發(fā)布時間：2023-09-24 15:54:22
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)投資與風險分析樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
[關鍵詞] 房地產(chǎn)投資 價值鏈 風險分析
一、引言
2007年至2010年是中國房地產(chǎn)行業(yè)波瀾壯闊的幾年,房地產(chǎn)業(yè)先后經(jīng)歷了國際金融危機,而后又一路率先反彈,房價持續(xù)高漲,成為國民經(jīng)濟復蘇引擎機。持續(xù)走強的房地產(chǎn)市場固然值得我們期待,然而業(yè)界對房地產(chǎn)市場投資風險的識別與分析,對房地產(chǎn)投資的決策機制等方面的研究還存在著很大的欠缺,這不僅導致部分房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)危機,而且在一定程度上助長了房價的上漲,對整個國民經(jīng)濟造成不良的影響。目前價值鏈理論在房地產(chǎn)企業(yè)的管理實踐中已發(fā)揮越來越重要的作用,本文試圖將價值鏈理論應用于房地產(chǎn)風險管理實踐中,
二、價值鏈理論
1.理論回顧
價值鏈理論是由波特在《競爭優(yōu)勢》一書中提出的概念,他指出“每一個企業(yè)都是用來進行設計、生產(chǎn)、營銷、交貨以及對產(chǎn)品起輔助作用的各種活動的集合,所有這些活動都可以用價值鏈表示出來”。他認為“協(xié)調一致的價值鏈將支持企業(yè)在相關產(chǎn)業(yè)的競爭中獲取競爭優(yōu)勢”。波特提出了每一個企業(yè)的價值鏈都是由以獨特方式聯(lián)結在一起的九種基本的活動類別構成的,“價值鏈將一個企業(yè)分解為戰(zhàn)略性相關的許多活動,企業(yè)正是通過比其競爭對手更廉價或更出色地開展這些重要的戰(zhàn)略活動來贏得競爭優(yōu)勢的?！?/p>
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的,從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價值鏈分析也是以波特的價值鏈理論為基石,國內房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)的價值鏈構成依然遵循波特的價值鏈理論基本結構。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的諸多環(huán)節(jié),將企業(yè)價值鏈的基本活動分為投資決策、項目建設前期、項目施工建設、項目營銷、物業(yè)管理五個方面;企業(yè)價值鏈的輔助活動由企業(yè)基礎設施管理、人力資源、技術開發(fā)、材料采購組合而成。這九項活動構成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價值鏈,其核心就是充分運用項目全生命周期理論,通過企業(yè)的運作和管理,實現(xiàn)對開發(fā)項目全過程控制的管理模式。
根據(jù)上述分析我們可以繪出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價值鏈圖,如圖1。
2.風險價值鏈
通過以上分析可以看出,傳統(tǒng)的價值鏈概念并未考慮風險的影響。事實上,企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的每一環(huán)節(jié)都潛藏著風險,它所進行的每一項活動都是與風險密不可分的。因此,有必要在價值鏈分析中增加風險對企業(yè)的影響。
所謂風險價值鏈,就是在傳統(tǒng)價值鏈的基礎上,將風險影響注入其中,從風險角度考慮各項活動的價值創(chuàng)造和轉移,探索企業(yè)風險的識別、評估和防范的整個過程。由于風險價值鏈突出了風險對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的影響,因而這一概念更加具有現(xiàn)實意義。
三、房地產(chǎn)投資風險識別
房地產(chǎn)開發(fā)是一種通過預測未知的將來需求而進行的產(chǎn)品開發(fā)過程。因而,不確定性也就是房地產(chǎn)投資獲取未來利益的風險性是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程的根基,房地產(chǎn)項目投資的過程通常也可以分為投資決策、建設前期、項目建設和項目營銷4個階段,不同的階段存在著不同的風險。
(1)投資決策階段。由于存在大量的不確定因素,因而在房地產(chǎn)投資過程中,這一階段的風險最大,直接影響著投資項目的成敗。這一階段主要的風險因素可大致分為政策風險,經(jīng)濟風險,區(qū)域社會環(huán)境風險和開發(fā)時機風險。(2)建設前期。這一時期的工作量大、涉及面廣、不確定因素較多,僅次于投資決策階段,融資風險和設計風險是這階段的主要風險因素。(3)項目建設階段。這一階段的風險主要有成本控制風險、工程質量風險、工期風險。(4)項目營銷階段。項目開發(fā)完畢后,開發(fā)商應盡快將商品房租售出去以實回收資金并獲取利潤;相反,已建好的商品房因種種原因不能租售出去,則會房屋滯銷、資金積壓,影響公司的經(jīng)營和發(fā)展。售價風險和市場營銷風險是這一階段的主要風險。
房地產(chǎn)項目投資過程各階段主要風險如圖3所示。
四、房地產(chǎn)投資風險評估
所謂風險評估,是指在風險識別的基礎上,對房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的風險進行量化,確定這些風險可能的影響程度,客觀的予以衡量,以便進一步對風險進行決策分析,正確的選擇風險處理的方法和房地產(chǎn)開發(fā)的方案。風險結果的不確定性意味著風險事件發(fā)生后果不止一種,幾種都有可能出現(xiàn),每種后果都有對應的發(fā)生概率。因此,可以將風險作為一種隨機變量,引入概率分布來描述風險的變化規(guī)律。
風險作為一種隨機變量,可以通過期望值、標準差以及風險度來描述其特性。
1.期望值
期望值E(X),也稱均值,是指一個隨機變量的幾種可能后果以其各自概率進行加權平均所得到的平均數(shù),它反映隨機變量重復發(fā)生時結果的平均值。
期望值
式中: ―隨機變量;
―隨機變量的第 個取值;i =1,2,3,…,n
―隨機變量取的概率。
從風險衡量的角度,某一風險事件的期望值反映事件的實際產(chǎn)出。實際產(chǎn)出與目標之間的偏離程度反映該風險事件的風險程度。該偏離程度越大,說明風險事件的風險程度也越大。
2.標準差
標準差SD(Standard Deviation),也記作,是指隨機變量各個可能后果與期望值的絕對偏差程度。它反映隨機事件可能后果值與期望值之間的分散程度。
標準差 =
=
式中: ―隨機變量的第個取值;=1,2,3,…,n
―隨機變量取的概率。
標準差數(shù)值的大小,反映了隨機變量在期望值附近的集中程度。一般來說,標準差數(shù)值越小,隨機變量在期望值附近越集中,隨機變量風險越小。標準差數(shù)值越大,隨機變量在期望值離散程度越大,隨機變量風險越大。
3.風險度的正態(tài)分布描述
期望值、標準差只能從一個側面反映方案的風險程度,單純依靠期望值、標準差無法判斷方案風險程度的高低。因此這里提出風險度的定義,以求用一個統(tǒng)一的指標全面反映方案的風險程度。如果估計風險變量變化在任意一范圍之間,均值出現(xiàn)的可能性最大,大于或小于均值的數(shù)值出現(xiàn)的機會均等,則可以采用正態(tài)分布來描述。
所以房地產(chǎn)開發(fā)的整體過程中的風險度也是可以用正態(tài)分布描述的。
正態(tài)分布的密度函數(shù)為: =
式中:都是常數(shù),則稱隨機變量x服從參數(shù)為的正態(tài)分布,記作。隨機變量x的數(shù)學期望,標準差 。
4.房地產(chǎn)投資風險的綜合評價方法
對于房地產(chǎn)投資風險的綜合分析,在實踐工作中主要是應用層次分析法。
層次分析法(AHP,the Analytical Hierarchy Process)是將與決策總是有關的元素分解成目標、準則、方案等層次,在此基礎之上進行定性和定量分析的決策方法。這種方法的特點是在對復雜的決策問題的本質、影響因素及其內在關系等進行深入分析的基礎上,利用較少的定量信息使決策的思維過程數(shù)學化,從而為多目標、多準則或無結構特性的復雜決策問題提供簡便的決策方法。尤其適合于對決策結果難于直接準確計量的場合。
五、結論
本文回顧并深入分析了價值鏈理論,對風險在價值鏈中的作用做了詳細論述。房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策階段、建設前期、項目建設期、營銷階段和物業(yè)管理階段可能遇到各種風險,本文通過風險價值鏈對其進行了識別并加以分析,在風險識別的基礎上通過期望值、標準差和風險度三個指標進行了風險評估,并引入層次分析法作為房地產(chǎn)投資風險的綜合評價方法。風險價值鏈管理是一種項目全過程整合的管理方式,它細化了房地產(chǎn)開發(fā)過程中可能發(fā)生的風險,為決策者正確認識并有效防范風險提供了很好的方法。
參考文獻:
[1]邁克爾•波特:競爭優(yōu)勢[M].華夏出版社,2003
[2]李寶山:管理經(jīng)濟學[M]. 北京:企業(yè)管理出版社,1997
關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；多元化投資；投資風險；風險控制
一、緒論
市場的供求平衡了，可是對于房地產(chǎn)企業(yè)來時，卻使得企業(yè)的風險加大，企業(yè)的平均利潤減少，企業(yè)間的競爭加強，導致企業(yè)面臨破產(chǎn)的風險，所以為企業(yè)計劃出新的戰(zhàn)略定位和決策，新的投資方向，迫在眉睫，企業(yè)多元化投資，隨著時代孕育而生，一方面依靠國家采取經(jīng)濟手段和行政手段，另一方面，企業(yè)進行多元化投資，拓展行的業(yè)務領域，以獲取更高的投資收益。但是并非所有企業(yè)都適合于多元化投資，應當仔細的審視企業(yè)的是否具有相應的技術，資源，人力，財力和管理競爭力，只有這樣才可以保證企業(yè)多元化投資可以取得較好的成績，也可以保證企業(yè)多元化投資風險的可控性。多元化投資可以促使我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)行業(yè)規(guī)范化、產(chǎn)業(yè)化、系統(tǒng)化，對我國房地產(chǎn)行業(yè)增加投資效益，降低投資風險具有非常的必要性。
二、房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資風險的理論
2.1風險的概念
風險一般是指某一行動的結果所具有的變動性，例如，我們在對項目做出預算時，由于何種原因，我們并不能完全做到絲毫不差，我們對未來的預見性是極其有限的，未來的某些變化有時卻不在我們的掌握中。風險的大小可以隨著時間的變化而產(chǎn)生變化的，在現(xiàn)實的生活中我們對于一個項目的投資，其不確定性是可以根據(jù)時間的減小而變小的，當事件完成的時候，事件的結果自然也是確定的，因此，風險只是在一段時間內才有的，是極其具有預見性的，是具有針對性的。由于風險的可預見性，所以我們并不難可以用數(shù)字的形勢，來分辨風險的高低，大小。在財務管理中，通過相關的理論知識我們不難知道，企業(yè)的風險的來源是經(jīng)營風險、投資風險、財務風險和籌資風險。但是，任何一個企業(yè)都深刻的明白一個道理“富貴險中求”“只有高風險才會有高收益。”本文所研究的就是在降低風險的同時我們也要提高企業(yè)的收益。
2.2風險的特征及其成因
在企業(yè)的發(fā)展中秉著高風險高收益的原則，認識風險，風險具有哪些特征，對于企業(yè)提高經(jīng)濟效益、減少風險損失、完善相應的風險機構，是具有相當重要的意義。
（1）風險具有不確定性，風險的大小是對于未來的預見，也是隨著時間的推移而變化的，對于未來可能出現(xiàn)的結果進行數(shù)據(jù)化的計算和比對。進而得出一個相同的結論。
（2）風險具有一定的客觀性。風險是根據(jù)數(shù)據(jù)的分析，整理所等到的客觀結論，所以風險是客觀存在的，它不以人的主管意識而轉移。
（3）風險具有的普遍性，企業(yè)在經(jīng)營、投資過程中會產(chǎn)生風險，在財務方面和籌資方面會產(chǎn)生風險，在資金的進入市場，流通市場和甚至是退出市場的過程中，都會存在風險，不會隨物質的改變而改變的。
（4）風險具有一定的損失性。風險的存在和資產(chǎn)的相應減少是一組此增彼長的過程，雖然數(shù)據(jù)可以提現(xiàn)風險的大小，可是數(shù)據(jù)下面暗含的是資產(chǎn)的流通過程。
（5）風險具有一定的可變性。風險的程度受到多種因素的影響，例如時間的長短、行業(yè)形勢的變化、國家政策的出臺等等，適合的改變則會減少風險，不然則相反。世間的萬事萬物是一個不斷變化的過程，用辯證的觀點來看問題，我們不難看出，風險的也是隨著事物的變化而變化的。
在企業(yè)的發(fā)展進程中，我們不僅要明確的知道風險的特征，我們還應該明確風險成因。
（1）市場風險。在企業(yè)的發(fā)展中，離不開的就是市場，因此市場的供求關系，直接影響著企業(yè)的發(fā)展趨勢，行業(yè)中的橫向和縱向的競爭力的存在，也是企業(yè)所面臨的市場風險。
（2）外部環(huán)境和內部環(huán)境的風險。在企業(yè)的發(fā)展中，內部控制和外部經(jīng)濟環(huán)境，企業(yè)的風險都或大或小的存在著。不論是國家的宏觀調控，還是企業(yè)管理層和資金鏈的變動等，風險都是客觀存在的。
三、房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資存在的風險
3.1房地產(chǎn)多元化投資規(guī)模風險
投資規(guī)模是指在一定的時期內企業(yè)對某個項目的投資額的大小。投資規(guī)模一旦確定，那么投資金額也就可以確定下來，而投資金額的確定又關系到市場上供求方的力量多少，因此投資規(guī)模的合理與否，直接關系到社會投資供給與消費需求的比例關系。多元化投資規(guī)模風險主要表現(xiàn)為投資成本和價格波動，其中主要有以下兩個方面：
（1）若投資規(guī)模不足，在同行競爭中處于劣勢地位；
進入新領域，如果投資規(guī)模不達標，那么產(chǎn)品就會因為投資額的不足導致質量的劣勢，或者會為了收回成本而使價格比同行業(yè)上漲，這就會導致競爭弱勢。經(jīng)費不足而導致無法引進先進的產(chǎn)品、技術，有從何談產(chǎn)品的研究、開發(fā)和創(chuàng)新呢，若產(chǎn)品不能發(fā)展及創(chuàng)新，跟上社會的潮流，那最終影響的就是企業(yè)的投資回報率，使得企業(yè)投資于回報不成比例，增加了企業(yè)的資金風險，讓企業(yè)在競爭中處于劣勢地位。
（2）若投資規(guī)模過大，影響投資效率的提高。
如果在不考慮企業(yè)自身的經(jīng)濟條件下，就進行盲目的投資且投資規(guī)模又較大的情況下，容易照成企業(yè)資金供給不足，以至于企業(yè)資金鏈的斷裂，直接影響到企業(yè)日后的生存和發(fā)展。如若在沒有進行認真考量投資項目的實際情況，盲目投資，則會增加企業(yè)的負債，極易導致企業(yè)面臨破產(chǎn)的風險。
3.1.1可行性研究風險
可行性研究是指企業(yè)在進行投資前對項目是否會產(chǎn)生效益的可行度進行研究。但在現(xiàn)實生活中，只有極少數(shù)的企業(yè)會在項目投資前進行深入、細致的可行性研究，特別是在項目規(guī)模較小，所投入資金較少的情況，“積少成多”長期以往，不少的企業(yè)因為小單而導致負債累累；而一些企業(yè)則是管理層為了證實自己管理決策的正確性，做出虛假的項目可行性報告，用項目本身來證實可行性研究報告的正確性，這本身就給企業(yè)帶來了極大的風險。
3.1.2市場風險
所謂市場風險既是在市場條件的改變下，產(chǎn)品在市場中所占份額及市場價格中改變所帶來的風險。市場風險主要來源于企業(yè)在對項目進行決策中帶來的，其風險主要表現(xiàn)在兩個方面：一是對市場上產(chǎn)品總量的預測是實際市場需求量的偏差較大；二是市場中產(chǎn)品的價格和產(chǎn)品本身定價相差較大。
3.1.3外部環(huán)境風險
在企業(yè)投資項目中，外部環(huán)境也是投資風險的一個重要因素，外部環(huán)境風險包括以下幾個方面：（1）自然風險（2）經(jīng)濟風險（3）國家政策風險。
3.2房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資運營階段風險
多元化投資運營風險是指企業(yè)在實施多元化投資項目后，不同領域之間運營過程中由于各種因素導致經(jīng)營不善所帶來的風險。其風險主要包括資金風險、管理風險和技術風險。
3.3房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資退出階段風險
多元化投資退出風險是指企業(yè)對正在進行或已經(jīng)完成的項目進行資金撤出所產(chǎn)生的風險。企業(yè)選擇撤出項目的方式不同，對于企業(yè)帶來的損失也不同，撤出的方式包括出售或轉讓股權、資產(chǎn)清算等方式，當企業(yè)提出撤資意向時，就要估算企業(yè)資金撤出的最佳時間和最佳方式，以保證企業(yè)損失最小。
四、房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資風險控制
4.1多元化投資決策的階段的風險控制
4.1.1流程的控制
投資決策對于公司的風險控制具有十分重要的意義，只有在投資決策階段對投資做出了可行性分析，那么才能更好的應對投資項目實施之后所面臨的各項突發(fā)風險。
根據(jù)項目的投資、發(fā)展需要，經(jīng)相關審核部門進行審核通過以后才報管理部門進行決策、分析。
審核通過后的投資項目可以通過相關部門或相關中介機構進行風險審核，并出具相應的審核報告，在公司投資專家預審后，報管理層進行決策。
4.1.2風險控制的方法
多元化投資風險在房地產(chǎn)企業(yè)中有以下幾種方法：
第一風險回避，它是企業(yè)完全放棄多元化投資行為的一種規(guī)避風險的行為，企業(yè)為了壯大自身通常不會采取此項措施去規(guī)避風險，因為企業(yè)深知“只有高風險才會迎來高收益，”當風險和收益并存時，企業(yè)會權衡，只有在以下情況中，企業(yè)才會放棄風險。（1）對該風險極端厭惡。（2）在同一個項目中，有收益相同而風險更低的方案。（3）無能力消除或轉移該風險。（4）項目風險發(fā)生后極易導致企業(yè)面臨破產(chǎn)的風險。
第二損失控制，最主要的目的是為了降低風險，或者是降低風險所帶來的人力、經(jīng)濟等損失，損失控制在項目發(fā)生中具有持續(xù)性。
第三風險轉移和分擔，其根本原因是為了減少企業(yè)的損失，實行這種策略要遵循兩個原則：第一，承擔風險的同時也應該承擔相應的經(jīng)濟報酬；第二，將風險分擔和轉移給能夠承擔這種風險的企業(yè)或個人。轉移風險是指將投資者所投項目的風險轉移至第三者的行為?？梢杂幸韵滤姆N方式進行風險的分擔和轉移：出售、發(fā)包、開脫責任合同和保險與擔保。
第險自擔，意味著項目投資方獨自承擔風險的一種方式，這種方式適用于“高風險，高收益”的項目，且企業(yè)有能力承擔這種高風險。但風險自擔這種承擔風險的方式也有可能是被動的，例如在企業(yè)中的呆壞賬，都是企業(yè)被動承擔風險，最好的例子。
4.2多元化投資運營階段的風險控制
4.2.1流程控制
在項目投資過程中，進行層層把關的政策，由相關的投資專業(yè)人員對投資進行持續(xù)性的全程監(jiān)督，認真、細致、全面的審核項目的可行性，做出相關的可行性報告，上報決策層。
投資運營后，投資專業(yè)人員進行全程的監(jiān)督，并且做到信息及時反饋、及時上報、及時處理，成立該項目投資專業(yè)小組，及時對重大的經(jīng)濟變化、重大的事故進行及時的處理。
4.2.2控制方式
控制方式具體表現(xiàn)：（1）在不可抗力的因素下，采用保險與擔保的方法；（2）在工程對外承包時，采用風險分擔的方法；（3）由第三方對投資項目進行有效的、客觀的可行性分析，采用風險轉移的方法。
風險自擔：（1）在項目投資過程中，損失在資金允許的浮動范圍內；（2）在政府的宏觀調控下，收益增加而風險不變。
4.3多元化投資處置階段的風險控制
4.3.1流程控制
在投資專家對投資項目進行全面的項目可行性報告分析，編制相應的可行性報告，財務認真核實，做出盈虧核算，上報管理層經(jīng)行決策、審批。如若風險過大，則通過第三方介入，分擔、轉移風險，減小公司的損失。
4.3.2控制方式
在項目的資金退出階段，主要以風險回避為主要方式。企業(yè)可以根據(jù)項目投資中，市場需求情況、項目本身的經(jīng)營情況，決定項目是否退出。在項目投資中，如若市場競爭力大，而市場需求量較小，風險較高時，就可以選擇撤出該項目的投資，保證項目撤出時，對于企業(yè)而言，損失最小。（作者單位：西京學院會計學院）
參考文獻：
[1]王旺平.房地產(chǎn)開發(fā)項目的期權博弈評價方法及其應用研究[D].湖南：中南大學，2003.
關鍵詞：房地產(chǎn)投資；投資風險；風險分析；防范措施
投資活動過程中，收益與風險并存，特別是處在經(jīng)濟轉型時期的中國房地產(chǎn)投資，風險更是在所難免。
一、房地產(chǎn)投資風險的定義與特征
1 房地產(chǎn)投資風險
房地產(chǎn)投資風險是指在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中，在影響開發(fā)經(jīng)營利潤的多種因素影響下，不能收回投入的資本或達不到預期收益而蒙受經(jīng)濟損失的機會或可能性。
2 房地產(chǎn)投資風險的特征
鑒于房地產(chǎn)項目投資周期長、投入資金量大，且受外界因素影響顯著的特點，因而使其具備了一些風險特性，具體表現(xiàn)如下：
多樣性：由于房地產(chǎn)投資過程涉及社會、經(jīng)濟、技術等各個方面，所以其風險表現(xiàn)為多樣性，相互之間變化呈現(xiàn)復雜的關系。
變現(xiàn)差：房地產(chǎn)項目投資大，周期長，而房地產(chǎn)市場又是不完全市場，因此，房地產(chǎn)投資不同于存款、國債等可以隨時變現(xiàn)。
補償性：開發(fā)商進行房地產(chǎn)項目投資時，是為了獲得高額收益，即取得風險回報或風險溢價。
激勵性：利潤與風險共存，從行業(yè)壁壘的選擇效應上看，高風險行業(yè)總是能給理智的投資者帶來超額利潤。
二、房地產(chǎn)投資風險的分類
房地產(chǎn)項目投資的特性決定了房地產(chǎn)市場的多變性，而變化的根本原因就在于形成該特性的一系列不確定性因素的存在，因此，根據(jù)不同因素的性質，可以把房地產(chǎn)投資的風險因素大致分為以下幾類：經(jīng)濟風險、政策風險、社會風險、市場風險、經(jīng)營管理風險、自然條件風險等。
三、房地產(chǎn)投資風險的防范措施
1 進行充分市場調查，作出正確的項目決策
市場調查不僅要對房地產(chǎn)市場的供求狀況進行調查和分析，同時也要對房地產(chǎn)的社會需求和城市建設規(guī)劃有著正確的認識和形勢判斷。通過全面的調查分析，選擇社會需求度高、投資安全性較好并有較大期望取得令人滿意收益的投資項目。
2 關注政策導向，掌握投資時機
我國房地產(chǎn)市場尚不完善，國家會根據(jù)不同時期的形勢需要，經(jīng)常出臺一些政策引導房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在利率方面，房地產(chǎn)投資者可以提高預期和采用固定利率合同形式，規(guī)避利率風險。此外，房地產(chǎn)投資者還應主動與當?shù)卣透骷壷鞴懿块T保持聯(lián)系，及時了解國家和地區(qū)的各項財政政策以及城市建設規(guī)劃變動可能對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響等，結合實際情況調整投資策略，降低投資風險。
3 合理利用供應鏈和營銷渠道，規(guī)避市場風險
在原材料供應方面，要預防上游供應商提供的材料價格上漲，投資者在與供應商和施工方在簽署合同時，應對材料價格作出明確的限制規(guī)定或采用固定價格的方式，盡量使市場價格因素導致的風險轉移。在營銷渠道方面，要加大宣傳力度，采用靈活多變的營銷手段，如預售預租等，加速資金的回籠和運轉，降低財務風險。
4 強化保險意識，合理規(guī)避自然風險
房地產(chǎn)保險以房屋及建筑物的安全為標的，投資者可以將地震、水災等不可抗拒因素帶來的自然風險轉移到保險公司，從而有效規(guī)避自然風險。
5
優(yōu)化投資組合，防范財務風險
房地產(chǎn)投資周期長、風險高，各個投資建設項目在風險程度，預期收益和資金總量方面各有其特殊性。投資者可以合理選擇不同的投資組合方案，統(tǒng)觀全局，盡量在投資整體安全性保障的前提下使整體收益提高，盡可能縮短投資回收期，降低投資成本，以規(guī)避和防范財務風險。
6 提高管理水平，防范經(jīng)營競爭風險
一是清晰的市場定位，找準競爭對手并系統(tǒng)分析各競爭對手之間優(yōu)缺點，找出與對手相比投資項目的差異點，做到有的放矢；二是加強管理績效，降低投資成本，取得成本領先的主動權，獲得較好的市場占有率，在競爭中處于有利地位，利用這種有利地位來限制其他競爭對手；三是健全質量監(jiān)管機制，做到從投資項目開始到結束全過程質量管理，全過程控制質量問題的出現(xiàn)，防范意外情況的發(fā)生，降低經(jīng)營管理風險。
四、結論
房地產(chǎn)行業(yè)是一個集合性較強的行業(yè)。正是因為這種顯著特性，才使得房地產(chǎn)的開發(fā)融會了較多的資源，集成了較大的人力物力，聚集了巨大的社會財富。因此合理的進行房地產(chǎn)開發(fā)投資，把握好當前國內大力推進城市化進程這個契機，將會更好的推動經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步。與此同時，商業(yè)房地產(chǎn)的投資風險是不可忽視的，投資者在選擇投資項目時，不僅要考慮自己的資金實力和投資回報，更要全面考慮所處宏觀經(jīng)濟的運行狀況，政府財政政策等，同時要努力提高自身的經(jīng)營管理水平，提高風險預判能力和風險承受能力，及時有效的防范和規(guī)避風險。
參考文獻：
[1]趙雪紅：城市房地產(chǎn)投資風險管理研究[D].山東大學.2006.
[2]呂紹成：房地產(chǎn)投資風險分析及預警系統(tǒng)研究[D].武漢大學.2004.
房地產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱，即房屋和土地兩種財產(chǎn)的合稱。確切地說，房地產(chǎn)就是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的權利。房地產(chǎn)業(yè)則是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的產(chǎn)業(yè)群體，是一個具有內在整體性的社會產(chǎn)業(yè)，它包括土地的開發(fā)經(jīng)營，房屋的綜合開發(fā)、買賣、租賃、信托、維修、裝飾、綜合服務，以及以房地產(chǎn)為依托進行的多種經(jīng)營管理。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎性、先導性、支柱性產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟具有舉足輕重的推動作用。
房地產(chǎn)投資是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)，經(jīng)營管理和服務等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟活動中，以期將來獲得不確定的收益，而在整個投資活動中，收益與風險是同時存在的，風險是影響房地產(chǎn)投資收益的最重要因素。從房地產(chǎn)投資的角度來講，風險可以定義為獲取預期收益的可能性大小。房地產(chǎn)投資風險，就是指在房地產(chǎn)投資活動中存在影響開發(fā)經(jīng)營利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預料、控制，使得企業(yè)實際的開發(fā)經(jīng)營利潤可能與預期的利潤發(fā)生偏離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟損失的機會或可能性大小。進行房地產(chǎn)投資風險分析，從根本上講，是要對影響房地產(chǎn)投資效益的各個變化因素及其對投資效益的影響進行分析，或者說對房地產(chǎn)投資評價結果的可靠性進行檢驗，從而測定項目的風險性。認識房地產(chǎn)投資的風險，明確導致投資效果變化的因素，并進行控制，從而有助于房地產(chǎn)投資效益的提高，減少或避免不必要的風險損失。
上面介紹了房地產(chǎn)投資風險，下面我們利用數(shù)學模型來刻畫這種風險與收益。
定義：設R是房地產(chǎn)投資收益率，由于未來的不確定性，可能出現(xiàn)好幾種收益情況，經(jīng)過長期經(jīng)驗總結假如有種收益可能，那么平均收益率為ER=ΣNi=1PiRi=R，實際收益率偏離平均收益率的風險為σ2=E(R-R)2
，利用期望與方差來分析收益和風險的方法就是R-σ決策法。
房地產(chǎn)投資是一項周期比較長的投資，可移動性比較差，變現(xiàn)能力也很差，雖然得到的收益較高，但風險相對也很大，這樣作為一個有經(jīng)濟頭腦的房地產(chǎn)投資商，決策在房地產(chǎn)投資領域的應用就顯得很重要，除了能夠定性與定量結合地看待這些風險因素，還要有良好的決策辦法。比如，他不可能只投資于一個項目，而是要進行多項目投資組合，這就是一種很好的決策。下面我們從數(shù)學模型定量分析地來看待這個問題。
假設房地產(chǎn)投資商投資了n個項目，此組合記位P,那么組合的預期收益為：
ERP=E(Σni=1xiRi)=Σni=1
xiRi
組合的風險為：
σ2P=E(RP-RP)2=E(Σni=1xi(Ri-Ri))2
=Σni=1x2iσ2i+Σni=1Σnj≠1xixjpijσiσj
其中xi代表投資于每種資產(chǎn)的比例。下面我們以兩種資產(chǎn)為例來說明問題：
案例1：某房地產(chǎn)投資商把資金投資于兩種不同類型地房地產(chǎn)A和B，當確定每項投資報酬率的發(fā)生概率之后，就可以進行風險分析，如圖：
the return of the investment item
項目A項目B
報酬率發(fā)生概率報酬率發(fā)生概率
30%30%25%20%
20%40%15%50%
10%30%10%30%
The data of investment item
內容項目A項目B
ERi20%14.5%
σ2i0.0060.00125
σi7.75%3.5%
xi50%50%
計算組合預期收益率和方差
ERP=XAERA+XBERB
=20%×50%+14.5%×50%
=17.25%
σ2P=X2Aσ2A+X2Aσ2A+2XAXBρABσAσB
=(50%×0.0775)2+(50%×0.0355)2+2×50%×0.0775×0.0355ρmAB
ρAB=1,σ2P=0.00316
ρAB=0,σ2P=0.00181
ρAB=-1,σ2P=0.00045
通過上面案例分析我們可以得出這樣的結論：（1）當每項房地產(chǎn)的投資率確定后，組合預期收益率是確定的。
（2）兩項資產(chǎn)的相關系數(shù)越小，風險越小，當兩種房地產(chǎn)完全負相關時，風險達到最小值。
這就給我們一個比較好的決策，選取投資組合時，要選取收益率呈反方向變動的資產(chǎn)，比如在房地產(chǎn)投資時，我們可以選A為寫字樓，B為工業(yè)廠房，當商貿經(jīng)濟繁榮時，寫字樓的回報率上升，但工業(yè)通用廠房租售不利，回報率下降；而商貿經(jīng)濟蕭條時，基礎工業(yè)加強，寫字樓回報率下降，通用廠房回報率上升，這樣組合到一起可以降低投資風險。其實質，就是要體現(xiàn)一種對沖思想，在股票市場上，我們賣出一份股票，相應要買入一份股票看漲期權，這樣可以降低股票價格上漲帶來的風險。那想到，當組合資產(chǎn)確定時，如何選取投資比例可以把風險降到最低？實質這是一個簡單的線性規(guī)劃問題。
考慮以下優(yōu)化模型：
minσ2P=x2σ21+(1-x)2σ22+2x(1-x)σ1σ2ρ12
通過一階條件σP/x=0，可得：
x=(σ22-σ1σ2ρ12)/(σ21+σ22-2σ1σ2ρ12)
對于一般情況，可以利用拉格朗日函數(shù)求解：
min12X1ΦX
s.t.I1 X=1
L=12XΦX+λ(I1X-1)
L/X=ΦX+λI=0,L/λ=I1X-1=0
得到X=-λΦ-1I待入I1X-1=0有λ=-1/I1Φ-1I
X=(Φ-1I)/(I1Φ-1I)
minσ2P=1/(I1Φ-1I)
其中Φ是方差與協(xié)方差矩陣。
由于不論預期收益水平如何，上面是可以達到風險最小化，但是，對于理性投資者，風險最小組合并不一定是最佳投資組合，因為尚未將收益納入分析范圍?，F(xiàn)實中，房地產(chǎn)投資商總是在收益和風險的不斷權衡中確定或調整自己的投資策略。投資商總是在滿足一定收益水平情況下使得風險最小化，這就要考慮下面的優(yōu)化模型：
minσ2P=Σni=1x2iσ2i+Σni=1Σnj≠1xixjpijσiσj
Σni=1xiRi≥R0
Σni=1xi=1
xi≥0,i=1,2…n
二、市場指數(shù)模型與投資分散化
前面我們從投資組合的內部討論了不同房地產(chǎn)投資額如何分配可以降低風險，即從微觀角度進行分析。下面我們從風險整體來考慮，總風險是怎樣形成的？它由兩部分組成：系統(tǒng)風險與非系統(tǒng)風險。由整個社會經(jīng)濟體系大環(huán)境的變動，如社會經(jīng)濟衰退，通貨膨脹率增加，利率變動，政局不穩(wěn)定，戰(zhàn)爭發(fā)生等等，使房地產(chǎn)收益率變得捉摸不定所產(chǎn)生的風險，稱為系統(tǒng)風險（市場風險）。另一部分風險來自于房地產(chǎn)投資內部，如投資決策的失誤，債臺高筑，勞資糾紛等等這些稱為非系統(tǒng)風險（非市場風險）。如圖：
房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險用來度量。這種度量是一種相對性度量方法，如同人的身材有高有矮，為了對身材的高度有個度量，我們可以選定某A的高度是1，然后將其他人與A相比較，如果張先生是1.4，表示張的身高較A要高，反之則矮。但是為了度量房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險，究竟選哪一家公司的風險為基準呢？在相互競爭的市場中很難選出這樣的房地產(chǎn)投資公司，于是人們便想到選用市場中眾多公司的平均風險作為基準，所有房地產(chǎn)投資公司都與市場平均風險來作比較，那市場平均風險如何獲得呢？我們用σ2m表示市場平均風險。市場組合中包含了所有房地產(chǎn)投資項目。下面我們建立市場收益率指數(shù)模型，我們知道，影響投資風險大小的關鍵指標之一是資產(chǎn)之間的協(xié)方差或相關系數(shù)。市場指數(shù)模型不直接考慮資產(chǎn)與資產(chǎn)之間的相關性，而是考慮資產(chǎn)與市場組合M之間的相關關系。一種資產(chǎn)與市場組合之間的相關關系常用該資產(chǎn)的貝塔值來衡量，記為βι。通過用每一種資產(chǎn)與市場組合的關系來替代資產(chǎn)組合相互之間的關系，資產(chǎn)的收益便可分割為兩部分：一是與市場相關的部分，二是與市場無關的部分，于是，資產(chǎn)的收益率可以表述為：Ri=αi+βiRm+εi
上式中，αi是無風險下的收益，Rm是市場組合的收益率，βi是一個常數(shù)，它是測度資產(chǎn)i的收益率對市場指數(shù)收益率的敏感性指標；εi為隨即誤差項。關于εi，通常假定（1）Eεi=0；（2）εi與市場指數(shù)無關，即Eεi(Rm-Rm)=0；（3）資產(chǎn)i和j的隨機誤差項不相關，即Eεiεj=0。
若σ2εi以表示εi的方差，σ2m表示市場組合的收益方差，則資產(chǎn)i的預期收益率為：
Ri=ERi=αi+βiRm
資產(chǎn)i的收益方差為：σ2i=E(Ri-Ri)=β2iσ2m+σ2εi
可見，任何資產(chǎn)的風險都可以由兩部分來解釋：其一是β2iσ2m代表資產(chǎn)的系統(tǒng)風險，其二是σ2εi代表資產(chǎn)的非系統(tǒng)風險。另外，資產(chǎn)i與市場組合的協(xié)方差是：
σim=E［(Ri-Ri)(Rm-Rm)］=βiσ2m，
即βi=σim/σ2m
資產(chǎn)i與j之間的協(xié)方差是：σij=E［(Ri-Ri)(rJ-Rj)］=βiβjσ2m
因此，資產(chǎn)之間的相關性可以通過它們分別與市場組合的相關性體現(xiàn)出來。
對于資產(chǎn)組合，道理亦然。考察一個由n種風險資產(chǎn)構成的組合P,其投資比例是x1,x2,……xn。組合的預期收益率是：
RP=Σni=1xiRi=αP+βPRm
其中，αP=Σni=1xiαi,βP=Σni=1xiβi是組合P的β值
它等于各個資產(chǎn)β值的加權平均值。
組合的收益方差為：
σ2P=Σni=1x2iσ2i+Σni=1Σnj≠1xixjσij
=(Σni=1xiβi)2σ2m+Σni=1x2iσ2εi=β2Pσ2m+σ2εP
同單個資產(chǎn)的情況相仿，任意一個房地產(chǎn)投資組合的風險也是分為兩部分。眾所周知，分散化投資可以降低風險，市場指數(shù)模型將投資風險分為系統(tǒng)風險與非系統(tǒng)風險，分散化投資對這兩部分風險的影響是不同的。
（1）系統(tǒng)風險：根據(jù)市場指數(shù)模型，β值是衡量系統(tǒng)風險的尺度。由于投資組合的β值等于各資產(chǎn)β值的加權平均值，所以投資的分散化導致系統(tǒng)風險平均化。換言之，系統(tǒng)風險不能通過資產(chǎn)的組合而加以分散。
（2）非系統(tǒng)風險：分散化投資對于非系統(tǒng)風險具有重大意義?？紤]一個由n種資產(chǎn)構成的等比例投資組合，其非系統(tǒng)風險是：
σ2εP=Σni=1(1n)2σ2εi=1nΣni=11n
σ2εi=1nA
其中，A可看作各資產(chǎn)非系統(tǒng)風險的平均值，而組合的非系統(tǒng)風險只有這個水平的1n，因此，只要組合里包含足夠數(shù)量的資產(chǎn)，其非系統(tǒng)風險便會變得很小。當n∞時，
limn∞1nA=0非系統(tǒng)風險被消除或忽略不計。
總之，凡是能夠通過分散投資予以消除的風險是非系統(tǒng)風險,當房地產(chǎn)投資者通過適當?shù)馁Y產(chǎn)組合把風險降到一定程度時就再也降不下去了。如圖：
三、分離定理
房地產(chǎn)投資是一項巨大的工程，一般投資商沒有那么多現(xiàn)金要通過一部分貸款實現(xiàn)項目的投資，當然如果此房地產(chǎn)投資商很有錢，即使做出了項目投資資金預算，還會剩余好多，當然可以存入銀行，或者購買國債，不管是哪種方式都屬于無風險投資，因此理性的投資行為通常情況下是無風險資產(chǎn)與風險資產(chǎn)的組合。下面我們建立無風險資產(chǎn)與風險資產(chǎn)的數(shù)學模型。
RP=xRf+(1-x)RA
σ2P=(1-x)2σ2A
把x=RP-RA/Rf-RA代入σ2P
得到RP=RA-RfσA
σP+Rf
上面的式子代表一條直線，斜率表示單位風險報酬率，截距表示無風險報酬率。 越接近1表示投資于無風險資產(chǎn)的比重越高，越接近0表示投資于風險資產(chǎn)組合的比例越高。究竟選取什么樣的比例與個人偏好有關。數(shù)學模型中用無差異曲線代表個人偏好，無差異曲線與上述直線的交點即為投資者的投資組合。
那我們如何確定風險投資組合A呢？看風險投資組合A的數(shù)學模型：
RP=Σni=1xiRi
σ2p=Σni=1Σnj=1xixiσij
（前面已經(jīng)提到過）我們通過具體例子來分析風險投資組合A的數(shù)學模型的曲線圖。假設取全體實數(shù)，
RP+xR1+(1-x)R2=(R1-r2)x+R2
σP=x2σ21+(1-x)2σ22+2x(1-x)ρ12σ1σ2
當ρ12=0時，σP=(σ21+σ22)x2-2σ22x+σ22在平面上的所有二次曲線中，只有雙曲線才具
limx∞RPσP
=(R1-R2)x+R2
(σ21+σ22)x2-2σ22x+σ22
=R1-R2
σ21+σ22
有這一特性，因為雙曲線有漸近線，而上述極限正是一條漸近線的斜率。在實際中0≤x≤1是雙曲線上的一段。那么對于風險組合的一般數(shù)學模型可以證明它的有效邊界是雙曲線。（此證明比較繁瑣略過）代表投資于風險資產(chǎn)與無風險資產(chǎn)組合的收益-方差直線與上面雙曲線的切點即為A點。
如圖：
結論：無風險資產(chǎn)和風險資產(chǎn)組合的有效邊界是切線段FA.如果房地產(chǎn)投資商要借款，借款利率等于無風險存款利率，那么其有效邊界是將切線向A點方向延伸出去的直線。
RP=xRf+(1-x)RA
當x＜0時，表示從銀行借款，借款利率是Rf
RA=xRA+(1-x)RA
Rf＜RARA＜RP
分離定理：設F是無風險資產(chǎn)（或無風險存款），S1,S2……Sn是風險資產(chǎn)，A是切點組合，它對應的投資比例向量是（xA1,xA2…xAn），則每一個房地產(chǎn)投資商投資于F,S1…Sn的最優(yōu)組合是：
其中：（1）不同的投資者將有不同的y，這與投資者個人偏好有關；
（2）不同的投資者有共同的切點組合，亦即有共同的（xA1,xA2…xAn），這與投資者個人偏好無關，已經(jīng)從個人偏好中分離出來。只要他打算投資風險證券，比例就相同。
房地產(chǎn)投資商如果想選擇F,S1…Sn的最優(yōu)組合投資，他將在這條有效邊界上選擇投資方案。因此，他首先將他打算投資的總資金C按比例分成yC和(1-y)C兩份。
前面我們應用現(xiàn)資組合理論，建立數(shù)學模型通過定量分析法形象認識到了系統(tǒng)與非系統(tǒng)風險對房地產(chǎn)投資收益不同側面的影響，并結合模型學會如何進行最優(yōu)投資組合達到分散風險的目的。當然房地產(chǎn)是一個相當復雜的投資產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)實中不可能僅通過這樣一種簡單的風險分析法就可以避免甚至消除風險，而是要引入多種方法，從不同角度仔細全面地進行分析度量，并最終做出決策。現(xiàn)在用于房地產(chǎn)投資風險分析，比較好的方法還有蒙特卡羅法，層次分析法，凈現(xiàn)值分析法，內部收益率分析法等等。其中蒙特卡羅法是一種基于概率統(tǒng)計理論的計算機仿真模擬法，實質是一種隨機模擬被房地產(chǎn)業(yè)界廣泛應用。它的基本思想是：首先建立一個概率空間或隨機過程，在這個概率空間里選取一個隨機變θ(ω),ω∈Ω，使它的數(shù)學期望=∫Ω(ω)Pdω正好等于所求問題的解，然后取θ(ω)子樣的平均值作為的近似值。
四、結束語
隨著中國房地產(chǎn)業(yè)市場的不斷發(fā)展，越來越好的決策方法將不斷出現(xiàn)，希望中國房地產(chǎn)業(yè)能抵住更大的風險，不斷向前邁進。
關鍵詞:房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng);數(shù)據(jù)倉庫;聯(lián)機分析處理;數(shù)據(jù)挖掘
房地產(chǎn)投資不僅與國民經(jīng)濟的發(fā)展狀況有關,而且還涉及到建筑業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、市政建設、能源、交通等各個重要部門。房地產(chǎn)市場變化快、投資巨大、風險極高,要完成這樣一個決策需要決策者同時考慮主市場、材料、資金、市政建設等諸多因素,并且做出綜合判斷,這種復雜的決策已經(jīng)很難僅憑經(jīng)驗正確地做出。房地產(chǎn)是一個綜合性極強的系統(tǒng)工程,關系到國家、集體、個人的利益,影響到國民經(jīng)濟的起伏,其興旺與低落從一個側面反映了經(jīng)濟發(fā)展狀況。因此,房地產(chǎn)業(yè)迫切需要一種能幫助決策者綜合考慮多方面的因素,根據(jù)科學的決策方法,輔助決策者做出決策的工具。
決策支持系統(tǒng)為解決房地產(chǎn)投資決策中出現(xiàn)的種種問題提供了解決方案。決策支持系統(tǒng)是一種基于計算機的系統(tǒng),幫助決策者通過與系統(tǒng)直接交互使用數(shù)據(jù)及分析模型解決非結構化的決策問題。通過決策支持系統(tǒng),房地產(chǎn)開發(fā)商可以對要開發(fā)的項目的各種情況有一個更深入的了解,能綜合各方面的因素對投資的項目做出一個合理的判斷,從而減少房地產(chǎn)投資中的盲目性,使投資更準確,收益率更高。本文結合房地產(chǎn)項目投資的實際情況,提出了一種房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng),可以為房地產(chǎn)項目的投資提供決策支持,實現(xiàn)企業(yè)項目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。
一、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)
房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)是將決策支持系統(tǒng)技術應用到房地產(chǎn)投資中,從而能有效地對房地產(chǎn)投資者進行輔助決策,提高決策的效率和準確性。
(一)房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的基本功能
本系統(tǒng)分為房地產(chǎn)市場調查與預測、經(jīng)濟評價、風險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產(chǎn)市場調查與預測模塊,用戶可以方便地了解到房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及國民經(jīng)濟狀況,并能對將來房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況做出一個大概的預測。通過經(jīng)濟評價模塊可以對所投資項目做出準確的評估,從而判斷出此項目的盈利狀況。風險分析模塊可以對投資項目的風險作一個大體的分析,用戶通過對各個投資方案的經(jīng)濟評價和風險的權衡,可以做出較為準確的判斷?？尚行詧蟾嫔赡K則可以自動生成項目的可行性報告,用戶可以根據(jù)具體情況來添加可行性報告中的內容。
(二)系統(tǒng)的基本結構
在房地產(chǎn)投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產(chǎn)投資本身所具有的高風險性,這就使得傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)不能滿足房地產(chǎn)投資決策的需要,只有使用決策支持系統(tǒng)才能有效地解決這一問題。但是傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)也有著它的不足,不能很好的對房地產(chǎn)投資進行有效的輔助決策。因此,本系統(tǒng)借鑒了最近發(fā)展起來的決策支持系統(tǒng)的新技術,提出了一種新的房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)模型。
數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是決策支持系統(tǒng)發(fā)展中的新興技術,將這些技術引入到房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)中可增強系統(tǒng)的輔助決策功能。
其中,數(shù)據(jù)倉庫是為了決策支持的需要而在數(shù)據(jù)庫的基礎上發(fā)展起來的一項新技術。數(shù)據(jù)倉庫可將大量的用于事務處理的數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)進行清理、抽取和轉換,按決策主體的需要重新進行組織。數(shù)據(jù)倉庫中的各種數(shù)據(jù)可以適應決策問題多樣性的要求,數(shù)據(jù)倉庫側重于對面向主題的數(shù)據(jù)的存儲和管理。聯(lián)機分析處理可以對數(shù)據(jù)倉庫中的大量數(shù)據(jù)進行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數(shù)據(jù)挖掘是從知識發(fā)現(xiàn)的概念中引申出來的,把數(shù)據(jù)挖掘技術應用到數(shù)據(jù)倉庫的分析可以有效地從數(shù)據(jù)倉庫中挖掘出有價值的東西,從而有利于輔助決策。
二、房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)的相關技術
傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)是利用數(shù)據(jù)庫、人機交互進行多模型的有機組合,輔助決策者實現(xiàn)科學決策的綜合集成系統(tǒng)。自從決策支持技術形成以來,在全世界得到了廣泛的應用,但是決策支持在發(fā)展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個方面:(1)DSS使用的數(shù)據(jù)庫只能對原始數(shù)據(jù)進行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數(shù)據(jù)和半結構化問題,傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)難以求解復雜的半結構,不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統(tǒng)以集成數(shù)據(jù)為基礎,然而現(xiàn)實中的數(shù)據(jù)往往分散管理且大多分布于異構的數(shù)據(jù)平臺,數(shù)據(jù)集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態(tài)性和復雜性,針對不同的情況應有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結果往往不盡如人意;(4)決策支持系統(tǒng)的建立需要對數(shù)據(jù)、模型、知識和接口進行集成。數(shù)據(jù)庫語言數(shù)值計算能力較低,因而采用數(shù)據(jù)庫管理技術建立決策支持系統(tǒng)知識表達和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們日益提高的決策要求。
數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術,給決策支持系統(tǒng)的發(fā)展注入了新的活力,數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術的出現(xiàn),有利于解決上面?zhèn)鹘y(tǒng)的決策支持系統(tǒng)所遇到的問題,為決策支持的發(fā)展提供了一條新的途徑。
(一)數(shù)據(jù)倉庫(DW)技術
信息系統(tǒng)中有兩種類型的數(shù)據(jù):操作型數(shù)據(jù)和決策支持型數(shù)據(jù)。前者是由日常事務處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數(shù)據(jù)服務于日常事務處理,決策支持型數(shù)據(jù)服務于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數(shù)據(jù)的系統(tǒng)稱為數(shù)據(jù)倉庫。當需要為決策部門提供及時、準確、詳細和可靠的風險信息時,海量數(shù)據(jù)的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數(shù)據(jù)倉庫的專長。
(二)聯(lián)機分析處理(OLAP)
OLAP是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯(lián)機數(shù)據(jù)訪問和數(shù)據(jù)分析而產(chǎn)生的一種技術,它可以根據(jù)分析人員的要求,快速、靈活地對大量數(shù)據(jù)進行復雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數(shù)據(jù)倉庫的信息分析處理過程,是數(shù)據(jù)倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨立于數(shù)據(jù)倉庫的分析技術,決策者能靈活地掌握項目進度的數(shù)據(jù),以多維的形式從多方面和多角度來觀察項目進度的狀態(tài)、了解項目進度的變化。OLAP技術分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標自由切換,并可形成表現(xiàn)友好、豐富的報表結果。
(三)數(shù)據(jù)挖掘(DM)技術
數(shù)據(jù)挖掘可以稱為數(shù)據(jù)庫中的知識發(fā)現(xiàn),是從大量數(shù)據(jù)中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數(shù)據(jù)庫技術、人工智能、神經(jīng)網(wǎng)路、機器學習等領域的交叉學科。數(shù)據(jù)挖掘是一個過程,是從大型數(shù)據(jù)庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數(shù)據(jù)之間的關聯(lián),發(fā)現(xiàn)被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關重要的。
數(shù)據(jù)挖掘常用的技術和算法有決策樹、神經(jīng)網(wǎng)絡、概念樹、遺傳算法、模糊數(shù)學、統(tǒng)計分析、可視化技術、粗糙集、公式發(fā)現(xiàn)等。數(shù)據(jù)挖掘的作用是可以實現(xiàn)自動預測趨勢和行為、關聯(lián)分析、聚類等。數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是作為三種獨立的信息處理技術出現(xiàn)的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅動力量發(fā)展起來的,具有一定的聯(lián)系性和互補性。其中數(shù)據(jù)倉庫用于數(shù)據(jù)的存儲和組織,聯(lián)機分析處理集中于數(shù)據(jù)的分析,數(shù)據(jù)挖掘則致力知識的自動發(fā)現(xiàn)。
三、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的功能模塊
(一)市場調查與預測
市場調查是房地產(chǎn)投資中的一項非常重要的內容,常常關系著投資的成敗。在本系統(tǒng)中,市場調查與預測模塊主要包括國家經(jīng)濟狀況、城市經(jīng)濟狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發(fā)展計劃、目標客戶住房需求調查情況、城市土地住房情況、房地產(chǎn)供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項目自身的相關情況等。在這個模塊中,基本涵蓋了房地產(chǎn)調查的主要內容。另外,大量的歷史數(shù)據(jù)也為房地產(chǎn)市場的預測提供了便利條件。
(二)經(jīng)濟評價
經(jīng)濟評價是房地產(chǎn)投資決策中的一項必不可少的內容。建設項目經(jīng)濟評價是項目可行性研究的組成部分和重要內容,是項目決策科學化的重要手段。經(jīng)濟評價的目的是計算項目的效益和費用,通過多方案比較,對擬建項目的財務可行性和經(jīng)濟可行性進行分析討論,做出全面的經(jīng)濟評價,為項目的科學決策提供依據(jù)。
經(jīng)濟評價包括項目管理、參數(shù)設置、方案計算、扶助報表、基本報表和綜合財務指標等幾個方面。其中項目管理包括項目的建立、選擇和刪除,對項目管理庫進行操作。參數(shù)設置對房地產(chǎn)投資中的各項參數(shù)進行賦值,方案計算用現(xiàn)金流法和非現(xiàn)金流法對投資項目進行分析計算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財務報表生成現(xiàn)金流法綜合財務指標匯總表和非現(xiàn)金流綜合財務指標匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗、餅圖檢驗和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財務狀況。
(三)風險分析
房地產(chǎn)投資雖說有著高收益,但是同時也存在著高風險,對其進行風險分析非常必要。正確評價房地產(chǎn)開發(fā)的風險可以指導投資者進行正確的開發(fā)決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風險,人們并不能明確的給一個答案,到底有沒有這種風險,這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數(shù)學方法引入到風險分析中來,采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標結合起來,〖JP+1〗可以不受指標因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復雜、信息不很全面的房地產(chǎn)開發(fā)投資是很適應的。此外,房地產(chǎn)投資風險因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。
(四)可行性報告生成
可行性報告生成模塊的功能是根據(jù)房地產(chǎn)投資項目來生成一個可行性報告模板,這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據(jù)自己的實際情況向可行性報告模板中添加一些項目的數(shù)據(jù),甚至是根據(jù)項目數(shù)據(jù)生成的柱狀圖、餅圖等圖表。現(xiàn)在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統(tǒng)中所生成的可行性報告為Word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報告的編輯。
該系統(tǒng)中的四個功能模塊緊密協(xié)作,基本涵蓋了房地產(chǎn)投資中所應考慮的各方面內容。用戶(決策者)通過這些模塊的運作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。
四、小結
將決策支持系統(tǒng)技術應用到房地產(chǎn)投資決策,是房地產(chǎn)投資的一項重大變革。房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)不僅可以提高決策效率,同時也大大提高了決策的準確性。目前我國在房地產(chǎn)投資方面的決策支持系統(tǒng)還不多,有待于進一步發(fā)展?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)一般功能并不是很強大,還不能真正有效地起到輔助決策的作用。本文所提到的系統(tǒng)只是作了對房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的一個初步探索,其中難免存在著一些不足,這就需要以后通過進一步的研究,使得系統(tǒng)不斷得到完善。
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關鍵詞：房地產(chǎn)項目；投資分析；風險分析評價
一、引言
近幾年來，我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。國內外各類資金大量涌向房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實力也不斷增強。隨著近幾年來我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，人們也醒地認識到，中國的房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展中也存在著這樣那樣的問題。為了促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國家近幾年來加大了對房地產(chǎn)市場的調控力度。自2010年起，為遏制一些城市房價過快上漲的勢頭，國務院三次部署調控工作。為了繼續(xù)鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，2011年國務院辦公廳印發(fā)了《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作有關問題的通知》（即國8條）。2013年國務院部署房地產(chǎn)調控五大措施（即新五條），對此大家對"十二?五"時期中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢尤為關心。同時也加大了房地產(chǎn)項目開發(fā)的不確定性和房地產(chǎn)項目開發(fā)的風險性。
在此背景下，房地產(chǎn)投資企業(yè)更應該對房地產(chǎn)項目的投資可行性和正確性，做出更加準確的認識和決策。本文對房地產(chǎn)項目進行投資風險分析，針對該項目的實際情況，用現(xiàn)實的、客觀的數(shù)據(jù)來驗證所評估的項目，充分分析、評估，最終確定該項目是否可行。通過對該項目的投資風險分析，運用投資策劃和項目管理的基本理論和方法，為項目的選擇和立項提供了理論依據(jù)，對提高項目分析的科學性和準確性具有實踐指導意義和可操作性。以期提高房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)項目投資風險評價的重視程度。
二、房地產(chǎn)項目投資風險評價指標的確定
結合我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，結合房地產(chǎn)項目投資風險的研究情況，本文按照房地產(chǎn)的壽命周期，將房地產(chǎn)投資風險因素劃分為4大類，分別為你投資前期階段、開發(fā)建設階段、經(jīng)營階段和管理里階段，詳細因素見圖1。
圖1 青島市天一房地產(chǎn)項目投資風險因素圖
三、房地產(chǎn)項目投資風險評價模型
根據(jù)上文項目投資風險因素的評價指標，作為運用層次、灰色、模糊相結合的綜合評價方法，對投資青島天一房地產(chǎn)項目時，可能的風險進行實例的研究分析。
1、AHP計算各層次權重
根據(jù)圖1-1所示房地產(chǎn)項目系統(tǒng)風險層次結構模型和具體的風險因素的特性，綜合專家的咨詢意見，本文對各個風險因素采用層次分析方法，在各層元素中進行兩兩因素的比較，構建比較判斷矩陣。其中兩兩因素比較的相對重要性，通過取1，2，…，9以及他們的倒數(shù)作為標度，求出各個風險因素的權重值。
通過計算我們可以得到一級指標的權重為A=（B1，B2，B3，B4）=（0.25，0.25，0.25，0.25），而二級指標的權重為B1=（0.526，0.273，0.124，0.077）；B2=（0.370，0.345，0.185，0.100）；B3=（0.623，0.239，0.137）；B4=（0.413，0.209，0.194，0.104，0.080）
2、確定評價值矩陣及評價等級
通過對上文風險評價方法的分析，結合房地產(chǎn)項目風險指標體系，本文將各影響因素的可能風險程度劃分為4個等級：高風險（V1）、較高風險（V2）、較低風險（V3）、低風險（V4）。按4分制打分，故確定評價等級集合為V={4，3，2，1}。本文通過收集專家對影響因素風險等級的評定得出以下數(shù)據(jù)（見表1）。
表1影響因素風險等級的評定
3、確定評價灰類
根據(jù)上述的評價等級，我們確定相應的灰數(shù)及白化權函數(shù)可分為如下四類：
第一類："高風險"，設定灰數(shù)為∈[4，∞） ，其白化權函數(shù)記為f1 （圖3-1）；第二類： "較高風險"，設定灰數(shù)為∈[0，3.6] ，其白化權函數(shù)記為 f2（圖3-2）；第三類： "較低風險"，設定灰數(shù)為∈[0，2.4] ，其白化權函數(shù)記為f3 （圖3-3）；第四類： "低風險"，設定灰數(shù)為∈[0，1.2] ，其白化權函數(shù)記為f4 （圖3-4）
由nij=fr（dij）可以計算出評價矩陣的灰色統(tǒng)計數(shù)nij ；其中dij 為第j個專家對于第i個風險因素的評價值。
4、模糊評價計算項目風險狀況
根據(jù) rij=nij /ni可以計算出灰色評估權值，得到模糊評價矩陣R為：
通過以上計算，我們可以計算出投資風險影響因素的權重和其模糊評價矩陣，則下步就可以逐級進行模糊運算。以此得出天一房地產(chǎn)項目投資風險的總體評估結果。
首先，根據(jù)Bi與Ri經(jīng)過模糊運算，得出風險影響因素Bi的評價模型Ti為：
Ti=Bi*Ri
可知天一房地產(chǎn)項目的投資風險評價為：
T3=（0.18，0.23，0.31，0.28）；T4=（0.23，0.30，0.31，0.16）
由此可以計算出整個項目的投資風險評價結果：
Z=V*T=V*（T1，T2，T3，T4）=2.496
按照房地產(chǎn)項目投資風險的等級可知，青島天一房地產(chǎn)項目的額投資風險介于較高風險與較低風險之間，其風險處于一般風險水平。
四、結束語
在我國對于項目投資風險的研究較多，同時考慮從到房地產(chǎn)項目具體事實情況的差異性，因此投資風險評價因素并不完全一致。對此本文的評價指標體系，僅僅是結合天一房地產(chǎn)項目進行設計的。對于其他房地產(chǎn)項目可以對評價指標體系，做部分細微的調整。
本文將層次分析法、灰色評價、模糊綜合評價方法三種方法相結合，運用到房地產(chǎn)項目的投資風險評價中，定性和定量的對房地產(chǎn)項目投資風險的程度進行評價，可以處理同時具有灰色性和模糊性的綜合評價問題，使房地產(chǎn)投資風險評價更加客觀可信，并論證了該方法，在理論和實際應用上更具科學性和優(yōu)越性，為投資決策的提出提供理論支持。但同時，本文雖然結合天一房地產(chǎn)項目的風險因素做了較為全面的分析研究，但是對于今后房地產(chǎn)項目的投資風險評價來說，如何更加準確的對項目的投資風險進行測定，仍有待進一步的研究。
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【關鍵詞】房地產(chǎn) 投資風險 應對措施
我國于1958年取締房地產(chǎn)市場，20世紀80年代其隨著改革開放得到了恢復，在90年生房地產(chǎn)泡沫，當前房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的一個主要支柱產(chǎn)業(yè)，因為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和國計民生息息相關。面對房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤，很多房地產(chǎn)開發(fā)商加大投資房產(chǎn)。在當前跟風的趨勢下，也要看到房地產(chǎn)投資的風險。
一、房地產(chǎn)投資風險概述
（一）房地產(chǎn)投資風險的內涵
房地產(chǎn)投資風險指的就是投資者在房產(chǎn)投資的過程中遭受各種損失的可能性。風險主要是因為未來的不確定性引發(fā)的。人們在對房產(chǎn)進行投資的過程中，是通過預期對投資是否獲益進行判斷的，哪項投資預期收益高，就將資金投資在此項目上，可是人們的預期是不同的，因此也增加了未來的不確定性，無法準確預測未來的各項數(shù)據(jù)值，難以控制其數(shù)據(jù)的變化范圍，進而無法根據(jù)確定的情況規(guī)避風險。
（二）房地產(chǎn)投資風險的特點
房地產(chǎn)投資風險的特點是客觀、隨機、相對、多樣、可預測、補償?？陀^性指的就是房地產(chǎn)投資不以人的主觀意志轉移，它是存在客觀變化的，也不會隨著人的主管預期發(fā)生變化。隨機性指的就是不確定，房地產(chǎn)投資風險也是隨機變化的。相對性指的就是房地產(chǎn)投資具有雙重性，可能帶來收益，也可能帶來損失。多樣性指的就是房地產(chǎn)投資風險不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)，也可以體現(xiàn)在其他方面，其形式是多種多樣的，相互之間也存在著聯(lián)系?？深A測性指的就是投資風險分析雖然具有客觀性和隨意性，可是企業(yè)仍然可以進行理性的預測，根據(jù)獲得的全部信息，例如統(tǒng)計數(shù)據(jù)、以前的經(jīng)驗、當前的信息等，進而對投資風險發(fā)生的概率，可能引起的收益或者風險進行綜合分析。補償性是投資品共同擁有的特點，企業(yè)在承擔風險的同時，也可能獲得巨大的利益，這是對企業(yè)承擔風險的經(jīng)濟補償。
二、房地產(chǎn)投資的應對措施
（一）強化工程監(jiān)管
投資項目主要在工程建設方面消耗資金，因為房地產(chǎn)項目投資和建設主體是分開的，因此想要節(jié)約資金是非常困難的，反而很有可能增加投資。因此，在對項目進行建設時要加強風險管理，確保項目可以保質、保量、按期完成。對投資項目的監(jiān)管體制進行完善可以選擇經(jīng)濟實力和技術實力強，具備管理經(jīng)驗，工作效率高，信譽良好的施工隊伍。還要簽訂施工合同，通過法律文件確保投資方和建設方的利益，投資商要及時支付賬款，建設方要按時、按量、按質交工；此外，也要在合同中注明如果施工發(fā)生變化，合同雙方的責任和義務。最后，還需要具備專業(yè)知識以及豐富經(jīng)驗的工程監(jiān)理全面監(jiān)督和管理項目施工，嚴格監(jiān)督施工隊伍合格完成建設項目，如果投資方和建設方發(fā)生矛盾，工程監(jiān)理也要承擔調解的責任。
（二）充分了解市場進行理性投資
房地產(chǎn)市場實現(xiàn)收益的前提是市場需求。投資于房地產(chǎn)資金用于建設人們需求的房屋，只有房地產(chǎn)市場中需求房屋，才能將建造的房屋售出，開發(fā)商才能透過投資獲得利益。因此，在投資房地產(chǎn)市場之間要對市場的情況進行充分了解、對市場前景進行準確預測，進而進行更加準確的投資。全面了解市場情況就要進行市場調研，并對市場進行細分，了解其他外部變量可能對房地產(chǎn)市場的影響。首先，市場調研就是對當前市場的需求進行充分了解，例如市場缺少的房地產(chǎn)項目類型、市場對此項目類型的需求量、市場是否可以支付、市場將來的發(fā)展等。其次，市場細分就是在市場調研的基礎上明確房地產(chǎn)項目的目標人群，接著分析人群的消費特點、心理、收入情況、文化情況等，進而制定合理的營銷策略和價格標準，促使房地產(chǎn)項目更符合目標人群的喜好。最后，對外部變量可能造成的影響進行分析，例如我國偏好的住宅方式、行業(yè)內的最新設計、行業(yè)發(fā)展的最新理念等。企業(yè)預測風險、理性投資、降低成本的基礎是全面了解市場，企業(yè)根據(jù)市場情況進行準確的投資。
（三）有效的將投資風險分散
房地產(chǎn)開發(fā)商可以進行組合投資，也就是組合投資開發(fā)結構，進而分散風險，具體來說就是劃分和選擇投資區(qū)域、分散投資時間等。劃分投資區(qū)域指的就是企業(yè)依據(jù)各自的經(jīng)濟發(fā)展水平劃分投資的項目；分散投資時間指的就是開發(fā)商合理的選擇投資時間間隔，進而對資金進行合理的分配，這樣既降低了企業(yè)的投資風險，也增加了資金的使用效率。企業(yè)在合理的時間間隔決策投資促使企業(yè)合理配置資金，維持投資的連續(xù)性，避免出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象。通過實踐證明，組合投資可以降低房地產(chǎn)投資的風險。
房地產(chǎn)企業(yè)還可以轉嫁投資風險。房地產(chǎn)投資者可以講損失轉嫁給和其有相互經(jīng)濟利益的其他方承擔，主要可以以施工合同為基礎將風險轉移給施工方，也可以購買商業(yè)保險將風險轉移給保險方等。
三、結語
房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的一個支柱產(chǎn)業(yè)，其市場的發(fā)展情況影響著國民經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供給房地產(chǎn)市場，為了防止其不穩(wěn)定發(fā)展對國民經(jīng)濟產(chǎn)生影響，國家實施了各項宏觀調控策略，基于此房地產(chǎn)開發(fā)商一定要制定合理的房地產(chǎn)投資風險管理對策，應對各種挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)投資的風險是客觀存在的，也是隨機變化的，可是企業(yè)可以根據(jù)現(xiàn)實的市場現(xiàn)狀管理投資風險，全面了解市場情況，進而做出科學合理的決策，通過強化工程監(jiān)管、全面了解市場以正確決策、轉嫁投資風險以降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險，確保最大限度的獲得經(jīng)濟效益。
參考文獻
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關鍵詞： 房地產(chǎn)投資； 投資風險； 應對策略
中圖分類號： F293.3 文獻標識碼： A 文章編號： 1009-8631（2011）01-0202-02
一、房地產(chǎn)投資風險
房地產(chǎn)投資受到影響較多，某個環(huán)節(jié)的變化或某個因素的形成都會給房地產(chǎn)項目帶來不同的風險。一般來說，房地產(chǎn)投資面臨宏觀經(jīng)濟與政策、投入要素、金融、市場、企業(yè)自身等風險，而這其中對房地產(chǎn)投資影響較大，同時又是可以預測、規(guī)避的主要風險是經(jīng)濟風險。經(jīng)濟風險主要包含市場利率風險、資金變現(xiàn)風險、購買力風險等。
（一）利率風險
房地產(chǎn)市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當利率上升時，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產(chǎn)市場將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場需求降低。這無疑會給投資者經(jīng)營者帶來損失。
（二）資金變現(xiàn)風險
資金變現(xiàn)風險，就是將非貨幣的資產(chǎn)或有價證券兌換成貨幣。不同性質的資產(chǎn)或證券其變成貨幣的難易程度是不同的，一般來說，儲蓄存款、支票等的變現(xiàn)性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變現(xiàn)性能次之，房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性能較差。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風險主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的進間和方式變化而導致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損失。
（三）購買力風險
購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經(jīng)濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者帶來損失。
二、房地產(chǎn)投資風險的防策略
房地產(chǎn)投資風險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風險或使房地產(chǎn)投資過程中的風險減到最低程度。
（一）投資分散策略
房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結構的分散，達到減少風險的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟不景氣投資的影響，達到降低風險的目的。而房地產(chǎn)投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。例如，當房地產(chǎn)先導指標發(fā)生明顯變化時，如經(jīng)濟增長率，人均收入、含蓄額從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權從周期波谷開始回升，預示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進入擴張階段，此時應為投資最佳時機，可以集中力量進行投資。共同投資也是一種常用的風險分散方式。共同投資開發(fā)要求合作者共同對房地產(chǎn)開發(fā)基礎上進行投資，利益共享，風險同擔，充分調動投資各方的積極性，最大的限度發(fā)揮各自優(yōu)勢避免風險。
（二）投資組合以及保險
對于房地產(chǎn)投資者來說購買保險是十分必要的，它是轉移或減少房地產(chǎn)投資風險的主要途徑之一。保險對于減輕或彌補房地產(chǎn)投資者的損失，實現(xiàn)資金循環(huán)運動，保證房地產(chǎn)投資者的利潤等方面具有十分重要的意義，尤其對于嗇房地產(chǎn)投資者的信譽，促進房地產(chǎn)經(jīng)營活動的發(fā)展具有積極作用。一般來說房地產(chǎn)保險業(yè)務主要有房屋保險、產(chǎn)權保險、房屋抵押保險和房地產(chǎn)委托保險。房地產(chǎn)投資者在購買保險時應當充分考慮造反房地產(chǎn)投資者所需要的保險險種，確定適當?shù)谋ｋU金額，合理劃分風險單位和厘定費率以及選擇信譽良好的保險公司等幾方面的因素。
房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當?shù)幕A上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風險的房地產(chǎn)投資策略。例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。因為各種不同類型的房地產(chǎn)的投資風險大小不一，收益高低不同。風險大的投資基礎上回報率相對較高，回報率低的投資基礎上相對地風險就低些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開發(fā)基礎上整體投資風險就會降低，其實質就是用個別房地產(chǎn)投資的記收益支彌補低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關鍵是如何科學確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。
三、我國房地產(chǎn)投資風險的總體狀況及變化趨勢
近年來，伴隨著我國經(jīng)濟體制的逐步轉軌和國家一系列宏觀經(jīng)濟政策的出臺，房地產(chǎn)投資風險總體上呈現(xiàn)出下列變化態(tài)勢。
（一）經(jīng)濟風險降低，增加技術含量
房地產(chǎn)投資經(jīng)濟風險是指一系列與經(jīng)濟不至于產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展有關的不確定因素給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所帶來的風險。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展以及整體經(jīng)濟環(huán)境的不斷改善房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟風險將有所降低。首先，經(jīng)濟的發(fā)展使們收入增加，實際購買能力提高，特點是中國加入WTO后，經(jīng)濟實力將有一個飛躍，普通居民改善居住環(huán)境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機構的大量涌入都使我國房地產(chǎn)業(yè)擁有一個更加優(yōu)越的經(jīng)濟環(huán)境，同時存貸款利率下調以及按揭貸款形式的多樣化、期限的放寬，刺激了需要、降低了融資成本。房地產(chǎn)投資技術風險主要表現(xiàn)為開發(fā)商對房屋戶型設計、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國房地產(chǎn)市場化深入，房地產(chǎn)開發(fā)將面臨多元化的消費群體，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術實力，能夠及時掌握先進行業(yè)科技，同時又能準確判斷不同層次房地產(chǎn)市場對科技含量的要求，及時滿足更加苛刻的消費者需求變化。房地產(chǎn)投資的政策風險主要指中國房地產(chǎn)市場中的政策行為，特別是現(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)投資商所要求的政策“救市”行為。這種行為的實質是增加了那此經(jīng)營狀況尚屬良好的房地產(chǎn)投資商的政策風險，并不利于房地產(chǎn)市場上的“優(yōu)勝劣汰”。
（二）投資風險信號日趨豐富
目前，中國每月經(jīng)濟景氣分析報告的推出，已經(jīng)成為把我國當前經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)投資決策的重要參考；同時中房指數(shù)的推出，幫助房地產(chǎn)投資商直接了解當前房地產(chǎn)發(fā)展形勢各地城市之間的差異有利于實行空間組合的風險規(guī)避決策；各地房地產(chǎn)交易中心的建立，減少了房地產(chǎn)的私下交易，也提高了房地產(chǎn)市場信號的真實性、準確性，使房地產(chǎn)投資風險的量測和控制逐步趨于可行。業(yè)內專家者的精辟分析與預測也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了多渠道的科學的判斷依據(jù)。這些都為開發(fā)商投資房地產(chǎn)市場奠定了良好的基礎。
（三）房地產(chǎn)投資風險地域性差異減小
房地產(chǎn)投資風險地域性差異的縮小主要是指我國當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的東部調整、中部升溫、西部啟動。理由有：（1）前幾年我國出現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)熱主要集中在東部沿海地區(qū)，樓盤積奪空置也主要集中于東部沿海地區(qū)。而與東部沿海地區(qū)相比，中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展較為滯后，商品房屋空置率也相對較低，因此消化調整的時間比東部短。（2）由于實行西部大開發(fā)戰(zhàn)略以及經(jīng)濟發(fā)展的“雁性原理”而導致的中西部趕超現(xiàn)象已初露端倪，中西部地區(qū)的投資回報率并不低于東部地區(qū)，甚至部分行業(yè)要比東部高。因此，中西部與東部地區(qū)經(jīng)濟差距的縮小將會引起房地產(chǎn)發(fā)展差距的縮小。（3）隨著住宅業(yè)作為新經(jīng)濟增長點政策的出臺和我國正式加入世貿組織日期的臨近，我國將進一步縮小各地區(qū)在房地產(chǎn)政策上的差異，逐步實行全方便多層次開放政策，從而逐步?jīng)_淡房地產(chǎn)投資的地域性風險。
參考文獻：
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