發(fā)布時(shí)間：2023-08-17 17:50:28
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)重點(diǎn)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；企業(yè)預(yù)交所得稅；會(huì)計(jì)處理
一、企業(yè)所得稅概述
企業(yè)所得稅簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)企業(yè)在法律規(guī)定下對(duì)合法收入所繳納的稅務(wù)，是國(guó)家財(cái)政收入的重要組成部分，納稅主體對(duì)象顧名思義就是企業(yè)。從專業(yè)角度來(lái)講，其所得稅是具有法律資質(zhì)的內(nèi)資生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)單位在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或者其它方面所獲得收入所征收的一種稅務(wù)，通常來(lái)說(shuō)其稅收有一定的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)超出規(guī)定的收入部分時(shí)需要繳納稅務(wù)。在我國(guó)企業(yè)所得稅主要面對(duì)的對(duì)象是六大類內(nèi)資企業(yè)與其它組織。企業(yè)作為社會(huì)納稅人的一員，繳納企業(yè)所得稅是其應(yīng)該履行的義務(wù)，具有一定的強(qiáng)制性，任何企業(yè)不得以任何理由拒繳、偷漏所得稅。
二、會(huì)計(jì)處理對(duì)稅收的影響
在房地產(chǎn)企業(yè)中對(duì)于核算開(kāi)發(fā)成本按照“劃分制”來(lái)劃分，即按照分期塊與分樓盤的具體情況為依據(jù)進(jìn)行核算。值得肯定的是無(wú)論采取哪種核算成本方式，唯一不變的是在有關(guān)規(guī)定下，樓盤成本包含于成本開(kāi)銷之中，這種關(guān)系始終存在于開(kāi)發(fā)過(guò)程的之中，也就是說(shuō)樓盤成本計(jì)入成本開(kāi)銷之中，計(jì)入所得稅之中，當(dāng)實(shí)際樓盤成本超出行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就要相應(yīng)地繳納所得稅。
三、預(yù)交所得稅會(huì)計(jì)處理的意義
稅收是國(guó)家財(cái)政的基本來(lái)源，但是并不是稅收越多越有利，所以應(yīng)該堅(jiān)持適度平穩(wěn)的原則。政府通常針對(duì)企業(yè)所得稅等實(shí)行預(yù)征制來(lái)維持穩(wěn)定財(cái)政收入，以保證全社會(huì)的收支平衡，維護(hù)社會(huì)的正常秩序。房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，是由開(kāi)發(fā)周期與收入來(lái)源，也就是漫長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期與分散的收入來(lái)源決定的。在房地產(chǎn)銷售中，通過(guò)預(yù)交所得稅會(huì)計(jì)處理能夠?qū)ζ淦髽I(yè)實(shí)際獲得的收入做出正確的預(yù)測(cè)，便于企業(yè)做好收入利潤(rùn)的分配。
四、房地產(chǎn)企業(yè)中預(yù)交所得稅存在問(wèn)題
1.提前確認(rèn)與預(yù)交、虛交稅款
一般情況下國(guó)家會(huì)對(duì)各地方政府、稅務(wù)部門要求在稅收方面有一定的目標(biāo)任務(wù)，當(dāng)沒(méi)有達(dá)到目標(biāo)任務(wù)時(shí)，會(huì)與房地產(chǎn)企業(yè)采取約談等方式，提前對(duì)稅款征收入庫(kù)，按照有關(guān)規(guī)定稅款需要入庫(kù)的時(shí)間在下半年，或者是沒(méi)有稅源的前提下，會(huì)導(dǎo)致繳納稅款時(shí)出現(xiàn)虛假信息的現(xiàn)象，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)交所得稅方面也會(huì)出現(xiàn)虛假現(xiàn)象。
2.延時(shí)納稅
房地產(chǎn)企業(yè)履行納稅義務(wù)的前提是結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入，是納稅額的主要依據(jù)，當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入推遲，納稅也會(huì)隨之延長(zhǎng)，這是企業(yè)使用的一種少交預(yù)交所得稅的常見(jiàn)方法。具體操作流程為沒(méi)有在規(guī)定的時(shí)間對(duì)經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)，售房款項(xiàng)預(yù)收收入長(zhǎng)期掛靠，首付款或提前交納房款都不按照合同規(guī)定的實(shí)際日期內(nèi)進(jìn)行。
3.通過(guò)“往來(lái)科目”偷逃稅款
按照相關(guān)企業(yè)所得稅的規(guī)定，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所獲得的收入是房地產(chǎn)企業(yè)的主要來(lái)源，此外其它方面的收入也是其收入總額的一部分。企業(yè)為逃避納稅業(yè)務(wù)以往來(lái)款的核算方式處理其它收入，也有些企業(yè)打起了銀行按揭款的主意，試圖瞞天過(guò)海，以逃避納稅業(yè)務(wù)，為一時(shí)之便，在其它應(yīng)付款中融入按揭款項(xiàng)之中，不再是預(yù)售收入的內(nèi)容，從而實(shí)現(xiàn)偷逃稅款。
五、相關(guān)審計(jì)對(duì)策
1.提高審計(jì)人員的業(yè)務(wù)水平素質(zhì)
審計(jì)人員是會(huì)計(jì)處理的主要工作人員，其業(yè)務(wù)水平素質(zhì)對(duì)于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入具有重要的掌控作用。有時(shí)審計(jì)人員也會(huì)鉆法律的空子，做一些假賬，對(duì)企業(yè)與國(guó)家的利益造成了不利影響。為此提高審計(jì)人員的業(yè)務(wù)水平素質(zhì)無(wú)論是對(duì)預(yù)交所得稅的會(huì)計(jì)處理，還是對(duì)企業(yè)的其它日常經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的事務(wù)處理，都有著極其重要的作用。
2.充分利用綜合信息
通過(guò)稅收政務(wù)系統(tǒng)結(jié)合電子資料，針對(duì)同一企業(yè)納稅對(duì)象進(jìn)行對(duì)歷年來(lái)的數(shù)據(jù)展開(kāi)對(duì)比分析，從中發(fā)現(xiàn)異常問(wèn)題。加強(qiáng)外調(diào)工作，善于發(fā)現(xiàn)新問(wèn)題。如在交易中心進(jìn)行調(diào)查，通過(guò)信息媒體上刊登的廣告，扮演成購(gòu)房者的角色進(jìn)行實(shí)地查看，以多種方式了解、采集與之相關(guān)的開(kāi)發(fā)建設(shè)真實(shí)信息。
3.開(kāi)展審計(jì)實(shí)踐
（1）加強(qiáng)實(shí)物信息核查
實(shí)物信息核查堅(jiān)持重點(diǎn)抓住“四個(gè)環(huán)節(jié)”的原則，這四個(gè)環(huán)節(jié)分別是項(xiàng)目數(shù)量、開(kāi)發(fā)面積與地點(diǎn)、單位價(jià)格，具體涉及到各種協(xié)議文件資料，這些都可以作為實(shí)物信息核查的有力證據(jù)。
（2）明確提升選案環(huán)節(jié)針對(duì)性
對(duì)于避免預(yù)交所得稅虛征稅款的問(wèn)題，需要前期做好征管數(shù)據(jù)分析工作，這就要求以每年的最后一個(gè)月的稅收作為對(duì)比參照，以該月占據(jù)全年稅收的比例，進(jìn)行逐步的分析數(shù)據(jù)工作。如果在對(duì)數(shù)據(jù)篩查中發(fā)現(xiàn)一些電子數(shù)據(jù)在同一個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)多次，或者是在同一個(gè)月份當(dāng)中針對(duì)同一種稅款企業(yè)只進(jìn)行一次的申報(bào)繳納，當(dāng)出現(xiàn)了這些情況可判斷有不屬實(shí)現(xiàn)象的存在。
六、結(jié)論
綜上所述，本文從五個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中企業(yè)預(yù)交所得稅的會(huì)計(jì)處理展開(kāi)了論述。房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，對(duì)其成本核算有很多種方法手段，這也決定了其行業(yè)稅種的多樣性，同時(shí)多樣性也決定了在預(yù)交企業(yè)所得稅的時(shí)候出現(xiàn)了各種問(wèn)題。對(duì)于存在的問(wèn)題相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)與政府、稅務(wù)部門有全面的認(rèn)識(shí)，要加以采取有效的措施進(jìn)行改善，以保證國(guó)家稅收收支平衡，以將財(cái)政稅收使用做出合理的分配，用于為人民群眾謀福的事業(yè)當(dāng)中，以維護(hù)社會(huì)秩序的和諧穩(wěn)定。
參考文獻(xiàn)：
[1]趙磊. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)收款預(yù)計(jì)利潤(rùn)對(duì)所得稅的影響[J]. 財(cái)會(huì)月刊，2013，02：53-54.
政策拐點(diǎn) 未來(lái)政策仍將從緊
從經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)做出了密集的調(diào)整動(dòng)作：部分取消二手房交易的優(yōu)惠、提出遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭等，現(xiàn)在國(guó)家又提出了加強(qiáng)土地出讓收支的管理。因此，可以看出國(guó)家對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的不滿以及解決市場(chǎng)存在問(wèn)題的迫切性。
自2007年底起，為刺激我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，國(guó)家及各級(jí)政府相繼出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的政策。這些寬松政策刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速回暖及發(fā)展，但在回暖中也出現(xiàn)了老問(wèn)題，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲又成為市場(chǎng)健康發(fā)展的阻礙。從經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的密集調(diào)控表明：前期房地產(chǎn)行業(yè)的寬松政策將逐步收緊，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的氛圍將趨于緊張，下一階段行業(yè)又將進(jìn)人政策從緊期。
《通知》能夠抑制開(kāi)發(fā)商的拿地沖動(dòng)，但沒(méi)從根本解決問(wèn)題。 “首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50％”將對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力提出嚴(yán)重考驗(yàn)，能夠抑制開(kāi)發(fā)商的拿地沖動(dòng)。當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的動(dòng)力在于需求的旺盛及土地成本的推高等幾方面因素?！锻ㄖ吠ㄟ^(guò)提高首次繳納比例來(lái)調(diào)控開(kāi)發(fā)商的拿地行為，加大了行業(yè)的資金進(jìn)入壁壘及開(kāi)發(fā)商的拿地成本，防止低成本的圈地行為。
但是《通知》沒(méi)從根本解決我國(guó)地價(jià)高企的問(wèn)題。由于當(dāng)前我國(guó)土地轉(zhuǎn)讓收入歸地方財(cái)政所有，因此地方政府推高地價(jià)的意愿較為強(qiáng)烈。而《通知》僅從土地受讓人角度進(jìn)行調(diào)控，因此雖能抑制開(kāi)發(fā)商拿地的沖動(dòng)降低地價(jià)，但效果將不夠強(qiáng)烈。土地轉(zhuǎn)讓收入歸地方政府管理，其結(jié)果將是地方政府推高地價(jià)和房?jī)r(jià)的意愿較強(qiáng)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和保障性住房的意愿較弱。中央和地方政府問(wèn)的關(guān)系將是博弈而非合作。
行業(yè)吸引力下降 慎配個(gè)股
政策從緊，行業(yè)投資吸引力大幅下降。自從國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議把遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲作為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重點(diǎn)后。房地產(chǎn)行業(yè)的頭頂上就懸著達(dá)摩之劍。隨著未來(lái)一系列政策的落實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)寬松的政策氛圍將不再。劍落風(fēng)云起，房地產(chǎn)行業(yè)將重現(xiàn)上一輪調(diào)控對(duì)行業(yè)的負(fù)面影響。
一、基于成本限制的監(jiān)管部門收益最大化問(wèn)題
人總是面臨權(quán)衡取舍的，而會(huì)計(jì)規(guī)則的監(jiān)管部門在監(jiān)管問(wèn)題上也同樣面臨著決策問(wèn)題。一方面如果政府監(jiān)管部門進(jìn)行重點(diǎn)審查的范圍小，很顯然就不能發(fā)現(xiàn)很多企業(yè)的造假行為，從而減少了監(jiān)管部門所獲得的懲罰收入帶來(lái)的凈收益；另外一方面監(jiān)管需要成本，如果重點(diǎn)監(jiān)管的范圍很大的話，耗費(fèi)的成本也相當(dāng)高。在成本因素限制下，重點(diǎn)監(jiān)管范圍可以通過(guò)下面這樣一個(gè)模型確定：
考慮這樣一個(gè)模型：
1、假設(shè)市場(chǎng)上共有n家房地產(chǎn)企業(yè)，在一定期限內(nèi)（如一年）違規(guī)的企業(yè)數(shù)m是一個(gè)離散隨機(jī)變量，各房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)則執(zhí)行者違規(guī)是相互獨(dú)立的，其中有m家違規(guī)的概率是P（m），且P（m）=1（假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)數(shù)目m近似的服從possion分布，即m～P（?姿），?姿＝nPi其中Pi可以由歷史數(shù)據(jù)和經(jīng)驗(yàn)分析出來(lái)）。
2、假定會(huì)計(jì)規(guī)則違規(guī)者違背會(huì)計(jì)規(guī)則的行為，只要監(jiān)管部門通過(guò)追加監(jiān)管力度進(jìn)行監(jiān)管就能查出來(lái)。監(jiān)管部門查處一家違規(guī)能夠帶來(lái)的罰款凈收益為r，監(jiān)管部門成本為c。
在固定周期內(nèi)，為監(jiān)管部門決定一個(gè)監(jiān)管數(shù)量Q使得監(jiān)管部門的期望收益最大。當(dāng)Q≥m時(shí)，來(lái)自m家房地產(chǎn)企業(yè)的罰款凈收益為mr；而剩余的（Q－m）家，監(jiān)管部門耗用的成本為（Q－m）c。此時(shí)獲利期望為：
mr-c（Q-m）P（m）
當(dāng)Q＜m時(shí)，獲得來(lái)自監(jiān)管的Q家房地產(chǎn)企業(yè)的罰款收益為Qr。此時(shí)的獲利期望為：rQP（m）
所以監(jiān)管部門的總獲利期望為：
C（Q）＝mr-c（Q-m）P（m）＋rQP（m），這就是典型的“報(bào)童問(wèn)題”。
采用邊際分析法：
C（Q）＝C（Q+1）－C（Q）
＝mr-c（Q＋1-m）P（m）＋r（Q+1）P（m）－mr-c（Q-m）P（m）－rQP（m）
=rP（m）-P（m）
=r1-P（m）-cP（m）
=r1-P（m）
顯然，C（Q）與1-P（m）同號(hào)，且關(guān)于Q嚴(yán)格單調(diào)下降。
由于P（m）=1，所以，當(dāng)Q?邛n時(shí)，C（Q）?邛－c＜0。
c（0）=c（1）-c（0）=r1-P（0），與1-P（0）同號(hào)，當(dāng)P（0）＜時(shí)，c（0）＞0。隨著Q的增大，C（Q）從正值逐漸減小到負(fù)值。
設(shè)Q＝Q*時(shí)，c（Q*）=，則對(duì)于Q*有：c（Q*－1）＞0，c（Q*）≤0，從而，P（m）＜＜P（m）（1）
又因?yàn)閙～b（n，Pi），所以（1）式可以換算成：
＜
＜（2）
通過(guò)查possion分布累計(jì)概率值表，即可確定最優(yōu)的Q。因此，監(jiān)管部門選擇監(jiān)管的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目在這個(gè)范圍內(nèi)能達(dá)到收益最大化，也就是說(shuō)，在這個(gè)范圍內(nèi)進(jìn)行重點(diǎn)審查最有成效。
二、房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管建議
受到成本等因素的限制，監(jiān)管部門在監(jiān)管過(guò)程中不可能面面俱到。那么，監(jiān)管部門在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)管時(shí)，應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注哪些問(wèn)題呢？
房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性質(zhì)也使得房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真現(xiàn)象甚為嚴(yán)重。首先，房地產(chǎn)企業(yè)是非常典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，標(biāo)的大，開(kāi)發(fā)、銷售、結(jié)算的周期都比較長(zhǎng)，成本的發(fā)生是一個(gè)延續(xù)性的過(guò)程，時(shí)間跨度非常大。這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的核算比較困難，難以以一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行；其次，房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)資金一般都是以銀行貸款──間接融資為主。為了獲得貸款，房地產(chǎn)企業(yè)就必須使企業(yè)財(cái)務(wù)狀況保持良好，因此，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告進(jìn)行包裝也就成了理所當(dāng)然；再次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納的稅金種類多，計(jì)算復(fù)雜，因此，偷逃稅金方法也多種多樣。比如，通過(guò)把一些應(yīng)稅商品房變成免（減）稅“政策房”偷逃營(yíng)業(yè)稅，將《房屋租賃合同》變更為《倉(cāng)儲(chǔ)合同》以偷逃房產(chǎn)稅，對(duì)簽訂的各種經(jīng)濟(jì)合同不按規(guī)定繳納印花稅，等等。郯城縣審計(jì)局2005年審計(jì)公告2號(hào)文件顯示：錦業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司未提供賬簿資料；龍泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司少提企業(yè)所得稅10.8萬(wàn)元、土地增值稅6.7萬(wàn)元、印花稅1.2萬(wàn)元。萬(wàn)泰房地產(chǎn)有限公司賬面反映多交稅款為當(dāng)年多交的營(yíng)業(yè)稅24.5萬(wàn)元、城建稅1.2萬(wàn)元、教育費(fèi)附加0.7萬(wàn)元、土地增值稅1.8萬(wàn)元，共計(jì)28.2萬(wàn)元。因此，在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)管的過(guò)程中應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)問(wèn)題：
（一）房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算涉及到土地購(gòu)置成本、土地開(kāi)發(fā)成本、房屋建筑安裝工程成本、配套設(shè)施、“三費(fèi)”及開(kāi)發(fā)期間的稅費(fèi)等，而且各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，不確定性因素大。同一項(xiàng)目含有很多不同功能的建筑物，這些不同的建筑物在成本攤銷問(wèn)題上就值得商榷，而各建筑物的成本也因其功能不同有很大差異，簡(jiǎn)單的把成本按照比例攤銷的話就不能真實(shí)的反映各建筑物的成本，也不符合會(huì)計(jì)上的配比原則。只有按不同的功能對(duì)象確定其成本才有利于保證會(huì)計(jì)信息的可靠性。不過(guò)，在這一點(diǎn)上，新準(zhǔn)則有了很大進(jìn)展，強(qiáng)調(diào)了會(huì)計(jì)信息的可靠性，即要求投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值必須在其公允價(jià)值能夠取得并能可靠計(jì)量時(shí)才允許采用公允價(jià)值計(jì)量屬性。此外，由于房地產(chǎn)配套設(shè)施的建設(shè)可以與土地開(kāi)發(fā)同步進(jìn)行和不同步進(jìn)行，許多企業(yè)將尚未完工、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施隨意分?jǐn)偟缴唐贩块_(kāi)發(fā)成本中。實(shí)際上，對(duì)于這些配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，應(yīng)該分清受益對(duì)象來(lái)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。對(duì)于未開(kāi)發(fā)完成的應(yīng)該采用預(yù)提方法將其費(fèi)用預(yù)估到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本中，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，應(yīng)按照預(yù)估數(shù)與實(shí)際數(shù)差額按照規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。
（二）房地產(chǎn)銷售收入的確定。一方面由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的特殊性，其收入體現(xiàn)形式頗多。有自行開(kāi)發(fā)自行銷售的收入，有代建工程收入，出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品租金收入，等等。許多房地產(chǎn)企業(yè)就將此收入移花接木到彼收入上借以調(diào)節(jié)利潤(rùn)；另一方面房地產(chǎn)企業(yè)由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)值高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的方法，從而造成收款期與房屋交付期不一致，這就給企業(yè)有空可鉆。比如，有的企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目比較集中的情況下，就將已經(jīng)辦理了竣工驗(yàn)收手續(xù)但尚未交付的房地產(chǎn)確認(rèn)為收入。筆者認(rèn)為，不應(yīng)該以銷售收入的手續(xù)是否完成為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而更應(yīng)該關(guān)注交易在實(shí)質(zhì)上是否已經(jīng)完成。比如確認(rèn)是否存在與銷售產(chǎn)品所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬在實(shí)質(zhì)上是否轉(zhuǎn)移，供需雙方就已銷售的產(chǎn)品是否不存在重大異議為準(zhǔn)等。
（三）稅金是否遺漏和金額是否合理。房地產(chǎn)企業(yè)一直是全國(guó)各地拖欠稅收“黑名單”中的大戶，金額龐大。避稅也是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的主要原因之一。國(guó)稅局在2003年頒發(fā)的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售收入按15%的利潤(rùn)率征收企業(yè)所得稅”也一直未得以落實(shí)執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種主要有印花稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅以及企業(yè)所得稅。印花稅是房地產(chǎn)企業(yè)存在問(wèn)題較多的一個(gè)稅種，其中以購(gòu)銷合同的稅基問(wèn)題最為嚴(yán)重，很多企業(yè)對(duì)于在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目末期用于工程安裝的電梯購(gòu)買合同，小區(qū)內(nèi)健康器材等配套設(shè)施的合同視而不見(jiàn)。在對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行審查的過(guò)程中應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)長(zhǎng)期未賣房的現(xiàn)實(shí)狀況，因?yàn)楹芏嗥髽I(yè)將房產(chǎn)出租但仍然掛在存貨賬而偷逃稅款。此外，還要關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)是否通過(guò)出差補(bǔ)貼變相提高福利以偷逃個(gè)人所得稅，以及將應(yīng)稅收入長(zhǎng)期掛在“預(yù)收賬款”賬戶不予結(jié)轉(zhuǎn)為“經(jīng)營(yíng)收入”偷逃營(yíng)業(yè)稅和所得稅等情況。在很大一個(gè)程度上，會(huì)計(jì)人員處于主體行為，但是這都不是會(huì)計(jì)人員主觀意愿所為，而只是迫于領(lǐng)導(dǎo)的要求。就因?yàn)檫@樣一種違背原則的要求不僅給會(huì)計(jì)人員造成了很大的心理負(fù)罪感，侵犯了所有者的權(quán)益，也給國(guó)家?guī)?lái)一定的危害，使國(guó)家稅收流失。
（四）加大力度審查原始憑證。原始憑證故意失真幾乎是所有企業(yè)都存在的問(wèn)題。假發(fā)票漫天飛更是給原始憑證故意失真創(chuàng)造了條件。讓眾多投資者怦然心動(dòng)，打造出巨額利潤(rùn)的銀廣夏就是最好的寫(xiě)照，無(wú)視會(huì)計(jì)上對(duì)原始發(fā)票真實(shí)可靠的要求，原始憑證的填制要規(guī)范、數(shù)字要準(zhǔn)確更不用說(shuō)，其控股公司天津廣夏居然偽造了從原料購(gòu)進(jìn)到生產(chǎn)、銷售、出口的全部單據(jù)。
三、結(jié)束語(yǔ)
近幾年，我市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，大量資源與資金被房地產(chǎn)公司迅速消化，嚴(yán)格監(jiān)控房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)與資金已成為審計(jì)的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。筆者將近幾年參與的大型房地產(chǎn)公司審計(jì)項(xiàng)目中不斷摸索和實(shí)踐出的適合房地產(chǎn)公司審計(jì)的方法與各位讀者分享，不足之處敬請(qǐng)批評(píng)指正。
一、充分做好審前準(zhǔn)備，全盤掌控企業(yè)投資項(xiàng)目情況。首先應(yīng)充分收集審計(jì)期內(nèi)國(guó)家及地方對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)適用的相關(guān)政策制度。從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始，房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)均有直接約束和控制。近幾年，國(guó)家不斷出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)的政策，審計(jì)前應(yīng)熟讀相關(guān)規(guī)定，做到對(duì)政策制度基本了解。其次應(yīng)與被審計(jì)單位反復(fù)座談，了解公司近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略方向，項(xiàng)目基本情況，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的內(nèi)部程序，內(nèi)部制約與監(jiān)督手段等。第三，收集被審計(jì)單位審計(jì)期內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目資料及清單，清單中應(yīng)包括項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目性質(zhì)、地點(diǎn)、建筑面積、批準(zhǔn)概算、土地價(jià)格、建設(shè)資金、開(kāi)工日期、竣工日期、是否開(kāi)盤、房屋套數(shù)、已售套數(shù)、每平米均價(jià)、已售金額等內(nèi)容，通過(guò)分析清單，可以幫助審計(jì)人員事先全盤掌握公司審計(jì)期內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目情況，并初步確定審計(jì)重點(diǎn)。通常我們選擇資金量較大，建設(shè)周期較長(zhǎng)或銷售情況不佳的項(xiàng)目作為審計(jì)重點(diǎn)。
二、分析土地資源，評(píng)價(jià)發(fā)展?jié)摿?。房地產(chǎn)公司發(fā)展?jié)摿κ欠駨?qiáng)勁，通常取決于手中的土地資源是否充足，資金是否雄厚。一般我們通過(guò)審核公司摘地過(guò)程資料及項(xiàng)目可研分析報(bào)告，分析土地開(kāi)發(fā)價(jià)值，并實(shí)地檢查儲(chǔ)備土地的實(shí)際情況，走訪相同地塊的其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，分析評(píng)價(jià)可研報(bào)告是否貼合實(shí)際情況，評(píng)價(jià)公司預(yù)判房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的能力以及自身發(fā)展能力。
三、查閱審批及施工資料，分析建設(shè)周期是否正常，核查建設(shè)周期過(guò)長(zhǎng)的原因。我們?cè)?jīng)審計(jì)的某房地產(chǎn)公司就存在多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間超過(guò)10年，尋根究底，查出了該單位資金缺口較大，相關(guān)證件辦理不齊而無(wú)法開(kāi)工等問(wèn)題。另外，因開(kāi)發(fā)時(shí)間過(guò)于拖沓，導(dǎo)致該公司個(gè)別項(xiàng)目因國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的改變而中途擱置，不僅影響了公司的信譽(yù)與形象，更無(wú)效占用了大量資金，造成了國(guó)有資源的閑置。
四、對(duì)照銀行貸款協(xié)議查閱資金賬簿，核查貸款資金實(shí)際用途，有無(wú)混用貸款資金問(wèn)題，有無(wú)將銀行貸款用于支付土地出讓金問(wèn)題。房地產(chǎn)是一個(gè)高度資金密集型產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目投入需要巨額資金支持，通常情況下，開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)各種渠道籌措資金，其中以銀行貸款為主。銀行貸款協(xié)議書(shū)中均會(huì)明確注明資金的投向，所以審計(jì)人員應(yīng)查閱會(huì)計(jì)賬簿，逐項(xiàng)比對(duì)貸款資金的流向，對(duì)不符合銀行貸款約定內(nèi)容使用的資金應(yīng)予以披露和糾正。房地產(chǎn)企業(yè)往往因?yàn)橘Y金需求較大，忽略對(duì)貸款資金專項(xiàng)使用的約束管理，項(xiàng)目資金混用，甚至將貸款資金與企業(yè)流動(dòng)資金混用，貸款管理混亂。另外，按照中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》規(guī)定：商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。即企業(yè)銀行貸款均不能用于土地出讓金的繳納，這也是審計(jì)中應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)之一。
五、整體與分項(xiàng)分析相結(jié)合，核查項(xiàng)目資金需求，評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)通常投資資金額巨大，資金周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)，變現(xiàn)能力較差，且較易受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高于其他行業(yè)。審計(jì)中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)公司各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金缺口，一般用計(jì)劃投資額或合同金額與實(shí)際已投入資金的差額對(duì)比項(xiàng)目目前可支配資金額分析得出。這一對(duì)比分析過(guò)程還要結(jié)合國(guó)家地方相關(guān)政策，按照資金需求的輕重緩急予以綜合分析。例如，土地出讓金的繳納一般限制較嚴(yán)格，企業(yè)須用自有資金支付，如果企業(yè)自有資金較少，貸款資金較充裕，仍然說(shuō)明該企業(yè)存在資金風(fēng)險(xiǎn)。另外，審計(jì)人員也要結(jié)合銀行貸款協(xié)議對(duì)企業(yè)貸款的償還能力進(jìn)行審查，主要是結(jié)合還款方式和時(shí)間對(duì)應(yīng)審查企業(yè)資金鏈的連續(xù)性，評(píng)價(jià)籌資風(fēng)險(xiǎn)。
六、審核分析房屋銷售情況，查看有無(wú)捂盤惜售問(wèn)題，有無(wú)低于市場(chǎng)價(jià)格出售房屋問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)一般都會(huì)詳細(xì)記錄房屋銷售的各種細(xì)節(jié)，這些信息有時(shí)會(huì)以紙質(zhì)方式記錄，審計(jì)人員需在訪談過(guò)程中有策略的引導(dǎo)對(duì)方說(shuō)出記錄內(nèi)容和存放地點(diǎn)，以便獲取第一手資料。這些資料中往往會(huì)為審計(jì)人員提供較多信息，如樓盤實(shí)際成交信息、成本價(jià)、實(shí)際成交價(jià)、購(gòu)房人信息等。我們可以從中分析出樓盤中的樓王等位置以及結(jié)構(gòu)、朝向較好的房屋是否存在捂盤惜售現(xiàn)象，是否存在低于市場(chǎng)價(jià)甚至于成本價(jià)銷售的內(nèi)部交易問(wèn)題。我們?cè)么朔椒ú槌瞿撤康禺a(chǎn)公司將項(xiàng)目中的樓王以低于成本價(jià)格銷售給關(guān)系單位，造成了國(guó)有資產(chǎn)的損失。有時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)用精裝修等手段變相將房屋低價(jià)出售給關(guān)系戶，審計(jì)人員需要調(diào)閱售房合同、物業(yè)合同等協(xié)議資料，并與財(cái)務(wù)記錄相結(jié)合進(jìn)行分析，同時(shí)配合實(shí)地勘察發(fā)現(xiàn)違規(guī)問(wèn)題。有的開(kāi)發(fā)商會(huì)為避稅，而通過(guò)暫時(shí)隱藏銷售情況，將房屋收入暫緩入賬。例如，審計(jì)中我們走訪了已出售項(xiàng)目的物業(yè)公司，調(diào)閱了業(yè)主入住證明資料，物業(yè)費(fèi)繳納資料等，以核實(shí)銷售記錄是否與實(shí)際業(yè)主收房情況一致，結(jié)果我們查出共有45套已售房屋未計(jì)入銷售臺(tái)賬，近2億元收入未及時(shí)入賬。
七、分析工程資料，檢查資料的完整性，評(píng)價(jià)內(nèi)控的嚴(yán)謹(jǐn)性，審核招投標(biāo)過(guò)程是否符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，洽商變更及結(jié)算中是否存在舞弊。通常我們會(huì)對(duì)項(xiàng)目從立項(xiàng)直至竣工結(jié)算的整個(gè)過(guò)程進(jìn)行內(nèi)部控制流程審計(jì)，查看項(xiàng)目實(shí)施流程是否符合企業(yè)內(nèi)部相關(guān)要求，內(nèi)控設(shè)計(jì)及運(yùn)行是否有效。這一過(guò)程的檢查包括：時(shí)間是否符合先后順序，是否逆程序進(jìn)行；施工方資質(zhì)驗(yàn)證；審核過(guò)程是否按照公司內(nèi)控管理流程進(jìn)行，相關(guān)負(fù)責(zé)人是否全部簽字確認(rèn)；招投標(biāo)過(guò)程是否符合有關(guān)規(guī)定；中標(biāo)金額與內(nèi)容是否與合同約定相符；備案合同是否與實(shí)際執(zhí)行合同一致；結(jié)算方式是否與備案合同約定一致；洽商變更是否經(jīng)過(guò)施工方、監(jiān)理方和甲方共同確認(rèn)，變更內(nèi)容是否真實(shí)合理；付款依據(jù)是否充分；施工過(guò)程中有無(wú)損失浪費(fèi)現(xiàn)象等。審計(jì)中我們發(fā)現(xiàn)有的開(kāi)發(fā)商為回避招投標(biāo)環(huán)節(jié)，而將施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在200萬(wàn)元人民幣以上的項(xiàng)目分解成若干小項(xiàng)目，這是國(guó)家招投標(biāo)法明令禁止的，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注；有時(shí)開(kāi)發(fā)商會(huì)因?yàn)楣て诰o張而先開(kāi)工后招標(biāo)，這種虛假招標(biāo)的問(wèn)題可以通過(guò)審查招標(biāo)資料和施工日志對(duì)比查驗(yàn)出來(lái)；還有開(kāi)發(fā)商背離備案合同，與施工方另行簽訂施工協(xié)議，這也可以通過(guò)調(diào)閱2份合同審核查出；另外，在洽商變更中也會(huì)出現(xiàn)高于市場(chǎng)報(bào)價(jià)或重復(fù)建設(shè)以獲得額外工程款的問(wèn)題，這就需要通過(guò)協(xié)查和實(shí)地踏勘查驗(yàn)。上述審查過(guò)程較為專業(yè)，審計(jì)部門可以根據(jù)審計(jì)人員實(shí)際情況外聘專家配合實(shí)施。
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的現(xiàn)狀分析
財(cái)務(wù)成本核算缺乏真實(shí)性、及時(shí)性，影響了科學(xué)決策①設(shè)立成本核算對(duì)象時(shí)不夠規(guī)范，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)，往往成片分期開(kāi)發(fā)，而且建筑產(chǎn)品是非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，許多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有能夠根據(jù)產(chǎn)品特點(diǎn)合理確定核算對(duì)象；②建設(shè)部門和財(cái)務(wù)部門對(duì)建造成本的確認(rèn)和計(jì)量存在著差異,造成了對(duì)成本管理財(cái)務(wù)賬面與實(shí)物數(shù)量不符的現(xiàn)象；③成本費(fèi)用分?jǐn)傠S意性過(guò)高,造成工程成本核算脫離了經(jīng)營(yíng)實(shí)際；④成本核算與施工進(jìn)程不同步，造成核算結(jié)果滯后于工程進(jìn)度，財(cái)務(wù)成本信息不夠準(zhǔn)確、及時(shí)，影響了決策者判斷。
財(cái)務(wù)成本管理控制意識(shí)淡薄開(kāi)發(fā)初期房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤(rùn)使管理者和員工忽視了財(cái)務(wù)成本管理的重要性，不論成本高低都能盈利，形成粗放經(jīng)營(yíng)的局面。從全局和戰(zhàn)略的角度認(rèn)識(shí)到精細(xì)化的管理模式，是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)所必然經(jīng)歷的轉(zhuǎn)變。
財(cái)務(wù)成本管理措施和管理方法落后房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的方法分析，主要是利用財(cái)務(wù)管理部門的決算報(bào)告為依據(jù)。按照此方法即使分析過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，由于項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)施，已經(jīng)無(wú)法進(jìn)行相關(guān)的彌補(bǔ)工作。不能及時(shí)進(jìn)行事前預(yù)測(cè)和事中控制，財(cái)務(wù)成本核算顯得很被動(dòng)。如果財(cái)務(wù)成本在賬面上出現(xiàn)失控狀況，則無(wú)法挽回已經(jīng)產(chǎn)生的損失，沒(méi)有真正實(shí)現(xiàn)核算型財(cái)務(wù)成本管理向管理型財(cái)務(wù)成本管理的轉(zhuǎn)換。
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理及控制的方法策略
積極構(gòu)建全面預(yù)算管理體系房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括：全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的考核與分析。
全面預(yù)算模式根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)，建議采用以項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為預(yù)算對(duì)象，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對(duì)各責(zé)任中心的年度資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后，根據(jù)整體資金狀況，對(duì)企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的年度規(guī)劃。年度責(zé)任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上，將整體計(jì)劃與目標(biāo)層層分解至各責(zé)任中心。各責(zé)任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位，負(fù)責(zé)編制、組織、匯總和完成本責(zé)任中心的年度項(xiàng)目預(yù)算及資金預(yù)算，從而保證公司預(yù)算總目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個(gè)責(zé)任中心通過(guò)建立責(zé)任中心預(yù)算報(bào)表體系，及時(shí)將實(shí)際經(jīng)營(yíng)信息向上一級(jí)責(zé)任中心反饋，以此實(shí)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。
預(yù)算的編制與執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過(guò)程，需要上下互動(dòng)，反復(fù)溝通。預(yù)算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個(gè)責(zé)任中心的負(fù)責(zé)人，他們需要嚴(yán)格按照預(yù)算控制實(shí)際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來(lái)，如果某項(xiàng)實(shí)際業(yè)務(wù)是預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)，則可按照正常的審批程序進(jìn)行；如果該業(yè)務(wù)是屬于預(yù)算外的業(yè)務(wù)，則需要按特定程序報(bào)至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批，并說(shuō)明理由。這樣，能夠有效地控制預(yù)算外支出，增強(qiáng)企業(yè)的控制能力。
預(yù)算的考核與分析房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評(píng)，這是指：每個(gè)月各責(zé)任中心均要對(duì)各自預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析，房地產(chǎn)企業(yè)母公司進(jìn)行匯總和分析總結(jié)，召開(kāi)月度分析會(huì)議并查找出現(xiàn)的問(wèn)題及原因。每季度按各責(zé)任中心該季度累計(jì)的預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況，根據(jù)設(shè)定的績(jī)效指標(biāo)對(duì)其業(yè)績(jī)進(jìn)行考核，再與激勵(lì)和薪酬制度結(jié)合起來(lái)。每年度終了房地產(chǎn)企業(yè)需對(duì)全年的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行整體分析，總結(jié)主要的問(wèn)題，并制定和修正下年度的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，指導(dǎo)下年度預(yù)算編制和責(zé)任中心預(yù)算目標(biāo)的分解。
完善現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理體系
完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系①科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和管理控制要求，科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目。如在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對(duì)象，保證按產(chǎn)品名稱或樓號(hào)進(jìn)行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的歸集；在開(kāi)發(fā)成本和銷售收入科目中，根據(jù)產(chǎn)品或樓號(hào)設(shè)置土地費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目、前期費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目等各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用項(xiàng)目，細(xì)化成本對(duì)象，以便于進(jìn)行不同產(chǎn)品的盈利能力分析。②統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算程序。企業(yè)的會(huì)計(jì)科目設(shè)置要保持統(tǒng)一，在此基礎(chǔ)上增加適當(dāng)?shù)撵`活性；會(huì)計(jì)單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一；財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、財(cái)務(wù)處理程序、結(jié)賬與會(huì)計(jì)報(bào)表編制和上報(bào)程序要保持統(tǒng)一。
建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)的主要任務(wù)是設(shè)立責(zé)任中心。責(zé)任中心是指按照管理目標(biāo)，根據(jù)各職能部門、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé)，將其分別確定為成本中心、利潤(rùn)中心和投資中心。責(zé)任中心管理是按照每個(gè)責(zé)任中心的職責(zé)分別確定其績(jī)效考核指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、辦法，并通過(guò)責(zé)任中心績(jī)效報(bào)告的形式動(dòng)態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和每年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況，進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績(jī)進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。同時(shí)，設(shè)置科學(xué)的管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系，向管理層及時(shí)反饋銷售進(jìn)度、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、項(xiàng)目管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經(jīng)營(yíng)決策行為。
健全預(yù)算會(huì)計(jì)體系，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算會(huì)計(jì)體系主要包括項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算兩項(xiàng)內(nèi)容。項(xiàng)目預(yù)算是企業(yè)以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為預(yù)算對(duì)象，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行整體預(yù)算。資金預(yù)算是指公司在對(duì)各責(zé)任中心的資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后，根據(jù)資金狀況，對(duì)企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的規(guī)劃。企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)圍繞目標(biāo)利潤(rùn)編制預(yù)計(jì)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表，構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。同時(shí)要加強(qiáng)管理，堅(jiān)持月度分析、季度考核、年度總評(píng)相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則，定期檢查、嚴(yán)格考核、落實(shí)責(zé)任、兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲措施，形成以財(cái)務(wù)制度對(duì)經(jīng)濟(jì)行為定性約束、以財(cái)務(wù)預(yù)算為主對(duì)經(jīng)濟(jì)行為定量約束的格局。
強(qiáng)化資金管理在資金籌措方面，首先要加強(qiáng)企業(yè)信用管理，信用良好的企業(yè)將能獲得條件優(yōu)厚的長(zhǎng)期低息貸款，企業(yè)將會(huì)有更多的資金開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目，有利于做大做強(qiáng)。其次資金籌措要有計(jì)劃，根據(jù)企業(yè)實(shí)際需要選擇適合的資金來(lái)源。在資金使用方面要加強(qiáng)管理，加快資金周轉(zhuǎn)。防止企業(yè)過(guò)度預(yù)支資金，否則一旦發(fā)生債務(wù)危機(jī)就會(huì)危及到企業(yè)生存。嚴(yán)格控制管理費(fèi)用支出。
加強(qiáng)財(cái)務(wù)制度建設(shè)，完善內(nèi)部審計(jì)制度房地產(chǎn)企業(yè)在制定財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循針對(duì)性、可操作性和強(qiáng)制性原則，制定一套符合企業(yè)實(shí)際的財(cái)務(wù)制度：一是要設(shè)立專門的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)企業(yè)的資金融通、現(xiàn)金出納、財(cái)務(wù)管理、工資核算、固定資產(chǎn)等的預(yù)算編制、決算實(shí)施工作；二是要制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理制度，如現(xiàn)金、采購(gòu)、報(bào)銷、稽核等制度，實(shí)行財(cái)務(wù)管理規(guī)范化和制度化；三是要具備相應(yīng)的考核制度，強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制。內(nèi)部審計(jì)工作要從事后的財(cái)務(wù)收支審計(jì)向經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、管理審計(jì)、內(nèi)部控制制度評(píng)價(jià)、工程項(xiàng)目預(yù)（決）算審計(jì)、專項(xiàng)審計(jì)等領(lǐng)域發(fā)展。要善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)提出解決問(wèn)題的措施，從而提高整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。
調(diào)整并優(yōu)化資金管理體制，完善資金管理系統(tǒng)
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集度高的行業(yè)，加強(qiáng)資金管理尤為重要。資金管理體制的優(yōu)化應(yīng)當(dāng)從資金預(yù)算管理、信息化管理以及資金籌集等工作的日常管理進(jìn)行切入。將企業(yè)的一切資金收支都納入到預(yù)算體系當(dāng)中，并將不同的預(yù)算資金規(guī)劃進(jìn)行結(jié)合，通過(guò)對(duì)會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)與網(wǎng)上信息系統(tǒng)的利用，建立起包含資金預(yù)算管理系統(tǒng)、資金結(jié)算管理系統(tǒng)、資金分析決策管理系統(tǒng)以及資金全程預(yù)警系統(tǒng)在內(nèi)的信息化資金管理平臺(tái)。首先應(yīng)將資金管理納入全面預(yù)算管理體系，通過(guò)與項(xiàng)目預(yù)算和責(zé)任中心預(yù)算相結(jié)合的資金預(yù)算，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)資金需求較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)與動(dòng)態(tài)調(diào)度；通過(guò)對(duì)資金預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況的分析，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用進(jìn)行及時(shí)反饋和修正。其次，建立適應(yīng)于企業(yè)規(guī)模的資金控制模式，大型房地產(chǎn)企業(yè)、二級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司眾多，會(huì)計(jì)主體數(shù)量較大，適應(yīng)于資金調(diào)度中心模式；中小型房地產(chǎn)企業(yè)，則可選用資金監(jiān)控模式。管理目標(biāo)是提高資金利用效率，降低資金使用成本。
實(shí)行全過(guò)程成本控制，對(duì)成本控制的重點(diǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行強(qiáng)化管理
當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有真正在財(cái)務(wù)成本管理過(guò)程中實(shí)現(xiàn)全過(guò)程、全員、全方位、全要素的管理，有些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)成本管理的認(rèn)識(shí)不夠，認(rèn)為財(cái)務(wù)成本管理的重點(diǎn)是在設(shè)計(jì)階段，而忽視項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的財(cái)務(wù)成本控制；還有部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為財(cái)務(wù)成本管理的關(guān)鍵是材料和設(shè)備，只要把材料和設(shè)備管理好就能很好的控制項(xiàng)目成本。這些觀點(diǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理過(guò)程中都存在很大的問(wèn)題，不能全方位、全要素的對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行控制。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步趨于理性發(fā)展，房地建筑經(jīng)濟(jì)與管理產(chǎn)企業(yè)只有實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的管理模式，才能適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的要求，哪怕是微小的成本也要在成本策略中考慮。同時(shí)成本要素統(tǒng)計(jì)過(guò)程中要堅(jiān)持全面性原則，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施周期長(zhǎng)，企業(yè)的成本與企業(yè)全體員工都存在緊密的關(guān)系，企業(yè)在財(cái)務(wù)成本管理過(guò)程中只有實(shí)現(xiàn)全面管理，才能保證成本管理的合理性、有效性。對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理及控制工作中的重點(diǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行強(qiáng)化管理，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)投資決策成本進(jìn)行強(qiáng)化控制，加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃和設(shè)計(jì)成本的有效管理、不斷完善對(duì)投招標(biāo)成本的規(guī)范化管理和控制，進(jìn)而對(duì)變更簽證成本進(jìn)行強(qiáng)化性控制，以便于通過(guò)對(duì)不同控制要點(diǎn)的把握、管理與控制，切實(shí)優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理和控制工作，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益都得到提升。
建立健全成本管理的激勵(lì)機(jī)制
【關(guān)鍵詞】新形勢(shì)；房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；問(wèn)題；措施
一、引言
《內(nèi)部控制基本規(guī)范》所稱的內(nèi)部控制是由企業(yè)董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層和全體員工實(shí)施的、旨在實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)的過(guò)程。內(nèi)部控制是現(xiàn)代企業(yè)加強(qiáng)管理，提高經(jīng)營(yíng)效率，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)方針和目標(biāo)的有效工具和手段，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)尤為如此。隨著國(guó)內(nèi)外形勢(shì)的不斷變化，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的環(huán)境面臨著巨大的挑戰(zhàn)：融資環(huán)境惡化、銀行銀根緊縮、政策監(jiān)管力度不斷加大、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈、開(kāi)發(fā)成本不斷上升等等。面對(duì)這種新形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)只有加強(qiáng)與改進(jìn)內(nèi)部控制，不斷提高經(jīng)營(yíng)管理水平，及時(shí)地調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，將外部危機(jī)努力轉(zhuǎn)化為發(fā)展機(jī)遇?？傮w上講，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)都能加強(qiáng)內(nèi)部控制制度的建立健全工作，但是隨著內(nèi)外形勢(shì)的變化，許多房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制方面都暴露出一些問(wèn)題，發(fā)現(xiàn)這些問(wèn)題并加以解決已成為當(dāng)前諸多房地產(chǎn)企業(yè)的重要課題。為此，本文首先概括了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的特點(diǎn)，接著對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的主要問(wèn)題進(jìn)行了分析，然后針對(duì)這些問(wèn)題提出了一些解決對(duì)策，最后得出本文的結(jié)論。
二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的特點(diǎn)
要想加強(qiáng)與完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度，首先得深入了解房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制呈顯出以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：
（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的涉及面廣而復(fù)雜
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容較為復(fù)雜，涉及的相關(guān)利益都較多，從而導(dǎo)致其內(nèi)部控制涉及面廣，控制相對(duì)復(fù)雜。房地產(chǎn)業(yè)屬于項(xiàng)目主導(dǎo)型行業(yè)，其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容主要有：土地的開(kāi)發(fā)與建設(shè)；房屋的開(kāi)發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營(yíng)；代建工程的開(kāi)發(fā)等，再加上項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，地域性強(qiáng)，籌資額較大，資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，涉及環(huán)節(jié)多、部門多。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中涉及到投資者、債權(quán)者、企業(yè)職工、承包單位、被遷單位和居民、勘察設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)單位、房屋購(gòu)買者、土地轉(zhuǎn)讓單位、工商、稅務(wù)、各上級(jí)管理部門等等多個(gè)政府部門、企事業(yè)單位及個(gè)人。不言而喻，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的涉及面越廣，相應(yīng)的內(nèi)部控制的涉及面也就越廣。由于房地產(chǎn)企業(yè)既要從事商品的開(kāi)發(fā)，又要從事商品的經(jīng)營(yíng)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制不僅涉及生產(chǎn)領(lǐng)域的，還要涉及銷售及售后服務(wù)領(lǐng)域。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收預(yù)付、應(yīng)收應(yīng)付、營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)分配等財(cái)務(wù)關(guān)系都較為復(fù)雜，無(wú)形中也加大了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的涉及面。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)突出
房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資數(shù)額巨大，動(dòng)輒需要幾百萬(wàn)、上千萬(wàn)、甚至上億元的資金。資金是房地產(chǎn)企業(yè)生命之所系，當(dāng)然也就成為房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制重點(diǎn)。但在整個(gè)工程項(xiàng)目管理的實(shí)務(wù)中，如何籌集和使用資金并不是一件簡(jiǎn)單的事情，房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中復(fù)雜性、長(zhǎng)期性都加大了房地產(chǎn)企業(yè)資金管控難度。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理難度也大。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本大體可以分為六大部分：土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營(yíng)銷成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本。有些成本在項(xiàng)目初期可大體確定，波動(dòng)幅度較?。挥行┏杀緯?huì)因?yàn)轫?xiàng)目涉及眾多復(fù)雜因素出現(xiàn)前后預(yù)測(cè)差異較大的情況。如何采取有效措施對(duì)開(kāi)發(fā)成本加以控制，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)并不是一件容易的事。房地產(chǎn)企業(yè)的資金控制與成本控制是企業(yè)業(yè)務(wù)層面控制的重點(diǎn)也是難點(diǎn)。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制執(zhí)行難度大
房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模一般較大，可能有多個(gè)子公司、分公司、項(xiàng)目部等。很多房地產(chǎn)企業(yè)為了項(xiàng)目管理上的方便，往往沒(méi)有給子公司、分公司、項(xiàng)目部給予統(tǒng)一明確的財(cái)務(wù)授權(quán)機(jī)制。有些房地產(chǎn)企業(yè)的二級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司就各自為政、自成體系，母公司無(wú)法有效地進(jìn)行管理，集團(tuán)管理控制能力下降，一些內(nèi)部控制制度無(wú)法執(zhí)行到位；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制易受外部因素干預(yù)。房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能遇到各種非可控因素的干預(yù)：市政規(guī)劃調(diào)整、產(chǎn)業(yè)政策改變或調(diào)整、市場(chǎng)和行業(yè)形勢(shì)多變等等，這些風(fēng)險(xiǎn)因素都會(huì)或多或少地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行產(chǎn)生干擾，往往使原先制定的各項(xiàng)內(nèi)部控制制度因外部干擾而半途而廢。
三、目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的主要問(wèn)題
從當(dāng)前現(xiàn)況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制普遍存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：
（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境不太理想
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境還存有一些不足的方面，具體表現(xiàn)為：①對(duì)內(nèi)部控制認(rèn)識(shí)不到位。目前，我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制的意識(shí)還不夠強(qiáng)：有些房地產(chǎn)企業(yè)片面地認(rèn)為會(huì)計(jì)控制就是內(nèi)部控制，未能全面理解房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng)的含義；有些房地產(chǎn)企業(yè)“重業(yè)務(wù)，輕內(nèi)控”，認(rèn)為內(nèi)部控制不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而且需要多設(shè)置人員崗位，增加辦事環(huán)節(jié)和程序，對(duì)內(nèi)部控制有抵觸情緒，沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到建立健全內(nèi)部控制制度的重要性。②法人治理結(jié)構(gòu)“形似神離”。近年來(lái)，我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)雖然也建立了法人治理結(jié)構(gòu)，但并未達(dá)到內(nèi)部權(quán)力制衡的效果。很多房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理由一人兼任，董事?lián)伪O(jiān)事的也屢見(jiàn)不鮮。這種情況下，股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)形同虛設(shè)，沒(méi)有真正發(fā)揮公司治理應(yīng)有的作用。③人力資源機(jī)制不完善。一些房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源政策還存在著“論資排輩”、“吃大鍋飯”的現(xiàn)象，沒(méi)有根據(jù)當(dāng)前時(shí)展的要求，制定科學(xué)合理的人力資源政策，嚴(yán)重阻礙了員工工作、學(xué)習(xí)以及參與內(nèi)部管理的積極性。④企業(yè)文化還不能發(fā)揮應(yīng)有的作用。不可否認(rèn)，企業(yè)文化已被越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)所認(rèn)可，有些房地產(chǎn)企業(yè)也投入了相當(dāng)大的人力與物力到企業(yè)文化建設(shè)當(dāng)中。但現(xiàn)實(shí)是很多房地產(chǎn)企業(yè)未將企業(yè)文化與內(nèi)部控制制度有效地結(jié)合起來(lái)，企業(yè)文化只是停留在口號(hào)上或者表面上，沒(méi)有形成具有鮮明特色的企業(yè)理念，更沒(méi)有深入到房地產(chǎn)企業(yè)員工的內(nèi)心里，無(wú)法對(duì)員工成有效的影響與制約。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理能力不強(qiáng)
2008年金融危機(jī)爆發(fā)以后，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)都能有針對(duì)性地臨時(shí)設(shè)立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)來(lái)加強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理，以應(yīng)對(duì)金融危機(jī)所帶來(lái)的影響，這種現(xiàn)象說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)內(nèi)部控制只是一種“救火式”的管理，而非“防火式”，更談不上風(fēng)險(xiǎn)管理工作的長(zhǎng)效機(jī)制。在當(dāng)今全球經(jīng)濟(jì)一體化日益加速的背景下，全球的所有企業(yè)，無(wú)論規(guī)模、結(jié)構(gòu)、性質(zhì)或所屬行業(yè)，在其內(nèi)部的所有層面都面臨著風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。但由于我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在近幾年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中都是盈利的，這就使得許多房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)逐步下降，放松了風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)，致使有些房地產(chǎn)企業(yè)遇到風(fēng)險(xiǎn)時(shí)毫無(wú)應(yīng)對(duì)措施，風(fēng)險(xiǎn)管理一片空白。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制措施不健全
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制措施不健全，有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的措施只是在相關(guān)會(huì)計(jì)制度的基礎(chǔ)上加以補(bǔ)充與修改，在一定程度上存在以企業(yè)會(huì)計(jì)制度代替企業(yè)內(nèi)部控制制度的傾向，混淆了內(nèi)部會(huì)計(jì)控制與內(nèi)部控制的關(guān)系；有些房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)內(nèi)部控制時(shí)沒(méi)有考慮到自身的規(guī)模、業(yè)務(wù)性質(zhì)等實(shí)際情況，生搬硬套其他行業(yè)的內(nèi)部控制制度，造成內(nèi)部控制措施不切實(shí)際，內(nèi)部控制制度執(zhí)行不力，使內(nèi)部控制制度流于形式，失去了應(yīng)有的剛性和嚴(yán)肅性。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)的信息和溝通系統(tǒng)不完善
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立信息與溝通制度，明確內(nèi)部控制相關(guān)信息的收集、處理和傳遞程序，確保信息及時(shí)溝通，促進(jìn)內(nèi)部控制有效運(yùn)行。然而我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)在信息與溝通系統(tǒng)建設(shè)與完善方面還不到位，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：①內(nèi)部控制制度建設(shè)滯后于時(shí)代的要求。目前經(jīng)濟(jì)全球化與互聯(lián)網(wǎng)迅猛發(fā)展，使得企業(yè)網(wǎng)絡(luò)辦公已經(jīng)得到普及，這些都要求房地產(chǎn)企業(yè)制定出能適應(yīng)這個(gè)新形勢(shì)發(fā)展要求的內(nèi)部控制制度，可是很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度仍是以前所定的幾條，未能對(duì)其進(jìn)行及時(shí)的修改、充實(shí)。②網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下的企業(yè)信息系統(tǒng)安全措施不健全。雖然有很多房地產(chǎn)企業(yè)采用網(wǎng)絡(luò)化辦公，加強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)的信息和溝通系統(tǒng)的建設(shè)，但是網(wǎng)絡(luò)是一個(gè)開(kāi)放的環(huán)境，在這個(gè)環(huán)境中一切信息在理論上都是可以被訪問(wèn)到的。因此，網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下的企業(yè)信息系統(tǒng)很有可能遭受非法訪問(wèn)甚至黑客或病毒的侵?jǐn)_，這種攻擊可能來(lái)自于系統(tǒng)外部，也可能來(lái)自系統(tǒng)內(nèi)部，而且一旦發(fā)生將造成巨大的損失，但很多房地產(chǎn)企業(yè)只建立了數(shù)據(jù)備份制度，沒(méi)有建立防止黑客或病毒的侵?jǐn)_的安全措施與相應(yīng)的應(yīng)急制度。③企業(yè)反舞弊機(jī)制形同虛設(shè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)雖然設(shè)立了專門的反舞弊機(jī)構(gòu)、舉報(bào)專線與舞弊案件的舉報(bào)、調(diào)查、處理、報(bào)告和補(bǔ)救程序，但是真正有效執(zhí)行的企業(yè)很多，從而導(dǎo)致企業(yè)反舞弊機(jī)制形同虛設(shè)。
（五）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)督?jīng)]有形成合力
內(nèi)部監(jiān)督是企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制建立與實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，評(píng)價(jià)內(nèi)部控制的有效性，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的內(nèi)部控制缺陷，及時(shí)加以改進(jìn)，是實(shí)施內(nèi)部控制的重要保證。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督主要依靠?jī)?nèi)部審計(jì)部門（或類似機(jī)構(gòu)）來(lái)實(shí)現(xiàn)，但大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)管理者對(duì)內(nèi)部審計(jì)重視不夠，或存在觀念上的誤解，導(dǎo)致內(nèi)部審計(jì)工作難以開(kāi)展，有的房地產(chǎn)企業(yè)甚至從未開(kāi)展過(guò)內(nèi)部審計(jì)活動(dòng)；有些房地產(chǎn)企業(yè)不設(shè)立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)或?qū)嶋H上與財(cái)務(wù)部門重合，內(nèi)部審計(jì)在形式上就缺乏應(yīng)有的獨(dú)立性。這些都大大降低了內(nèi)部審計(jì)的作用，使得內(nèi)部監(jiān)督?jīng)]有起到應(yīng)有的監(jiān)督管理效果。另外，內(nèi)部監(jiān)督本應(yīng)作為外部監(jiān)督的有力配合與支持，但現(xiàn)實(shí)中因財(cái)政、審計(jì)、稅務(wù)、證券監(jiān)管等外部監(jiān)督部門的各種監(jiān)督功能交叉，標(biāo)準(zhǔn)不一，再加上分散管理，監(jiān)督主體之間缺乏橫向的信息溝通，內(nèi)外部監(jiān)督未能形成有效的監(jiān)督合力。
（六）房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人員素質(zhì)不能滿足內(nèi)部控制發(fā)展的要求
新形勢(shì)的發(fā)展對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)和執(zhí)行內(nèi)部控制制度的全體員工提出了更高的要求。但是目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的中高層管理人員及員工的素質(zhì)從總體講并不是太高的，還不能滿足現(xiàn)代內(nèi)部控制發(fā)展對(duì)他們提出的要求。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的員工只局限于對(duì)本職崗位的工作，參與內(nèi)部控制管理的意識(shí)淡薄，對(duì)內(nèi)部控制的意義、作用等方面知之甚少，致使內(nèi)部控制的作用得不到全面發(fā)揮。另外，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在忽視對(duì)員工進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)的現(xiàn)象，大部分房地產(chǎn)企業(yè)員工，尤其是基層人員得不到有效的培訓(xùn)，專業(yè)水平很難適應(yīng)內(nèi)部控制管理的發(fā)展要求。
四、解決我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在問(wèn)題的對(duì)策與建議
面對(duì)上述存在的問(wèn)題，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合有關(guān)部門內(nèi)控規(guī)范的要求，努力建立完善的內(nèi)部控制制度。筆者認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從以下幾方面加以改進(jìn)，以不斷地完善與創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制：
（一）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境
任何企業(yè)的控制活動(dòng)都存在于一定的控制環(huán)境之中，只有建立良好的內(nèi)部控制環(huán)境才能保證制度的真正落實(shí)，才能真正達(dá)到內(nèi)部控制的目的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身規(guī)模、業(yè)務(wù)特點(diǎn)等方面的實(shí)際情況，從以下幾個(gè)方面優(yōu)化內(nèi)部控制環(huán)境：①努力提高企業(yè)全體員工對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)程度，增強(qiáng)內(nèi)部控制意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)員工內(nèi)部控制的培訓(xùn)，讓工作人員正確理解內(nèi)部控制的目標(biāo)和含義，重視內(nèi)部控制在企業(yè)管理活動(dòng)中的重要地位，樹(shù)立全面控制的概念。只有房地產(chǎn)企業(yè)全體員工認(rèn)識(shí)上得到了提高，房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)業(yè)務(wù)部門或人員才能真正的貫徹企業(yè)各項(xiàng)內(nèi)部控制制度。②完善房地產(chǎn)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，為內(nèi)部控制的有效運(yùn)行提供制度保障。房地產(chǎn)企業(yè)要努力解決董事會(huì)弱、經(jīng)理班子強(qiáng)、監(jiān)事會(huì)行同虛設(shè)等治理結(jié)構(gòu)中存在的主要問(wèn)題，加強(qiáng)董事會(huì)在公司治理結(jié)構(gòu)中的主導(dǎo)地位，突出董事會(huì)在建立和完善內(nèi)部控制體系過(guò)程中的核心作用。③重視人力資源的開(kāi)發(fā)與利用，建立健全人力資源管理制度。人力資源是房地產(chǎn)企業(yè)興旺發(fā)達(dá)的源泉與基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)要想充分調(diào)動(dòng)企業(yè)員工的積極性、主動(dòng)性、創(chuàng)造性，發(fā)揮員工的潛能，就必須重視人力資源的控制，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)建立健全人力資源管理制度。④加強(qiáng)“以人為本”的企業(yè)文化建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分考慮自身狀況，加強(qiáng)“以人為本”的企業(yè)文化建設(shè)，形成企業(yè)內(nèi)部的軟管理。相對(duì)于剛性的內(nèi)部控制制度管理而言，企業(yè)文化強(qiáng)調(diào)人與人之間的溝通與合作、道德觀與價(jià)值觀等軟約束方面的東西，它可以形成一種無(wú)形的力量影響著企業(yè)的內(nèi)部控制，在內(nèi)部控制環(huán)境中起到不可忽視的作用。
（二）培養(yǎng)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
融資環(huán)境惡化、銀行銀根緊縮、政策監(jiān)管力度不斷加大、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈這些都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理提出了新的挑戰(zhàn)。能否有效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要努力樹(shù)立起風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立有效的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要積極開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，準(zhǔn)確識(shí)別與實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)相關(guān)的內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)，確定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)承受度。房地產(chǎn)企業(yè)識(shí)別內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)重點(diǎn)關(guān)注與房地產(chǎn)項(xiàng)目資金和成本相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)因素；房地產(chǎn)企業(yè)識(shí)別外部風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，除應(yīng)當(dāng)關(guān)注經(jīng)濟(jì)因素、法律因素、社會(huì)因素、自然環(huán)境因素等外，還要關(guān)注國(guó)內(nèi)外的政治因素。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配備專業(yè)人員，組成風(fēng)險(xiǎn)分析團(tuán)隊(duì)，按照嚴(yán)格規(guī)范的程序開(kāi)展工作，確保風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)果的準(zhǔn)確性；其次，房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。預(yù)警機(jī)制就是預(yù)先告知特定對(duì)象已面臨危險(xiǎn)情況及可能發(fā)生危險(xiǎn)，并告誡其采取防范措施的機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)警系統(tǒng)至少應(yīng)包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)預(yù)警、現(xiàn)金預(yù)警、財(cái)務(wù)預(yù)警等幾個(gè)方面。
（三）設(shè)計(jì)適合房地產(chǎn)企業(yè)的控制措施
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際出發(fā)，抓住房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制關(guān)鍵點(diǎn)，實(shí)施有效合理的內(nèi)部控制。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制措施要得當(dāng)，除完善不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制、會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制、財(cái)產(chǎn)保護(hù)控制、預(yù)算控制、運(yùn)營(yíng)分析控制和績(jī)效考評(píng)控制等控制措施外，還要建立內(nèi)部報(bào)告制度，全面反映經(jīng)濟(jì)活動(dòng)情況，及時(shí)提供業(yè)務(wù)活動(dòng)的重要信息，增強(qiáng)內(nèi)部管理的時(shí)效性和針對(duì)性。另外房地產(chǎn)企業(yè)在建立內(nèi)部控制時(shí)要重點(diǎn)關(guān)注貨幣資金控制、工程項(xiàng)目控制、成本費(fèi)用控制等幾個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域，將房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的難點(diǎn)與重點(diǎn)管控好。
（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信息溝通建設(shè)
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)收集的各種內(nèi)部信息和外部信息進(jìn)行合理篩選、核對(duì)、整合，提高信息的有用性，幫助房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者正確決策，提高應(yīng)變能力和信息處理能力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)信息系統(tǒng)開(kāi)發(fā)與維護(hù)、訪問(wèn)與變更、數(shù)據(jù)輸入與輸出、文件儲(chǔ)存與保管、網(wǎng)絡(luò)安全等方面的控制，保證信息系統(tǒng)安全穩(wěn)定運(yùn)行。另外房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者要需要花一定的時(shí)間接待員工的來(lái)訪或是進(jìn)入員工中間了解情況，掌握必要的信息，培養(yǎng)一種員工可以暢所欲言的反映問(wèn)題和消除疑慮的氛圍，從而提高企業(yè)內(nèi)部信息質(zhì)量。
（五）整合房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)督力量
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)自身來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部審計(jì)，使內(nèi)部審計(jì)參與到企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理中來(lái)，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)對(duì)加強(qiáng)管理、提高經(jīng)濟(jì)效益的作用。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)注重審計(jì)機(jī)構(gòu)人員構(gòu)成上的多元化，不僅要有懂財(cái)務(wù)的審計(jì)人才，而且還應(yīng)配備精通企業(yè)各相關(guān)業(yè)務(wù)的專門人才，選擇有豐富業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的人員加入內(nèi)部審計(jì)部門，使內(nèi)部審計(jì)在企業(yè)內(nèi)部控制制度中發(fā)揮更大的作用。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量把內(nèi)部審計(jì)部門及人員隸屬于董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)，增強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)部門的獨(dú)立性與權(quán)威性。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也要主動(dòng)接受財(cái)政、稅務(wù)、審計(jì)、人民銀行、證券監(jiān)管、保險(xiǎn)監(jiān)管等部門的外部監(jiān)督，變動(dòng)被動(dòng)監(jiān)督為主動(dòng)監(jiān)督。只有將房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)督力量整合到一起，才能確保內(nèi)部控制制度得到全面、準(zhǔn)確的實(shí)施。
（六）提升房地產(chǎn)企業(yè)人員綜合素質(zhì)
房地產(chǎn)企業(yè)全體員工素質(zhì)的高低直接關(guān)系到企業(yè)內(nèi)部控制是否有效運(yùn)行。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)努力提升全體員工的綜合素質(zhì)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要有計(jì)劃地對(duì)其全體員工進(jìn)行業(yè)務(wù)、管理知識(shí)等方面的培訓(xùn)，以提高其業(yè)務(wù)水平和工作能力，從而使其增強(qiáng)內(nèi)部控制意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)要注重對(duì)管理人員、關(guān)鍵崗位人員進(jìn)行職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以提高其工作能力，減少在業(yè)務(wù)處理中的技術(shù)錯(cuò)誤。房地產(chǎn)企業(yè)也要結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況對(duì)管理人員和重要崗位的人員實(shí)行休假和輪崗制度。定期輪換崗位、交接工作，容易暴露以往工作中的差錯(cuò)和不軌行為，從而消除或阻止某些人的不良念頭，增強(qiáng)企業(yè)人員的自我約束能力。另外房地產(chǎn)企業(yè)也要努力提升會(huì)計(jì)人員、內(nèi)部審計(jì)人員的綜合素質(zhì)與修養(yǎng)。會(huì)計(jì)人員又承擔(dān)著監(jiān)督經(jīng)營(yíng)者及其他參與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)人員執(zhí)行會(huì)計(jì)控制規(guī)范的責(zé)任，會(huì)計(jì)人員的作用發(fā)揮得如何，關(guān)系到內(nèi)部控制制度實(shí)施的成敗。
五、結(jié)束語(yǔ)
總之，房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)真總結(jié)和探索新方法、新思路，不斷地加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制，這不僅是房地產(chǎn)企業(yè)自身健康發(fā)展的需求，也是房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)的需要。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 稅收 征管
房地產(chǎn)稅收是國(guó)家和地方政府財(cái)政收入的一個(gè)重要組成部份。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量和地方稅收新的稅源增長(zhǎng)點(diǎn)，其稅收征管也日益成為了稅務(wù)部門關(guān)注的重點(diǎn)和難點(diǎn)。由于其范圍廣、稅費(fèi)項(xiàng)目繁多、重復(fù)課稅、稅負(fù)不公、收入分散且隱蔽性強(qiáng)，給稅收征管帶來(lái)了很多的困難。漏征漏管的多，稅收流失嚴(yán)重，已成為制約產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“瓶頸”。以北京為例，2007年北京市地稅部門共清繳歷年稽查欠稅4.59億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)就達(dá)2.56萬(wàn)元，占欠稅總量的55.8%。本文根據(jù)房地產(chǎn)稅收征管問(wèn)題的成因，針對(duì)如何解決這些問(wèn)題進(jìn)行了初步探討，以期進(jìn)一步規(guī)范和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的現(xiàn)狀和問(wèn)題
1、相關(guān)的稅收法規(guī)制度不完善
據(jù)了解，我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)房地產(chǎn)稅收方面的權(quán)威大法還是1951年頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，盡管后來(lái)根據(jù)不同的歷史時(shí)期做過(guò)各種各樣的補(bǔ)充和修改，但作為上位法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)實(shí)社會(huì)的變化和需求，尤其是我國(guó)財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度、財(cái)產(chǎn)登記制度不健全，而私人財(cái)產(chǎn)登記制度還沒(méi)有明確的法律規(guī)定。房產(chǎn)、土地、戶籍等有關(guān)管理部門與稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財(cái)產(chǎn)稅收的流失。同時(shí)目前在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有諸環(huán)節(jié)涉及到的稅（費(fèi)）種有10多個(gè)，相關(guān)的稅收政策正在不斷的修訂完善中，政策變化快難以掌握。
2、房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識(shí)不強(qiáng)
一方面，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)稅收政策學(xué)習(xí)不夠、理解不透。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多數(shù)都是在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)后，注冊(cè)登記的，財(cái)務(wù)人員就地聘請(qǐng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的股東也只是房地產(chǎn)行業(yè)的行家里手，對(duì)稅收法規(guī)和政策了解不多、學(xué)習(xí)不多，加上工程開(kāi)發(fā)前期投入較大，資金周轉(zhuǎn)較緊，造成了企業(yè)欠交稅款情況較為普遍。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般具有一定社會(huì)背景和社會(huì)活動(dòng)能力，他們?yōu)榱俗非蟾哳~利潤(rùn)，利用其自身影響力和擁有的各種社會(huì)資源干擾和影響著房地產(chǎn)稅收的征管。因此，他們?cè)诙愂丈贤悄芡祫t偷，能逃則逃，“勇”于以身試法，納稅意識(shí)比一般的納稅人更差。
3、財(cái)務(wù)管理比較混亂
在房地產(chǎn)企業(yè)，不做賬、做假賬、記流水賬、賬務(wù)混亂等現(xiàn)象普遍存在。還有些房地產(chǎn)公司不按規(guī)定設(shè)置賬簿；將部分收入或預(yù)收賬款直接存入老板私人賬戶，不及時(shí)在會(huì)計(jì)上反映該部分收入，或?qū)⑵浠烊肫渌鶃?lái)賬戶；將預(yù)繳的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等記入預(yù)繳年度的扣除項(xiàng)目，違背了配比原則，減少了企業(yè)當(dāng)年的利潤(rùn)；與往來(lái)單位交叉攤計(jì)費(fèi)用，將對(duì)方成本費(fèi)用在本企業(yè)賬上反映，虛增成本費(fèi)用，偷逃稅款；多頭開(kāi)戶，隱瞞收入。這些不規(guī)范的會(huì)計(jì)核算，為其偷漏稅提供了方便，加大了稅務(wù)稽查的難度。
4、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目難以管理
房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房屋的開(kāi)發(fā)，要涉及規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、房管等部門。但是目前這些部門相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問(wèn)題不能及時(shí)解決，必須召開(kāi)部門問(wèn)的協(xié)調(diào)會(huì)議才可解決，缺乏相應(yīng)的激勵(lì)制約手段，未能實(shí)現(xiàn)信息共享，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。使得一些房地產(chǎn)企業(yè)有機(jī)可乘，造成國(guó)家稅款的大量流失。
5、稅務(wù)征管能力不強(qiáng)
一是稽查人員配備不足，業(yè)務(wù)水平有待提高， 稽查工作效率不高，查處力度不強(qiáng)，違規(guī)違法行為得不到及時(shí)糾正，也在一定程度上助長(zhǎng)了違規(guī)者的僥幸心理。其次是稅務(wù)部門出于扶植企業(yè)發(fā)展、維護(hù)稅源的考慮，征管力度較弱，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，持“仁慈”心理，處罰較弱，以補(bǔ)代罰，以罰代刑，處罰決定得不到嚴(yán)格執(zhí)行，往往流于形式。第三是行業(yè)征管手段滯后。目前，許多地方對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管還處于“粗放”階段，特別是征管手段上還不能適應(yīng)科學(xué)化、精細(xì)化管理的要求，信息共享難、操作處理慢。
二、加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的措施
1、完善相關(guān)稅收政策
我們要針對(duì)房地產(chǎn)稅收政策的一些缺陷，加大改進(jìn)力度，力求每項(xiàng)政策科學(xué)、合理、可操作性強(qiáng)，不留漏洞。對(duì)自用沒(méi)有同類可比價(jià)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)，要求其提供法定評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估證明嚴(yán)格界定拆遷補(bǔ)償費(fèi)，建立拆遷補(bǔ)償費(fèi)列支的管理和審批制度；制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑安裝計(jì)稅成本的基準(zhǔn)定額，加強(qiáng)審核、管理力度，有效堵塞偷逃稅漏洞。
2、提高納稅意識(shí)
一個(gè)良好的納稅企業(yè)服務(wù)體系和精心策劃而有目標(biāo)的稅法宣傳活動(dòng)，對(duì)促進(jìn)納稅企業(yè)守法至關(guān)重要。為了促進(jìn)自覺(jué)守法。稅務(wù)機(jī)關(guān)必須通過(guò)良好的宣傳方法向納稅企業(yè)提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務(wù)。宣傳方法應(yīng)該是通俗簡(jiǎn)明，達(dá)到即使是沒(méi)有受過(guò)多少教育的納稅人也能夠理解。同時(shí)稅務(wù)人員對(duì)不同的納稅人應(yīng)采取不同的方法來(lái)宣傳稅法、規(guī)章、規(guī)定和通告，以便提高其遵章守法水平，從而減少對(duì)稅收的誤解。把申報(bào)納稅變成公民的自覺(jué)行為。還有加強(qiáng)稅務(wù)的信息化建設(shè)。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，稅務(wù)機(jī)關(guān)不但可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)獲取企業(yè)和個(gè)人房地產(chǎn)方面的信息，為稅收征管其他環(huán)節(jié)提供基礎(chǔ)，而且可以通過(guò)與銀行等其他相關(guān)部門的聯(lián)網(wǎng)了解納稅人的收入及經(jīng)營(yíng)情況。而納稅人也可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)獲得多數(shù)納稅相關(guān)信息。尤其是電子郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本?？梢?jiàn)，實(shí)現(xiàn)信息化管理對(duì)于稅收征管的各個(gè)環(huán)節(jié)，都有促進(jìn)作用。
3、加大房地產(chǎn)稅收稽查力度
為了防止房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅漏稅，稽查人員在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展檢查時(shí)，應(yīng)做好以下工作：第一，實(shí)行主查人責(zé)任制，明確職責(zé)，加大考核力度。第二，每年都應(yīng)重點(diǎn)安排若干戶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為重點(diǎn)檢查對(duì)象，在開(kāi)展全面性的稅收檢查基礎(chǔ)上，分析、剖析加強(qiáng)稅收管理的對(duì)策和措施，提出有效的辦法和建議。第三，加大對(duì)存量房交易完稅憑證的檢查力度，依法追繳應(yīng)納稅。對(duì)違法行為，要加大曝光和懲罰力度。第四，各稅種檢查相結(jié)合，加強(qiáng)對(duì)實(shí)行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國(guó)稅、地稅、財(cái)政、金融、審計(jì)等機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)手配合，互通營(yíng)業(yè)稅、所得稅及其他稅種的納稅評(píng)估情況，相互印證，聯(lián)合開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)的重點(diǎn)、交叉稽查。
4、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收一體化
在房地產(chǎn)稅收征管工作中，各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門應(yīng)以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收征管工作為切入點(diǎn)，主動(dòng)與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門取得聯(lián)系，建立有效的協(xié)作機(jī)制，加強(qiáng)信息溝通，整合征管資源，優(yōu)化納稅服務(wù)。首先，各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門應(yīng)與房地產(chǎn)管理部門建立緊密的工作聯(lián)系，充分利用房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記信息，建立、健全房地產(chǎn)稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫(kù)，并根據(jù)變化情況及時(shí)更新稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫(kù)的信息；定期將稅源數(shù)據(jù)庫(kù)的信息與房地產(chǎn)稅收征管信息進(jìn)行比對(duì)，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時(shí)查補(bǔ)稅款。其次要開(kāi)展科技創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)“房地產(chǎn)稅費(fèi)一體化管理”軟件，多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息。同時(shí)建立健全部門間的協(xié)調(diào)與配合機(jī)制，明確部門職責(zé)。
5、提高稅務(wù)征管能力
一是要提高稽查人員的業(yè)務(wù)水平和政治素質(zhì)。要在人員錄用上力爭(zhēng)吸收一些專業(yè)水平較高的人才，并定時(shí)組織培訓(xùn)和學(xué)習(xí)， 提高工作效率；同時(shí)對(duì)稽查人員加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)和職業(yè)道德方面的教育。二是改進(jìn)征管手段，提高科技含量。要不斷提高房地產(chǎn)稅收征管的科技含量，在稅務(wù)機(jī)關(guān)之間、部門之間、稅企之間充分實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)、信息共享。可由房地產(chǎn)稅收一體化管理領(lǐng)導(dǎo)小組或政府信息管理部門牽頭，在政府共享平臺(tái)上搭建“房地產(chǎn)稅收一體化管理信息共享系統(tǒng)”，規(guī)劃、國(guó)土、房管、財(cái)政、稅務(wù)等部門相關(guān)信息要實(shí)現(xiàn)共享。同時(shí)加大以票管稅力度，全面推廣使用電腦版建安、不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。
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Abstract： This paper analyzes the characteristics of capital expenditure planning table and makes relative recommendations， so it is very important to deal with the real estate company's financial work， especially the accurate calculation， analysis and evaluation of capital expenditure planning table.
關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)企業(yè)；資金收支計(jì)劃表；合理編制
Key words： real estate company；capital expenditure planning table；reasonable preparation
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2014）16-0195-02
0 引言
房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，占據(jù)著重要的經(jīng)濟(jì)地位，房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，是建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的必然要求。作為資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金才能夠獲得土地資源投入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資格。但是房地產(chǎn)企業(yè)受國(guó)家政策的影響也很大，如何正確的使用資金，確保公司資金的良性循環(huán)，已成為房地產(chǎn)企業(yè)不可忽視的問(wèn)題。那么學(xué)會(huì)編制資金收支計(jì)劃表對(duì)公司資金的管理就起著非常重要的作用。具體來(lái)講資金收支計(jì)劃表主要包括收入編制、成本費(fèi)用等方面內(nèi)容，下面做一一的介紹。
1 房地產(chǎn)企業(yè)收入的合理編制
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)橫跨生產(chǎn)、流通、消費(fèi)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)，具有著特殊性。因此房產(chǎn)企業(yè)收入的多少對(duì)房產(chǎn)企業(yè)能否向前發(fā)展有著重要的影響。那么做好收入編制就顯得尤為重要。首先我們要弄清房地產(chǎn)收入的含義，只有了解其內(nèi)容才能知道如何去做好收入編制工作。房地產(chǎn)收入的內(nèi)容包括許多方面，房產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員要做到精通房產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)收入的來(lái)源，熟悉財(cái)會(huì)業(yè)務(wù)，做到萬(wàn)無(wú)一失，為房產(chǎn)管理者決策提供正確的依據(jù)[1]。
2 房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用的合理編制
房地產(chǎn)成本費(fèi)用的類型較為復(fù)雜，按發(fā)生時(shí)間分為獲取土地階段、開(kāi)發(fā)建設(shè)階段、轉(zhuǎn)讓及銷售階段；按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品種類分土地開(kāi)發(fā)成房屋開(kāi)發(fā)成本、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本、待建工程開(kāi)發(fā)成本……想要進(jìn)行一系列的投資分析和決策，最主要的依據(jù)就是企業(yè)成本費(fèi)用的項(xiàng)目的構(gòu)成，設(shè)計(jì)涉及到多方面，是一項(xiàng)復(fù)雜繁瑣的系統(tǒng)工程。眾所周知，土地成本在房地產(chǎn)企業(yè)的總成本中占有的比例最大，因此土地成本對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的整體利潤(rùn)產(chǎn)生直接的影響。隨著我國(guó)對(duì)土地的需求越來(lái)越多，而土地資源越來(lái)越珍貴的情況下，就必須運(yùn)用科學(xué)的方法計(jì)算土地的成本，做到在土地征用與拆遷費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建安費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的合理，確保每一筆資金都是用的恰到好處[2]。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員要注意房產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)分析，利用互聯(lián)網(wǎng)等信息平臺(tái)，了解國(guó)家土地政策，洞察房產(chǎn)市場(chǎng)的走向，合理的做出房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用編制?，F(xiàn)舉例說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)收支編制計(jì)劃表的制作。
在編制房產(chǎn)企業(yè)資金收支計(jì)劃時(shí)，要堅(jiān)持以收定支原則和收實(shí)付制原則，設(shè)計(jì)到許多方面，是一個(gè)極其復(fù)雜的過(guò)程，這就需要房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員要熟練掌握房產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行流程，具有專業(yè)的會(huì)計(jì)方面的知識(shí)，才能夠勝任這項(xiàng)重要的工作。其表格如表1。
3 房地產(chǎn)企業(yè)資金收支計(jì)劃表編制應(yīng)注意的問(wèn)題
房產(chǎn)企業(yè)的收支編制工作涉及到許多方面，是一個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)的工作。而在我國(guó)房產(chǎn)收支編制的發(fā)展還存在著缺陷和不足，其在以后的發(fā)展中應(yīng)注意的問(wèn)題有：
3.1 提高對(duì)房產(chǎn)企業(yè)收支計(jì)算的重要認(rèn)識(shí)
房產(chǎn)企業(yè)的收支編制直接關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)能否正常發(fā)展。房產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)要高度重視財(cái)會(huì)工作的進(jìn)行。加強(qiáng)各部門的溝通，確保收支編制的準(zhǔn)確性和完整性，及早的做好各項(xiàng)資料的收集整理，明確收支編制工作的重點(diǎn)和要求，結(jié)合實(shí)際要求，在收支編制中力求做到統(tǒng)籌兼顧，確保企業(yè)能夠順利完成本年度的工作任務(wù)，并為下一年的工作作出合理的建議和意見(jiàn)[3]。
3.2 提高收入編制質(zhì)量，如實(shí)的填報(bào)各項(xiàng)收支項(xiàng)目
在做房產(chǎn)行業(yè)的收支編制表時(shí)，本著實(shí)事求是的原則。根據(jù)當(dāng)前的收支情況，積極穩(wěn)妥的編制收支計(jì)劃，做到不少報(bào)、漏報(bào)、虛報(bào)。在保證工資性支出和企業(yè)基本運(yùn)行需要的前提下，統(tǒng)籌安排項(xiàng)目收支，為企業(yè)的財(cái)會(huì)工作提供有力的保證。對(duì)于較大金額的收支要向上級(jí)申報(bào)，并作出合理的書(shū)面分析和評(píng)價(jià)，增強(qiáng)收支編制的準(zhǔn)確性。通過(guò)認(rèn)真的梳理，將收支編制做成報(bào)表形式，加以整理和分類，為公司在以后的工作中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和做出決策提供必要的依據(jù)。
3.3 加強(qiáng)監(jiān)督力度，確保收支監(jiān)制的準(zhǔn)確性
在房產(chǎn)企業(yè)中要制定相應(yīng)的監(jiān)督管理機(jī)制，否則在制作財(cái)會(huì)分析報(bào)表時(shí)，很容易出現(xiàn)錯(cuò)誤，有時(shí)候甚至?xí)o企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重的影響。因此要強(qiáng)化管理，特別是財(cái)務(wù)監(jiān)督，定期或不定期的開(kāi)展財(cái)務(wù)收支檢查和專項(xiàng)檢查工作。在預(yù)算中實(shí)行監(jiān)督是對(duì)收支編制、執(zhí)行以及執(zhí)行中的調(diào)整等活動(dòng)的監(jiān)督。其監(jiān)督內(nèi)容主要包括：一是要有監(jiān)督部門要及時(shí)的發(fā)現(xiàn)收支編制中出現(xiàn)的問(wèn)題并及時(shí)的解決；二是要加強(qiáng)對(duì)收支編制情況進(jìn)行決算審計(jì)并通過(guò)審計(jì)發(fā)現(xiàn)和處理計(jì)算中出現(xiàn)的問(wèn)題。同時(shí)要多方面的聽(tīng)取各部門的意見(jiàn)建議，提高房產(chǎn)收支編制的質(zhì)量。
3.4 做好報(bào)表分析，為房產(chǎn)工作提供科學(xué)依據(jù)
收支編制工作是針對(duì)企業(yè)內(nèi)部一切有關(guān)資金活動(dòng)進(jìn)行整理審核的過(guò)程，其目的在于保重企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)的準(zhǔn)確性。在今天，房地產(chǎn)企業(yè)正處速發(fā)展的階段，只有做好財(cái)務(wù)工作才能保證穩(wěn)步的發(fā)展，所以一個(gè)公司的財(cái)務(wù)工作是重中之重，特別是收支編制工作。每一個(gè)步驟都需要負(fù)責(zé)賬目的人員細(xì)心認(rèn)真，無(wú)論是從審核原始憑證還是到對(duì)賬到最后的賬目整理和分析。這就要求財(cái)會(huì)人員一定要有職業(yè)責(zé)任意識(shí)，因?yàn)槿绻镜呢?cái)務(wù)出現(xiàn)了問(wèn)題首先直接導(dǎo)致的是企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)問(wèn)題，其次是工作人員的薪資問(wèn)題，這些都會(huì)間接的影響企業(yè)員工的工作態(tài)度和工作熱情，同時(shí)會(huì)給公司的發(fā)展帶來(lái)不利的影響。因此在做收支編制的同時(shí)，無(wú)比做好報(bào)表分析，這樣才能為企業(yè)的發(fā)展提供科學(xué)的依據(jù)，以便領(lǐng)導(dǎo)在公司的發(fā)展上做出正確的方針政策，保證公司穩(wěn)定、健康的發(fā)展。
4 結(jié)語(yǔ)
目前在經(jīng)濟(jì)全球化的大趨勢(shì)下，房地產(chǎn)作為一個(gè)熱門行業(yè)，也得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。為了順應(yīng)時(shí)代的要求，房地產(chǎn)企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)能在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的復(fù)雜逆境中堅(jiān)強(qiáng)的成長(zhǎng)。而資金作為房地產(chǎn)運(yùn)行的命脈，如何保證資金安全，保證資金的順利流通，提高資金的使用率等問(wèn)題是擺在房地產(chǎn)行業(yè)面前的一個(gè)重要問(wèn)題。那么，要想成為房產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，熟悉掌握如何編制資金收支計(jì)劃表是十分有必要的。以上本文將從收入編制、成本費(fèi)用編制及編制過(guò)程中應(yīng)注意的事項(xiàng)等方面來(lái)做簡(jiǎn)單的闡述，以能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)資金管理同行工作者，提供一定的參考資料。
參考文獻(xiàn)：
[1]盧錦龍.試論述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的預(yù)算編制與控制[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2009（14）：48-49.
