發(fā)布時間：2023-08-10 17:11:51
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的資產(chǎn)風險評估樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
摘要無形資產(chǎn)評估風險是指由于各種不確定因素的影響使評估結果嚴重偏離資產(chǎn)真實價值或客觀價值，乃至誤導交易方而引發(fā)糾紛的可能性。無形資產(chǎn)評估風險主要分為評估對象風險、評估方法風險、評估機構和人員的執(zhí)業(yè)風險、評估結果使用風險和評估管理風險等五類。防范無形資產(chǎn)評估風險，就要完善評估規(guī)范細則，選擇科學評估方法，建立評估監(jiān)督機制，同時還要對資產(chǎn)評估人員加強職業(yè)道德教育。
黨的以來，我國實行對外開放政策，大量引進外資和國外的先進技術設備，使國內的生產(chǎn)力水平迅速提高，促進了經(jīng)濟的發(fā)展和科技進步，縮小了我國與世界上科技先進國家的差距，為加速四個現(xiàn)代化建設的進程起到了積極的作用。但是，這些引進的項目中無形資產(chǎn)為主的項目不足20%，我們應當更新投資觀念，改變引進技術的結構，形成以無形資產(chǎn)投資為主的局面。同時，無論是企業(yè)界、科技界還是政府部門，也應該加大對無形資產(chǎn)的開發(fā)研究力度，促進國民經(jīng)濟的快速發(fā)展。但是，無形資產(chǎn)提供未來收益的不確定性、壟斷性、交易中所有權與使用權的可分離性等特點，決定了無形資產(chǎn)的投資與有形資產(chǎn)相比具有一定的復雜性，同時也存在著一定的風險，特別是在無形資產(chǎn)的評估方面存在一些風險。
一、無形資產(chǎn)的評估風險
無形資產(chǎn)評估風險指由于各種不確定因素的影響使評估結果嚴重偏離資產(chǎn)真實價值或客觀價值，乃至誤導交易方而引發(fā)糾紛的可能性。無形資產(chǎn)評估風險主要可分為評估對象風險、評估方法風險、評估機構和人員的執(zhí)業(yè)風險、評估結果使用風險和評估管理風險等五類。（一）評估對象風險資產(chǎn)評估的首要工作是界定評估范圍，明確評估對象。資產(chǎn)評估中的無形資產(chǎn)可分為不可確指的無形資產(chǎn)和可確指的無形資產(chǎn)。不可確指的無形資產(chǎn)是商譽，可確指的無形資產(chǎn)包含專利權、專有技術、生產(chǎn)許可證、特許經(jīng)營權、租賃權、土地使用權、礦藏資源勘探權、開采權，商標權、版權、計算機軟件、地質礦藏勘探成果資料等。近年來，隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，出現(xiàn)了一些諸如期權價值、控股權價值、客戶價值、營銷網(wǎng)絡、企業(yè)形象、企業(yè)文化、企業(yè)綜合人力資源、企業(yè)管理水平、網(wǎng)址和域名權等新型資產(chǎn)，這些資產(chǎn)也都具有無形資產(chǎn)的特性。若以此類資產(chǎn)對外投資、轉讓或對企業(yè)整體資產(chǎn)進行評估時，不予考慮這些新型資產(chǎn)的價值，必然會使轉讓方的機會成本得不到補償，從而使其蒙受損失。評估對象風險還表現(xiàn)在各類無形資產(chǎn)之間的交叉重復。如海爾商標是對海爾商品的質量、性能、服務等因素的標識，綜合反映出海爾企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營水平，融合了海爾企業(yè)的商標權、專利權、專有技術、營銷網(wǎng)絡、客戶價值、管理水平等多項無形資產(chǎn)。根據(jù)《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》，采用收益法評估無形資產(chǎn)“不能將其他資產(chǎn)帶來的收益估算到無形資產(chǎn)的收益中”。即在運用評估法評估海爾商標時，必須將上述多項無形資產(chǎn)所帶來的超額收益進行分割，逐一確定單項無形資產(chǎn)價值。那么，如何進行組合無形資產(chǎn)的價值分割？目前尚無明確的評估參照依據(jù)和專業(yè)標準。各評估機構和評估師在實際操作中各行其是，導致無形資產(chǎn)評估水分極大。（二）評估方法風險評估方法是確定資產(chǎn)現(xiàn)時公允價值的手段和途徑。資產(chǎn)評估的基本方法主要有三種：成本法、收益法和市場法。評估方法的選擇一般與評估目的、評估對象的理化狀態(tài)及市場上可資利用的資料等有關。從無形資產(chǎn)的評估目的看，無形資產(chǎn)評估主要以對外投資和轉讓為目的，這種對外投資和轉讓不同于一般實物資產(chǎn)；一般的實物資產(chǎn)轉讓的是實物，其所有權和使用權同時讓渡，而無形資產(chǎn)轉讓的是收益能力，其使用權和所有權具論文格式有可分離性。因此無形資產(chǎn)的交易價格主要取決于它所創(chuàng)造的相對超額收益。從評估對象和市場條件看，無形資產(chǎn)的投入產(chǎn)出具有強弱對應性，賬面成本具有不完整性和虛擬性，研制與開發(fā)耗費也具有非標準性，這些特征都限制了成本法和市場法在無形資產(chǎn)評估中的應用，而使收益法成為評估無形資產(chǎn)的首選方法。采用收益法評估無形資產(chǎn)必須確定三個基本指標：收益額、收益期限和抗現(xiàn)率。收益額是指由無形資產(chǎn)直接帶來的未來超額收益，而非過去的收益，它是通過對無形資產(chǎn)未來效能的判斷得出的現(xiàn)時價值。無論采用超額收益形式或利潤分成方式獲得的收益額都只是一種預測數(shù)據(jù)，難免帶有主觀偏差。無形資產(chǎn)還有一個很重要的功能特性：對應用環(huán)境的附著性。即同一項無形資產(chǎn)在不同環(huán)境與用途條件下，其發(fā)揮作用的大小及為企業(yè)創(chuàng)造效益的多少會有較大差別。因此無形資產(chǎn)實施的客觀環(huán)境（如企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模、質量、效益等）對無形資產(chǎn)收益預測有重大影響。同時，由于這種收益是無形資產(chǎn)帶來的超額收益，分析企業(yè)所處的外界市場環(huán)境和行業(yè)競爭程度也是預測無形資產(chǎn)收益額時不容易忽視的環(huán)節(jié)。而目前我國企業(yè)面臨的市場競爭環(huán)境極不規(guī)范，這無疑也會加大收益預測的風險。與收益預測密切相關的是收益期限的確定。無形資產(chǎn)收益期限實為無形資產(chǎn)具有超額收益能力的時間。確定無形資產(chǎn)收益期限的理論依據(jù)是無形資產(chǎn)的無形損耗，即功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。在當今科學技術迅猛發(fā)展的時代，無論是參考法律保護期限，還是企業(yè)合同或申請書中規(guī)定的受益年限，都必須以無形資產(chǎn)能持續(xù)發(fā)揮作用為投資者帶來超額收益能力的合理預測為基石，來確定無形資產(chǎn)的收益期限。顯然這一預測過程也具有很大的風險。折現(xiàn)率是將來收益還原或轉換成評估基準日現(xiàn)值的比率。折現(xiàn)率本質上是一種平均收益率，通常由三部分組成：無風險報酬率、通貨膨脹率和風險報酬率。將這三部分累加確定折現(xiàn)率的方法理論上可行，但在實務運作中存在種種缺陷。首先從我國目前金融體制改革的情況看，無風險報酬率并不是一個定數(shù)，而是隨經(jīng)濟發(fā)展的總體水平上下浮動；其次，我國金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)還很不完善，缺乏國際資產(chǎn)評估中普遍采用的相關指標，特別是風險報酬率的確定多是由各評估機構主觀判斷，這就為準確量化收益風險及測算折現(xiàn)率帶來較大困難。而折現(xiàn)率的微小變動，會帶來評估結果十倍的差異。合理確定折現(xiàn)率是運用收益評估無形資產(chǎn)最棘手的問題之一。（三）評估機構和評估人員的執(zhí)業(yè)風險執(zhí)業(yè)風險主要指評估機構和評估人員在執(zhí)業(yè)中業(yè)務素質未達到專業(yè)要求或嚴重違反職業(yè)道德、評估人員因此而承擔訴訟或仲栽及賠償責任等風險。無形資產(chǎn)，尤其是知識技術無形資產(chǎn)，本身具有很強的學科專業(yè)內容，不了解有關知識就無法進行評估。而且無形資產(chǎn)種類多，相互間可比性低，像非專利技術和商業(yè)秘密還是嚴格保密的，信息資料和技術經(jīng)濟參數(shù)的收集比較困難，加之各項無形資產(chǎn)發(fā)揮功能的環(huán)境制約因素不同，技術經(jīng)濟飛速發(fā)展也使相關信息需要不斷更新。這些情況的客觀存在，都增加了無形資產(chǎn)評估工作的復雜性和困難性，也要求從事無形資產(chǎn)評估的執(zhí)業(yè)機構和人員具備較高的專業(yè)水平和綜合素質，否則就有可能發(fā)生執(zhí)業(yè)風險。我國目前正處于從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉軌階段，各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)對無形資產(chǎn)評估工作并無多大參考價值，且缺乏行業(yè)統(tǒng)計資料，評估中所需的數(shù)據(jù)都來自于委托方提供的資料，使評估結果的真實性大打折扣，嚴重影響了評估行業(yè)的社會形象和聲望。（四）評估結果使用風險評估結果使用風險是指因無形資產(chǎn)評估結果使用不當造成損失的可能性。此類風險一般是評估工作結束后，外界各種相關因素出現(xiàn)并發(fā)生變化而引致，具有滯后性和潛伏性。無形資產(chǎn)未來收益的預測主觀性較大，市場因素則變數(shù)更多，但其實價值是由市場供求關系決定的。因此無形資產(chǎn)評估值是在較嚴格的技術性能鑒別基礎上，在較多評估假設條件下，借助于某些數(shù)學模型測算出一種模擬價值，而且是以評估基準日為時間參照，按照無形資產(chǎn)實際狀況對其進行的評定估算。正是基于無形資產(chǎn)評估的時效性和現(xiàn)實性特點，評估報告書都約定了評估結果有效期。按照《資產(chǎn)評估報告基本內容與格式的暫行規(guī)定》，評估結果有效期為一年，即評估目的在評估基準日后的一年內實現(xiàn)時，要以評估結果作為底價或作價依據(jù)。如果評估報告書的使用人未按約定范圍使用或使用了超過有效期的評估的評估結論，均會引起評估結果使用風險的發(fā)生。（五）評估管理風險評估管理風險是指國家授權的職能部門在實施對無形資產(chǎn)評估的組織、指導、協(xié)調、監(jiān)督、審查等職能時承擔的風險。在市場經(jīng)濟條件下，資產(chǎn)業(yè)務活動頻繁，評估工作多、面廣、量大，政策性、時效性強，評估動機、具體行為復雜，關系著當事各方的切身利益，而評估機構和評估人員的水平、素質又參差不齊。如果缺乏正確的組織指導和有效的協(xié)調、監(jiān)督與審查，對問題與糾紛不能及時公正地處理，就不能建立正常的評估工作秩序，不能保證評估的質量，導致評估管理風險的發(fā)生。當前我國還沒有統(tǒng)一的無形資產(chǎn)評估管理法規(guī)和無形資產(chǎn)評估專業(yè)標準，加上無形資產(chǎn)的“無形性”，使對無形資產(chǎn)評估很難達到客觀、公正。雖然近幾年在全國開展可資產(chǎn)評估業(yè)的清理整頓和脫鉤改制工作，但行業(yè)和地方壟斷仍較普遍，仍有一些機構明脫暗不脫或掛靠行政權力壟斷業(yè)務，以不正當手段承攬業(yè)務，擾亂了評估市場的正常秩序，違背了資產(chǎn)評估的獨立、客觀、公正原則，損害可資產(chǎn)業(yè)務有關當事方的合法權益。由此涉及到評估管理部門，就會形成評估管理風險。新晨
重大固定資產(chǎn)投資項目具有建設周期長、利益相關者眾多、涉及面廣等特點，社會風險因素較多，容易引發(fā)群體性事件，影響社會經(jīng)濟的穩(wěn)定。為了保護公眾的切身利益、保證社會經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，近年來從中央到地方都在積極探索重大工程項目社會穩(wěn)定風險評估體系的構建，建立相應的風險評估指標，采用定性和定量相結合的方法開展社會穩(wěn)定風險評估，從項目源頭上預防、化解和減少社會穩(wěn)定風險[1]。
2.社會穩(wěn)定風險評估的一般流程及方法
社會穩(wěn)定風險評估一般按照風險調查與識別、風險估計、風險防范與化解措施、風險等級判定、風險分析結論的流程進行，如圖1。其中風險調查與識別、風險防范與化解措施、風險分析結論主要是定性分析，而風險估計和風險等級判定主要是定量分析。
2.1 風險調查
重大固定資產(chǎn)投資項目的社會穩(wěn)定風險調查主要針對項目全生命周期內的“四性”――實施的合法性、合理性、可行性、可控性展開，調查范圍涉及項目的自然和社會環(huán)境狀況、利益相關者的意見和訴求、公眾參與情況、基層組織態(tài)度、媒體輿情導向、以及公開報道過的同類項目風險情況。風險調查常用的調查方法有問卷法、訪談法、文獻法、觀察法、實驗法等，如表1所示。
2.2.風險識別
風險識別是在風險調查的基礎上全面、全程查找并分析各種風險因素，并估計每個風險因素發(fā)生的時間、原因和形式。識別方法一般選用對照表法、專家調查法以及訪談法、實地觀察法、案例參照法、項目類比法等[2]。
重大固定資產(chǎn)投資項目的社會穩(wěn)定風險主要表現(xiàn)在政策規(guī)劃批復程序、征地拆遷、技術經(jīng)濟、項目對人居環(huán)境的影響、經(jīng)濟利益、社會環(huán)境、建設管理、質量安全和社會治安等方面。
2.3.風險估計――量化分析
風險估計主要通過定量的方法，估計每個因素發(fā)生的可能性（概率）、影響程度和風險程度。
（1）風險概率
按照風險因素發(fā)生的可能性將風險概率劃分為五個檔次：
①很高（概率在80%～100%）；
②較高（概率在60%～80%）；
③中等（概率在40%～60%）；
④較低（概率在20%～40%）；
⑤很低（概率在0～20%）。
（2）風險影響程度
風險影響程度可根據(jù)影響的范圍和規(guī)模的大小，劃分等級并量化表示，如表2所示。
（3）風險程度
風險程度是風險發(fā)生概率和影響程度的綜合指標，單因素風險程度R按照風險概率和影響程度劃分的等級的綜合計算。本文的計算等級如下：
①重大（定量判斷標準為：R=p×q?0.64）；
②較大（定量判斷標準為：0.64≥R=p×q>0.36）；
③一般（定量判斷標準為：0.36≥R=p×q>0.16）；
④較?。ǘ颗袛鄻藴蕿椋?.16≥R=p×q>0.04）；
⑤微?。ǘ颗袛鄻藴蕿椋?.04≥R=p×q>0）。
2.4.風險防范與化解
針對識別的社會穩(wěn)定風險因素研究提出可行、有效的風險防范、化解措施，提出風險防范措施落實的責任主體、具體內容、風險控制節(jié)點、實施時間要求等內容。
2.5.風險等級判定――量化分析
風險等級是一個綜合計算指標，是整個項目社會穩(wěn)定風險量化的結果，指標越大表示社會穩(wěn)定風險越大，越需要引起相關單位的重視。
項目社會穩(wěn)定風險等級的計算方法屬于層次分析法，計算過程分為三步：
（1）確定各風險因素的權重i
采用定量方法，利用各類專家的經(jīng)驗和知識，運用專家打分法確定各個風險因素對項目影響的權重系數(shù)，確定各單因素風險在擬建項目整體風險中的權重i。
（2）計算各風險因素的風險程度R
風險程度在風險估計中計算R= p×q
（3）計算項目社會穩(wěn)定風險等級T
采用層次分析法計算項目的整體綜合風險等級指數(shù)T=∑p×q×I=∑R×I。風險等級的判定結果可參照表3。
風險等級計算分為兩種結果：一是風險防范與化解前的初始風險等級，二是風險防范與化解措施后的風險等級。
2.6.風險分析結論
闡述擬建項目社會穩(wěn)定風險分析的主要結論，為擬建項目的社會穩(wěn)定風險評估工作提供參考。
3.案例分析
3.1 案例背景
項目名稱：某鐵路有限公司營運調度中心。擬建地點位于城區(qū)火車站附近城市道路交匯處，用地約2.4萬?O，總建筑面積約9.2萬?O，總投資約7.4億元。項目擬建成集運營、辦公、生活等多種功能為一體的現(xiàn)代化、人性化、生態(tài)化、集約化的建筑，促進地區(qū)鐵路物流中心的建設，帶動區(qū)域交通運輸?shù)陌l(fā)展。
3.2 風險調查
通過實地勘察、回憶征詢、問卷調查、走訪群眾、座談會等多種方式和方法進行風險調查。針對項目可能發(fā)生的風險，建設單位就各項建設審批手續(xù)積極地征求主管部門意見，并就前期的選址、規(guī)劃布局、后期運營管理等重大事項，召開職代會、黨代會等形式，向公眾廣泛征求意見建議，就項目的投資、建筑和設計等相關問題，在項目立項及可行性研究階段，通過訪談、座談會、評審會等多種方式向工程咨詢、建筑規(guī)劃、建筑結構、人防工程、生態(tài)環(huán)境保護、節(jié)能節(jié)水等各專業(yè)專家征求意見。
3.3 風險因素識別結果
對識別出的主要風險因素，作進一步分析，識別各個風險因素在項目階段（決策、準備、實施、使用）的分布情況，如表4所示。
3.4 風險防范與化解措施
（1）風險因素：土地、房屋及附著物征拆補償標準
措施：①根據(jù)相應法規(guī)和計取標準，將征地拆遷及安置補償費足額納入概算并考慮一定的風險預備費用；②加強與村委會、村民的溝通，在雙方協(xié)商一致的情況下形成有效的法律文件。
（2）風險因素：土地、房屋及附著物征拆補償程序和方案
措施：①征地拆遷方案制定充分考慮村民的利益訴求；②做好項目征地拆遷方案的前期審批、公示和宣傳。
（3）風險因素：地下工程施工塌方或滲水
措施：①落實前期勘測和設計，選擇有相應資質和優(yōu)秀業(yè)績的施工單位，加強監(jiān)理；②施工過程中加強監(jiān)測。
（4）風險因素：大氣污染物排放
措施：施工期間運土、運灰車輛采用灑水或加蓋蓬布措施，多風季節(jié)施工時，對取、棄土堆采取灑水、加蓋覆蓋物等措施。
（5）風險因素：施工、運營期噪聲污染
措施：①加強施工作業(yè)管理，選用先進的低噪聲設備，在高噪聲設備周圍設置聲屏障；②加強運營期設備維護，使用期間限制車輛進出鳴笛。
（6）風險因素：施工造成水土流失
措施：施工過程中要制定科學合理的綜合治理方案，對山體開挖出現(xiàn)的裸露巖層采取覆土種植林草、修建溝渠以及化學治理的方案。
（7）風險因素：墓地遷移
措施：①加強溝通、協(xié)調，通過村民會議對墓地遷移和殯葬制度進行深入宣傳；②尋求村委會支持，可以與村委會簽訂協(xié)議，委托其作為墓地遷移安置的具體負責實施單位，實施風險分擔。
（8）風險因素：施工、運營期流動人口管理
措施：①施工單位應按照當?shù)亟ㄖ┕ち鲃尤丝诠芾磙k法等相關文件加強對流動人口的管理；②運營期建設單位人事部門應加強對各類員工的管理。
（9）風險因素：施工、運營期對周邊交通影響
措施：①采取適宜的交通導改措施，最大限度的減少因施工進場道路的接入對既有道路交通造成的影響；②使用期應加強對進出車輛管理，進出車輛應實行登記制度，并安排專職門衛(wèi)引導疏散。
3.5 風險估計及風險等級計算結果
（1）采用專家打分法確定各個風險因素的權重i；
（2）采用專家打分法確定風險防范與化解措施前后風險發(fā)生概率p和風險程度q，并計算每一個風險的風險程度R=p×q；
（3）分別計算風險防范與化解措施前后社會穩(wěn)定風險等級T=∑p×q×I=∑R×I，最終計算結果如表5所示。
3.6風險評估結論
經(jīng)過分析計算，項目的初始風險等級為0.326，屬于低風險項目在項目，但實施過程中可能個別群眾不滿意，有引發(fā)矛盾沖突的可能。因此必須采取必要的防范和化解措施來減少或者避免這些社會穩(wěn)定風險的發(fā)生。在積極落實相應的宣傳解釋、風險防范與化解措施以后，項目的社會穩(wěn)定風險等級為0.113，社會穩(wěn)定風險將會得到有效控制或降低，不會影響到項目的建設實施。同時相關單位應加強項目建設及運營過程中社會穩(wěn)定風險的全程跟蹤，及時發(fā)現(xiàn)新隱患，調整完善相應的防范措施和應急預案。項目在積極采取防范和化解風險措施的情況下，風險等級顯著降低，屬于低風險項目。
【關鍵詞】 資源整合; 資產(chǎn)評估; 風險防范
煤炭資源整合是指以現(xiàn)有合法煤礦為基礎,對兩座以上煤礦的井田合并和對已關閉煤礦的資源儲量及其它零星邊角的空白資源儲量合并,實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃,提升礦井生產(chǎn)、技術、安全保障等綜合能力,并對布局不合理和經(jīng)整改仍不具備安全生產(chǎn)條件的煤礦實施關閉。它是山西省委省政府貫徹科學發(fā)展觀的重要舉措,是推動煤炭工業(yè)結構調整、實現(xiàn)發(fā)展的必由之路,也是實現(xiàn)安全生產(chǎn)、集約生產(chǎn)、高效生產(chǎn)的治本之策。怎樣使資源整合工作健康進行,資產(chǎn)評估是關鍵環(huán)節(jié)。
一、資產(chǎn)評估在煤炭資源整合中的作用
資產(chǎn)評估是煤炭資源整合工作的重要組成部分。面對被整合對象經(jīng)濟資源參差不齊,有的還曾經(jīng)過多次轉包,使得煤礦的實際價格與價值出現(xiàn)偏離等狀況,如何做好資源整合工作,既不損害被整合方的利益又不致使國有資產(chǎn)流失,資產(chǎn)評估工作有著舉足輕重的作用。
(一)資產(chǎn)評估能夠為企業(yè)摸清
“家底”
資產(chǎn)評估的過程中要對被整合煤礦的股東情況、資產(chǎn)負債情況、對外抵押或擔保情況、或有負債情況、資源儲量及資源價款繳納情況進行清查、核實。這就如實地暴露了被整合企業(yè)存在的矛盾和問題,真實、完整地反映了企業(yè)資產(chǎn)狀況和經(jīng)營實力,為整合方提供了有用的信息和可靠的依據(jù)。
(二)資產(chǎn)評估為產(chǎn)權交易健康進行提供了重要的價值依據(jù)
資源整合涉及到被整合企業(yè)產(chǎn)權交易和流動,它必須以一定的價值估計為基礎。資產(chǎn)評估價值就是通過對被整合企業(yè)資產(chǎn)的適當估算,得出被評估資產(chǎn)在當前現(xiàn)實市場中、在設定的交易條件下可能實現(xiàn)的價格,為交易雙方提供公開、公平、公正的價值鑒證服務,從而規(guī)范交易行為,保障市場經(jīng)濟的正常運行。
(三)資產(chǎn)評估可以為資源整合參與者規(guī)避風險
資源整合大多是國有大型煤炭集團重組小型煤礦、地方煤礦,關聯(lián)到許多利益主體,超出市場價格的收購或重組,企業(yè)管理者將承擔不可推卸的責任。通過委托有資質的評估機構對被整合企業(yè)資產(chǎn)進行評估,可以避免“暗箱”操作,某種程度上也為企業(yè)管理者,特別是企業(yè)主要負責人減輕法律和政治上的壓力,提供“防火墻”。
二、資源整合資產(chǎn)評估中風險防范的重要性和必要性
本次煤炭資源整合是在山西省政府政策指導下的集中行為,不是完全的市場行為,帶有一定的強制性和不可選擇性,且整合的對象多是地方小煤礦,涉及到的資產(chǎn)有的看得見,有的看不見(如資源儲量);小煤礦的財務工作相當薄弱,會計信息的可靠性和真實性相對較差。這都給評估工作帶來了難度,其中的風險防范必不可少。
(一)會計核算不健全
財務會計工作對被整合的私營企業(yè)來講,是最薄弱的環(huán)節(jié)。很多企業(yè)會計核算不規(guī)范、會計賬冊不健全,多數(shù)資產(chǎn)沒有能證實其價值真實性和權屬的可靠依據(jù)。債權、債務也缺少真實、可信的信息,有的甚至沒有建立核算體系,這些都給資產(chǎn)評估工作的開展造成了一定困難。
(二)存在無法核實的井下資產(chǎn)
煤炭生產(chǎn)是個特殊行業(yè),通常井下資產(chǎn)占其全部資產(chǎn)的60%以上。有的煤礦因停產(chǎn)時間較長,供電、運輸、通風等系統(tǒng)嚴重破壞,造成水淹、密閉和巷道垮塌,不具備下井進行實地清查的條件。對于該部分資產(chǎn)的評估,必須要有風險防范措施,才能防止國有資產(chǎn)流失。
(三)存在法律權屬不清晰的資產(chǎn)
本次整合的多為地方小煤礦,其資產(chǎn)缺少相關的權屬證明。主要表現(xiàn)為:多數(shù)煤礦所占用的土地為租賃土地或集體土地;多數(shù)煤礦的房屋建筑物沒有提權證明,以確認其對資產(chǎn)的獨占性;很多礦井由于生產(chǎn)經(jīng)營的需要,獨資或合資修建了主供電線路到各礦分接點的線路,稱為“雙回路”。這部分資產(chǎn)盡管是企業(yè)出資但涉及企業(yè)外部的供電單位,有可能存在權屬的爭議;有的礦井出資修建了連接礦區(qū)和鄉(xiāng)村及公路主干線的公路、橋梁,但其占用的土地多為租用性質,這部分資產(chǎn)同樣也可能存在權屬的爭議。對于此類資產(chǎn)就要通過評估程序將其產(chǎn)權清晰化,以免給整合后的新公司帶來風險。
(四)存在大量民間借款、坑口轉讓費等所謂資產(chǎn)
在被整合煤礦所申報的資產(chǎn)中,有的含有大額的民間借貸利息,還有的含有因多次轉包的“坑口轉讓費”,此類所謂的資產(chǎn)并未形成實物,處理不當就會造成國有資產(chǎn)的流失。
三、資源整合資產(chǎn)評估中的風險防范措施
資源整合是一對一交易,信息不對稱的問題使得工作風險較大、難度也較大。因此要充分發(fā)揮主觀能動性,從以下方面加以防范。
(一)收購方式與評估范圍相結合,從中選擇風險最小的方法
資產(chǎn)收購的方式分為股權收購和資產(chǎn)收購兩種。股權收購后,要承接原公司的債權債務,其中的或有負債難以預料,債權問題也很難把握,這就給與之相對應的凈資產(chǎn)評估帶來很多隱性的風險。而資產(chǎn)收購只購買目標企業(yè)所擁有的資產(chǎn),不承接債權債務,除了一些法定責任,如環(huán)境保護、職工安置外,基本不存在或有負債的問題,這樣與之相對應的實物資產(chǎn)評估,只要重視每項資產(chǎn)的清點,使之與清查明細表上所列示的相符,就基本可以控制收購風險。此次整合的多是地方小煤礦,財務核算很不正規(guī),難以核實其債權、債務、權益的真實性,所以應選擇實物資產(chǎn)收購方式和與之相應的實物資產(chǎn)評估,以降低收購風險。
(二)對于無法實測資產(chǎn)評估的風險防范
對于無法實測的資產(chǎn),因其多在井下,可采取先分析判斷、再評估的方法。具體做法是:由專業(yè)技術人員組成專家組,根據(jù)煤礦井所提供的井巷工程采掘平面圖、設備布置圖等技術資料,進行初步鑒定,如果認為屬于廢棄巷道或與礦井產(chǎn)能不符,應將該部分資產(chǎn)從評估范圍內剔除;經(jīng)初步鑒定認為該部分資產(chǎn)可以納入評估范圍,則出具鑒定意見,由中介機構結合專家鑒定意見進行職業(yè)判斷以決定是否將該部分資產(chǎn)納入評估范圍,同時要求被整合煤礦作出承諾,承諾其提供的圖紙等資料真實、完整、合法,并同意在具備下井條件時,按重新評估后的價值確定資產(chǎn)價值。
(三)對于權屬不清的資產(chǎn)在評估中的風險防范
對于租賃的集體土地,不列入評估范圍,但要與當?shù)卣跋嚓P部門協(xié)商,當依法取得土地使用權時,由整合后的新公司承擔。對于缺少權屬證明的資產(chǎn),應通過本次評估,督促煤礦取得證明,如“雙回路”由供電部門證明其權屬歸被整合煤礦;公路、橋梁應鄉(xiāng)、鎮(zhèn)等政府部門證明其權屬歸被整合煤礦。這些必要的風險防范措施不僅明晰了產(chǎn)權,減少了收購風險,也為新公司下一步的生產(chǎn)經(jīng)營奠定了良好的基礎。
(四)對于民間借貸利息和坑口轉讓費等評估中的風險防范
這些沒有形成實物資產(chǎn)的費用部分,不列入評估范圍。民間借貸利息,可以在實物資產(chǎn)評估過程中作為固定資產(chǎn)的一部分資金成本,依據(jù)國家規(guī)定的固定資產(chǎn)建設中允許貸款的比例、合理的工期以及同期銀行貸款利率計算;坑口轉讓費,可在按省政府規(guī)定計算礦業(yè)補償款時統(tǒng)籌考慮。這樣既考慮了整合雙方的利益,又可以避免評估風險。
(五)加強評估的過程管理
由于被整合煤礦部分存貨、機器設備、房屋建筑物、在建工程發(fā)生時未取得正規(guī)票據(jù),有些在建工程的工程決算書不規(guī)范,無發(fā)票,若嚴格按會計基礎工作規(guī)范要求進行取證,評估工作將無法進行。為此,審計評估的基礎可以由審計機構、評估機構、整合方、被整合方人員四方簽字的實地清查盤點表作為依據(jù)。由此,實物資產(chǎn)的清查審計,成了評估工作的基礎。為保證資產(chǎn)評估過程和結果的客觀公正,可從以下方面加以控制:
1.整合主體應成立由機電、基建、供應等部門人員組成的資產(chǎn)評估現(xiàn)場組,全程參與、協(xié)助、監(jiān)控資產(chǎn)清查和審計評估工作。對于所有實物資產(chǎn),現(xiàn)場工作人員必須到現(xiàn)場清查,對于每項資產(chǎn)都要有四方共同在場清點確認,有一方未簽字認可的資產(chǎn)不得列入評估范圍。
2.在中介機構出具了審計、評估報告后,現(xiàn)場人員還應對報告評估范圍、資產(chǎn)數(shù)量、新舊程度進行復核,如發(fā)現(xiàn)與清查時不相符,可及時與中介機構溝通,以確保評估工作的客觀、公正。
3.對有可能存在爭議的重大項目進行核查。如煤礦的土石方工程,由于經(jīng)填挖后,地貌已改變,很難確定其真實的工程量,對此不能簡單地以礦方的申報量為依據(jù),而應聘請專業(yè)的測量機構進行實地測繪,以保證評估報告的真實、可信。
(六)建立行之有效的并購款付款機制
對納入整合的資產(chǎn),可采取部分支付資產(chǎn)價款的方式防范風險。例如:對于可能存在產(chǎn)權爭議的公路、橋梁、供電線路、已清查的井下資產(chǎn)先按50%預留資金,待接收一年內核實無爭議后付款;對于依據(jù)礦方提供的圖紙等技術資料列入評估范圍未清查的井下資產(chǎn),全額預留資金,待接收后按評估核實的金額付款;對于評估報告經(jīng)整合主體初步評審通過的,可以支付20%~30%的購并款;對于評估報告經(jīng)整合主體董事會或其他權力機構核準通過的可支付30%~50%的購并款等。通過建立制度有效地防止國有資產(chǎn)的流失。
(七)認真核實被整合煤礦的剩余資源儲量,特別是生產(chǎn)礦井
本次資源整合的交易價款中包含實物資產(chǎn)和礦業(yè)權兩部分。依據(jù)《關于省屬國有煤炭企業(yè)兼并重組中小煤礦有關問題的會議紀要》規(guī)定“授權省屬國有煤炭企業(yè)按照《山西省人民政府辦公廳轉發(fā)(省國土資源廳關于煤礦企業(yè)兼并重組所涉及資源采礦權價款處置辦法)的通知》(晉政辦發(fā)(2008)83號)的規(guī)定,對補兼并重組中小煤礦剩余資源量及價款繳納等進行核實、測算,并給予補償,不再對采礦權進行評估”。為此對煤礦的剩余資源儲量的核實是重點,特別是生產(chǎn)礦井,存在動用儲量,剩余儲量的核實更是重點中的重點。
(八)對債權債務剝離從法律上進行約定
為規(guī)避風險,應要求各被整合企業(yè)在省級以上報刊進行《債權申報公告》,明確其債權、債務,避免整合主體和成立后的新公司今后被拖入法律糾紛之中,從而使權益受到侵害。
本次兼并重組整合地方煤礦工作史無前例,無疑對傳統(tǒng)的管理體制、機制產(chǎn)生巨大沖擊,但也是做好體制、機制創(chuàng)新的一個有利契機。同時資源整合具有行政性,完全依靠市場手段來解決是不行的,一定要用市場手段與行政手段相結合的辦法來解決。要用規(guī)范的方法,解決不規(guī)范的問題,取得規(guī)范的結果。
【參考文獻】
[1] 關于煤礦企業(yè)兼并重組所涉及資源價款采礦權價款處置辦法[S].晉政辦發(fā)[2008]83號文.
1.資產(chǎn)評估可以為企業(yè)并購提供科學合理的依據(jù)
在企業(yè)并購過程中，對于并購企業(yè)以及被并購的企業(yè)資產(chǎn)運用科學的方法進行評估，從而達到摸清企業(yè)資產(chǎn)狀況的目的，判斷企業(yè)中的資產(chǎn)所具有的實際價值與使用價值，并在此基礎上分析企業(yè)在并購之后資產(chǎn)所可能帶來的經(jīng)濟利益，并對這些資產(chǎn)進行合理管理，判斷并購企業(yè)是否有足夠的經(jīng)濟實力實施并購活動，以及在并購之后是否有能力管理好被并購企業(yè)的資產(chǎn)，這樣就可以達到為并購企業(yè)進行判斷決策時提供科學依據(jù)。
2.資產(chǎn)評估可以為產(chǎn)權價格協(xié)定并獲取資金提供依據(jù)
在被并購企業(yè)進行產(chǎn)權轉讓時，首先需要明確企業(yè)自身所具有的產(chǎn)權價值，而這就需要運用資產(chǎn)評估方法在公正、公平的環(huán)境下來進行判定，使得并購雙方都可以接受這一評定結果并進行交易。在企業(yè)實施并購活動時，主要涉及到產(chǎn)權的轉讓問題，而購買產(chǎn)權就需要有很多資金，對于這些資金來源企業(yè)可以進行自籌，除此之外還可以向金融機構進行貸款申請，而金融機構在實施信貸業(yè)務時也需要先對并購項目加以調查研究，并且貸款申請人要就貸款金融作出詳細、具體的資金分配與投資收益規(guī)劃，而在這些工作中都需要運用資產(chǎn)評估手段來實施。
3.資產(chǎn)評估有助于被并購企業(yè)明確自身所存在的問題
在運用資產(chǎn)評估方法對于被并購企業(yè)的資產(chǎn)進行調查研究、分析評審時，可以明確企業(yè)在運營以及管理方面所存在的不足，對于這些不足進行分析，明確各項責任并進行改正，這樣不但可以避免被并購企業(yè)發(fā)生資產(chǎn)流失現(xiàn)象，同時也能夠為并購企業(yè)提供很好的借鑒作用。
4.資產(chǎn)評估可以促使資產(chǎn)各項功能得以充分發(fā)揮
在資產(chǎn)評估過程中，不但需要對于被并購企業(yè)所擁有的各項資產(chǎn)進行清點整理，同時還需要明確企業(yè)資產(chǎn)所具有的各項價值與使用價值。而并購企業(yè)也要對于被并購企業(yè)的資產(chǎn)進行估算，得出其所具有的實際價值，從而就可以明確企業(yè)資產(chǎn)所具有的各種功能，并有針對性地利用這些功能，促使企業(yè)資產(chǎn)帶來更多的經(jīng)濟效益。
5.資產(chǎn)評估可以使得企業(yè)并購過程得以規(guī)范、合理
在企業(yè)資產(chǎn)評估中，所包含的內容非常多，專業(yè)性也特別強，是一項綜合性的工作內容，不但要對于被并購企業(yè)所具有的資產(chǎn)加以定性評估，同時還要利用一定的科學手段加以定量評估，從而促使企業(yè)的整個并購過程都朝著規(guī)范化、合理化方向發(fā)展，防止并購中的隨意性發(fā)生。
二、企業(yè)并購過程中資產(chǎn)評估方法
作為在企業(yè)并購中提供最為根本依據(jù)的資產(chǎn)評估，在企業(yè)并購中有著非常突出的作用地位，并購企業(yè)可以依據(jù)不同的資產(chǎn)評估結果合理選擇被并購企業(yè)，并對于資產(chǎn)價值進行估計。而在企業(yè)并購中經(jīng)常會用到的資產(chǎn)評估方法有：
1.資產(chǎn)并購成本法
這一方法也被成為重置成本法，也就是從投入方面入手，對于現(xiàn)時條件下的重置價值中除去各種損耗，從而得出被評估資產(chǎn)所具有的價值的一種方法。在運用資產(chǎn)并購成本法時，先估算出待評估的資產(chǎn)與全新狀態(tài)比較起來的折舊情況，從而得出資產(chǎn)成新率，將成新率乘以重置成本得出評估值。但是在進行利用成本法進行資產(chǎn)并購評估時需要注意幾個方面的問題：一是資產(chǎn)評估范圍，也就是要明確哪些資產(chǎn)需要列入待評估的范疇之中；二是要注意資產(chǎn)在功能方面與價值方面的貶值問題，功能方面貶值主要是由于企業(yè)相關設施、技術過于落后而帶來的貶值問題，也成為無形損耗。所以在對于被并購企業(yè)的資產(chǎn)進行評估時要注意該企業(yè)的設施技術是不是落后。經(jīng)濟方面的貶值主要是經(jīng)濟政策、市場運行情況、環(huán)境保護措施以及供需關系等外部環(huán)境的變化而導致的經(jīng)濟貶值問題，經(jīng)濟貶值的最終結果表現(xiàn)為企業(yè)經(jīng)營成本增加或者是資產(chǎn)閑置；三是資產(chǎn)還可以使用的年限，這就關系到待評估資產(chǎn)的使用壽命問題，判斷企業(yè)設施是否與預期的使用年限相一致；四是資產(chǎn)分割問題，在進行資產(chǎn)并購時，要明確這些辦公場所是否已經(jīng)獲得相關管理部門的同意，而如果沒有得到這些部門的許可，那么對于并購企業(yè)以后的運營狀況會帶來很多麻煩。
2.股權并購收益法
收益主要是相對于產(chǎn)出而言，對于待并購企業(yè)在未來一年或者是幾年之內可以為并購企業(yè)所產(chǎn)生的收益加以評估，得出評估價值。這一方法是從買方角度出發(fā)來判斷企業(yè)的資產(chǎn)收益情況，在具體運用時需要考慮到以下幾個方面的問題：一是企業(yè)的自身發(fā)展；二是企業(yè)資產(chǎn)價值的增長方式；三是折現(xiàn)率選取方式。
三、企業(yè)并購過程中所存在的風險分析
企業(yè)并購是一個非常復雜的綜合性過程，而要想更好地對于企業(yè)并購過程中所存在的各項風險進行評估，首先就需要將企業(yè)并購按照其自身性質分為不同的階段：準備階段、實施階段以及整合階段。在不同的階段中，企業(yè)進行并購活動時所面臨的風險也是不同的，在準備階段面臨著計劃決策風險，實施階段有著交易風險，整合階段則存在著整合的風險。以下將對各個階段的風險加以詳細論述。
1.計劃決策風險
企業(yè)在實施并購活動時，首先要對于所進行并購活動進行準備，而在準備過程中則面臨著決策風險以及信息風險。對于所要并購的企業(yè)運營狀況、資產(chǎn)等相關信息進行調查研究，依次作為作出決策的依據(jù)，信息風險主要是指由于無法準確把握待并購企業(yè)的具體信息而導致信息不對稱，最終也就使得企業(yè)面臨著決策失誤方面的風險。企業(yè)在決策方面的風險歸納起來主要有：一是企業(yè)無法準確選擇并購內容；二是企業(yè)無法準確把握并購時機；三是企業(yè)無法準確確定并購戰(zhàn)略路線。在企業(yè)并購準備階段，需要先規(guī)劃好并購策略，這樣也有助于企業(yè)順利實現(xiàn)并購計劃。企業(yè)在進行并購戰(zhàn)略擬定時，要從長遠出發(fā)，顧全大局，而不應該僅僅為了企業(yè)的短期利益實施并購活動。倘若企業(yè)僅僅是為了壯大運營規(guī)模而盲目實施并購活動，那么就有可能會發(fā)生資金運轉困難問題，甚至會出現(xiàn)企業(yè)破產(chǎn)的危險。而企業(yè)并購中的信息風險則主要是信息不對稱所導致的，具體表現(xiàn)為無法準確搜集到被并購企業(yè)的各項信息。所搜集到的信息是否真實、完整會在很大程度上影響到企業(yè)的并購計劃是否可以順利進行下去，而企業(yè)也只有在準確掌握了被并購企業(yè)的各項信息之后，才可以保證并購活動的順利實施。
2.交易風險
企業(yè)在實施并購活動中所面臨的主要風險為交易風險，而這一風險發(fā)生的根本原因則是對于被并購企業(yè)的價值評估不準確，其實還是受到了準備階段計劃決策風險的影響。企業(yè)只有在獲取準確的信息以后，對于被并購企業(yè)的運營狀況與管理模式信息有著非常詳細的掌握之后，才可以對于被并購企業(yè)的具體價值進行評估。然而目前來看，我國企業(yè)由于并購經(jīng)驗缺乏，在并購過程中常常難以準確判斷被并購企業(yè)的實際價值，使得并購價值超出實際價值，給并購企業(yè)帶來了很多經(jīng)濟損失。
3.整合風險
企業(yè)在進行并購整合時，涉及到整合風險。在并購企業(yè)與被并購企業(yè)擬定好合同內容之后，就需要進行并購整合，而整合主要包括并購雙方自身的運營狀況、財務狀況以及管理狀況等方面內容。在并購整合過程中，使得并購雙方的運營、財務以及管理相互之間都共同促進是極其重要的。同時對于被并購企業(yè)原有的員工進行合理安排對于企業(yè)以后的運營發(fā)展也是至關重要的，企業(yè)要加大投入力度，保證人才不流失，技術人員愿意繼續(xù)在本公司就職。此外，對于被并購企業(yè)的品牌與其他無形資產(chǎn)進行合理安排也會關乎到企業(yè)在并購整合之后的經(jīng)濟利益，因此企業(yè)在整合過程中也會面臨著關于無形資產(chǎn)處理方面的風險。
四、企業(yè)并購過程中的風險控制方法
1.制定出長遠合理的發(fā)展計劃
企業(yè)在實施并購項目之前，要先有一個長遠的發(fā)展戰(zhàn)略計劃，有著明確的并購目標。在具體的并購戰(zhàn)略實施過程中，也要從整體上出發(fā)，考慮企業(yè)的長遠利益，而不能單純?yōu)榱似髽I(yè)眼前的利益盲目實施并購計劃。企業(yè)還要對于經(jīng)濟市場有著深入的了解，促使并購雙方企業(yè)在經(jīng)營模式、財務狀況以及管理模式等方面實現(xiàn)良好的協(xié)調，提高企業(yè)并購中的成功率。
2.掌握被并購企業(yè)的具體信息，正確評估被并購企業(yè)價值
企業(yè)在實施并購戰(zhàn)略時，要先對于被并購企業(yè)的詳細信息進行調查、掌握。這些信息可以從被并購企業(yè)內部員工當中獲取，也可以是從當?shù)乇容^權威性的部門調查資料中得到。此外，想要對于待并購企業(yè)進行科學合理的評估，企業(yè)還需要聘請有經(jīng)驗的專家對于被并購企業(yè)具體的財務信息加以研究，得出合理的分析手段。
3.注重并購之后企業(yè)的文化整合
企業(yè)在進行并購戰(zhàn)略之后，企業(yè)的整體發(fā)展目標是否可以得以實現(xiàn)，在很大程度上是由并購雙方企業(yè)的文化背景是否可以有效融合在一起所決定的。而關于兩個企業(yè)文化的融合，其實就是要求雙方企業(yè)都相互包容，相互信任，在經(jīng)營模式、管理模式等方面有著共同的認識。此外，企業(yè)還需要加強對于文化的宣傳工作，舉辦一些關于文化方面的培訓活動，處理好雙方企業(yè)員工間的關系，努力營造出一個良好的工作氛圍。
4.充分發(fā)揮企業(yè)并購中的中介作用
根據(jù)調查資料顯示，在那些并購成功的案例中，經(jīng)常會有中介機構參與其中。因此，企業(yè)在實施并購戰(zhàn)略時，也要合理利用金融機構、律師所等作為中介機構的身份，從而擴大企業(yè)自身的資本實力，拓展信息來源通道，最終提高企業(yè)在并購戰(zhàn)略中的成功率。
五、總結
關鍵詞：抵押品；價值評估；信用風險緩釋
中圖分類號：F832.33 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9031(2008)06-0070-05
當前，我國資本市場功能不斷完善，發(fā)揮的作用和影響力與日俱增，為更多優(yōu)質企業(yè)廣泛采用直接融資手段提供了條件，“脫媒”現(xiàn)象日趨顯著，銀行傳統(tǒng)信貸業(yè)務的目標客戶群正發(fā)生深刻變化。但是由于我國企業(yè)信用管理體系尚不健全，特別是對中小企業(yè)的信用識別和判斷存在成本高、難度大的特征，導致抵押品作為信用風險緩釋工具的重要性呈上升趨勢。因此，深入研究和揭示我國商業(yè)銀行在抵押品價值評估中存在的風險因素，并采取有效對策顯得尤為重要和緊迫。
一、商業(yè)銀行開展抵押品價值評估的必要性
抵押品(注：按照《巴塞爾新資本協(xié)議》（簡稱BASEL Ⅱ）的慣用法，包含我國普遍意義上所稱各類抵押物、質押動產(chǎn)和權利。)作為一種減少違約損失的信用風險緩釋工具，其發(fā)揮作用的前提條件是對借款人或交易對手提供的抵押品價值的合理評估。從國際監(jiān)管要求看，2004年6月，巴塞爾銀行監(jiān)管委員會了《統(tǒng)一資本計量和資本標準的國際協(xié)議：修訂框架》，要求風險管理能力高的銀行更多地使用內部評級法(Internal Rating Based Approach，IRB)衡量銀行面臨的信用風險，并對作為信用風險重要緩釋工具的抵押品的管理進行了專門描述；從國內銀行監(jiān)管實踐看，早在20世紀90年代末，人民銀行就曾在《貸款風險分類指導原則》中規(guī)定“商業(yè)銀行應制定明確的抵押、質押品管理和評估的政策和程序”，對商業(yè)銀行開展抵押品價值評估提出了明確的監(jiān)管要求。2007年4月，銀監(jiān)會印發(fā)《中國銀行業(yè)實施新資本協(xié)議指導意見》，穩(wěn)步推進新資本協(xié)議在我國的實施，向國際監(jiān)管要求靠攏。
抵押品價值在商業(yè)銀行風險管理中的作用，主要體現(xiàn)在貸前、貸款存續(xù)期間和清收處置三個階段：(1)在采用抵質押擔保方式進行資金借貸之前，抵押品價值是銀行進行信貸決策和確定提供資金額度、定價的關鍵指標之一。在銀行關系型信貸業(yè)務中，銀行對借款人的抵押品要求往往較少，主要原因是基于長期和多種渠道的接觸，銀行能夠依靠信息甄別，實現(xiàn)對客戶和借款需求信息的充分了解。隨著我國資本市場的快速發(fā)展，直接融資正成為許多優(yōu)質企業(yè)的首選，商業(yè)銀行傳統(tǒng)信貸業(yè)務的目標客戶群正逐步變化，中小企業(yè)客戶所占信貸份額日趨上升。但是由于當前我國中小企業(yè)的整體信用狀況不佳、財務狀況不透明，以及新建立合作關系企業(yè)的信用識別判斷較為困難的現(xiàn)實狀況，選擇抵押品作為信息甄別的有益補充，將能有效降低識別、判斷誤差和成本；同時，基于對市場環(huán)境、經(jīng)營狀況，包括管理層變更等未來預期不確定性因素的考慮，也需要依靠抵押品對資產(chǎn)提供較為穩(wěn)定的保護。(2)在銀行融出資金、擁有抵押權期間，抵押品價值是判斷抵押品對資產(chǎn)保護程度變化的重要依據(jù)，用于貸款分類、風險監(jiān)控、信息披露等方面。但是由于抵押品價值并非固定不變，就需要根據(jù)不同類別抵押品的特性實行不同頻率的價值動態(tài)監(jiān)控，及時揭示抵押品價值波動，并采取相應措施應對可能發(fā)生的信用風險。因為如果抵押品價值持續(xù)下降，借款人通過對實際債務的比較，將會更傾向于實施真實期權(real option)，將抵押品“廉價”賣給抵押權人(即銀行)，以獲得額外利益，銀行必須有針對性地要求借款人增加或替換抵押品、壓縮融資額度，以及采取提高撥備金額和補充資本金等措施。(3)對于企業(yè)無法還款，需要處置抵押品來實現(xiàn)債權保障時，抵押品價值是判斷銀行可能收回資金額度的重要參考依據(jù)，如果按照低估的抵押品價值委托拍賣處置或予以轉讓，則將造成銀行債權的損失。
二、抵押品價值的評估風險成因分析
抵押品價值的合理評估受到各種主客觀因素的影響和制約，由此必然造成與銀行進行抵押貸款決策所需參考的抵押品客觀價值和所能覆蓋貸款信用風險敞口程度的偏離，產(chǎn)生抵押風險。
(一)抵押品的評估價值類型問題
評估抵押品價值(注：對于貸款清收處置時評估的抵押品價值類型的認識較為統(tǒng)一，一般為清算價值（變現(xiàn)價值）；對貸款發(fā)放和貸款正常存續(xù)期間重評時選用的價值認識較為模糊。)采用何種價值類型一直是存在爭議的重要方面，人民銀行于2001年12月份出臺的《貸款風險分類指導原則》中提出，“對抵押品的評估，在有市場的情況下，按市場價格定值；在沒有市場的情況下，應參照同類抵押品的市場價格定值。”2006年1月，建設部、人民銀行、銀監(jiān)會三部委下發(fā)的《關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產(chǎn)抵押估價指導意見》(以下簡稱《意見》)中界定房地產(chǎn)抵押價值為“房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款?！钡巧虡I(yè)銀行出于自身經(jīng)營考慮，采用市場價值(Market Value，MV)，還是采用抵押貸款價值(Mortgage Lending Value，簡稱MLV)，或是某種價值類型中的特例標準，仍需要深入探討和統(tǒng)一規(guī)范，在國際評估業(yè)中也存在爭議(注：目前，美國《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則》(USPAP)明確為評估市場價值（MV），而以德國為代表的歐洲則主要以抵押貸款價值（MLV）為標準。)。對于“抵押價值”[1]有學者定義為：進行抵押評估的價值依據(jù)，是在遵循一般性評估原則，特別是抵押評估的謹慎性原則基礎上，為了抵押貸款目的而評估出來的抵押品的價值。[1]從價值類型出發(fā)，筆者認為對價值類型認識的差異是導致評估風險的首要風險因素，由于公開市場價值缺乏針對造成抵押品變現(xiàn)時的價值貶損因素的考慮，其價值一般高于抵押價值。而以抵押價值為評估標準更能反映商業(yè)銀行發(fā)放抵押貸款的決策需要，滿足抵押貸款的安全要求，也更有利于對抵押貸款風險的規(guī)避和防范。
(二)法律法規(guī)等因素影響
當前我國商業(yè)銀行接受的抵押品中，質押尤其是權利質押比重日漸提高。權利質押主要是指銀行在發(fā)放貸款時接受的借款人的某項權利作為質押擔保條件。權利質押的比重不斷擴大，十分重要的原因是國家擴大內需的宏觀政策引致的對公路、水、電、燃氣等基礎設施建設的投入增多，導致商業(yè)銀行極為重視該信貸領域，并普遍將其視為優(yōu)質市場。在《物權法》頒布實施之前，《中國人民共和國擔保法》和最高人民法院的相關解釋未對商業(yè)銀行較為普遍采用的學校、醫(yī)院、熱電、煤氣、污水處理、有線電視等項收費權明確給予法律支持，這給貸款違約進行清收處置時造成極大困難，2007年下半年《物權法》和《應收賬款質押登記辦法》將其中部分權利納入應收賬款范圍內予以明確，但是在列舉之外的“其他財產(chǎn)權利”仍然堅持了“法定原則”，即“法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質的其他財產(chǎn)權利”。因此，在對借款人提供的抵押品進行價值評估時，如何對待法律法規(guī)未明確規(guī)定的抵押品，且得出的評估結論在多大程度上能夠對銀行資產(chǎn)進行有效保護仍值得商榷，更多的則是提供心理層面的保障，產(chǎn)生風險也是在所難免的。
此外，在法律法規(guī)方面，抵押品價值的評估風險還表現(xiàn)為兩方面：一是法定優(yōu)先權對銀行抵押資產(chǎn)受償?shù)挠绊懀貏e是稅收優(yōu)先權、土地使用權出讓金優(yōu)先權、職工安置費優(yōu)先權、建設工程款優(yōu)先受償權、留置優(yōu)先權等對抵押品價值的影響。二是權屬不明風險，特別是在貸款存續(xù)期間，抵押品的部分失效、權屬變更和糾紛等情況都可能造成抵押品價值波動風險。
(三)評估技術的運用風險
抵押品價值評估的風險也反映在評估假設前提設定、評估基準日確定、評估方法運用和評估參數(shù)的選取等方面。(1)在評估假設條件設定上，忽視一些客觀存在的、影響價值的關鍵因素，例如：實踐中抵押品的權屬和合法有效性等方面存在問題和瑕疵，或是缺乏高效的交易市場，而是視同抵押品能夠有效處置或轉讓，則不可避免地會高估抵押品對銀行借貸資產(chǎn)的保障程度，無法起到有效緩釋信用風險的作用。(2)在評估基準日的確定上，存在評估人員以對抵押資產(chǎn)的現(xiàn)場勘察日、抵押權設定日、貸款發(fā)放日等不同時點作為評估基準日的情況，評估基準日的選擇也影響著評估結論。(3)抵押資產(chǎn)的具體價值特征和市場環(huán)境等情況不同，對同一抵押品采取市場比較法、成本法、收益法等不同的評估方法，將可能得到差異較大的評估結果，這為評估風險的產(chǎn)生創(chuàng)造了條件。(4)評估參數(shù)是影響評估結果的最直接因素，例如在采用市場法時，選取不可比的參照對象，或在運用收益法時，對折現(xiàn)率不當選取，均會造成評估結果的失真，也提供了人為調控價值結論的手段。
(四)借款人和中介評估機構的行為影響
在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)作為理性人，具有利益追逐傾向，抵押品在信貸合同中的主要作用在于防止借款人出于自身利益考慮，采取以損害銀行利益為代價的機會主義行為，從而降低借款人的道德風險程度。[2]中介評估機構角度進行抵押資產(chǎn)價值評估時，應秉持客觀、公正、公平的原則，保障借貸雙方的合法權益。由于我國目前市場競爭的激烈，抵押品評估市場不規(guī)范，以及對評估機構的監(jiān)督約束機制不健全，評估機構容易產(chǎn)生道德風險行為，表現(xiàn)為不遵守資產(chǎn)評估的基本原則：(1)與借款人串通或默認借款人向評估機構提供偽造的產(chǎn)權證明文件及虛假資料，高估抵押品價值，幫助借款人侵害銀行作為債權人保全資產(chǎn)利益，達到套取銀行資金目的，以獲得超額報酬。特別是一些地方政府的權屬登記部門，為謀取小團體或部門私利，指定有著利益關聯(lián)關系的中介評估機構為抵押登記評估的專門機構，這種非市場行為必然擾亂市場的正常運行，對評估機構缺乏監(jiān)管的制約，或是形成無效監(jiān)督制約，滋生道德風險，阻礙資產(chǎn)評估行業(yè)健康發(fā)展。(2)在銀行需要處置抵押品清收債權時，由于政府、法院、拍賣行、評估公司、借款人、競拍者(受讓人)等各方潛在的利益糾紛關系，或是出于提高市場認可度增加成交概率等方面考慮，評估機構可能主觀低估抵押品價值，影響銀行收回債權金額。
(五)商業(yè)銀行內部因素影響
人民銀行雖要求我國商業(yè)銀行開展抵押品的價值評估工作，但目前我國銀行業(yè)普遍缺乏抵押品價值評估風險管理理念。對于由誰來評估、如何評估抵押品并不重視，對客戶信息無法有效甄別時，抵押品在風險防范中所起到的關鍵作用認識不深刻，體現(xiàn)在一些商業(yè)銀行自身沒有有建立抵押品價值評估的相應管理制度，選擇評估機構時不按照評估機構資質等級、人員素質、執(zhí)業(yè)水準等為依據(jù)，反而將尋租行為成為選擇標準；即使部分商業(yè)銀行設立了抵押品價值評估管理機構或制定崗位職責進行內部的把關，也多被視同為多余的業(yè)務環(huán)節(jié)；并且，銀行同業(yè)競爭的加劇，基層行面臨市場拓展的壓力，在各項經(jīng)營考核指標的驅動下，必然存在削弱風險防范、選擇即期利益的傾向。
同時，由于資產(chǎn)價值的評估專業(yè)性強、技術性較高，商業(yè)銀行缺乏抵押品價值評估的專門人才或人員素質達不到要求時，也容易形成貸款前抵押品的價值評估高度依賴中介評估機構的現(xiàn)象，直接影響信貸資產(chǎn)安全，一種情況是銀行無論外部機構評估水平如何，簡單的或直接以外部評估結果為準，不進行必要的風險審核；另一種情況是銀行人員雖對抵押品價值進行內部審核，但因專業(yè)素質未達到業(yè)務要求，以外部中介機構的評估結果為基準的“錨定”效應極易產(chǎn)生，也就無法有效揭示外部中介機構評估高估等不規(guī)范行為。
此外，對于非專業(yè)評估人員來說，采用預期收益測算價值的抵押品，在市場價值持續(xù)上升時，必然會影響其對抵押資產(chǎn)客觀價值的判斷，容易高估真實價值。并且，還會廣泛地接受此類資產(chǎn)作抵押，造成銀行抵押資產(chǎn)中該類抵押品集中度過高的的現(xiàn)象，一旦出現(xiàn)市場環(huán)境發(fā)生變化，抵押風險集中暴露將可能超出銀行風險承受能力。
三、商業(yè)銀行防范抵押品價值評估風險的對策建議
抵押品的風險是多維度的，在政策法律、產(chǎn)權歸屬、登記備案、清收處置等方面均會產(chǎn)生，價值評估風險作為其中重要方面，其防范離不開外部環(huán)境的改善，需要政府監(jiān)管部門、行業(yè)自律機構、金融機構以及評估行業(yè)等各方齊心協(xié)力共同推動，僅就銀行內部的價值評估風險管理來說，須重點采取以下措施。
(一)構建有效的抵押品價值評估管理規(guī)則
由于銀行內部人員在管理、編制、專業(yè)能力等方面限制，不可能也無必要獨立進行全部抵押品的價值評估，為保障效率和有效防范風險，商業(yè)銀行需要對于接受的抵押品，針對不同的類別、風險因素、價值波動程度等各方面進行綜合考慮，區(qū)別對待，對無需和無力完成的抵押品評估任務采取直接認可委托的外部評估機構評估報告和結果。當然在此過程中必須對選擇委托的外部評估機構的資質能力、評估結果、執(zhí)業(yè)道德等進行必要的遴選和動態(tài)監(jiān)管，并采取必要的“承諾行動”，將銀行對外部評估機構的威脅戰(zhàn)略變?yōu)榭芍眯诺男袨?，同時“承諾行動”要使中介評估機構獲得的損失大于其高估可能帶來的超額利潤，即L?p>R(1-p)，才能促使評估機構規(guī)范自身行為，有效支持銀行抵押信貸業(yè)務開展。
(二)提高銀行內部評估人員專業(yè)素質
銀行內部專業(yè)人員對抵押品價值的合理評估起著關鍵作用，由圖2可以看出，在接受抵押資產(chǎn)時(確保采取承諾行動的情況下)，銀行對中介評估機構高估的不認可概率P直接影響著中介評估機構采取高估的行動，要提高銀行對高估的不認可概率P，必須提高銀行內部評估人員業(yè)務能力和水平。這就需要為該崗位配備具有專業(yè)評估能力的人員，及注重加強人員抵押資產(chǎn)評估專業(yè)知識、評估審查程序、銀行自身的風險管理理念和風險偏好等方面的培訓，不斷提高業(yè)務人員專業(yè)水平，改變銀行內部評估審定抵押品價值時存在的肆意簡化評估審查程序，缺乏審查和研判押品合法有效性，無法根據(jù)銀行自身風險管理需要評估抵押品價值，簡單翻版中介評估報告的評估形式化現(xiàn)象，真正有效發(fā)揮評估專業(yè)作用。在內部評估人員資質管理上，還可根據(jù)評估人員能力水平和業(yè)務專長的差別，針對不同類別抵押品授予差異化的評估權限。
(三)提高內部評估審定的獨立性和權威性
當前，國內一些商業(yè)銀行雖然配備內部評估人員，但是在抵押品價值評估時往往不能做到獨立自主，受營銷和市場拓展壓力，經(jīng)常出現(xiàn)按照借款人的申請貸款額度倒算抵押品價值以滿足擔保條件、確保貸款能夠發(fā)放的現(xiàn)象。因此，有必要提高銀行內部評估的獨立性，并賦予其評估結論的權威性，當然這種專業(yè)權威性的樹立，還需要通過建立素質過硬的專業(yè)人員隊伍和健全專業(yè)內部對評估結論的監(jiān)督檢查機制，實現(xiàn)評估結果的客觀和合理來保障。在內部專業(yè)評估人員采取專業(yè)評估方法進行抵押品價值評估之后，信貸審批決策人員必須高度重視和尊重銀行內部評估人員的評估結果，賦予其評估結論的權威性，避免因為滿足貸款條件的需要，恣意變更評估結論，或隨意質疑評估結果現(xiàn)象的發(fā)生。
(四)合理確定抵押品價值類型
銀行內部制定評估管理規(guī)定和制度時，應明確評估人員評估的是在何種價值類型下的抵押品價值，應承擔的評估職責，筆者認為貸款發(fā)放前的抵押品價值的評估基準日應放在申請貸款時或抵押權設定時為宜，評估當前資產(chǎn)狀況，強調客觀存在；在貸款存續(xù)期間的周期性重評應以當時的時點為準；而在貸款形成違約進行清收處置前，應考慮評估抵押品的變現(xiàn)價值，因為目前法律為杜絕侵占借款人權益的現(xiàn)象的發(fā)生，以禁止銀行對抵押品實施轉移占有，必須處置抵押品，變成現(xiàn)金，用以收回銀行放出的貸款本息。但由于在評估實踐中，變現(xiàn)價值受政策、法律法規(guī)、社會因素等各方面因素影響更大，變現(xiàn)價值進行評估有時也較難把握。
(五)確定恰當?shù)膬r值折扣標準
由于在貸款存續(xù)期間，抵押品價值受到各種因素的影響不可避免地會出現(xiàn)不同程度的波動，特別是對于一些期限較長的貸款(如項目貸款)，到期時抵押品的市場價格會發(fā)生較大變化。雖然由于銀行在貸款存續(xù)期間對抵押品進行周期性重評能夠較及時地揭示價值波動的風險，但在我國產(chǎn)權市場發(fā)育尚不充分的情況下，抵押品市場交易的活躍程度有限，市場中沒有買主或買主很少，抵押品變現(xiàn)價值通常很低，難以達到合理的保障作用。因此，應根據(jù)不同抵押貸款期限、抵押品類型、實際折舊額、市場價格變動趨勢等價值影響因素，特別是在貸款出現(xiàn)違約風險時應充分考慮處置資產(chǎn)應付出的處置成本、稅費、貸款違約后的利息損失，確定一個合理的折減值，使評估的結果符合抵押資產(chǎn)處置時的客觀情況，有效反映抵(質)押風險敞口情況，以便能及時采取其他風險緩釋手段，就可以將抵押資產(chǎn)處置的可能損失盡可能降低。
(六)規(guī)避抵押品的類型選擇風險
按照BASELⅡ的要求，銀行接受的抵押品，其價值與借款人的信用不可存在較高的正相關性。同時，從純粹的風險緩釋角度來說，盡可能的接受風險程度低、價值相對穩(wěn)定的抵押品，但是由于銀行競爭的日趨激烈，基層行可能被迫接受一些價值波動性較大、價值評估難度高的抵押品。
從商業(yè)銀行接受的抵押品類型看，房屋和土地使用權是目前國內商業(yè)銀行普遍接受的抵押品，以某國有商業(yè)銀行為例，此類抵押品對應融資余額占比達到了約70%，然而，美國的“次級抵押貸款危機”卻給我們敲響了警鐘，在合理評估抵押品價值時，應努力降低某類押品占比過高可能產(chǎn)生的系統(tǒng)風險，促使整體抵押品結構的合理；也要注意避免接受價值量巨大的單一抵押品，因為同類抵押品的變現(xiàn)難易程度通常與其價值大小正比，價值越小變現(xiàn)相對容易。
總之，評估得出的抵押品價值結果不可避免會與抵押品真實價值有一定程度偏差，有關評估理論和準則也明確了價值分析結論果可以是明確數(shù)值，也可為區(qū)間值，必要的是高估或低估應保持再合理的范圍內。同時，抵押品價值評估和貸款風險的信息甄別是相輔相成的兩方面，商業(yè)銀行，特別是新興市場國家的商業(yè)銀行更不能過度依賴度抵押品對資產(chǎn)的保護，而疏于對客戶和企業(yè)項目的風險篩選。
參考文獻：
[關鍵詞]商業(yè)房地產(chǎn) 投資風險 AHP
一、引言
項目投資作為一種新興的投資方式,因為其具有改善和提高項目經(jīng)濟強度及項目債務承受能力、減少項目投資者的自有資金投入、提高項目投資收益率等諸多優(yōu)勢,所以自出現(xiàn)以來就具有很強的生命力。目前,許多投資者投資于大型工程項目來獲得收益。但由于項目投資跨度長、涉及面廣,往往伴隨著較大的風險。
因此,企業(yè)在商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的過程中如何進行有效的評估風險就顯得尤為重要,本文提出了一種利用EXCEL工具來評估投資房地產(chǎn)項目風險的方案選擇方法。
二、商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風險的類型
項目投資的風險一般可分為內部風險與外部風險兩大類。內部風險是指項目實體可自行控制和管理的風險。外部風險是指與市場客觀環(huán)境有關,超出項目自身范圍的風險。
1.外部風險
(1)政治風險
商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的政治風險主要由于各種政治因素如戰(zhàn)爭、國際形勢變幻而導致項目資產(chǎn)的收益受到損害的風險。政治風險的大小也與一國政府的政策的穩(wěn)定性有關。政治因素的變化往往是難以預料的,其造成的風險也是難于避免的。由于商業(yè)房地產(chǎn)與國家經(jīng)濟形式緊密相關,在很大程度上受到政府政策的控制。
(2)法律風險
商業(yè)房地產(chǎn)項目的法律風險是指東道國的法律變動或不健全給項目帶來的風險。我國當前的商業(yè)房地產(chǎn)處在飛速發(fā)展的階段,隨著商業(yè)競爭的不斷加劇,商業(yè)房地產(chǎn)中的法律也會逐步改進。法律一旦變動,投資人就必須面對和自已原來投資時點所不同的法律條款,就可能會受到某些方面的損害。
(3)金融風險
金融風險是指項目發(fā)起人不能控制的金融市場的可能變化對項目產(chǎn)生的負面影響。金融風險主要表現(xiàn)在利率風險和匯率風險及通貨膨脹風險。由于商業(yè)房地產(chǎn)項目的回報時間長,所以匯率波動帶來的債務負擔的加重,利率上升導致融資成本的增加,通貨膨脹影響項目的現(xiàn)金流量的變化。
(4)不可抗力風險
商業(yè)房地產(chǎn)項目從設計到建成需要一定的時間。在這段時間內,不可避免的會出現(xiàn)一些自然災害天氣,如地震、冰雹、泥石流等自然災害。在房屋的建造過程中出現(xiàn)給商業(yè)房地產(chǎn)的建設造成破壞的自然天氣,會對項目帶來無法估量的損失。但這種自然災害是人們無法預測的,所以不可抗力風險是不可以避免的。
2.內部風險
(1)預測風險
預測風險是指項目的制定人在項目規(guī)劃時面臨的項目完成所發(fā)生的項目收益變化的風險。由于商業(yè)房地產(chǎn)項目在一開始規(guī)劃時預測其可能會給投資人帶來的收益的大小,所以項目的收益是無法預測的。從項目到一開始規(guī)劃到建成有一定的時間差,在這段時間內,規(guī)劃人所預測的商機就可能發(fā)生變化。如果在投產(chǎn)后沒有達到投資人預想的收益,投資人就會不可避免的承擔預測風險。
(2)完工風險
項目的完工風險是指項目無法完工、延期完工或完工后無法達到預期運行標準的風險。商業(yè)房地產(chǎn)項目融資是以項目為導向,在項目建設階段,存在各種不確定性因素,如果項目不能按預定計劃建設投產(chǎn),將導致項目建設成本的增加,項目貸款利息的加重,項目不能按計劃取得收益。
(3)生產(chǎn)風險
項目的生產(chǎn)風險是指在項目的試和生產(chǎn)經(jīng)營階段存在的技術、資源儲量、能源和料供應、生產(chǎn)經(jīng)營和勞動力狀況等風險因素的總稱。它是項目融資的另一個主要的核心風險。生產(chǎn)風險主要表現(xiàn)在: 技術風險; 資源風險; 能源和原材料供應風險; 經(jīng)營管理風險。風險主要包括技術風險、資商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。
(4)市場和經(jīng)營風險
商業(yè)房地產(chǎn)具有高風險、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必須面臨并承擔因項目所處位置的地理條件變化而帶來的項目風險;其次,由于商業(yè)房地產(chǎn)投資額大,開發(fā)周期長、銷售經(jīng)營持續(xù)的時間也很長,各種社會經(jīng)濟環(huán)境條件發(fā)生變化都會對收益產(chǎn)生極大的影響;第三,商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展與整個城市經(jīng)濟發(fā)展趨勢密切相關,商業(yè)房地產(chǎn)的投資和消費,依托于城市經(jīng)濟發(fā)展的變化和居民消費水平的增減;最后,商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這期間內隨時可能面臨調整和虧損。所以,商業(yè)房地產(chǎn)面臨的市場和經(jīng)營風險相當大。
因此,在實際進行商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)中要考慮多方面的風險。不同的項目面臨的風險表現(xiàn)在可能會有不同程度的內部風險和外部風險。對于項目的投資人來說,能夠有效的評估其要投資的項目的各類風險的權重對其決策有重要的意義。
三、商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的風險評價
我們采用層次分析法(簡稱AHP)對投資決策風險進行綜合的度量。AHP是美國匹茲堡大學的運籌學家薩迪(A.L.Saaty)教授于20世紀70年代初期提出的。該方法把復雜問題分解成若干組成因素,又將這些因素按支配關系分組形成遞階層次結構。通過兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對重要性。然后綜合決策者的判斷,確定相對重要性的總排序。該方法目前在許多決策規(guī)劃中得到應用,評價商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風險也采用此方法進行研究。首先采用AHP法求出指標權重。它為分析復雜的社會系統(tǒng),對定性問題做定量分析提供了一種簡潔的方法。用層次分析法求權重的計算步驟:
1. 對問題所涉及的因素進行分類,建立指標體系。在商業(yè)房地產(chǎn)的投資中,面臨各種各樣的不同的風險。其中包括政治風險、金融風險、完工風險等。在進行層次分析法時必須先把所有涉及到的風險進行分類。
2. 根據(jù)指標體系構造各因素相互聯(lián)系的層次模型。根據(jù)對商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風險的分析,作者構造了如下圖的層次模型,如圖。投資者可以利用這個體系評價幾個相似的投資方案的投資風險。
3. 根據(jù)專家的意見,構造關于各個風險的判斷矩陣從而確定各個因素的權重。判斷矩陣的元素的值反映了人們對各因素相對重要程度的認識,一般采用數(shù)字1-9及其倒數(shù)的標度方法。專家通過相互比較,當相互比較因素的重要性能夠說明實際情況時,判斷矩陣相應的值可以取這個比值。
4. 通過判斷矩陣的特征根的求解得到特征向量,把判斷矩陣經(jīng)過歸一化后幾位同一層次相關因素對于上一層次相對重要性的排序權值,并進行一致性檢驗。
在層次分析法中計算判斷矩陣的最大特征值兩種方法:方根法和和積法。判斷矩陣一致性指標CI=。一致性指標CI的值越大,表明判斷矩陣偏離完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判斷矩陣越接近于完全一致性。對于多階判斷矩陣,一致性指標CI與同階平均隨機一致性指標RI之比稱為隨機一致性比率CR=。當CR.< 0.10 時,便認為判斷矩陣具有可以接受的一致性。當CR.≥0.10時,即不滿足一致性的要求,則將信息反饋給專家,就需要調整和修正判斷矩陣,使其滿足CR.< 0.10,從而具有滿意的一致性。
5. 根據(jù)各方案的情況構造每個方案對各個因素判斷矩陣,計算各方案對于各個因素的權重,并進行一致性檢驗。
6. 把第四步所得的各個因素權重和第五步所得的各個方案對因素的權重,求其加權總和。按照所得的百分比情況得到方案的風險綜合排序。投資人盡量選擇風險最小的方案投資,這個綜合排序為商業(yè)房地產(chǎn)項目投資人的決策提供依據(jù)。
四、商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的分險評價實例分析
在項目投資之前,投資人會面臨多種復雜的風險。本文試圖從運用AHP法定量分析商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的風險,可以在安排項目投資前為投資人提供參考,為投資人進行方案的選擇提供重要依據(jù)。下面我們以和積法為例說明如何用EXCEL解AHP問題。若某投資人決定投資,經(jīng)過初步調查研究,確定了三個投資方案A、B、C。從以上分析的商業(yè)房地產(chǎn)投資項目風險分析這三個方案的風險的大小,從而幫助投資者確定一個合適的方案。本文運用EXCEL來計算A、B、C三種商業(yè)房地產(chǎn)項目投資方案的風險,然后根據(jù)計算出的風險大小的排序,來有助于投資者進行科學的決策,從而有利于提高項目的投資成功率。
某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲投資一個商業(yè)房地產(chǎn)項目,計劃通過項目融資方式獲取資金,經(jīng)風險辨識后,其風險因素主要有政治風險、市場經(jīng)營風險、金融風險和完工風險。并建立了如圖一的商業(yè)房地產(chǎn)項目融資風險評價指標體系,綜合專家群體咨詢意見,對該項目的融資風險進行了評估。根據(jù)專家的意見,列出了判斷矩陣,然后運用EXCEL對此矩陣列求和并列規(guī)范化得到的結果如表1所示。各個因素的權重和A、B、C方案對各個因素的權重如表2所示。
從以上結論可以看出A、B、C三個投資方案,就其投資風險來說,方案C的風險權重最大為35.64%,其次是方案A為33.68%,相對來說,方案B 的風險最小為30.68%。
五、結論
以層次分析法為數(shù)學工具對項目的投資風險進行評價,可以為投資決策者提供科學的決策依據(jù),促進投資決策的科學化和規(guī)范化進程,有利于提高項目的投資成功率,從而更有效地發(fā)揮投資在國民經(jīng)濟中的作用。本文僅從投資決策的角度對投資風險加以研究,但在現(xiàn)實生活中,投資風險對項目的作用是全過程的,因此,對投資全過程的風險控制與防范將是更具有現(xiàn)實意義的。通過論文所提供的決策期的風險分析方法,可以類似地進行投資全過程的風險研究,但畢竟投資決策是整個投資行為的第一步,只有順利地通過第一關,才有可能達到投資者獲取收效的目的。另外,對于投資決策來說,不僅僅要考慮項目的風險,還必須同時兼顧項目的效益?？茖W的投資決策是在綜合考慮風險和效益兩方面的因素后做出的。投資是一項復雜的系統(tǒng)工程,它的成功需要人們在理論和實踐上的共同努力,并需要投資決策者與投資項目的管理者等方方面面的人的共同參與。只有這樣才能使人們更加理解投資行為的內在規(guī)律,掌握它、運用它為經(jīng)濟發(fā)展造福。
參考文獻:
[1]陳琳 潘蜀健:房地產(chǎn)項目投資[M]. 北京: 中國建筑工業(yè)出版社, 2004: 242-246
論文關鍵詞：信息安全 風險評估 風險分析
論文摘要：本文設計的信息安全風險評估輔助系統(tǒng)是一個多專家評估系統(tǒng)，主要模塊分為風險評估管理端、系統(tǒng)評估端、信息庫管理端和知識庫管理端，嚴格按照《指南》的風險評估流程進行評估，使評估結果更全面更客觀。
一、前言
電力系統(tǒng)越來越依賴電力信息網(wǎng)絡來保障其安全、可靠、高效的運行，該數(shù)據(jù)信息網(wǎng)絡出現(xiàn)的任何信息安全方面的問題都可能波及電力系統(tǒng)的安全、穩(wěn)定、經(jīng)濟運行，因此電力信息網(wǎng)絡的安全保障工作刻不容緩[1，2]。風險評估具體的評估方法從早期簡單的純技術操作，逐漸過渡到目前普遍采用BS7799、OCTAVE、ISO13335、NIST SP800-30等相關標準的方法，充分體現(xiàn)以資產(chǎn)為出發(fā)點，以威脅為觸發(fā)，以技術、管理、運行等方面存在的脆弱性為誘因的信息安全風險評估綜合方法及操作模型[3]。
二、信息安全風險評估
在我國，風險評估工作已經(jīng)完成了調查研究階段、標準草案編制階段和全國試點工作階段，國信辦制定的標準草案《信息安全風險評估指南》[4]（簡稱《指南》）得到了較好地實踐。本文設計的工具是基于《指南》的，涉及內容包括：
（一）風險要素關系。圍繞著資產(chǎn)、威脅、脆弱性和安全措施這些基本要素展開，在對基本要素的評估過程中，需要充分考慮業(yè)務戰(zhàn)略、資產(chǎn)價值、安全需求、安全事件、殘余風險等與基本要素相關的各類屬性。
（二）風險分析原理。資產(chǎn)的屬性是資產(chǎn)價值；威脅的屬性可以是威脅主體、影響對象、出現(xiàn)頻率、動機等；脆弱性的屬性是資產(chǎn)弱點的嚴重程度。
（三）風險評估流程。包括風險評估準備、資產(chǎn)識別、威脅識別、脆弱性識別、已有安全措施確認、風險分析、風險消減[5]。
三、電力信息網(wǎng)風險評估輔助系統(tǒng)設計與實現(xiàn)
本文設計的信息安全風險評估輔助系統(tǒng)是基于《指南》的標準，設計階段參考了Nipc-RiskAssessTool-V2.0，Microsoft Security Risk Self-Assessment Tool等風險評估工具。系統(tǒng)采用C/S結構，是一個多專家共同評估的風險評估工具。分為知識庫管理端、信息庫管理端、系統(tǒng)評估端、評估管理端。其中前兩個工具用于更新知識庫和信息庫。后兩個工具是風險評估的主體。下面對系統(tǒng)各部分的功能模塊進行詳細介紹：
（一）評估管理端。評估管理端控制風險評估的進度，綜合管理系統(tǒng)評估端的評估結果。具體表現(xiàn)在：開啟評估任務；分配風險評估專家；對準備階段、資產(chǎn)識別階段、威脅識別階段、脆弱性識別階段、已有控制措施識別階段、風險分析階段、選擇控制措施階段這七個階段多個專家的評估進行確認，對多個專家的評估數(shù)據(jù)進行綜合，得到綜合評估結果。
（二）系統(tǒng)評估端。系統(tǒng)評估端由多個專家操作，同時開展評估。系統(tǒng)評估端要經(jīng)歷如下階段：a.準備階段：評估系統(tǒng)中CIA的相對重要性；b.資產(chǎn)識別階段；c.威脅識別階段；d.脆弱性識別階段；e.已有控制措施識別階段；f.風險分析階段；g.控制措施選擇階段。在完成了風險評估的所有階段之后，和評估管理端一樣，可以瀏覽、導出、打印評估的結果—風險評估報表系列。
（三）信息庫管理端。信息庫管理端由資產(chǎn)管理，威脅管理，脆弱點管理，控制措施管理四部分組成。具體功能是：對資產(chǎn)大類、小類進行管理；對威脅列表進行管理；對脆弱點大類、列表進行管理；對控制措施列表進行管理。
（四）知識庫管理端。知識庫的管理分為系統(tǒng)CIA問卷管理，脆弱點問卷管理，威脅問卷管理，資產(chǎn)屬性問卷管理，控制措施問卷管理，控制措施損益問卷管理六部分。
四、總結
信息安全風險評估是一個新興的領域，本文在介紹了信息安全風險評估研究意義的基礎之上，詳細闡述了信息安全風險評估輔助工具的結構設計和系統(tǒng)主要部分的功能描述。測試結果表明系統(tǒng)能對已有的控制措施進行識別，分析出已有控制措施的實施效果，為風險處理計劃提供依據(jù)。
參考文獻
[1]Huisheng Gao，Yiqun Sun，Research on Indices System of Security Risk Evaluation for Electric Power.Optical Fiber Communication Network，IEEE，2007.
[2]Masami Hasegawa，Toshiki Ogawa，Security Measures for the Manufacture and Control System，SICE Annual Conference 2007.
[3]左曉棟等.對信息安全風險評估中幾個重要問題的認識[J].計算機安全，2004，7:64-66
關鍵詞： 風險評估模型； 營銷系統(tǒng)； 動態(tài)風險評估； 貝葉斯網(wǎng)絡
中圖分類號： TN911?34； TP302.1 文獻標識碼： A 文章編號： 1004?373X（2013）18?0029?04
0 引 言
風險評估是指對于那些有可能對給人們造成影響和損失的風險事件進行風險識別的基礎上，對該事件可能導致的影響或損失的可能程度進行定量的、充分的估計和衡量，是進行風險管理的一項重要而核心的內容[1?2]。
風險評估方法有很多種，包括基于知識的分析方法、基于模型的分析方法、定性分析和定量分析。一般使用最多的方法是基于模型的定量分析方法。這種方法是在對損失資料分析的基礎上，運用概率論和數(shù)理統(tǒng)計的方法對損失頻率和損失程度做出量化估計，作為選擇風險策略的依據(jù)。
而系統(tǒng)運行風險評估是信息系統(tǒng)安全的一種評價方法，其結果能夠為系統(tǒng)運行風險管理提供依據(jù)。系統(tǒng)運行風險是人為或自然的威脅利用信息系統(tǒng)及其管理體系的脆弱性，導致安全事件一旦發(fā)生所造成的影響。系統(tǒng)運行風險評估即就是對系統(tǒng)的一系列安全屬性評估的過程。它主要包括信息的機密性、完整性和可用性等屬性。它主要是評估資產(chǎn)面臨的威脅，以及威脅造成的影響，即就是信息安全的風險。
在電力行業(yè)中也存在一定的風險，也需要對其進行風險評估，本文將給出一種動態(tài)風險評估模型，并將其應用到電力營銷系統(tǒng)中。
1 風險評估模型
風險的基本要素包括威脅、資產(chǎn)以及脆弱性等[3?4]。在風險分析中，每個要素有各自的屬性，資產(chǎn)的屬性是資產(chǎn)價值；威脅的屬性是威脅出現(xiàn)的頻率；脆弱性的屬性是資產(chǎn)弱點的嚴重程度。風險分析主要內容為：對資產(chǎn)進行識別，并對資產(chǎn)的重要性進行賦值；對威脅進行識別，描述威脅的屬性，并對威脅出現(xiàn)的頻率賦值；對資產(chǎn)的脆弱性進行識別，并對具體資產(chǎn)的脆弱性的嚴重程度賦值；根據(jù)威脅和脆弱性的識別結果判斷安全事件發(fā)生的可能性；根據(jù)脆弱性的嚴重程度及安全事件所作用資產(chǎn)的重要性計算安全事件的損失；根據(jù)安全事件發(fā)生的可能性以及安全事件的損失，計算安全事件一旦發(fā)生對組織的影響，即風險值。風險分析過程如圖1所示。
1.1 信息系統(tǒng)資產(chǎn)價值等級的評價
機密性、完整性和可用性是評估資產(chǎn)的三個安全屬性，而資產(chǎn)面臨的威脅、存在的脆弱性、以及已采取的安全措施都將對資產(chǎn)安全屬性的達成程度產(chǎn)生影響。為此，有必要對組織中的資產(chǎn)進行識別并對其進行賦值。在賦值的過程中，不僅要考慮資產(chǎn)本身的價值，更重要的是要考慮資產(chǎn)的安全狀況對于組織的重要性。為確保資產(chǎn)賦值時的一致性和準確性，應建立一個資產(chǎn)價值評價尺度，以指導資產(chǎn)重要性的賦值[5]。
根據(jù)國家信息安全標準，將資產(chǎn)分為5個不同的等級，分別對應資產(chǎn)在可用性上的應達成的不同程度，如表1所示。
1.2 信息系統(tǒng)威脅行為等級的評價
造成威脅的因素可分為人為因素和環(huán)境因素。根據(jù)威脅的動機，人為因素又可分為惡意和無意兩種。環(huán)境因素包括自然界不可抗的因素和其他物理因素。對威脅進行識別時，判斷威脅出現(xiàn)的頻率是威脅識別的重要工作[6?7]。威脅頻率等級劃分為5級，分別代表威脅出現(xiàn)頻率的高低。等級數(shù)值越大，威脅出現(xiàn)的頻率越高。表3提供了威脅出現(xiàn)頻率的一種賦值方法。
1.3 信息系統(tǒng)資產(chǎn)脆弱性等級的評價
對資產(chǎn)脆弱性的評估需要先對資產(chǎn)脆弱性進行識別。脆弱性識別主要從技術和管理兩個方面進行，管理脆弱性又可分為技術管理和組織管理兩方面[8]。表4提供了一種脆弱性識別內容的參考。
資產(chǎn)脆弱性嚴重程度的等級可劃分為5級，分別代表資產(chǎn)脆弱性嚴重程度的高低。等級數(shù)值越大，脆弱性嚴重程度越高。表5提供了脆弱性嚴重程度的一種賦值方法。
2 評估模型在電力營銷業(yè)務應用系統(tǒng)的應用
2.1 電力營銷業(yè)務應用系統(tǒng)的組成
根據(jù)文獻[9]，電力營銷業(yè)務應用系統(tǒng)通常劃分為4個層次：客戶服務層，營銷業(yè)務層，營銷管理層，營銷決策層。其中客戶服務層由網(wǎng)上營業(yè)廳，流動服務組成。營銷業(yè)務層包括：業(yè)擴報裝、抄表管理、電量電費、收費賬務、電能計量、購電管理、用電稽查等。營銷管理層包括營銷質量管理、需求側管理子系統(tǒng)等。營銷決策層包括營銷決策支持子系統(tǒng)。其具體層次如表6所示。
其中，關鍵的是營銷業(yè)務層。雖然系統(tǒng)的安全風險主要發(fā)生在客戶服務層和營銷業(yè)務層，但是客戶服務層的安全問題，只是導致網(wǎng)上營業(yè)廳暫時癱瘓，流動服務暫時中止，損失不大。而營銷業(yè)務層需要統(tǒng)計各項重要的數(shù)據(jù)，一旦丟失或者泄露，會對整個電力營銷業(yè)務應用系統(tǒng)造成致命打擊。
2.2 評估流程
電力營銷業(yè)務應用系統(tǒng)運行風險的評估流程主要包括資產(chǎn)識別、威脅識別、脆弱性識別和風險分析4個部分：
（1）對資產(chǎn)進行識別。資產(chǎn)價值包括機密性、完整性和可用性三個屬性。由于營銷業(yè)務應用系統(tǒng)的源代碼中可能包含電力系統(tǒng)的一些秘密，而且源代碼在泄漏后，系統(tǒng)被攻擊的可能性增加，因此將其機密性賦值為3。源代碼在被惡意修改或刪除后，可以由編程人員重新改回，因此將其完整性賦值為3。程序的源代碼一旦完成，系統(tǒng)即可正常運行。從可用性的角度來看，如果源代碼受到破壞，不會影響系統(tǒng)正常運行，但會影響系統(tǒng)的升級維護。因此，其可用性的賦值為2。根據(jù)前面三個屬性的賦值，經(jīng)過綜合評定，可將營銷業(yè)務系統(tǒng)源代碼的資產(chǎn)重要性評為3。
（2）對威脅進行識別。因為存放源代碼的機器可能會感染惡意代碼，或者由于管理不到位等原因而使源代碼被惡意竊取，而這些事件出現(xiàn)的概率比較低，因此其威脅頻率賦值為2。
（3）對資產(chǎn)的脆弱性進行評估。由于源代碼被威脅利用后，全部的源代碼都會被竊取，但是不會對電力系統(tǒng)構成直接損害，因此其脆弱性等級為3。
（4）風險分析，即風險值的計算。關于風險值計算的說明在2.5小節(jié)中。
2.3 動態(tài)風險評估模型
與一般的風險評估不同，動態(tài)風險評估需要實時搜集系統(tǒng)信息的威脅和脆弱性數(shù)據(jù)，并實時計算風險威脅和脆弱性的嚴重程度，結合資產(chǎn)的重要性，對安全事件的可能性損失進行實時估算，并計算實時風險值。見圖2。
2.4 動態(tài)風險評估系統(tǒng)
建立動態(tài)風險評估系統(tǒng)的目的，是對電力營銷業(yè)務應用系統(tǒng)的風險進行實時監(jiān)控。由于動態(tài)風險評估的工作量巨大，因此必須采用自動化的工具來實現(xiàn)。從系統(tǒng)構建的角度來看，可以采用如圖3所示的系統(tǒng)架構。
2.5 風險值計算
風險值由風險事件發(fā)生的可能性和風險事件發(fā)生的影響共同決定。而風險事件發(fā)生的可能性由威脅發(fā)生的頻率和脆弱性的嚴重程度確定；風險事件發(fā)生的影響度由資產(chǎn)的價值和脆弱性的嚴重程度共同決定。通過相乘法[1]，可最終計算得到營銷業(yè)務應用系統(tǒng)源代碼的風險值為54（或取其平方根7.3）。最后，再根據(jù)風險值的等級劃分方法可得到營銷業(yè)務應用系統(tǒng)源代碼的風險等級。
本文以營銷業(yè)務應用系統(tǒng)源代碼為例，來說明風險評估過程和風險值計算方法。對于整個營銷業(yè)務應用系統(tǒng)，其資產(chǎn)包括多個方面，威脅和脆弱性也包括多個方面，最終應對系統(tǒng)涉及的所有資產(chǎn)的風險值進行求和，得到整個系統(tǒng)的風險值。
3 結 語
在風險評估標準的基礎上，結合電力營銷業(yè)務應用系統(tǒng)的組成。給出了電力營銷業(yè)務應用系統(tǒng)的運行風險分析評估模型，以及使用動態(tài)貝葉斯網(wǎng)絡進行動態(tài)風險分析和評估。結果表明，動態(tài)系統(tǒng)運行風險評估模型比一般的評估模型得出的結論要給更加準確，這就使得電力營銷業(yè)務應用系統(tǒng)的風險管控機制得到進一步的提升。
參考文獻
[1] 李緒萍.文化融合支撐管理創(chuàng)新：陜西電力物資總公司企業(yè)文化建設的理論與實踐[J].中國電力企業(yè)管理，2007（9）：34?35.
[2] 高正平.電網(wǎng)公司電力物資采購風險管理[J].電力技術經(jīng)濟，2006（2）：51?53.
[3] 楊小衛(wèi)，崔長江.電網(wǎng)安全風險管理和預警[J].廣西電力，2009（3）：35?38.
[4] 陳深龍，張玉清，毛劍.綜合風險評估工具的設計與實現(xiàn)[J].計算機工程，2007，33（17）：149?152.
[5] 彭凌西，陳月峰，劉才銘，等.基于危險理論的網(wǎng)絡風險評估模型[J].電子科技大學學報，2007，36（6）：1195?1201.
[6] 趙勇.淺論電力企業(yè)推行風險管理[J].供電企業(yè)管理，2009（1）：23?25.
[7] HAZRA J， SINHA A K. A risk based contingency analysis method incorporating load and generation characteristics [J].Electrical Power and Energy Systems， 2010， 32： 433?442.
[8] 中華人民共和國質量監(jiān)督檢驗檢疫總局.GBT20984?2007 信息安全技術：信息安全風險評估規(guī)范[S].北京：中國標準出版社，2007.
