發(fā)布時(shí)間：2023-09-11 17:26:55
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 措施
在很多地區(qū)中，房地產(chǎn)是主要的產(chǎn)業(yè)，雖然我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)起步比較遲，但我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也得到快速發(fā)展，并為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)帶來一定的影響，然而，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也存在一定的問題。當(dāng)前，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是阻礙房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要原因，為此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要加大對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范及控制。
一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的涵義
對(duì)于狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而言，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是由普通的收益而帶來的大幅度的風(fēng)險(xiǎn)或者是財(cái)務(wù)杠桿而為企業(yè)帶來可能會(huì)導(dǎo)致破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而言，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是在投資、資金運(yùn)作、融資的時(shí)候受到多種因素的影響，而導(dǎo)致資金成本收回的難度加大以及投資的回報(bào)不高的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而不利于企業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展。為此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要加大對(duì)財(cái)務(wù)管理力度。
二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因
（一）財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)不高
對(duì)于我國(guó)很多的房地產(chǎn)企業(yè)而言，即使具備一定數(shù)量的財(cái)務(wù)管理人員，但財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)不高。對(duì)于大部分的房地產(chǎn)企業(yè)而言，財(cái)務(wù)管理人員并沒有正確認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)管理，基本上都認(rèn)為財(cái)務(wù)管理只是一項(xiàng)記錄企業(yè)收支的工作，而且所記錄的數(shù)據(jù)并不能為企業(yè)的發(fā)展提供有效的意見，同時(shí)，當(dāng)財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)問題的時(shí)候，只能依賴于財(cái)務(wù)管理人員，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理欠缺一定的科學(xué)性，最終不利于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的有效性。
（二）財(cái)務(wù)管理工作流于形式
為了確保房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的順利運(yùn)行，一定要建立完善的財(cái)務(wù)管理體系。對(duì)于大部分的企業(yè)而言，雖然都建立了財(cái)務(wù)管理體系，但是基本上都存在一定的問題。比如，財(cái)務(wù)管理人員只是表面分析財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，并沒有深究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的價(jià)值。財(cái)務(wù)管理部門雖然能夠通過科學(xué)的方式預(yù)計(jì)出企業(yè)在融資的時(shí)候會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)以及效益，但是理事會(huì)并沒有重視起來。此外，企業(yè)為了盡快得到貸款，并沒有認(rèn)真對(duì)貸款的款項(xiàng)以及內(nèi)容進(jìn)行合理的分析，進(jìn)而造成企業(yè)的負(fù)債率提高。由于企業(yè)沒有健全的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作流于形式，最終不利于企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。
（三）預(yù)算管理不夠科學(xué)
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，所需要的資金的流轉(zhuǎn)數(shù)目十分龐大，同時(shí)開發(fā)項(xiàng)目越龐大，所需資金就會(huì)更加多，而且資金占有的時(shí)間就會(huì)更加長(zhǎng)。一部分的企業(yè)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)水漲船高，通過競(jìng)標(biāo)得到土地后，就會(huì)采用捂地、囤地等方式促使自身的利益最大化。然而當(dāng)企業(yè)并沒有進(jìn)行科學(xué)的預(yù)算管理，沒有全面對(duì)土地開發(fā)成本進(jìn)行考慮時(shí)，很容易為企業(yè)帶來一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)黾悠髽I(yè)的開發(fā)成本，從而導(dǎo)致企業(yè)獲得的利潤(rùn)減少。為此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要加大對(duì)預(yù)算管理的力度，同時(shí)要清楚國(guó)家的政策，從而能夠防止因?yàn)檎叩淖儎?dòng)而導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)的減少的情況出現(xiàn)。
（四）成本控制不合理
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)而言，最突出的特征是建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)、所需資金多，而且，在房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都需要巨額的資金流動(dòng)，當(dāng)企業(yè)不能合理的控制成本，就會(huì)造成資金的利用率降低。通常情況下，企業(yè)往往只重視工程的進(jìn)度，而忽視了成本控制的必要性，進(jìn)而造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的下降。同時(shí)，企業(yè)不重視成本控制，不單單會(huì)為企業(yè)帶來一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部一些人員謀取私利，最終不利于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范及控制的有效措施
（一）提高財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)
通過促使財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)的提高，能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高。一般而言，財(cái)務(wù)管理工作是否有效，是與財(cái)務(wù)管理的綜合素質(zhì)有直接的聯(lián)系。財(cái)務(wù)管理人員不單單要學(xué)會(huì)做報(bào)表以及記賬，同時(shí)，也要具備一定的成本控制、工程管理的相關(guān)知識(shí)，從而能夠確保財(cái)務(wù)管理工作的順利進(jìn)行。
（二）建立完善的財(cái)務(wù)管理機(jī)制
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要加大對(duì)財(cái)務(wù)管理的力度，首先，企業(yè)一定要完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，并要健全財(cái)務(wù)管理制度，合理的促使施工員工素質(zhì)的提高，同時(shí)要強(qiáng)化會(huì)計(jì)工作，因?yàn)?，?duì)于財(cái)務(wù)管理工作而言，一個(gè)小小的失誤都會(huì)帶來一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為此，企業(yè)一定要建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，從而更好的防范財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。
（三）建立風(fēng)險(xiǎn)防范體系
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，會(huì)受到多種外界因素的影響，為此，企業(yè)一定要建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防范體系。為了能夠建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防范體系，企業(yè)要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，充分的認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)，從而才能科學(xué)的對(duì)將會(huì)出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)。比如，再籌資風(fēng)險(xiǎn)、利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等，對(duì)于不同的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)要制定不同的防范措施。同時(shí)，有效的預(yù)測(cè)以及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，能夠促使企業(yè)利益的最大化， 最終能夠促使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中屹立不倒。
（四）促使預(yù)算管理水平的提高
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理而言，具有一定的不穩(wěn)定性，在開發(fā)項(xiàng)目前，一定要進(jìn)行預(yù)算管理，從而促使成本的降低，最終促使企業(yè)利潤(rùn)的最大化。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，財(cái)務(wù)部門一定要重視資本預(yù)算，同時(shí)要以項(xiàng)目預(yù)算要基礎(chǔ)，有效的對(duì)資金的活動(dòng)量進(jìn)行控制。此外，要制定預(yù)算管理方案，有效的對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算，最終促使項(xiàng)目決策的科學(xué)性的提高。財(cái)務(wù)管理部門要以企業(yè)的實(shí)際情況為前提，合理的對(duì)資金進(jìn)行分配，從而促使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的降低。最后，企業(yè)要建立健全的預(yù)算管理機(jī)制，重視對(duì)員工的績(jī)效考核，加大對(duì)財(cái)務(wù)管理的力度，全面進(jìn)行預(yù)算工作，從而促使財(cái)務(wù)預(yù)算管理水平的提高。
四、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要想長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，就一定要加大對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范及控制，并要采取有效的措施解決財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)中的問題。為此，企業(yè)一定要做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，才能確保企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的不斷增強(qiáng)。
參考文獻(xiàn)：
［關(guān)鍵詞］ 房地產(chǎn)企業(yè) 投資風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范
一、房地產(chǎn)企業(yè)的投資現(xiàn)狀
近幾年來，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，銷售價(jià)格不斷攀升。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的房地產(chǎn)業(yè)投資統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的顯示，2001-2009年9年間，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資額由2001年6344.11億元增長(zhǎng)到2009年的19422.92億元，2009年投資規(guī)模是2001年的3.06倍。
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)總額過低，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金需求動(dòng)輒上億，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多依靠銀行貸款和多種集資進(jìn)行開發(fā)。我國(guó)目前多角債權(quán)人的權(quán)益，多角債務(wù)盛行，債權(quán)人權(quán)益往往得不到有效的保護(hù)，使得有的房地產(chǎn)企業(yè)根本不顧債權(quán)人的權(quán)益，將借債資金自目投資，造成房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)極不合理。
二、投資風(fēng)險(xiǎn)的成因分析
1.房地產(chǎn)粗放型開發(fā)。城市化規(guī)模的自目擴(kuò)張與房地產(chǎn)粗放型開發(fā)，導(dǎo)致了大量土地資源的占用和利用效率的低下。首先是缺乏科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)，在城市的總體規(guī)劃和建設(shè)過程中，忽視了經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、社會(huì)的可持續(xù)性發(fā)展，導(dǎo)致重復(fù)建設(shè)、自目建設(shè)、隨意建設(shè)的情況比較嚴(yán)重。其次，違法違規(guī)征地圈地現(xiàn)象較嚴(yán)重。為了商業(yè)目的，有的地方或開發(fā)商使用各種手段，不顧國(guó)家法律法規(guī)，大量征地、囤積土地，造成了土地資源的極大浪費(fèi)。
2.房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過快。由于房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)導(dǎo)致房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性失衡和大量的商品房空置。近年來，雖然住宅開發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)投資規(guī)模在各類住宅建設(shè)中所占的比例也并不是最低的，但是與我國(guó)的收入結(jié)構(gòu)相比，這一比例明顯偏低，在房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資增長(zhǎng)分別高達(dá)32%和32.2%的同時(shí)，而且濟(jì)適用房開發(fā)投資的增長(zhǎng)只有9.1%。因此造成供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛后有加劇之勢(shì)。普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。
3.對(duì)合作伙伴或項(xiàng)目開發(fā)不了解。房地產(chǎn)企業(yè)自身所掌握信息不全、不準(zhǔn)，使得開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期調(diào)查不周，測(cè)算不精，投資決策草率。所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對(duì)購(gòu)買力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差。如北京等一些大城市，當(dāng)前人們對(duì)住房的最迫切的需求是“廉租屋”，以及以成本價(jià)并享受各種優(yōu)惠折扣出售的公房；其次為經(jīng)濟(jì)適用型住房；最后才是高級(jí)公寓及別墅。這與消費(fèi)者整體收入水平呈現(xiàn)“金字塔”型不無(wú)關(guān)系。而一些發(fā)展商至今仍心存“暴利”思想下的某種“幻覺”。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)防范
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)因素最多，風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目成敗的影響也最為關(guān)鍵。因此，建議企業(yè)做好以下幾方面的工作:
1.高度重視可行性研究?？尚行匝芯渴菍?duì)擬建投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，這是房地產(chǎn)及其他任何投資建設(shè)項(xiàng)目前期不可缺少的一個(gè)階段。在房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程中，可行性研究階段是房地產(chǎn)投資過程中最關(guān)鍵的一步，也是擁有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性的階段。因此，可行性研究階段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，分析正確與否，將直接影響到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功與否。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊(duì)伍，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，充分掌握影響項(xiàng)目投資的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境資料，并目_對(duì)此加以分析和綜合，建立一個(gè)龐大的信息系統(tǒng)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，從而通過科學(xué)預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，選擇適宜的投資項(xiàng)目類型、投資區(qū)位和開發(fā)時(shí)機(jī)，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的自目性。
2.靈活應(yīng)用投資組合理論。在投資領(lǐng)域里，“不要把所有的雞蛋都放在一個(gè)籃子里”的做法非常適用。就是說要懂得分散投資以達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)耐顿Y的基礎(chǔ)上，搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。房地產(chǎn)投資可以選擇不同區(qū)域、不同房產(chǎn)類型的投資組合，甚至是同一類型不同項(xiàng)目的投資組合來達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。不同類型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，較理想的對(duì)策是進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資。例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。
3.關(guān)注政策變動(dòng)。我國(guó)房地產(chǎn)起步較晚，市場(chǎng)不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，其受政府政策影響則更大。所以時(shí)刻關(guān)注國(guó)家各項(xiàng)方針政策變化，通過對(duì)各項(xiàng)政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向，較正確預(yù)測(cè)未來，又利于其根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。
4.必要時(shí)采用風(fēng)險(xiǎn)回避的形式來消除風(fēng)險(xiǎn)。在對(duì)項(xiàng)目各開發(fā)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的同時(shí)，要注重風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施各程度階段可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行盡可能詳盡的分析，選擇可靠性好，風(fēng)險(xiǎn)隱患少，風(fēng)險(xiǎn)低的開發(fā)方案。
投資是企業(yè)活動(dòng)的關(guān)鍵步驟，對(duì)于企業(yè)來說投資的成功與否關(guān)系到企業(yè)的生存發(fā)展，只有最大限度地利用好企業(yè)有限的資金，才能提高企業(yè)財(cái)務(wù)成果。由于企業(yè)投資環(huán)境很復(fù)雜，因此企業(yè)投資過程中存在許多危險(xiǎn)，只有有效防范才能使投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期效益。
參考文獻(xiàn)：
[1]梁惠蘭：企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范[J].北方經(jīng)濟(jì)，2006, (6):52-53
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；金融風(fēng)險(xiǎn)；防范措施
自1998年我國(guó)開始推行商品化的住房以來，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起到了極大的促進(jìn)作用，也正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展使得其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的積極發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用，從目前的情況看來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的核心部分。通過金融危機(jī)的沖擊后，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格卻依然居高不下。那么，這是否意味著中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的存在，而又該如何防范房地產(chǎn)金融蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)，是否需要救市等等都是值得業(yè)界關(guān)注的熱點(diǎn)問題，對(duì)其研究具有極大的理論和現(xiàn)實(shí)意義。
一、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫成因分析
1.土地資源稀缺
房地產(chǎn)行業(yè)就是指從事房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)營(yíng)的行業(yè)，一切圍繞著土地而發(fā)展。而由于土地本身就是一種有限的、不可再生的稀缺性資源，基本不可能存在多次補(bǔ)給的情況。然而，目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展勢(shì)態(tài)良好，這一方面使得房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)土地的需求不斷提高；另一方面，土地資源也在逐漸減少。這使得兩者之間形成的矛盾變得越發(fā)明顯。
目前，我國(guó)城市化的發(fā)展進(jìn)程已經(jīng)來到了至關(guān)重要的時(shí)刻。土地資源除了可以為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來一定的助益，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商還可以通過土地投機(jī)獲利一定的利益。基于此，房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)通過各種途徑進(jìn)行“圈地”操作，為自己儲(chǔ)備更多的土地。當(dāng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境發(fā)展到一個(gè)節(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)將土地以高價(jià)轉(zhuǎn)讓，或者自行開發(fā)這些土地，然后進(jìn)行瘋狂的炒作。也正是因?yàn)檫@一現(xiàn)象，使得有限的土地資源在這一循環(huán)交易中價(jià)格不斷上漲，最終土地的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其實(shí)際價(jià)值，房地產(chǎn)泡沫由此產(chǎn)生。
2.房地產(chǎn)投機(jī)
出土地資源稀缺外，房地產(chǎn)投機(jī)也是房地產(chǎn)泡沫的形成的主要原因之一。一般情況下房地產(chǎn)投機(jī)是與預(yù)期、非理性等因素相互影響而發(fā)生作用的。房地產(chǎn)市場(chǎng)主體對(duì)未知的房地產(chǎn)價(jià)格上升趨勢(shì)進(jìn)行過高的預(yù)期，然后不斷地購(gòu)買、儲(chǔ)存，讓人們僅僅看到房地產(chǎn)市場(chǎng)曇花一現(xiàn)的繁榮。而這也為房地產(chǎn)泡沫的形成埋下了伏筆。在這一系列的過程中，常常會(huì)出現(xiàn)“羊群效應(yīng)”，這一效應(yīng)是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性以及不對(duì)稱信息所導(dǎo)致的，房地產(chǎn)的投資者或者消費(fèi)者在預(yù)期與決策過程中思想、行為趨同的行為。關(guān)注我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)新聞報(bào)道便可以看見在我國(guó)的一些大中型城市中常常就會(huì)出現(xiàn)“羊群效應(yīng)”的現(xiàn)象，例如排著長(zhǎng)隊(duì)去買房便是這一現(xiàn)象的基本體現(xiàn)。投機(jī)的環(huán)境一旦成熟，房地產(chǎn)價(jià)格便會(huì)慢慢的超越原本的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，其收益也存在許多不確定因素，而是由房地產(chǎn)的投機(jī)交易來直接決定。
二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范
1.加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的管理
房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)中的個(gè)人住房貸款問題已越來越突出，也受到了社會(huì)各界的關(guān)注。目前，我國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)貸款的總量還在不斷增大，而其于城市居民的個(gè)人利益存在著密切關(guān)系。因此，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的管理，是防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要手段之一，其主要內(nèi)容有：
第一，明確個(gè)人住房貸款的審查程序和標(biāo)準(zhǔn)，然后以此為基礎(chǔ)建立相應(yīng)的信用登記制度；第二，健全個(gè)人住房貸款的擔(dān)保制度，對(duì)于居民第二套住房的貸款比例和額度進(jìn)行嚴(yán)格的控制，與此同時(shí)要加強(qiáng)擔(dān)保執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)監(jiān)管工作，對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的防范；第三，要嚴(yán)格遵照個(gè)人住房貸款利率政策，嚴(yán)禁擅自提高或壓低個(gè)人住房貸款比率的行為發(fā)生；第四，嚴(yán)格評(píng)估貸款抵押物實(shí)值，在此過程中要嚴(yán)格執(zhí)行貸款額與抵押物實(shí)值比例不得超過80%的規(guī)定，對(duì)于“零首付”貸款購(gòu)房現(xiàn)象應(yīng)該盡量規(guī)避。
2.建立健全的法律制度
對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)建立健全的法律制度是規(guī)避房地產(chǎn)出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)的最有利的保障手段。對(duì)于目前我國(guó)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的立法的整體情況來看，這些法律制度的建立相對(duì)來講還是比較滯后的，缺乏實(shí)踐性和科學(xué)性。筆者認(rèn)為，應(yīng)該盡快的完善房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)，以加強(qiáng)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范：第一，出臺(tái)專門的金融機(jī)構(gòu)資金監(jiān)管的規(guī)定和辦法；第二，修改和完善《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融行業(yè)的個(gè)人信用制度以及擔(dān)保體制，希望能夠?qū)π庞梅矫娴牧⒎ㄍ晟朴兴妫坏谌?，進(jìn)一步完善和明確我國(guó)的《證券法》的內(nèi)容，并進(jìn)一步明確房地產(chǎn)相應(yīng)部門所對(duì)應(yīng)的法律制度，對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款債券的發(fā)行和轉(zhuǎn)讓制度、房地產(chǎn)投資基金制度以及房地產(chǎn)企業(yè)上市、退市制度等等進(jìn)行完善和補(bǔ)充；第四，對(duì)于現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)制度也需要進(jìn)一步的完善，適當(dāng)?shù)膶⒆》康盅罕ｋU(xiǎn)的種類進(jìn)行擴(kuò)充，修改那些不符合實(shí)際的內(nèi)容，對(duì)保險(xiǎn)費(fèi)的金額進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估，從而明確繳費(fèi)方式以及關(guān)于退保的規(guī)定。
除了金融業(yè)法律法規(guī)的完善外，還必須細(xì)化房地產(chǎn)行業(yè)的法律制度，將房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)的法律制度進(jìn)行有機(jī)地結(jié)合，以期有效地促進(jìn)金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，盡最大的努力去防范房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
3.建立全方位的監(jiān)管體系
首先，外部監(jiān)管體系的建立。所謂外部監(jiān)管體系就是指通過人民銀行、銀監(jiān)會(huì)和審計(jì)部門來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管，通過這一方法僅可能最大程度的強(qiáng)化監(jiān)管細(xì)節(jié)，使得監(jiān)管能夠發(fā)揮其最大效果。此外，在這一外部監(jiān)管體系中，審計(jì)部門對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)收和經(jīng)營(yíng)效益的審計(jì)也起著至關(guān)重要的作用，能夠有效地督促商業(yè)銀行實(shí)事求是的按照金融方針政策去執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，用這一方式來保證其收支活動(dòng)的合法性。然后，會(huì)計(jì)師事務(wù)所以及審計(jì)事務(wù)所也是這一體系的重要組成部分，聘請(qǐng)專業(yè)的會(huì)計(jì)師或?qū)徲?jì)事務(wù)所對(duì)其進(jìn)行一些列的審計(jì)，保障相關(guān)信息的準(zhǔn)確性。
其次，行業(yè)內(nèi)部監(jiān)督系統(tǒng)的建立。在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部監(jiān)督系統(tǒng)中，地方政府應(yīng)該給與房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)一些適時(shí)的正確的引導(dǎo)，為房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)提供一個(gè)良好的溝通協(xié)調(diào)環(huán)境，為行業(yè)內(nèi)的相互監(jiān)督起到一定的幫助作用。
最后，外部評(píng)估約束系統(tǒng)的建立。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部與外部建立監(jiān)管監(jiān)督體系的同時(shí)，還應(yīng)該利用評(píng)估系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的信用等級(jí)進(jìn)行評(píng)定并公布評(píng)級(jí)，這一方法能夠讓社會(huì)公眾都參與到房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)度的監(jiān)督之中。
4.建立健全房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制
一方面，建立健全房地項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制。我國(guó)的金融企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)評(píng)估體系學(xué)習(xí)和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估專業(yè)人才的招聘，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景、管理能力、運(yùn)營(yíng)能力、財(cái)務(wù)能力和營(yíng)銷能力等進(jìn)行全面評(píng)估，結(jié)合申請(qǐng)人的信用等級(jí)來測(cè)算該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)度。若出現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)度較高的情況應(yīng)該審慎發(fā)放貸款，將風(fēng)險(xiǎn)降至最低。
另一方面，建立健全的貸款戶資信評(píng)審制度。我國(guó)金融企業(yè)已經(jīng)初步建立了信用等級(jí)評(píng)級(jí)制度，但實(shí)際上還存在許多不足之處。因此，可以通過引進(jìn) “6C”原則以加強(qiáng)資信評(píng)估。
三、結(jié)論
房地產(chǎn)泡沫與金融市場(chǎng)存在著密不可分的共生關(guān)系。這也就是說如果房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)上漲的情況，金融機(jī)構(gòu)的資金就會(huì)通過各種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲；反之，金融機(jī)構(gòu)的資金則會(huì)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)下降，金融危機(jī)也隨之產(chǎn)生，極不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。而防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)要從抑制房地產(chǎn)泡沫入手，只有找出問題的癥結(jié)所在并對(duì)癥下藥，才能取得最大的成效。只有進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管監(jiān)督體系，才能最大化的防范我國(guó)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到保駕護(hù)航的作用。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范
近年來，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及公眾對(duì)于商品住宅需求的不斷增長(zhǎng)，都把房地產(chǎn)企業(yè)推到了發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。作為產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)較大的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)迅速發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中具有極其重要的地位。房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，并且具有極高的風(fēng)險(xiǎn)，投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、回收周期長(zhǎng)是其顯著特點(diǎn)。這些特點(diǎn)使得房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
由于各種原因，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度正在逐步加大，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也在不斷發(fā)生變化，這些因素都給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來了新的挑戰(zhàn)。有效的規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展中有效的防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康和諧發(fā)展的重要前提。
一、做好房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的必要性
我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)起步相對(duì)較晚，各方面的體系和機(jī)制還很不健全，發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些問題。加之我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的金融環(huán)境惡劣、金融體系不健全等因素的影響，使得我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與日俱增。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、科學(xué)合理的控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生是一項(xiàng)必不可少的工作。
我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入已經(jīng)給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了顯著影響，使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨更多的風(fēng)險(xiǎn)和困境，政策風(fēng)險(xiǎn)以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)都給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范增加了難度。另外，房地產(chǎn)企業(yè)主要的監(jiān)管模式是靜態(tài)的，主要是進(jìn)行事后監(jiān)管，這是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的一個(gè)障礙。只有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范進(jìn)行深入的研究，只有積極地改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的策略，制定房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的有力措施，才能降低房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率，保持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的成因分析
(一)內(nèi)在因素
第一，房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)比較特殊的企業(yè)類型，作為資金密集型行業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性更大。房地產(chǎn)企業(yè)具有投資規(guī)模大、資金回收緩慢、資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)從根本上決定了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展必然面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的模式比較特殊，其自有資金所占的比例很小，這就直接導(dǎo)致負(fù)債資金數(shù)額巨大。資本結(jié)構(gòu)中債務(wù)資本所占的比例越大，發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的幾率就會(huì)越高。第三，房地產(chǎn)企業(yè)有其內(nèi)部管理水平的缺陷，這也從一定程度上增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。總體來看，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理和防范機(jī)制存在很多缺陷，主要體現(xiàn)在成本費(fèi)用控制不嚴(yán)格、缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算分析、忽視現(xiàn)金流管理等。
(二)外部因素
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)主要受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響和制約，還要受到來自市場(chǎng)的各個(gè)方面的影響，比如市場(chǎng)環(huán)境引發(fā)的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)等，這些都從很大程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。
三、做好房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的有效措施
(一)選擇正確的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)
選擇科學(xué)和合適的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)是做好房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)工作。合適的財(cái)務(wù)指標(biāo)可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的評(píng)價(jià)，它是進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的一項(xiàng)重要客觀標(biāo)準(zhǔn)，可以準(zhǔn)確、全面、恰當(dāng)?shù)胤从钞?dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。指標(biāo)的選擇必須符合一定的原則，這些原則主要包括科學(xué)性、合理性、客觀性等。整個(gè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的水平是根據(jù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)因進(jìn)行分析的，并且由全面的指標(biāo)體系來進(jìn)行反映。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平進(jìn)行反應(yīng)的指標(biāo)體系主要有短期償債能力指標(biāo)體系、長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)體系、營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)體系、盈利能力指標(biāo)體系、風(fēng)險(xiǎn)水平指標(biāo)體系、現(xiàn)金流量能力指標(biāo)體系、發(fā)展能力指標(biāo)體系等。選擇正確的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)可以使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制更有目的性。
(二)建立科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
第一，房地產(chǎn)企業(yè)的資本管理必然離不開現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)理論。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，過多的負(fù)債將會(huì)使企業(yè)的價(jià)值下降。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營(yíng)運(yùn)用的增加，必然會(huì)引起債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)的增加。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把負(fù)債經(jīng)營(yíng)可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍之內(nèi)，不得使企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的渠道應(yīng)該包括債務(wù)融資和權(quán)益融資。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該致力于找到企業(yè)發(fā)展的最佳資本結(jié)構(gòu)，把籌資渠道進(jìn)行科學(xué)合理的安排，呈現(xiàn)出風(fēng)險(xiǎn)最小的資本結(jié)構(gòu)形態(tài)，以達(dá)到企業(yè)增值的目的。第三，房地產(chǎn)企業(yè)貸款額度要有所控制，針對(duì)企業(yè)所處的內(nèi)外環(huán)境選擇合適的融資策略，嚴(yán)格遵守合理使用資金及承擔(dān)適度資本成本原則用長(zhǎng)期負(fù)債來滿足公司對(duì)資金的需求。
(三)建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)
預(yù)警系統(tǒng)可以大大加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)要從企業(yè)運(yùn)營(yíng)的各種資料來源進(jìn)行分析，在分析的基礎(chǔ)上運(yùn)用各種數(shù)據(jù)模型和比例分析對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事先的預(yù)防和控制。建立房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)該注意立足于市場(chǎng)環(huán)境以及企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，這樣可以較好的規(guī)避融資和投資失誤帶來的負(fù)面影響，可以將企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)控制在初級(jí)階段，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來的危害。
(四)強(qiáng)化資金管理，保證資金運(yùn)轉(zhuǎn)的良性循環(huán)
房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品既具有投資價(jià)值也具有消費(fèi)價(jià)值，所以房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收管理存在一定難度。針對(duì)這種情況，首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)資金進(jìn)行集中管理，采取統(tǒng)一調(diào)配的方式避免出現(xiàn)過多的閑置資金，以提高資金的運(yùn)轉(zhuǎn)速度和使用效率，保證資金運(yùn)轉(zhuǎn)的流暢和高效。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)算方法應(yīng)該更加科學(xué)，保證資金結(jié)算的順利進(jìn)行，使資金順利回籠到位，促進(jìn)資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。
(五)充分調(diào)查市場(chǎng)和研究市場(chǎng)，防范和降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)必然面臨著來自市場(chǎng)的多種風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大一部分來自市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，所以做好市場(chǎng)調(diào)查，做好市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析是非常有必要的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該改成立專門的市場(chǎng)調(diào)研部門，指定專門人員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和分析，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量以及波動(dòng)情況，掌握最及時(shí)的第一手資料。同時(shí)，還要對(duì)潛在市場(chǎng)容量和未來市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有敏銳的洞察力，清楚市場(chǎng)承受能力和社會(huì)需求能力，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供可靠詳實(shí)的第一手資料。
(六)建立防范財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度
內(nèi)部控制制度可以提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的規(guī)范性和科學(xué)性，是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系的重要組成部分。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，熟悉其財(cái)務(wù)特點(diǎn)，探索適合房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的方式和方法，積極構(gòu)建科學(xué)合理的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系。按照企業(yè)自身實(shí)際情況，制定嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理規(guī)章制度，做到對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的全面把握，并且對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面分析和控制。以此更加有效的規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
四、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)重要的行業(yè)，關(guān)系到國(guó)計(jì)民生和社會(huì)穩(wěn)定，并且?guī)?dòng)了很多上下游產(chǎn)業(yè)。但是，由于國(guó)家宏觀調(diào)控和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化多端，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨的形式錯(cuò)綜復(fù)雜，處于市場(chǎng)壓力和政策壓力的雙重夾擊之下。在這種情況下，如何有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如何進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范是房地產(chǎn)企業(yè)不容忽視的問題，需要從各個(gè)方面努力，做好房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范。
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關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)；涉稅風(fēng)險(xiǎn)
在我國(guó)財(cái)稅改革歷史上，共有過三次重大財(cái)稅改革，而營(yíng)改增是我國(guó)三次重大財(cái)稅改革中最重大的一次。營(yíng)改增是我國(guó)“十二五”規(guī)劃提出的重點(diǎn)稅制改革方案，2012年首次在上海進(jìn)行試點(diǎn)，2015年將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍，2016年5月營(yíng)改增試點(diǎn)全面推向全國(guó)全行業(yè)。但是由于營(yíng)改增后增值稅的核算難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于營(yíng)業(yè)稅的核算難度，因此營(yíng)改增后存在諸多的營(yíng)業(yè)稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)以往研究發(fā)現(xiàn)，涉稅風(fēng)險(xiǎn)主要包括進(jìn)項(xiàng)稅額扣除中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)、特殊業(yè)務(wù)未做視同銷售處理的涉稅風(fēng)險(xiǎn)、取得價(jià)外費(fèi)用中隱含的涉稅風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)讓自行開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)地價(jià)款扣除的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)是如何形成的且如何去規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)下營(yíng)改增后房地產(chǎn)業(yè)管理實(shí)踐與理論研究的重點(diǎn)課題。本文試圖基于房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的基本梳理，著重探討營(yíng)改增后房地產(chǎn)業(yè)面對(duì)的增值稅風(fēng)險(xiǎn)是怎樣的，如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)。
一、房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”概述
營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響非常大，既有積極影響又有消極影響，其中積極影響體現(xiàn)在稅負(fù)減少、業(yè)務(wù)整合、納稅籌劃等，由于增值稅是價(jià)外稅，營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，根據(jù)以往研究計(jì)算可知，營(yíng)改增前后的平衡率是56%，即如果房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率在56%以下，那么營(yíng)改增會(huì)降低企業(yè)的稅負(fù)，增加企業(yè)利潤(rùn)，但如果房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率在56%以上，那么營(yíng)改增將會(huì)為企業(yè)帶來稅負(fù)的增加，經(jīng)研究機(jī)構(gòu)測(cè)算我國(guó)大部分房產(chǎn)企業(yè)毛利率均在56%以下。且根據(jù)測(cè)算，原來的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅等綜合稅率為14.97%，而營(yíng)改增后的綜合稅率為14.49%。因此營(yíng)改增降低了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)成本。消極影響主要體現(xiàn)于財(cái)務(wù)報(bào)表，例如增值稅抵扣是在取得增值稅發(fā)票后進(jìn)行的，而增值稅發(fā)票是工程結(jié)算時(shí)取得，折舊需要房地產(chǎn)企業(yè)墊付大量資金，房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，墊付資金對(duì)其而言具有巨大挑戰(zhàn)性。實(shí)際上，營(yíng)改增對(duì)產(chǎn)業(yè)的最最直接的利益主要體現(xiàn)于可以進(jìn)行稅負(fù)抵扣和避免重復(fù)征稅兩個(gè)方面。
二、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)業(yè)增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)
(一)進(jìn)項(xiàng)稅額扣除中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，涉及到眾多領(lǐng)域的增值稅發(fā)票，而進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，但是在增值稅抵扣時(shí)容易形成五方面風(fēng)險(xiǎn)。一是房地產(chǎn)業(yè)的建筑工人、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等無(wú)法取得增值稅發(fā)票，不得抵扣。二是在開發(fā)階段，從小規(guī)模納稅人購(gòu)買的原材料，如石料、土、砂石等，以及房地產(chǎn)自己生產(chǎn)的石灰、瓦、磚等，這些均不能進(jìn)行增值稅抵扣；采用“甲供材”模式或者清包方式支付施工單位的費(fèi)用(如設(shè)備費(fèi)用、土建工程施工費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施、三通一平的施工費(fèi))均不能進(jìn)行抵扣；在開發(fā)階段支付給政府部門的報(bào)批報(bào)建費(fèi)不能抵扣，主要包括招投標(biāo)管理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、安檢費(fèi)等。三是期間費(fèi)用中娛樂服務(wù)和居民日常服務(wù)、餐飲服務(wù)、貸款服務(wù)、購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)的費(fèi)用均不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。此外，在建筑期間的交際支出、出差支出等均不能抵扣。四是非正常損失，在材料等運(yùn)輸過程中的非正常損失不得抵扣；五是過渡期間營(yíng)改增之前交易的材料，在營(yíng)改增之后取得增值稅發(fā)票不得抵扣。
(二)特殊業(yè)務(wù)未做視同銷售處理的涉稅風(fēng)險(xiǎn)
增值稅核算中有諸多情況需要做視同銷售處理，否則容易少抵扣增值稅。一是將購(gòu)買的貨物、委托生產(chǎn)的貨物、自產(chǎn)的貨物用于贈(zèng)送、分配、投資，將委托生產(chǎn)的貨物、自產(chǎn)的貨物用于個(gè)人消費(fèi)或者集體福利，將代銷貨物用于出售，均視同銷售處理。二是將固定資產(chǎn)作為入股資本需要繳納增值稅，視同銷售；固定資產(chǎn)(自建房產(chǎn))轉(zhuǎn)化為投資性房地產(chǎn)，視同銷售；但是在營(yíng)改增前以固定資產(chǎn)進(jìn)行利潤(rùn)分配是不需要繳納營(yíng)業(yè)稅的。因此，一些視同銷售的情況，如果不及時(shí)繳納增值稅，會(huì)產(chǎn)生稅款滯納金。
(三)取得價(jià)外費(fèi)用中隱含的涉稅風(fēng)險(xiǎn)
價(jià)外費(fèi)用的內(nèi)容很多，主要是指企業(yè)銷售商品、提供勞務(wù)過程中發(fā)生的除價(jià)款之外的各種性質(zhì)的收費(fèi)，它主要包含看房費(fèi)、訂金等，以及代其他部門收取的一些費(fèi)用，如煤氣費(fèi)印花稅、電視初裝費(fèi)等。首先，如看房費(fèi)、訂金等價(jià)外費(fèi)用是否要征收增值稅，目前沒有明確的規(guī)定，但是可以通過相關(guān)法律進(jìn)行抵扣，例如《房地產(chǎn)所得稅法》中有規(guī)定，只要是以簽訂合同為前提，就可以將其納入銷售收入。因此，通常這些價(jià)外費(fèi)用是不征收增值稅的。其次，如煤氣費(fèi)印花稅、電視初裝費(fèi)等代收費(fèi)用，若以房地產(chǎn)名義收取，則需要繳納增值稅，若以委托方名義收取，則不征收增值稅。
(四)轉(zhuǎn)讓自行開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)地價(jià)款扣除的涉稅風(fēng)險(xiǎn)
國(guó)家相關(guān)文件規(guī)定，房地產(chǎn)銷售額的計(jì)算需要扣除當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款，當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款主要是當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積與房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積之比，再乘以支付的土地價(jià)款。但是現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常會(huì)以返還的形式進(jìn)行扣除，因此在財(cái)政稅票上的金額不能作為扣除土地價(jià)款的計(jì)算依據(jù)，而需要扣除返還的土地出讓金。所以轉(zhuǎn)讓自行開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)地稅價(jià)款存在少繳納增值稅的風(fēng)險(xiǎn)。
三、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范措施
(一)強(qiáng)化票據(jù)管理，完善稅務(wù)籌劃
增值稅與營(yíng)業(yè)稅相比，有兩個(gè)顯在的好處，一是避免了重復(fù)征稅，二是可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。避免重復(fù)增稅的原因是由于增值稅以增值額為計(jì)稅基礎(chǔ)，但是這一基礎(chǔ)是通過進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣實(shí)現(xiàn)的。因此，票據(jù)管理成為了防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)的重中之重。一是對(duì)上交票據(jù)嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)禁不合格票據(jù)報(bào)銷；二是注重供應(yīng)商的選擇，盡量少與小規(guī)模納稅人合作，多與農(nóng)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)品供應(yīng)商合作，因?yàn)樵鲋刀悓?duì)農(nóng)產(chǎn)品具有一定的優(yōu)惠政策；三是簽訂合同時(shí)，要嚴(yán)格把控發(fā)票取得時(shí)間，減少票據(jù)時(shí)間延遲導(dǎo)致企業(yè)資金墊付。其次，要完善稅務(wù)籌劃，一是由于房地產(chǎn)業(yè)是資金與勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，墊付金額大，生產(chǎn)周期長(zhǎng)，因此企業(yè)必須與當(dāng)?shù)丶{稅部門交流溝通，減少納稅申報(bào)時(shí)間；二是重點(diǎn)關(guān)注當(dāng)?shù)?、產(chǎn)業(yè)等不同領(lǐng)域、地域的優(yōu)惠政策，盡一切可能靠攏產(chǎn)業(yè)政策，享受政策納稅優(yōu)惠；三是對(duì)銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行納稅籌劃，例如裝修的增值稅稅率是6%，房產(chǎn)的增值稅稅率是11%，如果不進(jìn)行分離將會(huì)從高征收，因此在銷售時(shí)要分離。
(二)強(qiáng)化內(nèi)部會(huì)計(jì)人員培訓(xùn)
以上四種風(fēng)險(xiǎn)涉及到的會(huì)計(jì)核算非常復(fù)雜，因此強(qiáng)化內(nèi)部會(huì)計(jì)人員培訓(xùn)是一個(gè)非常重要的防范措施。一是對(duì)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)和稅法知識(shí)進(jìn)行定期培訓(xùn)，了解增值稅的核算方式和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)潛在點(diǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)潛在點(diǎn)進(jìn)行歸納總結(jié)；二是轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)人員的觀念，營(yíng)業(yè)稅核算是簡(jiǎn)單化、統(tǒng)一化的核算方式，而增值稅核算是復(fù)雜化的核算方式，財(cái)務(wù)人員不能再以懶散、簡(jiǎn)單的工作態(tài)度對(duì)待票據(jù)核銷，好的財(cái)務(wù)人員可以在營(yíng)改增后減少企業(yè)的稅負(fù)成本，而不稱職的財(cái)務(wù)人員則可能高于原來的稅負(fù)成本；三是增值稅納稅申報(bào)采用互聯(lián)網(wǎng)電算化，必須強(qiáng)化內(nèi)部財(cái)務(wù)人員計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力，快捷、準(zhǔn)確的填報(bào)納稅信息。
四、結(jié)語(yǔ)
營(yíng)改增作為我國(guó)有史以來最大的財(cái)稅改革，對(duì)原來征收營(yíng)業(yè)稅的產(chǎn)業(yè)具有重大影響。房地產(chǎn)作為我國(guó)十年來驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，固然也不例外。但是營(yíng)改增后將會(huì)帶來一系列的風(fēng)險(xiǎn)，如何去規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)下需要思考的問題。本文基于四種涉稅風(fēng)險(xiǎn)，提出了兩種防范措施，但是限于房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增實(shí)踐依據(jù)不足，本文并不能很詳細(xì)以實(shí)踐數(shù)據(jù)支持理論推演，期望后續(xù)研究可以進(jìn)一步深入探討。
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【關(guān)鍵詞】宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)；成因；防范措施
房地產(chǎn)信貸是銀行信貸業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容之一。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，國(guó)家有關(guān)部門就加強(qiáng)金融宏觀調(diào)控作用、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展出臺(tái)了一系列措施。因此，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分析和提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)對(duì)房地產(chǎn)信貸具有特定的現(xiàn)實(shí)意義。
一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的內(nèi)涵和特征
房地產(chǎn)開發(fā)貸款指由商業(yè)銀行向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放，用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的貸款。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)、資金需求量大，對(duì)銀行貸款依賴程度較高，房地產(chǎn)開發(fā)貸款具有資金額度大、使用周期長(zhǎng)、抵押物價(jià)值不穩(wěn)定等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的高風(fēng)險(xiǎn)性。作為資金密集型典型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于資金的依賴性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他行業(yè)。隨著房地產(chǎn)調(diào)控新“國(guó)五條”進(jìn)入執(zhí)行階段，地方政府調(diào)控細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步顯露。如果得不到有效的控制，這種風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)危及商業(yè)銀行乃至整個(gè)金融體系的安全。
二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)成因
（一）資本金問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在初期運(yùn)作的時(shí)候，資本金是否充足至關(guān)重要，因?yàn)樗鼪Q定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)空間。從房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實(shí)情況分析，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都存在資本金不足的問題，其有限的資金在通過相關(guān)招投標(biāo)手續(xù)取得土地使用權(quán)之后，能夠推進(jìn)開發(fā)的資金非常有限。為解決資本金不足問題，有些開發(fā)商利用其與政府職能部門的關(guān)系，在未繳納或未全部繳納土地出讓金的情況下取得開發(fā)資格，再將土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押以及將已開發(fā)的部分房產(chǎn)抵押，從銀行取得貸款，然后推進(jìn)其余房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)商通過向銀行融資的方式解決了資本金不足的問題，其實(shí)質(zhì)是將其開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)間接轉(zhuǎn)移到銀行身上。
（二）融資中的重復(fù)抵押風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)商在采取單獨(dú)將土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押時(shí)，都存在重復(fù)抵押?jiǎn)栴}。因?yàn)閱为?dú)將土地使用權(quán)抵押時(shí)，評(píng)估價(jià)格應(yīng)是土地的自身價(jià)值，并不包括房產(chǎn)，而在建工程抵押系土地連同其上房產(chǎn)的價(jià)值。也就是說，開發(fā)商在通過土地使用權(quán)和同一土地上的在建工程抵押分獲融資時(shí)，融資額度與對(duì)應(yīng)資產(chǎn)的價(jià)值是不匹配的。房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)的價(jià)值系包括土地價(jià)值的，如果開發(fā)商不能歸還貸款，銀行在行使抵押權(quán)時(shí)只能單純依靠拍賣房產(chǎn)受償，而此時(shí)土地使用權(quán)重復(fù)抵押所對(duì)應(yīng)的貸款很難收回。例如：開發(fā)商單獨(dú)將土地抵押獲得1億元貸款，之后又以在建工程抵押獲得1億元貸款，而房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值只有1億，那么剩余的1億元貸款，銀行將無(wú)法通過行使優(yōu)先權(quán)得到受償。可見在土地使用權(quán)重復(fù)抵押的情況下，銀行貸款全部收回只能寄托房產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)走高，而不是土地資產(chǎn)單獨(dú)變現(xiàn)的價(jià)值。另外，因土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押歸口管理的職能部門不同，如果銀行在實(shí)務(wù)中沒有關(guān)注開發(fā)商是否將土地使用權(quán)單獨(dú)抵押的事實(shí)，盲目接受在建工程抵押貸款，一旦市場(chǎng)行情出現(xiàn)變化，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)顯現(xiàn)。
（三）售房與收貸的兩難境地
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，售房是其按期歸還貸款的主要來源。但在實(shí)務(wù)中，許多開發(fā)商在房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，為了追求利潤(rùn)盲目擴(kuò)張開發(fā)項(xiàng)目，將售房所得價(jià)款不及時(shí)還貸，而是投入到后續(xù)更大的建設(shè)項(xiàng)目，導(dǎo)致銀行貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。如何控制開發(fā)商將銷售回款及時(shí)歸還貸款，對(duì)于銀行而言至關(guān)重要，但從目前體制分析，還沒有在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)建立起真正有效的保障和監(jiān)管機(jī)制，現(xiàn)實(shí)中銀行對(duì)于開發(fā)商大肆出售房產(chǎn)的行為無(wú)法遏制，這樣就形成了一個(gè)怪圈，銀行不讓開發(fā)商銷售房產(chǎn)就不能收回貸款，允許開發(fā)商售房又擔(dān)心開發(fā)商擴(kuò)大開發(fā)項(xiàng)目不歸還貸款，導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)加劇。
三、應(yīng)對(duì)措施
1、政策控制。
中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康日前在接受《人民日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，銀監(jiān)會(huì)要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行關(guān)于房地產(chǎn)貸款的分類監(jiān)管規(guī)定：（一）是加強(qiáng)土地儲(chǔ)備貸款管理。根據(jù)政府信用和財(cái)政收支狀況，在重新評(píng)估基礎(chǔ)上，作出必要的授信額度調(diào)整；嚴(yán)格把握好土地抵押率，原則上應(yīng)大幅壓低抵押率，以防止過度授信；跟蹤貸款去向，與地塊掛鉤，監(jiān)控貸款投向和土地最終用途，確保貸款不被挪作他用，確保土地拍賣或協(xié)議轉(zhuǎn)讓收入優(yōu)先償還貸款。（二）是嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。重視開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績(jī)和信用度，在全行實(shí)行開發(fā)商企業(yè)名單式管理，對(duì)存在土地閑置超一年以上的，商業(yè)銀行一律不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，對(duì)土地閑置超兩年和有炒地行為的，商業(yè)銀行對(duì)已發(fā)放的貸款應(yīng)當(dāng)調(diào)減并采取保全，并在全行客戶名單中作出反應(yīng)；提高抵押品標(biāo)準(zhǔn)，一律要求以在建工程為抵押，不輕易用土地作為抵押發(fā)放開發(fā)貸款；把握好貸款成數(shù)動(dòng)態(tài)控制，貸款總額不得超過在建工程的五成，對(duì)已有土地抵押的，根據(jù)不同風(fēng)險(xiǎn)狀況相應(yīng)下調(diào)成數(shù)；對(duì)住房銷售回籠資金實(shí)行封閉管理，根據(jù)銷售進(jìn)度按比例歸還開發(fā)貸款，對(duì)到期難以歸還的開發(fā)貸款一律不得再給予展期。
2 、對(duì)開發(fā)商資質(zhì)、誠(chéng)信度、還款能力、還款意愿進(jìn)行嚴(yán)格審查和慎密判斷。
在國(guó)家宏觀調(diào)控的背景下，要強(qiáng)化“有所為，有所不為”的經(jīng)營(yíng)理念，對(duì)于開發(fā)商股東的實(shí)力及關(guān)聯(lián)公司狀況、誠(chéng)信度、項(xiàng)目前景、自有資金來源及比例、抵押擔(dān)保行為進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查核實(shí)，組織科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁J前評(píng)估，嚴(yán)防信息不對(duì)稱產(chǎn)生的潛在風(fēng)險(xiǎn)。特別要高度重視對(duì)開發(fā)商的第一還款來源即開發(fā)商第一償付能力的分析跟蹤，充分認(rèn)識(shí)以房地產(chǎn)抵押物代償為條件僅是第二還款來源，是最后一道救濟(jì)途徑且實(shí)現(xiàn)艱難，要及時(shí)糾正以房地產(chǎn)抵押為“保險(xiǎn)箱”的錯(cuò)誤思想認(rèn)識(shí)。
3、開發(fā)商必須提供抵押擔(dān)保，而且必須是貸款項(xiàng)目的抵押擔(dān)保。事實(shí)表明，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈激烈，銀行貸款安全性可能更差。對(duì)此，建議銀行監(jiān)管部門應(yīng)加強(qiáng)協(xié)調(diào)指導(dǎo)，嚴(yán)格制止銀行間因惡性競(jìng)爭(zhēng)而爭(zhēng)相降低擔(dān)保條件。除審慎接受極少數(shù)實(shí)力雄厚且信譽(yù)良好的大企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)作為第三方連帶責(zé)任保證人之外，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批特別是新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款不應(yīng)接受第三方連帶責(zé)任保證。
4、嚴(yán)格審查抵押物的權(quán)屬。
原則上只接受開發(fā)商權(quán)屬項(xiàng)下的土地使用權(quán)抵押和貸款項(xiàng)目的在建工程作抵押，及時(shí)、準(zhǔn)確了解抵押物是否存在缺陷，是否存在變動(dòng)，是否存在重復(fù)抵押等情況，確保抵押物權(quán)屬清晰，抵押登記手續(xù)齊備，合法合規(guī)。
5、嚴(yán)格實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉管理。
即商業(yè)銀行在查實(shí)開發(fā)商自有資金投入已達(dá)到項(xiàng)目總投資35%的基礎(chǔ)上，對(duì)包括貸款和銷售款的支配和使用實(shí)施專項(xiàng)監(jiān)管、嚴(yán)格控制，確保項(xiàng)目正常運(yùn)作和貸款回收，防止開發(fā)商轉(zhuǎn)移、挪用或抽逃資金。
四、結(jié)語(yǔ)
在我國(guó)，房地產(chǎn)作為特殊的一個(gè)行業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)效應(yīng)、資金聚集效應(yīng)和產(chǎn)品的特殊性，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)中有著非常重要的地位。在梳理房地產(chǎn)及其開發(fā)貸款特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)分析我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，理解關(guān)鍵控制點(diǎn)，有助于商業(yè)銀行制定有效的應(yīng)對(duì)措施和控制方法，防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)波動(dòng)；金融風(fēng)險(xiǎn)
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1005-913x（2016）09-0096-02
在我國(guó)現(xiàn)階段，造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的原因大多是由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要資金來源是依靠銀行等金融機(jī)構(gòu)。因此，房地產(chǎn)發(fā)展的金融方式呈現(xiàn)出比較單一的形式。房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中扮演著十分重要的角色，已經(jīng)成為了一個(gè)不可或缺的支柱性產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，又與金融體系保持著緊密的聯(lián)系。但是，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展的過程中存在有一定的波動(dòng)性因素，一旦出現(xiàn)波動(dòng)的現(xiàn)象就必然會(huì)對(duì)金融體系產(chǎn)生影響，甚至導(dǎo)致出現(xiàn)嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)，更甚者會(huì)出現(xiàn)金融危機(jī)，所以，進(jìn)行研究和探討房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)，具有十分重要的價(jià)值意義。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)的原因
（一）經(jīng)濟(jì)原因
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)波動(dòng)性狀態(tài)的原因有很多，但是眾多因素中最為重要的一項(xiàng)是經(jīng)濟(jì)因素。這里所說的經(jīng)濟(jì)因素就是說房地產(chǎn)在發(fā)展和生存過程中所處的外部經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，通俗來講，經(jīng)濟(jì)因素指的就是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及其相關(guān)因素。比如，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)受到宏觀經(jīng)濟(jì)因素的影響以及房地產(chǎn)附屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與其外部的經(jīng)濟(jì)環(huán)境息息相關(guān)。經(jīng)濟(jì)參數(shù)和經(jīng)濟(jì)變量是反應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)影響房地產(chǎn)波動(dòng)的主要數(shù)據(jù)，其中，經(jīng)濟(jì)參數(shù)和經(jīng)濟(jì)變量的優(yōu)勢(shì)之處在于物價(jià)水平、通貨膨脹率、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值等在一定的時(shí)間段內(nèi)都能夠通過經(jīng)濟(jì)參數(shù)和變量進(jìn)行表現(xiàn)。
在我國(guó)推行的是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，政府的宏觀調(diào)控扮演著舉足輕重的作用?？梢哉f，政府作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指揮棒，其制定的政策將會(huì)直接影響一個(gè)行業(yè)的發(fā)展方向，因此，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)一定要時(shí)刻關(guān)注國(guó)家的政策方針，政府為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)作所采取的宏觀調(diào)控的措施。這些措施將會(huì)直接影響到整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出的全方面調(diào)控都將會(huì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的影響，甚至可能使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)。
（二）城市發(fā)展原因
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為城市的建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ)，同時(shí)也推動(dòng)了我國(guó)城市化發(fā)展的進(jìn)程，一個(gè)城市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平往往能夠表現(xiàn)出這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，而城市的整體發(fā)展水平也會(huì)直接影響到城市整體的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及人們的居住狀況和生活情況，同時(shí)對(duì)城市交通運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展以及人口的流動(dòng)性都有著直接關(guān)系。然而，這些方面如果直接作用于房地產(chǎn)行業(yè)中，將會(huì)給經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來一定的影響，從而使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)。
（三）房地產(chǎn)的供給和需求原因
房地產(chǎn)業(yè)的供需關(guān)系也是造成我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的一個(gè)內(nèi)在的重要因素。供需關(guān)系隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)不斷與之產(chǎn)生相應(yīng)的變化。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展離不開消費(fèi)者的支持，如果房地產(chǎn)業(yè)沒有消費(fèi)者的支撐，那么發(fā)展水平也得不到提高。此外，房地產(chǎn)業(yè)的供給量和勞動(dòng)力都密切相關(guān)，并且容易受到資金以及施工技術(shù)等方面的制約。這就充分表明房地產(chǎn)的供求關(guān)系存在一定的不確定性，并且供給波動(dòng)一定會(huì)出現(xiàn)在需求波動(dòng)之后，這些都是造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的原因之一。
（四）資金原因
一直以來，都認(rèn)為房地產(chǎn)投資的波動(dòng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)最主要的原因。通常情況下，如果加大了在房地產(chǎn)行業(yè)中的投資，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張地就會(huì)很迅速，并且房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)得到快速地發(fā)展，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)也將進(jìn)入一個(gè)良好的發(fā)展時(shí)期。
（五）投資回報(bào)原因
在房地產(chǎn)業(yè)中，每當(dāng)投資回報(bào)率較高的時(shí)候，大量的資金將會(huì)涌入到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中來，提高了經(jīng)濟(jì)曲線，并且進(jìn)入繁榮時(shí)期。這樣以來就持續(xù)地增加了房地產(chǎn)的供給量，這種方式，在一定程度上也對(duì)供求關(guān)系造成了一定的影響，從而出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。由此可見，供需關(guān)系以及投資回報(bào)率的增加都會(huì)促使房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。
（六）心理原因
現(xiàn)階段，心理因素也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的原因之一，主要表現(xiàn)在短時(shí)間內(nèi)的造成的市場(chǎng)波動(dòng)方面。就房地產(chǎn)價(jià)格而言，房地產(chǎn)投資人員以及房地產(chǎn)的購(gòu)買者都會(huì)對(duì)這一時(shí)期內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而引發(fā)一系列的問題，他們的這種行為帶有一定的投機(jī)心理。這樣一來，參與者隨著時(shí)間的不斷推移，在信息溝通方面便越來越完善，人們的心理日漸平緩，由此可以看出，心理因素直接影響到房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)。
二、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)以及防范金融風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑
（一）應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的有效策略
1.適當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資政策進(jìn)行調(diào)整，形成健康發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境
首先，改變投資主體的結(jié)構(gòu)，這是因?yàn)橥顿Y結(jié)果的變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有一定的影響，并帶來周期性的變化。要想有效地應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，就必須堅(jiān)持職責(zé)清晰、產(chǎn)權(quán)分明的原則，并形成一套規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的有效機(jī)制，同時(shí)要依據(jù)企業(yè)自身的情況，來制定具體的實(shí)施措施。
其次，進(jìn)一步規(guī)范和健全政府部門的投資活動(dòng)。眾所周知，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，政府部門的投資扮演著十分重要的作用，在一定程度上起到了引領(lǐng)的作用，同時(shí)，政府部門通過自身的投資行為，實(shí)現(xiàn)了管控房地產(chǎn)行業(yè)的目的。
2.提升對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化的管控
在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的體制下，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)可以說是一個(gè)十分正常和普遍的現(xiàn)象，政府要根據(jù)實(shí)際存在的情況進(jìn)行分析，并且對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控。調(diào)控并非完全意義上的管理，倘若房?jī)r(jià)是在正常的范圍內(nèi)上下浮動(dòng)，政府便不需要進(jìn)行干預(yù)。原因在于，正常的價(jià)格變動(dòng)可以充分發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)，在一定程度上，提升市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)水平，同時(shí)，還能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步提升。
房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)是非常普遍和正常的現(xiàn)象，國(guó)家要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分析以后，再對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格進(jìn)行有效調(diào)控，然而調(diào)控并不是完全意義上的管理，如果房?jī)r(jià)的變動(dòng)在正常范圍內(nèi)，國(guó)家就不需要對(duì)其進(jìn)行深入干預(yù)，因?yàn)檫@種正常的價(jià)格變動(dòng)不僅能夠推動(dòng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)水平的發(fā)展，還能提升房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。當(dāng)房地產(chǎn)和其附屬行業(yè)的價(jià)格一旦出現(xiàn)過高的情況或者是萬(wàn)一存在脫離市場(chǎng)平均水平的現(xiàn)象，此時(shí)的政府部門就必須根據(jù)自身的情況進(jìn)行控制與調(diào)節(jié)，以此保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。因此，適當(dāng)?shù)牟扇≌{(diào)控手段來控制房地產(chǎn)的價(jià)格，能夠在一定程度上緩解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)中金融風(fēng)險(xiǎn)的策略
1.完善宏觀監(jiān)測(cè)的指標(biāo)系統(tǒng)
依照目前情況而言，完善金融預(yù)警的系統(tǒng)，才能有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的供需關(guān)系，并分析現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際投資情況。通過有價(jià)值的指標(biāo)和真實(shí)數(shù)據(jù)，才可以更好的分析和監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)所具備的金融風(fēng)險(xiǎn)，確保能夠完善相關(guān)的政策方針，以及正確引導(dǎo)貸款方面的投入。
2.構(gòu)建健全的個(gè)人征信系統(tǒng)
導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的一個(gè)重要的因素還包括個(gè)人信用系統(tǒng)不夠完善，同時(shí)，有一些房地產(chǎn)商存在嚴(yán)重的違約現(xiàn)象，這在一定程度上，對(duì)購(gòu)房者自身還款的積極性產(chǎn)生一定的影響，由此，個(gè)人的住房貸款的違約率也在不斷攀高，致使銀行損失嚴(yán)重，這在一定程度上提高了金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率，因此，構(gòu)建健全、完善的個(gè)人征信系統(tǒng)迫在眉睫，其重要性也得以彰顯。構(gòu)建完善的個(gè)人征信系統(tǒng)的主要方式首先要個(gè)人信用調(diào)查系統(tǒng)必須要保證合理性和規(guī)范性融為一體，其次，良好的個(gè)人信用系統(tǒng)需要在一個(gè)有序的法律環(huán)境下實(shí)施進(jìn)行。
3.構(gòu)建全方位的投資途徑
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);金融市場(chǎng);貸款;風(fēng)險(xiǎn);防范
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.012
房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是房地產(chǎn)資金供求雙方運(yùn)用金融工具進(jìn)行各類資金交易的場(chǎng)所，交易方式既可以是直接融資方式，也可以是間接融資方式。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是整個(gè)金融市場(chǎng)的重要組成部分，無(wú)論是其運(yùn)行的基本原理和理論還是實(shí)務(wù)工作中的經(jīng)營(yíng)和管理，均以一般金融市場(chǎng)的理論和實(shí)踐為基礎(chǔ)，并與其他金融市場(chǎng)有許多相似之處。但由于房地產(chǎn)行業(yè)自身具有一定的特殊性，因而房地產(chǎn)金融市場(chǎng)也有別于一般的金融市場(chǎng)。完整的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)由融資主體、融資中介和金融工具幾個(gè)基本要素構(gòu)成。房地產(chǎn)金融的融資主體包括企業(yè)、居民個(gè)人和政府部門。其中，企業(yè)和居民個(gè)人是主要的融資主體，而政府部門不僅擔(dān)負(fù)著對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)督和調(diào)控責(zé)任，還時(shí)常參與具體的金融活動(dòng)，如成立住房公積金管理中心、提供公積金貸款等。
房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)貸款到期不能收回或不能全部收回貸款本息的可能性，表現(xiàn)為延期但銀行可以足額收回，或者形成銀行不良資產(chǎn)，甚至可能使銀行血本無(wú)歸三種情況。因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)引起商業(yè)銀行的高度重視，并進(jìn)行適時(shí)管理。
1房地產(chǎn)金融市場(chǎng)運(yùn)行的條件
房地產(chǎn)金融市場(chǎng)作為金融市場(chǎng)的一個(gè)分支，同其他金融市場(chǎng)一樣，具有資本轉(zhuǎn)換、資源配置、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)和宏觀經(jīng)濟(jì)狀況揭示等功能。但是，要想使房地產(chǎn)金融市場(chǎng)正常、充分地發(fā)揮其功能，必須滿足如下四個(gè)條件。
第一，有完整、對(duì)稱的信息。有完整的信息是指金融商品交易的雙方都能夠公平、公開、公正地通過房地產(chǎn)金融市場(chǎng)獲得各自所需要的信息，使交易行為有可靠的依據(jù)。
第二，市場(chǎng)供求決定價(jià)格的機(jī)制能充分發(fā)揮作用。金融商品價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求有彈性，供求狀況的改變不斷地使原有的均衡價(jià)格消失而出現(xiàn)新的均衡價(jià)格，任何市場(chǎng)以外的力量都不能影響和改變價(jià)格。
第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)上有銀行、信托投資公司、小額貸款公司、住房公積金管理中心、開發(fā)商等眾多的市場(chǎng)參與者和豐富的金融商品種類，不存在少數(shù)或個(gè)別交易者對(duì)市場(chǎng)的壟斷行為。
第四，有完善的管理手段和交易方法。需要特別強(qiáng)調(diào)的是，在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，不可過分使用行政手段來管理市場(chǎng)。
2商業(yè)銀行在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的地位
目前，隨著金融制度的改革創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑越來越多樣化，并逐步演化成信托融資、上市融資等多種融資渠道并存的狀態(tài)，這期間商業(yè)銀行無(wú)疑扮演了重要角色。
銀行貸款依然是我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要資金來源之一，從2013年的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額總量為3.8萬(wàn)億元，個(gè)人購(gòu)房貸款余額總量為8.1萬(wàn)億元，這部分貸款也大部分以內(nèi)部融資方式轉(zhuǎn)化為開發(fā)投資資金。這也就決定了以商業(yè)銀行為代表的銀行業(yè)在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域必然會(huì)占據(jù)舉足輕重的地位。
商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的支持通常體現(xiàn)在生產(chǎn)和分配兩個(gè)環(huán)節(jié)。在生產(chǎn)環(huán)節(jié)是以開發(fā)貸款的形式為開發(fā)商提供資金融通，而在分配環(huán)節(jié)則是通過發(fā)放按揭貸款的方式支持最終產(chǎn)品的購(gòu)買。
當(dāng)前，銀行信貸資金仍是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要融資渠道。房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售中，每一階段都離不開銀行信貸資金的支持。即使在宏觀調(diào)控過程中，銀根緊縮，很多開發(fā)企業(yè)不得不借助其他渠道籌集資金，但中國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展完善是一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)期的過程，未來中短期內(nèi)，國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資仍要依賴于商業(yè)銀行的信貸支持。因此，對(duì)開發(fā)商而言，了解、熟悉商業(yè)銀行有關(guān)房地產(chǎn)貸款的審批程序，在提交貸款申請(qǐng)時(shí)按銀行的要求準(zhǔn)備項(xiàng)目及公司的相關(guān)資料以提高貸款申請(qǐng)的效率，仍是頭等大事。
目前，商業(yè)銀行內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)管理正朝市場(chǎng)化、商業(yè)化的方向繼續(xù)深化。商業(yè)銀行作為企業(yè)，其業(yè)務(wù)發(fā)展、經(jīng)營(yíng)管理同樣需要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。在中國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景看好，是銀行貸款的重點(diǎn)領(lǐng)域。
3房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)
3.1信用風(fēng)險(xiǎn)
信用風(fēng)險(xiǎn)主要指違約風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，開發(fā)商違約構(gòu)成銀行所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一，例如開發(fā)商由于種種原因（銷售回款速度慢、資金鏈斷裂等）終止對(duì)貸款的償還，并已達(dá)到或超過期限;間接違約指交易對(duì)手暫時(shí)沒有違約，但其違約的可能性在增加，這也是信用風(fēng)險(xiǎn)。
3.2市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要考慮兩個(gè)因素，一是價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，二是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商以及商業(yè)銀行來說，利率變動(dòng)及抵押房地產(chǎn)價(jià)值的下跌可能會(huì)直接影響銀行系統(tǒng)的整體風(fēng)險(xiǎn)。因前期對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估價(jià)值過高，經(jīng)濟(jì)不景氣或者任何人為損壞或自然災(zāi)害等而導(dǎo)致的抵押房地產(chǎn)價(jià)值下跌，使得下跌后的房地產(chǎn)價(jià)值不足以清償剩余貸款的本利和，貸款人就可能遭受損失。
在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)常常表現(xiàn)為抵押物變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般為中長(zhǎng)期貸款，而目前中國(guó)的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)卻還很不成熟，這必然造成金融機(jī)構(gòu)的這部分貸款流動(dòng)性緩慢，變現(xiàn)能力相對(duì)來說較弱。
3.3操作風(fēng)險(xiǎn)
操作風(fēng)險(xiǎn)主要考慮三大因素，一是人的能力問題，二是流程風(fēng)險(xiǎn)，三是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。人的能力問題既包括能力不足的問題，也包括暴露風(fēng)險(xiǎn)。流程風(fēng)險(xiǎn)即業(yè)務(wù)流程是否有缺陷，比如以前發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款沒有關(guān)于提前還貸風(fēng)險(xiǎn)的防范，這就是流程的失誤，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要是指數(shù)據(jù)庫(kù)與信息系統(tǒng)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)。
4房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
4.1房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防
房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是指貸款銀行通過強(qiáng)化信貸管理?？刹扇〉拇胧┯校簩?duì)“四證不全”的項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款;對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%;貸款銀行在辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款時(shí)，應(yīng)建立嚴(yán)格的貸款項(xiàng)目審批機(jī)制，確認(rèn)該項(xiàng)目的合法性、合規(guī)性、可行性;貸款銀行應(yīng)對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行深入調(diào)查審核，對(duì)資質(zhì)較差或以往開發(fā)經(jīng)驗(yàn)較差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)審慎發(fā)放;不具備相應(yīng)資金實(shí)力或有不良經(jīng)營(yíng)記錄的企業(yè)，貸款發(fā)放應(yīng)嚴(yán)格限制。
4.2房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)分散
房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)分散分為內(nèi)部分散和外部分散，其中內(nèi)部分散為重點(diǎn)。注重開發(fā)貸款的使用監(jiān)督和銷售貸款中的產(chǎn)權(quán)實(shí)地調(diào)查，逐步調(diào)整房地產(chǎn)投資消費(fèi)和開發(fā)貸款的比例趨于合理，達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。
4.3房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)回避
有效的回避措施可以在貸款風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生之前完全消除這種風(fēng)險(xiǎn)給貸款銀行造成損失的可能性，而其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施只能起到減少損失發(fā)生概率、減輕損失的嚴(yán)重程度、在損失發(fā)生后予以補(bǔ)償?shù)淖饔?。?dāng)對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不熟悉且無(wú)法獲取其完整可靠的資料信息時(shí)，就不應(yīng)對(duì)其發(fā)放貸款。
防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，除了采取上述措施外，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)督管理是非常有必要的。為此，還必須從以下兩個(gè)方面加強(qiáng)管理：一是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控;二是建立合理的識(shí)別防范機(jī)制。自改革以來，貸款銀行并沒有建立起有效的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、監(jiān)測(cè)和防范機(jī)制。
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