發(fā)布時間：2023-09-11 17:26:55
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)風(fēng)險防范樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)管理 措施
在很多地區(qū)中，房地產(chǎn)是主要的產(chǎn)業(yè)，雖然我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)起步比較遲，但我國房地產(chǎn)企業(yè)也得到快速發(fā)展，并為我國的經(jīng)濟帶來一定的影響，然而，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也存在一定的問題。當前，財務(wù)風(fēng)險是阻礙房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要原因，為此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要加大對財務(wù)管理風(fēng)險防范及控制。
一、房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理的涵義
對于狹義的財務(wù)風(fēng)險而言，財務(wù)風(fēng)險是由普通的收益而帶來的大幅度的風(fēng)險或者是財務(wù)杠桿而為企業(yè)帶來可能會導(dǎo)致破產(chǎn)的風(fēng)險。而對于廣義的財務(wù)風(fēng)險而言，財務(wù)風(fēng)險是在投資、資金運作、融資的時候受到多種因素的影響，而導(dǎo)致資金成本收回的難度加大以及投資的回報不高的風(fēng)險，進而不利于企業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展。為此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要加大對財務(wù)管理力度。
二、房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險出現(xiàn)的原因
（一）財務(wù)管理人員綜合素質(zhì)不高
對于我國很多的房地產(chǎn)企業(yè)而言，即使具備一定數(shù)量的財務(wù)管理人員，但財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)不高。對于大部分的房地產(chǎn)企業(yè)而言，財務(wù)管理人員并沒有正確認識財務(wù)管理，基本上都認為財務(wù)管理只是一項記錄企業(yè)收支的工作，而且所記錄的數(shù)據(jù)并不能為企業(yè)的發(fā)展提供有效的意見，同時，當財務(wù)管理出現(xiàn)問題的時候，只能依賴于財務(wù)管理人員，從而導(dǎo)致財務(wù)管理欠缺一定的科學(xué)性，最終不利于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的有效性。
（二）財務(wù)管理工作流于形式
為了確保房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的順利運行，一定要建立完善的財務(wù)管理體系。對于大部分的企業(yè)而言，雖然都建立了財務(wù)管理體系，但是基本上都存在一定的問題。比如，財務(wù)管理人員只是表面分析財務(wù)數(shù)據(jù)，并沒有深究財務(wù)數(shù)據(jù)的價值。財務(wù)管理部門雖然能夠通過科學(xué)的方式預(yù)計出企業(yè)在融資的時候會出現(xiàn)的風(fēng)險以及效益，但是理事會并沒有重視起來。此外，企業(yè)為了盡快得到貸款，并沒有認真對貸款的款項以及內(nèi)容進行合理的分析，進而造成企業(yè)的負債率提高。由于企業(yè)沒有健全的財務(wù)管理系統(tǒng)，從而導(dǎo)致財務(wù)管理工作流于形式，最終不利于企業(yè)長期發(fā)展。
（三）預(yù)算管理不夠科學(xué)
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，所需要的資金的流轉(zhuǎn)數(shù)目十分龐大，同時開發(fā)項目越龐大，所需資金就會更加多，而且資金占有的時間就會更加長。一部分的企業(yè)發(fā)現(xiàn)市場房價水漲船高，通過競標得到土地后，就會采用捂地、囤地等方式促使自身的利益最大化。然而當企業(yè)并沒有進行科學(xué)的預(yù)算管理，沒有全面對土地開發(fā)成本進行考慮時，很容易為企業(yè)帶來一定的財務(wù)風(fēng)險，甚至?xí)黾悠髽I(yè)的開發(fā)成本，從而導(dǎo)致企業(yè)獲得的利潤減少。為此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要加大對預(yù)算管理的力度，同時要清楚國家的政策，從而能夠防止因為政策的變動而導(dǎo)致企業(yè)利潤的減少的情況出現(xiàn)。
（四）成本控制不合理
對于房地產(chǎn)開發(fā)而言，最突出的特征是建設(shè)時間長、所需資金多，而且，在房地產(chǎn)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)中，都需要巨額的資金流動，當企業(yè)不能合理的控制成本，就會造成資金的利用率降低。通常情況下，企業(yè)往往只重視工程的進度，而忽視了成本控制的必要性，進而造成企業(yè)經(jīng)濟效益的下降。同時，企業(yè)不重視成本控制，不單單會為企業(yè)帶來一定的財務(wù)風(fēng)險，也會導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部一些人員謀取私利，最終不利于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
三、房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險防范及控制的有效措施
（一）提高財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)
通過促使財務(wù)管理人員綜合素質(zhì)的提高，能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的提高。一般而言，財務(wù)管理工作是否有效，是與財務(wù)管理的綜合素質(zhì)有直接的聯(lián)系。財務(wù)管理人員不單單要學(xué)會做報表以及記賬，同時，也要具備一定的成本控制、工程管理的相關(guān)知識，從而能夠確保財務(wù)管理工作的順利進行。
（二）建立完善的財務(wù)管理機制
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要加大對財務(wù)管理的力度，首先，企業(yè)一定要完善企業(yè)的財務(wù)管理機制，并要健全財務(wù)管理制度，合理的促使施工員工素質(zhì)的提高，同時要強化會計工作，因為，對于財務(wù)管理工作而言，一個小小的失誤都會帶來一定的財務(wù)風(fēng)險，為此，企業(yè)一定要建立健全的財務(wù)管理制度，從而更好的防范財務(wù)管理風(fēng)險。
（三）建立風(fēng)險防范體系
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，會受到多種外界因素的影響，為此，企業(yè)一定要建立完善的風(fēng)險防范體系。為了能夠建立完善的風(fēng)險防范體系，企業(yè)要樹立風(fēng)險意識，充分的認識風(fēng)險，從而才能科學(xué)的對將會出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險進行預(yù)測。比如，再籌資風(fēng)險、利率變動風(fēng)險等，對于不同的風(fēng)險，企業(yè)要制定不同的防范措施。同時，有效的預(yù)測以及規(guī)避風(fēng)險，能夠促使企業(yè)利益的最大化， 最終能夠促使企業(yè)在市場競爭中屹立不倒。
（四）促使預(yù)算管理水平的提高
對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理而言，具有一定的不穩(wěn)定性，在開發(fā)項目前，一定要進行預(yù)算管理，從而促使成本的降低，最終促使企業(yè)利潤的最大化。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，財務(wù)部門一定要重視資本預(yù)算，同時要以項目預(yù)算要基礎(chǔ)，有效的對資金的活動量進行控制。此外，要制定預(yù)算管理方案，有效的對房地產(chǎn)進行財務(wù)預(yù)算，最終促使項目決策的科學(xué)性的提高。財務(wù)管理部門要以企業(yè)的實際情況為前提，合理的對資金進行分配，從而促使財務(wù)風(fēng)險的降低。最后，企業(yè)要建立健全的預(yù)算管理機制，重視對員工的績效考核，加大對財務(wù)管理的力度，全面進行預(yù)算工作，從而促使財務(wù)預(yù)算管理水平的提高。
四、結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要想長期穩(wěn)定發(fā)展，就一定要加大對財務(wù)管理風(fēng)險的防范及控制，并要采取有效的措施解決財務(wù)管理風(fēng)險中的問題。為此，企業(yè)一定要做好財務(wù)風(fēng)險管理，才能確保企業(yè)核心競爭力的不斷增強。
參考文獻：
［關(guān)鍵詞］ 房地產(chǎn)企業(yè) 投資風(fēng)險 風(fēng)險防范
一、房地產(chǎn)企業(yè)的投資現(xiàn)狀
近幾年來，我國的房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)增長，銷售價格不斷攀升。根據(jù)國家統(tǒng)計局的房地產(chǎn)業(yè)投資統(tǒng)計數(shù)據(jù)的顯示，2001-2009年9年間，全國房地產(chǎn)業(yè)投資額由2001年6344.11億元增長到2009年的19422.92億元，2009年投資規(guī)模是2001年的3.06倍。
我國房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)總額過低，而房地產(chǎn)開發(fā)項目資金需求動輒上億，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多依靠銀行貸款和多種集資進行開發(fā)。我國目前多角債權(quán)人的權(quán)益，多角債務(wù)盛行，債權(quán)人權(quán)益往往得不到有效的保護，使得有的房地產(chǎn)企業(yè)根本不顧債權(quán)人的權(quán)益，將借債資金自目投資，造成房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)極不合理。
二、投資風(fēng)險的成因分析
1.房地產(chǎn)粗放型開發(fā)。城市化規(guī)模的自目擴張與房地產(chǎn)粗放型開發(fā)，導(dǎo)致了大量土地資源的占用和利用效率的低下。首先是缺乏科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)，在城市的總體規(guī)劃和建設(shè)過程中，忽視了經(jīng)濟、生態(tài)、社會的可持續(xù)性發(fā)展，導(dǎo)致重復(fù)建設(shè)、自目建設(shè)、隨意建設(shè)的情況比較嚴重。其次，違法違規(guī)征地圈地現(xiàn)象較嚴重。為了商業(yè)目的，有的地方或開發(fā)商使用各種手段，不顧國家法律法規(guī)，大量征地、囤積土地，造成了土地資源的極大浪費。
2.房地產(chǎn)投資增長過快。由于房地產(chǎn)投資過快增長導(dǎo)致房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性失衡和大量的商品房空置。近年來，雖然住宅開發(fā)投資穩(wěn)定增長，經(jīng)濟適用房的開發(fā)投資規(guī)模在各類住宅建設(shè)中所占的比例也并不是最低的，但是與我國的收入結(jié)構(gòu)相比，這一比例明顯偏低，在房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資增長分別高達32%和32.2%的同時，而且濟適用房開發(fā)投資的增長只有9.1%。因此造成供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛后有加劇之勢。普通商品房和經(jīng)濟適用房供不應(yīng)求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。
3.對合作伙伴或項目開發(fā)不了解。房地產(chǎn)企業(yè)自身所掌握信息不全、不準，使得開發(fā)的房地產(chǎn)項目前期調(diào)查不周，測算不精，投資決策草率。所依據(jù)的信息不夠準確，或前期調(diào)研不細，對購買力及項目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，在運用中出現(xiàn)與當初的估計有較大偏差。如北京等一些大城市，當前人們對住房的最迫切的需求是“廉租屋”，以及以成本價并享受各種優(yōu)惠折扣出售的公房；其次為經(jīng)濟適用型住房；最后才是高級公寓及別墅。這與消費者整體收入水平呈現(xiàn)“金字塔”型不無關(guān)系。而一些發(fā)展商至今仍心存“暴利”思想下的某種“幻覺”。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資風(fēng)險防范
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資需要考慮的風(fēng)險因素最多，風(fēng)險因素對項目成敗的影響也最為關(guān)鍵。因此，建議企業(yè)做好以下幾方面的工作:
1.高度重視可行性研究?？尚行匝芯渴菍M建投資項目進行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟分析，這是房地產(chǎn)及其他任何投資建設(shè)項目前期不可缺少的一個階段。在房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，可行性研究階段是房地產(chǎn)投資過程中最關(guān)鍵的一步，也是擁有最大的不確定性與機動性的階段。因此，可行性研究階段對風(fēng)險的評估，分析正確與否，將直接影響到房地產(chǎn)投資項目的成功與否。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊伍，加強房地產(chǎn)市場調(diào)研，充分掌握影響項目投資的政治、經(jīng)濟、社會、環(huán)境資料，并目_對此加以分析和綜合，建立一個龐大的信息系統(tǒng)，對項目進行可行性研究，從而通過科學(xué)預(yù)測，對項目準確定位，選擇適宜的投資項目類型、投資區(qū)位和開發(fā)時機，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的自目性。
2.靈活應(yīng)用投資組合理論。在投資領(lǐng)域里，“不要把所有的雞蛋都放在一個籃子里”的做法非常適用。就是說要懂得分散投資以達到分散風(fēng)險、降低風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當?shù)耐顿Y的基礎(chǔ)上，搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)，以降低投資風(fēng)險的房地產(chǎn)投資策略。房地產(chǎn)投資可以選擇不同區(qū)域、不同房產(chǎn)類型的投資組合，甚至是同一類型不同項目的投資組合來達到分散風(fēng)險的目的。不同類型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，較理想的對策是進行房地產(chǎn)類型組合投資。例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。
3.關(guān)注政策變動。我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達國家相比，其受政府政策影響則更大。所以時刻關(guān)注國家各項方針政策變化，通過對各項政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向，較正確預(yù)測未來，又利于其根據(jù)政策變動及時調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險。
4.必要時采用風(fēng)險回避的形式來消除風(fēng)險。在對項目各開發(fā)方案進行經(jīng)濟評價的同時，要注重風(fēng)險分析，對項目實施各程度階段可能存在的風(fēng)險進行盡可能詳盡的分析，選擇可靠性好，風(fēng)險隱患少，風(fēng)險低的開發(fā)方案。
投資是企業(yè)活動的關(guān)鍵步驟，對于企業(yè)來說投資的成功與否關(guān)系到企業(yè)的生存發(fā)展，只有最大限度地利用好企業(yè)有限的資金，才能提高企業(yè)財務(wù)成果。由于企業(yè)投資環(huán)境很復(fù)雜，因此企業(yè)投資過程中存在許多危險，只有有效防范才能使投資項目不能達到預(yù)期效益。
參考文獻：
[1]梁惠蘭：企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別與防范[J].北方經(jīng)濟，2006, (6):52-53
[2]李 慧：企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的技術(shù)性防范方法[J].當代經(jīng)理人，2006,(11):54
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；金融風(fēng)險；防范措施
自1998年我國開始推行商品化的住房以來，對我國房地產(chǎn)行業(yè)起到了極大的促進作用，也正是因為房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展使得其對國民經(jīng)濟的積極發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用，從目前的情況看來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為中國國民經(jīng)濟的核心部分。通過金融危機的沖擊后，中國房地產(chǎn)價格卻依然居高不下。那么，這是否意味著中國房地產(chǎn)泡沫的存在，而又該如何防范房地產(chǎn)金融蘊含的風(fēng)險，是否需要救市等等都是值得業(yè)界關(guān)注的熱點問題，對其研究具有極大的理論和現(xiàn)實意義。
一、我國房地產(chǎn)泡沫成因分析
1.土地資源稀缺
房地產(chǎn)行業(yè)就是指從事房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)營的行業(yè)，一切圍繞著土地而發(fā)展。而由于土地本身就是一種有限的、不可再生的稀缺性資源，基本不可能存在多次補給的情況。然而，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展勢態(tài)良好，這一方面使得房地產(chǎn)行業(yè)對土地的需求不斷提高；另一方面，土地資源也在逐漸減少。這使得兩者之間形成的矛盾變得越發(fā)明顯。
目前，我國城市化的發(fā)展進程已經(jīng)來到了至關(guān)重要的時刻。土地資源除了可以為地方經(jīng)濟發(fā)展帶來一定的助益，同時房地產(chǎn)開發(fā)商還可以通過土地投機獲利一定的利益?；诖?，房地產(chǎn)開發(fā)商都會通過各種途徑進行“圈地”操作，為自己儲備更多的土地。當整個經(jīng)濟大環(huán)境發(fā)展到一個節(jié)點，房地產(chǎn)開發(fā)商就會將土地以高價轉(zhuǎn)讓，或者自行開發(fā)這些土地，然后進行瘋狂的炒作。也正是因為這一現(xiàn)象，使得有限的土地資源在這一循環(huán)交易中價格不斷上漲，最終土地的價值遠遠高于其實際價值，房地產(chǎn)泡沫由此產(chǎn)生。
2.房地產(chǎn)投機
出土地資源稀缺外，房地產(chǎn)投機也是房地產(chǎn)泡沫的形成的主要原因之一。一般情況下房地產(chǎn)投機是與預(yù)期、非理性等因素相互影響而發(fā)生作用的。房地產(chǎn)市場主體對未知的房地產(chǎn)價格上升趨勢進行過高的預(yù)期，然后不斷地購買、儲存，讓人們僅僅看到房地產(chǎn)市場曇花一現(xiàn)的繁榮。而這也為房地產(chǎn)泡沫的形成埋下了伏筆。在這一系列的過程中，常常會出現(xiàn)“羊群效應(yīng)”，這一效應(yīng)是由于房地產(chǎn)市場的不確定性以及不對稱信息所導(dǎo)致的，房地產(chǎn)的投資者或者消費者在預(yù)期與決策過程中思想、行為趨同的行為。關(guān)注我國房地產(chǎn)市場的相關(guān)新聞報道便可以看見在我國的一些大中型城市中常常就會出現(xiàn)“羊群效應(yīng)”的現(xiàn)象，例如排著長隊去買房便是這一現(xiàn)象的基本體現(xiàn)。投機的環(huán)境一旦成熟，房地產(chǎn)價格便會慢慢的超越原本的房地產(chǎn)市場價格，其收益也存在許多不確定因素，而是由房地產(chǎn)的投機交易來直接決定。
二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范
1.加強個人住房貸款的管理
房地產(chǎn)金融風(fēng)險中的個人住房貸款問題已越來越突出，也受到了社會各界的關(guān)注。目前，我國個人住房消費貸款的總量還在不斷增大，而其于城市居民的個人利益存在著密切關(guān)系。因此，加強個人住房貸款的管理，是防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的重要手段之一，其主要內(nèi)容有：
第一，明確個人住房貸款的審查程序和標準，然后以此為基礎(chǔ)建立相應(yīng)的信用登記制度；第二，健全個人住房貸款的擔保制度，對于居民第二套住房的貸款比例和額度進行嚴格的控制，與此同時要加強擔保執(zhí)業(yè)機構(gòu)的業(yè)務(wù)監(jiān)管工作，對貸款風(fēng)險進行有效的防范；第三，要嚴格遵照個人住房貸款利率政策，嚴禁擅自提高或壓低個人住房貸款比率的行為發(fā)生；第四，嚴格評估貸款抵押物實值，在此過程中要嚴格執(zhí)行貸款額與抵押物實值比例不得超過80%的規(guī)定，對于“零首付”貸款購房現(xiàn)象應(yīng)該盡量規(guī)避。
2.建立健全的法律制度
對房地產(chǎn)行業(yè)建立健全的法律制度是規(guī)避房地產(chǎn)出現(xiàn)金融風(fēng)險的最有利的保障手段。對于目前我國房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的立法的整體情況來看，這些法律制度的建立相對來講還是比較滯后的，缺乏實踐性和科學(xué)性。筆者認為，應(yīng)該盡快的完善房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)，以加強行業(yè)的風(fēng)險防范：第一，出臺專門的金融機構(gòu)資金監(jiān)管的規(guī)定和辦法；第二，修改和完善《擔保法》、《保險法》，進一步完善房地產(chǎn)金融行業(yè)的個人信用制度以及擔保體制，希望能夠?qū)π庞梅矫娴牧⒎ㄍ晟朴兴妫坏谌?，進一步完善和明確我國的《證券法》的內(nèi)容，并進一步明確房地產(chǎn)相應(yīng)部門所對應(yīng)的法律制度，對房地產(chǎn)抵押貸款債券的發(fā)行和轉(zhuǎn)讓制度、房地產(chǎn)投資基金制度以及房地產(chǎn)企業(yè)上市、退市制度等等進行完善和補充；第四，對于現(xiàn)有的財產(chǎn)保險制度也需要進一步的完善，適當?shù)膶⒆》康盅罕ｋU的種類進行擴充，修改那些不符合實際的內(nèi)容，對保險費的金額進行科學(xué)的評估，從而明確繳費方式以及關(guān)于退保的規(guī)定。
除了金融業(yè)法律法規(guī)的完善外，還必須細化房地產(chǎn)行業(yè)的法律制度，將房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)的法律制度進行有機地結(jié)合，以期有效地促進金融市場與房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)發(fā)展，盡最大的努力去防范房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的金融風(fēng)險。
3.建立全方位的監(jiān)管體系
首先，外部監(jiān)管體系的建立。所謂外部監(jiān)管體系就是指通過人民銀行、銀監(jiān)會和審計部門來對房地產(chǎn)行業(yè)進行監(jiān)管，通過這一方法僅可能最大程度的強化監(jiān)管細節(jié)，使得監(jiān)管能夠發(fā)揮其最大效果。此外，在這一外部監(jiān)管體系中，審計部門對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的財務(wù)收和經(jīng)營效益的審計也起著至關(guān)重要的作用，能夠有效地督促商業(yè)銀行實事求是的按照金融方針政策去執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，用這一方式來保證其收支活動的合法性。然后，會計師事務(wù)所以及審計事務(wù)所也是這一體系的重要組成部分，聘請專業(yè)的會計師或?qū)徲嬍聞?wù)所對其進行一些列的審計，保障相關(guān)信息的準確性。
其次，行業(yè)內(nèi)部監(jiān)督系統(tǒng)的建立。在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部監(jiān)督系統(tǒng)中，地方政府應(yīng)該給與房地產(chǎn)金融機構(gòu)一些適時的正確的引導(dǎo)，為房地產(chǎn)金融機構(gòu)提供一個良好的溝通協(xié)調(diào)環(huán)境，為行業(yè)內(nèi)的相互監(jiān)督起到一定的幫助作用。
最后，外部評估約束系統(tǒng)的建立。對房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部與外部建立監(jiān)管監(jiān)督體系的同時，還應(yīng)該利用評估系統(tǒng)對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的信用等級進行評定并公布評級，這一方法能夠讓社會公眾都參與到房地產(chǎn)金融風(fēng)險度的監(jiān)督之中。
4.建立健全房地產(chǎn)風(fēng)險評估機制
一方面，建立健全房地項目開發(fā)風(fēng)險評估機制。我國的金融企業(yè)應(yīng)加強對房地產(chǎn)項目開發(fā)評估體系學(xué)習(xí)和對風(fēng)險評估專業(yè)人才的招聘，對房地產(chǎn)項目的市場前景、管理能力、運營能力、財務(wù)能力和營銷能力等進行全面評估，結(jié)合申請人的信用等級來測算該項目的風(fēng)險度。若出現(xiàn)房地產(chǎn)項目風(fēng)險度較高的情況應(yīng)該審慎發(fā)放貸款，將風(fēng)險降至最低。
另一方面，建立健全的貸款戶資信評審制度。我國金融企業(yè)已經(jīng)初步建立了信用等級評級制度，但實際上還存在許多不足之處。因此，可以通過引進 “6C”原則以加強資信評估。
三、結(jié)論
房地產(chǎn)泡沫與金融市場存在著密不可分的共生關(guān)系。這也就是說如果房地產(chǎn)價格出現(xiàn)上漲的情況，金融機構(gòu)的資金就會通過各種渠道進入房地產(chǎn)市場，從而促進房地產(chǎn)價格繼續(xù)上漲；反之，金融機構(gòu)的資金則會退出房地產(chǎn)市場，讓房地產(chǎn)價格繼續(xù)下降，金融危機也隨之產(chǎn)生，極不利于國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。而防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險要從抑制房地產(chǎn)泡沫入手，只有找出問題的癥結(jié)所在并對癥下藥，才能取得最大的成效。只有進一步加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管監(jiān)督體系，才能最大化的防范我國的房地產(chǎn)金融風(fēng)險，對我國經(jīng)濟的發(fā)展起到保駕護航的作用。
參考文獻：
[1]潘石屹.房地產(chǎn)市場中存在的風(fēng)險[J].金融研究，2010，（4）
[2]易憲容.房地產(chǎn)金融風(fēng)險到底有多大.中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)，2011，（4）
[3]程瑞華.未雨綢繆防范房貸風(fēng)險.《金融時報》，2010.6.12
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險防范
近年來，社會經(jīng)濟的發(fā)展以及公眾對于商品住宅需求的不斷增長，都把房地產(chǎn)企業(yè)推到了發(fā)展的關(guān)鍵時期。作為產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度極強、帶動系數(shù)較大的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)迅速發(fā)展成為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，在當前我國的社會經(jīng)濟生活中具有極其重要的地位。房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，并且具有極高的風(fēng)險，投資大、風(fēng)險高、回收周期長是其顯著特點。這些特點使得房地產(chǎn)企業(yè)必然會面臨巨大的財務(wù)風(fēng)險。
由于各種原因，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度正在逐步加大，國際經(jīng)濟形勢也在不斷發(fā)生變化，這些因素都給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理帶來了新的挑戰(zhàn)。有效的規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，在企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展中有效的防范財務(wù)風(fēng)險，是房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康和諧發(fā)展的重要前提。
一、做好房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險防范的必要性
我國的房地產(chǎn)企業(yè)起步相對較晚，各方面的體系和機制還很不健全，發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些問題。加之我國的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的金融環(huán)境惡劣、金融體系不健全等因素的影響，使得我國的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險與日俱增。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)、科學(xué)合理的控制財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生是一項必不可少的工作。
我國經(jīng)濟體制改革的不斷深入已經(jīng)給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了顯著影響，使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理面臨更多的風(fēng)險和困境，政策風(fēng)險以及市場風(fēng)險都給房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險防范增加了難度。另外，房地產(chǎn)企業(yè)主要的監(jiān)管模式是靜態(tài)的，主要是進行事后監(jiān)管，這是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范的一個障礙。只有對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險防范進行深入的研究，只有積極地改進房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的策略，制定房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險防范的有力措施，才能降低房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的幾率，保持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險的成因分析
(一)內(nèi)在因素
第一，房地產(chǎn)企業(yè)是一個比較特殊的企業(yè)類型，作為資金密集型行業(yè)面臨財務(wù)風(fēng)險的可能性更大。房地產(chǎn)企業(yè)具有投資規(guī)模大、資金回收緩慢、資產(chǎn)風(fēng)險高等特點，這些特點從根本上決定了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展必然面臨較高的財務(wù)風(fēng)險。第二，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的模式比較特殊，其自有資金所占的比例很小，這就直接導(dǎo)致負債資金數(shù)額巨大。資本結(jié)構(gòu)中債務(wù)資本所占的比例越大，發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的幾率就會越高。第三，房地產(chǎn)企業(yè)有其內(nèi)部管理水平的缺陷，這也從一定程度上增加了財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的可能性。總體來看，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理和防范機制存在很多缺陷，主要體現(xiàn)在成本費用控制不嚴格、缺乏財務(wù)預(yù)算分析、忽視現(xiàn)金流管理等。
(二)外部因素
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營主要受到國家宏觀調(diào)控政策的影響和制約，還要受到來自市場的各個方面的影響，比如市場環(huán)境引發(fā)的價格風(fēng)險、投資風(fēng)險等，這些都從很大程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理風(fēng)險。
三、做好房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險防范的有效措施
(一)選擇正確的財務(wù)風(fēng)險評價指標
選擇科學(xué)和合適的財務(wù)風(fēng)險評價指標是做好房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險防范的一項重要的基礎(chǔ)工作。合適的財務(wù)指標可以對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進行有效的評價，它是進行房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價的一項重要客觀標準，可以準確、全面、恰當?shù)胤从钞斍胺康禺a(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。指標的選擇必須符合一定的原則，這些原則主要包括科學(xué)性、合理性、客觀性等。整個財務(wù)風(fēng)險的水平是根據(jù)財務(wù)風(fēng)險的動因進行分析的，并且由全面的指標體系來進行反映。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險水平進行反應(yīng)的指標體系主要有短期償債能力指標體系、長期償債能力指標體系、營運能力指標體系、盈利能力指標體系、風(fēng)險水平指標體系、現(xiàn)金流量能力指標體系、發(fā)展能力指標體系等。選擇正確的財務(wù)風(fēng)險評價指標可以使財務(wù)風(fēng)險控制更有目的性。
(二)建立科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)，規(guī)避風(fēng)險
第一，房地產(chǎn)企業(yè)的資本管理必然離不開現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)理論。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，過多的負債將會使企業(yè)的價值下降。因為房地產(chǎn)企業(yè)的負債經(jīng)營運用的增加，必然會引起債務(wù)償還風(fēng)險的增加。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把負債經(jīng)營可能帶來的風(fēng)險控制在一定范圍之內(nèi)，不得使企業(yè)面臨嚴重的財務(wù)風(fēng)險。第二，房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的渠道應(yīng)該包括債務(wù)融資和權(quán)益融資。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該致力于找到企業(yè)發(fā)展的最佳資本結(jié)構(gòu)，把籌資渠道進行科學(xué)合理的安排，呈現(xiàn)出風(fēng)險最小的資本結(jié)構(gòu)形態(tài)，以達到企業(yè)增值的目的。第三，房地產(chǎn)企業(yè)貸款額度要有所控制，針對企業(yè)所處的內(nèi)外環(huán)境選擇合適的融資策略，嚴格遵守合理使用資金及承擔適度資本成本原則用長期負債來滿足公司對資金的需求。
(三)建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)
預(yù)警系統(tǒng)可以大大加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險防范。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)要從企業(yè)運營的各種資料來源進行分析，在分析的基礎(chǔ)上運用各種數(shù)據(jù)模型和比例分析對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進行事先的預(yù)防和控制。建立房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)該注意立足于市場環(huán)境以及企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略，這樣可以較好的規(guī)避融資和投資失誤帶來的負面影響，可以將企業(yè)的財務(wù)危機控制在初級階段，降低財務(wù)風(fēng)險給企業(yè)帶來的危害。
(四)強化資金管理，保證資金運轉(zhuǎn)的良性循環(huán)
房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品既具有投資價值也具有消費價值，所以房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收管理存在一定難度。針對這種情況，首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對資金進行集中管理，采取統(tǒng)一調(diào)配的方式避免出現(xiàn)過多的閑置資金，以提高資金的運轉(zhuǎn)速度和使用效率，保證資金運轉(zhuǎn)的流暢和高效。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)算方法應(yīng)該更加科學(xué)，保證資金結(jié)算的順利進行，使資金順利回籠到位，促進資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。
(五)充分調(diào)查市場和研究市場，防范和降低市場風(fēng)險
市場經(jīng)濟的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)必然面臨著來自市場的多種風(fēng)險。實踐經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險很大一部分來自市場風(fēng)險，所以做好市場調(diào)查，做好市場風(fēng)險分析是非常有必要的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該改成立專門的市場調(diào)研部門，指定專門人員進行市場調(diào)查和分析，了解房地產(chǎn)市場的容量以及波動情況，掌握最及時的第一手資料。同時，還要對潛在市場容量和未來市場風(fēng)險有敏銳的洞察力，清楚市場承受能力和社會需求能力，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供可靠詳實的第一手資料。
(六)建立防范財務(wù)管理風(fēng)險的內(nèi)部控制制度
內(nèi)部控制制度可以提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的規(guī)范性和科學(xué)性，是財務(wù)風(fēng)險防范體系的重要組成部分。對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員而言，應(yīng)該熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動，熟悉其財務(wù)特點，探索適合房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的方式和方法，積極構(gòu)建科學(xué)合理的內(nèi)部財務(wù)控制體系。按照企業(yè)自身實際情況，制定嚴格的財務(wù)管理規(guī)章制度，做到對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的全面把握，并且對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進行全面分析和控制。以此更加有效的規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
四、結(jié)語
房地產(chǎn)企業(yè)是一個重要的行業(yè)，關(guān)系到國計民生和社會穩(wěn)定，并且?guī)恿撕芏嗌舷掠萎a(chǎn)業(yè)。但是，由于國家宏觀調(diào)控和市場經(jīng)濟形勢的變化多端，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨的形式錯綜復(fù)雜，處于市場壓力和政策壓力的雙重夾擊之下。在這種情況下，如何有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，如何進行有效的財務(wù)風(fēng)險防范是房地產(chǎn)企業(yè)不容忽視的問題，需要從各個方面努力，做好房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理風(fēng)險防范。
參考文獻：
[1]朱陶萍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及治理對策［J］. 現(xiàn)代經(jīng)濟信息，201
[2]蔡敏妮.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強財務(wù)風(fēng)險管理［J］. 科技信息,2010
[3]李榮錦,王珍.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及防范研究［J］.會計之友,2010
關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)；涉稅風(fēng)險
在我國財稅改革歷史上，共有過三次重大財稅改革，而營改增是我國三次重大財稅改革中最重大的一次。營改增是我國“十二五”規(guī)劃提出的重點稅制改革方案，2012年首次在上海進行試點，2015年將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納入營改增試點范圍，2016年5月營改增試點全面推向全國全行業(yè)。但是由于營改增后增值稅的核算難度遠遠大于營業(yè)稅的核算難度，因此營改增后存在諸多的營業(yè)稅涉稅風(fēng)險。根據(jù)以往研究發(fā)現(xiàn)，涉稅風(fēng)險主要包括進項稅額扣除中的涉稅風(fēng)險、特殊業(yè)務(wù)未做視同銷售處理的涉稅風(fēng)險、取得價外費用中隱含的涉稅風(fēng)險、轉(zhuǎn)讓自行開發(fā)房地產(chǎn)時地價款扣除的涉稅風(fēng)險。這些風(fēng)險是如何形成的且如何去規(guī)避這些風(fēng)險是當下營改增后房地產(chǎn)業(yè)管理實踐與理論研究的重點課題。本文試圖基于房地產(chǎn)業(yè)營改增的基本梳理，著重探討營改增后房地產(chǎn)業(yè)面對的增值稅風(fēng)險是怎樣的，如何規(guī)避這些風(fēng)險。
一、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”概述
營改增對房地產(chǎn)業(yè)的影響非常大，既有積極影響又有消極影響，其中積極影響體現(xiàn)在稅負減少、業(yè)務(wù)整合、納稅籌劃等，由于增值稅是價外稅，營業(yè)稅是價內(nèi)稅，根據(jù)以往研究計算可知，營改增前后的平衡率是56%，即如果房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率在56%以下，那么營改增會降低企業(yè)的稅負，增加企業(yè)利潤，但如果房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率在56%以上，那么營改增將會為企業(yè)帶來稅負的增加，經(jīng)研究機構(gòu)測算我國大部分房產(chǎn)企業(yè)毛利率均在56%以下。且根據(jù)測算，原來的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅等綜合稅率為14.97%，而營改增后的綜合稅率為14.49%。因此營改增降低了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的稅負成本。消極影響主要體現(xiàn)于財務(wù)報表，例如增值稅抵扣是在取得增值稅發(fā)票后進行的，而增值稅發(fā)票是工程結(jié)算時取得，折舊需要房地產(chǎn)企業(yè)墊付大量資金，房地產(chǎn)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，墊付資金對其而言具有巨大挑戰(zhàn)性。實際上，營改增對產(chǎn)業(yè)的最最直接的利益主要體現(xiàn)于可以進行稅負抵扣和避免重復(fù)征稅兩個方面。
二、“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)增值稅涉稅風(fēng)險
(一)進項稅額扣除中的涉稅風(fēng)險
房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，涉及到眾多領(lǐng)域的增值稅發(fā)票，而進項稅額可以抵扣，但是在增值稅抵扣時容易形成五方面風(fēng)險。一是房地產(chǎn)業(yè)的建筑工人、拆遷補償費用等無法取得增值稅發(fā)票，不得抵扣。二是在開發(fā)階段，從小規(guī)模納稅人購買的原材料，如石料、土、砂石等，以及房地產(chǎn)自己生產(chǎn)的石灰、瓦、磚等，這些均不能進行增值稅抵扣；采用“甲供材”模式或者清包方式支付施工單位的費用(如設(shè)備費用、土建工程施工費、臨時設(shè)施、三通一平的施工費)均不能進行抵扣；在開發(fā)階段支付給政府部門的報批報建費不能抵扣，主要包括招投標管理費、拆遷管理費、散裝水泥集資費、消防配套設(shè)施費、人防報建費、交易中心手續(xù)費、標底編制費、質(zhì)檢費、安檢費等。三是期間費用中娛樂服務(wù)和居民日常服務(wù)、餐飲服務(wù)、貸款服務(wù)、購進的旅客運輸服務(wù)的費用均不能抵扣進項稅額。此外，在建筑期間的交際支出、出差支出等均不能抵扣。四是非正常損失，在材料等運輸過程中的非正常損失不得抵扣；五是過渡期間營改增之前交易的材料，在營改增之后取得增值稅發(fā)票不得抵扣。
(二)特殊業(yè)務(wù)未做視同銷售處理的涉稅風(fēng)險
增值稅核算中有諸多情況需要做視同銷售處理，否則容易少抵扣增值稅。一是將購買的貨物、委托生產(chǎn)的貨物、自產(chǎn)的貨物用于贈送、分配、投資，將委托生產(chǎn)的貨物、自產(chǎn)的貨物用于個人消費或者集體福利，將代銷貨物用于出售，均視同銷售處理。二是將固定資產(chǎn)作為入股資本需要繳納增值稅，視同銷售；固定資產(chǎn)(自建房產(chǎn))轉(zhuǎn)化為投資性房地產(chǎn)，視同銷售；但是在營改增前以固定資產(chǎn)進行利潤分配是不需要繳納營業(yè)稅的。因此，一些視同銷售的情況，如果不及時繳納增值稅，會產(chǎn)生稅款滯納金。
(三)取得價外費用中隱含的涉稅風(fēng)險
價外費用的內(nèi)容很多，主要是指企業(yè)銷售商品、提供勞務(wù)過程中發(fā)生的除價款之外的各種性質(zhì)的收費，它主要包含看房費、訂金等，以及代其他部門收取的一些費用，如煤氣費印花稅、電視初裝費等。首先，如看房費、訂金等價外費用是否要征收增值稅，目前沒有明確的規(guī)定，但是可以通過相關(guān)法律進行抵扣，例如《房地產(chǎn)所得稅法》中有規(guī)定，只要是以簽訂合同為前提，就可以將其納入銷售收入。因此，通常這些價外費用是不征收增值稅的。其次，如煤氣費印花稅、電視初裝費等代收費用，若以房地產(chǎn)名義收取，則需要繳納增值稅，若以委托方名義收取，則不征收增值稅。
(四)轉(zhuǎn)讓自行開發(fā)房地產(chǎn)時地價款扣除的涉稅風(fēng)險
國家相關(guān)文件規(guī)定，房地產(chǎn)銷售額的計算需要扣除當期允許扣除的土地價款，當期允許扣除的土地價款主要是當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積與房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積之比，再乘以支付的土地價款。但是現(xiàn)實中經(jīng)常會以返還的形式進行扣除，因此在財政稅票上的金額不能作為扣除土地價款的計算依據(jù)，而需要扣除返還的土地出讓金。所以轉(zhuǎn)讓自行開發(fā)房地產(chǎn)時地稅價款存在少繳納增值稅的風(fēng)險。
三、“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)涉稅風(fēng)險防范措施
(一)強化票據(jù)管理，完善稅務(wù)籌劃
增值稅與營業(yè)稅相比，有兩個顯在的好處，一是避免了重復(fù)征稅，二是可以進行進項稅額抵扣。避免重復(fù)增稅的原因是由于增值稅以增值額為計稅基礎(chǔ)，但是這一基礎(chǔ)是通過進項稅額抵扣實現(xiàn)的。因此，票據(jù)管理成為了防范涉稅風(fēng)險的重中之重。一是對上交票據(jù)嚴格把關(guān)，嚴禁不合格票據(jù)報銷；二是注重供應(yīng)商的選擇，盡量少與小規(guī)模納稅人合作，多與農(nóng)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)品供應(yīng)商合作，因為增值稅對農(nóng)產(chǎn)品具有一定的優(yōu)惠政策；三是簽訂合同時，要嚴格把控發(fā)票取得時間，減少票據(jù)時間延遲導(dǎo)致企業(yè)資金墊付。其次，要完善稅務(wù)籌劃，一是由于房地產(chǎn)業(yè)是資金與勞動密集型產(chǎn)業(yè)，墊付金額大，生產(chǎn)周期長，因此企業(yè)必須與當?shù)丶{稅部門交流溝通，減少納稅申報時間；二是重點關(guān)注當?shù)?、產(chǎn)業(yè)等不同領(lǐng)域、地域的優(yōu)惠政策，盡一切可能靠攏產(chǎn)業(yè)政策，享受政策納稅優(yōu)惠；三是對銷售環(huán)節(jié)進行納稅籌劃，例如裝修的增值稅稅率是6%，房產(chǎn)的增值稅稅率是11%，如果不進行分離將會從高征收，因此在銷售時要分離。
(二)強化內(nèi)部會計人員培訓(xùn)
以上四種風(fēng)險涉及到的會計核算非常復(fù)雜，因此強化內(nèi)部會計人員培訓(xùn)是一個非常重要的防范措施。一是對財務(wù)人員的專業(yè)知識和稅法知識進行定期培訓(xùn)，了解增值稅的核算方式和財務(wù)風(fēng)險潛在點，將風(fēng)險潛在點進行歸納總結(jié)；二是轉(zhuǎn)變財務(wù)人員的觀念，營業(yè)稅核算是簡單化、統(tǒng)一化的核算方式，而增值稅核算是復(fù)雜化的核算方式，財務(wù)人員不能再以懶散、簡單的工作態(tài)度對待票據(jù)核銷，好的財務(wù)人員可以在營改增后減少企業(yè)的稅負成本，而不稱職的財務(wù)人員則可能高于原來的稅負成本；三是增值稅納稅申報采用互聯(lián)網(wǎng)電算化，必須強化內(nèi)部財務(wù)人員計算機應(yīng)用能力，快捷、準確的填報納稅信息。
四、結(jié)語
營改增作為我國有史以來最大的財稅改革，對原來征收營業(yè)稅的產(chǎn)業(yè)具有重大影響。房地產(chǎn)作為我國十年來驅(qū)動經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，固然也不例外。但是營改增后將會帶來一系列的風(fēng)險，如何去規(guī)避這些風(fēng)險是當下需要思考的問題。本文基于四種涉稅風(fēng)險，提出了兩種防范措施，但是限于房地產(chǎn)業(yè)營改增實踐依據(jù)不足，本文并不能很詳細以實踐數(shù)據(jù)支持理論推演，期望后續(xù)研究可以進一步深入探討。
參考文獻：
[1]馮秀娟.“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)增值稅涉稅風(fēng)險及防范[J].財會月刊：上，2016(9)：73-75.
[2]盛立中.房地產(chǎn)業(yè)營改增下的利好和風(fēng)險預(yù)防[J].城市開發(fā)，2016(5)：36-37.
【關(guān)鍵詞】宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險；成因；防范措施
房地產(chǎn)信貸是銀行信貸業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容之一。隨著經(jīng)濟體制改革的不斷深入，國家有關(guān)部門就加強金融宏觀調(diào)控作用、促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展出臺了一系列措施。因此，加強對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分析和提高風(fēng)險防范意識對房地產(chǎn)信貸具有特定的現(xiàn)實意義。
一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的內(nèi)涵和特征
房地產(chǎn)開發(fā)貸款指由商業(yè)銀行向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放，用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的貸款。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長、資金需求量大，對銀行貸款依賴程度較高，房地產(chǎn)開發(fā)貸款具有資金額度大、使用周期長、抵押物價值不穩(wěn)定等特點，這些特點決定了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的高風(fēng)險性。作為資金密集型典型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)對于資金的依賴性遠遠大于其他行業(yè)。隨著房地產(chǎn)調(diào)控新“國五條”進入執(zhí)行階段，地方政府調(diào)控細則陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險將進一步顯露。如果得不到有效的控制，這種風(fēng)險將會危及商業(yè)銀行乃至整個金融體系的安全。
二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險成因
（一）資本金問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在初期運作的時候，資本金是否充足至關(guān)重要，因為它決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場空間。從房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實情況分析，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都存在資本金不足的問題，其有限的資金在通過相關(guān)招投標手續(xù)取得土地使用權(quán)之后，能夠推進開發(fā)的資金非常有限。為解決資本金不足問題，有些開發(fā)商利用其與政府職能部門的關(guān)系，在未繳納或未全部繳納土地出讓金的情況下取得開發(fā)資格，再將土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押以及將已開發(fā)的部分房產(chǎn)抵押，從銀行取得貸款，然后推進其余房地產(chǎn)開發(fā)項目。房地產(chǎn)開發(fā)商通過向銀行融資的方式解決了資本金不足的問題，其實質(zhì)是將其開發(fā)的風(fēng)險間接轉(zhuǎn)移到銀行身上。
（二）融資中的重復(fù)抵押風(fēng)險
房地產(chǎn)開發(fā)商在采取單獨將土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押時，都存在重復(fù)抵押問題。因為單獨將土地使用權(quán)抵押時，評估價格應(yīng)是土地的自身價值，并不包括房產(chǎn)，而在建工程抵押系土地連同其上房產(chǎn)的價值。也就是說，開發(fā)商在通過土地使用權(quán)和同一土地上的在建工程抵押分獲融資時，融資額度與對應(yīng)資產(chǎn)的價值是不匹配的。房地產(chǎn)進入市場時的價值系包括土地價值的，如果開發(fā)商不能歸還貸款，銀行在行使抵押權(quán)時只能單純依靠拍賣房產(chǎn)受償，而此時土地使用權(quán)重復(fù)抵押所對應(yīng)的貸款很難收回。例如：開發(fā)商單獨將土地抵押獲得1億元貸款，之后又以在建工程抵押獲得1億元貸款，而房產(chǎn)的市場價值只有1億，那么剩余的1億元貸款，銀行將無法通過行使優(yōu)先權(quán)得到受償?？梢娫谕恋厥褂脵?quán)重復(fù)抵押的情況下，銀行貸款全部收回只能寄托房產(chǎn)價格的持續(xù)走高，而不是土地資產(chǎn)單獨變現(xiàn)的價值。另外，因土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押歸口管理的職能部門不同，如果銀行在實務(wù)中沒有關(guān)注開發(fā)商是否將土地使用權(quán)單獨抵押的事實，盲目接受在建工程抵押貸款，一旦市場行情出現(xiàn)變化，相關(guān)風(fēng)險便會顯現(xiàn)。
（三）售房與收貸的兩難境地
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，售房是其按期歸還貸款的主要來源。但在實務(wù)中，許多開發(fā)商在房地產(chǎn)價格上漲時，為了追求利潤盲目擴張開發(fā)項目，將售房所得價款不及時還貸，而是投入到后續(xù)更大的建設(shè)項目，導(dǎo)致銀行貸款出現(xiàn)風(fēng)險。如何控制開發(fā)商將銷售回款及時歸還貸款，對于銀行而言至關(guān)重要，但從目前體制分析，還沒有在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)建立起真正有效的保障和監(jiān)管機制，現(xiàn)實中銀行對于開發(fā)商大肆出售房產(chǎn)的行為無法遏制，這樣就形成了一個怪圈，銀行不讓開發(fā)商銷售房產(chǎn)就不能收回貸款，允許開發(fā)商售房又擔心開發(fā)商擴大開發(fā)項目不歸還貸款，導(dǎo)致貸款風(fēng)險加劇。
三、應(yīng)對措施
1、政策控制。
中國銀監(jiān)會主席劉明康日前在接受《人民日報》采訪時表示，銀監(jiān)會要求銀行業(yè)金融機構(gòu)嚴格執(zhí)行關(guān)于房地產(chǎn)貸款的分類監(jiān)管規(guī)定：（一）是加強土地儲備貸款管理。根據(jù)政府信用和財政收支狀況，在重新評估基礎(chǔ)上，作出必要的授信額度調(diào)整；嚴格把握好土地抵押率，原則上應(yīng)大幅壓低抵押率，以防止過度授信；跟蹤貸款去向，與地塊掛鉤，監(jiān)控貸款投向和土地最終用途，確保貸款不被挪作他用，確保土地拍賣或協(xié)議轉(zhuǎn)讓收入優(yōu)先償還貸款。（二）是嚴控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險。重視開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績和信用度，在全行實行開發(fā)商企業(yè)名單式管理，對存在土地閑置超一年以上的，商業(yè)銀行一律不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，對土地閑置超兩年和有炒地行為的，商業(yè)銀行對已發(fā)放的貸款應(yīng)當調(diào)減并采取保全，并在全行客戶名單中作出反應(yīng)；提高抵押品標準，一律要求以在建工程為抵押，不輕易用土地作為抵押發(fā)放開發(fā)貸款；把握好貸款成數(shù)動態(tài)控制，貸款總額不得超過在建工程的五成，對已有土地抵押的，根據(jù)不同風(fēng)險狀況相應(yīng)下調(diào)成數(shù)；對住房銷售回籠資金實行封閉管理，根據(jù)銷售進度按比例歸還開發(fā)貸款，對到期難以歸還的開發(fā)貸款一律不得再給予展期。
2 、對開發(fā)商資質(zhì)、誠信度、還款能力、還款意愿進行嚴格審查和慎密判斷。
在國家宏觀調(diào)控的背景下，要強化“有所為，有所不為”的經(jīng)營理念，對于開發(fā)商股東的實力及關(guān)聯(lián)公司狀況、誠信度、項目前景、自有資金來源及比例、抵押擔保行為進行深入細致的調(diào)查核實，組織科學(xué)嚴謹?shù)馁J前評估，嚴防信息不對稱產(chǎn)生的潛在風(fēng)險。特別要高度重視對開發(fā)商的第一還款來源即開發(fā)商第一償付能力的分析跟蹤，充分認識以房地產(chǎn)抵押物代償為條件僅是第二還款來源，是最后一道救濟途徑且實現(xiàn)艱難，要及時糾正以房地產(chǎn)抵押為“保險箱”的錯誤思想認識。
3、開發(fā)商必須提供抵押擔保，而且必須是貸款項目的抵押擔保。事實表明，市場競爭愈激烈，銀行貸款安全性可能更差。對此，建議銀行監(jiān)管部門應(yīng)加強協(xié)調(diào)指導(dǎo)，嚴格制止銀行間因惡性競爭而爭相降低擔保條件。除審慎接受極少數(shù)實力雄厚且信譽良好的大企業(yè)或企業(yè)集團作為第三方連帶責任保證人之外，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批特別是新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款不應(yīng)接受第三方連帶責任保證。
4、嚴格審查抵押物的權(quán)屬。
原則上只接受開發(fā)商權(quán)屬項下的土地使用權(quán)抵押和貸款項目的在建工程作抵押，及時、準確了解抵押物是否存在缺陷，是否存在變動，是否存在重復(fù)抵押等情況，確保抵押物權(quán)屬清晰，抵押登記手續(xù)齊備，合法合規(guī)。
5、嚴格實行房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉管理。
即商業(yè)銀行在查實開發(fā)商自有資金投入已達到項目總投資35%的基礎(chǔ)上，對包括貸款和銷售款的支配和使用實施專項監(jiān)管、嚴格控制，確保項目正常運作和貸款回收，防止開發(fā)商轉(zhuǎn)移、挪用或抽逃資金。
四、結(jié)語
在我國，房地產(chǎn)作為特殊的一個行業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)鏈帶動效應(yīng)、資金聚集效應(yīng)和產(chǎn)品的特殊性，在我國經(jīng)濟社會中有著非常重要的地位。在梳理房地產(chǎn)及其開發(fā)貸款特點的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)分析我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險的形成原因，理解關(guān)鍵控制點，有助于商業(yè)銀行制定有效的應(yīng)對措施和控制方法，防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險。
參考文獻
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟波動；金融風(fēng)險
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
文章編號：1005-913x（2016）09-0096-02
在我國現(xiàn)階段，造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險的原因大多是由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要資金來源是依靠銀行等金融機構(gòu)。因此，房地產(chǎn)發(fā)展的金融方式呈現(xiàn)出比較單一的形式。房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟發(fā)展過程中扮演著十分重要的角色，已經(jīng)成為了一個不可或缺的支柱性產(chǎn)業(yè)。同時，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，又與金融體系保持著緊密的聯(lián)系。但是，房地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展的過程中存在有一定的波動性因素，一旦出現(xiàn)波動的現(xiàn)象就必然會對金融體系產(chǎn)生影響，甚至導(dǎo)致出現(xiàn)嚴重的金融風(fēng)險，更甚者會出現(xiàn)金融危機，所以，進行研究和探討房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風(fēng)險，具有十分重要的價值意義。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)波動的原因
（一）經(jīng)濟原因
房地產(chǎn)經(jīng)濟呈現(xiàn)波動性狀態(tài)的原因有很多，但是眾多因素中最為重要的一項是經(jīng)濟因素。這里所說的經(jīng)濟因素就是說房地產(chǎn)在發(fā)展和生存過程中所處的外部經(jīng)濟大環(huán)境，通俗來講，經(jīng)濟因素指的就是宏觀經(jīng)濟環(huán)境以及其相關(guān)因素。比如，房地產(chǎn)業(yè)會受到宏觀經(jīng)濟因素的影響以及房地產(chǎn)附屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與其外部的經(jīng)濟環(huán)境息息相關(guān)。經(jīng)濟參數(shù)和經(jīng)濟變量是反應(yīng)宏觀經(jīng)濟影響房地產(chǎn)波動的主要數(shù)據(jù)，其中，經(jīng)濟參數(shù)和經(jīng)濟變量的優(yōu)勢之處在于物價水平、通貨膨脹率、經(jīng)濟增長率、國內(nèi)生產(chǎn)總值等在一定的時間段內(nèi)都能夠通過經(jīng)濟參數(shù)和變量進行表現(xiàn)。
在我國推行的是社會主義市場經(jīng)濟體制，在市場經(jīng)濟的發(fā)展過程中，政府的宏觀調(diào)控扮演著舉足輕重的作用?？梢哉f，政府作為經(jīng)濟發(fā)展的重要指揮棒，其制定的政策將會直接影響一個行業(yè)的發(fā)展方向，因此，整個房地產(chǎn)業(yè)一定要時刻關(guān)注國家的政策方針，政府為保證房地產(chǎn)市場的健康運作所采取的宏觀調(diào)控的措施。這些措施將會直接影響到整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及政府對房地產(chǎn)市場做出的全方面調(diào)控都將會房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生一定的影響，甚至可能使房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)波動。
（二）城市發(fā)展原因
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為城市的建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ)，同時也推動了我國城市化發(fā)展的進程，一個城市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平往往能夠表現(xiàn)出這個城市的經(jīng)濟發(fā)展水平，而城市的整體發(fā)展水平也會直接影響到城市整體的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及人們的居住狀況和生活情況，同時對城市交通運輸業(yè)的發(fā)展以及人口的流動性都有著直接關(guān)系。然而，這些方面如果直接作用于房地產(chǎn)行業(yè)中，將會給經(jīng)濟的發(fā)展帶來一定的影響，從而使房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)波動。
（三）房地產(chǎn)的供給和需求原因
房地產(chǎn)業(yè)的供需關(guān)系也是造成我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的一個內(nèi)在的重要因素。供需關(guān)系隨著市場經(jīng)濟的波動不斷與之產(chǎn)生相應(yīng)的變化。房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展離不開消費者的支持，如果房地產(chǎn)業(yè)沒有消費者的支撐，那么發(fā)展水平也得不到提高。此外，房地產(chǎn)業(yè)的供給量和勞動力都密切相關(guān)，并且容易受到資金以及施工技術(shù)等方面的制約。這就充分表明房地產(chǎn)的供求關(guān)系存在一定的不確定性，并且供給波動一定會出現(xiàn)在需求波動之后，這些都是造成房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的原因之一。
（四）資金原因
一直以來，都認為房地產(chǎn)投資的波動是房地產(chǎn)經(jīng)濟波動最主要的原因。通常情況下，如果加大了在房地產(chǎn)行業(yè)中的投資，整個房地產(chǎn)行業(yè)擴張地就會很迅速，并且房地產(chǎn)業(yè)也會得到快速地發(fā)展，整個房地產(chǎn)業(yè)也將進入一個良好的發(fā)展時期。
（五）投資回報原因
在房地產(chǎn)業(yè)中，每當投資回報率較高的時候，大量的資金將會涌入到整個房地產(chǎn)行業(yè)中來，提高了經(jīng)濟曲線，并且進入繁榮時期。這樣以來就持續(xù)地增加了房地產(chǎn)的供給量，這種方式，在一定程度上也對供求關(guān)系造成了一定的影響，從而出現(xiàn)經(jīng)濟波動。由此可見，供需關(guān)系以及投資回報率的增加都會促使房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。
（六）心理原因
現(xiàn)階段，心理因素也是房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的原因之一，主要表現(xiàn)在短時間內(nèi)的造成的市場波動方面。就房地產(chǎn)價格而言，房地產(chǎn)投資人員以及房地產(chǎn)的購買者都會對這一時期內(nèi)的房地產(chǎn)價格進行預(yù)測，從而引發(fā)一系列的問題，他們的這種行為帶有一定的投機心理。這樣一來，參與者隨著時間的不斷推移，在信息溝通方面便越來越完善，人們的心理日漸平緩，由此可以看出，心理因素直接影響到房地產(chǎn)業(yè)的波動。
二、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟波動以及防范金融風(fēng)險的有效途徑
（一）應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟波動的有效策略
1.適當對房地產(chǎn)業(yè)的投資政策進行調(diào)整，形成健康發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境
首先，改變投資主體的結(jié)構(gòu)，這是因為投資結(jié)果的變化會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有一定的影響，并帶來周期性的變化。要想有效地應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟波動，就必須堅持職責清晰、產(chǎn)權(quán)分明的原則，并形成一套規(guī)避風(fēng)險的有效機制，同時要依據(jù)企業(yè)自身的情況，來制定具體的實施措施。
其次，進一步規(guī)范和健全政府部門的投資活動。眾所周知，在經(jīng)濟發(fā)展過程中，政府部門的投資扮演著十分重要的作用，在一定程度上起到了引領(lǐng)的作用，同時，政府部門通過自身的投資行為，實現(xiàn)了管控房地產(chǎn)行業(yè)的目的。
2.提升對房地產(chǎn)價格變化的管控
在社會主義市場經(jīng)濟的體制下，房地產(chǎn)價格的變動可以說是一個十分正常和普遍的現(xiàn)象，政府要根據(jù)實際存在的情況進行分析，并且對房地產(chǎn)價格進行適當?shù)恼{(diào)控。調(diào)控并非完全意義上的管理，倘若房價是在正常的范圍內(nèi)上下浮動，政府便不需要進行干預(yù)。原因在于，正常的價格變動可以充分發(fā)揮市場經(jīng)濟的優(yōu)勢，在一定程度上，提升市場經(jīng)濟的競爭水平，同時，還能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟實力進一步提升。
房地產(chǎn)價格的變動是非常普遍和正常的現(xiàn)象，國家要根據(jù)實際情況進行分析以后，再對房地產(chǎn)實際價格進行有效調(diào)控，然而調(diào)控并不是完全意義上的管理，如果房價的變動在正常范圍內(nèi)，國家就不需要對其進行深入干預(yù)，因為這種正常的價格變動不僅能夠推動市場競爭水平的發(fā)展，還能提升房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)濟實力。當房地產(chǎn)和其附屬行業(yè)的價格一旦出現(xiàn)過高的情況或者是萬一存在脫離市場平均水平的現(xiàn)象，此時的政府部門就必須根據(jù)自身的情況進行控制與調(diào)節(jié)，以此保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。因此，適當?shù)牟扇≌{(diào)控手段來控制房地產(chǎn)的價格，能夠在一定程度上緩解房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)中金融風(fēng)險的策略
1.完善宏觀監(jiān)測的指標系統(tǒng)
依照目前情況而言，完善金融預(yù)警的系統(tǒng)，才能有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的供需關(guān)系，并分析現(xiàn)場的實際投資情況。通過有價值的指標和真實數(shù)據(jù)，才可以更好的分析和監(jiān)測房地產(chǎn)所具備的金融風(fēng)險，確保能夠完善相關(guān)的政策方針，以及正確引導(dǎo)貸款方面的投入。
2.構(gòu)建健全的個人征信系統(tǒng)
導(dǎo)致金融風(fēng)險出現(xiàn)的一個重要的因素還包括個人信用系統(tǒng)不夠完善，同時，有一些房地產(chǎn)商存在嚴重的違約現(xiàn)象，這在一定程度上，對購房者自身還款的積極性產(chǎn)生一定的影響，由此，個人的住房貸款的違約率也在不斷攀高，致使銀行損失嚴重，這在一定程度上提高了金融風(fēng)險的發(fā)生概率，因此，構(gòu)建健全、完善的個人征信系統(tǒng)迫在眉睫，其重要性也得以彰顯。構(gòu)建完善的個人征信系統(tǒng)的主要方式首先要個人信用調(diào)查系統(tǒng)必須要保證合理性和規(guī)范性融為一體，其次，良好的個人信用系統(tǒng)需要在一個有序的法律環(huán)境下實施進行。
3.構(gòu)建全方位的投資途徑
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);金融市場;貸款;風(fēng)險;防范
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.012
房地產(chǎn)金融市場是房地產(chǎn)資金供求雙方運用金融工具進行各類資金交易的場所，交易方式既可以是直接融資方式，也可以是間接融資方式。房地產(chǎn)金融市場是整個金融市場的重要組成部分，無論是其運行的基本原理和理論還是實務(wù)工作中的經(jīng)營和管理，均以一般金融市場的理論和實踐為基礎(chǔ)，并與其他金融市場有許多相似之處。但由于房地產(chǎn)行業(yè)自身具有一定的特殊性，因而房地產(chǎn)金融市場也有別于一般的金融市場。完整的房地產(chǎn)金融市場由融資主體、融資中介和金融工具幾個基本要素構(gòu)成。房地產(chǎn)金融的融資主體包括企業(yè)、居民個人和政府部門。其中，企業(yè)和居民個人是主要的融資主體，而政府部門不僅擔負著對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)督和調(diào)控責任，還時常參與具體的金融活動，如成立住房公積金管理中心、提供公積金貸款等。
房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險是指房地產(chǎn)開發(fā)貸款到期不能收回或不能全部收回貸款本息的可能性，表現(xiàn)為延期但銀行可以足額收回，或者形成銀行不良資產(chǎn)，甚至可能使銀行血本無歸三種情況。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款中可能出現(xiàn)的風(fēng)險應(yīng)引起商業(yè)銀行的高度重視，并進行適時管理。
1房地產(chǎn)金融市場運行的條件
房地產(chǎn)金融市場作為金融市場的一個分支，同其他金融市場一樣，具有資本轉(zhuǎn)換、資源配置、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)和宏觀經(jīng)濟狀況揭示等功能。但是，要想使房地產(chǎn)金融市場正常、充分地發(fā)揮其功能，必須滿足如下四個條件。
第一，有完整、對稱的信息。有完整的信息是指金融商品交易的雙方都能夠公平、公開、公正地通過房地產(chǎn)金融市場獲得各自所需要的信息，使交易行為有可靠的依據(jù)。
第二，市場供求決定價格的機制能充分發(fā)揮作用。金融商品價格對房地產(chǎn)市場供求有彈性，供求狀況的改變不斷地使原有的均衡價格消失而出現(xiàn)新的均衡價格，任何市場以外的力量都不能影響和改變價格。
第三，房地產(chǎn)市場上有銀行、信托投資公司、小額貸款公司、住房公積金管理中心、開發(fā)商等眾多的市場參與者和豐富的金融商品種類，不存在少數(shù)或個別交易者對市場的壟斷行為。
第四，有完善的管理手段和交易方法。需要特別強調(diào)的是，在房地產(chǎn)金融市場上，不可過分使用行政手段來管理市場。
2商業(yè)銀行在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的地位
目前，隨著金融制度的改革創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑越來越多樣化，并逐步演化成信托融資、上市融資等多種融資渠道并存的狀態(tài)，這期間商業(yè)銀行無疑扮演了重要角色。
銀行貸款依然是我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要資金來源之一，從2013年的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額總量為3.8萬億元，個人購房貸款余額總量為8.1萬億元，這部分貸款也大部分以內(nèi)部融資方式轉(zhuǎn)化為開發(fā)投資資金。這也就決定了以商業(yè)銀行為代表的銀行業(yè)在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域必然會占據(jù)舉足輕重的地位。
商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)的支持通常體現(xiàn)在生產(chǎn)和分配兩個環(huán)節(jié)。在生產(chǎn)環(huán)節(jié)是以開發(fā)貸款的形式為開發(fā)商提供資金融通，而在分配環(huán)節(jié)則是通過發(fā)放按揭貸款的方式支持最終產(chǎn)品的購買。
當前，銀行信貸資金仍是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要融資渠道。房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售中，每一階段都離不開銀行信貸資金的支持。即使在宏觀調(diào)控過程中，銀根緊縮，很多開發(fā)企業(yè)不得不借助其他渠道籌集資金，但中國資本市場的發(fā)展完善是一個相對長期的過程，未來中短期內(nèi)，國內(nèi)大部分房地產(chǎn)項目的融資仍要依賴于商業(yè)銀行的信貸支持。因此，對開發(fā)商而言，了解、熟悉商業(yè)銀行有關(guān)房地產(chǎn)貸款的審批程序，在提交貸款申請時按銀行的要求準備項目及公司的相關(guān)資料以提高貸款申請的效率，仍是頭等大事。
目前，商業(yè)銀行內(nèi)部的經(jīng)營管理正朝市場化、商業(yè)化的方向繼續(xù)深化。商業(yè)銀行作為企業(yè)，其業(yè)務(wù)發(fā)展、經(jīng)營管理同樣需要遵循市場經(jīng)濟規(guī)律。在中國，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景看好，是銀行貸款的重點領(lǐng)域。
3房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要風(fēng)險
3.1信用風(fēng)險
信用風(fēng)險主要指違約風(fēng)險。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，開發(fā)商違約構(gòu)成銀行所面臨的主要風(fēng)險之一，例如開發(fā)商由于種種原因（銷售回款速度慢、資金鏈斷裂等）終止對貸款的償還，并已達到或超過期限;間接違約指交易對手暫時沒有違約，但其違約的可能性在增加，這也是信用風(fēng)險。
3.2市場風(fēng)險
市場風(fēng)險主要考慮兩個因素，一是價格風(fēng)險，二是流動性風(fēng)險。目前，對于中國房地產(chǎn)開發(fā)商以及商業(yè)銀行來說，利率變動及抵押房地產(chǎn)價值的下跌可能會直接影響銀行系統(tǒng)的整體風(fēng)險。因前期對抵押房地產(chǎn)價值評估價值過高，經(jīng)濟不景氣或者任何人為損壞或自然災(zāi)害等而導(dǎo)致的抵押房地產(chǎn)價值下跌，使得下跌后的房地產(chǎn)價值不足以清償剩余貸款的本利和，貸款人就可能遭受損失。
在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，流動性風(fēng)險常常表現(xiàn)為抵押物變現(xiàn)風(fēng)險。由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般為中長期貸款，而目前中國的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)卻還很不成熟，這必然造成金融機構(gòu)的這部分貸款流動性緩慢，變現(xiàn)能力相對來說較弱。
3.3操作風(fēng)險
操作風(fēng)險主要考慮三大因素，一是人的能力問題，二是流程風(fēng)險，三是系統(tǒng)風(fēng)險。人的能力問題既包括能力不足的問題，也包括暴露風(fēng)險。流程風(fēng)險即業(yè)務(wù)流程是否有缺陷，比如以前發(fā)放的個人住房抵押貸款沒有關(guān)于提前還貸風(fēng)險的防范，這就是流程的失誤，系統(tǒng)風(fēng)險主要是指數(shù)據(jù)庫與信息系統(tǒng)管理方面的風(fēng)險。
4房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的防范措施
4.1房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險預(yù)防
房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險預(yù)防是指貸款銀行通過強化信貸管理?？刹扇〉拇胧┯校簩Α八淖C不全”的項目不得發(fā)放任何形式的貸款;對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開發(fā)項目資本金比例不低于35%;貸款銀行在辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款時，應(yīng)建立嚴格的貸款項目審批機制，確認該項目的合法性、合規(guī)性、可行性;貸款銀行應(yīng)對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行深入調(diào)查審核，對資質(zhì)較差或以往開發(fā)經(jīng)驗較差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)審慎發(fā)放;不具備相應(yīng)資金實力或有不良經(jīng)營記錄的企業(yè)，貸款發(fā)放應(yīng)嚴格限制。
4.2房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險分散
房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險分散分為內(nèi)部分散和外部分散，其中內(nèi)部分散為重點。注重開發(fā)貸款的使用監(jiān)督和銷售貸款中的產(chǎn)權(quán)實地調(diào)查，逐步調(diào)整房地產(chǎn)投資消費和開發(fā)貸款的比例趨于合理，達到分散風(fēng)險的目的。
4.3房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險回避
有效的回避措施可以在貸款風(fēng)險事件發(fā)生之前完全消除這種風(fēng)險給貸款銀行造成損失的可能性，而其他風(fēng)險管理措施只能起到減少損失發(fā)生概率、減輕損失的嚴重程度、在損失發(fā)生后予以補償?shù)淖饔?。當對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不熟悉且無法獲取其完整可靠的資料信息時，就不應(yīng)對其發(fā)放貸款。
防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險，除了采取上述措施外，加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險的監(jiān)督管理是非常有必要的。為此，還必須從以下兩個方面加強管理：一是加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險的監(jiān)控;二是建立合理的識別防范機制。自改革以來，貸款銀行并沒有建立起有效的風(fēng)險識別、監(jiān)測和防范機制。
參考文獻：
[1]郭曉亭.中國房地產(chǎn)融資途徑發(fā)展趨勢分析[J].經(jīng)濟與管理，2007（8）.
[2]董藩，李英.房地產(chǎn)金融[M].大連：東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2014.
[3]李海濤.房地產(chǎn)金融[M].天津：天津大學(xué)出版社，2013.
[4]馬亞：商業(yè)銀行經(jīng)營管理學(xué)[M].大連：東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2010.
