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商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)策劃賞析八篇

發(fā)布時間:2023-12-08 17:22:39

序言:寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁,我們?yōu)槟x了8篇的商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)策劃樣本,期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā),請盡情閱讀。

商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)策劃

第1篇

【關鍵詞】“大悅城” 城市綜合體 發(fā)展模式

城市綜合體是近年來房地產(chǎn)行業(yè)的突出熱點,政府、開發(fā)商都表現(xiàn)出了極大熱情,從一線城市到二三線城市,大量項目如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)。中糧集團發(fā)展以大悅城為品牌的全服務鏈城市綜合體,是建立在深入的內(nèi)外部環(huán)境分析基礎上的系統(tǒng)的模式思考與定位,不僅對于厘清大悅城下一步發(fā)展方向有所裨益,對于其他房地產(chǎn)企業(yè)也能具有一定的參考價值。

一、城市綜合體的概念、特征以及功能

(一)城市綜合體概念

城市綜合體的概念目前在學術研究和實際應用中,還沒有一個統(tǒng)一規(guī)范的明確定義,不同的研究者嘗試從不同的角度來概括城市綜合體的本質特征和內(nèi)涵。本文認為,城市綜合體應該主要與建筑綜合體相區(qū)別,在土地混合使用的基礎上,強調(diào)多種城市物業(yè)功能系統(tǒng)化的有機組合。

(二)城市綜合體特征

德思勤公司認為城市綜合體具有“高密度、集約性、整體統(tǒng)一性、功能復合型、土地使用均衡性、空間連續(xù)性、內(nèi)外部聯(lián)系完整性、社會效應大、升值潛力大”等特點。

(三)城市綜合體功能系統(tǒng)

筆者根據(jù)王磊所論《城市綜合體的功能定位于組織研究》分析了城市綜合體的功能系統(tǒng),認為其基本功能包括了商業(yè)功能、辦公功能、居住功能、酒店功能、文化娛樂功能、會展功能及交通功能;而且根據(jù)功能子系統(tǒng)的規(guī)模比例、重要程度在綜合體中的不同,可以大致分為主導功能和輔助功能。通常商業(yè)、辦公、酒店、居住功能最為常見,構成了城市綜合體的主要成分,其不同的構成比例,能夠演化出不同的功能定位模式。

二、大悅城的核心屬性所在

今天的大悅城已經(jīng)發(fā)展成為一個城市綜合體產(chǎn)品線品牌。在系統(tǒng)的梳理和總結后,我們認為,大悅城在策劃定位上有四個堅持,這四個堅持構成了大悅城較為核心的品牌屬性。

(一)大悅城堅持面向年輕人

大悅城的商業(yè)描述是這樣的,“以18~35歲的新興中產(chǎn)階級為主力市場,以年輕、時尚、潮流、品位為特征,以購物中心為主體,支持公寓住宅、寫字樓、酒店等多種業(yè)態(tài)的全服務鏈的城市綜合體?!边@個定位很明確,年輕是大悅城的性格特征,大悅城要面向的客群,就是18~35歲的新興中產(chǎn)階級。目前,在國內(nèi)的城市綜合體市場上,全客層的購物中心較多,細分客群的還并不多見,這既與國內(nèi)城市綜合體所處的發(fā)展階段有關,也由于城市綜合體往往都有幾十萬甚至上百萬平米的體量,面對這么大的體量,開發(fā)商多數(shù)會選擇全客層的客群定位,覆蓋盡可能大的客源面。

與之相比,大悅城成為了國內(nèi)少數(shù)幾個按照年齡段來劃分客群的購物中心之一,這源于它對定位之于購物中心作用的深刻認識,對大悅城客群精準細致的研究,使之能夠適度超前的找到了較為適合大悅城穩(wěn)步經(jīng)營與發(fā)展的客戶群體。

(二)大悅城堅持面向全城

在傳統(tǒng)的商業(yè)項目定位中,往往一個商業(yè)有效的輻射半徑不超過3公里。萬達廣場就曾經(jīng)提出,7公里是兩個萬達廣場的最小距離。這是因為傳統(tǒng)商業(yè)項目基本都是面向大多數(shù)的市民,滿足的是適用性較強的基本需求,商業(yè)項目自身的個性和主題并不突出,其所提供的服務的差異化相對較小,所以比較容易滿足近距離的消費和小商圈的輻射范圍,但不足以輻射全城。

大悅城在區(qū)域的定位上跳出了通常的做法,不只是做區(qū)域的配套,更試圖輻射更為廣泛的區(qū)域乃至全城。探究其原因,一是大悅城的客群特點決定了它需要面向更大的區(qū)域。大悅城客群聚焦18-35歲年齡段,這個年齡段的消費群體購物頻繁、消費活躍、熱愛社交、追捧潮流,跨區(qū)域消費能力強,隨著交通的愈發(fā)便利,空間的距離已經(jīng)抵擋不住年輕人的消費欲望。二是大悅城“時尚潮流”的鮮明個性能夠很有針對性的吸引跨區(qū)域的消費群體。大悅城在品類組合、品牌落位、賣場營造上極為注重時尚潮流的引領性,獨有品牌的吸引力較大,強化了大悅城的品牌精神和性格,形成了年輕人心中較高的品牌號召力,這種影響力有的甚至超出了城市概念。三是大悅城的體量大、業(yè)態(tài)全、創(chuàng)造了提供一站式的購物休閑娛樂服務和體驗的可能,來滿足消費人群更全面、更多樣的消費需求。所以說大悅城面向全市的區(qū)域定位不是盲目的,是其項目自身特點與城市客群的消費需求決定的。

堅持面向全城,大悅城無論是交通位置,還是建筑特色,無論是體量規(guī)模,還是品牌影響,都更需要保持甚至創(chuàng)造明顯的優(yōu)勢和特色,從而確保大悅城的復制獲得更大的成功。

(三)堅持穩(wěn)定的品牌合作

在招商方面,大悅城堅持70%左右的模塊品牌和30%左右的當?shù)靥厣放平Y合的復制模式。在大悅城復制的過程中,穩(wěn)定的品牌合作是保障大悅城核心屬性得以復制的重要因素。如何在繼承、強化大悅城的定位與品牌組合,延續(xù)商戶優(yōu)異的經(jīng)營表現(xiàn)的同時,保持思路創(chuàng)新,大悅城提出了模塊品牌的管理思路,即70%左右的模塊品牌,其中既有代表大悅城定位的核心商戶,也有已經(jīng)與大悅城建立良好合作關系、有著較好經(jīng)營表現(xiàn)的重點商戶,大悅城正在通過品牌庫的形式靈活選擇與這些商戶品牌的合作,努力建立與這些商戶間的較為成熟的合作模式。30%左右的當?shù)靥厣放?,為各個城市、各個項目留出了因地制宜、自主招商的空間,讓每一個大悅城都能保持一定的本地化與個性化,同時也能較好的促進大悅城與地方文化特色以及即有消費習慣的結合。

在業(yè)態(tài)組合方面,大悅城充分研究了目標消費人群的生活與消費習慣,針對年輕人的消費偏好以及消費目標不明確的特點,規(guī)劃60%左右的零售業(yè)態(tài)、40%左右的餐飲休閑業(yè)態(tài)。零售方面,以主流時尚品牌為零售主力,并以其中產(chǎn)品豐富度高、貨品更新度快的快速時尚品牌,如ZARA、H&M等為零售核心,整體基本保持零售、餐飲、休閑體驗三大業(yè)態(tài)6:2:2的業(yè)態(tài)配比。再將三大業(yè)態(tài)細分為主流時尚品牌模塊、快速時尚品牌模塊、時尚餐飲品牌模塊、快餐品牌模塊、甜品小食品牌模塊和休閑體驗模塊共六個子模塊。每一個模塊不僅僅是單純的復制品牌,還包括了品牌的組合、品牌的落位、品牌的經(jīng)營服務等一整套完備的招商運營管理體系,多維度且有深度的來保障商戶品牌在與大悅城共同發(fā)展的過程中順利落地、健康成長。

(四)大悅城堅持有亮點的建筑形式

大悅城將“年輕、時尚、潮流、品位”作為最核心的性格特征,其時尚發(fā)源地的定位和潮流引領性的地位,決定了大悅城從選址開始就需要有獨特的要求,對地段的要求相對較高,需要通過建筑設計來解決高容積率、地塊形狀不規(guī)則等問題,同時塑造建筑亮點,打造城市商業(yè)的地標。大悅城堅持有亮點的建筑形式,筆者認為總體有以下幾點亮點:一是在建筑規(guī)劃上,顯現(xiàn)出與眾不同的特色;二是從體量上說,以10~20萬平米的體量最為合適;三是從沿街面上說,由于選址區(qū)位上的限定,市核心區(qū)域的沿街面相對有限,必須十分仔細地安排業(yè)態(tài)布局;四是從層數(shù)上說,大悅城購物中心的樓層相對較高,這也是對業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑設計的一個挑戰(zhàn);五是從外立面上說,大悅城講求創(chuàng)新和特色,敢于運用大膽的創(chuàng)意,處處凸顯時尚氣息和激發(fā)年輕想像力的精神;六從空間規(guī)劃上說,大悅城追求體驗感和舒適度,大挑空、寬過道、室內(nèi)外廣場,配合大手筆的景觀裝飾、園林小品,都提供了一種與傳統(tǒng)購物場所不同的新購物體驗和生活方式,成為青年群體樂于在此集中、聚會的向往之地。

在客群定位、區(qū)域定位、商戶品牌和建筑特色方面的四個堅持,都是大悅城品牌精神內(nèi)核的延伸,是大悅城的靈魂之所在。在品牌擴張的道路上,只有堅持大悅城的靈魂,才能讓它走得更好、走得更遠。

三、城市綜合體發(fā)展模式

(一)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模擴張模式

規(guī)模擴張模式是房地產(chǎn)企業(yè)重要的模式思路。房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品特殊,是位置固定的由土地承載的建筑物。因此,房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模擴張,是以不斷轉移開發(fā)地點和增加開發(fā)地點為條件的,它的規(guī)模擴張從某種意義上說首先是土地儲備的擴張。

規(guī)模擴張的前提條件首先是資本實力,要有足夠的資本和現(xiàn)金流或者足夠的融資能力和渠道;其次是必須要有自己的品牌和專業(yè)團隊;再次要有對擴張局面清醒的認識和把控,不是盲目的擴張,是有選擇地向區(qū)域市場蒸蒸日上的地區(qū)擴張;最后還要有非常優(yōu)秀的、先進的企業(yè)文化和制度作保障。擴張要跟隨經(jīng)濟發(fā)展的節(jié)奏,自覺地按照宏觀經(jīng)濟與微觀經(jīng)濟相結合的規(guī)律進行。

(二)大悅城的規(guī)模擴張模式

大悅城要想與資本市場對接,就需要加速規(guī)模擴張。商業(yè)地產(chǎn)證券化是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢,前提是持有物業(yè)收益穩(wěn)定、成長性好、具有規(guī)模優(yōu)勢和持續(xù)拓展的能力,對大悅城的規(guī)模擴張?zhí)岢鲆蟆?/p>

大悅城的規(guī)模擴張戰(zhàn)略要點,是全面推進“以大悅城為品牌的城市綜合體”布局。大悅城的布局如果做不好,大悅城的發(fā)展就會受到制約。目前,大悅城布局的雛形已經(jīng)形成,接下來,大悅城將堅定推進布局的戰(zhàn)略導向,通過不斷吸納優(yōu)質項目進行布局,實現(xiàn)資產(chǎn)的動態(tài)擴張。

(三)大悅城發(fā)展實施的三步走設想

第一步,布局,在一線及二線領先城市尋找“西單”,搶占核心商圈,進行產(chǎn)品線復制,實現(xiàn)上市融資;第二步,深耕,把北京、上海等重點城市“做透”,進入城市副中心,同城多個大悅城之間形成資源共享和能力快速積累;開展金融創(chuàng)新;第三步,全面擴張,全面打通融資渠道、形成成熟的產(chǎn)品線復制模式和跨區(qū)域管控能力后,加速向經(jīng)濟發(fā)展較好的二線城市擴張。

(四)針對大悅城的核心靈魂統(tǒng)籌發(fā)展

購物中心產(chǎn)品線策劃,要堅守大悅城的品牌內(nèi)涵,準確定位、優(yōu)化組合、放大亮點。大悅城購物中心在主題定位、功能組合、品牌組合、店鋪切割等方面與其他購物中心以及傳統(tǒng)百貨有明顯的區(qū)分,這樣既可以避免硬碰硬的同質化競爭,又可以凸顯自己的品牌性格,獨樹一幟。

大悅城商業(yè)的核心目標客群鎖定18-35歲的年輕客群,堅守“時尚、潮流、年輕、品位”,有清晰且鮮明的主題定位,不是全客層、全業(yè)態(tài)的混合。大悅城的商業(yè)策劃講求組合,組合是大悅城商業(yè)的生命力,是實現(xiàn)大悅城主題定位的靈魂,大悅城強調(diào)業(yè)態(tài)、空間組合的邏輯,不是唯租金或無序的堆砌,通過業(yè)態(tài)功能的組合、商品品牌的組合、主次店鋪的組合、主題區(qū)域的組合、大悅城為消費者創(chuàng)造了最佳的消費體驗。大悅城店鋪的切割盡量小而細,不是大業(yè)態(tài)的拼湊;以內(nèi)在邏輯和主題街區(qū)形成品牌的混搭,不完全是按品類、業(yè)態(tài)進行分類。

大悅城商業(yè)以主流時尚品牌為主力,形成零售、餐飲、娛樂三大業(yè)態(tài),流行時尚模塊、快速時尚模塊等六個可復制的模塊,充分滿足目標客群的需求。零售、餐飲、休閑體驗的面積占比是6:2:2,零售業(yè)態(tài)功能側重提升租金,餐飲、休閑體驗業(yè)態(tài)功能則偏向于拉動客流。

大悅城規(guī)劃了40%餐飲休閑面積,明顯區(qū)別于傳統(tǒng)百貨。娛樂細分多廳影院、KTV、電玩、冰場等休閑體驗模塊。不設高端奢侈品、商務宴請,及低端的普通零售及大排檔等業(yè)態(tài)。零售以主流時尚模塊的品牌為零售主力,還包括了歐、美、日、韓、港、內(nèi)地的主流時尚服飾及主流化妝品、配飾、用品。

針對大悅城的核心靈魂統(tǒng)籌發(fā)展模式規(guī)劃理論體系的研究應該是模式管理發(fā)展的一個重要方向。對于城市綜合體的模式規(guī)劃研究,由于篇幅所限不可能在每一環(huán)節(jié)都十分完善,這就為將來更細致的研究提供了空間。

四、總結

最后,隨著行業(yè)的不斷發(fā)展,本出的模式框架體系必然需要結合實際不斷修正不斷調(diào)整,這也為未來研究提供了探索的廣闊空間。

參考文獻

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[4]吳景坤.商業(yè)地產(chǎn)項目市場定位分析[D].天津大學,2011.

第2篇

    城市綜合體的特點城市綜合體作為當今地產(chǎn)模式的最高形式,它是伴隨著城市功能的綜合化、規(guī)模大型化和空間與流線組織復合化而順應成長的一種全新的復合地產(chǎn)。所謂“城市綜合體”,是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、會議、文娛等城市生活的三項以上功能在空間上進行組合,并在各部分間建立一種相互依存、相互補益的能動關系,從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的綜合體。城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體,它具備完整的城市街區(qū)的特質,是建筑群體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化的結果,同時,城市綜合體通過街區(qū)的關系,與外部空間有機結合,交通系統(tǒng)有效聯(lián)系,延展城市的空間價值。城市綜合體模式在成本管理方面的作用城市綜合體通過綜合性的開發(fā),結合社會經(jīng)濟發(fā)展目標和城市總體規(guī)劃要求,獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。城市綜合體模式對項目成本管理起到巨大的促進作用。城市綜合體帶來巨大的商業(yè)效益城市綜合體體現(xiàn)了商業(yè)配套和生活服務雙軌模式的與時俱進,是整體布局完善、功能特色明顯、分散化、多樣化、多層次的現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)。城市綜合體對一個城市經(jīng)濟的發(fā)展和商業(yè)設施的完善將起到極大的推動作用,它絕不是幾種產(chǎn)業(yè)的簡單疊加,其有機的組合必將釋放出巨大的能量,創(chuàng)造出巨大的需求空間和商機。城市綜合體模式有利于項目成本運作城市綜合體在規(guī)劃階段,要進行商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃與建筑格局規(guī)劃。在一定程度上,商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃比建筑格局規(guī)劃更加重要。科學的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)強調(diào)整體戰(zhàn)略,即更注重商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃。一個大型的購物中心包括超市、百貨、餐飲、娛樂、家電與信息產(chǎn)品等多功能的業(yè)態(tài),但是圍繞著這些功能配置該如何來進行布局,使各個功能主題明確,互相促進,互不干擾,同時達到最有利于商場旺場和實現(xiàn)租金收入最大化的目的,這正是城市綜合體模式的優(yōu)勢所在。如萬達集團開發(fā)的商業(yè)項目,都是遵循這一個原則,先進行商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃,再進行建筑方面的規(guī)劃。如萬達在長沙黃興南路步行街開設的萬達購物廣場二、三層開設18000平方米的大型超市;從項目開始策劃之初,沃爾瑪超市就深度介入其中,就其專業(yè)的細節(jié)與發(fā)展商達成一致意見,這樣一來,就確保了商業(yè)項目建成之后就成為一個一步到位的產(chǎn)品。采用城市綜合體模式,進行科學的商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃,有利于形成最合理的商業(yè)布局,有利于實現(xiàn)低成本的運營,能縮短整個項目的開發(fā)周期,構成整體效益對散件效益的優(yōu)勢。

    貴陽市匯金廣場成本管理

    匯金廣場概況“匯金廣場”位于貴陽市的延安西路上,地處貴陽市中心紫林庵區(qū)域,是貴陽雙核的重要節(jié)點,隨著“大貴陽”的形成,該區(qū)位優(yōu)勢非常明顯。距目前的貴陽市核心商圈噴水池約1公里、距傳統(tǒng)商圈大十字、小十字近1.5公里。該項目的優(yōu)勢體現(xiàn)在:①項目地處貴陽市一級主干道,交通條件十分便利;②項目周邊是貴陽市傳統(tǒng)的政府辦公的密集區(qū)域,有建設廳、農(nóng)業(yè)廳、商務廳等省級單位,市政配套完善,商業(yè)氛圍濃厚;③項目所處區(qū)域及鄰近的三橋片區(qū)是貴陽市高密度居住區(qū)域,大量新高端住宅項目相繼開發(fā),商場潛在客流非常充足;④隨著2010年5月客車站的正式搬遷,政府對此區(qū)域商業(yè)、居住環(huán)境進行整體規(guī)劃,客車站原址已規(guī)劃為市內(nèi)一個大型商業(yè)網(wǎng)點并且是連接新區(qū)的一個重要輕軌換乘站所在。匯金廣場成本管理模式的設計為進行有效的項目成本控制,結合匯金廣場的地理優(yōu)勢,從全壽命周期出發(fā)控制項目成本,前期策劃階段就統(tǒng)籌考慮項目最終運營,結合“城市綜合體”的概念,設計匯金廣場成本管理模式,即“匯金廣場綜合體”。該模式應用系統(tǒng)工程的思想,將建設項目全壽命周期作為成本管理的對象,從項目經(jīng)營的角度考慮項目成本管理,實現(xiàn)成本管理的系統(tǒng)控制。匯金廣場綜合體定位分析對上述貴陽市各類業(yè)態(tài)特點進行分析并總結,從整個城市商業(yè)競爭上看,貴陽缺乏真正的購物中心。打造貴陽中心城區(qū)的SHOPPINGMALL的商業(yè)物業(yè)形態(tài),對匯金廣場能起到確立商業(yè)地位,引領城市商業(yè)升級的作用。從區(qū)域市場競爭而言,匯金廣場處于一個相對弱勢的大西門商圈邊緣??梢酝ㄟ^提升檔次、豐富業(yè)態(tài),成為區(qū)域商業(yè)的龍頭與旗艦,提升大西門商圈影響力,并促成貴陽中心商業(yè)的融合。從規(guī)模上看,匯金廣場并無規(guī)模上的競爭優(yōu)勢。其他各大型商業(yè)的檔次跨度從低到高一應俱全。對于匯金廣場而言,只有建成有特定主題特色的復合型MALL,而非大而全的綜合購物場所,才能凸顯商業(yè)價值。匯金廣場所在區(qū)位為市級政務、商務、居住、商業(yè)混合區(qū),具有成熟消費人群,尤其是中高端家庭消費人群密集,從這部分人群的需求出發(fā),確定匯金廣場的定位為家庭型購物、生活、娛樂為一體的復合型商業(yè)體系。而貴陽現(xiàn)存商業(yè)基本沒有瞄準家庭消費客群,基本都是以購物為主的品種有限單一的臨街商業(yè)。以家庭生活為中心構建品種齊備的復合型MALL商業(yè)體系,從目前來看是一大空缺,這必將成為匯金廣場的獨特競爭優(yōu)勢。從區(qū)位、規(guī)模、人群構成、所面對的競爭現(xiàn)實等方面來看,家庭主題購物中心是匯金廣場的最佳定位目標。對匯金廣場進行的市場定位為:滿足貴陽市中產(chǎn)階層家庭的餐飲、娛樂消費需求;滿足大量新生代及兒童的購物、娛樂、教育消費需求;滿足年輕人消費得起的“快速時尚”國際品牌購物需求。根據(jù)以上分析,設計匯金廣場的商業(yè)業(yè)態(tài):①高檔時尚購物:滿足年輕、時尚一族和高收入消費人群的消費需求;②休閑娛樂:舒適休閑的購物環(huán)境,豐富的娛樂設施,滿足個性潮人及家庭的休閑向往;③餐飲:充足的特色餐飲和高檔商務餐飲,滿足了家庭消費和高檔商務消費的面面俱到。匯金廣場綜合體定位方案“匯金廣場”總建筑面積近30萬平方米,以近7萬平方米的大型購物中心及6萬余平方米超高層頂級寫字樓作為主體,另配備了3萬余平方米的時尚國際公寓以及4萬余平方米高檔住宅。購物中心為6.7萬平方米,從地下一層到八層共九個樓面,單層面積近9000平方米,相當于目前貴陽市現(xiàn)有百貨單店的3倍規(guī)模。辦公式公寓為3萬平米的國際時尚辦公式公寓。超高層寫字樓高達202米,總體量6萬余平方米的頂級寫字樓,簡約現(xiàn)代并獨具氣勢。單層面積近2000平方米,14部高速名牌電梯,頂級寫字樓配置。1)整體方案。雄踞貴陽傳統(tǒng)市中心、連接金陽新區(qū)行政中心,匯金廣場以充足的業(yè)態(tài)功能組合、整合內(nèi)外資源發(fā)揮其協(xié)同效應、以服務高端商務及生活需求為目的,打造引領貴陽市區(qū)高品質綜合性物業(yè)的新地標,2)平面業(yè)態(tài)規(guī)劃.負一層規(guī)劃為生活配套、精品超市、美食廣場;一、二、三層規(guī)劃為精品時尚服飾;四層規(guī)劃為兒童服飾、家居生活用品;五層規(guī)劃為時尚、特色餐飲、電子游藝;六層規(guī)劃為商務餐飲、KTV;七層規(guī)劃為電影院、KTV;八層規(guī)劃為商務餐飲、書城、SPA。匯金廣場綜合體的規(guī)劃,突破了貴陽市目前僅有的傳統(tǒng)百貨商場模式,以實施全過程的項目成本控制,提高商業(yè)價值為最終目的,立足項目自身優(yōu)勢,借鑒國際先進購物中心模式對匯金廣場的市場定位、平面布局及硬件配套設施進行設計。

第3篇

近年來,XXX圍繞“商貿(mào)興區(qū)”戰(zhàn)略,搶抓國家商務部、省商務廳對口幫扶機遇,堅持把加快商貿(mào)發(fā)展作為經(jīng)濟轉型升級的重要支撐,不斷優(yōu)化政策環(huán)境和服務質量,全力推進商業(yè)綜合體建設,城北商貿(mào)發(fā)展保持快速增長,成為推動全區(qū)經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展的強大動力。

一、城北片區(qū)商貿(mào)發(fā)展現(xiàn)狀

城北片區(qū)系老城區(qū),是傳統(tǒng)的行政、居住、商業(yè)區(qū)域,常住人口13萬左右。該片區(qū)為廣安形成較早的商業(yè)區(qū),商業(yè)網(wǎng)點密集度高,目前商業(yè)主要以傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)為主,現(xiàn)有各類商業(yè)零售網(wǎng)點15000個。其中,100-500平方米的零售網(wǎng)點60個,總營業(yè)面積2萬平方米;500—1000平方米的零售網(wǎng)點20個,總營業(yè)面積1.5萬平方米;1000-5000平方米的零售網(wǎng)點15個,總營業(yè)面積5萬平方米,5000平方米以上的零售網(wǎng)點2個,總營業(yè)面積1.3萬平方米。各類專業(yè)市場、批發(fā)市場5個,總營業(yè)面積3.6萬平方米;標準化菜市場10個,總營業(yè)面積4.2萬平方米。經(jīng)營業(yè)態(tài)涉及綜合百貨、大型賣場、連鎖超市、社區(qū)便利店、配送中心及交易市場等。

(一)商貿(mào)流通日趨繁榮活躍。圍繞建設成渝經(jīng)濟區(qū)區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)服務中心,以打造特色街區(qū)和城市商務、餐飲、娛樂、購物中心為抓手,加快建設大市場、發(fā)展大貿(mào)易、搞活大流通、促進大開放。好人家購物中心、蘇寧電器、開發(fā)超市(龍馬店)等各大商場超市緊抓消費熱點,利用迎春購物月活動平臺,廣泛開展節(jié)慶、店慶等促銷活動,產(chǎn)品展示日益頻繁;組織舉辦各類車展近10次;抓好季節(jié)性消費,生活類商品銷售異?;鸨?014年,全區(qū)實現(xiàn)社會消費品零售總額75.3億元,增長13.1%。

(二)商貿(mào)載體日臻完善。城北餐飲、購物、文化商圈日漸成熟。以休閑風情為主的濱江路沿江帶餐飲商貿(mào)初具規(guī)模,以城北體育場為主的環(huán)形休閑商圈建成,以龍馬商業(yè)廣場為核心的城北商貿(mào)中心基本形成,好人家購物中心、開發(fā)超市(龍馬店)等136家店鋪相繼落戶,營業(yè)面積達3.8萬平方米。商貿(mào)市場建設加快,改造標準化菜市場20余個,新建或改造鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場7個、鄉(xiāng)鎮(zhèn)標準化屠宰場10個。目前,城北片區(qū)有新南門市場、麻柳灣農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、鴻城現(xiàn)代大市場等各類綜合市場9個,總經(jīng)營面積近4萬平方米,攤位1700余個,入場經(jīng)營戶1400余人,就業(yè)3200多人,市場年交易額達6億余元。

(三)商業(yè)綜合體建設進程提速。目前,城北片區(qū)已建成商業(yè)綜合體2個:一是香江國際商業(yè)綜合體,總投資3億元,商業(yè)樓盤面積達2.5萬平方米,均悅大酒店、洋河藍色經(jīng)典專賣店、君度休閑茶坊、金玉皇朝歌城、三七汽車、建材、餐飲等10多戶商家已入駐營業(yè);二是新天地商業(yè)綜合體,投資9000余萬元、面積10000余平方米,現(xiàn)已初步建成,由政府補助建設的占地5000㎡的廣安電子商務集聚區(qū)已入駐、運營,目前,電商企業(yè)入駐協(xié)議面積已達2600㎡,入駐企業(yè)已有15戶,年交易額近7000萬元。香港明發(fā)集團建設岔路片區(qū)城市綜合體、中國低碳中心建設白塔片區(qū)城市綜合體,將有力提升城北商業(yè)規(guī)模和檔次;已拍賣成功的濃洄古街商業(yè)區(qū)將成為廣安城北的特色商業(yè)街區(qū);投資5億元的城北綜合市場改造升級項目成功簽約;廣安外灘商業(yè)綜合體項目已包裝完畢,正全力招商。目前,廣安區(qū)擬啟動規(guī)劃白塔片區(qū)、浦東商業(yè)廣場商業(yè)綜合體建設。

二、存在的主要問題

經(jīng)過幾年的發(fā)展,廣安區(qū)城北片區(qū)商貿(mào)發(fā)展取得了一定成效,商業(yè)綜合體建設也正闊步向前,但與廣安區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展需求相比仍存在較大差距,主要表現(xiàn)在:

一是商業(yè)布局亟待規(guī)范。城北片區(qū)商業(yè)網(wǎng)點雖多,但由于城市規(guī)劃和商業(yè)布局相對脫節(jié)和滯后,導致商業(yè)網(wǎng)點分散凌亂。近年來,雖對商業(yè)網(wǎng)點進行了規(guī)劃,但組織實施仍有一定過程,商業(yè)網(wǎng)點布局實質還處于建設業(yè)主和經(jīng)營者自發(fā)狀態(tài),缺乏科學性、前瞻性,商業(yè)網(wǎng)點的輻射效應和帶動作用未能有效顯現(xiàn)。

二是業(yè)態(tài)集聚功能不強。城北片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點檔次參差不齊,分散弱小、業(yè)態(tài)單一、特色模糊,缺乏大型商貿(mào)基礎設施,核心商圈難以形成,已建商業(yè)綜合體內(nèi)部功能尚未有效互補;建設中的電子商集聚區(qū),缺乏帶動能力強大的企業(yè),引領能力不足,輻射面較窄,企業(yè)受資金、成本等市場因素沖擊較大。

三是自然災害影響較大。城北片區(qū)絕大部分商業(yè)網(wǎng)點處于水淹區(qū),近幾年廣安區(qū)連續(xù)遭受特大洪水,給城北臨街商鋪造成了嚴重的經(jīng)濟損失。出于對未來發(fā)洪水的不確定性和擔憂,城北商鋪的經(jīng)營者改造升級店鋪的愿望不強烈,一定程度上影響了城北商貿(mào)發(fā)展。

三、下一步工作的思考

廣安區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整后,工業(yè)片區(qū)基本劃到了前鋒區(qū),重新構建工業(yè)體系對廣安區(qū)來講將是一項耗費時日、需要大量財力投入的過程。因此,商貿(mào)快速發(fā)展在廣安區(qū)經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展中的地位日益突出。下一步,將按照區(qū)委區(qū)政府確定的發(fā)展規(guī)劃,商務部門將積極引導城北商業(yè)企業(yè)用活用足中、省、市扶持商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的各項優(yōu)惠政策和扶持措施,準確把握內(nèi)外貿(mào)扶持流通政策和支持方向,在城北片區(qū)積極構建綜合服務功能完善、商業(yè)特色突出、文化內(nèi)涵豐富的城市商業(yè)格局,培育多元化的商品經(jīng)營主體和多樣化的經(jīng)營形式,激活人氣、豐富商氣、帶來財氣,實現(xiàn)傳統(tǒng)經(jīng)營模式向新型現(xiàn)代流通模式轉變,促進廣安區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)加快發(fā)展,

(一)規(guī)劃城市商業(yè)布局,優(yōu)化商貿(mào)流通體系。一是科學制定發(fā)展規(guī)劃。按照商務部“科學編制商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃,確定商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展建設需求,將其納入城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。各地制定控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃時應充分考慮商業(yè)網(wǎng)點建設需求,做好與商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的相互銜接”的要求,堅持將商貿(mào)發(fā)展與城市建設同步規(guī)劃,把商業(yè)綜合體規(guī)劃與國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃結合起來,與產(chǎn)業(yè)、交通等專項規(guī)劃結合起來,著力發(fā)展標準高、定位準、功能齊全、布局合理的商業(yè)綜合體,提升城市品位,帶動現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展。二是加快布局城北商業(yè)網(wǎng)點。規(guī)劃“一圈一帶一特一體”城區(qū)商業(yè)布局。一圈:打造龍馬商業(yè)廣場和城北市場核心商圈,以“好人家購物中心”為依托,招引1-2戶大型百貨企業(yè)落戶,帶動以百貨業(yè)為主的龍馬商業(yè)廣場核心商圈的盡快形成。一帶:打造城北濱江路餐飲休閑娛樂帶,著力打造水上魚類飲食文化,帶動水上餐飲、娛樂產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一特:規(guī)劃打造濃洄古街商業(yè)特色街,將其建設成為廣安最具特色的城市商業(yè)服務區(qū)。一體:建設香江國際商業(yè)綜合體,重點打造以休閑經(jīng)濟為主導的城北片區(qū)首席高檔、時尚都市休閑娛樂街區(qū);建設新天地商業(yè)綜合體,打造家電、汽車零配件批發(fā)零售、展銷、博覽等多功能一體的商貿(mào)城,打造一個高起點、高品味的大型電器、汽車零配專業(yè)廣場,配套發(fā)展餐飲娛樂、文化休閑等,提升區(qū)域整體商業(yè)氣氛;盤活浦東商業(yè)廣場商業(yè)綜合體。三是加快現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點升級改造。以北街、水塘堡等步行街為突破口,不斷完善城市商業(yè)相關配套設施建設,對現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點實施提檔升級,從店堂裝修到服務質量,逐步提升消費檔次,形成消費潮流。四是打造新的商貿(mào)增長點。結合棚戶區(qū)改造,規(guī)劃建設橡皮溝、龍城名都等商業(yè)綜合體,在胥家灣規(guī)劃建設大型綜合專業(yè)市場;加快社區(qū)示范商業(yè)建設步伐,大力發(fā)展一批民生性社區(qū)示范商業(yè)連鎖店、便民超市、放心店等,強化社區(qū)服務;加快電子商務、現(xiàn)代物流等新興先導型服務業(yè)發(fā)展,使之成為社會消費的一大新亮點。

第4篇

關鍵詞:商業(yè)綜合體;建筑設計;平面布局;交通規(guī)劃;消防設計

Abstract: with the rapid economic development, urbanization process is further accelerated, facing the city space utilization of land, transport, environment problem increasingly serious, such as commercial synthesis arises at the historic moment. The height of the commercial complex is out of city land resources intensive need, it will be in the city commercial, office, residential, hotel, exhibition, conference, catering, entertainment, etc. City life space above the three functions are combined, its rationality lies in the economical use of land, shorten the transportation distance, improve the work efficiency, investment benefit into full play. But due to its construction area is large, personnel density, function etc, make its architectural design complexity and increasing difficulty. So to strengthen the research of large commercial complex design has important significance. At first, this paper illustrates the concept of urban commercial complex, and its design principle is explained, finally from the commercial complex, site selection, layout, interior space design, fire from five aspects discusses the natural ventilation design of large commercial complex design train of thought.

Keywords: commercial complex; Architectural design; Layout; Transportation planning; Fire protection design

中圖分類號:TU2文獻標識碼:A文章編號:2095-2104(2013)

城市商業(yè)綜合體概述

“商業(yè)綜合體”的概念,源自“城市綜合體”的概念,但是兩者有著明顯區(qū)別。城市綜合體是以建筑群為基礎,融合商業(yè)零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”(功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟聚集體)。而“商業(yè)綜合體”,是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合,并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系,從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的綜合體。隨著精神生活和物質生活的質量日益提高,商業(yè)綜合體也需要融入更多的發(fā)展理念,使其與城市多樣化的生活能夠相互適應、相互依存。城市商業(yè)綜合體是城市綜合體發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物,它將商業(yè)策劃思想融入城市綜合體的設計規(guī)劃思想中,要求設計者不僅要有豐富的設計理念和經(jīng)驗,更需要正確把握市場行情。

圖1大型商業(yè)綜合體效果圖

商業(yè)綜合體設計的原則

商業(yè)綜合體具有明顯的外部特征和內(nèi)部特征,研究其所具有的諸多特點并有針對性的做好每一項設計是在技術層面做好商業(yè)綜合體的重要措施。在實踐當中,出現(xiàn)了三種發(fā)展方向。第一是以大型購物中心為載體,逐步發(fā)展新型的城市商業(yè)綜合體。第二是以休閑為業(yè)態(tài)的休閑綜合體和旅游設施綜合體,以及以寫字樓為主體的寫字樓綜合體,都在全國各地都有一些嘗試。第三是以創(chuàng)意地產(chǎn)為主的復合型業(yè)態(tài)配套的一個主力軍的創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)綜合體。

外部特征

高可達性,位于城市交通網(wǎng)絡發(fā)達、城市功能相對集中的區(qū)域,擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡和信息網(wǎng)絡

高密度、集約性,高樓林立的景象,城市的標志;人口密度大,晝夜人口、工作日與周末人口,功能不同而形成互補。

整體統(tǒng)一性,建筑風格統(tǒng)一,各個單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系;與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。

功能復合性,實現(xiàn)完整的工作、生活配套運營體系,各功能之間聯(lián)系緊密,互為補充,缺一不可。

內(nèi)部特征

大空間尺度,室內(nèi)外空間較大,一方面與城市規(guī)模相匹配,另一方面則與建筑功能的多樣相匹配,成為多功能的聚集焦點。

通道樹型交通體系,將內(nèi)部交通和公共空間貫穿起來,同時又與城市交通系統(tǒng)有機聯(lián)系,組成一套完善的“通道樹型”體系。

現(xiàn)代城市景觀設計,通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。

高科技集成設施,是高科技和高智能的集合。其先進的設施充分反映出,科學技術的進步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。

根據(jù)以上特點,建筑設計中尤為注意以下節(jié)點的營造

(一)空間的設計應富有商業(yè)氣氛

商業(yè)建筑的空間應首先滿足功能的使用要求,在外立面及室內(nèi)空間上營造商業(yè)氣氛,同時也能夠為人們提供舒適的購物環(huán)境。建筑風格應具有配合產(chǎn)品的格調(diào)和消費的檔次以及面向廣泛顧客群體的特色。

(二)平面布局要以功能為依據(jù)

建筑平面以功能為依據(jù),盡量提升每一個角落的商業(yè)價值,布局合理。室內(nèi)商業(yè)街和廣場的布置應符合人的購物行為,上下之間要相互呼應,把顧客盡量向上層引導,充分提高上層的使用頻率,商業(yè)流線規(guī)劃尤為重要。

(三)立面設計風格符合功能需求

立面設計配合整體的功能需求和商業(yè)定位,既典雅又富有商業(yè)氣氛,雅俗共賞。同時還要通過所有的現(xiàn)代化手段強化商業(yè)氛圍,如:超大動感LED屏幕、購物引導的商業(yè)櫥窗等。辦公部分為超高層設計,應有效組織垂直交通體系,合理分布辦公區(qū)域并引導商務客流進入商業(yè)。

三、大型商業(yè)綜合體設計的要點

(一)商業(yè)綜合體的選址

商業(yè)綜合體是出于城市土地資源的高度集約需要而產(chǎn)生的,因此其在城市的核心區(qū)域和未來的核心區(qū)域,具體的位置大致可以分為四類:新開發(fā)區(qū)的中心商貿(mào)區(qū)、城市副中心、CBD和交通樞紐。商業(yè)設施選址的意義就在于它是一項長期性的投資,直接關系企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略決策,是影響企業(yè)效益的一個決定性因素,同時也是制定企業(yè)經(jīng)營目標和經(jīng)營策略的重要依據(jù)。場地要有優(yōu)越的地理位置,為交通可達性最佳的地點,有助緩解商業(yè)綜合體繁忙的客流,使客源有充分的空間來往,購物出行者得到適當交替,保持商業(yè)綜合體的活力。同時,除了被動適應客流規(guī)律之外,還在原有路網(wǎng)基礎上加以改善開發(fā),進而創(chuàng)造有利的新的商業(yè)環(huán)境。

(二)商業(yè)綜合體平面布局

1、店鋪進深與走廊形式設計

在平面布局中為了使商業(yè)中心內(nèi)部的商業(yè)空間符合店鋪和市場的需求,每間店鋪深度應引起重視,結合商業(yè)平面,合理控制商鋪面寬及進深,一般可適當加深店鋪進深。而走廊應根據(jù)商業(yè)街的形式設計,同時上下層之間的中空使人流上下有所呼應,屋頂在走廊或中庭位置有采光帶,自然光線一直從各層的中空照射下來,使商業(yè)街明快自然。

2、商業(yè)街的設計

為了打破單調(diào),一方面使商業(yè)街本身有所變化,既有直線型又有弧線型,有的一邊退界、有的兩邊向上逐層退后,增加流線的趣味性。另一方面在商業(yè)街的兩端及中間都有形態(tài)不同的室內(nèi)中庭,開闊的空間用自動扶梯及垂直交通把人流引到上層空間,同樣中庭的頂端也有采光天棚,自然光線充滿了室內(nèi)。

室內(nèi)商業(yè)步行街走廊設計要充分考慮購物人流在入場后的豁然開朗感和舒適感。在這些富于變化的平面中,用空間的方法把人的視覺注意力引向上空,并對上層商業(yè)鋪位進行有針對性的選擇,有足夠的吸引力引導人流上行。在交通流線方面,通過扶梯及電梯等立體化的交通手段,使停車場、商業(yè)空間和地鐵站布局有機相融,使大型商業(yè)購物與游樂等各種業(yè)態(tài)間的流線更為順暢。

交通系統(tǒng)規(guī)劃設計

(1)完善的交通系統(tǒng)組織

交通系統(tǒng)組織形式的選用應該根據(jù)周圍環(huán)境的交通狀況和地勢特征確定,主要有平面和立體兩種。平面交通組織形式適用于交通密度不大、基地空間比較開闊且流線簡單的地區(qū)。以人流和車流為基礎,分為人車混行和人車分流兩種方式。

①人車混行具有一定靈活性,但是由于空間上的干擾性強,不安全因素多。為了限制車行速度,設計中常利用曲折的邊界和粗糙質感的鋪地材料。

②人車分流是指和人流和車流通過相對獨立的入口和流線進入基地。其優(yōu)點是流線十分清晰,交通相對干擾少。缺點是流線比較長,為了保證人流的方便而不利于車流的通行。

立體交通組織將人流和車流分配在不同的空間高度,大幅度地減少了不同交通之間的干擾,起到了提高空間利用效率和緩解地面交通壓力的作用,形成了富有活力并且安全性高的城市空間。立體交通組織充分利用了不同高度的空間,解決了城市發(fā)展的空間問題,在我國城市已有較多應用。

(2)井然有序的停車系統(tǒng)組織

停車組織優(yōu)化與否,將對商業(yè)綜合體的整體形象產(chǎn)生影響。在停車組織中,涉及到土地利用效率、利用經(jīng)濟性等問題,如果地面空間較為寶貴,一般以建筑內(nèi)部結構停車為主,造價更為合理,節(jié)約空間。

(三)內(nèi)部開放空間的設計

商業(yè)綜合體內(nèi)部開放空間是用于開展促銷活動、滿足購物者休息與行走或其他社會商業(yè)活動的內(nèi)部公共空間,包括商業(yè)綜合體的室內(nèi)商業(yè)街、露天商業(yè)內(nèi)街中庭、內(nèi)廣場、 邊庭、與引導空間等特色各異的空間型制。商業(yè)綜合體內(nèi)部開放空間分為水平交通空間、節(jié)點式空間、線性街道空間和垂直交通空間。主要的規(guī)劃設計思路表現(xiàn)為以下幾點:

圍合與開敞的變換

綜合體內(nèi)部開放空間絕大部分存在頂界面,側界面的形式確定其封閉程度,空間封閉或開敞的效果由側界面的尺度和隔斷形式?jīng)Q定。

豎向高差的變化

節(jié)約空間的一個行之有效的手段就是豎向空間的并用,不同的領域運用不同高度的空間能突出空間的特征變化,同時提高了土地的利用率。

空間的層次變化

空間上的層次感會給人帶來視覺上的愉悅感,通過高差、綠化、隔斷等的設置,可以使畫面豐富,達到步移景異的效果。

圖3內(nèi)部空間的層次變化

空間的誘導性設計

城市商業(yè)綜合體的規(guī)劃設計必須體現(xiàn)其職能的誘導性與識別性,反映出購物環(huán)境的氣氛和商業(yè)建筑的特征,以此吸引顧客的光顧。

(四)大型商業(yè)綜合體的消防設計

1、消防道路

由于商業(yè)綜合體的區(qū)域面積比較大,路網(wǎng)豐富且復雜,因此更利于消防環(huán)路的形成,應注意避免出現(xiàn)盡端道路的形成,否則需要設置消防專用回車場,可能對景觀及綠化布局產(chǎn)生影響;對于商業(yè)綜合體的裙房來說,一般不適宜設置消防回路,可以設置專門的消防撲救場地及利用底層商業(yè)街通道相銜接,一旦發(fā)生險情則可作為消防通道,不會影響商業(yè)功能;通過設置消防環(huán)道,可有效滿足商業(yè)綜合體中的建筑消防安全,是以人為本原則的最好體現(xiàn)。

2、安全出口的設計

按照緊急行動流程,疏散者必須沿水平方向抵達安全出口,再沿垂直方向下至室外脫險。發(fā)生火災事故時,人們通常向常使用的出入口或樓梯間跑,向明亮方向和開闊空間跑,人害怕煙火,若前方有煙火,會逃向相反方向,對群集行動懷有住任感而愿意隨流。由于避難者行為具有多樣性和盲從性,因此盡量避免過長的帶形走道,安全出口必須兩個方向設置,在標準層或防火分區(qū)兩端各設一處安全出口。樓梯間與電梯組合設置,并宜靠外墻,以利消防隊救助或自然排煙。裙房在每個防火分區(qū)設兩個消防疏散口,或兩分區(qū)之間在防火隔墻上開甲級防火門作為第二安全出口,若塔樓內(nèi)的樓梯間設計合理也可在裙方中起到疏散樓梯的作用,為了控制各樓層人員不必要的流動和不同功能的管理需要,將樓梯間的門作為僅向疏散方向開啟的單向開啟門,使樓梯間人流不得隨意進入裙房各層。

3、地下防火隔離區(qū)

當?shù)叵律虉隹偨ㄖ娣e大于20000m2時,應采用不開設門窗洞口的防火墻分隔。相鄰區(qū)域確需局部連通時,應選擇采取防火隔間、避難走道、防煙樓梯間等封閉式防火隔離區(qū)或室外下沉式廣場等開敞式防火隔離區(qū)進行防火分隔。封閉式防火隔離區(qū)及前室應設加壓送風系統(tǒng),在隔間的相鄰區(qū)域分別設置火災時能自行關閉的常開式甲級防火門。利用消防規(guī)范中相關概念,結合景觀及室內(nèi)設計美化空間設計。

(五)大型商業(yè)綜合體的自然通風設計

1、結合地區(qū)的氣候與主導風向,自然通風設計以夏季為主,并綜合利用風壓、熱壓作用,重點考慮夜間自然通風。盡量利用樓梯間等輔助空間增加開口面積。

2、在建筑內(nèi)部設計自然通風豎井、中庭,可以提高項目的自然涵風效率,減少空調(diào)能耗。

3、考慮夏季陣雨、暴雨時,關閉外窗情況的自然通風措施。建筑外窗等通風設施設有方便靈活的開關調(diào)節(jié)裝置,結合機械通風系統(tǒng),以滿足不同天氣條件下的不同通風要求。

結語

綜上,城市土地資源的高度集約,使大型商業(yè)綜合體的出現(xiàn)成為必然,城市商業(yè)綜合體也成為城市高度發(fā)達的產(chǎn)物,成為了代表城市品牌與生活方式的標志。城市商業(yè)綜合體是一種復合型地產(chǎn),通過提高設計的整體性,合理研究業(yè)態(tài)組合形式,再加上完善的停車體系以及安全的消防保障,才能真正體現(xiàn)商業(yè)綜合體的設計價值,發(fā)揮更大效用。

參考文獻

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[2]陳志瑋.商業(yè)綜合體的內(nèi)部設計節(jié)能探討[J].科技創(chuàng)新導報,2010.14.

第5篇

[關鍵詞]城市綜合體;建筑設計;特征;規(guī)劃布局;要點

中圖分類號:TU247 文獻標識碼:A 文章編號:1009-914X(2015)23-0107-01

隨著城市的發(fā)展,城市綜合體應運而生。城市綜合體就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合,并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系,從而形成一個多功能、高效率的綜合體。它是多個實用功能不同的建筑空間組合而成的建筑群,其合理性在于節(jié)約用地、縮短交通距離、提高工作效率、發(fā)揮投資效益等。

1、城市綜合體的特征

城市綜合體從外觀組成上可以是一個完整的街區(qū),也可以是一座體量巨大的綜合樓或一組緊湊的建筑群體,有其自身的特征。①城市綜合體具有整體統(tǒng)一性。城市綜合體中的各單體的建筑物風格協(xié)調(diào)一致,建筑外部和局部內(nèi)部空間和城市空間能形成一體化的效果。②城市綜合體具有功能復合性。城市綜合體內(nèi)的建筑群體功能互補,相互促進,形成一個集購物、娛樂、辦公、居住等生活場景在內(nèi)的完整的生活場所。③城市綜合體具有時空連貫性。城市綜合體中建筑的規(guī)模較大,形成較大區(qū)域或幾個街區(qū)的連續(xù),區(qū)域范圍內(nèi)的任何隔斷都會為整體設計帶來較大的阻礙,而影響到整體效果。④城市綜合體具有交通立體化的特點。城市綜合體具有優(yōu)越的地理區(qū)位和交通環(huán)境,在一定的時間內(nèi)能夠聚集大量的人流和車流,為了避免在有限的地塊內(nèi)出現(xiàn)人車混雜的現(xiàn)象,城市綜合體常采用立體化的交通模式,以應對大量人、車流在有限地塊上出現(xiàn)。

2、城市綜合體的規(guī)劃布局

成功的城市綜合體有利于城市發(fā)展的城市價值,應用現(xiàn)代城市設計、環(huán)境與行為理論進行景觀與環(huán)境設計是城市綜合體的重要特征。因此,綜合體設計一定要有合理的規(guī)劃布局。

2.1 規(guī)劃布局以內(nèi)部動線設計為依托。好的綜合體動線設計能引導和方便消費者購物,能延長消費者在綜合體內(nèi)的停留時間,帶動品牌人流量和購買率的提升,所以,綜合體在布局規(guī)劃初期就應重點放在內(nèi)部動線規(guī)劃上。

2.2 規(guī)劃布局以商業(yè)設計為核心。商業(yè)設計是對商家、對消費者,包括對以后商業(yè)地產(chǎn)運營的綜合的專業(yè)性的考慮和提出要求,然后建筑設計,包括將來的內(nèi)部空間設計都是為商業(yè)來服務的,所以,我們認為商業(yè)設計是規(guī)劃設計的核心,也就是說它是指導規(guī)劃和建筑設計的基礎條件。

2.3 規(guī)劃布局以研究綜合體外交通結構體系為基礎。城市綜合體外的交通體系包含城市道路、城市地面公共交通、城市軌道交通等,它是將人流和物流從城市有效組織到綜合體內(nèi)的交通體系。

3、城市綜合體的建筑設計要點

城市綜合體,由于其涉及的方面廣泛,經(jīng)營模式多樣,所以,在前期工作中,建筑設計因了解開發(fā)商的發(fā)展意圖,與專業(yè)的策劃進行有效對接,在規(guī)定的主題內(nèi)互相配合做好建筑空間設計,交通流線及設施的設計,以及賦予建筑生動的特征形象。設計之初,需就項目的建筑立面、建筑體塊、平面功能布局、商業(yè)交通流線、空間尺度關系、地下空間規(guī)劃、建筑設備、樓宇智能化及停車系統(tǒng)等方面進行深入的研究。

3.1 注重建筑立面特征及建筑整體效果。城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配,與現(xiàn)代城市干道相聯(lián)系的,因此室外空間尺度較大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴張,建筑體量需要整合,形成的大體量形態(tài)上,建筑色彩也是塑造建筑形象的重要因素。建筑色彩上也要考慮夜間燈光下的視覺感受以及營造的商業(yè)氛圍。在立面設計中需要注意立面會影響整個建筑組合的統(tǒng)一性,因此,要保持城市綜合體體塊之間的風格統(tǒng)一,就要形成有連續(xù)性的立面。

3.2 加強交通流線的引導。城市商業(yè)綜合體內(nèi),需要良好的交通,使人流在巨大的體量當中,快鍵的到達任何一個內(nèi)部空間。整個建筑的各出入口的數(shù)量要合理,位置要與客流流線相匹配。也可通過外部的天橋等連接,形成雙首層設計。在建筑外部及建筑與建筑之間,通過地下層與外部街道等緊密連接;在建筑內(nèi)部,通過中庭天橋等實現(xiàn)內(nèi)部交通的連接,豎向則通過扶梯電梯貨梯等設施來實現(xiàn),最終形成四通八達的交通體系。在底層的公共空間中,用步行街吸引人流是今年常見的做法,步行街將大的建筑地盤劃分為面積適中的分塊,在功能上或服務性質上予以區(qū)別,在引導人流的同時,對于空間組織起到了整合的作用。

3.3 加強功能定位及使用性質分析。城市綜合體在經(jīng)濟發(fā)達的大都會和經(jīng)濟發(fā)達城市,在功能上要根據(jù)城市經(jīng)濟特點分別有所側重,一般酒店功能和購物中心功能是基本組合,或者寫字樓和購物中心功能進行基本組合。城市綜合體,在共生、互利的前提前,形成多功能的綜合,使建筑具有物質構成上的強大優(yōu)勢,從而當城市生活需求發(fā)生變化時能進行自我調(diào)整。居住、辦公、購物、飲食以及消遣娛樂等城市生活的各要素以一種新的空間秩序出現(xiàn)在這個交合空間中,并互相促進。

3.4 注重城市中的位置。城市綜合體主要是出現(xiàn)在交通樞紐,城市綜合體對外界的交通依賴較強,其外界的交通體系直接影響綜合體內(nèi)部不同功能的使用效率和規(guī)模。首先,城市的CBD容易形成高密度高強度的城市綜合體,高密度的商務活動是CBD的核心功能,現(xiàn)代商務活動呈現(xiàn)出越來越復合化的特點,衍生出品牌商業(yè)、高檔餐飲、酒店、商務型服務式公寓、展覽、休閑娛樂等一系列相關業(yè)態(tài),形成富有效率與活力的商務生態(tài)鏈。其次,在開發(fā)區(qū)或者新的城市中心,城市綜合體形成的龐大規(guī)模和商業(yè)氛圍足以在較短時間成為區(qū)域商業(yè)副中心。以及在商業(yè)街區(qū)、商業(yè)集群的地方,通過有效搭配,城市綜合體更能吸取地利方面的商業(yè)人氣,兩者相互依存。

3.5 強化使用空間設計。在城市綜合體中,不同的功能空間之間建立一種相互依存、價值互補的依存關系,并與城市景觀和交通相協(xié)調(diào),從而形成一個功能復合、高效、復雜而統(tǒng)一的綜合體。當下,城市商業(yè)綜合體從產(chǎn)品形式上一般有五種:酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓和住宅。建筑師在城市綜合體項目中,按照目的地、多樣性、參與性三個基本思路,重視公共空間的設計,通過公共空間將人流最大限度引導到商業(yè)空間,實現(xiàn)商業(yè)增值的目的。公共空間的設計大于單個功能房間的設計,只有通過公共空間的良好設計才能富有變化的吸引流動人員。開發(fā)策劃時,做出的不同產(chǎn)品物業(yè)組合的最佳比例,整個綜合體內(nèi)部各功能緊密相關,相互作用。鑒于各功能的相互聯(lián)系,在設計中通常采用整體設計,其中任何一項功能都會影響整體效果。建筑師應在空間組合的過程中,考慮其結構形式、防火要求與所需空間的尺度要求,進行有機的組合,使之達到最高的經(jīng)濟技術指標。除了主題的服務項目外,停車依然是設計的一個重點,車行道的有效組織,可以縮短人流在建筑內(nèi)部穿行的距離,產(chǎn)生更大的效率。另外,在建筑空間內(nèi)部環(huán)境的設計上,通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明燈手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。

4、結束語

城市綜合體是一個城市的微縮體,一個成熟的城市綜合體,會擔負起城市中心應負的職責。在不同的城市中,城市綜合體代表了不同的需求,其業(yè)態(tài)的融合及使用單元的設置必須因地制宜,在設計上,除了配合使用關系進行合理有效的空間組織,還要對其構成的建筑風格等進行深刻的研究。隨著城市綜合體項目的增多,給建筑師帶來了更多的機遇,希望建筑師通過不斷的探索實踐提高對其的認知,提高其建筑設計的高度。

參考文獻

[1] 原偉.城市綜合體與城市公共交通銜接空間的設計探討[D].重慶大學,2010

[2] 吳亞偉.城市綜合體外部空間環(huán)境設計研究[D].山東建筑大學,2011

第6篇

關鍵詞:商業(yè)綜合體;安裝工程;造價

Abstract: for a city commercial complex, although the installation of mechanical and electrical engineering cost is the total cost of the project the ratio is not high, but the installation engineering, including air conditioning and ventilation engineering, fire engineering, power electric lighting engineering, water supply and drainage engineering, intelligent engineering, gas, cable TV, elevator engineering project installation, operation space in the interior, job site is narrow, short construction period, many types of cross operation, process not only is complex and various, therefore, how to do well the cost management and cost control installation engineering project is one of the key factors of cost control of commercial complex.

Keywords: commercial complex installation engineering; cost;

中圖分類號:TL372+.3文獻標識碼:A 文章編號:2095-2104(2013)

引言

城市綜合體就是將城市中的商業(yè)、辦公、酒店、居住、展覽、餐飲、會議、休閑文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合,并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系,從而形成一個多功能、高效率的綜合體。近年來我國的商業(yè)型建筑迅速發(fā)展,不僅形式多樣、面積規(guī)模大、適用人群廣泛,而且建筑功能越來越復雜,由于商業(yè)綜合體功能的多樣性,也就決定了商業(yè)綜合體機電安裝工程的復雜性。

1.成本管理現(xiàn)狀與分析

目前,我國大多數(shù)建設單位的發(fā)包方式為平行發(fā)包的模式,即設計與施工分離,施工各主體之間分離,如土建(總包)、機電(電氣、給排水、弱電智能化、消防、通風等)、幕墻、精裝修等由建設單位直接發(fā)包。長期以來設計與施工分離,設計人員不懂現(xiàn)場施工,導致設計深度不夠。設計深度不夠會帶來一系列的問題,如建設單位無法開展有效的造價估算、概算、價值分析,招標單位無法編制出完整可靠的工程量清單,清單項目描述不清,或漏洞多,暫定價多,投標單位無法準確報價,施工階段爭議多等問題。長期以來設計與施工分離,施工人員不懂設計,入行門檻低,人員素質普遍不高,信用度差,建設單位不得不投入大量的人員負責具體的管理,承擔了部分總承包單位的責任,更傾向于采用平行發(fā)包模式。建設單位合同策劃,合同結構不清晰,在平行發(fā)包的模式下,導致工作面交叉多、界面混亂,不僅增大工程管理的難度,成本管理難度及工作量也大幅度的增加。面對諸多問題,如何有效管理和控制成本,對成本管理人員來說既是挑戰(zhàn),也是機遇。

2.商業(yè)綜合體安裝工程的特點

商業(yè)綜合體,既有大眾化的一面,同時又是高科技、高智能的集合。其先進的設施充分反映出科學技術的進步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動扶梯、露明電梯為主;樓宇控制使各種設備的運行、監(jiān)控、管理實現(xiàn)自動化。安全系統(tǒng)通過監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)的設置和分區(qū)得以保證。所以,商業(yè)綜合體安裝工程的特點,主要是:(1)方案的多樣性。為滿足商業(yè)綜合體各招商客戶的營業(yè)使用,需要制定具體的設備、管道、動力線路等參數(shù)方案。商戶業(yè)態(tài)的變化、面積的增減,都將相應影響其用電容量、空調(diào)冷熱量、給排水點位等參數(shù)。(2)材料的多樣性。隨著社會進步,科學技術的不斷發(fā)展,建筑安裝材料也在發(fā)生著巨大的變化,尤其是安裝類材料,為保證環(huán)保、綠色、節(jié)能等各種要求,選擇性更大,價格差異也較大,造價控制難度也更高。(3)設備的多選性。因品牌眾多、系列差異、定位不同、廠家不一,同一規(guī)格型號的產(chǎn)品,價格都會相差很多,因此,設備檔次的定位很重要。(4)施工的多變性。由于方案的多樣性,招商的不確定性以及過程中對整個項目的定位調(diào)整,導致后期設計變更增加,工作面的拆改過大,工程費用無形中不斷增多。

3.影響商業(yè)綜合體安裝工程造價的因素分析

商業(yè)綜合體建設周期長,投資金額大,所需的機電設備材料種類繁多,使得設計、施工、材料等對造價的影響存在很大空間,因此必須認真分析影響機電安裝工程造價的各個因素,以明確可以更好地對工程造價控制的環(huán)節(jié)。這些因素主要有:(1)設計圖紙的深度、準確性、完整性。(2)設備和材料的品牌、材質、參數(shù)的選用。(3)招標文件和合同條款的嚴密性。在招標和訂立合同的過程中,如果招標文件的工程量清單工作內(nèi)容、項目特征描述不清楚、招標范圍不明確、合同條款欠缺細致的規(guī)范規(guī)定,就會給施工單位留下許多漏洞,繼而會導致最終的結算造價嚴重超出工程招標價格。(4)施工組織設計的周全性。商業(yè)綜合體通常連續(xù)性較強,明確施工組織進度是關鍵,如何順利銜接各個階段和節(jié)點非常重要,一旦節(jié)點不能很好的銜接,造成脫節(jié),就會造成不必要的工程誤工,給建設方和施工方都帶來經(jīng)濟損失。(5)設計變更及簽證手續(xù)辦理的及時性。如何處理即將發(fā)生或者已經(jīng)發(fā)生的設計變更費用和簽證費用,將對安裝工程造價產(chǎn)生直接的影響。(6)結算工作的準確性。在分階段結算或工程竣工結算中,施工單位往往會從自身利益的角度出發(fā),故意曲解工程量計算規(guī)則和定額套價,從而推高最終工程結算造價。

4.商業(yè)綜合體安裝工程造價控制的對策

4.1 事前控制

在工程估算和概算階段,確立項目的投資定位,制定一個合適的概算目標。根據(jù)商業(yè)綜合體不同使用功能的業(yè)態(tài)標準和消防設計規(guī)范要求,確立各專業(yè)不同的設備、材料品牌的定位及采購的方式、管理,避免在施工過程中隨意調(diào)改材料設備品牌而影響工程造價。

4.2 設計成本控制

一般地產(chǎn)公司做商業(yè)項目,基本上有一套自身的建造標準和成本管控指標。設計單位都可以參照這些作為設計依據(jù),在設計的同時及時掌控成本的大小,盡量做到不超成本目標設計。并且也防止有些設計人員在設備選型時做手腳,設計一些冷門的設備。并且,建設單位的工程管理、成本控制人員與設計單位的設計人員也需做到多溝通,多參與圖紙會審,務求使設計方案既優(yōu)化又達到最佳的使用功能,對于設備、材料選型需尤其重視。設備選型定好,才能更好把控后面一系列管道、末端等項目的設計及實施。

4.3 招投標控制

根據(jù)施工圖編制工程量清單和招標文件,在招標文件中應明文規(guī)定工程項目所需要實現(xiàn)、達到哪些使用功能,明確所需招標的范圍,招標清單項目中明確工作內(nèi)容和材料、項目特征,盡量防止出現(xiàn)漏算、漏項等漏洞,給結算造價帶來一定麻煩。結算時在原投標清單項目中沒有的項目清單,視為新增項目,必須在招標文件內(nèi)明確說明,對于招標范圍內(nèi)的設計變更、工程簽證、新增工程等新增項目的主材價格的確定方式、綜合單價組成的計算方法、執(zhí)行的相關規(guī)定等約定,結合工程實際情況,組價出一個合理的綜合單價進行結算。在合同中明確施工工期、質量要求、工程款支付條件、工程簽證變更、新增項目結算原則等有利于控制成本的條款。

4.4 施工過程控制

商業(yè)綜合體安裝工程的管線布置較復雜,稍不注意就會出現(xiàn)交叉、標高不一的情況,因此,加強圖紙會審及與各專業(yè)單位互相溝通,可以提前發(fā)現(xiàn)問題和預測問題,確保管線在某個區(qū)域中最經(jīng)濟,最合理、最美觀的布置。對于進場的材料設備質量進行嚴格驗收,防止偷梁換柱的情況發(fā)生,把控材料設備的品牌、材質、規(guī)格、工藝。當發(fā)生拆改調(diào)整項目,提前出具簽證變更審批,嚴格做到“先審批,后實施”,管控工程變更簽證增減費用,防止不必要的大額費用返工現(xiàn)象,并且做到拆改項目施工完成及時進行現(xiàn)場審核,有必要的話,做好相應的影像資料,以備后期結算證據(jù)。同時,造價人員不能整天對著圖紙算工程量,做預算,需要經(jīng)常性的跑工地,了解現(xiàn)場施工工藝和工序。隨著招商條件的逐步推進,在施工過程中必定會出現(xiàn)較多的變更,營銷部門也需配合及時的把業(yè)態(tài)定位要求告訴工程管理、成本控制人員,及時認真核查工程量清單和估算工程變更價格。如果待工程簽證變更付諸實施后再去核實計量,就會難以更改項目,無法做到過程成本管控。

4.5 竣工結算控制

結算前,首先需要核對實際施工與竣工圖紙是否有差異,不能盲目相信竣工圖。施工用材料、設備與招投標文件、合同及施工藍圖重新核對。明確各個分包單位施工界面,一般原招標施工界面和實際施工范圍都會有不同出入調(diào)整,造價人員需防止交界面重復結算。關注拆改工程實際施工狀態(tài)、材料折舊及二次利用。建設單位首先對設計變更、現(xiàn)場簽證審核結束,然后對完成的施工藍圖工程量進行復核,扣除簽證變更已計算部分,避免在工程量復核時重復計算。根據(jù)合同約定的結算方式,核實工程數(shù)量、綜合單價、取費標準及工程扣款等確定最終結算造價。

5.結語

總之,認為商業(yè)綜合體安裝工程造價成本失控的主要原因,在于設計和施工過程中的管理、跟蹤、控制不到位,人為影響因素比較大。因此,建議實施動態(tài)控制,臺賬管理,將工程造價控制在合理的成本范圍之內(nèi),采取科學有效的具體管控措施,是可以實現(xiàn)理想的目標的。

參考文獻

[1]阮春梅.淺談安裝工程造價管理和控制方法[J].科技資訊.2009(15)

第7篇

Q:中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有一個很有意思的現(xiàn)象:無論是最初的商業(yè)地產(chǎn)雛形――住宅底商,還是現(xiàn)在全國各地開花的城市綜合體,商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)往往借力住宅項目。有的認為兩者之間是相輔相成,菸同發(fā)展。也有觀點認為在中國,住宅是商業(yè)地產(chǎn)丟不掉的拐杖,您同意哪種觀點?或者說,住宅能為商業(yè)地產(chǎn)提供哪些幫助?

王雷:我們可以把地產(chǎn)分成銷售地產(chǎn)和持有型地產(chǎn)。毫無疑問,住宅是銷售地產(chǎn),而標準的商業(yè)地產(chǎn)應該是持有型地產(chǎn)。這里面包括酒店、寫字樓和商鋪。持有型地產(chǎn)的利潤周期較長。需要通過自己的持有運營,提升項目的商業(yè)氛圍,實現(xiàn)保值增值,然后還可以通過資本渠道變現(xiàn),實現(xiàn)滾動發(fā)展,將蛋糕從小變大。但這一切有一個前提:要有大量的資金。

但任何一個開發(fā)商都不可能將大量資金放在一個項目上。特別是就中國大陸而言,融資渠道比較貧乏,A股市場也相對比較狹窄。比如中國商業(yè)地產(chǎn)的標桿企業(yè)大連萬達,到現(xiàn)在還沒有上市。如果大連萬達上市了,這個資本瓶頸打通,可能會發(fā)展更快。

正因為有資本瓶頸這個根本制約,更多的開發(fā)商在尋找一個好的現(xiàn)金流來開發(fā)更多的商業(yè)。這個現(xiàn)金流就是住宅。住宅項目獲利的開發(fā)周期一般是兩年,當你住宅項目足夠多的時候,這個循環(huán)越來越大,帶來的利潤加上其他渠道的融資,能為開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)提供足夠支持。

所以我的結論很簡單,如果資本瓶頸打通,住宅拐杖可以丟掉。

李榮麗:首先應該對商業(yè)地產(chǎn)有一個明確的界定,通常提到商業(yè)地產(chǎn),一般人反應的是購物中心、百貨商場、臨街商鋪、商業(yè)街等,實際商業(yè)地產(chǎn)還包含了寫字樓、酒店、廠房等以經(jīng)營方式獲取長期收益回報的物業(yè)。今天的問題我們只談前邊的范疇,但這個問題要說起來也很復雜,要從中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史來看,居住類物業(yè)的發(fā)展從某個角度上來看似乎與商業(yè)地產(chǎn)緊密結合。特別是在綜合項目的開發(fā)中,我們看到的是住宅的快速銷售和利潤的快速實現(xiàn),再加上中國的房地產(chǎn)開發(fā)商大多數(shù)是從住宅做起,相當一部分開發(fā)商對于商業(yè)運作的陌生,導致了商業(yè)的失敗,表面看來住宅成了商業(yè)的“拐杖”,所以才有了“商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)借力于住宅項目,在中國住宅是商業(yè)地產(chǎn)丟不掉的拐杖”的說法,所以我并不贊同這種觀點。

王永:對于龐大的住宅市場而言,商業(yè)地產(chǎn)是一個小得多的市場。中國大部分開發(fā)商仍舊是以住宅開發(fā)為主,許多商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)其實是不得已而為之,大多是因為地塊里有共建配套面積要求。有目的地以商業(yè)地產(chǎn)為開發(fā)標的的目前就只有萬達、中糧置業(yè)以及一些資本運營機構,我個人認為除了中糧這樣的大國企開發(fā)商外,大部分開發(fā)商永遠是資金饑渴型的,投資回收期長、占用資金巨大的商業(yè)地產(chǎn)并不是他們好的選擇。

另外,由于中國過高的房價,短平快操作的住宅開發(fā)所帶來的投資回報率是商業(yè)地產(chǎn)遠不能達到的,所以即使如萬達這樣的商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)商,也從原來的純商業(yè)開發(fā)模式過渡到今天的城市綜合體開發(fā)模式。商業(yè)部分(有些還有酒店)持有下來作為長期持有物業(yè),奠定項目基調(diào)提升項目品質,加入住宅或類住宅公寓物業(yè)(部分還有寫字樓)作為快速回現(xiàn)的產(chǎn)品,來平衡項目的資金和縮短回收期。這樣做的好處一是住宅型物業(yè)能為項目提供最基本的消費力,二是住宅物業(yè)能博取高額利潤、快速回籠資金,這是住宅對商業(yè)地產(chǎn)最大的幫助。

梁蓓:商業(yè)地產(chǎn)是住宅地產(chǎn)的衍生產(chǎn)品,住宅是需要主導,商業(yè)是服務主導。兩者相得益彰,互為提升與促進。在不同時期,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有著不同的模式。初級階段的單體住宅底商便利、簡單、規(guī)模小,隨后是與住宅小區(qū)配套的鄰里型商業(yè),它特點是強調(diào)業(yè)態(tài)的多功能、全面性、獨立性,與住宅不是一體。再隨著城市規(guī)劃發(fā)展的進一步提升,道路建設與交通及土地集約使用和獨立商業(yè)體的專業(yè)性,就出現(xiàn)了環(huán)路主線和高速路邊的大型綜合性的購物中心。它的特征是吸引上班人群周末出行,時間長、道路遠、購物多的業(yè)態(tài),體現(xiàn)綜合性、一站式。但此時仍為單體建筑。

目前世界發(fā)達國家的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)多以生活方式中心出現(xiàn)。它更是以住宅郊區(qū)化、別墅化為依托,在城區(qū)邊緣地帶建設商業(yè)群,不再用單體形式,而是成片開發(fā),統(tǒng)一規(guī)劃,定位招商,只租不售,業(yè)態(tài)均衡,功能全面。

Q:商業(yè)地產(chǎn)與住宅無論是在開發(fā)、運營上,都有顯著的不同。過于依靠住宅,會否對中國商業(yè)地產(chǎn)的成長有不利影響?

王永:商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的確有顯著的不同,如果一家住宅開發(fā)公司要想在商業(yè)地產(chǎn)上有所作為,開發(fā)流程必須重新架構,需要在人員上重新組合一個體系,在考核激勵上也不能照搬住宅的那套制度,此外,由于商業(yè)地產(chǎn)還需一支后期運營團隊,這對大部分團隊配置的開發(fā)商來說幾乎很難接受。

處理好了上面幾個問題,個人感覺住宅開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)并不沖突,再說即使沖突也沒辦法,中國商業(yè)地產(chǎn)目前還離不開住宅,很明顯,去年住宅低迷時,我們很多客戶把商業(yè)項目都擱置下來了,沒錢了。

說到不利的影響。主要是開發(fā)商的思路還沒轉過來,仍然用住宅開發(fā)的思路、體系、考核激勵方式來做商業(yè)地產(chǎn),這會導致商業(yè)項目推進很慢,這樣的項目我見到不少,有些還是很大的開發(fā)商,做到最后,他們幾乎就是把商業(yè)地產(chǎn)視為雞肋。

梁蓓:住宅的開發(fā)相對單純。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展一定是強調(diào)城市與小區(qū)的規(guī)劃,與大環(huán)境配套。投資者與開發(fā)者、與建設者、與經(jīng)營者在定項目時高度統(tǒng)一和投產(chǎn)后的高度分離,體現(xiàn)規(guī)劃定位的一致性,運營與管理的專業(yè)性。而且住宅通過售賣方式獲利不同,商業(yè)地產(chǎn)是通過投資者預期長遠回報、整售或上市退出后獲利,而非散售后獲利。在中國商業(yè)地產(chǎn)成長的時間還較短,也受到一些其他因素的制約,但不管什么原因,將商業(yè)賣掉絕對不是長久之計,這一點是至關重要的。無論是專業(yè)機構還是媒體,有責任對這個觀點進行廣泛傳播和對開發(fā)商進行“科普”。

李榮麗:我認為這無所謂誰依靠誰的問題,只是基于某些特定歷史因素在某一階段形成偏離市場軌道的現(xiàn)象。但涉及商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商必然會越來越多,由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的特殊性,其對開發(fā)商的要求更高、更專業(yè),相信未來一定階段內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)會有一個飛速的發(fā)展,這也是形勢所迫。所以我認為商業(yè)地產(chǎn)這種表象的“過于依靠住宅”現(xiàn)象一定會扭轉。當然,中國商業(yè)地產(chǎn)的成長、開發(fā)商需要如何才能具備做好商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)素質,這就是另外一個話題了。

王雷:在個性化特征上,商業(yè)地產(chǎn)和住宅有著天壤之別。比如現(xiàn)在很多人都在談住宅的標準化生產(chǎn)。在一個張揚個性的時代,我對這一點持保留意見。但在商業(yè)地產(chǎn),就不可能存在以上爭議了。因為你必須為客戶量身打造。比如沃爾瑪和家樂福就完全不一樣。

商家的個性化需求遠遠大于住宅購房者的個性化需求。從這一點上說,商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)思路一定不能受住宅的影響。

Q:在金融危機的影響仍在深度發(fā)酵之際,今后商業(yè)地產(chǎn)的“住宅屬性”會不會越來越濃?大家都套用城市綜合體的概念,將住宅項目和商業(yè)地產(chǎn)組合推出。從這個角度說,城市綜合體現(xiàn)在的發(fā)展是否過快、過熱?

梁蓓:討論城市綜合體的發(fā)展是否過快,我覺得要具體情況具體分析。城市綜合體是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段的必然產(chǎn)物,它是和城市人口與城市建設規(guī)模相呼應的,是屬規(guī)劃范疇,不是完全依賴住宅發(fā)展的,這也是它自身屬性決定的。但城市綜合體的投資切忌過于感性,盲目仿效,一定要講規(guī)劃,有一定的超前量,但不可失控,否則投資者無法獲得預期回報,造成資源的浪費和財富的流失。

李榮麗:我也有感覺。雖然前幾年也有城市綜合體的開發(fā),不過近兩年格外熱,這主要是土地的原因。改革開放以來住宅的需求量是最大的,無論是開發(fā)商還是消費者首先關注的都是居住類物業(yè),但可供開發(fā)的土地是越來越少的,好的地段,特別是城市核心區(qū)域可供大面積開發(fā)住宅的土地必然也是越來越少。加之政府城市規(guī)劃方面的綜合考慮,就會出現(xiàn)城市綜合體頻密的現(xiàn)象。所以,我認為這是發(fā)展和需求的表現(xiàn),不會出現(xiàn)城市綜合體現(xiàn)在的發(fā)展是否過快、過熱的現(xiàn)象。但我反對有些區(qū)域和城市沒有經(jīng)過深入的市場研究,就盲目地大規(guī)模上馬城市綜合體。

王霄:多大的體量才能叫城市綜合體?現(xiàn)在沒有一個明確的定義,這可能是城市綜合體概念現(xiàn)在比較泛濫的一個原因。比如說我們陽光新業(yè),有城市中心、社區(qū)中心、區(qū)域中心三個層次的產(chǎn)品,如果要說的話,都稱得上是某種意義上的城市綜合體。

但即使名義上的城市綜合體,它的開發(fā)也是需要有人口、交通等諸多條件支持。所以全國各地過度開發(fā)城市綜合體不現(xiàn)實。特別是我記得有城市說要開發(fā)數(shù)以百計的城市綜合體,一定要謹慎。

王永:在中國房地產(chǎn)資本市場還沒演化出REITs產(chǎn)品之前,絕大部分中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必須依賴住宅來提供資金支持,必須把回現(xiàn)產(chǎn)品(公寓、住宅、寫字樓)與持有產(chǎn)品(商業(yè)、酒店)結合起來。從現(xiàn)實的意義上講,城市綜合體是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)目前能找到的最佳模式,城市綜合體的外延很大,其中的組合變化也很豐富,根據(jù)開發(fā)商自身的需要,結合市場的需要來設定城市綜合體的構成與定位,總能找到一個平衡點。正是由于城市綜合體寬泛的定義,我們不能說城市綜合體是否過快、過熱,只能去探討其中的商業(yè)或酒店等等具體物業(yè)的市場飽和度問題。

Q:與其他國索商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡相比,中國商業(yè)地產(chǎn)與住宅的這種關系是否十分有中國特色?

李榮麗:是很具有中國特色。國外發(fā)展比較成熟的國家,特別是歐洲大部分國家,政府對商業(yè)設施特別是大型商業(yè)設施的布點審批非常嚴格,不僅從地區(qū)經(jīng)濟、城市功能方面,還要從市場、專業(yè)方面反復研究,從而使項目在合理性和價值體現(xiàn)方面都具有最佳方案。在專業(yè)分工方面也非常明確,有專門從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商,有專業(yè)的商業(yè)策劃公司、專業(yè)的招商公司、專業(yè)的商業(yè)管理公司,這些專業(yè)機構在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的不同階段、不同環(huán)節(jié)充當了重要角色,最大程度地保證了開發(fā)實施的成功性。目前中國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象是中國經(jīng)濟發(fā)展過程中必經(jīng)的一個過程,完整產(chǎn)業(yè)體系的建立和發(fā)展是要經(jīng)過時間和教訓才能逐步形成的。

王永:的確,這也是沒辦法的事,中國開發(fā)商除了銷售,資金融通就只能靠銀行貸款了,目前大部分銀行對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的融資卡得還是比較緊,依賴住宅銷售來為商業(yè)項目融資是資金實力不強的開發(fā)商們唯一的選擇。這種資金支撐關系決定了中國的商業(yè)地產(chǎn)目前還離不開住宅。

第8篇

隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展,商業(yè)建筑在城市中的地位日益突出?,F(xiàn)代商業(yè)建筑有著其獨特的內(nèi)涵,以驚人的速度,深刻地影響著人們的生活,甚至社會的發(fā)展進程。在我國市場化程度越來越高的情況下,其從數(shù)量、規(guī)模上都有著很大的拓展空間。

商業(yè)建筑不同于住宅寫字樓,商業(yè)地產(chǎn)項目的服務內(nèi)容和功能結構,已遠遠超出了常見的特定建筑類型范疇。對于建筑師而言,無疑是一個新的挑戰(zhàn)。現(xiàn)代商業(yè)廣場,除了設置帶有傳統(tǒng)特色的商業(yè)街外,還設有餐飲、電影院、游樂場、美容院、游泳池和展覽廳等活動內(nèi)容,使單一的商店群發(fā)展成具有多種功能的綜合性商業(yè)、服務、娛樂和社交中心。

商業(yè)廣場作為商業(yè)地產(chǎn)的最終產(chǎn)品,反映了規(guī)劃建筑設計、商業(yè)招商運營、房地產(chǎn)開發(fā)三塊不同領域的交融成果,商業(yè)建筑設計絕不單是設計本身。萬達廣場,作為國內(nèi)成功的商業(yè)建筑模式之一,已達到了規(guī)模化生產(chǎn)的程度。下面我將結合最近設計的番禺萬達商業(yè)廣場項目來對大型商業(yè)購物中心設計作一下總結。

番禺萬達商業(yè)廣場位于廣州市番禺區(qū)萬博大道與漢溪大道交匯處,處于番禺萬博CBD地塊的核心區(qū)域。北面臨CBD中央綠化帶,南面與地鐵12號線相連。交通四通八達,具有明顯重要的商業(yè)開發(fā)之戰(zhàn)略地位。項目用地南面為60m寬城市主干道漢溪大道,西側為30m寬萬博大道,東面和北面為20m寬規(guī)劃路。用地面積為49542,東西長約320m,南北長約160m。

本商業(yè)廣場是集購物、娛樂、辦公于一體的綜合性商業(yè)建筑群體,由兩棟2層商業(yè)步行街,一棟5層商業(yè)綜合中心,兩棟41層的超高層辦公樓組成,規(guī)模較大,總建筑面積331515,建筑總高度147.9m,地上41層,地下3層。根據(jù)業(yè)主的設想,本商業(yè)廣場主要以休閑消費人流為主,以百貨、專賣店、餐飲、娛樂相結合的綜合性和開放式的商業(yè)購物形式。

面對如此規(guī)模大而功能需求又多的商業(yè)廣場設計,根據(jù)業(yè)主的開發(fā)需求,我們在設計上主要把握以下幾個重點,也可以說是大型商業(yè)廣場設計重點需要解決的問題:

1.開發(fā)模式限定商業(yè)設計

商業(yè)建筑的策劃、設計在不同的開發(fā)模式下,有著截然不同的結果。

業(yè)主設想的商業(yè)模式強調(diào)的是體驗式消費。越來越多的消費行為不一定帶有明確的購物目的,逛街可能并未購物,但是依然進行了消費,比如看電影,吃飯,游玩等。這一類體驗消費雖然不能取代傳統(tǒng)消費成為主流,但其需求卻能推動娛樂、餐飲類服務,成為購物消費的重要支撐。

因此,區(qū)別于以銷售各類品牌商品為主、業(yè)態(tài)布局單一的傳統(tǒng)百貨商店,番禺萬達商業(yè)廣場項目以業(yè)態(tài)種類多樣化的理念,把百貨、專賣店、超市、電玩、KTV、中西餐飲、電影院等設計任務融入其中。多種業(yè)態(tài)由室內(nèi)商業(yè)步行街聯(lián)系組合在一起,形成購物、飲食、文化、娛樂的商業(yè)綜合體,人們可以足不出店就完成多種生活需求的同時感受到現(xiàn)代化購物空間給人們帶來的溫馨舒適感受。

2.商業(yè)動線決定功能布局

合理的商業(yè)動線是商業(yè)規(guī)劃設計成功的關鍵。先確定動線,再作商業(yè)功能的布局。

番禺萬達商業(yè)廣場項目根據(jù)用地周邊的主次干道關系,地塊南面確定為綜合體的主立面、城市廣場區(qū)和主要人行入口,車行入口分別設于北面和西面的規(guī)劃路上。這樣安排符合城市規(guī)劃的需求,對應用地周邊情況和道路人流的特點,滿足綜合體商業(yè)經(jīng)營和未來更新的需要。然后以“兩街多樓”的平面組合、商務與商業(yè)上下組合的合理動線及功能布局理念,根據(jù)城市商業(yè)人流規(guī)律,合理布置其室外、室內(nèi)商業(yè)步行街的走向和形式。

平面組合

室外步行街主要是特色商業(yè)服務區(qū),以銷售商鋪為主,從東、北、西三面環(huán)繞著購物中心。而購物中心內(nèi)的精品商業(yè)室內(nèi)步行街,則是整個商業(yè)廣場的“靈魂”和“紐帶”,是建筑的主軸線。本商業(yè)廣場通過室內(nèi)步行街和中庭,按照科學合理的動線設計,將各個不同功能、不同規(guī)模的商業(yè)主力店有機聯(lián)系起來。商業(yè)主力店與步行街有著多種多樣的交流方式,使得主力店既有相對獨立、便于自身經(jīng)營管理的特點,又與整個商業(yè)廣場有著緊密的聯(lián)系,使得消費者可以很方便地出入各種商業(yè)業(yè)態(tài)。

豎向組合

在豎向功能組合時,綜合考慮各種商業(yè)業(yè)態(tài)各自經(jīng)營的特點、營業(yè)時間的差別、經(jīng)營產(chǎn)品的類別,以及目標消費群體的類別等特點進行科學組合。番禺萬達商業(yè)廣場項目將電影院、電玩、KTV等文化娛樂設施豎向組合在一起,因該類業(yè)態(tài)營業(yè)時間相近,目標消費群體類別相近,可以統(tǒng)一設置娛樂功能的主入口及垂直電梯,科學管理。

番禺萬達商業(yè)廣場項目根據(jù)上述商業(yè)動線以功能業(yè)態(tài)劃分為五大區(qū)域:

核心區(qū)(五層):百貨區(qū)、娛樂樓。其中,百貨區(qū)設在每層核心區(qū)的西部;次主力店主要設在首層核心區(qū)的東部,緊鄰百貨區(qū);核心區(qū)東部的2~5層是娛樂功能,2層電玩,3層KTV,4~5層電影院。

室內(nèi)步行街街區(qū)(三層):從東、北、西三面環(huán)繞著核心區(qū)。室內(nèi)步行街街區(qū)首層不封閉,其中有多個開口直接與室外連通;二、三層透空;屋頂有透明頂篷但兩側不封閉。

室外步行街街區(qū)(含酒樓):從東、北、西三面環(huán)繞著商業(yè)步行街街區(qū)。

地下室:超市、電器賣場。

辦公塔樓:位于核心區(qū)南側。

這樣的業(yè)態(tài)組合經(jīng)過多番論證,證明其極有利于商場的運營。

3.商業(yè)交通流線設計

“交通為先”,番禺萬達商業(yè)廣場項目以完善促進商業(yè)交通流線需求為首要任務。

外部交通組織

本商業(yè)廣場在用地南面沿主干道漢溪大道設置足夠的城市廣場作為人流的主要集散空間,并結合城市道路路口和室內(nèi)步行街的出入口設置。

室內(nèi)步行街的主入口分別設于用地西南角和東南角,面向南面的城市廣場,并且吸引從道路路口過來的人流;室外步行街的開口設置在西面和南面,以最大力度吸引各方顧客;主力百貨店的主入口布置在南面,以占據(jù)主立面的優(yōu)勢增加商業(yè)機會;地下一層的超市與電器賣場靠近南面地鐵空間布置,并且與地鐵空間之間設置商業(yè)過道,利用地鐵人流帶旺地下商業(yè)。

車庫入口設置在北面和東面20m寬的規(guī)劃路上,不造成城市干道的交通壓力;卸貨區(qū)均通過東面的車庫入口解決。

以上的交通組織有效地實現(xiàn)了人車分流、客貨分流的目的,而且充分考慮周邊道路現(xiàn)狀及遠期規(guī)劃要求,與城市交通節(jié)點,如地鐵、干道路口等完美結合。

內(nèi)部交通組織

番禺萬達商業(yè)廣場內(nèi)部的人流組織基本是圍繞室內(nèi)步行街來考慮,它負責聯(lián)系購物中心內(nèi)豐富的商業(yè)業(yè)態(tài),使室內(nèi)步行街上的精品店鋪在空間上得到充分的展示。

⑴入口動線

在室內(nèi)步行街入口內(nèi)設置前廳,使人流能從這個聚集點分散到超市、主力店、精品商鋪、娛樂樓等各個業(yè)態(tài)分區(qū),以實現(xiàn)商業(yè)利益的最大化。

⑵步行街動線

注重室內(nèi)步行街豎向交通的易達性,創(chuàng)造便捷的多渠道垂直交通。在入口處布置了多組自動扶梯,使顧客能在最短時間內(nèi)分流到上層各個業(yè)態(tài)分區(qū),有效避免入口處人流擁擠情況的出現(xiàn)。而在步行街的多個位置布置了多組自動扶梯及觀光電梯,使得顧客能方便地到達各個樓層。由于各樓層均能容易到達,減少了樓層之間的商業(yè)價值的差異。

主力店在室內(nèi)步行街中的開口位置非常關鍵。如果將其設在步行街入口附近,將損失后邊商鋪的人流到達率,所以將主力店開口位置設計在步行街的中后端,在人流的影響下將會極大地拉動前邊商鋪的價值,同時也使步行街中不會存在沒人光顧的“死鋪”。

⑶中庭動線

中庭是垂直交通組織的關鍵點,也是步行空間的序列,最有可能吸引人流上行。番禺萬達商業(yè)廣場的中庭廣場設在步行街轉折交匯處,一方面提供場所供購物以外的活動使用,如流行展示、動態(tài)表演等;另一方面也是公共活動及休息的場所,在此利用照明及裝修等塑造空間張力,使其成為購物中心的意象焦點。富有趣味的垂直交通工具,觀光電梯等,也能在中庭空間創(chuàng)造活力和動感。

4.招商要求影響工程設計

商業(yè)建筑因招商要求不同而功能布局不同,同種業(yè)態(tài)也因品牌不同而布局不同。如沃爾瑪、家樂福、樂購等雖同為超市,但各自均有不同的流線要求、機電要求、卸貨區(qū)要求、垂直交通要求等。另外,招商的不確定性也成為商業(yè)建筑設計的易變及不確定之源。因此,滿足商家需求,不斷調(diào)整工程設計、預設商業(yè)條件也成為商業(yè)建筑設計的特點之一。

以上是我在番禺萬達商業(yè)廣場設計中總結的一點經(jīng)驗,愿能提供給同業(yè)人員作為參考。 隨著中國城市化進程的提速,大型的購物中心的建設量也將會越來越大,而購物中心的業(yè)態(tài)布局是時刻變化發(fā)展的,作為建筑師,必須能及時調(diào)整思路,滿足時展的新要求,這就要求建筑師在設計大型購物中心的過程中,不斷總結經(jīng)驗,提煉出一套行之有效的商業(yè)購物中心設計的方法。

首層平面

二層平面

三層平面

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