發(fā)布時間：2023-11-25 09:45:55
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè)；節(jié)稅；稅務(wù)籌劃
[中圖分類號] F420 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] B
房地產(chǎn)業(yè)作為新興的經(jīng)濟增長點，日益成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來，隨著住房消費市場的增長，房地產(chǎn)市場愈加活躍，房地產(chǎn)企業(yè)也越來越受到政府和公眾的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)較多，稅收負(fù)擔(dān)相對較重，這就決定了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃空間廣闊，節(jié)稅潛力巨大。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃就顯得十分必要。
一、稅務(wù)籌劃概述
稅務(wù)籌劃是指在法律規(guī)定許可的范圍之內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能地取得“節(jié)稅”的稅收利益，以達(dá)到稅收負(fù)擔(dān)最小化、經(jīng)濟效益最大化為目的的一系列經(jīng)濟活動。稅務(wù)籌劃不同于偷稅、漏稅，偷稅、漏稅屬于違法行為，會給企業(yè)帶來重大稅務(wù)風(fēng)險。而稅務(wù)籌劃則是利用現(xiàn)行稅法優(yōu)惠來進(jìn)行合理的稅務(wù)安排，是一種正常的商業(yè)動機和稅收行為，是企業(yè)達(dá)到“涉稅零風(fēng)險”的最有效途徑。
稅務(wù)籌劃的特點主要表現(xiàn)在：（1）時間的超前性。（2）內(nèi)容的合法性。（3）行為的長期性。（4）其目的是企業(yè)的稅收成本最小。一般來說，稅務(wù)籌劃“節(jié)稅”的稅收利益來自兩個方面，一是選擇低稅負(fù)；二是延遲納稅時間，但是不管哪一種，其結(jié)果都是降低稅收成本。
二、房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種與稅務(wù)籌劃基本方法
（一）房地產(chǎn)企業(yè)在不同階段涉及的稅種
1.開發(fā)建設(shè)階段涉及的稅種
房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，取得土地使用權(quán)需繳納契稅和耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅，計稅依據(jù)為契約價格；耕地占用稅按實際占用的土地面積核算，每平方米稅額從5元～50元不等。在委托施工階段，與施工單位簽訂合同時，需按合同金額的0.3‰繳納印花稅。
2.出售出租階段涉及的稅種
在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅、教育費附加共6個相關(guān)稅費。其中出售、出租房屋時需要按照營業(yè)收入額的5%繳納營業(yè)稅；城市維護(hù)建設(shè)稅按照繳納的營業(yè)稅稅額計算，市區(qū)稅率為7%、縣鎮(zhèn)稅率為5%；教育費附加按照繳納的營業(yè)稅稅額的3%計算；企業(yè)所得稅按照企業(yè)凈收益的25%計算；土地增值稅實行超率累進(jìn)稅率，按照增值額與扣除項目金額的比例計算，最低稅率為30%、最高稅率為60%；印花稅按照房地產(chǎn)交易金額的0.5‰的稅率征收。
3.保有階段涉及的稅種
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。其中自用的按房產(chǎn)原值一次扣除30%后的余額的1.2%計算，出租的按租金收入的12%計算應(yīng)繳稅額。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃基本方法
1.不予征稅技術(shù)
不予征稅技術(shù)是指選擇國家稅收法律、法規(guī)或政策規(guī)定不予征稅的經(jīng)營、投資、理財?shù)然顒拥姆桨敢詼p輕稅負(fù)的方法。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售階段，資金充足時可以加大一些免稅方面的投資，比如購買國債等，以達(dá)到節(jié)稅的目的。
2.減免稅技術(shù)
減免稅技術(shù)就是利用稅法規(guī)定的減免稅條件，盡量爭取最大的減免稅額和最長的減免稅期。稅法中有很多減免稅條款，納稅人可以根據(jù)各項條款盡量創(chuàng)造條件以享受減免稅的優(yōu)惠。比如國家對新辦企業(yè)一般都給予一定的免稅期，企業(yè)可以加以合理利用。
3.分割技術(shù)
分割技術(shù)是通過分割應(yīng)納稅所得，從而減少應(yīng)繳納稅費的技術(shù)。房地產(chǎn)企業(yè)的項目一般周期比較長，對于這種跨年度經(jīng)營的項目應(yīng)充分利用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則來進(jìn)行籌劃，根據(jù)企業(yè)不同情況可將所發(fā)生的列支費用化或成本化，提前回收成本、費用，能夠當(dāng)期確認(rèn)的損失則應(yīng)及時確認(rèn)，選擇有利于企業(yè)的成本分配方法。
4.稅率差異技術(shù)
稅率差異技術(shù)是指在不違法的情況下，利用稅率的差異而直接節(jié)減稅收的稅務(wù)籌劃技術(shù)。稅率差異是普遍存在的客觀情況，它體現(xiàn)國家的稅收鼓勵政策，這就給企業(yè)利用稅率差異少繳納稅收提供了機會。例如房地產(chǎn)建筑安裝業(yè)適用3%的稅率，而房地產(chǎn)銷售則適用5%的稅率，所以房地產(chǎn)企業(yè)要分清核算對象，分別適用不同的稅率。
5.延期納稅技術(shù)
延期納稅技術(shù)是指依據(jù)國家稅法規(guī)定，將經(jīng)營、投資等活動的當(dāng)期應(yīng)納稅額延期繳納，以實現(xiàn)相對減輕稅負(fù)的方法。納稅人延期納稅不能減少應(yīng)納稅總額，但推遲的應(yīng)稅款無需支付利息，對納稅人來說等于降低了稅收負(fù)擔(dān)，還可使納稅人享受通貨膨脹帶來的好處。
三、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的稅務(wù)籌劃策略
（一）土地增值稅的籌劃
1.進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構(gòu)證明的，可以據(jù)實扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計算的利息；反之，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以合理估計并把“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%”加以對比，從而在項目籌建之初選擇對企業(yè)最為有利的利息扣除方式。
2.充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優(yōu)惠
根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)整個市場的情況，適當(dāng)測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，合理制定房產(chǎn)價格。
3.合理利用土地增值稅的征稅領(lǐng)域進(jìn)行籌劃
稅法確定了土地增值稅的納稅領(lǐng)域和征稅準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)可以運用代建房、合作建房、改售為租、投資聯(lián)營等形式實施房屋開發(fā)。其中代建房行為不繳納土地增值稅，合作建房后自用暫免征土地增值稅，出租和投資也不用繳納土地增值稅，這種通過經(jīng)營方法的變動能夠達(dá)到少繳土地增值稅的目的。
（二）營業(yè)稅的籌劃
1.有效運用企業(yè)合同制度，按業(yè)務(wù)類別分別簽訂合同
因為房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的合同與建筑施工單位簽訂的合同的性質(zhì)不同，相應(yīng)的稅收結(jié)果自然也會不同。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。在精裝房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項，將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費用單獨簽訂合同，即分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r款。在征稅中分別按“銷售不動產(chǎn)”交5%的營業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營業(yè)稅，這一區(qū)別為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃提供了較大的可操作空間。
2.科學(xué)確定納稅主體，合理劃分相關(guān)代收代繳稅費
房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中，通常代為收繳業(yè)主繳納的天然氣初裝費、水電安裝費、有線電視初裝費等各種費用，按規(guī)定這些費用也應(yīng)統(tǒng)一歸為房地產(chǎn)銷售收入，計算繳納營業(yè)稅，這樣房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)也就增加了。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可通過設(shè)立獨立核算的物業(yè)公司來實施統(tǒng)一收費，將類似服務(wù)性質(zhì)的業(yè)務(wù)從房地產(chǎn)企業(yè)單獨剝離出來，這樣就可以針對不同的業(yè)務(wù)按照不同的營業(yè)稅率進(jìn)行繳稅，總體上可以降低房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的稅額。
（三）企業(yè)所得稅的籌劃
1.充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項目
我國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括建安成本、銷售費用、管理費用、各項稅金、其他支出，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅時，應(yīng)合理分配這些成本費用支出，以增加準(zhǔn)予稅前列支的成本費用項目。對于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財產(chǎn)保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險、醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、住房公積金等費用，應(yīng)足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅，又為員工謀取了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競爭力。
2.推遲收入確認(rèn)期限，合理延緩納稅時間
納稅時間的推延，考慮到貨幣的時間價值，可以延緩企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的負(fù)擔(dān)，相應(yīng)的起到了稅務(wù)籌劃的效果。當(dāng)房地產(chǎn)的權(quán)屬出現(xiàn)變更時，銷售收入才可以最終確認(rèn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過延遲房地產(chǎn)權(quán)屬更改時間，推遲銷售收入的完成時間，延交企業(yè)所得稅，以緩解企業(yè)資金緊張的局面。通常來說，會計收入確認(rèn)有不一樣的時期，只要收入確認(rèn)，不論資金有沒有回籠，都應(yīng)該上繳應(yīng)繳的稅款。因此，企業(yè)可以在簽訂銷售合同時選擇不一樣的銷售方式，比如分期付款銷售、委托銷售等，在不同時期確認(rèn)收入，實現(xiàn)遞延納稅，減少籌集資金的成本，增加企業(yè)稅后利潤。
[參 考 文 獻(xiàn)]
[1]胡芳，羅鳴.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃[J].特區(qū)經(jīng)濟，2011（3）
[2]張新紅.試論房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃[J].北方經(jīng)貿(mào)，2011（7）
[3]陳惠萍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部納稅籌劃實踐的探討[J].中國外資，2012（17）
一、房地產(chǎn)企業(yè)做好稅務(wù)籌劃工作的重要性
稅務(wù)籌劃是企業(yè)的重點工作之一，隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更為廣闊的市場，然而機遇與挑戰(zhàn)并存，企業(yè)要做好稅務(wù)籌劃工作，也就是利用國家稅收政策的優(yōu)惠，預(yù)先調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營活動，節(jié)約房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)支出，做到企業(yè)利益最大化。
稅務(wù)籌劃是企業(yè)財務(wù)管理的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)也加大了自身的稅務(wù)籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)做好稅務(wù)籌劃工作有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的競爭力，最大限度增加房地產(chǎn)企業(yè)的利益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
稅務(wù)籌劃有利于提高企業(yè)經(jīng)營管理與會計核算水平。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃主要是規(guī)劃資金流程。納稅籌劃有助于房地產(chǎn)企業(yè)合理的利用資金，增強資金的利用率，避免房地產(chǎn)企業(yè)因為多交稅而減少企業(yè)資金總量。而稅收籌劃的前提是真實可靠的信息資料，健全的管理制度。這就對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平與會計核算水平提出了一定的要求，有助于企業(yè)加強經(jīng)營管理水平與會計核算水平，以便為稅務(wù)籌劃提高真實可靠的信息。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作出現(xiàn)的問題
（一）房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險意識不強
房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險是指企業(yè)在實際的稅務(wù)籌劃活動中，由于外部因素導(dǎo)致稅務(wù)籌劃活動的實際收益與預(yù)想收益有所出入。一般包括外部風(fēng)險、內(nèi)部風(fēng)險、稅收政策風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險。許多房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅務(wù)籌劃工作的時候沒有樹立風(fēng)險意識，對稅務(wù)籌劃工作中的風(fēng)險沒有足夠的重視，導(dǎo)致風(fēng)險出現(xiàn)時不能很好地規(guī)避風(fēng)險。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃人員素質(zhì)良莠不齊
稅務(wù)籌劃人員的素質(zhì)不高，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃管理工作不到位，部分稅務(wù)籌劃人員對稅務(wù)籌劃都是模板套用紙上談兵，能力亟待提高。稅務(wù)籌劃人員對稅法或者相關(guān)的稅務(wù)規(guī)定不熟悉，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作脫離實際，與企業(yè)的實際情況不符合。稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)素質(zhì)不高，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者缺乏相應(yīng)的會計知識，都會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作開展不到位的情況。
（三）外部因素對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的影響
近幾年我國法律制度在不斷完善，稅法也在不斷完善整改中，但是稅法中還是有不少不合理的地方，這為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作增加了難度。我國的稅收政策頻繁變動和反避稅政策的不斷實施，也增大了房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務(wù)工作的風(fēng)險，稅收政策經(jīng)常改動將有可能把房地產(chǎn)企業(yè)的合法節(jié)稅行為變成了違法的行為，不利于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的開展。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作缺乏整體性
稅務(wù)籌劃工作雖然是在合法的情況下，調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營活動來減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，但房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作仍然屬于財務(wù)管理的一部分。然而很多房地產(chǎn)企業(yè)都把稅務(wù)籌劃工作獨立開來，沒有和企業(yè)的投資戰(zhàn)略和長遠(yuǎn)目標(biāo)相掛鉤，忽視了稅務(wù)籌劃工作和企業(yè)發(fā)展整體性的聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作應(yīng)該和企業(yè)的發(fā)展相聯(lián)系，才能真正做到企業(yè)利益的最大化。
三、房地產(chǎn)企業(yè)做好稅務(wù)籌劃工作的措施
（一）樹立房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險意識，做好風(fēng)險預(yù)警工作
稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)中的一種預(yù)測的行為，這種預(yù)測的行為本身具有一定的風(fēng)險性，在市場經(jīng)濟的大環(huán)境中，每時每刻都瞬息萬變，經(jīng)濟形勢的發(fā)展，法律政策的完善，都會對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃管理工作帶來一定的風(fēng)險。這要求房地產(chǎn)企業(yè)樹立風(fēng)險意識，做好風(fēng)險預(yù)警工作，建立風(fēng)險監(jiān)督機制，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理進(jìn)行評估，才能應(yīng)對不斷變化的市場環(huán)境。不僅是稅務(wù)籌劃的員工要有風(fēng)險管理意識，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者也要樹立風(fēng)險的意識，才能更好地作出企業(yè)決策，妥善地規(guī)避風(fēng)險。
（二）提高稅務(wù)籌劃人員的素質(zhì)和專業(yè)技能
稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的重要組成部分，對稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)技能素質(zhì)要求也很高。這要求房地產(chǎn)企業(yè)在招聘的時候要重視企業(yè)員工的專業(yè)技能，要定期安排專業(yè)技能培訓(xùn)，提高員工的稅務(wù)籌劃水平，培養(yǎng)員工的職業(yè)道德和愛崗敬業(yè)的思想。加強稅法知識學(xué)習(xí)，同時樹立依法納稅、合法節(jié)稅的理財觀念；稅收籌劃人員在準(zhǔn)確處理企業(yè)賬務(wù)的基礎(chǔ)上，應(yīng)鉆研稅收專業(yè)知識，全面了解與經(jīng)營、投資、籌資活動相關(guān)的稅收法律法規(guī)，在各項財務(wù)活動中體現(xiàn)籌劃節(jié)稅意識。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作要與時俱進(jìn)
21世紀(jì)是信息爆炸的時代，每時每刻都會瞬息萬變，這要求房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注經(jīng)濟形勢的變化和國家政策的變動，時刻調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，與時俱進(jìn)，才能減少房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作產(chǎn)生的風(fēng)險。企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作緊緊跟隨相關(guān)的法律政策作出調(diào)整，提高了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的靈活性，這要求房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃人員有敏銳的觸覺和長遠(yuǎn)的目光，能夠及時對市場的變化作出反應(yīng)，及時調(diào)整新的稅務(wù)籌劃方案，從而降低企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險，擴大企業(yè)收益。
（四）合理籌劃土地增值稅
隨著土地增值稅預(yù)征率的提升、清算的從嚴(yán)執(zhí)行以及限制核定征收等措施的推出，土地增值稅事實上已成為最重的一個稅種。其籌劃方向主要分為以下兩點：
一為延伸產(chǎn)業(yè)價值鏈，實現(xiàn)跨行業(yè)利潤轉(zhuǎn)化。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的基本設(shè)計思想就是將房地產(chǎn)行業(yè)利潤轉(zhuǎn)化為非房地產(chǎn)行業(yè)利潤，比如建筑、裝修、園林綠化、服務(wù)、貿(mào)易等其他關(guān)聯(lián)行業(yè)利潤，一方面，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的；另一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)不能采取核定征收企業(yè)所得稅，而其他行業(yè)則沒有強制要查賬征收的要求，分流利潤的外圍公司利用核定征收以及財政返還或財政獎勵政策也是降低整體稅負(fù)的有效措施之一。富力、碧桂園、恒大、雅居樂等在這方面是典型代表，從他們的上市年報披露的信息中可窺一斑。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；稅務(wù)籌劃
東莞房地產(chǎn)業(yè)是東莞國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位。然而，東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近年來也面臨市場競爭激烈、開發(fā)成本上升、土地成交價格攀高、銷售量縮減等問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃是且前東莞房地產(chǎn)業(yè)打造核心競爭力的有效方法之一。
一、東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險與成本
稅務(wù)籌劃的風(fēng)險是指實行稅務(wù)籌劃因各種原因失敗而付出的代價。主要包括：稅務(wù)籌劃基礎(chǔ)不穩(wěn)、稅收政策變化、稅收執(zhí)行不規(guī)范以及目的偏差。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計制度不健全，相關(guān)信息嚴(yán)重失真或領(lǐng)導(dǎo)部門對稅務(wù)聳劃缺乏足夠清醒的認(rèn)識，就會造成稅務(wù)籌劃基礎(chǔ)的不穩(wěn)定，增加風(fēng)險性。稅務(wù)籌劃是一種事前行為，具有長期性和預(yù)見性，而國家政策、稅收法規(guī)在今后一段時間內(nèi)有可能發(fā)生變化。如果稅收政策發(fā)生變化，就有可能使得按原稅收政策實行的合理合法的方案。變得既不合理又不合法。這種稅收政策變化的不可預(yù)知性，可能使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險大為增加。稅收執(zhí)行不規(guī)范。即由于稅收行政執(zhí)法不規(guī)范，從而導(dǎo)致稅務(wù)籌劃失敗的風(fēng)險。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，不是想盡辦法去偷稅、漏稅和逃稅，而是最大限度利用稅法賦予納稅人的權(quán)利，用足、用活、用好國家和地方政府的稅收優(yōu)惠政策，以實現(xiàn)在法律允許范圍內(nèi)充分運用合法手段減輕稅負(fù)的目的。在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)往往面臨不同稅負(fù)的多種納稅方案的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)可以避重就輕。選擇低稅負(fù)的納稅方案，合理減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，這是房地產(chǎn)企業(yè)增強競爭力的有效手段之一。但是，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃行為要以不違法為前提，如果采取違法手段來減少納稅支出，不僅會破壞房地產(chǎn)企業(yè)的信譽和形象，而且還會受到嚴(yán)厲的經(jīng)濟制裁。造成無可挽回的負(fù)面影響。稅務(wù)籌劃和其他財務(wù)管理決策一樣，既有收益也有風(fēng)險。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時，不僅要考慮籌劃方案可能產(chǎn)生的收益，也要充分考慮到籌劃方案可能面臨的風(fēng)險。
東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅務(wù)籌劃時除了可能會產(chǎn)生意想不到的風(fēng)險之外。也有可能會增加成本。稅務(wù)籌劃成本是房地產(chǎn)企業(yè)因進(jìn)行稅務(wù)籌劃而增加的支出。稅務(wù)籌劃成本可分為顯性成本和隱性成本。顯性成水是指房地廣：開發(fā)企業(yè)在實施稅務(wù)籌劃時實際發(fā)生的相關(guān)費用和支出。具體表現(xiàn)為：支付稅務(wù)專家費用、籌建或完善組織的成本、組織之間物質(zhì)和信息的交流成本、制定和實施計劃的成本、談判成本、監(jiān)管成本和相關(guān)聯(lián)的管理成本等。隱性成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于實施稅務(wù)籌劃所產(chǎn)生的連帶經(jīng)濟行為的費用和支出。
成本效益分析是東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃時必須認(rèn)真考慮和對待的問題。當(dāng)東莞房地產(chǎn)扦發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的收益大于其籌劃成本時，應(yīng)當(dāng)積極開展和實施稅務(wù)籌劃：當(dāng)東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的成本高于其收益時。就應(yīng)當(dāng)主動放棄稅務(wù)籌劃。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本效益分析時，還要認(rèn)真考慮稅收籌劃的風(fēng)險大小。在沒有風(fēng)險時，自然是收益越大越好；但存在風(fēng)險時。高風(fēng)險往往伴隨著高收益。在這種情況下，東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就不能簡單比較收益的大小。還應(yīng)該考慮風(fēng)險的高低以及經(jīng)過風(fēng)險調(diào)整后的收益大小。
二、東莞房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要方法
綜合運用國內(nèi)外專家學(xué)者稅務(wù)籌劃的方法與技術(shù)，東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要方法有轉(zhuǎn)讓定價法、因素分析法、遞延納稅籌劃法、比較法、避稅臨界點法、分劈法等。
轉(zhuǎn)讓定價法是指兩個或兩個以上有經(jīng)濟聯(lián)系的經(jīng)濟實體為共同獲得更多的利潤而在銷售活動中進(jìn)行的價格轉(zhuǎn)讓。這種方法普遍運用于母子公司、總分公司、有經(jīng)濟聯(lián)系的企業(yè)之間。
因素分解法又稱杜邦分析法，是以凈資產(chǎn)收益率為核心。將因素分解，提示各因素對凈資產(chǎn)收益率的影響。
遞延納稅籌劃法是指企業(yè)采用一些推遲實現(xiàn)銷售收入或加大前期成本費用扣除的方法，降低企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，達(dá)到推遲納稅的目的。
比較法是在不違法的情況下，對多個納稅方案計算納稅效果，比較其綜合稅負(fù)。從中選擇稅負(fù)最低、納稅風(fēng)險最小的方案，
避稅臨界點法的關(guān)鍵是，尋找最佳稅負(fù)的臨界點。借以享受免稅或減稅等稅收優(yōu)惠政策，保護(hù)企業(yè)及個人的合法權(quán)益。
分劈法是指在合理合法的情況下。把應(yīng)納稅所得額、財產(chǎn)、交易合同進(jìn)行適當(dāng)分劈，達(dá)到節(jié)稅的目的。
三、東莞房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在的主要問題
1、稅務(wù)籌劃與偷稅、漏稅相混淆。東莞不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅務(wù)籌劃時沒有準(zhǔn)確把握稅務(wù)籌劃的本質(zhì)。偷稅是指納稅人在發(fā)生應(yīng)稅行為、產(chǎn)生納稅義務(wù)后。采取不法手段隱瞞全部或者部分納稅義務(wù)，達(dá)到不履行或者不足額履行納稅義務(wù)的行為。漏稅是由于納稅人不熟悉稅法規(guī)定和財務(wù)制度，或者由于工作粗心大意等原因造成的。偷稅具有明顯的欺詐性和違法性。是國家所禁止和嚴(yán)厲打擊的行為。漏稅也是國家禁止的行為。稅務(wù)籌劃是符合稅法以及政府相關(guān)規(guī)定的合法行為。
2、只重稅負(fù)高低。忽略了其他因素。目前，東莞的一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受經(jīng)濟利益驅(qū)動，單純從稅收籌劃的角度去考慮或?qū)嵤┮恍┓桨?，結(jié)果在實際工作中往往達(dá)不到預(yù)期效果，甚至是得不償失。例如，企業(yè)所得稅是企業(yè)開展稅收籌劃的重點，而有的企業(yè)許多稅收籌劃都是通過減少本期利潤來達(dá)到減少所得稅目的的，這可能會給企業(yè)帶來利潤指標(biāo)下降的負(fù)面影響。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有著眼于整個籌劃期間的稅負(fù)最小化，只考慮當(dāng)年的稅負(fù)最低，而沒有考慮這種稅負(fù)減少對其他年份的影響。
3、缺乏稅務(wù)籌劃專業(yè)人才。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面普遍存在專業(yè)人才極度匱乏的現(xiàn)象。東莞有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財會人員往往對稅務(wù)知識一知半解，只能夠填寫會計報表和納稅申報表，卻不會對申報表進(jìn)行具體分析，甚至不知道哪些稅收政策有利于企業(yè)、哪些不利，更談不上事先的稅務(wù)籌劃。
4、片面夸大稅務(wù)籌劃的作用。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運用稅務(wù)籌劃時，錯誤地認(rèn)為稅務(wù)籌劃一定可以增加企業(yè)的鼐利。實際上，稅務(wù)籌劃也并不一定是盈利的唯一方法。
四、東莞房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在問題的對策
1、樹立法治觀念，依法實施稅務(wù)籌劃。依法籌劃是稅收籌劃工作的基礎(chǔ)和前提。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時必須嚴(yán)格遵守國家和地方政府的相關(guān)稅收法規(guī)。任何違法的稅收籌劃，無論一時取得的成果如何顯著，但遲早是要失敗和付出代價的。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要熟悉國家和地方政府的稅收法規(guī)以及相關(guān)規(guī)定，又要仔細(xì)分析企業(yè)經(jīng)營的特點，悉心掌握與自身生產(chǎn)經(jīng)營密切相關(guān)的內(nèi)容，最終將兩者有機結(jié)合起來，選擇既符合企業(yè)經(jīng)濟利益又符合稅法規(guī)定的稅務(wù)籌劃方案。
2、提高稅務(wù)籌劃的專業(yè)化水平。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實施稅費籌劃時，籌劃人員必須要具有相當(dāng)?shù)亩愂諏I(yè)知識和水平。要對國家和地方政府的稅收征管形式、內(nèi)容和方法有很深的認(rèn)識和了解，才能對當(dāng)前房地產(chǎn)的稅收政策進(jìn)行充分的分析、研究和設(shè)計，才能降低企業(yè)的成本和納稅負(fù)擔(dān)。為實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益最大化提供條件。因此，東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要全面提高稅務(wù)籌劃人才的專業(yè)水平。
3、提高交流和溝通的能力。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施稅務(wù)籌劃行為最終要達(dá)到的目的是節(jié)稅，而節(jié)稅目標(biāo)的實現(xiàn)必須依賴稅務(wù)機關(guān)承認(rèn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃行為合法。只有得到稅務(wù)機關(guān)的認(rèn)可。并且依照法定程序履行了相關(guān)義務(wù)和責(zé)任，稅務(wù)籌劃行為才會轉(zhuǎn)化為企業(yè)實實在在的經(jīng)濟效益。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須與稅務(wù)機關(guān)工作人員誠心交流和溝通，并以誠信納稅的行為。樹立企業(yè)良好的納稅信譽和形象。取得稅務(wù)機關(guān)的高度信任和認(rèn)同。力求實現(xiàn)與稅務(wù)機關(guān)的“雙贏”。
4、從整體和長遠(yuǎn)戰(zhàn)略進(jìn)行稅務(wù)籌劃。東莞房地廣：開發(fā)企業(yè)納稅籌劃要有整體的稅務(wù)籌劃思路和方案，應(yīng)從企業(yè)的整體利益出發(fā)，不僅要關(guān)注財務(wù)、稅務(wù)方面的事項，也應(yīng)關(guān)注日常經(jīng)營的方方面面，不能只注重戰(zhàn)術(shù)籌劃，輕視戰(zhàn)略籌劃，顧此失彼。稅務(wù)籌劃應(yīng)在項目決策之初就開始，對整個項目要高瞻遠(yuǎn)矚，合理規(guī)劃，并應(yīng)充分考慮自身的納稅成本。通過合理、合法的手段來實現(xiàn)納稅籌劃，以減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
參考文獻(xiàn)：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)偏重,稅收種類眾多,包括契稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時,由于房地產(chǎn)交易金額大,開發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大,稅務(wù)籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外,近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響,獲利空間大大縮小,迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢。因此,需要合理有效的稅務(wù)籌劃來減輕稅收負(fù)擔(dān),提高企業(yè)的獲利能力,增強企業(yè)的市場競爭力。
(二)稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對多變政策的有效手段
目前,我國針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復(fù)多變,這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競爭優(yōu)勢。通過稅務(wù)籌劃既能幫助開發(fā)企業(yè)降低稅收成本,又能讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃的過程中實時掌握當(dāng)前的宏觀政策,針對企業(yè)實際情況制定發(fā)展規(guī)劃,有利于使企業(yè)經(jīng)營緊隨國家政策、降低企業(yè)風(fēng)險。
(三)稅務(wù)籌劃是稅務(wù)主管機關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道
良好的法制環(huán)境,健康、公平的市場規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長遠(yuǎn)發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下,利用政策空間或通過平衡稅負(fù)來實現(xiàn)企業(yè)效益。稅務(wù)管理機關(guān)通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷,發(fā)現(xiàn)政策漏洞,有利于健全我國稅制,符合房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的需要。
二、不同階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略
(一)前期準(zhǔn)備階段稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項目開發(fā)方式等。首先,企業(yè)組織形式的不同,導(dǎo)致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機構(gòu)的組織形式分為子公司和分公司兩種形式,從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中,子公司具有獨立的法人資格,可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策,但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司,分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應(yīng)納稅款,但是總公司對分公司的風(fēng)險承擔(dān)連帶責(zé)任。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機構(gòu)的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次,土地獲取來源不同,項目開發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地,也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問題,前者發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅,后者不涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移,不需要繳稅。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來獲得節(jié)稅效益。
(二)開發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)籌劃
開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設(shè)備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一,在可以規(guī)避甲供材料稅務(wù)風(fēng)險的情況下,建設(shè)方采購設(shè)備優(yōu)于施工方采購。房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)周期長、項目金額大等特點,其施工設(shè)備的采購金額也很大,涉及的應(yīng)繳稅款也就很多。如果施工設(shè)備由建設(shè)方采購,而非交由施工方自行采購,就可以避免繳納營業(yè)稅,雖然建筑施工合同金額減少,但是雙方收益都會有所增加。第二,權(quán)益資本籌資優(yōu)于負(fù)債籌資。負(fù)債籌資中,企業(yè)采用據(jù)實扣除方式,借款利息費用較高;權(quán)益資本籌資中,采用比例扣除方式,利息費用低。
(三)商品房銷售階段稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負(fù)主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅,在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式,這些稅收無可避免,但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式就可以規(guī)避營業(yè)稅和土地增值稅,從而合法減少納稅支出。此外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對房屋銷售價格進(jìn)行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)的廣泛性,既包括房屋銷售業(yè)務(wù),又有裝修業(yè)務(wù),若將二者價格分開計稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。
(四)物業(yè)持有階段稅務(wù)籌劃
在物業(yè)持有階段,通過對持有方式的合理選擇,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過從房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營業(yè)稅以及附加稅費、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅,而將房產(chǎn)用于投資,則不征收營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用,應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行核算,使房屋租金僅包括房屋本身的使用費,將家具、家電的出租改為出售,將電話費、水電費改為代收,就可以合理降低增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費。
三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題
雖然合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本,但具體的納稅實踐中還存在一些問題。
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對稅務(wù)籌劃認(rèn)識不足
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長期以來對納稅籌劃問題重視不夠,這就導(dǎo)致了很多企業(yè)對稅務(wù)籌劃認(rèn)識不足,不能清楚地區(qū)分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性,甚至有一部分企業(yè)認(rèn)為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅,這也是現(xiàn)實中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個角度看,由于在過去傳統(tǒng)的經(jīng)濟體制下,企業(yè)缺乏自身獨立的經(jīng)濟利益和生產(chǎn)經(jīng)營自,不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件,客觀上限制了理論研究的發(fā)展,企業(yè)的納稅意識也相對薄弱。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才缺乏
稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、
會計、財務(wù)等方面的專業(yè)基礎(chǔ),而且要熟悉企業(yè)的整個經(jīng)營流程,同時還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營狀況,制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此,人員的素質(zhì)要求較高,必須是復(fù)合型人才。而我國在稅務(wù)籌劃的人才培養(yǎng)與儲備方面就有所欠缺,稅務(wù)籌劃人才隊伍的建設(shè)與我國的現(xiàn)實需求仍有差距。 (三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對風(fēng)險管理重視不夠
稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來節(jié)稅效益,但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風(fēng)險。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險是指企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過程中,由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響,是稅務(wù)籌劃的結(jié)果偏離預(yù)期的目標(biāo),導(dǎo)致企業(yè)未來經(jīng)濟或者其他方面的利益損失的可能性。導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險的原因可能來自外部的客觀環(huán)境因素,也可能來自企業(yè)制定和實施稅務(wù)籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少,而忽視了對稅務(wù)籌劃風(fēng)險的管理,規(guī)避稅務(wù)籌劃過程中的潛在風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問題的對策建議
(一)增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識
要想增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識,首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別,確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進(jìn)行,拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,要認(rèn)識到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來的實際經(jīng)濟利益,正確理解稅務(wù)籌劃的含義,提高稅務(wù)籌劃的意識。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者來說,不僅要加強對稅收法律法規(guī)的學(xué)習(xí),樹立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念,還要對企業(yè)稅務(wù)籌劃活動予以支持,設(shè)置專門的稅務(wù)籌劃機構(gòu)、從外部聘請會計事務(wù)所的專業(yè)服務(wù)和設(shè)置專職的稅務(wù)管理人員,以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個生產(chǎn)經(jīng)營過程。
(二)重視培養(yǎng)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才
一方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加大對稅務(wù)籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)和教育力度,還要定期對這些人員進(jìn)行定期考核和監(jiān)督檢查,必要時要從外部聘請專業(yè)會計師處理復(fù)雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面,還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國家利益的過程當(dāng)中,稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)堅守職業(yè)道德;在制訂與執(zhí)行任何稅務(wù)籌劃方案過程中,要堅持合法原則,不可因企業(yè)的私利損害國家利益,應(yīng)立場鮮明地維護(hù)稅法的權(quán)威性。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃
近年來，伴隨我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要支柱之一，而且其重要性越發(fā)明顯，日益成為我國當(dāng)前和今后很長一個時期的強勁經(jīng)濟增長點。與此同時，不能回避的問題是，當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)稅種繁多和稅負(fù)較重的壓力也在與日俱增。其中土地增值稅，是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物和附著物所取得的增值額作為具體的征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅種。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果通過合理有效的稅收籌劃，是可以能夠合理處理影響稅后利潤的土地增稅問題的。本文將結(jié)合具體的案例，來具體探討當(dāng)下我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃的若干問題和解決的技巧，希望對從事該項工作的人員有所裨益。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃存在的主要問題解析
當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)稅種繁多和稅負(fù)較重的壓力與日俱增，在納稅籌劃的實際操作過程中也存在諸多問題，主要存在以下情況：
（一）一些企業(yè)的管理者疏于對國家相關(guān)宏觀政策的關(guān)注
眾所周知，我國近些年對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度日益加大，相繼出臺了 “國六條”、“國十一條” 和“國八條”等，可見從財政、金融和稅收等諸多方面對房地產(chǎn)行業(yè)的科學(xué)調(diào)控越發(fā)急迫。這在很大程度上也給我國一些房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型企業(yè)帶來了一些消極的影響。具體表現(xiàn)是一些企業(yè)還缺乏適應(yīng)這種大力度宏觀調(diào)控客觀環(huán)境的能力。這也直接導(dǎo)致土地增值稅的納稅籌劃工作受到一定程度的阻力，也加大了他們土地增值稅的稅務(wù)風(fēng)險。
（二）納稅籌劃目標(biāo)不明晰，方法有待完善
主要表現(xiàn)在：一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理層忽視對土地增值稅的納稅籌劃，尤其是大型的國有企業(yè)，他們片面地認(rèn)為這是國家層面的事情，而非企業(yè)行為；一些財務(wù)人員缺乏會計等專業(yè)知識的儲備，缺乏對土地增值稅務(wù)政策的全局觀念，導(dǎo)致在具體運用上有失熟練，一方面對納稅籌劃的遞延、節(jié)稅及相關(guān)的安全問題缺乏明晰的定位，另一方面更是對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的方法理解和應(yīng)用都不科學(xué)。
（三）相關(guān)的納稅籌劃風(fēng)險意識有待提高
從房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的整體情況來看，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在面對新的土地增值稅政策環(huán)境的同時，缺乏必需的危機感。具體表現(xiàn)是：一些企業(yè)雖然名義上說都是按照國家稅法和相關(guān)條例的規(guī)定處理，但是由于對于籌劃點把握不好，很容易出現(xiàn)違法違規(guī)的現(xiàn)象；一些企業(yè)的財務(wù)人員對稅務(wù)的風(fēng)險防范意識非常淡薄，從而忽視了進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃整個環(huán)節(jié)可能存在的多個風(fēng)險，比如籌劃方案失準(zhǔn)、有納稅籌劃計劃執(zhí)行方式不當(dāng)，以及對于風(fēng)險的應(yīng)變能力喪失等問題。
二、對當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的幾點建議
基于對當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的實際情況及其存在中的問題，本文有針對性的提出以下三點建議和措施，以期對我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃提供有益的借鑒和參考。
（一）充分利用稅收的相關(guān)政策進(jìn)行納稅籌劃
不容忽視的一種情況是，當(dāng)下我國整體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整大背景下，相關(guān)的宏觀政策出臺和變化都很快。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者積極關(guān)注國內(nèi)外的宏觀經(jīng)濟政策，并且具有一定程度的宏觀政策預(yù)見性，尤其是關(guān)注土地增值稅方面政策的新調(diào)整。當(dāng)前我國關(guān)于土地增值的稅法里有許多優(yōu)惠政策規(guī)定，比如可以通過建造普通住宅出售的稅收優(yōu)惠；合作建房的稅收優(yōu)惠；企業(yè)兼并的稅收優(yōu)惠等規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)管理者只有將相關(guān)政策吃透，才能將企業(yè)由稅收籌劃的被動地位轉(zhuǎn)化為主動，從而強化對對國家宏觀經(jīng)濟社會環(huán)境變化的適應(yīng)能力。
（二）明確納稅籌劃目標(biāo)，熟練應(yīng)用籌劃方法
這要求房地產(chǎn)企業(yè)明確土地增值稅的納稅籌劃目標(biāo)，千萬不要錯過最佳的籌劃時間，盡量做好事前、事中和事后的全過程籌劃，從而保障土地增值稅籌劃目標(biāo)的順利實現(xiàn)，具體的籌劃方法：
1、利用其征稅范圍進(jìn)行納稅籌劃
主要表現(xiàn)為合作建房方式籌劃和代建房方式籌劃。前者指的是在項目完成后，合作雙方按照合作建房合同的具體約定比例來進(jìn)行分房自用，因此雙方都暫免土地增值稅。需要指出的是，轉(zhuǎn)讓的時候需要繳納土地增值稅。后者指的是房地產(chǎn)企業(yè)代客戶進(jìn)行項目的開發(fā)和建設(shè)，只收取代建收入，尚未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移問題，所以也避開了土地增值稅的征稅范圍。
2、規(guī)避平臺籌劃法
臨界點主要分為稅基臨界點和優(yōu)惠臨界點兩種。前者主要是通過合理減小稅基來實現(xiàn)節(jié)稅的目的，后者主要是為了享受優(yōu)惠待遇。舉例來說，一開發(fā)項目在統(tǒng)計土地增值稅時，要求可以扣除項目總金額為800萬元，假設(shè)市場售價為 1000萬元，如果不考慮其他因素，那么土地增值稅計算應(yīng)該是：增值率為25%，土地增值稅為60萬元，稅前利潤為140萬元；假設(shè)市場售價為960萬元，如果不考慮其他因素，那么土地增值稅計算應(yīng)該是：增值率為20%，土地增值稅為0萬元，稅前利潤為160萬元。可見，兩種情況下利潤有20萬元的差異。這也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)在出售普通的標(biāo)準(zhǔn)住宅時，需要通過合理的定價進(jìn)行納說籌劃，具體要求是需要在定價時加強有關(guān)稅金及附加的合理測算，從而準(zhǔn)確找到稅金的跳板臨界點，能夠?qū)崿F(xiàn)銷售價格的科學(xué)制定。
3、利息支出的籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)通常會有外部融資的問題，這就為企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃提供了一定的操作空間，即在實際的籌資過程中，可以通過確定合適的籌資利息扣除方式來實現(xiàn)對土地增值稅的籌劃目標(biāo)。對于以下兩種情況，允許據(jù)實扣除。其一：能夠按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)偹l(fā)生的利息支出；其二：能夠提供有關(guān)金融機構(gòu)的有效證明材料。而對于與項目有關(guān)的其他費用，需要按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%比例之內(nèi)進(jìn)行扣除。如果無法滿足其中的任何一個要求，需要按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%比例之內(nèi)進(jìn)行扣除。舉例來說：假設(shè)一個項目土地取得成本和建造成本共計100萬元，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的其他費用，根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)的具體規(guī)定執(zhí)行。則該項目的借款利息支出為5萬元。那么如果該企業(yè)的籌資借款預(yù)計利息大于5萬元，這種情況下，可以采用第一種扣除方式，即房地產(chǎn)開發(fā)費用準(zhǔn)予扣除的金額大于10萬元；如果企業(yè)的籌資借款預(yù)計利息小于5萬元，那么就要采用第二種扣除方式，即房地產(chǎn)開發(fā)費用可扣除金額小于10萬元。
（三）需要提升納稅籌劃風(fēng)險管理能力
鑒于土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)中的重要性地位，其納稅籌劃的風(fēng)險對整個企業(yè)的風(fēng)險管理也不容忽視。因此要求我國房地產(chǎn)企業(yè)加強土地增值稅的納稅籌劃風(fēng)險管理和防范建設(shè)問題。具體要求是：根據(jù)企業(yè)自身的實際情況，科學(xué)設(shè)定籌劃風(fēng)險管理的控制點，并建立有效的防線評測指標(biāo)和預(yù)警機制；做好與利益相關(guān)者的溝通協(xié)調(diào)工作，及時發(fā)現(xiàn)、解決和協(xié)調(diào)與稅收征管部門的溝通問題，有效避免納稅的法律風(fēng)險；按照最新的稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)不能簡單采用預(yù)征方式，而是需要及時對土地增值稅進(jìn)行清算，因此要求房地產(chǎn)企業(yè)必須加強土地增值稅的清算工作，不斷增加企業(yè)內(nèi)部審計來合理規(guī)避該清算而未清算的實際情況；最后還需要不斷提高企業(yè)納稅籌劃員工的職業(yè)素養(yǎng)，提高他們的綜合能力，以便能夠制定合理的納稅籌劃方案，并保證其順利地實施。
三、結(jié)束語
綜上所述，伴隨我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大趨勢，以及我國房地產(chǎn)企業(yè)整體財務(wù)管理理念的不斷更新和完善，關(guān)于土地增值稅納稅籌劃的要求越來越高。盡管我國一些房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅納稅籌劃的理念和操作技巧上都存在諸多不足，面臨諸多困難，但是這更加需要企業(yè)不斷增強自身實力，從而在遵紀(jì)守法的前提下，更好地實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)利潤的最大化。
參考文獻(xiàn)
[1]鄭幼鋒.外資房地產(chǎn)土地增值稅籌劃技巧[J].大經(jīng)貿(mào).2011（8）
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅務(wù)籌劃；風(fēng)險控制
1引言
我國社會主義市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，經(jīng)濟實力的增強，人們對于房屋的需求量增加，房地產(chǎn)現(xiàn)已進(jìn)入了一個新的階段。稅務(wù)籌劃已處于現(xiàn)代企業(yè)管理工作中的重要位置，是財務(wù)管理工作的重要內(nèi)容，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。但房價出現(xiàn)了爆炸性和持續(xù)時間長的增長，稅務(wù)籌劃也存在著較大風(fēng)險。因此，優(yōu)化資源配置進(jìn)行稅務(wù)籌劃，拉低行業(yè)風(fēng)險，才是穩(wěn)控房價的重要途徑。
2找出房地產(chǎn)面臨的稅務(wù)籌劃風(fēng)險
2.1國家政策風(fēng)險
房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國社會主義市場經(jīng)濟下，房地產(chǎn)行業(yè)為我國國民經(jīng)濟消費水平有著重要作用，推動著經(jīng)濟的發(fā)展。而房價的居高不下使得房地產(chǎn)企業(yè)處在整個市場體系的風(fēng)口浪尖。此時雖然政府會根據(jù)國民經(jīng)濟狀況隨時對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整，但是房地產(chǎn)行業(yè)容易造成對稅務(wù)政策不理解的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致違反法律的相關(guān)規(guī)定。
2.2房地產(chǎn)行業(yè)運營風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成成分，整個行業(yè)的發(fā)展前景與社會經(jīng)濟生產(chǎn)活動有著密切關(guān)聯(lián)，如果房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中未重視稅務(wù)籌劃的投入，稅務(wù)籌劃政策不合理，就容易讓企業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展上陷入困境，甚至導(dǎo)致嚴(yán)重經(jīng)濟危機。員工是企業(yè)經(jīng)營的動力，沒有員工就沒有企業(yè)生存的動力。員工情況，包括個人素質(zhì)差異、員工流動性等情況，都是可能導(dǎo)致企業(yè)運營風(fēng)險的重要因素。
2.3法律風(fēng)險
我國房地產(chǎn)事業(yè)取得不斷進(jìn)展，關(guān)于房地產(chǎn)事業(yè)稅收籌劃的法律法規(guī)卻未得到同步發(fā)展和健全，在房地產(chǎn)稅務(wù)問題上，房地產(chǎn)事業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員和政府稅務(wù)機關(guān)的稅務(wù)人員產(chǎn)生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務(wù)籌劃體制機制對房地產(chǎn)事業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和管理。再者我國大部分企業(yè)對稅收籌劃未能全面理解甚至出現(xiàn)偏差，在進(jìn)行實際操作的時候容易鉆法律法規(guī)的空子，出現(xiàn)偷稅漏稅的行為，從而在房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生違法犯罪的風(fēng)險。
3分析稅務(wù)籌劃風(fēng)險產(chǎn)生的原因
首先國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策變動大。我國稅收政策隨著市場經(jīng)濟發(fā)展在不斷調(diào)整優(yōu)化，房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策也在變動中。我國頒布的關(guān)于房地產(chǎn)稅收的法律法規(guī)仍不夠完善，缺乏良好的稅務(wù)籌劃環(huán)境。其次，缺乏完善的稅務(wù)籌劃制度。政府并未頒布完善的相關(guān)稅務(wù)籌劃制度，致使對房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃方面的監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)企業(yè)容易在稅收籌劃上出現(xiàn)誤差。然后，沒有深刻了解稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)行業(yè)的作用。稅務(wù)籌劃是受多方面因素影響的，市場以及國家宏觀調(diào)控政策都對其有些極大影響，因此房地產(chǎn)行業(yè)過度依賴稅務(wù)籌劃是不可取的。最后，稅務(wù)籌劃工作人員未樹立良好的風(fēng)險意識。稅務(wù)籌劃需要相關(guān)工作人員根據(jù)該行業(yè)發(fā)展進(jìn)度以及政府的稅務(wù)政策來做出相應(yīng)的稅務(wù)籌劃，減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。但影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素復(fù)雜、變動大，存在著較大風(fēng)險。
4加強對房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險控制的措施
4.1國家對房地產(chǎn)稅務(wù)實行科學(xué)籌劃，防范風(fēng)險
在法治社會前提下，房地產(chǎn)行業(yè)必須在法律法規(guī)的條框下運行，遵守法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確了解國家和政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)稅收的政策和法律規(guī)定，稅務(wù)籌劃工作人員也應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律政策來進(jìn)行稅務(wù)籌劃，明確房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的稅務(wù)及其基本市場發(fā)展要求。國家必須做好科學(xué)的籌劃，來防范房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險，深入了解國家和政府的法規(guī)和政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與國家法律政策相聯(lián)系，讓房地產(chǎn)行業(yè)在遵守法律的前提下盡可能地節(jié)省產(chǎn)業(yè)成本，防范發(fā)展風(fēng)險。
4.2建立健全稅務(wù)籌劃制度
國家通過稅務(wù)籌劃制度來對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理，從而建立集中高效的稅務(wù)籌劃管理制度。這種制度有利于稅務(wù)機關(guān)開展政府相關(guān)工作，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員的工作也能在稅務(wù)制度的監(jiān)督下有效完成，讓政府與房地產(chǎn)行業(yè)在市場經(jīng)濟背景下處于優(yōu)勢地位。
4.3正確認(rèn)識房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的作用
稅務(wù)籌劃工作能夠降低房地產(chǎn)的運營風(fēng)險的同時，也存在著一定的局限性。稅務(wù)籌劃需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)所收集到的數(shù)據(jù)，與房地產(chǎn)實際運營狀況相結(jié)合，做出切合實際的稅務(wù)籌劃舉措。但在市場經(jīng)濟不斷變化發(fā)展中，房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息和實際運營情況也在不斷更新變化，因此需要正確認(rèn)識稅務(wù)籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時掌握相關(guān)信息。
4.4房地產(chǎn)行業(yè)工作人員要樹立風(fēng)險意識
房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)籌劃方面的專業(yè)人才需求大，這也要求相關(guān)人員具備較高的專業(yè)知識能力和素質(zhì)。房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策、其他行業(yè)和公民等因素影響，因其因素變化復(fù)雜，要求稅務(wù)籌劃工作人員樹立風(fēng)險意識，要有較強的適應(yīng)能力，高度的責(zé)任意識，同時企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施提高稅務(wù)籌劃工作人員的風(fēng)險意識和素質(zhì)。
5結(jié)語
綜上所述，稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要舉措，如何加強房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險控制則是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要課題。在激烈的市場經(jīng)濟競爭下，房地產(chǎn)企業(yè)利用稅務(wù)籌劃風(fēng)險控制措施，防范風(fēng)險，推動房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
作者:余德梅 單位:?？谥猩县斀?jīng)顧問股份有限公司
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)；籌劃工作
我國的土地增值稅暫行條例自1993年以來，其目的主要是為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益，通過土地增值稅的征收來實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)利潤進(jìn)行調(diào)控和分配。從稅制和稅率設(shè)置方面看，對房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)經(jīng)濟效益的獲取與實際的利潤增長具有重要的影響，具體在土地增值稅的相關(guān)規(guī)定中，土地成本與開發(fā)成本以及融資利息直接影響土地增值稅款的多少。因此，合理預(yù)測土地增值稅稅負(fù)，合理規(guī)劃投資，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的成本利潤控制和投資決策，作為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)相關(guān)工作的重點，只有通過對其進(jìn)行合理規(guī)劃與布局，才能有效在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本規(guī)劃中有效降低支出率，進(jìn)而對企業(yè)風(fēng)險進(jìn)行合理的控制，從整體上提高企業(yè)經(jīng)營效益。
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義
(一)有利于適應(yīng)日趨激烈的市場競爭
在當(dāng)前市場經(jīng)濟體制的發(fā)展模式之下，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作不僅能夠?qū)φc企業(yè)間合理的稅務(wù)關(guān)系進(jìn)行良好的確定，同時還能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前市場競爭極為激烈的條件下，有效的增強自身的核心競爭力的建設(shè)[1]。近些年來，我國政府對于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了大力的調(diào)控，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)和風(fēng)險在逐年增長，企業(yè)利潤和經(jīng)營效益出現(xiàn)了顯著下降。在這種宏觀背景下，作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要稅種之一，土地增值稅籌劃與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模和投資決策是息息相關(guān)密不可分的。
(二)有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平與創(chuàng)新
當(dāng)前國家對于房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)宏觀調(diào)控的手段不斷加強，這就對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部所進(jìn)行的財務(wù)管理提出更高的要求，必須從稅務(wù)和資金管理方面降低風(fēng)險，增加效益。如何有效提升房地產(chǎn)企業(yè)資金利用率方法之一就是通過土地增值稅的稅務(wù)籌劃，能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)特別是高杠桿企業(yè)優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，提高資金使用效率，建立資金風(fēng)險預(yù)警。稅務(wù)籌劃不僅是預(yù)測，更要在執(zhí)行中及時反饋和修正，進(jìn)而能夠有效提升稅務(wù)籌劃工作的工作效率，有針對性的將房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅方面的具體工作規(guī)劃應(yīng)用到實際經(jīng)營與管理工作中，從而能夠幫助企業(yè)最大化的獲取經(jīng)濟效益。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅務(wù)籌劃工作中存在的問題
就目前房地產(chǎn)企業(yè)對自身的稅務(wù)籌劃工作來看，主要存在以下問題：第一，土地增值稅稅務(wù)籌劃的相關(guān)工作沒有得到有效的實施，同時房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行自身企業(yè)的稅務(wù)籌劃時往往沿用原有的稅務(wù)籌劃模式，這就使得雖然設(shè)計了稅務(wù)籌劃工作，但是實際的效果不強，甚至是在一定程度上違背了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營理念，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。第二，一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作的過程中，往往會出現(xiàn)有一定的實際工作與預(yù)期工作計劃出現(xiàn)偏差的問題，部分工作者沒有按照實際的制定的工作流程以及規(guī)劃進(jìn)行工作，或是只注重整體性的工作，而對于個體工作出現(xiàn)缺失，因此導(dǎo)致了稅務(wù)籌劃中缺乏科學(xué)性的分析，使得企業(yè)進(jìn)行的稅務(wù)籌劃工作根本不能為企業(yè)的發(fā)展帶來一定的參考性意見。第三，沒有考慮地方政府的政策對土地增值稅的影響。在實際政策的執(zhí)行過程中，地方性政府的相關(guān)規(guī)劃以及制度的制定也會對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅產(chǎn)生一定的影響。以廣西桂林市為例，為了提高城市中心土地使用率，了低效用地相關(guān)優(yōu)惠政策。在低效用地政策中，房地產(chǎn)企業(yè)需規(guī)劃住宅總面積10%以上的保障房建設(shè)，并將此部分的房產(chǎn)以成本價銷售給當(dāng)?shù)卣?，該政策對土地增值稅影響較大，房地產(chǎn)企業(yè)若在投資決策期沒有充分了解和考慮地方政策的影響，會產(chǎn)生不必要的稅務(wù)風(fēng)險。
三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃策略
(一)利用臨界點與分散收入的手段開展籌劃工作
原有稅收的重點主要就是將業(yè)務(wù)的核心放置在土地增值稅的相關(guān)制定上，而對于土地增值稅稅務(wù)籌劃工作的主要目標(biāo)就是通過進(jìn)行相關(guān)的工作最大限度上使得增值率降低，繼而使得在實際稅收過程中能夠為企業(yè)減少或是免除掉對應(yīng)的土地增值稅務(wù)稅款的繳納，通過此種方式就能夠極大程度上降低開發(fā)成本的投入，繼而提升企業(yè)的經(jīng)濟效益的比例獲取[2]。其主要就是通過臨界點的界定，來對于企業(yè)經(jīng)營管理過程中的各種形式進(jìn)行界定和管理。
(二)利用增加可抵扣項目開展稅收籌劃
在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃過程中，還可以適當(dāng)進(jìn)行利息的收入與支出來從資金周轉(zhuǎn)的角度進(jìn)行項目金額的劃算與抵消，通過這種方式的應(yīng)用，使得土地增值稅的稅費要較于之前相比有明顯的降低，進(jìn)而使得房地產(chǎn)企業(yè)整體降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)和財務(wù)風(fēng)險，提升經(jīng)營現(xiàn)金流量。而在土地增值稅的相關(guān)規(guī)定中，相關(guān)政策的指明使得其從很大程度與意義上獲取了房地產(chǎn)相關(guān)開發(fā)工作的發(fā)展方向，同時也促進(jìn)了相關(guān)工作的概念與模式的革新。
(三)利用建房的方式進(jìn)行稅收籌劃
在稅法的相關(guān)規(guī)定中，由于部分的建房行為在實際歸屬界定中不能夠被劃入土地增值稅的稅收范圍之內(nèi)，因此此類房地產(chǎn)的建設(shè)能夠有效的減少或是避免出現(xiàn)土地增值稅的稅款繳納。企業(yè)通過運用代替方式取得客戶的土地使用權(quán)在相應(yīng)的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)的建設(shè)，在此過程中企業(yè)之間代表客戶進(jìn)行房地產(chǎn)項目的開發(fā)，但并不具備有土地的所有權(quán)，因此此項活動進(jìn)行的房地產(chǎn)建設(shè)中土地增值稅的支出極少，甚至在項目較深規(guī)模較小的情況下不支出額外的土地增值稅。
(四)利用統(tǒng)籌的手段開展稅收籌劃
地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的增值額與增值率是具有較大差異的。其中最為重要的原因是相同的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況、經(jīng)營檔次以及規(guī)格模式上都存在有較大的差異，因此所導(dǎo)致的客戶質(zhì)量以及所制定的價格不盡相同，這就使得地區(qū)間的房地產(chǎn)開發(fā)成本會由于多種原因?qū)е虏町愋暂^大。因此在進(jìn)行相應(yīng)的房地產(chǎn)市場土地增值稅的降低方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)可以采取統(tǒng)籌兼顧的方式，將不同價位的房地產(chǎn)收入進(jìn)行數(shù)據(jù)的整合后，進(jìn)行集體上報，這就能夠在當(dāng)前形勢下有效進(jìn)行土地增值稅的降低[4]。
(五)稅務(wù)實際操作的風(fēng)險內(nèi)容
在實際進(jìn)行稅務(wù)呈遞與審查的過程中，可能會由于稅務(wù)局的不認(rèn)可問題導(dǎo)致最終的賬目以及土地增值稅的相關(guān)內(nèi)容無法得到有效保障，在進(jìn)行企業(yè)的實際費用的審核中對于各科目支出不以一一確認(rèn)。因此，稅務(wù)局會根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，用土地成本和開發(fā)成本二項的10%作為土地增值稅的開發(fā)費用扣除依據(jù)，企業(yè)在進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)籌劃時，為了防止此種現(xiàn)象的發(fā)生，企業(yè)應(yīng)考慮及時采用外部財會的專業(yè)性機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)賬目進(jìn)行預(yù)測和統(tǒng)計，進(jìn)而能夠保障數(shù)據(jù)的合理以及合法性。
對于我國大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，整體的稅負(fù)占了其總營業(yè)額很大的一部分，其中的土地增值稅大約占了營業(yè)收入的3％左右。巨大的稅負(fù)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了很大的財政壓力，但與此同時我國的土地增值稅稅法也給房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅提供了足夠的籌劃空間；本文主要探討分析目前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃中的問題，進(jìn)而提出相應(yīng)的改進(jìn)完善措施，以便于房地產(chǎn)企業(yè)能夠降低企業(yè)的財政負(fù)擔(dān)，促進(jìn)企業(yè)的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；稅收籌劃
我國現(xiàn)有的土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)的所有稅收中占了很大的一部分，大約在3％左右，就這樣來看相對大一些的企業(yè)一年在土地增值稅上的支出就高達(dá)幾千萬乃至上億元。如果房地產(chǎn)企業(yè)可以做好土地增值稅的稅收籌劃工作，那么企業(yè)就可以節(jié)省掉部分的稅收支出，降低企業(yè)的稅負(fù)壓力。在現(xiàn)有的經(jīng)濟市場中，我國的房地產(chǎn)面對著外部環(huán)境的競爭壓力以及內(nèi)部環(huán)境的發(fā)展壓力，再加上受到了國家的嚴(yán)格管理，所以房地產(chǎn)企業(yè)相比于之前在融資和銷售上受到了很大的影響。同時我國在稅收方面有很多的優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該熟悉的掌握了解相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，盡可能的降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅現(xiàn)有籌劃問題
(一)對于宏觀政策的重視不夠
在近幾年里，國家出臺了大量的房地產(chǎn)調(diào)控制度，主要有：“國八條”、“國十一條”等等，同時也從財政、稅收等多個方面加強了對房地產(chǎn)企業(yè)的管理控制。面對這么多的宏觀調(diào)控政策，只有少部分的房地產(chǎn)企業(yè)注意并重視了起來，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都沒有對宏觀的政策引起足夠的重視。特別是對于房地產(chǎn)高層的管理人員來說，因為他們難以轉(zhuǎn)變固有的管理思維，沒有清楚的掌握了解國家的政策，導(dǎo)致他們在重大決策的時候往往會忽視到已有的國家政策，沒有及時的抓住利用優(yōu)惠政策或者做出了一些違反國家政策的行為，從而造成了房地產(chǎn)企業(yè)的損失。并且，因為沒有足夠的引起重視，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能夠針對新的政策作出及時的調(diào)整，這嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作，增加了企業(yè)的稅負(fù)壓力，加大了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險。
(二)沒有明確的稅收籌劃目標(biāo)
在現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的工作過程中，只有極少部分的企業(yè)將稅收籌劃落實到了實際的工作當(dāng)中；然而大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作都僅僅是停留在表面上，而沒有真正的落實。相對于其他的一些工作來說，企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作有一定的難度，它不僅需要各種人員有足夠的稅收籌劃能力，還需要它能夠精確的掌握了解相關(guān)的稅收政策、制度并且還能夠很好的判斷國家的經(jīng)濟走向。在實際的房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃的工作當(dāng)中，往往沒有一個明確的稅收籌劃目標(biāo)，在開展工作時缺少詳細(xì)的籌劃思路，稅收籌劃的內(nèi)容、對象等都不明確；至于那少部分的企業(yè)，雖然落實了稅收籌劃，但是涉及的籌劃內(nèi)容很片面，只注意到了增值稅點上的籌劃，沒有一個長遠(yuǎn)的稅收規(guī)劃，缺乏明確的稅收目標(biāo)。
(三)稅收籌劃方法掌握不夠，缺乏稅務(wù)風(fēng)險意識
我國房地產(chǎn)企業(yè)目前還處于發(fā)展的階段，所以企業(yè)在會計方面的培養(yǎng)上還存在許多的欠缺，特別是在土地增值稅稅收籌劃方面的會計人才更是稀少。相對其他的稅收籌劃來說，土地增值稅稅收籌劃的難度更高。所以對于籌劃人員的能力有了更高的要求，但是目前的稅收人員的能力遠(yuǎn)不能夠完全的滿足籌劃工作的需求，特別是在籌劃方法的掌握上，大多數(shù)的工作人員連詳細(xì)的了解都沒做到更別談是熟練的掌握應(yīng)用?；I劃人員對于稅收籌劃工作的認(rèn)識不夠，所以在實際的工作當(dāng)中很少有人能夠?qū)⒍愂栈I劃真正的應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅當(dāng)中去。另外，部分的房地產(chǎn)企業(yè)因為稅收籌劃經(jīng)驗的缺乏，導(dǎo)致籌劃人員不能夠準(zhǔn)確的找到稅收籌劃的切入點，不能夠根據(jù)企業(yè)的實際發(fā)展需求做出適當(dāng)?shù)亩愂栈I劃。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅收籌劃工作中還缺乏稅務(wù)風(fēng)險意識，這常常導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險增加，增大了企業(yè)的稅負(fù)壓力，阻礙企業(yè)的發(fā)展。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃改進(jìn)完善措施
(一)重視國家的宏觀調(diào)控政策
在我國現(xiàn)有的經(jīng)濟市場中，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的競爭壓力越來越大，不僅國家的管控變得越來越嚴(yán)格，在其發(fā)展的過程當(dāng)中還出現(xiàn)了許多麻煩的問題，這都是阻礙企業(yè)發(fā)展的主要因素。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)想要在這不斷變化的經(jīng)濟市場中生存并發(fā)展下去，就需要積極的關(guān)注國家的宏觀調(diào)控政策，特別是對于企業(yè)的管理者來說，要及時的掌握了解已有的宏觀政策，將政策充分的體現(xiàn)到自己企業(yè)的決策當(dāng)中，結(jié)合企業(yè)的實際發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行科學(xué)合理的土地增值稅稅收籌劃工作。另外，企業(yè)還應(yīng)該對未出臺的宏觀政策要有一定的預(yù)測性，通過提前可靠的預(yù)測，提早的進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，在國家正式出臺后能夠更早的抓住機遇，為企業(yè)帶來更多的效益。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要積極的開展稅收籌劃工作，要充分的意識到稅收籌劃的重要性，將稅收籌劃落實到實際的工作當(dāng)中去，而不是停留在表面上。
(二)明確稅收籌劃目標(biāo)
對于房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作來說，企業(yè)應(yīng)該在項目處理設(shè)計的初階段就明確好稅收籌劃的目標(biāo)；土地增值稅稅收籌劃的工作應(yīng)該要有事前規(guī)劃的特點，在實際的稅收工作當(dāng)中，有部分的房地產(chǎn)企業(yè)往往是在項目正式開工之后才開始進(jìn)行籌劃目標(biāo)的確定的。在這時企業(yè)已經(jīng)錯過了最佳的稅收籌劃時間，籌劃空間較之前縮小了許多，有的籌劃空間甚至不能夠達(dá)到籌劃的目標(biāo)。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作當(dāng)中，要有著明確的稅收籌劃目標(biāo)，最好是在項目設(shè)計之前，并且完成項目的整個過程都應(yīng)該涉及到稅收籌劃，這樣才能夠更加全面的更加系統(tǒng)的完成籌劃工作；這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的增大，是企業(yè)順利完成稅收籌劃目標(biāo)的重要保障。
(三)加強籌劃人員的素質(zhì)建設(shè)，提高風(fēng)險防范意識
就目前的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃來看，現(xiàn)有的大部分籌劃工作人員已經(jīng)不能夠滿足現(xiàn)有稅收籌劃工作的需求。一方面是因為房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃上的經(jīng)驗還不是很完善，所以在人員的招聘以及政策的使用上還存在一定的缺陷；另一方面是因為土地增值稅稅收籌劃工作的難度較大，需要籌劃人員熟練的掌握相關(guān)的政策以及籌劃技巧等方面的知識，同時還要對國家新的政策有一定的預(yù)見能力。所以，為了滿足現(xiàn)有企業(yè)稅收籌劃工作的需求，企業(yè)應(yīng)該加強稅收籌劃人員的素質(zhì)建設(shè)。主要表現(xiàn)為：在進(jìn)行新成員招聘時盡可能的選擇已經(jīng)能夠滿足條件的人員，其次對已有的籌劃人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，讓其的能力可以滿足工作的需求。企業(yè)管理者應(yīng)該調(diào)整思想觀念，樹立符合新時代的管理觀念，落實稅收籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)要想長遠(yuǎn)穩(wěn)定的發(fā)展下去，稅務(wù)風(fēng)險的防范是在所難免的。面對現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展市場，因為市場經(jīng)濟的不穩(wěn)定性以及新稅務(wù)政策的不確定性，導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險得到很大的提高，這對于企業(yè)的稅務(wù)管理工作是很不利的。所以，在企業(yè)之后進(jìn)行稅收籌劃工作時要提高風(fēng)險的防范意識，加強風(fēng)險防范機制的建設(shè)，并且根據(jù)企業(yè)的發(fā)展需求，設(shè)立專門的風(fēng)險預(yù)警機制，加強風(fēng)險因素的管控；明確稅務(wù)管理工作相關(guān)人員的職責(zé)，建立完善獎懲機制。還可以成立專門的風(fēng)險防范小組，可以利用企業(yè)已有的風(fēng)險經(jīng)歷建立風(fēng)險資料庫，風(fēng)險探討企業(yè)的風(fēng)險經(jīng)歷，預(yù)測企業(yè)可能會出現(xiàn)的風(fēng)險并且提出相應(yīng)的解決措施以便于在風(fēng)險出現(xiàn)時能夠及時的解決，降低企業(yè)的稅負(fù)壓力。
三、結(jié)語
綜上所述，就目前我國的經(jīng)濟市場來看，房地產(chǎn)企業(yè)因為其特殊的性質(zhì)，導(dǎo)致其在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃時要做好事前的準(zhǔn)備工作；一方面是為了更好的完成后續(xù)的工作，另一方面可以幫助企業(yè)更多的獲得稅收籌劃的空間，以便于企業(yè)更加順利的完成稅收籌劃的目標(biāo)。就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的工作來看，還存在著許多的問題，這些問題的存在嚴(yán)重的阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理工作，所以企業(yè)應(yīng)該對其引起重視，并且根據(jù)企業(yè)的實際發(fā)展?fàn)顩r找到其各自的問題，針對性的處理解決問題，降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。
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