發(fā)布時間：2023-09-24 15:54:22
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的投資性房地產(chǎn)評估方法樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估；金融風(fēng)險；商業(yè)銀行
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號:1673-291X(2009)06-0069-02
近年來，隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的新的增長點(diǎn)，但同時房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)、引發(fā)金融風(fēng)險的行業(yè)，因此，作為聯(lián)系銀行金融風(fēng)險和房地產(chǎn)市場紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評估體系的健全就顯得極為重要。
一、中國房地產(chǎn)評估防范金融風(fēng)險的現(xiàn)狀分析
中國的房地產(chǎn)評估行業(yè)還屬于一個年輕的行業(yè)，各方面體制還不完善，評估理論和評估方法同西方發(fā)達(dá)國家相比還顯得陳舊。
為進(jìn)一步防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，國務(wù)院、人民銀行及銀監(jiān)會等部門于2003年先后出臺了《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》、《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》、《國務(wù)院關(guān)于嚴(yán)格控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的通知》、《銀監(jiān)會關(guān)于銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》等一系列文件來規(guī)范房地產(chǎn)貸款市場。這些規(guī)定對于規(guī)范抵押評估行為、指導(dǎo)房地產(chǎn)估價師的抵押評估工作，產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。
二、中國房地產(chǎn)評估防范金融風(fēng)險存在的問題
（一）對抵押物價值過高評估
一般認(rèn)為，評估偏差率超過20%即為評估重大差異，而這部分業(yè)務(wù)量竟然占到了已審核業(yè)務(wù)總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實(shí)際價值所覆蓋，抵押品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風(fēng)險。
（二）不能準(zhǔn)確把握抵押物隱含的風(fēng)險
這一方面主要是由于評估師或評估機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)抵押貸款評估認(rèn)識不夠深刻、評估業(yè)務(wù)執(zhí)行不夠細(xì)致所造成的。例如在評估時忽視房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評估，忽視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險，忽視制約抵押物價值的其他因素等等。抵押貸款評估是為了確定到期不能償還而需要強(qiáng)制出售時該房地產(chǎn)的價值能夠達(dá)到的數(shù)額，即保障抵押貸款清償?shù)陌踩浴?/p>
（三）忽視抵押貸款項目的可行性評估
房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來源。當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時，借款人無法用正常經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補(bǔ)償。從這一意義上出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物本身在降低貸款風(fēng)險，減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。因此，大部分銀行及評估機(jī)構(gòu)把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而忽視了對借款人的償付能力進(jìn)行分析。事實(shí)上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關(guān)重要的，第二還款來源只是起必要的補(bǔ)充作用。而且在制度層面上，抵押房地產(chǎn)的價值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時間越長，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現(xiàn)行評估方法及評估人員的主觀因素往往導(dǎo)致了抵押評估值的虛高。大量事實(shí)證明，當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時，銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補(bǔ)貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產(chǎn)也多源于此[1]。
（四）評估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中處境尷尬
在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，銀行、評估機(jī)構(gòu)和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關(guān)系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。
三者的關(guān)系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產(chǎn)市場的繁榮為銀行抵押貸款的發(fā)放提供了選擇的余地，因此銀行需要評估機(jī)構(gòu)對貸款客戶進(jìn)行審查和監(jiān)督，以此保證自身資金的安全性。評估機(jī)構(gòu)作為促成銀行和客戶聯(lián)姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實(shí)際中，評估機(jī)構(gòu)往往處于一個很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因?yàn)榭蛻羰窃u估報告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因?yàn)樵u估報告要經(jīng)過銀行的審查，不合格的評估報告會被銀行拒絕，這也可能造成銀行對該評估機(jī)構(gòu)的封殺。
銀行、評估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業(yè)內(nèi)公開的秘密，產(chǎn)生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面卻使評估中介失去了其原有的公正性和獨(dú)立性的特點(diǎn)，同時也加大了銀行的系統(tǒng)風(fēng)險[2]。
（五）評估師隊伍素質(zhì)參差不齊
在抵押評估事務(wù)中，評估師出具的抵押評估報告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據(jù)，銀行在評估值的基礎(chǔ)上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評估師或評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該對貸款負(fù)有相當(dāng)?shù)呢?zé)任。但是在實(shí)際操作中，評估師或評估機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)是不對等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對其進(jìn)行依法拍賣時，銀行可能會因?yàn)樵u估值和拍賣金額相差太遠(yuǎn)而遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失，然而評估師或評估機(jī)構(gòu)并不會承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，銀行一般也不會把評估機(jī)構(gòu)告上法庭。
（六）制度建設(shè)落后，行業(yè)規(guī)范缺乏約束性
雖然房地產(chǎn)評估行業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮得到了快速的發(fā)展，但仍處于發(fā)展的初級階段，很多房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)是近幾年由原來的政府房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制而來，它們與政府部門還存在著千絲萬縷的關(guān)系，這也使得它們能夠通過政府關(guān)系去壟斷市場，而不是通過正常的市場競爭去獲得業(yè)務(wù)；有的機(jī)構(gòu)實(shí)力不強(qiáng)，評估人員素質(zhì)有待提高；有的機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中不遵守房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德，迎合委托方的不正當(dāng)要求，搞虛假評估，不顧誠信準(zhǔn)則，“高估”、“低估”，損害評估的真實(shí)性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實(shí)現(xiàn)債權(quán)時處置抵押房地產(chǎn)，銀行就要受經(jīng)濟(jì)損失?？偟恼f來，房地產(chǎn)評估在操作層面的問題很大程度上也來自評估制度的不完善和市場的不成熟。
三、完善房地產(chǎn)評估防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的措施
（一）評估理論和評估方法方面
1.借鑒國外的評估理論和方法
中國由于在評估理論和方法研究上的滯后，在抵押評估實(shí)務(wù)中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項基本要素納入評估過程的計算分析中，忽略了貸款對投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化，缺乏科學(xué)依據(jù)，主觀性大。
2.對現(xiàn)有評估方法進(jìn)行創(chuàng)新和完善
在中國由于抵押物評估和抵押物處置存在著脫鉤的關(guān)系，因?yàn)橐话阋?guī)定抵押評估報告的有效期為一年，而在這一年當(dāng)中房地產(chǎn)市場可能發(fā)生了很大的變化，若這時候?qū)Φ盅悍康禺a(chǎn)進(jìn)行處置，抵押物的現(xiàn)值與評估價值就會存在相當(dāng)?shù)牟町悺?/p>
（二）評估師隊伍建設(shè)方面
1.嚴(yán)格評估師行業(yè)準(zhǔn)入
日本的房地產(chǎn)評估行業(yè)對評估師的選拔是非常嚴(yán)格的，評估師必須要通過單個層次的嚴(yán)格考試，并且考試的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率為40%左右，完成全部考試過程至少要用五年的時間。從1964年實(shí)施考試制度到1995年的31年間，通過全部考試并在日本國土廳登記的不動產(chǎn)評估師僅有5298人。而中國從1995年實(shí)施考試制度以來，到2002年通過考試的人數(shù)竟然有20000多[2]。
2.加強(qiáng)評估人員對銀行抵押貸款業(yè)務(wù)的認(rèn)知
評估人員對銀行抵押貸款安全性負(fù)有的責(zé)任決定了評估人員除了掌握評估理論和方法，還必須對銀行抵押貸款業(yè)務(wù)有足夠深的了解，一般來說包括還款計劃、權(quán)利義務(wù)以及有關(guān)手續(xù)及費(fèi)用等三項內(nèi)容。
（三）評估行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會方面
1.評估行業(yè)主管部門最重要的責(zé)任就是制定和完善房地產(chǎn)評估相關(guān)制度
隨著房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大，專業(yè)評估機(jī)構(gòu)的抵押評估量也迅速增加。據(jù)統(tǒng)計，專業(yè)評估機(jī)構(gòu)抵押評估業(yè)務(wù)量已占日常業(yè)務(wù)量的60%以上，評估機(jī)構(gòu)和評估師在抵押評估中負(fù)有重大的社會責(zé)任。但是許多評估機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量低劣，出具不負(fù)責(zé)任的評估報告，其重要原因就在于評估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地產(chǎn)評估相關(guān)制度成為評估行業(yè)主管部門最重要的任務(wù)。
2.加強(qiáng)評估行業(yè)協(xié)會的統(tǒng)一建設(shè)
雖然房地產(chǎn)評估師有自己的行業(yè)協(xié)會――房地產(chǎn)評估師學(xué)會，但就整個房地產(chǎn)評估市場來說，卻是由建設(shè)部、國土資源部和財政部分頭實(shí)施管理，相應(yīng)的房地產(chǎn)評估師學(xué)會、土地評估師學(xué)會和注冊會計師學(xué)會各行其政，多頭管理，從而使評估標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，使中國評估理論和評估方法難以與國際接軌。由于各部門的評估標(biāo)準(zhǔn)和評估程序不統(tǒng)一，這樣就容易造成對同一標(biāo)的物的評估結(jié)果差異較大，使得房地產(chǎn)評估的權(quán)威性弱化。因此當(dāng)前重要任務(wù)之一就是加強(qiáng)行業(yè)協(xié)會的統(tǒng)一建設(shè)。
3.杜絕行業(yè)壟斷行為,提倡公平競爭,切實(shí)保證機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性
當(dāng)前的房地產(chǎn)評估市場中，相當(dāng)一部分評估機(jī)構(gòu)是由當(dāng)初的政府機(jī)構(gòu)脫鉤改制成立的，這些評估機(jī)構(gòu)在完成股份制改革后仍然與原單位保持曖昧的關(guān)系，通過這層關(guān)系評估機(jī)構(gòu)能夠相對容易的獲得評估業(yè)務(wù)，甚至壟斷市場。評估行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會應(yīng)該盡快通過完善制度，杜絕行業(yè)壟斷，提倡公平競爭，促進(jìn)行業(yè)主管部門、行業(yè)協(xié)會和評估機(jī)構(gòu)等有關(guān)各方的良性互動。此外評估行業(yè)管理部門和行業(yè)管理協(xié)會方面還可以通過建立地區(qū)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫來為行業(yè)的健康發(fā)展提供有效服務(wù)。
（四）銀行抵押貸款估價管理方面
1.加強(qiáng)對抵押評估報告以及出具報告相關(guān)評估機(jī)構(gòu)的審核
中國的銀行對抵押物的評估價值尚未建立有效的審核制度，對評估結(jié)論的內(nèi)涵和價值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對不恰當(dāng)?shù)脑u估報告難以作出正確的判斷，有時只能簡單的依照評估值打個折扣。
2.合理選擇評估機(jī)構(gòu)，共享評估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證資源
評估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系是在評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部為減少面臨的風(fēng)險設(shè)置的一系列保證評估質(zhì)量的組織模式。銀行在房地產(chǎn)貸款過程中，有必要了解和擁有評估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系的完整資料信息，指定資質(zhì)高、信譽(yù)好、服務(wù)水平好的評估機(jī)構(gòu)，并與評估行業(yè)實(shí)現(xiàn)資源共享，為防范風(fēng)險創(chuàng)造條件[4]。
參考文獻(xiàn)：
[1]陳平.房地產(chǎn)評估能有效防范金融風(fēng)險[J].中國房地產(chǎn)金融：開發(fā)與經(jīng)營，2006，（6）.
[2]李勇，張偉，陳燦平.房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)金融風(fēng)險[J].西南民族大學(xué)學(xué)報：人文社科版，2005，（3）.
【關(guān)鍵詞】收益法；房地產(chǎn)評估；具體案例
說到收益法，我們不可避免的要提到成本法，收益法和成本法同樣作為房地產(chǎn)的評估方法，經(jīng)常會被拿來做比較。今天我們要說的是，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成本法已經(jīng)不能滿足社會需求。收益法作為三大基本評估方法之一，正在迅速發(fā)展，在房地產(chǎn)評估中占據(jù)了重要地位。
一、什么是收益法
1.收益法的定義
收益法不僅是對評估對象當(dāng)前收益的評估，更是通過對評估對象的能力的了解來對其未來的純利潤收益的評估。因此又被稱作收益還原法或者收益現(xiàn)值法。收益法的高明之處在于，它所看到的不僅僅是眼前的資金，更是將房地產(chǎn)未來發(fā)展過程中的純收益進(jìn)行折現(xiàn)處理（在這一過程中要運(yùn)用到還原利率）。能夠比較準(zhǔn)確客觀的評估出房地產(chǎn)的真實(shí)價值，不論是對于委托方還是對于評估對象，這種評估方法都是比較容易接受的。
2.收益法的適用對象
預(yù)期收入或者說未來的效益是收益法適用的基礎(chǔ)。收益法的落腳點(diǎn)實(shí)在于未來收入，在考慮所有綜合條件下，對被評估對象未來的凈收益做出的一個評估判斷。它的理論基礎(chǔ)是利用了資金具有時間價值的原理，將在合理推算下評估對象的未來收益也算入評估對象的價值之中，利用復(fù)利折現(xiàn)公式進(jìn)行運(yùn)算。從這里我們就可以看出來，收益法適合用于在未來時間內(nèi)會帶來經(jīng)濟(jì)效益的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之中，比如酒店、賓館、寫字樓、商業(yè)大廈等這種類型的房地產(chǎn)是適合使用收益法進(jìn)行評估的。比如說學(xué)校、公園、政府用地等沒有經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)那個地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，運(yùn)用收益法來評估顯然是不合適的，因?yàn)檫@種類型的房地產(chǎn)業(yè)根本就不存在經(jīng)濟(jì)效益。
舉例來說，若委托人要求就對商業(yè)用地比如店鋪店面的房地產(chǎn)評估拿出評估報告，這樣的情況下就適合用收益法進(jìn)行評估。比如要綜合店面所處的地段，繁華的市中心和偏遠(yuǎn)的郊外其價值當(dāng)然是不一樣的。這里還有一個公式，即土地價格=地租/還原利率。所以說類似這種情況的房地產(chǎn)評估是適合運(yùn)用收益法的。
3.收益法的作用
收益法能夠比較客觀全面的來評估出房地產(chǎn)的真實(shí)價值。而且它具有未來的預(yù)期性，是對被評估對象長遠(yuǎn)價值的一個全面評估。比如對一個樓盤的價值評估，按照傳統(tǒng)的成本法來評估的話，只是根據(jù)他的成本來進(jìn)行價值評估 ，完全沒有考慮到樓盤周邊的環(huán)境，樓盤所處路段，國家的政策的影響，是很片面的一個價值評估，不能夠評估出被評估對象的真實(shí)價值。而利用收益法進(jìn)行評估的話就不會出現(xiàn)這樣的問題，反而能夠客觀的估算出樓盤的真正價值。
二、收益法的評估步驟
1.搜集關(guān)于評估對象的信息材料。在進(jìn)行評估開始時的首要工作就是對評估對象材料的搜索，包括評估對象的投資費(fèi)用和房地產(chǎn)的收入情況。只有全面了解被評估的對象才能準(zhǔn)確的用收益法估算出房地產(chǎn)的價值。
2.測算房地產(chǎn)的正常費(fèi)用。進(jìn)行估算是不能單純地相信書面上的材料，還要實(shí)際去求證一下，準(zhǔn)確測算出房地產(chǎn)的前期的投入資金，這對房地產(chǎn)價值是一個很重要的影響因素。
3.測算房地產(chǎn)的正常收入。這個正常收入指的是在房地產(chǎn)建成并投入使用之后，通過商業(yè)活動或者其他活動帶來的收益都叫做正常收入。
4.計算房地產(chǎn)的純利潤。在了解了房地產(chǎn)的投入費(fèi)用和正常收入之后，我們可以根據(jù)實(shí)際情況推測出房地產(chǎn)每年的大致純利潤，這個純利潤是對評估對象收益能力的考察，在此基礎(chǔ)上來進(jìn)行下一步的工作。
5.確定房地產(chǎn)的收益年限。一般來說，房地產(chǎn)都是有使用年限的，就像我們居住的房子有產(chǎn)權(quán)期是一樣的。但收益年限跟房子的產(chǎn)權(quán)期又是不一樣的，它還要考慮到建筑物經(jīng)濟(jì)使用年限。所以在進(jìn)行評估的時候一定要確定房地產(chǎn)的收益年限，這個數(shù)據(jù)會直接影響整個房地產(chǎn)的價值。
6.選用適當(dāng)?shù)倪€原利率。在推算出房地產(chǎn)的純利潤之后，我們就可以利用復(fù)利折現(xiàn)公式即F=P（1+i）^n（F是終值，P是評估價值，i是折現(xiàn)率，n是計息期數(shù)）來推算出房地產(chǎn)最終的價值。
7.估測并確定房地產(chǎn)的評估價值，形成書面報告。在完成所有的數(shù)據(jù)計算得出最終的評估價值之后，要出具書面報告使委托人信服。至此，評估工作才算完全結(jié)束。
三、收益法在房地產(chǎn)評估中的現(xiàn)狀分析
1.收益法的運(yùn)用有牢固而科學(xué)的理論基礎(chǔ)。預(yù)期理論是收益法的依據(jù)。將被評估對象的未來收益算入房地產(chǎn)的總價值中，并作為現(xiàn)在的價格。相比于市場法和成本法來說，成本法只著眼于費(fèi)用，通過費(fèi)用來確定價格，這種方法不能說是錯誤的，它也有一定的理論依據(jù)，但是它的限制性比較強(qiáng)。比如對于不可再生的土地就不能準(zhǔn)確的估算出其價值。市場法就更不用多說。因此，收益法在房地產(chǎn)評估中有著良好的發(fā)展前景。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價；風(fēng)險體系；防范
近年來，房地產(chǎn)中介行業(yè)迅速成長，房地產(chǎn)估價行業(yè)作為其主要的分支行業(yè)之一，發(fā)展的歷史雖然不長，但它在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、交易、抵押，企業(yè)合資、合作、兼并、分立、資產(chǎn)重組，政府課稅、拆遷補(bǔ)償、訴訟案件、住房制度改革等行政和經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域已開始發(fā)揮重要作用。
一、房地產(chǎn)評估概況
（一）房地產(chǎn)評價的含義
所謂房地產(chǎn)評估，是專業(yè)評估人員為特定目的對房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特定時間上的價值進(jìn)行估價。在進(jìn)行這種估價時，專業(yè)評估人員必須綜合分析房地產(chǎn)價格的影響因素和房地產(chǎn)市場的供需狀況以及變化趨勢。遵循評估原則，按照一定的評估程序，運(yùn)用適當(dāng)?shù)脑u估方法，結(jié)合自身的評估經(jīng)驗(yàn)，對房地產(chǎn)正常合理的價格進(jìn)行測評。
（二）房地產(chǎn)評估行業(yè)的現(xiàn)狀
我國的房地產(chǎn)評估，是在1978年以后的改革開放的背景下，隨著土地使用制度、住房制度以及其他相關(guān)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)行了一系列重大的改革，促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展，使房地產(chǎn)成為商品并可進(jìn)入市場流通而出現(xiàn)的。1995年1月1日起實(shí)行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第33條規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價格評估制度”；第58條規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度”。目前，不管是抵押貸款、合資合作、作價入股、征用拆遷補(bǔ)償，還是國家征收稅費(fèi)、開發(fā)商進(jìn)行投資決策、租售定價等各個方面，房地產(chǎn)估價的應(yīng)用越來越廣泛，房地產(chǎn)估價的重要性也逐漸顯現(xiàn)。1999年建設(shè)部與國家質(zhì)量局了《國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范》，建立了比較完善的房地產(chǎn)估價理論和方法體系。
隨著行政體制改革、住房分配制度改革，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)估價行業(yè)也蓬勃發(fā)展，服務(wù)的領(lǐng)域不斷擴(kuò)大。根據(jù)中國房地產(chǎn)估價師網(wǎng)的數(shù)據(jù)，目前我國內(nèi)地注冊的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)有2421家，廣泛服務(wù)于房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、保險、課稅、拍賣、征用拆遷補(bǔ)償、糾紛處理等經(jīng)濟(jì)活動中。
二、房地產(chǎn)評估風(fēng)險體系
房地產(chǎn)估價風(fēng)險體系由政府面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險、機(jī)構(gòu)和人員面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險以及經(jīng)濟(jì)活動主體面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險組成。
（一）政府面臨的房地產(chǎn)評估風(fēng)險
經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定是政府的目標(biāo)之一，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、無通貨膨脹。政府面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險最主要的是房地產(chǎn)估價帶來的金融風(fēng)險。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)之一，金融動蕩往往會爆發(fā)深重的社會災(zāi)難，給社會經(jīng)濟(jì)帶來動蕩和不安。這里主要是房地產(chǎn)估價價值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價值，過高估值的長期或大量的金融抵押貸款，會給金融機(jī)構(gòu)在未來帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。金融一旦發(fā)生動蕩，整個經(jīng)濟(jì)體系不可避免會產(chǎn)生動蕩，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。諸如20世紀(jì)80年代的日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”，1997年泰國開始的東南亞“金融危機(jī)”，2008年席卷全球的金融危機(jī)，無一例外不與房地產(chǎn)價值估計過高有著一定的關(guān)系。
（二）評估機(jī)構(gòu)和評估人員面臨的風(fēng)險
估價機(jī)構(gòu)和估價人員是估價風(fēng)險的直接承擔(dān)者，估價機(jī)構(gòu)和估價人員面臨的風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
1、委托風(fēng)險
房地產(chǎn)評估中，標(biāo)的物的權(quán)益狀況、使用情況、建筑設(shè)計、損毀程度等對價值影響很大，如果這些情況委托方明知卻故意隱瞞，就會嚴(yán)重影響評估結(jié)果，受托方也要因此承擔(dān)風(fēng)險。如現(xiàn)在房屋產(chǎn)權(quán)不完整的情況很多，有的只有房產(chǎn)證沒有土地證，有的是小產(chǎn)權(quán)房，有的是房改房，還有的設(shè)有抵押、出租等他項權(quán)利，評估這些權(quán)利狀況不同的房產(chǎn)，價格差別很大，所以估價師在對房屋情況調(diào)查時，首先就要摸清房屋的權(quán)益狀況。
委托方提供資料失實(shí)，而估價師又疏于檢查或核實(shí)其資料的準(zhǔn)確性，會給估價師和估價機(jī)構(gòu)帶來一定的風(fēng)險。估價師在同委托方簽定《估價委托合同》時，應(yīng)首先要求委托方提供相應(yīng)的資料，仔細(xì)核實(shí)資料，并明確要求委托方對提供資料的真實(shí)性、合法性做出承諾，如果做不到這一點(diǎn)，就會形成潛在風(fēng)險。
2、技術(shù)風(fēng)險
實(shí)際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時期內(nèi)積累下來，這樣使得估價機(jī)構(gòu)和估價人員將在房地產(chǎn)價格預(yù)期的技術(shù)上面臨極大的不確定性。在具體估價過程中估價人員的技術(shù)水平和參數(shù)的獲取能力不同，在技術(shù)運(yùn)用上存在或多或少的不確定性，特別是許多因素判定都要靠估價師的主觀判斷能力。而且對評估方法的使用要靈活運(yùn)用，不能簡單的生搬硬套，估價人員能否將估價方法靈活而又準(zhǔn)確地運(yùn)用到估價工作中去，將直接決定估價質(zhì)量的好壞。
（1）選取估價方法不合理的風(fēng)險
房地產(chǎn)評估的幾種方法都有適用條件，如果在評估時選取方法不適當(dāng)，評估結(jié)果就會有偏差。如對于公共事業(yè)性房地產(chǎn)評估采用市場比較法，本來這種房產(chǎn)的市場交易就少，即使有交易實(shí)例也受個別因素影響較大，沒有代表性，作為可比實(shí)例評估待估土地價格顯然不合適。
（2）選取參數(shù)不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險
首先，從機(jī)構(gòu)管理上來看，美國政府沒有專門設(shè)立房地產(chǎn)估價管理部門。房地產(chǎn)估價管理工作主要是由政府授權(quán)，并由行業(yè)協(xié)會和民間組織來完成，這種模式也是市場經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)估價業(yè)發(fā)展的必然趨勢。在美國，評估機(jī)構(gòu)從事業(yè)務(wù)范圍分為商業(yè)物業(yè)評估機(jī)構(gòu)和居民住宅評估機(jī)構(gòu)，較大的評估機(jī)構(gòu)兼營兩類物業(yè)的評估，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)除從事估價業(yè)務(wù)外，還從事房地產(chǎn)顧問、咨詢等業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)顧問咨詢業(yè)務(wù)主要包括：最高最佳使用分析、市場分析、銷售分析、價格及租金預(yù)測研究、吸納率分析、可行性研究、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)研究、消費(fèi)者描述研究、土地使用策略研究及其他經(jīng)濟(jì)特性研究、開發(fā)項目風(fēng)險分析、房地產(chǎn)投資研究等。
其次，美國政府對行業(yè)內(nèi)部從業(yè)人員有較為細(xì)致和嚴(yán)格的分級并采取分級管理的模式。美國房地產(chǎn)估價協(xié)會和組織主要有：美國不動產(chǎn)估價者協(xié)會、不動產(chǎn)估價者學(xué)會、美國估價者學(xué)會、美國估價協(xié)會、估價基金會等。這些協(xié)會和組織都是以提高估價人員的地位為存在目的的，為達(dá)到這種目的主要通過以下三種途徑：一是發(fā)展有能力的估價人員作為會員，并授予各種資格；二是制定倫理章程以規(guī)范估價人員的行為；三是制定有關(guān)估價業(yè)務(wù)基準(zhǔn)及發(fā)展估價方法與技術(shù)，研究有關(guān)估價問題。其中“不動產(chǎn)評估者協(xié)會”和“美國估價者學(xué)會”對其準(zhǔn)會員就要求有大學(xué)學(xué)歷；而“美國不動產(chǎn)估價者協(xié)會”則要求其候選會員具有四年制大學(xué)畢業(yè)的學(xué)歷；由“美國不動產(chǎn)估價者協(xié)會”和“不動產(chǎn)估價者學(xué)會”合并成的“美國估價學(xué)會”對其較低級的會員則要求有受承認(rèn)的教育機(jī)構(gòu)頒發(fā)的大學(xué)學(xué)位。估價人員一般由州政府負(fù)責(zé)管理，取得從業(yè)資格必須具有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)并達(dá)到教育要求，美國估價師執(zhí)照的取得一般要經(jīng)過下列程序：實(shí)習(xí)估價員階段、30個月的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，參加教育和考試，考試通過后即可取得執(zhí)照，執(zhí)照取得后必須參加一定學(xué)時的繼續(xù)教育。美國各州對估價師執(zhí)照根據(jù)估價人員接受教育和實(shí)踐能力狀況分級管理，一般為3級。其中C級執(zhí)照必須有180小時理論學(xué)習(xí)和3000小時實(shí)踐，可對任何物業(yè)進(jìn)行評估；R級執(zhí)照必須要有120小時理論學(xué)習(xí)和2500小時實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，可對20萬元以下的商業(yè)物業(yè)和居民住宅評估；L級為有限執(zhí)照，可對一定金額以下的物業(yè)進(jìn)行估價，具體金額由各州自行確定。美國法律沒有禁止估價師在多家機(jī)構(gòu)同時執(zhí)業(yè)，但估價師自身會從信譽(yù)和工作精力的角度考慮，也不會同時在兩家機(jī)構(gòu)工作。
美國的民間協(xié)會組織對其會員也實(shí)行分級管理。例如，美國最權(quán)威的房地產(chǎn)評估行業(yè)組織美國估價學(xué)會（Appraisal Institute），對其會員授予的專業(yè)資格稱號有兩種：一是高級住宅估價師（Senior Residential Appraisers Membership，簡稱SRA），另一種是估價協(xié)會會員（Membership Appraisal Institute，簡稱MAI），后者較前者資深，也是美國房地產(chǎn)估價行業(yè)中最高的專業(yè)資格，高級住宅估價師是授給那些在居住房地產(chǎn)估價中有經(jīng)驗(yàn)的估價師，而估價協(xié)會會員是授給那些在商業(yè)、工業(yè)、住宅及其他類型的房地產(chǎn)評估中有經(jīng)驗(yàn)的估價師和在房地產(chǎn)投資決策中提供咨詢服務(wù)的估價師，估價協(xié)會會員所能承接的估價業(yè)務(wù)范圍更廣。
關(guān)鍵詞：批量評估技術(shù) 以房養(yǎng)老 效率創(chuàng)新 流程重構(gòu)
基金項目：浙江省大學(xué)生科技創(chuàng)新活動計劃（新苗人才計劃）資助項目（項目編號：2016R443014）的階段研究成果
中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1002-5812（2017）07-0106-02
一、引言
近期，國務(wù)院正式出臺《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確指出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)”。政策的提出意味著對房屋反向抵押評估的需求的增多，以房養(yǎng)老模式下，房地產(chǎn)價值評估的重要性又被提到了一個新的高度，這既關(guān)系到老年人是否能夠取得合理的養(yǎng)老資金，又影響著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中銀行、保險等進(jìn)入機(jī)構(gòu)的盈利性。日益爆棚的房屋反向抵押需求對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)傳統(tǒng)的估價模式發(fā)起了挑戰(zhàn)。
2007年，我國首先在上海展開了以房養(yǎng)老試點(diǎn)工作，緊接著逐步推廣到北京、南京、杭州等重要城市，雖然這些城市分別采用了各自不同的運(yùn)作模式，推廣了“以房養(yǎng)老”與“住房反向抵押”的概念，但是并沒有取得很大的成果，遇到了許多現(xiàn)實(shí)的問題。目前，我國的住宅房地產(chǎn)批量評估技術(shù)尚處于初級階段，考慮到前期的投資成本及項目的風(fēng)險程度，許多房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)依舊圍繞著傳統(tǒng)房地產(chǎn)價值評估所帶來的收益，不舍得摒棄舊觀念，不敢大膽正視技術(shù)變革對傳統(tǒng)估價模式的影響。現(xiàn)階段，一些關(guān)于房屋批量評估技術(shù)的理論與技術(shù)實(shí)踐研究并不成熟，關(guān)于房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)模式創(chuàng)新的文獻(xiàn)也是少之又少。同時考慮到我國許多地方性房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)創(chuàng)新意識的缺乏，因此，重視以房養(yǎng)老契機(jī)下房屋批量評估技術(shù)對傳統(tǒng)估價模式的影響是大勢所趨。
央行最新的數(shù)據(jù)顯示，我國以住宅房地產(chǎn)抵押貸款的總量較大，且近幾年來以較快的速度增長。隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”和大數(shù)據(jù)時代的到來，批量評估技術(shù)在我國住房反向抵押領(lǐng)域迎來了機(jī)遇。大趨勢下，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)是否能轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，是否能正視批量評估技術(shù)可能為房地產(chǎn)估價行業(yè)帶來的新機(jī)遇，在很大程度上決定了估價機(jī)構(gòu)自身的長遠(yuǎn)發(fā)展。適時調(diào)整或創(chuàng)新自身的評估模式，適應(yīng)新技術(shù)的發(fā)展趨勢，以獲取未來更長久的利益，或許是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的一劑良藥。本文分析了以房養(yǎng)老背景下房地產(chǎn)批量評估技術(shù)的應(yīng)用前景與機(jī)遇，并以此為基礎(chǔ)，說明了新的批量評估技術(shù)對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)模式創(chuàng)新的可能影響，旨在引發(fā)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對新技術(shù)新趨勢的重視，幫助理解批量評估技術(shù)對估價機(jī)構(gòu)傳統(tǒng)估價模式的影響。
二、房地產(chǎn)批量評估技術(shù)的應(yīng)用機(jī)遇
中國人民銀行公布的個人住宅抵押貸款相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2008年至2012年個人住房抵押貸款余額呈現(xiàn)逐步上升的趨勢，2008年個人住房抵押貸款余額29 846億元，2009年44 142億元，2010年57 252億元，2011年88 000 億元，2012年突破10億元，相比2008年增長了近3倍。據(jù)不完全統(tǒng)計，近年來，個人住房抵押貸款余額還在不斷攀升。由此可見，個人住宅抵押貸款余額上升趨勢清晰可見，住宅房地產(chǎn)抵押在現(xiàn)階段我國金融機(jī)構(gòu)貸款領(lǐng)域的地位逐步上升。隨著以房養(yǎng)老試點(diǎn)工作的推進(jìn)，住宅房地產(chǎn)價值評估的需求日益增加，如何高效、合理、公允地評估住宅房地產(chǎn)的價值，是房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。
在“互聯(lián)網(wǎng)+”、人工智能、大數(shù)據(jù)等信息浪潮席卷的時代，信息流量以難以計量的加速度增長，在大數(shù)據(jù)時代背景下，企業(yè)會越來越關(guān)注數(shù)據(jù)決策，在較短的時間內(nèi)獲得更多更有效的數(shù)據(jù)資源來支持經(jīng)營決策是很多企業(yè)管理者所希望的。房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)也一樣，宗地房地產(chǎn)的信息越來越細(xì)，例如不同時間、不同地區(qū)、不同容積率、不同房地產(chǎn)的價格范圍等，這些都可以成為房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)提高效率的利器。從這一層面上看，利用大數(shù)據(jù)特征的批量評估技術(shù)具有很強(qiáng)的競爭力。然而，傳統(tǒng)估價模式下，以房養(yǎng)老的發(fā)展陷入了困境。這種困境對房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)模式創(chuàng)新提出了較高的要求，這也促進(jìn)了房屋批量評估技術(shù)的發(fā)展。
困境1：房產(chǎn)評估和市場監(jiān)管的缺陷。
市場經(jīng)濟(jì)下，非盈利性房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)缺失，盈利性房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)缺少公信力。房屋的價值是以房養(yǎng)老貸款限額的關(guān)鍵依據(jù)，而房屋價值是由具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)確定。房地產(chǎn)價值評估在房地產(chǎn)買賣、抵押貸款、房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等方面起著重要的作用。然而，盡管目前已經(jīng)出臺很多相關(guān)的規(guī)章制度，來規(guī)范評估師與房地產(chǎn)估價行業(yè)的行為，但是還是存在著一些評估技術(shù)指標(biāo)不規(guī)范的現(xiàn)象。以房養(yǎng)老不僅關(guān)系著社會基層群眾的利益，而且關(guān)系著國家經(jīng)濟(jì)、政治等各層次的發(fā)展。為了維護(hù)房地產(chǎn)評估市場的權(quán)威，引入批量評估技術(shù)可以在一定程度上保持評估的客觀公正性。相比于缺乏公信力甚至是失真的房屋評估報告，這不僅可以保障房屋當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)評估市場的秩序，更是推進(jìn)了以房養(yǎng)老的發(fā)展進(jìn)程。
困境2：缺少統(tǒng)一的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，以監(jiān)督、協(xié)調(diào)“以房養(yǎng)老”各實(shí)施環(huán)節(jié)。
銀行、保險公司、擔(dān)保業(yè)、評估業(yè)等是“圓桌會議”的與會人員之一，要實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老的目的，缺少不了這些部門的合作。盡管這些行業(yè)都有各自相應(yīng)的管轄機(jī)構(gòu)，但是“多頭領(lǐng)導(dǎo)”必然會降低合作的效率與效果。以房養(yǎng)老的實(shí)施，離不開金融市場的蓬勃發(fā)展，若市場準(zhǔn)入機(jī)制與監(jiān)管制度不健全，缺少統(tǒng)一的專門協(xié)調(diào)者，這勢必會阻礙政策的落實(shí)效果。房屋批量評估技術(shù)是利用統(tǒng)計手段、計算機(jī)技術(shù)來運(yùn)作的，整個評估過程中，主觀判斷的因素較少，難以人為規(guī)避某一評估環(huán)節(jié)，提高了評估過程的客觀公正性以及評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。由此可見，批量評估技術(shù)為建立健全監(jiān)管機(jī)制與社會信用體系打下了技術(shù)基礎(chǔ)。
綜上所述，無論是信息技術(shù)帶來的機(jī)遇還是現(xiàn)實(shí)的困境，都為房地產(chǎn)批量評估技術(shù)的應(yīng)用帶來了前景。
三、批量評估技術(shù)對房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的影響
傳統(tǒng)模式下，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)一般都是圍繞著一項宗地（房屋）評估業(yè)務(wù)展開工作的。工作流程可以簡要概括如圖1所示。
從圖1可知，從接受客戶委托到明確評估事項、簽訂合同，從具體的評估過程到最后確定評估結(jié)果，每一項房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，傳統(tǒng)的估價模式都需要囊括這些步驟。房地產(chǎn)批量評估技術(shù)可以大大節(jié)省流程③中的幾個步驟。結(jié)合傳統(tǒng)估價模式的流程圖，批量評估技術(shù)對估價模式創(chuàng)新的影響可以概括為以下幾點(diǎn)：
1.對目標(biāo)客戶的影響。批量評估模式借助計算機(jī)分析技術(shù)和不斷優(yōu)化的運(yùn)算方法，在評估效率、成本、客觀公平性等方面都存在優(yōu)勢。該技術(shù)的運(yùn)用將在一定程度上拓寬房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的潛在客戶范圍，不斷提高與優(yōu)化的專業(yè)化水平也會為客戶提供更加專業(yè)、經(jīng)濟(jì)、快捷的服務(wù)。它對目標(biāo)客戶的影響見表1。
其中，利益相關(guān)者不僅包括財稅部門（利用批量評估系統(tǒng)為稅部門提供納稅申報的原始數(shù)據(jù)），還包括以房養(yǎng)老涉及的老人、銀行、保險等，可以是具有合作關(guān)系的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或其他業(yè)務(wù)互補(bǔ)的房產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，而且還囊括了目標(biāo)客戶、同行競爭者或是高一層的監(jiān)管者。
2.對評估過程的影響。批量評估技術(shù)對傳統(tǒng)房地產(chǎn)評估過程有較大的影響，彰顯了優(yōu)勢，具體可以概括為以下四個方面：
（1）批量評估技術(shù)可以節(jié)省工作時間，提高評估效率。通常，對一處目標(biāo)房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估，若采用傳統(tǒng)評估方法，到現(xiàn)場采集資料、市場調(diào)研、尋找案例等工作都需占用一定的時間，機(jī)會成本較高，且這樣的工作效率也很難滿足日益增多的“以房養(yǎng)老”項目推廣的需要。批量評估模型是建立在大量市場數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上的，按照評估理論建立起評估模型并導(dǎo)入到計算機(jī)，借助計算機(jī)分析技術(shù)，對參數(shù)匹配度較高的同一區(qū)域內(nèi)目標(biāo)房地產(chǎn)進(jìn)行評估。這一過程可以迅速完成，相比于傳統(tǒng)的單一評估，批量評估可以避免一些重復(fù)勞動，節(jié)約資源，提高工作效率。
（2）降低評估成本。由批量評估的特征可知，采用批量評估技術(shù)可以節(jié)約很多時間成本、人力成本、物力成本等。如果大量的經(jīng)常性的評估項目交由傳統(tǒng)評估方式完成，就需要啟用大量的評估人員，這筆人力資本不可小覷。
（3）規(guī)范評估流程。批量評估模型的構(gòu)建是基于評估的三大基本方法的，同時，它利用統(tǒng)計手段、計算機(jī)技術(shù)來運(yùn)作這個模型，所以在整個評估過程中，主觀判斷的因素較少，難以人為規(guī)避某一評估環(huán)節(jié)，這不僅規(guī)范了評估的流程，而且提高了評估過程的客觀公正性以及評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。
（4）批量評估系統(tǒng)的運(yùn)用可以保持抵押房產(chǎn)的動態(tài)評估。“以房養(yǎng)老”的整個運(yùn)作模式中，可能會涉及到對抵押房產(chǎn)的多次評估。例如最常見的初次簽訂協(xié)議時的房屋評估，老人得到養(yǎng)老資助金期間房地產(chǎn)價值變動的評估等。批量評估會對抵押房產(chǎn)進(jìn)行檢測與追蹤，保持動態(tài)評估，確保利益各方不因抵押房產(chǎn)價值大幅度震動的影響而失去“以房養(yǎng)老”的初衷。
3.對評估機(jī)構(gòu)價值維持的影響。批量評估技術(shù)以其優(yōu)于傳統(tǒng)評估方式的長處為房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)帶來了新的價值。這種技術(shù)的優(yōu)越性及不斷改善的體系可以使估價機(jī)構(gòu)維系自身的利益優(yōu)勢，較高的技術(shù)門檻可以在一定程度上限制潛在競爭者的進(jìn)入或模仿。其次，批量評估技術(shù)得到認(rèn)可后，先行者可以占據(jù)較多的市場份額。再次，批量評估技術(shù)的應(yīng)用范圍較廣，不僅可以用于常見的房屋抵押評估，還可以為日益劇增的稅務(wù)需求、以房養(yǎng)老等打下堅實(shí)的技術(shù)基礎(chǔ)。
4.對收入實(shí)現(xiàn)模式的影響。首先，傳統(tǒng)評估方式的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)往往要以評估價格總額、項目難易程度等為主要因素，而批量評估技術(shù)采用了更加靈活的方法制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其次，采用批量評估技術(shù)后，隨著目標(biāo)客戶的多元化，估價機(jī)構(gòu)的收入來源也呈現(xiàn)出多渠道。除了傳統(tǒng)的宗地房地產(chǎn)評估收益外，估價機(jī)構(gòu)還可以收獲來自銀行、稅務(wù)局、保險機(jī)構(gòu)等目標(biāo)客戶的批量評估收入及其他批量評估技術(shù)的應(yīng)用收益。再次，批量評估技術(shù)的優(yōu)勢之一是可以憑借著自身的大數(shù)據(jù)功能對區(qū)域性房地產(chǎn)市場展開動態(tài)評估，這就實(shí)現(xiàn)了估價機(jī)構(gòu)收入的動態(tài)性與持續(xù)性。由此可見，這種收入模式的改變可以為估價機(jī)構(gòu)帶來更多的機(jī)遇。
四、總結(jié)
隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”、人工智能、大數(shù)據(jù)等IT技術(shù)的發(fā)展，各個領(lǐng)域都嘗試著抓住機(jī)遇轉(zhuǎn)變。評估行業(yè)具有中介服務(wù)的功能，在市場經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著不可忽視的作用，隨著以房養(yǎng)老政策的推動，房地產(chǎn)評估這一項任務(wù)又關(guān)系到國計民生、關(guān)系到經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展。根據(jù)批量評估技術(shù)的理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，我們有理由相信，融入互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等新技術(shù)的批量評估技術(shù)可以在以房養(yǎng)老政策下的房屋批量評估中有較大的發(fā)展舞臺，它可以促進(jìn)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)模式的創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)評估效率的創(chuàng)新、流程的重構(gòu)及動態(tài)評估。
參考文獻(xiàn)：
[1]張思雪，林漢川.住宅房地產(chǎn)批量評估模型的構(gòu)建[J].統(tǒng)計與決策，2016，（3）.
關(guān)鍵詞：評估方法；地價內(nèi)涵；差異
1 幾種主要評估方法的地價內(nèi)涵分析
1.1 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法（簡稱“基準(zhǔn)地價法”）。
基準(zhǔn)地價法是運(yùn)用政府公布的基準(zhǔn)地價，按替代原理進(jìn)行評估的一種方法，其核心是基準(zhǔn)地價與修正體系?；鶞?zhǔn)地價是政府地價管理的一個工具，同時也為政府宏觀調(diào)控決策提供參考信息?；鶞?zhǔn)地價主要反映某地區(qū)的地價空間分布規(guī)律以及其大致地價水平，對市場地價具有一定的引導(dǎo)作用。由此可見，基準(zhǔn)地價法主要是從市場管理的角度進(jìn)行評估，得到的地價是一個“管理型”地價。
1.2 收益還原法（簡稱“收益法”）。
收益還原法是根據(jù)預(yù)期收益原理，將待估對象按預(yù)期所能獲得的收益作為價值衡量，從投資者的角度去評估。收益法的核心是待估對象的預(yù)期收益以及投資者期望的回報率，而且收益法中的投資者屬于長線投資者，即投資者持有待估對象相當(dāng)長的時間，通過待估對象的收益實(shí)現(xiàn)自己的預(yù)期回報。由此可見，收益法評估得到的是一個“長線投資型”地價。
1.3 假設(shè)開發(fā)法（或剩余法）。
假設(shè)開發(fā)法（或剩余法）同樣是從投資者的角度出發(fā)，通過對待估對象進(jìn)行開發(fā)或轉(zhuǎn)售，從而獲得預(yù)期的回報，以此衡量待估對象的價值。假設(shè)開發(fā)法（或剩余法）的核心是對待估對象的開發(fā)或轉(zhuǎn)售，而這種開發(fā)或轉(zhuǎn)售一般都是短期內(nèi)完成的，屬于短線投資，甚至帶有一定的投機(jī)性質(zhì)。由此可見，假設(shè)開發(fā)法（或剩余法）評估得到的是一個“短線投資型”地價或“投機(jī)型”地價。
1.4 市場比較法。
市場比較法是根據(jù)替代原理，利用已成交的交易案例，推導(dǎo)待估對象的價格。從土地市場交易行為來看，一般來說，買賣雙方對地價的博弈基本上都是基于該土地的投資價值，即買賣雙方都已對該土地的投資價值做了評估，最終達(dá)成交易的地價代表買賣雙方都認(rèn)可該土地的投資價值。由此可見，市場比較法評估得到的是一個“投資型”地價，至于土地是用于長線投資還是短線投資都有可能，但一般以短線投資的居多，即用于開發(fā)或轉(zhuǎn)售。因此市場比較法評估得到的通常也是一個“短線投資型”地價或“投機(jī)型”地價。
1.5 成本逼近法。
成本逼近法是根據(jù)貢獻(xiàn)原理，按待估對象價值形成的各項成本之和來衡量其價值水平。成本逼近法的核心是成本，即待估對象在其價值形成的過程中所發(fā)生的各項成本，代表了待估對象的權(quán)屬人應(yīng)獲得的回報。由此可見，成本逼近法是從權(quán)屬人的角度出發(fā)，評估待估對象至少應(yīng)該值多少錢，因此成本逼近法評估得到的應(yīng)該是一個“保本型”地價。
2 各種類型地價的差異
從上面的分析可見，不同評估方法評估得到的地價不盡相同，形成了多種類型的地價，那么這些類型的地價其價格水平有什么差異？
2.1 “管理型”地價和“保本型”地價相對稍低。
“管理型”地價基本反映市場的客觀地價水平，但由于其“管理”職能的影響，通常會比其他類型地價稍低，但比“保本型”地價要高。而“保本型”地價通常是這幾種類型地價里面最低的。
2.2 “短線投資型”地價或“投機(jī)型”地價相對較高。
從投資的角度來看，短線投資通常具有較高的風(fēng)險，尤其是“投機(jī)型”的投資，由此投資者對此類投資一般要求比較高的投資回報，從而反映在投資對象（即待估對象）的價值就應(yīng)該高一些。
2.3 “長線投資型”地價適中。
相對于短線投資，由于土地的稀缺性，其長線投資具有較為穩(wěn)定的投資匯報，風(fēng)險相對較小，因此投資可接受的投資回報率相對較低，由此“長線投資型”地價相對其他幾種地價而言其價格水平適中，接近于“管理型”地價。
從上面的分析，這幾種類型地價一般的價格水平排序大致為：“短線投資型”地價或“投機(jī)型”地價>“長線投資型”地價≥“管理型”>“保本型”地價。
3 不同評估方法評估結(jié)果的協(xié)調(diào)
根據(jù)目前的土地評估規(guī)范，一般都要求選用兩種方法以上對待估對象進(jìn)行評估，而不同評估方法得到的地價各有差異，則應(yīng)怎么協(xié)調(diào)不同類型的地價，從而合理的確定評估價值？
3.1 根據(jù)評估目的，選擇更接近評估目的的地價類型。
根據(jù)評估的思路，通常在評估方法的選擇時已經(jīng)對地價類型進(jìn)行了篩選，對于基于短線投資為評估目的的，最好采用假設(shè)開發(fā)法（或剩余法）與市場比較法進(jìn)行評估，這兩種地價類型都與評估目的接近。
但由于評估條件不具備的情況下，通常會選用了不同地價類型的評估方法進(jìn)行評估，則有可能兩種方法評估得到的地價水平值相差較遠(yuǎn)，因此需對各種評估方法進(jìn)行分析，以最接近評估目的的地價類型為主，其他類型地價作為參考和校驗(yàn)。
3.2 調(diào)整個別評估方法的思路及參數(shù)，使得兩種方法評估地價類型更接近評估目的。
評估時可以根據(jù)評估目的，對評估方法的思路及參數(shù)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，使得其評估的結(jié)果更接近評估目的。
舉個例子，當(dāng)評估目的為短線投資型時（如某人擬將其住房的土地進(jìn)行抵押而評估），則可能會采用收益法和剩余法進(jìn)行評估，但由于目前國內(nèi)住宅房屋的租金水平偏低，而房價水平普遍較高，因此兩種方法評估出來的結(jié)果可能差異比較大，同時這也體現(xiàn)了“短線投資型”地價與“長線投資型”地價的差異。既然評估目的是“短線投資型”的，那么評估時可以對收益法的評估思路作適當(dāng)調(diào)整，使其更接近于“短線投資型”的地價，例如采用收益加轉(zhuǎn)售的思路評估，目前很多投資客都是持有物業(yè)一定年限（持有期內(nèi)一般用于出租）后即轉(zhuǎn)售，這樣收益法評估得到的地價就非常接近“短線投資型”地價了，與剩余法評估得到的地價差異大大縮小。
另外，還可以調(diào)整收益法的還原利率以達(dá)到其評估值接近“短線投資型”地價。在還原利率的確定時，目前采用市場提取法確定的還原利率一般會比較低，因?yàn)榉績r比較高，而租金卻比較低，這也反映了目前的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，高額的投資使得長線投資的回報率相對較低。但按此還原利率評估得到的地價與現(xiàn)實(shí)市場環(huán)境狀況是相匹配的，即用較低的還原利率和目前市場租金可以評估得到較高的地價水平，這與“短線投資型”地價更為接近。如果不考慮這種情況，按一般投資者的投資回報要求，以較高的還原利率和目前市場租金將會評估得到相對較低的地價水平，這其實(shí)反映的是“長線投資型”地價，與“短線投資型”地價有一定的差距。
4 結(jié)語
關(guān)鍵詞：在建工程；房地產(chǎn)；假設(shè)開發(fā)法；抵押評估
一、在建工程抵押評估中存在的問題
伴隨著房地產(chǎn)抵押市場興起的資產(chǎn)評估行業(yè)也越來越多，評估機(jī)構(gòu)和評估師也屢見不鮮，但是否每個評估人員都能達(dá)到社會上房地產(chǎn)評估所要求的標(biāo)準(zhǔn)，是否都能勝任要求較多、評估內(nèi)容復(fù)雜的工作，這有待于進(jìn)一步檢查發(fā)現(xiàn)。身為評估人員首要的是有良好的職業(yè)道德，其次是有很強(qiáng)的專業(yè)評估知識，兩者缺一不可。但在社會中兩者都具備的評估人員還不是很多，大部分只是偏向其中的一邊，這就對評估工作會產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)抵押的直接聯(lián)系人就是銀行等金融機(jī)構(gòu)，它們是非常看重安全無風(fēng)險的，評估人員若未掌握好專業(yè)知識就很難進(jìn)行準(zhǔn)確的評估，從而給金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)帶來風(fēng)險[1]。
房地產(chǎn)評估理論是假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用的理論基礎(chǔ)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)抵押評估的份額在整個社會中正逐漸擴(kuò)大，這就需要假設(shè)開發(fā)法適應(yīng)各種不同類型房地產(chǎn)抵押的評估，如果房地產(chǎn)理論體系發(fā)展升級緩慢，與時代脫軌，就會嚴(yán)重影響我國房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步，將要面對的會是高風(fēng)險和高挑戰(zhàn)。
二、假設(shè)開發(fā)法及在建工程抵押評估的基本理論
（一）假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)及考慮因素
1.假設(shè)開發(fā)法是指在評估某個項目時要提前預(yù)測出這個項目開發(fā)完工后的價值，然后減掉預(yù)測評估過程中可能發(fā)生的開發(fā)成本、各項稅費(fèi)和利潤等各種參數(shù)，這樣最后計算出來的價值的方法。假設(shè)開發(fā)法適用的范疇是投資房地產(chǎn)、在建工程和待開發(fā)的土地等，都可以用這個方法進(jìn)行準(zhǔn)確的評估。有效的評估都要建立在下面三種良好的理論基礎(chǔ)上：預(yù)計未來時點(diǎn)原理；土地資本化原理；比較對比原理。
假設(shè)開發(fā)法在評估在建工程時要以建造完成的類似的房地產(chǎn)類型為依據(jù)判斷測算在建工程開發(fā)建成后的價值以及在建造過程中產(chǎn)生的開發(fā)成本和相關(guān)費(fèi)用，同時關(guān)注發(fā)生費(fèi)用將來的變動趨勢，利用比較對比原理就是以接近的房地產(chǎn)測算出所要評估的在建工程，在一定程度上能客觀準(zhǔn)確的反應(yīng)評估結(jié)果，不至于片面和主觀化，所以比較對比原理滲透在假設(shè)開發(fā)法評估中的各個方面。
2.假設(shè)開發(fā)法的應(yīng)用條件
（1）待評估房地產(chǎn)項目應(yīng)具有規(guī)劃條件
在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)繁榮的社會，每個城市對房地產(chǎn)住房都有嚴(yán)格的規(guī)劃要求，例如規(guī)劃要求的用途、地塊選擇、建筑高度、建筑樣式和容積率等，相關(guān)人員必須能準(zhǔn)確判斷該待開發(fā)房地產(chǎn)項目的最高最佳使用情況等作為評估的前提依據(jù)。
（2）待評估房地產(chǎn)未來的價格可以預(yù)測
待評估房地產(chǎn)的前提條件是在市場上可以出售或經(jīng)營，滿足這兩個重要的前提條件就需要評估師運(yùn)用超過兩個以上的評估方法，以同期當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)供求狀況、市場行情、以及未來變動趨勢為基礎(chǔ)，準(zhǔn)確無誤地計算出未來開發(fā)完成后有關(guān)房地產(chǎn)的租售價格。
（3）假設(shè)開發(fā)法估價效果還依賴于良好的外部環(huán)境
環(huán)境是影響評估重要的因素，有差異的環(huán)境就會導(dǎo)致有差異的評估結(jié)果，對房地產(chǎn)抵押評估的最終目標(biāo)是誤差極小，環(huán)境支持評估才能讓評估結(jié)果透明化、精確化。作為政府及立法部門要采取積極地支持引導(dǎo)鼓勵政策，這樣才能提高假設(shè)開發(fā)法的估價效果。
（二）在建工程抵押評估應(yīng)考慮的因素
1.法定優(yōu)先受償款
從我國有關(guān)法律條例中可以確切看出在現(xiàn)在或未來某一時間點(diǎn)的重要性，為了能夠評估出房地產(chǎn)的抵押價值就要在當(dāng)時社會市場定時間點(diǎn)由還沒有制定優(yōu)先受償權(quán)的房產(chǎn)值扣除資產(chǎn)評估單位已經(jīng)得到的優(yōu)先受償款價值進(jìn)行評估。通過含義可以知道法定優(yōu)先受償款涵蓋不付給開發(fā)商應(yīng)得的報酬，抵押物的債權(quán)價值和其他形式的優(yōu)先受償款三個表現(xiàn)形式。
2.資產(chǎn)清償順序
在我國抵押市場迅速發(fā)展的情況下，政府等有關(guān)部門積極地擬定政策措施來維護(hù)和保障房地產(chǎn)抵押的問題，并且在2001年推出了新的管理辦法《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，里面對資產(chǎn)清償順序做了詳細(xì)的規(guī)劃和分類，主要內(nèi)容及順序是房地產(chǎn)處理產(chǎn)生的費(fèi)用支出，扣除已經(jīng)抵押房地產(chǎn)各項稅金支出，償付抵押債權(quán)人本金和利息還包括已支付違約金的費(fèi)用，償付因債務(wù)人過失導(dǎo)致債權(quán)人遭受損失，扣除所有費(fèi)用后的余額由抵押債權(quán)人所有[2]。
3.變現(xiàn)能力分析
變現(xiàn)能力實(shí)質(zhì)上就是房地產(chǎn)價值在未來某一時刻變現(xiàn)的能力。與此同時，銀行等金融機(jī)構(gòu)根據(jù)評估報告中要意識到不同程度的抵押物變現(xiàn)風(fēng)險，便于確定貸款多少的發(fā)放。變現(xiàn)能力分析總體上概括包含抵押房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、通用性，在環(huán)境各異的市場形勢下，各種樣式的房地產(chǎn)有不同的變現(xiàn)能力，住宅、辦公、商業(yè)、工廠、特殊物業(yè)就是由強(qiáng)到弱的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力一般順序。
三、 在建工程抵押評估存在問題的解決措施
（一）提供真實(shí)可靠的規(guī)劃資料及正確的參考資料
有關(guān)部門要加強(qiáng)合同管理，盡量掌握真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)，應(yīng)嚴(yán)格仔細(xì)地檢查委托方所提供的規(guī)劃資料和參考資料。對開發(fā)商給出的和評估相關(guān)各類證件是否齊全要進(jìn)行檢查，確保國有土地使用證等的真實(shí)性。避免產(chǎn)生誤差，評估人員應(yīng)以身作則，自己去評估現(xiàn)場檢查，自己看、自己聽，防止評估中途出現(xiàn)對評估不利的信息導(dǎo)致評估結(jié)果的不真實(shí)。
（二）應(yīng)減輕制度限制改為引導(dǎo)鼓勵政策，使在建工程抵押實(shí)現(xiàn)多元化
政府應(yīng)該對在建工程抵押的條件進(jìn)行適當(dāng)?shù)膶捤桑谝欢ǖ那闆r及環(huán)境下允許第三人為抵押人，開發(fā)商在符合相關(guān)法律法規(guī)下應(yīng)可以以在建工程為他人的債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保以及能為自己其他性質(zhì)的債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保，這充分表明了政府有關(guān)部門對在建工程抵押行為的管理維護(hù)，避免風(fēng)險的產(chǎn)生，也從其他層面表明和《合同法》等法律相關(guān)規(guī)定的呼應(yīng)，簡化了對在建工程抵押的條件限制，在社會實(shí)踐中的應(yīng)用會更加收放自如，得到社會各界抵押者的認(rèn)可，體現(xiàn)法律的強(qiáng)制性及人性化，能夠更好地、健康的推動市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
（三）不斷發(fā)展和完善房地產(chǎn)估價理論體系
在房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展過程中也會出現(xiàn)各種各樣的問題，風(fēng)險也會隨時發(fā)生，這就需要有強(qiáng)大的理論支柱維護(hù)房地產(chǎn)市場在社會中的地位及利益，評估單位作為開發(fā)商和交易人的中介評估機(jī)構(gòu)，評估者要一直堅持客觀獨(dú)立性，以求是、務(wù)實(shí)的原則對房地產(chǎn)開展評估。為了使評估結(jié)果真實(shí)可靠，所以要不斷發(fā)展和完善房地產(chǎn)評估理論體系保證評估工作正常開展。
（四）提高評估人員自身綜合素質(zhì)，加強(qiáng)評估行業(yè)管理
假設(shè)開發(fā)法是一項有很強(qiáng)實(shí)踐性的應(yīng)用業(yè)務(wù)，估價行業(yè)屬于中介行業(yè)，中介行業(yè)的性質(zhì)要求中介人員保持獨(dú)立、公正，而估價師要能做到這一點(diǎn)必須要其具備相應(yīng)的身份和地位以保持其獨(dú)立性[3]。由于評估行業(yè)的興起，社會上也出現(xiàn)了良莠不齊的評估機(jī)構(gòu)與評估師，其中肯定有管理條例不健全，專業(yè)知識不過關(guān)的存在，為了保證評估行業(yè)的權(quán)威性與準(zhǔn)確性，政府有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)管理，嚴(yán)格檢查不專業(yè)現(xiàn)象，評估機(jī)構(gòu)也應(yīng)加強(qiáng)員工培訓(xùn)，增強(qiáng)考核管理。因此評估分析人員要有較高的綜合素質(zhì)，要掌握了解較科學(xué)的計算方法，具有豐富的學(xué)科知識，學(xué)會運(yùn)用信息輔助工具，以熟練的應(yīng)用能力、客觀求實(shí)的態(tài)度運(yùn)用好假設(shè)開發(fā)法以及其他評估方法才能使評估工作更科學(xué)、準(zhǔn)確、合理。（作者單位：天津財經(jīng)大學(xué)）
參考文獻(xiàn)：
[1] 金凌.試析在建工程抵押的若干問題[J].政法學(xué)刊，2006（03）：44-45
一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的理論傾向――公允價值模式
以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，對比傳統(tǒng)的成本模式，大大增加了上市公司盈余管理的空間。因此在準(zhǔn)則尚未實(shí)施之前，很多專家學(xué)者預(yù)測上市公司會偏向選擇公允價值計量投資性房地產(chǎn)。從理論上分析，采用公允價值計量，上市公司盈余管理空間的增加主要表現(xiàn)在以下幾方面：
1.從近年房地產(chǎn)走勢來看。
會計準(zhǔn)則規(guī)定：“采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差計入當(dāng)期損益?！苯陙砦覈康禺a(chǎn)價格呈現(xiàn)不斷上升的趨勢，企業(yè)所持有的房地產(chǎn)賬面價值往往低于市場價值。而且在許多經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的大中型城市中，房地產(chǎn)具有活躍的交易市場，符合使用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的條件。與成本模式相比，在房地產(chǎn)價格上升時期，采用公允價值計量可以增加投資性房地產(chǎn)的賬面價值，同時增加企業(yè)的所有者權(quán)益。從而降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，降低了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，有利于企業(yè)進(jìn)行融資，擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，實(shí)施并購重組等融資經(jīng)營活動。這相當(dāng)于因?yàn)橘Y產(chǎn)的重估增值而調(diào)整賬面價值，而這在歷史成本計量原則下一般是禁止。
2.從資產(chǎn)折舊或攤銷來看。
會計準(zhǔn)則規(guī)定：“采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，在后續(xù)計量中不對其計提折舊或進(jìn)行攤銷。”這也就意味著，企業(yè)減少了每期的固定費(fèi)用，有利于增加企業(yè)利潤。并且，由于稅法不將資產(chǎn)重估增值的收益計入應(yīng)納稅所得額，對于作為投資性房地產(chǎn)核算的建筑物或土地使用權(quán)也一律需要計提折舊或攤銷。因此，在目前的條件下，投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量不會增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會使企業(yè)失去折舊的“稅收杠桿”作用。
3.從資產(chǎn)類別轉(zhuǎn)換來看。
會計準(zhǔn)則規(guī)定：“自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價。轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益?！睖?zhǔn)則還規(guī)定：“采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益?！?/p>
這兩條規(guī)定就給企業(yè)盈余管理提供了一定的空間。企業(yè)可以通過與關(guān)聯(lián)方簽訂租賃合同，將原先的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)并使用公允價值模式進(jìn)行核算。然后，企業(yè)在適當(dāng)?shù)臅r間解除與關(guān)聯(lián)方簽訂的租賃合同，重新計提折舊，并將轉(zhuǎn)換時產(chǎn)生的公允價值變動損益計入當(dāng)期損益。通過這兩次轉(zhuǎn)換，企業(yè)既減少了固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用，又獲得了公允價值變動帶來的收益，達(dá)到了盈余管理的目的。
二、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的現(xiàn)實(shí)選擇――成本模式
筆者從網(wǎng)上收集到上市公司投資性房地產(chǎn)項目近幾年的相關(guān)數(shù)據(jù)。在2007年，即我國上市公司全面執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則體系的第一年，在630家年報中有披露投資性房地產(chǎn)的上市公司中，僅有18家選擇公允價值模式進(jìn)行計量，占比2.86%。2008年，披露投資性房地產(chǎn)的公司增加了60家，但僅新增2家上市公司采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，占比為2.90%。2009年，采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的上市公司僅為25家，占772家披露有投資性房地產(chǎn)公司的3.24%。該比例直至2010年仍未超過5%，每年增幅較小。為什么上市公司對投資性房地產(chǎn)計量模式的選擇，并不是對上市公司盈余管理有利的公允價值模式而是傳統(tǒng)的成本模式呢？筆者在研究之后，提出以下幾方面成因：
1.公允價值較難獲得。
我國會計準(zhǔn)則規(guī)定：“企業(yè)可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格來確定投資性房地產(chǎn)的公允價值；無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價格的，可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素予以確定?！痹撘?guī)定似乎表面上解決了公允價值的取得問題，但實(shí)際中會計人員很難操作。由于地段、樓層、朝向不盡相同，要找到同類或類似房地產(chǎn)，其實(shí)很不容易。這樣，僅靠企業(yè)會計人員的專業(yè)判斷是不夠的，必須依賴資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價師、土地估價師等獨(dú)立第三方進(jìn)行房地產(chǎn)公允價值評估。如果采用公允價值模式，企業(yè)每年需聘請獨(dú)立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并在年報中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認(rèn)方法及其理由等。這個過程將會增大企業(yè)的信息成本。因此，相比成本模式較低的信息成本，在現(xiàn)實(shí)中大多數(shù)企業(yè)選擇放棄公允價值計量模式。
2.企業(yè)對房價下行的擔(dān)憂。
目前，我國的投資性房地產(chǎn)物業(yè)市場進(jìn)入加速發(fā)展階段，房價升值潛力較大。但伴隨房價的飛速增長，政府相繼出臺政策抑制房價，各熱點(diǎn)區(qū)域城市的房價漲幅都相應(yīng)放緩，有些城市甚至出現(xiàn)了房價下跌。根據(jù)會計準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)公允價值的價格下降將減少上市公司的當(dāng)期損益，進(jìn)而影響企業(yè)的市場形象及其股票價格。為了防止房價下降帶來的不利影響，本著謹(jǐn)慎性的原則，企業(yè)寧可放棄房價上升時采用公允價值模式計量帶來的好處，也要實(shí)現(xiàn)公司利潤的穩(wěn)定。
3.公允價值模式加大企業(yè)利潤分配難度。
在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中，公允價值計量方式的引入，使收益確定模式由偏重收入費(fèi)用觀轉(zhuǎn)為偏重資產(chǎn)負(fù)債觀。這就使得在權(quán)責(zé)發(fā)生制下的凈利潤與現(xiàn)金流進(jìn)一步偏離。在資產(chǎn)負(fù)債日，將投資性房地產(chǎn)的公允價值變動計入當(dāng)期損益，增加或減少了企業(yè)的凈利潤。但在沒有對投資性房地產(chǎn)處置前是沒有相應(yīng)現(xiàn)金流入的，所以在沒有現(xiàn)金流變動的情況下報告企業(yè)利潤的增減，可能會加大企業(yè)利潤分配的難度。
三、促進(jìn)投資性房地產(chǎn)公允價值計量的對策探討
1.深入公允價值研究。
公允價值的評估給企業(yè)提出了一個較大的挑戰(zhàn)，公允價值的確認(rèn)方法是否恰當(dāng)、合理、可行，成為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量是否采用公允價值模式的關(guān)鍵。FASB于2006年9月FAS 157號準(zhǔn)則――《公允價值計量》，該準(zhǔn)則于2007年11月15日正式生效。IASB也于2005年9月啟動了修訂《公允價值計量》準(zhǔn)則的工作計劃。而我國在這方面的研究才剛剛起步，雖然在新準(zhǔn)則中大量運(yùn)用了公允價值，但對公允價值的運(yùn)用都是體現(xiàn)在其他具體準(zhǔn)則中，沒有一個單獨(dú)的有關(guān)公允價值內(nèi)容的具體準(zhǔn)則，使公允價值的運(yùn)用缺乏理論的指導(dǎo)。因此，只有深入公允價值的研究，健全公允價值的理論體系，才能全面指導(dǎo)多變的實(shí)際問題。否則，對理論研究的缺失，將極大地阻礙公允價值的應(yīng)用與發(fā)展。
2.統(tǒng)一資產(chǎn)評估體系。
目前，我國企業(yè)的房地產(chǎn)公允價值主要依靠第三方房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)獲得。具備房地產(chǎn)評估資格的資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價師和土地估價師，分別隸屬于財政部、建設(shè)部和國土資源部管理，因?yàn)樗麄冊谶M(jìn)行房地產(chǎn)估價時會依據(jù)各自的評估細(xì)則，所以投資性房地產(chǎn)價值的公允性難以保證。因此，有必要統(tǒng)一目前的相關(guān)評估細(xì)則，建立起一套統(tǒng)一的資產(chǎn)評估制度，以增強(qiáng)公允價值的有效性。同時，相關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)強(qiáng)化對資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，以保證公允價值計量的獨(dú)立性。
3.強(qiáng)化公允價值信息披露。
目前，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則主要強(qiáng)調(diào)披露公允價值的確定方法和依據(jù)，較少涉及其他公允價值計量披露的條款。上市公司對于公允價值信息的披露仍取決于其自覺性，公司披露與否，披露的多少及詳細(xì)程度都由公司自己決定。這就使得有意采用公允價值模式的公司無章法可循。因此，國家應(yīng)進(jìn)一步明確公允價值計量披露的相關(guān)問題，要求上市公司披露包括公允價值的確定方法、確定投資性房地產(chǎn)時所聘請的評估機(jī)構(gòu)、評估方法、證據(jù)來源、估計假設(shè)等要素，從而保護(hù)廣大投資者等利益相關(guān)者的利益。
