發(fā)布時間：2023-07-24 16:32:07
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的資金融資方式樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關(guān)鍵詞:金融危機(jī);高科技中小企業(yè);新興;融資
高科技中小企業(yè)作為知識經(jīng)濟(jì)時代增長的核心,日益成為推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要動力。但在國際金融危機(jī)以及需求疲軟的雙重影響之下,根據(jù)國家統(tǒng)計局2009年4月27日公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析,今年第一季度我國經(jīng)濟(jì)受外部需求下降等因素的影響出現(xiàn)下滑,高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的增長幾乎停滯。由于規(guī)模、信息不對稱等因素,中小企業(yè)融資困難,處于瀕危邊緣。在此背景下,有必要根據(jù)高科技中小企業(yè)自身特點(diǎn),研究和選擇相應(yīng)的融資方式來籌集其發(fā)展所需的資金。
一、高科技中小企業(yè)的特點(diǎn)
高科技中小企業(yè)兼有高科技企業(yè)和中小企業(yè)的特征,是知識密集、技術(shù)密集的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,擁有企業(yè)核心自主知識產(chǎn)權(quán),企業(yè)規(guī)模小,經(jīng)營決策權(quán)高度集中,經(jīng)營方式靈活,根據(jù)自身優(yōu)勢細(xì)分市場來進(jìn)行專業(yè)化經(jīng)營,是成長最快的科技創(chuàng)新力量,擁有很大的成長潛力,但存在較大潛在風(fēng)險,即高成長、高風(fēng)險、高回報。
二、高科技中小企業(yè)傳統(tǒng)融資方式研究
1.政策性融資方式
政策性融資是指國家通過財政撥款、設(shè)立科技創(chuàng)新資金等來支持高科技中小企業(yè)的發(fā)展的一種融資方式。為了解決中小企業(yè)特別是高科技中小企業(yè)融資難的問題,我國各級政府均以財政撥款的方式成立了各種形式的基金,適用于在產(chǎn)業(yè)化初期的高科技中小企業(yè)。
2.股權(quán)性融資方式
股權(quán)融資是在資本市場上通過公開上市或股權(quán)轉(zhuǎn)讓來進(jìn)行融資。一般分為直接上市融資和間接上市融資。直接上市融資,適用于處于成熟期的高科技中小企業(yè),其可以通過國內(nèi)主板市場和深圳中小企業(yè)板融資。間接上市融資是指造殼上市或借殼上市,適用于進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段高新技術(shù)企業(yè)融資。
3.債權(quán)性融資方式
債權(quán)性融資方式主要有銀行貸款,政府擔(dān)保貸款和發(fā)行債券。銀行貸款是指銀行向高科技中小企業(yè)提供的信貸融資,主要是信用貸款和部分抵押擔(dān)保貸款。在發(fā)展初期,由于缺乏可用來進(jìn)行擔(dān)保融資的固定資產(chǎn),因此長期信用貸款是高科技中小企業(yè)的主要信貸融資方式。政府擔(dān)保貸款是指政府出資,或與高科技中小企業(yè)協(xié)作組織出資,建立專為高科技中小企業(yè)融資提供擔(dān)保的融資擔(dān)保公司,在政府融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保下,商業(yè)銀行向高科技中小企業(yè)提供貸款。
4.內(nèi)源性融資方式
內(nèi)源性融資方式是指創(chuàng)業(yè)者自己出資或從家庭、親朋好友籌集資金。通常高科技中小企業(yè)難以獲得外部投資,外源融資渠道不暢,大多數(shù)高科技中小企業(yè)在創(chuàng)立時都是依靠內(nèi)源性融資方式來籌集資金的。
三、高科技中小企業(yè)新興傳統(tǒng)融資方式研究
1.風(fēng)險投資
風(fēng)險投資是把資本投向蘊(yùn)藏著失敗風(fēng)險的高新技術(shù)及其產(chǎn)品的研究開發(fā)領(lǐng)域,旨在促使高新技術(shù)成果盡快商品化、產(chǎn)業(yè)化,以取得高資本收益的一種投資過程。從投資的取向和活動領(lǐng)域來看,風(fēng)險投資活動的領(lǐng)域是具有較高發(fā)展?jié)摿透呖萍己康闹行∑髽I(yè);投資對象是成長性較好的新建企業(yè)或中小型企業(yè)。風(fēng)險資本選擇投資對象,首先要著眼于企業(yè)的發(fā)展?jié)摿土己玫某砷L性。風(fēng)險投資家參與企業(yè)經(jīng)營管理決策。由于風(fēng)險投資家了解金融市場行情,而中小企業(yè)家往往在技術(shù)上較為擅長,而對金融及市場較為生疏,因此風(fēng)險投資家在向高科技中小企業(yè)投入資金同時參與企業(yè)的管理,不僅可以降低投資風(fēng)險,提高投資成功率,還可以有效地促進(jìn)高科技中小企業(yè)的健康發(fā)展。
2.天使投資
天使投資是權(quán)益資本投資的一種形式,是指富有的個人出資協(xié)助具有專門技術(shù)或獨(dú)特概念的原創(chuàng)項目或小型初創(chuàng)企業(yè),進(jìn)行一次性的前期投資。它主要是為處于中期或初創(chuàng)期的高科技中小企業(yè)提供資金支持。很多天使投資人本身是企業(yè)家,了解創(chuàng)業(yè)者面對的難處,因此天使投資人是初創(chuàng)企業(yè)的最佳融資對象。
3.產(chǎn)業(yè)投資基金
產(chǎn)業(yè)投資資金是指一種對為上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的集合投資制度,即通過向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設(shè)立基金公司,由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn),委托基金托管人托管基金資產(chǎn),從事風(fēng)險投資、企業(yè)重組投資或基礎(chǔ)設(shè)施等實(shí)業(yè)投資。具有以下幾個方面的特點(diǎn):第一,投資對象為非上市企業(yè);第二,投資期限通為3-7年;第三,積極參與被投資企業(yè)的經(jīng)營管理;第四,投資的目的是基于企業(yè)的潛在價值,通過投資和參與企業(yè)經(jīng)營管理推動企業(yè)的發(fā)展,并在合適的時機(jī)通過各類退出方式實(shí)現(xiàn)資本增殖收益。
四、結(jié)論
高科技中小企業(yè)在發(fā)展過程中有許多融資方式可供其選擇,既有傳統(tǒng)融資方式,也有新興融資方式,但每一種融資方式對高科技中小企業(yè)的適應(yīng)程度不同,高科技中小企業(yè)在發(fā)展過程中應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況來選擇合適的融資方式。高科技中小企業(yè)的發(fā)展離不開政府的扶持,其發(fā)展需要完善的資本市場為其提供上市融資渠道,而風(fēng)險投資與高科技中小企業(yè)之間具有內(nèi)在的天然的聯(lián)系,為高科技中小企業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的資金支持和智力支持。
參考文獻(xiàn):
[1]黃泰巖 秦志輝:中小企業(yè)研究熱點(diǎn)[M].北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2007.
關(guān)鍵詞：工業(yè)地產(chǎn) 私募基金 融資方式
伴隨著一系列調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)市場步入了一個相對低迷期，與走勢不確定的住宅市場相比，工業(yè)地產(chǎn)正在調(diào)控風(fēng)暴下勃興，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)正逐漸成為各大小開發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)。工業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于傳統(tǒng)的開發(fā)區(qū)的一個重要特點(diǎn)就是對工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體的資金實(shí)力要求較高，能夠保證所需的資金投入，所以，融資的成功與否是工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵。
一、地產(chǎn)私募基金概述
私募基金是受我國政府主管部門監(jiān)管的，向不特定投資人公開發(fā)行受益憑證的證券投資基金而言，是一種非公開宣傳的，私下向特定投資人募集資金進(jìn)行的一種集合投資。隨著地產(chǎn)調(diào)控的不斷深入，銀行融資收緊，加上央行連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，房企融資已是難上加難，這給地產(chǎn)私募基金帶來了發(fā)展的機(jī)會。房地產(chǎn)私募基金的出現(xiàn)豐富了我國的房地產(chǎn)金融市場，為我國投資者提供更多參與房地產(chǎn)投資的機(jī)會，它將社會上閑散民間資本聚集起來，形成資金規(guī)模優(yōu)勢，通過有豐富房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)基金管理公司管理，分散投資風(fēng)險。私募基金投資到房地產(chǎn)項目中去，可以優(yōu)化被投資企業(yè)的項目融資結(jié)構(gòu)，滿足行業(yè)內(nèi)日益增長的多樣化融資需求。由于房地產(chǎn)私募基金主要投向優(yōu)勢企業(yè)的盈利狀況好的項目，客觀上促進(jìn)了有限資源的優(yōu)化配置，十分有利于那些擁有好項目的優(yōu)秀中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大。
我國房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的私募房地產(chǎn)投資基金處于初期發(fā)展階段，本土私募房地產(chǎn)投資基金在2011年加快了前進(jìn)的步伐。據(jù)清科研究中心統(tǒng)計，截至2011年三季度，共有22只私募房地產(chǎn)基金募集到位32.25億美元，其中，由本土機(jī)構(gòu)募集基金數(shù)量及金額占比分別超過80%和70%。目前活躍在中國市場的私募房地產(chǎn)投資基金可大致分為兩類，一種是以鼎暉房地產(chǎn)基金、普凱投資和高和投資等為代表的獨(dú)立私募房地產(chǎn)投資基金，另一種是由房地產(chǎn)企業(yè)成立基金管理公司發(fā)起設(shè)立的房地產(chǎn)基金，其中主要代表包括金地集團(tuán)旗下的穩(wěn)盛投資以及榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旗下的榮盛泰發(fā)基金等。
二、政策規(guī)范
2007年6月1日起施行的《中華人民共和國合伙企業(yè)法》，為中國本土有限合伙型基金的成立和運(yùn)作提供了法律依據(jù)。2008年12月《國務(wù)院辦公廳就金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展三十條意見》的（十九）是：加強(qiáng)對社會資金的鼓勵和引導(dǎo)。拓寬民間投資領(lǐng)域，吸引更多社會資金參與政府鼓勵項目，特別是災(zāi)后基礎(chǔ)設(shè)施重建項目。出臺股權(quán)投資基金管理辦法，完善工商登記、機(jī)構(gòu)投資者投資、證券登記和稅收等相關(guān)政策，促進(jìn)股權(quán)投資基金行業(yè)規(guī)范健康發(fā)展。2010年4月28日國務(wù)院常務(wù)會議上確定了2010年重點(diǎn)改革任務(wù)，包括“加快推進(jìn)政策性金融機(jī)構(gòu)改革，啟動資產(chǎn)管理公司商業(yè)化轉(zhuǎn)型試點(diǎn)。加快股權(quán)投資基金制度建設(shè)。” 我國的房地產(chǎn)私募基金市場雖然剛開始起步，但隨著我國資本市場的完善，未來房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展不可限量。比如，清華房地產(chǎn)總裁商會近年來在該領(lǐng)域進(jìn)行了不斷的探索和實(shí)踐，相繼有商會成員成立華房聯(lián)合、華房天津、重慶華房和華房天津多支房地產(chǎn)私募股權(quán)基金。國內(nèi)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金呈現(xiàn)出一派繁榮的景象。在國家層面上，央行、證監(jiān)會、銀監(jiān)會和各地方政府的高層也開始越來越重視活躍的私募基金，紛紛出臺了規(guī)范政策。房地產(chǎn)私募股權(quán)基金在我國的蓬勃發(fā)展的大趨勢是必然的。
三、工業(yè)地產(chǎn)私募基金（以萬通為例）
中國有著世界上最大的市場，住宅領(lǐng)域出現(xiàn)了萬科這種世界級的公司，零售領(lǐng)域是萬達(dá)，但是在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域我們整個行業(yè)還處于非常原始的起點(diǎn)。工業(yè)地產(chǎn)是中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的新藍(lán)海。未來10年之內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)將會出現(xiàn)一個非常大的世界級公司，這是一個必然。而萬通地產(chǎn)在工業(yè)地產(chǎn)投資方面也做好了充分的準(zhǔn)備。為了實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，萬通在軟實(shí)力方面實(shí)現(xiàn)了提升。首先是專業(yè)化的工業(yè)地產(chǎn)管理者的引進(jìn)，“萬通新創(chuàng)” 的核心人才都是從普洛斯、安博等世界頂級的工業(yè)地產(chǎn)公司引進(jìn)來的；其次，軟實(shí)力的核心即是房地產(chǎn)金融的能力。到目前為止萬通已經(jīng)管理著5支基金，將近36億的資產(chǎn)規(guī)模。萬通在2012年將會發(fā)第一支工業(yè)地產(chǎn)基金，也是中國首支人民幣工業(yè)地產(chǎn)基金，預(yù)期10億元的規(guī)模。
萬通投資基金的幾個特點(diǎn)：第一、定位是持有收租型的商用地產(chǎn)；第二、不做債類基金，與投資者風(fēng)險共擔(dān)、收益共擔(dān)，每個基金里面萬通自己都會參與20%左右；第三、投資組合。每支基金會分散到四個4—5個項目；第四，長周期。投資期限跨越一個周期，通常是“5+1+1”，也就是5—7年的期限，這樣才能保證投資不受短期市場波動影響。萬通的基金產(chǎn)品面向的是追求長期穩(wěn)健收益、關(guān)注價值投資的客戶。
熱衷投資地產(chǎn)的投資者可以通過私募形式“曲線”投資地產(chǎn)業(yè)，而缺少資金的地產(chǎn)商也可以通過私募募集到所需資金緩解資金鏈，或者擴(kuò)大規(guī)模，或者轉(zhuǎn)型。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資中應(yīng)該將工業(yè)地產(chǎn)私募基金納入考慮范圍。地產(chǎn)私募將是地產(chǎn)融資的一個主要發(fā)展方向，在制定融資計劃的過程中多學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)外已有的設(shè)立私募基金的經(jīng)驗(yàn)，使得這種融資方式更好的為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)。
參考文獻(xiàn)：
［關(guān)鍵詞］公租房；房地產(chǎn)信托投資基金；融資
［中圖分類號］F293.338 ［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］B ［文章編號］2095-3283(2012)04-0116-03
一、引言
2011年政府工作報告提出重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房（以下簡稱“公租房”），用于滿足人數(shù)眾多的“夾心層”群體的住房需求，完善住房供應(yīng)體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康、平穩(wěn)發(fā)展。然而，財政撥款作為目前公租房融資的主要渠道，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了公租房項目建設(shè)巨大的資金需求。資金供給不足已經(jīng)成為制約公租房發(fā)展的關(guān)鍵瓶頸。如何引入民間資金，發(fā)掘更為專業(yè)化、市場化和商業(yè)化的資金運(yùn)作模式，成為破解公租房建設(shè)瓶頸的關(guān)鍵。
房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trusts），實(shí)質(zhì)上是一種房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品，通過采取公司或者信托基金的組織形式，以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的基金。作為比較流行的房地產(chǎn)融資方式，房地產(chǎn)信托投資基金在國外已經(jīng)取得很大成功，基于此，本文擬在公租房融資領(lǐng)域引入房地產(chǎn)信托投資基金，作為加快建設(shè)公租房的融資渠道。
二、房地產(chǎn)信托投資基金應(yīng)用于公租房融資的可行性
房地產(chǎn)信托投資基金由專家管理，專業(yè)化經(jīng)營，并迅速籌集，積少成多，流動性較強(qiáng)，且具有稅收上的優(yōu)惠性。因而，早在20世紀(jì)80年代，美國政府就開始運(yùn)用房地產(chǎn)信托投資基金與廉租房制度結(jié)合發(fā)展低收入者的保障性住房，成為廉租房一個成功的融資渠道創(chuàng)新。在美國嘗試成功后，房地產(chǎn)信托投資基金成為保障性住房融資的有效渠道。
近年來，我國一直都在研究推出房地產(chǎn)信托投資基金，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。2008年，國務(wù)院陸續(xù)的“金融國九條” 與“金融國三十條”，明確提出“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”。2009年6月，國務(wù)院批準(zhǔn)北京、上海、天津三城市為房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)城市。2009年8月，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合擬定的《房地產(chǎn)集合投資信托業(yè)務(wù)試點(diǎn)管理辦法》出臺。2010年，發(fā)改委等七部門聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展公租房的指導(dǎo)意見》提出了“探索運(yùn)用保險資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公租房融資渠道”。由此可見，對于公共租賃房實(shí)行房地產(chǎn)信托投資基金融資，相關(guān)部門是持積極態(tài)度的。
因而，我國在公租房的融資中引入房地產(chǎn)信托投資基金具有理論上和實(shí)踐上的指導(dǎo)，又有政府相關(guān)部門的支持。
三、公租房房地產(chǎn)信托投資基金融資模式的構(gòu)建
（一）公租房房地產(chǎn)信托投資基金的標(biāo)的物
公租房房地產(chǎn)信托投資基金的標(biāo)的物是公租房的所有權(quán)益，包括使用權(quán)權(quán)益與物業(yè)權(quán)益等。
（二）公租房房地產(chǎn)信托投資基金的目標(biāo)
作為保障性住房體系的一部分，公租房的性質(zhì)決定了房地產(chǎn)信托投資基金融資模式目標(biāo)的多樣性。
1.將房地產(chǎn)信托投資基金應(yīng)用于公租房融資模式中，有助于拓寬公租房融資渠道，彌補(bǔ)公共租賃住房建設(shè)的資金缺口，推動公租房建設(shè)和發(fā)展，解決人數(shù)眾多的“夾心層”住房問題，有助于完成“十七大”提出的“住有所居”工程，改善中低收入家庭的生活水平和生存質(zhì)量。
2.發(fā)展公租房房地產(chǎn)信托投資基金，解決公租房融資問題，推動公租房建設(shè)和發(fā)展，能增加我國城市住房的供應(yīng)數(shù)量，有助于抑制房價的過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的均衡、健康和平穩(wěn)發(fā)展。
3.發(fā)展公租房房地產(chǎn)信托投資基金，有助于深化地方政府投融資體制改革，促進(jìn)金融市場和證券市場的發(fā)展。
4.房地產(chǎn)信托投資基金具有專業(yè)化運(yùn)作實(shí)體，將房地產(chǎn)信托投資基金應(yīng)用于公租房融資模式中，可以使政府的權(quán)力尋租機(jī)會減少，并能解決由于利益沖突而帶來的積極性低下問題。
（三）公租房房地產(chǎn)信托投資基金設(shè)立形式
1.基金組織形式:采用契約型房地產(chǎn)信托投資基金
在契約型的組織形式中，受托人為公租房投資信托公司，以成立信托的形式，簽訂基金契約后，通過發(fā)行公租房房地產(chǎn)信托投資基金受益憑證來募集資金，并籍以規(guī)范相關(guān)各方當(dāng)事人的行為。契約型房地產(chǎn)信托投資基金可以回避中國相關(guān)企業(yè)所得稅法律規(guī)定，依照《信托法》進(jìn)行基金運(yùn)作，以回避納稅與投資者監(jiān)管等問題。
2.資金投向：采用“證監(jiān)會”版權(quán)益型房地產(chǎn)信托投資基金
目前國內(nèi)有兩個版本的房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)方案：“證監(jiān)會版”和“央行版”?！白C監(jiān)會版”房地產(chǎn)信托投資基金方案是股權(quán)類基金，在證券交易所市場發(fā)行，發(fā)起人需轉(zhuǎn)讓給信托公司物業(yè)資產(chǎn)?！把胄邪妗眲t規(guī)定房地產(chǎn)信托投資基金為債權(quán)類產(chǎn)品，在銀行間市場發(fā)行，發(fā)起人只需轉(zhuǎn)讓給受托人租金收益權(quán)。由于房地產(chǎn)的租金是權(quán)益型房地產(chǎn)信托投資基金的主要收入來源，這符合公租房的特性。另外，利率變動對權(quán)益型房地產(chǎn)信托投資基金的影響更小，因此，有助于規(guī)避利率變動的風(fēng)險，有利于保障投資的穩(wěn)健性。從國外的經(jīng)驗(yàn)來看，無論是市場價值還是發(fā)行數(shù)量，權(quán)益型房地產(chǎn)信托投資基金都占絕對主導(dǎo)的地位。在美國，從資產(chǎn)規(guī)模上來看，權(quán)益型房地產(chǎn)信托投資基金占91%，而債權(quán)型房地產(chǎn)信托投資基金只占7%。在中國香港上市的三個房地產(chǎn)信托投資基金均采取了權(quán)益型，其發(fā)行過程實(shí)質(zhì)上就是招股的過程。因此，本文建議公租房房地產(chǎn)信托投資基金采用權(quán)益型。
3.基金存續(xù)期限是否可變:采取半封閉方式運(yùn)營
作為一項長期投資，房地產(chǎn)投資估價過程具有一定系統(tǒng)性，不可能時時變動，所以在存續(xù)期是否可變方面，應(yīng)規(guī)定投資者不能贖回其持有的股份，而只能轉(zhuǎn)讓。但是，為便于及時將新建優(yōu)質(zhì)公租房項目吸納進(jìn)來，在成立公租房房地產(chǎn)信托投資基金一段時期之后，應(yīng)賦予其依據(jù)公租房市場變化進(jìn)行增發(fā)的功能。
（四）公租房房地產(chǎn)信托投資基金融資模式的結(jié)構(gòu)搭建
構(gòu)建公租房房地產(chǎn)信托投資基金融資模式，應(yīng)首先組建投資信托機(jī)構(gòu)作為發(fā)起人，由于公租房的社會保障性質(zhì)，發(fā)起人應(yīng)具有政府背景，資產(chǎn)池應(yīng)包括新建、整合或收購適宜公租房物業(yè)，其房地產(chǎn)信托投資基金收益加上政府補(bǔ)貼與稅收優(yōu)惠等，在扣除各項費(fèi)用后，作為投資收益支付給投資者。
公租房房地產(chǎn)信托投資基金融資模式的構(gòu)建思路如圖1所示：
1.組建投資信托機(jī)構(gòu)，設(shè)立公租房房地產(chǎn)信托投資基金。作為委托人，投資信托機(jī)構(gòu)的職責(zé)包括：受益憑證的發(fā)行、投資者信息的登記和房地產(chǎn)信托投資基金收益的分配，同時將房地產(chǎn)信托投資基金募集的資金交付信托公司運(yùn)作。
2.投資者。作為信托受益憑證的持有者和受讓人，投資者可以是發(fā)起人、戰(zhàn)略投資者、公眾或機(jī)構(gòu)投資者。通過認(rèn)購公租房房地產(chǎn)信托投資基金單位，投資者持有受益憑證，并具有轉(zhuǎn)讓權(quán)。
3.信托公司。作為受托人，信托公司是信托資產(chǎn)持有人，代表投資者的利益處理各項相關(guān)事務(wù)：包括定期披露房地產(chǎn)信托投資基金的執(zhí)行情況；定期召開受益人會議，選擇、委任或變更投資管理人，并監(jiān)督投資管理人的行為，使其按照信托文件的約定與受益人會議決議，管理信托財產(chǎn)投資等事務(wù)。
4.投資管理人。其職能與基金經(jīng)理人類似，按照信托文件約定，在授權(quán)范圍內(nèi)代表信托公司，管理和運(yùn)用公租房房地產(chǎn)信托投資基金所持有的資產(chǎn)，進(jìn)行物業(yè)管理和具體投資組合。
5.物業(yè)管理人。物業(yè)管理人接受信托公司的委托，管理公租房房地產(chǎn)信托投資基金所持有物業(yè)；此外，物業(yè)管理人也可以將公租房房地產(chǎn)信托投資基金所持有物業(yè)外包給房地產(chǎn)管理公司，由房地產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)所有直接管理方面事務(wù)，諸如管理房地產(chǎn)實(shí)體、處理房地產(chǎn)租賃合同與發(fā)票等事務(wù)。
6.托管人。作為基金托管機(jī)構(gòu)，一般可以由商業(yè)銀行擔(dān)任，其職責(zé)在于：依法持有并保管基金財產(chǎn)、代為收取政府補(bǔ)貼與公租房租金，監(jiān)督投資管理人、公租房房地產(chǎn)信托投資基金投資運(yùn)作，保管信托基金財產(chǎn)等。
四、發(fā)展公租房房地產(chǎn)信托投資基金的建議
（一）完善房地產(chǎn)信托投資基金相關(guān)法律制度
從國外的房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展歷史看，其快速發(fā)展應(yīng)以相關(guān)法律為前提，依靠完善的法律推動房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展，而我國目前相關(guān)法律的制定則滯后。作為公租房房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)投資基金的一部分，房地產(chǎn)信托投資基金無相應(yīng)法律進(jìn)行規(guī)范。當(dāng)前房地產(chǎn)信托的發(fā)行量較小，融資困難，主要原因在于《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》的規(guī)定：資金信托合同總份數(shù)不得超過200份（含200份），金額不得低于人民幣5萬元（含5萬元）；另外，我國房地產(chǎn)信托投資基金不在《證券投資基金法》規(guī)范的范圍，沒有制定相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資基金法；此外，目前在國內(nèi)房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)中不對公眾開放，發(fā)行對象僅限于投資機(jī)構(gòu)，而為了充分利用社會閑散資金，公租房房地產(chǎn)信托投資基金則需要對公眾開放。
因此，為便于房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展，應(yīng)制定《房地產(chǎn)信托投資基金法》，對其組織模式、投資方向與投資比例、稅收優(yōu)惠等進(jìn)行限定規(guī)定，以明確對房地產(chǎn)信托投資基金的專項管理措施；或者應(yīng)該在完善現(xiàn)行法律體系，如《信托法》《稅法》《證券投資基金法》以及《公司法》的基礎(chǔ)上盡快頒布《產(chǎn)業(yè)投資基金法》，以解決房地產(chǎn)信托投資基金運(yùn)作的法律瓶頸，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場的優(yōu)化配置和發(fā)展。
（二）制定配套優(yōu)惠政策
由于公租房的社會保障性質(zhì)，具有良好的社會效益，為了提高參與機(jī)構(gòu)、投資者的積極性，政府需要制定配套優(yōu)惠政策支持公租房房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展，如稅收優(yōu)惠和政府補(bǔ)貼，這直接影響到公租房房地產(chǎn)信托投資基金在融資時的成本和對投資者的吸引力。因此，第一，可以參照國際通行的慣例制定相關(guān)稅收減免政策，在房地產(chǎn)信托投資基金存續(xù)期間，物業(yè)資產(chǎn)將獲得租金收入，根據(jù)現(xiàn)行稅收法律體系規(guī)定，租金收入需繳納房產(chǎn)稅、印花稅、營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅，建議稅務(wù)機(jī)關(guān)對此予以完全豁免；公共租賃房房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品的股息收入，可以考慮參照國債投資的稅收減免政策，明確免征所得稅。第二，為了保證公租房房地產(chǎn)信托投資基金的盈利性，政府需要出臺一定的補(bǔ)貼政策。此外，要保證稅收優(yōu)惠政策和補(bǔ)貼政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性。
（三）完善房地產(chǎn)信托投資基金信息披露制度和監(jiān)管體系
信息披露機(jī)制會影響到金融市場公平、公正、公開，我國相關(guān)政府部門應(yīng)制定具體違規(guī)行為的判斷標(biāo)準(zhǔn)和懲處辦法，以強(qiáng)化信息披露制度，保障房地產(chǎn)信托投資基金在國內(nèi)順利實(shí)施運(yùn)行。
房地產(chǎn)信托投資基金不僅涉及房地產(chǎn)業(yè)，也關(guān)系到基金管理行業(yè)和證券行業(yè)，從這三個行業(yè)的現(xiàn)狀來看，在監(jiān)管體系方面都需要完善。所以，應(yīng)建立一個系統(tǒng)性和跨部門的監(jiān)管體系。根據(jù)我國的實(shí)際情況，監(jiān)管體系建議采用行業(yè)協(xié)會和上級主管部門相結(jié)合的方式。例如，成立房地產(chǎn)信托投資基金協(xié)會等自律組織進(jìn)行監(jiān)督和約束，政府指定證監(jiān)會作為房地產(chǎn)信托投資基金的上級監(jiān)管部門監(jiān)控其運(yùn)行等。
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Abstract: For public rental housing financing，real estate investment trusts (REITs) are helpful to solve the capital problem. On the basis of REITs feasibility in public rental housing financing analysis，we construct the public rental housing REITs financing mode，and put forward related suggestions:to perfect related laws and regulations，formulate favored policy and improve the disclosure and supervision system.
Key words: public rental housing；real estate investment trusts；financing
1.1政府主導(dǎo)項目資金來源現(xiàn)狀
政府主導(dǎo)項目以公益性和基礎(chǔ)性工程為主，包括能源系統(tǒng)、供排水系統(tǒng)、交通運(yùn)輸系統(tǒng)、郵電通訊系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)和防災(zāi)系統(tǒng)等，因其具有社會公益化、建設(shè)周期長、投資金額高、涉及單位多等特點(diǎn)，不能完全依靠市場進(jìn)行有效的資源配置，需要政府參與和主導(dǎo)。根據(jù)其經(jīng)營特點(diǎn)的不同又可以具體分為經(jīng)營性項目，包括收費(fèi)高速公路、收費(fèi)橋梁、收費(fèi)隧道等；準(zhǔn)經(jīng)營性項目，包括輕軌、自來水廠、煤氣廠、地鐵、垃圾焚燒廠及醫(yī)療、文化、教育和體育等；非經(jīng)營性項目，包括敞開式城市道路、公園和公共綠化等。隨著城市經(jīng)濟(jì)的告訴發(fā)展,上述項目的建設(shè)水平直接決定著城市產(chǎn)業(yè)集聚效益和城市化進(jìn)程的速度，也是城市可持續(xù)發(fā)展和現(xiàn)代化程度的重要標(biāo)志。
為滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，地方政府可以采用外國政府貸款、國際金融機(jī)構(gòu)貸款、地方政府債券、產(chǎn)業(yè)投資基金、國內(nèi)銀行貸款、城司、土地出讓融資、資產(chǎn)證券化、國有產(chǎn)權(quán)交易融資、信托計劃、融資租賃、公用事業(yè)特許經(jīng)營、項目融資等多種方式籌集基金，我國成功的案例包括世界銀行為小浪底水利樞紐工程提供的長達(dá)35年的低息貸款，日本國際協(xié)力銀行為哈爾濱市政府何家溝改造和松浦污水處理廠等項目提供的74億日元貸款，珠海高速、中集集團(tuán)等項目的海外資產(chǎn)證券化等。
中國歷年國家財政用于基本建設(shè)的支出（單位：萬元）
目前政府主導(dǎo)項目面臨著的主要問題是資金投入總量不足，盡管從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，自1998年以來，國家財政中用于基本建設(shè)的支出迅速攀升，但相比建設(shè)需求依然表現(xiàn)是財政投入資金不足,籌資能力有限。
據(jù)聯(lián)合國開發(fā)署的研究，發(fā)展中國家城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資一般應(yīng)占GDP的3%到8%，占全社會固定資產(chǎn)總投資的10%到15%。按此標(biāo)準(zhǔn)計算,在“十一五”期間,我國城市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需投資2-2.5萬億元,平均每年需投資4，000-5，000億元，城市化水平每提高一個百分點(diǎn),城市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目需投資2，600億元。中國城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前城市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總投資50%以上仍來自于政府財政；且社會資金中93%的比例來自于國內(nèi)銀行的貸款，其最終還債主體還是政府財政，而且這種債務(wù)依賴型的融資方式使政府負(fù)債規(guī)模不斷增大，目前債務(wù)負(fù)擔(dān)過重已經(jīng)成為許多地方政府亟待解決的問題，政府債務(wù)問題很可能進(jìn)一步危害到地區(qū)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。
1.2引入私人企業(yè)參與的項目融資方式
項目融資始于上世紀(jì)30年代的美國油田開發(fā)項目，后來逐漸擴(kuò)大范圍，成為國際上開發(fā)建設(shè)的一種重要的融資方式，這種融資方式通常以項目本身良好的經(jīng)營狀況和項目建成、投入使用后的現(xiàn)金流量作為還款保證來進(jìn)行融資。
1.2.1 BOT模式
BOT是Build Operate Transfer的英文縮寫，是指政府部門通過特許權(quán)協(xié)議授權(quán)項目公司進(jìn)行項目的融資、設(shè)計、建造、經(jīng)營和維護(hù)，在規(guī)定的特許期內(nèi)向該項目的使用者收取適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用，由此回收該項目的投資、經(jīng)營、維護(hù)等成本，并獲得合理的回報，特許期滿后項目公司將項目免費(fèi)移交給政府。這種方式能夠拓寬資金來源，減少政府財政負(fù)擔(dān)，而且組織機(jī)構(gòu)簡單，政府部門和私人企業(yè)協(xié)調(diào)起來比較容易，項目融資的所有責(zé)任主要由項目公司承擔(dān)，減少了政府部門借債和還本付息的責(zé)任，政府可以避免大量的項目風(fēng)險。其存在的問題是項目前期需要較長時間促使政府部門和私人企業(yè)磋商，投資方和貸款人需承擔(dān)較大的風(fēng)險，投標(biāo)費(fèi)用較高。
1.2.2 PPP模式
PPP是Private Public Partnership的簡稱，是指政府部門通過政府采購的形式，與中標(biāo)單位組成項目公司，進(jìn)行項目的籌建、建設(shè)和經(jīng)營工作。主要存在兩種形式：一是以融資為主要目的，通過利用私人投資滿足基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；二是提高基礎(chǔ)設(shè)施的管理效率為主要目的，通過利用私人投資引入先進(jìn)的技術(shù)、創(chuàng)新及管理經(jīng)驗(yàn)。PPP的優(yōu)勢在于可以促進(jìn)政府管理改革，政府可以實(shí)現(xiàn)融資風(fēng)險的轉(zhuǎn)移；政府和私人企業(yè)共同參與項目建設(shè)運(yùn)營，有利于充分利用私企先進(jìn)技術(shù)和管理效率。其問題在于對于政府而言，確定合作公司有一定難度，而且在合作中政府要負(fù)有一定責(zé)任，增加了政府的風(fēng)險負(fù)擔(dān)；組織形式比較復(fù)雜，增加了管理上協(xié)調(diào)的難度，對參與方的管理水平有一定要求，而且如何設(shè)定項目的回報率是一個頗有爭議的問題。
1.2.3 TOT模式
TOT是Transfer Operate Transfer的簡稱，是指政府把已經(jīng)投產(chǎn)運(yùn)營的基礎(chǔ)設(shè)施項目在一定期限內(nèi)的特許經(jīng)營權(quán)移交給私人企業(yè)，通過在約定期限內(nèi)的經(jīng)營，私人企業(yè)回收全部投資、獲得合理回報，待特許經(jīng)營期滿后，政府再將項目的所有權(quán)收回的一種投融資模式。TOT模式只涉及到已建基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移，不存在產(chǎn)權(quán)、股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，可以避免不必要的爭執(zhí)和糾紛。其最大優(yōu)勢在于在保證了政府對公共基礎(chǔ)設(shè)施控制權(quán)的基礎(chǔ)上，利用外資和國內(nèi)私人企業(yè)資本盤活國有資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值，有效減少了政府的財政壓力。
1.2.4 PFI模式
PFI是Private Finance Initiative的縮寫，由英國政府1992年提出，在一些西方發(fā)達(dá)國家逐步興起的一種新型基礎(chǔ)設(shè)施投資、建設(shè)和運(yùn)營管理模式。PFI項目融資是對BOT項目融資的優(yōu)化，其方式是政府部門根據(jù)社會對基礎(chǔ)設(shè)施的需求，提出需要建設(shè)的項目，通過招投標(biāo)，由獲得特許權(quán)的私人企業(yè)進(jìn)行公共基礎(chǔ)設(shè)施項目的建設(shè)與運(yùn)營，并在特許期（通常為30年左右）結(jié)束時將項目完好地、無債務(wù)地歸還給政府，私人企業(yè)則從政府部門或接受服務(wù)方收取費(fèi)用以回收成本的項目融資方式。其與BOT融資模式最大的不同在于PFI模式由私人企業(yè)參與或主導(dǎo)項目方案的制定，方式更為靈活和高效。
2天津?yàn)I海新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及其融資現(xiàn)狀
2.1天津在濱海新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施融資中進(jìn)行了積極探索與嘗試
濱海新區(qū)1994年成立，2000年成立了新區(qū)管委會，2001 年成立了濱海新區(qū)投融資發(fā)展局，同年由各區(qū)每年按財政收入的一定比例集資建立了“濱海新區(qū)建設(shè)發(fā)展資金”，為新區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項目和塘沽、漢沽、大港三地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目實(shí)施補(bǔ)助、貸款貼息、投資等支持。2004年各區(qū)參股組建了資本達(dá)1億元的“濱海新區(qū)投資控股有限公司”，該公司成立以來融集資金近 20億元，進(jìn)行了海河下游塘沽段 20平方公里地區(qū)的整體開發(fā)、新區(qū)中央大道、中心漁港等項目的前期工作。2005年天津市政府與國家開發(fā)銀行簽訂了《關(guān)于濱海新區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)貸款的開發(fā)性金融合作框架協(xié)議》，提出基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開發(fā)性金融的合作理念，國家開發(fā)銀行在“十一五”期間向?yàn)I海新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)累計提供約 500億元政策性貸款。
天津市及濱海地區(qū)固定資產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資（單位：億元）
近年來，濱海新區(qū)又成立了天津市規(guī)劃局濱海新區(qū)分局、土地和房屋管理分局、環(huán)境保護(hù)分局，并將原新區(qū)管委會下屬的規(guī)劃建設(shè)局調(diào)整為建設(shè)局，專門負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的協(xié)調(diào)和運(yùn)營監(jiān)管等項工作。濱海新區(qū)已經(jīng)初步構(gòu)建起了以政府為主導(dǎo)，濱海新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資有限公司、泰達(dá)投資控股有限公司、天?？毓捎邢薰?、塘沽、漢沽、大港等區(qū)屬國有投資公司為框架的多層次融資平臺。這些投融資平臺的建立，為新區(qū)廣泛吸收社會資本參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)奠定了比較好的基礎(chǔ)。
2.2天津?yàn)I海新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施融資過程中的失衡現(xiàn)象
根據(jù)濱海新區(qū)“十一五”規(guī)劃綱要提出的目標(biāo)，僅“十一五”時期的5年間，固定資產(chǎn)投資就要達(dá)到5，000億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資達(dá)2，000億元，分別相當(dāng)于建區(qū)以來12年累計投資的1.5倍和2.3倍。從2009年天津市25家市級政府融資平臺的資金來源數(shù)據(jù)來看，財政資金、劃撥土地、股權(quán)劃轉(zhuǎn)、規(guī)費(fèi)注入及權(quán)益資本調(diào)增、項目收益轉(zhuǎn)增、資產(chǎn)重估入賬等方式是政府融資平臺的主要資金來源，分別占注冊資本金的10.4%、21.7%、11.3%、0.7%和44.4%。從償債資金來源看，擔(dān)保人還款、財政預(yù)算安排、政府回購、項目收益分別占還款額的34.9%、17%、11.2%和3.8%。
可見建設(shè)資金來源主要還是來自于政府投入，建設(shè)資金平衡主要依賴土地開發(fā)出讓收益、稅收返還及政府還款承諾，而政府性投資已形成的資產(chǎn)中，很大比例是準(zhǔn)公益性和公益性資產(chǎn)，變現(xiàn)的可能性和流動性較小。過于單一的融資渠道，加劇了政府承擔(dān)的債務(wù)風(fēng)險。
2.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入導(dǎo)致天津市財政負(fù)債比例超負(fù)荷
從2003年以來，天津市文教體衛(wèi)等社會事業(yè)投資正呈現(xiàn)不斷萎縮的趨勢，占政府投資比重已經(jīng)由2003年最高峰時的近20%下降到2008年底的5.7%，其原因在于政府投資過度集中于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，這也使得投資回收期明顯延長，無疑降低了資金使用效率，增加了風(fēng)險。國家發(fā)改委投資研究所相關(guān)課題組按照國際通行的標(biāo)準(zhǔn)負(fù)債率（債務(wù)余額與當(dāng)年生產(chǎn)總值的比例）、債務(wù)率（債務(wù)余額與當(dāng)年可支配財力的比例）、償債率（還本付息額與當(dāng)年可支配財力的比例）對天津市政府性債務(wù)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和安全性進(jìn)行測算和評估。結(jié)果顯示，2009年天津市政府負(fù)債率為39.2%，債務(wù)率為310%，償債率為31%（可支配財力按最大口徑1000億元計算），均大大超過國際和國內(nèi)設(shè)定的警戒線（國際警戒線為負(fù)債率13％-16%，債務(wù)率為90％-120%，償債率為10%）。如果按預(yù)計未來3年間每年可用于建設(shè)的財政性資金為660億元左右計算，天津市政府債務(wù)率和償債率分別為475%和47.5%，超過警戒線更多一些。即使“十二五”期間政府投融資平臺借債和償債平衡，不增添新債務(wù)，到2015年天津市上述3個指標(biāo)仍然超出警戒線（分別為17.2%、135%和13.5%）。2013年天津市將迎來建設(shè)性投資債務(wù)的償還高峰，此時的資金缺口將達(dá)到850億元。
在濱海新區(qū)面臨較大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)壓力，而天津市財政又難以支撐債務(wù)負(fù)擔(dān)加重的局勢下，進(jìn)一步優(yōu)化濱海新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政府主導(dǎo)項目的融資方式是天津市經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步加速發(fā)展的必經(jīng)途徑。
3對天津?yàn)I海新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資方式的政策建議
3.1深化項目投資方式，拓寬融資渠道，提高融資效率
濱海新區(qū)在建設(shè)過程中探索并試驗(yàn)了利用外資、BOT、PPP、集合信托等多種融資方式和融資渠道，在有些項目上取得了比較好的效果。如私人企業(yè)全面參與海河外灘公園的建設(shè)和后期的管理與經(jīng)營；新河污水處理廠和南排河污水處理廠建設(shè)中，全面推行了私人企業(yè)的代建、代管、代運(yùn)營；引進(jìn)澳門中法水務(wù)有限公司對塘沽自來水公司實(shí)行改制，組建新的塘沽中法水務(wù)供水有限公司；大港區(qū)與天津環(huán)境保護(hù)科學(xué)研究院合作，引進(jìn)社會資本，采用 BOT 方式投資建設(shè)污水處理廠等等。這些項目融資引入私人企業(yè)的參與，大大提高了資金的使用效率，但相對于融資總量而言比率過小。濱海新區(qū)應(yīng)結(jié)合上述項目所取得的成功經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)政府主導(dǎo)項目融資方式的多樣化，經(jīng)營項目和準(zhǔn)經(jīng)營項目應(yīng)在項目初期開展招投標(biāo)，引入私人企業(yè)的可行性項目分析，在運(yùn)營過程中采用BOT、PFI等方式，降低政府財政資金的占用，使政府身份從實(shí)際建設(shè)者和經(jīng)營者轉(zhuǎn)化為真正的職能部門；對于非經(jīng)營項目可采用與經(jīng)營項目或準(zhǔn)經(jīng)營項目合建的方式，只有私人企業(yè)完成非經(jīng)營項目的建設(shè)才能取得政府的支持，從而實(shí)現(xiàn)純公共物品的項目融資。
3.2優(yōu)化政府職能，明確監(jiān)管邊界，防范信用風(fēng)險
政府應(yīng)積極支持私人企業(yè)參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，通過市場機(jī)制全面評估合作伙伴對基礎(chǔ)設(shè)施項目的建設(shè)及運(yùn)營實(shí)力，擇優(yōu)確定合作伙伴。通過認(rèn)真審核項目，建立一個適合項目發(fā)展的合理、科學(xué)、透明的程序，確定項目融資的法律地位。同時還必須確定一種足夠謹(jǐn)慎的承諾機(jī)制，保證國有資產(chǎn)的安全性，降低項目融資的成本，保證項目生產(chǎn)或運(yùn)營的可持續(xù)性，讓項目運(yùn)營能夠得到足夠的收入，支付前期必要的投資成本和運(yùn)營過程中發(fā)生的相應(yīng)成本，允許合作企業(yè)獲得合理的回報。政府要確定一個清楚的職能邊界，包括資產(chǎn)的邊界和監(jiān)管的邊界，如市場準(zhǔn)入的監(jiān)管、價格方面的監(jiān)管、普遍服務(wù)的監(jiān)管等,以效率監(jiān)管作為有效監(jiān)管的前提和保證。作為合同的一方,政府應(yīng)在合同中確立相應(yīng)的激勵機(jī)制,如支付機(jī)制、獎懲機(jī)制、風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制等,促使私人企業(yè)能夠保質(zhì)保量地按時完成項目建設(shè),并在經(jīng)營過程中提供合同約定的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，在特許期滿后將項目完好的交還給地區(qū)政府，避免經(jīng)營過程中不必要的信用風(fēng)險。
第二條 本辦法的房改資金系指公積金、住宅建設(shè)債券資金、出售市統(tǒng)建住房和直管公房所得的資金、其他由上海市住房委員會（以下簡稱市房委會）認(rèn)可的住房資金。
第三條 上海市公積金管理中心（以下簡稱公積金中心）代表市房委會負(fù)責(zé)管理上海市房改資金。房改資金的金融業(yè)務(wù)委托中國人民建設(shè)銀行上海市分行房地產(chǎn)信貸部（以下簡稱市建行房地產(chǎn)信貸部）承辦。有條件時，可成立上海住房儲蓄銀行，專門負(fù)責(zé)房改資金及其他住房資金的金融業(yè)務(wù)。
第四條 公積金的繳交與結(jié)算辦法1、公積金由職工單位負(fù)責(zé)集中，通過市建行房地產(chǎn)信貸部向公積金中心繳交。職工單位應(yīng)將職工個人繳交的公積金連同單位提供的部分，在每月發(fā)工資日后5天內(nèi)通過轉(zhuǎn)帳托收方式，開具公積金繳款書和轉(zhuǎn)帳支票到指定的經(jīng)辦銀行辦理結(jié)算，將款項繳入公積金中心在市建行房地產(chǎn)信貸部的公積金專戶內(nèi)。
2、各單位在首次繳款時，須向經(jīng)辦銀行一次性申報公積金匯繳清冊，由經(jīng)辦銀行將匯繳清冊登錄入帳。以后每月繳款時，需向經(jīng)辦銀行申報公積金匯繳變更清冊。
3、經(jīng)辦銀行每年6月30日結(jié)息后向單位和職工發(fā)出公積金對帳單，并辦理單位與職工查詢公積金的業(yè)務(wù)。
第五條 存入的公積金，其利息比照銀行活期存款利率結(jié)算。
第六條 上海市住宅建設(shè)債券由公積金中心發(fā)行，上海市人民政府擔(dān)保。住宅建設(shè)債券委托中國人民建設(shè)銀行上海市信托投資公司（以下簡稱建行市信托投資公司）發(fā)行，組織發(fā)售和兌付。
建行市信托投資公司應(yīng)將發(fā)售住宅建設(shè)債券歸集的資金按期繳入公積金中心的債券資金專戶。
第七條 住宅建設(shè)債券每年發(fā)行一期，分兩段計息，上半年購買的住宅建設(shè)債券，自3月31日起計息；下半年購買的債券，自9月30日起計息。1991年發(fā)行的住宅建設(shè)債券年利率定為3.6％，不計復(fù)利，5年后一次歸還。住房建設(shè)債券不記名、不掛失，可以按規(guī)定進(jìn)行流通、轉(zhuǎn)讓。
第八條 單位和個人購買市統(tǒng)建住房與直管公房時，應(yīng)將購房款繳入公積金中心在市建行房地產(chǎn)信貸部開設(shè)的售房資金存款專戶內(nèi)，由市建行房地產(chǎn)信貸部出具繳款證明后方可辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。
第九條 公積金中心按照市房委會的要求，每年編制房改資金貸款計劃，委托市建行房地產(chǎn)信貸部對符合貸款條件的單位和職工發(fā)放住房專項貸款或其他貸款。
第十條 公積金中心委托市建行房地產(chǎn)信貸部向單位、職工發(fā)放的住房專項貸款實(shí)行低息優(yōu)惠政策，月貸款利率按照高于公積金與債券同期平均利率的1.5‰確定。貸款結(jié)息方式按中國人民銀行的規(guī)定辦理。貸款單位與個人必須按期歸還本息，逾期還款按中國人民銀行總行的規(guī)定，加收逾期利息，直至由擔(dān)保人負(fù)責(zé)清償。
第十一條 發(fā)放單位住房專項貸款，應(yīng)根據(jù)單位名下職工公積金和單位職工購買住宅建設(shè)債券的額度確定貸款金額。建房貸款期限不超過3年，購房貸款期限不超過1年。職工個人建房或購房貸款最高額度不超過自建住房造價或購房價的50％，貸款最長期限不超過10年。
第十二條 職工申請住房貸款，需按有關(guān)規(guī)定憑有關(guān)證明辦理抵押貸款或單位擔(dān)保手續(xù)；單位申請住房貸款，需根據(jù)貸款計劃，并提供銀行認(rèn)可的經(jīng)濟(jì)法人擔(dān)保，經(jīng)市建行房地產(chǎn)信貸部審核認(rèn)可后，辦理貸款申請手續(xù)。
第十三條 公積金中心在市建行房地產(chǎn)信貸部開設(shè)公積金、住宅建設(shè)債券、售房資金存款、其他住房資金存款專戶和貸款基金戶，各專戶存款的利率應(yīng)視同銀行同業(yè)往來利率。
第十四條 公積金中心在市建行房地產(chǎn)信貸部的房改資金存款免繳銀行存款準(zhǔn)備金。
第十五條 各有關(guān)銀行應(yīng)按照房改資金歸集與結(jié)算辦法的規(guī)定，將房改資金及時轉(zhuǎn)劃到公積金中心在市建行房地產(chǎn)信貸部的房改資金專戶中。
第十六條 公積金中心應(yīng)加強(qiáng)各類住房資金專戶中資金調(diào)度與核算，加速資金周轉(zhuǎn)，進(jìn)行資金融通，在確保住房建設(shè)資金供應(yīng)的前提下，促使住房資金滾動增值。
第十七條 市建行房地產(chǎn)信貸部將房改資金用于建房專項委托貸款指標(biāo)和信貸指標(biāo)，由中國人民銀行上海市分行專項審批下達(dá)。
第十八條 市建行房地產(chǎn)信貸部應(yīng)搞好房改資金的貸放與催還業(yè)務(wù)，管理、監(jiān)督有關(guān)單位住房專項貸款的使用情況。
第十九條 本辦法由市房委會負(fù)責(zé)解釋。
關(guān)鍵詞:家庭金融投資;風(fēng)險;防范措施
隨著社會的進(jìn)步與發(fā)展，老百姓的生活水平也在不斷提高，人們手中也有大量閑置資金來支配。由于互聯(lián)網(wǎng)的普遍深入，大量投資信息的，使人們對投資收益的渴望也越來越大。隨著金融市場的發(fā)展和我國金融體系的不斷成熟，人們進(jìn)行投資的選擇越來越多。許多人開始隨風(fēng)走上投資的道路。但是金融投資存在風(fēng)險，這是家庭金融投資中需要重點(diǎn)關(guān)注的問題。
一、家庭金融投資面臨的情況和問題
(一)家庭金融投資面臨的社會情況。我國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，人們的收入也日漸豐盈，手中的閑余資金也逐漸增多。社會中許多投資方式的不斷出現(xiàn)，媒體、電視、網(wǎng)絡(luò)對投資方式的播出，使人們看到了其中的利益，對生活品質(zhì)有了更高追求，家庭投資也隨波逐流。以前家庭投資大都是以銀行存款形式為主，還有基金、購買保險等。這幾種投資相對穩(wěn)定，但所收利益較小。隨著社會發(fā)展，債權(quán)、股票等投資形式的不斷興起，給家庭投資又帶來了多種選擇，這幾種投資收益大，人們開始向其轉(zhuǎn)移，但這些投資的風(fēng)險大，而且很不穩(wěn)定。家庭的抗風(fēng)險能力低，一旦出現(xiàn)風(fēng)險變故，就容易造成一系列問題。
(二)家庭投資存在的風(fēng)險。收入狀況在家庭資產(chǎn)投資規(guī)模的擴(kuò)大和方式的選擇上發(fā)揮著十分重要的影響，要想我國金融業(yè)朝著健康有序的方向發(fā)展，調(diào)節(jié)居民收入、保證收入公平就顯得很有必要，但是我國目前收入差距依然較大。在金融危機(jī)的影響下，使金融市場很不穩(wěn)定，進(jìn)一步加大了家庭投資的風(fēng)險。由于老百姓對投資方式及存在風(fēng)險的不了解，大多家庭投資都是看到朋友、同學(xué)、鄰居等在某一投資中收益，也盲目的跟從，沒有自己的判斷，這使家庭投資的風(fēng)險再次加大。
(三)投資行為的不規(guī)范。家庭金融投資主要注重的是眼前的利益，例如股票的投資，當(dāng)股票處于上升時，人們會大量投入，一跌就會迅速撤離，這使一些中小企業(yè)很難發(fā)展，加劇了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不穩(wěn)定性。同時，一些不法分子借助金融投資的漏洞，惡意操縱金融，增加家庭金融投資風(fēng)險。此外，我國家庭投資中還有一個普遍問題，就是投資質(zhì)量不高，難以尋找出適宜自身的投資方式，這種盲目的投資是無法獲取到真正的收益的，更會降低居民的投資信心。究其根本原因，正是由于居民缺乏必備的金融投資理財知識，只關(guān)注眼前利益，盲目的進(jìn)行市場投機(jī)，這是我國居民投資中普遍存在的問題。
二、金融危機(jī)的前提下家庭投資對風(fēng)險的規(guī)避措施
(一)在社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展下，要想更好投資理財，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自己對金融投資的了解，積極學(xué)習(xí)相關(guān)金融知識。首先，可以通過電視、網(wǎng)絡(luò)等方式對金融投資多加學(xué)習(xí)了解，先看到金融投資帶來的風(fēng)險，從而在投資時能做出正確的判斷。再次，不要盲目跟從，不要看到某人在其一投資中獲得利益，也就跟風(fēng)投入，因?yàn)椴皇敲總€投資都是永遠(yuǎn)獲利的。家庭收入有限，因此在投資時，一定要提高自己的判斷力，降低家庭金融投資的風(fēng)險。
(二)選擇適合家庭本身的投資方式。由于社會金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展，許多金融投資產(chǎn)品流入市場，使人們投資時眼花繚亂，這就需要在投資時做出準(zhǔn)確的判斷。用自己所積累的金融知識對市場做準(zhǔn)確的判斷，結(jié)合家庭情況選擇適合的金融投資。在選擇金融投資是一定要有耐心，不能急于求成，被利益蒙蔽。同時，家庭投資要具有一個健康的心態(tài)，因?yàn)槊總€投資都存在風(fēng)險，某一環(huán)節(jié)的失誤都可能使投資失敗，所以一定要有樂觀的心態(tài)。每個家庭的承受力都不同，所以在投資是要選用適合自己的，不能只追求高的利益，而錯失了對投資風(fēng)險的判斷力。
(三)政府機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對金融人才的培養(yǎng)。由于近些年家庭投資者對金融投資興趣的不斷高漲，政府的相關(guān)部門也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)金融的管理。相關(guān)部門建立一些專業(yè)的機(jī)構(gòu)，對家庭投資者多一些建議性的指導(dǎo)、分析從而加大家庭的盈利。同時吸引更多人們對投資產(chǎn)生興趣，加強(qiáng)資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，有利于社會的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。選擇適合的金融投資方式，是家庭投資風(fēng)險降低最有力的金融投資。專業(yè)的投資指導(dǎo)，家庭規(guī)避金融投資風(fēng)險最好的方法，也有利于維護(hù)金融市場潛在的危險。
(四)政府部門對市場的管理。我國投資市場還不穩(wěn)定，需要政府對其監(jiān)督管理。政府部門應(yīng)當(dāng)健全法律機(jī)構(gòu)，用法律形式維護(hù)金融市場，使市場運(yùn)作更加和諧，進(jìn)而保障家庭在投資時能獲得更大利益。政府部門法律的完善，使金融市場做到有法可依，使家庭投資得到法律的保障，減少金融投資給家庭帶來的風(fēng)險。
(五)注重金融人才的培養(yǎng)。金融市場的發(fā)展離不開人才的支持，隨著眾多新興理財產(chǎn)品的出現(xiàn)，市場上呼喚一批專業(yè)知識過硬的人才。為此，政府部門需要加強(qiáng)對金融人才的培養(yǎng)，與各大高校聯(lián)合起來，提升人才的綜合素質(zhì)水平，為人們提供專業(yè)化的金融理財服務(wù)，不斷提升居民的投資信心，只有規(guī)范市場，才能夠贏得居民的信賴。
三、結(jié)語
總之，由于金融危機(jī)的影響，金融投資存在著很大風(fēng)險，所以家庭投資必須謹(jǐn)慎。規(guī)范政府部門的監(jiān)管，正確分析討論家庭投資問題的規(guī)避。各部門也要積極配合，從實(shí)際出發(fā)，分析當(dāng)前的金融市場的情況，優(yōu)化管理辦法，才能保障金融市場有序的發(fā)展，推動家庭金融投資走上正確道路，使家庭的生活水平更上一個臺階。
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一、金融投資的主要風(fēng)險
1．市場風(fēng)險。市場風(fēng)險主要指的是由于匯率、利率、股市價格等的變化導(dǎo)致的投資收益或本金沒有預(yù)料到的潛在的損失風(fēng)險。由此可以看出，市場風(fēng)險主要包括商品風(fēng)險、利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險、權(quán)益風(fēng)險。在金融投資的市場中，市場風(fēng)險習(xí)慣上也被稱為價格風(fēng)險，主要原因是金融投資者利用金融投資工具（權(quán)證、期貨、外匯、黃金等）展開投資的行為，但是金融投資工具的節(jié)奏、市場價格等是變化的，投資行為會隨著變化而引起損失風(fēng)險。同時，金融工具價格的波動周期比較頻繁，所以從這個意義上來講，金融投資過程中最大的風(fēng)險就是市場風(fēng)險。按照形成風(fēng)險的原因，市場風(fēng)險又可以分為外部因素風(fēng)險與投資者自身內(nèi)部因素風(fēng)險。市場外部因素風(fēng)險主要是指由于社會環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治環(huán)境等宏觀因素造成的，包括購買力風(fēng)險、政策風(fēng)險等；投資者自身內(nèi)部因素風(fēng)險指的是由投資者自身內(nèi)部因素引起，與市場不存在全面、系統(tǒng)的聯(lián)系，如新產(chǎn)品的開發(fā)失敗，公司銷售業(yè)績不好等。市場外部因素風(fēng)險這種風(fēng)險是無法消除的，而投資者自身內(nèi)部因素風(fēng)險是可以消除的，可以進(jìn)行投資整合等最大程度的降低風(fēng)險。
2．信用風(fēng)險。信用風(fēng)險又被成為違約風(fēng)險，指的是交易對方?jīng)]有能夠按照約定合同中的義務(wù)履行而造成的經(jīng)濟(jì)損失風(fēng)險。即受信方?jīng)]有能夠履行按期還本付息的責(zé)任，使授信方的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏差的可能性，是金融投資風(fēng)險的一個主要類型。信用風(fēng)險的特征主要有周期性、可控性、傳染性、客觀性。周期性是指信用收縮與擴(kuò)張交替出現(xiàn)；可控性是指風(fēng)險可以同一系列的措施將風(fēng)險控制到最低；傳染性是指一個或者少數(shù)的信用主體由于破產(chǎn)或者經(jīng)營困難就會導(dǎo)致整個信用秩序的混亂和中斷信用鏈條；客觀性是指風(fēng)險是不以人們的意志為轉(zhuǎn)移的。隨著我國金融市場的不斷發(fā)展，貨幣基金、債券等固定收益類的金融工具逐漸成為了重要的一個投資品種，伴隨著融資債券發(fā)行主體的不斷擴(kuò)大，風(fēng)險也同時在不斷地累積。由于信用風(fēng)險控制的艱巨性、破壞性、長期性、潛在性等特點(diǎn)，如何最大程度地降低風(fēng)險，是人們需要思考的一個重要問題。
3．破產(chǎn)風(fēng)險。破產(chǎn)風(fēng)險是債券和股票投資者必須要面對的一個風(fēng)險。當(dāng)公司由于操作與轉(zhuǎn)不良、經(jīng)營管理不善等原因所導(dǎo)致的負(fù)債累累難以維持時，公司有可能會申請破產(chǎn)。按照國際慣例，破產(chǎn)公司償還債務(wù)的先后順序?yàn)椋?0天到期的管理費(fèi)用、租賃費(fèi)用、拖欠貸款；90天到期的銀行的短期貸款、拖欠的工資、稅款、債券、優(yōu)先股、普通股。所以，當(dāng)一家公司宣布破產(chǎn)時，債券和股票價格會急劇下跌，尤其是處在償還最后面的股東們有可能會血本無歸。
4．利率風(fēng)險。利率是我國政府控制貨幣供應(yīng)的主要手段，由于其官定性質(zhì)，所以相對比較穩(wěn)定。但是，國際市場當(dāng)中的利率變化幅度比較頻繁而且幅度較大，難以捉摸，所以利率風(fēng)險也是債券投資者所要考慮的一個風(fēng)險。債券的價格由市場利率和債券收益決定，當(dāng)債券收益一定的時候，債券的價格與市場的利率是成反比關(guān)系的，當(dāng)市場利率發(fā)生變化的時候，債券的價格就會向反方向移動。與破產(chǎn)風(fēng)險相比，利率風(fēng)險時效性更長，影響力更大，輻射度更強(qiáng)，涉及面更廣。
二、金融投資風(fēng)險防范措施
金融投資的主體要有意識、有目的地通過檢察、控制、組織、計劃等有針對性的措施來防范風(fēng)險的發(fā)生，使風(fēng)險的影響程度最大化的得到削弱，投資主體以獲得最大的投資效益。由于風(fēng)險與收益成正比例關(guān)系，投資的風(fēng)險越大，得到的收益就越大；投資的風(fēng)險越小，而得到的收益就越少。所以，投資主體基本上都偏向于投資風(fēng)險較高的項目，因此，金融投資風(fēng)險防范就顯得更為重要。
1．投資主體要選擇科學(xué)的風(fēng)險應(yīng)對措施。由于在投資過程中，利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險等它們的風(fēng)險是不同的，所以投資主體在防范風(fēng)險的過程中，要根據(jù)投資的風(fēng)險選擇合理的、科學(xué)的風(fēng)險防范措施。一般來說，投資主體可以選擇風(fēng)險保留、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險消除、損失控制四種方式。風(fēng)險保留是風(fēng)險防范比較經(jīng)濟(jì)的一種方式，如果發(fā)生風(fēng)險，投資主體可以根據(jù)自己的資金支付；風(fēng)險轉(zhuǎn)移指的是風(fēng)險轉(zhuǎn)移的形式主要是保險和合同，風(fēng)險轉(zhuǎn)移指的是通過合同等契約形式，將讓渡人風(fēng)險轉(zhuǎn)給受讓人承擔(dān)風(fēng)險的行為，通過風(fēng)險轉(zhuǎn)移有時候可以大大地降低投資主體的風(fēng)險程度；風(fēng)險消除指的是通過預(yù)測和分析等，預(yù)期投資后果不理時，將風(fēng)險化解，主要有風(fēng)險終止、風(fēng)險排除、風(fēng)險化解、風(fēng)險避免。其中，風(fēng)險避免是比較消極的一種風(fēng)險防范措施，因?yàn)樵诜艞夛L(fēng)險行為的時候，也放棄了一些潛在的目標(biāo)利益；損失控制指的是采取措施、制定計劃減少實(shí)際損失或者降低損失的可能性?？刂频倪^程包括事前、事中、事后三個環(huán)節(jié)。事前控制是為了降低風(fēng)險損失的幾率，事中與事后是為了減少實(shí)際的風(fēng)險損失。
2．建立健全風(fēng)險防范管理制度。在投資主體在進(jìn)行投資時，從可行性研究到最后的投資決策，將風(fēng)險防范管理制度融入到投資主體的投資全過程當(dāng)中，將財務(wù)風(fēng)險管理工作滲入到企業(yè)的管理的每一個環(huán)節(jié)。這樣風(fēng)險防范管理才會充分發(fā)揮作用，減少各種風(fēng)險的發(fā)生。如果等投資決策做出來之后再進(jìn)行風(fēng)險評估等，風(fēng)險管理者沒有全過程參與的話，第一手的資料比較匱乏，在進(jìn)行風(fēng)險評估的時候有可能無法做出更加全面的評估，導(dǎo)致不必要的風(fēng)險損失。
3．加強(qiáng)多元化投資。多元化的投資模式是投資主體分散投資風(fēng)險的一個重要手段，多元化的投資是投資主體根據(jù)自身的實(shí)際情況與市場情況有選擇的在各種理財產(chǎn)品、權(quán)證、期貨、外匯、黃金、債券、股票、基金等方面進(jìn)行投資，選擇合理的搭配，進(jìn)行組合投資，以分散風(fēng)險。多元化的投資模式分散風(fēng)險的理論依據(jù)是，從概率統(tǒng)計原理上來講，不同產(chǎn)品的利潤率是不完全相關(guān)或者獨(dú)立的，投資多種產(chǎn)品多種產(chǎn)業(yè)在利潤、空間、時間上相互抵消，相互補(bǔ)充，可以降低投資主體的利潤風(fēng)險。
[關(guān)鍵詞] 金融投資；實(shí)驗(yàn)教學(xué)方法；研究
金融投資實(shí)驗(yàn)教學(xué)是一門與學(xué)生未來發(fā)展有著密切關(guān)系的學(xué)科，對學(xué)生未來在金融領(lǐng)域的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用，如果學(xué)生不能夠正確掌握投資市場的運(yùn)作規(guī)律，就很難在未來的金融市場中有所作為。同時，金融投資實(shí)驗(yàn)教學(xué)的內(nèi)容非常廣泛，除了本學(xué)科知識以外，還涉及到心理學(xué)、人類行為學(xué)等，對高校從事金融投資實(shí)驗(yàn)教學(xué)的老師提出了更高的素質(zhì)要求。因此，加強(qiáng)對金融投資實(shí)驗(yàn)教學(xué)方法的研究是非常有必要的。
一、金融投資實(shí)驗(yàn)教學(xué)的背景
金融投資的理論教學(xué)與實(shí)驗(yàn)教學(xué)有著同等重要的地位，其不僅關(guān)系著金融投資教學(xué)的質(zhì)量，更關(guān)系著學(xué)生未來在金融業(yè)的發(fā)展。金融學(xué)院一般都有金融投資實(shí)驗(yàn)室，并不缺乏基礎(chǔ)設(shè)施，學(xué)生也能夠通過對實(shí)驗(yàn)室的利用實(shí)現(xiàn)投資行為，但是能夠收到良好的實(shí)驗(yàn)效果受到了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。當(dāng)前，多數(shù)高校的金融投資實(shí)驗(yàn)主要進(jìn)行操作程序與技術(shù)的練習(xí)，對于思想性的指導(dǎo)相對匱乏。而事實(shí)上，金融投資并不是單純在實(shí)驗(yàn)室進(jìn)行操作就能夠?qū)W好的，更需要正確的指導(dǎo)方法。許多畢業(yè)生在進(jìn)行實(shí)際的投資時還是會感覺到迷茫，在市場面前體現(xiàn)出無能為力，這正是由于金融投資實(shí)驗(yàn)教學(xué)方法的不科學(xué)性導(dǎo)致的。因此，金融投資實(shí)驗(yàn)教學(xué)必須要聘請專業(yè)的任課老師，這些老師最好曾經(jīng)經(jīng)受過金融市場的洗禮，能夠?qū)鹑谑袌龅倪\(yùn)用規(guī)律完全掌握，將金融投資思想引入到實(shí)踐的實(shí)驗(yàn)教學(xué)中。
二、金融投資實(shí)驗(yàn)教學(xué)的方法
1、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)思想與哲學(xué)思想的結(jié)合
（1）運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)思想
經(jīng)濟(jì)學(xué)思想與哲學(xué)思想對金融投資有著非同尋常的意義。經(jīng)濟(jì)學(xué)上講價格是價值的體現(xiàn)，并圍繞價值上下波動。這個價格與價值的關(guān)系應(yīng)用到金融投資學(xué)中就告訴我們必須要提高對投資的重視，而不是過分投機(jī)。普通者過分投機(jī)是災(zāi)難，只有正確的把握投資的機(jī)會，才能夠使資源在市場中得到優(yōu)化配置。在實(shí)際的金融市場中，往往存在著不法投機(jī)商散布虛假投資信息的行為，這正需要我們能夠正確掌握價值投資的理念。因此，學(xué)生在進(jìn)行金融投資實(shí)驗(yàn)時，要選擇一些價格低于價值，或者當(dāng)前價值與價格區(qū)域一致的產(chǎn)品，這種產(chǎn)品由于市場中總有一些非理性化行為而經(jīng)常存在，一定要結(jié)合經(jīng)濟(jì)學(xué)與管理學(xué)的相關(guān)知識進(jìn)行綜合性分析。著名的投資經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴菲特正是多年來一直堅持選擇價格低于價值的股票，或者具有高速發(fā)展前景的投資，最終在市場價值中獲取長足性的穩(wěn)定增長。因此，在高校金融投資實(shí)驗(yàn)教學(xué)的過程中，要堅持給學(xué)生貫徹這樣的投資理念，避免學(xué)生在金融市場中表現(xiàn)出不理性的，或者是盲目性的行為。
（2）運(yùn)用哲學(xué)思想
哲學(xué)思想也是金融投資的重要武器。哲學(xué)上講矛盾是對立統(tǒng)一的，變量達(dá)到一定程度就會引起質(zhì)變等，這些典型的哲學(xué)思想對于金融投資中有著關(guān)鍵性的作用。在高校的金融投資實(shí)驗(yàn)教學(xué)中，一定要將這些哲學(xué)觀點(diǎn)滲透給學(xué)生，指導(dǎo)學(xué)生正確認(rèn)識金融投資，把握市場運(yùn)作規(guī)律。當(dāng)前的金融市場存在著兩個方面的矛盾對立，即多方與空方。對方與空方會隨著矛盾的展開而實(shí)現(xiàn)相互轉(zhuǎn)化，形成事物的統(tǒng)一體。學(xué)生必須要正確掌握金融市場中多方與空方的關(guān)系。我們必須要認(rèn)識到當(dāng)金融投資市場在多方主導(dǎo)下出現(xiàn)滯長，或者疲憊的狀態(tài)時，要果斷回避開空方的力量，防止出現(xiàn)重大的投資失?。划?dāng)在空方主導(dǎo)下時，金融投資者往往會對市場預(yù)期非常消極，將空方力量看得很強(qiáng)大。而事實(shí)上，如果在多空雙方力量的轉(zhuǎn)化過程中，空方有力量卻得不到釋放，多方卻持續(xù)積聚，我們更應(yīng)該理智，切不可一時沖動而情緒悲觀，而要得帶空方力量衰竭，抓住時機(jī)擴(kuò)大盈利。因此，在金融投資的實(shí)驗(yàn)教學(xué)中，一定要給學(xué)生貫徹矛盾對立統(tǒng)一的觀點(diǎn)，使學(xué)生認(rèn)識到任何事情都是不斷發(fā)展的，只是道路曲折而已。
2、加強(qiáng)投資心理分析
通常情況下，投資者在金融投資市場中是很難把握住自己的心理的，這是由人性的弱點(diǎn)決定的。利潤無限制的希望往往會是一些中小型的投資者忽視理性法則，對自己的投資行為抑制不住。雖然許多中小型的投資者都經(jīng)歷過熊市的折磨，但是他們的信息會跟著金融市場的持續(xù)繁榮高漲，而且會產(chǎn)生非常高的心理預(yù)期，甚至?xí)霈F(xiàn)瘋狂的情況，風(fēng)險意識被完全喪失。曾經(jīng)有無數(shù)的中小型投資者由于欲望無止境而最終導(dǎo)致血本無歸。這樣的悲劇除了金融市場運(yùn)用的客觀規(guī)律以外，更主要由于金融投資者的心理預(yù)期過高導(dǎo)致的。
三、總結(jié)：
金融投資實(shí)驗(yàn)教學(xué)是一個系統(tǒng)化、復(fù)雜化的教學(xué)過程。在進(jìn)行金融投資實(shí)驗(yàn)教學(xué)的過程中，不僅要堅持突出、明確的教學(xué)思想，而且要對任課老師提出更高的要求。金融投資實(shí)驗(yàn)教學(xué)的任課老師最好曾經(jīng)有過容身金融市場的經(jīng)驗(yàn)，除了要具備全面的金融理論知識以外，還需要適當(dāng)掌握人文知識，能夠?qū)⑷宋闹R與金融投資的實(shí)驗(yàn)教學(xué)結(jié)合在一起，并且還能夠融入心理學(xué)、哲學(xué)等方面的教學(xué)內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)對學(xué)生投資思想的正確引導(dǎo)，使學(xué)生全面掌握金融市場的投資規(guī)律，最終為我國金融市場的健康發(fā)展貢獻(xiàn)一份微薄之力。
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