發(fā)布時間：2023-07-30 10:17:10
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)的金融風(fēng)險樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
[關(guān)鍵詞]抑制；房地產(chǎn)；金融風(fēng)險
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.072
[中圖分類號]F832.4；F293.3 [文獻標(biāo)識碼]A [文章編號]1673-0194（2017）08-0-01
房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，對國民經(jīng)濟的發(fā)展具有重要的促進作用。但是，房地產(chǎn)的投資周期較長，規(guī)模較大，房價較高，需要金融行業(yè)的資金支持。且在金融行業(yè)中，商業(yè)銀行信貸資金是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源。然而，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展伴隨著較高的金融風(fēng)險，銀行信貸風(fēng)險和其他方式的融資風(fēng)險都會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)面臨金融風(fēng)險。在這種情況下，房地產(chǎn)金融風(fēng)險受到房地產(chǎn)企業(yè)和社會各領(lǐng)域的關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)以及政府相關(guān)部門積極研究房地產(chǎn)金融風(fēng)險的抑制方法。探索抑制我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的建議，不僅能降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，且對整個國民經(jīng)濟的發(fā)展有著深刻意義。
1 我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的種類
1.1 銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險
首先，銀行房地產(chǎn)信貸集中度較大。房地產(chǎn)對銀行的回報率較高，很多商業(yè)銀行都愿意向房地產(chǎn)企業(yè)貸款。在這種情況下，銀行房地產(chǎn)信貸隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而不斷增加。但是，我國中央銀行缺乏對商業(yè)銀行信貸的有效制約，沒有對房地產(chǎn)市場進行科學(xué)的指導(dǎo)與監(jiān)管，導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展而出現(xiàn)非理性增長的現(xiàn)象，進而引起房地產(chǎn)泡沫膨脹，加大了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。其次，不良房地產(chǎn)貸款會影響房地產(chǎn)信貸安全，給金融機構(gòu)帶來嚴(yán)重的資金損失。具體來說，如果房地產(chǎn)信貸資金被房地產(chǎn)企業(yè)套牢，那么金融機構(gòu)會產(chǎn)生優(yōu)良資產(chǎn)，導(dǎo)致優(yōu)良資產(chǎn)的獲利能力較小，無法滿足客戶的資金需求，進而產(chǎn)生經(jīng)營風(fēng)險。再次，土地儲備貸款存在著較大的隱性風(fēng)險。隨著我國土地儲備制度的實施，政府部門壟斷了土地的使用權(quán)，土地拍賣所得成為了政府部門財政收入的重要來源。但土地儲備貸款也存在一定的風(fēng)險，盲目收購大量土地而不考慮市場需求會導(dǎo)致土地?zé)o法賣出，貸款難以償還，進而引發(fā)信貸風(fēng)險。最后，房地產(chǎn)開發(fā)存在著較大的貸款風(fēng)險?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)的負(fù)債率高居不下，維持在70%以上，遠遠超過了國際上規(guī)定的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。且很多房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)質(zhì)量不高，經(jīng)營難度逐漸加大，信貸風(fēng)險逐漸上升。
1.2 其他房地產(chǎn)融資方式風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中，會將信貸風(fēng)險通過增發(fā)配股等方式轉(zhuǎn)嫁到股票投資者身上。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)問題，將會嚴(yán)重影響股市的健康發(fā)展。另外，由于房地產(chǎn)項目的風(fēng)險較高，資金用量較大，我國的企業(yè)債券市場機制不完善，很多房地產(chǎn)企業(yè)無法按期償還債券，進而產(chǎn)生經(jīng)營風(fēng)險。
2 我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險形成的原因
首先，房地產(chǎn)投資與房價成正比，房地產(chǎn)投資越大，房價越高。且房價上漲會帶動房地產(chǎn)投資。但是，我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場供求不平衡，房地產(chǎn)總供給遠遠低于房地產(chǎn)的需求量。其次，金融^度支持極大的推動了房地產(chǎn)價格的上漲，而銀行信貸資金的數(shù)量直接影響著房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈條，如果銀行信貸資金出現(xiàn)問題將會使房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)重的資金風(fēng)險。再次，宏觀經(jīng)濟的發(fā)展也會影響到房價。這是因為，在人們收入水平不斷提高的情況下，居民消費能力和投資需求不斷上漲，住房需求也不斷增長，導(dǎo)致房價不斷上漲。并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會根據(jù)居民的住房需求不斷加大房地產(chǎn)投資，資金風(fēng)險也會隨之增加。
3 抑制我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的建議
3.1 抑制過度投機投資
首先，政府應(yīng)加強重視房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的現(xiàn)象，積極運用信貸政策、稅收政策等，抑制房地產(chǎn)企業(yè)的投資性需求，進而達到抑制房價的目的。因此，政府應(yīng)對購買第二套和第三套方的消費者采取政策限制，避免投機性炒房。對于在短期內(nèi)頻繁倒賣住房的消費者和投資者，政府應(yīng)采取相應(yīng)的稅收政策，提高稅率。另外，對于房屋空置問題，國家應(yīng)積極實施房屋空置稅，提高投機炒房者的投機成本，減少投機炒房的現(xiàn)象。
3.2 落實存款保險制度
存款保險資金主要指金融機構(gòu)在投保時繳納的保費，落實存款保險制度能夠保障存款人的利益，避免商業(yè)銀行出現(xiàn)存款擠兌現(xiàn)象。并且存款保險制度能夠加強對風(fēng)險的控制，抑制房地產(chǎn)金融風(fēng)險的擴散，進而保持房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定發(fā)展。另外，國家相關(guān)部門應(yīng)成立金融資產(chǎn)管理工作，對各金融機構(gòu)的資金管理進行監(jiān)督，降低金融風(fēng)險。
3.3 銀行積極控制信用風(fēng)險
首先，我國應(yīng)積極實施個人征信制度，根據(jù)個人的信用卡、消費信貸等狀況對消費者的信用程度進行評估，建立個人信用檔案。銀行應(yīng)在保證客戶信息安全的前提下建立征信信息共享平臺，在全國范圍內(nèi)共享個人信用信息。另外，政府應(yīng)積極加快法律體系建設(shè)，出臺相關(guān)的征信制度法律規(guī)定，為個人征信制度提供立法保障。其次，我國應(yīng)積極完善房地產(chǎn)開發(fā)商的征信制度，對泛地產(chǎn)開發(fā)商的信用狀況進行評價，并根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的信用狀況制定相關(guān)的貸款標(biāo)準(zhǔn)，對信用良好的房地產(chǎn)企業(yè)可以予以貸款優(yōu)惠，而對于信用較差的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行可以限制這些企業(yè)的貸款，避免信貸風(fēng)險。
主要參考文獻
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 金融風(fēng)險 風(fēng)險防范
隨著新鄉(xiāng)城市化進程的加快，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方面，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的要求，而且對整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定與發(fā)展也至關(guān)重要，因此對房地產(chǎn)金融風(fēng)險進行分析具有一定的必要性。
一、新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)金融發(fā)展的現(xiàn)狀與特點
房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)，這具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)是金融業(yè)的重要服務(wù)領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場的發(fā)展離不開金融的資金支持。總體而言，新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融的發(fā)展具有以下幾個特點：
1、發(fā)展時期短，起步快
從新鄉(xiāng)房地產(chǎn)融資的歷程來看，房地產(chǎn)是在1998年以后真正進入融資階段，伴隨著個人住房商品化制度的實施以及個人購房按揭的啟動，大量的購房者進入房地產(chǎn)市場，短短幾年時間，新鄉(xiāng)用于房地產(chǎn)開發(fā)與個人購房貸款余額大幅增長。
2、融資渠道單一
從新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場的運行過程及其資金鏈來看，房地產(chǎn)金融主要是由銀行房地產(chǎn)信貸構(gòu)成的，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運行的全過程，是新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場的主要資金提供者。而其他融資渠道如信托、房地產(chǎn)債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式，在新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融市場尚處于起步階段，所占貸款比例很小，幾乎可以忽略不計。
3、融資比例較高
融資比例較高，是新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融的又一個明顯特征。房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略大都離不開“市場――資源――資金”三者之間的資本運作，以銀行貸款為主，建立階段性融資安排，實現(xiàn)低成本融資獲得高額利潤回報。
二、當(dāng)前新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險的集中表現(xiàn)
房地產(chǎn)業(yè)先天具備的高風(fēng)險性以及和金融的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)金融風(fēng)險的必然存在。它不僅包括單項業(yè)務(wù)、單個金融機構(gòu)面臨的風(fēng)險，也包括整個房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險。一方面，金融業(yè)務(wù)與金融機構(gòu)之間存在著密切的相互聯(lián)系，一旦產(chǎn)生風(fēng)險往往相互連累，且房地產(chǎn)金融風(fēng)險屬于一種消極的外部效應(yīng)。另一方面，金融部門經(jīng)營的外部環(huán)境變化，也可能使整個金融部門都遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險，從而造成大損失。在當(dāng)前，新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要集中表現(xiàn)在以下幾個方面：
1、房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險集中于商業(yè)銀行
據(jù)估算，在土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金中，80%左右都直接或間接地來自于商業(yè)銀行信貸，而且在新鄉(xiāng)目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款等。商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險，因此，一旦市場出現(xiàn)波動，房地產(chǎn)開發(fā)商，尤其是中小型的開發(fā)商就會由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致還款困難，房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險將集中于商業(yè)銀行，轉(zhuǎn)變?yōu)樾刨J風(fēng)險，最后損失的將是商業(yè)銀行的利益。
2、個人住房消費信貸開始進入國際上公認(rèn)的違約風(fēng)險高發(fā)期
根據(jù)國際上對個人住房貸款償還風(fēng)險的判定，一般是在購房后5至8年才逐漸暴發(fā)出來，新鄉(xiāng)住房貸款的規(guī)模發(fā)展才持續(xù)幾年時間，隨著越來越多的個人住房商業(yè)貸款進入風(fēng)險暴露期，銀行的潛在風(fēng)險不斷加大。個人購房資金的70%至80%來自于銀行，而貸款的償還則依賴于未來收入的預(yù)期。盡管新鄉(xiāng)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟的發(fā)展形勢較好，但對未來經(jīng)濟發(fā)展的良好預(yù)期具有不確定性。一旦經(jīng)濟形勢或購房者自身等因素導(dǎo)致未來良好收入預(yù)期沒有實現(xiàn)，最終的風(fēng)險將轉(zhuǎn)移給銀行，因此其潛在的金融風(fēng)險較大。
3、商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)經(jīng)營上存在管理風(fēng)險
由于銀行管理人員對房地產(chǎn)風(fēng)險認(rèn)識不足，風(fēng)險意識不強，商業(yè)銀行普遍大力發(fā)展房地產(chǎn)信貸，在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。在發(fā)放房地產(chǎn)貸款過程中，信息掌握不充分，貸款過程缺乏足夠控制力，或?qū)杩钊藢彶椴粐?yán)，容易造成決策失誤。部分商業(yè)銀行對政府擔(dān)保和政府干預(yù)的項目盲目樂觀，甚至盲目追捧，忽視了這些項目所具有的風(fēng)險性。為搶市場，占份額，部分地區(qū)的商業(yè)銀行甚至違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，在一定程度上助長了房地產(chǎn)“過熱”的行為，這些管理上的不完善都會給銀行帶來一些潛在風(fēng)險。
三、新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范措施
對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范，應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的需要，適應(yīng)國內(nèi)國際經(jīng)濟形勢的不斷變化，因此，本文認(rèn)為可以從以下幾個角度進行考慮。
1、實行融資渠道多元化，積極推動房地產(chǎn)貸款證券化
當(dāng)前，新鄉(xiāng)房地產(chǎn)融資渠道仍然比較單一，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源仍以銀行貸款為主，我們必須盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機制，將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險的必由之路。具體可以考慮以下幾個手段：一是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)基金；二是培育和發(fā)展住房抵押二級市場，試行住房抵押貸款證券化；三是在防范風(fēng)險的前提下，積極引導(dǎo)外資進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場；四是積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款。房地產(chǎn)融資渠道的多元化應(yīng)該是當(dāng)前乃至今后一個時期的主要方向，通過對直接融資的制度化創(chuàng)新設(shè)計，從而在根本上防范銀行的風(fēng)險。
2、加快土地制度改革，完善土地管理模式
如何有效的發(fā)展土地市場，制定適合發(fā)展形勢的土地制度方面的政策，是預(yù)防房地產(chǎn)金融風(fēng)險的關(guān)鍵因素之一。新鄉(xiāng)目前的土地儲備制度，在規(guī)范土地市場、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負(fù)面效應(yīng)對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展也產(chǎn)生了很大的影響。要保持房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)該在條件成熟時進行土地制度改革，加快土地管理模式的轉(zhuǎn)變，加強對土地供應(yīng)的監(jiān)管。有效地界定和規(guī)范政府行為，規(guī)范土地供應(yīng)市場，加快改革和完善與房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定密切相關(guān)的各項制度。
3、加強國家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)，加大中央銀行的監(jiān)管力度
對于國家而言，房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定具有重要的作用，國家必須加強對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險，引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機構(gòu)有序競爭，保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展。中央銀行應(yīng)對房地產(chǎn)市場進行深入的調(diào)查和分析，提高自身研究判斷的準(zhǔn)確性，建立房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警體系，實行房地產(chǎn)市場信息披露制度，及時發(fā)出預(yù)報，果斷采取相應(yīng)措施，對金融機構(gòu)進行調(diào)控和引導(dǎo)，加大監(jiān)管力度。
4、完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境
確定房地產(chǎn)金融的法律地位，同時要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的良好環(huán)境。根據(jù)國內(nèi)外的實際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場不斷發(fā)展的政策、法規(guī)，保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險。
5、建立個人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度，健全信息傳遞機制
針對新鄉(xiāng)目前存在的個人及企業(yè)信用的信息零碎、不充分，信息不對稱等現(xiàn)象，逐步建立適合新鄉(xiāng)國情的個人及企業(yè)的信用制度，以經(jīng)濟法律的手段對個人及企業(yè)的行為形成外部約束，有效避免信息不對稱現(xiàn)象的發(fā)生，從而可以有效地防止“道德風(fēng)險”。
參考文獻
[1] 陳燦煌. 房地產(chǎn)金融風(fēng)險的成因及防范[J]. 經(jīng)濟論壇. 2006（03）
[2] 周銘，鄭智. 房地產(chǎn)金融風(fēng)險的控制與化解[J]. 商場現(xiàn)代化. 2005（27）
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融；信貸；多元化；信用評價
中圖分類號：F83 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-02
隨著房地產(chǎn)成為我國經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，其繁榮與發(fā)展對帶動我國經(jīng)濟進步，人民生活水平提高具有重要的作用。但近年來，由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱，大大小小的房企猶如雨后春筍般迅速出現(xiàn)，我國的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了一定程度的泡沫，尤其是今年來，一線城市的房價出現(xiàn)增長停滯，二三線城市房價崩盤現(xiàn)象隱現(xiàn)，我國的房地產(chǎn)金融市場面臨著巨大的風(fēng)險與壓力，如何解決這些問題，成為當(dāng)前我們業(yè)內(nèi)人士十分關(guān)注的話題。
一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融市場的主要問題
目前，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟效益增長已到了一個瓶頸，從短期來看，房地產(chǎn)業(yè)面臨著銷售停滯、產(chǎn)能過剩、利潤下降的不利局面。在這一過程中，房地產(chǎn)金融市場所面臨的風(fēng)險不斷加劇，出現(xiàn)了許多急需解決的問題，這些問題總結(jié)起來主要有以下三個方面：
（一）融資結(jié)構(gòu)不合理，過度依賴銀行信貸
由于資本的逐利性，近年來，許多企業(yè)都爭先恐后的進入高利潤率的房地產(chǎn)業(yè)，在一個缺乏規(guī)范與創(chuàng)新的市場中，銀行信貸幾乎成為各房企融資的全部來源，據(jù)統(tǒng)計，目前我國的房企對銀行信貸的依賴程度已上升至百分之五十左右，一些一線城市房企對銀行貸款的依賴度甚至超過百分之八十，這表明，支撐著我國房地產(chǎn)金融業(yè)的是單一的銀行體系。因此房地產(chǎn)業(yè)各個環(huán)節(jié)的風(fēng)險實際上都轉(zhuǎn)嫁為銀行的風(fēng)險。一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)問題，勢必將造成銀行大量的貸款逾期、甚至是壞賬的出現(xiàn)，嚴(yán)重影響我國的經(jīng)濟平穩(wěn)運行。因此為了防止房地產(chǎn)業(yè)過熱、防止房企的投機熱潮，我國央行近年來采取了加息和穩(wěn)健的貨幣政策，在這種情況下，融資結(jié)構(gòu)過于單一的眾多房地產(chǎn)開發(fā)商就面臨著資金鏈緊張甚至是斷裂的風(fēng)險，這也將影響銀行信貸資產(chǎn)的效益與質(zhì)量，增加信貸的風(fēng)險。造成這種銀行“放也不是、收也不是”的局面的正是我國房地產(chǎn)金融融資結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀。
（二）行業(yè)政策不健全導(dǎo)致缺乏法律有效保障
當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)金融業(yè)存在著許多法律政策方面的問題，這些問題的存在也為我國房地產(chǎn)金融的整體運行增加的風(fēng)險隱患，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1.缺乏明確的立法。近年來房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展繁榮，但有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)明確的法律依據(jù)卻不夠完善，目前我國只有《城市房地產(chǎn)管理法》、《民法》等涉及到房地產(chǎn)抵押貸款，但比起房地產(chǎn)金融行業(yè)的不斷變化與創(chuàng)新速度來說這些法律法規(guī)還遠遠跟不上時代。2.缺乏系統(tǒng)科學(xué)的監(jiān)管體系。目前我國還沒有一個專門的政府性金融監(jiān)管機構(gòu)對房地產(chǎn)金融進行監(jiān)管，這使得部分房企運用不正當(dāng)?shù)氖侄芜M行非法融資，造成金融風(fēng)險。3.土地出讓制度不完善。一些地方由于土地出讓制度不完善導(dǎo)致房地產(chǎn)金融出現(xiàn)風(fēng)險的問題層出不窮，部分地方政府對土地出讓有暗箱操作的行為，部分房企不通過公開招標(biāo)而直接與政府簽訂相應(yīng)的合同，然后以此向銀行貸款，在這其中就存在著巨大的法律風(fēng)險。
（三）過于依賴市場與擔(dān)保導(dǎo)致信用風(fēng)險加劇
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)金融所面臨的最大風(fēng)險便是信用風(fēng)險，這種風(fēng)險隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展還在不斷加劇之中，具體體現(xiàn)在以下三個方面：1.市場需求減少導(dǎo)致信用風(fēng)險。由于我國房企的投資力度不斷提高，加之土地成本不斷增長，使得目前房價超過了普通人的承受范圍，而中產(chǎn)階級是房產(chǎn)消費的市場主體，由于房價過高導(dǎo)致這一階層的房產(chǎn)消費需求降低，這使得我國房屋的空置面積迅速增大，資金難以回收而出現(xiàn)信用危機。2.抵押擔(dān)保過于依賴房產(chǎn)，缺乏信用體系。當(dāng)前無論是個人還是企業(yè)都以房屋抵押貸款作為主要籌資渠道，一旦房屋的市場價格預(yù)期跌破至抵押額以下，那么抵押品將很難短期變現(xiàn)，蘊含著巨大的風(fēng)險，造成這個問題的原因之一便是我國地產(chǎn)金融還未有健全的信用體系來替代實體抵押。3.個人住房貸款信用機制不健全。當(dāng)前我國央行對個人信用的評價機制尚不健全，銀行在給個人進行貸款時，難以對個人資金與信用情況作準(zhǔn)確的判斷，導(dǎo)致風(fēng)險的產(chǎn)生。
二、防范我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的對策分析
我國的房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定關(guān)系到房地產(chǎn)市場乃至整個國家經(jīng)濟的平穩(wěn)運行，因此對房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險防范尤為關(guān)鍵。筆者認(rèn)為，要解決當(dāng)前房地產(chǎn)金融所存在的問題，應(yīng)該從以下四個方面著手：
（一）建立多元化的房地產(chǎn)融資體系
改變當(dāng)前融資結(jié)構(gòu)單一的困境，建立多元化的房地產(chǎn)融資體系時解決房企融資困難問題的關(guān)鍵，多遠化的融資體系應(yīng)從以下幾個方面著手建構(gòu)：1.建立住房抵押二級市場。通過建立住房抵押二級市場，探索房屋抵押的證券化交易，證券化交易能夠擴大銀行與房企的房地產(chǎn)融資范圍，并且加強銀行資金的流動性。2.建立健全房地產(chǎn)信托基金體系。房地產(chǎn)信托基金能夠穩(wěn)定房屋公積金貸款，并且在引入國外資本進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的同時，降低風(fēng)險，這也拓寬了房企融資渠道。3.創(chuàng)新房企上市融資思路。當(dāng)前房企想要在股票證券市場上市融資門檻非常高，這使得大部分房企通過股票市場融資的可能性非常之小，但股票證券市場畢竟是企業(yè)融資的主要方向，因此，采取“借殼上市”的方式上市對房企是一個不錯的方案，同時“借殼上市”也可以隱藏起被銀行“冷落”的標(biāo)簽，對房企融資是一個非常大的幫助。
（二）努力提高房企自身資金利用率
在注重構(gòu)建多元化融資渠道的同時，房企也應(yīng)該通過加強自身的管理，提高自身的資金利用率，以此來減少融資的壓力。面對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場企業(yè)資金流轉(zhuǎn)速度緩慢的現(xiàn)狀，房企應(yīng)該不斷的提升自身的管理能力，加大對于其資金的管理力度。將資金管理的方式進行制度化規(guī)范化設(shè)計，確保資金的每一個環(huán)節(jié)都在企業(yè)的掌控之中。同時，要加強對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的培訓(xùn)力度，提高其財務(wù)管理水平，確保能夠及時發(fā)現(xiàn)資金使用中存在的問題，減少預(yù)支透支現(xiàn)象的出現(xiàn)。最后要努力的控制企業(yè)的運營成本，防止企業(yè)的資金出現(xiàn)浪費的現(xiàn)象，將每一分錢都用在創(chuàng)造企業(yè)的價值上。另一方面，房企資金利用率的提高也依賴于銀行系統(tǒng)的內(nèi)部控制。銀行通過建立一整套房地產(chǎn)市場的預(yù)測及監(jiān)控體系，對每一個房企在經(jīng)營中的實際情況作及時的匯總分析，并對企業(yè)提出運營要求與目標(biāo)，以此來提高房企的資金利用率，盤活資金。
（三）強化國家的宏觀政策指導(dǎo)
在國家的層面上考量，房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定對于國家經(jīng)濟的發(fā)展具有十分重要的促進作用，因此政府要不斷的加強對房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)金融的宏觀調(diào)控，這主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1.不斷完善房地產(chǎn)行業(yè)市場信息系統(tǒng)。通過對房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的完善，加強對房地產(chǎn)金融與市場的統(tǒng)計工作，全面掌握房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)真實數(shù)據(jù)，以此作為加強宏觀調(diào)控的重要依據(jù)。2.加強房地產(chǎn)金融行業(yè)的法律制度建設(shè)。通過加強房地產(chǎn)金融行業(yè)的法律制度建設(shè)，為房地產(chǎn)金融業(yè)的各方提供法律依據(jù)，明確融資各方的權(quán)責(zé)，并建立問責(zé)追查機制，確保房地產(chǎn)金融行業(yè)透明運營。3.通過措施減少對土地的過分投資。要減少對土地的過分投資，首先要轉(zhuǎn)變當(dāng)前地方政府的土地財政收入模式，這樣可以由于行政手段而導(dǎo)致的土地過分升值。其次要引導(dǎo)土地所有人努力提高土地的綜合利用效率，可以通過對閑置土地進行征稅等方式刺激人們積極開發(fā)土地。最后可以建立科學(xué)的房產(chǎn)稅機制，減少城市中的空置住房。
（四）建立完善的房地產(chǎn)信用評價體系
我國房地產(chǎn)金融業(yè)要創(chuàng)新，首先要建立完善的房地產(chǎn)信用評價體系，這主要體現(xiàn)在以下兩個方面：1.建立統(tǒng)一的國家銀行征信系統(tǒng)。在目前雖然我國已經(jīng)初步建立了關(guān)于個人的征信系統(tǒng)，但是總體而言不夠完善，在實際操作中，銀行中存在著通過變通甚至違規(guī)的手段來減少審查的步驟進行放貸，這對信貸安全形成了嚴(yán)重的隱患，因此我國央行應(yīng)該根據(jù)實際情況，建立全國統(tǒng)一的征信系統(tǒng)，并對個人及房企的信貸行為進行約束，防范我國房地產(chǎn)的信貸風(fēng)險。2.建立信用分級制度。信用分級制度可以將不同的借款人進行等級區(qū)分，同時，通過對于個人或者企業(yè)的就業(yè)、運營、收入情況作實際的考察對其信用等級做一個科學(xué)的評定，通過信用等級評定，可以對信貸的風(fēng)險類型進行科學(xué)的預(yù)測，防止違規(guī)行為的發(fā)生，將違約行為從審查階段杜絕。
三、結(jié)束語
房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)金融對我國的經(jīng)濟發(fā)展起了至關(guān)重要的作用，但隨著我國房價的不斷提升，以及房屋空置率的不斷增大，我國房地產(chǎn)金融所面臨的風(fēng)險不斷加劇，因此房地產(chǎn)市場的各部門要增強溝通，創(chuàng)新融資思路，完善相應(yīng)的法律法規(guī)，同時政府部門要加強對于房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)與調(diào)控，各方協(xié)同，共同促進我國房地產(chǎn)金融市場科學(xué)健康發(fā)展。
參考文獻：
[1]高金艷.試析我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險[J].金融視線，2014（04）：123-124.
[2]古珂.我國目前房地產(chǎn)金融的風(fēng)險及對策[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2014（01）：129-130.
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 經(jīng)營 取向
面對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實，住房金融的經(jīng)營取向宜分為短期調(diào)節(jié)目標(biāo)與長期發(fā)展目標(biāo)兩步運行。短期目標(biāo)以調(diào)節(jié)市場供求矛盾，約束房地產(chǎn)開發(fā)，拉動市場消費需求，提高市場購買力，消化現(xiàn)有空置商品房為主。遠期目標(biāo)則包括優(yōu)化信貸資源配置，提升國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)競爭能力，提高住房金融服務(wù)質(zhì)量，推進住房金融市場化，促進我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效運行等內(nèi)容。
1 調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)信用總量，約束市場擴張規(guī)模與速度。
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的敏感產(chǎn)業(yè)，調(diào)控得當(dāng)，市場發(fā)展穩(wěn)健規(guī)范，將對國民經(jīng)濟產(chǎn)生強勁的拉動作用。同時，這又是一個高風(fēng)險產(chǎn)業(yè)，若長時間內(nèi)發(fā)展失控，極易產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫，對國民經(jīng)濟造成重大危害。國家建設(shè)部強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的“總量控制”與穩(wěn)健發(fā)展，但由于房地產(chǎn)業(yè)的諸多調(diào)控手段分別歸屬于各城市的計委、建委、規(guī)劃、土地、房地產(chǎn)管理等不同職能部門，由于“各管一段”，就難于形成整體的客觀調(diào)控合力。在市場繁榮的條件下，控制哪一個項目都是“得罪人”的差事，這種誰都管，必然形成誰都不管。因此，“總量控制”的關(guān)鍵，一是把上述分散的職能歸集于一個權(quán)威部門，這個部門按照房地產(chǎn)發(fā)展速度、市場價格和房地產(chǎn)積壓控制警戒線來實行宏觀調(diào)控與微觀調(diào)節(jié)，二是由人民銀行根據(jù)全國的房地產(chǎn)業(yè)運行指標(biāo)，在一定時間和空間范圍內(nèi)提出房地產(chǎn)業(yè)授信總量，并分解到國內(nèi)商業(yè)銀行，利用信貸對資源配置的引導(dǎo)與調(diào)節(jié)作用調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健運行。
2 適度控制住房開發(fā)貸款增量，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)貸款的內(nèi)在結(jié)構(gòu)。
房地產(chǎn)開發(fā)總量的擴張與國內(nèi)銀行住房開發(fā)貸款增長較快密切相關(guān)。例如，在今年的新增房地產(chǎn)開發(fā)投資中，國內(nèi)商業(yè)銀行貸款較同期增長35，9％，這說明，資金環(huán)境的寬松助長了房地產(chǎn)開發(fā)的提速。在充分計算現(xiàn)有空置房及已開工新建商品房的市場消化能力的基礎(chǔ)上，充分運用信貸杠桿，少投放甚至短期內(nèi)不投放住房開發(fā)貸款，調(diào)節(jié)市場商品房的供應(yīng)量，既可消化“泡沫”壓力，又有利于降低房地產(chǎn)市場和銀行貸款兩方面風(fēng)險。必須指出，控制開發(fā)貸款總量擴張，并不意味著不放款，而是集中精力調(diào)整住房開發(fā)存量貸款的區(qū)域結(jié)構(gòu)與客戶結(jié)構(gòu)。目前，我國房地產(chǎn)市場發(fā)育很不平衡，局部過剩與局部短缺并存，在調(diào)整存量上一方面是要壓縮空置房數(shù)量大、區(qū)域價格及銷售下降地區(qū)的開發(fā)貸款總量，投向市場商品房供應(yīng)不足、價格攀升的地區(qū)，以達到區(qū)域內(nèi)的均衡發(fā)展；另一方面是清收資質(zhì)低、庫存商品房積壓、競爭能力差的開發(fā)企業(yè)貸款，將騰出的資金投向資質(zhì)高、品質(zhì)好、實力強、市場競爭能力強的企業(yè)。我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款投向分散、調(diào)控能力差、風(fēng)險相對較高的問題比較普遍，通過這種調(diào)整，既是商業(yè)銀行優(yōu)化貸款客戶結(jié)構(gòu)和降低貸款風(fēng)險的需要，也是打造房地產(chǎn)民族品牌和培育大型開發(fā)龍頭企業(yè)的需要。
3 積極拓展住房按揭貸款市場，促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。
中國的房地產(chǎn)市場寄托了太多的希望：國家靠它拉動內(nèi)需，支持國民經(jīng)濟的持續(xù)健康增長；房地產(chǎn)企業(yè)靠它創(chuàng)造利潤；老百姓靠它改善居住質(zhì)量，誰也不希望這個市場垮下去。維持市場穩(wěn)健運行的前提是供求平衡，而積極拓展住房按揭業(yè)務(wù)，加大個人住房消費貸款投入，既可以提高城市居民的購買力，又可以促進空置商品房的銷售。當(dāng)然，解決空置房問題需要來自社會各方面的共同努力。首先，地產(chǎn)商要讓利銷售，把價格降下來；其次，政府及有關(guān)部門要把土地出讓金和各種稅費降到一個合理水平，加大住宅價格的下調(diào)空間。假如現(xiàn)有的庫存商品房價格下降30％～40％，使中低收入階層能夠買得起房，那么消費群體會迅速擴大。實事求是地分析，目前已經(jīng)住進小區(qū)的居民以國有及私企老板、高薪行業(yè)人員、部分政府公務(wù)員等中高收入階層為主，商業(yè)銀行現(xiàn)行的住房按揭貸款條件也更適用于這一少數(shù)群體，制約了住房金融的發(fā)展空間。而中等及其以下收入的產(chǎn)業(yè)工人、商店及服務(wù)業(yè)的營業(yè)員尚無能力購置新的房產(chǎn)。而這個最廣大的群體，才是真正支撐房地產(chǎn)市場的主體。商業(yè)銀行要積極啟動中等收入群體的住房消費貸款市場，降低條件，簡化手續(xù)，使中等收入的消費者能夠拿到住房貸款。
4 實行住房抵押貸款證券化，進一步拓寬融資渠道。
目前，商業(yè)銀行住房按揭貸款的最長期限為30年，平均期限約7―8年。但是，商業(yè)銀行用于發(fā)放貸款的資金來源主要是存款，而存款中比重最高的又是活期存款，這樣就產(chǎn)生了住房按揭貸款與銀行資金來源期限上的不匹配。這種反差隨著住房按揭貸款的迅速發(fā)展而不斷擴張，從而使銀行信貸資產(chǎn)的流動性指標(biāo)受到影響。為解決短期資金長期占用問題，西方商業(yè)銀行的通行做法是在政府的支持下，發(fā)行住房抵押貸款債券，向全社會募集按揭貸款資金來源。
5 我國房地產(chǎn)金融業(yè)面臨的挑戰(zhàn)與發(fā)展
關(guān)鍵詞 聯(lián)動性 無差別定價 房地產(chǎn) 風(fēng)險和收益
一、房地產(chǎn)中的無差別定價
（一）模型的建立
假設(shè)A是當(dāng)前土地的所有者，在時間為0時，土地面積為k平方英尺。在T時刻時，可以構(gòu)造一個q單位的資產(chǎn)，并以每單位價格為YT出售，其中q的增長率為k。單價YT在T時可能是良好的狀態(tài)，糟糕的狀態(tài)Y，兩者的概率分別為q1和q2。施工成本是C，是數(shù)量q（k）的一個增函數(shù)。此外，A也可以在一個開放的拍賣時間0，出售土地并投資兩種類型的金融交易資產(chǎn)：一個無風(fēng)險資產(chǎn)，在T時刻的凈收益為R，風(fēng)險資產(chǎn)在時間為0定價為S0，在T時刻回報為ST，在情況較好時，ST為SuT。
假設(shè)存在一個潛在買家B，如果B從購買土地獲得的效用相同或高于把他的財富投資在金融資產(chǎn)交易中的效用，他將從拍賣會獲得土地。如果買家B的投標(biāo)價格高于A的保留價格，B將獲得所有權(quán)，并根據(jù)他的效用函數(shù)決定土地的最優(yōu)單位。
二、在完全市場中房地產(chǎn)的無差異定價
在完全市場環(huán)境中，我們斫餼齜康夭市場中買方和賣方的均衡價格。完全市場意味著回報只有兩種情況，比如或者。
命題：在完全市場中，A的最低賣價和B的最高買價完全一樣。均衡價格和風(fēng)險中性均衡期權(quán)價格是一樣，該價格獨立于個人的風(fēng)險偏好。
在不完全市場中，期望算子依賴于4個條件概率。除了在完全市場中的價格決定因素，還考慮了買賣方的異質(zhì)風(fēng)險規(guī)避對房價的影響。不完全市場中的條件概率取代了完全市場中的風(fēng)險中性，異質(zhì)風(fēng)險規(guī)避，不變特殊風(fēng)險和非同步的市場聯(lián)動性成為房地產(chǎn)市場中額外重要的價格因素。
四、房地產(chǎn)價格與預(yù)期金融資產(chǎn)風(fēng)險和回報之間的關(guān)系
在完全市場中房地產(chǎn)價格隨著預(yù)期金融資產(chǎn)的收益的增加而遞減，房地產(chǎn)價格隨著金融資產(chǎn)風(fēng)險的增高而升高。
在不完全市場中主要關(guān)注投資者異質(zhì)風(fēng)險規(guī)避，不變特殊風(fēng)險和非同步的市場聯(lián)動性的定價含義。
基于上面的分析，我們不難發(fā)現(xiàn)買賣價差會隨著土地?fù)碛姓叩膮拹猴L(fēng)險的增加而降低，并且隨著買者的風(fēng)險厭惡系數(shù)和房地產(chǎn)的不確定性的增加而增加。
五、結(jié)語
研究表明，投資者需要評估房地產(chǎn)市場的特點前需要仔細構(gòu)造一個看似多元化投資組合，因為房地產(chǎn)價格可以用增加意外上升或下降金融資產(chǎn)回報或在一定條件下的風(fēng)險。異構(gòu)的風(fēng)險厭惡，不變的特殊風(fēng)險和市場聯(lián)動性的程度可對房地產(chǎn)定價起到重要影響，但風(fēng)險金融資產(chǎn)只提供部分套期保值的好處。
（作者單位為山西財經(jīng)大學(xué)）
[作者簡介：張婷婷（1991―），女，山西呂梁人，碩士，研究方向：房地產(chǎn)管理。]
參考文獻
[1] Hugonnier，J，Morellec，E . Corporate control and real investment in incomplete markets[J] . JournalofEconomicDynamicsandControl， 2007（31）：1781-1800.
1房地產(chǎn)金融風(fēng)險的概念
房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要指的是商業(yè)銀行為房地產(chǎn)行業(yè)提供具有一定的融通、籌集以及清算等金融方面的服務(wù),而且,銀行再為房地產(chǎn)金融風(fēng)險提供這些服務(wù)的同時,由于受到多種多樣的不確認(rèn)因素或者是一些不可抗力的因素影響,也導(dǎo)致了銀行很難從借款人那里索要回本息,也就使得實際收益根本不可能達到預(yù)期收益的經(jīng)濟損失的一種風(fēng)險。
2房地產(chǎn)金融風(fēng)險的具體表現(xiàn)如下幾點
2.1我國的土地儲備貸款同樣也是存在著很大的金融風(fēng)險的。
鑒于現(xiàn)階段各個地區(qū)都在開展大規(guī)模的房地產(chǎn)的建設(shè)事業(yè),而且開發(fā)改造的項目工程比較大,加之土地價值也是一路飆升,因此,也就使得其對資金的需求多且高。但是,需要注意的一點是土地儲備則屬于政府性的行為,這樣也就使得土地的開發(fā)、購置比較容易獲取銀行的巨額貸款。對于土地的收購資金,主要是來源于銀行的貸款,其中,還款主要是依靠土地讓出的資金這一部分。
2.2個人住房信貸也是可能存在著違約風(fēng)險的。
目前,國內(nèi)的商業(yè)銀行住房貸款不良資產(chǎn)率一般是控制在0.5%左右,其中,住房公積金個人貸款不良的資產(chǎn)率僅占0.24%,這其實對銀行改善自身資產(chǎn)質(zhì)量是大有幫助的,但是,有大部分的商業(yè)銀行卻把個人購房貸款業(yè)務(wù)取得的資金直接當(dāng)成是優(yōu)良資產(chǎn)加以大力推廣,卻沒有認(rèn)清背后潛在著的一些風(fēng)險。除此之外,國內(nèi)也沒有真正建立一個完善個人誠信資料的相關(guān)系統(tǒng),這些因素都導(dǎo)致了銀行是很難對貸款當(dāng)事人的資信情況加以準(zhǔn)確評估的,正是因為如此,銀行產(chǎn)生不良資產(chǎn)也就非常容易了。
2.3沒有建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范的相關(guān)機制。
近幾年,隨著國家的房地產(chǎn)金融風(fēng)險機制的日益完善,而且還在很多方面都發(fā)揮出其效能,房地產(chǎn)行業(yè)的一些有關(guān)主管部門也都對金融風(fēng)險做出了比價詳細的分析與預(yù)測,但是,金融風(fēng)險的完善防范機制仍然沒有,這一因素對房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展也是很不利的。
3防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的對策
3.1積極拓寬房地產(chǎn)的融資渠道與途徑。
當(dāng)下,我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要是來自商業(yè)銀行貸款,但是,隨著政府宏觀調(diào)控政策的不斷加大、深入,尤其是現(xiàn)階段,在房地產(chǎn)風(fēng)險逐步增大的前提下,房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款也逐漸變的越來越困難了。基于此,需要及時拓寬房地產(chǎn)的融資渠道,拓寬融資的途徑。其中,融資渠道的拓寬主要包括如下兩個方面:第一,可以從金融市場上獲取相關(guān)的資金。第二,可以引進外國資金,但是這一途徑卻存在著熱錢風(fēng)險。所以說,房地產(chǎn)在拓寬融資渠道的時候,則需要做好房地產(chǎn)融資渠道的相關(guān)安全防范的風(fēng)險措施及對策,以便及時采取措施應(yīng)對。
3.2完善房地產(chǎn)的金融市場,不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的信用。
房地產(chǎn)金融市場存在著這樣一種現(xiàn)象;很多房地產(chǎn)商習(xí)慣把自身的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁成商業(yè)銀行的金融風(fēng)險,盡管房地產(chǎn)商的這種行為減少他們自身可能會因為金融風(fēng)險造成的損失,但是,也正是由于他們的這種不自律的行為,使得房地產(chǎn)市場更加的混亂不堪?，F(xiàn)階段,國內(nèi)對于房地產(chǎn)商并沒有完整的信譽評判,簡單的抵押或者是公司自貢審查都慢慢不能完整地判斷企業(yè)的還款能力了,需要對整個房地產(chǎn)市場進行有效評估、不斷完善,才能從根本上真正提高房地產(chǎn)企業(yè)的信譽度,促使房地產(chǎn)行業(yè)減少風(fēng)險出現(xiàn)的可能性。此外,房地產(chǎn)市場也是需要建立起對應(yīng)的且有效的管理市場,房地產(chǎn)商如果都能夠做到潔身自好、自律自強,注重房產(chǎn)的質(zhì)量、減少風(fēng)險,對其進行正面市場競爭,也只有這樣,才能確保房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險的減少。
3.3統(tǒng)一加強對個貸企貸的管理,構(gòu)建且不斷完善授信信貸的管理模式。
逐漸實現(xiàn)對房地產(chǎn)整體項目信用風(fēng)險的有效控制,然后再進行銀行審貸集約化的經(jīng)營,由上層制定房產(chǎn)信貸政策或者是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)貸款決策。不斷完善產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的約束機制,而且還要重視且及時收取房地產(chǎn)金融信息和市場信息的反饋情況,要提前做好房地產(chǎn)信貸事前信息的預(yù)測工作,最大限度地降低房地產(chǎn)可能存在著的金融風(fēng)險。
摘 要：隨著國家經(jīng)濟形勢的發(fā)展變化，房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險也在不斷的增加，他們的產(chǎn)生受眾多因素影響，就我國當(dāng)前國情而言，其形成機理主要是由資產(chǎn)價格波動與信息不對稱所造成?；谶@種背景下，本文對我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險形成機理以及具體防范房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險措施進行探究，旨在多管齊下積極應(yīng)對房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 金融市場 風(fēng)險分析 宏觀調(diào)控
引言
隨著國家經(jīng)濟形勢的發(fā)展變化，房地產(chǎn)行業(yè)進行了多次調(diào)整。經(jīng)過長期的實踐，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展中的重要力量，為國家經(jīng)濟的總體發(fā)展做出了突出貢獻。但是，房地產(chǎn)行業(yè)也存在著一些問題得不到緩解，比如：房價過高、房地產(chǎn)盲目投資、商品房空閑等。這些問題困擾著人們的生活，成為社會發(fā)展的頸瓶，尤其近年來，房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險進一步加大，市場充滿了不穩(wěn)定。本文就房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險進行了充分的分析，希望為房地產(chǎn)行業(yè)的人提供幫助。
1、房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險形成機理分析
簡單的說，風(fēng)險是房地產(chǎn)行業(yè)在整個金融市場中受到內(nèi)外部的影響，造成了實際的收益與預(yù)期目標(biāo)存在著差異。在金融市場中，房地產(chǎn)的金融風(fēng)險來源有很多種，比如：匯率、利率、市場環(huán)境等。本文從金融學(xué)的角度對其中的風(fēng)險分為幾個具體方面的敘述：
金融環(huán)境存在著巨大的不穩(wěn)定性導(dǎo)致金融體系出現(xiàn)問題。房地產(chǎn)在經(jīng)濟市場出現(xiàn)金融危機的時候，會導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)面臨極大在的困境。金融市場的不穩(wěn)定在客觀上是存在的，并且可以對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生沖擊，甚至由房地產(chǎn)擴散到其他行業(yè)，產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，爆發(fā)更大規(guī)模的經(jīng)濟性危機。
信息的不對等也會給金融市場帶來風(fēng)險。在金融學(xué)中，信息是重要的元素，信息可以及時的傳遞出金融市場的發(fā)展動向和發(fā)展趨勢，對房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的影響，信息的不對等增添了房地產(chǎn)行業(yè)金融上的風(fēng)險，對判斷決策產(chǎn)生了重要作用。
金融風(fēng)險出現(xiàn)幾率的大小與政府的貨幣政策有著直接的關(guān)系。貨幣是整個金融市場的基礎(chǔ)建設(shè)，當(dāng)政府的貨幣政策出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)變就意味著金融市場會出現(xiàn)大的變動，金融行業(yè)的借貸也會受到政策的影響導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來威脅。
2、我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險分析
房地產(chǎn)金融市場存在風(fēng)險的來源不是從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部出現(xiàn)的，而是參與到房地產(chǎn)開展業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)，這些機構(gòu)特別容易受到市場和環(huán)境的影響在借貸上進行改變，進而保證自身的權(quán)益。我國的房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險來源于銀行的變動。
2.1信貸規(guī)模增長過快
房地產(chǎn)開發(fā)過程中，需要向銀行借貸大批量的貸款，由銀行提供房地產(chǎn)的建設(shè)資金，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的正常運營。房地產(chǎn)建設(shè)的資金回收的速度慢，跨度長，需要向銀行進行資金借貸，解決建設(shè)中存在的問題。建筑征地費用和建筑工程用款都需要開發(fā)商進行前期墊付，加上近些年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度迅猛，導(dǎo)致了銀行信貸規(guī)模空前增長，資金回收速度減慢，銀行承擔(dān)的風(fēng)險逐步加大，
2.2 銀行系統(tǒng)所面臨的信用風(fēng)險與流動性風(fēng)險
房地產(chǎn)行業(yè)需要的資金總量大，資本來源大部分依靠銀行的現(xiàn)狀導(dǎo)致了我國銀行系統(tǒng)的風(fēng)險過大，資金運轉(zhuǎn)容易出現(xiàn)危機。一旦銀行不加限制的向房地產(chǎn)行業(yè)進行大額貸款，勢必影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的均衡性，給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來危機。房地產(chǎn)方面的危機進一步擴大化就會對其他的領(lǐng)域的價格和發(fā)展生產(chǎn)重要的影響，甚至?xí)档腿藗兊纳钏?，出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟。為了確保銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定性，合理的解決銀行面臨的新信用風(fēng)險和資金流動性風(fēng)險，需要進行全面的考慮。對房地產(chǎn)借貸進行限制。
3、我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險的控制與防范的措施
對于房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險控制是全社會共同的行為，需要政府和大眾聯(lián)手將其控制在一定的范圍內(nèi)。政府應(yīng)發(fā)揮自身的優(yōu)勢，完善社會保障性住房。制定詳細的建設(shè)性住房規(guī)定，還要實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)多元化的資金來源，保證房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定。
3.1 密切關(guān)注房地產(chǎn)價格走勢，嚴(yán)格控制抵押品價值缺口
房地產(chǎn)行業(yè)向銀行進行借貸的抵押品往往是商品房以及沒有建設(shè)完成的商品房。銀行方面必須對房地產(chǎn)行業(yè)的抵押品進行認(rèn)真的判斷，不能根據(jù)簡單的市場估值開展市場業(yè)務(wù)。現(xiàn)階段銀行對商品價值的估算是按照商品在市場中的價格進行的，存在著極大的風(fēng)險，當(dāng)受到市場價格影響，商品價值發(fā)生改變的時候，銀行將陷入困境中。房地產(chǎn)用商品房進行抵押的過程中需要對其變現(xiàn)能力進行認(rèn)真的判斷，考慮到房地產(chǎn)的質(zhì)量，進行合理的貸款，不可過分盲目。商業(yè)銀行在進行房地產(chǎn)貸款的時候，應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)的信用和實力進行全面的評估，并對抵押品的質(zhì)量進行實地的考察，慎重的考慮抵押品價值，并進行風(fēng)險市場的價值波動模擬，得出抵押品的價值范圍，與此同時，還要對房地產(chǎn)信貸抵押物的變現(xiàn)能力進行深入的分析，密切的注意企業(yè)的發(fā)展動向，關(guān)注企業(yè)價值的變動，降低銀行貸款風(fēng)險。
3.2 針對區(qū)域經(jīng)濟差異，對房地產(chǎn)信貸實行規(guī)模管理
我國的經(jīng)濟管理部門和銀行必須按照國家經(jīng)濟發(fā)展變化進行房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀控制。在進行信貸時，應(yīng)該按照不同區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模和現(xiàn)實需要進行總體管理。區(qū)域性的房地產(chǎn)信貸的規(guī)模應(yīng)與區(qū)域不良貸款率聯(lián)系在一起，根據(jù)實際的情況制定出房地產(chǎn)信貸管理辦法，對不良借貸和盲目投資進行嚴(yán)格控制。具體說來，區(qū)域銀行一方面將貸款方向指向信譽好、發(fā)展規(guī)模大、回收速度快的大型房地產(chǎn)企業(yè)，另一方面將資金信貸投資于發(fā)展前景好，建筑質(zhì)量高的大中型地產(chǎn)項目。
參考文獻：
[1]汪春燕 淺析我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新[J].當(dāng)代經(jīng)濟2011 (18).
[2]成暉.當(dāng)前房地產(chǎn)金融的主要風(fēng)險與政策建議[J].銀行家2009(2）
[3]劉寶玉.防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展[J].城市建設(shè)理論研究（電子版）2011(23).
[4]錢培新 試論我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險及其防范研究[J].消費導(dǎo)刊2011(10) .
[5]霍雷.銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險防范[J].大觀周刊2011(27).
作者簡介:
一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險的含義
我國房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展離開為其提供各種金融服務(wù)的金融機構(gòu)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，金融機構(gòu)的數(shù)量也在不斷增加，但是未來是不可以預(yù)見的，外部條件發(fā)生變化或者金融機構(gòu)自己本身由于經(jīng)營管理上的失誤以及其他的很多不確定因素都有可能造成這些金融機構(gòu)資金或者信用的嚴(yán)重?fù)p失，由此產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險的特點
社會性。房地產(chǎn)金融行業(yè)自身的特性所決定的。因為房地產(chǎn)金融機構(gòu)資產(chǎn)的主要來源方式是以負(fù)債為其資產(chǎn)，自有的資金一般只占有一小部分，所以，金融機構(gòu)是依附于公眾的。
擴張性。隨著房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，從事房地產(chǎn)的金融機構(gòu)與不同的房地產(chǎn)金融機構(gòu)、客戶之間都有很復(fù)雜債權(quán)債務(wù)關(guān)系。因此產(chǎn)生金融風(fēng)險擴張性機制。
可控性。我們可以通過風(fēng)險預(yù)警，來預(yù)測風(fēng)險發(fā)生的可能性，并且可以采取對應(yīng)的措施把風(fēng)險控制在一定范圍和區(qū)間之內(nèi)，甚至化解。
三、房地產(chǎn)金融發(fā)展中所存在的諸多問題
土地儲備制度不完善。目前我國各個城市都在不斷地發(fā)展擴大，伴隨著的是市場對土地資源需求的不斷增加，由于我國的土地儲備制度的原因，政府出面收購或征用農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地，然后進行整理，再通過土地市場進行交易，從中賺取大量的差價，對土地市場形成了一定的壟斷。開發(fā)商為了獲得土地資源，不得不花高價獲得商業(yè)用地，推動了我國房價的上漲，而且迫使開發(fā)商在金融市場上面大量貸款。由于影響土地出讓價格的因素太多，使得土地資產(chǎn)的價格也在不斷的變化，這也無疑加大了整個房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險。
銀行風(fēng)險過于集中。房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金，而且獲得回報的期限也是比較長的，房地產(chǎn)開發(fā)商一般需要在金融市場上面大量貸款來獲得資金，但是我們的金融市場還不是很成熟，缺乏相應(yīng)的融資渠道，向商業(yè)銀行信貸成為我國房地產(chǎn)行業(yè)獲得資金的主要來源。如果一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)一些不利的因素，風(fēng)險將集中在商業(yè)銀行上。
市場過熱。近年來我國房地產(chǎn)價格總體都在不斷上漲，很多人覺得房地產(chǎn)價格會一直保持上漲的趨勢，所以大量的資金涌入房地產(chǎn)金融市場。很多人認(rèn)為這是人們對住房的剛性需求，但是與此成鮮明對比的是，我國商品房的空置率也在不斷增加，造成房地產(chǎn)行業(yè)價格的虛長。
法律法規(guī)體系不完善。目前我國房地產(chǎn)金融市場甚至整個金融市場都還處在一個發(fā)展的時期，相應(yīng)的法律法規(guī)不是很完善，還在不斷的實踐中摸索前行。一些房地產(chǎn)開發(fā)商大量貸款但是到最后卻不能按時還款，也有一部分購房者對法律及信用認(rèn)識不夠，導(dǎo)致經(jīng)常出現(xiàn)違約和賴賬等失信行為。購房者和開發(fā)商的這些行為都造成了商業(yè)銀行的不良貸款，這嚴(yán)重侵蝕了商業(yè)銀行的資金，造成了資本損耗，給銀行帶來風(fēng)險。再則，有些房地產(chǎn)企業(yè)通過違規(guī)操作獲得土地，而不是通過公開的拍賣競價獲得，隱藏了很大的法律風(fēng)險。
四、推進房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的途徑
拓寬融資渠道。由于我國房地產(chǎn)金融市場的融資渠道基本依靠于向商業(yè)銀行貸款，渠道單一，造成風(fēng)險過度集中于商業(yè)銀行，所以開拓我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道很有必要。我國的房地產(chǎn)金融起步較晚，我們可以向西方發(fā)達國家學(xué)習(xí)借鑒他們的經(jīng)驗，分散金融市場風(fēng)險。首先我們可以通過發(fā)展住房資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資信托基金等多種融資渠道，使購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商在資本市場上面有更多的選擇，而不是僅僅局限于貸款。其次，我們要努力推進住房抵押貸款二級市場建設(shè)，以此讓信貸資金流動更加快速，能夠在很大程度上面減輕房地長金融市場的風(fēng)險。
建立個人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度。我國現(xiàn)在沒有一套完整的信用管理體系，讓很多個人和企業(yè)肆無忌憚的違約，造成了銀行一定的損失。我國可以借鑒西方國家的終身信用制度，對個人和企業(yè)信用進行有效的管理，而不能單純的依靠道德觀念約束。銀行在貸款時就可以參考客戶的信用等級，確定貸款的難易程度、額度以及期限等。
政府加強對房地產(chǎn)金融的支持力度。一個健康成熟的房地產(chǎn)金融市場秩序離不開國家的宏觀調(diào)控和管理。政府應(yīng)該不斷完善宏觀調(diào)控的手段，對房地產(chǎn)市場進行有效的監(jiān)管，建立健全房地產(chǎn)的市場預(yù)警體系，及時預(yù)防各種風(fēng)險的發(fā)生，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。同時政府也可以出臺有效的政策抑制我國房地產(chǎn)市場上面出現(xiàn)的高房價，阻止投機行為。
完善相應(yīng)法律法規(guī)。不論經(jīng)濟活動還是其他活動都必須在法定的范圍內(nèi)進行，一旦超出了法律規(guī)定的范圍，就必須受到法律的制裁。我國是一個法治社會，必須要做到有法可依，制定完善的房地產(chǎn)金融相應(yīng)的法律法規(guī)是違法必究的前提，這樣我國房地產(chǎn)金融市場才能有一個良好的市場環(huán)境，房地產(chǎn)金融才能不斷發(fā)展。
五、結(jié)語
