發(fā)布時間：2023-08-03 16:45:01
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)項目；前期設(shè)計；存在問題；改進措施
中圖分類號TU2 文獻標(biāo)識碼A 文章編號 1674-6708（2013）88-0025-02
1 房地產(chǎn)項目前期設(shè)計的具體工作內(nèi)容
房地產(chǎn)項目的前期設(shè)計工作是指從項目初期設(shè)想到最終決定進行實施的過程。針對房地產(chǎn)項目的前期設(shè)計工作而言，設(shè)計依據(jù)必須要符合實際的可操作性、要充分考慮到地區(qū)政策性以及城市規(guī)劃遠景，以及所處房地產(chǎn)項目的技術(shù)性以及較為合理的經(jīng)濟性，前期設(shè)計工作的具體內(nèi)容均需遵循以上原則。另外，設(shè)計前期工作的所有工作內(nèi)容都是屬于項目的“準備工作”，是以房地產(chǎn)開發(fā)商委托為前提下，為房地產(chǎn)項目的順利進行而打好基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)項目前期設(shè)計工作的開展，首先，應(yīng)依據(jù)我國國民經(jīng)濟基礎(chǔ)以及社會發(fā)展的趨勢進行規(guī)劃設(shè)計；其次，進行前期設(shè)計還應(yīng)結(jié)合建筑行業(yè)以及所在地區(qū)城市總體的發(fā)展規(guī)劃要求而進行；然后，要做好專業(yè)的項目評估和項目的立項工作，最后，提出項目設(shè)計建議書。當(dāng)制訂好項目設(shè)計建議書后，通過對項目所在地的地質(zhì)勘查、土壤試驗以及周邊環(huán)境的綜合調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進行可行性報告的編制，然后根據(jù)可行性報告在進行房地產(chǎn)項目的設(shè)計文件。其設(shè)計工作涉及到的具體環(huán)節(jié)和主要內(nèi)容有：首先，進行項目場地的選擇與用地規(guī)劃，其次，進行項目任務(wù)書上報與項目建設(shè)用地的報告申請，根據(jù)申請規(guī)劃要點條件，針對市政規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)，報送規(guī)劃設(shè)計書并領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證以及劃撥土地證，并獲得市政管理部門對房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計方案的認可，直至簽訂正式的建筑設(shè)計合同為止。
2 當(dāng)前房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計前期工作中存在的問題
2.1 前期設(shè)計中對場地選擇與判斷的失誤
很多現(xiàn)行的房地產(chǎn)項目前期進行規(guī)劃和設(shè)計時，對所在區(qū)域內(nèi)的地理位置以及周邊環(huán)境均缺乏較為全面的調(diào)查和分析。比如，針對一些自然景觀區(qū)域內(nèi)或者靠近城市中心的地理位置，建造了高檔的單體別墅產(chǎn)品，從企業(yè)效益而言，可能并不會造成效益損失，反而是，這些房地產(chǎn)開發(fā)商進行設(shè)計的當(dāng)初，只考慮了“眼前利益”。這樣的設(shè)計從長遠考慮，帶來的土地級差效應(yīng)會和我國提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。
2.2 前期設(shè)計中對市場和目標(biāo)客戶群缺乏分析
對于房地產(chǎn)市場而言與眾多其它市場的基本屬性，都是一致的、是動態(tài)的、也是變化的。在很多國內(nèi)房地產(chǎn)項目進行定位階段，只考慮了初期市場，缺乏對市場的預(yù)期分析，缺乏對目標(biāo)客戶群的深入分析，由于建筑類項目建設(shè)周期較長，項目定位僅考慮了開發(fā)初期的市場，缺乏對目標(biāo)客戶群的深入分析，例如：很多房地產(chǎn)項目進行前期設(shè)計時直接參照別的項目，甚至直接照搬。致使產(chǎn)品出現(xiàn)趨同化現(xiàn)象，難以滿足客戶需求，從而導(dǎo)致出現(xiàn)了產(chǎn)品的趨同化想象，同時，對房地產(chǎn)項目的銷售帶來不小的壓力。再比如，由于缺乏對市場的預(yù)期分析，國際金融危機對房地產(chǎn)市場也帶來了不小的沖擊，隨著我國不斷加大宏觀調(diào)控措施帶來的“買方市場的理性回歸”，綜上分析，這些市場因素和政策因素都會給未來房地產(chǎn)市場帶來一定的壓力和沖擊，同時對房地產(chǎn)項目的前期設(shè)計工作加大了一定的難度。
2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑設(shè)計師存在的問題
由于在房地產(chǎn)項目前期設(shè)計和規(guī)劃階段，很多開發(fā)商不重視前期對市場的調(diào)研。很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏較為完善的成品研發(fā)部門和內(nèi)部研發(fā)系統(tǒng)，致使進行前期設(shè)計的工作缺乏對市場導(dǎo)向的影響。其次，一些開發(fā)商只注重開發(fā)項目的檔次和配套，致使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，再次，有些開發(fā)企業(yè)只追求盲目投資，缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識，致使很多項目設(shè)計前期實施造成了過程的失控。由于只追求投資效益的最大化回報，在項目進行規(guī)劃設(shè)計過程中，一些開發(fā)商往往只考慮容積率、樓宇間的密度以及樓層的建筑高度等指標(biāo)，其最終的結(jié)果會致使城市基礎(chǔ)設(shè)施過大和人們居住環(huán)境產(chǎn)生失衡。
在當(dāng)前房地產(chǎn)現(xiàn)行的設(shè)計體制下，建筑行業(yè)細化的職能分工，也使得建筑設(shè)計師們?nèi)諠u狹隘，在國內(nèi)很多房地產(chǎn)項目實踐中，由于缺乏對項目所處區(qū)域、地質(zhì)和環(huán)境以及周邊設(shè)施的綜合了解，以及在前期設(shè)計中盲從開發(fā)商的意愿，已經(jīng)逐步使得很多建筑設(shè)計師們喪失了建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)基本作用。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計部門，進行項目前期設(shè)計工作的很多都是非設(shè)計專業(yè)的設(shè)計師，這些設(shè)計師由于缺乏對建筑專業(yè)扎實的知識，從而導(dǎo)致對前期設(shè)計工作中只重視市場需求而忽略建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計；由于缺乏對項目客觀的考慮而影響項目的總體規(guī)劃和設(shè)計。
3 針對房地產(chǎn)項目設(shè)計前期問題的改進途徑
房地產(chǎn)市場的發(fā)展有其自身的規(guī)律，不論從宏觀上還是微觀上都要做好深入細致的研究。首先從宏觀上看，要關(guān)注全球經(jīng)濟和我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向及規(guī)律，從微觀上，要分析所處房地產(chǎn)項目周邊地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢。
除了要做好對房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律的研究和分析外，前期設(shè)計工作還要對項目所處的自然環(huán)境以及周邊設(shè)施進行充分的了解；要綜合考慮諸多的外在因素和項目設(shè)計的配套措施。具體要考慮所在城市及區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平、發(fā)展特點及現(xiàn)狀，另外，要充分考慮到開發(fā)項目所在場地、周邊公共設(shè)施、水文地質(zhì)以及相關(guān)的配套設(shè)施。
很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少專門負責(zé)設(shè)計前期工作的部門，勢必會造成房地產(chǎn)項目前期設(shè)計規(guī)劃工作進度乃至項目后期施工的正常運行；因此，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡早建立和完善項目設(shè)計前期工作體制，以保障后期工作有章可循。由于，當(dāng)前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場調(diào)研和策劃工作都是通過委托第三方營銷公司進行的，而這些公司的很多從業(yè)人員從經(jīng)驗和工作能力上都達不到同等設(shè)計師的水平，因此，市場調(diào)研的結(jié)果也必然導(dǎo)致不合理和不客觀。因此，針對上述情況，在項目前期設(shè)計進行的過程中，要更多的依賴建筑師自身的設(shè)計和管理經(jīng)驗。建筑設(shè)計師要做好項目的必要性和可行性的分析和預(yù)估，其次就項目規(guī)模、周期乃至設(shè)計和施工中可能會出現(xiàn)的環(huán)節(jié)和主要問題進行細致的分析和預(yù)測，并提出相應(yīng)的解決措施，以此保證項目的順利進行。
4 結(jié)論
當(dāng)前，隨著我國對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控影響，以往房地產(chǎn)市場的暴力現(xiàn)象已經(jīng)一去不復(fù)返了，房地產(chǎn)市場的供求水平逐漸均衡，房地產(chǎn)市場未來面臨的房地產(chǎn)項目將對房地產(chǎn)前期設(shè)計工作帶來更大的挑戰(zhàn)。
參考文獻
[1]蘇泉.房地產(chǎn)項目優(yōu)化設(shè)計探討[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2010（11）：205.DOI：10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理問題對策
中圖分類號：C29文獻標(biāo)識碼：A文章編號：
房地產(chǎn)開發(fā)包含前期規(guī)劃，工程建設(shè)，市場營銷，物業(yè)管理四個階段，在房地產(chǎn)開發(fā)實踐過程中，筆者深刻體會到要維持房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展，必須處理好兩種關(guān)系：建筑施工技術(shù)，施工管理，質(zhì)量的出類拔萃；施工企業(yè)內(nèi)部的項目承包制。在房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭水深火熱的今天，除了具備企業(yè)的實力和整體資質(zhì)外，保證良好的施工管理，技術(shù)以及質(zhì)量，有利于企業(yè)進行合理的資源以及人員配置，達到低消耗，高質(zhì)量的效益。根據(jù)項目實際情況，合理對資源進行控制，體現(xiàn)現(xiàn)代管理的內(nèi)在。
一、目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理存在的主要問題
1、項目方案確定階段存在的問題項目方案確定，作為開發(fā)商還是能夠足夠重視的，但開發(fā)商往往沒有按照規(guī)范程序進行運作，使得這個階段的工作存在一些不足。
首先，缺乏充分的市場調(diào)研。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項目后，為了盡快實現(xiàn)效益，沒有經(jīng)過充分的市場調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發(fā)什么，由于只是簡單地模仿別人，在同類開發(fā)產(chǎn)品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場調(diào)研的支柱，往往在方案決策階段可能會出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風(fēng)險。因此開發(fā)商在項目方案確定前，必須做好充分的市場調(diào)研工作。
其次，缺乏品牌、精品意識。由于企業(yè)以利潤最大化為根本目的，一些開發(fā)企業(yè)為了追求高額利潤，在方案確定階段，考慮過多的是如何從這個項目上多賺錢，而忽視產(chǎn)品的精品意識，企業(yè)的品牌形象。企業(yè)要想謀求長遠發(fā)展，在方案確定階段必須具備“精品意識、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。這本身對企業(yè)來說也是一種無形資產(chǎn)，否則，在現(xiàn)代社會中企業(yè)將無法生存。
此外，沒有較為全面和實際的投資估算報告。開發(fā)商取得一個新項目后，往往只是做項目概算報告，而一旦項目方案、功能等確定后，并沒有針對確定后的方案做投資估算報告，只有項目工程招標(biāo)造價資料。由于工程造價只是項目投資的一部分，如果項目開工前沒有一個全面和較為實際的投資估算，項目實施過程將無法準確地進行投資控制。常常一個項目全部竣工后，投資額大大超過計劃投資額。
2、施工圖設(shè)計管理方面
現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于圖紙設(shè)計階段的管理工作不夠，甚至是一片空白。絕大多數(shù)開發(fā)商可能認為，方案、功能確定后交設(shè)計單位設(shè)計，具體事情那是設(shè)計院的事，房地產(chǎn)開發(fā)公司對這些專業(yè)設(shè)計的管理能力弱，加上多數(shù)設(shè)計人員無成本概念、無創(chuàng)造附加價值的能力、圖紙錯誤多、欠缺細部設(shè)計圖紙。開發(fā)商只注重施工現(xiàn)場的成本、質(zhì)量控制，而忽視設(shè)計階段的成本、質(zhì)量控制。首先沒有具有詳細和明確要求的設(shè)計委托書。一些企業(yè)為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設(shè)計院設(shè)計圖紙，這樣一來，必然造成設(shè)計出來的圖紙在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工過程中才發(fā)現(xiàn)，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；其次，目前設(shè)計院設(shè)計出來的圖紙是否進行投資控制，無法考證，行業(yè)方面也缺乏這方面的監(jiān)督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。
3 、合同管理方面
目前仍有相當(dāng)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱，合同意識不強，更談不上合同管理。目前合同管理主要存在以下幾點問題：一是不少項目鑒定的合同十分簡單，不符合標(biāo)準合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴謹，存在漏洞，給對方提供了索賠依據(jù)。例如，日本大成公司承攬的魯布革水電站土方工程，因中方合同條款文字疏忽，僅一字之差，使對方索賠獲得成功，工程費用約增加10%。二是簽約雙方都不認真執(zhí)行合同，隨意修改合同，或違背合同規(guī)定打折扣。沒有嚴格按合同進行工期、投資控制管理，合同履行率低。如果一方?jīng)]有嚴格執(zhí)行合同，通常會發(fā)生工程索賠、工期加長、投資加大等情況，給企業(yè)加大成本。三是合同產(chǎn)生糾紛時，大多數(shù)采用行政手段解決，不采取法治形式解決。
二、我國房地產(chǎn)公司項目管理的對策建議
1、加強項目前期開發(fā)。管理項目前期研究分析工作一般包括：投資機會尋找與篩選、市場調(diào)研、市場定位、項目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。
2、重視項目規(guī)劃設(shè)計擬建。項目經(jīng)過決策立項后，設(shè)計就成為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵，其工作質(zhì)量好壞直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量、投資回報和效益。設(shè)計應(yīng)以市場需求為目標(biāo)，立足于技術(shù)定位，從安全、功能、標(biāo)準和經(jīng)濟方面全面權(quán)衡。充分考慮地塊特征、戶型、面積、建筑風(fēng)格、環(huán)境、擬銷售價格、單套住房銷售總價、項目定位后的目標(biāo)客戶承受能力等方面因素，確定一個合理的設(shè)計方案。一方面，加強與設(shè)計單位的溝通。項目經(jīng)理在整個設(shè)計過程中應(yīng)與設(shè)計單位進行密切的深層次的合作；另一方面，重視設(shè)計對投資控制的影響。真正對投資控制有影響的是設(shè)計階段，因此項目管理中對設(shè)計階段概算及施工圖預(yù)算編制要求全面準確，力求不漏項、不留缺口，并要考慮足夠的各種浮動因素。
3、房地產(chǎn)開發(fā)的過程控制。項目控制技術(shù)一般包括：質(zhì)量控制、成本控制兩方面的內(nèi)容。
（1）質(zhì)量管理質(zhì)量對于任何產(chǎn)品都是至關(guān)重要的。重視事前質(zhì)量策劃，明確質(zhì)量目標(biāo)。所謂質(zhì)量策劃，就是制定質(zhì)量目標(biāo)并規(guī)定必要的運行過程和相關(guān)資源以實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。傳統(tǒng)的項目質(zhì)量管理，都集中在材料甄別、施工過程錯漏等等。質(zhì)量，不再是不出錯，而是在資金使用的限制下，達到最好的使用標(biāo)準。制定了好的標(biāo)準也能為合同簽訂及索賠打下堅實的基礎(chǔ)。其次，以人為本，加強崗位技能培訓(xùn)，提高全員質(zhì)量意識。最后，完善質(zhì)量管理體系，建立健全完善的質(zhì)量管理制度，加強過程檢驗。
（2）成本控制的具體措施有以下幾個方面：①降低資金成本。首先，加強現(xiàn)金管理，制定合理的現(xiàn)金使用計劃，壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金使用量。其次，要加強應(yīng)收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業(yè)壞賬損失風(fēng)險。②控制工程成本。首先，做好評估階段。這既是企業(yè)決策層進行開發(fā)項目決策的依據(jù)，也是進行成本、銷售、利潤控制和分析的依據(jù)；再次，設(shè)計階段。第一，引入競爭機制。爭取多個設(shè)計單位投標(biāo)，第二，實行設(shè)計審核。第三，建立獎懲制度。無論是甲方還是乙方或者第三方，施工階段。這一階段，主要是加強和完善現(xiàn)場簽證管理?，F(xiàn)場簽證的管理包括現(xiàn)場簽證的辦理和審查兩個階段。
4、完善房地產(chǎn)開發(fā)項目后期的項目管理①項目物業(yè)管理。提供良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹立開發(fā)商的形象、加快其市場銷售速度，而且有利于維護房屋購買者的利益，確實達到物業(yè)保值增值的目的。②營銷在當(dāng)前房地產(chǎn)項目開發(fā)中的地位十分重要，項目經(jīng)理必須對項目定位準確，正確把握營銷理念。首先，做好產(chǎn)品市場定位；其次，加強產(chǎn)品市場推廣；項目經(jīng)理通過前期市場調(diào)研、項目定位對客戶進行跟蹤分析，并在樓盤銷售過程中隨著市場的變化不斷調(diào)整營銷方案。
總之, 開發(fā)商只要按照成熟的房地產(chǎn)開發(fā)工作流程進行規(guī)范運作, 并圍繞項目管理工作任務(wù)建立與之配套嚴密的組織和制度, 加強各流程階段工作的計劃性及其嚴肅性, 注意預(yù)控, 就一定會在實際操作過程中減少項目管理的難度, 提高項目管理的質(zhì)量和效率。
參考文獻：
[1] 胡曉.淺談房地產(chǎn)成本控制[J]. 廣東科技. 2010(04)
關(guān) 鍵 詞： 房地產(chǎn)開發(fā) 項目投資決策 市場調(diào)研
中圖分類號： F235.91文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：
Abstract： Combined with the real estate project development and management experience, summarized in the real estate development project investment decision in project development in the importance of. From the market analysis and research from the aspects of market research, introduced early in the project investment decision and the importance of early market research executive.
Key Words：Real estate development; Project investment decision; Market Research.
1引言
項目投資決策是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了企業(yè)選樣開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗和衡量開發(fā)展商房地產(chǎn)運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下工夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。項目投資決策可對項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險進行策略提示，還可對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。同時，前期的市場調(diào)研對于房地產(chǎn)項目的投資決策起著非常重要的作用。
1.1市場分析與預(yù)測
房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測是房地產(chǎn)開發(fā)項目決策工作的重要組成部分。通過房地產(chǎn)市場的分析與預(yù)測，企業(yè)可以達到如下目的：了解影響房地產(chǎn)市場的宏觀社會經(jīng)濟因素，進而把握投資機會和方向；了解房地產(chǎn)市場各類物業(yè)的供求關(guān)系和價格水平，對擬開發(fā)項目進行市場定位（服務(wù)對象、規(guī)模、檔次、租金或售價水平等）；了解房地產(chǎn)使用者對建筑物功能和設(shè)計型式的要求，以指導(dǎo)項目的規(guī)劃設(shè)計。
1.2市場分析與預(yù)測的步驟
房地產(chǎn)市場分析依據(jù)所服務(wù)的對象不同，其所需收集的信息范圍和內(nèi)容也有所差別。一般來說，房地產(chǎn)市場分析需要遵循以下步驟：（1）確定分析的目的。即確定分析是為選擇投資與決策方案服務(wù)、為解決某具體問題或發(fā)現(xiàn)市場機會服務(wù)為產(chǎn)地選擇或產(chǎn)品定位服務(wù)，還是為編制一般的市場研究報告服務(wù)；（2）確定分析的目標(biāo)。主要決定該項目分析的范圍及所需解決的主要問題；（3）確定分析的方法。主要確定該項目分析所需數(shù)據(jù)類型與收集方法、數(shù)據(jù)處理過程中定性和定量方法的選擇；（4）估算分析過程所需的時間和費用，以及分析結(jié)果的預(yù)期價值；（5）進行數(shù)據(jù)收集、數(shù)據(jù)處理和數(shù)據(jù)分析；6）提出市場分析的結(jié)論與建議，對市場情況作出預(yù)測。
1.3房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容
項目資源分析主要包括經(jīng)濟資源分析、城市發(fā)展分析、城市文化分析和地塊自身資源分析。
（1）經(jīng)濟資源分析。經(jīng)濟資源分析包括宏觀經(jīng)濟資源分析和中觀經(jīng)濟資源分析。宏觀經(jīng)濟資源分析是研究各宏觀經(jīng)濟指標(biāo)所反映的宏觀經(jīng)濟環(huán)境是否利于項目的立項及其對項目立項的利好程度，包括近期可預(yù)見前景、項目機遇和挑戰(zhàn)等。
（2）城市發(fā)展分析。城市發(fā)展分析是指系統(tǒng)掌握項目所在城市和項目區(qū)域的規(guī)劃情況，掌握城市重點發(fā)展方向?qū)椖康挠绊?，并預(yù)見規(guī)劃變更情況。城市發(fā)展評估指標(biāo)包括總體規(guī)劃要點、城市重點發(fā)展方向及其規(guī)劃、項目區(qū)域和地段內(nèi)的規(guī)劃洋細情況、政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)、短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃。
（3）城市文化分析。城市文化分析是指從地理位置、城市文脈、人文特點、城市經(jīng)濟等方面分析城市性格，以達到項目與城市的動態(tài)互補。城市文化評估指標(biāo)包括城市的經(jīng)濟、交通地理優(yōu)勢、城市入文研究、城市綜合競爭力、歷史文脈的研究。
（4）地塊自身資源分析。地塊自身資源分析是指對地塊內(nèi)和周邊的資源進行梳理，初步確定項目資源的整合綱領(lǐng)。主要評估指標(biāo)包括項目地形地貌、地址條件、地塊內(nèi)及周圍的自然景觀資源、地塊周邊的城市配套狀況。
1.4房地產(chǎn)市場預(yù)測
房地產(chǎn)市場預(yù)測是指運用科學(xué)的力法和手段，根據(jù)調(diào)查分析所提供的信息資料.對房地產(chǎn)市場的未來及其變化趨勢進行預(yù)算和判斷，以確定未來一段時期內(nèi)房地產(chǎn)市場的走向、需求量、供給量以及相應(yīng)的租金售價水平。房地產(chǎn)市場預(yù)側(cè)方法主要有定性和定量兩種。
（1）定性預(yù)測。主要是依據(jù)人們的經(jīng)驗、專業(yè)知識和分析能力，參照已有的資料，通過主觀判斷對預(yù)測對象未來的狀況，如總體趨勢、各種可能性及其后果等作出分析和預(yù)測。
（2）定量預(yù)測其基本思想是根據(jù)過去和現(xiàn)在的有關(guān)客觀歷史數(shù)據(jù)，從中鑒別出其發(fā)展的基本模式，并假定其不變，由此建立數(shù)學(xué)模型，用以定量描述預(yù)側(cè)對象未來的狀態(tài)或發(fā)展趨勢。
1.5目標(biāo)市場確定
即通過市場細分來確定目標(biāo)市場，從而最終實現(xiàn)目標(biāo)市場的定位。所謂市場細分就是營銷者通過市場調(diào)研，依據(jù)購買者在需求上的各種差異(如需要、欲望、購買習(xí)慣和購買行為)，把某一產(chǎn)品的市場整體劃分為若干購買者群的市場分類過程。在這里每一個購買者群體就是一個細分市場，也稱為“子市場”或“分市場”。房地產(chǎn)項目的目標(biāo)市場就是在房地產(chǎn)市場調(diào)研與預(yù)測的前提下。針對房地產(chǎn)項目的目標(biāo)市場，根據(jù)消費者的不同需求，劃分不同的目標(biāo)客戶群的過程。它是房地產(chǎn)目前決策的一個重要步驟，為以后區(qū)位選擇、目標(biāo)客戶、客戶需求分析、產(chǎn)品規(guī)劃定位等工作做好準備。
2項目定位決策
定位決策包含項目市場定位、項目開發(fā)概念定位、項目產(chǎn)品初步定位、項目開發(fā)核心定位、項日產(chǎn)品形態(tài)定位等。在進行項目定位決策時，要注意產(chǎn)品和市場的互動，產(chǎn)品要彌補市場方面的空白點，要引領(lǐng)市場發(fā)展潮流，樹立市場及目標(biāo);要考慮發(fā)展商與消費者的互動.通過項目樹立發(fā)展商的品牌形象，提升開發(fā)商品牌價值;要注意消費者與產(chǎn)品的互動，產(chǎn)品的設(shè)計要符合消費者的消費習(xí)慣、審美情趣。
目標(biāo)市場定位是通過對項目資源的分析，確定目標(biāo)市場，對目標(biāo)市場進行定位的過程。一般采用SWOT分析法對項目進行分析，對項目資源進行評估，通過競爭力分析來定位。
概念設(shè)計是項目的靈魂、是技術(shù)創(chuàng)新和資源整合的杰作，是房地產(chǎn)全程精深設(shè)計成果的結(jié)晶和精髓。概念集中體現(xiàn)了項目的價值、功能和買點。概念是一個系統(tǒng)，具體包括;主題概念、產(chǎn)品實體概念、規(guī)劃概念、景觀概念、建筑概念、空間概念、服務(wù)概念、概念買點等，而主題概念是項日要集中表達的特殊優(yōu)勢和獨特主題。概念設(shè)計的日標(biāo)是有效功能價值最大化。在項目的核心定位中，發(fā)展商應(yīng)根據(jù)開發(fā)概念及生活藍本的定位，推導(dǎo)出項目的生活模型。并將項目的生活模型與目標(biāo)客戶群需求現(xiàn)狀對接，建立項目核心開發(fā)主題定位體系。
3投資決策分析
3.1投資項目的現(xiàn)金流量
現(xiàn)金流量是指在投資決策中是指一個投資項目引起的企業(yè)現(xiàn)金支出和現(xiàn)金收入增加的數(shù)量。為了正確計算投資方案的增量現(xiàn)金流量，進行判斷時，應(yīng)注意以下四個問題：1）區(qū)分相關(guān)成本和非相關(guān)成本。相關(guān)成本是指與特定決策有關(guān)的，在分析評價時必須加以考慮的成本，包括：差額成本、未來成本、重置成本、機會成本等。與此相反，與特定決策無關(guān)的，在分析評價時不必加以考慮的成本是非相關(guān)成本，包括：沉入成本、過去成本、賬面成本等。2）不要忽視機會成本。在投資方案的選擇中，如果選擇了一個投資方案，則必須放棄投資于其他途徑的機會，其他投資機會可能得到的收益，是實行本方案的一種代價，被稱為這項投資方案的機會成本。理解機會成本時應(yīng)注意以下要點：① 機會成本不是通常意義上的"成本"，它不是一種支出或費用，而是失去的收益。② 這種收益不是實際發(fā)生的而是潛在的。③ 機會成本總是針對具體方案的，離開被放棄的方案就無從計量確定。④ 機會成本在決策中的意義在于它有助于全面考慮可能采取的各種方案，以便為既定資源尋求最為有利的使用途徑。3）要考慮投資方案對公司其他部門的影響。4）對凈營運資金的影響。
3.2投資項目評價的一般方法
（1）凈現(xiàn)值法是指特定方案未來現(xiàn)金流入的現(xiàn)值與未來現(xiàn)金流出的現(xiàn)值之間的差額。計算凈現(xiàn)值，就是將所有未來現(xiàn)金流入和流出都按預(yù)定貼現(xiàn)率折算為它們的現(xiàn)值，然后再計算它們的差額。
計算公式：凈現(xiàn)值（NPV）= ∑現(xiàn)金流入現(xiàn)值 - ∑現(xiàn)金流出現(xiàn)值
凈現(xiàn)值法應(yīng)用的主要問題是如何確定貼現(xiàn)率，一種辦法是采用公司的資金成本，另一種辦法是根據(jù)公司要求的最低資金利潤率來確定。
凈現(xiàn)值>0，投資項目報酬率> 預(yù)定的貼現(xiàn)率，方案可行；凈現(xiàn)值=0，投資項目報酬率= 預(yù)定的貼現(xiàn)率，方案可行；凈現(xiàn)值
該方法具有廣泛的適用性；但確定貼現(xiàn)率比較困難；不同規(guī)模的獨立投資項目，凈現(xiàn)值不等，不便于排序。
（2）內(nèi)含報酬率法是指能夠使未來現(xiàn)金流入現(xiàn)值等于未來現(xiàn)金流出量現(xiàn)值的貼現(xiàn)率，或者說是使投資方案凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。內(nèi)含報酬率法是根據(jù)方案本身內(nèi)含報酬率來評價方案優(yōu)劣的一種方法。
內(nèi)含報酬率（IRR）的計算，主要有兩種方法：①"逐步測試法"，它適合于各期現(xiàn)金流入量不相等的非年金形式。計算方法是，先估計一個貼現(xiàn)率，用它來計算方案的凈現(xiàn)值；如果凈現(xiàn)值正數(shù)，說明方案本身的報酬率超過估計的貼現(xiàn)率，應(yīng)提高貼現(xiàn)率后進一步測試；如果凈現(xiàn)值為負數(shù)，說明方案本身的報酬率低于估計的貼現(xiàn)率，應(yīng)降低貼現(xiàn)率后進一步測試。經(jīng)過多次測試，尋找出使凈現(xiàn)值接近于零的貼現(xiàn)率，即為方案本身的內(nèi)含報酬率。②"年金法"，它適合于各期現(xiàn)金流入量相等，符合年金形式，內(nèi)含報酬率可直接利用年金現(xiàn)值系數(shù)表來確定，不需要進行逐步測試。
IRR>必要報酬率，方案可行；IRR
4結(jié)語
通過以上分析以及工程實踐表明，有效的項目投資決策作為項目實施前的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對開發(fā)商以后的開發(fā)經(jīng)營可達到事半功倍。項目投資決策可對項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，同時對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。同時，前期的市場調(diào)研對于房地產(chǎn)項目的投資決策起著非常重要的作用。
參考文獻：
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關(guān)鍵詞：營銷策劃;問題;英倫聯(lián)邦;
中圖分類號：F063.2 文章編號：1674-3520（2014）-11-00-01
一、洪客隆英倫聯(lián)邦營銷策劃存在的問題
（一）市場調(diào)研不足
凡是策劃類事務(wù)不是靠沖動和想當(dāng)然進行的，而是以大量的真實準確的市場信息為依據(jù)。而掌握市場信息就必須依靠科學(xué)的市場調(diào)研，據(jù)此幫助企業(yè)進行市場定位，進一步了解同行業(yè)狀況，分析競爭對手，窺探市場需求等情況?！秾O子兵法》有云：“知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆?！遍L沙時代傾城項目在進駐長沙市場之前是在做了大量市場調(diào)查，但它取得的土地是長沙玫瑰園項目未開發(fā)的土地，玫瑰園在長沙開發(fā)是存在一定的問題，從而在時代地產(chǎn)投入了大量的廣告宣傳后在開盤時購房者還是存在很多質(zhì)疑。
（二）產(chǎn)品賣點把握不準
一個開發(fā)項目，往往賣點很多，規(guī)劃、房型、景觀、配套、物業(yè)等等都可以成為賣點。然而，許多的開發(fā)商和“策劃大師們”通常將一系列的賣點羅列，以推銷自己的產(chǎn)品。這種方式不但缺乏對客戶細分的研究，更對產(chǎn)品的細分不夠，因而達不到預(yù)期的目標(biāo)。比如房型，僅僅粗淺地按房間數(shù)分類，不過是“自立一房”、“溫馨兩房”、“滿巢三房”之類。實際上，不同的目標(biāo)客戶群要求的居住功能不同，對房屋內(nèi)廚、書房、餐廳等各組件的有無和布局要求都不一樣。如對賣點把握不準，很難滿足消費者的要求。與此同時，當(dāng)前，房地產(chǎn)界炒作之風(fēng)盛行。開發(fā)商和“策劃大師們”熱衷于概念炒作，以概念制造“賣點”。從市場營銷的角度來看，“概念”可以作為與競爭者相區(qū)別的符號系統(tǒng)，在傳播中具有高度的識別性和心理沖擊力。很遺憾，不少房地產(chǎn)開發(fā)商一味地想制造轟動效應(yīng)，大肆炒作，做足了表面功夫，但忽視了消費者實際需求。在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的今天，入座房地產(chǎn)企業(yè)僅僅追求炒作，那么很難長遠發(fā)展。時代傾城開始時把整個樓盤所有賣點都寫成模板要求所有的置業(yè)顧問都要按照資料一字不差背出來但后來從時代地產(chǎn)廣州總公司過來的人就要求置業(yè)顧問抓住幾條，抓住客戶的不同需求來仔細講解。其實在職業(yè)置業(yè)顧問在向客戶介紹時沒有把握客戶需求之前就把樓盤所有的賣點說出來，往往會讓客戶很迷茫。
（三）迷戀廣告攻勢
房地產(chǎn)商是媒體的最愛，因為開發(fā)商最愛做廣告，似乎廣告做得越多，聲勢造得越大，樓盤就越好銷售。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常強調(diào)“猛烈的廣告攻勢”“強大的空中優(yōu)勢”，偏愛采用的發(fā)行量的大眾媒體進行宣傳。事實上，這種“用大炮打蚊子”的做法，有效性差，成本高。其實廣告不一定要做那么多，如果項目能獲得大家的好評，有時不做廣告也能達到傳播效果。長沙時代傾城在前期投入了大量的廣告宣傳，如：一百萬贊助橘子洲音樂節(jié)，話劇，演唱會等等，但起到的宣傳作用是有限的。
（四）脫離市場需求進行創(chuàng)新
房地產(chǎn)是“創(chuàng)新制勝”的行業(yè)，一般情況下，在一個新項目推出后的3-6個月時間，就有可能被跟隨者復(fù)制。如今的房地產(chǎn)走過“跑馬圈地”的風(fēng)潮之后，市場開始在內(nèi)涵上深入挖掘，在創(chuàng)新中謀發(fā)展，從設(shè)計到銷售，從用材到用人，房地產(chǎn)的創(chuàng)新，使其產(chǎn)品價值含量增長，即所謂“創(chuàng)新創(chuàng)造財富”。然而現(xiàn)在一提到“創(chuàng)新”，許多房地產(chǎn)開發(fā)商就叫苦連天：“現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已經(jīng)很成熟了，哪有那么多的創(chuàng)新？”就像手機、服裝的不斷更新?lián)Q代一樣，住宅也是可以永遠創(chuàng)新的。 而如今的房地產(chǎn)開發(fā)商在創(chuàng)新方面，似乎都有一種“缺氧”的感覺，似乎每前進一步都非常困難，所謂的創(chuàng)新產(chǎn)品不過是“王婆賣瓜”罷了，而離真正的消費需求卻相去甚遠。
二、洪客隆英倫聯(lián)邦針對問題改進的策略
（一）加強房地產(chǎn)市場調(diào)研與預(yù)測
市場調(diào)研與獲得真實信息的基礎(chǔ)和依據(jù)是房地產(chǎn)營銷策劃必不可少的環(huán)節(jié)。在市場調(diào)研前，企業(yè)應(yīng)制定嚴謹?shù)氖袌稣{(diào)查流程;市場調(diào)研時，要有針對性的對項目規(guī)模、特點等于消費對象的關(guān)系從整體上把握;調(diào)查結(jié)束后，應(yīng)科學(xué)全面地進行分析與預(yù)測市場前景。通常，一項正式調(diào)查的全過程一般可以分為：調(diào)查準備、調(diào)查實施以及調(diào)查數(shù)據(jù)分析與總結(jié)三個階段。
（二）實事求是，避免故意炒作
策劃者應(yīng)根據(jù)顧客的不同而不是產(chǎn)品的不同來細分產(chǎn)品。一個開發(fā)項目，往往賣點很多，規(guī)劃、房型、景觀、配套、物業(yè)等等都可以成為賣點。因而策劃者及房產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)根據(jù)自身產(chǎn)品的特點選取最能打動消費者的賣點。在房地產(chǎn)營銷策劃的運作中，策劃人應(yīng)做到實事求是。一方面實事求是的進行策劃，不講大話、空話，另一方面要在客觀實際的基礎(chǔ)上謹慎行動，避免引起故意“炒作”之嫌。
（三）注重廣告品質(zhì)，重視廣告創(chuàng)意
廣告是把“雙刃劍”。廣告做得很好，消費者會有很高的預(yù)期，而一旦產(chǎn)品出了一點問題，也很容易遭到集體抗議，產(chǎn)生許多負面后果。廣告最重要是要有針對性，廣告媒介的選擇不能陷入套路，更不能誤以為廣告是萬能的。事實上，有許多傳播渠道可以代替廣告。對于面向低收入人群的中低端項目，價格是更好的傳播方式，如果房地產(chǎn)商肯把樓盤的價格降低一點，客戶便會蜂擁而來，口碑的傳播效果決不輸給廣告，而成本可能會比廣告低。在高端產(chǎn)品的營銷策劃中，口碑同樣可以作為重要的傳播渠道，取得理想的傳播效應(yīng)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 營銷 三四線城市
一、背景介紹
在說到營銷現(xiàn)狀之前，先介紹一下：本文對中國三四線城市的定義。所謂“三四線城市”的說法來自于房地產(chǎn)行業(yè)對中國城市級別的劃分。一般來說，“一線城市”指的是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最為成熟的四個城市―北京、上海、廣州、深圳；二線城市指的是經(jīng)濟較為發(fā)達的省會城市、省級單列市以及沿海開放城市，如天津、杭州、沈陽、武漢、 成都、西安、重慶、青島、大連、珠海等；三線城市指的是不發(fā)達的省會城市和各省市自治區(qū)的地級市，如呼和浩特、煙臺、婁底等；四線城市指的是常規(guī)的縣級市及縣城，部分極為個別的大型鎮(zhèn)級城市，本文中所說的“三四線城市”指的就是常規(guī)的地級市、縣級市以及大型鎮(zhèn)級城市。
本文之所以選擇三四線城市作為討論對象，是由于一、二線城市的房價已到了很高的價位，從而引發(fā)的社會矛盾越來越大，使得在一、二線城市進行房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商成為眾矢之的。加之國家土地政策、金融政策更加嚴格、政府調(diào)控力度逐漸加大，使得一、二線城市的開發(fā)商壓力很大；相反由于三、四線城市經(jīng)濟發(fā)展、政策效應(yīng)相對滯后的現(xiàn)狀，導(dǎo)致了一些有實力的開發(fā)商、一些因資金壓力大而被一、二線城市房地產(chǎn)市場整合出局的開發(fā)商、民間資本比較活躍的浙江溫州等地的商人大舉進入三、四線城市。與此同時對于房地產(chǎn)這一特殊的行業(yè)來說，在三四線城市進行投資是一件十分有風(fēng)險的事，無論是從資金還是市場方面都面臨著巨大的風(fēng)險，此時關(guān)于三、四線城市的房地產(chǎn)營銷研究就具有相當(dāng)大的價值了。
二、 三、四線城市房地產(chǎn)市場特點
要討論三四線城市營銷之前，我們必須得先了解該區(qū)域市場的特 點：（一）市場容量小，客戶結(jié)構(gòu)單一且不連續(xù)，“泛公務(wù)員”是最重要的購房群體。三四線城市尤其是四線城市，經(jīng)濟基礎(chǔ)較為薄弱，有購買力的人群數(shù)量少，購房結(jié)構(gòu)單一，公務(wù)員以及醫(yī)院、廣電、學(xué)校等事業(yè)單位“泛公務(wù)員”階層是三四線城市的最主要購買群體。 因為客戶結(jié)構(gòu)單一，所以其不連續(xù)性非常明顯。
（二）從戶型產(chǎn)品來看，三四線城市戶型的需求方向主要是以二居和三居中大面積為主。二居室的戶型一般在80-100O左右，三居室戶型面積則在110-130O左右。由于三四線城市的外來人口較少，對小戶型的需求量不大，一居或零居室的小戶型在三四線城市的市場上所占比例和需求均較低。
（三）相信眼見為實，對期房和空虛的“概念”的認可度低。三四線城市客戶本能地對沒有呈現(xiàn)的東西抱有懷疑心理，尤其是有過心理創(chuàng)傷先例的城市。2003 年，漣源某商業(yè)項目憑借某黃金地段和借自深圳的“先進”的認籌、返租等等操盤模式，取得了非常好的銷售業(yè)績，但之后的經(jīng)營管理無法跟進，使很多客戶的資金被套牢。
（四）客戶對價格的敏感度高，市場較為微妙。三四線城市客戶對價格的敏感度高，這包含兩重含義： 1、一毛錢改變忠誠度，在三四線城市，產(chǎn)品精致、理念先進在很多時候都難以抵消降價 “一毛錢”帶來的忠誠度。2、開發(fā)商沒有隱私三四線城市市場小，在街頭喊一句街尾就能聽見，客戶之間只要拐兩個彎就能拉上關(guān)系，這樣對開發(fā)商來說，價格幾乎沒有隱私。
（五）三四線城市投資客少，買房以自住為主，房屋投資升值觀念弱。因為三級市場的不發(fā)達，三四線城市的購買客戶多以自住為主，較少投資客。在很多城市，甚至還存在大量的自建房，居民買一塊地自己蓋幾層樓的現(xiàn)象比比皆是。這樣造成的三個現(xiàn)象就是：一者客戶對價格的承受能力較弱，敏感度高；二者彈性客戶的總量減少，市場容量有限；三是從投資升值的角度去引導(dǎo)客戶較難。
（六）梯級層次性流動明顯，高端客戶流失嚴重，“梯級層次性流動” ，就是說下線城市的人口想上線城市遷移、 四線城市向三線城市遷移，三線城市向二線城市遷移。在四線城市，很多高端的客戶都傾向于在三線城市甚至更高級城市置業(yè)，造成本就不多的高端客戶流失嚴重。
三、三四線城市房地產(chǎn)營銷中的問題
（一）未進行科學(xué)的市場調(diào)研，定位不夠準確。有效的營銷策略組合，離不開充分深入的市場調(diào)研。房地產(chǎn)商品和一般商品不一樣，一旦因為前期市場調(diào)查不夠深入透徹，而企業(yè)開發(fā)規(guī)劃方案審批下來施工開始后，想改變幾乎是不可能的?？墒呛芏喾康禺a(chǎn)開發(fā)商很少在開發(fā)一個項目前進行前期的市場調(diào)研，在項目的選址、項目定位、項目規(guī)劃上幾乎是憑自己簡單的直覺和樸素的經(jīng)驗來決策的，至于能否滿足市場需求并不作詳細驗證。
（二）營銷誠信度差，廣告帶有虛假成分。近年來，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，各類的房地產(chǎn)廣告隨處可見，房地產(chǎn)廣告對活躍市場、促進銷售、塑造品牌起到了積極作用。但在房地產(chǎn)廣告中也存在虛假信息和欺詐現(xiàn)象，存在違規(guī)廣告和廣告內(nèi)容失實等突出問題，干擾了房地產(chǎn)市場秩序，并引發(fā)了法律糾紛。虛假欺詐廣告大致有幾種類型：宣傳夸大；承諾與實際不符，如不能按時交房；廣告內(nèi)容表述不清，如交房時間和交房標(biāo)準不明確；隱瞞實情等。
（三）營銷理念落后，缺乏品牌意識。三四線城市現(xiàn)在的房地產(chǎn)營銷仍然停留在“市場營銷即推銷”的認識階段。很多開發(fā)企業(yè)“我們能造什么房子，就賣什么房子”、“我們賣什么房子，人們就買什么房子”的思想根深蒂固，片面強調(diào)“剛性需求”，認為房子不愁賣，沒有真正把品牌戰(zhàn)略落實到營銷中來。
四、三四線城市房地產(chǎn)營銷應(yīng)對策略
（一）做好前期的調(diào)研工作。因為三四線市場的脆弱和微妙，前期市場調(diào)研就成為必須。在大城市已經(jīng)成為主流的高層住宅，到了三四線城市卻有可能遇冷；已經(jīng)占據(jù)大城市客戶關(guān)注重要地位的物業(yè)管理，在三四線城市卻有可能因為物業(yè)費問題成為銷售障礙，因此，前期市場調(diào)研對三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)非常關(guān)鍵。
（二）合理的媒體選擇。在一二線大城市，報紙、電視、網(wǎng)絡(luò)……都是人們傳播和接收消息的重要途徑，發(fā)達的信息通路，使人們有更為廣闊的渠道了解方方面面的信息。在三四線城市則不然，尤其是一些四線城市，人們尚不習(xí)慣從網(wǎng)絡(luò)上搜羅信息。活動、老客戶介紹、短信、派單、戶外廣告反而成了他們了解時下樓盤信息更重要的渠道。所以，越能產(chǎn)生小圈子議論的推廣形式越更勝一籌。推廣工作要充分考慮當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，可行性要側(cè)重考慮。
（三）謹慎開發(fā)大盤。在三四線城市，因為市場消費總量的不足，“大盤”的市場實現(xiàn)風(fēng)險較大。如何衡量大盤？我們有一個簡單的評判標(biāo)準，即統(tǒng)計三四線城市的市區(qū)人口，按人均1O計算，樓盤的總建筑面積超過人均1O的就屬于大盤。按一般規(guī)律來講，三四線城市住宅的年平均銷售面積與城市總?cè)丝诘谋壤秊?：2，有些城市甚至更低；因此，這樣算來，一個總建筑面積為人均1O的項目，即使這個城市一年只賣這一個項目，也要銷售兩年。在中國“換一個領(lǐng)導(dǎo)，換一套思路，換一個開發(fā)熱點”國情下，戰(zhàn)線太長，就會充滿不確定性；因此，在三四線城市開發(fā)大盤，不可不慎。
五、結(jié)論
三四線城市房地產(chǎn)的營銷，最重要的在于千萬不能不顧實際就照搬大城市的模式和經(jīng)驗，而是要以客戶的價值取向為導(dǎo)向進行一系列的營銷活動。此外，前期的準備中要做好營銷風(fēng)險的預(yù)估工作。
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【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)；項目管理；存在問題
1 前言
房地產(chǎn)行業(yè)是一個地域性很強的行業(yè)，即便是同一地區(qū)，由于項目定位不同、功能不同、客戶群不同、地塊不同、環(huán)境不同、規(guī)劃不同等等也會帶來項目內(nèi)容的極大不同。與公司管理相比，房地產(chǎn)項目管理的不同在于其有一個生命周期：開始、執(zhí)行、結(jié)束。由于部分公司分不清公司管理與房地產(chǎn)項目管理的區(qū)別，混淆了兩種管理從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項目管理無法順暢進行；有些人將項目管理與工程管理的概念等同，不同的部門相互推卸責(zé)任，影響了項目的進度與經(jīng)濟效益。理對于房地產(chǎn)開發(fā)而言，房地產(chǎn)項目管理是極其重要的部分，開發(fā)商的前期策劃、市場調(diào)研、計劃可行性判斷與論證、經(jīng)濟分析評價以及后期的營銷策劃等過程都需要項目管理，從而實現(xiàn)最終產(chǎn)品的出臺。房地產(chǎn)項目涉及到多方面多專業(yè)：規(guī)劃建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、給排水、經(jīng)濟、營銷、園林、管理等等。具備綜合能力的管理人才、各專業(yè)技術(shù)人員的共同參與、相互協(xié)調(diào)，才能保證房地產(chǎn)開發(fā)項目獲得預(yù)期回報。由此可見，房地產(chǎn)項目的管理是全方位的工作，施工項目的成功管理能夠為項目帶來較好的經(jīng)濟效益，也能提高社會效益。因此，房地產(chǎn)項目管理工作不可或缺。
2 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的含義及遵循原則
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是工程項目管理的一個分類，它是指管理者綜合運用系統(tǒng)工程的觀點、理論與方法，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程進行全方位的綜合管理，從而實現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，保障優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的誕生。其遵循的原則有：成本最低原則；質(zhì)量管理原則；責(zé)任對等原則。房地產(chǎn)是一個暴利行業(yè)，近些年房價的不斷上漲帶給普通大眾恐慌與不滿，因此應(yīng)當(dāng)從項目管理的角度，降低房地產(chǎn)的成本，盡可能實現(xiàn)最低目標(biāo)成本的要求，同時要保證房產(chǎn)質(zhì)量。質(zhì)量是企業(yè)生命的靈魂，尤其是房地產(chǎn)，其產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)劣直接關(guān)系到其生死存亡，因此必須嚴把房產(chǎn)質(zhì)量關(guān)，行之有效的實行項目管理。責(zé)任對待原則是針對房地產(chǎn)商提出的，房地產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)注重自己的生產(chǎn)責(zé)任，不能只注重進度與資金回籠問題。
3 房地產(chǎn)項目管理中存在的問題
3.1 可行性研究不夠
房地產(chǎn)項目管理的一個最基本前提就是前期研究。只有項目確定了，才能進行項目的前期投資工作的跟進。有些房地產(chǎn)開發(fā)商在取得項目后，沒有足夠的市場調(diào)研以及前期可行性研究就立馬動工，僅僅根據(jù)市場的走風(fēng)做事，西施效顰的做法，導(dǎo)致社會資源的極大浪費。
3.2 項目監(jiān)督程序不完善
項目前期的可行性研究不夠，有些房地產(chǎn)商為了盡早收回資金，就可能片面的追趕工程進度，對于工程中的安全問題和質(zhì)量問題監(jiān)督缺少足夠的重視。當(dāng)設(shè)計與實際施工產(chǎn)生分歧時，房地產(chǎn)開發(fā)商往往一味從利益的角度出發(fā)修改圖紙，缺乏必要的實際調(diào)查分析，大多數(shù)臨時分析都是一念而定，缺乏可靠性，監(jiān)督工作更是無從說起。
3.3 合同管理意識淡薄
這方面的問題主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商的合同意識中。我國傳統(tǒng)思想強調(diào)有些事情“口頭”意會便可，不注重合同的落實。隨著我國加入世界經(jīng)濟競爭，經(jīng)濟發(fā)展的速度不斷加快，不同文化間的沖擊對于我國的傳統(tǒng)思想是一項極大地挑戰(zhàn)，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商在今后的工作中注重合同的作用，對于合同中每個字每句話都要細細斟酌，找出最合適的用語，不能隨意修改合同。
3.4 業(yè)主、承包商、分包商之間矛盾
在房地產(chǎn)項目的收尾階段，各業(yè)主、工程承包商以及分包工程的分包商之間的矛盾不斷激化。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的土建施工階段，工作較為單一，項目管理相對簡單，在總包合同中已經(jīng)包含了相關(guān)的內(nèi)容，監(jiān)理方與管理工作人員按照合同中關(guān)于分包等問題的規(guī)定能夠很容易的完成項目管理工作。工程招標(biāo)時，有關(guān)工程接口界定、工程配合的內(nèi)容不夠詳細，所簽訂的工程施工合同不夠嚴密，這樣就讓一些合作意識不良的總承包商對于工程分包等問題上大做文章，給業(yè)主項目管理人員帶來不必要的麻煩，糾纏于工程配合和工程接口問題中，以致于造成工程延期。當(dāng)業(yè)主分包工程的分包商遇到問題時往往找業(yè)主，業(yè)主的現(xiàn)場管理人員成為協(xié)調(diào)人員，在項目收尾階段，大部分的時間都花在協(xié)調(diào)工作中，造成浪費。
4 房地產(chǎn)項目中存在問題的解決措施
對于房地產(chǎn)項目管理中存在的各種問題，應(yīng)當(dāng)積極采用新的管理理念，規(guī)范項目的合理運作，避免項目運作過程中不合理的管理。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，好的項目管理決定著其是否能在競爭日益激烈的房地產(chǎn)競爭中盡早占據(jù)優(yōu)勢。
4.1 確保前期可行性研究的嚴謹進行
項目前期的市場定位與產(chǎn)品研究、項目的品牌戰(zhàn)略等都是前期可行性研究的內(nèi)容。隨著房地產(chǎn)市場的競爭日益加劇，企業(yè)品牌建設(shè)不應(yīng)再局限于單純的廣告投入，越來越多成熟的消費者會將眼光放在產(chǎn)品的質(zhì)量與售后服務(wù)上。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對自己的產(chǎn)品有一個客觀全面的認識，對其進行客觀合理的評價。充分的前期可行性研究對于確保產(chǎn)品的質(zhì)量，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商自身的利益最大化目標(biāo)都有重要的作用，應(yīng)該注重該工作的進行，嚴謹對待。
4.2 完善項目管理的程序
完善程序監(jiān)督制度并透明化，能夠確保項目管理的順利進行，確保實現(xiàn)項目管理的目標(biāo)。針對當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在的管理不規(guī)范問題，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況加強監(jiān)委會的作用，借助第三方力量防止自己監(jiān)視自己的情況出現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個系統(tǒng)的大項目，其涉及到的項目點較多、戰(zhàn)線較長、項目面廣，中間涉及到的內(nèi)容較為全面，只有項目管理工作確實到位，按部就班的實施，并根據(jù)實際情況合理調(diào)整管理方式，積極解決項目進行過程中遇到的問題，確保項目的順利進行。
4.3 提高開發(fā)商的合同意識
在前期充分完整的調(diào)查基礎(chǔ)上才能切實提高項目管理意識，針對當(dāng)前部分房地產(chǎn)開發(fā)商合同意識薄弱的現(xiàn)狀，應(yīng)該不斷強化其管理意識，讓其明白項目管理的重要性。改變房地產(chǎn)開發(fā)商的傳統(tǒng)觀念，使其意識到合同的作用，意識到合同具有的強制性威力，這樣才能做到從根本上改變房地產(chǎn)開發(fā)商合同意識薄弱的現(xiàn)狀，保障房地產(chǎn)開發(fā)項目管理更好地實現(xiàn)。
4.4 高度重視項目收尾階段的管理工作
針對項目收尾階段常出現(xiàn)的矛盾問題，應(yīng)該考慮在項目收尾階段建立一個工程項目收尾臨時機構(gòu)，該機構(gòu)由房地產(chǎn)開發(fā)商工程主管領(lǐng)導(dǎo)牽頭、并囊括工程管理、技術(shù)、開發(fā)、材料設(shè)備采購人員、銷售人員、物業(yè)管理人員等內(nèi)部工作人員。工程項目現(xiàn)場管理人員與工程項目收尾臨時機構(gòu)分工協(xié)作，更好地完成工程項目收尾階段的項目管理、項目交付工作。
針對各分包商無法完成總承包商組織分包的工程內(nèi)容的情況，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商發(fā)包的內(nèi)容進行細化，深化各類發(fā)包工程的內(nèi)容的招標(biāo)合同內(nèi)容。最重要的是，實現(xiàn)研究工程內(nèi)容的建設(shè)時間、驗收、資料、協(xié)作、交接、安全、場地等等接口配合條件，事先就可能出現(xiàn)的問題進行策略制定。
5 小結(jié)
房地產(chǎn)是關(guān)系到我國國計民生的重要行業(yè)，其質(zhì)量關(guān)系到國之根本。提高我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的水平已是刻不容緩的重要問題。因此，堅持科學(xué)合理的管理方法，提高項目管理人員的綜合素質(zhì)與管理水平，建立并不斷完善房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的基本流程，這樣才能更好地保障房地產(chǎn)企業(yè)在日益激烈的競爭中處于不敗之地。
參考文獻
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商業(yè)房地產(chǎn)在經(jīng)濟學(xué)上又稱“不動產(chǎn)”，主要包括房地合一、土地使用權(quán)與建筑物三種形態(tài)。觀察土地、建筑物的特點，可以看出商業(yè)房地產(chǎn)具有不可移動與較為固定的特性。顧名思義，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)便指依法獲得土地使用權(quán)后，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃的要求進行土地規(guī)劃和房屋建設(shè)工作。人們通常將商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)單純地看做是房屋或商品房建設(shè)，這種觀點實際錯誤且不全面，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)包括房屋建設(shè)在內(nèi)的各種開發(fā)經(jīng)營活動，亦包含著土地規(guī)劃等行為。據(jù)相關(guān)資料顯示，2012年我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為71804億元，年名義增長率為16.2％，扣除通貨膨脹等因素影響后的實際增長率為14.9％，東部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為40541億元，占總體投資額的56.5％，年增長率為13.9％，中部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為15763億元，占總體投資額的21.9％，年增長率為18.3％，西部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為15500億元，年增長率為20.4％；2013年全國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為86103億元，年名義增長率為19.8％，扣除價格等因素影響后的實際增長率為19.4％，其中，東部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為47972億，年增長率為18.3％，中部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為19045億，年增長率為20.8％，西部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為18997億，年增長率為22.6％；2014年我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為95036億，年名義增長率為10.5％，年實際增長率為9.9％，東部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為52941億，年增長率為10.4％，中部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為20662億，年增長率為8.5％，西部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為21433億，年增長率為12.8％。通過分析以上數(shù)據(jù)，可知商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)投資額逐年增長，其發(fā)展態(tài)勢依舊火熱，因此，發(fā)現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理中的存在的風(fēng)險并進行研究，這個課題是有現(xiàn)實意義的。
二、商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理存在的風(fēng)險
為更好理解商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理存在的風(fēng)險，本文結(jié)合商業(yè)房地產(chǎn)的特點對其進行分析。商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理主要具有以下5方面的特性與風(fēng)險：
1.不確定性
商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)是依法取得土地使用權(quán)后進行的土地規(guī)劃與房屋建設(shè)的工作，整個工程是建立在城市規(guī)劃、項目規(guī)劃的基礎(chǔ)上，其最大的特點便是不確定性。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)是根據(jù)未來的預(yù)測需求進行建設(shè)，在現(xiàn)有階段很難準確預(yù)測未來行業(yè)走向與經(jīng)濟發(fā)展整體狀況等，因此，商業(yè)房地產(chǎn)項目建設(shè)的不確定性便會給整個管理工作帶來風(fēng)險。
2.固定性
商業(yè)房地產(chǎn)管理工作受固定性影響：一、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中土地固定存在于空間中，不可位移，開發(fā)商進行地產(chǎn)開發(fā)必然受到土地空間位置的影響。二、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程受建設(shè)周邊固定環(huán)境因素影響，規(guī)劃開發(fā)地區(qū)的相對地理位置、經(jīng)濟發(fā)達程度、人員密集程度等因素都會影響開發(fā)商進行房屋建設(shè)的工作。
3.投資金額大
商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)管理包括著土地所有權(quán)的購買、土地規(guī)劃、房屋建設(shè)等多個步驟，涉及招標(biāo)、實地測量、風(fēng)險預(yù)測等各種環(huán)節(jié)，投資金額總量大，費用成本也比較高。這種大量投資的特點造成了開發(fā)商遭受籌資困難、金融環(huán)境突變等問題。我國各大省份均有“爛尾樓”的存在，導(dǎo)致爛尾樓出現(xiàn)的最大原因便是開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)不靈。
4.回報周期長
商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理過程不僅投資金額大，而且其回報周期長。一個建筑的建設(shè)必須經(jīng)過勘測、繪圖、材料采購、施工、檢測等各環(huán)節(jié)，建設(shè)周期長，導(dǎo)致開發(fā)商不能短時間獲取收益，這引發(fā)了開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)困難、房屋售賣困難的產(chǎn)生。
5.易被影響
商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)工作不能像大部分產(chǎn)品一樣在產(chǎn)房中進行，它需要在露天土地上進行。東南沿海臺風(fēng)多，降水大，北方地區(qū)風(fēng)沙大，霧霾嚴重，可見度低，各種環(huán)境變化都會影響開發(fā)建設(shè)的過程，這也導(dǎo)致其變數(shù)大的風(fēng)險問題。
三、商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控的研究意義
商業(yè)房地產(chǎn)的項目管理過程存在不確定性、固定性、回報周期長、易被影響與投資金額大的風(fēng)險，進行風(fēng)險管控能有效減少風(fēng)險，提高產(chǎn)業(yè)效益。進一步細分風(fēng)險類別可劃分為微觀風(fēng)險與宏觀風(fēng)險，微觀風(fēng)險指規(guī)劃區(qū)域土地價格變動情況、區(qū)域建設(shè)與管理的政策與手段等引起的開發(fā)商財務(wù)問題，宏觀風(fēng)險指整體金融環(huán)境的變化、國家政策的實行等。進行風(fēng)險管控能夠保證開發(fā)商掌握經(jīng)濟大局，及時進行建設(shè)方案的調(diào)整。具體來說，進行風(fēng)險管控有以下4大方面的研究目的：
1.進行商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的風(fēng)險管控，保證項目開發(fā)與管理的水平，推進管理系統(tǒng)的系統(tǒng)化、全面化。
2.進行商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的風(fēng)險管控，改變原有被動接受風(fēng)險的局面，主動了解市場行情，及時作出開發(fā)建設(shè)的調(diào)整，保證現(xiàn)有規(guī)模的穩(wěn)定與發(fā)展。
3.進行商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的風(fēng)險管控，提高開發(fā)商整體的風(fēng)險意識，構(gòu)建風(fēng)險預(yù)防監(jiān)督體系，促使其形成良好的“發(fā)現(xiàn)-避險-應(yīng)對機制”。
4.進行商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的風(fēng)險管控，增強開發(fā)商的資金掌控力，保證開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益，促進其行業(yè)競爭力的增長。
四、現(xiàn)階段商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控的問題
1.市場存在不正當(dāng)競爭
經(jīng)濟的快速增長帶動商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的突飛猛進，但經(jīng)濟危機的發(fā)生震動了整個商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)大盤，在商業(yè)房地產(chǎn)過快過熱發(fā)展的同時，也透露出商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控存在問題。商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管應(yīng)關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)市場中不正當(dāng)競爭的行為，例如，為大量出售支自己房屋，一再壓低房屋價格，引發(fā)整個商業(yè)房地產(chǎn)市場的價格危機；為縮短房屋開發(fā)建設(shè)周期，未經(jīng)過檢測便將存在危險隱患的房產(chǎn)出售；為減少成本獲取高額收益，采用廉價材料進行建設(shè)等。商業(yè)房地產(chǎn)商為謀取利益，減少成本進行的不良競爭正愈演愈烈，這正是目前風(fēng)險管控需重點關(guān)注的問題。
2.風(fēng)險管控方式簡單
為更好地謀取利益，大量投資商進入商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)資金與開發(fā)面積都不斷擴大，但整個風(fēng)險管控方式依然簡單，仍舊保持“獲得用地權(quán)———形成開發(fā)公司———出售房屋賺錢———賣完走人”的模式，企業(yè)并不注重風(fēng)險的檢測與管控，內(nèi)部管理盲目化，內(nèi)外風(fēng)險因子都將摧毀商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的野心。不確定風(fēng)險因素的增加，帶動商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理難度加大，但大部分商業(yè)房地產(chǎn)商并未關(guān)注風(fēng)險管理的重要作用，企業(yè)抵御風(fēng)險能力薄弱。
3.風(fēng)險識別水平低
我國最早重視風(fēng)險管理理論，進行風(fēng)險管控是在20世紀80年代的土木工程管理過程中。后來風(fēng)險管理理論涉及到方方面面，包括了商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目，但相比西方健全的風(fēng)險識別與管理模式，我國風(fēng)險識別水平低，處理問題的方式單一。一旦金融行業(yè)發(fā)生變化，整個風(fēng)險管控機制并不能對此立刻反應(yīng)，馬上做出相應(yīng)的應(yīng)對方案，這將導(dǎo)致商業(yè)房地產(chǎn)商出現(xiàn)融資難、成本上升的問題。
4.項目決策盲目化
民營企業(yè)是我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的主要組成部分，民營性決定此類開發(fā)商意圖獲取更多的利益，易忽略項目開發(fā)前期的決策調(diào)查。缺少相關(guān)的市場調(diào)研，主觀進行項目決策，企業(yè)的項目方案便會建立在過于樂觀的市場預(yù)測或過于悲觀的市場需求預(yù)測的基礎(chǔ)上，易導(dǎo)致項目決策的盲目性。這種缺少相應(yīng)的市場調(diào)研，盡管省下了市場調(diào)研耗費的人力與財力，但錯誤決策引導(dǎo)錯誤的建設(shè)工程，將帶來更大的財力、物力與人力的損失。
5.業(yè)務(wù)流程混亂性
商業(yè)房地產(chǎn)管理過程中存在業(yè)務(wù)流程混亂的問題，這主要體現(xiàn)在前身為國有性質(zhì)的開發(fā)企業(yè)。這類前身為國有亦或官辦性質(zhì)的企業(yè)，由于受到規(guī)?；芸?，開發(fā)資金來源穩(wěn)定，整體對風(fēng)險把握能力差，企業(yè)內(nèi)部門類不全，部門協(xié)調(diào)性差，文化與管理制度不突出，員工整體的責(zé)任意識不強，一旦這類企業(yè)進行轉(zhuǎn)型，便會出現(xiàn)業(yè)務(wù)流程混亂，管理水平低下，資金周轉(zhuǎn)不靈的問題。
6.監(jiān)管機制形式化
我國出臺了《保險法》與《擔(dān)保法》兩部法律文件來保障商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的安全性，盡管商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理的風(fēng)險可以經(jīng)由擔(dān)保與保險來規(guī)避，但這兩部法律并沒有提及細節(jié)對于商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控的內(nèi)容，風(fēng)險擔(dān)保主要針對自然災(zāi)害等威脅，風(fēng)險轉(zhuǎn)移與保障存在片面性，整個監(jiān)管機制過于形式化。7.建設(shè)資金來源單一大部分商業(yè)房地產(chǎn)商的資金主要依靠企業(yè)向銀行貸款實現(xiàn)，資金籌集方式單一，一旦開發(fā)商的企業(yè)信譽下降，市場行情下降亦或通貨膨脹發(fā)生，企業(yè)的融資易出現(xiàn)困難，建設(shè)流程受資金制約而中止。關(guān)注企業(yè)融資方式，擴展融資渠道是減少建設(shè)風(fēng)險的途徑之一。
五、商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控的程序與原則
1.商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控的程序
商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控包含在整個項目建設(shè)的工程中，項目定位、項目投資風(fēng)險、項目質(zhì)量風(fēng)險、合約執(zhí)行力風(fēng)險、政策風(fēng)險、市場風(fēng)險等。從開發(fā)商定位建設(shè)工程開始到后期維護都屬于風(fēng)險管控的范疇，以合約執(zhí)行進行風(fēng)險分析，商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)項目涉及勘察、圖紙設(shè)計、招標(biāo)、購房等多種合約的簽訂與執(zhí)行，合約的簽訂是一次性的，但整個工程是長期的，一旦合約執(zhí)行過程出現(xiàn)問題，將給后期商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)造成難題。因此，注重確定項目程序的風(fēng)險預(yù)測與應(yīng)對機制，有利于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理有序進行。
2.商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控的原則
商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控涉及商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的各個方面，要想更好預(yù)測、分析、掌控風(fēng)險，就必須堅持以下3大原則：
（1）以市場需求為基礎(chǔ)進行開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)與管理是一種規(guī)劃性工程，不確定的特點尤為突出。要想合理規(guī)避風(fēng)險，就必須進行全面市場調(diào)研，包括弄清商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有規(guī)模、消費者需求房屋類型、每平米價格、建材價格、建材種類等，假若缺失對市場需求的分析，開發(fā)商僅憑臆斷進行決策，就可能建設(shè)出不符合市場需求的房屋，多數(shù)爛尾樓、滯銷樓因此產(chǎn)生。
（2）以技術(shù)創(chuàng)新為依托進行項目不斷發(fā)展的技術(shù)推動商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)方式的改變，以往信息資料的搜集需要依靠大量人力，地表地形的測量更是費時費勁，現(xiàn)在技術(shù)革命帶動建設(shè)方式的改變，搜集信息資料通過網(wǎng)絡(luò)媒介進行短時間、大批量搜集，地表地形的勘測利用相應(yīng)測量儀器進行，不僅大量縮減時間，而且減少企業(yè)成本。以技術(shù)創(chuàng)新為依托進行項目建設(shè)，需開發(fā)商著眼技術(shù)創(chuàng)新，引進先進技術(shù)進行項目建設(shè)工作。
（3）以提高人才素質(zhì)為發(fā)展目標(biāo)以培養(yǎng)人才為目標(biāo)為發(fā)展目標(biāo)，是從提高開發(fā)商管理水平與預(yù)防風(fēng)險的角度進行考量，通過提高人才素質(zhì)，能更好地實行企業(yè)計劃安排，完善企業(yè)監(jiān)管工作，提高開發(fā)商的工作效益。開發(fā)商要想提高企業(yè)人才素質(zhì)，可以通過完善企業(yè)人才管理機制，健全風(fēng)險預(yù)測培訓(xùn)機制，培訓(xùn)企業(yè)人才的風(fēng)險意識來提高現(xiàn)有人才水平，可以通過建立合理的人才選拔機制來保證新入職員工的素質(zhì)水平，提高整體素質(zhì)要求。
六、結(jié)論
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項目前期；成本控制
1 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本控制的意義
房地產(chǎn)開發(fā)成本包括了房地產(chǎn)企業(yè)為了開發(fā)一定數(shù)量的商品房必須支出的所有費用，房地產(chǎn)開發(fā)項目一般分為四個階段，分別為投資決策階段、前期工作階段、建設(shè)階段和市場營銷階段，每個階段都必須進行成本控制，但是由于不同階段的工作內(nèi)容極不相同，成本控制的途徑也有很大的不同。本文中說明的房地產(chǎn)開發(fā)項目前期主要是指投資決策階段和前期工作階段。這兩個階段在成本控制中有重要意義。房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括土地成本、建設(shè)成本和其他稅費，其中土地成本主要發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)前期。
投資決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目的最重要的、最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，主要是通過一系列的調(diào)查和研究，選擇一個最佳的項目開發(fā)方案。因此該階段的主要工作是進行投資機會分析、市場調(diào)查分析、可行性分析和決策。因此這個階段對于整個項目的建設(shè)有重要的決策意義，只有制定了合理的投資決策，才能保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利實施，因此做好該階段的成本控制異常重要。雖然此階段的成本投入較少，但是該階段的投資估算正確與否都直接關(guān)系著整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制目標(biāo)，因此對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體成本的影響非常重要。
前期工作階段主要是指房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策后，針對具體的開發(fā)方案開展的系列準備工作，主要包括獲取土地使用權(quán)、獲得資金和具體的項目規(guī)劃，因此在這個階段會產(chǎn)生土地成本和其他費用。其中土地成本主要包括征地補償費用、拆遷補償費用、土地出讓金和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費用。近年來，土地成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)成本中非常重要的一部分，因此在此階段進行土地成本控制對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體成本控制有很強的現(xiàn)實意義。同時，在前期工作階段還會產(chǎn)生其他費用，主要是“三通一平”費用、可行性研究費用、總體規(guī)劃費用、設(shè)計費用等，這些費用雖然與土地成本費用相比有較大的差距，但是這些費用的投入直接關(guān)系著房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)階段和市場營銷階段能否順利進行，并且房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計直接決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程造價，因此做好該階段的成本控制和管理尤為重要。
2 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本控制的途徑
在房地產(chǎn)開發(fā)前期進行成本控制的途徑很多，其中主要有以下幾種：
在投資決策階段做好事前控制，主要從項目的可行性研究和投資估算兩個方面進行成本控制。在投資決策階段對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體成本進行預(yù)測，形成嚴格的成本控制目標(biāo)體系，確定合理的成本控制目標(biāo)，在進行投資成本估算時，必須采取合理的估算方法，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的可靠性。首先，對于項目的可行性研究，要從市場、技術(shù)和經(jīng)濟等多個方面對項目進行前景預(yù)測，充分做好前期調(diào)研工作?？尚行匝芯繉τ谝粋€房地產(chǎn)開發(fā)項目的成敗起著關(guān)鍵的作用，但是近年來，不少房地產(chǎn)開發(fā)公司完全忽略了該部分的工作，完全憑著感覺開展項目，直接增加了項目開發(fā)風(fēng)險。為了保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的收益，房地產(chǎn)開發(fā)公司在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目立項時，必須對開發(fā)項目可能的預(yù)期收入、成本、利潤和風(fēng)險進行深入分析。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是建立在對于市場前景、工程造價準確分析的基礎(chǔ)上進行的，因此在可行性研究階段必須對于項目的資金流量和銷售計劃有較為科學(xué)的預(yù)期，這樣則可以盡可能的減少房地產(chǎn)公司的資金成本，為項目的順利進行奠定基礎(chǔ)。其次，做好科學(xué)的投資估算。投資估算是對房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模、設(shè)備方案、施工進度等各方面都進行深入研究并且基本確定的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資資金總額和使用計劃進行的科學(xué)估計。因此投資估算是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的總目標(biāo)，是后期各個階段進行成本控制的基礎(chǔ)，故投資估算必須具有科學(xué)性和可行性，房地產(chǎn)開發(fā)公司進行投資估算時必須深入分析，并且編制合理的投資估算方法。
在前期工作階段，必須從土地獲取和設(shè)計方面做好成本控制工作。但是由于近年來政府在進行土地拍賣中的各種行為，降低土地獲取成本有很大的難度，因此該階段最重要的是做好設(shè)計階段的成本控制。首先，積極推行公平招標(biāo)制度，實行設(shè)計監(jiān)理制。公平的招標(biāo)環(huán)境是優(yōu)秀設(shè)計方案的保證。為了達到控制成本的目的，在設(shè)計單位的選擇上，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該積極采用招標(biāo)的方式，甚至必要時可以進行設(shè)計方案的競選，在招標(biāo)過程中，對于設(shè)計人員的資歷、設(shè)計院的資格都必須進行嚴格審查，同時配置設(shè)計監(jiān)理可以對于招投標(biāo)過程、設(shè)計過程有一個良好的監(jiān)督和約束作用。其次，做好設(shè)計出圖前的審核工作，盡可能的減少工程施工過程中的工程變更。一般來說，設(shè)計階段進行工程變更的成本與施工階段進行工程變更成本相比是微不足道的，并且，工程變更解決的越早，房地產(chǎn)開發(fā)公司的損失就越少，越有利于進行成本控制。因此，在設(shè)計出圖前必須加強對設(shè)計圖紙的審核工作，盡可能的提高設(shè)計質(zhì)量。再次，確定合理的設(shè)計費用。我國目前實行的設(shè)計費用的收取存在一定的弊端，在一定程度上造成了設(shè)計費用的收取與工程整體造價有直接關(guān)系的現(xiàn)狀，從而使得設(shè)計單位在工程設(shè)計過程中不能合理的確定工程造價。同時，實行設(shè)計單位的責(zé)任制，即設(shè)計單位承擔(dān)設(shè)計技術(shù)的經(jīng)濟責(zé)任。最后，加強技術(shù)溝通、實行限額設(shè)計，做到技術(shù)和經(jīng)濟的有效結(jié)合。近年來，設(shè)計單位推行限額設(shè)計已經(jīng)成為主要趨勢，也就是說凡是能進行定量分析的設(shè)計內(nèi)容，都必須要經(jīng)過計算，將所需技術(shù)和經(jīng)濟相結(jié)合，通過數(shù)據(jù)說話，并且對于設(shè)計中使用的技術(shù)必須充分考慮施工的可行性和經(jīng)濟性，盡可能的保證技術(shù)過關(guān)、材料可購、施工可行，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量提供保證。項目投資額一旦確定，對于10%的費用可留做調(diào)整費用，為了克服投資額的不足，可以根據(jù)項目的具體情況確定不同的使用比例。
總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期的成本控制是一項復(fù)雜的工作，需要房地產(chǎn)開發(fā)公司、設(shè)計單位等多個部門的共同協(xié)作。只有做好房地產(chǎn)開發(fā)項目前期的成本控制才能有效的進行整個開發(fā)項目的成本控制，并且也是保證工程質(zhì)量的重要方法，對于任何階段出現(xiàn)的超過成本控制目標(biāo)范圍內(nèi)的情況都要進行實際的分析，盡可能的減少超標(biāo)情況的出現(xiàn)。
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