發(fā)布時間：2023-09-03 14:57:12
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
[關(guān)鍵詞]中小房地產(chǎn)公司；財務(wù)風(fēng)險；因子分析；聚類分析
[中圖分類號]F293.33[文獻標(biāo)識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）29-0141-02
由《2012房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理藍皮書》中預(yù)測，2011―2015年，32%～40%的中小規(guī)模房產(chǎn)企業(yè)將被淘汰出局，究其原因主要是財務(wù)風(fēng)險引起。因此，針對中小上市房地產(chǎn)面臨的財務(wù)風(fēng)險及時進行評價并建立防范體系對于保障這類企業(yè)健康發(fā)展意義重大。
1房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價模型的構(gòu)建
本文以和訊網(wǎng)行業(yè)排名在80～160位中篩選出的30家上市房產(chǎn)公司為樣本，采用因子分析構(gòu)建財務(wù)風(fēng)險評價模型，具體過程如下：
1.1財務(wù)風(fēng)險評價初始因子的選取
本文借鑒國內(nèi)外學(xué)者成果擬定12個財務(wù)指標(biāo)：流動比例（X1）、超速動比例（X2）、資產(chǎn)負債率（X3）、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X4）、銷售凈利率（X5）、銷售毛利率（X6）、總資產(chǎn)報酬率（X7）、主營業(yè)務(wù)增長率（X8）、總資產(chǎn)增長率（X9）、現(xiàn)金流量債務(wù)比（X10）、現(xiàn)金總債務(wù)比（X11）、現(xiàn)金流量總資產(chǎn)比（X12）。其中資產(chǎn)負債率為適度指標(biāo)，與財務(wù)風(fēng)險最小化程度呈負相關(guān)，采取取倒數(shù)對其正向化處理，使12個指標(biāo)具有可比性。
1.2財務(wù)風(fēng)險評價的因子模型
設(shè)原始p個變量為X1，X2，…，Xp，要尋找的k個因子（k
2中小上市地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險評價的因子分析過程2.1實證分析的適用性檢驗
玻璃球度檢驗如下，KMO值=0.602，大于臨界值0.5；Bartlett值為340.099，P
2.2財務(wù)風(fēng)險評價模型因子變量的構(gòu)造
一般來說，當(dāng)公因子的累積方差貢獻率達到80%以上時，即可確定所需公因子個數(shù)。前四個因子的累計方差貢獻率達到83.112%。說明這4個指標(biāo)提供原始數(shù)據(jù)83.112%的信息，足以解釋原數(shù)據(jù)。
2.3因子變量的命名
經(jīng)過因子旋轉(zhuǎn)得到的12個變量與4個因子的關(guān)系如下：因子1的流動比率（X1）、超速動比率（X2）、資產(chǎn)負債率（X3）的載荷系數(shù)為0.983、0.990、0.938，它們反映償債能力，故稱償債能力指標(biāo)；因子2的現(xiàn)金流量負債比（X10）、現(xiàn)金總債務(wù)比（X11）、現(xiàn)金流量總資產(chǎn)比（X12）的載荷系數(shù)為0.952、0.957、0.956，它們反映現(xiàn)金保障能力，故稱現(xiàn)金保障能力指標(biāo)；因子3的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X4）、銷售凈利率（X5）、銷售毛利率（X6）、總資產(chǎn)報酬率（X7）反映中小房地產(chǎn)公司的贏利能力和效率，故稱贏利效率指標(biāo)；因子4的主營業(yè)務(wù)增長率（X8）、總資產(chǎn)增長率（X9）成長能力，故稱成長能力指標(biāo)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)分析 財務(wù)風(fēng)險 激烈
一、房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險類型和特點
（一）房地產(chǎn)企業(yè)項目的籌資風(fēng)險及特點
1、房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)初期，自有資本比例很低，主要依靠負債進行開發(fā)
當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金很少，資金來源主要依靠銀行貸款。期初時房地產(chǎn)企業(yè)較多的享受到借款資金所帶來的益處，然而隨著我國政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和貸款的陸續(xù)到期，房地產(chǎn)企業(yè)出險了很多前期貸款的本金和利息無錢支付的現(xiàn)象。從某種程度上可以說，房地產(chǎn)企業(yè)有時候僅是空有亮麗的外表，在其背后其實背負著巨額債務(wù)。
2、房地產(chǎn)企業(yè)再融資困難
由于我國房地產(chǎn)企業(yè)資金大部分來自于銀行貸款，負債經(jīng)營比重較大。造成房地產(chǎn)企業(yè)利息負擔(dān)沉重。房地產(chǎn)企業(yè)一旦再次獲得資金的能力降低，將會直接面臨資金斷裂的風(fēng)險，這對房地產(chǎn)企業(yè)而言，將是致命的。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)項目的投資風(fēng)險及特點
房地產(chǎn)企業(yè)前期所需資金數(shù)額多、投入較大，這種行業(yè)特點使得投資活動成為房地產(chǎn)企業(yè)的活動核心。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資風(fēng)險是指在房產(chǎn)項目投資中由于不可知因素的影響，使得房產(chǎn)項目無法達到預(yù)期收益或目的，而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力和盈利能力受到一定影響，直接造成房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)需要面臨不確定性風(fēng)險。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)的項目經(jīng)營風(fēng)險及特點
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險主要是指兩部分，一種是材料采購風(fēng)險；另一種是存貨變現(xiàn)風(fēng)險。
1、材料采購風(fēng)險
是指房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的物價不斷上漲的市場經(jīng)濟環(huán)境下，鋼材、水泥等建筑原材料的價格日益增長。隨著原材料的價格上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的采購成本被增加。使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險。
2、存貨變現(xiàn)風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)在正常運營中還會受到利率波動的影響。貸款利率的增長會增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，從而使其預(yù)期收益被減少。從2007年開始，我國政府為了抑制通貨膨脹，一共進行了六次加息。再加之當(dāng)前金融市場不斷收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本被持續(xù)增加，間接導(dǎo)致按揭貸款購房者的購房成本迅速上升，直接造成市場對房產(chǎn)的需求降低。
二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強財務(wù)分析，防范財務(wù)風(fēng)險
（一）通過償債能力分析，防范財務(wù)風(fēng)險
1、從分析短期償債能力入手
房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力指標(biāo)主要有流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率。流動比率是流動資產(chǎn)與流動負債的比值；速動比率是速動資產(chǎn)與流動負債的比值。速動資產(chǎn)是流動資產(chǎn)中變現(xiàn)速度較快或者償債能力較強的資產(chǎn)?，F(xiàn)金比率是立即可動用的資金與流動負債的比值。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的流動比率和速動比率越高，企業(yè)擁有的可用于抵償短期債務(wù)的流動資金就越多，短期償債能力也越強。但是，在實際的財務(wù)分析時，尤其是在通過分析財務(wù)指標(biāo)評判企業(yè)風(fēng)險時，還要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的自身特點和行業(yè)情況，比如，房地產(chǎn)企業(yè)資金回流慢，前期投入通常較多。在這種情況下，財務(wù)分析時就不能將其與一般的流通企業(yè)相提并論。比如，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，有時流動比率和速動比率雖然較高，但并不能簡單評判其短期債務(wù)就一定能如期償還。因為，倘若應(yīng)收賬款存在大量呆賬、壞賬，那么這兩個比率可能就會因為應(yīng)收賬款的弱變現(xiàn)能力而失去其應(yīng)有的特性。同理，現(xiàn)金比率也并非越高越好。若其過高，可能代表房地產(chǎn)企業(yè)沒能對資金進行合理的調(diào)度，從而造成資金浪費或閑置現(xiàn)象。
2、從分析長期償債能力入手
長期償債能力指標(biāo)主要有凈資產(chǎn)負債率、資產(chǎn)負債率等。其中，資產(chǎn)負債率表明在房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)中通過借款方式籌集的資金占有的比例。該指標(biāo)能夠直接反映出房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人權(quán)益的保障程度。通常，該比率越低越好。比值越低，代表負債的償還度就越高，財務(wù)風(fēng)險也就越小。凈資產(chǎn)負債率是房地產(chǎn)企業(yè)的負債總額與企業(yè)所有者權(quán)益的比值。該比值通常用于表明房地產(chǎn)企業(yè)的基本財務(wù)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定情況。比值越高，表明房地產(chǎn)企業(yè)具有較高風(fēng)險的財務(wù)結(jié)構(gòu)；反之，倘若比值較低，則表明房地產(chǎn)企業(yè)具有較低風(fēng)險的財務(wù)結(jié)構(gòu)。一般而言，該比值越低越好，比值越低，表明房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人的權(quán)益就越有保障，財務(wù)風(fēng)險越小。
（二）通過支付能力分析，防范財務(wù)風(fēng)險
對房地產(chǎn)企業(yè)而言，支付能力的情況直接與財務(wù)風(fēng)險緊密相連。從某種意義上可以說，支付能力的好壞，是衡量房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的一個主要標(biāo)志。關(guān)于支付能力，可以設(shè)置現(xiàn)實支付能力與潛在支付能力兩種指標(biāo)。
1、從分析現(xiàn)實支付能力入手
現(xiàn)實支付能力是用房地產(chǎn)企業(yè)本期會計期末的貨幣資金的全部結(jié)存額與全部費用的月平均支出額進行比較，計算出期末全部貨幣資金數(shù)額在月平均支出額之下可供正常支付的周轉(zhuǎn)月數(shù)。一般而言，現(xiàn)實支付能力指標(biāo)越大，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實支付能力就越強。反之，則相反。但是，并非該指標(biāo)值越大越好。如果該指標(biāo)值過大，則表明企業(yè)在一定程度上資金浪費現(xiàn)象較為嚴(yán)重。通常，計算得出的周轉(zhuǎn)月數(shù)在3上下較為合適。
2、從分析潛在支付能力入手
潛在支付能力是房地產(chǎn)企業(yè)在對外投資之前，會計期末的全部貨幣資金和有價證券（拋去借入款）的合計數(shù)與房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期費用的月平均支出額進行比較而得出的可供正常支付的周轉(zhuǎn)月數(shù)。通常，房地產(chǎn)企業(yè)的潛在支付能力與計算所得的可供周轉(zhuǎn)月數(shù)成正比?？晒┲苻D(zhuǎn)月數(shù)越多，則房地產(chǎn)企業(yè)的潛在支付能力就越強。反之則相反。然而，有價證券、銀行存款，以及借入款的期限都長短不一，變現(xiàn)能力和風(fēng)險程度也各不相同，因此，在財務(wù)分析時需作具體分析。尤其是需要注意在財務(wù)分析的過程中，運用該指標(biāo)數(shù)據(jù)時，所涉及的貨幣資金、借出款、有價證券、借入款燈，是否均來自同一會計期某時點的靜態(tài)數(shù)據(jù)指標(biāo)。同時，還需要預(yù)測房地產(chǎn)企業(yè)近期的現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量；企業(yè)的收入和支出情況；借出款的收回情況和借入款的歸還情況等因素。唯有如此，實際支付能力的預(yù)測才能更接近實際。
（三）開展成本控制分析
無論何種企業(yè)，成本控制都是其改善經(jīng)營管理和提高時常競爭力的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)分析中，還應(yīng)重視與開展成本控制分析。在成本控制分析中，首先要對房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制目標(biāo)的執(zhí)行效果進行正確評價。同時，面對成本升高與降低時，要及時分析其產(chǎn)生原因和對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范方面所帶來的深層次影響。其次，還要明確房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和關(guān)鍵的風(fēng)險控制點。針對每一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)和控制點，制定對應(yīng)的操作規(guī)范和有效的防范方法，以尋求降低房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)項目成本的未來途徑和方法，以提高防范財務(wù)風(fēng)險的能力。對此，可以適當(dāng)借助《管理會計》中的“本、量、利”關(guān)系分析模式和邊際貢獻法、盈虧平衡分析法、變動成本計算法等，從整體上做好“全成本核算管理”，開展定量分析以及合理利用各種技術(shù)設(shè)備，實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出進行嚴(yán)格控制和科學(xué)規(guī)劃，調(diào)動企業(yè)上下全員降低成本消耗的積極性。
三、結(jié)語
總而言之，具有一個資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的發(fā)展?jié)摿透叱砷L性。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資周期較長、風(fēng)險性也較高。房地產(chǎn)企業(yè)若要在當(dāng)前的市場經(jīng)濟環(huán)境中有效防范財務(wù)風(fēng)險，提高資金運轉(zhuǎn)效率和安全性，就要從分析短期償債能力和長期償債能力入手，分析企業(yè)的現(xiàn)實支付能力與潛在支付能力，并且對成本控制進行分析和掌握，唯有如此，才能更好的規(guī)避、控制和管理財務(wù)風(fēng)險。繼而才能進一步實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，獲得更高的房地產(chǎn)項目投資收益，也為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營和下一步發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。
參考文獻：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險
房地產(chǎn)上市公司的負債不僅高而且資金的回收時間長加上投資規(guī)模的巨大，這些因素的稍微變化就會可能對房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險造成很大的影響。及早察覺風(fēng)險的信號，并且及時對發(fā)現(xiàn)的問題進行有力地分析，同時采取行之有效地防范與補救手段，在困境中摸索出一條正確的道路，是目前一切房地產(chǎn)商在現(xiàn)在世界經(jīng)濟動蕩不安的大環(huán)境中所必需的。
一、房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)危機的原因是不同的，不同的企業(yè)具有不同的財務(wù)風(fēng)險，但最后表現(xiàn)結(jié)果就是現(xiàn)金流短缺，不能支付應(yīng)付賬款和償還到期債務(wù)，其形成原因歸根到底來自于兩個方面：企業(yè)的微觀因素和宏觀因素。這兩個方面的原因?qū)е铝似髽I(yè)突發(fā)性財務(wù)風(fēng)險和周期性財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。本文將結(jié)合房地產(chǎn)公司的行業(yè)屬性，從宏觀方面和微觀方面對房地產(chǎn)公司的財務(wù)風(fēng)險進行研究。
1.1宏觀方面分析
1.1.1宏觀經(jīng)濟周期因素
眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟的發(fā)展密切相關(guān)，發(fā)展趨勢也受到國家經(jīng)濟發(fā)展的周期性影響。一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期與國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展周期相同，根據(jù)國民經(jīng)濟周期的四個階段劃分，房地產(chǎn)行業(yè)周期也可以劃分為復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條等四個階段。當(dāng)宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展比較好的時候，房地產(chǎn)行業(yè)同樣發(fā)展勢頭趨好，樓市表現(xiàn)趨向于活躍，房價上漲，成交量不斷放大，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的股票一片紅，呈現(xiàn)上漲的趨勢，企業(yè)財務(wù)狀況比較好，危機發(fā)生概率很小。
1.1.2金融環(huán)境風(fēng)險
金融環(huán)境對房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要表現(xiàn)在放貸規(guī)模的變動和利率的變動。我國房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率相對于其他行業(yè)明顯偏高，債務(wù)融資在房地產(chǎn)公司的資本結(jié)構(gòu)中占有非常大的比重，如果利率升高那么明顯加重了房地產(chǎn)公司的利息支付負擔(dān)，嚴(yán)重影響企業(yè)正常經(jīng)營，加大了現(xiàn)金流出量，同時也會抑制房地產(chǎn)的投資和消費需求，加重了投資者的還貸壓力。
1.1.3土地成本風(fēng)險
土地價格在房地產(chǎn)公司開發(fā)經(jīng)營成本中占有非常大的比重，若房地產(chǎn)公司不能很好的利用土地資源，將嚴(yán)重影響其資產(chǎn)有效地周轉(zhuǎn)，加大資金的機會成本。由于國家土地資源是不可再生的資源，其使用權(quán)和交易權(quán)受到國家國土政策的制約和影響，所以土地價格易受到土地市場上供求關(guān)系的影響，可是這又將影響到房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備成本。
1.1.4市場供求風(fēng)險和變現(xiàn)風(fēng)險
市場供求風(fēng)險是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險。我國房地產(chǎn)市場主要是由城市化進程和經(jīng)濟收入增長形成的消費需求來主導(dǎo)，房價上漲主要反映的是基于消費性需要的真實的供求關(guān)系。變現(xiàn)風(fēng)險是指將商品兌換成現(xiàn)金時因折價而導(dǎo)致的資金損失的風(fēng)險。因此當(dāng)房地產(chǎn)上市公司因支付工程款及貨款能力不足，或是償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時，為將房子盡快脫手，以銷售所得房款快速回籠資金以緩解償還資金壓力，最常見的是降價而蒙受損失。
1.2微觀方面分析
1.2.1籌資風(fēng)險
籌資風(fēng)險是由于企業(yè)籌資結(jié)構(gòu)和籌資方式的不合理而引發(fā)的企業(yè)到期不能償還本金和利息或企業(yè)未能取得預(yù)期計劃的收益的風(fēng)險。2012年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)在降價跑量的同時，也頻頻在資本市場上融資，萬科、綠地等企業(yè)在年內(nèi)均有數(shù)十億的融資大單。從上市的房地產(chǎn)公司50強來看，房地產(chǎn)公司在2012年上半年融資情況依然不容樂觀，部分房地產(chǎn)企業(yè)被迫出賣自己的股權(quán)以求繼續(xù)生存，即使能夠發(fā)行債券或者得到信托和銀行貸款，但是其融資成本增加依然比較明顯。
1.2.2營運風(fēng)險
營運風(fēng)險主要包含以下三個方面。首先是產(chǎn)品銷售過程所帶來的營運風(fēng)險：若公司的房地產(chǎn)企業(yè)將其自身商品定位不當(dāng)，就不能適應(yīng)市場的需求，造成銷售困難，造成大量資金被占用在存貨上，公司的經(jīng)營現(xiàn)金流就會受到影響，由營運風(fēng)險而轉(zhuǎn)變成公司財務(wù)風(fēng)險的機率就會加大。其次是生產(chǎn)建造過程帶來的營運風(fēng)險：如果生產(chǎn)建造過程中出現(xiàn)安全事故或是原材料價格上漲等不利因素，這也會嚴(yán)重影響企業(yè)今后的經(jīng)營。最后是企業(yè)日常經(jīng)營管理帶來的營運風(fēng)險：房地產(chǎn)企業(yè)房屋建造時間長，使房地產(chǎn)企業(yè)無法如期交房，造成業(yè)主的集體退房或是惹上官司就會使房地產(chǎn)企業(yè)利潤大幅度下降，嚴(yán)重影響到企業(yè)的長遠發(fā)展。
1.2.3投資風(fēng)險
投資風(fēng)險是指企業(yè)對未來投資收益的不確定性，在投資活動中可能會遭受投資收益損失甚至投資本金損失的風(fēng)險，資金投資使用的好壞將會直接影響到投資風(fēng)險的發(fā)生。它也是一種經(jīng)營風(fēng)險，房地產(chǎn)投資的長周期性同樣給企業(yè)帶來了較大的財務(wù)風(fēng)險，通常用來指企業(yè)投資的預(yù)定收益率的不確定性。
參考文獻
[1]李華中.上市公司經(jīng)營失敗的預(yù)警系統(tǒng)研究[J].財經(jīng)研究，2001，10：58-64.
摘要房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國家宏觀政策、經(jīng)濟環(huán)境密切相關(guān)，僅從房地產(chǎn)企業(yè)的報表數(shù)據(jù)簡單分析得出的結(jié)論是片面的。國內(nèi)土地可以分期開發(fā)、地價可以分期支付等因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)往往有巨額的表外負債。國內(nèi)不同地區(qū)的房地產(chǎn)價格走勢、市場需求特點也有差別，因此，只有對房地產(chǎn)企業(yè)進行全方位的深入了解、綜合分析，才能充分掌握企業(yè)的財務(wù)狀況和贏利能力。不同的房地產(chǎn)企業(yè)既可能有戰(zhàn)略的不同，也可能有區(qū)域的差別，對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)分析還需要與業(yè)界同行進行橫向比較，這樣才能對其財務(wù)狀況有更全面的認(rèn)識。
關(guān)鍵詞房地產(chǎn)公司財務(wù)分析財務(wù)管理
一、房地產(chǎn)公司的盈利能力分析
盈利能力指的是公司獲取利潤的能力，其中盈利能力指標(biāo)主要用于反映公司一定時期內(nèi)收益水平高低，即公司盈利能力越高，則表明公司一定時期內(nèi)收益水平越高；反之亦然。同時，對于房地產(chǎn)公司而言，其盈利能力涉及到多項指標(biāo)，如營業(yè)利潤率指標(biāo)、總資產(chǎn)報酬率指標(biāo)、資本收益率指標(biāo)、成本費用利潤率指標(biāo)、凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)及盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)指標(biāo)等，上述指標(biāo)均在不同程度上影響著房地產(chǎn)公司盈利能力大小。另外，非經(jīng)常性損失是指與房地產(chǎn)公司主營業(yè)務(wù)無直接聯(lián)系的收入，這部分凈資產(chǎn)對真實、公允地反映房地產(chǎn)公司持續(xù)、穩(wěn)定地盈利能力產(chǎn)生不利影響。未解決這一問題，需要房地產(chǎn)公司在計算凈利潤時剔除企業(yè)管理層利用技術(shù)手段調(diào)控利潤與非經(jīng)常性損益的影響，從而確保能夠更為客觀真實的反映出房地產(chǎn)公司的盈利能力。
除此之外，現(xiàn)金流也是房地產(chǎn)公司盈利能力的重要影響因素，所以要求房地產(chǎn)公司做好對資金現(xiàn)金率、銷售現(xiàn)金率的分析工作，確保二者能夠準(zhǔn)確揭示出房地產(chǎn)公司主營業(yè)務(wù)獲取現(xiàn)金的能力，即資金現(xiàn)金率、銷售現(xiàn)金率越高，則表明房地產(chǎn)公司獲取現(xiàn)金的能力越強；反之資金現(xiàn)金率、銷售現(xiàn)金率越低，則表明房地產(chǎn)公司獲取現(xiàn)金的能力越弱。
二、房地產(chǎn)公司償債能力與資產(chǎn)變現(xiàn)能力的分析
償債能力是指公司應(yīng)用資產(chǎn)償還短期債務(wù)與長期債務(wù)的能力，而資產(chǎn)變現(xiàn)能力是指公司將資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金或負債的能力，其中償債能力與資產(chǎn)變現(xiàn)能力是公司財務(wù)狀況及經(jīng)營能力的重要衡量指標(biāo)。對于房地產(chǎn)公司而言，其償債能力涉及到多項指標(biāo)，如流動比率指標(biāo)、速動比率指標(biāo)、現(xiàn)金比率指標(biāo)、資金周轉(zhuǎn)率指標(biāo)、清算價值比率指標(biāo)及利息支付倍數(shù)指標(biāo)等。
房地產(chǎn)公司在計算流動比率與速動比率時需注意下述三方面問題：（1）存貨界定問題。一般而言，房地產(chǎn)公司將開發(fā)產(chǎn)品與開發(fā)成本確認(rèn)為存貨列入流動資產(chǎn)中，但是能夠在短期內(nèi)變現(xiàn)的僅有開發(fā)產(chǎn)品與已具備預(yù)售條件的開發(fā)成本，所以，房地產(chǎn)公司計算流動比率時應(yīng)將不具備預(yù)售條件的開發(fā)成本從存貨中剔除出來；（2）待攤費用與預(yù)付賬款等無法轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金償還負債流動資產(chǎn)的剔除問題。對于多數(shù)房地產(chǎn)公司來說，其通常都是以高價獲取到土地儲備，所以只有對其做好減值準(zhǔn)確才能夠真實、公允、客觀反映出存貨的變現(xiàn)價值及償債能力；（3）預(yù)收賬款從分母流動負債中扣除問題。房地產(chǎn)公司預(yù)收賬款實為未實現(xiàn)的銷售收入，當(dāng)工程項目竣工后便可正式作為銷售收入予以結(jié)算，所以切勿將預(yù)收賬款確定為一般流動負債，應(yīng)將預(yù)收賬款從分母流動負債中予以扣除。
結(jié)合我國當(dāng)前社會經(jīng)濟背景來看，只要房地產(chǎn)公司將資產(chǎn)負債率控制在70%之內(nèi)，便不會對公司各項運營活動造成太大的影響。實際上，受多方面原因的影響，致使國內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)公司普遍處于高負債運營狀態(tài)，與此同時房地產(chǎn)公司更注重償還短期債務(wù)能力問題，而房地產(chǎn)公司的償還短期債務(wù)能力主要受到期債務(wù)償付比率、利息現(xiàn)金保障倍數(shù)及短期風(fēng)險頭寸等指標(biāo)的影響，其中到期債務(wù)償付比率指的是一定時期內(nèi)公司經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與到期債務(wù)本息之間的比率，其主要用于反映房地產(chǎn)公司運用經(jīng)營現(xiàn)金流量償還到期債務(wù)本息的能力，當(dāng)?shù)狡趥鶆?wù)償付比率超過1時，則表明房地產(chǎn)公司到期債務(wù)的自我清償能力較強，即經(jīng)營現(xiàn)金流量足以償還到期債務(wù)本息；當(dāng)?shù)狡趥鶆?wù)償付比率小于1，則表明房地產(chǎn)公司到期債務(wù)的自我清償能力較弱，即經(jīng)營現(xiàn)金流量不足以償還到期債務(wù)本息。利息現(xiàn)金保障倍數(shù)指的是一定時期內(nèi)公司經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與債務(wù)利息之間的比率，其主要用于反映房地產(chǎn)公司運用現(xiàn)金償還債務(wù)利息的能力，其中利息現(xiàn)金保險倍數(shù)越低，則表明公司運用現(xiàn)金償還債務(wù)利息的能力越弱，從而公司面臨的財務(wù)風(fēng)險越大；反之利息現(xiàn)金保險倍數(shù)越高，則表明公司運用現(xiàn)金償還債務(wù)利息的能力越強，從而公司面臨的財務(wù)風(fēng)險越小。公司經(jīng)營凈現(xiàn)金流量加上貨幣資金后減去到期流動負債便得到短期風(fēng)險頭寸，其主要用于反映房地產(chǎn)公司償還短期債務(wù)的能力，其中當(dāng)短期風(fēng)險頭寸為負數(shù)時，則表明房地產(chǎn)公司到期債務(wù)的自我清償能力較弱，即經(jīng)營現(xiàn)金流量不足以償還到期債務(wù)本息；當(dāng)短期風(fēng)險頭寸為正數(shù)時，則表明房地產(chǎn)公司到期債務(wù)的自我清償能力較強，即經(jīng)營現(xiàn)金流量足以償還到期債務(wù)本息。
資產(chǎn)的變現(xiàn)能力取決于資產(chǎn)的流動比率，對于房地產(chǎn)公司而言，其資產(chǎn)流動比率受應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度等因素的影響。一定范圍內(nèi)，房地產(chǎn)公司資產(chǎn)流動比率越高，資產(chǎn)變現(xiàn)能力越強，表明房地產(chǎn)經(jīng)濟效益越好。如果房地產(chǎn)公司資產(chǎn)流動比率過高，將導(dǎo)致機會成本大幅度增加，致使房地產(chǎn)公司資金利用率低下，從而引發(fā)房地產(chǎn)公司資產(chǎn)流失、浪費等現(xiàn)象的發(fā)生。實踐研究顯示，流動比率以2：1為最佳。另外，速動比率能夠準(zhǔn)確反映出房地產(chǎn)公司應(yīng)用流動資產(chǎn)償還流動負債的能力，實踐研究顯示，速動比率以1:1為最佳。
三、房地產(chǎn)公司營運能力的分析
營運能力是指公司經(jīng)營運行的能力，其主要用于反映公司利用各項資產(chǎn)獲取利益的能力。對于房地產(chǎn)公司而言，營運能力涉及到的指標(biāo)有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率指標(biāo)、存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)等，以存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)最為突出，即公司存貨周轉(zhuǎn)率越高，則表明項目開發(fā)周期越短，即項目開發(fā)成本越少，致使項目效益越好；另外，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是影響公司營運能力的又一重要指標(biāo)，其中應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，則表明公司一定時期內(nèi)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，即公司貸款回收期限越短，越有助于加速公司資產(chǎn)流動，從而推進房地產(chǎn)公司快速發(fā)展。
四、房地產(chǎn)公司成長能力的分析
成長能力是指公司擴展經(jīng)營規(guī)模的能力，其主要用于反映公司未來發(fā)展速度及趨勢。對于房地產(chǎn)公司而言，成本能力涉及到的指標(biāo)有主營業(yè)務(wù)利潤增長率指標(biāo)、經(jīng)營現(xiàn)金流量成長比率指標(biāo)、主營業(yè)務(wù)收入增長率指標(biāo)及凈利潤增長率指標(biāo)等，其中主營業(yè)務(wù)收入增長率越高，則表明公司產(chǎn)品的市場需求量越大，業(yè)務(wù)擴展能力越強；主營業(yè)務(wù)利潤增長率與凈利潤增長率越高，則表明公司經(jīng)營業(yè)績越好，市場競爭力越強。經(jīng)營現(xiàn)金流量成長比率越高，則表明公司成長越快。除此之外，利潤保留率指標(biāo)、股本比重指標(biāo)及固定資產(chǎn)比重指標(biāo)等也在不同程度上影響著房地產(chǎn)公司成長。
五、結(jié)論
總之，房地產(chǎn)企業(yè)必須進行客觀的財務(wù)分析，反映企業(yè)真實的財務(wù)狀況及贏利能力，為企業(yè)管理層提供決策依據(jù)。全文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際，在贏利能力、償債能力、運營能力以及成長能力四個方面分析了企業(yè)的財務(wù)狀況，以期對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況有一個全面的認(rèn)識。
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 預(yù)警 管理
近幾年，我國房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍，不管以前是搞科研的、做制造的、還是服務(wù)業(yè)的，也不管資金多少，通通對房地產(chǎn)趨之若騖，前幾年大家賺得盆滿缽滿。近一年，國家對房地產(chǎn)的行業(yè)調(diào)控已初見成效，房地產(chǎn)企業(yè)競爭日趨激烈化，隨之而來的財務(wù)風(fēng)險也在呈上升趨勢。在這種情況下，有必要對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進行分析，并做好預(yù)警及管理工作。如何對房地產(chǎn)企業(yè)存在的風(fēng)險進行預(yù)警并采取相應(yīng)的措施進行控制，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)迫在眉睫的事情。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范機制
房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險就是房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中會受到內(nèi)外環(huán)境的影響致使企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)風(fēng)險或使普通股收益發(fā)生大幅度的變動的風(fēng)險。房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險也可以理解為房地產(chǎn)企業(yè)在籌資、投資、資金運營及利潤分配過程中會因不同因素而使房地產(chǎn)企業(yè)的生存、盈利及發(fā)展發(fā)面受到重大的影響。在市場經(jīng)濟大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是客觀存在的，要想將風(fēng)險和影響完全消除是不切實際的。在這種情況下，就應(yīng)該建立房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制，將房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險值降至最低。財務(wù)風(fēng)險防范機制如下：
(一)完善風(fēng)險防范體系
要完善風(fēng)險防范體系，就應(yīng)該建立完善的風(fēng)險防范體系，建立健全的管理機制，抓好內(nèi)部制度建設(shè)，加強對相關(guān)財務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)并將房地產(chǎn)相關(guān)資金細節(jié)問題落實到實處，將資金細節(jié)落實到實處，明確風(fēng)險監(jiān)管職責(zé)，落實好相應(yīng)人員責(zé)任并明確相關(guān)責(zé)任制。同時要建立健全的成本控制體系，費用支出必須經(jīng)過嚴(yán)格的審批才能使用，以提高資金利用率，減少資金浪費。
(二)發(fā)揮風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)作用
所謂的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，就是以信息為基礎(chǔ)并貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動始終的全過程，以企業(yè)財務(wù)報表、經(jīng)營計劃及相關(guān)的資料依據(jù)，通過財會、金融、企業(yè)管理及市場營銷管理等理論，利用數(shù)學(xué)模型或是比例分析法對財務(wù)管理全過程進行控制，在出現(xiàn)問題時能及時采取相應(yīng)的應(yīng)變措施，將房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險降至最低的風(fēng)險預(yù)警機制。要想風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的作用，就應(yīng)該對相應(yīng)的企業(yè)信息進行分析，對可能出現(xiàn)的風(fēng)險信息進行預(yù)警或提前采取相應(yīng)的措施，降低財務(wù)風(fēng)險。在發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的時候，能夠及時找到致使財務(wù)不佳的根源，使經(jīng)營者能夠財務(wù)相應(yīng)措施，阻止情況進一步惡化。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理
(一)確立資本結(jié)構(gòu)
要想對房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險進行有效管理，確立合理的資本結(jié)構(gòu)是必不可少的。畢竟公司資本結(jié)構(gòu)合理與否和籌資決策有直接關(guān)系，公司在籌資決策的時候，會根據(jù)企業(yè)的實際狀況，對影響決策的相關(guān)因素進行綜合分析并確立合理的資本結(jié)占有合理的比例。因此，公司在決策的過程中，就應(yīng)該選擇最佳融資方式、融資對象、融資金額及期限。要想選擇最佳方式和對象，管理者就應(yīng)該成本和收益進行權(quán)衡，并在此基礎(chǔ)上對股權(quán)融資和債權(quán)融資進行分析。此外，還要對資金額和期限進行適當(dāng)?shù)倪x擇。只有將公司的負債率和債務(wù)期限進行合理的搭配，才能有效的降低公司償債壓力，保證資金正常運行。只有對公司成本結(jié)構(gòu)進行合理優(yōu)化，才能更好的實現(xiàn)企業(yè)最大化利益，才能最大限度地降低籌資成本、減少財務(wù)風(fēng)險。
(二)加強對外部環(huán)境的應(yīng)變能力
房地產(chǎn)企業(yè)是受外部環(huán)境影響較強企業(yè)，特別是在經(jīng)濟環(huán)境復(fù)雜多變的今天，受外部環(huán)境的影響更強。外部環(huán)境是客觀存在的，外部環(huán)境的變化常給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來一定的財務(wù)風(fēng)險，這種財務(wù)風(fēng)險是不可預(yù)見的，更無法對其施加直接影響。但是可以根據(jù)外部經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展規(guī)律和國家政策的態(tài)勢，對其進行研究和分析，建立相應(yīng)的預(yù)警機制，隨時關(guān)注外部環(huán)境的變化，結(jié)合公司實際情況對風(fēng)險進行預(yù)測，并根據(jù)相應(yīng)的預(yù)測，采取相應(yīng)的措施，制定財務(wù)管理政策，對不合理的措施進行及時調(diào)整。在增強財務(wù)管理應(yīng)變能力的同時，也能降低不利條件對財務(wù)管理活動的影響，進而降低房地產(chǎn)企業(yè)外部風(fēng)險。
(三)提高公司全員風(fēng)險管理意識
要想對財務(wù)風(fēng)險進行相應(yīng)的控制，離不開公司全員風(fēng)險管理意識。首先公司領(lǐng)導(dǎo)要有較強的風(fēng)險管理意識和較強的責(zé)任感，能根據(jù)實際情況做出正確的決策，以降低財務(wù)風(fēng)險。只有領(lǐng)導(dǎo)帶頭，明確相關(guān)部門應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任、義務(wù)，真正實現(xiàn)權(quán)責(zé)分明，各部門才能更好的配合財務(wù)管理人員進行相應(yīng)的工作，財務(wù)管理人員的風(fēng)險意識才能得以加強，才能真正地意識到房地產(chǎn)財務(wù)活動的復(fù)雜性和重要性，才能積極地參與到房地產(chǎn)財務(wù)管理中去。也只有這樣，財務(wù)管理人員才能將房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警作為首要目標(biāo)，以財務(wù)風(fēng)險控制體系為導(dǎo)向，更好的對財務(wù)風(fēng)險進行預(yù)防，使財務(wù)風(fēng)險得到有效控制。
三、結(jié)束語
隨著我國經(jīng)濟突飛猛進的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也在迅速的發(fā)展。然而，房地產(chǎn)企業(yè)畢竟是后興起的產(chǎn)業(yè)，在激烈的市場競爭條件下，容易受內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境的影響而出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警和管理是十分必要的。只有加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警和管理，才能更好地促進房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展。
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指對城市土地綜合開發(fā)、經(jīng)營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧的經(jīng)濟組織。近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟支柱之一，伴隨著房地產(chǎn)政策的改進，以及金融政策的創(chuàng)新，房地產(chǎn)業(yè)得到了越來越廣闊的發(fā)展空間。房地產(chǎn)業(yè)作為一個尚未成熟的新興行業(yè)，豐厚的利潤吸引了許多房地產(chǎn)開發(fā)商的參與，面對著中國房地產(chǎn)市場所擁有如此廣闊的前景，大批的投資者紛紛進入房地產(chǎn)業(yè)，使得該行業(yè)的競爭日趨激烈，其面臨的風(fēng)險也不容忽視。
我國的房地產(chǎn)市場起步于80年代中期，但是它的發(fā)展是非常迅速的，它為國民經(jīng)濟的快速增長做出了很大的貢獻。由于經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，對房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)日益擴大的趨勢，使得房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模迅速擴張，但同時國家也逐漸加強了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)危機的可能性更加大。加強開發(fā)項目的經(jīng)營管理，特別是財務(wù)風(fēng)險管理，提高資金使用效果，提升競爭力，向效率和創(chuàng)新要利潤將是未來房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必由之路。
1 我國房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險研究現(xiàn)狀
我國對于房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險研究起步比較晚。在這之前，我國房屋建設(shè)從不追求效益，主要是用于福利分配。從理論層面上來分析，那是一種低風(fēng)險甚至零風(fēng)險的投資建設(shè)，這就導(dǎo)致了我國對于風(fēng)險理論研究工作遲遲未能展開。20世紀(jì)90年代初期，國內(nèi)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資熱，我國才真正開始了對房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的研究。一些專家、學(xué)者都發(fā)表了這方面的相關(guān)著作，彌補了我國在這方面的缺陷。
目前，我國房地產(chǎn)建設(shè)正處在高峰期，隨著我國改革開放的層次加深，房地產(chǎn)市場也開始了與國際接軌，使得房地產(chǎn)項目競爭更加激烈，企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險越來越大。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于不重視風(fēng)險管理與經(jīng)營管理，在激烈的競爭中敗下陣來，有的甚至被淘汰出局。財務(wù)風(fēng)險貫穿于房地產(chǎn)項目開發(fā)的始終，因此，深化房地產(chǎn)項目財務(wù)風(fēng)險的研究，建立適合我國房地產(chǎn)開發(fā)實際的、系統(tǒng)化的風(fēng)險管理體系與風(fēng)險管理模式，是當(dāng)前理論界與實業(yè)界亟需解決的重要課題。
2 企業(yè)財務(wù)風(fēng)險內(nèi)涵及其表現(xiàn)形式
2.1 財務(wù)風(fēng)險內(nèi)涵
財務(wù)風(fēng)險是指在企業(yè)的各項財務(wù)活動中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務(wù)結(jié)果與預(yù)期財務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。
2.2 企業(yè)財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)形式
房地產(chǎn)是一個非常注重資金流的行業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理中，基本以財務(wù)為主。現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要由以下六個方面構(gòu)成：
2.2.1 稅率變動風(fēng)險 房地產(chǎn)是一個非常注重現(xiàn)金流的行業(yè)，因此對稅率的變化非常的敏感。其中涉及營業(yè)稅、印花稅、教育費附加稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、個人所得稅等，在投資、開發(fā)、經(jīng)營過程中稅率的變動，將導(dǎo)致企業(yè)成本費用增加或減少，預(yù)期收益和銀行流動現(xiàn)金儲備無法確定。
2.2.2 資金閑置或斷裂風(fēng)險 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制的重點在于保持凈現(xiàn)金流量的穩(wěn)定，只有擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，才能保證資金鏈的穩(wěn)固。只有在保證凈現(xiàn)金流量為正的情況下，才有資格談?wù)撏顿Y報酬率，才有資格談?wù)撈髽I(yè)的未來發(fā)展規(guī)劃，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要通過控制財務(wù)預(yù)算計劃的方式來控制現(xiàn)金流的大小，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂或者大量閑置資金的情況。
2.2.3 經(jīng)濟周期影響的風(fēng)險 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國民經(jīng)濟有著相當(dāng)密切的依存關(guān)系，非常容易受到國家宏觀調(diào)控政策和經(jīng)濟環(huán)境變化的影響。在經(jīng)濟繁榮時期，貨幣政策相對寬松，居民收入水平顯著上升，投資的需求增大，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有良好的促進作用；相反在經(jīng)濟蕭條時期，貨幣政策相對緊縮，居民收入水平下滑，投資的需求減少，對房地產(chǎn)企業(yè)的需求也會下降。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展存在隨經(jīng)濟周期變化而膨脹或萎縮的風(fēng)險。
2.2.4 融資風(fēng)險 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要大量資金，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資的時候容易受到經(jīng)濟周期波動、政府宏觀政策調(diào)控、房屋銷售情況、銀行貸款政策等影響，使得融資成本波動較大。
2.2.5 資產(chǎn)負債率超標(biāo) 房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)一個項目需要投入大量的資金，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是銀行貸款。近年來，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率都在警戒線附近上下波動，如果企業(yè)達不到預(yù)期的收益或者融資沒有達到原先計劃的數(shù)額，就會面臨相當(dāng)巨大的償還債務(wù)風(fēng)險。
2.2.6 預(yù)期投資回報風(fēng)險 房地產(chǎn)企業(yè)的收支計劃與年度項目進展基本都依靠預(yù)期的投資回報來決策，如果受到政治、經(jīng)濟等因素的影響，有可能會出現(xiàn)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品空置，或者房地產(chǎn)的開發(fā)租賃或者買賣合同終止、客戶逾期未交款等情況，然而此時房地產(chǎn)企業(yè)的資金已經(jīng)投入，短時間內(nèi)套現(xiàn)是不可能實現(xiàn)的。由于存在種種不能預(yù)期的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的投資回報也就不能確定，就會存在資金鏈斷裂的風(fēng)險。
3 企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的原因
3.1 企業(yè)管理者的風(fēng)險意識淡薄
財務(wù)風(fēng)險存在于財務(wù)活動的始終，是企業(yè)管理層與財務(wù)人員必須引起重視的問題。然而，在企業(yè)現(xiàn)實經(jīng)營中，企業(yè)管理層與財務(wù)人員對財務(wù)風(fēng)險的客觀性認(rèn)識不足，防范風(fēng)險的意識淡薄，從而在市場競爭中處于劣勢。在具體業(yè)務(wù)當(dāng)中，正是由于相關(guān)人員的意識淡薄，從而導(dǎo)致了應(yīng)收賬款風(fēng)險產(chǎn)生。
3.2 企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理
在企業(yè)全部資金來源中，權(quán)益資金與負債資金之間的比例，就是資本結(jié)構(gòu)。不合理的資金結(jié)構(gòu)有如下幾方面危害：第一，增加企業(yè)的財務(wù)負擔(dān)；第二，造成企業(yè)償貸能力不足的現(xiàn)象；第三，使企業(yè)資金的流動性不足。資產(chǎn)的流動性是指，資產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金并保持其購買力的能力。它不僅是企業(yè)得以運行的關(guān)鍵所在，也是引起財務(wù)危機的直接原因。資金流動性不好往往體現(xiàn)在存貨積壓、資金缺乏。企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理也往往體現(xiàn)在籌資決策失誤造成的財務(wù)風(fēng)險。
3.3 企業(yè)內(nèi)部財務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性
我國企業(yè)財務(wù)關(guān)系混亂，子公司與母公司以及企業(yè)的各個部門，在利益分配、資金管理使用等方面，存在著管理混亂、責(zé)權(quán)不明的現(xiàn)象，從而不能保證資金的完整性、安全性，使得資金的使用效率低。這種情況是導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的重要內(nèi)因，所以要花大力氣改變這種狀況。
4 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施
4.1 提高管理層及財務(wù)人員的財務(wù)水平
隨著政府部門不斷調(diào)整監(jiān)管披露要求、稅收政策、財務(wù)核算細則等方面，并且全面施行新會計準(zhǔn)則，企業(yè)有必要進行財務(wù)方面的調(diào)整。企業(yè)管理層是企業(yè)的舵手，決定著公司的發(fā)展走向。企業(yè)管理層的財務(wù)管理水平的提高，有助于他們做出對公司發(fā)展有益的決策，有利于公司財務(wù)機制建設(shè)，從而減少公司所面臨的各種風(fēng)險。有必要加強財務(wù)人員在合理避稅、建造流程、工業(yè)工程等方面的培訓(xùn)，從而提高自身素質(zhì)，進而提高自身財務(wù)管理水平。
4.2 實現(xiàn)財務(wù)管理預(yù)算化
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程中，在預(yù)算方面有很多不確定因素，決定著企業(yè)投資項目的成敗與經(jīng)濟效益良好與否。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)部門應(yīng)該以資本預(yù)算與項目預(yù)算為基礎(chǔ)，具體安排企業(yè)資金的收入與支出、取得與投放、經(jīng)營成果與其分配等等。對于資金預(yù)算，企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)依據(jù)企業(yè)運營的整體情況，規(guī)劃資金需求與使用計劃，從而構(gòu)建財務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。對于項目預(yù)算，財務(wù)部門研究前期建設(shè)的可行性，整體預(yù)算經(jīng)營收入、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)直接成本與間接費用、借款計劃等等，并做到認(rèn)真貫徹執(zhí)行財務(wù)預(yù)算，從而提高投資決策的準(zhǔn)確性，減少投資決策失誤。同時加強考核執(zhí)行力度，適量企業(yè)經(jīng)濟行為，從而發(fā)揮預(yù)算監(jiān)督的財務(wù)預(yù)警功用。
4.3 優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)企業(yè)必須保持合理的資金結(jié)構(gòu)，適度負債經(jīng)營，在充分考慮企業(yè)償債能力的前提下，設(shè)法籌足項目建設(shè)資金。在利用傳統(tǒng)融資的前提下，通過融資渠道多元化、搭配好資本權(quán)益比率等方法，降低資產(chǎn)負債率，控制企業(yè)資本成本，改善資本結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力，降低財務(wù)風(fēng)險。一方面，加強預(yù)售房款、銀行貸款這些傳統(tǒng)融資渠道的管理；另一方面，可以通過股票融資、債券融資、合作開發(fā)等來擴充資金，使企業(yè)逐漸做大，并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，還可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。
4.4 完善內(nèi)部審計
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，內(nèi)部審計工作就顯得非常重要。內(nèi)部審計工作強調(diào)過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風(fēng)險管理，充分發(fā)揮內(nèi)審的風(fēng)險評估、防范作用，及時消除不良隱患，維護企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營效益；同時，也要做好事后審計，由財務(wù)收支審計向經(jīng)濟效益審計、管理審計、內(nèi)部控制制度評價、工程項目預(yù)（決）算審計、專項審計等領(lǐng)域發(fā)展，評價生產(chǎn)力各要素的利用程度，挖掘潛力，實現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評價職能。
4.5 收益分配風(fēng)險的防范
筆者根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際，對利潤分配方面提出一些建議：①做好利潤分配的長期規(guī)劃。因為目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有發(fā)揮內(nèi)源融資成本低的優(yōu)勢，從而給企業(yè)融資增加了負擔(dān)，減少了企業(yè)利潤。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤分配極不規(guī)范，十分隨意，從而導(dǎo)致企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，增加企業(yè)負債率，影響企業(yè)的外部融資。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略與融資策略的要求，把利潤分配制度化，從而優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，整合內(nèi)源融資，進而增加企業(yè)利潤。②減少以現(xiàn)金分配的方式進行利潤分配。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有較少的融資渠道，較小的資金規(guī)模，所以資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要依據(jù)內(nèi)源融資優(yōu)勢，制定以增加實收資本為主，現(xiàn)金分配為輔的利潤分配戰(zhàn)略。這種分配方式不僅有利于降低融資成本，擴大資金規(guī)模，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；還能夠促進企業(yè)盈利，增強企業(yè)競爭力，降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。從企業(yè)自身及所處環(huán)境來看，在中短期內(nèi)，這種分配方式應(yīng)占據(jù)主導(dǎo)地位。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財務(wù)管理；問題對策
1.綜述
1.1寶地公司概況
錦州寶地建設(shè)集團成立于2001年9月， 歷經(jīng)十七年，已經(jīng)在錦州房地產(chǎn)業(yè)異軍突起、獨領(lǐng)，是國家一級開發(fā)企業(yè)。
1.2財務(wù)管理對寶地公司的作用
企業(yè)財務(wù)管理是指對企業(yè)經(jīng)營活動中所有資金的籌集、分配、使用等，進行預(yù)測、計劃、組織、分析和監(jiān)督控制，并正確處理企業(yè)內(nèi)外部各種財務(wù)關(guān)系的一項經(jīng)濟管理活動，是企業(yè)管理的重要組成部分和核心。寶地產(chǎn)企業(yè)主要的業(yè)務(wù)活動內(nèi)容包括房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等，具有產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及面廣、風(fēng)險高、投資周期久等特殊性，制定好的財務(wù)管理指標(biāo)將有助于企業(yè)提高包括質(zhì)量管理、技術(shù)管理、生產(chǎn)管理、物資管理等方面的管理水平。寶地企業(yè)的財務(wù)管理是其經(jīng)營管理的核心環(huán)節(jié)，是實現(xiàn)其發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的有效管理控制手段。
2.寶地公司財務(wù)管理存在的問題
2.1融資困難，開發(fā)期長
我國房地產(chǎn)雖然利潤大，但是風(fēng)險也大，房地產(chǎn)公司往往忽視了潛在的風(fēng)險。寶地公司將巨額資金投于開發(fā)房地產(chǎn)上，在工程造價、地價、投資房屋上面的金額比重大，給籌資帶來了一定的困難。土地開發(fā)一直到竣工整個過程時間長，需要的資金量大。而在銷售房屋上由于金額數(shù)量之大，不得不不采取以分期付款的形式來償還房款。如果有些房屋做商業(yè)用地，那么寶地公司必須對其進行簡單的裝修而且還要與物業(yè)聯(lián)系，這樣所需要的資金更加重了房地產(chǎn)公司本來運轉(zhuǎn)不靈活的現(xiàn)象。投入資金短期內(nèi)回收困難，整個項目開發(fā)時間長，企業(yè)只能通過融資進行資金開發(fā)、周轉(zhuǎn)。
2.2企業(yè)財務(wù)基礎(chǔ)管理薄弱
目前，寶地企業(yè)財務(wù)管理的基礎(chǔ)工作仍比較薄弱，財務(wù)功能較為欠缺，如其財務(wù)管理仍停留在基本的會計核算的階段，在預(yù)測與控制分析等方面做得不夠，是一種被動反映型的財務(wù)管理。在會計核算上還停留在記賬和出會計報表的階段，對企業(yè)管理和決策的信息支持不夠；企業(yè)內(nèi)部財務(wù)核算制度不健全，財務(wù)監(jiān)督控制機制比較薄弱，存在財權(quán)分割、多頭開戶、資金分散、私設(shè)小金庫和資金的賬外循環(huán)等現(xiàn)象；有的財務(wù)部門都不能掌握財務(wù)款項的來龍去脈，導(dǎo)致寶地企業(yè)管理層無法掌握相關(guān)項目的資金運作詳情。
2.3缺乏戰(zhàn)略性的企業(yè)財務(wù)管理策略
房地產(chǎn)財務(wù)管理的特點客觀上要求寶地公司須具備財務(wù)戰(zhàn)略的素質(zhì)。在籌資戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略和利潤分配戰(zhàn)略上做足功課，以應(yīng)對企業(yè)面臨的各種挑戰(zhàn)。而目前寶地公司缺乏財務(wù)戰(zhàn)略管理思想，尤其在籌資戰(zhàn)略和投資戰(zhàn)略方面，戰(zhàn)略理念的缺失和戰(zhàn)略措施的缺乏導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)融資困難，企業(yè)流動資金管理落后，企業(yè)無視房地產(chǎn)行業(yè)市場需求盲目投資等現(xiàn)象和問題。不僅使企業(yè)投資受到了損失，還大大降低了企業(yè)的綜合競爭能力。
2.4財務(wù)管理人員的素質(zhì)不高，使財務(wù)管理水平較低
目前，在寶地公司中的職員和財務(wù)管理人員，他們之前有些是從事不同的職業(yè)。因此，對待經(jīng)營管理都沒有很好的認(rèn)識，且文化程度還不高。寶地公司有相當(dāng)多的一部的員工和管理者他們都是從以前的包工頭和技術(shù)員發(fā)展起來的所以說他們?nèi)鄙佻F(xiàn)代化的管理經(jīng)營理念，在具體的管理中只是憑著感覺來進行管理，認(rèn)為財務(wù)只是簡單的算賬、記賬以及對賬等等。寶地公司屬于家族式企業(yè)，出納人員多為自己的親戚，由于親戚不是財務(wù)方面的專業(yè)人員，沒有專業(yè)的會計素養(yǎng)，更沒有較高的管理水平，就不可能有較高的管理水平，更不可能有新穎的管理財務(wù)的理念。又由于房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險。很高，所以這樣不專業(yè)的財務(wù)管理隊伍肯定會對寶地公司的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不良影響，甚至還有導(dǎo)致公司資金的運轉(zhuǎn)困難而產(chǎn)生倒閉的可能。
2.5管理者對財務(wù)的管理的重要性認(rèn)識不足
對于一部分國有房地產(chǎn)企業(yè)來說管理人員更加重視銷售部門的發(fā)展和工程質(zhì)量、工程建設(shè)等等。認(rèn)為這才是企業(yè)的一線部門。而對于財務(wù)方面和人事部門等的重視程度明顯不夠。寶地公司領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)識決定了公司在招標(biāo)、合同、經(jīng)營決策等各項重大事情上的重視，而對于財務(wù)方面的忽視。以至于這些重大事項的各個環(huán)節(jié)中都設(shè)有財務(wù)部門的參與。財務(wù)只是起到了事后監(jiān)督的作用，這些重要決策者對于財務(wù)方面往往沒有特別科學(xué)的認(rèn)識，自身在管理方面沒有經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn)和指導(dǎo)這就導(dǎo)致他們難免會在企業(yè)的各個層面上照顧不周或者目光不夠一長遠。
3.寶地公司財務(wù)管理的措施建議
3.1優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低成本
寶地公司由于周期長、資金需要融資進行周轉(zhuǎn)。所需要的資金量大，融資的渠道可能是通過借債的方式進行的。雖然這種方式可以使寶地公司的周轉(zhuǎn)速度快，但是債務(wù)越多風(fēng)險就越大。如果是貸款那么就要付利息，這樣會使企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險加劇。因此，在進行成本預(yù)算的時候，必須進行詳細的分析，用科學(xué)合理的方法加強對成本的控制。要根據(jù)不同的承包方案作出明細的賬目，有利于正確地分析付款狀況和工程的進展，可以減少工程造價的成本支出，為工程結(jié)算提供重要的依據(jù)。這就要求財務(wù)人員了解并掌握核算、概算和結(jié)算的相關(guān)信息，并參與到監(jiān)督工作中來，不僅對投資成本控制，還要控制和管理投資成本、質(zhì)量成本、資金成本。把債務(wù)風(fēng)險減到最低，根據(jù)不同的資本結(jié)構(gòu)和風(fēng)險的種類不同，適當(dāng)?shù)貙ω搨壤M行安排，以達到資本的合理配置。
3.2財務(wù)基礎(chǔ)管理工作
理順財務(wù)基礎(chǔ)工作是做好財務(wù)管理的基礎(chǔ)和較為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。針對目前寶地公司財務(wù)管理基礎(chǔ)工作較薄弱、財務(wù)功能較欠缺等問題，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的財務(wù)管理思想，利用先進的財務(wù)管理工具和技術(shù)，強化企業(yè)財務(wù)基礎(chǔ)工作。在做好日常財務(wù)數(shù)據(jù)處理和報表等具體工作的情況下，注重對企業(yè)財務(wù)進行科學(xué)的預(yù)測、控制和分析，及時準(zhǔn)確地為企業(yè)經(jīng)營者提供決策信息支持。
3.3企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略管理
房地產(chǎn)企業(yè)實施有效的籌資戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略和利潤分配戰(zhàn)略是企業(yè)整體戰(zhàn)略目標(biāo)得以實現(xiàn)的保障。為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，企業(yè)應(yīng)構(gòu)建良好的自身管理文化，充分發(fā)揮財務(wù)戰(zhàn)略在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中的重要作用。根據(jù)本企業(yè)自身的發(fā)展實際，確立適合的企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略。在企業(yè)籌資戰(zhàn)略的引導(dǎo)下，進一步拓寬籌資渠道，為企業(yè)發(fā)展籌集足夠的發(fā)展資金。
3.4提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)
寶地公司應(yīng)該以不斷夯實財務(wù)管理為基礎(chǔ)，切實規(guī)范財務(wù)管理和財務(wù)基礎(chǔ)，努力把財務(wù)管理水平提高到最佳。財務(wù)工作是一項專業(yè)性比較強的業(yè)務(wù)工作，因此在寶地公司進行財務(wù)管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規(guī)較為熟悉的人員。還要對在職的會計人員進行定期或者不定期的會計專業(yè)知識培訓(xùn)，及時更新專業(yè)會計人員的知識，提高專業(yè)水平。
3.5強化管理認(rèn)識
領(lǐng)導(dǎo)的思想將決定著整個企業(yè)的發(fā)展方向。所以，高層對財務(wù)的管理方面必須要轉(zhuǎn)變自己守舊的觀念，將財務(wù)方面的管理列為企業(yè)的核心管理內(nèi)容。對財務(wù)問題管理的責(zé)任感要不斷提高。加強財務(wù)管理方面的培訓(xùn)。對財務(wù)管理工作的整個流程要全權(quán)負責(zé)。增強法律意識，避免公司的財務(wù)方面出現(xiàn)違法行為。為財務(wù)部門提供準(zhǔn)確的財務(wù)依據(jù)?！科]
【參考文獻】
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【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)行業(yè) 營運資金 流動性 營運能力
Abstract : Working capital is the largest capital of high liquidity in a company. The management state of a company mainly relys on the working capital .As the real estate industry is a typical capital-intensive industry, the amount of investment is large, the risk coefficient is high, capital turnover time is long, the supply chain is long, so that the operating capital management of real estate enterprises is particularly important . I chose 5 well-known enterprises in our country's real estate industry ,and I collect their financial data from 2009 to 2011 in this paper, so that I can analyze the working capital management in the entire real estate industry, and to provide certain reference for those medium and small real estate company.
Keywords : the real estate industry working capital liquidity operating capability
現(xiàn)如今，我國房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為一個較成熟的行業(yè)，但是在金融危機的一次洗禮之后，房地產(chǎn)已經(jīng)不再有過去的高增長和高利潤。在多次的波動中，房地產(chǎn)行業(yè)的營運資金管理也備受關(guān)注。
1. 營運資金管理理論
1.1營運資金
本文將采用狹義上的營運資金即凈營運資金來進行分析。狹義上的營運資金是指營運資金的凈額，即是流動資產(chǎn)與流動負債的差。公司資產(chǎn)的流動性和償債能力可以用凈營運資金的狀況結(jié)合流動比率、速動比率 等來衡量。
1.2營運資金管理
營運資金管理是對公司流動資產(chǎn)和流動負債的管理。一個公司要想能夠正常的經(jīng)營和運轉(zhuǎn)就必須有適量的營運資金作為支持。公司需要通過短期融資來獲得必要的流動資產(chǎn)。營運資金管理主要包括對數(shù)量和籌集方式兩個方面的管理，公司可以通過內(nèi)部的資金轉(zhuǎn)換機制，使兩者達到最優(yōu)組合。在管理中，我們要考慮該資產(chǎn)變現(xiàn)的時間以及變現(xiàn)的穩(wěn)定程度。
1.3房地產(chǎn)行業(yè)營運資金管理
房地產(chǎn)行業(yè)營運資金管理是房地產(chǎn)財務(wù)管理的中心，是指房地產(chǎn)公司在開發(fā)、建設(shè)、銷售和管理活動中對營運資金的管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)，如住房、寫字樓、商業(yè)娛樂設(shè)施包括相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，都需要有大量資金的投入。在前期的開發(fā)和建設(shè)階段，公司需要的資金最多，支出資金的回收期也很長。
房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理的目標(biāo)是要提高資金的利用率和資金供應(yīng)的有效性。房地產(chǎn)企業(yè)資金運作過程復(fù)雜、資金投入量大、回收期長，因而加強資金管理是保證房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。
2. 地產(chǎn)行業(yè)營運資金管理現(xiàn)狀
在此，我選擇了我國房地產(chǎn)行業(yè)較為領(lǐng)先的5家上市公司，并對它們從2009年至2011年底的利潤表、資產(chǎn)負債表、現(xiàn)金流量表等做了分析。這5家公司分別是萬科、保利、金地、榮盛以及北辰。在資產(chǎn)、負債結(jié)構(gòu)分析中，我采用了算數(shù)平均法來計算整個行業(yè)的資產(chǎn)、負債情況。
2.1營運資金流動性分析
2.1.1流動資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析
流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)相比，它具有盈利能力差、風(fēng)險小的特點。如果一個公司流動資產(chǎn)占資產(chǎn)總額的比重較大，說明公司的財務(wù)風(fēng)險較小，盈利能力較低。
表1中，我們可以看出，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)總額呈上升態(tài)勢。在房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)中，流動資產(chǎn)的比重非常高，平均占到95%左右?？梢钥闯觯鲃淤Y產(chǎn)是房地產(chǎn)公司的血液。而在流動資產(chǎn)中，存貨占比最大，在70%左右，而且比重有上升的態(tài)勢。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，存貨一般是指已竣工的房產(chǎn)、施工中的房產(chǎn)以及用于建造房屋所購置的鋼筋、水泥、板材等。但是，房屋的出售并不同于其他小商品的銷售，房屋的價值高，許多顧客還需要通過向銀行貸款來付清首付款。進入到后金融危機時代，為了減少行業(yè)內(nèi)的泡沫，政府出臺了一系列的限購、提高存款準(zhǔn)備金率的措施，這使得房地產(chǎn)公司的存貨的周轉(zhuǎn)更困難。公司積壓的存貨越多，資產(chǎn)整體的流動性就會變差。在流動資產(chǎn)中，應(yīng)收款項也占了一定比重，大約在10%左右。而應(yīng)收款項能否收回很大程度上由欠款公司的經(jīng)營狀況決定。對于房地產(chǎn)公司來說，存貨和應(yīng)收款項的流動性更類似于長期資產(chǎn)?？梢姡康禺a(chǎn)公司只有15%左右的貨幣資金具有較強的流動性。
2.1.2流動負債結(jié)構(gòu)分析
流動負債也稱短期負債，是指公司需在一個營業(yè)周期內(nèi)償還的債務(wù)。流動負債的規(guī)模會影響一個公司短期的償債能力。
由表2，我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的負債規(guī)模很大。房地產(chǎn)是一個高投入，周轉(zhuǎn)慢的行業(yè)，一般的公司是不可能擁有那么多的自有資金，所以必須要采取負債的方式。而在房地產(chǎn)行業(yè)的負債中流動負債的比重較高，在70%左右，而且比重呈上漲趨勢。之所以房地產(chǎn)公司更傾向于流動負債是因為流動負債的成本要低于長期負債。進一步分析表2中的數(shù)據(jù)，我們可以看出，房地產(chǎn)公司預(yù)收賬款占流動負債的比重已經(jīng)超過了50%。房地產(chǎn)公司先預(yù)收顧客的購房首付款，再對這些資金進行有效利用。預(yù)收賬款并不構(gòu)成實際的償債壓力，而是會隨著項目結(jié)算轉(zhuǎn)化為公司的營業(yè)收入。但是能否及時、大量收到預(yù)付款項將由公司的銷售狀況決定，只有當(dāng)公司銷售很景氣的時候，公司才會有可能收到大量的預(yù)付款，從而盤活現(xiàn)金。一旦房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)下滑趨勢，公司的流動資產(chǎn)籌集將會受到影響。
2.1.3短期償債能力分析
速動比率是速凍資產(chǎn)與流動負債的比值，它可用來衡量流動資產(chǎn)中可以立即用于償還流動負債的能力大小。速凍資產(chǎn)是流動資產(chǎn)減去存貨的差額。
不同的行業(yè)存在不同的速動比率，所以速動比率應(yīng)該是多少這個問題就沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。房地產(chǎn)行業(yè)具有存貨占比大的特點，存貨又存在銷售及壓價的風(fēng)險，因此房地產(chǎn)行業(yè)的速動比率比流動比率更具有參考價值。
經(jīng)驗認(rèn)為，理想的速動比率應(yīng)該是l。如果公司的速動比率低于1，則會被認(rèn)為短期償債能力偏低，但這也僅是一般的觀點。
我國的房地產(chǎn)市場從2009年中旬起開始回溫，銷售比較順暢，量價齊升，大量現(xiàn)金回流，速動比例較2008年有大幅度的上升。根據(jù)前幾年的財務(wù)數(shù)據(jù)可知，像萬科的速凍比率就由20O8年的0.143迅速上升至2009年的0.59。但是由于20l0年5月開始，市場行情出現(xiàn)回落,速動比率較2009年有所下降。2011年5家公司的速動比率都有所下降，大概維持在0.4。
2.2營運資金營運能力分析
2.2.1現(xiàn)金管理分析
狹義的現(xiàn)金僅指庫存現(xiàn)金。廣義的現(xiàn)金則還包括各種現(xiàn)金等價物，如有價證券、銀行存款和在途資金。如果沒有足量的現(xiàn)金作為保證，就很可能使得公司資金周轉(zhuǎn)困難，無法繼續(xù)經(jīng)營。但是，如果持有的現(xiàn)金過量，公司也會受到損失，因為現(xiàn)金是一種產(chǎn)生極少收益的資產(chǎn)，過多的持有貨幣，會存在機會成本的問題。在此我們選擇廣義上的現(xiàn)金含義。
由表4可以看出，保利和榮盛的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)天數(shù)逐年降低，說明這兩家公司的現(xiàn)金的管理有好轉(zhuǎn)。而其余三家公司的貨幣資金周轉(zhuǎn)天數(shù)有波動，說明這些公司的貨幣資金的管理還沒有完全可控，不定因素還會影響公司的管理，其中，金地和北辰的貨幣資金周轉(zhuǎn)天數(shù)在270天左右，說明它們的資金的周轉(zhuǎn)比較緩慢。
2.2.2應(yīng)收賬款管理分析
應(yīng)收賬款是企業(yè)在經(jīng)營中，由于銷售、提供勞務(wù)等原因，應(yīng)向購貨方或接受勞務(wù)者收取的款項以及代墊的費用等。公司提供信用業(yè)務(wù)，雖然可以為公司帶來一定的收益，但同時也會付出代價，如出現(xiàn)拖欠貨款，應(yīng)收賬款回收難的風(fēng)險等。在房地產(chǎn)行業(yè)，應(yīng)收賬款相對資產(chǎn)而言比較少，這是由行業(yè)的特點決定的。房地產(chǎn)行業(yè)為現(xiàn)金交易，預(yù)收款項是他們主要的收入來源。
由表5可以看出，金地對應(yīng)收賬款的管理比較好，其應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)維持在40天以內(nèi)，而且周轉(zhuǎn)速度逐年加快，2011年其周轉(zhuǎn)天數(shù)只有12天，這個數(shù)據(jù)讓許多公司都望塵莫及。而其他四家公司應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)都較大，且呈逐年遞增狀態(tài)。萬科在2011年應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)達到780，超過了兩年?？梢姡f科在日常經(jīng)營活動中應(yīng)收賬款的管理存在問題。保利也有類似的狀況。為了提高資產(chǎn)的流動性，公司應(yīng)加快應(yīng)收賬款的回收。雖說較高的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率能說明公司收款變現(xiàn)能力強，但是這一指標(biāo)也應(yīng)該控制在一定限度內(nèi)。
2.2.3存貨管理分析
房地產(chǎn)行業(yè)中，占流動資產(chǎn)比例最大的即為存貨。而存貨中，除了原材料、低值易耗品及少量已經(jīng)開發(fā)完成的房屋外，很大一部分是準(zhǔn)備開發(fā)和正在建設(shè)中的土地和房屋。
由表6可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)速度比較慢，存貨最少的也需要2.5年才能變現(xiàn)為貨幣資金。最高的北辰，在2011年，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為3000，即8.2年，說明北辰的已竣工房屋的銷售狀況很不理想。普遍來看，存貨周轉(zhuǎn)都需要4年多，而且周轉(zhuǎn)的速度逐年減慢，也說明了房地產(chǎn)行業(yè)競爭的激烈性。存貨的管理將影響到公司整體資金的周轉(zhuǎn)和變現(xiàn)，影響到公司的盈利和還貸能力。
3. 地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理問題
通過以上數(shù)據(jù)的分析，再結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的整體背景，我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)營運資金的管理還存在以下問題：
3.1存貨多
通過上面的數(shù)據(jù)分析，我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)公司普遍存在存貨較多的問題。在房地產(chǎn)行業(yè)，存貨主要指未開發(fā)的土地、在建的樓盤和建完的房屋。存貨的多少直接受房地產(chǎn)行業(yè)的銷售情況的影響。由于從2009年底開始，房地產(chǎn)市場一直呈下調(diào)趨勢，銷售的不暢直接導(dǎo)致公司存貨的堆積，再加上有些公司為了戰(zhàn)略擴張不斷增加儲備，又加重了這種情況。對于房地產(chǎn)公司來說，存貨是公司未來發(fā)展的保障，但也是風(fēng)險的主要來源。
3.2負債比例高
通過對負債結(jié)構(gòu)的分析，我們可看出，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率較高。由于我國對房地產(chǎn)企業(yè)進行股權(quán)融資和IP0的條件較多、較嚴(yán)，而且單個公司不可能完全依靠自有資金來進行發(fā)展，因此許多企業(yè)都選擇從銀行進行融資，這便導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)過高的負債率。而較高的債務(wù)率會使企業(yè)承擔(dān)較大的財務(wù)壓力和風(fēng)險。
3.3償債能力弱
房地產(chǎn)行業(yè)近三年來公司的資產(chǎn)變現(xiàn)能力在下降，資產(chǎn)的流動性不斷降低，速凍比率大幅下降，這是由公司存貨所占的比例不斷增加所造成的。公司的銷售環(huán)節(jié)出了問題，資金被套，就極有可能造成公司短期債務(wù)的償還能力受到影響。所以房地產(chǎn)公司就應(yīng)該及時的采取相關(guān)措施促進商品的銷售，盤活現(xiàn)金，從而逐步增強公司的償債能力。
3.4資產(chǎn)營運效率低
通過對營運資金營運能力的分析，我們看出房地產(chǎn)行業(yè)資金的營運效率較低，周轉(zhuǎn)時間較長。在交易過程中，對于公司出現(xiàn)的應(yīng)收款項的收回，許多公司還存在問題。賒銷方式、條款并沒有全面地考慮到資金回收的問題。而對于資產(chǎn)中占比最大的存貨來說，隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場的下調(diào)，銷售的不通暢，存貨的周轉(zhuǎn)變得更慢，有的企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)達到7、8年的時間，這有點令人毛骨悚然，所以房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營者一定要重視效率問題。
結(jié)束語
房地產(chǎn)行業(yè)是一個對經(jīng)濟狀況反應(yīng)極為靈敏的行業(yè)，它的興衰也能預(yù)示出宏觀經(jīng)濟的走向。而房地產(chǎn)行業(yè)的營運資金之于房地產(chǎn)行業(yè)，就好像房地產(chǎn)行業(yè)之于宏觀經(jīng)濟，營運資金的管理狀況即能顯示出房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的態(tài)勢。因此只有加強資金的籌集、采取多渠道融資、提高資金管理水平才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常運營和項目的順利開發(fā)，才能使我國國民經(jīng)濟的基本承載體——房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上。
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