發(fā)布時(shí)間：2023-11-28 16:16:27
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的風(fēng)險(xiǎn)定性分析方法樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
研制和操作各個(gè)階段的管理決策，決策問題包括設(shè)計(jì)替換、危害優(yōu)化和減少風(fēng)險(xiǎn)方案的選擇；②必須針對(duì)各個(gè)項(xiàng)目采用與之相適應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)分析方法，靈活、綜合使用各種風(fēng)險(xiǎn)分析方法；③先用定性分析方法（如危險(xiǎn)分析、FMEA），在定性方法不能精確描述風(fēng)險(xiǎn)時(shí)再用定量風(fēng)險(xiǎn)分析方法；④必須逐步采用新的定量風(fēng)險(xiǎn)分析方法，并與舊的定量風(fēng)險(xiǎn)分析方法的分析結(jié)果對(duì)比，然后進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。所使用的數(shù)據(jù)必須準(zhǔn)確、可靠；⑤應(yīng)跟蹤、評(píng)價(jià)和記錄各種減少風(fēng)險(xiǎn)的方案，如果實(shí)踐證明這種方案不可行，應(yīng)采用其它風(fēng)險(xiǎn)減少效果好的方案，應(yīng)收集各種元件每次風(fēng)險(xiǎn)分析數(shù)據(jù)供下次使用。
歐洲空間局（ESA）的風(fēng)險(xiǎn)管理
因此，ESA在標(biāo)準(zhǔn)中（PSS-O1-401）規(guī)定進(jìn)行定量風(fēng)險(xiǎn)分析應(yīng)說明用于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的數(shù)據(jù)源的主、客觀性，并加以分類。用于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的數(shù)據(jù)源有：①專家經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)（完全主觀的）；②相似工程中獲得的數(shù)據(jù)（部分主觀）；③從過去產(chǎn)品中得來的數(shù)據(jù)，如通用零件數(shù)據(jù)（客觀）；④直接從相關(guān)試驗(yàn)中獲得的數(shù)據(jù)（客觀）。同時(shí)還應(yīng)考慮如下因素，鑒別所用數(shù)據(jù)的可信度：①專家的數(shù)量與類型；②試運(yùn)行數(shù)；③與系統(tǒng)正常使用有關(guān)的數(shù)據(jù)量。應(yīng)規(guī)定一個(gè)可接受的最小數(shù)據(jù)置信水平，由此來決定哪些數(shù)據(jù)可用于分析，應(yīng)使用所有的可接受數(shù)據(jù)（無論是主觀的還是客觀的），應(yīng)考慮獨(dú)立的風(fēng)險(xiǎn)參數(shù)和主、客觀數(shù)據(jù)的置信水平，應(yīng)給出分析結(jié)果數(shù)據(jù)的置信水平及其主、客觀性質(zhì)。ESA還制定了降低風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)則：①在保證系統(tǒng)完成任務(wù)的前提下盡可能地合理和符合實(shí)際地減少風(fēng)險(xiǎn)；②系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)超過由相應(yīng)系統(tǒng)環(huán)境引起的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)根據(jù)不同項(xiàng)目的特性采取相應(yīng)的降低風(fēng)險(xiǎn)措施[9]。
我國(guó)航天試驗(yàn)的風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀
關(guān)鍵詞：評(píng)價(jià)指標(biāo)；建設(shè)項(xiàng)目；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；凈現(xiàn)值
中圖分類號(hào)：F29文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2008）12-0099-01
1 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)常規(guī)指標(biāo)及其分析方法的缺陷分析
（1）確定性分析中凈現(xiàn)值指標(biāo)分析的缺陷。
靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)是不含風(fēng)險(xiǎn)因素計(jì)算的，動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)凈現(xiàn)值是含有風(fēng)險(xiǎn)因素計(jì)算的，因此對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)而言無論是確定性分析還是不確定性分析，凈現(xiàn)值指標(biāo)都處于核心評(píng)價(jià)地位，通過其計(jì)算公式可知該指標(biāo)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的定量處理是通過適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率反映項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)大，折現(xiàn)率就高，自然項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值就小。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)小、現(xiàn)金流量波動(dòng)不大的項(xiàng)目，該指標(biāo)是比較適用的。但對(duì)于投資額大建設(shè)期長(zhǎng)的項(xiàng)目而言，則存在缺陷，該指標(biāo)的計(jì)算和分析隱含了兩個(gè)基本假設(shè)：第一，投資具有可逆性；第二，投資是不可推遲的。實(shí)際上在大多數(shù)情況下，投資具有不可逆性，對(duì)大型建設(shè)項(xiàng)目而言，其最初的投標(biāo)以及為之付出的成本都可能因?yàn)轫?xiàng)目的中止而使得項(xiàng)目成為不可逆；同時(shí)具有可推遲性，在獲得土地的投標(biāo)后，在再次投入資源前可通過獲得關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目市場(chǎng)狀況的新信息，使得項(xiàng)目在投資時(shí)機(jī)的選擇上具有很高的靈活性。
（2）不確定性分析指標(biāo)及方法的實(shí)用性缺陷。
建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的不確定性分析，雖然各自有其不足，但相互補(bǔ)充后的分析，從理論上說應(yīng)該是邏輯嚴(yán)密的。但一般而言，確定性分析是基本的分析方法，而不確定分析方法只供決策時(shí)的參考，凈現(xiàn)值的計(jì)算是前提基礎(chǔ)，而當(dāng)凈現(xiàn)值不滿足要求時(shí)，就沒有必要進(jìn)行不確定分析了，說明不確定性分析對(duì)凈現(xiàn)值的依賴性過強(qiáng)，凈現(xiàn)值的自身缺陷勢(shì)必會(huì)影響不確定分析。另外，在實(shí)務(wù)分析中，一般要求確定性分析和不確定性分析結(jié)合使用從而實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)，但一般的不確定分析多采用的是保本分析和敏感性分析，敏感性分析的缺陷是依靠概率分析來彌補(bǔ)的，但在實(shí)務(wù)分析中卻很少采用概率分析，主要原因是概率分析過于復(fù)雜，而缺乏普遍認(rèn)同感，在評(píng)價(jià)中沒有起到作用。
綜上所述，作為建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的核心指標(biāo)凈現(xiàn)值，并不能準(zhǔn)確完整地反映建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，那么是否能對(duì)該指標(biāo)進(jìn)行改進(jìn)，兼顧該指標(biāo)本身的優(yōu)勢(shì)和并且不改變?cè)冉ㄔO(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本模式，將不確定性分析的因素引入到該指標(biāo)的計(jì)算，使評(píng)價(jià)更貼近實(shí)際。
2 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)改進(jìn)原理及其數(shù)學(xué)模型
在分析建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)確定性和不確定性分析的缺陷后，為了解決其在評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)柔性不足問題，可以借用實(shí)物期權(quán)的概念來進(jìn)一步改進(jìn)該指標(biāo)的計(jì)算。不同于股票期權(quán)的實(shí)物期權(quán)是一種新的投資思路和評(píng)價(jià)方法，它可以作為決策者適時(shí)考慮經(jīng)營(yíng)環(huán)境或市場(chǎng)變化，調(diào)整投資規(guī)模、時(shí)機(jī)、組合、目標(biāo)領(lǐng)域等提供靈活度，使投資目標(biāo)具有可推遲性，同時(shí)允許決策者忽略、低估或無法確定投資戰(zhàn)略價(jià)值的傳統(tǒng)決策、評(píng)價(jià)思路、方法做出必要的修正和補(bǔ)充，以此克服傳統(tǒng)評(píng)價(jià)方法忽略的不可逆性的缺陷。建設(shè)項(xiàng)目帶有典型的實(shí)物期權(quán)特性，據(jù)此可以對(duì)其經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的凈現(xiàn)值指標(biāo)予以改進(jìn)。
雖然實(shí)物期權(quán)的價(jià)值計(jì)算目前還沒有規(guī)定的模式，但可以利用股票期權(quán)中的看漲期權(quán)公式（見式1、式2和式3）確定期權(quán)價(jià)值。
C=A•N（d1）-X•e-rT•N（d2）（1）
d1=ln（A/X）+T•（r•σ•T）σ•T（2）
d2=d1-σ•T（3）
其中：C――實(shí)物期權(quán)價(jià)值；A――資產(chǎn)現(xiàn)值；X――執(zhí)行價(jià)格；T――到期時(shí)間；σ――標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)率；r――無風(fēng)險(xiǎn)利率；N（x）――為標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布的累積概率分布函數(shù)。
具體而言，掌握投資機(jī)會(huì)就如同持有一個(gè)金融看漲期權(quán)，建設(shè)項(xiàng)目相當(dāng)于金融期權(quán)中的標(biāo)的物，項(xiàng)目的投資支出相當(dāng)于期權(quán)行使的價(jià)格，投資期內(nèi)項(xiàng)目的收益現(xiàn)值相當(dāng)于金融期權(quán)種股票的價(jià)格，在不失去投資機(jī)會(huì)的前提下，投資決策可推遲的時(shí)間相當(dāng)于期權(quán)的到期時(shí)間，建設(shè)項(xiàng)目未來收益的不確定性相當(dāng)于金融期權(quán)中的股票風(fēng)險(xiǎn)。
建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)方獲得土地在一定時(shí)期內(nèi)的使用權(quán)之后，一般包含了多種靈活期權(quán)價(jià)值的存在，如可以決策何時(shí)進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)方可以根據(jù)市場(chǎng)的需要進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)定位與改變競(jìng)爭(zhēng)策略、可以根據(jù)融資情況和自身實(shí)力對(duì)土地進(jìn)行不同程度的開發(fā)等，以上各種管理彈性均包含了一種期權(quán)的價(jià)值特性。因此對(duì)這樣具有期權(quán)特性的項(xiàng)目進(jìn)行的投資，其投資價(jià)值包括兩個(gè)部分。一部分是不考慮實(shí)
物價(jià)值期權(quán)的存在，建設(shè)項(xiàng)目固有的內(nèi)在價(jià)值，它可以通過凈現(xiàn)值指標(biāo)的計(jì)算獲得；另一部分就是由于項(xiàng)目期權(quán)特性產(chǎn)生的期權(quán)價(jià)值。因此，對(duì)凈現(xiàn)值指標(biāo)計(jì)算的改進(jìn)可以表示為（4）。
其中：NPVT表示建設(shè)項(xiàng)目的全部?jī)r(jià)值；NPVI表示建設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)在價(jià)值；C表示建設(shè)項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值。其判別準(zhǔn)則仍然可以沿用凈現(xiàn)值的判別準(zhǔn)則，即當(dāng)NPVT≥0時(shí)，項(xiàng)目可以接受，反之予以拒絕。
3 改進(jìn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)在建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的應(yīng)用
在寧夏地區(qū)相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目調(diào)研的基礎(chǔ)上，現(xiàn)以房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目為例，說明改進(jìn)后的評(píng)價(jià)指標(biāo)的應(yīng)用。銀川市某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已于2007年獲得某宗地的土地開發(fā)權(quán)，根據(jù)當(dāng)時(shí)的開發(fā)策劃，準(zhǔn)備開發(fā)兩期成片小區(qū)，分兩個(gè)時(shí)段進(jìn)行，2008年開發(fā)一期，建設(shè)期、一期全部銷售完及二期融資完成共需要3年時(shí)間，2012年進(jìn)行二期開發(fā)，2008年年初一期開發(fā)投資2000萬元，預(yù)計(jì)可產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量累計(jì)現(xiàn)值之和為900萬，如果如期在2011年開發(fā)二期項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2011年年初將追加投資3456萬元，預(yù)計(jì)二期項(xiàng)目將來產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量累計(jì)現(xiàn)值之和為3000萬，根據(jù)2006年獲得土地開發(fā)權(quán)前可行性研究報(bào)告的凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)結(jié)果，該項(xiàng)目是可行的，其原因是2006年對(duì)于目標(biāo)收益率的選取偏低，2007年由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展出現(xiàn)了新的變化，由于國(guó)家宏觀調(diào)控政策的連續(xù)影響，尤其是存、貸款率的上調(diào)，直接影響了無風(fēng)險(xiǎn)收益率的上升，同時(shí)由于股市的波動(dòng)和物價(jià)的上漲等因素，影響到了目標(biāo)收益率，2007年下半年假定采用的無風(fēng)險(xiǎn)利率為10%，目標(biāo)收益率為20%。
根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)常規(guī)指標(biāo)凈現(xiàn)值的計(jì)算，將上述數(shù)據(jù)帶入式1后，我們可以得出項(xiàng)目的凈現(xiàn)值NPV=-100萬元，根據(jù)NPV＜0應(yīng)該放棄該項(xiàng)目的投資。如果從實(shí)物期權(quán)的角度來看待這一問題時(shí)，發(fā)現(xiàn)最初投資是可以獲得一個(gè)再開發(fā)的實(shí)物期權(quán)的，顯然常規(guī)的評(píng)價(jià)指標(biāo)在得出項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值時(shí)沒有考慮到開發(fā)商可根據(jù)將來情況決定是否進(jìn)行后續(xù)二期投資的價(jià)值因素。
利用改進(jìn)后的指標(biāo)和計(jì)算方法從新對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，2008年投資一期項(xiàng)目所得的NPVI=-1100萬元，在2008年后在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗的情況下，假設(shè)標(biāo)的資產(chǎn)的收益波動(dòng)率σ=50%，追加二期投資的到期時(shí)間T=3，無風(fēng)險(xiǎn)的收益率r=10%，追加投資二期項(xiàng)目產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值A(chǔ)=3000萬元，二期項(xiàng)目追加投資，即期權(quán)的執(zhí)行價(jià)格X=3456萬元。將上述數(shù)據(jù)帶入式3和式4，得到d1=0.616，d2=-0.25，通過查正態(tài)分布表，可得N（d1）=0.7311，N（d2）=0.4013，將數(shù)據(jù)帶入式2，可得二期項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值C=1165.86萬元，將所有數(shù)據(jù)帶入改進(jìn)后的凈現(xiàn)值計(jì)算式5，可得NPVT=65.86萬元，根據(jù)其評(píng)價(jià)準(zhǔn)則，NPVT≥0時(shí)可以在2008年對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資。
顯然用評(píng)價(jià)指標(biāo)改進(jìn)后的方法和常規(guī)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算方法的結(jié)論是相反的，究其原因，是常規(guī)評(píng)價(jià)指標(biāo)凈現(xiàn)值的計(jì)算忽略了管理彈性以及信息獲取所帶來的期權(quán)的價(jià)值。
4 結(jié)論
從改進(jìn)后評(píng)價(jià)指標(biāo)的應(yīng)用可以看出，其對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的度量是與常規(guī)評(píng)價(jià)指標(biāo)凈現(xiàn)值完全不同的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法，常規(guī)的凈現(xiàn)值計(jì)算將風(fēng)險(xiǎn)融入到折現(xiàn)率中，將有可能降低項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而改進(jìn)后的指標(biāo)計(jì)算，考慮到利用管理彈性和信息獲取來增加項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)價(jià)值的因素，同時(shí)能將確定性分析和不確定性分析相結(jié)合，是對(duì)常規(guī)評(píng)價(jià)方法的補(bǔ)充，利于提高決策水平。
參考文獻(xiàn)
【關(guān)鍵詞】項(xiàng)目管理；風(fēng)險(xiǎn)分析；風(fēng)險(xiǎn)控制
1 引言
風(fēng)險(xiǎn)指的是不確定的事件和條件，如果發(fā)生，對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)產(chǎn)生正面的或者負(fù)面的影響，因此風(fēng)險(xiǎn)不僅包括威脅（Thread），也包括機(jī)會(huì)（Opportunity）。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的主要目的是最小化負(fù)面影響發(fā)生的可能性，最大化正面影響的可能性，所以通過風(fēng)險(xiǎn)管理人們可以對(duì)潛在的意外損失進(jìn)行辯識(shí)、評(píng)估、預(yù)防和控制，可以對(duì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)過程中遭遇的風(fēng)險(xiǎn)和干擾因素起到預(yù)防作用，從而減少損失。
2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估分析
項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理主要分為以下六個(gè)部分：風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)定量分析、風(fēng)險(xiǎn)定性分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。這里面風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的范疇包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)定性分析、風(fēng)險(xiǎn)定量。而風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控屬于風(fēng)險(xiǎn)控制方面的問題。因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的重要性，所以簡(jiǎn)述以下風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的基本內(nèi)容。
2.1風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別分析
項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)源、風(fēng)險(xiǎn)因素、后果做定性估計(jì)，感性認(rèn)識(shí)和經(jīng)驗(yàn)判斷。在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別中可以采用的方法有：調(diào)查詢問、現(xiàn)場(chǎng)考察，參考以往統(tǒng)計(jì)記錄。風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率可以用數(shù)學(xué)模型、統(tǒng)計(jì)方法和人工估計(jì)進(jìn)行分析，從項(xiàng)目建設(shè)管理實(shí)際工作來看：人工估計(jì)是比較實(shí)際的方法。風(fēng)險(xiǎn)管理的重點(diǎn)目標(biāo)將是那些發(fā)生概率大、發(fā)生后影響力大的事件。實(shí)際管理工作中比較實(shí)用的兩種方法如下：定性評(píng)估。將發(fā)生概率和影響力分成3～5級(jí)，通過相互比較確定每個(gè)事件的等級(jí)，然后通過分布圖識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)；評(píng)分矩陣。將發(fā)生概率和影響力用0～1之間的一個(gè)數(shù)字描述，然后找出這些“概率×影響力”乘積大的事件。
2.2風(fēng)險(xiǎn)定性分析
風(fēng)險(xiǎn)定性分析法是一種比較簡(jiǎn)單實(shí)用的方法，主要是通過分析風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，以及風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)及其他因素的影響，對(duì)已識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行優(yōu)先級(jí)評(píng)估。一般來說，采用定性的分析技術(shù)的條件包括，管理層在不要求定量化的地方，或者無法取得定量分析中所需的充分可靠數(shù)據(jù)，或者獲取和分析的數(shù)據(jù)不具有成本效益性。
常用的定性分析方法主要有：風(fēng)險(xiǎn)概率與影響評(píng)估、概率和影響矩陣、風(fēng)險(xiǎn)分類、風(fēng)險(xiǎn)緊迫性評(píng)估等。
2.3風(fēng)險(xiǎn)定量分析
風(fēng)險(xiǎn)定量分析法是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率以及其對(duì)目標(biāo)的影響程度進(jìn)行量化分析，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)分配一個(gè)數(shù)值。定量分析方法是在不確定的情況下進(jìn)行決策的、建立在數(shù)學(xué)模型基礎(chǔ)上的一種量化方法，如用損失金額來表示對(duì)目標(biāo)影響程度的大小，用概率來表示風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。一般來說，當(dāng)擁有充足的數(shù)據(jù)或信息用來估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性或產(chǎn)生的影響時(shí)，就可以用定量的方法。
3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制與防范措施
3.1建立項(xiàng)目在立項(xiàng)的控制制度
3.1.1 設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)，在總體發(fā)展戰(zhàn)略和年度投資計(jì)劃的基礎(chǔ)上，制定項(xiàng)目建議書，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，最后給出可行性研究報(bào)告。
3.1.2 為了獲得項(xiàng)目決策需要的重要依據(jù)，需要組織相關(guān)專家和技術(shù)人員論證和評(píng)審項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告。
3.1.3 首先準(zhǔn)備好完整的書面記錄等，然后根據(jù)規(guī)定的權(quán)限和流程對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)決策。
3.1.4 項(xiàng)目立項(xiàng)后首先需要按照項(xiàng)目建設(shè)規(guī)定依法取得相關(guān)許可，然后才可以正式實(shí)施。
3.2建立項(xiàng)目在招標(biāo)過程的控制措施
3.2.1 為了降低風(fēng)險(xiǎn)，必須要選擇信譽(yù)較好的承建單位和嚴(yán)格負(fù)責(zé)的監(jiān)理單位。
3.2.2 在規(guī)定的時(shí)間期限內(nèi)，按程序招標(biāo)公告，引進(jìn)高水準(zhǔn)的承建單位。
3.2.3 根據(jù)預(yù)先規(guī)定的程序，在投標(biāo)人中優(yōu)勝劣汰選擇中標(biāo)人。
3.3 項(xiàng)目實(shí)施過程的控制措施
3.3.1 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警。在項(xiàng)目的實(shí)施過程中，根據(jù)收集到各種信息和動(dòng)態(tài)，預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)的前奏信號(hào)，從而可以采取有效的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，減小風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率。
3.3.2 在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，為了防范風(fēng)險(xiǎn)，需要及時(shí)采取措施減小風(fēng)險(xiǎn)的影響，這是降低損失。
3.3.3 在風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)下，依然必須保證項(xiàng)目的順利實(shí)施，唯有如此，才能對(duì)已發(fā)生和未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行良好的控制，并爭(zhēng)取獲得風(fēng)險(xiǎn)的賠償。
3.4 實(shí)施項(xiàng)目驗(yàn)收環(huán)節(jié)的有效控制
3.4.1 及時(shí)組織相關(guān)部門進(jìn)行項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作。
3.4.2 組織審核竣工決算和資料是否齊全、據(jù)算依據(jù)是否完整等。
3.4.3. 及時(shí)收集、整理項(xiàng)目實(shí)施中各環(huán)節(jié)的內(nèi)、外部資料，建立健全項(xiàng)目檔案管理制度。
3.4.4 在項(xiàng)目實(shí)施結(jié)束后需要進(jìn)行相關(guān)的總結(jié)和審計(jì)，結(jié)果將作為組織過程資產(chǎn)，為后續(xù)項(xiàng)目建設(shè)提供借鑒和積累經(jīng)驗(yàn)。
3.5 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范措施
3.5.1 技術(shù)措施：對(duì)項(xiàng)目選擇有彈性的、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、具有現(xiàn)實(shí)操作性的技術(shù)方案，避免使用新的、未經(jīng)過工程檢驗(yàn)的、不成熟的施工方案；對(duì)地理、地質(zhì)情況進(jìn)行詳細(xì)勘察或鑒定，預(yù)先進(jìn)行技術(shù)試驗(yàn)、模擬，準(zhǔn)備多套備選方案，采取有效保護(hù)措施和安全保障措施。
3.5.2 組織措施：加強(qiáng)計(jì)劃工作，選派最得力的項(xiàng)目經(jīng)理和技術(shù)、管理人員；將風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任落實(shí)到各個(gè)組織單元，樹立大家的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；相應(yīng)提高項(xiàng)目的優(yōu)先級(jí)別，在實(shí)施過程中嚴(yán)密控制。對(duì)項(xiàng)目中的無法排除的風(fēng)險(xiǎn)，例如常見的工程損壞、第三方責(zé)任、人身傷亡、機(jī)械設(shè)備的損壞等將通過購(gòu)買保險(xiǎn)的方式解決。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)由保險(xiǎn)公司承擔(dān)（賠償）損失或部分損失。
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【關(guān)鍵詞】風(fēng)險(xiǎn)；道路工程項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)控制；施工
風(fēng)險(xiǎn)就是活動(dòng)或事件消極的、人們不希望的后果發(fā)生的潛在可能性。工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指工程項(xiàng)目在籌劃、設(shè)計(jì)、施工和竣工驗(yàn)收等各個(gè)階段可能遭到的風(fēng)險(xiǎn)。[1] 建筑工程項(xiàng)目施工因環(huán)境復(fù)雜，露天作業(yè)多，建筑物與地質(zhì)環(huán)境關(guān)系密切而面臨眾多風(fēng)險(xiǎn)因素。
1 施工風(fēng)險(xiǎn)的分類
施工中所遇到的風(fēng)險(xiǎn)因素具有各自的特征，在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別中應(yīng)該充分利用這些特征，使得風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別更客觀、更準(zhǔn)確。通?？筛鶕?jù)其特征將風(fēng)險(xiǎn)因素劃分為不同的風(fēng)險(xiǎn)類別。
1.1 設(shè)計(jì)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)
設(shè)計(jì)方案是否確定應(yīng)作為是否開展招標(biāo)工作的先決條件。工程設(shè)計(jì)是工程建設(shè)實(shí)施的龍頭，沒有一個(gè)完善的設(shè)計(jì)，無從談及招標(biāo)及合同。設(shè)計(jì)變更是造成工程索賠的重要原因，因此在工程招標(biāo)之前應(yīng)盡量完善設(shè)計(jì)工作，只有避免在設(shè)計(jì)方案不確定時(shí)招標(biāo)，才能避免由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
1.2 施工技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)
在設(shè)計(jì)方案確定的情況下應(yīng)研究施工方案， 任何施工方案都不能保證沒有變更和索賠。每一個(gè)施工方案，無論它是傳統(tǒng)的還是新創(chuàng)的，都有自身的優(yōu)點(diǎn)和局限。業(yè)主必須對(duì)施工方案中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行考慮和評(píng)估。
1.3 自然及環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)
洪水、地震、火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、雷電等是不可抗拒的自然力風(fēng)險(xiǎn)，水文氣象條件、復(fù)雜的工程地質(zhì)條件、惡劣的氣候、施工對(duì)環(huán)境的影響等都是潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素。招標(biāo)人在起草招標(biāo)文件時(shí)應(yīng)充分考慮這些因素，對(duì)不可抗力的級(jí)別加以界定，要求承包商在投標(biāo)文件中充分考慮自然及環(huán)境對(duì)工程的影響。
1.4 合同風(fēng)險(xiǎn)
工程合同既是項(xiàng)目管理的法律文件，也是項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的主要依據(jù)。項(xiàng)目的管理者必須具有強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在起草合同文件時(shí)學(xué)會(huì)從風(fēng)險(xiǎn)分析與風(fēng)險(xiǎn)管理的角度研究合同的每一個(gè)條款，對(duì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)因素有全面深刻的了解。否則，風(fēng)險(xiǎn)將給項(xiàng)目帶來巨大的損失。
2 施工風(fēng)險(xiǎn)的分析
風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別緊密相關(guān)，是指在定性識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)因素的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析和評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率、影響的范圍、可能造成損失的大小以及多種風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的總體影響等，達(dá)到更清楚地辨識(shí)主要風(fēng)險(xiǎn)因素，有利于項(xiàng)目管理者采取更有針對(duì)性的對(duì)策和措施，從而減少風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的不利影響。其可分為定性分析和定量分析。
2.1 施工風(fēng)險(xiǎn)的定性分析
風(fēng)險(xiǎn)定性分析是評(píng)估已識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)影響和可能性的過程，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)影響的大小和其發(fā)生的可能性（概率）對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行排序。定性分析的主要依據(jù)有風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃、已識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)、概率范圍與后果、假定的條件、數(shù)據(jù)來源的可靠程度等。
2.2 施工風(fēng)險(xiǎn)的定量分析
風(fēng)險(xiǎn)定量分析一般是和風(fēng)險(xiǎn)定性分析同時(shí)進(jìn)行的，在定量析中要善于采集相關(guān)方面和專家的意見，按照樂觀、悲觀和最可能分類列表。通過定量分析可以明確施工成本、質(zhì)量和時(shí)間目標(biāo)的概率。
3 施工風(fēng)險(xiǎn)控制
風(fēng)險(xiǎn)控制就是采取一定的技術(shù)管理方法避免風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生或在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生后減小損失。風(fēng)險(xiǎn)控制的目的就是盡可能地減小損失，在施工中一般采取事前預(yù)防和事后控制。事前預(yù)防是通過采取有效的措施，減少損失發(fā)生的機(jī)會(huì)；事后控制則是在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生時(shí)，盡可能防止事態(tài)擴(kuò)大和情況惡化，并就產(chǎn)生損失的大小和原因進(jìn)行分析、確認(rèn)，屬于業(yè)主的責(zé)任要提出索賠。[2]
3.1 施工風(fēng)險(xiǎn)控制的具體方式
主要有風(fēng)險(xiǎn)回避、損失控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)自留。
3.2 施工風(fēng)險(xiǎn)控制體制
以上介紹了承包商控制風(fēng)險(xiǎn)的具體措施和方式，但這些方式的有效實(shí)施是建立在完備的施工控制體制之上的。承包商在進(jìn)行傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)控制時(shí)， 一般按照施工過程的延續(xù)，把控制過程分成若干階段，分析各階段潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素，從而制定出相應(yīng)的對(duì)策。這主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手：
1）企業(yè)制度創(chuàng)新和建立風(fēng)險(xiǎn)控制秩序。
企業(yè)的管理制度和組織形式的合理性是風(fēng)險(xiǎn)控制的基礎(chǔ)，工程承包企業(yè)必須建立靈活務(wù)實(shí)的制度形式。一般而言，承包風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生除了不可抗力之外，主要原因就是承包企業(yè)制度不健全和工作秩序混亂造成的。因此，有必要在公司的組織形式和管理制度上進(jìn)行適合本企業(yè)的創(chuàng)新，以提高公司的活力；同時(shí)，建立明晰和井然的工作秩序，使決策得以順利、有效地實(shí)施。
2）在組織上建立以風(fēng)險(xiǎn)部門和風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理為主體的監(jiān)督機(jī)制。
參照國(guó)外成熟的風(fēng)險(xiǎn)控制經(jīng)驗(yàn)， 在承包商實(shí)施營(yíng)建過程中建立風(fēng)險(xiǎn)部門， 并設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理。其作用是對(duì)項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析、控制和監(jiān)督， 并制定相應(yīng)的對(duì)策方案， 為決策者提供決策依據(jù)。
3）明確風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任主體，加強(qiáng)目標(biāo)管理。
承包風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵點(diǎn)，在于確立風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任主體及相關(guān)的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)。有了明確的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，工作的廣度、寬度和深度就一目了然，易于監(jiān)督和管理。
4）確定最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)。
承包商資本結(jié)構(gòu)，是指負(fù)債和權(quán)益及形成資產(chǎn)的比例關(guān)系，即相應(yīng)的人、資金、材料、設(shè)備機(jī)械和施工技術(shù)方法的資本存在形式。確定最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)形式，利用財(cái)務(wù)杠桿和經(jīng)營(yíng)杠桿，對(duì)于承包商獲取最滿意利潤(rùn)具有決定性的意義。
4 結(jié)論
風(fēng)險(xiǎn)管理的目的并不是消滅風(fēng)險(xiǎn)，而是有準(zhǔn)備地、理性地進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)施，減少風(fēng)險(xiǎn)的損失。而現(xiàn)代的建設(shè)項(xiàng)目大多具有規(guī)模大、周期長(zhǎng)、技術(shù)新穎、影響因素多的特點(diǎn)，可以說在項(xiàng)目過程中危機(jī)四伏。因此，承包商必須提高自己的風(fēng)險(xiǎn)管理能力。良好的風(fēng)險(xiǎn)管理能獲得巨大的經(jīng)濟(jì)效果，同時(shí)它有助于企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的提高，素質(zhì)和管理水平的提高。只能這樣，施工企業(yè)才能在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的未來建筑市場(chǎng)保持長(zhǎng)久持續(xù)的發(fā)展。
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(一)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)信息的傳遞通道不暢
項(xiàng)目重要信息及時(shí)獲取,能有效的化解風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)的損失,這是開展有效風(fēng)險(xiǎn)工作的前提,是項(xiàng)目順利進(jìn)行和成功的保證。目前在風(fēng)險(xiǎn)管理工作中存在比較突出的問題是,在和項(xiàng)目企業(yè)進(jìn)行溝通時(shí),由于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)信息傳遞路徑過長(zhǎng),導(dǎo)致溝通的頻率、效率不高,不能及時(shí)得到反饋應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。由于中國(guó)公司普遍存在著治理結(jié)構(gòu)的不完善,創(chuàng)業(yè)者對(duì)治理結(jié)構(gòu)的意識(shí)普遍比較薄弱,加之項(xiàng)目管理人員不主動(dòng)積極地去識(shí)別、分析和應(yīng)對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn),沒有建立有效風(fēng)險(xiǎn)信息傳遞通道,缺乏詳細(xì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)預(yù)案。當(dāng)意外事件不斷出現(xiàn)時(shí),項(xiàng)目管理者無所適從,只能疲于應(yīng)付。
(二)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分析方法單一
在進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí),通常運(yùn)用定性分析方法對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分析進(jìn)行評(píng)估,雖然對(duì)獲取信息資料較為便捷,但是分析結(jié)論不夠精確。在日常工作中進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定性分析時(shí),往往采用單一風(fēng)險(xiǎn)逐個(gè)分析方式使得分析結(jié)論缺乏綜合性,在分析層次上缺乏深度。例如SWOT分析在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別上有較為全面的應(yīng)用,但是在與定量風(fēng)險(xiǎn)分析方法的結(jié)合方面存在較大不足,沒有充分運(yùn)用定性風(fēng)險(xiǎn)分析方法和定量風(fēng)險(xiǎn)分析方法的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行互補(bǔ)。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法的單一,加之缺少使用不同分析方法的綜合運(yùn)用,對(duì)項(xiàng)目分析結(jié)論產(chǎn)生較大的偏差,甚至出現(xiàn)與正確結(jié)果意見相左的情況,嚴(yán)重影響風(fēng)險(xiǎn)管理工作的深入開展。
(三)項(xiàng)目的投后管理手段落后
風(fēng)險(xiǎn)投資的投后管理是風(fēng)險(xiǎn)投資循環(huán)過程中的核心環(huán)節(jié),隨著風(fēng)險(xiǎn)投資行業(yè)的日趨成熟,風(fēng)險(xiǎn)投資的投后管理也越來越重要,對(duì)于投資項(xiàng)目的價(jià)值增值,風(fēng)險(xiǎn)防范和人力資本的充分應(yīng)用具有極其重要的作用。風(fēng)險(xiǎn)投資企業(yè)通常是被動(dòng)的參與企業(yè)管理,強(qiáng)調(diào)以財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)企業(yè)的價(jià)值,往往忽略了企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的是否快速增長(zhǎng)。為了適應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)投資的特殊運(yùn)作方式與滿足管理需求,必須要?jiǎng)?chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)投資的投后管理機(jī)制,將投資收益與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理者的業(yè)績(jī)掛鉤,提高項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理者的工作熱情,使得風(fēng)險(xiǎn)管理的效果符合預(yù)期目標(biāo)。
二、提升項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理工作的應(yīng)對(duì)方案
(一)建立與項(xiàng)目相關(guān)的多信息通道
信息通道建設(shè)是項(xiàng)目投資管理和風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ),沒有有效的信息管理,就沒有成功的項(xiàng)目管理和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理。企業(yè)要以項(xiàng)目信息的輻射范圍為條件,建立與項(xiàng)目有關(guān)的多信息通道。產(chǎn)品的市場(chǎng)信息渠道。絕大部分商品在國(guó)際、國(guó)內(nèi)都有相關(guān)行業(yè)性市場(chǎng)價(jià)格,這些價(jià)格有些是實(shí)時(shí)價(jià)格,有些可以通過國(guó)際貿(mào)易性價(jià)格的波動(dòng)得到一個(gè)期間的平均價(jià)格,這些價(jià)格都是透明公允的信息。如鎢產(chǎn)品國(guó)內(nèi)有兩個(gè)行業(yè)性指導(dǎo)價(jià)格,一個(gè)是江西贛州鎢業(yè)協(xié)會(huì)指導(dǎo)價(jià)格,另一個(gè)是中國(guó)五礦有色的指導(dǎo)價(jià)格,這些價(jià)格信息都反映了市場(chǎng)未來的價(jià)格走勢(shì),對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有方向性指導(dǎo)作用。企業(yè)外部利益相關(guān)者信息反饋渠道。建立項(xiàng)目所在當(dāng)?shù)卣块T、行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)項(xiàng)目情況的信息反饋渠道,了解投資項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn),以及在當(dāng)?shù)氐墓嫘蜗蟮?用以判斷當(dāng)?shù)貙?duì)企業(yè)的支持力度,還可以通過行業(yè)協(xié)會(huì)了解項(xiàng)目企業(yè)技術(shù)研發(fā)實(shí)力、所在行業(yè)的未來發(fā)展趨勢(shì)及所投資項(xiàng)目在行業(yè)中的地位,增強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目所在行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)判斷的準(zhǔn)確性,為風(fēng)險(xiǎn)管理工作提供準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。通過與企業(yè)加強(qiáng)溝通聯(lián)系,建立企業(yè)內(nèi)部信息反饋渠道。與項(xiàng)目的實(shí)際控制人、經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)多頻率、多層次的深入交流,及時(shí)掌握項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況、未來發(fā)展趨勢(shì),判斷與預(yù)期目標(biāo)的差距,以便形成有效的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)預(yù)案。
(二)加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法的綜合運(yùn)用
分析方法的使用對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目決策的規(guī)劃及實(shí)施起著至關(guān)重要的作用。只有通過項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析,才能把整理后的原始數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成可參考的分析結(jié)果。一直以來項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定量分析的欠缺和定性分析過于簡(jiǎn)單的問題困擾著風(fēng)險(xiǎn)管理工作的深入開展,解決這一關(guān)鍵問題必須加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)定量分析方法和定性分析方法的綜合運(yùn)用。SWOT分析和AHP分析兩種方法在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析中綜合應(yīng)用主要是把SWOT分析方法中的四個(gè)要素作為其各個(gè)因素,接著確定各個(gè)因素的重要性,并對(duì)其進(jìn)行排序。步驟具體有:進(jìn)行SWOT分析。運(yùn)用SWOT分析方法識(shí)別出與某個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境以及外部環(huán)境相關(guān)聯(lián)的因素。在SWOT組內(nèi)對(duì)SWOT要素進(jìn)行兩兩相互對(duì)比,接著使用特征值方法對(duì)該要素的優(yōu)先權(quán)數(shù)進(jìn)行計(jì)算。對(duì)SWOT組進(jìn)行兩兩相互對(duì)比,進(jìn)行層次總排序,并把每個(gè)組中擁有最高優(yōu)先權(quán)的要素抽取出來代表這個(gè)組,然后比較和計(jì)算這四個(gè)要素的優(yōu)先程度。在項(xiàng)目戰(zhàn)略規(guī)劃以及評(píng)價(jià)分析過程中使用并得出相應(yīng)結(jié)果。這樣SWOT分析和AHP分析兩種方法的優(yōu)勢(shì)得到有效互補(bǔ),既簡(jiǎn)便又高效,形成一種新的使用途徑,通過AHP方法計(jì)算出SWOT要素的優(yōu)先權(quán)數(shù),使得出的分析結(jié)果更具參考性,從而可以提高項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法的可靠性和準(zhǔn)確性。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不確定分析是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)之前的投資風(fēng)險(xiǎn)前饋控制過程。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，但同時(shí)也暴露出諸多問題。本文分析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的敏感性分析、概率分析、盈虧平衡分析。希望通過本文的研究提供一套具有可操作性的、規(guī)范化的可行性理論與方法，以提高房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性與準(zhǔn)確性。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；不確定性分析；風(fēng)險(xiǎn)
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，引用了大量的技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如單價(jià)、成本、收益、稅金、利率、工期等，這些數(shù)據(jù)都是評(píng)價(jià)人員借助于市場(chǎng)調(diào)查資料或已有的數(shù)據(jù)對(duì)未來情況進(jìn)行的預(yù)測(cè)和估計(jì)。由于多種原因，對(duì)有關(guān)因素的未來情況無法作出精確無誤的預(yù)測(cè)，因此項(xiàng)目實(shí)施后，實(shí)際情況不可能與預(yù)測(cè)情況沒有出入，也就是說，預(yù)測(cè)和估算進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)果具有不確定性。
項(xiàng)目的不確定性是由多種因素造成的。投資者最關(guān)心的是，哪些因素將對(duì)投資效益產(chǎn)生影響，在其可能波動(dòng)的范圍內(nèi)，對(duì)項(xiàng)目的投資效益將產(chǎn)生多大的影響。不確定性分析就是以計(jì)算和分析各種不確定性因素的變化對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響程度為目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)分析手段。其經(jīng)常采用的方法主要有；敏感性分析、概率分析和盈虧平衡分析。
一、敏感性分析
敏感性分析又稱敏感度分析，是研究經(jīng)濟(jì)效益分析中某些不確定性因素對(duì)分析結(jié)果的影響及其影響程度的分析方法。敏感性分析借助于某些指標(biāo)隨變量的變動(dòng)而變化的計(jì)算分析，找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最大、最敏感的因素；確定這些因素的最佳波動(dòng)范圍，最樂觀及最悲觀的邊界條件，掌握效益指標(biāo)隨某些變量變化而變動(dòng)的規(guī)律；尋找引起這些變化的原因，從而幫助投資者制定相應(yīng)對(duì)策，使項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益盡可能達(dá)到最可靠而且最優(yōu)的理想程度。
一般來講，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的敏感性分析按如下步驟進(jìn)行。
（1）確定分析指標(biāo)。分析指標(biāo)的選定，是項(xiàng)目敏感性分析首先要解決的問題。確定分析指標(biāo)，應(yīng)符合如下原則：與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)相一致的原則，與經(jīng)濟(jì)分析階段相一致的原則，突出重點(diǎn)的原則。
（2）確定因素及因素變化范圍。用于進(jìn)行敏感性分析的因素主要是那些預(yù)計(jì)在可能的變化范圍內(nèi)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益有強(qiáng)烈影響的因素；以及在進(jìn)行效益評(píng)價(jià)時(shí)采用的數(shù)據(jù)資料不準(zhǔn)確、不把握的因素。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益涉及到的影響因素復(fù)雜，在不同的階段，應(yīng)選取不同的內(nèi)容。
（3）計(jì)算因素波動(dòng)所引起的分析指標(biāo)的變化情況。
應(yīng)先將某一因素設(shè)定若干級(jí)的變動(dòng)數(shù)量和變化幅度，分別計(jì)算在其他因素不變的條件下所引起的相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化。對(duì)每一因素均重復(fù)這些計(jì)算，并將計(jì)算結(jié)果列成表或圖的形式，便得到了用于顯示經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)因素變化敏感程度的數(shù)據(jù)資料。
（4）確定敏感因素和敏感程度。
根據(jù)上述計(jì)算結(jié)果，可以查明每種因素的變化對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響及影響程度。那些微小變化即會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益改變的因素就是該項(xiàng)目的敏感因素。
（5）敏感性分析的應(yīng)用要點(diǎn)及其局限性。
敏感性分析可以尋找出對(duì)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的敏感性因素及其影響程度。方法簡(jiǎn)單，容易掌握。計(jì)算工作量盡管較大，還是可以用計(jì)算機(jī)進(jìn)行彌補(bǔ)的。但是，敏感性分析仍有其局限性。它不能明確指出某不確定性因素變動(dòng)的可能性有多大。實(shí)際上可能出現(xiàn)這樣的情況：找出的某一個(gè)敏感性因素，在未來可能發(fā)生的某一幅度的變動(dòng)的概率很小，以致于可以完全不必考慮它的影響，而另一個(gè)不敏感的因素，可能變化的幅度和變動(dòng)的概率都很大，以致于必須考慮其變化對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響，這些問題都是敏感性分析本身所無法解決的。因此，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際需要，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行概率分析。
二、概率分析
概率分析是一種同時(shí)考慮事件的發(fā)生概率及其影響程度，用所謂期望值指標(biāo)來估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)程度，進(jìn)行效益評(píng)定的分析方法。
事件發(fā)生的概率，實(shí)質(zhì)上是事件發(fā)生可能性大小的一種度量。在不確定性分析中，不僅不確定因素發(fā)生的變化幅度會(huì)影響經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的波動(dòng)，而且這些不確定因素發(fā)生變化的概率同樣受到投資者的關(guān)注。各因素變動(dòng)的概率不同，意味著項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)的程度不同。兩個(gè)具有相同敏感程度的因素，一個(gè)發(fā)生變動(dòng)的可能性很高（概率大），另一個(gè)發(fā)生變動(dòng)的可能性?。ǜ怕市。顿Y者當(dāng)然對(duì)前者更為關(guān)注。
概率分析通過計(jì)算各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)的期望值來判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。
三、盈虧平衡分析
盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點(diǎn)的高低分析開發(fā)項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)需求變化適應(yīng)能力的一種不確定性分析方法。它的作用是找出開發(fā)項(xiàng)目建成的盈虧界限，確定合理的開發(fā)面積，了解承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力。
1、盈虧平衡點(diǎn)
銷售收入＝單位售價(jià)×建筑面積
成本＝固定費(fèi)用＋變動(dòng)費(fèi)用
＝固定費(fèi)用十單位費(fèi)用×建筑面積
從以上關(guān)系式中可以看出，銷售收入和成本都是建筑面積（產(chǎn)量）的函數(shù)。當(dāng)假定為線性函數(shù)時(shí)，可在同一坐標(biāo)系上畫出兩條直線，即成本線和銷售收入線如圖所示。
成本線與銷售收入線的交點(diǎn)B為盈虧平衡點(diǎn)。產(chǎn)量低于B點(diǎn)的產(chǎn)量時(shí)，虧損；產(chǎn)量高于B點(diǎn)的產(chǎn)量時(shí)，盈利。
結(jié)論：B點(diǎn)的產(chǎn)量越低，盈利的機(jī)會(huì)越大，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越小。
2、盈虧平衡分析數(shù)學(xué)模型
根據(jù)盈虧平衡點(diǎn)的定義，可建立以下方程式；
PX＝F＋VX＋PX r
其中：P——平均單位售價(jià)；
X——開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積；
F——固定費(fèi)用；
V——單位變動(dòng)費(fèi)用；
r——銷售稅率（％）；
X＝F/〔P﹝1－r〕－V〕
即：保本的建筑面積＝固定用費(fèi)/〔平均單方售價(jià)（1－銷售稅率－單方變動(dòng)費(fèi)用）〕
四、小結(jié)
目前，房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)存在的一些問題與開發(fā)企業(yè)忽視項(xiàng)目開發(fā)前期的投資分析很有關(guān)系。因此，本文分析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的敏感性分析、概率分析、盈虧平衡分析。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，加強(qiáng)不確定性研究，可以有效地減少投資決策的盲目性，提高房地產(chǎn)資本的產(chǎn)出和促進(jìn)城市土地的合理使用，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康地發(fā)展和不斷地完善。
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[關(guān)鍵詞] 信息工程監(jiān)理風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模糊綜合評(píng)價(jià)
在對(duì)信息系統(tǒng)工程監(jiān)理時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)是影響結(jié)果的重要環(huán)節(jié)。監(jiān)理方受業(yè)主委托，依法對(duì)信息工程項(xiàng)目的全過程進(jìn)行監(jiān)督管理，并站在第三方的立場(chǎng)上，協(xié)調(diào)業(yè)主方和承建方的關(guān)系。監(jiān)理方不僅要對(duì)自身風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，同時(shí)也要為承建方及業(yè)主進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。
一、信息系統(tǒng)工程監(jiān)理及風(fēng)險(xiǎn)管理的含義
1.信息系統(tǒng)工程監(jiān)理
根據(jù)信息產(chǎn)業(yè)部的《信息系統(tǒng)工程監(jiān)理暫行條例規(guī)定》，信息系統(tǒng)工程監(jiān)理是指依法設(shè)立且具備相應(yīng)資質(zhì)的信息系統(tǒng)工程監(jiān)理單位，受業(yè)主單位委托，依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和信息系統(tǒng)工程監(jiān)理合同，對(duì)信息系統(tǒng)工程項(xiàng)目實(shí)施的監(jiān)督管理。
信息系統(tǒng)工程監(jiān)理的內(nèi)容可概括為以下幾項(xiàng)：三監(jiān)理（事前監(jiān)理、事中監(jiān)理、事后監(jiān)理）、三控制（質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、投資控制）、兩管理（合同管理、信息管理）、一協(xié)調(diào)。
2.風(fēng)險(xiǎn)管理
風(fēng)險(xiǎn)是指對(duì)無法達(dá)到預(yù)定目標(biāo)的可能性和結(jié)果的一種評(píng)測(cè)。
項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是指通過風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)去認(rèn)識(shí)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，并以此為基礎(chǔ)合理地使用各種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施、管理方法、技術(shù)和手段對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)行有效的控制，妥善處理風(fēng)險(xiǎn)事件造成的不利后果，以最少的成本保證項(xiàng)目總體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的管理工作。
二、IT監(jiān)理風(fēng)險(xiǎn)來源
本文從信息工程項(xiàng)目的內(nèi)部、外部環(huán)境兩方面，來分析IT監(jiān)理風(fēng)險(xiǎn)的類型。
1.外部風(fēng)險(xiǎn)
國(guó)家、全球政策風(fēng)險(xiǎn)：因政府法律、法規(guī)、政策、規(guī)劃的變動(dòng)，例如加入世貿(mào)組織、雙邊貿(mào)易摩擦等造成的影響。
經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)：在監(jiān)理過程中，由于預(yù)測(cè)失誤、供求關(guān)系變化、通貨膨脹、匯率變動(dòng)等所導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)。
社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)：近年來，監(jiān)理得到了前所未有的重視，社會(huì)對(duì)監(jiān)理工程師寄予了極大的期望，同時(shí)人們對(duì)監(jiān)理認(rèn)識(shí)也產(chǎn)生了某些偏差和誤解，有可能形成一種對(duì)監(jiān)理的健康發(fā)展不利的社會(huì)環(huán)境。
2.內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)
業(yè)主引起的風(fēng)險(xiǎn)：在我國(guó)由于信息工程監(jiān)理剛剛起步，某些業(yè)主對(duì)信息工程監(jiān)理認(rèn)識(shí)不清，對(duì)監(jiān)理人員不信任，對(duì)監(jiān)理工作不配合，使監(jiān)理工作失去理性和相應(yīng)的權(quán)利。
信息工程承建商引起的風(fēng)險(xiǎn)：例如，承建商對(duì)監(jiān)理認(rèn)識(shí)不清，不配合監(jiān)理工作。許多系統(tǒng)集成商誤認(rèn)為監(jiān)理是業(yè)主派來監(jiān)督他們的，所以不愿意接受監(jiān)理，自然不會(huì)配合監(jiān)理工程師的工作。
信息工程監(jiān)理方引起的風(fēng)險(xiǎn)：有的監(jiān)理咨詢機(jī)構(gòu)為了迎合業(yè)主的意圖，對(duì)工程質(zhì)量、工期及投資控制進(jìn)行不切實(shí)際的盲目承諾或采取壓價(jià)的方式來承攬項(xiàng)目。使監(jiān)理工作不能正常運(yùn)行，達(dá)不到監(jiān)理效果，直接損害了業(yè)主的利益，同時(shí)也使監(jiān)理組織的社會(huì)形象受到極大損害。長(zhǎng)此將失去社會(huì)及業(yè)主的信任，給整個(gè)信息工程監(jiān)理行業(yè)帶來巨大的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
三、IT監(jiān)理中的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)
風(fēng)險(xiǎn)分析方法常用的有定性、定量的方法，其中定量的風(fēng)險(xiǎn)分析方法是在定性的基礎(chǔ)上而實(shí)現(xiàn)的。本文將著重探討模糊綜合評(píng)價(jià)法在風(fēng)險(xiǎn)分析中的運(yùn)用。
1.定性分析法與定量分析方法
定性分析法是憑借專家的判斷性描述產(chǎn)品（風(fēng)險(xiǎn)）的一種主觀評(píng)價(jià)方法，其目的是界定風(fēng)險(xiǎn)源，并初步判明風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度，以給出系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的綜合印象。幾種常見的定性分析方法，包括初步危險(xiǎn)分析法（PHA）、故障樹分析（FTA）、事件樹分析（ETA）、因果分析法等。
定量分析是借助于量化的指標(biāo)，運(yùn)用模型、曲線、公式等手段定量評(píng)價(jià)產(chǎn)品的一種方法。常見的有下述幾種：期望貨幣價(jià)值分析；敏感性分析；蒙特卡羅法等。
定量分析法克服了定性分析的易受主觀因素影響、不確定性高等缺點(diǎn)，但具體操作往往比較復(fù)雜。為了解決這個(gè)問題，我們?cè)诙ㄐ苑治鲋幸霐?shù)學(xué)手段，對(duì)定性問題進(jìn)行量化處理，即采用模糊綜合評(píng)價(jià)法。
2.模糊綜合評(píng)價(jià)法
模糊綜合評(píng)價(jià)法是運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)原理對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)的一種方法。其基本原理是從評(píng)價(jià)主題根據(jù)具體情況所給定的、可能是模糊的評(píng)價(jià)尺度出發(fā)，進(jìn)行首尾一致的、無矛盾的價(jià)值測(cè)定，以獲得對(duì)多數(shù)人來說可以接受的評(píng)價(jià)結(jié)果，為正確決策提供所需信息。工程項(xiàng)目監(jiān)理中涉及的許多經(jīng)濟(jì)、技術(shù)概念，都具有模糊屬性。因此，對(duì)于復(fù)雜的、受多因素影響的信息系統(tǒng)工程監(jiān)理中的風(fēng)險(xiǎn)管理項(xiàng)目，評(píng)價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)采用模糊綜合評(píng)價(jià)法。
下面用具體的案例來介紹該方法在監(jiān)理風(fēng)險(xiǎn)中的應(yīng)用。
四、案例分析
案例：隨著企業(yè)信息化在我國(guó)的迅猛發(fā)展，某企業(yè)也準(zhǔn)備進(jìn)行信息化改造，以提高企業(yè)的運(yùn)作效率?，F(xiàn)有A、B兩個(gè)可供選擇的方案，相應(yīng)的預(yù)期收益如表1所示，請(qǐng)分析應(yīng)該向企業(yè)決策層推薦那個(gè)方案？（A方案采取了監(jiān)理方式，B方案沒有采用監(jiān)理方式）
備選方案的風(fēng)險(xiǎn)―收益表 單位：萬元
步驟：
（1）建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)因素集，包括影響評(píng)價(jià)對(duì)象的各種因素所組成的一個(gè)集合式中―因素集，為n個(gè)影響因素集。在本例中，從項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)三方面對(duì)兩個(gè)方案進(jìn)行評(píng)價(jià)，從而構(gòu)成了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)因素集。即={質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)}
（2）確立評(píng)價(jià)集。它是專家利用自己的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)對(duì)項(xiàng)目因素對(duì)象可能做出的各種總的評(píng)價(jià)結(jié)果所組成的集合，用大寫字母表示，既
式中為m個(gè)評(píng)價(jià)結(jié)果。
模糊綜合評(píng)價(jià)的最終結(jié)果就是要在綜合考慮所以影響因素的基礎(chǔ)上，從評(píng)價(jià)集中得出一響應(yīng)的結(jié)果。在本例中，采用李斯特5分法,分為“很高，比較高，一般，不高，無”等五種，即={很高，比較高，一般，不高，無}。
（3）確定權(quán)重集。權(quán)重集反映了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)因素集中各因素相對(duì)重要性的評(píng)價(jià)。一般通過對(duì)各個(gè)因素賦予相應(yīng)的權(quán)數(shù)組成的集合。在本例中，假定三個(gè)因素（質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)）的權(quán)重。
(4)建立模糊關(guān)系矩陣。也就是建立從U到V的模糊關(guān)系R。采取專家評(píng)審打分的方法建立模糊關(guān)系矩陣。
例如，就A方案的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)而言，假設(shè)有25%的專家認(rèn)為很高，55%的人認(rèn)為比較高，10%的人認(rèn)為一般，10%的則認(rèn)為不高，沒有認(rèn)為無。于是，對(duì)單因素“質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)”的評(píng)價(jià)為(0.25，0.55，0.10，0.10，0.10，0.0)。同樣，對(duì)“進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)”、“投資風(fēng)險(xiǎn)”的評(píng)價(jià)分別為：（0.25，0.55，0.10，0.10，0.0）、（0.30，0.20，0.30，0.10，0.10），則模糊關(guān)系矩陣為
同樣，建立B方案的評(píng)價(jià)模糊關(guān)系矩陣
(5)模糊綜合評(píng)判。根據(jù)層次分析法，評(píng)價(jià)指標(biāo)的模糊綜合評(píng)價(jià)的數(shù)學(xué)模型為：。即
上式中為模糊綜合評(píng)價(jià)集；為模糊綜合評(píng)判指標(biāo)。
對(duì)進(jìn)行歸一化處理，有且滿足
因此對(duì)A方案有
歸一化處理后，得到
歸一化處理后，得到
計(jì)算結(jié)果表明：A方案隸屬“很高”，“比較高”，“一般”，“不高”，“無”的程度分別為27%，41%，18%，10%，4%；B方案則分別為15%，13%，21%，24%，11%。
（6）綜合決策。以評(píng)價(jià)對(duì)象綜合評(píng)價(jià)結(jié)果作為方案的狀態(tài)概率，計(jì)算各方案的期望收益值，并據(jù)此決策。
由于。因此應(yīng)選擇方案A，即應(yīng)向決策層推薦A方案：采取監(jiān)理方式。
五、結(jié)論
通過房產(chǎn)投資者的角度分析購(gòu)首付比例、貸款利率、稅收政策、房屋租售比、通脹率以及房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率等六個(gè)不確定因素對(duì)動(dòng)態(tài)分析評(píng)價(jià)指標(biāo)凈現(xiàn)值的影響，描述了不確定因素的變動(dòng)對(duì)房產(chǎn)投資者投資效果的作用，以達(dá)到分析不確定性因素對(duì)房產(chǎn)投資者如何作用的目的。
【關(guān)鍵詞】
單因素；敏感性分析；凈現(xiàn)值；房產(chǎn)投資
0 引言
敏感性分析是考察投資項(xiàng)目涉及的各種不確定因素對(duì)投資項(xiàng)目基本方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。通過敏感性因素分析，評(píng)估投資項(xiàng)目效益對(duì)不確定性因素的敏感程度，可粗略的預(yù)測(cè)投資項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，為進(jìn)一步風(fēng)險(xiǎn)分析打下基礎(chǔ)。
本文重點(diǎn)探討單因素敏感性分析，通過檢驗(yàn)房產(chǎn)投資中不確定性因素對(duì)房產(chǎn)投資項(xiàng)目的影響，獲取對(duì)房產(chǎn)投資者投資效益影響最大的因素。
1 敏感性分析的概念
敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷投資項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。單因素敏感性分析是指每次只改變一個(gè)因素的數(shù)值來進(jìn)行分析，估算單個(gè)因素的變化對(duì)投資項(xiàng)目效益產(chǎn)生的影響。多因素分析則是同時(shí)改變兩個(gè)或兩個(gè)以上因素進(jìn)行分析，估算多因素同時(shí)發(fā)生變化的影響。為了找出最為關(guān)鍵的敏感性因素，單因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。
2 單因素敏感分析的方法步驟
2.1 確定分析指標(biāo)
投資項(xiàng)目分析指標(biāo)的確定，一般是根據(jù)投資項(xiàng)目的特點(diǎn)、不同的研究階段、實(shí)際需求情況和指標(biāo)的重要程度來選擇，與進(jìn)行分析的目標(biāo)和任務(wù)有關(guān)。
本文重點(diǎn)分析投資者確定進(jìn)入房產(chǎn)投資后，對(duì)房產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析。經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)選擇投資房產(chǎn)的凈現(xiàn)值。
凈現(xiàn)值是指把投資項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個(gè)給定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率（基準(zhǔn)收益率）折算到投資期初（投資項(xiàng)目計(jì)算期第一年年初）的現(xiàn)值之和。該指標(biāo)在用于投資方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，如果凈現(xiàn)值大于等于零，項(xiàng)目可行。反之則不可行。
凈現(xiàn)值系數(shù)計(jì)算公式如下：
對(duì)于房產(chǎn)投資者而言：
房產(chǎn)投資者購(gòu)入房屋時(shí)所支付的房款，為投資者投資現(xiàn)值。
如果房產(chǎn)投資者購(gòu)入房產(chǎn)后出租，則每年會(huì)產(chǎn)生租金收入，該收入為房產(chǎn)投資者現(xiàn)金流入。如果房地產(chǎn)投資者貸款購(gòu)買房產(chǎn)，則每年會(huì)產(chǎn)生利息支出，該支出為房產(chǎn)投資者現(xiàn)金流出。
如果房產(chǎn)投資者第n年賣出房屋后，會(huì)收入賣房款并承擔(dān)一定稅負(fù)。其差額減去房產(chǎn)投資者償還貸款余額后所得值則為房產(chǎn)投資者第n年所得殘值。
可見，影響房產(chǎn)投資者凈現(xiàn)值主要因素為購(gòu)房所需支付房款、每年凈現(xiàn)金流量、賣房款、國(guó)家稅負(fù)以及銀行貸款等五個(gè)方面。
2.2 選取不確定因素
不確定因素指在投資項(xiàng)目分析與評(píng)價(jià)過程中涉及對(duì)投資項(xiàng)目效益有一定影響的基本因素。敏感性分析不可能也不需要對(duì)投資項(xiàng)目設(shè)計(jì)的全部因素都進(jìn)行分析，而只是對(duì)可能對(duì)投資項(xiàng)目收益影響較大的重要的不確定因素進(jìn)行分析。
本文認(rèn)為對(duì)房產(chǎn)投資者而言，影響房產(chǎn)投資者凈現(xiàn)值主要因素為購(gòu)房所需支付房款、每年凈現(xiàn)金流量、賣房款、國(guó)家稅負(fù)以及銀行貸款等五個(gè)方面?？蓺w納為國(guó)家政策及市場(chǎng)兩類因素。
2.2.1 國(guó)家政策的不確定性因素
國(guó)家政策的不確定性因素包括國(guó)家政策規(guī)定的購(gòu)房首付率、稅收政策以及貸款利率。
購(gòu)房首付率，是指國(guó)家政策規(guī)定投資者購(gòu)買房屋時(shí)不能全部申請(qǐng)商業(yè)貸款，投資者需先付第一期付款，余下房款再?gòu)你y行貸款。其影響投資者購(gòu)房所需支付房款，公式如下：
式中，Qn——第n年后房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率；
T——國(guó)家政策規(guī)定的投資者賣房所承擔(dān)的稅率；
貸款利率，是指國(guó)家政策規(guī)定的商業(yè)貸款利率。其影響投資者的銀行貸款以及所支出的利息。為簡(jiǎn)化計(jì)算，本文假定投資者貸款選擇等額本息還款方式，每月支付固定利息。每年利息支付公式如下：
4 結(jié)論
經(jīng)上述論證及實(shí)踐應(yīng)用，本文可以得出如下結(jié)論：
敏感性分析在一定程度上定量描述了不確定因素變動(dòng)對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目投資效果的影響。有助于投資者對(duì)項(xiàng)目不確定因素的不利變動(dòng)所能允許的風(fēng)險(xiǎn)程度，從而制定應(yīng)變方案或重新對(duì)不確定因素進(jìn)行重新評(píng)估，減小投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)本文中的例子而言，房產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目投資影響最為關(guān)鍵。投資者能否合理評(píng)估未來房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率在房產(chǎn)投資中占重要地位。房產(chǎn)投資者更應(yīng)對(duì)投資項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)格增長(zhǎng)率進(jìn)行研究預(yù)測(cè)，從影響房?jī)r(jià)的各個(gè)因素進(jìn)行評(píng)估預(yù)測(cè)，合理評(píng)估未來房產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率，避免房產(chǎn)投資帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
【參考文獻(xiàn)】
[1]朱獻(xiàn)忠 投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中不確定性分析方法研究[J] 沿海企業(yè)與科技，2006年
