要求各地方政府能夠充分利用現(xiàn)有的土地資源，使其更好地推動(dòng)城市商業(yè)化、現(xiàn)代化、經(jīng)濟(jì)化改造工程。
1、優(yōu)化資源利用。土地是自然資源的主要形式，也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)改革進(jìn)步的物資條件。政府把閑置土地資源出讓給開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)利用，其本質(zhì)上是優(yōu)化利用土地資源的表現(xiàn)形式，避免了城市或農(nóng)村地區(qū)資源的浪費(fèi)。
2、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！罢猩桃Y”是我國(guó)支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要策略，主要目的是通過充分利用地方優(yōu)越的條件帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)是建設(shè)單位投資地方工程改造的第一步，工程竣工使用后能夠從多個(gè)方面促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。政府頒布招商投資政策后，吸引開發(fā)商到地方參與投資，逐漸在地區(qū)形成一定的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)，對(duì)未來地區(qū)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期規(guī)劃提供了指導(dǎo)。
3、改善生活環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目大小不一，可根據(jù)不同地區(qū)的地理面貌設(shè)計(jì)個(gè)性化的開發(fā)方案。開發(fā)項(xiàng)目的成立及實(shí)施有助于改善人們的生活環(huán)境，從物質(zhì)條件、精神享受等兩方面優(yōu)化日常生活水平[3]?？茖W(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)下，社會(huì)群眾生活水平得到了顯著的改善，提高了城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)的生活質(zhì)量。
4、刺激產(chǎn)業(yè)消費(fèi)。群體消費(fèi)增長(zhǎng)是衡量社會(huì)經(jīng)濟(jì)收益水平的參考依據(jù)，地區(qū)產(chǎn)業(yè)消費(fèi)人數(shù)增多必將為企業(yè)帶來豐厚的經(jīng)濟(jì)收益，推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整。房地產(chǎn)開發(fā)作為一項(xiàng)地區(qū)改造工程，項(xiàng)目竣工后所覆蓋的商業(yè)區(qū)面積變廣，人們的消費(fèi)活動(dòng)有了更多的選擇。
三、工程項(xiàng)目實(shí)施過程的管理策略
從另一個(gè)角度看待房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，由于工程建造的成本投資巨大，所涉及的土地資源面積廣闊。若工程項(xiàng)目實(shí)施階段出現(xiàn)問題，對(duì)開發(fā)商造成的經(jīng)濟(jì)損失不可估量。目前，房地產(chǎn)行業(yè)正處于政府宏觀調(diào)控背景下，尤其是“限購令”頒布之后，房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目明顯減少，確保項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量水平是及其關(guān)鍵的。房地產(chǎn)開發(fā)工程實(shí)施階段的管理應(yīng)從經(jīng)濟(jì)性、環(huán)保性、實(shí)用性等三個(gè)中心開展，保證項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行的同時(shí)創(chuàng)造理想的經(jīng)濟(jì)收益。
1、規(guī)劃管理。前期規(guī)劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第一步驟，在規(guī)劃階段可對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)施的過程進(jìn)行詳細(xì)的安排。設(shè)計(jì)單位在規(guī)劃土地資源開發(fā)時(shí)要注重方案的合理性，管理人員對(duì)所編制的圖紙應(yīng)全面審核。開發(fā)商要在待開發(fā)區(qū)域科學(xué)地選擇工程位置，這樣可以避免拆遷補(bǔ)償帶來的成本上升問題。
2、質(zhì)量管理。質(zhì)量是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的核心點(diǎn)，工程質(zhì)量水平基本上決定了竣工驗(yàn)收能否合格，影響著房地產(chǎn)工程交付使用的周期。項(xiàng)目建設(shè)期間的質(zhì)量管理應(yīng)加強(qiáng)各工程人員作業(yè)的質(zhì)量監(jiān)督[4]。無論是住宅區(qū)建筑或者商業(yè)建筑，其都必須達(dá)到工程質(zhì)量的要求才能投入使用。
3、成本管理。當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)正處于低迷階段，房產(chǎn)銷售額直線下降對(duì)開發(fā)商的盈利收入造成很大的不利。因此，開發(fā)商在工程項(xiàng)目正式動(dòng)工后必須完善成本管理制度，以免隨意簽證變動(dòng)施工方案引起成本造價(jià)增多。
4、材料管理。建筑材料是房地產(chǎn)工程的基本結(jié)構(gòu)，開發(fā)商在指導(dǎo)施工單位作業(yè)時(shí)需強(qiáng)調(diào)材料質(zhì)量的管理。在建筑行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的推動(dòng)下，房地產(chǎn)開發(fā)采用的建筑結(jié)構(gòu)形式更加復(fù)雜，靈活運(yùn)用不同性能的材料完成建造可保證項(xiàng)目質(zhì)量。許多施工單位在作業(yè)期間僅注重工程進(jìn)度的協(xié)調(diào)管理，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)材料質(zhì)量缺乏有效的檢測(cè)環(huán)節(jié)[5]。
結(jié)論
總之，房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要的推動(dòng)作用，政府在規(guī)劃土地資源利用期間要充電考慮工程建設(shè)的實(shí)際需要，制定全面性的工程管理策略，這樣才能確保工程項(xiàng)目的順利實(shí)施。工程項(xiàng)目的應(yīng)注意質(zhì)量、成本、耗材等幾個(gè)重點(diǎn)方面，從而保證工程建設(shè)質(zhì)量符合竣工驗(yàn)收的要求。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);項(xiàng)目工程;管理;問題;解決措施
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
引言
隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的迅猛發(fā)展，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，也加劇了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)。因此，針對(duì)目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中常見的問題采取相應(yīng)的解決措施，力求提升我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的質(zhì)量。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理存在的主要問題
1、開發(fā)前期準(zhǔn)備和調(diào)研工作不夠
當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在著盲目決策開發(fā)的問題，在一個(gè)項(xiàng)目開始之前，往往缺乏前期調(diào)研論證，一拿到地就開始蓋樓，不進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的考量和論證，造成了項(xiàng)目管理在前期無法進(jìn)行預(yù)測(cè)和控制，使后期出現(xiàn)了一系列問題，影響著土地和資本的流通和優(yōu)化配置。
2、管理體制不健全，致使進(jìn)度和成本偏離預(yù)期目標(biāo)
我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行開發(fā)時(shí)，對(duì)項(xiàng)目管理的理解不夠深入，照搬項(xiàng)目管理的模式，與預(yù)期目標(biāo)出現(xiàn)了很大的偏離，如近年來出現(xiàn)的延遲交房，開發(fā)成本過高，管理費(fèi)用居高不下等等，超出預(yù)期很多。
3、不夠重視施工許可規(guī)定，致使施工不能如期進(jìn)行
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，通常都希望工程盡快結(jié)束，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。大部分施工單位為了盡早開工，在沒有經(jīng)過政府建設(shè)主管部門施工檢查與辦完相關(guān)手續(xù)之前就開始施工，容易在施工過程中被強(qiáng)制暫停，而施工單位會(huì)遭受罰款，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)也會(huì)被實(shí)施經(jīng)濟(jì)懲罰。
4、設(shè)計(jì)監(jiān)理制度不夠規(guī)范
當(dāng)前，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位存在配合不緊密甚至脫節(jié)的問題，使得大量設(shè)計(jì)問題在施工中頻繁出現(xiàn)，變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多，既造成了成本上的浪費(fèi)和管理上的混亂，加之工程設(shè)計(jì)的建立制度本來不夠完善，使得工程進(jìn)展變得緩慢。
5、造價(jià)預(yù)算出現(xiàn)嚴(yán)重偏差
一般的情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資額度是在決策階段或者設(shè)計(jì)階段進(jìn)行確定，但是在項(xiàng)目正式確定開工以后，由于受到施工各方的人員、材料、施工的機(jī)械以及施工工藝和施工環(huán)境之間的不斷變化的因素的影響，施工階段對(duì)于工程的造價(jià)管理出現(xiàn)極大的偏差，比如開發(fā)商在設(shè)計(jì)階段不重視設(shè)計(jì)的合理性，導(dǎo)致在施工階段出現(xiàn)問題而對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行更改。這種更改往往引發(fā)連續(xù)性的一系列的變動(dòng)而可能增加工程造價(jià)。
6、完工驗(yàn)收與備案管理不夠嚴(yán)格
房地產(chǎn)開發(fā)單位對(duì)工程施工中分項(xiàng)驗(yàn)收等主要環(huán)節(jié)管理不夠嚴(yán)格，一直到工程完工驗(yàn)收之后還存在著結(jié)算依據(jù)不足、驗(yàn)收資料不完全等情況，從而導(dǎo)致不能辦理相關(guān)的驗(yàn)收手續(xù)，出現(xiàn)拖延交付等不良結(jié)果。假如建筑施工單位是由多一個(gè)施工隊(duì)伍組成，工程驗(yàn)收環(huán)節(jié)與備案就更加重要，必須重視。
二、房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理難點(diǎn)的解決措施
1、加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的市場(chǎng)詳細(xì)可行性研究工作
前期的項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目的靈魂，而據(jù)此進(jìn)行的工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的龍頭，只有龍頭中有“魂”，才能使工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)和項(xiàng)目過程管理有章可循。龍頭抬不起來，“龍身”無法行動(dòng)。沒有圖紙，無法建設(shè);有圖常變，目標(biāo)落空。要重視項(xiàng)目的前期可研工作，就要加強(qiáng)前期可研的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間的科學(xué)投入;要建立、完善決策支持機(jī)構(gòu)，收集、整合決策支持性資源，必要時(shí)要“借腦”;完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項(xiàng)目市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場(chǎng)化、系統(tǒng)化。
2、加強(qiáng)項(xiàng)目決策實(shí)施階段的項(xiàng)目各階段設(shè)計(jì)和前期工程項(xiàng)目管理計(jì)劃工作
整合、招標(biāo)或委托有資質(zhì)、有類似業(yè)績(jī)、與項(xiàng)目匹配的專業(yè)設(shè)計(jì)資源，要求設(shè)計(jì)單位按照已批準(zhǔn)的項(xiàng)目可研報(bào)告進(jìn)行方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，并以可研報(bào)告的預(yù)設(shè)要求評(píng)價(jià)、審核各階段設(shè)計(jì)文件;此階段尚要依據(jù)項(xiàng)目可研和設(shè)計(jì)文件編制詳細(xì)的項(xiàng)目管理計(jì)劃和完善、周密的、包含接口條件在內(nèi)的項(xiàng)目各工程內(nèi)容招標(biāo)文件。要嚴(yán)格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重并經(jīng)過必要的決策程序才能進(jìn)行。
3、要從開發(fā)商整體運(yùn)作上真正重視項(xiàng)目收尾階段的項(xiàng)目管理工作
在項(xiàng)目收尾階段可建立一個(gè)由開發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭、整合工程管理、銷售、技術(shù)、開發(fā)、材供、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目收尾臨時(shí)機(jī)構(gòu)，與工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目交付、移交工作。
4、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目中成本的控制
政府規(guī)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、小區(qū)建設(shè)費(fèi)用、建安造價(jià)等構(gòu)成了一個(gè)房產(chǎn)開發(fā)工程的成本。其中建安造價(jià)占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，做到招標(biāo)的公正、公平、公開，選擇質(zhì)量保證高、信譽(yù)好、價(jià)格合理的施工單位承擔(dān)工程施工任務(wù)。第二，施工前做好工程預(yù)算，在工程施工中控制工程款項(xiàng)。第三，嚴(yán)格執(zhí)行三級(jí)簽證的制度，就是只有在經(jīng)過三級(jí)負(fù)責(zé)人的審核通過后，現(xiàn)場(chǎng)代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進(jìn)行合理鑒證。
5、工期的控制
工期的控制在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中也是非常重要的工作。因?yàn)槠洳粌H有關(guān)施工企業(yè)和開發(fā)商的利益，還關(guān)系到房產(chǎn)消費(fèi)者的利益，是一個(gè)利益的連環(huán)。所以要根據(jù)工程實(shí)際情況監(jiān)督施工單位，制訂切實(shí)可行的進(jìn)度計(jì)劃和組織設(shè)計(jì)。
6、安全的控制
房地產(chǎn)開發(fā)商和施工單位應(yīng)該對(duì)地產(chǎn)開發(fā)的永久性和施工安全結(jié)構(gòu)足夠重視，必須根據(jù)國(guó)家相關(guān)安全規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格控制，保證工程的安全性。
7、房地產(chǎn)施工質(zhì)量管理
首先，積極使用先進(jìn)的工藝技術(shù)，科學(xué)合理安排施工進(jìn)度，科學(xué)調(diào)配勞動(dòng)力，對(duì)總體計(jì)劃進(jìn)行周全、翔實(shí)的安排，特別是對(duì)施工容易發(fā)生的技術(shù)問題要制定詳細(xì)的應(yīng)急措施。同時(shí)，專門成立測(cè)量小組，認(rèn)真細(xì)致做好測(cè)量放樣的工作，工程平面的點(diǎn)、線，都是通過坐標(biāo)點(diǎn)和該點(diǎn)的高度來確定形成，因此，要重視放樣，數(shù)據(jù)要經(jīng)有關(guān)人員復(fù)核后才能進(jìn)行下道工序的施工。
而且，建立高效靈敏的質(zhì)量信息反饋系統(tǒng)。設(shè)置專門機(jī)構(gòu)作為信息中心，負(fù)責(zé)搜集、整理和傳遞質(zhì)量動(dòng)態(tài)信息給項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，便于領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)異常情況的數(shù)據(jù)信息迅速做出反應(yīng)，把指令信息傳遞給執(zhí)行工程部，及時(shí)調(diào)整施工安排，糾正偏差，進(jìn)而形成一個(gè)對(duì)數(shù)據(jù)迅速反應(yīng)、保證項(xiàng)目質(zhì)量的信息網(wǎng)絡(luò)?，F(xiàn)場(chǎng)質(zhì)檢工作員要按時(shí)搜集班組相關(guān)質(zhì)量信息，并且進(jìn)行隨機(jī)抽樣，提取相關(guān)的質(zhì)量數(shù)據(jù)，為決策提供可靠依據(jù)。
最后對(duì)材料進(jìn)場(chǎng)嚴(yán)格執(zhí)行檢驗(yàn)制度。根據(jù)材料計(jì)劃?rùn)z查材料的規(guī)格、名稱、型號(hào)、數(shù)量，檢驗(yàn)是否具有合格證、材料檢測(cè)報(bào)告，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，只有材料全部符合條件之后才能通過，并做好進(jìn)貨驗(yàn)證記錄。試驗(yàn)員還要對(duì)使用中的材料進(jìn)行抽查，做好材料二次檢驗(yàn)工作。
結(jié)束語
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范，利潤(rùn)將隨之降低。只有通過挖掘潛力，提高項(xiàng)目管理水平和項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)，不斷開拓創(chuàng)新，才能使房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)得以生存和發(fā)展。必須科學(xué)合理地對(duì)施工中各項(xiàng)工作進(jìn)行管理，保證整個(gè)項(xiàng)目工程的順利進(jìn)行。
參考文獻(xiàn)
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房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)控制和管理貫穿于項(xiàng)目的全過程， 即項(xiàng)目規(guī)劃決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段和竣工階段。一個(gè)項(xiàng)目的工程造價(jià)， 就是一個(gè)項(xiàng)目工程建設(shè)全過程所支付的費(fèi)用的總和。以下對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)管理措施進(jìn)行研究。
房地產(chǎn)開發(fā)過程中的建筑工程造價(jià)管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)進(jìn)行的全過程，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)工程造價(jià)的管理上始終應(yīng)貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過程。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)控制和管理貫穿于項(xiàng)目的全過程， 即項(xiàng)目規(guī)劃決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段和竣工階段。一個(gè)項(xiàng)目的工程造價(jià)， 就是一個(gè)項(xiàng)目工程建設(shè)全過程所支付的費(fèi)用的總和， 因此從廣義上講， 工程造價(jià)管理是指在工程管理中對(duì)工程造價(jià)的計(jì)算和控制， 工程造價(jià)管理也可以理解為項(xiàng)目成本管理， 是項(xiàng)目建設(shè)中一項(xiàng)重要的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)， 也是工程管理工作中一個(gè)獨(dú)特的、相對(duì)獨(dú)立的領(lǐng)域。技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是控制工程造價(jià)最為有效的手段。
一、項(xiàng)目決策階段工程造價(jià)的管理
項(xiàng)目投資決策是選擇和決定投資方案的過程，是對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)及經(jīng)濟(jì)論證，對(duì)不同的建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)和經(jīng)濟(jì)比較，并作出合理判斷和決定的過程，項(xiàng)目決策正確與否，直接關(guān)系到項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)行的成敗，關(guān)系到建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的高低及投資效果的好壞。對(duì)項(xiàng)目作出正確的決策，即在投資決定的基礎(chǔ)上優(yōu)選出最佳的投資方案，達(dá)到資源的合理配置與利用，這樣才能合理的估計(jì)和計(jì)算項(xiàng)目投資，并且在實(shí)施最優(yōu)投資方案過程中有效地控制工程造價(jià)。
二、設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的管理
從工程造價(jià)的角度來說，盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中一般只占建安成本的1.5%～2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上。由此可見，在設(shè)計(jì)理念的指導(dǎo)下，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響到建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。所以說，設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)，最初的計(jì)劃決定最后的投入。
1、推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇對(duì)象
積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競(jìng)投，組織有關(guān)專家綜合評(píng)比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。
2、設(shè)置設(shè)計(jì)限額，有效控制造價(jià)
設(shè)計(jì)不精、深度不夠是增加工程造價(jià)的主要因素，為此，依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計(jì)限額。對(duì)突破了造價(jià)指標(biāo)的環(huán)節(jié)要及時(shí)分析原因，并用設(shè)計(jì)修改的辦法加以解決，堅(jiān)決克服“只顧畫圖不算賬”的錯(cuò)誤傾向。同時(shí)，設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不輕易突破。
3、實(shí)行合同約束，建立獎(jiǎng)罰機(jī)制
采取具有一定約束力的合同是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措。針對(duì)目前有些設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì)變更隨心所欲的現(xiàn)象，應(yīng)在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計(jì)變更及修改費(fèi)用額度限制條款，如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)質(zhì)保金。
三、項(xiàng)目招標(biāo)階段工程造價(jià)管理
通過招投標(biāo)引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，可以降低工程成本。對(duì)施工單位的選擇應(yīng)該比較慎重，因?yàn)槭┕り?duì)伍的優(yōu)劣關(guān)系到建設(shè)單位工程造價(jià)控制的成?。x擇施工隊(duì)伍主要考察施工企業(yè)的建設(shè)業(yè)績(jī)、資信情況和技術(shù)裝備等，優(yōu)先考慮近期建設(shè)業(yè)績(jī)與我們欲建工程相同的施工企業(yè)。還要求施工隊(duì)伍的資信可靠，資金不足的企業(yè)可能將工程款進(jìn)行設(shè)備的投入；負(fù)債經(jīng)營(yíng)的企業(yè)可能將工程款充抵企業(yè)債務(wù)，這些都是造成工程款難以到位，制約工程進(jìn)展，影響投資效益．再者是要求施工企業(yè)具有足夠的技術(shù)實(shí)力．它不僅使施工企業(yè)自身的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)高效、優(yōu)質(zhì)、低耗，也使施工企業(yè)能有實(shí)力在工程造價(jià)上給建設(shè)單位合理的優(yōu)惠．同時(shí)嚴(yán)格掌握工程招標(biāo)條件，認(rèn)真編制工程標(biāo)底的標(biāo)書，做好評(píng)標(biāo)定標(biāo)工作，以中標(biāo)價(jià)為基礎(chǔ)通過談判、協(xié)商確定合同及合理工期．工程招標(biāo)應(yīng)采取公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)，杜絕議標(biāo)或變相議標(biāo)．工程招標(biāo)時(shí)，招標(biāo)書條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面，工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死，少留或不留活口。
1、把好投標(biāo)人資格預(yù)審關(guān)。應(yīng)從投標(biāo)人技術(shù)能力、管理水平、資信等資質(zhì)方面進(jìn)行評(píng)估，目的是篩選出優(yōu)秀的投標(biāo)人，以降低工程承包風(fēng)險(xiǎn)。
2、根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際，確定合理的投標(biāo)條件
（1）根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目多為住宅工程的特點(diǎn)，其T 期短，工程總投資相對(duì)規(guī)模不大，應(yīng)采取工程量清單、同定合同價(jià)格的方式，以降低房地產(chǎn)企業(yè)因建筑、建材市場(chǎng)變化等因素帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
（2）對(duì)設(shè)計(jì)中含有新材料、新工藝、新技術(shù)的設(shè)計(jì)項(xiàng)目，無定額項(xiàng)目及單價(jià)、信息價(jià)可參照的，應(yīng)重點(diǎn)說明，讓投標(biāo)人明確在投標(biāo)時(shí)以綜合價(jià)報(bào)價(jià)，以避免結(jié)算糾紛。
（3）確定合理、科學(xué)的評(píng)標(biāo)原則：對(duì)有標(biāo)底的，可在評(píng)標(biāo)前確定合理的中標(biāo)降低率，在綜合考慮投標(biāo)人響應(yīng)質(zhì)量、工期等投標(biāo)條件并編制切實(shí)可行的施工組織方案的前提下，采取合理低價(jià)中標(biāo)的原則，從中選擇技術(shù)能力強(qiáng)、管理水平高、資信可靠且報(bào)價(jià)合理的承建單位。
四、施工管理是有效控制工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)
施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是合理控制工程洽商，二是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求，三是做好材料的加工定貨。由開發(fā)企業(yè)引起的變更主要是設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更。控制變更的關(guān)鍵在開發(fā)商，應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確，我們首先強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性。一道工序施工完，時(shí)間久了一些細(xì)節(jié)容易忘記，如果第二道工序又將其覆蓋，客觀的數(shù)據(jù)資料就難以甚至無法證實(shí)。
對(duì)簽證一般要求自發(fā)生之日起20 天內(nèi)辦妥。其次，對(duì)簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不準(zhǔn)確，還要求標(biāo)明幾何尺寸，并附上簡(jiǎn)圖。施工圖以外的現(xiàn)場(chǎng)簽證，必須寫明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價(jià)。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強(qiáng)預(yù)見性，盡量減少簽證發(fā)生。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情，在現(xiàn)行材料價(jià)格全部為市場(chǎng)價(jià)的今天，如果對(duì)材料市場(chǎng)價(jià)格不清楚，就無法進(jìn)行工程造價(jià)管理。
五、 竣工階段工程造價(jià)管理
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工決算需對(duì)建筑工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、設(shè)備工器具購置費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用等方面的全部實(shí)際費(fèi)用進(jìn)行決算， 從主要實(shí)物工程量、主要材料消耗量、各項(xiàng)費(fèi)用、總造價(jià)、單方造價(jià)等各項(xiàng)指標(biāo)與概預(yù)算相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析， 找出節(jié)約或超支的原因， 總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)， 以利改進(jìn)。在此基礎(chǔ)上， 對(duì)整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面的后評(píng)估工作， 包括項(xiàng)目的成本分析、期間費(fèi)用分析、稅費(fèi)分析、經(jīng)營(yíng)收入分析、效益分析和其他分析， 并與可行性研究報(bào)告或項(xiàng)目建議書進(jìn)行對(duì)比， 總結(jié)開發(fā)成功的經(jīng)驗(yàn)，吸取不成功的教訓(xùn)， 以資其他項(xiàng)目借鑒。
綜上所述， 工程造價(jià)控制是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程， 無論哪一個(gè)環(huán)節(jié)有疏忽， 都影響到整個(gè)開發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)， 只有通過對(duì)以上各階段影響造價(jià)因素的控制， 才能把工程造價(jià)控制落到實(shí)處， 使開發(fā)成本降到最低， 進(jìn)而為控制商品房?jī)r(jià)格提供空間。
參考文獻(xiàn)：
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；措施
中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
前言
房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目本身具有自己的特點(diǎn)，其開發(fā)的時(shí)間和周期都屬于比較長(zhǎng)的，同時(shí)需要房地產(chǎn)投資公司投入大量的資金來維持正常的工程運(yùn)轉(zhuǎn)，因此這也就使得我們房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)同在的特征。一般的房地產(chǎn)開發(fā)過程之中，是必須具有每個(gè)項(xiàng)目施工階段的整體規(guī)劃的，這樣才能保證我們對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有一個(gè)前期的施工規(guī)劃，方便對(duì)這個(gè)工程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)的開發(fā)管理者作為整個(gè)施工項(xiàng)目的總負(fù)責(zé)人，需要對(duì)這個(gè)項(xiàng)目從當(dāng)初的選址等方面到最終的交工檢驗(yàn)等過程具有一個(gè)整體的監(jiān)管過程和能力，因?yàn)檫@會(huì)直接影響到我們房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量和水平。當(dāng)前發(fā)展情況下，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的管理水平有待提升，因此我們應(yīng)該在實(shí)踐的過程之中建立一個(gè)科學(xué)合理的管理模式。
當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工中存在的問題
2.1設(shè)計(jì)管理方面的缺陷
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程之中，由于我們當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展越來越迅速，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)要求也隨之提升，不僅在于房屋建造的質(zhì)量方面，同時(shí)對(duì)于項(xiàng)目建筑的效率也提出了很大的要求。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)向著集成化的方向在不斷的發(fā)展和買進(jìn)。同時(shí)鑒于整個(gè)的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)都在提升建筑效率的背景之下，我們必須房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中常常出現(xiàn)為了保證工期而加快施工的情況。項(xiàng)目的相關(guān)施工人員和設(shè)計(jì)人員并沒有對(duì)著干項(xiàng)目施工有一個(gè)了解就進(jìn)行了設(shè)計(jì)和實(shí)施，使得最終的施工效果和設(shè)計(jì)的方案之間存在矛盾。為了進(jìn)行趕工而快速完成的設(shè)計(jì)方案以及施工的具體情況之間的誤差，就必須及時(shí)的糾正回來，這樣也就浪費(fèi)了建筑的材料，同時(shí)耽誤了施工的進(jìn)程。如果這種情況持續(xù)出現(xiàn)在我們的房地產(chǎn)開發(fā)過程之中，就會(huì)使得項(xiàng)目建筑的時(shí)間和質(zhì)量都得不到保證。
2.2項(xiàng)目的進(jìn)度管理方面存在問題
我們?cè)谑┕ぶ皶?huì)對(duì)施工的進(jìn)程和管理情況有一個(gè)大概的預(yù)算，但是在實(shí)際的施工過程中往往不能按時(shí)完成相關(guān)的建筑工程，因此這就使預(yù)案和實(shí)際的施工情況之間存在著不小的矛盾。如果實(shí)際的施工周期要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我們規(guī)劃完工的日期，就會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和銷售情況，最終對(duì)于房地產(chǎn)商和使用者都造成了不必要的損失。不僅如此，我們當(dāng)前房地產(chǎn)的開發(fā)商以及具體的項(xiàng)目實(shí)施管理部門之間也存在著矛盾，具體表現(xiàn)為雙方之間的交流和溝通不及時(shí)，對(duì)于信息的反饋等也不完全，這就影響了我們對(duì)于施工項(xiàng)目的具體監(jiān)管。
2.3質(zhì)量管理問題
當(dāng)前的發(fā)展情況下，我們的現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理方面是存在不小的問題的。很多房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體施工人員為了能夠方便自己的施工進(jìn)行，就沒有完全的按照相關(guān)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行操作，導(dǎo)致最終施工的情況不符合之前設(shè)計(jì)的要求，同時(shí)質(zhì)量方面也就沒有了相應(yīng)的保證。不僅如此，還有很多施工單位的監(jiān)管人員并沒有認(rèn)真的履行自己的監(jiān)督職責(zé)，對(duì)于項(xiàng)目的施工過程也沒有進(jìn)行科學(xué)的管理，這就導(dǎo)致了很多施工過程中仍然狀況百出，比如出現(xiàn)了偷工減料的情況，還有可能是出現(xiàn)了工程的質(zhì)量問題等。最后一個(gè)問題就是我們施工人員自己本身的水平有待提升。施工人員的相關(guān)施工資質(zhì)有待查證，同時(shí)還可能對(duì)于我們施工的過程之中沒有完全的按照相關(guān)的安全管理?xiàng)l例進(jìn)行施工，這也會(huì)影響我們正常程序的進(jìn)行，最終影響這個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量和水平。
2.4 安全隱患多
安全問題往往是各個(gè)行業(yè)最關(guān)心的問題，而對(duì)與建筑工程中的安全問題更是重中之重。由于其對(duì)施工安全的要求較高，但是人員素質(zhì)較低往往造成施工過程中發(fā)生施工事故，大大影響了施工企業(yè)的施工水平以及管理水平。土建施工由于其具有不定向性，它會(huì)在任何一處需要施工的地方進(jìn)行施工，而施工的安全工作就需要做到位，比如懸掛設(shè)立安全警示牌，并且懸掛的位置等都需要按照國(guó)家規(guī)矩進(jìn)行，只有這樣才能夠保障施工安全，減少意外事故的發(fā)生。除此之外對(duì)于從事危險(xiǎn)工作的人員需要按照規(guī)定穿戴工作服以及安全帽，但是由于工作人員的素質(zhì)較低，隨意性較強(qiáng)，不能夠按照規(guī)定進(jìn)行穿戴安全帽，進(jìn)而容易造成危險(xiǎn)事故的發(fā)生。
2.5施工中不文明現(xiàn)象較為嚴(yán)重
由于土建施工工作人員大部分是農(nóng)民工，而農(nóng)民工的法律意識(shí)以及素質(zhì)相對(duì)較低，為此導(dǎo)致施工現(xiàn)場(chǎng)的施工流程以及設(shè)計(jì)方案不能夠按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。雖然近年來對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工人員在進(jìn)廠前進(jìn)行安全教育，但是這樣的教育往往是走過場(chǎng)，走形勢(shì)。在施工現(xiàn)場(chǎng)中，由于缺少具有專業(yè)技術(shù)人員，施工設(shè)備以及用電方式存在這許多的安全隱患。例如：配電箱沒有設(shè)置防雨罩，為此十分容易發(fā)生漏電、觸電事故，輕者造成施工設(shè)備的損壞，嚴(yán)重的會(huì)影響施工人員的生命安全以及造成施工設(shè)備的不能正常運(yùn)行。對(duì)于事故發(fā)生后，由于事故的責(zé)任無人承擔(dān)，為此此類事故很難得到處理，不僅影響施工進(jìn)度更是影響施工企業(yè)的信譽(yù)度。
3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理問題的解決措施
3.1加強(qiáng)對(duì)于設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的管理
房地產(chǎn)施工工程的一個(gè)重要保證就是對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖紙，如果有一個(gè)非常完善的設(shè)計(jì)和施工規(guī)劃，我們就能夠在施工過程之中按照這個(gè)圖紙的相關(guān)指示進(jìn)行施工，能夠保證房地產(chǎn)開發(fā)的準(zhǔn)確性。因此我們房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)管理部門應(yīng)該加強(qiáng)和其他管理部門的溝通，及時(shí)的針對(duì)工程信息進(jìn)行交流，這樣才能保證我們?cè)O(shè)計(jì)的圖紙等符合當(dāng)前開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況。同時(shí)我們也應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)于圖紙和規(guī)劃設(shè)計(jì)的審核力度，從而保證整個(gè)工程質(zhì)量的穩(wěn)定性。
3.2加強(qiáng)對(duì)于進(jìn)度問題的協(xié)調(diào)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)重要過程就是需要保證項(xiàng)目完工的日期。因此，我們應(yīng)該在施工的過程中嚴(yán)格的按照相關(guān)的設(shè)計(jì)圖紙以及規(guī)劃進(jìn)行施工，保證每天的施工進(jìn)程能夠順利完成，這樣才能保證在最后交工檢驗(yàn)的時(shí)期之前就能順利完工。不僅如此，我們也應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，保證人力和物力的正常使用和投入，和其他的監(jiān)管部門以及施工部門等合理的做好工作，按照規(guī)定的工期進(jìn)行建設(shè)，整體保證施工的水平和質(zhì)量。通過和其他部門的協(xié)商管理，就能夠?qū)?shí)際的建設(shè)進(jìn)度和計(jì)劃進(jìn)度做出對(duì)比，保證建筑施工的整體進(jìn)程能夠正常進(jìn)行。
3.3強(qiáng)化安全管理工作，增強(qiáng)施工人員素質(zhì)
隨著國(guó)家對(duì)工程中安全問題的關(guān)注程度不斷提高，土建施工現(xiàn)場(chǎng)安全工作在施工中有著十分巨大的影響，為此施工企業(yè)需加強(qiáng)對(duì)安全管理工作的監(jiān)督。為此需要健全安全施工制度，進(jìn)而制約施工人員的行為，并以此規(guī)范施工人員的安全施工意識(shí)，保障施工人員的安全。其次，施工人員自身的安全保護(hù)意識(shí)能夠保障其在突發(fā)性事故中的存活，并且能夠保障施工的順利進(jìn)行，否則會(huì)損害施工企業(yè)的聲譽(yù)。為此需要對(duì)施工人員進(jìn)行定期的安全知識(shí)培訓(xùn)，讓施工人員的潛意識(shí)中能夠遵循安全的規(guī)章制度進(jìn)行施工，例如在施工期間佩戴安全帽等。通過對(duì)安全管理制度的完善以及對(duì)施工人員的安全教育，能夠減少意外事故的發(fā)生，進(jìn)而保障了工程的安全、高效的進(jìn)行，從而保障了企業(yè)在行業(yè)中的聲譽(yù)，為日后的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。
小結(jié)
總之，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)和施工項(xiàng)目所需要的周期和時(shí)間比較長(zhǎng)的情況下，我們應(yīng)該增加對(duì)于房地產(chǎn)施工過程的監(jiān)管力度，針對(duì)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)的問題及時(shí)的進(jìn)行解決，這樣才能保證房地產(chǎn)施工的順利進(jìn)行。通過加強(qiáng)對(duì)于整個(gè)施工過程的監(jiān)管力度，我們能夠建立一個(gè)非常完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目監(jiān)管體系，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)更好的實(shí)現(xiàn)發(fā)展和進(jìn)步。
【參考文獻(xiàn)】
[1] 來豐剛;田兵權(quán).房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息化建設(shè)探討[J].西華大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版).2011(01):13-14.
關(guān)鍵字：房地產(chǎn)開發(fā)；成本管理；控制；項(xiàng)目
中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
1.房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的意義
企業(yè)進(jìn)行成本管理的最終目的絕對(duì)不是單純的為了節(jié)約，更不是刻意地降低成本，主要是為了提高房地產(chǎn)公司在同行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中保持一定的競(jìng)爭(zhēng)力而采用的一種管理措施。而成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，加強(qiáng)成本管理有利于適應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，可以讓房企有下調(diào)房?jī)r(jià)的主動(dòng)權(quán)。從宏觀上講，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進(jìn)行研究，對(duì)合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)，減少國(guó)民經(jīng)濟(jì)損失有著一定的意義。
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理存在的問題
2.1成本管理的范圍過小
受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本管理而言，往往只是關(guān)注生產(chǎn)成本如何管理，而對(duì)供應(yīng)與銷售的環(huán)節(jié)卻未有過多的考慮，這種觀念往往是達(dá)不到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。根據(jù)成本動(dòng)因的理論來看，企業(yè)的所有成本，從生產(chǎn)到消費(fèi)者手中的所有過程，其成本不僅僅是指制造成本，而是貫穿于產(chǎn)品生命周期的一切成本。所以，成本管理不僅僅是涵蓋了物質(zhì)產(chǎn)品成本，同時(shí)也涵蓋了非物質(zhì)產(chǎn)品成本，如人力資源成本、環(huán)境成本等。
2.2成本管理觀念較為落后
以往的成本管理理念認(rèn)為降低成本的主要手段就是節(jié)約，而按照現(xiàn)代成本管理的理論來看，成本降低也是有一定的極限的。在一些情況下，減少成本的費(fèi)用可能會(huì)使企業(yè)效益和工程質(zhì)量下降。所以，這樣的成本管理是一種消極的而不是積極的成本管理。從這個(gè)意義上來說，企業(yè)不應(yīng)該只是采用減少成本來達(dá)到管理成本的目的，而是要利用科技進(jìn)步來提高生產(chǎn)率，以便獲得更大的收益。
2.3成本增加，管理力度下降
如今的地價(jià)、建筑勞務(wù)、材料價(jià)格都有大幅度的上漲，而房地產(chǎn)生產(chǎn)成本也就隨之上升，但很多企業(yè)存在成本管理落后、物流管理失控，嚴(yán)重的浪費(fèi)現(xiàn)象，致使成本無形中大大上升了。除此之外，還會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)成本核算不實(shí)的現(xiàn)象，其一是由于核算從業(yè)人員未能從思想上引起重視，其二是企業(yè)管理者為了達(dá)到某些目的故意調(diào)節(jié)所致，企業(yè)好像是盈余，其實(shí)是在虧損，企業(yè)管理者缺乏科學(xué)的成本管理意識(shí)。所以，成本管理的力度不大，存在巨大的浪費(fèi)。
3.加強(qiáng)成本控制管理的措施
3.1決議方案期間工程造價(jià)成本的控制
在決議方案期間，是房地產(chǎn)商要做工程造價(jià)成本的最為重要的期間，因而，好的策劃方案書和精確的成本報(bào)價(jià)核算是房地產(chǎn)工程能否順暢進(jìn)行的確保。因而，要做好房地產(chǎn)根底材料的收集和商場(chǎng)研討。房地產(chǎn)工程比較復(fù)雜，觸及許多類別和專業(yè)，簡(jiǎn)單受許多的要素干擾，要求收集許多根底材料和做好商場(chǎng)研討。在工程施工開端前，決議方案人員要安排優(yōu)異的對(duì)施工地址的地質(zhì)狀況、大型設(shè)備以及建筑施工材料報(bào)價(jià)收購進(jìn)行全方位的了解，要對(duì)周邊的環(huán)境和經(jīng)濟(jì)開展水平做一個(gè)牢靠的剖析和研討。為核算造價(jià)成本人員供給牢靠的數(shù)據(jù)和豐厚的材料，然后為方案單位方案好的施工方案打下良好根底。
商場(chǎng)研討主要是對(duì)行將建造的項(xiàng)目進(jìn)行可能性和可行性進(jìn)行剖析，有關(guān)部門要對(duì)進(jìn)行證明，對(duì)商場(chǎng)占有率和房地產(chǎn)要求做一個(gè)合理的評(píng)估；要仔細(xì)剖析研討國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)職業(yè)出臺(tái)的各項(xiàng)規(guī)則方法，猜測(cè)將來開展的趨勢(shì)，為房地產(chǎn)公司開展供給極好的前提條件，為全部工程項(xiàng)目的建造供給牢靠的依據(jù)。
其次，工程項(xiàng)目建造的決議方案應(yīng)多方面征求意見，要采納團(tuán)體決議方案的手法，處理好當(dāng)時(shí)和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的聯(lián)系，嚴(yán)格各項(xiàng)準(zhǔn)則法令，防止房地產(chǎn)出資的盲目性，然后完結(jié)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，促進(jìn)房地產(chǎn)職業(yè)良性開展。
3.2方案期間工程造價(jià)成本的控制
方案期間是全部房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行造價(jià)成本控制的要害，在這一期間要求建筑師和方案師采納盡可能多的技巧和方法，爭(zhēng)取方案出最優(yōu)化最文眉的方案。這就要求公司和方案人員做到以下幾個(gè)方面：榜首，要嚴(yán)格方案方案的評(píng)定，包括根底構(gòu)造、平面方案、施工圖方案以及核算進(jìn)程等方面，鋼筋含量、混凝土含量、施工圖核算和變更費(fèi)用等要到達(dá)規(guī)范。第二，在具體施工安排方案上，要方案優(yōu)化，不能存在趕工的表象，防止呈現(xiàn)過錯(cuò)，不然就會(huì)有很大的費(fèi)事，后果不堪設(shè)想。第三，在方案變更上要依據(jù)實(shí)際狀況，要多從施工方案上考慮，方案的變更會(huì)給工程造價(jià)成本添加可猜測(cè)性的難度，影響施工工期和質(zhì)量，因而，方案變更要充分考慮技術(shù)、法令、經(jīng)濟(jì)和質(zhì)量多方面要素，盡量不添加成本，掌握好這個(gè)度，既不能太高也不能太低，這對(duì)造價(jià)人員提出了更高的要求。第四，依據(jù)簽定合同進(jìn)行限額方案，假如方案概算超出審定的工程造價(jià)或許其他一些過錯(cuò)，就可以采納以下方法：在方案進(jìn)程中發(fā)現(xiàn)的過錯(cuò)，就要在不變更本來方案構(gòu)思、規(guī)范和進(jìn)度下進(jìn)行無償修正；在施工期間發(fā)現(xiàn)過錯(cuò)，就要依據(jù)合同采納相應(yīng)的結(jié)局方法，方案單位就要承擔(dān)損失和進(jìn)行補(bǔ)償。方案方案不只要有極好的可行性，還要愈加合理愈加經(jīng)濟(jì)，這樣才干極好的控制和辦理工程造價(jià)的成本。
3.3招投標(biāo)收購期間
招投標(biāo)收購是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制進(jìn)程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。在這個(gè)期間通常存在工程量是不是準(zhǔn)確，評(píng)標(biāo)是不是規(guī)范，是不是有不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)等一系列問題存在。所以說，在這一期間，我們對(duì)設(shè)備、材料收購一定要堅(jiān)持選用確保工程質(zhì)量，削減收購成本的準(zhǔn)則。材料收購貨品質(zhì)量好欠好，報(bào)價(jià)是不是有競(jìng)爭(zhēng)力，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本，以及最終的收益都會(huì)有一定的影響。為了對(duì)收購期間的費(fèi)用辦理進(jìn)行辦理，我們要進(jìn)行限額收購，并對(duì)其間顯著違背辦理基準(zhǔn)的費(fèi)用做出科學(xué)的剖析，一起做出科學(xué)的決議方案。
3.4施工期間工程造價(jià)成本的控制
施工期間是房地產(chǎn)資金投入量比較大的期間，對(duì)這一期間造價(jià)成本的具體控制和辦理就顯得尤為重要。
（一）加強(qiáng)合同管理
合同在控制與辦理工程造價(jià)成本中的重要性不言而喻，從核算到結(jié)算，從付款到索賠，合同是一個(gè)很重要的依據(jù)和確保。這就要求房地產(chǎn)公司要有清晰的法令意識(shí)和職責(zé)意識(shí)，盡可能的剖析和總結(jié)出各施工項(xiàng)目的特色，簽定的合同條款要全部緊密，不能呈現(xiàn)一絲疏忽，不能發(fā)作歧義，導(dǎo)致不必要的膠葛和費(fèi)事。要依據(jù)合同樹立相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，清晰資金的流向，清晰具體施工細(xì)則和職責(zé)分工，從成本辦理上樹立資金控制系統(tǒng)，按合同對(duì)工程進(jìn)度款進(jìn)行審閱，防止腐敗表象發(fā)作，防止資金失控，削減工程出資風(fēng)險(xiǎn)和資金補(bǔ)償膠葛，確保工程按期順暢的進(jìn)行。
（二）對(duì)工程變更的控制
工程變更是為了非常好的完結(jié)工程項(xiàng)目按期竣工，而在施工進(jìn)程中進(jìn)行剖析、評(píng)估和改善，確保施工更安全合理。工程變更辦理人員不得隨意對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行變更，在多方考慮的狀況下，要與工程造價(jià)人員密切配合，做好具體的技術(shù)鑒定和成本剖析，充分表現(xiàn)各自的優(yōu)勢(shì)，使用各方面資本，對(duì)工程變更的形成的有利和不利影響作出明確評(píng)估，在歸納各方面定見后斷定是不是進(jìn)行變更。工程項(xiàng)目變更不能違背合同的各項(xiàng)條款規(guī)則，必須在合同要求規(guī)模以內(nèi)。變更后的報(bào)價(jià)要依據(jù)本來規(guī)則履行，假如沒有本來報(bào)價(jià)，就要萬確按合同要求進(jìn)行合理評(píng)價(jià)，在通過各方仔細(xì)剖析研討后，工程項(xiàng)目才干按變更方案進(jìn)行。
（三）對(duì)施工材料報(bào)價(jià)的控制
施工材料出資在房地產(chǎn)施工中占有很大比重，控制好原材料報(bào)價(jià)可以極好的降低工程造價(jià)的成本，進(jìn)步工程的經(jīng)濟(jì)效益。而影響施工原材料報(bào)價(jià)要素許多，比如運(yùn)送間隔、天氣狀況、質(zhì)量品牌、質(zhì)料產(chǎn)地、寄存時(shí)刻等，都會(huì)使材料報(bào)價(jià)的距離很大，這種報(bào)價(jià)的動(dòng)搖會(huì)對(duì)工程造價(jià)的成本發(fā)作很大的影響。這就要求造價(jià)人員要有敏銳的觀察力和洞察力，對(duì)商場(chǎng)行情了若指掌，挑選報(bào)價(jià)適宜質(zhì)量有確保的材料；要掌握商場(chǎng)最新動(dòng)態(tài)和信息，對(duì)于不一樣材料的基本狀況進(jìn)行分類和剖析，收集生產(chǎn)商和銷售商的有關(guān)信息，要求最優(yōu)報(bào)價(jià)和材料；要有一些固定的供貨商和貨品來源地，確保在施工期間材料可以源源不斷地供給。只要挑選質(zhì)量牢靠，報(bào)價(jià)合理的材料，才可有效控制工程造價(jià)的成本，進(jìn)步工程的經(jīng)濟(jì)效益和贏利，確保工程施工的質(zhì)量。
3.5竣工審閱期間工程造價(jià)的控制
最終的竣工期間也不能忽略對(duì)工程造價(jià)的辦理，假如收官作業(yè)做欠好，還會(huì)對(duì)全部工程形成不良影響，要確保工程高質(zhì)量的完結(jié)，就要仔細(xì)對(duì)待竣作業(yè)業(yè)，不得隨意敷衍塞責(zé)。主管部門要安排施工單位和方案單位等進(jìn)行工程質(zhì)量檢驗(yàn)，造價(jià)人員要依據(jù)合同對(duì)全部工程的出資進(jìn)行決算，對(duì)財(cái)政進(jìn)行盤查清點(diǎn)，依據(jù)施工方案圖和變更的工程項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)，理清各方要承擔(dān)的職責(zé)和責(zé)任，調(diào)整工程核算和出資。還要導(dǎo)致對(duì)竣工材料辦理作業(yè)的重視，按實(shí)際狀況陳述工程量和工程造價(jià)，不得隱秘虛報(bào)，要合理分配竣工中所需費(fèi)用，仔細(xì)照實(shí)的核算成本，一起要防止壞賬死賬表象，確保工程款準(zhǔn)時(shí)回收；加強(qiáng)工程收尾作業(yè)監(jiān)督力度，準(zhǔn)時(shí)完結(jié)竣工，不得拖拖拉拉，防止人力物力財(cái)力的浪費(fèi)，要活躍表現(xiàn)檢驗(yàn)審閱監(jiān)督作用，加強(qiáng)竣工期間各項(xiàng)資金辦理，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為今后的施工供給學(xué)習(xí)和協(xié)助。
4.結(jié)束語
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，單靠自覺是不夠的。必須建立一個(gè)強(qiáng)有力的、實(shí)時(shí)參與的監(jiān)督機(jī)構(gòu)在重大決策、人事任免、合同簽訂、資金使用等環(huán)節(jié)，按既定的制度和目標(biāo)實(shí)行監(jiān)督管理，以確保各項(xiàng)制度和目標(biāo)的嚴(yán)肅性。
參考文獻(xiàn)：
本文對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的全過程控制作了簡(jiǎn)要闡述。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司、項(xiàng)目開發(fā)、成本管理、全過程控制
中圖分類號(hào): F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了嚴(yán)厲的調(diào)控政策，嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)使眾多的房地產(chǎn)企業(yè)加倍關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本管理。
做好項(xiàng)目成本管理的全過程控制已成為房地產(chǎn)公司責(zé)任管理者工作的重中之重。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理全過程控制的概述
房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)投資控制概念，需要經(jīng)歷以下幾個(gè)過程或者說階段：
1、可行性研究分析；
2、設(shè)計(jì)；
3、開發(fā)報(bào)建；
4、招標(biāo)采購；
5、招標(biāo)建設(shè)；
6、營(yíng)銷；
7、竣工交付使用。
經(jīng)歷了上述七個(gè)階段后就進(jìn)入了物業(yè)管理維護(hù)階段。
在項(xiàng)目開發(fā)的全部過程中，任何階段、任何環(huán)節(jié)的成本失控都將導(dǎo)致項(xiàng)目成本超出目標(biāo)成本，從而降低了目標(biāo)收益或利潤(rùn)率。
項(xiàng)目成本管理的全過程控制，就是要在項(xiàng)目的全生命周期貫徹目標(biāo)成本，根據(jù)過程中的各個(gè)階段不同的特點(diǎn)和內(nèi)容建立目標(biāo)成本體系，進(jìn)行動(dòng)態(tài)執(zhí)行和控制。
實(shí)施項(xiàng)目全生命周期目標(biāo)成本管理，重點(diǎn)在于執(zhí)行和控制，隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，成本的影響將會(huì)逐漸減小。
在我國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了多年的發(fā)展，各房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程，正是一個(gè)不斷加強(qiáng)成本控制意識(shí)的過程。我們應(yīng)該借鑒同行的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)和把握本企業(yè)的特點(diǎn)，把成本管理從以往的粗放式轉(zhuǎn)移到精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化上來。
二、項(xiàng)目開發(fā)論證階段的成本分析
項(xiàng)目開發(fā)論證是評(píng)估項(xiàng)目可行性的重要過程，其中產(chǎn)品定位是決定項(xiàng)目成本的最重要因素。
項(xiàng)目論證階段的成本管理主要是做好項(xiàng)目的可行性研究分析。重點(diǎn)是根據(jù)項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位、項(xiàng)目成本構(gòu)成分析和項(xiàng)目運(yùn)作計(jì)劃。要在成本調(diào)研的基礎(chǔ)上把握好當(dāng)?shù)氐某杀厩闆r。
1、項(xiàng)目定位分析
項(xiàng)目定位分析包括城市發(fā)展?fàn)顩r分析、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)狀況分析和項(xiàng)目分析三個(gè)方面。其中項(xiàng)目分析是可行性研究分析中的核心。
2、項(xiàng)目成本估計(jì)
⑴、項(xiàng)目成本調(diào)研。其內(nèi)容包括簡(jiǎn)要的調(diào)研目的、時(shí)間、人員、對(duì)象、大致的過程和內(nèi)容；管理方面的招投標(biāo)，造價(jià)管理，政府壟斷的情況及相關(guān)收費(fèi)；成本水平及其價(jià)格構(gòu)成；典型樓盤資料列此，主要資源狀況的收集以及實(shí)例測(cè)算。
⑵、項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)奏模擬
⑶、項(xiàng)目開發(fā)中目標(biāo)的構(gòu)成：由于土地成本在很大程度上占項(xiàng)目成本的構(gòu)成比例不可控，所以在未來的工作中應(yīng)給出除土地成本之外，其他費(fèi)用的構(gòu)成及適宜的比例。
三、項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段的目標(biāo)成本
設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目成本控制的最重要階段。
設(shè)計(jì)階段，承上，是將項(xiàng)目論證的成果通過施工圖來表現(xiàn)，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目意圖；下，則將指導(dǎo)合同的訂立和現(xiàn)場(chǎng)施工。所以圖紙的效率和質(zhì)量直接關(guān)系到合同和工程進(jìn)度。
設(shè)計(jì)階段的成本控制包括了以下的內(nèi)容：
1、方案設(shè)計(jì)階段的目標(biāo)成本控制。主要是在可行性研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行深化，將項(xiàng)目實(shí)際構(gòu)成的成本分解到各個(gè)專業(yè)；強(qiáng)化專業(yè)間的平衡搭配；加強(qiáng)各專業(yè)間的溝通和協(xié)同，避免后期的方案變更。
2、項(xiàng)目開發(fā)施工圖設(shè)計(jì)階段的限額設(shè)計(jì)。
施工圖限額設(shè)計(jì)即指在設(shè)計(jì)限額的控制下，開展設(shè)計(jì)工作，以保證目標(biāo)成本的可控。
限額設(shè)計(jì)可以注意從控制外墻面積，控制窗地比，控制單價(jià)較高的材料用量；合理搭配各種材料；合理對(duì)待新工藝等方面著手。
3、設(shè)計(jì)費(fèi)用構(gòu)成的管理。
4、設(shè)計(jì)變更管理。應(yīng)規(guī)范設(shè)計(jì)變更管理，最大限度避免已施工或正在施工的部位發(fā)生變更，造成返工；要審慎的處理材料的變更。
四、項(xiàng)目開發(fā)中招標(biāo)采購階段的合約規(guī)劃
招標(biāo)采購包含了兩方面的內(nèi)容。一是合作伙伴的采購以及材料供應(yīng)商的采購；二是尋找和確立項(xiàng)目合作方的過程。
不同的合作方在報(bào)價(jià)和合作質(zhì)量上是有一定區(qū)別的。優(yōu)秀的企業(yè)在取費(fèi)以及付款方式方面會(huì)有更高的要求，但是在產(chǎn)品質(zhì)量方面更有保障，有利于降低后期維護(hù)費(fèi)用和保證時(shí)間節(jié)點(diǎn)、進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
合約規(guī)劃簡(jiǎn)言之即做好事前的計(jì)劃，養(yǎng)成按計(jì)劃辦事的習(xí)慣。合理的合約規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目成本的控制有舉足輕重的作用。
合約規(guī)劃大致包括三方面：
1、項(xiàng)目合同分判：即把管理分解到分項(xiàng)工程和材料上，努力控制全過程的細(xì)節(jié)和材料，以期達(dá)到降低造價(jià)、保證質(zhì)量、控制成本的目的。
合同分判的主要內(nèi)容包括：合理界定土建單位的施工范圍；界定項(xiàng)目總合同數(shù)量要適應(yīng)自身的管理能力；盡可能約定簽證以及設(shè)計(jì)變更的執(zhí)行流程。
2、合作單位規(guī)劃：應(yīng)明確對(duì)所確定的合作單位的要求，并明確付款節(jié)點(diǎn)。
3、材料供應(yīng)規(guī)劃：明確甲供材、甲指乙供材、甲限乙供材清單。
五、項(xiàng)目開發(fā)施工過程的動(dòng)態(tài)成本控制
對(duì)房地產(chǎn)公司而言，項(xiàng)目施工的過程持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)。整個(gè)工程成本約占項(xiàng)目總成本的35%~40%，和土地成本并列項(xiàng)目總成本的前兩位。但工程施工階段并非影響項(xiàng)目總成本的最重要階段。經(jīng)驗(yàn)告訴我們，除非發(fā)生特別重大的變化，工程施工對(duì)整個(gè)項(xiàng)目總成本的影響都在5%以內(nèi)。盡管工程施工過程對(duì)項(xiàng)目總成本的影響在比例上來看較小，但我們依然要足夠重視施工過程的動(dòng)態(tài)成本控制。
施工過程的動(dòng)態(tài)成本控制應(yīng)從以下幾方面著手：
1、施工計(jì)劃的編制
施工計(jì)劃的編制是可行性研究的深化，從時(shí)間關(guān)系上保證可行性研究中時(shí)間節(jié)點(diǎn)的實(shí)現(xiàn)。施工計(jì)劃中的里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，直接關(guān)系到企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)速度。
施工計(jì)劃的編制還應(yīng)包括對(duì)設(shè)計(jì)、合同的時(shí)間要求以及工程進(jìn)度款支付的管理。
2、簽證的管理。要明晰簽證范圍。一家公司代另一家公司施工的簽證必須有足夠的證據(jù)。
3、設(shè)計(jì)變更施工管理。控制好設(shè)計(jì)變更對(duì)成本的影響，應(yīng)及時(shí)掌握相應(yīng)部位施工的情況，做好信息收集記錄，要盡量將變更在未施工階段處理掉。
4、動(dòng)態(tài)成本的管理。簽證和變更發(fā)生后形成的項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本就是項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本。所以及時(shí)的將簽證和變更形成的成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理是成本管理部門的重要職責(zé)之一，同時(shí)也是過程管理的重要手段和方法?，F(xiàn)在ERP系統(tǒng)的建立和執(zhí)行更有利于相關(guān)部門進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本的監(jiān)控和管理了。
ERP系統(tǒng)以集信息技術(shù)與先進(jìn)管理思想于一身的優(yōu)勢(shì)，已成為現(xiàn)代企業(yè)的運(yùn)行模式。它以系統(tǒng)化的管理思想為企業(yè)決策層及員工提供決策運(yùn)行手段的管理平臺(tái)，成為企業(yè)在信息時(shí)代生存、發(fā)展的基石，對(duì)于改善企業(yè)業(yè)務(wù)流程，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力具有顯著作用。
通過ERP系統(tǒng)，我們可以及時(shí)了解已經(jīng)發(fā)生的成本和剩余成本的數(shù)量，同時(shí)成本警戒線在關(guān)鍵時(shí)刻會(huì)提醒相關(guān)人員，避免成本失控。
動(dòng)態(tài)成本管理應(yīng)以成本管理中心為主導(dǎo)，并在其它部門的大力配合下才能有效的實(shí)施。
六、項(xiàng)目開發(fā)結(jié)算階段，合同價(jià)調(diào)整的成本管理。
項(xiàng)目開發(fā)的結(jié)算是成本控制的最后一個(gè)工作環(huán)節(jié)。結(jié)算階段的合同價(jià)調(diào)整，直接影響項(xiàng)目的成本控制和結(jié)果。
1、工程結(jié)算辦理。包括核實(shí)工程結(jié)算的條件和執(zhí)行工程結(jié)算程序。工程結(jié)算必須具備以下的基本條件：
⑴、應(yīng)符合合同或是協(xié)議有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定；
⑵、要具備完整有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果以及符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料；
⑶、做到工程竣工圖、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其它有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；
⑷、已將工程遺留問題處理完畢并驗(yàn)收合格。
⑸、施工單位結(jié)算書是按要求編制的，所附的資料齊全。
2、簽證結(jié)算管理，要著重做好下列兩點(diǎn)：
⑴、要剔除包含在合同范圍內(nèi)的簽證。在結(jié)算工作中經(jīng)常會(huì)遇到包含在合同范圍內(nèi)的簽證。有時(shí)工程管理部門在某種情況下為了保證進(jìn)度，遷就施工單位，明知不應(yīng)簽的卻簽給了施工單位。這部分簽證在結(jié)算階段必須堅(jiān)決扣除。
⑵、要剔除包含在措施費(fèi)中的簽證。所謂包含在措施費(fèi)中的簽證，通常是在合同約定不清晰或經(jīng)辦人員對(duì)定額計(jì)價(jià)辦法不熟悉的情況下造成的。這部分費(fèi)用可在結(jié)算階段作為措施費(fèi)支付，不再作簽證結(jié)算。
3、成本指標(biāo)的累積
項(xiàng)目工程結(jié)算完成后，應(yīng)及時(shí)對(duì)結(jié)算數(shù)據(jù)進(jìn)行整理分析，按照不同的產(chǎn)品類型以及不同的定位標(biāo)準(zhǔn)，形成各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)或技術(shù)指標(biāo)，為以后的新項(xiàng)目提供數(shù)據(jù)支持和參考。
